Improper application of Article 15 of the Regulatory Plan to condominium projectsAplicación indebida del artículo 15 del Plan Regulador a proyectos de condominios

Contentious-Administrative Court, Section III Date of Resolution: 28 February 2022 at 08:00 Case File: 20-003010-1027-CA Type of Matter: Improper hierarchical appeal Analyzed by: JURISPRUDENTIAL INFORMATION CENTER Content Type: Majority vote Topics (descriptors): Urban planning Subtopics: The existence of duly subdivided (fraccionados) and registered lots does not mean free use and disposal by the owners. Land use (aprovechamiento de la tierra) requires a use certificate (certificado de uso) for the purpose of determining its compatibility with urban planning regulations. Topics (descriptors): Regulatory Plan (Plan Regulador) Subtopics: Content of the legal instruments that comprise them. Topics (descriptors): Land-use certification (Certificación de uso de suelo) Subtopics: The existence of duly subdivided (fraccionados) and registered lots does not mean free use and disposal by the owners. Rulings in the same vein Contentious-Administrative Court, Second Judicial Circuit of San José, Office 04 __________________________________________________________________________________ CASE FILE: 20-003010-1027-CA MATTER: Municipal Appeal APPELLANT: Nombre107579 APPELLEE: Municipality of Cartago No. 089-2022 CONTENTIOUS-ADMINISTRATIVE COURT. THIRD SECTION. SECOND JUDICIAL CIRCUIT OF SAN JOSÉ. Goicoechea, at eight o'clock on the twenty-eighth of February, two thousand twenty-two.

This Court, acting as an improper hierarchical authority, hears the appeal (image 58) filed by Nombre107579, with identity card CED85050, against the decision taken by the Municipal Council of Cartago in the Ordinary Session held on 21 April 2020, record No. 312-2020, article No. X, which rejects the request for approval (visto bueno) submitted by the developer (image 18) in accordance with land-use certificate (certificado de uso de suelo) No. 17831, for the Condominio Colina del Álamo project located in Dulce Nombre de Cartago.- Drafted by Judge Chaves Torres, and:

WHEREAS (CONSIDERANDO).

I.- Challenged decision. The Municipal Council of Cartago, in its ordinary session held on 21 April 2020, record No. 312-2020, article No. X, decided to approve the committee opinion CPOP-156-2020 dated 20 April 2020 presented by the Permanent Public Works Committee (Comisión Permanente de Obras Públicas), which states: “...With regard to this matter, a report signed by the technicians Cristian Solano Orozco, Deputy Director of Urbanism, Dennis Aparicio Rivera, Head of the Technical Road Management Unit, Julio Urbina Rojas, Head of the Municipal Aqueduct, Wilberth Quesada Garita, Resolving Unit, Jorge Araya Serrano, Head of the Operations Area, is known, along with a minority report signed by the technician López Valverde, head of the Urban Planning Office. This project came before the Council at the request of Mr. Rivera and was referred to this committee for its respective analysis, and as we have always done, we requested the criterion of the technicians; the dynamic is that a joint report is always made, whether positive or negative, under the coordination of the architect Óscar López Valverde. In this case, we have two reports: one, signed by the technicians Cristina Solano Orozco, Deputy Director of Urbanism, Dennis Aparicio Rivera, Head of the Technical Road Management Unit, Julio Urbina Rojas, Head of the Municipal Aqueduct, Wilberth Quesada Garita, Resolving Unit, Jorge Araya Serrano, Head of the Operations Area, and another signed by Arch. López Valverde, head of the Urban Planning Office. Next, Councilor Coto Fernández proceeds to read the majority report, and states that he is surprised that the technicians—except for the technician López Valverde—say that the Council and the Committee do not have to deal with this matter, when previously we have processed other similar matters. Next, the technician López Valverde addresses the matter. Councilor Brenes Figueroa asks what the Regulatory Plan (Plan Regulador) says