Limits to reviewing expropriation compensation in an ordinary proceedingLímites a la revisión del justiprecio fijado en proceso expropiatorio mediante proceso ordinario

Big Contentious-Administrative Tribunal, Section I Case File: 17-012191-1027-CA Type of Matter: Plenary proceeding Content of Interest:

Type of Content: Majority vote Branch of Law: Administrative Law Topic: Expropriation (Expropiación) Subtopics:

Analysis on the review of the expropriation process in an ordinary proceeding.

"V.- ON THE REVIEW OF THE EXPROPRIATION PROCESS IN AN ORDINARY PROCEEDING: It has been the criterion of this Section I, and it is considered that it should not be varied for the present case, in a proceeding in which, after some expropriation proceedings, a review of the fair price (justiprecio) paid in an ordinary proceeding was also requested on the grounds that there was a poor valuation and that the damage to the remainder and what was called material damage was not paid, that what was resolved in the expropriation process regarding the fair price cannot be newly subject to review, and it was so resolved by judgment number 82-2021-I of fifteen hours on August thirty-first, two thousand twenty-one, as follows: "(...) V. DELIMITATION OF THE SUBJECT OF DISCUSSION IN THIS PROCEEDING. LIMITS TO THE REVIEW OF WHAT WAS RESOLVED IN THE EXPROPRIATION PROCESS: The contentious-administrative venue possesses a series of characteristics emanating from the constitutional mandate contained in Article 49 of the Magna Carta, which numerals 1, 2, 36, 42, and 122 of the Contentious-Administrative Procedural Code develop into what would be the possible subjects of cognizance of the contentious-administrative jurisdiction.

Specifically, the axis of jurisdictional control concerns the activity, both active and passive, of the Public Administration, in both its formal and material action, it not being possible in general terms to conduct a review of jurisdictional actions, except in exceptional cases provided for by law. That is, the plenary contentious-administrative proceeding does not serve as a reviewing instance of what was acted upon and resolved by this same venue or other venues. Let it be clarified, we are not only speaking of situations that procedural institutions such as res judicata resolve, but, in addition to that, the contentious-administrative judge cannot suppress, create, or modify what another judge – regardless of their jurisdiction – has done in the exercise of their functions, outside of matters of strict liability for abnormal or illicit functioning, which is the basis of cognizance for the doctrine of the responsibility of the State-Judge.

Thus, the first thing that must be clarified is that this plenary proceeding cannot review what was resolved within case file 11-001302-1028-CA, nor is it a continuation thereof, just as the processing judge resolved in an interlocutory manner by declaring claim c) initially raised by the plaintiff as an act not subject to challenge. It is with this that there must be a clear delimitation of what this case can and cannot hear, for example, by reason of the elimination of the indicated claim c), the so-called facts 39, 40, and 41 of the complaint, which in reality correspond to value judgments attacking what was resolved in said process, would be excluded from the pronouncement of this Chamber. But also, referring to the writ of delimitation of damages and losses, the following would be outside the possibility of pronouncement in judgment, namely: damage to the remainder, specifically, that composed of the decrease in the value of the property (finca) resulting from the expropriation, this because there exists an express pronouncement in the final resolved matter of the judicial expropriation process, as well as the loss of the possibility of exploiting the expropriated strips, which the party groups as 'material damage'.

For their part, the 'losses and moral damages' resulting from 'contracting professional services, procedural expenses, payments made to lawyers, the loss of the real estate due to an illegal seizure... the loss of confidence in the administration of justice because the expropriation was carried out in disregard of the law, without taking the real value indicated by the professionals, that is, experts appointed by the Court itself, the discomfort suffered due to the dispossession...' would be excluded for the same reasons. Now, taking into consideration what was resolved by the Constitutional Chamber in vote 2018-005294, which stated: 'The legislator conceived the expropriation proceedings (diligencias de expropiación) for when the expropriated party or parties agree with the validity and exercise of the expropriation power, that is, to discuss solely the fair price, that is, the amount of compensation, which, as has been indicated, must be prior, full, integral, and just.

These proceedings, in contrast to an ordinary process, are more summary and expeditious, which offers the expropriated party the guarantee of being able to count on full and integral compensation before the expropriating administration takes possession of the asset. Forcing an expropriated party, who agrees with the validity, regularity, and exercise of the expropriation power, to have to file an ordinary process to discuss aspects that, presumably, form part of the integral or full compensation, violates the right to prompt and fulfilled justice of Article 41 of the Constitution or, if one wishes, the right to a process within a reasonable time of numeral 8.1 of the American Convention on Human Rights. Such an interpretation constitutes an unjustified and undue obstacle to the right of access to the jurisdiction, designed in the case of expropriation proceedings to discuss the quantum of compensation in a summary and expeditious manner.

Additionally, it entails an additional cost, in economic and time resources, for the expropriated party, having to assume the expenses of an ordinary process that was not designed to hear and resolve such aspects. In the ordinary process, what is discussed is the validity of the expropriation decree or the exercise of the expropriation power, to declare its eventual absolute or relative nullity. The ordinary legislator, to guarantee the constitutional notion of 'prior compensation' that is full and integral, designed and created, precisely, the expropriation proceedings' (resolution of 10:20 hours on April 4, 2018), we find that, in summary, the plenary contentious-administrative venue has the possibility, ex post, of conducting an analysis of aspects that were not analyzed within the expropriation process, such as the validity of the expropriation power, or those that, by reason of the expropriation, arise as a derived, parallel, or collateral effect of the cited process and which, for obvious reasons, are not for pronouncement in the judicial judgment.

(...)". Added to the above, the Court of Cassation of the Contentious-Administrative and Civil Treasury, recently, upon hearing a Cassation appeal in an ordinary process where claims were raised in identical terms to those reviewed today, regarding the amount paid in an expropriation, stated in judgment 000268-F-TC-2020 of thirteen hours thirty-five minutes on December fifteen, two thousand twenty of the Court of Cassation of the Contentious-Administrative and Civil Treasury, in what is of interest [...]" The special expropriation process is processed before the Contentious-Administrative and Civil Treasury Court, once the expropriation agreement is issued (Article 28 of Law no. 7495 and 110 of the Organic Law of the Judicial Branch). The legislator conceived this special process for when the expropriated party or parties agree with the validity and exercise of the expropriation power, but there is disagreement with the administrative appraisal. Hence, this special process has as its sole object the fair price, that is, the amount of compensation, its discussion [...]".

... See more Other References: Vote 82-2021-I of fifteen hours on August thirty-first, two thousand twenty-one. Vote 000268-F-TC-2020 of thirteen hours thirty-five minutes on December fifteen, two thousand twenty of the Court of Cassation of the Contentious-Administrative and Civil Treasury.

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CASE FILE:

17-12191-1027-CA PROCEEDING:

PLENARY PROCEEDING PLAINTIFF:

BRIGANTINA DEL ORFEBRE ESPARTANO, S.A.

DEFENDANT:

STATE No. 40-2022-I SECTION ONE OF THE CONTENTIOUS-ADMINISTRATIVE TRIBUNAL. SECOND JUDICIAL CIRCUIT OF SAN JOSÉ, ANNEX A, Calle Blancos, at thirteen hours ten minutes on April twenty-nine, two thousand twenty-two.- Plenary proceeding filed by the company Brigantina del Orfebre Espartano S.A., with legal identification number 3-101-344806, against the State, represented by the Procurador Alejandro Arce Oses, bearer of identity card number 1-1070-0823. Appearing as special judicial attorneys for the plaintiff are Lic. Vianney Saborío Hernández, bearer of identity card number 1-1112-0342, and Dr. Oscar González Camacho, bearer of Costa Rican Bar Association card number 3191.-

WHEREAS

I.On December 12, 2017, the plaintiff company filed a plenary proceeding against the State, formulating the following claims: "1. That the price established in judgment No. 3166-2010, issued by the Contentious-Administrative and Civil Treasury Court at 4:00 p.m. on November 30, 2010, within case file No. 06-001369-0163-CA, as compensation for the asset expropriated from my represented party, is invalid, since it is not real, just, nor legal, nor does it correspond to the market value with which it should have been set. 2. That the State is obliged to pay my represented party the real, legitimate, and just price of the asset that was expropriated from it, in accordance with the market rules existing at the date of the expropriation agreement, as determined by expert assistance issued in this regard, so that it reaches a sum sufficient for the full restitution of the expropriated asset in identical conditions. 3.

That the State is obliged to pay my represented party the affectation or injury that, as a consequence of the partial expropriation, was produced to the rest of the real estate that remained under its property and which has not been paid. 4. That the State is obliged to pay my represented party the cost and stamps for the survey and registration that reflects the current reality of the topography, measurement, and boundaries of the rest of the property (finca). 5. That the State is obliged to pay my represented party the cost and fees for the drafting of the public deeds of plan rectification and boundary rectification. 6. That the State must acknowledge and pay the loss of opportunity that my represented party had, as a consequence of the expropriation effected and that was not previously paid with the fair price. 7. That the State must index all sums granted from the issuance of the expropriation agreement until their effective payment. 8.

That the State must pay my represented party legal interest on each and every one of the sums granted in the judgment, from the date on which it was put in possession of the expropriated real estate and until its effective payment, which have not been paid. 9. That the State must pay my represented party both costs of the present proceeding." (See complaint in images 1 to 23 and preliminary hearing minutes in images 218 to 219 and 243 to 245 of the digital judicial case file).-

II.Once the legal transfer was granted, the State opposed the action, requesting that the claim be dismissed and the payment of costs and interest. Added to the above, it interposes the defenses of res judicata, expiration of rights (caducidad), and statute of limitations (prescripción), and the exception of lack of right. (See images 165 to 193 of the digital judicial case file).-

III.The preliminary hearing was held on May 17, 2018, and November 7, 2018, with the presence of the representatives of all parties. (See minutes in images 218 to 219 and 243 to 245 and hearing record in the digital judicial case file).-

IV.The oral and public trial was held on March 31, 2022, with the participation of all parties. In said hearing, the expert and testimonial evidence admitted in the preliminary hearing was received, and a period of three days was granted for them to submit written conclusions. (Record of the hearing in the digital judicial case file).-

V.This judgment is issued within the legal period, without counting the collective closure for Holy Week, by unanimity and after prior deliberation by the members of the Tribunal, without observing grounds capable of invalidating what has been acted upon.-

Drafted by Judge Miranda Alvarado, with the affirmative vote of judges Bolaños Salazar and Mejías Rodríguez.-

WHEREAS

I.PROVEN FACTS.- Of importance for the resolution of this matter, the following is duly accredited:

• 1)In 1991, by executive decree number 20518-MIRENEM of July 9, 1991, and under the protection of Law 7524 of August 16, 1995, the Las Baulas National Marine Park was created, located in Playa Grande, in Cabo Velas, Santa Cruz, Guanacaste. (Uncontested fact);
• 2)In 2004, a property of the Partido de Guanacaste, number 130541-000, was registered by sale conducted between the company Tamarindo Mar Vista Estates, S.A. and the company Brigantina del Orfebre Espartano S.A., for an amount of three hundred seventy-nine thousand five hundred seventy-eight dollars, which is located in district 8, Cabo Velas, Canton 3, Santa Cruz, and which at that time had an area of 7,299.16 square meters. Said real estate is registered in the name of the plaintiff here. (Uncontested fact and folios 11 to 14 and 83 and 84 (original foliation) of Volume I of the administrative case file);
• 3)The Municipality of Santa Cruz on May 18, 2007, certifies that the property of the Partido de Guanacaste, number 130541-000, in the name of the plaintiff with an area of 7,299.16 square meters had an assessable value of ¢177,985,500.00 colones. (See folio 76 (original folio) of Volume I of the administrative case file);
• 4)In the years 2005 and 2006, the State, through the Ministry of Environment and Energy, proceeded to issue the public interest declaration for the acquisition of an area of 2,860.08 square meters of the property of the Partido de Guanacaste, number 130541-000, described in plan G-1006602-2005, this with the purpose of registering it as part of Las Baulas National Park, with the expropriation agreement being published in La Gaceta of November 27, 2006. (See images 30 to 34 of the digital judicial case file and folios 1 and 2 of Volume I of the administrative case file);
• 5)As the administrative appraisal was not accepted by the plaintiff here, the expropriation process was filed in the Contentious-Administrative Court under case file number 06-001369-0163-CA. (See Volumes I and II of the administrative case file);
• 6)In case file number 06-001369-0163-CA, judgment number 3166-2010 was issued at 4:00 p.m. on November 30, 2010, in which the sum of ¢20,592,576.00 was established as the price to be paid for the expropriated lot, accepting the administrative appraisal and a value of ¢7,200.00 colones per square meter. (See folios (original numbering) 519 to 537 verso of Volume II of the administrative case file);
• 7)Judgment number 3166-2010 of sixteen hundred hours on November thirty, two thousand ten, of the Contentious-Administrative and Civil Treasury Court, stated the following in its recitals section: "(...) V- EVIDENTIARY ELEMENTS. The work of the Judge, besides being materialized in the review of the administrative appraisal, has as its primary function to define the current price of the asset that the State must compensate to the expropriated party. Given that the definition of the fair price corresponds to technical and sometimes highly specialized criteria, alien to the science of Law, the Judge must seek the help of experts to shed light in those fields and, based on the opinions (dictámenes) that the professionals render and after a comprehensive analysis of them as a whole, be able to define the final amount of the compensation. In this way, we have an administrative appraisal, a judicial expert report (peritaje judicial), and a series of evidence provided by the parties that will serve as a basis for the definition of the final fair price to be compensated; the administrative appraisal established an amount to be compensated of ¢20,592,576.00, and the judicial expert report considered that the land to be expropriated has a price of ¢1,264,155,360.00, for a difference between both amounts of ¢1,243,562,784.00; in other words, the price determined by the judicial expert is 60.38 times greater than that established in the administrative appraisal, and we must proceed with the definition of the fair price. VI- APPRAISAL AND EXPERT REPORT RENDERED: The administrative appraisal and the judicial expert reports, in this case only one, constitute the maximum and minimum limits that the Judge possesses to set the fair price; these studies are complemented by the evidentiary elements provided by the parties, so we will proceed with their analysis: a) Administrative appraisal: It was issued in September 2006 and corresponds to an inspection of the real estate carried out on September 8, 2006, and for the definition of the price, it begins by citing the reason for the appraisal; subsequently, it records the location of the real estate, its possession, and area. Once these general elements are established, it proceeds with the detailed description of the zone, its location, characteristics of Las Baulas National Marine Park, its creation, purpose, current situation and use, location, access, population, tourist boom, activities of the population, establishments, investment, tourism and urban projects, basic and communal public services, commercial development, topography, communication routes, and zone of direct influence of the Park. Subsequently, the administrative study describes the real estate to be expropriated, its location, positioning, current state, delimitation, boundaries, topography, level with respect to public roads and the maritime-terrestrial zone, frontages, public services, natural resources, scenic beauty, tourist boom, and registry situation. It defines the square meter of land at ¢7,200.00, considering the characteristics of the zone (Las Baulas National Marine Park and Tamarindo Wildlife Refuge, tourist development, public and private services, access routes, and proximity to population centers), the specific characteristics of the real estate (adjacency to the Park, condition, frontages, topography, current and potential use, as well as access to services), a comparative method and technical procedures for carrying out appraisals, investigation of values in the zone (offers, sales, opinions of experts and knowledgeable persons of the region, and valuation works carried out by the Dirección General de Tributación), the reason for the appraisal, and the criterion of the expert from Tributación. In total, the administrative appraisal defines compensation of ¢20,592,576.00, corresponding to 2,860.08 square meters.- b) Expert report of Engineer Espinoza Murillo: It was submitted on February 21, 2007, and for the definition of the fair price, it begins by indicating the methodology used (registry study, cadastral plans, real estate of the Municipality of Santa Cruz, consultations with Century 21, independent real estate brokers, site visit, and calls to verify prices of signs placed at points near the site with similar characteristics). After that, it proceeds with the location of the real estate to be expropriated, indicating its topography, characteristics of the zone where it is located, registry situation, area, shape, accesses, soils, vegetation, improvements made to the real estate, current and potential use of the land and the zone. To value the land, it highlights the area of influence of the place, as well as the existing beaches in the zone; it adds that the vast majority of the lands offered under similar conditions have between 500 and 5,000 square meters, with beach frontage between 20 and 150 linear meters, and their value ranges between $1,000,000.00 and $3,000,000.00; it indicates that this type of subdivision (fraccionamiento) that has been done corresponds to people with very high purchasing power. The expert considers that the lot is quite singular because its characteristics are somewhat particular, since it has direct access to the beach and the other lots are rectangular in shape, and if access to the beach is removed, one must find another path of several hundred meters, and he adds that a very high value cannot be assigned to the lands that are somewhat distant from the beach based on a tour of the areas adjacent to Tamarindo bay, and that the lots adjacent to the inalienable zone have values between $500.00 and $1,500.00. He estimates that according to the location, position, and existing infrastructure, he leans toward an intermediate price between those stated, namely $850.00 per square meter, an amount that multiplied by the area to be expropriated gives a total of $2,431,068.00 for the land, an amount which, converted to colones, results in ¢1,264,155,360.00. He ends by saying that the values given are high, a product of the boom that the zone has taken for foreign investors, who have seen and found in our beaches the facilities of access, communication, infrastructure, comforts, and natural beauty, as well as a pleasant climate. He adds that $1,000,000.00 has ceased to be an impossible figure to obtain and manage, so most of the properties that are quoted are acquired by people of very high purchasing power. Once both studies have been analyzed, we proceed with the definition of the fair price, also taking into account the evidentiary elements provided by the parties. VI- DETERMINATION OF THE FAIR PRICE: Expropriation cannot generate an undue benefit for the expropriating State or for the party that is expropriated; there must be a balance between both. In accordance with Article 45 of the Political Constitution and Article 30 of the Law of Expropriations, these judicial proceedings (diligencias), apart from reviewing the administrative appraisal, serve to define the current price of the asset that the State must compensate to the expropriated party, thus seeking to leave the parties in conditions equal to those they had before the event occurred, in such a way that the dispossessed party, with the price assigned to it, can at least compensate what has been taken from it, thereby avoiding unjust enrichment for any of the parties involved; for this reason, we proceed to define that price. a) Difference in expert reports: If the administrative valuation and the judicial expert report are compared, it is determined that expert Espinoza grants a value 60.38 times greater than that granted by the Tax Administration of Puntarenas. It is a wide difference that the professional justifies, among other things, by the boom that the zone has taken for foreign investors as well as by the existing beauties in the region and the natural and political climate. b) Review of the administrative appraisal: Expert Espinoza does not review the administrative appraisal in meticulous detail, nor does he explain in detail the reasons for deviating from it; it has been reiterated jurisprudential criterion that this review referred to in Article 36 of the Law of Expropriations takes a second place in priority if the description of the real estate to be expropriated, the description of the zone, and the methods used are carried out adequately and reasons are given that support the determined value. In the present proceedings, the expert limits himself to describing the boom of the zone for high-purchasing-power foreign investors and the accelerated increase in added value (plusvalía) in the surrounding areas, but the description of the land and the zone, as well as the methods used, are not adequate; for example, a highly variable range of prices is alluded to, without citing any concrete data, references to consultations carried out, a table of obtained data, etc. The justification of a value more than sixty times higher than the one under examination warranted, to begin with, the pointing out of the deficiencies of the analyzed study, and then, issuing a substantiated criterion; in this case, on the contrary, the vague references to the surrounding real estate market, the lack of data to support that a methodical comparison with real estate of similar conditions was carried out, as well as the lack of a valid and structured reasoning that invalidates the administrative appraisal, are insurmountable obstacles to confirming the value assigned to the land by the judicial expert. c) Valued lands: Additionally, it is necessary to highlight that all lands that are in the zone of Las Baulas Marine Park cannot be valued, much less can exorbitant sums be charged for them as if they were lands suitable for building or developing tourism or real estate projects without any restriction; it is very different to acquire a real estate through negotiation with the owner than to acquire it to satisfy a public interest. In negotiation between investors, for example, prices go up or down depending on the zone, the view, the services, the short- or long-term development plans, or the free will and desire of the parties, and above all, thinking about the economic gains to be obtained, both by the owner and by the investor; but in the case of an expropriation to satisfy a public interest, the same does not happen; the State does not seek to profit or obtain gains at the owner's expense, so speculative circumstances of the real estate market of the zone cannot be considered to define the fair price; the described ones are, therefore, two diametrically different situations. They are different because the owner of the lands located within the Park cannot expect the same economic benefit or gain as that expected in a site outside its limits, because obviously the attributes of the property right, especially that of construction, are limited; it is a restriction that not all real estate in the zone has, but only those located within the limits of the Park, and that affects the value. It cannot be forgotten that the expropriation proceedings seek that, with the determination of the fair price of a land subject to expropriation, the owner is left in conditions equal to those they had before the expropriation began; a just compensation is sought that allows the expropriated party to seek another land with equal conditions, thereby avoiding unjust enrichment for the parties. Now, considering what was said previously, it cannot be left aside that the properties considered by expert Espinoza covered a very wide zone, thus including properties that do not have the restrictions of the lands located within the limits of the Park; the expert himself states that the values between $500 and $1,500 were obtained in a tour of Tamarindo Bay, an area in which there are lands included within the limits of Las Baulas National Park of Guanacaste, and others that are not (see folios 26 -final paragraph- and 27). Considering the above, it would be unjust and would create an unjust enrichment for the expropriated party to value the expropriated land, subject to the limitations and restrictions of the Park, by comparing it with coastal lands that are not subject to such affects; because the real estate must be valued in function of its affectations and particular characteristics, which distinguish it from the rest of the lots in the zone. d) Acquisition of the real estate: The acquisition of the property by the expropriated company occurred after the creation of Las Baulas Marine Park, so the limitations of use and enjoyment that the real estate bore were known beforehand; it cannot be ignored that the owner of lands under those conditions will never be able to derive the same benefit from it as from a land located outside the limits of the Park without any restriction, like those considered by expert Espinoza. On this particular matter, it is observed that the state representation provided a certification of the acquisition deed of the real estate affected by the expropriation act, folios 81 to 85, according to which, the transaction that made Brigantina del Orfebre Espartano S.A. its owner was carried out on January 20, 2004; it is worth noting that the price for the acquisition of the entire real estate was the sum of $379,568.00, corresponding to a unit value per square meter of approximately $52.00.- e) Time factor: Nor can the expert's procedure be considered justified by the time elapsed, as instead of contemplating the review of the administrative appraisal in his study, he carries out a new valuation, as maintained by the Attorney General's Office in its pleading visible in folios 48 and following. In the first place, because in fulfillment of his duty, he should have considered the administrative criterion and, if he considered it outdated, carried out an express justification.

Second, because upon analyzing the chronology of the acts pertinent to these proceedings, it is observed that there are no unjustified delays attributable to the State that could motivate the judicial appraisal to be considered outdated. On one hand, the administrative opinion was issued in September 2006, the deposit of the value determined therein was completed on November 16, two thousand six, and the proceedings were initiated on November 30, 2006; that is, less than two months elapsed between the issuance of the appraisal, its notification, and the commencement of the expropriation proceedings in court, including the deposit of the compensation. On the other hand, between the preparation of the administrative appraisal and the judicial expert report, submitted to the case file in February 2007, less than six months elapsed. f) Analysis of other evidentiary means provided by the parties and admitted as evidence for a better ruling: We will begin with the elements provided by the entity promoting the proceedings, and continue with those provided by the owner of the property affected by the expropriation act. f.1) Official letters from the Dirección General de Tributación referring to the administrative appraisal and the judicial expert report (folios 64 to 79).

Official letter VA-138-2007, provided by the State representation, concludes that the judicial expert's opinion "...does not reflect market behavior given the characteristics of the appraised property and the market evidence..." (see folio 64). In the substantiation of the above, some aspects noted in the preceding points of this ruling are revisited, especially "...the limitation of not having the detail of the references used by the valuer (...) the characteristics of the comparables (transacted or offered properties), such as: location, dimensions, frontage on the public road, availability of public services, etc., are not described" (see folio 68). It was previously noted that aspects such as the one indicated are sufficient not to confirm the results of the expert report, but furthermore, the official letter being referred to emphasizes other important elements that detract from the analysis of expert Espinoza Murillo, such as the existence of characteristics important to the market value of a property that were omitted or are not accurate.

The review report refers in this regard to the issue of access to public services, the inexistence of frontage on a public road, and the fact that access via an easement (servidumbre) was not passable for vehicles, and that these circumstances should have motivated adjustments in the value, specifically its decrease (folio 69). Official letter ATP-06-AV-05-2007 develops the methodological aspects and the detail of the calculations supporting the administrative appraisal. Regarding the former, it expresses the foundations of the comparative method and the data corresponding to the standard lot determined in the specific case. In folio 74, the comparison of the area subject to expropriation with the standard lot is summarized, whose unit value is ¢14,000.00. It is observed that devaluing aspects are the lack of electricity, potable water, public lighting, and telephone services, as well as the use, since it is land under a protection regime.

The land to be expropriated is consistent with the standard lot in aspects such as road type (dirt/sand), regularity, non-existence of slope, and medianera location. Applying the formulas and factors inherent to the methodology, the unit value per square meter of the area to be segregated is obtained at ¢7,200.00.- f.2) Certification of the acquisition deed for the property affected by the expropriation act (folios 81 to 85). Its content, both regarding the date of acquisition of the property and the transaction amount, has already been referred to in the preceding points. On this matter, the Procuracy body states in folio 61 that if the price indicated in the document is compared with that of the judicial expert report, between January 2004 and the date of the opinion of Engineer Espinoza Murillo, the property would have had an increase in its value of 1635%. On this matter, the undersigned Juez reiterates that the expert report does not contain elements that sufficiently substantiate the value assigned to the land subject to expropriation, nor does it set forth any factor that explains such an accelerated price increase over a period of approximately thirty-six months, which, according to the rules of sound criticism, is not plausible in such a short period.- f.3) Certification of the taxable value of property Nº 5-130.541-000 issued by the Municipalidad de Santa Cruz (folio: 86).

This is a document issued on May 18, 2007, in which the entire property is assigned a value of ¢177,985,500.00, by virtue of which the unit value per square meter corresponds to ¢24,384.38. In the opinion of this Juzgador, the values recorded in the Municipalidades are not pertinent for the purposes of an expropriation proceeding, not only because some territorial entities maintain outdated databases or some taxpayers register their properties with minimal values for the purpose of reducing tax payments, but mainly because with the simple certification of the taxable value, there is no possibility of reviewing the methodology that led to the assignment of that value, such that this aspect cannot detract from the administrative appraisal, nor from the judicial expert report, even though it is evident that it is closer to the former than to the latter.- f.4) Official letter signed by the Credit Manager of the Santa Cruz Branch of Banco Nacional de Costa Rica (folio 87).

The document refers to the market value of land located in Playa Grande, Distrito Cabo Velas, Cantón de Santa Cruz, and was issued on June 21, 2007. Five data points are presented with very diverse characteristics and values, from the lowest value, ¢2,000 per square meter, up to the maximum, of $285.00 per square meter. The characteristics of the properties provided are so few and vague that no valid conclusion can be drawn from such data; moreover, the methodology used by the banking entity for assigning the unit value is unknown. For example, it could be noted that beachfront land is more valuable than land lacking it; however, a valid comparison would require knowing whether that value takes into account construction restrictions or other types of encumbrances.- f.5) Certifications of expert reports rendered in other expropriation proceedings (folios 90 to 103 and 237 to 217). The content of the documents whose certified copies are in the case file shows that they correspond to judicial expert reports issued in expropriation proceedings relating to properties whose characteristics are similar to those of the property subject to this proceeding; basically, all the lands are located in the Cantón de Santa Cruz and their compulsory acquisition takes place because they are located within the area corresponding to the Parque Nacional Marino Las Baulas de Guanacaste.

A summary table is presented below containing data related to the professional issuing the opinion, the case file to which it corresponds, the date of issuance, and the property subject to the expropriation act, as well as the assigned unit value. (... table). In general, the opinions are close in time to the administrative appraisal and the judicial expert report; only the last two referred to are more than a year later than these. On one hand, there is great variability in the value assigned in each case; therefore, a defined trend is lacking. On the other hand, it is also not considered valid to obtain an average and compare it with the results of the administrative appraisal or the judicial expert report with a view to confirming or rejecting the results recorded therein. Furthermore, it can be concluded that the recorded values differ greatly from the one recorded by expert Espinoza Murillo; however, this is not a circumstance that by itself disavows that opinion, since a difference, even of great magnitude, would be supportable if it were sufficiently reasoned, but, as has been emphasized in the preceding sections, that is not the case with the study of the judicial expert available in this proceeding.- f.6) Notarial certifications of documents issued by the Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento (folios 435 to 453).

The State's representation provides as evidence official letters DIG-038-09 and ASUB-043-2009, referring to the situation of water resources and their exploitation in the area where the property subject to the expropriation act is located. In accordance with the first document, since the year 2003, the drilling of wells in the lower zones of the Huacas Tamarindo and Costeros Norte aquifer systems has been restricted by institutional provision, given the risk of overexploitation and contamination of their waters by saline intrusion (see folio 440). Note again that the land affected by the expropriation act was acquired in the year 2004, that is, after the restrictions on well drilling in the area where it is located. In the same folio, it is added that the regulation on well drilling implies a limitation for the development of new economic activities in the coastal zone of Santa Cruz, due to the lack of nearby sources that allow meeting the water demand, whatever its use.

For their part, the maps contained in the second cited document, folios 450 to 453 of the judicial case file, concorded with the map provided in the judicial expert's report, see folio 32 of the judicial case file, and the one visible in folio 128 of the administrative case file, provided by the expropriated party, show a zone of aquifer mantle, with a depth of less than five meters and extreme vulnerability. In zones of extreme vulnerability, as recorded in the matrix visible in folios 448 to 449 of the judicial case file, "urban development," "livestock activity," "agricultural activity," and "other activities (commerce, industry, warehouses, etc.)" must not be permitted. The situation evidenced by these documents, referring to the problem with water resources in the Guanacaste zone where the property subject to the expropriation act is located, will effectively constitute a demerit problem for the property analyzed that was not taken into consideration by expert Espinoza when conducting his expert analysis; the professional highlighted the tourism and urban development boom in the area, but did not contemplate a demerit factor for the properties in the area, such as the scarcity of water resources and the restrictions on their use. f.7) Study titled "Consideraciones económicas sobre el valor de los terrenos expropiados en el Parque Nacional Marino Las Baulas Playa Grande, Guanacaste", prepared by José Pablo Rivera Ibarra and Tania Robles Cascante for The Leatherback Trust, dated March 2008.

(folios 454 to 494). The State representation provides a notarial certification of the document containing the cited study, referring to economic considerations on the value of expropriable land in Parque Nacional Marino Las Baulas in Playa Grande de Guanacaste; in said study, it is pointed out that Playa Grande, the zone in which the property whose encumbrance motivates these proceedings is located, does not possess the same characteristics as other nearby beaches of enormous added value, such as Tamarindo or Flamingo; it is not the same to buy land on those last two beaches, where no additional restrictions or encumbrances on the attributes of property rights exist, as it is to buy in Playa Grande, where the buyer knows beforehand the restrictions to which their land will be subject because it is in a National Park zone. As the cited report correctly indicates: "Playa Grande, therefore, cannot be equated to those beaches, so considering reference prices directly extracted from these coastal zones induces an error in the valuation of the so-called just price.

(...) The truth is that it is not realistic to think that the monetary compensation granted by the State for a property in Playa Grande must be enough to buy a property in Tamarindo or Flamingo" (folio 467 of the judicial case file). Regarding the contextualization of Playa Grande in the Guanacaste coastal area, the cited study indicates: "Nevertheless, the lands evaluated in Playa Grande (... ) possess a series of very severe limitations, the same limitations that high-value lands in the province do not possess. This is essentially due to their location within the limits of a National Park, under the administrative authority of the Ministerio del Ambiente, an entity that must grant the respective permits for the development and implementation of any new infrastructure, no matter how small it may be" (folio 468 of the judicial case file).- Expert Espinoza in his report states that: "It is important to note that the area of influence is the Tamarindo bay and its surroundings, and among the beaches that make it up, we find playa Ventana, playa Grande, playa Langosta and, of course, Tamarindo" (folio 26 of the judicial case file).

He adds that: "The vast majority of lands offered under conditions similar to the one for which we need to obtain its cost, range between five hundred and five thousand square meters, with beachfront frontages between twenty and fifty linear meters, and their value ranges between one million and three million US dollars" (folio 26 of the judicial case file). For the reasons set forth in this judgment and reaffirmed by the considerations of the study referred to, the lands in all the zones mentioned cannot be considered "similar lands," since, even though they are located in the same bay and at a very short distance, the legal regime and the encumbrances of the lands inside the Park are not comparable to the properties located outside those limits. An obvious obstacle exists to comparability between one property and another. Furthermore, the report provided by the State representation adds that: "Real estate development in Tamarindo is radically opposite to that of Playa Grande.

This is evident and is demonstrated by the accelerated construction of hotels, shopping centers, and condominium towers..." (folio 466 of the judicial case file). It adds that: "Flamingo, for its part, has been developing a Marina project for some years that makes it a unique site regarding this type of attraction aimed at a high-purchasing-power segment (mostly foreigners), which affects the high prices of its land" (folio 466 of the same case file). And finally, the study points out that: "...in the case of both beaches (referring to Tamarindo and Flamingo), beachfront tends to guarantee two important valuation aspects: access to the beach and the view. In the case of the lands considered in Playa Grande, access to the beach is not direct and the view is also not directly of the sea, but rather of the medium-sized vegetation that the Park protects as a barrier against the luminosity that confuses and repels the Leatherback turtle during its nesting" (folio 467 of the judicial case file, the text added in parentheses is not from the original).

In summary, this document complements observations made in previous sections and highlights the correctness of the administrative appraisal, insofar as the opinion it contains does take into account, as factors in determining the price, the existence of the Parque Nacional Marino Las Baulas and that the expropriated land forms part of a protection zone for the nesting of the Leatherback turtle (see folio 110 of the administrative case file).- f.8) Notarial certification of copies of registral reports issued by the Registro Nacional, corresponding to properties registry numbers 5-042761-000, 5-042759-000, and 5-042763-000, belonging to The Leatherback Trust, legal ID 3-012-292175, all three located in Distrito 03 (Veintisiete de Abril), Cantón 03 (Santa Cruz), of the Province of Guanacaste. (folios 122 to 127). The expropriated party argues that the lands referred to in the said reports were acquired at a price equivalent to three hundred dollars per square meter (assertion contained in folio 120 of the judicial case file); however, no transfer deed or other document supporting this is provided; on the contrary, the reports indicate that each of the properties has a fiscal value of ¢10,524,150.00.

Taking into account that the area of each one is 800 square meters, it is concluded that the unit value yielded by the documents provided is ¢13,155.18, a sum very far from three hundred dollars, applying the current exchange rate or the one in effect in April 2008, when the evidence referred to was provided. On the other hand, the registral reports also do not contain sufficient elements to, in case the alleged value had been proven, establish comparability between them and the property subject to the expropriation act. Consequently, the analyzed documents do not detract from the administrative appraisal and the determination of the just price contained therein.- f.9) Notarial certification of administrative appraisals corresponding to lands located in Parque Nacional Marino Las Baulas de Guanacaste (Folios 337 to 417). All the appraisals provided, nine in total, were conducted by officials of the Administración Tributaria de Puntarenas and were requested to initiate expropriation procedures.

The following table summarizes the data of each appraisal: in the left column: number, effective date of the appraisal, owner(s) of the property, registration citations of the property, and its location; in the right column, the unit value per square meter granted is indicated. (...). Although other administrative appraisals are admissible in expropriation proceedings, in accordance with the provisions of Article 40 of the Ley de Expropiaciones, and those listed above were admitted in this process, several observations are important to determine their influence on the final decision of this matter. It is notable that the values do not differ greatly; the lowest indicates a unit value of ¢184,100.00, while the highest reaches the sum of ¢222,700.00, a difference of ¢38,600.00, and in general, their average must be a sum close to two hundred thousand colones. On the other hand, broadly speaking, quite a few similarities are perceived between those lands and the property subject to partial expropriation by virtue of these proceedings.

However, there are also aspects that prevent considering that the expert analyses offered as evidence for a better ruling by the expropriated party disprove the administrative appraisal that determined the value of the expropriated strip, as the special judicial representative of the expropriated party maintains (see folios 335 and 501 to 502 of the judicial case file). In the first place, appraisals constitute an individualized criterion, referring to a property and its specific characteristics. Although reference may be made to "a homogeneous and customary value according to the zone" (terminology taken from Article 22, third paragraph, subsection g, of the Ley de Expropiaciones), the truth is that the specificity and criteria provided by the pronouncement referring to a particular property will always prevail. In the second place, it is not considered, in accordance with the postulates governing sound rational criticism, that a zonal value for the Playa Grande area can be established based on nine criteria.

Note that the administrative appraisal states the following: "Special mention is required by the urban development projects or subdivisions (fraccionamientos) under development, especially in Playa Grande; such as 'Playa Grande States', with 108 lots; 'Villas Playa Grande' with 360 lots and a 60-room hotel; and 'Palm Beach Estates' with more than 175 lots" (see administrative case file, folio 113). Therefore, those proposals evidence a large subdivision (fraccionamiento) of property, and in such circumstances, nine cases are not considered a representative quantity that would allow discarding the results of a specific study relating to the land of interest, especially if the aspect considered next is taken into account. In the third place, the documents presented as evidence for a better ruling date from September 17 and 18, 2008, and the administrative appraisal on which this process is based was prepared based on an inspection conducted on September 8, 2006.

Consequently, these are opinions more than two years later than the one under assessment in this process, an additional reason why it is not considered that they can be used to discard the results of the appraisal issued in the administrative venue. Adding to all the above, the nine properties analyzed in the later appraisals, whether due to their location, urban infrastructure, or other aspects, could have differences from the one subject to this process, which, added to the lapse of more than twenty-four months between those studies and the one conducted in 2006, can justify the existing differences (sic) between one and the others. It is not considered that later opinions from a public valuation office can be indefinitely brought into the debate with a view to disavowing its earlier analyses; especially if, as happens in this case, when the nine aforementioned appraisals were conducted, more than two years had passed since the just price estimated by the State in the administrative venue had been deposited.

In conclusion, it is not considered that the evidence examined in this subsection disqualifies the results of the administrative appraisal, the rejection of which by the defendant motivated the establishment of these proceedings. g) Rulings (Votos) of the Sala Constitucional: As part of the statements contained in the brief filed by the State representation on July 20, 2009, folios 426 to 434, by means of the brief filed on May 29, 2009, there is a section referring to two rulings of the Sala Constitucional (sic). Voto 2008-8713, from nine hours and six minutes on May twenty-third, two thousand eight, which annulled the Reglamento de Zonificación del Distrito Cabo Velas, which had been enacted by the Municipalidad de Santa Cruz; such judgment had declaratory and retroactive effects to the effective date of the annulled Reglamento. Likewise, Voto 2008-18529, from eight hours and fifty-eight minutes on December sixteenth, two thousand eight, which, among other provisions, annulled all environmental feasibilities (viabilidades ambientales) granted on properties located within the Parque Nacional Marino Las Baulas de Guanacaste and ordered the Ministerio de Ambiente y Energía to continue with the expropriation proceedings for such properties; likewise, it ordered the Secretaría Técnica Ambiental not to process new environmental feasibilities (viabilidades ambientales) within the Park, ordered the suspension and subjection of construction permits granted to properties located within the buffer zone until such time as the comprehensive study on the impact of constructions and tourism and urban development in the Park is ready, and finally, ordered the annulment of all construction permits granted to properties located within the Park's buffer zone.

What was resolved in both pronouncements, binding erga omnes by virtue of the Ley de la Jurisdicción Constitucional, reaffirms the fact that the availability of lands within the Park's limits present limitations and restrictions, which have been established since the creation of the Marine Park, and, as was previously stated, lands subject to these provisions cannot be compared with others in neighboring zones of great commercial boom, in which there is broad land availability. Nor can it be disregarded that the property subject to these proceedings was acquired after the creation of the Parque Nacional Marino Las Baulas de Guanacaste, meaning the limitations and restrictions borne by the land were known beforehand, and that the pronouncements of the Sala Constitucional, which the Procuracy body argues, fully reaffirm. h) Access to the land and view of the sea: In subsection f.7), it was recorded that access points to Playa Grande are not direct and the view of the sea is also not direct, since the existing vegetation creates a barrier against the luminosity that confuses and repels the turtles.

Both situations were confirmed by the judicial inspection record (acta de reconocimiento judicial), visible in folio 111 of the judicial case file, in which, regarding the second aspect, it is indicated: "...On this same western boundary, properly in the inalienable zone, it is planted with wooden trees..."; and regarding access to the property, it is recorded: "...To enter the property, we do so by crossing a pedestrian trail that forms part of it and that also allows access to other properties...". In turn, the addition made to the inspection record by ruling at 13:31 hours on October 3, 2008, stated: "...access to the property is via a trail; which is passable only on foot, it cannot be traveled by vehicles..." (folio 318 of the judicial case file). These two demerit factors were not taken into account by expert Espinoza Murillo and rather constitute another element that differentiates sectors of high added value and growing infrastructure, such as Flamingo and Tamarindo, from what the Playa Grande sector is, thereby confirming the postulate that prevents comparing what is not comparable; one cannot equate a property with direct access and even infrastructure that allows vehicle circulation, without limitations of any type, with an ocean view, with another that has encumbrances on the attributes of property rights and no ocean view because of its strategic vegetation to protect turtles, and without access roads in good condition; both the access difficulties and the absence of an ocean view are demerit factors of the property that were not addressed by expert Espinoza.

