Change of nature of land burdened by aqueduct easement requires law, not simple Registry requestCambio de naturaleza de terreno afectado a servidumbre de acueducto requiere ley, no simple solicitud al Registro

SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, at ten hours fifty minutes on the twenty-third of January two thousand twenty.

Ordinary proceeding filed by the INSTITUTO COSTARRICENSE DE ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS, represented in this proceeding by its Special Judicial Attorney-in-Fact, licensed attorney Yesenia Villalta Zumbado, who is of legal age, single, an attorney, resident of San José, against GRUPO MONTERREY SETECIENTOS SETENTA Y SIETE SOCIEDAD CIVIL, legal identification number three hundred six-four hundred fifty-nine thousand six hundred forty-eight, represented by its Administrator with powers of Unlimited General Attorney-in-Fact, Mr. Pedro Suárez Baltodano, who is of legal age, an attorney, of SOPHIA BALTODANO GUILLÉN, who is of legal age, retired, resident of Zapote, with identical representation, of ALBA LÓPEZ LÓPEZ, who is of legal age, divorced, retired, resident of Zapote, represented in this matter by licensed attorney Jenny Anne Vargas Jiménez, as Special Judicial Attorney-in-Fact, and of LILLIANA COB SABORÍO, who is of legal age and resident of Moravia, represented by licensed attorney María Lorena Montero Vargas.

Drafted by Magistrate Vargas Vásquez

CONSIDERING

I.- The Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (hereinafter AyA), sued in December 2007 Grupo Monterrey 777 S.C. (hereinafter Grupo Monterrey), Sofía Baltodano Guillén, Alba López López and Lilliana Cob Saborío. It stated, by means of a document recorded in Volume 1951, Folio 427, entry 5, of the Registry, corresponding to San José property no. 189485-000, owned by Compañía de Negocios e Inversiones S.A., the nature of the remaining reserve of that estate is described as “Land dedicated to an easement (servidumbre) of the Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillados”, that is, a public domain asset. It added, by means of a deed recorded in Volume 522, Entry 15841, the owner sold the cited lot to Mrs. Sophie Baltodano Guillén, who accepted the land preserving the indicated nature, without prejudice to AyA’s easement rights. It outlined, however, on February 22, 2007, by means of deed no. 44 executed before notary Lilliana Cob Saborío, property 189485-000 was again transferred, being merged with estate no. 235105-000, forming property 584331-000, changing its nature, indicating that it is land for construction, without at least constituting, as is proper, the sewerage and pipeline easement over the property resulting from the merger, complying with the legal restrictions for these cases, since within the easement area permanent buildings cannot be constructed, nor trees planted, nor obstacles maintained in the strip that prevent pipeline maintenance or access by officials or companies contracted by AyA. It recounted, in compliance with the Ley de Planificación Urbana (hereinafter LPU), the area corresponding to the Aqueduct Easement was originally reserved, this becoming part of the public domain, in accordance with mandate 43 of the LPU, without the destination of the asset being able to be changed, except as indicated in numeral 45 ibid. Thus, it asserted, in this specific case the property right cannot be limited as such, but rather the proper course is to constitute the aqueduct easement and right-of-way over the merged property, and to demarcate it on the property's cadastral map, or to transfer to AyA the property destined for use as an aqueduct easement. It pointed out, in both cases AyA is obligated to ensure the proper maintenance of the easement and sanitary sewer pipeline, as well as the legality of any of these acts, so that the rights of that Institute, the public domain, the public service, and the health of the inhabitants are not affected. It stressed, as the Procuraduría General de la República has indicated, public domain assets do not need to be registered in order to be granted that character, since there are other competent bodies to establish the public domain character of the asset, as provided by the LPU. It indicated, the change of destination of a public domain asset can only be carried out in the same manner in which it was imposed, which is why the change of destination made in the referenced public deed is improper. It explained, both the existence of the public domain and the registry publicity are an impediment for the titleholder to distort the nature of the asset and attempt to counteract the legal encumbrance. It recounted, although the property is not registered in its name, its destination is duly defined. It pointed out, thus an error by the Registrar is evident, by registering an asset changing its public destination, regardless of whether it is registered in favor of a private party or the State. They request in judgment: a) that the nullity of public deed no. 44, executed before notary Lilliana Cob Saborío on February 22, 2007, be declared, maintaining the destination of the asset as public; b) that the cancellation of entry 63257 of Volume 570, corresponding to the document submitted to the Registry, be ordered; c) that the defendants be ordered to pay the damages caused and both sets of costs. Mrs. Alba López López answered in the negative. She raised the defenses of lack of: right, standing to sue in its dual modality, and joinder of necessary parties. The Court declared Grupo Monterrey and Sophie Baltodano Guillén in default; nonetheless, they answered in the negative, as did licensed attorney Lilliana Cob Saborío, who raised the defenses of statute of limitations and lack of right. The Court rejected the defenses of statute of limitations and lack of standing to sue. It partially rejected the lack of right. It partially granted the lawsuit. It partially annulled public deed no. 44 visible in Volume II of the Protocol of Notary Cob Saborío, solely insofar as it requested the Registry to change the nature of what was property 189485-000. It ordered the deed in question to be corrected, clarifying that it is encumbered by an aqueduct easement in favor of AyA, proportional to the merged land of property 189485-000, according to cadastral map no. 1-869212-2003. It ordered the owners of property 584331-000 to allow the entry of AyA's officials, as well as any company or natural person contracted by them and duly identified, to provide maintenance to the wastewater pipeline located on the site. It ordered the losing co-defendants Sophie Baltodano Guillén, Grupo Monterrey and Lilliana Cob Saborío to pay costs, exempting Mrs. Alba López López from said payment. The Tribunal confirmed. Dissatisfied, both parties appeal to cassation.

Appeal of Monterrey 777 S.C.

