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Res. 03088-2024 Tribunal Contencioso Administrativo · Tribunal Contencioso Administrativo · 10/05/2024
OutcomeResultado
The Court rejected the owners’ action, upheld the State’s lesividad claim, and ordered cancellation of the registrations, mortgage, and cadastral plans encompassing State land within the State Natural Heritage.El Tribunal rechazó la acción de las propietarias, declaró con lugar la lesividad promovida por el Estado y ordenó cancelar las inscripciones, la hipoteca y los planos que comprendían terrenos estatales del Patrimonio Natural del Estado.
SummaryResumen
The Administrative Litigation Court decided two consolidated proceedings concerning several Puntarenas properties whose private registrations overlapped State land forming part of its natural heritage. In the owners’ action, it held that claims challenging certain registry measures were inadmissible because the filing period had expired and rejected the remaining claims for lack of legal entitlement. The properties could not be recognized as privately owned because their registry entries encompassed State assets protected by inalienability and immunity from acquisitive prescription, which cannot be acquired through private transactions. The court also rejected the ancillary damages claim because the principal invalidation claims no longer provided a legal basis for it. In the State’s action, it upheld the lesividad claim and ordered the cancellation of four property registrations, one mortgage entry, and four cadastral plans. Although it acknowledged the purchasers’ good faith and their residence and hotel business on the land, the court imposed no special award of costs in either proceeding.El Tribunal Contencioso Administrativo resolvió dos procesos acumulados sobre varias fincas de Puntarenas cuya inscripción privada se superponía con terrenos del Estado integrantes de su patrimonio natural. En la demanda promovida por las propietarias, declaró inadmisibles por caducidad las pretensiones dirigidas contra determinadas actuaciones registrales y rechazó las restantes por falta de derecho. Consideró que los inmuebles no podían reconocerse como propiedad privada porque sus asientos registrales comprendían bienes estatales sujetos a los atributos de inalienabilidad e imprescriptibilidad, los cuales no pueden adquirirse mediante negocios privados. También rechazó la indemnización accesoria al quedar sin sustento las pretensiones anulatorias principales. En el proceso promovido por el Estado, declaró con lugar la lesividad y ordenó cancelar cuatro inscripciones registrales de propiedad, una inscripción hipotecaria y cuatro planos catastrados. Aunque reconoció la buena fe de las adquirentes y que habitaban y explotaban un negocio hotelero en los terrenos, resolvió ambos procesos sin especial condenatoria en costas.
Key excerptExtracto clave
Regarding the action processed under case file 15-003590-1027-CA, the objection that the action was time-barred is upheld with respect to claims numbered three, six, seven, eight, and nine, which are declared inadmissible, and it is rejected as to the other claims. The statute-of-limitations objection concerning the subsidiary claims is rejected. As to all principal and subsidiary claims not affected by expiration of the filing period, the defense of lack of legal entitlement raised by the co-defendants is upheld, and the action is denied in its entirety. Regarding the action processed under case file 16-002921-1027-CA, the objections of res judicata, lack of a present interest, and lack of legal entitlement raised by the co-defendants are rejected. The lesividad action is upheld and, consequently, the following is ordered: 1) The registration of the Puntarenas property recorded under title 6-112589-000, entry 14784 of volume 471 of the Real Property Journal, is declared null and ordered cancelled. 2) The registration of the Puntarenas property recorded under title 6-130282-000, entry 15482 of volume 520 of the Real Property Journal, is declared null and ordered cancelled. 3) The registration of the Puntarenas property recorded under title 6-134112-000, entry 18377 of volume 531 of the Real Property Journal, is declared null and ordered cancelled. 4) Registration entry 97078 of volume 571, submitted to the Real Property Journal on June 26, 2007, and registered on June 29, 2007, is declared null and ordered cancelled. 5) The registrations of cadastral plans P-587762-1999, P-710680-2001, and P-891228-2003 are declared null and ordered cancelled. 6) The registration of the Puntarenas property recorded under title 6-49255-000, plan P-5540-1972, entry 4241 of volume 342 of the Real Property Journal, is declared null and ordered cancelled.Con relación a la demanda tramitada en el expediente 15-003590-1027-CA, se acoge la excepción de caducidad de la acción respecto de las pretensiones identificadas con los números tres, seis, siete, ocho y nueve, las cuales se declaran inadmisibles, y se rechaza para las otras pretensiones. Se rechaza la excepción de prescripción de las pretensiones subsidiarias. Respecto de todas las pretensiones principales y subsidiarias que no fueron afectadas por la caducidad de la acción, se acoge la defensa de falta de derecho opuesta por las codemandadas, declarando sin lugar la acción en todos sus extremos. Con relación a la demanda tramitada en el expediente 16-002921-1027-CA, se rechazan las excepciones de cosa juzgada, falta de interés actual y falta de derecho opuestas por los codemandados. Se declara con lugar la demanda de lesividad y en consecuencia, se dispone lo siguiente: 1) Se declara la nulidad y se ordena la cancelación de la inscripción de la propiedad del Partido de Puntarenas, matrícula 6-112589-000, asiento 14784 del tomo 471 del Diario de Bienes Inmuebles. 2) Se declara la nulidad y se ordena la cancelación de la inscripción de la propiedad del Partido de Puntarenas, matrícula 6-130282-000, asiento 15482 del tomo 520 del Diario de Bienes Inmuebles. 3) Se declara la nulidad y se ordena la cancelación de la inscripción de la propiedad del Partido de Puntarenas, matrícula 6-134112- 000, asiento 18377 del tomo 531 del Diario de Bienes Inmuebles. 4) Se declara la nulidad y se ordena la cancelación de la inscripción asiento 97078 del tomo 571, presentado al Diario de Bienes Inmuebles el 26 de junio de 2007 e inscrito el 29 de junio de 2007. 5) Se declara la nulidad y se ordena la cancelación de la inscripción de los planos P-587762-1999, P-710680-2001 y P-891228-2003. 6) Se declara la nulidad y se ordena la cancelación de la inscripción de la propiedad del Partido de Puntarenas, matrícula 6-49255-000, plano P-5540-1972, asiento 4241 del tomo 342 del Diario de Bienes Inmuebles.
Pull quotesCitas destacadas
"Esta petición no puede ser acogida, en lo esencial, porque entra en contradicción con la declaratoria de nulidad ya sancionada de sus asientos de inscripción, porque traslapan propiedad del Estado que goza de los atributos de imprescriptibilidad e inalienabilidad y, en consecuencia, no pueden ser objeto de apropiación privada por ninguna causa negocial."
"This request cannot be granted, essentially because it contradicts the previously ordered invalidation of the registration entries, as they overlap State property protected by immunity from prescription and inalienability and, consequently, cannot become private property through any transaction."
Considerando undécimo
"Esta petición no puede ser acogida, en lo esencial, porque entra en contradicción con la declaratoria de nulidad ya sancionada de sus asientos de inscripción, porque traslapan propiedad del Estado que goza de los atributos de imprescriptibilidad e inalienabilidad y, en consecuencia, no pueden ser objeto de apropiación privada por ninguna causa negocial."
Considerando undécimo
"Al haberse declarado inadmisibles las pretensiones principales en los términos explicados supra, las pretensiones accesorias pierden el sustento necesario que permita su análisis, y por consiguiente, también deben ser rechazadas."
"Because the principal claims were declared inadmissible on the grounds explained above, the ancillary claims lose the necessary basis for their examination and must therefore also be rejected."
Considerando undécimo
"Al haberse declarado inadmisibles las pretensiones principales en los términos explicados supra, las pretensiones accesorias pierden el sustento necesario que permita su análisis, y por consiguiente, también deben ser rechazadas."
Considerando undécimo
"La dispensa en dicha condena sólo resulta viable cuando hubiere, a juicio del Tribunal, motivo suficiente para litigar o bien, cuando la sentencia se dicte en virtud de pruebas cuya existencia desconociera la parte contraria."
"Relief from an award of costs is available only when, in the Court’s judgment, there was sufficient reason to litigate or when judgment is rendered on the basis of evidence whose existence was unknown to the opposing party."
Considerando décimo tercero
"La dispensa en dicha condena sólo resulta viable cuando hubiere, a juicio del Tribunal, motivo suficiente para litigar o bien, cuando la sentencia se dicte en virtud de pruebas cuya existencia desconociera la parte contraria."
Considerando décimo tercero
"El Estado ha acudido a esta sede para anular actos propios (inscripciones registrales) que en su momento habían declarado determinados derechos subjetivos de las personas traídas como demandadas, dado que la lesividad resulta ser una vía ineludible para la anulación de las conductas administrativas propias."
"The State came before this court to invalidate its own acts—registry entries—that had previously recognized certain subjective rights of the defendants, because lesividad is an indispensable avenue for invalidating the administration’s own acts."
Considerando décimo tercero
"El Estado ha acudido a esta sede para anular actos propios (inscripciones registrales) que en su momento habían declarado determinados derechos subjetivos de las personas traídas como demandadas, dado que la lesividad resulta ser una vía ineludible para la anulación de las conductas administrativas propias."
Considerando décimo tercero
Full documentDocumento completo
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CASE FILE:
PROCEEDING:
MERITS PROCEEDING PLAINTIFF:
CATALINA DEL CARMEN CASTRO CHAVES DEFENDANT:
B & P AND THE MONKEY BUSINESS S.A.
N° 2024003088 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL, SAN JOSÉ, GOICOECHEA, at fifteen hours and fifty-two minutes on diez de Mayo del dos mil venticuatro.- Consolidated administrative contentious merits proceedings (procesos de conocimiento contencioso administrativo acumulados), processed under case file numbers 15-003590-1027-CA, brought by Catalina Castro Chaves, of legal age, married once, hotelier, holder of identity card number 6-164-363, resident of Quepos, in her personal capacity and as representative of Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., corporate identification number 3-101-365763, against the State, represented in these proceedings by State Attorney Mauricio Castro Lizano, attorney-at-law, married, resident of Heredia, holder of identity card number 1-0767-0302; the Junta Administrativa del Registro Nacional, represented by its special judicial attorney-in-fact (apoderada especial judicial), Gabriela Rojas Rodríguez, married once, attorney-at-law, resident of La Unión, Cartago, holder of identity card number 2-0526-0005; and the Sistema Nacional de Áreas de Conservación (SINAC), represented by its special judicial attorney-in-fact Ariana Ginette Sánchez Gutiérrez, attorney-at-law, holder of identity card number 4-0213-0473, resident of Heredia; and case file number 16-002921-1027-CA, which is an injuriousness proceeding (proceso de lesividad), brought by the State, represented herein by State Attorney Silvia Quesada Casares, attorney-at-law, resident of San José, holder of identity card number 1-0964-0571, against Catalina Castro Chaves, whose particulars have already been stated; Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., corporate identification number 3-101-365763; B & P and The Monkey Business S.A., corporate identification number 3-101-355180, represented by its court-appointed representative (Curador Procesal), Álvaro Francisco Vargas Arce, attorney-at-law, holder of identity card number 4-0134-0568; and Banco de Costa Rica, corporate identification number 4-000-000019, represented by its general judicial attorneys-in-fact (apoderados generales judiciales), Helberth Obando Durán, attorney-at-law, resident of Goicoechea, holder of identity card number 5-0189-0605, and Rodolfo Flores Mora, bar membership card number 10965.
The Sistema Nacional de Áreas de Conservación participates in these proceedings as an interested third party (tercero interesado), under the same representation already indicated. In addition, attorney Adriana Rojas Rivero, attorney-at-law, holder of identity card number 1-0732-0927 and resident of Heredia, acts in both matters as special judicial attorney-in-fact for Catalina Castro Chaves and Condominio Vistas Damas de Quepos S.A.
CONSIDERING:
FIRST. PROCEDURAL BACKGROUND:
A- PROCEEDINGS PRIOR TO CONSOLIDATION WITHIN CASE FILE 15-003590-1027-CA
B- PROCEEDINGS WITHIN CASE FILE 16-002921-1027-CA:
PROCEEDINGS FOLLOWING THE CONSOLIDATION OF THE CONSOLIDATED CASE FILES:
SECOND. EVIDENCE TO ASSIST THE COURT IN REACHING A DECISION: On quince de noviembre de 2022, the special litigation counsel for the defendants in proceeding 16-2921-1027-CA submitted, as evidence to assist the Court in reaching a decision, a copy of the “Ley para Desafectación y Donación de la Zona Americana a la Municipalidad de Quepos,” published in La Gaceta number 199 dated miércoles 19 de octubre del 2022. For its part, on ocho de marzo de 2024, the State submitted official letter DRI-CTE-003-0118-2024 as evidence to assist the Court in reaching a decision. After the parties were given an opportunity to respond to that letter, the first of the aforementioned representatives submitted, as rebuttal evidence (contraprueba), the report prepared by Surveyor José Andrés Reyes Cordero on catorce de marzo de 2024. The submitted statutory text does not constitute evidence in the technical legal sense, but forms part of the legal framework examined by this Court in deciding this matter. With respect to the aforementioned official letter and surveyor’s report, given their relationship to the matters under discussion and because they resulted from a situation occurring after the corresponding complaints were filed, the Court admits them and incorporates them into the evidentiary record (acervo probatorio).
THIRD. PROVEN FACTS. As a preliminary matter, it should be noted that the administrative record (expediente administrativo) corresponding to the ex officio proceedings (diligencias de oficio) initiated by the Registro Público concerning the possible overlap of several properties with State-owned property registration number 164408 was identified in the initial decision and several subsequent decisions as 295-BIM; however, all seventeen folders containing its volumes are identified as 295-RIM, and in some of them those final letters were crossed out and replaced with the initials BI. Consequently, the parties have referred to the decisions or proceedings using one designation or the other, but the Tribunal has determined that they concern the same documentation. To indicate the location of the documents within the administrative record, the Tribunal has chosen the initials RIM because they appear on the folder covers. The review of the arguments and documents submitted by the parties establishes the following facts:
A digital case file has been created for each of these properties in accordance with the cadastral and registry model implemented by the Programa de Regularización del Catastro y Registro in coordination with the Registro Nacional. Based on this case file, which contains the registry examination (estudio registral), the registered cadastral survey plan, and an inconsistency report, the Registro Nacional may undertake the title rectification (saneamiento) and administrative-management actions applicable to such cases. (Pages 1567 to 1591 of expediente administrativo 09-295-RIM, volume 8)
FOURTH. SUMMARY OF THE PARTIES’ POSITIONS. The following is a summary of the facts and arguments presented by the parties, it being noted that the Court has examined all their submissions fully and in detail. Moreover, insofar as the factual and legal basis is practically identical for each party in the two consolidated proceedings (procesos acumulados), a single summary is provided for each of them in order to avoid unnecessary repetition.
A. Catalina Castro Chaves and Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. The plaintiffs in proceeding 15-003590 and defendants in proceeding 16-002921, who acted under a single legal representation, stated in their various submissions that, in 1983, Puntarenas property N° 49.255-000 was created through a possessory information proceeding (proceso de información posesoria) undertaken during his lifetime by Mr. Tito González González, under expediente N° 149-1.983, in which a representative of the Procuraduría General de la República appeared in the possessory information proceeding without raising any objection, even though he had full standing to defend the State’s interests and prevent registration in the name of a private individual if he considered that the property formed part of the State’s public-domain assets (bienes demaniales). They believe that, by doing so, the latter tacitly consented to the creation of the property in the registry in the name of a private individual.
They point out that in 1983, when property N° 49.255-000 was created, there was no overlap of survey plans (traslape de planos) with any other property; the State had no registered property or survey plan overlapping the private property; and the indicated property is located in the Zona Americana de Quepos, an area that has been urban for more than 80 years and contains residences, schools, churches, swimming pools, sports and social clubs, soccer fields, medical centers, businesses, hotels, etc. Moreover, palm production was conducted in the surrounding area under a contract between the State and Palma Tica. They maintain that property N° 49.255-000 in the Province of Puntarenas is not located in a forest area (zona de bosque), but has been located in an urban area since its inception. They recount that on 27 de junio del año 1991, the indicated property was acquired by Gary Rogers and his mother, both Canadian nationals, using their own funds from Canadá, and that they did so through lawful means, since it was purchased within probate proceedings (proceso sucesorio) conducted under expediente 126-87 before the Juzgado Civil de Puriscal, where the civil judge approved the sale by means of the judicial decision issued at 9 horas del 18 de junio de 1991.
They also state that Gary Bruce Rogers married Catalina Castro in 1.994 and that, since then, they have lived on that property with their 3 children; that on 10 de diciembre de 1999, a portion of the indicated property was subdivided off (segregó), creating property N° 112.589-000 in the name of Catalina Castro, which has been subject to a mortgage lien (gravamen hipotecario) in favor of BCR since 8 de junio del 2007. Then, on tres de julio del año 2003, another portion of property N° 49.255-000 was subdivided off, creating property N° 130.282-000 in the name of Catalina Castro. On 20 de enero del año 2004, Gary Bruce Rogers and Catalina Castro incorporated the company “Condominio Vistas Damas de Quepos S.A.,” in which both hold equal shares of the capital stock and of which Catalina is president and Gary Rogers is the statutory examiner (fiscal). On 12 de marzo del año 2006, properties 49.255 and 145.125-000 were consolidated (reunieron), creating property N° 145.128-000 in the name of “Condominio Vistas Damas de Quepos S.A.”; years later, however, this property was dissolved by judicial order of the Juzgado Penal, and it therefore reverted to the parent property (finca madre), 49.255-000.
They assert that between 1999 and 2006, when several survey-plan subdivisions were carried out, no property or survey plan was registered in the Registro Público in the State’s name that overlapped the private property. Catalina Castro and Gary Rogers built Hotel Las Cascadas and their family residence using income from Canadá; they live there with their 3 children, whose surnames are Rogers Castro, and work in the hotel business. They state that no MINAE official has visited property N° 49.255-000 in the Province of Puntarenas to determine whether it consists of land suited for forestry (terrenos de aptitud forestal); and that properties 112.589-000, 130.282-000, and 49.255-000 in the Province of Puntarenas contain neither forest nor wildlife, neither wild flora nor fauna, but rather a residence with a hotel, swimming pool, parking area, and garden areas. They emphasize that the residence and hotel were built with municipal construction permits, that they pay municipal taxes, and that the hotel obtained a municipal business license (patente comercial), an operating permit from the Ministerio de Salud, and an operating permit from the Instituto Costarricense de Turismo.
They recount that subsequently, in 2009, the State registered the survey plan prepared in 1993, plano N° P-120944-1993, “supposedly” overlapping part of their properties, and they protest that, if this were true, it would violate the registration principle of “first in time, first in right.” They indicate that in 2009, when Catalina Castro’s family had been the registered owners for 18 years, the State proceeded to consolidate two properties, N° 7.524 and N° 7.583, which had been registered in 1.939 without survey plans, were not adjacent to one another, and were subject to serious irregularities in the property-consolidation process; and that, as a result of that consolidation, State-owned property N° 164.408-000 in the Puntarenas registration district was created, with an area of 277.093,63 square meters according to the 1993 survey plan, plano N° P-120944-1993. Subsequently, the State issued Decreto 35.325, which it published in La Gaceta 128 on 3 de julio del año 2009, stating that the property constituted State Natural Heritage (Patrimonio Natural del Estado).
Regarding that provision, they emphasize that considerando VIII states that State Natural Heritage applies to all national assets containing natural forest resources, such as forests, and that article 12 states that Puntarenas property N° 164.408-000 constitutes State Forest Heritage (Patrimonio Forestal del Estado). They continue by stating that in 2009, the Registro Público initiated expediente administrativo 2009-295-RIM, which concluded with appellate decision N° 1.188-2013, issued at 8:10 horas del 5 de diciembre del 2013; that this expediente consists of 15 volumes, and that notice was given to all residents and merchants of the Zona Americana de Quepos, including Ms. Catalina Castro, Banco de Costa Rica, and all bank creditors holding mortgage security, informing them that the private properties overlapped State-owned property N° 164.408-000, with an area of 277.093,63 square meters according to the 1993 survey plan, plano N° P-120944-1993, a property declared State Natural Heritage because it was a forest area and State Forest Heritage, pursuant to Decreto 35.325 published in La Gaceta 128 on 3 de julio del año 2009.
They indicate that administrative proceeding 2009-295-RIM lasted from 2009 to 2013, during which the affected parties (administrados) appeared and filed challenges alleging that it was untrue that any overlap existed with their private properties, that the area was urban, and that there was neither forest nor wildlife, but they obtained no favorable result. On 30 de noviembre del año 2012, the Dirección del Registro Inmobiliario, on 30 de noviembre del año 2012, ordered the registration freeze (inmovilización registral) of properties Nº 112.589-000, Nº 130.282-000, and Nº 145.128-000, as well as many other properties in the Zona Americana de Quepos; this was affirmed on appeal by the Tribunal Registral Administrativo on 5 de diciembre del año 2013. They explain that, according to administrative proceeding 2009-295-RIM, Puntarenas properties Nº 112.589-000, Nº 130.282-000, and Nº 145.128-000 overlap State-owned property 6-164.408-000, which constitutes State Natural Heritage pursuant to the aforementioned Decreto.
They state that at that moment an emotional ordeal began for the entire family unit, causing financial problems and feelings of uncertainty and insecurity, because they could not understand how the Registro Público had registered their purchase of a property paid for with a lifetime of savings; how they had managed to obtain a property title, registered and approved cadastral plans, construction permits for a residence and hotel, and a business license for hotel operations; and how, after they had lived there, worked at the hotel, and paid taxes for more than two decades, the Registro Público could then tell them that they owned nothing and could not sell, mortgage, inherit, or live on their property because it belonged to the State and constituted Natural Heritage because it was Forest Heritage. They state that they can understand even less how the State could tell them that their property—which contains a residence and hotel building, swimming pool, parking area, and garden area with fruit trees—constituted Forest Heritage, a natural forest area containing wild flora and fauna, or an area suited for forestry, when no official had conducted any examination whatsoever within their property, given that their property contains no forest or wild flora or fauna, but instead a residence, a hotel, a swimming pool, tourist parking, and a garden area.
They then emphasize that administrative proceeding 2009-295-RIM contains technical and legal reports stating that there is no overlap between State-owned property N° 164.408-000 and the properties at issue (propiedades de marras). They cite that on 26 de mayo del año 2008, Engineer Juan Araque Skinner, acting as Interim Director of Catastro Nacional, in an unnumbered official communication concerning State-owned property 7583-000, stated in the section entitled “On the Merits” (“Sobre el Fondo”) that “the boundaries cited for this property are very general and prevent the property from being precisely located.” They add that on 14 de julio del año 2008, MINAE prepared the Technical Report through Oficio N° ACOPAC-GMRN-060-08, entitled “Determination of forest cover (cobertura de bosques) and land suited for forestry on properties N° 6-07524-000 and 6-07583-000,” highlighting the following content: “Although the forest area within the property is approximately 1.5 ha., the area is a structural part of a larger forest located on the adjoining properties.
Only one boundary marker (mojón) was located at the site, corresponding to IGN No. 94 from 2004. Accordingly, it was impossible to determine precisely the public zone, the restricted zone, and the forest area corresponding to State Natural Heritage. (...) To define the forest areas and land suited for forestry, boundary demarcation (amojonamiento) by IGN and a detailed topographic survey are required; this study has technically established the clear existence of those elements, but their precise geographic locations remain to be finalized. (...) There is no IGN boundary demarcation that would permit a timely study of the land classification by the ZMT and, consequently, of State Natural Heritage. Accordingly, it is recommended that IGN be asked to demarcate the coastal zone.” They also cite and transcribe Oficio N° RIM-RN-039-2009 dated 23 de junio del año 2009, in which M.Sc. Oscar Rodríguez Sánchez, acting as Interim Director of the Registro Inmobiliario, told Roberto Thompson, Viceministro de la Presidencia, the following: “it is materially impossible to determine because we were unable to establish the existence of any survey plan used to create property N° 7583.
Furthermore, the boundaries cited for this property are very general and prevent the property from being precisely located. (...) the proposed solution through the registration of survey plan P-120.944-1993, prepared and registered ex officio by Catastro Nacional, which satisfied all technical and legal requirements, was the most viable and reliable means of correcting the inconsistency between the physical and documentary realities.” They add that on 21 de setiembre del año 2009, through Oficio No.
In GGT-689-09, from MOPT, Engineer Leda Araya Villalobos states that the Ministry did not approve cadastral plan (plano catastrado) N° P-120.944-1993 and that, “by order of the Office of the President of the Republic, due to an urgent matter requiring resolution concerning the formalization of State ownership of the property in Quepos, Aguirre, leased to Palma Tica, and in which several institutions participated, the Instituto Geográfico Nacional was responsible for determining the ordinary high-tide line (pleamar ordinaria) and delimiting the public zone (zona pública) of the Maritime-Terrestrial Zone (Zona Marítima Terrestre).” They explain that property N° 164.408 resulted from the consolidation (unión) of properties 7.524 and 7.583, which had no cadastral plans and were not contiguous, and that, for this reason, the boundaries were delimited with serious irregularities; and that, with regard to the State Natural Heritage (Patrimonio Natural del Estado), the description includes only the area regarded as forest cover (cobertura boscosa), because it was not possible to make the delimitation of management units (unidades de manejo) for land suitable for forestry (terrenos de aptitud forestal) available in a format appropriate for integration into the geospatial database.
They also cite and extensively transcribe Official Letter (Oficio) N° RIM-RN-298-2009, del 3 de diciembre del año 2009, in which the Registro Nacional allegedly stated that: “...with regard to accurately delimiting the boundaries and areas originally encompassed by properties 7524-000 and 7583-000, the difficulty lies in the lack of precise and exact technical information in the original entries, both registry and cadastral, given their date of registration and the cadastral practices then in effect (1939). These circumstances, together with the lack of effective State protection in its capacity as owner and lessor of the property, as well as the failure of the original lessee, Compañía Bananera de Costa Rica, now Palma Tica S.A., to fulfill its duty to preserve the property with the care of a prudent owner throughout the contractual period, have contributed both to the aforementioned lack of determination and to the possibility that, over time, the boundaries and adjoining properties may have been modified in one direction or another.
Given this situation, as is logical, the information surveyed and recorded in the late 1930s does not correspond to the information surveyed in the 1990s, nor does either correspond to the present situation, because, as noted, there have been changes not only in the physical reality but also in the source materials used to conduct the various surveys and prepare the reports. (...) Property 6-7524 came into existence on 28-01-1939 without a cadastral plan and lists the following boundaries: north, partly the maritime mile of the Pacific Ocean and partly the ocean itself; south and west, the Pacific Ocean itself; east, the maritime mile; with an area of 19 hectares 80 ares. As can be seen, and as noted in previous registry opinions, the general nature of these descriptions does not permit exact delimitation of the parcel and its adjoining properties. Subsequently, in entry 04, its area was corrected to 27 hectares 44 ares (01-03-1939), and through registrations entered under entries 05, 06, 07 and 08, it underwent several segregations (segregaciones) that reduced its area by a total of 19.289,50 meters and whose cadastral plans did not modify any earlier plan, being limited to references in the relevant field to the number of the parent property, in accordance with the examination framework (marco de calificación) in force at that time.
(...) Property 6-7583-000 was registered on 21-06-1939 and lists the following boundaries: north, east and south: the maritime mile of the Pacific Ocean; and west, the State (likewise general descriptions). Area: 13 hectares 46 ares. Plan: P 6166 A surveyed by (sic) Engineer Arturo Tinoco Jiménez. The following qualifications must be made concerning this cadastral survey. No plan number exists in the cadastral database under that registration number. Notwithstanding the foregoing, and based on the indications set forth below, it may be concluded, though not conclusively, that the plan referenced in that entry corresponds to the registration made under N° P- 10461-1939. Said plan P-10461-1939 was included in the cadastral database pursuant to decision N° 1105-07 de las 10:00 horas del 27 de abril del 2007, which ordered the restoration of its image, and as of today it has not resulted in any registration by the División Registral.” They add that the letter states that the contribution plan P-10461- 1939 can make toward locating and delimiting the State-owned properties is quite limited, because it has serious deficiencies, such as including a portion of the ocean, and, in general, lacks cadastral technical elements that would make it possible to establish the location of the land with certainty.
They also quote the portion of that letter referring to plan P-120.944-1993, which states that it: “was based on the judgment of the surveying professional and former Registro Nacional official, Mr. Ronald Castillo Sánchez, in accordance with whatever information may have been provided by the owner, in this case the State, the lessee, and the adjoining owners, concerning the parcel boundaries as prescribed by cadastral practices. The 1993 plan corresponds to a particular reality and to the judgment of the professional who surveyed it; unfortunately, given the history described above, that survey is not irrefutable.” They state that on 13 de abril del 2010, Technical Report (Informe Técnico) N° 001-FOT-2010 was prepared by Engineer Manuel Bolaños Chaverri and Surveyor Javier Umaña Montoya of the División Catastral del Registro Inmobiliario for the purpose of determining whether there were encroachments or overlaps (invasiones o traslapes) with plan P-120.944-1993, and that the report states that some parcels are entirely contained within the boundary of the State-owned property but does not mention any property number, which was justified by the owners’ lack of cooperation and by the fact that they had no judicial authorization allowing them to enter the land.
They also note that on 29 de junio del año 2010, Engineer Yenory Jara Vásquez, Registrar of the Departamento Catastral Registral, issued a report without an official-letter number concerning the consolidation of properties N° 7.524 and N° 7.583, which gave rise to property N° 164.408, owned by the State, stating that: “The description of these adjoining properties does not indicate that the two properties are contiguous. (...) The overlays were designed using the following as a basis: Plan P-10.461- 1939 and Plan P-120.944-1993 (the graphic record for property 164.408 in the Provincia de Puntarenas); from which the following observations may be made: a.- The two surveys do not coincide with each other; some registered plans affect the survey shown in plan P-10.461-1939, others modify plan P-120.944, and still others modify both.” They point out that plan P-120.944-1993 corresponds to property N° 164.408; however, the report does not clarify whether the alleged overlap originates from property N° 7.524 or property N° 7.583, which constitute important registry and cadastral records; therefore, on 4 de noviembre del año 2010, the director of the administrative proceeding (procedimiento administrativo), Licda. Gabriela Carranza, requested 4 clarifications concerning the report from Engineer Yenory Jara.
Engineer Jara Vásquez, however, responded evasively, and consequently the observations concerning the initial report—which treated the existence of an overlap between the plaintiffs’ properties and the State’s properties as established—were never clarified. With respect to the injuriousness proceeding (proceso de lesividad), they note that the Procuraduría General de la República seeks to annul the registry entries for properties Nº 112.589-000, Nº 130.282-000 and Nº 49.255-000, as well as their respective plans and the mortgage lien (gravamen hipotecario) in favor of Banco de Costa Rica; whereas Catalina Castro and the family-owned company she represents seek to retain the property for which they have worked for years and to be compensated for the loss and damage caused by the State, since, given so much uncertainty, they have been unable to provide the proper maintenance required by a hotel since the administrative proceeding began in 2009, and they have now endured 15 years of emotional and economic torment.
At the closing-arguments stage (etapa de conclusiones), they explain that several residents of the Zona Americana de Quepos organized and went to visit the members of the Asamblea Legislativa, succeeding in having the Asamblea Legislativa enact, on 13 de junio del año 2022, Ley 10.283, entitled Ley para desafectación y donación de la zona americana a la Municipalidad de Quepos, Article One of which removes from public use and ownership (desafecta el uso y dominio público) the entire area subject to the State Natural Heritage regime, created by Decreto 35.325 published in la Gaceta 128 el 3 de julio del año 2009, over State-owned property Nº 164.408-000, with an area of 277.093,63 square meters according to plan N° P-120944-1993. Article Two then authorizes the State to donate to the Municipalidad de Quepos the immovable properties removed from public use and ownership and located within the coordinates specified in Article One, so that it may dispose of them, adding that the municipality may sell or donate them, depending on the legal history of each property, to those occupants of the zona americana whom it considers legitimate.
They also cite Articles Three, Four, and Ten of the aforementioned decree, as well as Transitional Provisions (transitorios) Two and Three. Those provisions establish that the municipality must conduct censuses of occupants, registered owners, and persons in possession by mere tolerance (posesión por mera tolerancia). Registered owners whose titles predate 2009, when the property was declared State Natural Heritage, must pay the municipality the actual market value of those properties, which are then subject to restrictions for 10 years; that the rights of registered owners must be respected for as long as those rights remain in force; that land not included within the coordinates of areas removed from public ownership or within State Natural Heritage areas, which is involved in an ownership dispute or overlaps with other properties and is removed from public ownership by a decision of the Registro Público or a judge after this law enters into force, must undergo the procedure set forth in Transitional Provision 2, which provides for a municipal land-use planning proposal (propuesta municipal de ordenamiento territorial) before INVU; and that, for 5 years, there shall be a stay of evictions, demolition of structures, suspension of commercial and agricultural activities and any other lawful activity, and existing projects on such properties.
Based on these provisions, they argue that although property Quepos, Puntarenas Nº 164.408-000 remains registered in the State’s name as of today and has not been transferred to the municipality, Ley N° 10.283 makes clear that the property has already been removed from the public use and ownership of the area subject to the State Natural Heritage regime created by Decreto 35.325 published in la Gaceta 128 el 3 de julio del año 2009, and is now designated for urban development use for the benefit of private parties through a municipal procedure. From the foregoing, they conclude that the State’s injuriousness action (demanda de lesividad) no longer presents a current legal interest, for the following reasons: a) The 2016 declaration that the registry entries for the properties at issue were injurious to the public interest (declaratoria de lesividad a los intereses públicos), issued by the Ministerio de Justicia, no longer presents a current legal interest because the property became an urban development area under Ley 10.283. b) It is no longer State Natural Heritage.
In reality, it was never Forest Heritage (Patrimonio Forestal); even Ley 10.283 itself recognizes that it is the area known as the Zona Americana de Quepos. c) It is no longer property in the public domain (bien demanial), because it is no longer allocated to public use; the use granted by Ley 10.283 in 2022 is urban development for the benefit of private parties.
Also in closing arguments, it maintained that the statute-of-limitations defense (excepción de prescripción) raised by the State against its claims was improper because the events at issue are continuing events (hechos continuados) that began in 2009 and extended through 2013 in the administrative proceedings (vía administrativa), continued in 2016 with the declaration of adverse effect on the public interest (declaratoria de lesividad), and continued in 2020 with changes to the land registry. It maintains that, with the registration of property 6-49255 on 24 de febrero del 2020, the limitation periods changed, since Article 39 of the Administrative Litigation Procedure Code (Código Procesal Contencioso Administrativo) provides in subsection 1, sub-subsection b), that the one-year periods for lapse (caducidad) and prescription begin to run from the date of the last publication; therefore, prescription would have occurred on 25 de febrero del año 2021, by which date the complaint had already been filed and answered.
Lastly, regarding the adverse-effect proceedings (proceso de lesividad), it asserted the defenses (excepciones) of res judicata on the merits (cosa juzgada material) and lack of legal entitlement (falta de derecho), the first based on the judicial decision issued at nine o’clock on dieciocho de junio de 1991, in expediente 126-87, which authorized the sale of Puntarenas property N° 49.255-000 from the estate proceedings (sucesorio) of Tito González through the estate administrator (Albacea), emphasizing that this was never challenged by the Procuraduría General de la República. It also refers to expediente 149-1983 of the former Alcaldía de Aguirre, in which a decision in possessory-information proceedings (información posesoria) was issued declaring Tito González the owner, which it considers to have given rise to res judicata on the merits.
B. The State: The State’s representative opposed in full the claims asserted by the plaintiffs in expediente 15-3590-1027-CA. In closing arguments, it stated that the request for a declaration that registrations 6-112589, 6-130282 and 6-49255 are privately owned and do not form part of the property of the State or its Natural Heritage cannot be granted, because the plaintiffs never asserted an adverse-possession claim (usucapión) against State property 6-164408, survey plan (plano) P-120944-1993, created by the consolidation of properties 6-7524 and 6-7583, registered on 28 de enero and 21 de junio, both of 1939, leased to the Compañía Bananera for the purposes of artículo III of the 1938 contract-law, nor did they seek their annulment. At the closing-argument stage, it emphasized that, in their amendment of claims dated 12 de enero de 2022, they likewise did not challenge registration 6-164408, plan P-120944-1993, or deed number 173 executed before State Notary Ana Milena Alvarado Marín at 9 hours on 18 de diciembre de 2008.
It adds that the decision issued at 8:46 hours on 30 de noviembre de 2012, points I.1, I.2, I.3, I.4 and I.8, by the Registro Inmobiliario found that registrations 6-49255, 6-112589, 6-130282 and 6-134112, plans P-5540-1972, P-587762-99, P-710680-2001 and P-891228-2003, overlap State property 6-164408, plan P-120944-1993, a finding upheld by the Tribunal Registral Administrativo in decision 1188-2013 at 8:10 hours on 5 de diciembre de 2013. It also emphasized that the private expert report (peritaje privado) of Engineer Francisco Reyes Rojas, submitted by the plaintiffs on 24 de abril de 2015, describes the real properties registered in their names as being located within the property depicted in plan P-120944-1993, registration 6-164408, which belongs to the State, and that this was echoed by his son, Engineer José Andrés Reyes Cordero, in a report submitted on 14 de enero de 2022, who concluded: “Of all the adjoining State cadastral plans in this area, only one plan overlaps the property of Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. and Catalina Castro Chaves.
Cadastral plan No. P-120944-1993. This same plan indicates that it encompasses property registered under plan number P-5540-1972 in the name of Gary Rogers. See annexes 7 and 8. The location, shape and area of the State’s Natural Heritage coincide with cadastral plan No. P-120944-1993 in the name of the State.” It states that official communication DRI-CTE-03-0109-2022 also established that the properties depicted in plans P-587762-99 (folios 329-330), P-710680-2001 and P-891228-2003, registered in the claimants’ names, are located within State property depicted in plan P-120944-1993; and that this was reiterated in official communication DRI-CTE-003-0118-2024. It also considers all claims asserted against the actions of the Registro Nacional to be unfounded. It maintains that the Registro’s actions in expediente 2009-295-BI formed part of its compliance with the directives issued by the Contraloría General de la República in report DFOE-PGA-79-2007, cited in official communication DMP-043-2011 of 13 de enero de 2011, signed by the heads of the Presidencia and MINAE, following the referral to them by the head of Justicia of official communication RIM-RN-1443-2010 concerning the status of expediente 2009-295-BI, as recorded in official communication DFOE-0297 of 17 de diciembre de 2010.