On the contrary, the professional states (at folio 26, paragraph 7, of the judicial case file) that: "Due to the conditions presented by this lot, it is quite particular since it has direct access to the beach from the rest of the lot" and also indicated (in the same folio, paragraph 2) that it is a: "Lot of regular shape, with direct access to the beachfront." The access cannot be considered public, since, because what is expropriated is within the limits of a national park, access is restricted.- i) Existing public services: Based on the evidentiary elements in the case file, there is no doubt that the zone where the expropriated land is located has basic public services; in this regard, the administrative appraisal (page 6, corresponding to folio 113 of the administrative case file) does not refer to the judicial expert report, since it makes no specific consideration regarding this aspect.

Regarding specifically the strip subject to expropriation, expert Espinoza states that: "...the property in question is currently being improved with various activities, among these, potable water and electricity have been introduced underground." On the contrary, the administrative appraisal states that "Electricity, potable water, public lighting, and telephone services are available approximately 480.56 m northeast of its northeast corner... " (page 9, corresponding to folio 110 of the administrative case file); in relation to the topic also, official letter ATP-06-AV-05-2007, provided as evidence for a better ruling by the State and admitted in these proceedings, assigns the expropriated land a "1" in the "Servicios 2" category and notes: "Without: electricity, potable water, public lighting, and telephone," in contrast, the "standard lot" used based on the comparative methodology has a rating of "16" and has "electricity, potable water, public lighting, and telephone" (see folio 74 of the judicial case file).

Finally, to settle the matter, we have the judicial inspection record, in which, by way of addition, the following observation is incorporated "...provisions destined for basic services were observed, which at the time of the proceedings were not installed..." (folio 318 of the judicial case file). Based on the evidentiary means analyzed, it is reaffirmed that in the zone where the property is located, there is access to basic public services, but the land subject to these proceedings does not have those benefits in operation. In the valuation of this aspect, the judicial expert commits an erroneous appreciation, this being one more aspect that prevents confirming his estimate of the unit value of the land subject to expropriation. On the other hand, it is observed that the administrative appraisal does make an adequate appreciation of that aspect.- j) Conclusions: Expropriation proceedings arise to satisfy a legally verified public purpose, sacrificing a private interest that yields to the public interest; however, that sacrifice must be compensated in a just manner, as our Constitución Política indicates; by which it is sought to leave the owner in the same conditions they had before the process began, and the amount given must allow the owner to obtain a property of equal or similar characteristics to the one they were deprived of.

In these proceedings, the property must be analyzed according to its particular characteristics and according to the restrictions imposed by its location in a National Park zone; the latter created long before the property was acquired, so the purchaser knew beforehand the limitations the property had and that affected its value; for those reasons and as seen above, a land affected in Playa Grande cannot be valued in the same way as a land without restrictions in Flamingo or Tamarindo, because their characteristics are diametrically different. Neither with the pronouncement provided by the expert Espinoza Murillo, nor with the evidence provided by the company owning the property affected by the partial expropriation decreed by the State, could the terms of the administrative appraisal be distorted in the opinion of the undersigned, therefore, in accordance with Articles 22, 30, 36 and 40 of the Expropriations Law and in accordance with the evidentiary elements provided and analyzed previously, the amount determined by the administrative appraisal is confirmed, so the total compensation that the State must pay to Brigantina del Orfebre Espartano S.A. for this expropriation is set at TWENTY MILLION FIVE HUNDRED NINETY-TWO THOUSAND FIVE HUNDRED SEVENTY-SIX EXACT COLONES (¢20,592,576.00)." (Bold text mostly added by us, see folios 519 to 537 verso of Volume II of the administrative file);

• 8)Against judgment number 3166-2010, at 4:00 p.m. on November 30, 2010, an appeal (recurso de apelación) was filed that was rejected as untimely. (See folio 614 (original numbering) of Volume II of the administrative file);
• 9)In file number 06-1370-0163-CA, valuation process for expropriation, judgment number 449-2015 was issued at eight o'clock on March 11, 2015, whose object was a property adjacent to the lot of the plaintiff company and a strip of 2,878.98 square meters was expropriated. The amount set for expropriation was the sum of twenty million seven hundred twenty-eight thousand six hundred fifty-six exact colones. (See folios 1 to 45 of Volume III of the administrative file);
• 10)In file number 06-001372-0163-CA, valuation process for expropriation, judgment number 1357-2014 was issued at six thirty-five on July 30, 2014, whose property subject to the process was located in the same district and canton as the lot of the plaintiff company. The expropriation concerned a strip of 2,773.95 square meters, and for this the sum of nineteen million nine hundred seventy-two thousand four hundred forty exact colones was paid. (See folios 1 to 54 of Volume IV of the administrative file);
• 11)In file number 06-001269-0163-CA, valuation process for expropriation, judgment number 922-2016 was issued at ten o'clock on June 10, 2016, whose property was located in the same district and canton as the lot of the plaintiff company and a strip of 2,838.41 square meters was expropriated, for which the sum of four hundred ninety-six million seven hundred twenty-one thousand seven hundred fifty colones was paid. (See images 137 to 156 of the digital judicial file);
• 12)In the oral and public trial, the expert opinion of Mr. José Esteban Vásquez Barquero was received, who stated that he has been an architect for 6 years from Universidad Veritas. That he has taken the CFIA course on expert opinions, and has been a judicial expert for 5 years. He has performed 3 other expert opinions in the Contentious-Administrative jurisdiction. He refers to the object, to the methodology he used, that of the Ministry of Finance. He explains the report prepared, mentions the services of the lot that was visited and the documentary inputs he used, being basically the files of various expropriations. In response to questions from the plaintiff, he states that the price per square meter at the date of the expropriation was 241,000 and some colones. He is asked if the lot lost access to the beach and he states yes. He is asked about the final price per square meter of the remnant. He is asked to indicate whether the lot in question suffered damage (daño) and he mentions that the serious damage was removing access to the beach and that the damage was 600 million and something. In response to questions from the defendant, he mentions what plan was used and states the cadastral plan of 7 thousand and something meters. He is asked what the 17 hectares mentioned correspond to. He is asked if he carried out an appraisal at the time of the expropriation. He adds that the methodology he used was the Ministry of Finance values, on the value that was set for the land of 241,148 per square meter, and that this is the sum of the values divided by 3. That this is a formula established in the Ministry of Finance's methodology. That gives the determining value per square meter. Regarding whether the easement (servidumbre) of passage affects the value, he states that it only has the access one, but access by easement (servidumbre) is a devaluing factor and he considered it. As for the meter, he does not remember if there was water. He adds that the use given to the property does not affect the Ministry of Finance's methodology. In response to questions from the Court, he mentions that he is not familiar with the Maritime-Terrestrial Zone regime. (See testimony in the audio of the oral and public trial);
• 13)In the oral and public trial, the statement of Mrs. Ana Catalina Facio Franco was received, who stated that she is the legal representative of the company and part of the Board of Directors. In response to questions from the plaintiff, she indicates that she is not a shareholder. That she knew the property and it has water, electricity services and those of the area such as telephone and she assumes Internet. She adds that they have properties in that area. She mentions that her husband's family acquired the property since 1972 and that remained in the family by inheritance. She is asked if they were part of any association and indicates that they were part of the Asada. She explains characteristics of the area, mentioning that Playa Grande is one of the most beautiful beaches, the sunset, and the beach separate from Tamarindo beach. That many people come there to surf. She explains the projects in the area. Her family had a hotel that they now rent and a house. She points out that around Brigantina there are many high-level houses. She adds that by 2006 development and commercial activities were occurring and Guanacaste was the largest real estate place in the world. That people from all over the world went to buy land and they were building on their property. She is asked if she remembers the price per square meter and she answers that, due to the special characteristics of Playa Grande because of the National Park, they sold the houses at 500 to 600 dollars per square meter. She is asked how the area that the State expropriated impacted the property and she mentions that now it is not the same, that it is separated from the sea and it is only 75 meters to reach it. She adds that, with this, now it is another situation. She adds that there are accesses designated by MINAE to get to the beach and that one must walk quite a bit or go by car. In response to questions from the State, she answered that the land was bought in 2004. She is asked about the added value the Park provides and she answers that it is due to the density of land use and respect for nature. She is asked about the use of the lot and she points out that there are plans and permits and it is going to be built on. (Testimony in audio of oral and public trial);
• 14)In the oral and public trial, the statement of Mr. Manfred Marshall Facio was received, who mentioned that he is the secretary of the plaintiff company, also general agent but is not a shareholder. In response to questions from the plaintiff, he points out that he believes the expropriation was in 2005. He adds that this property has public services such as electricity, telephone, internet, cable television and water by the Association, also bus service to "Palm Beach Estate", a neighborhood in the area. He points out that he was part of the Asada of Playa Grande. That his family has had properties since the time of his grandfather Frank Marshall. That the property is part of Tamarindo Bay. It is the center of nesting for the Leatherback turtle, that the area has a mangrove swamp and has great tourist value. He adds about the characteristics of the area and about the average tourist. He refers to the real estate "boom" in the area and that prices exceeded 1,000 dollars per square meter, he adds that the average was 500 dollars per square meter. He adds about the loss of opportunity that the intention was to build on that land, that at the time of the expropriation the plans for a dwelling were being designed as it was an agricultural parcel since it was segregated that way, however, the water is for human consumption and not agricultural. He indicates that this area does not have a legally restricted zone and now the lot no longer borders the public zone. He adds that the buildings that can be built on the lot now are different. In response to questions from the defendant, he points out that he cannot specify whether at the time of the expropriation a construction permit had been requested from the municipality or whether plans had been submitted for approval. (Statement in audio of oral and public trial.).

II. ON THE FACTS NOT PROVEN

It is of interest to mention that the following facts of interest were not accredited by the parties: 1) That the amount paid in file number 06-001269-0163-CA was the average paid for lots under conditions similar to those of the lot expropriated from the plaintiff company. (The record). 2) That the plaintiff company acquired the expropriated lot through an inheritance or transfer from a family member of the members of the Board of Directors. 3) That the requested claims are not additional to those known in the special expropriation process. (The record).

III. ON THE PLAINTIFF'S ARGUMENT

In the complaint brief, the representation of the plaintiff company stated: "(...) OBJECT OF THE PROCESS (sic) The main purpose of this complaint is to initiate an ordinary process in order to demonstrate that the setting of the just price (justiprecio) of the partial expropriation suffered to the land of the company Brigantina del Orfebre Espartano S.A. is invalid, since it is not real, just, nor correct, so it is requested to recognize the correct just price (justiprecio) and in accordance with the replacement rules applicable to the matter. (...) II.- LEGAL GROUNDS (sic) A. On the injury to the right of possession and property (sic) Our current legal regime protects with great zeal the right of property and possession, to the degree of declaring it 'inviolable'. And while it is true that it allows its affectation through legal mechanisms aimed at the protection of superior public interests, it is also true that it compels its due reparation, which must be prior when referring to expropriation.

This applies both to the holder of full dominion and to whoever was deprived of any of its attributes through the most intense and invasive administrative power of imperium over public liberties, namely: expropriation. In other words, the injury to the possession and to the full dominion over any personal or real property must be duly repaired with the sum required for its full and complete replacement. This derives not only from the legal principle that supports the property right but also out of respect for public liberties and individual rights (Articles 41 and 45 Political Constitution). In this case, we are faced with an injury already inflicted, since through fully effective and duly executed administrative and judicial conducts, rights and interests of whom is and has been owner with full possession of their goods have been injured, in an area declared as of public interest and national park.

This speaks of a legal dispossession of my represented party, who has been injured without the due and obligatory full reparation for their patrimonial affectation. It was not legally viable, nor is it today, the serious affectation to the plaintiff's rights without complete, just reparation in accordance with the law, in relation to their real estate in possession and property. The contrary implies a serious infraction to Article 45 of the Constitution and its derivatives from the Civil Code, when it breaks down the empowerments of property or mere possession acquired over the good. Thus we have, among others, Articles 264 subsection 1, 277, 278, 279 subsection 2, 282, 284, 286 Civil Code and Articles 1 and 11 of the Expropriations Law (Ley 7495 in force at the time of the expropriation) which literally provide: ARTICLE 264.- Dominion or absolute property over a thing, comprises the rights: 1.

Of possession. 2. Of usufruct. 3. Of transformation and disposal. 4. Of defense and exclusion, and 5. Of restitution and compensation. ARTICLE 277.- The right of possession consists in the faculty that corresponds to a person to have under their power and will the thing subject to the right. ARTICLE 278.- The right of possession is acquired together with the property and becomes effective through the occupation or transfer of the right or thing in question. ARTICLE 1. EXPROPRIATIONS LAW. OBJECT. The present law regulates forced expropriation for reasons of legally proven public interest. Expropriation is agreed upon in exercise of the power of imperium of the Public Administration and comprises any form of deprivation of private property or of legitimate rights or patrimonial interests, whoever their holders may be, through prior payment of compensation (indemnización) representing the just price (precio justo) of what is expropriated.

ARTICLE 11. EXPROPRIATIONS LAW. INTERESTS. The administration shall be obliged to recognize interests to the expropriated party, ex officio and at the current legal rate, starting from the dispossession of the good and until effective payment. When there is a deposit of the administrative appraisal, the interests shall be calculated on the difference between this and the just price (justiprecio) (sic) B. The duty to repair. It has already been said that whoever injures must repair. Therefore, in accordance with numeral 21 of the American Convention on Human Rights, Articles 41 and 45 of the Constitution in accordance with 272 and 704 of the Civil Code, there is an obligation of the State to pay the plaintiff the full and just value of the real estate. The expropriatory power, despite operating outside a conventional relationship, does not constitute a typical case of non-contractual patrimonial liability of the State, as it is not an illegitimate or abnormal functioning of the Administration (if we start from a lawful expropriation), nor is it liability for lawful or legitimate conduct, as one might wish.

The assumptions and grounds are very diverse, without this being the moment for differentiating disquisitions. Suffice it for now to point out that the appropriation of a good by the State to satisfy a public interest, not only demands prior payment, but also just, correct payment, sufficient to replace the good with another in equal or similar conditions. Hence the term just price (justiprecio). The General Assembly of the United Nations Organization, through Resolution No. 1803, stated that within the framework of a State's sovereignty for expropriation for reasons of public utility, there is the duty of the State to pay the owner appropriate compensation. Moreover, the principle according to which compensation (indemnización) is required in case of expropriation has been reaffirmed by international jurisprudence. C. On the current and just value of the movable and immovable goods affected by the public conduct.

Regarding the specific reparation, it must be given for the real estate from which the plaintiff has been dispossessed, at its just value. This speaks of the obligatory full reparation owed by the State, with the replacement price of the good. This is expressly and unequivocally provided by the entire jurisprudential line cited in the judgment of the Contentious-Administrative Court, but which is immediately forgotten when it deals with setting the price for the specific immovable property. Likewise, the legislation on expropriation matters establishes it. In this way, Articles 1 and 22 of the Expropriations Law applicable to this case, point out the necessary determination of the "just price" (justo precio), and even the latter indicates some parameters for its determination. D. Violation of the rules of sound criticism. In the case at hand, the judgment of the Court issued in the Special Valuation Process infringed the rules of sound evidentiary criticism, and commits a serious error of law, when it denies all value to the judicial expert opinion, without valid grounds.

And subsequently uses a simple operation of updating the price granted in the administrative appraisal, without any explanation or basis. In this way, it violated Articles 401 and 404 of the Civil Procedure Code, 82 and following of the Contentious-Administrative Procedure Code, and consequently, Article 45 of the Constitution and numerals 1, 11, 17, 22, 24, 35 and 39 of the Expropriations Law 7495. E. Real and Current Value. The administrative appraisal carried out in 2006 is clearly outdated, as more than 4 years passed since its preparation and it deviates from the real value of the good subject to expropriation, which it should be noted, could not be severely penalized in its valuation due to its location within the limits of the Parque Nacional Marino las Baulas de Guanacaste, given that such circumstance responded precisely to the exercise of public powers, derived from the constitutional norm already cited, which should not affect the payment of the just price (justo precio), derived from the forced deprivation of the good.

The just price (justiprecio) in the expropriation process, a concept widely developed in national jurisprudence, is clear in recognizing it as compensation (indemnización) that must be full, it must cover the "venal" value of the good in question. Therefore, the capital gain that the land may have lost its basic function as a consequence of the expropriation itself cannot be argued as a negative element in the price to be recognized. This is nonsensical, because the Administration injures the property and thereby diminishes its private and commercial function, and then the Judge denies the just value that corresponded immediately before the public appropriation, under the argument that it is worth little, or almost nothing. This is nothing more than placing the Administration in a position of privilege by using its own harmful action to deny the due compensation (indemnización). It implies something like saying, "look, I will pay you nothing for the property that was expropriated from you, because now it is a public road that is not suitable for building any private building." The absurdity does not deserve comment.

A position in this sense, such as the one taken by the Court when it says that the judgments of the Constitutional Chamber, moreover subsequent to the expropriation itself, cut off a large part of the typical attributes of the properties in the area, which is why they do not deserve compensation (indemnización). That position directly violates the provisions of Articles 24 and 29 of the Expropriations Law, insofar as both provide that the opinion and consequent value of the good must be determined at the time of the expropriation, according to the conditions in which the good was found, and it must never be valued by incorporating the negative consequences that the expropriation itself has caused on the value. The contrary is absurd, anti-juridical and clearly unjust. F. Damage to the remnant (Daño al remanente) (sic) The damage to the remnant (daño al remanente) is a concept that first appears in the Expropriations Law number 7495, in Article 4, third paragraph and announced...

(sic) "The Administration shall compensate for damages caused by unreasonable limitations on the property right, especially when they affect the economic use of the good". The damage to the remnant (daño al remanente) relates to the economic aspect which means it is a COMPENSATION (INDEMNIZACION) (sic) measured in economic terms. Engineer Santiago Briceño in the Manual of Terminology for the Valuation of Real Estate, sponsored by the Panamerican Union of Valuation Associations (U.P.A.V.) and of which Costa Rica, through the Costarricense Institute of Valuation "ICOVAL", forms part, defines damage (daño) as: "Loss derived from action or omission, foreseen or unforeseen that causes damage to goods or interests of third parties. In expropriation, the loss in value of the remainder in the partial taking of a property. Generally, the difference between the value of the total property before the taking and the value of the remnant after the taking, is the measure of the value of the part taken and the loss in value of the remnant".

Which leads us to apply the methodology called "BEFORE AND AFTER" (ANTES Y DESPUÉS) (sic). The book Manual de Tasaciones by Dante Guerrero, Argentine valuator and in the book, Tratado de Valuación by Stanley L. Mc Michael, written before 1949, this method is discussed. The method consists of performing an appraisal of the property in its original state, applying the cost or replacement, profitability or productivity, and market methods (BEFORE). Then performing an appraisal with the property affected by the project. The second valuation (AFTER) (DESPUÉS) (sic) must consider: a) Area to be expropriated b) Remnant or remnants, depending on the location of the area that was expropriated the difference in value between the appraisals WITHOUT and WITH project, will be the amount to compensate the expropriated party (damage to the remnant (daño al remanente)). With this, the expropriated party is left after the expropriation in conditions equal to or slightly better than the original (without project).

The compensation or payment for damage to the remnant (daño al remanente) has as a maximum value the amount needed to equalize the appraisal amounts of the properties BEFORE and AFTER (sic) the project. The valuation of the damage to the remnant (daño al remanente) must be punctual, each remnant must be valued separately (if any) and NEVER apply equations for its calculation. During the 10th Congress of Civil Engineering held in Costa Rica in September 2004, there was the honor of having the participation of Architect María Emilia Pereira Colls, President of the Society of Appraisal Engineers of Venezuela -SOITAVE-, a professional with great experience in this field who reaffirmed that the methodology to be applied for the payment of damage to the remnant (daño al remanente) is the one cited above. The 21st Panamerican Valuation Congress held in Cartagena de Indias -Colombia- in September 2004, had as one of the presentations the topic of EASEMENTS (SERVIDUMBRES), which was excellently developed by the speaker Francisco Ochoa, the cited professional when referring to the damage to the remnant (daño al remanente), mentioned the BEFORE AND AFTER methodology, (sic) as the recommended one to use.

The Costarricense Institute of Valuation "ICOVAL", held on November 22, 2004, the 1st National Valuation Congress and 1st Central American Meeting of Valuators, as a foreign speaker the valuator Francisco Ochoa was invited, to emphasize that the damage to the remnant (daño al remanente) must be calculated by the BEFORE AND AFTER Methodology (sic) both for expropriations and for easements (servidumbres) and not using empirical equations or formulas that have more support from chance than technical sense. The same professional presented the topic at the last U.P.A.V. Congress, held in Caracas, Venezuela in April 2005, observe the importance of disseminating these criteria at the Latin American level. It was very important to hear that for the payment of damage to the remnant (daño al remanente) for easements (servidumbres), the same methodology must be applied. MARKET VALUE: The highest estimated price in economic units, at which a property can be sold, in a free market free from pressure in which a buyer is willing to acquire it, having extensive knowledge of all its potential uses and the owner willing to sell it at a specified date and within a reasonable period of time.

The good must have: utility (desire and satisfaction), scarcity, desirability and purchasing or acquisition power. a) Econometric b) Statistical c) Homologation d) Comparison by urbanizations or sectors of similar socio-economic levels. In our case, the expropriation of a significant part of the property, cut off the value of the rest and affected its final surplus value. It is no longer the same attractive good for investing and developing. G. Loss of Opportunity. The goal every investor pursues when conceiving and materializing a project is to recoup the investment and obtain a profit or gain. Otherwise, it would make no sense to become a developer or investor. This loss of chance or opportunity for sale and obtaining profits is the responsibility of the State that participated in the impossibility of continuing the works, or any other exploitation or utility, and fits perfectly into the theory, doctrine and jurisprudence on the subject as part of the concept of State responsibility contained in our legal system and which our courts have wisely been shaping.

The loss of chance or loss of opportunity, accepted by doctrine and jurisprudence, has its genesis in Europe more than a century ago. The birth and expansion of the figure is, at first, a consequence of two phenomena: the first has to do with the role played by jurisprudence and doctrine of the time, as authors began to guide and mobilize the courts and were shaping this new legal institution ( (sic) this phenomenon characterizes the birth of many of the new ideas, theories and doctrines that arise in civil liability matters), and second, once the theory was accepted and consolidated in a legal system, generally it began to cross borders and establish itself in other systems, this is exactly what happened with the figure in question. Initially it was in France and England, where through jurisprudence and doctrine the figure began to take shape, and later migrated to other countries. "Indeed, the gestation of the theory of loss of opportunity in French, English, American, Canadian, Australian, Belgian, Dutch or Italian law, constitutes a paradigmatic manifestation of the leading role that, in general, the Courts have assumed in the development of civil liability law, whose reasonings and solutions, advanced or later theorized by doctrine, end up being reflected in some legal texts." Medina Alcoz, Luis.

(2007). La Teoría de la Pérdida de Oportunidad. Madrid, Spain: Editorial Aranzadi. p. 129. France was the country to which the first decision invoking a loss of chance is known, from July 17, 1889, and it concerned a judicial auxiliary who prevented the processing of a proceeding. Subsequently "the same doctrine of chance was used by the Civil Chamber of the Court of Cassation in a judgment of March 17, 1911, relating to a procedural order that refrained from exercising the action, definitively consolidating itself in the ruling (arret) of the Chambre de Requêtes of May 26, 1932, on the negligent action of a notary".. (sic) Later, the case in French jurisprudence of the jockey who saw the chance or probability of winning a race injured, because the transporter did not show up with the horse in time to compete, became the classic example in doctrine. See Medina Alcoz, Luis, op. cit., p. 131.

M. A. Jones. (1993). Textbook on Torts. 4 ed. London. Blackstone Press Limited Alco, in Medina Alcoz, Luis. op. cit., p.131. In England, the first judgment that compensated the loss of a chance dates back to 1911 and was the case Chaplin v. Hichs, of the Court of Appeal, which admits the compensability of the frustrated possibility of winning a contest. The case is very illustrative and interesting: "A theatrical agent called for such a contest, with the commitment to hire as actresses for three years the 12 candidates that he would choose from among the 50 most voted by readers of a newspaper, paying 20 pounds sterling monthly to the first 4, 16 to the next 4 and 12 to the other 4. The plaintiff was one of the shortlisted ones, but the agent did not inform her of the date of the personal interview provided for in the contest rules, so she was not one of the 12 finally chosen, and her claim was accepted with the recognition of compensation of 100 pounds.

The technical explanation of the case is that the plaintiff had a one in four chance of being chosen, so that chance constituted an economic value which, when taken from her, should give rise to the corresponding compensation. The United States attributes the introduction of the doctrine to the previously cited English case of Chaplin v. Hichs, as this provided a new approach to loss of opportunity problems throughout the Common Law sphere. Subsequently, important are the judgments of the Texas Court of Civil Appeal of 1917, in the case Kansas City M. & O. Ry. Co. V. Bell: "which recognized the plaintiff the value of the opportunity to win the prize contested at a livestock fair frustrated by the delay in transporting the animals", and the judgment of the Supreme Court of Iowa, of 1921, in the case Wachtel v. National Alfalfa Journal Co. "which protects under this concept a subject who could not obtain the prize for best seller because his company canceled the contest, depriving him of a possibility of victory". For more information on the subject, see: "Thesis to opt for the law degree: 'La Teoría de la Pérdida del Chance o de Oportunidad y su aplicabilidad en Costa Rica'".

Ricardo Antonio Batalla Robles 2010" This impossibility of obtaining the projected profits—lost profits (lucro cesante)—from the development and/or exploitation of the property, and in general, the loss of the opportunity or chance of sale, as recognized by doctrine and jurisprudence, constitute the damages for which we must be compensated, the amounts of which must be determined with expert assistance. Regarding the loss of opportunity or chance, see judgment of the First Chamber of the Supreme Court of Justice, No. 766, at 16:10 hours on September 26, 2001.

H. Errors of the judgment. In defining the price, with unlawful evidentiary assessment (as has been stated), lethal errors of appreciation and content are produced, such as:

a.- That the land has limitations on its surface because it is located within the Baulas Park, when that is the principal reason for the expropriation (there cannot be limitations because this was the very purpose of the expropriation).

b.- It is stated that the property does not have access to basic services (this is contradictory), since the administrative appraisal did refer to this point, indicating that basic services were located 480 meters away and that banking entities do exist in the area.

As can be seen, there are errors of fact and of law in the evidentiary assessment of the ruling issued in that special and summary process, which produced the fixing of the price of the expropriated property in an unjust, unlawful, and therefore invalid manner contrary to Law, as it furthermore does not permit the adequate replacement of the dispossessed property." Subsequently, in the conclusions submitted in writing, the plaintiff party stated: "(...)

A. Regarding the duty to repair in light of the claims made: We come to seek justice before your Authority with 9 clearly formulated and duly delimited claims, the same as recorded at images 19 to 21. As has been established, each of the claims has been duly supported by solid and consistent legal arguments, grounded in the current regulations applicable to the matter before us, without any type of extensive or accommodating interpretation, but simply and plainly in adherence to what is provided in the Costa Rican Legal System, in a broad sense and with capital letters, such that it is clear from the outset that various instruments of International Law related to Human Rights are included.

Additionally, each of the arguments that have served to support the formulated claims have been duly backed up by documentary, expert, and testimonial evidence, suggesting that we have always come with good faith and objective hopes of achieving justice.

The first claim is quite clear and specific, visible at image 20 of the digital file, and it was duly established in the preliminary hearing in the same terms and scope in which it was originally presented through the filed complaint, as is evident from the analysis of the claims carried out in the first part of the preliminary hearing, held at nine o'clock on May seventeenth, two thousand eighteen, as recorded at image 219. This claim motivates and gives reason to the remaining ones, since it requests that the judgment declare that '…the price established in judgment No. 3166-2010, issued by the Contentious-Administrative and Civil Treasury Court… as replacement for the property expropriated from my represented party, is invalid, since it is not real, just, nor legal, nor does it correspond to the market value with which it should have been set.' It could not be otherwise, given that, in accordance with our Fundamental Political Charter, private property is inviolable, as is evident from the text and context of Article 45 of the Political Constitution, as well as Article 21 of the American Convention on Human Rights which, as we well know, is of extremely mandatory observance.

However, constitutional Article 45 not only adheres to the spirit, text, and context of Article 21 of the Convention, but also shelters under the protective mantle of constitutional reservation, and exceptions are subject to legal reservation, such that the study of both norms can be carried out under a dual approach: a) private property is inviolable, and b) deprivations and limitations on the exercise of the right to property. For its part, from the perspective of Human Rights, one speaks of a right to property free from arbitrary governmental interference, which finds direct and indirect basis in the Universal Declaration of Human Rights, the International Covenant on Economic, Social and Cultural Rights, and the International Covenant on Civil and Political Rights, as well as in three regional Human Rights conventions.

For its part, the right to restitution is conceived as a remedy applicable to illegally taken property, which is of great interest due to the confusion generated by the act being challenged, since—at least under the approach and scope of the process before us—this is not a case of illegally taken property. Thus, there exist diverse international declarations and conventions that introduce regulations pertaining to the right of private property, and therefore they cannot be alien or foreign to this type of process, whether to interpret, integrate, or broaden the scope of constitutional Article 45; namely: 'Article 17. Everyone has the right to own property, individually and collectively. 2. No one shall be arbitrarily deprived of his property.' Universal Declaration of Human Rights. Adopted by the General Assembly of the United Nations in its resolution C. 217 A (III) of December 10, 1948.

'Article XXIII.- Right to property. Every person has the right to private property corresponding to the essential needs of a decent life, which contributes to maintaining the dignity of the person and the home.' (American Declaration of the Rights and Duties of Man. Approved by the Ninth International American Conference, Bogotá, 1948).

'Article 5.- In compliance with the fundamental obligations stipulated in Article 2 of this Convention, States Parties undertake to prohibit and eliminate racial discrimination in all its forms and to guarantee the right of everyone to equality before the law, without distinction as to race, colour, or national or ethnic origin, particularly in the enjoyment of the following rights: (...) d) Other civil rights, in particular: (...) v) The right to own property, individually and in association with others; (...)' (International Convention on the Elimination of All Forms of Racial Discrimination (1965). Approved by Law No. 3844 of January 5, 1967). 'Article 21.- Right to Private Property 1. Everyone has the right to the use and enjoyment of his property. The law may subordinate such use and enjoyment to the social interest. 2. No one shall be deprived of his property, except upon payment of just compensation, for reasons of public utility or social interest, and in the cases and according to the forms established by law. (...)' (American Convention on Human Rights (San José, 1969). Approved by Law No. 4534 of February 28, 1970).

'Article 5.- (...) 2. Subject to the restrictions prescribed by law and which are necessary in a democratic society to protect national security, public safety, public order, public health or morals, or the rights and freedoms of others, and are compatible with the other rights recognized in the relevant international instruments, as well as with those set forth in this Declaration, aliens shall enjoy the following rights: (...) d) The right to property, individually and in association with others, subject to national legislation. (...)' (sic) (Declaration on the Human Rights of Individuals Who are not Nationals of the Country in which They Live (1985). Adopted by the General Assembly of the United Nations in its resolution 40/144 of December 13, 1985).

Of the norms indicated, we will focus our attention on Article 21 of the Convention, given that this, like constitutional Article 45, normatively provides for possible impairment for the sake of superior interests, without this meaning that it can be done whimsically or capriciously, but rather must be carried out through the legal mechanisms provided for these purposes, always providing for its due reparation, whether for full ownership or for any of the attributes or bundle of powers derived from this pre-constituted subjective right, which is inherent to the condition of being human.

Now then, in the present matter, we are faced with an injury that has already occurred, because duly executed administrative and judicial conduct has injured the rights and legitimate interests of our represented party, who is and has been an owner in full enjoyment of her rights for a long time before. Indeed, it was not legally viable then, nor is it now, to seek acceptance of a serious impairment of the rights of our represented party without just, complete, and lawful reparation, which is exactly what is being claimed. Without any doubt, the omission in the payment of just compensation that extends over time converts it into a violation of the right to private property, which would be of a continuous nature until the respective compensation is made under the terms and conditions set forth in the current regulations.

Likewise, regarding permissible limitations to such a right, the Court has indicated that '...the right to property is not an absolute right, since Article 21.2 of the Convention establishes that for the deprivation of a person's property to be compatible with the right to property, it must be founded on reasons of public utility or social interest, be subject to the payment of just compensation, be carried out according to the cases and forms established by law, and be conducted in accordance with the Convention.' In the specific dispute (sub litis) before us, an expropriation has occurred under the terms of Article 21.2 of the American Convention and Article 45 of the Constitution, and, therefore, an obligation arose for the State to pay just compensation, which obviously presupposes that it be just, complete, and prior.

The evidence provided and duly admitted demonstrates conclusively and inexorably that the challenged judgment establishing the just price (justiprecio) for the partial expropriation suffered on the land owned by Brigantina del Orfebre Espartano S.A. is invalid, because the amount recognized is not real, just, nor correct, making it clear that what is sought in the complaint finds full accommodation in the current Legal System. The presiding judge departed from the expert opinion (peritaje) rendered in the judicial venue and the evidence provided by the parties, and instead granted the least just value per square meter that the available body of evidence allowed him—namely, the amount offered in the administrative appraisal. Indeed, as recorded in the documentary evidence, the judge fixed the total compensation at the sum of ?20,592,576.00 (twenty million five hundred ninety-two thousand five hundred seventy-six colones); using as a reference the value per square meter established in the aforementioned appraisal of ?7,200.00 (seven thousand two hundred colones) and without contemplating any payment for damage to the remainder (remanente).

Starting from the preceding considerations and those that will be set forth below, it is concluded that the value of the compensation granted in the judgment does not correspond to the just compensation that should have been paid. In the first place, the amount granted by the compensatory judgment lacks foundation, not only because of the pathological delay to which the plaintiff was subjected due to judicial negligence and delay (mora judicial) in seeing the compensation guaranteed by our Legal System paid, but also because the principles deriving from Article 45 of the Political Constitution, concerning private property, require that the just price be the closest to that fixed in the final judgment. To think otherwise would necessarily imply accepting that every citizen would be exposed to the capricious and subjective criteria of the operators of Justice, which, obviously, cannot and should not be accepted in any Democratic State of Law. This, of course, without overlooking the fact that the amount established in the judgment is clearly outdated, since no less than 4 years passed since its elaboration, and it drifts away from the real value.

Now then, derived from the initial claim, claim 2, also visible at image 20 of the digital file, is also fully in conformity with our Legal System, since having verified through legal argumentation and the evidence provided that there is no doubt whatsoever about the invalidity of the judgment, the State must pay our represented party the real, legitimate, and just price of the property that was expropriated from her, which has been determined by expert witness José Esteban Vásquez Barquero, whose original expert report appears at images 285 to 332 of the digital file, subsequently expanded, as evident from the content of images 383 to 496.

For its part, regarding the first 2 claims, but mainly claim 3, likewise visible at image 20, it is apparent that from the testimonial evidence and what is contained in the case file, the impairment or injury that, as a consequence of the partial expropriation, was caused to the rest of the property, which has not been compensated for, has been duly proven. The view and direct access to the maritime terrestrial zone (zona marítimo terrestre) were lost. Now our boundary is with a strip of national park, no longer, I reiterate, with the maritime terrestrial zone. This, without further addition and with greater reason, seriously affected the value of the remainder (remanente), all of which is pending compensation.

Let your Authority note that witness Marshall Facio demonstrated that the property of our represented party is of an agricultural nature, which is consistent with the evidence in the case file, both documentary and expert, such that by its legal and material nature, it can only be used to build on a percentage of it. Therefore, by having its area reduced, the usable area is reduced in the same proportion, unavoidably causing the Plaintiff damage that must be compensated.

Likewise, it is duly demonstrated, as has already been said, that a property that does not have beach frontage affects its value by no less than 50%, and this is proven by official communication VA-138-2007 issued by the Department of Administrative and Tax Valuation (Departamento de Valoraciones Administrativas y Tributarias) of the General Directorate of Taxation (Dirección General de Tributación) dated May 31, 2007 (a scant few months after the expropriation proceedings began), where a comparative table can be observed, in which beachfront properties were offered at a value of $950 per square meter, while those without beach frontage (as the property of our represented party now remains) were offered between $150 and $450 per square meter.

In the same vein, on June 21, 2007, the Credit Manager of the Banco Nacional de Costa Rica, Santa Cruz Branch, certified to the Attorney General's Office (Procuraduría General de la República) that, according to the internal database regarding values per square meter in the area for beachfront properties, there were 2 data points: a property of 18000 square meters—almost nine times the area of the expropriated land—had a value of $285 per square meter, and the other property of 12000 square meters—almost six times the area of the expropriated land—had a value of $225 per square meter—remember that the larger the size, the lower the price per meter—, both dated December 2006—a scant few days before the start of the expropriation proceedings.

From what has been stated so far, it is confirmed that the value per square meter provided by the judicial expert in this process is not far from the reality of that time and, in turn, that the fact of having severed from the property the strip bordering the beach causes damage to the remainder (remanente) by affecting its price due to distance from the beach, affecting its value by no less than 50% of the original value; without overlooking, as indicated above, that, by virtue of the legal nature of this real property—namely, an agricultural parcel—, there is an impairment of the development potential since it is closely linked legally to the total area of the property.

Additionally, since the property was partially expropriated, it should have been clear to the Judge who decided the expropriation proceeding that a new survey plan (plano) had to be prepared with the current measurement of the remainder (remanente); despite this, the cost and stamp tax (timbre) for the preparation and registration reflecting the current reality of the topography, measurement, and boundaries (linderos) of the remaining estate (finca) were not contemplated within the just price (justiprecio), and there is no evidence whatsoever from the State proving that this cost has already been covered, so it is undeniable that compensation in this regard must be recognized to our represented party.

In the same sense, keeping in mind what is indicated in claim 5, since a new survey plan must be prepared, it is evident that the State is obliged to bear the costs and fees for preparing the public deed of plan rectification and boundary rectification, and neither in this respect did the State's representation prove with any evidence that this cost has already been covered, nor that it was contemplated within the judgment of the expropriation process, so its condemnation to pay for this item cannot and should not be ignored in the judgment of the present matter.

On the other hand, no less importantly, because the judgment did not contemplate any amount for the loss of opportunity that our represented party suffered as a consequence of the expropriation, and the State's representation could not prove that this concept was indeed compensated for in the judgment, its condemnation to pay for this item should also not be ignored in the judgment of the present matter.

Returning to what has been indicated so far and keeping in mind the scope and content of the seventh claim, since it has been duly demonstrated that more than 15 years have passed since the expropriation agreement, the condemnation to index the sums that will be granted must forcibly be contemplated in the judgment of the present matter; to proceed differently would be an act contrary to Law to seek to ignore—for such a long time—a right that clearly and undoubtedly corresponds to our represented party.

For its part, regarding Claim No. 8, and as was demonstrated with evidence marked number 1 at folio 110, the placement into possession was carried out on December 21, 2007, so the State must be condemned to pay legal interest on each and every one of the sums that must be granted in the judgment from that date until their effective payment.

Finally, concerning the last claim, and in the event that the State's representation considers that the value granted in the judgment is just, the only thing it could demonstrate is procedural bad faith, because evidence marked 1 folio 56 records that they provided proof that in a property close to the one at issue, located in Residencial Palm Beach—a scant few meters from that of our represented party—a property was offered at a value of $203.21 (two hundred three dollars and twenty-one cents) per square meter, a three-minute walk from the beach—our represented party's property bordered the public zone. Similarly, in accordance with official communication number VA-138-2007 from the Directorate of Taxation dated May 31, 2007, provided by the State's representation, the value of a (recent) transaction at that time for a beachfront property (same characteristic as that of our represented party) was $500 per square meter—a value very close to that indicated by the judicial expert in the present litigation—as well as an offer of $950 per square meter.

B. On the legal fallacy of mandatory exhaustion of remedies (agotamiento preceptivo): Although all the arguments of the State's representation were already denied in the preliminary hearing, it is advisable to insist on the aspect of the alleged lack of exhaustion of superior jurisdictional instances. The State seeks to exclude its obligation to pay the just price (justiprecio) of the expropriated real property and the damage to the remainder (remanente), not only by attempting to indicate that we are not facing an act susceptible to challenge, as is evident from what is indicated at images 169 and 170; but also, reference is made to a supposed preclusion (preclusión) for not having challenged the judgment, implying that there should have been a mandatory exhaustion of remedies (agotamiento preceptivo).

To begin, we must remember that Article 25 of the Pact of San José, Costa Rica, as well as other international instruments, greatly contributed to endowing the right to effective judicial protection with content, all of which is applicable in administrative law, both in the annulment jurisdiction and in the realm of ordinary justice. Furthermore, it is due to violation of the right to effective judicial protection, concerning access to justice, that in Costa Rica, doctrine and the Supreme Court of Justice considered unconstitutional the law that imposes prior exhaustion of the administrative remedy (previa agotamiento de la vía) to file a jurisdictional action against the State.

Indeed, regarding access to justice, although the Supreme Court of Justice has rejected the prior exhaustion of the administrative remedy as a requirement for admissibility of the reparation action, there is still an important jurisprudential current in the lower courts that admits it.

As our Political Constitution indicates, 'By resorting to the laws—says the first part of Article 41—everyone must find reparation for the injuries or damages they have received to their person, property, or moral interests.' It must be done for them—it then says—swiftly, fully, and in strict conformity with the laws. It is thus explained that it is through legal means that parties may demand protection for an injured or disputed right, requesting from the jurisdictional body the pertinent measures and the necessary intervention to guarantee them the legitimate use of that right. Laws in general are oriented towards procuring the protection of what corresponds or belongs to each one, both in the sense of regulating individual rights and in establishing the formal and suitable mechanism for people to have access to the Courts... it is worth saying, then, that to demand compliance with all these legal principles... the Judge cannot act arbitrarily, because he must respect the standard imposed by the laws themselves, which originates in a supreme law: the Constitution; all for the benefit of the parties equally and in safeguarding the correct administration of justice.' (extraordinary session of the Full Court of June 26, 1984).

