Partial Expropriation for Toro III Hydroelectric Project: Determining Fair Price and Remnant DamageExpropiación parcial para el Proyecto Hidroeléctrico Toro III: fijación del justiprecio y daño al remanente

**RESULTANDO** **FIRST:** By judgment number 1264 - 2020 at fifteen hours sixteen minutes on June twenty-fourth, two thousand twenty, the Juzgado de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda resolved, as relevant: "The total compensation that the Junta Administrativa del Servicio Eléctrico de Cartago must pay to CASCADAS DEL TORO S.A. is set at SIXTY-EIGHT MILLION SIX HUNDRED FORTY THOUSAND EIGHT HUNDRED TWENTY-THREE COLONES (@68,640,823.00) for the expropriation of a 40,000 m2 plot from the property of Partido de Alajuela, Folio Real Registration No. Placa33525, located at Dirección19432, of the Province of Alajuela, which is indispensable for the construction of two tunnel faces for the Toro III Hydroelectric Project. Its nature is pastureland and primary forests with trails - 3 lahuinas (Sic) and reforestation zone, green areas and gardens with 4 houses and 2 cabins with internal gravel and cement roads, boundaries: north, Cascadas del Toro S.A. Nombre9574 expropriated Nombre9574; south: Cascadas del Toro S.A. Quebrada Florcita; east: Cascadas del Toro S.A. Río Toro Amarillo (Sic) Nombre9574 expropriated ICE; west: Quebrada Flor, public road, Cascadas del Toro S.A. Nombre9574 expropriated from ICE, measures: at the time of issuance of this judgment 823,831.54 m2, corresponding to cadastral map A-1105428-2006, according to National Registry information. The indicated amount is broken down as follows: FIFTY MILLION SIX HUNDRED THOUSAND COLONES (@50,600,000.00) for the value of the expropriated land and EIGHTEEN MILLION FORTY THOUSAND EIGHT HUNDRED TWENTY-THREE COLONES (@18,040,823.00) for the damage to the remainder (daño al remanente). The lot to be segregated is described as follows: Nature: pastureland, located: in District 5 Venecia, Canton: 10 San Carlos, of the Province of Alajuela, its boundaries are: North: With reserved remainder of Cascadas del Toro SA, South: reserved remainder of Cascadas del Toro S.A, East: reserved remainder of Cascadas del Toro SA, and West: with public road. Its measurement is FORTY THOUSAND SQUARE METERS, corresponding to cadastral map A-1198283-2007, it is located in the western section of the parent property, representing 4.82% of the total area of said property, has a frontage on a public road of 84.69 meters, the lot is irregularly shaped, undulating topography, covered entirely in natural grasses; crossed through its center by a stream called La Hor that runs southwest - northeast. The remainder (remanente) is described as follows: Nature: pastureland and primary forests with trails, three lahuinas (Sic) and reforestation zone, green areas and gardens with four houses and two cabins with internal gravel and cement roads, located: in District 5 Venecia, Canton: 10 San Carlos, of the Province of Alajuela, its boundaries are: North: Cascadas del Toro SA and Expropriated lot, South: Cascadas del Toro S.A, Quebrada Florcita and expropriated lot, East: Cascadas del Toro S.A. Río Toro Amarillo and expropriated lot, and West: Quebrada Hor, public road and expropriated lot. Its measurement is 783,831.54 m2. Allocate the expropriated land to the indicated public purpose. Once this ruling is final, the expropriating public entity is authorized to carry out the corresponding protocolization of documents, and therefore, the Public Registry of Immovable Property shall make the corresponding registration, in the name of the Junta Administrativa del Servicio Eléctrico de Cartago, free of encumbrances, limitations and annotations, without prejudice to the annotations and encumbrances that the parent property will continue to bear. The National Registry is obliged to cancel all annotations, taxes and encumbrances if any, prior to registration and based on the deed of protocolization of documents, without need for any other procedure. The Junta Administrativa del Servicio Eléctrico de Cartago is ordered to pay interest on the difference between the administrative appraisal (avalúo administrativo) and the fair price (justiprecio), in accordance with numeral 11 of the Expropriation Law; from the taking of possession until the effective deposit of the recently cited difference. The Junta Administrativa del Servicio Eléctrico de Cartago is ordered to pay the personal and procedural costs of these proceedings. Once this judgment is final, notify the Dirección General de Tributación and the Municipality of San Carlos for the calculation of national and municipal taxes in accordance with the law." (see digital file).

**SECOND:** By timely written submission, the representative of the expropriated party filed an appeal (see electronic file).

**THIRD:** By resolution at sixteen hours on August nineteenth, two thousand twenty from this office, the filed appeal was admitted (see electronic file).

**FOURTH:** The hearing for the presentation of grievances was held at fourteen hours on February eighth, two thousand twenty-one, at which the issuance of the corresponding judgment was deferred to be done in writing (see electronic file).

This judgment is issued after deliberation and unanimously.

**CONSIDERANDO** **I.- REGARDING THE UNPROVEN FACTS:** The list of proven and unproven facts from the appealed resolution is upheld.

**II.- BASES OF THE APPEAL:** The appellant set forth three core axes as the bases of their appeal, namely: 1) Unit value per M2. To set the fair price (justiprecio), the judge accepted the appraisal (avalúo) of the third tie-breaking expert, Nombre164194, who determined a unit value of Cl.265 M2, noting that said expert work uses an incorrect unit value as the fourth reference, such that replacing the incorrect value with the appropriate one would result in an amount to pay per square meter of 0.112.50 M2, as shown in the "Appraisal Review Report" rendered by Lic. Gerardo Hidalgo, submitted as evidence for better resolution. 2) Damage to the remainder (daño al remanente): To compensate for the damage to the remainder (daño al remanente), the judge discarded the three appraisals (avalúos) added to the file by the valuation experts, and chose to invent her own formula, to establish an amount that is much lower than what, in this line item, was established thirteen years ago by the Administrative Appraisal (Avalúo Administrativo) itself, Nombre9574 412-2007. The legal maxim that appraisals (avalúos), not expert reports, set the limits within which the judge must decide applies not only regarding the totality of the total amounts of said appraisals (avalúos), but also with respect to the different line items that comprise them and determine their results; above all, when dealing with such a specific and complex matter as the estimation of damage to the remainder (daño al remanente) in a partial expropriation. If this is not understood by the judge, the judgment becomes arbitrary and lacking technical and factual support, as occurs in this case. 3) Forest and environmental damage. The instance judge refuses to recognize any sum for the forest and environmental damage suffered by the Cascadas del Toro Nature Reserve due to the expropriation decreed against it by JASEC; to do so, she relies on a "study" carried out by technicians from Nombre9574 in June 2017, seven years after possession of the expropriated land had been granted to the ICE-JASEC Alliance and four years after the intake for the P.H Toro 3, the work that motivated the expropriation, had been completely built and was in operation. That is, in this area, the judge ignored the judicial inspection record of June 2010, a topographic survey carried out by technicians from Nombre9574 in March 2010 to specifically determine the environmental impacts of the PH Toro 3 on the Cascadas del Toro S.A. property; and a forest inventory prepared by MINAE in 2011, within the processing of a tree felling permit; all documentary evidence that coincides in recognizing the abundance of trees existing in the area at the time of the expropriation. Instead, she accepted an official report from the expropriating administration, which was illegally given the character of an "addendum to the administrative appraisal (avalúo administrativo)" in August 2017, that is, long after the trees to be inventoried and compensated had been cut (direct violation of the constitutional guarantee of prior compensation and Article 24 of the Expropriation Law). And this after the ICE-JASEC Alliance for six years, since February 2011, disobeyed the multiple and repeated requests from the Juzgado Contencioso to provide the required information on the forest and environmental damage caused to Cascadas del Toro. Likewise, the appealed judgment ignores that Nombre14912 acquiesced to the assessment that, on this point and by order of the instance court, expert Nombre161016 carried out in October 2017, in which he determined forest and environmental damage of C39,935,537.30 million. Indicates that the expropriating entity acquiesced to this appraisal (avalúo) because in a first hearing it limited itself to questioning the fees charged by the expert, without objecting to a single line of his report, and in a second hearing, following an expansion of the expert study, it completely abstained from responding.

**III.- ON THE GROUNDS OF THE APPEALED JUDGMENT.** Judgment number 1264 - 2020 at fifteen hours sixteen minutes on June twenty-fourth, two thousand twenty, from the Juzgado de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, establishes the following as grounds:

