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Res. 00073-2021 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 25/02/2021
OutcomeResultado
The appeal was denied and the municipal refusal was affirmed because the parent property’s favorable land-use certificate did not extend to the segregated parcel, exhausting the administrative process.Se rechazó la apelación y se confirmó la denegatoria municipal porque el uso de suelo favorable de la finca madre no se extendía a la finca segregada, con lo cual quedó agotada la vía administrativa.
SummaryResumen
The Administrative Litigation Court denied Constructora Proycon S.A.’s appeal from the municipality’s refusal to authorize warehouse construction on a segregated parcel. It held that the favorable land-use certificate issued in 2010 for the parent property created no subjective rights concerning the new parcel. Each property resulting from subdivision is autonomous and requires a new technical assessment based on its location, area, boundaries, and applicable zoning. A favorable certificate retains its effects only while the property and urban-planning rules remain unchanged; under those circumstances, it may be annulled only through a lesividad action or the procedure established by Article 173 of the General Public Administration Law. Water availability, municipal alignment, approval of the cadastral plan, and SETENA environmental viability did not extend the earlier certificate to the segregated parcel. The court also found no breach of legitimate expectations or the doctrine against contradicting one’s own acts because the municipality did not cause the company’s mistaken interpretation.El Tribunal Contencioso Administrativo rechazó la apelación de Constructora Proycon S.A. contra la negativa municipal de autorizar la construcción de una bodega en una finca segregada. Determinó que el certificado favorable de uso de suelo otorgado en 2010 a la finca madre no produjo derechos subjetivos respecto del nuevo inmueble. Cada finca resultante de una segregación es autónoma y debe someterse a una nueva valoración técnica conforme a su ubicación, cabida, linderos y zonificación aplicable. Solo mientras permanezcan inalteradas la finca y la regulación urbana puede un certificado favorable conservar sus efectos y ser eliminado únicamente mediante lesividad o el procedimiento del artículo 173 de la Ley General de la Administración Pública. La disponibilidad de agua, el alineamiento, el visado del plano y la viabilidad ambiental de SETENA no extendieron el certificado anterior. Tampoco hubo infracción de la confianza legítima ni de la intangibilidad de los actos propios, porque la Municipalidad no provocó la interpretación errónea de la empresa.
Key excerptExtracto clave
However, it must be clarified that the scope of a land-use certificate refers solely and exclusively to the property to which it is directed, insofar as the technical analysis conducted for its issuance requires the property’s specific location in order to place it within the zoning map of the applicable Regulatory Plan. This explains why a property having the dimensions of the parent property, recorded under real-property registration number Placa18886 and cadastral plan Placa18887, with an area of 38,177.14 m², may be subject to two or even three zoning classifications because its dimensions and boundaries may encompass adjoining zones, allowing one classification or another to apply as permitted by urban-planning regulations. As long as it is the same property, its area and boundaries remain unchanged, and the Regulatory Plan is not modified, it is possible to conclude that a favorably issued land-use certificate has the legal effects asserted by the party and gives rise to a favorable subjective right, which may be annulled only through a lesividad action or the procedure established in Article 173 of the General Public Administration Law—but only with respect to that property. However, once actions alter the property’s characteristics by changing its area and boundaries through subdivision, each newly created parcel is a new property, separate and autonomous from the parent property, and must undergo a new technical assessment under urban-planning regulations to determine precisely which rules apply to it and which restrictions cover it.Sin embargo, debe aclararse que los alcances del certificado de uso de suelo van referidos única y exclusivamente a la finca a la que están dirigidos, en el tanto el análisis técnico que se hace para su emisión requiere de la localización específica de la finca a efecto de ubicarla dentro del mapa de zonificación del Plan Regulador que corresponda. Ello permite explicar el por qué un fundo de las dimensiones de la finca madre con matrícula de folio real Placa18886, plano catastrado Placa18887, con una cabida de 38177.14 m2, bien puede estar afectado por una doble y hasta triple zonificación, en el tanto por su dimensiones y linderos, puede abarcar zonificaciones limítrofes, pudiendo aplicársele una u otra, según lo permita la regulación urbana. En el tanto se trate de la misma finca y ésta permanezca sin alteraciones respecto de su cabida y linderos y el Plan Regulador no sufra modificaciones, sí es posible concluir que el certificado de uso de suelo expedido favorablemente tiene los efectos jurídicos que pretende la parte, pudiendo invocarse el nacimiento de un derecho subjetivo favorable, anulable únicamente por la vía de la lesividad o el procedimiento previsto en el ordinal 173 de la Ley General de la Administración Pública, pero únicamente para esa finca. Sin embargo, una vez que se realizan actos de alteración de las características del inmueble, afectando su cabida y linderos, mediante la segregación del terreno, cada finca naciente es un nuevo inmueble, diferente y autónomo de la finca madre, que debe ser nuevamente valorado técnicamente a la luz de la regulación urbana, a efecto de determinar con exactitud cuáles son las normas que le afectan y las limitaciones que le cubren.
