Zoning Plan Prevails Over Owner's Intended UsePlan Regulador prevalece sobre uso pretendido por propietario

III.- On the Binding Nature of Urban Planning Regulations. Now, regarding the application of urban planning regulations, it is necessary to specify that Article 24 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) determines that zoning regulations must include the determination of land uses, matters related to the location, height, and construction area of buildings; the surface area and dimensions of lots, which has a direct impact on the determination of land density; the size of setbacks, yards, and other open spaces, and lot coverage by buildings and structures; among others. This is realized through the enactment of regulatory plans (planes reguladores), the analysis of which has been reiterated by this Court, when referring to the content of the legal instruments that compose them and, for the purposes of the case at hand, what has been indicated regarding land uses and subdivisions (fraccionamientos) is transcribed: "VII.- ON THE CONTENT OF REGULATORY PLANS.- Due to its broad content, the Urban Planning Law establishes in its Article 21 which are the main regulations that are complementary normative instruments of any urban planning regulation, known as a 'Plan,' whether national, regional, or local, namely: a.- ZONING: through which norms for the use of the territory are established, it being necessary to remember that this is a basic concept of urbanism, consisting of reserving certain zones of a territory for specific needs or functions; and it ranges from the creation of industrial zones to the establishment of residential, political-administrative, sports zones, green zones, special environmental protection zones, and others (CALVO MURILLO, Virgilio, "Urban Planning Law: Foundations and Institutions", Judicial Review, Year II, No. 5, Judicial Branch of Costa Rica, September 1977, p. 92.) It is the first, and perhaps most important regulation that must accompany any urban plan, in accordance with Article 21, subsection 1) of the Urban Planning Law, since, as its name indicates, it is responsible for the ordering and determination of land use, with a view to the rational use of the land and to ensure satisfactory environmental conditions and qualities of life, thereby conditioning the use of real property, through the delimitation of areas, according to the adopted categorization. (BANDEIRA DE MELLO, Celso Antonio. Legal figures of urban planning in Brazil. In: Law and Urban Planning. Editorial Universidad, Buenos Aires. Argentina. 1983. pp. 388 and 389.) Thus, the urban planning regime of property rights is not uniform by the mere fact that the land is subject to planning, but differs according to the type of land in which the property in question is classified; which demonstrates the importance of zoning. (CARCELLER FERNÁNDEZ, Antonio. Institutions of Urban Planning Law. Fifth edition. Editorial Montecorvo, S.A. Madrid, Spain. 1992. p. 333.) Thus, based on this regulation, the exact definition of the possible (permitted) uses in each zone is established, with the consequent impact on property rights; by conditioning where one can and must reside, where one can conduct trade, where services must be provided, where industry can be located, and where one can recreate and entertain; which leads us to consider the seriousness with which it must be formulated, requiring not only criteria of opportunity and convenience, but above all, technical and objective criteria. It is clear that the content of the land status determines the scope of ownership and conditions its exercise, diversifying into situations that favor private initiative, and likewise, establishes linkages that restrict its exercise. The function of classifying land for the establishment of the corresponding legal regime is the responsibility of the General Plan, of which the zoning regulation forms part; it must contain the classification and urban planning qualification of the land. By classification, one must understand the category or type of land (urban, developable, programmed or non-programmed, and non-developable, industrial, reserve or for environmental protection, residential, institutional, etc.) according to its basic urban planning purpose; qualification applies to designate the subdivision of these types of land into zones characterized by specific urban planning contents or uses; and in this sense, it is linked to the zoning technique, which arises when there is a tendency to separate buildings intended for residences from industrial facilities. It is clear that the regulations contained in the zoning regulation contribute to outlining the content of property rights, insofar as its content is the result of the constitutional and legal regime of property, as it is not an absolute right, but subject to regulations by virtue of the recognition of the fundamental element of the social function of property, and the contingencies of urban coexistence. The legitimacy of the regulations or limitations contained in zoning regulations is conditioned by the following principles: a) zoning is composed only of norms that have a general character, that is, that encompass a category of goods, also qualified by their spatial location, provided that such location is not singularizing, and b) zoning regulations cannot be unlimited, as they must preserve the essential core of the property right (of use, enjoyment, pleasure, and disposal, not in an unrestricted sense); otherwise, it would constitute a suppression of the right, that is, an expropriation. Thus, zoning cannot entail the annulment or paralysis of the manifestations of property rights, which should in no way be confused with the expressions or patrimonial significance of the property. There is only an obligation to indemnify for the imposition of these measures when they reach the essential core of this right, defined by constitutional jurisprudence as the possibility of carrying out some type of exploitation on the property, perhaps not the one desired by its owner. In this way, limitations imposed on property that allow the owner the possibility of exploiting the property 'normally' will be legitimate, except, of course, for the part or function affected by the limitation imposed by the State, thereby respecting the natural use of the property, by maintaining its value as a means of production or economic value in the market (...) (See Judgments of this same Section No. 2412-2010, of 1:05 p.m. on June 24, 2010, and No. 329-2013, of 1:51 p.m. on August 22, 2013.) Article 28 of the Urban Planning Law indicates that the use of land requires a use certificate (certificado de uso) to determine its compatibility with urban planning regulations: 'Article 28.