"VI.- OF THE EXPERT STUDIES RENDERED: To determine the just price for the expropriation subject to these proceedings, we have the Administrative Appraisal (Avalúo Administrativo) and two judicial expert reports, evidence for better resolution and the stated position of the parties. We proceed to analyze each of the expert studies. ADMINISTRATIVE APPRAISAL (AVALÚO ADMINISTRATIVO) 412-2007: This was prepared on August 10, 2007, establishing the value of the land at @12,200,000.00, the damage to the remainder (daño al remanente) at @11,922,292.00, for a total of @24,122,292.00. Explains the purpose of the appraisal (avalúo), general description of the work, description of the area, description of the property, located at Dirección19663, , of the Province of Alajuela, located 2.2 km south and 0.3 km northeast of the community of Paraíso de Marsella. The property has a frontage of 618.97 m on the public road. The property has an area of 828,982.54 m2, according to cadastral map A-1105428-2006, it is a land crossed by two streams whose waters flow southwest - northeast, at its eastern end it borders the Río Toro, whose bank is steep. The property has mixed use, towards the west and center a series of buildings intended for recreational use, a sector of ponds, livestock sectors, different types of pastures can be observed, the most rugged sectors of the property are covered with forest. The property borders to the southwest with another property that belongs to the same owners, the frontage on the public road at its western end is in a state of abandonment and is only suitable for traversing on foot or by animal. Indicates that within the land there are native trees of the area in a dispersed manner, primary forest on the slope of the Río Toro bank has primary forest and northern sector, vicinity of Quebrada La Flor. The topography is undulating, the banks of the streams and the river have greater inclination, in the central west is the site to be expropriated. The average slope is estimated at 40%. The lot to be segregated represents 4.82% of the total area of the property, with a frontage of 84.69% meters on a public road, irregular shape, undulating topography, crossed through its center by a stream in a southwest - northeast direction, covered entirely in natural grasses, has an exact measurement of 4 ha according to map A - 1198283-2007, with dispersed trees, mainly on the edges of the stream. A rounded value per hectare of 43,050,000.00 was determined, for 4305 m2. For the damage to the remainder (daño al remanente), indicates that it is not deduced that the segregation of the lot abruptly alters the habitual activity of the property, it will affect the western section of the property, specifically the left bank of the internal road, this section has an area of 182,615.20 m2 and it is on this section that the damage to the remainder (daño al remanente) is estimated, since it is the one that suffers the impact of the segregation, due to its topography and shape, the parent property has ample sectors that will not undergo any abrupt change. The access will be via the public road that will be improved, which minimizes the impact on the parent property. It is determined that the impacted sector of the property has a value of 43,000,000.00 per hectare, 300 m2, the remainder (remanente) has an area of 142,615.20 m2, it will lose hydrological condition and one of the sites with the least rugged topography, it will still have the services that the parent property possesses. It is determined that the land has a value of @2,150,000.00 per hectare, 21500 m2, for a total of 430,662,268.00, so the difference between the before and after is @11,922,292.00 (f. 283 to 323). On June 27, 2014, an addendum to the Administrative Appraisal (Avalúo Administrativo) is presented, in which it is indicated that the value of the trees is implicitly included in the compensation value, this because the reference properties with similar use to the section of land to be expropriated (f. 1251). Subsequently, on July 7, 2017, an estimate of the compensation for the forest resource is presented in which it is determined that the trees located in the protected area are not compensable as they are not marketable, outside this area there are 6 trees, which at the date of taking possession did not have a diameter greater than 30 cm, for which reason they were not marketable nor show evidence of having been planted by the owner, nor does the owner have payment for environmental services (pago de servicios ambientales), therefore no compensation is applicable (f. 1555 to 1585). REPORT OF Nombre161016: this was presented on October 21, 2010, established as its purpose to review the administrative appraisal (avalúo administrativo) and justifies why it departs from the Administrative Appraisal (Avalúo Administrativo), indicating that its values are totally obsolete, it did not consider that it is leaving the public road without an exit and that the property is deprived of an 84.69 meter frontage to the street, the decrease in the flow of Quebrada la Hor affects the rest of the property, estimates the damage to the remainder (daño al remanente) over a section of 182,615.20 m2 without the signature of the person responsible for those calculations that demonstrate that capacity, leaving out the rest of the property in the calculation of the remainder (remanente). The standardization was done with agricultural properties, but the property is dedicated to agro-tourism exploitation, it also analyzes very different property areas and uses that data to determine the value per square meter, therefore it departs from it. Indicates that the property has mixed topography, flat areas, steeply sloping land near the Río Toro and Quebrada la Flor, areas of natural forest. Several streams and springs (nacientes) flow, and the property as such is dedicated to sustainable agro-tourism development, has internal cemented roads, cabins and areas for camping, mountain trails, recreational fishing. Specifically, the area to be segregated is a land covered with natural grasses, with an undulating topography, dispersed trees located on the edge of the stream that crosses it, the lot is irregularly shaped. Carried out a survey of the commercial value of the surrounding area and other references, summarizing the values in a table (f. 935). Indicates that a 100% affectation must be taken. To determine the price, carried out an inventory of market value, standardized the land values, considering that the area to be expropriated is 4 hectares, that in the total area of the property the eco-tourism project of 155 hectares with 177.33 m2 is developed, which consists of a grouping of properties and an unregistered sector of the property. Two remainders (remanentes) are formed, the area closest to the expropriation zone and the rest of the property. Defines the value of the property before the project at @2,856,976,819.00 and after the project at 702,060,846.00. Attaches plans, property certification and a certification of tourism operation that Armotours SA carries out on the Cascadas del Toro property. (f. 916 to 955). Clarified that he did not refer to the trees, because the Administrative Appraisal (Avalúo Administrativo) does not mention them and to address the point he would need an inventory of the trees, confirms that he did consider that the property loses access via the dirt road it has and did analyze the loss of privacy and security to assign the value and affectation to the remainder (remanente) (f. 982 to 983). With respect to the quantification of the forest resource, the expert departs from the administration's criterion and indicates that the valuation of that resource must be given from the point of view of economic environmental impact, for which he applies the income substitution method because the forest resource was destroyed, and in itself has no commercial value. Estimates an annual compensatory payment of 43,993,553.73 which he initially multiplies by 7 years, which is the time that has elapsed since his visit, for a total compensation of @27,954,876.14. Subsequently expands to 10 years, indicating that financial doctrine indicates that economic projections must have a minimum time of 3 years and a maximum of 10 years (f. 1610 to 1618, 1627 to 1630). REPORT OF Nombre164194: Presented on March 26, 2015, indicates as its purpose the review of the Administrative Appraisal (Avalúo Administrativo), describes the property and the lot to be segregated, indicates that currently the property is dedicated to raising cattle for meat and an area covered with naturally growing forest. Varies in criteria with respect to the Administrative Appraisal (Avalúo Administrativo) due to the elapsed time, the variation in value and the conditions of the property. Proceeded to determine the current value and, using a discount rate, infer the required value. The current value of the land through investigation of the offer in the area, consultation of neighbors, persons knowledgeable in the matter and personal criteria, with the references and standardization method determined an updated value of @1,265.00 m2. With the application of the mathematical equation, determines the value at the time the Administrative Appraisal (Avalúo Administrativo) was carried out, as of August 2017 the price is adjusted to "99.92 m2. Determines the damage to the remainder (daño al remanente) at @27,225,665.94 and the value of the area to be segregated at @27,996,800.00, for a total compensation of @55,222,465.94 (f. 1275 to 1280). VII.- POSITION OF THE PARTIES: The expropriated party stated by written submission of December 17, 2008, filing an appeal for revocation with absolute nullity against the order that transferred these proceedings, indicating that Nombre14912 never notified them of the declaration of public interest, that the court processes the proceedings based on Law No. 6313 without Nombre9574 being a part of this process. That the legitimacy of the plaintiff to bring the case has not been considered, nor has the legality of the administrative acts on which it is based been assessed. Accuses the unconstitutionality of Article 5 of Law No. 7495 and Article 7 of the Law on the Participation of Rural Electrification Cooperatives and Municipal Public Service Companies in National Development (Law No 8345), for violating Articles 45, 169 and 170 of the Political Constitution. Indicate that the administrative act declaring the public interest of the property is vitiated by absolute nullity because Nombre14912 does not have territorial competence to act in San Carlos and also lacks material competence to issue expropriations. Attaches as evidence Opinion C-188-2005 of the PGR, judgment No. 2008-014089 of the Constitutional Chamber (Sala Constitucional), publication of the edict in judicial bulletin No. 230 of file 07-001652-0163-CA. All these allegations raised against the initial order were resolved by order at thirteen hours forty-two minutes on February second, two thousand nine (f. 652 to 655) in addition to what was stated in considerando II. An order that was in turn appealed by the expropriated party on February 9, 2009 (f. 661 to 682). An appeal that was resolved by order at fifteen hours fifteen minutes on February 19, 2009, which schedules a judicial inspection and taking of possession (f. 685 to 690). This is also appealed by the expropriated party on March 2, 2009 (f. 696 to 704). The same was outright rejected by the Tribunal de Apelaciones de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda (f. 757 to 759). In an appeal for revocation dated May 12, 2010, filed against the order setting a date for inspection and taking of possession, the expropriated party reiterates its questions regarding that JASEC is not authorized by the legal system to operate the public electricity generation service outside the Province of Cartago, in this same writing the expropriated party acknowledges, as the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) indicated, that it corresponds to the Jurisdicción de lo Contencioso Administrativo to resolve in ordinary proceedings whether Nombre14912 has expropriation power and whether it can operate in San Carlos and consequently the validity of the agreement. Insists on the absolute nullity of the Agreement and indicates that 'the expropriation trial is not suspended when the legality of the expropriation is challenged, because it cannot begin, just as the eviction cannot be validly ordered if the same circumstance applies'. And again accuses the absolute nullity of everything carried out by Nombre14912 and attaches the vote of the Constitutional Chamber (Sala IV) in which the filed action is declared without merit, in the terms previously mentioned. (f. 833 to 868)." This was resolved by order of fourteen hours and fifty-one minutes of May thirty-first of the year two thousand ten (f. 870). On November 2, 2012, it filed an incident of new facts and absolute nullity, indicating that JASEC omitted to submit Addendum No. I that modified the alliance agreement with ICE, in which they indicate that the appraisals require updating, and it considers that they had lost their effects due to said modification and attaches minutes No. 7 of the ICE-JASEC Alliance Coordination Committee, addendum No. I to the Implementation Plan, copy of official letters 0690-136-2008 and 258-1626-2008 referring to the approval of Addendum No. 1 of the Plan (f. 1164 to 1183). By resolution No. 1851 - 2014 of September twenty-sixth, two thousand fourteen, the incident of new facts and absolute nullity of proceedings is resolved (f. 1263 to 1265). On August 22, 2016, it filed an appeal for revocation with concomitant nullity in which it indicates that the Nombre164195. Nombre164194 refused to make the clarifications to his expert opinion, omitted to assess the forest resource (recurso forestal), is not a Forest Engineer (Ingeniero forestal) as had been requested, and requests that the petition made on October 2, 2015, be resolved, in the sense that the expert opinion rendered be annulled and a new expert be appointed with a specialty in forestry engineering (ingeniería forestal), (f. 1377 to 1383). The foregoing was addressed and resolved by order of thirteen hours forty minutes of August twenty-second, two thousand sixteen (f. 1384 to 1386). A resolution that was also appealed by the expropriated party before the Court of Appeals (f. 1390 to 1393). An appeal and nullity that was resolved by judgment No. 376 - 2016 of fourteen hours thirty minutes of September twelfth, two thousand sixteen, of the Court of Appeals for Administrative and Civil Treasury Litigation (f. 1396 to 1397). On September 5, 2017, the party requested the appointment of an expert in forestry and environmental matters to assess the forest resource (recurso forestal) based on the MINAE inventory, it finds it fraudulent that the value of the resource is set based on an April 2017 inventory (f. 1601 to 1604); this was addressed and rejected by order of fourteen hours and twenty-two minutes of September twelfth, two thousand seventeen (f. 1605 to 1606). From the foregoing, it is clear that the allegations, objections, appeals, incidents, nullities, and their respective evidence have been duly addressed and resolved in a timely manner in the processing of these proceedings and by the corresponding instances; it is even evident that the alleged unconstitutionality actions were rejected by the Fourth Chamber, which is why there is no reason to delve into reiterations, as the instances have already issued timely rulings. If the expropriated party does not share or is not in complete agreement with what has been resolved during the processing of the case, it does not give rise to insist on reasoning on which it has already obtained a ruling, even if it was not to its liking. In a brief dated June 23, 2010, the expropriated party refers to the hearing granted regarding the judicial site inspection report, indicating that the lot to be expropriated encompasses the road that provides access to the property from the public road and that, given the topographical conditions of that area of the farm, crossed by a torrential stream, it will not be easy to build a new road to connect the two sections of the property. It indicates that the road is passable on foot or horseback because it is used for cattle herding, but it is the access to the public road; with the paving of the highway, it ceased to be used as the main access route; entry is made via an easement (servidumbre) of passage. It notes that downstream from the lot to be segregated, the expropriated party has an area of virgin mountain with tourist visitation trails to two waterfalls that form on the stream (f. 886 to 887). Regarding the first judicial expert opinion, it indicates that it omitted the valuation of hundreds of timber species of high commercial value, some 50 or more years old and others 5, 10, and 12 years old planted by the expropriated party under reforestation programs, that the oldest and largest in diameter are located in the protection zone of the Hor Stream and must be compensated to it, since the expropriating party's use would constitute unjust enrichment; their scenic and conservation value is greater than their commercial value; also, outside the protection areas, there are hundreds of younger trees that have been planted for commercial purposes. It adds that a road that connects the two sections of the farm is cut and disabled by the expropriation, and it also cuts a second road that runs parallel to the stream and would be affected by the segregation, which would force the expropriated party to build a detour to reconnect it to the internal road network. It stated that the expropriating party's project would decrease the stream's flow, reducing the hydrological capacity of the property, ending one of its main tourist attractions, in addition to ending the privacy and exclusivity of the place that attracts tourists. It attaches a photo of a 'Fruta Dorada' tree, two of "cebo", photos of the internal road, five-year-old cebo trees, another cebo tree, panoramic view, plantation of cebo trees, (f. 962 to 977). It considers that implicit valuation is prohibited by law, that its property is far superior to any other property in the area (f. 1270 to 1272). Regarding the third expert in disagreement, it indicates that he valued the land to be expropriated without having entered it. That he used a reference that cannot be located in the field and with a lower price than what actually corresponds (f. 1301 to 1316). It also disagrees with the compensation suggested by expert Nombre164196 for the forest resource (recurso forestal), since it considers that, dealing with environmental damages of a permanent and irreversible nature, with a serious impact on the rest of the property, it considers it unjustified and illegitimate that the compensation be limited to the last seven years and not projected into the future (f. 1623 to 1624). The plaintiff party stated, in relation to the first judicial expert opinion, that the expert erroneously believes that the fair price (justiprecio) must be above market value because it is an expropriation, which it considers wrong since it would cause lawful enrichment. It indicated that the comparable properties that should serve as a basis for the market study must be similar in area to the lot to be segregated and not similar to the entire farm, an error made by the first judicial expert who used farms ranging from 700 m2 to 115 ha. It explained that, by weighting values of commercial comparables similar to the expropriated lot, the expert should have arrived at a value of 44,495.41/m2. It indicated that the segregated lot represents barely 5% of the registered area and 3% considering the unregistered area and is located at the back of the farm whose only access is a dirt road not passable except on foot or by animal, reasons why the remainder could not be affected by 70% as proposed by the expert, the consequence of which meant that the damage to the remainder is even greater than the value of the farm. He also mistakenly considers that the segregation of a very small area located at the back of the farm, where only a portion of it is affected, affects the entire farm including an unregistered area (f. 1025 to 1030). On August 1, 2011, JASEC presents a study of the administrative appraisal and the first judicial expert opinion, regarding the methodology and data used, which concludes that the administrative appraisal presents errors in the market study, in the homologation process, and is outdated. The expert report presents serious errors of form and substance, in the homologation process, it erroneously considers that the segregation of a small area located at the back of the farm, where only a portion of it is affected, affects the entire farm including an unregistered area. It indicates that the segregation only removes from the entire farm some frontage on a secondary road in very poor condition, a minimal hydrological condition is lost that does not affect the entire farm, much less the unregistered area. Updating values and correcting errors in the Administrative Appraisal, it estimates the total compensation at 452,733,165.85 (lot @23,627,600.00; damage to the remainder 429,105,565.85) (f. 1032 to 1043). On April 13, 2012, JASEC presents a technical report for a tree-cutting permit in protection areas (f. 1065 to 1136). Finally, it agrees with the report of Engineer Nombre164194 . VIII. EVIDENCE FOR BETTER RESOLUTION: On February 22, 2017, the expropriated party presents resolutions from the Court of Appeals in which it is mentioned that the administrative appraisal lost validity and cannot be considered to set the fair price (justiprecio), also that the compensation price must be the closest to the issuance of the judgment, that the valuation of crops or plantations must be done independently, and that if necessary, the fair price (justiprecio) can be set based on "judicial precedents," for which it provides Judgment No. 218 - 2015, a resolution of seven hours nineteen minutes of November 27, 2009, in which the Court of Appeals sets a counterbond, a copy of the technical expert opinion of Engineer Nombre164197 , an opinion from the Attorney General's Office indicating the mandatory nature of estimating damage to the remainder in partial expropriations, a constitutional reservation against the Court of Appeals' rulings recognizing JASEC's active legal standing to order expropriations (f. 1412 to 1508). As a procedural act, a final judgment constitutes a legal and material reality that can serve to prove a fact in a subsequent proceeding, for example, when res judicata is alleged, when preliminary ruling is asserted, when invoked as an enforceable title, when, due to its content, it is linked to the mechanism of producing judicial precedents. All these assumptions make sense within the reality described by Nombre164198, when stating that "the means of proof are a multifaceted phenomenon whose nature and definition vary according to different historical, cultural, and legal factors. Probative systems have undergone profound changes since the time of the Romans; likewise, different cultural assumptions about knowledge, truth, and the function of judicial decisions have had a strong influence on the conceptions of proof. And in this context, an additional factor of complexity and differentiation is that many things can be used as sources of proof. According to the dominant interpretation of the principle of relevance, anything that has meaning or some utility in the search for truth about the litigious facts can be used - at least in principle - as a means of proof." In this sense, the evidence offered by the party for better resolution is accepted because it addresses topics similar to those discussed in these proceedings and could eventually serve as a reference and input for their resolution. IX- SETTING THE FAIR PRICE (JUSTIPRECIO): Expropriation cannot generate an undue benefit for either the Board that expropriates or for the party that is expropriated; a balance between the two must be achieved. Pursuant to Article 45 of the Political Constitution and Article 30 of the Expropriations Law, these judicial proceedings serve to define the fair price of the asset that the expropriating entity must compensate to the expropriated party, thereby seeking to leave the parties in equal conditions to those they had before the event occurred, so that the dispossessed party, with the price assigned to it, may at least compensate for what has been taken from it, thus avoiding unjust enrichment for either of the parties involved; for this reason, we proceed to define that price, once the three reports rendered and the rest of the arguments and evidence in the case file have been analyzed. From the proven facts and the statements of the parties, it is clear that it is impossible to adopt the amount established in the administrative appraisal because that valuation is outdated; the Administrative Appraisal was prepared on August 10, 2007, and the brief initiating this process is dated August 2008, making it evident that with the passage of time the values established therein have become outdated, a point also confirmed by both judicial experts and by JASEC with the study it conducted of the administrative appraisal and the first judicial expert opinion (f. 1032 to 1043); this circumstance was also analyzed and resolved by the Court of Appeals for Administrative Litigation, resolution No. 291-2013, on grounds very similar to this one that refers practically to the same times and the same project, so that the setting of the fair price must necessarily be based on the other expert opinions received in the case file to determine if the correct price can be derived from them. However, for reference and information purposes, as well as the criteria used by the administration when making its valuations, the Administrative Appraisal is considered as an expert opinion that reflects the circumstances and conditions existing at the time of the valuation, so what is contemplated therein is maintained for information and reference purposes. It is important to specify that the area to be expropriated is 40,000 m2, located at the back of the property; all reports coincide on this point. The farm to be expropriated has a registered area of 828,982.54 m2 and an unregistered area of 721,124.79 m2; with this area, the total would be 1,550,107.33 m2, meaning that the area to be expropriated represents 3% of the total area and 5% of the registered area. This being the case, it is up to this Judge to conduct an exhaustive analysis of the expert opinions rendered and the evidence provided in the case file, with the objective of determining if they meet the basic requirements established in the Expropriations Law and to verify if the amount finally awarded is fair. Given this situation, we will proceed to divide the analysis into three sections: a) Value of the land; b) Damage to the remainder; and c) Forest resource (Recurso forestal), as explained below: a) Value of the land: The first of the items to be assessed in this judgment is the land to be expropriated by JASEC. The Administrative Appraisal of August 10, 2007, established the unit value of the land at 5.00 m2 (only as a reference); the expert Nombre164199, on October 21, 2010, determined the unit value at 1,843.00 m2, and the third expert in disagreement, Nombre164194, on March 26, 2015, determined the unit value at 699.92 m2. The large difference between the valuation made by Nombre164199 and Nombre164194, of 1,143.03 colones per m2, is striking. This is mainly because the first judicial expert obtained the unit value by homologating two references, one of 155 ha and another of 83 ha, according to the homologation table visible in image 943; the ideal in these cases is to use areas within ranges closer to that of the land to be expropriated, so that the comparison is valid; the areas used by the expert exceed the area of the lot to be expropriated by more than double. This report lacks a proper comparison of prices in the surrounding area; the undersigned does not consider that it obtained a homogeneous and usual value according to the zone. This judicial expert indicated that with the contribution of other appraisals of the same farm made in the past, he obtained the unit value per square meter of the expropriated farm (see image 657). The foregoing is not correct because legal and technical regulations require market values to deduce the corresponding value. With these references, he prepared a homologation table that contains, at first glance, technical deficiencies that render the valuation erroneous, since it should be noted that all the adjustment or correction factors are equal to 1, which is equivalent to affirming that the compared farms are exactly the same as the valued one in all the compared characteristics (area, topography, shape, excess depth, access, location, forest law, street level, marketability), which is not correct, since even if it is the same property, the object of valuation for expropriation purposes is a lot of 40,000 m2, which in itself differentiates them, in addition to having to consider the specific characteristics of the lot to be expropriated, since it is a partial and not a total expropriation; this lot may have characteristics different from those of the rest of the property. In this sense, the reference No. 1, which has an area of 155 ha, i.e., almost four times larger than the segregated lot, should have been adjusted by the area factor alone (see image 663); the undersigned considers that the price set by this judicial expert cannot be considered. For his part, Nombre164194, to determine the unit value, conducted a physical inspection of the area, determining the location, surrounding conditions, land uses (usos del suelo), type of cover, shape, topography, existing services, research of the supply in the area for similar areas, consultation with neighbors, consultation with knowledgeable persons, and his own judgment. With the references obtained, the particular conditions of the property, the size of the area to be expropriated, and the homologation method, he determined the updated value at 1,265.00 and brought this value back to the time of the administrative appraisal by using a discount rate, setting it at 699.92 m2 at the time of the Administrative Appraisal. The expropriated party questions that this expert did not visit the land to be expropriated and was accompanied by an unknown person, indicates that he incorporates false information; however, he only refers as false the identity of the person who showed him the property, not the data incorporated in his report; he questions one of the references used, but just because of this doubt, it is not possible to consider it false nor can such a situation be inferred. The undersigned considers that the report presented is serious and the information incorporated is correct and credible, which is why it will be an expert opinion to consider in determining the price. Another piece of information provided in the case file is from the study conducted by Nombre164195, at JASEC's request; this determines a value of 90.69 m2, taking the value given in the administrative appraisal and updating it assuming a 30% increase due to the passage of time (f. 1043). We also have as a reference the amount established in Judgment No. 39-2017-I of January twenty-seventh, two thousand seventeen, from the First Section of the Court of Appeals for Administrative Litigation, in which a unit price of 2,000.00 m2 was defined for an expropriation of 66,777.23 m2 from a farm located in Marsella, necessary for the construction of the Toro III Hydroelectric Project. The setting of the value of the expropriated land in this case must necessarily be based on very specific circumstances. First, we have the impossibility of adopting the amount established in the administrative appraisal; for the reasons already stated, it is not possible to confirm the value given at the administrative level. This leads us to the need for the setting of the land value to necessarily be based on the other expert opinions received in the case file, which will give us the possible minimum and maximum parameters, between which the fair price must be set. Considering also the principle that the replacement value must be the closest to the date of the judgment. In this sense, we have that the first judicial expert set the amount at 1,843.00 m2; an amount higher than this should not be set, and the third expert in disagreement set the amount at 699.92/m2, so this should be the lower limit in setting the value; this would be the framework within which the amount to be compensated must be established. The undersigned does not agree with the value determined by the third expert in disagreement set at 699.92 m2, because, as already stated, the value at the time of the administrative appraisal would be completely outdated, so it would not make sense to bring a current value back to that date; we would be carrying forward the same defect for which using the value from that time was discarded. On the other hand, as expressed above, the value obtained by the first judicial expert is unacceptable due to both the form and substance errors of that expert opinion when determining the value. However, from the work done by expert Nombre164194 in his report, an updated value per square meter of 1,265.00 m2 was obtained, before applying the equation to bring that value back to the time of the administrative appraisal; due to the way this value was obtained and the methodology used, the undersigned considers it to be a real, updated, and fair value to be used as the unit value for purposes of determining compensation in the present case. In addition to the foregoing, it meets the requirement of being the value closest to the issuance of this judgment. Based on all of the foregoing, the unit value is established at 1,265.00 m2; for the 40,000.00 m2 of the area to be expropriated, it gives us an amount of FIFTY MILLION SIX HUNDRED THOUSAND COLONES (@50,600,000.00), the sum that JASEC must pay to the expropriated party for the value of the 40,000.00 m2 of land. Having a value established in the case file for the specific case, considered by the undersigned as fair and correct, it is not considered necessary to resort to prices set in resolutions of similar cases. b) Damage to the remainder: The basic principle of the liability system focuses on the non-obligation to bear the damage. From this premise, it follows that any damage a person suffers to their rights that they are not obligated to bear must be fully repaired in accordance with Article 41 of the Constitution. The characteristics of damage to be compensated, according to the most qualified doctrine and jurisprudence, lie in its actuality, effectiveness, and individuality, and its causal link, that is, the correlation that must exist between the cause and the harmful effect. Regarding the damage to the remainder resulting from a partial expropriation, as is the case here, it is configured by the negative impact on the original attributes of the farm prior to the expropriation, so that the damages must be a direct consequence of the segregation or taking, that is, the causal link of the damage is found in the expropriation or taking itself per se. From the foregoing, it follows that any impact on rights (damages) whose origin differs from said cause (expropriation) does not constitute damage to the remainder but rather damages in a broad sense, which must be claimed and determined in another proceeding. The administrative appraisal justified this damage because the segregation will affect the western section of the property, causing a partial loss of the La Flor Stream, as well as a section of the frontage on a public road (see image 21). And it considered that the expropriation only affected a section of the farm; this section has an area of 182,615.20 m2, and it is on this section that the damage to the remainder is estimated, since it is the one that suffers the impact of the segregation; due to its topography and shape, the main farm has large sectors that will not suffer any sudden change. Access will be via the public road, which will be improved, minimizing the impact on the main farm; the remainder, in this case, has an area of 142,615.20 m2, will lose hydrological condition and one of the sites with the least rugged topography, but will continue to have the services that the main farm has. Expert Nombre164199 determined the damage to the remainder at 2,154,915,973.00; this expert indicates that the rest of the farm is affected in two portions: Remainder A of 788,982.54 m2 at 70% of its value, and Remainder B of 721,194.33 m2 at 80% of its value; this inflates the calculation of damage to the remainder to a clearly exorbitant sum; he justifies using the rest of the farm, even considering the unregistered area, due to the decrease in the flow of the La Flor Stream; for JASEC, this consideration is erroneous considering that the farm has other hydrological sources, several streams, and the Toro River, so this condition does not affect the entire farm. This expert does not explain in detail how he determined those percentages of impact; at first glance, it seems unreasonable that a supposed decrease in the stream's flow would impact 70% or 80% of the property, considering that the percentage represented by the segregated area is 4.82% of the total farm (administrative appraisal image 14), a reason why said percentage is also disproportionate. No errors or deficiencies are observed in the report of the third expert in disagreement; he uses four references with areas ranging from 4,000 m2 to 90,000 m2; however, he uses the homologation method and determines a unit value of 1,265.00; he brings that value back to the time of the administrative appraisal and indicates that it corresponds to 699.92 m2; for the damage to the remainder, he established an impact of 10% and considered the area of impact on the registered land. Furthermore, regarding the statements of the defendant party concerning the damage to the remainder, they lack reasonableness, because as for the difficulty of building other internal roads on the property given the topographical conditions of the land to connect two sections of the farm separated by the stream, both due to the topographical conditions and the limitations of the Forest Law (Ley Forestal), it is clear that such difficulty is caused by the topography of the land in addition to the legal limitations, and that the division of the farm is due to the stream; these circumstances are not a consequence of the expropriation, as claimed by the defendant. Likewise, the fact that the farm has internal roads for herding cattle or tourist visitation, in very poor condition according to the judicial inspection, leads nowhere, because it is not reasonably derived from the expropriation that such roads cannot continue to be used for those purposes. Having reviewed the information in the case file and what was described in the judicial inspection, it cannot be deduced that the segregation of the lot abruptly alters the usual activity of the farm; it removes from the farm some frontage on a secondary road in poor condition; proportionally, what is being segregated from the farm is 4.82% with respect to the total registered area. To determine the damage to the remainder with greater precision, the area indicated as affected in the Administrative Appraisal of 182,615.20 m2 is taken as correct. This is because it is reasonable that a farm of the indicated proportions, relative to the area to be expropriated, cannot be totally affected by the segregation at hand, considering also that it is a sector of the farm toward the back; it will specifically affect the western section of the property, specifically the left bank of the internal road. This section has an area of 182,615.20 m2, and it is on this section that the damage to the remainder is estimated, since it is the one that suffers the impact of the segregation. Due to its topography and shape, the main farm has large sectors that will not undergo any change. This segregation represents 4.82% of the total area of the farm. Due to the characteristics of the land, current use, and given conditions, it is considered reasonable to use, for purposes of this compensation item, the actually affected area determined in the Administrative Appraisal. Coinciding with the third expert in disagreement regarding the percentage of impact, which this judge estimates at 10% considering the changes in the water resource (recurso hídrico), impact on the surrounding area, and the frontage which decreases by 84.69 meters from the 618.97 meters that the property has in total. This percentage is considered with the understanding that the current land use and the activities carried out on the property are not limited. The expropriated party is not correct in stating that the expropriated farm loses privacy and exclusivity; in the first place, because the remainder will continue to be private property, since it will continue under the private domain of the expropriated party, and in the second place, because the loss of an exclusive value of the property has not been demonstrated. Considering the purpose of the expropriation, which is the segregation of land, the "before and after" method, used by both judicial experts, is considered appropriate, but with the values that have been defined in this resolution, specifically the unit value established in the previous point. This being the case, and with the unit value defined in the previous point at 1,265.00, we proceed to calculate the damage to the remainder. Area 182,615.20 m2 x 1,265.00 = total value @231,008,228.00. Value of the area to be expropriated: Area 40,000.00 m2 x 1,265.00 = @50,600,000.00. Value of the remaining area: Area 142,615.20 m2 x 1,138.50 = @162,367,405.00. EIGHTEEN MILLION FORTY THOUSAND EIGHT HUNDRED TWENTY-THREE COLONES (@18,040,823.00) is established as the amount that JASEC must pay to the expropriated party for damage to the remainder. c) Forest resource (Recurso forestal): This is not an item that was initially considered in the Administrative Appraisal, however, the expropriated party states it as one of its disagreements.

