Collective Loan Claims over Bariloche Condominium DismissedImprocedencia de la demanda colectiva por créditos del Condominio Bariloche

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CASE FILE:

PROCEEDING:

ORDINARY PROCEEDING (CONOCIMIENTO) PLAINTIFF(S):

GRUPO DE COMPRADORES DE CREDITO DEL CONDOMINIO BARILOCHE REAL DEFENDANT(S):

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA N° 2024005604 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL, SAN JOSÉ, GOICOECHEA, at eight hours and twelve minutes on treinta de Agosto del dos mil veinticuatro.- ORDINARY PROCEEDING (PROCESO DE CONOCIMIENTO), filed by the entity known as: GRUPO DE COMPRADORES DE CRÉDITO CON EL BANCO NACIONAL DEL CONDOMINIO BARILOCHE REAL (the plaintiffs’ powers of attorney granted to their special litigation counsel are contained in a separate folder). The special litigation counsel (apoderados especiales judiciales) present during the oral and public trial hearing were ALEJANDRO BATALLA BONILLA, of legal age, attorney, identification card 1-0525-0186, bar membership card N° 2573; JOHN ALEXANDER BRENES RODRÍGUEZ, of legal age, attorney, bar membership card N° 27062; and ADRIÁN MAURICIO VEGA AGUILAR, of legal age, attorney, bar membership card N° 16295, against BANCO NACIONAL DE COSTA RICA, represented by its general litigation counsel (apoderados generales judiciales), GENARO JOSÉ JIMÉNEZ OROZCO, of legal age, attorney, bar membership card N° 22101, and ANDRÉS BOGARÍN BUSTAMANTE, of legal age, attorney, bar membership card N° 19132; and WHEREAS (CONSIDERANDO):

• I)PROCEDURAL MATTERS: All references to images correspond to the virtual court case file.
• 1)On 12 de mayo de 2014, the plaintiffs filed an ordinary proceeding against Banco Nacional de Costa Rica. (I, 5-83).
• 2)Processing Judge (Jueza Tramitadora) Judith Reyes Castillo, by order issued at 9:36 Hrs. on 23 de junio de 2014, deemed the complaint filed by what she identified as the “Grupo de Compradores de Crédito con el Banco Nacional del Condominio Bariloche Real” against BNCR and granted the statutory period for responding to the complaint brought. (I, 88-90. The corresponding powers of attorney were submitted in a separate folder).
• 3)By filing dated 7 de julio de 2014, the plaintiffs’ special litigation counsel submitted a filing expanding the complaint and asserting new claims (pretensiones). (I, 93-99).
• 4)By filing dated 29 de agosto de 2014, BNCR denied the allegations of the complaint and raised the affirmative defenses (excepciones) of lack of standing as defendant (falta de legitimación pasiva), failure to state a legal right (falta de derecho), fault of the victim (culpa de la víctima), and act of a third party (hecho de un tercero). (I, 173-209).
• 5)By order issued at 14:30 hrs. on 23 de octubre de 2014, the Processing Judge deemed the complaint timely answered and the affirmative defenses of failure to state a legal right, lack of standing as defendant, fault of the victim, and act of a third party duly raised. She granted a period for the plaintiffs’ reply and for BNCR to respond to the expansion of the complaint concerning new members of the plaintiff group, facts, and claims. (I, 212-213).
• 6)On 6 de enero de 2015, the plaintiffs filed a reply to BNCR’s answer, disputing BNCR’s position that it had merely provided financing to each plaintiff to purchase a lot in Condominio Bariloche Real and bore no responsibility for the development of the condominium. (I, 232-240).
• 7)BNCR denied the allegations in the expansion of the complaint, as evidenced by its filing dated 8 de enero de 2015, and requested that it be dismissed and that costs be imposed on the plaintiffs. (I, 248-252).
• 8)On 30 de enero de 2015, a preliminary hearing (audiencia preliminar) was held. The Judge cured procedural defects (saneamiento) concerning the documentary evidence and denied the request for expedited processing. (I, 327-331).
• 9)As reflected in the filing dated 4 de febrero de 2015, BNCR’s representatives addressed the so-called incidental motion concerning new facts (incidente de hechos nuevos). (I, 332-335).
• 10)On 22 de abril de 2016, a preliminary hearing was held. Both parties appeared. The claims were established as reflected in images 75 through 77 and 88 through 89, with the modifications made during that preliminary hearing consisting of replacing future interest with “payment of non-future interest,” and adding to the final line: “on both the principal and the corresponding interest on the amounts awarded under claims 1.A, 1.B and 1C, which are awarded in the judgment from the time those items were paid until actual payment thereof, at the statutory interest rate.” Facts 3, 4, 6 and 54 were deemed undisputed. All facts in the incidental motion concerning new facts were identified as disputed. The documentary and testimonial evidence was admitted. (I, 474-483).
• 11)On 7 de agosto de 2017, the plaintiffs filed a new incidental motion concerning new facts relating to an agreement with Prosum Consultores y Asesores S.A, which acquired approximately 214 lots, more than 51% of the condominium’s private area (zona privativa), to develop phases A through E with BNCR credit backing in the amount of $10.000.000.00 (diez millones de dólares). They stated that this had been disclosed in a filing dated 30 de enero de 2015 and that an extraordinary meeting of the condominium owners had been held to consider INFRATEC’s proposal and the development of the works, followed by another owners’ meeting at which a special assessment per square meter was approved and began to be collected as of 4 de julio de 2017. (I, 530-533).
• 12)Surveying appraisal expert (perito topógrafo evaluador) Luis Jonathan González Portuguéz was appointed to conduct the admitted expert examination, as reflected in the order issued at 17:06 hrs on 18 de setiembre de 2017. (I, 572-573).
• 13)The expert submitted the “Informe Avalúo Condominio Residencial Horizontal Bariloche Real,” dated 28 de noviembre de 2017. (I, 617-694).
• 14)The parties were notified of the expert report prepared by surveyor Jonathan González Portuguéz. Both parties submitted observations concerning it. (I, 699, 703-706 y 707-708).
• 15)On 20 de diciembre de 2017, expert Jonathan González Portuguéz submitted a clarification of and addendum to the previously prepared report, which was provided to the parties, as reflected in the record. (I, 755-763 y 783).
• 16)By order issued at 17:15 hrs on 10 de abril de 2018, Tribunal Sección VIII ordered the severance (desacumulación) of the case file so that each member of the plaintiff group would be placed in a separate folder, and stated: “With respect to the group claims set forth in the filing expanding the complaint, concerning a declaration that a group with a collective interest exists, indicate whether there remains an interest in having them adjudicated, this Chamber reiterating once again that the damages suffered by each member of the group must be adjudicated individually.” (I, 793-796).
• 17)By order issued at 13:52 hrs. on 19 de junio de 2018, the Processing Judge ordered the creation of separate individual folders, one for each member of the group. (I, 873).
• 18)As reflected in the filing dated 9 de julio de 2018, the plaintiffs’ representatives expressed their interest in having the group claims adjudicated in the judgment, considering the proceeding to be collective in nature. (I, 917).
• 20)Following a request to consolidate (acumulación) this case file with certain severed cases and after granting the corresponding period for submissions, the request was denied by order issued at 10:00 hrs on 4 de abril de 2019. (I, 1161-1164).
• 21)By order issued at 14:04 hrs. on 10 de abril de 2019, and following the corresponding period for submissions, the Court denied the request to unify the proceedings filed by the plaintiffs’ representatives. (I, 1198-1201).
• 22)The Court granted additional periods for submissions concerning multiple requests for consolidation and unification filed by the plaintiffs, to which both parties responded. (The record).
• 23)By order issued at 11:28 hrs. on 11 de noviembre de 2019, the various requests for consolidation and unification filed by the plaintiffs were denied. (I, 1625-1628).
• 24)By order issued at 13:38 hrs on 10 de enero de 2020, Tribunal, Sección VIII denied the motion for reconsideration (recurso de revocatoria) filed by the plaintiffs. (I, 1677).
• 25)A new period for submissions was granted concerning requests for consolidation filed by the plaintiffs. The defendants responded to all of them. (I, 1691, 1692, 1693, 1694, among others; see the record).
• 26)By order N° 77-2020-VIII issued at 11:30 hrs. on 9 de julio de 2020, the requests for consolidation were denied. (I, 1796-1799).
• 25)A period for submissions was granted concerning other requests for consolidation. Responses were filed. (I, 1800, 1833 y the record).
• 27)By order issued at 14:27 hrs. on 15 de julio de 2020, Tribunal Contencioso, Sección VIII denied another motion for reconsideration. (I, 1832).
• 28)By order issued at 14:04 hrs on 30 de setiembre de 2020, Tribunal Contencioso, Sección IV denied a motion for reconsideration filed by one of the plaintiffs, among other relevant matters. (I, 1850-1853).
• 29)By order N° 1591-2020 issued at 9:30 hrs on 23 de octubre de 2020, Tribunal Contencioso denied the requests for consolidation. (I, 1854-1863).
• 30)The plaintiffs’ special litigation counsel submitted a filing dated 7 de enero de 2021 withdrawing the pending requests for consolidation and requested that the case file be assigned for the setting of a date and time for the oral and public trial. (I, 1884-1890).
• 31)The plaintiffs were granted a period for submissions, as reflected in the order issued at 11:21 hrs on 25 de febrero de 2021, concerning the incidental motion regarding new facts and evidence (incidente de hechos y prueba nueva), which was timely answered. (I, 1919 y 1923-1927).
• 32)By order issued at 7:45 hrs on 9 de marzo de 2021, this Court deferred ruling on the so-called incidental motion regarding new facts and evidence until the date of the oral and public hearing. (I, 1943-1944).
• 33)By order N° 28-2020-VIII issued at 8:15 hrs. on 9 de marzo de 2021, the Court considered and denied the defense of lis pendens (excepción de litis pendencia) raised by the defendant. (I, 1945-1946).
• 34)A hearing for the oral and public trial was scheduled by order issued at 8:39 hrs on 12 de marzo de 2021. (I, 1953-1954).
• 35)By filing dated 16 de marzo de 2021, the plaintiffs requested that the motion for reconsideration against the ruling issued at 7:45 hrs on 9 de marzo de 2021 be granted and that the Court adjudicate all claims established at the preliminary hearing. (I, 1961-1966).
• 36)By order issued at 14:40 hrs on 19 de marzo de 2021, Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Sección VIII denied the motion for reconsideration against the ruling issued at 7:45 hrs on 9 de marzo de 2021. It clarified that the severance order was final so that each plaintiff’s individual circumstances could be established, given that, as can be seen from the complaint itself, even the plaintiffs’ names were not provided. (I, 1970-1973).
• 37)In a filing dated 9 de noviembre de 2021, the plaintiffs’ litigation representative moved to recuse (recusó) Judge Rosa María Cortes Morales. (I, 2017-2023).
• 38)By order issued at 11 hrs. on 3 de noviembre de 2021, because Judge Rosa Cortés Morales had been appointed on an interim basis to Tribunal de Apelaciones de esta jurisdicción, a ruling at that time was deemed unnecessary. (I, 2025).
• 39)The moving parties’ litigation representative moved to recuse the remaining members of Tribunal, Sección VIII, namely Judge Laura García Carballo and Judge Paulo Alonso Soto. (I, 2029-2034).
• 40)The recused Judges submitted the corresponding report, as reflected in the order issued at 11:17 hrs. on 12 de noviembre de 2021. (I, 2058-2060).
• 41)The Administrative and Civil Court for Tax Matters (Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda), by order (auto) issued at 15:11 hrs on 12 de noviembre de 2021, denied the recusal motion (recusación) against the challenged judges. (I, 2062-2064).
• 42)On 15 de noviembre de 2021, the Administrative Court convened to hold the oral and public trial hearing (audiencia del juicio oral y público) and referred the case file (expediente) to the proceedings phase (fase de trámite) so that a ruling could be issued on the motion based on new facts (incidente de hechos nuevos) and the need to join Prosum Consultores y Asesores S.A. as a party to the litigation (litis) could be assessed. (I, 2068-2071).
• 43)The Case Management Judge (Jueza Tramitadora) returned the case file to the trial phase, rejecting the need to join Prosum Consultores y Asesores S.A. as a party. (I, 2083-2085).
• 44)Natanael Molina Cruz, identification card 2-0528-0198, who stated that he was part of the group of borrowers with the BNCR, filed a voluntary dismissal (desistimiento). (I, 2139).
• 45)By order N° 2024003234 issued at 9:35 hrs on 21 de mayo de 2024, this Court deemed the proceeding voluntarily dismissed as to co-plaintiff Molina Cruz. (I, 2141-2142).
• 46)On 15 de julio de 2024, counsel for the plaintiff submitted evidence for further adjudication (prueba para mejor resolver), regarding which the parties were given an opportunity to be heard. (I, 2203-2215 y 2216).
• 47)The oral and public trial hearing was held on 5 y 8 de agosto de 2024. At the outset, the Court was composed of Reporting Judge (Jueza Ponente) Rosa Cortés Morales, Rodolfo Marenco Ortiz, and Paulo Alonso Soto. During the case-management phase (fase de saneamiento), it was noted that a recusal motion against Judge Rosa Cortés Morales remained pending. After being heard, the plaintiff maintained the recusal motion. Thereafter, Judge Rosa Cortés Morales recused herself (se inhibió) from hearing the proceeding. Judges Rodolfo Marenco Ortiz and Paulo Alonso Soto accepted her recusal and denied the recusal motion for lack of a current interest. To complete the composition of the Court, the fourth Judge of Section VIII, namely Judge Jonatán Canales Hernández, was called upon. Accordingly, based on the rotation, Judge Alonso Soto was assigned to preside over the oral and public trial hearing, and he prepared the majority opinion hereby issued.

The Court was assisted by clerk Fernando Munguía, who recorded the hearing, assisted with handling the witnesses, and prepared the minutes. The various phases of the hearing were conducted. During the case-management phase, the documentary evidence (prueba documental) submitted by the plaintiff was admitted, subject to the evidentiary weight to be assigned to it in the judgment, without any objection from the defendant. Following the opening statements, testimony was received from expert surveyor (perito topógrafo) Jonatán González Portuguéz. The testimonial evidence (prueba testimonial) of Keneth Vallejo Soto, Luis Antonio Marín Murillo, and Carlos Luis Jiménez Solano was deemed withdrawn. Testimony was received from Ricardo Araya Jiménez and Carlos Mario Hidalgo Bogantes; in the latter case, it was received via the Teams application through a connection with the Courts of Grecia because he had recently undergone surgery that prevented him from traveling to the capital.

The oral and public trial hearing resumed on jueves 8 de agosto de 2024. The Reporting Judge noted the existence of a motion based on new facts, regarding which the parties had already been given a written opportunity to be heard but which remained pending resolution; it was ultimately admitted in relation to the involvement of Prosum. Thereafter, testimony was received from María Marcela Gamboa Bolaños, Wálter Isidro Rodríguez, Eduardo Chacón Chavarría, and Tatiana Rodríguez Gamboa. Finally, the parties presented their closing arguments orally, and before the oral and public trial hearing concluded, the Court declared this proceeding highly complex pursuant to artículo 111 inciso 1) del CPCA; accordingly, this judgment is issued within the corresponding statutory period. It must be noted that 15 de agosto is a public holiday by operation of law. This judgment is issued without any grounds for nullity (nulidad) having been identified that would preclude it.

• II)SUBJECT MATTER OF THE PROCEEDING.- The plaintiff requested that the claim in this proceeding be granted. As established at the preliminary hearing (audiencia preliminar) and ordered by this Court concerning the continued viability of claims of a collective nature, only those collective claims remain; the Court must therefore rule on them.
• a)Declaration of the existence of a defined group holding a collective interest: We request that, if this action is granted in favor of the members of the Plaintiff Group (as defined in the complaint), the Court also declare the existence of a defined and ascertainable group of persons holding a collective interest, consisting of the members of the Plaintiff Group who have appeared in this action and all natural or legal persons who establish the following circumstances:

i. That they acquired lots in Condominio Bariloche through mortgage loans (créditos hipotecarios) from Banco Nacional de Costa Rica, either directly or through substitutions of debtor (novaciones de deudor) under previously established loans.

ii. That these loans were granted during the period from 1° del 2008 through 31 diciembre de 2011, both dates inclusive.

iii. That they suffered damages (daños y perjuicios) by virtue of the structuring of the loans for the purchase of lots in the Condominium, consisting of the pecuniary damage (daño patrimonial) and non-pecuniary damage (daño moral) described in the prayer for relief (petitoria) in the complaint.

We request that Your Honor duly declare the existence of the group having these characteristics so that, by virtue of the collective interest they hold, the effects of any favorable judgment extend not only to the members of the Plaintiff Group but also to all members of the affected group, such that the defendant Bank be ordered, with the amount to be determined subsequently (en abstracto), to pay the damages specified in the complaint to any person who demonstrates, in any subsequent judgment-enforcement proceeding (proceso de ejecución de sentencia), that they are in the objective situation described in the preceding paragraph.

• b)Payment of future interest: We request that the defendant Bank be ordered to pay the members of the Plaintiff Group, as well as those persons who demonstrate that they belong to the affected group under the parameters stated above, all interest on the amounts awarded in the judgment, from the date the judgment becomes final until actual payment, at the statutory interest rate.

NOTE: During the preliminary hearing, the claim for future interest was revised to state the following: “payment of non-future interest, and add to the final line: ‘on both the principal and the corresponding interest on the amounts awarded pursuant to claims 1.A, 1.B y 1C, which are granted in the judgment from the time those amounts were paid until actual payment, at the statutory interest rate.’” It should be noted that the claims in the principal action, as originally pleaded, are as follows:

“Based on the facts and legal grounds set forth in this action, we request that the action be granted in all respects and, accordingly, that Banco Nacional de Costa Rica be declared liable for the damages caused to the Plaintiff Group, according to the according to the (sic) statement of facts in the complaint, and that it be ordered to pay the following amounts:

I- Pecuniary damage.

We request that the defendant Bank be ordered to pay the pecuniary damage caused to each member of the Plaintiff Group, consisting of:

a. The difference between the amount of the mortgage loan at the time it was established in favor of the defendant Bank by each member of the Plaintiff Group and the actual value of each property at the time it was acquired by each member of the Plaintiff Group and upon which the mortgage loan was established.

b. The amount paid by each member of the Plaintiff Group to the defendant Bank as interest on the mortgage-loan transactions entered into with the Bank to finance the pre-construction purchase (compra en “verde”) of lots in the Condominium, calculated on the amount resulting under paragraph 1.a of the claims.

c. The amounts of money paid by each member of the Plaintiff Group to the defendant Bank as interest on the loan transactions, from the filing of the action until full payment, calculated on the amount resulting under paragraph 1.a of the claims.

d. The difference between the purchase price of each lot paid by each member of the Plaintiff Group and the actual value of that lot at the time of purchase, after deducting the amount claimed under paragraph 1.a) of these claims.

e. The loss of opportunity (pérdida de oportunidad) suffered by each member of the Plaintiff Group to obtain a capital gain or increase in assets resulting from the appreciation of each lot acquired with the mortgage loan granted by the defendant Bank and the value it would currently have if development of the Condominium had been completed, which amount shall be determined during enforcement of the judgment.

2- Non-pecuniary damage: We request that the defendant Bank be ordered to pay each member of the Plaintiff Group compensation for the non-pecuniary damage caused by the anguish and frustration arising from the limitation on their ability to obtain decent housing, specifically due to: (i) the material impossibility of enjoying the lot they purchased through mortgage loans; (ii) the impossibility of selling those lots at a viable price because of the debt they owe the Bank; (iii) the impossibility of conveying the lot in lieu of payment (dación de pago) on reasonable terms without continuing to owe a debt to the Bank; (iv) the impossibility of obtaining loans from other financial institutions to purchase housing; (v) the adverse mark on their credit record; and (vi) collection of the deficiency balance (saldo en descubierto) if the lot is sold at auction. We conservatively estimate the non-pecuniary damage at ¢10.000.000.00 for each member of the Plaintiff Group.

3- Indexation (Indexación): We request that the amounts awarded in the judgment be indexed.

4- Costs (Costas): We request that the defendant Bank be ordered to pay the costs.” III) PROVEN FACTS (HECHOS PROBADOS): The following are considered relevant to the resolution of this proceeding:

• A)DOCUMENTARY EVIDENCE:
• 1)Before public notaries Alejandro Batalla Bonilla and Rafaela Solano Granados, Proyectos Urbanísticos Zión S.A. submitted the property located in the province of Alajuela, real property folio registration N° 433849-000, to condominium ownership (propiedad en condominio), and established an easement (servidumbre) and bylaws (reglamento). The deed was executed on 4 de diciembre de 2007, as deed N° 36 of volume 26 of Notary Batalla Bonilla, thereby creating the subsidiary properties (fincas filiales). In an additional deed, executed as deed N° 37 before the same public notaries on 12 de diciembre de 2007, it was stated: “DESCRIPTION OF THE PARENT PROPERTY (FINCA MATRIZ) The nature of the parent property is land for construction, consisting of four hundred seventy-two individually designated primary subsidiary properties suitable for construction, with road access, children’s play areas, a recreational area, a park, a sanitary and stormwater easement, an underground sewer easement for irrigation, a guardhouse, a maintenance shop, garbage collection areas, a well and drinking-water tank, and not as stated in the principal deed.

COMMON AREAS: Regarding the common areas, the appearing party Vargas Murillo states that they have a total area of one hundred twenty-six thousand nine hundred ninety-seven square meters and eighty-one square decimeters, constituted as follows: roads: accessways, sixty-one thousand two hundred twenty-five square meters and sixty-two square decimeters. children’s play areas (...) recreational area (...) park (...) stormwater and sanitary easement (...) sewer easement (...) guardhouse (....) maintenance shop (....) etc. CONSTRUCTED COMMON AREA: Regarding the constructed common area, it measures three thousand sixty-three square meters and thirteen square decimeters, constructed as follows: guardhouse (...) maintenance shop (...) garbage collection areas (...) wells and drinking-water tank (...)” (Emphasis added) (Physical file, volume III, folios 414 to 712).

• 2)It is an undisputed fact, as determined at the preliminary hearing, that the plaintiffs are mortgage debtors (deudores hipotecarios) of Banco Nacional de Costa Rica. (The case file) 3) The General Audit Office of Banco Nacional de Costa Rica, according to Report AGD-RH-004-2011 dated 24 de Octubre de 2011, issued a “Statement of Facts Concerning the Alleged Breach or Omission of Laws, Regulations, Policies, and Procedures in the Promotion and Supervision of the Processing, Approval, Execution, and Monitoring of Mortgage Loans at the Palmares Branch,” in which the BNCR General Audit Office officials Miguel A. Quesada Madrigal and Franklin Zamora Cordero, Director, recommended that the General Deputy Management for Commercial Banking, in accordance with the factual and legal framework established therein, initiate disciplinary administrative proceedings (procedimiento administrativo de carácter disciplinario) against the officials identified therein.

It is relevant to note that, regarding negotiations to conduct joint advertising at Expo Construcción 2010, section 2.2.2.12 stated: “2.2.2.12 On 17 de marzo del 2010, Mr. Manrique Chacón Vargas, Corporate Director of Commercial Strategy, and Mr. Oscar Eduardo Vargas Murillo, General Manager of Proyectos Urbanísticos Zión, S.A., signed the agreement to promote housing loans for Proyectos Urbanísticos Zión and Banco Nacional de Costa Rica.” (Physical file, volume V, folios 1979-2012).

• 4)On 15 de noviembre de 2011, the General Deputy Manager of Banco Nacional de Costa Rica filed a criminal complaint (denuncia penal) with the San José Prosecutor’s Office for Criminal Matters, First Judicial Circuit, describing the various circumstances surrounding the Bariloche Real, Los Maderos, Hacienda Bonanza, and Terra Verde projects. The complaint noted that the projects had not been completed with the infrastructure works with which they had been offered to purchasers and described a method of operation whereby the salespersons of the company Zión allegedly sought out individuals so that the BNCR branch in Palmares would grant them loans for which they would not have to pay any amount toward expenses, and whereby the company Zión allegedly handled the transaction and supplied the credit information, etc., etc. (Physical file, volume V, folios 1915-1937).
• 5)PROSUM CONSULTORES Y ASESORES S.A. and INFRATEC S.A. submitted an offer to acquire the condominium in its entirety pursuant to an investment plan that was stated to consist of 100% private capital. (Documentary evidence, folios 718-743).
• 6)The testimonial evidence and party statements establish that Proyectos Urbanísticos Zión was the developer of Condominio Bariloche Real and the company responsible for constructing the urban-development works (obras urbanísticas). (Testimony of Carlos Mario Hidalgo Bogantes, María Marcela Gamboa Bolaños, Wálter Isidro Rodríguez Castro, and Tatiana Patricia Rodríguez Gamboa. (Listen to and review what was stated in their testimony).- 7) Regarding the evidence ordered by the court for better adjudication (prueba para mejor resolver): Such evidence was admitted, consisting of appraisals performed in 2022 with property values corresponding to Condominio Bariloche Real, prepared by Engineer and Expert Luis Ángel Zúñiga González, who appraised all the blocks comprising the condominium and a specified number of subsidiary properties, with values ranging, for reference purposes, from ¢98.444,00 per square meter in stage A to ¢34.852,00 in stage F. (I, 2206-2215).
• B)REGARDING THE EXPERT EVIDENCE (PRUEBA PERICIAL):
• 8)Expert surveyor (perito topógrafo) JONATÁN GONZÁLEZ PORTUGUEZ submitted his expert report (informe pericial) on 28 de noviembre de 2017, stating that its purpose was to appraise the real property as of 13 de octubre de 2017; the report was prepared with reference to property registration N° 2579-M-000, corresponding to the parent property (finca madre) of a condominium property consisting of four hundred seventy-two condominium units (fincas filiales). In addition to providing the location of the property, he stated that its total area was two hundred eighty-six thousand one hundred thirty-eight square meters and fifty-seven square decimeters, the common area was one hundred twenty-six thousand nine hundred ninety-seven square meters and eighty-one square decimeters, and the private area (área privada) was one hundred fifty-nine thousand one hundred forty square meters and seventy-six square decimeters.

Regarding the infrastructure works, the expert noted that they had not been built and that urban development works (obras urbanísticas) were beginning in phase one. He submitted photographs showing the state of construction when the expert appraisal was rendered, which the expert authenticated during the oral and public trial hearing. Regarding the value of the condominium units, the expert stated: “Based on my research and supporting information, I proceed to appraise phase 1 according to its applicable construction type (tipología constructiva), as if the houses had already been built, and the actual value per m2 of the land. The sale price of the condominium units ranges between $275 and $300, and therefore (...) a property such as, for example, condominium unit 11-A, with these areas, (...) would have an approximate land value per m2 according to the table (...) Value ¢53.484.088,00.

(....) plus the value of the construction: both having a similar construction value according to the construction type.// Prices vary, without considering finishes in common and private-use areas (áreas comunes y privativas), within the total value amount for each (sic) parcel.” (During his testimony, the expert submitted the referenced table in order to perform the corresponding appraisal). Regarding block D, he stated: “It does not yet have public utilities as a residential development. Based on its current condition and the attached photographs, I appraise the remainder of the project land at ¢45.000 per m2, based on calculations and the homogeneous-zone map, taking into account the increase as of today and the fact that it remains undeveloped.// And based on sale prices in the area for land with areas ranging between 300 m” and 450 m”.” He thus determined a value of ¢15.800.500.00.// (...) In summary, we see the difference between what has been built, with the finishes and everything relating to urban infrastructure, and what has not been started and remains “undeveloped.” According to the expert appraisal that gave rise to this case.

The actual value of the remainder of the project at its sale value under these terms.” (I, 658-694). An expansion of the expert report was requested, which the surveyor provided in the following terms: “(i) That the expert indicate: What was the approximate actual value per square meter of the private-use area of Condominio Bariloche Real from 2008 to 2017? // (ii) That the expert expand the expert report by indicating: What would be the approximate actual value per square meter of private-use area if all the condominium works had been completed?// I HAD ALREADY STATED THE APPROXIMATE ACTUAL VALUE OF THE ( M² ) FOR ALL OF THIS LAND IN DISPUTE IN THE PREVIOUS REPORT, BASED ON AND ATTACHING THE HOMOGENEOUS-ZONE MAP. Note: The land values were researched using the homogeneous-zone map for the province of Alajuela, Canton 01° ALAJUELA, 2009 map.// Note: New replacement values are based on the Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva of the Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda (Alcance Digital N° 22 a La Gaceta N° 23, dated viernes 1° de febrero de 2013) and the corresponding adjustment to the current date.// (...) Nevertheless, the case file indicates that, at that initial stage, the Bank approved the purchase of lots at between 30 thousand and 70 thousand per (m2), between 2008 and 2010.” Documentary Evidence 2: “The loan purchasers had to bear the costs of developing the condominium.// Answer N° 2.

The value per (M2) of the private-use areas, had the works been completed, is based on the calculated information contained in the case file. // It is alleged therein that the seller promised to sell the condominium units at prices of approximately ¢13.125.000,00 and ¢11.815.000,00, with those urban-development finishes and everything related thereto, including streets, sidewalks, etc. // Thus, taking as an example each condominium-unit area according to the tables for the entire condominium, we divide these amounts by the areas of each condominium unit = this gives us the value per m2, and the private-use areas thereof multiplied by (sic) the land value. A budget of $12.765.120 was estimated for the condominium’s infrastructure development; I must clarify to Your Honor that this figure was obviously registered with the CFIA (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos) as one of the requirements for registering a project such as this at the relevant “time,” together with the plans and site designs, and I therefore rely on this information.// In answering the following question, I refer to my preceding answer.

(iii) That the expert expand the expert report by indicating: What would be the approximate total cost of the works necessary to complete all the condominium works as promised to the purchasers? As of today, the amount budgeted and contained in the case file would be different because of the increase in the cost of materials, labor, and other factors that would be taken into account in a new calculation. That initial amount would be double the value today; I do not specify that amount here because I do not have the information that I requested from the developers and the firm in charge of the project, which did not provide it for security reasons.” // (iv) That the expert expand the expert report by indicating: What is the approximate additional cost that the condominium owners have had to incur to cover the cost of the works currently being carried out in the condominium? The current works have been paid for by each condominium owner, as reflected in the works existing today, and this has been occurring for several years; moreover, according to the minutes or assembly of condominium owners, an extraordinary assessment (cuota extraordinaria) of $96.29 per ( m² ) was established for each parcel, with 30% to be deposited at the beginning of construction and the remaining balance, that is, 70%, when the works are completed.// This is in addition to the aforementioned mortgages on land that is uninhabitable, such as the condominium areas that were lost because of adverse terrain and soil conditions, “as mentioned in the previous report.” (v) That the expert clarify the approximate actual value per square meter at present for the charges that are not being developed in the condominium?

This value would be reflected—and I hereby correct the previous report—with respect to the remaining parcels located on overgrown land, which, according to the photographs attached as of today, lack all types of services; consequently, their calculated value would be ¢ 20.000,00 twenty thousand colones, based on the homogeneous-zone map information applicable to them.// (vi) That the expert clarify which sources he took into consideration in assigning the per-square-meter values stated in his expert report.// The sources supporting the stated values were information obtained from the appraisal reports (informes de avalúos) attached to this case file, the study of the area, and the undersigned’s professional judgment. // That the expert indicate the approximate appreciation (plusvalía) value in the area where the condominium is located, under the conditions in which the bank appraised the properties given as collateral.// Based on the location and surroundings of the land shown in the attached Google Earth image.// In addressing the questions stated above, we request that the expert take into consideration the documentary evidence offered in the case file, especially documentary evidence 15 and 16 offered in the complaint and admitted at the preliminary hearing, as well as documentary evidence 1, 3, and 4 offered in the new-facts motion (incidente de hechos nuevos) filed by this representation on 8 de agosto de 2017.

Those documents are again attached to this filing. // I attach the estimates prepared by the construction companies El Bajo de León S.A. (...) construction company MECO and Pedregal. Reference: private request for qualifications no.01-12, Construction of infrastructure works in the horizontal residential condominium with individually registered primary condominium units, Bariloche Real. (iii) That the expert expand the expert report by indicating what the approximate total cost would be of the works necessary to complete all the condominium works as promised to the purchasers? In response to this question, I attach these estimate tables.” In this regard, Bajo del León estimated the amount at ¢4.612.538.000,00 // Meco $9.465.955.94 and Pedregal $11.199.447,19. (Documentary evidence, folios 617-653 and 755-763).

• C)EVIDENCE RECEIVED DURING THE ORAL AND PUBLIC TRIAL HEARING.
• 9)STATEMENT OF EXPERT WITNESS (perito) LUIS JONATHAN GONZÁLEZ PORTUGUEZ, identity card N° 1-0959-0759, Surveying Engineer, who, after being cautioned and sworn in, denied having any interest in the outcome of the case. He stated that he had worked as a Surveying Engineer for more than thirteen years. Since 2013, he had been working as a court-appointed expert witness, both in the Agrarian Jurisdiction and in this Contentious-Administrative Jurisdiction. When asked to address the report, he stated: I was appointed to go to the site and conduct an inspection of the current surroundings of that condominium, which is located north of the Courthouses of that Alajuela Circuit. I understand that many people purchased condominium units (filiales), and I was entrusted with preparing a report on the infrastructure. In response to questions from the plaintiff, and regarding what the common areas (áreas comunes) consist of, he stated that they are the areas required under the policies and regulations governing a condominium, within an area that will be occupied by several units and by people who will live there, in the private areas (áreas privativas).

He elaborated that they are recreational areas or sites, green areas, and everything depicted on the sheet corresponding to each of those areas, which were intended at the time for the common benefit of the condominium owners. He was asked whether, for example, the paved roadways, sewer systems, sidewalks, and provision of public utilities are common works (obras comunes) of condominiums. He answered in the affirmative. He was asked why, in his report, he estimated one amount for the developed areas and another for the undeveloped areas. // He answered that he conducted field research in the surrounding area and determined that it could not be possible for an undeveloped green lot to be worth more than one that had been developed and had its finishes and curb and gutter, as compared with a unit that was overgrown scrubland (charral), with tall brush and nothing else. That value of ¢45.000 was obtained from outside the project and standardized for use within it, with the assistance of the Ministry of Finance’s homogeneous-zone map; therefore, I assigned that value, while the other value corresponds to a property having all of those features: its sidewalk, curb and gutter, stormwater drain covers, street, and everything else—that is it.

He was asked whether there were areas at the site that were overgrown scrubland and others that had finished improvements. In that regard, he stated that he remembered it as if it were yesterday; during the inspection, he observed—I do not know what percentage and could not say without guessing—but the portion toward the northeast of the entire property, of that plan of the parent property (finca madre) where the project was being developed—and is still being developed, I imagine, because one day about 8 months ago I passed by there and the project was still there—but when I went, a larger portion toward the rear of the property, to the northeast, had not undergone any kind of common works, correct. The entrance to the condominium has a very attractive appearance, with an elegant façade, paving stones, changes in elevation, and everything else, including curb and gutter. When I entered, on the left side, it seems to me that one of the units I had been instructed to inspect was located there and had a number; the colleague who did that work staked out (replanteó) the street centerlines and each of the units.

Near that unit, on the left-hand side, the ground had already collapsed. On the right-hand side was the model home; I do not know whether it was a container, I do not remember. And that entrance area, Your Honor, may represent part of the entire property, including all the boundary walls, which I imagine had a cost, along the street frontage to the east and west. He acknowledged having taken the photographs in the expert report. That is right at the entrance, where they are working on the stormwater supply box. That is at the entrance to Condominio Bariloche. There are the substantial columns and adjoining tile walls. There, I believe I was instructed to locate unit X, and the works had not yet reached that portion. He stated that a portion of the land was affected by rainwater and collapsed because a substantial amount of water flowed down through that sector of the project. He was asked whether construction was possible in the area he described as overgrown scrubland.

Yes, counsel, because I assume that infiltration tests and many other procedures had to have been performed there so that the civil engineers who must have been involved could authorize all those areas for development. But let us see: were the various condominium properties (fincas filiales) already located, and were the common areas already located within what you call the overgrown scrubland? Ah, no, counsel. Did you not determine that, do you not know, or were they not located? They were not marked; nothing was marked other than certain units on the left side, with their numbers on the curb and gutter. I believe there is—I took a photograph of a number; Your Honor should see a photograph—but, in response to your question, counsel, no, there was nothing definite. But let me ask you: you just mentioned that there was curb and gutter in the area you identified as overgrown scrubland. Was there curb and gutter?

No, only in the area I entered on the left-hand side. In proportion to the entire property, how much did the area with curb and gutter represent in relation to the rest of the property? Yes, that is what I was trying to determine just now, because I calculate that it was about 30%, perhaps 40%. Do you know how many phases that condominium encompassed? Several phases identified alphabetically. From A through F? Yes, sir. To which phase did the area you saw under development belong? I do not remember; I would need to see the plan. He stated that the completed portion corresponded to side D. It was clarified to him that this proceeding concerns the project as a whole, not an individual property. Which of the lettered areas already had curb and gutter and paving stones, and which were overgrown scrubland? Well, as far as I can remember, section A, part of section B, almost half of it, had the street finished-grade levels (niveles rasantes), as did part of section D. Were the remaining areas overgrown scrubland?

Exactly. A tractor had passed through at one point, and the area became overgrown with grass again; much less than half of the project. Could a person in phase E build or not? The topography of that land was suitable for desirable residential living. I saw that several pipes had been installed for infiltration, and I assume they were placed there for residential construction. They were not marked, but construction was possible? Yes, sir. And if construction was possible, why did you assign a lower value to those areas than to the areas where the common works had already been built? Because, in the report, I placed it within the value indicated by the Ministry of Finance’s homogeneous zones at that time, on a map for the year identified there. It was a low value, the one I indicated as 45000 and something, because nothing had yet been built. That was very different from the areas at the entrance, with their finishes and everything that entails.

What does the homogeneous-zone value that you used to appraise the undeveloped areas represent? It has been extremely useful to me because, in all the appraisals (avalúos) I have performed for sales for all my clients, it serves as a basis on which I locate the land, the polygon, and the plan, and it is classified under a code that one locates on one of those maps. But the value obtained is very low, so one must perform a kind of calculation to update that value to an approximate sale value. In this case, I applied it to provide the parties with a reference as to the possible value of a property with those areas. But the research outside the project was also important. Here, however, we are speaking of private zones (zonas privativas) that are already within a project, and that is how I determined the two values I applied: one for an area that did not yet have the necessary infrastructure, and another for an area that had nothing, only grass.

Well, that Ministry of Finance table has also helped me standardize the values and, as I said, establish a basis for determining approximately what the value per square meter might be in a place like that. Tell me something: if the common areas were built and the state of development of the common areas in the developed phases and in these overgrown areas were brought to the same level, would that increase the value of the properties? Yes, sir. In assigning a value, did you include works yet to be built? I cannot assume that an airport will be built there. The property is appraised as it stands today. No assumptions are made. No further questions. Questions from BN’s representative.—You stated that you used the 2009 homogeneous-zone map for the province of Alajuela as the replacement values. You do not indicate whether you used any other values or the calculation worksheets (memorias de cálculo).

The question is: did you use any other values? The first option: I based my work on data from other values, and that is what I applied—values from a company that had a table adjusted to the values. Those were the values I used. You referred to an example from a company you had; what do you mean—private documents, or? Ah, not previous ones, no? A company that maintains—how can I explain it—it is a company that has certain values based on a construction classification (tipología constructiva), but those are its own values. What I did was compare them with the construction classification corresponding to the location on the Ministry of Finance’s homogeneous-zone map. That was how I was able to standardize that company’s price table—I do not remember the company’s name—against the location of the property or the project within the homogeneous-zone map, and that is how I standardized it to determine the approximate per-square-meter value of those structures.

Thank you. Is the company to which you refer a private company or a public institution? I do not remember. On folio 6 of your project, you state “consulted on the Internet” and describe the project as having 472 lots, etc. When you refer to information consulted on the Internet, could you clarify where you obtained that information? From the Internet itself. Yes, it had already been advertised at the time, quite some time ago. I do not know how long ago. I was interested in looking it up and searching on the Internet, and there was already a well-written and well-organized webpage, so I decided to include it in the report, yes, sir. All right, let us see: in the clarification of the report, you state that you did not have the documentation necessary to perform the work related to the budget for infrastructure works. What did you mean by that clarification or warning? You state that it was not a budget; according to what the expert witness indicates, he did not have the documentation necessary for that work and therefore could not specify the amount, at folio 780 of the case file, clarification number three of that document.

It was clarified that the documentation corresponds to image 755. Answer three.—That was in response to a request for supplementation (solicitud de adición) submitted by the plaintiff. And it appears for me at folio 780 of what the Court recorded for us. Is that the title? Yes. Condominio Residencial Horizontal Bariloche real, and it says 2012 at the top. Point three in Roman numerals, point 3 in Roman numerals. That the expert witness supplements the expert report by indicating the approximate total cost of the works necessary to complete all the condominium works, as they had been promised to the workers? As of today, the amount budgeted and included in the case file would be different because of increases in the cost of materials, labor, and other factors that would be included in a new calculation. From that initial amount to today, it would be double the value. I did not specify that amount, as noted, because I do not have the information I requested from the developers and the firm responsible for the project, which, for security reasons, did not provide it. That is the answer.

The question would be, first, in that same paragraph you tell us that the budget amount would be attributable to the increase in the cost of materials, operations, and other factors. Would that initial amount be twice its value today? But then we are told: “I did not specify the amount because I do not have the information; it was never provided to me.” So how do you reach the conclusion that the amount initially indicated would be twice its value if you tell us here that you never had the information? From my own inputs and experience. Forgive me, but let us go back a little just to clarify: two or three questions ago, you mentioned that you were not a civil engineer and that, for that reason, you could not give an opinion in response to a question asked by Don John. This question is a general one: Is determining the monetary cost of developing civil works (obra civil) within a surveyor’s professional field of expertise?

No, sir. In the addendum to your report, you presented—indicated—the fifth clarification. Initially, in the report, you assigned a value of 45000 to the remainder of the property (finca). In the clarification to the report, you reduced the value to 20000 per square meter, but you do not explain in this report why it went from 45000 to 20000. The question is: Why? Probably because of the judgment I subsequently applied in lowering that cost, based on many conditions that I observed at the time on the land, and I—I cannot specify why. I cannot specify clearly why I lowered it to almost half of what I had originally stated. I cannot specify. This report was prepared in 2017. The values that you indicate in this report are from what date? As of what date do those values apply? Current dates. Are the values you recorded from the time of the site visit? Ah, yes, from that time. And you previously stated that works that were going to exist could not be taken into account.

The question is: Within your technical field, can you determine how much a property was worth 10 years before your visit? No, sir. I have no further questions. Questions from the Court. Don Jonatán Canales asked: Was the purpose of your expert appraisal (pericia) to locate the property and establish its value with respect to all those possibilities, or was it only to locate the property, which is essentially what you did? It was to determine the total value of the project; afterward, there were other cases in which it was subdivided, but generally speaking, yes, sir.

• 10)EMPLOYEE WITNESS: RICARDO ARAYA JIMÉNEZ, identity card 1-0818-0059, General Auditor of Banco Nacional de Costa Rica. After being advised and sworn in, he denied having any interest in the outcome of the matter. In response to questions from the plaintiff, he testified as follows. Were you the BN’s auditor in October 2011? Yes, sir. By virtue of that position, did you learn anything concerning Condominio Bariloche Real? Yes. Could you tell the Court what came to your attention? Bariloche was a project in which the Bank provided financing to customers who came to the Bank to apply for loans. And why did the Bariloche case, or a case related to Bariloche, reach the audit department? Because, during routine audit work conducted at the Palmares branch, the loan portfolio originating from that Palmares office at that time had been experiencing growth and showed certain delinquency levels that provided grounds for conducting further work.

What period are we talking about with respect to those indicators of delinquent loan transactions? What period? Let us say that the period was at that time. In other words, the delinquency was reflected at that time. But do you know whether these were transactions more than one year, more than 3 years, or more than 5 years old? In other words, what was the scope of the review or audit that was conducted? In the work performed for the report presented here, if memory serves, I believe the portfolio data were basically from 2006 through 2010. And in that data from the Palmares branch, how was the Bariloche Real project involved? Could you elaborate on the question, John? Of course. You told me that you learned about the Bariloche Real matter because there were delinquency indicators at the Palmares branch. And now you add that this involved transactions between 2006 and 2010. So my question is: how did it relate to all of this?

What role did the Bariloche Real project play in that analysis of the delinquent portfolio? Well, as I said, Bariloche—in this case, some Bariloche loans—formed part of a sample reviewed by the audit department and are part of the case file. Do you remember what type of loans they were? Mortgage loans. And who were the debtors on those transactions? Customers who appeared at the Palmares office. But were they natural persons or legal entities, companies? Natural persons. Do you remember what findings that audit report you requested disclosed? Yes. The report contained a review, among other things. Part of the scope of the report referred to loan transactions reviewed by the audit department involving three developments. At that time, it did not relate directly or specifically only to Bariloche loans; rather, it was a sample that included other developments, and Bariloche specifically accounted for 14 transactions.

Basically, what was observed at that time were weaknesses in internal control, which led precisely to the growth of the portfolio and the delinquency levels reflected in that portfolio. You mentioned 3 developments, including Bariloche, and you said that 14 were from Bariloche. Were those other two developments connected to any particular company? Yes, sir. And what was that company called? Desarrollos Zión. And do you know whether Desarrollos Zión had anything to do with Bariloche? Yes, it was the project developer. Although you have just mentioned weaknesses in internal control, do you remember what those weaknesses were? Do you mean the general ones or the ones specific to Zión? The general ones in the document concerning Zión, and then, if you can, specify which ones related to Bariloche. Well, what we found were weaknesses in the chain of command, supervision, and risk management at the Palmares office during the loan-granting process.

But what did they specifically consist of? The review found issues relating, for example, to the debtors’ income certifications; the timing of the execution of the deed and the formalization of the loan; and the appraisal firms that conducted the expert appraisals (peritazgos). To the best of your recollection, could you elaborate on that issue? What did you find concerning the firms that conducted those expert appraisals? Well, regarding the appraisals (avalúos), there were three that recurred in the appraisal process, involving comparable references included in the appraisals in order to determine more accurately the price being assigned to an asset, to a parcel of land. On this last point, what caught your attention? What situation concerning the comparable references in the appraisal for a more accurate valuation of the lot caught your attention and led you to include it in your audit report?

In general, in many or most cases, the comparable references were not in the case file. That is one of the things one reviews: whether there are comparable property values that make it possible to assert or conclude that the price is reasonable in light of the area, its desirability, and similar considerations. And tell me something: you stated that those appraisals were prepared by 3 firms. What caught your attention—that they were 3 firms, or that they were provided by an outside party? Basically, it was the comparable values that appraisals are required to contain. He clarified that when an appraisal is performed, values are included as references in order to determine the desirability of the area. He stated that he did not recall whether the firms were external or internal. In response to the Presiding Judge’s question regarding the use of outside appraisal firms, the witness answered that the Bank uses both internal and external appraisers.

So, in light of that, what caught your attention about the fact that three firms conducted the appraisals? I already mentioned it: the appraisals lacked comparable references that would make it possible to assign a reasonable value to the property. The Presiding Judge asked the witness to indicate or clarify whether that audit report was absent from the loan files. The witness clarified that the appraisals were present; what they lacked were references to other properties located in the area to determine whether the values being assigned conformed to a market price. With regard to that question—or rather, that answer you just gave—who commissioned those appraisals? I honestly do not remember whether it was the Bank or some specialized department that commissioned the appraisals. Your Honor, in that case, considering the witness’s answer, I would ask whether we could introduce the audit report so that he can see what was stated in it and elaborate on what was reported at that time.

It begins around image 2033 of the digital case file or the evidentiary file. The witness was provided with the Audit Report contained in the physical folder. He was asked whether he was familiar with it, and he answered in the affirmative. He was asked whether he prepared it, and he answered that he approved it. He briefly explained that the audit department has an entire organizational structure: a technical professional prepares the report, and another official reviews it. In this case, Miguel Quesada prepared it, Franklin Zamora reviewed it, and the Auditor then gave final approval. He stated that his work is primarily managerial. In this case, he explained that validations are performed before authorization. He reads the reports, calls the Manager in charge, and communicates his concerns. At folio 1989, in section 2.2, item 1.14., it stated that: The audit identified the following weaknesses in the lending processes.

The first item of that applicant-security interview states that brokers or developers compiled case files and delivered them to the Banco Nacional branch in Palmares. My specific question is: Why did this catch your attention, and why did you consider it a weakness? Your Honor, perhaps I should clarify this portion. Item 14 here pertains to the samples reviewed by the audit department. It does not necessarily refer specifically to the loans reviewed by the audit department from the Bariloche project; I merely want that to be clear. Obviously, the details of these matters are contained in the working papers and are not attached to the report. Therefore, I could not state that all the matters listed here in item 2.14 apply to all loans from the Bariloche project. I simply want that clarification to be on the record. All right, but I would appreciate it if you would answer the question. It states there that brokers or developers compiled case files and delivered them to the Bank branch.

Why did that catch your attention, leading you to classify it as a weakness and include it among the facts in the audit report? Because that is what the review revealed: there were brokers. Obviously, the Bank does not have authorized brokers; in other words, the Bank has no authorized role or position for brokers. That aspect therefore caught our attention, and it then had to be verified by the administrative proceeding body (órgano de procedimiento administrativo) that remained to be convened as a result of this report. Let us see: I understand that there were no brokers, but it says that developers compiled case files. Was it normal for developers to compile the files? No, because that is precisely one of the internal-control weaknesses we identified, since Bank officials are obviously the ones who compile these files. There is an item that says “location of investment plans,” and “residential or outside the office’s area of influence.” What did that refer to?

Why did you highlight it in this section? Yes, likewise, those were matters that had to be verified by the administrative proceeding body, concerning the fact that the Palmares office processed loan transactions for persons who were not from the Palmares area of influence. The Bank has a regionalized office system for that purpose, so it was noteworthy, for example, that individuals were not from the Palmares area. Again, those were matters that then had to be verified during the administrative proceeding. Regarding the point you keep emphasizing—that it had to be verified during the administrative proceeding—did you include what is stated here because you presumed it, or because there was some element that alerted you and therefore prompted you to include it? All of this is supported by evidence, but we must remember that this is a statement-of-facts report (informe de relación de hechos).

It is a preliminary investigative report, and everything must be verified by the administrative proceeding body. But the assertions are based on evidence? Yes, that is correct, but they must be verified by the proceeding body. In the second item of that third section, titled “Processing,” it says: “financing of undeveloped properties or properties under development, without the corresponding supervision, and disbursement of funds without verifying construction progress.” What caught your attention and led you to phrase it this way in the audit report? The observation is specific. How should it have been done? I would understand this to mean that it should not have been done this way and that this is why you included it there, correct? It is a what, excuse me? Let us see, I am being told that the assertion made in the report is specific. So is that specific assertion referring to something that should not have been done in that manner?

Yes, because, let us see, when financing is provided for undeveloped properties, this may be linked to other matters—for example, the appraisal issue. Well, what did the appraisal show? What was the price of an undeveloped property?

Thus, all those aspects were issues that the proceeding body (órgano de procedimiento) had to verify as part of the preliminary investigation (investigación preliminar). But did this conflict with any internal Bank procedure or any regulation governing banking operations? This way of proceeding—well, yes, it is here, right? Well, if it is here, yes. Do you know which one? Which one did it conflict with? Which regulation or procedure? No. Should the Audit Department know? Of course we should know, but at this moment I do not recall which specific procedure or regulation from 14 years ago was being breached. Financing 100% of the investment plan. Is financing 100% of the investment an irregularity? With approval (visto bueno), 100% financing of the investment plan could be granted by a senior authority empowered to give that authorization. Is 100% financing the rule or an exception? Those are exceptions, yes, sir.

How much is normally financed? That varies, Don John; it depends on the risk appetite (apetito del riesgo) defined by the organization at the time. It could be 70 or 80, and that would be secured by mortgage collateral (garantía hipotecaria), yes, correct? Within the sample that you—or rather, your Audit Department—analyzed and you approved, do you know whether it was verified in every case that 100% was being financed? Verified in what sense? Whether 100% financing was provided in all the cases analyzed? No, I do not have that information at this time. In any event, that is recorded in the working papers (papeles de trabajo). What I can tell you is that, regarding the items under 2.2 1.14, it would be necessary to examine each file in the sample to determine which ones they applied to. It then refers to the appraisals (avalúos). They were not requested by the Bank. The developer provided them; this relates to a question I asked you a few minutes ago.

Is it normal for the developer to provide the appraisals instead of the Bank? No, it was not normal. Is that correct and consistent with the Bank’s procedures? I already answered you. It was not normal for the developer to provide the appraisals. I understand that it was not the norm, but what I mean is whether it conflicted with any rule? The Bank is the one that commissions the appraisals. Well, we have already discussed the matter of the 3 appraisal firms that, exclusively and at different times, appraised the properties serving as collateral (fincas garantes). You just answered that they had no references, but this was listed as a separate point: that the 3 firms exclusively appraised the properties serving as collateral. What procedure did this conflict with? Why was it included in an audit report as a weakness? Basically, this was because, generally, when external firms conduct appraisals, there is a roster under which the firms are rotated.

In this case, the appraisals were concentrated among these three firms. The next point concerns the expert appraisers (peritos), who did not substantiate in their expert reports (informes periciales) the references or sources used to assign the final values. If the values were not supported by references, what were they based on, or how were they justified? That was precisely something that had to be clarified in the administrative proceeding (procedimiento administrativo). I would now ask that we turn to page 1990. There is a section that says Mortgage Banking Division, 2.2.2, and item two of that section states in turn: Mr. Marino Retana Cárdenas, Director of Mortgage Banking, stated that Proyectos Urbanísticos Zión initially did business with Banco Popular; subsequently, commercial logistical work was undertaken to bring it to Banco Nacional, beginning its commercial relationship with the Grecia office and later with the Palmares office.

The first question I want to ask about this is: how was this information from Don Mainor Retana Cárdenas obtained? Did you interview him? Did he send you an email or a letter? How did he convey that information to you? Let us see: in an audit process, there is physical evidence and evidence obtained through interviews, among other things. Therefore, to give you a complete answer, I would have to review my files and working papers to determine how it was obtained. But may it be understood that this person must have been consulted in some way before you could include what was stated? Yes, of course, because all of this must be supported by evidence. What I cannot tell you is the manner in which it was obtained. The next item, 2.2.2.3, states that the Mortgage Banking Division, through its director, Mr. Retana, participated in the placement of loans, and then, after a full stop, it says: The total number of exceptions granted by the Palmares office during 2007, 2008, 2009, 2010 was 144, 413, 233 and 153 cases, respectively.

Is it normal to grant that many exceptions to a single company when the lots are being financed for its customers? Is that a normal Bank practice? I cannot objectively answer whether that is normal or abnormal. Is it normal for there to be so many exceptions at one office in connection with one developer? Well, each particular exception would have to be examined to determine whether it was supported and why it was granted. But if you ask me whether it is normal or not, I do not have a basis at this time for deciding yes or no. It is more of a business matter. Yes, Your Honor, there is an issue here. Several questions have not been answered by the witness in accordance with what he was asked, and it seems to us that his duty, as you pointed out to him, is to answer the questions being asked fully and specifically. The question I am asking him is, I believe, very specific, and it does not even concern a particular matter.

I even reframed it in general terms, and it seems to me that he is being evasive in his answers. I believe that this has procedural consequences and also consequences outside these proceedings, in terms of the initiation of criminal cases, as the witness was warned. I would therefore ask that he please be admonished to answer the questions put to him directly. The President of the Tribunal: I have listened to the answers the gentleman has given, and it seems to me that he has been very direct. In fact, he has been very transparent in his answers. If, with respect to any specific question, you believe that he has not answered you, you should point that out, rather than doing so after he has already answered several questions. You are now telling him that it is the question you asked him specifically; he was providing an explanation. Now, if you do not consider the explanation adequate or would like it clarified for any reason, you may raise that point, but I do not see it.

Perhaps he could clarify his response to the question a little further and provide greater detail. Perhaps you could elaborate. The witness states: What I see is that Don John is asking me highly detailed questions, and I explained that I did not participate in preparing the details of the report, correct? That is why I am telling you that I am not being evasive about these matters. I have come here in complete transparency; I have nothing to hide here, correct? But recalling details from a report prepared 14 years ago, when I did not even participate in the operations, correct? So, with all due respect, I would appreciate it if your questions did not go into such a high level of detail because, as I have said, all of this is documented in the working papers. Just as you have brought in a box full of papers, we have the same material, but only in digital form, correct? The evidence of this work is kept there.

Therefore, specifically regarding Don John’s question about whether this type of exception is recurrent, correct, it is, let us say, a business matter. I cannot say whether 20 is normal or 400 is abnormal, because it is a business matter. What is important in these cases is that each exception be duly justified and that a risk assessment (valoración del riesgo) be performed as to why the justification or exception is being granted. If these exceptions were justified, would it make sense to mention them in an audit report? Yes, because, let us see, when the Audit Department conducts its review, it may not have found the justification, which is why it included the matter here. When the administrative proceeding is conducted—this is, as I have said, the preliminary investigation—the person accused of these violations can then demonstrate whether the justifications existed. In connection with an objected-to question, the witness was asked whether punitive administrative proceedings (procedimiento administrativo sancionador) had been conducted against the officials to whom the audit report attributed some form of liability.

He answered that they had, and that the proceedings ended because of procedural issues. Ultimately, no one was admonished or disciplined, and no disciplinary sanctions (sanciones disciplinarias) were imposed in connection with this matter. Well, let us continue, perhaps, but only so that you can clarify for me the reasons why. The examination continues. I asked Don Ricardo to turn to folio 2008. The next-to-last item states: Officials Obando Jiménez, Acuña, Rodríguez Rodríguez Rodríguez could bear administrative and disciplinary liability (responsabilidad administrativa y disciplinaria) for failing to comply with the cited regulations, based on such facts, because despite knowing that the Palmares Office was formalizing transactions for the purchase of lots from Proyectos Urbanísticos Zión, and despite having verified during visits to the projects that they had not been developed, they failed to take action to ensure the marketability (deseabilidad) of the assets taken as collateral in order to safeguard the Bank’s interests.

What does the concept of marketability mean? What does it signify? The marketability of the asset is what we were discussing in relation to the appraisals. The marketability of an asset means that, if the Bank ultimately acquires the asset through foreclosure (adjudicar un bien), it will be marketable when the Bank auctions it or puts it up for sale. In other words, that it will be sought after, or that it will have liquidity, so to speak. And what does that marketability depend on? Let us say, the area where it is located; if it is near a river, that obviously reduces its marketability. If seismic faults have been officially identified. The President of the Tribunal asked whether anything specific was said about that matter within the 14 sampled cases from the Bariloche Real project. As I have said, Your Honor, I do not have the details of the 14 loans here, correct? I would not know whether there was a specific point concerning this matter among the 14 transactions that were evaluated; I could not answer that.

Tell me something: you—or at least the Audit Department—state that, upon visiting the projects, you were able to verify that they had not been developed, and that no action was taken to ensure the marketability of the assets taken as collateral. Is there a relationship between the fact that they had not been developed and the fact that they were not marketable? Where is that? That is the third-to-last item, the one we just read, the third-to-last item on page 2008: officials Obando Jiménez, Acuña Rodríguez; then, on the fourth line from the bottom, it says organizational project, and that upon visiting the projects they were able to verify that they had not been developed, they failed to take action to ensure the marketability of the assets taken as collateral. So you place the two together. My question is: Is there a direct relationship between the fact that they had not been developed and their not being marketable assets?

Yes, because, let us see, when there is a project, there are common infrastructure works (obras comunes), correct, such as streets, sidewalks, underground electrification, or things of that nature that make the asset marketable.

So, if this is here, it is because when those financings were granted, those works had not been completed. And why is reference made to the possibility that these three officials might incur administrative and disciplinary liability (responsabilidad administrativa y disciplinaria) for failure to comply with regulations in connection with this matter? Which regulations might have been violated, thereby creating liability for the officials regarding these particular issues? Jonatán Canales stated that “we are going over the same ground again,” indicating that questions were being asked about matters contained in the document. Returning to the question, are there any regulations governing the issue of desirability (deseabilidad)? Yes, let us see whether there are, whether there are, Your Honor, because it is stated here; the issue is that Mr. John is asking me specifically which regulations they are, and I do not remember.

We are talking about procedures or guidelines that were in effect. As Judge Jonatán says, I believe that must be in the case file (expediente). The examination continues. Counsel John: On that same page, in the immediately following paragraph, is it stated that the officials Obando, Jiménez, Acuña, and Rodríguez could incur administrative and disciplinary liability for failure to comply with the regulations cited in relation to fact 2.2 point 1.13 because, despite knowing of the difficulty the developer faced in completing the project with its own resources, after the Committee denied the application submitted by the company, there was no evidence that they took any specific action to safeguard the institution’s interests? Was this corroborated by the audit officials? Was it based on evidence that the officials mentioned knew of the developer’s difficulty in completing the project with its own resources?

Yes, because, basically, the Special Credit Committee itself did not approve a loan for the developer as such. The Presiding Judge requests clarification: Did Grupo Zión submit a loan application to Banco Nacional specifically for development? Desarrolladora, as Grupo Zión, he answered. To develop Bariloche or the residential developments they owned? No, not in this instance. He stated that Grupo Zión, as such, was not a customer of the Bank. If memory serves, Mr. John, I believe that the loans they denied were for another project. If memory serves, it should be in there somewhere. Ah, here it is, in 2.1, 22.113: it was for development of the Bonanza project, not for development of Bariloche. That appears in 2.2 point 1.13, which states: “By means of a document dated 24 de septiembre, Rafael Obando Jiménez, regional director of Alajuela, and Carlos Acuña, regional credit director, submitted to the Special Credit Committee for approval an application for financing in the amount of 3 millones de dólares in favor of the company Residencial Bonanza Mountains, which, according to the economic interest group associated with Proyectos Zión, was to be invested in constructing an urban development project located in Colorado, Abangares, known as the Bonanza project.” So it was for that one?

It was for that one. But regarding this, I have in my notes that you said Zión was not a customer of the Bank. No, sir. And when it attempted to become a customer of the Bank, it was not granted the loan? Exactly. Yes, Proyecto Zión was not part of the Bank’s project inventory. So was this conclusion—that the difficulty was completing the project with its own resources—part of the basis for denying the requested loan? No. The Special Credit Committee’s decision not to approve a loan is more a matter of financial analysis of the debtor. Now let us turn to 2.10. In the penultimate paragraph it says: “As a result of the promotional support provided to the company Proyectos de Zión.” What did that promotional support refer to? Well, part of Grupo Zión’s promotion was carried out through the Bank; the Bank allowed its name to be used in the marketing. It says that the officials Retana, Cárdenas, and Alvarado Moreira could incur administrative and disciplinary liability for failure to comply with the regulations cited, in accordance with fact 2262.

Two 2.2 point 2.6, for failing to have control mechanisms (mecanismos de control) that would require constant monitoring and supervision of the loan portfolio in a series, in a series arising from the developer as a result of the promotional support they provided to the company. They provided support to the company Proyectos—this means that, as part of the company’s marketing, the Bank, let us say, allowed the Banco Nacional name to be used, correct? And what is alleged here is that no risk assessment (valoración del riesgo) was performed, including with respect to the Bank’s reputation, because the developer was behind schedule in developing the projects. Now, on page 2011, in the second paragraph, reference is made to information from the Deputy General Manager, Juan Carlos Corrales Salas. I am halfway through it. It says that comments by Juan were rejected by the Deputy General Manager, who stated that the Palmares office processed bad loans because of pressure exerted by the customer, as well as because of the trust that had been placed in it, which led to superficial analyses and loans being granted to persons without a stable ability to pay, et cetera.

The deterioration of the portfolio was evident, and although the office specialized in housing, it did so poorly, without an adequate structure on the one hand and without understanding risk in its analysis. It was also recommended that the developer’s influence over the office be eliminated. What did the developer’s influence over the office refer to? If I remember correctly—well, this is copied verbatim, I believe, from what Juan Carlos Corrales, who is currently the General Manager, said. Those are his words. Okay, were those words taken as evidence that administrative liability could arise? Exactly. Let us see, because that same document discusses the office’s structure for meeting demand. Finally, in that document, in the following paragraph, it says that the officials Retaña, Cárdenas, and Alvarado Moreira could incur disciplinary and administrative liability for failing to assess the associated risks, such as reputational risk arising from displaying the Banco Nacional brand alongside the company Proyectos Urbanísticos Zión, which sold lots that were not functional, as in the case of the Bariloche, Terra Verde,Bonanza projects, which had low completion percentages.

What does it mean that the lots were not functional? What is the functionality of a lot? The issue probably concerned the common areas that had not been developed. It includes everything involved in the preliminary development of a project, the prior development of the subdivision (loteo), so that the purchaser can begin building a house or something similar: common areas, streets, lighting, and electrification. And why did that pose a risk to the Banco Nacional brand? Well, precisely because of what we discussed earlier, in the preceding point: promoting a developer that might ultimately fail to meet its obligations to its customers. The Presiding Judge asks: A question—what is the date of that report? It says here that it is from 2011, Your Honor. I do not know whether that also refers to a promotional agreement they entered into under which a particular lot was given away if financing was obtained.

Yes, sir, that occurred at an Expo Construcción held in abril del 2010. Is that what you mean by the exposure of the brand? Yes, sir. Well, I mean, does the report specifically address that issue? I know it refers to it. Yes, that is correct. I want that to be clear, because the possible scenarios discussed here could be very broad. In connection with this, and with what the judge has just stated or clarified, were the Bariloche files used for this specific case file from before or after the date the judge just mentioned? Before or after? Before or after what, excuse me? The date the judge just gave for the Expo Casa del 2010. I do not know, Mr. John, because the list of loans is not included here, correct? Of course, but I am asking because, at the beginning of the examination, you told me that this covered 2006 2010. Yes, the report refers—that is, the report itself refers—to the evolution of the Palmares loan portfolio from 2006 to 2010.

In fact, that appears in one of the facts themselves. For example, fact 2.2 point 1.2 states: “During the period between diciembre del 2006 and octubre de 2010, one of the offices of the regional directorate outside the metropolitan area with the greatest increase in its loan portfolio was the Palmares office.” Very well, and therefore the financing of lots sold through the Palmares branch did not begin only in 2010; it predated that. In other words, lots developed by Proyectos Urbanísticos Zión had already been financed through mortgage loans from Banco Nacional? I do not know that level of detail because this discusses the overall loan portfolio. What was financed for Zión’s customers is not stated here. I understand that the analysis performed here concerned loans that had some connection with those 3 projects—Terra Verde, Bonanza, and Bariloche—which belong to Zión? Yes. But the dates on which those loans were formalized are not stated here, and obviously I do not know them.

Mr. John, this serves as contextual background, correct? Contextual background for the study, yes, sir—the behavior of the loan portfolio at that office. Whether that specifically related to Bariloche or Zión, I do not have that information, and it was not included here in this report. Finally, does it say anything there regarding these lots that were not functional? Additionally, at folio 2011, at the very end of the third paragraph, it states: “Initially, they did not take into consideration that the Bank had not financed the developments and that the company Proyectos Urbanísticos Zión was not part of the active portfolio of developers associated with the Bank; moreover, the financing was granted to third parties and, therefore, there was no control over the cash flows generated by the sales in order to ensure completion of the works necessary to finish the projects.” Who was responsible for ensuring that?

The completion of the works necessary to finish the projects? Mortgage Lending (banca hipotecaria), which is an office of the Bank. On the last page of this report, 2012, reference is made to a description of the documentary evidence (prueba documental). Is this, let us say, the documentary evidence supporting the ideas or statements made in the report? The assertions, yes, sir. This is a preliminary investigation (investigación preliminar); it is what is forwarded to the Bank’s Oficina de Relaciones Laborales so that it may open the proceeding (procedimiento) and conduct the investigation, with the understanding that the Oficina de Relaciones Laborales has full authority to investigate on its own. Do you know whether, apart from this proceeding before the Oficina de Relaciones Laborales, any other type of measure was adopted by any other Bank office to prevent or correct these weaknesses?

Yes, of course. Ultimately, these are internal-control (control interno) issues; they are failures in the internal-control process, and obviously the Bank is a living organization, so to speak, like any other institution in this country or any private company, which must constantly improve its processes and everything related to risk management. I do not know whether that was what—yes, what you were referring to. Yes, what I would like is perhaps for us to go into a little more detail about what kinds of measures were taken or what kinds of actions were adopted in that case.

Mr. John, the fact is that the lending process is evolutionary; measures are constantly being taken to strengthen supervisory frameworks and risk-appetite assessments in general and, specifically, in lending matters. In other words, there may be many measures: improving credit-scoring systems, improving the risk-management frameworks used to measure the payment capacity of prospective debtors, and so forth. Perfect, I have no further questions. Counsel for Banco Nacional. In one of the answers you gave John, you stated that one of the weaknesses identified was the growth of Palmares’s mortgage portfolio. Could you explain, to the extent of your knowledge, why exponential growth in a portfolio poses a risk? Well, it is always said in banking that exponential growth is followed by headaches, because control mechanisms or assessment systems may be relaxed. When exponential portfolio growth occurs and, as you say, the headaches follow, whose headaches are they?

Who suffers the consequences? In this case, the Bank, because deterioration begins to appear in the loan portfolio and in delinquency levels. Less cash flows into the organization, right? Ultimately, the purpose of granting a loan is for the debtor to repay it in full. Another point you mentioned in response to John was that there was portfolio concentration. On the one hand, there was growth; now we find that there was concentration. What is mortgage-portfolio concentration in this case? What were you referring to? Concentration occurs, let us say, in a specific activity; it could all be housing, as in this case, or a specific developer. Does the fact that the entire portfolio or all lending is concentrated in housing, for example, represent a risk? Let us see: it is a risk insofar as risk controls and risk-mitigation measures are being relaxed. If a loan is being granted in compliance with all control frameworks and all the regulations established for risk management, then this should not pose a risk, right?

The issue arises when loan portfolios expand without the corresponding counterbalance, so to speak, of risk assessment and internal control. In your response—and you have already mentioned this, but I would like to make sure there is no doubt on this point—you stated that the report concerned Palmares’s loan portfolio and included loans from 3 developments not specifically related to Bariloche, and that what was identified were weaknesses in internal control. So the question is: did this report cover Palmares’s entire loan portfolio as of the date it was prepared, or only loans involving Proyectos Zión? No, it was a sample of loans to customers of Proyectos Zión involving different developments. I believe there were 55 lending transactions, including Bonanza and Bariloche, and I do not remember whether the third was Selva Verde or Madero Negro. It was not a sample of Palmares’s entire loan portfolio; that would be impossible.

In one of the last questions put to you by Mr. John—excuse me—you said that the potential reputational risk had not been assessed. A risk to whom? To the Bank. Where did you believe that risk might arise from? Well, precisely from what I mentioned: the Mortgage Banking Division had an agreement under which, I believe, a lot was given away, right? The company’s marketing used Banco Nacional logos, and the potential reputational risk to the Bank from marketing or participating in an agreement with the company Desarrolladora Zión was not assessed at the time, even though that company was experiencing delays in the developments it was selling to its customers. In one of the last questions John asked you regarding folio 2011, which you had there, it says, before point number 3—could you read it: “Officials Retaña, Cárdenas, and Alvarado Moreira could bear administrative and disciplinary liability for failing to comply with the cited regulations, based on facts 2,2 7, 2.2.8 and 2.2.9, by failing to assess the associated risks, such as image risk—here, image refers to reputation—arising from the exposure of the Banco Nacional brand alongside the company Proyectos Zión, which sold lots that lacked functionality, as in the case of Bariloche, Terra Verde, and Bonanza, which show low completion percentages.

In addition, they failed to consider that the Bank had not financed the developments and that the company Proyectos Zión was not part of the active portfolio of developers affiliated with the Bank, compounded by the fact that financing was granted to third parties and that, consequently, there was no control over the cash flows generated by the sales to ensure completion of the work necessary to finish the projects.” Does this paragraph state that the Bank had not financed the developments and that the company was not part of the active portfolio of developers affiliated with the Bank? What does this imply in terms of control over the cash flows generated by the sales? What follows from that? Yes. Let us see: when the Bank has a customer who is part of its project portfolio, as it has had others—or as it now has many tower developments, right?—when the Bank finances that project, the Bank begins to exercise control over the cash flows generated by the project.

What do I mean by that? For example, Your Honor, consider a tower. When the Bank finances the construction of a tower, there is collateral (garantía) in favor of Banco Nacional consisting of all the mortgages on each of the apartments, so to speak. As the Bank provides financing—when the Bank finances one of those customers—that portion is then released, right? The developer’s debt to the Bank is restructured using the financing provided to a customer. Question rephrased following an objection. What do you mean by control over cash flows? Here, when we speak of control over cash flows, I will use the example of a ten-hectare lot that the developer intends to develop and sell. When the Bank finances the developer, the Bank provides the money needed to develop the common areas, streets, park, clubhouse, and all those things, right? Thus, because the Bank grants a loan to that developer, the property is pledged as collateral in favor of the Bank.

Now, the developer is going to begin selling lots to its customers when the arrangement is one in which the Bank finances the developer. You indicated that these are conventional loans. So, for example, I, Ricardo, am going to purchase a lot, and the Bank finances my purchase of that lot. But with the money that the Bank finances for me, right, under a cash-flow-control arrangement like this—where the Bank financed the developer—the Bank ensures that the funds from the loan it granted me, instead of going to the developer, are used to restructure the developer’s debt to the Bank arising from the loan granted to finance the common works. That is what control over cash flows means in this section. And perhaps to answer counsel’s question, all the matters addressed in this section actually relate to reputational risks, essentially. The Bank’s representative has no further questions. The Court has no questions.

• 11)TESTIMONY OF CARLOS MARIO HIDALGO, identity card 3-0380-0739, who testified from the Grecia Courts via the Teams application.— After being duly cautioned and sworn in, he proceeded to answer questions. Could you tell us, um, whether you know what the Bariloche condominium is? Yes. Could you elaborate? What is Bariloche? Well, Bariloche is one of the projects of a company called Proyectos Urbanísticos Zión, and that project is located in Alajuela, where we offered condominium-style lots. You said “we”; why do you say “we”? There were six of us salespeople. You were a salesperson for lots in the Bariloche project, is that what I understand? Correct, yes. And because you sold these lots, did you work for a company? Yes, I worked for Proyectos Urbanísticos Zión. It was responsible for carrying out the developments and all the features included in the project, and we were responsible for selling the lots.

During what period were you a salesperson for Proyectos Urbanísticos Zión? I believe it was between 2007 and 2010, 2011, around then. And could you tell us, as a salesperson, what you offered in connection with this Bariloche project? Yes, we received telephone calls in response to the advertising that had been done, made arrangements with the prospective buyer, met at the property where the project was to be built, and explained everything the condominium would include. We told them that it would have a very elegant entrance, that the entire project would be paved with interlocking pavers, and that it would have perimeter walls; that it was divided into 6 phases, each of which would have its own common area with a swimming pool, a pavilion, and several other common areas. That was more or less what it involved. Did you offer any type of financing or financing options for the purchase of these lots?

Correct, we offered financing through Banco Nacional and also through Popular. And do you recall whether Banco Nacional, in addition to your offering it, had any type of advertising or announcement related to this project? Yes, there was a billboard at the entrance to the project. Do you recall specifically what it said? I couldn’t say; I don’t remember. It was a long time ago, and I don’t remember. Do you recall whether it had the Banco Nacional logo? I believe it did. At any time, did you, as a salesperson, offer any special financing terms for this project? Um, well, we offered a bank’s regular terms, you know, but nothing special—just everything normally required of a customer when purchasing a lot in a condominium. Um, did you request anything from the prospective buyers? Or were the buyers the ones who provided you with information? Yes, we gave them all the information. They were told that Banco Nacional or Popular could finance 80% and that a 20% down payment (prima) was required to purchase the lot.

Do you recall whether any of your customers ultimately formalized a loan with Banco Nacional? Yes, all my customers used Banco Nacional financing. Did any of them obtain financing through Popular? Not that I recall, no. Do you recall whether the people to whom you offered the lots went to a Banco Nacional branch to complete the paperwork? We offered to handle the paperwork, and the office we used was Banco Nacional’s Palmares office. Why Palmares? I don’t know; that was the company’s decision. We went wherever they sent us. Is Palmares close to the development on the property where Bariloche is located? Approximately an hour away, perhaps. Which is closer, Palmares or downtown Alajuela? Downtown Alajuela, of course. Did you, as salespeople, receive documents addressed to the Bank? Sometimes. Do you recall whether you used or mentioned—I previously asked you about a sign—but whether you, the salespeople, stated that you had the backing of Banco Nacional?

Yes, we mentioned that. Do you recall whether prospective buyers were shown projects that the developer had financed through the Bank? Correct, yes, there were several projects that had been financed through the Bank. And did you show them to consumers? Sometimes we carried photographs of the projects to show customers. The Presiding Judge asked him about the other projects and whether he knew their names. He stated that they were in Grecia and that one was called Condominio el Puente, Condominio Vista del Sol, Las Flores, and Las Calas. When asked whether they belonged to the same developer, Grupo Zión, he answered that they did. He was asked whether they had been completed successfully. He responded that they were never completed 100%, stating that they were completed 80%, or 70%, and clarifying that some details were always left unfinished. Could you indicate the amenities this condominium was supposed to have?