- It is prohibited to use or dedicate land, buildings, or structures to any use that is incompatible with the implemented zoning. Henceforth, interested owners must obtain a municipal certificate that accredits the conformity of the use with the zoning requirements. Existing non-conforming uses must also be recorded with a certificate expressing such circumstance. Each zoning regulation shall set the date from which said certificates become mandatory.' That is, even when there are duly subdivided and registered lots, they are not necessarily available for the free use and disposal of their owners, because the zoning regulations are what ultimately determine the use that can be given to them. Given that we are in the presence of public policy norms, local authorities cannot deviate from their application, since the contrary would imply a violation of the principle of non-derogability of the legal system in a specific case and, with it, the principle of equality and non-discrimination (see in the same sense, resolution number 47-2013 of eleven hours twenty minutes on February eight, two thousand thirteen, issued by the Third Section of this Court). There being no legal or factual basis to justify this Court varying its jurisprudential line, the analysis of the specific case to be made in the following recital will be based on what has been specified above." IV.- On the specific case. First, it is necessary to point out that the appeal constitutes the limit of the appellate court's jurisdiction, such that it is at the instance of the party who considers itself dissatisfied with the resolution and through its specific request, that this Non-Hierarchical Comptroller of Legality proceeds with its analysis in order to determine whether or not it is in accordance with the law. This comptroller function thus finds support in the prior exposition of the concrete and precise grounds for grievance, which delimit the examination of what was resolved without it being possible for the Court to cover aspects other than those claimed or to rule on grievances not raised. Therefore, the appellate court is restricted to the study of the submitted charges and may only hear the points subject to the complaint -181 of the General Law of Public Administration (Ley General de la Administración Pública)-, without being able to conduct an ex officio review of what was decided by the Municipal Body in the absence of argumentative substance in the appeal. It is thus imposed as an indispensable requirement that the appellant formulate the appeal clearly and precisely, that they outline the objections they maintain against the challenged ruling, being obliged to clearly state the errors alleged in the resolution being challenged, so that it is self-sufficient in its full understanding, with express indication of the normative and factual infractions they accuse the former of having committed. In this regard, a confusion is noted on the part of the appellant regarding the protection zone established in Law 7575 (Ley 7575) and the protection area (área de protección) contained in the Esterillos Regulatory Plan. Due to the significance derived from the legal implications that the existence and delimitation of protection zones and protection areas entail, it is of special interest for the specific case to clarify the meaning of both concepts. Thus, both legal creations derive from the principle enshrined in Article 50 of the Political Constitution, according to which the State is obliged to protect the right to a healthy and ecologically balanced environment. Now, regarding protective zones or protection zones, it should be noted that they undoubtedly derive from the zoning procedure immersed in the construction of regulatory plans approved by Local Governments. This zoning procedure is carried out based on various environmental variables, which, in addition to natural resources, include cantonal or national values, principles, customs, and traditions, socio-cultural, historical, climatic, geographic, tax (platforms by homogeneous zones), economic development, the capacity of public and private services, as well as the trafficability of cantonal and national public roads, as well as the buildability of the land, the latter recognized in doctrine as the "principle of land buildability". However, this Chamber considers that long before the technical analysis (physical or health), in the cantonal zoning procedure, as a power of the Local Public Administration, in the exercise of a planning activity by dividing the territory of its canton into zones of rural, urban, developable (suitable for urbanization) or non-developable land, a priority legal analysis related to the buildability of the land and its capacity for private appropriation must be carried out, since cantonal zoning must respect national legislation regarding protected areas (áreas protegidas), national parks, reserves and biological corridors, natural heritage of the State, etc.; which by provision of the legal system make the land non-developable, and therefore it would be illogical to waste effort on its technical viability if its buildability is not legally possible. Therefore, the developable land strips (residential, commercial, industrial, or agricultural zones) have as their legal limit those portions of the canton that are not susceptible to being built upon. On the other hand, the protection areas (áreas de protección) created in the Forestry Law (Ley Forestal) No. 7575, specifically in section 33, derive from the will of the ordinary legislator to protect water resources given their importance for life and in development of the provisions of Constitutional section 50. These areas are protected by the State at the National level, provided that the existence of a permanent spring (naciente), a river, streams or creeks, lakes and natural reservoirs, or a lake or artificial reservoir built by the State is verified (see Article 33 of the cited law). It is for this reason that their regulation falls outside the urban planning competencies held by Local Governments in regulating cantonal land use; in this sense, the legislator has already imposed a limitation on the free disposal of private property through the issuance of this formal law. In the specific case, it is important to make the appellant see that the municipal authorities have applied to him Article 19 of the Esterillos Regulatory Plan, which establishes an important limitation on all properties located within it, under equal conditions regardless of their origin or date of constitution (given that there is no right to the immutability of the legal system), without the non-adjacency to estuaries or streams being a criterion for exception, for this reason, his arguments for nullification of the appealed act, regarding the non-affectation of the Natural Heritage of the State (Patrimonio Natural del Estado), are not admissible. For all the foregoing, the appeal filed against resolution No. DAM-213-2020, issued by the Mayor's Office of Parrita, must be dismissed; there being no further appeal, the administrative procedure on the matter resolved is hereby exhausted.