II.- The appellant formulates a single charge of a substantive nature. It partially transcribes the judgment it attacks and numeral 40 of the LPU. It accuses the Tribunal of incurring in an improper assessment of the evidence, violating mandate 330 of the Código Procesal Civil (hereinafter CPC), since it bases its ruling on a map that references the existence of stormwater and sewage plants, stamped by the INVU (as received but not approved) on February 14, 1969. This, it adds, refers to an urbanization that presents a roundabout and a lot layout different from the map that bears an approval stamp from the Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillados (SNAA) dated June 5, 1972. It says, the essential aspect it omits is that in one map several lots appear to the north of the easement, and in the second, a different titleholder -Carlos Eduardo Alvares-, without the segregation of lots north of the easement appearing. Thus, it states, it is not an expansion, but a redefinition of the urbanization, with new boundaries and distribution of lots and communal areas like parks. It opines, the Tribunal presumes they are the same maps and urbanization, despite radical differences in central aspects such as the lots at the far north, which violates the rules of sound judgment, omitting the assessment of essential elements in the documents. It asserts, there is an error of fact because the map received in 1962 by the INVU is not examined and its assessment is omitted, and the approvals from the Municipality and the INVU required for the application of the cited mandate 40 are not evident. Furthermore, because it does not consider that there is a later map approved by the SNAA which is different in terms of communal areas and lot distribution, which expressly excludes the north side of the easement. From the foregoing, it outlines, precept 40 is violated, which is not applicable in this case, because the judgment acknowledges that from the documents presented the fulfillment of the requirements established in canon 40 of the LPU is not demonstrated, such as the approval of the INVU and the municipality (not just the receipt), since it is omitted to establish that in the lower left extreme of the 1969 map the box where approvals should appear is empty. Moreover, it outlines, parameter 417 of the CPC is violated, since the judges apply presumptions contrary to the rules established for that purpose. From the above, it points out an error of law by breaching the regulations that govern the legal value of evidence, necessary to apply precept 40 LPU. It emphasizes the error incurred and the violation of canon 330 of the CPC by failing to take into account the contradictions in both maps, which describe different urbanizations, and that the most recent one expressly excludes the lots north of the easement. This, it comments, the Tribunal recognizes but attempts to amend by erroneously applying the presumption that this 1969 map is binding, since it was approved by the INVU and the Municipality, violating numeral 417 of the CPC, as the presumption must be based on facts. It adds, the fact that the maps were eventually registered does not demonstrate that they are those corresponding to that urbanization. It claims, the Tribunal acknowledges that none of the maps have the INVU approval seal or the municipal vise. It adds, precept 40 of the LPU clearly states that the Municipality must define areas for community use, hence, to deem the easement consolidated, it had to be demonstrated that the INVU and the Municipality approved the maps. It adds, the urbanizer's obligation to build and provide the communal facilities is born with the approval and execution of the urbanization, i.e., with the segregation and registration of the lots corresponding to that map. It outlines the differences between the maps presented, where one shows an urbanization with a roundabout and a very different lot layout, while the one approved by the SNAA in 1972 expressly excludes in its upper right side of the urbanization the north zone of the alleged easement. It points out, it further mentions Carlos Eduardo Alvares as the owner of that northern estate, expressly indicating that it is not part of the urbanization. It comments, the Tribunal makes presumptions based on facts that have not been demonstrated that contradict what the last map approved in 1972 indicates, and which lack foundation in the facts indicated by the plaintiff. It deems, ordinal 317 1) of the CPC which requires that the burden of proof falls on the plaintiff is not applied. Furthermore, it adduces, the Tribunal does not reference how it deems proven facts that should have been demonstrated, since the map mentions stormwater and sewage plants, lacks approval stamps from the INVU (only receipt) and the Municipality, and is contradictory to the 1972 map, whose lot layout fits reality better. It sets forth its criterion regarding the existence of two very different urbanization concepts. It warns, the fact that the lots were registered cannot be taken as a basis to justify that they were so in accordance with the urbanization proposed with the roundabout from 1969, even less by presuming the municipality's approval, since rather it is evident that the urbanization proposal was modified. Likewise, it affirms the judgment is contradictory, by deeming the easement proven based on the maps, given that these attribute to it a width of 3 meters, while the judgment establishes a larger area, generating a contradiction and an additional violation of Article 40 of the LPU, which indicates that maps are what determine the content and extent of the easement (servidumbre). It points out, thus cardinal 40 of the LPU is violated, since it requires as one of the requirements for its application that the communal services be approved by the Municipality, without it being evident that said Corporation approved the easement in the terms provided in the maps, insofar as they indicate the existence of a stormwater and sewage plant. It argues, on the contrary, there are sufficient elements in the administrative file that break the presumption that the easement was necessary and that it was required by the municipality, since the lots on the north side, which were excluded from the final project, have access to a public street. It clarifies, the general rule is that blackwater and stormwater exit there, so what is foreseeable for the lots on the north side -excluded from the urbanization- is that they had blackwater and stormwater exits facing the road. It argues, it expressly indicated all these elements in the appeal. It specifies, it cited resolution URB-36-2004 where it is recorded that AyA officials illegally authorized works on the property located to the north, and that the necessity was extinguished when a collector was opened facing a public street. It adds, official letter DGRM-236-2004 establishes that the easement was not constituted for the lots located to the north. It comments, resolution AS-2006-610 indicates that there is technical feasibility for the lots located north of the property to discharge blackwater that way, reiterating that the easement provides service to a single property located to the north. It deems, these documents were offered as evidence by the defendant (see folio 12 of the appealed judgment), thereby also violating ordinal 98 subsection 4) of the CPC, in relation to 155, 293 and 317 of the same code, since such documents were not studied by the judges. It adds, the easement was closed by AyA for not being necessary, since the purpose for which it was created was achieved more effectively by the construction of a blackwater collector facing a public street, north of the urbanization (memorandum Urb-M-36-2004). This is because, due to the topography of the land, wastewater could not be discharged by gravity to the main road. It indicates, in that section of the public road there was no Sanitary Sewer System in operation, until the end of the 1980s. It claims, in the administrative file memorandum DIET.0775-2007 is recorded, which refers to memorandum AS-2007-67, concluding that no easement right needs to be constituted for the provision of service to the Gymnasium, since it was verified that the evacuation of wastewater from this property can be done to the existing sewer system, leaving the sanitary sewer connection service rightfully as established by the “Reglamento de Prestación de Servicios de AyA”, in the sense that every house connection must be installed in front of the property and over the public road. It opines, this official letter demonstrates that not only is the easement unnecessary, but also that according to said Regulation, every house connection must be installed in front of the property, over the public road, hence the easement was not necessary. It adds, for its part, memorandum AS-2007-67 concludes that AyA does not have to acquire or legalize an easement that only benefits a single property, whose catch basin with siphon is not located inside the Las Cataratas property. Thus, it outlines, there are no elements to indicate that the Municipality approved the "stormwater and sewage plant" map that the judgment indicates as a communal service of said urbanization, but rather, through a later map this project was discarded, creating a new one that excluded the easement by eliminating from the project the lots on the north side. It emphasizes, it has been demonstrated that the easement is not necessary and that the Reglamento de Prestación de Servicios to clients expressly orders that the service must be provided facing the public road. It opines, this regulation is given to guarantee AyA's effectiveness, as it is clear that blackwater sewers "over an urbanization", without access to a public road, generate a risk of spills that can affect the estates below, hence the regulation establishes that the service be provided on a public road. It interprets, the presumption made by the Tribunal that the Municipality approved the easement, instead of foreseeing that the lots on the north side would use the service via a public road, violates the administrative regulations that deem discharge via public road convenient. It says, canon 10 of the LGAP is also violated, ordering that the administrative norm be interpreted in the manner that best guarantees the realization of the public purpose, with respect for the rights and interests of the private party. Furthermore, it states, the decision of the Tribunal Registral Administrativo, which is binding and deems the easement not constituted, is disregarded. It outlines, the easement is a burden on a private estate and maintains the dual aspect of being privately held, affected by a burden or public service defined by law. Likewise, it considers, the LPU refers to assets for community use such as parks and common areas, ignoring the figure of the easement. Also, it notes, the plaintiff Institute requests that an easement be declared (i.e., the principle of congruence ordered by article 155 CPC does not apply). It further analyzes, for an easement to be declared, it must be demonstrated and justified, given that it is a burden on another's estate. It states, hence the attempt to establish an easement to the detriment of the Vista Hermosa urbanization, a situation contrary to the spirit of the LPU, which in its opinion implies a deviation and an abuse of power. It argues, mandate 10 of the LPU requires for its application that it involves a communal service, and in this case, the lots north of the urbanization are not part of it, as deduced from the 1972 map. It reproaches, the 1972 Urbanización Vista Hermosa map does not show works in favor of the properties on the north side of the urbanization, hence there is no reason to consider the existence of an easement in favor of third parties unrelated to the urbanization. It explains, easements (servidumbres) have a different logical framework than parks and communal areas for general enjoyment, since they are established for a particular and specific purpose, which, to avoid situations of abuse like the present one, must be detailed. It stresses, in accordance with canon 10 LGAP, it is clear that the easement was not legally defined, neither its scope nor its limits. Furthermore, it holds, every easement implies its extinction when the service is no longer necessary. It asserts, it is clear that AyA intends to have the existence of an easement declared over another's estate, without the content of that burden and its justification having been defined through a valid administrative act, breaching by non-application numeral 376 of the Civil Code, which indicates that estates are presumed free until the constitution of an easement is proven. Likewise precept 375 idem, according to which, the extent of easements is determined by the title. In this case, it denotes, there is no valid title from AyA that justifies the existence of the easement, its extent, content or limits. Thus, it states, the ruling violates canon 382 of the Civil Code and ordinals 2, 4, 8, 9, 10 and 12 of the LGAP. It concludes, the judgment infringes numeral 49 of the Constitution, a guarantee for the citizen against the illegality of acts of the Public Administration. Finally, it observes, the Tribunal does not mention the abuses by AyA that led to the intervention of the Defensoría de los Habitantes.

