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Res. 00040-2022 Tribunal Contencioso Administrativo Sección I · Tribunal Contencioso Administrativo Sección I · 29/04/2022
OutcomeResultado
The Court dismissed the action as inadmissible because the compensation award was barred by substantive res judicata and the judgment setting it was a judicial act not subject to challenge in this proceeding.El Tribunal declaró inadmisible la demanda porque el justiprecio ya estaba cubierto por cosa juzgada material y la sentencia que lo fijó era una actuación jurisdiccional no impugnable en este proceso.
SummaryResumen
The Court dismissed as inadmissible Brigantina del Orfebre Espartano S.A.’s action seeking to invalidate and recalculate the compensation set by a final judgment for the partial expropriation of property intended for Las Baulas National Marine Park. It held that the judgment in the special expropriation proceeding had acquired substantive res judicata effect regarding both the amount payable and the compensation components litigated, or which should have been litigated, in that proceeding. Contentious-administrative jurisdiction reviews administrative conduct, not judicial acts, except in judicial-state-liability cases, which were not at issue here. An ordinary proceeding therefore cannot be used to review another court’s valuation, cure omissions in a party’s litigation strategy, or overcome an untimely appeal. The Court upheld the defenses that the challenged act was not subject to review and that the dispute was barred by res judicata, as well as the defense of lack of legal entitlement. It declined to address limitation defenses and ordered the claimant to pay costs and interest on those costs.El Tribunal declaró inadmisible la demanda con la que Brigantina del Orfebre Espartano S.A. pretendía invalidar y recalcular el justiprecio fijado mediante sentencia firme por la expropiación parcial de un inmueble destinado al Parque Nacional Marino Las Baulas. Determinó que la sentencia dictada en el proceso especial expropiatorio produjo cosa juzgada material respecto del precio pagadero y de los componentes indemnizatorios discutidos o que debieron plantearse allí. La jurisdicción contencioso-administrativa controla conductas administrativas, no actuaciones jurisdiccionales, salvo supuestos de responsabilidad del Estado juez que no concurrían en este caso. Por ello, un proceso ordinario no puede utilizarse para revisar la valoración realizada por otro órgano judicial ni para corregir omisiones de estrategia procesal o la presentación extemporánea de recursos. El Tribunal acogió las defensas de acto no susceptible de impugnación y cosa juzgada, así como la excepción de falta de derecho, omitió resolver caducidad y prescripción y condenó a la actora al pago de ambas costas e intereses.
Key excerptExtracto clave
As a corollary to all the foregoing, it is not appropriate in this proceeding to review the determination of just compensation as regards the amount set to replace the parcel segregated and expropriated from Guanacaste property number 130541-000, established in Contentious-Administrative Court Judgment No. 3166-2010 at 4:00 p.m. on November 30, 2010, much less to declare it null due to invalidity, because it is a judicial act and therefore cannot be heard in this judicial venue. With respect to the price paid to the claimant company for the partial expropriation of that parcel, the doctrine of substantive res judicata applies, because this is the object and purpose of the special expropriation proceeding under Article 30 of Law 7495; in ordinary proceedings, only the nullity of the expropriation decision may be reviewed, as stated in multiple judgments of this jurisdiction, including some of longstanding vintage, and as also recognized by the current Cassation Court. Likewise, the remaining claims and evidence in the record concern aspects of just compensation that the claimant should have sought to have examined and added during review of the administrative appraisal, but which, according to the judicial record of the expropriation proceeding, it did not do. It merely submitted various asking-price quotations for land in the area and expert reports from other proceedings, without seeking proper review of the administrative appraisal; in that regard, it did not even request a third tie-breaking expert. It therefore cannot now use this proceeding to correct and cure the litigation strategy it failed to pursue in the proper proceeding under Law 7495. From this perspective, it is improper to rule on matters that were examined in the special expropriation proceeding and that the litigant failed to channel through a timely appeal. The defenses raised by the State that the act is not subject to challenge and that the matter is barred by res judicata are upheld. Given the basis for this disposition, no ruling is made on the defenses of lapse and prescription. The defense of lack of legal entitlement is upheld. Consequently, the action filed by Brigantina del Orfebre Espartano S.A. against the State is declared inadmissible. Costs shall be borne by the claimant. The claimant is also ordered to pay interest on the awarded costs from the date this judgment becomes final until full payment. Notice shall be given.Corolario de todo lo anterior, es que no es procedente en este proceso revisar la fijación del justiprecio en lo que respecta al monto fijado por concepto de reposición del lote segregado y expropiado a la finca del Partido de Guanacaste número 130541-000, determinado en la sentencia del Juzgado Contencioso número 3166-2010 de las 16:00 horas del 30 de noviembre de 2010, y mucho menos declarar su nulidad por invalidez, por cuanto es una actuación jurisdiccional y por ello no puede ser conocida en esta sede judicial. Respecto del precio pagado a la sociedad actora por la expropiación parcial del lote ya indicado, deviene en aplicable el instituto de cosa juzgada material, en tanto ese es el objeto y propósito del proceso especial de expropiación conforme el artículo 30 de la Ley 7495 y sólo puede revisarse en vía ordinaria la nulidad del acuerdo expropiatorio como lo ha indicado sendas sentencias judiciales de esta jurisdicción y algunas de muy antigua data y que recoge también el actual Tribunal de Casación. Asimismo respecto del resto de pretensiones y prueba que consta en autos, al estar relacionados con aspectos del justiprecio que la parte actora debió procurar se analizaran y se adicionaran en la revisión del peritaje administrativo y que conforme el expediente judicial del proceso expropiatorio no hizo, ya que se limitó a aportar sendas cotizaciones de ofertas de terrenos de las zonas y los peritajes de otros procesos, pero no a procurar se revisara adecuadamente el avalúo administrativo, y en ese sentido ni siquiera solicitó un tercer perito en discordia, por lo que no puede pretender ahora en este proceso corregir y subsanar la estrategia procesal que omitió realizar en el proceso respectivo conforme lo dispuso la ley 7495. Desde esta perspectiva, es improcedente el pronunciamiento de extremos que fueron objeto de análisis en el proceso especial expropiatorio y que el justiciable, omitió canalizar por la vía recursiva oportunamente.- Se declaran con lugar las defensas de acto no susceptible de impugnación y cosa juzgada interpuestas por el Estado. Por la forma en que se resuelve, se omite pronunciamiento en torno a las defensas de caducidad y prescripción. Se acoge la excepción de falta de derecho. En consecuencia, se declara inadmisible la demanda interpuesta por Brigantina del Orfebre Espartano S.A. contra el Estado. Son las costas a cargo de la parte actora. Se condena asimismo al pago de intereses sobre las costas otorgadas, desde la firmeza de esta sentencia y hasta su efectivo pago. Notifíquese.-
Pull quotesCitas destacadas
"Así, es claro que no es posible la revisión de lo dispuesto por otro órgano jurisdiccional si como ya se indicó una ley dispuso su competencia en un proceso especial judicial cuyo objeto es muy claro en cuanto a la fijación de un precio justo para resarcir una expropiación parcial forzosa de un bien inmueble en este caso."
"Thus, it is clear that a ruling by another judicial body cannot be reviewed where, as already stated, a law vested jurisdiction in a special judicial proceeding whose specific purpose in this case was to set fair compensation for the compulsory partial expropriation of real property."
Considerando VI
"Así, es claro que no es posible la revisión de lo dispuesto por otro órgano jurisdiccional si como ya se indicó una ley dispuso su competencia en un proceso especial judicial cuyo objeto es muy claro en cuanto a la fijación de un precio justo para resarcir una expropiación parcial forzosa de un bien inmueble en este caso."
Considerando VI
"Con ello se configuró la cosa juzgada material respecto al objeto del proceso especial y así se declara."
"Substantive res judicata was thereby established with respect to the subject matter of the special proceeding, and it is so declared."
Considerando VI
"Con ello se configuró la cosa juzgada material respecto al objeto del proceso especial y así se declara."
Considerando VI
"Por ello en el presente caso, se hace necesario declarar inadmisible el presente proceso por pretender impugnar una actuación jurisdiccional que constitucional y legalmente están excluidas del control de esta sede jurisdiccional."
"Accordingly, this proceeding must be declared inadmissible because it seeks to challenge a judicial act that is constitutionally and legally excluded from review in this jurisdiction."
Considerando VI
"Por ello en el presente caso, se hace necesario declarar inadmisible el presente proceso por pretender impugnar una actuación jurisdiccional que constitucional y legalmente están excluidas del control de esta sede jurisdiccional."
Considerando VI
"La expropiación no puede generar un beneficio indebido ni para el Estado que expropia ni para la parte que es expropiada; debe darse un equilibrio entre ambos."
"Expropriation cannot produce an undue benefit for either the expropriating State or the expropriated party; a balance must be maintained between them."
Hecho probado 7, transcripción de la sentencia 3166-2010
"La expropiación no puede generar un beneficio indebido ni para el Estado que expropia ni para la parte que es expropiada; debe darse un equilibrio entre ambos."
Hecho probado 7, transcripción de la sentencia 3166-2010
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CASE FILE:
17-12191-1027-CA PROCEEDING:
MERITS PROCEEDING (PROCESO DE CONOCIMIENTO) PLAINTIFF:
BRIGANTINA DEL ORFEBRE ESPARTANO, S.A.
DEFENDANT:
STATE No. 40-2022-I SECCIÓN PRIMERA DEL TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ, ANEXO A, Calle Blancos, at thirteen hours and ten minutes on veintinueve de abril del dos mil veintidós.- Merits proceeding brought by Brigantina del Orfebre Espartano S.A., corporate identification number 3-101-344806, against the State, represented by State Attorney Alejandro Arce Oses, holder of identity card number 1-1070-0823. Appearing as special litigation counsel (apoderados especiales judiciales) for the plaintiff are Lic. Vianney Saborío Hernández, holder of identity card number 1-1112-0342, and Dr. Oscar González Camacho, holder of Bar Association membership card number 3191.- FINDINGS OF FACT
I.On 12 de diciembre de 2017, the plaintiff company brought a merits proceeding against the State, asserting the following claims: “1. That the price established in judgment No. 3166-2010, issued by the Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda at 16 hours on 30 de Noviembre de 2010, in case file No. 06-001369-0163-CA, as compensation for the expropriated property of the company I represent, is invalid because it is neither real, fair, nor lawful, and does not correspond to the market value at which it should have been set. 2. That the State is obligated to pay the company I represent the real, lawful, and fair price of the property expropriated from it, in accordance with the market conditions existing on the date of the expropriation decision (acuerdo expropiatorio), as determined with the assistance of an expert opinion issued for that purpose, so that the amount is sufficient for full replacement of the expropriated property under identical conditions. 3.
That the State is obligated to pay the company I represent for the impairment or damage that, as a consequence of the partial expropriation (expropiación parcial), was caused to the remainder of the real property retained under its ownership and that has not been paid. 4. That the State is obligated to pay the company I represent the costs and revenue stamps required for the preparation and registration of documents reflecting the current topography, area, and boundaries of the remainder of the property. 5. That the State is obligated to pay the company I represent the costs and fees for preparing the public deeds correcting the survey plan and correcting the boundaries. 6. That the State must recognize and pay for the loss of opportunity suffered by the company I represent as a consequence of the expropriation carried out without prior payment of the fair price. 7. That the State must index all amounts awarded from the issuance of the expropriation decision until actual payment. 8.
That the State must pay the company I represent legal interest on each and every amount awarded in the judgment, from the date on which it was placed in possession of the expropriated property until actual payment, insofar as such interest has not been paid. 9. That the State must pay the company I represent both categories of costs (ambas costas) incurred in this proceeding.” (See complaint in images 1 to 23 and preliminary-hearing minutes in images 218 to 219 and 243 to 245 of the digital judicial case file).-
II.After service of process as required by law, the State opposed the action, requesting dismissal of the complaint and an award of costs and interest. In addition, it asserted the defenses of res judicata (cosa juzgada), expiration (caducidad), and limitation (prescripción), as well as the objection of lack of legal entitlement (falta de derecho). (See images 165 to 193 of the digital judicial case file).-
III.The preliminary hearing was held on 17 de mayo de 2018 and 7 de noviembre de 2018, with the representatives of all parties present. (See minutes in images 218 to 219 and 243 to 245 and the hearing record in the digital judicial case file).-
IV.The oral and public trial was held on 31 de marzo de 2022, with all parties participating. At that hearing, the expert and testimonial evidence admitted at the preliminary hearing was received, and the parties were granted a period of three days to submit written closing arguments. (Hearing record in the digital judicial case file).-
V.This judgment is issued within the statutory period, excluding the collective Holy Week closure, unanimously and following deliberation by the members of the Court, with no grounds having been identified that could invalidate the proceedings.-
Drafted by Judge Miranda Alvarado, with the affirmative votes of Judges Bolaños Salazar and Mejías Rodríguez.-
CONSIDERING
I.PROVEN FACTS.- The following facts relevant to the resolution of this matter have been duly established:
These are, accordingly, two diametrically different situations. They are different because the owner of land located within the Parque cannot expect the same financial benefit or gain as would be expected at a site outside its boundaries, since the incidents of the right of ownership, particularly the right to build, are obviously limited. This is a restriction that does not apply to every property in the area, but only to those located within the Parque’s boundaries, and that affects their value. It must not be forgotten that expropriation proceedings (diligencias expropiatorias) seek, through the determination of just compensation for land subject to expropriation, to place the owner in the same position as before the expropriation began. The aim is fair compensation that allows the expropriated party to find other land under equivalent conditions, thereby preventing unjust enrichment (enriquecimiento sin causa) of either party.
In view of the foregoing, however, it cannot be overlooked that the properties considered by expert Espinoza encompassed a very broad area and therefore included properties that are not subject to the restrictions imposed on land located within the Parque’s boundaries. The expert himself states that the values between $500 and $1.500 were obtained during a tour of Bahía de Tamarindo, an area in which some parcels are located within the boundaries of Parque Nacional Las Baulas de Guanacaste and others are not (see folios 26 -final paragraph- and 27). In light of the foregoing, it would be unfair and would result in unjust enrichment of the expropriated party to appraise the expropriated land, which is subject to the Parque’s limitations and restrictions, by comparing it with coastal land that is not subject to those encumbrances (afectaciones). The property must be appraised based on its particular encumbrances and characteristics, which distinguish it from the other lots in the area. d) Acquisition of the property: The expropriated company acquired the property after the creation of Parque Marino Las Baulas and therefore knew in advance of the limitations on use and enjoyment affecting the property.
It cannot be overlooked that the owner of land under such conditions will never be able to derive the same benefit from it as from land located outside the Parque’s boundaries and subject to no restrictions, such as the properties considered by expert Espinoza. In this regard, the State’s counsel submitted a certification of the deed by which the property affected by the expropriation measure was acquired, folios 81 to 85. According to that certification, the transaction through which Brigantina del Orfebre Espartano S.A. became its owner took place on 20 de enero de 2004. It should be noted that the price paid to acquire the entire property was $379.568,00, corresponding to a unit value per square meter of approximately $52,00.- e) Timing factor: Nor can the expert’s procedure be deemed justified by the passage of time, since, rather than including a review of the administrative appraisal (avalúo administrativo) in his study, he conducted a new appraisal, as maintained by the Office of the Attorney General (órgano procurador) in its argument appearing at folios 48 et seq.
First, in fulfillment of his duty, he should have considered the administrative opinion and, if he deemed it outdated, provided an express justification. Second, an analysis of the chronology of the acts pertaining to these proceedings shows that there were no unjustified delays attributable to the State that could warrant considering the judicial appraisal outdated. On the one hand, the administrative opinion was issued in setiembre de 2006, the deposit of the value determined therein was completed on 16 de noviembre de dos mil seis, and the proceedings were initiated on 30 de noviembre de 2006. Thus, fewer than two months elapsed between issuance of the appraisal, its notification, and the commencement of the judicial expropriation proceedings, including the deposit of compensation. On the other hand, fewer than six months elapsed between preparation of the administrative appraisal and the court-ordered expert appraisal (peritaje judicial), which was filed in the record in febrero de 2007. f) Analysis of other evidence submitted by the parties and admitted as evidence to assist the court in reaching a decision (prueba para mejor resolver): The analysis will begin with the evidence submitted by the entity that initiated the proceedings and will continue with that provided by the owner of the property affected by the expropriation measure. f.1) Official letters from the Dirección General de Tributación concerning the administrative appraisal and the court-ordered expert appraisal (folios 64 to 79).
Official letter VA-138-2007, submitted by the State’s counsel, concludes that the court-appointed expert’s opinion “...does not reflect market behavior given the characteristics of the appraised property and the market evidence...” (see folio 64). The grounds for this conclusion revisit certain matters noted in the preceding sections of this decision, particularly “...the limitation resulting from the lack of details regarding the references used by the appraiser (...) the characteristics of the comparables (properties sold or offered for sale), such as location, dimensions, frontage on a public road, availability of public utilities, etc., are not described” (see folio 68). It was previously noted that matters such as the one identified are sufficient grounds not to uphold the results of the expert appraisal. In addition, the official letter in question emphasizes other significant elements that undermine expert Espinoza Murillo’s analysis, such as the existence of characteristics relevant to a property’s market value that were omitted or inaccurately stated.
In this regard, the review report refers to access to public utilities, the absence of frontage on a public road, and the fact that access by means of an easement (servidumbre) was not passable by vehicles, as well as to the fact that those circumstances should have resulted in adjustments to the value, specifically a reduction thereof (folio 69). Official letter ATP-06-AV-05-2007 sets forth the methodological aspects and details of the calculations supporting the administrative appraisal. Regarding the former, it explains the basis of the comparative method and the data corresponding to the standard lot (lote tipo) determined in this specific case. Folio 74 summarizes the comparison between the area subject to expropriation and the standard lot, whose unit value is ¢14.000,00. The lack of electricity, drinking water, lighting, and telephone services are identified as factors diminishing value, as is the land use, because the land is subject to a protection regime.
The land to be expropriated is consistent with the standard lot in aspects such as road type (sand), regularity, absence of slope, and mid-block location. Applying the formulas and factors specific to the methodology results in a unit value per square meter of ¢7.200,00 for the area to be segregated (área a segregar).- f.2) Certification of the deed by which the property affected by the expropriation measure was acquired (folios 81 to 85). Its contents, regarding both the date on which the property was acquired and the amount of the transaction, were addressed in the preceding sections. In this regard, the Office of the Attorney General states at folio 61 that, if the price specified in the document is compared with that in the court-ordered expert appraisal, the property would have increased in value by 1635% between enero de 2004 and the date of Ing. Espinoza Murillo’s opinion. In this connection, the undersigned Judge reiterates that the expert report does not contain evidence sufficient to substantiate the value assigned to the land subject to expropriation, nor does it identify any factor that would explain such a rapid increase in price over a period of approximately thirty-six months, which, under the rules of sound judicial discretion (sana crítica), is not credible within such a short period.- f.3) Certification of the taxable value (valor imponible) of property Nº 5-130.541-000, issued by the Municipalidad de Santa Cruz (folio: 86).
This document was issued on 18 de mayo de 2007 and assigns the entire property a value of ¢177.985-500,00, resulting in a unit value per square meter of ¢24.384,38. In this Judge’s opinion, the values recorded by the Municipalidades are not relevant for purposes of an expropriation proceeding, not only because some territorial entities maintain outdated databases or some taxpayers record their properties at nominal values in order to reduce their tax payments, but primarily because a mere certification of taxable value provides no opportunity to review the methodology that led to the assignment of that value. Accordingly, this evidence cannot undermine either the administrative appraisal or the court-ordered expert appraisal, even though it is evident that it is closer to the former than to the latter.- f.4) Official letter signed by the Head of Credit of the Sucursal Santa Cruz del Banco Nacional de Costa Rica (folio 87).
The document concerns the market value of land located in Playa Grande, Distrito Cabo Velas, Cantón de Santa Cruz, and was issued on 21 de junio de 2007. It provides five data points with widely varying characteristics and values, ranging from the lowest value, ¢2.000 per square meter, to the highest, $285.00 per square meter. The characteristics provided for the properties are so limited and vague that no valid conclusion can be drawn from those data. Moreover, the methodology used by the banking institution to assign the unit value is unknown. For example, it could be stated that beachfront land is more valuable than land lacking beach frontage; nevertheless, a valid comparison would require knowing whether that value accounts for building restrictions or other types of encumbrances.- f.5) Certifications of expert reports submitted in other expropriation proceedings (folios 90 to 103 and 237 to 217).
The contents of the documents whose certified copies appear in the case file show that they are court-ordered expert appraisals issued in expropriation proceedings concerning properties with characteristics similar to those of the property at issue in this proceeding. Essentially, all the land is located in Cantón de Santa Cruz, and its compulsory acquisition is taking place because it lies within the area corresponding to Parque Nacional Marino Las Baulas de Guanacaste. The following is a summary table containing the information concerning the professional who issued the opinion, the corresponding case file, the date of issuance, the property subject to the expropriation measure, and the assigned unit value.(... table).
In general, the opinions were issued relatively close in time to the administrative appraisal (avalúo administrativo) and the judicial expert appraisal (peritaje judicial); only the last two referenced were issued more than one year thereafter. On the one hand, there is considerable variability in the value assigned in each case, and therefore no definite trend can be identified; on the other hand, it is likewise not considered valid to calculate an average and compare it with the results of the administrative appraisal or the judicial expert appraisal for purposes of confirming or rejecting the results stated therein. Furthermore, it may be concluded that the stated values differ greatly from the value assigned by expert Espinoza Murillo; nevertheless, this circumstance does not in itself invalidate that opinion, since a difference, even one of great magnitude, could be supportable if it were sufficiently reasoned.
However, as emphasized in the preceding sections, that is not the case with the judicial expert’s study available in these proceedings.- f.6) Notarial certifications (certificaciones notariales) of documents issued by the Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento (folios 435 to 453). The State’s representatives submitted as evidence official communications DIG-038-09 and ASUB-043-2009, concerning the status of water resources and their exploitation in the area where the property subject to the expropriation measure (acto expropiatorio) is located. According to the first document, since 2003 the drilling of wells in the lower areas of the Huacas Tamarindo and Costeros Norte aquifer systems has been restricted by institutional decision, given the risk of overexploitation and contamination of their waters through saltwater intrusion (see folio 440). It should again be noted that the land affected by the expropriation measure was acquired in 2004, that is, after the restrictions on well drilling in the area where it is located had been imposed.
The same folio adds that the regulation of well drilling constitutes a constraint on the development of new economic activities in the coastal area of Santa Cruz because of the lack of nearby sources capable of meeting water demand, regardless of its intended use. In turn, the maps contained in the second cited document, folios 450 to 453 of the judicial case file (expediente judicial), when compared with the map included in the judicial expert’s report, see folio 32 of the judicial case file, and the map appearing at folio 128 of the administrative case file (expediente administrativo), submitted by the expropriated party, place the property in an aquifer area with a depth of less than five meters and extreme vulnerability. In areas of extreme vulnerability, according to the matrix appearing at folios 448 to 449 of the judicial case file, “urban development,” “livestock farming,” “agricultural activity,” and “other activities (commerce, industry, storage facilities, etc.)” must not be permitted.
The situation evidenced by these documents, concerning the problem affecting water resources in the area of Guanacaste where the property subject to the expropriation measure is located, does indeed constitute a factor diminishing the value of the property under analysis that expert Espinoza did not consider when preparing his expert appraisal (pericia); the professional highlighted the area’s tourism and urban-development boom but did not consider a factor diminishing the value of properties in the area, namely, the scarcity of water resources and the restrictions on their use. f.7) Study entitled “Economic Considerations Regarding the Value of the Land Expropriated in Parque Nacional Marino Las Baulas, Playa Grande, Guanacaste,” prepared by José Pablo Rivera Ibarra and Tania Robles Cascante for The Leatherback Trust, dated March 2008. (folios 454 to 494). The State’s representatives submitted a notarial certification of the document containing the cited study, which concerns economic considerations regarding the value of land subject to expropriation (terrenos expropiables) in Parque Nacional Marino Las Baulas in Playa Grande de Guanacaste.
The study points out that Playa Grande, the area in which the property whose taking gave rise to these proceedings is located, does not possess the same characteristics as other nearby beaches with enormous appreciation potential, such as Tamarindo or Flamingo. Purchasing land at the latter two beaches, where there are no additional restrictions or encumbrances affecting the attributes of ownership rights, is not the same as purchasing in Playa Grande, where the buyer knows in advance the restrictions to which the land will be subject because it is located within a National Park area. As the cited report correctly states: “Playa Grande, therefore, cannot be equated with those beaches, and using reference prices taken directly from those coastal areas leads to an error in determining the so-called fair price (justo precio). (...) The fact is that it is unrealistic to believe that the monetary compensation awarded by the State for land in Playa Grande must be sufficient to purchase land in Tamarindo or Flamingo” (folio 467 of the judicial case file).
Regarding the placement of Playa Grande within the Guanacaste coastal area, the cited study states: “Nevertheless, the properties being evaluated in Playa Grande (...) are subject to a series of very severe limitations that do not apply to high-value properties in the province. This is essentially due to their location within the boundaries of a National Park, under the administrative authority of the Ministerio del Ambiente, the entity that must issue the corresponding permits for the development and implementation of any new infrastructure, however small it may be” (folio 468 of the judicial case file).- In his report, expert Espinoza states: “It is important to note that the area of influence is Bahía de Tamarindo and its surroundings, and among the beaches comprising it are Playa Ventana, Playa Grande, Playa Langosta and, of course, Tamarindo” (folio 26 of the judicial case file). He adds: “The great majority of the properties offered under conditions similar to the one whose cost we need to determine measure between five hundred and five thousand square meters, have ocean frontages of between twenty and fifty linear meters, and range in value from one million to three million United States dollars” (folio 26 of the judicial case file).
For the reasons set forth in this judgment and reaffirmed by the considerations in the referenced study, the land in all the aforementioned areas cannot be considered “similar land,” because although it is located within the same bay and at a very short distance, the legal regime and the encumbrances affecting land within the Park are not comparable to those affecting properties located outside its boundaries. There is an obvious obstacle to comparability between the two groups of properties. Furthermore, the report submitted by the State’s representatives adds: “Real estate development in Tamarindo is radically different from that in Playa Grande. This is readily apparent and is evidenced by the rapid construction of hotels, shopping centers, and condominium towers...” (folio 466 of the judicial case file). It adds: “Flamingo, for its part, has for some years been developing a Marina project that makes it a unique location for this type of attraction aimed at a segment with high purchasing power (mostly foreigners), which contributes to the high prices of its land” (folio 466 of the same case file).
Finally, the study states: “...in the case of both beaches (referring to Tamarindo and Flamingo), ocean frontage tends to guarantee two important valuation factors: beach access and the view. In the case of the land under consideration in Playa Grande, access to the beach is not direct, and the view is likewise not directly of the ocean, but rather of medium-height vegetation, which the Park protects as a barrier against light that disorients and repels the leatherback turtle during nesting” (folio 467 of the judicial case file; the parenthetical addition does not appear in the original). In summary, this document supplements observations made in previous sections and underscores the soundness of the administrative appraisal, insofar as the opinion contained therein does take into account, as factors in determining the price, the existence of Parque Nacional Marino Las Baulas and the fact that the expropriated land forms part of an area protecting leatherback turtle nesting (see folio 110 of the administrative case file).- f.8) Notarial certification of copies of property-registry reports (informes registrales) issued by the Registro Nacional, corresponding to properties registered under numbers 5-042761-000, 5-042759-000, and 5-042763-000, belonging to The Leatherback Trust, corporate identification number 3-012-292175, all three located in Distrito 03 (Veintisiete de Abril), Cantón 03 (Santa Cruz), Provincia de Guanacaste.
(folios 122 to 127). The expropriated party argues that the land referenced in those reports was acquired at a price equivalent to three hundred dollars per square meter (a statement contained at folio 120 of the judicial case file); nevertheless, no deed of transfer or other document supporting that assertion was submitted. On the contrary, the reports state that each property has an assessed value for tax purposes (valor fiscal) of ¢10,524.150,00. Considering that each has an area of 800 square meters, it follows that the unit value reflected by the submitted documents would be ¢13.155,18, an amount far removed from three hundred dollars, whether the current exchange rate or the rate in effect in April 2008, when the referenced evidence was submitted, is applied. Furthermore, the property-registry reports do not contain sufficient information to establish comparability between those properties and the property subject to the expropriation measure, even if the asserted value had been proven.
Accordingly, the documents analyzed do not undermine the administrative appraisal or the determination of fair compensation (justiprecio) contained therein.- f.9) Notarial certification of administrative appraisals corresponding to land located in Parque Nacional Marino Las Baulas de Guanacaste (Folios 337 to 417). All the submitted appraisals, nine in total, were prepared by officials of the Administración Tributaria de Puntarenas and were requested for purposes of initiating expropriation proceedings (trámites de expropiación). The following table summarizes the information from each appraisal: the left-hand column contains the number, effective date of the appraisal, owner or owners of the property, property-registration references, and location; the right-hand column states the assigned unit value per square meter. (...). Although other administrative appraisals are admissible in expropriation proceedings (diligencias expropiatorias), pursuant to Article 40 of the Ley de Expropiaciones, and those listed above were admitted in these proceedings, several observations are important in determining their influence on the final decision in this matter.
It is evident that the values do not differ greatly: the lowest indicates a unit value of ¢184.100,00, while the highest reaches ¢222.700,00, a difference of ¢38.600,00; in general, their average must be an amount close to two hundred thousand colones. Moreover, broadly speaking, numerous similarities can be perceived between those properties and the property subject to partial expropriation (expropiación parcial) by virtue of these proceedings. Nevertheless, there are also factors preventing the expert appraisals offered by the expropriated party as evidence to assist the court in reaching a decision (prueba para mejor resolver) from being deemed to discredit the administrative appraisal that determined the value of the expropriated strip, as the expropriated party’s special judicial attorney-in-fact (apoderado especial judicial) maintains (see folios 335 and 501 to 502 of the judicial case file).
First, appraisals (avalúos) constitute an individualized criterion relating to a property and its specific characteristics. Although reference may be made to “a homogeneous and customary value for the area” (terminology taken from Article 22, third paragraph, subsection g, of the Expropriations Law (Ley de Expropiaciones)), the fact remains that the specificity and criteria provided by the opinion concerning a particular property will always prevail. Second, in accordance with the principles governing rational sound judgment (sana crítica racional), it is not considered possible to establish an area value for Playa Grande based on nine criteria. Note that the administrative appraisal states as follows: “Special mention should be made of urban development or subdivision (fraccionamiento) projects under development, particularly in Playa Grande, such as ‘Playa Grande States,’ with 108 lots; ‘Villas Playa Grande,’ with 360 lots and a 60-room hotel; and ‘Palm Beach Estates,’ with more than 175 lots” (see administrative record, folio 113).
Therefore, those proposals demonstrate extensive subdivision of the property, and under such circumstances, nine cases are not considered a representative number that would permit the results of a specific study concerning the land at issue to be disregarded, particularly when the matter considered below is taken into account. Third, the documents submitted as evidence to assist in reaching a decision (prueba para mejor resolver) are dated 17 y 18 de setiembre de 2008, while the administrative appraisal underlying these proceedings was prepared based on an inspection conducted on 8 de setiembre de 2006. Consequently, those criteria postdate the criterion being assessed in these proceedings by more than two years, which is an additional reason why they cannot be used to disregard the results of the appraisal issued at the administrative level. In addition to all the foregoing, the nine properties analyzed in the subsequent appraisals could differ from the property at issue in these proceedings because of their location, urban infrastructure, or other factors; when combined with the passage of more than veinticuatro meses between those studies and the one conducted in 2006, those differences may account for the differences existententes (sic) between the former and the latter.