During the judicial inspection tour, it was noted that "scattered trees are observed in the pasture, which according to the statements of those appearing are timber trees planted as part of the property's reforestation, among which are species such as Cávano and cedro." It was also noted that there are trees along the edge of the stream. In this regard and in response to the requests during the processing of the case, Nombre14912 submitted a technical report on the cutting down of trees in protected areas for the La Flor intake (pp. 1067 to 1071). On July 7, 2017, at the request of the Court, they submitted an estimate of the compensation for the forest resource, which determined that the trees located in the protected zone are not compensable because they are not marketable. Outside of this area, there are 6 trees, which, as of the date of the transfer of possession, did not have a diameter greater than 30 cm, which is why they were not marketable, nor do they show evidence of having been planted by the owner, nor does the owner possess payment for environmental services (Pago de Servicios Ambientales). Therefore, no compensation is appropriate. For their part, the expropriated party considers that more than the commercial value, it is the impact, given that the farm is dedicated to ecotourism, and the scenic and conservation value of those trees is what they seek to have compensated. In this regard, it is important to consider that the State's Natural Heritage is also composed of wild fauna and flora. Article 40 of the Wildlife Conservation Law (Ley de Conservación de Vida Silvestre, LCVS) establishes the public domain status of wild flora and fauna, which constitutes a renewable natural resource and forms part of the national heritage. Based on the State's ownership, due to their ecological importance and physical qualities, the legislator collectively affects its forests and forest lands, generically imposing on them the status of public domain, inalienability, and imprescriptibility, with a view to their conservation, protection, adequate administration, and promotion. To this effect, our Constitutional Chamber, in Ruling No. 4587-97, stated that "Forest property is conceived fundamentally to conserve, not to produce, nor to be part of the commerce of men." In accordance with the forest regime, forests are the State's Natural Heritage and are destined for a public purpose of conservation and subject to a legal regime of a public domain nature. Title Three of the Forestry Law (Ley Forestal) regulates the management of forests on private property, establishing the following: "ARTICLE 19. Authorized Activities. On land covered by forest, changing the land use (cambio de uso del suelo) or establishing forest plantations shall not be permitted. However, the State Forest Administration may grant a permit in these areas for the following purposes: a) Build dwelling houses, offices, stables, corrals, nurseries, roads, bridges, and installations intended for recreation, ecotourism, and other analogous improvements on privately owned lands and farms where the forests are located. b) Carry out state or private infrastructure projects of national convenience. c) Cut down trees for reasons of human safety or scientific interest. d) Prevent forest fires, natural disasters, or other analogous causes or their consequences. In these cases, the cutting of the forest shall be limited, proportional, and reasonable for the purposes set forth above. Previously, a pre-selection questionnaire must be completed before the State Forest Administration to determine the possibility of requiring an environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental), as established by the regulation of this law." From this rule, the impossibility of changing the forest's land use is extracted; its commercialization is prohibited, and the only way to cut down trees is by complying with the conditions of subsection c) of said article, which is not a factual circumstance proven in this specific case. In this sense, the expropriated party never had the right to commercialize the forest timber; therefore, it is not a compensable asset. It is true that the administration did not consider it when making the estimate as an individual item, and consequently, the appointed experts did not either, given that they limited themselves to reviewing what was valued in the administrative appraisal and did not observe that it was an item to be compensated independently. The expropriated party requested the appointment of a forestry expert for the valuation of this resource; however, they indicated that it is not really the commercial value of the resource that interests them, but the damage caused to the landscape and the activity carried out on the farm as a result of the trees cut down for the project's construction. During the process, the appointed experts and the administration were asked to review this point and, if applicable, to expand the expert reports in this aspect. The Administration reiterates its consideration that it is not a valuable and compensable item. The expert Nombre164199 departs from the administration's criteria and indicates that the valuation of this resource must be given from the point of view of the economic environmental impact, for which they apply the rent substitution method because the forest resource was destroyed and does not itself have a commercial value. They estimate an annual compensatory payment of @,99355373, which they initially multiply by 7 years, which is the time that has elapsed since their visit, for a total compensation of @27,954,876.14. They later extend it to 10 years, indicating that financial doctrine states that economic projections should have a minimum time of 3 years and a maximum of 10 years, without justifying the reason for their estimate and the term. The expropriated party also did not agree with the compensation suggested by expert Nombre164196 for the forest resource, considering that, in the case of permanent and irreversible environmental damages with a serious impact on the rest of the property, they consider it unjustified and illegitimate for the compensation to be limited to the last seven years and not be projected into the future. Such a claim by the expropriated party is impossible to satisfy. First, such damage has not been proven, nor has it been individualized or quantified; that is, during all the time elapsed in the processing of this case, the expropriated party has not reliably accredited what the damage is that they have suffered in their commercial activity as a result of the expropriation. There is no indication that truly accredits that this occurred or has been happening. The compensation claimed, projected into the future, is impossible to grant by legal imperative; the damage must be real and permanent, and during all this time that has elapsed, if the claimed impacts and damages had really occurred, they could have accredited them, which did not happen. Therefore, the undersigned concludes that this aspect is not an item that should be recognized or compensated.

On the other hand, because a stream runs through the expropriated farm, we must analyze the legal regime of protection zones, which constitute a management category of protected wild areas, regulated in the Forestry Law (Ley Forestal) and in which they are defined as: "Article 33.- Protection Areas. The following are declared protection areas: (...) b) A strip of fifteen meters in rural zones and ten meters in urban zones, measured horizontally on both sides, on the banks of rivers, streams, or creeks, if the land is flat, and fifty horizontal meters, if the land is uneven. From the point of view of real rights, it can be pointed out that this is a limitation on property, due to the social function it performs in light of the doctrine of Article 45 of the Political Constitution. The primary purpose of protection areas is to preserve and protect water resources. In light of this, trees constitute the essential means for said purpose due to their critical importance in protecting water. Without trees, the springs (nacientes) from whose waters the rivers originate dry up. Article 34 of the Forestry Law (Ley Forestal) establishes the prohibition of cutting down trees in protected areas, with the exception of projects declared by the Executive Branch as being of national convenience, which occurred in the case at hand, and implies that since their resources are not available for the commerce of men, they are also not compensable. Given the foregoing, the compensation claimed by the expropriated party for the trees that form part of the protection zone of the La Flor stream must be rejected.

Furthermore, outside the protection zone, which is essentially a pasture, only two trees of commercial timber species were identified (see forest inventory p. 825), which indicates that: "According to Table 6, two of the trees are of a marketable nature (28.6%) and cover the two diameter categories, and correspond to the cebo species, while the guarumos represent 71.4% of the trees. As for the volume (Table 7), m3, 50.8% would be marketable (0.7338)." These trees, in principle, should be compensated since there is no legal limitation for their exploitation. However, the expropriated party has indicated that it is not the commercial value that interests them, but the damage caused by their felling to the landscape and the effect on their commercial activity, damage that was not demonstrated or accredited in the case record. Considering also that the existence of a pasture with two trees of commercial timber species in an area of 4 hectares does not constitute a relevant or differentiating factor that affects the market value, since it is a common characteristic of properties in the area. Viewing the foregoing from a mathematical point of view, in a homogenization table, when the comparables have the same characteristic or constant, the correction factor is always equal to 1, which means there is no adjustment for that concept, and therefore, it is not a factor that influences the price. Consequently, the claimed compensation for the forest resource must be rejected, and as there is no proof demonstrating the loss of payment for environmental services (PSA), this is not a real damage that should be compensated.

The total compensation that Nombre14912 must pay to CASCADAS DEL TORO S.A. for the expropriation of 40,000 m2 of land from the farm registered under folio real Placa6827 is set at SIXTY-EIGHT MILLION SIX HUNDRED FORTY THOUSAND EIGHT HUNDRED TWENTY-THREE COLONES (₡68,640,823.00).

XR- COSTS AND INTEREST: Regarding procedural and personal costs, as well as interest, Nombre14912 is ordered to pay interest on the difference between the administrative appraisal and the fair price (justiprecio) in accordance with numeral 11 of the Expropriations Law (Ley de Expropiaciones), starting from the transfer of possession, which occurred on June 15, 2010, and until the effective deposit of the just-indicated difference. In relation to costs, pursuant to numeral 193 of the Contentious Administrative Procedure Code (Código Procesal Contencioso Administrativo), the undersigned finds no exception to exempt the expropriating party from costs, who forces the expropriated party to exercise their defense in judicial proceedings through legal representation. Therefore, they are ordered to pay both costs of this proceeding." (see digital case file).

IV.- ON THE MERITS OF THE CASE: An aspect that the Court cannot fail to note is that, in the case of expropriations of large or rural estates, as is the case here, the price setting must be done per hectare and not per square meter. In that sense, the administrative appraisal complies with this requirement (even when it makes a reference to the value per square meter by dividing the price per hectare by ten thousand), unlike the judicial expert reports, which perform their analysis per square meter, which is technically not appropriate. Now, despite this deficiency, it is the criterion of the undersigned judges that these studies must be taken into account as inputs, insofar as doing otherwise would leave the expropriated party without an element to contradict the amount offered in the administrative appraisal, which is exactly the basis of the proceeding. On the other hand, it cannot be omitted to mention that, like the first-instance judge, we are extremely concerned that among the different values offered by the experts, abysmally different, totally unjustifiable amounts are noted at first glance. It is not possible to explain how close or related farms have such different values, as reasoned by the first-instance judge. The a quo reaches the conclusion that a lack of credibility prevails for substantially distant values, which from a logical standpoint is not an unreasonable conclusion. This body can only find a valid justification for this situation, which is extracted from the expert reports themselves as a deductive inference. It is evident that within the zone, due to agricultural conditions, the scenic beauty, and similar situations of the region, different types of land can be located. Thus, three very different types of estates coexist: on one side, agricultural-livestock; on the other, a series of recreational farms, in the best style of country estates, with areas close to one hectare; and finally, the land corresponding to housing, with areas around a couple of hundred square meters. It is unquestionable that the zone has important agricultural production, an attractive climate, and a marketable landscape, which allows these activities to subsist, with access, services, and especially water tenure being determining factors. This explains the reason why the first judicial expert describes the zone as touristic (which, incidentally, is not justified or motivated, while the administrative appraisal speaks of an agricultural zone), and as the judge states, no elements are provided to arrive at that conclusion (such as tax returns, reports to the Municipality, reports from the ICT, or any other aspect that allows deducing that this was the economic activity of that farm). In our understanding, this leads to the use of criteria for recreational zones when those referring to agricultural-livestock zones should have been used. This conclusion is drawn by this jurisdictional body from the map of homogeneous zones and differentiated values that the lots present in the same zone. That is how the values oscillate diametrically oppositely, since in some cases agricultural farms are being dealt with and in others recreational farms. We leave aside estates for housing construction, as they have smaller areas and are located within the more populated areas. In this regard, there is no proof that the mother farm, the basis of the expropriation, nor the area being expropriated, are recreational farms. Furthermore, the area and services prevent considering such a thing; not even in the case theory of the expropriated party is a similar thesis sustained. In conclusion, from the foregoing, the values corresponding to recreational farms are not applicable to the present case. Much less is it possible to apply the values corresponding to urban zones for housing construction. Likewise, the judge is correct that the first expert report is poorly prepared, to the extent that it tries to give the sensation of having performed a very technically rigorous job by seeking market values from some referents, and subsequently uses the multifactorial method. Unfortunately, when using this method, it assigns a value of 1 to all the adjustment and valuation factors that the formula establishes, when the logic is that this value only corresponds to those comparables that are identical to the "type" lot used as the basis of that methodology. In this way, the mere fact that the comparables have a dimension different from the type lot implied that a different value from one (upward or downward, depending on the case) had to be assigned, because that equates to the compared lot and the type lot being identical, which is not possible; which in this case was not done, and because the assignment corresponds to a valuation that the expert must assign, this Chamber has no data or input to identify which is the correct variable for each case. That aspect should have been pointed out by the parties at the time the expert report was presented, requesting clarifications and additions to the report, until managing to correct the instrument so that it would be useful. However, by not taking that path, the result is that the expert report becomes unreliable for the purposes of establishing a price. It is not surplus to say that on previous occasions it has been pointed out that the multifactorial method, while not the only instrument for fixing a price of a property to be expropriated, has the virtue of exposing many elements and attempting to make two properties with significant differences comparable. But to fulfill this purpose, the method and the criteria (the most questionable element) must be used correctly, with their technical support. Finally, the judge is correct in pointing out that both the expert reports and the appraisal use several referents from non-nearby zones, insofar as the description of the referents yields that conclusion. Indeed, as can be seen in the grievances, the appealing party says nothing to combat what was indicated by the judge on this particular point, which is the reason why the judge dismisses all the expert reports and also does not accept the appraisal, considering them incapable of generating any conviction. This led the judge to have to take some aspects from the third expert report, which in prudence seem to correspond to the most reasonable for setting the fair price (justiprecio), as well as being prepared recently. We reiterate that all these aspects pointed out by the first-instance court are maintained, to date, and generate a greater level of difficulty in resolving the dispute, and even worse, they are not the subject of any grievance by the appealing expropriated party. In that sense, the first-instance judge's conclusion on the need to exclude all those factors due to their deficiencies is maintained to date. Hence, it is not possible to accept just one of the studies to be able to establish the total amount of compensation at the time of issuing this judgment.

Now, following the order of the grievances stated by the appellant verbally (not those stated in writing, which are more extensive), in application of canon one hundred thirty-three of the Contentious Administrative Procedure Code (Código Procesal Contencioso Administrativo), which determines that grievances are stated orally before the Court, the following is obtained: 1) Unit value per M 2. To set the fair price, the judge accepted the appraisal of the third, dissenting expert, Nombre164194, who determined a unit value of C1,265/M2. This expert report uses as a fourth reference a unit value of C7,112.50/M2, as shown in the "Appraisal Review Report" prepared by Lic. Gerardo Hidalgo, provided as evidence for a better resolution. From the comparison of the data in the expert report, it is evident that the judgment uses the third, dissenting expert report to resolve the conflict. This report takes as one of its references the location point Dirección19664, which corresponds to the Juan Castro Blanco National Park with a value per square meter of 250 colones. The correction would be Dirección19665, whose value per square meter presents two amounts: C1,500 colones for the type lot of 7,500 square meters and fifteen thousand colones (C15,000) for type lots of 200 square meters, taking into account that this last lot is urban. In this case, we are facing a rural estate, which means that the square meter value that must be used is one thousand five hundred colones (C1,500.00) per square meter. It is necessary to specify that according to the mentioned expert, Nombre164194, with regard to the value per square meter, the amount is adjusted downward by ten percent due to the difference between the subject expropriated land and the type lot. Note that the land to be expropriated is four hectares, and the type lot of the homogeneous zones is seven thousand five hundred square meters; these are recreational country estates. The land subject to public interest is three times larger than the type lot. As a consequence of the foregoing, the ten percent downward adjustment stated by the expert is justified, which would require maintaining it. This would mean the square meter value would be one thousand three hundred fifty colones per square meter (C1,350.00/m2). The appealing party hopes to substitute this value with the fourth reference value from the third dissenting expert report and thereby derive the square meter value that should be applied to the specific case, a thesis that is not shared by this Court. It can be seen that the first reference of that expert report is four thousand square meters, the second is two hectares, two thousand square meters, and nine hectares, making it evident that these are very discrepant areas from each other; even the adjustment values turn out to be diametrically different without logical justification. The Court cannot find an explanation for the different adjustment factors, the parties did not request clarification in this regard, and the Chamber does not have elements to justify those aspects. Accepting the other criteria of that expert report (with the exception of the homogeneous zones value with its corresponding adjustment) would give rise to sustaining a resolution without having a technical support factor. On the other hand, if we compare the summation with the homogeneous zones value, it would yield an amount similar to urban land, higher than that of a city, and it cannot be forgotten that we are on a rural farm. Logic forces us to conclude that what is sought by the appellant has the intention of receiving the highest possible price and has no support based on those percentages. Besides the foregoing, the factors indicated by the judge to detract credibility from the expert, as a whole, are applicable, which is why the only salvageable value is the one corresponding to homogeneous zones already indicated. The Chamber understands that this value is designed for tax purposes and not to establish compensation. Still, it is the only item among those indicated by the experts that cannot be invalidated and that presents its corresponding support. On the other hand, the expropriated party is correct in pointing out that this expropriation has taken an exaggerated amount of time to be resolved and has the right for the conflict to be resolved definitively (in the expropriation process) based on the inputs contained in the case file. The other expert report is not useful on the grounds indicated by the first-instance judge, which were not contested, as with the administrative appraisal. As a consequence of the foregoing, this Court chooses to reject the expert report invoked by the appellant, using solely the homogeneous zones value with the aspects already indicated, insofar as it is invoked by the expropriated party themselves. Said value of one thousand three hundred fifty colones applied to the number of square meters expropriated (four hectares) generates a total of FIFTY-FOUR MILLION COLONES (C54,000,000.00), setting the value of the expropriated land at that amount. This item is reasonable and proportional to the damage suffered by the expropriated company, without generating an unjust and disproportionate enrichment. 2) Damage to the remainder (daño al remanente): To compensate the damage to the remainder, the appellant maintains that the judge discarded the appraisal and the two expert reports submitted to the case file, and chose to invent her own formula to establish an amount that is much less than what the Administrative Appraisal itself from the Nombre9574 412-2007 established for this item, thirteen years ago. On this aspect, it is necessary to specify that the administrative appraisal set the damage to the remainder at the sum of [sic], while the judgment awards the sum of eighteen million forty thousand eight hundred twenty-three colones (C18,040,823.00); therefore, what was granted in the judgment is greater than what was offered in the administrative appraisal. Regarding the "before and after" method used by the expert reports as a means to fix the damage to the remainder, although this method is suitable (warning that for setting compensation there is not one single method, but multiple methods, where the ideal one for one case may not work for another) for this purpose, it is manifest that the expert reports are using land values based on recreational farms and not agricultural or livestock farms, as is the case at hand, on the bases explained in the previous point. In this sense, like the first-instance judge, the Court reaches the conclusion that the expert reports in this case are not useful for fixing the damage to the remainder. See how the values used in the "before and after" approach start, in both cases, from exaggerated values, only justifiable if the impact corresponded to farms in different locations, possibly in urban areas, and that is not the reality we face. On the other hand, the way of obtaining the item for damage to the remainder that the judgment indicates is far from being a formula invented by the first-instance judge, as indicated in the grievance. Basically, unable to use the "before and after" method from the expert reports because they use comparables of dubious credibility, the judge took the path of using the bases of the formula set out in the administrative appraisal. Therefore, we are not facing a formula of unjustified creation, but rather the application of a method indicated by the appraisal, replacing the values for the benefit of the expropriated party. Thus, the method used is not improper, illegal, or contrary to law. Having made that clarification, we note that the administrative appraisal sets the damage to the remainder on an area of 182,615.20 m2 and not on the total farm. This area is not refuted by any of the judicial experts, even though it is not shared by them, insofar as they locate the farm as an entirety and consequently reach the conclusion that the entire farm should be compensated as affected by the expropriation. On other occasions, this Chamber has pointed out that this reasoning is fallacious, inasmuch as, due to the location of the expropriated land, it is entirely possible that the impact to the remainder is not on the total area, but only on parts of it. Stating that the entire farm is what presents damage to the remainder must be justified, which in this case is presumed under the lens that it is an ecological-environmental project, a position we have already consistently discredited. There are no sufficient grounds to sustain that we are facing an ecological-environmental project, as the expropriated party has consistently maintained. As has been pointed out, there are no tax or municipal data, data before the Ministry of Environment and Energy, or any other data provided, that allow a categorical assertion that before the expropriation, a project of such a nature existed, and under those conditions, no compensation is possible. This necessarily leads us to the conclusion that we are facing agricultural-livestock land, as indicated by the administrative appraisal. For the damage to the remainder to be greater than the expropriation itself, it must be technically justified. Under this condition, this Court takes that area as the one actually affected by the expropriation, in accordance with what was indicated by the administrative appraisal (which, as we have already indicated, has not been refuted), and not the totality of the farm. As already stated, this Court considers that the value per square meter is [sic] for this expropriation, and the administrative appraisal indicated that the damage to the remainder extends over an area of 182,615.20 m2. Although some experts disagree with that area, the truth is that they do not establish a technical criterion that allows refuting said square meter space, according to what has been set forth. The simple multiplication of the square meters by the value per square meter generates a total amount of [sic], which would be the amount if this were the land to be expropriated, which in this case it is not. What is sought is to compensate the damage to the remainder and not to expropriate that portion of land. While the expert reports use as a reference that the damage to the remainder should be compensated at one hundred percent (100%), the truth is that the farm is not losing all of its value, and there is no dispossession. The expropriated party would continue to exercise the attributes of ownership over that area of land as well as over the rest of the farm that is not affected by the expropriation, with the only exception that that portion of the property presents a diminution of its commercial value that must be compensated (the damage to the remainder). For this reason, this argument must be rejected. The administrative criteria tends to indicate an impact of around ten percent, a position that seems logical within such a large area of damage, which generates a total amount for damage to the remainder of twenty-four million six hundred fifty-three thousand fifty-two colones (C24,653,052.00), the amount at which the damage to the remainder is set. Again, we are facing a value that is reasonable, proportional, and adjusted to the general conditions of the damage suffered, without producing an unjust enrichment for the expropriated party. 3) Forest and environmental damage.