Yes, we represented that it would have a large, very elegant entrance; that the entire project would be paved with interlocking pavers; that it would have perimeter walls; and that each phase would have its own swimming pool, pavilion, playground, and common area. You just mentioned that, in your case, all the financing was through Banco Nacional. Could you tell us approximately how many loans there were? It is somewhat difficult, but I think it may have been between 30 and 40, approximately. And do you know how many other salespeople were working with you? There were six of us salespeople. How many lots were there? I am not entirely sure; there were about 400 lots, something like that. And do you know how many of them were sold? No, no, I couldn’t tell you. Do you know what happened? Whether those lots were delivered, or what happened to them? Well, no. When the whole issue involving the company’s situation arose, we lost contact.

All I know is that I passed by there some time later and saw that something had been done to the project, but I do not know exactly what because it was screened from view, so I do not know exactly what is inside. As part of your duties as a salesperson—and since you just answered that you sometimes received documents—did you process property appraisals (avalúos)? No, sir. What we did was collect the customer’s information. Sometimes they gave us a document, but the company had a loan-processing department (departamento de formalización). We delivered everything to the loan-processing department, and they handled the loan application. Based on your experience selling these lots, do you know whether financing for 100% of the lot’s value was ever offered? I couldn’t tell you. Questions from Banco Nacional’s legal representative. Who was responsible for developing the Bariloche project? Proyectos Urbanísticos Zión.

Who was responsible for the project’s design? I do not know exactly. I do know that the company had its own surveyor and its own engineers. They handled everything, and we salespeople were simply given the information, so I do not know exactly who handled that. You told us that you called the customers, met them at the property, and explained what the condominium and everything in it would include. Did you take all the customers to whom you sold lots to see the property, or only some of them? All of them; I took them to the property. When you took the customers to the property, what was at that location at the time? At the very beginning, there was a coffee plantation. After some time, the coffee plantation and the topsoil were removed, leaving bare earth. After that, I did not hear anything further. You told us that advertising had been done and that customers were given all the project information.

Who produced this information, or who gave you, as salespeople, the project information? The company. In response to one of Mr. John’s questions, did you not state that most of the lots were sold and that, when the issue involving the company’s situation arose, you no longer knew what happened? What do you mean by the issue involving the company’s situation, Mr. Carlos? I would appreciate it if you could elaborate. We were all dismissed by the company because it was no longer going to continue operating in the lot-sales business, and that was when we were left without jobs. The Bank’s representative concluded his questions. The Court has no questions; accordingly, the testimony of Mr. Carlos Mario Hidalgo Bogantes is concluded.

• 12)DECLARANT (DECLARANTE) MARÍA MARCELA GAMBOA BOLAÑOS, identity card number 2-0254-0106, a dentist specializing in orthodontics. Having been admonished and sworn in, she stated that she would tell the truth. She indicated that she purchased three lots. The Presiding Judge asked her what she knew in general terms. The declarant stated that in 2007 I learned about the project through a nephew who was a friend of the son of the woman who owned the property where the project was going to be developed. He told me about the project and that it was going to be financed by Banco Nacional. The project was being sold before construction. But since Banco Nacional was involved, we felt confident that it would be developed. I was interested because of the area; it is a beautiful area north of Alajuela, with a pleasant climate. At that time, I did not own a home, and I still do not, and I was still young enough, you know, to take on an expense like that.

So he put me in touch with the sellers, Ericka Vargas and Oscar Vargas Murillo, and then they contacted me, and on September 19 of that year, 2007, I made the first payment to reserve the lots. I decided to purchase three lots: one for me to live on; another to build an apartment, or a little house, with the idea of renting it out in the future and having a steady income; and the other lot, which was registered in my name, although in reality half of the lot is mine, one-quarter belongs to a sister, and the other quarter belongs to the nephew who told me about the project. The four of us, including another sister, planned to build on the sides and keep the third, middle lot to create a nice project there with a swimming pool and a covered pavilion for the family to use. That is why I purchased the three lots. In September, I made the first payment of three thousand dollars, and in November 2007 I made a second payment.

In 2008, I signed the documents. I did not have to go to the Bank or take care of any formalities or paperwork. The sellers handled everything. The person assigned to me was Óscar Vargas Murillo, and Jorge Mario Marín, an attorney from Banco Nacional, and Óscar Vargas came to my house. They came to my house so that I could sign the documents. On the day I signed them, I was surprised because the project had always been advertised with a 20-year term, but it was no longer 20 years; it was 30 years. In truth, I do not know whether it was due to inexperience, but they did not let me read the documents. He told me, “You have to sign; otherwise, we will leave you until last and deliver your lots last.” Of course, the responsibility was mine; I signed, you know, because I said, well, I have no other choice, and I am going to trust them because it is Banco Nacional. So I trusted them and signed, even though I was very upset that they had changed the term from 20 years to 30 years.

The Presiding Judge asked whether both people who approached her were Bank employees. In response, she stated that Oscar Mario was from Proyectos Zión and Jorge Mario was from Banco Nacional. It was the Bank representative who told her that if she did not want to sign, they would leave her until last. That was in 2008. Supposedly, the delivery period was going to be 2 to 3 years, meaning that they were supposed to begin delivering in 2011. Then, in January 2011, rumors began that it was a scam, based on what people living near the site were saying. Before that, they had asked for a signature to change the lot numbers because part of the property consisted of fill (relleno), and it was completely washed away. Those people lost absolutely everything because they no longer even have the land. So I signed an authorization for this man, Óscar Mario Vargas, to reduce the lot number. Supposedly, my lot was not going to be moved at that time.

I was able to see the lots; I do not understand it—now it is an overgrown thicket, and none of that exists. By the end of that year, it had already come to light that what they had said was that the permits had not been granted. Work had not continued because hydrogeological and environmental permits were still lacking. So the municipality was approached to see whether it would grant us permission to continue with the project, but the municipality refused until those permits were obtained. Later, toward the end of 2011, it finally came to light that it was indeed a scam and that what had happened was that this man, Mauricio Muñoz, had been given all the money in a single payment. In other words, my confidence in the Bank was based on the belief that the Bank would supervise the progress of the construction, because there is even a clause (inciso) in the contract stating that if either party failed to perform, the Bank would stop disbursing the money.

But the Bank did not do that. The Bank gave all the money to this man in a single payment, and not only the money for our project, but also for another project. The man’s name is Mauricio Muñoz, who at that time was the developer and representative of Zión and was a pastor at a church. I do not know whether he is still a pastor, but at that time he was a pastor at a church, Mauricio Muñoz from Grecia. Then, in approximately 2012, I believe, we appointed a Pro-Construction Board (Junta pro construcción) to see whether we could develop the project. We proposed to Banco Nacional that more than forty lots be placed into a trust (fideicomiso) so that it could develop the project. Through the sale of those lots, it would recover the money needed to develop the project, and if anything else was needed, the Bank would provide it as compensation for what it had done to us by failing to supervise the project.

But Banco Nacional refused and accepted only 23 lots. I do not remember exactly how many lots, but the project was not developed. Then, in 2013, we decided—we held a meeting and decided—to file the lawsuit and retain the Batalla attorneys. In 2014, a new developer appeared, José Antonio Cuadra. He held a general meeting (Asamblea), which was an illegal meeting, and eight of us—seven or eight, I do not remember the exact number—joined together and retained an attorney to have the meeting invalidated because they had approved a requirement that we pay for the lots again in order to develop the project. Yes, at that time some people might have had the money and been able to do so, but others of us could not afford it. So we had that meeting invalidated, and they could not charge us again because, if we did not pay, they would take away our lots and we would still be left with the debt. In other words, Antonio would take over all the lots.

He even offered to pay us for the lots—to purchase them from us—but for one-third of what we had paid. He even offered to reimburse us for the down payment. I had paid approximately 7000 dollars for those three lots. I mean, please, considering everything we had already paid up to that point—to date, I have paid almost 70 million colones. Later, I went to Banco Nacional to see whether the Bank would take back the lots because I could no longer afford them. I started this when I was in my early fifties; I am now 66 years old. Several years had already passed, so I went to see whether they would take the lots back, well, to see whether I could do something. They told me they would take them, but at approximately 4 million for each lot—in other words, one-third of the value, which was outrageous—and I would still remain liable for the rest of the debt. That did not seem right to me. And I always remained hopeful that we would accomplish something, you know, that we would achieve some result.

Then José Antonio could not do anything because, after we had the meeting invalidated, he was unable to do absolutely anything. Later, I learned that the mortgage (hipoteca) was overvalued in relation to the market value. I wanted to sell the lots and sent several people to look at them, but by then no one even knew where the lots were. I believe that only one or two phases have been developed; the rest was never developed. And I do not really know what else to say. Later, I tried again, you know, because something appeared saying that they offered loans to women, so I went. I am sorry, but it has been very hard, truly. The entire dream we had. Yes, the family dream—all of it collapsed. When I went, they told me that the property was not mine, that the loan would be for 15 years and the payment would be ¢800.000,00 per month, in addition to what I was already paying. How could I possibly do that?

In other words, my dream of owning a home collapsed because Banco Nacional failed to supervise the project. They had an office in Palmares. People would go to the Bank. I did not have to go there because they came to my house, but my sister did have to go. They even invited her to lunch and paid for it, and my sister found it strange that when she made the payment, they immediately gave it to Ericka Vargas. In other words, they handed her the check. They gave it directly to her; they gave her the money. I made monthly payments. I would go to Ericka Vargas, the salesperson for Proyectos Zión. I made monthly payments; I would go to Banco Nacional and pay using my loan number, which was associated with the Palmares branch, although I made the payments in Alajuela. One day, when I arrived at the drive-through bank to make a payment, they told me, “No, that loan no longer exists.” I said, “What do you mean it no longer exists?” They said, “You have to go to the main offices.

You need to park your car, go inside, and find out.” So I went, and they told me, “No, the entire Palmares operation was shut down, many Bank employees were fired, and the operation was transferred to Banco Nacional.” They gave me the loan number there. At that point, I decided it would be better to have the monthly payment deducted from my Bank account, and that is what happens now: it is deducted on the first day of every month. I am already retired, and my pension is not very high, so I have to continue working because I have to pay the Bank, and nearly half my pension goes toward that payment. So if I do not work, I cannot support myself. We siblings own some things, but since the pandemic, that no longer produces any income. I have some offices, but no one will rent them. So the only substantial income I have comes from teaching. I have always enjoyed it, but I am already 66 years old and do not have much working life left.

The Presiding Judge states: Very well. I believe you have given a thorough account. We will now give the floor to your attorneys so that they may ask you any questions they have for clarification, followed by the attorneys for Banco Nacional. Counsel for the plaintiff (parte actora) begins the examination. Did you know of cases involving other people who were in the same situation as you? Yes, I knew of many cases. Approximately how many? Well, because we organized ourselves into a group to see whether we could develop the project, I learned of several cases. Two of them involved students of mine. One of them lost his car because of this, incidentally, because he stopped making payments. The other student is still dealing with it; she has one lot. Then I met a young woman whose husband died afterward, and the poor woman was left with children and the debt. I also met other people who had invested—people who were already retired and invested their severance pay there, and then lost absolutely everything.

Did the people you mentioned purchase lots in Bariloche through a mortgage from Banco Nacional? Yes. I also know of many who paid cash. People from Materiales Meza had purchased several lots, approximately eleven lots. Just imagine: at that time, there were two hundred people who had been defrauded. Do you know whether all those people were assisted at Banco Nacional’s Palmares branch? I could not tell you; I do not know about that part. I know that my sister was because she went there. Regarding your sister, you stated that a payment was given to Ericka Vargas. To whom did your sister deliver that payment? To the Bank. And who gave that money to Erika Vargas? The Bank. Right there. She even told me, “How strange.” At that moment, I said, “This sounds odd to me; this does not sound right at all.” That is what she said. What is your sister’s name? Patricia María Gamboa Bolaños. Do you know whether Patricia was one of the people who filed the lawsuit that you stated was brought in 2014?

Yes, and a niece, Tatiana Rodríguez Gamboa. The three of us are among those who filed the lawsuit (demanda) and those who overturned the illegal meeting (asamblea ilegal) that they held, those from Banco Nacional and José Antonio Cuadra. Do you recall whether Banco Nacional conducted any type of promotion for these lots? Uh, look, they did advertise, but only after the fraud had been declared, after it was discovered that it was a fraud. They published in La Nación that they were selling lots. We found it very strange because, if the project had been halted, how could Banco Nacional be selling lots when construction was not permitted? The lots are registered in our names; I pay taxes. But I remember the Bariloche promotion at the entrance to Alajuela; there was a banner, one of those enormous advertisements. They advertised, but I really do not recall seeing the name Banco Nacional; that much is true.

But Banco Nacional was the only one providing financing. At that time, I knew the manager—excuse me—of the Mutual, and she heard me say one day that I was coming to the hearing, and she told me, “We did not want to finance it.” The only institution that financed them was Banco Nacional. How did you approach Banco Nacional to obtain that financing? No, I did not go there. The salespeople did everything. I did not have to do absolutely anything, complete any paperwork, or go to Banco Nacional—nothing. They handled all the formalities. And did these salespeople offer you any other banking institution that could provide financing? No, only Banco Nacional. Did they offer you special financing terms? Well, it covered the expenses and covered practically the entire loan. What do you mean by “the entire loan”? Because I made a payment of 6000 dollars, so they deducted those 6000 dollars from the total.

But I did not have to pay anything separately—administrative costs, attorneys, or anything else. In other words, I only made those payments. Did any Banco Nacional official warn you that there was a possibility that the work might not be completed? No, not at any time. When I went to see whether I could surrender the lots, I began asking the Bank official questions, and he told me, “Oh, excuse me, but we have been prohibited from discussing it, and I have been threatened with dismissal if I talk about it. I cannot tell you anything else.” I had begun asking him questions to find out what their intentions were and what we could do, and he told me no. I said, “No, that is fine. I respect that; do not worry. I will not ask you anything else.” The Presiding Judge asked the witness, when referring to something, to specify when it occurred—that is, when the events about which she was answering took place—because this began around 2007 and continued through 2011, and she was referring to matters in broad terms, so perhaps she could be more precise.

The witness stated that this occurred after bankruptcy (quiebra) had been declared and several years had passed. The Presiding Judge told her that counsel was asking about the negotiations (tratativas), and she was answering about the negotiations. The witness stated that she understood. Counsel asked her: Do you recall whether, at the time the loan for the purchase of the lot was formalized—placing ourselves in the year in which you made this purchase, in 2008—anyone warned you that the developer had liquidity problems? No. (Counsel for BNCR objected to the question (se opuso a la pregunta) after the fact, explaining that the question assumed that the developer had liquidity problems.) The Presiding Judge stated that she had already answered, that the objection had to be made promptly, and that this was a matter of evidence. The witness continued, clarifying that no one had warned us. They trusted that it was a good developer, that it had several projects, and that what gave her the greatest confidence was that it was backed by Banco Nacional and that Banco Nacional would supervise the performance of the work; therefore, that gave me peace of mind.

The Presiding Judge intervened to ask her to specify who had told her that Banco Nacional backed the work. She replied that it did because it was providing the financing, and therefore, when an institution finances someone—say, if someone applies for a loan—it does not disburse all the money at once; it supervises the work as it progresses. She was asked whether she had purchased a house or a lot. She stated that she had purchased three lots. She was asked which phase it was. She answered B. Counsel for the plaintiff (parte actora) continued. Could you tell us how the process of obtaining the appraisal (avalúo) of that property, or of the properties you purchased, took place? She stated that she did not remember and therefore could not say. Were you told that a dwelling could be built on those lots? Yes. They even had guidelines for construction; that is, you could not build simply however you wished.

Certain construction features had to be maintained. But construction was certainly permitted. Were you ever told that you would be a financier of the project? No, they never told me that. They said they were going to develop the entire project, all the phases. Proyectos Zión was going to develop it, financed through the loans that we assumed. What can be done with your three lots at this time? Are you using them? Well, they cannot be used. You cannot even enter the property, and those lots—there are no longer any roads. When I acquired them, at least the roads existed, and one could go and see where the property was. At this time, absolutely nothing can be done because there is no electricity, no water, and no water-pipe system; in other words, it is undeveloped land and remains undeveloped. That phase remains undeveloped. Ah, I do not know what I could do there. I cannot do absolutely anything—only continue paying the municipality for property that I cannot use, for three properties that cannot be used.

You have stated several times that you trusted Banco Nacional. What gave you that confidence? Well, it is supposedly a very strong institution. It is not private, it was not going to fail, it is an institution supervised by SUGEF, to which it is accountable, and it had financed several projects. From that, one understands that it is financially sound. At that time, I banked exclusively with Banco Nacional. After this, I lost confidence in it, and I now use it only to pay the loan, nothing more. But that was the confidence one had. You stated that you knew of other cases. What were the reasons other people trusted Banco Nacional? There was an objection, which was sustained because the question did not concern facts within the witness’s personal knowledge. With all due respect, sir, I am going to maintain the question. After several arguments, the question was rephrased. Did you learn the reasons why other people trusted Banco Nacional, or did they tell you why they trusted Banco Nacional?

She stated that she had: her sister, niece, and nephew. The two students who had purchased did so because they trusted Banco Nacional and believed that Banco Nacional would supervise the work. The Presiding Judge asked her to clarify, since at the outset she had stated that she had purchased three lots, two belonging to her, while the arrangement concerning the nephews or nieces was merely verbal. She stated that the nephew participated at first but later could not make the payments. She stated that she did own half of the third lot, while the niece owned one-quarter and the sister owned the other quarter. Counsel for the plaintiff concluded his questions, and the representative of Banco Nacional proceeded. You stated that on September 19 you made a payment of 3000 dollars and that in November you made a second payment. To whom did you give that money? Erika Vargas. Who was Ericka Vargas?

A salesperson for Proyectos Zión, together with Oscar Mario Vargas. From whom did you purchase those lots? From Proyectos Zión, financed by Banco Nacional. You stated that you were able to see the lots and that the project was undeveloped. Before purchasing, did you visit the place where the lots were located, or did you go to see the specific lots you intended to purchase? Yes, I went when it was completely undeveloped, when my nephew told us about the project they were going to carry out. Later, I visited again after they had done some work. Everything was gravel; nothing was paved. It was supposedly going to be surfaced with paving stones, but none had been installed. At least there were dirt roads, and the lots had already been divided, so you could see them. When you made these two payments to the company, did you sign any document? Yes, I have receipts. I have the invoices they gave me.

Did you sign any type of contract with the company regarding the sale of the properties? I signed when they came the following year, in 2008. Óscar Mario, who was the assigned salesperson, came with attorney Jorge Mario Marín of Banco Nacional. The representative of Banco Nacional concluded his questions. Judge Jonatán Canales asked her whether she remembered anything about the appraisal in this matter, which was done at the Banco Nacional Palmares branch. The representative of Banco Nacional objected to the question, stating that counsel for the plaintiff had asked her the same question and she had answered that she remembered nothing about the appraisal. The Presiding Judge confirmed that this was the case. Another question. Jonatán Canales asked whether she had paid for the appraisal. She stated that she did not remember. Regarding the evangelical pastors, she stated that the representative was a pastor and that the owner of Proyectos Zión was named Mauricio Muñoz, who was from Rincón, Grecia.

She denied being a member of that church. She stated that she did not know him. Judge Rodolfo Marenco asked no questions. When his turn came in the proceeding, the Presiding Judge asked her who had assisted her when she visited the project. She stated that it was Ericka Vargas. She denied having paid any earnest money (señal de trato) that day. She stated that she had visited the area much earlier because her nephew had shown it to her, as he was a friend of the woman who had sold the property to Proyecto Zión. He told her that it had been sold and that they were going to carry out a beautiful project. He suggested that we should all buy there so that the entire family could live close together. She was asked whether her nephew was a salesperson for Grupo Zión, and she said he was not. She stated that the contact arose from his familiarity with the property. Did you go with your nephew and later arrange an appointment with the people from Grupo Zión?

With Erika; the nephew was the one who contacted her, and they arranged the appointment there. She arrived and told Ericka that she would like to purchase three lots. She stated that she did not sign anything at that time. She stated that she later submitted the documents through Ericka. She stated that she then made the first payment in September and was given a receipt. She did not sign until the following year, when they went to her house. She was asked whether Ericka had explained what the condominium (condominio) would consist of. She stated that she had; of course, they had a large plan of the entire project, and that was where she selected the lots. And what did she tell you it would have? She said it would be surfaced with paving stones. What did she say it would include? I really do not remember very well—electricity, the water-pipe system—and I do remember that each phase would have a separate entrance and that each phase had a name taken from Argentine places or cities, such as Palermo.

Who was going to perform the urban-development works (obras urbanísticas)? Proyectos Zión, but financed by Banco Nacional through the credit purchases we made; that portion was to be financed by Banco Nacional. Regarding the condominium owners’ meeting minutes (actas de condóminos) that were prepared—there are two in the evidence—did you challenge only the $96 fee, or also what PROSUM was going to develop? No, we challenged that meeting. They proposed that we had to refinance the loan and said that Banco Nacional would offer it to us at a much lower interest rate so that we could obtain it, but that was not true, because I went to Banco Nacional and inquired, and that was not the case. Who told you that? The people who were there. The Banco Nacional representatives?

No, he was one of the administrators, along with José Antonio Cuadra. Notices of the Assemblies were always sent out: that Assembly—the one concerning the extraordinary assessment—and another ordinary one; a payment—to whom? To José Antonio Cuadra. But the loan had to be obtained from Banco Nacional. Some people were unable to refinance. It was challenged because notice was published in La Gaceta, rather than sent by mail. Did PROSUM develop it or not? No, they could not continue because we had the Assembly’s decision overturned; I really do not know. They did not continue, and how could they have continued if there was no money? The witness stated that they pay the maintenance fee every month.

• 13)WITNESS EDUARDO CHACÓN CHAVARRÍA, identification card 2-0441-0474. After being advised and sworn, he stated that he was a cash buyer. He denied being a plaintiff in these proceedings. He indicated that he is an industrial engineer and denied having any interest or being a friend or enemy of the parties. He was asked in general terms what he knew about this case. He answered that around 2007, or 2008, a condominium development began in Itiquís de Alajuela and there was something of a sales boom; we were told about it, and I was looking for a place to build my house, so my mother and I went to the site to see what they were offering. When we arrived, the first thing we saw was a billboard stating that the project was backed by Banco Nacional, with backing and financing from Banco Nacional, so that gave us a degree of confidence because a state-owned banking institution was backing the project, and this gave us greater confidence to buy.

I bought two lots for cash, my mother bought two lots for cash, and then situations began to arise in which the condominium’s development did not progress. My mother and I personally contacted the developer to see what was happening, and over time we learned that problem after problem after problem had emerged, and it was not developed. Who was the developer? Mauricio Muñoz. He was the developer, and afterward there were newspaper reports about an apparent fraud against Banco Nacional and that Mauricio Muñoz was being placed in pretrial detention (prisión preventiva) for three months, and ultimately the project remains stalled. A Board of Directors was formed that tried to salvage it, and there were several meetings at which the possibility was raised that the people who had obtained credit could sue Banco Nacional. That is, broadly speaking, what I know about the project. What was said at some point, if I remember correctly, was that those of us who had paid cash had no direct relationship with Banco Nacional, so we could not sue—by “us,” I mean the cash buyers, right.

We could not sue the Bank directly because we had no direct legal relationship with it; we had to sue the developer. That was more or less what was explained over time. We learned that some people retained attorneys and this lawsuit was filed. And did you file a lawsuit in your personal capacity, say, against the developer? No, sir. Based on inquiries made by my family, the developer ultimately has no assets; the person who signed my contract was not Mauricio Muñoz but his brother-in-law, so his brother-in-law would have to be sued because legally he was the one who signed all the purchase options (opciones de compraventa) or contracts, and no, no, they have no assets. So as a family we determined that filing a lawsuit only to eventually recover nothing because they have nothing was not worthwhile. We still have the land. Ultimately, I sold mine to my mother and went to build elsewhere; my mother remains there in the condominium.

At which stage had you purchased? In A, and my mother in B. He cited the numbers. He indicated that his mother has not built, but stated that he understands she is able to build. Counsel for the plaintiff was given the floor. Do you remember what the sign you just mentioned looked like, where it was, and what features it had? Well, if we position ourselves in front of the project, the sign was on the right; there was a large billboard in Banco Nacional’s colors and bearing the Banco Nacional logo. And if I remember correctly, it said “backing and financing from Banco Nacional.” The billboard may have measured 5 by 5 or 6 by 6; I mean, I cannot say exactly, but it was not a small sign, it was a large billboard. What common-area features did the project have? Let us see, the project as it was offered to me, and as stated in the contract I have, included cobblestone streets, two swimming pools, a barbecue pavilion, amenities, and my lots were supposed to be delivered grassed over and practically— Sewerage?

Yes, sorry, stormwater drainage (alcantarillado pluvial), availability of electricity and telephone service, depending on availability from ICE in this case, because the electricity provider is ICE. So there were cobblestone streets, curbs and gutters, stormwater drainage, sanitary sewerage (alcantarillado sanitario), grassed-over lots, two swimming pools, and a barbecue area. Do you know how many stages there were in total? I believe they go through F, which is the upper part of the condominium. And do you remember, or do you know for a fact, whether this was completed, whether it was finished? No. As far as I understand, Stage A and Stage C have been developed, although I do not know whether in their entirety; that is as far as the project has progressed. The remaining stages are overgrown with brush. I pass by there on my way home and I see that it is, well, abandoned. Are there any buildings in stages other than A and C? None.

I understand that there is not even sewerage and that water is unavailable in the stages that have not been developed. That is my understanding. When these people from Zión sold to you, did they tell you that there was a possibility that the condominium would not be completed? No, never. In fact, the contract stated that the time for delivering my lots under the conditions specified in the contract was within 2 to 3 years and that, in the event of breach, they would have to refund my money. Do you know whether third parties have made offers for the unbuilt lots? I do not quite understand the question. Have you seen lots in Condominio Bariloche advertised by persons other than the developer? I know that some lot owners have put them up for sale, as in my family’s case, where the lots in Stage A, which has been developed, have been put up for sale, but the lot cannot be sold. My impression is that this is because of what I call the cloud of uncertainty surrounding the project, right, its bad reputation, so to speak, because this began in 2007 and now it is 2024, and one thing after another after another keeps happening there.

So what people have told my brother, who lists them for sale, is that there is no assurance that the entire condominium will be developed, even though that stage has been formalized and the others have not. Counsel for the plaintiff concluded the examination. Counsel for the defendant continued the examination. You stated that you went to the site to see what they were offering. When you went to the property to see the lots you were going to buy, what was there? No, what was there was a tract of land, and they spoke to us and told us what was going to be there; nothing had been developed. We went to the office. It was, let us say, a quick visit to the site to have a look. There were many people; it seemed as if they were giving something away because there were so many people. The truth is that while I was there, one person stood up and said to me, “Set six aside for me,” and I said, well, hey, what is this, right?

So much so that I said, “Two over here,” and my mother said, “Two over there.” It then had to be formalized. To formalize it, we went to a meeting at Mauricio Muñoz’s offices, which were in a warehouse, some offices, on the road to Grecia—no, after Grecia, sorry, after the bridge, I think it is Rafael Iglesias or I do not know—on the right, near a company that makes structures, brush guards, and running boards for vehicles. Mauricio Muñoz had his office there, and he had an enormous scale model showing the project. As I say—pardon the expression—he painted a very attractive picture, and so we decided to buy. You previously stated that, according to your contract, the money had to be refunded to you. Who was required to refund the money? Well, Proyectos Urbanísticos Zión, because the contract was with Proyectos Urbanísticos Zión. Since I purchased from Proyectos Urbanísticos Zión for cash, there was no financing involved.

Counsel for the Bank concluded the examination. The Presiding Judge asked him: What year was the purchase? We began in 2007; the purchase and sale agreement (compraventa) is dated 2007, and the formalization contract is from 2008. The formalization was in 2008; I cannot specify the months. I suppose the purchase and sale occurred toward the end of the year because the formal contract is dated 2008. I understand, then, that you went twice. When you say that—well—you went there twice in the events you described: once when you passed by and saw what the place was like with your mother, and another day when you specifically went there to ask for information? No, we entered the site because there was, let us say, a container, a structure, right, and there was a person there offering, let us say, the lots. We listened, heard what they were offering, and went home. We ran the numbers, determined whether funds were available to make the purchase, and then arranged an appointment with the saleswoman, whose name I do not now remember, and requested an appointment at Mauricio Muñoz’s offices to formalize it, to finalize and clarify what they were offering us, and complete the purchase.

Well, then, there were indeed two visits: the first time you arrived there and this young woman assisted you in the container. Did she give you any information? At the time, she gave us a brochure, and the rest was communicated orally. When you had decided, what did you do? Did you call the young woman and say you agreed? We called the young woman and arranged the appointment at Mauricio Muñoz’s offices. We had another meeting with Mauricio Muñoz, who also offered us a project near Puente de la Amistad; I believe it was Bonanza, but we were not interested in it. Why were you not interested in that other one—was it farther away? No, we did not have enough money. The purpose of buying was to establish or secure a residence where I was going to live. I was going to get married and, in theory, start a family, so I was looking for a place to live, and it was very close to my workplace because I work at ICE, near the Courts of Justice.

So the location was very convenient for me, the price was relatively affordable, and there were sufficient funds to buy what we bought, but not to go elsewhere and buy something different. How large was each lot? 303 meters, 304 meters for the ones I bought. And why did you buy two? Did you intend to combine them, or what did you have in mind? Initially, that was the idea: to build a house in the center of them and have some green space around it, with the idea of starting a family in the future so that my children would have an area for recreation. Do you remember how much each lot cost? Twelve million each. The bulk was 12 million. Did you consider it a good price or an expensive price? No, at the time I considered it a reasonable price for the area and location and based on the scale model and what was being offered; in fact, it was quite affordable because we had already visited residential developments and subdivisions (urbanizaciones) in Alajuela to assess the market.

That was what attracted us: the proximity, the way they marketed the product, the finishes that they were supposedly going to provide, right, and the condominium ownership regime (régimen de condominio) was just beginning to become popular, so it was attractive because of the security and everything else. That was what led us to buy there. Do you know who was obligated to construct that development infrastructure (obras urbanísticas)? To this day, I do not know. The truth is that it was never clear to me who it was—whether it was—I do not know; the truth is that I do not know. Did the purchase and sale agreement not say? The purchase and sale agreement said that Proyectos Urbanísticos Zión undertook to deliver the lot grassed over, with cobblestone streets, this, that, and the other. Did the contract say that? That is what it says; I have a copy here. Very well, I have no further questions. We greatly appreciate your coming to contribute to the administration of justice. You are released from the obligations for which you were sworn.

• 14)WITNESS WÁLTER ISIDRO RODRÍGUEZ CASTRO, identity card 2-0560-0942, attorney. After being advised and sworn in, he stated as follows. The Presiding Judge asked him: Broadly speaking, why are you familiar with this situation, this proceeding, and the circumstances of the facts related to it? Yes, sir. Well, to provide some context as to why I am familiar with the situation involving the Bariloche Real condominium, I have always lived near the place where the condominium is located. Later, I came to know very well the people who were the previous owners of the property, whom I consider personal friends. Subsequently, some clients of my law office, many years later, during my professional practice, purchased and made investments in the condominium. I am referring to the years 2007, 2008. At this point, I wish to clarify that the clients purchased, but it was not that I advised them in any way; rather, there was simply a boom in Alajuela concerning a huge project near the Courthouse, 3 km away, which was selling well and was going to be the best project.

At one point, I even spoke with a friend of mine, Félix Murillo, who was the son of the previous owner, and he said to me: Look, we sold the property, et cetera, et cetera. So there was, let us say, all that commotion in Alajuela about a project being developed and the entire situation. Some friends and clients purchased. After that, the stages of the project were supposed to be delivered, because it was a pre-construction project that was to be developed progressively and delivered in the future. In the interim, after the people had purchased, they sought me out professionally, around the end of 2009, 2010—I do not recall exactly—and told me: Look, we have a problem; the condominium’s Stage A is not progressing, there is no construction, and the condominium itself is not being developed. At that time, a de facto body (órgano de hecho) was created, called the Junta Pro Construcción del Condominio Real.

That Board was formed by several condominium unit owners (condóminos), property owners, people who had invested in purchasing lots, and people who had a certain interest. Through those people, we approached the developer, spoke with the development company, which was Proyectos Urbanísticos Zión, and its legal representative, norma Mauricio Muñoz Gómez, and began to learn why the process was not moving forward and why the development of the urban infrastructure works (obras urbanísticas) did not appear to be starting and progressing as the project was supposed to. Subsequently, and to make a long story short, in December 2011 we learned from a news report that Banco Nacional had been defrauded by Proyectos Urbanísticos Zión. The condominium unit owners joined together within the Board, and an administrator, José Mauro Alvarado Bravo, was appointed to begin handling the matter. This led us to numerous meetings with Banco Nacional and countless officials: Carlos Acuña, who was the credit director for Alajuela; Carlos Abarca, who was the regional director for Alajuela; Norman Cordero, who was the manager of Banco Nacional’s main branch; and from there we continued until we met with Mr.

Fernando Naranjo, who was the general manager at the time, and Juan Carlos Corrales Salas, who was also the deputy manager and later became the Bank’s general manager. This led us to propose countless solutions for the condominium, none of which materialized. Subsequently, I assumed representation of the condominium administration after José Mauro Alvarado Bravo completed his duties as administrator, because we were unable to achieve, let us say, completion of the condominium works or fulfillment of the condominium’s intended purpose, which was what the Board sought: for the condominium to be developed so that it could fulfill its purpose for the benefit of all condominium unit owners. I assumed the administration of the condominium, and various actions or possible courses of action were proposed for the condominium unit owners, including the possibility of filing claims, lawsuits, et cetera, et cetera.

I assisted somewhat with this entire situation by providing guidance, because it was not merely a decision by the condominium; rather, it was an individual decision by the condominium unit owners. I wish to clarify that, in the interim, I may have participated in approximately eight or ten Condominium Owners’ Meetings (Asambleas de Condóminos). Together with José Mauro Alvarado Bravo, I prepared the condominium registry (registro condominal), which we compiled manually by reviewing each of the condominium units (fincas filiales), their encumbrances (gravámenes), and, subsequently, what was theoretically a solution was achieved, although that did not succeed either. But, well, there were already many circumstances, and that goes somewhat beyond my involvement: construction of the condominium was entrusted to a company called PROSUM constructores, which ultimately developed Stages A and B. That, essentially and briefly, is the history and describes my involvement from the beginning through the last point at which I was involved.

Counsel for the plaintiff was given the floor to proceed with the examination. You mentioned that after Mr. José Mauro, you took over as administrator. During what period was that, and for how long? Yes, let me see if I remember correctly. There are details that escape my memory somewhat, but immediately after Mr. José Mauro Alvarado Bravo completed his term as administrator, I took over. I believe I served from 2014 to 2017, because, if I recall correctly, the new administration—the people from PROSUM Consultores—was appointed in 2017, and they began construction. Could you clarify that for me? What I mean is that I was probably the administrator from 2014 to 2017, including those periods; let us say, I do not remember exactly whether it was 3 or 4 years. Do you remember the total number of lots in the project, across all stages? Yes, the project consists of 472 condominium units. Distributed among how many stages?

I know they run from A through F. And from what I understood, two of those have been developed? Yes, Stage A and Stage D, which is the one behind the church, because I sometimes confuse them, but there is no mistake about the location: the stage behind the Iglesia de Itiquís has been developed. When were those developed? In what year? Those stages began to be developed after 2017, during 2018, 2019 and 2020, through this company called PROSUM consultores and Intratec. Did this development have anything to do with Proyectos Urbanísticos Zión? No, the development itself did not. In other words, this development undertaken by Infratec had nothing to do with Proyectos Urbanísticos Zión because, at the time, the Junta Pro Construcción del Condominio Bariloche Real group obtained the necessary permitting authority (permisiología), so to speak, to continue construction of the project. Thus, we had sufficient authority and legal representation to approach the institutions—the municipality, SETENA, INVU, MINAE, Ministerio de Salud, et cetera, et cetera—to handle everything related to the condominium’s construction permits, and we handed all of that over to the construction company.

How was that development financed? That development by PROSUM was financed through the approval of a special assessment (cuota extraordinaria) at a Condominium Owners’ Meeting, where a construction assessment was approved—if I recall correctly, approximately 90 dollars per square meter—which averaged approximately $5000 per unit to finance the construction works for Condominio Bariloche Real. In this regard, I wish to clarify that the Board, including me personally, had already prepared technical specifications and condominium budgets. We had contacted engineer Álvaro Vindas Peñaranda, who is the engineer who signed the project plans, and the surveyor, Rafael Antonio “Tony” Sequeira, who was the project surveyor. So, yes, we had already roughly assessed the project’s costs and everything else under different circumstances. Did these development works concern common areas (áreas comunes) and private areas (áreas privativas), only private areas, or only common areas?

The development was supposed to consist of the infrastructure works necessary for the use and enjoyment of the private and common areas, but I wish to clarify that it was supposed to take place in the common areas. What happens is that the development of the infrastructure makes it possible to use and enjoy the private areas, because curbs and gutters (cordón de caño), water, electricity, et cetera, et cetera, were to be installed for them. Do you know the current condition of the units that are in neither Stage A nor Stage B? Unfortunately, they are overgrown brushland, a thicket. Do you know whether the people who own properties in those areas that you describe as overgrown brushland can build there? No, at present they could not build because they lack access, electricity, water, storm sewers (alcantarillado pluvial), and all the basic infrastructure works required to exercise their right to build on those condominium units, which were not provided with that infrastructure.

You stated that you compiled a registry manually. Could you tell us what compiling that registry means? Yes. We created the condominium registry, the condominium roll (padrón condominal), from scratch. What we did was locate the condominium’s registration document, look up its registration in the Registry, and review the condominium units from unit number 1 through unit 472. We conducted all the registry searches (estudios registrales), identified the owners, recorded the encumbrances, easements (servidumbres), mortgages (hipotecas), and all the information in the condominium registry. Based on that, we subsequently undertook all the Datun searches, since we had access to the Datun database, to obtain information on all the people so that we could contact the condominium unit owners, the people who were genuinely interested. An Excel spreadsheet was therefore created containing all this information, including the unit number, encumbrances, mortgages, owner, listed telephone numbers, and email addresses.

Through all this, we were able to establish extensive communication with the condominium unit owners. There was even an email address called Junta Pro Construcción del Condominio Bariloche Real at gmail, and people were called. That was everything involved in compiling this registry, or condominium roll. Do you recall whether you analyzed the encumbrances on these properties and whether any properties had mortgage liens in favor of Banco Nacional? Yes. The condominium registry showed that, at the time we compiled it, 40% of the condominium had been purchased by people in cash and 60% had been purchased on credit through mortgages. Of that 60% of the condominium purchased on credit, 100% of those loans had been granted by Banco Nacional. That was what prompted the Junta Pro Construcción del Condominio Bariloche Real group—of which, at the specific time we are discussing in connection with the roll, I was the legal adviser—to approach Banco Nacional directly, first its regional office in Alajuela and subsequently every level of the Bank until reaching general management, and even the Board of Directors on one occasion. You stated that you had numerous meetings with the Bank, as you have just indicated, but that no agreement was reached. Why was no agreement reached?

Yes, there were many circumstances that were discussed with the Bank at the time, and as the matter escalated, solutions were proposed. Under the last solution, the Bank was going to refinance; let us say, the proposal that carried the most weight and that could potentially have been pursued was that the Bank, through its general management at the time—if I am not mistaken, Mr. Juan Carlos Corrales Salas—undertook to refinance the condominium owners who had purchased, extend the term of their mortgages, and provide them with the additional $20000 or $25000 dollars needed to complete the condominium works, combining everything into a single package, together with some lots that would be provided as collateral. At the time, those lots belonged to the developer, Proyectos Urbanísticos Zión. What happened was that those lots were appraised by the Alajuela Regional Office, and the appraisal (avalúo) concluded that those lots could not be accepted as collateral because they had numerous problems: some filling work and other work had to be done.

Therefore, the lots I am referring to could not be provided as collateral for the master loan that was going to be arranged, which ultimately increased the installment that each condominium owner would have had to pay for the infrastructure works. Unfortunately, that was brought before a Condominium Owners’ Assembly and was not approved because of the discrepancy involving those lots and the amount initially proposed compared with the amount ultimately presented to the Assembly. After that, did the Bank offer you any other alternative? No, no. After that, to put it colloquially, we took our toys and went home. There were no further discussions between us—neither the Board and the condominium owners nor the Bank. Based on the study you conducted and your experience with the condominium, do you recall the year in which the mortgage liens (gravámenes hipotecarios) were created? Or whether the mortgage loans for those properties were executed?

Well, there were multiple, multiple mortgages and multiple years. In fact, the earliest ones dated from around the beginning of 2008, and the latest ones I saw were from around 2011 2012. Even toward the end of 2011, the condominium was still being sold; the final phases were being sold. The Developer continued selling them before the situation erupted; the developer continued selling condominium units (fincas filiales) to people through that financing mechanism. You stated that you were a resident of the area? Yes, indeed. Do you recall whether there were signs or advertisements for Banco Nacional at the site? Yes, there was a billboard at the main entrance to the condominium that said “project financed by Banco Nacional,” or something to that effect, “buy your lot here, Banco Nacional.” I also recall that several fairs were held, lot-sales fairs, and they would always put up—I can never remember what they are called—those pennants or little flag-like things placed outside, bearing the Bank’s image and branding.

Several fairs were held, at least one or two lot-sales fairs there, and Bank-related materials were displayed stating that the Bank was financing the sale of those lots. Do you know whether Banco Nacional de Costa Rica financed the final phase involving the lots in 2011 to which you referred? Well, I know for a fact that lots from those final phases were still being sold in 2011, but I cannot specify whether they were in fact sold through the Bank. They were still being sold; I would have to recall the details to say how they were sold, but they were indeed still being sold. However, as to the precise manner about which you are asking, I cannot assert that. Based on your experience in the Administration, can you state whether you learned how the loans were structured? We had access to all the loan files of the condominium owners. One of the actions taken after the Board was formed and all the problems emerged was to instruct each condominium owner to go to the Bank and request a copy of their loan file and also to file a complaint with SUGEF.

That was one of the first things the condominium owners were collectively instructed to do. Many of them did so, and yes, I saw many loan files. Most of these loan files had simple structures. The debtor would come in, apply for a loan to purchase a lot, the loan would be approved, the mortgage would be created, and 100% would be disbursed to the developer. That was essentially the pattern in all the files. Let me see, I believe I have only one question left. Do you recall how many of the files you said you had seen there were? I do not know the exact number, but there were a great many. I had stacks of loan files in the office, but I cannot tell you the exact number because not all the condominium owners went. Nevertheless, I could easily have seen more than 70, 80 files. Did you review every document in those loan files? Yes, yes, I devoted myself to reviewing all the files and examining them in detail to see what they did and did not state, so as to obtain a clear picture of what had happened with the condominium and how the condominium owners had ended up in their situation.

I did indeed devote myself to that task, and in some cases certain individuals were advised to seek interim relief (medidas cautelares) before the Administrative Litigation Court (Tribunal Contencioso Administrativo). Some people did so; many did not, but yes, indeed. Do you know whether the documents you reviewed contained any information from the Bank warning its customers about the risks associated with the loans? Not in what I saw. I did not see any warning or anything of that sort beyond the ordinary mortgage terms: payment, foreclosure proceedings (ejecuciones), and everything else. But anything beyond the risk inherent in a mortgage obligation (obligación hipotecaria), no, I saw absolutely nothing. Do you recall whether the customers were informed in the files you reviewed about the possibility that the condominium might not be completed? Counsel for BN raised an objection. Following the response, the Court overruled the objection.

Yes, specifically, I did not see any warning in any of the files I handled indicating that the project might not be completed. On the contrary, everything suggested that the project had even been built. That could be inferred in some way because the appraisals in the files stated that the works had been completed. I recall a company called Luna, Azul or Azul, which prepared the Bank’s appraisals and valued the lots as though the works had been completed. With respect to that specific question, do you recall whether there was any warning that the value of the lots was projected rather than actual? I object. The question assumes as true that the value of the lot was projected, something the witness would have no reason to know. I am asking a question; I am not assuming anything whatsoever. The objection is overruled. The objection was overruled. The witness stated that the loans were approved based on an appraisal stating that there were cobblestone streets and those other features, and assigning a value per square meter that did not actually correspond to what existed.

Yes, yes, it is a matter of common sense. You look at the appraisal and say, well, it has cobblestone streets, it has this and that, it is worth so much per square meter, when in fact the works did not exist. The Presiding Judge asked him: Was that so in every case? You said you reviewed seventy files, so I am asking whether you are absolutely certain that this was so in those cases. He replied: Yes, yes, indeed. Do you know whether these documents contained any reference to the percentage likelihood or possibility that the condominium would be completed, or to the possibility of completing the condominium? No, they did not refer to that. At least in what I saw, none of the files referred to whether the condominium would be completed. They were silent; they said nothing. He clarified that the file said nothing. Counsel for the plaintiff concluded. The representative of Banco Nacional continued.

You stated in your testimony: “We spoke with the developer and learned why the process was not moving forward.” What did those discussions entail, or what did you learn about why the process was not moving forward? What did the developer say in those meetings you stated you had? Yes, at some point, around the beginning of 2009 or the end of 2010, when the first phase was supposed to be delivered, we met with Norma Mauricio Muñoz Gómez at the offices of Proyectos Urbanísticos Zión because we saw no progress. The project did not appear to have the momentum required to develop the first 90 lots in phase A, which, if I am not mistaken, were to be delivered at the end of 2010. He told us that he had some money somewhere and that he was going to invest it and complete the project in 9 months. There was also an amparo proceeding (recurso de amparo) filed against the project concerning a water issue, which was subsequently resolved.

But what he essentially told us was that he had money invested, that he was waiting for it, and that once it became available he would develop the project very quickly and complete it in 9 months. He told us that at the meeting attended by several Board members, and that was how he said he would complete the project. Obviously, as time passed and no progress was seen, people became increasingly concerned. You previously told us that you served as administrator from approximately 2014 to 2017? More or less. In what capacity did you participate in these meetings in 2009? I participated as counsel for Mr. José Antonio Meza, who owned 5 lots in the condominium, and for several other businesspeople from Alajuela who owned 13 lots. They were the group that formed the Junta Pro Construcción del Condominio Bariloche Real. Don Eduardo was also part of that group. I attended as counsel for José Antonio Meza, for whom I worked at the time and for whom I still work.

So you attended in a professional capacity? Yes, I signed as counsel. At that point you were not yet the condominium administrator? No, I was not. Based on the answers the Developer gave you, what steps did you take? What happened after that? Was there no answer? What happened with the amparo, if you know? Yes, of course. Regarding the amparo, we assumed an active role in trying to move that matter forward. In fact, I believe I signed a document concerning the amparo, and the amparo matter was successfully resolved. Afterward, we waited because the first phase, phase A, was supposed to be delivered at the end of 2010, if I am not mistaken. At that point, there was still time. Technically, he still had time, so the Developer had not yet breached its obligations because the deadline for delivering the project had not passed. Therefore, we were waiting to see whether it would be developed. That was essentially the expectation.

During that period, the gentleman also brought in some additional machinery, so he began carrying out more earthworks (movimientos de tierra) in phase A and phase D, which is the one behind the Church, and approximately 75% of the earthworks in those areas were completed. At the time you stated that you reviewed the files, were you acting as private counsel, as the condominium administrator, or in both capacities?

No, at that time, let’s say, let’s see, I want to make this clear; it is important for Mr. José Antonio Meza. I reviewed his credit files in my capacity as an attorney because he was my client. Later, I did so for the condominium owners as part of my work as an adviser to the Pro Construction Board of Condominio Bariloche Real. Mr. José Antonio Mesa was also the person who paid my professional fees at the time for me to carry out all these matters. So, in both cases—correct me if I am wrong—you acted as an adviser? Yes, an adviser. You were not yet the administrator at that point? No, I was not the Administrator. Since you stated that you reviewed the documents in your capacity as an attorney—first those of Mr. José Antonio and later those of the condominium owners—were you able to verify from those files that your clients had signed purchase and sale options (opciones de compra venta) with the developer?

Yes, they did exist. Do you remember what was agreed upon in those options? I ask in this context because you said that the developer had a deadline. Was that deadline established anywhere? Yes, in the purchase and sale options. Let’s say they were very, very brief; they really were very brief. In practice, one would say, well, the options lack sufficient substance. Some included a delivery deadline; others did not. The options consisted of three or four clauses on one page; in other words, they were very simple, to put it politely, right? And in my view, the options lacked content. Do you remember what was agreed upon in those options, since you reviewed them? Yes, yes. Let’s say the sale of the lot was agreed upon, and it was very simple: the sale of the lot and a deadline for delivery. Some stated it and others did not; others indicated, let’s say, the date on which delivery would take place.

But all of them, in particular, appeared to have been made from a template, and they were, let’s see, different and simple. No, they did not contain much, but what was basically agreed upon was the sale of the subsidiary property (finca filial), right? And a deadline for delivery of the subsidiary property, depending on the phase, right? So they would say, well, this phase will be delivered in December 2010, and the other phase will be delivered in June 2011, something like that. That was basically it. The options were very, very simple, right? I do not recall the detailed content of the contract, but I can assure you that they were very, very simple. They only included the purchase and sale price under the purchase and sale option and, in some cases, the delivery deadline. I saw options that had no delivery deadline. Among those options that you say you saw, do you remember whether they specified the conditions in which the properties were to be delivered?

Very few, very few. Some did state that a subsidiary property with certain characteristics would be sold, but honestly, most did not specify any conditions; very few specified the conditions. When you refer to “certain characteristics,” can you provide any more specific details? Yes, some did state that there would be, let’s say, cobblestone streets, barbecue shelters, and swimming pools. Some said there would be underground electricity; those were the ones that said more, right? Some said nothing at all; that is, they did not refer to the condition of the property. But as I said, there was a little of everything. The Presiding Judge interrupts and asks whether this concerned those who purchased in cash or those who purchased on credit. He stated that he saw some of the cash and credit purchase options because the condominium owners provided them to him and they were in the files. In those options, who was the seller, if you remember?

Proyectos Urbanísticos Zión. And according to those options, who was responsible for the development? At that time, the Developer was Proyectos Urbanísticos Zión. When PROSUM came in—which you say developed phases A and B after 2018—did you have any relationship with the condominium at that time? No, I had already left the administration. And how do you know what happened with PROSUM beginning in 2018 if you were no longer there? I live near the area, right, so one becomes aware of activity and what is going on. And Mr. José Antonio Cuadra Maradiaga, who, let’s say, is the person who represents PROSUM, continued to have a relationship with me. Let’s say he consults me on professional matters, but regarding his company, not the condominium. I do not know if I am making myself clear; the two are connected but separate, right? But as for the condominium, let’s say, I did not advise it again or sign any documents.

Perhaps just to clarify, and excuse me: are you or were you an adviser to PROSUM as a company, or an adviser to the company’s representative in his personal capacity? No. Later—let’s see—after I left the administration, Mr. José Antonio Cuadra Maradiaga approached me in his personal capacity and asked whether I could continue advising him on certain matters concerning his company. Matters unrelated to this? Well, some did concern the development of the condominium, right? But in that case, what I did was, let’s see, advise PROSUM regarding the condominium permits and the whole matter—let’s say, without being more specific, everything involving the Municipality of Alajuela, SETENA, MINAE, and all those matters—because, let’s say, the Board was still handling the condominium permits at that time, and he needed, let’s say, some guidance and assistance in that regard, right, concerning permits from the Municipality, SETENA, environmental feasibility (viabilidad ambiental), et cetera, et cetera.

From the time the Board was formed until I left the Administrator position, I had performed all the work of keeping those permits current, and that is what my work for José Antonio focused on. Do you know what ultimately happened with PROSUM, since you advised the company in connection with the project? Yes, yes, unfortunately. What ultimately happened? Did they finish developing it? They did not finish. They completed phase A and phase D, which is behind the Church, which is the one—but I am not sure—and afterward there was a problem involving lot sales and the condominium’s turnover. And, well, in the end, the last thing I learned, right, from Mr. José Antonio himself, was that he lost the trust (fideicomiso) he had with Banco Nacional and that Banco Nacional now owns approximately 48% of the condominium. Returning to the credit files, Walter, excuse us for jumping from one subject to another: you told us that you reviewed approximately 70–80 files and that around 60% of the clients purchased with financing.

Were 100% of the clients you saw among those 70 financed by the Bank? You determine that by reviewing the condominium registry (registro condominial), not the credit files; those are different things. Do you remember the chronology of these files? Do you remember which documents came first in the file-processing procedure? Because you told us there were purchase and sale options, then you told us there was an ordinary mortgage agreement (contrato de una hipoteca común), and there were appraisals (avalúos). Do you remember which documents had earlier dates? No, that is very difficult. No, I do not even remember, let’s say, the order in which they were compiled. I could not tell you. I mean, they had certain folio numbering, there was a cover page, and all the documents followed, but I truly do not remember the order in which they were compiled. The representative of Banco Nacional concluded the examination.

Judge Alonso Soto asked the following question. Well, you referred to the period when, let’s say, you were advising some clients who had purchased in cash, and there were infrastructure problems and no progress was being made. You made, let’s say, contact with people from Banco Nacional. My question is: why did those who purchased in cash approach the people at Banco Nacional, and for what purpose? Yes, let’s see, to be clearer, because the group was the Condominium Owners’ Group; it was large, a large and very heterogeneous body. When we presented the results of the condominium ownership roll (padrón condominal) to the Assembly and told them, look, this many lots were financed and this many were purchased in cash, and that 60% of the project had been sold with financing from Banco Nacional, everyone then said, right, well, there is an issue here for which Banco Nacional must be held accountable, right?

That was the common sentiment among all the condominium owners. And those who purchased in cash said at the time—the people with whom I spoke—that they had been influenced to purchase because they expected, let’s say, that the Bank was financing the project, or that was what they believed at the time. You referred to the billboard. Do you specifically remember what the billboard stated, what it said? It was an enormous billboard, I mean, one of those placed along the highway. I believe it said “project financed by Banco Nacional,” but honestly, in terms of affirming it under oath, I know that it did refer to Banco Nacional, but I cannot state precisely whether it said “project financed by Banco Nacional” or “purchase your lot here with Banco Nacional.” It said one of those two phrases; unfortunately, I do not remember precisely. Regarding the writ of amparo (recurso de amparo), what happened, exactly?

Was there a dispute with a neighbor or some problem involving a resident of the condominium? Yes, a troublesome man from the Community had filed a writ of amparo, claiming there was aquifer contamination and I do not know what else, that the project—and that those were Alajuela’s water springs (nacientes de agua), and the whole issue. The Constitutional Chamber then ordered a study of the project’s aquifers, which involved the Municipality, SETANA, the Water Office, everyone, 70 the Water Office, everyone. A hydrogeological study (estudio hidrogeológico) was conducted by the geologist Leonel Rojas, and it found that the soil’s permeability would not allow any spill, let’s say, to pass beyond the surface layers, so there was no danger to the aquifers. Even so, because the project had originally been designed with septic tanks, it had to be corrected and changed to a treatment plant. And how long did that delay the project, if you know?

Let’s say, how much time passed from the filing of that complaint until it was resolved? I estimate between four and eight months. I was looking there at the Minutes of the Condominium Owners, where you appear as administrator and PROSUM also appears at the same time. I do not know whether that was when your term of appointment expired. PROSUM was explaining what the proposed financing would entail, and that is where you say that an extraordinary assessment (cuota extraordinaria) was indeed approved. My question is that I see IMPROSA was also involved. How was it structured as a trust, and what was contemplated? I do not have a very good grasp of the technical financial aspects, but the idea was that Banco Nacional would finance PROSUM through a trust so that it could repurchase the lots from all the people. And that is what was done for many people: through this trust, PROSUM repurchased those problematic lots and assumed responsibility for them.

In that way, PROSUM would hold a controlling majority in the condominium, and this would be used to finance the development of the areas. I read there that PROSUM made an offer, supposedly offering to proceed if it obtained 51% of the condominium owners, but not otherwise. Did it obtain that 51%? Yes, it had the support of other condominium owners in order to carry out the development of the condominium. Do you know why it did not continue developing the remaining phases? I believe there was a financial problem within PROSUM, including the low turnover in lot sales. I know that Mr. José Antonio Cuadra Maradiaga pursued the matter with Banco Nacional’s authorities in an effort to continue and to see whether they would refinance it, but ultimately it was a banking decision, right? Financing for PROSUM was discontinued, and the trust was taken over. Since you were José Antonio Cuadra Maradiaga’s attorney?

Is he the President of PROSUM? What position does he hold? I honestly do not remember whether he was the President. Do you know whether José Antonio Cuadra Maradiaga, or PROSUM, were unable to continue with the development because another member of the Group of Condominium Owners challenged certain minutes, resulting in the condominium fee (cuota condominal) being struck down? Indeed, Your Honor, there is a lawsuit (juicio) in which a group of condominium owners (condóminos) sought to invalidate that assembly, and it was decided recently—if I am not mistaken, in April—by the Civil Court of Alajuela. The judgment was favorable, holding that the fee must be collected; in fact, payment of the fee was never suspended, and collection proceedings continued throughout. Do you know what happened regarding the complaint you filed with SUGEF? Do you know what came of that? Very little, Your Honor, because it was a personal proceeding.

What the condominium owners told me was that SUGEF turned a blind eye. When you were testifying just now, you said that Banco Nacional was approached for refinancing. At what point are you referring to refinancing? That is, during the first stage, when the individuals purchased, or during this second stage involving PROSUM? At the initial stage, when the individuals purchased. Let us say that people’s understanding—to make the matter clear—was that the Bank had financed Mauricio, the developer, Proyectos Urbanísticos Zión, through the mortgages (hipotecas); therefore, what people wanted was for the Bank to refinance the construction of the project, meaning the work that remained to be completed. That was what they were seeking, which is why I use the term “refinance.” Are you an attorney? Yes. And you say that you reviewed 70 credit files (expedientes de crédito). I imagine that you read at least some of the mortgages.

What did those mortgages provide? For what purpose did the Bank lend the money? Yes, the Investment Plan (Plan de Inversión) for that mortgage concerned the purchase of the condominium unit (finca filial). An undeveloped lot (lote en verde)? Yes. It did not say “undeveloped”; it said for the purchase of the condominium unit. No, it did not expressly state—at least not in the ones I saw—that it concerned the purchase of an undeveloped property; rather, it referred to the purchase of a condominium unit. At least as I understand it, one would assume that when a condominium unit is mentioned, it must meet the conditions necessary to fulfill its intended purpose. Did the mortgage say that, or are you assuming it? No, I am assuming it, based on the fact that a condominium is supposed to have an intended purpose. That brings me—well, I believe the representative of Banco Nacional was asked about that today—but you stated that you had seen some purchase and sale option agreements (opciones de compraventa).

Yes. Do you recall who was obligated to build what they called the amenities? Yes. The condominium amenities, the infrastructure works (obras de infraestructura)—the developer, Proyectos Urbanísticos Zión. It was the party that undertook that obligation through the purchase and sale option agreement. Is that what you mean when you say there were variations in the terms, with some agreements saying certain things and others saying something different? Yes. The option agreements were tailored to the individual cases, so some people were offered certain things while others were offered different things. It was rather odd, and some said nothing at all—only that a condominium unit was being sold for a certain amount. I even saw option agreements with no delivery deadline, meaning that they did not state when the project would be delivered.

Regarding financing (financiamiento), I ask you whether there was any restriction on seeking financing from another bank. Not that I know of, no, gentlemen, but in fact, let us say, all the mortgages (hipotecas) that we saw on the condominium (condominio) were held by Banco Nacional. The testimony (testimonio) was concluded.

• 15)TESTIMONY OF TATIANA PATRICIA RODRÍGUEZ GAMBOA, identity card (cédula) 2-0455-0022, who is in Guatemala and stated that she is a chemist by profession; therefore, the Teams Protocol (Protocolo Teams) was applied, together with the applicable provisions of the Civil Protocol (Protocolo Civil). After being cautioned and sworn in, she stated that she would tell the truth. She was advised of her Constitutional Right to Abstain (Derecho Constitucional de Abstenerse) should she consider it appropriate because she is a plaintiff. I will begin with the time when I decided to buy the lot. That was in 2007. I had, uh, my son was barely one year old or was about to turn one, which is why I remember it well, because he was born in 2006. Since 2001, I had purchased a savings and loan plan from INVU. I therefore had 10 years to pay, and after that I was going to build my house. Then, in 2007, a cousin of mine, José Andrés, who also bought a lot from the Zión group, told us that some lots were available at a very good price because it was a greenfield project that would be developed within 2 to 3 years.

He contacted the entire family because we wanted to purchase lots or undertake a family project, you know; we had even been looking for lots or a large place where we could all build together. So we thought it was a good idea. I contacted the person he referred me to, Ericka Vargas, one of the sales representatives, and she explained the project to me. We held a meeting, she explained everything, and showed me the development. I thought it was very attractive because it was with Banco Nacional. In fact, at that time, I received my salary through Banco Nacional. At that time, I worked at Cervecería Costa Rica as a brewmaster as well. So I contacted her. I had to make 3 payments, two of 1000 dollars and one of 917, almost one thousand dollars, amounting to 3000 dollars, equivalent to 7% of the cost of the lot. The lot cost $95, $97 per square meter. In other words, it was a very good price for me.

So I bought a 409-square-meter lot—or rather, stated my intention to buy it. That was in September 2007. I paid the first 1000 dollars in November of that year, made another 1000-dollar installment, and in March of the following year, in 2008, they asked me to pay the appraisal (avalúo) cost, which was 75000 colones, as well as other administrative expenses of one hundred and forty-something. I know this because I had kept all the receipts, you know. Then, around June 2008, we were able to formalize the transaction. I did everything through Ericka, but when it was time to formalize the loan with the Bank, she told me that she had given the commission to someone else, Óscar Vargas, I believe his name was, who was another salesperson. It seems that he was experiencing financial difficulties, and she had assigned him the commission corresponding to my lot to help him. He therefore came to my office with an attorney so that I could sign the loan documents there, you know, the entire loan.

I did not have to go to Palmares at that time because they had summoned me to Palmares, and I told them that I had a great deal of work and that it would have to wait until the following week or later. They therefore agreed to come to my office, and they came to my office there in Río Segundo, at the Cervecería, for the signing. I remember that I became angry because I had requested—well, as I understood it—a 20-year loan, but ultimately, when I arrived, the repayment term was 30 years. I did not agree, but they told me, “Oh, with your salary, you will probably be able to pay it off early; do not worry about that.” And, well, I am still dealing with it because the loan runs until 2038, you know, so I am still paying it. I did not have to pay the formalization costs, which were 6%, because they said that those were part of the loan and would be included in it. So that was presented as an advantage.

I had to pay 2200-and-something dollars, but they included that in the loan, and ultimately I incurred a debt of ¢17.950.000 colones. The plan was that the lot would be developed within 2 to 3 years. Thus, in 2011, when my INVU plan was already mature or about to mature, I contacted Erika again and asked her how the development was progressing, because we were already approaching the middle of the year. She said it was progressing well and that the lot would be delivered to us in April or May of that year. All of this was by email, which is why I have it and remember it, because later, when I investigated everything, that is when I learned all of this. So she told me that in January 2008, but in February she told me that the project had been shut down because the municipality had shut it down for lack of a hydrogeological permit (permiso hidrogeológico) or something like that, a municipal permit (permiso municipal).

During those months, the developer said that he could not continue developing because the municipality would not allow him to do so because he did not have that permit and that he was processing it. So he strung us along for several months until the fraud problem came to light and we were told, “No, this was a fraud; he has already spent all the money and is not going to develop it.” That was when a Board was formed, called Junta Pro Desarrollo del Condominio Bariloche Real. Through that Board, negotiations continued directly with the Bank to determine how we could get the project moving forward. Work was undertaken with the municipality; our representatives coordinated with the municipality and succeeded in having the restriction lifted. That was in 2012. By then, there was a development plan. Some developers owned several lots and wanted to—they submitted several proposals to the Bank, but there was no way forward.

What the Bank wanted was for us to refinance the lots ourselves to develop the project, and that was not viable for me. It truly was not viable. In 2013, I took on debt for a house, you know. I had to sell my INVU plans and put in all that money, together with all my savings from 10 years, for the down payment so that I could buy a house that I am still paying for. So that is what I can tell you; I do not know whether you would like any more recent details. Counsel for the plaintiff are given the floor to ask questions. Do you remember the features that this place, Bariloche, was supposed to have? Yes, of course. It was quite a large, attractive project because it was to have paved-block streets, curbs and gutters (cordón de caño), and recreational areas, and it was to be developed in stages. I was in Stage B, so they were going to start with Stage A and then proceed toward the back. It was quite a large project.

It had its own treatment plant and a common area for activities—all those things that condominiums normally have—as well as certain restrictions. We knew that there were certain requirements for construction. But when they sold it to you, did they tell you that you could build a house on that lot? Yes, of course. Yes, certainly, certainly. In other words, all the specifications were included, even the type of house. Yes, it was a residential condominium for building houses. Yes, you are asking me whether they clarified what the condominium was for, correct? Whether construction was permitted, whether it was for building houses; well, yes, of course, it was for building houses. You told us that the purchase was financed through Banco Nacional. Why did you choose Banco Nacional? I had a great deal of confidence in it because it was a State-owned bank, and State-owned banks normally monitor a great deal, or all, of their money, you know; it is a matter of providing guarantees and safeguarding their clients.

I was a Banco Nacional client; in fact, it was my first bank, and I received my salary there. So yes, my decision was based primarily on the backing represented by the Bank. It was because it was a State-owned bank, and because I did not really know much about Proyecto Zión, you know. I knew what the sales representative told me about the developments they had completed in Grecia, and I saw the website, but the real backing came from the Bank. Did you specifically approach the Bank to have it finance the purchase of the lot? Oh, no, I never went to the Bank. Well, I went to the Bank afterward, when I realized that it was a fraud, to ask whether I could return the lot, and they told me that I could return it but would still have to pay for it. So, in fact, I never had to go to the Bank. Everything was always handled through the sales representatives. It was through Ericka, that young woman.

I gave her all my documentation—proof of salary (constancia salarial), a letter from the company, and everything else she requested—and I submitted it directly to her. They acted as intermediaries throughout the entire process. In other words, I did not even have to go to the Bank to sign because they came to my office so that I could sign the contract. Did this sales representative, Ericka, offer you any other financing alternatives through other institutions? No, never. It was only through Banco Nacional from the outset. Were you ever warned of the risks of the transaction, if there were any? No, never. Did they tell you that there was a possibility that the condominium would never be completed? No. In fact, I paid for it as though it were already developed, you know. The contract stipulated that the price was for a lot that would be available within 2 to 3 years. Do you know what happened to the condominium and what the current condition of your property is?

Yes, my property is still undeveloped because it belongs to Group B. The stages at the front of the condominium have been developed. That resulted from a general meeting (asamblea) to which I objected, where a simple majority decided that the condominium owners (condóminos) had to incur debt to finance the development as the lots were developed. We had to take on new debt with the Bank to make our contribution. It was therefore 70 -30, but upon completion of the development—that is, when that stage had been developed—we had to pay an amount equivalent to twice the value of my lot. I performed the calculation and saw that it was not possible for me to have it developed. But that did not succeed because, in fact, I believe there are one or two houses. The truth is that I did not return to the site to see it. I continue paying condominium fees as though I were there; that is, I have to pay a monthly fee, and I receive a notice from them every month.

They generally concern payment problems, and there has been no significant further development. If you wanted to build, could you build there? No, because the stage where my lot is located has not been developed; it has no streets or curbs. Have you attempted to sell that lot? The only attempt I made was with the developer who is now working with Cuadra. This gentleman whose last name is Cuadra intended to—because a group of us have claims, as we did not agree with that general meeting at which it was decided that we would finance the development. So last year, I spoke with him about my intention to sell the lot at the price for which I had purchased it. Let me explain: I bought it for approximately 95 dollars per square meter, and I was willing to sell it to him at that price. He was willing to negotiate, but the negotiations did not succeed. Before that, no, because I did not think it was right to transfer the problem to someone else, knowing that it was a fraud and that there was no possibility of development in the short term.

So no, I did not attempt to sell the lot. Did this gentleman make you an offer, perhaps involving a lot? A group of us condominium owners joined together to negotiate with him, and my negotiation with him consisted of selling him the lot for the price I had paid for it. With that money, I could repay the debt—yes, basically repay the debt, because I still owe most of it. He said that he would discuss it with his partners and asked us to give him time, but that was last year, and no, nothing happened. No, he did not make you a counteroffer?

It is not that—at first, when they intended to develop it, to take charge of the development, he did make some offers, but they were absurd offers. For example, he would give us 5 million for the lot, so it made no difference to me; I still had to continue paying another 10 million colones, and from that point I thought it was better to keep paying for the lot but have it be mine. So, at that time, I did not agree to negotiate with him. It seemed to me that it was like one fraud on top of another, right? But that was my personal opinion. I really did not agree. And now we applied a little more pressure, and then he was willing to pay the original cost of the lot. In that case, I would assume the loss of all the interest and everything else, but I am now in a situation where I have to support my family in Costa Rica and support myself here in Guatemala, and pay two debts, right, those for my house and the Bank loan.

So I was in a situation where I did want to resolve the matter, but that has not been possible. Did you ever try to make some kind of payment arrangement? You mentioned something with the Bank, but they told you that you had to continue? Yes, yes. When I realized it was a fraud, I went to the Bank to ask about it. Once they transferred the loan from Palmares to Alajuela, I went to the Bank’s Alajuela branch and asked what I could do. I asked the person there who was in charge of this matter what could be done and whether, for example, I could return the lot. He told me that I could return it, but that the lot’s actual value, according to the appraisal, was approximately 4 million colones at that time. He gave me that amount because that was the amount—it appeared that other people had already gone there and had appraisals performed. So he told me, “If you want, go ahead, but what you will be paying toward the debt is about 4 million, and you will still owe everything else.” I had nearly 18 million in debt, so I thought it was absurd.

And what he said to me was, “Be thankful that you have the lot, because there are people who do not even have a lot.” He said that in other developments where fraud had occurred, they could not even find the lot. “At least you have the lot.” That was what he told me. So no, he did not give me any real opportunity to negotiate. I therefore chose to continue paying and wait to see whether there might be a solution. That amount of 4 million that you just mentioned—approximately when were you told that, in what year? That was at the end of 2011 or the beginning of 2012. When you formalized your loan with the Bank, were you advised that the property was worth those 4 million? No, no, they never told me. In fact, I paid for an appraisal, but no—I mean, what I understood was that the price I was paying for the lot was the price of a developed lot, right, with the condominium already in place. But they never warned me; in fact, I never even questioned what would happen if it was not developed.

I never saw that as a possibility. In fact, there was an appraisal in 2018, and at that time the lot was worth approximately 11 million, something like 28000 colones per square meter. It did not even amount to half of what I paid in 2008, right? Did you know of cases similar to yours? Oh, yes. Yes, of course. Well, apart from my family—my mother, my aunt, my cousin—I know others; I have neighbors, and my doctor, my gynecologist, is one of the affected persons. We have a group there; there are several people, many people. Approximately how many other cases did you know of? We have a chat with about 15 or more people, about 15 whom I at least know and was able to speak with directly. And were these other cases also connected to Banco Nacional? All of them, because in fact we held several meetings of this Grupo de Condóminos. We held several meetings, and once we saw that all possibilities with the Bank had been exhausted, that was when the proposal was made to file a class action, and everyone—well, everyone—was with Banco Nacional.

So I thought the proposal was very, very good, because just as I am taking responsibility for my debt, which I have not stopped paying, the Bank should also accept its responsibility for all of this, right? I mean, we are victims, but we are also responsible for what falls to each of us. It is my responsibility to pay the debt; it is their responsibility to safeguard the interests of all the affected persons, also because they themselves have lots there that they have been unable to develop and that are causing losses for their customers. That is my point of view, really. That is why I agreed with this lawsuit, and all of us involved who were at those meetings were—well, there were some people who had paid cash for the lot, so no, not everyone was a customer of the Bank. That is why those affected persons were excluded from the lawsuit. Counsel for the plaintiffs concluded, and counsel for the defendant continued.

You stated that you contacted Ericka Vargas, who was one of the salespersons. She explained and showed you the development. Did you visit the lots you were going to purchase before purchasing them? Did you know the place before purchasing? Yes, I knew the place. Yes, I knew the place. It was nothing but sand. There was really nothing there. They took us to the place, where it was just dirt; the streets had already been laid out, but there was nothing there. When you say that they took you to the place, who took you? Oh, I honestly do not remember. I do not remember who I went with; it was a very, very long time ago. Do not worry. This person you mentioned, Ericka Vargas—whom did she work for? Yes, for Grupo Zión. In fact, she owned a house in that development in Grecia. You state that the contract stipulated that it was a lot that would be available within 2 to 3 years. Which contract are you referring to?

The contract. Oh, I do not know whether it is in the contract, honestly; I do not know which one. I signed a contract containing that clause, which said that. I cannot say whether it was the contract I signed with Banco Nacional or whether it was an agreement I signed with Grupo Zión. Honestly, I do not have the documents at this time; I do not have them here in Guatemala. Do not worry. Based on what you just mentioned, then, did you sign an agreement with Grupo Zión? I mean, yes. What I did was enter into an agreement to purchase the lot, and I made 3 installment payments under it. I do remember that because I even have the receipts, right? And afterward, the loan was formalized with the Bank, and they facilitated everything so that I could obtain that loan from the Bank. Those 3 installment payments that you mentioned—to whom did you make them? Whom did you pay? Oh, that was Grupo Zión, the Grupo, yes.

You previously mentioned some amenities that the project was to have. Who told you or explained to you what the project was going to include? Ericka. Everything was through Ericka. You mentioned that last year something was still happening there, but that it has not been resolved, and you mentioned your attempt to sell it to the developer who is there now, who is now willing to pay the cost of the lot. Do you know whether there is currently a developer working on that project? No, I do not know. I mean, let us see, I do not know what happened, but he contacted us and told us that there had been an assembly and that the Bank had already taken control, and so there is a dispute going on there; I do not know. So, at this time, I know that Cuadra was the representative of that group of developers, but at this time I do not know—I do not know anything about him. This year, I no longer know what happened.

And when you say Cuadra, is Cuadra the surname of a person, excuse me? Yes, Cuadra is this person’s surname. Yes, because I do not know who the developers behind him are. Who is behind him? I do not know; he is the representative.

“Do you know his full name, or do we only have his surname?” “Honestly, I think it is José, Antonio, José Antonio Cuadra, but I am not certain; I know the surname for sure.” “You told us that the developer had previously told you that he could not continue, that he strung you along for months and, well, said that he had already spent all the money and was not going to develop. When you tell us, ‘he had already spent all the money and was not going to develop,’ to whom were you referring?” “In this statement, is it that we did not have any name?” “Grupo Zión—sorry, yes, that is, that information, because this gentleman had been saying that the problem was not Grupo Zión, but rather Grupo Zión’s representative. Several visits were made to him; I never went personally, but people I knew who were affected did. Several people went, and he assured them that there was no problem on his end, but later we learned, through the representatives of the group of affected persons, what was happening, right?

At the Assembly, they were the ones who explained to us what was happening.” “When you went to Banco Nacional—or, rather, when the loan application was processed with Banco Nacional—had you already paid the installments to Grupo Zión at that time, or had you not?” “I had paid two of the installments to the Group, because the third had to be paid when the loan was closed. When the signing took place, then it was right then, in June 2008, that I paid the remaining installment and also signed.” “At that time—well, you already explained to us that Grupo Zión was the party selling you the lot—when you went to close the transaction, had you already agreed with Grupo Zión on a sale price for the lot?” “Yes, of course. The price was agreed upon from the outset because, in fact, the installments were based on the price of the lot.” “So, from the beginning, when the first installment was paid, you had already set the price for which the lot would be sold?” “Yes, the price had been set.

What I did not know, but learned later as things progressed, was that the loan would include the closing costs and those kinds of things. I did not know that; and initially we discussed a 20-year loan, but it turned out to be 30 years. Those were some of the terms that changed. I found out when I signed.” “You told us that, at one of the assemblies, a refinancing proposal was made and that the unit owners (condóminos) had to refinance the development. Who made that proposal to you at the Assembly?” “The representatives we had at that time approached several developers, and no one wanted to make a commitment. In the end, they presented options to the Bank; there were some lots that were going to be placed in trust (fideicomiso). I do not remember how many lots there were, but the Bank accepted some of the lots and did not want to refinance the projects. Rather, what those representatives told us at that time was that we had to refinance it ourselves, and they discussed amounts that I cannot now recall—how much paying for that would entail.

So, at the Assembly, we did not agree. I attended that Assembly, where we voted, and the majority of us did not agree that we should have to pay for that development ourselves.” “So, at that Assembly, the vote was against it; this proposal was not approved?” “No, it was not approved at that time; it was not approved. Later, they held another Assembly at which they approved refinancing by the condominiums.” Counsel for the Bank concluded. Judge Jonatán Canales Hernández asked her: “Are you still paying the Bank today?” “Yes. Yes, I am still paying.” “And how much have you paid?” “In total, after so much time, I do not have the figure. It is 150 and something, around 157000 per month, throughout all these years. 25, 30 million. No, that is not it. I calculated it recently.” The Presiding Judge asked her about an agreement entitled “Purchase and Sale Option Agreement” (“Contrato de Opción de Compraventa”) and asked whether this was the agreement she meant when she said that she had signed an agreement with Grupo Zión.