It is not considered permissible to submit indefinitely for discussion subsequent criteria from a public appraisal office with a view to discrediting its earlier analyses, particularly where, as in this case, when the aforementioned nine appraisals were conducted, more than two years had elapsed since the fair compensation (justiprecio) estimated by the State at the administrative level had been deposited. In conclusion, the evidence examined in this subparagraph is not considered to invalidate the results of the administrative appraisal whose rejection by the respondent gave rise to the commencement of these proceedings. g) Decisions of the Constitutional Chamber (Sala Constitucional): As part of the statements contained in the brief submitted by the State’s representative on 20 de julio de 2009, folios 426 a 434, through the brief submitted on 29 de mayo del 2009, there is a section referring to two decisions of the Sala Constituciona (sic).
Decision 2008-8713, issued at nueve horas y seis minutos del veintitrés de mayo del dos mil ocho, annulled the Zoning Regulations for Distrito Cabo Velas, which had been enacted by the Municipalidad de Santa Cruz; that judgment had declaratory and retroactive effect as of the effective date of the annulled Regulations. Likewise, decision 2008-18529, issued at ocho horas y cincuenta y ocho minutos del dieciséis de diciembre del dos mil ocho, among other provisions, annulled all environmental approvals (viabilidades ambientales) granted for properties located within Parque Nacional Marino Las Baulas de Guanacaste and ordered the Ministerio de Ambiente y Energía to continue the expropriation proceedings for those properties; it also ordered the Secretaría Técnica Ambiental not to process new environmental approvals within the Park, ordered that building permits granted for properties located within the buffer zone (zona de amortiguamiento) be suspended and made contingent upon completion of the comprehensive study on the impact of construction and tourism and urban development in the Park, and finally ordered the annulment of all building permits granted for properties located within the Park’s buffer zone.
The holdings in both decisions, which are binding erga omnes under the Constitutional Jurisdiction Law (Ley de la Jurisdicción Constitucional), reaffirm that the availability of land within the Park’s boundaries is subject to limitations and restrictions that have been in place since the creation of the Parque Marino and, as noted above, land subject to these provisions cannot be compared with other land in neighboring areas experiencing substantial commercial growth and where land is widely available. Nor can it be disregarded that the property at issue in these proceedings was acquired after the creation of Parque Nacional Marino Las Baulas de Guanacaste; therefore, the limitations and restrictions encumbering the land were known beforehand and are fully reaffirmed by the decisions of the Sala Constitucional cited by the Office of the Attorney General (órgano procurador). h) Access to the land and ocean view: Subsection f.7) stated that access to Playa Grande is not direct and that the ocean view is likewise not direct, because the existing vegetation creates a barrier against light that confuses and repels the turtles.
Both circumstances were confirmed in the judicial inspection report (acta de reconocimiento judicial), appearing at folio 111 of the court record, which states regarding the second matter: “...Along this same western boundary, specifically within the inalienable zone (zona inalienable), timber trees have been planted...”; and regarding access to the property, it states: “...To enter the property, we cross a pedestrian trail that forms part of it and also provides access to other properties...” In turn, the supplement to the inspection report made by the ruling issued at 13:31 horas del 3 de octubre de 2008 stated: “...access to the property is by trail; it is passable only on foot and cannot be traveled by vehicle...” (folio 318 of the court record). These two depreciation factors (factores de demérito) were not taken into account by expert Espinoza Murillo and instead constitute another factor differentiating areas with high appreciation and expanding infrastructure, such as Flamingo and Tamarindo, from the Playa Grande area.
This confirms the principle that unlike things cannot be compared: a property with direct access and even infrastructure permitting vehicle traffic, without restrictions of any kind and with an ocean view, cannot be equated with another property whose attributes of ownership rights are encumbered, that has no ocean view because of its vegetation—which is strategically maintained to protect the turtles—and that lacks access roads in good condition. Both the access difficulties and the absence of an ocean view _are depreciation factors affecting the property that expert Espinoza did not address. To the contrary, the expert states (at folio 26, paragraph 7, of the court record): “Because of the conditions presented by this lot, it is quite distinctive, since it has direct access to the beach from the remainder of the lot,” and also stated (on the same folio, paragraph 2) that it is a: “Regularly shaped lot with direct access facing the beach.” The access cannot be considered public because, as the expropriated property lies within the boundaries of a national park, access is restricted.- i) Existing public utilities: Based on the evidence in the record, there is no doubt that the area where the expropriated land is located has basic public utilities; in this regard, the administrative appraisal (page 6, corresponding to folio 113 of the administrative record) does not refer to the court-appointed expert report (peritaje judicial), because it makes no specific assessment of this matter.
With specific regard to the strip subject to expropriation, expert Espinoza states that: “...the property in question is currently being improved through several activities, including the installation of potable water and underground electricity.” By contrast, the administrative appraisal states that “Electricity, potable water, lighting, and telephone services are available approximately 480,56 m northeast of its northeastern corner...” (page 9, corresponding to folio 110 of the administrative record). Also concerning this issue, official letter ATP-06-AV-05-2007, submitted by the State as evidence to assist in reaching a decision and admitted in these proceedings, assigns the expropriated land a score of “1” under the category “Utilities 2” and notes: “Without electricity, potable water, lighting, or telephone service”; by contrast, the “standard lot” (lote tipo) used under the comparative methodology has a score of “16” and has “electricity, potable water, lighting, and telephone service” (see folio 74 of the court record).
Finally, the matter is resolved by the judicial inspection report, to which the following observation was added by way of supplement: “...connections intended for basic utilities were observed, but those utilities had not been installed at the time of the proceedings...” (folio 318 of the court record). Based on the evidence analyzed, it is reaffirmed that basic public utilities are accessible in the area where the property is located, but that the land at issue in these proceedings does not have those utilities in operation. In assessing this matter, the court-appointed expert made an erroneous determination, constituting an additional factor that prevents confirmation of his estimate of the unit value of the land subject to expropriation. On the other hand, the administrative appraisal is found to have properly assessed this matter.- j) Conclusions: The expropriation proceedings arise to fulfill a legally established public purpose, requiring the sacrifice of a private interest that yields to the public interest; however, that sacrifice must be fairly compensated, as required by our Constitución Política.
The aim is to leave the owner in the same position as before the proceedings began, and the amount awarded must enable the owner to obtain a property with characteristics identical or similar to those of the property of which the owner was deprived. In these proceedings, the property must be analyzed according to its particular characteristics and the restrictions imposed by its location within a National Park zone; the latter was created long before the property was acquired, and the purchaser therefore knew beforehand of the property’s limitations and their effect on its value. For those reasons and as discussed above, encumbered land in Playa Grande cannot be valued in the same manner as unrestricted land in Flamingo or Tamarindo, because their characteristics are diametrically different. Neither the opinion submitted by expert Espinoza Murillo nor the evidence submitted by the company owning the property affected by the partial expropriation ordered by the State succeeded, in the undersigned’s judgment, in rebutting the terms of the administrative appraisal.
Therefore, pursuant to Articles 22, 30, 36 and 40 of the Ley de Expropiaciones and in accordance with the evidence submitted and analyzed above, the amount determined by the administrative appraisal is affirmed, and the total compensation that the State must pay to Brigantina del Orfebre Espartano S.A. is hereby set at TWENTY MILLION FIVE HUNDRED NINETY-TWO THOUSAND FIVE HUNDRED SEVENTY-SIX COLONES EXACTLY (¢20.592.576,00).
by means of this expropriation.” (Most boldface emphasis is ours; see folios 519 to 537 verso of Volume II of the administrative record);
It is relevant to note that the parties did not establish the following material facts: 1) That the amount paid in expediente número 06-001269-0163-CA was the average amount paid for lots under conditions similar to those of the lot expropriated from the plaintiff company. (The case record). 2) That the plaintiff company acquired the expropriated lot by inheritance or assignment from a relative of the members of the Board of Directors. 3) That the relief sought is not additional to that considered in the special expropriation proceeding. (The case record).-
In the complaint, counsel for the plaintiff company stated: “(...) SUBJECT MATTER OF THE PROCEEDING (sic) The principal purpose of this action is to initiate an ordinary proceeding in order to demonstrate that the determination of the fair price (justiprecio) for the partial expropriation of the land owned by Brigantina del Orfebre Espartano S.A. is invalid, since it is neither realistic, fair, nor correct; accordingly, recognition is sought of the correct fair price in accordance with the replacement rules applicable to this matter. (...) II.- LEGAL GROUNDS (sic) A. Regarding the infringement of the right of possession and ownership (sic) Our current legal system zealously protects the rights of ownership and possession, to the extent of declaring them ‘inviolable.’ Although it permits those rights to be affected through legal mechanisms intended to protect overriding public interests, it also requires proper compensation, which must be paid in advance when expropriation is involved.
This applies both to the holder of full ownership and to anyone deprived of any of its attributes through the administrative power of governmental authority that is most intense and invasive of civil liberties, namely, expropriation. In other words, infringement of possession and full ownership of any movable or immovable property must be duly compensated by payment of the amount required for its full and complete replacement. This follows not only from the legal principle supporting the right of ownership, but also from respect for civil liberties and individual rights (Articles 41 and 45 of the Political Constitution). In this case, an infringement has already occurred because, through fully effective and duly executed administrative and judicial actions, the rights and interests of the party that is and has been the owner in full possession of its property have been impaired in an area declared to be of public interest and a national park.
This amounts to the legal dispossession (desposesión jurídica) of my client, which has suffered harm without the required full compensation for the impact on its assets. It was not legally permissible—and remains impermissible today—to cause serious harm to the plaintiff’s rights without complete, fair, and lawful compensation in relation to the immovable property in its possession and ownership. Any other conclusion entails a serious violation of Article 45 of the Constitution and its implementing provisions in the Civil Code, which set out the powers inherent in ownership or in mere possession acquired over the property. These include, among others, Articles 264 subsection 1, 277, 278, 279 subsection 2, 282, 284, and 286 of the Civil Code, and Articles 1 and 11 of the Ley de Expropiaciones (Ley 7495 in force at the time of the expropriation), which provide verbatim: ARTICLE 264.- Absolute ownership or title over a thing encompasses the rights: 1.
Of possession. 2. Of usufruct. 3. Of transformation and disposal. 4. Of defense and exclusion, and 5. Of restitution and compensation. ARTICLE 277.- The right of possession consists of a person’s authority to hold, under that person’s power and control, the thing that is the subject of the right. ARTICLE 278.- The right of possession is acquired together with ownership and becomes effective through occupancy or delivery of the right or thing in question. ARTICLE 1. LEY DE EXPROPIACIONES. PURPOSE. This law governs compulsory expropriation on grounds of a legally established public interest. Expropriation is ordered in the exercise of the governmental authority of the Public Administration and encompasses any form of deprivation of private property or legitimate property rights or interests, regardless of their holders, through prior payment of compensation representing the fair price of the expropriated property.
ARTICLE 11. LEY DE EXPROPIACIONES. INTEREST. The Administration shall be required, on its own initiative and at the legal rate in effect, to recognize interest in favor of the expropriated party from the time of dispossession of the property until actual payment. Where the administrative appraisal (avalúo administrativo) has been deposited, interest shall be calculated on the difference between that amount and the fair price (sic) B. The duty to compensate. As already stated, anyone who causes harm must provide compensation. Therefore, pursuant to Article 21 of the American Convention on Human Rights, Articles 41 and 45 of the Constitution, read together with Articles 272 and 704 of the Civil Code, the State is obligated to pay the plaintiff the full and fair value of the immovable properties. Although the power of expropriation operates outside a consensual relationship, it does not constitute a typical instance of the State’s non-contractual financial liability, since it does not involve unlawful or abnormal operation by the Administration—assuming that the expropriation complies with the law—nor does it involve liability for lawful or legitimate conduct, however one chooses to characterize it.
The underlying circumstances and grounds are quite different, and this is not the occasion for distinctions of that kind. For now, it is enough to note that the State’s appropriation of property to satisfy a public interest requires not only prior payment but also fair and correct payment sufficient to replace the property with another in the same or similar condition. Hence the term fair price. By Resolution No. 1803, the General Assembly of the United Nations stated that a State’s sovereignty to carry out expropriation on grounds of public utility includes its duty to pay the owner appropriate compensation. Moreover, the principle that compensation is required in cases of expropriation has been reaffirmed by international case law. C. Regarding the current and fair value of the movable and immovable property affected by the public action. As regards the specific compensation, it must cover, at their fair value, the immovable properties of which the plaintiff has been dispossessed.
This entails the State’s obligation to provide full compensation at the property’s replacement cost. This is expressly and unequivocally established by the entire line of case law cited in the judgment of the Contentious-Administrative Court, but immediately disregarded when the judgment determines the price of the specific property. The legislation governing expropriation likewise so provides. Thus, Articles 1 and 22 of the Ley de Expropiaciones applicable to this case require determination of the “fair price,” and the latter even specifies certain parameters for determining it. D. Violation of the rules of sound judicial discretion (sana crítica). In the present case, the judgment issued by the Court in the Special Valuation Proceeding violated the rules of sound judicial discretion in assessing evidence and committed a serious error of law by denying all weight to the court-ordered expert appraisal (peritaje judicial) without valid grounds.
It then used a simple calculation to update the price assigned in the administrative appraisal, without any explanation or basis whatsoever. It thereby violated Articles 401 and 404 of the Code of Civil Procedure, Article 82 et seq. of the Code of Contentious-Administrative Procedure, and, consequently, Article 45 of the Constitution and Articles 1, 11, 17, 22, 24, 35, and 39 of Ley de Expropiaciones 7495. E. Actual and Current Value. The administrative appraisal conducted in 2006 is clearly outdated, because more than 4 years elapsed after it was prepared, and it does not reflect the actual value of the property subject to expropriation. It should be noted that the property’s valuation could not be severely reduced because it was located within the boundaries of Parque Nacional Marino las Baulas de Guanacaste, since that circumstance resulted precisely from the exercise of public powers arising from the aforementioned constitutional provision and therefore must not affect payment of the fair price resulting from the compulsory deprivation of the property.
The concept of fair price in expropriation proceedings, which has been extensively developed in national case law, is clearly recognized as compensation that must be comprehensive and must cover the property’s “market” value. Accordingly, the increase in value that the land lost when it ceased to serve its basic function as a consequence of the expropriation cannot be invoked as a factor reducing the price to be recognized. This is nonsensical, because the Administration impairs the property and thereby diminishes its private and commercial function, after which the judge denies the fair value that it had immediately before the public appropriation on the ground that it is worth little or almost nothing. This merely places the Administration in a privileged position by allowing it to rely on its own harmful action to deny the compensation owed. It is tantamount to saying, “Look, I will pay you nothing for the immovable property that was expropriated from you because it is now a public road unsuitable for constructing any private building.” The absurdity requires no comment.
The Court adopts a position of this kind when it states that the judgments of the Constitutional Chamber—which, moreover, postdated the expropriation itself—largely curtailed the attributes inherent in the properties in the area and that, for this reason, they do not warrant compensation. That position directly violates Articles 24 and 29 of the Ley de Expropiaciones, insofar as both provide that the expert opinion and the resulting value of the property must be determined as of the time of expropriation, according to the condition of the property at that time, and that the property must never be valued by incorporating the negative consequences for its value caused by the expropriation itself. Any other conclusion is absurd, unlawful, and clearly unjust. F. Damage to the remainder (daño al remanente) (sic) Damage to the remainder is a concept that first appeared in Ley de Expropiaciones number 7495, Article 4, third paragraph, which stated....
(sic) “The Administration shall compensate for damage caused by unreasonable limitations on the right of ownership, particularly when they affect the economic use of the property.” Damage to the remainder concerns the economic dimension, which makes it COMPENSATION (sic) measured in economic terms. Engineer Santiago Briceño, in the Manual de Terminología de Valuación de Bienes Inmuebles, sponsored by the Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (U.P.A.V.), of which Costa Rica is a member through the Instituto Costarricense de Valuación “ICOVAL,” defines damage as: “Harm arising from an act or omission, whether foreseen or unforeseen, that causes damage to the property or interests of third parties. In expropriation, the loss in value of the remainder when part of a property is taken. Generally, the difference between the value of the entire property before the taking and the value of the remainder after the taking measures the value of the portion taken and the loss in value of the remainder.” This leads us to apply the methodology known as “BEFORE AND AFTER” (sic).
This method is discussed in the book Manual de Tasaciones by Dante Guerrero, an Argentine appraiser, and in the book Tratado de Valuación by Stanley L. Mc Michael, written before 1949. The method consists of appraising the immovable property in its original condition by applying the cost or replacement, profitability or productivity, and market methods (BEFORE). The property is then appraised as affected by the project. The second valuation (AFTER) (sic) must consider: a) Area to be expropriated b) Remainder or remainders, depending on the location of the area expropriated; the difference in value between the appraisals WITHOUT and WITH the project shall be the amount payable as compensation to the expropriated party (damage to the remainder). This leaves the expropriated party, after the expropriation, in the same or slightly better position than originally (without the project). The maximum amount of compensation or payment for damage to the remainder is the amount needed to equalize the appraisal values of the immovable properties BEFORE and AFTER (sic) the project.
The assessment of severance damages (daño al remanente) must be specific; each remainder must be assessed separately (if there are any), and equations must NEVER be used for its calculation. During the 10th Civil Engineering Congress held in Costa Rica in September 2004, we had the honor of welcoming Architect María Emilia Pereira Colls, President of the Sociedad de Ingenieros de Tasación de Venezuela—SOITAVE—a professional with extensive experience in this field, who reaffirmed that the methodology to be applied for the payment of severance damages is the one cited ut supra. At the 21st Pan-American Valuation Congress held in Cartagena de Indias, Colombia, in September 2004, one of the presentations addressed the subject of EASEMENTS (SERVIDUMBRES), which was excellently developed by the speaker Francisco Ochoa. In referring to severance damages, said professional mentioned the BEFORE AND AFTER (ANTES Y DESPUES) methodology, (sic) as the recommended methodology.
The Instituto Costarricense de Valuación “ICOVAL” held the 1st National Valuation Congress and 1st Central American Meeting of Valuers on November 22, 2004. Valuer Francisco Ochoa was invited as a foreign speaker to emphasize that severance damages must be calculated using the BEFORE AND AFTER Methodology (Metodología de ANTES Y DESPUES) (sic), both for expropriations and for easements, and not by using empirical equations or formulas based more on the likelihood of occurrence than on technical reasoning. The same professional presented the subject at the most recent U.P.A.V. Congress, held in Caracas, Venezuela, in April 2005; note the importance of disseminating these criteria throughout Latin America. It was very important to hear that the same methodology must be applied for the payment of severance damages involving easements. MARKET VALUE (VALOR DE MERCADO): The highest estimated price, in monetary units, for which real property may be sold in a market free from pressure, where a buyer is willing to acquire it with full knowledge of all its potential uses and the owner is willing to sell it on a specified date and within a reasonable period of time.
The property must possess: utility (desire and satisfaction), scarcity, desirability, and purchasing or acquisition power. a) Econometric b) Statistical c) Standardization (homologación) d) Comparison with developments or areas of similar socioeconomic levels. In our case, the expropriation of a significant part of the property impaired the value of the remainder and adversely affected its ultimate appreciation. It is no longer the same attractive asset for investment and development. G. Loss of Opportunity (Pérdida de Oportunidad). The goal pursued by every investor in conceiving and implementing a project is to recover the investment and earn a profit or gain. Otherwise, there would be no point in becoming a developer or investor. This loss of a chance or opportunity to sell and earn profits is the responsibility of the State entities that participated in making it impossible to continue the works or undertake any other use or derive any benefit, and it fits squarely within the theory, legal scholarship, and case law on the subject as part of the concept of State liability (responsabilidad del Estado) contained in our legal system and wisely shaped over time by our courts.
Loss of chance or loss of opportunity (pérdida de chance o pérdida de oportunidad), accepted by legal scholarship and case law, originated in Europe more than a century ago. The emergence and expansion of the concept was initially the consequence of two phenomena: the first concerns the role played by the case law and legal scholarship of the time, since scholars began to guide and mobilize the courts and gradually gave shape to this new legal doctrine ( (sic) this phenomenon characterizes the emergence of many of the new ideas, theories, and doctrines arising in the field of civil liability), and the second is that, once the theory was accepted and became established in one legal system, it generally began to cross borders and take root in other legal systems; this is precisely what occurred with the concept in question. It first began to take shape through case law and legal scholarship in France and England and subsequently migrated to other countries.
“Indeed, the development of the loss-of-opportunity theory in French, English, United States, Canadian, Australian, Belgian, Dutch, or Italian law constitutes a paradigmatic manifestation of the leading role generally assumed by the courts in developing the law of civil liability, whose reasoning and solutions, subsequently advanced or theorized by legal scholars, ultimately came to be reflected in certain statutory texts.” Medina Alcoz, Luis. (2007). La Teoría de la Pérdida de Oportunidad. Madrid, España: Editorial Aranzadi. p. 129. France was the country in which the first ruling invoking a loss of chance is known to have been issued, on July 17, 1889, and it concerned a judicial officer who prevented a proceeding from being pursued. Subsequently, “the same chance doctrine was applied by the Civil Chamber of the Court of Cassation in a judgment dated March 17, 1911, concerning a procedural representative who refrained from bringing the action, and it was definitively established in the arrêt of the Chambre de Requétes dated May 26, 1932, concerning the negligent conduct of a notary.”.
(sic) Subsequently, the French case involving a jockey whose chance or probability of winning a race was impaired because the carrier failed to deliver the horse in time to compete became the classic example in legal scholarship. See Medina Alcoz, Luis, op. cit., p. 131. M. A. Jones. (1993). Textbook on Torts. 4 ed. London. Blackstone Press Limited Alco, in Medina Alcoz, Luis. op. cit., p.131. In England, the first judgment awarding compensation for the loss of a chance dates back to 1911 and was the Court of Appeal case Chaplin v. Hichs, which recognized that compensation could be awarded for the frustrated possibility of winning a competition. The case is highly illustrative and interesting: “A theatrical agent announced such a competition, undertaking to employ as actresses for three years the 12 candidates whom he selected from among the 50 receiving the most votes from the readers of a newspaper, paying 20 pounds sterling per month to the first 4, 16 to the next 4, and 12 to the other 4.
The claimant was one of those shortlisted, but the agent did not notify her of the date of the personal interview contemplated in the competition rules, with the result that she was not among the 12 ultimately selected, and her claim was upheld with an award of 100 pounds in compensation. The technical explanation of the case is that the claimant had a one-in-four possibility of being selected; that chance therefore constituted an economic value which, upon being taken from her, had to give rise to the corresponding compensation. The United States attributes the introduction of the doctrine to the previously cited English case of Chaplin v. Hichs, since it provided a new approach to loss-of-opportunity issues throughout the Common Law. Subsequently, the 1917 judgments of the Texas Court of Civil Appeal in Kansas City M. & O. Ry. Co. V. Bell became important: “which recognized the claimant’s entitlement to the value of the opportunity to win the prize contested at a livestock fair, an opportunity frustrated by the delay in transporting the animals,” as did the 1921 judgment of the Supreme Court of Iowa in Wachtel v. National Alfalfa Journal Co., “which protects under this doctrine a person who was unable to obtain the award for best salesperson because his company canceled the competition, depriving him of a possibility of winning.” For further information on the subject, see: “Thesis submitted for the licentiate degree in Law: ‘La Teoría de la Pérdida del Chance o de Oportunidad y su aplicabilidad en Costa Rica.’ Ricardo Antonio Batalla Robles 2010.” This inability to obtain the projected profits—lost profits (lucro cesante)—from the development and/or exploitation of the property and, in general, the loss of the opportunity or chance to sell, as recognized by legal scholarship and case law, constitute the damages for which we must be compensated, the amounts of which must be determined with the assistance of expert evidence.
Regarding loss of opportunity or chance, see judgment No.766 of the Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, issued at 16 hours 10 minutes on September 26, 2001. H. Errors in the Judgment (Errores de la sentencia). In determining the price, through an unlawful assessment of the evidence (valoración probatoria) (as already stated), fatal errors of assessment and substance were made, including: a.- That the land is subject to limitations affecting its surface because it lies within Parque Baulas, when that is the principal reason for the expropriation (there can be no limitations because this was itself the purpose of the expropriation) b.- It is asserted that the property lacks access to basic services (which is contradictory), since the administrative appraisal (avalúo administrativo) had already addressed this subject, noting that basic services were located 480 meters away and that banking institutions do exist in the area.
As can be seen, there are errors of fact and law in the judgment’s assessment of the evidence in that special summary proceeding, which resulted in the price of the expropriated property being determined in an unjust and unlawful manner that is therefore invalid and contrary to law, since it also fails to permit adequate replacement of the dispossessed property.” Subsequently, in the closing arguments submitted in writing, the claimant stated: “(...) A. Regarding the duty to provide reparation in light of the claims asserted: We have come before your Authority seeking justice through 9 clearly stated and properly delimited claims, which appear at images 19 through 21. As has been established, each of the claims has been properly supported by solid and consistent legal arguments, grounded in the current rules applicable to the matter before us and without any type of expansive or self-serving interpretation, but simply and plainly in accordance with the provisions of the Costa Rican Legal System, understood broadly and written with capital letters, so that it is clear from the outset that various instruments of International Human Rights Law are included.
In addition, each of the arguments supporting the claims asserted has been duly substantiated through documentary, expert, and testimonial evidence, demonstrating that we have always proceeded in good faith and with objectively grounded hopes of obtaining justice. The first claim is quite clear and specific, appears at image 20 of the digital case file, and was duly established at the preliminary hearing in the same terms and with the same scope as originally set out in the complaint filed, as follows from the analysis of the claims conducted during the first part of the preliminary hearing, held at nine hours on May 17, 2018, as recorded at image 219. This claim provides the basis and rationale for the remaining claims, since it requests that the judgment declare that ‘…the price established in judgment No. 3166-2010, issued by the Juzgado Contencioso y Civil de Hacienda… as replacement for the property expropriated from my client, is invalid because it is neither genuine, fair, nor lawful, nor does it correspond to the market value at which it should have been set.
It could not be otherwise, given that, pursuant to our Fundamental Political Charter, private property is inviolable, as follows from the text and context of Article 45 of the Constitución Política, as well as Article 21 of the Convención Americana sobre Derechos Humanos, which, as we well know, must be strictly complied with.
But constitutional Article 45 not only adheres to the spirit, text, and context of Article 21 of the Convention; it is also protected under the umbrella of the constitutional reservation (reserva constitucional), and the exceptions are subject to statutory reservation (reserva legal). Accordingly, the two provisions may be examined from a dual perspective: a) private property is inviolable; and b) deprivations of and limitations on the exercise of the right to property. From the Human Rights perspective, there is a right to property free from arbitrary governmental interference, which finds direct and indirect support in the Universal Declaration of Human Rights, the International Covenant on Economic, Social and Cultural Rights, and the International Covenant on Civil and Political Rights, as well as in three regional Human Rights conventions. The right to restitution (derecho de restitución), in turn, is conceived as a remedy applicable to property unlawfully taken, which is of great interest in light of the confusion arising from the act being challenged, since—at least within the approach and scope of the proceeding before us—this does not involve property unlawfully taken.
Thus, there are various international declarations and conventions that introduce provisions concerning the right to private property, and they therefore cannot be disregarded or treated as foreign to proceedings of this kind, whether for purposes of interpreting, supplementing, or broadening the scope of constitutional Article 45; namely: “Article 17. Everyone has the right to own property alone as well as in association with others. 2. No one shall be arbitrarily deprived of his property.” Universal Declaration of Human Rights. Adopted by the United Nations General Assembly in its resolution c. 217 A (III) of 10 de diciembre de 1948). “Article XXIII.—Right to Property. Every person has a right to own such private property as meets the essential needs of decent living and helps to maintain the dignity of the individual and of the home.” (American Declaration of the Rights and Duties of Man.
Approved by the Ninth International Conference of American States, Bogotá, 1948). “Article 5.—In compliance with the fundamental obligations laid down in Article 2 of this Convention, States Parties undertake to prohibit and eliminate racial discrimination in all its forms and to guarantee the right of everyone, without distinction as to race, color, or national or ethnic origin, to equality before the law, notably in the enjoyment of the following rights: (...) d) Other civil rights, in particular: (...) v) The right to own property alone as well as in association with others; (...)” (International Convention on the Elimination of All Forms of Racial Discrimination (1965). Approved by Law No. 3844 of 5 de enero de 1967). “Article 21.—Right to Private Property 1. Everyone has the right to the use and enjoyment of his property. The law may subordinate such use and enjoyment to the social interest. 2.
No one shall be deprived of his property except upon payment of just compensation (indemnización justa), for reasons of public utility or social interest, and in the cases and according to the forms established by law. (...)” (American Convention on Human Rights (San José, 1969). Approved by Law No. 4534 of 28 de febrero de 1970). “Article 5.—(...) 2. Subject to such restrictions as are prescribed by law and are necessary in a democratic society to protect national security, public safety, public order, public health or morals, or the rights and freedoms of others, and which are consistent with the other rights recognized in the relevant international instruments and those set forth in this Declaration, aliens shall enjoy the following rights: (...) d) The right to own property alone as well as in association with others, subject to domestic law. (...)” (sic) (Declaration on the Human Rights of Individuals Who Are Not Nationals of the Country in Which They Live (1985).
Adopted by the United Nations General Assembly in its resolution 40/144 of 13 de diciembre de 1985). Of the provisions cited, we shall focus our attention on Article 21 of the Convention because, like constitutional Article 45, it provides for the possibility of encroachment in furtherance of higher interests, without this meaning that such encroachment may be arbitrary or capricious; rather, it must be carried out through the legal mechanisms established for those purposes, always providing for due compensation, whether for full ownership or for any of the attributes or bundle of powers arising from this pre-existing subjective right (derecho subjetivo pre-constituido), which is inherent in the human condition. In the present matter, however, we are faced with an injury that has already occurred, since duly executed administrative and judicial actions have infringed the rights and legitimate interests of our client, who is and has long been the owner in full enjoyment of her rights.
Indeed, it was not legally permissible then, nor is it now, to accept a serious infringement of our client’s rights without fair, full, and legally compliant compensation, which is precisely what is being claimed. There can be no doubt that the failure to pay just compensation, when prolonged over time, constitutes a violation of the right to private property, one that remains continuous until the corresponding compensation is paid under the terms and conditions established by the legislation in force. Likewise, regarding the permissible limitations on that right, the Court has stated that “…the right to property is not an absolute right, since Article 21.2 of the Convention provides that, for the deprivation of a person’s property to be compatible with the right to property, it must be based on reasons of public utility or social interest, be subject to the payment of just compensation, be carried out in the cases and according to the forms established by law, and be effected in accordance with the Convention.” In the sub judice matter (sub litis) before us, an expropriation (expropiación) has occurred within the meaning of Articles 21.2 of the American Convention and constitutional 45 and, therefore, the State incurred an obligation to pay just compensation, which obviously presupposes that it be fair, full, and paid in advance.
The evidence submitted and duly admitted demonstrates conclusively and inexorably that the challenged judgment setting the fair value (justiprecio) for the partial expropriation of the land belonging to Brigantina del Orfebre Espartano S.A. is invalid because the amount awarded is neither realistic, fair, nor correct. It is therefore clear that the relief sought in the complaint is fully supported by the legal system currently in force. The presiding judge departed from the expert appraisal (peritaje) submitted in the judicial proceedings and from the evidence introduced by the parties and, instead, awarded the least equitable value per square meter permitted by the body of evidence before him—meaning the amount offered in the administrative appraisal (avalúo administrativo). Indeed, as shown by the documentary evidence, the judge set total compensation at ?20.592.576,00 (twenty million five hundred ninety-two thousand five hundred seventy-six), using as a reference the per-square-meter value established in the above-mentioned appraisal of ?7.200,00 (seven thousand two hundred colones), without including any payment for damage to the remainder (daño al remanente).
Based on the foregoing considerations and those set forth below, it must be concluded that the amount of compensation awarded in the judgment does not constitute the just compensation that should have been paid. First, the amount granted by the compensation judgment (sentencia indemnizatoria) lacks any basis, not only because of the pathological delay to which the plaintiff was subjected as a result of judicial neglect and delay before receiving the compensation guaranteed to her by our legal system, but also because the principles derived from Article 45 of the Political Constitution concerning private property require the fair price to be the value closest in time to that set in the final judgment. To hold otherwise would necessarily mean accepting that every citizen would be exposed to the capricious and subjective criteria of those who administer justice, which obviously cannot and must not be accepted in any democratic state governed by the rule of law.