As we see, said article establishes a set of basic principles to which individuals and the State must adjust their actions in the realm of justice, and as the cited rule of Article 41 prescribes that these persons must find reparation for injuries or damages, it is thereby ordering that laws must be oriented towards procuring the protection of violated rights, and this in a double sense, that is, through norms that, on one hand, regulate or safeguard everyone's right, and on the other, establish the adequate procedural instruments so that people have access to justice and the Courts grant it if the grievance is proven. Of the latter, where a system of constitutional guarantees of formal and constitutional due process was clearly alluded to: 'Article 41 of the Constitution may be violated, in its second rule, by judges or by the legislator: by the former when they deny in the ruling, without reason, a petition that should have been granted, and by the legislator if they established procedural obstacles, beyond all reason, that practically impede access to justice; excessive formalism can lead, in fact, to a denial of justice.

Alongside Article 41, there exist other constitutional guarantees for the due exercise of the jurisdictional function and in protection of individual rights related to that function, as occurs with Articles 35, 36, 39, and 42, all principles that no Procedural Code could fail to comply with without incurring the vice of unconstitutionality...' (extraordinary session of the Full Court of April 26, 1984).

Even though our Constitution does not clearly enshrine any right to appeal a judicial ruling in any matter—in reality, Article 42 paragraph 1 only establishes the prohibition that a single judge acts in different instances for the resolution of the same point—, but not the need for the existence of more than one instance—, the American Convention on Human Rights, which is, even by express text, a parameter of constitutionality (articles 48 of the Constitution; 1, 2 subsections a) and b), and 73 subsection d) of the Law of Constitutional Jurisdiction), does expressly establish, in its Article 8, paragraph 2, subsection h), among the rights of the accused the: 'h) Right to appeal the judgment before a higher judge or court.' Consequently, this representation finds no legal provision indicating that the failure to exercise appeal remedies against judgments in expropriation matters is of a mandatory nature, so it is unacceptable to allege that by not having appealed, there is an acceptance, as a type of consented act. Note that, as is evident from recent constitutional jurisprudence, through which it has been recognized that one is facing a consented act when, the time for prescription or expiration having passed, the right has not been exercised, a situation that is not the current one, as the present process was initiated in time and form.

C. Regarding the lack of right defense (excepción de falta de derecho) raised by the State's representation: Judgment number 3166-2010 of the Contentious-Administrative and Civil Treasury Court at 16:30 hours on November 30, 2010, as well as the insistent argument of the State's representation that the property was within a National Park and that for that reason the value granted in the judgment is correct, the truth is that this grossly contravenes fundamental principles contained in the American Convention on Human Rights, the Political Constitution of our Republic, and the Expropriation Law, both the one in force at the time of the proceedings and the current one.

In his conclusions, the presiding Judge concludes that to analyze the property, it must be done according to its particular characteristics and according to the restrictions imposed by being located in a National Park zone, maintaining that the owners bought knowing the limitations the property had and that affected its value. The grossest error committed by the Judge is to state that the property was limited by the Park, given that such circumstance was precisely due to the exercise of public powers, derived from constitutional Article 45, which should not have affected the payment of the just price (justo precio), derived from the forced deprivation of the property.

As if that were not enough, the Judge committed the error of concluding that the value given in the administrative appraisal was the corresponding one for the property of our represented party. As is easily appreciable, the Judge engaged in evaluating with serious inconsistencies and omissions of information, but did not take into account any property value that in one way or another has the same characteristics as that of our represented party (titled immediately after the public zone, all basic services, etc.). In that sense I quote:

"And this is important to bring up, regarding the grievances formulated by both parties, since the State considers the price established for the property to be very high, while the representative of the expropriated parties considers it very low. Faced with this, it is vital to remember that just compensation (justiprecio) must be understood as that which is real and current, that which keeps the expropriated party's patrimony intact or uninjured, supported on objective criteria that allow establishing, through pre-existing parameters, comparative price criteria, in accordance with the current market. It is ultimately about replacing the value of the expropriated thing (replacement value (valor de reposición)), which translates, as jurisprudence has repeatedly indicated, into the possibility for the expropriated party to acquire a similar thing (Cassation Chamber No. 92 at 14:45 hours on October 7, 1970)." Contentious-Administrative Court. Section II. Judgment No. 81-2001, at 11:00 hours on 03-20-2001" (italics, underlining, and bold do not belong to the original).

Thus, the replacement value (valor de reposición) is the possibility offered to the expropriated party to acquire a similar thing, and not the same thing, as that would be an absurdity, and it is this point that this representation considers the Judge did not evaluate at the time.

Without this being understood as seeking in this act to request the nullity of the expropriation suffered, since the opportune procedural moment has been amply surpassed; we cannot fail to point out that the expropriation was illegal.

As background to the park, we find that Decree 20518-MIRENEM of 1991 sought to establish a strip of 125 m from the ordinary high-water mark facing east (from the sea inland, covering 50 m of public zone plus 75 m of private property). In 1995, the Legislative Assembly issued the law called “Creación del Parque Nacional Marino Las Baulas de Guanacaste,” Law 7524, which similarly demarcates the boundary area of the National Park, yet with a significant change, since it is evident from Article 1 of both regulations that the law inverts the park boundaries, as it established that the initial line of the Park is defined from the ordinary high-water mark “seaward,” leaving the private properties outside the park area, and it was not until 2008 (2 years after the expropriation proceeding began) that the Constitutional Chamber, through the vote provided in the case file, records this situation. It is worth noting that the Constitutional Chamber ruling makes clear that the “disaffection of the area” from land to seaward occurred without the necessary technical studies and that, to disaffect a wilderness area, such studies are necessary; therefore, the Chamber considers that the terrestrial area of the decree remains in force.

For the Constitutional Chamber is NOT correct in stating that an area was disaffected, since Decree 20518-MIRENEM, being ineffective, affected nothing, and subsequently a Law—of higher rank, so there can be no conflict—delimits similarly, but changes the direction of the park, leaving out the private properties located in Playa Grande. The error made by the Constitutional Chamber magistrates lies in the fact that their analysis overlooked that Article 5 of the Decree contains a requirement of EFFECTIVENESS OF CREATION (sic) OF THE PARK THAT WAS NOT FULFILLED, which is the acquisition of the properties, a situation that became evident through Constitutional Chamber ruling number 2008-008770 of 10:36 a.m. on May 27, 2008, where the POR TANTO condemns MINAE for having taken more than 10 years to manage the expropriation procedures for private lands located within the Parque Nacional Marino Las Baulas.

The second serious error the judge makes is the contradiction used to detract from the judicial appraisal and the evidence submitted, by indicating that the expropriated land forms part of a protection zone for the nesting of the leatherback turtle (tortuga baula); however, in considerando VI.f.7), it takes as true what is stated in a study paid for by a private association, which indicates that between the property and the beach there is a vegetation barrier that blocks light and protects the turtles, and that there is no evidence whatsoever that turtles nest on the property—and they cannot do so because of the madero negro that exists between the property and the park’s nesting area. Regarding exhibits 4, 5, and 6, it is important to note that those rulings were handed down years after the expropriation—meaning by that, the Expropriation Decree—and therefore cannot and must not be used to detract from the value of the properties.

Even so, and making a brief analysis of each, the ruling numbered as exhibit 4 annuls 3 To that effect, see the inspection and possession record recorded as exhibit number 1 a regulation issued by the Municipality of Santa Cruz that sought to limit construction density, since, in the absence of a regulatory plan in the area, properties are subject to the general guidelines for urbanization and subdivision (fraccionamiento). As for exhibit number 6, another serious error to which the Constitutional Chamber was induced is evident, through which mention is made of a Buffer Zone (Zona de Amortiguamiento) of the Parque Nacional Marino Las Baulas; in this regard, ruling number 04-2016-VII at 11:00 a.m. on January 11, 2016, of the Seventh Section of the Administrative Litigation Court states: “It has likewise been accredited that, as stated in the challenged resolution -ACT-032-05-, the aforementioned Management Plan had a term of 5 years counted from September 29, 2005.

(Proven Fact No. 2). Based on the foregoing, when computing that 5-year period from said date, the effects that the defendant Administrations understood produced by what they provided—that is, the approval of the Management Plan—remained until September 29, 2010. Thus, according to such criterion of the defendants, as of September 30, 2010, said Plan already lacked validity—if it ever had it.” (bold and italics not in original). So it is proven that a Buffer Zone for the aforementioned park did not exist, as it was not contained in any law, and therefore it need not have been used to detract from the value of the property. In the same vein, exhibit number 6, which has been used to indicate that construction is not possible in Playa Grande due to the Vulnerability Matrix; however, said ruling is 2 years after the expropriation ruling, and therefore cannot and must not be used to detract from the value of the property.”

IV. ON THE DEFENDANT’S ARGUMENT

In its statement of defense, the State representation states that: “(...) LEGAL GROUNDS AND FOUNDATIONS (sic) The claims made by the plaintiff in this proceeding are manifestly improper, and consequently must be rejected for the following reasons: I.- PRIOR DEFENSE OF ACT NOT SUBJECT TO CHALLENGE (Article 49 of the Political Constitution, in relation to Articles 1 and 36 of the Administrative Litigation Procedure Code) (sic) The plaintiff’s claims are aimed at challenging ruling No. 3166-2010 at 4:00 p.m. on November 30, 2010, issued by the Administrative Litigation and Civil Treasury Court within case file No. 06-001369-0163-CA. Specifically, the claims are, among others, that it be declared that the just price (justiprecio) established in ruling No. 3166-2010 is invalid (claim 1), and therefore the State is obligated to pay it the real, legitimate, and just price of the expropriated property, as well as the damage to the remainder and the ‘loss of opportunity’ (claims 2, 3, and 6).

In this regard, it must be noted that the Expropriation Law, Law No. 7495 of May 3, 1995, regulated the ‘Special Expropriation Proceeding’ as the judicial mechanism for setting the just price, when the expropriated party does not accept the administrative appraisal. And, in this regard, the Law established that to set the just price of the property, the Judge must take into account, among other things, the topographical description of the land, the condition and use of the constructions, the current use of the land, the rights of tenants or lessees, the commercial licenses or rights if applicable by law, as well as any other elements susceptible to valuation and compensation (e.g., damage to the remainder) (Articles 22 and 39 of the Expropriation Law). However, in the present matter, what was ordered in ruling No. 3166-2010, in which the just price of the expropriated property was set, is being challenged on the merits, since what is sought is a new judicial valuation of the property, including damage to the remainder and the so-called ‘loss of opportunity.’ By virtue of the foregoing, it is clear that we are faced with an act that is not subject to challenge in the administrative litigation venue, since the discussion on the just price to be paid for the expropriated property was already held within the special expropriation proceeding, filed by the State against the plaintiff herein, case file No. 06-001369-0163-CA, which is why it has been concluded by a final judgment.

It is worth noting that the special expropriation proceeding is a judicial proceeding aimed exclusively at setting the just price of the property, so the plaintiff cannot now seek to reopen a discussion that is precluded. Especially considering that the plaintiff did not even challenge the ruling issued by the Administrative Litigation Court within the special expropriation proceeding; in other words, the plaintiff herein waived the right to exercise the appeal remedy set forth in Article 40 of the Expropriation Law, which evidenced its acceptance of what was ordered in ruling No. 3166-2010 of the Administrative Litigation Court. Now, in this matter, the inadmissibility of the complaint must be declared based on Article 49 of the Political Constitution and Articles 1 and 36 of the Administrative Litigation Procedure Code, insofar as the plaintiff’s claim is to review a final judicial ruling.

Indeed, Article 49 of the Political Constitution provides that the administrative litigation jurisdiction has the purpose of ensuring the legality of the State’s administrative function, and, in that line of thought, Article 1 of the Administrative Litigation Procedure Code (CPCA) states that it is responsible for resolving the various aspects of the legal-administrative relationship. From that, precisely, Article 36 of the CPCA establishes that the administrative claim will be admissible with respect to the following: ‘a) Relationships subject to the legal-administrative order, as well as their existence, nonexistence, or content. b) Control of the exercise of administrative power. c) Administrative acts, whether final definitive acts or procedural steps with their own effect. d) Material actions of the Public Administration. e) Omissive conduct of the Public Administration. f) Any other conduct subject to Administrative law.’ (sic) In this line of thought, it is not feasible for the administrative litigation jurisdiction to review a final ruling issued within a judicial expropriation proceeding, in order to modify what was granted therein or to analyze aspects that were not timely raised by the parties.

The administrative litigation jurisdiction was established to safeguard the legality of the Public Administration’s actions, which makes the plaintiff’s claim to bring to this judicial venue the analysis of a jurisdictional act issued within another judicial proceeding absolutely improper, as is clear from a simple reading of the complaint’s claims (especially claims 1, 2, 3, and 6). In this regard, ruling No. 1832-2016 at 7:40 a.m. on August 18, 2016, issued by Case Management Judge Josué Salas Montenegro, in a matter practically identical to the one at hand, is cited, in which the following was ordered: (...). By virtue of the foregoing, the Honorable Case Management Judge is respectfully requested to declare the inadmissibility of the complaint based on Article 62, subsection 1), point a) of the CPCA. II.- PRIOR DEFENSE OF EVIDENT AND MANIFEST EXPIRY (Article 66, subsection K of the Administrative Litigation Procedure Code) (sic) In the event the defense of act not subject to challenge is not admitted, the prior defense of evident and manifest expiry is alternatively raised, based on the following: As indicated above, the plaintiff’s claim is that it be declared that the just price defined in ruling No. 3166-2010 at 4:00 p.m. on November 30, 2010, is invalid, so that the real, legitimate, and just price of the expropriated property is paid, including damage to the remainder and the ‘loss of opportunity.’ From the foregoing, it follows that, in essence, the plaintiff is challenging ruling No. 3166-2010 as it considers that the price granted for the expropriated property does not conform to law since, in its opinion, it does not correspond as it does not match the market value and as it took into account neither the damage to the remainder nor the ‘loss of opportunity’ (a new revaluation of the property is sought in the judicial venue).

Under this premise, it is clear that based on Article 39, subsection 1), a) of the CPCA, the plaintiff’s right to contest what was ordered in ruling No. 3166-2010 has expired. Indeed, the cited provision states that the maximum period for filing the proceeding will be one year, counted from the day after notification, when the challenged act must be notified. In the case at hand, ruling No. 3166-2010 at 4:00 p.m. on November 30, 2010, was notified to the plaintiff herein on December 8, 2010, as recorded on folio 539 of the judicial file provided by the plaintiff. However, the complaint in this judicial proceeding was filed only on December 12, 2017, that is, more than seven years after the ruling sought to be challenged was notified. By virtue of the foregoing, the Administrative Litigation Court is respectfully requested to grant the prior defense of evident and manifest expiry, ordering the case file to be archived.

III.- PRIOR DEFENSE OF RES JUDICATA (cosa juzgada). (sic) The plaintiff is the registered owner of the property recorded in the Party of Guanacaste, Registration Number 130541-000. In 2006, the State decided to carry out a partial expropriation of said property, and thus followed the procedure established by the ordinary legislator in the Expropriation Law, to justly compensate the plaintiff herein for the deprivation of its property right. In that sense, as recorded in the evidence provided by the plaintiff, this Office of the Attorney General, as legal representative of the State, filed before the Administrative Litigation Court expropriation proceeding No. 06-001369-0163-CA, in order to determine the just price of the area to be expropriated, as well as any other damage that might be caused to the plaintiff by the expropriation. Under that context, once the judicial proceeding was processed, the evidence provided by the parties was evaluated, and the expert reports by the judicial experts were rendered, the Administrative Litigation and Civil Treasury Court, through ruling No. 3166-2010 at 4:00 p.m. on November 30, 2010, definitively set the amount to be paid to the plaintiff for the expropriation carried out by the State, paying the plaintiff the value of the area of land to be expropriated and determining that in this case no damage to the remainder existed that should be compensated (see the judgment visible on folios 519 to 539 of the expropriation file provided by the plaintiff).

This being the case, it is clear that, already within an expropriation proceeding, a ruling was issued with the character of material res judicata (cosa juzgada material), in which the amount to be paid to the plaintiff for the expropriation carried out by the State in 2006 was definitively set, paying the plaintiff the value of the area of land to be expropriated. It is clear then that in that expropriation the plaintiff was totally and justly compensated for the expropriation suffered; however, the plaintiff now comes to this proceeding to again request compensation for the very same items that were already heard and granted in the expropriation proceeding, which is manifestly improper. The plaintiff company cannot seek to reopen the discussion on an issue that was already definitively resolved by the judicial authorities (res judicata). Under that context, in accordance with articles 162 and 163 of the Civil Procedure Code, of supplemental application by provision of Article 220 of the CPCA, the doctrine of material res judicata applies in this case, such that the previously transcribed judgment could not be modified, directly or indirectly, by a different pronouncement in this litigation.

Note that through a judicial ruling with the characteristics of unappealability, immutability, and enforceability, the just price to be paid to the plaintiff for the expropriation carried out by the State was determined, and the impropriety of damage to the remainder was established, which makes it impossible to hear these items again in this proceeding, since that would entail disregarding the certainty and legal security inherent in res judicata. In that direction, in a case similar to the present one, through ruling No. 2164-2017 at 2:40 p.m. on September 25, 2017, this Administrative Litigation Court granted the prior defense of res judicata raised by the State, considering the following: ‘...from the complaint it is clear that the plaintiff disagrees with the decision taken in the Second Instance Ruling by the Second Section of the Administrative Litigation Court, through vote 359-2010-II at 2:30 p.m. on August 30, 2010, in which the just price for the partial expropriation of the plaintiff’s land was set, and it seeks in this declaratory venue to reopen the discussion regarding the compensation for expropriation and to modify the bases of the ruling of both the first instance of the Administrative Litigation Court (ruling 1114-08 at 3:15 p.m. on September 12, 2008) and the second instance of the Second Section of this Court (...) these facts demonstrate that the plaintiff’s intention is to reopen the discussion of compensation for expropriation, to modify the just price defined in a final ruling; that constitutes res judicata and the prior defense raised by the State attorneys must be granted...’ (sic) Corollary of the foregoing, based on articles 162 and 163 of the Civil Procedure Code, and 66 subsection j) and 220 of the CPCA, I request that the prior defense of res judicata be granted, declaring the inadmissibility of this complaint, with payment of both costs by the plaintiff and the interest generated until their effective payment.

IV.- PRIOR DEFENSE OF STATUTE OF LIMITATIONS (prescripción). In this proceeding, the plaintiff seeks compensation from the State, arguing that it is my client’s obligation to pay it the real, legitimate, and just price of the expropriated property, as well as the damage to the remainder and the ‘loss of opportunity’ (claims 2, 3, and 6); however, in this representation’s opinion, the right claimed by the plaintiff is barred by the statute of limitations. As is well known, Article 198 of the General Law of Public Administration establishes a four-year statute of limitations period for claiming compensation from the Administration, counted from the event giving rise to the liability. In this case, the Administrative Litigation and Civil Treasury Court, through ruling No. 3166-2010 at 4:00 p.m. on November 30, 2010, definitively set the amount to be paid to the plaintiff for the expropriation carried out by the State, paying the plaintiff the value of the area of land to be expropriated and determining that in this case no damage to the remainder existed that should be compensated.

The foregoing judgment was notified to the plaintiff herein on December 8, 2010, as recorded on folio 539 of the judicial file, meaning that from that date the plaintiff knew the amount set as just price and the rejection of the other economic items it sought, and therefore could file the pertinent actions and/or claims in the administrative venue or in the judicial venue. Despite the foregoing, the State was notified of this proceeding on December 18, 2017, so the four-year period established in the rule under comment had amply elapsed, without the plaintiff having exercised any action against the State to procure the compensation that is the subject of this proceeding. As is known, the legal principle of the statute of limitations aims to ensure the certainty and stability of legal life, determining the extinction of a right—and of the corresponding action—when its holder does not exercise it during a given period of time, thereby strengthening the principles of legal security and certainty.

In accordance with the foregoing, we raise the prior defense of statute of limitations, which is evident and manifest, as the plaintiff allowed the period established by law to file this type of claim against the State to elapse. V.- DEFENSE OF LACK OF RIGHT. Notwithstanding that the complaint is improper by virtue of the exceptions raised, the merits of the matter are analyzed in defense of my client’s rights, in the following terms: The right to property, regulated in Article 45 of the Political Constitution, is one of the essential pillars of our legal regime. In that sense, the referenced constitutional provision establishes that property is inviolable; no one may be deprived of theirs except for legally proven public interest, with prior compensation according to law. Therefore, when an expropriation is carried out, the replacement value of the property must be paid, as well as any damages caused by the expropriation.

In this regard, the Constitutional Chamber of the Supreme Court of Justice has stated the following: (...). For its part, the First Chamber of the Supreme Court of Justice, in ruling No. 166-F-92 at 4:20 p.m. on December 18, 1992, stated that (...). Under this context, the plaintiff argues that in the special expropriation proceeding, conducted under case file No. 06-001369-0163-CA, a fair price was not granted for the real property it owns, the damage to the remainder was not recognized, and the loss of opportunity was also not recognized, which was not paid beforehand, along with the just price (claims 1, 2, 3, and 6). In other words, the plaintiff maintains that in the special expropriation proceeding it was not granted the just price of the property, as the price granted is not real, in addition to the fact that it included neither the damage to the remainder nor the loss of opportunity.

In this regard, it must be stated that the plaintiff’s arguments lack foundation. Ruling No. 3166-2010, issued within the special expropriation proceeding, adequately assessed the just price of the property, as well as the damages claimed by the plaintiff in that judicial proceeding. To do so, it reviewed both the administrative appraisal and the judicial appraisal, and indicated, among other things, the following: (...) In this line of thought, if the plaintiff disagreed with what was resolved by the lower court in the special expropriation proceeding, it could well have filed the appeal provided for in Article 40 of the Expropriation Law, in order to express its disagreement with the just price granted, as well as with the non-inclusion in said price of the damage to the remainder and the loss of opportunity. However, the plaintiff did not challenge the ruling, thereby showing its conformity with what was resolved, and therefore it cannot now seek to modify what has already been resolved by final judgment.

In any event, regarding the claims on the merits presented by the plaintiff, it is worth noting the following: • The plaintiff considers that the price of the expropriated strip, set in ruling No. 3166-2010, is not real, just, nor legal as it does not correspond to the real value of the property and as it included neither the damage to the remainder nor the loss of opportunity. As was provided in the ruling transcribed above, the plaintiff knew that the property it was acquiring was within the Parque Nacional Marino Las Baulas. Indeed, the Parque Nacional Marino Las Baulas was created by Executive Decree in 1991 and, subsequently, by law, in 1995, which is why no lack of knowledge of the Park’s existence could be alleged, by virtue of Article 129 of the Political Constitution expressly providing that no one may allege ignorance of the law. And it is precisely because the expropriated lot is within a National Park, as well as because of the other devaluing factors of the land, that the ruling issued in the special expropriation proceeding, No. 3166-2010, after reviewing the administrative appraisal and the judicial appraisal, granted as just price the sum of ₡20,592,576.00.

Said amount is just, reasonable, and proportional, considering that it was a lot that cannot be developed in any way, and from which it is evidently not feasible to obtain any profit, as it is within a national park. Now, regarding the damage to the remainder, the plaintiff indicates that the expropriation “...diminished the value of the remainder and affected its final capital gain. It is no longer the same attractive property to invest in and develop” (sic) In this regard, it must be stated that such argument is fallacious. It should be borne in mind that the expropriated property has been part of the Parque Nacional Marino Las Baulas since 1991, and that the plaintiff acquired it in 2004 with full knowledge of the property’s inherent restrictions. In accordance with the foregoing, it is clear that it is not valid to allege that the expropriation diminished the value of the property and affected its final capital gain.

As was well stated in ruling No. 3166-2010 of the special expropriation proceeding, given that the expropriated lot is within a National Park, there is simply no possibility of commercially exploiting it. Moreover, it must be stated that the Constitutional Chamber rulings referred to by the plaintiff were issued precisely due to the protection of the National Park created in 1991. In other words, the Constitutional Chamber votes are a consequence of the Park’s existence and the need to guarantee its protection for its maintenance and survival. Finally, regarding the claim made by the plaintiff for “loss of opportunity,” it must be stated that it is totally improper, since the Expropriation Law—applicable on the merits to the matter at hand, insofar as what is at issue is the setting of the just price of the property—prohibits compensation for future damages or expectations of right (Article 22). • The plaintiff provides the first instance ruling No. 922-2016 at 10:00 a.m. on June 10, 2016, issued within the judicial expropriation proceeding filed by the State against Aceituno Mar Vista Estates, S.A., in which the price of the expropriated property was set at the sum of ₡496,721,750.00.

In this regard it is stated, first, that the referenced ruling became final as the Administrative Litigation Court did not hear the appeal filed by this Office of the Attorney General before the Court of Appeals. In other words, for formal reasons, the appeal filed by this Office of the Attorney General was not heard on the merits. But in addition to the foregoing, and more importantly, in two cases practically identical to the one at hand, in which the attorney for the expropriated companies was also the plaintiff’s representative here, Vianney Saborío Hernández, the administrative appraisals were confirmed in the judicial venue, without the expropriated parties challenging what was ordered in the ruling. Thus, in the special expropriation proceeding filed by the State against Saíno Mar Vista Estates S.A., case file No. 06-001372-0163-CA, ruling No. 1357-2014 at 6:36 a.m. on July 30, 2014, was issued, rectified by resolution at 2:14 p.m. on April 7, 2015, of the Administrative Litigation and Civil Treasury Court, in which the administrative appraisal was confirmed, and the just price for the expropriated lot was set at the sum of ₡19,972,440.00.

Likewise, in the special expropriation proceeding filed by the State against Pochote Mar Vista Estates S.A., case file No. 06-001370-0163-CA, ruling No. 449-2015 at 8:00 a.m. on March 11, of the Administrative Litigation and Civil Treasury Court, was issued, in which the administrative appraisal was confirmed, and the just price for the expropriated lot was set at the sum of ₡20,728,656.00, this lot being adjacent to that of the plaintiff in this proceeding. In accordance with the foregoing, it is clear that the plaintiff’s argument lacks relevance in this matter since, as is shown by the certified rulings provided, in cases practically identical to the one at hand, the administrative appraisals were confirmed, without the expropriated parties having expressed any disagreement in this regard, as the rulings were not challenged. In conclusion, it is reiterated that the complaint filed is improper insofar as what it essentially seeks is to circumvent the national legal order with the aim of again submitting to judicial consideration the just price of the expropriated property, already defined by final judgment in the special expropriation proceeding conducted under case file No. 06-001369-0163-CA.

It is not omitted to note that the special expropriation proceeding is thoroughly regulated in the Expropriation Law, Law No. 7594, and is characterized by providing broad participation to the parties regarding the discussion on the valuation of the expropriated property. Thus, the judicial proceeding begins by the commencement resolution—once the administrative appraisal amount has been deposited—in which an expert is appointed, from the Judicial Branch list, to review the administrative appraisal (Article 30). The expert has a non-extendable period of one month, from acceptance of the appointment, to render their expert report. In this process of reviewing the administrative appraisal, the expert must adhere to what is provided in Article 22 of the Law (Article 35). Now, at the request of a party, if they are not satisfied with the expert report rendered, the Judge may appoint another judicial expert to review the administrative appraisal, an expert called “third arbiter” (Article 37). The parties must be granted a hearing on the expert reports for a period of ten business days, as well as five business days in the case of clarifications or expansions of the reports (Article 38).

Furthermore, in every expropriation proceeding, the Judge must conduct a judicial inspection, in order to form a better criterion regarding the validity and reality of the expert reports performed. The parties, the experts, or other persons knowledgeable in the matter shall be summoned to the inspection so that they may present the observations or considerations made regarding the appraisals. Likewise, the parties may submit all types of evidence regarding the value of the property, which shall be assessed by the Judge as a whole, in accordance with sound rational criticism, and taking into consideration Article 22 of the Law. Once all evidence has been taken, the Judge shall proceed to issue a judgment within fifteen business days. In no case may the amount of compensation exceed the highest sum estimated in the appraisals (Article 39). The parties may file an appeal against the judgment before the Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda (Article 40).

Moreover, an appeal may also be filed, within a period of five business days, against the appointment of the experts, the setting of the experts' fees, matters concerning the withdrawal, the amount and distribution of the appraisal, and the orders resolving on nullities of proceedings and resolutions, and the orders resolving the motions to nullify judicial proceedings. In all other cases, orders shall only be subject to a motion for reconsideration (Article 43), which must be filed within a period of three business days. As can be seen, the special expropriation proceeding is a meticulously regulated judicial process, whose sole and exclusive purpose is the determination of the just price of the expropriated property based on the review of the administrative appraisal. Now then, as is evident from the certified copy of the judicial file submitted by the plaintiff (No. 06-001369-0163-CA), it is clear that the plaintiff company had ample opportunity, within said judicial process, to present evidence on the value of the land, which is why the judicial file consists of almost 800 pages, in addition to having extended over time since the year 2006.

Hence, the plaintiff's claim that the valuation of the expropriated property be reconsidered in this venue lacks legal basis. The foregoing, insofar as the legislator designed a special judicial process called \"special expropriation proceeding\", regulated in the Ley de Expropiaciones, Ley N° 7495, in which all aspects related to the valuation of the property that the parties consider important must be discussed, and which cannot be rendered null by filing an ordinary proceeding aimed at reversing what was decided, or at raising aspects that were not timely invoked within the special judicial proceeding. The Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Section Four, pronounced itself clearly in the same sense, in judgment N° 60-2006 of 10:10 a.m. on July 7, 2006, stating: (...) By virtue of the foregoing arguments of fact and law, we respectfully request the Tribunal Contencioso Administrativo to dismiss the lawsuit, as it is inadmissible.\" In its conclusions, the State representation stated, in what is of interest: That it reiterates the defenses of act not subject to challenge; expiration, res judicata, and statute of limitations, for the reasons already set forth in the answer to the complaint.

Likewise, it ratifies the defense of lack of legal right. It notes that the testimony of witness Manfred Marshall is not true, when he stated that when the property was purchased, the Parque Nacional had not been established. The delimitation of the Parque Nacional Marino Las Baulas is clearly stipulated in Article 1 of Ley N° 7524, and the land that was expropriated is included within this Parque Nacional. Precisely, it was for this reason that this portion was expropriated, in compliance with said Law. Now then, it is an incontrovertible fact that the expropriated lot is located within a Parque Nacional; additionally, the land had depreciating factors, among them: limitations on building or developing in the Parque Nacional zone, at the time of the expropriation the property did not have a functional potable water system and electrical grid, the existence of passage and water easements (servidumbres).

Therefore, the judgment issued in the special expropriation proceeding, after reviewing the administrative appraisal and the judicial appraisal, as well as the conditions of the land, awarded the sum of ₡20,592,576.00 as the just price. Said amount is fair, reasonable, and proportional, considering that it was a lot that is not susceptible to being developed in any way; there simply was no possibility of exploiting it commercially; it was not feasible to obtain any profit, because it is within a Parque Nacional. It refers, in the same terms as the answer, to the value of other properties in different judgments. It states regarding the judicial expert report that it must be dismissed, as it presents a series of defects and inconsistencies that mean it cannot be considered valid evidence for the resolution of this proceeding. That the appointed expert is an Architect, not a land appraiser; he has been a judicial expert for 5 years, and in response to a question from the Tribunal he indicated that he has only performed four appraisals of this type (3 in progress and the one in this case), thus demonstrating a lack of experience in the matter.

It notes that the expert starts from the erroneous and false premise that he is valuing a lot without any type of limitation, that is, he ignores and sets aside the fact that a 2,860-square-meter portion of the farm is located within a Parque Nacional, which is why it cannot be commercially exploited or developed. That the expert assigns the same value per square meter to the three concepts detailed in his report: value of the total land (7,299.16 m2), value of the expropriated area (2,860.00 m2), and value of the remainder (4,439.18 m2); that evidently, the expropriated area, which is within a Parque Nacional, cannot have the same value per square meter as the area that is outside the limits of the Parque, nor can the entire farm have the same value per square meter as the remainder, when it is known that an area of 2,860.00 square meters cannot be used for any purpose. It indicates that the expert stated that for the purposes of setting the value of a property, the use or benefit that can be obtained from a property is not important or relevant; that, however, it disagrees with that assessment, since the use and benefit that can be given to a property has a great impact on its market value, under the principle of highest and best use.

That the value of land where one can build and develop is not the same as that of other land with limitations as severe as in this case. It adds that it is an incontrovertible fact that the expropriated area is within a Parque Nacional, where no activity can be built or developed; however, inexplicably, the expert did not take this into account when performing his valuation. It insists that the expert performed a valuation of the property at the time of the expropriation (2006) and a current valuation (2019). According to the expert's results, the value of the land in its original state (7,299.16), is as follows: This means that, for the expert, the total farm (without expropriation) has a much lower value now than in the year 2006. One must ask: How is this possible? How can it be explained that the original land has a lower price 13 years later, while retaining its original conditions?

The principle is that lands gain added value with the passage of years. The foregoing demonstrates that, if there has been a decrease in the value of the land, it is not a result of the expropriation carried out, but is due to factors inherent to the real estate market, which are, of course, unrelated to the State. In support of this, it can be seen that the three lands the expert used as references for the current valuation (image 387) have prices per square meter lower than the references from the year 2006, confirming the price decrease in the zone (these are lots that have no relationship with the one that is the object of this proceeding). Even more, it is striking and confirms the inconsistencies of the expert report that references 2 and 3 have a value per square meter lower than that of reference 1, having much smaller areas, when there is a principle that a smaller area yields a higher value.

It adds that the expert report performed establishes the value of the expropriated strip and of the rest of the farm that remained with the plaintiff, but it does not determine damage to the remainder. There is no clear and supported explanation of the existence of damage to the remainder in this case, what it consists of, what its amount is, what the impact on the rest of the farm is, when in fact an area that could not be exploited by the plaintiff was removed, decreasing its size (smaller size, higher value). In that sense, the damage to the remainder must be calculated and analyzed at the time of the expropriation (not 13 years later). This involves valuing the entirety of the farm to be expropriated, establishing an “x” value per square meter, then valuing the remainder remaining after the segregation, establishing an x value per square meter for the remainder, analyzing whether that remainder was harmed, benefited, or remains in the same conditions as before the expropriation.

That in accordance with the foregoing, the expert confirms that at the time of the expropriation no damage to the remainder occurred, since he assigns the same value per square meter (₡241,149.00) to the three concepts detailed in his report: value of the total land (7,299.16 m2), value of the expropriated area (2,860.00 m2), and value of the remainder (4,439.18 m2); that is, for the expert, the value per square meter remained unaltered before and after the expropriation (see image 385). The truth of the matter is that the plaintiff was left with a remainder of almost 4,500 m2, which has been able to be used and exploited since the year 2006, has the same access via public road it had before the expropriation, continues to border the Parque Nacional, currently has public services, and can continue to enter the beach sector through the accesses provided by MINAE (according to the witness statements), such that the impact or damage to the remainder claimed herein is not demonstrated.

In relation to the current valuation of the property, the expert uses three reference lots; however, they cannot constitute valid comparables with the valued farm, since they do not present the same conditions as the lot that is the object of this proceeding (subject lot). It is clear that these three references or comparables are not located within the boundaries of the Parque Nacional Marino Las Baulas, so they can never be used as valid parameters to establish the value of the land in question (see the same reasoning in judgment No. 3166-2010). Consequently, the expert report rendered in this proceeding is not useful to be used as evidence in this process. Regarding the witness statements, it mentions that the two witnesses who testified at the trial hearing evidently have a direct interest in the outcome of the proceeding, as they are members of the Board of Directors of the plaintiff company, such that their testimony is not objective and impartial.

That Mrs. Ana Catalina indicated that the property currently has water and electricity services, indicated that there are neighboring residential developments and that construction is planned on the property; this confirms that the plaintiff, since the expropriation, has had almost 4,500 registered m2, which can be used and exploited, that there is urban development around it, without any evidence having been brought to the proceeding showing that they could not have used the remainder due to the expropriation the State carried out. If the plaintiff has not used the land or has not carried out any development, this is due to its own decision and not to actions of the State (lack of causal link). For his part, Mr. Manfred indicated that at the time of the expropriation the land did have public services, which contradicts proven fact No. 11 of judgment No. 3166-2010, which had as a proven fact “...that the property to be expropriated does not have functional connections to potable water, electricity, and telephone services” (See administrative appraisal on pages 118 to 108 of the administrative file, document on pages 71 to 79 of the judicial file, and expansion of the record of possession on page 318).

It adds that a witness's statement cannot undermine what is established in a proven fact of a final judicial judgment. That this witness also testified about the real estate market in the zone at the time of the expropriation; however, no type of suitable evidence – documentary – was brought to the proceeding to prove the sales carried out in the zone at that time, purchase-option agreements for properties in the zone, and much less was any concrete evidence brought to the proceeding that has a direct relationship with the property that is the object of this proceeding. Indeed, there is no evidence that this property was going to be sold or that any construction project was to be developed, as not even any application for construction permits before the respective Municipality, construction plans, or potential acquirers of the property were verified. That it is also not true what witness Manfred Marshall stated, when he indicated that when the property was purchased, in the year 2004, the Parque Nacional was not established; as already mentioned, the delimitation of the Parque Nacional Marino Las Baulas has been clearly stipulated since the year 1995, in Article 1 of Ley N° 7524, and the land that was expropriated is included within this Parque Nacional.

Precisely, it was for this reason that this portion of land was expropriated, in compliance with said Law. That therefore, the claim made by the plaintiff of “loss of opportunity” becomes completely inadmissible, since the real and effective existence thereof was not proven, nor was its causal link with any conduct of the State. It reiterates Article 41 of the Código Procesal Civil - of supplementary application - which contains the doctrinal principle \"Onus Probandi\", according to which the plaintiff bears the burden of proof regarding the allegations of the facts constitutive of its right, a situation that does not occur in this litigation. Likewise, it mentions that the Ley de Expropiaciones prohibits compensation for future damages or expectancies of right (Article 22). In that direction, the “loss of opportunity” claim constitutes mere expectancies, future and uncertain facts raised by the plaintiff, so much so that it was not even assessed by the expert appointed in this proceeding, even when requested.

It concludes that this claim and the damage to the remainder cannot be granted in judgment, as they have not been demonstrated, nor do they constitute an effective, evaluable, and individualizable damage, as demanded by Article 196 of the Ley General de la Administración Pública.-

V. ON THE REVIEW OF THE EXPROPRIATION PROCESS IN AN ORDINARY PROCEEDING

It has been the criterion of this Section I, and it is considered should not be varied for the present case, in a process in which, subsequent to expropriation proceedings, a review was also requested of the just price paid in an ordinary proceeding on the grounds that a poor valuation existed and the damage to the remainder and what was called material damage were not paid, that what was decided in the expropriation process regarding the just price cannot be subject to review again, and it was so decided by judgment number 82-2021-I of three in the afternoon on August thirty-first, two thousand twenty-one, as follows: \"(...) V. DELIMITATION OF THE OBJECT OF DISCUSSION IN THIS PROCEEDING. LIMITS TO THE REVIEW OF WHAT WAS DECIDED IN THE EXPROPRIATION PROCEEDING: The administrative contentious jurisdiction possesses a series of its own characteristics emanating from the constitutional mandate contained in Article 49 of the Carta Magna, and that numerals 1, 2, 36, 42, and 122 of the Código Procesal Contencioso Administrativo develop into what would be the possible objects of knowledge of the administrative contentious jurisdiction.

Specifically, the axis of jurisdictional control revolves around both the active and passive activity of the Public Administration, in its formal as well as material actions, it not being possible, in general terms, to conduct a review of jurisdictional actions, except in exceptional cases provided for by law. That is, the plenary ordinary administrative contentious proceeding does not serve as a review instance for what has been carried out and decided by this same venue or by other venues. Let it be clarified, we are not only talking about situations that procedural institutes such as res judicata resolve, but that, in addition to this, the administrative contentious judge cannot suppress, create, or modify what another judge – regardless of their jurisdiction – has performed in the exercise of their functions, outside of matters of objective liability for abnormal or unlawful functioning, which is the basis of knowledge for the doctrine of State-Judge liability.

Thus, the first thing that must be clarified is that this ordinary proceeding cannot review what was decided within file 11-001302-1028-CA, nor is it a continuation thereof, as decided by the trial judge on an interlocutory basis when declaring claim c), initially filed by the plaintiff, as an act not subject to challenge. It is with this that there must be a clear delimitation of what this case can and cannot adjudicate, for example, by reason of the elimination of the indicated claim c), the so-called facts 39, 40, and 41 of the complaint, which in reality correspond to value judgments attacking what was decided in said process, would be excluded from the pronouncement of this Chamber. But also, referring to the statement delimiting damages, the following would be outside the possibility of pronouncement in judgment: damage to the remainder, specifically, what is composed of the decrease in the value of the farm resulting from the expropriation, this because there was an express pronouncement on this in the final decision of the judicial expropriation process, as well as the loss of the possibility of exploiting the expropriated strips, which the party groups as “material damage”.

For the same reasons, “prejudices and moral damages” resulting from “hiring professional services, procedural costs, payments made to lawyers, the loss of the property due to an illegal seizure… the loss of confidence in the administration of justice due to the expropriation having been carried out in disregard of the law, without taking the real value indicated by the professionals, i.e., experts appointed by the Court itself, the distress suffered from the dispossession…” would also be excluded. Now then, taking into consideration what was decided by the Sala Constitucional in vote 2018-005294, which stated: “The legislator conceived the expropriation proceedings for when the expropriated party or parties agree with the validity and exercise of the expropriation power, that is, to discuss, solely, the just price, i.e., the amount of compensation, which, as has been indicated, must be prior, full, complete, and just.