She acknowledged that this was the document she had signed with Grupo Zión. She stated that the amount appears in it. She also acknowledged her signature. She stated that she signed the option in September 2007. The deed (escritura) was shown to her. She stated that she signed it in June at her office. “You stated that there was fraud; what do you mean?” “What I can tell you is that I felt wronged, since I am paying for a lot over 30 years that I cannot use and cannot sell. So that would simply be—I call it fraud because that is how I feel, right? Because the developer did not fulfill its part, the Bank did not fulfill its part, and I nevertheless have to fulfill mine. So that is what I mean by it.” “To be precise, what function was the developer responsible for?” “To develop—that is, to use the funds provided by the Bank to develop the condominium.” “And what was the Bank’s function?” “To oversee the work so that the development would be completed on time.” “For what purpose did you apply for the loan?” “To buy the lot, a lot.” “In a condominium, correct?” “Yes.” “You have now referred to the fact that, once the other phases, A and D, were being developed, you said that you had to apply for another loan or credit to finish building?” “No, no, that is, not to build.

What you should bear in mind—well, my lot is worth approximately 18 million colones, so I had to pay another 18 million colones so that the phase where my lot is located could be developed. So obtaining that money was impossible for me.” “How was that structured, if you remember? Let us say, I know you are not a lawyer, but how did it work?” “I do not know; around 30% had to be paid at the start of the development and the other 70% when the development of the phase in question was completed.” “To whom did that have to be paid?” “To the developers.” “Who are they? I know the representative was Cuadra.” She was asked about the company PROSUM, but stated that she did not know any further details. “All right, I ask you: you say that you attended those Assemblies of unit owners. How was that transaction structured in order to complete, let us say, the urban infrastructure (infraestructura urbanística)?

How was it proposed? Was it a trust? Did you have to sell your land? Were you going to transfer the loan here to the trust? Were you not going to apply for it? Who was the trustee (fiduciario), the beneficiary (fideicomisario), who would encumber, let us say, or secure the lot or the development, if you know or remember?” “Honestly, I do not remember. That is, we had—you mean the first attempted negotiation, which was around 2012.” “Yes.” “At that time, I do remember that the representative of all the unit owners was a developer; he owned a hardware store or something like that—that is, a construction company. Honestly, I cannot provide further details because I do not know that much, but he looked for options, and I do not know how they discussed placing a certain number of lots in trust. I am not going to say how many because I do not remember how many lots there were, and they offered to give them to the Bank.

As I understand it, it was something like exchanging them: I give you the lots, and you give me the money to refinance, something like that.” “And, let us say, what role did you play? Let us say, this is so I can try to understand, because I was not at that meeting, but, well?” “That is, what they did was keep us informed, right; informed about what they were trying to do so that the condominium could be developed on our own account, yes. We were all the affected persons, and we had a representative who was elected at an Assembly.” “Let us say, the condominium consists of more than two hundred units (filiales). Did you retain ownership, or did you sell to that development company? What was the idea?” “Yes, each person retained ownership, and they were going to develop the condominium so that we could use the lots.” The examination was concluded.

• IV)UNPROVEN FACTS: Insofar as relevant to these proceedings, the following facts are deemed unproven due to the absence of evidence sufficient to establish their existence and truth:
• 1)That Banco Nacional de Costa Rica had a strategic alliance with Proyectos Urbanísticos Zión for the development and sale of Condominio Bariloche Real. (The case file).
• 2)That it was possible to ascertain the content of the billboards referred to by the witnesses and deponents, which existed at the development site and allegedly displayed advertising by Banco Nacional. (See the contradiction between the deponents and witnesses).
• 3)That the plaintiffs’ purchasing decision was influenced by the advertising. (The case file) 4) That the loan applications submitted by the plaintiffs predated the purchase and sale agreements (contratos de compraventa) previously executed and formalized with representatives of Proyectos Urbanísticos Zión or with other natural and legal persons. (The case file and testimony of Tatiana Patricia Rodríguez Gamboa) 5) That, under the purchase and sale options executed by the plaintiffs with Proyectos Urbanísticos Zión or third parties, Banco Nacional de Costa Rica undertook to construct the urban infrastructure and amenities. (The case file, witness testimony, and party testimony).
• 6)That the appraisals (avalúos) conducted by at least three companies retained externally by the BNCR were alleged to be false or individually discredited through technical evidence. (The case file) 7) That technical evidence established that, at the time of purchase, the lots bought by the plaintiffs from Proyectos Urbanísticos Zión or from third-party natural or legal persons had a value far exceeding the actual value of the financed real property. (Party and witness testimony referring to the price of the lots).
• 8)That the final outcome is known of the investigation initiated by the Ministerio Público following the complaint filed on 15 de noviembre del 2011 by the BN’s general attorney-in-fact with full powers (apoderado generalísimo).
• 9)That all the plaintiffs purchased their lots after the commercial alliance of 17 de marzo de 2010 between Banco Nacional and the Developer, which was intended to promote and place loans issued by the Bank for housing finance. (The case file).
• 10)That purchasing a lot “off-plan” (“en verde”), without urban infrastructure, meant that, under the commercial loan agreement (contrato de préstamo mercantil) entered into by the plaintiffs with the BNCR, the entire purchase price would not be disbursed pending the condominium’s urban development. (The case file).
• 11)That the plaintiffs sought rescission (rescisión) of the commercial loan agreement, which stated the investment plan and the intended use of the disbursed funds for payment of the lot, primarily to Proyectos Urbanísticos Zión. (The case file).
• 12)That the plaintiffs were materially unable to enjoy the real properties they had acquired within Condominio Bariloche Real as a direct result of the BNCR’s actions. (The case file).
• 13)That it was impossible to sell the real properties due to conduct or an omission attributable to the defendant. See the offer by the company Prosum to purchase those properties, to which the deponents and witnesses referred. (The case file).
• 14)That the plaintiffs were subject to an actual legal impediment preventing them from conveying the lot in lieu of payment (dación en pago). (The case file; see the testimony of the witness María Marcela Gamboa Bolaños) 15) That the plaintiffs were unable to obtain loans from other financial institutions to purchase housing as a result of the facts related to this lawsuit. (Listen to the testimony of the witness Patricia Gamboa, who referred to the purchase of housing) 16) That the plaintiffs’ credit records were tarnished as a result of this credit transaction with the BNCR. (The case record (autos)) 17) That the plaintiffs suffered damages (daños y perjuicios) as a result of obtaining a mortgage loan (crédito hipotecario) from the BNCR. (The case record).
• 18)That Banco Nacional financed the development and construction of Condominio Bariloche Real. (The case record) 19) That Banco Nacional was contractually obligated to oversee the development of the condominium construction work. (The case record).
• 20)That the information contained in the appraisals (avalúos), in addition to enabling the banking institution to satisfy a requirement for granting the loan, served as a basis for the plaintiffs’ decision to purchase those properties as consumers. (The case record).
• 21)That Banco Nacional granted favorable or unlawful terms for processing the plaintiffs’ individual loans. (The case record).
• 22)That any of the plaintiffs’ cases were included in the Audit Report due to portfolio deterioration or delinquency levels, or because the documentation required for granting the loan was lacking. (The case record and the testimony given by Mr. Ricardo Araya Jiménez).
• 23)That Banco Nacional was the only financial institution willing to finance the purchase of lots. (See the testimony of witness Carlos Mario Hidalgo Bogantes, who stated that Banco Popular was another possibility).
• 24)That the loans granted to the plaintiff group were structured by the BNCR to finance the Developer’s condominium construction work. (The case record).
• 25)That the BNCR was responsible for informing the plaintiffs of any potential contractual breach of the purchase and sale options (opciones de compraventa) executed by the plaintiffs with Proyectos Urbanísticos Zión or with the third-party sellers of the real property. (The case record).
• 26)That the BNCR violated the plaintiff group’s right to sufficient information, provided in Spanish and in a clear and truthful manner, regarding the documents and contracts executed between them, such as the loan application, commercial loan agreements (contratos de préstamo mercantil), deeds transferring the real property, the creation of the open-end mortgage (hipoteca abierta), and the novation of mortgages (novación de hipotecas), some of which were executed under notarial attestation (fe notarial). (The case record) 27) That it was established in administrative proceedings that officials of the BNCR’s Sucursal de Palmares granted bank loans to the plaintiffs without the plaintiffs having demonstrated their financial capacity or satisfied the requirements for granting such loans. (The case record) V) ARGUMENTS OF THE PARTIES: A) CLAIMS OF THE PLAINTIFF GROUP: Both in the complaint and in the opening arguments during the public oral trial hearing, counsel for the plaintiffs stated, in essence, that they constitute a group of purchasers financed by Banco Nacional in connection with Condominio Bariloche Real, pursuant to the CPCA, Article 9(b) and Article 10(c).

In the complaint, they stated that Condominio Residencial Horizontal Bariloche Real was established in 2007 and comprised 472 individually identified primary condominium units (fincas filiales primarias) suitable for construction, with road access, playgrounds, recreational areas, parks, a sanitary and stormwater easement (servidumbre sanitaria y pluvial), a sewer easement (servidumbre de alcantarillado) for irrigation, a guardhouse, maintenance workshop, trash receptacles, and a potable-water well and tank. Proyectos Urbanísticos Zión, corporate identification number 3-101-0298007, was the developer of the condominium, known as Bariloche Real, and was represented by Norman Mauricio Muñoz Gómez and Oscar Eduardo Vargas Murillo. The project developer offered the real-estate project to prospective purchasers, specifying that it would have certain features and amenities. Development of the condominium entailed construction of the common areas, which included paved streets, sidewalks, curbs and gutters, green areas, play areas, lighting, a perimeter enclosure made of concrete blocks, columns, and beams, retaining walls, and a recreational area with a swimming pool, shelters, tennis courts, among other features.

The members of the plaintiff group purchased off-plan (“en verde”) lots in the condominium through financing from the BNCR, secured by mortgages on the acquired properties. They alleged that a business relationship had existed between the Developer and the BNCR since 2001 because the BNCR had provided financing for projects that the Developer had constructed or was in the process of constructing. They charged that the BNCR did not prequalify the condominium project to assess its feasibility and the Developer’s capacity to carry it out as a prerequisite for granting financing to the Developer. They stated that the BNCR made special financing terms available for the Developer’s use and benefit in order to facilitate the sale of the condominium units. A strategic alliance existed between the BNCR and the Developer, in that the Bank provided exceptional treatment for financing lot purchases in order to facilitate the Developer’s sale of the project.

Those accommodations took the form of processing loan applications through the Developer’s sales representatives, centralizing all loans at the Palmares branch, streamlining loan-application procedures through expedited approval mechanisms, and financing 100% of the price of the lots, including closing costs. The Developer promoted the sale of the condominium units by telling purchasers that the BNCR was the only institution financing the off-plan purchase of lots in the project. Beginning in 2008, the BNCR advertised itself as the institution that financed the off-plan purchase of condominium lots and facilitated consumer loans for that purpose. On 17 de marzo de 2010, the BNCR entered into a commercial agreement with the Developer to jointly promote the placement of BNCR housing loans and the sale of the Developer’s housing solutions in its residential development projects. The Developer donated a lot from one of its projects to be raffled as part of the advertising campaign called “Construyámoslo Juntos” among persons who finalized housing loans with the BNCR at Expoconstrucción y Vivienda 2010.

The BNCR did not verify the progress of the Developer’s projects or their financial feasibility before entering into the commercial agreement. The plaintiffs stated that the condominium lots were financed off-plan, which meant that construction had not yet begun on the condominium units, common areas, or development; the Bank would provide the Developer with funds to develop the condominium, and the lots would be delivered within two years of purchase. Most of the loans were finalized at the Palmares Agency, with exceptions in Turrucares, Naranjo, Sarchí, and Alajuela. Maynor Retana Cárdenas, Director of Mortgage Banking at the BNCR, authorized financing for 100% of the sale price of the condominium lots. The Bank’s Regional Director, Rafael Obando, authorized appraisals (avalúos) by outside providers, which were assigned to FR Arquitectura and Luna Azul. The appraisals were systematically performed at values exceeding the actual values and were approved by the Head of Credit at the BNCR office in Palmares; they accounted for the value of the condominium’s common areas and infrastructure, which had not been constructed, by assigning them a projected value that did not correspond to their actual value.

The sale price of the lots varied constantly, being adjusted to the price charged by the Developer, without any oversight by the BNCR. The total loans granted to the plaintiff group amount to approximately ¢3.000.000.000.00 (three billion colones) and approximately $700.000,00 (seven hundred thousand dollars). In most cases, members of the plaintiff group paid the Developer sums in addition to the amount of the loan granted by the BNCR as a down payment to reserve the lot. Members of the plaintiff group acquired condominium lots with mortgages previously approved by the BNCR through debtor novation (novación del deudor), or from third parties who had previously purchased them from the Developer. The loans were structured as open-end mortgages (hipoteca abierta), with terms of twenty to thirty years and bank fees of 2%; they stated that the Bank could suspend disbursement of the funds in whole or in part in order to oversee their use in accordance with the approved investment plan (plan de inversión).

Although the BNCR was able to exercise oversight over the investment plan to monitor progress on the condominium works, it failed to do so and disbursed to the Developer all the funds from the closing of the loans. They alleged that the loans granted to the plaintiff group were structured by the BNCR to finance the Developer’s construction of the condominium works. The members of the plaintiff group acted in good faith and, because of their trust in the BNCR, applied to the BNCR for loans to purchase the condominium lots, given that it was an entity supervised by SUGEF and the only entity financing the purchase of condominium lots; the Bank’s soundness and long track record were the decisive factors leading the members of the plaintiff group to decide to purchase the condominium’s off-plan lots. The members of the purchaser group—with financing from the BNCR—were not informed of the risk that the project might not be completed.

Until December 2011, the members of the plaintiff group were unaware that the money disbursed by the BNCR to the Developer under the loans granted to the plaintiffs for the off-plan purchase of lots had not been used to develop the condominium. The BNCR did not monitor the use of the funds disbursed to the Developer for the purchase of the off-plan lots. Until that date, the members of the plaintiff group believed that the condominium works had not been completed because of permitting issues and an amparo petition (recurso de amparo) that had halted the works. The BNCR filed a criminal complaint against the Developer for the improper management of loans and funds for the purchase of lots in several of the Developer’s projects, according to expediente N° 11-1042-612-PE, in which the Bank appeared as the direct injured party regarding alleged fraudulent practices in the management of the Developer’s portfolio.

Publication of news reports concerning the BNCR’s criminal complaint made the members of the plaintiff group aware of the irregularities committed by bank officials, the structuring of the financing for the condominium lots, and the absence of controls over the Developer’s use of the funds. They stated that the manner in which the BNCR structured the loans, combined with the absence of controls over the use of the funds disbursed to the Developer, resulted in the permanent noncompletion of the condominium development works. They alleged that the Bank’s Palmares Branch increased its loan portfolio by 738.88%, due largely to the concentration there of loan transactions for the purchase of lots in the Developer’s various real-estate projects, even though they did not correspond to investment plans within the branch’s geographic area; beginning in 2009, that branch experienced a delinquency rate in its housing-loan portfolio.

The BNCR’s internal audit report AGD-RH-004-2011 revealed that the BNCR approved loans for relatives, employees, or persons associated with the Developer or its legal representatives, thereby facilitating subsequent sales to third parties through debtor novation. In December 2011, the Developer’s legal representative fled, and the Developer closed its offices and ceased all commercial activity, resulting in the funds disbursed by the BNCR not being invested in development of the condominium and leaving its works unfinished. On 27 de diciembre de 2011, the BNCR published a paid notice stating that it had not been the victim of fraud because the loans were secured by mortgages and that the complaint had been filed to protect customers acting in good faith. The BNCR has denied responsibility for what occurred, asserting that it did not finance the Developer and therefore had no duty to oversee development of the project; it has refused to enter into arrangements with the customers who applied for the loans in good faith and who face the threat of legal proceedings, additional enforcement costs, and an adverse entry on their credit records if they fail to repay their loans.

With respect to damages (daños y perjuicios), they stated that the investment required to complete development of the condominium is approximately $10.000.000,00, rendering the project unfeasible given the financial capacity of the members of the affected group. The BNCR proposed accepting the lots at a value close to one-third of the appraisal amount approved for the loans, subject to the condition that it would continue collecting the unsecured balance based on the original amount. In some cases, following nonpayment of the debt, the BNCR has enforced the debt and also pursued collection of the unsecured balance. Of the total 472 units in Condominio Bariloche Real, at least 370 were acquired through mortgage loans, and this action was filed by 167 persons. The BNCR’s negligence in structuring the loan portfolio for the purchase of condominium lots and its failure to control the use of the funds disbursed to the Developer constitute the causal nexus (nexo causal) of the severe pecuniary losses suffered by the members of the plaintiff group, consisting of a reduction in their assets equal to the difference between the amount owed to the BNCR and the actual value of the lots; a reduction in the plaintiff group’s assets resulting from payments toward the price of the lots; and the loss of the opportunity to obtain a capital gain or increase in assets from appreciation in the value of the lots had the condominium been developed. That causal nexus also caused non-pecuniary harm (daño moral) to the members of the plaintiff group because their trust in the institution regarding the investment they had made was frustrated.

The anguish and stress of carrying debt on overvalued lots for the benefit of the Developer, with access to a decent housing solution and freedom from the debt being restricted because they cannot sell the lots or obtain another loan to purchase a home. During the public oral trial hearing, counsel for the plaintiff asserted that the plaintiff had standing (legitimación activa), specifying that this proceeding is a collective proceeding (proceso colectivo), and that although Procedural Law has been organized under the influence of an individualistic society—which is not meant pejoratively, but simply reflects the fact that, when it developed, there were essentially no large groups of consumers or mass consumption—the scholarship of Procedural Law has been expanding the possibilities for groups, especially groups of consumers, to participate in collective proceedings by filing claims against merchants or commercial service providers, as in this case.

The law not only provides, in Article 9 of the CPCA, that these unorganized groups have procedural capacity (capacidad procesal) to bring claims. This must now be read in conjunction with Article 10 of the CPCA; accordingly, those who invoke the protection of diffuse and collective interests (intereses difusos y colectivos) have standing (legitimación). Who has standing to seek the requested relief (pretensión)? Well, those who have a collective interest (interés colectivo) may seek the requested relief. If, in addition, there are damages (daños y perjuicios), they receive special treatment. He specified that the lack of standing alleged by the BNCR’s representatives does not exist and must therefore be rejected, since the group has standing to institute this proceeding. He stated that the plaintiff group has standing to bring its claim because they acquired a financial product from Banco Nacional, and this places the group, as a whole, in the same situation, since they are part of the same development, because Banco Nacional put up a large sign stating that it was financing this project, etc., etc.; consequently, the plaintiff has standing to act and to sue Banco Nacional.

Clearly, what is being claimed is damages. He argued that the law is so sophisticated that it states that you have legal capacity (capacidad jurídica) to represent all members of the group—or rather, I mean procedural capacity. Article 9, which has been misinterpreted by judges, specifies the possibility of claiming damages in the circumstances covered by this subsection, that is, Article 9(b), when standing arises from collective interests. It will be necessary to establish ownership of the infringed legal position (situación jurídica lesionada) or that of the claimant, and then. But this Court ordered separate files to be opened; however, let us say that this is a concept that I do not know whether it comes from the technology and that perhaps I do not fully understand, in terms of what a file means. Frankly, what I understood was that enforcement of a judgment awarding damages would be sought there, so that each claimant would separately determine the amount of the difference between this and this (pecuniary damage [daño material]), the amount of interest between this and this, and, ultimately, all the damages being claimed, as well as non-pecuniary damage (daño moral).

But no, here the Court says: look, in addition, I do not have time to comply with the law and issue a judgment within the prescribed period because there are so many claimants. But what that reveals is that, frankly, those who decided this had difficulty understanding the cause of action (causa), because the cause of action is not the different contracts; it is conduct by Banco Nacional that we will demonstrate here does not comply with the standards governing how banks act in relation to greenfield financing projects and the protection of consumer rights. One of the arguments we will make concerns liability (responsabilidad) as established by Article 35 of the Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor, which provides that the producer or supplier and the merchant must be jointly liable (responder concurrentemente), regardless of fault—in other words, almost strict liability (responsabilidad objetiva)—if the consumer is harmed because of the good or service, inadequate or insufficient information provided to them, or exposure to risks.

The BNCR never told any member of the Group, in any prospectus or any of its advertisements, that people had to be careful, had to establish reserves, or had to tell the developer to do this—for example, to establish a trust (fideicomiso) into which the funds required for the development project would be deposited, etc., etc.—all of which exists today, because no one may now sell unless registered with the Ministerio de Economía, Industria y Comercio and unless a trust is also established into which the sums are deposited in order to guarantee consumers’ rights. Well, the fact that this did not exist at that time, in that regulation, did not exempt Banco Nacional from its responsibility toward its consumers. Moreover, we are in a jurisdiction that, although mixed, is an administrative and civil jurisdiction for matters involving the Treasury (jurisdicción contencioso administrativa y civil de Hacienda).

The fact remains that Banco Nacional is an autonomous State institution (institución autónoma del Estado), as established by the Constitution; ultimately, it is part of the Public Administration (Administración), and we are here principally under Article 49 of the Constitution, which establishes the administrative jurisdiction (jurisdicción contenciosa administrativa). That Article constitutes an individual guarantee (garantía individual), which people appear to take for granted, but it is the last of the individual rights and guarantees established by the Constitution. He noted that although it may be the last, it is no less important for that reason, because it is procedural and is precisely the means by which private persons, or those subject to the Administration (administrados), are guaranteed access to a protective jurisdiction for the defense of people’s rights. Banco Nacional’s size in the market and its access to the deposits it holds mean that the loans it extends, particularly for housing, are relatively inexpensive because its cost of funds is based on millions of checking accounts on which it pays no interest.

It can therefore use those funds for lending, at a relatively low cost. The BNCR has an enormous presence in the market. And the trust consumers place in a public bank differs from the trust they place in a private bank. We will demonstrate everything the Bank did during the development of this project and the failures that exposed consumers to risks, which ultimately materialized. He emphasized that this is not just any type of consumer loan (crédito de consumo). It is not the purchase of a computer, a car, or a washing machine; it concerns the purchase and the expectation of having a home. Of course there is a difference between one product and another. Banco Nacional had to exercise threefold diligence because it was financing something fundamental for families: housing. If you read the response to the answer to the complaint, it washes its hands of the matter. They say: he came here, I gave him the money, here he told me that I had to give it to him, I financed him, and I had nothing to do with the matter.

I am not liable here. He stated that the appropriate precautions should have been taken. I wonder whether, if we were in a trial before a civil court against a private company, the standard of liability and accountability that the merchant owes consumers would not be far higher than the standard established by the administrative courts for a Public Administration that provides commercial services—and let us remember that nothing is more commercial than a bank and the business of banking. We are going to identify the cause of the harm, namely all those actions and that relationship between Banco Nacional and the developer. The manner in which it was carried out caused it to be concentrated in a particular place. There is no evidence in any of the loan files. We are going to hear the witnesses, that Banco Nacional did not warn them that they had to be careful because all this money was going to the developer and that development had not been completed; quite the contrary.

The BNCR hired an expert (perito), and the expert says that it is built. Well, is that the expert’s problem? We need to see what this is and who we are dealing with. No, the standard of conduct for a public bank the size of Banco Nacional must be three times higher than that of a private bank, even though, in any event, the consumer may say: well, it is a private bank. It is not the same as placing one’s trust in a bank that also has the guarantee of the State. The consumers are there, let us say, trusting, right? Precisely because the BNCR is acting as intermediary. And in the housing-finance or lot-finance industry, this is not one neighborhood grocery store selling one product and another neighborhood grocery store selling another product. It is an ecosystem in which the Bank is part of the ecosystem, the developer is part of the ecosystem, and the consumer is part of the ecosystem, and they must conduct themselves within that ecosystem.

Why does Banco Nacional put up a large billboard stating that it finances this project? What does that mean? What confidence does that give consumers? Quite apart from the fact that Article 190 of the Ley General de la administración pública also establishes a liability regime (régimen de responsabilidades), right? And I do not wish to refer to the various articles of the Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional cited in the complaint concerning how financing must be provided. What collateral (garantías) must be in place? And the banks’ regulatory regime (régimen regulatorio)? They tell you that, for this purpose, for this type of financing, you must have collateral amounting to no less than 100% of the value of the property. You may finance more than this—or you tell me, “Oh, no, and that is the consumer’s problem.” No, no, that is a regulatory problem for the Bank, and consumers rely even on that regulation.

So, are there a series of provisions requiring the Bank never to finance, let us say, without the appropriate safeguards? Ah, what is this type of project called? Of course the Bank can provide financing and say: yes, yes, look, I am handing you this money here. But look, I have calculated that developing this costs 10 million dollars, which means that there are so many square meters in each of the lots, and from each loan I will withhold a portion and place it in a trust so that progressive disbursements can begin as construction progresses. Well, Banco Nacional did none of this. Instead, what did Banco Nacional have? A group of executives who had coordinated with the developer and the developer’s executives to finance this as quickly as possible, because it must be noted that, when this was being financed, Banco Nacional needed to place loans, to place loans quickly, and that is what they did.

They placed 370 real-estate loans (créditos inmobiliarios) very quickly. Is that something that, clearly, any manager demands of their staff? Yes, but not to the detriment of consumers, because the consumers are there, and I have nothing to do with the consumers’ business. But ultimately, in other words, if that is not the case, then why Banco Nacional? Why the Public Administration, where it has a reduced liability regime toward consumers? We would be better off privatizing it and turning it over to private banks so that they would indeed be held liable.

Private banks have also gotten away with their own misconduct, but that does not mean that they are prosecuted. In further support of our theory of the case, Banco Nacional did not behave as an honest merchant toward its consumers, much less as a public bank, and still less as a bank of the size that it was. Therefore, these circumstances will be demonstrated, as will the harm and losses (daños y perjuicios) that resulted. So that such material harm and losses may be determined during enforcement of the judgment (ejecución de sentencia) for each of them, because what Sala Primera has held regarding the enforcement of awards for harm and losses is that the judgment cannot be abstract; that is, I cannot say: I do not know what the basis is. Here, the category must be specified, as well as what the harm consisted of. The amount, the quantum, is determined in proceedings to enforce the judgment, and that is what we are going to request here: that the quantum of the harm and losses be determined during enforcement of the judgment.

Here, the nature of the harm and losses will have to be determined; moreover, what this Court can and must do is award non-pecuniary damages (daño moral) to each member of the plaintiff Group. Claims for harm and losses are made within the framework of a collective proceeding (proceso colectivo), and what that means, as we have also requested, is that a declaration be made concerning the existence of this group, correct? What does that mean? That, within a specified period that we have established, all those who applied for a mortgage loan for this—what was it called—specific residential development, and who were all financed by Banco Nacional, may subsequently receive compensation during enforcement of the judgment on the same grounds. In their closing arguments, the plaintiffs told this Court that, for all purposes, the fundamental legal basis of our complaint is a consumer action (demanda de consumo).

They stated that in 96, Article 46 of the Constitución Política was amended, and its final paragraph provided that consumers and users have the right to protection of their health, environment, safety, and economic interests, and to receive adequate and truthful information. The Constitución and international treaties are frequently described as programmatic provisions (normas programáticas) that, let us say, require the application of a statute because judges can hardly apply them directly; but this provision is so clear that the judges in this case are called upon to apply it directly. The first issue is to verify whether consumers actually received adequate and truthful information about the product they consumed. The second is that Article 35 of the Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor establishes that the producer, supplier, and merchant are concurrently liable, irrespective of fault, because this is strict liability (responsabilidad objetiva), if the consumer suffers harm as a result of the good or service, inadequate or insufficient information about it, or its use and associated risk.

That is the framework of the complaint. Banco Nacional is indeed a service provider; it engages in commerce—and not merely to a minor extent—because banking is almost by definition the most important commercial activity, together with the activity of insurers. Reference was made to the origins of banking, when lenders in Italy conducted business while seated on small benches. Today, there is no commerce without banking. Producers cannot draw on the resources needed to produce and sell. Consumers cannot buy without the ability of banks to perform financial intermediation (intermediación financiera), that is, to accept money from the public and lend it; accordingly, it is a product and, as such, is not free from risk. The product and the Bank, like any other merchant, must safeguard its product and provide warnings so that the consumer is not adversely affected in the first place. Then, in this relatively recent development—because we are speaking of 96—the Constitución was amended, and this law was enacted in 95.

Although a consumer protection law existed previously, the truth is that consumer rights in Costa Rica have received little attention. At one point, a group of researchers decided to amend Article 1023 of the Código Civil of 1888 and inserted a series of subsections regulating unfair terms (cláusulas abusivas), which are fundamentally intended to protect consumers. At that time, already in 76, this was quite advanced. That was essentially the first introduction of this type of regulation. But that is, let us say, the purely substantive-law (derecho sustantivo) aspect. The point is that the procedural aspect has also undergone a substantial change. This is because issues such as joinder of parties (litis consorcio) are rendered inapplicable under the new consumer law. Why? Simply because traditional procedural law is individualistic law, and as I said at one point, there is nothing wrong with that individualistic law; society simply was not structured that way in the 19th century.

The Spanish Ley de Enjuiciamiento civil, which influenced us, was initially designed for disputes between two parties because there was no consumerism, there was no mass consumption, there was no mass production, and what existed was—let us say, it is not that there was no commerce; of course there was commerce—an old man who sold bread, a woman who sold some particular item, but those factories did not exist, correct? When a company exists whose shares are traded on the stock exchange, which has the highest market capitalization, which sells these phones, and one of them explodes in someone’s face, something must be done; in addition, the company must issue a recall to inspect the product, which is what is happening now, and there are many obligations that did not exist under the other individualistic-law approaches. That is why the Código Procesal Contencioso Administrativo contains provisions reflecting those aspects and also reflecting group or collective rights, regardless of whether this constituted a collective interest (interés colectivo).

Simply by way of clarification, the law governing constitutional jurisdiction establishes, as a condition for standing (legitimación) to bring a direct action without a prior matter pending resolution, that there be a collective interest or a diffuse interest (interés difuso). Accordingly, Sala has defined those concepts in environmental matters and in matters involving the protection of certain works of art belonging to the State, because all of us participate in some way and all of us have an interest. Thus, the interest is, as it were, disseminated there. Perhaps at some point a theorist explained that the term was mistranslated from German: the interest is a disseminated interest, not an unclear interest—that is, something is diffuse when it is not very clear. Here, it is an interest that is disseminated or, if you prefer, perhaps the diffuser causes the light to radiate in every direction.

Nevertheless, this has been limited more to environmental matters or, as I say, to certain interests in which all of us have an interest in some way, correct? But the law also establishes that those having a collective interest may act directly, and Sala Constitucional has seen some differences concerning collective interests. It has been interpreted that such an interest is instead a collectivized interest (interés colectivizado), that is, when business chambers or labor unions are involved, for example, correct? Or organizations of that kind, when the interests of their members are affected, correct? They may then bring a claim directly, but they must necessarily be organized as a legal entity (persona jurídica). That is not the case under the CPCA, because the code, even within a single article, refers to the same term, collective interest, but assigns it two meanings, both in Article 9 and in Article 10.

Thus, counsel stated that Article 10 concerns active standing (legitimación activa), and standing is simply the key that provides entry into the proceeding. Reference was made to Article 10 of the CPCA and subsection b), regarding active standing and diffuse and collective interests; subsection b) then states: entities, corporations, public-law institutions, and those holding authority to represent and defend general, trade-association, or corporate interests, insofar as such interests or rights are affected, and groups governed by bylaws (Estatuto), insofar as they defend collective interests. That, then, is the first definition, but it tells you that you must be organized. Yet there is another provision, the following one, for those invoking the defense of diffuse and collective interests. But it said collective, even though those interests had already been addressed in the preceding provision, because these are two different scenarios.

This case has already been pending for 10 years, which means that we were, let us say, in some way innovative in the research originally conducted, and we determined that there is a procedural possibility of establishing standing to act by asserting a collective interest. But that is not all: Article 10 of the procedural code statute establishes who has procedural capacity (capacidad procesal). First, those who have civil capacity (capacidad civil); it then states, in subsection b) of Article 9, that groups, unincorporated associations (uniones sin personalidad), and separate or autonomous estates (patrimonios independientes o autónomos) whose legitimate interests (intereses legítimos) are affected have capacity without needing to be organized within formal legal-entity structures. This concerns the representation of supra-individual interests (intereses supraindividuales), because that is what consumer matters involve.

What happens next is that the provision addresses claims for harm and losses under the scenarios set out in this subsection. In other words, one may indeed claim harm and losses under this subsection governing groups and collectives; the organization may indeed claim harm and losses. What the article says, however, is that you must, let us say, prove that you are the right-holder (titular). This leads me to address what, in our view, the Court is called upon to declare. First, the Court is called upon to declare that this group does indeed possess the procedural capacity granted by Article 9 to represent this collective. Second, it has standing based on the collective interest; this is not a diffuse interest in the sense in which Sala Constitucional has understood that term, although if you examine this issue more deeply, you will realize that the distinction between the two is sometimes not so clear.

In any event, there is an article on the Internet entitled “Mecanismos Procesales para el Acceso de los Consumidores a la Justicia,” by Miguel Ángel Larrosa Amante, which discusses the collective interest. Therefore, what you are called upon to determine is, first, whether they have legal capacity (capacidad jurídica), whether they have standing, and what they are claiming. First, then, we claim that the Bank is liable under Article 35 or, alternatively, under Article 190, subsection 1), and Article 191 of the Ley General de la Administración Pública, because the Bank is both a merchant and part of the Public Administration, and both provisions were cited in the complaint; accordingly, this is not a novel issue. If it is not liable on one basis, it would be liable on the other. Regarding strict liability under the Ley de Protección al Consumidor, counsel stated that BNCR has placed 10000 million dollars in the market.

Solely for your reference, Banco Nacional’s current portfolio is 10000 million dollars; that represents 25% of this country’s total loan portfolio. In other words, the Bank accounts for one-fourth of that total. Counsel stated that BN is a giant and has the capacity to reach places that private banks do not.

But in providing that level of services and financial intermediation, the BN sometimes elbows someone and causes harm. He cited the case of ICE and the case of a transformer that explodes and, through a fortuitous event (caso fortuito), damages a vehicle, distinguishing it from force majeure (fuerza mayor). With regard to the specific case, he stated that Banco Nacional accounts for 25% of the country’s credit and may strike someone in the course of its operations. As to the basis for holding a merchant or the public administration liable, he stated that a reading of the Political Constitution, Art. 18, which provides that we must all contribute to public burdens, and Art. 33, which refers to the principle of equality, shows that we should all bear the same burdens. Thus, he stated that fault, in liability for unlawful conduct (responsabilidad por conducta ilícita), is not subject to fortuitous events as a ground for exclusion; rather, the idea is simply that wherever the State carries out its activities, it may cause harm to someone, and that is normal, so compensation must be paid.

In this case, the framework is extremely important; in this case, as in art, the frame is as important as the work itself. He also referred to judicial independence and to the vicissitudes of these proceedings, which he alleges have resulted in a form of denial of justice. He stated that the Bank’s liability has been established, but on the basis of what facts? On facts that have been proven. He specified that, if a hypothetical elimination of facts (supresión hipotética de hechos) were to be undertaken—for example, regarding the evidence concerning the Audit Report appearing at folio 1979 et seq.—that evidence contains the statement of facts concerning the alleged breach or omission of laws, regulations, policies, and procedures in the approval and supervision of pending processes: the approval, execution, and monitoring of mortgage loans at the Palmares branches. These are precisely the facts that don Ricardo Araya, the Bank’s auditor, recounts in the Report, which was prepared after conducting fifteen interviews; in other words, it is not a superficial report.

It is said here that this Audit Report is not conclusive as to anything because the matter must be taken through an administrative proceeding (procedimiento administrativo)—of course, in order to sanction a person and determine whether that person is responsible—but this report is conclusive as to the facts. What is not conclusive is the liability of each person involved in the matter. A distinction must be drawn, however, between what the Audit Report uncovers and whether or not it is attributable to the officials. A very thorough investigation was conducted, prompted by the sudden growth of more than 600% in the mortgage-loan portfolio of the Palmares Branch. When the BN Audit conducted its investigation, it found appalling irregularities. Thus, on page 1098 thereof, the following weaknesses in the lending processes were identified: commission agents or developers preparing files and delivering them to the Palmares Branch of the Bank; customers appearing at the bank only to sign documents; chronological alteration of the requirements at the Developer’s facilities; appraisals and sales of mortgages; debtors residing outside the Branch’s area of influence; and the financing of properties and developments, or properties undergoing development, without the corresponding supervision, together with the disbursement of funds without verifying the progress of the work.

It is not necessary to conduct an administrative proceeding to ascertain the foregoing. He stated that the loan transactions were approved nine days or less after the application was entered into SIAC, which is a system used by the Bank. Loans were approved outside ordinary working hours. Those Bank officials were making sacrifices, approving loans at 8:00 at night. There was financing for 100% of the investment plan; purchase and sale options stated a value below the market value; that is, the appraisals of the sales value were not requested by the Bank but were supplied by the developer, and they assigned the value of a completed property even though it was not completed. In their reports, the appraisers did not substantiate the references or sources used to assign the final values. Properties were accepted as collateral (garantía) on more than one occasion. Income certificates were submitted as photocopies, and so forth.

Now, if we hypothetically eliminate these facts, the question is: Would they have suffered harm? No, because loans would not have been approved for them based on an appraisal prepared by the developer. No, because I am not going to grant a loan for the value of land that has not been developed—I mean the Bank. No, the Bank was granting loans for amounts 300, 400, and even 500% greater than the value of the land. The Bank cannot grant a mortgage loan for an amount equal to five times the property’s value. If the property must be foreclosed upon, then, in don Ricardo’s words, it is not desirable on the market—its desirability, that is. So what is the consequence of all those circumstances? People went there, to the Bank, because of the developer. Of course, the developer bears primary responsibility, but the point is that the strategic alliance between Banco Nacional and the developer was a very effective strategic alliance.

Strategic alliances do not create a new legal entity; they are not a company. They are not even silent partnerships (cuentas en participación). Strategic alliances arise when two companies agree to promote their respective products through a single mechanism. The two products are offered together. For example, with a developer, you see a building under construction and are told that the Bank is financing it. There are certain promotions, and they give you a card, right? The airline card—when someone has the airline’s card, there is a strategic alliance. It is not that the airline is issuing cards; it is simply a way of doing business, and there are hundreds of businesses involving strategic alliances. What does this report say about strategic alliances? This report establishes that the BN was promoting projects jointly with the developer even though the product had not been developed. What was the consequence for Banco Nacional?

There was an extremely important banking risk. There were many risks: financial risk, let us say, and fraud risk; but there was also one very important risk, namely reputational risk, about which don Ricardo spoke to us at great length. Of course, what this entire report says is that the associated risks—such as image risk arising from the exposure of the Banco Nacional brand alongside the project company—were not assessed. In the case of the Bariloche, Terra Verde, and Bonanza projects, they therefore entered into a strategic alliance, which is perfectly acceptable and not wrongful in itself; entering into a strategic alliance is perfectly acceptable. The point is that one must know with whom one is entering into it and what its consequences will be. Why? The problem, in addition to the foregoing, is that it says that they display percentages under determination; additionally, they failed to consider that the Bank had not financed the projects.

The company proyectos urbanísticos Zión was not part of the portfolio of developed assets linked to the Bank. In addition, financing was granted to third parties, and therefore there was no control over the cash flows generated by sales so as to ensure the completion of the work required to finance the projects. Because, members of the Court, this is not an industry matter that needs to be proven; one need only look around on the street, right? A developer begins a project, obtains a Bank, the Bank finances it, and the development begins to be financed; and each time a sale is made, a portion is set aside to repay the loan being provided to carry out the work, right? The common works, the entire building, the housing development, or whatever you wish. But here there was no control over the cash flows; instead, I simply take it and sign. They came and handed over all the developer’s money.

That was a high-risk product being issued by the Bank. That was the elbow thrown by Banco Nacional, which caused 168 people in this case to suffer loss and damage (daños y perjuicios). That is why, if those facts are subtracted or eliminated, one asks: Would this have happened? These facts give rise to liability because there is a causal connection—a causal relationship (relación de causalidad) between these facts and the harm suffered. And Article 50, the Bank, and Article 46 of the Political Constitution, and Banco Nacional, which, as a public bank, should also be safeguarding consumers’ rights. The spontaneous, natural testimony of señora Gamboa Bolaños, Marcela, describes what happened. This sixty-six-year-old woman must continue working even though she is already retired because her pension is not enough. Exactly the same is true of the other 168 plaintiffs, who wanted to come here to bring a claim.

These people were terribly affected. They have paid approximately fifty million, which is money—a great deal of money for any middle-class family. I do not know about you, he said, but it pains me to hear about those millions of colones that people have paid, while also having to pay municipal taxes and condominium fees despite having nothing, and additionally having to pay the Bank and pay interest. How many of the witnesses today and on Monday referred to the existence of a huge billboard at the site, right? That is part of the strategic alliance. The Bank is liable because it knew that this company lacked the financial capacity to meet its obligations. The officials Obando Jiménez and Acuña Rodríguez could, in principle, bear liability for failing to comply with the regulations because, although they knew of the difficulties the developer faced in completing the project with its own resources and of the Special Credit Committee’s refusal to process the company’s request, there is no evidence that they took any specific action to protect the institution’s interests.

What the auditors did not know is that they should also have said: and the consumers’ interests. According to the report, this is an admission by the Bank itself, made in the ordinary course. He stated that folio 1981 says that an analysis was conducted of the growth of the loan portfolio at the Palmares Branch during the period between 2006 diciembre 1006 and octubre del 2010; it was precisely during that period that all the loans of the plaintiff group were executed, and they are all related. What should the Bank have said? There is a risk associated with the product you are acquiring. Is the financial product a risk? There is a risk that it ultimately may not be built, right? You need to know that; we do not control the cash flows required to carry it out. I do not want to? That is called deceiving you. So I do not finance it—well, then what? How is the Development being undertaken without financing and without controlling the flows needed to carry it out?

Of course, the Bank’s reputation is at risk and must be protected, but as for the consumer, let the consumer fend for himself? No, no, no. Moreover, these may be recent rights, but they are constitutional rights, right? They are set forth in Article 46 of the Political Constitution. The Bank should know this. As I have said elsewhere, the standard applied appears to differ depending on whether the business operator is private or public. This case concerns a public Bank, which is subject to every liability regime. If the size of that public institution causes harm to someone, that harm must be redressed; evidently, if there is contributory fault by the victim (culpa de la víctima), that is a different matter.

Just as the witness, Doña Marcela Gamboa Bolaños, stated, she thought that the Bank had the matter under control, which is why I had no problem with it; the other witnesses who testified today also referred to the fact that Banco Nacional was involved. In addition, we brought in a witness who paid cash, and he said the same thing: look, yes, well, I went along with it; I cannot bring the action because I have no relationship with the Bank. He specified that the facts alleged in the complaint (demanda) are fully set out in the audit report that has been repeatedly referenced. It follows from Doña Marcela Gamboa’s testimony that the deed was brought to her already prepared and that she did not know whether the term was twenty or thirty years. This is where the push occurred: the Bank’s portfolio was growing, and how much was each of the officials being paid? As the witness Ricardo Araya stated, the administrative proceeding (procedimiento administrativo) came to nothing; I suppose the limitation period expired.

Is that the world we want in an institution the size of the Bank, which, wherever it moves, hurts many people? And the Bank’s officials must know that they have to turn their attention to consumers and say, “I have to be careful,” unless, of course, there is some exemption from liability for all this conduct by the Bank, correct? Because it is a public bank? Well, the point is that consumers participated here. Of course, but were they not warned of the risks? Because Article 35 states that, regardless of the Bank’s fault, it must answer to the consumer if the consumer suffers harm as a result of the goods or services, inadequate or insufficient information about them or their use, and the risks involved. But what would it have cost Banco Nacional? Banco Nacional understands the development-financing industry: it finances developers, and each time a property is sold, it retains a portion rather than delivering everything to the developer; that amount is collected separately from the loan.

And if that was the case, and if the auditor—who is not part of the Bank’s active management (administración activa)—knows that this is how it works, understands how the financing industry operates, knows that there is no control over the cash flows, and knows that this poses a reputational risk to the Bank—of course it is reputational, because consumers will be harmed—then do consumers not have that right? Then the truth must be stated: this judgment must say that the Bank bears no liability because there is no right to compensation, correct? In the manner established by Articles 35 and 46 through direct application of the Constitution, because it states that adequate and truthful information must be received; information concerning the risks being assumed is not just any information, but information appropriate to the product I am providing, correct? So remember that, according to this same report, all the closing documentation and all the case files were prepared by the developer; in other words, the Bank and the developers were one and the same, correct?

And obviously, someone says, “Oh, we did not know Proyectos Zión; was this a recent relationship?” The same report says that projects had already been financed for years. It even states on page, at folio 1993, section 2.2, section 2.13, regarding verification of the project’s progress at the time the Agreement was signed: when Ms. Alvarado Moreira was asked whether any verifications had been conducted concerning the condition of the Zión lots offered for sale in the aforementioned project, she stated that the company was a client, a longstanding client, and that there were no indications that anything was wrong. No, this was not something that suddenly appeared there. No, no. The report says that the Agencia de Palmares was an agency known as the Zión agency—I mean, excuse me, an agency of Banco Nacional, correct? Because all the services there were focused on handling Zión’s projects. So if I eliminate all of that, remove all of it, and say that the loans must be issued where they are normally issued, with appraisals (peritajes), the loans would not have been granted, correct?

Or if different arrangements had been structured so that the Bank could retain from the sales price the amount necessary to carry out the development, we would not be here. That is why Banco Nacional is liable. These are the facts that establish that liability. To conclude, a few things remain in my CPU, since nowadays one does not even have an inkwell, but what damages (daños y perjuicios) are being claimed as a result of these facts? First, the consumers obtained loans based not on the value of the undeveloped land they were purchasing, but on an amount four or five times greater. This remains true today, as shown by the evidence we submitted for the Court’s further consideration (prueba para mejor proveer), which appears at Image 2206. That is an appraisal (avalúo) by Banco Nacional that we obtained from the Internet; it is posted there for public consultation, and it is what we submitted and what was admitted.

It is dated April 2022, and it establishes the 2022 price per square meter, which amounts to a fraction of the financed sum; in other words, even in 2022 it was not worth the amount financed in 2009. Furthermore, lots do not depreciate; no one recognizes depreciation of real property—of land—for tax purposes; it only appreciates. But in a description of the blocks contained in this report prepared by Banco Nacional, it states that they are inaccessible, for the safety of the current residents and visitors, because, due to the current lack of maintenance, the grass is very tall and there are snakes. It states that, in the event of a sale, it should not be financed by the Bank because the properties do not qualify as loan collateral (garantía crediticia). In other words, today they do not qualify—today they do not—but at that time they did, and no one warned the consumers that this was not acceptable collateral or that the Bank should have used a very simple structure: “Yes, from this amount that I am financing for you, I will give you 30%, retain the other 70, and release it to you as the work progresses”—the cash-flow control discussed by the auditor.

Thus, the first item of damage is that the Bank must compensate every member of the plaintiff group (grupo actor) for the difference between the value of the undeveloped land (terreno en verde) and the amount of the mortgage (hipoteca). So, for example, if an undeveloped parcel is actually worth 100000 colones and the mortgage was for 300000, the Bank is obligated to compensate each member in the amount of 200000 colones. Our position on this first issue, therefore, is that the Bank should be ordered to compensate for this damage because, through the Bank’s fault, they incurred this loss. Yes, this loss would not have occurred had this, let us say, perverse structuring referenced throughout this audit report not taken place. But what happened throughout all these years with that 70% that I should not have had to pay, since that is compensation owed to me because I lost this money through the Bank’s fault—through the Bank’s fault?

The Bank is part of the Public Administration (Administración Pública), since it provides 10000 billion dollars to the country’s economy, and there is no problem with that; it is highly commendable, and they do it very well. It is just that someone ends up hurt—that is, takes a blow and is left with a bruise the size of the Catedral—and in such cases the Administration must answer because that is part of the operation of the public service (funcionamiento del servicio público). Sometimes someone is harmed and, therefore, the rules of liability apply; here, it is fault-based liability (responsabilidad por culpa), because we saw all the matters that give rise to this fault. In any event, consumers should not have to investigate whose fault it was, because under Article 35, regardless of whether fault exists, if the contraption, the device, the service, or the product harms someone—here, the mortgage harmed me—then you are responsible for paying, correct?

For what? For that difference and for the interest I have paid throughout all these years, from the initial execution of the mortgage documents (formalización de la hipoteca) through the amounts I have paid on that portion, correct? But I must also be paid interest on those damages. Moreover, I suffered. My time is running out; I refer to the relief sought (pretensiones) in the complaint and in the amended complaint (ampliación de demanda), because we have also requested a declaration recognizing the existence of a group under specific rules set out in the amended complaint, and that is part of the relief we seek. The Bank is liable for paying these damages and is also liable for paying the costs (costas) of these proceedings and non-pecuniary damages (daño moral). What we are requesting is a declaration in the abstract (declaración en abstracto) regarding non-pecuniary damages, but that abstract declaration is not a generic declaration; it arises from the cause I identified.

What we are demanding is that the Court declare that a cause exists, that damages exist although we do not know their exact amount, and that there is a causal relationship (relación de causalidad) between those damages and that cause, and that the specific amounts will have to be reserved for enforcement of the judgment (ejecución de sentencia). Accordingly, thank you very much, Your Honor.

• B)OPENING ARGUMENTS OF BANCO NACIONAL DE COSTA RICA: Although, as indicated in the findings of fact (resultandos), BNCR filed a response denying the claim, in its opening arguments it first addressed the existence of case law concerning this matter involving Condominio Bariloche. There are already judgments from the Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia dismissing the appeals on points of law (recursos de casación) filed by the claimant in the individual proceedings related to this case. Specifically, it stated that the decisions are numbers 160-F-S1-2024, of febrero del año 2024, N° 1021-F-S1-2024 de julio de 2024, and N° 868-F-S1-2024, de julio de 2024; these are recent judgments in which the Sala Primera has already adopted a position on this matter, stating—and I shall read the following—that the mere granting of a loan to enter into a transaction with a third party does not make the financial institution a guarantor, supervisor, or overseer of the economic viability or risks of transactions entered into between private parties.

Its involvement is limited to lending money to one of them. There is no evidence that the promoter of these proceedings was compelled or required to obtain the financing she needed from Banco Nacional. The defendant entity cannot be held responsible for the purchasing decision made by the claimant several months before applying for the loan, or because the Bank financed multiple transactions within that same development. This in no way explains how it could have determined the claimant’s intent, or how the Bank could be identified with the condominium developer and deemed liable to the purchasing companies. The Sala Primera further states in all these decisions—because this is now a position consistently maintained by the Chamber—that one of the most important issues in these cases is that the individual purchasers signed a purchase option (opción de compraventa), a consensual contract (contrato consensual), before approaching the Bank to request financing.

The Chamber states that, consequently, the interested parties had already made a consumer decision regarding the purchase of the property before requesting financing from the Bank. On that basis, the Chamber states verbatim that the Bank cannot in any way be held responsible for the consequences arising from the breach of the purchase option agreement (contrato de opción de compraventa), to which the Bank was not a party. One of the underlying premises of this case and all the other cases is that all purchasers entered directly, without the Bank’s participation, into a transaction with the property developer, under which the developer undertook to construct the works and deliver them within a specified period and with specified characteristics. The parties even stipulated in that purchase option agreement the consequences of a possible breach. Therefore, because the Bank was not a party to that contractual relationship, which preceded both the financing applications and the granting of financing, it cannot in any way be held liable for the developer’s breaches of that development and purchase option agreement.

It is also worth noting that, although these proceedings have been brought as a collective-interest matter, even though characteristics specific to diffuse interests (intereses difusos) are sometimes mentioned, this is not, in substance, a collective-interest claim (demanda por intereses colectivos). And why not? It is a collective-interest claim because collective interests refer to interests that are indivisible, are not personal, and are not susceptible to exclusive appropriation, as stated by the Sala Constitucional. This means that collective interests are those belonging to the group bringing the claim and that cannot be specifically appropriated by those asserting them by virtue of—or rather, in the classical sense as holders of—a legal injury or the occurrence of an injury itself. This issue has already been analyzed many times in legal scholarship and case law, and the conclusion reached is that a collective interest is an interest shared with other members of society and which, because it cannot be individualized, cannot be appropriated separately from the others by its holders.

In this claim, precisely the opposite is presented: the persons alleging here that they have a collective interest in relation to the underlying cause of action are persons who each have an individual and particular credit relationship with Banco Nacional, by virtue of which Banco Nacional granted them financing to purchase a lot. This is disregarded by the claimant’s counsel, who continues to speak of dwellings; however, what the Bank financed in absolutely every case here was the purchase of lots, not developments or housing construction. But the Bank has a distinct legal relationship of a private nature with each of these persons, under which both the Bank and the debtor assumed reciprocal obligations and rights that are individual by virtue of artículo 1023 del Código Civil. They cannot be asserted by persons who are not parties to that contractual relationship, and this is a basic matter of private law relating to privity of contract (relatividad de los contratos).

What the claimant seeks here is to disguise the matter, for some practical reason, I suppose, or perhaps to simplify the processing of this case, by bringing 169 people into a single proceeding instead of filing 169 claims, because the claims are individual. We are now told that what the claimant seeks is a declaration that harm exists, although we do not know what harm, because the harm must be capable of individual determination before it can later be enforced. But the significant question is what harm could be enforced if it is not individually established in these proceedings. The point is that these proceedings are not intended to establish individual harm because, according to the claims for relief constituting the cause and subject matter of these proceedings, we are here solely to determine whether a collective-interest group exists, which is the only claim for relief remaining in the case, and we are not here to assess individual harm.

Therefore, let us assume solely for purposes of argument that the claimant’s position were correct. Would we then have to find that there is an economic-interest group or a collective-interest group? Let us assume it consists of the purchasers in the Bariloche project. Why is the Bank supposedly liable for anything with respect to those persons comprising that group? For what? For what harm, if the harm is individual, and if each of those persons purchased a lot individually through an individual contract and legal relationship, for a different amount, with a different appraisal, with a different purchase letter, at a different time, and through a different procedure, as the Sala Primera de la Corte Suprema itself has stated? How, then, does that person reach the enforcement-of-judgment stage (ejecución de sentencia) to recover damages, when the damages had to have been proven here? At the enforcement-of-judgment stage, damages are not proven; what is established is the quantum of those damages.

But this is not a full plenary proceeding (proceso plenario), and that demonstrates the lack of merit in the position brought by the claimant in these proceedings. This is not a collective-interest matter. For some reason—and I repeat this respectfully—as a technical decision by counsel for the claimants, this matter was brought as a collective-interest claim, even though the Tribunal Contencioso, with very sound judgment, held eight years ago that the damages were individual, that the legal relationships were individual, and that they had to be heard in equally individual proceedings. It should be noted that, in 90% of those cases, we already have judgments dismissing the claims and, as I have just stated, we already have dismissal judgments in the cases involving the individual causes of action of each of these persons. We have withdrawals (desistimientos), preliminary issues (prejudicialidades), and a series of other matters that simply leave the subject matter of this case without any substantial legal basis.

Although the defense will focus on evidence that the Bank was not responsible for what occurred, it will also argue that this is not a collective-interest claim. The subject matter of these proceedings, as has already been defined and was not disputed by the claimant, is simply the determination of whether a collective-interest group exists. That is the entire subject matter of these proceedings; there is nothing more. The testimony must concern that issue, not individual circumstances, because it has already been determined that the particular circumstances of each witness had to be heard in the individual proceedings that they filed if they saw fit to do so. I reiterate that this will be the focus of the Bank’s legal arguments and evidence, and the position we will present to the Court. In closing arguments (alegatos de conclusiones), BNCR’s general attorney-in-fact stated that, based on the record and insofar as relevant to the resolution of this matter, this representation considers the following facts not proven: * That the Bank participated in the development, design, promotion, and sale of the Bariloche project. * That Banco Nacional in any way determined the claimants’ decision to purchase the properties. * That the Bank participated in, influenced, or exercised any form of control over the property sale transactions entered into between the claimants and Proyectos urbanísticos Zión. * That Banco Nacional financed the development and construction of the Bariloche real residential project. * That Banco Nacional was contractually obligated to supervise the development of the condominium works. * That the property appraisals (avalúos) in any way violated the technical standards applicable to such expert assessments; that they included false or altered information; or that they assigned values unlawfully. * That the values assigned in the appraisals were “inflated”; or that this in any way determined the price at which the claimants and Zión agreed to purchase the property. * That, in analyzing the claimant group’s ability to pay, the Bank failed to comply with its internal rules governing the matter. * That the regulatory procedures required for granting the loan were omitted during the loan application process. * That Banco Nacional provided favorable or unlawful terms for processing the individual loans of the members of the claimant group. * That the claimant group suffered pecuniary harm (daño patrimonial) as a result of the alleged events. * That the claimant group’s financial circumstances were adversely affected in any way, or that its members are in any way negatively classified before SUGEF or any other supervisory authority. * That the claimant group brought legal action against the condominium development company, as provided for in the purchase option agreement; and, lastly, * That the claimant group was denied access to the information in the loan file.

First, it must be taken into consideration that Banco Nacional, above all, is not a real estate project developer and did not even invest in the development; that investment was made by the members of the plaintiff group through loans requested from my client, supported by appraisals (avalúos) that they used and accepted for the granting of credit. Banco Nacional did not take any action that could have led them to believe that it was an active business partner of the company Zión. The fact is that Banco Nacional’s actions were limited to advertising and cooperating with the developer to promote the Bariloche Real project, without Banco Nacional having to invest its own assets as a business partner; therefore, there was no commercial alliance, but rather a cooperative alliance. The advertising was intended to lend support to the project, but this cannot be construed as a commercial alliance either, since no agreement between the two companies aimed at establishing the type of alliance now alleged between my client and the development company has been substantiated or demonstrated.

Another very important point is that there are two contracts here: a purchase and sale agreement (contrato de compra y venta) and a financing agreement (contrato de financiamiento), which the plaintiffs entered into through a free and voluntary consumer decision. It cannot be said that there was a tied sale (venta atada), or any kind of condition imposed on the granting of the loan or on the purchase made from the developer; Banco Nacional and the developer, as we have stated, were not partners. Note that Banco Nacional even alerted the Ministerio público to possible fraud by the developer, because Banco Nacional is also a victim of the real estate company’s conduct. Accordingly, the person who was then the General Manager of Banco Nacional de Costa Rica filed a criminal complaint on 15 de noviembre de 2011 with the Fiscalía de delitos de San José del primer Circuito Judicial, recounting the various difficulties encountered by the Bariloche Real, Los Maderos, Hacienda Bonanza and Terra Verde projects.

That complaint stated that the projects had not been completed with the infrastructure works (obras de infraestructura) that had been offered to purchasers. It also described a method of operation whereby the sales representatives of the company Zión allegedly sought out individuals so that Banco Nacional de Palmares would grant them loans, for which they would not have to pay any amount in expenses, and whereby the company Zión allegedly handled the transaction and supplied the credit information and other materials. As the custodian of public funds, Banco Nacional is required to undertake the appropriate measures to safeguard them. There is no contract signed by Banco Nacional requiring it to supervise the construction work; as has been stated, not only in this proceeding but also in the other proceedings in which we have participated, all the lots were sold off-plan (en verde). In other words, the developer’s breach concerned the condominium works, while the Bank’s financing was for an off-plan purchase—that is, solely for the purchase of the lot.

Banco Nacional’s audit department initiated a proceeding, which was conducted in accordance with the recommendations issued. As has properly been stated here, the audit’s report is not conclusive; what it shows is that there was a lack of oversight at the Palmares branch in the granting of loans. Nevertheless, it must be noted that the plaintiff group’s loans are properly documented and that all of the credit files (expedientes de crédito), which were also submitted as evidence, satisfied the requirements imposed, and the loans at issue were granted to the members of the plaintiff group based on their individual circumstances. The fact that the Bank efficiently processed several loans cannot constitute blameworthy conduct from the insinuating perspective advanced by counsel for the plaintiffs. Regarding liability, we must point out that, based on the theory of created risk (teoría del riesgo creado), which is inherent in strict liability (responsabilidad objetiva) under consumer law (derecho de consumo) and is set forth in Article 35 of Ley 7472, it has not been demonstrated that the Bank’s lending service exhibited such a degree of abnormality that it caused the developer to be unable to complete the Bariloche Real project.

No causal nexus (nexo de causalidad) exists or has been established in that regard; quite the contrary. It has been stated that the service was generally provided efficiently to the consumers who applied for loans from Banco Nacional. Thus, far from there having been an abnormality that resulted in an intolerable risk and caused harm to the plaintiff group, no such abnormality occurred, because their loans were processed as expected. A class proceeding (proceso colectivo) would have been appropriate if it had been directed at the cause of the harm generally suffered by the members of the group. Why? Who caused it? Zión did. It should be taken into consideration that the alleged “nudge” referred to by the plaintiffs’ representative is nonexistent and unfounded. Proof of this is that cash purchasers are in the same situation as purchasers who used financing. Why? Because it does not matter whether the property was purchased for cash or on credit; what matters here is that the developer was required to develop the amenities and failed to do so, placing absolutely all purchasers—whether they bought on credit or for cash—in the same situation.

The developer’s failure to complete the work constitutes liability attributable solely to the developer and not to Banco Nacional, which, as stated, was not its business partner but instead served as a financing instrument freely selected by the group’s debtors. Banco Nacional has established that it bears no part of the strict liability attributed to it. The documentary evidence submitted by my client shows that responsibility for completing the outstanding works lay with the development company. The third-party-act defense excluding liability (causal de exclusión de responsabilidad del hecho de un tercero) therefore applies because, under the agreement between the parties, they entered into a purchase and sale option agreement (contrato de opción de compra y venta) for the real property, which stated, as relevant to delivery, that the condominium would be delivered within periods ranging from two years to four years.

Thus, if this did not occur, liability belonging to the company Proyectos Urbanísticos Zión cannot be attributed to my client. The plaintiffs contend that Banco Nacional disbursed the loan proceeds to the company without exercising the appropriate controls, but it must be noted that the plaintiffs’ purchase was off-plan and that they had signed an agreement granting the developer, as I stated, between two and four years to complete those works. The obligation to complete the infrastructure rests with Proyectos Urbanísticos Zión and not with Banco Nacional de Costa Rica, which did not even contemplate managing any risk beyond the risk inherent in the loan itself, a risk that Banco Nacional considered should be covered by the real property serving as security for the loans. The documents admitted into evidence in this proceeding make no mention of the condominium infrastructure; it was not taken into account because it was not relevant—only the loan security was relevant, which in this case consisted of the condominium units (filiales).

The condominium amenities were relevant only as a future element to be considered when assessing the desirability of the security through an appraisal, and not because they entailed a risk that Banco Nacional was required to manage. Neither the court record (expediente judicial) nor the credit file contains a contract signed by Banco Nacional that includes an agreement to supervise the construction work. Proof of this is that payment of a construction-inspection fee was not even contemplated. This may be seen on the cover sheets of the loans in each file, which contain a section concerning construction inspections (inspección de obras); all of these loans state that such inspections were inapplicable. Regarding the appraisal offered by the plaintiffs as court-requested supplemental evidence (prueba para mejor proveer), it establishes the values assigned by the expert at that time—although they are not even particularly current, since today we are discussing an appraisal that is a little more than 4 years old.

If those values have indeed depreciated, that depreciation is due to the condition of the real property. The property’s present condition was caused by the developer, which, as has been amply stated, was responsible for completing the infrastructure works, not Banco Nacional. Each appraisal is different and they cannot be standardized, because each lot has its own characteristics and even a different location. It bears noting that the appraisals used clearly state that the common works (obras comunes) were under construction. In the case of Doña Tatiana Rodríguez Gamboa, this is stated at folio 37 of the credit file, and it is likewise stated at folio 41 of Doña María Marcela Gamboa Bolaños’s file. Note—and this is very important—that the lot prices were agreed upon before the loans were formalized, so the appraisals were not considered when setting those prices. All of those credit files contain a purchase and sale option signed before the transaction was formalized with the Bank.

And in that purchase and sale option, what did the two parties do? They agreed on the price. It is therefore untenable to claim that the appraisals formed part of a consumer decision that had already been made before the loans were formalized. Banco Nacional provided financing for the off-plan purchase of lots, and Proyectos Urbanísticos Zión was responsible for delivering those works. I conclude that there is no agreement authorizing the Bank to supervise the infrastructure works, because the Bank was not responsible for completing them; the alleged breach and harm were caused by the company Proyectos Urbanísticos Zión. The fact that the plaintiffs’ loans were processed expeditiously and that there is an investigation against the developer is not sufficient to establish a causal nexus between the harm allegedly suffered by the plaintiffs and an abnormality in the lending service that caused it.

As to the testimony, the company’s former employee, Carlos Mario Hidalgo Bogantes, stated in his testimony that the developer was responsible for completing the amenities. The witness María Marcela Gamboa Bolaños stated that she had heard that the Bank would finance the project, but that she did not hear this firsthand from a Bank representative. She clarified that one of the lots she acquired was intended for rental purposes, which must be taken into consideration because that means she was not a final consumer (consumidora final). She stated that Zión, not Banco Nacional, was responsible for the delivery deadline. Her statement that the Bank was going to refinance is false; the plaintiffs’ evidence shows that the company offered to refer the lot purchasers, not the Bank. And which company was that? PROSUM.

Likewise, the declarant’s statement that she did not sign any type of document in septiembre del 2007 is false, since her case file (expediente) shows and substantiates her signature on a purchase and sale option (opción de compra venta) dated 25 de septiembre del 2007. This appears at folio 10 of the declarant’s loan file (expediente de crédito). It is also false that the Bank changed the loan conditions concerning the term at the last minute. That term had already been established by the Bank, as shown on the loan cover sheet (carátula del crédito), which may be seen at folio 58 of the loan file. It is also false that the Bank was required to supervise the work. Note also that folio 59 of the loan cover sheet states that inspection of the work (inspección de obras) was not applicable. Nor does that loan file show that the declarant paid the cost of the appraisal (avalúo). We also cannot fail to point out that Mr.

Walter Isidro Rodríguez Castro stated that Proyectos Urbanísticos Zión was responsible for completing the work and that the Bank merely financed the purchase of the lots. The witness Eduardo, who was a cash purchaser, stated that the contract was with Zión. With respect to the purchase and sale (compraventa), note that he even stated that the model he saw was located on the premises of a building belonging to the owner of Zión. He did not say that it was inside the Banco Nacional de Costa Rica. The purchase and sale agreement signed with Zión states that they were the ones who undertook to deliver the completed amenities. As for the declarant, Ms. Tatiana, she stated that the development company was going to develop the project; in other words, she was already quite clear about that. Who was responsible for developing it? It may also be inferred from her testimony that she was, or is, aware that the developer was responsible for completing the amenities.

She signed the purchase and sale option on 27 de septiembre de 2007. This may be seen at folio 17 of the declarant’s loan file, and she formally executed the transaction with the Bank on 11 de junio del 2008. In other words, how could the Bank have influenced her consumer decision if that decision had materialized months earlier when she signed the purchase and sale option with Grupo Zión? It is also false that the Bank changed the loan conditions concerning the term for her at the last minute, because the loan cover sheet at folio 49 also clearly states the term. Nor does the declarant’s loan file show that she paid the cost of the appraisal, as was already indicated in Ms. Tatiana’s case. The Bank did fulfill its obligation: it granted her the loan, not a loan for oversight purposes, as she stated. Note that folio 49 of the loan file also states that inspection of the work did not apply because this was the purchase of an undeveloped lot (lote en verde), not the construction of a home.

We believe it is extremely important to bear in mind that the only surviving claim (pretensión) in these proceedings concerns the determination of a collective interest (interés colectivo), which does not exist, since the plaintiffs did not prove it at trial. Further evidence of this is that the proceedings involving the members of the plaintiff Group were ordered severed (desacumulación). No less important is the fact that, as my colleague Mr. Genaro also stated in his opening argument (alegato de apertura), there is already case law (Jurisprudencia) issued by the First Chamber of the Corte Suprema de Justicia. We can state with complete confidence that it is not merely one decision—no, there are two decisions; indeed, we are talking about three decisions, with more to come. These are decisions N°160-F-S1-2024, de las 11:28 Hrs. del 15 de febrero de 2024, as well as Resolución 868-F-S1-2024 de las 10:52 Hrs. del 4 de julio del 2024 and resolución N° 1021-F-S1-2024 de las 14:12 del 30 de julio del 2024.

This is without discounting the abundant number of judgments issued by the Tribunal Contencioso Administrativo, not only by its eighth section but also by its fifth section. All these claims were dismissed (declaradas sin lugar) because the Bank bears no liability; the plaintiffs were the ones who assumed the risk, not BNCR. Finally, we are particularly struck by the allegation repeatedly made against the Bank concerning the appraisals—namely, that the appraisals did not reflect the actual condition of the property at the time. The truth of the matter, however, and we say this with all due respect, is that through deed number 36 executed before notaries public Alejandro batalla Bonilla and Mr. Rafael Solano Granados, Óscar Vargas Murillo and the company Proyectos Urbanísticos S.A. appeared. In that deed, the notaries begin by describing the property, and what is noteworthy is that the description states that the property contains the amenities.

Therefore, if we are accused of an alleged invalidity (nulidad) of the appraisals, should this deed not also be invalid because it attests that the property had the amenities? Even before Proyectos Urbanísticos Zión began selling, one of the representatives of the plaintiff side was already stating that the amenities existed. We therefore believe that this is particularly noteworthy and must be considered by the judges. For the foregoing reasons, we respectfully request that this claim be denied in its entirety, that the affirmative defense of lack of a legal right due to the act of a third party (excepción de falta de derecho por hecho de un tercero) be granted, and that the plaintiff Group be ordered to pay both categories of costs (ambas costas) incurred in these proceedings. Thank you very much.

• VI)PROCEDURAL CAPACITY (CAPACIDAD PROCESAL) OF THE PLAINTIFF GROUP: Counsel for the plaintiff referred to the evolution of procedural capacity to institute proceedings under foreign legislation, specifically Spanish legislation, in order to illustrate that our legal system, with respect to this Contentious-Administrative and Civil Treasury Jurisdiction, in Article 9(b), grants standing to groups whose legitimate interests are affected, without requiring them to be organized within formal legal-person structures. It should be noted that this capacity established in the CPCA is broader than the authorization conferred by the Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor, Ley N° 7472, Article 54 of which provides, with respect to procedural standing (legitimación procesal), that consumer organizations may initiate proceedings as parties or participate as supporting parties (coadyuvantes) in proceedings before the Comisión nacional del consumidor and the courts of justice, in defense of the rights and legitimate interests of their members.

That said, it should be noted that this matter was resolved by the Case-Management Judge, who served the complaint against the BNCR at the request of the plaintiff group, which calls itself the “Grupo de Compradores de Crédito con el Banco Nacional del Condominio Bariloche Real.” Nevertheless, in this case, the group in question is defined by the powers of attorney granted to the Judicial Attorneys who represent each of its members individually.

• VII)STRICT LIABILITY (RESPONSABILIDAD OBJETIVA) PROTECTED UNDER THE LEY DE PROMOCIÓN DE LA COMPETENCIA Y DEFENSA EFECTIVA DEL CONSUMIDOR: Through the enactment of the Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor, Ley N° 7472 de 20 de diciembre de 1994, the Legislative Assembly sought, among other objectives, to protect the rights and interests of consumers—understood broadly as any natural person or de facto or de jure entity that, as the final recipient, acquires, enjoys, or uses goods or services, or receives information or proposals for doing so—and defined a merchant or supplier as any natural person or private or public de facto or de jure entity that, on its own behalf or on behalf of another, habitually offers, distributes, sells, leases, grants the use or enjoyment of goods, or provides services, without this necessarily being its principal activity. (Ley N° 7472).

Subsequently, acting in the exercise of derivative constituent power (constituyente derivado), the Legislative Assembly partially amended the Political Constitution through Ley N° 7607 de 29 de mayo de 1995, thereby elevating to constitutional status the protection of consumers’ and users’ health, environment, safety, and economic interests, their right to receive adequate and truthful information, their freedom of choice, and their right to equitable treatment. Furthermore, the Political Constitution (art. 189) provides that State-owned banks are autonomous institutions whose principal activity is governed by the Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional, Ley N° 1644 de 26 de setiembre de 1953. Their powers include, among others, conducting asset, liability, and neutral transactions, as well as opening savings, credit, and guarantee accounts, etc.; all of these are banking and financial activities carried out under this legislation and the other regulations governing this sector of the economy.

Accordingly, in this case Banco Nacional, acting in the exercise of its private-law capacity as the public enterprise that it is and offering its customers a consumer financial service, makes the Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor applicable to the present case, specifically Articles 32, 34, 35, and 54. That law enumerates a series of consumer rights and establishes the strict-liability regime, as well as the defenses from liability inherent in those consumer relationships and the rules governing procedural standing. Thus, Article 32, concerning consumer rights, provides: “Without prejudice to the provisions of treaties and international conventions to which Costa Rica is a party, ordinary domestic legislation, regulations, general principles of law, usages, and customs, the following are fundamental and unwaivable consumer rights: // a) Protection against risks that may affect their health, safety, and the environment. // b) Protection of their legitimate economic and social interests. // c) Access to truthful and timely information concerning the various goods and services, with accurate specification of quantity, characteristics, composition, quality, and price. // d) Education and dissemination of information concerning the proper consumption of goods or services, ensuring freedom of choice and equality in contracting. // e) Administrative and judicial protection against misleading advertising, abusive practices and clauses, and unfair commercial methods or methods that restrict freedom of choice. // f) Effective mechanisms of access to administrative and judicial protection of their rights and legitimate interests, leading to the adequate prevention, punishment, and prompt redress of their infringement, as applicable. // g) Receipt of State support for forming consumer groups and organizations, and the opportunity for their opinions to be heard in decision-making processes that affect them.// (Numbering shifted by Article 80 of the ley de Contingencia Fiscal, N° 8343 del 18 de diciembre de 2002, which moved it from former Article 29 to current Article 32).” This Chamber considers it important to emphasize that this provision classifies consumer rights as fundamental and unwaivable rights, thereby granting them State protection, including, insofar as relevant to these proceedings, protection of consumers’ economic interests, access to truthful and timely information concerning consumer activity, and access to mechanisms for protecting those rights.

As a consequence of that right of access to information, this legislation specifies that the merchant’s obligations toward the consumer include the duty to provide the consumer, in Spanish and in a clear and truthful manner, with sufficient information concerning the elements that directly affect the consumer’s purchasing decision; this includes the duty to disclose, among other things, any decisive information and to adhere to fairness, sound commercial practices, and the law in dealings with consumers. (art. 34 incisos b) y o)).- Regarding the strict-liability regime established by this legislation, this Chamber notes that current Article 35 provides: “Liability regime.// The producer, supplier, and merchant shall be concurrently liable, regardless of the existence of fault, if the consumer suffers harm by reason of the good or service, inadequate or insufficient information concerning it, or its use and risks.// Only a person who proves that they had no involvement in the harm shall be released from liability.// The legal representatives of commercial establishments or, where applicable, the persons in charge of the business are liable for their own acts or conduct and for those of their employees or assistants.

Technicians and persons responsible for production and oversight shall be jointly and severally liable, where appropriate, for violations of this Law that harm the consumer.” (Numbering shifted by Article 80 of the ley de Contingencia Fiscal, N° 8343 del 18 de diciembre de 2002, which moved it from former Article 32 to current Article 35). Regarding this last point—strict liability—the Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia has ruled on strict liability arising from banking activity and on the burden of proof (carga de la prueba) in this type of consumer relationship, including, among other decisions, resolution N° 000658-F-S1-2018, de las nueve horas treinta minutos del día 13 de julio de 2018, stating the following, which is highly pertinent:

III.On strict liability in banking activity. Banking activity, particularly the custody and administration of public funds, is surrounded by a series of ancillary mechanisms or services that are offered to customers as an inducement and incorporated as additional conveniences associated with that custody and administration. By itself, this activity creates a risk that may be increased through the use of those instruments or services (....). Within the dynamics of this activity, the banking entity is the provider of the principal service noted above—the custody and administration of funds—as well as of the related ancillary services and instruments, such as online or electronic banking. The customer, in turn, assumes the status of consumer. As has been noted on various occasions, the strict-liability regime provided for in canon 35 of the Ley del Consumidor applies to this relationship (in this regard, the judgments of this Chamber, no. 300-F-SI-2009, 778-F-SI-2012, 1568-F-SI-2012 y 1607-F-SI-2012, may be consulted).