This is, of course, without overlooking the fact that the amount established in the judgment is clearly outdated, since no fewer than 4 years elapsed after it was prepared, and it diverges from the actual value. As derived from the initial claim, claim 2, likewise visible in image 20 of the digital case file, is also fully consistent with our legal system because, the legal arguments and the evidence submitted having established beyond any doubt that the judgment is invalid, the State must pay our client the actual, legitimate, and fair price of the property expropriated from her, as determined by expert José Esteban Vásquez Barquero, whose original expert report appears at images 285 to 332 of the digital case file and was subsequently supplemented, as is evident from the contents of images 383 to 496. As regards the first 2 claims, but principally claim 3, likewise visible in image 20, the testimonial evidence and the evidence in the record duly establish the impairment or injury caused to the remainder of the property as a consequence of the partial expropriation, for which no compensation has been paid.
The view of and direct access to the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) were lost. Our property now adjoins a strip of national park rather than, I repeat, the maritime-terrestrial zone. Without more, and all the more so, this seriously affected the value of the remainder, for which compensation remains outstanding. Your Honor should note that the witness Marshall Facio established that our client’s property is agricultural in nature, which is consistent with the documentary and expert evidence in the record. Given its legal and physical nature, only a percentage of it is suitable for construction; therefore, because its area was reduced, the usable area was reduced in the same proportion, unavoidably causing the Plaintiff damage that must be compensated. Likewise, it has been duly demonstrated, as already stated, that the value of property without beachfront is reduced by no less than 50%, as confirmed by official letter VA-138-2007 issued by the Department of Administrative and Tax Valuations of the General Directorate of Taxation, dated 31 de mayo de 2007 (only a few months after the expropriation proceeding had commenced), which contains a comparative table showing that beachfront properties were being offered at $950 per square meter, whereas properties without beachfront (as our client’s property has now become) were being offered at between $150 and $450 per square meter.
In the same vein, on 21 de junio de 2007, the Head of Credit of Banco Nacional de Costa Rica, Sucursal de Santa Cruz, certified to the Procuraduría General de la República that, according to the internal database concerning per-square-meter values in the area for beachfront properties, there were 2 data points: a property measuring 18000 square meters—almost nine times the area of the expropriated land—had a value of $285 per square meter, and another property measuring 12000 square meters—almost six times the area of the expropriated land—had a value of $225 per square meter—bearing in mind that the larger the property, the lower the price per square meter—both dated diciembre de 2006, just days before the commencement of the expropriation proceedings (diligencias de expropiación). What has been presented thus far confirms that the per-square-meter value assigned by the court-appointed expert (perito judicial) in these proceedings was not far removed from the reality at that time and, in turn, that severing from the property the strip adjoining the beach caused damage to the remainder (remanente), because its price was adversely affected by its increased distance from the beach, reducing its value by no less than 50% of its original value.
Nor may it be overlooked, as noted above, that by virtue of the legal nature of this real property—namely, an agricultural parcel (parcela agrícola)—its development potential was impaired because that potential is closely linked by law to the property’s total area. Additionally, because the property was partially expropriated, it should have been clear to the Judge who adjudicated the expropriation proceeding that a new survey plan (plano) had to be prepared showing the current area of the remainder. Nevertheless, the fair valuation (justiprecio) did not include the cost and tax stamp required to prepare and register a plan reflecting the current topography, area, and boundaries of the remainder of the property, and there is no evidence whatsoever from the State establishing that such cost has already been covered. Accordingly, the compensation (indemnización) that must be awarded to our client on that basis is undeniable.
In the same vein, bearing in mind what was stated in claim 5, since a new survey plan must be prepared, it is evident that the State is required to pay the costs and fees for preparing the public deed (escritura pública) correcting the survey plan and correcting the boundaries; on this point as well, the State’s representatives failed to provide any evidence establishing that such cost had already been covered or that it was included in the judgment rendered in the expropriation proceedings. Therefore, an order requiring payment of this item must not and cannot be omitted from the judgment in the present matter. Moreover, and no less importantly, because the judgment did not include any amount for the loss of opportunity suffered by our client as a consequence of the expropriation, and because the State’s representatives failed to prove that compensation for this item was included in the judgment, an order requiring payment of this item likewise must not be omitted from the judgment in the present matter.
Returning to what has been stated thus far and bearing in mind the scope and content of the seventh claim, since it has been duly demonstrated that more than 15 years have elapsed since the expropriation decision (acuerdo expropiatorio), the judgment in the present matter must necessarily order the indexation (indexación) of the sums awarded. Any other outcome—after so much time—would be contrary to law because it would disregard a right that clearly and unquestionably belongs to our client. With respect to claim No. 8, and as demonstrated by evidence marked number 1 at folio 110, possession was transferred on 21 de diciembre de 2007; the State must therefore be ordered to pay statutory interest (intereses legales) on each and every sum awarded in the judgment, from that date until payment in full. Finally, regarding the last claim, if the State’s representatives maintain that the value awarded in the judgment is fair, the only thing this could demonstrate is procedural bad faith (mala fe procesal), because evidence marked 1 at folio 56 records that they submitted evidence showing that a property near the one at issue, located in Residencial Palm Beach—just a few meters from our client’s property—was being offered at a value of $203.21 (two hundred three dollars and twenty-one cents) per square meter, a three-minute walk from the beach—whereas our client’s property adjoined the public zone (zona pública).
Likewise, according to official letter number VA-138-2007 issued by the Dirección de Tributación on 31 de mayo de 2007 and submitted by the State’s representatives, the value of a transaction that was recent at the time involving a beachfront property—with the same characteristic as our client’s property—was $500 per square meter, a value very close to that indicated by the court-appointed expert in this litigation, and there was also an offer of $950 per square meter. B. Concerning the legal fallacy of mandatory exhaustion (agotamiento preceptivo): Although all the arguments raised by the State’s representatives were already rejected at the preliminary hearing (audiencia preliminar), it is appropriate to reiterate the point concerning the alleged failure to exhaust the higher judicial instances. The State seeks to avoid its obligation to pay the fair valuation of the expropriated real property and compensation for damage to the remainder, not only by attempting to argue that this is not an act subject to challenge (acto susceptible de impugnación), as may be inferred from what is stated in images 169 and 170, but also by invoking an alleged preclusion (preclusión) arising from the failure to challenge the judgment, thereby suggesting that mandatory exhaustion was required.
At the outset, it must be recalled that Article 25 of the Pacto de San José de Costa Rica, as well as other international instruments, contributed greatly to defining the content of the right to effective judicial protection (tutela jurisdiccional efectiva), all of which is applicable in administrative law, both in proceedings seeking annulment and in the sphere of ordinary justice. Indeed, because prior exhaustion of remedies as a prerequisite for bringing judicial proceedings against the State violates the right to effective judicial protection as it relates to access to justice, Costa Rican legal scholarship and the Suprema Corte de Justicia deemed the law imposing that requirement unconstitutional. With respect to access to justice, although the Suprema Corte de Justicia has rejected prior exhaustion of remedies as an admissibility requirement for an action seeking compensation (acción reparatoria), there nevertheless remains a significant line of case law among the lower courts that accepts it.
As our Constitución Política states, “By resorting to the laws—the first part of Article 41 states—everyone shall obtain redress for injuries or damage suffered in their person, property, or moral interests.” They must then be afforded prompt and complete justice in strict accordance with the laws. It follows that it is through legal means that parties may seek protection for an infringed or disputed right, requesting from the court the appropriate measures and the intervention necessary to guarantee their legitimate exercise of that right. Laws in general are intended to ensure the protection of that which corresponds or belongs to each person, both by regulating individual rights and by establishing the formal and appropriate mechanism through which persons may gain access to the Courts ... It may therefore be said that, when enforcement of all those legal principles is sought ... the Judge may not act arbitrarily, because the Judge must adhere to the standard imposed by those same laws, which originates in a supreme law: the Constitution; all for the equal benefit of the parties and to safeguard the proper administration of justice.” (extraordinary session of the Corte Plena of 26 de junio de 1984).
As can be seen, that article establishes a set of basic principles to which individuals and the State must conform their conduct in the sphere of justice. Since the cited rule in Article 41 provides that those persons must obtain redress for injuries or damage, it thereby mandates that laws be directed toward protecting infringed rights in a dual sense: through rules that, on the one hand, regulate or protect each person’s rights and, on the other, establish appropriate procedural instruments so that persons may gain access to justice and the Courts may grant relief if the grievance is proven. As to the second aspect, which clearly referred to a system of constitutional guarantees of formal and constitutional due process (debido proceso formal y constitucional): “Article 41 of the Constitution may be violated, as to its second rule, by judges or by the legislature: by the former when, without justification, they deny in their judgment a request that should have been granted, and by the legislature if it were to establish unreasonable procedural obstacles that effectively prevent access to justice; excessive formalism may, in fact, lead to a denial of justice.
Alongside Article 41, there are other constitutional guarantees governing the proper exercise of the judicial function and protecting individual rights related to that function, as is the case with Articles 35, 36, 39, and 42, all principles with which no Code of Procedure could fail to comply without being rendered unconstitutional ...” (extraordinary session of the Corte Plena of 26 de abril de 1984). Although our Constitution does not clearly enshrine any right to appeal a judicial decision in any subject matter—in fact, Article 42, paragraph 1, merely establishes the prohibition against the same judge acting at different levels of review in deciding the same issue, but does not require the existence of more than one level of review—the Convención Americana sobre Derechos Humanos, which is expressly a standard for constitutional review (Articles 48 of the Constitution; 1; 2, subsections a) and b); and 73, subsection d), of the Ley de la Jurisdicción Constitucional), does expressly establish, in Article 8, paragraph 2, subsection h), among the rights of the accused, the following: “h) The right to appeal the judgment to a higher judge or court.” Accordingly, these representatives are unaware of any legal provision stating that the exercise of remedies challenging judgments in expropriation matters is mandatory.
It is therefore unacceptable to argue that failure to appeal constitutes acceptance, as a type of consented act (acto consentido). It should be noted that recent constitutional case law establishes that an act is deemed consented when the applicable statute-of-limitations or forfeiture period has elapsed without the right having been exercised. That is not the present situation, because these proceedings were filed in due time and proper form. C. Concerning the defense of lack of entitlement (excepción de falta de derecho) raised by the State’s representatives: Judgment number 3166-2010 of the Juzgado Contencioso y Civil de Hacienda, issued at 16:30 h on 30 de noviembre del 2010, as well as the State’s representatives’ repeated argument that the property was located within a Parque Nacional and that, for this reason, the value awarded in the judgment is correct, grossly contravenes fundamental principles contained in the Convención Americana sobre Derechos Humanos, the Constitución Política of our Republic, and the Ley de Expropiaciones, both the version in force at the time of the proceedings and the current version.
In his conclusions, the presiding Judge concludes that the property must be analyzed according to its particular characteristics and the restrictions imposed by its location within a National Park area, maintaining that the owners purchased it knowing the limitations affecting the property and its value. The most egregious error committed by the Judge was stating that the property was restricted by the Park, given that this circumstance arose precisely from the exercise of public powers derived from Article 45 of the Constitution, which should not have affected payment of the fair price resulting from the compulsory deprivation of the property. As if that were not enough, the Judge erred in concluding that the value assigned in the administrative appraisal (avalúo administrativo) was the appropriate value for our client’s property. As is readily apparent, the Judge undertook the valuation with serious inconsistencies and omissions of information, but did not consider the value of any property that, in one way or another, had the same characteristics as our client’s property (titled immediately beyond the public zone, with all basic utilities, etc.).
In this regard, I quote: “And it is important to raise this point in connection with the grounds for appeal (agravios) asserted by both parties, since the State considers the price established for the property to be too high, while the representative of the expropriated parties considers it too low. In this regard, it is essential to recall that fair compensation (indemnización justa, justiprecio) must be understood as compensation that is real and current and that preserves the expropriated party’s assets intact and unimpaired, based on objective criteria that make it possible, through pre-existing parameters, to establish comparative pricing criteria consistent with the current market. Ultimately, this entails restoring the value of the expropriated property (replacement value (valor de reposición)), which, as the case law has repeatedly held, translates into the possibility that the expropriated party may acquire similar property (Sala de Casación N° 92 de las 14:45 horas del7 de octubre de 1970).” Tribunal Contencioso Administrativo.
Sección II. Sentencia N° 81-2001, de las 11:00 horas del 20-03-2001” (italics, underlining, and boldface do not appear in the original). Thus, replacement value is the opportunity afforded to the expropriated party to acquire similar property, not the same property, as that would be absurd; and our counsel considers that this is the point the Judge failed to assess at the appropriate time. Without suggesting that this filing seeks annulment of the expropriation (expropiación), since the proper procedural stage has long since passed, we cannot fail to note that the expropriation was unlawful. As background to the Park, Decreto 20518-MIRENEM del ano 1991 sought to establish a strip measuring 125 m from the ordinary high-tide line toward the east (from the sea toward the land, covering 50 m of public zone plus 75 m of private property). In 1995, the Asamblea Legislativa enacted the law entitled “Creación del Parque Nacional Marino Las Baulas de Guanacaste” ley 7524, which similarly demarcated the area within the National Park’s boundaries; however, with a significant change, because it is evident from Article 1 of both instruments that the law reverses the Park’s boundaries by providing that the Park’s initial boundary is defined from the ordinary high-tide line “seaward,” thereby excluding private properties from the Park area.
It was not until 2008 (2 anos after the expropriation proceeding began) that the Sala Constitucional, through the decision filed in the record, documented this situation. It is worth noting that the Sala Constitucional’s judgment indicates that the “removal of the area from protected status (desafectado el área)” from the land seaward occurred without the necessary technical studies and that such studies are required to remove a wilderness area from protected status; the Sala therefore considers that the terrestrial area established by the decree remains in force. The Sala Constitucional is NOT correct in stating that an area was removed from protected status, because Decreto 20518-MIRENEM, having never become effective, did not subject anything to protected status; subsequently, a Law—of higher rank, such that there can be no conflict of laws—established similar boundaries but changed the Park’s direction, thereby excluding the private properties located in Playa Grande.
The error committed by the justices of the Sala Constitucional lies in their failure to consider in their analysis that Article 5 of the Decreto contains a REQUIREMENT FOR THE PARK’S CREATION TO BECOME EFFECTIVE (sic) THAT WAS NOT SATISFIED, namely, acquisition of the properties. This situation was established by the Sala Constitucional in judgment numero 2008-008770 de las 10:36 h del 27 de mayo del 2008, in which the POR TANTO ordered MINAE to answer for having delayed more than 10 years in processing the expropriation proceedings for private parcels located within Parque Nacional Marino Las Baulas. The second serious error committed by the Judge is the contradictory reasoning he used to discredit the court-appointed expert appraisal (peritaje judicial) and the evidence submitted, stating that the expropriated land forms part of a leatherback turtle nesting protection area; nevertheless, in Considerando VI.f.7), he accepts as true the findings of a study funded by a private association, which states that a vegetation barrier exists between the property and the beach that blocks the passage of light and protects the turtles, and that there is no evidence whatsoever that turtles nest on the property—and they cannot do so because of the madero negro located between the property and the Park’s nesting area.
Regarding exhibits 4, 5, and 6, it is important to note that those judgments were issued years after the expropriation—meaning after the Expropriation Decree—and therefore cannot and must not be used to diminish the value of the properties. Even so, briefly analyzing each of them, the judgment identified as exhibit 4 annulled 3 For this purpose, see the inspection and transfer-of-possession record included as exhibit number 1 a regulation issued by the Municipalidad de Santa Cruz that sought to limit building density because, in the absence of a zoning plan (plan regulador) for the area, the properties are subject to the general urban-development and subdivision (fraccionamiento) guidelines. Exhibit number 6 reveals another serious error into which the Sala Constitucional was led, involving a reference to a Buffer Zone (Zona de Amortiguamiento) for Parque Nacional Marino Las Baulas. In this regard, sentencia numero 04-2016-VII de las 11:00 h del 11 de enero de 2016, issued by the Sección Sétima del Tribunal Contencioso Administrativo, states: “It has likewise been established that, as indicated in the challenged decision -ACT-032-05-, the aforementioned Management Plan had a term of 5 años beginning on 29 de setiembre de 2005.
(Established Fact No. 2). Based on the foregoing, calculating that 5-year period from the stated date, the effects that the defendant Administrations understood to arise from their decision—namely, the approval of the Management Plan—continued until 29 de setiembre de 2010. Thus, under the defendants’ own reasoning, as of 30 de setiembre de 2010, that Plan was no longer in effect—assuming it ever was.” (boldface and italics do not appear in the original). It having been established that no Buffer Zone for the aforementioned Park existed because none was provided for in any law, it should not have been used to diminish the property’s value. Likewise, exhibit number 6 was used to assert that construction is prohibited in Playa Grande due to the Vulnerability Matrix (Matriz de Vulnerabilidad); however, that judgment was issued 2 years after the expropriation judgment and therefore cannot and must not be used to diminish the property’s value”.-
In its response, the State’s counsel states that: “(...) LEGAL REASONS AND GROUNDS (sic) The claims asserted by the plaintiff in these proceedings are manifestly inadmissible and, consequently, must be dismissed for the following reasons: I.- PRELIMINARY DEFENSE OF AN ACT NOT SUBJECT TO CHALLENGE (Article 49 of the Constitución Política, in relation to Articles 1 and 36 of the Código Procesal Contencioso Administrativo) (sic) The plaintiff’s claims seek to challenge judgment N° 3166-2010 issued at 16 hours on 30 de noviembre del 2010 by the Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda in expediente N° 06-001369-0163-CA. Specifically, the claims include, among others, a declaration that the fair market value (justiprecio) established in judgment N° 3166-2010 is invalid (claim 1), and that the State is therefore required to pay the real, legitimate, and fair price of the expropriated property, as well as damages to the remainder (daño al remanente) and ‘loss of opportunity’ (pérdida de oportunidad) (claims 2, 3, and 6).
In this regard, it should be noted that the Ley de Expropiaciones, Ley N° 7495 del 3 de mayo de 1995, established the ‘Special Expropriation Proceeding’ (Proceso Especial de Expropiación) as the judicial mechanism for determining fair market value when the person whose property is expropriated does not accept the administrative appraisal (avalúo administrativo). In that regard, the Law established that, in determining the property’s fair market value, the Judge must take into account, among other factors, the topographical description of the land, the condition and use of the structures, the current use of the land, the rights of tenants or lessees, any licenses or commercial rights where applicable by law, as well as any other elements subject to valuation and compensation (e.g., damages to the remainder) (Articles 22 and 39 of the Ley de Expropiaciones). Now, in the present matter, the substance of the challenge concerns the ruling in judgment N° 3166-2010, which established the fair market value of the expropriated property, because what is sought is a new judicial valuation of the real property, including damages to the remainder and the so-called ‘loss of opportunity.’ By virtue of the foregoing, it is clear that we are dealing with an act that is not subject to challenge in contentious-administrative proceedings (vía contencioso administrativa), since the dispute concerning the fair price payable for the expropriated property was already adjudicated in the special expropriation proceeding brought by the State against the plaintiff herein, expediente N° 06-001369-0163-CA, and was therefore conclusively resolved by a final judgment (sentencia firme).
It also bears noting that the special expropriation proceeding is a judicial proceeding intended exclusively to determine the property’s fair market value; therefore, the plaintiff cannot now seek to reopen a dispute that is procedurally barred (precluida). This is particularly so given that the plaintiff did not even challenge the judgment issued by the Juzgado Contencioso Administrativo in the special expropriation proceeding; in other words, the plaintiff herein waived its right to exercise the appeal (recurso de apelación) provided for in Article 40 of the Ley de Expropiaciones, thereby demonstrating its acceptance of the ruling in judgment N° 3166-2010 of the Juzgado Contencioso Administrativo. Accordingly, in this matter, the action must be declared inadmissible pursuant to Articles 49 of the Constitución Política and Articles 1 and 36 of the Código Procesal Contencioso Administrativo, because the plaintiff seeks review of a final judicial judgment.
Indeed, Article 49 of the Constitución Política provides that the purpose of contentious-administrative jurisdiction (jurisdicción contencioso-administrativa) is to safeguard the lawfulness of the State’s administrative function and, accordingly, Article 1 of the Código Procesal Contencioso Administrativo (CPCA) provides that it has jurisdiction to adjudicate the various aspects of the legal-administrative relationship (relación jurídico-administrativa). It is precisely for this reason that Article 36 of the CPCA establishes that an administrative claim (pretensión administrativa) shall be admissible with respect to the following: ‘a) Relationships governed by the administrative-law legal system, as well as their existence, nonexistence, or content. b) Review of the exercise of administrative authority (potestad administrativa). c) Administrative acts (actos administrativos), whether final and definitive or interlocutory acts having independent effect. d) Material actions of the Public Administration. e) Omissions by the Public Administration. f) Any other conduct governed by Administrative Law.’ (sic) Accordingly, the contentious-administrative jurisdiction may not review a final judgment issued in judicial expropriation proceedings for the purpose of modifying the relief granted therein or analyzing matters that were not timely raised by the parties.
The contentious-administrative jurisdiction was established to safeguard the lawfulness of the actions of the Public Administration; therefore, the plaintiff’s attempt to bring before this judicial forum the review of a judicial act issued in another judicial proceeding is wholly inadmissible, as is apparent from a simple reading of the claims in the complaint (particularly claims 1, 2, 3, and 6). In this regard, reference is made to judgment N° 1832-2016 issued at 7:40 hours on 18 de agosto del 2016 by Case-Management Judge (Juez Tramitador) Josué Salas Montenegro in a matter virtually identical to the one before us, which held as follows: (...). By virtue of the foregoing, the Case-Management Judge is respectfully requested to declare the action inadmissible pursuant to Article 62, subsection 1), paragraph a), of the CPCA. II.- PRELIMINARY DEFENSE OF CLEAR AND MANIFEST EXPIRATION OF THE RIGHT TO BRING THE ACTION (CADUCIDAD) (Article 66, subsection K, of the Código Procesal Contencioso Administrativo) (sic) If the defense that the act is not subject to challenge is not sustained, the preliminary defense of clear and manifest expiration of the right to bring the action is asserted in the alternative, on the following grounds: As stated above, the plaintiff seeks a declaration that the fair market value established in judgment N° 3166-2010 issued at 16 hours on 30 de noviembre del 2010 is invalid, so that it may be paid the real, legitimate, and fair price of the expropriated property, including damages to the remainder and ‘loss of opportunity.’ It follows from the foregoing that, in substance, the plaintiff is challenging judgment N° 3166-2010 because it considers that the price awarded for the expropriated property does not comply with the law, since, in its view, it does not reflect market value and failed to take into account either damages to the remainder or ‘loss of opportunity’ (a new judicial revaluation of the property is sought).
Under this interpretation, it is clear that, pursuant to Article 39, subsection 1) a), of the CPCA, the plaintiff’s right to challenge the ruling in judgment N° 3166-2010 has expired. Indeed, the cited provision establishes that the maximum period for commencing proceedings shall be one year, calculated from the day following notice where notice of the challenged act is required. In the case before us, judgment N° 3166-2010 issued at 16 hours on 30 de noviembre del 2010 was served on the plaintiff herein on 8 de diciembre del 2010, as recorded at folio 539 of the judicial file submitted by the plaintiff. Nevertheless, the complaint in these judicial proceedings was not filed until 12 de diciembre del 2017, that is, more than seven years after service of the judgment being challenged. By virtue of the foregoing, the Tribunal Contencioso is respectfully requested to sustain the preliminary defense of clear and manifest expiration of the right to bring the action and order the case closed.
III.- PRELIMINARY DEFENSE OF RES JUDICATA (COSA JUZGADA). (sic) The plaintiff is the registered owner of the property recorded in the Partido de Guanacaste under registration number 130541-000. In 2006, the State decided to carry out a partial expropriation of that property and therefore followed the procedure established by the ordinary legislature in the Ley de Expropiaciones to provide the plaintiff herein with fair compensation for the deprivation of its property right. In that regard, as shown by the evidence submitted by the plaintiff, this Procuraduría General, acting as the legal representative of the State, instituted expropriation proceeding N° 06-001369-0163-CA before the Juzgado Contencioso Administrativo for the purpose of determining the fair market value of the area to be expropriated, as well as any other damage that the expropriation might cause the plaintiff. In that context, once the judicial proceeding had been conducted, the evidence submitted by the parties had been taken, and the court-appointed experts had delivered their expert opinions (experticias), the Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, by judgment N° 3166-2010 issued at 16 hours on 30 de noviembre del 2010, definitively established the amount payable to the plaintiff for the expropriation carried out by the State, awarding the plaintiff the value of the area of land to be expropriated and determining that, in this case, there were no damages to the remainder requiring compensation (see the ruling appearing at folios 519 to 539 of the expropriation file submitted by the plaintiff).
Accordingly, it is clear that a judgment having the force of substantive res judicata (cosa juzgada material) was already issued in an expropriation proceeding, definitively establishing the amount payable to the plaintiff for the expropriation carried out by the State in 2006 and awarding the plaintiff the value of the area of land to be expropriated. It is therefore clear that the plaintiff received full and fair compensation in that expropriation; nevertheless, the plaintiff now comes before this proceeding to request compensation once again for the same items that were already adjudicated and awarded in the expropriation proceeding, which is manifestly inadmissible. The plaintiff company cannot seek to reopen the dispute over an issue that has already been definitively resolved by the judicial authorities (res judicata). In that context, pursuant to Sections 162 and 163 of the Código Procesal Civil, which apply supplementally by virtue of Article 220 of the CPCA, the doctrine of substantive res judicata applies in this case, such that the judgment transcribed above cannot be modified, directly or indirectly, by a different ruling in this litigation.
It should be noted that a judicial judgment possessing the attributes of being unchallengeable, immutable, and enforceable determined the fair price payable to the plaintiff for the expropriation carried out by the State and found that damages to the remainder were unwarranted, thereby precluding reconsideration of those matters in these proceedings, since doing so would undermine the certainty and legal security inherent in res judicata.
In that regard, in a case similar to the present one, by judgment N° 2164-2017 issued at 14:40 hours on 25 de setiembre del 2017, this Contentious-Administrative Court upheld the preliminary defense (defensa previa) of res judicata (cosa juzgada) raised by the State, on the following grounds: “...the complaint shows that the plaintiff disagrees with the decision rendered in the Appellate Judgment by the Second Section of the Contentious-Administrative Court, through voto 359-2010-II issued at 14 horas 30 minutos on 30 de agosto del 2010, which established the fair price (justiprecio) for the partial expropriation of the plaintiff’s land, and seeks in these declaratory proceedings to reopen the discussion concerning compensation for the expropriation and to modify the bases of both the first-instance judgment of the Contentious-Administrative Court (sentencia 1114-08 issued at 15 horas 15 minutos on 12 de setiembre del 2008) and the appellate judgment of the Second Section of this Court (...) these facts demonstrate that the plaintiff’s intention is to reopen the discussion regarding compensation for expropriation in order to modify the fair price established in a final judgment; this constitutes res judicata, and the preliminary defense raised by counsel for the State must be upheld...” (sic) As a corollary to the foregoing, pursuant to sections 162 and 163 of the Code of Civil Procedure and sections 66(j) and 220 of the CPCA, I request that the preliminary defense of res judicata be upheld, that this complaint be declared inadmissible, and that the plaintiff be ordered to pay both categories of costs and the interest accruing thereon until payment in full.
IV.- PRELIMINARY STATUTE-OF-LIMITATIONS DEFENSE (DEFENSA PREVIA DE PRESCRIPCIÓN). In these proceedings, the plaintiff seeks compensation from the State, asserting that my client is obligated to pay it the actual, lawful, and fair price of the expropriated property, as well as damages to the remainder (daño al remanente) and “loss of opportunity” (pérdida de oportunidad) (claims 2, 3 and 6); however, in the opinion of this representation, the right asserted by the plaintiff is time-barred. As is well known, Article 198 of the General Law of Public Administration establishes a four-year limitations period within which compensation may be claimed from the Administration, calculated from the event giving rise to liability. In this case, the Contentious-Administrative and Civil Treasury Court, by judgment N° 3166-2010 issued at 16 horas on 30 de noviembre del 2010, conclusively established the amount payable to the plaintiff for the expropriation carried out by the State, awarding the claimant the value of the portion of land to be expropriated and determining that, in this case, there was no damage to the remainder requiring compensation.
That ruling was served on the plaintiff herein on 8 de diciembre del 2010, as shown at folio 539 of the judicial case file; that is, from that date onward, the plaintiff knew the amount established as the fair price and that the remaining monetary claims it sought had been denied, and it could therefore have brought the appropriate actions and/or claims in administrative or judicial proceedings. Notwithstanding the foregoing, the State was served with notice of these proceedings on 18 de diciembre del 2017, by which time the four-year period established in the provision under discussion had long since elapsed without the plaintiff taking any action against the State to seek the compensation at issue in these proceedings. As is well known, the legal doctrine of the statute of limitations (prescripción) is intended to ensure certainty and finality in legal affairs by providing for the extinguishment of a right—and the corresponding cause of action—when its holder fails to exercise it during a given period, thereby strengthening the principles of legal security and certainty.
In accordance with the foregoing, we raise the preliminary statute-of-limitations defense, which is clear and manifest because the claimant allowed the period established by law for filing this type of claim against the State to expire. V.- DEFENSE OF LACK OF LEGAL ENTITLEMENT (DEFENSA DE FALTA DE DERECHO). Although the complaint is improper by reason of the defenses raised, the merits are analyzed in defense of my client’s rights, as follows: The right to property, governed by Article 45 of the Political Constitution, is one of the essential pillars of our legal system. In that regard, the aforementioned constitutional provision establishes that property is inviolable; no person may be deprived of property except for a legally established public interest and upon prior compensation in accordance with the law. Accordingly, when an expropriation is carried out, the replacement value of the real property must be paid, as well as any damages arising from the expropriation.
In this respect, the Constitutional Chamber of the Supreme Court of Justice has stated as follows: (...). For its part, the First Chamber of the Supreme Court of Justice, in judgment N° 166-F-92 issued at 16 horas y 20 minutos on 18 de diciembre de 1992, stated that (...). Against this background, the plaintiff argues that in the special expropriation proceedings conducted under expediente N° 06-001369-0163-CA, it was not awarded a fair price for its real property, was not awarded damages to the remainder, and was likewise not awarded compensation for loss of opportunity, which was not paid in advance together with the fair price (claims 1, 2, 3 and 6). In other words, the plaintiff maintains that the special expropriation proceedings did not award it the fair price of the property because the amount awarded was not its actual value and because it did not include either damages to the remainder or loss of opportunity.
In this respect, it must be stated that the plaintiff’s arguments are unfounded. Judgment N° 3166-2010, rendered in the special expropriation proceedings, properly assessed the fair price of the property, as well as the damages claimed by the plaintiff in those judicial proceedings. To that end, it reviewed both the administrative appraisal (avalúo administrativo) and the judicial appraisal (avalúo judicial) and stated, among other things, as follows: (...) In this vein, if the plaintiff disagreed with the ruling of the court below (A-quo) in the special expropriation proceedings, it could readily have filed the appeal provided for in Article 40 of the Expropriations Law in order to express its disagreement with the fair price awarded and with the failure to include damages to the remainder and loss of opportunity in that price. However, the plaintiff did not appeal the judgment, thereby manifesting its acceptance of the ruling, and it therefore cannot now seek to modify matters already resolved by a final judgment.
In any event, regarding the claims on the merits submitted by the plaintiff, the following should be noted: • The plaintiff considers that the price of the expropriated strip, established in judgment N° 3166-2010, is neither actual, fair, nor lawful because it does not correspond to the property’s actual value and did not include either damages to the remainder or loss of opportunity. As stated in the judgment transcribed above, the plaintiff knew that the real property it was acquiring was located within Parque Nacional Marino Las Baulas. Indeed, Parque Nacional Marino Las Baulas was created by Executive Decree in 1991 and subsequently by statute in 1995; therefore, no lack of knowledge of the Park’s existence could be alleged, because Article 129 of the Political Constitution expressly provides that no one may plead ignorance of the law. It was precisely because the expropriated lot is located within a National Park, as well as because of the other factors diminishing the land’s value, that judgment N° 3166-2010, rendered in the special expropriation proceedings, awarded ¢20.592.576,00 as the fair price after reviewing the administrative appraisal and the judicial appraisal.
