Determination of indemnity in expropriation of farm for Borinquen geothermal projectFijación de justiprecio en expropiación de finca para proyecto geotérmico Borinquen

N°465-2023-I CONTENTIOUS-ADMINISTRATIVE AND CIVIL TREASURY APPEALS COURT. FIRST SECTION. Second Judicial Circuit of San José, Annex A, at sixteen hours twenty-five minutes on the thirteenth of November two thousand twenty-three.

The appeals filed by the expropriating Institute and the expropriated company within expropriation proceedings, processed before the Contentious-Administrative and Civil Treasury Court, under case file number N° 18-829-1028-CA, filed by the Instituto Costarricense de Electricidad (hereinafter ICE), against Hacienda Borinquen S.A., are heard. Judgment N° 756-2023, issued at nine hours twelve minutes on the twenty-first of April two thousand twenty-four, by Judge Ericka Andrea Rojas Chavarría, is challenged. Appeals 487-TA and 488-TA.

Judge Cortés Morales writes.

CONSIDERING

I.In judgment N° 756-2023, issued at nine hours twelve minutes on the twenty-first of April two thousand twenty-four, by Judge Ericka Andrea Rojas Chavarría of the Contentious-Administrative and Civil Treasury Court, the just price was set within the proceedings filed by ICE against the expropriated company in the following terms:

"THEREFORE By virtue of the foregoing, THE JUST PRICE IS SET in the amount of SIX HUNDRED FIFTY-FOUR MILLION THREE HUNDRED FORTY-FOUR THOUSAND ONE HUNDRED NINETY-THREE COLONES WITH EIGHT CÉNTIMOS (¢654.344.193.08°). Given that the company Hacienda Borinquen S.A. is the registered owner of the property registered in the Public Property Registry, Real Estate Section; Real Folio registration number 38650-000 of the Partido de Guanacaste, and it is located in District 02 Cañas, Canton 01 Liberia, of the Province of Guanacaste, it measures 601,732.16 square meters, with cadastral map number G-0283480-1977 and its boundaries are as follows: North: Easement (Servidumbre de paso) with 1055.96 fronting onto the same; South: Quebrada Agua Gata, East: Hacienda Borinquen; West: Hacienda Borinquen and Julio Leiva, both in part. The total area to expropriate has the following characteristics: The total area to expropriate measures 608,456 square meters, this according to cadastral map G-1982668-2017 and its boundaries are: North: Hacienda Borinquen S.A; South: Hacienda Borinquen S.A and Quebrada Gata, East: Hacienda Borinquen S.A; West: Hacienda Borinquen and easement (servidumbre de paso), the foregoing according to the project called Geotérmico Borinquen. The rectification of the measurement and the correct boundaries of the property of the Partido de Guanacaste registration number 38650-000 is ordered. That the correct measurement of the property of the Partido de Guanacaste registration number 38650-000 is 608,456 square meters, this according to cadastral map G-1982668-2017. And its boundaries are: North: Hacienda Borinquen S.A; South: Hacienda Borinquen S.A and Quebrada Gata, East: Hacienda Borinquen S.A; West: Hacienda Borinquen and easement (servidumbre de paso). Register in the name of ICE, free of liens, limitations, and annotations. Once this pronouncement is final, ICE is authorized to execute the respective protocolization of documents. The National Property Registry, Real Estate Section, is compelled to cancel all annotations, exactions, and liens that weigh upon the strip whose just price has been set herein; this, based on the deed of protocolization of documents, without the need for further proceedings. Consequently, notify both the Dirección General de Tributación, for the determination of national and local tax burdens, respectively, as legally corresponds. In accordance with article 11 of the Expropriation Law and its amendments, interest is recognized on the underlying difference between the indemnification offered by the State (¢380.937.568,50.°) and the amount set as the just price pursuant to the present ruling (¢654.344.193,08°), that is, on the economic base amounting to ¢273.406.624,58°. That is, from the entry into possession of the strip of land until its effective cancellation. Costs to be borne by ICE." Both parties filed respective appeals against said judgment.

II. The appeal hearing was held on the thirtieth day of August of this year, with the attendance of both parties

III. OF THE PROVEN FACTS

The list of proven facts made by the a quo is approved, as it corresponds to the reality of the case file. The following are added for the proper resolution of this appeal:

• 26)By resolution N° 595-2019-I, of the First Section of this Court, at sixteen hours on the seventeenth of October two thousand nineteen, within the expropriation proceedings, processed in case file 18-828-1028-CA, by ICE against Corporación Ganadera S.A., within the same geothermal project, the unit value per hectare of the property of the Partido de Guanacaste N°24827-000 was set at the sum of 7,457,500 (seven million four hundred fifty-seven thousand five hundred colones). (see images 1000 to 1031 of the mentioned case file).
• 27)Both within the administrative valuation carried out by ICE, and in the report of the third expert in disagreement, fifty percent of the value of the power line easement (servidumbre de líneas eléctricas) existing on the property prior to the expropriation was recognized within the value of the land (see both documents, specifically in images 48 and 3079 respectively).

IV. UNPROVEN FACTS

One unproven fact is added:

• 3)That the pastures within the expropriated property are mechanized.

V. GRIEVANCES OF ICE

The Institute's representative formulated grievances in two of the indemnified items: the value set for the property and the value determined for the pastures. It considers that judges must take into account technical values and cannot depart from the administrative valuation without having technical proof. In the first grievance, regarding the property, he indicates that the judge accepts the administrative valuation and establishes that it complies with article 22 of the Expropriation Law, rejects the judicial expert appraisal because it is incomplete, and determines that the value of the third expert in disagreement is valid. He adds that she takes into account the ICE value and that of expert Rodríguez Rodríguez to define the just price. In his opinion, the foregoing creates a problem because the expert derives the value from the references used by the judicial expert, which are not real sales, where there was an owner willing to sell, and in this case there was no willingness to do so. He adds that the error of these calculations is that they are neither consistent nor reasonable, they are not within the market, nor do they represent it. He establishes that, according to numeral 22, cited, it is not an estimated value; fiscal values must be taken into account, or those of other persons who are willing to sell, as well as a reasonable market value. Therefore, he considers that the calculation of expert Rodríguez is inadequate. He cites Point 30 of the International Valuation Standards, to conclude that there must be a buyer and seller respectively willing to buy and sell. He derives from the foregoing that averaging is not the best solution because the value set by Rodríguez is calculated incorrectly, according to the cited technical standards. Furthermore, he points out an error in the value of the property from ICE used by the judge to make the determination, because according to the administrative valuation, a reduction of fifty percent had to be made for the impact of the easement (servidumbre) existing on the property, given that the amount defined by the Institute, as recorded in images 31 and 48 of the case file, is ¢299,979,716.00, with which the calculation becomes incorrect. In addition to the foregoing, the judge rejects the volcanic risk variable, and according to the multi-criteria method, this is a qualitative variable; it is not true that the percentage established in the metric is what will be penalizing the expropriated party. He argues that, based on proximity to the volcano, there is not a condition like the desired geothermal potential, but rather that, through these aspects, the ICE experts established, in a multi-criteria condition, to assign volcanic threat, just like scenic view, with the latter raising the value. In this process, stating that the same volcanic risk report presented by Gino González also does not rule out the existence of a threat. He mentions that to say that ICE chose the place because of its potential, it must be considered that the subsoil does not belong to it, and if it were established that the property was chosen because it had geothermal potential, it is a conclusion that cannot be reached because no market exists, but a risk credited by the valuation does exist. He points out that CNE establishes it, and the law regulates that the Commission is the governing institution in risk and mitigation situations. He explains that expert Rodríguez used the comparative methodology, which does not allow for the qualitative analysis of the farm, and if volcanic risk is eliminated, the scenic view would have to be eliminated. He insists on the persistence of volcanic risk, indicating that they are inherent characteristics of the good, but in a negative aspect. He emphasizes that Mr. Tomás Batalla mentioned that tourism operations were reduced due to the volcanic activity of Rincón de la Vieja, a situation also reflected in the study of July of the year two thousand eighteen, as well as in the report provided by the expropriated party and prepared by Gino González. On the issue of the value of the pastures, he argues that the judge considered that, in general terms, technical proof was never established within the administrative file as to whether the pastures are mechanized or non-mechanized, and that the Institute has been saying from the beginning that it does not agree with the cost structure made by Fabio Chaves Ballestero by virtue of the fact that he derives inflated costs, based on mechanized pastures. He explains, it means that from the list of costs, the professional adds as if the matter were given for labor, pesticides, etc., that is, the cost model is as if they were mechanized pastures. He indicates that in the agricultural use report, the definition of mechanized pastures was given, and based on the values, consulted with specialist technicians, and based on that he establishes an amount. The grievance lies in the fact that the attached ICE report was not reviewed by the a quo. He maintains that the pastures are non-mechanized. He requests that the judgment be modified only in the value of the property and in the value of the pastures, so that the amount set in the administrative valuation is established.

VI. GRIEVANCES OF THE EXPROPRIATED COMPANY

It indicates firstly that the administrative valuation has a deficiency regarding the valuation of the property, since the comparables used by ICE do not have the necessary characteristics, namely similar vocation, competitiveness, and physical aspects. It mentions this because the company's property is one hundred twenty-nine hectares; the comparables used by ICE, with the exception of one of the farms, had areas of 2.77, 9, 7.9, and 7.07 hectares, so it is evident that only one of them, of 129 hectares, could have the characteristics to allow for the adjustment (homologación). It agrees with expert Roberto Loría, in that it is possible to make adjustments (homologar) as long as the data is correct, otherwise the result will be incorrect. It adds that expert Carlos Rodríguez points out the same defects of the administrative valuation and said expert did do the task, used, and found other different properties, managed to individualize properties of 389, 139, 680, 200, and 350 hectares to make the adjustment (homologación), with these data they would give greater accuracy than those of ICE. There is coincidence with the adjustment (homologación) factor used by expert Loría in his report. It points out that ICE indicates the existence of an error because the value of the easement (servidumbre) was not taken into account and that this affects the value in an amount lower than that granted in the judgment, an assessment it disagrees with because both the Administrative Valuation in image 175, and the judgment itself, in image 3270, refer to this same issue; it was indeed taken into account, and the arithmetic operation already affected the value granted in the judgment.

Regarding volcanic risk, as a detracting factor, it refers to statements from knowledgeable persons and how this factor can affect the value of the property: first, in image 344 from engineer Loría, it should not be considered because otherwise ICE would be expropriating due to the strength this represents for them. Then it mentions volcanologist Gino González, who in summary established that the project could not be developed in any other part of the country, nor of the same farm, due to the proximity to the volcano. It opines that both criteria are valuable, because they are technical.

Regarding the value of the pastures, it opines that proof did exist that they were improved (tecnificados), in the report attached to the expert appraisal of Roberto Loría, prepared by José Fabio Chaves, an agricultural engineer, who assisted the Borinquen company and was in charge of the pastures, which were improved and provides all the conditions.

As the sole grievance of its appeal, it expressed the discarding of Roberto Loría's report, because despite the defects pointed out by the judge, it is clear in indicating the price for the property; there is a multitude of additions and clarifications; in some parts it applies one model, in other parts a different one, but from the beginning, in the first report visible in image 301, it alludes to the value of 15 thousand dollars per hectare, and then it makes adjustments with some methods to calculate the value and finally clarifies that it maintains the value of 15 thousand dollars, as recorded in image 2243.

Its appeal claims are as follows: That the resolution brought on appeal be partially revoked, incorporating the report of Roberto Loría and setting the quantum; that the differences for forest resources between the amount set in the administrative valuation and that determined by engineer Álvaro Solano Acosta be recognized, in the sum of ¢17,775,312.66. Additionally, that the value of PVC be recognized, established in the sum of ¢16,947,096.66, by expert Roberto Loría, which was not recognized in the administrative valuation. Finally, that it be declared that the Administrative Valuation does not comply with what is regulated in art. 22.g) regarding the properties used.

VII: OF THE EVIDENCE FOR BETTER RESOLUTION: The so-called "Volcanic Hazard Analysis of Rincón de la Vieja, Costa Rica," presented as evidence for better resolution by ICE, is rejected, as it is not conducive to the resolution of this appeal.