The system established by this provision generally requires the drawbacks of a profit-making activity—such as banking—to be borne by the party conducting it, subject to certain qualifications. Although liability is strict because it dispenses with fault and intent, attribution of liability does not arise by operation of law or automatically. Accordingly, in addition to proof of the agent’s harmful conduct, the framework still requires proof of the existence of the injury and the causal link (nexo de causalidad), and therefore of the attribution criterion (criterio de imputación) of risk. With regard to causation, Article 35 itself permits the causal link to be broken or eliminated where the agent proves a lack of involvement in the harm. Lastly, it must be emphasized that under this particular regime, the duty to make reparation is constructed or founded upon the existence of harm, the agent’s conduct in the exercise of its activity, and the causal link between those two elements, regardless of whether a written agreement exists between the consumer and the agent. (Resolution of this Chamber no. 686-2014 de las 9 horas 15 minutos del 28 de mayo de 2014).//

IV.On the burden of proof (carga de la prueba). As explained thus far, it is appropriate to address the evidentiary duty incumbent upon each of the parties to the dispute when the purpose of the proceeding is a declaration of a duty to compensate for harm in cases such as this one. First, it should be noted that the plaintiff is in a situation in which it is very difficult or practically impossible to prove some of the facts or essential prerequisites of the claim, placing the plaintiff at risk of being left without a defense. As a result, and as this adjudicative body has previously indicated, the evidentiary duty is redistributed between the litigating parties, such that the “onus probandi” (burden of proof) rests with the party best positioned to introduce the evidence into the proceeding (in this regard, see judgment no. 212, issued at 8:15 a.m. on March 25, 2008). However, it cannot be inferred from the foregoing that the victim is exempt from the evidentiary duty, since the victim must establish, as stated, the harm suffered and the causal link (nexo de causalidad).

Accordingly, it is incumbent upon the defendant to prove that it had no part in causing the harm; that is, it must demonstrate the existence of one of the grounds for exemption from liability (causas eximentes de responsabilidad), whether the victim’s fault, the act of a third party, or force majeure. The defendant may also be released from liability if it succeeds in proving that the regime established in section 35 of Ley 7472 is inapplicable, either because the subjective prerequisites for its application are not present in the particular case (for example, if the parties were not in a consumer relationship), or, in the specific case of the risk theory contemplated by that provision, because the risk does not reach an abnormal degree. Thus, when assessing the evidence, adjudicators must rely not only on the consequences arising directly from the body of evidence, but also on circumstantial evidence and their own experience. (...) (See recently cited judgments no. 300-2009 and 1431-2012.)

• VIII)THE SPECIFIC CASE: In this case, the plaintiffs allege that the Bank bears strict liability (responsabilidad objetiva), which they claim caused them pecuniary and non-pecuniary harm, pursuant to the provisions of the Consumer Promotion and Effective Protection Law (Ley de Promoción y Defensa Efectiva del Consumidor), (art. 35), by virtue of the commercial relationship between the BNCR and the development company. Based on the facts proven and not proven, the parties’ testimony, witness testimony, the parties’ arguments, and the assessment of the evidence, this Court considers it important to state that the plaintiff group failed to establish a causal link between the damages claimed and the banking entity’s conduct or omission in granting the mortgage loans requested by the plaintiffs to purchase an undeveloped lot (“en verde”) within Condominio Bariloche Real, developed by Proyectos Urbanísticos Zión, a company headed by Norman Mauricio Muñoz Gómez and identified or linked by the declarants and witnesses as the company responsible for carrying out the urban-development works required for the full enjoyment of their properties.

It should be noted that the testimony given before this Court by witness Eduardo Chacón Chavarría is credible because it is consistent with the statements of the other witnesses and the documents they referenced. He stated that he and his mother, despite having entered into a purchase-and-sale agreement (contrato de compraventa) with Proyectos Urbanísticos Zión, were faced with that company’s failure to fulfill its obligation to perform the urban-development works to which it had committed itself as the Condominium’s developer. Although counsel for the plaintiff group stated that Banco Nacional de Costa Rica was the only banking entity that financed the purchase of lots within the Condominium, this Chamber gives full credence to the testimony of Mr. Carlos Mario Hidalgo Bogantes, one of the six persons engaged in selling lots in the Condominio Bariloche Real project, who stated plainly, clearly, and categorically that, in addition to the BNCR, Banco Popular provided loans for the purchase of lots.

In this regard, this Chamber has deemed this witness qualified to testify on this specific point because, through his work as a salesperson, he was aware of the available financing options, which were Banco Nacional de Costa Rica and Banco Popular y de Desarrollo Comunal. In response to the specific question posed by counsel for the plaintiff group, he denied that Banco Nacional offered special financing terms for the project, specifying that it offered a bank’s standard terms, denying that any special terms existed, and stating that they—as the developer—processed the loan. He clearly and plainly stated that Grupo Zión had a department responsible for processing loans with the banking entity and that the information he gave purchasers was supplied by the company. From the testimony of Eduardo Chacón Chavarría and Tatiana Patricia Rodríguez Gamboa, this panel observes that there was a contract between Proyectos Urbanísticos Zión and at least part of the plaintiff group, since the plaintiffs’ own statement of facts shows that some of them did not acquire their lots directly from the Developer, but rather from third parties, because legal transactions involving a “novation of the debtor under mortgages previously entered into by third parties with the BNCR” were executed.

Thus, consider the testimony of Eduardo Chacón Chavarría, who, when specifically asked who was obligated to construct the urban-development works, initially attempted to evade the question. However, when directly asked what the purchase-and-sale agreement stated, he answered: “The thing is, the purchase-and-sale agreement said that Proyectos urbanísticos Zión undertakes to deliver the lot grassed over, with paved streets, this, that, and the other. Did the agreement say that? That’s what it says; I have a copy right here.” Similarly, declarant Tatiana Patricia Rodríguez Gamboa was asked whether a price had already been established before formalization—clearly arising from the legal transaction embodied in the purchase-and-sale agreement she entered into with the Developer—and this is what she was asked and testified: “At that time, well, you have already explained to us that Grupo Zión was the party selling you the lot; by the time you went to formalize the transaction, had you already agreed with Grupo Zión on a price for the sale of the lot?

Yes, of course, the price, the price was agreed upon from the beginning, because in fact the installment payments were based on the price of the lot. So from the outset, when the first installment payment was made, had you already set the price at which the lot would be sold? Yes, the price had been set.” For the Court, it is clear that, before applying for the loan, the declarant and Grupo Zión freely and voluntarily reached a consensual consumer decision, under which, like the other plaintiffs, she had entered into an option to purchase agreement (opción de compraventa) with the Developer or the third party from whom they purchased in order to carry out the novation. It should be noted that this declarant was specifically asked about the contract entitled “Contrato de Opción de Compraventa” in order to clarify whether this was the contract she meant when she stated that she had signed an agreement with Grupo Zión.

An image of it was therefore displayed to her on the Court’s monitor, whereupon she recognized both the document and the signature. It is important to consider that, in addition to purchasing the undeveloped lot, the plaintiffs here entered into the agreement on the understanding that the development company would deliver not only the specified individually owned unit (finca filial), but also the works it had undertaken to provide in that option to purchase agreement. Thus, chronologically, before notaries public Alejandro Batalla Bonilla and Rafaela Solano Granados, Proyectos Urbanísticos Zión S.A placed property 433849-000 under the condominium ownership regime (Régimen Condominal) and established an easement (servidumbre) and bylaws. The instrument was executed on December 4, 2007, as instrument N° 36 of volume 26 of notary Batalla Bonilla, thereby creating the individually owned units.

In an additional instrument, executed as instrument N° 37 before the same notaries public on December 12, 2007, it was stated: “DESCRIPTION OF THE PARENT PROPERTY The nature of the parent property is land for construction, consisting of four hundred seventy-two individually identified primary individually owned units suitable for construction, with road access, children’s play areas, recreational area, park, sanitary and stormwater easement, easement for underground irrigation piping, guard booth, maintenance workshop, refuse bins, well, and drinking-water tank, and not as stated in the principal instrument. COMMON AREAS: Regarding the common areas, the appearing party Vargas Murillo states that they have a total area of one hundred twenty-six thousand nine hundred ninety-seven square meters and eighty-one square decimeters, constituted as follows: roads: access ways, sixty-one thousand two hundred twenty-five square meters and sixty-two square decimeters. children’s play areas (...) recreational area (...) park (...) stormwater and sanitary easement (...) sewer easement (...) guard booth (....) maintenance workshop (....) etc. CONSTRUCTED COMMON AREA: The constructed common area measures three thousand sixty-three square meters and thirteen square decimeters, constructed as follows: guard booth (...) maintenance workshop (...) refuse bins (...) wells and drinking-water tank (...).” It follows from this that, before Notaries Batalla Bonilla and Solano Granados, the project’s condition was described as of the time it was placed under the condominium ownership regime; the description of the parent property did not correspond to reality, and even today, as shown by the witness testimony, those works have neither been commenced nor fully constructed, but only partially completed.

At present, stages A and D exhibit some degree of construction, with witness Eduardo Chacón Chavarría specifying that construction is now possible in stage A. It should be noted that, under the constructed common area, the guard booth, maintenance workshop, refuse bins, wells, and water tank were specifically described as already constructed, as recorded in that public instrument. Thus, all the plaintiffs in this proceeding first entered into an option to purchase agreement with Productos Urbanísticos Zión, a fact acknowledged by the BNCR’s own representatives in their closing arguments when they stated that the plaintiffs had entered into option to purchase agreements providing that the property—the lot—would be delivered within various time periods. See the testimony of Tatiana Patricia Rodríguez Gamboa and Eduardo Chacón Chavarría, who acknowledged that prior agreement with the developer, under which they agreed upon the property and the price.

• IX)CONTINUATION: The plaintiff group’s fundamental theory revolves around the view that Banco Nacional de Costa Rica was allied with the Developer, namely Productos Urbanísticos Zión, for the purpose of selling the largest possible number of lots in the shortest possible time, and that, through the loans granted by BNCR to the mortgage debtors, who are the plaintiffs herein, BNCR financed the developer Proyectos Urbanísticos Zión; therefore, the banking institution allegedly erred, first, by failing to disburse the loan in accordance with the progress of the development works or, as the witness and Bank official, Banco Nacional General Auditor Ricardo Jiménez Araya, described it, through purported cash-flow controls. Based on the documentary and testimonial evidence, this Court finds that it has not been established that BNCR was a partner, financier, or creditor of Proyectos Urbanísticos Zión or of any other related company.

In light of the legal transaction (negocio jurídico) described by the plaintiff group, whereby they purchased lots financed by BNCR because that institution backed the project, the Court must state that it is clear that, in this case, at least two legal transactions protected by the legal system occurred when the loan was formalized. The first was a purchase and sale agreement (compraventa), under which the developer-owned condominium unit property (finca filial) was to be transferred to the buyer, or a member of the plaintiff group, in exchange for a price. The second occurred when the buyer pledged that property as security to the banking institution in exchange for the funds needed to repay, in whole or in part, the commercial loan (préstamo mercantil) of the money provided for its purchase. Here, the Court finds that the plaintiff group is incorrect in considering BNCR a participant in the Development or in asserting that, as a consequence of that security, BNCR had a legal duty to provide the seller of the lot—whether Proyectos Urbanísticos Zión or a third party, of whom there were some—with the sale price in installments, requiring those sellers, given the novation of debtors (novación de deudores) described by the plaintiffs themselves, to wait for the Bank to disburse it to them in portions.

Accordingly, unless otherwise stipulated in the contract, the purchases and sales constituted final and instantaneous sales upon agreement as to the property and its price. As stated in the unproven facts, it was not established that BNCR had a legal obligation to construct the condominium’s development works, much less to supervise the developer’s progress on those works in connection with the individual sale of undeveloped lots (lotes en verde), as negotiated by the plaintiffs with the developer.

• X)CONTINUATION: The plaintiffs also alleged that BNCR failed to provide information by not informing the plaintiff group that Proyectos Urbanísticos Zión might fail to fulfill its obligation to develop the urban infrastructure. As stated in the unproven facts, this Chamber finds that it was not established that, as a result of the consumer relationship (relación de consumo) arising from the financing provided to them—through an open-ended mortgage security (garantía hipotecaria abierta)—and the corresponding sale executed before a Notary Public, BN had a legal duty to inform the buyers of future and uncertain events arising from conduct attributable not to the banking institution but to a third party, namely the possibility that Proyectos Urbanísticos Zión would abandon the development works in breach of its obligations. It should be noted that the witness Eduardo Chacón Chavarría stated that he had purchased from Proyectos Urbanísticos Zión for cash and is now in the same position as the other buyers, both cash and credit purchasers—that is, in some cases, except for the buyers in phases that had already been developed and where construction has been possible, such as Phase A, which was developed by PROSUM, a company unrelated to Proyectos Urbanísticos Zión.

PROSUM made an acquisition offer involving more than 51% of the condominium owners (condóminos), but that effort failed because of opposition from some of them, including the declarants Gamboa Bolaños and Rodríguez Gamboa, as can be inferred from their statements that they challenged the Condominium Owners’ Meeting (Junta Condominal) at which continuation of the development through Prosum had been approved. All of this fell outside the control and legal obligations of the banking institution, which financed the establishment of the mortgage loans for the purchase of undeveloped lots, meaning lots that did not yet have the development works that were promised—not by BNCR—but rather were to be developed; in other words, the Bank was not involved in that circumstance, and therefore strict liability (responsabilidad objetiva) arising from its status as a merchant cannot be attributed to it.

• XI)CONTINUATION: Two matters in particular have been alleged throughout the proceedings concerning the appraisals (avalúos). First, that the stated values were not market values and that the appraisals were inflated; and second, that they were conducted by two specific firms. Beginning with the latter issue, the BN auditor stated that the institution commonly uses both external and internal valuation experts (peritos valuadores). He explained that valuation experts are ordinarily appointed through a rotating roster and that the Audit Report, prepared as part of the audit’s control procedures, showed that such work at the Palmares Branch was concentrated among two or three firms. In this Chamber’s view, that circumstance does not reveal any irregularity regarding the fact that, before the loan application itself, the plaintiffs had already made their consumer decision to acquire the properties.

This Court finds it clear that appraisals are a requirement with which the banking institution must comply pursuant to the Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional. Thus, art. 69 provides: “Article 69.-Before granting any loan, banks shall have the property offered as security appraised or shall calculate the value of the crop for which the loan is intended.” This Chamber finds it clear that appraisals are among the requirements that the banking institution must satisfy before granting a loan, as a means of verifying not only the existence of the property itself but also its market value. Here, the plaintiff group has sought to challenge the contents of the appraisals subjectively, alleging that they were “inflated.” It is nevertheless particularly striking that the expert report (informe pericial) submitted by surveyor Jonantán González Portuguéz did not establish that the value stated in those appraisals was not an approximate value corresponding to the properties acquired by the plaintiffs.

No technical evidence was submitted to prove that, at the time each plaintiff purchased a lot, the appraisal contained an overvaluation that had a causal nexus (nexo de causalidad) with the damages (daños y perjuicios) arising from the loan granted by the financial institution. It should be recalled that each plaintiff had previously agreed with the seller on the consumer decision and the price of the real property acquired, without any prior appraisal having existed. As already stated, that appraisal is a requirement for verifying the existence of the property and its approximate value for purposes of establishing the loan under the Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional. From the evidence admitted into the record to aid in adjudication (prueba para mejor resolver), this Chamber observes that it refers to the value of the properties in 2022 and therefore plainly reflects the resulting deterioration or diminished desirability of those properties—in the words of the BNCR auditor—due to Proyectos Urbanísticos Zión’s failure to continue performing the development works that it was contractually obligated to complete for the plaintiffs, as reflected in the testimony given in the record by each and every declarant and witness during the oral and public trial hearing.

• XII)CONTINUATION: Among the arguments advanced by the plaintiff group, it was implied that BNCR had effectively engaged in monopolistic conduct in granting the loans, which ultimately led all the plaintiffs to believe that, if the Bank backed the development, this constituted a guarantee for obtaining the loan. That theory was disproved when the witness Mr. Carlos Mario Hidalgo Bogantes, who stated that he had served as a salesperson for the Development on behalf of Proyectos Urbanísticos Zión, assured this Court that there were two financing options: Banco Popular and Banco Nacional. This witness, as well as the others and the declarants, stated that they saw banners or billboards at the entrance to Condominio Bariloche Real, while another stated that one was seen elsewhere in Alajuela. First, although this Court understands that Banco Nacional’s name may have appeared on the referenced banners or billboards, the wording or phrase that some witnesses claimed appeared on them cannot be established with certainty because of the inconsistencies—not merely among the witnesses themselves, but also within the testimony of individual witnesses who gave as many as two versions of the phrase they claimed to remember.

See, for example, the case of Wálter Isidro Rodríguez. In this Court’s view, it is clear that the plaintiffs in these proceedings, in the exercise of their free and complete autonomy of will (autonomía de la voluntad), consented to the decision to obtain financing for the purchase of the lot, or for the novation of the debtor, through the defendant banking institution. They could have used another institution of their choosing or the other option made available by the Developer, namely Banco Popular, according to the account given by the witness Carlos Mario Hidalgo Bogantes.

• XIII)CONTINUATION: It is clear that these proceedings were brought solely against BNCR and not against the Condominium Developer. The plaintiff group’s theory is based on strict consumer liability (responsabilidad objetiva de consumo) arising from the Bank’s support for the Developer. The complaint even states that there was a commercial relationship in 2010, as shown in Audit Report AGD-RH-004-2011 of 24 de octubre de 2011, prepared by BNCR General Audit officials Miguel A. Quesada Madrigal and Franklin Zamora Cordero, Director. In view of the shortcomings in the controls governing the loans granted by the Bank, those officials recommended that the Office of the Deputy General Manager of Commercial Banking, based on the factual and legal circumstances identified in report AGD-RH-004-2011, initiate disciplinary administrative proceedings (procedimiento administrativo de carácter disciplinario) against the officials identified therein, in connection with facts concerning the alleged breach or omission of laws, regulations, policies, and procedures in the promotion and supervision of the processing, approval, formalization, and monitoring of mortgage loans at the Palmares Agency.

It is therefore relevant to note that point 2.2.2.12, concerning negotiations to conduct joint advertising at Expo Construcción 2010, stated: “2.2.2.12 On 17 de marzo del 2010, Mr. Manrique Chacón Vargas, Corporate Director of Commercial Strategy, and Mr. Oscar Eduardo Vargas Murillo, General Manager of Proyectos Urbanísticos Zión, S.A., signed the agreement for the promotion of housing loans by Proyectos Urbanísticos Zión and Banco Nacional de Costa Rica.” This evidence clearly establishes that the Condominium was indeed jointly promoted. Specifically, however, it was not established that this promotion resulted in favorable or special terms or exceptions, or that it preceded the purchase and sale options (opciones de compraventa) signed by the plaintiffs and thereby determined their consumer decision, as can be inferred from the testimonial evidence and the parties’ statements.

• XIV)CONTINUED: From the audit report and the statements made by the Banking Entity’s General Auditor, this Chamber notes that there was a lack of control at the Palmares Agency in the granting of loans, which, he stated, involved the entire portfolio of the Palmares Agency and, in relation to the developer Proyectos Urbanísticos Zión, covered several of the works carried out by it in various locations, at least three others, including Bonanza, Terra Verde and Madero Negro, and that, in the case of Bariloche, the sample comprised approximately fifteen cases in which deterioration of the portfolio was evident because the loans were inadequately secured, in arrears, etc. However, this Court notes that the plaintiffs have not proven that they defaulted on their obligations to the BNCR because, when they entered into their loan agreements, they actually lacked sufficient or adequate resources to meet the debt incurred.

No; in these cases, all the persons who testified state that they have continued paying their obligations, and their complaint concerns their inability to use their property due to the Developer’s breach, which constitutes grounds for excluding the BNCR’s liability because the damage was caused by an unrelated third party (ajenidad del daño)—namely, Proyectos Urbanísticos Zión—pursuant to Article 35 of Ley N° 7472. As stated supra, strict liability (responsabilidad objetiva) ceases when the party to whom that liability is attributed proves that the damage is unrelated to it. Although, in the present case, the plaintiffs engaged in a consumer transaction involving a mortgage loan (crédito hipotecario), whether directly or through substitution of debtor (novación de deudor), it must be clarified that the mortgage arose as security for the purchase of the property from the Condominium Developer, a purchase that, as stated, involved a “pre-construction lot” (“lote en verde”) from Proyectos Urbanísticos Zión, which was responsible for constructing and developing the common works necessary to provide full access to the properties it sold.

The proceeds of the loan were used to pay the price of the lot, which, according to the condominium formation deed itself, was required to include a series of structures that remain nonexistent to date. Consider the testimony of Wálter Rodríguez Castro, an attorney who stated that he had advised a group of purchasers in the Condominium and assisted in organizing the condominium structure; they sought his assistance because they gradually realized that the project was not being built within the agreed timeframes. This Court finds noteworthy the various roles that this witness has performed within this project, including adviser to purchasers, Condominium Administrator, and now legal adviser to the representative of a company interested in continuing the Development.

• XV)CONTINUED: It should be noted that counsel for the so-called plaintiff group alleged liability under the LGAP, art. 190, which provides: “Article 190.-// 1. The Administration shall be liable for all damage caused by its lawful or unlawful, normal or abnormal operations, except in cases of force majeure, fault of the injured party, or the act of a third party.// 2. The Administration shall be liable under this article even when it cannot be held liable pursuant to the following sections of this Chapter; however, liability for a lawful act or normal operation shall arise only under the terms of the following Third Section.” Nevertheless, from what has already been stated, this Chamber considers that the banking entity likewise cannot be held liable under these provisions because, as the rule itself provides, such liability cannot be established where grounds for exoneration from liability exist, as they do in this case through the act of a third party.

It has already been determined, and is reiterated here, that the BNCR acted as financier for the plaintiffs’ acquisition of an individually owned condominium unit (finca filial) within Condominio Bariloche Real, developed by Proyectos Urbanísticos Zión, which was responsible for developing the urban-development works (obras urbanísticas). That third party breached its legal obligation, ultimately preventing the plaintiffs from fully enjoying their land. Accordingly, the BNCR’s alleged liability under these other provisions, as asserted by counsel for the plaintiffs in closing arguments, is rejected.

• XVI)CONTINUED: In this regard, this Court has indeed verified that, on 15 de noviembre de 2011, the Deputy General Manager of Banco Nacional de Costa Rica filed a criminal complaint with the Fiscalía de Delitos de San José, Primer Circuito Judicial, recounting the various difficulties affecting the Bariloche Real, Los Maderos, Hacienda Bonanza and Terra Verde projects. The complaint stated that the projects had not been completed with the infrastructure works (obras de infraestructura) with which they had been offered to purchasers and described a purported operating method whereby salespersons from the company Zión sought persons to whom the Palmares office of the BNCR would grant loans without those persons having to disburse any amount for expenses, and whereby the company Zión purportedly handled the transaction and supplied the credit information, etc. etc. In the plaintiffs’ cases, it is clear that this did not occur as alleged in the complaint, since what they challenge is the developer’s breach, rather than any breach of their own in connection with the purchase and sale transactions (compraventas), whether they purchased directly from Proyectos Urbanísticos Zión or from third parties through a—substitution of debtor—with the corresponding public instruments (escrituras públicas) executed before a Notary Public, whose existence and validity have not been challenged.

In these cases, the grounds for excluding liability based on the act of a third party are established because, under the agreement between the parties (CC art. 1022), the plaintiffs and Proyectos Urbanísticos Zión—or a third party who resold to them the property purchased from that Developer—entered into a purchase option agreement (contrato de opción de compraventa) concerning the individually owned condominium unit ultimately acquired, which, in principle, was required to have urban infrastructure (infraestructura urbanística) for which Proyectos Urbanísticos Zión was responsible, as shown by the documentary evidence and as stated by the declarants and witnesses. Therefore, if this did not occur—that is, if the urban-development works were not constructed—the BNCR cannot be held liable for a responsibility belonging to the Project Developer, Proyectos Urbanísticos Zión S.A. It should be noted that the plaintiffs claim that the Bank disbursed the loan proceeds to this company without exercising the required controls; however, the plaintiffs’ purchase was “pre-construction” (“en verde”), and they had signed an agreement granting the developer a period in which to complete those works, which it ultimately failed to do.

• XVII)THE CLAIMS FOR RELIEF: In view of the foregoing, each claim for relief will now also be analyzed individually.
• 1)THE FIRST CLAIM FOR RELIEF STATES:
• a)Declaration of the existence of an identified group holding a collective interest (interés colectivo): We request that, if this action is upheld in favor of the members of the Plaintiff Group (as defined in the complaint), the Court also declare the existence of an identified and identifiable group of persons holding a collective interest, composed of the members of the Plaintiff Group who have appeared in this action and all natural or legal persons who establish the following circumstances:

i. That they acquired lots in Condominio Bariloche through mortgage loans from Banco Nacional de Costa Rica, either directly or through substitutions of debtor for previously established loans.

ii. That these loans were granted during the period between 1° del 2008 and 31 diciembre de 2011, both dates inclusive.

iii. That they suffered damages and losses (daños y perjuicios) as a result of the structuring of the loans for the purchase of lots in the Condominium, consisting of the pecuniary damage (daño patrimonial) and non-pecuniary damage (daño moral) described in the prayer for relief (petitoria) of the complaint.

We request that the Court duly declare the existence of a group having these characteristics so that, by virtue of the collective interest held by its members, the effects of any favorable judgment may extend not only to the members of the Plaintiff Group but also to all members of the affected group, such that the defendant Bank is ordered, with the amount to be determined subsequently (en abstracto), to pay the damages and losses specified in the complaint to any person who demonstrates, in any subsequent judgment-enforcement proceeding (proceso de ejecución de sentencia), that they are in the objective situation described in the preceding paragraph.

• b)Payment of future interest: We request that the defendant Bank be ordered to pay the members of the Plaintiff Group, as well as persons who demonstrate that they belong to the affected group under the parameters stated above, all interest on the amounts awarded in the judgment, from the date the judgment becomes final until actual payment, at the statutory interest rate (tasa de interés legal).

THE COURT RULES: In addition to reiterating what has already been stated concerning the merits of this matter, each claim for relief will now be addressed individually. With respect to this first claim, this Chamber observes that several forms of relief are sought, not merely one. First, a declaration that a collective-interest group exists, but, as will be seen, not purely and simply; rather, it is conditioned on certain characteristics. Second, a declaration of the existence of an identified and identifiable group of persons holding a collective interest, including not only the plaintiffs but also third parties, whether natural or legal persons, who were not parties to this proceeding and who establish a series of requirements that would also apply to the plaintiffs:

• 1)that they acquired a lot in Condominio Bariloche Real through mortgage loans from the BNCR, either directly or through—substitutions of debtor—;
• 2)that the loans were granted between 2008 and 2011; and
• 3)that they suffered damages and losses as a result of the structuring of the loans for the purchase of lots in the Condominium, and losses arising from the structuring of those loans for the purchase of condominium lots, consisting of the pecuniary and non-pecuniary damage described in the complaint. As discussed in the preceding recitals (considerandos), these allegations are based on the theory that the BNCR was purportedly liable for financing the Condominium Developer, Proyectos Urbanísticos Zión, with the proceeds from lot sales and for the banking entity’s failure to supervise, by not controlling the flow of funds disbursed to the Developer according to the progress of the works. As stated supra, this Chamber has determined by majority that the BNCR was not legally required to disburse, in installments tied to the progress of the urban-development works, the proceeds from the sale of the properties—arising from their purchase by the plaintiffs—because, as the witnesses and parties testified, responsibility for developing those works belonged to Proyectos Urbanísticos Zión. Accordingly, it is clear that no causal link (nexo de causalidad) exists between the conduct allegedly giving rise to the damages and losses and the BNCR’s commercial activity. Consequently, this claim must be rejected in its entirety, as is hereby ordered.

THE OTHER CLAIMS FOR RELIEF STATE:

"Based on the facts and legal grounds set forth in this complaint, we request that the complaint be granted in all respects and, consequently, that Banco Nacional de Costa Rica be declared liable for the damages (daños y perjuicios) caused to the plaintiff Group, according to the according to the (sic) account of the facts in the complaint, and that it be ordered to pay the following amounts:

I- Pecuniary damage (daño patrimonial).

We request that the defendant Bank be ordered to pay the pecuniary damage caused to each member of the plaintiff Group, consisting of:

a. The difference between the amount of the mortgage loan (crédito hipotecario) at the time it was established in favor of the defendant Bank by each member of the plaintiff Group, and the actual value of each property at the time it was acquired by each member of the plaintiff Group and on which the mortgage loan was established.

b. The amount paid by each member of the plaintiff Group to the defendant Bank as interest on the mortgage loan transactions entered into with the Bank to finance the purchase of lots in the Condominium before construction ("en verde"), based on the amount resulting from item 1.a of the claims.

c. The sums of money that each member of the plaintiff Group pays to the defendant Bank as interest on the loan transactions, from the filing of the complaint until full payment, based on the amount resulting from item 1.a of the claims.

d. The difference between the purchase price of each lot paid by each member of the plaintiff Group and the actual value of that lot at the time of purchase, after deducting the amount claimed in item 1.a) of these claims.

e. The loss of opportunity suffered by each member of the plaintiff Group to obtain a capital gain or increase in assets resulting from the appreciation of each lot acquired with the mortgage loan granted by the defendant Bank and the value it would currently have had the Condominium development been completed, in an amount to be determined during enforcement of the judgment (ejecución de sentencia)." THE COURT RULES: These other claims are ancillary to the principal claim already adjudicated; therefore, because the principal claim is denied, these ancillary claims, which depend upon the other claim, must meet the same fate and be denied, since standing to claim the damages sought was not established because the causal link between the conduct for which the banking institution is alleged to be liable and the party responsible for failing to complete the infrastructure works (obras urbanísticas), namely Proyectos Urbanísticos Zión, was broken. Accordingly, each and every claim of the plaintiff Group must be denied because they are directly related to the first claim and, as stated, once that claim is denied, all the others meet the same fate. It is so ordered.

CLAIM 2, CONCERNING NON-PECUNIARY DAMAGE, STATES:

"2- Non-pecuniary damage (daño moral): We request that the defendant Bank be ordered to pay each member of the plaintiff Group compensation for the non-pecuniary damage caused by the distress and frustration resulting from the restriction on their ability to obtain decent housing, specifically due to: (i) the practical impossibility of enjoying the lot they purchased through mortgage loans; (ii) the impossibility of selling those lots at a viable price because of the debt they owe the Bank; (iii) the impossibility of transferring the lot in lieu of payment (dación de pago) on reasonable terms without remaining indebted to the Bank; (iv) the impossibility of obtaining loans from other financial institutions to purchase housing; (v) the adverse entry on their credit record; and (vi) collection of the unsecured deficiency balance if the lot is sold at auction. We prudentially estimate the non-pecuniary damage at ¢10.000.000.00 for each member of the plaintiff Group." THE COURT RULES: Like the preceding claim, this claim is ancillary to the first.

The unproven facts show that a large portion of the alleged sources of non-pecuniary damage were not established through suitable evidence. Likewise, because the BNCR proved that it was not involved in the conduct for which it is alleged to be liable, which was the act of a third party required to perform the infrastructure works, namely Proyectos Urbanísticos Zión, the BNCR cannot be required to compensate for the conduct of another. Consequently, this claim is denied, and it is so declared.

CLAIM 3, CONCERNING INDEXATION: This claim states: "3- Indexation (indexación): We request that the sums awarded in the judgment be indexed." THE COURT RULES: This claim is ancillary to the principal claim, since indexation may apply when payment of a sum of money is awarded, with the monetary amount being indexed so that it does not lose value over time. However, in this case, as provided supra, the payment of damages and the award of sums as damages have been denied; therefore, this claim meets the same fate and is accordingly denied. It is so ordered.

CLAIM 4, CONCERNING COSTS: It states: "4- Costs (costas): We request that the defendant Bank be ordered to pay the costs" THE COURT RULES: As is customary, this claim will be decided in a separate section.

• XVIII)DEFENSES. For the reasons stated supra, the defense of failure to state a valid legal claim (falta de derecho) is sustained because, in this Chamber's view, the BNCR is not strictly liable for the pecuniary and non-pecuniary damage claimed, which constitutes damage caused by a third party. The exculpatory defense based on the victim's own act (hecho de la víctima) is denied insofar as it alleges that the plaintiffs agreed with the development company to purchase a property with certain features that ultimately were not built by the owner of the Condominium. The defense of lack of standing to be sued (falta de legitimación pasiva) is denied because a consumer relationship (relación de consumo) existed between the plaintiff and the BNCR.
• IXX)COSTS. Pursuant to section 193 of the Código Procesal Contencioso Administrativo, procedural costs and attorneys' fees (costas procesales y personales) constitute a burden imposed on the losing party by virtue of having lost. Waiver of this award is permissible only when, in the Court's judgment, there was sufficient reason to litigate or when the judgment is rendered based on evidence whose existence was unknown to the opposing party. In this case, this Collegiate Body finds that the exception regarding procedural costs and attorneys' fees DID apply, because this Chamber considers that the group of plaintiffs had reason to litigate, having believed that there was at least a legitimate interest arising from a consumer relationship involving a loan, and that they were good-faith victims, not because of their relationship with the BNCR, but because of the trust placed in the Developer of Condominio Bariloche Real, which ultimately failed to complete the infrastructure works that would have allowed the full use and enjoyment of their condominium unit (propiedad filial). Consequently, each party shall bear its own costs.

POR TANTO:

The defense of failure to state a valid legal claim is sustained. The defense of lack of standing to be sued is denied. The ground for exclusion of liability based on the act of a third party (hecho de un tercero) is declared well-founded, and the defense based on the victim's fault (culpa de la víctima) is denied. The complaint filed by GRUPO DE COMPRADORES DE CRÉDITO CON EL BANCO NACIONAL DEL CONDOMINIO BARILOCHE REAL against BANCO NACIONAL DE COSTA RICA is declared unfounded in all respects. Each party shall bear its own costs. Let notice be given.- PAULO ANDRÉ ALONSO SOTO RODOLFO MARENCO ORTIZ JUDGE JONATÁN CANALES HERNÁNDEZ ISSUES A DISSENTING OPINION Dissenting opinion (voto particular) of Judge Jonatán Canales Hernández, in expediente N° 14-3379-1027-CA, ORDINARY PROCEEDING (PROCESO DE CONOCIMIENTO), filed as an ordinary proceeding conducted solely on questions of law, brought by Grupo de compradores de lotes en el Condominio Bariloche Real against BANCO NACIONAL DE COSTA RICA: Respectfully disagreeing with the decision of the Court's majority, I issue a dissenting opinion and deny the action brought by the group of plaintiffs for the following additional reasons.-

Considerations:

• I)Considerando II of this judgment established:

"SUBJECT MATTER OF THE PROCEEDING.- The plaintiff requested that the claim in this proceeding be granted; as determined at the preliminary hearing and pursuant to this Court's order, the collective claims were as follows:

• a)Declaration of the existence of a defined group holding a collective interest (interés colectivo): We request that, if this complaint is granted as to the members of the plaintiff Group (as defined in the complaint), the existence of a defined and ascertainable group of persons holding a collective interest also be declared, and that this group be declared to consist of the members of the plaintiff Group who have appeared in this action and all natural or legal persons who establish the following circumstances:

i. That they acquired lots in Condominio Bariloche through mortgage loans from Banco Nacional de Costa Rica, whether directly or through substitutions of debtors (novaciones de deudor) under previously established loans.

ii. That these loans were granted during the period between 1° del 2008 y 31 diciembre de 2011, both dates inclusive.

iii. That they suffered damages as a result of the structuring of the loans for the purchase of lots in the Condominium, consisting of the pecuniary and non-pecuniary damage described in the prayer for relief (petitoria) in the complaint.

We request that Your Honor duly declare the existence of the group having these characteristics so that, by virtue of the collective interest they hold, the effects of any favorable judgment will extend not only to the members of the plaintiff Group but also to all members of the affected group, such that the defendant Bank is ordered, without determining the amount (en abstracto), to pay the damages specified in the complaint to any person who demonstrates, in any subsequent proceeding to enforce the judgment, that they are in the objective situation described in the preceding item.

• b)Payment of future interest: We request that the defendant Bank be ordered to pay the members of the plaintiff Group, as well as persons who demonstrate their membership in the affected group under the parameters stated above, all interest on the amounts awarded in the judgment, from the date the judgment becomes final until actual payment, at the statutory interest rate (tasa de interés legal).

NOTE: During the preliminary hearing, the claim for future interest was revised to state the following: "payment of non-future interest, and add to the last line: ‘on both the principal and the interest corresponding to the sums awarded under claims 1.A, 1.B, and 1C, which are awarded in the judgment from the time those amounts were paid until actual payment, at the statutory interest rate’" II) I shall analyze each of the claims:

Relief sought (extremo petitorio) a) i), as I have previously stated in multiple dissenting opinions (votos salvados), “(...) it is evident that all manner of irregularities occurred in the appraisals (avalúos) of the lots at the Palmares office of Banco Nacional, assigning values far above market value, which obviously harms the consumer as the weaker party in the existing legal relationship, which obviously harms the consumer as the weaker party in the existing legal relationship, because it clearly makes it difficult or impossible for the properties to be sold to any interested party. The following follows from the foregoing: 1) In this transaction, the bank always knew that the loan was intended for the purchase and sale of land in a condominium development for the construction of a house, and that construction could not take place until the common works had been completed (which depended on the discretion of the developer); therefore, it could not claim ignorance regarding the substance of the transaction for which it granted the loan, as it did in this proceeding and in the other resulting case files.” Nevertheless, it cannot be said that all the cases of the plaintiffs herein are identical, because some executed a mortgage loan deed (escritura de crédito hipotecario) with the bank, while others purchased their rights from third parties who had done so; thus, the party who caused the harm and the party who breached the duty to disclose information (deber de información) to the detriment of the consumer differ.

This makes clear that the circumstances giving rise to the harm were not identical and that it cannot be assumed that there was an interest group (grupo de interés) in the same circumstances. Therefore, the decision to sever this proceeding at the appropriate time and hear each plaintiff’s situation separately was correct.- It should also be recalled that the dissenting opinions stated that “(...) by departing from the law, the bank is jointly and severally liable (responsable solidario) for the harm to the plaintiff’s assets, pursuant to Articles 326 and 667 of the Civil Code (Código Civil), which provide: ‘ARTICLE 326.- If the act or omission giving rise to compensation was committed by two or more individuals, all shall be jointly and severally obligated to provide compensation.’ ‘ARTICLE 667.- Each debtor may be pursued for full performance of the indivisible obligation, but the defendant is entitled to be granted a period within which the defendant may summon the co-debtors, in order to prevent a judgment for the full amount from being entered against the defendant alone, unless the obligation, by its nature, can be performed by that defendant.’ Thus, the bank must be held liable not only for the contingencies arising from the loan agreement, but also for those arising from the agreement for the purchase and sale of a lot in a condominium development for the construction of a dwelling, to which the developer and the plaintiff herein were parties.

This thereby displaces the principle of privity of contract (principio de relatividad de los contratos) (section 1025 ibid.), which the bank has repeatedly invoked in its defense in court.-// Note that the bank, as the drafting party (parte predisponente) and the economically stronger party in the consumer relationship, violated section 46 of the Constitution (amended in 1996) and sections 34.b) and 35 of the Ley de Defensa Efectiva del Consumidor (N° 7472), through the unlawful conduct of its employees acting in collusion with the developer. It knew that, for numerous reasons, the developer might never complete the stage of the condominium project in which the residential lot was located, even acknowledging that the loan agreement was for housing purposes, and despite all the irregularities made clear in the majority opinion, specifically those committed by the bank’s employees at its Palmares branch (see the studies conducted by the bank’s Auditoría Interna), for which the institution must be held liable because of the evident gross negligence in selection and supervision (culpa grave in eligendo e in vigilando) of those public servants.” However, this is an issue that must be analyzed and decided on a case-by-case basis to determine whether those facts occurred.

A proceeding joining multiple plaintiffs in different circumstances cannot be decided while disregarding each plaintiff’s particular circumstances.- As for claim (pretensión) a.ii), which concerns limiting those facts in time, it must be denied because deciding it would require separately analyzing and proving the circumstances of each plaintiff, and that cannot be done in this proceeding given the manner in which the claims are structured; moreover, this issue was analyzed and decided in each individual ordinary proceeding (proceso ordinario).- Likewise, claim a.iii) must be denied because the harm must be proven in the plenary proceeding (proceso plenario) (in compliance with the requirements of Articles 190 and 196 LGAP), and it would be procedurally inappropriate to defer it to a possible judgment-enforcement stage (etapa de ejecución de sentencia). Furthermore, any extension of the effects of one case file to another cannot be declared in the initial proceeding, but could potentially be ordered, as required by the Contentious-Administrative Procedure Code (Código Procesal Contencioso Administrativo), in each resulting proceeding.- Claim b) must be denied because, if the principal relief sought is denied, the claim for interest, being ancillary, must also be denied under the principle that the ancillary follows the fate of the principal.- Jonatán Canales Hernández, Judge.- ???????????????

PAULO ANDRÉ ALONSO SOTO - DECIDING JUDGE ???????????????

ELEUTERIO RODOLFO MARENCO ORTIZ - DECIDING JUDGE ???????????????

JONATHAN CANALES HERNÁNDEZ - DECIDING JUDGE Goicoechea, Calle Blancos, 50 meters west of BNCR, across from Café Dorado. Telephone numbers: 2545-0107 or 2545-0099. Ext. 01-2707 or 01-2599. Fax: 2241-5664 or 2545-0006. Email: [email protected]

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CONOCIMIENTO ACTOR/A:

GRUPO DE COMPRADORES DE CREDITO DEL CONDOMINIO BARILOCHE REAL DEMANDADO/A:

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA N° 2024005604 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL, SAN JOSÉ, GOICOECHEA, a las ocho horas con doce minutos del treinta de Agosto del dos mil veinticuatro.- PROCESO DE CONOCIMIENTO, interpuesto por el denominado: GRUPO DE COMPRADORES DE CRÉDITO CON EL BANCO NACIONAL DEL CONDOMINIO BARILOCHE REAL, (poderes de los demandantes a sus apoderados especiales judiciales, constan en carpeta aparte). Los apoderados especiales judiciales presentes durante la audiencia de juicio oral y pública, fueron ALEJANDRO BATALLA BONILLA, mayor, abogado, cédula 1-0525-0186, carné N° 2573, JOHN ALEXANDER BRENES RODRÍGUEZ, mayor, abogado, carné N° 27062, ADRIÁN MAURICIO VEGA AGUILAR, mayor, abogado, carné N° 16295, en contra el BANCO NACIONAL DE COSTA RICA, representado por sus apoderados generales judiciales GENARO JOSÉ JIMÉNEZ OROZCO, mayor, abogado, carné N° 22101 y ANDRÉS BOGARÍN BUSTAMANTE, mayor, abogado, carné N° 19132 y

CONSIDERANDO:

• I)ASUNTOS DE TRÁMITE: Todas las referencias a imágenes, corresponden al expediente judicial virtual.
• 1)El día 12 de mayo de 2014, los demandantes presentaron proceso de conocimiento en contra del Banco Nacional de Costa Rica. (I, 5-83).
• 2)La Jueza Tramitadora Judith Reyes Castillo, por auto de las 9:36 Hrs. del día 23 de junio de 2014, tuvo por establecida la demanda por lo que denominó: "Grupo de Compradores de Crédito con el Banco Nacional del Condominio Bariloche Real", en contra del BNCR, otorgando la audiencia de ley para contestar la demanda incoada. (I, 88-90. En carpeta aparte se aportaron los poderes correspondientes).
• 3)Mediante escrito del día 7 de julio de 2014, los apoderados especiales judiciales de los demandantes, presentaron escrito realizando ampliación de la demanda y nuevas pretensiones. (I, 93-99).
• 4)Por escrito del día 29 de agosto de 2014, el BNCR realizó contestación negativa de la demanda e interpuso las excepciones de falta de legitimación pasiva, falta de derecho, culpa de la víctima y hecho de un tercero. (I, 173-209).
• 5)La Jueza Tramitadora, por auto de las 14:30 hrs. del día 23 de octubre de 2014, tuvo por contestada la demanda en tiempo y por interpuestas las excepciones de falta de derecho, falta de legitimación pasiva, culpa de la víctima y hecho de un tercero. Confirió audiencia de réplica y al BNCR en relación a la ampliación de la demanda en cuanto a nuevas partes del grupo actor, hechos y pretensiones. (I, 212-213).
• 6)El día 6 de enero de 2015, los demandantes presentaron réplica a la contestación del BNCR combatiendo la tesis del BNCR de que ellos únicamente otorgaron un financiamiento a cada demandante para la compra de un lote en el Condominio Bariloche Real y no tuvo responsabilidad en cuanto al desarrollo del condominio. (I, 232-240).
• 7)El BNCR, realizó contestación negativa a la ampliación de la demanda, según se acredita en escrito del día 8 de enero de 2015 y solicitó se declare sin lugar y se condene a la parte actora. (I, 248-252).
• 8)El día 30 de enero de 2015 se llevó a cabo una audiencia preliminar. La Jueza realizó saneamiento en relación a la prueba documental y rechazó solicitud de trámite preferente. (I, 327-331).
• 9)La representación del BNCR, conforme consta en el escrito del día 4 de febrero de 2015, se pronunció en relación al denominado incidente de hechos nuevos. (I, 332-335).
• 10)El día 22 de abril de 2016 se llevó a cabo audiencia preliminar. Ambas partes comparecieron. Se determinaron las pretensiones, tal y como consta a imágenes del 75 al 77 y del 88 al 89 con las modificaciones realizadas durante esta audiencia preliminar, relativas a cambiar en lugar de intereses futuros por "pago de intereses no futuros, y en la última linea agregar: "tanto del principal como de los intereses correspondientes a las sumas otorgadas según la pretensión 1.A, 1.B y 1C, que se conceden en sentencia desde el momento en que se pagaron esos rubros hasta su efectivo pago, a la tasa de interés legal". Se determinaron como no controvertidos los hechos, 3, 4, 6 y 54. Del incidente de hechos nuevos, todos se indicaron como controvertidos. Se admitió la prueba documental y testimonial. (I, 474-483).
• 11)El día 7 de agosto de 2017, los demandantes presentaron un nuevo incidente de hechos nuevos, referidos a una contratación entre la empresa Prosum Consultores y Asesores S.A, la que adquirió alrededor de 214 lotes, más del 51% de la zona privativa del condominio, para desarrollar las etapas de la A, a la E, ello con respaldo crediticio del BNCR, por la suma de $10.000.000.00 (diez millones de dólares), lo cual indicó fue advertido en escrito del día 30 de enero de 2015, y que se realizó una asamblea extraordinaria de propietarios del Condominio, para conocer propuesta de INFRATEC, el desarrollo de las obras y la realización de otra asamblea de propietarios en donde se aprobó una cuota extraordinaria por metro cuadrado, la que se inició a cobrar a partir del día 4 de julio de 2017. (I, 530-533).
• 12)El perito topógrafo evaluador Luis Jonathan González Portuguéz, fue designado a efecto de realizar la pericia admitida, lo cual se observa en auto de las 17:06 hrs del día 18 de setiembre de 2017. (I, 572-573).
• 13)El perito remitió "Informe Avalúo Condominio Residencial Horizontal Bariloche Real", de fecha 28 de noviembre de 2017. (I, 617-694).
• 14)Se puso en conocimiento del informe pericial elaborado por el topógrafo Jonathan González Portuguéz. Del cual ambas partes formularon observaciones. (I, 699, 703-706 y 707-708).
• 15)El perito Jonathan González Portuguéz, aportó el día 20 de diciembre de 2017, aclaración y adición al informe realizado previamente, el cual se puso en conocimiento de las partes, según consta en autos. (I, 755-763 y 783).
• 16)Mediante auto de las 17:15 hrs del 10 de abril de 2018, el Tribunal Sección VIII, ordenó la desacumulación del expediente para que se individualizara en carpetas separadas cada uno de los miembros del grupo actor y se indicó: "Respecto de las pretensiones grupales manifestadas en el escrito de ampliación de demanda, respecto a la declaración de la existencia de un grupo con un interés colectivo, indíquese si se mantiene el interés en la resolución de las mismas, reiterando una vez más ésta Cámara, que el conocimiento de los daños y perjuicios para cada uno de los miembros del grupo, debe hacerse en forma individual." (I, 793-796).
• 17)La Jueza Tramitadora por auto de las 13:52 hrs. del día 19 de junio de 2018, ordenó la individualización en carpetas separadas, una para cada miembro del grupo. (I, 873).
• 18)Tal y como consta en escrito del día 9 de julio de 2018, la representación de la parte actora, manifestó el interés en que las pretensiones grupales fueran resueltas en sentencia, al considerar el proceso de naturaleza colectiva. (I, 917).
• 20)Ante la solicitud de acumulación de este expediente con algunos de los individualizados, luego de conferir la audiencia correspondiente, rechazó la misma, mediante auto de las 10:00 hrs del día 4 de abril de 2019. (I, 1161-1164).
• 21)El Tribunal por auto de las 14:04 hrs. del día 10 de abril de 2019, luego de la audiencia correspondiente rechazó la gestión de unificación de procesos formulada por la representación de la parte actora. (I, 1198-1201).
• 22)El Tribunal otorgó nuevas audiencias en relación de múltiples gestiones de acumulación y unificación formuladas por los demandantes; las cuales fueron atendidas por ambas partes. (Los autos).
• 23)Por auto de las 11:28 hrs. del día 11 de noviembre de 2019, se rechazaron las diversas gestiones de acumulación y de unificación presentadas por la parte demandante. (I, 1625-1628).
• 24)El Tribunal, Sección VIII, por auto de las 13:38 hrs del día 10 de enero de 2020, rechazó el recurso de revocatoria presentado por los demandantes. (I, 1677).
• 25)Se confirió nueva audiencia de gestiones de acumulación, presentadas por los actores. Todas fueron contestadas por los demandados. (I, 1691, 1692, 1693, 1694, entre otras, ver los autos).
• 26)Mediante auto N° 77-2020-VIII de las 11:30 hrs. del día 9 de julio de 2020, se rechazaron las gestiones de acumulación. (I, 1796-1799).
• 25)De otras solicitudes de acumulación, se confirió audiencia. Las cuales fueron contestadas. (I, 1800, 1833 y los autos).
• 27)El Tribunal Contencioso, Sección VIII, por auto de las 14:27 hrs. del día 15 de julio de 2020, rechazó nuevo recurso de revocatoria. (I, 1832).
• 28)El Tribunal Contencioso, Sección IV, por auto de las 14:04 hrs del día 30 de setiembre de 2020, rechazó recurso de revocatoria formulado por uno de los demandantes, entre otros aspectos relevantes. (I, 1850-1853).
• 29)El Tribunal Contencioso, por auto N° 1591-2020 de las 9:30 hrs del día 23 de octubre de 2020, rechazó gestiones de acumulación. (I, 1854-1863).
• 30)El apoderado especial judicial de los demandantes, presentó escrito de fecha 7 de enero de 2021, desistiendo de la solicitudes de acumulación pendientes y solicitó turnar el expediente para señalar fecha y hora para la celebración del juicio oral y público. (I, 1884-1890).
• 31)Se confirió audiencia a la parte demandante, según consta en auto de las 11:21 hrs del día 25 de febrero de 2021, en relación al incidente de hechos y prueba nueva, la cual fue contestada oportunamente. (I, 1919 y 1923-1927).
• 32)Por auto de las 7:45 hrs del día 9 de marzo de 2021, este Tribunal dispuso diferir la resolución del denominado incidente de hechos y prueba nueva para el día de la audiencia oral y pública. (I, 1943-1944).
• 33)Por auto N° 28-2020-VIII de las 8:15 hrs. del día 9 de marzo de 2021, se conoció y rechazó la excepción de litis pendencia formulada por la parte demandada. (I, 1945-1946).
• 34)Se señaló audiencia para la celebración del juicio oral y público, por auto de las 8:39 hrs del día 12 de marzo de 2021. (I, 1953-1954).
• 35)Por escrito del día 16 de marzo de 2021, la parte demandante solicitó declarar con lugar recurso de revocatoria en contra de la resolución de las 7:45 hrs del día 9 de marzo de 2021 y que el Tribunal llegue a conocer todas las pretensiones establecidas en la audiencia preliminar. (I, 1961-1966).
• 36)El Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Sección VIII, por auto de las 14:40 hrs del 19 de marzo de 2021, rechazó recurso de revocatoria en contra de la resolución de las 7:45 hrs del día 9 de marzo de 2021. Precisó que la desacumulación estaba en firme, a efecto de que se establezcan las situaciones particulares de cada demandante, toda vez que como se observa de la propia demanda no se indica ni el nombre de los demandantes. (I, 1970-1973).
• 37)En escrito del día 9 de noviembre de 2021, el representante judicial de los demandantes recusó a la Jueza Rosa María Cortes Morales. (I, 2017-2023).
• 38)Mediante auto de las 11 hrs. del día 3 de noviembre de 2021, dado que la Jueza Rosa Cortés Morales, se nombró de forma interina en el Tribunal de Apelaciones de esta jurisdicción, se dispuso por innecesario realizar pronunciamiento en ese momento. (I, 2025).
• 39)La representación judicial de los promoventes, recusó al resto de los integrantes del Tribunal, Sección VIII, a saber Jueza Laura García Carballo y el Juez Paulo Alonso Soto. (I, 2029-2034).
• 40)Los Jueces recusados presentaron informe correspondiente, según consta en auto de las 11:17 hrs. del día 12 de noviembre de 2021. (I, 2058-2060).
• 41)El Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, por auto de las 15:11 hrs del día 12 de noviembre de 2021, rechazó la recusación en contra de los juzgadores recusados. (I, 2062-2064).
• 42)El día 15 de noviembre de 2021, se constituyó el Tribunal Contencioso para la realización de la audiencia del juicio oral y público, y remitió el expediente a la fase de trámite a efecto de que resolviera el incidente de hechos nuevos, y valorara la necesidad de integrar o no a la litis a la empresa Prosum Consultores y Asesores S.A. (I, 2068-2071).
• 43)La Jueza Tramitadora, devolvió el expediente a la fase de juicio, rechazando la necesidad de integrar a la empresa Prosum Consultores y Asesores S.A.. (I, 2083-2085).
• 44)Natanael Molina Cruz, cédula 2-0528-0198, quien indicó ser parte del grupo de compradores de crédito con el BNCR, presentó desistimiento. (I, 2139).
• 45)Este Tribunal mediante auto N° 2024003234 de las 9:35 hrs del día 21 de mayo de 2024, tuvo por desistido el proceso del co-demandante Molina Cruz. (I, 2141-2142).
• 46)La representación de la parte actora, presentó el día 15 de julio de 2024, prueba para mejor resolver, de la cual se otorgó audiencia. (I, 2203-2215 y 2216).
• 47)La audiencia de juicio oral y público se realizó los días 5 y 8 de agosto de 2024. El Tribunal estuvo integrado integrado al inicio por la Jueza Ponente Rosa Cortés Morales, Rodolfo Marenco Ortiz y Paulo Alonso Soto. En fase de saneamiento se indicó que estaba pendiente de resolver recusación en contra de la jueza Rosa Cortés Morales. Dada la audiencia, a la parte actora, mantuvo la recusación. Luego de esto, la Jueza Rosa Cortés Morales se inhibió de conocer del proceso. Los Jueces Rodolfo Marenco Ortiz y Paulo Alonso Soto, acogieron la inhibitoria y rechazar la recusación por falta de interés actual. Para la integración del Tribunal se llamó al cuarto Juez de la Sección VIII, a saber el Juez Jonatán Canales Hernández. En razón de ello, por turno le correspondió presidir la audiencia de juicio oral y pública al Juez Alonso Soto, quien preparó la ponencia que por mayoría se dicta. El Tribunal estuvo asistido por la auxiliar Fernando Munguía, en labores de grabación de la audiencia, colaboración con el manejo de testigos y elaboración de la minuta.

La audiencia se realizó en sus diversas fases. En fase de saneamiento se admitió la prueba documental presentada por la parte actora a efecto del valor probatorio que se le otorgue en sentencia, sin que existiera oposición alguna de parte de la parte demandada. Luego de los alegatos de apertura, se recibió el testimonio del perito topógrafo Jonatán González Portuguéz. Se tuvo por desistido la prueba testimonial de Keneth Vallejo Soto, Luis Antonio Marín Murillo y Carlos Luis Jiménez Solano. Se recibió el testimonio de Ricardo Araya Jiménez y Carlos Mario Hidalgo Bogantes, en este último caso vía aplicación teams con enlace ante los Tribunales de Grecia, en razón de haber sido sometido a una operación reciente que le impedía trasladarse hasta la capital. La audiencia de juicio oral y pública se reabrió el jueves 8 de agosto de 2024. El Juez ponente advirtió la existencia de un incidente de hechos nuevos, del cual ya se había conferido audiencia por escrito pero que pendía de resolución, el cual finalmente se admitió en relación a la intervención de la empresa Prosum.

Posteriormente, se recibió el testimonio de María Marcela Gamboa Bolaños, Wálter Isidro Rodríguez, Eduardo Chacón Chavarría y Tatiana Rodríguez Gamboa. Finalmente, las partes realizaron sus conclusiones de forma oral y previo a la culminación de la audiencia de juicio oral y público, el Tribunal declaró el presente proceso como muy complejo, en aplicación del artículo 111 inciso 1) del CPCA; por lo que esta sentencia se dicta dentro del plazo de ley correspondiente. Debe consignarse que el día 15 de agosto corresponde a un día feriado por disposición legal. La sentencia se dicta sin que se observen aspectos de nulidad que así lo impida.

• II)OBJETO DEL PROCESO.- La parte demandante, solicitó se declare con lugar la pretensión de este proceso, la cual quedó determinada conforme en la audiencia preliminar y a lo ordenado por este Tribunal, en relación a la pervivencia de las pretensiones de carácter colectivo, únicamente, por lo que corresponde al Tribunal, pronunciarse en lo correspondiente a éstas últimas.
• a)Declaración de la existencia de grupo determinado que detenta un interés colectivo: Solicitamos que, de declararse con lugar esta demanda para los integrantes del Grupo actor (tal y como fue definido en el escrito de demanda), se declare también existencia de un grupo determinado y determinable de personas que detentan un interés colectivo y que este grupo está conformado por los miembros del Grupo actor que se han apersonado a la demanda y por todas aquellas personas físicas o jurídicas que acrediten las siguientes circunstancias:

i. Que hayan adquirido lotes en el Condominio Bariloche a través de créditos hipotecarios con el Banco Nacional de Costa Rica, ya sea directamente o a través de novaciones de deudor de créditos previamente constituidos.

ii. Que el otorgamiento de estos créditos se hayan realizado entre el período de tiempo comprendido entre 1° del 2008 y 31 diciembre de 2011 ambas fechas inclusive.

iii. Que hayan sufrido daños y perjuicios en virtud de la estructuración de los créditos para compra de lotes del Condominio, consistentes en el daño patrimonial y el daño moral descritos en la petitoria del escrito de demanda.

Solicitamos a su Autoridad que la existencia del grupo con estas características sea debidamente declarado para que, en virtud del interés colectivo que detentan, se extiendan los efectos de una eventual sentencia favorable no sólo a los miembros del Grupo actor sino también a todos los integrantes del grupo afectado; de forma tal que se condene al Banco demandado en abstracto a pagar los daños y perjuicios determinados en el memorial de demanda a cualquier sujeto que demuestre estar en la situación objetiva descrita en el punto anterior en un eventual proceso de ejecución de sentencia.

• b)Pago de intereses futuros: Solicitamos que se condene al Banco demandado a pagar a los integrantes del Grupo actor, así como a los sujetos que demuestren su pertenencia al grupo afectado según los parámetros antes indicados, la totalidad de los intereses sobre los rubros que se concedan en sentencia, desde su declaratoria en firme, hasta su efectivo pago, a la tasa de interés legal.

NOTA: Durante la audiencia preliminar, se ajustó la pretensión de intereses futuros, indicando lo siguiente: "pago de intereses no futuros, y en la última linea agregar: "tanto del principal como de los intereses correspondientes a las sumas otorgadas según la pretensión 1.A, 1.B y 1C, que se conceden en sentencia desde el momento en que se pagaron esos rubros hasta su efectivo pago, a la tasa de interés legal".

Cabe indicar que las pretensiones de la demanda principal, originalmente formuladas son las siguientes:

"Con base en los hechos y fundamentos de Derecho incorporados en esta demanda, solicitamos que se declare con lugar la demanda en todos sus extremos y por ende se declare al Banco Nacional de Costa Rica responsable de los daños y perjuicios ocasionados al Grupo actor, según la según la (sic) relación de los hechos de la demanda y se le condene al pago de los siguientes rubros:

I- Daño patrimonial.

Solicitamos que se condene al Banco demandado al pago del daño patrimonial causado a cada uno de los miembros del Grupo actor y que consiste en:

a. Diferencia entre el monto de crédito hipotecario al momento de su constitución a favor del Banco demandado por cada uno de los miembros del Grupo actor, y el valor real de cada una de las fincas al momento de su adquisición por cada uno de los miembros del Grupo actor y sobre la que se constituyó el crédito hipotecario.

b. El monto pagado por cada uno de los miembros del Grupo actor al Banco demandado por concepto de intereses de las operaciones de crédito hipotecaria constituidas con el Banco para financiar la compra en "verde" de lotes del Condominio, sobre el monto resultante según el punto 1.a de las pretensiones.

c. Las sumas de dinero que cada uno de los miembros del Grupo actor paguen al Banco demandado por concepto de intereses de las operaciones de crédito, desde la interposición de la demanda hasta su debido pago, sobre el monto resultante según el punto 1.a de las pretensiones.

d. La diferencia entre el valor de compra de cada lote por parte de cada uno de los miembros del Grupo actor y el valor real del dicho lote al momento de su compra, una vez deducido el monto reclamado en el punto 1.a) de estas pretensiones.

e. La pérdida de oportunidad de cada uno de los miembros del Grupo actor, de haber podido obtener una ganancia de capital o aumento patrimonial producto de la plusvalía de cada lote adquirido con el crédito hipotecario otorgado por el Banco demandado y el valor que tendría en la actualidad de haberse terminado el desarrollo del Condominio, monto que se determinará en ejecución de sentencia.

2- Daño moral: Solicitamos que se condene al Banco demandado a pagar a cada uno de los miembros del Grupo actor una indemnización por el daño moral ocasionado por la angustia y frustración que les ha provocado la limitación para acceder a una vivienda digna, específicamente por: (i) la imposibilidad material de disfrutar del lote que compraron mediante créditos hipotecarios; (ii) la imposibilidad de vender esos lotes a un precio viable en virtud de la deuda que mantienen con el Banco; (iii) la imposibilidad de entregar el lote en dación de pago en términos razonables sin tener que mantener la deuda con el Banco; (iv) la imposibilidad de acceder a créditos con otras entidades financieras para compra de vivienda; (v) la mancha en el récord crediticio y (vi) el cobro del saldo en descubierto si el lote es rematado. Estimamos prudencialmente el daño moral en la suma de ¢10.000.000.00 por cada miembro del Grupo actor.

3- Indexación: Solicitamos que se indexen las sumas concedidas en sentencia.

4- Costas: Solicitamos se condene al Banco demandado al pago de las costas" III) DE LOS HECHOS PROBADOS: Se consideran de relevancia para la resolución de este proceso los siguientes:

• A)PRUEBA DOCUMENTAL:
• 1)Ante los notarios públicos Alejandro Batalla Bonilla y Rafaela Solano Granados, Proyectos Urbanísticos Zión S.A sometió a propiedad en condominio, el inmueble ubicado en la provincia de Alajuela, folio real matrícula N° 433849-000, constituyó servidumbre y reglamento. Escritura realizada el día 4 de diciembre de 2007, en escritura N° 36 del tomo 26 del notario Batalla Bonilla, creándose así las fincas filiales. En escritura adicional a esta, realizada mediante escritura N° 37 ante los mismos notarios públicos, el día 12 de diciembre de 2007 se indicó: "DESCRIPCIÓN DE LA FINCA MATRIZ La naturaleza de la finca matriz es terreno para construir, compuesto por cuatrocientos setenta y dos fincas filiales primarias individualizadas aptas para construir, con accesos viales, juegos infantiles, zona recreativa, parque, servidumbre sanitaria y pluvial, servidumbre de alcantarillado subterráneo para riego, caseta de guardas, taller de mantenimiento, basureros, pozo y tanque de agua potable, y no como se indicó en escritura principal.

ÁREAS COMUNES: En cuanto a las áreas comunes manifiesta el compareciente Vargas Murillo que tiene una medida total de ciento veintiséis mil novecientos noventa y siete metros cuadrados ochenta y un decímetros cuadrados, constituida así: vías: accesos sesenta y un mil doscientos veinticinco metros cuadrados sesenta y dos decímetros cuadrados. juegos infantiles (...) zona recreativa (...) parque (...) servidumbre pluvial y sanitaria (...) servidumbre de alcantarillado (...) caseta de guarda (....) taller de mantenimiento (....) etc ÁREA COMÚN CONSTRUIDA: En cuanto al área común construida, tiene una medida de tres mil sesenta y tres metros cuadrados trece decímetros cuadrados, construida así: caseta de guarda (...) taller de mantenimiento (...) basureros (...) posos y tanque de agua potable (...)" (El destacado es nuestro) (Carpeta física tomo III, folio 414 al 712).

• 2)Constituye un hecho incontrovertido, así determinado en la audiencia preliminar, que los demandantes son deudores hipotecarios del Banco Nacional de Costa Rica. (Los autos) 3) La Auditoría General del Banco Nacional de Costa Rica, según Informe AGD-RH-004-2011 del día 24 de Octubre de 2011, emitió "Relación de Hechos Referente al Presunto Incumplimiento u Omisión de Leyes, Normativa, Política y Procedimientos, en la Promoción y Supervisión de los Procesos de Trámite, Aprobación, Formalización y Seguimiento de Créditos Hipotecarios en la Agencia de Palmares", en donde los funcionarios de la Auditoría General del BNCR Miguel A. Quesada Madrigal y Franklin Zamora Cordero, Director, recomendaron a la Subgerencia General de Banca Comercial conforme al cuadro fáctico jurídico determinado en el mismo, iniciar el procedimiento administrativo de carácter disciplinario a los funcionarios que ahí señalados.

Es relevante indicar que en el punto 2.2.2.12 en relación a una negociación de realizar publicidad conjunta en la Expo Construcción 2010, al respecto se indicó: "2.2.2.12 El 17 de marzo del 2010 el señor Manrique Chacón Vargas, Director Corporativo de Estrategia Comercial y el señor Oscar Eduardo Vargas Murillo, Gerente General de Proyectos Urbanísticos Zión, S.A. firmaron el convenio para la promoción del crédito de Vivienda Proyectos Urbanísticos Zión y el Banco Nacional de Costa Rica." (Carpeta física, tomo V, folios 1979-2012).

• 4)El subgerente General del Banco Nacional de Costa Rica, el día 15 de noviembre de 2011 presentó ante la Fiscalía de Delitos de San José, Primer Circuito Judicial, denuncia penal en donde se relata las diversas vicisitudes de los proyectos Bariloche Real, Los Maderos, Hacienda Bonanza y Terra Verde, en donde se hizo ver que los proyectos no han sido completados con las obras de infraestructura con las cuales fueron ofrecidas a los compradores y en donde se relató un modo de operación en donde supuestamente los vendedores de la empresa Zión, buscaba personas para que el BNCR de Palmares les otorgara créditos los cuales no tendrían que desembolsar ninguna suma de dinero por gastos y en donde supuestamente la empresa Zión se hacía cargo de la operación y de suministrar la información de crédito, etc. etc. (Carpeta física, tomo V, folios 1915-1937).
• 5)La empresa PROSUM CONSULTORES Y ASESORES S.A. y la empresa INFRATEC S.A., realizaron oferta de adquisición total del condominio de acuerdo a un plan de inversión, que se indicó correspondía a capital 100% privado. (Prueba documental, folios 718-743).
• 6)De la prueba testimonial y declaraciones de parte, se acredita que la empresa Proyectos Urbanísticos Zión, era la empresa desarrolladora del Condominio Bariloche Real y quien estaba llamada a la construcción de las obras urbanísticas. (Testimonio de Carlos Mario Hidalgo Bogantes, María Marcela Gamboa Bolaños, Wálter Isidro Rodríguez Castro y Tatiana Patricia Rodríguez Gamboa. (Escúchese y véase lo indicado en sus declaraciones).- 7) De la prueba para mejor resolver: Se admitió prueba para mejor resolver consistente en avalúos ralizados en el año 2022 con valores de fincas correspondientes al Condominio Bariloche Real- elaborado por el Ingeniero Perito Luis Ángel Zúñiga González, quien realizó una valoración de todos los bloques que componen el Condominio y de un número determinado de fincas filiales, con valores en la etapa A, de ¢98.444,00 por metro 2 hasta de ¢34.852,00 en etapa F, a modo de referencia. (I, 2206-2215).
• B)DE LA PRUEBA PERICIAL:
• 8)El perito topógrafo JONATÁN GONZÁLEZ PORTUGUEZ, presentó el día 28 de noviembre de 2017, su informe pericial, cuyo objetivo indicó era la estimación del inmueble al 13 de octubre de 2017; informe que se elaboró referido a la propiedad, matricula N° 2579-M-000, correspondiente a la finca madre, de un terreno en condominio, compuesto por cuatrocientas setenta y dos fincas filiales. Además de dar la ubicación del inmueble, indicó que el área total de este era de doscientos ochenta y seis mil ciento treinta y ocho metros con cincuenta y siete decímetros cuadrados, el área común de ciento veintiséis mil novecientos noventa y siete metros con ochenta y un decímetros cuadrados, y el área privada de ciento cincuenta y nueve mil ciento cuarenta metros con setenta y seis decímetros cuadrados. Acotó el perito, en lo relativo a las obras de infraestructura que estas no estaban edificadas y que en la etapa uno, se estaba comenzando con las obras urbanísticas.

Aportó fotografías del estado de la construcción al momento de rendirse el peritaje, y que fueron reconocidas por el perito durante la audiencia de juicio oral y público. En relación al valor de las filiales, el perito indicó: "Con las investigaciones y los insumos del suscrito procedo a valorar, la etapa 1, con su debida tipología constructiva, tal y como estuvieran ya edificadas las casas y el valor real del m2 del terreno. El tipo de venta de las filiales, oscila ente los $275 y $300, por lo que (...) un inmueble entonces como para ejemplo con eta áreas la finca filial 11-A, (...) tendría aproximadamente un valor del terreno en m2 según tabla (...) Valor ¢53.484.088,00. (....) más el valor de la construcción: ambas con un valor semejante a lo constructivo según tipología constructiva.// Precios varían sin considerar los acabados en áreas comunes y privativas en el monto del valor total por x (sic) predio." (El perito aportó tabla referida durante su declaración para realizar la valoración correspondiente).

En relación al bloque D, indicó: "No posee todavía los servicios públicos, como urbanización. Según el estado actual y las fotos adjuntas valoro el resto del terreno del proyecto al valor del m2 de ¢45.000, esto por los cálculos y del mapa por zonas homogéneas basado en el incremento al día de hoy, y por estar en verde.// Y por los valores de venta en la zona en terrenos de áreas comprendidas entre los 300 m" y 450 m". Así, determinó un valor de ¢15.800.500.00.// (...) En síntesis vemos la diferencia ente lo construido con los acabados y todo lo referente a la infraestructura urbanística. A lo no comenzado y en "verde". Según la pericial que dio pie a esta causa. El valor real del resto del proyecto al valor de venta con estos términos." (I, 658-694). Se solicitó ampliación del informe pericial, lo cual realizó en topógrafo en los siguientes términos: "(i) Que el señor perito indique ¿Cual era el valor real aproximado del metro cuadrado del área privativa del Condominio Bariloche Real en los años del 2008 al 2017? // (ii) Que el señor perito amplié el informe pericial indicando ¿cual seria el valor real aproximado del metro cuadrado de área privativa si se hubieran desarrollado todas las obras del condominio?// EL VALOR REAL APROXIMADO DEL ( M² ), EN TODO ESTE TERRENO EN LITIS, YA LO HABÍA MENCIONADO EN EL INFORME ANTERIOR, SEGÚN Y ADJUNTANDO EL MAPA POR ZONAS HOMOGENEAS.

Nota: Los valores del terreno se investigaron en el mapa por zonas homogéneas mapa de la provincia de Alajuela Cantón 01° ALAJUELA mapa 2009.// Nota: Los valores de reposición nuevos están basados en el Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva del Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda (Alcance Digital N° 22 a La Gaceta N° 23, del viernes 1° de febrero de 2013) y su respectivo reajuste a la fecha actual.// (...) No obstante en el expediente resalta que en ese inicio el Banco aprobó la compra de lotes ente los 30 mil y 70 mil el (m2), entre el 2008 y 2010". Prueba Documental 2" Que los compradores de crédito tuvieron que asumir para el desarrollo del condominio.// Respuesta N° 2. El valor del (M2) de las áreas privativas si se hubieran desarrollado las obras obedece a la información calculada que consta en el expediente. // Donde se aduce que el vendedor prometió vender las filiales ente los precios de ¢13.125.000,00 y ¢11.815.000,00 aproximadamente con dichos acabados urbanísticos todo lo que refiere a este tema, calles, aceras, etc. // Entonces como ejemplo de cada área filial según las tablas de todo el condominio dividimos éstos montos ente las áreas de cada filial= nos da el valor del m2, y las áreas privativas de los mismos x (sic) el valor del terreno.

Y se estimó un presupuesto de $12.765.120 para los desarrollos infraestructurales del condominio, debo aclarar su señoría que ese dato obviamente fue registrado ante el CFIA (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos), como uno de los requisitos para la inscripción de un proyecto tal y como este en su "momento" además de los planos y diseños de sitio, por lo que me baso en esta información.// Contestando la siguiente pregunta me refiero a lo contestado anterior. (iii) Qué el señor perito amplié el informe pericial indicando ¿Cual sería al costo total aproximado de las obras necesarias para desarrollar todas las obras del condominio, tal y como le fueron prometidas a los compradoras? Al día de hoy el monto que se presupuesto que consta en el expediente sería otro debido al alza de los materiales, mano de obras y demás factores que intervendrían, en un nuevo cálculo. Con ese monto de inicio al día de hoy estaría en el doble del valor, no preciso ese monto como nota porque no tengo esa información que les solicite a los urbanizadores y la firma a cargo del proyecto, que por razones de seguridad no la brindaron.". // (iv) Que al señor perito amplié el informe pericial indicando ¿Cuál es el costo adicional aproximado en el que han tenido que incurrir los condóminos para cubrir el costo de las obras que actualmente se están desarrollando en el condominio?

Las obras actualmente han sido sufragadas por cada condómino, que se han reflejado en las obras de hoy, y ya lleva sus años, por otro lado, de acuerdo al acta o asamblea de condominos, de una cuota extraordinaria de $96.29 x ( m² ) en cada predio y depositando un 30% al inicio de las construcciones y el saldo restante osea el 70% cuando finalicen las obras.// Aparte de las hipotecas señaladas de los terrenos que no son habitables como las áreas del condominio que se perdieron por las inclemencias del terreno y suelo, " mencionadas en el informe anterior. " (v) Qué el señor perito aclare el valor real aproximado del metro cuadrado en la actualidad para las cargas que no están siendo desarrolladas en el condominio? Este valor estaría reflejado y corrijo en el informe anterior al resto de los predios que están ubicados en un terreno donde se encuentra enmontado, según las fotos adjuntadas al día de hoy, carecen de todo tipo de servicios, por lo que el valor calculado de los mismos sería de ¢ 20.000,00 veinte mil colones, con la información del mapa por zonas homogéneas aplicando a estas.// (vi) Qué el señor perito aclare cuales fuentes tomo en consideración para otorgar los valores por metro cuadrado que indicó en su informe pericial.// Justificando las fuentes obtenidas para los valores información obtenida en los informes de los avalúos adjuntados en este expediente, el estudio de la zona y criterio del suscrito. // Qué el señor perito indique el valor aproximado de plusvalía en la zona en la que se ubica el condominio, bajo las condiciones en que al banco hizo el avalúo de las fincas dadas en garantía.// Según la ubicación y el entorno del terreno adjuntado la imagen en googleearth.// Para referirse a las preguntas indicadas anteriormente, solicitamos al señor perito que tome en consideración la prueba documental ofrecida en el expediente, especialmente las prueba documentales 15, 16 ofrecidas en el memorial de demanda y admitidas en la audiencia preliminar, así como las prueba documentales 1, 3 y 4 ofrecidas en el incidente de hecho nuevos presentado por esta representación el 8 de agosto de 2017.

Dichos documentos se adjuntan nuevamente con este memorial. // Adjunto las cotizaciones confeccionados por las constructoras El Bajo de León S.A. (...) la constructora MECO y Pedregal. Referencia: concurso de antecedentes privado no.01-12 Construcción de obras de infraestructura en el Condominio Residencial Horizontal con fincas filiales primarias individualizadas Bariloche Real. (iii) Qué el señor perito amplié el informe pericial indicando cuál sería al costo total aproximado de las obras necesarias para desarrollar todas las obras del condominio, tal y como le fueron prometidas a los compradoras? En contestación a esta pregunta adjunto estas tablas cotizaciones." Al respecto Bajo del León estimó el monto en ¢4.612.538.000,00 // Meco $9.465.955.94 y Pedregal $11.199.447,19. (Prueba documental, folios 617-653 y 755-763).