These proceedings, in contrast to an ordinary process, are more summary and expeditious, which offers the expropriated party the guarantee of being able to count on full and complete compensation before the expropriating administration takes possession of the property. Forcing an expropriated party, who agrees with the validity, regularity, and exercise of the expropriation power, to have to file an ordinary proceeding to discuss items that, presumably, form part of the complete or full compensation, violates the right to a prompt and fulfilled justice of Article 41 of the Constitution, or if you will, the right to a trial within a reasonable time under Article 8.1 of the Convención Americana sobre Derechos Humanos. Such an interpretation constitutes an unjustified and undue obstacle to the right of access to jurisdiction, designed in the case of expropriation proceedings, to discuss the quantum of compensation, in a summary and expeditious manner.

Additionally, it entails an additional cost, in economic and temporal resources, for the expropriated party, as they must bear the expenses of an ordinary process that was not designed to hear and resolve such items. In an ordinary process, what is discussed is the validity of the expropriation decree or the exercise of the expropriation power, to declare its eventual absolute or relative nullity. The ordinary legislator, to guarantee the constitutional notion of ‘prior compensation’ that is full and complete, precisely designed and created the expropriation proceedings” (resolution of 10:20 a.m. on April 4, 2018), we find that, in summary, the plenary administrative contentious venue has the possibility, ex post, of conducting an analysis of aspects that were not analyzed within the expropriation process, such as the validity of the expropriation power, or those that, by reason of the expropriation, arise as a derived, parallel, or collateral effect of the cited process and which, for obvious reasons, are not the subject of pronouncement in the judicial sentence.

(...)\". In addition to the foregoing, the Tribunal de Casación de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, recently, when hearing a Cassation appeal, in an ordinary process where claims were filed in terms identical to those reviewed today, regarding the amount paid in an expropriation, stated in judgment 000268-F-TC-2020 of one thirty-five in the afternoon on December fifteenth, two thousand twenty, of the Tribunal de Casación de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, in what is of interest: \"(...) III.- As established by the Sala Constitucional (vote no. 201805294, of 10 hours 20 minutes on April 4, 2018): “(…) Expropriation is an institution of constitutional Administrative Law directly regulated in the Constitution; Article 45, paragraph 1, indicates that ‘Property is inviolable; no one may be deprived of their own property except for legally proven public interest, upon prior compensation in accordance with the law (…)’.

Of course, expropriation is a case, with its own constitutional and legal regulation, of administrative liability for lawful conduct, since a legitimate power, the expropriation power, is exercised. This means that the rules that must be applied to expropriation are exclusively the constitutional provisions referring to this institution and the Ley de Expropiaciones, except, of course, if there is a regulatory gap. The Constitution imposes prior compensation, which must be full, complete, and just, without leaving any items uncovered; otherwise, a confiscation will occur, which is expressly prohibited by the constitutional text (Article 40).” The Ley de Expropiaciones (Ley no. 7495 hereinafter), regulates in its Chapter III, Sole Section, the “Special Expropriation Proceeding”, whose object is the setting of the just price, when the expropriated party is dissatisfied with the administrative appraisal.

Thus, in accordance with numeral 29 of that legal body, “(…) only matters related to the review of the administrative appraisal of the expropriated property shall be discussed, according to the conditions in which it was, to set the final amount of compensation” (bolding is not in the original). The special expropriation proceeding is processed before the Juzgado de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, once the expropriation agreement is issued (Article 28 of Ley no. 7495 and 110 of the Ley Orgánica del Poder Judicial). The legislator conceived this special proceeding for when the expropriated party or parties agree with the validity and exercise of the expropriation power, but there is disagreement with the administrative appraisal. Hence, this special proceeding has as its sole object the just price, i.e., the amount of compensation, its discussion. This, like any special process, is subject to specific procedures, characterized by the simplicity of their forms and their greater speed, which offers the expropriated party or parties the guarantee of being able to count on full and complete compensation before the expropriating Administration takes possession of the property.

This is the summary and expeditious path that the legislator provided to hear and resolve the quantum of compensation, for its definitive setting (sic). Hence, its discussion is not possible in another venue. The situation is different when the expropriated party challenges the validity of the expropriation decree and the exercise of the expropriation power, for which the ordinary venue is the corresponding one. The party dissatisfied with the final resolution issued by the Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda may file an appeal before the Tribunal de Apelaciones de lo Contencioso Administrativo, as stipulated in canon 40 of Ley no. 7495, which, by the way, the plaintiff did not do. Once the judgment is final, it is not possible to hear, in an ordinary proceeding, what was decided on the setting of the just price of the expropriated property. It is clear, then, that in this case we are facing an act that is not subject to challenge in this venue, as the discussion on the just price of the expropriated property was already carried out in the special expropriation proceeding timely filed by the State against the plaintiff company, a dispute that ended with a final judgment. Based on the foregoing, the charge must be rejected. (...)\". (The bolding and underlining are ours). With this in mind, let us proceed to review the merits of this matter.-

VI. ON THE MERITS OF THE MATTER

Having reviewed the arguments of the parties, this Chamber of Judges concludes that the present proceeding must be declared without merit, based not only on the cited precedent already decided by this Section but also in light of what was decided on the topic by the Tribunal de Casación. This Chamber considers that, first of all, it is appropriate to review the claims and the arguments accompanying them. Thus, the claims of this proceeding are: \"1. That the price established in judgment No. 3166-2010, issued by the Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda at 4 p.m. on November 30, 2010, within file No. 06-001369-0163-CA, as restitution for the property expropriated from my represented party, is invalid, since it is not real, just, or legal, nor does it correspond to the market value with which it should have been set. 2. That the State is obligated to pay my represented party the real, legitimate, and just price of the property that was expropriated from them, according to the market rules existing on the date of the expropriation agreement, as determined by means of an expert report issued in this regard, so that it reaches a sum sufficient for the full restitution of the expropriated property under identical conditions. 3.

That the State is obligated to pay my represented party for the impact or injury that, as a consequence of the partial expropriation, was caused to the rest of the property that remained under their ownership and has not been paid. 4. That the State is obligated to pay my represented party the cost and stamps for the survey and registration reflecting the current reality of the topography, measurements, and boundaries of the remainder of the farm. 5. That the State is obligated to pay my represented party the cost and fees for drafting the public deeds for the correction of the plat and the correction of boundaries. 6. That the State shall acknowledge and pay the loss of opportunity my represented party suffered as a consequence of the expropriation carried out and that was not previously paid with the just price. 7. That the State shall index all sums awarded from the date of the expropriation agreement until their effective payment. 8.

That the State shall pay my represented party legal interest on each and every sum granted in the judgment, from the date it was put in possession of the expropriated property and until their effective payment that have not been paid. 9. That the State shall pay my represented party the costs of this proceeding\". To justify the admissibility of these claims, the plaintiff, in the complaint, indicated in summary that the lawsuit was intended to initiate an ordinary proceeding to demonstrate that the setting of the just price for the partial expropriation suffered by the land of the company Brigantina del Orfebre Espartano S.A. was invalid, as it was not real, just, or correct. It therefore alleged a violation of the right to possession and property, citing constitutional and legal norms, doctrine and jurisprudence, the Convención Americana sobre Derechos Humanos, and a resolution of the General Assembly of the United Nations Organization.

Based on this, it claims that there must be a concrete and full reparation of the real property that the plaintiff company was dispossessed of, because it argues that with the Court's judgment, a violation of the rules of sound criticism and a serious error of law occurred. It then refers in broad terms to the administrative appraisal carried out in the year 2006 and why it was not appropriate.

It also argues that damage to the remainder was not covered and cites the Manual de Terminología de Valuación de Bienes Inmuebles sponsored by the Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación, an Argentine author, a Venezuelan engineer, and a Colombian speaker regarding how the "Before and After" methodology must be used for damage to the remainder, both for expropriations and for easements (servidumbres). With this, it claims that the expropriation of a significant part of the property severed the value of the rest and affected its final appreciation. It adds that there is a loss of opportunity, conceptualizes it, explains its origins in Europe, and cites precedents in Europe and the United States. It cites a Costa Rican undergraduate thesis on the subject from 2010 and a judgment of the First Chamber from 2001. Finally, it reiterates what it considers to be the errors of the trial court's judgment.

Subsequently, in its conclusions, the plaintiff party reiterated what was argued in the complaint, but also introduced novel arguments that, out of respect for due process and the State's right of defense, will not be set forth in the following summary. The plaintiff company affirms that each of the claims has been supported by solid and consistent legal arguments, grounded in the current regulations applicable to the matter. It points out that the administrative and judicial conduct executed has harmed its rights and legitimate interests. That it is not legally viable to attempt to accept that a serious impairment of its rights occurs without just, complete, and legally compliant reparation, and that this is nothing more and nothing less than what is claimed. That the evidence provided and duly admitted demonstrates, overwhelmingly and inexorably, that the challenged judgment fixing the just price (justiprecio) of the partial expropriation suffered by the land owned by Brigantina del Orfebre Espartano S.A. is invalid, because the amount recognized is not real, just, or correct, so it is clear that what is sought in the complaint finds full accommodation in the current Legal System.

It points out that the judge in charge departed from the expert appraisal rendered in court and the evidence provided by the parties and, instead, granted the least just value per square meter that the body of evidence available to him allowed, the administrative appraisal (avalúo administrativo). That the amount set did not contemplate any payment for damage to the remainder and concludes that the amount of compensation awarded in the judgment does not correspond to the just compensation that should have been paid. It proceeds to indicate why the amount paid was not appropriate and claims from this that the State must pay them the real, legitimate, and just price of the asset that was expropriated from them, which has been determined by the expert José Esteban Vásquez Barquero. It adds that the first three claims are proven by the testimonial evidence regarding the impairment or injury that, as a consequence of the partial expropriation, was caused to the rest of the property, which has not been compensated, specifically, the view and direct access to the maritime-terrestrial zone.

That according to the witness Marshall Facio, the property is of an agricultural nature, and due to its legal and material nature, it is only usable for building on a percentage thereof, so that, by having reduced its area (cabida), the usable area is reduced in the same proportion, unavoidably causing the Plaintiff damage that must be compensated. It argues that the value per square meter granted by the judicial expert in this process is not far from the reality of that time and that the fact of having severed the strip of the property adjacent to the beach causes damage to the remainder by affecting its price due to distance from the beach, affecting its value by no less than 50% of the original value. It adds that since the property was partially expropriated, a new plat (plano) should have been drawn up with the current measurement of the remainder, but despite this, the cost and stamp tax for the surveying and registration to reflect the current reality of the topography, measurement, and boundaries of the rest of the farm (finca) were not contemplated within its just price, and there is no evidence from the State attesting that said cost has already been covered, so it is undeniable that compensation must be recognized in that regard.

In the same vein, it claims that a new plat must be drawn up, so the State is obligated to pay the costs and fees for preparing the public deed for the rectification of the plat and rectification of boundaries. It also states that the judgment did not contemplate any amount for the loss of opportunity it had as a result of the expropriation. It adds that because more than 15 years have elapsed since the expropriation agreement, the order to index the sums that are granted must be contemplated in the judgment of the present matter; as well as the payment of legal interest on each and every one of the sums granted in the judgment from the time of taking possession until their effective payment. Finally, it refers again to the defenses raised by the State. Court's Criteria: This Court disagrees with the criteria put forth by the procedural judge, to the extent that reviewing what was ordered in the judgment of the Contentious-Administrative Court related to the just price paid is not required to hear this process.

It is clear from the plaintiff party's already summarized arguments that all the claims and arguments revolve around this and that, at heart, what it seeks is the annulment of what was resolved in judgment number 3166-2010 of 4:00 p.m. on November 30, 2010, of the Juzgado de lo Contencioso Administrativo and to proceed to review what was paid again, so that it is compensated what it considers just, adding aspects that it indicates should have been paid and were not. In that same sense, this Court also does not share the character of formal res judicata (cosa juzgada formal) with which the procedural judge qualifies the judgment of the expropriation process and for which reason it considers that the discussion of the price paid can be resumed in the ordinary process. The Expropriations Law, Law 7495, in force (from 2006 to 2014 when it was amended) at the date the expropriation took place, states in relevant part: "ARTICLE 1.- Purpose.

This Law regulates compulsory expropriation (expropiación forzosa) for reasons of legally verified public interest. The expropriation is agreed upon in exercise of the power of dominion of the Public Administration and comprises any form of deprivation of private property or of legitimate patrimonial rights or interests, regardless of their holders, through the prior payment of compensation representing the just price of what is expropriated."; "ARTICLE 22.- Determination of the just price. To determine the just price, apart from the criteria stipulated in subsection 2) of Article 40, the expert must comply with the following provisions: The administrative appraisal (avalúo administrativo) must indicate all the data necessary to value the good being expropriated and shall describe, in a broad and detailed manner, the method used. Regarding real estate, the expert opinion shall mandatorily contain a clear and detailed mention of the following: a) The topographical description of the land. b) The condition and current use of the constructions. c) The current use of the land. d) The rights of tenants or lessees. e) The commercial licenses or rights, if applicable according to law, including, among others, all direct and indirect production costs, national and municipal taxes, and insurance. f) The duly approved and current permits and licenses or concessions for the exploitation of deposits, according to law, taking into account, among others, direct and indirect production costs, the payment of social charges, national and municipal taxes, and insurance. g) The estimated price of adjoining properties and other properties in the area or that of sales made in the area, especially if it concerns a highway or other project similar to that of the part of the property valued, to compare the prices of the surroundings with that of the property being expropriated, as well as to obtain a uniform and customary value according to the zone. h) The encumbrances (gravámenes) on the property and the value of the asset, set by the owner for these transactions. i) Any other elements or rights susceptible to valuation and compensation.

When dealing with rural zones, considerable extensions, or both, the price shall be set per hectare. In the case of urban zones, smaller areas, or both, the price may be set per square meter. At any time during the process, the expropriating Administration, the owner, or the judge may request technical opinions from the Dirección General de Tributación Directa, which may prepare field studies, if deemed necessary. This opinion shall be rendered within a term of five business days from the receipt of the request. To set the value of the good, only permanent real damages shall be considered; but future events or expectations of right shall not be included or taken into account. Nor may increased value (plusvalías) derived from the project that originates the expropriation be recognized. In the case of movable property, each item shall be valued separately and the characteristics influencing its valuation shall be indicated."; "ARTICLE 24.- Setting of values.

The expert must determine the value of the expropriated good as of the date of their expert opinion. They shall also determine the possible damages caused to the property right by unreasonable limitations suffered when applying precautionary measures. Furthermore, they shall only consider necessary improvements introduced after the declaration of public interest."; "ARTICLE 30.- Object of litigation. In the special expropriation process, only matters related to the review of the administrative appraisal (avalúo administrativo) of the expropriated good shall be discussed, according to the conditions in which it was found, to set the final amount of compensation."; "ARTICLE 41.- Appeal. The party disagreeing with the final resolution may appeal before the Tribunal de Casación de lo Contencioso-Administrativo y Civil de Hacienda, within the five business days following the date of notification.

Once the appeal is filed and the term for appealing has elapsed, the court shall immediately elevate the proceedings."; "ARTICLE 63.- Statute of limitations and caducity. The rights and actions deriving from this Law shall be time-barred (prescriben) in ten years, counted from the day following that on which the State took possession of the good or affected it. The claim, through administrative channels, shall lapse (caducará) and be considered not filed if five years elapse without the interested party activating the proceedings." (Bolding and underlining are ours). We have, then, that this special law establishes a specific procedure for compulsory expropriation (expropiación forzosa) for reasons of legally verified public interest, through the prior payment of compensation representing the just price of what is expropriated. The same law indicates how the determination of the just price can be reached, indicating part of the elements that the administrative appraisal (avalúo administrativo) stating a just price must cover.

If the parties or the judge require it, technical opinions on aspects of the appraisal itself can even be requested. Now, if the expropriated party does not agree with it, the expropriation process must be followed before the Juzgado Contencioso, the object of which is the discussion of matters related to the review of the administrative appraisal (avalúo administrativo) of the expropriated good, according to the conditions in which it was found, to set the final amount of compensation, the just price (justiprecio). That is the purpose of the special process and therefore it is through it that the price considered just must be established. Now, if a party disagrees with the final resolution, they may appeal before the Tribunal de Casación de lo Contencioso-Administrativo y Civil de Hacienda, within the five business days following the date of notification. As can be deduced from the preceding recital, the Tribunal de Casación de lo Contencioso Administrativo has clearly indicated that, regarding any aspect of the just price determined in the special expropriation process, what is ordered by the judgment of the Juzgado Contencioso is material res judicata (cosa juzgada material) and cannot be reviewed in an ordinary process, and this is in accordance with the provisions of Article 64 of the Civil Procedure Code which provides: "ARTICLE 64.- Res judicata.

For res judicata to be produced, the identity of subjects, object, and cause is necessary, which may be declared ex officio. Its effects are limited to the operative part. Final judgments rendered in ordinary processes and resolutions expressly indicated by law produce material res judicata, which makes the existence or non-existence of the tried legal relationship indisputable in another process. Judgments rendered in other processes shall have the effect of formal res judicata (cosa juzgada formal) and the filing of an ordinary process shall not impede their execution"; therefore, once the appraisal process for expropriation is carried out and resolved by a final judgment, what is ordered therein cannot be modified, unless it is appealed and the corresponding Court modifies it, since the law itself provides the procedure for reviewing the amount of the just price set if one does not agree with it.

In the case of the plaintiff company here, the filing of the appeal was untimely, and therefore the judgment became final in the amount that repeatedly has been claimed not to be just. With this, material res judicata (cosa juzgada material) was configured regarding the object of the special process, and it is so declared. Now, it is necessary to revisit another of the defenses of the defendant party, which concerns the act not susceptible to challenge. The Código Procesal Contencioso Administrativo indicates regarding the object of this jurisdiction in Article 1: "ARTICLE 1.-

• 1)The Contentious-Administrative Jurisdiction, established in Article 49 of the Political Constitution, has as its object to protect the legal situations of every person, to guarantee or re-establish the legality of any conduct of the Public Administration subject to Administrative Law, as well as to hear and resolve the diverse aspects of the administrative-legal relationship.
• 2)(...)
• 3)For the purposes of this Law, Public Administration shall be understood to mean: (...) b) The Legislative and Judicial Branches and the Tribunal Supremo de Elecciones, when carrying out administrative functions. (...)", thus, as established by the Constitution, the legality of administrative conduct is reviewed and aspects of the administrative-legal relationship are resolved, including the Judicial Branch but only when it carries out administrative functions, thereby excluding jurisdictional action of any type, except that which constitutes the liability of the State as Judge, which is not the case before us. Therefore, according to Article 36, it provides: "ARTICLE 36.- The administrative claim shall be admissible with respect to the following: a) Relationships subject to the administrative-legal system, as well as their existence, non-existence, or content. b) The control of the exercise of administrative power. c) Administrative acts, whether final, definitive, or procedural with their own effect. d) Material actions of the Public Administration. e) Omissive conduct of the Public Administration", that is, only relationships subject to the administrative-legal system, the control of the exercise of administrative power, administrative acts, material actions of the Public Administration, and omissive conduct of the Public Administration can be reviewed, which again excludes jurisdictional conduct. Therefore, the Code expressly in articles 62 and 66 provides that the inadmissibility of the complaint can be declared when it is alleged as a defense that there is a claim brought against some of the conduct or acts not susceptible to challenge. In the present matter, we find ourselves before such a situation, as stated supra, all the claims revolve around the main claim of declaring invalid the price set in the judgment of the Juzgado Contencioso, for which reason the existence of grounds for nullity thereof is repeatedly argued and, from this, to achieve that the amount be reviewed again and to add aspects that correspond to the just price and that were not requested to be analyzed in the review of the administrative appraisal (avalúo administrativo) through the special expropriation process that was supposed to review it. The foregoing is demonstrated by the expert analysis, as it is not sought to obtain the recognition of compensable patrimonial items not valued in the expropriation process, that is, that escaped the scope of discussion thereof, and that would indeed be possible in this one, in order to avoid unjust enrichment of the Administration or that it entails a patrimonial decrease that the administered party should not bear, but rather, for the case at hand, precisely the expert evidentiary exercise requested was to review aspects that were, expressly, valued and considered in that expropriation process (whether granted or denied), it being sufficient to see the expert examination where judicial appraisals were compared, there not being other elements in discussion that are not the same ones already resolved in that venue and that possess finality through the respective judgment. Thus, it is clear that it is not possible to review what was ordered by another jurisdictional body if, as already indicated, a law provided its competence in a special judicial process whose object is very clear regarding the setting of a just price to compensate a forced partial expropriation of real estate in this case. Therefore, in the present case, it becomes necessary to declare the present process inadmissible because it attempts to challenge a jurisdictional action that is constitutionally and legally excluded from the control of this jurisdictional venue. Under those same conditions, the defense of lack of right is appropriate since the plaintiff company has no right to sue in the present matter. As a corollary of all the above, it is not appropriate in this process to review the setting of the just price with respect to the amount set for the replacement of the segregated lot expropriated from the farm (finca) of the Partido de Guanacaste number 130541-000, determined in judgment number 3166-2010 of 4:00 p.m. on November 30, 2010, of the Juzgado Contencioso, much less to declare its nullity due to invalidity, since it is a jurisdictional action and therefore cannot be heard in this judicial venue. Regarding the price paid to the plaintiff company for the partial expropriation of the already indicated lot, the doctrine of material res judicata (cosa juzgada material) becomes applicable, insofar as that is the object and purpose of the special expropriation process pursuant to Article 30 of Law 7495 and the nullity of the expropriation agreement can only be reviewed through ordinary proceedings, as indicated by various judicial rulings of this jurisdiction and some of very old date and also collected by the current Tribunal de Casación. Likewise, regarding the rest of the claims and evidence in the case file, being related to aspects of the just price that the plaintiff party should have sought to have analyzed and added in the review of the administrative appraisal and which, according to the judicial file of the expropriation process, it did not do, since it limited itself to contributing various price quotations of land offerings in the areas and the appraisals of other processes, but not to seeking that the administrative appraisal (avalúo administrativo) be adequately reviewed, and in that sense it did not even request a third expert in discord, so it cannot now attempt in this process to correct and rectify the procedural strategy that it omitted to carry out in the respective process as provided by Law 7495. From this perspective, a ruling on points that were the object of analysis in the special expropriation process and that the litigant omitted to channel through the appeal route in a timely manner is inappropriate.

VII. ON THE OTHER DEFENSES RAISED

The defendant State also raised the defenses of caducity and statute of limitations, but due to the manner in which the present matter is resolved, a ruling on them is omitted as unnecessary.

VIII. ON THE ORDER OF COSTS

In accordance with Article 193 of the Código Procesal Contencioso Administrativo, procedural and personal costs constitute a burden imposed on the losing party by the very fact of being so. The waiver of this order is only viable when, in the Court's judgment, there was sufficient reason to litigate or when the judgment is rendered by virtue of evidence whose existence was unknown to the opposing party. In the instant case, this Collegiate Body finds no reason to apply the exceptions set forth in the applicable regulations, since as stated supra, the plaintiff party has lost this lawsuit as it lacks the right; therefore, the losing party is ordered to pay both costs of the process. As requested by the defendant party, it is likewise ordered to pay interest on the costs granted, from the finality of this judgment until their effective payment.

POR TANTO

The defenses of act not susceptible to challenge and res judicata raised by the State are granted. Due to the manner of resolving, a ruling on the defenses of caducity and statute of limitations is omitted. The exception of lack of right is upheld. Consequently, the complaint filed by Brigantina del Orfebre Espartano S.A. against the State is declared inadmissible. Costs are to be borne by the plaintiff party. It is likewise ordered to pay interest on the costs granted, from the finality of this judgment until their effective payment. Let it be notified.

Amy Miranda Alvarado Claudia Bolaños Salazar Carlos José Mejías Rodríguez ???????????????

AMY MIRANDA ALVARADO - JUEZ/A DECISOR/A ???????????????

CLAUDIA BOLAÑOS SALAZAR - JUEZ/A DECISOR/A ???????????????

CARLOS JOSE MEJIAS RODRIGUEZ - JUEZ/A DECISOR/A

Tribunal Contencioso Administrativo Sección I Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Derecho Administrativo Tema: Expropiación Subtemas:

Análisis sobre la revisión del proceso de expropiación en un proceso ordinario.

"V.- SOBRE LA REVISIÓN DEL PROCESO DE EXPROPIACIÓN EN UN PROCESO ORDINARIO: Ha sido criterio de esta Sección I y que se considera no debe ser variado para el presente caso, en un proceso en el cual también se solicitó posterior a unas diligencias de expropiación se revisara el justiprecio pagado en un proceso ordinario por considerar que existió una mala valoración y no se canceló el daño al remanente y lo que se denominó daño material, que no puede ser nuevamente objeto de revisión lo resuelto en el proceso de expropiación en cuanto al justiprecio, y así lo resolvió mediante sentencia numero 82-2021-I de las quince horas del treinta y uno de agosto de dos mil veintiuno, lo siguiente: "(...) V. DELIMITACIÓN DEL OBJETO DE DISCUSIÓN EN ESTE PROCESO. LÍMITES A LA REVISIÓN DE LO RESUELTO EN EL PROCESO DE EXPROPIACIÓN: La sede contenciosa administrativa posee una serie de características propias emanadas del mandato constitucional contenido en el artículo 49 de la Carta Magna y que los numerales 1, 2, 36, 42 y 122 del Código Procesal Contencioso Administrativo llegan a desarrollar en lo que serían los posibles objetos de conocimiento de la jurisdicción de lo contencioso – administrativo.

Específicamente, el eje de control jurisdiccional versa sobre la actividad tanto activa como pasiva de la Administración Pública, tanto en su actuar formal como material, no siendo posible en términos generales, realizar una revisión de actuaciones jurisdiccionales, salvo en casos excepcionales previstos por ley. Es decir, el proceso de conocimiento plenario contencioso administrativo no sirve como una instancia revisora de lo actuado y resuelto por esta misma u otras sedes. Aclárese, no solamente estamos hablando de situaciones que institutos procesales como la cosa juzgada vienen a resolver, sino que, además de ello, el juez de lo contencioso no puede suprimir, crear o modificar lo que otro juzgador – independientemente de su competencia – haya realizado en ejercicio de sus funciones, fuera de temas de responsabilidad objetiva por funcionamiento anormal o ilícito, que es la base de conocimiento de la doctrina de la responsabilidad del Estado-Juez.

Así, lo primero que ha de aclararse, es que este proceso de conocimiento no puede revisar lo resuelto dentro del expediente 11-001302-1028-CA, ni tampoco es una continuación de éste, tal y como lo resolvió el juez tramitador de manera interlocutoria al declarar como acto no susceptible de impugnación la pretensión c) inicialmente planteada por la parte actora. Es con ello que debe existir una clara delimitación de lo que se puede y no conocer esta causa, por ejemplo, a razón de la eliminación de la señalada pretensión c) los denominados hechos 39, 40 y 41 de la demanda, que en realidad corresponden a juicios de valor que atacan lo resuelto en dicho proceso, estarían excluidos del pronunciamiento de esta Cámara. Pero también, refiriéndose al escrito de delimitación de daños y perjuicios, estarían fuera de la posibilidad de pronunciamiento en sentencia, a saber: daño al remanente, concretamente, lo compuesto por la disminución del valor de la finca producto de la expropiación, ello por existir pronunciamiento expreso en lo resuelto del proceso judicial de expropiación en firme, así como la pérdida de la posibilidad de explotación de las franjas expropiadas, que la parte engloba como “daño material”.

Por su parte, estarían por las mismas razones excluidos los “perjuicios y daño moral” producto de “contratar servicios profesionales, gastos procesales, pagos hechos a los abogados, la pérdida del inmueble a causa de un ilegal apoderamiento… la pérdida de la confianza en la administración de justicia por haberse dado la expropiación en desapego a la ley, sin tomarse el valor real indicado por los profesionales, sea peritos nombrados por el propio Juzgado, el malestar sufrido por el despojo…”. Ahora bien, tomando en consideración lo resuelto por la Sala Constitucional en el voto 2018-005294, que señaló: “El legislador concibió las diligencias de expropiación, para cuando, el expropiado o los expropiados están de acuerdo con la validez y ejercicio de la potestad expropiatoria, esto es, para discutir, únicamente, el justiprecio, sea el monto de la indemnización, la que, como se ha indicado, debe ser previa, plena, íntegra y justa.

Estas diligencias, por contraste a un proceso ordinario, son más sumarias y céleres, lo que le ofrece al expropiado la garantía de poder contar con la indemnización plena e integral antes que la administración expropiante entre en posesión del bien. Obligar a un expropiado, que está de acuerdo con la validez, la regularidad y el ejercicio de la potestad expropiatoria, a tener que interponer un proceso ordinario para discutir extremos que, presuntamente, forman parte de la indemnización integral o plena, violenta el derecho a una justicia pronta y cumplida del artículo 41 constitucional o si se quiere el derecho a un proceso en un plazo razonable del ordinal 8.1 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos. Tal interpretación, constituye un obstáculo injustificado e indebido al derecho de acceso a la jurisdicción, diseñado en el caso de las diligencias de expropiación, para discutir el quantum de la indemnización, de manera sumaria y célere.

Adicionalmente, supone un costo adicional, en recursos económicos y temporales, para el expropiado, al tener que asumir los gastos de un proceso ordinario que no fue diseñado para conocer y resolver tales extremos. En el proceso ordinario, lo que se discute es la validez del decreto expropiatorio o del ejercicio de la potestad expropiatoria, para declarar su eventual nulidad absoluta o relativa. El legislador ordinario, para garantizar la noción constitucional de “previa indemnización” plena e integral, diseñó y creo, precisamente, las diligencias de expropiación” (resolución de las 10:20 horas del 4 de abril del 2018), encontramos que, en resumen, la sede plenaria contenciosa administrativa tiene la posibilidad, ex post, de realizar un análisis de aspectos que no se analizaron dentro del proceso expropiatorio, como la validez de la potestad expropiatoria, o aquellos que, en razón de la expropiación, nacen como un efecto derivado, paralelo o colateral del proceso citado y que, por evidentes razones, no son de pronunciamiento de la sentencia judicial.

(...)". Aunado a lo anterior, el Tribunal de Casación de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, en forma reciente, al conocer un recurso de Casación, en un proceso ordinario donde se plantearon pretensiones en términos idénticos a los que hoy se revisan, respecto al monto cancelado en una expropiación, señaló en la sentencia 000268-F-TC-2020 de las trece horas treinta y cinco minutos del quince de diciembre de dos mil veinte del Tribunal de Casación de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, en lo de interés [...]

El proceso especial de expropiación se tramita ante el Juzgado de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, una vez dictado el acuerdo de expropiación (artículo 28 de la Ley no. 7495 y 110 de la Ley Orgánica del Poder Judicial). El legislador concibió este proceso especial, para cuando el expropiado o expropiados están de acuerdo con la validez y ejercicio de la potestad expropiatoria, pero existe disconformidad con el avalúo administrativo. De ahí, que este proceso especial tiene como único objeto el justiprecio, sea, el monto de la indemnización, su discusión [...]".

... Ver más Otras Referencias: Voto 82-2021-I de las quince horas del treinta y uno de agosto de dos mil veintiuno.Voto 000268-F-TC-2020 de las trece horas treinta y cinco minutos del quince de diciembre de dos mil veinte del Tribunal de Casación de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda.

Citas de Legislación y Doctrina EV Generación de Machote: F:\Gestion-Judicial\Servidor de Archivos\Modelos\Contencioso\TCRESOL016.dpj ??

17-12191-1027-CA CONOCIMIENTO ACTORA:

BRIGANTINA DEL ORFEBRE ESPARTANO, S.A.

ESTADO No. 40-2022-I SECCIÓN PRIMERA DEL TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ, ANEXO A, Calle Blancos, a las trece horas con diez minutos del veintinueve de abril del dos mil veintidós.- Proceso de conocimiento interpuesto por la sociedad Brigantina del Orfebre Espartano S.A., con cédula jurídica número 3-101-344806, en contra del Estado, representado por el Procurador Alejandro Arce Oses, portador de la cédula de identidad número 1-1070-0823. Intervienen como apoderados especiales judiciales de la parte actora, el Lic. Vianney Saborío Hernández, portador de la cédula de identidad número 1-1112-0342 y el Dr. Oscar González Camacho, portador del carnet del Colegio de Abogados número 3191.-

RESULTANDO

I.En fecha 12 de diciembre de 2017, la sociedad actora, interpone proceso de conocimiento en contra del Estado, formulando las siguientes pretensiones: "1. Que el precio establecido en la sentencia No. 3166-2010, dictada por el Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda a las 16 horas del 30 de Noviembre de 2010, dentro del expediente No. 06-001369-0163-CA, como reposición del bien expropiado a mi representada, es inválido, puesto que no es real, justo ni legal, ni corresponde con el valor de mercado con el que debió fijarse. 2. Que el Estado está obligado a pagar a mi representada el precio real, legítimo y justo del bien que le fuera expropiado, conforme a las reglas de mercado existentes a la fecha del acuerdo expropiatorio, según se determine mediante auxilio pericial emitido al respecto, de modo que alcance suma suficiente para la plena restitución del bien expropiado en idénticas condiciones. 3.

Que el Estado está obligado a pagar a mi representada, la afectación o lesión que, como consecuencia de la expropiación parcial, se produjo al resto del inmueble que se mantuvo bajo su propiedad que no ha sido pagada. 4. Que el Estado está obligado a pagar a mi representada, el costo y timbres para el levantamiento e inscripción que refleje la realidad actual de la topografía, medida y linderos del resto de finca. 5. Que el Estado está obligado a pagar a mi representada, el costo y honorarios de la confección de las escrituras públicas de rectificación de plano y de rectificación de linderos. 6. Que el Estado deberá reconocer y pagar la pérdida de oportunidad que mi representada tuvo, a consecuencia de la expropiación efectuada y que no fue cancelada de previo con el justo precio. 7. Que el Estado deberá indexar todas las sumas concedidas desde el dictado del acuerdo expropiatorio y hasta su efectivo pago. 8.

Que el Estado deberá pagar a mi representada, los intereses legales sobre todas y cada una de las sumas que se otorguen en sentencia, desde la fecha en que fue puesto en posesión del inmueble expropiado y hasta su efectivo pago que no hayan sido pagadas. 9. Que el Estado deberá pagar a mi representada ambas costas del presente proceso". (Ver demanda en imágenes 1 a 23 y minuta audiencia preliminar en imágenes 218 a 219 y 243 a 245 del expediente digital judicial).-

II.Otorgado el traslado de ley, el Estado se opone a la acción, solicitando se declare sin lugar la demanda y el pago de costas e intereses. Aunado a lo anterior, interpone las defensas de cosas juzgada, caducidad y prescripción y la excepción de falta derecho. (Ver imágenes 165 a 193 del expediente digital judicial).-

III.La audiencia preliminar fue celebrada los días 17 de mayo de 2018 y 7 de noviembre de 2018, con la presencia de los representantes de todas las partes. (Ver minuta en imágenes 218 a 219 y 243 a 245 y registro audiencias en expediente digital judicial).-

IV.El juicio oral y público, fue celebrado el día 31 de marzo de 2022, con la participación de todas las partes. En dicha audiencia se recibe la prueba pericial y testimonial admitida en la audiencia preliminar y se otorga un plazo de tres días para que realicen por escrito conclusiones. (Registro de la audiencia en expediente digital judicial).-

V.Se dicta esta sentencia dentro del plazo de ley, sin contabilizar el cierre colectivo de Semana Santa, por unanimidad y previa deliberación de los integrantes del Tribunal, sin que se observen causales capaces de invalidar lo actuado.-

Redacta la Juez Miranda Alvarado, con el voto afirmativo de los juzgadores Bolaños Salazar y Mejías Rodríguez.-

CONSIDERANDO

I.DE LOS HECHOS PROBADOS.- De importancia para la resolución de este asunto, se tiene como debidamente acreditado lo siguiente:

• 1)En el año 1991, por decreto ejecutivo número 20518-MIRENEM del 09 de julio de 1991 y al amparo de la Ley 7524 del 16 de agosto de 1995, se crea el Parque Nacional Marino Las Baulas, ubicado en Playa Grande, en Cabo Velas, Santa Cruz, Guanacaste. (Hecho no controvertido);
• 2)En el año 2004, se inscribe por compraventa realizada entre la sociedad Tamarindo Mar Vista Estates, S.A. y la sociedad Brigantina del Orfebre Espartano S.A., cuyo objeto fue la finca del Partido de Guanacaste, número 130541-000, por un momento de trescientos setenta y nueve mil quinientos setenta y ocho dólares, la cual se ubica en el distrito 8, Cabo Velas, Cantón 3, Santa Cruz y que en ese momento contaba con una medida de 7299,16 metros cuadrados. Dicho inmueble se inscribe a nombre de la acá actora. (Hecho no controvertido y folios 11 a 14 y 83 y 84 (foliatura original) del Tomo I del expediente administrativo);
• 3)La Municipalidad de Santa Cruz en fecha 18 de mayo de 2007, certifica que la finca del Partido de Guanacaste, número 130541-000, a nombre de la actora con un área de 7,299,16 metros cuadrados tenía un valor imponible de ¢177.985,500 colones. (Ver folio 76 (folio original) del Tomo I del expediente administrativo);
• 4)En los años 2005 y 2006, el Estado a través del Ministerio de Ambiente y Energía, procede a realizar la declaratoria de interés público para la adquisición de un área de 2860,08 metros cuadrados de la finca del Partido de Guanacaste y número 130541-000, descrita en el plano G-1006602-2005, esto con el fin de que se registrara como parte del Parque Nacional Las Baulas, siendo que en La Gaceta del 27 de noviembre de 2006, se publica el acuerdo expropiatorio. (Ver imágenes 30 a 34 del expediente digital judicial y folios 1 y 2 del Tomo I de expediente administrativo);
• 5)Al no aceptarse por parte de la acá actora el avalúo administrativo, se procedió a interponer en el Juzgado Contencioso Administrativo, el proceso de expropiación bajo el expediente número 06-001369-0163-CA. (Ver Tomos I y II del expediente administrativo);
• 6)En el expediente número 06-001369-0163-CA, se dictó la sentencia número 3166-2010 de las 16:00 horas del 30 de noviembre de 2010, en cual se establece como precio a pagar por el lote expropiado, la suma de ¢20.592.576,00, acogiendo el avalúo administrativo y un valor de ¢7.200 colones el metro cuadrado. (Ver folios (numeración original) 519 a 537 vuelto del tomo II del expediente administrativo);
• 7)La sentencia número 3166-2010 de las dieciséis horas del treinta de noviembre del dos mil diez, del Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, en la parte considerativa señaló lo siguiente: "(...) V- ELEMENTOS PROBATORIOS. La labor del Juzgador además de verse materializada en la revisión del avalúo administrativo, tiene como función primordial definir el precio actual del bien que el Estado debe resarcir al expropiado. Dado que la definición del precio justo corresponde a criterios técnicos y algunas veces muy especializados, ajenos a la ciencia del Derecho, el Juez debe buscar auxilio de expertos que le den luz en esos campos y con base en los dictámenes que los profesionales rindan y luego de un análisis integral, en conjunto de los mismos, poder definir el monto definitivo de la indemnización. De esta forma, se cuenta un avalúo administrativo, un peritaje judicial, y una serie de pruebas aportadas por las partes que servirán de base para la definición del precio justo final a indemnizar; el avalúo administrativo estableció un monto a indemnizar por ¢20.592.576,00 y el peritaje judicial consideró que el terreno a expropiar tiene un precio de ¢1.264,155.360,00, para una diferencia entre ambos montos de ¢1.243,562.784,00, en otras palabras, el precio determinado por el perito judicial es 60,38 veces mayor que el establecido en el avalúo administrativo, y debe procederse a la definición del precio justo. VI- AVALÚO Y PERITAJE RENDIDO: El avalúo administrativo y los peritajes judiciales, en este caso solo uno, constituyen los límites máximo y mínimo que el Juez posee para fijar el justiprecio; esos estudios se complementan con los elementos probatorios aportados por las partes, por lo que se procederá a su análisis: a) Avalúo administrativo: Fue emitido en setiembre de 2006 y corresponde a una inspección en el inmueble realizada el 8 de setiembre de 2006, y para la definición del precio empieza citando el motivo del avalúo; posteriormente, consigna la localización del inmueble, su posesión y superficie. Una vez establecidos esos elementos generales, procede con la descripción detallada de la zona, su ubicación, características del Parque Nacional Marino Las Baulas, su creación, finalidad, situación y uso actual, localización, acceso, población, auge turístico, actividades de la población, establecimientos, inversión, proyectos turísticos y urbanísticos, servicios públicos básicos y comunales, desarrollo comercial, topografía, vías de comunicación y zona de influencia directa del Parque. Posteriormente el estudio administrativo describe el inmueble a expropiar, su localización, ubicación, estado actual, delimitación, linderos, topografía, nivel respecto a vía pública y a zona marítimo terrestre, frentes, servicios públicos, recursos naturales, belleza escénica, auge turístico y situación registral. Define en ¢7.200,00 el metro cuadrado de terreno, atendiendo las características de la zona (Parque Nacional Marino Las Baulas y Refugio de Vida Silvestre Tamarindo, desarrollo turístico, servicios públicos, privados, vías de acceso y cercanía a centros de población), características propias del inmueble (colindancia con el Parque, condición, frentes, topografía, uso actual y potencial así como acceso a servicios), método comparativo y procedimientos técnicos para la realización de avalúos, investigación de valores en la zona (ofertas, ventas opiniones de peritos y personas conocedoras de la región y trabajos de valoración realizados por la Dirección General de Tributación), el motivo del avalúo y criterio del perito de Tributación. En total, el avalúo administrativo define una indemnización de ¢20.592.576,00, correspondiente a 2860,08 metros cuadrados.- b) Peritaje del Ingeniero Espinoza Murillo: Fue aportado el 21 de febrero de 2007 y para la definición del justiprecio inicia indicando la metodología utilizada (estudio de registro, planos de catastro, bienes inmuebles de la Municipalidad de Santa Cruz, consultas a Century 21, corredores de bienes raíces independientes, visita al sitio y llamadas para verificar precios de rótulos colocados en puntos cercanos al sitio con características similares). Posterior a eso, procede con la localización del inmueble a expropiar, indicando su topografía, características de la zona donde está ubicado, situación registral, área, forma, accesos, suelos, vegetación, mejoras introducidas al inmueble, uso actual y potencial del terreno y de la zona. Para valorar el terreno, destaca el área de influencia del lugar, así como las playas existentes en la zona; agrega que la gran mayoría de los terrenos que se ofrecen en condiciones similares cuentan entre los 500 y 5.000 metros cuadrados, con frente al mar entre los 20 y 150 metros lineales y su valor oscila entre $1.000.000,00 y $3.000.000,00; indica que este tipo de fraccionamiento que se ha hecho corresponden a personas con muy alto poder adquisitivo. Considera el perito que el lote es bastante singular pues sus características son un tanto particulares, ya que tiene acceso directo a la playa y los otros lotes tienen forma rectangular, y si se le quita el acceso a la playa hay que buscar otro sendero de varios cientos de metros, y añade que no se le puede asignar un valor muy alto a los terrenos que se alejan un tanto de la playa con base a recorrido por las zonas contiguas a la bahía de Tamarindo y que los lotes contiguos a la zona inalienable tienen valores entre $500,00 y $1.500,00. Estima que de acuerdo a la ubicación, posición e infraestructura existente, se inclina por un precio intermedio entre los expuestos, a saber $850,00 por metro cuadrado, cantidad que multiplicada por el área a expropiar, da un total de $2,431.068,00,00 por el terreno, cantidad que convertida a colones da como resultado ¢1.264,155.360,00. Finaliza diciendo que los valores dados son altos producto del auge que ha tomado la zona para los inversionistas extranjeros, que han visto y encontrado en nuestras playas las facilidades de acceso, comunicación, infraestructura, comodidades y belleza natural, lo mismo que un clima agradable. Agrega que $1,000.000,00 ha dejado de ser una cifra imposible de obtener y manejar, por lo que la mayoría de las propiedades que se cotizan son adquiridas por personas de muy alto poder adquisitivo. Una vez analizados los dos estudios, se procede a la definición del justiprecio, tomando en cuenta además, los elementos probatorios aportados por las partes. VI- FIJACIÓN DEL JUSTIPRECIO: La expropiación no puede generar un beneficio indebido ni para el Estado que expropia ni para la parte que es expropiada; debe darse un equilibrio entre ambos. De conformidad con el artículo 45 de la Constitución Política y el 30 de la Ley de Expropiaciones, estas diligencias judiciales, aparte de revisar el avalúo administrativo, sirven para definir el precio actual del bien que el Estado debe resarcir al expropiado, por lo que se busca dejar a las partes en igualdad de condiciones a las que tenían antes de que se produjera el hecho, de modo tal, que el desposeído, con el precio que se le asigne, pueda al menos compensar lo que le ha sido quitado, evitando de ese modo, un enriquecimiento injusto para cualquiera de las partes involucradas, por ese motivo es que procedemos a definir ese precio. a) Diferencia de peritajes: Si se comparan la valuación administrativa y el peritaje judicial, se determina que el perito Espinoza otorga un valor 60,38 veces mayor al otorgado por la Administración Tributaria de Puntarenas, es una amplia diferencia que el profesional justifica, entre otras cosas, por el auge que ha tomado la zona para inversionistas extranjeros así como por las bellezas existentes en la región y el clima natural y político. b) Revisión del avalúo administrativo: El perito Espinoza no revisa pormenorizadamente el avalúo administrativo, ni tampoco explica detalladamente las razones de separarse del mismo; ha sido criterio jurisprudencial reiterado que esa revisión a que hace alusión el artículo 36 de la Ley de Expropiaciones pasa a un segundo lugar de prioridad si la descripción del inmueble a expropiar, la descripción de la zona y los métodos utilizados, son realizados en forma adecuada y se dan razones que sustenten el valor determinado. En las presentes diligencias, el perito se limita a describir el auge de la zona para los inversionistas extranjeros de alto poder adquisitivo y el aumento acelerado de la plusvalía en los alrededores, pero la descripción del terreno y de la zona, así como los métodos utilizados, no son adecuados, por ejemplo, se alude a un rango muy variable de precios, sin citar ningún dato concreto, referencias a consultas llevadas a cabo, cuadro de datos obtenidos, etcétera. La justificación de un valor más de sesenta veces superior al sometido a examen ameritaba, para comenzar, el señalamiento las deficiencias del estudio analizado, y a continuación, emitir un criterio fundamentado; en este caso, por el contrario, las vagas referencias al mercado inmobiliario circundante, la carencia de datos que respalden que se llevó a cabo una comparación metódica con inmuebles de condiciones similares, así como la carencia de un razonamiento válido y estructurado que desvirtúe el avalúo administrativo, son obstáculos insalvables para confirmar el valor asignado al terreno por el perito judicial. c) Terrenos valorados: Adicionalmente, es necesario resaltar que todos los terrenos que se encuentran en la zona del Parque Marino Las Baulas no pueden valorarse ni mucho menos puede pretenderse cobrarse por estos sumas exorbitantes como si se tratara de terrenos aptos para construir o desarrollar proyectos turísticos o inmobiliarios sin ninguna restricción; es muy diferente adquirir un inmueble mediante la negociación con el propietario que adquirirla para satisfacer un interés público; en la negociación entre inversionistas por ejemplo, se suben o bajan los precios dependiendo la zona, la vista, los servicios, los planes de desarrollo a corto o largo plazo o la libre voluntad y deseo de las partes, y sobre todo, pensando en las ganancias económicas a obtener, tanto por el propietario como por el inversionista; pero en el caso de una expropiación para satisfacer un interés público, no sucede lo mismo; el Estado no busca lucrar ni obtener ganancias a costa del propietario, por lo que no se pueden considerar circunstancias especulativas del mercado inmobiliario de la zona para definir el precio justo, las descritas son, entonces, dos situaciones diametralmente diferentes. Son diferentes porque el propietario de los terrenos ubicados dentro del Parque. no puede pretender el mismo provecho económico o ganancia que el esperado en un sitio fuera de sus límites, porque obviamente los atributos del derecho de propiedad, especialmente el de construcción, están limitados; se trata de una restricción que no lo tienen todos los inmuebles de la zona, sino solamente aquellos ubicados dentro de los límites del Parque y eso incide en el valor. No se puede olvidar que las diligencias expropiatorias procuran que con la determinación del justoprecio de un terreno objeto de expropiación el propietario quede en condiciones iguales a las que tenía antes de iniciarse la expropiación, se busca una indemnización justa que le permita al expropiado buscar otro terreno con iguales condiciones, evitando de ese modo un enriquecimiento sin causa para las partes; ahora bien, atendiendo a lo dicho anteriormente no puede dejarse de lado que las propiedades consideradas por el perito Espinoza abarcaron una zona muy amplia, incluyéndose por tanto propiedades que no poseen las restricciones de los terrenos ubicados dentro de los límites del Parque, el propio perito expone que los valores entre $500 y $1.500 fueron obtenidos en un recorrido por la Bahía de Tamarindo, área en la cual existen terrenos incluidos dentro de los límites del Parque Nacional Las Baulas de Guanacaste, y otros que no (ver folios 26 -párrafo final- y 27). Considerado lo anterior, sería injusto y crearía un enriquecimiento sin causa para la parte expropiada valorar el terreno expropiado, sujeto a las limitaciones y restricciones del Parque, comparándolo con terrenos costeros que no están sujetos a dichas afectaciones; por cuanto el inmueble debe valorarse en función de sus afectaciones y características particulares, que lo distinguen del resto de lotes en la zona. d) Adquisición del inmueble: La adquisición de la propiedad por parte de la sociedad expropiada se dio con posterioridad a la creación del Parque Marino Las Baulas, por lo que de antemano se conocían las limitaciones de uso y disfrute que soportaba el inmueble; no puede dejarse de lado que el propietario de terrenos en esas condiciones nunca va a poder sacarle el mismo provecho que a un terreno ubicado fuera de los límites del Parque sin restricción alguna, como los que consideró el perito Espinoza. Sobre este particular se observa que fue aportada por la representación estatal una certificación de la escritura de adquisición del inmueble afectado por el acto expropiatorio, folios 81 a 85, de conformidad con la cual, la transacción que constituyó a Brigantina del Orfebre Espartano S.A. en su propietaria se realizó el 20 de enero de 2004, valga anotar que el precio por la adquisición de la totalidad del inmueble fue la suma de $379.568,00, correspondientes a un valor unitario por metro cuadrado de aproximadamente $52,00.- e) Factor temporal: Tampoco puede considerarse justificado en el tiempo transcurrido el procedimiento del perito, quien en lugar de contemplar en su estudio la revisión del avalúo administrativo realiza una valoración nueva, como sostiene el órgano procurador en su alegato visible en folios 48 y siguientes. En primer lugar, porque en cumplimiento de su deber debió considerar el criterio administrativo y si lo consideraba desactualizado llevar a cabo una justificación expresa. En segundo lugar, porque analizada la cronología de los actos atinentes a estas diligencias, se observa que no existen dilaciones injustificadas imputables al Estado que pudiesen motivar que se considere desactualizado el avalúo judicial. Por una parte, el criterio administrativo fue emitido en setiembre de 2006, el depósito del valor determinado en este se completó el 16 de noviembre de dos mil seis, y las diligencias fueron promovidas el 30 de noviembre de 2006, es decir, median menos de dos meses entre la emisión del avalúo, su comunicación, y el inicio de las diligencias expropiatorias en sede judicial, incluido el depósito de la indemnización. Por otra parte, entre la confección del avalúo administrativo y el peritaje judicial, aportado a los autos en febrero de 2007, median menos de seis meses. f) Análisis de otros medios probatorios aportados por las partes y admitidos como prueba para mejor resolver: Se comenzará por los elementos aportados por la entidad promotora de las diligencias, y se continuará con los proporcionados por la propietaria del inmueble afectado por el acto expropiatorio. f.1) Oficios de la Dirección General de Tributación referidos al avalúo administrativo y el peritaje judicial (folios 64 a 79). El oficio VA-138-2007, aportado por la representación estatal, concluye que el criterio del perito judicial "...no refleja el comportamiento del mercado dadas las características del inmueble valorado y las evidencias de mercado..." (ver folio 64). En la fundamentación de lo expuesto se retoman algunos aspectos señalados en los puntos precedentes de esta resolución, en especial "...la limitación de no tener el detalle de las referencias utilizadas por el valuador (...) no se describen las características de los comparables (inmuebles transados u ofertados), tales como: ubicación, dimensiones, frente a la vía pública, disponibilidad de servicios públicos, etc." (ver folio 68). Anteriormente se señaló que aspectos como el indicado son suficientes para no confirmar los resultados del peritaje, pero además, el oficio al cual se hace referencia enfatiza otros elementos de importancia que demeritan el análisis del perito Espinoza Murillo, como las existencia de características de importancia en el valor de mercado de un inmueble que se obviaron o no son exactas. En el informe de revisión se alude en este sentido al tema del acceso a servicios públicos, inexistencia de frente a vía pública, y a que el acceso por medio de servidumbre no era transitable para vehículos, y a que esas circunstancias debieron motivar ajustes en el valor, concretamente su disminución (folio 69). El oficio ATP-06-AV-05-2007 se desarrollan los aspectos metodológicos y el detalle de los cálculos que sustentan el avalúo administrativo. En cuanto a lo primero, se expresan los fundamentos del método comparativo y los datos correspondientes al lote tipo determinado en el caso concreto. En el folio 74 se resume la comparación del área objeto de expropiación con el lote tipo, cuyo valor unitario es de ¢14.000,00. Se observa que son aspectos desvalorizantes la carencia de servicios de electricidad, agua potable, alumbrado y telefonía, así como el uso, pues se trata de un terreno bajo un régimen de protección. El terreno a expropiar es concordante con el lote tipo en aspectos como tipo de vía (arena) regularidad, inexistencia de pendiente, y ubicación medianera. Aplicando las fórmulas y factores propios de la metodología, se obtiene el valor unitario por metro cuadrado del área a segregar de ¢7.200,00.- f.2) Certificación de la escritura de adquisición de la finca afectada por el acto expropiatorio (folios 81 a 85). Sobre su contenido, tanto en lo referente a la fecha de adquisición del inmueble, como en cuanto al monto de la transacción, ya se hizo referencia en los puntos precedentes. Sobre este particular el órgano procurador expone en folio 61, que si se compara el precio indicado en el documento, con el del peritaje judicial, entre enero de 2004 y la fecha del criterio del Ing. Espinoza Murillo, el inmueble habría tenido un incremento en su valor de 1635%. Sobre el particular el suscrito Juzgador reitera que el informe pericial no contiene elementos que fundamenten de manera suficiente el valor otorgado al terreno objeto de expropiación, tampoco se expone en el ningún factor que explique un incremento tan acelerado del precio en un lapso de aproximadamente treinta y seis meses, el cual de acuerdo con las reglas de la sana crítica no resulta verosímil en un período tan corto.- f.3) Certificación del valor imponible de la finca Nº 5-130.541-000 emitida por la Municipalidad de Santa Cruz (folio: 86). Se trata de un documento emitido el 18 de mayo de 2007, y en el cual se otorga a la finca completa un valor de ¢177.985-500,00, en virtud de lo cual el valor unitario por metro cuadrado corresponde a ¢24.384,38. En criterio de este Juzgador, los valores que constan en las Municipalidades no son pertinentes para efectos de un proceso expropiatorio, no sólo porque algunas entidades territoriales mantienen bases de datos desactualizadas o una parte de los contribuyentes registra sus propiedades con valores ínfimos con el objetivo de reducir el pago de impuestos, sino principalmente porque con la simple certificación del valor imponible no existe posibilidad de revisar la metodología que llevó a la asignación de ese valor, de modo tal que este aspecto no puede demeritar el avalúo administrativo, ni el peritaje judicial, aún cuando sea ostensible que se encuentra más cercano al primero que al segundo.- f.4) Oficio suscrito por el Jefe de Crédito de la Sucursal Santa Cruz del Banco Nacional de Costa Rica (folio 87). El documento se refiere al valor de mercado de terrenos ubicados en Playa Grande, Distrito Cabo Velas, Cantón de Santa Cruz, y fue emitido el 21 de junio de 2007. Se presentan cinco datos con características y valores muy diversos, desde el valor más bajo, ¢2.000, por metro cuadrado, hasta el máximo, de $285.00 por metro cuadrado. Las características de los inmuebles que se suministran son tan pocas y vagas, que no se puede obtener ninguna conclusión válida sobre tales datos, además que se desconoce la metodología que utiliza la entidad bancaria para la asignación del valor unitario. Por ejemplo, se podría señalar que los terrenos con frente a playa son más valiosos que los que carecen de ella, no obstante, una comparación válida requeriría saber si ese valor toma en cuenta restricciones constructivas u otro tipo de afectaciones.- f.5) Certificaciones de informes periciales rendidos en otros procesos expropiatorios (folios 90 a 103 y 237 a 217). El contenido de los documentos cuyas copias certificadas constan en el expediente, evidencia que corresponden a peritajes judiciales emitidos en diligencias expropiatorias relativas a propiedades cuyas características son similares a las del inmueble objeto de este proceso, básicamente todos los terrenos se ubican en el Cantón de Santa Cruz y su adquisición forzosa tiene lugar porque se ubican dentro del área correspondiente al Parque Nacional Marino Las Baulas de Guanacaste. A continuación se presenta un cuadro resumen que contiene los datos relativos al profesional que emite el criterio, expediente al cual corresponde, fecha de emisión y finca objeto del acto expropiatorio, así como el valor unitario asignado.(... cuadro). En general, los criterios son cercanos en el tiempo al avalúo administrativo y al peritaje judicial, únicamente los dos últimos a los que se hace referencia, son posteriores en más de un año a estos. Por un parte, existe una gran variabilidad en el valor asignado en cada caso, por tanto se carece de una tendencia definida, por otra parte, tampoco se considera válido obtener un promedio y compararlo con los resultados del avalúo administrativo o el peritaje judicial con miras a confirmar o rechazar los resultados en ellos consignados. Por otra parte, se puede concluir que los valores consignados difieren grandemente del consignado por el perito Espinoza Murillo, no obstante, esta no es una circunstancia que por sí misma desautorice ese criterio, por cuanto una diferencia, aunque sea de gran magnitud, sería sustentable si se encontrara suficientemente motivada, pero, como se ha enfatizado en los apartados precedentes, eso no sucede con el estudio del perito judicial con que se cuenta en este proceso.- f.6) Certificaciones notariales de documentos emitidos por el Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento (folios 435 a 453). La representación del Estado aporta como pruebas los oficios DIG-038-09 y ASUB-043-2009, referentes a la situación del recurso hídrico y su explotación en la zona donde se ubica la propiedad objeto del acto expropiatorio. De conformidad con el primer documento, desde el año 2003 la perforación de pozos en las zonas bajas de los sistemas acuíferos de Huacas Tamarindo y Costeros Norte, se encuentra restringida por disposición institucional, dado el riesgo de sobreexplotación y contaminación de sus aguas por intrusión salina (ver folio 440). Nótese de nuevo que el terreno afectado por el acto expropiatorio fue adquirido en el año 2004, es decir, con posterioridad a las restricciones en materia de perforación de pozos en la zona donde se ubica. En el mismo folio se agrega que la regulación en la perforación de pozos implica una limitante para el desarrollo de nuevas actividades económicas en la zona costera de Santa Cruz, debido a la falta de fuentes cercanas que permitan cubrir la demanda de agua, cualquiera que sea su uso. Por su parte, los mapas contenidos en el segundo documento citado, folios 450 a 453 del expediente judicial, concordados con el mapa aportado en el informe del perito judicial, ver folio 32 del expediente judicial, y el visible en folio 128 del expediente administrativo, aportado por la parte expropiada, en una zona de manto acuífero, con profundidad menor a cinco metros y vulnerabilidad extrema. En las zonas de vulnerabilidad extrema, según consta en la matriz visible en folios 448 a 449 del expediente judicial, no se debe permitir "desarrollo urbanístico", "actividad ganadera", "actividad agrícola" y "otras actividades (comercio, industria, depósitos, etc.)". La situación evidenciada con estos documentos, referida al problema con el recurso hídrico en la zona de Guanacaste donde se ubica el inmueble objeto del acto expropiatorio, efectivamente va a constituir un problema de demérito de la propiedad analizada que no fue tomado en consideración por el perito Espinoza a la hora de realizar su pericia; el profesional destacó el auge turístico y urbanístico de la zona, pero no contempló un factor de demérito de las propiedades de la zona, como son la escasez de los recursos hídricos y las restricciones para su aprovechamiento. f.7) Estudio titulado "Consideraciones económicas sobre el valor de los terrenos expropiados en el Parque Nacional Marino Las Baulas Playa Grande, Guanacaste", elaborado por José Pablo Rivera Ibarra y Tania Robles Cascante para The Leatherback Trust, fechado marzo de 2008. (folios 454 a 494). La representación estatal aporta certificación notarial del documento que contiene el citado estudio, y referido a consideraciones económicas sobre el valor de los terrenos expropiables en el Parque Nacional Marino Las Baulas en Playa Grande de Guanacaste; en dicho estudio se puntualiza que Playa Grande, zona en la cual se ubica el inmueble cuya afectación motiva las presentes diligencias, no posee las mismas características de otras playas cercanas de enorme plusvalía como Tamarindo o Flamingo; no es lo mismo comprar un terreno en esas dos últimas playas, donde no existen restricciones adicionales ni afectaciones a los atributos del derecho de propiedad, que comprar en Playa Grande, donde desde antemano el comprador conoce las restricciones a que estará sometido su terreno por estar en una zona de Parque Nacional. Como bien lo indica el informe citado: "Playa Grande por tanto, no puede equipararse a dichas playas, por lo que considerar precios de referencia directamente extraídos de estas zonas costeras, induce a un error en la valoración del denominado justo precio. (...) Lo cierto, es que no es real pensar que la compensación monetaria otorgada por el Estado por un terreno en Playa Grande debe ser suficiente para comprar un terreno en Tamarindo o Flamingo" (folio 467 del expediente judicial). En cuanto a la contextualización de Playa Grande en el área costera guanacasteca el estudio citado indica: "No obstante, los terrenos que se evalúan en Playa Grande (...) poseen una serie de limitaciones muy severas, mismas que no poseen los terrenos de alta plusvalía en la provincia. Esto se debe esencialmente a su ubicación dentro de los límites de un Parque Nacional, bajo la tutela administrativa del Ministerio del Ambiente, ente que debe otorgar los permisos respectivos para el desarrollo e implementación de cualquier nueva infraestructura, por más pequeña que esta sea" (folio 468 del expediente judicial).- El perito Espinoza en su informe señala que: "Es importante hacer notar que el área de influencia es la bahía de Tamarindo y sus alrededores y entre las playas que componen esta, encontramos playa Ventana, playa Grande, playa Langosta y por supuesto Tamarindo" (folio 26 del expediente judicial). Agrega que: "La gran mayoría de los terrenos que se ofrecen en condiciones similares al que necesitamos obtener su costo, cuentan entre los quinientos y cinco mil metros cuadrados, con frentes al mar entre los veinte y cincuenta metros lineales y su valor oscila entre un millón y tres millones de dólares americanos" (folio 26 del expediente judicial). Por las razones que se han expuesto en esta sentencia y se reafirman con las consideraciones del estudio al cual se hace referencia, los terrenos de todas las zonas aludidas no pueden considerarse "terrenos similares", ya que aunque se ubiquen en la misma bahía y a muy poca distancia, el régimen legal y las afectaciones de los terrenos dentro del Parque, no son asimilables a las propiedades que se ubican fuera de dichos límites. Existe un obstáculo obvio para la comparabilidad entre unas y otras propiedades. Por otra parte, agrega el informe aportado por la representación estatal que: "El desarrollo inmobiliario en Tamarindo es radicalmente opuesto al de Playa Grande. Esto salta a la vista y se evidencia con la acelerada construcción de hoteles, centros comerciales y torres de condominios..." (folio 466 del expediente judicial). Agrega que: "Flamingo por su parte, desarrolla desde hace algunos años un proyecto de Marina que lo convierte en un sitio único en cuanto a este tipo de atracciones destinadas a un segmento de alto poder adquisitivo (mayormente extranjeros) lo que incide en los elevados precios de sus terrenos" (folio 466 del mismo expediente). Y finalmente el estudio señala que: "...en el caso de ambas playas (refiriéndose a Tamarindo y Flamingo), el frente al mar tiende a garantizar dos aspectos importantes de valoración: el acceso a la playa y la vista. En el caso de los terrenos considerados en Playa Grande, los accesos a la playa no son directos y la vista además no es directa al mar, sino más bien a la vegetación de dimensiones medias, misma que el Parque protege como barrera a la luminosidad que confunde y repele a la tortuga baula durante su desove" (folio 467 del expediente judicial, lo agregado entre paréntesis no es del original). En síntesis, este documento complementa observaciones realizadas en apartados previos y permite destacar el acierto del avalúo administrativo, en tanto el criterio que contiene sí toma en cuenta, como factores en la determinación del precio la existencia del Parque Nacional Marino Las Baulas y que el terreno expropiado forma parte de una zona de protección al desove de la tortuga Baula (ver folio 110 del expediente administrativo).- f.8) Certificación notarial de copias de informes registrales emitidos por el Registro Nacional, correspondientes a las fincas matrículas 5-042761-000, 5-042759-000, y 5-042763-000, pertenecientes a The Leatherback Trust, cédula jurídica 3-012-292175, ubicadas las tres en el Distrito 03 (Veintisiete de Abril), Cantón 03 (Santa Cruz), de la Provincia de Guanacaste. (folios 122 a 127). La parte expropiada argumenta que los terrenos a que hacen referencia los referidos informes se adquirieron en un precio equivalente a trescientos dólares el metro cuadrado (afirmación contenida en folio 120 del expediente judicial), no obstante, no se aporta escritura de traspaso u otro documento que respalde lo señalado, por el contrario, en los informes se señala que cada uno de los inmuebles tiene un valor fiscal de ¢10,524.150,00, tomando en cuenta que la cabida de cada una de ellas es de 800 metros cuadrados, se concluye que el valor unitario que arrojarían los documentos aportados es de ¢13.155,18, suma muy distante de los trescientos dólares, aplicando el tipo de cambio actual o el vigente en abril de 2008, cuando se aportó la prueba a la cual se hace referencia. Por otra parte, los informes registrales tampoco contienen elementos suficientes para, en caso de haberse comprobado el valor aludido, establecer una comparabilidad entre ellas y el inmueble objeto del acto expropiatorio. Por ende, los documentos analizados no demeritan el avalúo administrativo y la determinación del justoprecio en el contenida.- f.9) Certificación notarial de avalúos administrativos correspondientes a terrenos ubicados en el Parque Nacional Marino Las Baulas de Guanacaste (Folios 337 a 417). Todos los avalúos aportados, en total nueve, fueron realizados por funcionarios de la Administración Tributaria de Puntarenas y se solicitaron para iniciar trámites de expropiación. En el siguiente cuadro se resumen los datos de cada avalúo, en la columna de la izquierda: número, fecha efectiva del avalúo, propietaria(s) del inmueble, citas de inscripción del inmueble, y su ubicación, en la columna de la derecha se señala el valor unitario por metro cuadrado que se otorga. (...). Si bien otros avalúos administrativos son admisibles en las diligencias expropiatorias, conforme a lo estipulado en el artículo 40 de la Ley de Expropiaciones, y los que anteriormente se enlistan fueron admitidos en este proceso, varias observaciones son importantes para determinar su influencia en la decisión final de este asunto. Resulta notorio que los valores no difieren grandemente, el más bajo indica un valor unitario de ¢184.100,00, mientras que el más alto alcanza la suma de ¢222.700,00, una diferencia de ¢38.600,00, y en general, su promedio debe ser una suma cercana a los doscientos mil colones. Por otro lado, a grandes rasgos se perciben bastantes similitudes entre esos terrenos y el inmueble objeto de expropiación parcial en virtud de las presentes diligencias. No obstante, igualmente existen aspectos que son impeditivos para considerar que las pericias ofrecidas como prueba para mejor resolver por la parte expropiada, desvirtúen el avalúo administrativo que determinó el valor de la franja expropiada, tal y como sostiene el apoderado especial judicial de la parte expropiada (ver folios 335 y 501 a 502 del expediente judicial). En primer lugar, los avalúos constituyen un criterio individualizado, referente a un bien y sus características específicas, si bien puede hacerse referencia a "un valor homogéneo y usual conforme a la zona" (terminología tomada del artículo 22, párrafo tercero, inciso g, de la Ley de Expropiaciones), lo cierto es que siempre prevalecerá la especificidad y criterios que brinda el pronunciamiento referido a un inmueble en particular. En segundo lugar, no se considera, de conformidad con los postulados que rigen la sana crítica racional, que con base en nueve criterios pueda establecerse un valor zonal para el área de Playa Grande, nótese que el avalúo administrativo manifiesta lo siguiente: "Especial mención requieren los proyectos urbanísticos o fraccionamientos en desarrollo, especialmente en Playa Grande; tales como 'Playa Grande States', con 108 lotes; 'Villas Playa Grande' con 360 lotes y un hotel de 60 habitaciones y Palm Beach Estates' con más de 175 lotes" (ver expediente administrativo, folio 113). Por ende, esas propuestas evidencian gran fraccionamiento de la propiedad, y en tales circunstancias, se considera que nueve casos no serían una cantidad representativa que permita descartar los resultados de un estudio específico relativo al terreno de interés, máxime si se toma en cuenta el aspecto que se considera a continuación. En tercer lugar, los documentos presentados como prueba para mejor resolver datan del 17 y 18 de setiembre de 2008, y el avalúo administrativo que fundamenta este proceso, se elaboró con base en una inspección realizada el 8 de setiembre de 2006. Consecuentemente, son criterios posteriores en más de dos años al que es objeto de valoración en este proceso, razón adicional por la cual no se considera que puedan utilizarse para descartar los resultados del avalúo emitido en sede administrativa. Sumado todo lo expuesto, los nueve inmuebles que se analizan en los avalúos posteriores, ya sea por su ubicación, su infraestructura urbanística u otros aspectos, podrían tener diferencias con el que es objeto de este proceso, las cuales sumadas al transcurso de más de veinticuatro meses entre esos estudios y el que se realizó en el 2006, pueden justificar las diferencias existententes (sic) entre uno y otros. No se considera que indefinidamente se puedan aportar al debate criterios posteriores de una oficina valuadora pública, con miras a que se desautoricen sus análisis anteriores; máxime si como sucede en este caso, cuando se realizaron los nueve avalúos antes citados, hacía más de dos años que se había depositado el justiprecio estimado por el Estado en sede administrativa. En conclusión, no se considera que la prueba examinada en este subinciso descalifique los resultados del avalúo administrativo cuyo rechazo por la demandada motivó el establecimiento de las presentes diligencias. g) Votos de la Sala Constitucional: Como parte de las manifestaciones contenidas en el escrito presentado por la representación estatal 20 de julio de 2009, folios 426 a 434, mediante el escrito presentado el 29 de mayo del 2009, existe un apartado referido a dos votos de la Sala Constituciona (sic). El 2008-8713 de las nueve horas y seis minutos del veintitrés de mayo del dos mil ocho, que anuló el Reglamento de Zonificación del Distrito Cabo Velas, el cual había sido dictado por la Municipalidad de Santa Cruz; tal sentencia tuvo efectos declarativos y retroactivos a la fecha de vigencia del Reglamento anulado. Asimismo, el voto 2008-18529 de las ocho horas y cincuenta y ocho minutos del dieciséis de diciembre del dos mil ocho, que entre otras disposiciones, anuló todas las viabilidades ambientales otorgadas en las propiedades ubicadas dentro del Parque Nacional Marino Las Baulas de Guanacaste y ordenó al Ministerio de Ambiente y Energía continuar con los procesos de expropiación de tales propiedades; asimismo, ordenó a la Secretaría Técnica Ambiental no tramitar nuevas viabilidades ambientales dentro del Parque, ordenó suspender y supeditar los permisos de construcción otorgados a las propiedades ubicadas dentro de la zona de amortiguamiento hasta tanto no esté listo el estudio integral sobre el impacto de las construcciones y el desarrollo turístico y urbanístico en el Parque y finalmente, ordenó anular todos los permisos de construcción otorgados a las propiedades ubicadas dentro de la zona de amortiguamiento del Parque. Lo resuelto en ambas pronunciamiento, vinculante erga omnes en virtud de la Ley de la Jurisdicción Constitucional, reafirma el hecho de que la disponibilidad de los terrenos dentro de los límites del Parque presentan limitaciones y restricciones, las cuales están establecidas desde la creación del Parque Marino, y como fue señalado antes, no pueden compararse terrenos afectos a estas disposiciones con otros de zonas aledañas de gran auge comercial, en las cuales exista amplia disponibilidad de la tierra. Tampoco puede dejarse de considerar que el inmueble objeto de estas diligencias fue adquirido en fecha posterior a la creación del Parque Nacional Marino Las Baulas de Guanacaste, por lo que se conocían de antemano las limitaciones y restricciones que soportaba el terreno y que los pronunciamientos de la Sala Constitucional, que el órgano procurador argumenta, reafirman plenamente. h) Acceso al terreno y vista hacia el mar: En el subapartado f.7) se consignó que los accesos a Playa Grande no son directos y la vista al mar tampoco es directa, ya que la vegetación existente crea una barrera a la luminosidad que confunde y repele a las tortugas. Las dos situaciones fueron confirmadas mediante el acta de reconocimiento judicial, visible en folio 111 del expediente judicial, en la cual sobre el segundo aspecto se indica: "...En este mismo lindero oeste propiamente en la zona inalienable, se encuentra sembrado de árboles de madero..."; y con respecto al acceso a la propiedad se consigna: "...Para el ingreso a la propiedad lo hacemos atravezando (sic)un trillo peatonal que forma parte de ésta que también permite el acceso a otras fincas...", a su vez, la adición realizada al acta de reconocimiento mediante resolución de las 13:31 horas del 3 de octubre de 2008 señaló: "...el acceso a la propiedad se hace por trillo; el cual es transitable solo a pie, no se puede transitar en vehículos..." (folio 318 del expediente judicial). Esos dos factores de demérito no fueron tomados en cuenta por el perito Espinoza Murillo y más bien constituyen otro elemento que diferencia sectores de alta plusvalía y creciente infraestructura como Flamingo y Tamarindo, de lo que es el sector de Playa Grande, por lo que se confirma el postulado que impide comparar lo que no es comparable; no se puede asimilar una propiedad con accesos directos e inclusive infraestructura que permite la circulación de vehículos, sin limitaciones de ningún tipo, con vista al mar, con otra que cuenta con afectaciones a los atributos del derecho de propiedad y sin vista al mar por su vegetación estratégica para proteger a las tortugas, y sin vías de acceso en buenas condiciones; tanto las dificultades de acceso, como la ausencia de vista al mar son factores de demérito de la propiedad que no fueron atendidos por el perito Espinoza. Al contrario, el profesional señala (a folio 26, párrafo 7, del expediente judicial) que: "Por las condiciones que nos presenta este lote, es bastante particular ya que tiene acceso directo a la playa del resto del lote" y también indicó (en el mismo folio, párrafo 2) que se trata de un: "Lote de forma regular, con acceso directo al frente de la playa". El acceso no puede considerarse público, ya que por encontrarse lo expropiado dentro de los límites de un parque nacional, el acceso es restringido.- i) Servicios públicos existentes: Con base en los elementos probatorios que constan en el expediente, no existe duda de que la zona donde se ubica el terreno expropiado cuenta con los servicios públicos básicos; en tal sentido el avalúo administrativo (página 6, correspondiente al folio 113 del expediente administrativo), no se remite al peritaje judicial, por cuanto no hace ninguna consideración específica en relación con este aspecto. En lo referente específicamente a la franja objeto de expropiación, el perito Espinoza señala que: "...la propiedad en cuestión, actualmente está siendo mejorada con varias actividades, entre estas se ha logrado introducir agua potable y electricidad de manera subterránea". Por el contrario, el avalúo administrativo señala que "Los servicios de electricidad, agua potable, alumbrado y telefonía, se encuentran disponibles a unos 480,56 m al noreste de su esquina noreste... " (página 9, correspondiente al folio 110 del expediente administrativo); en relación con el tema también, el oficio ATP-06-AV-05-2007, aportado como prueba para mejor resolver por el Estado, y admitido en estas diligencias, le otorga al terreno expropiado un "1" en el rubro "Servicios 2" y acota: "Sin: electricidad, agua potable, alumbrado y telefonía", en contraposición, el "lote tipo" utilizado con base en la metodología comparativa tiene una calificación de "16" y cuenta con "electricidad, agua potable, alumbrado y telefonía" (ver folio 74 del expediente judicial). Finalmente, para dirimir el tema se cuenta con el acta de reconocimiento judicial, en la cual, por vía de adición, se incorpora la siguiente observación "...se observó previstas destinadas para los servicios básicos, los cuales en el momento de las diligencias no estaban instalados..." (folio 318 del expediente judicial). Con base en los medios probatorios analizados se reafirma que en la zona donde se encuentra el inmueble existe acceso a los servicios públicos básicos, pero que el terreno objeto de estas diligencias no cuenta con esos beneficios en funcionamiento. En la valoración de este aspecto el perito judicial incurre en una apreciación equivocada, tratándose de un aspecto más que impide confirmar su estimación del valor unitario del terreno objeto de expropiación. Por otra parte, se observa que el avalúo administrativo sí realiza una apreciación adecuada de ese aspecto.- j) Conclusiones: Las diligencias de expropiación surgen para satisfacer un fin público legalmente comprobado, sacrificando un interés privado que cede ante el interés público; sin embargo, ese sacrificio debe indemnizarse de una manera justa, como lo indica nuestra Constitución Política; con lo cual se busca dejar al propietario en las mismas condiciones que tenía antes de iniciarse el proceso y el monto dado, debe permitirle al propietario conseguir un inmueble de iguales o parecidas características al que le fue privado. En las presentes diligencias se debe analizar en inmueble según sus características particulares y según las restricciones impuestas por encontrarse en una zona de Parque Nacional; este último creado mucho antes de que se adquiriera el inmueble, por lo que el comprador de antemano sabía las limitaciones que poseía el inmueble e incidían en su valor; por esas razones y según se vio líneas arriba, no se puede valorar de igual forma un terreno afectado en Playa Grande que un terreno sin restricciones en Flamingo o en Tamarindo, porque sus características son diametralmente diferentes. Ni con el pronunciamiento aportado por el perito Espinoza Murillo, ni con la prueba aportada por la sociedad propietaria del inmueble afectado por la expropiación parcial decretada por el Estado, se pudieron desvirtuar en criterio del suscrito los términos del avalúo administrativo, por tanto, de conformidad con los artículos 22, 30, 36 y 40 de la Ley de Expropiaciones y de conformidad con los elementos probatorios aportados y analizados anteriormente, se confirma el monto que deparó el avalúo administrativo, por lo que se establece en VEINTE MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y DOS MIL QUINIENTOS SETENTA Y SEIS COLONES EXACTOS (¢20.592.576,00) la indemnización total que deberá pagar el Estado a Brigantina del Orfebre Espartano S.A. por la presente expropiación". (Mayorías de negritas son nuestras, ver folios 519 a 537 vuelto del tomo II del expediente administrativo);
• 8)Contra la sentencia número 3166-2010, de las 16:00 horas del 30 de noviembre del 2010, se planteó un recurso de apelación que fue rechazado por extemporáneo. (Ver folio 614 (numeración original) del Tomo II del expediente administrativo);
• 9)En el expediente número 06-1370-0163-CA, proceso de avalúo por expropiación, se emitió la sentencia número 449-2015 de las ocho horas del 11 de marzo de 2015, cuyo objeto fue un inmueble colindante con el lote de la sociedad actora y se expropió una franja por 2.878,98 metros cuadrados. El monto fijado por expropiación fue la suma de veinte millones setecientos veintiocho mil seiscientos cincuenta y seis colones exactos. (Ver folios 1 a 45 del tomo III del expediente administrativo);
• 10)En el expediente número 06-001372-0163-CA, proceso de avalúo por expropiación, se emitió la sentencia número 1357-2014, de las seis horas con treinta y cinco minutos del 30 de julio de 2014, cuyo inmueble objeto del proceso se ubicaba en el mismo distrito y cantón del lote de la sociedad actora. La expropiación versó en una franja por 2.773,95 metros cuadrados, y por éste se canceló la suma de diecinueve millones novecientos setenta y dos mil cuatrocientos cuarenta colones exactos. (Ver folios 1 a 54 del tomo IV del expediente administrativo);
• 11)En el expediente número 06-001269-0163-CA, proceso de avalúo por expropiación, se emitió la sentencia número 922-2016 de las diez horas del 10 junio de 2016, cuyo inmueble se ubicaba en el mismo distrito y cantón del lote de la sociedad actora y fue expropiada una franja por 2.838,41 metros cuadrados, por la que se canceló la suma de cuatrocientos noventa y seis millones setecientos veintiún mil setecientos cincuenta colones. (Ver imágenes 137 a 156 del expediente digital judicial);
• 12)En el juicio oral y público se recibió el peritaje del señor José Esteban Vásquez Barquero, quien señaló que, es arquitecto desde hace 6 años por la Universidad Veritas. Que ha realizado curso del CFIA en peritajes, y es perito judicial hace 5 años. Ha realizado otros 3 peritajes en la jurisdicción Contencioso. Se refiere al objeto, a la metodología que utilizó, la del Ministerio de Hacienda. Explica el informe realizado, menciona los servicios del lote que se visitó y los insumos documentales que utilizó siendo básicamente los expedientes de varias expropiaciones. Ante preguntas de la parte actora señala que, el precio por metro cuadrado a la fecha de la expropiación era de 241.000 y algo de colones. Se le consulta si el lote perdió acceso a la playa y señala que sí. Se le pregunta sobre el precio final por metro cuadrado del remanente. Se le pide que señale si el lote en cuestión sufrió un daño y menciona que el daño grave fue el quitarle el acceso a la playa y que el daño fue de 600 millones y algo. Ante preguntas de la parte demandada menciona cuál fue el plano utilizado y señala que el plano catastrado de 7 mil y algo metros. Se le consulta a qué obedecen a 17 hectáreas que se mencionan. Se le pregunta si realizó un avalúo del momento de la expropiación. Agrega que la metodología que utilizó fue la de valores de Hacienda, sobre el valor que se le fijó al terreno de 241.148 por metro cuadrado, y que esa es la suma de los valores dividida entre 3. Que eso es una fórmula que viene establecida en la metodología de Hacienda. Eso da el valor determinante el metro cuadrado. Respecto a si la servidumbre de paso afecta el valor, señala que solo tiene la de acceso, pero el acceso por servidumbre si en un factor desvalorizante y él lo contempló. En cuanto al medidor no recuerda si había agua. Agrega que el uso que se le dé a la propiedad no afecta la metodología de Hacienda. Ante preguntas del Tribunal menciona que, no está familiarizado con el régimen de Zona Marítimo Terrestre. (Ver testimonio en el audio del juicio oral y público);
• 13)En el juicio oral y público se recibió la declaración de la señora Ana Catalina Facio Franco quien señaló que, es la representante legal de la sociedad y parte de la Junta Directiva. Ante preguntas de la parte actora indica que no es accionista. Que ella conoció el inmueble y este tiene servicios de agua, electricidad y los de la zona como teléfono y supone que Internet. Añade que ellos tienen propiedades en esa zona. Menciona que la familia de su esposo adquirió la propiedad desde el año 1972 y eso quedó en la familia por herencia. Se le consulta si eran parte de alguna agrupación e indica que eran parte de la Asada. Explica características de la zona, mencionando que Playa Grande es una de las playas más lindas, el atardecer, y la playa separada de playa Tamarindo. Que ahí llega mucha gente a surfear. Explica los proyectos en el área. La familia de ella tenía un hotel que ahora alquilan y una casa. Señala que a los alrededores de Brigantina hay muchas casas de alto nivel. Añade que para el año 2006 se daban actividades de desarrollo y mercantiles y Guanacaste era el lugar de bienes raíces más grande del mundo. Que personas de todo el mundo iban a comprar terrenos y ellos estaban construyendo en su propiedad. Se le consulta si recuerda el precio del metro cuadrado y responde que, por las características especiales de Paya Grande por el Parque Nacional, las casas las vendían en 500 a 600 dólares el metro cuadrado. Se le pregunta como impactó a la propiedad el área que el Estado expropió y menciona que ahora no es lo mismo, que está separada del mar y son solo 75 metros para llegar al mismo. Añade que, con esto, ahora es otra situación. Agrega que hay accesos designados por Minae para llegar a la playa y que hay que caminar bastante o en carro. Ante preguntas del Estado respondió que, el terreno se compró en el año 2004. Se le pregunta sobre el valor añadido que aporta el Parque y responde que es por la densidad del uso de suelo y por el respeto a la naturaleza. Se le consulta sobre la utilización del lote y señala que hay planos y permisos y se va a construir. (Testimonio en audio de juicio oral y público);
• 14)En el juicio oral y público se recibió la declaración del señor Manfred Marshall Facio quien mencionó que, es el secretario de la sociedad actora, también apoderado general pero no es accionista. Ante preguntas de la parte actora y señala que, cree que la expropiación es del año 2005. Añade que esa propiedad cuenta con servicios públicos como luz, teléfono, internet, televisión por cable y agua por la Asociación, también servicio de autobús a "Palm Beach Estate", un barrio de la zona. Señala que él formó parte de la Asada de Playa Grande. Que su familia ha tenido propiedades desde la época de su abuelo Frank Marshall. Que la propiedad es parte de la Bahía Tamarindo. Es el centro de la anidación de la tortuga Baula, que la zona tiene un manglar y tiene un gran valor turístico. Agrega sobre las características de la zona y sobre el turista promedio. Se refiere al "boom" inmobiliario de la zona y que los precios superaron los 1000 dólares el metro cuadrado, agrega que el promedio era de 500 dólares por metro cuadrado. Añade sobre la pérdida de oportunidad que la intención era construir en ese terreno, que para el momento de la expropiación se estaban diseñando los planos de una vivienda que era una parcela agrícola ya que así fue segregada, sin embargo, el agua es para consumo humano y no agrícola. Indica que esa área no tiene zona restringida por ley y ya ahora el lote no colinda con la zona pública. Agrega que las edificaciones que se pueden hacer ahora en el lote son diferentes. Ante preguntas de la parte demandada señala que, no precisa si para el momento de la expropiación se habían pedido permiso de construcción a la municipalidad o se habían presentado planos para visado. (Declaración en audio de juicio oral y público.).-

II. SOBRE LOS HECHOS NO PROBADOS

De interés es mencionar, que no se acreditaron por las partes los siguientes hechos de interés: 1) Que el monto pagado en el expediente número 06-001269-0163-CA, fuera el promedio cancelado en lotes en condiciones similares a las del lote expropiado a la sociedad actora. (Los autos). 2) Que la sociedad actora adquiriera el lote expropiado por una herencia o cesión de un familiar de los miembros de la Junta Directiva. 3) Que los extremos pedidos no son adicionales a los que se conocieron en el proceso especial de expropiación. (Los autos).-

III. SOBRE EL ARGUMENTO DE LA ACTORA

En el escrito de demanda la representación de la sociedad actora señaló: "(...) OBJETO DEL PROCESO (sic) Esta demanda tiene por objeto principal iniciar un proceso ordinario a fin de demostrar que la fijación del justiprecio de la expropiación parcial sufrida al terreno de la sociedad Brigantina del Orfebre Espartano S.A. es inválido, puesto que no es real, justo, ni correcta, por lo que se solicita reconocer el justiprecio correcto y conforme con las reglas de reposición aplicables a la materia. (...) II.- FUNDAMENTO DE DERECHO (sic) A. Sobre la lesión al derecho de posesión y propiedad (sic) Nuestro régimen jurídico vigente, protege con gran celo el derecho de propiedad y posesión, al grado de declararlo "inviolable". Y si bien es cierto permite su afectación por mecanismos legales dirigidos a la protección de intereses públicos superiores, también lo es que obliga a su debida reparación, que debe de ser previa cuando refiera a la expropiación.