III.- The Tribunal indicated that the appellant does not specify which document or documents from the administrative file the Judge allegedly refused to consider. It pointed out that it also does not specify the acts of the Administration constituting the principle of written proof, which the Tribunal cannot do ex officio, under penalty of nullity for violation of the principles of equality and procedural balance. It stated that this renders sterile its allegations regarding the lack of public interest in maintaining the easement (servidumbre) and the demonstration that there is no public purpose to support it. In any case, it noted, the judgment contains reasoning on these points that the appellant does not challenge. It analyzed that the references to what the Registry would have ruled, and to the content of mandate 373 of the CPC, are overly generic, hence it rejects them as inapplicable, since moreover, they are based on registry criteria, on civil law, not on Public Law regarding a special property regime, such as the obligations and limitations that the Law imposes on properties, that is, on all land subdividers (fraccionadores) and urban developments, by reason and/or due to the LPU and its Regulations. It opined that the assertion regarding the poor assessment of proven facts, breaching numeral 330 of the CPC, is rejected as generic, as it is merely an enunciation. It said that the alleged violation of canon 416 of the CPC is informal, as the evidence it claims to provide is not specifically identified. It also dismissed the claims regarding violation of ordinals 43 and 44 of the LPU, since in its opinion, it is not explained how the easement in favor of the SNAA is confused with a property destined for public domain. It explained that the areas of properties from subdivisions (fraccionamientos) destined for public purposes established in the LPU, including certain portions to the state entities in charge of establishing the services or facilities within their respective competence (Art. 40), are one thing, and the burdens on private property for the use of private individuals, such as the constitution and registration of a private easement by the will and agreement of the owners of the servient and dominant estates, are another. It considered that it is the appellant and not the judge who does not want to see the distinction, since the legal effectiveness of the certified cadastral maps in the case file rests, in accordance with the principle of initial registration without prior inscription (principio de inmatriculación), - doctrine of mandates 43 and 44 of the LPU, - on the fact that they record the public destination of the property in question, those cadastral maps, together with the Urbanization map relating to "Stormwater and Sewage Plant Plan" (received by the INVU on January 14, 1969, and approved by the SNAA in that same year), constituting a reliable special registry of property and encumbrance to the public domain of that land, for which it requires neither constitution by administrative act nor registry inscription due to its nature. The foregoing, it said, overrides the fact that some of the maps were made to carry out the transfer of a private domain property. Moreover, it outlined, this is because they indicate "Servidumbre SNAA"; "Servidumbre A y A"; or also "Servidumbre de Acueductos y Alcantarillados". Indeed, it stated, it is evident that map 1-869212-2003, corresponding to property 1-189985-000, legally defines it as "Servidumbre de Acueductos y Alcantarillados (AyA)", as well as its content, scope, and limits. This, it manifested, is inferred from the body or content of said certified cadastral map, to whose graphic, mathematical, literal, and legal representation it refers. Thus, it interpreted the allegations of violation of the content of numerals 375 and 376 of the Civil Code, and its definition by a valid administrative act, as useless and inconsequential. Furthermore, the Tribunal opined, the body or content of the cited Urbanization map corresponding to the "Stormwater and Sewage Plant Plan" specifies, as its own name indicates, the content of the easement and its purpose. It specified that this is obtained from the symbology corresponding to the easement area (a strip in the shape of an acute angle), where "Stormwater", "sewage" and "trench with porous pipe" are indicated. Also, it assured, complementary works corresponding to "sanitary and stormwater well", "catch basin with drop" and "catch basin" are indicated, which the owner of the Urbanization "Compañía de Negocios e Inversiones S.A." was legally obligated to build, whose physical existence is also confirmed on the site, as is evident from the judicial inspection. Thus, it explained, it is evident that property 1-189985-000 and its map 1-869212-2003 correspond to the area of the Residencial Vista Hermosa Urbanization destined for the public purposes established in the final paragraph of numeral 40 of the LPU, as it provides that "…determined portions be transferred directly to the state entities in charge of establishing in them the services or facilities within their respective competence…", in this case, it adduced, in favor of the SNAA, currently AyA. By virtue of the foregoing, it warned, it originally came into legal existence as a public asset and/or public domain asset by destination, from which legally derives the impossibility of its extinction by prescription, without being limited, by reason of the foregoing, "…to the lands that these urbanizations must by law transfer to the public domain such as parks, public streets, etc., in favor of the use of the community to which the destination refers, in this case the Vista Hermosa Urbanization"; or alternatively, it adduced, to an exclusive service in favor of the Urbanization. It emphasized, from the maps, particularly the one corresponding to the "Stormwater and Sewage Plant Plan", contrasted with maps SJ-634207-2000 and SJ 634208, corresponding, respectively, to properties 1-202820-000 and 1-218384-000, as well as from the judicial inspection itself, it follows that the lots north of the easement - such as those referenced by these latter maps - formed part of the Residencial Vista Hermosa Urbanization, as inferred from the content of the fifth paragraph of Memorandum URB-M-36-2004 of February 20, 2004. In this sense, it affirmed, the vote of the Tribunal Registral Administrativo no. 448-2010 of 11:00 a.m. on May 11, 2010, is rejected as improper and unfounded.