• C)PRUEBA RECIBIDA DURANTE LA AUDIENCIA DE JUICIO ORAL Y PÚBLICO.
• 9)DECLARACIÓN DEL PERITO LUIS JONATHAN GONZÁLEZ PORTUGUEZ, cédula N° 1-0959-0759, Ingeniero Topógrafo, luego de advertido y juramentado, negó tener interés en lo que se resuelva. Manifestó realizar labores de Ingeniero Topógrafo, desde hace más de trece años. Desde el año 2013 ha venido laborando como perito judicial, tanto en la Jurisdicción Agraria como en esta Contenciosa. Al solicitarsele referirse al informe indicó: A mí se me nombró para que yo fuera el sitio y realizara una visita de cómo estaba el entorno actual de ese condominio, que está situado para la parte norte de los Tribunales de ese Circuito de Alajuela. Tengo entendido que muchas personas compraron filiales y se me encomendó la misión realizar un informe de la infraestructura. Ante las preguntas de la parte actora, y en relación a qué consisten las áreas comunes, indicó que son las áreas que son las áreas que se piden dentro de las políticas, reglamentos de un condominio de un área en el cual va a hacer acaparada por varias filiales y personas que van a vivir ahí, en lo privativo.

Amplió diciendo que son las áreas o sitios de esparcimiento, áreas verdes, este todo lo que viene representado en una lámina correspondiente a cada una de esas áreas que representan en su momento para el bien común de los condominios. Se le consultó si por ejemplo, las calzadas adoquinadas, los alcantarillados, las aceras, la disposición de servicios públicos son obras comunes de los condominios?. Respondiendo afirmativamente. Se le consultó la razón por la cual él en su informe estimó un monto para las áreas construidas y otra para las no construidas. // Respondió él realizó una investigación en el campo, en el entorno y determinó que no puede ser posible que valga más un lote en verde al que no está construido, que tiene sus acabados, cordón de caño, a una filial que sea un charral, monte crecido y que no hay nada. Ese valor de ¢45.000 fue obtenido de afuera y homologado adentro y con la ayuda del mapa por zonas homogéneas del Ministerio de Hacienda, entonces, yo le puse ese valor y el otro valor corresponde a un predio con todas esas características, con su acera, con su cordón de caño, con las tapas de aguas pluviales, con su calle y todo el asunto, eso es.

Se le consultó si en el lugar zonas que eran charral y otras con acabados? Al respecto indicó que se recordaba como si fuera ayer, que en la visita constató, no sé que porcentaje, no podría decir, para no batear, pero que la parte que da hacia el noreste de toda esa finca, de ese plano de la finca madre donde se estaba, se está haciendo porque me imagino un día estos pasé, hace unos 8 meses por ahí y todavía está el proyecto, pero cuando yo fui había una mayor parte hacia el fondo de la propiedad, al noreste de que no se había este hecho ningún tipo de obra común, verdad. En la entrada del condominio, tiene una presentación muy bonita, la fachada elegante con su adoquín, sus desniveles y todo el asunto con sus cordón de caño, cuando yo entré al lado izquierdo, me parece que una de esas, de lo que se me encomendó a mí unas a filiales, sí estaba ubicada tiene un número, el colega que hizo esa, replanteó esos ejes de las calles y cada una de las filiales.

Cerca de esa filial a mano izquierda ya se había desplomado. Este al lado derecho estaba la casa modelo, no sé si era un container, no me acuerdo y esa área, de la entrada su Señoría, que puede representar de toda la finca, de todos los linderos de la tapia que imagino tuvo su costo al frente de la calle hacia el este y al oeste. Reconoció haber tomado las fotografías del informe pericial. Eso es en la pura entrada, donde están haciendo en la caja de suministros de las aguas pluviales. Eso es en la entrada, en el Condominio Bariloche. Ahí están las semejantes columnas y colindancias de muros de baldosas. Ahí, creo que se me encomendó que ubicara la filial X y que en esa parte, no había todavía alcanzado las obras. Indicó que una parte del terreno se vio afectada por las aguas de lluvia y se desplomó, en razón de que por ahí bajaba bastante agua, en ese sector del proyecto. Se le consultó si en la zona que él denominó charral, se podía construir?.

Sí, licenciado, porque yo supongo ya asumo de que este se tuvieron que haber hecho pruebas de infiltración y un montón de cuestiones ahí para que los ingenieros civiles que tuvieron que haber intervenido para que se habilitarán todas esas áreas. ¿Pero vamos a ver, se encontraban, sabe usted digamos, de su pericia, logró determinar si las distintas fincas filiales ya estaban localizadas y las áreas comunes ya estaban localizadas, en dónde usted llama charral? Ah ya no, licenciado. ¿No lo determinó, no sabe o no está localizado? No estaba localizado, no estaba marcado nada más, nada más estaba marcada, ciertas filiales al lado izquierdo, con su número en el cordón de caño. Yo creo que hay, yo le tomé una foto a un número, su señoría tiene que ver una foto, pero este no a su pregunta, licenciado, no, no había nada en concreto. ¿Pero le pregunto, usted acaba de mencionar que un cordón de caño en la zona que usted determinó como charral había cordón de caño?

No, en la en la zona que yo entré a mano izquierda nada más. ¿Proporcionalmente relación a toda la finca esa zona que tenía cordones de caño cuánto representaba con relación al resto de la finca? Sí, eso es lo que yo estaba tratando de ver ahora, porque yo calculo que así hay un 30%, un 40%. ¿Sabe usted cuántas etapas abarcaban ese condominio? Varias etapas con numerado, con lo Alfabeto. ¿De la A a la F? Sí, señor. ¿Esa etapa que usted vio tenía desarrollo a qué etapa pertenecía? No, recuerdo, requiero ver el plano. Indicó que la parte que estaba hecha, corresponde al lado D. Se le aclaró que este proceso es para el proceso global, no para una finca individual. Cuál de las áreas identificadas con letras, ya tenía cordón de caño y estaba con adoquines y cuáles estaban con charral? Bueno, lo que puedo recordar, la sección A, un poco la sección B, casi la mitad, estaba con los niveles razantes de la calle y un poco de la D. El resto eran charrales?

Exactamente, pasó el tractor en su momento y se volvió a tupir de pastos, mucho menos de la mitad del proyecto. ¿Una persona de la etapa E, podía construir o no? La topografía de ese terreno era apta para la deseabilidad de vivir, yo ví, que se pusieron varios tubos para infiltraciones, y asumo que asumo los ubicaron ahí para la construcción de viviendas. ¿No estaban localizados pero podían construir? Si, señor. ¿Y si se podía construir, entonces, por qué usted les dio un valor menor a las zonas en las que sí estaban construidas las áreas comunes? Porque yo lo ubiqué en el informe dentro del valor de las zonas homogéneas del Ministerio de Hacienda en su momento, en un mapa del año que está ahí señalado, un valor bajo que fue el que yo le señalé de 45000 y algo, por qué no, estaba nada hecho todavía. Muy diferente a las que están en la entrada, con sus acabados y todo lo que conlleva eso.

¿Qué representa el valor de la zona homogénea del que usted utiliza para valorar las zonas no construidas? Para mí me ha me ha servido un montón, es porque en todos los avalúos que he hecho para venta en todos mis clientes es como una base en el cual yo ubico el terreno, el polígono, el plano y eso viene catalogado con un código en el cual uno ubica en en un mapa de esos, pero el valor de que uno consigue es un valor muy bajo, entonces hay que hacerle ahí, como una especie de un cálculo para actualizar ese valor aproximado al de venta, en este caso yo lo apliqué en este caso, para tener un una referencia hacia las partes de cuánto podría andar ahí, un predio con esas áreas, pero también la investigación por fuera, también fue importante, pero este ahí estamos ya hablando de zonas privativas en el cual ya están dentro de un proyecto y este, eso fue lo que yo determiné de los dos valores que yo apliqué en un área que no estaba todavía con el infraestructura necesaria, y otra área que no tenía nada, solo pasto.

Bueno, me ha servido para homologar también ese cuadro del Ministerio de Hacienda y tener un como les dije, una base para tener un criterio, de cuánto puede andar ahí el valor del metro cuadrado, en un lugar de esos. ¿Dígame una cosa, en caso de construir las zonas comunes y equiparar digamos, del estado del desarrollo de las áreas comunes entre las etapas construidas y estos charrales, eso aumentaría el valor de las fincas?. Sí señor. ¿Usted utilizó para atribuir un valor, obras por construir? Yo no puedo suponer que ahí va a pasar un aeropuerto, se valora hoy por hoy. No se supone. No más preguntas. Preguntas de la representación del BN.- Usted indicó que utilizó el mapa de zonas homogéneas de la provincia de Alajuela del año 2009, como los valores de reposición. No indica si utilizó otros valores, ni las memorias de cálculo. La pregunta es utilizó otros valores? La primera opción, me base en los insumos de otros valores y fue lo que aplique, valores de una empresa que tenía una tabla que se ajustaba a los valores, fue esos valores los que utilice.¿Usted dice que un ejemplo de una empresa que usted tenía, que se refiere, documentos privados o? ¿Ah, no puedes anteriores, no? Una empresa que se se mantiene, cómo le puedo explicar, es una compañía que tiene ahí unos valores como una tipología constructiva, pero de ellos mismos; entonces yo lo que hice fue compararlo con la tipología constructiva según la ubicación en el mapa, por zonas homogéneas del Ministerio de Hacienda.

Entonces, ahí fue donde yo puedo homologar esa tabla de de precios de esta empresa no me acuerdo cómo se llama, con la ubicación del predio o de la ubicación del proyecto dentro del mapa, por zonas homogéneas y ahí fue en dónde yo lo homologué, en cuánto podrían andar esas construcciones, del valor del metro cuadrado. ¿Gracias esta empresa que usted refiere, es una empresa privada, una institución pública?. No me acuerdo. ¿En el folio 6 de su proyecto usted indica, consultado en internet, y describe que el proyecto posee 472 lotes, etc. ¿Cuando usted se refiere a consultado en Internet, podría aclararnos de dónde obtuvo esa información? De ahí mismo de Internet. Sí, este ya estaba anunciado en su momento, ya hace tiempo, no sé, hace cuánto, yo tuve el interés de ver y meterme en Internet y consultar y si estaba ya una página bien redactada y bien conformada, entonces me nació meterlo en el informe, si señor.

¿Bien en vamos a ver en la aclaración del informe, usted señala que no tiene la documentación necesaria para hacer el trabajo relacionado con el presupuesto sobre obras de infraestructura, a qué se refiere con esa aclaración que usted hace o es advertencia que usted hace, señala, no corresponde un presupuesto a lo que el perito indica, no tiene la documentación necesaria por dicho trabajo, por tanto, no puede precisar el monto, en folio 780 del expediente, aclaración número tres de ese documento. Se aclaró que la documentación corresponde a la imagen 755. Respuesta tres.- Eso en respuesta a una solicitud de adición que presentó la parte actora. Y a mí me aparece a folio 780, del que nos grabó el despacho.Ese es el título Sí. Condominio Residencial Horizontal Bariloche real y dice arriba dice 2012. Punto tres en romanos, punto 3 en números romanos. ¿Que el señor Perito amplía el informe pericial indicando cuál sería el costo total aproximado de las obras necesarias para desarrollar todas las obras del condominio, tal y como le fueron prometidas a los trabajadores?

Que al día de hoy, el monto que se presupuestó que consta en el expediente sería otro debido al alza de los materiales. Mano de obra y demás factores que intervendrían de un nuevo cálculo con ese monto de inicio al día de hoy, estaría en el doble del valor, no precisó ese monto como nota, porque no tengo esa información que le solicité a los urbanizadores y la firma a cargo del proyecto que por razones de seguridad no la brindaron, eso tiene la respuesta. La pregunta sería, previamente, usted nos dice en ese mismo párrafo el monto del presupuesto sería debido al alza en los materiales, maniobras y demás factores. ¿Con ese monto de inicio, el día de hoy estaría en el doble del valor, pero a continuación se nos dice no precisó el monto porque no tengo la información, nunca me la dieron. ¿Entonces cómo usted llega a la conclusión de que el monto señalado al inicio estaría en el doble de valor si usted nos dice acá que la información nunca la tuvo?

De mis propios insumos y la experiencia? ¿Se me perdone para que volvamos un poquito solo para aclarar, usted nos mencionaba hace dos o tres preguntas que usted no era ingeniero civil, que por eso no podía dar criterio a una pregunta que le hizo Don John esta pregunta y es en general, Costo de desarrollo de obras, está dentro del ámbito de experiencia profesional de un topógrafo, determinar cuál es el costo monetario de desarrollar una obra civil? No, señor. En su informe en la ampliación del informe, Eh, usted nos presentaba señalaba la quinta aclaración. Inicialmente en el informe, usted dio un valor de 45000 para el resto de la finca. En la aclaración al informe baja el valor a 20000 por metro cuadrado, pero no explica en este informe por qué pasó de 45000 a 20000, la pregunta, por qué? Seguramente por el criterio que tomé después para bajar ese costo por muchas ocasiones que vi en su momento en el terreno y no, no no preciso, por qué yo, no preciso, claramente que yo bajé a la mitad casi que de lo que yo había puesto desde un inicio.

No preciso. ¿Este informe fue hecho en el año 2017, los valores que usted señala en este informe de qué fecha son, a qué fecha corresponden esos valores? A fechas actuales. ¿Los valores que usted consigna son del momento de la visita? ¿Ah, sí?, en ese momento. Y usted, señala, previamente que no podían tomar en cuenta obras que iban a existir, la pregunta es ¿Puede, dentro de su técnica, decir cuánto valía un bien 10 años para atrás de su visita? No, señor. No tengo más preguntas. Preguntas del Tribunal. Don Jonatán Canales preguntó. ¿El objeto de su pericia, era localizar el bien y establecer el valor con respecto a todas esas posibilidades, o era solo localizar el bien, qué fue básicamente lo que usted hizo? Fue el valor total del proyecto, luego vinieron otros casos que se subdividieron, pero generalizado, sí, señor.

• 10)TESTIGO FUNCIONARIO: RICARDO ARAYA JIMÉNEZ, cédula 1-0818-0059, Auditor General del Banco Nacional de Costa Rica. Luego de advertido y juramentado, negó tener interés en lo que se resuelva. Ante las preguntas de la parte actora, contesto, lo siguiente. ¿Para octubre del año 2011 era auditor del BN? Si, señor. ¿Con ocasión de ese puesto, conoció algo con relación al Condominio Bariloche Real? Si. ¿Podría decirle al Tribunal qué fue lo que se conoció?. Bariloche era un proyecto que el Banco financiaba a los clientes que que llegaban a solicitar créditos al Banco. ¿Y por qué llegó a la auditoría caso de Bariloche, o un caso relacionado con Bariloche? Porque en un trabajo rutinario de auditoría que se hizo en la agencia palmares este, digamos en cierta forma la cartera de crédito, venía de esa oficina de Palmares en en aquel tiempo, venía experimentando un crecimiento y presentaba algunos niveles de morosidad que dieron pie, para para hacer un trabajo posterior.

¿De qué período estamos hablando de esos indicadores de morosidad de operaciones? ¿De qué período? Digamos el período era en esa época. O sea, la morosidad se reflejaba en esa época. ¿Pero sabe, si era operaciones de más de un año, más de 3 años más de 5 años, o sea, de cuánto era el la extensión de la revisión o de la auditoría que se hizo? En en el trabajo que se hizo del informe que se presenta acá, este si la memoria no me falla, creo que este vamos a ver, eran los datos de cartera del 2006, como al 2010, básicamente. ¿Y en esos datos de la Agencia Palmares, qué relación tenía el proyecto Bariloche Real? ¿Sí me puede ampliar este John la consulta? ¿Claro, usted me dice que usted conoció, sobre el tema de Bariloche Real en razón de que había unos indicadores de morosidad en la Agencia de Palmares. Y ahora me complementa, me dice que en las operaciones entre 2006 y 2010, entonces mi pregunta es qué relación tenía en todo esto.

Qué papel jugaba el proyecto Bariloche Real dentro de ese análisis con relación a la cartera morosa? Bueno, como le repito Bariloche, en ese caso algunos créditos de Bariloche, fueron parte de una muestra que la auditoría revisó y que son parte del expediente. ¿Recuerda qué tipo de créditos eran? Créditos hipotecarios. ¿Y a quienes, quienes eran los deudores quiénes eran los deudores de esas operaciones? Clientes que se apersonaban a la oficina de Palmares. ¿Pero personas físicas y personas jurídicas, empresas? Personas físicas. ¿Usted recuerda que EH hallazgos reflejó ese informe de auditoría que usted solicitó?. Sí, el informe contenía una revisión, entre otras cosas, verdad, este parte del alcance del informe era una referencia a operaciones de crédito realizadas por la auditoría que contenían tres desarrollos. En aquel momento, no se relacionaba directamente o específicamente a créditos de Bariloche, sino que era una muestra que contenía otros desarrollos y de Bariloche específicamente eran este 14 operaciones y básicamente este, lo que se percibió en ese momento fue debilidades en el control interno, verdad que precisamente este llevaron a este crecimiento de la cartera y a unos niveles de morosidad que reflejaba la cartera.

¿Usted me menciona 3 desarrollos, incluyendo Bariloche, me dice que de Bariloche eran 14 y esos otros dos desarrollos que estaban relacionados con alguna empresa en particular?.Sí señor. ¿Y cómo se llamaba esa empresa? Desarrollos Zión. ¿Y usted sabe, si Desarrollos Zión, tenía algo que ver con Bariloche? Sí era el el el desarrollador del proyecto. ¿Usted recuerda que, aunque acaba de mencionar debilidades del control interno, cuáles eran esas debilidades? Generales o específicas las de Zión. Generales las del documento en relacionado con Zión y después, si me puede particularizar cuáles eran los de Bariloche? Bueno, este lo que encontramos fue debilidades en la cadena de mando, en la supervisión y en la gestión de de de los riesgos, que se daban en la oficina de de Palmares en el proceso de otorgamiento de créditos. ¿Pero, en qué consistían específicamente? La revisión encontró, aspectos relacionados con, por ejemplo, las certificaciones de ingresos, de los deudores, con temas del tiempo en que se firmaba la escritura y la formalización del crédito, con temas relacionados con las empresas evaluadoras de que hacían los peritazgos.

¿Que recuerde cosas podríamos ampliar sobre ese tema, qué, encontraron con relación a las empresas que hacían esos peritajes? Bueno que los avalúos, habían tres que se repetían en el tema de los avalúos, de referencias que se incluyen en los avalúos, para tener un valor más preciso del precio que se le está otorgando a un a un bien, a un terreno. ¿Sobre este último punto, que les llamó la atención: qué situación relacionada con las referencias en el avalúo para la valoración más precisa del lote fue lo que les llamó la atención para ponerlo en su informe de auditoría? En general, que en muchos casos o en su mayoría de casos, las referencias no estaban dentro del expediente, eso es parte de lo que de lo que uno revisa, que hayan referencias de valores, para poder aseverar, o decir que el precio es razonable con respecto a la zona, la deseabilidad y cosas de esas. ¿Y dígame una cosa, esos avalúos que ustedes refirió que eran ha preparados por 3 firmas, que fue lo que les llamó la atención de eso que fueran 3 firmas o que fuera un externo al que los aportará?

Básicamente era que los valores de referencia que deben tener los avalúos. Precisó que cuando se realiza un avaluó, se ponen de referencia los valores para así determinar la deseabilidad de la zona. Indicó no recordar si eran externas o internas. Ante la pregunta del Presidente del Tribunal, sobre la utilización de firmas valuadoras externas, el testigo respondió que el Banco utiliza tanto valuadores internos como externos. ¿Entonces, a partir de eso, que fue lo que les llamó la atención de que fueran tres firmas las que realizaban los avalúos?. Ya, lo mencioné, y es que no existían las referencias de los avalúos, para poder dar un valor razonable del bien. El Presidente le solicitó al testigo indicar o aclarar si ese informe de auditoría, no estaban en los expedientes de crédito? El testigo, aclaró que los avalúos si estaban lo que no tenían eran referencias con respecto a otras propiedades que se encuentran en la zona para ver si los valores que se están dando se ajustan a un precio de mercado.

¿Con relación a esa pregunta entonces o esa respuesta, más bien que usted acaba de dar?. ¿Quién encargaba esos avalúos? No recuerdo sinceramente, si era el Banco, o alguna área especializada la que mandaba a hacer de los avalúos. ¿Señor juez en en ese caso, tomando en consideración la respuesta del testigo, le pediría si pudiéramos incorporar para que él vea lo que se puso en ese informe y me pueda ampliar sobre lo que se informó en ese momento, está a partir de la imagen 2033, por ahí del del expediente digital o el de prueba? Se le suministró al testigo el Informe de Auditoría que consta en carpeta física. Se le consultó, si lo conocía, y contestó afirmativamente. Se le consultó si él lo elaboró? y contestó que él lo aprobó. Explicó sucintamente, que en la auditoría hay toda una estructura, que esto lo hace un técnico y lo revisa otro funcionario. En este caso, lo hizo Miguel Quesada y lo revisó Franklin Zamora y luego al final, el Auditor le da la autorización final.

Indicó que su labor es más que todo gerencial. En este caso, indicó que para autorizar se realizan validaciones. Él los lee, llama al Gerente que está a cargo y las inquietudes se las hace saber. Al folio 1989, ahí se indicó en el punto 2.2 punto 1.14., se indicó que: ¿La auditoría identificó las siguientes debilidades en los procesos crediticios, en el primer ítem de esa entrevista de seguridad solicitante dice comisionistas o desarrolladores confeccionaban expedientes y los entregaban en la agencia del Banco Nacional de Palmares. La consulta puntual, es: ¿Por qué les llamó la atención y lo considera una debilidad? Tal vez señor juez hago una aclaración, de esta parte; acá este punto 14, es de las muestras que revisó la auditoría. No necesariamente este se refiere a los créditos específicos que la auditoría realizó del proyecto Bariloche nada más para que quede claro eso, obviamente, acá el detalle de estos temas quedan en papeles de trabajo, y no sé adjuntan en el informe.

Entonces yo no podría afirmar que todas estos aspectos que están acá, en el punto 2.14 aplican para todos los créditos del proyecto Bariloche, nada más para que quede esa aclaración. ¿De acuerdo, pero le agradecería si me contesta la pregunta. Ahí se dice que comisionistas o desarrolladores confeccionaban expedientes y los entregaban a la Agencia del Banco, porqué les llamó la atención de eso, para calificarlo como una debilidad y colocarlo dentro de los hechos del informe de auditoría? No, porque eso fue lo que reveló la la revisión, que existían comisionistas que obviamente, eso de parte el Banco, no hay autorizados comisionistas, o sea, de como que el Banco tenga autorizada figura de comisionistas, eso no, entonces nos llamó la atención esa parte, y esto debía entonces este comprobarse en el órgano de procedimiento administrativo que quedaba en pie para este informe.¿Vamos a ver, entiendo que no habían comisionistas, pero dice desarrolladores confeccionaban expedientes?.

¿Era normal que se los desarrolladores de confeccionar los expedientes? No, porque precisamente es parte de las debilidades de control interno que detectamos, porque, obviamente este expediente lo conforman funcionarios del Banco. ¿Hay un ítem, que dice ubicación de los planes de inversión, y residencial o de fuera de la zona de influencia de la oficina. ¿A qué se refería? ¿Porque lo remarcaron dentro de este apartado? Sí, igual verdad, aspectos, que debían comprobarse en el órgano de procedimiento administrativo, en relación a que en en la oficina de Palmares se le tramitaban este operaciones de crédito a personas que no eran del área de influencia de la zona, de Palmares para eso el Banco tiene una regionalización de oficinas, por lo que llamaba la atención, por ejemplo, que gente que no fuera digamos de la zona de Palmares. Insisto, temas que entonces en el proceso administrativo tenían que comprobarse.

¿Con este punto que usted está remarcando de que en el proceso administrativo se tenía que que comprobar, ustedes lo que ponen aquí lo ponen porque lo suponen o lo ponen porque de alguna manera hay algún elemento que les dice o les hace saltar la alarma y por eso lo colocan? Todo esto tiene una evidencia que lo soporta, pero recordemos que el informe de relación de hechos; esto es un informe de relación de hechos, corresponde a un informe preliminar de una investigación, todo debe ser comprobado en el órgano de procedimiento administrativo. ¿Pero las aseveraciones están basadas en evidencia? Sí, correcto, pero debe ser comprobado en el en el órgano de procedimiento. ¿En el segundo punto dice financiamiento de propiedad, de ese tercer apartado que se llama trámite, dice financiamiento de propiedades sin desarrollar o en proceso de desarrollo, si la correspondiente supervisión y giro de recursos sin verificar el avance de obra.

¿Qué les llamó la atención para colocarlo de esta forma, en el informe de auditoría? La observación es concreta. ¿Cómo debía ser? ¿Entendería yo que este es un no debería ser y por eso lo pusieron ahí, cierto? ¿Es un, qué perdón? ¿Vamos a ver, se me está diciendo que es concreta la afirmación que se hace en el informe, entonces esa afirmación concreta que se hace es de algo que no se debería hacer de esa manera? Si, porque vamos a ver, cuando se da un financiamiento de propiedades sin desarrollar, esto se puede amarar con otros temas, por ejemplo el tema de los avalúos, bueno ¿Cómo estaba el avalúo?, ¿Cuál era el precio de una propiedad que estaba sin desarrollar? Entonces, todos esos aspectos son los temas que en el órgano de procedimiento, este debían como parte del de la investigación preliminar, debían ser este comprobados. ¿Pero esto se oponía a algún procedimiento interno del Banco o alguna normativa que regulará la función bancaria?

¿De esta forma de proceder, este bueno si está acá, verdad? Bueno, si está acá, si. ¿Sabe a cuál? ¿A cuál se oponía? A cuál norma o procedimiento no.¿Debería saberlo el la auditoría? Por supuesto que debemos saberlo, pero que yo me acuerde en este momento, a qué procedimiento a qué normativa específica de hace 14 años este se estaba dando un incumplimiento, en este momento no lo recuerdo. ¿Financiamiento del 100% del plan de inversión. Es una irregularidad que se financia el 100% de la inversión? Con un visto bueno, se podría estar este dando un financiamiento del 100% del plan de inversión, por parte de una jerarquía que tuviese esa autorización. ¿El financiamiento del 100% es la regla o es una excepción? Son excepciones, sí, señor. ¿Normalmente cuánto se financia? Eso varía a Don John depende el apetito del riesgo que la organización defina en su momento, puede ser el 70, el 80 y eso sí es garantía hipotecaria, sí, verdad?

¿Dentro de la muestra que usted o bueno, su auditoría analizó y usted aprobó, sabe si esto se verificó en todos los casos que se financiaba al 100%? Se verificó a qué se refiere. ¿Que si se daba el 100% de los casos que se de los casos analizados, que se financiará el 100%? No, eso no lo manejo en este momento. Por cierto, esto queda en papeles de trabajo. Lo que sí le puedo afirmar es que los puntos del 2.2 1.14, habría que irse a cada expediente de la muestra para ver en cuáles aplicó. ¿Luego se indica los avalúos. No eran solicitados por el Banco. La desarrolladora los aportaba, estuvo relacionado con una pregunta que le hice hace unos minutos. Es normal que la desarrolladora aporte avalúos en vez del Banco? No, no era normal. ¿Es correcto, se ha pegado a los procedimientos del Banco? Ya le respondí. No era normal, que la desarrolladora aporte los avalúos. ¿Pero entiendo que no era la norma, pero lo que me refiero es si se oponía alguna norma, más bien?

Los avalúos quien los instruye es el Banco. ¿Bueno, ya hablamos del tema de las 3 empresas evaluadoras en forma exclusiva, en diferente momento realizaron la valoración de las fincas garantes. Usted ahora me contestaba que era que no tenían referencias, pero aquí se puso como punto autónomo de que las 3 empresas valoradas en forma exclusiva a realizar la valoración de las fincas, garantes. Esto, a qué procedimiento se oponía? A qué obedecía que lo pusieran un informe de auditoría como una debilidad? Básicamente esto es porque, por lo general cuando hay empresas externas que hacen avalúos, hay un rol, donde se van, rotando las empresas, en este caso, los avalúos estaban concentrados en estas tres empresas. ¿El siguiente, punto es sobre los peritos en sus informes periciales, no fundamentan las referencias o fuentes que se utilizaron para asignar los valores finales, si no se fundamenta en las referencias, a qué obedecían o cómo se justificaban los valores?

Precisamente era algo que debía este aclararse en el órgano de procedimiento administrativo. ¿Ahora le pediría que fuéramos a la página 1990, hay un punto que dice dirección de Banco hipotecario, dos punto 2, punto dos y el punto dos de ese apartado, a su vez dice: el señor Marino Retana Cárdenas y director de banca hipotecaria señaló que en principio señaló que Proyectos Urbanísticos Zión, operaba con el Banco Popular, posteriormente se realizó un trabajo de logística comercial para acercarlo al Banco Nacional, iniciando su relaciones comerciales con la oficina de Grecia y luego la oficina de Palmares. La primera pregunta que quiero hacer con respecto a esto es, este conocimiento de Don Mainor Retana Cárdenas, cómo se obtuvo? ¿Ustedes lo entrevistaron, él les mandó un correo, les mando una carta cómo? ¿Cuál fue la forma en la que les hizo llegar a esa información? Este vamos a ver en en un proceso auditoría, hay evidencia física, hay evidencia que se obtiene a través de entrevistas, en fin, entonces, para responderle completamente, tendría que irme a mis expedientes y a mis papeles de trabajo para ver cómo se obtuvo.¿Pero podría entender que se tuvo que ver de alguna forma consultado a esta persona para poder poner lo que se puso?

Sí, por supuesto, porque todo esto tiene que estar sustentado en evidencia. Lo que no le puedo afirmar es la forma cómo fue. ¿El siguiente punto, dice: 2.2 punto 2.3 la dirección de banca hipotecaria, por medio de su director, el señor Retana, participó en la colocación de créditos y luego de un punto y seguido, dice. El total de excepciones otorgadas por la oficina de Palmares durante 2007, 2008, 2009, 2010 fue de 144, 413, 233 y 153 casos en forma respectiva ¿Es normal que se le brinden, esa cantidad de excepciones a una misma empresa a la cual están financiando los lotes a sus clientes. ¿Es una práctica normal del Banco? No le puedo, responder objetivamente, si eso es normal o no es normal. Es normal, que hayan tantas excepciones en una oficina con relación a un desarrollador? Bueno, es que hay que irse a cada excepción en particular para ver si tiene sustento y por qué fue que se dio, pero que me diga si es normal o no? No tengo criterio en este momento para decidir si es si, o no. Es un tema más como de negocio.

Sí, señor juez, no, no sé, hay, hay un tema ahí, hay varias consultas a los cuales el testigo no se ha referido conforme a la pregunta que se le ha manifestado y nos parece que su deber, tal y como usted se lo hizo ver, es que te conteste de forma amplia y concreta las preguntas que se le están haciendo, la pregunta que yo le estoy diciendo es una pregunta, creo que muy concreta y que ni siquiera tiene que ver con un tema en específico inclusive se la replantee de una forma general y me parece que está haciendo evasivo con sus respuestas y creo que eso tiene consecuencias procesales y tiene también consecuencias extraprocesales a nivel de apertura de causas en sede penal, tal y como le fue advertido al testigo, entonces le solicitaría que por favor se le llame la atención en que conteste puntualmente las preguntas que se le está haciendo? El Presidente del Tribunal, yo he escuchado y las respuestas que el señor ha dado y me parece que ha sido muy puntual.

Ha sido más bien, muy transparente en lo que está contestando.¿Si usted en concreto en alguna pregunta considera que no se la he respondido, debería hacerlo ver, no después de que ya ha contestado varias preguntas, ahorita le está diciendo de que es la pregunta que usted le hizo, concretamente, él estaba en una justificación. Ahora, si usted no considera que la justificación sea la adecuada o por alguna situación, quisiera que se aclarara, podría plantearlo, pero no veo, tal vez, si él nos aclara un poco sobre la respuesta que está dando con la pregunta que se le está haciendo, un mayor detalle. Tal vez si puede ampliar. El testigo, indica, que lo que yo veo es que don John me está haciendo preguntas muy en detalle, y yo le expliqué que yo, en el detalle del informe, no participo, verdad. Entonces por eso le digo que en estos no soy siendo evasivo, yo aquí vengo totalmente transparente, no tengo nada que ocultar acá, verdad.

Pero acordarse detalles en de un informe de hace 14 años en donde yo ni siquiera participé en la operativa, verdad. Entonces yo sí le agradezco más bien que que sus que sus preguntas, con todo el respeto, verdad, este no se vayan a tanto nivel de detalle porque, como le repito de todo esto, queda en papeles de trabajo, así como ustedes acaban de traer una caja llena de papel, nosotros lo tenemos solo que digitalmente, verdad. Pero este ahí queda la evidencia de estos trabajos. Entonces, específicamente para el la consulta que hacía Don John, verdad sobre si son este recurrentes o no, este tipo de de cómo se llama, de de excepciones, verdad este, es un tema, digamos, de negocio, que yo no puedo afirmar si son, si es 20 son normal, ó 400 son anormal, porque es un tema de negocio, qué es lo importante en estos temas, que cada excepción esté debidamente justificado y que se haga la valoración del riesgo de porqué se está dando la justificación o la excepción.

¿Si estas excepciones estuvieran justificadas tendría sentido que se mencione en un informe de auditoría. Sí, porque vamos a ver, porque cuando la auditoría hace la revisión puede ser que no encontró la justificación y por eso la la incluye acá, cuando se desarrolla el procedimiento administrativo, esto es como les repito la investigación preliminar, para que entonces la persona que que está haciendo imputada de estas faltas este pueda demostrarlo, no, si existieron o no las justificaciones. Se le consultó al testigo con ocasión a una pregunta protestada, si se realizó el procedimiento administrativo sancionador contra los funcionarios a quienes el informe de la auditoría les endilgó algún tipo de responsabilidad, ante lo cual respondió que sí, y que terminó por aspectos de procedimiento. Que al final no hubo amonestados ni sancionados, ni sanciones disciplinarias por este tema. Bueno, continuemos, tal vez, pero nada más para que me aclare el cuáles razones.

Se continúa con el interrogatorio. ¿Le pedí a Don Ricardo que fuéramos a folio de 2008. ¿El penúltimo punto dice: Los funcionarios Obando Jiménez, Acuña, Rodríguez Rodríguez Rodríguez podrían tener responsabilidad administrativa y disciplinaria por incumplir con la normativa citada, de acuerdo con los hechos tales debido a que a pesar de tener conocimiento que la Oficina de Palmares estaba formalizando operaciones para la compra de lotes a la empresa, proyectos urbanísticos Zión y que al visitar a los proyectos pudieron constatar que no se encontraban desarrollados, no tomaron las acciones en aras de asegurar la deseabilidad de los bienes tomados en garantía en salvaguardia de los intereses del Banco. A qué se refiere con el concepto deseabilidad, qué significa? La deseabilidad del bien es lo que lo que estábamos hablando con el tema de avalúos. La deseabilidad bien es que si el Banco al final se se va a adjudicar un bien, sea deseable lo va a rematar o cuando lo va a salir a vender.

O sea, que sea apetecido, o sea que tenga una liquidez por decir así. ¿Y de qué depende esa deseabilidad? Digamos en la zona donde está, si está cerca de un río, obviamente eso le resta deseabilidad. Si han decretado fallas sísmicas. El Presidente del Tribunal consultó si dentro de las 14 muestras del proyecto Bariloche Real, se decía algo concreto sobre ese tema? Como le repito el señor juez, el detalle de los 14 créditos no los manejo acá verdad. No sabría si de las 14 operaciones que se evaluaron había un punto específico sobre este tema, no podría responderle. ¿Dígame una cosa, ustedes en el o menos la la auditoría que dice que al visitar los proyectos pudieron constatar que no se encontraban desarrollados, no tomaron acciones de en áreas de asegurar la deseabilidad de los bienes tomados en garantía. Hay una relación entre que no estuvieran desarrollados con que no fueran deseables.?¿En dónde es?

Ese es el el antepenúltimo, el que acabamos de leer, antepenúltimo de la página 2008, los funcionarios Obando Jiménez, Acuña Rodríguez, después de en la línea 4 de abajo hacia arriba, dice proyecto de organización y que al visitar los proyectos pudieron constatar que no se encontraban desarrollados, no tomaron acciones en áreas de asegurar la deseabilidad de los bienes tomados en garantía. ¿Entonces lo ponen junto, mi pregunta es, ¿Hay una relación directa entre que no estuvieran desarrollados con que no fueran bienes deseables? Sí, porque entonces, vamos a ver cuando hay un proyecto hay obras comunes, verdad que le llaman calles, aceras, electrificación subterránea, o cosas por ese estilo que hacen que el bien sea deseable. Entonces este si está acá, entonces es porque cuando se dieron esos finaciamientos, esas obras no estaban desarrolladas. ¿Y por qué se hace referencia a que estos tres funcionarios podrían tener responsabilidad administrativa y disciplinaria por incumplir con normativa en relación a esto, cuáles normativas podrían verse transgredidas y que generen responsabilidad de sus funcionarios por estas cuestiones particulares?

Jonatán Canales, indicó que "estamos lloviendo sobre mojado", indicando que se están consultando aspectos que se encuentran en el documento. Retomando, ¿Hay alguna normativa que regulaba ese tema de la deseabilidad? Sí, de a ver si hay, si hay, señor juez, porque acá se indica, lo que pasa es que don John me pregunta específicamente cuál normativa es yo no la recuerdo. Estamos hablando de procedimientos o el de lineamientos que estaban vigentes, yo creo como lo dice el Juez Jonatán, eso debe de estar en el expediente. Continúa el interrogatorio, el Lic John.- ¿Se indica aquí en en esa misma página, el párrafo inmediatamente siguiente y se indica que los funcionarios, Obando, Jiménez, Acuña, Rodríguez, podrán tener responsabilidad administrativa y disciplinaria por incumplir normativa citada de acuerdo con el hecho 2.2 punto 1.13 debido a que conociendo la dificultad que enfrentaba el desarrollador para finalizar el proyecto con recursos propios, después de la negativa del Comité que para el trámite requerido por la empresa no se evidenció que tomará ninguna acción concreta en resguardo de los intereses de la institución.

¿Esto se corroboró por parte de los funcionarios de la auditoría, se basó en evidencia que los funcionarios mencionados conocían de la dificultad del desarrollador para finalizar el proyecto con recursos propios? Sí, porque este básicamente el mismo Comité especial de crédito no le aprobó un crédito al desarrollador como tal. El Presidente solicita aclarar, si el Grupo Zión hizo una gestión de crédito al Banco Nacional, en concreto, para desarrollar? Como grupo Zión, la Desarrolladora, contestó. ¿Para desarrollar Bariloche o las urbanizaciones que tenían ellos? No en este caso. Indicó que el Grupo Zión como tal, no era cliente del Banco. Si la memoria no me falla, creo que los créditos que le denegaron, Don John, era para otro proyecto. Si la memoria no me falla debe estar por ahí. Ah, aquí está en el 2.1, 22.113 era para el Desarrollo del proyecto Bonanza no era para el desarrollo de de Bariloche.

Eso consta en el 2.2 punto 1.13, dice: "mediante documento del 24 de septiembre, los señores Rafael Obando Jiménez, director regional de Alajuela, y Carlos Acuña, director regional de crédito, elevaron una aprobación al Comité Especial de crédito, una solicitud de financiamiento por 3 millones de dólares a favor de la empresa residencial bonanza mountains, la cual, conforme al grupo de interés económico con proyectos Zión, para invertir en la construcción de un proyecto de desarrollo urbanístico ubicado en Colorado, Abangares proyecto Bonanza. ¿Ya era para ese? Era para ese. ¿Pero con relación a eso tengo mis apuntes, que usted dijo que Zión, no era cliente del Banco?. No, señor. ¿Y cuándo intentó ser cliente del Banco no le dieron el préstamo? Exactamente. Si, el proyecto Zión, no formaba parte del inventario de proyectos del Banco. ¿Y esta conclusión entonces de finalizar que era la dificultad para finalizar el proyecto con recursos propios, fue parte de la negativa de ese crédito que solicitaron?

No, la negativa de del Comité Especial de Crédito para no aprobar un crédito, es un tema más de análisis financiero, del deudor. ¿Ahora vamos a la 2.10, ahí en la penúltima dice: Producto del impulso promocional que brindaron a la empresa proyectos de Zión, a qué se refería, a este tema del impulso promocional? Ah, bueno, parte de la promoción que hacía el grupo Zión, era a través del Banco, el Banco ponía el nombre en el marketing que se hacía. Dice los funcionarios Retana, Cárdenas y Alvarado Moreira podrían tener responsabilidad Administrativo y disciplinaria por incumplir con la normativa citada, de acuerdo con el hecho 2262. Dos 2.2 punto 2.6 por no tener mecanismos de control que reprimiera realizar un seguimiento y supervisión constante de la cartera crediticia en una serie en serie que se originaba por el desarrollador producto del impulso promocional que brindaron a la empresa. ¿Brindaron a la empresa proyectos son, esto fue que que dentro del marketing de la empresa este el Banco, digamos ponía el el nombre del Banco Nacional, verdad y lo que se achaca acá, es que no se hizo esa valoración del riesgo, y en la parte reputación al del Banco, por qué, precisamente porque el desarrollador estaba atrasado en el desarrollo de los proyectos.

¿Ahora en la página 2011, en el segundo párrafo, se hace referencia de una información del señor Subgerente General, Juan Carlos Corrales Salas. Estoy a la mitad, dice comentarios que Juan, rechazados por parte del señor, Subgerente, quien indicó que en Palmares tramitaron malos créditos por la presión que ejercía el cliente. Así como por la confianza que se le había tomado, lo cual propició caer en análisis ligeros créditos concedidos a personas que no tienen una capacidad de pago estable, etcétera. El deterioro de la cartera era evidente y si bien la oficina se especializó en vivienda, lo hizo mal, sin contar con la estructura adecuada, por un lado, y sin el conocimiento del riesgo en su análisis, asimismo, se recomendó que se eliminara la incidencia del desarrollador en la oficina?¿A qué se refería con la incidencia del desarrollador en la oficina? Si lo recuerdo bueno, esto copia textual, creo de lo que dijo Juan Carlos Corrales en este momento el gerente general, esas son palabras de él.

¿Ok, esas fueron tomadas, como evidencia de que podían generar una responsabilidad administrativa? Exacto, vamos a ver, porque este, en el mismo documento se indica lo de la estructura de la Oficina para atender la demanda. ¿Finalmente, en ese documento se dice, los funcionarios Retaña, Cárdenas, en el siguiente párrafo y Alvarado Moreira, pero en responsabilidad disciplinaria administrativa y dice por no valorar los riesgos asociados, tales como el de la imagen por la exposición de la marca Banco Nacional junto a la empresa Proyectos urbanísticos Zión quienes vendían lotes sin que tuvieran funcionalidad, tal es el caso de los proyectos Bariloche, Terra Verde,Bonanza, los cuales presentan porcentajes bajos de terminación. ¿A qué se refiere con que los lotes no tenían funcionalidad? ¿Qué es la funcionalidad de un lote? El tema de probablemente era de las zonas de las áreas comunes que no están desarrolladas.

Todo lo que lleva un desarrollo previo para un desarrollo, del loteo previo para el que los adquiere ya pueda empezar a desarrollar una casa o algo así, que son áreas comunes, calles, iluminación, electrificación.¿Y por qué eso era un riesgo para la marca Banco Nacional? Bueno, precisamente por lo que hablábamos anteriormente en el punto anterior. Estar promocionando a un desarrollador, que eventualmente este iba a estar quedando mal con con sus clientes. Pregunta el Presidente:¿Una pregunta, ese informe, que fecha es ese? Dice acá que es del 2011, señor juez. Es que yo no sé si eso también hace referencia a un contrato que de que suscribieron de promoción de un lote que regalaba un lote determinado, si es quieren el financiamiento. Sí señor, fue en una Expo construcción del 2010 realizada en abril del 2010, ha eso, es lo que usted se refiere con la exposición de la marca.? Sí, señor Bueno, el informe, digo, es en concreto a ese tema, se que hace referencia sí es correcto.

Para tenerlo claro, porque aquí puede ser muy amplio, digamos los supuestos. ¿En relación con esto, con los indica o la aclaración que la acaba de decir el señor juez, Eh? Los expedientes de Bariloche que se utilizaron para este expediente específico eran anteriores o posteriores a esa fecha que le acaba de indicar el señor juez. ¿Anteriores o posteriores? ¿A qué perdón? A la fecha que acaba de indicar el señor Juez de de la Expo, Casa del 2010. No, sé don John, porque acá no viene la lista de los créditos, cierto. ¿Claro, pero se lo pregunto, porque usted al inicio del interrogatorio me había indicado que esto recogía 2006 2010? Si, en el informe hace referencia, o sea, el informe como tal hace referencia a la evolución de la cartera de crédito de palmares del 2006 al 2010, de hecho, está en uno de los hechos propiamente, por ejemplo, en el hecho 2.2 punto 1.2, dice en el período comprendido entre diciembre del 2006 y octubre de 2010, una de las oficinas de la dirección regional afuera con mayor incremento en la cartera de crédito fue la de Palmares.

¿Muy bien y esta, por ende, el financiamiento de lotes vendidos, porción en la sucursal de palmares, no fue hasta 2010, es anterior, o sea, de antes ya se habían financiado lotes desarrollados por proyectos urbanísticos. Zión, por medio de créditos hipotecarios en el Banco Nacional? Ese detalle no se lo no se lo manejo, porque aquí habla de la cartera en del crédito en general. Qué fue lo que se le financió a clientes de Zión, no está acá. ¿Entiendo que el análisis que se hizo aquí fue de créditos que tenían alguna relación con esos 3 proyectos de Terra Verde, bonanza y Bariloche que son de Zión? Sí. pero la fecha de cuándo se formalizaron esos créditos, acá no está y obviamente no la manejo yo.¿Don John es como un marco contextual, verdad? Marco contextual de El estudio que son, sí, señor, el comportamiento de la cartera de crédito en esa oficina ahora quede ahí, era de específicamente Bariloche o Zión no le manejo esa información y no, había ni acá en este informe.

¿Finalmente ahí, se indica relacionado con estos lotes que no tienen funcionalidades? Adicionalmente, en el folio 2011, tercer párrafo al puro final, se dice: "Inicialmente no consideraron que el Banco no había financiado a los desarrollos y que la empresa proyecto Urbanísticos Zión, no formaba parte del portafolio activo desarrolladores vinculados al Banco aunado a lo anterior, que los financiamientos otorgan a terceros y que por ende no existía control de los flujos de caja generados para las ventas en aras de asegurar la culminación de las obras necesarias para la finalización de los proyectos. ¿A quién le tocaba hacer ese Aseguramiento? ¿La culminación de las obras necesarias para la finalización de los proyectos? A banca hipotecaria, es una oficina del Banco. ¿Esta en la última página de este informe 2012 se hace referencia, descripción de la prueba documental. Esto, digamos, es prueba documental, es la evidencia que sustenta las ideas o las las manifestaciones que se hacen en el informe?

Las aseveraciones, sí, señor. Esto es una investigación preliminar, es lo que se le remite a la Oficina de Relaciones Laborales del Banco para que aperture del procedimiento y para que ejecute la la investigación, en el entendido de que la Oficina de relaciones Laborales tiene toda la potestad de investigar por su cuenta. ¿Sabe usted si aparte de estas de este procedimiento en la Oficina de relaciones Laborales se adoptaron algún otro tipo de medidas de parte de alguna otra oficina del Banco para prevenir estas debilidades o para corregirlas? Sí, claro, Al final de cuentas son temas de control interno; son fallas en el en el proceso de control interno y obviamente el Banco, es una organización viviente, por decir, así como cualquier otra institución, este país o cualquier empresa privada que constantemente tienen que estar mejorando sus procesos, y todo lo relacionado con los temas de riesgos.

¿No sé si eso era lo que sí, lo que a lo que se refería, sí, lo que me gustaría, tal vez que que ahondaremos un poco en qué tipo de medidas se tomaron o qué tipo de de acciones se adoptaron en ese caso? Don John, es que el proceso crediticio, es evolutivo, constantemente se están tomando medidas el reforzamiento de los esquemas de supervisión, valoración de apetitos, en términos generales, específicamente, para los temas de crédito, o sea, pueden haber muchas medidas. Mejoramiento de los scoring de crédito, mejoramiento de los esquemas que tiene de riesgos para medir la capacidad de pago del o de los futuros deudores, en fin. Perfecto, no tengo más preguntas de mi lado. Los abogados del Banco Nacional. ¿En alguna de las respuestas que usted le brindaba a John señalaba que una de las debilidades que se encontró fue el crecimiento de la cartera hipotecaria de Palmares?. ¿Podría explicarnos si está dentro de sus conocimientos, por qué el crecimiento exponencial de una cartera es un problema del riesgo?

Bueno, siempre se dice en banca que cuando hay un crecimiento exponencial, después viene los dolores de cabeza, porque puede ser que los esquemas de control se minimicen, o los sistemas de valoración se minimicen. ¿Cuando se produce un crecimiento exponencial de cartera, que usted dice, vienen los Dolores, de quien, para quién? ¿Quién lo sufre? En este caso, el Banco, porque empieza a reflejarse deterioro en cartera de crédito, empieza a reflejarse deterioros en el esquema de morosidad. Menos flujo de dinero que está entrando a la organización verdad, al final de cuentas, el espíritu de otorgar un crédito, es que el deudor lo termine pagando. ¿Otro de los puntos que usted señalaba en respuesta a John es, que había concentración de cartera? Por un lado teníamos crecimiento, ahora encontramos que había concentración, que es la concentración de cartera hipotecaria, en este caso. ¿A qué se refería en este caso este?

La concentración se da, digamos, en una actividad específica, puede se todo vivienda, como en este caso, de un desarrollador específico. ¿Por representar un riesgo que toda la cartera o toda la colocación está en vivienda, por ejemplo? Vamos a ver, es un riesgo, en el tanto los controles y las medidas mitigadoras del riesgo, se están aflojando. Si se está, otorgando un crédito y se está cumpliendo con todos los esquemas de control, con toda la normativa que está establecida para gestionar riesgos, pues este no debería ser un riesgo, verdad. Pero si el tema es cuando cuando hay expansiones en cartera de crédito y que no tiene el contrapeso por decir así de la valoración de riesgo y del control interno. ¿Usted señalaba en respuesta, y esto ya lo mencionó, pero me gustaría que sea un punto que que en el que no nos quede duda usted, dijo el informe era de la cartera de crédito de Palmares e incluía crédito de 3 desarrollos no específicamente relacionados a Bariloche, y señala lo que se percibió fue debilidades en el control interno?

¿Entonces, la pregunta es, este informe abarca toda la cartera de crédito de Palmares para la fecha en que se hizo o solamente los créditos de proyectos Zión? No, es una muestra de créditos que a clientes de Proyectos Zión, de diferentes desarrollos, creo que eran 55 operaciones de crédito, entre ellos estaba Bonanza, estaba Bariloche y el tercero este no recuerdo si era Selva verde o Madero Negro. No era una muestra de toda la cartera de crédito de Palmares, eso es imposible. ¿En una de las últimas preguntas que se le señaló Don John, perdón, usted decía que no se había evaluado el posible riesgo reputacional para quien? Para el Banco. ¿De dónde consideraron ustedes que podía derivar ese riesgo? Bueno, porque precisamente era lo que mencionaba, la dirección de banca hipotecaria, hubo un un convenio, ahí, que se regaló, creo un lote, verdad que se utilizaba el marketing de la empresa con logos de Banco Nacional y que no se valoró en su momento ese riesgo, reputación al que le podría estar generando al Banco, el estar mercadeando, o participando en un convenio con la empresa Desarrolladora Zión, que presentaba atrasos en los desarrollos que ella estaba, vendiéndole a sus clientes.

¿En una de las últimas preguntas que le hizo John en relación con el folio 2011 que usted tenía ahí, dice antes del punto número 3, podría, leerlos: "los Funcionarios Retaña, Cárdenas y Alvarado Moreira podrían tener responsabilidad Administrativo y disciplinaria por incumplir con la normativa citada, de acuerdo con los hechos 2,2 7, 2.2.8 y 2.2.9, por no valorar los riesgos asociados, tales como el de imagen, la imagen aquí nos referimos a la reputación con la exposición de la marca Banco Nacional junto con la empresa proyectos Zión quienes vendían lotes sin que estos tuvieran funcionalidad, tal es el caso de Bariloche, Terra Verde, Bonanza, los cuales presentan porcentajes bajos de terminación, adicionalmente no consideraron que el Banco no había financiado los desarrollos y que la empresa proyecto Zión no formaba parte del portafolio activo de desarrolladores vinculados al Banco, aunado a lo anterior que los financiamientos se otorgan a terceros y que por ende no existía control de flujos de caja generados con las ventas en aras de asegurar la culminación de las obras necesarias para la finalización de los proyectos." ¿En este párrafo se indica que que el Banco no había financiado los desarrollos y que la empresa no formaba parte del portafolio activo desarrolladores vinculados al Banco?.

¿Esto qué implica en términos de control sobre los flujos de caja generados con las ventas? ¿Qué es lo que sigue? Sí que vamos a ver cuando el Banco tiene un cliente es parte del portafolio de proyectos para como han habido otros o ahora que hay muchos con Torres, verdad, este, al ser cuando el Banco financia ese proyecto, entonces el Banco ahí empieza a tener control de los flujos que el proyecto va generando, a que a qué me refiero, por ejemplo, que cuando el Banco financia al desarrollador este entonces voy a poner el ejemplo, señor Juez, de una de una torre, cuando el Banco financia la construcción de una torre, eso hay una garantía a favor del Banco Nacional, que es todas las hipotecas este de cada uno de los de los apartamentos, por decirlo así, cuando el Banco va financiando, cuando el Banco financia a un cliente de esos, entonces se libera esa parte verdad, se re pacta la deuda, que tiene el desarrollador con el Banco, con el financiamiento que se le va haciendo a un cliente.

Pregunta reformulada, ante oposición. ¿A qué se refiere con el control de flujos? Acá, cuando hablamos de control de flujos, voy a poner el ejemplo con un lote de diez hectáreas, y el desarrollador lo va a desarrollar para venderlo, entonces, cuando el Banco le financia al desarrollador, esa parte, entonces, el Banco le financia el dinero para que él desarrolle horas comunes, calles, parque, la casa club y todas esas cosas, verdad. Entonces, como el Banco, le otorga un crédito a ese desarrollador, esa propiedad queda en garantía a favor del Banco, ahora sí, el el desarrollador va a empezar a vender lotes a los clientes de él, cuando es un esquema, sí, donde el Banco financia el desarrollador. Indicó que son créditos convencionales, entonces, por ejemplo, yo, Ricardo, voy a comprar un lote, entonces el Banco viene y me financia a mí la compra de ese lote, pero con la plata que el Banco este me financia a mí, verdad, en en el control de los flujos como si fuera un caso de estos, ya con donde verdad, donde el Banco financió el desarrollador fue el control de flujos, entonces el Banco se asegura de que el crédito que me he financió a mí, la plata, en lugar de ir al desarrollador, repacta la deuda que el desarrollador tiene con el Banco, por el crédito que le otorgó para financiar las obras comunes.

A eso es, digamos, el control de flujos que se refiere este en esta parte, y acá, tal vez para responder la consulta que hacía el licenciado, en realidad, todos estos temas de este apartado está relacionado con un tema de riesgos de reputación, básicamente. El representante del Banco, no tiene más preguntas. El Tribunal, no tiene preguntas.

• 11)TESTIMONIO DE CARLOS MARIO HIDALGO, cédula 3-0380-0739, quien rindió testimonio desde los Tribunales de Grecia; por medio de la aplicación Teams.- Luego de advertido y juramentado, procedió a responder preguntas. ¿Usted nos podría indicar, Eh, si usted tiene conocimiento de que es el condominio Bariloche? Si, ¿Podría ampliar? ¿Qué es Bariloche? Bueno, Bariloche es uno de los proyectos de una empresa que se llamaba Proyectos Urbanísticos Zión, y ese proyecto está ubicado en Alajuela y nosotros ofrecíamos lotes; tipo condominio. ¿Usted dijo nosotros en razón de qué dicen nosotros? Eramos seis vendedores. ¿Usted, era vendedor de lotes del proyecto Bariloche, es lo que le entiendo? Correcto, sí. ¿Y en usted, en razón de que usted vendía estos lotes, usted trabajaba para una empresa? Si, trabajaba para la empresa de Proyectos Urbanísticos Zión, ella era la que la encargada de de hacer los desarrollos y hacerlas todas las características que lleva el proyecto y nosotros nos encargamos de lo que era la venta de los lotes.

¿Entre qué período de tiempo fue usted vendedor de proyectos urbanísticos Zión? Me parece que era entre 2007 y 2010, 2011 por ahí. ¿Y se podría decirnos, como vendedor, qué es lo que ofrecía de este de este proyecto Bariloche? Sí, nosotros recibimos las llamadas telefónicas de acuerdo a la publicidad que se había hecho, nos poníamos de acuerdo con el presunto comprador, nos veíamos en la finca en donde iba el proyecto y ahí le explicamos todo lo que llevaba el condominio y le decíamos que llevaba una entrada muy elegante, que iba adoquinado todo el proyecto, tapias perimetrales, que estaba dividido en 6 etapas que cada una de las etapas llevaba su propio área de área común con piscina, con rancho, varias áreas comunes más o menos, por ahí andaba el asunto. ¿Ustedes ofrecían alguna especie de financiamiento, opciones de financiamiento para la compra de estos lotes.? Correcto, ofrecíamos financiamiento con el Banco Nacional y también le ofrecíamos con el Popular.

¿Y usted recuerda, si el Banco Nacional adicional, la que ustedes lo ofrecieran, tenía algún tipo de publicidad o de anuncio, relacionado con este proyecto? Sí había una valla publicitaria en la entrada del proyecto. ¿Recuerda que decía específicamente.? No sabría decir, no me acuerdo, hace mucho tiempo, no me acuerdo. ¿Recuerda si tenía el logotipo del Banco Nacional.? Me parece que sí. ¿En algún momento, usted como vendedor, ofreció algún tipo de condición especial en el financiamiento de este proyecto? Eh, pues ofrecemos las condiciones regulares de un Banco, verdad, pero así como especiales no, sino que todo lo normal que se le solicita un cliente a la hora de una compra de un lote en condominio. ¿Eh, ustedes les solicitaban algo a los, a los posibles compradores?. ¿O era los compradores que les suministraban información? Sí, nosotros le damos toda la información, se le hablaba de que el Banco Nacional o el Popular le podía financiar el 80% que se pedía, un 20% de prima para la compra del lote.

¿Usted recuerda a sus clientes si, alguno llegó a formalizar con el Banco Nacional? Si, todos mis clientes eran con el financiamiento del Banco Nacional.¿Hubo alguno que hiciera financiamiento con el Popular? No, que yo me acuerde, no. ¿Usted se acuerda si las personas a las que ustedes les ofrecían los lotes iban alguna sucursal del Banco Nacional hacer los trámites? Nosotros ofrecíamos el manejo de la tramitación y nosotros la oficina que utilizábamos era la oficina de Palmares del Banco Nacional. ¿Porqué en Palmares? No sé, ya era cuestión de la empresa. Nosotros íbamos ahí, donde nos mandaban. ¿Palmares está cerca el desarrollo de la finca donde está Bariloche? Aproximadamente como una hora, puede ser. ¿Qué está más cerca, Palmares o Alajuela Centro? Alajuela Centro, por supuesto. ¿Usted es como vendedores recibían documentos dirigidos al Banco? Algunas veces. ¿Usted recuerda si se utilizaba, o si se hacía mención, ya no anteriormente le pregunté por un rótulo, pero si ustedes los vendedores, hacían mención sobre si que contaban con el respaldo del Banco Nacional?

Si, le hacíamos mención. ¿Usted recuerda si se le mostraba a los potenciales compradores proyectos que el desarrollador había financiado con el Banco?. Correcto, si habían varios proyectos que se habían financiado con el Banco. ¿Y se los enseñaban a los consumidores? A veces andamos unas fotografías de los proyectos para enseñárselo a los clientes. El Presidente, le consultó sobre los otros proyectos, si conocía los nombres. Indicó que eran en Grecia, que uno se llamaba Condominio el Puente, Condominio Vista del Sol, Las Flores, Las Calas. Ante la consulta si eran del mismo desarrollador, Grupo Zión, respondió, correcto. Se le consultó si habían terminado de forma exitosa? Ante lo cual respondió que nunca se terminaron al 100%, indicando que se terminaron al 80%, ó 70%, precisando que siempre quedaron detalles al aire. ¿Usted, podría indicar cuáles eran las amenidades con las que iba a contar este condominio?

Sí, nosotros ofrecíamos que iba a llevar una entrada grande, muy elegante, que todo el proyecto iba adoquinado, que llevaba tapias perimetrales, que cada una de las etapas llevaba su propia piscina, su propio rancho y su propia área de juegos y área común. ¿Usted ahora mencionó que en el caso suyo todos los financiamientos fueron del Banco Nacional? ¿Usted podría decirnos aproximadamente cuántos eran una cantidad? Es un poco difícil, pero yo creo pienso que puede andar ahí con entre 30 a 40 por ahí., aproximadamente. ¿Y usted sabe cuántos otros compañeros tenía usted vendiendo? Eramos seis vendedores. ¿Cuántos lotes eran? No estoy muy seguro, eran como 400 lotes, una cuestión así. ¿Y usted sabe cuántos de esos se vendieron? No, no, no sabría decirle.¿Usted sabe qué pasó? ¿Si, esos lotes se entregaron o qué sucedió con esos lotes? Pues no. Bueno, cuando se vino todo el asunto de la situación de la empresa, pues uno pierde contacto, yo lo único que sé es que tiempo después pasé por ahí y vi que el proyecto algo le habían hecho, pero no sé exactamente porque estaba, estaba tapado, entonces, no sé exactamente que hay adentro.

¿Usted dentro de sus labores como vendedor y ahora que me contestó sobre que a veces recibían documentos, usted tramitaba avalúos de las fincas.? No señor, nosotros lo que hacíamos era de tomar la información del cliente. Algunas veces nos daban algún documento, pero en la empresa había un departamento de formalización, nosotros entregamos todo el Departamento de formalización y ellos se encargaron de darle el trámite al crédito. ¿Sabe usted en su experiencia como vendedor de estos lotes si en algún momento se ofrecía en financiamiento sobre el 100% del valor del lote?. No sabría decirle. Preguntas del representante legal del Banco Nacional. ¿Quién era el encargado de desarrollar el proyecto Bariloche? Proyectos Urbanísticos Zión. ¿Quién era el encargado, del diseño del proyecto? No sé exactamente, sí sé que la empresa manejaba su propio topógrafo, sus propios ingenieros. Ellos manejaban todo y a nosotros los vendedores nos entregaban la información ya dada, entonces no sé exactamente quién lo manejaba eso.

¿Usted nos dijo que llamaban a los clientes, se veían en la finca, se les explicaba lo que llevaba al condominio y todo lo que llevaba, a los clientes a los que usted les vendió lotes, los llevó a ver el inmueble, ó solo algunos? A todos, los llevaba al inmueble. ¿Para el momento que usted llevaba los a los clientes al inmueble que había en ese lugar para ese momento, cuando se los llevaba.? Al puro principio, lo que había era cafetal, ya después de un tiempo se quitó el cafetal y la capa vegetal, y estaba en tierra, ya después no volví a saber nada más. ¿Usted nos dice que se había hecho publicidad y que él se le daba a los clientes toda la información del proyecto, quién generaba esta información, o quién le daba a ustedes como vendedores la información del proyecto? La empresa. ¿Usted no señaló ante una pregunta de don John que la mayoría de los lotes se vendieron y que cuando se vino el asunto de la situación de la empresa, pues ya usted no supo más.

A qué se refiere con el asunto de la situación de la empresa don Carlos, si nos pudiera ampliar sobre eso le agradezco? Todos fuimos despedidos de la empresa porque la empresa no iba a continuar en en el medio, en la venta de lotes y entonces ahí fue donde quedamos por fuera. Finalizó las preguntas el representante del Banco. El Tribunal no tiene preguntas, por lo que se da por terminado el testimonio de Don Carlos Mario Hidalgo Bogantes.

• 12)DECLARANTE MARÍA MARCELA GAMBOA BOLAÑOS, cédula 2-0254-0106, odontóloga con especialidad en ortodoncia. Advertida y juramentada, manifestó decir verdad. Indicó que ella compró tres lotes. El Presidente del Tribunal, le consultó sobre lo que ella conocía en términos generales. La declarante indicó que en el 2007 yo me enteré del proyecto por un sobrino que era amigo del hijo de la señora dueña de la propiedad, donde se iba a desarrollar el proyecto. Él me contó del proyecto y que iba a ser financiado por el Banco Nacional. Que el proyecto era en verde. Pero que, como estaba el Banco Nacional, pues teníamos la seguridad de que se iba a desarrollar. A mí me interesó por la zona en una es una zona bonita. Hacia el norte de de Alajuela y el clima sabroso. Yo en este momento no tenía casa propia y aún no la tengo y pues todavía estaba en edad, verdad y hacerle frente a un gasto de esos. Entonces me puso en contacto con los vendedores, Ericka Vargas y Oscar Vargas Murillo, entonces ya ellos me contactaron y el 19 de setiembre de ese año del 2007 hice el primer abono para apartar los lotes.Yo decidí adquirir tres lotes, uno para vivir yo, otro, para construir un apartamento pensando o una casita pensando en un futuro, alquilarla y tener una entrada fija.

Y el otro lote, que quedaba a nombre mío pero en realidad la mitad del lote es mío, 1/4 parte de una hermana y la otra cuarta parte del sobrino que me habló del proyecto, los cuatro, y una hermana también, pensamos en construir a los lados y tener el tercer lote intermedio para hacer un proyecto ahí bonito de piscina y rancho para ser utilizado por la por la familia, entonces por eso fue que adquirí los tres lotes. En setiembre, hice el primer abono de tres mil dólares y en noviembre del 2007 hice un segundo abono. En el 2008, firmé los documentos. No tuve que desplazarme al Banco, no tuve que hacer ninguna gestión para o sea, el papeleo de nada.Todo lo hicieron los vendedores, el que me correspondió a mí fue Óscar Vargas Murillo y llegaron a mi casa, Jorge Mario Marín, licenciado del Banco Nacional, y Óscar llegó Óscar Vargas, ellos llegaron a mi casa para que yo firmara los documentos, el día que yo firmé los documentos me llevé la sorpresa porque siempre el proyecto lo anunciaron a 20 años plazo ya no eran 20 años, era a 30 años, pero en realidad no sé si fue inexperiencia, no me dejaron leer los documentos; el me dijo, no tiene que firmar, ya que si no la dejamos de último y la entregamos los lotes de último.

Claro que la responsabilidad fue mía, yo firmé, verdad, porque yo dije, bueno, y no me queda más remedio y voy a confiar porque es el Banco Nacional, entonces yo confié y firmé a pesar de que me molestó mucho que hubieran cambiado el plazo de 20 años a 30 años. El Presidente, le consultó si ambas personas que la buscaron eran funcionarios del Banco. Ante lo cual, indicó que Oscar Mario, era de proyectos Zión y Jorge Mario del Banco Nacional. Que fue el del Banco, quien le dijo que si no quería firmar la dejaban de última. Eso fue en el 2008, supuestamente el plazo de entrega iba a ser de 2 a 3 años, o sea, tenían que estar entregando en el 2011, entonces en enero del 2011 empezaron los rumores de que eso era una estafa, ya que la gente aledaña al lugar. Antes de eso habían pedido una firme para cambiar el número de lotes, ya que había una parte que era un relleno y eso se lavó completamente.

A esa gente perdió absolutamente todo, porque ya ni el terreno tienen. Entonces yo firmé autorizando a este señor, a Óscar Mario Vargas, para que redujeran el número de lote, supuestamente mi lote no, no iban a cambiar de posición en esa época, yo yo pude ver los lotes, no lo entiendo, un momento en un charral eso no existe. Ha a finales de ese año ya se destapó lo que habían dicho era que no habían dado los permisos. No había continuado porque faltan permisos de tipo hidrogeológico y ambientales Entonces se habló con la municipalidad para ver si ellos pues nos daban el permiso de continuar con el proyecto, pero la municipalidad se negó hasta que no se tuviera esos permisos, pero ya luego a finales del del 2011 fue que se destapó que sí, que era una estafa y que lo que había pasado era que a este señor Mauricio Muñoz le habían dado el dinero con todo de un solo, o sea el Banco, la confianza que yo tenía en el Banco era que el Banco iba a supervisar que la obra se fuera llevando porque incluso hay un inciso ahí en el contrato donde dice que si alguna de las partes no cumple, ellos dejarían de de emitir el dinero, pero el Banco no hizo eso.

El Banco le dio todo el dinero a este señor, de un solo y no solo el de nosotros, sino otro proyecto más. Se llama el señor Mauricio Muñoz, que era en ese momento el desarrollador, el representante, de Zión, que es un Pastor de una iglesia. No sé si en estos momentos seguirá siendo Pastor, pero en ese tiempo era Pastor de una iglesia, Mauricio Muñoz de Grecia y entonces, en el 2012 creo que fue más o menos, nosotros nombramos una Junta pro construcción, para ver si podíamos desarrollar el proyecto. Entonces le propusimos al Banco Nacional que se le daban cuarenta y resto de lotes, que dentro de un fideicomiso para que ellos desarrollaran en el proyecto, y que si hacía falta algo, o sea que con la venta son lotes, ellos te recuperaban el dinero para desarrollar el proyecto y que si hacía falta algo pues que lo pusieran ellos; como resarcimiento por lo que nos habían hecho, por no haber supervisado el proyecto, pero el Banco Nacional no quiso, aceptó solamente 23 lotes.

No recuerdo exactamente cuántos lotes, pero nos no se desarrolló proyecto. Entonces, en el 2013 fue que decidimos, nos hicimos una reunión y decidimos hacer la demanda y contratar a los señores Batalla, y en el 2014 apareció un nuevo desarrollador; José Antonio Cuadra, él hizo una asamblea, que fue una Asamblea ilegal, y ocho de nosotros, siete u ocho, no recuerdo exactamente el número, pero nos unimos y contratamos un abogado para traernos la asamblea abajo porque ahí aprobaron que teníamos que volver a pagar los lotes para desarrollar el proyecto. Sí, allá en ese momento, cómo a algunos tendrían su dinero y podían hacerlo, pero otros no podíamos afrontar eso. Entonces nos trajimos abajo esa Asamblea y entonces no pudieron cobrar de nuevo porque si no pagábamos, si nos quitaban los lotes y siempre quedábamos con la deuda, o sea Antonio asumía todos los lotes, incluso él nos ofreció pagarnos los lotes, comprarnos los lotes, pero por tercera parte de lo que habíamos pagado incluso nos ofreció que nos pagaba lo de la prima, yo había dado como 7000 dólares, por esos tres lotes, o sea, por favor, todo lo que habíamos pagado ya hasta ese momento hasta este momento yo he pagado casi 70 millones de colones y luego el yo fui al Banco Nacional a ver si el Banco me recibía los lotes, porque yo ya no podía asumir, yo empecé al 50 y resto de años, yo tengo 66 años, entonces yo ya habían pasado varios años y yo fui a ver si me recibían los lotes, diay para ver si podía hacer algo y lo que me dijeron era que me lo recibían, pero como en 4 millones cada lote o sea una tercera parte, una barbaridad y que siempre quedaba con el resto de la de la deuda.

De ahí a mí eso no, no me pareció. Y siempre, pues tuve la confianza de que íbamos a lograr algo, verdad que lograríamos algo. Luego este José Antonio no pudo hacer nada porque como nosotros nos trajimos abajo la Asamblea, él no pudo, hacer absolutamente nada. Luego me enteré de que la hipoteca está sobrevalorada, del valor del mercado.Yo quise vender los lotes, envié algunas personas, pero ya en ese momento los lotes ni siquiera se sabe dónde están. Solamente creo que hay una o dos etapas desarrolladas, el resto ya no se desarrolló más. Y no sé, realmente qué más. Este yo traté luego, verdad porque apareció ahí, que le prestaban a la mujer, pues yo fui. Perdón, pero ha sido muy duro, la verdad. Todo el sueño que nosotros tuvimos. Sí, el sueño familiar todo se vino abajo en ese momento que yo fui, me dijeron que no era suya, se le presta a 15 años y pagar ¢800.000,00 por mes, más lo que estaba pagando, cómo, imposible, o sea, mi sueño de tener una casa propia se vino abajo por la ineficiencia del Banco Nacional de haber supervisado.

Ellos tenían la oficina en Palmares. Uno iba al Banco, yo no tuve que ir ahí porque fueron a mi casa, pero mi hermana sí tuvo que ir, incluso la invitaron a almorzar, le pagaron el almuerzo y a mi hermana le extrañó que cuando ella hizo el abono se lo dieron de una vez a Ericka Vargas. O sea, entregando el cheque. Se lo dieron de una vez, se dieron la plata a ella, yo pagaba mensualmente, iba a Ericka Vargas (la vendedora de Proyectos Zión) Yo pagaba mensualmente, iba al Banco Nacional y pagaba con mi número de operación, que era del Banco de Palmares, pero yo pagaba en Alajuela. En el auto Banco, un día que llegué a pagar me dijeron, no, esa operación ya no existe, digo cómo que ya no existe, dice no tiene que ir a las oficinas centrales, tiene que vaya a parquear el carro y vaya y averigüe, entonces yo fui y me dijeron, no es que toda la operación de Palmares se cerró, despidieron un montón de empleados del Banco y se trajeron la operación para el Banco Nacional y me dieron ahí, me dieron el número de operación, entonces ahí decidí mejor que me lo rebajaran mensualmente de mi cuenta del Banco, y eso es lo que pasa actualmente, el primero de cada mes se me rebaja.

Yo ya estoy pensionada, mi pensión no es muy alta, entonces yo tengo que seguir trabajando porque tengo que pagarle al Banco y ahí se me va casi la mitad de la pensión. Entonces, si no trabajo, no subsisto. Nosotros tenemos cosas, de los hermanos, pero después de la pandemia eso no, ya no resulta más. Tengo una oficinas pero no te alquilan. Entonces la única entrada fuerte que yo tengo es trabajar dando clases, siempre me ha gustado, pero ya tengo 66 años y no me queda mucho tiempo de laborar. El Presidente indica: Bien, bueno, yo creo que ha hecho una amplia exposición. Ahora vamos a darle el uso de la palabra a sus abogados para que le pregunten si tienen alguna aclaración y luego los del Banco Nacional. El representante de la parte actora inicia el interrogatorio. ¿Usted conoció casos de otras personas que estuvieran en la misma situación que usted? Sí, muchos casos conocidos. ¿Cuántos aproximadamente?

Bueno, como nosotros hicimos este, nos organizamos en un grupo, a ver si logramos desarrollar el proyecto. Conocí varios casos, uno de ellos dos alumnos míos, uno de ellos perdió el carro, por cierto, debido a eso, porque él dejó de pagar la otra alumna, pues todavía está en eso, ella tiene un lote, luego conocí una muchacha que se le murió el marido después de eso, y la pobre quedó con hijos y con la deuda. Después conocí este otras personas que invirtieron, eh, señores, ya pensionados que invirtieron su plantilla ahí y de ahí y perdieron absolutamente todo. ¿Estas personas que usted menciona, adquirieron los lotes en el Bariloche y por medio de una hipoteca del Banco Nacional? Sí, también sé de muchos que compraron este de contado también. Gente de Materiales Meza; ellos habían comprado varios lotes como once lotes, o sea, fuimos de imagínese que en ese momento eran los doscientas personas estafadas.

¿Y usted sabe si todas esas personas que fueron a atendidas en la Agencia de Palmares del Banco Nacional? No sabría decirle, ya esa parte, no sé, yo sé que mi hermana, porque ella fué. ¿En el caso de la hermana suya, usted hizo referencia a que le entregaron un abono a Ericka Vargas,ese abono su hermana se lo entregó, a quién? Al Banco. ¿Y quién le entregó ese dinero a Erika Vargas? El Banco. Ahí mismo, ella incluso ella me dijo, qué extraño, en ese momento yo dije, qué raro me suena esto no me suena nada bien, fue lo que ella dijo. ¿Cómo se llama su hermana? Patricia María Gamboa Bolaños. ¿Usted sabe si Patricia era parte de las personas que interpusieron la demanda que usted refirió al 2014? Sí, y una sobrina, Tatiana Rodríguez Gamboa. Los tres estamos entre los que interpusimos la demanda y los que nos trajimos abajo la la asamblea ilegal que hicieron ellos, los del Banco Nacional y José Antonio Cuadra.

¿Usted recuerde, si el Banco Nacional realizaba algún tipo de promoción de estos lotes?, Eh, vea en realidad, ellos hicieron promoción, pero ya después de que se declaró la estafa, ya que se descubrió que era un estafa, ellos ellos sacaron en la Nación, sacaron que estaban vendiendo lotes, a nosotros nos extrañó muchísimo, porque si era un proyecto que estaba detenido como el Banco Nacional estaba vendiendo lotes cuando no se podía construir. Los lotes están a nombre de nosotros, yo pago impuestos. Pero yo me acuerdo de la promoción de Bariloche a la entrada de Alajuela, había un un banner, uno de esos anuncios, enormes, ellos se anunciaban, pero realmente yo no recuerdo de haber visto el nombre del Banco Nacional, eso sí.? Pero, era el único que financiaba el Banco Nacional. En ese momento, Yo conozco la gerente, perdón de la Mutual y ella me escuchó, día esto decir que venía para la audiencia y ella me comentó, nosotros no quisimos financiar.