Pull quotesCitas destacadas
"El certificado de uso de suelo es un verdadero acto que otorga o limita derechos subjetivos, puesto que incide directamente sobre el derecho de propiedad, al imponer limitaciones sobre los atributos de uso y derecho a edificar “ius aedificandi” de la propiedad inmobiliaria."
"A land-use certificate is a genuine act that grants or limits subjective rights because it directly affects property rights by imposing restrictions on the attributes of use and the right to build—“ius aedificandi”—on real property."
Sobre el fondo
"El certificado de uso de suelo es un verdadero acto que otorga o limita derechos subjetivos, puesto que incide directamente sobre el derecho de propiedad, al imponer limitaciones sobre los atributos de uso y derecho a edificar “ius aedificandi” de la propiedad inmobiliaria."
Sobre el fondo
"El yerro de la parte apelante fue interpretar que el uso de suelo de la finca madre le surtiría efectos a su favor, lo cual es jurídicamente imposible en el tanto, se reitera, se trata de dos fincas diferentes."
"The appellant’s error was to interpret the parent property’s land-use certificate as producing effects in its favor, which is legally impossible because, as reiterated, these are two different properties."
Sobre el fondo
"El yerro de la parte apelante fue interpretar que el uso de suelo de la finca madre le surtiría efectos a su favor, lo cual es jurídicamente imposible en el tanto, se reitera, se trata de dos fincas diferentes."
Sobre el fondo
"Es claro entonces que ese certificado de uso de suelo de recién mención no le es generador de ningún derecho a su favor, de modo que la teoría de la intangibilidad de los actos propios invocada y todos los mecanismos inherentes a su reclamación, no le son aplicables en los términos que pretende."
"It is therefore clear that the referenced land-use certificate created no right in its favor, so the invoked doctrine against contradicting one’s own acts and all mechanisms associated with that claim do not apply as asserted."
Sobre el fondo
"Es claro entonces que ese certificado de uso de suelo de recién mención no le es generador de ningún derecho a su favor, de modo que la teoría de la intangibilidad de los actos propios invocada y todos los mecanismos inherentes a su reclamación, no le son aplicables en los términos que pretende."
Sobre el fondo
"Se declara sin lugar el recurso de apelación, se confirma el acto apelado y se da por agotada la vía administrativa."
"The appeal is denied, the challenged act is affirmed, and the administrative process is declared exhausted."
Por tanto
"Se declara sin lugar el recurso de apelación, se confirma el acto apelado y se da por agotada la vía administrativa."
Por tanto
Full documentDocumento completo
Appeal to the municipal hierarchy Constructora Proycon S.A. v. Municipalidad de Alajuela N° 73-2021 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA. II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, at nine thirty-five a.m. on February 25, 2021.
This Tribunal, acting as the nonhierarchical superior (jerarca impropio), hears the appeal filed by Constructora Proycon S.A., corporate identification number CED83687, represented by Nombre106255, identity card number CED83688, against the decision of the Mayor of Alajuela issued at 09:00 hours on July 8, 2019.
Judge Nombre12928 authors the decision, as follows:
FINDINGS:
I.Proven facts. The following relevant facts are deemed proven:
II.Grounds for appeal. In summary, the company appeals the Mayor of Alajuela’s decision, contending that the land-use certificate contained in official letter No. MA-PU-U-109-2010, issued at 11:38 hours on January 28, 2010, which deemed “WAREHOUSE CONSTRUCTION” compliant because the parent property from which its property originated was located in the “central industrial zone,” constitutes a vested right (derecho adquirido) currently enjoyed by the property bearing registration No. Placa18888, cadastral survey map No. 2-1685188-2013. It therefore claims that the challenged act is defective as to its grounds and content because it violated the principle that an authority may not contradict its own acts (principio de intangibilidad de los actos propios), insofar as it disregards a prior favorable act. It argues that this does not concern an application involving two different properties, as the Mayor’s Office understands it, because property No. 2-106825-000 and Placa18888 were once a single property.