It argues that the partial transcription of the official communication of 29 de junio de 2010 cited in the complaint, to the effect that it did not specify whether the overlaps involving registrations 6-112589, 6-130282 and 6-49255 occurred over property 6-7524 or 6-7583, is immaterial. In that regard, it asserts that both were consolidated on 27 de febrero de 2009 into property 6-1641408 under the same plan P-120944-1993, by deed 173 executed before the Notaría del Estado at 9 hours on 18 de diciembre de 2008, which the plaintiffs did not challenge. It adds that, in official communication RIM-RN-039-2009 of 23 de junio de 2009, the Director of the Registro Inmobiliario transcribed the finding that plan P-120944-1993 met the technical and legal requirements for its surveying and registration and that, moreover, report 001-FOT-2010 of 13 de abril del 2010, prepared by officials Manuel Bolaños Chaverri and Javier Umaña Montoya on the basis of an on-site topographic survey (levantamiento topográfico) conducted using a total station, confirmed that the existing boundary conforms to plan P-120944-1993, and concluded, based on the overlay placed on the orthophotograph (ortofoto), that plan P-120944-1993 conforms to the boundaries visible therein and that the orthophotograph conforms to the boundaries on the plan and to the conditions on the ground.
It also considers irrelevant the citation to official communication DGT-689-09 of 21 de setiembre de 2009 from IGN concerning the absence of its approval on plan P-120944-1993, because it refers to properties registered since 28 de enero and 21 de junio, both of 1939, leased to the Compañía Bananera for the purposes of artículo III of the 1938 contract-law, discussed in opinion OJ-144-2000. It states that the authority of the Instituto Geográfico Nacional under Ley 6043 of 1977 is provided for in articles 62 and 63 of its Reglamento 7841 of 1978 for the purpose of demarcating the public zone (zona pública), a requirement for granting concessions in the municipally administered restricted zone (zona restringida), which was not the situation then and is even less so now. At the closing-argument stage, it explained that, pursuant to judgment 133-TJPQP-2017 at 14:30 hours on 14 de setiembre de 2017, issued by the Tribunal de Puntarenas, Quepos seat, in summary proceeding 08-200871-0457-PE against Catalina Castro Chaves for making a false statement in an official record (falsedad ideológica) to the detriment of the integrity of public records (fe pública), property 6-145128, plan P-1027171-2005, was canceled on 24 de febrero de 2020 and reverted to parent property (finca madre) 6-49255, plan P-5540-1972, which originated through possessory-title proceedings (información posesoria) conducted before the former Alcaldía de Aguirre y Parrita, approved by a decision issued at 14 hours on 5 de diciembre de 1983 and registered on 21 de junio de 1985; that property 6-49255 is registered in the name of Condominio Vistas Damas de Quepos S.A.; and that the administrative decision issued at 13:30 hours on 18 de febrero de 202 maintained the measure ordered in the decision issued at 8:46 hours on 30 de noviembre de 2012, upheld by the Tribunal Registral Administrativo in decision 1188 at 8:10 hours on 5 de diciembre de 2013, with respect to properties 6-112589, 6-130282 and 6-134112 and their plans P-587762-99, P-710680-2001 and P-891228-2003.
It states that, concurrently, registration 6-49255 remains subject to the notation of the State’s lawsuit 16-2921-1027-CA, volume 2016, entry 339307, such that the administrative decision issued at 13:30 hours on 18 de febrero de 2020 was an act merely reproducing what had previously been ordered. Volume 2019, entry 523860, in turn, resulted from the unlawful criminal conduct of plaintiff Catalina Castro Chaves, which was punished by a final judgment in criminal proceedings. It states that the Registro, in its capacity as an auxiliary body of the Poder Judicial, complied with the order to restore the entry for the parent registration. The State further maintains that it is improper to seek annulment of the acts issued in expediente 09-295-BIM on the grounds that they impair subjective rights (derechos subjetivos) and that no proceeding for a declaration of injury to the public interest (proceso de lesividad) was conducted (Ley 6227 artículo 173), because the operative part of the decision issued at 8:46 hours on 30 de noviembre de 2012, points I.1, I.2, I.3, I.4 and I.8 (expediente 2009-295-BI), stated that registrations 6-49255, 6-112589, 6-130282 and 6-134112 overlap State property 6-164408, a decision upheld by the higher authority in decision 1188-2013.
It asserts that no clear and manifest nullity (nulidad evidente y manifiesta) was declared in that proceeding, that the measures provided for under the registry-law framework were adopted, and that registry and cadastral entries may be canceled only by court order or at the request of the registered owner (principle of party initiation (principio de rogación)) (Código Civil, artículo 474). It emphasized that a declaration that an act is injurious to the public interest (declaratoria de lesividad) need not be preceded by an ordinary administrative proceeding (procedimiento administrativo ordinario), nor need it be notified or communicated, because due process is afforded in the judicial proceedings. It later asserted that the alternative claim for compensation for damages based on the value of the properties and on having “guaranteed, before their purchase 21 years ago, that they were privately owned real properties, free of notations and encumbrances” cannot be accepted.
In this regard, it states that there is no legal right to relief and no standing to sue (legitimación activa), explaining that compensation claims arising from actions of the Registro Nacional may not be brought solely against the State because, under Ley 5695, the Registro and Catastro are subordinate to the Registro Nacional (ordinal 2 inciso a), which is directed by the Junta Administrativa, a legal entity established to fulfill its purposes (artículo 3), and it is therefore that entity that bears primary responsibility for compensating users for losses caused in the processing of documents (numeral 22), since it has its own assets and financial and budgetary autonomy. From the foregoing, it concludes that the State cannot be held jointly and severally liable (responsabilidad solidaria), that this is not a case of statutory joint and several liability for damages and that, whatever its source, joint and several liability among debtors (solidaridad pasiva) must be express because it is not presumed.
It adds that the monetary claim likewise fails on the merits. It states that, given the failure to comply with prohibitory rules (artículos constitucionales 121, inciso 14, and 129 párrafo 4, 19, 261, 262 del Código Civil) through the improper disposition of an asset in the public domain (bien de dominio público), pursuant to artículos 190 inciso 1) and 195 de la Ley 6227, liability shifts to the realm of acts of a third party and of the victim, with the “purchaser” causing its own injury by seeking registration in its name of a property devoted to the public domain (demanio público), thereby breaking the chain of causation (nexo causal). It then relies on several excerpts from case law, which it transcribes, to assert that neither expropriation proceedings nor a claim for compensation is proper with respect to public-domain assets (bienes demaniales), even when their registration was based on a judicial decision.
In another section, it raises the statute of limitations (prescripción) against the compensation claim, asserting that the Registro Inmobiliario decision that denied the plaintiffs’ appeal and maintained the administrative warning notices (notas de advertencia administrativa) on the properties was issued at 12 hours on 2 de noviembre de 2009 and served on 25 de noviembre de 2009, such that the claimants allowed the 4-year period under artículo 198 de la Ley 6227 to expire, since the complaint was filed on 24 de abril de 2015, that is, 5 years, 4 months and 29 days after the appeal was denied. It also asserts expiration (caducidad) of the claim seeking annulment of the warning notices, stating that those ordered for properties 6-112589 and 6-130282 were entered on 1° de junio de 2009; that the complaint was filed on 24 de abril de 2015; and that the Registro Inmobiliario decision denying the plaintiff’s appeal and maintaining the administrative warning notices on those properties was issued at 12 hours on 2 de noviembre de 2009 and served on 25 de noviembre de 2009, meaning that the plaintiff allowed the one-year period under artículo 39 inciso a) de la Ley 8508 to expire.
Applying the same reasoning, it also asserted that the action seeking annulment of the decision issued at 08:46 hours on 30 de noviembre de 2012 had expired, because that decision was served on 5 de diciembre de that same year and the claimants therefore allowed the referenced period to expire.
With regard to the annulment proceeding brought by the State against its own harmful act (proceso de lesividad), in which the State appears as plaintiff, and which was processed under expediente 16-002921-1027-CA, that representative stated that, by deed executed at 17 hours on 27 de junio de 1991, Tito González González, identity card 6-003-2456, transferred property 6-49255 to Gary Bruce Rogers, residence identity card 125- 94306-447, and the transfer was registered on 3 de febrero de 1992; that, by deed executed at 20 hours on 12 de setiembre de 1992, Gary Bruce Rogers donated property 6-49255 to Bette Isabel Dickson Jackson, identification number 9000165872, and the donation was registered on 28 de octubre de 1992; that, by deed executed at 10 hours on 18 de noviembre de 1999, Bette Isabel Dickson Jackson subdivided (segregó) and transferred to Catalina Castro Chaves a lot from property 6-49255, survey plan (plano) P-587762-1999, which was registered on 10 de diciembre de 1999 and gave rise to registration 6-112589; that, by deed executed at 12 hours on 21 de junio de 2003, Bette Isabel Dickson Jackson subdivided and transferred to Catalina Castro Chaves a lot from property 6-49255, survey plan P-849791-2003, which was registered on 25 de junio de 2003 and gave rise to property 6-130114; that, by deed executed at 8 hours on 27 de marzo de 2004, Bette Isabel Dickson Jackson transferred registration 6-49255 to Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., and the transfer was registered on 31 de mayo de 2004; that, on 1° de marzo de 2006, the area and boundary were corrected and registrations 6-49255 and 6-145125 were consolidated, giving rise to property 6-145128, survey plan P-1027171-2005, in the name of Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., pursuant to deed No. 2 executed at 14 hours on 3 de noviembre de 2005 before Notary Eric Vizcaíno Dávila, thereby closing registrations 6-49255 and 6-145125; that, on 24 de febrero de 2020, as a result of judgment 133-TJPQP-2017 rendered at 14:30 hours on 14 de setiembre de 2017 by the Tribunal de Puntarenas, in summary proceeding (sumaria) 08-200871-0457-PE against Catalina Castro Chaves for making a false statement in a public instrument (falsedad ideológica) to the detriment of the integrity of public records (fe pública), property 6-145128, survey plan P-1027171-2005, was canceled and reverted to property 6-49255, survey plan P-5540- 1972, originating from a possessory title proceeding (información posesoria) approved by decision rendered at 14 hours on 5 de diciembre de 1983 and registered on 21 de junio de 1985; and that property 6-49255 (survey plan P-5540-1972) and the properties subdivided from it, 6-112589, 6-130282 and 6-134112 (P-587762-99, P-710680-2001 and P-891228-2003), overlap State property 6- 164408, survey plan P-120944-1993, as recorded in expediente 2009-295-RIM, folios 2-43, 279-290; Ministerio de Justicia decision No. 029 rendered at 8 hours on 7 de enero de 2016, Findings 5 (Resultando 5); decision rendered at 8:46 hours on 30 de noviembre de 2012, recitals (considerandos) 53, 57, 66, 68, 72 and 75, folios 2231-2478, and technical reports in expediente 2009-295-RIM, folios 375-390, 402-406, 416-434, 441-445; official communications DRI-CTE-03-0109-2022 and DRI-CTE-003-0118-2024 from the Departamento Catastral Técnico.
It based the annulment action on the grounds that registrations 6-112589-000, 6-130282-000, 6-134112-000 Y 6-145128-000, and their respective survey plans P-587762-1999, P-710680-2001, P-891228-2003 Y P- 1027171-2005, improperly encompass public-domain property (bienes de dominio público), because they overlap State property 6-164408-000, survey plan P-120944-1993, which forms part of the State Natural Heritage (Patrimonio Natural del Estado) pursuant to articles 13, 14 and 15 of the Ley Forestal, article 32 of the Ley Orgánica del Ambiente, and Decreto 35325 published in La Gaceta No. 128 on 3 de julio de 2009. It argued that, by virtue of the principle of parallelism of powers (principio de paralelismo de competencias), public-domain property (bienes demaniales) may be removed from the public domain (desafectan) only by statute (Código Civil, articles 261 and 262; constitutional decisions 5026-97, 7294-1998, 2988-99, 2408-2007, 11155-2007, 13367-2012 and 2013-10158; Sala Primera, Nos. 230-90 and 189-2011; Tribunal Contencioso Administrativo, Nos. 7747-85-1, 9172-87-1, 190-2012-11, 84-2014-11, 46- 2009-IX), and that removal through regulations, a judicial decision, or administrative action is therefore improper.
It contended that removing public-domain property from its public purpose by administrative act is unlawful, and that its public-domain status (demanialidad) “...means that the passage of time gives rise to no right whatsoever over this type of property, neither ownership nor even mere possession.” It added that inalienability (inalienabilidad) precludes its voluntary or compulsory transfer, in whole or in part, as well as possession under private law, and therefore acts and agreements entered into privately with respect to a public-domain tract of land are absolutely void because of the nature of the property, the absence of valid title, and their violation of prohibitory statutes. It asserted that the validity of a title registered through a possessory title proceeding is contingent upon compliance with the laws in force; that a ruling in such a proceeding does not have substantive res judicata effect (cosa juzgada material), pursuant to article 17 of the Ley de Informaciones Posesorias and articles 162 and 822 of the Código Procesal Civil.
It added that registration does not cure the invalidity of a title; that the exclusion of the subject matter from legal commerce renders it entirely incapable of being converted into private property for as long as it retains that status, which may be changed only by statute; and that, in the event of an unlawful registration, the private party acquires no right and the act remains absolutely void. That representative rejected the defenses of substantive res judicata and lack of legal entitlement (falta de derecho) raised by the defendants, arguing that the validity of a title registered through a possessory title proceeding is contingent upon compliance with the laws in force and that the ruling does not have substantive res judicata effect, as provided in article 17 of the Ley de Informaciones Posesorias and ordinal 64 of Ley 9242. It then asserted that the Registry does not cure defects in the registered document or the act contained therein, and that such defects continue to exist independently of registration (Código Civil, article 456); and that an unlawful registration confers no right over the property and the act remains absolutely void, which is why registrations are made “without prejudice to a third party with a superior right,” that is, as a warning to the applicant for title and every future acquirer.
In this case, it explained, the judgment rendered by the former Alcaldía de Aguirre y Parrita at 14 hours on 5 de diciembre de 1983, which gave rise to registration 6-49255 (survey plan P-5540-1972), made no exception in its Recital II (Considerando II) and Operative Provision (Por tanto), since it instructed the Registry that the registration was “without prejudice to a third party with a superior right.” It emphasized that good faith (buena fe), chain of title (tracto sucesivo), and notice through registration (publicidad registral) do not apply against the public domain; and that the principles of inalienability and immunity from prescription (imprescriptibilidad) of public-domain property, together with statutory notice of its public-domain status (publicidad legal del demanio), preclude reliance against it on the status of a registered third-party acquirer (tercero registral) to consolidate unlawfully acquired private ownership.
It also noted that the Sala Primera has held that the principle of legitimate expectations (principio de confianza legítima) does not apply against the public domain, regardless of the time elapsed, tolerance, or administrative actions that may have encouraged improper continued occupation of the area, which must be reversed; accordingly, the public-domain nature of the property defeats good faith, and legitimate expectations cannot be invoked to create, maintain, or extend situations contrary to the legal system or inconsistent with the purpose or interest protected by mandatory rules, which prevail under the principle of legality (principio de legalidad). The State explained that the 1985 registration of property 6-49255 (P-5540-1972) through a possessory title proceeding, and the properties subdivided from it—6-112589, 6-130282 and 6-134112 (survey plans P-5540-1972, P-587762-99, P-710680-2001 and P-891228-2003)—are not valid as a basis for acquiring by adverse possession (usucapir) against State property 6-164408 (survey plan P-120944-1993), within which they are located, because there was no ten-year period of possession predating its dedication to the public domain (afectación demanial), under a claim of ownership (a título de dueño) and in good faith.
It added that Ley 10283, in force since 19 de octubre de 2023, would likewise not permit the defendants to consolidate private rights prospectively under article 856 of the Código Civil, because, before that law took effect, they learned that registration 6-164408 (survey plan P-120944-1993) was registered in the State’s name, a circumstance preventing them from exercising possession under a claim of ownership and in good faith.
C. Administrative Board of the National Registry: Co-defendant in proceeding 15-3590-1027-CA. It sought complete dismissal of the action against it. It began by alleging that the action was time-barred (caducidad de la acción). In this regard, it argued that, concerning the administrative interim measures (medidas cautelares de carácter administrativo) being challenged, because they were imposed beginning in 2009, after the Code of Administrative Procedure (Código Procesal Contencioso Administrativo) entered into force, the applicable time-bar period is the one-year period established in Article 39 of that Code; therefore, the filing deadline expired with respect to the administrative actions recording the administrative caution notice (advertencia administrativa) and immobilization (inmovilización). Even if the period were calculated not by reference to the real-property registry record (publicidad registral inmobiliaria), but from the time the plaintiff was personally notified that the former would remain in place after her express request that it be lifted, namely, 23 November 2009, and from the notification of the final immobilization decision on 04 December 2012, the aforementioned one-year period would likewise have expired on 23 November 2010 and 04 December 2013, respectively.
It adds that, when the challenged administrative actions correspond to registry entries (movimientos registrales) published in the respective National Registry databases, the period for calculating the time bar at issue must be determined pursuant to Article 455 of the Civil Code, since that provision states that instruments subject to registration that have not been registered do not prejudice third parties until the date they are submitted to the Registry. It is therefore logical to conclude that, once the instruments have been submitted and registered, the period begins to run for any interested third party who considers itself harmed by that administrative action to seek enforcement of its rights in court. Based on those considerations, it concludes that the only administrative action timely challenged in court is the examination (calificación) conducted by the registrar of the Cadastral Subdirectorate regarding the plan submitted in volume 2015, entry 17884, on 17 March 2015.
It also raised the defense of limitation (prescripción) against the claim for damages, although the plaintiffs subsequently modified that portion of their claim to assert it exclusively against the State. On the merits, it maintained that the registration process for the documents submitted to the Real Property Registry—namely, the registrations of cadastral plans (planos catastrados) numbers P-10461-1939 on 02 February 1939 and P-120944-1993 on 11 June 1993, and the original registration of Puntarenas property 164408-000 on 07 January 2009, pursuant to the document registered in volume 578, entry 27228—complied with the requirements established by the registry regulations in force at the relevant time as they pertained to registry examination (calificación registral), and, because no defect was found, the respective registrations were made. The National Registry therefore acted in faithful compliance with the principles of legality and party initiation (rogación).
It explains that this resulted in the creation of the properties now owned by the State, both in the Puntarenas registry district, real-property folio numbers 7583 and 7524, which came into existence in 1939 and have therefore had an owner of record and a cadastral plan since 1939. It added that this context includes the registration of cadastral plan P-5540-1972, as well as the creation of the property in the Puntarenas registry district, real-property folio number 49255-000, through possessory information proceedings (diligencias de información posesoria) before the former Alcaldía de Aguirre y Parrita under judicial file N° 149-1983, and its subsequent subdivisions (segregaciones). It argues that, under the regulations applicable and in force when the events at issue occurred—namely, Article 80 of the Reglamento a la Ley de Catastro Nacional, Decreto Ejecutivo Nº 13607- J dated 24 April 1982—the existence of the plans was justified based on the registry examination performed.
That examination included each and every polygon described within the original perimeter, correspondence in location and boundaries, and the public faith (fe pública) vested in the surveying professional. Thus, the Registrar complied with the legal framework governing examination then in force and found no error that would prevent the Registrar from conforming the action to the legal system and the principle of legality, the logical result being the registration of each of the plans at issue in this litigation. It further explained that, as time has progressed, new land-surveying techniques (técnicas de levantamiento topográfico) and modern technologies have been incorporated into the databases comprising the real-property registry record, and the legal framework for registry examination has expanded. This has made it possible, as in the present case, to detect potential inconsistencies that were not identified when the consolidation (reunión) of the plaintiffs’ properties was requested, through the examination conducted by the registrar of the Cadastral Subdirectorate regarding the plan submitted in volume 2015, entry 17884, on 17 March 2015.
The resulting notation states that registration was denied; nevertheless, even though registered properties—namely, the plaintiffs’ properties—subsequently derived from it, the fact remains that State properties 7524 and 7583 originated much earlier and already benefited from the registry record (Article 267 of the Civil Code). It asserts that, although the plaintiffs’ first requested remedy seeks a declaration that properties numbers 112589-000, 130282-000, and 49255-000, located in the Province of Puntarenas, are private properties and do not form part of State property or the State Natural Heritage (Patrimonio Natural del Estado), such a claim plainly seeks to obscure the obvious, because, as may readily be determined from the reports submitted in the judicial file, those properties occupy the same physical areas as the State properties, resulting in dual ownership (doble titularidad) or an overlap (traslape).
It emphasizes that this situation stems from the identified inaccuracy in the registry record (inexactitud en la publicidad registral), which originated outside the registry and became reflected in the registry record through the actions initially taken by the surveyor responsible for cadastral plan P-5540-1972 and by the Judge who approved the possessory information proceedings before the then Alcaldía de Aguirre y Parrita. Those actions ultimately led to the registration of the aforementioned Puntarenas property number 49255-000 and its subsequent subdivisions, namely properties 112589-000 and 130282-000. However, the physical, material, and geographic status of the preexisting State property, which was leased at that time to a private-law entity, and the legal regime protecting it long predated all of those actions and the subsequent actions deriving from them; they are therefore enforceable against the plaintiffs in this judicial proceeding, regardless of the information published in the Real Property Registry.
It contends that, in referring to an extra-registry inaccuracy (inexactitud de índole extraregistral), it means that the surveying professional was legally required to physically visit the site and, by virtue of the professional expertise for which the surveyor was licensed, should have known and indicated that the land was located within State property, expressly recording that fact in the cadastral survey (levantamiento catastral), rather than improperly proceeding to seek its registration. It reiterates that practicing professionals produce the information subsequently published by the National Registry and bear responsibility arising from registrable documents (documentos sujetos a inscripción) executed under the “public faith of professionals” (“fe pública de los profesionales”); that responsibility cannot be attributed to that party, as established in Article 25 of the Reglamento a la Ley de Catastro.
Furthermore, it stated that the original registration of the property in the Puntarenas registry district, number 164408-000, on 07 January 2009, pursuant to the document registered in volume 578, entry 27228—as established in the recitals of the final immobilization decision issued by the Directorate of the Real Property Registry, specifically in established facts 42 through 52 (folios 2260 through 2264 of the administrative file), as well as in section XVII, entitled “Regarding the plans depicting property 164408” (“Sobre los planos que grafican la finca 164408”)—was lawful and, at the relevant time, complied with the legal framework governing registry examination then in force (Articles 51(a), (f), and (g), 66, and 67 of the Reglamento del Registro Público; Articles 450 and 460(1) of the Civil Code; Articles 83 and 88 of the Código Notarial; Article 30 of the Ley del Catastro Nacional; Criterio de Calificación Registral DRP-01-2002 dated 18 October 2002; and the registry principles of legality, specificity (especialidad), party initiation, chain of title (tracto sucesivo), and registry notice (publicidad registral)).
Accordingly, it continues, the Directorate of the Real Property Registry clearly concludes that the parcel status (estado parcelario) of this property conforms to the physical reality and to the verifiable contents of the original title instruments for the consolidated properties, which, moreover, predate the creation of the plaintiffs’ parent property (finca madre), namely Puntarenas property number 49255. First, this is because the properties from which the consolidated property originated had titles registered in the Real Property Registry 45 years earlier (in 1939) than the registration of the parent property from which their title derives (in 1985). Second, when the plan was entered in the registry, thereby creating property Number 164408 in the Puntarenas registry district, it had a proper geographic location referenced to official cartography, using a methodology consistent with the cadastral examination framework (marco de calificación catastral), and stated the levels of accuracy and precision with which the survey was conducted.
Those levels were consistent with those permitted at the time under the former Reglamento a la Ley del Catastro Nacional, giving it appropriate evidentiary value. Third, the survey is duly supported by Protocol Field Book (Libreta de Protocolo) 7207, folios 8-10, of Ronald Castillo Sánchez, the professional responsible for the survey; indeed, that document corrected the area of the consolidated property by reducing it, thereby curing the inaccuracy shown in the 1939 plan. From this perspective, the cadastral plan constitutes the means of curing (sanear) properties numbers 7524 and 7583 in the Puntarenas registry district by unequivocally defining property 164408 and bringing the graphic information of the Cadastral Subdirectorate into full correspondence with the information in the registry entries of the Registry Subdirectorate. This produces unambiguous graphic and legal information concerning the property in question that, moreover, was and remains consistent with the physical reality (Articles 30 of the Ley del Catastro Nacional and 59, 61, and 69 of the Reglamento a la Ley del Catastro Nacional).
In addition, the document through which the properties were consolidated complied, when submitted and registered, with the legal framework governing registry examination and was therefore capable of creating a new property owned by the State.
In the view of that representative, the foregoing demonstrates that the Real Property Registry, acting diligently and after compliance with the required due process of law, orders that the properties be frozen, since the principal purpose of this type of measure in administrative proceedings (sede administrativa) is to temporarily remove the property from legal commerce until the matter is resolved through judicial proceedings or by agreement among all the parties involved; requesting the nullification of administrative acts without providing evidence or facts substantiating the grounds for such nullification is not sufficient reason to grant the relief sought in their subsequent claims. The representative emphasized that, according to the document cited at volume 342, entry 4241, the original registration of property Partido de Puntarenas number 49255 arose from a judicial order issued by the entity formerly known as the Alcaldía de Aguirre y Parrita in judicial case N° 149-1983, through the possessory title proceeding (información posesoria) brought by Mr.
Tito González González, which was duly registered with the Registro Nacional on 17 de junio de 1985, with an area of 93930,28 square meters. Accordingly, for the Registro Nacional, judicial writs (mandamientos judiciales) issued by the respective authorities of the country constitute enforceable judgments (ejecutorias) that must be obeyed by the Public Administration, as national case law has consistently established. The representative contends that there can be no doubt that the registry entry (asiento registral) for the parent property (finca madre), Partido de Puntarenas number 49255, from which the properties registered in Puntarenas under property registration numbers 112589 and 130282 derive, stems from a judicial writ that cannot be challenged during the registry review (calificación registral), which is limited to matters of form rather than substance; consequently, because the Registro Nacional was legally required to act as directed by the judicial authority, without any possibility of raising objections, the origin of the legal situation at issue cannot be attributed to the Registro Nacional.
On the basis of the foregoing, the representative requested that the complaint be dismissed in its entirety, that the plaintiffs be ordered to pay costs, together with interest accruing until payment in full.
D. Sistema Nacional de Áreas de Conservación. SINAC was joined in proceeding 15-003590-1027-CA as a necessary defendant co-litigant (litis consorte pasivo necesario), while in the injuriousness proceeding (proceso de lesividad) 16-002921-1027-CA it was summoned as an interested third party (tercero interesado). In its various submissions, it explained that Ley Forestal number 7575 establishes a special regime that the legislation has termed the Natural Heritage of the State (Patrimonio Natural del Estado), specifically in Articles 13 (establishment and administration), 14 (status), and 15 (restrictions). On that understanding, with the enactment of Ley Forestal, the legal system developed the provisions established in the Constitución Política concerning the Natural Heritage of the State, establishing the inviolability (intangibilidad) of such lands. It maintained that the land at issue contains a forest component, and therefore the regime established in the aforementioned Ley Forestal applies, in addition to the fact that Protected Wildlife Areas (Áreas Silvestres Protegidas) form part of the Natural Heritage of the State pursuant to judgment number 2003-03840 of the Sala Constitucional, issued at 14:02 hours on 02 de mayo del 2003.
It stated that the most recent constitutional and administrative-litigation case law has been clear in establishing that the special protection afforded by the legal system to public-domain property (bienes de dominio público) applies to the Nation’s natural heritage (as is the case with the property at issue), considering that such heritage helps ensure the fundamental rights of inhabitants to a better quality of life within the context of the fundamental right to a healthy and ecologically balanced environment, as provided for in domestic law and the international instruments ratified by the country. Thus, this fundamental right imposes upon the State and private-law persons the duty to guarantee, defend, and preserve the environment, which entails establishing a series of technical and legal mechanisms to ensure its protection; those mechanisms must be observed by legal practitioners, particularly because they are provisions occupying the highest rank in the hierarchy of norms established by our legal system.
It added that Article 121, subsection 14), of the Constitución Política generally governs public-use or public-domain property (bienes demaniales o de dominio público) by providing that property belonging to the Nation may be permanently removed from its ownership only with authorization from the Asamblea Legislativa and that, as the Sala Constitucional has repeatedly held, public-domain areas belong to the community in the broadest sense of the term and are intended to serve the public interest. It further stated that Protected Wildlife Areas are incorporated into the Nation’s natural heritage regardless of their management category (whether national parks, biological reserves, forest reserves, national wildlife refuges, protective zones, natural monuments, or wetlands); they are also enshrined in Articles 35 and 38 of Ley Orgánica del Ambiente, in which the legislature generally regulated the objectives underlying the creation, administration, and oversight of Protected Wildlife Areas.
It also explained that when lands fall within any of these management categories and are under the administration and/or protection of a public entity, they automatically become part of the Natural Heritage of the State, as provided by Articles 13 and 14 of Ley Forestal. Accordingly, within the Natural Heritage of the State, appropriation, use, or enjoyment by private parties, whether gratuitously or for consideration, is not permitted; such lands cannot be lost through prescription (prescripción) or acquired through adverse possession (usucapión); their designated purpose also cannot lawfully be changed; and their use by third parties creates no rights in their favor. It specified that the lands comprising the Natural Heritage of the State within the areas claimed by the plaintiffs likewise possess the inherent characteristics of public-domain property: immunity from prescription (imprescriptibilidad), inalienability (inalienabilidad), and immunity from attachment (inembargabilidad).
Because they are inalienable areas and in view of the legally protected interest they serve for the enjoyment of all inhabitants, the legal system has, as explained above, developed special protection for Protected Wildlife Areas. It stated that the report entitled “Soil and Land-Use Capacity Study of Properties N° 6-07524000 and N° 6-0783000” (“Estudio de Suelos y Capacidad de Uso de las Tierras Fincas N° 6-07524000YN° 6- 0783000”), prepared by the Instituto Nacional de Innovación y Transferencia de Tecnología Agropecuaria, concluded in section 6, Conclusions and Recommendations, in relevant part, that the soils in the study area are Class VIII and therefore recommended against promoting any land-use change (cambio en el uso de la tierra), particularly in areas containing forest remnants, and recommended preserving the site’s scenic beauty because it is considered part of the Natural Heritage of the State.
Thus, by official letter DM-838-2009 dated 21 de mayo del 2009, the then Ministro de Ambiente y Energía forwarded to the Ministerio de la Presidencia official letter ACOPAC-MURN-025- 09 dated 14 de mayo de 2009, which states, in relevant part: “A significant finding is that 100% of the property is classified into management units with Class VIII soils, in accordance with the Land-Use Capacity methodology, Decreto Ejecutivo N° 23214-MAG-MIRENEM.” It recounted that, by virtue of the foregoing and for reasons of public interest, Decreto Ejecutivo N° 35325-MP-MINAET, published in La Gaceta N° 128 on 3 de junio de 2009, was enacted. That decree assigns the administration of the property registered in the Puntarenas registry district under real-property folio number N° 164408-000, belonging to the Ministerio de la Presidencia, to the Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones through the Sistema Nacional de Áreas de Conservación, which, by virtue of its authority, is responsible for administering, overseeing, and maintaining property declared to be part of the Natural Heritage of the State, because the property in question forms part of the Natural Heritage of the State and therefore possesses the characteristics of public-domain property.
It concluded that recognizing ownership or possessory rights over the public domain is legally impossible and that, for this reason, claims for compensation likewise cannot lawfully be asserted. The public domain cannot be possessed under a claim of ownership (posesión a título de dueño), because registration does not cure the nullity of title. The exclusion of such property from legal commerce creates an incompatibility with private ownership for as long as it retains that status, which may be altered only through statutory removal from the public domain (desafectación). In the event of an unlawful recordation or registration, the private party acquires no right whatsoever, much less the right to assert claims for compensation on the ground that the party has allegedly been prevented from making private use of the property, which is prohibited by law. Its public-domain status (demanialidad) means that the passage of time creates no right whatsoever over property of this kind, whether a right of ownership or possession. It therefore requested dismissal of the action in which it participated as a defendant and that the proceeding instituted by the State be granted.
E. B & P and The Monkey Business S.A. This company is a co-defendant in injuriousness proceeding 16-002921-1027-CA. Because its legal representatives could not be served, a court-appointed representative (curador procesal) was designated for it. In answering the complaint, that representative stated that most of the facts were not within his knowledge and that he would defer to what the evidence showed. He argued that, with respect to the property registered in the Puntarenas registry district under Real Property Folio 49255, it was created by a decision of the then Alcaldía de Aguirre y Parrita, expediente número 149-1983-Tomo 342-Asiento 4241, and that it was therefore the State itself that created and registered it. Accordingly, under the governing principles of the registry system concerning legal certainty, public faith, public notice through the registry, and chain of title (tracto sucesivo), his client had always acted in good faith, relying precisely on the public notice afforded by the registry, the reliability of registered entries, and the certifications issued by a State entity, namely the Registro Nacional de la Propiedad, Sección Bienes Inmuebles.
He requested dismissal of the injuriousness proceeding filed because, to date, the specific injuriousness alleged by the State concerning the purported overlap affecting his client’s property under real-property folio number 134112-000 had not been established. He also requested that, should such injuriousness be specifically proven, the Court declare his client’s right to compensation based on the State’s strict liability (responsabilidad objetiva) and Articles 190 and 194 of Ley General de la Administración Pública, in light of the special nature of the harm, the proportion of persons affected, and the exceptional nature of the injury, as well as the intensity and severity of the damage to his client’s property and to anything that may have been affected at the site, and that his client be exempted from paying both categories of costs (ambas costas) in this action.
F. Banco Nacional de Costa Rica. BCR is a co-defendant in injuriousness proceeding 16-002921-1027-CA., as the holder of a mortgage lien (garantía hipotecaria) over property number 6-112589. It answered generally that the allegations in the complaint were not within its knowledge, but clarified that the parent property (propiedad madre) registered in the Puntarenas registry district under number 49255 was created by a decision of the Alcaldía de Aguirre y Parrita, expediente número 149-1983 (tomo 342, asiento 4241). It therefore asked the Court to consider that it was the State itself that created and registered that property and that, in light of the principles of legal certainty, public faith, public notice through the registry, and chain of title, that representative had acted in good faith throughout, relying on the public notice, the reliability of the entries, and the certifications issued by the Registro Nacional de Bienes Inmuebles.
The property from which the property in the same registry district, under number 112589, was subdivided is the property that was pledged as security in favor of Banco de Costa Rica for a loan of public funds in the amount of US $ 218.000 dólares. It stated that it did not oppose the relief sought in the injuriousness proceeding; however, it did seek a declaration of that representative’s right to compensation based on the State’s strict liability and Articles 190 and 194 of Ley General de la Administración Pública, in light of the special nature of the harm, the proportion of persons affected, and the exceptional nature of the injury, as well as the intensity and severity of the damage to the public treasury, and requested that it be exempted from paying both categories of costs in this action.
FIFTH. DEFENSES OF EXPIRATION (CADUCIDAD) AND STATUTE OF LIMITATIONS (PRESCRIPCIÓN). In answering the complaint filed by Catalina Castro and Condominio Vistas de Quepos S.A., processed under case file 15-3590-1027-CA, all defendants—namely, the Estado, the Junta Administrativa del Registro Nacional, and the Sistema Nacional de Áreas de Conservación—raised the defenses of statute of limitations and expiration. The first alleged that the claim for annulment (pretensión de nulidad) concerning cadastral plans (planos catastrados) P-10461-1939 and P-120944-1993 and property 6-164408-000 had expired (original claims 3, 4, and 5); and alleged both expiration and the statute of limitations against all other claims for annulment and compensation; while the other co-defendants raised both defenses against the entire prayer for relief (elenco petitorio). Following the adjustment of the claims resulting from the pleading filed by counsel for the plaintiffs on doce de enero 2022, and their final determination in the form established at the preliminary hearing held on trece de abril de 2023, during the closing-arguments stage the Estado specified that it raised the defense of expiration against the claims seeking annulment of the administrative warning notations (notas de advertencia administrativa) and the decisions issued in administrative proceeding 2009-295-RIM, while the statute-of-limitations defense was raised against the claims for compensation asserted in the alternative.
Given the legal nature of the legal doctrines invoked, which preclude adjudication of a case on the merits when the requirements for their application have been met, this Panel of Judges must consider those defenses and rule upon them before addressing the other matters properly belonging in the judgment. It should be recalled that expiration of the action (caducidad de la acción) concerns the temporal limitation on exercising the fundamental right of action; that is, it is the maximum period afforded by the legal system for filing a complaint, such that if that mandatory deadline is not observed, the complaint becomes inadmissible. The severity of this consequence seeks to protect the principles of legal certainty, order, and social peace, under which established legal situations cannot remain indefinitely unresolved; and if conduct is not challenged within the period prescribed by the legislature, it is deemed no longer open to challenge.
