Condominium Water Shutoff and AmparoSuspensión de agua en condominio y amparo

Document Review CASE FILE No. 26-027852-0007-CO PROCEEDING: AMPARO PROCEEDING RULING No. 2026030781 CONSTITUTIONAL CHAMBER OF THE SUPREME COURT OF JUSTICE. San José, at 9:25 a.m. on 11 August 2026.

Amparo proceeding brought by Nombre02, identity card CED01, against DESARROLLADORA JKL AND CONDOMINIO VISTA DEL CENTRO.

Background:

1. 1By written submission received by the Chamber’s Secretariat at 9:23 a.m. on 3 August 2026, the applicant brings an amparo proceeding against Desarrolladora JKL and Condominio Vista del Centro. The applicant states: “For several months, the administration of Condominio Vista del Centro has been using the suspension of the drinking water supply as a means of pressure or coercion against some residents. This practice has been repeated on several occasions and directly affects access to an essential service for people’s lives and dignity. Four people live in my home, including my two minor children: Nombre01, aged 10, and Nombre03, almost four years old. They are directly affected and require adequate conditions for hygiene, nutrition, and health. On this occasion, the water service was suspended on Friday, 31 July 2026, at approximately 11:00 a.m., and, as of the date this application was filed, 3 August 2026, we still have no access to the water supply in our home.This situation has seriously affected my family because we have been unable to: I Prepare food under adequate hygienic conditions. I Wash clothes. • Maintain basic cleanliness in the home. • Bathe the minors. • Use the sanitary facilities normally. • Ensure the minimum sanitary conditions necessary for my children. The condominium administration has stated that there are water supply points in the condominium’s common areas and that these allow residents’ basic needs to be met. However, this measure is insufficient and unreasonable, since a family with minor children cannot be expected to depend permanently on carrying containers to collect water whenever it needs to use the bathroom, cook, clean, or bathe its children. In practice, my home remains without access to the drinking water service, a situation that violates the minimum conditions necessary for a dignified life and especially affects the best interests of the minors who live there.For the foregoing reasons, I respectfully request that this Ombudsman’s Office: 1. Admit this complaint. 2. Investigate the reported facts and the actions of the administration of Condominio Vista del Centro. 3. Take the necessary steps to have the drinking water supply to my home restored immediately. 4. Determine whether the practice of suspending the water service as a means of pressure is compatible with the legal system and the protection of people’s fundamental rights, especially those of the affected boys and girls. I submit this application because I believe the situation described seriously affects my family and my minor children, who have gone several days without a service indispensable to meeting their basic needs. I appreciate the attention given and remain available to provide any additional information or documentation that may be necessary.”
2. 2Article 9 of the Constitutional Jurisdiction Act empowers the Chamber to summarily dismiss, or dismiss on the merits, at any time, including upon filing, any application submitted for its consideration that proves manifestly inadmissible, or when it considers that there is sufficient evidence to dismiss it, or that it is merely a reiteration or reproduction of an identical or similar prior application that was dismissed.

Drafted by Justice Castillo Víquez; and, Reasons:

I. SUBJECT OF THE AMPARO

The applicant states that she is a resident of Condominio Vista del Centro, located in San Sebastián. She alleges that the condominium administration uses the suspension of the drinking water supply as a means of pressure against some residents. In her case, the service was suspended on 31 July 2026 and, as of this date, she still has no access to it. She states that she lives with minors. She requests the Chamber’s intervention.

II. THE SPECIFIC CASE

Regarding the grievances raised, it should be stated that this Chamber is not responsible for ruling on disputes arising from the application of contractual and civil rules governing the relationship between condominium owners and the administrative bodies of condominiums.