It contends that the first land-use certificate has neither been reviewed nor annulled through the procedure governed by section 173 of the Ley General de la Administración Pública or through the institution of proceedings for a declaration that an administrative act is adverse to the public interest (proceso de lesividad) and, consequently, its application must extend to the company’s property, whose zoning has not been modified; therefore, the land-use certificates remain in effect. It invokes the protection afforded by the principle of legitimate expectations (principio de confianza legítima) and the safeguarding of subjective rights (derechos subjetivos), because, based on the land-use certificate issued for the parent property, it sought approval of several documents, as follows: the water-availability certificate issued by AyA and contained in official letter UND-GAM-3490-2017-6724 dated September 14, 2017; municipal setback alignment decision No. MA-ACC-09332-2017 dated October 19, 2017; official letter MA-ACC-09480-2017, containing the survey-map approval decision issued on October 23, 2017; and decision 024-2018-SETENA, issued at 11:.40 hours on January 16, 2018, which granted environmental feasibility approval.
III.Merits. After reviewing the established facts, this Chamber concludes that the appeal must be denied on the merits. A land-use certificate is a true administrative act that grants or limits subjective rights because it directly affects the right of ownership by imposing limitations on the incidents of use and the right to build, “ius aedificandi,” with respect to real property (on this matter, notable authorities include the reasoning set forth in judgment No. 000866-F-S1-2013 of the Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, Votos Nos. 2010-12815 and 2010-4161 of the Sala Constitucional, and the Votos of this Sección III, Nos. Placa18889 and Placa18890, among others). It must be clarified, however, that the scope of a land-use certificate relates solely and exclusively to the property to which it is addressed, because the technical analysis required for its issuance depends on the property’s specific location in order to place it within the zoning map of the applicable regulatory plan (Plan Regulador).
This explains why a parcel of the size of the parent property bearing real-property folio registration Placa18886, cadastral survey map Placa18887, with an area of 38177.14 m2, may well be subject to two or even three zoning classifications, since its dimensions and boundaries may encompass adjoining zoning districts, with one or another applying as permitted by urban-planning regulations (regulación urbana). As long as it remains the same property, its area and boundaries remain unchanged, and the regulatory plan is not modified, it is indeed possible to conclude that a favorably issued land-use certificate has the legal effects claimed by the party, and the creation of a favorable subjective right may be invoked, which may be annulled only through proceedings for a declaration that the act is adverse to the public interest or through the procedure established in section 173 of the Ley General de la Administración Pública—but only with respect to that property.
Once acts are carried out that alter the property’s characteristics, affecting its area and boundaries through subdivision of the land (segregación del terreno), however, each newly created property is a new parcel, distinct from and independent of the parent property, and must undergo a new technical assessment under the applicable urban-planning regulations in order to determine precisely which rules affect it and which limitations apply to it. In this case, the appellant’s error appears to have been initiating the procedures for its construction project based on the land-use certificate issued years earlier for the parent property, which had considerably larger dimensions and boundaries. The correct and timely procedure would have been to obtain a new land-use certificate issued for the newly created property before acquiring the subdivided property or, alternatively, before beginning the preliminary design (anteproyecto) for construction intended for industrial use, and before making any investment plan.
The appellant’s mistake was to interpret the parent property’s permitted land use as producing effects in its favor, which is legally impossible because, as reiterated, these are two different properties. The principle of legitimate expectations, as the appellant seeks to have it understood, rests on a mistaken premise, because it assumed that land-use certificate No. MA-PU-U-109-2010, issued at 11:38 hours on January 28, 2010, could validly be used for the property it owns. This is legally and technically unsound because the municipal government played no role in causing the appellant’s confusion. It is therefore clear that the recently mentioned land-use certificate creates no right in its favor, and thus the invoked doctrine that an authority may not contradict its own acts and all mechanisms inherent in asserting that doctrine are inapplicable on the terms claimed. This requires rejection of the stated grounds for appeal, and the local authorities were correct in upholding the adverse denial of the land use sought for property No. 2-517547-000, cadastral survey map No. 2-1685188-2013. The challenged act must be affirmed and, because no further appeal is available, administrative remedies (vía administrativa) shall be deemed exhausted.