V.On the copy of the case file and return of documents. Having processed this venue electronically, a complete copy containing both the administrative file sent by the Municipal Corporation and all the pieces that make up this present appeal is available to the parties, for which they must provide the electronic storage device (flash drive or compact disc). Likewise, in the event that physical or electronic documentation (maps, photographs, reports, etc.) that remains in the custody of the Office has been submitted, the party who provided it may withdraw it within a period of 30 business days, in accordance with the provisions of Article 12 of the ‘Reglamento sobre Expediente Electrónico ante el Poder Judicial’, approved by the Full Court in session No. 27-11 of August 22, 2011, Article XXVI and published in the Judicial Bulletin No. 19 of January 26, 2012, as well as in the agreement approved by the Superior Council of the Judicial Branch, in session No. 43-12 held on May 3, 2012, Article LXXXI.

POR TANTO

The appeal filed is declared without merit and the appealed resolution is confirmed. The administrative procedure on the matter resolved is hereby exhausted.

Francisco José Chaves Torres Jorge Leiva Poveda Rodolfo Marenco Ortíz ASUNTO: Apelación Municipal APELANTE: Nombre106788 RECURRIDO: Municipalidad de Parrita Its reproduction and/or distribution for profit is prohibited.

It is a faithful copy of the original - Taken from Nexus.PJ on: 05-09-2026 00:14:35.

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Tribunal Contencioso Administrativo Sección III Clase de asunto: Apelación Municipal Analizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL Sentencias en igual sentido Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Derecho Urbano Tema: Plan regulador Subtemas:

Contenido de los instrumentos jurídicos que los componen.

Tema: Planificación urbana Subtemas:

Aprovechamiento de la tierra requiere del certificado de uso a efectos de determinar su compatibilidad con la regulación urbanística. Existencia de lotes debidamente fraccionados e inscritos no significa el libre uso y disposicion de los propietarios.

Tema: Certificación de uso de suelo Subtemas:

Existencia de lotes debidamente fraccionados e inscritos no significa el libre uso y disposicion de los propietarios.