In this regard, in judgment No. 2016-04185, issued at 2:30 p.m. on 29 March 2016, this Court stated:

“(…) the applicant must take into account that the property regime chosen upon acquiring the property is governed by the provisions of the Condominium Property Regulatory Act -Law No. 7933-, which provides not only for the existence of a Condominium and Administration Regulation governing matters relating to the condominium owners’ interests, but also establishes bodies such as the Condominium Owners’ Assembly, to which the administrator whose conduct the applicant questions is subject, and the various means by which an owner may assert their rights and those held in common. Accordingly, the matter raised by the applicant is not to be resolved before this jurisdiction, but before the bodies established under that law or, where appropriate, through the relevant civil proceedings, since it is a matter of ordinary legality. Consequently, this amparo is inadmissible, and so it is declared. (…)” That precedent applies to the case under review, since the situation alleged by the applicant concerning the application of fines and condominium regulations arises from a dispute that must be resolved through the ordinary legal channels. Accordingly, the applicant may bring the matter before that forum to debate its merits and assert the claims. Consequently, the amparo is inadmissible, and so it is declared.

III. DISSENTING OPINION OF JUSTICES CRUZ CASTRO AND RUEDA LEAL, DRAFTED BY THE LATTER

In the case at hand, the applicant complains that the administration of the condominium where she resides suspended the drinking water supply to her home and continues to maintain that measure as a means of pressure to obtain payment of other charges, a situation that, she claims, also affects her minor children.

In this regard, with the customary respect, we depart from the majority’s view. We consider that the alleged facts go beyond, in principle, a mere civil or condominium dispute, since suspending the drinking water supply could constitute a de facto measure intended to coerce the applicant into satisfying obligations of a different nature. This circumstance warrants examination by this jurisdiction, particularly because it involves access to drinking water as an element essential to a dignified life and protected by Article 50 of the Political Constitution, as a fundamental right of access to drinking water. On that basis, we dissent and order that the amparo proceed.

IV. DOCUMENTATION SUBMITTED TO THE CASE FILE

The parties are advised that, if they submitted any paper document, as well as any objects or evidence contained on an additional electronic, computer, magnetic, optical, telematic, or new-technology device, these must be collected from the office within a maximum period of 30 working days from notification of this judgment. Otherwise, any such material not collected within that period will be destroyed, as provided in the “Regulation on Electronic Case Files before the Judiciary,” approved by the Full Court at session No. 27-11 of 22 August 2011, Article XXVI, and published in Judicial Bulletin No. 19 of 26 January 2012, as well as in the resolution approved by the Superior Council of the Judiciary at session No. 43-12 held on 3 May 2012, Article LXXXI.

Therefore:

The amparo is summarily dismissed. Justices Cruz Castro and Rueda Leal dissent and order that the amparo proceed.

Fernando Castillo V.

President Fernando Cruz C.

Paul Rueda L.

Luis Fdo. Salazar A.

Jorge Araya G.

Anamari Garro V.

Ingrid Hess H.

Document digitally signed CASE FILE No. 26-027852-0007-CO Telephone: 2549-1500 / 800-SALA-4TA (800-7252-482). Fax: 2220-4607 / 2220-4844. Electronic address: www.poder-judicial.go.cr/salaconstitucional. Address: (Dirección01).

Revisión del Documento EXPEDIENTE N° 26-027852-0007-CO PROCESO: RECURSO DE AMPARO RESOLUCIÓN Nº 2026030781 SALA CONSTITUCIONAL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las nueve horas veinticinco minutos del once de agosto de dos mil veintiseis .

Recurso de amparo interpuesto por Nombre02, cédula de identidad CED01, contra DESARROLLADORA JKL Y CONDOMINIO VISTA DEL CENTRO.