He asserted that the easement (servidumbre) and pipe works in question are legally and naturally justified with respect to the lands on the north side, situated at a higher level, precisely to provide gravity-fed outlet and discharge for the sanitary sewer and stormwater services of that area, which is consistent with the nature of things and, consequently, with the principles of logic, science, technique, rationality, proportionality, and means-to-end relationship. He detailed that it would be different if said easement and public works did not exist, which negates the fact that another sanitary sewer network was built over the years in the upper part, on the public road in front of those properties, as well as the application in the specific case of the current Reglamento. In any event, he alleged, numeral 25 of the Reglamento is not imperative but permissive for the user, in cases such as those indicated, especially given the existence of the easement and works in question on the south side, at a lower level, allowing discharge into them naturally by gravity. On the contrary, he pointed out, the appellant does not demonstrate their non-existence, as was required according to the burden of proof, nor that they are currently unnecessary, or that it is not a service in favor of the Urbanization (Urbanización). He stressed that none of the lots located on either side is affected or invaded by the pipe easement in question. He determined that it is a different matter that, through deed no. 44 of February 22, 2007, which led to its material reunification with another contiguous lot, a request was made to the Registry without valid cause, given the foregoing, to change the nature of what was and continues to be the land of farm 1-189485-000 from an aqueduct easement to land for building, which is confirmed by the reunification plan SJ-1168628-2007, on sheet 121 of the principal record, which modifies plan SJ-869212-2003 and plan SJ-11688628-2007 on sheets 155 and 156 of the administrative record, insofar as, apart from the area represented as a square and marked “house,” corresponding to plan SJ-16572-1974 of farm 1-235105, the area corresponding to farm 1-189485-000 and plan SJ-869212-2003 continues to be represented in the shape of an acute angle, marked as “easement Acueductos y Alcantarillados (A y A).” Therefore, he stated, said deed is inconsistent and therefore null for lack of cause, in that it requested the Registry to change the nature of what was the land of farm 1-189485-000, corresponding to plan SJ-869212-2003, from “Easement for Acueductos y Alcantarillados A y A)” to “land for building.” In this regard, he outlined, vote 448-2010 of the TRA, cited, is rejected as improper and unfounded, as are the allegations of erroneous assessment of plans in violation of numerals 330 of the CPC and 376 and 382 of the Civil Code (Código Civil), and the claim for violation of the principles of administrative law, along the same lines, as is the claim that the easement be declared impossible and extinguished by prescription. Consequently, he rejected as improper and unfounded the assertions of section A. 2, which are, in essence: That the plan of the Urbanization Residencial Vista Hermosa, corresponding to “Planta de Aguas Pluviales y Cloaca,” received by INVU on January 14, 1969, and approved by SNAA in the same year, does not show any work to be carried out in favor of the farms on the north side - of the easement - that do not belong to the urbanization. Also, he mentioned, that there does not appear the existence of a “burden (carga)” on the urbanization’s farm intended to be an easement in favor of third parties outside it, that a particular and specific purpose is not detailed with respect to the easement in question, and that the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) limits itself to areas and works - such as a park - intended for the community’s use, with no possibility whatsoever of areas and works for public services, the competence of public entities, for the benefit of third parties outside the Urbanization, because these do not recognize formal boundaries. He stipulated, it is futile, given the aforementioned topographical reality, that by necessity said easement was also originally intended to provide an outlet for waters from lands - at a higher level - outside the Urbanization Residencial Vista Hermosa. He specified, a similar thing can be said of its subsequent discharge or outfall into the Urbanization Sáenz González. He concretized, based on the foregoing, he rejected that the object of the easement has ceased to exist and that it has therefore disappeared. He emphasized, the allegation is denied as being legally improper, since said property is subject to public domain (dominio público) and, by the principle of parallelism of forms, a legislative mandate is required for its release (desafectación). Consequently, he dismissed as irrelevant the allegation of violation of article 5 of the General Law of Public Administration (Ley General de la Administración Pública). He expressed that the objections in relation to proven fact number nine are rejected, given that that lot segregation deed is not unrelated to the constitution and development of the Urbanization Residencial Vista Hermosa, as it was granted by the company “Compañía de Negocios e Inversiones S.A.,” as owner of that urban development. Furthermore, he stated, the description of segregated lot D corresponds to what was later farm 1-189485-000, as a reserved remainder, especially with its nature, as land dedicated—that is to say, intended—to an easement (servidumbre) of the Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillados (as is clear from the registry certifications on sheets 101 to 105 of the administrative file). Likewise, he continued, the description of segregated lot D corresponds, roughly, due to it being a strip in the shape of an acute angle and connecting to the existing network in the Urbanization Sáenz González y Compañía Limitada, with the equivalent description—a strip in the shape of an acute angle and its connection to the “main pipe (tubo madre),” at the entrance to the Urbanization Sáenz González—contained in the plan of the Urbanization Residencial Vista Hermosa, corresponding to “Planta de Aguas Pluviales y Cloaca” (on manila paper attached to the administrative record), as well as plan SJ-869212-2003, corresponding to farm 1-189485-000 (sheets 93 and 96 of the administrative record). He argued that the difference in measurement on the plans is useless and irrelevant, since, probably due to the date, a survey plan was not originally available for the deed, unlike the deed granted at 13:00 hours on August 8, 2001, whereby the development company transferred the farm in question to Sofía Baltodano Guillén, in which the Notary states, for notarial reason, “that the plan of the transferred farm is SJ- OCHOCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS DOCE- DOS MIL TRES” (see sheet 148 of the administrative record), updating the easement’s area to 279.67 m2 (sheet 156 of the administrative record). He dismissed, based on the foregoing, the allegation of violation of cardinal 330 of the CPC when assessing the supposed registry inconsistency that the appellant points out, in that from the mere observation of that sheet it is determined that the entry regarding lot D was recorded as farm 202826-000, because taking into account the similarities in substance pointed out, it is not a different farm nor a different urbanization. He insisted that the same can be said regarding the allegation that there are two plans of two different urbanizations, given that in both it is clearly determined that the easement has the shape of an acute angle and an exit to the south with a public street; and, in both it borders to the southwest with Venancio Mora and/or Suc. Venancio Mora. Moreover, he charged, the plan of the Urbanization Residencial Vista Hermosa, corresponding to “Planta de Aguas Pluviales y Cloaca,” which bears the stamp of INVU dated January 14, 1969, and was approved by SNAA in the same year, unlike what the appellant indicates, does not border directly on the north with the Autopista a Zapote, but rather with a public street in between, with a certain deviation towards the cemetery. The foregoing, he explained, is consistent with the boundary that those same plans SJ-634207-2000 and SJ-634208-2000, corresponding, respectively, to farms 1-202820-000 and 1-218384, present along that same direction. He maintained, in any event, the “localization (localización),” shown by the other plan, from 1972, bearing the approval stamp of S. N. A. A. dated June 5, 1972—referring to “Geometric Design (Diseño Geométrico),” “Localization (Localización),” “Zone Contour Lines (Curvas de Nivel de la Zona),” “Typical Section (Sección Típica),” and “Distribution Table (Tabla de Distribución)”—of the Proyecto Urbanización Vista Hermosa (sheets 671 to 676 of the principal record), is coincident, in its essentials, in its coordinates with the “Geographic Location (Ubicación Geográfica),” “Hoja San José,” of the easement, described in plan SJ-869212-2003, corresponding to farm 1-189485-000 (sheets 93 and 96 of the administrative record). Hence, he rebuked, it cannot be ruled out, due to its date, that this second plan corresponds to an expansion or second stage, to the south, of the first development. Furthermore, he claimed, the mere existence of segregated lot plans, registered in the Catastro and in the Public Registry (Registro Público), corresponding to the Urbanization, makes it reasonable to presume, under articles 32, 33, and 34 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), the approval and receipt by the Municipality (Municipalidad) and INVU of said urban development, and, therefore, the approval and receipt, by those entities, of the infrastructure works in the easement in question. He reaffirmed this in that registration in the Catastro and in the Public Registry requires the prior visé of the plan by the Municipality; which presupposes, in turn, the prior authorization of the urban project by INVU and finally by the City Council (Ayuntamiento) for its execution. He recounted, hence the objections of poor assessment of the neighborhood problems described in proven fact number ten must be dismissed. He said, fact no. 12 is restricted to faithfully documenting that the document recorded in Volume 522, Entry 15841, filed in the Daily Journal of the National Registry on August 12, 2003, corresponds to deed no. 26-5, granted before Notary Ana Yancy Vallejos Quirós, at one o’clock in the afternoon on August 8, 2001, by means of which Compañía de Negocios e Inversiones S.A., sells to Mrs. Sofía Baltodano Guillén, farm number 189485-000 of the San José district, described as land dedicated to being an easement for Acueductos y Alcantarillados. Furthermore, he expressed, as proven fact number 13 reports, the problems of wastewater leaks do not correspond to the easement itself, but fundamentally to deficiencies attributable to the connection of the building’s waters to it. In any case, he declared, as proven fact number 13 reports, that problem was resolved, which can also be said regarding stormwater discharges. He stated that the appellant is not correct in criticizing that the easement in question is contrary to the A y A service regulations and therefore to the legal system. He said that the objections regarding proven fact number 20 are dismissed as improper, since the width of the easement is derived not only from the judicial inspection (reconocimiento judicial), but also from plan SJ-869212-2003, which describes it, corresponding to farm 1-189485-000, which—regarding this aspect—is coincident with said inspection. Moreover, he opined, the appellant does not provide suitable technical-expert proof that the inspection chambers for collecting wastewater and stormwater observed in the video are disused. He stated that the appellant’s assertion is false—and therefore dismissed—that what is requested in the lawsuit is a declaration of the existence of an easement, in the sense of a burden on a private, third-party farm, because what is requested is something different; namely: a declaration of nullity of the deed of February 22, 2007, regarding the change of use (cambio de destino) of the property in question – farm 1-189485-000; cadastral plan 1-869212-2003–, which indicate: “Dedicated to aqueduct easement A y A,” “Easement for Acueductos y Alcantarillados (A y A),” on which the aqueduct easement is located, its use as a public asset being required to be maintained, given that a legislative mandate is required for that change. In this sense, he objected to the appellant’s inference concerning the need to demonstrate and justify that it is a burden on a third-party tenement, as if it were a private easement, that is, a real right governed by common law, which is erroneous. He also refuted the allegation that an illegal service is being ordered, based on the fact that the Reglamento requires it must face the public street, because in this specific case, there is the possibility of gravity-fed outlet and discharge of waters from the upper properties into the easement and pipe works in question.

