Demolition order for unlicensed dwelling outside spring protection zone orden de demolición de vivienda sin licencia fuera de área de protección de naciente

Administrative Appeals Court, Section III Judicial Circuit II of San José, Office 04 _____________________________________________________________________________ CASE FILE: 19-004027-1027-CA MATTER: Municipal Appeal APPELLANTS: Nombre106737 RESPONDENT: Municipality of Santa Bárbara No. 276-2021 ADMINISTRATIVE APPEALS COURT. THIRD SECTION, ANNEX A OF THE II JUDICIAL CIRCUIT OF SAN JOSÉ. Goicoechea, at thirteen hours on the twenty-ninth of June of two thousand twenty-one. - This Court hears, in its capacity as non-hierarchical legality reviewer, the appeal filed by Nombre106737, identity card CED84044; against resolution DM-002-2019 issued at 10:30 hours on January 21, 2019, by the Municipal Mayor's Office of Santa Bárbara ordering the demolition of a construction built without a municipal permit on the property of the Heredia district with real folio 4-46884-054.

Drafted by Judge Nombre12928.

CONSIDERING

I.Proven Facts.

• 1)That on September 29, 2015, the notice of closure of unlicensed works was notified to Ms. Nombre106737, granting her 30 days to proceed in accordance with the Construction Law (Ley de Construcciones) (image 567, administrative file).
• 2)That Ms. Nombre106737 is the owner of right 023 in the property of the Heredia district number 46884 (image 24, electronic file).
• 3)That the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) in vote 17131-2017 resolved: “The appeal is granted. WÁLTER ZAVALA ORTEGA, in his capacity as Environmental Comptroller (Contralor del Ambiente), and FREDDY VALERIO SEGURA, in his capacity as Head of the Office of the National System of Conservation Areas (SINAC) of Heredia, both from the Ministry of Environment and Energy (MINAE), as well as LUIS ALBERTO CARVAJAL ROJAS, in his capacity as President of the Municipal Council (Concejo Municipal), ELIANA VÍQUEZ SALAS, in her capacity as Acting Municipal Mayor (Alcaldesa Municipal a.i.), and MARIO LORÍA CAMBRONERO, in his capacity as Head of the Municipal Engineering Department (Departamento de Ingeniería Municipal), all from the Municipality of Santa Bárbara of Heredia, or whoever holds their positions, are ordered to carry out, in a coordinated manner, the actions within the scope of their competencies to provide a definitive solution to the problem reported by the petitioners regarding the protection areas on the banks of the Guaraní River and the La Cebolla spring (naciente) in the property called “Las Truchas” and the construction of the claimed dwellings, within the non-extendable period of THREE MONTHS, counted from the notification of this judgment. The respondents are warned that, in accordance with the provisions of Article 71 of the Law of Constitutional Jurisdiction (Ley de la Jurisdicción Constitucional), a prison sentence of three months to two years, or a fine of twenty to sixty days, shall be imposed on anyone who receives an order to comply with or enforce, issued in an amparo appeal, and does not comply with it or does not have it enforced, provided that the crime is not more severely punished. The State and the Municipality of Santa Bárbara are ordered to pay the costs, damages, and losses caused by the facts serving as the basis for this declaration, which shall be liquidated in the execution of the judgment in the administrative contentious jurisdiction. Notify this judgment to the respondents, or to whoever holds those positions, personally. Magistrates Jinesta Lobo and Hernández López dissented and dismissed the appeal.” (undisputed fact).
• 4)That on August 27, 2015, and September 29, 2015, Ms. Nombre106737 was notified of the closure for building a dwelling without a municipal license, and was given a period to regularize the works (image 144, administrative file).
• 5)By official letter number MSB-DI-367-2017 of December 18, 2017, the Engineering Department (Departamento de Ingeniería) indicates that 23 constructions are located outside the two-hundred-meter protection radius, including that of Ms. Nombre106737, and 15 properties are within said protection radius, as established in the Water Law (Ley de Aguas) (images 318 to 321, administrative file).
• 6)By official letter N°-SENARA-DIGH-UI0007-2018 of January 11, 2018, the head of the SENARA Investigation Unit communicated to the Mayor of Santa Bárbara the technical criterion resulting from the visit carried out by experts to the water intake of the La Cebolla spring (naciente); in which the coordinates were surveyed on the Lambert grid, determining that there are properties outside the 200-meter protection zone defined in the Water Law (Ley de Aguas). At that time, a grid was generated (proof bundle provided to the administrative file).
• 7)That the Municipal Mayor's Office of Santa Bárbara, through resolution DM-002-2019, at 9:30 a.m. on January 21, 2019, in application of Articles 88 to 97 of the Construction Law (Ley de Construcciones), resolved, in what is relevant, the following: “This Office proceeds to notify the owner of the immediate demolition, considering that the zone is under environmental and urban planning restriction for construction, therefore 30 calendar days are granted to proceed with the corresponding demolition works. Otherwise, the municipality will proceed with it in application of Article 96 of the Construction Law.”
• 8)That disagreeing with the resolution indicated in the preceding fact, the challenger filed a revocation appeal with subsidiary appeal and concomitant nullity plea.
• 9)That the Mayor's Office of the Municipality of Santa Bárbara, through resolution DM 096-2019 at 11:00 a.m. on March 13, 2019, decided to reject the revocation appeal and the nullity plea filed, amended the appealed resolution to reflect that the time of issuance was 10:30 a.m. on the same date, and ordered the file to be forwarded to this Chamber.