in this regard? The technician López Valverde replies that the Regulatory Plan (Plan Regulador) in article 15 establishes that all urban development must consider the guidelines stipulated therein and submit a preliminary project (anteproyecto) for its approval, and that to date all condominiums have submitted it following the guidelines of the Urban Planning Office. That a condominium has an independent law does not mean it can escape our scrutiny as an urban development, as precisely that is what was intended to be avoided with article 15 of the Regulatory Plan (Plan Regulador). In this sense, Arch. López indicates that he requested the preliminary project (anteproyecto) from the land-use certificate (certificado de uso de suelo) stage, as has been done with other developments; on the merits, the said project is not bad in itself, although it could be approved with some basic adjustments, but never evading the requirement and its respective submission before my office or before the full Public Works Committee to assess the details of the case, regarding reforestation, accessibility, urban image, and socioeconomic projection. Finally, what I ask is that the requirement of the complete preliminary project (anteproyecto) be fulfilled, just as other developers have been doing. Once the analysis of the reports is finished, Councilor Coto Fernández indicates that what the technician López Valverde is proposing is that the complete preliminary project (anteproyecto) be requested in accordance with subsections n-o-p and q” of article 15 of the Regulatory Plan (Plan Regulador) and the argument indicated by the other technicians in their report—that ultimately they do not rule on the merits of the project but that this is not the competence of the Municipal Council; he proposes to accept the report signed by the technician Oscar López Valverde, head of the Urban Planning Office. And just as has been repeatedly resolved in this committee, condominiums must also comply with what is indicated by the regulatory plan (plan regulador) by the technician López Valverde, and we have analyzed similar requests on several occasions; therefore, the report stating that the approval of the project is not the competence of the Municipal Council, nor of this committee, is not acceptable. Therefore, unanimously, this committee agrees: 1. To recommend that the Municipal Council accept the report signed by the technician Oscar López Valverde, head of the Urban Planning Office, since this committee considers that the project must conform to what is expressed in article 15 of the Regulatory Plan (Plan Regulador) because it constitutes an urban development project, where all the stipulated requirements must be met, and consequently, the Condominio Colina del Álamo project, in the District of Dulce Nombre de Cartago, must be processed by Nombre107579, legal representative of the Company Rivera Gómez y Asociados, submitting the preliminary project (anteproyecto) for the approval of the Municipal Council. For processing purposes before the Urban Planning Office and the Department of Urbanism, what is agreed upon here must be complied with. 2. The agreement is definitively approved...”. (See images 53 to 55 of the electronic case file) II.- Grounds for grievance. The appellant asserts that Arch. Oscar López goes beyond what is established in the Regulations of the Regulatory Plan in its article 12.9, because he makes an interpretation where the norm does not and demands, without legal basis, compliance with what is established in article 15 of the same Regulations, disregarding that the regulations provide specific rules for condominium projects, imposing article 15 as a general norm over article 12.9 which is a special or specific provision, the foregoing in violation of the principle of legality which is of constitutional rank. He adds that Law 8220 has been violated, which is one of the bases upon which the Regulatory Plan (Plan Regulador) originated, and considers that this action is placing the administered party in total and absolute legal uncertainty.