IV.- For this Chamber it is undeniable that the lawsuit seeks to establish the illegality of the change of nature made by notarial reason placed on the certified copy of the public deed under examination, regarding a lot originally subject to the public domain (dominio público). However, the grievance centers on an alleged improper assessment of the plans presented, particularly the one from 1969 —regarding the stormwater and sewer plants (plantas pluviales y de cloacas)—, arguing, with respect to what is of interest, that they are two plans for different sites, since the 1972 plan presents insurmountable differences compared to the first. Hence, from her perspective, it was not possible to consider that both plans referred to the same urbanization, or that the easement had in fact existed. Furthermore, she recriminates that it was also not proven that the plans had indeed been approved by the Municipality and INVU, since they only bear a received stamp. Now, this decision-making body observes that plan SJ-869212-2003 of farm 189485-000 (1-869212-2003) records an easement right in favor of A y A. For its part, farm no. 235105-000, described in plan 1-16572-74, also has said easement as its northern boundary. As a result of the reunification of the described estates, property 584331-000 came into legal existence, whose cadastral plan is SJ-1168628-2007 (facts deemed accredited 1 through 3). Likewise, in the site design (diseño de sitio) of the Urbanization Vista Hermosa, the land reserved for the stormwater and sewer easement appears, a lot that today corresponds to what was farm 189485-000. It also incorporates stamps that certify that said document was received by INVU and approved by SNAA in 1969. Indeed, the easement under study is recorded on plans 1-869212-2003 of farm 189485-000, subsequently reunified into farm 584331-000, as well as on plans SJ-634208-000 and SJ-634207-000, always located within the land corresponding to farm 189485-000 (facts deemed demonstrated 6, 7, and 8). Along these lines, the transfer deeds executed in 1971 and subsequently in 2001—for farm 1-189485-000—referred to the easement. Indeed, the first expressly indicated it was subject to an easement (servidumbre) in favor of SNAA to discharge wastewater and stormwater to connect to the existing network in the Urbanization de Sáenz González y Compañía Limitada. The second recorded subjection to an A y A easement (facts 9 and 12 deemed accredited). Notwithstanding the foregoing, in deed no. 44 of February 22, 2007, granted before notary Lilliana Cob Saborío, when the previously indicated transfer and reunification were carried out, a request was made to the Registry for the change of nature of the land subject to an A y A easement to that of land for building (fact 14 deemed proven). In this way, the existence of the easement is clear as is the error incurred in requesting the change of nature from the Real Estate Registry (Registro Inmobiliario). The foregoing given that, in accordance with precept 43 of the LPU, the official map and the plans constitute a special, reliable registry regarding the subjection to the public domain (afectación al dominio público) of the lands or spaces given over to public uses. Also, because the public domain (demanio) can be constituted by use, in which case its registration in the Public Registry (Registro Público) may be dispensed with (Principle of Immaticulation (Principio de Inmatriculación)). In this case, there is no doubt, there are sufficient evidentiary elements to consider the existence of the public use (destino público) over the segment of land indicated in the cited plans, since the existence of the easement is recorded in the various registrable public documents that have been analyzed, which was corroborated during the judicial inspection (reconocimiento judicial). The foregoing, in accordance with precept 43 of the LPU, allows establishing a public subjection (afectación pública) “ex lege” to the farms under examination, a position that has been upheld by this Chamber, based on the scope of the principle of immaticulation, according to which, it is a case where registry inscription is not necessary for an asset to be considered under public domain, when this can be inferred from its essential characteristics, shifting the burden of proof to whoever opposes such condition, so that they discredit the subjection. (See in this regard rulings of this Chamber no. 189-2011 of 9 hours 15 minutes of March 3, 2011; and, no. 1448-2014 of 10 hours of November 7, 2014.) The foregoing has not been discredited in this case by the defendant, because although the public use of the affected area is evident in the plans and deeds, no evidence has been provided to discredit such condition. Indeed, as indicated, the extent and content of the public easement is verified in the studied plans, in which legends such as “Aguas Pluviales,” “cloaca,” “zanja con tubo poroso,” “pozo sanitario y pluvial,” “caja de registro con caída,” and “pozo tragante” are recorded. Moreover, it is reiterated, the physical existence of the easement was accredited during the judicial inspection, according to the video contained in the file. As such, since it involves an area of a property subject to the public domain, it was absolutely improper to seek the modification of the asset's nature through a simple request to the Registry in that sense, because such power is reserved to the legislature (Sala Constitucional no 5226-97, in the same sense Sala Primera, no. 286-2015 of 9 hours of March 6, 2015). Consequently, the cassation appellant's allegations for violation of numerals 375 and 376 of the Civil Code, 5 of the General Law of Public Administration, 42 and 43 of the LPU, in relation to precept 330 of the CPC, are inadmissible, since the public nature of the easement subjection on the properties under study was not discredited; hence, the allegation is not tenable.

Appeal of Lilliana Cob Saborío V.- The appellant formulates a single ground, in which she indicates that the Tribunal did not rule on the application of precept 40 of the LPU, which from her perception, the TRA appropriately addresses in its vote 448-2010. On the contrary, she opines, the Tribunal does not set out the reasons why it denies value to the arguments of the TRA’s vote. She partially transcribes the decision she challenges. She considers it an essential error to state that vote 448-2010 of the TRA is inapplicable, when it actually originated in the actions the plaintiff brought before that forum regarding this very matter, which made it of paramount importance for the adjudicators to substantiate the reason why they do not share that criterion. She opines, vote 448-2010 of the TRA addresses the issue of when private assets acquire the character of public domain in application of the LPU, a position the Tribunal does not refute, but merely considers inapplicable. She expresses that her charge consists of the violation of substantive norms due to improper application of canons 40 and 43 of the LPU, since the Tribunal accepts that the formalities demanded by those regulations on the part of the plaintiff have not been fulfilled, which violates the principle of legality. Likewise, she outlines, the judgment failed to apply cardinals 268 and 460 of the Civil Code, depriving users of the information required by registry publicity (publicidad registral). She states that the judgment incurs a serious defect of reasoning, based on presumptions, such as the one indicated on page 36 of the judgment, contradicting theses of the PGR and the Sala Constitucional. The foregoing, she manifests, regarding that the subsequent use given to a real property must be controlled by the respective Municipality and the corresponding institution, which must carry out the necessary procedures to legally constitute the easement. She observes, in a recent report of the Contraloría General de la República, dated January 15, 2016, no. DFOEE-ARE-IF02-2UI6, the findings of an audit conducted on the plaintiff are detailed, concerning the sustainability of the domestic liquid waste treatment service through the sanitary sewer component of the environmental improvement project for the San José Metropolitan Area. She indicates that the report determines that according to precepts 259, 261, and 268 of the Civil Code, the rights of way or easements (servidumbres) affecting private properties on the occasion of the project’s construction must be formally constituted and registered in the National Registry (Registro Nacional), in order to consolidate the legal situation vis-à-vis third parties and grant real guarantee to the entity over the use and access of the assets in reference for the proper management of the work and its maintenance. Likewise, said report indicates that “In addition, article no. 460 of the Civil Code establishes that any entry made before the National Registry regarding real estate must express the following: A) the nature, situation, area, boundaries, name, and number of the real estate that is the object of the entry or which the right over it affects; B) the nature, value, extent, conditions, and burdens of any kind of the right being recorded; C) the nature, extent, conditions, and burdens of the right upon which the entry was constituted; and, D) the name, surnames, and particulars of the person in whose favor the entry is made, and those of the person who transfers or constitutes the right.” She outlines, thus, the auditing body in its report urges the plaintiff to carry out the legal formalities required by the legal system for the subjections and rights over the lands, pointing out that this situation has led to a lack of action in this regard. She warns that the judgment she challenges sidesteps that situation and encourages failure to comply with the procedures that the legislation requires. She comments, numeral 11 of the Political Constitution (Constitución Política) prescribes that “Public officials are mere depositaries of authority. They are obliged to fulfill the duties that the law imposes on them and cannot arrogate to themselves powers not granted in it.” By virtue of the foregoing, she argues, the judgment errs in presuming acts that the officials responsible for completing the established procedures should have fulfilled, introducing a violation of one of the guiding principles that governs the function of public administration, given that administrative conduct must be coherent and supported by the block of legality. With the body of evidence, she considers, the reasoned vote of the TRA and the resolution of the Real Estate Registry demonstrate that the Administration did not normalize for more than 30 years the situation that the auditing body is demanding of it in the referred report, which it must regularize in the interest of its own legal certainty and the rights of third parties, as well as the information published by the National Registry. She extracts from the TRA ruling the following: “On the Merits. On the appealed resolution and what was alleged by the parties. In the contested resolution, the Real Estate Registry resolves to deny the administrative proceeding initiated by the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (A y A) because it considers that in accordance with the Principle of Public Registry Faith (Principio de Fe Pública Registral), the easement right claimed by the petitioner has not been legally constituted for more than 30 years, but was merely publicized in the Registry through a private agreement between parties and at the cadastral level, however, it was never materialized registry-wise.” By virtue of the foregoing, she considers, the plaintiff Institute must fulfill the formalities to constitute the indicated easement, in accordance with what was considered in point IV of the TRA ruling she analyzes. She adds, its current interest must be considered, taking into account what is indicated in Memorandum DJFI 0775-2007, which refers to memorandum AS 2007-67, which highlights it as unnecessary to constitute an easement right for the provision of the Gymnasium service, because the waters can be evacuated facing the public road.