VIII.CORRECTION OF THE VALUE DETERMINED BY THE TRIAL JUDGE FOR NOT HAVING EXCLUDED THE POWER LINE EASEMENT (SERVIDUMBRE DE LÍNEAS ELÉCTRICAS): According to the text of the resolution brought on appeal, the error pointed out by ICE regarding the exclusion of the existing easement (servidumbre) does not exist, because according to the judgment itself, the judge, when averaging the value of the land established in the administrative valuation and that set by expert Rodríguez, indicated that both expert appraisals took that circumstance into account. In any case, it is an aspect that is not important, due to the way in which it is resolved.

IX. OF THE VALUE OF THE LAND

Both parties challenge the decision reached by the trial judge for setting the value of the land. In that sense, the a quo made the following considerations:

"Regarding the value of the land: The area to expropriate corresponds to 608,456 square meters and in hectares corresponds to 60 hectares 8456 square meters, the foregoing according to cadastral map G-1982668-2017. In the administrative valuation, to assign a unit value to the hectare, it is observed that ICE uses six comparables ranging from 2 hectares to 129 hectares and the characteristics taken into consideration are: landscape view, type of road, land use, slope, public services, hydrology, and volcanic risk; it locates comparables relatively close and others far away like Upala due to the lack of comparables in the area, and defines the unit value at the sum of ¢5,014,234.99 per hectare for a total of ¢305,094,136.50; however, the undersigned considers that the comparables used by ICE are very different in area with respect to the farm to expropriate, as there are comparables with much smaller areas that can clearly affect their value at the time of adjustment (homologación); on the other hand, I do not agree with the volcanic risk variable with which ICE values the farm, because through this variable it penalizes the value of the expropriation. In this regard, I take into consideration the report prepared by Volcanologist and expert Gino González, which indicates that the CNE 2003 document on which the valuation was based is about general threats (volcanic, earthquakes, landslides, floods), and is not a document specialized in volcanology, and regarding the written document of the Map in the volcanic activity section, it deals with extremely general data on the volcano's activity that does not comprise a real analysis of the threat, and it is unknown where the information was taken from; that is, the information contemplated in the valuation is not reliable. On the other hand, he indicates that the evaluation of the volcanic risk made in the expert appraisal was not carried out focused on the area of the valuation farm, but on a larger area, and recommends carrying out the Volcanic Risk of the valuation taking into account updated, detailed hazard information focused on the area to which the process corresponds. And most importantly, if the expropriating party is clear that because the property is located near the volcano, volcanic activity is possible, it is a risk that is assumed, and due to the project developed, ICE is interested precisely in that proximity to extract energy from the volcano, therefore the property should not be penalized for this characteristic. For these reasons, I consider that the value proposed by the valuation is not fair. In the expert appraisal of Eng. Carlos L Rodríguez Rodríguez, to assign a unit value to the hectare, it is observed that the expert uses six comparables ranging from 129 hectares to 680 hectares and the characteristics taken into consideration are: area, frontage, type of road, services, location, slope, hydrology, and soil; he locates comparables adjacent to the expropriated one, and defines the unit value at the sum of ¢13,925,423.12/ha per hectare for a total of ¢833,095,386.66; however, the undersigned considers that in this case the same thing occurs as with the comparables used by ICE, only going to the other extreme, and in this case, the comparables used by the expert are very different in area with respect to the farm to expropriate; the comparables have areas far above the area of the farm to expropriate and this can clearly affect their value at the time of adjustment (homologación). Based on the foregoing analysis, the undersigned considers that in order to provide a fair indemnification, an intermediate value must be set between the administrative valuation and the expert appraisal of Eng. Carlos Rodríguez, in addition to the fact that both studies coincide in subtracting the power line easement (servidumbre de líneas electricas) from the indemnification; therefore, it is appropriate to add the amounts of both studies and divide them by two, to obtain the intermediate value: 305,094,136.50 + 833,095,386.66 = 1,138,189,523.16, divided by 2 = 569,094,761.58°. That is, the intermediate value for the indemnification of the area to expropriate is the sum of five hundred sixty-nine million ninety-four thousand seven hundred sixty-one colones with fifty-eight céntimos ¢569,094,761.58°".

The Institute's representative expresses his disagreement with the determination made for the following reasons: he does not agree with the setting made by averaging the administrative valuation and the third-party expert appraisal in disagreement, because objective criteria must be followed, and he does not accept the comparables used by expert Rodríguez because they were properties that were not for sale. He also opposed the assessment made of volcanic risk. For its part, the expropriated company raised as its sole grievance the judge's discarding of the judicial expert appraisal and argues that, despite the multiple additions made, engineer Loría maintained his initial valuation. The Court first notes its agreement with what was expressed by the Institute, in that the setting must be based on objective parameters, which must necessarily emerge from the evidence provided in the case file, as long as the indemnification follows technical criteria. Now, analyzing the reasons why the judge discarded both expert appraisals, they were because the comparables did not conform to the reality of the land, in that in the administrative valuation the farms with which the adjustment (homologación) was made, except for one, had an area much smaller than that of the expropriated property, while those used by expert Rodríguez greatly exceeded it. Likewise, it is necessary to clarify that the judicial expert appraisal was discarded not because the comparables were inappropriate, but because of the inconsistencies detected by the a quo, as detailed below:

"Upon review of the same, for the undersigned, this valuation does not comply with the provisions of article 22 of the Expropriation Law. While it is true it is very explanatory and extensive, it makes a good analysis of the administrative valuation and justifies in a detailed manner why it departs from it, however, in addition to the foregoing, it is completely neglectful in several relevant aspects; it should have indicated broadly and in detail the method used, provided the calculations and formulas applied in each section or valuation performed, which is missed. Regarding the valuation of the land, the value granted is confusing; it does not provide mathematical calculations, as it initially indicated that the estimated value for the hectare is $15,000, this visible in its report on page 339 of the pdf of the judicial file, and later in its addition and clarification dated December 13, 2019, it indicates that the value per hectare is $17,400 according to the adjustment (homologación) presented, however, it indicated it maintained its first opinion of value, this in a memorial dated February 12, 2020, and where no formulas used or adjustment (homologación) table is observed, so said report is quite confusing, and therefore it is not taken into consideration to define the just price. Regarding the valuation it makes where it contemplated the entirety of the hotel and its complementary works, and gave a value for the buildings of $6,710,075.00°, for complementary works the sum of $2,552,858.75°, these are rejected, since from the judicial inspection carried out it is possible to observe that the area to expropriate does not affect the hotel facilities or the complementary works to it, so they are not taken into consideration." (The highlighting is not from the original).

The Judge expressly indicated the reasons why the report was discarded: the expert was neglectful in the method used, failed to provide the formulas and calculations used, and there was confusion in the value granted. The expropriated company intends in its appeal for this expert appraisal to be accepted; however, none of these assessments were challenged with technical and compelling arguments, and the denial by the Court of the evidence for better resolution, i.e., the rejected testimony of said expert, cannot be excused for these purposes, because the judge ruled based on the document rendered, evidence on which the party had the obligation to support its appeal. It is necessary to remember that grievances define the competence of the Appellate Body, and given the generality of what was expressed in the appeal hearing, what is sought cannot be granted. Additionally, this Court indicates to the expropriated party that the fifteen thousand dollars per hectare granted by expert Loría, converted at the date of the appealed judgment (¢535.97 colones per dollar), corresponded to the sum of ¢8,039,550.00 (eight million thirty-nine thousand five hundred fifty colones exact), which, compared to the price of ¢13,925,423.12 (thirteen million nine hundred twenty-five thousand four hundred twenty-three colones with twelve céntimos) set by the a quo, was far lower than the party's interest, a petition that, it is reiterated, cannot be heard because it was not challenged in a technical and timely manner.

Moving on to address the grievances of ICE and the position of the expropriated party in relation to them, it is necessary to first analyze the comparables used by both expert appraisals. Within the administrative valuation, for the purpose of defining the unit value, the following table was prepared:

Table A.1 Characteristics of the comparative variables for each of the comparables and the element to be valued.

From a mere observation of the table, a first conclusion can be drawn, which is the difference in size of all the comparables compared to the expropriated property, given that, with the exception of the reference "J.M. Castillo" (second comparable), they have a much smaller capacity. Additionally, having reviewed the reports of both the judicial expert and the third expert in disagreement, as well as the annexes of the administrative valuation itself, there is agreement that, with the exception of the second comparable, the others cannot be taken into consideration due to the existing physical differences, in order to perform the adjustment (homologación) and due to their location, so the judge's decision regarding the discarding of this valuation for the purpose of setting the land price is correct. In the case of engineer Rodríguez's report, the following table was prepared:

OF THE PROPERTY TO VALUE AND COMPARABLES

José Manuel Castillo.

Reference No. 5

Reference No. 6

Having analyzed the comparables used by expert Rodríguez, the Tribunal agrees with the conclusion of the lower court, insofar as the comparables far exceed the area of the expropriated property. Furthermore, the Tribunal notes the uniformity in price, despite the disparity in area among the first three. In relation to what was expressed by the ICE's representation, regarding the inadmissibility of the references because they were not properties actually for sale, it is noted that Article 22.g) of the Expropriations Law allows the use of a wide range of parameters, as is clear from the text itself:

"The estimated price of neighboring properties and other properties in the area or the sales made in the area, especially if it involves a highway or other project similar to the part of the property being valued, in order to compare the prices of the surrounding area with that of the property being expropriated, as well as to obtain a homogeneous and customary value in accordance with the zone." Notwithstanding the foregoing, due to what was noted regarding the disparity of the comparables with the specific characteristics of the property, as well as the difficulty of finding comparables that resemble it, the Tribunal finds it necessary to seek a more objective, better-fitting value. Pursuant to the cited regulation, there is a sale within the same project, carried out through the expropriation proceedings within expediente 18-828-1028-CA, in which the farm from Partido de Guanacaste, number 36764-000, with cadastral plan G-1995606-2017, measuring 55,302.30 hectares, in the same locality, was expropriated within the same project from the company Corporación Ganadera S.A. In that case, the price per hectare was set at the sum of ¢7,457,500.00 (seven million four hundred fifty-seven thousand five hundred colones) per hectare, corresponding to the approved value granted by the ICE for the property of José Manuel Castillo, a comparable that was also used in the three expert reports within this expediente. Taking as a reference the value assigned in the administrative appraisal in the case under study, and not the one used by expert Rodríguez since his report did not explain the difference from the former, which assigned the sum of ¢815.70 per square meter, that is, the sum of ¢8,157,000.00 colones per hectare, the Tribunal finds that by establishing an average between both values, an objective definition of the property's price per hectare is reached, which results from adding both prices and dividing them by two:

¢7,457,500.00 + ¢8,157,000.00 = ¢7,807,250.00 Applying said amount to the area of the farm:

7,808,250.00 x 60.8456 = ¢475,036,811.00 As recognized by the appraisals submitted, it is appropriate to recognize fifty percent of the value of the existing electric line easement (servidumbre de línea eléctricas) on the property, covering an area of 2.40 hectares. The corresponding arithmetic operation is performed, using the determined value:

2.40 x 7,807,500.00 = 18,737,400.00 x 50% = ¢9,368,700.00 This sum is subtracted from the total amount stated above:

¢475,036,811.00 - 9,368,700.00 = ¢465,668,111.00 Consequently, the value of the land is set at the sum of ¢465,668,111.00 (four hundred sixty-five million six hundred sixty-eight thousand one hundred eleven exact colones), without the volcanic risk factor, as will be analyzed next, being a devaluing factor.