II.Objections of the appeal. By way of summary, without prejudice to the comprehensive reading made of all the arguments presented, the grounds for challenge, as an expression of objections, are as follows:

• 1)The appellant points out that the Municipal Mayor of Santa Bárbara issued the appealed resolution at the same time and date as resolutions 004-2019 and 006-2019, and issued the demolition order without having given an opportunity for defense, violating the constitutional right to due process, as a basic guarantee of every administered party. That she should have been given the opportunity to rectify her legal standing in accordance with current legislation.
• 2)She states that the challenged resolution incurs in glaring contradictions that generate defects in the reasoning, specifically that in official letter number CN-ARS-SB-20-2018 of January 8, 2018, signed by Dr. María Antonieta Cuña Hernández, the Mayor's Office is informed of the positive potability report of the water from the La Cebolla Spring (Naciente la Cebolla), which discredits what was stated in the fifth considering of the challenged resolution.
• 3)She indicates that regarding the right held by Ms. Nombre106738, it is located outside the protection radius established by the Forestry Law (Ley Forestal) and the Water Law (Ley de Aguas), according to official letters ACC-OH-045-2018, dated January 22, 2018, and MSB-DI-367-2017 of December 18, 2017.
• 4)Finally, she accuses a violation of her right of defense, as the local authorities illegally disregarded and disapplied the Urban Development Regulation for the Quadrants of the district centers enabled by Executive Decree No. 25902-MIVAH-MP-MIANE, by virtue of which the Municipal Council (Concejo Municipal), in ordinary session No. 111-2018 held on Monday, June 18, 2018, through agreement No. 2145-2018, added to said Regulation and updated the quadrants of the district centers of Santa Bárbara, San Juan, Jesús, Santo Domingo, and Purabá that are located in the special agricultural protection zone of the GAM.

III.On the merits. Having considered the arguments raised by the party, it is resolved:

• 1)Regarding the first objection, it must be noted that the Mayor proceeded to correct the time of the appealed resolution in resolution DM 096-2019, which rejected the revocation appeal, so the objection has been addressed and, being a simple material error already corrected, it in no way affects the validity of the appealed act. Furthermore, it is necessary to specify that Article 74 of the Construction Law (Ley de Construcciones) establishes the general obligation for all residents to have a municipal construction license authorizing the building on a property, prior compliance with the respective requirements. In this sense, given the reluctance or simple omission of the administered party, Law No. 833 itself establishes in its articles 93 and following a special administrative procedure, which takes precedence over any other of a general nature such as that contained in Article 308 of the General Law of Public Administration (Ley General de la Administración Pública). The purpose of said special procedure is to promote the regularization of buildings erected without a municipal license, and failing that, to verify the non-compliance and finally impose the demolition order, even against the owner's will. Said articles state: "Article 93.- When a building or construction or installation has been completed without a license or a project approved by the Municipality and without having notified it of the completion of the work, an investigation shall be conducted, setting the owner a non-extendable period of thirty (30) days to comply with the provisions of this Law and Regulation, presenting the project, license application, etc. Article 94.- If, after the set period has passed, the owner has not complied with the previous order, a new investigation shall be conducted, which shall be processed in accordance with the article on Refusal, and a final deadline shall be set, hearing the interested party. Article 95.- If the owner presents the respective project and once it is accepted, the Municipality shall verify if the work has been executed in accordance with it and if both meet the requirements demanded by this Law and its Regulation, subjecting it to the necessary tests. (The emphasis is not part of the original).” In accordance with the regulation transcribed above, it can be seen that the Municipality of Santa Bárbara, by means of a warning, notified Ms. Nombre106737, in her capacity as registered co-owner of the property of the Heredia district with real folio 4-46884, which is divided into several rights, to obtain the construction license and comply with the law; said warning was issued by the Municipal Engineering Department (Departamento de Ingeniería Municipal), and this record was signed by Ms. Nombre106737 (owner at that time), leaving evidence on that occasion of the placement of seals, all prior to the issuance of the final act. Along these lines, this Chamber does not share the objection expressed by the appellant - described in the previous considering - given that the regulation is clear and cannot be subject to an interpretation different from that made by the Municipality; the demolition order must fall on the owner of the property, a title partially held by Ms. Nombre106737 over the property registered under real folio 4-46884-023, so due process would not be violated in any way, as stated in the objections, since the appellant was aware of the closure procedure and eventual demolition order. For this reason, the decision of the Mayor's Office in this area must be confirmed.
• 2)Regarding the contradictions that exist in the challenged resolution, causing a defect in the reasoning, due to the existence of official letter No. CN-ARS-SB-20-2018 from the health governing area demonstrating that there is no fecal contamination, nor is there a field test directly linking the appellant's building as the contaminant, this must be rejected. Despite the fact that the objection raised is generic and lacks development by the appellant to determine whether a nullity actually exists, which means that in accordance with Article 181 of the General Law of Public Administration (Ley General de Administración Pública), it is rejected, the following is stated. From a reading of the fifth considering of resolution DM-002-2019, challenged here, it is not apparent that it makes direct reference either to said official letter or to the specific case of the plaintiff as grounds for ordering the demolition. Note that said considering refers generally to the contamination of the La Cebolla spring (naciente La Cebolla), a situation that can also be inferred from the results reports, made by the School of Environmental Sciences of the National University (report numbers, AG-230-2018, AG-639-2018), which are in the file and which both coincide in indicating that there is contamination of said spring (naciente), but, it is reiterated, this is not used as the basis (reason) for the closure records and subsequently the demolition order of the construction, since as indicated supra, the order arises from the work having been carried out without the respective license and not having rectified said construction within the legal period, consequently there is no defect to declare.
• 3)Regarding the objection referring to the limitations on the right of property, the party states that her property is located outside the protection radius established by the Forestry Law (Ley Forestal) and the Water Law (Ley de Agua). This objection must be upheld for the following considerations. Subsection a) of Article 33 of the Forestry Law provides: “… Protection areas. The following are declared protection areas: a) The areas bordering permanent springs (nacientes), defined in a radius of one hundred meters measured horizontally…”, meanwhile subsection a) of Article 31 of the Water Law states: “… The following are declared as reserve of domain in favor of the Nation: a) The lands surrounding the catchment sites or drinking water supply intakes, within a perimeter of no less than two hundred meters in radius…”. From a review of the evidence in the record, it is apparent that by official letter number MSB-DI-367-2017 of December 18, 2017, the Engineering Department (Departamento de Ingeniería) indicates that 23 properties are outside the two-hundred-meter protection radius (including that of the appellant), and 15 properties are within said protection radius, as established in the Water Law (Ley de Aguas); information that is complemented by official letter No. SENARA-DIGH-UI0007-2018 of January 11, 2018, in which the Municipal Mayor is informed of the visit and inventory carried out at the water intake of the La Cebolla spring (naciente La Cebolla) by the experts of said institution. With the above and with the sketch that is in the file, it can be clearly determined that the appellant's property is indeed outside the protection radius provided for in both the Forestry Law (Ley Forestal) and the Water Law (Ley de Aguas). While it is true that the construction is located outside the protection radius of the spring (naciente), this is not the only reason to order the demolition of the dwelling, since in the present case several causes for the intervention carried out by the municipal authorities coincided, which allow the ordered demolition order to be upheld. The absence of a construction license after completing the procedure provided for in the Construction Law (Ley de Construcciones), Articles 93 and following, prevails, which cannot be ignored despite the construction being located outside the protected area.
• 4)Lastly, the appellant claims the violation of her right of defense, as the local authorities illegally disregarded and disapplied the Urban Development Regulation for the Quadrants of the district centers enabled by Executive Decree No. 25902-MIVAH-MP-MIANE, by virtue of which the Municipal Council (Concejo Municipal) in ordinary session No. 111-2018 held on Monday, June 18, 2018, through agreement No. 2145-2018, added to said Regulation and updated the quadrants of the district centers of Santa Bárbara, San Juan, Jesús, Santo Domingo, and Purabá that are located in the special agricultural protection zone of the GAM. The violation of the right of defense regarding such an objection could be addressed provided that the argument was the subject of discussion during the substantiation period of the procedure or, alternatively, if the list of objections had presented a development regarding the manner in which the adequate and correct application of such regulation prevented the full exercise of the rights inherent to due process, which include the adversarial principle and immediacy, which also encompasses the right to be heard and to present arguments for discharge, to offer and produce evidence, access to the file, to be represented and advised by a lawyer, the proper reasoning of the administrative decision with development of all factual and legal aspects raised in the procedure, and the right of the interested party to appeal the decision issued. Without a doubt, the absence of such elements would have potentially changed the outcome of this case, and that is why the transgression of the right of defense can be claimed through the appeal route, given that the correct substantiation of the procedure and the content and reasoning of the final act must cover all those elements. However, the appeal is silent and falls short in the absence of an explanation of how the invoked defect harms her, since she does not even present an exposition of its content and how, if correctly applied, it could have favored her. Even more, it was necessary for the party to demonstrate, in some way, whether the land on which the illegal construction is located is outside the special protection zone so that the limitations inherent to that zone do not apply to her, but she made no mention in that regard either. Under such circumstances, this appellate court cannot assume whether said regulation benefits her and, even less, annul the proceedings due to the simple absence of a regulation whose content is unknown as to whether it is applicable and favorable to her.
• 5)Conclusion. Once the objections have been analyzed and resolved, this Chamber reaches the conclusion that the resolution submitted on appeal merits confirmation by virtue of: first, that the existing work, object of the administrative procedure, was built without a municipal license; second, that although the construction of Ms. Nombre106737 is located outside the protection radius governed by both the Forestry Law (Ley Forestal) and the Water Law (Ley de Aguas), and for that reason the vote of the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) is not applicable to her, this does not constitute grounds to build without the respective permits; third, as proven in the facts, she was granted the legal period contained in Article 93 of the Construction Law (Ley de Construcciones), and she did not take any action regarding what was ordered there, so once said period elapsed, the proper course is to comply with the provisions of Article 96 of the same cited legal body. For this reason, the appeal is dismissed and administrative resolution number DM-002-2019 issued at 10:30 hours on January 21, 2019, by the Municipal Mayor's Office of Santa Bárbara is confirmed. There being no further appeal, the administrative route is deemed exhausted.