Esto aplica tanto para el titular del dominio pleno como para quien fuese despojado de alguno de sus atributos a través de la potestad administrativa de imperio más intensa e invasiva de las libertades públicas, a saber: la expropiación. Dicho de otra forma, la lesión a la posesión y al pleno dominio sobre cualquier bien mueble o inmueble debe de ser debidamente reparado con la suma requerida para su plena e íntegra reposición. Esto deriva no solo por principio jurídico que respalda el derecho de propiedad sino además por respeto a las libertades públicas y a los derechos individuales (arts. 41 y 45 Constitución Política). En este caso, nos encontramos frente a una lesión ya dada, por cuanto mediante conductas administrativas y judiciales plenamente eficaces y debidamente ejecutadas, se han lesionado derechos e intereses de quien es y ha sido propietario con posesión plena de sus bienes, en un área declarada como de interés público y parque nacional.

Esto dice de una desposesión jurídica de mi representada, que se ha visto lesionada sin la debida y obligada reparación plena por su afectación patrimonial. No era jurídicamente viable, ni lo es a hoy tampoco la afectación grave a los derechos de la accionante sin la reparación completa, justa y conforme a derecho, en relación con sus bienes inmuebles en posesión y propiedad. Lo contrario implica grave infracción al artículo 45 constitucional y a sus derivados del Código Civil, cuando desglosa los apoderamientos de la propiedad o la mera posesión adquirida sobre el bien. Así tenemos entre otros, los artículos 264 inciso 1, 277, 278, 279 inciso 2, 282, 284, 286 Código Civil y artículos 1 y 11 de la Ley de Expropiaciones (Ley 7495 vigente al momento de la expropiación) que a la letra disponen: ARTÍCULO 264.- El dominio o propiedad absoluta sobre una cosa, comprende los derechos: 1. De posesión. 2.

De usufructo. 3. De transformación y enajenación. 4. De defensa y exclusión, y 5. De restitución e indemnización. ARTÍCULO 277.- El derecho de posesión consiste en la facultad que corresponde a una persona de tener bajo su poder y voluntad la cosa objeto del derecho. ARTÍCULO 278.- El derecho de posesión se adquiere junto con la propiedad y se hace efectivo por la ocupación o tradición del derecho o cosa de que se trata. ARTÍCULO 1. LEY DE EXPROPIACIONES. OBJETO. La presente ley regula la expropiación forzosa por causa de interés público legalmente comprobado. La expropiación se acuerda en ejercicio del poder de imperio de la Administración Pública y comprende cualquier forma de privación de la propiedad privada o de derechos o intereses patrimoniales legítimos, cualesquiera sean sus titulares, mediante el pago previo de una indemnización que represente el precio justo de lo expropiado. ARTÍCULO 11.

LEY DE EXPROPIACIONES. INTERESES. La administración estará obligada a reconocer intereses al expropiado, de oficio y a la tasa legal vigente, a partir de la desposesión del bien y hasta el pago efectivo. Cuando exista un depósito del avalúo administrativo, los intereses se calcularán sobre la diferencia entre este y el justiprecio (sic) B. El deber de reparar. Ya está dicho que todo aquel que lesiona debe de reparar. Por tanto, de conformidad con el numeral 21 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, artículos 41 y 45 de la Constitución en concordancia con el 272 y 704 del Código Civil existe obligación del Estado a pagar a la actora el valor pleno y justo de los inmuebles. La potestad expropiatoria, pese a que opera fuera de una relación convencional, no constituye un supuesto típico de responsabilidad patrimonial extracontractual del Estado, pues no se trata de un funcionamiento ilegitimo o anormal de la Administración (si es que partimos de una expropiación conforme a Derecho), ni tampoco de una responsabilidad por conducta lícita o legítima, según se quiera.

Los supuestos y fundamento son muy diversos, sin que sea este el momento de disquisiciones diferenciadoras. Baste por ahora señalar que la apropiación de un bien por parte del Estado para satisfacer un interés público, no solo exige un previo pago, sino además un pago justo, correcto, el suficiente para reponer el bien por otro en iguales o semejantes condiciones. De allí el vocablo justiprecio. La Asamblea General de la Organización de las Naciones Unidas mediante Resolución No. 1803 señaló que dentro del marco de la soberanía de un Estado para la expropiación por causas de utilidad pública se encuentra el deber de este de pagar al dueño la compensación apropiada. Más aún, el principio según el cual es exigible la indemnización en caso de expropiación ha sido reafirmado por la jurisprudencia internacional. C. Sobre el valor actual y justo de los bienes muebles e inmuebles afectados con la conducta pública.

En lo referente a la reparación concreta debe de darse sobre los bienes inmuebles de los que han sido despojada la actora, en su valor justo. Esto dice de la obligada reparación plena que corre del Estado, con precio de reposición del bien. Así lo dispone expresamente y de manera unívoca, toda la línea jurisprudencial que cita la sentencia del Juzgado Contencioso, pero que de inmediato olvida cuando se ocupa de fijar el precio para el inmueble concreto. De igual manera lo establece la legislación en materia expropiatoria. De esta forma los artículos 1 y 22 de la Ley de Expropiaciones aplicable al presente caso, señalan la necesaria determinación del "justo precio", e incluso, el último indica algunos parámetros para su determinación. D. Violación a las reglas de la sana crítica. En el caso que nos ocupa, la sentencia del Juzgado emitida en el Proceso Especial de Valoración, infringió las reglas de la sana crítica probatoria, y comete un grave error de derecho, cuando niega todo valor al peritaje judicial, sin fundamentos válidos.

Y utiliza de seguido una simple operación de actualización del precio otorgado en el avalúo administrativo, sin explicación ni fundamento alguno. De esta manera violentó los artículos 401 y 404 del Código Procesal Civil, 82 y siguientes del Código Procesal Contencioso Administrativo, y en consecuencia, el artículo 45 Constitucional y los numerales 1, 11, 17, 22, 24, 35 y 39 de la Ley de Expropiaciones 7495. E. Valor Real y Actual. El avalúo administrativo realizado en el año 2006, resulta claramente desactualizado, pues transcurrieron más de 4 años desde su elaboración y se aleja del valor real del bien objeto a la expropiación, el que según cabe indicar, no podía ser castigado gravemente en su valoración por su ubicación dentro de los límites del Parque Nacional Marino las Baulas de Guanacaste, dado que tal circunstancia obedeció justamente al ejercicio de las potestades públicas, derivadas de la norma constitucional ya citada, lo que no debe afectar el pago del justo precio, derivado de la privación forzosa del bien.

El justiprecio en el proceso de expropiación, concepto ampliamente desarrollado en la jurisprudencia nacional, es claro en reconocerlo como una indemnización que ha de ser plenaria, debe de cubrir el valor "venal" del bien de que se trate. Por ello no puede argumentarse como elemento negativo en el precio a reconocer, la plusvalía que el terreno haya perdido su función básica como consecuencia de la misma expropiación. Esto es en un sinsentido, pues la Administración lesiona la propiedad y desmerece con ello su función privada y mercantil, y después el Juez niega el justo valor que correspondía inmediatamente antes de la apropiación pública, bajo el argumento de que vale poco, o casi nada. Esto no es más que colocar a la Administración en posición de privilegio valiéndose de su propia acción dañosa para negar la indemnización debida. Implica algo así como decir, "mire Usted, no le pago nada por el inmueble que le fue expropiado, porque ahora es una vía pública que no es apta para construir ningún edificio privado".

El absurdo no merece comentario. Una posición en este sentido, como la que toma el Juzgado cuando dice que las sentencias de la Sala Constitucional, por demás posteriores a la expropiación misma, cercenó en gran parte los atributos propios de los inmuebles en la zona, razón por la que no merecen indemnización. Esa posición violenta de frente lo dispuesto en los artículos 24 y 29 de la Ley de Expropiaciones, en el tanto disponen ambos que el dictamen y consecuente valor del bien, deberá determinarse al momento de la expropiación, según las condiciones en que se encontraba el bien, y nunca habrá de ser valorado, incorporando las consecuencias negativas que en el valor haya provocado la expropiación misma. Lo contrario es absurdo, antijurídico y claramente injusto. F. Daño al remanente (sic) El daño al remanente es un concepto que aparece por primera vez en la Ley de Expropiaciones número 7495, en el artículo 4, párrafo tercero y anunciaba....

(sic) "La Administración deberá indemnizar por los daños que causen las limitaciones irrazonables al derecho de propiedad, especialmente cuando afecten el uso económico del bien". El daño al remanente se relaciona con el aspecto económico lo que hace que sea una INDEMNIZACION (sic) medida en términos económicos. El ingeniero Santiago Briceño en el Manual de Terminología de Valuación de Bienes Inmuebles y auspiciado por la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (U.P.A.V.) y de la cual Costa Rica, a través del Instituto Costarricense de Valuación "ICOVAL", forma parte, define que daño es: "Perjuicio derivado de la acción u omisión, previsto o imprevisto que ocasiona daño a bienes o a intereses de terceros. En la expropiación, la pérdida en valor del resto en la toma parcial de una propiedad. Generalmente, la diferencia entre el valor de la propiedad total antes de la toma y el valor del remanente después de la toma, es la medida del valor de la parte tomada y la pérdida en valor del remanente".

Lo que nos lleva a aplicar la metodología denominada "ANTES Y DESPUES" (sic). El libro Manual de Tasaciones de Dante Guerrero, valuador Argentino y en el libro, Tratado de Valuación de Stanley L. Mc Michael, escrito antes de 1949 se comenta de este método. El método consiste en realizar un avalúo al inmueble en su estado original, aplicando los métodos de costo o reposición, rentabilidad o productividad y mercado (ANTES). Luego realizar un avalúo con el inmueble afectado por el proyecto. La segunda valoración (DESPUES) (sic) debe considerar: a) Área a expropiar b) Remanente o remanentes, dependiendo de la ubicación del área que se expropió la diferencia de valor entre los avalúos SIN y CON proyecto, será el monto a indemnizar al expropiado (daño al remanente). Con lo cual el expropiado queda después de la expropiación en condiciones iguales o ligeramente mejor a la original (sin proyecto).

La indemnización o pago del daño al remanente tiene como valor máximo el monto que falta para igualar los montos de los avalúos de los inmuebles ANTES y DESPUES (sic) del proyecto. La valoración del daño al remanente debe ser puntual, debe valorarse cada remanente por separado (si los hubiese) y NUNCA aplicar ecuaciones para su cálculo. Durante el X Congreso de Ingeniería Civil realizado en Costa Rica en setiembre del 2004, se tuvo el honor de contar con la participación de la Arquitecta María Emilia Pereira Colls, Presidenta de la Sociedad de Ingenieros de Tasación de Venezuela -SOITAVE-, profesional de gran experiencia en este campo quien reafirmó que la metodología que se debe de aplicar para el pago del daño al remanente es la citada ut supra. El XXI Congreso Panamericano de Valuación realizado en Cartagena de Indias -Colombia- en setiembre del 2004, tuvo como una de las ponencias el tema de las SERVIDUMBRES, el cual fue desarrollado en forma excelente por el expositor Francisco Ochoa, el citado profesional al referirse al daño al remanente, mencionó la metodología de ANTES Y DESPUES, (sic) como la recomendada a utilizar.

El Instituto Costarricense de Valuación "ICOVAL", realizó el 22 de noviembre del año 2004 el I Congreso Nacional de Valuación y I Encuentro Centroamericano de Valuadores, como expositor extranjero se invitó al valuador Francisco Ochoa, para que hiciera énfasis de que el daño al remanente se debe de calcular por la Metodología de ANTES Y DESPUES (sic) tanto para expropiaciones como para servidumbres y no utilizando ecuaciones o fórmulas empíricas que tienen más soporte de ocurrencia que sentido técnico. El mismo profesional presentó el tema en el último Congreso de U.P.A.V., realizado en Caracas, Venezuela en abril del 2005, obsérvese lo importante de ir divulgando estos criterios a nivel Latinoamericano. Fue muy importante escuchar que para el pago del daño al remanente en servidumbres se tenga que aplicar la misma metodología. VALOR DE MERCADO: El mayor precio estimado en unidades económicas, en que se puede vender un inmueble, en un mercado libre de presiones en que un comprador esté dispuesto a adquirirlo, teniendo un amplio conocimiento de todos sus potenciales usos y el propietario a venderlo a una fecha determinada y en un plazo de tiempo razonable.

El bien debe tener: utilidad (deseo y satisfacción), escasez, deseabilidad y poder de compra o de adquisición. a) Econométricos b) Estadísticos c) Homologación d) Comparación por urbanizaciones o sectores de niveles socio-económico similares. En nuestro caso, la expropiación de una parte importante del inmueble, cercenó el valor del resto y lo afectó en su plusvalía final. Ya no es el mismo bien atractivo para invertir y desarrollar. G. Pérdida de Oportunidad. El fin que persigue todo inversionista al concebir y materializar un proyecto es recobrar la inversión y obtener un lucro o ganancia. De lo contrario no tendría ningún sentido convertirse en desarrollador o inversionista. Esta pérdida de chance o de oportunidad de venta y obtención de ganancias es responsabilidad del Estado que tuvieron participación en la imposibilidad de continuación de las obras, o cualquier otra explotación o utilidad, y engarza perfectamente en la teoría, doctrina y jurisprudencia sobre el tema como parte del concepto de responsabilidad del Estado que contiene nuestro ordenamiento jurídico y que sabiamente han ido perfilando nuestros tribunales.

La pérdida de chance o pérdida de oportunidad, aceptado por la doctrina y la jurisprudencia tiene su génesis en Europa hace más de un siglo. El nacimiento y la expansión de la figura es, en un principio, consecuencia de dos fenómenos: el primero tiene que ver con el papel que juega la jurisprudencia y la doctrina de la época, ya que los autores empezaron a guiar y movilizar a los tribunales y le fueron dando forma a esta nueva institución jurídica ( (sic) este fenómeno caracteriza el nacimiento de muchas de las nuevas ideas, teorías y doctrinas que surgen en materia de responsabilidad civil), y segundo, una vez que la teoría tuvo acogida y se consolidó en un ordenamiento jurídico, por lo general, comenzó a cruzar fronteras e implantarse en otros ordenamientos, esto fue exactamente lo que ocurrió con la figura en mención. En un inicio fue en Francia e Inglaterra, en donde por jurisprudencia y doctrina se empezó a perfilar la figura, y migró posteriormente hacia otros países.

"En efecto, la gestación de la teoría de la pérdida de oportunidad en los Derechos francés, inglés, estadounidense, canadiense, australiano, belga, holandés o italiano, constituye una manifestación paradigmática del papel protagonista que, por lo general, han asumido los Tribunales en la elaboración del derecho de la responsabilidad civil, cuyos razonamientos y soluciones, adelantados o teorizados después por la doctrina, acaban teniendo reflejo en algunos textos legales". Medina Alcoz, Luis. (2007). La Teoría de la Pérdida de Oportunidad. Madrid, España: Editorial Aranzadi. p. 129. Francia fue el país al que se le conoce la primera resolución que invoca una pérdida de chance, del 17 de julio de 1889 y tenía que ver con un auxiliar judicial que impide la tramitación de un proceso. Posteriormente "la misma doctrina del chance fue utilizada por la Sala de lo Civil del Tribunal de Casación en sentencia de 17 de marzo de 1911, relativa a un mandamiento procesal que se abstuvo de ejercitar la acción, consolidándose definitivamente en el arret de la Chambre de Requétes de 26 de mayo de 1932, sobre la actuación negligente de un notario"..

(sic) Posteriormente, el caso de la jurisprudencia francesa del jinete que ve lesionado el chance o la probabilidad de ganar una carrera, debido a que el transportista no se presentó con el caballo a tiempo para concursar, se llegó a convertir en el ejemplo clásico en doctrina. Ver Medina Alcoz, Luis, op. cit., p. 131. M. A. Jones. (1993). Textbook on Torts. 4 ed. London. Blackstone Press Limited Alco, en Medina Alcoz, Luis. op. cit., p.131. En Inglaterra, la primera sentencia que indemnizó la pérdida de un chance se remonta a 1911 y era el caso Chaplin v. Hichs, de la Court of Appeal, que admite la resarcibilidad de la posibilidad frustrada de ganar un concurso. El caso es muy ilustrativo y resulta interesante: "Un agente teatral convocó un concurso de tal signo, con el compromiso de contratar como actrices durante tres años a las 12 candidatas que él eligiera entre las 50 más votadas por los lectores de un periódico, abonando 20 libras esterlinas mensuales a las 4 primeras, 16 a la 4 siguientes y 12 a las otras 4.

La demandante fue una de las preseleccionadas, pero el agente no le comunicó la fecha de la entrevista personal prevista en las reglas del concurso, de modo que no fue una de las 12 finalmente elegidas, y su demanda fue acogida con el reconocimiento de una indemnización de 100 libras. La explicación técnica del caso es que la demandante tenía una posibilidad entre cuatro de ser escogida, por lo que ese chance constituía un valor económico que, al serle sustraído, debía dar lugar a la correspondiente indemnización. Estados Unidos atribuye la introducción de la doctrina al caso inglés citado anteriormente de Chaplin v. Hichs, ya que éste proporcionó una nueva aproximación a los problemas de pérdida de oportunidad en todo el ámbito del Common Law. Posteriormente resultan importantes las sentencias de la Texas Court of Civil Appeal de 1917, en el caso Kansas City M. & O. Ry. Co. V. Bell: "que reconoció al demandante el valor de la oportunidad de ganar el premio disputado en una feria ganadera frustrada por el retraso en el transporte de los animales", y la sentencia del Tribunal Supremo de Iowa, de 1921, en el caso Wachtel v. National Alfalfa Journal Co.

"que tutela por este concepto a un sujeto que no pudo obtener el galardón al mejor vendedor porque su empresa anuló el certamen, privándole de una posibilidad de victoria". Para más información sobre el tema véase: "Tesis para optar por el grado de licenciatura en Derecho: "La Teoría de la Pérdida del Chance o de Oportunidad y su aplicabilidad en Costa Rica". Ricardo Antonio Batalla Robles 2010" Esta imposibilidad de obtener las ganancias proyectadas -lucro cesante- con el desarrollo y/o explotación de la propiedad, y en general, la pérdida de la oportunidad o chance de venta, como lo reconoce la doctrina y la jurisprudencia, se constituyen en los perjuicios que se nos deben indemnizar cuyos montos deben ser fijados con auxilio pericial. Sobre la pérdida de oportunidad o chance véase sentencia de Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, No.766, de las 16 horas 10 minutos del 26 de setiembre del 2001.

H. Errores de la sentencia. En la definición del precio, con antijurídica valoración probatoria (según se ha dicho), se producen letales errores de apreciación y de contenido tales como: a.- Que el terreno tiene limitaciones sobre su superficie por encontrarse dentro del Parque Baulas, cuando ese es el motivo principal de la expropiación (no puede haber limitaciones porque este mismo era el fin de la expropiación) b.- Se afirma que el inmueble no cuenta con acceso a servicios básicos (es contradictorio), puesto que ya el avalúo administrativo sí hacía referencia a este tema, señalando que los servicios básicos se encontraban a 480 metros y en la zona si existen entidades bancarias. Como se puede ver hay errores de hecho y de derecho en la valoración probatoria del fallo emitido en aquel proceso especial y sumario, que produjeron la fijación del precio del bien expropiado, de manera injusta, antijurídica por ende inválida y contraria a Derecho, pues además no permite la adecuada reposición del bien despojado.".

Posteriormente en las conclusiones que se rindieron por escrito, la parte actora señaló: "(...) A. En lo relativo al deber de reparar a la luz de las pretensiones formuladas: Se acude a solicitar justicia ante su Autoridad con 9 pretensiones claramente formuladas y debidamente delimitadas, mismas que constan a imágenes 19 a 21. Como se ha podido constatar, cada una de las pretensiones han sido debidamente respaldada en argumentos jurídicos sólidos y consecuentes, sustentados en la normativa vigente a aplicable al asunto que nos atiende y sin ningún tipo de interpretación extensiva o acomodaticia, sino simple y llanamente en apego a lo dispuesto en el Ordenamiento Jurídico costarricense, en sentido amplio y con mayúscula, de modo tal que quede claro desde ya que se incluyen diversos instrumentos de Derecho Internacional relacionados con Derechos Humanos. Adicionalmente, cada uno de los argumentos que han servido de soporte a las pretensiones formuladas han sido debidamente respaldadas, tanto en prueba documental como pericial y testimonial, dejando entrever que siempre se ha acudido con buena fe y esperanzas objetivas de alcanzar justicia.

La primera pretensión es bastante clara y especifica, visible a imagen 20 del expediente digital y la cual quedo debidamente fijada en la audiencia preliminar en los mismos términos y alcances en que fue originalmente expuesta mediante la demanda incoada, según se desprende del análisis de las pretensiones realizado en la primera parte de la audiencia preliminar, celebrada a las nueve horas del diecisiete de mayo del dos mil dieciocho, según consta a imagen 219. Esta pretensión motiva y da razón a las restantes, ya que en ella se solicita que en sentencia se declare que ¨…el precio establecido en la sentencia No. 3166-2010, dictada por el Juzgado Contencioso y Civil de Hacienda… como reposición del bien expropiado a mi representada, es inválido, puesto que no es real, justo ni legal, ni corresponde con el valor de mercado con el que debió fijarse. No podía ser de otra manera, dado que, de conformidad nuestra Carta Política Fundamental la propiedad privada es inviolable, tal y como se desprende del texto y contexto del artículo 45 de la Constitución Política, así como del numeral 21 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos que, como bien sabemos, es de obligadísimo acatamiento.

Pero es que el numeral 45 constitucional no solo se apega al espíritu, texto y contexto del 21 de la Convención, sino que; además, se ampara bajo el manto protector de la reserva constitucional y las excepciones se encuentran sujetas a reserva legal, por lo que el estudio de ambas normas puede ser realizado bajo un enfoque dual: a) la propiedad privada es inviolable y b) privaciones y limitaciones al ejercicio del derecho de propiedad. Por su parte, desde la perspectiva de los Derechos Humanos, se habla de un derecho de propiedad libre de interferencias gubernamentales arbitrarias, el cual encuentra asidero directo e indirecto en la Declaración Universal de Derechos Humanos, el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales y en el Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos, así como en tres convenciones regionales de Derechos Humanos. Por su parte, el derecho de restitución, se concibe como un remedio aplicable a la propiedad tomada ilegalmente, lo cual es de gran interés a raíz de la confusión que se genera con el acto que está siendo impugnado, ya que -al menos bajo el enfoque y alcance del proceso que nos atiende no se trata de una propiedad tomada ilegalmente.

Así, pues, existen diversas declaraciones y convenciones internacionales que introducen normativa atinente al derecho de propiedad privada, por lo que no pueden ser ajenos ni extraños a este tipo de procesos, ya sea para interpretar, integrar o ampliar los alcances del artículo 45 constitucional; a saber: "Artículo 17. Toda persona tiene derecho a la propiedad, individual y colectivamente. 2. Nadie será privado arbitrariamente de su propiedad. "Declaración Universal de Derechos Humanos. Adoptada por la Asamblea General de las Naciones Unidas en su resolución c. 217 A (III) de 10 de diciembre de 1948). "Artículo XXIII.- Derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho a la propiedad privada correspondiente a las necesidades esenciales de una vida decorosa, que contribuya a mantener la dignidad de la persona y del hogar." (Declaración Americana de los Derechos y Deberes del Hombre. Aprobada por la Novena Conferencia Internacional Americana, Bogotá, 1948).

"Artículo 5.- En conformidad con las obligaciones fundamentales estipuladas en el artículo 2 de la presente Convención, los Estados partes se comprometen a prohibir y eliminar la discriminación racial en todas sus formas y a garantizar el derecho de toda persona a la igualdad ante la ley, sin distinción de raza, color y origen nacional o étnico, particularmente en el goce de los derechos siguientes: (...) d) Otros derechos civiles, en particular: (...) v) El derecho a ser propietario, individualmente y en asociación con otros; (...)" (Convención internacional sobre la Eliminación de todas las Formas de Discriminación Racial (1965). Aprobada por Ley No. 3844 de 5 de enero de 1967). "Artículo 21.- Derecho a la Propiedad Privada 1. Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes. La ley puede subordinar tal uso y goce al interés social. 2. Ninguna persona puede ser privada de sus bienes, excepto mediante el pago de indemnización justa, por razones de utilidad pública o de interés social y en los casos y según las formas establecidas por la ley.

(...)" (Convención Americana sobre Derechos Humanos (San José, 1969). Aprobada mediante Ley No. 4534 de 28 de febrero de 1970). "Artículo 5.- (...) 2. A reserva de las restricciones que prescriba la ley y que sean necesarias en una sociedad democrática para proteger la seguridad nacional, la seguridad pública, el orden público, la salud o la moral públicas, o los derechos y libertades de los demás, y sean compatibles con los demás derechos reconocidos en los instrumentos internacionales pertinentes, así como con los enunciados en la presente Declaración, los extranjeros gozarán de los siguientes derechos: (...) d) El derecho a la propiedad, individualmente y en asociación con otros, con sujeción a la legislación nacional. (...)" (sic) (Declaración sobre los Derechos Humanos de los Individuos que no son Nacionales del País en que viven (1985). Adoptada por la Asamblea General de las Naciones Unidas en su resolución 40/144 de 13 de diciembre de 1985).

De las normas señaladas, centraremos nuestra atención en el numeral 21 de la Convención, dado que este al igual que el numeral 45 constitucional, prevé normativamente la posible afectación en aras de intereses superiores, sin que ello signifique que sea de manera antojadiza ni caprichosa, sino que debe ser realizado mediante los mecanismos legales dispuestos para estos efectos, siempre previendo su debida reparación, sea para el dominio pleno como para cualquiera de los atributos o haz de facultades derivadas de este derecho subjetivo pre-constituido, mismo que es inherente a la condición de ser humano. Ahora bien, en el presente asuntos nos encontramos frente a una lesión ya dada, por cuanto conductas administrativas y judiciales debidamente ejecutadas han lesionado los derechos y legítimos intereses de nuestra representada, quien es y ha sido propietario en pleno goce de sus derechos desde hace tiempo atrás.

En efecto, no era jurídicamente viable en aquel momento como tampoco lo es ahora, pretender aceptar que se de una afectación grave a los derechos de nuestra representada sin la reparación justa, completa y conforme a Derecho, que no es más ni menos lo que se reclama. No cabe duda alguna, la omisión en el pago de una justa indemnización que se extienda en el tiempo la convierte una violación del derecho a la propiedad privada, la cual sería de carácter continuo hasta tanto no se efectué la respectiva indemnización en los términos y condiciones dispuestos en la normativa vigente. Asimismo, sobre las limitaciones permisibles a tal derecho la Corte ha señalado que “…el derecho a la propiedad no es un derecho absoluto, pues en el artículo 21.2 de la Convención se establece que para que la privación de los bienes de una persona sea compatible con el derecho a la propiedad debe fundarse en razones de utilidad pública o de interés social, sujetarse al pago de una justa indemnización, practicarse según los casos y las formas establecidas por la ley y efectuarse de conformidad con la Convención”.

En la sub litis que nos atiende se ha producido una expropiación en los términos de los artículos 21.2 de la Convención Americana y 45 constitucional y, por lo tanto, surgió para el Estado una obligación de pagar una justa indemnización, lo que obviamente presupone que la misma sea justa, integra y previa. La prueba aportada y debidamente admitida, evidencia contundente y inexorablemente que la sentencia combatida, de fijación del justiprecio de la expropiación parcial sufrida al terreno de la propiedad de Brigantina del Orfebre Espartano S.A. es invalida, debido a que el monto reconocido no es real, justo ni correcto, por lo que es claro que lo pretendido en la demanda encuentra pleno acomodo en el Ordenamiento Jurídico vigente. El juez a cargo, se apartó del peritaje rendido en sede judicial y las pruebas aportadas por las partes y, en su lugar, otorgó el valor por metro cuadrado menos justo que le permitía el elenco probatorio con el que contaba – entiéndase el monto ofrecido en el avalúo administrativo-.

En efecto, como consta en la prueba documental el juez fijo la indemnización total, en la suma de ?20.592.576,00 (veinte millones quinientos noventa y dos mil quinientos setenta y seis); utilizando de referente el valor de metro cuadrado establecido en el supra citado avalúo de ?7.200,00 (siete mil doscientos colones) y sin contemplar pago alguno por el daño al remanente. Partiendo de las consideraciones precedentes y de las que de seguido se expondrán, se concluye que el valor de la indemnización otorgada en sentencia, no corresponde a la indemnización justa que debió pagarse. En primer término, el monto otorgado por la sentencia indemnizatoria carece de fundamento, no solo por la tardanza patológica a la que se vio sometida la actora por la desidia y mora judicial, para ver resarcida la indemnización que le garantiza nuestro Ordenamiento Jurídico, sino porque, además, los principios que derivan del artículo 45 de la Constitución Política, en lo tocante a la propiedad privada, obligan a que el justo precio sea el más cercano al fijado en sentencia definitiva.

Pensar distinto implicaría aceptar forzosamente que todo ciudadano quedaría expuesto a criterios caprichos y subjetivistas de los operadores de la Justicia, lo cual, obviamente, no puede ni debe ser de recibo en cualquier Estado Democrático de Derecho. Lo anterior, claro está, sin dejar de lado que el monto establecido en la sentencia resulta claramente desactualizado, pues transcurrieron no menos de 4 años desde su elaboración y se aleja del valor real. Ahora bien, derivado de la pretensión inicial, la pretensión 2, visible igualmente a imagen 20 del expediente digital, también se encuentra conforme a plenitud con nuestro Ordenamiento Jurídico, ya que al haberse constatado con la argumentación jurídica y la prueba aportada que no existe duda alguna de la invalidez de la sentencia, deberá el Estado pagar a nuestra representada el precio real, legítimo y justo del bien que le fuera expropiado y que ha sido determinado por el perito José Esteban Vásquez Barquero, cuyo peritaje consta original consta a imágenes 285 a 332 del expediente digital, posteriormente ampliado, según se desprende del contenido de las imágenes 383 a 496.

Por su parte, en lo que respecta a las primeras 2 pretensiones, pero principalmente a la 3, igualmente visible a imagen 20, es apreciable que de la prueba testimonial y la que consta en autos ha quedado debidamente comprobado, la afectación o lesión que como consecuencia de la expropiación parcial, se produjo al resto del inmueble, el cual no ha sido indemnizado. Se perdió la vista y acceso directo a la zona marítimo terrestre. Ahora nuestra colindancia lo es con una franja de parque nacional, ya no, reitero, con la zona marítimo terrestre, Esto, sin mayor agregado y por mayoría de razón, afecto seriamente el valor del remanente, todo lo cual, está pendiente de indemnización. Note su Autoridad que el testigo Marshall Facio evidenció que la propiedad de nuestra representada es de naturaleza agrícola, lo cual es acorde a la prueba que consta en autos, tanto documental como pericial, por lo que por su naturaleza jurídica y material solo es aprovechable para edificar en un porcentaje de la misma, por lo que, al haber disminuido su cabida, se disminuye en la misma proporción el área aprovechable, causándole a la Actora indefectiblemente un daño que debe ser resarcido.

Asimismo, queda debidamente demostrado, como ya se ha dicho, que una propiedad que no tiene frente a playa, afecta su valor a no menos de un 50% y se comprueba con el oficio VA-138-2007 emitido por el Departamento de Valoraciones Administrativas y Tributarias de la Dirección General de Tributación de fecha 31 de mayo de 2007 (a escasos meses de haber iniciado la diligencia expropiatoria) donde se logra observar un cuadro comparativo, en donde las propiedades con frente a playa se ofertaban a un valor de $950 el metro cuadrado, mientras que los que no tiene frente a playa (como quedo ahora la propiedad de nuestra representada) se ofertaban entre $150 a $450 el metros cuadrados. En el mismo sentido, el día 21 de junio de 2007, el jefe de Crédito del Banco Nacional de Costa Rica, Sucursal de Santa Cruz, hace constar a la Procuraduría General de la República, que de conformidad con la base de datos interna en relación con los valores por metro cuadrado en la zona de propiedades frente a playa contaban con 2 datos, una propiedad de 18000 metros cuadrados -casi nueve veces el área del terreno expropiado- tenía un valor de $285 el metro cuadrado y la otra propiedad de 12000 metros cuadrados -casi seis veces el área del terreno expropiado-tenía una valor de $225 el metro cuadrado -recordar que a mayor tamaño menor el precio por metro-, ambas con fecha diciembre de 2006 -a escasos días del inicio de las diligencias de expropiación.

De lo expuesto hasta el momento, se confirma que el valor por metro cuadrado otorgado por el perito judicial en este proceso no se aleja de la realidad de aquel entonces y, a su vez, que el hecho de haberle cercenado a la propiedad la franja colindante a la playa, causa un daño al remanente al afectarse su precio por la lejanía con la playa, afectando su valor en no menos del 50% del valor original; sin dejar de lado, tal y como se indicó líneas atrás, que, en virtud de la naturaleza jurídica de este bien inmueble -entiéndase parcela agrícola-, existe una afectación del potencial de desarrollo ya que el mismo se encuentra estrechamente legal al área total del inmueble. Adicionalmente, ya que la propiedad fue expropiada parcialmente, debió ser claro para el Juez que resolvió la diligencia de expropiación, que debía levantarse un nuevo plano con la medida actual del remanente; a pesar de ello, no se contempló dentro de su justiprecio, el costo y timbre para el levantamiento e inscripción que refleje la realidad actual de la topografía, medida y linderos del resto de finca y no consta prueba alguna por parte del Estado que constate que dicho costo ya fue cubierto, por lo que es innegable la indemnización que en ese sentido se deberá reconocer a nuestra representada.

En el mismo sentido, teniendo presente lo indicado en la pretensión 5, al deber levantarse un nuevo plano, es evidente que el Estado está obligado a sufragar los costos y honorarios de la confección de la escritura pública de rectificación de plano y rectificación de linderos y, tampoco en este extremo, la representación del Estado demostró con prueba alguna que constate que dicho costo ya fue cubierto, ni que fue contemplado dentro de la sentencia del proceso de expropiación, por lo que su condenatoria al pago de este extremo no debe ni puede ser obviado en la sentencia del presente asunto. Por otro lado, no menos importante, es que debido a que la sentencia no contempló monto alguno por la pérdida oportunidad que tuvo nuestra representada a consecuencia de la expropiación y que la representación Estatal no logró comprobar que en la sentencia si fue indemnizado este concepto, su condenatoria al pago de este extremo tampoco deberá ser obviado en la sentencia del presente asunto.

Retomando lo indicado hasta el momento y teniendo presente el alcance y contenido de la séptima pretensión, toda vez que ha quedado debidamente demostrado que han transcurrido más de 15 años desde el acuerdo expropiatorio, la condenatoria a indexar las sumas que serán concedidas deberá forzosamente ser contemplado en la sentencia del presente asunto, de forma distinto sería un actuar contrario a Derecho el pretender ignorar -por tanto tiempo- un derecho que clara e indudablemente le corresponde a nuestra representada. Por su parte, en torno a la pretensión No. 8 y, conforme se demostró con prueba marcada numero 1 a folio 110, la puesta en posesión se efectuó el día 21 de diciembre de 2007, por lo que el Estado deberá ser condenado al pago de los intereses legales sobre todas y cada una de las sumas que se deberán otorgar en sentencia desde esa fecha, hasta su efectivo pago. Finalmente, en lo concerniente a la última pretensión y, en caso de que la representación del Estado considere que el valor otorgado en la sentencia es el justo, lo único que podría demostrar es mala fe procesal, debido a que a prueba marcada 1 folio 56, se deja constancia que aportaron prueba de que en una propiedad cercana a la que nos ocupa, la cual se ubica en el Residencial Palm Beach - a escasos metros de la de nuestra representada-, se ofrecía una propiedad a un valor de $203.21 (doscientos tres dólares con veintiún centavos) el metro cuadrado a tres minutos caminando de la playa - la de nuestra representada se encontraba colindando con la zona publica-.

De la misma manera, de conformidad con el oficio número VA-138-2007 de la Dirección de Tributación de fecha 31 de mayo de 2007, aportada por la representación del Estado, el valor de una transacción (reciente) en aquella época, de una propiedad frente a playa (igual característica que la de nuestra representada) fue de $500 por metro cuadrado -valor muy cercano al indicado por el perito judicial de la presente litis- así como una oferta de $950 el metro cuadrado. B. Sobre la falacia jurídica del agotamiento preceptivo: Aunque todos los argumentos de la representación estatal ya fueron denegados en la audiencia preliminar, conviene insistir en el aspecto de la supuesta falta de agotamiento de las instancias superiores jurisdiccionales. Pretende el Estado excluir su obligación a pagar al justiprecio del bien inmueble expropiado y el daño al remanente, no solo pretendiendo indicar que no estamos frente a un acto susceptible de impugnación, según se desprende de lo indicado a imágenes 169 y 170; sino que, además, se hace alusión a una supuesta preclusión por no haberse impugnado la sentencia, dando a entender que debería de haber un agotamiento preceptivo.