"III.-Sobre la vinculación de las regulaciones urbanísticas. Ahora bien en cuanto a la aplicación de las normas urbanísticas, es menester precisar que el artículo 24 de la Ley de Planificación Urbana, determina que en los reglamentos de zonificación se debe incluir la determinación de los usos de la tierra, lo relativo a la localización, altura y área de construcción de las edificaciones; la superficie y dimensiones de los lotes, lo cual tiene directa incidencia en la determinación de la densidad de la tierra; el tamaño de los retiros, patios y demás espacios abiertos, y cobertura del lote por edificios y estructuras; entre otros. Ello se concreta mediante la promulgación de planes reguladores, cuyo análisis ha sido reiterado por este Tribunal, al referirse al contenido de los instrumentos jurídicos que los componen y, para los efectos del caso de interés, se transcribe lo que se ha indicado respecto de los usos de suelo y fraccionamientos: "VII.- DEL CONTENIDO DE LOS PLANES REGULADORES.- Es razón de su amplio contenido que los planes reguladores la Ley de planificación Urbana establece en su artículo 21 cuáles son los principales reglamentos que son instrumentos normativos complementarios de toda regulación urbanística, conocida como "Plan", ya sea nacional, regional o local, a saber: a.- el de ZONIFICACIÓN : mediante el cual se establecen normas para el uso del territorio, debiéndose recordar que se trata de un concepto básico del urbanismo, consistente en reservar determinadas zonas de un territorio para necesidades o funciones concretas; y abarca desde la creación de zonas industriales hasta la fijación de zonas residenciales, político-administrativas, zonas deportivas, zonas verdes, de protección especial ambiental y otras (CALVO MURILLO, Virgilio, "Derecho Urbanístico: Fundamentos e Instituciones ", Revista Judicial, Año II, No. 5, Poder Judicial de Costa Rica, Setiembre de 1977, p. 92.) Es el primero, y tal vez más importante reglamento que debe acompañar a todo plan urbanístico, de conformidad con el artículo 21 inciso 1) de la Ley de Planificación Urbana, toda vez que, como su nombre lo indica, le corresponde la ordenación y determinación del uso del suelo, con vistas a un uso racional de la tierra y para asegurar condiciones y calidades ambientales de vida satisfactoria, con lo cual, condiciona el uso de la propiedad inmobiliaria, mediante la delimitación de áreas, según la categorización adoptada . (BANDEIRA DE MELLO, Celso Antonio. Figuras jurídicas del planeamiento urbano en el Brasil. En: Derecho y Planeamiento Urbano. Editorial Universidad, Buenos Aires. Argentina. 1983. pp. 388 y 389.) De esta suerte, el régimen urbanístico del derecho de propiedad no es uniforme por el mero hecho de quedar el suelo sujeto al planeamiento, sino que difiere según el tipo de suelo en que resulta clasificada la finca de que se trate; lo cual evidencia la importancia de la zonificación. (CARCELLER FERNÁNDEZ, Antonio. Instituciones de Derecho Urbanístico. Quinta edición. Editorial Montecorvo, S.A. Madrid, España. 1992. p. 333.) Así, a partir de esta regulación se establece la definición exacta de los usos posibles (permitidos) en cada zona, con la consecuente incidencia en el derecho de la propiedad; al condicionar dónde se puede y se debe residir, dónde se puede comerciar, dónde se han de prestar los servicios, dónde se ha de poder hacer la industria, y dónde se ha de poder recrear y entretener; lo cual nos lleva a considerar la seriedad con que debe ser formulada, que requiere, no sólo criterios de oportunidad y conveniencia, sino sobre todo técnicos y objetivos. Queda claro que el contenido del estatuto del suelo determina el ámbito del dominio y condiciona su ejercicio, diversificándose en situaciones favorecedoras de la iniciativa privada, y asimismo, establece vinculaciones que restringen su ejercicio. La función de clasificación del suelo para el establecimiento del régimen jurídico correspondiente incumbe al Plan General, del cual, el reglamento de zonificación forma parte; el cual, debe de contener la clasificación y calificación urbanística del suelo. Por clasificación debe entenderse la categoría o tipo de suelo (urbano, urbanizable, programado o no programado y no urbanizable, industrial, de reserva o para la protección ambiental, residencial, institucional, etc.) según su destino urbanístico básico; la calificación aplica para designar la subdivisión de esos tipos de suelo en zonas caracterizadas por específicos contenidos o aprovechamientos urbanísticos; y en este sentido, va ligada a la técnica de la zonificación, que nace cuando se tiende a separar la edificación destinada a residencia de las instalaciones industriales. Queda claro que las regulaciones contenidas en el reglamento de zonificación vienen a coadyuvar en el delineamiento del contenido del derecho de propiedad, en tanto el contenido del mismo es el resultado del régimen constitucional y legal de la propiedad, en tanto no es un derecho absoluto, sino sujeto a regulaciones en virtud del reconocimiento del elemento fundamental de la función social de la propiedad, y de las contingencias de la convivencia urbana. La legitimidad de las regulaciones o limitaciones contenidas en las normas de zonificación está condicionada a los siguientes principios: a) sólo componen la zonificación, las normas que tengan carácter general, sea, que abarquen una categoría de bienes, también calificados por su ubicación espacial, en tanto que tal ubicación no sea singularizadora, y b) las regulaciones de zonificación no pueden ser ilimitadas, en tanto debe de preservar el núcleo esencial del derecho de propiedad (de uso, disfrute, gozo y disposición, no en sentido irrestricto); caso contrario se estará ante una supresión del derecho, sea una expropiación. De manera que, la zonificación no puede conllevar la anulación o paralización de las manifestaciones del derecho de propiedad, que en modo alguno deben de confundirse con las expresiones o significado patrimonial de la propiedad. Sólo existe obligación de indemnizar por la imposición de estas medidas cuando alcancen el núcleo esencial de este derecho, definido por la jurisprudencia constitucional en la posibilidad de realizar algún tipo de explotación en el bien, tal vez, no el querido por su titular. De tal suerte, serán legítimas las limitaciones que se impongan a la propiedad que permitan al propietario la posibilidad de explotar "normalmente" el bien, salvo, claro está, la parte o función afectada por la limitación impuesta por el Estado, con lo cual se respeta el uso natural del bien, al mantenerse su valor como medio de producción o valor económico en el mercado (...) (Ver Votos de esta misma Sección N° 2412-2010, de las 13:05 horas del 24 de junio del 2010 y N° 329-2013, de las 13:51 horas del 22 de agosto de 2013.) El artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana, señala que el aprovechamiento de la tierra requiere del certificado de uso a efectos de determinar su compatibilidad con la regulación urbanística: "Artículo 28.- Prohíbese aprovechar o dedicar terrenos, edificios, estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada. En adelante, los propietarios interesados deberán obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación. Los usos ya existentes no conformes, deberán hacerse constar también con certificado que exprese tal circunstancia. Cada reglamento de zonificación fijará la fecha a partir de la cual dichos certificados serán obligatorios." O sea, que aún cuando existan lotes debidamente fraccionados e inscritos, ellos no necesariamente están dispuestos para el libre uso y disposición de sus propietarios, pues la normativa de zonificación es la que determina, a fin de cuentas, el uso que se les puede dar en definitiva. En razón que estamos en presencia de normas de orden público, las autoridades locales no pueden separarse de su aplicación, toda vez que lo contrario implicaría una violación al principio de inderogabilidad del ordenamiento jurídico a un caso concreto y con ello, al principio de igualdad y no discriminación (ver en igual sentido, la resolución número 47-2013 de las once horas veinte minutos del ocho de febrero del dos mil trece, dictada por la Sección Tercera de este Tribunal). No existiendo base jurídica ni fáctica que justifique que este Tribunal varíe su línea jurisprudencial, el análisis del caso concreto que se hará en el considerando siguiente, partirá de lo precisado anteriormente." ... Ver más Citas de Legislación y Doctrina Sentencias Relacionadas Tribunal Contencioso Administrativo, Central 2545-00-03 Fax 2545-00-33 Correo Electrónico ...01 ___________________________________________________________________________ ASUNTO: Apelación Municipal APELANTE: Nombre106788 RECURRIDO: Municipalidad de Parrita N° 489 -2021 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA. II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las once horas treinta minutos del veintinueve de octubre del dos mil veintiuno.