Resultando:

1. 1Por escrito recibido en la secretaría de la Sala a las 9:23 horas del 3 de agosto de 2026, la parte recurrente interpone recurso de amparo contra la Desarrolladora JKL y condominio Vista del Centro. Indica lo siguiente: “Desde hace varios meses. la administración del Condominio Vista del Centro ha venido utilizando la suspensión del suministro de agua potable como un mecanismo de presión o coacción hacia algunos residentes. Esta práctica se ha repetido en distintas ocasiones y afecta directamente el acceso a un servicio esencial para la vida y la dignidad de las personas. En mi hogar residimos cuatro personas entre ellas mis dos hijos menores de edad: Nombre01. de 10 años, y Nombre03 de casi cuatro años de edad. La afectación recae directamente sobre ellos, quienes requieren condiciones adecuadas de higiene, alimentación y salud. En esta ocasión, el servicio de agua fue suspendido el viernes 31 de julio de 2026, aproximadamente a las 11:00 de la mañana, y, al día de la presentación de esta gestión. 3 de agosto de 2026. continuamos sin acceso al suministro de agua dentro de nuestra vivienda.Esta situación ha provocado graves afectaciones para mi familia, ya que no hemos podido: I Preparar alimentos en condiciones adecuadas de higiene. I Lavar ropa. • Mantener la limpieza básica del hogar. • Bañar a los menores de edad. • Utilizar normalmente los servicios sanitarios. • Garantizar las condiciones mínimas de salubridad necesarias para mis hijos. La administración del condominio ha manifestado que existen puntos de abastecimiento de agua en áreas comunes del condominio y que estos permiten satisfacer las necesidades básicas de los residentes. Sin embargo, dicha medida resulta insuficiente e irrazonable, ya que una familia con menores de edad no puede depender pemiancntemente de trasladarse con recipientes para recolectar agua cada vez que necesita utilizar el baño cocinar limpiar o bañar a sus hijos. En la práctica, mi vivienda permanece sin acceso al servicio de agua potable. situación que vulnera las condiciones mínimas necesarias para una vida digna y afecta especialmente el interés superior de los menores de edad que habitan en ella.Por lo anterior, respetuosamente solicito a esa Defensoría: l. Que se admita la presente queja. 2. Que se investiguen los hechos denunciados y la actuación de la administración del Condominio Vista del Centro. 3. Que se realicen las gestiones necesarias para que se restablezca de manera inmediata el suministro de agua potable en mi vivienda. 4. Que se determine si la práctica de suspender el servicio de agua como mecanismo de presión resulta compatible con el ordenamiento jurídico y con la protección de los derechos fundamentales de las personas, especialmente de los niños y niñas afectados. Presento esta gestión porque considero que la situación descrita afecta gravemente a mi familia y a mis hijos menores de edad, quienes han permanecido durante varios días sin un servicio indispensable para satisfacer sus necesidades básicas. Agradezco la atención brindada y quedo a disposición para aportar cualquier información o documentación adicional que sea necesaria.”
2. 2El artículo 9 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional faculta a la Sala a rechazar de plano o por el fondo, en cualquier momento, incluso desde su presentación, cualquier gestión que se presente a su conocimiento que resulte ser manifiestamente improcedente, o cuando considere que existen elementos de juicio suficientes para rechazarla, o que se trata de la simple reiteración o reproducción de una gestión anterior igual o similar rechazada.

Redacta el Magistrado Castillo Víquez; y,

Considerando:

I. OBJETO DEL RECURSO

La recurrente manifiesta que es vecina del condominio Vista del Centro, ubicado en San Sebastián. Aduce que la administración del condominio utiliza la suspensión del suministro de agua potable como mecanismo de presión hacía algunos residentes. En su caso, el servicio fue suspendido el 31 de julio de 2026 y a la fecha continúa sin acceso. Comenta que reside con menores de edad. Solicita la intervención de la Sala.

II. SOBRE EL CASO CONCRETO

Respecto a los agravios expuestos, es preciso indicar que a esta Sala no le corresponde pronunciarse sobre los conflictos surgidos con motivo de la aplicación de las pautas de carácter contractual y civil que regulan la relación de los condóminos con los órganos de administración de los condominios.