The appellant argues that the trial judge refused to recognize any sum for the forest and environmental damage suffered by the Reserva Natural Cascadas del Toro as a result of the expropriation decreed against it by JASEC; to do so, she relied on a “study” carried out by technicians of the Nombre9574 in June 2017, seven years after the expropriated land had been given into possession to the Alianza ICE-JASEC and four years after the intake for the P.H Toro 3, the work that motivated the expropriation, had been completely built and was in operation. That is, in this area, the judge ignored the judicial inspection record of June 2010, a topographic survey carried out by technicians of the Nombre9574 in March 2010 to specifically determine the environmental impacts of the PH Toro 3 on the Cascadas del Toro S.A. property; and a forest inventory prepared by MINAE in 2011, within the processing of a permit to cut trees; all documentary evidence that coincides in recognizing the abundance of trees existing in the area at the time of the expropriation. Instead, she accepted an official report from the expropriating administration, which was illegally given the character of an “addendum to the administrative appraisal” in August 2017, that is, long after the trees to be inventoried and compensated had been cut (direct violation of the constitutional guarantee of prior compensation and of article 24 of the Ley de Expropiaciones, the expropriated party argues). And that after the Alianza ICE-JASEC for six years, since February 2011, disobeyed the multiple and repeated requests of the Contencioso-Administrativo Court to provide the required information on the forest and environmental damage caused to Cascadas del Toro. Likewise, the appealed judgment ignores that Nombre14912 acquiesced to the valuation that, on this point and by order of the trial court, the expert Nombre161016 carried out in October 2017, in which he determined forest and environmental damage of C 39,935,537.30 million. We say, the appellant indicates, that the expropriating entity acquiesced to this appraisal because at a first hearing it limited itself to questioning the fees charged by the expert, without objecting to a single line of his report, and at a second hearing, as a result of an expansion of the expert opinion, it completely abstained from responding, as the appellant points out. For the rejection of that point, the judge considered the following: a) That item was not considered in the initial appraisal. b) The judicial inspection indicated that “scattered trees in the pasture” are observed, “which according to indications of the appearing parties are timber trees planted as part of reforestation of the property, among which are species such as Cóbano and cedar,” it was also indicated that there are trees on the margin of the stream (quebrada). c) Given the requirements in the processing of the case, Nombre14912 presents a technical report on tree cutting in protection areas for the La Flor intake. d) On July 7, 2017, at the Court’s request, it certifies an estimate of compensation for the forest resource in which it is determined that the trees located in the protected zone are not compensable because they are not marketable; outside this area there are six trees, which as of the date of delivery of possession did not have a diameter greater than 30 cm, for which reason they were not marketable nor do they present evidence of having been planted by the owner nor does the owner have payment for environmental services (Pago de Servicios Ambientales), so no compensation is applicable. Subsequently, she concludes literally: “The expropriated party’s claim is impossible to satisfy, first the damage has not been demonstrated, nor has it been individualized or quantified, that is, during all the time elapsed in the processing of this case, the expropriated party has not reliably proven what damage it has suffered in its commercial activity as a result of the expropriation, there is no indication that truly proves that this occurred or has occurred, the compensation it seeks projected into the future, by legal imperative is impossible to grant, the damage must be real and permanent, and during all this time that has passed, if the effects and damages it alleges had really occurred, it could have proven them, which did not happen. Therefore, the undersigned concludes that this aspect is not an item that should be recognized or compensated. On the other hand, since a stream (quebrada) passes through the expropriated property, we must analyze the legal regime of protection zones, which constitute a management category of protected wild areas, regulated in the Ley Forestal Placa33524 and in which they are defined as: ‘Article 33.- Protection areas. The following are declared protection areas: (...) b) A strip of fifteen meters in rural zones and ten meters in urban zones, measured horizontally on both sides, on the banks of rivers, streams (quebradas) or creeks, if the land is flat, and fifty horizontal meters, if the land is steep. From the point of view of real rights, it can be noted that this is a limitation on property, due to the social function it performs in light of the doctrine of Article 45 of the Constitución Política. The primary purpose of protection areas is to preserve and protect the water resource, in view of this, trees constitute the essential means for that task due to their capital importance in protecting water. Without trees, the springs (manantiales) from whose waters rivers are born dry up. Article 34 of the Ley Forestal establishes the prohibition of cutting trees in protected areas, with the exception of projects declared by the Poder Ejecutivo as being of national convenience, which occurred in the case at hand and implies that since their resources are not available to the commerce of men, they are also not compensable. Given the foregoing, the compensation sought by the expropriated party for the trees that are part of the protection zone of the La Flor stream (quebrada) must be rejected. Moreover, outside the protection zone, which is essentially a pasture (potrero), only two trees of commercial timber species were identified (see forest inventory I, 825) which indicates that: “According to Table 6, two of the trees are of a marketable nature (28.6%) and cover the two diameter categories, and correspond to the cebo species, while the guarumos represent 71.4% of the trees, as to volume (table 7) m3, 50.8% would be marketable (0.7338).” These trees in principle should be compensated since there is no legal limitation on their exploitation, however, the expropriated party has indicated that it is not the commercial value that interests them, but the damage caused by their felling to the landscape and the effect on their commercial activity, damage that was not demonstrated or proven in the case file. Considering also that the existence of a pasture (potrero) with two trees of commercial timber species in an area of 4/ha does not constitute a relevant or differentiating factor that affects the market value, since it is a common characteristic of properties in the area. Looking at the foregoing from a mathematical point of view, in a homogenization table when the comparables have the same characteristic or constant, the correction factor is always equal to 1, which means there is no adjustment for that concept and therefore it is not a factor that influences the price. Consequently, the compensation sought for the forest resource must be rejected, and in the absence of evidence demonstrating the loss of payment for environmental services (Pago de Servicios Ambientales), this is not a real damage that must be compensated.” In this regard, it can be seen that regardless of sharing the criterion, the truth is that the reasoning is not contested. The appellant corporation never contradicted a single one of the arguments put forward by the judge, which is what it had to do if it intended that item to be recognized. Thus, regardless of whether some of the representatives of Nombre14912 (without an agreement of the Junta Directiva of the public entity as required by law to produce any legal effect) acquiesced or not to the existence of a forest refuge, this Tribunal, like the trial court, has no basis to be able to speak of the existence of a Reserva Cascadas del Toro at the time of the expropriation. Another aspect that must be clarified is that the expropriation did not occur in two thousand ten, eleven, seventeen, or other dates referenced by the appellant; rather, this case file dates from two thousand eight; so if it intends to derive any benefit from the supposed existence of a reserve on the expropriated land, it is its obligation to prove incontrovertibly that said activity existed before that year, we reiterate, that is, documents from the Ministerio del Ambiente y Energía, the Ministerio de Hacienda, the Municipalidad, or any public office would be suitable in that sense, environmental regencies (regencias ambientales), publicity, or in general, something that gives a clear vision of the scope of the project, but not from dates after the expropriation but prior ones. Documents have been submitted from a date after the start of the case file from which an environmental regency (regencia ambiental) can be extracted, but not for the date on which the expropriating party carried out the study. The defendant party did not provide at any time, as has already been indicated, tax, municipal, or technical documents that allow deriving that condition before the start of the expropriation process. Even if one could believe in the existence of the mentioned reserve, the expert opinion that recognizes it practically starts from the premise that it was totally destroyed, which would be logical if the entirety of the property had been expropriated, which was not the case; in any case, said study does not credibly explain the extent of the damage, if any existed. Even see how the documents prepared by the Nombre9574 mentioning the existence of some environmental interest are from the year 2017, almost ten years after the expropriation process began and also some time after the intake for the hydroelectric project. Regarding the abundance of trees, the consensus is only found on the existence of these on the margins of the watercourses that are channeled by the expropriated party and that, as such, are public domain assets (bienes demaniales). In that sense, the abundant documentary evidence on the existence of the trees does not allow generating the conclusion that the appellant extracts, for the reasons stated above, similarly to the judicial inspection. It must be specified that among the aspects that are not refuted is the fact that the affected trees are located within an area that is a protection zone, the ownership of which is not the expropriated party’s but forms the public domain (demanial) part of the property, so that only fewer than ten can indeed be compensated; these latter being of a small diameter which evidences poor growth. That situation, the result of the experts’ assessments, is never refuted, except by the experts who consider that the entire project is eco-forestry, which, as we have consistently insisted, does not present support but corresponds to a mere subjective assessment. With regard to environmental services, it is evident that a person who dedicates a property, in whole or in part, to reforestation, whether for another larger project (as the expropriated party argues) or for the mere benefits of this activity, is not obligated to have an environmental services contract; the truth is that the data existing before the expropriation do not evidence that situation, and regarding those carried out under a contract with the State, these agreements are from dates after the expropriation act, when several years had already passed since the start of the expropriation process, which prevents considering that the property had an interest in that sense as a prior activity. Naturally, the subsequent activity would not be compensable insofar as the expert work would cease to be a verification of how the property was at the time of being expropriated (hence why some judges and the law refer to the review of the administrative appraisal), which is exactly the basis of an expropriation process. We must reiterate that, contrary to what is maintained by some of the experts and by the expropriated owner, the use of the commercial value of the forest resource must start not from the income it could eventually produce, but from whether that activity was producing an economic value, which also lacks probative value. It is the absence of proof regarding the forest-based ecological project that the expropriated corporation insists exists that prevents its economic recognition. As a consequence of the foregoing, the grievance raised regarding compensation for forest or environmental damage must be dismissed, as the trial judge did. There being no further grievances to resolve, it is in law that the respective operative part shall be issued.

POR TANTO

The appeal is partially granted, the amount for the expropriated land is modified to the sum of FIFTY-FOUR MILLION COLONES (¢54,000,000) and the item of TWENTY-FOUR MILLION SIX HUNDRED FIFTY-THREE THOUSAND FIFTY-TWO COLONES (¢4,653,052.00) for damages to the remainder, for a total of SEVENTY- EIGHT MILLION SIX HUNDRED FIFTY-THREE THOUSAND FIFTY-TWO COLONES Clasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL del Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.

Tribunal de Apelación Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda Clase de asunto: Diligencias de avalúo por expropiación Analizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL Sentencias del mismo expediente Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Derecho Administrativo Tema: Expropiación Subtemas:

Fundamento y parámetros para fijar la indemnización. Consideraciones sobre la valoración de inmuebles por hectáreas o por metros cuadrados. Método multifactorial y su importancia en la comparación de inmuebles. Análisis del método del "Antes y después" para fijar el daño al remanente.

"IV.- SOBRE EL FONDO DEL ASUNTO: Un aspecto que no puede dejar de notar el Tribunal es que tratándose de expropiaciones de fundos grandes o rurales, como es el caso, la fijación del precio se debe realizar por hectárea y no por metro cuadrado, en ese sentido, el avalúo administrativo cumple con ese requisito (aún cuando hace una referencia al valor por metro cuadrado, dividendo el precio por hectárea por diez mil), no así los peritajes judiciales que hacen su análisis por metro cuadrado, lo que técnicamente no es procedente. Ahora bien, pese a esa deficiencia, es criterio de los suscritos que deben tomarse en cuenta dichos estudios como insumos, en tanto que de lo contrario dejaría a la parte expropiada sin elemento para contradecir el importe ofrecido en el avalúo administrativo, que es exactamente la base del proceso. Por otro lado, no puede dejar de mencionarse, que al igual que la juzgadora de primera instancia, nos preocupa de sobremanera que entre los diferentes valores ofrecidos por los expertos se denotan rubros abismalmente diferentes, totalmente injustificables a simple vista. No es posible explicar como las fincas cercanas o relacionadas tienen valores tan diferentes, como razonó la señora juzgadora de primera instancia. La a quo llega a la conclusión que impera una falta de credibilidad de los valores sustancialmente alejados, Io que desde el plano lógico no es es una conclusión irrazonable. Este órgano solo puede encontrar una justificación valida para esta situación, que se extrae de los mismos peritajes como inferencia deductiva, es evidente que dentro de la zona por las condiciones agrícolas, la belleza del paisaje y situaciones parecidas de la región se logran ubicar diferentes tipos de terrenos; así conviven tres tipos muy diferentes de fundos, por un lado el agrícola ganadero, por el otro, una serie de fincas de recreo, al mejor estilo de quintas, con áreas cercanas a una hectárea y por último, los terrenos correspondientes a viviendas, con cabidas de alrededor de un par de cientos de metros cuadrados. [...] En conclusión de lo expuesto, los valores correspondientes a fincas de recreo no son aplicables al presente caso. Mucho menos es posible aplicarle los valores correspondientes a zonas urbanas para la construcción de viviendas. Igualmente, tiene razón la juzgadora que el primer peritaje se encuentra mal confeccionado, en la medida en la cual pretende dar la sensación de haber realizado un trabajo muy ajustado a la técnica buscando valores de mercado de algunos referentes, y posteriormente utiliza el método multifactorial. Lamentablemente, a la hora de utilizar este método le otorga un valor de 1 a todos los factores de castigo y valoración que establece la formula, cuando la lógica es que ese valor únicamente corresponde a aquellos comparables que sean idénticos al lote "tipo" utilizado como base de esa metodología. De esa manera, el solo hecho de que los comparables tengan una dimensión diferente del lote tipo, implicaba que tenía que asignarse un valor diferente de uno (hacia arriba o hacia abajo según fuera el caso) pues eso equivale a que el lote comparado y el tipo son idénticos lo que no es posible; lo que en este caso no se hizo, y por corresponder la asignación a una valoración que al perito asignar, este Colegio no tiene un dato o un insumo para identificar cual es la variable correcta para cada caso. Ese aspecto debió ser señalado por las partes al momento de presentarse la experticia, pidiendo aclaraciones y adiciones al informe, hasta lograr enderezar el instrumento de forma que resultara útil, pero al no tomarse ese camino, el resultado es que el peritaje se torna poco fiable para los fines de establecer un precio. No está demás decir, que ya en ocasiones anteriores se ha señalado que el método multifactorial, si bien no es el único instrumento para fijar un precio de un bien a expropiar, tiene la virtud de exponer muchos elementos, y procurar hacer que dos bienes con diferencias importantes puedan compararse; pero para poder cumplir este fin, el método y los criterios (el elemento más cuestionable) deben ser empleados correctamente, con su sustento técnico. [...] En ese sentido, al igual que que la juzgadora de primera instancia, el Tribunal arriba a la conclusión que los peritajes en este caso no son de utilidad para fijar el daño al remanente. Véase como los valores utilizados del "antes y el después", parten en ambos casos, de valores exagerados, solo justificables si la afectación correspondiera a fincas en ubicaciones diferentes, posiblemente en áreas urbanas y no esa no es la realidad a la que nos enfrentamos. Por otro lado, la forma de obtener el rubro del daño al remanente que señala la sentencia está muy lejos de ser una formula inventada por la juzgadora de primera instancia, como lo indica el agravio. Básicamente, al no poder utilizar el método del antes y el después de los peritajes por utilizar comparables de dudosa credibilidad, tomó el camino de utilizar las bases de la formula expuestos en el peritaje administrativo. De manera que no estamos frente a una formula de creación injustificada, sino de aplicación de un método señalado por el avalúo, reemplazando los valores en beneficio del expropiado. Así el método utilizado no es impropio, ilegal o contrario a la legalidad. [...] El establecer que toda la finca es la que presenta daño al remanente debe justificarse, lo que en el caso se presume, bajo la óptica de que se trata de un proyecto ecológico ambiental, postura que ya hemos desacreditado consistentemente. No existen las bases suficientes para poder sostener que estamos frente a un proyecto ecológico ambiental, como de forma consistente lo ha sostenido el expropiado, como se ha señalado, no existen datos tributarios, municipales, ante el Ministerio del Ambiente y Energía, ni otro dato aportado, que permite sostener de manera categórica que antes de la expropiación existía un proyecto de tal naturaleza antes de la expropiación y en esas condiciones no es posible indemnización alguna . Eso nos lleva necesariamente a que estamos frente a un terreno agrícola ganadero, como lo señaló el avalúo administrativo. Para entender que el daño al remanente sea mayor a la misma expropiación debe estar técnicamente justificado".

... Ver más MINUTA Y VOTO 096-2021-II.pdf PROCESO: EXPROPIACIÓN OTRAS INSTITUCIONES ACTOR/A: JUNTA ADMINISTRATIVO DEL SERVICIO ELÉCTRICO MUNICIPAL DE CARTAGO (JASEC) DEMANDADO/A: CASCADAS DEL TORO S.A, 096 - 2021-11 TRIBUNAL DE APELACIONES DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y clVIL DE HACIENDA. SECCIÓN SEGUNDA. ANEXO A DEL 11 CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea a las siete horas y treinta minutos del once de marzo de dos mil veintiuno.

Recurso de Apelación en proceso especial de expropiación establecido por la JUNTA ADMINISTRATIVA DEL SERVICIO ELÉCTRICO DE CARTAGO (JASEC) contra CASCADAS DEL TORO S.A.

RESULTANDO

PRIMERO: Mediante sentencia número 1264 - 2020 de las quince horas con dieciséis minutos del veinticuatro de junio del año dos mil veinte, el Juzgado de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda resolvió en lo que interesa: "Se establece en /a suma de SESENTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA MIL OCHOCIENTOS VEINTITRÉS COLONES (@68.640.823.00) la indemnización tota/ que deberá de cancelar la Junta Administrativa de/ Servicio Eléctrico de Cartago a CASCADAS DEL TORO S.A. por la expropiación de un terreno de 40.000 m2 de la finca la finca de/ Partido de Alajuela, Matrícula de Folio Rea/ No. Placa33525, situada en e/ Dirección19432 , de /a Provincia de Alajuela, la cua/ resulta indispensable para la construcción de dos frentes de túnel de/ Proyecto Hidroeléctrico Toro III. Su naturaleza es terreno de potrero y bosques primarios con senderos - 3 lahuinas (Sic) y zona de reforestación áreas verdes y jardines con 4 casas y 2 cabinas con caminos internos de lastre y cemento, linderos: norte Cascadas de/ Toro S.A. Nombre9574 expropiado Nombre9574; sur: Cascadas de/ Toro S.A. quebrada Florcita; este Cascadas de/ Toro S.A. Río Toro Amarri//o (Sic) Nombre9574 expropiado ICE; oeste: quebrada Flor, camino publico, Cascadas de/ Toro S.A. Nombre9574 expropiado de/ ICE, mide: a/ momento de/ dictado de esta sentencia 823.831.54 m2, le corresponde e/ plano catastro A -1105428-2006, según información de/ Registro Nacional. E/ monto indicado se desglosa de /a siguiente manera: CINCUENTA MILLONES SEISCIENTOS MIL COLONES (@50.600.000.00) por concepto de/ valor de/ terreno expropiado y DIECIOCHO MILLONES CUARENTA MIL OCHOCIENTOS VEINTITRÉS COLONES (418.040.823,00) por e/ daño a/ remanente. E/ lote a segregar se describe así: Naturaleza: terreno de potrero, situada: en e/ Distrito 5 Venecia, Cantón:10 San Carlos, de la provincia de Alajuela, sus linderos son: Norte: Con resto reservado de Cascadas de/ Toro SA, Sur: resto reservado de Cascadas de/ Toro S.A, Este: resto reservado de Cascadas de/ Toro SA, y Oeste: con ca//e pública. Su medida es de CUARENTA MIL METROS CUADRADOS, le corresponde e/ plano catastro A-1198283-2007, se /oca/iza en /a sección oeste de /a finca madre, representa un 4,82% de/ área tota/ de dicha finca, tiene un frente a ca//e pública de 84,69 metros, e/ lote tiene forma irregular, topografía ondulada, cubierto de pastos naturales en su totalidad; por su centro cruza una quebrada denominada la Hor que va en dirección suroeste - noreste. E/ remanente se describe así: Naturaleza: terreno de potrero y bosques primarios con senderos, tres /ahuinas (Sic) y zona de reforestación, áreas verdes yjardines con cuatro casas y dos cabinas con caminos internos de lastre y cemento, situada: en e/ Distrito 5 Venecia, Cantón: 10 San Carlos, de la provincia de A/ajue/a, sus linderos son: Norte: Cascadas de/ Toro SA y Lote expropiado, Sur: Cascadas de/ Toro S.A, Quebrada Florcita y lote expropiado, Este: Cascadas de/ Toro S.A. Río Toro Amarillo y lote expropiado, y Oeste: Quebrada Hor, calle pública y lote expropiado. Su medida es de 783.831.54 m2. Destínese e/ terreno expropiado a/ fin público indicado. Firme este fa//o se autoriza a la empresa pública expropiante para que realice /a protocolización de piezas correspondiente, y por ende, e/ Registro Público de la Propiedad Inmueble realice la inscripción correspondiente, a nombre de /a Junta Administrativa de/ Servicio Eléctrico de Cartago, libre de gravámenes, limitaciones y anotaciones, sin perjuicio de las anotaciones y gravámenes que seguirá soportando /a finca madre. E/ Registro Nacional está obligado a cancelar todas las anotaciones, las exacciones y los gravámenes en e/ caso de que hubiesen, previo a la inscripción y con fundamento en la escritura de protocolización de piezas, sin necesidad de ningún otro trámite. Se condena a la Junta Administrativa de/ Servicio Eléctrico de Cartago a/ pago de los intereses sobre la diferencia entre e/ avalúo administrativo y e/ justiprecio, de conformidad con e/ numera/ 11 de la Ley de Expropiaciones; a partir de la puesta en posesión y hasta e/ efectivo depósito de la diferencia recién citada. Se condena a la Junta Administrativa de/ Servicio Eléctrico de Cartago a pagar las costas personales y procesales de estas diligencias. Firme esta sentencia, comuníquese a la Dirección Genera/ de Tributación y a la Municipalidad de San Carlos para e/ cálculo de los impuestos nacionales y municipales conforme a la ley." (ver expediente digital).

SEGUNDO: Por escrito presentado en tiempo y forma, el representante de la expropiada interpuso recurso de apelación (ver expediente electrónico).

TERCERO: En virtud de resolución de las dieciséis horas del diecinueve de agosto de dos mil veinte de este despacho, se admitió el recurso de apelación interpuesto (ver expediente electrónico).

CUARTO: La comparecencia de exposición de agravios se realizó a las catorce horas del ocho de febrero de dos mil veintiuno, en la cual se difirió el dictado de la sentencia que corresponde a realizarlo de forma escrita (ver expediente electrónico).

Se dicta la presente sentencia previa deliberación y por unanimidad.

CONSIDERANDO

1.- SOBRE LOS HECHOS NO PROBADOS: se avala la relación de hechos probados y no probados de la resolución recurrida.