That amount is fair, reasonable, and proportionate, considering that the lot cannot be developed in any manner and that it is plainly impossible to derive any profit from it because it is located within a national park. As to damages to the remainder, the plaintiff states that the expropriation “...severed the value of the remainder and adversely affected its ultimate appreciation in value (plusvalía). It is no longer the same attractive property for investment and development” (sic) In this respect, it must be stated that this argument is fallacious. It should be borne in mind that the expropriated property has formed part of Parque Nacional Marino Las Baulas since 1991 and that the plaintiff acquired it in 2004 with full knowledge of the restrictions inherent to the property. In accordance with the foregoing, it is clear that it is not valid to claim that the expropriation severed the property’s value and adversely affected its ultimate appreciation in value.
As properly stated in judgment N° 3166-2010 from the special expropriation proceedings, because the expropriated lot is located within a National Park, there is simply no possibility of exploiting it commercially. It should also be noted that the judgments of the Constitutional Chamber cited by the plaintiff were rendered precisely to protect the National Park created in 1991. In other words, the Constitutional Chamber’s rulings are a consequence of the Park’s existence and of the need to guarantee its protection, maintenance, and continued existence. Finally, regarding the plaintiff’s claim for “loss of opportunity,” it must be stated that it is wholly improper, because the Expropriations Law—applicable to the merits of the matter before us, insofar as the matter concerns determination of the property’s fair price—prohibits compensation for future damages or mere expectations of rights (Article 22). • The plaintiff submits first-instance judgment N° 922-2016 issued at 10:00 horas on 10 de junio del 2016, rendered in the judicial expropriation proceedings brought by El Estado against Aceituno Mar Vista Estates, S.A., in which the price of the expropriated property was set at a496.721.750,00.
In this respect, it is stated, first, that the referenced judgment became final because the Contentious-Administrative Court did not consider the appeal filed by this Office of the Attorney General before the Court of Appeals. In other words, for procedural reasons, the appeal on the merits filed by this Office of the Attorney General was not considered. In addition to the foregoing, and more importantly, in two cases virtually identical to the present case, in which counsel for the expropriated companies was also the plaintiff’s representative herein, Vianney Saborío Hernández, the administrative appraisals were affirmed in judicial proceedings, and the expropriated parties did not challenge the rulings. Thus, in the special expropriation proceedings brought by El Estado against Saíno Mar Vista Estates S.A., expediente N° 06-001372-0163-CA, judgment N° 1357-2014 was issued at 6:36 horas on 30 de julio del 2014 and corrected by the ruling issued at 14:14 horas on 7 de abril del 2015 by the Contentious-Administrative and Civil Treasury Court; that judgment affirmed the administrative appraisal and established ¢19.972.440,00 as the fair price of the expropriated lot.
Likewise, in the special expropriation proceedings brought by El Estado against Pochote Mar Vista Estates S.A., expediente N° 06-001370-0163-CA, judgment N° 449-2015 was issued at 8:00 horas on 11 de marzo by the Contentious-Administrative and Civil Treasury Court; that judgment affirmed the administrative appraisal and established ¢20.728.656,00 as the fair price of the expropriated lot, which adjoins the lot owned by the plaintiff in these proceedings.
In accordance with the foregoing, it is clear that the claimant’s argument is irrelevant to this matter because, as evidenced by the certified judgments submitted, in cases virtually identical to the one at issue here, the administrative appraisals (avalúos administrativos) were upheld, without the expropriated parties expressing any disagreement in that regard, since the judgments were not challenged. In conclusion, it is reiterated that the action filed is inadmissible insofar as what it ultimately seeks is to circumvent the national legal system for the purpose of once again submitting the fair value (justiprecio) of the expropriated property to judicial review, even though that value was already determined by a final judgment in the special expropriation proceeding conducted under expediente N° 06-001369-0163-CA. It should also be noted that the special expropriation proceeding is regulated in detail by the Expropriations Law (Ley de Expropiaciones), Ley N° 7594, and is characterized by allowing the parties broad participation in the dispute concerning the valuation of the expropriated property.
Thus, the judicial proceeding begins with an initiating order—once the amount of the administrative appraisal has been deposited—in which an expert witness (perito) is appointed from the Judiciary’s roster to review the administrative appraisal (Article 30). The expert witness has a non-extendable period of one month from acceptance of the appointment to submit the expert opinion (pericia). In this process of reviewing the administrative appraisal, the expert witness must comply with Article 22 of the Law (Article 35). Furthermore, at the request of a party that disagrees with the expert report (dictamen pericial) submitted, the Judge may appoint another court expert to review the administrative appraisal, known as a “third expert in the event of disagreement” (“tercero en discordia”) (Article 37). The parties must be given a hearing on the expert reports for a period of ten business days, as well as five business days in the case of clarifications or supplements to those reports (Article 38).
Moreover, in every expropriation proceeding, the Judge must conduct a judicial inspection (reconocimiento judicial) in order to form a better judgment regarding the validity and factual accuracy of the expert assessments performed. The parties, the expert witnesses, and other persons knowledgeable in the subject matter shall be summoned to the inspection so that they may present their observations or considerations regarding the appraisals. Likewise, the parties may submit any type of evidence concerning the property’s value, which shall be assessed by the Judge as a whole in accordance with sound rational judgment (sana crítica racional), taking Article 22 of the Law into consideration. Once all evidence has been received, the Judge shall issue judgment within fifteen business days. Under no circumstances may the amount of compensation exceed the highest sum estimated in the appraisals (Article 39).
The parties may appeal the judgment to the Administrative and Civil Court for Treasury Matters (Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda) (Article 40). Moreover, the appointment of expert witnesses, the determination of their fees, matters concerning the withdrawal, amount, and distribution of the appraisal, orders ruling on nullities of proceedings and decisions, and orders ruling on motions to annul judicial proceedings may also be appealed within five business days. In all other cases, orders shall be subject only to a motion for reconsideration (recurso de revocatoria) (Article 43), which must be filed within three business days. As can be seen, the special expropriation proceeding is a judicial proceeding regulated in detail, the sole and exclusive purpose of which is to determine the fair value of the expropriated property through review of the administrative appraisal.
Furthermore, as may be inferred from the certified copy of the judicial record submitted by the claimant (N° 06-001369-0163-CA), it is clear that the claimant company had ample opportunity within that judicial proceeding to submit evidence regarding the value of the land, which is why the judicial record consists of nearly 800 folios and the proceeding has continued since 2006. Accordingly, the claimant has no legal right to seek a new determination in these proceedings regarding the valuation of the expropriated property. This is because the legislature established a special judicial proceeding called the “special expropriation proceeding,” regulated by the Expropriations Law, Ley N° 7495, in which all aspects concerning the valuation of the property that the parties deem important must be litigated, and which cannot be nullified through the filing of plenary proceedings (proceso de conocimiento) intended to overturn the decision rendered or to raise matters that were not invoked in a timely manner during the special judicial proceeding.
The Fourth Section of the Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda ruled with equal clarity in judgment N° 60-2006 at 10:10 on 7 de julio del 2006, stating: (...) By virtue of the foregoing factual and legal arguments, the Tribunal Contencioso Administrativo is respectfully requested to dismiss the action as inadmissible.” In its conclusions, the State’s representative stated, insofar as relevant: That it reiterates the defenses that the act is not subject to challenge, lapse of the filing period (caducidad), res judicata (cosa juzgada), and statute of limitations (prescripción), for the reasons already asserted in the response to the complaint. It likewise reaffirms the defense of lack of legal entitlement (falta de derecho). It states that the testimony of Manfred Marshall—that the National Park had not been established when the property was purchased—is untrue. The boundaries of Parque Nacional Marino Las Baulas are clearly established in Article 1 of Ley N° 7524, and the expropriated land lies within that National Park.
Indeed, that was precisely why this portion was expropriated, in compliance with that Law. It is, moreover, an undisputed fact that the expropriated lot is located within a National Park, and the land was also subject to factors reducing its value, including limitations on construction or development within the National Park area; at the time of the expropriation, the property lacked functional potable-water and electrical-grid systems; and rights-of-way and water easements (servidumbres de paso y de aguas) existed. Therefore, after reviewing the administrative appraisal and the judicial appraisal (avalúo judicial), as well as the conditions of the land, the judgment rendered in the special expropriation proceeding awarded ¢20.592.576,00 as fair value. That amount is fair, reasonable, and proportionate, considering that the lot could not be developed in any manner whatsoever; there was simply no possibility of commercially exploiting it or earning any profit from it because it was located within a National Park.
With respect to the value of other properties in various judgments, it refers to the same arguments made in the response. Regarding the court-ordered expert appraisal (peritaje judicial), it contends that it must be rejected because it contains a series of defects and inconsistencies that prevent it from being accepted as valid evidence for adjudicating these proceedings. The appointed expert is an Architect, not a land appraiser; he has served as a court expert for 5 years; and, in response to a question from the Court, he stated that he has conducted only four appraisals of this kind (3 ongoing and the appraisal in this case), which demonstrates a lack of experience in the field. It states that the expert proceeds from the erroneous and false premise that he is valuing a lot free of any limitations; in other words, he disregards and overlooks the fact that a 2860-square-meter portion of the property is located within a National Park and therefore cannot be commercially exploited or developed.
The expert assigns the same value per square meter to the three categories detailed in his report: value of the total land (7,299.16 m2), value of the expropriated area (2,860.00 metros2), and value of the remainder (remanente) (4,439.18 m2); clearly, the expropriated area, which is located within a National Park, cannot have the same value per square meter as the area outside the Park’s boundaries, nor can the entire property have the same value per square meter when it is known that an area of 2,860.00 square meters cannot be used for any purpose. It states that, according to the expert, the use or benefit that may be derived from a property is neither important nor relevant for purposes of determining its value; however, it disagrees with that assessment because the use and benefit that may be derived from a parcel have a substantial effect on its market value under the principle of highest and best use (principio del mayor y mejor uso).
The value of land on which construction and development are permitted is not the same as that of other land subject to limitations as severe as those in this case. It adds that it is an undisputed fact that the expropriated area lies within a National Park in which no construction or development activity may be undertaken; inexplicably, however, the expert did not consider this in his valuation. It emphasizes that the expert valued the property at the time of the expropriation (2006) and also provided a current valuation (2019). According to the expert’s findings, the value of the land in its original condition (7.299,16) is as follows: This means that, according to the expert, the entire property (without the expropriation) is worth far less today than it was in 2006. One must ask: How is that possible? How can the original land have a lower price 13 years later while retaining its original conditions?
The principle is that land appreciates over the years. The foregoing demonstrates that, if there has been a decrease in the land’s value, it was not caused by the expropriation but is attributable to factors inherent in the real-estate market and, of course, unrelated to the State. Further supporting this conclusion is the fact that the three properties used by the expert as comparables for the current valuation (image 387) have lower prices per square meter than the 2006 comparables, confirming the decline in prices in the area (they are lots having no relationship whatsoever to the lot at issue in these proceedings). It is also striking, and further confirms the inconsistencies in the expert appraisal, that comparables 2 and 3 have lower values per square meter than comparable 1 despite having much smaller areas, when there is a principle that a smaller area commands a higher value. It adds that the appraisal establishes the value of the expropriated strip and the remainder of the property retained by the claimant, but does not determine any damage to the remainder (daño al remanente).
There is no clear and substantiated explanation of whether damage to the remainder exists in this case, what it consists of, its amount, or how the remainder of the property was affected, when in fact an area that the claimant could not exploit was removed, thereby reducing its area (a smaller area commands a higher value). In that regard, damage to the remainder must be calculated and analyzed as of the time of the expropriation (not 13 years later). This means valuing the entire property to be expropriated and establishing an “x” value per square meter, then valuing the remainder left after subdivision (segregación), establishing an x value per square meter for the remainder, and analyzing whether that remainder was harmed, benefited, or remained in the same condition as before the expropriation.
In accordance with the foregoing, the expert witness (perito) confirms that, at the time of the expropriation (expropiación), no damage was caused to the remainder (remanente), since he assigns the same value per square meter (¢241,149.00) to the three items detailed in his report: value of the entire property (7,299.16 m2), value of the expropriated area (2,860.00 square meters2), and value of the remainder (4,439.18 m2); that is, according to the expert witness, the value per square meter remained unchanged before and after the expropriation (see image 385). The fact is that the plaintiff retained a remainder of almost 4500 m2, which it has been able to use and exploit since 2006; it has the same access from a public road that it had before the expropriation, continues to border the National Park, currently has public utilities, and access to the beach area may continue through the access points designated by MINAE (according to the witness testimony).
Accordingly, the alleged impairment of or damage to the remainder has not been established. Regarding the current valuation of the property, the expert witness uses three reference lots; however, they cannot constitute valid comparables for the appraised property because they do not have the same characteristics as the lot at issue in these proceedings (subject lot). It is clear that those three references or comparables are not located within the boundaries of Parque Nacional Marino las Baulas and therefore can never be used as valid parameters for determining the value of the property at issue here (see the same reasoning in judgment N° 3166-2010). Consequently, the expert appraisal (peritaje) submitted in these proceedings is not useful as evidence in these proceedings. Regarding the witness statements, it notes that the two witnesses who testified at the trial hearing clearly have a direct interest in the outcome of the proceedings because they are members of the Board of Directors of the plaintiff corporation; accordingly, their testimony is neither objective nor impartial.
Doña Ana Catalina stated that the property currently has water and electricity services, indicated that there are adjoining residential developments and that construction on the property is contemplated. This confirms that, since the expropriation, the plaintiff has held registered title to almost 4500 m2 that can be used and exploited and that urban development exists around it, while no evidence has been introduced in the proceedings showing that the plaintiff has been unable to use the remainder because of the expropriation carried out by the State. If the plaintiff has not used the land or undertaken any development, this is attributable to its own decision and not to actions by the State (absence of a causal nexus (nexo causal)). Don Manfred, for his part, stated that at the time of the expropriation the property did have public utilities, which conflicts with proven fact N° 11 of judgment N° 3166-2010, which found it proven that “…the property to be expropriated does not have functioning connections to drinking-water, electricity, and telephone services” (See administrative appraisal (avalúo administrativo) on pages 118 to 108 of the administrative record, the document on pages 71 to 79 of the court record, and the addendum to the record of delivery of possession (acta de la puesta en posesión) on page 318).
It adds that a witness statement cannot rebut a proven fact established in a final court judgment. This witness also testified about the real-estate market in the area at the time of the expropriation; however, no suitable documentary evidence was introduced in the proceedings to prove sales made in the area at that time or options to purchase and sell properties in the area, much less any specific evidence directly related to the property at issue in these proceedings. Indeed, there is no evidence that this property was to be sold or that any construction project was to be developed, since not even an application for building permits before the respective Municipality, construction plans, or prospective purchasers of the property were established. Nor is the statement made by the witness Manfred Marshall—that Parque Nacional had not yet been established when the property was purchased in 2004—true.
As already noted, the boundaries of Parque Nacional Marino Las Baulas have been clearly established since 1995 in Article 1 of Ley N° 7524, and the expropriated land was located within that Parque Nacional. That is precisely why that portion of the land was expropriated, in compliance with said Ley. Therefore, the plaintiff’s claim for “loss of opportunity” (pérdida de oportunidad) is entirely unfounded, because neither its real and actual existence nor its causal nexus to any conduct by the State was established. It reiterates Article 41 of the Código Procesal Civil—which applies supplementally—which contains the doctrinal principle of “Onus Probandi,” under which the plaintiff bears the burden of proof (carga de la prueba) regarding allegations of the facts constituting its right, a requirement not met in this dispute. It likewise notes that the Ley de Expropiaciones prohibits compensation for future damages or expectancies (Article 22).
In that regard, the claim for “loss of opportunity” consists merely of expectancies and future and uncertain events alleged by the plaintiff, so much so that it was not even assessed by the expert witness appointed in these proceedings, although he was asked to do so. It concludes that neither this claim nor the damage to the remainder may be awarded in the judgment because they have not been established and do not constitute actual, assessable, and individually ascertainable damage, as required by Article 196 of the Ley General de la Administración Pública.-
It has been the position of this Section I—a position that, it is considered, should not be changed for the present case—in a proceeding in which, following expropriation proceedings (diligencias de expropiación), review was also sought in an ordinary proceeding of the fair compensation (justiprecio) paid, on the grounds that there had been an improper valuation and that neither the damage to the remainder nor what was termed material damage had been compensated, that the ruling issued in the expropriation proceeding regarding fair compensation cannot be reviewed again. It so held in judgment number 82-2021-I, issued at fifteen hours on treinta y uno de agosto de dos mil veintiuno, as follows: “(...) V. DELIMITATION OF THE SUBJECT MATTER IN DISPUTE IN THIS PROCEEDING. LIMITS ON REVIEW OF THE RULING ISSUED IN THE EXPROPRIATION PROCEEDING: The administrative litigation jurisdiction (sede contenciosa administrativa) has a series of distinctive characteristics arising from the constitutional mandate contained in Article 49 of the Constitution, which Articles 1, 2, 36, 42, and 122 of the Code of Administrative Litigation Procedure further develop with respect to the matters that may fall within the subject-matter jurisdiction of the administrative litigation courts.
Specifically, judicial review centers on both the active and passive conduct of the Public Administration, whether formal or material; as a general rule, judicial acts cannot be reviewed, except in exceptional cases provided for by law. In other words, plenary administrative litigation proceedings (proceso de conocimiento plenario contencioso administrativo) do not serve as an appellate forum for reviewing actions taken and rulings issued by this or other judicial forums. To clarify, we are not speaking solely of situations addressed by procedural doctrines such as res judicata (cosa juzgada); in addition, an administrative litigation judge may not vacate, create, or modify what another judge—regardless of that judge’s jurisdiction—has done in the exercise of judicial duties, except in matters of strict liability for abnormal or unlawful operation, which form the basis of the doctrine of State liability for judicial acts.
Thus, the first point that must be clarified is that this plenary proceeding may not review the ruling issued in expediente 11-001302-1028-CA, nor is it a continuation thereof, as the case-management judge ruled in an interlocutory decision by declaring that claim c), as initially asserted by the plaintiff, concerned an act not subject to challenge. Accordingly, there must be a clear delineation of what may and may not be adjudicated in this case. For example, because the aforementioned claim c) was removed, the allegations denominated facts 39, 40, and 41 of the complaint—which are actually value judgments challenging the ruling issued in that proceeding—would be excluded from this Chamber’s decision. Likewise, as regards the pleading delimiting damages, the following matters would be beyond the scope of a ruling in the judgment: damage to the remainder, specifically the loss in value of the property resulting from the expropriation, because an express and final ruling thereon was issued in the judicial expropriation proceeding; and the loss of the opportunity to exploit the expropriated strips, which the party groups under the term ‘material damage.’ For the same reasons, the ‘damages and moral harm’ resulting from ‘retaining professional services, litigation expenses, payments made to attorneys, the loss of the property due to an unlawful taking … the loss of confidence in the administration of justice because the expropriation was carried out contrary to law, without using the actual value stated by the professionals, namely, experts appointed by the Court itself, and the distress suffered from the dispossession …’ would also be excluded.
Now, taking into consideration the ruling of the Constitutional Chamber in vote 2018-005294, which stated: ‘The legislature conceived expropriation proceedings for cases in which the expropriated party or parties agree with the validity and exercise of the power of expropriation, that is, for the sole purpose of disputing fair compensation, namely, the amount of compensation, which, as indicated, must be prior, full, complete, and fair. In contrast to an ordinary proceeding, these proceedings are more summary and expeditious, thereby guaranteeing the expropriated party the ability to receive full and complete compensation before the expropriating Administration takes possession of the property. Requiring an expropriated party who agrees with the validity, regularity, and exercise of the power of expropriation to institute an ordinary proceeding in order to dispute items that purportedly form part of full or complete compensation violates the right to prompt and effective justice under Article 41 of the Constitution or, stated differently, the right to a proceeding within a reasonable time under Article 8.1 of the American Convention on Human Rights.
Such an interpretation constitutes an unjustified and improper obstacle to the right of access to the courts, which, in the case of expropriation proceedings, is designed to permit the quantum of compensation to be disputed summarily and expeditiously. In addition, it imposes an additional cost on the expropriated party, in both financial resources and time, by requiring that party to bear the expenses of an ordinary proceeding that was not designed to adjudicate such matters. What is disputed in an ordinary proceeding is the validity of the expropriation decree or of the exercise of the power of expropriation, for the purpose of having it declared absolutely or relatively null and void. Precisely in order to guarantee the constitutional concept of prior, full, and complete compensation, the ordinary legislature designed and created expropriation proceedings’ (decision issued at 10:20 hours on 4 de abril del 2018).
In summary, we find that the plenary administrative litigation jurisdiction may conduct an ex post analysis of matters that were not examined in the expropriation proceeding, such as the validity of the power of expropriation, or of matters that arise from the expropriation as a derivative, parallel, or collateral effect of the aforementioned proceeding and that, for obvious reasons, are not matters to be addressed in the judicial judgment. (...)” In addition, the Administrative Litigation and Civil Treasury Court of Cassation, in recently hearing an appeal in cassation in an ordinary proceeding in which claims identical to those now under review were asserted with respect to the amount paid in an expropriation, stated, insofar as relevant, in judgment 000268-F-TC-2020, issued at thirteen hours thirty-five minutes on quince de diciembre de dos mil veinte by the Administrative Litigation and Civil Treasury Court of Cassation: “(...) III.- As established by the Constitutional Chamber (vote no. 201805294, issued at 10 hours 20 minutes on 4 de abril de 2018): ‘(...) Expropriation is an institution of constitutional Administrative Law directly regulated by the Constitution.
Article 45, paragraph 1, provides that “Property is inviolable; no one may be deprived of their property except for a legally established public interest and upon prior compensation in accordance with the law (...)”. Expropriation is, of course, a situation—with its own constitutional and statutory regulation—of administrative liability for lawful conduct, since a legitimate power, namely the power of expropriation, is exercised. This means that the provisions applicable exclusively to expropriation are the constitutional provisions referring to that institution and the Expropriation Law, unless, of course, there is a gap in the law. The Constitution requires prior compensation, which must be full, complete, and fair, leaving no item uncompensated; otherwise, a confiscation expressly prohibited by the constitutional text (Article 40) would occur.’ The Expropriation Law (Law no. 7495 hereinafter) regulates, in Chapter III, Sole Section, the ‘Special Expropriation Proceeding,’ the purpose of which is to determine fair compensation when the expropriated party disagrees with the administrative appraisal (avalúo administrativo).
Thus, pursuant to Article 29 of that statute, ‘(...) only matters concerning review of the administrative appraisal of the expropriated property, according to the condition in which it was found, shall be disputed, for the purpose of determining the final amount of compensation’ (boldface not in the original). The special expropriation proceeding is heard by the Administrative Litigation and Civil Treasury Court once the expropriation resolution has been issued (Article 28 of Law no. 7495 and 110 of the Organic Law of the Judiciary). The legislature conceived this special proceeding for cases in which the expropriated party or parties agree with the validity and exercise of the power of expropriation but disagree with the administrative appraisal. Accordingly, the sole purpose of this special proceeding is the adjudication of fair compensation, namely, the amount of compensation. Like every special proceeding, it is subject to specific procedures characterized by simplicity of form and greater speed, thereby guaranteeing the expropriated party or parties the ability to receive full and complete compensation before the expropriating Administration takes possession of the property.
This is the summary and expeditious avenue established by the legislature for adjudicating and definitively determining the quantum of compensation. Accordingly, it cannot be disputed through any other avenue. The situation is different when the expropriated party challenges the validity of the expropriation decree and the exercise of the power of expropriation, for which the ordinary proceeding is the appropriate avenue. A party dissatisfied with the final decision issued by the Administrative Litigation and Civil Treasury Court may file an appeal with the Administrative Litigation Court of Appeals, as provided by Article 40 of Law no. 7495, which, incidentally, the plaintiff did not do. Once the judgment becomes final, the ruling determining fair compensation for the expropriated property cannot be adjudicated in an ordinary proceeding. It is therefore clear that this case concerns an act that is not subject to challenge through this avenue, since the dispute over fair compensation for the expropriated property was already adjudicated in the special expropriation proceeding timely instituted by the State against the plaintiff corporation, and that dispute concluded with a final judgment. Based on the foregoing, this ground of appeal must be rejected. (...)’” (Boldface and underlining are ours). With this in mind, we shall proceed to examine the merits of this matter.-
Having reviewed the parties’ arguments, this Panel concludes that the present proceeding must be dismissed, based not only on the precedent cited and already decided by this Section, but also in light of the ruling on the matter by the Court of Cassation. This Panel considers that, as a preliminary matter, the claims and the arguments supporting them must be reviewed. Thus, the claims in this proceeding are: “1. That the price established in judgment No. 3166-2010, issued by the Administrative and Civil Court of the Treasury at 16 hours on 30 de Noviembre de 2010, in expediente No. 06-001369-0163-CA, as replacement for the property expropriated from the company I represent, is invalid because it is neither genuine, fair, nor lawful, and does not correspond to the market value at which it should have been set. 2. That the State is required to pay the company I represent the genuine, lawful, and fair price of the property expropriated from it, in accordance with the market conditions existing on the date of the expropriation resolution (acuerdo expropiatorio), as determined through expert assistance provided for that purpose, so that the amount is sufficient for full restitution of the expropriated property under identical conditions. 3.
That the State is required to pay the company I represent for the impairment or harm that, as a consequence of the partial expropriation, was caused to the remainder of the real property that remained under its ownership and for which payment has not been made. 4. That the State is required to pay the company I represent the cost and stamp duties for preparing and registering a survey reflecting the current topography, area, and boundaries of the remainder of the property. 5. That the State is required to pay the company I represent the cost and fees for preparing the public deeds correcting the survey plan and correcting the boundaries. 6. That the State must recognize and compensate the loss of opportunity suffered by the company I represent as a consequence of the expropriation carried out without prior payment of the fair price. 7. That the State must index all amounts awarded from the issuance of the expropriation resolution until their actual payment. 8.
That the State must pay the company I represent legal interest on each and every amount awarded in the judgment, from the date on which it was placed in possession of the expropriated property until actual payment of any amounts that have not been paid. 9. That the State must pay the company I represent both categories of costs in the present proceeding.” To justify those claims, the plaintiff stated in the complaint, in summary, that its purpose was to initiate an ordinary proceeding to demonstrate that the determination of the fair price (justiprecio) for the partial expropriation of the land belonging to Brigantina del Orfebre Espartano S.A. was invalid because it was neither genuine, fair, nor correct. It therefore alleged a violation of the rights of possession and property, citing constitutional and statutory provisions, legal scholarship and case law, the American Convention on Human Rights, and a resolution of the General Assembly of the United Nations.
On that basis, it claims that specific and full compensation must be provided for the real property taken from the plaintiff company because, it asserts, the Court’s judgment violated the rules of sound judicial evaluation (sana crítica) and contained a serious error of law. It then broadly discusses the administrative appraisal (avalúo administrativo) conducted in the year 2006 and why it was improper. It also contends that the damage to the remainder was not compensated and cites the Manual de Terminología de Valuación de Bienes Inmuebles sponsored by the Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación, an Argentine author, a Venezuelan engineer, and a Colombian speaker regarding how the “Before and After” methodology must be used to assess damage to the remainder, both for expropriations and for easements (servidumbres). On that basis, it claims that the expropriation of a significant portion of the real property diminished the value of the remainder and adversely affected its ultimate appreciation.
It adds that there was a loss of opportunity, defines that concept, explains its origins in Europe, and cites precedents from Europe and the United States. It cites a Costa Rican undergraduate thesis on the subject from the year 2010 and a judgment of the First Chamber from the year 2001. Finally, it reiterates what it considers to be the errors in the Court’s judgment. Subsequently, in its closing arguments, the plaintiff reiterated the arguments presented in the complaint, but also introduced new arguments that, out of respect for due process and the State’s right of defense, will not be included in the following summary. The plaintiff company asserts that each of its claims has been supported by sound and consistent legal arguments grounded in the law currently applicable to the matter. It states that the administrative and judicial actions taken have harmed its rights and legitimate interests.
It argues that it is not legally tenable to accept a serious impairment of its rights without fair, complete, and lawful compensation, and that this is precisely what it seeks. It maintains that the evidence submitted and duly admitted conclusively and inexorably demonstrates that the challenged judgment determining the fair price for the partial expropriation of the land owned by Brigantina del Orfebre Espartano S.A. is invalid because the amount recognized is neither genuine, fair, nor correct, and that the relief sought in the complaint is therefore fully supported by the legal system currently in force. It states that the judge handling the matter departed from the expert opinion (peritaje) submitted in the judicial proceeding and from the evidence presented by the parties and instead awarded the least fair value per square meter permitted by the body of evidence before him: the administrative appraisal.
It asserts that the amount set did not include any payment for damage to the remainder and concludes that the compensation awarded in the judgment does not constitute the fair compensation that should have been paid. It proceeds to explain why the amount paid was improper and, on that basis, claims that the State must pay it the genuine, lawful, and fair price of the property expropriated from it, as determined by the expert José Esteban Vásquez Barquero. It adds that the first three claims are established by the testimonial evidence concerning the impairment or harm that, as a consequence of the partial expropriation, was caused to the remainder of the real property and has not been compensated, specifically, the view of and direct access to the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre). According to the witness Marshall Facio, the property is agricultural in nature and, due to its legal and physical characteristics, only a percentage of it is suitable for construction; therefore, because its area was reduced, the usable area was reduced in the same proportion, inevitably causing the Plaintiff harm that must be compensated.
It contends that the value per square meter assigned by the court-appointed expert (perito judicial) in this proceeding is consistent with the circumstances existing at that time and that severing from the property the strip adjoining the beach causes damage to the remainder because its price is affected by its increased distance from the beach, reducing its value by no less than 50% of its original value. It further states that, because the property was partially expropriated, a new survey plan had to be prepared showing the current area of the remainder; nevertheless, the fair price did not include the cost and stamp duty for preparing and registering a survey reflecting the current topography, area, and boundaries of the remainder of the property, and the State submitted no evidence establishing that this cost had already been covered. It is therefore undeniable that compensation in this regard must be recognized.
Similarly, it claims that a new survey plan must be prepared and that the State is therefore required to pay the costs and fees for preparing the public deed correcting the survey plan and the boundaries. It also states that the judgment did not include any amount for the loss of opportunity it suffered as a consequence of the expropriation. It adds that, because more than 15 years have elapsed since the expropriation resolution, the judgment in the present matter must order indexation of the amounts awarded, as well as payment of legal interest on each and every amount awarded in the judgment from the date possession was transferred until actual payment. Finally, it again addresses the defenses raised by the State. Court’s Assessment: This Court disagrees with the position taken by the case-management judge that adjudication of the present proceeding does not require review of the Administrative Court’s judgment concerning the fair price paid.
It is clear from the plaintiff’s arguments summarized above that all its claims and arguments revolve around that issue and that, in substance, it seeks annulment of the ruling in judgment number 3166-2010 of 16:00 hours on 30 de noviembre de 2010, issued by the Administrative Court, and a new review of the amount paid so that it may be compensated in the amount it considers fair, while adding items that it asserts should have been paid but were not. Likewise, this Court does not agree with the case-management judge’s characterization of the judgment in the expropriation proceeding as having formal res judicata effect (cosa juzgada formal), on the basis of which that judge considers that the amount paid may be litigated again in the ordinary proceeding. The Ley de Expropiaciones; ley 7495, in force on the date the expropriation occurred (from 2006 to 2014, when it was amended), provides, insofar as relevant: “ARTICLE 1.- Purpose.