III.- Regarding the binding nature of urban planning regulations. Given the statements made by the appellant in his appeal brief, referring to the application of urban planning norms, it is necessary to clarify that article 24 of the Urban Planning Law determines that the zoning regulations (reglamentos de zonificación) must include the determination of land uses; matters relating to the location, height, and building area of constructions; the surface area and dimensions of lots, which has a direct impact on determining land density; the size of setbacks (retiros), patios, and other open spaces, and lot coverage by buildings and structures; among others. This is realized through the promulgation of regulatory plans, the analysis of which has been reiterated by this improper hierarchical authority, when referring to the content of the legal instruments that comprise them, and for the purposes of the case of interest, what has been indicated regarding land uses and subdivisions (fraccionamientos) is transcribed: "VII.- ON THE CONTENT OF REGULATORY PLANS.- Given their broad content, the regulatory plans are governed by the Urban Planning Law, which establishes in its article 21 the main regulations that are complementary normative instruments of all urban planning regulation, known as a 'Plan', whether national, regional, or local, namely: a.- the ZONING regulation (reglamento de ZONIFICACIÓN): through which norms for the use of the territory are established, recalling that it is a basic concept of urbanism, consisting of reserving certain zones of a territory for specific needs or functions; and ranges from the creation of industrial zones to the establishment of residential, political-administrative, sports, green, special environmental protection, and other zones (CALVO MURILLO, Virgilio, 'Derecho Urbanístico: Fundamentos e Instituciones', Revista Judicial, Year II, No. 5, Poder Judicial de Costa Rica, September 1977, p. 92.) It is the first, and perhaps most important, regulation that must accompany every urban plan, in accordance with article 21 subsection 1) of the Urban Planning Law, since, as its name indicates, it is responsible for the ordering and determination of land use, with a view to rational land use and to ensure satisfactory environmental living conditions and qualities, thereby conditioning the use of real estate property, through the delimitation of areas, according to the adopted categorization. (BANDEIRA DE MELLO, Celso Antonio. Figuras jurídicas del planeamiento urbano en el Brasil. In: Derecho y Planeamiento Urbano. Editorial Universidad, Buenos Aires. Argentina. 1983. pp. 388 and 389.) In this way, the urban planning regime of property rights is not uniform merely because the land is subject to planning, but differs according to the type of land into which the property in question is classified; which demonstrates the importance of zoning. (CARCELLER FERNÁNDEZ, Antonio. Instituciones de Derecho Urbanístico. Fifth edition. Editorial Montecorvo, S.A. Madrid, Spain. 1992. p. 333.) Thus, based on this regulation, the exact definition of possible (permitted) uses in each zone is established, with the consequent impact on property rights; by conditioning where one can and should reside, where one can trade, where services must be provided, where industry can be established, and where one can recreate and entertain; which leads us to consider the seriousness with which it must be formulated, which requires not only criteria of opportunity and convenience, but above all, technical and objective ones. It is clear that the content of the land statute determines the scope of ownership and conditions its exercise, diversifying into situations that favor private initiative, and likewise, establishes bindings that restrict its exercise. The function of land classification for establishing the corresponding legal regime falls to the General Plan, of which the zoning regulation is a part; which must contain the classification and urban planning qualification of the land. By classification, one must understand the category or type of land (urban, developable, scheduled or unscheduled and non-developable, industrial, reserve or for environmental protection, residential, institutional, etc.) according to its basic urban planning purpose; qualification applies to designate the subdivision of those types of land into zones characterized by specific contents or urban planning uses (aprovechamientos urbanísticos); and in this sense, it is linked to the zoning technique, which arises when there is a tendency to separate buildings intended for residences from industrial installations. It is clear that the regulations contained in the zoning regulation help to delineate the content of the property right, insofar as its content is the result of the constitutional and legal regime of property, as it is not an absolute right, but subject to regulations by virtue of the recognition of the fundamental element of the social function of property, and the contingencies of urban coexistence. The legitimacy of the regulations or limitations contained in the zoning norms is conditioned by the following principles: a) only norms of a general nature constitute zoning, that is, those covering a category of assets, also qualified by their spatial location, insofar as such location is not singularizing, and b) zoning regulations cannot be unlimited, insofar as they must preserve the essential core of the property right (use, enjoyment, pleasure, and disposal, not in an unrestricted sense); otherwise, one would be facing a suppression of the right, i.e., an expropriation. Thus, zoning cannot entail the annulment or paralysis of the manifestations of the property right, which in no way should be confused with the expressions or economic significance of the property. There is only an obligation to indemnify for the imposition of these measures when they reach the essential core of this right, defined by constitutional jurisprudence as the possibility of carrying out some type of exploitation on the asset, perhaps not the one desired by its owner. Consequently, limitations imposed on property that allow the owner the possibility of 'normally' exploiting the asset will be legitimate, except, of course, for the part or function affected by the limitation imposed by the State, thereby respecting the natural use of the asset, by maintaining its value as a means of production or economic value in the market (...) (See Rulings of this same Section No. 2412-2010, of 1:05 p.m. on 24 June 2010, and No. 329-2013, of 1:51 p.m. on 22 August 2013.) Article 28 of the Urban Planning Law, indicates that land use (aprovechamiento de la tierra) requires a use certificate (certificado de uso) for the purpose of determining its compatibility with urban planning regulations: 'Article 28.- It is prohibited to use or dedicate lands, buildings, structures, to any use that is incompatible with the implemented zoning. Henceforth, interested owners must obtain a municipal certificate (certificado municipal) that accredits the conformity of use with the requirements of the zoning. Existing non-conforming uses must also be recorded with a certificate expressing such circumstance. Each zoning regulation shall set the date from which such certificates will be mandatory.' That is to say, even if there are duly subdivided (fraccionados) and registered lots, they are not necessarily available for the free use and disposal of their owners, since the zoning regulations (normativa de zonificación) are what ultimately determine the use that can be given to them. Given that we are in the presence of public policy norms, local authorities cannot depart from their application, since the contrary would imply a violation of the principle of non-derogability of the legal system in a specific case and thereby, of the principle of equality and non-discrimination (see in the same vein, resolution number 47-2013 at eleven hours twenty minutes on eight February two thousand thirteen, issued by the Third Section of this Court). Consequently, the appellant is correct regarding the obligation of the Municipality of Cartago to apply articles 12 and 12.9 of its Regulatory Plan (Plan Regulador), which textually establish:

“Article 12.- Types of licenses, their requirements, and mandatory payment. Obtaining municipal licenses shall be governed by the following guidelines:

12.9 License for a condominium project. To obtain the license to develop condominium projects, the requirements are:

12.9.1 Requirements:

• a)Two physical copies and one copy in digital format, of the construction plans approved by: INVU, CFIA, MS, ICAA, MOPT and other institutions as applicable, signed by the responsible professional.
• b)Four copies of the site design (diseño de sitio).
• c)Certification of ownership issued by the Public Registry or by a Notary Public.
• d)Respective application (duly completed form) signed by the owner.
• e)Proof of the Risk Policy issued by the insurer f) Being up to date with the payment of municipal taxes.
• g)Approval (Visto bueno) from the Cultural Heritage Research and Conservation Center, when the property contains any element declared of heritage interest.
• h)Current Environmental Feasibility (Viabilidad Ambiental) issued by SETENA.” (Emphasis added) From the transcribed norm, the existence in the Regulatory Plan (Plan Regulador) of Cartago of a list of specific requirements for condominium real estate projects is evident, within which the existence of a site design (diseño de sitio) is established, which in contrast with articles 12.8 and 12.8.1 that incorporate the requirement of approval (visto bueno) of the preliminary project (anteproyecto) for the license for developments and subdivisions (fraccionamientos), it is possible to conclude that for the Canton of Cartago the urban planning norms make a differentiated treatment between both types of real estate developments, so it would be contrary to the Regulatory Plan (Plan Regulador) to mix or confuse requirements specifically provided for each type of project. In summary, this Chamber considers that what was ordered by the Municipal Council of Cartago in the challenged decision is legally incorrect, since it made an extensive interpretation of article 15 of the Regulatory Plan (Plan Regulador) that led it to apply requirements to condominium projects that were specifically provided for real estate developments called developments and subdivisions (fraccionamientos). Indeed, as the appellant states, the special norm must prevail, which in this specific case contains the requirements for condominium projects in Cartago, and the principle of non-derogability of legal norms adopted in articles 11 and 13 of the General Law of Public Administration, by which municipal authorities are prohibited from disapplying the norm of the Regulatory Plan (Plan Regulador) provided to regulate the obtaining of licenses for the development of condominiums in their Canton. For all the foregoing, the appeal filed against the decision taken by the Municipal Council of Cartago in the Ordinary Session held on 21 April 2020, record No. 312-2020, article No. X, is upheld, and in its place, the appellant must be exempted from the requirement consisting of requesting approval (visto bueno) of the preliminary project (anteproyecto) under the terms previously indicated. -

V.On the copy of the case file and return of documents. Since this venue has been processed electronically, it is available to the parties to obtain a comprehensive copy containing both the administrative file transmitted by the Municipal Corporation, as well as all the documents that comprise this appeal, for which they must provide an electronic storage device (USB drive or compact disc). Likewise, in the event that physical or electronic documentation (plans, photographs, reports, etc.) was submitted that remains in the custody of the Office, the party who provided it may withdraw it within a period of 30 working days, in accordance with the provisions of article 12 of the ‘Regulation on Electronic Case Files before the Judiciary’, approved by the Full Court in session No. 27-11 of 22 August 2011, article XXVI and published in Judicial Bulletin No. 19 of 26 January 2012, as well as in the agreement approved by the Superior Council of the Judiciary, in session No. 43-12 held on 3 May 2012, article LXXXI.

THEREFORE (POR TANTO) The appeal filed is granted, and the nullity of the decision taken by the Municipal Council of Cartago in the Ordinary Session held on 21 April 2020, record No. 312-2020, article No. X, is declared, and in its place, the appellant must be exempted from the requirement consisting of requesting approval (visto bueno) of the preliminary project (anteproyecto) under the terms previously indicated.

Francisco José Chaves Torres Jorge Leiva Poveda Rodolfo Marenco Ortíz CASE FILE: 20-003010-1027-CA MATTER: Municipal Appeal APPELLANT: Nombre107579 APPELLEE: Municipality of Cartago *WHD3OCVPMYM61* FRANCISCO CHAVES TORRES, DECIDING JUDGE (JUEZ/A DECISOR/A) JORGE LEIVA POVEDA, DECIDING JUDGE (JUEZ/A DECISOR/A) Nombre23354 , DECIDING JUDGE (JUEZ/A DECISOR/A) It is a faithful copy of the original - Taken from Nexus.PJ on: 08-05-2026 17:33:44.

Tribunal Contencioso Administrativo Sección III Clase de asunto: Recurso jerárquico impropio Analizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL Tipo de contenido: Voto de mayoría Temas (descriptores): Planificación urbana Subtemas: Existencia de lotes debidamente fraccionados e inscritos no significa el libre uso y disposicion de los propietarios. Aprovechamiento de la tierra requiere del certificado de uso a efectos de determinar su compatibilidad con la regulación urbanística. Temas (descriptores): Plan regulador Subtemas: Contenido de los instrumentos jurídicos que los componen. Temas (descriptores): Certificación de uso de suelo Subtemas: Existencia de lotes debidamente fraccionados e inscritos no significa el libre uso y disposicion de los propietarios. Sentencias en igual sentido Tribunal Contencioso Administrativo, __________________________________________________________________________________ ASUNTO: Apelación Municipal APELANTE: Nombre107579 RECURRIDO: Municipalidad de Cartago N° 089-2022 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA. II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las ocho horas del veintiocho de febrero del dos mil veintidós.