Conoce este Tribunal, como jerarca impropio, del recurso de apelación (folios 2 al 17) interpuesto por Nombre106788 , topógrafo, portador de la cédula de identidad CED84123, contra la resolución N°DAM-213-2020 dictada por la Alcaldía Municipal de Parrita el 10 de marzo del 2020, con la cual se confirma el oficio GDUS-OIMDT-010-2020 que rechazó la solicitud de visado del plano 2019-97843-C, dado que se ubica en la denominada Área de Protección, según el Reglamento del Plan Regulador de Esterillos, artículo 19.- Redacta el Juez Chaves Torres, y:

CONSIDERANDO:

I.- Consideración preliminar respecto de la prescindencia de un elenco de hechos probados. En vista de las características de este procedimiento se hace innecesaria la elaboración de un elenco de hechos probados, pues los únicos elementos fácticos de relevancia para la resolución del presente trámite, ya están consignados en el encabezado de esta resolución, siendo que es un hecho incontrovertido que el terreno se ubica en el Área de Protección descrita por el Plan Regulador de Esterillos. También es menester aclarar que la ampliación del recurso de apelación presentada por el señor Nombre106789 en fecha 20 de mayo del 2020, posterior a la presentación del recurso suscrito por su topógrafo contratado, resulta extemporánea según lo indica el ordinal 257 de la LGAP en relación con el 171 del Código Municipal; ergo la gestión contenida en dicho memorial del 19 de mayo del 2020 es improcedente.

II.- Motivos de agravio. Sin perjuicio de la lectura integral que se ha efectuado de los argumentos deducidos por el apelante, en resumen, alega lo siguiente: señala el apelante que el inmueble se ubica a 130 metros del Estero, es decir afirma que no le alcanza la restricción correspondiente a la zona protección, porque no hay estero ni quebrada colindante o mediata al plano en cuestión. Agrega que adjunta la demarcación efectuada por el SINAC-Minae sobre el Patrimonio Natural del Estado. Puntualiza que al no existir la zona de protección como lo determina el amojonamiento de la delimitación del Patrimonio Natural del Estado y siendo una zona residencial–recreativa según lámina Esterillos sector B del lote hacia el oeste no afecta la construcción con permiso en esa área. Afirma que en el lote existe una construcción que data de más de 40 años y que por ello no cabe la observación del uso no permitido.