El único que los financió fue el Banco Nacional. ¿Cómo fue que llegó usted al Banco Nacional para obtener ese financiamiento? No, yo no fui. Todo lo hicieron los vendedores. Yo no tuve que hacer absolutamente nada, ningún papeleo ni ir al Banco Nacional, nada, todos los trámites lo hicieron ellos. ¿Y estos vendedores le ofrecieron alguna otra institución bancaria que pudiera financiar? No solamente el Banco Nacional. ¿Le ofrecieron condiciones especiales de financiamiento? Bueno este que cubría podría los gastos y cubría casi que era completo el préstamo. ¿A qué se refiere con que era completo? Porque yo hice un abono de 6000 dólares entonces del total me bajaron esos 6000 dólares. Pero yo no tuve que pagar aparte, no sé costos administrativos, ni abogados ni nada. O sea, yo no solamente hice esos abonos nada más. ¿A usted, algún funcionario del Banco Nacional le advirtió que había posibilidad de que no se terminara la obra?

No ningún en ningún momento y cuando yo fui a ver si podía entregar los lotes empecé a hacerle preguntas al funcionario del Banco y él me dijo, ay, discúlpeme, pero nos tienen prohibido y tengo amenaza de que me pueden despedir si hablo de eso, no puedo decirle nada más porque yo empecé a hacerle preguntas, a ver que cuáles eran las intenciones que podíamos hacer y él me dijo, no, yo le dije, no está bien, yo respeto tranquilo, no le voy a preguntar más. El Presidente del Tribunal solicitó a la testigo, que cuando se refiriera al algo, especifique en qué momento que digamos cuando sucedieron esos hechos que usted está contestando, porque digamos como esto inició como en el 2007 y al 2011y usted refiere en términos amplios, pero sí, tal vez como precisar. La testigo, indicó, que eso sucedió después de que se había declarado en quiebra y que habían pasado varios años. El Presidente, le indicó que el abogado le está preguntando sobre las tratativas, y ella está respondiendo sobre las tratativas.

La testigo indicó que estaba bien. El abogado le preguntó ¿Usted recuerda si alguien para el momento de la formalización del crédito de la compra del lote, situándonos en en el año en el que usted hizo esta esta compra en 2008, a usted alguien le advirtió que el desarrollador tenía problemas de liquidez? No. (El Abogado del BNCR se opuso a la pregunta de forma extemporánea, precisando que la pregunta daba por sentado que el desarrollador tenía problemas de liquidez). El Presidente, indicó que ya había contestado, que debía oponerse a tiempo y que eso era objeto de prueba. La testigo continuó aclarando que a nosotros nadie nos advirtió. Que ellos ellos confiaron en que era un buen desarrollador, que tenía varios proyectos y que lo que más le daba confianza, era que estaba apoyado por el Banco Nacional y que el Banco Nacional iba a supervisar que se diera la obra; entonces, eso me daba tranquilidad a mí.

El Presidente intervino a efecto de que precisara quien se lo había dicho, que el Banco Nacional respaldaba la obra? Respondió, que sí, ya que ellos eran los que financiaban y entonces, cuando una entidad le financia a uno, digamos, si uno pide un préstamo, ellos no dan la plata de un solo, ellos van supervisando que la obra se vaya realizando. Se le preguntó si compró una casa o un lote? Indicó que ella compró tres lotes. Se le preguntó en que etapa era? Respondió que B. Continúa el abogado de la parte actora. ¿Nos podrían narrar, cómo fue el proceso para obtener el avalúo de esa finca o de las fincas que compró? Indicó, que no se acordaba de eso, por lo que no le podría decir. ¿A usted le indicaron que en esos lotes se podía realizar una construcción de una vivienda? Sí, incluso ellos tenían este directrices para la construcción, o sea, no se podía construir como uno, digamos se le antojaba no. Ahí había que que mantener ciertas características para la para la construcción.

Pero se podía construir perfectamente. ¿A usted en algún momento le dijeron que iba a ser una financista del proyecto? No, jamás me dijeron eso, que iban a desarrollar todo el proyecto, las etapas. Proyectos Zión, iba a desarrollar, financiado por los créditos que nosotros asumíamos. ¿Qué se puede hacer en los tres lotes suyos en este momento, el que qué los está utilizando usted? Diay, es que no se pueden utilizar ahí, ni siquiera se puede ingresar y esos lotes, no hay, ya no existen calles cuando yo adquirí por lo menos existían las calles y uno iba y veía la propiedad donde estaba, en estos momentos no se puede hacer absolutamente nada porque no hay luz, no hay agua, no hay cañerías, o sea está en verde, sigue en verde. Esa etapa sigue en verde. Ah, no sé qué podría hacer ahí, no puedo hacer absolutamente nada. Seguir pagándole a la municipalidad por una propiedad que no puedo utilizar.

Por tres propiedades que no se pueden utilizar. ¿Usted ha referido varias veces que usted confiaba en el Banco Nacional, qué le daba esa confianza? Diay que es una institución que se supone que es una institución muy fuerte, no es privada, no iba a quebrar, es una institución supervisada, por la SUGEF, a quien ellos le rinden cuentas entonces y que había financiado varios proyectos. De aquí uno se da cuenta que pues sí que tiene solidez, yo en esa época pues trabajaba únicamente con el Banco Nacional, después de eso perdí la confianza y únicamente lo tengo para pagar el préstamo, nada más.Pero esa era la la confianza que uno tenía. ¿Usted refirió que conoció de otros casos. Las razones por las que otras personas confiaban en el Banco?. Hubo oposición y se acogió toda vez que no versa sobre hechos propios. Con todo respeto, señor, yo voy a mantener la pregunta. Luego de varios alegatos, se reformuló la pregunta.

¿Si conoció sobre las razones por las cuales otras personas o bien si se lo manifestaron porque confiaban en el Banco Nacional.? Indicó, que sí, la hermana, la sobrina y sobrino. Los dos alumnos que habían comprado porque confiaban en el Banco Nacional y que el Banco Nacional iba a supervisar la obra. El Presidente, le pidió aclarar, ya que el inicio indicó que ella había comprado tres lotes, dos de ella, y lo de los sobrinos es de palabra. Indicó que el sobrino al principio participó y luego no pudo pagar. Indicó que ella si tiene la mitad del tercer lote, la sobrina una cuarta parte y la hermana la otra. Finalizó las preguntas el abogado de la parte actora, continúa el turno del representante del Banco Nacional. ¿Usted señaló que el 19 de septiembre realizó un abono 3000 dólares, que en noviembre hizo un segundo abono, a quien le entregó usted ese dinero? A Erika Vargas. ¿Quién era Ericka Vargas?

Vendedora de Proyectos Zión, junto con Oscar Mario Vargas. ¿A quién le compró usted esos lotes? A proyectos Zión, financiados por el Banco Nacional. ¿Usted señaló que pudo ver los lotes y que el proyecto era en verde. Antes de comprar, usted fue a visitar el lugar donde estaban los lotes o fue a ver los lotes que iba a comprar? Sí, yo fui cuando estaba totalmente en verde, que fue cuando mi sobrino nos habló del proyecto que iban a hacer, ya después yo volví a visitar cuando ya habían hecho, pues estaba todo como el lastre, no había nada cementado, supuestamente iba a ser adoquinado nada, pero por lo menos estaba en tierra, pero ya estaban separados ya, ya se podía ver los los lotes. ¿Cuando usted le hace estos dos abonos a la empresa, ustedes firmaron algún documento? Si, yo tengo recibos. Yo tengo las facturas que ellos me dieron. ¿Usted firmó algún tipo de contrato con la empresa en relación con la venta de los bienes?

Firmé cuando ya fueron al año siguiente, en el 2008, que fue Óscar Mario, que era el vendedor que correspondió y el el licenciado Jorge Mario Marín, del Banco Nacional. Finalizó las preguntas, el representante del Banco Nacional. El Juez Jonatán Canales, le preguntó, si recordaba algo del avalúo, de este asunto que se hizo en la algo de la Agencia de Palmares del Banco Nacional. El representante el Banco Nacional se opuso a la pregunta, indicando que el abogado de la parte actora le realizó la misma pregunta y contestó que no recordaba nada del avalúo. El Presidente, confirma esa situación. Otra pregunta. Jonatán Canales, le preguntó si ella había pagado el avalúo? Manifestó no recordar. En cuanto al tema de los pastores evangélicos, indicó que el representante era Pastor, el dueño de Proyectos Zión, se llama Mauricio Muñoz, él es de Grecia, de Rincón. Negó ser feligres de esa Iglesia. Indicó que no lo conocía.

El Juez Rodolfo Marenco, no realizó preguntas. El Presidente, por turno de este proceso le preguntó si cuándo fue al proyecto, quién la atendió? A lo que manifestó que Ericka Vargas. Negó que ese día haya dado la señal de trato. Indicó, que ella había ido, mucho antes, a ver la zona, ya que el sobrino se la había enseñado, ya que él era amigo de la señora que había vendido la propiedad al Proyecto Zión. Él le contó que la habían vendido y que iban a realizar un proyecto lindísimo. Y sugirió que por qué no comprábamos, todos para quedar todos en familia, cerca. Se le consultó si el sobrino era vendedor del Grupo Zión, y negó. Indicó que el contacto fue por conocer a la propiedad. ¿Usted fue con su sobrino y después concertó una cita con la gente de Grupo Zión? Con Erika, que el sobrino fue quien la contactó, y ahí hicieron la cita. Ella llegó y le dijo a Ericka que le gustaría comprar tres.

Indicó que no firmó nada en ese momento. Indicó que luego ella entregó los papeles por medio de Ericka. Indicó que después en setiembre hizo el primer abono. Que le dieron un recibo. Luego firmó hasta el año siguiente cuando fueron a su casa. Se le consultó si Ericka le había informado en lo que consistía el condominio? E indicó que sí, claro, ellos tenían un croquis, grande de todo, ahí fue dónde ella escogió los lotes. ¿Y que le dijo ella que iba a tener? Que iba a ser adoquinado. ¿Que fue lo que le dijo que iba a contemplar? En realidad no me recuerdo muy bien, luz, la cañería y si me acuerdo que cada etapa iba a tener una entrada aparte y cada etapa tenía un nombre, como de lugares o ciudades argentinas, como Palermo. Quién iba realizar las obras urbanísticas? Proyectos Zión, pero financiado por el Banco Nacional, con los que comprábamos a crédito, esa parte iba a ser financiada por el Banco Nacional.

Con relación a las actas de condóminos, que se hicieron, en la prueba hay dos, solo impugnó lo de la cuota de $96 o lo que PROSUM iba a desarrollar? No, nosotros impugnamos esa asamblea. Ellos propusieron que teníamos que refinanciar el crédito y dijeron que el Banco Nacional, les iba a dar a un interés muchísimo más bajo para que lo pudiéramos adquirir, pero eso no fue cierto, por que yo fui al Banco Nacional y averigué y no era así. ¿Quién les dijo eso? Los que estaban ahí. ¿Los del Banco Nacional? No, fue uno de los administradores, con José Antonio Cuadra. Siempre llegaban comunicados de las Asambleas, esa Asamblea -de la cuota extraordinaria- y otra ordinaria, un pago, a quién? A José Antonio Cuadra. Pero había que adquirir el crédito con el Banco Nacional. Habían unos que no podían re finanzar. Se impugnó ya que la comunicación se hizo en la Gaceta, no por correo. ¿PROSUM, lo desarrolló o no? No, no pudieron continuar, ya que nos trajimos abajo la Asamblea, realmente no sé. No continuaron y cómo iban a continuar, sin no había dinero. Indicó que mes a mes pagan la cuota de mantenimiento.

• 13)TESTIGO EDUARDO CHACÓN CHAVARRÍA, cédula 2-0441-0474. Luego de advertido y juramentado manifestó que él es comprador de contado. Negó ser actor de este proceso.Indicó que es ingeniero industrial, negó interés y ser amigo o enemigo de las partes. Se le consultó en términos generales sobre lo que conoce de este caso. Contestó que alrededor del 2007, ó 2008 se empezó a desarrollar un condominio en Itiquís de Alajuela, que se dio como un boom en ventas, a nosotros nos avisaron, y yo estaba buscando un lugar donde construir mi casa, entonces nos apersonamos mi mamá y yo al lugar a ver qué era lo que ofrecían. Al llegar al lugar, lo primero que vimos fue una valla publicitaria que decía respaldo del Banco Nacional, respaldo y financiamiento del Banco Nacional, entonces eso nosotros nos dio un grado de confianza de que al haber una institución bancaria estatal respaldando el proyecto, pues nos motivó con más confianza a comprar, yo compré dos lotes de contado, mi mamá compró dos lotes de contado, y después empezaron a darse situaciones que el condominio no avanzaba su desarrollo.

Mi mamá y yo, en lo personal, contactamos al desarrollador a ver qué era lo que pasaba y con el tiempo nos fuimos dando cuenta que que fueron apareciendo problemas y problemas y problemas y no se desarrolló. ¿Quién era el desarrollador? Mauricio Muñoz. Él era el desarrollador y después se vinieron noticias que aparecieron en el periódico de un aparente estafa al Banco Nacional y que Mauricio Muñoz iba a tres meses de prisión preventiva y al final de cuentas el proyecto sigue parado. Se formó una Junta directiva que trató de rescatar eso y hubo varias reuniones donde se planteó la posibilidad de que gente de crédito, para demandar al Banco Nacional, eso es lo a grandes rasgos, lo que yo conozco, digamos del proyecto. Lo que se dijo en algún momento, si no me falla la memoria es que los de contado pues no teníamos relación directa con el Banco Nacional, entonces nosotros no podíamos demandar, nosotros me refiero a los de contado, verdad.

No podíamos demandar directamente al Banco porque no teníamos un vínculo directo con ellos, que teníamos que ir a demandar al desarrollador. Eso fue lo que más o menos se expuso con el pasar del tiempo, uno supo que hubo gente que contrató los servicios de los abogados y se entabló de esta demanda. ¿Y usted presentó una demanda a los título personal, digamos contra el desarrollador? No, señor, por investigaciones que hicimos familiares, el desarrollador no cuenta con nada al final de cuentas, quien firmó el contrato mío no era Mauricio Muñoz, era el cuñado de él, entonces habría que demandar al cuñado de él porque legalmente él era el que firmaba todos los opciones de compra venta o los contratos y no, no, no tienen nada, entonces valoramos a nivel familiar que ir a entablar una demanda para eventualmente en el tiempo, no recuperar nada porque no tienen nada, entonces la tierra la tenemos, yo, al final de cuentas le vendí a mi mamá y fui a construir a otro lado, mi mamá sigue ahí en el condominio.

¿En qué etapa habían comprado ustedes? En la A, y mi mamá en la B. citó, los números. Indicó que la mamá no ha construido, pero manifestó entender que sí puede construir. En uso de la palabra la representación de la parte actora. ¿Recuerda cómo era el rótulo que usted acaba de mencionar, dónde estaba, qué características tenía? Pues el el rótulo estaba si nos posicionamos en frente del proyecto, verdad, a mano derecha había una gran valla con los colores del Banco Nacional y del logotipo del Banco Nacional. Y si no me falla la memoria, decía respaldo y financiamiento del Banco Nacional. La valla podría medir 5 por 5 o 6 por 6, o sea, no, no tengo así como para, pero no era un rotulito pequeño, era una valla grande. ¿Qué características tenía el proyecto a nivel de áreas comunes? Vamos a ver el proyecto como me lo ofrecieron a mí y consta en el contrato que yo poseo, me ofrecían calles adoquinadas, dos piscinas, rancho barbecue, amenidades y los lotes míos me deberían haber entregado enzacatados y prácticamente.

¿Alcantarillado? Si, perdón, alcantarillado pluvial, disponibilidad de electricidad y telefonía este, cómo es la palabra, dependiendo de la disponibilidad del ICE en este caso, porque el proveedor del suministro eléctrico es el ICE y entonces eran calles adoquinadas, cordón y caño, aguas pluviales, alcantarillado sanitario, lotes enzacatados, dos piscinas, y barbecue. ¿Sabes cuántas etapas eran en total? Creo que son hasta la F, que es la parte alta del condominio. ¿Y usted recuerda, o sabe si le consta, si esto se finalizó, se terminó? No, no hasta donde tengo entendido está desarrollado, no sé si en su totalidad, la etapa A y la etapa C; hasta ahí está el proyecto. Las demás etapas están en un charral. Yo paso por ahí para ir a mi casa y lo veo que está, pues abandono. ¿Hay construcciones en esas etapas que no son la A y la C? Ninguna, entiendo que no hay ni alcantarillado; imposibilidad de agua, en las etapas que no han sido desarrolladas.

Eso es lo que yo entiendo. ¿Cuando a usted le vendieron, esta gente Zión, le dijeron que había posibilidad de que no se terminara el condominio? No, en ningún momento, más bien en el contrato dice que el tiempo para entregarme mis lotes en las condiciones que dice el contrato, decía en un plazo de 2 a 3 años, y si se incumplía, me deberían devolver los dineros. ¿Usted sabe si han existido ofertas de los lotes no construidos por parte de terceras personas? No le entiendo bien la pregunta. ¿Usted ha visto promocionados lotes en el condominio Bariloche por personas que no sean el desarrollador? Sé que gente dueña de lotes que ha los ha puesto en venta el caso digamos de mi familia que se han puesto en venta los lotes desde la tapa A, que está desarrollada, pero no se logra vender el lote y la impresión mía es, yo le llamo la nebulosa que existe sobre el proyecto, verdad, la mala fama, por decirlo de una forma, porque es de 2007 y estamos 2024 y ahí sucede una cosa y otra cosa y otra cosa, entonces la gente que lo que me ha manifestado, mi hermano que los pone en venta es como que no hay una seguridad de que se logre el desarrollo completo del condominio, aunque esa etapa está formalizada las otras no. Terminó el uso de la palabra la representación de la parte actora.

Continúo el interrogatorio la representación de la parte demandada. ¿Usted señaló que fue al lugar a ver qué ofrecían cuando usted fue al lugar que había ahí cuando usted fue a la finca a ver los lotes que iba a comprar, que había? No lo que había era una finca, y pues nos hablaron y nos dijeron que era lo que iba a haber ahí, no había nada desarrollado. Fuimos a la oficina, eso fue una visita digamos rápida al lugar, a ver, había mucha gente, parecía que estaban regalando, no sé qué, porque había mucha gente, la verdad es que en el momento en que yo estuve una persona levantó y me dijo, aparteme seis a mí y yo dije, bueno, hey, qué es esto, verdad, tanto que yo dije dos por aquí, y mi mamá dijo dos por acá. Ahí había que formalizar; para formalizar, fuimos a una reunión a las oficinas de Mauricio Muñoz, que quedaba una bodega, unas oficinas, que quedaba camino a Grecia, no, después de Grecia, perdón, después del puente, creo que ese es el Rafael Iglesias o no sé a mano derecha por donde está un una empresa de hacer estructuras, mataburros y estribos para carros, ahí tenía Mauricio Muñoz la oficina y tenía una maqueta grandísima donde estaba ahí el proyecto, verdad él, como digo yo, perdón, la expresión pintaba muy bonito y entonces decidimos, pues comprar.

¿Usted, señalaba previamente, que de acuerdo con su contrato, le debían de devolver los dineros? ¿Quién le debía devolver los dineros? Diay, Proyectos Urbanísticos Zión, porque el contrato era con Proyectos Urbanísticos Zión, al yo comprarle de contado a Proyectos Urbanísticos, no hubo financiamiento de por medio. El representante del Banco, dio por finalizado el interrogatorio. El Juez Presidente le preguntó, el año de la compra? Empezamos en el 2007; la compra venta dice fecha de 2007, el contrato de formalización 2008. La formalización 2008 no preciso los meses supongo que fue a finales de de la compraventa en a finales de año porque el contrato formal tiene fecha 2008. ¿Entiendo que entonces que usted fue cuando dice que, bueno, se fue dos veces a lo que relató una vez que pasó por ahí y vio que el el lugar, como era con su mamá y otro día que fue justamente digamos a allá, a preguntar sobre la información?

No, entramos al lugar porque había un digamos un contenedor un un inmueble, verdad, había una persona ahí ofreciendo, digámoslo los lotes, escuchamos, oímos, lo que ofertan y nos fuimos para la casa. Le hicimos números, vimos si había disponibilidad de dinero para comprar y después concertamos una cita con la gente vendedora que ahora no recuerdo el nombre de ella y solicitamos una cita ya en las oficinas de Mauricio Muñoz para formalizar, para terminar, de aterrizar que nos ofrecían y formalizar con la compra. ¿Bueno, entonces si fueran dos veces la primera que llegaron ahí y en el Container los atendió esta muchacha, ella le entregó alguna información? En su momento nos dio un brochure y lo demás fue y de boca. ¿Cuando ya digamos ese decidieron, qué hicieron. Llamaron a la muchacha, dijeron que sí estaban de acuerdo? Llamamos a la muchacha concertamos, la cita donde a las oficinas de Mauricio Muñoz tuvimos otra reunión, Mauricio Muñoz, que también nos ofreció un proyecto en por el puente de la amistad, creo que era bonanza, el cual nosotros no estuvimos interesados.

¿Porqué no estaban interesados en ese otro, más largo? No, nos alcanzaba el dinero. El fin de comprar era formalizar o concretar una residencia en la cual yo iba a vivir, yo me iba a casar, y en teoría iba a formar familia y entonces estaba buscando un lugar donde residir y eso me quedaba muy cerca de mi lugar de trabajo porque yo trabajo en el ICE, ahí cerca los tribunales de Justicia. Entonces me quedaba muy cómodo el lugar y el precio era relativamente cómodo y habían los fondos suficientes para comprar lo que se compró, no para ir a otro lado a comprar otra cosa. ¿Cuánto media cada lote? 303 metros, 304 metros en los que yo compré. ¿Y para qué compró dos? ¿Pensaba unirlos o qué pensaba? En en un principio, la idea era eso, con ellos, hacer una casa en el centro y contar con un poco de zona verde alrededor, con la idea de que a futuro formar familia, y mis retoños tuvieran un espacio de esparcimiento.

¿Recuerda cuánto le costó cada lote? Doce millones cada uno. ¿El grueso fueron 12 millones. ¿Lo consideraba un buen precio o un precio caro? No, consideré en su momento para el área y para el lugar y de acuerdo a las maqueta y a lo que le ofrecían a uno, un precio razonable, más bien bastante cómodo porque ya habíamos andado por residenciales y urbanizaciones en Alajuela sondeando el mercado. Y eso fue que nos atrajo cercanía, como vendían el producto, los acabados que iban a en teoría a otorgarle a uno, verdad, y estaba el empezando como el régimen de condominio, entonces era atractivo por la seguridad y todo lo demás, entonces eso fue lo que nos llevó a comprar ahí. ¿Sabe usted quién estaba obligado a construir esas obras de urbanísticas? Hasta esta fecha no sé, la verdad es que no, no me quedó claro quién quién era, si era, no sé, la verdad es que no sé. ¿ No decía el contrato de compra venta?

Es que el contrato compra venta, decía, Proyectos urbanísticos Zión, se compromete a entregarle el lote enzacatado, calles adoquinadas, esto que el otro. ¿Eso decía el contrato? Eso dice, ahí tengo una copia. Bien de mi parte, no hay más preguntas, le agradecemos mucho que haya venido a contribuir con la misión de Justicia. Queda relevado a responsabilidades por las cuales el juramentó.

• 14)TESTIGO WÁLTER ISIDRO RODRÍGUEZ CASTRO, cédula 2-0560-0942, abogado. Luego de advertido y juramentado indicó. El Presidente le consultó ¿Quisiera preguntarle en forma amplia, por qué conoce usted de esta situación, de este proceso y las condiciones de los hechos con relación al mismo? Sí, señor, este bueno para dimensionar un poco el tema de por qué conozco la situación del condominio Bariloche real, pues toda la vida ha sido vecino del lugar donde está ubicado el condominio desde siempre. Posteriormente, conocí perfectamente las personas que eran los anteriores propietarios de la finca, los cuales los considero mis amigos personales. Luego, algunos clientes propios de la oficina. Ya en mi ejercicio profesional, muchos años después, compraron, hicieron inversiones en el condominio, estoy hablando de los años 2007, 2008, que en este punto quiero aclarar, que los clientes compraron, pero no fue que yo los asesore de ninguna manera, sino siempre, sencillamente se daba el el boom en Alajuela de que estaba un proyecto enorme cerca de los Tribunales, a 3 km que se estaba vendiendo bien, que iba a ser el mejor proyecto e incluso en algún punto conversé yo con un amigo mío, Félix Murillo, que era hijo del propietario anterior y me dijo, mira, si nosotros vendimos la finca, etcétera, etcétera, entonces estaba, digamos, ese ese barullo en Alajuela de que si estaba desarrollando un proyecto, que toda la situación, algunos amigos, clientes compraron posteriormente a eso tenían que entregarse las etapas del proyecto, por que era un proyecto en verde que se iba a ir desarrollando y se iba a entregar a futuro, en ese ínterin, es que ya después de que la gente compra, me busca a mí profesionalmente, ya como a finales del año 2009, 2010, no lo recuerdo bien, me dicen, mirá, tenemos un problema, el condominio, la etapa A, no avanza, no hay obras, no se desarrolla, el Condominio como tal y en ese momento se crea un órgano de hecho, que se llamó la Junta Pro Construcción del Condominio Real; esa Junta se conformó con varios condominios, verdad, propietarios, gente que había invertido en la compra de lotes y gente que tenía cierto interés a través de esas personas llegamos a la Desarrolladora, conversamos con la compañía desarrolladora, que era Proyectos Urbanísticos Zión, y su representante legal, norma Mauricio Muñoz Gómez, y comenzamos a enterarnos de por qué el el proceso no avanzaba, no se veía que el proceso de desarrollo de las obras urbanísticas comenzara a como tenía que ir avanzando el proyecto, posteriormente a eso ya para hacerlo breve en diciembre del 2011 nos damos cuenta de que sale una noticia de que el Banco Nacional había sido estafado por Proyectos Urbanísticos Zión, los condóminos se agrupan, dentro de la Junta, se nombra un administrador que fue José Mauro Alvarado Bravo, para comenzar a gestionar eso nos llevó a múltiples reuniones con el Banco Nacional y con infinidad de de personeros; Carlos Acuña, que era el director de crédito de Alajuela, Carlos Abarca era el director regional de Alajuela, Norman Cordero, que era el gerente de la oficina principal del Banco Nacional y de ahí fuimos avanzando hasta reunirnos con don Fernando Naranjo en su momento, que fue el gerente general y Juan Carlos Corrales Salas, que fue también es era el subgerente y después pasó a ser el gerente general del Banco, y eso nos llevó a plantear infinidad de soluciones para el condominio, cosas que no se concretaron, posteriormente a eso, yo asumo la representación de la administración del condominio, una vez que el señor José Mauro Alvarado Bravo termina su función como administrador, porque no pudimos llegar a un digamos a una concreción de las obras del condominio o el fin propio del condominio, que era lo que buscaba la Junta, que el condominio se desarrollará para que cumpliera su fin, verdad, para favor de todos los condóminos.

Yo asumo la administración del condominio y se plantean diversas acciones o posibilidades de acción para los condóminos, verdad, entre ellas, de ahí las posibilidades de hacer demandas, juicios, etcétera, etcétera, yo colaboro con con un poco, con toda esta situación, en orientar porque no es una decisión meramente del condominio, si no era una decisión individual de los condominios, quiero aclarar que en este ínterin yo pude haber participado en ocho o diez Asambleas de Condóminos, más o menos yo elaboré junto con José Mauro Alvarado Bravo, el registro condominal del condominio, que lo hicimos a pie, revisando cada una de las fincas filiales, revisando los gravámenes y posteriormente a eso se logra en teoría una solución que tampoco prosperó, pero bueno, ya son muchos condiciones, verdad, ya eso sale un poco de de la parte mía que fue que se entregó la construcción del condominio en una empresa que se llama, PROSUM constructores que terminó desarrollando la etapa A y B, básicamente para ser breve.

Esa es la historia, y mi relación desde el principio hasta lo último que yo he tenido relación. Se le otorga la palabra al abogado de la parte actora para que proceda con el interrogatorio. ¿Usted mencionó que fue que después de don José Mauro usted asumió como administrador, Eh, eso en qué período fue, y durante que lapso? Sí, déjame ver si lo recuerdo bien, ya hay detalles que se me escapan un poco de la memoria, pero inmediatamente que don José Mauro Alvarado Bravo, termina la Administración, yo asumo, creo que yo estuve entre el 2014 y el 2017, porque si mal no me recuerdo, ya en el 2017 se nombra la nueva administración que es la gente, está de PROSUM Consultores y comienzan con la construcción. ¿Podría aclararme? Lo que te quiero dar a entender es que probablemente yo fui administrador entre el 2014 y el 2017, incluyendo esos períodos, digamos no lo recuerdo bien, si fueron 3 o 4 años.

¿Se recuerda el número de lotes que tenía el proyecto en su totalidad, todas las etapas? Si, efectivamente, el proyecto está compuesto por 472 fincas filiales. ¿Distribuidas en cuántas etapas? Sé que son de la A a la F. ¿Y de acá, le entendí que están desarrolladas dos? Si, efectivamente la etapa A y D, que es la que está detrás de la Iglesia porque a veces me confundo, pero ahí no hay pérdidas, lo que está detrás de la Iglesia de Itiquís, están desarrolladas. ¿Cuándo se desarrollaron esas? ¿Qué año? Esas etapas se comenzaron a desarrollar después del 2017, entre el 2018. 2019 y 2020 esas etapas comenzaron a desarrollarse a través de esta compañía que se llama PROSUM consultores e Intratec. ¿Este desarrollo tuvo algo que ver con Proyectos Urbanísticos Zión? No, el desarrollo en sí en no tuvo, digamos este desarrollo que hizo Infratec, no tuvo nada que ver con Proyectos Urbanísticos Zión, porque en su momento el Grupo de la Junta de producción del Condominio Bariloche real obtuvo la permisiología, por decirlo de alguna manera, para poder continuar con la construcción del proyecto.

Entonces nosotros teníamos la suficiente capacidad y representación legal para ir a las instituciones a la municipalidad, a Setena, al INVU, al MINAE, al Ministerio de Salud, etcétera, etcétera, para poder gestionar, digamos todo lo que tenía que ver con los permisos propios de construcción del condominio y así se lo entregamos a la compañía constructora. ¿Cómo se financió ese desarrollo? Ese Desarrollo de PROSUM, se financió a través de la aprobación de la cuota extraordinaria en una Asamblea de Condóminos, donde se aprobó una cuota de construcción, si mal recuerdo como 90 dólares por metro cuadrado, que en promedio daba como $5000 de aporte por filial para financiar las obras de construcción del condominio Bariloche Real. En esto quiero aclarar que ya se había hecho de parte de la Junta y incluso de mi persona se habían hecho especificaciones técnicas, se habían hecho presupuestos del condominio, habíamos contactado al ingeniero Álvaro Vindas Peñaranda, que es el ingeniero que firmó los planos del proyecto y el topógrafo, Rafael Antonio, Tony Sequeira, que era el topógrafo del proyecto y sí, nosotros ya habíamos valorado más o menos los costos del proyecto y todo por otras circunstancias.

¿Estas obras de desarrollo, era de áreas comunes y áreas privativas, o solo de áreas privativas, o solo eres comunes? El desarrollo se suponía que iban a hacer las obras de infraestructura necesarias para el disfrute de las áreas privativas y comunes, pero quiero aclarar que se supone que era en las áreas comunes, verdad, lo que pasa es que el el desarrollo de la infraestructura, pues provoca que se pueda generar el disfrute de las áreas privativas de verdad porque se les iba a desarrollar cordón de caño, agua, luz, etcétera, etcétera. ¿Sabe usted cuál es el estado actual de las filiales, que no son ni la A, ni la B? Lamentablemente son charral, un tacotal. ¿Usted sabe si las personas que son dueñas de propiedades, en esas áreas que ustedes escribe como charral pueden construir? No, en este momento no se podría construir porque carecen de accesos, verdad, de electricidad, de agua, de alcantarillado pluvial, de todas las obras de infraestructura básicas, para poder de ejercer su su derecho de construir en esta finca filial, que no se dotaron de esa infraestructura.

¿Usted refirió que hicieron un registro a pie, podría decirnos que significa hacer ese registro? Sí, nosotros levantamos el registro condominal, el padrón condominal desde cero, entonces lo que hicimos fue buscar el documento de inscripción del condominio, buscar la inscripción en el registro y agarramos las fincas filiales de la finca número 1 del condominio a la finca 472, hicimos todos los estudios registrales, levantamos quiénes eran los propietarios, levantamos los gravámenes, levantamos las servidumbres, levantamos las hipotecas, levantamos toda la información del registro condominal y con base en eso también, posteriormente, nos abocamos a hacer todos los datunes, ya que teníamos acceso a la base de datos de Datun, de todas las personas para poder contactarnos con los condóminos, con las personas realmente interesadas, entonces se montó una tabla de Excel con toda esta información, donde teníamos el número de finca filial, los gravámenes, las hipotecas, el propietario, los teléfonos que aparecían, los correos y a través de todo esto, pues fue que nosotros logramos una gran comunicación con los condóminos e incluso había un correo que se llamaba Junta Pro Construcción del Condominio Bariloche Real arobagmail, se llamaban a las personas, eso fue todo lo que consistió este registro, o padrón condominal.

¿Recuerda si analizaron estos gravámenes de las fincas y si había fincas con gravámenes hipotecarios a favor del Banco Nacional? Sí, efectivamente, el registro condominal nos arrojó el resultado, digamos, en el momento en que nosotros levantamos, nos arrojó que el 40% del condominio había sido adquirido por personas de contado y el 60% del condominio se había adquirido a través de hipotecas a crédito. De este 60% del condominio que había sido adquirido a crédito el 100% de los mismos créditos habían sido otorgados por el Banco Nacional, eso fue lo que dirigió al grupo, Junta Pro Construcción del Condominio Bariloche Real, del cual en ese momento digamos específicamente en el momento que estábamos hablando del padrón, yo era el asesor legal, de alguna manera nos hizo dirigirnos a directamente al Banco Nacional, primero a la regional de Alajuela y subsecuentemente a todas las estancias del Banco hasta llegar a la gerencia general, incluso una vez a la Junta Directiva.

¿Usted, indicó que tuvo múltiples reuniones con el Banco, lo que está indicando ahorita, pero que no llegaron a un arreglo, por qué no se llegó a un arreglo? Sí, fueron muchas las circunstancias en las cuales se tocaron con el Banco, en su momento, que conforme se fue escalando se fueron proponiendo soluciones, en la última solución era de que el Banco iba a refinanciar, digamos, la que tuvo más peso y que se podía eventualmente tratar de de gestionar, fue que el Banco se comprometió a través de la gerencia general en ese momento, si no me equivoco, el señor don Juan Carlos Corrales Salas, la idea era refinanciar a los condóminos que habían comprado, ampliarles el plazo de la hipoteca y darles esos $20000 o $25000 dólares que hacen falta, para terminar las obras del condominio y meterlas dentro de un paquetito, ahí, junto con unos lotes que había para dar en garantía unos lotes que en su momento eran de la desarrolladora de Proyectos Urbanísticos Zión y lo que sucedió fue que se valoraron esos lotes por parte de la Regional de Alajuela y el avalúo de esos lotes, dijo que no, que esos lotes no se podían tomar en garantía porque tenían por cantidad de problemas, que había que hacer unos rellenos, que había que hacer unas cosas, entonces, esos lotes que yo hablo no se pudieron dar en garantía para ese crédito madre que se iba a hacer lo que subió la cuota al final que se iba a pagar por cada condómino para las obras de infraestructura y lamentablemente, pues eso se llevó a una asamblea de Condóminos y no se aprobó porque hubo esa diferencia con esos lotes y el monto que inicialmente se había propuesto y el que finalmente se llevó a la Asamblea.

¿Posterior a eso, el Banco les ofreció alguna otra alternativa? No, no. Después de eso, por decirlo popularmente, nos devolvimos los peluches. No hubo más acercamientos entre entre nosotros. Mientras la Junta y los condóminos ni el Banco. ¿De ese estudio que ustedes realizó y de su experiencia en el condominio, usted recuerda en qué año fueron constituidos los gravámenes hipotecarios? ¿O si se hicieron los los créditos hipotecarios de esas fincas? Mira bien, múltiples, múltiples hipotecas y múltiples años, incluso, o sea, los primeros fueron como desde el 2008, principios y los últimos que vi, eran como el 2011 2012, todavía digamos ahí a finales del 2011 todavía se estaba vendiendo el condominio, se estaban vendiendo las últimas etapas, F el Desarrollador seguía vendiéndolas antes de que estallara la situación el desarrollador seguía vendiéndole a personas, digamos, a través de ese mecanismo de financiamiento, fincas filiales.

¿Usted refiero a que era vecino de la zona? Sí, efectivamente. ¿Se recuerda, si en el lugar había rótulos o anuncios del Banco Nacional? Si, había una una valla publicitaria, digamos en la entrada principal del condominio que que decía, proyecto financiado por el Banco Nacional, o algo así, en ese sentido, compre aquí su lote, Banco Nacional y también recuerdo que se hicieron varias ferias, digamos, ferias de venta de lotes, entonces ponían, siempre se me olvida de todo el tiempo, estos banderines o no sé cómo se llaman estas cosas que se ponen como unas banderitas de afuera, con la imagen del Banco, la marca del Banco y se hicieron varias, una o dos ferias, por lo menos de de venta de lotes ahí, y se ponía, digamos, cuestiones ahí en el Banco y que el Banco estaba financiando la venta de esos lotes. ¿Usted sabe si el Banco Nacional de Costa Rica financió esta última etapa que se referencia usted de los lotes en el 2011?

Mira, me consta de que todavía en el 2011 se estaban vendiendo lotes de esas últimas etapas, pero no puedo precisar si efectivamente fueron a través del Banco, pero sí se estaban vendiendo, digamos el recuerdo para poder precisar si se vendieron, pero sí es todavía se estaban vendiendo, pero no se si de la manera que usted me lo pregunta, no puedo aseverarlo. ¿Digamos, aseverar usted, dentro de su experiencia en Administración, conoció la forma en la que se estructuraron los créditos? Nosotros tuvimos acceso a todos los expedientes de crédito o de los condóminos, una de las acciones que se tomó una vez que se constituyó la Junta y que aparecieron todos los problemas, fue indicarle a cada uno de los condóminos que fuera al Banco a solicitar una copia de su expediente de crédito y también se fueran a poner una queja a la SUGEF, digamos, fue como una de las primeras situaciones que se le dijeron a los condóminos, que hicieran colectivamente, muchos lo hicieron, y sí, yo vi muchos expedientes de crédito, la mayoría de estos expedientes de crédito eran de estructuras simples.

Venía el deudor, solicitaba el crédito por la compra de lote y le aprobaban el crédito, se le hacía la hipoteca y se giraba el 100% el desarrollador eso era básicamente la dinámica de todos los expedientes. Déjeme ver nada, si se me queda una pregunta ya. ¿Usted recuerda si en esos expedientes que usted indica haber visto cuántos eran? La cantidad exacta, no sé pero eran montones, o sea tenía pilas, así en la oficina de expedientes de crédito, pero digamos la cantidad exacta, no puedo decirte, porque no todos fueron, no todos los condóminos fueron, pero sí, yo pude haber visto más de 70, 80 expedientes fácilmente. ¿Usted revisó todos los documentos de esos expedientes de crédito?¿Sí, sí, yo me aboqué a revisar todos los expedientes y detallarlos a ver que indicaban que no indicaban, diay como para tener un panorama claro de qué era lo que había pasado con el condominio y cómo se había llegado a la situación en la que estaban los condóminos, efectivamente yo sí me aboqué y se sugirió en algunos casos por algunas personas interponer medidas cautelares ante Tribunal Contencioso Administrativo.

Algunas personas lo hicieron, muchas personas no lo hicieron, pero sí efectivamente. ¿Usted sabe si en los documentos que usted revisó existía alguna información de riesgos de parte del Banco a los clientes sobre los créditos? En lo que yo vi, no, no vi ninguna advertencia ni nada por el estilo, verdad que advirtiera más allá de la hipoteca común, de lo que establece una hipoteca común, el pago, de las ejecuciones, y todo, pero digamos algo más allá de del riesgo que establece una obligación hipotecaria, no, no vi absolutamente nada. ¿Usted recuerda si se le informaba a los clientes en esos expedientes que usted revisó sobre la posibilidad de que no se terminara el condominio? Se presentó oposición por parte del abogado del BN.- Luego de la réplica, el Tribunal rechazó la oposición. Sí, concretamente no vi, digamos ninguna advertencia y ninguno de los expedientes que tuve en mis manos y que pensé que indicara que el proyecto no se iba a finalizar, o sea que indicara el precisamente que el proyecto no sea lo más bien todo, era diciendo que el proyecto estaba incluso de construido.

Se podría entender de alguna manera, porque los avalúos de los de los expedientes decían que las obras estaban realizadas, me recuerdo una empresa ahí, Luna, Azul o azul, se hacía los avalúos del Banco que valoraron los lotes con las obras terminadas. ¿Si recuerda en relación con esa pregunta específica, si había alguna advertencia de que el valor de los lotes era proyectado y no real? Me opongo. La pregunta, estar asumiendo como verdad que el valor del lote será proyectado, cuestión que no tiene por qué costar el testigo.Yo estoy haciendo una pregunta, no estoy asumiendo absolutamente nada. Se rechaza la objeción. Se rechazó la objeción. El testigo indicó que los préstamos se aprobaban con base en ese avalúo que decía que había calles adoquinadas, que tenían estas cuestiones y le ponía un valor por metro cuadrado que en realidad no, o no digamos no coincidía con lo que existían. Sí, sí, es una cuestión de de sentido común, verdad, o sea, uno ve el avalúo y dice bueno, ahí tiene calles adoquinadas, tiene esto tiene el otro, vale tanto por metro cuadrado y en realidad no existían las obras.

El Presidente le consultó si ¿En todos los casos era así? Usted dijo que revisó setenta expedientes, entonces le pregunto si en esos casos está absolutamente seguro que fue así. Respondió que: Sí, sí, efectivamente. ¿Usted, sabe, si se hacía alguna referencia en estos documentos sobre el porcentaje o la posibilidad de terminación del condominio, o sobre la posibilidad de terminar el condominio?. No, no refería, digamos, por lo menos en lo que yo vi en ningún expediente, refería sobre que el condominio se iba a terminar, o sea, no, no decían, eran omisos, no decían nada. Aclaró que el expediente no decía nada. Finalizó el abogado de la parte actora. Continúa la representación del Banco Nacional. Señaló en su declaración.¿Conversamos con la desarrolladora y nos enteramos de por qué el proceso no avanzaba? ¿En qué consistió esas conversaciones, o qué fue lo que se enteraron de por qué el proceso es una avanzada, que él dijo la desarrolladora en esas reuniones que usted dijo que tuvieron?

Sí, en algún momento digamos, a principios del 2009, finales del 2010, que se tenía que entregar la primera etapa, nosotros reunimos con Norma Mauricio Muñoz Gómez en las oficinas de Proyectos Urbanísticos Zión, porque no veíamos avance, no se veía que el proyecto tuviera que el empuje que tenía que tener para para desarrollar los primeros 90 lotes de la etapa A, que tenían que entregarse, si no me equivoco a finales de 2010, entonces él nos decía que de que tenía una plata, no sé dónde y que él iba a meter eso y que lo terminaba en 9 meses, también tenía un asunto de un recurso de amparo que le habían puesto el proyecto por un tema de aguas que eso se solucionó posteriormente, pero él básicamente lo que nos decía era que tenía una plata invertida y que él estaba esperando y que eso es lo desarrollaba rapidísimo, que él terminaba eso en 9 meses así, en la reunión que estuvieron presente varios miembros de la Junta, eso nos lo dijo así y en realidad esa fue la la forma en que él nos dijo, verdad que iba a terminar el proyecto, evidentemente, conforme avanzaba el tiempo y no se veía el avance, sí la gente se preocupaba cada vez más.

¿Anteriormente, usted nos dijo que fue administrador más o menos del 2014 al 2017? Más o menos. ¿En estas reuniones de 2009, en qué calidad participado usted? Participa en calidad de abogado del señor José Antonio Meza, quien tenía 5 lotes en el condominio. Y varios otros empresarios de Alajuela, que tenían 13 lotes y ellos eran los que formaban el grupo digamos de la Junta Pro Construcción del Condominio Bariloche Real. Don Eduardo también estuvo dentro de ese grupo. Yo iba en calidad de abogado José Antonio Meza, que eventualmente digamos yo trabajé ahí para él y todavía trabajo para él. ¿O entonces eran una una condición profesional? Sí, yo suscribía como abogado.¿Todavía acá no era administrador de Condominios? No, no era. ¿A partir de éstas respuestas que le dio la Desarrolladora, qué pasos siguieron ustedes?¿Qué siguió después de esto?¿No hubo respuesta que paso con el amparo si sabe?

Sí claro, el amparo, pues nosotros asumimos un rol activo. En tratar de sacar el tema del amparo delante, verdad, incluso yo sí firmé, creo que algún documento, que ese tema del amparo y el amparo se sacó adelante, después esperamos que el proyecto se entregaba la primera etapa A, a finales de 2010, si no me equivoco, entonces todavía digamos el problema era que había plazo, verdad. El técnicamente, tenía plazo, todavía no hay un incumplimiento de la Desarrolladora porque tenía plazo para entregar el proyecto. Entonces, estábamos como a la espera de ver si se desarrollaba, si no se desarrollaba, básicamente era la expectativa. En ese lapso, también el señor metió un poco más de maquinaria, entonces comenzó a hacer como más movimientos de tierra en la etapa A y la etapa y la etapa D, que es la que está detrás de la Iglesia y básicamente es como un 75% de los movimientos de tierra en esos lugares.¿Para el momento que se nos indica que revisó los expedientes, usted estaba fungiendo como abogado particular o como administrador del condominio o ambas?

No, en ese momento, digamos, vamos a ver, quiero dejar esto bien, es importante para el señor José Antonio Meza, yo revisé los expedientes de los créditos de él como abogado, porque él era mi cliente. Después para los condóminos, lo hice en mi labor como de asesor de la Junta de Pro Construcción del Condominio Bariloche Real. Que también, el señor José Antonio Mesa era el que pagaba mis honorarios en su momento, para hacer yo todas estas gestiones. ¿Entonces en en ambos casos me corrige si me equivoco era como asesor? Sí, asesor ¿Todavía acá no estaba como administrador? No, no era el Administrador. ¿Como se señala que el revisó los documentos en calidad de abogado, y los de don José Antonio y después de los condóminos, usted pudo verificar de esos expedientes y sus clientes firmaron opciones de compra venta con el desarrollador? Sí, sí existían. ¿Recuerda que se pactaban en estas opciones, lo menciono en este contexto, usted dice que la desarrolladora tenía plazo.

Ese plazo estaba pactado en algún lugar? Si en las opciones de compra y venta, digamos, eran muy muy escuetas, realmente era muy escuetas que eran cosas de un poco en la práctica que uno decía, bueno, les falta sustento a las opciones, algunas tenían plazo de entrega, otras no tenían plazo entrega, las opciones eran tres, cuatro cláusulas, una hoja, o sea eran muy simples por ponerlo de una forma decorosa, verdad y para mi les faltaba contenido a las opciones. ¿Usted recuerda que se pactaba ahí en esas opciones, ya que los revisó? Sí, sí, digamos de pactaba la venta del lote y era muy simple. La venta de lote y un plazo para la entrega. Algunas lo decían o no lo decían, otras indicaban, digamos como la fecha de que se iba a entregar, pero todas en particularmente eran como como hechas como de un machote, y eran, vamos a ver diferentes y simples, no, no, no tenían, pero lo que se pactaba básicamente era la venta de la finca filial, verdad?

¿Y un plazo de entrega del de la finca filial donde estaba la etapa, verdad. Entonces decían, Bueno, en la etapa esta etapa se va a entregar en diciembre de 2010, la otra etapa se va a entregar en junio del 2011, una cuestión así, eso era básicamente, las opciones eran muy, muy simples, verdad, no detallo el contenido del contrato, pero sí puedo asegurar que eran muy, muy simples. Nada más venía el precio de la compra venta de la opción de compra venta y eventualmente el plazo de entrega. Vi opciones que no tenían plazo de entrega. ¿Dentro de esas opciones que ustedes señala que vio, recuerdas y detallaban las condiciones en las que se iban a entregar los bienes? Muy pocas, muy pocas, algunas, sí indicaban que se iba a vender una finca filial que tenía estas características, pero honestamente, la mayoría no indicaba condiciones, eran muy pocas las que indicaban las condiciones. ¿Cuando se refiera a estos y estas características, tiene algún detalle más específico?

¿Sí, algunas si indicaban que había, digamos que iba a tener calles adoquinadas, que iba a tener ranchos barbecue, que iban a tener piscinas que iban a algunas, decían que electricidad subterránea, las que decían más cosas, verdad, algunas no decían nada, o sea, no, decían no se referían a las condiciones de la finca.Pero como te digo, había de todo. El Presidente, interrumpe y consulta si eso era con relación a los que compraron de contado o los de crédito? Indicó que vio algunas de las opciones de contado y de crédito, ya que los condóminos de las facilitaron, que estaban en los expedientes. ¿En en esas opciones, quién era el vendedor si lo recuerdas? Proyectos Urbanísticos Zión. ¿Y de acuerdo con esas opciones, quien se encargaba de desarrollar? El Desarrollador en su en ese momento era Proyectos Urbanísticos Zión.¿Cuando entra PROSUM que usted nos dice que PROSUM desarrolla, las etapas A y B, después del año 2018, usted tiene para ese momento alguna relación con el condominio o no? No, yo ya había abandonado la administración.

¿Y cómo le consta lo que pasa con PROSUM a partir del año 2018, si ya usted no estaba ahí? Yo vivo cerca de la zona, verdad entonces, uno se da cuenta de los movimientos y de las cosas. Y el señor José Antonio Cuadra Maradiaga, que digamos, es la persona que representa PROSUM, él sigue teniendo una relación conmigo, digamos me consulta cosas profesionalmente, pero de la empresa de él, no del condominio, no sé si me explico, es como junto, pero no revuelto, verdad. Pero del condominio, digamos yo no volví a asesorar ni a firmar ningún documento. ¿Tal vez solo para que me aclare y me disculpa. ¿Usted es o era asesor de PROSUM, como empresa, o Asesor del representante de la empresa, título personal? No posterior, a vamos a ver posterior a yo dejar la administración. el señor José Antonio Cuadra Maradiaga, en su título personal, me busca y me dice que si lo puedo seguir asesorando con algunas cuestiones de la empresa de él.

¿No, relacionadas con esto? Pues, algunas sí tenían que ver con el desarrollo del condominio, verdad. Pero en ese caso, yo lo que hacía era, vamos a ver, asesorar a PROSUM, para el tema de los permisos del condominio y todo el tema, digamos, para no ser más específico, todo el tema de la municipalidad de la alajuela, de Setena, de Minae de todas estas cosas porque, digamos la Junta, todavía en ese momento manejaba los permisos del condominio y él ocupaba, digamos cierta guía y cierta acción en ese sentido, verdad, de los permisos en la municipalidad, en SETENA, la viabilidad ambiental, etcétera, etcétera, y toda esa labor desde el que se formó la Junta hasta el momento que lo dejo hace Administrador, yo había ejercido toda esa labor de mantener esos permisos al día y en eso se encauzó mi mi, digamos, mi trabajo para José Antonio. ¿Sabe que terminó pasando con PROSUM, ya que usted asesoraba a la empresa en relación con el proyecto?

Sí, sí, lamentablemente. ¿Que terminó sucediendo, lo terminaron de desarrollar? No terminaron, terminaron la etapa A y la etapa D, que está detrás de la Iglesia, que es la de, pero no estoy seguro y después tuvo un problema de venta de lotes y de giro del condominio y di al final, lo último que supe, verdad, de palabras de don José Antonio, fue que él perdió el fideicomiso que él tenía con el Banco Nacional y que el Banco Nacional ahora es el propietario, cerca del 48% del condominio. ¿Volviendo al tema de los expedientes de crédito, Walter, perdone que que brinquemos de un lado a otro, usted no dice que revisó alrededor de 70 - 80 expedientes, y que alrededor del 60% de los clientes adquirieron con financiamiento, que 100% de esos clientes que usted pudo ver de esos 70 eran con el Banco? Eso lo ve levantando el registro condominial, no los expedientes de crédito, son cosas diferentes. ¿Recuerda usted la cronología de estos expedientes.

Recuerda si que venía primero en el trámite de los expedientes porque usted nos dijo que había opciones de compra venta, luego nos dijo que había un contrato de una hipoteca común, que había avalúos. ¿Recuerda usted que Documentos eran de fechas anteriores o no? No muy difícil, no, no recuerdo ni siquiera digamos el orden en que venían integrados, no podría decírtelo, o sea, tenía una cierta foliatura, venía una portada y venían todos los documentos y en realidad no recuerdo cómo estaban integrados en orden. El representante del Banco Nacional, finalizó el interrogatorio. El Juez Alonso Soto, realizó la siguiente pregunta. Bueno se refirió que cuando digamos a la etapa de que usted ha estado asesorando a unos clientes que compraron a contado que había problemas de infraestructura, no se avanzaba, hicieron, digamos, contactos con la gente del Banco Nacional, le pregunto por qué razón son los que compraron al contado, buscaron a los del Banco Nacional para con qué fin?

Sí, vamos a ver, para ser más claro, porque el grupo era el Grupo de Condominios, era grande era una masa grande y muy heterogénea, cuando nosotros le damos el resultado del padrón condominal a la Asamblea, y les decimos vea, hay tantos lotes financiados, tanto son de contado que el 60% del proyecto se vendió financiado con el Banco Nacional, que después todo mundo, verdad, dijo, bueno, aquí hay un tema de que el Banco Nacional tiene que responder, verdad, ese era el sentimiento común de todos los condóminos, y los de contado, pues decían en su momento, las personas con las que yo hablé que se habían visto influenciadas a comprar porque de ellos tenían, digamos expectativa de que el Banco estaba financiando el proyecto, o eso era lo que ellos creían en su momento. ¿Usted se refirió a la valla, usted recuerda concretamente qué es lo que establecía la valla, qué es lo que decía? Era una valla enorme, o sea, esas que se ponen en la carretera; creo que decía proyecto financiado por el Banco Nacional, pero realmente digamos a nivel de aseverarlo bajo testimonio sé que sí, de referencia el Banco Nacional, pero no puedo precisar concretamente que decía si era el proyecto financiado con el Banco Nacional o compre aquí su lote con el Banco Nacional, una de las dos frases era lo que decía, lamentablemente, no lo recuerdo, en forma precisa.

¿Con relación hace recurso de amparo, que fue lo que sucedió, digamos. Qué era, que había algún discusión con algún vecino o algún problema de un vecino del condominio? Si, un señor problemático de la Comunidad había puesto un recurso de amparo indicando que había contaminación de acuíferos y no sé qué, que proyecto y que eso era las nacientes de agua de Alajuela y todo el tema. Entonces, la sala constitucional ordenó un estudio de los acuíferos del proyecto que metió a la municipalidad, a SETANA, a la Oficina de Aguas, a todo el mundo, 70 la Oficina de Aguas a todo El Mundo, y se hizo el estudio hidrogeológico, que lo hizo el geólogo Leonel Rojas y arrojó que la permeabilidad del suelo de no permitiría que ningún derrame digamos pasara más allá de las capas de las capas superficiales, entonces, que no había peligro para los mantos, pero aún así, porque se había proyectado el proyecto, primero con tanque séptico, hubo que corregirlo y se pasó a planta de tratamiento.

¿Y eso cuánto atraso al proyecto, si sabe usted, digamos, sucedió otra desde que se presentó esa denuncia y hasta que se resolvió? Cálculo que entre cuatro a ocho meses. Ahí estaba viendo el Acta de Condóminos, en donde usted aparece como administrador y aparece PROSUM, en el mismo momento, no sé si ese fue el momento en que se le vencía a usted y al nombramiento. PROSUM, estaba explicando en qué consistía el posible financiamiento que se iba a hacer, en dónde usted dice que efectivamente sale una cuota extraordinaria. ¿La pregunta que veo que que estaba también metido en IMPROSA; como era que estaba estructurado en fideicomiso, qué era lo que se pensaba hacer? La parte técnica financiera no la manejo muy bien, pero la idea era de que el Banco Nacional iba a financiar a PROSUM, a través de un fideicomiso para recomprarle los lotes a todas las personas que así se hizo a mucha gente, PROSUM a través de este fideicomiso, le recompró esos lotes que tenían problemas, los asumió y entonces, con eso PROSUM iba a tener un control del condominio una mayoría y a través de eso pues se iba a financiar el desarrollo de las zonas.

¿Ahí leí, que PROSUM, hizo una oferta que supuestamente, hizo una oferta de que si alcanzaba el 51% de los condóminos lo hacía y sino, no. ¿Alcanzó ese 51%? Si, tuvo el apoyo de de otros condóminos para poder hacer el el desarrollo del condominio. ¿Sabe por qué razón no continuó desarrollando las demás etapas? Creo que hubo un problema financiero, digamos dentro de PROSUM, entre ellos, el poco giro de venta de los lotes. Sé que el señor José Antonio Cuadra Maradiaga estuvo detrás de las autoridades del Banco Nacional para para continuar, para ver si refinanciaban, pero al final la decisión de fue una decisión bancaria, verdad, no se continuó financiando a PROSUM y se recogió el fideicomiso. ¿Ya que usted fue abogado de José Antonio Cuadra Maradiaga? ¿El es el Presidente de PROSUM, qué puesto tiene? No recuerdo si era el Presidente, la verdad. ¿Sabe si José Antonio Cuadra Maradiaga, o PROSUM, no pudieron continuar con el desarrollo en razón de la impugnación de algunas actas por parte de otro del Grupo de los Condóminos donde se trajeron abajo de la cuota condominal?

Efectivamente, hay un juicio señor juez, en donde un grupo de condóminos trató de traerse abajo esa asamblea y eso se resolvió hace poco, si no me equivoco en abril, en el juzgado civil de Alajuela, la sentencia fue favorable en el sentido de que se tiene que cobrar, y de hecho nunca se suspendió el pago de la cuota, siempre se siguió ejecutando. ¿Sabe que ocurrió el relación a la queja que interpuso ante la SUGEF? ¿Sabe usted qué pasó con eso? Mira muy poco, señor juez, porque era un un trámite personal. Lo que los condóminos me manifestaron, fue que la SUGEF, se hizo de la vista gorda. ¿Usted ahora cuando estaba declarando, dijo que se va buscando al Banco Nacional para refinanciar. ¿En qué momento está hablando usted de Refinanciamiento? Es decir, en la primera etapa que compraron las personas, o en esta segunda con PROSUM? En el primer momento en que compraron las personas. Digamos, la percepción de la gente, digamos, para hacer claro en en el asunto, era que el Banco había financiado a Mauricio, a la desarrolladora, a Proyectos Urbanísticos Zión, a través de las hipotecas; entonces la gente lo que quería era que el Banco refinanciara la construcción del proyecto, digamos de lo que hacía falta, eso era lo que se buscaba, por eso es que uso el término refinanciar.

¿Usted es abogado? Sí, y usted dice que estudió 70 expedientes de crédito. Al menos me imagino que leyó alguna de las hipotecas. Qué era lo que establecían esas hipotecas. El Banco para qué prestó dinero? Si, el Plan de Inversión, digamos de esa hipoteca, lo que versaba era sobre la compra de la finca filial. ¿Del lote en verde? Sí, en verde no lo decía, para la compra de la finca filial. No, no decía expresamente, por lo menos en los que yo vi, no decía expresamente de que se refiriera a la compra de una finca en verde, si no se refería a la compra de una finca final. Se supondría, verdad, desde mi entendimiento por lo menos, que cuando se habla de una finca filial tiene que tener las condiciones para cumplir el fin que de que debe tener. ¿Eso lo decía la hipoteca, o usted lo supone? No, yo lo supongo, basada en el hecho de que se supone que un condominio, pues debería tener un fin. ¿Eso me lleva bueno ya yo creo, me parece que el representante Banco Nacional la Hoy eso, pero usted indicó haber visto algunas opciones de compra venta.

Sí, usted recuerda quién estaba obligado a hacer las amenidades que le llamaban así? Sí, las amenidades del condominio, las obras de infraestructura, el desarrollador, Proyectos Urbanísticos Zión. Era el que se comprometía mediante la opción de compra venta. ¿Esos es dónde usted dice que existen variaciones en cuanto a las condiciones que en unos decía algunas cosas y otros decían otras? Sí, digamos es que la las opciones eran particulares para los casos, entonces ahí algunas personas, digamos, les ofrecían otras cosas, a otras les ofrecían otras cosas, era algo curioso y algunas de no decían nada, o sea, nada más una finca filial en equis cantidad de monto e incluso vi opciones sin plazo de entrega, o sea, no decía cuándo se iba a entregar el proyecto.

¿Con relación a financiamiento, le pregunto porque si había alguna limitación a buscar financiamiento con algún otro Banco? Que yo sepa, no señores, pero en realidad todas digamos, las hipotecas que nosotros vimos sobre el condominio eran del Banco Nacional. Se dio por finalizado el testimonio.

• 15)DECLARACIÓN DE TATIANA PATRICIA RODRÍGUEZ GAMBOA, cédula 2-0455-0022, quien se encuentra en Guatemala, quien indicó ser Química de profesión, por lo que se aplicó el Protocolo Teams, en lo correspondiente con integración del aplicable con el Protocolo Civil. Luego de advertida y juramentada, manifestó decir verdad. Se le advirtió sobre el Derecho Constitucional de Abstenerse, en caso de considerarlo pertinente por ser parte demandante.Empiezo por el momento en el que en el que decidí comprar el lote, eso fue en el 2007, yo tenía Eh, mi hijo tenía escasamente un año o iba a cumplir un año de edad, por eso es que recuerdo bien, porque él nació en el 2006, yo desde el 2001 había comprado con el INVU, un plan de ahorro, préstamo. Y entonces tenía 10 años para pagar y después de eso iba a construir mi casa, entonces en el 2007, un primo mío, José Andrés, que también compró un lote con con el grupo Zión, nos comentó que habían unos lotes que estaban a muy buen precio porque era un proyecto en verde y que se iba a desarrollar en el plazo de 2 a 3 años y él pues contactó a toda la familia porque nosotros queríamos adquirir lotes o un proyecto familiar, verdad, incluso habíamos andado buscando lotes entonces o un lugar grande para poder construir todos juntos.

Entonces nos pareció una buena idea. Yo contacté a la persona que él me indicó que era Ericka Vargas; una de las vendedoras y ella me explicó el proyecto, hicimos una reunión, me explicó todo, me mostró el desarrollo y a mí me pareció muy bonito porque era con el Banco Nacional, yo recibía a mi salario, de hecho, en ese momento, a través del Banco Nacional, en ese momento yo trabajaba en la Cervecería Costa Rica como como maestra cervecera también y bueno, entonces la contacté, tenía que hacer 3 abonos, dos de 1000 dólares y uno de 917, casi mil dólares y eran 3000 dólares, equivalente a un 7% del costo del lote. El lote costaba $95, $97 el metro cuadrado. O sea, estaba muy buen precio para mí; entonces, ahí compre un lote de 409 metros cuadrados, bueno, puse la intención de comprarlo, eso fue en setiembre de 2007, puse los primeros 1000 dólares en noviembre de ese año, puse los otros 1000 dólares de abono y en marzo del año siguiente, en el 2008, ya me pidieron el costo del Avalúo fueron 75000 colones para eso y otros gastos administrativos, ciento cuarenta y algo.

Eso lo sé porque tenía todos los recibos verdad guardados y entonces por ahí de junio del 2008 ya entonces pudimos formalizar, yo todo lo hice a través de Ericka, pero en el momento de formalizar, ya que el préstamo con el Banco, ella me dijo que le había dado la Comisión a otra persona a Óscar Vargas, creo que se llama que era otro vendedor, que parece que tenía su situación económica y ella por ayudarlo, le había cedido la comisión correspondiente a mi lote, entonces él llegó a mi oficina junto con un abogado para que yo firmara allá el préstamo, verdad, todo el préstamo, yo no tuve que ir a Palmares en ese momento porque a mí me citaron a Palmares y yo les dije que tenía mucho trabajo, que tenía que ser hasta la semana siguiente o después. Entonces ellos acordaron que iban a llegar a mi oficina y llegaron a mi oficina ahí en río Segundo en la Cervecería a firmar. Recuerdo que me enoje porque yo había pedido bueno, según lo que yo entendía, era un préstamo a 20 años y al final pues cuando llegué eran 30 años de plazo para pagar, yo no estuve de acuerdo, pero me dijeron, ah, usted con el salario seguramente va a poder pagar, antes no se preocupe por eso y bueno, ahí todavía estoy con eso, porque es hasta el 2038 el préstamo, verdad, entonces ahí sigo pagando, yo no tuve que pagar los costos de formalización, que era un 6%, porque eso dijeron que eran parte del préstamo, lo iban a meter dentro del préstamo, entonces fue como una ventaja, eran 2200, algo de dólares que tenía que pagar, pero eso entonces lo metieron dentro del préstamo y al final me endeudé con ¢17.950.000 colones y dentro del plan era que en un plazo de 2 a 3 años iba a tener ya el lote desarrollado y eso entonces en el 2011 que ya yo tenía mi plan Maduro de de o por madurar mi plan del INVU, entonces yo contacte a Erika nuevamente y le pregunté que cómo iba el desarrollo porque ya se suponía que ya estábamos como para mediados de año y ella dijo que iba bien, que nos iban a entregar el lote en abril o mayo de ese año, todo esto fue por correo, por eso es que lo tengo, lo recuerdo porque después cuando fui a investigar todo, pues ya ahí me di cuenta de todo esto, de los entonces ella, en enero del 2008 me dijo eso, pero en febrero me dijo que el proyecto había sido clausurado porque la municipalidad lo había, había clausurado por falta de un permiso hidrogeológico o algo así, un permiso municipal entonces, durante esos meses él desarrollador lo que dijo es que él no podía seguir desarrollando porque la municipalidad no lo dejaba por porque no tenía ese permiso y que estaba en los trámites, entonces así nos pues nos rodó durante algún algunos meses hasta que ya se destapó el problema de la estafa y ya nos dijeron no, esto fue una estafa, él ya gastó todo el dinero, no va a desarrollar y entonces ahí fue que se generó una Junta, se llamaba Junta Pro Desarrollo del Condominio Bariloche Real.

Y entonces, a través de esa Junta, fue que siguieron las negociaciones directamente con el Banco para poder ver de qué forma podíamos hacer que el proyecto avanzara. Se se trabajó con la municipalidad para que los representantes nuestros, coordinaron con la municipalidad lograron levantar la restricción, eso fue ya en el 2012, y ya para ese tiempo, pues entonces había un plan de desarrollo; habían algunos desarrolladores que tenían varios lotes y querían, ofrecieron varias propuestas al Banco, pero no hubo forma. Lo que el Banco quería era que nosotros mismos refinanciamos los lotes para desarrollar el proyecto y eso no fue viable para mí. Realmente no era viable. Yo en el 2013 me endeudé con una casa, verdad, tuve que vender mis planes del INVU, poner todo ese dinero más todos mis ahorros de 10 años para para poner la prima para poder comprarme una casa que todavía estoy pagando. Entonces, pues ahí eso es lo que les puedo contar, no sé si quieren algún detalle más reciente.

Se le da el uso de la palabra a los abogados de la demandante para que procedan a realizar preguntas. ¿Usted recuerda, las características que este lugar Bariloche iba a tener.? Sí, claro. Era un proyecto bastante grande, bonito porque era con calles adoquinadas, cordón de caño, tenía áreas recreativas, se iba a desarrollar por etapas. Yo estaba en la etapa B entonces se iban a empezar con la etapa A, y ahí van hacia atrás, era un proyecto bastante grande. Tenía su propia planta de tratamiento, área común para actividades es todo esto, qué tienen normalmente los condominios, ciertas condiciones de restricción, sabíamos que habían ciertas características para poder construir. ¿Pero sí, cuando le vendieron le dijeron que podía construir una casa en esa en ese lote? Así, por supuesto. Sí, claro, claro. O sea, venían todas las características, incluso el tipo de casa. Sí, un condominio para residencias para construir casa.¿Sí, me preguntó si la si si aclaraban para qué era el condominio, verdad?

Si se podía construir, si era para construir casas, pues sí, claro, era para y para construir casas. ¿Usted, nos dice que se que se financió la compra con el Banco Nacional porque se decidió por el Banco Nacional.? ¿Yo tenía mucha confianza por ser un Banco estatal y que normalmente los bancos estatales fiscalizan mucho o todo, todo su dinero, verdad es que es un un tema de garantizar y salvaguardar a sus clientes y yo era cliente del Banco Nacional, de hecho fue el primer Banco, yo ahí recibía mi salario y pues sí fue principalmente, mi decisión fue tomada por el respaldo que representaba el Banco. Por ser un Banco estatal y esto porque yo de Proyecto Zión en realidad no conocía mayor cosa, verdad. Conocí, lo que me dijo la vendedora de los desarrollos que habían hecho en Grecia y vi la página, pero en realidad el respaldo fue el Banco. ¿Usted, fue a buscar específicamente al Banco, para que le financiara la compra del lote?

Ah, no, nunca, nunca fui al Banco. Bueno, fui al Banco después cuando ya vi que era una estafa, a preguntar si podía devolver el lote y me dijeron que podía devolverlo, pero igual tenía que pagarlo, entonces en realidad, yo nunca tuve que ir al Banco. Siempre fue a través de los vendedores. A través de Ericka esta muchacha fue, yo le presenté toda mi documentación, constancia salarial, carta de la empresa, todo lo que ella me pidió se lo se lo pase directamente a ella y ellos fueron los intermediarios en todo el proceso, o sea, ni siquiera tuve que ir al Banco para firmar porque ellos llegaron a mi oficina, a que yo firmara el contrato. ¿A usted esta vendedora Ericka le ofreció otras alternativas de financiamiento con otras instituciones? No, nunca, solo fue con el Banco Nacional desde el principio. ¿A usted en algún momento le advirtieron los riesgos de la operación, si es que lo había?

No, nunca.¿Le dijeron si había posibilidad de que nunca se terminara el condominio.? No De hecho, o sea, yo lo pagué, cómo si estuviera desarrollado, verdad, en el contrato estaba estipulado que era el costo para un lote que iba a estar disponible en un plazo de 2 a 3 años. ¿Usted sabe qué pasó con el condominio, cuál es el estado actual de la de la finca suya? ¿Sí, mi finca todavía está, sin desarrollar porque pertenece al grupo B, están desarrollados las etapas que están al frente del condominio, eso fue por a partir de una y de una asamblea, que hubo que yo he hecho objeté, en donde por mayoría simple decidieron que los condóminos teníamos que endeudarnos para desarrollar conforme se iban desarrollando los lotes, teníamos que endeudarnos nuevamente con el Banco para poder aportar entonces era 70 -30, pero al término del desarrollo, o sea cuando esa etapa estuviera desarrollada, teníamos que pagar que era un monto equivalente al doble de lo que valía mi lote, yo hice el cálculo y vi que no era posible para mi poder desarrollarlo, pero eso no prosperó, porque de hecho creo que hay una o dos casas, la verdad es que no volvía a al lugar para ver.

Yo sigo pagando el condominio como si estuviera ahí, pero o sea, tengo que pagar una cuota mensual y recibo mensualmente comunicado de parte de ellos; normalmente son problemas que tienen de pago y no ha habido mayor desarrollo. ¿Si usted quisiera construir, puede construir ahí.? No, porque la etapa donde yo tengo mi lote no está desarrollada, no tiene, calles ni cordón de calle. ¿Usted ha intentado vender ese lote? El único intento que hice fue con el desarrollador, que está ahora con Cuadra. Este señor de apellido Cuadra, él tenía la intención porque nosotros tenemos unos reclamos, ya que no estábamos de acuerdo con esa Asamblea que hubo para que nosotros financiaramos el desarrollo, entonces, el año pasado conversé con él sobre la intención de vender el lote al costo a lo que yo lo compré, me explico, yo lo compré alrededor de 95 dólares por metro cuadrado, pues a ese a ese valor se lo estaba dispuesta a venderlo y él estuvo dispuesto a negociar, pero no prosperó la negociación.

Antes de eso, no, porque me pareció que no era correcto trasladarle el problema a alguien más, a sabiendas que era una estafa y que no había posibilidad de desarrollar a corto plazo, entonces, no, no intenté vender el lote. ¿Este señor le ofreció o algo puede ser lote? Nosotros nos unimos un grupo del Condóminos, para negociar con él y mi negociación con él fue venderle el lote al precio que yo lo había comprado, con ese dinero yo podría pagar la deuda y sí pagar la deuda, básicamente porque debo la mayoría entonces él dijo que lo iba a hablar con sus socios y que le diéramos tiempo, pero eso fue el año pasado y no, no pasó nada. ¿No, no le hizo una contrapropuesta.? No es que al al principio, cuando ellos tenían intención de desarrollar, encargarse del desarrollo, él sí hizo unas propuestas, pero fueron propuestas absurdas, por ejemplo, era nos daba 5 millones por el lote, entonces yo te di igual, tenía que seguir pagando otros 10 millones de colones y yo desde ahí como mejor sigo pagando por el lote, pero que sea mío, entonces yo no estuve de acuerdo en este momento en negociar con él, me pareció que era como una estafa por encima de otra verdad, pero pero eso fue mi opinión personal.

Realmente no. No estuve de acuerdo y ahora ya hicimos un poco más de presión y entonces sí estaba dispuesto a pagar por el costo original del lote ahí yo asumía la pérdida de todos los intereses y demás, pero yo estoy en una situación ahora donde yo tengo que mantener a mi familia en Costa Rica y tengo que mantenerme yo aquí en Guatemala, entonces y pagar dos deudas, verdad que son la de mi casa y la del Banco, entonces sí estaba en una, en una situación donde sí quería y resolver, pero no se ha podido.¿Usted intentó en algún momento hacer algún arreglo de pago, mencionó con con el Banco, pero que le dieron que tenía que seguir.? Es que sí, sí, yo cuando cuando me di cuenta de la estafa, entonces fui al Banco a preguntar, cuando ya trasladaron el préstamo de Palmares a Alajuela, entonces yo ahí fui a la sede de Alajuela del Banco y pregunté qué podía hacer, le pregunté a la persona que estaba ahí encargada de esto que se podía hacer que si yo podía, por ejemplo, devolver el lote, me dijo, que yo podía devolverlo, pero que tenía el costo del lote real, según avalúo era de alrededor de 4 millones de colones en aquel momento, él me dijo ese monto porque era el monto, parecía que había otras personas que ya habían ido y ya habían hecho avalúos, y entonces él me dijo, si usted quiere, venga, pero usted lo que va abonarle a la duda son como 4 millones y le queda todo lo demás, yo tenía alrededor casi 18 millones de deuda, entonces lo vi absurdo y él lo que me comentó, dice, agradezca que tiene el lote porque hay personas que ni lote tiene, dicen otros desarrollos donde ha habido estafas, ni siquiera encuentran el lote, usted por lo menos tiene el lote y eso fue lo que me dijo, pues no, no me dio mayor, oportunidad de negociar.

Entonces yo opté por seguir pagando y esperar a ver si si había alguna solución. ¿Ese monto de 4 millones que usted acaba de decir, cuándo fue que se lo dijeron aproximadamente en qué año? Eso fue en el año a finales del 2011 o principios del 2012. ¿Usted para cuando formalizó su crédito con el Banco, se le advirtió de que el costo del del inmueble eran esos 4 millones.? No, no, nunca me dijeron, o sea, de hecho yo pagué un avalúo, pero no, o sea lo que yo entendía es que el lote el precio que yo estaba pagando por el lote era de era un precio del lote desarrollado, verdad, ya con el condominio, pero nunca me advirtieron, en realidad ni me lo cuestioné que que si no se desarrollaba que iba a pasar, nunca lo vi como una opción. De hecho, hubo un avalúo en el 2018 y el lote en ese momento costaba alrededor de 11 millones, algo 28000 colones el el metro cuadrado, ni siquiera llegaba al como la mitad de lo que yo pagué en el 2008, verdad.

¿Usted conoció casos similares al suyo? ¿Ah, sí? Sí, claro, bueno, aparte de mi familia, mi mamá, mi tía, mi primo, Eh, conozco, tengo vecinos, mi mi doctora, mi ginecóloga, es una de las personas afectadas de tenemos un grupo ahí, son varias personas y muchas personas. ¿Aproximadamente cuántos otros casos conoció? Nosotros tenemos un chat que hay unas 15 o más personas, unas 15, por lo menos conozco con las que pude conversar directamente. ¿Y estos otros casos también tenían relación con el Banco Nacional.? Todos, porque de hecho nosotros y tuvimos varias reuniones del Grupo este de Condóminos, tuvimos varias reuniones y cuando ya vimos que se agotaron todas las posibilidades con el Banco, fue cuando cuando hubo la propuesta de hacer una demanda colectiva y todos, pues todos eran con el Banco Nacional. Entonces a mí me pareció muy, muy buena la propuesta, porque así como yo estoy asumiendo la responsabilidad de mi deuda, que no, no, no he dejado de pagar, pues el Banco también debería asumir su responsabilidad en todo esto, verdad, o sea somos víctimas, pero también somos responsables de lo que nos corresponde.