This Law governs compulsory expropriation (expropiación forzosa) on legally established grounds of public interest. Expropriation is ordered in the exercise of the Public Administration’s sovereign authority (poder de imperio) and encompasses any form of deprivation of private property or of legitimate property rights or interests, regardless of their holders, upon prior payment of compensation representing the fair price of the expropriated property.”; “ARTICLE 22.- Determination of the fair price. To determine the fair price, in addition to the criteria established in subsection 2) of article 40, the expert shall comply with the following provisions: The administrative appraisal shall provide all information necessary to value the property being expropriated and shall describe the method used fully and in detail. With respect to real property, the opinion shall necessarily contain a clear and detailed statement of the following: a) The topographical description of the land. b) The current condition and use of the structures. c) The current use of the land. d) The rights of tenants or lessees. e) Commercial licenses or rights, if applicable under the law, including, among other items, all direct and indirect production costs, national and municipal taxes, and insurance. f) Permits and licenses or concessions for the exploitation of deposits, duly approved and in force under the law, taking into account, among other items, direct and indirect production costs, payment of social charges, national and municipal taxes, and insurance. g) The estimated price of adjoining properties and other properties in the area, or the price of sales made in the area, particularly if the property being valued concerns a highway or another similar project, in order to compare surrounding prices with that of the property being expropriated and to obtain a uniform and customary value for the area. h) The encumbrances (gravámenes) on the property and the value assigned to the property by the owner for these transactions. i) Any other elements or rights capable of valuation and compensation.
In the case of rural areas, substantial tracts, or both, the price shall be set per hectare. In the case of urban areas, smaller areas, or both, the price may be set per square meter. At any time during the proceedings, the expropriating Administration, the owner, or the judge may request technical opinions from the Dirección General de Tributación Directa, which may conduct field studies if deemed necessary. This opinion shall be issued within five business days of receipt of the request. In determining the value of the property, only actual permanent damages shall be considered; future events and expectations of rights shall neither be included nor taken into account. Nor may increases in value arising from the project giving rise to the expropriation be recognized. In the case of movable property, each item shall be appraised separately, and the characteristics affecting its valuation shall be specified."; "ARTICLE 24.- Determination of values.
The expert shall determine the value of the expropriated property as of the date of the expert opinion. The expert shall also determine any potential damage caused to the property right by unreasonable restrictions resulting from the application of precautionary measures (medidas precautorias). In addition, the expert shall consider only necessary improvements made after the declaration of public interest."; "ARTICLE 30.- Subject matter of the dispute. In the special expropriation proceeding, only matters related to review of the administrative appraisal (avalúo administrativo) of the expropriated property, based on the condition in which it was found, shall be litigated in order to determine the final amount of compensation."; "ARTICLE 41.- Appeal. A party that disagrees with the final decision may appeal to the Tribunal de Casación de lo Contencioso-Administrativo y Civil de Hacienda within five business days following the date of notice.
Once the appeal has been filed and the period for appeal has elapsed, the court shall immediately transmit the case record."; "ARTICLE 63.- Limitation and lapse. The rights and causes of action arising from this Law shall be time-barred after ten years, calculated from the day following the date on which the State took possession of or encumbered the property. An administrative claim shall lapse and be deemed not to have been filed if five years pass without the interested party pursuing the proceedings." (Boldface and underlining are ours). Thus, that special law establishes a specific procedure for compulsory expropriation on grounds of legally established public interest, subject to prior payment of compensation representing the fair price of the property expropriated. The same law establishes how the fair price may be determined, identifying some of the elements that must be covered by the administrative appraisal establishing that fair price.
If the parties or the judge so require, technical opinions may even be requested regarding aspects of the appraisal itself. However, if the expropriated party disagrees with it, the expropriation proceeding must then be pursued before the Juzgado Contencioso; its purpose is to litigate matters related to review of the administrative appraisal of the expropriated property, based on the condition in which it was found, in order to determine the final amount of compensation, namely the just compensation (justiprecio). That is the purpose of the special proceeding, and it is therefore through that proceeding that the price deemed fair must be established. If a party disagrees with the final decision, that party may appeal to the Tribunal de Casación de lo Contencioso-Administrativo y Civil de Hacienda within five business days following the date of notice. As follows from the preceding recital, the Tribunal de Casación de lo Contencioso Administrativo has clearly stated that, with respect to any aspect of the just compensation determined in the special expropriation proceeding, the ruling of the Juzgado Contencioso constitutes substantive res judicata (cosa juzgada material) and may not be reviewed in ordinary proceedings.
This is consistent with Article 64 of the Código Procesal Civil, which provides: "ARTICLE 64.- Res judicata. For res judicata (cosa juzgada) to arise, the parties, subject matter, and cause must be identical, and it may be declared by the court on its own motion. Its effects are limited to the operative provisions. Final judgments rendered in ordinary proceedings and decisions expressly designated by law shall have the effect of substantive res judicata, rendering the existence or nonexistence of the adjudicated legal relationship indisputable in another proceeding. Judgments rendered in all other proceedings shall have the effect of formal res judicata (cosa juzgada formal), and the filing of an ordinary proceeding shall not prevent their enforcement"; therefore, once the appraisal process for expropriation has been conducted and resolved by a final judgment, its determination may not be modified unless an appeal is filed and the appropriate Tribunal modifies it, because the law itself establishes the procedure for reviewing the amount of just compensation awarded when a party disagrees with it.
In the case of the plaintiff company herein, the appeal was filed out of time, and the judgment therefore became final as to the amount that it has so often claimed is unfair. Substantive res judicata thereby arose with respect to the subject matter of the special proceeding, and it is so declared. It is now necessary to address another defense raised by the defendant, namely that the act is not subject to challenge. Regarding the subject matter of this jurisdiction, the Código Procesal Contencioso Administrativo states in article1: "ARTICLE 1.-
The defendant State also raised the defenses of expiration (caducidad) and statute of limitations (prescripción), but given the manner in which this matter is decided, a ruling on them is omitted as unnecessary.-
Pursuant to Article 193 of the Code of Administrative Procedure (Código Procesal Contencioso Administrativo), court costs and attorneys’ fees (costas procesales y personales) constitute a burden imposed on the losing party by virtue of having lost. Exemption from this award is permissible only when, in the Court’s judgment, there was sufficient cause to litigate or when the judgment is rendered on the basis of evidence whose existence was unknown to the opposing party. In this case, this Collegiate Body finds no grounds for applying the exceptions established by the applicable rules, because, as stated supra, the plaintiff has lost this action because it has no legal right; therefore, the losing party is ordered to pay both categories of costs in the proceedings. As requested by the defendant, it is also ordered to pay interest on the costs awarded, from the date this judgment becomes final until payment in full.-
POR TANTO
The defenses that the act is not subject to challenge (acto no susceptible de impugnación) and res judicata (cosa juzgada), raised by the State, are sustained. Given the manner in which the matter is decided, no ruling is made regarding the defenses of expiration and statute of limitations. The defense of lack of legal right (falta de derecho) is sustained. Consequently, the action brought by Brigantina del Orfebre Espartano S.A. against the State is declared inadmissible. Costs shall be borne by the plaintiff. It is also ordered to pay interest on the costs awarded, from the date this judgment becomes final until payment in full. Notice shall be given.- Amy Miranda Alvarado Claudia Bolaños Salazar Carlos José Mejías Rodríguez ???????????????
AMY MIRANDA ALVARADO - DECIDING JUDGE ???????????????
CLAUDIA BOLAÑOS SALAZAR - DECIDING JUDGE ???????????????
CARLOS JOSE MEJIAS RODRIGUEZ - DECIDING JUDGE CASE FILE:
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17-12191-1027-CA CONOCIMIENTO ACTORA:
BRIGANTINA DEL ORFEBRE ESPARTANO, S.A.
ESTADO No. 40-2022-I SECCIÓN PRIMERA DEL TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ, ANEXO A, Calle Blancos, a las trece horas con diez minutos del veintinueve de abril del dos mil veintidós.- Proceso de conocimiento interpuesto por la sociedad Brigantina del Orfebre Espartano S.A., con cédula jurídica número 3-101-344806, en contra del Estado, representado por el Procurador Alejandro Arce Oses, portador de la cédula de identidad número 1-1070-0823. Intervienen como apoderados especiales judiciales de la parte actora, el Lic. Vianney Saborío Hernández, portador de la cédula de identidad número 1-1112-0342 y el Dr. Oscar González Camacho, portador del carnet del Colegio de Abogados número 3191.-
RESULTANDO
I.En fecha 12 de diciembre de 2017, la sociedad actora, interpone proceso de conocimiento en contra del Estado, formulando las siguientes pretensiones: "1. Que el precio establecido en la sentencia No. 3166-2010, dictada por el Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda a las 16 horas del 30 de Noviembre de 2010, dentro del expediente No. 06-001369-0163-CA, como reposición del bien expropiado a mi representada, es inválido, puesto que no es real, justo ni legal, ni corresponde con el valor de mercado con el que debió fijarse. 2. Que el Estado está obligado a pagar a mi representada el precio real, legítimo y justo del bien que le fuera expropiado, conforme a las reglas de mercado existentes a la fecha del acuerdo expropiatorio, según se determine mediante auxilio pericial emitido al respecto, de modo que alcance suma suficiente para la plena restitución del bien expropiado en idénticas condiciones. 3.
Que el Estado está obligado a pagar a mi representada, la afectación o lesión que, como consecuencia de la expropiación parcial, se produjo al resto del inmueble que se mantuvo bajo su propiedad que no ha sido pagada. 4. Que el Estado está obligado a pagar a mi representada, el costo y timbres para el levantamiento e inscripción que refleje la realidad actual de la topografía, medida y linderos del resto de finca. 5. Que el Estado está obligado a pagar a mi representada, el costo y honorarios de la confección de las escrituras públicas de rectificación de plano y de rectificación de linderos. 6. Que el Estado deberá reconocer y pagar la pérdida de oportunidad que mi representada tuvo, a consecuencia de la expropiación efectuada y que no fue cancelada de previo con el justo precio. 7. Que el Estado deberá indexar todas las sumas concedidas desde el dictado del acuerdo expropiatorio y hasta su efectivo pago. 8.
Que el Estado deberá pagar a mi representada, los intereses legales sobre todas y cada una de las sumas que se otorguen en sentencia, desde la fecha en que fue puesto en posesión del inmueble expropiado y hasta su efectivo pago que no hayan sido pagadas. 9. Que el Estado deberá pagar a mi representada ambas costas del presente proceso". (Ver demanda en imágenes 1 a 23 y minuta audiencia preliminar en imágenes 218 a 219 y 243 a 245 del expediente digital judicial).-
II.Otorgado el traslado de ley, el Estado se opone a la acción, solicitando se declare sin lugar la demanda y el pago de costas e intereses. Aunado a lo anterior, interpone las defensas de cosas juzgada, caducidad y prescripción y la excepción de falta derecho. (Ver imágenes 165 a 193 del expediente digital judicial).-
III.La audiencia preliminar fue celebrada los días 17 de mayo de 2018 y 7 de noviembre de 2018, con la presencia de los representantes de todas las partes. (Ver minuta en imágenes 218 a 219 y 243 a 245 y registro audiencias en expediente digital judicial).-
IV.El juicio oral y público, fue celebrado el día 31 de marzo de 2022, con la participación de todas las partes. En dicha audiencia se recibe la prueba pericial y testimonial admitida en la audiencia preliminar y se otorga un plazo de tres días para que realicen por escrito conclusiones. (Registro de la audiencia en expediente digital judicial).-
V.Se dicta esta sentencia dentro del plazo de ley, sin contabilizar el cierre colectivo de Semana Santa, por unanimidad y previa deliberación de los integrantes del Tribunal, sin que se observen causales capaces de invalidar lo actuado.-
Redacta la Juez Miranda Alvarado, con el voto afirmativo de los juzgadores Bolaños Salazar y Mejías Rodríguez.-
CONSIDERANDO
I.DE LOS HECHOS PROBADOS.- De importancia para la resolución de este asunto, se tiene como debidamente acreditado lo siguiente:
De interés es mencionar, que no se acreditaron por las partes los siguientes hechos de interés: 1) Que el monto pagado en el expediente número 06-001269-0163-CA, fuera el promedio cancelado en lotes en condiciones similares a las del lote expropiado a la sociedad actora. (Los autos). 2) Que la sociedad actora adquiriera el lote expropiado por una herencia o cesión de un familiar de los miembros de la Junta Directiva. 3) Que los extremos pedidos no son adicionales a los que se conocieron en el proceso especial de expropiación. (Los autos).-
En el escrito de demanda la representación de la sociedad actora señaló: "(...) OBJETO DEL PROCESO (sic) Esta demanda tiene por objeto principal iniciar un proceso ordinario a fin de demostrar que la fijación del justiprecio de la expropiación parcial sufrida al terreno de la sociedad Brigantina del Orfebre Espartano S.A. es inválido, puesto que no es real, justo, ni correcta, por lo que se solicita reconocer el justiprecio correcto y conforme con las reglas de reposición aplicables a la materia. (...) II.- FUNDAMENTO DE DERECHO (sic) A. Sobre la lesión al derecho de posesión y propiedad (sic) Nuestro régimen jurídico vigente, protege con gran celo el derecho de propiedad y posesión, al grado de declararlo "inviolable". Y si bien es cierto permite su afectación por mecanismos legales dirigidos a la protección de intereses públicos superiores, también lo es que obliga a su debida reparación, que debe de ser previa cuando refiera a la expropiación.
Esto aplica tanto para el titular del dominio pleno como para quien fuese despojado de alguno de sus atributos a través de la potestad administrativa de imperio más intensa e invasiva de las libertades públicas, a saber: la expropiación. Dicho de otra forma, la lesión a la posesión y al pleno dominio sobre cualquier bien mueble o inmueble debe de ser debidamente reparado con la suma requerida para su plena e íntegra reposición. Esto deriva no solo por principio jurídico que respalda el derecho de propiedad sino además por respeto a las libertades públicas y a los derechos individuales (arts. 41 y 45 Constitución Política). En este caso, nos encontramos frente a una lesión ya dada, por cuanto mediante conductas administrativas y judiciales plenamente eficaces y debidamente ejecutadas, se han lesionado derechos e intereses de quien es y ha sido propietario con posesión plena de sus bienes, en un área declarada como de interés público y parque nacional.
Esto dice de una desposesión jurídica de mi representada, que se ha visto lesionada sin la debida y obligada reparación plena por su afectación patrimonial. No era jurídicamente viable, ni lo es a hoy tampoco la afectación grave a los derechos de la accionante sin la reparación completa, justa y conforme a derecho, en relación con sus bienes inmuebles en posesión y propiedad. Lo contrario implica grave infracción al artículo 45 constitucional y a sus derivados del Código Civil, cuando desglosa los apoderamientos de la propiedad o la mera posesión adquirida sobre el bien. Así tenemos entre otros, los artículos 264 inciso 1, 277, 278, 279 inciso 2, 282, 284, 286 Código Civil y artículos 1 y 11 de la Ley de Expropiaciones (Ley 7495 vigente al momento de la expropiación) que a la letra disponen: ARTÍCULO 264.- El dominio o propiedad absoluta sobre una cosa, comprende los derechos: 1. De posesión. 2.
De usufructo. 3. De transformación y enajenación. 4. De defensa y exclusión, y 5. De restitución e indemnización. ARTÍCULO 277.- El derecho de posesión consiste en la facultad que corresponde a una persona de tener bajo su poder y voluntad la cosa objeto del derecho. ARTÍCULO 278.- El derecho de posesión se adquiere junto con la propiedad y se hace efectivo por la ocupación o tradición del derecho o cosa de que se trata. ARTÍCULO 1. LEY DE EXPROPIACIONES. OBJETO. La presente ley regula la expropiación forzosa por causa de interés público legalmente comprobado. La expropiación se acuerda en ejercicio del poder de imperio de la Administración Pública y comprende cualquier forma de privación de la propiedad privada o de derechos o intereses patrimoniales legítimos, cualesquiera sean sus titulares, mediante el pago previo de una indemnización que represente el precio justo de lo expropiado. ARTÍCULO 11.
LEY DE EXPROPIACIONES. INTERESES. La administración estará obligada a reconocer intereses al expropiado, de oficio y a la tasa legal vigente, a partir de la desposesión del bien y hasta el pago efectivo. Cuando exista un depósito del avalúo administrativo, los intereses se calcularán sobre la diferencia entre este y el justiprecio (sic) B. El deber de reparar. Ya está dicho que todo aquel que lesiona debe de reparar. Por tanto, de conformidad con el numeral 21 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, artículos 41 y 45 de la Constitución en concordancia con el 272 y 704 del Código Civil existe obligación del Estado a pagar a la actora el valor pleno y justo de los inmuebles. La potestad expropiatoria, pese a que opera fuera de una relación convencional, no constituye un supuesto típico de responsabilidad patrimonial extracontractual del Estado, pues no se trata de un funcionamiento ilegitimo o anormal de la Administración (si es que partimos de una expropiación conforme a Derecho), ni tampoco de una responsabilidad por conducta lícita o legítima, según se quiera.
Los supuestos y fundamento son muy diversos, sin que sea este el momento de disquisiciones diferenciadoras. Baste por ahora señalar que la apropiación de un bien por parte del Estado para satisfacer un interés público, no solo exige un previo pago, sino además un pago justo, correcto, el suficiente para reponer el bien por otro en iguales o semejantes condiciones. De allí el vocablo justiprecio. La Asamblea General de la Organización de las Naciones Unidas mediante Resolución No. 1803 señaló que dentro del marco de la soberanía de un Estado para la expropiación por causas de utilidad pública se encuentra el deber de este de pagar al dueño la compensación apropiada. Más aún, el principio según el cual es exigible la indemnización en caso de expropiación ha sido reafirmado por la jurisprudencia internacional. C. Sobre el valor actual y justo de los bienes muebles e inmuebles afectados con la conducta pública.
En lo referente a la reparación concreta debe de darse sobre los bienes inmuebles de los que han sido despojada la actora, en su valor justo. Esto dice de la obligada reparación plena que corre del Estado, con precio de reposición del bien. Así lo dispone expresamente y de manera unívoca, toda la línea jurisprudencial que cita la sentencia del Juzgado Contencioso, pero que de inmediato olvida cuando se ocupa de fijar el precio para el inmueble concreto. De igual manera lo establece la legislación en materia expropiatoria. De esta forma los artículos 1 y 22 de la Ley de Expropiaciones aplicable al presente caso, señalan la necesaria determinación del "justo precio", e incluso, el último indica algunos parámetros para su determinación. D. Violación a las reglas de la sana crítica. En el caso que nos ocupa, la sentencia del Juzgado emitida en el Proceso Especial de Valoración, infringió las reglas de la sana crítica probatoria, y comete un grave error de derecho, cuando niega todo valor al peritaje judicial, sin fundamentos válidos.
Y utiliza de seguido una simple operación de actualización del precio otorgado en el avalúo administrativo, sin explicación ni fundamento alguno. De esta manera violentó los artículos 401 y 404 del Código Procesal Civil, 82 y siguientes del Código Procesal Contencioso Administrativo, y en consecuencia, el artículo 45 Constitucional y los numerales 1, 11, 17, 22, 24, 35 y 39 de la Ley de Expropiaciones 7495. E. Valor Real y Actual. El avalúo administrativo realizado en el año 2006, resulta claramente desactualizado, pues transcurrieron más de 4 años desde su elaboración y se aleja del valor real del bien objeto a la expropiación, el que según cabe indicar, no podía ser castigado gravemente en su valoración por su ubicación dentro de los límites del Parque Nacional Marino las Baulas de Guanacaste, dado que tal circunstancia obedeció justamente al ejercicio de las potestades públicas, derivadas de la norma constitucional ya citada, lo que no debe afectar el pago del justo precio, derivado de la privación forzosa del bien.
El justiprecio en el proceso de expropiación, concepto ampliamente desarrollado en la jurisprudencia nacional, es claro en reconocerlo como una indemnización que ha de ser plenaria, debe de cubrir el valor "venal" del bien de que se trate. Por ello no puede argumentarse como elemento negativo en el precio a reconocer, la plusvalía que el terreno haya perdido su función básica como consecuencia de la misma expropiación. Esto es en un sinsentido, pues la Administración lesiona la propiedad y desmerece con ello su función privada y mercantil, y después el Juez niega el justo valor que correspondía inmediatamente antes de la apropiación pública, bajo el argumento de que vale poco, o casi nada. Esto no es más que colocar a la Administración en posición de privilegio valiéndose de su propia acción dañosa para negar la indemnización debida. Implica algo así como decir, "mire Usted, no le pago nada por el inmueble que le fue expropiado, porque ahora es una vía pública que no es apta para construir ningún edificio privado".
El absurdo no merece comentario. Una posición en este sentido, como la que toma el Juzgado cuando dice que las sentencias de la Sala Constitucional, por demás posteriores a la expropiación misma, cercenó en gran parte los atributos propios de los inmuebles en la zona, razón por la que no merecen indemnización. Esa posición violenta de frente lo dispuesto en los artículos 24 y 29 de la Ley de Expropiaciones, en el tanto disponen ambos que el dictamen y consecuente valor del bien, deberá determinarse al momento de la expropiación, según las condiciones en que se encontraba el bien, y nunca habrá de ser valorado, incorporando las consecuencias negativas que en el valor haya provocado la expropiación misma. Lo contrario es absurdo, antijurídico y claramente injusto. F. Daño al remanente (sic) El daño al remanente es un concepto que aparece por primera vez en la Ley de Expropiaciones número 7495, en el artículo 4, párrafo tercero y anunciaba....
(sic) "La Administración deberá indemnizar por los daños que causen las limitaciones irrazonables al derecho de propiedad, especialmente cuando afecten el uso económico del bien". El daño al remanente se relaciona con el aspecto económico lo que hace que sea una INDEMNIZACION (sic) medida en términos económicos. El ingeniero Santiago Briceño en el Manual de Terminología de Valuación de Bienes Inmuebles y auspiciado por la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (U.P.A.V.) y de la cual Costa Rica, a través del Instituto Costarricense de Valuación "ICOVAL", forma parte, define que daño es: "Perjuicio derivado de la acción u omisión, previsto o imprevisto que ocasiona daño a bienes o a intereses de terceros. En la expropiación, la pérdida en valor del resto en la toma parcial de una propiedad. Generalmente, la diferencia entre el valor de la propiedad total antes de la toma y el valor del remanente después de la toma, es la medida del valor de la parte tomada y la pérdida en valor del remanente".
Lo que nos lleva a aplicar la metodología denominada "ANTES Y DESPUES" (sic). El libro Manual de Tasaciones de Dante Guerrero, valuador Argentino y en el libro, Tratado de Valuación de Stanley L. Mc Michael, escrito antes de 1949 se comenta de este método. El método consiste en realizar un avalúo al inmueble en su estado original, aplicando los métodos de costo o reposición, rentabilidad o productividad y mercado (ANTES). Luego realizar un avalúo con el inmueble afectado por el proyecto. La segunda valoración (DESPUES) (sic) debe considerar: a) Área a expropiar b) Remanente o remanentes, dependiendo de la ubicación del área que se expropió la diferencia de valor entre los avalúos SIN y CON proyecto, será el monto a indemnizar al expropiado (daño al remanente). Con lo cual el expropiado queda después de la expropiación en condiciones iguales o ligeramente mejor a la original (sin proyecto).
La indemnización o pago del daño al remanente tiene como valor máximo el monto que falta para igualar los montos de los avalúos de los inmuebles ANTES y DESPUES (sic) del proyecto. La valoración del daño al remanente debe ser puntual, debe valorarse cada remanente por separado (si los hubiese) y NUNCA aplicar ecuaciones para su cálculo. Durante el X Congreso de Ingeniería Civil realizado en Costa Rica en setiembre del 2004, se tuvo el honor de contar con la participación de la Arquitecta María Emilia Pereira Colls, Presidenta de la Sociedad de Ingenieros de Tasación de Venezuela -SOITAVE-, profesional de gran experiencia en este campo quien reafirmó que la metodología que se debe de aplicar para el pago del daño al remanente es la citada ut supra. El XXI Congreso Panamericano de Valuación realizado en Cartagena de Indias -Colombia- en setiembre del 2004, tuvo como una de las ponencias el tema de las SERVIDUMBRES, el cual fue desarrollado en forma excelente por el expositor Francisco Ochoa, el citado profesional al referirse al daño al remanente, mencionó la metodología de ANTES Y DESPUES, (sic) como la recomendada a utilizar.
El Instituto Costarricense de Valuación "ICOVAL", realizó el 22 de noviembre del año 2004 el I Congreso Nacional de Valuación y I Encuentro Centroamericano de Valuadores, como expositor extranjero se invitó al valuador Francisco Ochoa, para que hiciera énfasis de que el daño al remanente se debe de calcular por la Metodología de ANTES Y DESPUES (sic) tanto para expropiaciones como para servidumbres y no utilizando ecuaciones o fórmulas empíricas que tienen más soporte de ocurrencia que sentido técnico. El mismo profesional presentó el tema en el último Congreso de U.P.A.V., realizado en Caracas, Venezuela en abril del 2005, obsérvese lo importante de ir divulgando estos criterios a nivel Latinoamericano. Fue muy importante escuchar que para el pago del daño al remanente en servidumbres se tenga que aplicar la misma metodología. VALOR DE MERCADO: El mayor precio estimado en unidades económicas, en que se puede vender un inmueble, en un mercado libre de presiones en que un comprador esté dispuesto a adquirirlo, teniendo un amplio conocimiento de todos sus potenciales usos y el propietario a venderlo a una fecha determinada y en un plazo de tiempo razonable.
El bien debe tener: utilidad (deseo y satisfacción), escasez, deseabilidad y poder de compra o de adquisición. a) Econométricos b) Estadísticos c) Homologación d) Comparación por urbanizaciones o sectores de niveles socio-económico similares. En nuestro caso, la expropiación de una parte importante del inmueble, cercenó el valor del resto y lo afectó en su plusvalía final. Ya no es el mismo bien atractivo para invertir y desarrollar. G. Pérdida de Oportunidad. El fin que persigue todo inversionista al concebir y materializar un proyecto es recobrar la inversión y obtener un lucro o ganancia. De lo contrario no tendría ningún sentido convertirse en desarrollador o inversionista. Esta pérdida de chance o de oportunidad de venta y obtención de ganancias es responsabilidad del Estado que tuvieron participación en la imposibilidad de continuación de las obras, o cualquier otra explotación o utilidad, y engarza perfectamente en la teoría, doctrina y jurisprudencia sobre el tema como parte del concepto de responsabilidad del Estado que contiene nuestro ordenamiento jurídico y que sabiamente han ido perfilando nuestros tribunales.
La pérdida de chance o pérdida de oportunidad, aceptado por la doctrina y la jurisprudencia tiene su génesis en Europa hace más de un siglo. El nacimiento y la expansión de la figura es, en un principio, consecuencia de dos fenómenos: el primero tiene que ver con el papel que juega la jurisprudencia y la doctrina de la época, ya que los autores empezaron a guiar y movilizar a los tribunales y le fueron dando forma a esta nueva institución jurídica ( (sic) este fenómeno caracteriza el nacimiento de muchas de las nuevas ideas, teorías y doctrinas que surgen en materia de responsabilidad civil), y segundo, una vez que la teoría tuvo acogida y se consolidó en un ordenamiento jurídico, por lo general, comenzó a cruzar fronteras e implantarse en otros ordenamientos, esto fue exactamente lo que ocurrió con la figura en mención. En un inicio fue en Francia e Inglaterra, en donde por jurisprudencia y doctrina se empezó a perfilar la figura, y migró posteriormente hacia otros países.
"En efecto, la gestación de la teoría de la pérdida de oportunidad en los Derechos francés, inglés, estadounidense, canadiense, australiano, belga, holandés o italiano, constituye una manifestación paradigmática del papel protagonista que, por lo general, han asumido los Tribunales en la elaboración del derecho de la responsabilidad civil, cuyos razonamientos y soluciones, adelantados o teorizados después por la doctrina, acaban teniendo reflejo en algunos textos legales". Medina Alcoz, Luis. (2007). La Teoría de la Pérdida de Oportunidad. Madrid, España: Editorial Aranzadi. p. 129. Francia fue el país al que se le conoce la primera resolución que invoca una pérdida de chance, del 17 de julio de 1889 y tenía que ver con un auxiliar judicial que impide la tramitación de un proceso. Posteriormente "la misma doctrina del chance fue utilizada por la Sala de lo Civil del Tribunal de Casación en sentencia de 17 de marzo de 1911, relativa a un mandamiento procesal que se abstuvo de ejercitar la acción, consolidándose definitivamente en el arret de la Chambre de Requétes de 26 de mayo de 1932, sobre la actuación negligente de un notario"..
(sic) Posteriormente, el caso de la jurisprudencia francesa del jinete que ve lesionado el chance o la probabilidad de ganar una carrera, debido a que el transportista no se presentó con el caballo a tiempo para concursar, se llegó a convertir en el ejemplo clásico en doctrina. Ver Medina Alcoz, Luis, op. cit., p. 131. M. A. Jones. (1993). Textbook on Torts. 4 ed. London. Blackstone Press Limited Alco, en Medina Alcoz, Luis. op. cit., p.131. En Inglaterra, la primera sentencia que indemnizó la pérdida de un chance se remonta a 1911 y era el caso Chaplin v. Hichs, de la Court of Appeal, que admite la resarcibilidad de la posibilidad frustrada de ganar un concurso. El caso es muy ilustrativo y resulta interesante: "Un agente teatral convocó un concurso de tal signo, con el compromiso de contratar como actrices durante tres años a las 12 candidatas que él eligiera entre las 50 más votadas por los lectores de un periódico, abonando 20 libras esterlinas mensuales a las 4 primeras, 16 a la 4 siguientes y 12 a las otras 4.
La demandante fue una de las preseleccionadas, pero el agente no le comunicó la fecha de la entrevista personal prevista en las reglas del concurso, de modo que no fue una de las 12 finalmente elegidas, y su demanda fue acogida con el reconocimiento de una indemnización de 100 libras. La explicación técnica del caso es que la demandante tenía una posibilidad entre cuatro de ser escogida, por lo que ese chance constituía un valor económico que, al serle sustraído, debía dar lugar a la correspondiente indemnización. Estados Unidos atribuye la introducción de la doctrina al caso inglés citado anteriormente de Chaplin v. Hichs, ya que éste proporcionó una nueva aproximación a los problemas de pérdida de oportunidad en todo el ámbito del Common Law. Posteriormente resultan importantes las sentencias de la Texas Court of Civil Appeal de 1917, en el caso Kansas City M. & O. Ry. Co. V. Bell: "que reconoció al demandante el valor de la oportunidad de ganar el premio disputado en una feria ganadera frustrada por el retraso en el transporte de los animales", y la sentencia del Tribunal Supremo de Iowa, de 1921, en el caso Wachtel v. National Alfalfa Journal Co.
"que tutela por este concepto a un sujeto que no pudo obtener el galardón al mejor vendedor porque su empresa anuló el certamen, privándole de una posibilidad de victoria". Para más información sobre el tema véase: "Tesis para optar por el grado de licenciatura en Derecho: "La Teoría de la Pérdida del Chance o de Oportunidad y su aplicabilidad en Costa Rica". Ricardo Antonio Batalla Robles 2010" Esta imposibilidad de obtener las ganancias proyectadas -lucro cesante- con el desarrollo y/o explotación de la propiedad, y en general, la pérdida de la oportunidad o chance de venta, como lo reconoce la doctrina y la jurisprudencia, se constituyen en los perjuicios que se nos deben indemnizar cuyos montos deben ser fijados con auxilio pericial. Sobre la pérdida de oportunidad o chance véase sentencia de Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, No.766, de las 16 horas 10 minutos del 26 de setiembre del 2001.