Para iniciar, hemos de recordar que el artículo 25 del Pacto de San José de Costa Rica, así como otros instrumentos internacionales contribuyeron en mucho a dotar de contenido al derecho de la tutela jurisdiccional efectiva, todo lo cual resulta aplicable en el derecho administrativo, tanto en la jurisdicción anulatoria, como en el ámbito de la justicia ordinaria. Es más, por violación del derecho a la tutela jurisdiccional efectiva, en lo relacionado con el acceso a la justicia, es que, en Costa Rica, la doctrina y la Suprema Corte de Justicia considero inconstitucional la ley que impone el previo agotamiento de la vía para plantear una acción jurisdiccional contra el Estado. En efecto, en materia de acceso a la justicia, si bien la Suprema Corte de Justicia ha rechazado el previo agotamiento de la vía como un requisito de admisibilidad de la acción reparatoria, sin embargo, todavía hay una importante corriente jurisprudencial de los tribunales inferiores, que la admiten.

Conforme lo indica nuestra Constitución Política, "Ocurriendo a las leyes -dice la primera parte del articulo 41- todos han de encontrar reparación para las injurias o daños que hayan recibido en su persona, propiedad o intereses morales”. Debe hacérseles -dice después- justicia pronta, cumplida y en estricta conformidad con las leyes. Se explica entonces que es por los medios legales que las partes pueden demandar amparo a un derecho lesionado o discutido, solicitando del órgano jurisdiccional las medidas pertinentes y la intervención necesaria para que se les garantice el uso legitimo de ese derecho. Las leyes en general están orientadas a procurar la tutela de lo que a cada uno corresponde o pertenece, tanto en el sentido de regular los derechos individuales como el de establecer el mecanismo formal e idóneo para que las personas tengan acceso a los Tribunales ... valga decir, entonces, que para demandar el cumplimiento de todos esos principios legales ... el Juez no puede actuar al arbitrio, porque debe respetar el patrón impuesto por las mismas leyes, que tiene origen en una ley suprema: la Constitución; todo en beneficio de las partes por igual y en resguardo de la correcta administración de justicia".

(sesión extraordinaria de Corte Plena de 26 de junio de 1984). Como vemos, dicho articulo establece un conjunto de principios básicos a los cuales los individuos y el Estado debe ajustar su actuación en el ámbito de la justicia y como la citada regla del articulo 41 prescribe que esas personas han de encontrar reparación para las injurias o daños, por allí se esta disponiendo que las leyes deben orientarse a procurar la tutela de los derechos quebrantados, y eso en un doble sentido, es decir, mediante normas que, por una parte regulen o amparen el derecho de cada uno, y por otra, establezcan los instrumentos procesales adecuados para que las personas tengan acceso a la justicia y los Tribunales la otorguen si resultare comprobado el agravio. De la segunda, donde se aludió claramente a un sistema de garantías constitucionales del debido proceso formal y constitucional: "El artículo 41 de la Constitución puede resultar quebrantado, en su segunda regla, por los jueces o por el legislador: por los primeros cuando deniegan en el fallo, sin motivo, una petición que debió concederse, y por el legislador si estableciera obstáculos procesales, fuera de toda razón, que prácticamente impidan el acceso a la justicia, un excesivo formalismo puede conducir, de hecho, a una denegación de justicia.

A la par del articulo 41 existen otras garantías constitucionales para el debido ejercicio de la función jurisdiccional y en protección de derechos individuales relacionados con esa función, como ocurre con los artículos 35, 36, 39 y 42, principios todos que ningún Código Procesal podría dejar de cumplir sin caer en el vicio de inconstitucionalidad ..." (sesión extraordinaria de Corte Plena de 26 de abril de 1984). Si bien nuestra Constitución no consagra claramente ningún derecho a recurrir del fallo judicial en ninguna materia -en realidad el artículo 42 párrafo 1 lo único que establece es la prohibición de que un juez lo sea en diversas instancias para la resolución de un mismo punto-, pero no la necesidad de la existencia de mas de una instancia-, la Convención Americana sobre Derechos Humanos, que es, incluso a texto expreso, parámetro de constitucionalidad (arts. 48 constitucional, 1, 2 incisos a) y b) y 73 inciso d) de la Ley de la Jurisdicción Constitucional), si establece expresamente, en su articulo 8, párrafo 2, inciso h), entre derechos del imputado el de: "h) Derecho de recurrir del fallo ante juez o tribunal superior".

Por consiguiente, no encuentra esta representación ninguna disposición legal, que indique que el no ejercer los recursos de impugnación a sentencias en materia expropiatoria sea de carácter perceptivo, por lo no es de recibo alegar que al no haberse apelado se da una aceptación, como un tipo de acto consentido. Nótese que según se desprende de la jurisprudencia constitucional reciente, mediante la que se ha reconocido que se esta ante un acto consentido, cuando habiendo pasado el tiempo de prescripción o caducidad no se haya ejercido el derecho, situación que no es la actual pues el presente proceso fue interpuesto en tiempo y forma. C. En cuanto a la excepción de falta de derecho interpuesta por la representación Estatal: La sentencia del Juzgado Contencioso y Civil de Hacienda numero 3166-2010 de las 16:30 h del 30 de noviembre del 2010 así como el insistente argumento de la representación Estatal de que la propiedad estaba dentro de un Parque Nacional y que por ese motivo el valor otorgado en sentencia es el correcto, lo cierto es que ello contraviene groseramente principios fundamentales contenidos en la Convención Americana sobre Derechos Humanos, la Constitución Política de nuestra República y la Ley de Expropiaciones tanto la vigente al momento de las diligencias como la actual.

En sus conclusiones, el Juez a cargo concluye que para analizar el inmueble, se debe de realizar según sus características particulares y según las restricciones impuestas por encontrarse en una zona de Parque Nacional, sosteniendo que los propietarios compraron a sabiendas de las limitaciones que poseía el inmueble e incidían en su valor. El error mas grosero que comete el señor Juez, es decir que la propiedad se encontraba limitada por el Parque, dado que tal circunstancia obedeció justamente al ejercicio de potestades publicas, derivadas del articulo 45 constitucional, lo que no debió de afectar el pago del justo precio, derivado de la privación forzosa del bien. Como si eso no fuera suficiente, el Juez cometió el error de arribar que el valor dado en el avalúo administrativo era el correspondiente para la propiedad de nuestra representada. Como es fácilmente apreciable, el Juez se avocó a valorar con graves inconsistencias y omisiones de información, mas no tomo en cuenta ningún valor de propiedad alguna que de una u otra forma tenga las mismas características que la de nuestra representada (titulada inmediatamente despues de la zona publica, todos los servicios básicos, etc.) En ese sentido cito: “Y esto es importante traerlo a colación, a propósito de los agravios que formulan ambas partes, ya que el Estado considera muy elevado el precio establecido para el inmueble, mientras que el representante de las expropiadas lo estima muy bajo.

Ante esto, es vital recordar que, por indemnización justa (justiprecio), ha de entenderse aquella que es real y actual, esa que mantiene intacto o incólume el patrimonio del expropiado, sustentado sobre criterios objetivos, que permitan establecer, mediante parámetros preexistentes, criterios de precio comparativo, conforme al mercado actual. Se trata en definitiva, de reponer el valor de la cosa expropiada (valor de reposición), que se traduce, tal y como lo ha señalado reiteradamente la jurisprudencia, en la posibilidad de que el expropiado pueda adquirir una cosa similar (Sala de Casación N° 92 de las 14:45 horas del7 de octubre de 1970)." Tribunal Contencioso Administrativo. Sección II. Sentencia N° 81-2001, de las 11:00 horas del 20-03-2001” (la itálica, el subrayado y la negrita no pertenecen al original). Así, pues, el valor de reposición es la posibilidad que se le brinda al expropiado de adquirir una cosa similar y no de la misma cosa, por ser ello un absurdo y es este punto el que considera esta representación que el Juez no valoro en su momento.

Sin que se entienda que en este acto se pretenda solicitar la nulidad de la expropiación sufrida, ya que el momento proceso oportuno ha sido ampliamente superado; no podemos dejar de señalar que la expropiación, fue ilegal. Como antecedente del parque, encontramos que el Decreto 20518-MIRENEM del ano 1991, pretendía establecer una franja de 125 m desde la pleamar ordinaria con orientación hacia el este (del mar hacia la tierra cubriendo 50 m de zona publica mas 75 m de propiedad privada). Para el ano 1995 la Asamblea Legislativa emite la ley denominada “Creación del Parque Nacional Marino Las Baulas de Guanacaste” ley 7524, misma demarca similarmente el área de los limites del Parque Nacional, sin embargo, con un cambio significativo, pues es evidente del articulo 1 de ambas normativas, que la ley invierte los limites del parque, pues estableció que la linea inicial del Parque se define de la pleamar ordinaria “aguas adentro” dejando por fuera del área del parque las propiedades privadas y no fue sino hasta el año 2008 (2 anos después de iniciada la diligencia de expropiación) que la Sala Constitucional, mediante el voto que aportado en autos, hace constar esta situación.

Valga la pena indicar, que de la sentencia de la Sala Constitucional se desprende que al haberse “desafectado el área” de tierra a aguas adentro, se dio sin los estudios técnicos necesarios y que, para desafectar un área silvestre, dichos estudios son necesarios, por lo que considera la Sala que el área terrestre del decreto, continua vigente. Pues NO lleva razón la Sala Constitucional en indicar que se desafectó un área, ya que el decreto 20518-MIRENEM, al no ser eficaz no afecto nada y posteriormente una Ley -de rango superior por lo que no puede existir antonimia- delimita de manera similar, pero cambiando el rumbo del parque dejando por fuera las propiedades privadas ubicadas en Playa Grande. El error cometido por los magistrados de la Sala Constitucional yace que en su análisis se obvio que el artículo 5 del Decreto contiene un requisito de EFICACIA DE CREACION (sic) DEL PARQUE QUE NO FUE CUMPLIDO, que es la adquisición de las propiedades, situación que quedó evidenciado mediante sentencia de la Sala Constitucional numero 2008-008770 de las 10:36 h del 27 de mayo del 2008 donde el POR TANTO condena al MINAE por haber demorado más de 10 años en gestionar los procedimientos de expropiaciones de fundos privados situados dentro del Parque Nacional Marino Las Baulas.

El segundo grave error que comete el señor juez es la contradicción que uso para demeritar el peritaje judicial y las pruebas aportadas, al indicar que el terreno expropiado forma parte de una zona de protección de desove de la tortuga baula; sin embargo, en el considerando VI.f.7), toma como cierto lo indicado por un estudio pagado por un asociación privada, que indica que entre la propiedad y la playa existe una barrera de vegetación que impiden el paso de la luz y protege a las tortugas, y que no hay evidencia alguna de que en la propiedad desoven las tortugas -y no lo pueden hacer por el madero negro que existe entre la propiedad y el área de desove del parque-. En cuanto a las pruebas marcadas 4, 5 y 6 es importante hacer notar que esas sentencias fueron años posteriores a la expropiación -entiéndase por ello el Decreto Expropiatorio-, por lo que no puede y deben de ser usados para demeritar el valor de las propiedades.

Aun así, y haciendo un breve análisis de cada una de ellas, la sentencia numerada como prueba marcada 4, viene a anular 3 Al efecto ver acta de inspección y puesta en posesión que consta a prueba marcada número 1 un reglamento emitido por la Municipalidad de Santa Cruz que pretendía limitar la densidad de las construcciones, ya que, al no haber plan regulador en la zona, las propiedades quedan sujetas a los lineamientos generales de urbanización y fraccionamiento. En cuanto a la prueba marcada número 6 se evidencia otro grave error al que fue inducido la Sala Constitucional mediante a la cual se hace mención a una Zona de Amortiguamiento del Parque Nacional Marino Las Baulas; al respecto, en la sentencia numero 04-2016-VII de las 11:00 h del 11 de enero de 2016, de la Sección Sétima del Tribunal Contencioso Administrativo se indica: “De igual forma ha sido acreditado, que según se indica en la resolución atacada -ACT-032-05-, el mencionado Plan de Manejo tenía una vigencia de 5 años contados a partir del 29 de setiembre de 2005.

(Hecho probado No. 2). Partiendo de lo expuesto, al computarse el plazo de esos 5 años a partir de la fecha dicha, los efectos que las Administraciones demandadas entienden producían lo por ellas dispuesto -sea la aprobación del Plan de Manejo- se mantenían hasta el 29 de setiembre de 2010. Así, conforme a tal criterio de las accionadas, desde el 30 de setiembre de 2010, ya dicho Plan carecía de vigencia -si es que la tuvo- .”(negrita e itálica no pertenecen al original). Que demostrado que no existió por no estar contenido en ninguna ley, una zona de Amortiguamiento del mencionando parque, por lo que no tuvo no tuvo que ser utilizado para demeritar el valor de la propiedad. En el mismo sentido, la prueba marcada número 6, que ha sido utilizada para indicar que en Playa Grande no se puede construir debido a la Matriz de Vulnerabilidad; sin embargo, dicha sentencia es de 2 años posteriores a la sentencia expropiatoria, por lo que no puede ni debe de ser usado para demeritar el valor de la propiedad”.-

IV. SOBRE EL ARGUMENTO DEL DEMANDADO

En su escrito de contestación, la representación estatal menciona que: "(...) RAZONES Y FUNDAMENTOS JURÍDICOS (sic) Las pretensiones que formula la parte actora en este proceso resultan abiertamente improcedentes, y consecuentemente deben ser rechazadas por las siguientes razones: I.- DEFENSA PREVIA DE ACTO NO SUSCEPTIBLE DE IMPUGNACIÓN (artículo 49 de la Constitución Política, en relación con los artículos 1 y 36 del Código Procesal Contencioso Administrativo) (sic) Las pretensiones de la actora están dirigidas a impugnar la sentencia N° 3166-2010 de las 16 horas del 30 de noviembre del 2010, dictada por el Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda dentro del expediente N° 06-001369-0163-CA. Específicamente, las pretensiones son, entre otras, que se declare que el justiprecio establecido en la sentencia N° 3166-2010 es inválido (pretensión 1), por lo que el Estado está obligado a pagarle el precio real, legítimo y justo del bien expropiado, así como el daño al remanente y la "pérdida de oportunidad' (pretensiones 2, 3 y 6).

Al respecto debe indicarse que la Ley de Expropiaciones, Ley N° 7495 del 3 de mayo de 1995, reguló el "Proceso Especial de Expropiación" como mecanismo judicial para la fijación del justiprecio, cuando el expropiado no acepte el avalúo administrativo. Y, al respecto, la Ley estableció que para la fijación del justiprecio del bien, el Juez debe tener en cuenta, entre otros, la descripción topográfica del terreno, el estado y uso de las construcciones, el uso actual del terreno, los derechos de los inquilinos o arrendatarios, las licencias o los derechos comerciales si procedieren conforme a la ley, así como cualesquiera otros elementos susceptibles de valoración e indemnización (v.gr. daño al remanente) (artículo 22 y 39 de la Ley de Expropiaciones). Ahora bien, en el presente asunto se está impugnando, por el fondo, lo dispuesto en la sentencia N° 3166-2010, en la que se fijó el justiprecio del bien expropiado, pues lo que se pretende es una nueva valoración judicial de inmueble, con inclusión del daño al remanente y de la denominada "pérdida de oportunidad".

En virtud de lo anterior, es claro que nos encontramos frente a un acto que no es susceptible de impugnación en la vía contencioso administrativa, en tanto la discusión sobre el precio justo a pagar sobre el bien expropiado ya fue realizada dentro del proceso especial de expropiación, interpuesto por El Estado contra la aquí actora, expediente N° 06-001369-0163-CA, razón por la cual se encuentra finiquitada por sentencia firme. No está demás señalar que el proceso especial de expropiación es un proceso judicial dirigido exclusivamente a la fijación del justiprecio del bien, por lo que la actora no puede venir a pretender reabrir una discusión que se encuentra precluida. Sobre todo, teniendo en cuenta que la actora ni siquiera impugnó la sentencia emitida por el Juzgado Contencioso Administrativo, dentro del proceso especial de expropiación; en otras palabras, la aquí actora renunció a ejercer el recurso de apelación tipificado en el artículo 40 de la Ley de Expropiaciones, lo que evidenció su aceptación de lo dispuesto en la sentencia N° 3166-2010 del Juzgado Contencioso Administrativo.

Ahora bien, en este asunto debe declararse la inadmisibilidad de la demanda con fundamento en los artículos 49 de la Constitución Política y los artículos 1 y 36 del Código Procesal Contencioso Administrativo, en tanto la pretensión de la actora es revisar una sentencia judicial firme. En efecto, el artículo 49 de la Constitución Política dispone que la jurisdicción contencioso-administrativa tiene por objeto garantizar la legalidad de la función administrativa del Estado y, en ese orden de ideas, el artículo 1 del Código Procesal Contencioso Administrativo (CPCA), señala, que le corresponde resolver los diversos aspectos de la relación jurídico-administrativa. De allí, precisamente, que el artículo 36 del CPCA establece que la pretensión administrativa será admisible respecto de lo siguiente: "a) Las relaciones sujetas al ordenamiento jurídico-administrativo, así como a su existencia, inexistencia o contenido. b) El control del ejercicio de la potestad administrativa. c) Los actos administrativos, ya sean finales definitivos o de trámite con efecto propio. d) Las actuaciones materiales de la Administración Pública. e) Las conductas omisivas de la Administración Pública. f) Cualquier otra conducta sujeta al Derecho administrativo." (sic) En este orden de ideas, no es factible para la jurisdicción contencioso administrativa entrar a revisar una sentencia firme dictada dentro de un proceso judicial de expropiación, con el fin de modificar lo allí otorgado o analizar aspectos que no fueron oportunamente invocados por las partes.

La jurisdicción contenciosa administrativa fue establecida para resguardar la legalidad de la actuación de la Administración Pública, por lo que resulta absolutamente improcedente la pretensión de la actora de traer a esta vía judicial el análisis de un acto jurisdiccional dictado dentro de otro proceso judicial, tal y como se deriva de la simple lectura de las pretensiones de la demanda (especialmente las pretensiones 1, 2, 3 y 6). Al respecto, se trae a colación la sentencia N° 1832-2016 de las 7:40 horas del 18 de agosto del 2016, dictada por el señor Juez Tramitador Josué Salas Montenegro, en un asunto prácticamente idéntico al que nos ocupa, en la que se dispuso lo siguiente: (...). En virtud de lo anterior, respetuosamente se solicita al señor (a) Juez (a) Tramitador (a) declarar la inadmisibilidad de la demanda con fundamento en el artículo 62 inciso 1) punto a) del CPCA. II.- DEFENSA PREVIA DE CADUCIDAD EVIDENTE Y MANIFIESTA (artículo 66 inciso K del Código Procesal Contencioso Administrativo) (sic) En el caso de que no se admita la defensa de acto no susceptible de impugnación, se interpone de forma subsidiaria, la defensa previa de caducidad evidente y manifiesta, con fundamento en lo siguiente: Como se indicó líneas atrás, la pretensión de la parte actora es que se declare que el justiprecio definido en la sentencia N° 3166-2010 de las 16 horas del 30 de noviembre del 2010, es inválido, a fin de que se proceda a pagarle el precio real, legítimo y justo del bien expropiado, con inclusión del daño al remanente y de la "pérdida de oportunidad".

De lo anterior se deriva que, en el fondo, la parte actora está impugnando la sentencia N° 3166-2010 en tanto considera que el precio otorgado por la finca expropiada no se ajusta a derecho ya que, según su criterio, no corresponde en tanto no se ajusta al valor de mercado y en tanto no tomó en cuenta ni el daño al remanente, ni la "pérdida de oportunidad" (se pretende una nueva revaloración del bien en la vía judicial). Bajo esta tesitura, es claro que con fundamento en el artículo 39 inciso 1) a) del CPCA, caducó el derecho de la parte actora de combatir lo dispuesto en la sentencia N° 3166-2010. En efecto, la norma de cita dispone que el plazo máximo para incoar el proceso será de un año, el cual se contará desde el día siguiente al de la notificación, cuando el acto impugnado deba notificarse. En el caso que nos ocupa, la sentencia N° 3166-2010 de las 16 horas del 30 de noviembre del 2010, fue notificada a la aquí actora, el día 8 de diciembre del 2010, según consta a folio 539 del expediente judicial apodado por la parte actora.

No obstante, la demanda de este proceso judicial fue interpuesta hasta el 12 de diciembre del 2017, o sea, más de siete años después de notificada la sentencia que se pretende impugnar. En virtud de lo anterior, respetuosamente se solicita al Tribunal Contencioso declarar con lugar la defensa previa de caducidad evidente y manifiesta, ordenando el archivo de los autos. III.- DEFENSA PREVIA DE COSA JUZGADA. (sic) La actora es la propietaria registral de la finca inscrita en el Partido de Guanacaste, Matrícula número 130541-000. En el año 2006, el Estado decidió realizar una expropiación parcial de dicha finca, de suerte tal que siguió el procedimiento establecido por el legislador ordinario en la Ley de Expropiaciones, para indemnizar justamente a la aquí actora por la privación de su derecho de propiedad. En ese sentido, según consta en la prueba aportada por la demandante, esta Procuraduría General, como representante legal del Estado, interpuso ante el Juzgado Contencioso Administrativo el proceso de expropiación N° 06-001369-0163-CA, con el fin de determinar el justiprecio del área a expropiar, así como cualquier otro daño que se pudiese producir por la expropiación a la demandante.

Bajo ese contexto, una vez tramitado el proceso judicial, evacuadas las pruebas aportadas por las partes, rendidas las experticias por los peritos judiciales, el Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, mediante sentencia N° 3166-2010 de las 16 horas del 30 de noviembre del 2010, fijó en definitiva el monto a cancelar a la actora por la expropiación realizada por el Estado, pagándose al demandante el valor del área del terreno a expropiar y determinando que en este caso no existía ningún daño al remanente que debiese ser indemnizado (ver el fallo visible a folios 519 a 539 del expediente de expropiación aportado por la actora). Así las cosas, resulta claro que ya dentro de un proceso de expropiación, se dictó una sentencia con carácter de cosa juzgada material, en la cual se fijó en definitiva el monto a cancelar al actor por la expropiación realizada por el Estado en el año 2006, pagándose al demandante el valor del área del terreno a expropiar.

Es claro entonces que en aquella expropiación se indemnizó de manera total y justa a la actora por la expropiación sufrida; sin embargo, viene ahora la demandante a este proceso a pedir nuevamente se le indemnicen los mismos extremos que ya fueron conocidos, y otorgados en el proceso de expropiación, lo cual resulta abiertamente improcedente. La empresa actora no puede pretender, reabrir la discusión sobre un tema que ya fue resuelto en definitiva por las autoridades judiciales (cosa juzgada). Bajo ese contexto, de conformidad con los numerales 162 y 163 del Código Procesal Civil, de aplicación supletoria por disposición del artículo 220 del CPCA, en la especie opera el instituto de la cosa juzgada material, de suerte tal que el fallo antes transcrito no podría ser modificado, de manera directa o indirecta por un pronunciamiento distinto en este litigio. Véase que mediante una sentencia judicial con las características de inimpugnabilidad, inmutabilidad y coercibilidad, se determinó el justo precio a pagar a la actora por la expropiación realizada por el Estado, determinándose la improcedencia de un daño al remanente, lo cual imposibilita volver a conocer éstos extremos en este proceso, ya que ello implicaría desconocer la certeza y seguridad jurídica que es propia de la cosa juzgada.

En esa dirección, en un caso similar al presente, mediante sentencia N° 2164-2017 de las 14:40 horas del 25 de setiembre del 2017, este Tribunal Contencioso acogió la defensa previa de cosa juzgada interpuesta por el Estado, por considerar lo siguiente: "...del escrito de demanda se desprende que la parte actora se encuentra disconforme con la decisión tomada en Sentencia de Segunda Instancia por la Sección Segunda del Tribunal Contencioso Administrativo, mediante voto 359-2010-II de las 14 horas 30 minutos del 30 de agosto del 2010, en donde se fijó el justo precio por la expropiación parcial del terreno del actor y pretende en esta vía declarativa reabrir la discusión respecto de la indemnización por motivo de expropiación y modificar las bases de la sentencia tanto de primera instancia del Juzgado Contencioso Administrativo (sentencia 1114-08 de las 15 horas 15 minutos del 12 de setiembre del 2008), como de segunda instancia de la Sección Segunda de este Tribunal (...) estos hechos demuestran que la intención del actor es reabrir la discusión de indemnización por concepto de expropiación, para modificar el justo precio definido en sentencia firme, eso configura la cosa juzgada y debe acogerse la defensa previa planteada por los abogados estatales..." (sic) Corolario de lo expuesto, con fundamento en los numerales 162 y 163 del Código Procesal Civil, 66 inciso j) y 220 del CPCA, solicito acoger la defensa previa de cosa juzgada, declarando la inadmisibilidad de esta demanda, con el pago de ambas costas a cargo del actor y los intereses que generen hasta su efectivo pago.

IV.- DEFENSA PREVIA DE PRESCRIPCIÓN. En este proceso la actora pretende una indemnización del Estado, señalando que es obligación de mi representado pagarle el precio real, legítimo y justo del bien expropiado, así como el daño al remanente y la "pérdida de oportunidad' (pretensiones 2, 3 y 6); sin embargo, en criterio de esta representación el derecho reclamado por la demandante se encuentra prescrito. Como es bien conocido, el artículo 198 de la Ley General de la Administración Pública establece un término de prescripción de cuatro años para reclamar la indemnización a la Administración contados a partir del hecho que motiva la responsabilidad. En este caso, el Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, mediante sentencia N° 3166-2010 de las 16 horas del 30 de noviembre del 2010, fijó en definitiva el monto a cancelar a la actora por la expropiación realizada por el Estado, pagándose al demandante el valor del área del terreno a expropiar y determinando que en este caso no existía ningún daño al remanente que debiese ser indemnizado.

El anterior fallo fue notificado a la aquí actora, el día 8 de diciembre del 2010, según consta a folio 539 del expediente judicial, es decir, que a partir de esa fecha la actora conocía el monto fijado por justiprecio y el rechazo del resto de extremos económicos que pretendía, por lo que podía acudir a plantear las acciones y/o reclamos pertinentes en sede administrativa o en la vía judicial. Pese a lo anterior, el Estado fue notificado de este proceso el 18 de diciembre del 2017, por lo que transcurrió sobradamente el plazo cuatrienal establecido en la norma de comentario, sin que la demandante ejerciera acción alguna ante el Estado para procurar la indemnización objeto de este proceso. Como es sabido, el instituto jurídico de la prescripción tiene la finalidad de asegurar la certidumbre y firmeza de la vida jurídica, determinando la extinción de un derecho -y de la correspondiente acción- cuando su titular no lo ejercita durante un período de tiempo dado, fortaleciendo así los principios de seguridad y certeza jurídica.

De conformidad con lo que antecede, interponemos la defensa previa de prescripción, la cual es evidente y manifiesta, al dejar transcurrir la accionante el plazo establecido por ley, para presentar este tipo de reclamos en contra del Estado. V.- DEFENSA DE FALTA DE DERECHO. No obstante que la demanda es improcedente en razón de las excepciones interpuestas, se analiza el fondo del asunto en defensa de los derechos de mi representado, en los siguientes términos: El derecho a la propiedad, regulado en el artículo 45 de la Constitución Política, es uno de los pilares esenciales de nuestro régimen jurídico. En ese sentido, la referida norma constitucional establece que la propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley. Por lo anterior, cuando se realiza una expropiación debe pagarse el valor de reposición del inmueble, así como cualquier daño y perjuicio producto de la expropiación.

Al respecto, la Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia ha señalado lo siguiente: (...). Por su parte, la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, en la sentencia N° 166-F-92 de las 16 horas y 20 minutos del 18 de diciembre de 1992, señaló que (...). Bajo este contexto, la actora argumenta que en el proceso especial de expropiación, seguido bajo el expediente N° 06-001369-0163-CA, no se otorgó un precio justo al bien inmueble de su propiedad, no se le reconoció el daño al remanente y tampoco se le reconoció la pérdida de oportunidad, la que no fue cancelada de previo, con el justo precio (pretensiones 1, 2, 3 y 6). En otras palabras, la parte actora sostiene que en el proceso especial de expropiación no se le otorgó el justo precio del bien, en tanto el otorgado no es real, además de que no incluyó ni el daño al remanente, ni la pérdida de oportunidad. Al respecto debe indicarse que las argumentaciones de la actora carecen de fundamento.

La sentencia N° 3166-2010, dictada dentro del proceso especial de expropiación, valoró de forma adecuada el justiprecio del bien, así como los daños y perjuicios reclamados por la parte actora en ese proceso judicial. Para ello, revisó tanto el avalúo administrativo como el avalúo judicial, e indicó, entre otras cosas, lo siguiente: (...) En este orden de ideas, si la parte actora no estaba de acuerdo con lo resuelto por el A-quo en el proceso especial de expropiación, bien pudo interponer el recurso de apelación previsto en el artículo 40 de la Ley de Expropiaciones, con el fin de manifestar su inconformidad con el justiprecio otorgado, así como por la no inclusión en el referido precio del daño al remanente y de la pérdida de oportunidad. Sin embargo, la actora no impugnó la sentencia, con lo cual hizo manifiesta su conformidad con lo resuelto, por lo que no puede venir ahora a pretender modificar lo ya resuelto por sentencia firme.

En todo caso, en cuanto a los reclamos por el fondo, presentados por la actora, valga señalar lo siguiente: • Considera la actora que el precio de la franja expropiada, fijado en la sentencia N° 3166-2010, no es real, justo ni legal en tanto no corresponde al valor real del bien y en tanto no incluyó ni el daño al remanente, ni la pérdida de oportunidad. Tal y como se dispuso en la sentencia supra transcrita, la actora conocía que el inmueble que estaba adquiriendo se encontraba dentro del Parque Nacional Marino Las Baulas. En efecto, el Parque Nacional Marino Las Baulas fue creado mediante Decreto Ejecutivo en 1991 y, posteriormente, mediante ley, en 1995, razón por la cual no podría alegarse desconocimiento alguno de la existencia del Parque, en virtud de que el artículo 129 de la Constitución Política dispone, expresamente, que nadie puede alegar desconocimiento de la ley. Y es, precisamente, en razón de que el lote expropiado se encuentra dentro de un Parque Nacional, así como en razón de los demás factores desvalorizantes del terreno, que la sentencia dictada en el proceso especial de expropiación, N° 3166-2010, después de revisar el avalúo administrativo y el avalúo judicial, otorgó como justiprecio la suma de ¢20.592.576,00.

Dicho monto es justo, razonable y proporcional, si se considera que se trataba de un lote que no es susceptible de ser desarrollado de forma alguna, y del que evidentemente no es factible obtener lucro alguno, por estar dentro de un parque nacional. Ahora bien, en cuanto al daño al remanente la parte actora indica que la expropiación "...cercenó el valor del resto y lo afectó en su plusvalía final. Ya no es el mismo bien atractivo para invertir y desarrollar" (sic) Al respecto debe indicarse que tal argumentación es falaz. Téngase en cuenta que el bien expropiado forma parte del Parque Nacional Marino Las Baulas desde el año 1991 y que la parte adora lo adquirió en el año 2004 con pleno conocimiento de las restricciones propias del bien. De conformidad con lo anterior es claro que no es válido alegar que la expropiación cercenó el valor del bien y afectó su plusvalía final. Como bien se indicó en la sentencia N° 3166-2010 del proceso especial de expropiación, al encontrarse el lote expropiado dentro de un Parque Nacional, simplemente no existe ninguna posibilidad de explotarlo comercialmente.

Por demás debe indicarse que las sentencias de la Sala Constitucional que el actor refiere, fueron dictadas, precisamente, en razón de la protección del Parque Nacional creado desde 1991. En otras palabras, los votos de la Sala Constitucional son consecuencia de la existencia del Parque y de la necesidad de garantizarle la protección para su mantenimiento y pervivencia. Finalmente, en cuanto al reclamo que realiza la parte actora de la "pérdida de oportunidad" debe indicarse que resulta totalmente improcedente, ya que la Ley de Expropiaciones -aplicable por el fondo al asunto que nos ocupa, en tanto de lo que se trata es de la fijación del justiprecio del bien- prohíbe la indemnización de daños futuros o expectativas de derecho (artículo 22). • Aporta la parte actora la sentencia de primera instancia N° 922-2016 de las 10:00 horas del 10 de junio del 2016, dictada dentro del proceso judicial de expropiación interpuesto por El Estado contra Aceituno Mar Vista Estates, S.A., en la que se fijó el precio de la finca expropiada en la suma de a496.721.750,00.

Al respecto se indica, en primer lugar, que la sentencia referida quedó en firme en tanto el Tribunal Contencioso Administrativo no entró a conocer el recurso de apelación interpuesto por esta Procuraduría General ante el Tribunal de Apelaciones. En otras palabras, por razones formales, no se entró a conocer el recurso, por el fondo, interpuesto por esta Procuraduría. Pero además de lo anterior, y más importante aún, es que en dos casos prácticamente idénticos al que nos ocupa, en el que el abogado de las sociedades expropiadas también era el aquí representante de la actora, Vianney Saborío Hernández, se confirmaron los avalúos administrativos en la vía judicial, sin que los expropiados impugnaran lo dispuesto en sentencia. Así, en el proceso especial de expropiación interpuesto por El Estado en contra de Saíno Mar Vista Estates S.A., expediente N° 06-001372-0163-CA, se dictó la sentencia N° 1357-2014 de las 6:36 horas del 30 de julio del 2014, rectificada mediante la resolución de la 14:14 horas del 7 de abril del 2015 del Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, en la que se confirmó el avalúo administrativo, y se fijó como justiprecio del lote expropiado, la suma de ¢19.972.440,00.

Igualmente, en el proceso especial de expropiación interpuesto por El Estado en contra de Pochote Mar Vista Estates S.A., expediente N° 06-001370-0163-CA, se dictó la sentencia N° 449-2015 de las 8:00 horas del 11 de marzo del Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, en la que se confirmó el avalúo administrativo, y se fijó como justiprecio del lote expropiado, la suma de ¢20.728.656,00, siendo este lote colindante con el de la parte actora de este proceso. De conformidad con lo anterior, es claro que la argumentación de la parte actora carece de relevancia en este asunto pues, tal y como se evidencia con las sentencias certificadas que se aportan, en casos prácticamente idénticos al que aquí nos ocupa, se confirmaron los avalúos administrativos, sin que los expropiados hayan manifestado disconformidad alguna al respecto, en tanto las sentencias no fueron impugnadas. En conclusión, se reitera que la demanda interpuesta es improcedente en tanto lo que pretende, en el fondo, es burlar el ordenamiento jurídico nacional con el objetivo de someter a conocimiento judicial, nuevamente, el justiprecio del bien expropiado, ya definido por sentencia firme en el proceso especial de expropiación seguido bajo el expediente N° 06-001369-0163-CA.

No se omite indicar que el proceso especial de expropiación, se encuentra detalladamente regulado en la Ley de Expropiaciones, Ley N° 7594, y se caracteriza por dar amplia participación a las partes sobre la discusión referente a la valoración del bien expropiado. Así, el proceso judicial comienza mediante la resolución de inicio -una vez que se ha depositado el monto del avalúo administrativo- en la que se nombra un perito, de la lista del Poder Judicial, para que revise el avalúo administrativo (artículo 30). El perito cuenta con el plazo improrrogable de un mes, a partir de la aceptación del cargo, para rendir su pericia. En este proceso de revisión del avalúo administrativo, el perito debe ajustarse a lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley (artículo 35). Ahora bien, a solicitud de parte, si no se encuentra conforme con el dictamen pericial rendido, el Juez podrá nombra otro perito judicial para revisar el avalúo administrativo, perito denominado "tercero en discordia" (artículo 37).

Sobre los dictámenes periciales se deberá dar audiencia a las partes por el plazo de diez días hábiles, así como de cinco días hábiles en el caso de aclaraciones o ampliaciones de los dictámenes (artículo 38). Por demás, en todo proceso de expropiación, el Juez deberá practicar un reconocimiento judicial, con el fin de formarse un mejor criterio de la validez y realidad de las pericias efectuadas. Al reconocimiento serán citadas las partes, los peritos u otras personas entendidas en la materia para que expongan las observaciones o consideraciones vertidas sobre los avalúos. Asimismo, las partes podrán aportar todo tipo de pruebas sobre el valor del bien, las cuales serán apreciadas por el Juez en su conjunto, de conformidad con la sana crítica racional, y tomando en consideración el artículo 22 de la Ley. Una vez evacuada toda la prueba, el Juez procederá a dictar sentencia dentro de los quince días hábiles.

En ningún caso el monto de la indemnización podrá exceder de la suma mayor estimada en los avalúos (artículo 39). Contra lo dispuesto en sentencia, las partes podrán interponer recurso de apelación ante el Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda (artículo 40). Por demás, también cuentan con recurso de apelación, dentro del plazo de cinco días hábiles, la designación de los peritos, la fijación de los honorarios de los peritos, lo concerniente al retiro, el monto y distribución del avalúo, los autos que resuelvan sobre nulidades de actuaciones y resoluciones, los autos que resuelvan los incidentes de nulidad de las actuaciones judiciales. En los demás casos, los autos sólo tendrán recurso de revocatoria (artículo 43), el cual deberá interponerse en el plazo de tres días hábiles. Como se observa, el proceso especial de expropiación es un proceso judicial detalladamente regulado, cuyo objetivo es única y exclusivamente la determinación del justiprecio del bien expropiado a partir de la revisión del avalúo administrativo.

Ahora bien, tal y como se deriva de la copia certificada del expediente judicial que aportó la parte actora (N° 06-001369-0163-CA), es claro que la empresa actora tuvo amplia oportunidad, dentro del referido proceso judicial, de presentar prueba sobre el valor del terreno, razón por la cual el expediente judicial consta de casi 800 folios, además de que se extendió desde el año 2006. De allí que la pretensión de la parte actora de que se vuelva a conocer, en esta vía, sobre la valoración del bien expropiado, carece de derecho. Lo anterior, en tanto el legislador diseñó un proceso judicial especial denominado "proceso especial de expropiación", regulado en la Ley de Expropiaciones, Ley N° 7495, en el que se deben discutir todos los aspectos relativos a la valoración del bien que las partes consideren de importancia, y que no es posible dejar sin efecto con la interposición de un proceso de conocimiento dirigido a revertir lo resuelto, o a alegar aspectos que no fueron invocados oportunamente dentro del proceso especial judicial.

En este mismo sentido se pronunció diáfanamente el Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Sección Cuarta, en la sentencia N° 60-2006 de las 10:10 horas del 7 de julio del 2006, al indicar: (...) En virtud de las anteriores argumentaciones de hecho y de derecho respetuosamente se solicita al Tribunal Contencioso Administrativo se declare sin lugar la demanda, por improcedente". En sus conclusiones, la representación estatal señaló en lo de interés: Que reitera las defensas de acto no susceptible de impugnación; caducidad, cosa juzgada y prescripción, por las razones ya esgrimidas en las contestación de la demanda. Asimismo, ratifica la excepción de falta de derecho. Señala que, no es cierto lo manifestado por el testigo Manfred Marshall, al señalar que cuando se compró la propiedad no estaba constituido el Parque Nacional. La delimitación del Parque Nacional Marino Las Baulas, está claramente estipulada en el artículo 1 de la Ley N° 7524, estando comprendido el terreno que se expropió dentro de este Parque Nacional.

Precisamente, fue por ello que se expropió esa porción, en cumplimiento de dicha Ley. Ahora bien, es un hecho incontrovertido que el lote expropiado se encuentra dentro de un Parque Nacional, además el terreno tenía factores desvalorizantes, entre ellos: las limitaciones para construir o desarrollar en la zona del Parque Nacional, al momento de la expropiación el inmueble no contaba con un sistema de agua potable y de red eléctrica funcionales, la existencia de servidumbres de paso y de aguas. Por ello, la sentencia dictada en el proceso especial de expropiación, después de revisar el avalúo administrativo y el avalúo judicial, así como las condiciones del terreno, otorgó como justiprecio la suma de ¢20.592.576,00. Dicho monto es justo, razonable y proporcional, si se considera que se trataba de un lote que no es susceptible de ser desarrollado de forma alguna, simplemente no existía ninguna posibilidad de explotarlo comercialmente, no era factible obtener lucro alguno, por estar dentro de un Parque Nacional.

Se refiere en los mismos términos de la contestación, al valor de otros inmuebles en diferentes sentencias. Manifiesta respecto del peritaje judicial, que el mismo debe ser desechado, al presentar una serie de vicios e inconsistencias que hacen que el mismo no pueda ser tenido como una prueba válida para la resolución de este proceso. Que el perito nombrado es un Arquitecto, no es un valuador de terrenos, tiene 5 años de ser perito judicial, y a una pregunta del Tribunal señaló que únicamente ha realizado cuatro avalúos de este tipo (3 en proceso y el de este caso), por lo que se evidencia una falta de experiencia en la materia. Señala que, el perito parte de la errada y falsa premisa que está valorando un lote sin ningún tipo de limitación, es decir, obvia y deja de lado que una porción de 2860 metros cuadrados de la finca se encuentra dentro un Parque Nacional, razón por la cual no puede ser explotada o desarrollada comercialmente.

Que el perito asigna un mismo valor del metro cuadrado a los tres conceptos que detalla en su informe: valor del terreno total (7,299.16 m2), valor área expropiada (2,860.00 metros2) y valor del remanente (4,439.18 m2); que evidentemente, el área expropiada, la cual está dentro de un Parque Nacional, no puede tener el mismo valor por metro cuadrado que el área que está fuera de los límites del Parque, tampoco puede tener el mismo valor del metro cuadrado la totalidad de la finca, cuando se conoce que un área de 2,860.00 metros cuadrados no pueden ser utilizados para ningún fin. Indica que, el señor perito que para los efectos de la fijación del valor de una propiedad no resulta importante o relevante el uso o aprovechamiento que se le pueda dar a una propiedad; que sin embargo, disiente de esa apreciación, toda vez que el uso y aprovechamiento que se le pueda dar a un predio tiene una gran incidencia en su valor en el mercado, bajo el principio del mayor y mejor uso.