A mí me corresponde pagar la deuda, a ellos les corresponde, pues velar por los intereses de de todas las personas afectadas; también porque ellos mismos que tienen ahí lotes que no han podido desarrollar y que están generando pérdidas para sus clientes. Ese es mi punto de vista, verdad realmente. Por eso estuve de acuerdo con con con esta demanda y ahí pues todos los implicados que estábamos en esas reuniones éramos, bueno habían unas personas que habían pagado el lote al contado, entonces sí, no, pues no todos eran clientes del Banco, por eso esas personas afectadas quedaron por fuera de de la demanda. Finalizó la representación de los demandantes y continuó el represente del demandado. Usted relató que contactó a Ericka Vargas, que era una de las vendedoras. Le explicó y le mostró el desarrollo. Usted fue a visitar los lotes que iba a comprar antes de comprarlos? ¿Conoció el lugar antes de comprar?

Sí, yo conocí el lugar. Sí conocí el lugar. Si era pura arena, No había nada ahí en realidad, pues nos llevaron al lugar donde era tierra, ya estaba en común con las calles delimitadas, pero no había nada ahí. ¿Que cuando usted dice nos llevaron al lugar, quiénes los llevaron? Ay, no recuerdo la verdad, pero no recuerdo con quién fui ya hace mucho, mucho tiempo. No se preocupe esta persona, Ericka Vargas que usted menciona, ¿Para quién trabajaba.? Si, para el Grupo Zión, ella de hecho, era dueña de una casa de de ese desarrollo en Grecia. ¿Usted señala que en el contrato estaba estipulado que era un lote que iba a estar disponible en un plazo de 2 a 3 años.? ¿A qué contrato se refiere usted? El contrato. Uy, no sé si es en el contrato, la verdad, no sé cuál. Yo firmé un contrato en donde venía esa cláusula, que decía. No puedo afirmar que es el contrato que firmé con el Banco Nacional o si fue un un acuerdo que firmé con con el Grupo Zión, la verdad en este momento no tengo los documentos, pero no los tengo aquí en Guatemala.

¿No se preocupe de lo que usted acaba de mencionar, entonces usted firmó un acuerdo con el Grupo Zión? O sea, yo es sí, o sea, lo que hice fue un un acuerdo de para comprar el lote y ahí hice hice 3 abonos. Eso sí, recuerdo porque hasta los recibos tengo verdad y después ya, la formalización fue con el Banco, para el préstamo y ellos facilitaron todo para que yo pudiera obtener ese préstamo con el Banco. ¿Esos 3 abonos que usted refiere, a quién se los se los hizo? ¿A quién le pagó usted? Ay, eso es al Grupo Zión, al Grupo si. ¿ Usted mencionaba previamente algunas amenidades que tenía el proyecto, quién le comentó o quién le expuso a usted acerca de lo que el proyecto iba a tener? Ericka. Todo fue a través de Ericka. ¿Usted mencionaba que el año pasado y que todavía algo está pasando ahí, pero que no sea resuelto y su intento de vendérselo al desarrollador que está ahora quien ahora sí está dispuesto a pagar el costo del lote.

¿Usted conoce si hay actualmente un desarrollador trabajando ese proyecto? No, no conozco, o sea porque vamos a ver, no sé qué pasó, pero él nos contactó y nos dijo que había habido una asamblea y que ya el Banco había asumido el control y entonces hay una riña ahí, no sé. Entonces, en este momento, o sea, yo conozco que era Cuadra el representante de ese grupo de desarrolladores, pero no sé en este momento, no sé nada de él, este año ya no sé qué pasó. ¿Y cuando usted dice cuadra, Cuadra es el el apellido de una persona, perdone? Sí cuadra es el apellido de esta persona. Sí es, porque no sé quiénes están desarrollando detrás. ¿Quién está detrás de él? No sé, él es el representante.

¿Sabe, el nombre completo solo tenemos el el apellido? La verdad creo que es José, Antonio, José Antonio Cuadra, pero no estoy segura, sé el apellido con seguridad. ¿Usted nos dijo que previamente el desarrollador le dijo que no podía seguir, los rodó durante meses y es bueno, dijo que él ya gastó todo el dinero y no va a desarrollar. ¿Cuando usted nos dice, él ya gastó todo el dinero y no va a desarrollar a quién se refería a usted? En esta afirmación es que no, no tuvimos ningún nombre? El Grupo Zión, perdón sí es que, o sea esa información, porque este señor estuvo diciendo que el problema no era el Grupo Zión, sino que era el representante del Grupo Zión. Se le hicieron varias visitas, que se le hicieron, yo nunca fui personalmente, pero sí a través de las de los conocidos que estaban afectados. Hubo varias personas que fueron y él garantizaba que no había problema de parte de él, pero después ya nos dimos cuenta a través de los representantes del Grupo del los afectados, que de qué era lo que estaba pasando, verdad, ellos fueron en Asamblea, los que nos aclararon que era lo que estaba pasando.

¿Cuando usted se presenta al Banco Nacional o cuando más bien se hace el trámite de crédito con el Banco Nacional para ese momento, usted ya había pagado o no había pagado los abonos al Grupo Zión? Había pagado dos de los abonos al Grupo porque el tercero había que pagarlo en el momento en que se formalizará el crédito. En el momento en que se hiciera la firma, entonces fue en ese mismo, en junio del 2008, que yo hice el abono que me faltaba y además firmé. ¿Para para este momento usted bueno, ya nos explicó que el Grupo Zión era quien le vendía el lote, para ese momento cuando van a hacer la formalización ya usted había acordado con el Grupo Zión, un precio para la venta del lote.? Sí, claro, el precio, el precio se acordó desde el principio, porque de hecho los abonos eran con base en el precio del del lote. ¿Entonces desde el inicio, cuando se hace el primer abono, ya tenían el precio fijado por el cual iban a vender el lote.?

Sí, el precio estaba fijado. Lo que no sabía que después sobre la marcha sí supe es que dentro del préstamo iba a quedar los gastos de formalización y esas cosas que no, eso no sabía y después inicialmente hablamos de un préstamo a 20 años y después resultó que era 30 años. Esas fueron como condiciones que cambiaron. Al momento de firmar fue que me enteré. ¿Usted nos señalaba que, en alguna de las asambleas se les hizo una propuesta de refinanciar, que los socios tenían que refinanciar el desarrollo. ¿Quién les hizo esa propuesta en en la Asamblea? Los representantes que teníamos en ese momento buscaron varios desarrolladores y no había quien quisiera comprometerse, hubo al final presentaron opciones al Banco; eran algunos lotes que iban a dar en fideicomiso. No recuerdo cuántos lotes eran, pero el Banco aceptó algunos de los lotes y no quiso refinanciar proyectos, sino que en lo que nos dijeron en ese momento estos representantes es que teníamos que refinanciarlo nosotros y hablaron de los montos que en este momento pues no puedo acordarme yo en cuanto era lo que lo que implicaba pagar eso y entonces en la Asamblea no estuvimos de acuerdo, yo estuve en esa Asamblea en donde votamos y por mayoría, pues no, estuvimos de acuerdo en tener nosotros que pagar el ese desarrollo.

¿Entonces ese en en esa Asamblea se votó negativo, esta propuesta no se aprobó.? No, no se aprobó en ese momento, no se aprobó. Posteriormente volvieron a hacer una Asamblea en donde aprobaron un refinanciamiento por parte de los condominios. El abogado del Banco finalizó. El Juez Jonatán Canales Hernández, le preguntó: ¿Usted sigue pagando al Banco hoy? Sí. sí sigo pagando. Y en cuánto ha pagado? En total, después de tanto tiempo, no tengo el dato. Son 150 y que es como 157000 al mes, durante todos estos años. 25, 30 millones. No, no es no. He sacado la cuenta recientemente. El Presidente del Tribunal le consultó sobre un contrato denominado "Contrato de Opción de Compraventa" y se le consultó que si cuando ella decía que firmó un contrato con el grupo Zión, si era este. Reconoció que ese fue el documento que suscribió con el grupo Zión. Indicó que ahí, viene el monto. Además, reconoció su firma.

Indicó que la opción la firmó en setiembre del 2007. Se le presentó la escritura. Indicó que la firmó en junio en su oficina. ¿Usted indicó que hubo una estafa, a qué se refiere? Lo que le puedo decir es que yo me sentí agraviada, ya que estoy pagando un lote a 30 años que no puedo usar, no puedo vender, entonces ese sería simplemente, yo digo estafa, porque yo me siento de esa forma, verdad. Porque el desarrollador no cumplió su parte, el Banco no cumplió su parte y yo pues tengo que cumplir mi parte. Entonces, ese es el sentido que le doy a esto. ¿Para precisar cuál es la función que le corresponde le correspondía al desarrollador? Desarrollar o sea usar los fondos que le dio el el Banco para desarrollar el el condominio. ¿Y cuál era la función del Banco? Fiscalizar para que el desarrollo se diera en tiempo. ¿Usted de acuerdo para que pidió el crédito? Para comprar el lote un lote. En un condominio, verdad Sí.¿Usted ahora refirió a que una vez estaba desarrollando las otras etapas, la A y la D, dijo que tenía que volver a pedir un préstamo o un crédito para este para terminar de construir?

No, no, o sea, no para construir, o sea, lo que lo que recuerdes bueno, mi lote es, mi lote vale 18 millones de colones aproximadamente, entonces tenía que pagar otros otros 18 millones de colones para que la etapa donde yo tengo mi lote se pudiera desarrollar. Entonces, y conseguir ese dinero es lo que para mí era imposible. ¿Eso cómo fue que lo estructuraron si usted recuerda, digamos yo sé que usted no es abogada, pero cómo era? No, sé había que pagar alrededor de un 30%, al inicio del desarrollo y otros 70% cuando el desarrollo estuviera listo en la etapa en cuestión entonces. ¿A quién había que pagarle eso? ¿A los desarrolladores? Quienes son, yo sé que el representante era Cuadra. ¿Se le preguntó por la empresa PROSUM? Pero indicó desconocer mayores detalles. ¿Bien la pregunto, usted dice que estuvo en esas asambleas de Condóminos, como era que se estructuraba esa negociación, para terminar digamos, de desarrollar las infraestructura urbanística, cómo era que lo digamos cómo lo era, que lo plantearon, si era un fideicomiso, usted tenía que vender su terreno.

Usted iba a traspasar al fideicomiso este el crédito aquí no iba a pedir si el fiduciario, el fideicomisario, quién afectos de, digamos, garantizar el lote, digamos o el desarrollo si sabe o si, recuerda.? La verdad, no recuerdo, o sea nosotros teníamos usted se refiere a la primera, intenta ativa de negociación, que fue alrededor del 2012. Sí es que en aquel momento sí recuerdo que el representante de todos los condóminos era un desarrollador, tenía una Ferretería o algo así, o sea, una una empresa de construcción, yo la verdad es que no puedo dar mayores detalles porque no conozco tanto, pero entonces él buscó opciones y yo no sé cómo hablaron de un fideicomiso de equis cantidad de lotes, no, no voy a decir cuántos, porque no recuerdo cuántos lotes y qué ofrecieron darle al Banco.Lo que entiendo es como canjearlos, yo le doy los lotes y usted me da el dinero para refinanciar algo así entonces.

¿Y digamos que, qué función qué función cumplían ustedes digamos? Digamos, es que para tratar de comprender, porque no, yo no estuve en esa reunión, pero de este.? O sea, nosotros, yo lo que no hacía era informarnos, verdad; informarnos sobre qué era lo que estaban tratando de hacer para poder desarrollar el condominio por cuenta, si. Nosotros éramos todos los afectados y teníamos a un representante que se eligió en Asamblea. ¿Digamos, el condominio son doscientas y resto de filiales, ustedes mantenían la propiedad, o ustedes vendían a esa empresa desarrolladora, cuál era la idea?. Si, cada uno mantenía la propiedad y ellos iban a desarrollar el condominio, para que nosotros pudiéramos usar los lotes. Se dio por terminado el interrogatorio.

• IV)DE LOS HECHOS NO PROBADOS: En lo que interesa a este proceso, se tienen hechos por indemostrados, ante la ausencia de elementos probatorios que permitan establecer la existencia y veracidad de los mismos:
• 1)Que el Banco Nacional de Costa Rica, tuviera una alianza estratégica con Proyectos Urbanísticos Zión, para el desarrollo y venta del Condominio Bariloche Real. (Los autos).
• 2)Que se haya podido precisar el contenido de las vallas publicitarias, aludidas por los testigos y declarantes, existentes en el sitio del Desarrollo con supuesta publicidad del Banco Nacional. (Véase la contradicción entre los declarantes y testigos).
• 3)Que la decisión de consumo -de los demandantes- estuviera influenciada por la publicidad. (Los autos) 4) Que la solicitud de crédito realizada por los demandantes, haya sido anterior, a los contratos de compra venta suscritos y formalizados previamente con personeros de Proyectos Urbanísticos Zión, o con otras personas físicas y jurídicas. (Los autos y declaración de Tatiana Patricia Rodríguez Gamboa) 5) Que en las opciones de compraventa, suscritas por los demandantes con Proyectos Urbanísticos Zión, o terceros; el Banco Nacional de Costa Rica, se haya comprometido a realizar las obras urbanísticas y amenidades. (Los autos y prueba testimonial y declaraciones de parte).
• 6)Que los avalúos realizados por al menos tres empresas contratadas de forma externa por el BNCR, hayan sido argüidos de falsos, o desacreditados con prueba técnica de forma individual. (Los autos) 7) Que se haya determinado con prueba técnica que los lotes comprados por los demandantes, a Proyectos Urbanísticos Zión, o a terceras personas física o jurídicas, tuviesen al momento de su compra, un valor muy por encima del valor real del inmueble financiado. (Declaraciones de parte y testigos que refieren al precio de los mismos).
• 8)Que se conozca el resultado final de la investigación iniciada por el Ministerio Público, a partir de la denuncia realizada en fecha 15 de noviembre del 2011, por el apoderado generalísimo del BN.
• 9)Que la compra de los lotes por parte de todos los demandantes haya sido, luego de la alianza comercial entre el Banco Nacional y el Desarrollador de fecha 17 de marzo de 2010, tendiente a la promoción y colocación de créditos para el financiamiento de vivienda por parte del Banco. (Los autos).
• 10)Que la adquisición de un lote "en verde"; sin infraestructura urbanística, implicara que del contrato de préstamo mercantil realizado por los demandantes con el BNCR, implicara no desembolsar todo el monto del precio, a resultas del desarrollo urbanístico del Condominio. (Los autos).
• 11)Que los demandantes hayan solicitado rescisión del contrato de préstamo mercantil, en donde se indicó el plan de inversión y el destino del giro de los recursos para el pago del lote, en su mayoría a Proyectos Urbanísticos Zión. (Los autos).
• 12)Que hubiera imposibilidad material por parte de los demandantes de disfrutar de sus inmuebles adquiridos dentro del Condominio Bariloche Real, por causa directa del BNCR. (Los autos).
• 13)Que existiera imposibilidad de vender los inmuebles, en razón de una conducta u omisión de la parte de la demandada. Véase oferta de compra de tales inmuebles por parte de la empresa Prosum, a la que hicieron referencia las declarantes y testigos. (Los autos).
• 14)Que los demandantes tuvieran imposibilidad jurídica real, de entregar el lote en dación de pago. (Los autos, véase declaración de la testigo María Marcela Gamboa Bolaños) 15) Que los demandantes, no haya podido acceder a créditos con otras entidades financieras para la compra de vivienda, en virtud de los hechos relacionados con esta demanda. (Escúchese declaración de testigo Patricia Gamboa, quien refirió a compra de vivienda) 16) Que a los demandantes, se hubiera manchado su récord crediticio con ocasión de esta operación crediticia con el BNCR. (Los autos) 17) Que los demandantes hayan sufrido daños y perjuicios, producto de la obtención de un crédito hipotecario con el BNCR. (Los autos).
• 18)Que el Banco Nacional haya financiado el desarrollo y la construcción del Condominio Bariloche Real. (Los autos) 19) Que el Banco Nacional estuviera contractualmente obligado a fiscalizar el desarrollo de las obras del condominio. (Los autos).
• 20)Que la información contenida en los avalúos, haya servido, además de que la entidad bancaria cumpliera un requisito para el otorgamiento del crédito, para que los demandantes tomaran la decisión de consumo de esas propiedades. (Los autos).
• 21)Que el Banco Nacional haya otorgado condiciones favorables o ilegales para la tramitación de los créditos particulares a los demandantes. (Los autos).
• 22)Que en el Informe de Auditoría, se haya incorporado alguno de los casos de los demandantes, en razón del deterioro de la cartera, o los niveles de morosidad, por carecer de los documentos requeridos para el otorgamiento del crédito. (Los autos y la evacuación testimonial del señor Ricardo Araya Jiménez).
• 23)Que el Banco Nacional fuera la única institución financiera que estaba dispuesta a financiar la compra de lotes. (Escúchese declaración del testigo Carlos Mario Hidalgo Bogantes, quien precisó que el Banco Popular era otra posibilidad).
• 24)Que los créditos otorgados al grupo actor, fueron estructurados por el BNCR para financiar al Desarrollador las obras del condominio. (Los autos).
• 25)Que le competiera al BNCR informar a los demandantes del eventual incumplimiento contractual de las opciones de compraventa suscritas por los demandantes con Proyectos Urbanísticos Zión, o los terceros vendedores de los bienes inmuebles. (Los autos).
• 26)Que se haya vulnerado por parte del BNCR el derecho de información suficiente al grupo actor, en idioma español, y de manera clara y veraz, acerca de la documentación y contratos suscritos entre ellos, como la solicitud de crédito, los contratos de préstamo mercantil, las escrituras de traspaso de los inmuebles, la constitución de la hipoteca abierta, novación de hipotecas, algunos de los cuales se encuentran elaborados bajo la fe notarial. (Los autos) 27) Que se haya acreditado administrativamente, que funcionarios del BNCR de la Sucursal de Palmares, hayan otorgado a los demandantes créditos bancarios sin que éstos hayan acreditado su capacidad financiera, ó hayan cumplido los requisitos para el otorgamiento de éstos. (Los autos) V) ARGUMENTOS DE LAS PARTES: A) ALEGATOS DEL GRUPO DEMANDANTE: Tanto en el escrito de demanda, como en los alegatos de apertura durante la audiencia de juicio oral y público, la representación judicial de los demandantes manifestó en lo fundamental que, constituyen un grupo de compradores de crédito con el Banco Nacional del Condominio Bariloche Real, ello al tenor del CPCA, artículo 9 inciso b) y 10 inciso c).

En la demanda, indicaron que el Condominio Residencial Horizontal Bariloche Real, se constituyó desde el año 2007, y que estaba compuesto por 472 fincas filiales primarias individualizadas aptas para construir, con accesos viales, juegos infantiles, zonas recreativas, parques, servidumbre sanitaria y pluvial, servidumbre de alcantarillado para riego, caseta de guardas, taller de mantenimiento, basureros y pozo y tanque de agua potable. Proyectos Urbanísticos Zión, cédula jurídica 3-101-0298007, era la empresa desarrolladora del Condominio, conocido como Bariloche Real y estaba representada por los señores Norman Mauricio Muñoz Gómez y Oscar Eduardo Vargas Murillo. El desarrollador del proyecto, ofrecía el proyecto inmobiliario a los posibles compradores, precisando que el mismo tendría ciertas características y amenidades. El desarrollo del condominio implicaba la construcción de las áreas comunes, entre las cuales estaba las calles adoquinadas, acera cordón y caño, áreas verdes, áreas de juego, alumbrado, cierre perimetral en bloques, columnas y vigas de concreto, muros de contención, área de recreación con piscina, ranchos, canchas de tenis, entre otros.

Los miembros del grupo actor, adquirieron lotes "en verde" del condominio por medio de financiamiento del BNCR, garantizados con hipoteca sobre los inmuebles adquiridos. Alegaron que entre el Desarrollador y el BNCR existió una relación de negocios que databa del año 2001; debido a que el BNCR había brindado financiamiento para los proyectos que el Desarrollador había construido o estaba en proceso de construcción. Acusaron que el BNCR no precalificó el proyecto del Condominio, para evaluar la viabilidad del mismo y la capacidad del Desarrollador para realizarlo, como condición previa a otorgar financiamiento al Desarrollador. Indicaron que el BNCR puso a disposición y beneficio del Desarrollador condiciones especiales de financiamiento para facilitar la venta de las fincas filiales del condominio. Existió entre el BNCR y el Desarrollador una alianza estratégica, en el sentido de que el Banco otorgó un trato de excepción al financiamiento de compra de lotes para facilitar al Desarrrollador la venta del proyecto.

Que esas facilidades se manifestaron con la gestión de las solicitudes de crédito a través de los vendedores del Desarrollador, la centralización de todos los créditos en la sucursal de Palmares, flexibilidad de los trámites de solicitud de crédito, a través de mecanismos de aprobación rápida, financiamiento del 100% del precio de los lotes, incluyendo gastos de formalización. El Desarrollador impulsó la venta de las fincas filiales ofreciéndole a los compradores que el BNCR, era la única institución que financiaba la compra en verde de lotes del proyecto. El BNCR se promocionó desde el año 2008 como la entidad que financiaba la compra de lotes en condominio en verde y facilitó los créditos de consumo para tales efectos. El BNCR formalizó un acuerdo comercial con el Desarrollador el día 17 de marzo de 2010, para promover conjuntamente la colocación de créditos para financiamiento de vivienda por parte del BNCR y la venta de soluciones habitacionales del Desarrollador en sus proyectos urbanísticos.

El desarrollador donó un lote de uno de sus proyectos para que se rifara consecuencia de la campaña publicitaria, denominada: "Construyámoslo Juntos", para las personas que formalizaran créditos de vivienda con el BNCR en la Expoconstrucción y Vivienda 2010. El BNCR no verficó el grado de avance de los proyectos del Desarrollador o de la viabilidad financiera para realizar el convenio comercial. Los demandantes indicaron que el financiamiento de los lotes en condominio fue en verde, lo que implicaba que la venta de las fincas filiales, las áreas comunes y el desarrollo como no se habían comenzado a construir, y el Banco le otorgaría los fondos al Desarrollador para el desarrollo del Condominio y la entrega de los lotes se haría en un plazo de dos años a partir de la compra. La mayoría de los créditos se formalizaron en la Agencia de Palmares, con excepciones en Turrucares, Naranjo, Sarchí y Alajuela.

Se autorizó el financiamiento del 100% del precio de venta de los lotes en condominio, por parte de Maynor Retana Cárdenas, Director de Banca Hipotecaria del BNCR. El Director Regional del Banco, Rafael Obando, autorizó la realización de avalúos por proveedores externos, que recayeron en la empresa FR Arquitectura y Luna Azul. Los Avalúos se realizaron de forma sistemática asignando un valor mayor al real, y fueron aprobados por el Jefe de Crédito de la Oficina del BNCR en Palmares, y tomaron en cuenta el valor de las áreas comunes e infraestructura del condominio que no estaban construidas, dándoles un valor proyectado que no correspondía con el valor real. Que el precio de la venta de lotes variaba constantemente, acomodándose al precio cobrado por el Desarrollador, sin que el BNCR efectuara ningún control. El total de los créditos otorgados al grupo actor suman aproximadamente el monto de ¢3.000.000.000.00 (tres mil millones de colones) y unos $700.000,00 (setecientos mil dólares).

Los miembros del grupo actor, en la mayoría de los casos, pagaron al Desarrollador sumas de dinero adicionales al monto del préstamo otorgado por el BNCR, como prima para reservar el lote. Miembros del grupo actor, adquirieron lotes del condominio con hipotecas previamente aprobadas por el BNCR, a través de la figura de novación del deudor, o a terceros que habían comprado previamente al Desarrollador. El crédito se estructuró con hipoteca abierta, con plazos de veinte a treinta años y comisiones bancarias de un 2%; indicando que el Banco podía suspender total o parcialmente el giro de los fondos, para control de su empleo, según el plan de inversión aprobado. El BNCR teniendo la posibilidad de ejercer el control sobre el plan de inversión para monitorear el avance de las obras del Condominio, no lo hizo, y giró al Desarrollador la totalidad de los fondos de la formalización del crédito.

Alegaron que los créditos otorgados al grupo actor, fueron estructurados por el BNCR para financiar al Desarrollador las obras del condominio. Los miembros del grupo actor actuaron de buena fe y por la confianza con el BNCR gestionaron los créditos con el BNCR para la compra de los lotes en condominio, ello por ser una entidad supervisada por la SUGEF y la única entidad que financiaba la compra de lotes en condominio, siendo que la solidez y larga trayectoria del Banco fueron los elementos decisivos para que los miembros del grupo actor tomaran la decisión de comprar los lotes en verde del condominio. No se les informó sobre el riesgo de la inejecución del proyecto a los miembros del grupo de compradores -con financiamiento del BNCR- Hasta diciembre del año 2011, los miembros del grupo actor ignoraban que el dinero girado por el BNCR al Desarrollador, en razón de los créditos otorgados, para la compra de lotes, en verde, a los demandantes, no se había utilizado para el desarrollo del condominio.

Que el BNCR no supervisó el destino de los fondos girados al Desarrollador para la compra de los lotes en verde. Hasta esa fecha los miembros del grupo actor creían que la falta de las obras del condominio eran debido a situaciones de permisos y a un recurso de amparo que había detenido las obras. El BNCR denunció al Desarrollador por el indebido manejo de los créditos y fondos para la compra de lotes en varios proyectos del Desarrollador, según expediente N° 11-1042-612-PE, en donde el Banco se constituyó como ofendido directo de presuntas prácticas fraudulentas en el manejo de la cartera del Desarrollador. La publicación de las noticias relacionadas a la denuncia penal del BNCR, hizo caer en cuenta a los miembros del grupo actor de las irregularidades de los funcionarios del banco y la estructuración del financiamiento de los lotes del condominio y de la ausencia de controles para el destino de los fondos del Desarrollador.

Reseñó que la forma en que el BNCR estructuró los créditos, en combinación con la ausencia de controles del destino de los fondos girados al Desarrollador, conllevaron a la inejecución definitiva de las obras de desarrollo del condominio. Alegó que la Sucursal del Banco en Palmares, incrementó la cartera de crédito en un 738.88%; ello debido en gran medida a la concentración de operaciones de crédito para compra de lotes de los diferentes proyectos inmobiliarios del Desarrollador que se gestionaron ahí, sin que correspondieran a los planes de inversión dentro del área geográfica de la sucursal, la cual sufrió un índice de morosidad de la cartera de vivienda, a partir del año 2009. En el informe de auditoría interna del BNCR, AGD-RH-004-2011, reveló que el BNCR aprobó créditos para familiares, empleados o personas relacionadas con el Desarrollador o sus representantes legales, que facilitaban la posterior venta a terceros mediante novación de deudor.

En diciembre de 2011 el representante legal del Desarrollador, se dio a la fuga y el Desarrollador cerró sus oficinas y cesó toda actividad comercial, lo que conllevó a que el dinero girado por el BNCR no fuera invertido en el desarrollo del condominio, quedando las obras del mismo inconclusas. El BNCR publicó un campo pagado, el 27 de diciembre de 2011, en donde manifestó no haber sufrido un fraude toda vez que los préstamos estaban respaldados por garantía hipotecaria e indicaron que la denuncia se realizó para proteger a los clientes de buena fe. El BNCR ha negado la responsabilidad de lo ocurrido, afirmando que no financió al Desarrollador y que por lo tanto no tenía el deber de vigilancia sobre el desarrollo del proyecto; negándose a realizar arreglos con los clientes que gestionaron el crédito de buena fe, sobre quienes se cierne la amenaza de enfrentar acciones judiciales, costos adicionales de ejecución y la mancha de su récord crediticio, en caso de no pagar su crédito.

En relación a los daños y perjuicios indicaron que la inversión requerida para efectuar el desarrollo del condominio es de aproximadamente $10.000.000,00, lo cual hace inviable el proyecto por la capacidad económica del los miembros del grupo afectado. Que el BNCR les propuso recibir los lotes a un valor cercano a una tercera parte del monto de avalúo aprobado en el crédito, con la condición de continuar cobrando el saldo en descubierto sobre el monto original. En algunos casos ante la falta de pago de la deuda, el BNCR ha ejecutado la deuda, procediendo además con el cobro al descubierto. Del Condominio Bariloche Real, con un total de 472 filiales, al menos 370 fueron adquiridas mediante crédito hipotecario y esta demanda fue interpuesta por 167 personas. Que la negligencia del BNCR en la estructuración de la cartera de crédito para la compra de lotes en Condominio, la falta de controles en el destino de los fondos girados al desarrollador, constituye el nexo causal de los graves daños materiales a los miembros del grupo actor que consisten en la disminución patrimonial por la diferencia entre el valor de la deuda con el BNCR y el valor real de los lotes, una disminución patrimonial del grupo actor en abono al precio del lote, pérdida de oportunidad de obtener una ganancia de capital o aumento patrimonial por la plusvalía del lote, de haberse desarrollado el condominio.

Tal nexo ocasionó también un daño moral a los miembros del grupo actor, al ver frustrada su confianza en la institución en relación a la inversión realizada. La angustia y estrés de mantener un endeudamiento sobre lotes sobrevalorados para favorecer al Desarrollador, limitándose el acceso a una solución de vivienda digna y liberarse de la deuda, al no poder vender los lotes o adquirir otro crédito para compra de vivienda. Durante la audiencia de juicio oral y pública, el representante de la parte actora alegó contar con la legitimación activa, al precisar que este proceso corresponde a un proceso de naturaleza colectivo, y que si bien el Derecho Procesal ha estado organizado como parte de la influencia de una sociedad individualista, lo cual no se dice de forma peyorativa, simplemente en aquel momento, en que se desarrolló, básicamente no habían grandes grupos de consumidores, ni un consumo masivo, y entonces la doctrina del Derecho Procesal ha venido ampliando las posibilidades de que grupos especialmente de consumidores participen en procesos colectivos haciendo demandas en contra de comerciantes o prestadores de servicios comerciales, como en este caso.

La ley, no solo dispone en el artículo 9 del CPCA, que tengan capacidad procesal estos grupos no organizados, para reclamar. Ahora, esto debe relacionarse con el artículo 10 del CPCA, entonces, están legitimados quienes invoquen la defensa de intereses difusos y colectivos. Quiénes están legitimados para pedir la pretensión? Bueno, pueden pedir la pretensión aquellos que tengan, un interés colectivo. Si además, hay daños y perjuicios, tiene un tratamiento especial. Precisó que la falta de legitimación que acusan los representantes del BNCR no existe, y por lo tanto debe rechazarse, toda vez que el grupo está legitimado para la interposición de este proceso. Manifestó que el grupo actor está legitimado para reclamar, ya que adquirieron un producto financiero del Banco Nacional y eso hace que este grupo, como un todo, tengan una misma situación, en razón de que son parte de un mismo desarrollo, porque el Banco Nacional puso un gran rótulo diciendo que ellos estaban financiando este proyecto, etc, etc, de manera que existe legitimación activa para actuar, y para demandar al Banco Nacional.

Evidentemente, se reclaman son daños y perjuicios. Alegó, que la ley es tan sofisticada que dice, y ustedes tienen capacidad jurídica para representar a todos los miembros del grupo, o sea, capacidad procesal, quiero decir. El artículo 9, que ha sido mal interpretado por los jueces, precisa la posibilidad de reclamar daños y perjuicios en los supuestos de este apartado, es decir, del artículo 9 inciso b); cuando hay la legitimación por intereses colectivos. Será necesario comprobar la titularidad de la situación jurídica lesionada o de quien demanda y entonces. Pero este Tribunal, ordenó abrir carpetas por aparte, pero eso digamos, es un concepto que no sé si es que de la tecnología y que a lo mejor no le entiendo bien, en relación a lo que significa una carpeta, yo francamente, lo que entendí era que ahí se iban a reclamar, digamos las ejecuciones de una sentencia, de daños y perjuicios para que cada uno de los demandantes, por separado determinara cuánto era la diferencia entre esto y esto (daño material), ¿Cuánto era los intereses entre esto y esto?

Y, en fin, todos los daños y perjuicios que se reclaman y, además, el daño moral. Pero, no acá el Tribunal dice, mire yo, además es que no tengo tiempo para cumplir con la ley y dictar una sentencia en el plazo que la dicta, porque son un montón de demandantes, pero eso lo que revela, es que el los que resolvieron esto francamente hubo un problema de la comprensión de la causa, porque la causa no son los diferentes contratos; la causa es un comportamiento del Banco Nacional que vamos a demostrar aquí que es un comportamiento que no se ajusta, a las normas de cómo actúan los bancos frente a proyectos, de financiamiento en verde, y en protección de los derechos del consumidor. Uno de los argumentos que nosotros vamos a hacer, corresponde al alegato sobre la responsabilidad determinada por el artículo 35 de la Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor, la que establece que el productor o el proveedor y el comerciante deben responder concurrentemente, independientemente de la existencia de la culpa, o sea, casi responsabilidad objetiva si el consumidor resulta perjudicado en razón del bien o servicio, de informaciones inadecuadas e insuficientes para ellos o de la utilización de riesgos.

El BNCR, nunca le indicó a ninguno de los miembros del Grupo, ni en ningún prospecto, ni en ninguno de los anuncios que tenía, le advertía a la gente tenía que tener cuidado, tienen que hacer las reservas, tienen que decirle al desarrollador esto, como por ejemplo establezcan un fideicomiso para que los dineros necesarios para el producto de desarrollo, sean depositados ahí, etcétera, etcétera, todo lo que hoy existe, porque ya nadie puede vender si no se inscribe ante el Ministerio de Economía, Industria y Comercio y además, no constituye un fideicomiso para depositar ahí las sumas y garantizarle a los consumidores sus derechos. Bueno, que ello no haya existido en ese momento, en ese reglamento, no era una exoneración de la responsabilidad que tenía el Banco Nacional para con sus consumidores, pero además es que estamos aquí en una jurisdicción, aunque es mixta, contencioso administrativa y civil de Hacienda, lo cierto es que el Banco Nacional es una institución autónoma del Estado y está así por la Constitución; son finalmente Administración y aquí estamos más por el artículo 49 Constitucional, que es el que establece la jurisdicción contenciosa administrativa; artículo que constituye una garantía individual, la cual da la impresión de que la gente, lo da por descontado, pero es el último de los derechos y garantías individuales que establece la Constitución y señaló que si bien podía ser el último, no por ello era menos importante al ser el procesal, mediante el que se garantiza precisamente a los particulares, o a los administrados, acudir a una jurisdicción proteccionista ante los derechos de la gente.

El tamaño que tiene el Banco Nacional en el mercado y la posibilidad de que de de los depósitos que tiene, hace que los créditos que otorguen, especialmente para materia de vivienda, son relativamente baratos porque tiene un costo de fondos de millones de cuentas corrientes por las que no pagan intereses. Entonces esos fondos los puede utilizar para prestar, y es un costo relativamente barato. El BNCR representa un tamaño enorme en el mercado. Y la confianza que los consumidores le ponen a un Banco público es diferente de la que se le pone a un Banco privado. Vamos a demostrar todo lo que el Banco hizo durante el desarrollo de este proyecto y que fueron faltas, que hicieron incurrir en riesgos al consumidor y que ese riesgo finalmente se materializó. Recalcó que no es cualquier tipo de crédito de consumo. No es la compra de una computadora, un carro, una lavadora; no corresponde a la compra, la expectativa de tener una casa.

Claro que hay una diferencia entre un producto y otro. El Banco Nacional tenía que tener una diligencia por triplicado, ya que está financiando algo fundamental para las familias, que es la habitación.Si ustedes leen la respuesta a la contestación de la demanda, se lava las manos. Dicen, aquí vino, yo le di la plata, aquí él me dijo que tenía que darla, yo le financié, yo no tuve nada que ver en el asunto. Yo aquí no soy responsable. Indicó que se debieron haber tomado las precauciones del caso, yo me pregunto si estuviéramos en un juicio ante un juzgado civil, frente a una empresa privada si el régimen de responsabilidad y de exigencia que tiene que tener el consumidor, el del comerciante frente a los consumidores no es mucho más alta que la exigencia que se le ha establecido en los tribunales contenciosos, frente a una Administración Pública que presta servicios de carácter comercial y recordemos que no hay nada más comercial que un Banco, que la actividad bancaria.

Vamos a identificar la causa de un daño que es toda esa actuación, esa relación que tiene el Banco Nacional con el desarrollador. La forma en que se llevó a cabo, hizo que se concentrara en un lugar determinado. No hay ninguna evidencia en ninguno de los expedientes de crédito. Vamos oír los testigos, que el Banco Nacional no les advirtiera que tenía que tener cuidado porque todo este dinero iba a parar al desarrollador y ese desarrollo no estaba hecho, todo lo contrario. El BNCR contrató un perito, el el perito dice que está construido bueno, y eso es un problema del perito?, hay que ver qué que es esto?, pero frente a quién estamos?. No, el estándar de comportamiento de un Banco Público, del tamaño del Banco Nacional tiene que ser tres veces más alto que el comportamiento de un Banco privado, que ya de todas maneras el consumidor puede decir bueno, es un Banco privado. No es lo mismo que le ponga la confianza a un Banco que además tiene la garantía del Estado.

Los consumidores están ahí, digamos confiados, verdad? Precisamente porque está de intermediario el BNCR. Y es que en la industria de financiamiento de vivienda o el financiamiento de lotes; esto no es una pulpería que vende un producto y otra pulpería que vende otro producto? Corresponde a un ecosistema, en donde el Banco es parte del ecosistema, el desarrollador es parte del ecosistema y el consumidor es parte del ecosistema y se tienen que comportar dentro de ese ecosistema. ¿Por qué pone el Banco Nacional una gran valla que él financia este proyecto? ¿Qué significa eso? ¿Qué confianza le da a los consumidores? Sin pensar que el artículo 190, además de la Ley General de la administración pública, establece un régimen de responsabilidades también, verdad? Y no quiero, hacer referencia a diversos artículos que están alegados en la demanda de la Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional sobre cómo deben ser los financiamientos.

¿Qué garantías deben de tener? Y el régimen regulatorio de de los bancos? Le dicen a usted, para este fin, para este tipo de financiamiento tiene que tener una garantía que implique no menos del 100% del valor del bien. Usted lo puede financiar más de esto, o ustedes me dicen, Ah, no, y eso es un problema del consumidor. No, no, eso es un problema regulatorio del Banco y los consumidores se atienen incluso a esa regulación. ¿Entonces, hay una serie de disposiciones que obligan al Banco a jamás financiar, digamos, sin la seguridad del caso? ¿Ah, cómo se llama este tipo de de de de proyectos? Por supuesto que el Banco puede financiar y decirle sí, sí, mire yo, aquí le entrego esta plata.Pero, mire, yo he calculado que esto cuesta 10 millones de dólares desarrollarlo y eso significa que hay tantos metros cuadrados en cada uno de los lotes y yo a cada financiamiento le voy a retener una parte y lo voy a poner en un fideicomiso para que empezar a hacerle desembolsos de manera progresiva, conforme el avance de obra.

¿Pues nada de esto hizo el Banco Nacional: sino que el Banco Nacional, qué es lo que tenía? Un grupo de ejecutivos que se habían puesto de acuerdo con el desarrollador y los ejecutivos del desarrollador para financiar esto lo más rápido posible, porque hay que ver que en ese momento en que se estaba financiando esto, había una necesidad que tenía el Banco Nacional de colocar crédito, colocar crédito rápido y así lo hicieron. Colocaron 370 créditos inmobiliarios muy rápidamente. ¿Eso es algo, que, evidentemente, cualquier gerente le exige, a sus gentes, pero no se lo exige, en perjuicio de los consumidores, porque es que los consumidores están ahí y yo no tengo nada que ver con con el negocio de los consumidores, pero finalmente, o sea, si no es así, para que Banco Nacional? ¿Para que la administración pública? Donde tiene un régimen de responsabilidad disminuido frente al consumidor. Mejor privaticemos y entreguemoslo a la banca privada para que ellos sí tengan responsabilidad.

Los bancos privados también han hecho su de las suyas, pero eso no significa que se juzguen.En refuerzo de nuestra teoría del caso, el Banco Nacional no se comportó como un comerciante leal con sus consumidores y mucho menos siendo un Banco Público, mucho menos siendo un Banco del tamaño que era. Entonces se demostrarán estas circunstancias y cuáles fueron los daños y cuáles fueron los perjuicios. ¿Para qué esos daños materiales y perjuicios se definan en ejecución de sentencia para cada uno de ellos, porque lo que ha dicho la Sala Primera es que en estos temas de la ejecución de daños y perjuicios, es que la condenatoria no puede ser en abstracto, es decir, yo no digo, no sé cuál es la causa. Acá, debe indicarse el concepto, en qué consistió el daño. El monto, la cuantía, eso se define en un proceso de ejecución de sentencia y eso es lo que nosotros vamos a pedir aquí, que se defina la cuantía de los daños y perjuicios en ejecución de sentencia.

Aquí tendrá que definirse cuál es esa naturaleza, del daño, de los perjuicios y además, lo que sí puede hacer y debe hacer este tribunal es la condenatoria del daño moral para cada uno de los miembros del Grupo actor. ¿Los reclamos de daños y perjuicios se hacen en el marco de un proceso de colectivo y eso lo que significa es que además como hemos solicitado, es que se haga una declaratoria sobre la existencia de este grupo, verdad? ¿Qué significa? ¿Que en un tiempo determinado que hemos fijado todos los que pidieron a crédito hipotecario para este cómo se llamaba desarrollo urbanístico específico. Y que fueron financiados con el Banco Nacional en todos ellos, puedan ser luego indemnizados en ejecución de sentencia por las mismas razones. En conclusiones los demandantes indicaron a este Tribunal, que el fundamento básico legal de nuestra demanda para para todos los efectos, Es una demanda de consumo.

Manifestó que en el año 96 se reformó la Constitución Política en su artículo 46 y se dijo en el último párrafo, que los consumidores y usuarios tienen derecho a la protección de la salud, ambiente, seguridad e intereses económicos y a recibir información adecuada y veraz. En muchas ocasiones a la Constitución y a los Tratados Internacionales, se les señala como normas programáticas y que pues requieren digamos de una aplicación de una ley porque el juez difícilmente las puede aplicar; pero esta disposición es una disposición tan clara y que los jueces en este caso, están llamados a aplicarla de manera directa. Verificar si realmente hubo información adecuada y veraz en el producto que se consume por los consumidores, eso es lo primero y lo segundo, es que la Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor, en su artículo 35, establece que el productor, el proveedor y el comerciante responden concurrente independientemente de la existencia de culpa, ya que es una responsabilidad objetiva si el consumidor resulta perjudicado en razón del bien o servicio de informaciones inadecuadas e insuficientes sobre ellos, o desde su utilización y de riesgo.

Ese es el marco de la demanda. El Banco Nacional, efectivamente, es un proveedor de servicios, ejerce el comercio, casi nada, ya que la actividad bancaria es casi por antonomasia, la actividad comercial más importante junto con la actividad de las aseguradoras. Hizo referencia al los inicios de la creación de la Banca, cuando en Italia, los prestamistas habían negocios sentados en unos banquillos. Hoy en día, en la actividad comercial no hay comercio si no hay banca. El productor no puede echar mano, a los recursos para poder producir y vender. El consumidor no puede comprar si no hay la facilidad que tienen los bancos de realizar intermediación financiera, es decir, de captar dinero del público y de prestar la plata, de manera que es un producto y como tal no está exento de riesgos. El producto y el Banco, como cualquier otro comerciante, tiene que velar por su producto, y con las advertencias para que el consumidor no resulte afectado en primer lugar.

Luego, en este desarrollo digamos relativamente reciente, porque estamos hablando del año 96, se reforma en la Constitución y en el año 95 se da creación de esta ley. Si bien, antes había una ley de protección al consumidor, la verdad es que los derechos del consumidor en Costa Rica han sido poco vistos. En algún momento,un grupo de investigadores decidió reformar el Código Civil en 1888 en en su artículo 1023, y le encajó una serie de incisos, que regulan las cláusulas abusivas, que son básicamente de protección a los consumidores. En ese momento, ya en el año 76, era bastante avanzado. Eso fue, como la primera introducción de este tipo de normativa. Pero eso es la parte, digamos, de derecho puramente sustantivo. El asunto es que en la parte procesal también ha habido una modificación sustancial. Porque ya los temas, digamos de litis consorcio, se anulan en el nuevo derecho del consumidor.

¿Por qué? Simplemente porque el Derecho procesal tradicional es un derecho individualista y como decía yo en algún momento, ese derecho individualista no tiene nada de malo, es que la sociedad no estaba diseñada en el siglo 19. Con la Ley de Enjuiciamiento civil española que nosotros nos influenciamos de ella, en un principio estaba diseñada para pleitos entre dos, porque no había consumo, no había consumo masivo, no había producción masiva y lo que había era, digamos que no había comercio, claro que sí había comercio, había un viejo que vendía pan, había una señora que vendía tal cuestión, pero no era verdad en esas fábricas, verdad? Este fenómeno, de la existencia de una empresa que tiene una cotización en bolsa, que es de la mayor capitalización que vende estos teléfonos, y uno de ellos explota en la cara, se tiene que hacer algo, además la empresa tiene que hacer un llamado, para revisar el producto, qué es lo que está pasando ahora y hay un montón de obligaciones que bajo las otras perspectivas del Derecho individualista no se daban y por eso es que el Código Procesal Contencioso Administrativo, contiene disposiciones que reflejan esos aspectos y también reflejan los derechos del grupo, o colectivos, que si esto era un interés colectivo o no. Simplemente para aclarar la ley de la jurisdicción constitucional establece como una condición de legitimación para establecer una acción directa, sin un asunto previo, pendiente de resolución, que haya un interés colectivo o un interés difuso, por lo que la Sala, ha definido esos aspectos en materia ambiental, en temas de protección, a ciertas obras de arte del Estado, porque todos, participamos de alguna manera, a todos nos interesa.

Y entonces el interés está como difundido ahí en el tal vez en algún momento un teórico explicaba que la traducción se hizo mal del alemán; el interés es un interés difundido, no es difuso, es decir, difuso, es cuando algo no es tan claro. En este caso lo que es un interés que está difundido o si se quiere, tal vez el difusor este lo que hace es que la luz emana para todos lados; sin embargo, esto se ha limitado más a los temas de de ambientales o como le digo, de ciertos de intereses, donde todos de alguna manera tenemos interés en ello, verdad? Pero también establece la ley que pueden hacerlo directamente los que tienen interés colectivo y han habido en la sala constitucional, algunas diferencias en cuanto al interés colectivo y se ha se ha interpretado que ese interés es más bien un interés colectivizado, es decir, cuando son cámaras, por ejemplo empresariales o sindicatos, verdad. O este tipo de organizaciones que les afectan a sus intereses, de los agremiados de ellos, verdad.

Y entonces van y pueden reclamar directamente, pero tienen que necesariamente estar constituidos como una persona a jurídica. Entonces, que no es el caso del CPCA, porque el código incluso tiene en un mismo artículo hace referencia al mismo término de interés colectivo y refiere a dos contenidos, tanto en el artículo 9 como en el 10. Así, indicó que el artículo 10 refiere a la legitimación activa y la legitimación no es más que la llave de entrar al proceso. Hizo referencia al artículo 10 del CPCA y al inciso b), en relación a la legitimación activa e intereses difusos y colectivos, entonces dice b), las entidades, las corporaciones, las instituciones, derecho público y cuántas ostenten la representación de intereses de representación y defensa, de intereses y de carácter general, gremial o corporativo en cuanto a afecten tales intereses o derechos y los grupos regidos por un Estatuto en tanto defiendan intereses colectivos.

Entonces, ahí está la primera definición, pero ahí le dice a uno, usted tiene que estar organizado, pero hay otra norma que es la siguiente que es para quienes invoquen la defensa de intereses difusos y colectivos. Pero dijo colectivos, los cuales ya estaban referidos en la norma anterior, ya que son dos hipótesis diferentes. Este juicio ya tiene 10 años, o sea, que ya tenemos digamos de alguna manera fuimos novedosos en en la investigación que se hizo originalmente y determinamos que existe, la posibilidad procesal de la legitimación para alegando el interés colectivo, poder actuar, pero no solamente eso, sino que el artículo 10 de la de la ley del Código procesal establece, quienes son los que tienen capacidad procesal. Los que tienen capacidad civil, en primer lugar, luego dice que los grupos en el inciso b) del artículo 9, los grupos, las uniones sin personalidad, los patrimonios independientes o autónomos afectados en sus intereses legítimos, sin necesidad, de estar integrados en estructuras formales de personas jurídicas.

Es la representación de los de los intereses supraindividuales, porque eso de eso se trata en materia de consumo, entonces lo que pasa es qué acto seguido lo que dice para el reclamo de daños y perjuicios en los supuestos de este apartado. Es decir, uno si puede establecer, daños y perjuicios en este apartado de grupos, colectivos, de la organización sí puede reclamar daños y perjuicios, lo que pasa es que lo que dice el artículo usted tiene que digamos demostrar que usted es el titular. Esto me lleva a mí, a entrar, en qué es lo que, según nuestro criterio, el Tribunal está llamado a declarar. Lo primero es que el Tribunal está llamado a declarar que efectivamente existe primero, esta capacidad procesal que le da el artículo 9, a este grupo, para representar a este colectivo y lo segundo es que tiene legitimación por el interés colectivo, no es un interés difuso en el sentido que lo ha entendido de la sala constitucional, aunque si ustedes profundizan un poco más, en este tema, se van a dar cuenta que a veces no es tan clara la diferencia entre uno y el otro.

En todo caso, hay un artículo en Internet que se llama. "Mecanismos Procesales para el Acceso de los Consumidores a la Justicia", del autor Miguel Ángel Larrosa Amante, en dónde se hace referencia al interés colectivo. Entonces, lo está llamado a decir sí ustedes tienen es la primera parte, si tienen la capacidad jurídica, si tienen la legitimación y qué es lo que reclama entonces, primero reclamamos que el Banco es responsable en los términos del artículo 35 y si no del artículo 190, inciso 1) y 191 de la Ley General de la Administración Pública, debido a que el Banco, es comerciante y Administración Pública y ambas normas fueron citadas en la demanda, por lo que no corresponde a un aspecto novedoso. Si no es responsable por un lado, lo sería por el otro. En caso de la responsabilidad objetiva de la Ley de Protección al Consumidor, indicó que el BNCR a puesto 10000 millones de dólares en el mercado, solamente para referencia de ustedes es una cartera a hoy del Banco Nacional 10000 millones de dólares, eso implica el 25% de la cartera total de crédito de este país, es decir, el Banco es una cuarta parte de ese total, indicando que el BN es un monstruo, y que tiene la capacidad de llegarle a donde la banca privada no llega.

Pero el BN al desplegar ese nivel de servicios e intermediación financiera, aveces golpea a alguien con el codo y le hace daño. Señaló el caso del ICE, y el caso de un transformador que explota y daña por caso fortuito un vehículo, haciendo la distinción con la fuerza mayor. En relación al caso concreto, indicó que el Banco Nacional mueve el 25% del crédito del país y puede ser que golpee a alguien en su actividad. El fundamento de por qué un comerciante o la administración pública es responsable, indicó que de la lectura de la Constitución Política, art. 18, que refiere a que todos debemos contribuir a las cargas públicas y el art. 33 refiere al principio de igualdad, entonces, todos deberíamos tener las mismas cargas. Así, indicó que en la culpa, en la responsabilidad por conducta ilícita, no está con un motivo de exclusión, la el el caso fortuito, pero la idea es que simplemente donde se despliega la actividad del Estado, le puede provocar el daño a alguien y eso es normal y entonces debe ser indemnizado.

En este caso, el marco es importantísimo, en este caso, como en arte, el marco, es tan importante como la obra. Refirió por otra parte a la independencia judicial y a las vicisitudes de este proceso que acusa han producido una forma de denegación de justicia. Indicó que se ha llegado a la responsabilidad del Banco, pero con base en qué hechos, que han sido probados y precisó que si se tuviera que hacer un ejercicio de supresión hipotética de hechos y si yo, por ejemplo en el en la prueba relativa al Informe de Auditoría, que corre a folio 1979 y siguientes, de esta prueba, es la relación de hechos referentes al presunto incumplimiento u omisiones de leyes, normativas y políticas y procedimientos en la aprobación de supervisión de los procesos en trámite. Aprobación y formalización y seguimiento de créditos hipotecarios en las agencias de palmares. Esto precisamente son los hechos en que don Ricardo Araya, el auditor del Banco, se relatan en el Informe, que se dio después de hacer quince entrevistas, o sea, no es un informe superficial y aquí se dice que este informe de Auditoría, no es concluyente de nada, porque esto hay que llevarlo a un procedimiento administrativo, claro para sancionar a una persona a ver si es responsable, pero este informe es concluyente en cuanto a los hechos, lo que no es concluyente es en cuanto a la responsabilidad de cada uno de los implicados en el asunto.

Pero hay que distinguir entre entre lo que el informe de auditoría descubre y si eso es imputable o no a los funcionarios. Se hizo una investigación muy profunda y esto se hace a raíz de que de repente en el Banco crece la cartera más de 600% en la cartera de crédito Hipotecario de la Sucursal de Palmares. Cuando se hace la investigación de la Auditoría del BN, encontraron horrores. Así, en la página 1098 del mismo, se identificaron las siguientes debilidades en los procesos de crédito. Comisionistas o desarrolladores confeccionando expedientes, quienes los entregaban a la Agencia del Banco de Palmares. Los clientes se presentaban a la sede bancaria únicamente para firmar los documentos en alteración cronológica de los requisitos en las instalaciones de Desarrollador, avalúos y ventas de hipotecas, residencia de los deudores fuera de la zona de influencia de la Agencia y financiamiento de propiedades y desarrollo o en proceso de desarrollo sin la correspondiente supervisión y giro de los recursos sin verificar el avance de la obra.

Para determinar, lo anterior, no es preciso realizar un procedimiento administrativo para averiguar esto. Indicó que las operaciones de créditos eran aprobadas en nueve días o menos posteriores al registro de la solicitud en el SIAC, que es un sistema que tiene el Banco. Aprobaciones de crédito fuera de la jornada ordinaria. Esos funcionarios del Banco eran sacrificados, a las 8:00 de la noche aprobando créditos. Financiamiento del 100% de plan de inversión, opciones de compra venta tenía un valor inferior al valor venal; es decir, el valor de venta evaluados no eran solicitados por el Banco y era la desarrolladora quien los aportaba y establecían un valor que ya estaba terminado y no estaba terminado. Los peritos, en sus informes no fundamentaban las referencias o fuentes que se utilizaron en la asignación de los valores finales. Fincas tomadas en garantía en más de una ocasión. Certificados de ingresos en fotocopias, etcétera.

Ahora, si hacemos el ejercicio de las supresión hipotética de estos hechos, la pregunta es ¿Hubieran sufrido daño? ¿No, porque no les iban a aprobar créditos con base en un avalúo que hacía el el desarrollador?. No, porque yo no le voy a dar crédito por el valor de un terreno que no está desarrollado, yo no el Banco. No, el Banco estaba dando créditos 300, 400 y hasta 500% más del valor del terreno. El Banco no puede dar un crédito hipotecario, por un monto que valga cinco veces lo que vale el bien. Ya que si hay que ejecutar el bien, en las palabras de don Ricardo, no es deseable en el mercado, la deseabilidad, verdad. Entonces, ¿Qué pasa, que todas esas circunstancias? La gente fue ahí al Banco y por qué el desarrollador, que por supuesto que el desarrollador es el responsable número uno, pero lo que pasa es que la alianza estratégica que tenía el Banco Nacional y el desarrollador era una alianza estratégica muy buena, es decir, las alianzas estratégicas no crean una persona jurídica nueva, no es una sociedad.

No es ni siquiera son unas cuentas en participación. Las alianzas estratégicas es cuando dos compañías se ponen de acuerdo para promocionar cada una de ellas a través de un mecanismo único. Los dos productos que se ofrecen, por ejemplo, el desarrollador que ustedes ven un edificio que está sucediendo, esto lo financia el Banco. Hay ciertas promociones y tal cosa le dan una tarjeta verdad? ¿De la aerolínea donde uno va si tiene la tarjeta de la aerolínea, hay una alianza estratégica. No es que la aerolínea esté emitiendo tarjetas, simplemente, es una forma de vida, y así hay cientos de negocios que son alianzas estratégicas. ¿Qué es lo que dice este informe sobre las alianzas estratégicas? Este informe establece que el BN, está promocionando, conjuntamente con el desarrollador, sin que el producto esté desarrollado, cuál es la consecuencia para el Banco Nacional? Ah, hay un riesgo que es importantísimo de banca.

Ahí, hay un montón de riesgos. Riesgos de, digamos, financiero riesgo de de fraude, pero hay un riesgo muy importante que es el riesgo, reputacional del que don Ricardo nos habló muchísimo. Pero claro, todo este informe lo que dice es que, por no valorar los riesgos asociados, tales como el de imagen, por exposición de la marca del Banco Nacional junto con la empresa de de proyectos. En el caso de los proyectos Bariloche, Terra Verde y Bonanza, entonces hicieron una alianza estratégica, cosa que está muy bien, y si no esto no es pecado, hacer un alianza estratégica muy bien, lo que pasa es que uno tiene saber con quién la hace y cuáles son las consecuencias de ello. ¿Por qué? ¿El problema es que aunado a lo anterior, verdad? De que de que dice, de los cuales presentan porcentajes, bajo determinación adicionalmente, no consideran que el Banco no había financiado los proyectos. La empresa proyectos urbanísticos Zión no formaba parte del portafolio de activos de desarrollados vinculados al Banco, aunado a lo anterior que los financiamientos se otorgan a terceros y por ende no existía control de flujos de caja generados para la para las ventas en aras de asegurar la culminación de las obras necesarias para la financiación de los proyectos.

¿Porque la industria, señores integrantes del Tribunal esto no es una tema que hay que probar, o sea, esto es ver en en la calle, simplemente verdad? Un desarrollador empieza a hacer una obra, consigue un Banco, lo financia y empieza a financiar el el desarrollo y cada vez que hace una venta verdad se reserva una parte para pagar el crédito que le está dando para hacer verdad. ¿Las obras comunes, todo el edificio o la urbanización o lo que ustedes quieran. Pero aquí no hay control de los flujos, sino que yo agarro y firmo. Llegaron y le entregó toda la plata del desarrollador. Eso era un producto que estaba emitiendo el Banco de alto riesgo. ¿Ese es el codazo que metió el Banco Nacional, que le provocó aquí, en este caso, a 168 personas, los daños y perjuicios; por eso si se hace la sustracción o supresión de esos hechos, uno dice: ¿Esto hubiera pasado?, Estos hechos son constitutivos de responsabilidad, porque hay una conexión de causalidad.

Una relación de causalidad entre estos hechos, y el daño sufrido. Y el artículo 50 y el Banco y el artículo 46 de la Constitución Política y el Banco Nacional que debería estar velando por ser un Banco público, además por los derechos del consumidor a los de a los consumidores. Del testimonio de la señora Gamboa Bolaños, Marcela, espontáneo, natural es lo que pasó. Esta señora de sesenta y seis años, debe seguir trabajando, a pesar de que ya está pensionada, pero no le alcanza. Y como ella, pasa exactamente lo mismo con las otras 168 demandantes; quienes querían venir acá ha hacer un reclamo. Entre éstas personas, que fueron terriblemente afectados. Han pagado como cincuenta millones, lo cual es plata, para cualquier familia de clase media es un montón de plata. ¿No sé ustedes, pero dijo, a mí me duele oír esos millones de de colones que la gente y además que tengo que pagar los impuestos municipales y el condominio y no tengo nada, y además tengo que pagar el Banco y te pago intereses?

¿Cuántos de los testigos hoy y el lunes hicieron referencia a la existencia de una valla enorme en el lugar, verdad? Eso es parte de la damos, de la de la alianza estratégica. El Banco es responsable, porque el Banco sabía que esta empresa no tenía la capacidad económica para hacerle frente. Los funcionarios Obando Jiménez y Acuña Rodríguez podrían tener responsabilidad, en principio por incumplir la normativa, debido a que conociendo la dificultad que enfrentaba el desarrollador para finalizar el proyecto con recursos propios y la negativa por parte del Comité Especial de Crédito para el trámite requerido por la empresa, no se evidenció que tomaran ninguna acción concreta en resguardo de los intereses de la institución, lo que no saben los auditores es que debían haber dicho también y de los consumidores. Es una confesión del mismo Banco y esto se hizo de manera natural, según el informe.

Indicó que dice el folio 1981 se procedió a realizar análisis de crecimiento de la cartera crediticia en la Agencia de Palmares en el período comprendido entre 2006 diciembre 1006 y octubre del 2010; precisamente durante ese período fue que se formalizaron todos los créditos del grupo actor y todos están relacionados. ¿Qué es lo que tenía que haber dicho el el Banco? ¿Existe un riesgo del producto que usted está adquiriendo? ¿El producto financiero es un riesgo? ¿Que eventualmente no se llega a construir, verdad? Usted tiene que saberlo, nosotros no tenemos el control de los flujos de efectivo para llevar a cabo. ¿Yo no quiero? Se llama engañarlo. ¿De manera que yo no financio bueno y entonces? Como se está haciendo, sin financiamiento y sin controlar los flujos para que se haga el Desarrollo, y claro, hay un riesgo a la reputación del Banco que tiene que proteger; pero y el consumidor que se lo coma un burro no, no, no.¿Y es que además, es que son derechos recientes pero son derechos constitucionales, verdad?

Están en el artículo 46 de la Constitución Política. El Banco debería, de saberlo, que como he dicho en otros lados, parece que la vara con la que se mide es diferente, si es un empresario privado, que si es un empresario público. En este caso de un Banco público; que tiene todos los regímenes de responsabilidad. Si el tamaño de esa institución pública le provoca un daño a alguien hay que reparárselo , evidentemente, si hay culpa de la víctima, pues eso es diferente. Tal y como lo indicó la testigo, Doña Marcela Gamboa Bolaños, de que pensó que el Banco tenía el control del asunto, por eso es que de ello no tuve problema y también los otros testigos que declararon hoy hicieron referencia a que ahí estaba Banco Nacional. Además, trajimos a un testigo que compró al contado, y el dice lo mimo, mire sí, bueno, yo me dejé llevar, no puedo presentar el juicio porque no tengo ninguna relación con el Banco.

Precisó que los hechos de la demanda, se desarrollan con toda su extensión, en el informe de auditoría, del que se ha venido haciendo referencia. De la declaración de doña Marcela Gamboa, se desprende que le llevaron la escritura ya lista, que no sabía si eran veinte o treinta años de plazo. Acá se da el empujón, la cartera del Banco creciendo, cuánto le pagaban a cada uno de los funcionarios. Tal y como indicó el testigo, Ricardo Araya, el procedimiento administrativo terminó en nada, supongo que habrá prescrito. Ese es el Mundo que queremos en una institución que es de este tamaño como el Banco, que dónde se mueve, golpea a mucha gente. Y los funcionarios del Banco tienen que saber que tienen que volcarse hacia los consumidores y decir tengo que tener cuidado, salvo que verdad haya una línea de exoneración de responsabilidad por todas estas conductas al Banco, verdad? ¿Por ser un Banco público?

Bueno, la idea es que aquí hubo una participación de los consumidores. Por supuesto, pero es que no le advirtieron los riesgos? Porque el artículo 35 lo que dice es que independientemente de la culpa del Banco, debe responderle al consumidor nada más que el artículo 35, le agrega, si resulta perjudicado en razón del bien o servicio de informaciones inadecuadas o insuficientes sobre ellos, o la o de su utilización y los riesgos. ¿Pero, qué le costaba al Banco Nacional; el Banco Nacional entiende la industria del financiamiento de los desarrollos de financia a los desarrolladores, y cada vez que vende un bien, le agarra una parte y no se le entrega todo al desarrollador, se cobra aparte del crédito y si esto era así, y si el auditor que no está, en la administración activa del Banco, y sabe que esto es así; conoce la industria de cómo se maneja el financiamiento y que no tiene control de los flujos, y que eso es un riesgo de reputación del Banco por supuesto reputación, porque va a dañar a los consumidores.

Pero, y entonces los consumidores no tienen ese derecho? Hay que decir verdad entonces, en esta sentencia se tiene que decir que aquí no hay responsabilidad del Banco porque no existe un derecho, a ser indemnizado, verdad? De la forma en que establece el artículo 35 y 46 en una aplicación directa de la Constitución porque dice que es necesario recibir información adecuada y veraz y adecuada; en relación con los riesgos que está asumiendo no es cualquier información es adecuada al producto que estoy entregando, verdad? Entonces, acuérdense que toda la formalización todos los expedientes, según este mismo informe, los hacía el desarrollador, o sea el Banco y los desarrolladores, era una sola cosa, verdad? Y evidentemente, uno dice, ah, es que no conocíamos, a proyectos Zión, esto es una relación reciente? En el mismo informe dice que se habían financiado ya proyectos de años, incluso dice en la página en el folio 1993, punto 2.2 punto 2.13 en lo correspondiente a la verificación de los avances del proyecto al momento de la firma del Convenio: al consultar a la señora Alvarado Moreira se habían realizado algunas verificaciones sobre el estado de los lotes de Zión, ofrecía para la venta en el citado, manifestó que la empresa era un cliente, era un cliente de amplia trayectoria y no había indicios de que algo estuviera mal.

¿No, no es un asunto que llegó ahí de repente. No, no. Si el informe dice que la Agencia de Palmares era una agencia que se llamaba agencia Zión, digo, perdón, agencia del Banco Nacional, verdad? ¿Porque todos los servicios ahí estaban focalizados para la atención de los proyectos de Zión, entonces si yo suprimo todo eso todo lo quito y digo, esto tiene que darse los créditos en donde normalmente se tiene que dar con los peritajes, no se hubieran otorgado los créditos, verdad? O si hubieran hecho unas estructuraciones diferentes para que el Banco pudiera retener del precio de las ventas, lo necesario para poder desarrollar, no estaríamos aquí. Por eso es que el Banco Nacional es responsable. Estos hechos son los que marcan esa responsabilidad. Para finalizar se me quedan algunas cosas en el en el CPU porque ya uno no tienen ni siquiera tintero, pero ¿Cuáles son los daños y perjuicios que se reclaman por estos hechos?

Primero, los consumidores adquirieron un crédito no por el valor del terreno que estaban comprando sin desarrollar, sino por un valor, verdad cuatro o cinco veces más y todavía hoy, y así lo revela la prueba que nosotros ofrecimos para mejor proveer que está a la Imagen 2206. Ese, es un avalúo del Banco Nacional, que lo obtuvimos en Internet, está guindado para que consulta del público y que fue lo ofrecimos y fue admitido, es de abril de 2022 y ahí está establecido, cuál es el precio, digamos, al año de 2022 del precio por metro cuadrado y corresponde a una fracción del monto financiado, o sea en el 2022 no es lo que se financió. En en el el año 2009, o sea, porque además los lotes no se deprecian, nadie admite una depreciación en materia tributaria de un inmueble, de un de un terreno, solo se aprecia, pero digamos en una descripción de los bloques en este informe que prepara el Banco Nacional, se indica que son sin acceso, esto para seguridad de los actuales habitantes y visitantes, pues al no tener mantenimiento en estos momentos el zacate está muy alto y hay culebras.

Indica que en caso de venta, no debe ser mediante un financiamiento del Banco, dado que no tienen condición para ser garantía crediticia, o sea, hoy sí, hoy sí no tienen, pero en aquel momento tenían y nadie le advirtió, a los consumidores, que esto que eso no era garantía o que debía al Banco hacer una estructura muy simple. Sí, yo le voy a bajar a usted del de este monto, que yo no estoy financiando, le voy a dar un 30% y el otro 70 me lo reservo y se lo voy a ir entregando conforme avance de obras, el control de flujo que habla el el auditor, entonces el primer daño es que el Banco tiene que indemnizar a todos los miembros del grupo actor, la diferencia del valor de su terreno en verde, al valor de la hipoteca. Entonces, si por ejemplo, en realidad un terreno en verde vale 100000 colones y la hipoteca fue de 300000, el Banco está en la obligación de indemnizar a cada uno de los miembros de 200000 colones; entonces la posición nuestra sobre este primer tema es que el se condene al Banco a indemnizar este daño, porque por culpa del Banco incurrieron en esta pérdida.

Sí, si esta pérdida no hubiera existido, si hubiera habido esta estructuración, digamos perversa, a que hace referencia todo este informe de auditoría. Pero, qué pasa, durante todos estos años sobre este 70% de que yo no debía haber pagado porque eso es una indemnización que tiene que darme, porque por culpa del Banco yo perdí este dinero por culpa del Banco. El Banco es Administración Pública, ya que otorga 10000 billones de dólares a la economía del país, y eso no hay ningún problema; eso es muy loable y lo hacen muy bien, nada más que alguien sale golpeado, es decir, sale con un golpe, con un morete del tamaño de la Catedral y en estos casos la Administración tiene que responder ya que es parte del funcionamiento del servicio público. A veces, alguien sale dañado y, por lo tanto, las reglas de responsabilidad misma, aquí es una responsabilidad por culpa. Porque vimos todas las cosas que es la que genera esta culpa; pero de todas maneras el consumidor no tiene por qué ir a andar investigando, si la culpa de quién fue, porque el artículo 35 independientemente de la existencia de la culpa, el chunche, el aparato, el servicio, el producto, daño a alguien, acá la hipoteca, me dañó, y usted es responsable de pagar, verdad?

¿En qué? ¿En esa diferencia en los intereses que yo he pagado durante todos estos años, desde el inicio de la formalización de la hipoteca hasta lo que yo he pagado sobre esta porción, verdad? Pero además, tengo que pagar intereses, sobre esos sobre esos daños. Pero además, sufrí. Se me acaba el tiempo, me remito, a las pretensiones en la demanda y en la ampliación de demanda, porque nosotros hemos también pedido que se haga una declaración de la existencia de un grupo con unas reglas determinadas que están en la ampliación de la demanda y eso es parte de lo que nosotros solicitamos. El Banco es responsable de pagar estos daños y perjuicios y es responsable además, de pagar, las costas de este proceso y el daño moral. Estamos solicitando es que se haga una declaración en abstracto del daño moral, pero esa declaración en abstracto no es una declaración genérica, es producto de una causa que es la que señalé.

Lo que estamos exigiendo es que el Tribunal declare que existe una causa, que existen unos daños que no sabemos,exactamente cuál es el monto de esos daños; que hay una relación de causalidad entre estos daños y esta causa y que y que esos montos específicamente tendrán que ser, cómo se llama dejados para ejecución de sentencia. De manera que muchas gracias, señor juez.

• B)ALEGATOS DE APERTURA DEL BANCO NACIONAL DE COSTA RICA: Si bien tal y como se indicó en los resultandos el BNCR realizó una contestación negativa de la demanda, en sus alegatos de apertura, manifestaron en primer lugar sobre la existencia de una jurisprudencia, en relación con este asunto del condominio Bariloche, ya hay sentencias, de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, en la que se ha declarado sin lugar los recursos de casación formulados por la parte demandante en los procesos individualizados relacionados con este proceso. En concreto, indicó que las resoluciones corresponden a los números 160-F-S1-2024, de febrero del año 2024, la N° 1021-F-S1-2024 de julio de 2024 y la N° 868-F-S1-2024, de julio de 2024; sentencias recientes en donde la Sala Primera ha mantenido ya una posición en relación con este asunto, en la que señaló y me valgo leer lo siguiente, que el mero hecho el otorgamiento de un crédito para concertar un negocio con un tercero no convierte a la entidad financiera en garante, supervisora o fiscalizadora de la viabilidad económica o los riesgos de negocios concertados entre particulares.

Su intervención se limita a prestar el dinero a una de ellas. No hay prueba de que la promotora de este proceso haya sido constreñida u obligada a obtener el financiamiento que requería con el Banco Nacional. No le es imputable a la entidad, accionada la decisión de compra que tomó la demandada varios meses antes de tramitar el crédito, que el Banco haya financiado múltiples operaciones de ese mismo desarrollo. No explica de ninguna manera que haya determinado la voluntad de la actora, o que el Banco se identifique con la desarrolladora del condominio y como obligado frente a las empresas compradoras. Y continúa señalando la sala primera en todas estas resoluciones porque esto ya es una posición que la sala ha sostenido que una de las cuestiones más importantes en estos casos es que los compradores individualizados suscribían una opción de compraventa, contrato, consensual, previo a acercarse al Banco a solicitar el financiamiento y señala la sala que en en consecuencia de esto los interesados ya habían tomado una decisión de consumo respecto de la compra del bien previo a solicitar al Banco el financiamiento.

Y en esa virtud, señala la Sala, de manera literal, que no es entonces imputable al Banco de ninguna manera las consecuencias que deriven del incumplimiento del contrato de opción de compra venta, del cual el Banco no tomó parte. Que es uno de los presupuestos de este caso y de todos los casos, que todos los compradores concertaron un negocio de manera directa, sin participación del Banco, con la Desarrolladora del bien, en el cual la desarrolladora se comprometía a construir las obras y entregarlas en un determinado plazo, con unas determinadas características e incluso las partes previeron en ese contrato de opción de compra venta las consecuencias en caso de un eventual incumplimiento de suerte que el Banco, al no formar parte de esa relación contractual que fue previa a la solicitud y al otorgamiento de los financiamientos, no puede de ninguna manera derivar responsabilidad en relación con los incumplimientos que de ese contrato de desarrollo y de opción de compra venta haya incurrido la desarrolladora del bien.

Ahora, es interesante señalar, además que si bien este proceso se ha planteado como un asunto de interés colectivo, aunque por ahí algunas veces se mencionan características propias de los intereses difusos, en realidad no se trata en el fondo de una demanda por intereses colectivos. ¿Y por qué no? Se trata de una demanda por intereses colectivos porque los intereses colectivos se refieren a intereses que no son divisibles, que no son particulares, que no son susceptibles de apropiación exclusiva, según ha señalado la sala constitucional. Esto lo que quiere decir, es que son intereses colectivos, aquellos intereses que son de la masa que está demandando y que no pueden ser apropiados de manera específica por quienes lo reclaman a título, o más bien en el sentido clásico de titular por la lesión o por la aparición de una lesión propiamente dicha. Este problema, pues ya la doctrina y la jurisprudencia lo analizado muchísimas veces, y la conclusión a la que se ha llegado es que el interés colectivo, es aquel interés que es concurrente con el de otros miembros de la sociedad y que ponen de no es individualizable, no se puede apropiar de manera, separada de los demás, por parte de los titulares.

En el caso de esta demanda, se presenta totalmente lo contrario, las personas que están alegando acá tener un interés colectivo, en relación con la causa de fondo, son personas que de manera individual y particular tienen una relación de crédito con el Banco Nacional, por virtud de la cual el Banco Nacional les otorgó un financiamiento para la compra de un lote, cuestión que es obviada por la representación de la parte actora, que sigue hablando de habitaciones, pues bueno, lo que el Banco Financió, en absolutamente todos los casos acá fueron compra de lotes. No desarrollos, ni construcciones de viviendas. Pero con cada una de estas personas el Banco tiene una relación jurídica particular, de naturaleza privada, en la cual tanto el Banco como la parte deudora, en este caso adquirieron obligaciones y derechos de manera recíproca, que son individuales por virtud del artículo 1023 del Código Civil.

No pueden ser reclamadas por personas ajenas a esa relación contractual y esto es un tema básico del Derecho privado relacionado con la relatividad de los contratos, lo que la parte actora acá pretende es enmascarar, por alguna cuestión práctica, supongo, o por alguna cuestión, para simplificar el trámite de este asunto; traer al proceso a 169 personas en vez de interponer 169 demandas, porque los reclamos son individuales y ahora nos dice que lo que pretende hacer es que aquí se declare la existencia de un daño, que no sabemos cuál daño es?, porque los daños tienen que ser individualizables para que después se ejecuten, pero lo interesante de esto es qué daño podría ejecutarse si no se demuestra de manera individual en este proceso. Y el asunto es, que este proceso, no está para demostrar daños individuales, porque de acuerdo con las pretensiones que son la causa y el objeto de este proceso, acá estamos únicamente sentados para definir si existe o no un grupo de interés colectivo, que es la única pretensión que queda en el proceso y no estamos para valorar daños individuales.

Entonces, asumamos únicamente para el propósito de la argumentación que la tesis de la parte actora fuera correcta. ¿Tendríamos entonces que decir acá que hay un grupo de interés económico o un grupo de interés colectivo? Supongamos que está conformado por los compradores del proyecto Bariloche. ¿Por qué se supone que en relación con esos, con las personas que integran ese grupo, el Banco es responsable de algo? ¿De qué? de cuales daños si los daños son individuales, si cada una de esas personas compró un lote de manera individual por medio de un contrato y una relación jurídica individual, por un monto distinto, con un avalúo distinto, con una carta de compraventa distinta, en un momento distinto, de acuerdo con un trámite distinto, como lo señala la propia sala primera de la Corte Suprema? ¿Entonces, cómo llega a esa persona? A ejecución de sentencia a cobrar los daños, y los daños los tenía que haber demostrado aquí.