II.- BASES DEL RECURSO: Expuso el recurrente como bases de su recurso, tres ejes medulares, a saber: 1) Valor unitario por M 2. Para fijar el justiprecio, la jueza acogió el avalúo del perito tercero en discordia, Nombre164194. , que determinó un valor unitario de Cl.265 M 2, siendo que dicha experticia utiliza como cuarta referencia un valor unitario incorrecto, de suerte que de reemplazar el valor incorrecto por el adecuado el importe a cancelar por metro cuadrado sería de 0.112.50 M 2, como lo muestra el "Informe de Revisión de Avalúos" rendido por el Lic. Gerardo Hidalgo, aportado como prueba para mejor resolver. 2) Daño al remanente: Para indemnizar el daño al remanente, la jueza descartó los tres avalúos allegados al expediente por los peritos valuadores, y optó por inventarse una fórmula propia, para establecer un monto que es mucho menor a lo que, en este rubro, trece años atrás estableció el propio Avalúo Administrativo del Nombre9574 412-2007. La máxima jurídica de que los avalúos, no los informes periciales, fijan los límites dentro de los cuales el juez debe resolver aplica no solo con relación a la globalidad de los montos totales de dichos avalúos, sino también con respecto a los diferentes rubros que los componen y determinan sus resultados; sobre todo, tratándose de tema tan específico y complejo como la estimación del daño al remanente en una expropiación parcial. Si esto no se entiende así por el juzgador, la sentencia deviene en arbitraria y carente de sustento técnico y fáctico, como en este caso ocurre. 3) Daño forestal y ambiental. La jueza de instancia rechaza reconocer suma alguna por el daño forestal y ambiental sufrido por la Reserva Natural Cascadas del Toro a causa de la expropiación decretada en su contra por JASEC; para ello se basa en un "estudio" realizado por técnicos del Nombre9574 en junio de 2017, siete años después de que el terreno expropiado había sido dado en posesión a la Alianza ICE-JASEC y cuatro años después de que la captación para el P.H Toro 3, obra que motivó la expropiación, había quedado completamente construida y estaba en operación. Es decir, en este ámbito, la jueza ignoró el acta de reconocimiento judicial de junio de 2010, un levantamiento topográfico realizado por técnicos del Nombre9574 en marzo de 2010 para determinar de modo específico los impactos ambientales del PH Toro 3 en la finca Cascadas del Toro S.A; y un inventario forestal elaborado por el MINAE en el 2011, dentro de la tramitación de un permiso para talar árboles; todas pruebas documentales que coinciden en reconocer la abundancia de árboles existentes en el área al momento de la expropiación. En su lugar, acogió un informe oficial de la administración expropiante, al que de manera ilegal se le dio carácter de "adenda de/ avalúo administrativo" en agosto de 2017, sea mucho tiempo después de que los árboles a inventariar e indemnizar habían sido cortados (violación directa a la garantía constitucional de indemnización previa y al artículo 24 de la Ley de Expropiaciones). Y eso después de que la Alianza ICE-JASEC durante seis años, desde febrero de 2011, desobedeció los múltiples y reiterados pedidos del Juzgado Contencioso para que aportara la información requerida sobre el daño forestal y ambiental causado a Cascadas del Toro. De igual modo, la sentencia recurrida ignora que Nombre14912 se allanó a la valoraciÓn que, sobre este extremo y por orden del juzgado de instancia, realizó el perito Nombre161016 , en octubre de 2017, en el que determinó un daño forestal y ambiental por C 39.935.537,30 millones. Indica que el ente expropiante se allanó a este avalúo porque en una primera audiencia se limitó a cuestionar los honorarios liquidados por el perito, sin objetar una sola línea de su informe, y en una segunda audiencia, a raíz de una ampliación de la pericia, se abstuvo por completo de contestar.

111.- SOBRE LOS FUNDAMENTOS DE LA SENTENCIA RECURRIDA. La sentencia número 1264 - 2020 de las quince horas con dieciséis minutos del veinticuatro de junio del año dos mil veinte, del Juzgado de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, establece como fundamento Io siguiente:

"VL- DE LOS PERITAJES RENDIDOS: Para poder determinar e/ justo precio de la expropiación objeto de estas diligencias, contamos con e/ Avalúo Administrativo y dos informes de peritos judiciales, prueba para mejor resolver y lo dicho la posición de las partes. Procedemos a analizar cada una de las pericias, A VALÚO ADMINISTRA TIVO 412-2007: Este se confeccionó e/ 10 de agosto de 2007, estableciendo e/ valor de/ terreno en @12.200.000.00, e/ daño a/ remanente en @11.922.292.00, para un tota/ de @24.122.292.00. Explica la finalidad de/ avalúo, descripción genera/ de la obra, descripción de la zona, descripción de/ inmueble, localizado en e/ Dirección19663 , , de la Provincia de A/ajue/a, se ubica 2,2 km a/ sur y 0,3 km noreste de /a comunidad de ParatSo de Marsella. E/ inmueble cuenta con un frente de 618,97 m a la vía pública. La propiedad tiene un área de 828.982.54 m2, según plano catastro A-1105428-2006, es un terreno por e/ que cruzan dos quebradas cuyas aguas fluyen en dirección suroeste - noreste, en su extremo este colinda con e/ Río Toro, cuya margen es abrupta. La finca tiene un uso mixto, hacia e/ oeste y centro se pueden observar una serie de construcciones destinadas a/ uso recreativo, un sector de estanques, sectores de ganadería, diferentes tipos de pastos, los sectores más escarpados de la propiedad están cubiertos de bosque. La finca colinda a/ suroeste con otra finca que pertenece a los mismos propietarios, e/ frente a ca//e pública en su extremo oeste se encuentra en estado de abandono y so/o es apto transitarlo a pie o bestia. Indica que dentro de/ terreno existen árboles nativos de la zona en forma dispersa, bosque primario en la ladera margen de/ Río Toro posee bosque primario y sector norte, cercanías de la Quebrada La Flor. La topografía es ondulada, los márgenes de las quebradas y e/ río tienen mayor inclinación, en e/ centro oeste se encuentra e/ sitio a expropiar, Se estima la pendiente promedio en 40%. E/ lote a segregar representa un 4,82% de/ área tota/ de/ inmueble, con un frente de 84,69% metros a ca//e pública, forma irregular, topografía ondulada, por su centro cruza una quebrada en dirección suroeste - noreste, cubierto de pastos naturales en su totalidad, tiene una medida de 4 ha exactas según plano A - 1198283-2007, con árboles dispersos, principalmente en los bordes de la quebrada. Se determinó un valor por hectárea redondeado a 43.050.000,00, por 4305 m2. Para e/ daño a/ remanente indica que no se deduce que la segregación de/ lote altere de manera brusca e/ quehacer habitual de la finca, afectará la sección oeste de/ inmueble, específicamente la margen izquierda de/ camino interno, esta sección tiene un área de 182.615.20 072 y sobre esta sección es que se estima e/ daño a/ remanente, ya que es la que sufre e/ impacto de la segregación, por su topografía y forma, la finca madre posee amplios sectores que no sufrirán ningún cambio brusco. E/ acceso se realizará por e/ camino público que será mejorado, /o que minimiza e/ impacto a la finca madre. Se determina que e/ sector de la finca impactado tiene un valor de 43.000.000.00 por hectárea, 300 m2, e/ remanente posee un área de 142.615,20 m2, perderá condición hidrológica y uno de los sitios con la topografía menos quebrada, seguirá contando con los servicios que posee /a finca madre. Se determina que e/ terreno tiene un valor de @2.150.000.00 por hectárea, 21500 m2, para un tota/ de 430.662.268.00, por lo que la diferencia entre e/ antes y e/ después es de @11.922.292.00 (i. 283 a 323). F/ 27 de junio de 2014 se presenta addendum a/ Avalúo Administrativo, en e/ mismo se indica que e/ valor de los árboles implícitamente se encuentra incluido en e/ valor de indemnización, esto porque las fincas de referencia con uso similar a la sección de/ terreno a expropiar (i. 1251). Posteriormente, con fecha 7 de julio de 2017, se presenta estimación de /a indemnización de/ recurso foresta/ en e/ cua/ se determina que los árboles ubicados en /a zona protegida no son indemnizab/es por no ser comercializables, fuera de esta área existen 6 árboles, los cuales para la fecha de la puesta en posesión no poseían un diámetro superior a los 30 cm, razón por la cual no eran comercializables ni presentan evidencia de haber sido plantados por e/ propietario ni este posee pago de servicios ambientales, por /o que no procede indemnización alguna (i. 1555 a 1585). INFORME DE Nombre161016 : este se presentó e/ 21 de Octubre de 2010, estableció como propósito revisar e/ avalúo administrativo yjustifica por qué se aparta de/ Avalúo Administrativo, indicando que sus valores están totalmente obsoletos, no consideró que esta dejando sin salida al camino público y que a/ inmueble se le cercena un frente de 84.69 metros a /a calle, /a disminución de/ cauda/ de la Quebrada la Hor incide en e/ resto de la finca, estima e/ daño a/ remanente sobre una sección de 182.61520 m2 sin firma de/ responsable de esos cá/cu/os que demuestren esa cabida, dejar por fuera en e/ cálculo de/ remanente e/ resto de/ inmueble. La homologación se hizo con fincas agropecuarias, pero e/ inmueble está dedicado a una explotación agro turística, además analiza áreas de fincas muy diferentes y usa ese dato para determinar e/ valor por metro cuadrado, por lo que se aparta de/ mismo. Indica que /a finca tiene una topografía mixta, áreas planas, terrenos de pendiente fuerte en las cercanías de/ Río Toro y la Quebrada /a Flor, áreas de bosque natural. Huyen varias quebradas y nacientes, y e/ inmueble como ta/ esta dedicado a/ desarrollo sostenible agro turístico, cuenta con caminos internos cementados, cabinas y áreas para acampar, senderos en la montaña, pesca recreativa. Propiamente e/ área a segregar es un terreno cubierto de pastos naturales, con una topografía ondulada, árboles dispersos localizados en e/ borde de /a quebrada que la atraviesa, e/ lote es de forma irregular. Realizó un sondeo de/ valor comercia/ de /a zona aledaña y otras referencias, resumiendo los valores en una tabla (i. 935). Indica que debe tomarse a un 100% de afectación. Para determinar e/ precio realizó un inventario de/ valor de mercado, homologó los valores de los terrenos, tomando en cuenta que e/ área a expropiar es de 4 hectáreas, que en e/ área tota/ de /a finca se desarrolla e/ proyecto eco turístico de 155 hectáreas con 177,33 m2, la cual se compone de una reunión de fincas y de un sector de/ inmueble sin inscribir. Se forman dos remanentes, e/ área más cercana a /a zona a expropiar y e/ resto de la finca. Define e/ valor de la finca antes de/ proyecto en @2.856.976.819.00 y después de/ proyecto en 4702,060.846.00. Anexa planos, certificación de la propiedad y una constancia de operación turística que realiza Armotours SA. en la finca Cascadas de/ Toro (i. 916 a 955). Aclaró que no se refirió a los árboles, porque e/ Avalúo Administrativo no los menciona y para referirse a/ punto necesitaría un inventario de los árboles, confirma que si consideró que la finca pierde acceso por e/ camino de tierra que tiene y sí analizó /a pérdida de privacidad y seguridad para asignar e/ valor y afectación a/ remanente (i.982 a 983). Con respecto a la cuantificación de/ recurso forestal, e/ perito se aparta de/ criterio de la administración e indica que la valoración de ese recurso tiene que darse desde e/ punto de vista de/ impacto económico ambiental, para lo cual aplica método de sustitución de rentas porque e/ recurso foresta/ fue destruido, y en si no tiene un valor comercial. Estima un pago compensatorio anua/ de 43.993.553.73 que inicialmente multiplica por 7 años que es e/ tiempo que ha transcurrido desde e/ momento de su visita, para una indemnización tota/ de @27.954.876.14. Posteriormente amplia a 10 años, indicando que la doctrina financiera indica que las proyecciones económicas deben tener un tiempo mínimo de 3 años y un máximo de 10 años (i. 1610 a 1618, 1627 a 1630), INFORME DE Nombre164194 : Presentado e/ 26 de marzo de 2015, indica como objeto la revisión de/ Avalúo Administrativo, describe e/ inmueble y e/ lote a segregar, indica que en la actualidad la finca se dedica a /a cría de ganado para carne y un área cubierta de bosque con crecimiento natura/. Varia de criterio con respecto a/ Avalúo Administrativo por e/ tiempo transcurrido, la variación de/ valor y de las condiciones de/ inmueble. Procedió a determinar e/ valor actual y mediante una tasa de descuento inferir e/ valor requerido. E/ valor actual de/ terreno mediante investigación de la oferta en la zona, consulta de vecinos, a entendidos en la materia y e/ criterio personal, con la referencias y método de homologación determinó un valor actualizado de @1.265.00 m2. Con la aplicación de la ecuación matemática determina e/ valor a/ momento en que se realizó e/ Avalúo Administrativo, a agosto de 2017 se ajusta e/ precio a "99.92 072. Determina e/ daño a/ remanente en @27.225.665.94 y e/ valor de/ área a segregar en @27.996.800.00, para una indemnización tota/ de @55.222.465.94 (i. 1275 a 1280). VII.- POSICIÓN DE LAS PARTES: La parte expropiada manifestó mediante escrito de/ 17 diciembre de 2008, planteando recurso de revocatoria con nulidad absoluta contra e/ auto que dio traslado a estas diligencias, indicando que Nombre14912 nunca les notificó la declaratoria de interés público, que e/juzgado da curso a las diligencias con base en la Ley No. 6313 sin ser e/ Nombre9574 parte de este proceso. Que no se ha tomado en cuenta la legitimación de/ accionante para promover la causa, ni valoró la legalidad de los actos administrativos que le sirven de base. Acusa /a inconstitucionalidad de/ artículo 5 de la Ley No. 7495 y e/ 7 de la Ley de participación de las Cooperativas de Electrificación Rura/ y de las Empresas de Servicios Públicos Municipales en e/ Desarro//o Nacional (Ley No 8345), por violar los artículos 45, 169 y 170 de la Constitución Política. Indican que e/ acto administrativo que declara e/ interés público de la propiedad esta viciado de nulidad absoluta por cuanto Nombre14912 no tiene competencia territorial para actuar en San Carlos y tampoco tiene competencia materia/ para dictar expropiaciones. Adjunta como prueba Dictamen C-188-2005 de /a PGR, sentencia No. 2008- 014089 de la Sala Constitucional, publicación de/ edicto en boletín judicial No. 230 de/ expediente 07-001652-0163-CA. Todos estos alegatos planteados en contra de/ auto inicia/ se resolvieron mediante auto de las trece horas y cuarenta y dos minutos de/ dos de febrero de dos mi/ nueve (i. 652 a 655) además de lo dicho en e/ considerando II. Auto que a su vez fue recurrido por la expropiada en fecha 9 de febrero de 2009 (i. 661 a 682). Recurso que se resolvió mediante auto de las quince horas y quince minutos de/ 19 de febrero de 2009, en el cua/ se señala reconocimiento judicial y puesta en posesión (i. 685 a 690). Esta también es recurrida por la expropiada en fecha 2 de marzo de 2009 (i. 696 a 704). E/ mismo fue rechazado de plano por e/ Tribuna/ de Apelaciones de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda (i. 757 a 759). En recurso de revocatoria de fecha 12 de mayo de 2010, planteado contra auto que señala fecha para reconocimiento y puesta en posesión, la expropiada reitera sus cuestionamientos con respecto a que JASFC no esta autorizada por e/ ordenamiento jurídico para explotar e/ servicio público de generación de electricidad fuera de la Provincia de Cartago, en este mismo escrito /a parte expropiada reconoce, ta/ y como lo indicó la Sala Constitucional, que /e corresponde a la Jurisdicción de lo Contencioso Administrativo resolver en vía ordinaria si Nombre14912 tiene potestad expropiatoria y si puede operar en San Carlos y por consiguiente la validez de/ convenio. Insiste en /a nulidad absoluta de/ Convenio e indica que "e/ juicio expropiatorio no se suspende, cuando está impugnada la legalidad de la expropiación, porque no puede iniciarse, como tampoco puede ordenarse válidamente e/ desalojo si media la misma circunstancia". Y vuelve a acusar la nulidad absoluta de todo lo actuado por Nombre14912 y adjunta e/ voto de la Sala IV en e/ cual se declara sin lugar la acción interpuesta, en los términos antes mencionados. (i. 833 a 868). Esto se resolvió mediante auto de las catorce horas y cincuenta y un minutos de/ treinta y uno de mayo de/ año dos mi/ diez (i 870). E/ 2 de noviembre de 2012 presenta incidente de hechos nuevos y nulidad absoluta, indicando que Nombre14912 omitió presentar Addendum No. I que modificó e/ convenio de alianza con e/ ICE, en e/ mismo indican que los avalúos requieren actualización, y considera que habían perdido sus efectos por dicha modificación y adjunta acta No. 7 de/ Comité de Coordinación de /a Alianza ICE-JASEC, addendum No. I a/ Plan de Implementación, copia de/ oficio 0690-136-2008 y 258-1626-2008 referidos a la aprobación de/ Addendum No. 1 de/ Plan (i. 1164 a 1183). Mediante resolución No. 1851 - 2014 de/ veintiséis de setiembre de dos mi/ catorce, se resuelve incidente de hechos nuevos y nulidad absoluta de actuaciones (i. 1263 a 1265). En fecha 22 de agosto de 2016 plantea recurso de revocatoria con nulidad concomitante en e/ cua/ indica que e/ Nombre164195. Nombre164194 rehusó hacer las aclaraciones a su pericia, omitió valorar e/ recurso forestal, no es Ingeniero foresta/ como se había solicitado, solicita se resuelva la petición realizada e/ 2 de octubre de 2015 en e/ sentido que se anule la pericia rendida y se designe nuevo perito con especialidad en ingeniería forestal, (i. 1377 a 1383). Lo anterior fue atendido y resuelto mediante auto de las trece horas cuarenta minutos de/ veintidós de agosto de dos mi/ dieciséis (i. 1384 a 1386). Resolución que también fue recurrida por /a expropiada ante e/ Tribuna/ de Apelaciones (i. 1390 a 1393). Recurso y nulidad que se resolvió mediante sentencia No, 376 - 2016 de las catorce horas treinta minutos de/ doce de setiembre de dos mi/ dieciséis de/ Tribuna/ de Apelaciones de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda (i. 1396 a 1397). E/ 5 de setiembre de 2017 la parte solicita designar un perito en materia/ foresta/ y ambienta/ para que valore e/ recurso foresta/ con base en e/ inventario de/ MINAE, le resulta fraudulento que se fije e/ valor de/ recurso con base en un inventario de abril de 2017 (i. 1601 a 1604), esto le fue atendido y rechazado mediante auto de las catorce horas y veintidós minutos de/ doce de setiembre de dos mi/ diecisiete (i. 1605 a 1606). De lo anterior se desprende que los alegatos, oposiciones, recursos, incidentes, nulidades y sus respectivas pruebas, han sido debidamente atendidos y resueltos oportunamente en e/ trámite de las presentes diligencias y por las instancias correspondientes, consta incluso que las acciones de inconstitucionalidad alegadas le fueron rechazadas por la Sa/a IV, razón por la cual no corresponde ahondar en reiteraciones, siendo que ya se han pronunciado las instancias oportunamente. Si la parte expropiada no comparte o no esta de/ todo de acuerdo con lo que se le ha resuelto durante la tramitación de/ proceso, no da pie a que insista en razonamientos de los cuales ya ha obtenido pronunciamiento, aunque que se le haya dicho no sea de su agrado. En escrito con fecha 23 junio de 2010, /a parte expropiada se refiere a la audiencia otorgada a propósito de/ acta de reconocimiento judicial indicando que e/ lote a expropiar abarca e/ camino que da acceso a/ inmueble por la vía pública y que dadas las condiciones topográficas de esa área de la finca, atravesada por una quebrada caudalosa, no será fáci/ construir un nuevo camino para unir las dos secciones de/ inmueble, Indica que e/ camino es transitable a pie o caba//o porque se utiliza para e/ arreo de/ ganado, pero es e/ acceso a/ camino público, con e/ asfaltado de la carretera dejo de utilizarse como vía principa/ de acceso, e/ ingreso se hace por servidumbre de paso. Anota que aguas abajo de/ lote a segregar, la expropiada tiene un área de montaña virgen con senderos visitación turística de dos cataratas que se forman sobre la quebrada (i. 886 a 887). Con respecto a/ primer peritaje judicial indica que omitió /a valoración de centenares de especies maderables de alto valor comercial, algunos de 50 0 mas años de edad y otros de 5, 10 y 12 años plantados por la expropiada en e/ marco de programas de reforestación, que los de mayor edad y diámetro se ubican en la zona de protección de la Quebrada Hor y deben serle indemnizados, ya que e/ aprovechamiento de/ expropiante significaría un enriquecimiento sin causa, su valor paisajístico y conservacionista es mayor que e/ valor comercial, también fuera de las áreas de protección existen cientos de árboles más jóvenes que han sido plantados con fines comerciales. Agrega que un camino que comunica las dos secciones de la finca se corta e inhabilita con la expropiación y también corta un segundo camino que corre paralelo a la quebrada y se vería afectado por la segregación lo cua/ obligaría a/ expropiado a construir un desvío para reconectar/o a la red interna de caminos. Manifestó que el proyecto de/ expropiante disminuiría e/ cauda/ de la quebrada disminuyendo /a capacidad hidrológica de la propiedad acabando con uno de sus principales atractivos turísticos además de acabar con la privacidad y exclusividad de/ lugar que atrae a los turistas. Adjunta foto de un árbol 'Fruta Dorada", dos de "cebo", fotos de/ camino interno, árboles de cebo de cinco años, otro árbol de cebo, vista panorámica, plantación de árboles de cebo, (i. 962 a 977). Considera que la valoración implícita esta prohibida por ley, que su propiedad es muy superior a cualquier otro fundo de la zona (i. 1270 a 1272). Con respecto a/ tercer perito en discordia indica que este valoró e/ terreno a expropiar sin haber ingresado a/ mismo. Que utilizó un referente que no se puede localizar en e/ campo y con un precio menor a/ que en realidad le corresponde (i, 1301 a 1316). Tampoco esta de acuerdo con la compensación que sugiere e/ perito Nombre164196 para e/ recurso forestal, ya que considera que tratándose de daños ambientales de carácter permanente e irreversible, con grave impacto en e/ resto de/ inmueble, considera injustificado e ilegítimo que la compensación se limite a los últimos siete años y no se proyecte a futuro (i. 1623 a 1624). La pane actora manifestó con relación e/ primer peritaje judicial que e/ perito cree erróneamente que e/justiprecio debe ser superior a/ valor de/ mercado por tratarse de una expropiación, lo cua/ considera errado ya que se provocaría un enriquecimiento lícito. Indicó que los comparables que deben servir de base a/ estudio de mercado deben ser similares en área a/ lote a segregar y no similares con la totalidad de la finca, error cometido por e/ primer perito judicia/ que utilizó fincas desde 700 m2 hasta 115/ha. Explicó que ponderando valores de comparables comerciales similares a/ lote expropiado, e/ perito debió //egar a un valor de 44.495,41/m2. Indicó que e/ lote segregado representa apenas un 5% de/ área registrada y de un 3% considerando e/ área no inscrita y se encuentra en e/ fondo de /a finca cuyo único acceso es una ca//e de tierra no transitable más que a pie o en bestia, razones por las que no se podría afectar e/ remanente en un 70% ta/ y como lo propone e/ perito, cuya consecuencia significó que e/ daño a/ remanente es superior induso a/ valor de la finca. También considera equivocadamente que la segregación de un área muy pequeña y localizada en e/ fondo de /a finca, en donde solo se afecta una porción de e//a, afecte toda /a finca incluyendo un área no inscrita (i. 1025 a 1030). Con fecha 1 de agosto de 2011, Nombre14912 presenta un estudio de/ avalúo administrativo y primer perito judicial, en la metodología y datos utilizados, en e/ cual se concluye que e/ avalúo administrativo presenta errores en e/ estudio de mercado, en e/ proceso de homologación y se encuentra desactualizado. E/ informe pericia/ presenta graves errores de forma y de fondo, en e/ proceso de homologación, considera equivocadamente que /a segregación de un área pequeña y localizada a/ fondo de /a finca, en donde so/o afecta una porción de e//a, afecte toda la finca incluyendo un área sin inscribir. Indica que la segregación solo le quita a toda la finca algún frente a ca//e secundaria en muy ma/ estado, se pierde una ínfima condición hídrica que no afecta e/ tota/ de la finca y mucho menos e/ área no inscrita. Actualizando valores y corrigiendo errores de/ Avalúo Administrativo, estima /a idemnización tota/ en 452.733.165.85 (lote @23.627.600.00 daño a/ remanente 429.105.565,85) (i. 1032 a 1043). En fecha 13 de abril de 2012 Nombre14912 presenta un informe técnico para permiso de corta de árboles en áreas de protección (i. 1065 a 1136). Finalmente se muestra conforme con e/ informe de/ Ing. Nombre164194 . VIII. PRUEBA PARA MEJOR RESOLVER: En fecha 22 de febrero de 2017 la parte expropiada presenta resoluciones de/ Tribuna/ de Apelaciones en las cuales se menciona que e/ avalúo administrativo perdió vigencia y no pueden ser considerado para fijar e/ justiprecio, además que e/ precio de indemnización debe ser e/ más cercano a/ dictado de la sentencia, que la valoración de los cultivos o plantaciones debe hacerse en forma independiente, que en caso necesario e/justiprecio puede ser fijado con base en "antecedentes judiciales", para lo cua/ aporta /a Sentencia No. 218 - 2015, resolución de las siete horas diecinueve minutos de/ 27 de noviembre de 2009 en la que e/ Tribuna/ de Apelaciones fija contracaute/a, copia de/ peritaje técnico de/ Ing. Nombre164197 , criterio de la Procuraduría Genera/ de /a República que indica obligatoriedad de estimar daño a/ remanente en expropiaciones parciales, reserva de inconstitucionalidad de los fa//os de/ Tribuna/ de Apelaciones que reconocen legitimación activa de Nombre14912 para dictar expropiaciones (i. 1412 a 1508). Como acto procesal, la sentencia firme conforma una realidad jurídica y materia/ que puede servir para acreditar un hecho en un proceso posterior, por ejen7p/o cuando se alega la cosa juzgada, cuando se hace valer /a prejudicial, cuando se invoca como título ejecutivo, cuando por su contenido queda vinculada a/ mecanismo de producción de precedentes judiciales. Todos estos supuestos, tienen sentido dentro de la realidad que describe Nombre164198, a/ señalar que "los medios de prueba son un fenómeno multifacético cuya naturaleza y definición varían de acuerdo con distintos factores históricos, culturales y jurídicos. Los sistemas probatorios han sufrido cambios profundos desde la época de los romanos; asimismo, las diferentes asunciones culturales acerca de/ conocimiento, la verdad y /a función de las decisiones judiciales han tenido una fuerte influencia en las concepciones de la prueba. Y en este contexto, un factor adiciona/ de complejidad y diferenciación es que son muchas las cosas que se pueden usar como fuentes de prueba. Según la interpretación dominante de/ principio de relevancia, cualquier cosa que tenga significado o cierta utilidad en la búsqueda de la verdad sobre los hechos litigiosos puede ser usada - a/ menos en principio - como medio de prueba". En este sentido se acepta la prueba ofrecida por la parte para mejor resolver por tratar temas semejantes a los que se discuten en las presentes diligencias, y eventualmente podrían ser un referente e insumo para la resolución de las mismas. IX- FIJACIÓN DEL JUSTIPRECIO: La expropiación no puede generar un beneficio indebido ni para /a Junta que expropia ni para la parte que es expropiada; debe darse un equilibrio entre ambos. De conformidad con e/ artículo 45 de /a Constitución Política y e/ 30 de la Ley de Expropiaciones, estas diligencias judiciales, sirven para definir e/ precio justo de/ bien que e/ ente expropiante debe resarcir a/ expropiado, por lo que se busca dejar a las partes en igualdad de condiciones a las que tenían antes de que se produjera e/ hecho, de modo tal, que e/ desposeído, con e/ precio que se le asigne, pueda a/ menos compensar /o que le ha sido quitado, evitando de ese modo, un enriquecimiento injusto para cualquiera de las partes involucradas; por ese motivo es que procedemos a definir ese precio, una vez analizados los tres informes rendidos y e/ resto de argumentos y pruebas que constan en autos. De los hechos probados y e/ dicho de las partes, se tiene que hay una imposibilidad de adoptar e/ monto establecido en e/ avalúo administrativo, debido a que esa valoración se encuentra desactualizada, e/ Avalúo Administrativo se confeccionó e/ 10 de agosto de 2007, e/ escrito de interposición de este proceso es de fecha de agosto de 2008, con lo cual es evidente que por e/ transcurso de/ tiempo los valores en e/ establecidos se han desactualizado, punto que además es confirmado por ambos peritos judiciales y por Nombre14912 con e/ estudio que realizó de/ avalúo administrativo y de/ primer peritaje judicial (i. 1032 a 1043), también esta circunstancia fue analizada y resuelta por e/ Tribuna/ de Apelaciones de lo Contencioso Administrativo, resolución No. 291-2013, a razón de un expediente muy similar a este que se refiere prácticamente a los mismos tiempos y e/ mismo proyecto, por lo que la fijación de/ justo precio deberá necesariamente sustentarse en los otros peritajes recibidos en autos para determinar si de e//os se puede derivar e/ precio correcto. No obstante, para efectos de referencia e información, así como los criterios utilizados por la administración a /a hora de hacer sus valoraciones, se considera e/ Avalúo Administrativo como una pericia que refleja las circunstancias y condiciones existentes a/ momento de la valoración, por lo que /o contemplado en ella se mantiene a efectos de información y referencia. Es importante precisar que e/ área a expropiar es de 40.000 m2, ubicados a/ fondo de la propiedad, todos los informes coinciden en este punto, /a finca a expropiar tiene un área inscrita de 828.982.54 m2 y un área no inscrita de 721.124.79 m2, con esta área e/ tota/ sería de 1.550.107.33 072, es decir que e/ área a expropiar representa un 3% de/ área tota/ y un 5% de/ área inscrita. Siendo así las cosas, le corresponde a esta Juzgadora realizar un análisis exhaustivo de las experticias rendidas y la prueba aportada a los autos, con e/ objetivo de determinar si estas cumplen con los requisitos básicos establecidos en la Ley de Expropiaciones y verificar si e/ monto finalmente otorgado, es e/ justo; ante esa situación, se procederá a dividir e/ análisis en tres incisos: a) Valor de/ terreno; b) Daño a/ remanente y c) Recurso