← Environmental Law Center← Centro de Derecho Ambiental
Res. 00288-2021 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 29/06/2021
OutcomeResultado
The appeal is declared inadmissible because the appellant, as usufructuary, lacks standing to challenge the demolition order directed at the property owner.Se declara inadmisible el recurso de apelación porque la recurrente, en su calidad de usufructuaria, carece de legitimación para impugnar la orden de demolición dirigida al propietario del inmueble.
SummaryResumen
The Administrative Contentious Tribunal, Third Section, hears an appeal filed by a usufructuary against a resolution of the Municipal Mayor's Office of Santa Bárbara de Heredia, which ordered the demolition of a building completed without a permit, located in an area with environmental and urban planning restrictions. The appellant was not the property owner but held usufruct of the structure. The Tribunal analyzes the urban regularization procedure under the Construction Law (Arts. 93-96), determining that standing to appeal belongs to the owner, co-owners, or third parties proving a better right or the legality of the building. It concludes that the usufructuary lacks standing because she is not the owner nor acting on behalf of the titleholder. Therefore, it declares the appeal inadmissible, without addressing the merits of the demolition order. The decision is strictly procedural and does not touch on substantive environmental issues.El Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera, conoce de un recurso de apelación interpuesto por una usufructuaria contra una resolución de la Alcaldía Municipal de Santa Bárbara de Heredia, que ordenaba la demolición de una edificación terminada sin licencia, ubicada en zona de restricción ambiental y urbanística. La apelante no era propietaria del inmueble, sino que ostentaba el usufructo de la estructura. El Tribunal analiza el procedimiento de regulación urbanística de la Ley de Construcciones (arts. 93-96), determinando que la legitimación para recurrir corresponde al propietario, copropietarios o terceros que acrediten mejor derecho o regularidad de la edificación. Concluye que la usufructuaria carece de legitimación por no ser propietaria ni haber actuado en representación del titular. Por tanto, declara inadmisible el recurso, sin entrar al fondo de la orden de demolición. La decisión es estrictamente procesal y no aborda cuestiones ambientales sustantivas.
Key excerptExtracto clave
“...upon reviewing the case file, in this instance the person challenging the decision is not the owner of the property but rather holds the usufruct of the structure whose demolition has been ordered, the appeal being filed in that capacity and not on behalf of the property titleholder, all of which means the appellant lacks standing to challenge, since she does not hold the status of owner —or co-owner— of the property, who are the ones with standing to appeal within the framework of this procedure...” “It is clarified here that the final act could also be challenged by third parties who, aware of the urban regularization procedure, prove their superior right over the property or demonstrate the legal regularity of the building that gave rise to the procedure, a situation that is not present in this case file.”“...revisado el expediente, en este caso la persona que impugna no es la propietaria del inmueble sino quien ostenta el usufructo de la estructura cuya demolición ha sido ordenada, siendo el recurso interpuesto en tal condición y no en representación del titular de la propiedad, todo lo cual implica que la recurrente carece de legitimación para impugnar, pues no detenta la condición de propietaria -ni de copropietaria- del inmueble, quienes son los legitimados para recurrir en el marco de este procedimiento...” “Se aclara aquí que, el acto final también podría ser impugnado por terceros, quienes enterados del procedimiento de regulación urbanística, acrediten su mejor derecho sobre el inmueble o demuestren la regularidad jurídica de la edificación que dio lugar al procedimiento, situación que no es la que se configura en el presente expediente.”