III.Because these proceedings were conducted electronically, the parties may obtain a complete copy containing both the administrative case file submitted by the Municipal Corporation and all documents comprising this appeal. To do so, they must provide an electronic storage device (USB flash drive or compact disc). Likewise, if any physical or electronic documentation (survey maps, photographs, reports, etc.) was submitted and remains in the custody of the Court Office, the person who submitted it may retrieve it within 30 business days, pursuant to article 12 of the Reglamento sobre Expediente Electrónico ante el Poder Judicial, approved by the Corte Plena at session n.° 27-11 of August 22, 2011, article XXVI and published in Boletín Judicial n.° 19 of January 26, 2012, as well as the resolution approved by the Consejo Superior del Poder Judicial at session n.° 43-12 held on May 3, 2012, article LXXXI.
POR TANTO
The appeal is denied, the challenged act is affirmed, and administrative remedies are deemed exhausted.
Nombre12928 Nombre13954 *4GK343XVLF47061* Nombre12928, DECIDING JUDGE Nombre13954, DECIDING JUDGE Nombre13954, DECIDING JUDGE
Apelación en jerarquía municipal Constructora Proycon S.A. c/ Municipalidad de Alajuela N° 73-2021 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA. II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las nueve horas treinta y cinco minutos del veinticinco de febrero del dos mil veintiuno.
Conoce este Tribunal, como jerarca impropio, del recurso de apelación interpuesto por Constructora Proycon S.A., cédula de persona jurídica CED83687, representada por Nombre106255 , cédula de identidad CED83688, contra la resolución del Alcalde de Alajuela, de las 09:00 horas del 8 de julio del 2019.
Redacta la Jueza Nombre12928 , y:
RESULTANDO:
I.Hechos probados. Se tiene como probados, los siguientes hechos de relevancia:
II.Motivos de agravio. En síntesis, la sociedad apela lo resuelto por el Alcalde de Alajuela, estimando que el certificado de uso de suelo contenido en el oficio No. MA-PU-U-109-2010, de las 11:38 horas del 28 de enero del 2010, que resultó conforme para “CONSTRUCCIÓN DE BODEGA”, por ubicarse en “zona industrial central” en la finca madre que dio origen a la finca de su propiedad, es un derecho adquirido del que goza en la actualidad la finca con matrícula No. Placa18888, plano catastrado No. 2-1685188-2013: Por ello reclama que el acto apelado tiene vicios respecto de su motivo y contenido, en el tanto se violentó el principio de intangibilidad de los actos propios, pues desconoce un acto favorable previo. Alega que no se refiere a una solicitud sobre dos fincas distintas, como lo entiende la Alcaldía, puesto que en su momento la finca No. 2-106825-000 y la Placa18888 fueron una sola. Estima que el primer certificado de uso de suelo no ha sido revisado ni anulado mediante el procedimiento regulado en el ordinal 173 de la Ley General de la Administración Pública o instaurando un proceso de lesividad y, por ende, debe extenderse su aplicación a la finca de su propiedad, cuya zonificación no ha sido modificada y por ello, los certificados de uso de suelo siguen surtiendo efectos.
Apela al resguardo del principio de confianza legítima y la tutela de derechos subjetivos, pues con base en el certificado de uso de suelo expedido a la finca madre, gestionó la aprobación de varios documentos que se detallan: el certificado de disponibilidad de agua expedido por el AyA contenido en el oficio UND-GAM-3490-2017-6724 del 14 de setiembre del 2017, la resolución de alineamiento municipal No. MA-ACC-09332-2017 del 19 de octubre del 2017, el oficio MA-ACC-09480-2017 que contiene resolución de visado aprobado el 23 de octubre de 2017, la resolución 024-2018-SETENA de las 11:.40 horas del 16 de enero del 2018, que otorgó viabilidad ambiental.
III.Sobre el fondo. Al revisar el elenco de hechos probados, esta Cámara llega a la conclusión que el recurso debe ser rechazado por el fondo. El certificado de uso de suelo es un verdadero acto que otorga o limita derechos subjetivos, puesto que incide directamente sobre el derecho de propiedad, al imponer limitaciones sobre los atributos de uso y derecho a edificar “ius aedificandi” de la propiedad inmobiliaria (sobre este particular, destacan, entre otras, los desarrollos expresados en la sentencia de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, No. 000866-F-S1-2013, los Votos Nos. 2010-12815 y 2010-4161 de la Sala Constitucional, así como los Votos de esta Sección III, Nos. Placa18889 y Placa18890, entre otros). Sin embargo, debe aclararse que los alcances del certificado de uso de suelo van referidos única y exclusivamente a la finca a la que están dirigidos, en el tanto el análisis técnico que se hace para su emisión requiere de la localización específica de la finca a efecto de ubicarla dentro del mapa de zonificación del Plan Regulador que corresponda.