forestal, de /a forma que se explica a continuación: a) Valor del terreno: E/ primero de los rubros a valorar en esta sentencia, es e/ terreno a expropiar por parte de JASEC. E/ Avalúo Administrativo de/ 10 de agosto de 2007, estableció e/ valor unitario de/ terreno en "05.00 m2 (solo como referencia); e/ perito Nombre164199 , en fecha 21 de Octubre de 2010 determinó e/ valor unitario en 41.843.00 m2 y e/ tercer perito en discordia, Nombre164194. , en fecha 26 de marzo de 2015, determinó e/ valor unitario en 4699.92 m2. Llama poderosamente /a atención la diferencia tan grande entre la valoración que realiza e/ Nombre164199. y e/ Nombre164194. , de @1.143.03 colones por m2. Esto se debe principalmente, a que e/ primer perito judicial obtiene e/ valor unitario con la homologación de dos referencias una de 155 ha y otra de 83 ha, según cuadro de homologación visible a imagen 943, lo idea/ en estos casos es que se utilicen áreas en rangos más próximos a/ de/ terreno a expropiar, para que la comparación sea válida, las áreas, utilizadas por e/ perito superan en más de/ doble de/ área de/ lote a expropiar. Carece este informe de una debida comparación de los precios de/ entorno, no considera la suscrita que haya obtenido un valor homogéneo y usual conforme a la zona. Este perito judicial indicó que con e/ aporte de otros avalúos de la misma finca hechos en tiempo pasado, obtuvo e/ valor unitario por metro cuadrado de la finca expropiada (ver imagen 657). Lo anterior no resulta acertado pues /a normativa lega/ y técnica exige valores de mercado para deducir e/ valor correspondiente. Con dichas referencias confeccionó un cuadro de homologación e/ cual contiene a simple vista deficiencias técnicas que tornan errónea la valoración, pues nótese que todos los factores de ajuste o corrección son iguales a 1, que equivale a afirmar que las fincas comparadas son exactamente iguales a la valorada en todas las características comparadas (área, topografía, forma, exceso de fondo, acceso, ubicación, ley forestal, nivel de ca//e, comercialización) lo cual no es correcto, ya que aunque se trate de la misma propiedad, e/ objeto de valoración para efectos de la expropiación es un lote de 40.000 m2, lo que ya de por si las diferencia, además de se deben considerar las características propias de/ lote a expropiar, ya que es una expropiación parcia/ y no total, este lote puede tener características diferentes a las de/ resto de la propiedad. En este sentido, solo por e/ factor de área debió ajustarse la referencia n 01 que tiene 155/ha de área, sea casi cuatro veces más grande que e/ lote segregado (ver imagen 663), considera la suscrita que no puede considerarse e/ precio establecido por este perito judicial. Por su parte, e/ Nombre164194. para determinar e/ valor unitario realizó una inspección física de/ área, determinando /a localización, condiciones de/ entorno, usos de/ suelo, tipo de cobertura, forma, topografía, servicios existentes, investigación de la oferta en la zona para áreas similares, consulta a vecinos, consulta a entendidos y su criterio. Con las referencias obtenidas, las condiciones particulares de/ inmueble, la cabida de/ área a expropiar y e/ método de homologación determinó e/ valor actualizado en @1.265.00 y este valor lo lleva a/ momento de/ avalúo administrativo mediante la utilización de una tasa de descuento, fijándolo en 4699.92 072 a/ momento de/ Avalúo Administrativo. La parte expropiada cuestiona que este perito no visitó e/ terreno a expropiar y que se hizo acompañar de un desconocido, indica que incorpora información falsa, no obstante solo refiere como falso la identidad de la persona que le mostró la propiedad, no así los datos incorporados en su informe, cuestiona una de las referencias utilizadas, pero solo por esta duda no es posible considerar que sea falsa ni se puede inducir ta/ situación. Considera la suscrita que e/ informe presentado es serio y la información incorporada es correcta y creh/e, razón por la cua/ si será una pericia a considerar en /a determinación de/ precio, Otro dato aportado a los autos, es de/ estudio que realizó e/ Nombre164195. , a solicitud de JASEC, en este se determina un valor 4590.69 m2, tomando e/ valor dado en e/ avalúo administrativo y lo actualiza suponiendo un aumento de 30% por e/ tiempo transcurrido (i. 1043). También tenemos como referencia e/ monto establecido en la Sentencia No. 39-2017-1 de/ veintisiete de enero de dos mi/ diecisiete de/ Tribuna/ de Apelaciones de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera, en /a cual se definió un precio unitario de 42.000.00 m2 para una expropiación de 66.777.23 m2, de una finca ubicada en Marsella, necesaria para la construcción de/ Proyecto Hidroeléctrico Toro III. La fijación de/ valor de/ terreno expropiado en este caso, debe hacerse necesariamente a partir de circunstancias muy concretas. En primer lugar tenemos /a imposibilidad de adoptar e/ monto establecido en e/ avalúo administrativo, por /o ya expuesto, no es posible confirmar e/ valor dado en sede administrativa. Esto nos //eva a que /a fijación de/ valor de/ terreno deba necesariamente sustentarse en los otros peritajes recibidos en autos, los cuales nos darán los parámetros mínimos y máximos posibles, entre los cuales se deberá fijar e/ precio justo, Considerando además e/ principio de que e/ valor de reposición debe ser e/ más cercano a la fecha de /a sentencia. En este sentido tenemos que e/ primer perito judicial fijo e/ monto 41.843.00 m2, no debería de fijarse un monto superior a este y e/ tercer perito en discordia fijo e/ monto en 4699,92 m2, por /o que este debería de ser e/ límite inferior en la fijación de/ valor, este sería e/ marco dentro de/ cual se debe de establecer e/ monto a indemnizar. No comparte la suscrita e/ valor determinado por e/ tercer perito en discordia establecido en "99.92 m2 en razón de como ya se dijo, e/ valor a/ momento de/ avalúo administrativo estaría totalmente desactualizado, por lo que no tendría sentido llevar un valor actua/ a esa fecha, estaríamos arrastrando e/ mismo defecto por e/ cual se descartado utilizar e/ valor de ese entonces. Por su parte, como ya se expreso supra, e/ valor obtenido por e/ primer perito judicia/ resulta inaceptable debido a los errores tanto de forma como de fondo de ese peritaje a/ momento de determinar e/ valor, No obstante, de/ trabajo realizado por e/ perito Nombre164194 en su informe, se obtuvo un valor actualizado de/ metro cuadrado en 41.265.00 m2, antes de aplicarle la ecuación para //evar ese valor a/ momento de/ avalúo administrativo, por la forma de obtener este valor y la metodología utilizada, considera la suscrita que es un valor real, actualizado y justo para ser utilizado como valor unitario a efectos de determinar /a indemnización en e/ presente caso. Además de /o anterior, cumple con e/ requisito de ser e/ valor más cercano a/ dictado de la presente sentencia. En razón de todo lo anterior se establece como valor unitario @1.265.00 m2, por los 40.000.00 m2 de/ área a expropiar, nos da un monto de CINCUENTA MILLONES SEISCIENTOS MIL COLONES ($50.600.000.00) la suma que deberá cancelar Nombre14912 a la expropiada por concepto de/ valor de/ terreno de 40.000.00 m2. A/ tener un valor establecido en autos para e/ caso concreto, considerado por la suscrita como justo y correcto, no se considera necesario recurrir a precios fijados en resoluciones de casos similares. b) Daño al remanente: E/ principio básico de/ sistema de responsablidad se concentra en la no obligatoriedad de soportar e/ daño. De ta/ premisa se deriva que todo aquel daño que sufra una persona en sus derechos y que no esté en la obligación de soportar debe ser reparado de forma plena conforme a/ numera/ 41 constitucional. Las características de/ daño para ser indemnizado, según la doctrina y jurisprudencia más calificada, estriban en su actualidad, efectividad e individualidad y su nexo de causalidad, esto es, la correlación que debe existir entre la causa y e/ efecto dañino. Con relación a/ daño a/ remanente resultante de una expropiación parcial, ta/ es este caso, e/ mismo se configura por /a afectación negativa a los atributos originales de la finca previos a la expropiación, de ta/ forma que los daños deben ser consecuencia directa de /a segregación o afectación operada, o sea, e/ nexo de causalidad de/ daño se encuentra en la misma expropiación o afectación per se. De lo anterior se deriva que toda afectación de derechos (daños) cuyo origen difiera de dicha causa (expropiatoria), no configura daño a/ remanente, sino, daños en sentido lato, que corresponden reclamar y determinar en otra VIS. E/ avalúo administrativo justificó este daño dado que la segregación afectará /a sección oeste de/ inmueble provocando una pérdida parcia/ de la Quebrada La Flor, así como un tramo de/ frente a ca//e pública (ver imagen 21). Y consideró que la expropiación únicamente afectaba una sección de /a finca, esta sección tiene un área de 182.615.20 m2 y sobre esta sección es que se estima e/ daño a/ remanente, ya que es /a que sufre e/ impacto de la segregación, por su topografía y forma, la finca madre posee amplios sectores que no sufrirán ningún cambio brusco. E/ acceso se realizará por e/ camino público que será mejorado, lo que minimiza e/ impacto a la finca madre, e/ remanente en este supuesto, posee un área de 142.615.20 m2, perderá condición hidrológica y uno de los sitios con la topografía menos quebrada, seguirá contando con los servicios que posee la finca madre. E/ perito Nombre164199 , determinó e/ daño a/ remanente en 42.154.915.973,00; este perito indica que e/ resto de la finca se afecta en dos porciones, remanente A de 788.982.54 m2 en un 70% de su valor y e/ remanente B de 721.194.33 rn2 con un 80% de su valor, esto dispara e/ cálculo de/ daño a/ remanente a una suma a todas luces exorbitante, justifica la utilización de/ resto de la finca, considerando incluso e/ área no inscrita en razón de /a disminución de/ cauda/ de /a Quebrada /a Flor, para JASEC, esta consideración es errónea considerando que la finca tiene otras fuentes hidrológicas, varias quebradas y Río Toro, por lo que esta condición no afecta toda la finca. Este perito no explica detalladamente la forma en qué determinó esos porcentajes de afectación, a simple vista resulta irrazonable que una supuesta disminución de/ cauda/ de la quebrada impacte e/ 70% u 80% de/ inmueble, considerando que e/ porcentaje que representa e/ área segregada es de un 4.82% de/ tota/ de la finca (avalúo administrativo imagen 14), motivo por e/ que además resulta desproporcionado dicho porcentaje. De/ informe de/ tercer perito en discordia no se observan errores o deficiencias, utiliza cuatro referencias con áreas que van desde los 4.000 m2 a 90.000 m2, no obstante utiliza e/ método de homologación y determina un valor unitario de 41.265, ese valor /o //eva a/ momento de/ avalúo administrativo e indica que e/ mismo corresponde a 4699.92 m2, para e/ daño a/ remanente estableció una afectación de/ 10% y consideró e/ área de afectación sobre e/ terreno inscrito. Por otra parte en cuanto a las manifestaciones de /a parte demandada con respecto a/ daño a/ remanente, las mismas carecen de razonabi/idad, pues en cuanto a /a dificultad de construir otros caminos internos en la propiedad dada las condiciones topográficas de/ terreno para unir dos secciones de la finca separadas por la quebrada, tanto por las condiciones topográficas como por las limitaciones de la ley forestal, queda c/aro que ta/ dificultad es causada por /a topografía de/ terreno además de las limitaciones de ley y que /a división de /a finca es por causa de la quebrada, dichas circunstancias no son consecuencia de la expropiación ta/ y como lo afirma la demandada. De igual forma, a nada conduce e/ hecho de que la finca tenga caminos internos para e/ arreo de ganado o la visitación turística, en muy ma/ estado según e/ reconocimiento judicial, pues por causa de la expropiación no se deriva razonablemente que tales caminos no puedan continuar siendo utilizados para esos fines. Revisada la información que consta en autos, lo descrito en e/ reconocimiento judicial, no se deduce que la segregación de/ lote altere de manera brusca e/ quehacer habitual de la finca, le quita a /a finca algo de frente a ca//e secundaria en ma/ estado, proporcionalmente lo que se le esta segregando a la finca es un 4.82% con respecto a/ área tota/ inscrita. Para determinar e/ daño a/ remanente con mayor exactitud, se toma como correcta e/ área indicada como afectada en e/ Avalúo Administrativo de 182.615.20 m2, esto por cuanto es razonable que una finca de las proporciones indicadas con respecto a/ área a expropiar, no puede verse afectada en su totalidad por la segregación que nos ocupa, considerando además que es un sector de la finca hacia e/ fondo, afectará concretamente la sección oeste de/ inmueble, específicamente la margen izquierda de/ camino interno, esta sección tiene un área de 182.615.20 m2 y sobre esta sección es que se estima e/ daño a/ remanente, ya que es /a que sufre e/ impacto de /a segregación, por su topografía y forma, /a finca madre posee amplios sectores que no sufrirán ningún cambio, esta segregación representa un 4,82% de/ área tota/ de la finca, por las características de/ terreno, e/ uso actua/ y las condiciones dadas, se considera razonable utilizar para efectos de este extremo de indemnización e/ área realmente afectada determinada en e/ Avalúo Administrativo. Coincidiendo con e/ tercer perito en discordia en cuanto a/ porcentaje de afectación, e/ cual estima esta juzgadora en un 10% considerando los cambios en e/ recurso hídrico, afectación a/ área cercana y a/ frente e/ cua/ disminuye en 84.69 metros de los 618.97 metros que tiene la propiedad en total. Se considera este porcentaje en e/ entendido de que no se limita e/ uso de suelo actual ni las actividades que en e/ inmueble se realizan. No //eva razón /a expropiada a/ afirmar que la finca expropiada pierde privacidad y exclusividad, en primer término por cuanto e/ remanente continuará siendo propiedad privada, ya que continuará bajo dominio privado de/ expropiado y en segundo término por cuanto no se ha demostrado la pérdida de algún valor exclusivo de/ inmueble. Atendiendo a/ objeto de la expropiación, e/ cual es /a segregación de un terreno, se considera apropiado e/ método de/ "antes y después", utilizado por ambos peritosjudiciales, pero con los valores que se han definido en la presente resolución, propiamente e/ valor unitario establecido en e/ punto anterior, Siendo así las cosas, y con e/ valor unitario definido en e/ punto anterior en @1.265.00, se procede a calcular e/ daño a/ remanente. Área 182.615.20 m2 x @1.265.00 = valor tota/ @231.008.228.00. valor de/ área a expropiar: Área 40.000.00 m2 x 41.265.00 = @50.600.000.00. Valor de/ área remanente: Área 142.615.20 1772 x 41.138.50 = 4162.367.405.00. se estable en DIECIOCHO MILLONES CUARENTA MIL OCHOCIENTOS VEINTITRÉS COLONES @18.040.823.00) e/ monto que deberá cancelar Nombre14912 a la expropiada en razón de/ daño a/ remanente. c) Recurso forestal: Este no es un rubro que se haya considerado inicialmente en e/ Avalúo Administrativo, no obstante la expropiada lo expresa como una de sus inconformidades. En e/ recorrido de/ Reconocimiento judicial se indicó que se obsen'an "árboles dispersos en e/ potrero, que según indicaciones de los comparecientes son árboles maderables plantados como parte de reforestación de la propiedad, entre los cuales se encuentran especies como Cávano y cedro", también se indicó que existen árboles a/ margen de la quebrada. A/ respecto y ante e/ requerimientos en la tramitación de/ proceso, Nombre14912 presenta un informe técnico de cona de árboles en áreas de protección para la toma la Flor (i. 1067 a 1071). Con fecha 7 de julio de 2017, ante requerimiento de/ Juzgado, presenta estimación de la indemnización de/ recurso foresta/ en e/ cual se determina que los árboles ubicados en la zona protegida no son indemnizab/es por no ser comercializables, fuera de esta área existen 6 árboles, los cuales para /a fecha de la puesta en posesión no poseían un diámetro superior a los 30 cm, razón por la cua/ no eran comercializables ni presentan evidencia de haber sido plantados por e/ propietario ni este posee pago de servicios ambientales, por lo que no procede indemnización alguna. Por su parte la expropiada considera que más que e/ valor comercia/ es la afectación dado que la finca se dedica a/ ecoturismo e/ valor paisajístico y conversacionista de esos árboles es /o que pretende le sea resarcido. A/ respecto es importante considerar que e/ Patrimonio Natura/ de/ Estado también está compuesto por la fauna y la flora silvestre, e/ artículo 40 de la Ley de Conservación de Vida Silvestre (LCVS) establece la demania/idad de la flora y fauna silvestre, la cual constituye un recurso natura/ renovable y forma parte de/ patrimonio nacional. Sobre la base de pertenencia a/ Estado, por la importancia ecológica y cualidades físicas, e/ legislador afecta en bloque sus bosques y terrenos forestales, imprimiéndoles en forma genérica /a condición de dominio público, inalienabilidad e imprescriptibilidad con miras a su conservación, protección, administración adecuada y fomento. A/ efecto nuestra Sa/a Constitucional en sentencia N04587-97 indicó que 'La propiedad foresta/ se concibe fundamentalmente para conservar, no para producir, ni ser parte de/ comercio de los hombres". De conformidad con e/ régimen forestal, los bosques son Patrimonio Natura/ de/ Estado y están dispuestos a un fin público de conservación y sometido a un régimen jurídico de naturaleza demanial. E/ Titulo Tercero de la Ley Foresta/ regula e/ manejo de bosques en propiedad privada, estableciendo Io siguiente: ARTICULO 19.Actividades autorizadas. En terrenos cubiertos de bosque, no se permitirá cambiar e/ uso de/ suelo, ni establecer plantaciones forestales. Sin embargo, la Administración Foresta/ de/ Estado podrá otorgar permiso en esas áreas para los siguientes fines: a) Construir casas de habitación, oficinas, establos, corrales, viveros, caminos, puentes e instalaciones destinadas a la recreación, e/ ecoturismo y otras mejoras análogas en terrenos y fincas de dominio privado donde se localicen los bosques. b) Llevar a cabo proyectos de infraestructura, estatales o privados, de conveniencia nacional, c) Cortar los árboles por razones de seguridad humana o de interés científico. d) Prevenir incendios forestales, desastres naturales u otras causas análogas o sus consecuencias. En estos casos, la corta de/ bosque será limitada, proporciona/ y razonable para los fines antes expuestos, Previamente, deberá llenarse un cuestionario de preselección ante la Administración Foresta/ de/ Estado para determinar la posibilidad de exigir una evaluación de/ impacto ambiental, según lo establezca e/ reglamento de esta ley". De dicha norma se extrae la imposibilidad de cambiar e/ uso de suelo de/ bosque, su comercialización se encuentra prohibida y la única forma de cortar árboles es mediante e/ cumplimiento de los presupuestos de/ inciso c) de dicho artículo, lo cua/ no es un presupuesto de hecho demostrado en e/ caso concreto, en este sentido la expropiada nunca tuvo derecho a comercializar la madera de bosque por tanto no resulta un activo indemnizab/e, Es cierto que /a administración no /o consideró a la hora de hacer la estimación como un rubro individual, y consecuentemente los peritos nombrados tampoco, dado que se limitaron a revisar lo valorado en e/ avalúo administrativo y no observaron que fuera un rubro a indemnizar de forma independiente. La expropiada requirió e/ nombramiento de un perito foresta/ para /a valoración de este recurso, no obstante indicó que en realidad no es e/ valor comercia/ de/ recurso lo que /e interesa, sino e/ daño ocasionado a/ paisaje y actividad que realiza en la finca a propósito de los árboles cortados para la construcción de/ proyecto. En e/ proceso se les requirió a los peritos nombrados y a la administración revisar este punto y de ser rea/ se ampliaran los peritajes en este aspecto. La Administración reitera su consideración de que no es un rubro va/orab/e e indemnizab/e, E/ perito Nombre164199 , se aparta de/ criterio de la administración e indica que la valoración de ese recurso tiene que darse desde e/ punto de vista de/ impacto económico ambiental, para /o cual aplica método de sustitución de rentas porque e/ recurso foresta/ fue destruido, y en si no tiene un valor comercial. Estima un pago compensatorio anua/ de ",99355373 que inicialmente multiplica por 7 años que es e/ tiempo que ha transcurrido desde e/ momento de su visita, para una indemnización tota/ de @27.954.876.14, Posteriormente amplia a IO años, indicando que /a doctrina financiera indica que las proyecciones económicas deben tener un tiempo mínimo de 3 años y un máximo de 10 años, sin justificar la razón de su estimación y de/ plazo. La expropiada tampoco estuvo de acuerdo con la compensación que sugiere e/ perito Nombre164196 para e/ recurso forestal, ya que considera que tratándose de daños ambientales de carácter permanente e irreversible, con grave impacto en e/ resto de/ inmueble, considera injustificado e ilegítimo que la compensación se limite a los últimos siete años y no se proyecte a futuro. Ta/ pretensión de la expropiada es imposible de satisfacer, primero no se ha demostrado ta/ daño, tampoco se ha individualizado ni cuantificado, es decir, durante todo e/ tiempo transcurrido en la tramitación de este proceso, /a expropiada no ha acreditado fehacientemente cuál es e/ daño que ha sufrido en su actividad comercia/ a propósito de la expropiación, no hay ningún indicio que realmente acredite que esto se dio o ha sucedido, la compensación que pretende proyectada a futuro, por imperativo lega/ es imposible de otorgar, e/ daño debe ser rea/ y permanente, y durante todo este tiempo que ha transcurrido, de haber ocurrido realmente las afectaciones y daños que alega, pudo haberlos acreditado, /o cual no sucedió. Por lo que la suscrita concluye que este aspecto no es un rubro que se deba de reconocer ni indemnizar. Por otra parte, en razón de que por la finca expropiada pasa una quebrada, debemos analizar e/ régimen jurídico de las zonas de protección, las cuales constituyen una categoría de manejo de áreas silvestres protegidqs, reguladas en la Ley Foresta/ Placa33524 y en la cual se definen como: "Artículo 33.- Areas de protección. Se declaran áreas de protección las siguientes: (...) b) Una franja de quince metros en zona rural y de diez metros en zona urbana, medidas horizontalmente a ambos lados, en las riberas de los ríos, quebradas o arroyos, si e/ terreno es plano, y de cincuenta metros horizontales, si e/ terreno es quebrado. Desde e/ punto de vista de los derechos reales, se puede señalar que se trata de una limitación a la propiedad, en razón de la función socia/ que desempeña a la luz de la doctrina de/ artículo 45 de la Constitución Política. E/ fin primordial de las áreas de protección, es preservar y proteger e/ recurso hídrico, ante e//o, los árboles se constituyen e/ medio esencia/ para dicho cometido en razón de su importancia capita/ en /a protección de/ agua. Sin árboles, los manantiales de cuyas aguas nacen los ríos se secan. E/ artículo 34 de la Ley Foresta/ establece /a prohibición de cortar árboles en las áreas protegidas, con excepción de los proyectos declarados por e/ Poder Ejecutivo como de conveniencia nacional, lo cual se dio en e/ caso que nos ocupa e implica que a/ no estar dispuestos sus recursos a/ comercio de los hombres, tampoco resultan indemnizab/es. Dado lo anterior se debe rechazar la indemnización pretendida por e/ expropiado de los árboles que forman parte de /a zona de protección de la quebrada La Flor, Por otra parte, fuera de la zona de protección que es en esencia un potrero, se identificaron únicamente dos árboles de especies maderables comerciales (ver inventario foresta/ I. 825) e/ cual indica que: " De acuerdo con e/ Cuadro 6, dos de los árboles son de carácter comercializable (28.6%) y abarcan las dos categorías diamétricas, y corresponden a la especie cebo, mientras que los guarumos representan e/ 71,4% de los árboles, en cuanto a/ volumen (cuadro 7) m3 e/ 50.8% sería comercializable (0,7338). Estos árboles en principio deberían indemnizarse pues no existe ninguna limitación lega/ para su explotación, sin embargo, la parte expropiada ha indicado que no es e/ valor comercia/ lo que le interesa, sino e/ daño ocasionado con la tala de los mismo a/ paisaje y efecto en su actividad comercial, daño que no fue demostrado ni acreditado en autos. Considerando además que la existencia de un potrero con dos árboles de especies maderables comerciales en un área de 4/ha, no constituye un factor relevante o diferenciador que afecte e/ valor de mercado, puesto que es una característica común de los inmuebles de la zona. Viendo lo anterior desde e/ punto de vista matemático, en un cuadro de homologación cuando las comparables cuentan con la misma característica o constante, e/ factor de corrección es siempre igual a 1 lo cua/ significa que no hay ajuste por dicho concepto y por tanto no es un factor que influye en e/ precio. En consecuencia corresponde rechazar la indemnización pretendida de/ recurso foresta/ y a/ no existir prueba que demuestre /a pérdida de/ pago por servicios ambientales, este no es un daño rea/ que deba ser indemnizado. Se fija en SESENTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA MIL OCHOCIENTOS VEINTITRÉS COLONES ("8.640.823,00) la indemnización tota/ que deberá de cancelar Nombre14912 a CASCADAS DEL TORO S.A. por la expropiación de un terreno de 40.000 m2 de la finca matrícula Placa6827. xr- COSTAS E INTERESES: Respecto a las costas procesales y personales, asícomo de los intereses, se condena a la Nombre14912 a/ pago de los intereses sobre la diferencia entre e/ avalúo administrativo y e/ justiprecio de conformidad con e/ numera/ 11 de la Ley de Expropiaciones; a partir de la puesta en posesión, acaecida e/ 15 de junio de 2010, y hasta e/ efectivo depósito de la diferencia recién indicada. En relación con las costas, a/ tenor de/ numera/ 193 de/ Código Procesa/ Contencioso Administrativo, no encuentra la suscrita ninguna excepción para eximir en costas a la expropiante quien obliga a/ expropiado a ejercer su defensa en estrados judiciales mediante patrocinio letrado, por lo que se le condena a/ pago de ambas costas de este proceso." (ver expediente digital).