Pull quotesCitas destacadas
"la recurrente carece de legitimación para impugnar, pues no detenta la condición de propietaria -ni de copropietaria- del inmueble, quienes son los legitimados para recurrir en el marco de este procedimiento"
"the appellant lacks standing to challenge, since she does not hold the status of owner —or co-owner— of the property, who are the ones with standing to appeal within the framework of this procedure"
Considerando I
"la recurrente carece de legitimación para impugnar, pues no detenta la condición de propietaria -ni de copropietaria- del inmueble, quienes son los legitimados para recurrir en el marco de este procedimiento"
Considerando I
"el acto final también podría ser impugnado por terceros, quienes enterados del procedimiento de regulación urbanística, acrediten su mejor derecho sobre el inmueble o demuestren la regularidad jurídica de la edificación"
"the final act could also be challenged by third parties who, aware of the urban regularization procedure, prove their superior right over the property or demonstrate the legal regularity of the building"
Considerando I
"el acto final también podría ser impugnado por terceros, quienes enterados del procedimiento de regulación urbanística, acrediten su mejor derecho sobre el inmueble o demuestren la regularidad jurídica de la edificación"
Considerando I
Full documentDocumento completo
Tribunal Contencioso Administrativo, Sección III Case type: Municipal Appeal Analyzed by: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL Tribunal Contencioso Administrativo, Central 2545-00-03 Fax 2545-00-33 Correo Electrónico ...01 __________________________________________________________________ MATTER: Recurso Municipal APPELLANT: Nombre106458 RESPONDENT: Municipalidad de Santa Bárbara No. 288-2021 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA, ANEXO A DEL II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, at fourteen hundred hours on the twenty-ninth of June, two thousand twenty-one.- This Tribunal hears, in its capacity as non-hierarchical legality reviewer, the appeal (recurso de apelación) filed by Nombre106458, holder of identity document CED83593, against the resolution of the Mayor's Office (Alcaldía Municipal) of Santa Bárbara de Heredia, DM-001-2019 of 9:30 a.m. on January 21, 2019.
Drafted by Judge Nombre101765.
Considering.
I.- Regarding the inadmissibility of the filed appeal: The administrative urban regulatory procedure (procedimiento administrativo de regulación urbanística) contained in Chapter XXI of the Construction Law (Ley de Construcciones) has the purpose of requiring the owner of the property on which a completed - and unpermitted - building is found to regularize it. This means undertaking the respective procedures aimed at proving that the infrastructure has been built in accordance with the law, regarding, among other matters, zoning and land-use regulations, as well as those relating to its structural safety. In this regard, the Construction Law (Ley de Construcciones), Ley 833, establishes:
"Article 93.- When a building or construction or installation has been completed without a license or a project approved by the Municipalidad and without notifying the latter of the completion of the work, an investigation shall be conducted, setting the owner a non-extendable term of thirty (30) days to comply with the provisions of this Law and its Regulations by presenting the project, license application, etc.
Article 94.- If, after the set term has elapsed, the owner has not complied with the preceding order, a new investigation shall be conducted, which shall be processed in accordance with the article on Refusal and a final term shall be set after hearing the interested party.
Article 95.- If the owner presents the respective project and it is accepted, the Municipalidad shall verify whether the work has been executed in accordance with it and if both satisfy the requirements demanded by this Law and its Regulations, subjecting it to the necessary tests.
Article 96.- If the project is not presented or the ordered modifications are not made, the Municipalidad shall order the demolition of the defective parts or shall carry it out at the owner's expense. Under no circumstances shall it authorize the use of the construction, and if it is in use, it shall impose a fine for this reason and order its vacating and closure." (The original text is not highlighted in bold).
In the specific case now before this Chamber, the challenged act falls within the context of the aforementioned procedure, and its operative part states: "This Office proceeds to notify the owner of immediate demolition, considering that the area is under environmental and urban restriction for construction, therefore granting 30 calendar days to proceed with the corresponding demolition works.". The regularization procedure is clearly the responsibility of the owner or owners of the property (or by third parties authorized by them), all of the foregoing within the terms regulated by the urban regulations contained in the regulatory plan or plans (plan o planes reguladores) of the respective canton. The regulations issued by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo on construction matters shall apply in the absence of urban regulations in the canton, or when the latter expressly refers to those regulations. Notwithstanding all the above, upon review of the file, it is found that in this case the person challenging the act is not the owner of the property but rather the holder of the usufruct (usufructo) of the structure whose demolition has been ordered. The appeal was filed in that capacity and not in representation of the titleholder of the property, all of which implies that the appellant lacks standing (legitimación) to challenge, as she does not hold the status of owner - or co-owner - of the property, who are the parties with standing to appeal within the framework of this procedure, once notification has been made (or notifications in the case of co-owners, since the cost of carrying out the demolition by the local corporation can evidently result in an impact on all co-owners - Article 79 of the Código Municipal, Article 270 of the Código Civil, and Article 9 of the Law on Location of Undivided Rights No. 2755-). It is clarified here that the final act could also be challenged by third parties who, having learned of the urban regulatory procedure, prove a superior right over the property or demonstrate the legal regularity of the building that gave rise to the procedure, a situation which does not arise in the present file. Consequently, it is unavoidable for this Tribunal to declare the appeal (recurso de apelación) filed by Mrs. Nombre106458, in her capacity as usufructuary, against resolution DM-001-2019, inadmissible due to her lack of standing (legitimación) to appeal it.