H. Errores de la sentencia. En la definición del precio, con antijurídica valoración probatoria (según se ha dicho), se producen letales errores de apreciación y de contenido tales como: a.- Que el terreno tiene limitaciones sobre su superficie por encontrarse dentro del Parque Baulas, cuando ese es el motivo principal de la expropiación (no puede haber limitaciones porque este mismo era el fin de la expropiación) b.- Se afirma que el inmueble no cuenta con acceso a servicios básicos (es contradictorio), puesto que ya el avalúo administrativo sí hacía referencia a este tema, señalando que los servicios básicos se encontraban a 480 metros y en la zona si existen entidades bancarias. Como se puede ver hay errores de hecho y de derecho en la valoración probatoria del fallo emitido en aquel proceso especial y sumario, que produjeron la fijación del precio del bien expropiado, de manera injusta, antijurídica por ende inválida y contraria a Derecho, pues además no permite la adecuada reposición del bien despojado.".
Posteriormente en las conclusiones que se rindieron por escrito, la parte actora señaló: "(...) A. En lo relativo al deber de reparar a la luz de las pretensiones formuladas: Se acude a solicitar justicia ante su Autoridad con 9 pretensiones claramente formuladas y debidamente delimitadas, mismas que constan a imágenes 19 a 21. Como se ha podido constatar, cada una de las pretensiones han sido debidamente respaldada en argumentos jurídicos sólidos y consecuentes, sustentados en la normativa vigente a aplicable al asunto que nos atiende y sin ningún tipo de interpretación extensiva o acomodaticia, sino simple y llanamente en apego a lo dispuesto en el Ordenamiento Jurídico costarricense, en sentido amplio y con mayúscula, de modo tal que quede claro desde ya que se incluyen diversos instrumentos de Derecho Internacional relacionados con Derechos Humanos. Adicionalmente, cada uno de los argumentos que han servido de soporte a las pretensiones formuladas han sido debidamente respaldadas, tanto en prueba documental como pericial y testimonial, dejando entrever que siempre se ha acudido con buena fe y esperanzas objetivas de alcanzar justicia.
La primera pretensión es bastante clara y especifica, visible a imagen 20 del expediente digital y la cual quedo debidamente fijada en la audiencia preliminar en los mismos términos y alcances en que fue originalmente expuesta mediante la demanda incoada, según se desprende del análisis de las pretensiones realizado en la primera parte de la audiencia preliminar, celebrada a las nueve horas del diecisiete de mayo del dos mil dieciocho, según consta a imagen 219. Esta pretensión motiva y da razón a las restantes, ya que en ella se solicita que en sentencia se declare que ¨…el precio establecido en la sentencia No. 3166-2010, dictada por el Juzgado Contencioso y Civil de Hacienda… como reposición del bien expropiado a mi representada, es inválido, puesto que no es real, justo ni legal, ni corresponde con el valor de mercado con el que debió fijarse. No podía ser de otra manera, dado que, de conformidad nuestra Carta Política Fundamental la propiedad privada es inviolable, tal y como se desprende del texto y contexto del artículo 45 de la Constitución Política, así como del numeral 21 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos que, como bien sabemos, es de obligadísimo acatamiento.
Pero es que el numeral 45 constitucional no solo se apega al espíritu, texto y contexto del 21 de la Convención, sino que; además, se ampara bajo el manto protector de la reserva constitucional y las excepciones se encuentran sujetas a reserva legal, por lo que el estudio de ambas normas puede ser realizado bajo un enfoque dual: a) la propiedad privada es inviolable y b) privaciones y limitaciones al ejercicio del derecho de propiedad. Por su parte, desde la perspectiva de los Derechos Humanos, se habla de un derecho de propiedad libre de interferencias gubernamentales arbitrarias, el cual encuentra asidero directo e indirecto en la Declaración Universal de Derechos Humanos, el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales y en el Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos, así como en tres convenciones regionales de Derechos Humanos. Por su parte, el derecho de restitución, se concibe como un remedio aplicable a la propiedad tomada ilegalmente, lo cual es de gran interés a raíz de la confusión que se genera con el acto que está siendo impugnado, ya que -al menos bajo el enfoque y alcance del proceso que nos atiende no se trata de una propiedad tomada ilegalmente.
Así, pues, existen diversas declaraciones y convenciones internacionales que introducen normativa atinente al derecho de propiedad privada, por lo que no pueden ser ajenos ni extraños a este tipo de procesos, ya sea para interpretar, integrar o ampliar los alcances del artículo 45 constitucional; a saber: "Artículo 17. Toda persona tiene derecho a la propiedad, individual y colectivamente. 2. Nadie será privado arbitrariamente de su propiedad. "Declaración Universal de Derechos Humanos. Adoptada por la Asamblea General de las Naciones Unidas en su resolución c. 217 A (III) de 10 de diciembre de 1948). "Artículo XXIII.- Derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho a la propiedad privada correspondiente a las necesidades esenciales de una vida decorosa, que contribuya a mantener la dignidad de la persona y del hogar." (Declaración Americana de los Derechos y Deberes del Hombre. Aprobada por la Novena Conferencia Internacional Americana, Bogotá, 1948).
"Artículo 5.- En conformidad con las obligaciones fundamentales estipuladas en el artículo 2 de la presente Convención, los Estados partes se comprometen a prohibir y eliminar la discriminación racial en todas sus formas y a garantizar el derecho de toda persona a la igualdad ante la ley, sin distinción de raza, color y origen nacional o étnico, particularmente en el goce de los derechos siguientes: (...) d) Otros derechos civiles, en particular: (...) v) El derecho a ser propietario, individualmente y en asociación con otros; (...)" (Convención internacional sobre la Eliminación de todas las Formas de Discriminación Racial (1965). Aprobada por Ley No. 3844 de 5 de enero de 1967). "Artículo 21.- Derecho a la Propiedad Privada 1. Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes. La ley puede subordinar tal uso y goce al interés social. 2. Ninguna persona puede ser privada de sus bienes, excepto mediante el pago de indemnización justa, por razones de utilidad pública o de interés social y en los casos y según las formas establecidas por la ley.
(...)" (Convención Americana sobre Derechos Humanos (San José, 1969). Aprobada mediante Ley No. 4534 de 28 de febrero de 1970). "Artículo 5.- (...) 2. A reserva de las restricciones que prescriba la ley y que sean necesarias en una sociedad democrática para proteger la seguridad nacional, la seguridad pública, el orden público, la salud o la moral públicas, o los derechos y libertades de los demás, y sean compatibles con los demás derechos reconocidos en los instrumentos internacionales pertinentes, así como con los enunciados en la presente Declaración, los extranjeros gozarán de los siguientes derechos: (...) d) El derecho a la propiedad, individualmente y en asociación con otros, con sujeción a la legislación nacional. (...)" (sic) (Declaración sobre los Derechos Humanos de los Individuos que no son Nacionales del País en que viven (1985). Adoptada por la Asamblea General de las Naciones Unidas en su resolución 40/144 de 13 de diciembre de 1985).
De las normas señaladas, centraremos nuestra atención en el numeral 21 de la Convención, dado que este al igual que el numeral 45 constitucional, prevé normativamente la posible afectación en aras de intereses superiores, sin que ello signifique que sea de manera antojadiza ni caprichosa, sino que debe ser realizado mediante los mecanismos legales dispuestos para estos efectos, siempre previendo su debida reparación, sea para el dominio pleno como para cualquiera de los atributos o haz de facultades derivadas de este derecho subjetivo pre-constituido, mismo que es inherente a la condición de ser humano. Ahora bien, en el presente asuntos nos encontramos frente a una lesión ya dada, por cuanto conductas administrativas y judiciales debidamente ejecutadas han lesionado los derechos y legítimos intereses de nuestra representada, quien es y ha sido propietario en pleno goce de sus derechos desde hace tiempo atrás.
En efecto, no era jurídicamente viable en aquel momento como tampoco lo es ahora, pretender aceptar que se de una afectación grave a los derechos de nuestra representada sin la reparación justa, completa y conforme a Derecho, que no es más ni menos lo que se reclama. No cabe duda alguna, la omisión en el pago de una justa indemnización que se extienda en el tiempo la convierte una violación del derecho a la propiedad privada, la cual sería de carácter continuo hasta tanto no se efectué la respectiva indemnización en los términos y condiciones dispuestos en la normativa vigente. Asimismo, sobre las limitaciones permisibles a tal derecho la Corte ha señalado que “…el derecho a la propiedad no es un derecho absoluto, pues en el artículo 21.2 de la Convención se establece que para que la privación de los bienes de una persona sea compatible con el derecho a la propiedad debe fundarse en razones de utilidad pública o de interés social, sujetarse al pago de una justa indemnización, practicarse según los casos y las formas establecidas por la ley y efectuarse de conformidad con la Convención”.
En la sub litis que nos atiende se ha producido una expropiación en los términos de los artículos 21.2 de la Convención Americana y 45 constitucional y, por lo tanto, surgió para el Estado una obligación de pagar una justa indemnización, lo que obviamente presupone que la misma sea justa, integra y previa. La prueba aportada y debidamente admitida, evidencia contundente y inexorablemente que la sentencia combatida, de fijación del justiprecio de la expropiación parcial sufrida al terreno de la propiedad de Brigantina del Orfebre Espartano S.A. es invalida, debido a que el monto reconocido no es real, justo ni correcto, por lo que es claro que lo pretendido en la demanda encuentra pleno acomodo en el Ordenamiento Jurídico vigente. El juez a cargo, se apartó del peritaje rendido en sede judicial y las pruebas aportadas por las partes y, en su lugar, otorgó el valor por metro cuadrado menos justo que le permitía el elenco probatorio con el que contaba – entiéndase el monto ofrecido en el avalúo administrativo-.
En efecto, como consta en la prueba documental el juez fijo la indemnización total, en la suma de ?20.592.576,00 (veinte millones quinientos noventa y dos mil quinientos setenta y seis); utilizando de referente el valor de metro cuadrado establecido en el supra citado avalúo de ?7.200,00 (siete mil doscientos colones) y sin contemplar pago alguno por el daño al remanente. Partiendo de las consideraciones precedentes y de las que de seguido se expondrán, se concluye que el valor de la indemnización otorgada en sentencia, no corresponde a la indemnización justa que debió pagarse. En primer término, el monto otorgado por la sentencia indemnizatoria carece de fundamento, no solo por la tardanza patológica a la que se vio sometida la actora por la desidia y mora judicial, para ver resarcida la indemnización que le garantiza nuestro Ordenamiento Jurídico, sino porque, además, los principios que derivan del artículo 45 de la Constitución Política, en lo tocante a la propiedad privada, obligan a que el justo precio sea el más cercano al fijado en sentencia definitiva.
Pensar distinto implicaría aceptar forzosamente que todo ciudadano quedaría expuesto a criterios caprichos y subjetivistas de los operadores de la Justicia, lo cual, obviamente, no puede ni debe ser de recibo en cualquier Estado Democrático de Derecho. Lo anterior, claro está, sin dejar de lado que el monto establecido en la sentencia resulta claramente desactualizado, pues transcurrieron no menos de 4 años desde su elaboración y se aleja del valor real. Ahora bien, derivado de la pretensión inicial, la pretensión 2, visible igualmente a imagen 20 del expediente digital, también se encuentra conforme a plenitud con nuestro Ordenamiento Jurídico, ya que al haberse constatado con la argumentación jurídica y la prueba aportada que no existe duda alguna de la invalidez de la sentencia, deberá el Estado pagar a nuestra representada el precio real, legítimo y justo del bien que le fuera expropiado y que ha sido determinado por el perito José Esteban Vásquez Barquero, cuyo peritaje consta original consta a imágenes 285 a 332 del expediente digital, posteriormente ampliado, según se desprende del contenido de las imágenes 383 a 496.
Por su parte, en lo que respecta a las primeras 2 pretensiones, pero principalmente a la 3, igualmente visible a imagen 20, es apreciable que de la prueba testimonial y la que consta en autos ha quedado debidamente comprobado, la afectación o lesión que como consecuencia de la expropiación parcial, se produjo al resto del inmueble, el cual no ha sido indemnizado. Se perdió la vista y acceso directo a la zona marítimo terrestre. Ahora nuestra colindancia lo es con una franja de parque nacional, ya no, reitero, con la zona marítimo terrestre, Esto, sin mayor agregado y por mayoría de razón, afecto seriamente el valor del remanente, todo lo cual, está pendiente de indemnización. Note su Autoridad que el testigo Marshall Facio evidenció que la propiedad de nuestra representada es de naturaleza agrícola, lo cual es acorde a la prueba que consta en autos, tanto documental como pericial, por lo que por su naturaleza jurídica y material solo es aprovechable para edificar en un porcentaje de la misma, por lo que, al haber disminuido su cabida, se disminuye en la misma proporción el área aprovechable, causándole a la Actora indefectiblemente un daño que debe ser resarcido.
Asimismo, queda debidamente demostrado, como ya se ha dicho, que una propiedad que no tiene frente a playa, afecta su valor a no menos de un 50% y se comprueba con el oficio VA-138-2007 emitido por el Departamento de Valoraciones Administrativas y Tributarias de la Dirección General de Tributación de fecha 31 de mayo de 2007 (a escasos meses de haber iniciado la diligencia expropiatoria) donde se logra observar un cuadro comparativo, en donde las propiedades con frente a playa se ofertaban a un valor de $950 el metro cuadrado, mientras que los que no tiene frente a playa (como quedo ahora la propiedad de nuestra representada) se ofertaban entre $150 a $450 el metros cuadrados. En el mismo sentido, el día 21 de junio de 2007, el jefe de Crédito del Banco Nacional de Costa Rica, Sucursal de Santa Cruz, hace constar a la Procuraduría General de la República, que de conformidad con la base de datos interna en relación con los valores por metro cuadrado en la zona de propiedades frente a playa contaban con 2 datos, una propiedad de 18000 metros cuadrados -casi nueve veces el área del terreno expropiado- tenía un valor de $285 el metro cuadrado y la otra propiedad de 12000 metros cuadrados -casi seis veces el área del terreno expropiado-tenía una valor de $225 el metro cuadrado -recordar que a mayor tamaño menor el precio por metro-, ambas con fecha diciembre de 2006 -a escasos días del inicio de las diligencias de expropiación.
De lo expuesto hasta el momento, se confirma que el valor por metro cuadrado otorgado por el perito judicial en este proceso no se aleja de la realidad de aquel entonces y, a su vez, que el hecho de haberle cercenado a la propiedad la franja colindante a la playa, causa un daño al remanente al afectarse su precio por la lejanía con la playa, afectando su valor en no menos del 50% del valor original; sin dejar de lado, tal y como se indicó líneas atrás, que, en virtud de la naturaleza jurídica de este bien inmueble -entiéndase parcela agrícola-, existe una afectación del potencial de desarrollo ya que el mismo se encuentra estrechamente legal al área total del inmueble. Adicionalmente, ya que la propiedad fue expropiada parcialmente, debió ser claro para el Juez que resolvió la diligencia de expropiación, que debía levantarse un nuevo plano con la medida actual del remanente; a pesar de ello, no se contempló dentro de su justiprecio, el costo y timbre para el levantamiento e inscripción que refleje la realidad actual de la topografía, medida y linderos del resto de finca y no consta prueba alguna por parte del Estado que constate que dicho costo ya fue cubierto, por lo que es innegable la indemnización que en ese sentido se deberá reconocer a nuestra representada.
En el mismo sentido, teniendo presente lo indicado en la pretensión 5, al deber levantarse un nuevo plano, es evidente que el Estado está obligado a sufragar los costos y honorarios de la confección de la escritura pública de rectificación de plano y rectificación de linderos y, tampoco en este extremo, la representación del Estado demostró con prueba alguna que constate que dicho costo ya fue cubierto, ni que fue contemplado dentro de la sentencia del proceso de expropiación, por lo que su condenatoria al pago de este extremo no debe ni puede ser obviado en la sentencia del presente asunto. Por otro lado, no menos importante, es que debido a que la sentencia no contempló monto alguno por la pérdida oportunidad que tuvo nuestra representada a consecuencia de la expropiación y que la representación Estatal no logró comprobar que en la sentencia si fue indemnizado este concepto, su condenatoria al pago de este extremo tampoco deberá ser obviado en la sentencia del presente asunto.
Retomando lo indicado hasta el momento y teniendo presente el alcance y contenido de la séptima pretensión, toda vez que ha quedado debidamente demostrado que han transcurrido más de 15 años desde el acuerdo expropiatorio, la condenatoria a indexar las sumas que serán concedidas deberá forzosamente ser contemplado en la sentencia del presente asunto, de forma distinto sería un actuar contrario a Derecho el pretender ignorar -por tanto tiempo- un derecho que clara e indudablemente le corresponde a nuestra representada. Por su parte, en torno a la pretensión No. 8 y, conforme se demostró con prueba marcada numero 1 a folio 110, la puesta en posesión se efectuó el día 21 de diciembre de 2007, por lo que el Estado deberá ser condenado al pago de los intereses legales sobre todas y cada una de las sumas que se deberán otorgar en sentencia desde esa fecha, hasta su efectivo pago. Finalmente, en lo concerniente a la última pretensión y, en caso de que la representación del Estado considere que el valor otorgado en la sentencia es el justo, lo único que podría demostrar es mala fe procesal, debido a que a prueba marcada 1 folio 56, se deja constancia que aportaron prueba de que en una propiedad cercana a la que nos ocupa, la cual se ubica en el Residencial Palm Beach - a escasos metros de la de nuestra representada-, se ofrecía una propiedad a un valor de $203.21 (doscientos tres dólares con veintiún centavos) el metro cuadrado a tres minutos caminando de la playa - la de nuestra representada se encontraba colindando con la zona publica-.
De la misma manera, de conformidad con el oficio número VA-138-2007 de la Dirección de Tributación de fecha 31 de mayo de 2007, aportada por la representación del Estado, el valor de una transacción (reciente) en aquella época, de una propiedad frente a playa (igual característica que la de nuestra representada) fue de $500 por metro cuadrado -valor muy cercano al indicado por el perito judicial de la presente litis- así como una oferta de $950 el metro cuadrado. B. Sobre la falacia jurídica del agotamiento preceptivo: Aunque todos los argumentos de la representación estatal ya fueron denegados en la audiencia preliminar, conviene insistir en el aspecto de la supuesta falta de agotamiento de las instancias superiores jurisdiccionales. Pretende el Estado excluir su obligación a pagar al justiprecio del bien inmueble expropiado y el daño al remanente, no solo pretendiendo indicar que no estamos frente a un acto susceptible de impugnación, según se desprende de lo indicado a imágenes 169 y 170; sino que, además, se hace alusión a una supuesta preclusión por no haberse impugnado la sentencia, dando a entender que debería de haber un agotamiento preceptivo.
Para iniciar, hemos de recordar que el artículo 25 del Pacto de San José de Costa Rica, así como otros instrumentos internacionales contribuyeron en mucho a dotar de contenido al derecho de la tutela jurisdiccional efectiva, todo lo cual resulta aplicable en el derecho administrativo, tanto en la jurisdicción anulatoria, como en el ámbito de la justicia ordinaria. Es más, por violación del derecho a la tutela jurisdiccional efectiva, en lo relacionado con el acceso a la justicia, es que, en Costa Rica, la doctrina y la Suprema Corte de Justicia considero inconstitucional la ley que impone el previo agotamiento de la vía para plantear una acción jurisdiccional contra el Estado. En efecto, en materia de acceso a la justicia, si bien la Suprema Corte de Justicia ha rechazado el previo agotamiento de la vía como un requisito de admisibilidad de la acción reparatoria, sin embargo, todavía hay una importante corriente jurisprudencial de los tribunales inferiores, que la admiten.
Conforme lo indica nuestra Constitución Política, "Ocurriendo a las leyes -dice la primera parte del articulo 41- todos han de encontrar reparación para las injurias o daños que hayan recibido en su persona, propiedad o intereses morales”. Debe hacérseles -dice después- justicia pronta, cumplida y en estricta conformidad con las leyes. Se explica entonces que es por los medios legales que las partes pueden demandar amparo a un derecho lesionado o discutido, solicitando del órgano jurisdiccional las medidas pertinentes y la intervención necesaria para que se les garantice el uso legitimo de ese derecho. Las leyes en general están orientadas a procurar la tutela de lo que a cada uno corresponde o pertenece, tanto en el sentido de regular los derechos individuales como el de establecer el mecanismo formal e idóneo para que las personas tengan acceso a los Tribunales ... valga decir, entonces, que para demandar el cumplimiento de todos esos principios legales ... el Juez no puede actuar al arbitrio, porque debe respetar el patrón impuesto por las mismas leyes, que tiene origen en una ley suprema: la Constitución; todo en beneficio de las partes por igual y en resguardo de la correcta administración de justicia".
(sesión extraordinaria de Corte Plena de 26 de junio de 1984). Como vemos, dicho articulo establece un conjunto de principios básicos a los cuales los individuos y el Estado debe ajustar su actuación en el ámbito de la justicia y como la citada regla del articulo 41 prescribe que esas personas han de encontrar reparación para las injurias o daños, por allí se esta disponiendo que las leyes deben orientarse a procurar la tutela de los derechos quebrantados, y eso en un doble sentido, es decir, mediante normas que, por una parte regulen o amparen el derecho de cada uno, y por otra, establezcan los instrumentos procesales adecuados para que las personas tengan acceso a la justicia y los Tribunales la otorguen si resultare comprobado el agravio. De la segunda, donde se aludió claramente a un sistema de garantías constitucionales del debido proceso formal y constitucional: "El artículo 41 de la Constitución puede resultar quebrantado, en su segunda regla, por los jueces o por el legislador: por los primeros cuando deniegan en el fallo, sin motivo, una petición que debió concederse, y por el legislador si estableciera obstáculos procesales, fuera de toda razón, que prácticamente impidan el acceso a la justicia, un excesivo formalismo puede conducir, de hecho, a una denegación de justicia.
A la par del articulo 41 existen otras garantías constitucionales para el debido ejercicio de la función jurisdiccional y en protección de derechos individuales relacionados con esa función, como ocurre con los artículos 35, 36, 39 y 42, principios todos que ningún Código Procesal podría dejar de cumplir sin caer en el vicio de inconstitucionalidad ..." (sesión extraordinaria de Corte Plena de 26 de abril de 1984). Si bien nuestra Constitución no consagra claramente ningún derecho a recurrir del fallo judicial en ninguna materia -en realidad el artículo 42 párrafo 1 lo único que establece es la prohibición de que un juez lo sea en diversas instancias para la resolución de un mismo punto-, pero no la necesidad de la existencia de mas de una instancia-, la Convención Americana sobre Derechos Humanos, que es, incluso a texto expreso, parámetro de constitucionalidad (arts. 48 constitucional, 1, 2 incisos a) y b) y 73 inciso d) de la Ley de la Jurisdicción Constitucional), si establece expresamente, en su articulo 8, párrafo 2, inciso h), entre derechos del imputado el de: "h) Derecho de recurrir del fallo ante juez o tribunal superior".
Por consiguiente, no encuentra esta representación ninguna disposición legal, que indique que el no ejercer los recursos de impugnación a sentencias en materia expropiatoria sea de carácter perceptivo, por lo no es de recibo alegar que al no haberse apelado se da una aceptación, como un tipo de acto consentido. Nótese que según se desprende de la jurisprudencia constitucional reciente, mediante la que se ha reconocido que se esta ante un acto consentido, cuando habiendo pasado el tiempo de prescripción o caducidad no se haya ejercido el derecho, situación que no es la actual pues el presente proceso fue interpuesto en tiempo y forma. C. En cuanto a la excepción de falta de derecho interpuesta por la representación Estatal: La sentencia del Juzgado Contencioso y Civil de Hacienda numero 3166-2010 de las 16:30 h del 30 de noviembre del 2010 así como el insistente argumento de la representación Estatal de que la propiedad estaba dentro de un Parque Nacional y que por ese motivo el valor otorgado en sentencia es el correcto, lo cierto es que ello contraviene groseramente principios fundamentales contenidos en la Convención Americana sobre Derechos Humanos, la Constitución Política de nuestra República y la Ley de Expropiaciones tanto la vigente al momento de las diligencias como la actual.
En sus conclusiones, el Juez a cargo concluye que para analizar el inmueble, se debe de realizar según sus características particulares y según las restricciones impuestas por encontrarse en una zona de Parque Nacional, sosteniendo que los propietarios compraron a sabiendas de las limitaciones que poseía el inmueble e incidían en su valor. El error mas grosero que comete el señor Juez, es decir que la propiedad se encontraba limitada por el Parque, dado que tal circunstancia obedeció justamente al ejercicio de potestades publicas, derivadas del articulo 45 constitucional, lo que no debió de afectar el pago del justo precio, derivado de la privación forzosa del bien. Como si eso no fuera suficiente, el Juez cometió el error de arribar que el valor dado en el avalúo administrativo era el correspondiente para la propiedad de nuestra representada. Como es fácilmente apreciable, el Juez se avocó a valorar con graves inconsistencias y omisiones de información, mas no tomo en cuenta ningún valor de propiedad alguna que de una u otra forma tenga las mismas características que la de nuestra representada (titulada inmediatamente despues de la zona publica, todos los servicios básicos, etc.) En ese sentido cito: “Y esto es importante traerlo a colación, a propósito de los agravios que formulan ambas partes, ya que el Estado considera muy elevado el precio establecido para el inmueble, mientras que el representante de las expropiadas lo estima muy bajo.
Ante esto, es vital recordar que, por indemnización justa (justiprecio), ha de entenderse aquella que es real y actual, esa que mantiene intacto o incólume el patrimonio del expropiado, sustentado sobre criterios objetivos, que permitan establecer, mediante parámetros preexistentes, criterios de precio comparativo, conforme al mercado actual. Se trata en definitiva, de reponer el valor de la cosa expropiada (valor de reposición), que se traduce, tal y como lo ha señalado reiteradamente la jurisprudencia, en la posibilidad de que el expropiado pueda adquirir una cosa similar (Sala de Casación N° 92 de las 14:45 horas del7 de octubre de 1970)." Tribunal Contencioso Administrativo. Sección II. Sentencia N° 81-2001, de las 11:00 horas del 20-03-2001” (la itálica, el subrayado y la negrita no pertenecen al original). Así, pues, el valor de reposición es la posibilidad que se le brinda al expropiado de adquirir una cosa similar y no de la misma cosa, por ser ello un absurdo y es este punto el que considera esta representación que el Juez no valoro en su momento.
Sin que se entienda que en este acto se pretenda solicitar la nulidad de la expropiación sufrida, ya que el momento proceso oportuno ha sido ampliamente superado; no podemos dejar de señalar que la expropiación, fue ilegal. Como antecedente del parque, encontramos que el Decreto 20518-MIRENEM del ano 1991, pretendía establecer una franja de 125 m desde la pleamar ordinaria con orientación hacia el este (del mar hacia la tierra cubriendo 50 m de zona publica mas 75 m de propiedad privada). Para el ano 1995 la Asamblea Legislativa emite la ley denominada “Creación del Parque Nacional Marino Las Baulas de Guanacaste” ley 7524, misma demarca similarmente el área de los limites del Parque Nacional, sin embargo, con un cambio significativo, pues es evidente del articulo 1 de ambas normativas, que la ley invierte los limites del parque, pues estableció que la linea inicial del Parque se define de la pleamar ordinaria “aguas adentro” dejando por fuera del área del parque las propiedades privadas y no fue sino hasta el año 2008 (2 anos después de iniciada la diligencia de expropiación) que la Sala Constitucional, mediante el voto que aportado en autos, hace constar esta situación.
Valga la pena indicar, que de la sentencia de la Sala Constitucional se desprende que al haberse “desafectado el área” de tierra a aguas adentro, se dio sin los estudios técnicos necesarios y que, para desafectar un área silvestre, dichos estudios son necesarios, por lo que considera la Sala que el área terrestre del decreto, continua vigente. Pues NO lleva razón la Sala Constitucional en indicar que se desafectó un área, ya que el decreto 20518-MIRENEM, al no ser eficaz no afecto nada y posteriormente una Ley -de rango superior por lo que no puede existir antonimia- delimita de manera similar, pero cambiando el rumbo del parque dejando por fuera las propiedades privadas ubicadas en Playa Grande. El error cometido por los magistrados de la Sala Constitucional yace que en su análisis se obvio que el artículo 5 del Decreto contiene un requisito de EFICACIA DE CREACION (sic) DEL PARQUE QUE NO FUE CUMPLIDO, que es la adquisición de las propiedades, situación que quedó evidenciado mediante sentencia de la Sala Constitucional numero 2008-008770 de las 10:36 h del 27 de mayo del 2008 donde el POR TANTO condena al MINAE por haber demorado más de 10 años en gestionar los procedimientos de expropiaciones de fundos privados situados dentro del Parque Nacional Marino Las Baulas.
El segundo grave error que comete el señor juez es la contradicción que uso para demeritar el peritaje judicial y las pruebas aportadas, al indicar que el terreno expropiado forma parte de una zona de protección de desove de la tortuga baula; sin embargo, en el considerando VI.f.7), toma como cierto lo indicado por un estudio pagado por un asociación privada, que indica que entre la propiedad y la playa existe una barrera de vegetación que impiden el paso de la luz y protege a las tortugas, y que no hay evidencia alguna de que en la propiedad desoven las tortugas -y no lo pueden hacer por el madero negro que existe entre la propiedad y el área de desove del parque-. En cuanto a las pruebas marcadas 4, 5 y 6 es importante hacer notar que esas sentencias fueron años posteriores a la expropiación -entiéndase por ello el Decreto Expropiatorio-, por lo que no puede y deben de ser usados para demeritar el valor de las propiedades.
Aun así, y haciendo un breve análisis de cada una de ellas, la sentencia numerada como prueba marcada 4, viene a anular 3 Al efecto ver acta de inspección y puesta en posesión que consta a prueba marcada número 1 un reglamento emitido por la Municipalidad de Santa Cruz que pretendía limitar la densidad de las construcciones, ya que, al no haber plan regulador en la zona, las propiedades quedan sujetas a los lineamientos generales de urbanización y fraccionamiento. En cuanto a la prueba marcada número 6 se evidencia otro grave error al que fue inducido la Sala Constitucional mediante a la cual se hace mención a una Zona de Amortiguamiento del Parque Nacional Marino Las Baulas; al respecto, en la sentencia numero 04-2016-VII de las 11:00 h del 11 de enero de 2016, de la Sección Sétima del Tribunal Contencioso Administrativo se indica: “De igual forma ha sido acreditado, que según se indica en la resolución atacada -ACT-032-05-, el mencionado Plan de Manejo tenía una vigencia de 5 años contados a partir del 29 de setiembre de 2005.
(Hecho probado No. 2). Partiendo de lo expuesto, al computarse el plazo de esos 5 años a partir de la fecha dicha, los efectos que las Administraciones demandadas entienden producían lo por ellas dispuesto -sea la aprobación del Plan de Manejo- se mantenían hasta el 29 de setiembre de 2010. Así, conforme a tal criterio de las accionadas, desde el 30 de setiembre de 2010, ya dicho Plan carecía de vigencia -si es que la tuvo- .”(negrita e itálica no pertenecen al original). Que demostrado que no existió por no estar contenido en ninguna ley, una zona de Amortiguamiento del mencionando parque, por lo que no tuvo no tuvo que ser utilizado para demeritar el valor de la propiedad. En el mismo sentido, la prueba marcada número 6, que ha sido utilizada para indicar que en Playa Grande no se puede construir debido a la Matriz de Vulnerabilidad; sin embargo, dicha sentencia es de 2 años posteriores a la sentencia expropiatoria, por lo que no puede ni debe de ser usado para demeritar el valor de la propiedad”.-
En su escrito de contestación, la representación estatal menciona que: "(...) RAZONES Y FUNDAMENTOS JURÍDICOS (sic) Las pretensiones que formula la parte actora en este proceso resultan abiertamente improcedentes, y consecuentemente deben ser rechazadas por las siguientes razones: I.- DEFENSA PREVIA DE ACTO NO SUSCEPTIBLE DE IMPUGNACIÓN (artículo 49 de la Constitución Política, en relación con los artículos 1 y 36 del Código Procesal Contencioso Administrativo) (sic) Las pretensiones de la actora están dirigidas a impugnar la sentencia N° 3166-2010 de las 16 horas del 30 de noviembre del 2010, dictada por el Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda dentro del expediente N° 06-001369-0163-CA. Específicamente, las pretensiones son, entre otras, que se declare que el justiprecio establecido en la sentencia N° 3166-2010 es inválido (pretensión 1), por lo que el Estado está obligado a pagarle el precio real, legítimo y justo del bien expropiado, así como el daño al remanente y la "pérdida de oportunidad' (pretensiones 2, 3 y 6).