Ello permite explicar el por qué un fundo de las dimensiones de la finca madre con matrícula de folio real Placa18886, plano catastrado Placa18887, con una cabida de 38177.14 m2, bien puede estar afectado por una doble y hasta triple zonificación, en el tanto por su dimensiones y linderos, puede abarcar zonificaciones limítrofes, pudiendo aplicársele una u otra, según lo permita la regulación urbana. En el tanto se trate de la misma finca y ésta permanezca sin alteraciones respecto de su cabida y linderos y el Plan Regulador no sufra modificaciones, sí es posible concluir que el certificado de uso de suelo expedido favorablemente tiene los efectos jurídicos que pretende la parte, pudiendo invocarse el nacimiento de un derecho subjetivo favorable, anulable únicamente por la vía de la lesividad o el procedimiento previsto en el ordinal 173 de la Ley General de la Administración Pública, pero únicamente para esa finca.
Sin embargo, una vez que se realizan actos de alteración de las características del inmueble, afectando su cabida y linderos, mediante la segregación del terreno, cada finca naciente es un nuevo inmueble, diferente y autónomo de la finca madre, que debe ser nuevamente valorado técnicamente a la luz de la regulación urbana, a efecto de determinar con exactitud cuáles son las normas que le afectan y las limitaciones que le cubren. En la presente causa, pareciera que el error de la parte apelante fue iniciar los trámites de su proyecto constructivo sobre la base del certificado de uso de suelo que fue expedido años atrás a favor de la finca madre, de dimensiones y linderos considerablemente mayores. El trámite correcto y oportuno era que, desde antes de la adquisición del inmueble segregado, o bien, antes de iniciar el anteproyecto de construcción para uso industrial, hubiera obtenido el nuevo certificado de uso de suelo expedido a favor de la finca naciente, de previo a realizar cualquier plan de inversión.
El yerro de la parte apelante fue interpretar que el uso de suelo de la finca madre le surtiría efectos a su favor, lo cual es jurídicamente imposible en el tanto, se reitera, se trata de dos fincas diferentes. El principio de confianza legítima en los términos que pretende le sea entendido, parte de una premisa equivocada, al haber considerado que el certificado de uso de suelo No. MA-PU-U-109-2010, de las 11:38 horas del 28 de enero del 2010, sería válidamente aprovechado en la finca de su propiedad, lo cual es jurídicamente antitécnico puesto que no hubo participación del ayuntamiento en la confusión en que incurrió. Es claro entonces que ese certificado de uso de suelo de recién mención no le es generador de ningún derecho a su favor, de modo que la teoría de la intangibilidad de los actos propios invocada y todos los mecanismos inherentes a su reclamación, no le son aplicables en los términos que pretende.
Ello lleva a rechazar los agravios expuestos, teniendo razón las autoridades locales al haber confirmado la denegatoria del uso de suelo expedido desfavorablemente a la finca No. 2-517547-000, plano catastrado No. 2-1685188-2013. El acto apelado deberá ser confirmado y, al no haber ulterior recurso, se ha de dar por agotada la vía administrativa.
III.Al haberse sustanciado esta sede en forma electrónica, queda a disposición de las partes obtener una copia integral que contiene tanto el expediente administrativo remitido por la Corporación Municipal así como la totalidad de las piezas que conforman la presente alzada, para lo cual deberá aportar el dispositivo electrónico de almacenamiento (llave maya o disco compacto). Asimismo, en caso que hubiere ingresado documentación física o electrónica (planos, fotografías, informes, etc) que permanezca aún en custodia el Despacho, podrá retirarla quien la aportó en un plazo de 30 días hábiles, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del Reglamento sobre Expediente Electrónico ante el Poder Judicial, aprobado por la Corte Plena en sesión n.° 27-11 del 22 de agosto del 2011, artículo XXVI y publicado en el Boletín Judicial n.° 19 del 26 de enero del 2012, así como en el acuerdo aprobado por el Consejo Superior del Poder Judicial, en la sesión n.° 43-12 celebrada el 3 de mayo del 2012, artículo LXXXI.
POR TANTO
Se declara sin lugar el recurso de apelación, se confirma el acto apelado y se da por agotada la vía administrativa.
Nombre12928 Nombre13954 *4GK343XVLF47061* Nombre12928 , JUEZ/A DECISOR/A Nombre13954 , JUEZ/A DECISOR/A Nombre13954 , JUEZ/A DECISOR/A
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