VI.- For this decision-making body it is undeniable that the cause of action in the present proceeding is reduced to the illegality of the change of nature of a tenement (fundo) subject to public service, made by notarial reason inserted in the certified copy of a public deed. However, the grievance on her part emphasizes the lack of analysis of the pronouncement of the Tribunal Registral Administrativo 448-2010, which, in her view, would imply an improper application of precept 40 of the LPU. On this point, for this Chamber, as indicated in considerando IV of this judgment, the record contains a series of plans and farm transfer deeds in which the existence of an easement in favor of A y A on the tenement of interest is recorded (facts deemed accredited 1 to 3 and 6 to 8); a situation that was also corroborated by means of a judicial inspection. Considering that during the proceeding no evidence was provided that discredited the existence of the real burden (carga real) in question; and, that the Tribunal relied—which this Chamber endorses—on the application to the specific case of the principle of immaticulation, no additional need is observed for the Tribunal in its judgment to address the position expressed in the administrative forum by the TRA. The foregoing not only because it was not the subject of the litigation, which is clear, in that its submission to a legality analysis has not been required, but also because the thesis that the adjudicators wield in support of their judgment points to entirely different elements, such as the application to the case under examination of the principle of immaticulation, since no evidence was provided in a sense that would allow establishing the non-existence of the easement, or the lack of subjection to the public domain. These elements constitute the raison d’être of the Tribunal’s judgment, which evidently have not been challenged by the appellant. Consequently, the appellant's allegations regarding the violation of precept 40 of the LPU are inattentive.

VII.- In merit of the foregoing, both appeals will be denied. Costs are to be borne by each of the appellants, in accordance with precept 611 of the Code of Civil Procedure.

POR TANTO

Both appeals are rejected with costs to be borne by each of the appellants.

Luis Guillermo Rivas Loáiciga Román Solís Zelaya Rocío Rojas Morales William Molinari Vílchez Damaris Vargas Vásquez cgzamora/ycamposr Clasificación elaborada por SALA PRIMERA del Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.

Sala Primera de la Corte Clase de asunto: Proceso ordinario Analizado por: SALA PRIMERA Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto unánime Rama del Derecho: Contencioso Administrativo Tema: Servidumbre Subtemas:

Servidumbre de acueducto.

Tema: Principio de inmatriculación Subtemas:

Concepto y alcance.

Tema: Principio de reserva legal Subtemas:

Afectación y desafectación.

En escritura otorgada ante notaria, realizado el traspaso y reunión de dos fincas, se solicitó al Registro Inmobiliario el cambio de naturaleza del terreno afectado por una servidumbre de acueductos a uno para construir. Según el mandato 43 de la Ley de Planificación Urbana, el mapa oficial y los planos constituyen un registro especial fehaciente sobre la afectación al dominio público de los terrenos o espacios entregados a usos públicos. El demanio puede ser constituido por el uso, caso en el cual puede prescindirse de su inscripción en el Registro Público (Principio de Inmatriculación). En la especie, hay prueba suficiente para considerar la existencia del destino público sobre el segmento del terreno indicado en unos planos, ya que la existencia de la servidumbre consta en diversos documentos públicos inscribibles, lo cual fue corroborado durante el reconocimiento judicial. La citada norma permite establecer una afectación pública “ex legge” a las fincas de examen, posición que ha sido enarbolada por esta Sala, con sustento en los alcances del principio de inmatriculación, conforme al cual la inscripción registral no es necesaria para que un bien sea considerado demanial, cuando ello pueda colegirse de sus características esenciales, trasladándose la carga de la prueba a quien se oponga a tal condición, a fin que desacredite la afectación. Ver fallos 189-2011 y 1448-2014. Lo anterior no ha sido desacreditado por el demandado. De tal suerte, tratándose de un área de un inmueble afecto al dominio público, resultaba absolutamente improcedente pretender la modificación de la naturaleza del bien, mediante una solicitud simple al Registro en ese sentido, pues tal potestad está reservada al legislador. Ver resolución 5226-1997 de la Sala Constitucional y 286-2015 Sala Primera (voto 177-F-2020).

... Ver más Citas de Legislación y Doctrina Sentencias Relacionadas *070016720163CA* Res. 000177-F-S1-2020 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las diez horas cincuenta minutos del veintitrés de enero de dos mil veinte.

Proceso ordinario interpuesto por el INSTITUTO COSTARRICENSE DE ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS, representado en este proceso por su Apoderada Especial Judicial la licenciada Yesenia Villalta Zumbado, quien es mayor, soltera, abogada, vecina de San José, en contra de GRUPO MONTERREY SETECIENTOS SETENTA Y SIETE SOCIEDAD CIVIL, cédula jurídica número tres-ciento seis-cuatrocientos cincuenta y nueve mil seiscientos cuarenta y ocho, representada por su Administrador con facultades de Apoderado Generalísimo sin Límite de Suma, el señor Pedro Suárez Baltodano, quien es mayor, abogado, de SOPHIA BALTODANO GUILLÉN, quien es mayor, pensionada, vecina de Zapote, de idéntica representación, de ALBA LÓPEZ LÓPEZ, quien es mayor, divorciada, pensionada, vecina de Zapote, representada en este asunto por la licenciada Jenny Anne Vargas Jiménez, en calidad de Apoderada Especial Judicial y de LILLIANA COB SABORÍO, quien es mayor y vecina de Moravia, representada por la licenciada María Lorena Montero Vargas.

Redacta la magistrada Vargas Vásquez

CONSIDERANDO

I.- El Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (en adelante A y A), demandó en diciembre de 2007 a Grupo Monterrey 777 S.C. (en lo que sigue Grupo Monterrey), a Sofía Baltodano Guillén, Alba López López y Lilliana Cob Saborío. Dijo, mediante documento inscrito al Tomo 1951, Folio 427, inscripción 5, del Registro, correspondiente a la finca de San José no. 189485-000, propiedad de Compañía de Negocios e Inversiones S.A., se describe la naturaleza del resto reservado de ese fundo como “Terreno dedicado a servidumbre del Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillados”, es decir, un bien demanial. Adicionó, mediante escritura inscrita al Tomo 522, Asiento 15841, la propietaria vendió el lote de cita a la señora Sophie Baltodano Guillén, quien aceptó el terreno conservando la naturaleza indicada, sin perjuicio de derechos de servidumbre de A y A. Esbozó, no obstante, el 22 de febrero de 2007, mediante escritura no. 44 otorgada ante la notaria Lilliana Cob Saborío, nuevamente se traspasó el bien 189485-000, reuniéndose con la heredad no. 235105-000, formando la finca 584331-000, cambiándose la naturaleza, indicando que es terreno para construir, sin al menos, constituir, como es procedente, la servidumbre de Alcantarillado y paso de tubería sobre la finca producto de la reunión, cumpliendo con las limitaciones de ley para estos casos, pues dentro del área de servidumbre no se pueden construir edificaciones permanentes, sembrar árboles, ni mantener obstáculos en la franja que impidan el mantenimiento de la tubería o el acceso a funcionarios o empresas contratadas por A y A. Relató, en cumplimiento de la Ley de Planificación Urbana (en lo sucesivo LPU), originalmente fue reservada el área correspondiente a Servidumbre de Acueducto, pasando éste a formar parte del dominio público, acorde al mandato 43 de la LPU, sin que pudiera cambiarse el destino del bien, con excepción de lo indicado en el numeral 45 ibídem. Así, aseguró, en el caso concreto no se puede limitar el derecho de propiedad como tal, sino que lo procedente es constituir el derecho de servidumbre y de paso de acueducto sobre la finca reunida, y, demarcarlo en el plano catastrado del bien, o, traspasar a favor del A y A, la finca destinada a uso de servidumbre de Acueducto de paso. Apuntó, en ambos casos A Y A está obligado a velar por el buen mantenimiento de la servidumbre y tubería de alcantarillado sanitario, así como por la legalidad de cualquiera de estos actos, en modo que no se afecten los derechos de ese Instituto, del demanio, del servicio público y de la salud de los habitantes. Subrayó, conforme lo ha indicado la Procuraduría General de la República, los bienes demaniales no requieren estar inscritos a fin que se les otorgue ese carácter, ya que existen otros organismos idóneos para establecer la demanialidad del bien, como lo dispone la LPU. Indicó, el cambio del destino de un bien demanial, solo puede realizarse del mismo modo en que fue impuesto, razón por la cual no es procedente el cambio de destino realizado en la escritura pública en mención. Explicó, tanto la existencia del dominio público, como la publicidad registral, son un impedimento para que el titular desvirtúe la naturaleza del bien y trate de contrarrestar la afectación que por ley se otorgó. Relató, aunque la finca no se encuentre inscrita a su nombre, el destino se encuentra debidamente definido. Apuntó, así se evidencia un error del Registrador, al inscribir un bien cambiando el destino público, indistintamente de si se encuentra inscrito a favor de un particular o del Estado. Solicitan en sentencia: a) se declare la nulidad de la escritura pública no. 44, otorgada ante la notaria Lilliana Cob Saborío, el 22 de febrero de 2007, manteniéndose el destino del bien como público; b) se ordene la cancelación del asiento 63257 del Tomo 570, correspondiente al documento presentado al Registro, c) se condene a los demandados al pago de daños y perjuicios causados y ambas costas. La señora Alba López López contestó en forma negativa. Opuso las excepciones de falta de: derecho, legitimación en su doble modalidad, y de litis consorcio. El Juzgado declaró en rebeldía a Grupo Monterrey y a Sophie Baltodano Guillén, no obstante contestaron en forma negativa, al igual que la licenciada Lilliana Cob Saborío, quien interpuso las excepciones de caducidad y falta de derecho. El Juzgado rechazó las defensas de caducidad y falta de legitimación. Rechazó parcialmente la falta de derecho. Declaró parcialmente con lugar la demanda. Anuló parcialmente la escritura pública no. 44 visible al Tomo II del Protocolo de la Notaria Cob Saborío, únicamente en cuanto solicitó al Registro el cambio de naturaleza de lo que fue la finca 189485-000. Ordenó corregir la escritura de mérito, aclarando que sobre ésta pesa un derecho de servidumbre de acueducto a favor del A y A, proporcional al terreno reunido de la finca 189485-000, según el plano catastro no. 1-869212-2003. Mandó a los propietarios de la finca 584331-000, permitir el ingreso de los funcionarios de A y A, así como de cualquier empresa o persona física, por ellos contratada y debidamente identificada, para dar mantenimiento a la tubería de aguas residuales ubicada en el sitio. Condenó al pago de las costas a los codemandados vencidos Sophie Baltodano Guillén, Grupo Monterrey y Lilliana Cob Saborío, exonerando de dicho pago a la señora Alba López López. El Tribunal confirmó. Inconformes ambas partes acuden a casación.