II.- Regarding the return of the file. As this venue has been processed electronically, it is available to the parties to obtain a complete copy containing both the administrative file sent by the Municipal Corporation and all the documents that make up this appeal, for which they must provide the electronic storage device (USB drive or compact disc). Likewise, in the event that physical or electronic documentation (plans, photographs, reports, etc.) was submitted and remains in the custody of the Office, the party who submitted it may withdraw it within 30 business days, in accordance with the provisions of Article 12 of the Regulation on Electronic Files before the Poder Judicial, approved by the Corte Plena in session No. 27-11 of August 22, 2011, Article XXVI and published in the Boletín Judicial No. 19 of January 26, 2012, as well as in the agreement approved by the Consejo Superior del Poder Judicial in session No. 43-12 held on May 3, 2012, Article LXXXI.
Por Tanto.
The appeal (recurso de apelación) filed is declared inadmissible.
Nombre101765 Francisco José Chaves Torres Rodolfo Marenco Ortiz MATTER: Recurso Municipal APPELLANT: Nombre106458 RESPONDENT: Municipalidad de Santa Bárbara *P0ZZ9FIW0HQ61* Nombre101765, JUEZ/A DECISOR/A Nombre23354, JUEZ/A DECISOR/A It is a faithful copy of the original - Taken from Nexus.PJ on: 05-09-2026 00:10:17.
Tribunal Contencioso Administrativo Sección III Clase de asunto: Apelación Municipal Analizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL Tribunal Contencioso Administrativo, Central 2545-00-03 Fax 2545-00-33 Correo Electrónico ...01 __________________________________________________________________ ASUNTO: Recurso Municipal RECURRENTE: Nombre106458 RECURRIDA: Municipalidad de Santa Bárbara No. 288-2021 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA, ANEXO A DEL II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las catorce horas del veintinueve de junio de dos mil veintiuno.- Conoce este Tribunal en condición de contralor no jerárquico de legalidad, del recurso de apelación presentado por Nombre106458 , portadora de la cédula de identidad CED83593, en contra de la resolución de la Alcaldía Municipal de Santa Bárbara de Heredia, DM-001-2019 de las 9:30 hrs del 21 de enero de 2019.
Redacta el juez Nombre101765 .
Considerando.
I.- De la inadmisibilidad del recurso interpuesto: El procedimiento administrativo de regulación urbanística contenido en el Capítulo XXI de la Ley de Construcciones, tiene como finalidad que el propietario del inmueble en el que sea encontrada una edificación terminada -no permisada- la regularice, esto significa gestionar los trámites respectivos, tendentes a acreditar que la infraestructura ha sido construida conforme a derecho, entre otros temas, en lo que hace a las regulaciones de zonificación y uso de suelo, así como lo relativo a su seguridad estructural. En este sentido la Ley de Construcciones, Ley 833 establece:
“Artículo 93.- Cuando un edificio o construcción o instalación ha sido terminado sin licencia ni proyecto aprobado por la Municipalidad y sin que se haya dado aviso a ésta de la terminación de la obra, se levantará una información, fijando al propietario un plazo improrrogable de treinta (30) días, para que dé cumplimiento a lo estatuido en esta Ley y Reglamento, presentando el proyecto, solicitud de licencia, etc.
Artículo 94.- Si pasado el plazo fijado, el propietario no ha dado cumplimiento a la orden anterior, se le levantará una nueva información la que se pondrá de acuerdo con el artículo sobre Renuencia y se fijará un último plazo, oyendo al interesado.
Artículo 95.- Si el propietario presenta el proyecto respectivo y una vez que sea aceptado, la Municipalidad comprobará si la obra ha sido ejecutada de acuerdo con él y si ambos satisfacen los requisitos exigidos por esta Ley y su Reglamento sometiéndolo a las pruebas necesarias.