X. VOLCANIC RISK

The Tribunal considers that the existing volcanic threat on the property due to its proximity to the Rincón de la Vieja volcano is not a devaluing factor in the price set. From the "General Description of the Work" itself, established by the ICE in the administrative appraisal, it is noted that the expropriated property has special characteristics, due to its proximity to the volcano, which make it suitable for the geothermal project developed:

"The Electric Generation Expansion Plan 2012-2024, prepared by the Instituto Costarricense de Electricidad (ICE), considers the diversification of generation sources through the use of renewable energies such as geothermal and wind energy important. With the objective of expanding electric generation capacity with geothermal resources, the ICE has conducted, since 2003, surface geoscientific studies whose results allowed corroborating the existence of a geothermal resource comparable to that existing in the adjacent geothermal field of Las Pailas; the average bottom temperatures were found to be above 250°C, with an estimated potential resource equivalent to 110MW of generation, capacity that will be exploited in two stages." The Institute cannot, therefore, come to deny the advantages provided by the proximity to the volcano, to request a lower price, for an aspect that is rather essential for the project—the noted risk being of a business nature and necessary to develop the sought-after renewable energy—which must be assumed by the Institute and counteracted based on the technical knowledge that the Institution undoubtedly possesses. Expert Gino González reaches this conclusion in his findings in the report attached to the judicial expert assessment:

"The volcanic risk assessment made by the expert assessment was not carried out focused on the area of the farm being appraised, but on a larger area, which differs in scale of application for this work. Furthermore, statements are made that the property is located on maps used by the expert assessment and is outside the presented threats; this is an error that demonstrates a lack of understanding of the subject being addressed, which is volcanic risk.

It is recommended to carry out the Volcanic Risk component of the appraisal, taking as a basis updated, detailed information on volcanic hazards specifically focused on the area corresponding to the appraisal process. This is in order to improve the geothermal project and, in passing, to truly understand the risk on the property, as determined by a specialist.

On the other hand, if a risk calculation were eventually carried out for the farm area, it is considered that, as the land is destined for a geothermal project which, by its characteristics, must be developed in a volcanic zone, the possibility that the project be impacted by volcanic activity must be considered as part of the assumed, residual, and even transferable risk. This is neither mentioned nor contemplated in the appraisal document.

The fact that the project is near a volcano is rather thanks to its existence that energy can be extracted from the subsoil. It is not possible for this to occur anywhere else; in fact, more than 90% of geothermal plants in the world are located in volcanic zones, and those that are not, in seismic zones (sic). This zone is especially unique; thanks to its volcanic eruptions, the project can be developed, and penalizing the property for it makes no logical sense, because this project could not be developed almost anywhere else in the country; indeed, it is also not possible to develop it just anywhere on the same volcano; rather, the property fortunately meets these conditions for extracting energy." This Chamber admits the existence of volcanic risk, but reiterates that proximity to the volcano is the distinctive feature of the property and is a risk that must be assumed by the Institute for the development of the project, so it would be unjust to penalize the value for the expropriated company, when it is rather the value-enhancing quality for its expropriation.

XI. PASTURES

Regarding this matter, the trial judge made the following considerations:

"Regarding the value of pastures: The administrative appraisal describes them: non-mechanized pastures with an area of 47.96 ha, stating that their value was determined based on expert interviews and price research of products and labor, yielding a unit value of ¢182,110.60 per ha for a total of ¢8,734,024.40, and from the annex, the items valued to arrive at the price per hectare are appreciated, where points such as herbicide, paraquat, labor (according to minimum wages for the private sector 2017 MTSS), seed, insecticide, fertilizer, and social charges are broken down. For his part, the expert assessment by Ing. Carlos L. Rodríguez Rodríguez leans toward referring to the complementary study provided by Ing. Favio Chávez Ballestero, finding it very complete, and indicates that the ICE omits some agronomic costs and tasks such as brush clearing, pest-disease control, seed treatments, labor, fertilizers, indicating that the study by Ing. Chávez Ballestero is more complete. For his part, the Pasture study carried out by Ing. José Fabio Chaves Ballestero distinguishes between pastures and describes them as follows: a) Mechanized pastures: describes the work that must be done to establish a pasture on mechanizable soils, such as land clearing where a backhoe is required to remove stones and trees, in some cases drainage depending on the type of soil and relief, then (sic) the land is harrowed with at least two passes, and cleaning of weeds or gramineous plants, in addition to pest control and another for bacteria (sic) and fungi, and post-emergent control which implies broadleaf management to avoid competition in the pasture, and for worms, fertilizer must be applied and the cost of its application, whether manually or using machinery; within the cost table he describes: Land clearing, land preparation, exhaustion, pasture seed, seed treatment, pasture planting, pest control, post-planting control, tractor application, fertilizer, fertilization, and social charges, and he gives a value of ¢359,646.6 per hectare for mechanized pasture. b) Non-mechanized pasture: Indicates that many costs do not change with mechanization, even if manual, exhaustion and pest control are carried out in the same way and same doses per hectare, but more labor must be available to replace what cannot be done with machinery, for example, prior land clearing, brush clearing to clean the area to be planted, thus referring to clearing, preparation, planting, maintenance, and subsequent care. Fertilizer application, for example, is manual and must be done with a backpack pump, so laborers must be available to perform this task, instead of using a tractor, and in the cost table he describes: brush clearing, exhaustion, pasture seed, seed treatment, pasture planting, pest control, post-planting control, pump application, fertilizer, manual fertilization, and social charges; therefore, he gives non-mechanized pasture a value of ¢322,708.6 per hectare. Subsequently, the expert indicates that expediente 18-000829-1028-CA and according to a map provided by the ICE in its Anexo 1, gives a total of 48.15 hectares (sic). And he concludes by indicating that the information for mechanized pastures is used, because that was the pasture used in the study area, and its price per hectare is ¢359,646.6 for 48.15, giving a total of ¢17,316,983.8, which would be the compensation proposed by the expert for the pastures. Now then, to assign value to the pastures, I, the undersigned, set an intermediate value between the ICE study and that of Ing. Chaves Ballestero, because I found errors and shortcomings in both, which I describe: Regarding the ICE study, the undersigned considers that costs for pasture establishment were omitted, as is clear from the study by Ing. Chaves Ballestero, which in this regard is very clear and describes in detail the work involved in pasture planting, and among the costs omitted by the ICE are land clearing, land preparation, seed exhaustion, seed treatment for subsequent planting, in addition to post-planting control; and regarding the study by Ing. Chaves Ballestero, the undersigned finds an error: this expert indicates that the pasture area under study is not the number of hectares referred to by the ICE, i.e., 47.96, but that the correct amount is 48.15 hectares of wooded pastureland (potrero arbolado) and that he takes this from Anexo 1 provided by the ICE; however, from a study of the annexes specifically (sic) on page 68 of the pdf of the judicial expediente, a map provided by the ICE indicates the wooded pastureland area as 47.96 ha, which means that the ICE did correctly use the area, and the expert erroneously (sic) used a larger area. In addition to the above, on one hand the ICE indicates that the pastures are non-mechanized, so their value is given based on non-mechanized pastures, and on the other hand, the expert indicates that they should be valued as mechanized pastures, without the undersigned having certainty or proof to determine whether they are mechanized or non-mechanized. Based on the foregoing, the undersigned considers that neither of the studies is exact, so it is appropriate to give that intermediate value; both amounts are added and divided by two, ¢8,734,024.40 + ¢17,316,983.8 = 26,051,008.2, divided by two = 13,025,504.1; that is, the compensation for pastures is for the sum of ¢13,025,504.1." The Tribunal notes, first of all, that the ICE's representation did not raise any grievance regarding what was decided by the judge, other than stating the condition of the pastures, in terms of them not being mechanized. According to the previous quote, the judge lacked that certainty and chose to establish an intermediate value between those established, a determination that proves incorrect, as will be explained. The Tribunal agrees that the report by Agricultural Engineer José Fabio Chaves Ballestero does not clearly establish whether all the pastures on the property are mechanized. Furthermore, it included, within the calculation, a detailed breakdown of the costs that must be taken into account in both cases, which considered aspects omitted in the administrative appraisal and regarding which, it is reiterated, the ICE did not make a technical objection to their inadmissibility, capable of reversing what the lower court decided. For its part, the expropriated party merely stated that mechanization is in the engineer Chaves' report. As the sole existence of mechanized pastures was not reliably established, and appropriate objections were not expressed to reverse the decision made in the first instance, the Tribunal considers it appropriate to calculate an average between the costs established for non-mechanized pastures by both expert assessments, in the manner done by the lower court. However, despite establishing within the same judgment the incorrectness of the calculation made by engineer Chaves Ballestero, by having performed it with a different area, it added both results, when the appropriate step was to calculate the value of the non-mechanized pasture from that study, using the pasture area recorded in the administrative appraisal, as indicated below:

322,708.6 + 182,110.60 = 252,409.60 x 47.96 = ¢12,105,564.40 In accordance with the above, the total to be compensated is the sum of ¢12,105,564.40.

XII. OTHER ITEMS CLAIMED BY THE EXPROPRIATED COMPANY

In accordance with the claims of the appeal, the expropriated company demanded compensation for the following items: recognition of the differences for forest resources (recurso forestal) between the amount set in the administrative appraisal and that determined by engineer Álvaro Solano Acosta, in the sum of ¢17,775,312.66. Additionally, that the value of the PVC pipe (PVC) be granted, established in the sum of ¢16,947,096.66 by expert Roberto Loría, which was not contemplated in the administrative appraisal. Finally, that it be declared that the Administrative Appraisal does not comply with what is regulated in Art. 22.g) regarding the properties used. Regarding the forest resource, the judge indicated:

"Regarding the forest resource: The administrative appraisal divides it into two sections: species in pasturelands (potreros) and species in forest (bosque), and describes it as follows: a) Forest characteristics in pasturelands: indicates that an inventory was carried out by project Environmental Management Department personnel, which characterizes the forest component and quantifies the volume of standing timber for areas without legal restrictions on harvesting for non-forest cover (coberturas distintas de bosque) (agricultural use lands) through simple random sampling without replacement on the property; mentions that they found 778.57 forest species, and that to determine their unit value per species, the information contained in the timber market report (Bagaces, Cañas, Carrillo, La Cruz, Liberia, Upala, Abangares, Nicoya, Santa Cruz, and Tilarán) was used, and the timber price publication for the most commercialized species, first semester of 2017 from the national forest office (ONF), was used, and from these the value per cubic meter is extracted; the price of Ojoche and Jabillo were obtained from the ONF document, and the price of Cedro amargo, Cenízaro, Guanacaste, Laurel, Lagarto, Pochote, and Roble de la Sabana were obtained from the study carried out by the ICE, directly from the price of standing timber. It attaches a chart called Determination of the value of the forest resource with the description of each tree, and the total compensation is for the sum of ¢51,395,728.35. b) Characteristics of forest species in forest: indicates that an inventory was carried out by project Environmental Management Department personnel, which characterizes the forest component and quantifies the volume of standing timber for areas without legal restrictions on harvesting for non-forest cover; mentions that they found 152.42 forest species, and that to determine their unit value per species, the information contained in the timber market report (Bagaces, Cañas, Carrillo, La Cruz, Liberia, Upala, Abangares, Nicoya, Santa Cruz, and Tilarán) was used, and the timber price publication for the most commercialized species, first semester of 2017, from the national forest office (ONF) was used, and from these the value per cubic meter is extracted; the price of Ojoche was obtained from the ONF document, and the price of Níspero Chicle was obtained from the study carried out by the ICE, directly from the price of standing timber. It attaches a chart called Determination of the value of the forest resource (forest trees) with the description of each tree, and the total compensation is for the sum of ¢8,599,744.35. For a total compensation for the entire forest resource of ¢59,995,472.70. For his part, expert Ing. Carlos L. Rodríguez Rodríguez leans toward referring to the complementary study provided by Ing. Alvaro (sic) Solano Acosta, indicating that he accepts and endorses it due to differences or contradictions regarding the volume and value of the forest resource, therefore he indicates the value given in the study by Mr. Solano Acosta as an amount of ¢78,533,601.44 as the total value of the Forest Resource of the expropriated farm. Study by Ing. Alvaro (sic) Solano Acosta: Regarding the pastureland area, he indicates that he shares criteria and methodologies used by the ICE; regarding chart one provided by the ICE, the commercial timber value is ¢51,395,728.30 corresponding to the volume (sic) of 778.57, but that subsequently, in the conclusions section, he indicates a commercial volume without harvesting restrictions of 1047.84, which generates a new value of ¢69,171,040.96 resulting from the difference of the two volumes (sic), and which was not accounted for in the payment chart. Regarding the forest area, he indicates that chart two made by the ICE has a commercial volume (sic) of 152.42 for a value of ¢8,599,744.40, but that subsequently, in the conclusions, he indicates a volume (sic) likely to be harvested of 165.94, with which the amount rises to ¢9,362,560.48. For a total of ¢78,533,601.44. Now then, from the study of the expert assessments, the undersigned leans toward the compensation proposed by the ICE, for the following reasons: I depart from the study by Ing. Alvaro (sic) Solano Acosta, because in the first instance he indicates agreement with the valuation carried out by the ICE regarding the valuation carried out in the pastureland area and forest area; he indicates agreement with the criteria and methodology used; however, he states that in its conclusions, the ICE indicates an unrestricted commercial volume in each one, that is, in pasturelands a volume of 1047.84 and in forests 165.94, and that these were not considered for the proposed compensation, so the expert takes them into consideration in each section, that is, pastureland area and forest area respectively (sic), and indicates a new value for each of the areas, taking that unrestricted commercial volume into consideration; he does so without providing a mathematical formula or any data that makes it clear to the undersigned how he valued those volumes, so it is not clear how he arrived at the proposed amount. For its part, the ICE, for each of the areas, pasturelands and forests, provides a chart with each tree's scientific name, its common name, its volume, its unit value, and thus arrives at the proposed compensation, justifying its value with numbers, so the amount indicated in the administrative appraisal is confirmed, that is, the total sum of ¢59,995,472.70." As is clear from the previous quote, the judge made a detailed analysis of what was established in the administrative appraisal, as well as the document prepared by Engineer Álvaro Solano Acosta, to reach the conclusion that the ICE's compensation should be upheld. The expropriated party merely put forward a claim for recognition of the difference determined by Mr. Solano, without lodging grievances in relation to the analysis made by the lower court. This Chamber once again indicates that the appeal is not about a new analysis of the evidence presented, but rather about the grievances expressed by the party regarding what the judge considered in determining the price, in this case, for the forest resource. The evidence valued by the judge is included in the expediente, and it is the party's obligation to indicate to the Tribunal where the error lies between the evidence and the conclusions reached, and to argue in defense of its position—an exercise that was not done in this case, other than expressing a claim lacking in grievance. The same conclusion is reached regarding the PVC piping, which was not included in the administrative appraisal and regarding which the lower court stated:

"a) Piping. The expert assessment by Ing. Rodríguez Rodríguez indicates that there is PVC piping with a length of 1,132.00 m for water supply in pasturelands and that the appraisal omits referring to it. Ing. Rodríguez Rodríguez on this point indicates that he defers to the valuation made by Ing. Loría González without giving further details of his own valuation, so the undersigned, not taking into consideration the report by Ing. Loría González for the reasons I indicated above, does not grant compensation for said piping; it is each expert's responsibility to make their own valuation, as their job is to review the administrative appraisal and not to rely on other expert assessments, without knowing if they are going to be taken into consideration by the judge in charge of issuing the judgment." What has been indicated is reiterated, regarding the existence of a claim without grievance against what was decided by the trial judge, which prevents the Tribunal from determining its admissibility. Finally, regarding the request that the administrative appraisal did not comply with what is regulated in Article 22.g) of the Expropriations Law, one must abide by what was decided in Considerando IX of the resolution.

XIII: COROLLARY: In accordance with the above, the appealed decision is modified solely in the value of the land, which is set at the sum of ¢465,668,111.00 (four hundred sixty-five million six hundred sixty-eight thousand one hundred eleven exact colones), as well as the value of the pastures, at the sum of ¢12,105,564.40 (twelve million one hundred five thousand five hundred sixty-four colones with forty céntimos). Consequently, the just price is set at the sum of ¢549,997,602.80 (five hundred forty-nine million nine hundred ninety-seven thousand six hundred two colones with eighty céntimos), broken down as follows:

- Land value: ¢465,668,111.00 - Forest resource: ¢59,995,472.70 - Salt block holder (Salero): ¢54,498.30 - Pastures: ¢12,105,564.40 - Fences (Cercas): ¢12,173,956.40 - Total: ¢549,997,602.80 (Five hundred forty-nine million nine hundred ninety-seven thousand six hundred two colones with eighty céntimos).

The difference between the value set in this judgment and the administrative appraisal (¢380,937,568.60) is ¢169,060,034.20 (one hundred sixty-nine million sixty thousand thirty-four colones with twenty céntimos). The order for interest and costs granted is confirmed, with the clarification that the former will be calculated on the above difference. Likewise, it is clarified in relation to costs that they will be calculated on the difference and the interest that is effectively settled and approved. In all other respects, the appealed judgment remains unaltered.

POR TANTO

In what has been the subject of the process, judgment No. 756-2023, of nine hours twelve minutes on April twenty-first, two thousand twenty-four, issued by Judge Ericka Andrea Rojas Chavarría is modified, and the total compensation that the Instituto Costarricense de Electricidad must pay is set at the sum of ¢549,997,602.80 (five hundred forty-nine million nine hundred ninety-seven thousand six hundred two colones with eighty céntimos), which are broken down as follows: 1) Land value: ¢465,668,111.00 (four hundred sixty-five million six hundred sixty-eight thousand one hundred eleven colones), 2) Forest resource: ¢59,995,472.70 (fifty-nine million nine hundred ninety-five thousand four hundred seventy-two colones with seventy céntimos), 3) Salt block holder: ¢54,498.30 (fifty-four thousand four hundred ninety-eight colones with thirty céntimos), 4) Pastures: ¢12,105,564.40 (twelve million one hundred five thousand five hundred sixty-four colones with forty céntimos). 5) Fences: ¢12,173,956.40 (twelve million one hundred seventy-three thousand nine hundred fifty-six colones with forty céntimos). The order for interest and costs granted is confirmed, with the clarification that the former will be calculated on the above difference, from the date of entry into possession until its effective payment. Likewise, it is clarified in relation to costs that they will be calculated on the above difference and the interest that is effectively settled and approved. In all other respects, the appealed judgment remains unaltered.

Rosa María Cortés Morales, Yazmín Aragón Cambronero, Hubert Fernández Argüello.

*XTFVDPH7HXU61* ROSA MARÍA CORTES MORALES - JUDGE/DECISION-MAKER *DXNNUPUFADY61* HUBERT FERNANDEZ ARGUELLO - JUDGE/DECISION-MAKER *0EEX8I59PHU61* JAZMÍN ARAGÓN CAMBRONERO - JUDGE/DECISION-MAKER It is a faithful copy of the original - Taken from Nexus.PJ on: 08-05-2026 16:11:38.

Tribunal de Apelación Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda Clase de asunto: Expropiación Analizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL N°465-2023-I TRIBUNAL DE APELACIONES DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA. SECCIÓN PRIMERA. Segundo Circuito Judicial de San José, Anexo A, a las dieciséis horas veinticinco minutos del trece de noviembre de dos mil veintitrés.

Se conocen los recursos de apelación interpuestos por el Instituto expropiante y la sociedad expropiada dentro de diligencias de expropiación, tramitadas ante el Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, bajo el expediente número N° 18-829-1028-CA-, interpuesto por el Instituto Costarricense de Electricidad (en adelante ICE), contra Hacienda Borinquen S.A. Se impugna la sentencia N° 756-2023, de las nueve horas doce minutos del veintiuno de abril de dos mil veinticuatro, dictada por la Jueza Ericka Andrea Rojas Chavarría. Recursos 487-TA y 488-TA.

Redacta la Jueza Cortés Morales

CONSIDERANDO

I.En sentencia N° 756-2023, de las nueve horas doce minutos del veintiuno de abril de dos mil veinticuatro, dictada por la Jueza Ericka Andrea Rojas Chavarría del Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, se fijó el justo precio dentro de las diligencias interpuestas por el ICE contra la compañía expropiada en los siguientes términos:

"POR TANTO En mérito de lo expuesto, SE FIJA EL JUSTIPRECIO en el monto de SEISCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MILLONES TRESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL CIENTO NOVENTA Y TRES COLONES CON OCHO CÉNTIMOS (¢654.344.193,08°). Siendo la sociedad Hacienda Borinquen S.A, es la propietaria registral de la finca inscrita en el Registro Público de la Propiedad, Sección Inmuebles; Folio Real matrícula 38650-000 del Partido de Guanacaste, y se ubica Distrito 02 Cañas, Cantón 01 Liberia, de la Provincia de Guanacaste, mide 601.732,16 metros cuadrados, con plano catastrado número G-0283480-1977 y sus linderos son los siguientes: Norte: Servidumbre de paso con 1055,96 de frente a la misma; Sur: Quebrada Agua Gata, Este: Hacienda Borinquen; Oeste: Hacienda Borinquen y Julio Leiva, ambos en parte. El área total a expropiar tiene las siguientes características: El área total a expropiar mide 608.456 metros cuadrados, esto según plano catastrado G-1982668-2017 y sus linderos son: Norte: Hacienda Borinquen S.A; Sur: Hacienda Borinquen S.A y Quebrada Gata, Este: Hacienda Borinquen S.A; Oeste: Hacienda Borinquen y servidumbre de paso, lo anterior según proyecto denominado Geotérmico Borinquen. Se ordena la rectificación de medida y los linderos correctos del inmuble (sic) del Partido de Guanacaste matrícula 38650-000. Que la medida correcta del inmueble del Partido de Guanacaste matrícula 38650-000, es de 608.456 metros cuadrados, esto según plano catastrado G-1982668-2017. Y sus linderos son: Norte: Hacienda Borinquen S.A; Sur: Hacienda Borinquen S.A y Quebrada Gata, Este: Hacienda Borinquen S.A; Oeste: Hacienda Borinquen y servidumbre de paso. Inscríbase a nombre del ICE, libre de gravámenes, limitaciones y anotaciones. Firme este pronunciamiento, se autoriza al ICE, para que ejecute la respectiva protocolización de piezas. El Registro Nacional de la Propiedad, Sección Inmuebles, se encuentra compelido a cancelar todas las anotaciones, las exacciones y los gravámenes que pesen sobre la franja cuyo justiprecio aquí se ha fijado; ello, con fundamento en la escritura de protocolización de piezas, sin necesidad de ulterior trámite. Consecuentemente, notifíquese tanto a la Dirección General de Tributación, para la determinación de las cargas impositivas nacionales y locales, respectivamente, como en derecho corresponde. De conformidad con el artículo 11 de la Ley de Expropiaciones y sus reformas, reconózcasen (sic) intereses sobre la diferencia subyacente entre la indemnización ofertada por el Estado (¢380.937.568,50.°), y el monto que por concepto de justiprecio se ha fijado al tenor del presente fallo (¢654.344.193,08°), es decir, sobre la base económica que asciende a ¢273.406.624,58°. Esto es, a partir de la entrada en posesión de la franja de terreno y hasta su cancelación efectiva. Costas a cargo del ICE".

En contra de dicha sentencia, interpusieron sendos recursos ambas partes.

II. La audiencia de apelación se realizó el día treinta de agosto de este año, con la asistencia de ambas partes

III. DE LOS HECHOS PROBADOS

Se aprueba la relación de hechos probados realizada por la a quo, por corresponder con la realidad del expediente. Se agregan los siguientes para la debida resolución del presente recurso:

• 26)Mediante resolución N° 595-2019-I, de la Sección Primera de este Tribunal, de las dieciséis horas del diecisiete de octubre de dos mil diecinueve, dentro de las diligencias de expropiación, tramitadas en el expediente 18-828-1028-CA, por el ICE en contra de la Corporación Ganadera S.A., dentro del mismo proyecto geotérmico, se fijó el valor unitario por hectárea de la finca del Partido de Guanacaste N°24827-000, en la suma de 7.457.500 (siete millones cuatrocientos cincuenta y siete mil quinientos colones). (ver imágenes 1000 a 1031 del mencionado expediente).
• 27)Tanto dentro del avalúo administrativo realizado por el ICE, como del informe del perito tercero en discordia, se reconoció dentro del valor del terreno, el cincuenta por ciento del valor de la servidumbre de líneas eléctricas existente en el inmueble con anterioridad a la expropiación (ver ambos documentos, concretamente en las imágenes 48 y 3079 respectivamente).

IV. HECHOS NO PROBADOS

Se agrega un hecho no probado:

• 3)Que dentro del inmueble expropiado los pastos se encuentren mecanizados.