Recurso de Monterrey 777 S.C.

II.- El casacionista formula un único cargo de naturaleza sustantiva. Transcribe parcialmente la sentencia que ataca y el numeral 40 de la LPU. Acusa, el Tribunal incurre en una indebida valoración de la prueba violentando el mandato 330 del Código Procesal Civil (en adelante CPC), toda vez que basa su fallo en un plano que refiere la existencia de plantas pluviales y cloacas, sellado por el INVU (de recibido pero no aprobado) el 14 de febrero de 1969. Este, añade, refiere una urbanización que presenta una rotonda y una distribución de lotes distinta al plano que consta con un sello de aprobación del Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillados (SNAA) del 5 de junio de 1972. Dice, el aspecto esencial que omite es que en un plano aparecen al norte de la servidumbre varios lotes, y, en el segundo un titular diverso, -Carlos Eduardo Alvares-, sin que aparezca la segregación de lotes al norte de la servidumbre. Así, refiere, no se trata de una ampliación, sino de una redefinición de la urbanización, con nuevos linderos y distribución de lotes y áreas comunales como parques. Opina, el Tribunal presume, se trata de los mismos planos y urbanización, a pesar de diferencias radicales en aspectos centrales como lo son los lotes al extremo norte, lo que violenta la sana crítica, omitiéndose valorar elementos esenciales en los documentos. Asegura, hay error de hecho porque no se examina el plano recibido en 1962 por el INVU y se omite valorar, no constan aprobaciones de la Municipalidad y del INVU requeridas para la aplicación del mandato 40 citado. Además, porque no considera, hay un plano posterior aprobado por el SNAA que es diverso en cuanto a áreas comunales y distribución de los lotes, que excluye expresamente el lado norte de la servidumbre. De lo expuesto, esboza, se viola el precepto 40 citado el cual no es aplicable en este caso, porque la sentencia reconoce que de los documentos presentados no se demuestra el cumplimiento de los requisitos establecidos en el canon 40 de la LPU, como lo son la aprobación del INVU y de la municipalidad (no solo el recibido), pues se omite establecer, que en el extremo inferior izquierdo del plano de 1969 se encuentra vacía la casilla donde deben aparecer las aprobaciones. Además, esboza, se violenta el parágrafo 417 del CPC, ya que los jueces aplican presunciones en contra de las reglas dispuestas a ese fin. De lo anterior, apunta error de derecho al quebrantar la normativa que regula el valor jurídico de las pruebas, necesarias para aplicar el precepto 40 LPU. Recalca el error en que se incurre y la violación al canon 330 del CPC al dejar de tomar en cuenta las contradicciones en ambos planos, los cuales describen urbanizaciones diversas, y, que, el más reciente excluye expresamente los lotes al norte de la servidumbre. Esto, comenta, lo reconoce el Tribunal pero pretende enmendarlo aplicando erróneamente la presunción de que este plano de 1969 es vinculante, ya que fue aprobado por el INVU y la Municipalidad, violentando el numeral 417 del CPC, en tanto la presunción debe basarse en hechos. Agrega, el hecho de los planos fueran eventualmente inscritos, no demuestra que sean los que corresponden a esa urbanización. Alega, el Tribunal reconoce que ninguno de los planos tiene el sello de aprobación del INVU ni el visado municipal. Agrega, el precepto 40 de la LPU dice claramente, la Municipalidad debe de definir las áreas para el uso de la comunidad, de ahí que para tener por consolidada la servidumbre debía demostrarse que el INVU y la Municipalidad aprobaron los planos. Adiciona, la obligación del urbanizador de construir y dar disposición de las facilidades comunales nace con la aprobación y ejecución de la urbanización, sea con la segregación e inscripción de los lotes que corresponden a ese plano. Reseña las diferencias entre los planos presentados, donde uno muestra una urbanización con una rotonda y distribución de lotes muy diversa, mientras el aprobado por el SNAA en 1972, expresamente excluye en su lado superior derecho de la urbanización la zona norte de la supuesta servidumbre. Apunta, menciona además a Carlos Eduardo Alvares como el propietario de ese fundo norte, indicando expresamente que no forma parte de la urbanización. Comenta, el Tribunal realiza presunciones basadas en hechos que no han sido demostrados que contradicen lo que indica el último plano aprobado en 1972, y que no presentan fundamento en los hechos indicados por la demandante. Estima, no se aplica el ordinal 317 1) del CPC que exige que la carga de la prueba es del actor. Además, aduce, el Tribunal no refiere como tiene por probados hechos que debieron demostrarse, pues el plano dice plantas de aguas pluviales y cloaca, el cual carece de sellos de aprobación del INVU (solo de recibido) y de la Municipalidad, además de ser contradictorio con el plano de 1972, cuya distribución de lotes calza mas con la realidad. Expone criterio en cuanto a la existencia de dos conceptos de urbanización muy diversos. Advierte, el hecho de que los lotes fueron inscritos no puede tenerse como base para justificar que lo fueron conforme a la urbanización propuesta con la rotonda del año 1969, menos aún presumiendo la aprobación de la municipalidad, ya que más bien consta, el planteamiento de la urbanización fue modificado. Igualmente, afirma la sentencia es contradictoria, al tener por demostrada la servidumbre con fundamento en los planos, toda vez que, éstos le un ancho de 3 metros, mientras la sentencia establece un área mayor, generando una contradicción y una violación adicional del artículo 40 de la LPU que indica, los planos son los que determinan el contenido y extensión de la servidumbre. Apunta, así se viola el cardinal 40 de la LPU, ya que exige como uno de los requisitos para su aplicación, que los servicios comunales sean aprobados por la Municipalidad, sin que conste que esa Corporación haya aprobado la servidumbre en los términos dispuestos en los planos, en cuanto indican la existencia de una planta de aguas pluviales y de una cloaca. Argumenta, al contrario constan que en el expediente administrativo elementos suficientes que rompen la presunción de que la servidumbre era necesaria y que fue exigida por la municipalidad, toda vez que los lotes de la parte norte, que fueron excluidos del proyecto final, tienen salida a calle pública. Aclara, la regla general es que las aguas negras y pluviales salgan por ahí, de forma que lo previsible para los lotes del lado norte, -excluidos de la urbanización-es que tuvieran salida de aguas negras y pluviales frente a la carretera. Arguye, expresamente indicó todos estos elementos en la apelación. Especifica, citó la resolución URB-36-2004 donde consta que funcionarios de A y A autorizaron obras de la propiedad ubicada al norte de forma ilegal, además que la necesidad se extinguió cuando se abrió un colector frente a calle pública. Agrega, el oficio DGRM-236-2004 establece, la servidumbre no se constituyó para los lotes ubicados al norte. Comenta, la resolución AS-2006-610 indica que hay factibilidad técnica para los lotes ubicados al norte del inmueble para sacar las aguas negras por ahí, reterando que la servidumbre da servicio a un único inmueble ubicado al norte. Estima, estos documentos fueron ofrecidos como prueba por la demandada, (ver folio 12 de la sentencia recurrida), con lo cual se violentó además el ordinal 98 inciso 4) del CPC, en relación con el 155, 293 y 317 del mismo código, toda vez que tales documentos no fueron estudiados por los jueces. Añade, la servidumbre fue clausurada por A y A por no ser necesaria, ya que el fin para el cual fue creada se alcanzó de manera más eficaz, al construirse un colector de aguas negras frente a calle pública, al