Accordingly, the citizen subject to the Administration (administrado) must act reasonably and in good faith when considering a possible judicial challenge. In the specific case before us, after the claims were adjusted, expiration of the action was raised against part of the prayer for relief, specifically claims numbered three through nine, which seek declarations annulling the administrative property warning recorded against properties N° 6-112.589-000 and 6-130.282-000, located in the Provincia de Puntarenas, dated 1 de junio del año 2009 (claim 3); the restriction due to inconsistency (inmovilización por inconsistencia) dated 22 de julio del año 2014 (claim 4); the restriction due to inconsistency dated 22 de julio del año 2014 and 13:30 horas del 18 de febrero del 2020, encumbering real property number 6-49.255-000 in the Provincia de Puntarenas (claim 5); the final decision in the administrative proceeding issued at 8:46 horas del 30 de noviembre del año 2012, affirmed by the Tribunal Registral Administrativo through decision Nº 1188-2013 issued at 8:10 horas del 5 de diciembre del 2013 (claim 6); the restriction due to inconsistency dated 18 de mayo del 2005, recorded under filing references (citas) 560-17282-001 against property 6-49.255-000, which came into existence on 24 de febrero del año 2020 because it did not appear in the Registry until 2020 (claim 7); the restriction due to inconsistency dated 19 de noviembre de 1999, recorded under filing references 471-14784-001 against property 6-112.589-000, because it appears in the Registry with a date after 2020 (claim 8); and the restriction due to inconsistency dated 21 de junio del año 2003, recorded under filing references 520-15482-001 against property 6-130.282-000, because it appears in the Registry with a date after 2020 (claim 9).
With respect to those claims, the defendants stated that the administrative warning notations were entered on primero de junio de 2009; that the Registro’s decision rejecting the plaintiffs’ objection was served on them on veinticinco de noviembre de 2009; that the final act of the Tribunal Registral Administrativo was served on them on cinco de diciembre de 2012; and that the complaint was not filed until veinticuatro de abril de 2015, by which time the one-year expiration period had long since elapsed. Counsel for the plaintiffs argued that those actions continue to produce ongoing effects (efectos continuados), and therefore the expiration period has not even begun to run, and that the period would have begun to run anew upon the re-registration of property 6-49255 by judicial order on veinticuatro de febrero de 2020, when the complaint had already been filed. In light of these arguments, the Court must determine whether article 39 or article 40 of the Código Procesal Contencioso Administrativo applies to this case. The first of those provisions states: “ARTICLE 39.-
Subsequently, the Registro Inmobiliario rejected the plaintiffs’ appeal (recurso) and maintained the administrative cautionary notices (notas de advertencia administrativa) on the aforementioned properties, by a decision issued at doce horas. on dos de noviembre de 2009 and served on veinticinco de noviembre of that same year; meanwhile, the final decision (acto definitivo), in which the Tribunal Registral Administrativo heard and denied the appellate remedies (recursos de alzada), was issued and served on the plaintiffs herein on cinco de diciembre of that same year. This latter date marks the commencement of the limitation period (término de caducidad) for the aforementioned administrative actions, and the plaintiffs’ argument that the period began to run anew upon the re-registration of property 6-49255, pursuant to a court order, on veinticuatro de febrero de 2020, when the complaint had already been filed, is without merit.
Insofar as the basis for the time-barring of the action (caducidad de la acción) lies in the indispensable pursuit of legal certainty and, consequently, in the need for certainty among those involved in the various legal-administrative relationships (relaciones jurídico-administrativas), this legal doctrine is not subject to grounds for either suspension or interruption. Only two dates are legally relevant: the date on which the period begins to run, which, under the provisions transcribed above, is the date of service of the challenged final decision, depending on whether or not the available administrative appeals process (vía recursiva en sede administrativa) was pursued; and, at the other end, the date on which the complaint was filed, which is the only action capable of preventing the limitation period from expiring. Thus, although the action invoked by the plaintiffs has been verified through review of the evidence submitted and has therefore been included among the established facts (hechos demostrados), it does not interrupt, suspend, or reopen the limitation periods.
No action other than pursuing ordinary administrative remedies or filing a complaint before this jurisdiction would have such an effect. If the final decision in the administrative proceeding (procedimiento administrativo) was served on the plaintiffs, they pursued the corresponding ordinary means of challenge (medios de impugnación ordinarios), and the final decision that exhausted the administrative process (agotó la vía administrativa)—that is, decision number 1188-2013, issued at ocho horas con diez minutos on cinco de diciembre de 2013 by the Tribunal Registral Administrativo—was served on them on that same date, the mandatory limitation period for the action expired on cinco de diciembre de 2014. Consequently, given that the complaint was filed on veinticuatro de abril de 2015, this Tribunal finds it established that the plaintiffs allowed the one-year period for filing the complaint to elapse; accordingly, as a matter of law, the objection based on expiration (excepción de caducidad) must be sustained as to claims identified by numbers three, six, seven, eight, and nine, which are declared inadmissible.
However, the statute-of-limitations defense (excepción de prescripción) regarding the alternative claims (pretensiones subsidiarias), all of which seek compensation, must be denied because, as of the date the complaint was filed, the four-year period established in artículo 198 de la Ley General de la Administración Pública had not elapsed.
SIXTH. REGARDING THE ACTION FOR DECLARATION OF HARMFULNESS (ACCIÓN DE LESIVIDAD) IN GENERAL: As noted by the parties and the Court when consolidation of the proceedings (acumulación de los procesos) was ordered, the claims in both proceedings are closely related and mutually exclusive, such that the aspects of the initial action that have not been affected by expiration (caducidad) cannot be analyzed without first determining whether the action for declaration of harmfulness should be upheld. This Court, in its various compositions, has repeatedly emphasized that a declaration of harmfulness (lesividad) constitutes a judicial mechanism by which the Administration seeks to set aside one of its own acts that produces favorable effects or declares rights in favor of a private party (administrado). It is therefore an exception to the principle that a public authority may not repudiate its own acts (principio de intangibilidad de los actos propios), insofar as it seeks the annulment of conduct that grants a subjective right (derecho subjetivo) or, more generally, a benefit to the private party.
Because of its favorable content, such review requires the participation in the judicial proceedings of the person to whom that specific conduct was addressed, so that such person may exercise the rights of defense and adversarial process (derecho de defensa y contradictorio) with respect to claims seeking to alter that person’s legal position. In general, the action for declaration of harmfulness is governed by Article 34 of the Code of Administrative Litigation Procedure (Código Procesal Contencioso Administrativo), which establishes the prerequisites and procedural rules applicable to this mechanism, in relation to Articles 173 subsection 6) and 183 of the General Law of Public Administration (Ley General de la Administración Pública). From the standpoint of procedural prerequisites (presupuestos procesales), subjective, objective, procedural, and temporal conditions are imposed. Regarding the subjective aspect, standing to bring the action (legitimación activa) is granted to the Administration that issued the challenged act, while the party with standing to be sued (legitimado pasivo) is the recipient of the effects of the conduct declared harmful, that is, the person who obtains its benefits.
Regarding the objective aspect, it must be recognized that an action for declaration of harmfulness constitutes a mechanism for legally setting aside administrative acts (actos administrativos)—whether favorable or declarative of rights—that are substantially inconsistent with the legal system; that is, acts affected by some degree of invalidity (invalidez), whether absolute or relative, in any of its forms, pursuant to Articles 128, 158, 165, and related provisions of the LGAP. As concerns procedural requirements, the Administration must declare that conduct harmful to the public interest, which must be established within a framework of internal administrative actions that are indispensable to filing the action. Indeed, the highest-ranking official of the respective Public Administration must declare the act harmful, whether because it harms economic, fiscal, or other interests arising from the public interest, and must have a supporting legal and technical opinion (criterio jurídico-técnico) on which to base that determination.
Unlike other mechanisms for setting aside public conduct, such as ex officio nullification (nulidad oficiosa) under Article 173 LGAP, a hearing for the third party is not required, because these are internal actions of the Administration intended to verify the existence of an express administrative decision issued by the highest-ranking official to seek the setting aside of the act. The third party may present its defensive arguments during the judicial proceedings; consequently, the absence of that party’s participation in the administrative phase of the declaration of harmfulness does not in any way curtail the right to due process or administrative procedure (debido proceso o procedimiento administrativo). However, when the act originates from the State—that is, from the Central Administration—the complaint may be filed only by the PGR (Article 16 of the CPCA), upon a prior request by the highest-ranking official and after an internal declaration of harmfulness detailing the reasons supporting that determination.
The foregoing also applies when the harmful act originates from the Legislative and Judicial Branches or from the Tribunal Supremo de Elecciones, insofar as they exercise administrative functions. In the case of Decentralized Public Administrations, the declaration must be issued by the highest body in the administrative hierarchy. It must be clarified that the claim for annulment (pretensión anulatoria) may not be brought by way of counterclaim (contrademanda). Finally, regarding the temporal dimension, the procedural legislation currently in force, Article 34 of the Code of Administrative Litigation Procedure, establishes as a general rule a period of one year, calculated from the business day following issuance of the act (not its notification), within which the act may be declared harmful to the public interest at the administrative level. This is without prejudice to cases in which the act is affected by absolute nullity (nulidad absoluta) and continues to produce effects; in such cases, pursuant to subsection
SEVENTH. ELEMENTS OF THE PUBLIC-DOMAIN REGIME (RÉGIMEN DEMANIAL). Both the action for a declaration of harm to the public interest (acción de lesividad) and all the administrative action challenged by the plaintiffs in expediente 15-3590-1027-CA are based on the alleged registration of public-domain property (bienes de dominio público) in favor of private parties. Therefore, before analyzing the specific case, it is necessary to summarize the principal elements of this regime. Public-domain property consists of property designated for public use or a public service; it is outside the stream of commerce, is not subject to acquisition by prescription, attachment, or alienation, and enjoys a specially reinforced legal regime (artículos 261 y 262 del Código Civil y 121 inciso 14 de la Constitución Política). According to the Sala Constitucional (sentencia N°2007-2408 16:13 horas del 21 de febrero de 2007), this is property held by the State in its capacity as administrator and must therefore be understood as property belonging to the Nation and forming part of the public estate.
Due to its special legal nature, it has the following attributes: it is not subject to prescription (imprescriptible), meaning that ownership of it, or even mere possession, cannot be acquired through the passage of time—that is, it cannot be acquired by adverse possession (usucapión), nor can it be lost by prescription. Consequently, any use permits (permisos de uso) granted by the Administration over such property are always precarious in nature and may be revoked by the Administration at any time on grounds of expediency or convenience, under the terms set forth in artículos 154 y 155 de la Ley General de la Administración Pública; likewise, concessions granted for its exploitation may be canceled through the applicable procedure. It is not subject to attachment (inembargable), meaning that it cannot be encumbered or attached by either private parties or the Administration; and it is inalienable (inalienable), meaning that it lies outside the stream of commerce and therefore cannot be transferred, sold, or acquired, whether gratuitously or for consideration, by either private parties or the State.
It is thus excluded from private commerce and subject to a special, reinforced legal regime. Under public-domain theory (teoría del dominio público), four elements must be present for the public-domain regime to apply to a specific property: a) an objective element, consisting of the identification or individualization of the property itself; b) a subjective element, concerning the Public Administration’s ownership of the real property; c) a normative element, concerning the legislation that assigns public-domain status to each category of property; and d) a teleological element, concerning the purpose or intended use assigned to each specific item of real property, which may be expressed in various ways: through legislation or subordinate regulations, or through an administrative act when it reflects the intent of a Public Administration, or through an act disposing of property when it reflects the intent of a private-law entity.
For example, in the case of public areas within residential developments (urbanizaciones), the objective element would consist of the boundaries of street and park areas shown on cadastral plans (planos catastrados); the subjective element would be the acquisition by operation of law of those street and park areas by the Municipalities from the moment the development project is approved by the Concejo Municipal; the normative element corresponds to the Ley de Planificación Urbana (N°4240 de 1968), artículo 40 of which requires developers to dedicate those areas to public use; and the teleological element arises from the developer’s intent to dedicate those street and park areas to public use, as expressed in the application submitted to the Concejo Municipal for approval of the development project. It is also important to emphasize an essential principle governing public-domain matters in relation to ownership—the subjective element—namely, the principle of exemption from initial registration (principio de inmatriculación).
Under this principle, this category of property does not require land-registry notice (publicidad registral) to be enforceable against third parties; instead, it enjoys constructive public notice (publicidad material), because such property is presumed to belong to the Public Administration unless a third party proves that the State or a lesser public entity, as applicable, incorporated the property into its estate through a de facto taking (vía de hecho) without prior compensation (artículo 7 de la Ley de Construcciones), which would unquestionably be manifestly unlawful because it would violate canon 45 de la Constitución. Regarding the principle of exemption from initial registration, the Sección Tercera de este Tribunal has clearly stated: “The effectiveness of the public-domain regime exists per se. Its existence and public notice are independent of the Registry, and a registered owner may not claim lack of knowledge as a means of invalidating it and defeating the designation.
The principles of inalienability and immunity from prescription that characterize the public domain preclude reliance against it on the status of a registered third party (tercero registral) to consolidate private ownership unlawfully removed from that regime. The public domain (demanio) has legal public notice. This is accompanied by the principle of exemption from initial registration for real property comprising the public domain, which enjoys constructive public notice and does not necessarily require formal or registry notice. In the face of the public domain, private holdings have no preclusive effect, regardless of how long they have continued and even if they appear to be supported by entries in the Property Registry. The status of property as public-domain property intended for public use is enforceable against third parties even if that status does not appear in the Property Registry.
By their nature, such properties do not require registration.” (Sentencia N° 868-2001 , de las 10:15 horas del 16 de octubre de 2001) In the same vein, the Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia has stated: “... b) pursuant to the principle of exemption from initial registration, even if the land has not been registered as part of the public domain, that status is presumed insofar as its essential characteristics support the conclusion that the legislature designated it for public use and enjoyment.” (Sentencia N°189-F-S1-2011, de las 9:15 horas del 3 de marzo de 2011).
EIGHTH. SPECIFIC CASE. The State declared the challenged acts harmful to the public interest and, in this proceeding, requests that the entries recording properties of the Partido de Puntarenas under registration numbers 6-112589-000, 6-130282-000, 6-134112-000 and 6-49255-000 in the Real Property Registry of the Registro Nacional be declared null and canceled, along with their respective plans P-587762-1999, P-710680-2001 and P-891228-2003, because they encompass public-domain property over which the powers of administrative self-enforcement (potestades de autotutela administrativa) must apply. As extensively detailed in the established-facts section of this decision, which set forth the history of the properties to the extent possible for this Tribunal based on the documentation submitted, the properties whose registrations are sought to be annulled originated from parent property (finca madre) 6-49255.
That property arose from the certified final judgment (ejecutoria) of the former Alcaldía de Aguirre y Parrita número 1156 de las catorce horas del cinco de diciembre de 1983, which approved possessory-information proceedings (diligencias de información posesoria) brought by Tito González González. Subsequently, on veintisiete de junio de 1991, the property was acquired by purchase and sale agreement by Gary Rogers, a Canadian national, who later married the plaintiff and co-defendant Catalina Castro Chaves. Between 1999 and 2003, that property was subdivided, creating the other properties referenced above in the names of Ms. Castro Chaves and the companies Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. and B & P and The Monkey Business S.A. On those properties, the couple established the residence in which they continue to live with their children as of this date, and they built Hotel Las Cascadas, which provides the family’s livelihood.
Furthermore, through a deed executed before the Notaría del Estado at nueve horas del dieciocho de diciembre de 2008, under filing references tomo 578, asiento 27228 del Registro Inmobiliario, the measurements were corrected and the properties of the Partido de Puntarenas under registration numbers 7524 and 7583 (registered in the State’s name in 1939) were consolidated, creating property registration number 6-164408-000 on 7 de enero de 2009, with an area of 277.093,63 metros cuadrados according to plan P-120944-1993. As a result of the investigations and actions initiated pursuant to the recommendations set forth in Informe N° DFOE-PGA-79/2007 de fecha 22 de Abril de 2008, entitled “Study on the Performance of the Lease Agreement for Properties 6-7524 and 6-7583 Entered Into Between the State and Compañía Palma Tica S.A.,” prepared by the División de Fiscalización Operativa y Evaluativa del Área de Servicios Públicos Generales y Ambientales de la Contraloría General de la República; technical report ACOPAC-GMRN-060-08 del catorce de julio de 2008, issued by SINAC; the document entitled “Final Report on Occupation of the Property of (sic) THE STATE Leased to PALMA TICA S.A.,” issued by the Unidad Ejecutora de la Dirección del Registro Inmobiliario; and the decision of the Dirección del Registro Inmobiliario, División Registral issued at ocho horas con cuarenta y seis minutos del treinta de noviembre de dos mil doce, it was concluded that those properties overlap the aforementioned State-owned property. Based on those conclusions and the provisions of the cited decision, annulment of the registration entries for the specified properties is requested.
NINTH. OPPOSITION BY THE AFFECTED PARTIES. As detailed in the third recital (considerando) of this judgment, the individuals and legal entities affected by the cited administrative reports and decisions oppose them, considering them an evident infringement of their vested rights. In substance, they contend that the parent property arose from a court order issued in possessory-information proceedings to which the State raised no objection; that the properties were lawfully acquired; that they built their home and family business on them and continue to use them for those purposes; that properties 7524 and 7583 did not adjoin one another and that, by consolidating them, the State affected the properties located between them; that it is physically impossible to locate the State’s properties precisely; and that the decisions disregarded evidence to that effect, since several reports contradict the State’s conclusions.
A.- CONCERNING THE IMPOSSIBILITY OF PRECISELY LOCATING THE TRUE BOUNDARIES OF STATE-OWNED PROPERTIES, THE EXISTENCE OF DOCUMENTS DISCLOSING THAT FACT, AND THE FAILURE TO CONSIDER EVIDENCE IN THE ADMINISTRATIVE PROCEEDINGS. In this regard, it must first be clarified that, for purposes of the analysis now required, the alleged defects in the administrative acts initiating and resolving proceeding 295-2009-RIM are legally irrelevant, because the opportunity to examine their validity was barred by the dismissal of the related claims as time-barred in expediente 15-3590-1027-CA. Moreover, in expediente 16-2921-1027-CA, in which the action seeking a declaration of injury to the public interest (acción de lesividad) brought by the State is under review, the validity of that proceeding is not the subject matter of the case, and the counterclaim filed therein was dismissed as time-barred and inadmissible.
Consequently, the arguments of the affected parties are examined not for the purpose of reviewing whether the aforementioned decisions and actions complied with the law, but rather to determine whether they are sufficient to deem the essential factual element of the action seeking a declaration of injury to the public interest unproven; namely, that the properties in question overlap State-owned property subject to the public-domain regime (régimen demanial). The Court has examined in detail each of the documents cited by the defendants and has quoted the essential portions of them in the proven-facts section of this decision. It has thus verified the truth of the defendants’ assertions in the action seeking a declaration of injury to the public interest that the communication dated 26 de mayo de 2008 from the Director of the National Cadastre states, with respect to property 7583-000, that its boundaries are very general and prevent the property from being precisely located; that SINAC report ACOPAC-FMRN-060-08 states that it was impossible to determine precisely the public zone (zona pública), the restricted zone (zona restringida), and the forest area comprising the State Natural Heritage (Patrimonio Natural del Estado) on properties 6-07524 and 6-07583; that in communication RIM-RN-039-2009 dated 23 de junio de 2009, the Director of the Real Property Registry stated that it was materially impossible to determine the cause of the inconsistencies identified because it was not possible to establish the existence of any survey plan (plano) used to create property 7583, and that the proposed solution, consisting of the registration of plan P-120944-1993, prepared and registered ex officio by the National Cadastre, was the most feasible and reliable means of correcting the inconsistency between physical and documentary reality, and that it also met all technical and legal requirements; that communication RIM-RN-298-2009 dated tres de diciembre de 2009 explains that the lack of precise and accurate information in the original entries, both land-registry and cadastral, because they were prepared in accordance with the cadastral practices in effect when they were created in 1939, makes it difficult to determine reliably the boundaries and areas comprising properties 7524 and 7583; that technical report 001-FOT-2010 stated that certain parcels were entirely contained within the boundary of the State-owned property but could not be identified because of the owners’ lack of cooperation and because no judicial authorization permitting entry onto the land had been obtained; that in the report dated 29 de junio de 2010, Engineer Yenory Jara Vásquez stated that the descriptions of properties 7524 and 7583 did not indicate that the two properties were contiguous, and that in the supplemental report dated veinticinco de enero de 2011 she noted that the existence of other inaccuracies or inconsistencies, such as prior land-registry records for properties, registration errors in the recording thereof, or overlaps with other plans, had not been analyzed, and that the Cadastral Division could not precisely and accurately determine the existence of any such defects.
However, it has also been established that those difficulties and inconsistencies were identified and resolved through the final report submitted by the Real Property Registry’s Implementing Unit and its annexes, all of which was incorporated into the final decision issued at ocho horas y cuarenta y seis minutos del treinta de noviembre de 2012. The executive summary of that report explains: “The results were obtained by applying the working criteria developed by the technical teams for Components 1 and 2 of the Cadastre Formation, Registry Harmonization, and Occupancy Assessment Program. Through this study and as part of the methodology applied, which included office and field work, a cadastral and land-registry analysis was conducted of the properties belonging to EI (sic) Estado and leased to La (sic) Compañía Palma Tica S.A., thereby clarifying the property’s legal status and identifying inconsistencies that will be referred to the National Registry for the appropriate administrative action.
With regard to occupancy, a highly detailed characterization was made of the groups of occupants and the uses to which the occupied areas are devoted, and a census of residents was also conducted; this information will be crucial in enabling the responsible institutions to use objective information to define the regularization measures to be applied. Likewise, as part of the creation of a geospatial database containing all the information collected and duly georeferenced, information concerning the identification of the State Natural Heritage and the delineation of the Maritime-Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre) was incorporated for decision-making purposes. The study’s results make it possible to determine with certainty that there are inconsistencies in property registrations, identifying the overlap of ten properties with the property belonging to EI Estado; the necessary information has been produced not only to identify those cases, but also to initiate administrative proceedings before eI Registro Nacional.
Likewise, a considerable number of occupied areas were identified—setenta y siete in total—which are devoted to uses ranging from housing to private education. EI largest group of occupants consists of residents who claim ownership rights over the occupied property, since many assert that they purchased their homes from Compañía Palma Tica S.A.” Later, the report explains the methodology used to conduct a comprehensive cadastral, land-registry, and field study concerning properties 6-7524 and 6-7583. That section states: “II. METHODOLOGY APPLIED. II.1 GENERAL DESCRIPTION OF THE PROBLEM. The boundaries of property 0164408 in the Province of Puntarenas, owned by EI (sic) Estado, are generally identified and recognized by the occupants and the management of Compañía Palma Tica, S.A., and correspond to the description in registered survey plan (plano catastrado) 6-120944-1993. Given this circumstance, the study’s activities focused on conducting cadastral and land-registry studies within those boundaries and their adjoining areas, delineating the State Natural Heritage, and conducting an occupancy census.
II.2 TASKS PERFORMED. First, an exploratory field inspection was conducted, which confirmed that the occupants and neighboring landholders do in fact recognize the boundaries of the land leased to Compañía Palma Tica S.A. as ‘the company property.’ This inspection also made it possible to identify the types of occupancy and define the contents of the survey used to conduct the census; likewise, the type of land survey to be performed was defined so that each occupied area could be demarcated. Through Components 1 and 2, the Implementing Unit assembled a technical team of six surveying engineers who were assigned to perform the office and field work. Prior cadastral and land-registry records, which formed the basis for legal reconciliation, were researched, compiled, and organized to determine the land-registry status of the property leased to Compañía Palma Tica S.A. and subsequently prepare the cadastral map.
For this task, access was available to the Registry’s databases, with the cooperation of the National Registry to facilitate access to the Real Property Registry and National Cadastre databases. EI field survey consisted of identifying and demarcating the occupied areas so that they could be georeferenced in relation to the cadastral map; an occupant census was also conducted, including a survey to determine the population’s basic data and the origin of the occupancy. EI field survey included delineation of the forest zones by personnel from the Área de Conservación del Pacífico Central (ACOPAC). The data from the cadastral studies and field survey made it possible to create a geospatial database containing graphic descriptions of registered properties, occupied areas, and the State Natural Heritage. That same database also enabled the compilation of occupancy statistics. The geospatial database also includes the delineation of the Zona Marítimo Terrestre (ZMT), performed by the Instituto Geográfico Nacional (IGN) and transmitted through communication N° 09-220.
The preparation of the ZMT delineation information transmitted by IGN allowed it to be incorporated into the geospatial database and integrated with the remainder of the cadastral survey” (...) Later, in presenting the results, the report specified that “Property number 0164408 in the Province of Puntarenas belongs to EI (sic) Estado and is leased (sic) Compañía Palma Tica, S.A.; the land-registry entry identifies registered survey plan 6-120944-1993. The demarcation and field verification of the specified registered survey plan show that the physical marking of the boundaries in the field coincides with the description in that plan. (...) The registered area of property 0164408, according to registered survey plan 6-1209441993, is 277.093,63 m2. EI area resulting from the demarcation shown on the cadastral map is 277.328,14 m2. This difference is not significant in relation to the property’s total area and is explained by the physical marking of boundary vertices, which do not always correspond to features having precisely defined structural characteristics.
Standing alone, the foregoing data initially lead to the conclusion that the cadastral and land-registry status and the physical marking of the boundaries of property 0164408 are consistent. Nevertheless, the inventory of occupied areas and the demarcation of neighboring properties identified diez (10) registered properties located on land corresponding to property 0164408.” Those properties included property numbers 0134112 and 0130282, with plans 6-0849791-2003 and 6-0710680-2001, respectively. For its part, the Real Property Registry’s decision issued at ocho horas y cuarenta y seis minutos del treinta de noviembre de 2012 also contains extensive considerations regarding the difficulties encountered and the manner in which they were resolved, citing the communications and reports referenced by the defendants in the action seeking a declaration of injury to the public interest and detailing their influence on the decision adopted.
Among the many other considerations contained therein, it states: “... 35.- That locating or identifying that area of 130.446,86 metros cuadrados is complex because of the very origin of the properties, since the literal description of the boundaries, as noted in recitals 23, 26 and 31 above, contains contradictions such as identifying ‘la población de Quepos’ as the SOUTHERN boundary and the ‘Milla Marítima’ as the EASTERN boundary (...) 50 - That, as follows from the report prepared by the Implementing Unit (v.f.
577), the boundary survey (deslinde) and field verification of cadastral plan (plano catastrado) P-12094-1993 show that the physical demarcation of the boundaries (linderos) in the field coincides with that described in the cadastral plan, the registered area (área inscrita) of property 164408 being, according to the aforementioned plan: 277.093,63 square meters, and the boundary-survey area shown on the cadastral map: 277.328,14 square meters. 51.- That, according to the aforementioned report, such difference is not significant in relation to the property’s total area and is explained by the physical placement of boundary vertices, which do not always correspond to features with precisely defined construction characteristics. These data lead to the conclusion that the cadastral and registry status and the physical demarcation of the boundaries of property 164408 are consistent with cadastral plan P- 120944-1993.
It further states: “The boundaries of property 164408, in the Province of Puntarenas, owned by the State, are generally identified and recognized by occupants and the management of Compañía Palma Tica S.A.” 52.- That property 164408 corresponds to the land that COMPAÑÍA PALMA TICA SOCIEDAD ANÓNIMA acknowledges was leased and, furthermore, excluding from consideration the overlapping properties (fincas sobrepuestas) initially identified in the report of the Unidad Ejecutora, namely: 59067, 63880, 81194, 112589, 118707, 119818, 130282, 134112, 135418 and 145128, it may be stated that the registered area is consistent with the physical demarcation of the boundaries pursuant to the consolidation (reunión) registered in the year 2009 on the basis of plan P-120944-1993. 53. That according to Official Letter UE-702-2009 dated 04 de Mayo de 2009 (v.f. 1), signed by Engineer Olman Rojas Rojas in his capacity as General Coordinator of the Programa de Regularización Catastro- Registro, entitled final report on the “Results of the Cadastral and Registry Investigation into Occupancy of State Property Leased to Palma Tica S.A.,” it was concluded that there is an overlap (traslape) between properties of the PUNTARENAS Registry District, registration numbers 59067, 63880, 81194, 112589, 118707, 119818, 130282, 134112, 135418 and 145128, and property 164408, the latter owned by the State.
This situation was verified in the registry proceedings, as indicated in the technical reports of the Departamento Catastral Registral prepared by Engineers Yenory Jara Vásquez and Ricardo Loría Sáenz, dated 29 de junio de 2010 (v.f. 375), corrected by the submission dated 02 de Octubre de 2010 (v.f. 402) and that of 25 de Enero de 211 (sic) (...) 56. That, as indicated in the aforementioned technical reports of the Departamento Catastral Registral, the land described by properties of the PUNTARENAS Registry District, registration numbers 81194, 134112 and 145128, overlaps the land described in plan P-120944-1993, which describes property registration number 164408 in the same Registry District. 57.- That, as indicated in the aforementioned technical reports of the Departamento Catastral Registral, it also follows that properties 49255 and 145125, 130114 and 134111 overlap the aforementioned plan (P-120944 1993); nevertheless, those properties have been closed, since the first and second were consolidated to form property 145128, and the third and fourth were consolidated to form the aforementioned property 134112. 58.- That, as indicated in the aforementioned technical reports of the Departamento Catastral Registral, the land described by properties of the PUNTARENAS Registry District, registration numbers 24796, 58639, 59067 and 63880, overlaps both plan P-10461-1939 and plan P-120944-1993 (properties 7524 and 164408). 59.- That, as indicated in the aforementioned technical reports of the Departamento Catastral Registral, plans P-667343-1987, P-814824-1989, P-675633- 2001, P-795666-2002 and P-950600-2004 identify property registration number 7524 of the PUNTARENAS Registry District as their antecedent property (antecedente), whereas the correct antecedent is property registration number 7674 in the same Registry District.
(...) 66.- That, as indicated in the aforementioned technical reports of the Departamento Catastral Registral, properties 24796 (without a plan), 25004, 26712, 42475, 49255 (closed through consolidation), 55507, 57104, 58639 (closed through ordinary proceedings (Juicio Ordinario)), 59067, 60978, 63880, 81194, 82164, 118546 (closed through consolidation), 127157, 130282, 134112, 142351, 145125 (closed through consolidation) and 145128 are affected by duplicate initial registration (doble inmatriculación) of the land corresponding to properties 7524 and 164408 and, consequently, so are their respective cadastral plans, in the same order: P-276445-1977, P-484578- 1982, P-359800-1979, P-808182-002, P-690983-1987, P-755324-1988, P- 711507-1988, P-781669-1988, P-9 8292-1990, P-3049-1991, P-808183-2002, P-710680-2001, P-891228-2003, P 471924-1998 and P-1027171-2005. (...) 68. That, according to the overlay (montaje) shown at folio 385, plans: P-5540-1972, P-1431-1973, P-276445-1977, P-280989-1977, P-359800-1979, P-365554-1979, P-474372-1982, P-484578-1982, P-532504-1984, P-552115-1984, P-574825- 1985, P-592954-1985, P-599161-1985, P-625982-1986, P-644863-1986, P- 690983-1987, P-742771-1988, P-748414-1988, P-755324-1988, P-756451- 1988, P-756452-1988, P-758424-1988, P-781669-1988, P-908292-1990, P- 920520-1990, P-920521-1990, P-3049-1991, P-3053-1991, P-521444-1998, P- 587762-1999, P-669168-2000, P-710680-2001, P-796975-2002, P-808182- 2002, P-808183-2002, P-811313-2002, P-891228-2003, 13-1027171-2005 and P- 1107852-2006 overlap plan P-120944-1993, which describes property 164408, owned by the State.
(...) 181.- That, through the document recorded in volume 471, entry 14784 (v.f. 85), a lot was segregated (segregó) from property registration number 49255 of the PUNTARENAS Registry District, thereby creating property registration number ONE HUNDRED TWELVE THOUSAND FIVE HUNDRED EIGHTY-NINE (112589) in the same Registry District, in the name of CATALINA CASTRO CHAVES. Registration was completed on 10 de Diciembre de 1999 (v.f. 93). 182.- That, according to the aforementioned document, the land was described as follows: “Land with a dwelling house, warehouse and yard,” located in District 1°: Quepos, Canton 6°: Aguirre, measuring 1.201,23 square meters in accordance with cadastral plan P-587762-1999 (v.f. 1519), with the following adjoining properties (colindancias): NORTH: Public Road; SOUTH and EAST: Reserved Remainder, according to the Registry Report (property 49255); and WEST: Public Road. 183.- That, according to the repeatedly cited Cadastral Report, the land comprising property 112589 overlaps the land described in plan P-120944-1993 (property 164408), owned by the State. 184.- That a review of the historical transactions (movimientos históricos) for property 112589 shows that, to date, no lot has been segregated. 185.- That, as evidenced by the registry certification (certificación registral) shown at folio 2052, the aforementioned property is currently registered in the name of CATALINA CASTRO CHAVES and is subject to no notices (anotaciones) other than that generated in these proceedings and, as its sole encumbrance (gravamen), is subject to a mortgage (hipoteca) registered under volume 571, entry 97078 (v.f. 1401), in favor of Banco de Costa Rica. 186.- That property 112589 is currently recorded as having the property description (naturaleza) “Land for construction with a house, two apartments, warehouse and yard,” thus corrected through the document recorded in volume 499, entry 2 (v.f. 1360); it retains the same status, area and plan, and its current boundaries are: NORTH: Public Road.
SOUTH and EAST: Bette Isabel Dickson Jackson; and WEST: Public Road. 187.- That the aforementioned cadastral plan P-587762-1999 (v.fs. 84 and 1519), registered in the name of CATALINA CASTRO CHAVES, was prepared by Associate Surveyor Víctor Reyes Chavarría and describes land measuring 1.201,23 square meters, located in District 1°: Quepos, Canton 6°: Aguirre, information consistent with the property it describes, namely 112589. It also states that it was prepared to describe land forming part of property 49255. 188.- That, as evidenced by the information in the Sistema de Información de Planos (SIP), plan P-587762-1999 identifies plan P-5540-1972 (v.f. 235) as its parent plan (plano padre), has no child plans (planos hijos), and is subject to a notice of a precautionary measure (medida cautelar) arising from these proceedings. (...) 197.- That, through the document recorded in volume 531, entry 18377 (v.f. 67), a lot was segregated from property registration number 49255 of the PUNTARENAS Registry District, thereby creating property registration number ONE HUNDRED THIRTY THOUSAND ONE HUNDRED ELEVEN (130111) in the same Registry District, in favor of B&P AND THE MONKEY BUSINESS SOCIEDAD ANÓNIMA.
Registration was completed on 14 de Abril de 2004 (v.f. 73). 198.- That, as evidenced by the content of the aforementioned document, the land was described as “Land for construction,” located in District 1°: Quepos, Canton 6°: Aguirre, measuring 160 square meters in accordance with cadastral plan P-891228-2003 (v.f. 1526), with the following adjoining properties: NORTH: Catalina del Carmen Castro Chaves. SOUTH: Reserved Remainder (property 49255). EAST: Flora Herrera Chaves; and WEST: Catalina Castro Chaves. 199.- That, according to the repeatedly cited Registry and Cadastral Report, the land comprising property 130111 overlaps the land described in plan P-120944-1993 (property 164408), owned by the State. 200.- That property 130111 is currently closed because it was consolidated with property 130114, thereby creating registration number 134112. 201.- That the aforementioned cadastral plan P-891228-2003 (v.fs. 663 and 1526), registered in the name of BETTE ISABEL DICKSON JACKSON, was prepared by Associate Surveyor Rolando Carmona Soto and describes land measuring 860 square meters, located in District 1°: Quepos, Canton 6°: Aguirre, information consistent with the property it describes, namely property registration number 134112, created through the consolidation of properties 130111 and 130114.
It also states that it was prepared to segregate a lot from property 49255 and consolidate it with property 130114. 202.- That, as evidenced by the information in the Sistema de Información de Planos (SIP), plan P-891228-2003 identifies the following as its parent plans (v.f. 2147): P-849791-2003 (v.f. 2144), P-5540-1972 (vi 235); it has no child plans and is subject to a notice of a precautionary measure arising from these proceedings. 203.- That, through the document recorded in volume 520, entry 15477 (v.f.1806), a lot was segregated from property registration number 49255 of the PUNTARENAS Registry District, thereby creating property registration number ONE HUNDRED THIRTY THOUSAND, ONE HUNDRED FOURTEEN (130114) in the same Registry District, in favor of Catalina Castro Chaves. Registration was completed on 5 de Junio de 2003 (v.f. 1808). 204.- That, as evidenced by the aforementioned document, the land was described as “Land for construction,” located in District 1°: Quepos, Canton 6°: Aguirre, measuring 700 square meters in accordance with cadastral plan P-849791-2003 (v.f. 1810), with the following adjoining properties: NORTH: COMPAÑÍA PALMA TICA SOCIEDAD ANÓNIMA (that is, the State-owned property).
SOUTH: Reserved Remainder (property 49255); EAST: Flora Herrera Chaves; and WEST: Partly Public Road and partly Catalina Castro Chaves. Furthermore. (sic) 205.- That, according to the repeatedly cited Registry and Cadastral Report, the land comprising property 130114 overlaps the land described in plan P-120944-1993, property 1993 (property 164408), owned by the State. 206.- That property 130114 is currently closed because it was consolidated with property 130111, thereby creating registration number 134112. 207.- That the aforementioned cadastral plan P- 849791-2003 (v.f. 3044), registered in the name of BETTE ISABEL DICKSON JACKSON, was prepared by Associate Surveyor Rolando Carmona Soto and describes land measuring 700 square meters, located in District 1°: Quepos, Canton 6°: Aguirre, information consistent with the property it describes, namely 130114. It also states that it was prepared to describe a lot forming part of P-5540-1972 with respect to its location (v.f. property 49255, modifying p 235). 208.- That, as evidenced by the information in the Sistema de Información de Planos (SIP), plan P-849791-2003 identifies plan P-5540-1972 (v.f. 235) as its parent plan, has as its child plan P-891228-2003 (v.fs. 66 and 1526), which describes a lot measuring 860 square meters, and is not subject to any notice arising from these proceedings.