V. AGRAVIOS DEL ICE

La representación del Instituto formuló agravios en dos de los rubros indemnizados: el valor fijado al inmueble y el determinado para los pastos. Estima, los juzgadores han de tomar en cuenta valores técnicos y no pueden apartarse del avalúo administrativo sin tener prueba técnica. En el primer agravio, relativo al inmueble, indica, el juez acepta el avalúo administrativo y establece que cumple con el artículo 22 de la Ley de Expropiaciones, rechaza el peritaje judicial por ser incompleto y determina que el valor del perito tercero en discordia tiene validez. Agrega, toma en cuenta el valor del ICE y el del perito Rodríguez Rodríguez para definir el justiprecio. En su criterio, lo anterior crea un problema porque el perito deriva el valor de las referencias utilizadas por el perito judicial, las cuales no son ventas reales, donde hubiera un propietario dispuesto a vender, y en este caso no había disposición de hacerlo. Añade, el error de estos cálculos, es que no son acordes ni razonables, no están dentro de mercado, ni lo representan. Establece, según el numeral 22, citado, no se trata de un valor estimado, deben tomarse en cuenta valores fiscales, o de otro tipo de personas que estén dispuestas a vender, así como de un valor razonable del mercado. Por ello, considera que el cálculo del perito Rodríguez es inadecuado. Cita el Punto 30 de las Normas Internacionales de Valoración, para concluir que debe existir un comprador y vendedor respectivamente dispuestos a comprar y vender. Deriva de lo anterior, que hacer un promedio no es la mejor solución porque el valor fijado por Rodríguez está calculado incorrectamente, conforme a las normas técnicas citadas. Además, señala un error en el valor del inmueble del ICE utilizado por la jueza para hacer la fijación, porque de acuerdo con el avalúo administrativo, hubo de hacerse una reducción del cincuenta por ciento por la afectación de la servidumbre existente en el inmueble, siendo que el monto definido por el Instituto, según consta en las imágenes 31 y 48 del expediente, es de ¢299.979.716,00, con lo que el cálculo deviene incorrecto. Aunado a lo anterior, la jueza rechaza la variable del riesgo volcánico, y de acuerdo con el método multicriterio, esta es una variable cualitativa, no es cierto que el porcentaje establecido en la métrica vaya a ser lo que se está castigando al expropiado. Aduce, a partir de la cercanía al volcán no existe una condición que sea como el potencial geotérmico deseado, sino que, a través de estos aspectos, los peritos del ICE establecieron en una condición de multicriterio otorgar la amenaza volcánica, al igual que la panorámica, siendo que ésta última eleva el valor. En este proceso establecer que el mismo informe de riesgo volcánico presentado por Gino González tampoco descarta la existencia de una amenaza. Menciona, decir que el ICE escogió el lugar en razón del potencial, ha de tenerse en cuenta que el subsuelo no le pertenece y si se estableciera que el inmueble fue escogido porque tenía potencial geotérmico, es una conclusión a la que no se puede llegar porque no existe mercado, pero sí existe un riesgo acreditado por el avalúo. Puntualiza que la CNE la establece, y la ley regula que la Comisión es la institución rectora en situaciones de riesgo y mitigación. Explica que el perito Rodríguez utilizó la metodología comparativa, que no permite el análisis cualitativo de la finca y si se elimina el riesgo volcánico habría que eliminar la panorámica. Insiste en la persistencia del riesgo volcánico, al indicar que son características propias del bien, pero en un aspecto negativo. Recalca que el señor Tomás Batalla mencionó que la operación turística se redujo por la actividad volcánica del Rincón de la Vieja, situación reflejada también en el estudio de julio del año dos mil dieciocho, así como en el informe aportado por la expropiada y realizado por Gino González. En el tema del valor de los pastos, argumenta, la jueza consideró que en términos generales nunca se logró establecer dentro del expediente administrativo una prueba técnica en cuanto a si los pastos son mecanizados o sin mecanizar. y que el Instituto ha venido diciendo desde el inicio que no está de acuerdo con la estructura de costos hecha por Fabio Chaves Ballestero en virtud de que saca costos inflados, a partir de pastos mecanizados. Expone, significa que de la relación de costos, el profesional le suma como si el tema estuviera dado por mano de obra, pesticidas, etc., sea el modelo de costos es como si fueran pastos mecanizados. Indica que en el informe de uso agropecuario, estaba la definición de pastos mecanizados, y partir de los valores, consultados con técnicos especialistas y a partir de eso establece un monto. El agravio reside en que no se revisó por parte de la a quo informe anexo del ICE. Sostiene que los pastos son sin mecanizar. Solicita, se modifique la sentencia únicamente en el valor del inmueble y en el valor de los pastos, para que se establezca el monto fijado en el avalúo administrativo.

VI. AGRAVIOS DE LA SOCIEDAD EXPROPIADA

Indica en primer lugar que el avalúo administrativo tiene una deficiencia en cuanto a la valoración del inmueble, pues los comparables utilizados por el ICE no tienen las características necesarias, sean vocación, competitividad y aspectos físicos similares. Lo menciona, porque la propiedad de la sociedad tiene ciento veintinueve hectáreas, los comparables que utilizó el ICE, con excepción de una de las fincas tenían extensiones de 2.77, 9, 7.9 y 7.07 hectárea por lo que es evidente, tan solo una de ellas, de 129 hectáreas podría tener las características para poder hacer la homologación. Coincide con el perito Roberto Loría, en cuanto a que es posible homologar siempre y cuando los datos sean correctos, sino el resultado será incorrecto. Añade, el perito Carlos Rodríguez apunta los mismos defectos del avalúo administrativo y sí hizo la tarea ese perito, utilizó y encontró otros inmuebles distintos, logró individualizar propiedades de 389, 139, 680, 200 y 350 hectáreas para hacer la homologación, con estos datos darían mayor exactitud, que los del ICE. Hay coincidencia con el factor de homologación con el utlizado por el perito Loría en su informe. Hace ver que el ICE señala la existencia de un error por no haber sido tomado en cuenta el valor de la servidumbre y que esto afecta el valor en un monto menor al otorgado en sentencia, apreciación de la que discrepa porque tanto el Avalúo Administrativo en la imagen 175, como en la misma sentencia, en la imagen 3270 aluden a este mismo tema, sí fue tomado en cuenta, ya afectó con la operación aritmética el valor otorgado en sentencia.

Refiere en lo que respecta al riesgo volcánico, como un factor que demerita, remite a frases de personas que conocen y como este factor puede afectar el valor del inmueble: el primero en la imagen 344 del ingeniero Loría, no debe considerarse porque sino se estaría expropiando por la fortaleza que significa para el ICE. Luego menciona al vulcanólogo Gino González, que en resumen estableció que el proyecto no podría desarrollarse en ninguna otra parte del país, ni de la misma finca, por la cercanía al volcán. Opina, ambos criterios son valiosos, porque son técnicos.

Del valor de los pastos, opina sí existía prueba de que estaban tecnificados, en el informe adjuntado a la pericia de Roberto Loría, elaborado por José Fabio Chaves, ingeniero agrónomo, quien asistía a la empresa Borinquen y se encargaba de los pastos, que eran mejorados y da todas las condiciones.

Como único agravio de su recurso, expresó el descarte del informe de Roberto Loría, porque pese a los vicios apuntados por la jueza, es claro en señalar el precio por el inmueble, hay un cúmulo de adiciones y aclaraciones, en unas partes aplica a un modelo, en otras partes a uno diferente pero desde el inicio en el primer informe visible en la imagen 301, alude al valor de 15 mil dólares por hectárea y luego va haciendo ajustes con algunos métodos para calcular el valor y finalmente aclara que mantiene el valor de 15 mil dólares, según consta en la imagen 2243.

Tiene como pretensiones del recurso las siguientes: Se revoque parcialmente la resolución venida en alzada, incorporando el informe de Roberto Loría y se fije el quántum, que se reconozcan las diferencias por recurso forestal entre el monto fijado en el avalúo administrativo y lo determinado por el ingeniero Álvaro Solano Acosta, en la suma de ¢17.775.312,66. Adicionalmente, se reconozca el valor del PVC, establecido en la suma de ¢16.947.096.66, por el perito Roberto Loría, el cual no se reconoció en el avalúo administrativo. Finalmente, se declare que el Avalúo Administrativo no cumple con lo regulado con el art. 22.g) en cuanto a los inmuebles utilizados.

VII: DE LA PRUEBA PARA MEJOR RESOLVER: Se rechaza el denominado "Análisis del Peligro Volcánico del Rincón de la Vieja, Costa Rica", presentado como prueba para mejor resolver por el ICE, por no ser conducente para la resolución del presente recurso.

VIII. CORRECCIÓN DEL VALOR DETERMINADO POR LA JUEZA DE INSTANCIA AL NO HABER EXCLUIDO LA SERVIDUMBRE DE LÍNEAS ELÉCTRICAS

De acuerdo con el texto de la resolución venida en alzada, no existe el error apuntado por el ICE, en cuanto a la exclusión de la servidumbre existente, porque de acuerdo con la misma sentencia, la jueza al hacer el promedio entre el valor del terreno establecido en el avalúo administrativo y el fijado por el perito Rodríguez, indicó que ambas pericias tomaron en cuenta esa circunstancia. En todo caso, es un aspecto que no reviste importancia, debido a la forma en que se resuelve.

IX. DEL VALOR DEL TERRENO

Ambas partes impugnan la decisión a la que llegó la jueza de instancia para la fijación del valor del terreno. En ese sentido, la a quo realizó las siguientes consideraciones:

"En cuanto al valor del terreno: El área a expropiar corresponde a 608,456 metros cuadrados y en hectáreas corresponde a 60 hectáreas 8456 metros cuadrados, lo anterior según plano catastrado G-1982668-2017. En el avalúo administrativo, para dar valor unitario a la hectárea se aprecia que el ICE utiliza seis comparables que van entre las 2 hectáreas hasta 129 hectáreas y las características que toma en consideración son: vista al paisaje, tipo de vía, uso del suelo, pendiente, servicios públicos, hidrología y riesgo volcánico, ubica las comparables relativamente cerca y otras lejos como Upala por la falta de comparables en la zona, y define el valor unitario en la suma de ¢5.014.234,99 por hectárea para un total de ¢305.094.136,50, sin embargo, la suscrita considera que las comparables utilizadas por el ICE, son muy diferentes en área con respecto de la finca a expropiar por lo que hay comparables con áreas mucho menores y que claramente pueden afectar su valor a la hora de la homologación; por otra parte, no estoy de acuerdo con la variable de riesgo volcánico con que el ICE valora la finca, pues por esta variable castiga el valor de la expropiación, al respecto tomo en consideración el informe elaborado por el Vulcanólogo y experto Gino González, el cual indica que el documento de la CNE 2003 que tomo como base el avalúo, es de amenazas en general (volcanica (sic), sismos, deslizamientos, inundaciones), y no es un documento especializado en vulcanología y en cuanto el documento escrito del Mapa en el apartado actividad volcánica, trata sobre datos sumamente generales de la actividad del volcán que no comprende un análisis real de la amenaza y se desconoce de donde se tomó la información, es decir la información que contempla el avalúo no es confiable. Por otra parte indica que la evaluación del riesgo volcánico hecha en el peritaje no se realizó enfocada en el área de la finca del avalúo, sino en un área mayor, y recomienda realizar el Riesgo volcánico del avalúo tomando en cuenta información de peligros actualizada, detallada y enfocada en el área a la que corresponde el proceso. Y lo más importante es que si la parte expropiante tiene claro que el inmueble al encontrarse cerca del volcán es posible la actividad volcánica es un riesgo que se asume, y por el proyecto desarrollado al ICE le interesa justamente esa cercanía para extraer la energía del volcán, por lo que no debe de castigarse la propiedad por esta característica, por estas razones considero que el valor que propone el avalúo no es justo. En el peritaje del Ing. Carlos L Rodríguez Rodríguez, para dar valor unitario a la hectárea, se aprecia que el perito utiliza seis comparables que van entre las 129 hectáreas hasta 680 hectáreas y las características que toma en consideración son: área, frente, tipo de vía, servicios, ubicación, pendiente, hidrología y suelo; ubica las comparables colindantes con la expropiada, y define el valor unitario en la suma de ¢13.925.423,12/ha por hectárea para un total de ¢833.095.386,66, sin embargo, la suscrita considera, que en este caso ocurre lo mismo que las comparables que utiliza el ICE, solo que se va al otro extremo, y en este caso, las comparables utilizadas por el perito, son muy diferentes en área con respecto de la finca a expropiar, las comparables tienen áreas muy por encima del área de la finca a expropiar y que claramente pueden afectar su valor a la hora de la homologación. Por lo antes analizado, la suscrita considera que para dar una indemnización justa, se debe de interponer un valor intermedio entre el avalúo administrativo y el peritaje del Ing. Carlos Rodríguez, además de que ambos estudios coinciden en restar a la indemnización la servidumbre de líneas electricas (sic); así las cosas, lo procedente es sumar los montos de ambos estudios y dividirlos entre dos, para obtener el valor intermedio: 305.094.136,50 + 833.095.386,66=1.138.189-523,16, dividido entre 2= 569.094.761,58°. Es decir el valor intermedio para la indemnización del área a expropiar es por la suma de quinientos sesenta y nueve millones noventa y cuatro mil setecientos sesenta y un colones con cincuenta y ocho céntimos ¢569.094.761,58°".