III.-Sobre la vinculación de las regulaciones urbanísticas. Ahora bien en cuanto a la aplicación de las normas urbanísticas, es menester precisar que el artículo 24 de la Ley de Planificación Urbana, determina que en los reglamentos de zonificación se debe incluir la determinación de los usos de la tierra, lo relativo a la localización, altura y área de construcción de las edificaciones; la superficie y dimensiones de los lotes, lo cual tiene directa incidencia en la determinación de la densidad de la tierra; el tamaño de los retiros, patios y demás espacios abiertos, y cobertura del lote por edificios y estructuras; entre otros. Ello se concreta mediante la promulgación de planes reguladores, cuyo análisis ha sido reiterado por este Tribunal, al referirse al contenido de los instrumentos jurídicos que los componen y, para los efectos del caso de interés, se transcribe lo que se ha indicado respecto de los usos de suelo y fraccionamientos: "VII.- DEL CONTENIDO DE LOS PLANES REGULADORES.- Es razón de su amplio contenido que los planes reguladores la Ley de planificación Urbana establece en su artículo 21 cuáles son los principales reglamentos que son instrumentos normativos complementarios de toda regulación urbanística, conocida como "Plan", ya sea nacional, regional o local, a saber: a.- el de ZONIFICACIÓN : mediante el cual se establecen normas para el uso del territorio, debiéndose recordar que se trata de un concepto básico del urbanismo, consistente en reservar determinadas zonas de un territorio para necesidades o funciones concretas; y abarca desde la creación de zonas industriales hasta la fijación de zonas residenciales, político-administrativas, zonas deportivas, zonas verdes, de protección especial ambiental y otras (CALVO MURILLO, Virgilio, "Derecho Urbanístico: Fundamentos e Instituciones ", Revista Judicial, Año II, No. 5, Poder Judicial de Costa Rica, Setiembre de 1977, p. 92.) Es el primero, y tal vez más importante reglamento que debe acompañar a todo plan urbanístico, de conformidad con el artículo 21 inciso 1) de la Ley de Planificación Urbana, toda vez que, como su nombre lo indica, le corresponde la ordenación y determinación del uso del suelo, con vistas a un uso racional de la tierra y para asegurar condiciones y calidades ambientales de vida satisfactoria, con lo cual, condiciona el uso de la propiedad inmobiliaria, mediante la delimitación de áreas, según la categorización adoptada . (BANDEIRA DE MELLO, Celso Antonio. Figuras jurídicas del planeamiento urbano en el Brasil. En: Derecho y Planeamiento Urbano. Editorial Universidad, Buenos Aires. Argentina. 1983. pp. 388 y 389.) De esta suerte, el régimen urbanístico del derecho de propiedad no es uniforme por el mero hecho de quedar el suelo sujeto al planeamiento, sino que difiere según el tipo de suelo en que resulta clasificada la finca de que se trate; lo cual evidencia la importancia de la zonificación. (CARCELLER FERNÁNDEZ, Antonio. Instituciones de Derecho Urbanístico. Quinta edición. Editorial Montecorvo, S.A. Madrid, España. 1992. p. 333.) Así, a partir de esta regulación se establece la definición exacta de los usos posibles (permitidos) en cada zona, con la consecuente incidencia en el derecho de la propiedad; al condicionar dónde se puede y se debe residir, dónde se puede comerciar, dónde se han de prestar los servicios, dónde se ha de poder hacer la industria, y dónde se ha de poder recrear y entretener; lo cual nos lleva a considerar la seriedad con que debe ser formulada, que requiere, no sólo criterios de oportunidad y conveniencia, sino sobre todo técnicos y objetivos. Queda claro que el contenido del estatuto del suelo determina el ámbito del dominio y condiciona su ejercicio, diversificándose en situaciones favorecedoras de la iniciativa privada, y asimismo, establece vinculaciones que restringen su ejercicio. La función de clasificación del suelo para el establecimiento del régimen jurídico correspondiente incumbe al Plan General, del cual, el reglamento de zonificación forma parte; el cual, debe de contener la clasificación y calificación urbanística del suelo. Por clasificación debe entenderse la categoría o tipo de suelo (urbano, urbanizable, programado o no programado y no urbanizable, industrial, de reserva o para la protección ambiental, residencial, institucional, etc.) según su destino urbanístico básico; la calificación aplica para designar la subdivisión de esos tipos de suelo en zonas caracterizadas por específicos contenidos o aprovechamientos urbanísticos; y en este sentido, va ligada a la técnica de la zonificación, que nace cuando se tiende a separar la edificación destinada a residencia de las instalaciones industriales. Queda claro que las regulaciones contenidas en el reglamento de zonificación vienen a coadyuvar en el delineamiento del contenido del derecho de propiedad, en tanto el contenido del mismo es el resultado del régimen constitucional y legal de la propiedad, en tanto no es un derecho absoluto, sino sujeto a regulaciones en virtud del reconocimiento del elemento fundamental de la función social de la propiedad, y de las contingencias de la convivencia urbana. La legitimidad de las regulaciones o limitaciones contenidas en las normas de zonificación está condicionada a los siguientes principios: a) sólo componen la zonificación, las normas que tengan carácter general, sea, que abarquen una categoría de bienes, también calificados por su ubicación espacial, en tanto que tal ubicación no sea singularizadora, y b) las regulaciones de zonificación no pueden ser ilimitadas, en tanto debe de preservar el núcleo esencial del derecho de propiedad (de uso, disfrute, gozo y disposición, no en sentido irrestricto); caso contrario se estará ante una supresión del derecho, sea una expropiación. De manera que, la zonificación no puede conllevar la anulación o paralización de las manifestaciones del derecho de propiedad, que en modo alguno deben de confundirse con las expresiones o significado patrimonial de la propiedad. Sólo existe obligación de indemnizar por la imposición de estas medidas cuando alcancen el núcleo esencial de este derecho, definido por la jurisprudencia constitucional en la posibilidad de realizar algún tipo de explotación en el bien, tal vez, no el querido por su titular. De tal suerte, serán legítimas las limitaciones que se impongan a la propiedad que permitan al propietario la posibilidad de explotar "normalmente" el bien, salvo, claro está, la parte o función afectada por la limitación impuesta por el Estado, con lo cual se respeta el uso natural del bien, al mantenerse su valor como medio de producción o valor económico en el mercado (...) (Ver Votos de esta misma Sección N° 2412-2010, de las 13:05 horas del 24 de junio del 2010 y N° 329-2013, de las 13:51 horas del 22 de agosto de 2013.) El artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana, señala que el aprovechamiento de la tierra requiere del certificado de uso a efectos de determinar su compatibilidad con la regulación urbanística: "Artículo 28.- Prohíbese aprovechar o dedicar terrenos, edificios, estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada. En adelante, los propietarios interesados deberán obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación. Los usos ya existentes no conformes, deberán hacerse constar también con certificado que exprese tal circunstancia. Cada reglamento de zonificación fijará la fecha a partir de la cual dichos certificados serán obligatorios." O sea, que aún cuando existan lotes debidamente fraccionados e inscritos, ellos no necesariamente están dispuestos para el libre uso y disposición de sus propietarios, pues la normativa de zonificación es la que determina, a fin de cuentas, el uso que se les puede dar en definitiva. En razón que estamos en presencia de normas de orden público, las autoridades locales no pueden separarse de su aplicación, toda vez que lo contrario implicaría una violación al principio de inderogabilidad del ordenamiento jurídico a un caso concreto y con ello, al principio de igualdad y no discriminación (ver en igual sentido, la resolución número 47-2013 de las once horas veinte minutos del ocho de febrero del dos mil trece, dictada por la Sección Tercera de este Tribunal). No existiendo base jurídica ni fáctica que justifique que este Tribunal varíe su línea jurisprudencial, el análisis del caso concreto que se hará en el considerando siguiente, partirá de lo precisado anteriormente.