209- That by means of the document recorded in volume 520, entry 15482 (v.f. 78), a lot was subdivided (segregación) from property registration number 49255 of the PUNTARENAS Registry District, thereby creating property registration number ONE HUNDRED THIRTY THOUSAND TWO HUNDRED EIGHTY-TWO (130282) of the same Registry District, in the name of Catalina Castro Chaves. Registration was entered on 10 de Diciembre de 1999 (v.f. 93). 210.- That, as is evident from the contents of the aforementioned document, the land was described as “Land with a building and yard,” located in District 1°: Quepos, Canton 6°: Aguirre, with an area of 19214,68 square meters according to registered survey plan (plano catastrado) P-10680-2001 (v.f. 1524), and with the following boundaries: NORTH: partly Calle Pública; SOUTH and EAST: Reserved Remainder (property 49255); and WEST: Catalina Castro Chaves. 211.- That, according to the aforementioned Registry-Cadastral Report (Informe Registral Catastral), the land comprising property 130282 overlaps the land described in plan P-120944-1993 (property 164408), owned by the State. 212.- That a review of the historical transactions for property 130282 confirmed that a lot measuring 30,42 square meters was subdivided, thereby creating property registration number 145125 of the same Registry District.
It should be noted that no plan was specified in that transaction because the subdivided lot was consolidated (reunión) with property 49255, thereby creating property registration number 145128 under plan P-1027171-2005 (v.f. 1531). 213.- That, as is evident from the registry certification appearing at folio 2054, the aforementioned property 130282 is currently registered in the name of CATALINA CASTRO CHAVES and is not subject to any notices or encumbrances (gravámenes) other than those arising from these proceedings. 214.- That property 130282 currently reflects the same land classification and also indicates an area of 984.26 square meters, although it continues to reflect the plan from which it originated (P-710680-2001). 215.- That the aforementioned registered survey plan P-710680-2001 (v.fs. 77 y 1524), registered in the name of CATALINA CASTRO CHAVES, was prepared by Associate Surveyor Víctor Reyes Chavarría and describes land measuring 1.214,68 square meters, located in District 1°: Quepos, Canton 6°: Aguirre; this information is inconsistent with the property it describes, namely property 130282, which currently reflects an area of 984,26 square meters after the subdivision of the lot that created property 145125.
It also states that it was prepared to describe a lot forming part of property 49255. 216.- That, as is evident from the information in the Plan Information System (Sistema de Información de Planos, SIP), plan P-710680-2001 identifies plan P-5540-1972 (v.f, 235) as its parent plan and has the following child plans (v.f. 3048): P-974135-2005 (v.f. 2145), which describes a lot measuring 6.884,79 square meters for which no title has been created, and P-1027171-20 5 (v.fs. 97 y 1531), which is associated with property 145128. In addition, plan P-710680-2001 is subject to a notation of a precautionary measure (medida cautelar) arising from these proceedings. 271.- That, by means of the document recorded in volume 531, entry 18377 (v.f. 67), properties 130114, measuring 700 square meters, and 130111, measuring 160, were consolidated, thereby creating property registration number ONE HUNDRED THIRTY-FOUR THOUSAND ONE HUNDRED TWELVE (134112) of the same Registry District, in the name of B&P AND THE MONKEY BUSINESS SOCIEDAD ANÓNIMA.
Registration was entered on 14 de Abril de 2004 (v.f. 73). 272.- That, as is evident from the contents of the aforementioned document, the land was described as follows: “Land for construction,” located in District 1°: Quepos, Canton 6°: Aguirre, measuring 860 square meters according to registered survey plan P-891228-2003 (v.f. 1526), and with the following boundaries: NORTH: Calle Pública and COMPAÑÍA PALMA TICA SOCIEDAD ANÓNIMA (that is, the State-owned property); SOUTH: Bette Isabel Dickinson Jackson and Flora Herrera Chaves; EAST: Flora Herrera Chaves; and WEST: Catalina Castro Chaves and Calle Pública. 273.- That, according to the aforementioned Registry-Cadastral Report, the land comprising property 134112 and depicted in plan P-891228-2003 overlaps the land described in plan P-120944-1993 (property 164408), owned by the State. 274.- That a review of the historical transactions for property 134112 shows that, as of this date, no lot has been subdivided from it. 275.- That, as is evident from the registry certification appearing at folio 2056, the aforementioned property remains registered in the name of B&P AND THE MONKEY BUSINESS SOCIEDAD ANÓNIMA and is not subject to any notices or encumbrances other than those arising from these proceedings. 276.- That property 134112 currently reflects the same land classification, area, location, plan, and boundaries as when it was created. 277.- That the aforementioned registered survey plan P-891228-2003 (v.fs. 663 y 1526), registered in the name of BETTE ISABEL DICKSON JACKSON, was prepared by Associate Surveyor Rolando Carmona Soto and describes land measuring 860 square meters, located in District 1°: Quepos, Canton 6°: Aguirre; this information is consistent with the property it describes, namely property 134112, which was created through the consolidation of properties 130111 and 130114.
It also states that it was prepared to subdivide a lot from property 49255 and consolidate it with property 130114. 278.- That, as is evident from the information in the Plan Information System (SIP), plan P-891228-2003 identifies the following as its parent plans (v.f. 2147): P-849791-2003 (v.f. 2144); P-5540-1972 (v.f. 235); it has no child plans and is subject to a notation of a precautionary measure arising from these proceedings. 279.- That, by means of the document recorded in volume 560, entry 17282 (v.f. 98), a lot was subdivided from property registration number 130282 of the PUNTARENAS Registry District, thereby creating property registration number ONE HUNDRED FORTY-FIVE THOUSAND ONE HUNDRED TWENTY-FIVE (145125) of the same Registry District in favor of CONDOMINIO VISTAS DAMAS DE QUEPOS SOCIEDAD de Marzo de 2006 (v.f. 106). 280.- That, as is evident from the information contained in the aforementioned document, the land was described as “Land for construction and yard,” located in District 1°: Quepos, Canton 6°: Aguirre, measuring 230,42 square meters according to the registered survey plan that would identify the land once it was consolidated with property 49255, namely P-1027171-2005 (v.f. 1531), and with the following boundaries: NORTH: Catalina del Carmen Chaves and partly the Reserved Remainder (property 130282).
SOUTH: CONDOMINIO VISTAS DAMAS DE QUEPOS SOCIEDAD ANÓNIMA. EAST: Catalina del Carmen Castro Chaves and partly the Reserved Remainder (property 130282); and WEST: Camino Privado. 281.- That, according to the aforementioned Registry-Cadastral Report, the land comprising property 145125 overlaps the land described in plan P-120944-1993 (property 164408), owned by the State. 282.- 281.- That property 145125 is currently closed because it was consolidated with property 49255, thereby creating registration number 145128. 283.- That the aforementioned registered survey plan P-1027171-2005 (v.fs. 97 y 1531), registered in the name of CATALINA CASTRO CHAVES, was prepared by Associate Surveyor Rolando Carmona Soto and describes land measuring 6.884,79 square meters, located in District 1°: Quepos, Canton 6° 6° Aguirre; this information is consistent with the property it describes, namely property 49255 after being consolidated with property 49255 and creating property 145128.
It also states that it was prepared for the consolidation of a lot from property 130282 with property 49255. 284.- That, as is evident from the information in the Plan Information System (SIP), plan P-1027171-2005 identifies the following as its parent plans (v.f. 2149): P-5540-1972 (v.f. 235), and P-974135-2005 (v.f. 2145); it has no child plans and is subject to a precautionary measure arising from these proceedings. 285.- That, by means of the document recorded in volume 560, entry 17282 (v.f. 98), properties of the PUNTARENAS Registry District bearing registration numbers 49255, measuring 6.654,39 square meters (corrected by the same document to indicate the total area resulting from the consolidation, namely 6.884,79 square meters), and 145125, measuring 230,42 square meters, were consolidated, thereby creating property registration number ONE HUNDRED FORTY-FIVE THOUSAND ONE HUNDRED TWENTY-EIGHT (145128) of the same Registry District, in the name of CONDOMINIO VISTAS DAMAS DE QUEPOS SOCIEDAD ANÓNIMA.
Registration was entered on 01 de Marzo de 2006 (v.f. 106). 286.- That, as is evident from the contents of the aforementioned document, the consolidated land was described as follows: “pastureland,” located in District 1°: Quepos, Canton 6° 6°: Aguirre, measuring 6.884,79 square meters according to registered survey plan P-1027171-2005 (v.f. 1531), and with the following boundaries: NORTH: Brian Backman, Catalina del Carmen Castro Chaves, and Calle Pública; SOUTH: COMPAÑÍA PALMA TICA SOCIEDAD ANÓNIMA (that is, the State-owned property); EAST: Flor Herrera Chaves; and WEST: Calle Pública. 287.- That, according to the aforementioned Registry-Cadastral Report, the land comprising property 145128 overlaps the land described in plan P-120944-1993 (property 164408), owned by the State. 288.- That a review of the historical transactions for property 145128 shows that no lot has been subdivided from it. 289.- That, as is evident from the registry certification appearing at folio 2058, property 145128 is currently registered in the name of CONDOMINIO VISTAS DAMAS DE QUEPOS SOCIEDAD ANÓNIMA and is not subject to any notices or encumbrances other than those arising from these proceedings. 290.- That property 145128 reflects the same land classification, location, area, registered survey plan, and boundaries as when it was created. 291.- That the aforementioned registered survey plan P-1027171-2005 (v.fs. 97 y 1531), registered in the name of CATALINA CASTRO CHAVES, was prepared by Associate Surveyor Rolando Carmona Soto and describes land measuring 6.884,79 square meters, located in District 1°: Quepos, Canton 6°: Aguirre; this information is consistent with the property it describes, namely property 145125 after being consolidated with property 49255 and creating property 145128.
It also states that it was prepared for the consolidation of a lot from property 130282 with property 49255. 292.- That, as is evident from the information in the Plan Information System (SIP), plan P-1027171-2005 identifies the following as its parent plans (v.f. 2149): P-55 0-1972 (v.f. 235), P-710680-2001 (v.fs. 77 y 1524), and P-974135-2005 (v.f. 2145; it has no child plans and is subject to a notation of a precautionary measure arising from these proceedings.” It can therefore be seen that, although during the initial stages of the proceeding some officials highlighted inconsistencies in the information then available, as well as the difficulty of defining the boundaries of the State-owned property, noting that this was primarily the result of the age of the registrations and of the policies and regulations then in effect for conducting surveys, the subsequent work undertaken by the team in charge of the Unidad Ejecutora del Registro Inmobiliario—which included documentary, field, registry, and cadastral research, supported even by modern geodetic equipment, as well as the use of orthoimagery (ortoimágenes)—made it possible to resolve the issues previously identified and produce the information necessary to establish that the properties of the defendants herein, among others, overlap State-owned property.
In any event, any remaining doubt was resolved by Report DRI-CTE-003-0118-2024 of ocho de marzo de 2024, prepared by the Departamento Técnico Catastral del Registro Inmobiliario in connection with the implementation of Ley 10283, which concluded, insofar as relevant here, that: “1. The land described in registered survey plans P-5540-1972, P-587762-1999, P-710680-2001 and P-891228-2003 lies entirely within the State-owned property identified by plan P-120944-1993.” B.- ON THE LAWFULNESS OF THE DEFENDANTS’ BASES FOR ACQUIRING THE REAL PROPERTIES, IN RELIANCE ON LAND-REGISTRY PUBLICITY. Throughout the proceedings in both cases, the affected natural and legal persons have insisted on the lawful nature of the basis on which they acquired their properties and the private use to which those properties have since been put. In this regard, they explained and argued that Puntarenas property N° 49.255-000 came into existence in 1983 through possessory title proceedings (proceso de información posesoria) conducted during the lifetime of Mr.
Tito González González under expediente N° 149-1.983, proceedings in which the State filed no opposition; and that, when the property was created, there was no overlap of survey plans (traslape de planos) with another property, since the State had not yet registered the survey plan in relation to which that defect is now alleged. They also explained that the property was acquired in 1991 by Gary Rogers and his mother, both Canadian nationals, using their own lawfully obtained funds, in probate proceedings (proceso sucesorio) conducted under expediente 126-87 before the Juzgado Civil de Puriscal, where the civil judge approved the sale through the judicial ruling issued at 9 hours on 18 de junio de 1991; that the purchaser later married Catalina Castro in 1.994 and that they have lived on the property ever since, together with their 3 children; that over time they carried out several parcel severances and consolidations (segregaciones y reuniones de las fincas), which created the real properties involved in these proceedings, titled in the names of the defendants in the action seeking a declaration of injury to the public interest (acción de lesividad); and that those properties comprise the family home and Hotel Las Cascadas, which they built and operate and which provides the family’s livelihood.
All of this took place within the bounds of the law, since the acquisitions, construction work, and hotel operations had all the relevant permits. On that basis, they considered the State’s subsequent intention to take their properties without compensation to constitute a compulsory expropriation (expropiación forzosa) that they have no duty to bear. In this regard, the Court has found that the straightforward facts described above—namely, how the property came into existence, its history of transactions, the basis of acquisition, and the use made of it—have been duly established; nor have the opposing parties challenged the defendants’ good faith (buena fe) in those legal transactions. However, this does not diminish the State’s ownership of the affected land. Under the principle that public-domain property need not be initially recorded in the registry (principio de inmatriculación de los bienes de dominio público), the principle of land-registry publicity (principio de publicidad registral) may not be asserted against the public-domain regime (régimen demanial) as a defense for retaining private title, unless the private party establishes that its title predated the designation of the disputed land as public-domain property (constitución del demanio), in which case the doctrine of de facto expropriation (expropiación de hecho) would apply, with all the property-related consequences entailed by that phenomenon.
This, however, is not the case before the Court, because properties 6-7524 and 6-7583 originated in 1938 and 1939, respectively, and from those dates the land encompassed by those registrations belonged to the State; those properties were later consolidated to create the current registration 6-164408-000, whereas registration 49255 came into existence in 1983. It is evident in this case that the public-domain status of the disputed land was established long before Mr. Tito González González initiated the possessory title proceedings that resulted in a judgment having formal res judicata effect (cosa juzgada formal), through which the Registro Nacional was ordered to grant him a registration for a portion of real property that was already subject to prior ownership, incorporated into the public-domain regime, and therefore inalienable. It also, of course, predates Mr. Gary Rogers’s acquisition of that property and the subsequent parcel severances and conveyances in favor of Mrs.
Castro and the companies involved. Accordingly, the State is fully entitled to recover complete ownership (dominio pleno) of its real property (artículo 264 del Código Civil). Pursuant to numeral 320 del Código Civil, the “original” owner may bring the action both against possessors (whether in good or bad faith) and against third parties who subsequently succeeded in registering a title to the same property (the phenomenon of duplicate registration (doble matriculación)) as a result of possessory title proceedings or land-titling procedures (procedimientos de titulación de tierras). Because it has been established in both the administrative and judicial proceedings that the defendants’ real properties overlap land possessing all the attributes of the public domain, it is evident that the registrations under review should not have been allowed and are absolutely null and void (absolutamente nulas), since, given their nature as already explained, they cannot be validated by any means, not even through the passage of time.
In this regard, although this Court considers the arguments presented by the defendants in the action seeking a declaration of injury to the public interest to be highly respectable, it must be clarified that none of the registry principles of publicity, legitimacy, public faith, legality, and registration (principios registrales de publicidad, legitimación, fe pública, legalidad e inscripción), as mechanisms safeguarding legal certainty (seguridad jurídica), may prevail over the public-domain status of the affected property or serve as a means of defeating its attributes of immunity from acquisitive prescription and inalienability (imprescriptibilidad e inalienabilidad). As noted supra, neither the public-domain regime nor its consequences even require registration in the property registry for their establishment, effectiveness, and enforceability against third parties (constitución, eficacia y oponibilidad); consequently, that regime cannot yield to an apparent conflict with the aforementioned principles.
On previous occasions, this Court (see, among others, the ruling of Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo, número 00868, at 10:15 hours on 16 de octubre del 2001, and the judgment of Sección Sétima número 042-2021-VII, at 10:15 hours on 20 de mayo de 2021) has explained that: “The public-domain regime is effective per se. Its existence and publicity operate independently of the Registry, and the registered titleholder may not invoke lack of knowledge as a means of invalidating it and defeating the designation. The principles of inalienability and immunity from acquisitive prescription that characterize the public domain prevent reliance against it on the doctrine of the registered third party (tercero registral) to consolidate private ownership unlawfully removed from that regime. The public domain has legal publicity (publicidad legal). This goes hand in hand with the principle that real properties forming part of the public domain need not be initially recorded in the registry, since such properties have substantive publicity (publicidad material) that need not necessarily be formal or registry-based.
As against the public domain, private possession (detentaciones privadas) has no preclusive effect, regardless of how long it has continued and even if it appears to be supported by entries in the Property Registry. The status of property as public-domain property intended for public use is enforceable against third parties, even when that status is not reflected in the Property Registry. By their nature, such properties do not require registration in the registry.” Moreover, these proceedings have neither examined nor adjudicated the good faith of each purchaser and person holding a recorded interest in the property whose registration is being annulled. That matter was not asserted in support of the alleged injury to the public interest and is unnecessary to determine the nullity and cancellation of the registry entries (asientos registrales). The irregular actions identified by the Dirección del Registro Público make it impossible for rights to arise in favor of either the original purchaser or subsequent purchasers, because registration does not cure the defects it contains and is therefore incapable of creating rights for the original purchaser or subsequent good-faith purchasers.
It bears repeating that the registry entries under review neither produce nor confer any property right (derecho real) eligible for private protection, nor may encumbrances (gravámenes) of any kind validly be imposed upon them, whether as security for credit or otherwise, in conflict with the public-domain regime, because that regime removes the property at issue from private commerce (comercio de los hombres). It should also be noted that the allegations that the State was at fault for failing to oppose the possessory title proceedings at the relevant time are immaterial, since even if this were true, that circumstance would not prevent the State from bringing actions to recover complete ownership of its public-domain property, given that such actions are not subject to limitation. The argument that the State caused the overlap of survey plans is likewise rejected, because registered survey plans (planos catastrados) confer neither a subjective right (derecho subjetivo) nor an enforceable title; consequently, the fact that registered survey plan P-120944-93, corresponding to property 6-164408-000, postdates the plans for the defendants’ properties is not relevant to the matter decided here.
C.- INAPPLICABILITY OF EXPROPRIATION PROCEEDINGS (proceso expropiatorio). The affected natural and legal persons also objected that the State seeks improperly to take their lands because of their tourism value, without paying them the amount due or compensating them for the resulting damages, thereby avoiding expropriation proceedings. The preceding section established that, notwithstanding what is stated in the registry entries sought to be annulled, the co-defendants cannot claim ownership rights over public-domain property (bienes de dominio público); consequently, this claim is without foundation. It bears emphasizing that, insofar as the properties were registered in contravention of the provisions of the legal system, the State may recover the entirety of its property without having to undergo expropriation proceedings, while the good-faith affected parties retain their right to bring an action against the persons with whom they conducted the transactions.
Costa Rican case law has explained, in cases bearing some similarity to the matter before us, that: “XI.- With regard to the sixth objection, this adjudicative body considers that the application of provisions 455 and 456 of the Código Civil presupposes a conflict between equivalent ownership rights, which is not present in this case. Such would be the case of a priority dispute between the ownership rights of private parties, in which, under the provision being examined, mere priority is sufficient to determine ownership of the property. Nevertheless, that criterion is inadequate when applied to publicly owned property whose status was established by legislative act. Clearly, the ownership right asserted by the plaintiff (annulled by the Court) was acquired at auction; however, it originated in possessory-title proceedings (información posesoria) conducted in relation to public property, which is an undisputed fact.
Although those possessory-title proceedings gave rise to a property title, that title is absolutely null and void because it is based on possession of State property that, by virtue of its public-domain nature (naturaleza demanial), is not subject to prescription and is inalienable, and therefore cannot be acquired by adverse possession (usucapión). Nor is the element of good faith present in this case, since it is clear that possession was exercised over public property created by law in 1963. Consistent with the discussion in considering clause (considerando) VII of this judgment, that title is invalid because it is based on possession exercised over public-domain assets (bienes del demanio), which cannot be acquired by adverse possession because they are public and contain wetland-type vegetation—that is, they are part of the PNE—as established in various certifications contained in the record.
This circumstance warrants both a declaration that the judgment giving rise to the registration is null and void and the cancellation of the subsequent registry entries. Furthermore, the defects associated with the occupation of real property forming part of the public domain and containing PNE lands cannot be cured by the State’s failure to object during the possessory-title proceedings. The State’s failure to litigate at that time cannot be equated with a form of affirmative administrative silence (silencio positivo), which, according to settled doctrine on the matter, does not exist with respect to public-domain property or in cases involving private or special uses of public-domain property (Sala Constitucional, no. 2010-15738, de las 14 horas 54 minutos del 22 de setiembre de 2010). Nor may rights over the public domain be deemed consolidated on the basis of superior registry rights, because in this case the principle of initial registration (principio de inmatriculación) clearly applies to lands that are public by operation of law, even if they had not yet been registered in the State’s name.
(...) Consequently, the legal notice afforded by registration (publicidad registral) cannot be asserted against the principle of initial registration, under which public-domain property, by its nature, need not be registered, because State ownership is presumed, as it is substantive rather than formal or registry-based (See the decisions of the Sala Primera, no. 1259-2009 de las 10 horas 50 minutos del 10 de diciembre de 2009 and no. 4304-2019 de las 16 horas 05 minutos del 3 de diciembre de 2019). Likewise, the ‘publicatio’ generated by the legislative act is formal, and the existence of a registered title cannot be asserted against it, much less when that title was generated unlawfully through a lack of good faith and lawfulness, as in the case under review. Accordingly, provision 455 of the Código Civil is not applicable to the matter under review insofar as it states that: ‘titles subject to registration that have not been registered shall not prejudice third parties except from the date of their filing with the Registry …,’ because unregistered public-domain property, under the principle of initial registration, does indeed affect third parties—in this case by virtue of a legislative decision assigning such property a public character.
The foregoing precludes any claim regarding the State’s alleged strict liability (responsabilidad objetiva) arising from the purported registry-based acquisition of public-domain assets, because, as reiterated, the public character of JAPDEVA’s real property was conferred by law, whose general and formal scope negates any good faith on the possessor’s part. The argument that the plaintiff’s real properties overlapping JAPDEVA’s public assets were acquired in good faith, 26 years after the law granting them that status entered into force, is likewise inadmissible. Clearly, no duty to compensate can arise from the State’s strict liability, because the matter does not involve subjective rights (derechos subjetivos) as such, but rather absolutely null and void registrations lacking the element of good faith and founded on plainly unlawful possession. Accordingly, in the absence of the element of lawfulness, the argument concerning the State’s potential strict liability is also without foundation, and these reasons require rejection of the claims.” (Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, número 01453-2022 de las 10:04 horas del 29 de junio de 2022).
D.- ABSENCE OF SUBSTANTIVE RES JUDICATA (cosa juzgada material). As has already been indicated in reviewing the other arguments advanced by the co-defendants in the proceedings for a declaration of injury to the public interest (proceso de lesividad), the contention that their ownership right over property registration 49255 of the Partido de Puntarenas enjoys the protection of substantive res judicata because it arose from a judicial order issued by the Juzgado Civil de Puriscal in a ruling of las nueve horas del dieciocho de junio de 1991, and from the issuance of a final decision in administrative file 149-1983 of the then Alcaldía de Aguirre, is likewise untenable. The judgment invoked in support of their defense was issued in possessory-title proceedings, and because those proceedings are not plenary in nature, the ruling has only the effect of formal res judicata (cosa juzgada formal)—that is, it may not be reviewed in another proceeding of the same nature—but it falls far short of rendering the right declared therein indisputable, as the co-defendants contend; that latter attribute belongs only to decisions having the effect of substantive res judicata. Consequently, because these plenary proceedings (proceso de conocimiento) have determined that the property title thus issued encompasses part of the public-domain assets, it is null and void.
E.- THE INTEREST IN THE ACTION HAS NOT LAPSED. At the closing-arguments stage, the co-defendants argued that, pursuant to Ley N° 10.283, property Puntarenas Nº 164.408-000 had already been removed from the public use and public domain of the area subject to the Patrimonio Natural del Estado regime, created by Decreto 35.325 published in la Gaceta 128 el 3 de julio del año 2009, and had become designated for urban development use in favor of private parties through a municipal procedure; and that, for this reason, the action for a declaration of injury to the public interest filed by the State lacked a current legal interest, because the properties had become an urban development area, were no longer part of the Patrimonio Natural del Estado, and consequently were no longer public-domain property, since they were no longer allocated to public use but instead to urban development for the benefit of private parties, as provided by Ley 10.283 en el 2022.
The Court does not agree with this position. Insofar as relevant to the specific issue, the referenced Law provides: “ARTICLE 1- The area subject to the Patrimonio Natural del Estado (PNE) regime, created through Decreto Ejecutivo N.º 35325-MP-MINAET, de 3 de junio del 2009, is removed from public use and the public domain; namely, the real property administered by the Sistema Nacional de Áreas de Conservación (Sinac), registered in the Registro Público de la Propiedad, in the Partido de Puntarenas, under real-property folio registration number uno seis cuatro cuatro cero ocho - cero cero cero (N.º 164408-000), with a registered area of doscientos setenta y siete mil noventa y tres metros con setenta y tres decímetros cuadrados (277093,73 m2 ), located in distrito primero, Quepos; cantón sexto, Aguirre, provincia de Puntarenas; cadastral plan (plano catastrado) number P- cero uno dos cero nueve cuatro cuatro -uno nueve nueve tres (N.º P-0120944-1993).
Said real property is allocated to the new urban development use of the Municipalidad de Quepos, as established in the current regulatory plan (plan regulador), including the existing road accesses, which shall become part of the cantonal road network. (...) ARTICLE 2- The State is authorized to donate to the Municipalidad de Quepos the real properties removed from public use and the public domain and described in the preceding article, so that it may dispose of them and, based on the provisions of the Plan Regulador ‘Modificación Parcial al Plan Regulador Urbano de la Ciudad de Quepos, Integración de la Variable Ambiental,’ or the land-use planning instrument (instrumento de planificación territorial) then in force, provide them with a land-use designation; for this purpose, the Municipalidad de Quepas is empowered to donate and/or sell, as appropriate and based on the property’s legal history, to those occupants of the zona americana whom it deems legitimate in accordance with the procedure established in this Law.
If a sale is made, the resulting funds shall be deposited into the treasury.” (emphasis added). As may be seen, the referenced property has not ceased to be owned by the State, which remains its owner and has merely been authorized to donate it to the Municipalidad de Quepos, a circumstance that had not occurred as of the date this judgment was drafted. Moreover, although it is true that the property was removed by law from the Patrimonio Natural del Estado regime, that designation was replaced with another designation that is also public in nature and under the responsibility of the Municipalidad del Cantón; accordingly, the conditions necessary to uphold the action brought by the State remain in place.
TENTH. ADMISSIBILITY OF THE ACTION SEEKING ANNULMENT OF AN ADMINISTRATIVE ACT FAVORABLE TO A PRIVATE PARTY (ACCIÓN DE LESIVIDAD). Based on the factual and legal considerations set forth in the preceding sections, the complaint filed by the State shall be granted on the following terms:
ELEVENTH. LACK OF MERIT OF THE REMAINING CLAIMS IN CASE FILE 15-003590-1027-CA: The dismissal as inadmissible due to expiration of the time limit for bringing the action (caducidad de la acción) in the proceeding conducted under case file 15-003590-1027-CA did not extend to the claims identified as numbers one, two, four and five or to the subsidiary claims for damages (pretensiones subsidiarias indemnizatorias). The first seeks a declaration that properties 6-112.589-000, 6-130.282-000 and 6-49.255-000, located in the Provincia de Puntarenas, are private properties and do not form part of State property or the Patrimonio Natural del Estado. For the reasons explained at length in the preceding recitals (considerandos), particularly the ninth, whose text is incorporated by reference to avoid repetition, this request cannot be granted, essentially because it conflicts with the already-ordered declaration that their registration entries are null and void, because they overlap State property protected by the attributes of immunity from acquisitive prescription (imprescriptibilidad) and inalienability (inalienabilidad) and, consequently, cannot be privately appropriated through any legal transaction.
Claims two, four and five seek the annulment of the rejection of the filing of an application to consolidate and amend survey plans P-587762-1999, P-5570-1972 and P-710680-2001, as well as the annotations restricting transactions due to inconsistencies (anotaciones de inmovilización por inconsistencias) encumbering the properties as of veintidós de julio de 2014. The action concerning these specific measures is likewise inadmissible because they are merely acts of enforcement arising from the substantive administrative decisions (the decision of the Registro Inmobiliario issued at 08:46 hours on treinta de noviembre de 2012 and ruling 1188-2013 issued at 08:10 hours on cinco de diciembre de 2013), whose validity was not at issue in this proceeding because the plaintiffs allowed the limitations period for challenging them to expire. Article 38 of the Código Procesal Contencioso Administrativo provides that “1) A claim for annulment shall not be admissible with respect to acts that, although defective, have been expressly accepted or reproduce earlier acts, whether final and binding or confirmatory of accepted acts”; accordingly, the claims against these latter acts are likewise inadmissible.
The subsidiary claim for damages asserted in this proceeding must meet a similar fate. Unlike the claim for damages asserted as a counterclaim (contrademanda) in the action seeking annulment and which could not be heard because the applicable time limit had expired, the claim in this proceeding is ancillary, connected to and dependent upon the principal claims seeking annulment of the challenged administrative conduct, which constitute its grounds for relief. Because the principal claims have been declared inadmissible on the terms explained above, the ancillary claims lack the necessary basis for their examination and, consequently, must also be denied.
TWELFTH. AFFIRMATIVE DEFENSES (EXCEPCIONES). In response to the complaint processed under case file 15-003590-1027-CA, the State raised the affirmative defenses of expiration of the time limit for bringing the action, statute of limitations (prescripción), failure to join SINAC and the Municipalidad de Aguirre as necessary parties, and lack of a legal right (falta de derecho); the Junta Administrativa del Registro Nacional raised expiration of the time limit for bringing the action, statute of limitations applicable to the right, and lack of a legal right; and SINAC alleged expiration of the time limit for bringing the action, statute of limitations, and lack of a legal right. The failure to join necessary parties as defendants (falta de integración de la litis consorcio pasivo necesaria) was resolved by interlocutory decision on the terms stated in Considerando Primero of this judgment; the affirmative defense of expiration of the time limit for bringing the action was addressed in Considerando Quinto of this judgment and was sustained only with respect to the claims identified as numbers three, six, seven, eight and nine.
The statute-of-limitations defense was addressed and rejected in the same Considerando. As to the remaining claims, the affirmative defense of lack of a legal right is sustained for the reasons detailed in Considerandos Noveno y Décimo Primero. In response to the action seeking annulment processed under case file 16-002921-1027-CA, co-defendants Catalina Castro Chaves and Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. raised the affirmative defenses of consolidation of proceedings (acumulación de procesos) based on identity of subject matter and cause of action with plenary proceeding (proceso de conocimiento) 15-003590-1027-CA, which had already been resolved by interlocutory decision; lis pendens (litis pendencia) with respect to that proceeding, which was subsequently withdrawn at the preliminary-hearing stage; severance of claims (desacumulación de pretensiones) with respect to those directed against B&P and The Monkey Business S.A., which was also withdrawn at the preliminary-hearing stage; failure to join the Municipalidad de Aguirre (Quepos), the Junta Administrativa del Registro Nacional and the Ministerio de Ambiente as necessary defendants, which had already been resolved by interlocutory decision; res judicata on the merits (cosa juzgada material) regarding the ruling issued by the Juzgado Civil de Puriscal at nueve horas del dieciocho de junio de 1991 in case file 126-87; and lack of a legal right.
At the closing-arguments stage, they also alleged lack of a current interest (falta de interés actual). The section identified by the letter D of Considerando Noveno of this decision explained the reasons why the res judicata defense is inapplicable in this matter and, on that basis, it is rejected. The section identified by the letter E of the same Considerando detailed the reasons why the defense of lack of a current interest is inapplicable and, on that basis, it is likewise rejected. For the reasons detailed in Considerandos sétimo, octavo, noveno y décimo of this judgment, the affirmative defense of lack of a legal right against this action is also rejected. Co-defendants Banco de Costa Rica and B&P and The Monkey Business S.A. raised no affirmative defenses.
THIRTEENTH. COSTS: Under section 193 of the Código Procesal Contencioso Administrativo, procedural costs and attorney’s fees (costas procesales y personales) constitute a burden imposed on the unsuccessful party by virtue of having lost. Relief from such an award is permissible only when, in the Tribunal’s judgment, there was sufficient cause to litigate or when the judgment is rendered on the basis of evidence whose existence was unknown to the opposing party. With respect to case file 15-003590-1027-CA, the Tribunal notes that the opposing parties never questioned the plaintiffs’ good faith in acquiring the properties that formed part of the subject matter of the proceeding; that it was established that they do in fact reside there and have operated their hotel business there, which provides their family livelihood; and that the merits of their argument were not adjudicated because the time limit for bringing the action had expired with respect to the principal claims.
The Tribunal therefore finds that they had sufficient grounds to litigate and decides this matter without a specific award of costs. With respect to case file 16-002921-1027-CA, the State resorted to this jurisdiction to annul its own acts (registry entries) that had at the time declared certain individual rights held by the persons named as defendants, because an action seeking annulment is an indispensable means of annulling the administration’s own conduct. This Tribunal therefore finds that ordering the defendants to pay the costs incurred in this proceeding is not appropriate. Consequently, this matter is likewise decided without a specific award of costs, because the condition permitting that outcome has been satisfied.
POR TANTO:
The evidence offered for a more informed determination (pruebas para mejor resolver) is admitted. With respect to the complaint processed under case file 15-003590-1027-CA, the affirmative defense of expiration of the time limit for bringing the action is sustained as to the claims identified as numbers three, six, seven, eight and nine, which are declared inadmissible, and is rejected as to the other claims. The statute-of-limitations defense regarding the subsidiary claims is rejected. With respect to all principal and subsidiary claims unaffected by the expiration of the time limit for bringing the action, the affirmative defense of lack of a legal right raised by the co-defendants is sustained, and the action is denied in all respects. With respect to the complaint processed under case file 16-002921-1027-CA, the affirmative defenses of res judicata, lack of a current interest and lack of a legal right raised by the co-defendants are rejected. The action seeking annulment is granted and, consequently, the following is ordered:
Gustavo Irías Obando Karla Madriz Martínez José Martín Conejo Cantillo ????????????????
GUSTAVO IRIAS OBANDO, DECIDING JUDGE JOSE MARTIN CONEJO CANTILLO, DECIDING JUDGE KARLA ALEXANDRA MADRIZ MARTINEZ, DECIDING JUDGE Goicoechea, Calle Blancos, 50 metros west of BNCR, opposite Café Dorado. Telephone numbers: 2545-0107 or 2545-0099. Ext. 01-2707 or 01-2599. Fax: 2241-5664 or 2545-0006. Email: [email protected]
EV Generación de Machote: F:\Gestion-Judicial\Servidor de Archivos\Modelos\Contencioso\TCRESOL016.dpj ????????????????
CONOCIMIENTO ACTOR/A:
CATALINA DEL CARMEN CASTRO CHAVES DEMANDADO/A:
B & P AND THE MONKEY BUSINESS S.A.
N° 2024003088 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL, SAN JOSÉ, GOICOECHEA, a las quince horas con cincuenta y dos minutos del diez de Mayo del dos mil venticuatro.- Procesos de conocimiento contencioso administrativo acumulados, tramitados bajo los expedientes números 15-003590-1027-CA, interpuesto este por Catalina Castro Chaves, mayor, casada una vez, hotelera, con cédula de identidad número 6-164-363, vecina de Quepos, en su calidad personal y en representación de Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., cédula jurídica número 3-101-365763, en contra del Estado, representado en este proceso por el Procurador Mauricio Castro Lizano, abogado, casado, vecino de Heredia, cédula de identidad número 1-0767-0302, la Junta Administrativa del Registro Nacional, representada por su apoderada especial judicial, Gabriela Rojas Rodríguez, casada una vez, abogada, vecina de La Unión, Cartago, portadora de la cédula de identidad número 2-0526-0005; y el Sistema Nacional de Áreas de Conservación (SINAC), representado por su apoderada especial judicial Ariana Ginette Sánchez Gutiérrez, abogada, cédula de identidad número 4-0213-0473, vecina de Heredia; y el expediente número 16-002921-1027-CA, que es proceso de lesividad, interpuesto por El Estado, aquí representado por la Procuradora Silvia Quesada Casares, abogada, vecina de San José, cédula de identidad número 1-0964-0571; en contra de Catalina Castro Chaves, de calidades ya dichas; de Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., cédula jurídica número 3-101-365763; de B & P and The Monkey Business S.A., cédula jurídica 3-101-355180, representada por su Curador Procesal Álvaro Francisco Vargas Arce, abogado, cédula de identidad número 4-0134-0568; y del Banco de Costa Rica, cédula jurídica 4-000-000019, representado por sus apoderados generales judiciales, Helberth Obando Durán, abogado, vecino de Goicoechea, cédula de identidad número 5-0189-0605 y Rodolfo Flores Mora, carné de colegiado número 10965.
En este proceso interviene como tercero interesado, el Sistema Nacional de Áreas de Conservación, bajo la misma representación ya indicada. Además, en ambos asuntos actúa como apoderada especial judicial de Catalina Castro Chaves y de Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., la licenciada Adriana Rojas Rivero, abogada, cédula de identidad número 1-0732-0927, vecina de Heredia.
CONSIDERANDO:
PRIMERO. ANTECEDENTES PROCESALES:
A- ACTUACIONES PREVIAS A LA ACUMULACIÓN DENTRO DEL EXPEDIENTE 15-003590-1027-CA
B- ACTUACIONES DENTRO DEL EXPEDIENTE 16-002921-1027-CA:
ACTUACIONES LUEGO DE LA REUNIÓN DE LOS EXPEDIENTES ACUMULADOS:
SEGUNDO. PRUEBA PARA MEJOR RESOLVER: El quince de noviembre de 2022, la apoderada especial judicial de las demandadas dentro del proceso 16-2921-1027-CA presentó como prueba para mejor resolver copia de la “Ley para Desafectación y Donación de la Zona Americana a la Municipalidad de Quepos”, publicada en La Gaceta número 199 de fecha miércoles 19 de octubre del 2022. Por su parte, el ocho de marzo de 2024, el Estado presentó con carácter de prueba para mejor resolver el oficio DRI-CTE-003-0118-2024, respecto del cual, conferida la audiencia a las partes, la primera de las representaciones referidas, aportó como contraprueba el informe rendido por el Topógrafo José Andrés Reyes Cordero del catorce de marzo de 2024. El texto legal aportado no constituye prueba en el sentido técnico jurídico, pero forma parte del marco jurídico que examina este Tribunal en la resolución de este asunto. Respecto del oficio y el informe del topógrafo indicados, por su relación con los asuntos que se discuten, y por ser producto de una situación acontecida con posterioridad a la interposición de las demandas correspondientes, el Tribunal los admite y procede a incorporarlos al acervo probatorio.