Al respecto debe indicarse que la Ley de Expropiaciones, Ley N° 7495 del 3 de mayo de 1995, reguló el "Proceso Especial de Expropiación" como mecanismo judicial para la fijación del justiprecio, cuando el expropiado no acepte el avalúo administrativo. Y, al respecto, la Ley estableció que para la fijación del justiprecio del bien, el Juez debe tener en cuenta, entre otros, la descripción topográfica del terreno, el estado y uso de las construcciones, el uso actual del terreno, los derechos de los inquilinos o arrendatarios, las licencias o los derechos comerciales si procedieren conforme a la ley, así como cualesquiera otros elementos susceptibles de valoración e indemnización (v.gr. daño al remanente) (artículo 22 y 39 de la Ley de Expropiaciones). Ahora bien, en el presente asunto se está impugnando, por el fondo, lo dispuesto en la sentencia N° 3166-2010, en la que se fijó el justiprecio del bien expropiado, pues lo que se pretende es una nueva valoración judicial de inmueble, con inclusión del daño al remanente y de la denominada "pérdida de oportunidad".
En virtud de lo anterior, es claro que nos encontramos frente a un acto que no es susceptible de impugnación en la vía contencioso administrativa, en tanto la discusión sobre el precio justo a pagar sobre el bien expropiado ya fue realizada dentro del proceso especial de expropiación, interpuesto por El Estado contra la aquí actora, expediente N° 06-001369-0163-CA, razón por la cual se encuentra finiquitada por sentencia firme. No está demás señalar que el proceso especial de expropiación es un proceso judicial dirigido exclusivamente a la fijación del justiprecio del bien, por lo que la actora no puede venir a pretender reabrir una discusión que se encuentra precluida. Sobre todo, teniendo en cuenta que la actora ni siquiera impugnó la sentencia emitida por el Juzgado Contencioso Administrativo, dentro del proceso especial de expropiación; en otras palabras, la aquí actora renunció a ejercer el recurso de apelación tipificado en el artículo 40 de la Ley de Expropiaciones, lo que evidenció su aceptación de lo dispuesto en la sentencia N° 3166-2010 del Juzgado Contencioso Administrativo.
Ahora bien, en este asunto debe declararse la inadmisibilidad de la demanda con fundamento en los artículos 49 de la Constitución Política y los artículos 1 y 36 del Código Procesal Contencioso Administrativo, en tanto la pretensión de la actora es revisar una sentencia judicial firme. En efecto, el artículo 49 de la Constitución Política dispone que la jurisdicción contencioso-administrativa tiene por objeto garantizar la legalidad de la función administrativa del Estado y, en ese orden de ideas, el artículo 1 del Código Procesal Contencioso Administrativo (CPCA), señala, que le corresponde resolver los diversos aspectos de la relación jurídico-administrativa. De allí, precisamente, que el artículo 36 del CPCA establece que la pretensión administrativa será admisible respecto de lo siguiente: "a) Las relaciones sujetas al ordenamiento jurídico-administrativo, así como a su existencia, inexistencia o contenido. b) El control del ejercicio de la potestad administrativa. c) Los actos administrativos, ya sean finales definitivos o de trámite con efecto propio. d) Las actuaciones materiales de la Administración Pública. e) Las conductas omisivas de la Administración Pública. f) Cualquier otra conducta sujeta al Derecho administrativo." (sic) En este orden de ideas, no es factible para la jurisdicción contencioso administrativa entrar a revisar una sentencia firme dictada dentro de un proceso judicial de expropiación, con el fin de modificar lo allí otorgado o analizar aspectos que no fueron oportunamente invocados por las partes.
La jurisdicción contenciosa administrativa fue establecida para resguardar la legalidad de la actuación de la Administración Pública, por lo que resulta absolutamente improcedente la pretensión de la actora de traer a esta vía judicial el análisis de un acto jurisdiccional dictado dentro de otro proceso judicial, tal y como se deriva de la simple lectura de las pretensiones de la demanda (especialmente las pretensiones 1, 2, 3 y 6). Al respecto, se trae a colación la sentencia N° 1832-2016 de las 7:40 horas del 18 de agosto del 2016, dictada por el señor Juez Tramitador Josué Salas Montenegro, en un asunto prácticamente idéntico al que nos ocupa, en la que se dispuso lo siguiente: (...). En virtud de lo anterior, respetuosamente se solicita al señor (a) Juez (a) Tramitador (a) declarar la inadmisibilidad de la demanda con fundamento en el artículo 62 inciso 1) punto a) del CPCA. II.- DEFENSA PREVIA DE CADUCIDAD EVIDENTE Y MANIFIESTA (artículo 66 inciso K del Código Procesal Contencioso Administrativo) (sic) En el caso de que no se admita la defensa de acto no susceptible de impugnación, se interpone de forma subsidiaria, la defensa previa de caducidad evidente y manifiesta, con fundamento en lo siguiente: Como se indicó líneas atrás, la pretensión de la parte actora es que se declare que el justiprecio definido en la sentencia N° 3166-2010 de las 16 horas del 30 de noviembre del 2010, es inválido, a fin de que se proceda a pagarle el precio real, legítimo y justo del bien expropiado, con inclusión del daño al remanente y de la "pérdida de oportunidad".
De lo anterior se deriva que, en el fondo, la parte actora está impugnando la sentencia N° 3166-2010 en tanto considera que el precio otorgado por la finca expropiada no se ajusta a derecho ya que, según su criterio, no corresponde en tanto no se ajusta al valor de mercado y en tanto no tomó en cuenta ni el daño al remanente, ni la "pérdida de oportunidad" (se pretende una nueva revaloración del bien en la vía judicial). Bajo esta tesitura, es claro que con fundamento en el artículo 39 inciso 1) a) del CPCA, caducó el derecho de la parte actora de combatir lo dispuesto en la sentencia N° 3166-2010. En efecto, la norma de cita dispone que el plazo máximo para incoar el proceso será de un año, el cual se contará desde el día siguiente al de la notificación, cuando el acto impugnado deba notificarse. En el caso que nos ocupa, la sentencia N° 3166-2010 de las 16 horas del 30 de noviembre del 2010, fue notificada a la aquí actora, el día 8 de diciembre del 2010, según consta a folio 539 del expediente judicial apodado por la parte actora.
No obstante, la demanda de este proceso judicial fue interpuesta hasta el 12 de diciembre del 2017, o sea, más de siete años después de notificada la sentencia que se pretende impugnar. En virtud de lo anterior, respetuosamente se solicita al Tribunal Contencioso declarar con lugar la defensa previa de caducidad evidente y manifiesta, ordenando el archivo de los autos. III.- DEFENSA PREVIA DE COSA JUZGADA. (sic) La actora es la propietaria registral de la finca inscrita en el Partido de Guanacaste, Matrícula número 130541-000. En el año 2006, el Estado decidió realizar una expropiación parcial de dicha finca, de suerte tal que siguió el procedimiento establecido por el legislador ordinario en la Ley de Expropiaciones, para indemnizar justamente a la aquí actora por la privación de su derecho de propiedad. En ese sentido, según consta en la prueba aportada por la demandante, esta Procuraduría General, como representante legal del Estado, interpuso ante el Juzgado Contencioso Administrativo el proceso de expropiación N° 06-001369-0163-CA, con el fin de determinar el justiprecio del área a expropiar, así como cualquier otro daño que se pudiese producir por la expropiación a la demandante.
Bajo ese contexto, una vez tramitado el proceso judicial, evacuadas las pruebas aportadas por las partes, rendidas las experticias por los peritos judiciales, el Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, mediante sentencia N° 3166-2010 de las 16 horas del 30 de noviembre del 2010, fijó en definitiva el monto a cancelar a la actora por la expropiación realizada por el Estado, pagándose al demandante el valor del área del terreno a expropiar y determinando que en este caso no existía ningún daño al remanente que debiese ser indemnizado (ver el fallo visible a folios 519 a 539 del expediente de expropiación aportado por la actora). Así las cosas, resulta claro que ya dentro de un proceso de expropiación, se dictó una sentencia con carácter de cosa juzgada material, en la cual se fijó en definitiva el monto a cancelar al actor por la expropiación realizada por el Estado en el año 2006, pagándose al demandante el valor del área del terreno a expropiar.
Es claro entonces que en aquella expropiación se indemnizó de manera total y justa a la actora por la expropiación sufrida; sin embargo, viene ahora la demandante a este proceso a pedir nuevamente se le indemnicen los mismos extremos que ya fueron conocidos, y otorgados en el proceso de expropiación, lo cual resulta abiertamente improcedente. La empresa actora no puede pretender, reabrir la discusión sobre un tema que ya fue resuelto en definitiva por las autoridades judiciales (cosa juzgada). Bajo ese contexto, de conformidad con los numerales 162 y 163 del Código Procesal Civil, de aplicación supletoria por disposición del artículo 220 del CPCA, en la especie opera el instituto de la cosa juzgada material, de suerte tal que el fallo antes transcrito no podría ser modificado, de manera directa o indirecta por un pronunciamiento distinto en este litigio. Véase que mediante una sentencia judicial con las características de inimpugnabilidad, inmutabilidad y coercibilidad, se determinó el justo precio a pagar a la actora por la expropiación realizada por el Estado, determinándose la improcedencia de un daño al remanente, lo cual imposibilita volver a conocer éstos extremos en este proceso, ya que ello implicaría desconocer la certeza y seguridad jurídica que es propia de la cosa juzgada.
En esa dirección, en un caso similar al presente, mediante sentencia N° 2164-2017 de las 14:40 horas del 25 de setiembre del 2017, este Tribunal Contencioso acogió la defensa previa de cosa juzgada interpuesta por el Estado, por considerar lo siguiente: "...del escrito de demanda se desprende que la parte actora se encuentra disconforme con la decisión tomada en Sentencia de Segunda Instancia por la Sección Segunda del Tribunal Contencioso Administrativo, mediante voto 359-2010-II de las 14 horas 30 minutos del 30 de agosto del 2010, en donde se fijó el justo precio por la expropiación parcial del terreno del actor y pretende en esta vía declarativa reabrir la discusión respecto de la indemnización por motivo de expropiación y modificar las bases de la sentencia tanto de primera instancia del Juzgado Contencioso Administrativo (sentencia 1114-08 de las 15 horas 15 minutos del 12 de setiembre del 2008), como de segunda instancia de la Sección Segunda de este Tribunal (...) estos hechos demuestran que la intención del actor es reabrir la discusión de indemnización por concepto de expropiación, para modificar el justo precio definido en sentencia firme, eso configura la cosa juzgada y debe acogerse la defensa previa planteada por los abogados estatales..." (sic) Corolario de lo expuesto, con fundamento en los numerales 162 y 163 del Código Procesal Civil, 66 inciso j) y 220 del CPCA, solicito acoger la defensa previa de cosa juzgada, declarando la inadmisibilidad de esta demanda, con el pago de ambas costas a cargo del actor y los intereses que generen hasta su efectivo pago.
IV.- DEFENSA PREVIA DE PRESCRIPCIÓN. En este proceso la actora pretende una indemnización del Estado, señalando que es obligación de mi representado pagarle el precio real, legítimo y justo del bien expropiado, así como el daño al remanente y la "pérdida de oportunidad' (pretensiones 2, 3 y 6); sin embargo, en criterio de esta representación el derecho reclamado por la demandante se encuentra prescrito. Como es bien conocido, el artículo 198 de la Ley General de la Administración Pública establece un término de prescripción de cuatro años para reclamar la indemnización a la Administración contados a partir del hecho que motiva la responsabilidad. En este caso, el Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, mediante sentencia N° 3166-2010 de las 16 horas del 30 de noviembre del 2010, fijó en definitiva el monto a cancelar a la actora por la expropiación realizada por el Estado, pagándose al demandante el valor del área del terreno a expropiar y determinando que en este caso no existía ningún daño al remanente que debiese ser indemnizado.
El anterior fallo fue notificado a la aquí actora, el día 8 de diciembre del 2010, según consta a folio 539 del expediente judicial, es decir, que a partir de esa fecha la actora conocía el monto fijado por justiprecio y el rechazo del resto de extremos económicos que pretendía, por lo que podía acudir a plantear las acciones y/o reclamos pertinentes en sede administrativa o en la vía judicial. Pese a lo anterior, el Estado fue notificado de este proceso el 18 de diciembre del 2017, por lo que transcurrió sobradamente el plazo cuatrienal establecido en la norma de comentario, sin que la demandante ejerciera acción alguna ante el Estado para procurar la indemnización objeto de este proceso. Como es sabido, el instituto jurídico de la prescripción tiene la finalidad de asegurar la certidumbre y firmeza de la vida jurídica, determinando la extinción de un derecho -y de la correspondiente acción- cuando su titular no lo ejercita durante un período de tiempo dado, fortaleciendo así los principios de seguridad y certeza jurídica.
De conformidad con lo que antecede, interponemos la defensa previa de prescripción, la cual es evidente y manifiesta, al dejar transcurrir la accionante el plazo establecido por ley, para presentar este tipo de reclamos en contra del Estado. V.- DEFENSA DE FALTA DE DERECHO. No obstante que la demanda es improcedente en razón de las excepciones interpuestas, se analiza el fondo del asunto en defensa de los derechos de mi representado, en los siguientes términos: El derecho a la propiedad, regulado en el artículo 45 de la Constitución Política, es uno de los pilares esenciales de nuestro régimen jurídico. En ese sentido, la referida norma constitucional establece que la propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley. Por lo anterior, cuando se realiza una expropiación debe pagarse el valor de reposición del inmueble, así como cualquier daño y perjuicio producto de la expropiación.
Al respecto, la Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia ha señalado lo siguiente: (...). Por su parte, la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, en la sentencia N° 166-F-92 de las 16 horas y 20 minutos del 18 de diciembre de 1992, señaló que (...). Bajo este contexto, la actora argumenta que en el proceso especial de expropiación, seguido bajo el expediente N° 06-001369-0163-CA, no se otorgó un precio justo al bien inmueble de su propiedad, no se le reconoció el daño al remanente y tampoco se le reconoció la pérdida de oportunidad, la que no fue cancelada de previo, con el justo precio (pretensiones 1, 2, 3 y 6). En otras palabras, la parte actora sostiene que en el proceso especial de expropiación no se le otorgó el justo precio del bien, en tanto el otorgado no es real, además de que no incluyó ni el daño al remanente, ni la pérdida de oportunidad. Al respecto debe indicarse que las argumentaciones de la actora carecen de fundamento.
La sentencia N° 3166-2010, dictada dentro del proceso especial de expropiación, valoró de forma adecuada el justiprecio del bien, así como los daños y perjuicios reclamados por la parte actora en ese proceso judicial. Para ello, revisó tanto el avalúo administrativo como el avalúo judicial, e indicó, entre otras cosas, lo siguiente: (...) En este orden de ideas, si la parte actora no estaba de acuerdo con lo resuelto por el A-quo en el proceso especial de expropiación, bien pudo interponer el recurso de apelación previsto en el artículo 40 de la Ley de Expropiaciones, con el fin de manifestar su inconformidad con el justiprecio otorgado, así como por la no inclusión en el referido precio del daño al remanente y de la pérdida de oportunidad. Sin embargo, la actora no impugnó la sentencia, con lo cual hizo manifiesta su conformidad con lo resuelto, por lo que no puede venir ahora a pretender modificar lo ya resuelto por sentencia firme.
En todo caso, en cuanto a los reclamos por el fondo, presentados por la actora, valga señalar lo siguiente: • Considera la actora que el precio de la franja expropiada, fijado en la sentencia N° 3166-2010, no es real, justo ni legal en tanto no corresponde al valor real del bien y en tanto no incluyó ni el daño al remanente, ni la pérdida de oportunidad. Tal y como se dispuso en la sentencia supra transcrita, la actora conocía que el inmueble que estaba adquiriendo se encontraba dentro del Parque Nacional Marino Las Baulas. En efecto, el Parque Nacional Marino Las Baulas fue creado mediante Decreto Ejecutivo en 1991 y, posteriormente, mediante ley, en 1995, razón por la cual no podría alegarse desconocimiento alguno de la existencia del Parque, en virtud de que el artículo 129 de la Constitución Política dispone, expresamente, que nadie puede alegar desconocimiento de la ley. Y es, precisamente, en razón de que el lote expropiado se encuentra dentro de un Parque Nacional, así como en razón de los demás factores desvalorizantes del terreno, que la sentencia dictada en el proceso especial de expropiación, N° 3166-2010, después de revisar el avalúo administrativo y el avalúo judicial, otorgó como justiprecio la suma de ¢20.592.576,00.
Dicho monto es justo, razonable y proporcional, si se considera que se trataba de un lote que no es susceptible de ser desarrollado de forma alguna, y del que evidentemente no es factible obtener lucro alguno, por estar dentro de un parque nacional. Ahora bien, en cuanto al daño al remanente la parte actora indica que la expropiación "...cercenó el valor del resto y lo afectó en su plusvalía final. Ya no es el mismo bien atractivo para invertir y desarrollar" (sic) Al respecto debe indicarse que tal argumentación es falaz. Téngase en cuenta que el bien expropiado forma parte del Parque Nacional Marino Las Baulas desde el año 1991 y que la parte adora lo adquirió en el año 2004 con pleno conocimiento de las restricciones propias del bien. De conformidad con lo anterior es claro que no es válido alegar que la expropiación cercenó el valor del bien y afectó su plusvalía final. Como bien se indicó en la sentencia N° 3166-2010 del proceso especial de expropiación, al encontrarse el lote expropiado dentro de un Parque Nacional, simplemente no existe ninguna posibilidad de explotarlo comercialmente.
Por demás debe indicarse que las sentencias de la Sala Constitucional que el actor refiere, fueron dictadas, precisamente, en razón de la protección del Parque Nacional creado desde 1991. En otras palabras, los votos de la Sala Constitucional son consecuencia de la existencia del Parque y de la necesidad de garantizarle la protección para su mantenimiento y pervivencia. Finalmente, en cuanto al reclamo que realiza la parte actora de la "pérdida de oportunidad" debe indicarse que resulta totalmente improcedente, ya que la Ley de Expropiaciones -aplicable por el fondo al asunto que nos ocupa, en tanto de lo que se trata es de la fijación del justiprecio del bien- prohíbe la indemnización de daños futuros o expectativas de derecho (artículo 22). • Aporta la parte actora la sentencia de primera instancia N° 922-2016 de las 10:00 horas del 10 de junio del 2016, dictada dentro del proceso judicial de expropiación interpuesto por El Estado contra Aceituno Mar Vista Estates, S.A., en la que se fijó el precio de la finca expropiada en la suma de a496.721.750,00.
Al respecto se indica, en primer lugar, que la sentencia referida quedó en firme en tanto el Tribunal Contencioso Administrativo no entró a conocer el recurso de apelación interpuesto por esta Procuraduría General ante el Tribunal de Apelaciones. En otras palabras, por razones formales, no se entró a conocer el recurso, por el fondo, interpuesto por esta Procuraduría. Pero además de lo anterior, y más importante aún, es que en dos casos prácticamente idénticos al que nos ocupa, en el que el abogado de las sociedades expropiadas también era el aquí representante de la actora, Vianney Saborío Hernández, se confirmaron los avalúos administrativos en la vía judicial, sin que los expropiados impugnaran lo dispuesto en sentencia. Así, en el proceso especial de expropiación interpuesto por El Estado en contra de Saíno Mar Vista Estates S.A., expediente N° 06-001372-0163-CA, se dictó la sentencia N° 1357-2014 de las 6:36 horas del 30 de julio del 2014, rectificada mediante la resolución de la 14:14 horas del 7 de abril del 2015 del Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, en la que se confirmó el avalúo administrativo, y se fijó como justiprecio del lote expropiado, la suma de ¢19.972.440,00.
Igualmente, en el proceso especial de expropiación interpuesto por El Estado en contra de Pochote Mar Vista Estates S.A., expediente N° 06-001370-0163-CA, se dictó la sentencia N° 449-2015 de las 8:00 horas del 11 de marzo del Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, en la que se confirmó el avalúo administrativo, y se fijó como justiprecio del lote expropiado, la suma de ¢20.728.656,00, siendo este lote colindante con el de la parte actora de este proceso. De conformidad con lo anterior, es claro que la argumentación de la parte actora carece de relevancia en este asunto pues, tal y como se evidencia con las sentencias certificadas que se aportan, en casos prácticamente idénticos al que aquí nos ocupa, se confirmaron los avalúos administrativos, sin que los expropiados hayan manifestado disconformidad alguna al respecto, en tanto las sentencias no fueron impugnadas. En conclusión, se reitera que la demanda interpuesta es improcedente en tanto lo que pretende, en el fondo, es burlar el ordenamiento jurídico nacional con el objetivo de someter a conocimiento judicial, nuevamente, el justiprecio del bien expropiado, ya definido por sentencia firme en el proceso especial de expropiación seguido bajo el expediente N° 06-001369-0163-CA.
No se omite indicar que el proceso especial de expropiación, se encuentra detalladamente regulado en la Ley de Expropiaciones, Ley N° 7594, y se caracteriza por dar amplia participación a las partes sobre la discusión referente a la valoración del bien expropiado. Así, el proceso judicial comienza mediante la resolución de inicio -una vez que se ha depositado el monto del avalúo administrativo- en la que se nombra un perito, de la lista del Poder Judicial, para que revise el avalúo administrativo (artículo 30). El perito cuenta con el plazo improrrogable de un mes, a partir de la aceptación del cargo, para rendir su pericia. En este proceso de revisión del avalúo administrativo, el perito debe ajustarse a lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley (artículo 35). Ahora bien, a solicitud de parte, si no se encuentra conforme con el dictamen pericial rendido, el Juez podrá nombra otro perito judicial para revisar el avalúo administrativo, perito denominado "tercero en discordia" (artículo 37).
Sobre los dictámenes periciales se deberá dar audiencia a las partes por el plazo de diez días hábiles, así como de cinco días hábiles en el caso de aclaraciones o ampliaciones de los dictámenes (artículo 38). Por demás, en todo proceso de expropiación, el Juez deberá practicar un reconocimiento judicial, con el fin de formarse un mejor criterio de la validez y realidad de las pericias efectuadas. Al reconocimiento serán citadas las partes, los peritos u otras personas entendidas en la materia para que expongan las observaciones o consideraciones vertidas sobre los avalúos. Asimismo, las partes podrán aportar todo tipo de pruebas sobre el valor del bien, las cuales serán apreciadas por el Juez en su conjunto, de conformidad con la sana crítica racional, y tomando en consideración el artículo 22 de la Ley. Una vez evacuada toda la prueba, el Juez procederá a dictar sentencia dentro de los quince días hábiles.
En ningún caso el monto de la indemnización podrá exceder de la suma mayor estimada en los avalúos (artículo 39). Contra lo dispuesto en sentencia, las partes podrán interponer recurso de apelación ante el Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda (artículo 40). Por demás, también cuentan con recurso de apelación, dentro del plazo de cinco días hábiles, la designación de los peritos, la fijación de los honorarios de los peritos, lo concerniente al retiro, el monto y distribución del avalúo, los autos que resuelvan sobre nulidades de actuaciones y resoluciones, los autos que resuelvan los incidentes de nulidad de las actuaciones judiciales. En los demás casos, los autos sólo tendrán recurso de revocatoria (artículo 43), el cual deberá interponerse en el plazo de tres días hábiles. Como se observa, el proceso especial de expropiación es un proceso judicial detalladamente regulado, cuyo objetivo es única y exclusivamente la determinación del justiprecio del bien expropiado a partir de la revisión del avalúo administrativo.
Ahora bien, tal y como se deriva de la copia certificada del expediente judicial que aportó la parte actora (N° 06-001369-0163-CA), es claro que la empresa actora tuvo amplia oportunidad, dentro del referido proceso judicial, de presentar prueba sobre el valor del terreno, razón por la cual el expediente judicial consta de casi 800 folios, además de que se extendió desde el año 2006. De allí que la pretensión de la parte actora de que se vuelva a conocer, en esta vía, sobre la valoración del bien expropiado, carece de derecho. Lo anterior, en tanto el legislador diseñó un proceso judicial especial denominado "proceso especial de expropiación", regulado en la Ley de Expropiaciones, Ley N° 7495, en el que se deben discutir todos los aspectos relativos a la valoración del bien que las partes consideren de importancia, y que no es posible dejar sin efecto con la interposición de un proceso de conocimiento dirigido a revertir lo resuelto, o a alegar aspectos que no fueron invocados oportunamente dentro del proceso especial judicial.
En este mismo sentido se pronunció diáfanamente el Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Sección Cuarta, en la sentencia N° 60-2006 de las 10:10 horas del 7 de julio del 2006, al indicar: (...) En virtud de las anteriores argumentaciones de hecho y de derecho respetuosamente se solicita al Tribunal Contencioso Administrativo se declare sin lugar la demanda, por improcedente". En sus conclusiones, la representación estatal señaló en lo de interés: Que reitera las defensas de acto no susceptible de impugnación; caducidad, cosa juzgada y prescripción, por las razones ya esgrimidas en las contestación de la demanda. Asimismo, ratifica la excepción de falta de derecho. Señala que, no es cierto lo manifestado por el testigo Manfred Marshall, al señalar que cuando se compró la propiedad no estaba constituido el Parque Nacional. La delimitación del Parque Nacional Marino Las Baulas, está claramente estipulada en el artículo 1 de la Ley N° 7524, estando comprendido el terreno que se expropió dentro de este Parque Nacional.
Precisamente, fue por ello que se expropió esa porción, en cumplimiento de dicha Ley. Ahora bien, es un hecho incontrovertido que el lote expropiado se encuentra dentro de un Parque Nacional, además el terreno tenía factores desvalorizantes, entre ellos: las limitaciones para construir o desarrollar en la zona del Parque Nacional, al momento de la expropiación el inmueble no contaba con un sistema de agua potable y de red eléctrica funcionales, la existencia de servidumbres de paso y de aguas. Por ello, la sentencia dictada en el proceso especial de expropiación, después de revisar el avalúo administrativo y el avalúo judicial, así como las condiciones del terreno, otorgó como justiprecio la suma de ¢20.592.576,00. Dicho monto es justo, razonable y proporcional, si se considera que se trataba de un lote que no es susceptible de ser desarrollado de forma alguna, simplemente no existía ninguna posibilidad de explotarlo comercialmente, no era factible obtener lucro alguno, por estar dentro de un Parque Nacional.
Se refiere en los mismos términos de la contestación, al valor de otros inmuebles en diferentes sentencias. Manifiesta respecto del peritaje judicial, que el mismo debe ser desechado, al presentar una serie de vicios e inconsistencias que hacen que el mismo no pueda ser tenido como una prueba válida para la resolución de este proceso. Que el perito nombrado es un Arquitecto, no es un valuador de terrenos, tiene 5 años de ser perito judicial, y a una pregunta del Tribunal señaló que únicamente ha realizado cuatro avalúos de este tipo (3 en proceso y el de este caso), por lo que se evidencia una falta de experiencia en la materia. Señala que, el perito parte de la errada y falsa premisa que está valorando un lote sin ningún tipo de limitación, es decir, obvia y deja de lado que una porción de 2860 metros cuadrados de la finca se encuentra dentro un Parque Nacional, razón por la cual no puede ser explotada o desarrollada comercialmente.
Que el perito asigna un mismo valor del metro cuadrado a los tres conceptos que detalla en su informe: valor del terreno total (7,299.16 m2), valor área expropiada (2,860.00 metros2) y valor del remanente (4,439.18 m2); que evidentemente, el área expropiada, la cual está dentro de un Parque Nacional, no puede tener el mismo valor por metro cuadrado que el área que está fuera de los límites del Parque, tampoco puede tener el mismo valor del metro cuadrado la totalidad de la finca, cuando se conoce que un área de 2,860.00 metros cuadrados no pueden ser utilizados para ningún fin. Indica que, el señor perito que para los efectos de la fijación del valor de una propiedad no resulta importante o relevante el uso o aprovechamiento que se le pueda dar a una propiedad; que sin embargo, disiente de esa apreciación, toda vez que el uso y aprovechamiento que se le pueda dar a un predio tiene una gran incidencia en su valor en el mercado, bajo el principio del mayor y mejor uso.
Que no es lo mismo el valor de un terreno donde se pueda construir y desarrollar, a otro terreno que tenga limitaciones tan severas como en este caso. Añade que, es un hecho incontrovertido que el área que se expropió está dentro de un Parque Nacional, en el cual no se puede construir o desarrollar ninguna actividad; sin embargo, inexplicablemente el perito no lo tomó en cuenta al momento de su valoración. Insiste en que, el perito realizó una valoración de la propiedad al momento de la expropiación (2006) y una valoración actual (2019). Según los resultados del señor perito el valor del terreno en su estado original (7.299,16), es el siguiente: Ello quiere decir que para el señor perito la finca total (sin expropiación) tiene un valor muchísimo menor en la actualidad que en el año 2006. Cabe cuestionarse: ¿Cómo es eso posible? ¿Cómo explicar que el terreno original tenga un precio menor 13 años después, conservando sus condiciones originales?
El principio es que los terrenos adquieren plusvalía con el paso de los años. Con lo anterior se demuestra que, si ha existido un decrecimiento en el valor del terreno, el mismo no es producto de la expropiación realizada, sino que obedece a factores propios del mercado inmobiliario, por supuesto ajenos al Estado. En refuerzo de esto, puede verse que los tres terrenos que utilizó el perito como referencias para la valoración actual (imagen 387), tienen precios por metro cuadrado menores a las referencias del año 2006, confirmando la disminución del precio en la zona (son lotes que no tienen ninguna relación con el que es objeto de este proceso). Incluso, llama la atención y confirma las inconsistencias del peritaje, que las referencias 2 y 3 tienen un valor de metro cuadrado menor al de la referencia 1, teniendo áreas muchísimo menores, cuando existe un principio de que a menor cabida mayor valor.
Agrega que, el peritaje realizado lo que establece es el valor de la franja expropiada y del resto de finca que le quedó a la actora, pero no determina un daño al remanente. No hay una explicación clara y sustentada de la existencia de un daño al remanente en este caso, en qué consiste, cuál es el monto del mismo, cuál es la afectación del resto de finca, cuando más bien se le suprimió un área que no podía ser explotada por la parte actora, disminuyendo su cabida (a menor cabida mayor valor). En ese sentido, el daño al remanente debe calcularse y analizarse al momento de la expropiación (no 13 años después). Esto es valorar la totalidad de la finca que se va a expropiar, estableciendo un valor “x” del metro cuadrado, luego valorar el remanente que queda después de la segregación, estableciendo un valor x del metro cuadrado al remanente, analizando si ese remanente se vio perjudicado, beneficiado o se mantiene en las mismas condiciones que antes de la expropiación.
Que conforme lo anterior, el señor perito confirma que al momento de la expropiación no se produjo ningún daño al remanente, ya que asigna un mismo valor del metro cuadrado (¢241,149.00) a los tres conceptos que detalla en su informe: valor del terreno total (7,299.16 m2), valor área expropiada (2,860.00 metros2) y valor del remanente (4,439.18 m2), es decir, para el señor perito el valor del metro cuadrado se mantuvo incólume antes y después de la expropiación (ver imagen 385). Lo cierto del caso es que a la actora le quedó un remanente de casi 4500 m2, los cuales han podido ser utilizados y explotados desde el año 2006, cuentan con el mismo acceso por calle pública que tenían antes de la expropiación, siguen colindado con el Parque Nacional, actualmente cuentan con servicios públicos, pueden continuar ingresando al sector de playa por los accesos dispuestos por el Minae (según las declaraciones testimoniales), de suerte tal que no se demuestra la afectación o daño al remanente que aquí se reclama.