La representación del Instituto manifiesta su inconformidad en la determinación realizada por los siguientes motivos: no se encuentra de acuerdo con la fijación hecha haciendo un promedio entre el avalúo administrativo y el peritaje tercero en discordia, porque debe atenderse a criterios objetivos y no acepta los comparables utilizados por el perito Rodríguez por tratarse de inmuebles que no estaban en venta. También se mostró en contra de la valoración hecha del riesgo volcánico. Por su parte, la sociedad expropiada mostró como único agravio, el descarte hecho por la juzgadora del peritaje judicial y aduce que, pese a las múltiples adiciones hechas, el ingeniero Loría mantuvo su valoración inicial. Advierte en primer lugar el Tribunal su coincidencia con lo expresado por el Instituto, en cuanto a que la fijación debe basarse en parámetros objetivos, que necesariamente deben desprenderse de la prueba aportada al expediente, en el tanto la indemnización atiende a criterios técnicos. Ahora bien, analizadas las razones por las que la jueza descartó ambas pericias, fueron porque los comparables no se ajustaban a la realidad del terreno, en el tanto en el avalúo administrativo las fincas con las cuales se realizó la homologación, salvo una de ellas, tenían un área muy inferior a la del inmueble expropiado, mientras que las utilizadas por el perito Rodríguez lo excedían por mucho. De igual forma se hace necesario aclarar, el peritaje judicial fue descartado, no porque las comparables no procedieran, sino por las inconsistencias detectadas por la a quo, según se detalla a continuación:

"De una revisión del mismo, para la suscrita esta avalúo no cumple con lo establecido en el artículo 22 de la Ley de Expropiaciones, si bien es cierto viene muy explicativo y extenso, hace un buen análisis del avalúo administrativo y justifica de manera detallada porque se aparta del mismo, sin embargo a lo anterior, es completamente omiso en varios aspectos relevantes, debió de indicar en forma amplia y detallada el método utilizado, aportar los cálculos y las formulas (sic) aplicadas en cada apartado o valoración realizada, lo cual se echa de menos, en cuanto a la valoración del terreno, es confuso el valor otorgado, no aporta calculos (sic) matemáticos, pues inicialmente indicó que el valor estimado para la hectárea es de $15.000 esto visible en su informe a página 339 del pdf del expediente judicial y posteriormente en su adición y aclaración de fecha 13 de diciembre del año 2019, indica que el valor por hectárea es de $17.400 según homologación presentada, sin embargo indicó mantener su primera opinión de valor esto en memorial de fecha 12 de febrero del año 2020 y donde no se aprecia fórmulas utilizadas o cuadro de homologación, por lo que es bastante confuso dicho informe por lo que no se toma en consideración para definir el justiprecio. En cuanto a la valoración que hace donde contempló la totalidad del hotel y sus obras complementarias, y dio un valor de las edificaciones de $6.710.075,00°, por obras complementarias la suma de $2.552.858,75°, las mismas se rechazan, por cuanto del reconocimento judicial llevado a cabo se logra observar que el área a expropiar no afecta las instalaciones del hotel ni las obras complementarias a este, por lo que no se toma en consideración". (El destacado no es del original).

La Juzgadora indicó expresamente las razones por las que se descartó el informe: ser omiso el perito en el método utilizado, no aportar las fórmulas y cálculos utilizados y la confusión en el valor otorgado. La sociedad expropiada pretende en su recurso, se acoja este peritaje, sin embargo, ninguna de estas apreciaciones fueron combatidas con argumentos técnicos y contundentes, sin que pueda excusarse a estos efectos la denegatoria hecha por el Tribunal de denegar la prueba para mejor resolver rechazada de la declaración de dicho perito, porque la jueza resolvió con base en el documento rendido, prueba en la que la parte tenía la obligación de sustentar su recurso. Es necesario recordar que los agravios definen la competencia del Órgano de alzada y ante la generalidad de lo expresado en la audiencia de apelación, no se puede acceder a lo pretendido. Adicionalmente indica este Tribunal a la parte expropiada, que los quince mil dólares por hectárea otorgados por el perito Loría, convertidos a la fecha del dictado de la sentencia apelada (¢535,97 colones por dólar), correspondían a la suma de ¢8.039.550,00 (ocho millones treinta y nueve mil quinientos cincuenta colones exactos), los cuales, frente al precio de ¢13.925.423,12 (trece millones novecientos veinticinco mil cuatrocientos veintitrés colones con doce céntimos) fijados por la a quo, resultaban por mucho inferiores al interés de la parte, petición que, se reitera, no se puede conocer por no haberse opuesto en forma técnica y oportuna.

Entrando a conocer los agravios del ICE y la posición de la expropiada en relación con los mismos, es necesario analizar en primer lugar los comparables utilizados por ambas pericias. Dentro del avalúo administrativo, a efectos de definir el valor unitario, se elaboró el siguiente cuadro:

Tabla A.1 Características de las variables comparativas para cada uno de los comparables y el elemento a valorar.

Variables comparativas Comparables Área (ha) Vista al paisaje o entorno Tipo de vía Uso de suelo Pendiente (%) Servicios públicos Hidrología Riesgo volcánico Referencia Minor Torres 2,77 Regular Calle pública de lastre Pastos, casa, galerón 10 Todos Mala Moderado medio Referencia J.M. Castillo 129 Buena Servidumbre de paso Pastos mejorados 10 Agua Regular Moderado medio/alto Referencia Daniel Castro 17 Mala Calle pública lastre Pastos mejorados 5 Agua, Luz cerca Buena Moderado medio Referencia Carmen Santos 9 Mala Calle pública lastre Bosque, potrero 10 Agua y luz Regular Moderado bajo Referencia Jonathan Jara 7,9951 Mala Calle pública lastre Bosque, tacotal 15 Agua y luz Regular Moderado bajo Referencia José Luis Rodríguez 7,07 Mala Calle pública lastre Bosque potrero 15 Agua y luz Regular Moderado bajo Elemento a valorar (EV) 60.8456 Buena en partes, regular en otros Servidumbre de paso Pastos mejorados, bosques 20 Acceso o agua de nacientes Regular Moderado, Alto De una mera observación del cuadro, puede extraerse una primera conclusión, cuál es la diferencia en medida de todos los comparables con el inmueble expropiado, ya que, con excepción de la referencia "J.M. Castillo" (segundo comparable), tienen una cabida mucho inferior. Adicionalmente, revisados los informes tanto del perito judicial y del perito tercero en discordia, así como de los mismos anexos del avalúo administrativo, se coincide en que, con excepción del segundo comparable, los demás no pueden ser tomados en consideración por las diferencias físicas existentes, para realizar la homologación y la ubicación de los mismos, con lo que la decisión de la jueza, respecto del descarte que hace de este avalúo para efectos de la fijación del precio del terreno, es acertada. En el caso del informe del ingeniero Rodríguez, se realizó el siguiente cuadro:

DE FUNCA A VALORAR Y COMPARABLES Fincas Descripción Descripción Área (Ha) Relación de áreas (T) Tipo de vía Peindiente (%) Servicios 2 Hidrología uso de suelo valor ($/m2) Finca a valorar Finca a valorar (5-38650-000) G-1982668-2017 60,8456 6 20 5 4 4 XXX Referente N° 1 Finca Madroños Ganadería cría y mejoramiento genético en producción silvopastoril. Manejo de Bosque 389,90 6,41 6 10 11 4 4 20.000,00 Referente N° 2 Finca San Fernando Ganadería, cría y mejoramiento genético en producción silvopastoril, Manejo de bosque 140 2,30 6 10 11 4 4 20.000,00 Referente N° 3 Finca imágenes Ganadería, cría y mejoramiento genético en cría silvopastoril. Manejo de bosque 680.00 11,18 6 15 11 4 4 20.000,00 Referente N° 4 Finca propiedad del Sr. José Manuel Castillo.

Colinda con el proyecto Borinquen, se dedica a la producción de ganado engorde 129,00 2,12 6 20 5 4 4 14.908,45 Referente N° 5 BUENA VISTA LODGE Es una finca con vocación de ecoturismo y ganadera muy similar al proyecto Borinquen 170,00 2,79 6 25 5 4 4 17.550,00 Referente N° 6 Finca Las Lilas propiedade Patrick Harrington Finca dedicada a producción de ganado de leche 200,00 3,29 6 15 5 4 4 18.000,00 Analizados los comparables utilizados por el perito Rodríguez, coincide el Tribunal con la conclusión de la a quo, en el tanto los comparables exceden por mucho la cabida del inmueble expropiado. Además, llama la atención del Tribunal, la uniformidad en el precio, pese a la disparidad de la cabida en los tres primeros. En relación con lo expresado por la representación del ICE, de la improcedencia de las referencias, por no tratarse de bienes que realmente estuvieran a la venta, se indica que el artículo 22.g) de la Ley de Expropiaciones permite la utilización de un amplio rango de parámetros, según se desprende del mismo texto:

"El precio estimado de las propiedades colindantes y de otras propiedades de la zona o el de las ventas efectuadas en el área, sobre todo si se tratara de una carretera u otro proyecto similar al de la parte de la propiedad valorada, para comparar los precios del entorno con el de la propiedad que se expropia, así como para obtener un valor homogéneo y usual conforme a la zona".

No obstante lo anterior, en razón de lo señalado en cuanto a la disparidad de los comparables con las características propias del inmueble, así como de la dificultad de encontrar comparables que se le asemejen, encuentra el Tribunal se hace necesario buscar un valor objetivo, que calce mejor. De acuerdo con la norma citada, existe la venta dentro del mismo proyecto, realizada a través de las diligencias de expropiación dentro del expediente 18-828-1028-CA, en la que se expropió dentro del mismo proyecto a la sociedad Corporación Ganadera S.A., la finca del Partido de Guanacaste, número 36764-000, con plano catastrado G-1995606-2017, con una medida de 55.302,30 hectáreas, en la misma localidad, en la cual se fijó el precio por hectárea en la suma de ¢7.457.500,00 (siete millones cuatrocientos cincuenta y siete mil quinientos colones) por hectárea, correspondiente al valor homologado otorgado por el ICE a la propiedad de José Manuel Castillo, comparable que fue utilizado además en los tres informes periciales dentro de este expediente. Tomando como referencia el valor asignado en el avalúo administrativo en el caso en estudio y no el utilizado por el perito Rodríguez al no haberse explicado en su informe la diferencia con el primero, se le asignó la suma de ¢815.70 por metro cuadrado, sea la suma de ¢8.157.000,00 colones por hectárea, encuentra el Tribunal que estableciendo un promedio entre ambos valores, se llega a una definición objetiva del precio del inmueble por hectárea, la cual resulta de sumar ambos precios y dividirlos entre dos:

¢7.457.500,00 + ¢8.157.000,00= ¢7.807.250,00 Aplicado dicho monto a la extensión de la finca:

7.808.250,00 x 60,8456= ¢475.036.811,00 Tal y como lo reconocieron los avalúos rendidos, es procedente reconocer el cincuenta por ciento del valor de la servidumbre de línea eléctricas existente en la propiedad, con una extensión de 2.40 hectáreas. Se procede a realizar la correspondiente operación aritmética, con el valor determinado:

2.40 x 7.807.500,00= 18.737.400,00 x 50%= ¢9.368.700,00 Dicha suma se resta al monto total antes dicho:

¢475.036.811,00-9.368.700,00= ¢465.668.111,00 Consecuentemente, se fija el valor del terreno en la suma de ¢465.668.111,00 (cuatrocientos millones seiscientos sesenta y ocho mil ciento once colones exactos), sin que el factor de riesgo volcánico, tal y como se analizará de seguido, sea un factor desvalorizante.