TERCERO. HECHOS PROBADOS. De previo, debe hacerse notar que el expediente administrativo correspondiente a las diligencias de oficio levantadas por el Registro Público por la eventual sobreposición de varios inmuebles respecto de la finca propiedad del Estado matrícula 164408, fue identificado en la resolución inicial y varias subsecuentes como 295-BIM; pero la totalidad de las diecisiete carpetas que contienen sus tomos están identificadas como 295-RIM, y en algunas de ellas se han tachado estas últimas letras para sobreponer la sigla BI. Producto de ello, las partes han señalado las resoluciones o actuaciones con una u otra denominación, pero el Tribunal ha determinado que se trata de la misma documentación. Para evidenciar la localización de los documentos en el expediente administrativo, el Tribunal ha optado por la sigla RIM, por ser la que consta en las carátulas. Ahora bien, la revisión de los alegatos y documentos aportados por las partes, permiten tener como acreditados los siguientes hechos:
De cada una de estas fincas se ha formado un expediente digital, conforme a lo acordado en el modelo catastral registral que ha implementado el Programa de Regularización del Catastro y Registro en coordinación con el Registro Nacional. Con base a este expediente, que contiene eI estudio registral, el plano catastrado y un reporte de inconsistencias, el Registro Nacional puede proceder a realizar las acciones de saneamiento y gestión administrativa propias de estos casos. (Folios 1567 a 1591 del expediente administrativo 09-295-RIM, tomo 8)
CUARTO. SÍNTESIS DE LAS POSICIONES DE LAS PARTES. A continuación, se expone una síntesis de los hechos y argumentos formulados por las partes, con la indicación de que el Tribunal ha examinado con detalle en forma íntegra todas sus manifestaciones. Además, en el tanto que la base fáctica y jurídica es prácticamente idéntica para cada parte en los dos procesos acumulados, se hace una única síntesis para cada una de ellas, a fin de evitar reiteraciones innecesarias.
A. Catalina Castro Chaves y Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. Las actoras en el proceso 15-003590 y demandadas en el número 16-002921, quienes actuaron bajo una única representación, refirieron en sus diferentes exposiciones, que en el año 1983, la propiedad de Puntarenas N° 49.255-000 nació por medio de un proceso de información posesoria que realizó en vida el señor Tito González González, bajo el expediente N° 149-1.983, en el que se apersonó un representante de la Procuraduría General de la República al proceso de información posesoria, sin que éste manifestara oposición alguna, a pesar que tenía toda la legitimación para realizar la defensa en nombre del Estado, para evitar la inscripción registral a nombre de un particular, si consideraba que formaba parte de los bienes demaniales del Estado. Consideran que con ello, éste último otorgó su consentimiento de forma tácita para la creación de la finca a nivel registral, a nombre de un particular.
Apuntan que en el año 1983, cuando se creó la propiedad N° 49.255-000, no existía ningún traslape de planos con otra propiedad; el Estado no tenía inscrito ninguna propiedad ni plano que traslapara la propiedad privada; que el indicado inmueble se encuentra ubicado en la Zona Americana de Quepos, zona que es urbana desde hace más de 80 años, en donde hay casas de habitación, escuelas, iglesias, piscinas, clubes deportivos y sociales, canchas de futbol, centros médicos, comercios, hoteles, etc. y además, en sus alrededores, se encontraba la producción de palma por medio de un contrato entre el Estado y Palma Tica. Sostienen que la propiedad de la Provincia de Puntarenas N° 49.255-000 no se encuentra en zona de bosque, sino que se encuentra en zona urbana desde sus inicios. Relatan que eI 27 de junio del año 1991, el indicado inmueble fue adquirido por parte de Gary Rogers y su madre, ambos de nacionalidad canadiense, con recursos propios que provenían de Canadá, y que además, lo hicieron por medios lícitos, dado que fue comprada dentro de un proceso sucesorio, tramitado bajo el expediente 126-87 del Juzgado Civil de Puriscal, en donde el juez civil aprobó la venta por medio de la resolución judicial de las 9 horas del 18 de junio de 1991.
Refieren también que Gary Bruce Rogers se casó con Catalina Castro en 1.994, que desde entonces viven en dicha propiedad, junto con sus 3 hijos en común; que el 10 de diciembre de 1999, del indicado inmueble se segregó una parte, dando lugar a la finca N° 112.589-000, a nombre de Catalina Castro, la cual tiene gravamen hipotecario a favor del BCR desde el 8 de junio del 2007. Luego, el tres de julio del año 2003, del inmueble N° 49.255-000, se segregó otra parte, dando lugar a la finca N° 130.282-000 a nombre de Catalina Castro. EI 20 de enero del año 2004, Gary Bruce Rogers y Catalina Castro constituyeron la sociedad "Condominio Vistas Damas de Quepos S.A.", en donde ambos son socios del capital social en partes iguales, y de la cual, Catalina es la presidente y Gary Rogers, el fiscal. EI 12 de marzo del año 2006 se reunieron las fincas 49.255 y la 145.125-000, dando lugar a la propiedad N° 145.128-000, a nombre de "Condominio Vistas Damas de Quepos S.A.", pero a los años, se disolvió esta propiedad por orden judicial del Juzgado Penal, por lo que regresó a ser la finca madre 49.255-000.
Afirman que entre los años 1999 y 2006, en donde se realizaron varias segregaciones de planos, no había ninguna propiedad ni plano inscrito en el Registro Público a nombre del Estado, que traslapara con la propiedad privada. Catalina Castro y Gary Rogers, edificaron el Hotel Las Cascadas y su casa de habitación familiar con ingresos que provenían de Canadá, en donde viven junto con sus 3 hijos de apellidos Rogers Castro y trabajan en actividad hotelera; que ningún funcionario del Minae ha visitado la propiedad de la Provincia de Puntarenas N° 49.255-000, para determinar si se trata de terrenos de aptitud forestal; y que en las propiedades de la provincia de Puntarenas números 112.589-000, 130.282-000, y 49.255-000, no hay bosque ni vida silvestre, no hay flora ni fauna silvestre, sino una casa de habitación con un hotel, piscina, parqueo y áreas de jardín. Destacan que la vivienda y el hotel, se construyeron con permisos municipales de construcción, que pagan impuestos municipales y que el hotel obtuvo la patente comercial municipal, el permiso de funcionamiento del Ministerio de Salud, y el permiso de funcionamiento del Instituto Costarricense de Turismo.
Relatan que luego, en el año 2009, el Estado inscribió el plano realizado en el año 1993, plano N° P-120944-1993, "supuestamente" traslapando parte de sus propiedades, protestando que, en caso de que sea cierto, sería vulnerando el principio registral de "primero en tiempo, primero en derecho. Indican que en el año 2009, cuando la familia de Catalina Castro tenía 18 años de ser propietarios registrales, el Estado procede a reunir dos fincas, la N° 7.524 y la N° 7.583, propiedades inscritas registralmente en el año 1.939 sin planos, que no eran colindantes entre sí, con serias irregularidades en el proceso de unión de fincas, y a raíz de esa unión de fincas, se crea la propiedad del Estado del Partido de Puntarenas N° 164.408-000, con una medida de 277.093,63 metros cuadrados, según el plano del año 1993, plano N° P-120944-1993, y más adelante, éste emite el Decreto 35.325, el cual lo publica en la Gaceta 128 el 3 de julio del año 2009, en donde dice que dicha propiedad es Patrimonio Natural del Estado.
De esa disposición, destaca que, en el considerando VIII señala que el Patrimonio Natural del Estado es aplicable a todos los bienes nacionales donde haya recursos naturales forestales, como los bosques, y que en el artículo 12 se dice que la propiedad de Puntarenas N° 164.408-000 es Patrimonio Forestal del Estado. Continúan refiriendo que en el año 2009, el Registro Público inició el trámite del expediente administrativo 2009-295-RIM, el cual culminó por medio de la resolución en alzada N° 1.188-2013, de las 8:10 horas del 5 de diciembre del 2013; que ese expediente consta de 15 tomos, en donde se notificaron a todos los habitantes y comerciantes de la Zona Americana de Quepos, incluyendo a doña Catalina Castro, al Banco de Costa Rica y a todos los acreedores bancarios con garantías hipotecarias, para informarles que las propiedades privadas traslapan con la propiedad del Estado N° 164.408-000, con una medida de 277.093,63 metros cuadrados, según el plano del año 1993, plano N° P-120944-1993, propiedad declarada Patrimonio Natural del Estado, por ser área de bosque, Patrimonio Forestal del Estado, según el Decreto 35.325 publicado en la Gaceta 128 el 3 de julio del año 2009.
Indican que el procedimiento administrativo 2009-295-RIM duró del año 2009 al año 2013, en donde los administrados se apersonaron, presentaron impugnaciones alegando que es mentira que haya traslape sobre sus propiedades privadas, que se trata de zona urbana, que no hay bosque ni vida silvestre; sin ningún resultado favorable. El 30 de noviembre del año 2012, la Dirección del Registro Inmobiliario del 30 de noviembre del año 2012, declaró la inmovilización registral de los inmuebles Nº 112.589-000, Nº 130.282-000 y Nº 145.128-000, y de muchas otras propiedades de la Zona Americana de Quepos, lo cual fue confirmado en alzada por el Tribunal Registral Administrativo el 5 de diciembre del año 2013. Explican que, según el procedimiento administrativo 2009-295-RIM, las propiedades de Puntarenas Nº 112.589-000, Nº 130.282-000 y Nº 145.128-000, traslapan con la propiedad del Estado 6-164.408-000, que corresponde a Patrimonio Natural del Estado, según el Decreto referido.
Exponen que en ese momento, empezó una tortura emocional para todo el núcleo familiar, se generaron problemas económicos, sentimientos de incertidumbre e inseguridad, porque no pueden entender cómo el Registro Público les inscribió la compra de una propiedad pagada con los ahorros de toda una vida, cómo lograron obtener título de propiedad, planos catastrados y visados, permisos de construcción de vivienda y de hotel, patente comercial para la actividad hotelera, y teniendo más de dos décadas de estar viviendo ahí, trabajando en el hotel y pagando impuestos; luego viene el Registro Público, les dice que no son dueños de nada, que no pueden vender, ni hipotecar, ni heredar ni vivir en su propiedad, porque es del Estado y que es Patrimonio Natural por ser Patrimonio Forestal. Expresan que menos pueden entender que su propiedad, en donde hay una construcción de casa y hotel, piscina, parqueo, y área de jardín con árboles frutales, el Estado les venga a decir que se trata de Patrimonio Forestal, de área de bosque natural con flora y fauna silvestre o área de aptitud forestal, si ningún funcionario ha realizado ninguna prueba dentro de su propiedad, dado que no hay bosque en su propiedad, ni flora ni fauna silvestre, sino que lo que hay es una vivienda, un hotel, una piscina, un parqueo para turistas y área de jardín.
Luego destacan que en el procedimiento administrativo 2009-295-RIM, constan informes técnicos y jurídicos, que señalan que no hay traslape entre la propiedad del Estado N° 164.408-000 y las propiedades de marras. Citan que el 26 de mayo del año 2008, el Ing. Juan Araque Skinner, en calidad de Director a.i. de Catastro Nacional, sin número de oficio, refiriéndose al inmueble del Estado 7583-000, indica en el apartado titulado “Sobre el Fondo”, que “los linderos que cita esta finca son muy generales e impiden la localización precisa del inmueble.” Añaden que el 14 de julio del año 2008, el MINAE realizó el Informe Técnico mediante el Oficio N° ACOPAC-GMRN-060-08, denominado “Determinación de cobertura de bosques y terrenos de aptitud forestal en fincas N° 6-07524-000 y 6-07583-000, destacando el siguiente contenido: “A pesar de que el área de bosque dentro de la propiedad es de aproximadamente 1.5 ha. el área es parte estructural de un bosque de mayor tamaño que se encuentra en las propiedades colindantes.
En el sitio únicamente se ubicó un mojón que corresponde al No. 94 del IGN del año 2004. En este sentido, fue imposible determinar en forma precisa la zona pública, la zona restringida y el área de bosque que corresponde a Patrimonio Natural del Estado. (...) Para efectos de definir las áreas de bosque y terrenos de aptitud forestal se requiere el amojonamiento del IGN y un levantamiento topográfico detallado, quedando este estudio determinando la existencia clara de dichos elementos de manera técnica restando finiquitar la exactitud geográfica de los mismos. (...) No existe amojonamiento del IGN que permitan un estudio oportuno de la clasificación de tierras por parte de la ZMT y por ende del Patrimonio Natural del Estado. En este sentido, se recomienda solicitar al IGN el amojonamiento de la zona costera.” También citan y transcriben el Oficio N° RIM-RN-039-2009 del 23 de junio del año 2009, en donde el Msc. Oscar Rodríguez Sánchez, en calidad de Director a.i. del Registro Inmobiliario, le indica a Roberto Thompson, Viceministro de la Presidencia, lo siguiente: “es materialmente imposible de determinar ya que no logramos establecer la existencia de algún plano que se utilizara para generar la finca N° 7583.
Además, los linderos que cita esta finca son muy generales e impiden la localización precisa del inmueble. (...) la solución propuesta mediante la inscripción del plano P-120.944-1993, levantado e inscrito de oficio por el Catastro Nacional, el cual cumplió con todos los requisitos técnicos y legales, fue la más viable y certera para corregir la inconsistencia entre la realidad física y documental.” Abonan que el 21 de setiembre del año 2009, mediante el Oficio No. GGT-689-09, del MOPT, la Ingeniera Leda Araya Villalobos, indica que ese ministerio no le dio el visto bueno al plano catastrado N° P-120.944-1993 y que, “por orden de la Presidencia de la República, debido a caso urgente de resolver sobre formalización de la propiedad del Estado en la finca de Quepos, Aguirre, arrendada a Palma Tica, y en la que participaron varias instituciones, le correspondió al Instituto Geográfico Nacional la determinación de la pleamar ordinaria y delimitación de la zona pública de la Zona Marítima Terrestre.” Explican que la finca N° 164.408 es el resultado de la unión de las propiedades 7.524 y 7.583, que no tenían planos catastrados y no colindaban entre sí, motivo por el cual, la delimitación de los linderos se realizó con serias irregularidades; y que, en cuanto al Patrimonio Natural del Estado, se indica que la descripción incluye únicamente el área considerada como cobertura boscosa, debido a que la delimitación de las unidades de manejo para terrenos de aptitud forestal, no fue posible disponerla en un formato adecuado para integrarla a la base de datos geoespacial.
También citan y transcriben ampliamente el Oficio N° RIM-RN-298-2009, del 3 de diciembre del año 2009, en el que el Registro Nacional habría afirmado que: “...con relación a la delimitación certera de los linderos y áreas originalmente comprendidos en los inmuebles 7524-000 y 7583-000, es la falta de información técnica precisa y exacta de los asientos originarios, tanto registrales como catastrales, dada su fecha de inscripción y las prácticas catastrales vigentes para ese momento (1939). Circunstancias que sumadas a la falta de una efectiva tutela estatal en su condición de titular del inmueble y arrendador; así como de la arrendataria original Compañía Bananera de Costa Rica hoy Palma Tica S.A. de su deber de conservación de la cosa como un buen padre de familia, durante todo el período contractual; han contribuido tanto a esa falta de determinación ya apuntada, como a la posibilidad que a lo largo del tiempo se hayan dado en uno u otro sentido modificaciones de los linderos y colindantes.
Ante este panorama como es lógico, no existe concordancia entre la información levantada y registrada a finales de los años treinta, respecto de la información levantada en la década de los noventa, ni de ambas con respecto al momento actual, ya que como se indicó no solo han existido cambios en la realidad física, sino también en los insumos a partir de los cuales se han hecho los distintos levantamientos e informes. (...) El inmueble 6-7524 nace el 28-01-1939 sin plano catastrado y refiere como linderos los siguientes: norte, en parte milla marítima del océano pacífica y en parte mismo océano, sur y oeste, mismo océano pacífico, este, milla marítima, con una medida de 19 hectáreas 80 áreas. Como se observa y ha sido indicado en anteriores criterios registrales, la generalidad de los mismos no permite una delimitación exacta del predio y sus colindantes. Posteriormente en su asiento 04 se rectifica su medida a 27 hectáreas 44 áreas (01-03-1939) y mediante inscripciones practicadas en los asientos 05, 06, 07 y 08; sufre varias segregaciones que disminuyen su medida en un total de 19.289,50 metros y cuyos planos catastrados no modificaron ningún plano anterior, limitándose a referencias en la casilla el número de finca madre; conforme al marco de calificación vigente para esa época.
(...) La finca 6-7583-000 se inscribe el 21-06-1939, indica como linderos los siguientes, norte, este y sur: milla marítima del océano pacífico y oeste el Estado (de igual forma generales). Medida: 13 hectáreas 46 áreas. Plano: P 6166 A levantado por (sic) Ing. Arturo Tinoco Jiménez. En relación con este levantamiento catastral es necesario hacer las siguientes salvedades. Bajo ese número de inscripción no existe en la base catastral ningún número de plano. No obstante lo anterior, y según los indicios que se enunciarán es posible concluir, más no de un modo absoluto, que el plano al cual hace referencia dicho asiento corresponde a la inscripción practicada bajo el N° P- 10461-1939. El referido plano P-10461-1939 fue incluido en la base catastral con fundamento en la resolución N° 1105-07 de las 10:00 horas del 27 de abril del 2007, la cual ordena la restitución de su imagen y al día de hoy no ha generado ninguna inscripción de la División Registral.” Añaden que allí se indica que el aporte que puede dar el plano P-10461- 1939, para ubicar y delimitar las propiedades estatales, es bastante limitado por cuanto presenta serias deficiencias, como la inclusión de una porción de océano, y en general que no cuenta con elementos técnicos catastrales que permitan acreditar a ciencia cierta la localización de los terrenos.
También citan de ese oficio, que allí se refieren al plano P-120.944-1993 indicando que: “se sustentó en el criterio del profesional en topografía y exfuncionario del Registro Nacional señor Ronald Castillo Sánchez, conforme a la información que pudiesen haber suministrado el titular, en este caso el Estado, la arrendataria y los colindantes, en cuanto a los límites del predio según prescriben las prácticas catastrales. El plano del año 1993 corresponde a una realidad y al criterio del profesional que lo levantó, lamentablemente, con los antecedentes descritos, dicho levantamiento no es irrefutable.” Refieren que el 13 de abril del 2010, se realizó el Informe Técnico N° 001-FOT-2010, realizado por el Ing. Manuel Bolaños Chaverri y el Topógrafo Javier Umaña Montoya, de la División Catastral del Registro Inmobiliario, con la finalidad de determinar si existen invasiones o traslapes con el plano P-120.944-1993, y que dicho oficio indica que existen parcelas completamente contenidas dentro del lindero de la finca del Estado, pero no menciona ningún número de propiedad, lo cual se justificó por la falta de cooperación de los propietarios y que no contaban con autorización judicial que les permitiera el ingreso a los terrenos.
También hacen ver que el 29 de junio del año 2010, la ingeniera Yenory Jara Vásquez, Registradora del Departamento Catastral Registral, emitió un informe sin número de oficio, en donde se refiere a la unión de fincas N° 7.524 y N° 7.583, que dio lugar a la finca N° 164.408, propiedad del Estado, en donde dice que: “Por la descripción de estas colindancias, no se desprende que ambos inmuebles sean contiguos. (...) Para el diseño de los montajes se tomaron como base: El Plano P-10.461- 1939 y el Plano P-120.944-1993 (documento gráfico de la finca 164.408 de la Provincia de Puntarenas); pudiéndose establecer las siguientes consideraciones: a.- Ambos levantamientos no coinciden entre sí, unos planos inscritos afectan el levantamiento del plano P-10.461-1939, otros modifican el plano P-120.944 y otros a ambos.” Señalan que el plano P-120.944-1993 corresponde a la finca N° 164.408, sin embargo, en el informe no se aclara si el supuesto traslape proviene de la finca N° 7.524 o de la finca N° 7.583, como importantes antecedentes registrales y catastrales; por lo que el 4 de noviembre del año 2010, la directora del procedimiento administrativo, Licda. Gabriela Carranza, le solicitó a la Ing. Yenory Jara, 4 aclaraciones sobre dicho informe, sin embargo, la Ing. Jara Vásquez respondió en forma evasiva, y por ende, nunca fueron aclaradas las observaciones al informe inicial en el que dieron por cierto que hay traslape entre los bienes de las actoras y los del Estado.
Respecto del proceso de lesividad hacen ver que la Procuraduría General de la República pretende anular las inscripciones registrales sobre las propiedades Nº 112.589-000, Nº 130.282-000 y Nº 49.255-000, así como sus respectivos planos y el gravamen hipotecario a favor del Banco de Costa Rica; mientras que Catalina Castro y la sociedad familiar que representa, pretenden mantener la propiedad por la que han trabajado por años y ser indemnizados por el daño y perjuicio generado por parte del Estado, toda vez que, ante tanta incertidumbre, no han podido dar el mantenimiento adecuado que requiere un hotel desde el año 2009 cuando empezó el procedimiento administrativo, ya llevan 15 años de tortura emocional y económica. En etapa de conclusiones explican que varios habitantes de la Zona Americana de Quepos se organizaron y se fueron a visitar a los diputados de la Asamblea Legislativa, logrando que el 13 de junio del año 2022, la Asamblea Legislativa dictara la Ley 10.283, denominada Ley para desafectación y donación de la zona americana a la Municipalidad de Quepos, en donde en su artículo primero desafecta el uso y dominio público de toda el área sometida a régimen de Patrimonio Natural del Estado, creada por medio del Decreto 35.325 publicado en la Gaceta 128 el 3 de julio del año 2009, sobre la finca del Estado Nº 164.408-000, con una medida de 277.093,63 metros cuadrados, según el plano N° P-120944-1993.
Luego, en su artículo dos autoriza al Estado para donar a la Municipalidad de Quepos los bienes inmuebles desafectados y ubicados en las coordenadas que indica el artículo primero, para que pueda disponer de ellos, agregando que la municipalidad los puede vender o donar, según los antecedentes legales de cada propiedad, a los ocupantes de la zona americana que considere legítimos. También cita los artículos tres, cuatro y diez del indicado decreto, así como los transitorios dos y tres. En dichas normas se dispone que el municipio debe hacer censos de ocupantes, de dueños registrales y personas en posesión por mera tolerancia. Los dueños registrales anteriores al año 2009, fecha en que se declaró Patrimonio Natural del Estado, deben cancelar a la municipalidad el valor real del mercado de esas propiedades, y quedan limitadas por 10 años; que a los propietarios registrales, mientras este derecho se encuentre vigente, debe ser respetado; que los terrenos no incluidos en las coordenadas de áreas de desafectación ni en las áreas de patrimonio natural del Estado, que se encuentren en conflicto de dominio o traslape con otros inmuebles y que sean desafectados por resolución del Registro Público o del Juez, con fecha posterior a la vigencia de esta ley, deberán realizar el procedimiento del transitorio 2, que contempla una propuesta municipal de ordenamiento territorial ante el INVU; y que, se suspende durante 5 años el desalojo de personas, la demolición de obras, la suspensión de actividades comerciales, agropecuarias y cualquier otra actividad lícita, y proyectos existentes en tales inmuebles.
Con base en estas disposiciones, sostienen que, si bien la propiedad de Quepos, Puntarenas Nº 164.408-000, al día de hoy se encuentra a nombre del Estado y no se ha realizado el traspaso al municipio; con la Ley N° 10.283, si queda claro que la finca ya fue desafectada del uso y dominio público del área sometida a régimen de Patrimonio Natural del Estado creada por medio del Decreto 35.325 publicado en la Gaceta 128 el 3 de julio del año 2009, y pasa a ser de uso de desarrollo urbanístico, a favor de particulares, por medio de un procedimiento municipal. Coligen de lo anterior que la demanda de lesividad del Estado, carece de interés actual, por las siguientes razones: a) La declaratoria de lesividad a los intereses públicos del año 2016, sobre las inscripciones registrales de las propiedades en discusión, emitida por el Ministerio de Justicia, carece de interés actual, toda vez que la propiedad pasó a ser área de desarrollo urbanístico por la Ley 10.283. b) Ya no se trata de Patrimonio Natural del Estado.
En la vida real nunca fue Patrimonio Forestal, hasta la misma ley 10.283 reconoce que se trata del área conocida como la Zona Americana de Quepos. c) Ya no se trata de un bien demanial, porque ya no está destinado a un uso público, el uso otorgado por Ley 10.283 en el 2022, es de desarrollo urbanístico en beneficio de los particulares. También en conclusiones, sostuvo la improcedencia de la excepción de prescripción interpuesta por el Estado, en contra de sus pretensiones, debido a que se tratan de hechos continuados, que iniciaron en el año 2009 y se extendieron hasta el año 2013 en la vía administrativa, continuaron en el año 2016 con la declaratoria de lesividad, y continúa en el año 2020, con cambios registrales. sostienen que, con la inscripción registral de la propiedad 6-49255 el 24 de febrero del 2020, los plazos de prescripción cambian toda vez que el artículo 39 del Código Procesal Contencioso Administrativo, señala en el inciso 1, sub inciso b), que el año de la caducidad y prescripción empiezan a correr a partir de la última publicación, es decir, la prescripción sería el 25 de febrero del año 2021, fecha en que ya se encontraba presentada y contestada la demanda.
Por último, respecto del proceso de lesividad, sostuvo en su contra las excepciones de cosa juzgada material y de falta de derecho, sustentada la primera en la resolución judicial de las nueve horas del dieciocho de junio de 1991, del expediente 126-87, en la que se autorizó la venta de la propiedad de Puntarenas N° 49.255-000 del sucesorio de Tito González, por medio de la Albacea, resaltando que eso nunca fue impugnado por parte de la Procuraduría General de la República, y también refieren el expediente 149-1983 de la otrora Alcaldía de Aguirre, en el que emitió resolución de información posesoria, declarando dueño a Tito González, lo cual considera que generó cosa juzgada material.
B. El Estado: La representación estatal se opuso íntegramente a las pretensiones deducidas por las actoras en el expediente 15-3590-1027-CA. Expresó en conclusiones que la petición de declarar que las matrículas 6-112589, 6-130282 y 6-49255 son privadas y no forman parte de la propiedad del Estado y su Patrimonio Natural no resulta posible, por cuanto la parte actora nunca formuló pretensión de usucapión contra la propiedad del Estado 6-164408, plano P-120944-1993, originada con la reunión de las fincas 6-7524 y 6-7583, inscritas el 28 de enero y 21 de junio, ambas de 1939, arrendadas a la Compañía Bananera para los efectos del artículo III del contrato-ley de 1938, ni requirió la nulidad de éstas. En etapa de conclusiones recalcó que en su ajuste de pretensiones de 12 de enero de 2022, tampoco impugnó la matrícula 6-164408 el plano P-120944-1993, ni la escritura que la originó número 173 otorgada ante la notaria del Estado Ana Milena Alvarado Marín a las 9 horas de 18 de diciembre de 2008.
Abona que la resolución de 8:46 horas de 30 de noviembre de 2012, puntos I.1, I.2, I.3, I.4, I.8, del Registro Inmobiliario constató que las matrículas 6-49255, 6-112589, 6-130282 y 6-134112, planos P-5540-1972, P-587762-99, P-710680-2001 y P-891228-2003, están sobrepuestas a la propiedad del Estado 6-164408, plano P-120944-1993, criterio que confirmó el Tribunal Registral Administrativo en voto 1188-2013 de 8:10 horas de 5 de diciembre de 2013. Destacó también que el peritaje privado del Ing. Francisco Reyes Rojas, aportado por las actoras el 24 de abril de 2015, describe los inmuebles inscritos a su nombre dentro de la propiedad del plano P-120944-1993, matrícula 6-164408, que pertenece al Estado, que ello lo emuló su hijo, Ing. José Andrés Reyes Cordero, en informe aportado el 14 de enero de 2022, quien concluyó que: “De todos los planos catastrados colindantes del Estado en esta zona, solo un plano sobrepone su posición contra la propiedad de Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. y Catalina Castro Chaves.
El plano de catastro Nº P-120944-1993. En este mismo plano se indica que se está abarcando propiedad inscrita con plano número P-5540-1972 a nombre de Gary Rogers. Ver anexo 7 y 8. La ubicación, forma y área del Patrimonio Natural del Estado coincide con el plano de catastro Nº P-120944-1993 a nombre del Estado.” Señala que el oficio DRI-CTE-03-0109-2022 también acreditó que los inmuebles con los planos P-587762-99 (folios 329-330), P-710680-2001 y P-891228-2003 inscritos a nombre de las accionantes están dentro de la propiedad del Estado con el plano P-120944-1993; y que ello fue reiterado en el oficio DRI-CTE-003-0118-2024. También considera improcedentes todas las pretensiones deducidas contra las actuaciones del Registro Nacional. Sostiene que lo actuado por el Registro en el expediente 2009-295-BI es parte del cumplimiento de las disposiciones de la Contraloría General de la República giradas en el informe DFOE-PGA-79-2007, citado en el oficio DMP-043-2011 de 13 de enero de 2011, suscrito por los Jerarcas de la Presidencia y del MINAE, a raíz de la remisión que les hizo el de Justicia del oficio RIM-RN-1443-2010, sobre el estado del expediente 2009-295-BI, según consta en el oficio DFOE-0297 de 17 de diciembre de 2010.
Aduce que la transcripción parcial del oficio de 29 de junio de 2010 citado en la demanda en el sentido de no precisar si los traslapes de las matrículas 6-112589, 6-130282 y 6-49255 acontecen sobre la finca 6-7524 o la 6-7583, es inocua. Al respecto, afirma que ambas se reunieron el 27 de febrero de 2009 en la 6-1641408 con el mismo plano P-120944-1993, mediante la escritura 173 otorgada ante la Notaría del Estado a las 9 horas de 18 de diciembre de 2008, que las actoras no impugnaron. Añade que en el oficio RIM-RN-039-2009 de 23 de junio de 2009, el Director del Registro Inmobiliario transcribió el criterio de que el plano P-120944-1993 cumplió los requisitos técnicos y legales para su levantamiento e inscripción, y que, además, el informe 001-FOT-2010 de 13 de abril del 2010, rendido por los funcionarios Manuel Bolaños Chaverri y Javier Umaña Montoya, con base en el levantamiento topográfico realizado in situ con utilización de estación total, corroboró que el lindero existente concuerda con el plano P-120944-1993, resultando que, conforme al montaje realizado sobre la ortofoto, concluye que el plano P-120944-1993 se ajusta a linderos visibles dentro de ella, y esa ortofoto concuerda con los linderos del plano y la realidad.
Considera también inerte la cita del oficio DGT-689-09 de 21 de setiembre de 2009 del IGN sobre la ausencia de su visto bueno en el plano P-120944-1993, pues alude a propiedades inscritas desde el 28 de enero y 21 de junio, ambas de 1939, arrendadas a la Compañía Bananera para los efectos del artículo III del contrato-ley de 1938, comentado en el pronunciamiento OJ-144-2000. Expone que la potestad del Instituto Geográfico Nacional para la Ley 6043 de 1977, la prevén los artículos 62 y 63 de su Reglamento 7841 de 1978 para demarcar la zona pública, requisito para otorgar concesiones en la zona restringida de administración municipal, que no era el caso entonces y menos ahora. En etapa de conclusiones explicó que con base en la sentencia 133-TJPQP-2017 de 14:30 horas de 14 de setiembre de 2017, del Tribunal de Puntarenas, sede Quepos, sumaria 08-200871-0457-PE contra Catalina Castro Chaves por falsedad ideológica en perjuicio de la fe pública, el 24 de febrero de 2020 se canceló el inmueble 6-145128, plano P-1027171-2005 y se retornó a la finca madre 6-49255, plano P-5540-1972, originada por información posesoria tramitada ante la otrora Alcaldía de Aguirre y Parrita, aprobada por resolución de 14 horas de 5 de diciembre de 1983, inscrita el 21 de junio de 1985; que el inmueble 6-49255 está a nombre de Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., y la resolución administrativa de 13:30 horas de 18 de febrero de 202 mantuvo la medida dispuesta en la resolución de 8:46 horas de 30 de noviembre de 2012, confirmada por el Tribunal Registral Administrativo con el voto 1188 de 8:10 horas de 5 de diciembre de 2013, respecto a los inmuebles 6-112589, 6-130282 y 6-134112, y sus planos P-587762-99, P-710680-2001 y P-891228-2003.
Expone que, concomitantemente, la matrícula 6-49255 mantiene la anotación de la demanda del Estado 16-2921-1027-CA, tomo 2016, asiento 339307, siendo entonces la resolución administrativa de 13:30 horas. de 18 de febrero de 2020 un acto reproductivo de lo dispuesto con antelación. Luego, el tomo 2019, asiento 523860 obedece a una actuación punitiva irregular de la aquí actora Catalina Castro Chaves, sancionada en firme en sede penal. Señala que el Registro, en su condición de órgano auxiliar del Poder Judicial, cumplió lo ordenado para el retorno del asiento de la matrícula madre. Sostiene además el Estado, que es improcedente requerir la nulidad de los actos dictados en el expediente 09-295-BIM alegando lesión a derechos subjetivos y no mediar proceso de lesividad (Ley 6227 artículo 173), porque la resolución de 8:46 horas de 30 de noviembre de 2012, parte dispositiva, puntos I.1, I.2, I.3, I.4, I.8 (expediente 2009-295-BI) señaló que las matrículas 6-49255, 6-112589, 6-130282 y 6-134112, se sobreponen a la propiedad del Estado 6-164408, decisión que confirmó el Superior en el voto 1188-2013.
Afirma que en ese procedimiento no se declaró ninguna nulidad evidente y manifiesta, que se adoptaron las medidas del ordenamiento jurídico registral y que sólo por orden judicial o a pedido del titular registral, es posible cancelar asientos de registro y catastro (Código Civil, artículo 474). Recalcó que la declaratoria de lesividad no requiere ser precedida de un procedimiento administrativo ordinario, ni debe ser notificada o comunicada, puesto que es en la sede judicial donde se cumple el debido proceso. Más adelante afirmó que no es de recibo la pretensión subsidiaria indemnizatoria de daños y perjuicios por el valor de las propiedades y haber “garantizado, antes de su compra hace 21 años, que se trataba de un bien inmueble de un particular, sin anotaciones y gravámenes”. Al respecto señala que hay falta de derecho y de legitimación activa, explicando que los reclamos indemnizatorios derivados de actuaciones del Registro Nacional no proceden únicamente contra el Estado, dado que, de acuerdo con la Ley 5695, el Registro y Catastro dependen del Registro Nacional (ordinal 2 inciso a), dirigido por la Junta Administrativa con personalidad jurídica para el cumplimiento de sus fines (artículo 3), y por ende, a ella corresponde indemnizar primeramente a los usuarios el perjuicio causado en el trámite de documentos (numeral 22), por disponer de autonomía patrimonial, financiera y presupuestaria.
Colige a partir de lo anterior, que no cabe la responsabilidad solidaria del Estado, que no estamos frente a un supuesto de solidaridad legal para indemnizar daños y perjuicios y que, sea cual fuere la causa de la que provenga, la solidaridad pasiva ha de ser expresa, pues no se presume. Agrega que, por el fondo, el reclamo pecuniario tampoco procede. Expone que, ante la inobservancia de normas prohibitivas (artículos constitucionales 121, inciso 14, y 129 párrafo 4, 19, 261, 262 del Código Civil), por disponerse en forma indebida de un bien de dominio público, conforme con los artículos 190 inciso 1) y 195 de la Ley 6227, la responsabilidad se desplaza al ámbito del hecho de un tercero y de la víctima, configurando el “adquirente” su propia lesión por gestionar la inscripción a su nombre (principio de rogación), de un inmueble afectado al demanio público con ruptura del nexo causal. Luego, con el apoyo de varios extractos jurisprudenciales que transcribe, afirma que tampoco es procedente el trámite expropiatorio ni reclamo indemnizatorio respecto a bienes demaniales, aun cuando en su registro mediara resolución judicial.
En otro apartado, opone prescripción del reclamo indemnizatorio, afirmando que la resolución del Registro Inmobiliario que rechazó el recurso de la parte actora y mantuvo las notas de advertencia administrativa sobre los inmuebles es de 12 horas del 2 de noviembre de 2009 y fue notificada el 25 de noviembre de 2009, de forma tal que las accionantes dejaron transcurrir el plazo de los 4 años del artículo 198 de la Ley 6227 pues la demanda se interpuso el 24 de abril de 2015, es decir, 5 años, 4 meses y 29 días del rechazo del recurso. Acusa también caducidad para la nulidad de las notas de advertencia, exponiendo que las ordenadas sobre los inmuebles 6-112589 y 6-130282 fueron consignadas el 1° de junio de 2009, que la demanda fue presentada el 24 de abril de 2015, que la resolución del Registro Inmobiliario que rechazó el recurso de la actora y mantuvo las notas de advertencia administrativa sobre los citados inmuebles fue dictada a las 12 horas de 2 de noviembre de 2009 y notificada el 25 de noviembre de 2009, por lo que la parte actora dejó transcurrir el plazo de un año del artículo 39 inciso a) de la Ley 8508.