Conoce este Tribunal, como jerarca impropio, del recurso de apelación (imagen 58) interpuesto por Nombre107579 , con cédula de identidad CED85050, contra el acuerdo tomado por el Concejo Municipal de Cartago en la Sesión Ordinaria celebrada el día 21 de abril del 2020, acta N°312-2020, artículo N°X, el cual rechaza la solicitud de visto bueno presentada por el desarrollador (imagen 18) en apego al certificado de uso de suelo conforme N°17831, para el proyecto de Condominio Colina del Álamo ubicado en Dulce Nombre de Cartago.- Redacta el Juez Chaves Torres, y:

CONSIDERANDO.

I.- Acuerdo impugnado. El Concejo Municipal de Cartago en su sesión ordinaria celebrada el 21 de abril del 2020, acta N°312-2020, artículo N°X, decidió aprobar el dictamen de comisión CPOP-156-2020 de fecha 20 de abril del 2020 presentado por la Comisión Permanente de Obras Públicas que dice: “...Con relación a este asunto se conoce informe suscrito por los técnicos Cristian Solano Orozco, subdirector de Urbanismo, Dennis Aparicio Rivera, Jefe Unidad Técnica de Gestión Vial, Julio Urbina Rojas, jefe de Acueducto Municipal, Wilberth Quesada Garita, Unidad Resolutora, Jorge Araya Serrano, jefe Área de Operaciones y un informe de minoría suscrito por el técnico López Valverde, encargado de la Oficina de Planificación Urbana. Este proyecto llegó al Concejo a solicitud del señor Rivera y el mismo se trasladó a esta comisión para su respectivo análisis, y como lo hemos hecho siempre solicitamos el criterio de los técnicos, la dinámica es que siempre se hace un informe conjunto ya sea positivo o negativo bajo la coordinación del arquitecto Óscar López Valverde, en este caso tenemos dos informes uno, suscrito por los técnicos Cristina Solano Orozco, sub-director de Urbanismo, Dennis Aparicio Rivera, Jefe Unidad Técnica de Gestión Vial, Julio Urbina Rojas, jefe de Acueducto Municipal, Wilberth Quesada Garita, Unidad Resolutora, Jorge raya Serrano, jefe Área de Operaciones y otro suscrito por el Arq. López Valverde, encargado de la Oficina de Planificación Urbana. A continuación, el regidor Coto Fernández procede a dar lectura al informe de mayoría, y manifiesta que le extraña que los técnicos excepto el técnico López Valverde digan que esto no lo tiene que ver el Concejo ni la Comisión, cuando anteriormente hemos tramitado otros asuntos similares. A continuación, el técnico López Valverde, se refiere al asunto. ¿El regidor Brenes Figueroa pregunta qué dice el Plan Regulador al respecto? Contesta el técnico López Valverde, que el Plan Regulador en el artículo 15 establece que todo desarrollo urbano debe de considerar los lineamientos allí estipulados y presentar un anteproyecto para su aprobación, y que hasta el momento todos los condominios lo han presentado siguiendo las directrices de la Oficina de Planificación Urbana. No porque un condominio tenga ley independiente significa que se puede salir de nuestra lupa como desarrollo urbano, pues precisamente eso es lo que se quería evitar con el artículo 15 del Plan Regulador. En este sentido indica el Arq. López que él pidió el anteproyecto desde el certificado de uso de suelo, como se ha hecho con otros desarrollos, por el fondo dicho proyecto no está mal en sí mismo, aunque podría ser aprobado con algunos ajustes básicos, pero nunca evadiendo el requisito y su respectiva presentación ante mi oficina o bien ante la Comisión de Obras en pleno para valorar los pormenores del caso, en cuanto reforestación, accesibilidad, imagen urbana y proyección socioeconómica. Finalmente, lo que yo pido es que se cumpla con el requisito del anteproyecto completo, tal y como lo han venido haciendo los demás desarrolladores. Finalizado el análisis de los informes el regidor Coto Fernández indica que el técnico López Valverde lo que está proponiendo es que se solicite el anteproyecto completo de acuerdo con los incisos n-o-p y q” del artículo 15 del Plan Regulador y el argumento que indica los otros técnicos en su informe de que al final de cuentas no se pronuncian sobre el fondo del proyecto sino de que esto no es competencia del Concejo Municipal; propone acoger el informe suscrito por el técnico Oscar López Valverde, jefe de la Oficina de Planificación Urbana. Y tal como ha sido resuelto en forma reiterada en esta comisión los condominios también tienen que cumplir con lo indicado por el plan regulador por el técnico López Valverde, y hemos analizado en varias ocasiones solicitudes similares, por lo tanto, o es de recibo el informe que refiere a que no es competencia del Concejo Municipal, ni de esta comisión la aprobación del proyecto. Por tanto por unanimidad esta comisión acuerda: 1. Recomendar al Concejo Municipal acoger el informe suscrito por el técnico Oscar López Valverde, jefe de la Oficina de Planificación Urbana por cuanto considera esta comisión que el proyecto debe ajustarse a lo que expresa el artículo 15 del Plan Regulador pues el mismo constituye un proyecto de desarrollo urbano, donde se debe cumplir con todos los requisitos estipulados y en consecuencia debe gestionarse el proyecto Condominio Colina del Álamo, en el Distrito de Dulce Nombre de Cartago, por parte de Nombre107579 , representante legal de la Sociedad Rivera Gómez y Asociados, presentar el anteproyecto para la aprobación del Concejo Municipal. Para los efectos de trámite ante la Oficina de Planificación Urbana y el Departamento de Urbanismo, deberá cumplirse lo aquí acordado. 2. Acuerdo definitivamente aprobado...”. (Ver imágenes 53 a la 55 del expediente electrónico) II.- Motivos de agravio. Acusa el apelante que el Arq. Oscar López va más allá de lo que establece el Reglamento del Plan Regulador en su artículo 12.9, por cuanto realiza una interpretación donde la norma no lo hace y exige sin fundamento jurídico el cumplimiento de lo establecido por el artículo 15 del mismo Reglamento, desatendiendo que el reglamento prevé la normativa específica para los proyectos de condominios, imponiendo el artículo 15 como norma general sobre el artículo 12.9 que es una articulación especial o específica, lo anterior en violación al principio de legalidad que es de rango constitucional. Agrega que se ha transgredido la Ley 8220, que es una de las bases sobre la cual se dio origen el Plan Regulador, considera que esta actuación está colocando al administrado en total y absoluta incertidumbre jurídica.