IV.- SOBRE EL FONDO DEL ASUNTO: Un aspecto que no puede dejar de notar el Tribunal es que tratándose de expropiaciones de fundos grandes o rurales, como es el caso, la fijación del precio se debe realizar por hectárea y no por metro cuadrado, en ese sentido, el avalúo administrativo cumple con ese requisito (aún cuando hace una referencia al valor por metro cuadrado, dividendo el precio por hectárea por diez mil), no así los peritajes judiciales que hacen su análisis por metro cuadrado, lo que técnicamente no es procedente. Ahora bien, pese a esa deficiencia, es criterio de los suscritos que deben tomarse en cuenta dichos estudios como insumos, en tanto que de lo contrario dejaría a la parte expropiada sin elemento para contradecir el importe ofrecido en el avalúo administrativo, que es exactamente la base del proceso. Por otro lado, no puede dejar de mencionarse, que al igual que la juzgadora de primera instancia, nos preocupa de sobremanera que entre los diferentes valores ofrecidos por los expertos se denotan rubros abismalmente diferentes, totalmente injustificables a simple vista. No es posible explicar como las fincas cercanas o relacionadas tienen valores tan diferentes, como razonó la señora juzgadora de primera instancia. La a quo llega a la conclusión que impera una falta de credibilidad de los valores sustancialmente alejados, Io que desde el plano lógico no es es una conclusión irrazonable. Este órgano solo puede encontrar una justificación valida para esta situación, que se extrae de los mismos peritajes como inferencia deductiva, es evidente que dentro de la zona por las condiciones agrícolas, la belleza del paisaje y situaciones parecidas de la región se logran ubicar diferentes tipos de terrenos; así conviven tres tipos muy diferentes de fundos, por un lado el agrícola ganadero, por el otro, una serie de fincas de recreo, al mejor estilo de quintas, con áreas cercanas a una hectárea y por último, los terrenos correspondientes a viviendas, con cabidas de alrededor de un par de cientos de metros cuadrados. Es incuestionable que la zona es de una importante producción agrícola, un clima atractivo y un paisaje comercializable, lo que permite que esas actividades subsistan, siendo determinante los accesos, los servicios y en especial, la tenencia del agua. Esto explica el motivo por el cual el primer experto judicial describe la zona como turística (lo que por cierto no justifica o motiva, mientras el avalúo administrativo habla de una zona agrícola), y como dice la juzgadora no se aportan elementos para arribar a esa conclusión (como declaraciones de renta, informes a la Municipalidad, informes del ICT o cualquier otro aspecto que permita deducir que esa era la actividad económica de esa finca). Eso lleva a nuestro entender que se está utilizando criterios para zonas de recreo cuando debieron utilizarse los referentes a zona agrícola ganaderos. Esa conclusión la extrae este órgano jurisdiccional del mapa de zonas homogéneos y valores diferenciados que presentan los lotes en la misma zona. Así es, como los valores oscilan diametralmente opuestos pues en algunos casos se esta tratando de fincas agrícolas y en otras fincas de recreo; dejamos de lado los fundos para construcción de vivienda, en tanto que tienen cabidas más pequeñas y se ubican dentro de las áreas más pobladas. Al respecto no hay prueba de que la finca madre, base de la expropiación, como el área que está expropiando, sean fincas de recreo; además la cabida y los servicios impiden considerar tal cosa; ni siquiera en la teoría del caso de la parte expropiada se sostiene una tesis semejante. En conclusión de lo expuesto, los valores correspondientes a fincas de recreo no son aplicables al presente caso. Mucho menos es posible aplicarle los valores correspondientes a zonas urbanas para la construcción de viviendas. Igualmente, tiene razón la juzgadora que el primer peritaje se encuentra mal confeccionado, en la medida en la cual pretende dar la sensación de haber realizado un trabajo muy ajustado a la técnica buscando valores de mercado de algunos referentes, y posteriormente utiliza el método multifactorial. Lamentablemente, a la hora de utilizar este método le otorga un valor de 1 a todos los factores de castigo y valoración que establece la formula, cuando la lógica es que ese valor únicamente corresponde a aquellos comparables que sean idénticos al lote "tipo" utilizado como base de esa metodología. De esa manera, el solo hecho de que los comparables tengan una dimensión diferente del lote tipo, implicaba que tenía que asignarse un valor diferente de uno (hacia arriba o hacia abajo según fuera el caso) pues eso equivale a que el lote comparado y el tipo son idénticos lo que no es posible; lo que en este caso no se hizo, y por corresponder la asignación a una valoración que al perito asignar, este Colegio no tiene un dato o un insumo para identificar cual es la variable correcta para cada caso. Ese aspecto debió ser señalado por las partes al momento de presentarse la experticia, pidiendo aclaraciones y adiciones al informe, hasta lograr enderezar el instrumento de forma que resultara útil, pero al no tomarse ese camino, el resultado es que el peritaje se torna poco fiable para los fines de establecer un precio. No está demás decir, que ya en ocasiones anteriores se ha señalado que el método multifactorial, si bien no es el único instrumento para fijar un precio de un bien a expropiar, tiene la virtud de exponer muchos elementos, y procurar hacer que dos bienes con diferencias importantes puedan compararse; pero para poder cumplir este fin, el método y los criterios (el elemento más cuestionable) deben ser empleados correctamente, con su sustento técnico. Por último, tiene razón la juzgadora, en señalar que tanto los peritajes como el avalúo, utiliza varios referentes de zonas no cercanas, en tanto que la descripción de los referentes arrojan esa conclusión; incluso, como puede verse en los agravios nada dice la parte recurrente para combatir lo indicado por la juzgadora sobre ese particular y que es el motivo por el cual desecha todos los informes periciales y tampoco acepta el avalúo, al considerarlos incapaces de generar alguna convicción. Eso llevo a la juzgadora a tener que tomar algunos aspectos del tercer peritaje, que en prudencia parecen corresponder a lo más razonable para fijar el justiprecio, así como de haberse confeccionado en data reciente. Reiteramos, que todos estos aspectos apuntados por el juzgado de primera instancia se mantienen, a la fecha, y generan un mayor nivel de dificultad para resolver la litis y peor aún no son motivo de agravio alguno por parte de la expropiada apelante. En ese sentido, la conclusión de la juzgadora de primera instancia sobre la necesidad de excluir todos esos factores por sus deficiencias se mantienen a la fecha, de allí que no se posible aceptar uno solo de los estudios para poder establecer el importe total de la indemnización a la hora de dictar la presente sentencia. Ahora bien, siguiendo el orden de los agravios expuestos por el recurrente a viva voz (no lo expuestos de forma escrita que son más amplios) en aplicación del canon ciento treinta y tres del Código Procesal Contencioso Administrativo que determina que los agravios se exponen a de manera oral frente al Tribunal, se obtiene lo siguiente: 1) Valor unitario por M 2 . Para fijar el justiprecio, la jueza acogió el avalúo del perito tercero en discordia, Nombre164194. , que determinó un valor unitario de Cl.265 M 2, siendo que dicha experticia utiliza como cuarta referencia un valor unitario sería de C7.112.50 M 2, como lo muestra el "Informe de Revisión de Avalúos" rendido por el Lic. Gerardo Hidalgo, aportado como prueba para mejor resolver. Del cotejo de los datos del informe pericial, se evidencia que la sentencia utiliza para resolver el conflicto, el tercer peritaje en discordia, el cual toma como una de sus referencias el punto de ubicación Dirección19664 que corresponde al Parque Nacional Juan Castro Blanco con un valor por metro cuadrado de 250 colones, siendo lo correcto, el Dirección19665 cuyo valor por metro cuadrado presenta dos montos Q1.500 colones para el lote tipo de 7500 metros cuadrados y quince mil colones (C15.000) para lotes tipo de 200 metros cuadrados, teniéndose en cuenta que éste último lote es urbano. En este caso estamos frente a un fundo rural, lo que obliga que el metro cuadrado que debe utilizarse es de mil quinientos colones Q1.500) por metro cuadrado. Es de precisar que según el mencionado experto, Nombre164194 , en atención al valor por metro cuadrado, se castiga el importe en un diez por ciento, en razón de la diferencia del terreno objeto expropiado con relación al lote tipo, véase que el terreno a expropiar es de cuatro hectáreas y el lote tipo de las zonas homogéneos, es de siete mil quinientos metros cuadrados, se trata de quintas de recreo. El terreno afecto al interés público es tres veces más grande que el lote tipo. Consecuencia de lo dicho, el castigo del diez por ciento expuesto por el perito se presenta justificado, lo que obligaría a mantenerlo. Eso llevaría que el metro cuadrado sería de mil trescientos cincuenta colones por metro cuadrado (Q1.350,00m2). La parte recurrente espera sustituir este valor por el cuarto valor de referencia del tercer peritaje en discordia y con ello derivar el valor por metro cuadrado que debe ser aplicado para el caso concreto, tesis que no es compartida por este Tribunal. Puede verse que la primera referencia de ese peritaje es de cuatro mil metros cuadrados, el segundo de dos hectáreas, dos mil metros cuadrados y nueve hectáreas, siendo evidente que se trata de áreas muy discrepantes entre sí, incluso los valores de homologación se tornan diametralmente diferentes sin una justificación lógica. El Tribunal no logra ubicar una explicación de los diferentes factores de castigo, las partes no pidieron aclaración al respecto y la Cámara no tiene elementos para justificar esos aspectos. Aceptar los demás criterios de ese peritaje (a excepción del valor de zonas homogéneas con su correspondiente castigo) daría pie a sustentar una resolución sin tener un factor técnico de respaldo. Por otro lado, si comparamos la sumatoria con el valor de zonas homogéneas, daría un rubro semejante a un terreno urbano, superior al de una ciudad y no puede olvidarse que estamos en una finca rural. La lógica obliga a concluir que lo pretendido por el recurrente tiene por pretensión recibir el precio más alto posible, no tiene un sustento sobre la base de esos porcentajes. Amén de lo dicho, los factores indicados por la juzgadora para restarle credibilidad al experto, como un todo, resultan aplicables, motivo por el cual, el único valor rescatable es el correspondiente a zonas homogéneas ya indicado. La Cámara comprende que dicho valor esta diseñado para fines tributarios y no para establecer indemnizaciones, pero es el único rubro de los indicados por los expertos que no puede ser invalidado y que presenta su correspondiente sustento. Por otro lado, la parte expropiada tiene razón en señalar que esta expropiación ha tomado un tiempo exagerado en ser resuelta y tiene el derecho que el conflicto se resuelva definitivamente (en vía expropiatoria) a partir de los insumos que constan en el expediente. El otro peritaje no es de utilidad sobre las bases indicadas por la juzgadora de primera instancia, que no fueron combatidas, al igual que el avalúo administrativo. Consecuencia de lo dicho, este Tribunal opta por rechazar el peritaje que invoca el recurrente, utilizando únicamente el valor de zonas homogéneas con los aspectos ya indicados, en tanto que es invocado por la misma parte expropiada. Dicho valor de mil trescientos cincuenta colones aplicado por la cantidad de metros expropiados (cuatro hectáreas) genera un total de CINCUENTA Y CUATRO MILLONES DE COLONES (C54.OOO.OOO), fijándose el valor del terreno expropiado en ese importe. Dicho rubro resulta razonable y proporcional al daño recibido por la sociedad expropiada, sin generar un enriquecimiento injusto y desproporcional. 2) Daño al remanente: Para indemnizar el daño al remanente, sostiene el recurrente que la jueza descartó el avalúo y los dos peritajes allegados al expediente, y optó por inventarse una fórmula propia, para establecer un monto que es mucho menor a lo que, en este rubro, trece años atrás estableció el propio Avalúo Administrativo del Nombre9574 412-2007. Sobre este aspecto, es de precisar que el avalúo administrativo fijo el daño al remanente en la suma mientras que la sentencia se otorga la suma de dieciocho millones cuarenta mil ochocientos veintitrés colones @18.040.823.00), de manera que lo otorgado en sentencia es mayor que lo ofrecido en el avalúo administrativo. Con respecto al método del antes y el después utilizado por los peritajes como medio para fijar el daño al remanente, si bien dicho método es idóneo (advirtiendo que para fijación de una indemnización no existe un método, sino múltiples métodos, donde aquel ideal para un caso puede no funcionar para otro) para este fin, es manifiesto que los peritajes están utilizando los valores del terreno sobre la base de fincas de recreo y no agrícolas o ganaderas como es el caso que nos ocupa, sobre las bases explicadas en el punto anterior. En ese sentido, al igual que que la juzgadora de primera instancia, el Tribunal arriba a la conclusión que los peritajes en este caso no son de utilidad para fijar el daño al remanente. Véase como los valores utilizados del "antes y el después", parten en ambos casos, de valores exagerados, solo justificables si la afectación correspondiera a fincas en ubicaciones diferentes, posiblemente en áreas urbanas y no esa no es la realidad a la que nos enfrentamos. Por otro lado, la forma de obtener el rubro del daño al remanente que señala la sentencia está muy lejos de ser una formula inventada por la juzgadora de primera instancia, como lo indica el agravio. Básicamente, al no poder utilizar el método del antes y el después de los peritajes por utilizar comparables de dudosa credibilidad, tomó el camino de utilizar las bases de la formula expuestos en el peritaje administrativo. De manera que no estamos frente a una formula de creación injustificada, sino de aplicación de un método señalado por el avalúo, reemplazando los valores en beneficio del expropiado. Así el método utilizado no es impropio, ilegal o contrario a la legalidad. Realizada esa aclaración, tenemos que el avalúo administrativo fija el daño al remanente sobre un área de 182.615.20 m2 y no sobre el total de la finca, cabida que no es desvirtuada por ninguno de los expertos judiciales; aún cuando no es compartida por ellos, en tanto ubican la finca como una integridad y consecuentemente arriban a la conclusión que debe indemnizarse la totalidad de la finca como afectada por la expropiación. Ya en otra ocasiones, esta Cámara ha señalado que ese razonamiento es falaz, en tanto, bien puede ser que por la ubicación del terreno expropiado es totalmente posible que la afectación al remanente no sea sobre el total sino solo sobre espacios de este. El establecer que toda la finca es la que presenta daño al remanente debe justificarse, lo que en el caso se presume, bajo la óptica de que se trata de un proyecto ecológico ambiental, postura que ya hemos desacreditado consistentemente. No existen las bases suficientes para poder sostener que estamos frente a un proyecto ecológico ambiental, como de forma consistente lo ha sostenido el expropiado, como se ha señalado, no existen datos tributarios, municipales, ante el Ministerio del Ambiente y Energía, ni otro dato aportado, que permite sostener de manera categórica que antes de la expropiación existía un proyecto de tal naturaleza antes de la expropiación y en esas condiciones no es posible indemnización alguna. Eso nos lleva necesariamente a que estamos frente a un terreno agrícola ganadero, como lo señaló el avalúo administrativo. Para entender que el daño al remanente sea mayor a la misma expropiación debe estar técnicamente justificado. En esa condición este Tribunal toma esa área como la efectivamente afectada por la expropiación conforme con lo indicado por el avalúo administrativo (que como ya indicamos no ha sido desvirtuada) y no la totalidad de la finca. Como ya se expuso, este Tribunal considera que el valor por metro cuadrado es de para esta expropiación y el avalúo administrativo señaló que el daño al remanente se extiende por un área de 182.615.20 m2. Si bien algunos peritos discrepan de esa área, lo cierto es que no establecen un criterio técnico que permita desvirtuar dicha espacio de metros cuadrados, según lo expuesto. La simple multiplicación de los metros cuadrados por el valor por metro cuadrado genera como total el importe de Rubro que correspondería si fuera que ese terreno a expropiar, lo que en la especie no se da, lo que se pretende es indemnizar el daño al remanente y no expropiar esa porción de tierra. Si bien los peritajes utilizan como referencia que debe indemnizarse el daño al remanente en un cien por ciento (100%) pero lo cierto es que la finca no esta perdiendo el total de su valor, y no existe desapoderamiento, el expropiado seguiría ejerciendo los atributos de la propiedad sobre esa área de terreno al igual que sobre la demás finca que no esta afectada por la expropiación, con la única salvedad que esa porción del inmueble presenta un menoscabo de su valor comercial que debe ser indemnizado (el daño al remanente) motivo por el cual este planteamiento debe rechazarse. El criterio administrativo se orienta a señalar una afectación de alrededor del diez por ciento, posición que parece lógico dentro de un área de daño tan amplia, lo que genera un monto total de daño al remanente en razón de veinticuatro millones seiscientos cincuenta y tres mil colones cincuenta y dos colones (424.653.052,00) importe en el cual se fija el daño al remanente. Nuevamente, estamos frente a un valor que resulta razonable, proporcional y ajustado a las condiciones generales del daño sufrido; sin que produzca un enriquecimiento injusto para la parte expropiada, 3) Daño forestal y ambiental. Expone el recurrente que la jueza de instancia rechaza reconocer suma alguna por el daño forestal y ambiental sufrido por la Reserva Natural Cascadas del Toro, a causa de la expropiación decretada en su contra por JASEC; para ello se basa en un "estudio"realizado por técnicos del Nombre9574 en junio de 2017, siete años después de que el terreno expropiado había sido dado en posesión a la Alianza ICE-JASEC y cuatro años después de que la captación para el P.H Toro 3, obra que motivó la expropiación, había quedado completamente construida y estaba en operación. Es decir, en este ámbito, la jueza ignoró el acta de reconocimiento judicial de junio de 2010, un levantamiento topográfico realizado por técnicos del Nombre9574 en marzo de 2010 para determinar de modo específico los impactos ambientales del PH Toro 3 en la finca Cascadas del Toro S.A; y un inventario forestal elaborado por el MINAE en el 2011, dentro de la tramitación de un permiso para talar árboles; todas pruebas documentales que coinciden en reconocer la abundancia de árboles existentes en el área al momento de la expropiación. En su lugar, acogió un informe oficial de la administración expropiante, al que de manera ilegal se le dio carácter de "adenda de/ avalúo administrativo" en agosto de 2017, sea mucho tiempo después de que los árboles a inventariar e indemnizar habían sido cortados (violación directa a la garantía constitucional de indemnización previa y al artículo 24 de la Ley de Expropiaciones expone el expropiante). Y eso después de que la Alianza ICE-JASEC durante seis años, desde febrero de 2011, desobedeció los múltiples y reiterados pedidos del Juzgado Contencioso para que aportara la información requerida sobre el daño forestal y ambiental causado a Cascadas del Toro. De igual modo, la sentencia recurrida ignora que Nombre14912 se allanó a la valoración que, sobre este extremo y por orden del juzgado de instancia, realizó el perito Nombre161016 , en octubre de 2017, en el que determinó un daño forestal y ambiental por C 39.935.537,30 millones. Decimos, indica el recurrente, que el ente expropiante se allanó a este avalúo porque en una primera audiencia se limitó a cuestionar los honorarios liquidados por el perito, sin objetar una sola línea de su informe, y en una segunda audiencia, a raíz de una ampliación de la pericia, se abstuvo por completo de contestar, según señala el recurrente. Para el rechazo de ese extremo la juzgadora consideró lo siguiente: a) Ese un rubro no fue considerado en el avaluo inicial. b) El Reconocimiento judicial se indicó que se observan "árboles dispersos en el potrero, que según indicaciones de los comparecientes son árboles maderables plantados como parte de reforestación de la propiedad, entre los cuales se encuentran especies como Cóbano y cedro", también se indicó que existen árboles al margen de la quebrada. c) Ante el requerimientos en la tramitación del proceso, Nombre14912 presenta un informe técnico de corta de árboles en áreas de protección para la toma la Flor. d) Con fecha 7 de julio de 2017, ante requerimiento del Juzgado, acredita estimación de la indemnización del recurso forestal en el cual se determina que los árboles ubicados en la zona protegida no son indemnizables por no ser comercializables, fuera de esta área existen seis árboles, los cuales para la fecha de la puesta en posesión no poseían un diámetro superior a los 30 cm, razón por la cual no eran comercializables ni presentan evidencia de haber sido plantados por el propietario ni este posee pago de servicios ambientales, por Io que no procede indemnización alguna. Posteriormente, concluye literalmente: "Ta/ pretensión de la expropiada es imposible de satisfacer, primero no se ha demostrado ta/ daño, tampoco se ha individualizado ni cuantificado, es decir, durante todo e/ tiempo transcurrido en la tramitación de este proceso, la expropiada no ha acreditado fehacientemente cuál es e/ daño que ha sufrido en su actividad comercia/ a propósito de la expropiación, no hay ningún indicio que realmente acredite que esto se dio o ha sucedido, la compensación que pretende proyectada a futuro, por imperativo lega/ es imposible de otorgar, e/ daño debe ser rea/ y permanente, y durante todo este tiempo que ha transcurrido, de haber ocurrido realmente las afectaciones y daños que alega, pudo haberlos acreditado, lo cual no sucedió, Por /o que la suscrita concluye que este aspecto no es un rubro que se deba de reconocer ni indemnizar. Por otra parte, en razón de que por la finca expropiada pasa una quebrada, debemos analizar e/ régimen jurídico de las zonas de protección, las cuales constituyen una categoría de manejo de áreas silvestres protegidas, reguladas en la Ley Foresta/ Placa33524 y en la cua/ se definen como: "Artículo 33.- Áreas de protección. Se declaran áreas de protección las siguientes: (...) b) Una franja de quince metros en zona rural y de diez metros en zona urbana, medidas horizontalmente a ambos lados, en las riberas de los ríos, quebradas o arroyos, si e/ terreno es plano, y de cincuenta metros horizontales, si e/ terreno es quebrado. Desde e/ punto de vista de los derechos reales, se puede señalar que se trata de una limitación a la propiedad, en razón de la función socia/ que desempeña a la luz de la doctrina de/ artículo 45 de la Constitución Política. E/ fin primordial de las áreas de protección, es preservar y proteger e/ recurso hídrico, ante e//o, los árboles se constituyen e/ medio esencia/ para dicho cometido en razón de su importancia capita/ en la protección de/ agua. Sin árboles, los manantiales de cuyas aguas nacen los ríos se secan. E/ artículo 34 de /a Ley Foresta/ establece la prohibición de cortar árboles en las áreas protegidas, con excepción de los proyectos declarados por e/ Poder Ejecutivo como de conveniencia nacional, lo cual se dio en e/ caso que nos ocupa e implica que a/ no estar dispuestos sus recursos a/ comercio de los hombres, tampoco resultan indemnizab/es. Dado /o anterior se debe rechazar /a indemnización pretendida por e/ expropiado de los árboles que forman parte de /a zona de protección de la quebrada La Flor. Por otra parte, fuera de la zona de protección que es en esencia un potrero, se identificaron únicamente dos árboles de especies maderables comerciales (ver inventario foresta/ I, 825) e/ cual indica que: " De acuerdo con e/ Cuadro 6, dos de los árboles son de carácter comercializable (28,6%) y abarcan las dos categorías diamétricas, y corresponden a la especie cebo, mientras que los guarumos representan e/ 71.4% de los árboles, en cuanto a/ volumen (cuadro 7) m3 e/ 50.8% sería comercializable (0.7338).". Estos árboles en principio deberían indemnizarse pues no existe ninguna limitación lega/ para su explotación, sin embargo, /a parte expropiada ha indicado que no es e/ valor comercia/ lo que le interesa, sino e/ daño ocasionado con la tala de los mismo a/ paisaje y efecto en su actividad comercial, daño que no fue demostrado ni acreditado en autos. Considerando además que la existencia de un potrero con dos árboles de especies maderables comerciales en un área de 4/ha, no constituye un factor relevante o diferenciador que afecte e/ valor de n7ercado, puesto que es una característica común de los inmuebles de la zona. Viendo lo anterior desde e/ punto de vista matemático, en un cuadro de homologación cuando las comparables cuentan con la misma característica o constante, e/ factor de corrección es siempre igua/ a 1 /o cual significa que no hay ajuste por dicho concepto y por tanto no es un factor que influye en e/ precio. En consecuencia corresponde rechazar la indemnización pretendida de/ recurso foresta/ y a/ no existir prueba que demuestre la pérdida de/ pago por servicios ambientales, este no es un daño rea/ que deba ser indemnizado" Al respecto véase que como al margen de compartir el criterio, lo cierto es que los razonamientos no se combaten. La sociedad recurrente nunca contradijo uno solo de los argumentos expuestos por la jueza, que era lo que tenía que hacer si pretendía que se le reconociera ese rubro. Así al margen de si alguno de los representantes de Nombre14912 (sin acuerdo de la Junta Directa del ente público como lo exige la ley para surtir algún efecto jurídico) se allanó o no a la existencia de un refugio forestal este Tribunal al igual que el Juzgado de primera instancia no tiene bases para poder hablar de la existencia de una Reserva Cascadas del Toro al momento de la expropiación. Otro aspecto que debe aclararse es que la expropiación no se dió en el dos mil diez, onde, diecisiete o demás datas referenciadas por el recurrente, sino que este expediente data del dos mil ocho; de manera que si presente derivar algún beneficio a partir de la supuesta existencia de una reserva en el fundo expropiado, es su obligación acreditar de forma incontrovertible que dicha actividad existía antes de ese año, reiteramos, sea documentos del Ministerio del Ambiente y Energía, del Ministerio de Hacienda, de la Municipalidad o de cualquier dependencia pública resultarían idóneos en ese sentido, regencias ambientales, publicidad o en general, algo que de clara visión del alcance del proyecto, pero no de fechas posteriores a la expropiación sino anteriores. Se han aportado documentos de fecha posterior al inicio del expediente donde se puede extraer una regencia ambiental, pero no para la fecha en la cual la expropiante hizo el estudio. La parte accionada no aportó en ningún momento, como ya se ha indicado, documentos tributarios, municipales, o técnicos que permitan derivar esa condición antes del inicio del proceso expropiatorio. Incluso, aún cuando se pudiera creer en la existencia de la mencionada reserva, el peritaje que la reconoce prácticamente parte de la premisa que esta fue destruida en su totalidad, lo que resultaría lógico si se hubiera expropiado la totalidad del inmueble, lo que no fue así; en todo caso dicho estudio no explica de forma creíble el alcance del daño, si es que este existiera. Incluso, véase como los documentos realizados por el Nombre9574 donde se menciona la existencia de algún interés ambiental son del año 2017, casi diez años después de iniciado el proceso expropiatorio y también tiempo después de la captación por el proyecto hidroeléctrico. En lo referente a la abundancia de arboles, el consenso solo se ubica de la existencia de estos en los márgenes de los caudales de agua que son enrumbados por la expropiada y que como tal son bienes demaniales. En ese sentido las abundantes pruebas documentales sobre la existencia de los árboles no permiten generar la conclusión que extrae el recurrente, por lo antes dicho, al igual que el reconocimiento judicial. Es de precisar que entre los aspectos que no se desmienten, está el hecho que los árboles afectados se encuentran dentro de un área que es zona de protección, cuyo dominio no es del expropiado sino que conforman la parte demanial del inmueble, de manera que solo sean menos de una decena los que si pueden ser indemnizados; siendo estos últimos de un diámetro pequeño lo que evidencia un crecimiento pobre. Esa situación fruto de las valoraciones de los expertos nunca es desmentida, salvo por los peritos que consideran que todo el proyecto es ecoforestal, que como ya hemos insistido consistentemente no presentan un sustento, sino que corresponde a una mera valoración subjetiva. En lo que refiere a los servicios ambientales es evidente que una persona que dedica una finca, en todo o en parte, a la reforestación sea para otro proyecto mayor (como lo argumenta el expropiado) o por los meros beneficios de esta actividad no está obligada a tener un contrato de servicios ambientales, lo cierto es que los datos que constan de antes de la expropiación no evidencian esa situación, y los realizados al amparo de un contrato con el Estado, estos acuerdos son de datas posteriores al acto expropiatorio, cuando ya habían transcurrido varios años desde el inicio del proceso expropiatorio, lo que impide considerar que la finca tuviera un interés en ese sentido como actividad previa. Naturalmente, la actividad posterior, no sería indemnizable en tanto la labor pericial dejaría de ser una verificación de como estaba el bien al momento de ser expropiado (de allí que algunos juzgadores y la ley refieran a la revisión del avalúo administrativo), que es exactamente la base de un proceso expropiatorio. Debemos reiterar, que contrario a lo sostenido por alguno de los peritos y por el señor expropiado, la utilización del valor comercial del recurso forestal debe partir no de los ingresos que puede llegar a producir, sino de si esa actividad estaba produciendo un valor económico, lo que tampoco presenta valor probatorio. Es la ausencia de prueba sobre el proyecto ecológico forestal que la sociedad expropiada insiste en su existencia, lo que impide su reconocimiento económico. Consecuencia de lo dicho, el agravio expuesto en cuanto a la indemnización al daño forestal o ambiental, debe desestimarse; como lo realizó la jueza de primera instancia. No existiendo más agravios que resolver, es en derecho que se proceda a dictar el respectivo dispositivo.

POR TANTO

Se acoge parcialmente el recurso de apelación, se modifica el importe del terreno expropiado en la suma de CINCUENTA Y CUATRO MILLONES DE COLONES (Q54.000.000) y el rubro de VEINTICUATRO MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL CINCUENTA Y DOS COLONES (04.653.052,00) por concepto de daño al remanente, para un total de SETENTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL CINCUENTA Y DOS COLONES Clasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIALdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.