En ejecución de sentencia no se demuestran los daños, se demuestra el quantum de ese daño. Pero este no es un proceso plenario de suerte, que eso demuestra la falta de mérito de esta tesis que la parte actora ha traído al proceso. Esto no es un asunto de intereses colectivos, esto por alguna reitero y lo digo con respeto por alguna decisión técnica de la representación de los actores, plantearon este asunto como una demanda de intereses colectivos como muy buen tino el Tribunal Contencioso ya hace ocho años, señaló que los daños eran individuales, que la relación jurídica serán individuales y que tenían que conocerse en procesos igualmente individuales, procesos en los cuales valga señalar en el 90% de los casos, ya tenemos sentencia desestimatoria y ya tenemos, como les acabo de señalar, sentencia desestimatoria en los casos de las causas individuales de cada una de estas personas. ¿Tenemos desistimientos, tenemos prejudicialidades, una serie de cosas, que hacen que el objeto de este asunto, pues simplemente no tenga mayor asidero legal.

Si bien la defensa se va a enfocar con la prueba que el Banco no fue el responsable de lo que sucedió, también va a ser argumentativo en el sentido de que no estamos ante una demanda por intereses colectivos. El objeto de este proceso, según ya quedó definido y no fue refutado por la parte actora, es simplemente la determinación de si existe o no grupo de interés colectivo. Eso es todo el objeto de este proceso, no hay más. Los testimonios deberán versar sobre eso, no sobre situaciones particulares, porque las situaciones particulares de cada uno de los testigos, pues ya se determinó que debían ser conocidas en los procesos que si lo tuvieron a bien, presentaron, esto en reitero, va a ser el esfuerzo de argumentación y probatorio del Banco y la tesis que vamos a traer ante el Tribunal. En los alegatos de conclusiones, indicó el apoderado general del BNCR, que conforme al mérito de los autos y de interés para la resolución de este asunto, para esta representación estimamos como no probados los siguientes hechos: * Que el Banco haya participado en el desarrollo, diseño, promoción y venta del proyecto Bariloche. * Que el Banco Nacional haya determinado en forma alguna en la decisión de los actores de comprar los inmuebles. * Que el Banco haya participado, influido o tenido algún tipo de injerencia en el negocio de compra venta de los inmuebles, suscritos entre los actores y la empresa, Proyectos urbanísticos Zión. * Que el Banco Nacional haya financiado el desarrollo y la construcción del proyecto residencial Bariloche real. * Que el Banco Nacional estuviera contractualmente obligado a fiscalizar el desarrollo de las obras del condominio. * Que los avalúos de los inmuebles violaran de alguna forma las reglas de la técnica aplicable a dicha pericia; esto que incluyera información falsa o adulterada o que hubiera asignado valores en forma ilegítima. * Que los valores asignados en los avalúos estuvieran "inflados"; y que ello haya determinado de forma alguna el precio al que los actores y la empresa Zión acordaron la compra del inmueble. * Que en el análisis de la capacidad de pago del grupo actor, el Banco haya incumplido la normativa interna sobre la materia. * Que en el trámite del crédito se omiten las diligencias normativas necesarias para el otorgamiento de este. * Que el Banco Nacional haya facilitado condiciones favorables o ilegales para la tramitación del crédito particular de los integrantes del grupo actor. * Que el Grupo actor haya sufrido un daño patrimonial a partir de los hechos denunciados. * Que la situación económica del Grupo actor haya sufrido alguna afectación, o que se encuentren de alguna forma, codificados negativamente ante su SUGEF, o ante cualquier otra de las autoridades en supervisión. * Que el Grupo actor haya accionado judicialmente en contra de la empresa Desarrolladora del Condominio como lo prevé el contrato de opción de compra venta y, por último, * Que se haya negado el acceso al grupo actor a la información del expediente de crédito.

En primer instancia, hay que tomar en consideración que el Banco Nacional, primero que todo, no es desarrollador de proyectos inmobiliarios y que ni siquiera invirtió en el desarrollo, quien hizo esa inversión fueron los integrantes del grupo actor que mediante créditos solicitados a mi representado con la existencia de avalúos que fueron utilizados y consentidos por éstos para el otorgamiento del crédito el Banco, haya hecho cualquier tipo de acción que haya hecho suponer a estos de que el Banco Nacional era un socio activo de empresa de la empresa Zión. Lo cierto es que las acciones que realizó el Banco Nacional se limitaron a la publicidad y la cooperación con el desarrollador para promocionar el proyecto Bariloche Real, sin que el Banco Nacional hubiera tenido que invertir de su propio patrimonio como un socio comercial, por lo que no existe una alianza comercial, sino una alianza de cooperación.

La publicidad era para dar el respaldo del proyecto, pero tampoco esto se puede traducir como una alianza comercial, siendo que no se ha acreditado o demostrado un convenio entre las dos empresas tendientes a este tipo de alianza que se está intentando establecer entre mi representado y la empresa desarrolladora. Otro de los puntos muy importantes es que aquí, hay dos contratos, hay un contrato de compra y venta y un contrato de financiamiento que los demandantes hicieron una decisión de consumo libre y voluntaria. No se puede hablar de que hubo una venta atada, o algún tipo de acondicionamiento en el otorgamiento del crédito, o de la compra que se le hizo al desarrollador, el Banco Nacional y el desarrollador, que hemos dicho no fueron socios. Nótese que inclusive, el Banco Nacional, alertó el Ministerio público de una posible estafa por parte del desarrollador, ya que el Banco Nacional aquí también es una víctima del actuar de la empresa inmobiliaria, por ello, el que fuera en su momento en su gerente general del Banco Nacional de Costa Rica, el 15 de noviembre de 2011, presentó ante la Fiscalía de delitos de San José del primer Circuito Judicial, una denuncia penal en donde se le relata a la Fiscalía de las diversas vicisitudes del proyecto Bariloche Real, Los Maderos, Hacienda Bonanza y Terra Verde, y en dicha denuncia se hizo ver que los proyectos no habían sido completados con las obras de infraestructura con las cuales fueron ofrecidas a los compradores.

Y en donde se relató un modo de operaciones donde supuestamente los vendedores de la empresa Zión, buscaban personas para que el Banco Nacional de Palmares les otorgará crédito, los cuales no tendrían que desembolsar ninguna suma de dinero por gastos y en donde supuestamente la empresa Zión, se hacía cargo de la operación y de suministrar la información de crédito y demás. El Banco Nacional, al ser garante de fondos públicos, está obligado a realizar las gestiones correspondientes para el resguardo de los mismos. No existe un contrato firmado por el Banco Nacional para fiscalizar la obra; véase que y como se ha dicho, no solo en este juicio, sino en los demás que hemos estado, que toda la venta de los lotes era en verde, o sea, el tema del incumplimiento del desarrollador fue de las obras del condominio y el financiamiento del Banco fue en verde, o sea la compra de lote, únicamente. La auditoría del Banco Nacional gestionó un procedimiento y así se realizó de conformidad con las recomendaciones dadas, siendo que lo indicado por la auditoría nos señala en su informe como bien se ha dicho aquí, no es concluyente; lo que evidencia dicho informe, es que hubo un descontrol en la agencia en Palmares, en el otorgamiento de los créditos, sin embargo, es señalarse que el crédito del grupo actor está debidamente documentado y todos estos expedientes de crédito que fueron también brindados como prueba, cumplieron con los requisitos que se les solicitaron y por las condiciones personales que se les otorgaron, los créditos en cuestión a los integrantes del Grupo actor.

El hecho de que el Banco haya sido eficiente en el trámite de varios créditos no puede constituir una conducta reprochable desde el punto de vista insidioso que trata la representación de la parte actora. En cuanto al tema de la responsabilidad, debemos señalar qué partiendo de la teoría del riesgo creado, inmersa en la responsabilidad objetiva en materia de derecho de consumo que se encuentra en el artículo 35 de la Ley 7472, no se ha llegado a demostrar que el servicio de crédito con el con el Banco haya presentado un grado de anormalidad tal que haya provocado que el desarrollador no pudiera terminar el proyecto Bariloche Real. No existe y no se acredita un nexo de causalidad en ese sentido, más bien todo lo contrario. Se ha hablado que el servicio en general fue eficiente a los consumidores que solicitaron sus créditos con el Banco Nacional, por lo que el lejos de haber de haberse presentado una anormalidad que haya desembocado en un riesgo no tolerable, que haya provocado un daño al Grupo actor, pues no se da porque sus créditos fueron tramitados tal y como se esperaba.

La aplicación de un proceso colectivo hubiera sido procedente si el mismo fuera dirigido a la causa del daño general a los integrantes del grupo. ¿Porqué, quién fue? Fue Zión. Tómese en consideración que ese codazo que nos hacen referencia el representante de la parte actora es inexistente y no tiene fundamento. Prueba de ello es que los compradores de contado están en la misma situación que los compradores de crédito.¿Por qué? Porque no importa si se adquirió de contado o de crédito, lo que importa aquí es que el desarrollador era el que tenía que desarrollar las amenidades y no lo hizo y puso a todos completamente a todos los compradores, indiferentemente de crédito o de contado en la misma situación. Ahora bien, que el desarrollador no haya terminado la obra constituye mejor dicho, una responsabilidad únicamente achacable al desarrollador y no al Banco Nacional, quien, como se ha dicho no es socio comercial de este y más bien fungió como un instrumento de financiación elegido libremente por los deudores del Grupo.

El Banco Nacional ha acreditado haber sido ajeno a la responsabilidad objetiva que se le endilga de la prueba documental presentada por mi representado, se desprende que el desarrollo de las obras faltantes era responsabilidad de la empresa desarrolladora, por lo que se configura la causal de exclusión de responsabilidad del hecho de un tercero, toda vez que, según el Convenio entre las partes, se suscribe un contrato de opción de compra y venta de los bienes inmuebles en los cuales se indicó, en lo conducente en cuanto a la entrega, que el condominio sería entregado entre plazos que van de dos años hasta cuatro años; entonces, si esto no ocurrió, no es posible indignarle a mi representado una responsabilidad que es propia de la empresa proyectos urbanísticos Zión. La parte demandante refiere que el Banco Nacional le giró a esta, los recursos del crédito sin ejercer controles del caso, pero debe señalarse que la compra que los actores hicieron era en verde y en donde ellos habían firmado un acuerdo donde le otorgaban al desarrollador hasta como indiqué entre dos hasta cuatro años para completar esas obras.

La obligación de terminar la infraestructura recae en proyectos urbanísticos Zión y no en el Banco Nacional de Costa Rica, que ni siquiera consideró administrar un riesgo que más lejos del que presentaba el riesgo del propio crédito, que fue considerado por el Banco Nacional que debía ser cubierto por el bien inmueble que representa la garantía de los créditos. De los documentos admitidos como prueba en el presente proceso, no se menciona nada con respecto a la infraestructura del condominio, no se toma en cuenta porque no era relevante, solo la garantía del préstamo, en este caso serían las filiales, las amenidades del condominio fueron relevantes como un elemento a futuro a considerar para evaluar mediante un avalúo la deseabilidad de la garantía, y no porque implicaba un riesgo que debía ser administrado por el Banco Nacional. Dentro del expediente judicial, ni dentro del expediente de crédito, existe un contrato firmado por el Banco Nacional con un acuerdo de fiscalizar la obra.

Prueba de lo anterior, es que ni siquiera se contempló la cancelación de una comisión por Inspección de de obras. Eso se puede ver en las carátulas de los créditos de cada uno de los expedientes, donde en los mismos hay un apartado que habla sobre inspección de de obras y todos estos créditos indican que no era procedente. En cuanto al avalúo que fue ofrecido como prueba para mejor proveer por la parte actora. Este acredita los valores actuales asignados por el perito, bueno y ni tan actuales, hoy estamos hablando ya de un avalúo con un poquito más de 4 años, si se da una válida una desvalorización de esos valores se da por la condición en que se encuentra el bien inmueble, actualmente, la condición actual de dicho mueble fue provocada por el desarrollador que como se ha dicho sobradamente era el responsable de terminar con las obras de infraestructura y no el Banco Nacional, cada avalúo es diferente, no se puede homogenizar los mismos, ya que cada lote tiene sus características y tienen hasta ubicaciones distintas.

Valga señalar que los avalúos utilizados señalan claramente que las obras comunes están en proceso de construcción, con el caso de Doña Tatiana Rodríguez Gamboa, que en el folio 37 el expediente de crédito, así como el folio 41, el expediente de Doña María Marcela Gamboa Bolaños se indica esto de que las obras están en proceso de construcción. Nótese que los precios de los lotes, y esto es muy importante, los precios de los lotes fueron pactados previo a la formalización de los créditos, por lo que los avalúos no fueron tomados en cuenta para fijar dichos precios. Existe en todos esos expedientes de crédito una opción de compra venta firmada previo a la formalización con el Banco. Y en esa opción de compra venta las dos partes. ¿Qué es lo que hacen? ¿Se ponen de acuerdo en el precio, entonces, no es dable llegar a indicar de que los avalúos fueron parte de esa decisión de consumo, que ya fue previa, antes de la formalización de los créditos.

El Banco Nacional otorgó un financiamiento para la compra de lotes en verde y el responsable de entregar dichas obras era Proyectos Urbanísticos Zión. Concluyó que no existe un convenio para que el Banco pueda fiscalizar las obras de infraestructura, por cuanto no era responsabilidad del Banco terminarlas; el incumplimiento y el daño del alegado fueron provocados por la empresa proyectos urbanísticos Zión. El hecho de que se hayan tramitado los créditos de los actores en forma expedita y que existe una investigación en contra del Desarrollador, no es razón suficiente que genere un nexo de causalidad entre el supuesto daño alegado por los actores y una normalidad en el servicio de crédito que lo haya provocado. En cuanto a los testimonios, bueno, el ex colaborador de la empresa Carlos Mario Hidalgo Bogantes en su testimonio, indicó que el encargado de terminar las amenidades era el Desarrollador.

La declarante María Marcela Gamboa Bolaños, indicó que escuchó que el Banco financiará el proyecto, que no fue de primera mano de un representante del Banco del que escuchara eso. Precisó que un lote era de alquiler de los que ella adquirió, que hay que tomar en consideración por cuanto esto no la hace entonces como una consumidora final. Señaló que el plazo de entrega, era de Zión y no del Banco Nacional. Es falso que el Banco iba a refinanciar, como indicó ella, de la prueba de los actores se extrae que dicha empresa fue la que ofreció referenciar a los adquirentes de lotes y no el Banco. Y cuál la empresa es esta, PROSUM. Asimismo, es falso que lo que indica la declarante que no firmó en septiembre del 2007 ningún tipo de documento, cuando en el expediente de ella se puede ver y se acredita la firma de ella en una opción de compra venta en fecha 25 de septiembre del 2007. Eso está a folio 10 del expediente de crédito de la declarante.

También es falso que el Banco le haya cambiado a último momento las condiciones del crédito sobre el plazo. Dicho plazo ya estaba previsto por el Banco, según la carátula del crédito, que se puede ver a folio 58 del expediente de crédito. También es falso que el Banco tuviera que supervisar las obras. Nótese también que en el folio 59 de la carátula de crédito se indica que la inspección de obras no aplica. Tampoco consta en ese expediente de crédito que la declarante haya cancelado el valor del avalúo. No omitimos también en señalar que el señor Walter Isidro Rodríguez Castro, pues también, indicó que el que era el responsable de terminar las obras era proyectos urbanísticos Zión, y que el Banco lo que he financiaba era la compra de los lotes. El señor testigo, Eduardo, comprador de contado, indicó que el contrato eran con Zión. En cuanto a la compra venta, nótese que inclusive, indicó que la maqueta que él pudo ver estaba en las instalaciones de un edificio del dueño de Zión.

No dijo que fuera a dentro del Banco Nacional de Costa Rica el contrato de compraventa firmado con Zión señala que ellos son los que se comprometieron a entregar las Amenidades terminadas. En cuanto a la declarante doña Tatiana, esta señaló que la empresa desarrolladora iba a desarrollar el proyecto, o sea, lo tenía ya bien claro. ¿Quién era el responsable de desarrollar también de su declaración se extrae que ella era consciente o es consciente que quien tenía que terminar las amenidades era el desarrollador? Ella firmó la opción de compra venta en fecha 27 de septiembre de 2007. Eso se puede ver en el folio 17 del expediente de crédito de la declarante y formalizó con el Banco el 11 de junio del 2008. ¿O sea, cómo puede ser que el Banco pudo haber influenciado su decisión de consumo si esta se había materializado meses antes de la misma con la firma de la opción de compra venta de grupo Zión?

Es falso que el Banco le haya cambiado también a ella, en último momento las condiciones del crédito sobre el plazo, porque también si se ve la carátula de crédito en el folio 49, ahí se indica muy bien el plazo. Tampoco consta en el expediente de crédito de la declarante que ella haya cancelado el valor del avalúo, como ya indicó en el caso de doña Tatiana. El Banco sí cumplió con su parte, le otorgó el crédito no para fiscalizar, como ella indicó. Vean que el folio 49 expediente de crédito también señala que la inspección de obras no le aplicaba por ser una compra de un lote en verde y no en la construcción de una vivienda. Creemos que es de suma importancia tener en consideración que la única pretensión sobreviviente del presente proceso es sobre la determinación de un interés colectivo, el cual no existe, ya que no fue demostrado en este juicio por los actores y también prueba de ello es que se ordenó la desacumulación de los procesos de los integrantes del Grupo actor, y no menos importante es indicar que como también se indicó por mi colega don Genaro, en su alegato de apertura, es que ya existe Jurisprudencia emanada de la sala primera de la Corte Suprema de Justicia y decimos, con toda la propiedad que no es una, no, son dos sentencias, estamos hablando de tres sentencias y más por venir.

Esos son los votos N°160-F-S1-2024, de las 11:28 Hrs. del 15 de febrero de 2024, así como la Resolución 868-F-S1-2024 de las 10:52 Hrs. del 4 de julio del 2024 y la resolución N° 1021-F-S1-2024 de las 14:12 del 30 de julio del 2024; lo anterior, sin menospreciar la abundante cantidad de sentencias emanadas por el Tribunal Contencioso Administrativo, no solo de la sección octava, sino también de la sección quinta del Tribunal. Todas estas demandas se declaran sin lugar, porque el Banco no tiene responsabilidad como los actores fueron los que asumieron el riesgo, no el BNCR, como último para terminar si nos llama a nosotros demasiado la atención, el agravio que siempre se le hace al Banco en cuanto a los avalúos sobre que los avalúos no representaban la realidad, del inmueble en su momento, pero lo cierto del caso, y con todo respeto, tenemos que decirlo, que mediante la escritura número 36 ante el notario Alejandro batalla Bonilla y don Rafael Solano Granados, notarios públicos, comparecieron Óscar Vargas Murillo y la sociedad Proyectos Urbanísticos S.A., en esa escritura, los notarios comienzan a hacer una descripción de la finca y lo interesante es que en esa descripción de la finca habla de que la misma contiene las amenidades.

¿Entonces, si nos achacan una supuesta nulidad de los avalúos, no debería ser también nula esta escritura porque se está dando fe de que ese inmueble, todavía antes de que proyectos urbanísticos Zión, comenzara a vender ya aquí uno de los representantes de la parte actora estaba indicando que habían las amenidades, entonces creemos que eso es algo que llama demasiado la atención y debe ser tomado en cuenta por los señores jueces, es por lo anterior que nosotros solicitamos a su autoridad que la presente demanda sea rechazada en todos sus extremos, sea declarada con lugar la excepción de falta de derecho por hecho de un tercero y se condene al Grupo actor por el pago de ambas costas del presente proceso, muchas gracias.

• VI)DE LA CAPACIDAD PROCESAL DEL GRUPO ACTOR: La representación de la parte demandante, refirió a la evolución a la evolución de la capacidad procesal para incoar un proceso en la legislación extranjera, concretamente en la Española, a efecto de ilustrar que nuestro ordenamiento jurídico en relación a esta Jurisdicción Contenciosa Administrativa y Civil de Hacienda, en su artículo 9, inciso b) se habilita a los grupos afectados en sus intereses legítimos, sin necesidad de estar integrados en estructuras formales de personas jurídicas. Ha de reseñarse que esta capacidad establecida en el CPCA, es más amplia que la habilitación conferida en la Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor, Ley N° 7472, que en su artículo 54 dispone en cuanto a la legitimación procesal, que las organizaciones de consumidores, pueden iniciar como parte o intervenir, en calidad de coadyuvantes, en los procedimientos ante la Comisión nacional del consumidor y ante los tribunales de justicia, en defensa de los derechos y los intereses legítimos de sus asociados.

Dicho lo anterior, véase que éste es un asunto resuelto por la Jueza de Trámite que confirió traslado de la demanda en contra del BNCR, de parte del grupo actor, denominado por sí mismos como "Grupo de Compradores de Crédito con el Banco Nacional del Condominio Bariloche Real". Ahora bien, a pesar de ello, en este caso, el grupo indicado está determinado por los poderes otorgados a los Procuradores Judiciales que los representan individualmente a cada uno de ellos.

• VII)DE LA RESPONSABILIDAD OBJETIVA TUTELADA EN LA LEY DE PROMOCIÓN DE LA COMPETENCIA Y DEFENSA EFECTIVA DEL CONSUMIDOR: Con la promulgación de la Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor, Ley N° 7472 de 20 de diciembre de 1994, la Asamblea Legislativa tuvo como objetivo, entre otros, proteger los derechos y los intereses de los -consumidores- entendiéndose por tales en sentido amplio, a toda persona física o entidad de hecho o de derecho, que como destinatario final, adquiere, disfruta o utiliza los bienes o los servicios, o bien, recibe información o propuestas para ello y como comerciante o proveedor, a la persona física, entidad de hecho o de derecho, privada o pública que, en nombre propio o por cuenta ajena, se dedica en forma habitual a ofrecer, distribuir, vender, arrendar, conceder el uso o el disfrute de bienes o a prestar servicios, sin que necesariamente esta sea su actividad principal.

(Ley N° 7472). Luego, la Asamblea Legislativa, en función de constituyente derivado, realizó una reforma parcial a la Constitución Política, mediante la Ley N° 7607 de 29 de mayo de 1995, que elevó a rango constitucional la protección de su salud, ambiente, seguridad e intereses económicos, a recibir información adecuada y veraz, a la libertad de elección y a un trato equitativo, tanto de los consumidores como de los usuarios de estos servicios. Por otra parte, la Constitución Política, (art. 189), establece que los bancos del Estado son instituciones autónomas, cuya actividad principal se encuentra prevista en la Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional, Ley N° 1644 de 26 de setiembre de 1953, dentro de sus atribuciones, se encuentran, entre otras, la realización tanto operaciones activas, pasivas y neutras, así como la apertura de cuentas de ahorro, de crédito, de garantía, etc; todas de carácter bancario y financiero, bajo el amparo de esta normativa y demás regulaciones propias de este sector de la economía.

Conforme con lo anterior, en este caso, el Banco Nacional, actuando en ejercicio de su capacidad de derecho privado, como empresa pública que es y ofreciendo a sus clientes un servicio financiero de consumo, determina que en el presente caso, deba aplicarse la Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor, en sus artículos 32, 34, 35 y 54, la cual, enumera una serie de derechos del consumidor y establece el régimen de responsabilidad objetiva, así como las eximentes de responsabilidad inherentes a esas relaciones de consumo y de la legitimación procesal. Así, el artículo 32, sobre los derechos del consumidor, dispone: "Sin perjuicio de lo establecido en tratados, convenciones internacionales de las que Costa Rica sea parte, legislación interna ordinaria, reglamentos, principios generales de derecho, usos y costumbres, son derechos fundamentales e irrenunciables del consumidor, los siguientes: // a) La protección contra los riesgos que puedan afectar su salud, su seguridad y el medio ambiente. // b) La protección de sus legítimos intereses económicos y sociales. // c) El acceso a una información, veraz y oportuna, sobre los diferentes bienes y servicios, con especificación correcta de cantidad, características, composición, calidad y precio. // d) La educación y la divulgación sobre el consumo adecuado de bienes o servicios, que aseguren la libertad de escogencia y la igualdad en la contratación. // e) La protección administrativa y judicial contra la publicidad engañosa, las prácticas y las cláusulas abusivas, así como los métodos comerciales desleales o que restrinjan la libre elección. // f) Mecanismos efectivos de acceso para la tutela administrativa y judicial de sus derechos e intereses legítimos, que conduzcan a prevenir adecuadamente, sancionar y reparar con prontitud la lesión de estos, según corresponda. // g) Recibir el apoyo del Estado para formar grupos y organizaciones de consumidores y la oportunidad de que sus opiniones sean escuchadas en los procesos de decisión que les afecten.// (Así corrida su numeración por el artículo 80 de la ley de Contingencia Fiscal, N° 8343 del 18 de diciembre de 2002, que lo traspaso del antiguo artículo 29 al 32 actual)".

De esta norma considera esta Cámara que se debe resaltar que esta legislación cataloga como un derecho fundamental e irrenunciable, los derechos del consumidor, con lo cual el Estado le otorga un estatus de protección entre otras, y en lo conducente a este proceso a los intereses económicos de los consumidores, así como el acceso a una información, veraz, oportuna, sobre la actividad de consumo, y en relación a los mecanismos de tutela de los mismos. Derivado de ese acceso a la información, esta legislación, precisa en cuanto a las obligaciones del comerciante con el consumidor, se encuentra el deber de informar suficientemente al consumidor, en español y de manera clara y veraz, acerca de los elementos que incidan de forma directa sobre su decisión de consumo; debiendo informar entre otros de cualquier dato determinante, así como apegarse a la equidad, los buenos usos mercantiles y a la ley, en su trato con los consumidores.

(art. 34 incisos b) y o)).- En cuanto al régimen de responsabilidad objetivo establecido por esta normativa, esta Cámara indica que el actual artículo 35 dispone: "Régimen de responsabilidad.// El productor, el proveedor y el comerciante deben responder concurrente e independientemente de la existencia de culpa, si el consumidor resulta perjudicado por razón del bien o el servicio, de informaciones inadecuadas o insuficientes sobre ellos o de su utilización y riesgos.// Sólo se libera quien demuestre que ha sido ajeno al daño.// Los representantes legales de los establecimientos mercantiles o, en su caso, los encargados del negocio son responsables por los actos o los hechos propios o por los de sus dependientes o auxiliares. Los técnicos, los encargados de la elaboración y el control responden solidariamente, cuando así corresponda, por las violaciones a esta Ley en perjuicio del consumidor." (Así corrida su numeración por el artículo 80 de la ley de Contingencia Fiscal, N° 8343 del 18 de diciembre de 2002, que lo traspaso del antiguo artículo 32 al 35 actual).

Sobre este último punto, -de la responsabilidad objetiva- la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, ha resuelto sobre el tema de responsabilidad objetiva derivada de la actividad bancaria y de la carga de la prueba en este tipo de relaciones de consumo, entre otras resoluciones en la N° 000658-F-S1-2018, de las nueve horas treinta minutos del día 13 de julio de 2018, con gran pertinencia lo siguiente:

III.Sobre la responsabilidad objetiva en la actividad bancaria. La actividad bancaria, en particular la custodia y administración de los fondos del público, está rodeada de una serie de mecanismos o servicios periféricos, que son ofrecidos a los clientes como un atractivo y se incorporan otorgándose facilidades anexas a la custodia y administración. Por sí misma, esa actividad genera un riesgo, que se puede ver acrecentado con el uso de esos instrumentos o servicios, (....). En la dinámica de esta actividad, la entidad bancaria es el proveedor del servicio principal anotado (custodia y administración de los dineros), así como de los accesorios e instrumentos relacionados, como lo es la banca en línea o electrónica. El cliente, por su parte, asume entonces el carácter de consumidor. En esta relación, según se ha señalado en diversas oportunidades, resulta aplicable el régimen de responsabilidad objetiva que prevé el canon 35 de la Ley del Consumidor (en este sentido pueden consultarse las sentencias de esta Sala, no. 300-F-SI-2009, 778-F-SI-2012, 1568-F-SI-2012 y 1607-F-SI-2012).

El sistema estatuido en esta norma, dispone en términos generales que los inconvenientes de una actividad lucrativa –como lo es la bancaria- sean asumidos por quien la despliega, con algunas precisiones. Y es que si bien se configura como una responsabilidad objetiva, al prescindir de la culpa y del dolo, la atribución no opera de pleno derecho o en forma automática. En este orden, además de la acreditación de la conducta lesiva del agente, el esquema no está exento del deber de demostrar la existencia de la lesión y el nexo de causalidad, y por tanto del criterio de imputación (riesgo). En cuanto al vínculo causal, admite el mismo numeral 35, la ruptura o eliminación en los casos cuando el agente acredite ajenidad en el daño. Por último, debe destacarse que en este particular régimen, el deber de reparar se construye o se funda en la existencia del daño, la conducta del agente en ejercicio de su actividad y el nexo de casualidad que existe entre estos dos elementos, al margen de que exista un convenio por escrito o no entre el consumidor y el agente. (Resolución de esta Cámara no. 686-2014 de las 9 horas 15 minutos del 28 de mayo de 2014).//

IV.Sobre la carga de la prueba. Según se ha expuesto hasta este punto, cabe referirse al deber de demostración que le incumbe a cada una de las partes, quienes integran la litis, cuando el objeto del proceso es la declaratoria de un deber de reparar un daño en casos como el presente. En primer término, se advierte que el actor se encuentra en una situación donde le resulta muy difícil o prácticamente imposible comprobar algunos de los hechos o presupuestos esenciales para su pretensión, colocándole ante una posible indefensión. Producto de lo anterior, y según lo ha indicado este órgano decisor con anterioridad, se redistribuye el deber de demostración entre las partes litigantes, en donde el “onus probandi” (carga probatoria) le corresponde a quien se encuentre en mejores condiciones para aportar la prueba al proceso (en este sentido, consúltese el fallo no. 212 de las 8 horas 15 minutos del 25 de marzo de 2008).

Sin embargo, de lo anterior no puede extraerse que la víctima se encuentra exenta del deber probatorio, ya que le corresponde acreditar, en los términos dichos, el daño sufrido y el nexo de causalidad. De esta manera, corre por cuenta del accionado probar que es ajeno a la producción del daño, es decir, ha de demostrar la concurrencia de alguna de las causas eximentes de responsabilidad, ya sea la culpa de la víctima, el hecho de un tercero o la fuerza mayor. También puede librarse el demandado de la responsabilidad en el tanto logre comprobar que el régimen establecido en el cardinal 35 de la Ley 7472 no le es aplicable, ya sea porque no concurren en la especie los presupuestos subjetivos para su aplicación (por ejemplo, si las partes no se encontraran en una relación de consumo), o bien, en el caso específico de la teoría del riesgo que contempla dicha norma, que este no se ubica en un grado de anormalidad.

Así las cosas, los juzgadores deben recurrir, no sólo a las consecuencias que se derivan en forma directa del acervo probatorio, sino también de indicios y su propia experiencia al momento de valorarlo. (...) (Consúltense los fallos no. 300-2009 y 1431-2012 de reciente cita.)

• VIII)DEL CASO CONCRETO: En el presente caso, los demandantes reclaman la existencia de la supuesta responsabilidad objetiva del Banco, que acusan le ha provocado daños materiales y morales, a la luz de lo previsto y dispuesto en la Ley de Promoción y Defensa Efectiva del Consumidor, (art. 35) ello en virtud de la relación comercial existente entre el BNCR y la empresa desarrolladora. De los hechos probados, no probados, declaración de partes, testigos, alegatos de las partes y valoración de la prueba, este Tribunal considera importante indicar que el grupo actor no acreditó la existencia de un nexo de causalidad entre los daños y perjuicios reclamados y la conducta u omisión de la entidad bancaria con el otorgamiento de los créditos hipotecarios solicitados por los demandantes para la compra de un lote "en verde" dentro del Condominio Bariloche Real, desarrollado por Proyectos Urbanísticos Zión, empresa liderada por Norman Mauricio Muñoz Gómez, y quienes los declarantes y testigos señalan o vinculan como la empresa responsable de realizar las obras urbanísticas para el pleno disfrute de sus propiedades.

Véase, que el testigo Eduardo Chacón Chavarría, cuya declaración ante este Tribunal merece credibilidad, dado que concuerda con lo afirmado por los otros testigos y documentos referidos por éstos, que ellos, refiriéndose a su madre y él, a pesar de haber suscrito un contrato de compraventa con Proyectos Urbanísticos Zión, esta empresa incumplió con su obligación de haber realizado las obras urbanísticas a las cuales se comprometió como empresa desarrolladora del Condominio. Si bien, la representación del grupo actor, manifestó que el Banco Nacional de Costa Rica, era la única entidad Bancaria que financió la compra de los lotes dentro del Condominio, de la prueba testimonial que a esta Cámara le guarda plena credibilidad por venir de una de las seis personas que se dedicaban a la venta de lotes del proyecto del Condominio Bariloche Real, como lo es el señor Carlos Mario Hidalgo Bogantes, quien en su testimonio de forma diáfana, clara y categórica afirmó que además del BNCR, el Banco Popular brindaba créditos para la compra de lotes; al respecto esta Cámara ha considerado la idoneidad de este testigo para declarar sobre el punto en concreto, ya que él por su labor como vendedor estaba al tanto de las opciones de financiamiento existentes las cuales eran el Banco Nacional de Costa Rica y el Banco Popular y de Desarrollo Comunal, negando ante la pregunta específica del representante del grupo actor, que el Banco Nacional ofreciera condiciones especiales de financiamiento del proyecto, precisando que ofrecían las condiciones regulares de un Banco, negando la existencia de condiciones especiales y señalando que ellos -como desarrolladora- gestionaban el crédito manifestando de forma clara y diáfana que el Grupo Zión, contaba con un Departamento que se encargaba de gestionar los créditos con la entidad bancaria y que la información que él suministraba a los compradores era suministrada por la empresa.

De las declaraciones de los testigos Eduardo Chacón Chavarría y Tatiana Patricia Rodríguez Gamboa, observa este Colegio que existió un contrato entre Proyectos Urbanísticos Zión y al menos parte del grupo demandante, toda vez que del propio alegato de hechos de éstos se observa que algunos de ellos no adquirieron directamente su lote del Desarrollador, sino de terceras personas, toda vez que se suscribieron negocios jurídicos de "novación de deudor de hipotecas previamente suscritas por terceros con el BNCR". Así, véase el testimonio de Eduardo Chacón Chavarría, quien ante la pregunta concreta de quien era el obligado de construir las obras urbanísticas, primero procuró evadir la respuesta, sin embargo, al consultarsele directamente lo que decía el contrato de compraventa contestó: "Es que el contrato compra venta, decía, Proyectos urbanísticos Zión, se compromete a entregarle el lote enzacatado, calles adoquinadas, esto que el otro.

¿Eso decía el contrato? Eso dice, ahí tengo una copia.". De igual forma la declarante Tatiana Patricia Rodríguez Gamboa, declaró ante preguntas realizadas si de previo a la formalización ya se había determinado un precio; claro derivado del negocio jurídico del contrato de compraventa, suscrito por ella con el Desarrollador y esto fue lo que se le preguntó y declaró: "¿Para para este momento usted bueno, ya nos explicó que el Grupo Zión era quien le vendía el lote, para ese momento cuando van a hacer la formalización ya usted había acordado con el Grupo Zión, un precio para la venta del lote.? Sí, claro, el precio, el precio se acordó desde el principio, porque de hecho los abonos eran con base en el precio del del lote. ¿Entonces desde el inicio, cuando se hace el primer abono, ya tenían el precio fijado por el cual iban a vender el lote.? Sí, el precio estaba fijado.". Para el Tribunal, es claro que de previo a la gestión de crédito, hubo una decisión de consumo consensuada libre y espontánea entre la declarante y el Grupo Zión, en donde al igual que con el resto de demandantes había suscrito una opción de compraventa con el Desarrollador o el Tercero a quien le compraron para efectuar la novación.

Véase que concretamente a esta declarante se le preguntó sobre el contrato denominado: "Contrato de Opción de Compraventa" a efecto de precisar de su declaración que si cuando ella refería haber firmado un contrato con el Grupo Zión, era este, ante lo cual se le proyectó la imagen del mismo en el monitor del Tribunal, ante lo cual lo reconoció así como la firma. Es importante, considerar que efectivamente además de la compra del lote en "verde" los aquí demandantes pactaron considerando que la empresa desarrolladora le entregaría no solo la finca filial determinada, sino también las obras a las cuales se obligó en dicha opción de compraventa. Así vemos, como cronológicamente, ante los notarios públicos Alejandro Batalla Bonilla y Rafaela Solano Granados, Proyectos Urbanísticos Zión S.A sometió la finca 433849-000 a propiedad en condominio, constituyó servidumbre y reglamento. Escritura realizada el día 4 de diciembre de 2007, en escritura N° 36 del tomo 26 del notario Batalla Bonilla, creándose así las fincas filiales.

En escritura adicional a esta, realizada mediante escritura N° 37 ante los mismos notarios públicos, el día 12 de diciembre de 2007 se indicó: "DESCRIPCIÓN DE LA FINCA MATRIZ La naturaleza de la finca matriz es terreno para construir, compuesto por cuatrocientos setenta y dos fincas filiales primarias individualizadas aptas para construir, con accesos viales, juegos infantiles, zona recreativa, parque, servidumbre sanitaria y pluvial, servidumbre de alcantarillado subterráneo para riego, caseta de guardas, taller de mantenimiento, basureros, pozo y tanque de agua potable, y no como se indicó en escritura principal. ÁREAS COMUNES: En cuanto a las áreas comunes manifiesta el compareciente Vargas Murillo que tiene una medida total de ciento veintiséis mil novecientos noventa y siete metros cuadrados ochenta y un decímetros cuadrados, constituida así: vías: accesos sesenta y un mil doscientos veinticinco metros cuadrados sesenta y dos decímetros cuadrados. juegos infantiles (...) zona recreativa (...) parque (...) servidumbre pluvial y sanitaria (...) servidumbre de alcantarillado (...) caseta de guarda (....) taller de mantenimiento (....) etc ÁREA COMÚN CONSTRUIDA: En cuanto al área común construida, tiene una medida de tres mil sesenta y tres metros cuadrados trece decímetros cuadrados, construida así: caseta de guarda (...) taller de mantenimiento (...) basureros (...) pozos y tanque de agua potable (...)" Acá se desprende que ante el Notario Batalla Bonilla y Solano Granados, se describió el estado del proyecto al momento del sometimiento al Régimen Condominal; en donde se lee una descripción de la finca matriz, que no correspondía a la realidad y aún hoy en día según se desprende de la prueba testimonial, tales obras no están ni iniciadas, ni construidas de modo total, únicamente parcial, que al hoy las etapas A y D, presenta cierto grado de construcción, precisando el testigo Eduardo Chacón Chavarría, que en la etapa A, sí es posible ya construir.

Véase que en área común construida se especificó que la caseta del guarda, el taller de mantenimiento, basureros, pozos y tanque de agua, ya estaba construida, según se consignó en dicha escritura pública. Fue así, como todos los demandantes de este proceso, primero acordaron con la empresa Productos Urbanísticos Zión una opción de compra venta, aspecto que fue reconocido por los propios representantes del BNCR en sus conclusiones, al señalar que los demandantes suscribieron contratos de opción de compraventa, en donde se acordó que el bien -el lote- sería entregado en diversos plazos. Véase declaración de Tatiana Patricia Rodríguez Gamboa y Eduardo Chacón Chavarría, quienes han reconocido de ese convenio previo con el desarrollador, acordando cosa y precio.

• IX)CONTINUACIÓN: La tesis fundamental del grupo actor, gira en torna a considerar que el Banco Nacional de Costa Rica, era aliado del Desarrollador, a saber de Productos Urbanísticos Zión, con la finalidad de vender la mayor cantidad de lotes en el menor tiempo posible y que producto de los créditos concedidos por el BNCR a los deudores hipotecarios, y aquí demandantes, el BNCR financió al desarrollador Proyectos Urbanísticos Zión, y en ese tanto la entidad bancaria falló primero en no haber otorgado el crédito conforme al avance de la obra urbanística, o como se refirió el testigo funcionario, el Auditor General del Banco Nacional Ricardo Jiménez Araya, mediante el supuesto control de flujos. De la prueba documental y testimonial, considera este Tribunal, que no se acredita que el BNCR fuera socio, financista, acreedor de Proyectos Urbanísticos Zión, ni de ninguna otra empresa relacionada y que a luz del negocio jurídico que el grupo actor relatan que ellos compraron lotes financiados por el BNCR, dada que este institución respaldaba al proyecto, el Tribunal tiene que indicar que es claro que en este caso, concurrieron al menos dos negocios jurídicos tutelados por el ordenamiento jurídico, al momento de la formalización del crédito.

El primero de ellos una compraventa, en donde la finca filial en propiedad del desarrollador debía trasladarse a cambio de un precio al comprador, o parte del grupo actor y el segundo, cuando éste ponía tal propiedad en garantía de la institución bancaria a cambio del dinero para cancelar total o parcialmente el préstamo mercantil del dinero entregado para la compra del mismo. Acá, observa el Tribunal, que no lleva razón el grupo actor de considerar al BNCR como participe del Desarrollo, o que consecuencia de esa garantía, el BNCR tuviera el deber jurídico de suministrarle al vendedor del lote, sea este Proyectos Urbanísticos Zión, o un tercero -que los hubo- de ahí la existencia de la novación de deudores que relatan los mismos actores, éstos tuvieran que esperarse a que el Banco les fuera girando a tractos, el precio del bien vendido. En ese tanto, las compra ventas, constituyen salvo que se estipule otra cosa dentro del contrato, ventas en firmes e instantánea, al existir acuerdo entre cosa y precio.

Tal como se señaló en los hechos no probados, no se acreditó que el BNCR tuviera la obligación jurídica de desarrollar las obras urbanísticas del condominio y mucho menos de haber supervisado el avance de obras por parte del desarrollador, en la venta individualizada de lotes en verde, según lo negociado por los demandantes con el desarrollador.

• X)CONTINUACIÓN: Por otra parte, también alegaron los demandantes que hubo una falta de información de parte del BNCR al no haberles informado al grupo actor de que Proyectos Urbanísticos Zión, podía no cumplir con su obligación de desarrollar la infraestructura urbanística. Para esta Cámara, no se acreditó tal y como se indicó en los hechos no probados, que producto de la relación de consumo derivada del financiamiento a éstos -mediante la figura de la garantía hipotecaria abierta- y la correspondiente venta ante Notario Público, que el BN, tuviera el deber jurídico de informarle a los compradores de hechos futuros e inciertos derivados de una conducta ajena a la entidad bancaria, correspondiente a un tercero, como lo era la obligación de Proyectos Urbanísticos Zión de haber dejado botada la obra urbanística. Véase, que el testigo Eduardo Chacón Chavarría, quien manifestó de haber comprado al contado a Proyectos Urbanísticos Zión, y ahora está en idénticas condiciones que el resto de compradores, tanto de contado como de crédito, es decir, en algunos casos, salvo los compradores de las etapas ya desarrolladas y que sí han podido construir, por ejemplo en la etapa A, que desarrolló PROSUM, empresa que no tiene relación con Proyectos Urbanísticos Zión y que realizó una oferta de adquisición de un porcentaje superior al 51% de los condóminos, pero que se vio al traste debido a la oposición de algunos de los condóminos, entre ellos las declarantes - Gamboa Bolaños y Rodríguez Gamboa, según se desprende de sus declaraciones, al indicar éstas que impugnaron la Junta Condominal en donde se acordó la continuación del desarrollo mediante esta empresa Prosum, escapa todo ello al control y obligaciones jurídicas de la entidad bancaria, que financió la constitución de los créditos hipotecarios, para la compra de lotes en "verde", es decir sin tener aún las obras urbanísticas que fueron prometidas a ser desarrolladas por el BNCR, es decir, que el Banco fue ajeno a esa circunstancia y ese tanto no se le puede endilgar responsabilidad objetiva derivada de su condición de comerciante.
• XI)CONTINUACIÓN: En relación a los avalúos, a lo largo del proceso se ha alegado principalmente dos cosas. Que los valores no eran los del mercado, señalando que eran avalúos inflados y segundo los realizaron dos empresas en particular. Empezando, por este último aspecto, el auditor del BN, indicó que esta institución usualmente hecha mano a los peritos valuadores externos, como a los internos. Que lo usual, es que en los peritos valuadores exista un rol por turno para su designación y que en el Informe de la Auditoría, y que la auditoría dentro de sus procesos de control, evidenció que en la Sucursal de Palmares, estaba concentrado en dos o tres empresas. Esta situación, a consideración de esta Cámara no evidencia anomalía alguna en cuanto a lo señalado de que previo a la misma gestión de crédito, ya los demandantes habían realizado una determinación de consumo, para la adquisición de los inmuebles.

Para este Tribunal, es claro que los avalúos constituye un requisito que debe cumplir la entidad bancaria conforme la Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional, así, el art. 69 dispone: "Artículo 69.-Antes de otorgar cualquier crédito, los bancos harán valorar los bienes ofrecidos en garantía, o calcular el valor de la cosecha a cuya atención se destinará el préstamo." Para esta Cámara, es claro, que los avalúos constituyen parte de los requisitos necesarios que debe tener la entidad bancaria de previo al otorgamiento de un crédito, como una manera de acreditar no solo la existencia del bien mismo, sino el valor de éste en el mercado. Acá, el grupo actor ha procurado cuestionar subjetivamente el contenido de los avalúos, alegando que éstos estaban "inflados", sin embargo, llama poderosamente la atención que del mismo informe pericial rendido por el topógrafo Jonantán González Portuguéz, no se haya acreditado que el valor supuestamente determinado en éstos no hubiera sido el valor próximo correspondiente a los bienes adquiridos por los demandantes.

No se aportó prueba técnica que probara que al momento mismo de la compra del lote por cada uno de los demandantes, haya existido un sobreprecio en el avalúo que incidiera en nexo de causalidad con daños y perjuicios del crédito otorgado por la entidad financiera. Recuérdese que la decisión de consumo y el precio de los bienes inmuebles adquiridos, fue previamente consensuado por cada uno de los demandantes con el vendedor del mismo, sin que haya existido ese avalúo previamente; el cual, como ya se consignó constituye un requisito de verificación de la existencia del bien y el valor aproximado de éste para la constitución del crédito a la luz de la Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional. De la prueba para mejor resolver aportada a los autos, observa esta Cámara que la misma hace referencia al valor de las fincas al año 2022, obviamente arrastrando la consecuencia del desmejoramiento o deseabilidad del bien, en palabras del auditor del BNCR de éstos bienes debido al incumplimiento de Proyectos Urbanísticos Zión de no continuar realizando las obras urbanísticas a las cuales estaba obligado contractualmente con los demandantes; según el testimonio rendido en autos por todos y cada uno de los declarantes y testigos durante la audiencia de juicio oral y público.

• XII)CONTINUACIÓN: Dentro de los alegatos argüidos por la parte actora, se dio a entender que prácticamente el BNCR asumió una conducta monopolística en el otorgamiento de los créditos, que a la poste llevó a todos los demandantes a considerar que si el Banco respaldaba al desarrollo, ello constituía una garantía para la obtención del crédito. Esta tesis, quedó desvirtuada cuando el testigo Don Carlos Mario Hidalgo Bogantes, quien manifestó haber fungido como vendedor del Desarrollo por parte de Proyectos Urbanísticos Zión, aseguró a este Tribunal que para el financiamiento habían dos opciones, la del Banco Popular y la del Banco Nacional. Luego, este mismo testigo como los otros y las declarantes, manifiestan que observaron Banners, o vallas a la entrada del Condominio Bariloche Real, otra que lo vio en otro lugar de Alajuela. Para este Tribunal en primer lugar, si bien comprende que es posible que el nombre del Banco Nacional estuviera en los banners o vallas indicadas, es posible, el texto o frase que algunos testigos manifestaron que éstas decían no es posible establecerlo con certeza debido a las contradicciones, no ya entre los testigos mismos, sino en un mismo deponente que daba hasta dos versiones de la frase que manifestaba recordar, véase al respecto el caso de Wálter Isidro Rodríguez, a modo de ejemplo.

A criterio de este Tribunal, es claro que los demandantes de este proceso, consintieron conforme a la autonomía de la voluntad libre y plena de tomar la decisión de obtener el financiamiento para la compra del lote, o novación de deudor, por medio de la entidad bancaria demandada, pudiendo haber utilizado otra de su conveniencia o la también facilitada por el Desarrollado como era el Banco Popular, según el relato del testigo Carlos Mario Hidalgo Bogantes.

• XIII)CONTINUACIÓN: Es claro que este proceso ha sido planteado únicamente contra el BNCR, y no contra el Desarrollador del Condominio, la tesis de la parte actora, se basa en una responsabilidad objetiva de consumo fundamentada en el apoyo del Banco con el Desarrollador. Incluso cita, en su demanda que hubo un vínculo comercial en el año 2010, el cual quedó en evidencia en el informe de Auditoría AGD-RH-004-2011 de 24 de octubre de 2011, elaborado por los funcionarios de la Auditoría General del BNCR Miguel A. Quesada Madrigal y Franklin Zamora Cordero, Director, quienes ante las falencias en controles de los créditos otorgados por el Banco, recomendaron a la Subgerencia General de Banca Comercial conforme al cuadro fáctico jurídico determinado en el informe AGD-RH-004-2011 iniciar el procedimiento administrativo de carácter disciplinario a los funcionarios que ahí se indicaron, en relación de hechos referentes al presunto incumplimiento u omisión de leyes, normativa, políticas y procedimientos en la promoción y supervisión de los procesos de trámite, aprobación, formalización y seguimiento de créditos hipotecarios en la Agencia de Palmares.

Así es relevante indicar que en el punto 2.2.2.12 en relación a una negociación de realizar publicidad conjunta en la Expo Construcción 2010, al respecto se indicó: "2.2.2.12 El 17 de marzo del 2010 el señor Manrique Chacón Vargas, Director Corporativo de Estrategia Comercial y el señor Oscar Eduardo Vargas Murillo, Gerente General de Proyectos Urbanísticos Zión, S.A. firmaron el convenio para la promoción del crédito de Vivienda Proyectos Urbanísticos Zión y el Banco Nacional de Costa Rica." De esta prueba, es claro que ciertamente sí existió una promoción conjunta del Condominio, y en concreto, no se acreditó que consecuencia de ésta hubieran condiciones favorables, especiales, casos de excepción o que fuera anterior a las opciones de compraventa suscritas por éstos, determinando su decisión de consumo, según se desprende de la prueba testimonial y declaraciones de partes.

• XIV)CONTINUACIÓN: Del informe de auditoría y de los expuesto por el Auditor General de la Entidad Bancaria, denota esta Cámara, que se evidencia que hubo un descontrol en la Agencia de Palmares en el otorgamiento de créditos, que señaló refería a toda la cartera de la Agencia de Palmares y que en relación al desarrollador Proyectos Urbanísticos Zión cubría varios de las obras realizadas por éstos en diversos lugares, al menos otros tres, entre ellos Bonanza, Terra Verde y Madero Negro y que en el caso de Bariloche la muestra implicaba unos quince casos, en donde se denotaba deterioro de la cartera, consecuencia de que los créditos no estuvieran bien garantizados, en mora, etc. Sin embargo, este Tribunal denota que los demandantes no acreditan haber incumplido sus obligaciones con el BNCR debido a que al momento de suscribir sus créditos en realidad carecieran de los recursos suficientes o adecuados para hacerle frente a la deuda contraída.

No, en estos casos todos los declarantes refieren que han estado cancelando su obligación y el reproche que han elaborado tiene que ver con la imposibilidad de utilizar su bien, debido al incumplimiento del Desarrollador lo cual constituye una causal de exclusión de la responsabilidad por ajenidad del daño, de parte del BNCR -por hecho de un tercero -Proyectos Urbanísticos Zión-, al amparo del artículo 35 de la Ley N° 7472. Como ya se indico supra, la responsabilidad objetiva cesa, cuando se acredite la ajenidad con relación del daño por parte de quien se le endilga esa responsabilidad. Si bien, en el presente caso hubo una actividad de consumo de los demandantes del crédito hipotecario, ya sea directamente o mediante novación de deudor, debe precisarse que este surgió como garantía de la compra del inmueble que ésta realizó al Desarrollador del Condominio, compra que se indicó éstos realizaron de un "lote en verde", a Proyectos Urbanísticos Zión, quien estaba llamado a construir y desarrollar las obras comunes necesarias para poder dar pleno acceso a los inmuebles vendidos por este.

Con el dinero del crédito obtenido fue que se canceló el precio del lote; lote que según la propia escritura de constitución del Condominio debía contener una serie de construcciones que a la fecha son inexistentes. Véase que el testigo, Wálter Rodríguez Castro, abogado, y quien indicó haber asesorado a un grupo de compradores del Condominio y coadyuvó a la organización de la estructura del condominio, quienes le buscaron debido a que se fueron percatando de a poco a que la obra no se estaba construyendo dentro de los plazos pactados. Llama la atención de este Tribunal, las diversas funciones que este testigo ha desempeñado dentro de este proyecto, entre ellos asesor de compradores, Administrador del Condominio, y ahora asesor legal del representante de una empresa interesada en continuar con el Desarrollo.

• XV)CONTINUACIÓN: Cabe acotar, que la representación del denominado grupo demandante, alegó responsabilidad por aplicación de la LGAP, art. 190 que dice: "Artículo 190.-// 1. La Administración responderá por todos los daños que cause su funcionamiento legítimo o ilegítimo, normal o anormal, salvo fuerza mayor, culpa de la víctima o hecho de un tercero.// 2. La Administración será responsable de conformidad con este artículo, aún cuando no pueda serlo en virtud de las secciones siguientes de este Capítulo, pero la responsabilidad por acto lícito o funcionamiento normal, se dará únicamente según los términos de la Sección Tercera siguiente.". Sin embargo, de lo ya señalado se desprende a consideración de esta Cámara que tampoco cabe achacarle responsabilidad a la entidad bancaria bajo esta normativa, toda vez, que como la misma norma lo señala tal responsabilidad no podrá acreditar en caso de existir una causa de exculpación de la responsabilidad como lo sería en este caso, el hecho de un tercero; debido a que ya se determinó y así se reitera, que el BNCR fungió como financista de los demandantes, para la adquisición de una finca filial dentro del Condominio Bariloche Real, desarrollado por Proyectos Urbanísticos Zión, a quien le competía la responsabilidad de desarrollar las obras urbanísitcas, tercero que incumplió con su obligación legal y que a la postre ha impedido que los demandantes puedan gozar de su terreno de forma plena. Dicho esto se rechaza la supuesta responsabilidad del BNCR por aplicación de esta otra normativa, tal y como lo señaló el apoderado de la parte demandante en conclusiones.
• XVI)CONTINUACIÓN: Al respecto, efectivamente, este Tribunal ha comprobado que el subgerente General del Banco Nacional de Costa Rica, el día 15 de noviembre de 2011 presentó ante la Fiscalía de Delitos de San José, Primer Circuito Judicial, denuncia penal en donde se relata las diversas vicisitudes de los proyectos Bariloche Real, Los Maderos, Hacienda Bonanza y Terra Verde, en donde se hizo ver que los proyectos no han sido completados con las obras de infraestructura con las cuales fueron ofrecidas a los compradores y en donde se relató un modo de operación en donde supuestamente los vendedores de la empresa Zión, buscaban personas para que el BNCR de Palmares les otorgara créditos los cuales no tendrían que desembolsar ninguna suma de dinero por gastos y en donde supuestamente la empresa Zión se hacía cargo de la operación y de suministrar la información de crédito, etc. etc. En los casos de los demandantes, es claro que ello no ocurrió conforme se denunció, ya que éstos lo que cuestionan es el incumplimiento del desarrollador y no el propio en la compraventas realizadas, sean éstos compradores directos a Proyectos Urbanísticos Zión, o a terceros, mediante la -novación de deudor- con las correspondientes escrituras públicas formalizadas ante Notario Público; sin que se hayan cuestionado en cuanto a su existencia y validez.

En éstos casos, se configura la causal de exclusión de responsabilidad de hecho de un tercero, toda vez que según el convenio entre partes (CC art. 1022), entre los demandantes y Proyectos Urbanísticos Zión, o un tercero quien les re - vendió el inmueble comprado a este Desarrollador, se suscribió un contrato de opción de compraventa del inmueble, propio de la finca filial finalmente adquirida y que en principio debían contar con una infraestructura urbanística que era responsabilidad de Proyectos Urbanísticos Zión, tal y como consta documentalmente y las declarantes y testigos han señalado. Entonces, si ello no ocurrió, vale reseñar, si las obras urbanísticas no se construyeron, no es posible endilgarle al BNCR una responsabilidad propia del Desarrollador del Proyecto, como lo era Proyectos Urbanísticos Zión S.A. Debe indicarse, que los demandantes refieren a que el Banco le giró a esta empresa los recursos del crédito sin ejercer controles del caso, pero debe señalarse que la compra de los demandantes era en "verde" y en donde habían firmado un acuerdo, que le otorgaba al desarrollador plazo para completar esas obras, lo cual finalmente éste no hizo.

• XVII)DE LAS PRETENSIONES: Dicho lo anterior, además, a continuación se procederá a analizar cada una de las pretensiones de forma individual.
• 1)LA PRIMERA PRETENSIÓN INDICA:
• a)Declaración de la existencia de grupo determinado que detenta un interés colectivo: Solicitamos que, de declararse con lugar esta demanda para los integrantes del Grupo actor (tal y como fue definido en el escrito de demanda), se declare también existencia de un grupo determinado y determinable de personas que detentan un interés colectivo y que este grupo está conformado por los miembros del Grupo actor que se han apersonado a la demanda y por todas aquellas personas físicas o jurídicas que acrediten las siguientes circunstancias:

i. Que hayan adquirido lotes en el Condominio Bariloche a través de créditos hipotecarios con el Banco Nacional de Costa Rica, ya sea directamente o a través de novaciones de deudor de créditos previamente constituidos.

ii. Que el otorgamiento de estos créditos se hayan realizado entre el período de tiempo comprendido entre 1° del 2008 y 31 diciembre de 2011 ambas fechas inclusive.

iii. Que hayan sufrido daños y perjuicios en virtud de la estructuración de los créditos para compra de lotes del Condominio, consistentes en el daño patrimonial y el daño moral descritos en la petitoria del escrito de demanda.

Solicitamos a su Autoridad que la existencia del grupo con estas características sea debidamente declarado para que, en virtud del interés colectivo que detentan, se extiendan los efectos de una eventual sentencia favorable no sólo a los miembros del Grupo actor sino también a todos los integrantes del grupo afectado; de forma tal que se condene al Banco demandado en abstracto a pagar los daños y perjuicios determinados en el memorial de demanda a cualquier sujeto que demuestre estar en la situación objetiva descrita en el punto anterior en un eventual proceso de ejecución de sentencia.

• b)Pago de intereses futuros: Solicitamos que se condene al Banco demandado a pagar a los integrantes del Grupo actor, así como a los sujetos que demuestren su pertenencia al grupo afectado según los parámetros antes indicados, la totalidad de los intereses sobre los rubros que se concedan en sentencia, desde su declaratoria en firme, hasta su efectivo pago, a la tasa de interés legal.

EL TRIBUNAL RESUELVE: Se reitera, además de lo ya indicado en relación al fondo de este asunto, puntualmente se entra a considerar cada pretensión de forma individual. En relación a esta primera pretensión observa esta Cámara que se pretenden varias cosas, no solo una. La primera la declaratoria de la existencia de un grupo de interés colectivo, pero como se verá no de forma pura y simple sino condicionada a ciertas características. Y segundo, la existencia de un grupo determinado y determinable de personas que detentan un interés colectivo, que incluye no solo a los demandantes sino a terceras personas que no han sido parte de este proceso sean físicas o jurídicas que acrediten, una serie de requisitos aplicables a los primeros también que serían

• 1)haber adquirido lote en el Condominio Bariloche Real, a través de créditos hipotecarios con el BNCR, directamente o a través de -novaciones de deudor-,
• 2)Que los créditos hayan sido otorgados entre el 2008 y el 2011 y
• 3)Que hayan sufrido daños y perjuicios en virtud de la estructuración de los créditos para compra de lotes del Condominio y perjuicios derivados de la estructuración de éstos para la compra de lotes en Condominio, consistentes en el daño patrimonial y moral descritos en la demanda, que como hemos visto de los considerandos anteriores parten de la tesis de la supuesta responsabilidad del BNCR de haber financiado al Desarrollador del Condominio, Proyectos Urbanísticos Zión, con el producto de las ventas de lotes y a la falta de supervisión de la entidad bancaria, al no haber controlado el flujo de gastos dirigidos al Desarrollador conforme al avance de las obras. Tal y como se indicó supra, esta Cámara por mayoría ha determinado que el BNCR no estaba jurídicamente obligado a realizar un giro de recursos producto de la venta de los inmuebles -derivado de la compra por los demandantes- a tractos conforme al avance de las obras urbanísticas que como declararon los testigos y partes era obligación desarrollarlos por parte de Proyectos Urbanísticos Zión. Dicho esto, es claro que no existe nexo de causalidad entre la conducta generadora de los supuestos daño y perjuicios y la activad de comercio del BNCR. En consecuencias esta pretensión debe rechazarse en todos sus extremos, como en efecto se dispone.

LAS OTRAS PRETENSIONES DICEN:

"Con base en los hechos y fundamentos de Derecho incorporados en esta demanda, solicitamos que se declare con lugar la demanda en todos sus extremos y por ende se declare al Banco Nacional de Costa Rica responsable de los daños y perjuicios ocasionados al Grupo actor, según la según la (sic) relación de los hechos de la demanda y se le condene al pago de los siguientes rubros:

I- Daño patrimonial.

Solicitamos que se condene al Banco demandado al pago del daño patrimonial causado a cada uno de los miembros del Grupo actor y que consiste en:

a. Diferencia entre el monto de crédito hipotecario al momento de su constitución a favor del Banco demandado por cada uno de los miembros del Grupo actor, y el valor real de cada una de las fincas al momento de su adquisición por cada uno de los miembros del Grupo actor y sobre la que se constituyó el crédito hipotecario.

b. El monto pagado por cada uno de los miembros del Grupo actor al Banco demandado por concepto de intereses de las operaciones de crédito hipotecaria constituidas con el Banco para financiar la compra en "verde" de lotes del Condominio, sobre el monto resultante según el punto 1.a de las pretensiones.

c. Las sumas de dinero que cada uno de los miembros del Grupo actor paguen al Banco demandado por concepto de intereses de las operaciones de crédito, desde la interposición de la demanda hasta su debido pago, sobre el monto resultante según el punto 1.a de las pretensiones.

d. La diferencia entre el valor de compra de cada lote por parte de cada uno de los miembros del Grupo actor y el valor real del dicho lote al momento de su compra, una vez deducido el monto reclamado en el punto 1.a) de estas pretensiones.

e. La pérdida de oportunidad de cada uno de los miembros del Grupo actor, de haber podido obtener una ganancia de capital o aumento patrimonial producto de la plusvalía de cada lote adquirido con el crédito hipotecario otorgado por el Banco demandado y el valor que tendría en la actualidad de haberse terminado el desarrollo del Condominio, monto que se determinará en ejecución de sentencia." EL TRIBUNAL RESUELVE: Estas otras pretensiones, son accesorias a la principal ya resuelta, de modo tal que al rechazarse la principal, ésta accesorias o pendientes de la otra, deben seguir la misma suerte y ser rechazadas, toda vez que no se acreditó la legitimación activa para el reclamo de los daños y perjuicios reclamados al romperse el nexo de causalidad entre la conducta cuya responsabilidad se le achaca a la entidad bancaria y el responsable del incumplimiento de la construcción de las obras urbanísticas, a saber Proyectos Urbanísticos Zión. Dicho esto, se deben rechazar todas y cada una de las pretensiones de grupo actor ya que están directamente relacionadas con la primera y como se indicó rechazada ésta, todas las demás siguen la misma suerte. Así se resuelve.

LA PRETENSIÓN 2, RELATIVA AL DAÑO MORAL, DICE:

"2- Daño moral: Solicitamos que se condene al Banco demandado a pagar a cada uno de los miembros del Grupo actor una indemnización por el daño moral ocasionado por la angustia y frustración que les ha provocado la limitación para acceder a una vivienda digna, específicamente por: (i) la imposibilidad material de disfrutar del lote que compraron mediante créditos hipotecarios; (ii) la imposibilidad de vender esos lotes a un precio viable en virtud de la deuda que mantienen con el Banco; (iii) la imposibilidad de entregar el lote en dación de pago en términos razonables sin tener que mantener la deuda con el Banco; (iv) la imposibilidad de acceder a créditos con otras entidades financieras para compra de vivienda; (v) la mancha en el récord crediticio y (vi) el cobro del saldo en descubierto si el lote es rematado. Estimamos prudencialmente el daño moral en la suma de ¢10.000.000.00 por cada miembro del Grupo actor." EL TRIBUNAL RESUELVE: Esta otra pretensión al igual que la anterior es accesoria de la primera.

De los hechos no probados, se desprende que gran parte de las fuentes de daño moral reclamado no se acreditaron con prueba idónea. De igual forma, dado que el BNCR acreditó ser ajeno a la conducta cuya responsabilidad se le acusa, por hecho de un tercero, quien debía efectuar las obras urbanísticas, como lo era Proyectos Urbanísticos Zión, no se le puede reprochar al BNCR el deber de indemnizar por una conducta ajena al mismo. En consecuencia se rechaza esta pretensión y así se declara.

LA PRETENSIÓN 3, RELATIVA A LA INDEXACIÓN: Esta pretensión dice: "3- Indexación: Solicitamos que se indexen las sumas concedidas en sentencia." EL TRIBUNAL RESUELVE: Esta pretensión es accesoria a la principal, toda vez que eventualmente procede la indexación cuando se reconozca el pago de una suma de dinero y que se indexa la suma de valor a efecto de que la misma no pierda valor en el tiempo. Sin embargo, en este caso, se ha rechazado como se ha dispuesto supra el pago de daños y perjuicios como el otorgamiento de sumas por concepto de daños y perjuicios, entonces, esta pretensión sigue la misma suerte que éstas, por lo tanto se rechaza y así se dispone.

LA PRETENSIÓN 4, RELATIVA A COSTAS: Esta dice: "4- Costas: Solicitamos se condene al Banco demandado al pago de las costas" EL TRIBUNAL RESUELVE: Tal y como se acostumbra, esta pretensión se resolverá en acápite aparte.

• XVIII)EXCEPCIONES. En razón de lo ya indicado supra se acoge la excepción de falta de derecho por cuanto a consideración de esta Cámara, el BNCR no es responsable objetivamente de los daños materiales y moral reclamado, el cual, corresponde a un daño provocado por un tercero. Se rechaza la causa de exculpación de hecho de la víctima, en los términos referidos a que los demandantes concordaron con la empresa desarrolladora la compra de un inmueble con ciertas características y éstas finalmente no fueron construidas por la propietaria del Condominio. Se rechaza la excepción de falta de legitimación pasiva, toda vez que entre la demandante y el BNCR hubo una relación de consumo.
• IXX)SOBRE LAS COSTAS. De conformidad con el numeral 193 del Código Procesal Contencioso Administrativo, las costas procesales y personales constituyen una carga que se impone a la parte vencida por el hecho de serlo. La dispensa de ésta condena sólo es viable cuando hubiere, a juicio del Tribunal, cuando hubiere motivo suficiente para litigar o bien, cuando la sentencia se dicte en virtud de pruebas cuya existencia desconociera la parte contraria. En la especie, encuentra este Órgano Colegiado que SI configuró la excepción de costas procesales y personales, toda vez considera esta Cámara que el grupo de demandantes, tuvo motivo de litigar al haber considerado la existencia al menos de un interés legítimo derivado de una relación de consumo de un crédito, que fueron víctimas de buena fe no de parte del vínculo con el BNCR, sino de la confianza brindada al Desarrollador del Condominio Bariloche Real quien finalmente fue quien incumplió con desarrollar las obras urbanísticas que hubieran permitido el pleno uso goce y disfrute de su propiedad filial. En consecuencia cada parte deberá hacerse cargo de sus propias costas.

POR TANTO:

Se acoge la excepción de falta de derecho. Se rechaza la falta de legitimación pasiva. Se declara con lugar la causa de exclusión d responsabilidad por hecho de un tercero y se rechaza la excepción culpa de la víctima. Se declara improcedente en todos los extremos la demanda incoada por GRUPO DE COMPRADORES DE CRÉDITO CON EL BANCO NACIONAL DEL CONDOMINIO BARILOCHE REAL, contra el BANCO NACIONAL DE COSTA RICA. Son las costas a cargo cada una de las partes. Notifíquese.- PAULO ANDRÉ ALONSO SOTO RODOLFO MARENCO ORTIZ EL JUEZ JONATÁN CANALES HERNÁNDEZ, REMITE VOTO PARTICULAR Voto particular del Juez Jonatán Canales Hernández, en el expediente N° 14-3379-1027-CA, PROCESO DE CONOCIMIENTO, interpuesto por Proceso de conocimiento tramitado como puro derecho, interpuesto por el Grupo de compradores de lotes en el Condominio Bariloche Real contra el BANCO NACIONAL DE COSTA RICA: Respetuoso de la decisión de la mayoría del Tribunal, emito voto particular y declaro sin lugar la acción intentada por el grupo de actores, por estas otras razones.-

Considerando:

• I)En el considerando II de esta sentencia, se estableció:

"OBJETO DEL PROCESO.- La parte demandante, solicitó se declare con lugar la pretensión de este proceso, la cual quedó determinada conforme en la audiencia preliminar y a lo ordenado por este Tribunal, a las pretensiones de carácter colectivo:

• a)Declaración de la existencia de grupo determinado que detenta un interés colectivo: Solicitamos que, de declararse con lugar esta demanda para los integrantes del Grupo actor (tal y como fue definido en el escrito de demanda), se declare también existencia de un grupo determinado y determinable de personas que detentan un interés colectivo y que este grupo está conformado por los miembros del Grupo actor que se han apersonado a la demanda y por todas aquellas personas físicas o jurídicas que acrediten las siguientes circunstancias:

i. Que hayan adquirido lotes en el Condominio Bariloche a través de créditos hipotecarios con el Banco Nacional de Costa Rica, ya sea directamente o a través de novaciones de deudor de créditos previamente constituidos.

ii. Que el otorgamiento de estos créditos se hayan realizado entre el período de tiempo comprendido entre 1° del 2008 y 31 diciembre de 2011 ambas fechas inclusive.

iii. Que hayan sufrido daños y perjuicios en virtud de la estructuración de los créditos para compra de lotes del Condominio, consistentes en el daño patrimonial y el daño moral descritos en la petitoria del escrito de demanda.

Solicitamos a su Autoridad que la existencia del grupo con estas características sea debidamente declarado para que, en virtud del interés colectivo que detentan, se extiendan los efectos de una eventual sentencia favorable no sólo a los miembros del Grupo actor sino también a todos los integrantes del grupo afectado; de forma tal que se condene al Banco demandado en abstracto a pagar los daños y perjuicios determinados en el memorial de demanda a cualquier sujeto que demuestre estar en la situación objetiva descrita en el punto anterior en un eventual proceso de ejecución de sentencia.

• b)Pago de intereses futuros: Solicitamos que se condene al Banco demandado a pagar a los integrantes del Grupo actor, así como a los sujetos que demuestren su pertenencia al grupo afectado según los parámetros antes indicados, la totalidad de los intereses sobre los rubros que se concedan en sentencia, desde su declaratoria en firme, hasta su efectivo pago, a la tasa de interés legal.

NOTA: Durante la audiencia preliminar, se ajustó la pretensión de intereses futuros, indicando lo siguiente: "pago de intereses no futuros, y en la última linea agregar: "tanto del principal como de los intereses correspondientes a las sumas otorgadas según la pretensión 1.A, 1.B y 1C, que se conceden en sentencia desde el momento en que se pagaron esos rubros hasta su efectivo pago, a la tasa de interés legal" II) Paso a analizar cada una de las pretensiones:

Extremo petitorio a) i), tal como lo he dicho anteriormente en múltiples votos salvados "(...) se evidencia que en la oficina de Palmares del Banco Nacional, existieron todo tipo de irregularidades en los avalúos de los lotes dando valores muy superiores al valor de mercado lo que obviamente perjudica al consumidor como parte más débil de la relación jurídica existente, lo que obviamente perjudica al consumidor como parte más débil de la relación jurídica existente, porque obviamente dificulta o imposibilita que los bienes puedan ser vendidos a algún interesados. De lo anterior se deriva: 1) En este negociado siempre el banco supo que el crédito era para compraventa de un terreno en condominio para construir una casa y que la construcción no se podría hacer, hasta que se concluyeran las obras comunes (dependiendo eso del arbitrio de la desarrolladora), no pudiendo alegar la ignorancia sobre el fondo del negocio para el cual concedió, como lo hizo en este juicio y en los otros expedientes derivados".

No obstante no se puede hablar de una identidad entre todos los casos de los aquí actores, porque algunos suscribieron escritura de crédito hipotecario con el banco y otros compraron sus derechos a terceros que sí lo habían hecho, siendo de esta forma distinto quién produjo el daño y quién incumplió el deber de información en perjuicio del consumidor. De esta forma se evidencia que no se puede hablar de una identidad de situaciones productoras del daño, no pudiéndose asumir que existió un grupo de interés en las mismas circunstancias, siendo siempre correcta la decisión de haber desacumulado este proceso en su oportunidad y conocer la situación de cada actor por aparte.- Recuérdese que también se ha dicho en los votos salvados que "(...) el banco al desviarse de la legalidad, es responsable solidario de los daños en la esfera patrimonial del demandante, de conformidad con los artículos 326 y 667 del Código Civil, que dicen: "ARTÍCULO 326.- Caso de que el acto ú omisión que motive la indemnización fuere de dos o más individuos, todos quedarán solidariamente obligados a indemnizar" "ARTÍCULO 667.- Cada deudor puede ser perseguido para el cumplimiento íntegro de la prestación indivisible, pero el demandado tiene derecho para que se le conceda un término dentro del cual le sea posible citar a sus codeudores, con el objeto de impedir que se pronuncie contra él solo una condenación por el total, salvo que la prestación por su naturaleza pueda ser cumplida por él".

Así el banco debe responder no solamente por las vicisitudes derivadas del contrato de crédito, sino también por el de compraventa de lote en condominio para construir vivienda, en que eran parte la empresa desarrolladora y la aquí demandante, rompiéndose de esa forma el principio de relatividad de los contratos (numeral 1025 ejúsdem), que ha invocado reiteradamente el banco en su defensa en juicio.-// Véase que el banco como parte predisponente y fuerte económicamente en la relación de consumo, quebrantó los numerales 46 constitucional (reformado en el año 1996), 34.b) y 35 de la Ley de Defensa Efectiva del Consumidor (N° 7472), a partir de la actuación irregular de sus empleados, en colusión la empresa desarrolladora, conocía que el urbanizador por múltiples razones, podía ser que nunca terminara la etapa del proyecto en condominio donde estaba ubicado el lote para la vivienda, reconociendo incluso que el contrato de crédito, era para vivienda y con todas las irregularidades que en la sentencia del voto de mayoría quedan claras, específicamente las producidas por los empleados del banco, en su agencia de Palmares (véanse los estudios realizados por la Auditoría Interna del banco), por las cuales la institución debe responder, por existir una evidente culpa grave in eligendo e in vigilando de esos servidores públicos", pero eso es un tema que se debe analizar y resolver caso por caso, para ver si se concretaron esos hechos, no es posible que en un proceso donde se acumulen diversos actores en situaciones distintas, sea resuelto abstrayendo las situaciones particulares de cada uno de ellos.- En cuanto a la pretensión a.ii) que tiene que ver con limitar en el tiempo esos hechos, debe rechazarse porque para resolverla habría que analizar y probar la situación de cada uno de los actores por aparte y eso no puede hacerse en este proceso, por la forma en que las pretensiones están estructuradas, además que fue tema analizado y resuelto en cada proceso ordinario individual.- De la misma forma debe rechazarse la pretensión a.iii), porque el daño debe probarse en el proceso plenario (cumpliendo con los requisitos de los artículos 190 y 196 LGAP) y inconducente procesalmente esperar a una eventual etapa de ejecución de sentencia.

Luego la eventual extensión de efectos de un expediente a otro, no puede declararse desde el proceso inicial, sino que eventualmente podría hacerse según lo exige el Código Procesal Contencioso Administrativo, en cada proceso derivado.- La pretensión b) debe rechazarse porque si los extremos petitorios principales, la pretensión de intereses, por ser subsidiaria también debe ser rechazada en aplicación del principio que lo accesorio sigue la suerte de lo principal.- Jonatán Canales Hernández, Juez.- ???????????????

PAULO ANDRÉ ALONSO SOTO - JUEZ/A DECISOR/A ???????????????

ELEUTERIO RODOLFO MARENCO ORTIZ - JUEZ/A DECISOR/A ???????????????

JONATHAN CANALES HERNÁNDEZ - JUEZ/A DECISOR/A Goicoechea, Calle Blancos, 50 metros oeste del BNCR, frente a Café Dorado. Teléfonos: 2545-0107 ó 2545-0099. Ext. 01-2707 ó 01-2599. Fax: 2241-5664 ó 2545-0006. Correo electrónico: [email protected]