IV.As this venue was processed electronically, the parties have at their disposal to obtain a comprehensive copy containing both the administrative file sent by the Municipal Corporation and the entirety of the documents that make up this appeal, for which they must provide the electronic storage device (flash drive or compact disc). Likewise, in the event that physical or electronic documentation (plans, photographs, reports, etc.) was submitted that still remains in the custody of the Office, the party who submitted it may withdraw it within a period of 30 business days, in accordance with the provisions of Article 12 of the Regulation on the Electronic File before the Judicial Branch (Reglamento sobre Expediente Electrónico ante el Poder Judicial), approved by the Full Court (Corte Plena) in session No. 27-11 of August 22, 2011, Article XXVI and published in Judicial Bulletin (Boletín Judicial) No. 19 of January 26, 2012, as well as the agreement approved by the Superior Council of the Judicial Branch (Consejo Superior del Poder Judicial), in session No. 43-12 held on May 3, 2012, Article LXXXI.

THEREFORE

The appeal is dismissed. The challenged act is confirmed. The administrative route is deemed exhausted.

Nombre12928 Francisco José Chaves Torres Rodolfo Marenco Ortiz *43XBVQKCILHK61* Nombre12928, DECIDING JUDGE FRANCISCO CHAVES TORRES, DECIDING JUDGE Nombre23354, DECIDING JUDGE

Tribunal Contencioso Administrativo Sección III Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera _____________________________________________________________________________ ASUNTO: Apelación Municipal RECURRENTES: Nombre106737 RECURRIDA: Municipalidad de Santa Bárbara N° 276-2021 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA, ANEXO A DEL II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las trece horas del veintinueve de junio de dos mil veintiuno. - Conoce este Tribunal en condición de contralor no jerárquico de legalidad, del recurso de apelación formulado por Nombre106737 , cédula de identidad CED84044; en contra de la resolución DM-002-2019 dictada a las 10:30 horas del 21 de enero del 2019 por la Alcaldía Municipal de Santa Bárbara que ordena la demolición de obra construida sin permiso municipal en el inmueble del partido de Heredia con folio real 4-46884-054.

Redacta la jueza Nombre12928 .

CONSIDERANDO

I.Hechos Probados.