Con idéntico criterio también acusó la caducidad de la acción para pedir la nulidad de la resolución de las 08:46 horas del 30 de noviembre de 2012, que fue notificada el 5 de diciembre de ese mismo año, por lo que las accionantes dejaron transcurrir el plazo referido. Con relación al proceso de lesividad en el que el Estado figura como parte actora, y tramitado bajo el expediente 16-002921-1027-CA, relató esa representación que mediante escritura de 17 horas de 27 de junio de 1991, Tito González González, cédula 6-003-2456, traspasó el inmueble 6-49255 a Gary Bruce Rogers, cédula de residencia 125- 94306-447, y se inscribió el 3 de febrero de 1992; que por escritura de las 20 horas del 12 de setiembre de 1992, Gary Bruce Rogers donó el inmueble 6-49255 a Bette Isabel Dickson Jackson, identificación 9000165872, y se inscribió el 28 de octubre de 1992; que en escritura de 10 horas de 18 de noviembre de 1999, Bette Isabel Dickson Jackson segregó y traspasó a Catalina Castro Chaves un lote del inmueble 6-49255, plano P-587762-1999, se inscribió el 10 de diciembre de 1999 y dio origen a la matrícula 6-112589; que con escritura de 12 horas de 21 de junio de 2003, Bette Isabel Dickson Jackson segregó y traspasó a Catalina Castro Chaves un lote del inmueble 6-49255, plano P-849791-2003, se inscribió el 25 de junio de 2003 y originó el inmueble 6-130114; que por escritura de 8 horas. de 27 de marzo de 2004, Bette Isabel Dickson Jackson traspasó la matrícula 6-49255 a Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., y se inscribió el 31 de mayo de 2004; que el 1° de marzo de 2006, se rectificó medida y lindero, y se reunieron las matrículas 6-49255 y 6-145125, dando origen al inmueble 6-145128, plano P-1027171-2005, a nombre de Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., según escritura No. 2 de 14 horas de 3 de noviembre de 2005, otorgada ante el Notario Eric Vizcaíno Dávila, cerrando las matrículas 6-49255 y 6-145125; que el 24 de febrero de 2020, debido a la sentencia 133-TJPQP-2017 de 14:30 horas de 14 de setiembre de 2017, del Tribunal de Puntarenas, sumaria 08-200871-0457-PE contra Catalina Castro Chaves por falsedad ideológica en perjuicio de la fe pública, se canceló el inmueble 6-145128, plano P-1027171-2005, y se retornó a la finca 6-49255, plano P-5540- 1972 originada por información posesoria aprobada por resolución de 14 horas de 5 de diciembre de 1983, inscrita el 21 de junio de 1985; y que la finca 6-49255 (plano P-5540-1972) y sus segregaciones 6-112589, 6-130282 y 6-134112 (P-587762-99, P-710680-2001 y P-891228-2003), se sobreponen a la del Estado 6- 164408, plano P-120944-1993, según consta en el expediente 2009-295-RIM, folios 2-43, 279-290; resolución del Ministerio de Justicia No. 029 de 8 horas de 7 de enero de 2016, Resultando 5; resolución de 8:46 horas de 30 de noviembre de 2012, considerandos 53, 57, 66, 68, 72 y 75, folios 2231-2478, e informes técnicos del expediente 2009-295-RIM, folios 375-390, 402-406, 416-434, 441-445; oficios DRI-CTE-03-0109-2022 y DRI-CTE-003-0118-2024 del Departamento Catastral Técnico.
Fundó la acción de lesividad explicando que las matrículas 6-112589-000, 6-130282-000, 6-134112-000 Y 6-145128-000, y sus respectivos planos P-587762-1999, P-710680-2001, P-891228-2003 Y P- 1027171-2005, comprenden indebidamente bienes de dominio público pues traslapan con la propiedad del Estado 6-164408-000, plano P-120944-1993, que integra el Patrimonio Natural del Estado conforme a los artículos 13, 14 y 15 de la Ley Forestal, 32 de la Ley Orgánica del Ambiente, y el Decreto 35325 publicado en La Gaceta No. 128 del 3 de julio de 2009. Sostuvo que en virtud del principio de paralelismo de competencias, los bienes demaniales sólo se desafectan por ley (Código Civil, artículos 261 y 262; votos constitucionales 5026-97, 7294-1998, 2988-99, 2408-2007, 11155-2007, 13367-2012 y 2013-10158; Sala Primera, Nos. 230-90 y 189-2011; Tribunal Contencioso Administrativo, Nos. 7747-85-1, 9172-87-1, 190-2012-11, 84-2014-11, 46- 2009-IX), siendo improcedente al efecto la vía reglamentaria, la resolución judicial o la actuación administrativa.
Adujo que la sustracción de un bien demanial a su destino público por acto administrativo es ilegal; y que la demanialidad "...hace que por el transcurso del tiempo no se adquiera ningún derecho sobre este tipo de bienes, ni de propiedad ni siquiera la mera posesión.” Añadió que la inalienabilidad imposibilita su traspaso, parcial o total, voluntario o forzoso, y la posesión en los términos del Derecho privado, por lo que los actos y convenios realizados privativamente sobre un tramo inmobiliario demanial, por la naturaleza del bien, ausencia de titularidad hábil y contrariar leyes prohibitivas, devienen absolutamente nulos. Afirmó que la validez de un título inscrito por información posesoria queda condicionada al cumplimiento de las leyes vigentes, que lo resuelto en ese tipo de trámite no produce cosa juzgada material a tenor con lo dispuesto en la Ley de Informaciones Posesorias, artículo 17; y en el Código Procesal Civil, artículos 162 y 822.
Añadió que la inscripción no convalida la nulidad de un título; que la exclusión del objeto del tráfico jurídico le hace por completo inidóneo para reducirlo a propiedad privada, en tanto conserve esa calidad modificable sólo por ley; y que ante el registro ilegítimo el particular no adquiere ningún derecho, el acto sigue siendo absolutamente nulo. Rechazó esa representación las defensas de cosa juzgada material y de falta de derecho opuesta por los demandas, aduciendo que la validez del título inscrito por información posesoria está condicionada al cumplimiento de las leyes vigentes y lo resuelto no produce cosa juzgada material, según se dispone en la Ley de Informaciones Posesorias, artículo 17; Ley 9242, ordinal 64. Afirma luego que el Registro no subsana los vicios que puede tener el documento inscrito o el acto contenido y subsisten con prescindencia del mismo (Código Civil, artículo 456); y que, ante el registro ilegítimo no se adquiere ningún derecho sobre el bien, el acto sigue siendo absolutamente nulo, por lo que los registros se realizan “sin perjuicio de tercero de mejor derecho”, o sea, que se trata de una advertencia para el titulante y todo adquirente futuro.
En el caso, explica, la sentencia de la otrora Alcaldía de Aguirre y Parrita de las 14 horas de 5 de diciembre de 1983, que originó la matrícula 6-49255 (plano P-5540-1972), no hizo excepción, en su Considerando II y Por tanto, pues indicó al Registro que la inscripción era “sin perjuicio de tercero de mejor derecho”. Enfatiza que frente al dominio público no aplica la buena fe, tracto sucesivo o publicidad registral; y que los principios de inalienabilidad e imprescriptibilidad de los bienes demaniales y la publicidad legal del demanio, se oponen a que en su contra pueda esgrimirse la figura del tercero registral para consolidar la propiedad privada ilícitamente. También apunta que la Sala Primera precisa que el principio de confianza legítima no aplica frente al dominio público, sin importar el tiempo transcurrido, tolerancia o actuaciones administrativas que pudieron alentar la permanencia indebida en la zona, y debe revertirse, por lo que la naturaleza demanial demerita la buena fe, y no cabe la confianza legítima, la que no puede invocarse para crear, mantener o extender situaciones contrarias al ordenamiento jurídico o en contradicción con el fin o interés tutelado por normas imperativas, que prevalecen por el principio de legalidad.
Expuso el Estado que el registro de la finca 6-49255, (P-5540-1972), de 1985 por información posesoria y sus segregaciones: 6-112589, 6-130282 y 6-134112 (planos P-5540-1972, P-587762-99, P-710680-2001 y P-891228-2003), no son válidas para usucapir contra la propiedad del Estado 6-164408 (plano P-120944-1993), dentro de la que están inmersas, dado que hay carencia de la posesión decenal previa a la afectación demanial, a título de dueño y buena fe. Añade que tampoco la Ley 10283, vigente desde el 19 de octubre de 2023, permitiría a las demandadas consolidar hacia el futuro derechos privativos conforme con el artículo 856 del Código Civil, porque, con antelación a la misma, adquirieron el conocimiento de que la matrícula 6-164408 (plano P-120944-1993) está inscrita a nombre del Estado, impidiéndoles esa circunstancia ejercer la posesión a título de dueño y de buena fe.
C. Junta Administrativa del Registro Nacional: Codemandada en el proceso 15-3590-1027-CA. Rechazó íntegramente la acción en su contra. Inició alegando caducidad de la acción. Al respecto argumentó que, con relación a las medidas cautelares de carácter administrativo que se cuestionan, dado que tienen lugar a partir del año 2009 con posterioridad a la fecha de entrada en vigencia del Código Procesal Contencioso Administrativo, el término de caducidad a considerar es el de un año establecido en el artículo 39 del citado Código; por lo que el plazo para la interposición venció con respecto a las actuaciones administrativas de consignación de advertencia administrativa e inmovilización, en las cuales incluso si se contabiliza el término no con vista en la publicidad registral inmobiliaria sino a partir del momento en que la actora es notificada personalmente del mantenimiento de la primera ante su solicitud expresa de que fuese levantada, sea el día 23 de noviembre de 2009, y la notificación de la resolución final de inmovilización el día 04 de diciembre de 2012, el plazo de un año referido habría de igual manera vencido los días 23 de noviembre de 2010 y 04 de diciembre de 2013 respectivamente.
Añade que debe considerarse que cuando las actuaciones administrativas impugnadas corresponden a movimientos registrales publicitados en las respectivas bases de datos del Registro Nacional, el término para la contabilización del plazo de caducidad que nos ocupa, debe hacerse al tenor de lo establecido en el numeral 455 del Código Civil, ya que al disponer dicho numeral que los títulos sujetos a inscripción que no estén inscritos no perjudican a tercero sino desde la fecha de su presentación al Registro, es lógico considerar que cuando los títulos han sido presentados e inscritos empieza a correr el plazo para que cualquier tercero interesado que se considere perjudicado con tal actuación administrativa, acuda a la vía judicial a hacer valer sus derechos. A partir de tales consideraciones, colige que la única actuación administrativa recurrida en tiempo en la vía judicial es la calificación efectuada por el registrador de la Subdirección Catastral al plano presentado al tomo 2015 asiento 17884 el día 17 de marzo de 2015.También opuso la excepción de prescripción respecto de la pretensión indemnizatoria, aunque luego dicho extremo fue ajustado por las actoras, reclamándolo exclusivamente en contra del Estado.
Sobre el fondo del asunto, sostuvo que el proceso de inscripción de los documentos que se presentaron ante el Registro Inmobiliario, a saber, las inscripciones de los planos catastrados número P-10461-1939 el día 02 de febrero de 1939, P-120944-1993 el día 11 de junio de 1993 y la inscripción originaria del inmueble de Puntarenas 164408-000 el día 07 de enero de 2009, según el documento inscrito al tomo 578 asiento 27228, cumplieron con los requisitos establecidos en la normativa registral vigente para su momento, esto referente a la calificación registral, y al no encontrar defecto alguno se procedió con la respectiva inscripción; por lo que el Registro Nacional actuó en fiel cumplimiento del principio de legalidad y de rogación. Explica que con ello se generaron las fincas que son ahora propiedad del Estado ambas del partido de Puntarenas números de folio real 7583 y 7524, las cuales nacieron en el año 1939, de manera que, cuentan desde el año 1939 con una titularidad y plano catastrado.
Añadió que bajo ese contexto, se incluye la inscripción del plano catastrado P-5540-1972, así como, el nacimiento del inmueble de partido de Puntarenas número de folio real 49255-000 por medio de las diligencias de información posesoria en la otrora Alcaldía de Aguirre y Parrita bajo el expediente judicial N° 149-1983 y sus posteriores segregaciones. Argumenta que con base a la normativa aplicable y vigente al momento de los hechos dados en este proceso, sea el artículo 80 del Reglamento a la Ley de Catastro Nacional, Decreto Ejecutivo Nº 13607- J de fecha 24 de abril de 1982, justificaban la existencia de los planos en atención a la calificación registral efectuada, misma que contaba con todos y cada uno de los polígonos descritos dentro de su perímetro original, coincidencia en la ubicación y linderos, aunado a la fe pública que lo cobija que cobija al profesional en agrimensura, es que el Registrador cumplió con el marco jurídico de calificación vigente, y no encontró error alguno que le impidiera ajustar su actuación conforme se lo establece el ordenamiento jurídico y el principio de legalidad, lo cual trajo como resultado lógico la inscripción de cada uno de los planos sobre los que versa este litigio.
Explicó además que, conforme se ha ido avanzando en el tiempo con nuevas técnicas de levantamiento topográfico y el uso de modernas y nuevas tecnologías en las bases de datos que conforman la publicidad inmobiliaria, el marco jurídico de calificación registral se ha ampliado, permitiendo que, como en el caso en examen, se detecten eventuales inconsistencias que no fueron detectadas al momento de solicitarse la reunión de las fincas de la parte actora, por medio de la calificación efectuada por el registrador de la Subdirección Catastral al plano presentado al tomo 2015, asiento 17884, el día 17 de marzo de 2015, minuta que indica el rechazo a la inscripción, no obstante lo cual aún y cuando luego de éste se deriva fincas inscritas, a saber las fincas de la actora, es lo cierto que el origen de las propiedades estatales 7524 y 7583 era por mucho anterior y ya gozaba de la publicidad registral (artículo 267 del Código Civil).
Afirma que, aunque la parte actora solicita en su pretensión primera que se declare que las propiedades números 112589-000, 130282-000 y 49255-000, ubicadas en la Provincia de Puntarenas, son propiedades privadas, y que no forman parte de la propiedad del Estado ni del Patrimonio Natural del Estado, resulta evidente que es pretender tapar el sol con un dedo, ya que como bien se puede determinar en los informes aportados en el expediente judicial, dichas fincas se encuentran ubicadas en los mismos espacios físicos que las propiedades del Estado, existiendo una doble titularidad o traslape de estas. Enfatiza que esto último atiende a una inexactitud en la publicidad registral apuntada, que tiene su origen en el ámbito extra registral y se materializó en la publicidad por medio de las actuaciones llevadas a cabo en primera instancia por el señor el topógrafo responsable del levantamiento del plano catastrado P-5540-1972 y el Juez que aprobó las diligencias de información posesoria en la entonces Alcaldía de Aguirre y Parrita; actuaciones que finalmente conllevaron a la inscripción del citado inmueble de Puntarenas número 49255-000 y sus posteriores segregaciones, sean las fincas 112589-000, 130282-000; sin embargo, la condición física, material y geográfica de la propiedad estatal previa en arrendamiento para ese momento a un ente de derecho privado y el régimen jurídico que la tutela, son por mucho anteriores a todas esas actuaciones y las posteriores que se derivaron de éstas; y por lo tanto oponibles a las partes accionantes del presente proceso judicial, independientemente de la información publicitada en el Registro Inmobiliario.
Arguye que, cuando habla de una inexactitud de índole extraregistral, se está refiriendo al tema de que es el profesional en topografía, quien por ley está obligado a ubicarse físicamente en el lugar, y con el conocimiento de la rama que le acredita, debió conocer y señalar que el terreno estaba ubicado en una propiedad estatal, y de forma expresa hacerlo constar así en el levantamiento catastral, y no proceder a tramitar su inscripción por improcedente. Reitera que la responsabilidad de los profesionales en ejercicio, producen la información que con posterioridad publicita el Registro Nacional, responsabilidad que nace de los documentos sujetos a inscripción otorgados bajo la “fe pública de los profesionales”, lo cual no es una responsabilidad que le pueda ser atribuida a esa representación, tal y como lo establece el artículo del artículo 25 del Reglamento a la Ley de Catastro. Por otra parte, expuso que la inscripción originaria del inmueble del Partido de Puntarenas número 164408-000 el día 07 de enero de 2009, según el documento inscrito al tomo 578 asiento 27228 como se acredita en la parte considerativa de la resolución final de inmovilización dictada por la Dirección del Registro Inmobiliario, propiamente en el apartado de hechos probados los identificados del 42 al 52 (folios 2260 a 2264 del expediente administrativo) así como del apartado XVII denominado “Sobre los planos que grafican la finca 164408” es conforme a derecho y en su oportunidad cumplió con el marco jurídico de calificación registral vigente (artículos 51 incisos a), f) y g), 66 y 67 del Reglamento del Registro Público, 450, 460 inciso 1) del Código Civil, 83 y 88 del Código Notarial, 30 de la Ley del Catastro Nacional y Criterio de Calificación Registral DRP-01-2002 de 18 de octubre de 2002 y principios registrales de legalidad, especialidad, rogación, tracto sucesivo y publicidad registral).
Siendo así, continúa explicando, la Dirección del Registro Inmobiliario es clara en concluir que el estado parcelario de esta finca es conforme con la realidad material y el contenido verificable con los títulos originarios de los inmuebles reunidos, los cuales por demás son anteriores al nacimiento de la finca madre de las accionantes, sea la de Puntarenas número 49255. En primer lugar, porque las propiedades que originan el inmueble reunido tenían títulos inscritos en el Registro Inmobiliario 45 años (en el año 1939) antes de la inscripción de la finca madre de la cual deriva su título de propiedad (en el año 1985). En segundo lugar, porque el plano, al ser llevado a un asiento registral, origina la finca partido de Puntarenas Número 164408, cuenta con una debida ubicación geográfica referida a la cartografía oficial, con una metodología ajustada al marco de calificación catastral, indicando en el mismo las exactitudes y precisiones con las se realizó el levantamiento y que son congruentes con las que para la época permitía el anterior Reglamento a la Ley del Catastro Nacional, lo cual le da un valor probatorio adecuado; y en tercer lugar, porque el levantamiento cuenta con el respectivo respaldo en la Libreta de Protocolo 7207 folios 8-10 del profesional Ronald Castillo Sánchez, responsable del levantamiento, siendo que más bien con dicho documento se rectifica en disminución el área del inmueble reunido, saneando la inexactitud que reflejaba el plano del año 1939.
Bajo esa óptica, el plano catastrado se constituye en el remedio para sanear las fincas partido de Puntarenas números 7524 y 7583, al definir de forma inequívoca la finca 164408, haciendo coincidir plenamente la información gráfica de la Subdirección Catastral con la información de los asientos registrales de la Subdirección Registral teniendo de esta forma una información gráfica y jurídica unívoca respecto del inmueble en cuestión y que por demás fue y continua siendo consistente con la realidad material (artículos 30 de la Ley del Catastro Nacional y 59, 61 y 69 del Reglamento a la Ley del Catastro Nacional). A lo anterior se suma que el documento por medio del cual se lleva a cabo la reunión de los inmuebles en el momento de su presentación e inscripción cumple con el marco jurídico de calificación registral, y por tanto es susceptible de motivar una nueva finca, bajo la titularidad del Estado.
En criterio de esa representación, lo anterior deja en evidencia que el Registro Inmobiliario de forma diligente, después de haberse cumplido con el debido proceso legal ordena que los inmuebles sean inmovilizados, ya que el fin principal de este tipo de medida en sede administrativa tiene por objeto sustraer el bien temporalmente del tráfico jurídico, hasta que se resuelva el asunto en la vía judicial o por acuerdo entre todas las partes involucradas, y solicitar la nulidad de los actos administrativos sin aportar prueba o hechos que acreditan su fundamento no es razón suficiente para atender a lo solicitado en sus posteriores pretensiones. Resaltó que, conforme al documento con citas tomo 342 asiento 4241, la inscripción originaria del inmueble Partido de Puntarenas número 49255, devino de una orden judicial emanada de la antes llamada Alcaldía de Aguirre y Parrita en el expediente judicial N° 149-1983 a través de la información posesoria promovida por el señor Tito González González, la cual quedó debidamente inscrita ante el Registro Nacional el día 17 de junio de 1985, con una medida de 93930,28 metros cuadrados.
De manera que, para el Registro Nacional, los mandamientos judiciales expedidos por las respectivas autoridades del país constituyen ejecutorias que deben ser acatadas por la Administración Pública, como lo ha venido estableciendo la jurisprudencia nacional. Sostiene que es indudable como el asiento registral de la finca madre Partido de Puntarenas número 49255 del cual provienen las propiedades de Puntarenas matrículas 112589 y 130282 emanan de un mandamiento judicial no cuestionable en la calificación registral, limitando la misma a aspectos de forma y no fondo, y consecuentemente, al verse el Registro Nacional en el mandato legal de actuar conforme lo indica la autoridad judicial sin posibilidad de generar algún tipo de cuestionamiento es que la raíz de la situación jurídica que nos ocupa no podría ser atribuida al Registro Nacional. Con base en lo anterior, solicitó declarar sin lugar la demanda en todos sus extremos, con condena en costas para las actoras, junto con los intereses que generen hasta su efectivo pago.
D. Sistema Nacional de Áreas de Conservación. El SINAC fue traído al proceso 15-003590-1027-CA como litis consorte pasivo necesario, mientras que en el proceso de lesividad 16-002921-1027-CA fue llamado como tercero interesado. En sus diferentes intervenciones, explicó que Ley Forestal número 7575 dispone un régimen especial que la legislación ha denominado Patrimonio Natural del Estado, específicamente artículos 13 (constitución y administración), 14 (condición) y 15 (impedimentos). Bajo esa inteligencia, con la promulgación de la Ley Forestal el ordenamiento desarrolló las disposiciones previstas en la Constitución Política en relación al Patrimonio Natural del Estado, estableciendo la intangibilidad de dichos terrenos. Sostuvo que el terreno objeto de la litis tiene componente boscoso, por lo que resulta de aplicación el régimen dispuesto en la Ley Forestal indicada, además de que forman parte del Patrimonio Natural del Estado las Áreas Silvestres Protegidas según la sentencia de la Sala Constitucional número 2003-03840 de las 14:02 horas del 02 de mayo del 2003.
Expuso que la jurisprudencia constitucional y contencioso administrativa más reciente, ha sido clara en establecer que la protección especial establecida en el ordenamiento jurídico para los bienes de dominio público es aplicable al patrimonio natural de la Nación (como es el caso del bien objeto de litis) tomando en cuenta que dicho patrimonio coadyuva a asegurar los derechos fundamentales de los habitantes a tener una mejor calidad de vida, dentro del contexto del derecho fundamental a un medio ambiente sano y ecológicamente equilibrado, previsto en el ordenamiento jurídico interno y los instrumentos internacionales ratificados por el país. Así, este derecho fundamental, le impone al Estado y a los sujetos de derecho privado el deber de garantizar, defender y preservar el medio ambiente, lo que implica el establecimiento de una serie de mecanismos de carácter técnico jurídico para lograr su tutela, mecanismos que deben ser observados por los operadores jurídicos, en especial por tratarse de disposiciones que ostentan el rango más alto en la jerarquía normativa que establece nuestro ordenamiento jurídico.
Añadió que el artículo 121 inciso 14) de la Constitución Política, regula en forma genérica lo referente a los bienes demaniales o de dominio público, al disponer que los bienes propios de la Nación, solo podrán salir definitivamente de su dominio por medio de autorización de la Asamblea Legislativa, y que, como lo ha señalado reiteradamente la Sala Constitucional, las áreas de dominio público le pertenecen a la colectividad en el sentido más amplio del concepto, y están destinados a satisfacer el interés público. Abonó que las áreas silvestres protegidas se encuentran incorporadas al patrimonio natural de la Nación independientemente de su categoría de manejo (ya fuera que se trate de parques nacionales, reservas biológicas, reservas forestales, refugios nacionales de vida silvestre, zonas protectoras, monumentos naturales y humedales), además, están consagradas en los artículos 35 y 38 de la Ley Orgánica del Ambiente, en los cuales el legislador reguló en forma general los objetivos de creación, administración y vigilancia de las Áreas Silvestres Protegidas.
También explicó que cuando los terrenos que estén cobijados por alguna de las categorías de manejo y se encuentren bajo la administración y/o tutela de una entidad pública, automáticamente pasarán a formar parte del Patrimonio Natural del Estado, tal y como lo disponen los artículos 13 y 14 de la Ley Forestal, por lo que en el Patrimonio Natural del Estado, no es permisible la apropiación, uso o disfrute por parte de particulares a título gratuito u oneroso; no pueden perderse por prescripción; ni ganarse por usucapión; tampoco es legalmente posible modificar su destino; y el uso por parte de terceros no causará derecho alguno a su favor. Concretó que los terrenos que comprenden el Patrimonio Natural del Estado dentro de los espacios reclamados por las accionantes, igualmente ostentan las características propias de los bienes de dominio público: imprescriptibilidad, inalienabilidad e inembargabilidad.
Al ser zonas inalienables y en razón del interés jurídico que protegen para el disfrute de todos los habitantes, conforme a lo expuesto el ordenamiento jurídico ha desarrollado una protección especial para las Áreas Silvestres Protegidas. Expuso que en el informe "Estudio de Suelos y Capacidad de Uso de las Tierras Fincas N° 6-07524000YN° 6- 0783000", elaborado por el Instituto Nacional de Innovación y Transferencia de Tecnología Agropecuaria, dispuso en el punto 6. Conclusiones y Recomendaciones, en lo medular, que en los suelos del área de estudio son tipo VIII, por lo que recomendó no impulsar ningún cambio en el uso de la tierra, especialmente en aquellas áreas con relictos de bosque y preservar la belleza escénica del sitio, ya que se considera parte del Patrimonio Natural del Estado. Así, bajo oficio DM-838-2009 del 21 de mayo del 2009 el entonces Ministro de Ambiente y Energía remitió al Ministerio de la Presidencia el oficio ACOPAC-MURN-025- 09 del 14 de mayo de 2009 que establece en lo conducente: "Se indica como resultado significativo que el 100% de la propiedad se clasifica en unidades de manejo con clase de suelo VIII, de acuerdo a la metodología de Capacidad de Uso de la Tierras, Decreto Ejecutivo N° 23214-MAG-MIRENEM.” Relató que en virtud de lo anterior, y atendiendo a razones de interés público, se promulgó el Decreto Ejecutivo N° 35325-MP-MINAET publicado en La Gaceta N° 128 del 3 de junio de 2009, el cual asigna la administración de la finca del partido de Puntarenas, matrícula folio real N° 164408-000 del Ministerio de la Presidencia, al Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones a través del Sistema Nacional de Áreas de Conservación, al que por competencia le corresponde la administración, vigilancia y mantenimiento de los bienes declarados Patrimonio Natural del Estado, debido a que la finca en cuestión forma parte del Patrimonio Natural del Estado, razón por la cual posee las características de los bienes de dominio público.
Colige que resulta legalmente imposible reconocer derechos de propiedad o posesión sobre el dominio público, razón por la cual tampoco resulta lícito plantear reclamos indemnizatorios. Sobre el dominio público no cabe la posesión a título de dueño: ello es así porque la inscripción no convalida la nulidad de un título. La exclusión de los objetos del tráfico jurídico, crea una incompatibilidad con la propiedad privada, en tanto conserve esa calidad modificable sólo por leyes posible desafectar. Ante el registro o inscripción ilegítima el particular no adquiere ningún derecho, mucho menos plantear reclamos indemnizatorios por supuestamente impedir su uso privativo, prohibido por ley. La demanialidad hace que por el transcurso del tiempo no se adquiera ningún derecho sobre este tipo de bienes, ni de propiedad ni posesión; por lo que pidió declarar sin lugar la demanda en la que intervino como demandado y acoger el proceso incoado por el Estado.
E. B & P and The Monkey Business S.A. Esta sociedad es codemandada en el proceso de lesividad 16-002921-1027-CA. Debido a la imposibilidad de notificar a sus representantes legales, le fue nombrado curador procesal, quien, al contestar la demanda, manifestó que no le constaban la mayoría de los hechos y se atenía a lo que revelaran las pruebas. Adujo que en lo que respecta a la propiedad partido de Puntarenas matrícula de Folio Real 49255, se creó mediante resolución de la entonces Alcaldía de Aguirre y Parrita, expediente número 149-1983-Tomo 342-Asiento 4241, y como tal es el mismo Estado quien la creó e inscribió, de modo tal que a la luz efectiva de los principios rectores en materia registral, de seguridad jurídica, fe pública, publicidad registral y tracto sucesivo, su representada siempre ha actuado de buena fe, amparada precisamente a la publicidad registral, seguridad de asientos inscritos y certificaciones emitidas por un ente del Estado, sea el Registro Nacional de la Propiedad, Sección Bienes Inmuebles.
Solicitó se rechace el proceso de lesividad presentado, por cuanto no le constan a la fecha concretamente en qué consiste dicha lesividad, planteada por el Estado respecto del supuesto traslape sufrido por la finca folio real Matrícula número 134112-000 de su representada. Solicitó también que en caso de demostrarse esta lesividad concretamente, se declare el derecho de que gozaría su representada de una indemnización a su favor, con fundamento en la responsabilidad objetiva del Estado y en los artículos 190 y 194 de la Ley General de la Administración Pública por el daño en forma especial, la proporción de afectados y la excepcionalidad de la lesión, asimismo por la intensidad y gravedad del perjuicio a la propiedad de su representada y a lo que hubiere sido afectado en el sitio, y que se exonere al pago de ambas costas de esta acción.
F. Banco Nacional de Costa Rica. El BCR es codemandado en el proceso de lesividad 16-002921-1027-CA., en tanto titular de garantía hipotecaria sobre el bien matrícula 6-112589. Contestó en general que no le constaban los hechos de la demanda, pero aclaró que la propiedad madre del Partido de Puntarenas matrícula 49255, se creó mediante resolución de la Alcaldía de Aguirre y Parrita, expediente número 149-1983 (tomo 342, asiento 4241), por lo que pide al Tribunal valorar que es el mismo Estado quien creó e inscribió dicha finca, por lo que, a la luz de los principios de seguridad jurídica, fe pública, publicidad registral y rracto sucesivo, esa representación en todo ha obrado de buena fe, en apego a la publicidad, seguridad de los asientos y certificaciones emitidas por el Registro Nacional de Bienes Inmuebles, la propiedad de la cual se segregó la finca del mismo partido, bajo el número 112589 y es la que se dio en garantía a favor del Banco de Costa Rica, por el otorgamiento de un crédito de fondos públicos por la suma de US $ 218.000 dólares.
Indicó que no se opone a la pretensión del proceso de lesividad; empero si desea que se declare el derecho de que goza esa representación de una indemnización a su favor, con fundamento en la responsabilidad objetiva del Estado y en los artículos 190 y 194 de la Ley General de la Administración Pública, por el daño en forma especial, la proporción de afectados y la excepcionalidad de la lesión, asimismo por la intensidad y gravedad del perjuicio al erario público, y se les exonere del pago de ambas costas de esta acción.
QUINTO. EXCEPCIONES DE CADUCIDAD Y PRESCRIPCIÓN. Al contestar la demanda interpuesta por Catalina Castro y Condominio Vistas de Quepos S.A., tramitada en el expediente 15-3590-1027-CA, todos los demandados, a saber, el Estado, la Junta Administrativa del Registro Nacional y el Sistema Nacional de Áreas de Conservación, opusieron las excepciones de prescripción y caducidad. El primero acusó caducidad de la pretensión de nulidad contra los planos catastrados P-10461-1939 y P-120944-1993, y el inmueble 6-164408-000 (pretensiones 3, 4 y 5 originales); y de caducidad y prescripción por igual contra todos los demás reclamos anulatorios e indemnizatorios; mientras que los otros codemandados plantearon ambas defensas contra todo el elenco petitorio. Ante el ajuste de pretensiones originado en el libelo de la representación actora del doce de enero 2022, y su fijación definitiva en la forma determinada en la audiencia preliminar celebrada el trece de abril de 2023; en etapa de conclusiones el Estado precisó que la excepción de caducidad la oponía contra las pretensiones de nulidad de las notas de advertencia administrativa y las resoluciones dictadas dentro del procedimiento administrativo 2009-295-RIM; mientras que la defensa de prescripción lo era contra las pretensiones indemnizatorias planteadas de forma subsidiaria.
Dada la naturaleza jurídica de los institutos jurídicos invocados, que enervan la posibilidad de conocer por el fondo un proceso cuando se han configurado las premisas para su procedencia; se impone a este Colegio de Jueces conocer tales defensas y verter pronunciamiento al respecto, de previo a los demás contenidos propios de la sentencia. Recuérdese que la caducidad de la acción se refiere al condicionamiento temporal para el ejercicio del derecho fundamental de acción, sea, se trata del plazo máximo que dispone el ordenamiento jurídico para la presentación de una demanda, de tal suerte que, si aquel plazo fatal no es respetado, la demanda se torna en improponible. La gravedad de este efecto procura la protección de los principios de seguridad jurídica, orden y paz social, según los cuales las situaciones jurídicas determinadas no pueden pender indefinidamente; y si en el plazo previsto por el legislador las conductas no son combatidas, estas se tienen por incuestionables; por lo que el administrado debe actuar con razonabilidad y buena fe de cara a su eventual cuestionamiento judicial.
En el caso específico que nos ocupa, la caducidad de la acción, una vez ajustadas las pretensiones, ha sido opuesta para una parte del elenco petitorio, específicamente contra los extremos numerados del tres al nueve, en los que se pide la declaratoria de nulidad de la advertencia administrativa de la propiedad que hay sobre las fincas N° 6-112.589-000 y 6-130.282-000, ubicadas en la Provincia de Puntarenas, con fecha del 1 de junio del año 2009 (pretensión 3); de la inmovilización por inconsistencia con fecha del 22 de julio del año 2014 (pretensión 4); de la inmovilización por inconsistencia con fecha del 22 de julio del año 2014 y de las 13:30 horas del 18 de febrero del 2020, que pesa sobre el bien inmueble número 6-49.255-000 de la Provincia de Puntarenas (pretensión 5); de la resolución final del procedimiento administrativo de las 8:46 horas del 30 de noviembre del año 2012, confirmada por el Tribunal Registral Administrativo por medio de la resolución Nº 1188-2013 de las 8:10 horas del 5 de diciembre del 2013 (pretensión 6); de la inmovilización por inconsistencia, con fecha del 18 de mayo del 2005, inscrita por medio de las citas 560-17282-001 sobre la propiedad 6-49.255-000 nacida el 24 de febrero del año 2020, por aparecer registralmente hasta el año 2020 (pretensión 7); de la inmovilización por inconsistencia, con fecha del 19 de noviembre de 1999, inscrita por medio de las citas 471-14784-001 sobre la propiedad 6-112.589-000, por aparecer registralmente con fecha posterior al año 2020 (pretensión 8); de la inmovilización por inconsistencia, con fecha del 21 de junio del año 2003, inscrita por medio de las citas 520-15482-001 sobre la propiedad 6-130.282-000, por aparecer registralmente con fecha posterior al año 2020 (pretensión 9).
Con relación a esos extremos, las partes demandadas han señalado que las notas de advertencia administrativas fueron consignadas el primero de junio de 2009, que la resolución del Registro que rechazó la oposición de las actoras les fue notificada el veinticinco de noviembre de 2009, que el acto definitivo del Tribunal Registral Administrativo les fue notificado el cinco de diciembre de 2012 y que la demanda fue interpuesta hasta el veinticuatro de abril de 2015; cuando había operado sobradamente el plazo anual de caducidad. La representación de las actoras alegó que tales actuaciones mantienen efectos continuados, por lo que el plazo de caducidad ni siquiera ha empezado a correr, y que, el plazo habría reiniciado su cómputo a partir de la reinscripción de la propiedad 6-49255, por orden jurisdiccional, el veinticuatro de febrero de 2020, cuando ya la demanda estaba interpuesta. Ante estos planteamientos, debe dilucidar el Tribunal si a la especie resulta aplicable lo dispuesto en el artículo 39 o en el 40 del Código Procesal Contencioso Administrativo. En la primera de dichas normas se señala que: "ARTÍCULO 39.-
SEXTO. SOBRE LA ACCIÓN DE LESIVIDAD EN GENERAL: Tal y como fue advertido por las partes y el Tribunal al ordenarse la acumulación de los procesos, las pretensiones en ambos están íntimamente relacionadas y son excluyentes entre sí, de forma tal que no pueden analizarse los extremos de la acción inicial que no han sido afectados por la caducidad, sin antes determinar si la lesividad intentada debe prosperar o no. En forma reiterada, ha insistido este Tribunal en sus diferentes integraciones, que la lesividad constituye un mecanismo jurisdiccional en virtud del cual la Administración pretende la supresión de un acto propio que genera efectos favorables o declara derechos en favor de un administrado. Se trata en consecuencia, de una excepción al principio de intangibilidad de los actos propios, en tanto se pretende la anulación de una conducta que concede un derecho subjetivo o en general, un beneficio al administrado.
Por su contenido favorable, ese control exige la participación del destinatario de esa conducta específica en el proceso jurisdiccional, a efectos de que pueda ejercitar su derecho de defensa y contradictorio respecto de pretensiones que buscan la alteración de su situación jurídica. En general, la lesividad se encuentra regulada en el artículo 34 del Código Procesal Contencioso Administrativo, norma que fija los elementos previos y regulaciones procesales de esta figura, en relación con los numerales 173 inciso 6) y 183 de la Ley General de la Administración Pública. Desde la óptica de los presupuestos procesales, se imponen condiciones subjetivas, objetivas, procedimentales y temporales. En cuanto a la arista subjetiva, la legitimación activa se concede a la Administración emisora del acto cuestionado, en tanto que el legitimado pasivo es el receptor de los efectos de la conducta declarada lesiva, sea, quien obtiene sus bondades.