Artículo 96.- Si no se presenta el proyecto o no se hacen las modificaciones ordenadas, la Municipalidad ordenará la destrucción de las partes defectuosas o la hará por cuento del propietario. En ningún caso autorizará el uso de la construcción y si está en uso, impondrá multa por esta causa y dispondrá la desocupación y clausura de ella.” (El texto original no está resaltado en negrita).
En el caso concreto que ahora atiende esta Cámara, el acto impugnado se enmarca en el contexto del procedimiento antes referido, y en lo que interesa su parte dispositiva indica: “Este Despacho procede a realizar notificación de demolición inmediata a la propietaria teniéndose en consideración que la zona se encuentra en restricción ambiental y urbanística para construir, por lo que se le otorgan 30 días naturales para que procedan con las obras de demolición correspondiente.”. El procedimiento de regulación claramente está a cargo del propietario o propietarios del inmueble (o por terceros habilitados por estos), todo lo anterior en los términos regulados por la normativa urbanística contenida en el plan o planes reguladores del cantón respectivo. La normativa emitida por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo en temas constructivos será aplicable en ausencia de normativa urbanística en el cantón, o cuando esta remita expresamente a aquellas regulaciones. No obstante todo lo anterior, se tiene que revisado el expediente, en este caso la persona que impugna no es la propietaria del inmueble sino quien ostenta el usufructo de la estructura cuya demolición ha sido ordenada, siendo el recurso interpuesto en tal condición y no en representación del titular de la propiedad, todo lo cual implica que la recurrente carece de legitimación para impugnar, pues no detenta la condición de propietaria -ni de copropietaria- del inmueble, quienes son los legitimados para recurrir en el marco de este procedimiento, una vez hecha la notificación (o notificaciones en el caso de copropietarios, pues evidentemente el costo de la ejecución de la demolición hecha por la corporación local, puede derivar en una afectación a todos los copropietarios -artículo 79 del Código Municipal, 270 del Código Civil y 9 de la Ley sobre Localización de Derechos Indivisos N° 2755-). Se aclara aquí que, el acto final también podría ser impugnado por terceros, quienes enterados del procedimiento de regulación urbanística, acrediten su mejor derecho sobre el inmueble o demuestren la regularidad jurídica de la edificación que dio lugar al procedimiento, situación que no es la que se configura en el presente expediente. De lo anterior, resulta indefectible para este Tribunal declarar inadmisible el recurso de apelación interpuesto por la señora Nombre106458 , en su calidad de usufructuaria, en contra de la resolución DM-001-2019, dada su falta de legitimación para recurrirla.
II.- De la devolución del expediente. Al haberse sustanciado esta sede en forma electrónica, queda a disposición de las partes obtener una copia integral que contiene tanto el expediente administrativo remitido por la Corporación Municipal así como la totalidad de las piezas que conforman la presente alzada, para lo cual deberá aportar el dispositivo electrónico de almacenamiento (llave maya o disco compacto). Asimismo, en caso que hubiere ingresado documentación física o electrónica (planos, fotografías, informes, etc.) que permanezca aún en custodia el Despacho, podrá retirarla quien la aportó en un plazo de 30 días hábiles, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del Reglamento sobre Expediente Electrónico ante el Poder Judicial, aprobado por la Corte Plena en sesión n.° 27-11 del 22 de agosto del 2011, artículo XXVI y publicado en el Boletín Judicial n.° 19 del 26 de enero del 2012, así como en el acuerdo aprobado por el Consejo Superior del Poder Judicial, en la sesión n.° 43-12 celebrada el 3 de mayo del 2012, artículo LXXXI.
Por Tanto.
Se declara inadmisible el recurso de apelación presentado.
Nombre101765 Francisco José Chaves Torres Rodolfo Marenco Ortiz ASUNTO: Recurso Municipal RECURRENTE: Nombre106458 RECURRIDA: Municipalidad de Santa Bárbara *P0ZZ9FIW0HQ61* Nombre101765 , JUEZ/A DECISOR/A Nombre23354 , JUEZ/A DECISOR/A
Document not found. Documento no encontrado.