• 1)Que el 29 de setiembre de 2015 se le notifica a la señora Nombre106737 , el acta de clausura de obras sin licencia, otorgándole 30 días para proceder conforme a la Ley de Construcciones (imagen 567, expediente administrativo).
• 2)Que la señora Nombre106737 es propietaria del derecho 023 en la finca del partido de Heredia número 46884 (imagen 24, expediente electrónico).
• 3)Que la Sala Constitucional en voto 17131-2017 resolvió: “Se declara con lugar el recurso. Se ordena a WÁLTER ZAVALA ORTEGA, en su condición de Contralor del Ambiente y a FREDDY VALERIO SEGURA, en su condición de Jefe de Oficina del Sistema Nacional de Aéreas de Conservación (SINAC) de Heredia, ambos del Ministerio de Ambiente y Energía, así como a LUIS ALBERTO CARVAJAL ROJAS, en su condición de Presidente del Concejo Municipal, a ELIANA VÍQUEZ SALAS, en su condición de Alcaldesa Municipal a.i. y a MARIO LORÍA CAMBRONERO, en su condición de Jefe del Departamento de Ingeniería Municipal, todos de la Municipalidad de Santa Bárbara de Heredia, o a quienes ejerzan sus cargos, a realizar de forma coordinada las acciones que se encuentren dentro del ámbito de sus competencias para darle una solución definitiva al problemas denunciado por los petentes en relación las áreas de protección en los márgenes del Río Guaraní y la naciente La Cebolla en la finca denominada “Las Truchas” y la construcción de viviendas reclamada, ello en el improrrogable plazo de TRES MESES, contado a partir de la notificación de esta sentencia. Se advierte a los recurridos que de conformidad con lo establecido en el artículo 71 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional, se impondrá prisión de tres meses a dos años, o de veinte a sesenta días multa, a quien recibiere una orden que deba cumplir o hacer cumplir, dictada en un recurso de amparo y no la cumpliere o no la hiciere cumplir, siempre que el delito no esté más gravemente penado. Se condena al Estado y a la Municipal de Santa Bárbara, al pago de las costas, daños y perjuicios causados con los hechos que sirven de fundamento a esta declaratoria, los que se liquidarán en ejecución de sentencia de lo contencioso administrativo. Notifíquese esta sentencia a los recurridos, o a quien o ejerza esos cargos en forma personal. Los Magistrados Jinesta Lobo y Hernández López salvan el voto y declaran sin lugar el recurso.”.(hecho no controvertido)
• 4)Que los días 27 de agosto del 2015 y el 29 de setiembre abril de 2015, se le notifica a la señora Nombre106737 , clausura por construcción de vivienda sin licencia municipal, dándosele plazo para que regularizara las obras (imagen 144, expediente administrativo).
• 5)Por oficio número MSB-DI-367-2017 del 18 de diciembre de 2017, el Departamento de Ingeniería, indica que 23 construcciones se encuentran fuera del radio de protección de los doscientos metros, dentro de las que se incluyen las de la señora Nombre106737 , y 15 propiedades si están dentro del radio de dicha protección, según lo establecido en la Ley de Aguas (imágenes 318 a 321, expediente administrativo).
• 6)Por oficio N°-SENARA-DIGH-UI0007-2018 del 11 de enero de 2018, el jefe de la Unidad de Investigación del SENARA, le comunica al Alcalde de Santa Bárbara, el criterio técnico, resultante de la visita realizada por peritos a la toma de aguas de la naciente La Cebolla; y en el cual, se levantaron las coordenadas a la cuadrícula Lambert, determinando que existen fincas fuera de la zona de protección de los 200 metros definidos en la Ley de Aguas. Generando en ese momento una cuadrícula (legajo de prueba aportado al expediente administrativo).
• 7)Que la Alcaldía Municipal de Santa Bárbara, mediante resolución DM-002-2019, de las 9:30 hrs del 21 de enero de 2019, en aplicación de los artículos 88 a 97 de la Ley de Construcciones, resolvió en lo que interesa lo siguiente: “Este Despacho procede a realizar notificación de demolición inmediata a la propietaria teniéndose en consideración que la zona se encuentre en restricción ambiental y urbanística para construir, por lo que se le otorgan 30 días naturales para que procedan con las obras de demolición correspondientes. De lo contrario la municipalidad procederá con la misma en aplicación del artículo 96 de la Ley de Construcciones.”.
• 8)Que inconforme con la resolución indicada en el hecho anterior, la impugnante interpuso recurso de revocatoria con apelación en subsidio y nulidad concomitante.
• 9)Que la Alcaldía de la Municipalidad de Santa Bárbara, mediante resolución DM 096-2019 de las 11:00 hrs del día 13 de marzo de 2019, determinó rechazar el recurso de revocatoria y el alegato de nulidad interpuesto, enmendó la resolución apelada para que se entendiera que la hora de emisión era a las 10.30 horas pero con la misma fecha y dispuso remitir el expediente para ante esta Cámara.