X. DEL RIESGO VOLCÁNICO

Estima el Tribunal que la amenaza volcánica existente dentro del inmueble por la cercanía con el volcán Rincón de la Vieja no es un factor desvalorizante en el precio fijado. De la misma "Descripción General de la Obra", establecida por el ICE en el avalúo administrativo, se nota que el inmueble expropiado tiene características especiales, debidas a su cercanía con el volcán, que lo hacen apto para el proyecto geotérmico desarrollado:

"El Plan de Expansión de Generación Eléctrica 2012-2024, elaborado por el Instituto Costarricense de Electricidad (ICE), considera importante la diversificación de las fuentes de generación a través de la utilización de energías renovables como lo son la energía geotérmica y la eólica. Con el objetivo de ampliar la capacidad de generación eléctrica con recurso geotérmico, el ICE ha realizado desde el año 2003, estudios geocientíficos de superficie cuyos resultados permitieron corroborar la existencia de un recurso geotérmico comparable con el existente en el campo geotérmico adyacente a Las Pailas, la temperatura de fondo media resultaron superiores a los 250°C, con un recurso potencial estimado a ser equivalente a 110MW de generación, capacidad que se explotará en dos etapas".

No podría entonces el Instituto venir a desconocer las ventajas proporcionadas por la cercanía con el volcán, para pedir un precio menor, de un aspecto que más bien es el que resulta esencial para el proyecto y siendo el riesgo apuntado, de carácter empresarial y necesario para poder desarrollar la energía renovable buscada, por lo que deberá ser asumido por el Instituto y contrarrestado con base en el conocimiento técnico que de sobra posee la Institución. A esa conclusión llega el experto Gino González en sus conclusiones del informe adjunto al peritaje judicial:

"La evaluación del riesgo volcánico hecha por el peritaje no se realizó enfocada en el área de la finca que se está en avalúo, sino en un área de mayor extensión, que dista en escala de aplicación para este trabajo. Inclusive, se hacen afirmaciones de que la propiedad se encuentra sobre mapas que utiliza el peritaje y está fuera de las amenazas expuestas, esto es un error que demuestra que no se comprende el tema que se está tratando, el cual es el riesgo volcánico.

Se recomienda realizar la componente de Riesgo volcánico del avalúo, tomando como base información sobre peligros volcánicos actualizada, detallada y enfocada específicamente en el área a la que corresponde el proceso de avalúo. Esto con el fin de mejorar el proyecto geotérmico y que de paso se sepa realmente el riesgo en la propiedad hecha por un especialista.

Por otra parte, si eventualmente se realizara el cálculo de riesgo para el área de la finca, se considera que al destinarse el terreno a un proyecto geotérmico que por sus características debe ser desarrollado en una zona volcánica, la posibilidad de que el proyecto sea impactado por actividad volcánica, debe ser considerada como parte del riesgo asumido, residual y siendo incluso transferible. Esto tampoco se menciona ni contempla en el documento de avalúo.

El hecho de que el proyecto esté cerca de un volcán es más bien gracias a la existencia de este, que se puede extraer la energía del subsuelo. No es posible que en cualquier otro sitio esto pueda ocurrir, de hecho, más del 90% de plantas geotérmicas en el mundo se dan en zonas volcánicas y las que no, en zonas sísmicamente (sic). Esta zona es especialmente única, gracias a sus erupciones volcánicas es que se puede desarrollar el proyecto y castigar a la propiedad por ello no tiene sentido lógico, debido a que este proyecto no podría desarrollarse casi en ninguna otra parte del país, inclusive, tampoco es posible desarrollarlo en cualquier otra parte del mismo volcán, más bien la propiedad cumple afortunadamente con esta condiciones para extraer energía".

Admite esta Cámara la existencia del riesgo volcánico, pero reitera, la cercanía al volcán es el rasgo distintivo del inmueble y es un riesgo que debe ser asumido por el Instituto para el desarrollo del proyecto, por lo que deviene en injusto castigar el valor para la sociedad expropiada, cuando más bien es la cualidad valorizante para su expropiación.

XI. DE LOS PASTOS

En relación con este tema, la jueza de instancia hizo las siguientes consideraciones:

"En cuanto al valor de los pastos: El avalúo administrativo lo describe: pastos sin mecanizar con un área de 47,96 ha, indica que su valor se determinó según entrevistas de expertos e investigación de precios de productos y labores, donde dió un valor unitario de ¢182.110,60 ha para un total de ¢8.734.024,40° y del anexo se aprecia los rubros valorados para llegar al precio por hectárea, donde se desglosan puntos como hervicida, paraquat, mano de obra (según salarios mínimos para el sector privado 2017 MTSS), semilla, insecticida, fertilizante y las cargas sociales. Y por su parte el peritaje del Ing. Carlos L Rodríguez Rodríguez se inclina por referirse al estudio complementario aportado por el Ing. Favio Chávez Ballestero, al parecerle muy completo e indica que el ICE es omiso en algunos de los costos y labores agronómicas como chapea, control de plagas-enfermedades, tratamientos de semilla, mano de obra, fertilizantes, indicando que el estudio del Ing, Chávez Ballestero es más completo. Por su parte el estudio de Pastos realizado por el Ing. José Fabio Chaves Ballestero, hace una diferencia entre los pastos y los describe de la siguiente manera: a) Pastos con mecanización: describe el trabajo que se deben de realizar para establecer una pastura en suelos mecanizables, como limpieza del terreno donde se requiere back hoe que remueva piedras y árboles, en algunos casos el drenaje dependiendo del tipo de suelo y relieve, despúes (sic) se procede a rastrear el terreno como mínimo dos pasadas, y limpieza dea arvenses o gramíneas, además del control de plagas y otro para bacterías (sic) y hongos y el control post emergente que implica manejo de hoja ancha para evitar competencia en la pastura y de gusano se debe de poner fertilizante y el costo de la aplicación del mismo ya sea de manera manual o con uso de maquinaria, dentro del cuadro de costos describe: Limpieza de terreno, preparación del terreno, agotamiento, semilla de pasto, tratamiento de semilla, siembra de pasto, control de plagas, control post siembra, aplicación de tractor, fertilizante, abonamiento y cargas sociales y al pasto con mecanización le da un valor de ¢359.646,6 por hectárea. b) Pasto sin mecanización: Indica que muchos costos no cambian con el mecanizado, aunque sea manual los agotamientos y control de plagas se realiza de la misma manera y mismas dosis por hectárea, pero se tiene que contar con más mano de obra para sustituir lo que no se puede realizar con maquinaria, por ejemplo la limpieza previa del terreno, chapea para limpiar área a sembrar, entonces se habla de una limpieza, preparación, siembra, mantenimiento y cuido posterior. La aplicación de abono por ejemplo son manuales y se deben de hacer con bomba en la espalda por lo que se debe de contar con jornaleros para realizar dicha labor, en vez de hacerla con tractor, y en el cuadro de costos describe: chapea, agotamiento, semilla de pasto, tratamiento de semilla, siembra de pasto, control de plagas, control post siembra, aplicación con bomba, fertilizante, fertilización manual y cargas sociales; por lo que al pasto sin mecanización da un valor ¢322.708,6 por hectárea. Posteriormente el perito indica que el expediente 18-000829-1028-CA y según mapa proporcionado por el ICE en su anexo 1 da un total de 48,15 hectaréas (sic). Y concluye indicando que se utliza (sic) la información de pasturas mecanizadas, porque esa fue la pastura utilizada en el área de estudio y su precio por hectárea es de ¢359.646,6 por 48,15 da un total de ¢17.316.983,8. que sería al indemnización propuesta por el perito para los pastos. Ahora bien, la suscrita para dar valor a los pastos, pongo un valor intermedio entre el estudio del ICE y entre el del Ing. Chaves Ballestero, por cuanto en ambos encontré errores y falencias, las cuales describo: En cuanto al estudio del ICE la suscrita considera que se omitieron costos para el establecimiento del pasto, tal y como se desprende del estudio del Ing. Chaves Ballestero que al respecto si es muy claro y describe de manera detallada el trabajo que lleva la siembra de pasto y entre los costos omitidos por el ICE se encuentran la limpieza del terreno, la preparación del terreno, agotamiento de la semilla, tratamiento de la semilla para su posterior siembra, además del control post siembra; y en cuanto al estudio del Ing. Chaves Ballestero la suscrita encuentra un error, este perito indica que en el área de pasto en estudio no es la cantidad de hectáreas a las que se refiere el ICE es decir las 47,96, sino que la cantidad correcta es de 48,15 hectáreas de potrero arbolado y que esto lo toma del anexo 1 aportado por el ICE, sin embargo de un estudio de los anexos especificamente (sic) en la página 68 del pdf del expediente judicial se desprende plano aportado por el ICE, indica como área de potrero arbolado 47,96ha, lo que quiere decir que el ICE sí empleo de manera correcta el área y el perito erroneamente (sic) utilizó un área mayor. Además de lo anterior, por un lado el ICE indica que los pastos son sin mecanizar por lo que su valor se da en base a pastos sin mecanizar y por otro lado el perito indica que se deben de valorar como pastos mecanizados, sin tener certeza la suscrita ni tener prueba para determinar si son mecanizados o sin mecanizar. Por lo expuesto anteriormente la suscrita considera que ninguno de los estudios es exacto, por lo que lo procedente es dar ese valor intermedio, se suman ambos montos y se dividen entre dos, ¢8.734.024,40°+ ¢17.316.983,8=26.051.008,2, dividido entre dos=13.025.504,1°, es decir la indemnización por pastos es por la suma de ¢13.025.504,1°".

Apunta en primer lugar el Tribunal, que la representación del ICE no realizó agravio en relación con lo decidido por la jueza, más que expresar la condición de los pastos, en cuanto a que no estaban mecanizados. De acuerdo con la cita anterior, la jueza no tuvo esa certeza y, optó por establecer un valor intermedio entre los establecidos, fijación que resulta incorrecta, según se expondrá. Coincide el Tribunal en que el informe del Ingeniero Agrónomo José Fabio Chaves Ballestero, no establece con claridad si la totalidad de los pastos del inmueble son mecanizados. Por otra parte, incluyó dentro del cálculo, una pormenorización de los costos que deben ser tomados en cuenta en ambos casos, la cual tomó en cuenta aspectos omitidos en el avalúo administrativo y respecto de los cuales, se reitera, el ICE no hizo una objeción técnica de la no procedencia de los mismos, capaces de revertir lo resuelto por la a quo. Por su parte, la expropiada se limitó a manifestar que la mecanización está en el informe del ingeniero Chaves. Al no haberse establecido en forma fehaciente la existencia única de pastos mecanizados y no haberse expresado objeciones apropiadas para revertir la decisión hecha en primero instancia, considera el Tribunal, es procedente realizar un promedio entre los costos establecidos para los pastos sin mecanizar por ambas pericias, en la forma hecha por la a quo. Sin embargo, pese a que estableció dentro de la misma sentencia la incorrección del cálculo hecho por el ingeniero Chaves Ballestero, al haberlo realizado con un área diferente, sumó ambos resultados, cuando lo procedente era calcular el valor del pasto no mecanizado de ese estudio, con la extensión de los pastos consignada en el avalúo adminstrativo, según se indica a continuación:

322.708,6 + 182.110,60=252.409,60 x 47,96 = ¢12,105.564,40 De acuerdo con lo anterior, el total por indemnizar es la suma de ¢12,105.564,40.