IV.- Sobre el caso concreto. De previo es menester señalar, que el recurso constituye el límite de la competencia del tribunal de alzada, de forma tal que es a instancia de la parte que se considera inconforme con la resolución y a través de su ruego específico, que este Contralor No Jerárquico de Legalidad, procede a su análisis con el fin de determinar si se encuentra o no ajustada a derecho. Esa función contralora así, encuentra sustento en la exposición previa de los motivos concretos y precisos del agravio, los cuales, delimitan el examen de lo resuelto sin que sea posible al Tribunal abarcar aspectos diversos a los reclamados ni resolver sobre agravios no deducidos. Por ello, el Tribunal de alzada se restringe al estudio de los cargos sometidos y solo podrá conocer de los puntos objeto del reclamo -181 de la Ley General de la Administración Pública-, sin poder verificar un examen oficioso de lo decidido por el Órgano Municipal ante carencias argumentativas del recurso. Se impone como requisito indispensable entonces, que el recurrente formule en forma clara y precisa el recurso, que esboce los reparos que mantiene contra el pronunciamiento impugnado, quedando obligado a exponer en forma diáfana, los errores acusados en la resolución a impugnar, para que se baste a sí mismo en cuanto a su cabal entendimiento, con expresa indicación de las infracciones normativas y fácticas que acusa como cometidas por aquél. En este sentido, se denota una confusión del apelante sobre la zona de protección dispuesta en la Ley 7575 y la zona de protección contenida en el Plan Regulador de Esterillos. Por la trascendencia derivada de las implicaciones jurídicas que conllevan la existencia y delimitación de las zonas de protección y áreas de protección, resulta de especial interés para el caso concreto, clarificar el significado de ambos conceptos. Así, ambas creaciones jurídicas devienen del principio consagrado en el artículo 50 de la constitución política, según el cual el Estado está en la obligación de proteger el derecho a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado. Ahora bien, en cuanto a las zonas protectoras o zonas de protección, cabe indicar que indudablemente devienen del procedimiento de zonificación inmerso en la construcción de los planes reguladores aprobados por los Gobiernos Locales. Este procedimiento de zonificación, es efectuado con base en diversas variables ambientales, que además de los recursos naturales, comprenden los valores, principios, costumbres y tradiciones cantonales o nacionales, socio-culturales, históricas, climáticas, geográficas, tributarias(plataformas por zonas homogéneas), desarrollo económico, la capacidad de los servicios públicos y privados, así como la transitabilidad de las vías públicas cantonales y nacionales, así como la edificabilidad del suelo, éste último reconocido en doctrina como el "principio de edificabilidad del suelo". Sin embargo, considera ésta Cámara que mucho antes del análisis técnico (físico o de salud), en el procedimiento de zonificación cantonal, como una potestad de la Administración Pública Local, en el ejercicio de una actividad de planeamiento al dividir el territorio de su cantón en zonas de suelo, rural, urbano, urbanizable (apto para ser urbanizado) o no urbanizable, se debe efectuar prioritariamente el análisis jurídico relacionado con la edificabilidad del suelo y su capacidad de apropiación privada, ya que la zonificación cantonal debe respetar la legislación nacional referida a las áreas de protegidas, parques nacionales, reservas y corredores biológicas, patrimonio natural del Estado, etc; que por disposición del ordenamiento jurídico hacen del suelo no urbanizable, y por ende sería ilógico un desgaste en su viabilidad técnica si jurídicamente no es posible su edificabilidad. Por ende, las franjas de terreno urbanizables (zonas residenciales, comerciales, industriales o agrícolas), tienen por límite jurídico aquellas porciones del cantón que no son susceptibles de ser edificadas. Por otra parte, las áreas de protección creadas en la Ley Forestal N°7575, específicamente en el ordinal 33, devienen de la voluntad del legislador ordinario en proteger el recurso hídrico dada su importancia para la vida y en desarrollo de lo dispuesto en el numeral 50 Constitucional. Estas áreas son protegidas por el Estado a nivel Nacional, siempre que se constate la existencia de una naciente permanente, un río, quebradas o arroyos, lagos y embalses naturales, o un lago o embalse artificial construido por el Estado (ver artículo 33 de la ley citada). Es por lo anterior, que su regulación escapa a las competencias de planificación urbana que ostentan los Gobiernos Locales, en la regulación del uso de suelo cantonal; en este sentido el legislador ya impuso una limitación a la libre disposición de la propiedad privada mediante la emisión de esta ley formal. En el caso concreto resulta importante hacer ver al apelante que las autoridades municipales le han aplicado el artículo 19 del Plan Regulador de Esterillos, y que establece una limitación importante a todos los predios que se ubican dentro de ella, en igualdad de condiciones sin importar su origen o fecha de constitución (dado que no existe un derecho a la inmutabilidad del ordenamiento jurídico), sin que sea un criterio de excepción la no colindancia con esteros o quebradas, por esta razón sus argumentos de nulidad del acto apelado, sobre la no afectación del Patrimonio Natural del Estado no es de recibo. Por todo lo expuesto, se debe rechazar el recurso de apelación presentado contra la resolución la resolución N°DAM-213-2020 dictada por la Alcaldía Municipal de Parrita, al no existir ulterior recurso, se da por agotada la vía administrativa sobre lo resuelto.