Sobre el particular, en sentencia n.° 2016-04185 de las 14:30 horas del 29 de marzo de 2016, esta Tribunal señaló:

“ (… ) debe tomar en cuenta el recurrente, que el régimen de propiedad por el que optó al adquirirla se rige por lo dispuesto en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio -Ley No. 7933-, en la cual se dispone no solo la existencia de un Reglamento de Condominio y Administración que regula lo relativo a los intereses de los condóminos, sino que también establece órganos como la Asamblea de Condóminos, a la cual está sujeto el administrador cuya gestión cuestiona el recurrente y los diferentes medios por los cuales puede un propietario hacer valer sus derechos y los comunes. Así las cosas, lo planteado por el recurrente no corresponde ser dilucidado ante esta jurisdicción, sino ante los propios órganos dispuestos en dicha ley, o eventualmente en la vía civil respectiva, por tratarse de un asunto de mera legalidad. En consecuencia, este recurso es inadmisible y así se declara. (…)”.

Tal precedente resulta aplicable al caso en estudio, pues la situación que acusa la parte recurrente respecto a la aplicación de multas y reglamentos condominales, obedece a un diferendo que corresponde ser dilucidado ante las vías de legalidad ordinaria. De manera tal, que será en dicha sede donde el gestionante podrá acudir, a fin discutir el fondo del asunto y hacer valer sus pretensiones. En consecuencia, el recurso es inadmisible y así se declara

III. VOTO SALVADO DE LOS MAGISTRADOS CRUZ CASTRO Y RUEDA LEAL, CON REDACCIÓN DEL SEGUNDO

En el sub lite, la recurrente reclama que la administración del condominio en el que reside suspendió el suministro de agua potable de su vivienda y mantiene esa medida como mecanismo de presión para obtener el pago de otros rubros, situación que, según afirma, afecta además a sus hijos menores de edad.

Sobre el particular, con el respeto acostumbrado nos separamos del criterio de mayoría. Estimamos que los hechos alegados trascienden, en principio, un mero diferendo de naturaleza civil o condominal, pues la suspensión del suministro de agua potable podría constituir una vía de hecho dirigida a coaccionar a la recurrente para satisfacer obligaciones de distinta naturaleza. Tal circunstancia amerita ser examinada por esta jurisdicción, particularmente por involucrar el acceso al agua potable como elemento indispensable para una vida digna y tutelado por el artículo 50 de la Constitución Política, en su dimensión de derecho fundamental de acceso al agua potable. Con base en lo anterior, salvamos el voto y disponemos que se curse el amparo.

IV. DOCUMENTACIÓN APORTADA AL EXPEDIENTE

Se previene a las partes que, de haber aportado algún documento en papel, así como objetos o pruebas contenidas en algún dispositivo adicional de carácter electrónico, informático, magnético, óptico, telemático o producido por nuevas tecnologías, estos deberán ser retirados del despacho en un plazo máximo de 30 días hábiles contados a partir de la notificación de esta sentencia. De lo contrario, será destruido todo aquel material que no sea retirado dentro de este plazo, según lo dispuesto en el "Reglamento sobre Expediente Electrónico ante el Poder Judicial", aprobado por la Corte Plena en sesión N° 27-11 del 22 de agosto del 2011, artículo XXVI y publicado en el Boletín Judicial número 19 del 26 de enero del 2012, así como en el acuerdo aprobado por el Consejo Superior del Poder Judicial, en la sesión N° 43-12 celebrada el 3 de mayo del 2012, artículo LXXXI.

Por tanto:

Se rechaza de plano el recurso. Los magistrados Cruz Castro y Rueda Leal salvan el voto y disponen cursar el amparo.

Fernando Castillo V.

Fernando Cruz C.

Paul Rueda L.

Luis Fdo. Salazar A.

Jorge Araya G.

Anamari Garro V.

Ingrid Hess H.

EXPEDIENTE N° 26-027852-0007-CO