III.-Sobre la vinculación de las regulaciones urbanísticas. Dadas las manifestaciones efectuadas por el apelante en su libelo recursivo, referidas a la aplicación de las normas urbanísticas, es menester precisar que el artículo 24 de la Ley de Planificación Urbana, determina que en los reglamentos de zonificación se debe incluir la determinación de los usos de la tierra, lo relativo a la localización, altura y área de construcción de las edificaciones; la superficie y dimensiones de los lotes, lo cual tiene directa incidencia en la determinación de la densidad de la tierra; el tamaño de los retiros, patios y demás espacios abiertos, y cobertura del lote por edificios y estructuras; entre otros. Ello se concreta mediante la promulgación de planes reguladores, cuyo análisis ha sido reiterado por esta jerarquía impropia, al referirse al contenido de los instrumentos jurídicos que los componen y, para los efectos del caso de interés, se transcribe lo que se ha indicado respecto de los usos de suelo y fraccionamientos: "VII.- DEL CONTENIDO DE LOS PLANES REGULADORES.- En razón de su amplio contenido que los planes reguladores la Ley de planificación Urbana establece en su artículo 21 cuáles son los principales reglamentos que son instrumentos normativos complementarios de toda regulación urbanística, conocida como "Plan", ya sea nacional, regional o local, a saber: a.- el de ZONIFICACIÓN : mediante el cual se establecen normas para el uso del territorio, debiéndose recordar que se trata de un concepto básico del urbanismo, consistente en reservar determinadas zonas de un territorio para necesidades o funciones concretas; y abarca desde la creación de zonas industriales hasta la fijación de zonas residenciales, político-administrativas, zonas deportivas, zonas verdes, de protección especial ambiental y otras (CALVO MURILLO, Virgilio, "Derecho Urbanístico: Fundamentos e Instituciones ", Revista Judicial, Año II, No. 5, Poder Judicial de Costa Rica, Setiembre de 1977, p. 92.) Es el primero, y tal vez más importante reglamento que debe acompañar a todo plan urbanístico, de conformidad con el artículo 21 inciso 1) de la Ley de Planificación Urbana, toda vez que, como su nombre lo indica, le corresponde la ordenación y determinación del uso del suelo, con vistas a un uso racional de la tierra y para asegurar condiciones y calidades ambientales de vida satisfactoria, con lo cual, condiciona el uso de la propiedad inmobiliaria, mediante la delimitación de áreas, según la categorización adoptada . (BANDEIRA DE MELLO, Celso Antonio. Figuras jurídicas del planeamiento urbano en el Brasil. En: Derecho y Planeamiento Urbano. Editorial Universidad, Buenos Aires. Argentina. 1983. pp. 388 y 389.) De esta suerte, el régimen urbanístico del derecho de propiedad no es uniforme por el mero hecho de quedar el suelo sujeto al planeamiento, sino que difiere según el tipo de suelo en que resulta clasificada la finca de que se trate; lo cual evidencia la importancia de la zonificación. (CARCELLER FERNÁNDEZ, Antonio. Instituciones de Derecho Urbanístico . Quinta edición. Editorial Montecorvo, S.A. Madrid, España. 1992. p. 333.) Así, a partir de esta regulación se establece la definición exacta de los usos posibles (permitidos) en cada zona, con la consecuente incidencia en el derecho de la propiedad; al condicionar dónde se puede y se debe residir, dónde se puede comerciar, dónde se han de prestar los servicios, dónde se ha de poder hacer la industria, y dónde se ha de poder recrear y entretener; lo cual nos lleva a considerar la seriedad con que debe ser formulada, que requiere, no sólo criterios de oportunidad y conveniencia, sino sobre todo técnicos y objetivos. Queda claro que el contenido del estatuto del suelo determina el ámbito del dominio y condiciona su ejercicio, diversificándose en situaciones favorecedoras de la iniciativa privada, y asimismo, establece vinculaciones que restringen su ejercicio. La función de clasificación del suelo para el establecimiento del régimen jurídico correspondiente incumbe al Plan General, del cual, el reglamento de zonificación forma parte; el cual, debe de contener la clasificación y calificación urbanística del suelo. Por clasificación debe entenderse la categoría o tipo de suelo (urbano, urbanizable, programado o no programado y no urbanizable, industrial, de reserva o para la protección ambiental, residencial, institucional, etc.) según su destino urbanístico básico; la calificación aplica para designar la subdivisión de esos tipos de suelo en zonas caracterizadas por específicos contenidos o aprovechamientos urbanísticos; y en este sentido, va ligada a la técnica de la zonificación, que nace cuando se tiende a separar la edificación destinada a residencia de las instalaciones industriales. Queda claro que las regulaciones contenidas en el reglamento de zonificación vienen a coadyuvar en el delineamiento del contenido del derecho de propiedad, en tanto el contenido del mismo es el resultado del régimen constitucional y legal de la propiedad, en tanto no es un derecho absoluto, sino sujeto a regulaciones en virtud del reconocimiento del elemento fundamental de la función social de la propiedad, y de las contingencias de la convivencia urbana. La legitimidad de las regulaciones o limitaciones contenidas en las normas de zonificación está condicionada a los siguientes principios: a) sólo componen la zonificación, las normas que tengan carácter general, sea, que abarquen una categoría de bienes, también calificados por su ubicación espacial, en tanto que tal ubicación no sea singularizadora, y b) las regulaciones de zonificación no pueden ser ilimitadas, en tanto debe de preservar el núcleo esencial del derecho de propiedad (de uso, disfrute, gozo y disposición, no en sentido irrestricto); caso contrario se estará ante una supresión del derecho, sea una expropiación. De manera que, la zonificación no puede conllevar la anulación o paralización de las manifestaciones del derecho de propiedad, que en modo alguno deben de confundirse con las expresiones o significado patrimonial de la propiedad. Sólo existe obligación de indemnizar por la imposición de estas medidas cuando alcancen el núcleo esencial de este derecho, definido por la jurisprudencia constitucional en la posibilidad de realizar algún tipo de explotación en el bien, tal vez, no el querido por su titular. De tal suerte, serán legítimas las limitaciones que se impongan a la propiedad que permitan al propietario la posibilidad de explotar "normalmente" el bien, salvo, claro está, la parte o función afectada por la limitación impuesta por el Estado, con lo cual se respeta el uso natural del bien, al mantenerse su valor como medio de producción o valor económico en el mercado (...) (Ver Votos de esta misma Sección N° 2412-2010, de las 13:05 horas del 24 de junio del 2010 y N° 329-2013, de las 13:51 horas del 22 de agosto de 2013.) El artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana, señala que el aprovechamiento de la tierra requiere del certificado de uso a efectos de determinar su compatibilidad con la regulación urbanística: "Artículo 28.- Prohíbese aprovechar o dedicar terrenos, edificios, estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada. En adelante, los propietarios interesados deberán obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación. Los usos ya existentes no conformes, deberán hacerse constar también con certificado que exprese tal circunstancia. Cada reglamento de zonificación fijará la fecha a partir de la cual dichos certificados serán obligatorios". O sea, que aun cuando existan lotes debidamente fraccionados e inscritos, ellos no necesariamente están dispuestos para el libre uso y disposición de sus propietarios, pues la normativa de zonificación es la que determina, a fin de cuentas, el uso que se les puede dar, en definitiva. En razón que estamos en presencia de normas de orden público, las autoridades locales no pueden separarse de su aplicación, toda vez que lo contrario implicaría una violación al principio de inderogabilidad del ordenamiento jurídico a un caso concreto y con ello, al principio de igualdad y no discriminación (ver en igual sentido, la resolución número 47-2013 de las once horas veinte minutos del ocho de febrero del dos mil trece, dictada por la Sección Tercera de este Tribunal). Por consiguiente, lleva razón la parte apelante sobre la obligación del Ayuntamiento de Cartago en aplicar los ordinales 12 y 12.9 de su Plan Regulador, que textualmente establecen:

“Artículo 12.- Tipos de licencia, sus requisitos y obligatoriedad de pago. La obtención de las licencias municipales se regirá por las siguientes pautas:

12.9 Licencia para proyecto de condominios. Para la obtención de la licencia para desarrollar los proyectos de condominios los requisitos son:

12.9.1 Requisitos:

• a)Dos copias físicas y una copia en formato digital, de los planos constructivos aprobados por: INVU, CFIA, MS, ICAA, MOPT y otras instituciones según corresponda, firmados por el profesional responsable.
• b)Cuatro copias de diseño de sitio.
• c)Certificación de propiedad emitida por el Registro Público o por Notario Público.
• d)Solicitud respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el propietario.
• e)Constancia de la Póliza de Riesgos emitida por la aseguradora f) Estar al día en el pago de los tributos municipales.
• g)Visto bueno del Centro de Investigación y conservación del patrimonio cultural, cuando la propiedad contenga algún elemento declarado de interés patrimonial.
• h)Viabilidad Ambiental vigente emitida por SETENA.” (Lo resaltado es propio) De la norma transcrita se desprende la existencia en el Plan Regulador de Cartago de un listado de requisitos específico para los proyectos inmobiliarios de condominios, dentro de los cuales se establece la existencia de un diseño de sitio, que en contraste con los ordinales 12.8 y 12.8.1 que incorporan el requerimiento de visto bueno del anteproyecto para la licencia de urbanizaciones y fraccionamientos, es posible concluir que para el Cantón de Cartago las normas urbanísticas hacen un trato diferenciado entre ambos tipos de desarrollos inmobiliarios, por lo que sería contrario al Plan Regulador mezclar o confundir requisitos dispuestos de forma específica para cada tipo de proyecto. En suma, considera esta Cámara que lo dispuesto por el Concejo Municipal de Cartago en el acuerdo impugnado, es jurídicamente incorrecto, toda vez que ha realizado una interpretación extensiva del ordinal 15 del Plan Regulador que le ha llevado aplicar requisitos a los proyectos de condominios que se dispusieron específicamente para los desarrollos inmobiliarios denominados urbanizaciones y fraccionamientos. Efectivamente, como lo expone la parte recurrente, debe prevalecer la norma especial que en el caso concreto contiene los requisitos para proyectos de condominios en Cartago, y el principio de inderogabilidad de las normas jurídicas adoptado en los ordinales 11 y 13 de la Ley General de la Administración Pública, por el cual le está vedado a las autoridades municipales a desaplicar la norma del Plan Regulador dispuesta para regular la obtención de licencias para el desarrollo de condominios en su Cantón. Por todo lo expuesto, se acoge el recurso de apelación presentado contra el acuerdo tomado por el Concejo Municipal de Cartago en la Sesión Ordinaria celebrada el día 21 de abril del 2020, acta N°312-2020, artículo N°X, y en su lugar se le debe exonerar al apelante, del requisito que consistía en solicitar el visto bueno del ante proyecto en los términos antes señalados. -

V.De la copia del expediente y devolución de documentos. Al haberse sustanciado esta sede en forma electrónica, queda a disposición de las partes obtener una copia integral que contiene tanto el expediente administrativo remitido por la Corporación Municipal, así como la totalidad de las piezas que conforman la presente alzada, para lo cual deberá aportar el dispositivo electrónico de almacenamiento (llave maya o disco compacto). Asimismo, en caso que hubiere ingresado documentación física o electrónica (planos, fotografías, informes, etc) que permanezca aún en custodia el Despacho, podrá retirarla quien la aportó en un plazo de 30 días hábiles, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del «Reglamento sobre Expediente Electrónico ante el Poder Judicial», aprobado por la Corte Plena en sesión n.° 27-11 del 22 de agosto del 2011, artículo XXVI y publicado en el Boletín Judicial n.° 19 del 26 de enero del 2012, así como en el acuerdo aprobado por el Consejo Superior del Poder Judicial, en la sesión n.° 43-12 celebrada el 3 de mayo del 2012, artículo LXXXI.

POR TANTO

Se declara con lugar el recurso de apelación interpuesto, y se declara la nulidad del acuerdo tomado por el Concejo Municipal de Cartago en la Sesión Ordinaria celebrada el día 21 de abril del 2020, acta N°312-2020, artículo N°X, y en su lugar se le debe exonerar al apelante, del requisito que consistía en solicitar el visto bueno del ante proyecto en los términos antes señalados.

Francisco José Chaves Torres Jorge Leiva Poveda Rodolfo Marenco Ortíz ASUNTO: Apelación Municipal APELANTE: Nombre107579 RECURRIDO: Municipalidad de Cartago *WHD3OCVPMYM61* Nombre23354 , JUEZ/A DECISOR/A