En relación con la valoración actual de la propiedad, el señor perito utiliza tres lotes de referencia; sin embargo, los mismos no pueden constituir comparables válidos con la finca valorada, ya que éstos no presentan las mismas condiciones que el lote objeto de este proceso (lote sujeto). Es claro que esas tres referencias o comparables no están ubicadas dentro de los límites del Parque Nacional Marino las Baulas, por lo que jamás se pueden utilizar como parámetros válidos para establecer el valor del terreno que aquí nos ocupa (ver el mismo razonamiento en la sentencia N° 3166-2010). Por consiguiente, el peritaje rendido en este proceso no es útil para ser utilizado como prueba en este proceso. En cuanto a las declaraciones de los testigos menciona que, los dos testigos que declararon en la audiencia de juicio tienen evidentemente un interés directo en el resultado del proceso, al formar parte de la Junta Directiva de la sociedad actora, de suerte tal que su declaración no resulta objetiva e imparcial.
Que doña Ana Catalina señaló que actualmente la propiedad tiene servicios de agua y de luz, indicó que hay urbanizaciones colindantes y que se piensa construir en el predio, que ello viene a confirmar que la actora, desde la expropiación, ha tenido casi 4500 m2 inscritos, que pueden ser utilizados y explotados, que hay desarrollo urbanístico a su alrededor, sin que se haya traído prueba al proceso que demuestre que no hayan podido hacer uso del remanente por la expropiación que efectuó el Estado. Si la parte actora no ha utilizado el terreno o no ha realizado ningún desarrollo, ello obedece a una decisión propia y no a actuaciones del Estado (falta de nexo causal). Por su parte, Don Manfred indicó que al momento de la expropiación el terreno sí tenía servicios públicos, lo cual se contrapone con el hecho probado N° 11 de la sentencia N° 3166-2010, el cual tuvo por probado “…que el inmueble a expropiar no cuenta con conexiones en funcionamiento a los servicios de agua potable, electricidad y telefonía” (Ver avalúo administrativo en folios 118 a 108 del expediente administrativo, documento en folios 71 a 79 del expediente judicial, y ampliación del acta de la puesta en posesión en folio 318).
Añade que una declaración del testigo no puede desvirtuar lo dispuesto en un hecho probado de una sentencia judicial firme. Que este testigo también declaró sobre el mercado inmobiliario de la zona al momento de la expropiación; sin embargo, no se trajo al proceso ningún tipo de prueba idónea –documental- para probar las ventas realizadas en la zona en aquel momento, opciones de compra venta de inmuebles en la zona y mucho menos se trajo al proceso alguna prueba concreta que tenga relación directa con la propiedad objeto de este proceso. En efecto, no hay prueba de que esta propiedad fuese a ser vendida o se fuera a desarrollar algún proyecto constructivo, ya que ni siquiera se comprobó alguna gestión de permisos de construcción ante la Municipalidad respectiva, planos constructivos o posibles adquirentes del predio. Que tampoco es cierto lo manifestado por el testigo Manfred Marshall, al señalar que cuando se compró la propiedad, en el año 2004, no estaba constituido el Parque Nacional, que como ya se mencionó la delimitación del Parque Nacional Marino Las Baulas, está claramente estipulada desde el año 1995, en el artículo 1 de la Ley N° 7524, estando comprendido el terreno que se expropió dentro de este Parque Nacional.
Precisamente, fue por ello que se expropió esa porción de terreno, en cumplimiento de dicha Ley. Que entones, el reclamo que realiza la parte actora de la “pérdida de oportunidad” deviene totalmente improcedente, ya que no se comprobó la existencia real y efectiva del mismo, ni tampoco su nexo de causalidad con alguna conducta del Estado. Reitera el artículo 41 del Código Procesal Civil -de aplicación supletoria- que contiene el principio doctrinal "Onus Probandi", según el cual a la parte actora le corresponde la carga de la prueba respecto de las afirmaciones de los hechos constitutivos de su derecho, situación que no ocurre en esta litis. Del mismo modo, menciona que, la Ley de Expropiaciones prohíbe la indemnización de daños futuros o expectativas de derecho (artículo 22). En esa dirección, el extremo de “pérdida de oportunidad” constituye meras expectativas, hechos futuros e inciertos que plantea la parte actora, tan es así que ni siquiera fue valorado por el perito nombrado en este proceso, aun cuando le fue requerido.
Concluye que ese extremo y el daño al remanente no pueden ser concedidos en sentencia, por cuanto no han sido demostrados, ni tampoco constituyen un daño efectivo, evaluable e individualizable, conforme lo demanda el artículo 196 de la Ley General de la Administración Pública.-
Ha sido criterio de esta Sección I y que se considera no debe ser variado para el presente caso, en un proceso en el cual también se solicitó posterior a unas diligencias de expropiación se revisara el justiprecio pagado en un proceso ordinario por considerar que existió una mala valoración y no se canceló el daño al remanente y lo que se denominó daño material, que no puede ser nuevamente objeto de revisión lo resuelto en el proceso de expropiación en cuanto al justiprecio, y así lo resolvió mediante sentencia numero 82-2021-I de las quince horas del treinta y uno de agosto de dos mil veintiuno, lo siguiente: "(...) V. DELIMITACIÓN DEL OBJETO DE DISCUSIÓN EN ESTE PROCESO. LÍMITES A LA REVISIÓN DE LO RESUELTO EN EL PROCESO DE EXPROPIACIÓN: La sede contenciosa administrativa posee una serie de características propias emanadas del mandato constitucional contenido en el artículo 49 de la Carta Magna y que los numerales 1, 2, 36, 42 y 122 del Código Procesal Contencioso Administrativo llegan a desarrollar en lo que serían los posibles objetos de conocimiento de la jurisdicción de lo contencioso – administrativo.
Específicamente, el eje de control jurisdiccional versa sobre la actividad tanto activa como pasiva de la Administración Pública, tanto en su actuar formal como material, no siendo posible en términos generales, realizar una revisión de actuaciones jurisdiccionales, salvo en casos excepcionales previstos por ley. Es decir, el proceso de conocimiento plenario contencioso administrativo no sirve como una instancia revisora de lo actuado y resuelto por esta misma u otras sedes. Aclárese, no solamente estamos hablando de situaciones que institutos procesales como la cosa juzgada vienen a resolver, sino que, además de ello, el juez de lo contencioso no puede suprimir, crear o modificar lo que otro juzgador – independientemente de su competencia – haya realizado en ejercicio de sus funciones, fuera de temas de responsabilidad objetiva por funcionamiento anormal o ilícito, que es la base de conocimiento de la doctrina de la responsabilidad del Estado-Juez.
Así, lo primero que ha de aclararse, es que este proceso de conocimiento no puede revisar lo resuelto dentro del expediente 11-001302-1028-CA, ni tampoco es una continuación de éste, tal y como lo resolvió el juez tramitador de manera interlocutoria al declarar como acto no susceptible de impugnación la pretensión c) inicialmente planteada por la parte actora. Es con ello que debe existir una clara delimitación de lo que se puede y no conocer esta causa, por ejemplo, a razón de la eliminación de la señalada pretensión c) los denominados hechos 39, 40 y 41 de la demanda, que en realidad corresponden a juicios de valor que atacan lo resuelto en dicho proceso, estarían excluidos del pronunciamiento de esta Cámara. Pero también, refiriéndose al escrito de delimitación de daños y perjuicios, estarían fuera de la posibilidad de pronunciamiento en sentencia, a saber: daño al remanente, concretamente, lo compuesto por la disminución del valor de la finca producto de la expropiación, ello por existir pronunciamiento expreso en lo resuelto del proceso judicial de expropiación en firme, así como la pérdida de la posibilidad de explotación de las franjas expropiadas, que la parte engloba como “daño material”.
Por su parte, estarían por las mismas razones excluidos los “perjuicios y daño moral” producto de “contratar servicios profesionales, gastos procesales, pagos hechos a los abogados, la pérdida del inmueble a causa de un ilegal apoderamiento… la pérdida de la confianza en la administración de justicia por haberse dado la expropiación en desapego a la ley, sin tomarse el valor real indicado por los profesionales, sea peritos nombrados por el propio Juzgado, el malestar sufrido por el despojo…”. Ahora bien, tomando en consideración lo resuelto por la Sala Constitucional en el voto 2018-005294, que señaló: “El legislador concibió las diligencias de expropiación, para cuando, el expropiado o los expropiados están de acuerdo con la validez y ejercicio de la potestad expropiatoria, esto es, para discutir, únicamente, el justiprecio, sea el monto de la indemnización, la que, como se ha indicado, debe ser previa, plena, íntegra y justa.
Estas diligencias, por contraste a un proceso ordinario, son más sumarias y céleres, lo que le ofrece al expropiado la garantía de poder contar con la indemnización plena e integral antes que la administración expropiante entre en posesión del bien. Obligar a un expropiado, que está de acuerdo con la validez, la regularidad y el ejercicio de la potestad expropiatoria, a tener que interponer un proceso ordinario para discutir extremos que, presuntamente, forman parte de la indemnización integral o plena, violenta el derecho a una justicia pronta y cumplida del artículo 41 constitucional o si se quiere el derecho a un proceso en un plazo razonable del ordinal 8.1 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos. Tal interpretación, constituye un obstáculo injustificado e indebido al derecho de acceso a la jurisdicción, diseñado en el caso de las diligencias de expropiación, para discutir el quantum de la indemnización, de manera sumaria y célere.
Adicionalmente, supone un costo adicional, en recursos económicos y temporales, para el expropiado, al tener que asumir los gastos de un proceso ordinario que no fue diseñado para conocer y resolver tales extremos. En el proceso ordinario, lo que se discute es la validez del decreto expropiatorio o del ejercicio de la potestad expropiatoria, para declarar su eventual nulidad absoluta o relativa. El legislador ordinario, para garantizar la noción constitucional de “previa indemnización” plena e integral, diseñó y creo, precisamente, las diligencias de expropiación” (resolución de las 10:20 horas del 4 de abril del 2018), encontramos que, en resumen, la sede plenaria contenciosa administrativa tiene la posibilidad, ex post, de realizar un análisis de aspectos que no se analizaron dentro del proceso expropiatorio, como la validez de la potestad expropiatoria, o aquellos que, en razón de la expropiación, nacen como un efecto derivado, paralelo o colateral del proceso citado y que, por evidentes razones, no son de pronunciamiento de la sentencia judicial.
(...)". Aunado a lo anterior, el Tribunal de Casación de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, en forma reciente, al conocer un recurso de Casación, en un proceso ordinario donde se plantearon pretensiones en términos idénticos a los que hoy se revisan, respecto al monto cancelado en una expropiación, señaló en la sentencia 000268-F-TC-2020 de las trece horas treinta y cinco minutos del quince de diciembre de dos mil veinte del Tribunal de Casación de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, en lo de interés: "(...) III.- Tal y como lo ha establecido la Sala Constitucional (voto no. 201805294, de las 10 horas 20 minutos del 4 de abril de 2018): “(…) La expropiación es una institución del Derecho Administrativo constitucional directamente regulada en la Constitución, el ordinal 45, párrafo 1°, indica que “La propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley (…)”.
Por supuesto, que la expropiación es un supuesto, con regulación constitucional y legal propias, de responsabilidad administrativa por conducta lícita, ya que, se ejerce una potestad legítima como lo es la expropiatoria. Eso significa, que las normas que se deben aplicar a la expropiación, exclusivamente, son las constitucionales que hacen referencia a ese instituto y la Ley de Expropiaciones, salvo, claro está, si existe una laguna normativa. La Constitución impone una indemnización previa, la que debe ser plena, íntegra y justa, sin dejar rubros al descubierto, de lo contrario, se producirá una confiscación que se encuentra, expresamente, prohibida por el texto constitucional (artículo 40)”. La Ley de Expropiaciones (Ley no. 7495 en adelante), regula en su Capítulo III, Sección Única, el “Proceso Especial de Expropiación”, cuyo objeto es la fijación del justiprecio, cuando el expropiado se manifiesta inconforme con el avalúo administrativo.
De tal manera, de conformidad con el numeral 29 de ese cuerpo legal, “(…) solo se discutirán asuntos relacionados con la revisión del avalúo administrativo del bien expropiado, según las condiciones en que se encontraba, para fijar el monto final de la indemnización” (la negrita no es del original). El proceso especial de expropiación se tramita ante el Juzgado de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, una vez dictado el acuerdo de expropiación (artículo 28 de la Ley no. 7495 y 110 de la Ley Orgánica del Poder Judicial). El legislador concibió este proceso especial, para cuando el expropiado o expropiados están de acuerdo con la validez y ejercicio de la potestad expropiatoria, pero existe disconformidad con el avalúo administrativo. De ahí, que este proceso especial tiene como único objeto el justiprecio, sea, el monto de la indemnización, su discusión. Este, como todo proceso especial, se halla sometido a trámites específicos, que se caracterizan por la simplicidad de sus formas y su mayor celeridad, lo que le ofrece al expropiado o expropiados la garantía de poder contar con la indemnización plena e integral antes que la Administración expropiante entre en posesión del bien.
Es esta la vía, sumaria y célere, que dispuso el legislador para conocer y resolver sobre el quantum de la indemnización, para su fijación definitivita (sic). De ahí, que no resulta posible su discusión en otra vía. Distinto sucede cuando lo que cuestione el expropiado es la validez del decreto expropiatorio y ejercicio de la potestad expropiatoria, para lo cual la vía ordinaria es la correspondiente. La parte inconforme con la resolución final que dicte el Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda puede formular recurso de apelación ante el Tribunal de Apelaciones de lo Contencioso Administrativo, según dispone el canon 40 de la Ley no. 7495, lo cual, dicho sea de paso, no hizo la actora. Firme la sentencia, no es posible conocer en un proceso ordinario lo resuelto sobre la fijación del justiprecio del bien expropiado. Es claro, entonces, que en la especie se está frente a un acto que no es susceptible de impugnación en esta vía, en tanto la discusión sobre el justiprecio del bien expropiado ya se efectuó en el proceso especial de expropiación que oportunamente interpuso el Estado contra la sociedad actora, disputa que terminó con sentencia firme. Según lo expuesto, deberá rechazarse el cargo. (...)". (Las negritas y los subrayados son nuestros). Con ello en mente procedamos a revisar el fondo de este asunto.-
Una vez revisados los argumentos de las partes, esta Cámara de Juzgadores concluye que el presente proceso debe ser declarado sin lugar, a partir no sólo del precedente citado y ya resuelto por esta Sección sino con vista en lo resuelto sobre el tema por el Tribunal de Casación. Considera esta Cámara que en primer término procede revisar las pretensiones y los argumentos que las acompañan. Así, las pretensiones de este proceso son: "1. Que el precio establecido en la sentencia No. 3166-2010, dictada por el Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda a las 16 horas del 30 de Noviembre de 2010, dentro del expediente No. 06-001369-0163-CA, como reposición del bien expropiado a mi representada, es inválido, puesto que no es real, justo ni legal, ni corresponde con el valor de mercado con el que debió fijarse. 2. Que el Estado está obligado a pagar a mi representada el precio real, legítimo y justo del bien que le fuera expropiado, conforme a las reglas de mercado existentes a la fecha del acuerdo expropiatorio, según se determine mediante auxilio pericial emitido al respecto, de modo que alcance suma suficiente para la plena restitución del bien expropiado en idénticas condiciones. 3.
Que el Estado está obligado a pagar a mi representada, la afectación o lesión que, como consecuencia de la expropiación parcial, se produjo al resto del inmueble que se mantuvo bajo su propiedad que no ha sido pagada. 4. Que el Estado está obligado a pagar a mi representada, el costo y timbres para el levantamiento e inscripción que refleje la realidad actual de la topografía, medida y linderos del resto de finca. 5. Que el Estado está obligado a pagar a mi representada, el costo y honorarios de la confección de las escrituras públicas de rectificación de plano y de rectificación de linderos. 6. Que el Estado deberá reconocer y pagar la pérdida de oportunidad que mi representada tuvo, a consecuencia de la expropiación efectuada y que no fue cancelada de previo con el justo precio. 7. Que el Estado deberá indexar todas las sumas concedidas desde el dictado del acuerdo expropiatorio y hasta su efectivo pago. 8.
Que el Estado deberá pagar a mi representada, los intereses legales sobre todas y cada una de las sumas que se otorguen en sentencia, desde la fecha en que fue puesto en posesión del inmueble expropiado y hasta su efectivo pago que no hayan sido pagadas. 9. Que el Estado deberá pagar a mi representada ambas costas del presente proceso". Para justificar la procedencia de esas pretensiones la parte actora en el escrito de demanda indicó en resumen que, la demanda tenía por objeto iniciar un proceso ordinario para demostrar que la fijación del justiprecio de la expropiación parcial sufrida al terreno de la sociedad Brigantina del Orfebre Espartano S.A. era inválido, al no ser real, justo, ni correcto. Por ello alegó violación al derecho de posesión y propiedad, citando normas constitucionales y legales, doctrina y jurisprudencia, la Convención Americana sobre Derechos Humanos, y una resolución de la Asamblea General de la Organización de las Naciones Unidas.
A partir de ello, reclama que debe darse una reparación concreta y plena del bien inmueble que se le despojó a la sociedad actora, porque señala con la sentencia del Juzgado se dio una violación a las reglas de la sana crítica y un grave error de derecho. Se refiere entonces en términos amplios al avalúo administrativo realizado en el año 2006 y por qué el mismo no era procedente. Plantea también que no se cubrió el daño al remanente y cita el Manual de Terminología de Valuación de Bienes Inmuebles auspiciado por la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación, un autor argentino, una ingeniera venezolana y un expositor colombiano sobre como para el daño al remanente se debe utilizar la metodología de "Antes y Después", tanto para expropiaciones como para servidumbres. Con ello reclama que la expropiación de una parte importante del inmueble cercenó el valor del resto y lo afectó en su plusvalía final.
Añade que hay una pérdida de oportunidad, la conceptualiza, explica sus orígenes en Europa y cita precedentes en Europa y Estados Unidos. Cita una tesis de grado costarricense sobre el tema del año 2010 y una sentencia de Sala Primera del año 2001. Finalmente reitera lo que considera son los errores de la sentencia del Juzgado. Posteriormente, en sus conclusiones, la parte actora reiteró lo argumentado en la demanda, pero también introdujo argumentos novedosos que, por respeto al debido proceso y derecho de defensa del Estado, no se consignarán en el siguiente resumen. Afirma la sociedad accionante que cada una de las pretensiones han sido respaldadas con argumentos jurídicos sólidos y consecuentes, sustentados en la normativa vigente aplicable al asunto. Señala que las conductas administrativas y judiciales ejecutadas han lesionado sus derechos y legítimos intereses. Que no es jurídicamente viable pretender aceptar que se dé una afectación grave a sus derechos sin la reparación justa, completa y conforme a Derecho, que eso no es más ni menos lo que se reclama.
Que la prueba aportada y debidamente admitida, evidencia contundente e inexorablemente que la sentencia combatida, de fijación del justiprecio de la expropiación parcial sufrida al terreno de la propiedad de Brigantina del Orfebre Espartano S.A. es inválida, debido a que el monto reconocido no es real, justo ni correcto, por lo que es claro que lo pretendido en la demanda encuentra pleno acomodo en el Ordenamiento Jurídico vigente. Señala que el juez a cargo se apartó del peritaje rendido en sede judicial y las pruebas aportadas por las partes y, en su lugar, otorgó el valor por metro cuadrado menos justo que le permitía el elenco probatorio con el que contaba, el avalúo administrativo. Que el monto fijado no contemplaba pago alguno por el daño al remanente y concluye que, el valor de la indemnización otorgada en sentencia no corresponde a la indemnización justa que debió pagarse. Procede a señalar por qué el monto pagado no era el procedente y reclama a partir de ello que debe el Estado pagarles el precio real, legítimo y justo del bien que le fuera expropiado y que ha sido determinado por el perito José Esteban Vásquez Barquero.
Añade que las tres primeras pretensiones se comprueban con la prueba testimonial en cuanto a la afectación o lesión que, como consecuencia de la expropiación parcial, se produjo al resto del inmueble, el cual no ha sido indemnizado, concretamente, la vista y acceso directo a la zona marítimo terrestre. Que conforme el testigo Marshall Facio la propiedad es de naturaleza agrícola, y por su naturaleza jurídica y material solo es aprovechable para edificar en un porcentaje de la misma, por lo que, al haber disminuido su cabida, se disminuye en la misma proporción el área aprovechable, causándole a la Actora indefectiblemente un daño que debe ser resarcido. Plantea que el valor por metro cuadrado otorgado por el perito judicial en este proceso no se aleja de la realidad de aquel entonces y que el hecho de haberle cercenado a la propiedad la franja colindante a la playa, causa un daño al remanente al afectarse su precio por la lejanía con la playa, afectando su valor en no menos del 50% del valor original.
Adiciona que como la propiedad fue expropiada parcialmente, debía levantarse un nuevo plano con la medida actual del remanente, pero a pesar de ello, no se contempló dentro de su justiprecio, el costo y timbre para el levantamiento e inscripción que refleje la realidad actual de la topografía, medida y linderos del resto de finca y no consta prueba alguna por parte del Estado que constate que dicho costo ya fue cubierto, por lo que es innegable que la indemnización en ese sentido debe reconocerse. En el mismo sentido, reclama que debe levantarse un nuevo plano, por lo que el Estado está obligado a sufragar los costos y honorarios de la confección de la escritura pública de rectificación de plano y rectificación de linderos. Manifiesta también que, la sentencia no contempló monto alguno por la pérdida oportunidad que tuvo a consecuencia de la expropiación. Agrega que por haber transcurrido más de 15 años desde el acuerdo expropiatorio, la condenatoria a indexar las sumas que sean concedidas debe ser contemplado en la sentencia del presente asunto; así como al pago de los intereses legales sobre todas y cada una de las sumas que se otorguen en sentencia desde la puesta en posesión hasta su efectivo pago.
Finalmente se refiere nuevamente a las defensas opuestas por el Estado. Criterio del Tribunal: Difiere este Tribunal con el criterio esgrimido por el juez de trámite, en cuanto a que para el conocimiento del presente proceso no se requiere revisar lo dispuesto en la sentencia del Juzgado Contencioso relacionado con el justiprecio pagado. Es claro en los argumentos ya resumidos de la parte actora, que todas las pretensiones y argumentos giran en torno de ello y que en el fondo lo que pretende es la nulidad de lo resuelto en la sentencia número 3166-2010 de las 16:00 horas del 30 de noviembre de 2010, del Juzgado de lo Contencioso Administrativo y se proceda a revisar nuevamente lo pagado, para que se le indemnice lo que considera es lo justo, añadiendo aspectos que señala se le debía de pagar y no se hizo. En ese mismo sentido tampoco se comparte el carácter de cosa juzgada formal con que califica el juez de trámite a la sentencia del proceso de expropiación y que por ello considera puede retomarse la discusión del precio pagado en el proceso ordinario.
Señala la Ley de Expropiaciones; ley 7495, vigente (del 2006 al 2014 en que fue modificada) a la fecha en que se produjo la expropiación en lo de interés: "ARTÍCULO 1.- Objeto. La presente Ley regula la expropiación forzosa por causa de interés público legalmente comprobado. La expropiación se acuerda en ejercicio del poder de imperio de la Administración Pública y comprende cualquier forma de privación de la propiedad privada o de derechos o intereses patrimoniales legítimos, cualesquiera sean sus titulares, mediante el pago previo de una indemnización que represente el precio justo de lo expropiado."; "ARTÍCULO 22.- Determinación del justo precio. Para determinar el justo precio, aparte de los criterios estipulados en el inciso 2) del artículo 40, el perito deberá cumplir las siguientes disposiciones: El avalúo administrativo deberá indicar todos los datos necesarios para valorar el bien que se expropia y describirá, en forma amplia y detallada, el método empleado.
En cuanto a los inmuebles, el dictamen contendrá obligatoriamente una mención clara y pormenorizada de lo siguiente: a) La descripción topográfica del terreno. b) El estado y uso actual de las construcciones. c) El uso actual del terreno. d) Los derechos de inquilinos o arrendatarios. e) Las licencias o los derechos comerciales, si procedieren conforme a la ley, incluidos, entre otros, todos los costos de producción, directos e indirectos, impuestos nacionales, municipales y seguros. f) Los permisos y las licencias o concesiones para la explotación de yacimientos, debidamente aprobados y vigentes conforme a la ley, tomando en cuenta, entre otros, los costos de producción, directos e indirectos, el pago de las cargas sociales, los impuestos nacionales, municipales y los seguros. g) El precio estimado de las propiedades colindantes y de otras propiedades de la zona o el de las ventas efectuadas en el área, sobre todo si se tratare de una carretera u otro proyecto similar al de la parte de la propiedad valorada, para comparar los precios del entorno con el de la propiedad que se expropia, así como para obtener un valor homogéneo y usual conforme a la zona. h) Los gravámenes que pesan sobre la propiedad y el valor del bien, fijado por el propietario para estas transacciones. i) Cualesquiera otros elementos o derechos susceptibles de valoración e indemnización.
Cuando se trate de zonas rurales, extensiones considerables o ambas, el precio se fijará por hectárea. En caso de zonas urbanas, áreas menores o ambas, el precio podrá fijarse por metro cuadrado. En cualquier momento del proceso, la Administración expropiante, el propietario o el juez podrán pedir opiniones técnicas a la Dirección General de Tributación Directa, que podrá elaborar estudios de campo, si se estimare necesario. Esta opinión será rendida en el plazo de cinco días hábiles a partir de recibida la petición. Para fijar el valor del bien, se considerarán solo los daños reales permanentes; pero no se incluirán ni se tomarán en cuenta los hechos futuros ni las expectativas de derecho. Tampoco podrán reconocerse plusvalías derivadas del proyecto que origina la expropiación. En el caso de los bienes muebles, cada uno se valorará separadamente y se indicarán las características que influyen en su valoración."; "ARTÍCULO 24.- Fijación de valores.
El perito deberá determinar el valor del bien expropiado a la fecha de su dictamen. También determinará los posibles daños que se causen al derecho de propiedad por limitaciones irrazonables sufridas al aplicar las medidas precautorias. Además, sólo considerará las mejoras necesarias introducidas después de la declaración de interés público."; "ARTÍCULO 30.- Objeto de litigio. En el proceso especial de expropiación, solo se discutirán asuntos relacionados con la revisión del avalúo administrativo del bien expropiado, según las condiciones en que se encontraba, para fijar el monto final de la indemnización."; "ARTÍCULO 41.- Apelación. La parte disconforme con la resolución final podrá apelar ante el Tribunal de Casación de lo Contencioso-Administrativo y Civil de Hacienda, dentro de los cinco días hábiles siguientes a la fecha de la notificación. Presentada la apelación y transcurrido el plazo para apelar, el juzgado elevará los autos de inmediato."; "ARTÍCULO 63.- Prescripción y caducidad.
Los derechos y acciones que se deriven de la presente Ley prescriben en diez años, contados a partir del día siguiente a aquel en el que el Estado tomó posesión del bien o lo afectó. El reclamo, por vía administrativa, caducará y se tendrá por no interpuesto si transcurren cinco años sin que el interesado active las diligencias". (Las negritas y subrayado son nuestros). Tenemos entonces que esa ley especial señala un procedimiento específico para la expropiación forzosa por causa de interés público legalmente comprobado, mediante el pago previo de una indemnización que represente el precio justo de lo expropiado. La misma ley señala cómo se puede llegar a la determinación del justo precio, señalando parte de los elementos que debe cubrir el avalúo administrativo que señale un justo precio. Si las partes o el juez lo requieren, se puede pedir inclusive opiniones técnicas sobre aspectos del avalúo mismo.
Ahora, si la parte expropiada no está conforme con el mismo, se debe de seguir entonces ante el Juzgado Contencioso el proceso de expropiación cuyo objeto es, la discusión de los asuntos relacionados con la revisión del avalúo administrativo del bien expropiado, según las condiciones en que se encontraba, para fijar el monto final de la indemnización, el justiprecio. Ese es el fin del proceso especial y por lo tanto es a través del mismo donde debe establecerse el precio que se considerara justo. Ahora, si hay una parte disconforme con la resolución final, ésta podrá apelar ante el Tribunal de Casación de lo Contencioso-Administrativo y Civil de Hacienda, dentro de los cinco días hábiles siguientes a la fecha de la notificación. Como se desprende del considerando anterior, el Tribunal de Casación de lo Contencioso Administrativo ha señalado con claridad, que en lo que se refiere a cualquier aspecto del justiprecio determinado en el proceso especial de expropiación, lo dispuesto por sentencia del Juzgado Contencioso es cosa juzgada material y no puede ser revisada en un proceso ordinario y ello es acorde con lo dispuesto en el artículo 64 del Código Procesal Civil que dispone: "ARTÍCULO 64.- Cosa juzgada.
Para que se produzca cosa juzgada es necesaria la identidad de sujetos, objeto y causa, la cual puede ser declarada de oficio. Sus efectos se limitan a lo dispositivo. Producen cosa juzgada material las sentencias firmes dictadas en procesos ordinarios y las resoluciones expresamente indicadas por la ley, lo cual hace indiscutible, en otro proceso, la existencia o no de la relación jurídica juzgada. Las sentencias dictadas en los demás procesos tendrán efecto de cosa juzgada formal y la presentación de un proceso ordinario no impedirá su ejecución"; por ello, realizado el proceso de avalúo para expropiación y resuelto por sentencia firme, lo dispuesto en el mismo no puede ser modificado, excepto que se apele y el Tribunal correspondiente lo modifique, ya que la misma ley dispone del procedimiento para revisión del monto de justiprecio fijado si no se concuerda con el mismo. En el caso de la sociedad acá actora, la presentación del recurso de apelación fue extemporánea y por ello la sentencia quedó firme en el monto que tantas veces se ha reclamado no es el justo.
Con ello se configuró la cosa juzgada material respecto al objeto del proceso especial y así se declara. Ahora, es necesario retomar otra de las defensas de la parte demandada y es en cuanto al acto no susceptible de impugnación. El Código Procesal Contencioso Administrativo señala respecto del objeto de esta jurisdicción en el artículo1: "ARTÍCULO 1.-
El Estado demandado interpuso también las defensas de caducidad y prescripción, pero por la forma en que se resuelve el presente asunto, se omite por innecesario el pronunciamiento sobre las mismas.-
De conformidad con el numeral 193 del Código Procesal Contencioso Administrativo, las costas procesales y personales constituyen una carga que se impone a la parte vencida por el hecho de serlo. La dispensa de esta condena solo es viable cuando hubiere a juicio del Tribunal, motivo suficiente para litigar o bien, cuando la sentencia se dicte en virtud de pruebas cuya existencia desconociera la parte contraria. En la especie, no encuentra este Órgano Colegiado motivo para aplicar las excepciones que fija la normativa aplicable, por cuanto como se dijo supra, la parte actora ha perdido esta demanda al no asistirle el derecho; por ende, se condena a la parte vencida al pago de ambas costas del proceso. Por haberlo pedido la parte demandada, se condena asimismo al pago de intereses sobre las costas otorgadas, desde la firmeza de esta sentencia y hasta su efectivo pago.-
POR TANTO
Se declaran con lugar las defensas de acto no susceptible de impugnación y cosa juzgada interpuestas por el Estado. Por la forma en que se resuelve, se omite pronunciamiento en torno a las defensas de caducidad y prescripción. Se acoge la excepción de falta de derecho. En consecuencia, se declara inadmisible la demanda interpuesta por Brigantina del Orfebre Espartano S.A. contra el Estado. Son las costas a cargo de la parte actora. Se condena asimismo al pago de intereses sobre las costas otorgadas, desde la firmeza de esta sentencia y hasta su efectivo pago. Notifíquese.- Amy Miranda Alvarado Claudia Bolaños Salazar Carlos José Mejías Rodríguez ???????????????
AMY MIRANDA ALVARADO - JUEZ/A DECISOR/A ???????????????
CLAUDIA BOLAÑOS SALAZAR - JUEZ/A DECISOR/A ???????????????
CARLOS JOSE MEJIAS RODRIGUEZ - JUEZ/A DECISOR/A
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