XII. DE LOS OTROS EXTREMOS RECLAMADOS POR LA SOCIEDAD EXPROPIADA

De acuerdo con la pretensiones del recurso, la sociedad expropiada reclamó se le indemnizaran los siguientes extremos: el reconocimiento de las diferencias por recurso forestal entre el monto fijado en el avalúo administrativo y lo determinado por el ingeniero Álvaro Solano Acosta, en la suma de ¢17.775.312,66. Adicionalmente, se otorgue el valor del PVC, establecido en la suma de ¢16.947.096.66, por el perito Roberto Loría, el cual no se contempló en el avalúo administrativo. Finalmente, se declare que el Avalúo Administrativo no cumple con lo regulado con el art. 22.g) en cuanto a los inmuebles utilizados. En relación con el recurso forestal, la jueza indicó:

"En cuanto al recurso forestal: El avalúo administrativo, lo divide en dos secciones especies en potreros y especies en bosque y lo describe de la siguiente manera: a) Características forestales en potreros: indica que se realizó un inventario por el personal del Departamento de Gestión Ambiental del Proyecto, el cual caracteriza el componente forestal y cuantifica el volumen de madera en pie para las áreas sin restricciones legales de aprovechamiento para las coberturas distintas de bosque (terrenos de uso agropecuario) mediante muestreo aleatorio simple sin remplazo, en la propiedad, menciona que encontraron 778,57 especies forestales, y que para determinar su valor unitario por especie, se utilizó la información contenida en el informe mercado de madera (Bagaces, Cañas, Carrillo, La Cruz, Liberia, Upala, Abangares, Nicoya, Santa Cruz y Tilarán) y se utilizó la publicación de precios de madera para las especies más comercializadas, primer semestre del año 2017 de la oficina nacional forestal (ONF) y de estos se extrae el valor por metro cúbico, el precio del ojoche y el jabillo fueron obtenidos del documento de la ONF y el precio del Cedro amargo, Cenízaro, Guanacaste, Laurel, Lagarto, Pochote y Roble de la Sabana se obtuvo del estudio realizado por el ICE, directamente del precio de la madera en pie. Adjunta un cuadro llamado Determinación del valor del recurso forestal con la descripción de cada árbol y en total la indemnización es por la suma de ¢51.395.728,35°. b) Características de las especies forestales en bosque: indica que se realizó un inventario por el personal del Departamento de Gestión Ambiental del Proyecto, el cual caracteriza el componente forestal y cuantifica el volumen de madera en pie para las áreas sin restricciones legales de aprovechamiento para las coberturas distintas de bosque, menciona que encontraron 152,42 especies forestales, y que para determinar su valor unitario por especie, se utilizó la información contenida en el informe mercado de madera (Bagaces, Cañas, Carrillo, La Cruz, Liberia, Upala, Abangares, Nicoya, Santa Cruz y Tilarán) y se utilizó la publicación de precios de madera para las especies más comercializadas, primer semestre del año 2017 de la oficina nacional forestal (ONF) y de estos se extrae el valor por metro cúbico, el precio del ojoche y el fue obtenido del documento de la ONF y el precio del Níspero Chicle se obtuvo del estudio realizado por el ICE, directamente del precio de la madera en pie. Adjunta un cuadro llamado Determinación del valor del recurso forestal (árboles de bosque) con la descripción de cada árbol y en total la indemnización es por la suma de ¢8.599.744,35°. Para un total de indemnización por la totalidad del recurso forestal de ¢59.995.472,70°. Por su parte el perito Ing. Carlos L Rodríguez Rodríguez se inclina por referirse al estudio complementario aportado por el Ing. Alvaro (sic) Solano Acosta, indicando que lo acoge y avala esto debido a diferencias o contradicciones en cuanto al volumen y valor del recurso forestal, por lo que indica el valor dado en el estudio del señor Solano Acosta por un monto de ¢78.533.601,44 como valor total del Recurso Forestal de la finca expropiada. Estudio del Ing. Alvaro (sic) Solano Acosta: En cuanto al área de potreros indica que comparte criterios y metodologías empleadas por el ICE, en cuanto al cuadro uno aportado por el ICE, el valor de la madera comercial es de ¢51.395.728,30 correspondiente al volumén (sic) de 778.57, pero que posteriormente en el apartado de conclusiones indica un volumen comercial sin restricción de aprovechamiento de 1047.84 lo que genera un nuevo valor de ¢69.171.040,96 producto de la diferencia de los dos volumenes (sic) y que no fue contabilizada en el cuadro de pagos. En cuanto al área de bosques indica que el cuadro dos hecho por el ICE, tienen un volumén (sic) comercial de 152.42 para un valor de ¢8.599.744,40, pero que posteriormente en conclusiones indica como volumén(sic) propenso aprovechado de 165.94 con lo que el monto asciende a ¢9.362.560,48°. para un total de ¢78.533.601,44°. Ahora bien, del estudio de los peritajes la suscrita se inclina por la indemnización propuesta por el ICE, por las siguientes razones: Me aparto del estudio del Ing. Alvaro (sic) Solano Acosta, porque en primera instancia indica estar de acuerdo con la valoración realizada por el ICE en cuanto a la valoración realizada en el área de potreros y área de bosques, indica estar de acuerdo con los criterios y la metodología empleada; sin embargo, manifiesta que el ICE en sus conclusiones indica un volumen comercial sin restricción en cada uno es decir, en potreros volumen de 1047.84 y bosques de 165,94, y que estos no fueron considerados para la indemnización propuesta, por lo que el perito lo toma en consideración en cada apartado es decir área de potreros y área de bosques respectivamete (sic) e indica un nuevo valor para cada una de las áreas, tomando en consideración ese volumen comercial sin restricción, lo hace sin realizar fórmula matemática o algún dato que deje claro a la suscrita como valoró esos volúmenes, por lo que no queda claro como llegó al monto propuesto. Por su parte el ICE para cada una de las áreas la de potreros y bosques aporta un cuadro con cada nombre científico de cada árbol, su nombre común, su volumen, su valor unitario y así llega a la indemnización propuesta justificando con números su valor, por lo que se procede a confirmar el monto indicado en el avalúo administrativo es decir la suma total ¢59.995.472,70°".

De acuerdo la cita anterior se desprende, la señora jueza hizo un análisis pormenorizado de lo establecido en el avalúo administrativo, así como del documento elaborado por el Ingeniero Álvaro Solano Acosta, para llegar a la conclusión que debía mantenerse la indemnización del ICE. La parte expropiada, se limitó a exponer una pretensión para el reconocimiento de la diferencia determinada por el señor Solano, sin que se hicieran agravios en relación con el análisis hecho por la a quo. Una vez más indica esta Cámara que la apelación no versa sobre un nuevo análisis de la prueba presentada, sino, de los agravios expresados por la parte en cuanto a lo considerado por la jueza para llegar a la determinación del precio, en este caso, del recurso forestal. Consta dentro del expediente la prueba valorada por la juzgadora, siendo la obligación de la parte, indicar al Tribunal donde reside el error, entre la probanza y las conclusiones a las que se arribaron y argumentar en defensa de su posición, ejercicio que no se hizo en este caso, más que expresar una pretensión carente de agravio. A esa misma conclusión se llega en relación con la tubería PVC, la cual no estaba incluida dentro del avalúo administrativo y respecto de la cual la a quo indicó:

"a) Tubería Indica el peritaje del Ing. Rodríguez Rodríguez que existe una tubería en PVC con una longitud de 1.132,00 m, para suministro de agua en potreros y que el avalúo es omiso en referirse a ella, el Ing. Rodríguez Rodríguez en este punto indica que se allana a la valoración realizada por el Ing. Loría González sin dar más detalle de una propia valoración, por lo que la suscrita al no tomar en consideración el informe del Ing. Loría González por las razones que indiqué líneas arriba, no se indemniza dicha tubería, es responsabilidad de cada perito hacer su propia valoración, pues su trabajo es revisar el avalúo administrativo y no atenerse a los otros peritajes, sin saber si van a ser tomados en consideración por la juzgadora encargada de dictar la sentencia".

Se reitera lo indicado, en cuanto a la existencia de una pretensión sin agravio en contra de lo resuelto por la jueza de instancia, que impide al Tribunal entrar determinar su procedencia. Finalmente, de lo solicitado en cuanto a que el avalúo administrativo no cumplía con lo regulado en el artículo 22.g) de la Ley de Expropiaciones, debe estarse a lo resuelto en el Considerando IX de la resolución.

XIII: COROLARIO: Conforme con lo expuesto, se modifica la resolución venida en alzada, únicamente en el valor del terreno, el cual se establece en la suma de ¢465.668.111,00 (cuatrocientos sesenta y cinco millones seiscientos sesenta y ocho mil ciento once clones exactos), así como el valor de los pastos, en la suma de ¢12.105.564,40 (doce millones ciento cinco mil quinientos sesenta y cuatro colones con cuarenta céntimos). Consecuentemente el justiprecio se fija en la suma de ¢549.997.602,80 (quinientos cuarenta y nueve millones novecientos noventa y siete mil seiscientos dos colones con ochenta céntimos), desglosado de la siguiente manera:

- Valor del terreno: ¢465.668.111,00 - Recurso forestal ¢59.995.472,70 - Salero: ¢54.498,30 - Pastos: ¢12.105.564,40 - Cercas: ¢12.173.956,40 - Total: ¢549.997.602,80 (Quinientos cuarenta y nueve millones novecientos noventa y siete mil seiscientos dos colones con ochenta céntimos).

La diferencia entre el valor fijado en esta sentencia y el avalúo administrativo (¢380.937.568,60) es de ¢169.060.034,20 (ciento sesenta y nueve millones sesenta mil treinta y cuatro colones con veinte céntimos). Se confirma la condena en intereses y costas otorgados con la aclaración de que los primeros se calcularán sobre la anterior diferencia. De igual forma se aclara en relación con las costas, que las mismas se calcularán sobre la diferencia y los intereses que efectivamente se liquiden y aprueben. En todo lo demás, se mantiene incólume la sentencia venida en alzada.

POR TANTO

En lo que ha sido objeto del proceso, se modifica la sentencia N° 756-2023, de las nueve horas doce minutos del veintiuno de abril de dos mil veinticuatro, dictada por la Jueza Ericka Andrea Rojas Chavarría y se fija la indemnización total que deberá pagar el Instituto Costarricense de Electricidad en la suma de ¢549.997.602,80 (quinientos cuarenta y nueve millones novecientos noventa y siete mil seiscientos dos colones con ochenta céntimos), los cuales se deglosan de la siguiente forma: 1) Valor del terreno: ¢465.668.111,00 (cuatrocientos sesenta y cinco millones seiscientos sesenta y ocho mil ciento once colones), 2) Recurso forestal: ¢59.995.472,70 (cincuenta y nueve millones novecientos noventa y cinco mil cuatrocientos setenta y dos colones con setenta céntimos), 3) Salero: ¢54.498,30 (cincuenta y cuatro mil cuatrocientos noventa y ocho colones con treinta céntimos), 4) Pastos: ¢12.105.564,40 (doce millones ciento cinco mil quinientos sesenta y cuatro colones con cuarenta céntimos). 5) Cercas: ¢12.173.956,40 (doce millones ciento setenta y tres mil novecientos cincuenta y seis colones con cuarenta céntimos). Se confirma la condena en intereses y costas otorgados con la aclaración de que los primeros se calcularán sobre la anterior diferencia, desde la fecha de entrada en posesión y hasta su efectivo pago. De igual forma se aclara en relación con las costas, que las mismas se calcularán sobre la anterior diferencia y los intereses que efectivamente se liquiden y aprueben. En todo lo demás, se mantiene incólume la sentencia venida en alzada. Rosa María Cortés Morales, Yazmín Aragón Cambronero, Hubert Fernández Argüello.

*XTFVDPH7HXU61* ROSA MARÍA CORTES MORALES - JUEZ/A DECISOR/A *DXNNUPUFADY61* HUBERT FERNANDEZ ARGUELLO - JUEZ/A DECISOR/A *0EEX8I59PHU61* JAZMÍN ARAGÓN CAMBRONERO - JUEZ/A DECISOR/A