En su arista objetiva, debemos atender a que la lesividad se constituye en un mecanismo de supresión jurídica de actos administrativos –favorables o declarativos de derechos– que sean sustancialmente disconformes con el ordenamiento jurídico; sea, los actos que padezcan de algún nivel de invalidez, sea absoluta o relativa, en cualquiera de sus tipologías, conforme a lo dispuesto en los artículos 128, 158, 165 y concordantes de la LGAP. En lo que respecta al orden procedimental, la Administración debe declarar lesivo a los intereses públicos esa conducta, lo que debe ser establecido dentro de un marco de acciones internas de la Administración que son impostergables para formular la acción. En efecto, se impone que el jerarca máximo supremo de la Administración Pública respectiva declare la lesividad del acto, sea por lesión a intereses económicos, fiscales o de otra índole que se desprendan del interés público, para lo cual, ha de contar con un criterio jurídico-técnico de base que sustente esa determinación.
A diferencia de otras figuras de supresión de conductas públicas, como es el caso de la nulidad oficiosa prevista en el artículo 173 LGAP, no requiere de audiencia al tercero, en tanto son acciones a lo interno de la Administración que buscan verificar la existencia expresa de voluntad administrativa emitida por el jerarca máximo, en el sentido de pretender la supresión del acto. Es dentro del proceso judicial que el tercero podrá establecer sus alegatos de defensa, por lo que la ausencia de su participación dentro de la fase administrativa para la declaratoria de lesividad, no cercena en modo alguno su derecho al debido proceso o procedimiento administrativo. Ahora bien, cuando el acto emane del Estado, sea, de la Administración Central, la demanda solo podrá ser incoada por la PGR (canon 16 del CPCA), previo pedimento del jerarca máximo supremo y previa declaratoria interna de lesividad, con detalle de los motivos de ese criterio.
Lo anterior aplica igualmente cuando el acto lesivo dimane de los Poderes Legislativo y Judicial, así como del Tribunal Supremo de Elecciones, en cuanto ejerzan función administrativa. Si es el caso de las Administraciones Públicas Descentralizadas, deberá declararla el órgano superior supremo de la jerarquía administrativa. Debe aclararse que la pretensión anulatoria no puede ser planteada por vía de contrademanda. Finalmente, en cuanto a la dimensión temporal, la normativa procesal vigente, artículo 34 del Código Procesal Contencioso Administrativo establece, como regla general, un plazo de un año contado a partir del día hábil siguiente a su emisión (que no de su comunicación) para declarar lesivo el acto a los intereses públicos en sede administrativa. Lo anterior, salvo los supuestos en que el acto padeciere de nulidad absoluta y siga surtiendo efectos, en cuyo caso, al tenor de lo regulado por el inciso
SÉTIMO. LOS ELEMENTOS DEL RÉGIMEN DEMANIAL. Tanto la acción de lesividad, como toda la actuación administrativa impugnada por las actoras del expediente 15-3590-1027-CA están fundadas en la supuesta inscripción registral de bienes de dominio público a favor de particulares, por lo que, de previo a analizar el caso concreto, será necesario destacar de manera resumida los principales elementos de este régimen. Los bienes de dominio público son aquellos que están destinados a un uso o a un servicio público, están fuera del comercio de los hombres, se caracterizan por ser imprescriptibles, inembargables e inalienables, y gozan de un régimen jurídico especial reforzado (artículos 261 y 262 del Código Civil y 121 inciso 14 de la Constitución Política). De acuerdo con la Sala Constitucional (sentencia N°2007-2408 16:13 horas del 21 de febrero de 2007) se trata de bienes cuya titularidad ostenta el Estado en su condición de administrador, por lo que debe entenderse que se trata de bienes que pertenecen a la Nación, con lo cual, conforman parte del patrimonio público; y que, por su especial naturaleza jurídica, presentan los siguientes atributos: son imprescriptibles, lo cual implica que por el transcurso del tiempo, no puede adquirirse el derecho de propiedad sobre ellos, ni siquiera de mera posesión, es decir, no pueden adquirirse mediante la usucapión, así como tampoco pueden perderse por prescripción; motivo por el cual los permisos de uso que la Administración conceda sobre ellos, siempre tienen un carácter precario, lo cual hace que puedan ser revocadas por motivos de oportunidad o conveniencia en cualquier momento por la Administración en los términos previstos en los artículos 154 y 155 de la Ley General de la Administración Pública; y las mismas concesiones que se otorguen sobre ellos para su aprovechamiento, pueden ser canceladas, mediante procedimiento al efecto; son inembargables, que hace que no pueden ser objeto de ningún gravamen o embargo, ni por particulares, ni por la Administración; y son inalienables, lo que se traduce en la condición de que están fuera del comercio de los hombres; de donde no pueden ser enajenados, vendidos o adquiridos, ni a título gratuito ni oneroso, ni por particulares, ni por el Estado, de modo que están excepcionados del comercio los hombres y sujetos a un régimen jurídico especial y reforzado.
De acuerdo con la teoría del dominio público, deben concurrir cuatro elementos para que se configure el régimen demanial en un bien específico: a) elemento objetivo, que corresponde a la identificación o individualización del bien en sí mismo; b) elemento subjetivo, atinente a la titularidad de la Administración Pública del inmueble; c) elemento normativo, que incumbe a la legislación que asigna a cada categoría de bienes su condición demanial; y, d) elemento teleológico, que atañe al fin o vocación que se le confiere a cada bien inmueble en concreto, lo cual puede manifestarse de diversas maneras: ya sea en una normativa (legal o infralegal) o en un acto administrativo si se trata de la voluntad de una Administración Pública, o bien, en un acto de disposición del patrimonio en el caso de la voluntad de un sujeto de derecho privado. Por ejemplo, en el caso de las zonas públicas de las urbanizaciones, el elemento objetivo estaría dado por la delimitación en planos catastrados de las áreas de calle y de parque; el elemento subjetivo sería la adquisición que de pleno derecho opera en favor de las Municipalidades de esas áreas de calle y de parque a partir del momento en que el proyecto urbanístico es aprobado por el Concejo Municipal; el elemento normativo corresponde a la Ley de Planificación Urbana (N°4240 de 1968) que en su artículo 40 obliga a los urbanizadores a ceder al uso público las mencionadas zonas; y el elemento teleológico se produce con la voluntad del urbanizador de ceder esos espacios de calle y de parque al uso público, la cual se manifiesta en la petición que formula ante el Concejo Municipal para que se apruebe su proyecto de urbanización.
Ahora bien, es importante destacar un principio esencial que rige en materia de dominio público en relación con el aspecto de la titularidad -elemento subjetivo-, que es el principio de inmatriculación, según el cual, esta categoría de bienes no requiere de publicidad registral para ser oponible frente a terceros, gozando en su lugar de publicidad material al presumirse que los mismos son propiedad de la Administración Pública, salvo que un tercero demuestre que el Estado o un ente menor (según sea el caso) incorporó el bien a su patrimonio mediante una vía de hecho y sin previa indemnización (artículo 7 de la Ley de Construcciones), lo cual, sin duda, sería abiertamente antijurídico por violación del canon 45 de la Constitución. Sobre el principio de inmatriculación, la Sección Tercera de este Tribunal ha señalado con claridad: "La eficacia del régimen demanial es per se. Su existencia y publicidad se da con autonomía del Registro, sin que sea dable al titular registral alegar desconocimiento como medio para desvirtuarlo y contrarrestar la afectación.
Los principios de inalienabilidad e imprescriptibilidad que caracterizan el dominio público impiden que en su contra pueda esgrimirse la figura del tercero registral para consolidar la propiedad privada ilícitamente sustraída de ese régimen. El demanio tiene publicidad legal. Lo anterior va aparejado al principio de inmatriculación de los inmuebles componentes del dominio público, el cual cuenta con una publicidad material y no necesariamente formal o registral. Frente al dominio público, las detentaciones privadas adolecen de valor obstativo, por prolongadas que sean en el tiempo y aunque aparezcan amparadas por asientos del Registro de la Propiedad. La condición de bien de dominio público y uso público afecta a tercero, aunque tal cualidad no resulte del Registro de la Propiedad. Se trata de bienes que, por su naturaleza, no necesitan de la inscripción registral". (Sentencia N° 868-2001 , de las 10:15 horas del 16 de octubre de 2001) En el mismo sentido, la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia ha expresado: "... b) en atención al principio de inmatriculación, aunque el terreno no haya sido inscrito en el registro como parte del demanio público, tal condición se presume en tanto que de sus características esenciales se logre colegir que el legislador lo ha destinado a un uso y aprovechamiento público.” (Sentencia N°189-F-S1-2011, de las 9:15 horas del 3 de marzo de 2011).
OCTAVO. CASO CONCRETO. El Estado declaró lesivos a los intereses públicos, y pide en este proceso, se sancione la nulidad y cancelación de los asientos de inscripción en el Registro de Bienes Inmuebles del Registro Nacional de las propiedades del Partido de Puntarenas matrículas 6-112589-000, 6-130282-000, 6-134112-000 y 6-49255-000; así como de sus respectivos planos P-587762-1999, P-710680-2001 y P-891228-2003, por comprender bienes de dominio público donde han de regir las potestades de autotutela administrativa. Según quedó ampliamente detallado en el apartado de hechos probados de esta resolución, en donde se consignó el historial de los inmuebles, en la medida que resultó posible para este Tribunal con base en la documentación aportada, los inmuebles cuya matrícula se pide anular encuentran su origen en la fina madre 6-49255; la cual nació de la ejecutoria de la sentencia de la otrora Alcaldía de Aguirre y Parrita número 1156 de las catorce horas del cinco de diciembre de 1983, que aprobó diligencias de información posesoria promovidas por el señor Tito González González.
Luego, el veintisiete de junio de 1991, dicho inmueble fue adquirido mediante contrato de compra venta por el señor Gary Rogers, de nacionalidad canadiense; quien posteriormente contrajo matrimonio con la actora y codemandada Catalina Castro Chaves. Entre los años 1999 y 2003, la indicada finca fue segregada generando los otros inmuebles referidos, a nombre de las señora Castro Chaves, y de las sociedades Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. y B & P and The Monkey Business S.A.; y en ellas, el matrimonio estableció su lugar de residencia donde habitan incluso a esta fecha con sus hijos, y edificaron el Hotel Las Cascadas, que es el medio de sustento familiar. Por otro lado, mediante escritura otorgada ante la Notaría del Estado a las nueve horas del dieciocho de diciembre de 2008, bajo las citas de presentación tomo 578, asiento 27228 del Registro Inmobiliario, se rectificaron las medidas y se reunieron los inmuebles del Partido de Puntarenas matrículas 7524 y 7583 (inscritas a nombre del Estado en el año 1939), originando el inmueble matrícula 6-164408-000 el 7 de enero de 2009, con una medida de 277.093,63 metros cuadrados conforme al plano P-120944-1993; siendo que, a raíz de las investigaciones y actuaciones iniciadas como resultado de las recomendaciones vertidas en Informe N° DFOE-PGA-79/2007 de fecha 22 de Abril de 2008 denominado "Estudio sobre la Ejecución del Contrato de Arrendamiento de las fincas 6-7524 y 6-7583 efectuado entre el Estado y la Compañía Palma Tica S.A." elaborado por la División de Fiscalización Operativa y Evaluativa del Área de Servicios Públicos Generales y Ambientales de la Contraloría General de la República, así como en el informe técnico ACOPAC-GMRN-060-08 del catorce de julio de 2008, del SINAC; en el denominado “Informe Final Ocupación de la propiedad de (sic) EL ESTADO en arriendo a PALMA TICA S.A.” de la Unidad Ejecutora de la Dirección del Registro Inmobiliario y en la resolución de la Dirección del Registro Inmobiliario, División Registral dictada a las ocho horas con cuarenta y seis minutos del treinta de noviembre de dos mil doce; se concluyó que tales inmuebles traslapan la propiedad del Estado que se ha referido. A partir de tales conclusiones y de lo dispuesto en la resolución señalada, se pide la anulación de los asientos registrales de inscripción de los inmuebles indicados.
NOVENO. OPOSICIÓN DE LOS AFECTADOS. Tal y como fue detallado en el tercer considerando de esta sentencia, las personas físicas y jurídicas afectadas con las informes y resoluciones administrativas citadas, se oponen a ellas, considerándolas una evidente lesión a sus derechos adquiridos, y señalando en lo sustancial que la finca madre nació de una orden judicial en diligencias de información posesoria, sin oposición del Estado; que los inmuebles fueron adquiridos de forma lícita, que en ellos edificaron su casa de habitación y su negocio familiar, y que así los utilizan, que las fincas 7524 y 7583 no eran colindantes entre sí, y que al reunirlas El Estado, afectó las propiedades que estaban en medio de ellas; que hay imposibilidad física de ubicar con exactitud las propiedades del Estado, y que en las resoluciones se pretirió la prueba que así lo indicaba, puesto que hay varios informes que desdicen las conclusiones del Estado.
A.- SOBRE LA IMPOSIBILIDAD DE UBICAR CON EXACTITUD LOS VERDADEROS LINDEROS DE LAS PROPIEDADES DEL ESTADO, LA EXISTENCIA DE DOCUMENTOS QUE ASÍ LO REVELAN Y LA PRETERICIÓN DE PRUEBA EN SEDE ADMINISTRATIVA. Al respecto debe aclararse primero que en el análisis que ahora procede, carecen de relevancia jurídica los vicios alegados de los actos administrativos constitutivos y resolutivos del procedimiento 295-2009-RIM, por cuanto la oportunidad de examinar su validez quedó afectada por la sanción de caducidad de la acción ordenada para las pretensiones atinentes en el expediente 15-3590-1027-CA, siendo que, en el expediente 16-2921-1027-CA, donde se revisa la lesividad planteada por el Estado, la validez de ese procedimiento no es el objeto del proceso, siendo además que la contrademanda formulada fue archivada por caducidad y por improcedente. En consecuencia, los alegatos de las partes afectadas se examinan no con la finalidad de revisar el ajuste a legalidad de las resoluciones y actuaciones referidas, sino para determinar sin son suficientes para tener como indemostrado el elemento fáctico esencial de la acción de lesividad, es decir, que los bienes en mención traslapan propiedad del Estado sometida a su régimen demanial.
El Tribunal ha examinado con detalle cada una de las piezas referidas por las partes demandadas, y ha citado lo esencial de ellas en el apartado de hechos probados de esta resolución. De esta manera, ha constatado que son ciertas las afirmaciones de las demandadas en el proceso de lesividad respecto de que en el oficio del 26 de mayo de 2008, del Director de Catastro Nacional, se indica con relación al inmueble 7583-000 que sus linderos son muy generales e impiden la localización precisa del inmueble; que en el informe ACOPAC-FMRN-060-08 del SINAC se afirma que fue imposible determinar en forma precisa la zona pública, la zona restringida y el área de bosque correspondiente al Patrimonio Natural del Estado en las fincas 6-07524 y 6-07583; que en el oficio RIM-RN-039-2009 del 23 de junio de 2009, el Director del Registro Inmobiliario manifestó que es materialmente imposible determinar la razón de las inconsistencias detectadas por cuanto no se logró establecer la existencia de algún plano que se utilizara para generar la finca 7583, y que la solución propuesta mediante la inscripción del plano P-120944-1993, levantado e inscrito de oficio por el Catastro Nacional, fue lo más viable y certero para corregir la inconsistencia entre la realidad física y la documental, siento que además cumplió con todos los requisitos técnicos y legales; que en el oficio RIM-RN-298-2009 del tres de diciembre de 2009, se explica que la falta de información precisa y exacta de los asientos originales, tanto registrales como catastrales, dado que fueron realizados según las prácticas catastrales vigentes en el momento de su creación en 1939, dificultan la delimitación certera de los linderos y áreas comprendidas en los inmuebles 7524 y 7583; que en el informe técnico 001-FOT-2010 se afirmó que existen parcelas completamente contenidas dentro de lindero de la finca del estado pero sin poder indetificarlas por la falta de cooperación de los propietarios y que no se contaba con la autorización judicial que les permitiera el ingreso a los terrenos; que en el informe del 29 de junio de 2010, la Ingeniera Yenory Jara Vásquez afirmó que por la descripción de las fincas 7524 y 7583 no se desprende que ambos inmuebles sean colindantes, y que en la ampliación del veinticinco de enero de 2011 señaló que la existencia de otras inexactitudes o inconsistencias, como podrían ser antecedentes registrales de fincas, errores registrales en la inscripción o superposiciones entre otros planos no había sido motivo de análisis y que la División Catastral no podía determinar con precisión y exactitud la existencia de alguna de esa patologías.
Sin embargo, también se ha podido constatar que tales dificultades e incongruencias fueron advertidas y superadas a partir del informe final rendido por la Unidad Ejecutora del Registro Inmobiliario y sus anexos, todo lo cual fue recogido en la resolución final de las ocho horas y cuarenta y seis minutos del treinta de noviembre de 2012. En el resumen ejecutivo del indicado informe se explica que: “Los resultados se han obtenido aplicando los criterios de trabajo que han desarrollado los equipos técnicos de los Componentes 1 y 2 del Programa para la conformación del Catastro, compatibilización con el Registro y los diagnósticos de ocupación. Con este estudio y como parte de la metodología aplicada, que consideró de oficina y de campo, se realizó un análisis catastral registral de las propiedades de EI (sic) Estado en arriendo a La (sic) Compañía Palma Tica S.A. con el cual se precisa la situación jurídica de la propiedad, identificándose inconsistencias que serán trasladas al Registro Nacional para la gestión de las acciones administrativas que corresponden.
En cuanto a la ocupación se realizó una muy detallada caracterización de los grupos de ocupantes, el uso a que están destinados las ocupaciones y también un censo de habitantes; esta información resultará clave para que las instituciones responsables puedan definir con información objetiva las acciones de regularización que se aplicarán. De igual forma y como parte de la conformación de una base de datos geoespacial que contiene toda la información recopilada y debidamente georreferenciada, se incorporó para la toma de decisiones lo que corresponde a la identificación del Patrimonio Natural del Estado y la delimitación de la Zona Marítimo Terrestre. Los resultados del estudio permiten conocer con certeza que existen inconsistencias en las inscripciones de propiedades, identificándose el traslape de diez propiedades con la finca propiedad de EI Estado, se ha producido la información necesaria, no solo para Identificar esos casos también la necesaria para iniciar la gestión administrativa en eI Registro Nacional.
De igual forma se identifica una considerable cantidad de ocupaciones; setenta y siete en total; que están dedicadas a diferentes usos desde habitación hasta educación privada. EI grupo de ocupantes mayor son habitantes que reclama a título de propietarios la ocupación, ya que muchos argumentan la compra de casa a la Compañía Palma Tica S.A.” Más adelante, en el informe se explica la metodología utilizada para la ejecución de un estudio integral, catastral, registral y de campo, en relación con las fincas 6-7524 y 6-7583. En ese apartado se detalló que: “II. METODOLOGÍA APLICADA. II.1 DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PROBLEMA. Los linderos de la finca 0164408, de la provincia de Puntarenas propiedad de EI (sic) Estado, en general, son identificados y reconocidos por ocupantes y la administración de la Compañía Palma Tica, S.A. y corresponden con la descripción del plano catastrado 6-120944-1993. Dada esta circunstancia, las actividades del estudio se han dirigido a realizar dentro de esa delimitación y sus colindancias estudios catastrales y registrales, delimitar el Patrimonio Natural y realizar un censo de ocupaciones.
II.2 TAREAS REALIZADAS. En primera instancia se realizó una inspección exploratoria en el campo que permitió comprobar que efectivamente hay un reconocimiento de ocupantes y colindantes de los linderos de los terrenos en arriendo a la Compañía Palma Tica S.A, como "la finca de la compañía". Esta inspección también permitió identificar el tipo de ocupaciones y definir el contenido de la encuesta para realizar el censo; de igual forma, se definió el tipo de levantamiento a efectuar con el fin de deslindar cada una de esas ocupaciones. La Unidad Ejecutora por medio de los componentes 1 y 2 conformó un equipo técnico de seis ingenieros topógrafos que fueron asignados para realizar las tareas de oficina y de campo. Se realizó la investigación, recopilación y organización de antecedentes Catastrales y Registrales, base de la conciliación jurídica, para determinar la situación registral del terreno en arriendo a la Compañía Palma Tica S.A. y posteriormente conformar el mapa catastral.
Para esta tarea se contó a las bases de datos de el Registro con la colaboración de Registro Nacional para facilitar el de Bienes Inmuebles y del Catastro Nacional. EI levantamiento de campo consistió en la identificación y deslinde de las ocupaciones para disponer de su georreferenciación con respecto al mapa catastral, también se realizó censo de ocupantes que incluyó una encuesta para conocer los datos básicos de la población y el origen de la ocupación. EI levantamiento de campo incluyó la delimitación de las zonas de bosque que fueron delimitadas por personal del Área de Conservación del Pacífico Central (ACOPAC). Los datos de los estudios catastrales y del levantamiento de campo permitieron conformar una base de datos geoespacial que contiene la descripción gráfica de propiedades inscritas, ocupaciones y el Patrimonio Natural. Esta misma base de datos permitió la compilación de las estadísticas relativas a las ocupaciones.
La base de datos geoespacial incluye también la delimitación de la Zona Marítimo Terrestre (ZMT), efectuada por el Instituto Geográfico Nacional (IGN) y remitida mediante oficio N° 09-220. La conformación de la información de la delimitación de la ZMT remitida por el IGN permitió su incorporación a la base de datos geoespacial y su integración con el resto del levantamiento catastral” (...) Más adelante, en la exposición de resultados, precisó que “La finca número 0164408 de la provincia de Puntarenas es propiedad de EI (sic) Estado y está en arriendo (sic) la Compañía Palma Tica, S.A., el asiento registral indica el plano catastrado 6-120944-1993. El deslinde y verificación en el campo del plano catastrado indicado, muestran que la materialización de linderos en el campo coincide con lo descrito en el plano indicado. (...) El área inscrita de la finca 0164408 según plano catastrado 6-1209441993 corresponde, a 277.093,63 m2.
EI área de deslinde resultante en el mapa catastral es de 277.328,14 m2. Esta diferencia no resulta significativa en la extensión total de la finca y se explica por la materialización de vértices de los linderos que no siempre corresponden con elementos de características constructivas puntuales. Los datos anteriores por si solos llevan, en primera instancia, a concluir que hay consistencia en la situación catastral, registral y la materialización de linderos de la finca 0164408. No obstante con el inventario de las ocupaciones y el deslinde de propiedades colindantes se identificó que hay diez (10) fincas inscritas que se ubican en los terrenos que corresponden con la finca 0164408.”; incluyendo en estas últimas las fincas números 0134112 y 0130282, con los planos 6-0849791-2003 y 6-0710680-2001, respectivamente. Por su parte, la resolución del Registro Inmobiliario de las ocho horas y cuarenta y seis minutos del treinta de noviembre de 2012, también contiene amplias consideraciones respecto de las dificultades encontradas y la forma de superarlas, citando los oficios e informes referidos por las partes demandadas en el proceso de lesividad y detallando la influencia que tenían en la decisión adoptada.
Entre muchas otras consideraciones allí contenidas, se consignó en ella que: “... 35.- Que localizar o identificar esa área de 130.446,86 metros cuadrados, resulta complejo por el origen mismo de las fincas ya que la descripción literal de los linderos según se apuntó en los considerandos 23, 26 y 31 anteriores, indicando contradicciones como el señalamiento del lindero SUR en el que se indicó a "la población de Quepos", y al ESTE: la "Milla Marítima" (...) 50 - Que según se desprende del informe elaborado por la Unidad Ejecutoria (v.f. 577), el deslinde y verificación en el campo del plano catastrado P-12094-1993, muestran que la materialización de los linderos en eI campo, coincide con lo descrito en el plano catastrado, siendo el área inscrita de la finca 164408 según el plano de cita previa: 277.093,63 metros cuadrados y el área de deslinde resultante en el mapa catastral: 277.328,14 metros cuadrados. 51.- Que según el relacionado informe, tal diferencia no resulta significativa en la extensión total de la finca y se explica por la materialización de vértices de los linderos que no siempre corresponden con elementos de características constructivas puntuales.
Tales datos conllevan a concluir que existe consistencia en la situación catastral, registral y la materialización de los linderos de la finca 164408, según el plano P- 120944-1993. Además se indica: "Los linderos de la finca 164408, de la provincia de Puntarenas propiedad EI (sic) Estado, en general son identificados y reconocidos por ocupantes y la administración de la Compañía Palma Tica S.A" 52.- Que la finca 164408 corresponde con los terrenos que la COMPAÑÍA PALMA TICA SOCIEDAD ANÓNIMA reconoce que estuvieron en arriendo y además, dejando fuera de consideración las fincas sobrepuestas que se indicaron primeramente en el informe de la Unidad Ejecutora, sean: 59067, 63880, 81194, 112589, 118707, 119818, 130282, 134112, 135418 y 145128, se puede afirmar que existe congruencia entre el área registrada y la materialización de linderos según la reunión inscrita en el año 2009 con base en ei plano P-120944-1993. 53.
Que según Oficio UE-702-2009 de fecha 04 de Mayo de 2009 (v.f. 1), suscrito por el Ingeniero Olman Rojas Rojas en su condición de Coordinador General el Programa de Regularización Catastro- Registro, denominado informe fin de los "Resultados de la investigación Catastral Registral de Ocupación de la Propiedad del Estado en arriendo a Palma Tica S.A." se concluyó que exi te un traslape entre las fincas del Partido de PUNTARENAS matrículas 59067, 63880, 81194, 112589, 118707, 119818, 130282, 134112, 135418 y 145128 y la finca 164408, ésta última propiedad del Estado. Tal situación fue comprobada en sede registral según señalan los informes técnicos del Departamento Catastral Registral, elaborado por los Ingenieros Yenory Jara Vásquez y Ricardo Loría Sáenz, de fecha 29 de junio de 2010 (v.f. 375), corregido por el escrito de fecha 02 de Octubre de 2010 (v.f. 402) y de 25 de Enero de 211 (sic) (...) 56.
Que según señalan los informes técnicos del Departamento Catastral Registral de referencia, los terrenos que describen a las fincas del Partido de PUNTARENAS matrículas 81194, 134112 y 145128 se sobreponen al terreno descrito en el plano P-120944-1993 que describe a la finca del mismo Partido matrícula 164408. 57.- Que según señalan los informes técnicos del Departamento Catastral Registral de referencia, también se desprende que las fincas 49255 y 145125, 130114 y 134111 se sobreponen con el citado plano (P-120944 1993), no obstante, las mismas se encuentran cerradas pues la primera y segunda se reunieron formando la finca 145128 y la tercera y cuarta se reunieron formando la finca 134112 ya señaladas. 58.- Que según señalan los informes técnicos del Departamento Catastral Registral de referencia, los terrenos que describen a las fincas del Partido de PUNTARENAS matrículas 24796, 58639, 59067 y 63880 se sobreponen tanto al plano P-10461-1939 como al plano P-120944-1993 (fincas 7524 y 164408). 59.- Que según señalan los informes técnicos del Departamento Catastral Registrañ de referencia, los planos P-667343-1987, P-814824-1989, P-675633- 2001, P-795666-2002 y P-950600-2004 señalan como antecedente la finca del Partido de PUNTARENAS matrícula 7524, siendo su antecedente correcto la finca del mismo Partido matrícula 7674.
(...) 66.- Que según señalan los informes técnicos del Departamento Catastral Registral de referencia, las fincas del Partido de 24796 (sin plano), 25004, 26712, 42475, 49255 (cerrada por reunión), 55507, 57104, 58639 (Cerrada por Juicio Ordinario), 59067, 60978, 63880, 81194, 82164, 118546 (Cerrada por reunión), 127157, 130282, 134112, 142351, 145125 (Cerrada por reunión) y 145128 se encuentran afectadas a una doble inmatriculación de los terrenos que corresponden a las fincas 7524 y 164408 y consecuentemente también sus planos catastrados, por su orden: P-276445-1977, P-484578- 1982, P-359800-1979, P-808182-002, P-690983-1987, P-755324-1988, P- 711507-1988, P-781669-1988, P-9 8292-1990, P-3049-1991, P-808183-2002, P-710680-2001, P-891228-2003, P 471924-1998 y P-1027171-2005. (...) 68. Que según montaje visible al folio 385 los planos: P-5540-1972, P-1431-1973, P-276445-1977, P-280989-1977, P-359800-1979, P-365554-1979, P-474372-1982, P-484578-1982, P-532504-1984, P-552115-1984, P-574825- 1985, P-592954-1985, P-599161-1985, P-625982-1986, P-644863-1986, P- 690983-1987, P-742771-1988, P-748414-1988, P-755324-1988, P-756451- 1988, P-756452-1988, P-758424-1988, P-781669-1988, P-908292-1990, P- 920520-1990, P-920521-1990, P-3049-1991, P-3053-1991, P-521444-1998, P- 587762-1999, P-669168-2000, P-710680-2001, P-796975-2002, P-808182- 2002, P-808183-2002, P-811313-2002, P-891228-2003, 13-1027171-2005 y P- 1107852-2006, se sobreponen al plano P-120944-1993 que describe la finca 164408 propiedad del Estado.
(...) 181.- Que mediante el documento que ocupó el tomo 471 asiento 14784 (v.f. 85), se segregó un lote parte de finca del Partido de PUNTARENAS matrícula 49255 que originó la finca del mismo Partido matrícula CIENTO DOCE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y NUEVE (112589) a nombre de CATALINA CASTRO CHAVES. Inscripción practicada en fecha 10 de Diciembre de 1999 (v.f. 93). 182.- Que según el referido documento, dicho terreno se describió así: “Terreno con una casa de habitación, bodega y patio" ubicado en Distrito 1°: Quepos del Cantón 6°: Aguirre, con una medida de 1.201,23 metros cuadrados de conformidad con el plano catastrado P-587762-1999 (v.f. 1519), señalando las siguientes colindancias: NORTE Calle Pública, SUR y ESTE: Resto Reservado Que según informe Registral (finca 49255) y OESTE: Calle pública. 183.- Que según Informe Catastral de repetida cita, el terreno que conforma la finca 112589 traslapa al terreno descrito en el plano P-120944-1993 (finca 164408) propiedad del Estado. 184.- Que de la consulta a los movimientos históricos de la finca 112589, a la fecha no se ha realizado ninguna segregación de lote. 185.- Que según se desprende de la certificación registral visible al folio 2052 actualmente, la referida finca se encuentra registralmente inscrita a nombre de CATALINA CASTRO CHAVES y no soporta anotaciones diferentes a la generada en estas diligencias y como gravamen únicamente soporta una hipoteca inscrita bajo el tomo 571 asiento 97078 (v.f. 1401) a favor del Banco de Costa Rica. 186.- Que actualmente la finca 112589 publicita como naturaleza “Terreno para construir con una casa, dos apartamentos, bodega y patio", rectificada así mediante el documento que ocupó el tomo 499 asiento 2 (v.f. 1360), tiene la misma situación. medida, plano y los linderos actuales son: NORTE: Calle Pública.
SUR y ESTE: Bette Isabel Dickson Jackson y OESTE: Calle Pública. 187.- Que el referido plano catastrado P-587762-1999 (v.fs. 84 y 1519) inscrito a nombre de CATALINA CASTRO CHAVES fue levantado por el Topógrafo Asociado Víctor Reyes Chavarría, describe un terreno de 1.201,23 metros cuadrados, situado en Distrito 1°: Quepos del Cantón 6°: Aguirre, información congruente con la finca que describe, sea 112589. Asimismo, señala que fue levantado para describir un terreno parte de la finca 49255. 188.- Que según se desprende de la información del Sistema de Información de Planos (SIP) el plano P-587762-1999 señala como plano padre el plano P-5540-1972 (v.f. 235), no tiene planos hijos y soporta anotación de medida cautelar derivada de estas diligencias. (...) 197.- Que mediante el documento que ocupó el tomo 531 asiento 18377 (v.f. 67), se segregó un lote parte de la finca del Partido de PUNTARENAS matrícula 49255 que originó la finca del mismo Partido matrícula CIENTO TREINTA MIL CIENTO ONCE (130111) a favor de B&P AND THE MONKEY BUSINESS SOCIEDAD ANÓNIMA. inscripción practicada en fecha 14 de Abril de 2004 (v.f. 73). 198.- Que según se desprende del contenido del documento de cita previa, el terreno se describió como "Terreno para construir" ubicado en Distrito 1°: Quepos del Cantón 6°: Aguirre, con una medida de 160 metros cuadrados de conformidad con el plano catastrado P-891228-2003 (v.f. 1526) y señalando las siguientes colindancias: NORTE: Catalina del Carmen Castro Chaves.
SUR: Resto Reservado (finca 49255). ESTE: Flora Herrera Chaves y OESTE: Catalina Castro Chaves. 199.- Que según informe Registral Catastral de repetida cita, el terreno que conforma la finca 130111 traslapa al terreno descrito en el plano P-120944-1993 (finca 164408) propiedad del Estado. 200.- Que actualmente la finca 130111 se encuentra cerrada por haberse reunido con la finca 130114 originando la matrícula 134112. 201.- Que el referido plano catastrado P-891228-2003 (v.fs. 663 y 1526) inscrito a nombre de BETTE ISABEL DICKSON JACKSON fue levantado por el Topógrafo Asociado Rolando Carmona Soto, describe terreno de 860 metros cuadrados, situado en Distrito 1°: Quepos del Cantón 6°: Aguirre, información congruente con la finca que describe, sea la finca matrícula 134112, originada por la reunión de las fincas 130111 y 130114. Asimismo señala que fue levantado para segregar un lote de la finca 49255 y reunirlo con la finca 130114. 202.- Que según se desprende de la información del Sistema de Información de Planos (SIP) el plano P-891228-2003 señala como planos padres (v.f. 2147) a: P-849791-2003 (v.f. 2144), P-5540-1972 (vi 235), no tiene planos hijos y soporta anotación de medida cautelar derivada de estas diligencias. 203.- Que mediante el documento que ocupó el tomo 520 asiento 15477 (v.f.1806), se segregó un lote parte de la finca del Partido de PUNTARENAS matrícula 49255 que originó la finca del mismo Partido matrícula CIENTO TREINTA MIL, CIENTO CATORCE (130114) a favor de Catalina Castro Chaves.
Inscripción practicada en fecha 5 de Junio de 2003 (v.f. 1808). 204.- Que según se desprende del documento de cita previa, el terreno se describió como “Terreno para construir" ubicado Distrito 1°: Quepos del Cantón 6°: Aguirre, con una medida de 700 metros cuadrados de conformidad con el plano catastrado P-849791-2003 (v.f. 1810) y señalando las siguientes colindancias: NORTE: COMPAÑÍA PALMA TICA SOCIEDAD ANÓNIMA (es decir, la finca del Estado). SUR: Resto Reservado (finca 49255), ESTE: Flora Herrera Chaves y OESTE: En parte Calle Pública en parte Catalina Castro Chaves. Además. (sic) 205.- Que según informe Registral Catastral de repetida cita, el terreno que conforma la finca 130114 traslapa al terreno descrito en el plano P-120944-1993 finca 1993 (finca 164408) propiedad del Estado. 206.- Que actualmente la finca 130114 se encuentra cerrada por haberse reunido con la finca 130111 originando la matrícula 134112. 207.- Que el referido plano catastrado P- 849791-2003 (v.f. 3044) inscrito a nombre de BETTE ISABEL DICKSON JACKSON fue levantado por el Topógrafo Asociado Rolando Carmona Soto, describe un terreno de 700 metros cuadrados, situado en Distrito 1°: Quepos del Cantón 6°: Aguirre, información congruente con la finca que describe, sea 130114.
Asimismo, señala que fue levantado para describir un lote parte de la P-5540-1972 en cuanto a su ubicación (v.f. finca 49255 modificando al p 235). 208.- Que según se desprende de la información del Sistema de Información de Planos (SIP) el plano P-849791-2003 señala como plano padre al plano P-5540-1972 (v.f. 235), tiene como plano hijo al plano P-891228-2003 (v.fs. 66 y 1526) que describe un lote con una medida de 860 metros cuadrados y no soporta ninguna anotación derivada de estas diligencias. 209- Que mediante el documento que ocupó el tomo 520 asiento 15482 (v.f. 78), se segregó un lote parte de la finca del Partido de PUNTARENAS matrícula 49255 que originó la finca del mismo Partido matrícula CIENTO TREINTA MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y DOS (130282) a nombre de Catalina Castro Chaves. Inscripción practicada en fecha 10 de Diciembre de 1999 (v.f. 93). 210.- Que según se desprende del contenido del documento de cita previa, el terreno describió como “Terreno con construcción y patio" ubicado en Distrito 1°: Quepos del Cantón 6°: Aguirre, con una medida de 19214,68 metros cuadrados de conformidad con el plano catastrado P-10680-2001 (v.f. 1524) y señala las siguientes colindancias: NORTE: en parte Calle Pública, SUR y ESTE: Resto Reservado (finca 49255) y OESTE: Catalina Castro Chaves. 211.- Que según Informe Registral Catastral de repetida cita, el terreno que conforma la finca 130282 traslapa al terreno descrito en el plano P-120944-1993 (finca 164408) propiedad del Estado. 212.- Que de la consulta a los movimientos históricos de la finca 130282, se verificó que se realizó la segregación de un lote de 30,42 metros cuadrados que originó la finca del mismo Partido matrícula 145125.
Cabe señalar, que en dicho acto no se indicó plano por cuanto el lote segregado se reunió con la finca 49255 originando la matrícula 145128 con el plano P-1027171-2005 (v.f. 1531). 213.- Que según se desprende de la certificación registral visible al folio 2054 actualmente, la referida finca 130282 se encuentra registralmente inscrita a nombre de CATALINA CASTRO CHAVES y no soporta anotaciones ni gravámenes diferentes a los generados en estas diligencias. 214.- Que actualmente la finca 130282 publicita la misma naturaleza y además indica una cabida de 984.26 metros cuadrados aunque continúa publicitando el plano que la originó (P-710680-2001). 215.- Que el referido plano catastrado P-710680-2001 (v.fs. 77 y 1524) inscrito a nombre de CATALINA CASTRO CHAVES fue levantado por el Topógrafo Asociado Víctor Reyes Chavarría, describe un terreno de 1.214,68 metros cuadrados, situado en Distrito 1°: Quepos del Cantón 6°: Aguirre, información que no es congruente con la finca que describe, sea 130282 que actualmente publicita una medida de 984,26 metros cuadrados, lo anterior después de la segregación de lote originó la finca 145125.