Que no es lo mismo el valor de un terreno donde se pueda construir y desarrollar, a otro terreno que tenga limitaciones tan severas como en este caso. Añade que, es un hecho incontrovertido que el área que se expropió está dentro de un Parque Nacional, en el cual no se puede construir o desarrollar ninguna actividad; sin embargo, inexplicablemente el perito no lo tomó en cuenta al momento de su valoración. Insiste en que, el perito realizó una valoración de la propiedad al momento de la expropiación (2006) y una valoración actual (2019). Según los resultados del señor perito el valor del terreno en su estado original (7.299,16), es el siguiente: Ello quiere decir que para el señor perito la finca total (sin expropiación) tiene un valor muchísimo menor en la actualidad que en el año 2006. Cabe cuestionarse: ¿Cómo es eso posible? ¿Cómo explicar que el terreno original tenga un precio menor 13 años después, conservando sus condiciones originales?

El principio es que los terrenos adquieren plusvalía con el paso de los años. Con lo anterior se demuestra que, si ha existido un decrecimiento en el valor del terreno, el mismo no es producto de la expropiación realizada, sino que obedece a factores propios del mercado inmobiliario, por supuesto ajenos al Estado. En refuerzo de esto, puede verse que los tres terrenos que utilizó el perito como referencias para la valoración actual (imagen 387), tienen precios por metro cuadrado menores a las referencias del año 2006, confirmando la disminución del precio en la zona (son lotes que no tienen ninguna relación con el que es objeto de este proceso). Incluso, llama la atención y confirma las inconsistencias del peritaje, que las referencias 2 y 3 tienen un valor de metro cuadrado menor al de la referencia 1, teniendo áreas muchísimo menores, cuando existe un principio de que a menor cabida mayor valor.

Agrega que, el peritaje realizado lo que establece es el valor de la franja expropiada y del resto de finca que le quedó a la actora, pero no determina un daño al remanente. No hay una explicación clara y sustentada de la existencia de un daño al remanente en este caso, en qué consiste, cuál es el monto del mismo, cuál es la afectación del resto de finca, cuando más bien se le suprimió un área que no podía ser explotada por la parte actora, disminuyendo su cabida (a menor cabida mayor valor). En ese sentido, el daño al remanente debe calcularse y analizarse al momento de la expropiación (no 13 años después). Esto es valorar la totalidad de la finca que se va a expropiar, estableciendo un valor “x” del metro cuadrado, luego valorar el remanente que queda después de la segregación, estableciendo un valor x del metro cuadrado al remanente, analizando si ese remanente se vio perjudicado, beneficiado o se mantiene en las mismas condiciones que antes de la expropiación.

Que conforme lo anterior, el señor perito confirma que al momento de la expropiación no se produjo ningún daño al remanente, ya que asigna un mismo valor del metro cuadrado (¢241,149.00) a los tres conceptos que detalla en su informe: valor del terreno total (7,299.16 m2), valor área expropiada (2,860.00 metros2) y valor del remanente (4,439.18 m2), es decir, para el señor perito el valor del metro cuadrado se mantuvo incólume antes y después de la expropiación (ver imagen 385). Lo cierto del caso es que a la actora le quedó un remanente de casi 4500 m2, los cuales han podido ser utilizados y explotados desde el año 2006, cuentan con el mismo acceso por calle pública que tenían antes de la expropiación, siguen colindado con el Parque Nacional, actualmente cuentan con servicios públicos, pueden continuar ingresando al sector de playa por los accesos dispuestos por el Minae (según las declaraciones testimoniales), de suerte tal que no se demuestra la afectación o daño al remanente que aquí se reclama.

En relación con la valoración actual de la propiedad, el señor perito utiliza tres lotes de referencia; sin embargo, los mismos no pueden constituir comparables válidos con la finca valorada, ya que éstos no presentan las mismas condiciones que el lote objeto de este proceso (lote sujeto). Es claro que esas tres referencias o comparables no están ubicadas dentro de los límites del Parque Nacional Marino las Baulas, por lo que jamás se pueden utilizar como parámetros válidos para establecer el valor del terreno que aquí nos ocupa (ver el mismo razonamiento en la sentencia N° 3166-2010). Por consiguiente, el peritaje rendido en este proceso no es útil para ser utilizado como prueba en este proceso. En cuanto a las declaraciones de los testigos menciona que, los dos testigos que declararon en la audiencia de juicio tienen evidentemente un interés directo en el resultado del proceso, al formar parte de la Junta Directiva de la sociedad actora, de suerte tal que su declaración no resulta objetiva e imparcial.

Que doña Ana Catalina señaló que actualmente la propiedad tiene servicios de agua y de luz, indicó que hay urbanizaciones colindantes y que se piensa construir en el predio, que ello viene a confirmar que la actora, desde la expropiación, ha tenido casi 4500 m2 inscritos, que pueden ser utilizados y explotados, que hay desarrollo urbanístico a su alrededor, sin que se haya traído prueba al proceso que demuestre que no hayan podido hacer uso del remanente por la expropiación que efectuó el Estado. Si la parte actora no ha utilizado el terreno o no ha realizado ningún desarrollo, ello obedece a una decisión propia y no a actuaciones del Estado (falta de nexo causal). Por su parte, Don Manfred indicó que al momento de la expropiación el terreno sí tenía servicios públicos, lo cual se contrapone con el hecho probado N° 11 de la sentencia N° 3166-2010, el cual tuvo por probado “…que el inmueble a expropiar no cuenta con conexiones en funcionamiento a los servicios de agua potable, electricidad y telefonía” (Ver avalúo administrativo en folios 118 a 108 del expediente administrativo, documento en folios 71 a 79 del expediente judicial, y ampliación del acta de la puesta en posesión en folio 318).

Añade que una declaración del testigo no puede desvirtuar lo dispuesto en un hecho probado de una sentencia judicial firme. Que este testigo también declaró sobre el mercado inmobiliario de la zona al momento de la expropiación; sin embargo, no se trajo al proceso ningún tipo de prueba idónea –documental- para probar las ventas realizadas en la zona en aquel momento, opciones de compra venta de inmuebles en la zona y mucho menos se trajo al proceso alguna prueba concreta que tenga relación directa con la propiedad objeto de este proceso. En efecto, no hay prueba de que esta propiedad fuese a ser vendida o se fuera a desarrollar algún proyecto constructivo, ya que ni siquiera se comprobó alguna gestión de permisos de construcción ante la Municipalidad respectiva, planos constructivos o posibles adquirentes del predio. Que tampoco es cierto lo manifestado por el testigo Manfred Marshall, al señalar que cuando se compró la propiedad, en el año 2004, no estaba constituido el Parque Nacional, que como ya se mencionó la delimitación del Parque Nacional Marino Las Baulas, está claramente estipulada desde el año 1995, en el artículo 1 de la Ley N° 7524, estando comprendido el terreno que se expropió dentro de este Parque Nacional.

Precisamente, fue por ello que se expropió esa porción de terreno, en cumplimiento de dicha Ley. Que entones, el reclamo que realiza la parte actora de la “pérdida de oportunidad” deviene totalmente improcedente, ya que no se comprobó la existencia real y efectiva del mismo, ni tampoco su nexo de causalidad con alguna conducta del Estado. Reitera el artículo 41 del Código Procesal Civil -de aplicación supletoria- que contiene el principio doctrinal "Onus Probandi", según el cual a la parte actora le corresponde la carga de la prueba respecto de las afirmaciones de los hechos constitutivos de su derecho, situación que no ocurre en esta litis. Del mismo modo, menciona que, la Ley de Expropiaciones prohíbe la indemnización de daños futuros o expectativas de derecho (artículo 22). En esa dirección, el extremo de “pérdida de oportunidad” constituye meras expectativas, hechos futuros e inciertos que plantea la parte actora, tan es así que ni siquiera fue valorado por el perito nombrado en este proceso, aun cuando le fue requerido.

Concluye que ese extremo y el daño al remanente no pueden ser concedidos en sentencia, por cuanto no han sido demostrados, ni tampoco constituyen un daño efectivo, evaluable e individualizable, conforme lo demanda el artículo 196 de la Ley General de la Administración Pública.-

V. SOBRE LA REVISIÓN DEL PROCESO DE EXPROPIACIÓN EN UN PROCESO ORDINARIO

Ha sido criterio de esta Sección I y que se considera no debe ser variado para el presente caso, en un proceso en el cual también se solicitó posterior a unas diligencias de expropiación se revisara el justiprecio pagado en un proceso ordinario por considerar que existió una mala valoración y no se canceló el daño al remanente y lo que se denominó daño material, que no puede ser nuevamente objeto de revisión lo resuelto en el proceso de expropiación en cuanto al justiprecio, y así lo resolvió mediante sentencia numero 82-2021-I de las quince horas del treinta y uno de agosto de dos mil veintiuno, lo siguiente: "(...) V. DELIMITACIÓN DEL OBJETO DE DISCUSIÓN EN ESTE PROCESO. LÍMITES A LA REVISIÓN DE LO RESUELTO EN EL PROCESO DE EXPROPIACIÓN: La sede contenciosa administrativa posee una serie de características propias emanadas del mandato constitucional contenido en el artículo 49 de la Carta Magna y que los numerales 1, 2, 36, 42 y 122 del Código Procesal Contencioso Administrativo llegan a desarrollar en lo que serían los posibles objetos de conocimiento de la jurisdicción de lo contencioso – administrativo.

Específicamente, el eje de control jurisdiccional versa sobre la actividad tanto activa como pasiva de la Administración Pública, tanto en su actuar formal como material, no siendo posible en términos generales, realizar una revisión de actuaciones jurisdiccionales, salvo en casos excepcionales previstos por ley. Es decir, el proceso de conocimiento plenario contencioso administrativo no sirve como una instancia revisora de lo actuado y resuelto por esta misma u otras sedes. Aclárese, no solamente estamos hablando de situaciones que institutos procesales como la cosa juzgada vienen a resolver, sino que, además de ello, el juez de lo contencioso no puede suprimir, crear o modificar lo que otro juzgador – independientemente de su competencia – haya realizado en ejercicio de sus funciones, fuera de temas de responsabilidad objetiva por funcionamiento anormal o ilícito, que es la base de conocimiento de la doctrina de la responsabilidad del Estado-Juez.

Así, lo primero que ha de aclararse, es que este proceso de conocimiento no puede revisar lo resuelto dentro del expediente 11-001302-1028-CA, ni tampoco es una continuación de éste, tal y como lo resolvió el juez tramitador de manera interlocutoria al declarar como acto no susceptible de impugnación la pretensión c) inicialmente planteada por la parte actora. Es con ello que debe existir una clara delimitación de lo que se puede y no conocer esta causa, por ejemplo, a razón de la eliminación de la señalada pretensión c) los denominados hechos 39, 40 y 41 de la demanda, que en realidad corresponden a juicios de valor que atacan lo resuelto en dicho proceso, estarían excluidos del pronunciamiento de esta Cámara. Pero también, refiriéndose al escrito de delimitación de daños y perjuicios, estarían fuera de la posibilidad de pronunciamiento en sentencia, a saber: daño al remanente, concretamente, lo compuesto por la disminución del valor de la finca producto de la expropiación, ello por existir pronunciamiento expreso en lo resuelto del proceso judicial de expropiación en firme, así como la pérdida de la posibilidad de explotación de las franjas expropiadas, que la parte engloba como “daño material”.

Por su parte, estarían por las mismas razones excluidos los “perjuicios y daño moral” producto de “contratar servicios profesionales, gastos procesales, pagos hechos a los abogados, la pérdida del inmueble a causa de un ilegal apoderamiento… la pérdida de la confianza en la administración de justicia por haberse dado la expropiación en desapego a la ley, sin tomarse el valor real indicado por los profesionales, sea peritos nombrados por el propio Juzgado, el malestar sufrido por el despojo…”. Ahora bien, tomando en consideración lo resuelto por la Sala Constitucional en el voto 2018-005294, que señaló: “El legislador concibió las diligencias de expropiación, para cuando, el expropiado o los expropiados están de acuerdo con la validez y ejercicio de la potestad expropiatoria, esto es, para discutir, únicamente, el justiprecio, sea el monto de la indemnización, la que, como se ha indicado, debe ser previa, plena, íntegra y justa.

Estas diligencias, por contraste a un proceso ordinario, son más sumarias y céleres, lo que le ofrece al expropiado la garantía de poder contar con la indemnización plena e integral antes que la administración expropiante entre en posesión del bien. Obligar a un expropiado, que está de acuerdo con la validez, la regularidad y el ejercicio de la potestad expropiatoria, a tener que interponer un proceso ordinario para discutir extremos que, presuntamente, forman parte de la indemnización integral o plena, violenta el derecho a una justicia pronta y cumplida del artículo 41 constitucional o si se quiere el derecho a un proceso en un plazo razonable del ordinal 8.1 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos. Tal interpretación, constituye un obstáculo injustificado e indebido al derecho de acceso a la jurisdicción, diseñado en el caso de las diligencias de expropiación, para discutir el quantum de la indemnización, de manera sumaria y célere.

Adicionalmente, supone un costo adicional, en recursos económicos y temporales, para el expropiado, al tener que asumir los gastos de un proceso ordinario que no fue diseñado para conocer y resolver tales extremos. En el proceso ordinario, lo que se discute es la validez del decreto expropiatorio o del ejercicio de la potestad expropiatoria, para declarar su eventual nulidad absoluta o relativa. El legislador ordinario, para garantizar la noción constitucional de “previa indemnización” plena e integral, diseñó y creo, precisamente, las diligencias de expropiación” (resolución de las 10:20 horas del 4 de abril del 2018), encontramos que, en resumen, la sede plenaria contenciosa administrativa tiene la posibilidad, ex post, de realizar un análisis de aspectos que no se analizaron dentro del proceso expropiatorio, como la validez de la potestad expropiatoria, o aquellos que, en razón de la expropiación, nacen como un efecto derivado, paralelo o colateral del proceso citado y que, por evidentes razones, no son de pronunciamiento de la sentencia judicial.

(...)". Aunado a lo anterior, el Tribunal de Casación de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, en forma reciente, al conocer un recurso de Casación, en un proceso ordinario donde se plantearon pretensiones en términos idénticos a los que hoy se revisan, respecto al monto cancelado en una expropiación, señaló en la sentencia 000268-F-TC-2020 de las trece horas treinta y cinco minutos del quince de diciembre de dos mil veinte del Tribunal de Casación de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, en lo de interés: "(...) III.- Tal y como lo ha establecido la Sala Constitucional (voto no. 201805294, de las 10 horas 20 minutos del 4 de abril de 2018): “(…) La expropiación es una institución del Derecho Administrativo constitucional directamente regulada en la Constitución, el ordinal 45, párrafo 1°, indica que “La propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley (…)”.

Por supuesto, que la expropiación es un supuesto, con regulación constitucional y legal propias, de responsabilidad administrativa por conducta lícita, ya que, se ejerce una potestad legítima como lo es la expropiatoria. Eso significa, que las normas que se deben aplicar a la expropiación, exclusivamente, son las constitucionales que hacen referencia a ese instituto y la Ley de Expropiaciones, salvo, claro está, si existe una laguna normativa. La Constitución impone una indemnización previa, la que debe ser plena, íntegra y justa, sin dejar rubros al descubierto, de lo contrario, se producirá una confiscación que se encuentra, expresamente, prohibida por el texto constitucional (artículo 40)”. La Ley de Expropiaciones (Ley no. 7495 en adelante), regula en su Capítulo III, Sección Única, el “Proceso Especial de Expropiación”, cuyo objeto es la fijación del justiprecio, cuando el expropiado se manifiesta inconforme con el avalúo administrativo.

De tal manera, de conformidad con el numeral 29 de ese cuerpo legal, “(…) solo se discutirán asuntos relacionados con la revisión del avalúo administrativo del bien expropiado, según las condiciones en que se encontraba, para fijar el monto final de la indemnización” (la negrita no es del original). El proceso especial de expropiación se tramita ante el Juzgado de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, una vez dictado el acuerdo de expropiación (artículo 28 de la Ley no. 7495 y 110 de la Ley Orgánica del Poder Judicial). El legislador concibió este proceso especial, para cuando el expropiado o expropiados están de acuerdo con la validez y ejercicio de la potestad expropiatoria, pero existe disconformidad con el avalúo administrativo. De ahí, que este proceso especial tiene como único objeto el justiprecio, sea, el monto de la indemnización, su discusión. Este, como todo proceso especial, se halla sometido a trámites específicos, que se caracterizan por la simplicidad de sus formas y su mayor celeridad, lo que le ofrece al expropiado o expropiados la garantía de poder contar con la indemnización plena e integral antes que la Administración expropiante entre en posesión del bien.

Es esta la vía, sumaria y célere, que dispuso el legislador para conocer y resolver sobre el quantum de la indemnización, para su fijación definitivita (sic). De ahí, que no resulta posible su discusión en otra vía. Distinto sucede cuando lo que cuestione el expropiado es la validez del decreto expropiatorio y ejercicio de la potestad expropiatoria, para lo cual la vía ordinaria es la correspondiente. La parte inconforme con la resolución final que dicte el Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda puede formular recurso de apelación ante el Tribunal de Apelaciones de lo Contencioso Administrativo, según dispone el canon 40 de la Ley no. 7495, lo cual, dicho sea de paso, no hizo la actora. Firme la sentencia, no es posible conocer en un proceso ordinario lo resuelto sobre la fijación del justiprecio del bien expropiado. Es claro, entonces, que en la especie se está frente a un acto que no es susceptible de impugnación en esta vía, en tanto la discusión sobre el justiprecio del bien expropiado ya se efectuó en el proceso especial de expropiación que oportunamente interpuso el Estado contra la sociedad actora, disputa que terminó con sentencia firme. Según lo expuesto, deberá rechazarse el cargo. (...)". (Las negritas y los subrayados son nuestros). Con ello en mente procedamos a revisar el fondo de este asunto.-

VI. SOBRE EL FONDO DEL ASUNTO

Una vez revisados los argumentos de las partes, esta Cámara de Juzgadores concluye que el presente proceso debe ser declarado sin lugar, a partir no sólo del precedente citado y ya resuelto por esta Sección sino con vista en lo resuelto sobre el tema por el Tribunal de Casación. Considera esta Cámara que en primer término procede revisar las pretensiones y los argumentos que las acompañan. Así, las pretensiones de este proceso son: "1. Que el precio establecido en la sentencia No. 3166-2010, dictada por el Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda a las 16 horas del 30 de Noviembre de 2010, dentro del expediente No. 06-001369-0163-CA, como reposición del bien expropiado a mi representada, es inválido, puesto que no es real, justo ni legal, ni corresponde con el valor de mercado con el que debió fijarse. 2. Que el Estado está obligado a pagar a mi representada el precio real, legítimo y justo del bien que le fuera expropiado, conforme a las reglas de mercado existentes a la fecha del acuerdo expropiatorio, según se determine mediante auxilio pericial emitido al respecto, de modo que alcance suma suficiente para la plena restitución del bien expropiado en idénticas condiciones. 3.

Que el Estado está obligado a pagar a mi representada, la afectación o lesión que, como consecuencia de la expropiación parcial, se produjo al resto del inmueble que se mantuvo bajo su propiedad que no ha sido pagada. 4. Que el Estado está obligado a pagar a mi representada, el costo y timbres para el levantamiento e inscripción que refleje la realidad actual de la topografía, medida y linderos del resto de finca. 5. Que el Estado está obligado a pagar a mi representada, el costo y honorarios de la confección de las escrituras públicas de rectificación de plano y de rectificación de linderos. 6. Que el Estado deberá reconocer y pagar la pérdida de oportunidad que mi representada tuvo, a consecuencia de la expropiación efectuada y que no fue cancelada de previo con el justo precio. 7. Que el Estado deberá indexar todas las sumas concedidas desde el dictado del acuerdo expropiatorio y hasta su efectivo pago. 8.

Que el Estado deberá pagar a mi representada, los intereses legales sobre todas y cada una de las sumas que se otorguen en sentencia, desde la fecha en que fue puesto en posesión del inmueble expropiado y hasta su efectivo pago que no hayan sido pagadas. 9. Que el Estado deberá pagar a mi representada ambas costas del presente proceso". Para justificar la procedencia de esas pretensiones la parte actora en el escrito de demanda indicó en resumen que, la demanda tenía por objeto iniciar un proceso ordinario para demostrar que la fijación del justiprecio de la expropiación parcial sufrida al terreno de la sociedad Brigantina del Orfebre Espartano S.A. era inválido, al no ser real, justo, ni correcto. Por ello alegó violación al derecho de posesión y propiedad, citando normas constitucionales y legales, doctrina y jurisprudencia, la Convención Americana sobre Derechos Humanos, y una resolución de la Asamblea General de la Organización de las Naciones Unidas.

A partir de ello, reclama que debe darse una reparación concreta y plena del bien inmueble que se le despojó a la sociedad actora, porque señala con la sentencia del Juzgado se dio una violación a las reglas de la sana crítica y un grave error de derecho. Se refiere entonces en términos amplios al avalúo administrativo realizado en el año 2006 y por qué el mismo no era procedente. Plantea también que no se cubrió el daño al remanente y cita el Manual de Terminología de Valuación de Bienes Inmuebles auspiciado por la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación, un autor argentino, una ingeniera venezolana y un expositor colombiano sobre como para el daño al remanente se debe utilizar la metodología de "Antes y Después", tanto para expropiaciones como para servidumbres. Con ello reclama que la expropiación de una parte importante del inmueble cercenó el valor del resto y lo afectó en su plusvalía final.

Añade que hay una pérdida de oportunidad, la conceptualiza, explica sus orígenes en Europa y cita precedentes en Europa y Estados Unidos. Cita una tesis de grado costarricense sobre el tema del año 2010 y una sentencia de Sala Primera del año 2001. Finalmente reitera lo que considera son los errores de la sentencia del Juzgado. Posteriormente, en sus conclusiones, la parte actora reiteró lo argumentado en la demanda, pero también introdujo argumentos novedosos que, por respeto al debido proceso y derecho de defensa del Estado, no se consignarán en el siguiente resumen. Afirma la sociedad accionante que cada una de las pretensiones han sido respaldadas con argumentos jurídicos sólidos y consecuentes, sustentados en la normativa vigente aplicable al asunto. Señala que las conductas administrativas y judiciales ejecutadas han lesionado sus derechos y legítimos intereses. Que no es jurídicamente viable pretender aceptar que se dé una afectación grave a sus derechos sin la reparación justa, completa y conforme a Derecho, que eso no es más ni menos lo que se reclama.

Que la prueba aportada y debidamente admitida, evidencia contundente e inexorablemente que la sentencia combatida, de fijación del justiprecio de la expropiación parcial sufrida al terreno de la propiedad de Brigantina del Orfebre Espartano S.A. es inválida, debido a que el monto reconocido no es real, justo ni correcto, por lo que es claro que lo pretendido en la demanda encuentra pleno acomodo en el Ordenamiento Jurídico vigente. Señala que el juez a cargo se apartó del peritaje rendido en sede judicial y las pruebas aportadas por las partes y, en su lugar, otorgó el valor por metro cuadrado menos justo que le permitía el elenco probatorio con el que contaba, el avalúo administrativo. Que el monto fijado no contemplaba pago alguno por el daño al remanente y concluye que, el valor de la indemnización otorgada en sentencia no corresponde a la indemnización justa que debió pagarse. Procede a señalar por qué el monto pagado no era el procedente y reclama a partir de ello que debe el Estado pagarles el precio real, legítimo y justo del bien que le fuera expropiado y que ha sido determinado por el perito José Esteban Vásquez Barquero.

Añade que las tres primeras pretensiones se comprueban con la prueba testimonial en cuanto a la afectación o lesión que, como consecuencia de la expropiación parcial, se produjo al resto del inmueble, el cual no ha sido indemnizado, concretamente, la vista y acceso directo a la zona marítimo terrestre. Que conforme el testigo Marshall Facio la propiedad es de naturaleza agrícola, y por su naturaleza jurídica y material solo es aprovechable para edificar en un porcentaje de la misma, por lo que, al haber disminuido su cabida, se disminuye en la misma proporción el área aprovechable, causándole a la Actora indefectiblemente un daño que debe ser resarcido. Plantea que el valor por metro cuadrado otorgado por el perito judicial en este proceso no se aleja de la realidad de aquel entonces y que el hecho de haberle cercenado a la propiedad la franja colindante a la playa, causa un daño al remanente al afectarse su precio por la lejanía con la playa, afectando su valor en no menos del 50% del valor original.

Adiciona que como la propiedad fue expropiada parcialmente, debía levantarse un nuevo plano con la medida actual del remanente, pero a pesar de ello, no se contempló dentro de su justiprecio, el costo y timbre para el levantamiento e inscripción que refleje la realidad actual de la topografía, medida y linderos del resto de finca y no consta prueba alguna por parte del Estado que constate que dicho costo ya fue cubierto, por lo que es innegable que la indemnización en ese sentido debe reconocerse. En el mismo sentido, reclama que debe levantarse un nuevo plano, por lo que el Estado está obligado a sufragar los costos y honorarios de la confección de la escritura pública de rectificación de plano y rectificación de linderos. Manifiesta también que, la sentencia no contempló monto alguno por la pérdida oportunidad que tuvo a consecuencia de la expropiación. Agrega que por haber transcurrido más de 15 años desde el acuerdo expropiatorio, la condenatoria a indexar las sumas que sean concedidas debe ser contemplado en la sentencia del presente asunto; así como al pago de los intereses legales sobre todas y cada una de las sumas que se otorguen en sentencia desde la puesta en posesión hasta su efectivo pago.

Finalmente se refiere nuevamente a las defensas opuestas por el Estado. Criterio del Tribunal: Difiere este Tribunal con el criterio esgrimido por el juez de trámite, en cuanto a que para el conocimiento del presente proceso no se requiere revisar lo dispuesto en la sentencia del Juzgado Contencioso relacionado con el justiprecio pagado. Es claro en los argumentos ya resumidos de la parte actora, que todas las pretensiones y argumentos giran en torno de ello y que en el fondo lo que pretende es la nulidad de lo resuelto en la sentencia número 3166-2010 de las 16:00 horas del 30 de noviembre de 2010, del Juzgado de lo Contencioso Administrativo y se proceda a revisar nuevamente lo pagado, para que se le indemnice lo que considera es lo justo, añadiendo aspectos que señala se le debía de pagar y no se hizo. En ese mismo sentido tampoco se comparte el carácter de cosa juzgada formal con que califica el juez de trámite a la sentencia del proceso de expropiación y que por ello considera puede retomarse la discusión del precio pagado en el proceso ordinario.

Señala la Ley de Expropiaciones; ley 7495, vigente (del 2006 al 2014 en que fue modificada) a la fecha en que se produjo la expropiación en lo de interés: "ARTÍCULO 1.- Objeto. La presente Ley regula la expropiación forzosa por causa de interés público legalmente comprobado. La expropiación se acuerda en ejercicio del poder de imperio de la Administración Pública y comprende cualquier forma de privación de la propiedad privada o de derechos o intereses patrimoniales legítimos, cualesquiera sean sus titulares, mediante el pago previo de una indemnización que represente el precio justo de lo expropiado."; "ARTÍCULO 22.- Determinación del justo precio. Para determinar el justo precio, aparte de los criterios estipulados en el inciso 2) del artículo 40, el perito deberá cumplir las siguientes disposiciones: El avalúo administrativo deberá indicar todos los datos necesarios para valorar el bien que se expropia y describirá, en forma amplia y detallada, el método empleado.

En cuanto a los inmuebles, el dictamen contendrá obligatoriamente una mención clara y pormenorizada de lo siguiente: a) La descripción topográfica del terreno. b) El estado y uso actual de las construcciones. c) El uso actual del terreno. d) Los derechos de inquilinos o arrendatarios. e) Las licencias o los derechos comerciales, si procedieren conforme a la ley, incluidos, entre otros, todos los costos de producción, directos e indirectos, impuestos nacionales, municipales y seguros. f) Los permisos y las licencias o concesiones para la explotación de yacimientos, debidamente aprobados y vigentes conforme a la ley, tomando en cuenta, entre otros, los costos de producción, directos e indirectos, el pago de las cargas sociales, los impuestos nacionales, municipales y los seguros. g) El precio estimado de las propiedades colindantes y de otras propiedades de la zona o el de las ventas efectuadas en el área, sobre todo si se tratare de una carretera u otro proyecto similar al de la parte de la propiedad valorada, para comparar los precios del entorno con el de la propiedad que se expropia, así como para obtener un valor homogéneo y usual conforme a la zona. h) Los gravámenes que pesan sobre la propiedad y el valor del bien, fijado por el propietario para estas transacciones. i) Cualesquiera otros elementos o derechos susceptibles de valoración e indemnización.

Cuando se trate de zonas rurales, extensiones considerables o ambas, el precio se fijará por hectárea. En caso de zonas urbanas, áreas menores o ambas, el precio podrá fijarse por metro cuadrado. En cualquier momento del proceso, la Administración expropiante, el propietario o el juez podrán pedir opiniones técnicas a la Dirección General de Tributación Directa, que podrá elaborar estudios de campo, si se estimare necesario. Esta opinión será rendida en el plazo de cinco días hábiles a partir de recibida la petición. Para fijar el valor del bien, se considerarán solo los daños reales permanentes; pero no se incluirán ni se tomarán en cuenta los hechos futuros ni las expectativas de derecho. Tampoco podrán reconocerse plusvalías derivadas del proyecto que origina la expropiación. En el caso de los bienes muebles, cada uno se valorará separadamente y se indicarán las características que influyen en su valoración."; "ARTÍCULO 24.- Fijación de valores.

El perito deberá determinar el valor del bien expropiado a la fecha de su dictamen. También determinará los posibles daños que se causen al derecho de propiedad por limitaciones irrazonables sufridas al aplicar las medidas precautorias. Además, sólo considerará las mejoras necesarias introducidas después de la declaración de interés público."; "ARTÍCULO 30.- Objeto de litigio. En el proceso especial de expropiación, solo se discutirán asuntos relacionados con la revisión del avalúo administrativo del bien expropiado, según las condiciones en que se encontraba, para fijar el monto final de la indemnización."; "ARTÍCULO 41.- Apelación. La parte disconforme con la resolución final podrá apelar ante el Tribunal de Casación de lo Contencioso-Administrativo y Civil de Hacienda, dentro de los cinco días hábiles siguientes a la fecha de la notificación. Presentada la apelación y transcurrido el plazo para apelar, el juzgado elevará los autos de inmediato."; "ARTÍCULO 63.- Prescripción y caducidad.

Los derechos y acciones que se deriven de la presente Ley prescriben en diez años, contados a partir del día siguiente a aquel en el que el Estado tomó posesión del bien o lo afectó. El reclamo, por vía administrativa, caducará y se tendrá por no interpuesto si transcurren cinco años sin que el interesado active las diligencias". (Las negritas y subrayado son nuestros). Tenemos entonces que esa ley especial señala un procedimiento específico para la expropiación forzosa por causa de interés público legalmente comprobado, mediante el pago previo de una indemnización que represente el precio justo de lo expropiado. La misma ley señala cómo se puede llegar a la determinación del justo precio, señalando parte de los elementos que debe cubrir el avalúo administrativo que señale un justo precio. Si las partes o el juez lo requieren, se puede pedir inclusive opiniones técnicas sobre aspectos del avalúo mismo.

Ahora, si la parte expropiada no está conforme con el mismo, se debe de seguir entonces ante el Juzgado Contencioso el proceso de expropiación cuyo objeto es, la discusión de los asuntos relacionados con la revisión del avalúo administrativo del bien expropiado, según las condiciones en que se encontraba, para fijar el monto final de la indemnización, el justiprecio. Ese es el fin del proceso especial y por lo tanto es a través del mismo donde debe establecerse el precio que se considerara justo. Ahora, si hay una parte disconforme con la resolución final, ésta podrá apelar ante el Tribunal de Casación de lo Contencioso-Administrativo y Civil de Hacienda, dentro de los cinco días hábiles siguientes a la fecha de la notificación. Como se desprende del considerando anterior, el Tribunal de Casación de lo Contencioso Administrativo ha señalado con claridad, que en lo que se refiere a cualquier aspecto del justiprecio determinado en el proceso especial de expropiación, lo dispuesto por sentencia del Juzgado Contencioso es cosa juzgada material y no puede ser revisada en un proceso ordinario y ello es acorde con lo dispuesto en el artículo 64 del Código Procesal Civil que dispone: "ARTÍCULO 64.- Cosa juzgada.

Para que se produzca cosa juzgada es necesaria la identidad de sujetos, objeto y causa, la cual puede ser declarada de oficio. Sus efectos se limitan a lo dispositivo. Producen cosa juzgada material las sentencias firmes dictadas en procesos ordinarios y las resoluciones expresamente indicadas por la ley, lo cual hace indiscutible, en otro proceso, la existencia o no de la relación jurídica juzgada. Las sentencias dictadas en los demás procesos tendrán efecto de cosa juzgada formal y la presentación de un proceso ordinario no impedirá su ejecución"; por ello, realizado el proceso de avalúo para expropiación y resuelto por sentencia firme, lo dispuesto en el mismo no puede ser modificado, excepto que se apele y el Tribunal correspondiente lo modifique, ya que la misma ley dispone del procedimiento para revisión del monto de justiprecio fijado si no se concuerda con el mismo. En el caso de la sociedad acá actora, la presentación del recurso de apelación fue extemporánea y por ello la sentencia quedó firme en el monto que tantas veces se ha reclamado no es el justo.

Con ello se configuró la cosa juzgada material respecto al objeto del proceso especial y así se declara. Ahora, es necesario retomar otra de las defensas de la parte demandada y es en cuanto al acto no susceptible de impugnación. El Código Procesal Contencioso Administrativo señala respecto del objeto de esta jurisdicción en el artículo1: "ARTÍCULO 1.-

• 1)La Jurisdicción Contencioso-Administrativa, establecida en el artículo 49 de la Constitución Política, tiene por objeto tutelar las situaciones jurídicas de toda persona, garantizar o restablecer la legalidad de cualquier conducta de la Administración Pública sujeta al Derecho administrativo, así como conocer y resolver los diversos aspectos de la relación jurídico-administrativa.
• 2)(...)
• 3)Para los fines de la presente Ley, se entenderá por Administración Pública: (...) b) Los Poderes Legislativo, Judicial y el Tribunal Supremo de Elecciones, cuando realicen funciones administrativas. (...)", así, conforme lo establece la Constitución se revisa la legalidad de las conductas administrativas y se resuelven aspectos de la relación jurídico-administrativa, incluyendo al Poder Judicial pero sólo cuando realice funciones administrativas excluyendo con ello la actuación jurisdiccional de cualquier tipo, excepto aquella que configure la responsabilidad del Estado Juez, lo cual no es el caso que nos ocupa. Por ello, conforme el artículo 36, dispone: "ARTÍCULO 36.- La pretensión administrativa será admisible respecto de lo siguiente: a) Las relaciones sujetas al ordenamiento jurídico-administrativo, así como a su existencia, inexistencia o contenido. b) El control del ejercicio de la potestad administrativa. c) Los actos administrativos, ya sean finales, definitivos o de trámite con efecto propio. d) Las actuaciones materiales de la Administración Pública. e) Las conductas omisivas de la Administración Pública", es decir, solo se pueden revisar, las relaciones sujetas al ordenamiento jurídico-administrativo, el control del ejercicio de la potestad administrativa, los actos administrativos, las actuaciones materiales de la Administración Pública y las conductas omisivas de la Administración Pública, con lo cual nuevamente se excluye las conductas jurisdiccionales. Por ello, el Código expresamente en los numerales 62 y 66 dispone que se puede declarar la inadmisibilidad de la demanda, cuando se alegue como defensa, que existe una pretensión deducida contra alguna de las conductas o actos no susceptibles de impugnación. En el presente asunto, nos encontramos ante tal situación, como se ha dicho supra, todas las pretensiones giran en torno a la pretensión principal de declarar inválido el precio fijado en la sentencia del Juzgado Contencioso, por lo cual reiteradamente se argumenta la existencia de vicios de nulidad de la misma y a partir de ello lograr que se revise nuevamente el monto y añadir aspectos que corresponden al justiprecio y que no se solicitaron se analizaran en la revisión del avalúo administrativo a través del proceso especial expropiatorio que debía revisarlo. Con el análisis pericial queda lo anteriormente demostrado, en tanto no se busca, el reconocimiento de insumos patrimonialmente indemnizables no valorados en el proceso expropiatorio, es decir, que escaparon al marco de discusión de éste, y que sí serían posibles en esta, en aras de evitar un enriquecimiento sin causa de la Administración o que apareje una disminución patrimonial que el administrado no deba soportar, sino que, para el caso en marras, justamente el ejercicio probatorio pericial solicitado fue el de revisar aspectos que sí fueron, expresamente, valorados y considerados en aquél proceso expropiatorio (ya sea otorgados o denegados), bastando para ello ver la evacuación pericial donde se compararon peritajes judiciales, no existiendo otros elementos en discusión que no sean los mismos ya resueltos en aquella sede y que poseen firmeza a través de la sentencia respectiva. Así, es claro que no es posible la revisión de lo dispuesto por otro órgano jurisdiccional si como ya se indicó una ley dispuso su competencia en un proceso especial judicial cuyo objeto es muy claro en cuanto a la fijación de un precio justo para resarcir una expropiación parcial forzosa de un bien inmueble en este caso. Por ello en el presente caso, se hace necesario declarar inadmisible el presente proceso por pretender impugnar una actuación jurisdiccional que constitucional y legalmente están excluidas del control de esta sede jurisdiccional. En esas mismas condiciones, la defensa de falta de derecho es procedente al no asistirle a la sociedad actora ningún derecho a demandar en el presente asunto. Corolario de todo lo anterior, es que no es procedente en este proceso revisar la fijación del justiprecio en lo que respecta al monto fijado por concepto de reposición del lote segregado y expropiado a la finca del Partido de Guanacaste número 130541-000, determinado en la sentencia del Juzgado Contencioso número 3166-2010 de las 16:00 horas del 30 de noviembre de 2010, y mucho menos declarar su nulidad por invalidez, por cuanto es una actuación jurisdiccional y por ello no puede ser conocida en esta sede judicial. Respecto del precio pagado a la sociedad actora por la expropiación parcial del lote ya indicado, deviene en aplicable el instituto de cosa juzgada material, en tanto ese es el objeto y propósito del proceso especial de expropiación conforme el artículo 30 de la Ley 7495 y sólo puede revisarse en vía ordinaria la nulidad del acuerdo expropiatorio como lo ha indicado sendas sentencias judiciales de esta jurisdicción y algunas de muy antigua data y que recoge también el actual Tribunal de Casación. Asimismo respecto del resto de pretensiones y prueba que consta en autos, al estar relacionados con aspectos del justiprecio que la parte actora debió procurar se analizaran y se adicionaran en la revisión del peritaje administrativo y que conforme el expediente judicial del proceso expropiatorio no hizo, ya que se limitó a aportar sendas cotizaciones de ofertas de terrenos de las zonas y los peritajes de otros procesos, pero no a procurar se revisara adecuadamente el avalúo administrativo, y en ese sentido ni siquiera solicitó un tercer perito en discordia, por lo que no puede pretender ahora en este proceso corregir y subsanar la estrategia procesal que omitió realizar en el proceso respectivo conforme lo dispuso la ley 7495. Desde esta perspectiva, es improcedente el pronunciamiento de extremos que fueron objeto de análisis en el proceso especial expropiatorio y que el justiciable, omitió canalizar por la vía recursiva oportunamente.-

VII. SOBRE LAS OTRAS DEFENSAS INTERPUESTAS

El Estado demandado interpuso también las defensas de caducidad y prescripción, pero por la forma en que se resuelve el presente asunto, se omite por innecesario el pronunciamiento sobre las mismas.-

VIII. DE LA CONDENATORIA EN COSTAS

De conformidad con el numeral 193 del Código Procesal Contencioso Administrativo, las costas procesales y personales constituyen una carga que se impone a la parte vencida por el hecho de serlo. La dispensa de esta condena solo es viable cuando hubiere a juicio del Tribunal, motivo suficiente para litigar o bien, cuando la sentencia se dicte en virtud de pruebas cuya existencia desconociera la parte contraria. En la especie, no encuentra este Órgano Colegiado motivo para aplicar las excepciones que fija la normativa aplicable, por cuanto como se dijo supra, la parte actora ha perdido esta demanda al no asistirle el derecho; por ende, se condena a la parte vencida al pago de ambas costas del proceso. Por haberlo pedido la parte demandada, se condena asimismo al pago de intereses sobre las costas otorgadas, desde la firmeza de esta sentencia y hasta su efectivo pago.-

POR TANTO

Se declaran con lugar las defensas de acto no susceptible de impugnación y cosa juzgada interpuestas por el Estado. Por la forma en que se resuelve, se omite pronunciamiento en torno a las defensas de caducidad y prescripción. Se acoge la excepción de falta de derecho. En consecuencia, se declara inadmisible la demanda interpuesta por Brigantina del Orfebre Espartano S.A. contra el Estado. Son las costas a cargo de la parte actora. Se condena asimismo al pago de intereses sobre las costas otorgadas, desde la firmeza de esta sentencia y hasta su efectivo pago. Notifíquese.- Amy Miranda Alvarado Claudia Bolaños Salazar Carlos José Mejías Rodríguez ???????????????

AMY MIRANDA ALVARADO - JUEZ/A DECISOR/A ???????????????

CLAUDIA BOLAÑOS SALAZAR - JUEZ/A DECISOR/A ???????????????

CARLOS JOSE MEJIAS RODRIGUEZ - JUEZ/A DECISOR/A