V.De la copia del expediente y devolución de documentos. Al haberse sustanciado esta sede en forma electrónica, queda a disposición de las partes obtener una copia integral que contiene tanto el expediente administrativo remitido por la Corporación Municipal, así como la totalidad de las piezas que conforman la presente alzada, para lo cual deberá aportar el dispositivo electrónico de almacenamiento (llave maya o disco compacto). Asimismo, en caso que hubiere ingresado documentación física o electrónica (planos, fotografías, informes, etc) que permanezca aún en custodia el Despacho, podrá retirarla quien la aportó en un plazo de 30 días hábiles, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del «Reglamento sobre Expediente Electrónico ante el Poder Judicial», aprobado por la Corte Plena en sesión n.° 27-11 del 22 de agosto del 2011, artículo XXVI y publicado en el Boletín Judicial n.° 19 del 26 de enero del 2012, así como en el acuerdo aprobado por el Consejo Superior del Poder Judicial, en la sesión n.° 43-12 celebrada el 3 de mayo del 2012, artículo LXXXI.

POR TANTO

Se declara sin lugar el recurso de apelación interpuesto y se confirma la resolución apelada. Se da por agotada la vía administrativa sobre lo resuelto.

Francisco José Chaves Torres Jorge Leiva Poveda Rodolfo Marenco Ortíz ASUNTO: Apelación Municipal APELANTE: Nombre106788 RECURRIDO: Municipalidad de Parrita *TSDGJHMZV9U61* Nombre23354 , JUEZ/A DECISOR/A Clasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIALdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.