Asimismo, señala que fue levantado para describir un lote parte de la finca 49255. 216.- Que según se desprende de la información del Sistema de Información de Planos (SIP) el plano P-710680-2001 señala como plano padre al plano P-5540-1972 (v.f, 235) y tiene los siguientes planos hijos (v.f. 3048): P-974135-2005 (v.f. 2145) que describe un lote con una medida de 6.884,79 metros cuadrados que no ha generado título y P-1027171-20 5 (v.fs. 97 y 1531) que relaciona la finca 145128. Además, el plano P-710680-2001 soporta anotación de medida cautelar derivada de estas diligencias. 271.- Que mediante el documento que ocupó el tomo 531 asiento 18377 (v.f. 67), se reunieron las fincas 130114 con una medida de 700 metros cuadrados y 130111 con una medida de 160 originaron la finca del mismo Partido matrícula CIENTO TREINTA Y CUATRO MIL CIENTO DOCE (134112) a nombre de B&P AND THE MONKEY BUSINESS SOCIEDAD ANÓNIMA.
Inscripción practicada el 14 de Abril de 2004 (v.f. 73). 272.- Que según se desprende del contenido del documento de cita previa, el terreno se describió así: "Terreno para construir" ubicado en Distrito 1°: Quepos el Cantón 6°: Aguirre con una medida de 860 metros cuadrados de conformidad con el plano catastrado P-891228-2003 (v.f. 1526) y señalando las siguientes colindancias: NORTE: Calle Pública y COMPAÑÍA PALMA TICA SOCIEDAD ANÓNIMA (es decir, la finca del Estado), SUR: Bette Isabel Dickinson Jackson y Flora Herrera Chaves, ESTE: Flora Herrera Chaves y OESTE: Catalina Castro Chaves y Calle Pública. 273.- Que según informe Registral Catastral de repetida cita, el terreno que conforma la finca 134112 y graficado con el plano P-891228-2003 traslapa al terreno descrito en el plano P-120944-1993 (finca 164408) propiedad del Estado. 274.- Que de la consulta a los movimientos históricos de la finca 134112, a la fecha no ha realizado ninguna segregación de lote. 275.- Que según se desprende de la certificación registral visible al folio 2056 actualmente, la referida finca continúa registralmente inscrita, a nombre de B&P AND THE MONKEY BUSINESS SOCIEDAD ANÓNIMA y no soporta anotaciones ni gravámenes diferente a los generados en estas diligencias. 276.- Que actualmente la finca 134112 publicita la misma naturaleza, medida, situación, plano y linderos que en su origen. 277.- Que el referido plano catastrado P-891228-2003 (v.fs. 663 y 1526) inscrito a nombre de BETTE ISABEL DICKSON JACKSON fue levantado por el Topógrafo Asociado Rolando Carmona Soto, describe un terreno de 860 metros cuadrados, situado en Distrito 1°: Quepos del Cantón 6°: Aguirre, información congruente con la finca que describe, sea 134112 finca originada por la reunión de las fincas 130111 y 130114.
Asimismo, señala que fue levantado para segregar un lote de la finca 49255 y reunirlo con la finca 130114. 278.- Que según se desprende de la información del Sistema de Información de Planos (SIP) el plano P-891228-2003 señala como planos padres (v.f. 2147) a: P-849791-2003 (v.f. 2144); P-5540-1972 (v.f. 235), no tiene planos hijos y soporta anotación de medida cautelar derivada de estas diligencias. 279.- Que mediante el documento que ocupó el tomo 560 asiento 17282 (v.f. 98), se segregó un lote parte de la finca del Partido de PUNTARENAS matrícula 130282 que originó la finca del mismo Partido matrícula CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL CIENTO VEINTICINCO (145125) a favor de CONDOMINIO VISTAS DAMAS DE QUEPOS SOCIEDAD de Marzo de 2006 (v.f. 106). 280.- Que según se desprende de la información contenida en el documento de cita previa, el terreno se describió como “Terreno para construir y patio" ubicado en el Distrito 1°: Quepos del Cantón 6°: Aguirre, con una medida de 230,42 metros cuadrados de conformidad con el plano catastrado que publicitaría el terreno cuando se reuniera con la finca 49255, sea P-1027171-2005 (v.f. 1531) y señalando las siguientes colindancias: NORTE: Catalina del Carmen Chaves y en parte Resto Reservado (finca 130282).
SUR: CONDOMINIO VISTAS DAMAS DE QUEPOS SOCIEDAD ANÓNIMA. ESTE: Catalina del Carmen Castro Chaves y en parte Resto Reservado (finca 130282) y OESTE: Camino Privado. 281.- Que según informe Registral Catastral de repetida cita , el terreno que conforma la finca 145125 traslapa al terreno descrito en el plano P-120944-1993 (finca 164408) propiedad del Estado. 282.- 281.- Que actualmente la finca 145125 se encuentra cerrada por haberse reunido con la finca 49255 originando la matrícula 145128. 283.- Que el referido plano catastrado P-1027171-2005 (v.fs. 97 y 1531) inscrito a nombre de CATALINA CASTRO CHAVES fue levantado por el Topógrafo Asociado Rolando Carmona Soto, describe un terreno de 6.884,79 metros cuadrados, situado en Distrito 1°: Quepos del Cantón 6° 6° Aguirre, información congruente con la finca que describe, sea 49255 luego de reunirse con la finca 49255 y originar la finca 145128.
Asimismo, señala que fue levantado para reunión de lote de la finca 130282 y la finca 49255. 284.- Que según se desprende de la información del Sistema de Información de Planos (SIP) el plano P-1027171-2005 señala como planos padres (v.f. 2149) a: P-5540-1972 (v.f. 235), y P-974135-2005 (v.f. 2145), no tiene planos hijos y soporta medida cautelar derivada de estas diligencias. 285.- Que mediante el documento que ocupó el tomo 560 asiento 17282 (v.f. 98), se reunieron las fincas del Partido de PUNTARENAS matrículas 49255 con una medida de 6.654,39 metros cuadrados (rectificada por el mismo documento, indicando la medida total de la reunión, sea 6.884,79 metros cuadrados) y 145125 con una medida de 230,42 metros cuadrados y originaron la finca del mismo Partido matrícula CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL CIENTO VEINTIOCHO (145128) a nombre de CONDOMINIO VISTAS DAMAS DE QUEPOS SOCIEDAD ANÓNIMA. Inscripción practicada en fecha 01 de Marzo de 2006 (v.f. 106), 286.- Que según se desprende del contenido del documento de cita previa, el terreno reunido se describió así: "terreno de potrero" ubicado en Distrito 1°: Quepos del Cantón 6° 6°: Aguirre, con una medida de 6.884,79 metros cuadrados de conformidad con el plano catastrado P-1027171-2005 (v.f. 1531) y señalando las siguientes colindancias: NORTE: Brian Backman, Catalina del Carmen Castro Chaves y Calle Pública, SUR: COMPAÑÍA PALMA TICA SOCIEDAD ANÓNIMA (es decir, la finca del Estado), ESTE: Flor Herrera Chaves y OESTE: Calle Pública. 287.- Que según informe Registral Catastral de repetida cita, el terreno que conforma la finca 145128 traslapa al terreno descrito en el plano P-120944-1993 (finca 164408) propiedad del Estado. 288.- Que de la consulta a los movimientos históricos de la finca 145128 no ha realizado ninguna segregación de lote. 289.- Que según se desprende de la certificación registral visible al folio 2058, la finca 145128 actualmente se encuentra registralmente inscrita a nombre de CONDOMINIO VISTAS DAMAS DE QUEPOS SOCIEDAD ANÓNIMA y no soporta anotaciones ni gravámenes diferentes a las generadas en estas diligencias. 290.- Que la finca 145128 publicita la misma naturaleza, situación, medida, plano catastrado y linderos que en su origen. 291.- Que el referido plano catastrado P-1027171-2005 (v.fs. 97 y 1531) inscrito a nombre de CATALINA CASTRO CHAVES fue levantado por el Topógrafo Asociado Rolando Carmona Soto, describe un terreno de 6.884,79 metros cuadrados, ubicado en el Distrito 1°: Quepos del Cantón 6°: Aguirre información congruente con la finca que describe, sea 145125 luego de reunirse con la finca 49255 y originar la finca 145128.
Asimismo, señala que fue levantado para reunión de lote de la finca 130282 y la finca 49255. 292.- Que según se desprende de la información del Sistema de Información de Plano (SIP) el plano P-1027171-2005 señala como planos padres (v.f. 2149) a: P-55 0-1972 (v.f. 235), P-710680-2001 (v.fs. 77 y 1524) y P-974135-2005 (v.f. 2145 , no tiene planos hijos y soporta anotación de medida cautelar derivada de estas diligencias.” Puede verse entonces que, a pesar que en las etapas iniciales del procedimiento algunos funcionarios destacaron las inconsistencias en la información hasta entonces disponible, así como la dificultad para definir los límites de la propiedad del Estado, señalando que era producto principalmente de la antigüedad de las inscripciones y de las políticas y normativas entonces vigentes para el levantamiento de planos, la acción posterior desplegada por el equipo a cargo de la Unidad Ejecutora del Registro Inmobiliario, que incluyó investigación documental, de campo, registral y catastral con apoyo incluso de moderno equipo geodésico, así como la utilización de ortoimágenes, permitió solventar los inconvenientes anunciados y producir la información necesaria para dejar sentado que los inmuebles de los aquí demandados, entre otros, traslapan propiedad estatal.
De todas maneras, cualquier duda remanente quedó despejada con el Informe DRI-CTE-003-0118-2024 del ocho de marzo de 2024, elaborado por el Departamento Técnico Catastral del Registro Inmobiliario, con ocasión de la implementación de la Ley 10283, en el que se concluyó para lo que ahora interesa que: “1. Los terrenos descritos con los planos catastrados P-5540-1972, P-587762-1999, P-710680-2001 y P-891228-2003 están en su totalidad dentro de la propiedad del Estado con el plano P-120944-1993.” B.- SOBRE LA LICITUD DE LAS CAUSAS ADQUISITIVAS DE LOS INMUEBLES POR PARTE DE LOS DEMANDADOS, AMPARADOS A LA PUBLICIDAD REGISTRAL. A lo largo del trámite de ambos procesos, las personas físicas y jurídicas afectadas han insistido en el carácter lícito de la causa adquisitiva de sus bienes y el destino privado que han tenido desde entonces. Al respecto, explicaron y argumentaron que la propiedad de Puntarenas N° 49.255-000 nació en el año 1983 por medio de un proceso de información posesoria que realizó en vida el Sr. Tito González González, bajo el expediente N° 149-1.983, proceso en el cual el Estado no presentó oposición; que cuando fue creada,no existía ningún traslape de planos con otra propiedad; puesto que el Estado todavía no había inscrito el plano respecto del cual ahora se acusa tal defecto.
Detallaron también que tal inmueble fue adquirido en 1991 por parte de Gary Rogers y su madre, ambos de nacionalidad canadiense, con recursos propios y lícitos, dentro de un proceso sucesorio, tramitado bajo el expediente 126-87 del Juzgado Civil de Puriscal, en donde el juez civil aprobó la venta por medio de la resolución judicial de las 9 horas del 18 de junio de 1991; que luego el adquirente se casó con Catalina Castro en 1.994, y desde entonces viven en dicha propiedad, junto con sus 3 hijos en común; que con el transcurso del tiempo realizaron varias segregaciones y reuniones de las fincas, que generaron los inmuebles involucrados en este proceso, a nombre de las partes demandadas en la acción de lesividad, y que tales propiedades corresponden a la casa de habitación de la indicada familia, y el Hotel Las Cascadas, edificado y administrado por ellos, que sirve como medio de sustento familiar; todo dentro del marco de legalidad, pues tanto las adquisiciones, como las construcciones, y la explotación hotelera, contaron con todos los permisos atinentes.
A partir de ello consideraron que la posterior intención del Estado de quedarse con sus propiedades sin remuneración a cambio, constituye una expropiación forzosa que no tienen el deber de soportar. Al respecto, el Tribunal ha encontrado que los hechos puros y simples detallados, es decir, la forma de nacimiento del inmueble, su historial de movimientos, la causa adquisitiva y el uso que le han dado, han quedado debidamente demostrados, y no se ha cuestionado tampoco por las contrapartes, la buena fe de los demandados en tales negocios jurídicos. Sin embargo, ello no demerita la propiedad estatal sobre los terrenos afectados. En virtud del principio de inmatriculación de los bienes de dominio público, al régimen demanial no le es oponible el principio de publicidad registral como defensa para mantener un título de propiedad privada, salvo que el particular demostrara que su título era preexistente a la constitución del demanio en los terrenos disputados, caso en el cual lo que operaría es la figura de la expropiación de hecho, con todas las consecuencias patrimoniales que tal fenómeno apareja.
Sin embargo, este no es el caso que aquí se conoce, dado que el origen de las fincas 6-7524 y 6-7583 data de los años 1938 y 1939, fechas desde las cuales las tierras comprendidas por esas matrículas pertenecían al Estado, mismas que luego fueron reunidas para dar lugar a la actual matrícula 6-164408-000; mientras que la matrícula 49255 nació en el año 1983. Es evidente que en este caso que el dominio público sobre los terrenos en discusión fue constituido mucho tiempo antes de que el señor Tito González González promoviera las diligencias de información posesoria que dieron lugar a una sentencia con cosa juzgada formal, por medio de la cual se ordenó al Registro Nacional otorgarle a dicha persona una matrícula sobre una porción de bienes inmuebles que ya contaban con una titularidad previa, incorporados al régimen demanial, y por tanto, inalienables. Por supuesto, es también anterior a la adquisición de ese inmueble por parte del señor Gary Rogers, y también de las posteriores segregaciones y traspasos a favor de la señora Castro y las sociedades involucradas.
Siendo así, el Estado está en todo su derecho de recuperar el dominio pleno sobre su propiedad inmueble (artículo 264 del Código Civil). De conformidad con el numeral 320 del Código Civil, la acción la puede ejercer el dueño "primigenio" tanto frente a poseedores (sean éstos de buena o de mala fe), como también frente a terceros que lograron inscribir posteriormente un título registral sobre la misma finca (fenómeno de doble matriculación), producto de un trámite de información posesoria o por la vía de procedimientos de titulación de tierras. Al haber quedado acreditado tanto en sede administrativa como judicial que los inmuebles de los demandados se sobreponen a un terreno que goza de todas las características propias del demanio público; resulta evidente que las inscripciones examinadas no debieron prosperar y que son absolutamente nulas, dado que, por su naturaleza ya explicada, no puede convalidarse por ninguna vía, ni siquiera por el transcurso del tiempo.
En este sentido, a pesar de que este Tribunal encuentra muy respetables la argumentaciones realizadas por las demandadas en la acción de lesividad, debe precisarse que ninguno de los principios registrales de publicidad, legitimación, fe pública, legalidad e inscripción, como mecanismos garantes de la seguridad jurídica; puede prevalecer sobre el carácter demanial del bien afectado, o servir de medio para derribar las características de imprescriptibilidad e inalienabilidad de éste. Como se adelantó supra, el régimen demanial y sus consecuencias ni siquiera requieren su inscripción registral para su constitución, eficacia y oponibilidad, y por ende, no podría sucumbir ante una aparente contradicción con los principios indicados. Ya en otras ocasiones, este Tribunal (véanse entre otras, la resolución de Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo, número 00868, de las 10:15 horas del 16 de octubre del 2001 y la sentencia de la Sección Sétima número 042-2021-VII de las 10:15 horas del 20 de mayo de 2021), ha detallado que: "La eficacia del régimen demanial es per se.
Su existencia y publicidad se da con autonomía del Registro, sin que sea dable al titular registral alegar desconocimiento como medio para desvirtuarlo y contrarrestar la afectación. Los principios de inalienabilidad e imprescriptibilidad que caracterizan el dominio público impiden que en su contra pueda esgrimirse la figura del tercero registral para consolidar la propiedad privada ilícitamente sustraída de ese régimen. El demanio tiene publicidad legal. Lo anterior va aparejado al principio de inmatriculación de los inmuebles componentes del dominio público, el cual cuenta con una publicidad material y no necesariamente formal o registral. Frente al dominio público, las detentaciones privadas adolecen de valor obstativo, por prolongadas que sean en el tiempo y aunque aparezcan amparadas por asientos del Registro de la Propiedad. La condición de bien de dominio público y uso público afecta a tercero, aunque tal cualidad no resulte del Registro de la Propiedad.
Se trata de bienes que, por su naturaleza, no necesitan de la inscripción registral." Por otra parte, en este proceso no se ha examinado ni juzgado la buena fe de cada uno de los adquirentes y anotantes del bien cuya inscripción se anula. Ello no ha sido argumentado para sostener la lesividad planteada y no resulta necesario para determinar la nulidad y cancelación de los asientos registrales. Las actuaciones irregulares encontradas por la Dirección del Registro Público hacen que sea imposible generar derechos tanto para el comprador original como los sucesivos adquirientes debido a que la inscripción no subsana los vicios que contenga y por lo tanto es incapaz de generar derechos para el adquiriente original o los posteriores de buena fe. Se reitera que las inscripciones registrales examinadas no surten ni conceden derecho real alguno susceptible de protección privada, ni tampoco sobre ellos pueden imponerse válidamente gravámenes de cualquier tipo, sea por título de garantía de crédito u otro en confrontación legal del régimen demanial, toda vez que sustrae del comercio de los hombres el inmueble de marras.
Valga abonar también que son inconducentes las alegaciones respecto de que existió culpa del Estado al no haberse opuesto en su momento a la información posesoria tramitada, ya que aún y cuando esto fuera cierto, tal circunstancia no impide que tal ente ejerza las acciones de recuperación del dominio pleno de sus bienes demaniales, por la imprescriptibilidad de sus acciones al respecto. También se rechaza el argumento en cuanto a que el traslape de planos lo hizo el Estado, dado que que los planos catastrados no confieren ningún derecho subjetivo ni título oponible, por consiguiente, el hecho de que el plano catastrado P-120944-93, correspondiente a la finca 6-164408-000, sea de fecha posterior al de los planos de las fincas de las partes demandadas, no es un elemento relevante para lo que aquí se decide.
C.- IMPROCEDENCIA DE UN PROCESO EXPROPIATORIO. Protestaron también las personas físicas y jurídicas afectadas, que el Estado quiere hacerse indebidamente de sus tierras dado su valor turístico, sin pagarles el precio debido ni indemnizarle los daños que ello generaría, evitando un proceso expropiatorio. En el acápite precedente quedó fijado que, a pesar de lo indicado en los asientos registrales que se piden anular, los codemandados no pueden alegar derecho de propiedad sobre bienes de dominio público, y por ende, este reclamo carece de asidero. Debe insistirse que, en el tanto que las propiedades fueron inscritas en contra de las disposiciones del ordenamiento jurídico, el Estado puede recuperar la integridad de su bien sin tener que someterse al trámite expropiatorio, manteniendo los afectados de buena fe conservan su derecho de accionar contra los sujetos con los cuales negociaron. Ha explicado la jurisprudencia patria en casos que guardan alguna similitud con el que nos ocupa que: “XI.- Tocante a la sexta inconformidad, estima este órgano decisor, la aplicación de los mandatos 455 y 456 del Código Civil, parte de la hipótesis de confrontación de derechos de propiedad equivalentes, que no se observa en la especie.
Tal sería el caso de un conflicto de prioridad entre derechos de propiedad de particulares, en donde, acorde a la norma de examen, la simple prelación es suficiente a efectos de determinar la titularidad del bien. No obstante, tal criterio resulta exiguo frente a un bien de titularidad pública, cuyo carácter ha sido generado por acto legislativo. Claramente, el derecho de propiedad que esgrime la actora (anulado por el Tribunal), fue adquirido en remate, sin embargo, se originó en una información posesoria ejercida sobre bienes públicos, lo cual constituye un hecho no controvertido. Si bien, de esa información posesoria se generó un título de propiedad, este es absolutamente nulo, por sustentarse en la posesión de un bien del Estado, que por su naturaleza demanial resulta imprescriptible e inalienable, de ahí que no sea susceptible de usucapión. Tampoco, en el tanto no se cuenta en la especie con el elemento buena fe, toda vez que resulta claro, la posesión fue realizada sobre un bien público, creado por ley, desde el año 1963.
Acorde a lo expuesto en el considerando VII de esta sentencia, dicho título carece de validez, al sustentarse en una posesión ejercida sobre bienes del demanio, no susceptibles de usucapión, en tanto son públicos y contentivos de vegetación tipo humedal, es decir, propios del PNE, como se ha hecho constar en diversas certificaciones que constan en autos. Tal razón amerita tanto la declaratoria de nulidad de la sentencia que generó el registro, como la cancelación de los asientos registrales posteriores. Ahora bien, las falencias relacionadas con la ocupación de un inmueble parte del demanio, contentivo del PNE, no pueden ser subsanadas por la falta de oposición del Estado en el proceso de información posesoria. La falta de litigiosidad del Estado en ese momento no puede ser equiparada a una especie de silencio positivo, el cual, según tesis pacífica al respecto, no existe en cuanto al demanio, ni sobre casos de usos privativos o especiales sobre bienes del dominio público (Sala Constitucional, no. 2010-15738, de las 14 horas 54 minutos del 22 de setiembre de 2010).
Tampoco es dable considerar la consolidación de derechos sobre el demanio, partiendo para ello de un mejor derecho registral, puesto que, en la especie, opera con claridad, el principio de inmatriculación, aplicable en este caso a terrenos que por virtud de ley son públicos, aún y cuando no se encontraran aún matriculados a nombre del Estado. (...) De consiguiente, la publicidad registral no puede ser opuesta al principio de inmatriculación, según el cual, el bien de dominio público, por su naturaleza, no necesita de inscripción registral, pues, por una parte, la titularidad estatal se presume, ya que es material y no formal o registral (Ver los fallos de la Sala Primera, no. 1259-2009 de las 10 horas 50 minutos del 10 de diciembre de 2009 y no. 4304-2019 de las 16 horas 05 minutos del 3 de diciembre de 2019). Asimismo, en tanto, la “publicatio” generada por el acto legislativo, es formal, contra la cual no sería oponible la existencia de un título registral, menos aun cuando fue generado en forma antijurídica, por carencia de buena fe y juridicidad, como en el caso de examen.
De esa suerte, no resulta aplicable al asunto de examen, el ordinal 455 del Código Civil, en el sentido de que: “ los títulos sujetos a inscripción, que no estén inscritos, no perjudican a terceros, sino desde la fecha de su presentación al Registro …”, puesto que los bienes demaniales no inscritos, en acopio del principio de inmatriculación, si afectan efectivamente a terceros, en este caso en virtud de una decisión legislativa, que asigna a esos bienes un carácter público. Lo anterior descarta cualquier reclamo en cuanto a una supuesta responsabilidad objetiva del Estado, por la alegada adquisición al amparo del Registro sobre bienes del demanio, ya que, se reitera, el carácter público de los inmuebles de JAPDEVA, le ha sido otorgado por ley, cuyo alcance general y formal, elimina cualquier buena fe del poseedor. Resulta inadmisible asimismo el alegato en el sentido de que los bienes inmuebles de la actora, que traslapan el patrimonio público de JAPDEVA, fueran adquiridos de buena fe, tras 26 años de vigencia de la ley que les otorgó ese carácter.
Claramente, no puede surgir una obligación indemnizatoria por responsabilidad objetiva del Estado, pues no se está frente a derechos subjetivos propiamente tales, sino inscripciones absolutamente nulas, carentes del elemento buena fe, fundamentadas en una posesión claramente antijurídica. De esa suerte, a falta del elemento juridicidad, el alegato sobre la eventual responsabilidad objetiva estatal carece también de sustento, razones que obligan al rechazo de los cargos.” (Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, número 01453-2022 de las 10:04 horas del 29 de junio de 2022).
D.- INEXISTENCIA DE COSA JUZGADA MATERIAL. Como ya se ha venido adelantando al revisar los otros argumentos esgrimidos por las partes codemandadas en el proceso de lesividad, tampoco es de recibo el alegato de que su derecho de propiedad sobre el inmueble matrícula 49255 del Partido de Puntarenas goza del privilegio de cosa juzgada material, al nacer de un mandato judicial emanado por el Juzgado Civil de Puriscal por resolución de las nueve horas del dieciocho de junio de 1991, y por el dictado de resolución final dentro del expediente administrativo 149-1983 de la entonces Alcaldía de Aguirre. La sentencia que se invoca en apoyo de su defensa, es emitida dentro de un procedimiento de información posesoria, que en el tanto que no es de tipo plenario, su pronunciamiento solo tiene la característica de cosa juzgada formal, es decir, no revisable en otro procedimiento de igual naturaleza, pero está lejos de hacer indiscutible el derecho que allí se declare, como pretenden las codemandadas, característica esta última, que solo disponen las resoluciones con carácter de cosa juzgada material. Por ende, si en este proceso de conocimiento se ha determinado que el título de propiedad así emitido abarca parte de bienes demaniales, deviene nulo.
E.- NO HA DECAÍDO EL INTERÉS EN LA ACCIÓN. En etapa de conclusiones alegaron las codemandadas que, con la Ley N° 10.283 la finca de Puntarenas Nº 164.408-000 ya fue desafectada del el uso y dominio público del área sometida a régimen de Patrimonio Natural del Estado creada por medio del Decreto 35.325 publicado en la Gaceta 128 el 3 de julio del año 2009, y pasa a ser de uso de desarrollo urbanístico, a favor de particulares, por medio de un procedimiento municipal; y que, por ello, la demanda de lesividad planteada por el Estado carece de interés actual, por cuanto las propiedades pasan a ser área de desarrollo urbanístico, ya no se trata de Patrimonio Natural del Estado, y en consecuencia, ya no es un bien demanial, porque ya no está destinado a un uso público, sino que el uso otorgado por Ley 10.283 en el 2022, es de desarrollo urbanístico en beneficio de los particulares. No coincide el Tribunal con esta posición.
En lo que resulta atinente al punto concreto, la Ley de referencia dispone que: “ARTÍCULO 1- Se desafecta del uso y dominio público el área sometida al régimen de Patrimonio Natural del Estado (PNE), creada mediante Decreto Ejecutivo N.º 35325-MP-MINAET, de 3 de junio del 2009, el bien inmueble en administración del Sistema Nacional de Áreas de Conservación (Sinac), inscrito en el Registro Público de la Propiedad, en el partido de Puntarenas, matrícula de folio real número uno seis cuatro cuatro cero ocho - cero cero cero (N.º 164408-000), con una medida registra! de doscientos setenta y siete mil noventa y tres metros con setenta y tres decímetros cuadrados (277093,73 m2 ), situado en el distrito primero, Quepos; cantón sexto, Aguirre, de la provincia de Puntarenas; plano catastrado número P- cero uno dos cero nueve cuatro cuatro -uno nueve nueve tres (N.º P-0120944-1993). Dicho bien inmueble se afecta al nuevo uso de desarrollo urbanístico de la Municipalidad de Quepos, según lo establecido en el plan regulador vigente, incluyendo los accesos viales existentes, los cuales pasarán a ser parte de la red vial cantonal.
(...) ARTÍCULO 2- Se autoriza al Estado para que done a la Municipalidad de Quepos los bienes inmuebles desafectados y descritos en el artículo anterior, para que pueda disponer de estos y con base en lo señalado en el Plan Regulador "Modificación Parcial al Plan Regulador Urbano de la Ciudad de Quepos, Integración de la Variable Ambiental", o el instrumento de planificación territorial que se encontrara vigente, proceda a dar una orientación territorial a estos, para lo cual queda facultada la Municipalidad de Quepas a donar y/o vender según lo que corresponda, con base a los antecedentes legales de la propiedad, a los ocupantes de la zona americana que considere como legítimos de conformidad con el procedimiento establecido en la presente ley. En el caso de realizarse una venta, dichos recursos deberán ingresar a las arcas.” (énfasis suplido). Como puede observarse, el inmueble de referencia no ha salido de la titularidad del Estado, que continúa siendo su propietario, y al que solo se le ha autorizado para que proceda a donarlo a la Municipalidad de Quepos, situación que no se ha presentado a la fecha de redacción de esta sentencia.
Por otro lado, si bien es cierto que el inmueble quedó desafectado por vía legal del Régimen de Patrimonio Natural del Estado, se sustituyó esta afectación a otra también de carácter público, a cargo de la Municipalidad del Cantón; por lo que se mantienen las condiciones necesarias para sancionar la procedencia de la acción interpuesta por el Estado.
DÉCIMO. PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE LESIVIDAD. Con base en las consideraciones de hecho y de derecho expuestas en los acápites previos, procede declarar con lugar la demanda interpuesta por el Estado, en los siguientes términos: 1) Se declara la nulidad y se ordena la cancelación de la inscripción de la propiedad del Partido de Puntarenas, matrícula 6-112589-000, asiento 14784 del tomo 471 del Diario de Bienes Inmuebles. 2) Se declara la nulidad y se ordena la cancelación de la inscripción de la propiedad del Partido de Puntarenas, matrícula 6-130282-000, asiento 15482 del tomo 520 del Diario de Bienes Inmuebles. 3) Se declara la nulidad y se ordena la cancelación de la inscripción de la propiedad del Partido de Puntarenas, matrícula 6-134112- 000, asiento 18377 del tomo 531 del Diario de Bienes Inmuebles. 4) Se declara la nulidad y se ordena la cancelación de la inscripción asiento 97078 del tomo 571, presentado al Diario de Bienes Inmuebles el 26 de junio de 2007 e inscrito el 29 de junio de 2007. 5) Se declara la nulidad y se ordena la cancelación de la inscripción de los planos P-587762-1999, P-710680-2001 y P-891228-2003. 6) Se declara la nulidad y se ordena la cancelación de la inscripción de la propiedad del Partido de Puntarenas, matrícula 6-49255-000, plano P-5540-1972, asiento 4241 del tomo 342 del Diario de Bienes Inmuebles.
DÉCIMO PRIMERO. IMPROCEDENCIA DE LAS PRETENSIONES SUBSISTENTES EN EL EXPEDIENTE 15-003590-1027-CA: La inadmisibilidad por caducidad de la acción dentro de la causa seguida en el expediente 15-003590-1027-CA no alcanzó a las pretensiones identificadas con las números uno, dos, cuatro, cinco y las subsidiarias indemnizatorias. La primera tiende a que se declare que las propiedades 6-112.589-000, 6-130.282-000 y 6-49.255-000, ubicadas en la Provincia de Puntarenas, son propiedades privadas, y que no forman parte de la propiedad del Estado ni del Patrimonio Natural del Estado. Por las razones ampliamente detalladas en los considerandos precedentes, especialmente en el noveno, a cuyo texto se remite para evitar reiteraciones, esta petición no puede ser acogida, en lo esencial, porque entra en contradicción con la declaratoria de nulidad ya sancionada de sus asientos de inscripción, porque traslapan propiedad del Estado que goza de los atributos de imprescriptibilidad e inalienabilidad y, en consecuencia, no pueden ser objeto de apropiación privada por ninguna causa negocial.
En las pretensiones dos, cuatro y cinco se pide la nulidad del rechazo de la presentación de una solicitud de reunión y modificación de los planos P-587762-1999, P-5570-1972 y P-710680-2001, y de las anotaciones de inmovilización por inconsistencias que pesan sobre los inmuebles con fecha veintidós de julio de 2014. La acción respecto de estas actuaciones concretas tampoco es procedente, porque se trata de meros actos de ejecución derivados de las resoluciones administrativas de fondo (resolución del Registro Inmobiliario de las 08:46 horas del treinta de noviembre de 2012 y voto 1188-2013 de las 08:10 horas del cinco de diciembre de 2013), cuya validez no entró en discusión en este proceso, por haber dejado transcurrir las actoras el plazo de caducidad para su impugnación. El artículo 38 del Código Procesal Contencioso Administrativo dispone que “1) No será admisible la pretensión de nulidad en relación con los actos que, estando viciados, hayan sido consentidos expresamente o sean reproducción de otros anteriores, ya sean definitivos y firmes o confirmatorios de los consentidos”, por lo que las pretensiones contra estas últimas conductas tampoco resultan admisibles.
Suerte parecida debe correr la pretensión subsidiaria indemnizatoria planteada dentro de este proceso. A diferencia del requerimiento indemnizatorio planteado como contrademanda dentro del proceso de lesividad, y que no pudo conocerse por haber operado caducidad, dentro de este proceso el reclamo es de tipo accesorio, conectado y sujeto a las pretensiones principales anulatorias de la conducta administrativa impugnada, siendo ellas precisamente su causa de pedir. Al haberse declarado inadmisibles las pretensiones principales en los términos explicados supra, las pretensiones accesorias pierden el sustento necesario que permita su análisis, y por consiguiente, también deben ser rechazadas.
DÉCIMO SEGUNDO. EXCEPCIONES. En contra de la demanda tramitada con el expediente 15-003590-1027-CA, el Estado opuso las excepciones de caducidad, prescripción, de falta de integración de la litis con relación al SINAC y la Municipalidad de Aguirre, falta de derecho; la Junta Administrativa del Registro Nacional opuso caducidad de la acción, de prescripción del derecho y falta de derecho y el SINAC alegó caducidad, prescripción y falta de derecho. La falta de integración de la litis consorcio pasivo necesaria fue resuelta interlocutoriamente en los términos referidos en el Considerando Primero de esta sentencia; la excepción de caducidad de la acción fue conocida en el Considerando Quinto de esta sentencia, acogiéndola únicamente respecto de las pretensiones identificadas con los números tres, seis, siete, ocho y nueve. En el mismo Considerando se conoció y rechazó la defensa de prescripción.
Para las demás pretensiones se acoge la excepción de falta de derecho, por las razones detalladas en los Considerandos Noveno y Décimo Primero. En contra de la acción de lesividad tramitada con el expediente 16-002921-1027-CA, las codemandadas Catalina Castro Chaves y Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. opusieron las excepciones de acumulación de procesos por identidad de objeto y causa con el proceso de conocimiento 15-003590-1027-CA, ya resuelta interlocutoriamente, de litis pendencia respecto del indicado proceso, desistida luego en etapa de audiencia preliminar; desacumulación de pretensiones respecto de las dirigidas contra B&P and The Monkey Business S.A., también desistida en etapa de audiencia preliminar, de la falta de integración de la litis consorcio pasivo necesaria respecto de la Municipalidad de Aguirre (Quepos), de la Junta Administrativa del Registro Nacional y del Ministerio de Ambiente, ya resueltas interlocutoriamente; de cosa juzgada material con relación a lo resuelto por el Juzgado Civil de Puriscal en la resolución de las nueve horas del dieciocho de junio de 1991 en el expediente 126-87; y la de falta de derecho.
En etapa de conclusiones alegaron además falta de interés actual. En el apartado identificado con la letra D del Considerando Noveno de esta resolución, se explicaron las razones por las que no procede la defensa de cosa juzgada en este asunto, y con base en ellas, es rechazada. En el apartado identificado con la letra E del mismo Considerando se detallaron las razones por las que no procede la defensa de falta de interés actual, y con base en ellas, también se rechaza. Por las razones detalladas en los Considerandos sétimo, octavo, noveno y décimo de esta sentencia, se rechaza también la excepción de falta de derecho contra esta acción. Los codemandados Banco de Costa Rica y B&P and The Monkey Business S.A. no opusieron excepciones.
DÉCIMO TERCERO. COSTAS: De conformidad con el numeral 193 del Código Procesal Contencioso Administrativo, las costas procesales y personales constituyen una carga que se impone a la parte vencida por el hecho de serlo. La dispensa en dicha condena sólo resulta viable cuando hubiere, a juicio del Tribunal, motivo suficiente para litigar o bien, cuando la sentencia se dicte en virtud de pruebas cuya existencia desconociera la parte contraria. Con relación al expediente 15-003590-1027-CA pondera el Tribunal que en ningún momento se cuestionó por las contrapartes la buena fe de las actoras al adquirir los inmuebles que formaron parte del objeto procesal, que quedó acreditado que efectivamente habitan en ellos, y que han desarrollado en ellos su negocio hotelero que les sirve de sustento familiar, y que el fondo de su alegato no ha sido discutido por haber operado caducidad de la acción respecto de las pretensiones principales, por lo que se estima que han tenido razones suficientes para litigar y decide resolver ese asunto sin especial condenatoria en costas.
Con relación al expediente 16-002921-1027-CA, el Estado ha acudido a esta sede para anular actos propios (inscripciones registrales) que en su momento habían declarado determinados derechos subjetivos de las personas traídas como demandadas, dado que la lesividad resulta ser una vía ineludible para la anulación de las conductas administrativas propias; por lo que estima este Tribunal que no resulta viable condenar a la demandada al pago de las costas originadas en este proceso. Por consiguiente, también se resuelve sin especial condenatoria en costas, al configurarse el presupuesto condicionante que permite tal efecto.
POR TANTO:
Se admiten las pruebas para mejor resolver ofrecidas. Con relación a la demanda tramitada en el expediente 15-003590-1027-CA, se acoge la excepción de caducidad de la acción respecto de las pretensiones identificadas con los números tres, seis, siete, ocho y nueve, las cuales se declaran inadmisibles, y se rechaza para las otras pretensiones. Se rechaza la excepción de prescripción de las pretensiones subsidiarias. Respecto de todas las pretensiones principales y subsidiarias que no fueron afectadas por la caducidad de la acción, se acoge la defensa de falta de derecho opuesta por las codemandadas, declarando sin lugar la acción en todos sus extremos. Con relación a la demanda tramitada en el expediente 16-002921-1027-CA, se rechazan las excepciones de cosa juzgada, falta de interés actual y falta de derecho opuestas por los codemandados. Se declara con lugar la demanda de lesividad y en consecuencia, se dispone lo siguiente:
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Goicoechea, Calle Blancos, 50 metros oeste del BNCR, frente a Café Dorado. Teléfonos: 2545-0107 ó 2545-0099. Ext. 01-2707 ó 01-2599. Fax: 2241-5664 ó 2545-0006. Correo electrónico: [email protected]
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