II.Agravios del recurso. A manera de síntesis, sin perjuicio de la lectura integral que se ha hecho del total de las argumentaciones vertidas, los motivos de impugnación a modo de expresión de agravios, son los siguientes:

• 1)Señala que el Alcalde Municipal de Santa Bárbara, dictó la resolución apelada a la misma hora y fecha de las resoluciones 004-2019 y 006-2019, y dictó la orden de demolición sin haber dado oportunidad de defensa violentando el derecho constitucional al debido proceso, como garantía básica de todo administrado. Que se le debió dar la oportunidad de ponerse a derecho conforme a la legislación vigente.
• 2)Expone que la resolución impugnada incurre en sendas contradicciones que generan vicios en la fundamentación, especifica que en el oficio número CN-ARS-SB-20-2018 del 8 de enero del 2018, suscrito por la Dra. María Antonieta Cuña Hernández se pone en conocimiento de la Alcaldía el informe de potabilidad positivo del agua de la Naciente la Cebolla, lo cual desacredita lo manifestado en el considerando quinto de la resolución impugnada.
• 3)Indica que tratándose del derecho que posee la señora Nombre106738 el mismo se encuentra fuera del radio de protección que establece la Ley Forestal y la Ley de Aguas, según oficios ACC-OH-045-2018, de fecha 22 de enero del 2018 y el MSB-DI-367-2017 del 18 de diciembre de 2017.
• 4)Finalmente acusa una vulneración de su derecho de defensa, pues de manera ilegal las autoridades locales desconocieron y desaplicaron el Reglamento de Desarrollo Urbano para los Cuadrantes de las cabeceras de distritos habilitados mediante el Decreto Ejecutivo No. 25902-MIVAH-MP-MIANE, en virtud del cual el Concejo Municipal en sesión ordinario No. 111-2018 celebrada el lunes 18 de junio de 2018, mediante acuerdo No. 2145-2018, adicionó dicho Reglamento y actualizó los cuadrantes de las cabeceras de los distritos de Santa Bárbara, San Juan, Jesús, Santo Domingo y Purabá que se ubican en la zona especial de protección agrícola del GAM.

III.Sobre el fondo. Vistos los alegatos planteados por la parte, se resuelve:

• 1)En cuanto al primer agravio, debe indicarse que el Alcalde procedió a corregir la hora de la resolución apelada, en la resolución DM 096-2019 que rechazó el recurso de revocatoria, de modo que el agravio ha sido atendido y, siendo un simple error material ya subsanado, en nada incide en la validez del acto apelado. Además, es menester precisar que el artículo 74 de la Ley de Construcciones establece la obligación general a todos los munícipes, de contar con licencia municipal de construcción, que autorice la edificación sobre un inmueble, previo cumplimiento de los requisitos respectivos. En este sentido, ante la renuencia o simple omisión del administrado, la misma Ley N°833 establece en sus numerales 93 y siguientes un procedimiento administrativo especial, que priva sobre cualquier otro de naturaleza general como el contenido en el ordinal 308 de la Ley General de la Administración Pública. La finalidad de dicho procedimiento especial, es promover la regularización de las edificaciones levantadas sin licencia municipal, y en su defecto constatar el incumplimiento e imponer finalmente la orden de demolición, aún contra la voluntad del propietario. Rezan dichos numerales: "Artículo 93.- Cuando un edificio o construcción o instalación ha sido terminado sin licencia ni proyecto aprobado por la Municipalidad y sin que se haya dado aviso a ésta de la terminación de la obra, se levantará una información, fijando al propietario un plazo improrrogable de treinta (30) días, para que dé cumplimiento a lo estatuido en esta Ley y Reglamento, presentando el proyecto, solicitud de licencia, etc. Artículo 94.- Si pasado el plazo fijado, el propietario no ha dado cumplimiento a la orden anterior, se le levantará una nueva información la que se pondrá de acuerdo con el artículo sobre Renuencia y se fijará un último plazo, oyendo al interesado. Artículo 95.- Si el propietario presenta el proyecto respectivo y una vez que sea aceptado, la Municipalidad comprobará si la obra ha sido ejecutada de acuerdo con él y si ambos satisfacen los requisitos exigidos por esta Ley y su Reglamento sometiéndolo a las pruebas necesarias. (Lo resaltado no es parte del original)”. En apego a la normativa anteriormente transcrita, véase que el Municipio de Santa Bárbara mediante prevención, notifica a la señora Nombre106737 , en su condición de copropietaria registral del inmueble del partido de Heredia con folio real 4-46884, la cual se encuentra dividida en varios derechos, para que obtenga la licencia constructiva y se ajuste a derecho, la referida prevención fue realizada por el Departamento de Ingeniería Municipal, dicha acta es rubricada por la señora Nombre106737 (propietaria en ese momento), dejando en esa oportunidad constancia de la colocación de sellos, todo ello previamente al dictado del acto final. En esa línea, esta Cámara no comparte el agravio expresado por la parte apelante -descrito en el considerando anterior-, dado que la normativa es clara y no puede ser objeto de interpretación distinta a la efectuada por la Municipalidad, la orden de demolición debe recaer sobre el propietario del inmueble, titularidad que ostenta parcialmente la señora Nombre106737 sobre el inmueble inscrito bajo folio real 4-46884-023, por lo que no se estaría violentando en forma alguna el debido proceso, como se afirma en los agravios, pues la recurrente era conocedora del procedimiento de clausura y eventual orden de demolición. En razón de lo anterior, se debe confirmar lo resuelto por la Alcaldía en ese ámbito.
• 2)En relación a las contradicciones que existen en la resolución impugnada, causante del vicio en la fundamentación, por existir el oficio N° CN-ARS-SB-20-2018 del área rectora de salud con lo cual se demuestra que no existe contaminación fecal, ni tampoco existe una prueba de campo, que relacione directamente la edificación de la recurrente como la contaminante, el mismo debe de ser rechazado. A pesar que el agravio planteado es genérico y no cuenta con un desarrollo, por parte de la recurrente, que permita determinar si efectivamente existe una nulidad, lo cual hace que conforme al artículo 181 de Ley General de Administración Pública, sea rechazado, se indica lo siguiente. De una lectura del considerando quinto de la resolución DM-002-2019, aquí impugnada, no se desprende que la misma hace referencia directa ni a dicho oficio ni tampoco al caso específico de la actora, como fundamento para ordenar la demolición. Véase que dicho considerando, se refiere de forma general a la contaminación de la naciente La Cebolla, situación que puede también extraerse de los reportes de resultados, realizados por la Escuela de Ciencias Ambientales de la Universidad Nacional (reportes números, AG-230-2018, AG-639-2018), que constan en el expediente y que ambos son coincidentes en indicar que si existe una contaminación a dicha naciente, pero, se reiteran, no es utilizado como el fundamento (motivo) para las actas de clausura y posteriormente la orden de derribo de la construcción, pues como ya se indicó ut supra, la orden deviene por haberse realizado la obra sin la licencia respectiva y, no haber puesto a derecho dicha construcción dentro del plazo de ley, por consiguiente no existe vicio alguno que declarar.
• 3)En cuanto al agravio referido a las limitaciones al derecho de propiedad, manifiesta la parte que su finca, se encuentra fuera del radio de protección que establece la Ley Forestal y la Ley de Agua. Dicho agravio debe ser acogido por las siguientes consideraciones. Dispone el inciso a) del artículo 33 de la Ley Forestal: “… Áreas de protección. Se declaran áreas de protección las siguientes: a) Las áreas que bordeen nacientes permanentes, definidas en un radio de cien metros medidos de modo horizontal…”, por su parte el inciso a) del artículo 31 de la Ley de Aguas, reza: “… Se declaran como reserva de dominio a favor de la Nación: a) Las tierras que circunden los sitios de captación o tomas surtidoras de agua potable, en un perímetro no menor de doscientos metros de radio…”. De una revisión de las pruebas que consta en autos, se desprende que por oficio número MSB-DI-367-2017 del 18 de diciembre de 2017, el Departamento de Ingeniería, indica que 23 propiedades se encuentran fuera del radio de protección de los doscientos metros (incluida la ed la apelante), y 15 propiedades si están dentro del radio de dicha protección, según lo establecido en la Ley de Aguas; información que se ve complementada por el oficio N° SENARA-DIGH-UI0007-2018 del 11 de enero de 2018, en el cual se le informa al Alcalde Municipal, la visita e inventario realizado a la toma de agua de la naciente La Cebolla por los peritos de dicha institución. Con lo anterior y con el croquis que se encuentra en el expediente, se puede determinar claramente que la propiedad de la apelante efectivamente se encuentra fuera del radio de protección dispuesto tanto en la Ley Forestal como en la Ley de Aguas. Si bien es cierto que la construcción se encuentra fuera del radio de protección de la naciente, este no es el único motivo para ordenar la demolición de la vivienda, toda vez que en la presente causa coincidieron varias causas para intervención que realizaron las autoridades municipales, que permiten mantener la orden de demolición ordenada. Prevalece, principalmente, la ausencia de licencia constructiva luego de completado el procedimiento previsto en la Ley de Construcciones, numerales 93 y siguientes, la cual no puede obviarse a pesar de que la construcción se encuentre fuera del área protegida.
• 4)Por último, reclama la parte apelante la vulneración de su derecho de defensa, pues de manera ilegal las autoridades locales desconocieron y desaplicaron el Reglamento de Desarrollo Urbano para los Cuadrantes de las cabeceras de distritos habilitados mediante el Decreto Ejecutivo No. 25902-MIVAH-MP-MIANE, en virtud del cual el Concejo Municipal en sesión ordinario No. 111-2018 celebrada el lunes 18 de junio de 2018, mediante acuerdo No. 2145-2018, adicionó dicho Reglamento y actualizó los cuadrantes de las cabeceras de los distritos de Santa Bárbara, San Juan, Jesús, Santo Domingo y Purabá que se ubican en la zona especial de protección agrícola del GAM. La violación al derecho de defensa ante tal agravio, podría ser atendida siempre y cuando el alegato haya sido objeto de discusión durante el período de sustanciación del procedimiento o, bien, si el elenco de agravios hubiera expuesto un desarrollo respecto de la manera en que la adecuada y correcta aplicación de tal normativa le impidió el pleno ejercicio de los derechos inherentes al debido proceso, que incluyen el contradictorio y la inmediación, lo cual abarca a la vez el derecho de ser oído y a presentar argumentos de descargo, ofrecer y evacuar prueba, el acceso al expediente, a hacerse representar y asesorar por abogado, la debida fundamentación de la decisión administrativa con desarrollo de todos los aspectos de hecho y derecho expuestos en el procedimiento y el derecho del interesado de recurrir la decisión dictada. Sin duda la ausencia de tales elementos hubiera eventualmente cambiado el resultado de esta causa, y es por ello que la transgresión al derecho de defensa se puede reclamar por la vía impugnaticia, dado que la correcta sustanciación del procedimiento y el contenido y motivación del acto final, deben abarcar todos esos elementos. Sin embargo, el recurso es omiso y se queda corto ante la ausencia de una explicación de cómo el vicio invocado le perjudica, pues ni siquiera hace una exposición del contenido de la misma y cómo, de haberse aplicado correctamente, le hubiera podido favorecer. Inclusive, era necesario que la parte demostrara, de alguna forma, si el terreno en que se encuentra la construcción ilegal se encuentra fuera de la zona especial de protección para que no se le apliquen las limitaciones propias de esa zona, más tampoco hizo alusión alguna al respecto. Ante tales circunstancias, esta alzada no puede suponer si dicha normativa le beneficia y, menos aún, anular lo actuado por la simple ausencia de una regulación cuyo contenido se desconoce si le es aplicable y favorable.
• 5)Conclusión. Una vez analizado y resuelto los agravios, esta Cámara arriba a la conclusión de que, la resolución venida en alzada merece confirmarse en virtud de: primero, que la obra existente, objeto del procedimiento administrativo, fue construida sin licencia municipal; segundo, que si bien la obra de la señora Nombre106737 se encuentra fuera del radio de protección regula tanto en la Ley Forestal como en la de Aguas, y por tal razón ello no le es aplicable el voto de la Sala Constitucional, ello no es fundamento para construir sin los permisos respectivos; tercero, como se encuentra probado en los hechos, se le otorgó el plazo legal contenido en el artículo 93 de la Ley de Construcciones, y la misma no realizó gestión alguna a lo allí ordenado, por lo que vencido el mismo, lo procedente es cumplir lo dispuesto en el ordinal 96 del mismo plexo normativo citado. En razón de lo anterior, se rechaza el recurso de apelación y se confirma la resolución administrativa número DM-002-2019 dictada a las 10:30 horas del 21 de enero del 2019 por la Alcaldía Municipal de Santa Bárbara. No existiendo ulterior recurso se da por agotada la vía administrativa.

IV.Al haberse sustanciado esta sede en forma electrónica, queda a disposición de las partes obtener una copia integral que contiene tanto el expediente administrativo remitido por la Corporación Municipal, así como la totalidad de las piezas que conforman la presente alzada, para lo cual deberá aportar el dispositivo electrónico de almacenamiento (llave maya o disco compacto). Asimismo, en caso que hubiere ingresado documentación física o electrónica (planos, fotografías, informes, etc) que permanezca aún en custodia el Despacho, podrá retirarla quien la aportó en un plazo de 30 días hábiles, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del Reglamento sobre Expediente Electrónico ante el Poder Judicial, aprobado por la Corte Plena en sesión n.° 27-11 del 22 de agosto del 2011, artículo XXVI y publicado en el Boletín Judicial n.° 19 del 26 de enero del 2012, así como en el acuerdo aprobado por el Consejo Superior del Poder Judicial, en la sesión n.° 43-12 celebrada el 3 de mayo del 2012, artículo LXXXI.

POR TANTO

Se declara sin lugar el recurso de apelación. Se confirma el acto impugnado. Se da por agotada la vía administrativa.

Nombre12928 Francisco José Chaves Torres Rodolfo Marenco Ortiz *43XBVQKCILHK61* Nombre12928 , JUEZ/A DECISOR/A Nombre23354 , JUEZ/A DECISOR/A