norte de la urbanización (memorando Urb-M-36-2004). Ello en tanto, por la topografía del terreno, no se le podía dar salida a las aguas por gravedad a la vía principal. Indica, en ese tramo de la vía pública no existía Red de Alcantarillado Sanitario en funcionamiento, sino hasta finales de la década de los 80. Alega, en el expediente administrativo consta el memorando DIET.0775-2007, el cual se refiere al memorando AS-2007-67, que concluye, no se necesita constituir ningún derecho de servidumbre, para la prestación del servicio del Gimnasio, por cuanto se verificó, la evacuación de las aguas residuales de este inmueble se puede hacer hacia la red de alcantarillado existente, quedando de nuevo el servicio de prevista de alcantarillado sanitario a derecho como lo establece el “Reglamento de Prestación de Servicios de A y A”, en el sentido de que, toda prevista domiciliar debe instalarse al frente de la propiedad y sobre la vía pública. Opina, este oficio demuestra, que no solo es innecesaria la servidumbre, sino también, que según el Reglamento dicho, toda prevista domiciliar debe instalarse al frente de la propiedad, sobre la vía pública, de ahí que no fuera necesaria la servidumbre. Agrega, por su parte, el memorándum AS-2007-67 concluye, el A y A no tiene que adquirir o legalizar una servidumbre que solo da beneficio a un solo inmueble, cuya caja de registro con sifón, no se ubica a lo interno de la propiedad Las Cataratas. De esta forma, esboza, no existen elementos para indicar que la Municipalidad aprobó el plano "planta de aguas pluviales y cloaca" que indica la sentencia, como un servicio comunal de dicha urbanización, sino que más bien, mediante un plano posterior este proyecto fue desechado, creándose uno nuevo que excluyó la servidumbre, al eliminar del proyecto los lotes del lado norte. Enfatiza, se ha demostrado que la servidumbre no es necesaria y que el Reglamento de Prestación de Servicios a los clientes expresamente ordena que el servicio debe darse frente a la calle pública. Opina, esta normativa está dada para garantizar la eficacia del A y A, pues es claro que las cloacas de aguas negras “sobre una urbanización”, sin salida calle pública, generan un peligro de derrames que pueden afectar a los fundos de abajo, de ahí que el reglamento establezca que el servicio se brinde en calle pública. Interpreta, la presunción que hace el Tribunal en cuanto a que la Municipalidad aprobó la servidumbre, en lugar de prever que los lotes del lado norte utilizaran el servicio por calle pública, violenta la normativa administrativa que considera conveniente la salida por calle pública. Dice, se violenta también el canon 10 de la LGAP que ordena que la norma administrativa sea interpretada en la forma que mejor garantice la realización del fin público, en respeto a los derechos e intereses del particular. Además, refiere, desconoce la decisión del Tribunal Registral Administrativo que es vinculante, que tiene por no constituida la servidumbre. Esboza, la servidumbre es una carga sobre un fundo privado y mantiene el doble aspecto, de ser de tenencia privada, afectada por una carga o servicio servicio público definido por ley. Asimismo, considera, la LPU se refiere a los bienes de uso de la comunidad como parques y áreas comunes, ignorando la figura de la servidumbre. También, acota, el instituto actor solicita se declare una servidumbre, (es decir, no aplica el principio de congruencia ordenado por el articulo 155 CPC). Asimismo, analiza, para que se declare una servidumbre ésta debe demostrarse y justificarse, toda vez que, se trata de una carga sobre un fundo ajeno. Manifiesta, de ahí que se pretenda establecer una servidumbre en perjuicio de la urbanización Vista Hermosa, situación contraria al espíritu de la LPU, lo que en su opinión implica un desvío y un abuso de poder. Argumenta, el mandato 10 de la LPU exige para su aplicación que se trate de un servicio comunal, y, en este caso, los lotes al norte de la urbanización no forman parte de aquella, según se deduce del plano del año 1972. Reprocha, en el plano de la Urbanización Vista Hermosa de 1972, no figuran obras a a favor de las fincas del lado norte de la urbanización, de donde no hay razón para estimar la existencia de una servidumbre a favor de terceros ajenos a la urbanización. Explica, las servidumbres tienen un marco lógico distinto a los parques y áreas comunales de disfrute general, ya que se establecen para un fin particular y especifico, el cual, para evitar situaciones de abuso como la presente, debe ser detallado. Recalca, conforme al canon 10 LGAP, queda claro, la servidumbre no fue definida legalmente, ni sus alcances ni sus límites. Además, sostiene, toda servidumbre implica su extinción cuando el servicio no sea más necesario. Esgrime, es claro que A y A pretende se declare la existencia de una servidumbre, sobre un fundo ajeno, sin que el contenido de esa carga y su justificación hayan sido definidos mediante un acto administrativo válido, quebrantándose por no aplicación el numeral 376 del Código Civil que indica, los predios se presumen libres hasta que se pruebe la constitución de una servidumbre. Igualmente el precepto 375 ídem, acorde al cual, la extensión de las servidumbres se determina por el título. En la especie, denota, no existe título válido del A y A, que justifique la existencia de la servidumbre, su extensión, contenido o límites. Así, expresa, el fallo viola el canon 382 del Código Civil y los ordinales 2, 4, 8, 9 10 y 12 de la LGAP. Concluye, la sentencia infringe el numeral 49 de la Constitución, garantía para el ciudadano ante la ilegalidad de los actos de la Administración Pública. Finalmente, observa, el Tribunal no menciona los abusos de A y A que llevaron a la intervención de la Defensoría de los Habitantes.

III.- El Tribunal indicó, el apelante no individualiza cuál o cuáles documentos del expediente administrativo se habría negado a considerar la Jueza. Señaló, tampoco concreta los actos de la Administración, constitutivos del principio de prueba por escrito, lo cual no puede hacer de oficio el Tribunal, so pena de nulidad por violación de los principios de igualdad y equilibrio procesal. Expresó, ello torna estériles sus alegatos en cuanto a que no existe interés público en mantener la servidumbre y demostración de que no hay un fin público que la sustente. En todo caso, refirió, la sentencia contiene razonamientos sobre estos puntos, que la apelante no combate. Analizó, las referencias son por demás genéricas a lo que habría dictaminado el Registro Inmobiliario, y, al contenido del mandato 373 del CPC, de ahí que las rechaza por inaplicables, pues además, se basan en criterios registrales, de derecho civil, no de Derecho Público, sobre régimen de propiedad especial, como lo son las obligaciones y limitaciones que la Ley impone a los inmuebles, esto es, a todo fraccionador de terrenos y a los desarrollos urbanísticos, por motivo y/o a causa de la LPU y sus Reglamentos. Opinó, la afirmación en cuanto a la mala apreciación de hechos probados, quebrantando el numeral 330 del CPC, se rechaza por genérica, pues no pasa de una enunciación. Dijo, la supuesta violación del canon 416 del CPC es informal, por no señalarse en concreto la prueba que según dice, aporta. También desestimó los reclamos sobre violación a los ordinales 43 y 44 de la LPU, toda vez que en su opinión, no se explica en qué forma se confunde la servidumbre a favor del SNAA, con una propiedad destinada al dominio público. Explicó, una cosa son las áreas de propiedades de los fraccionamientos destinadas a los fines públicos establecidos en la LPU, incluidas determinadas porciones a las entidades estatales encargadas de establecer los servicios o facilidades de su respectiva competencia (art. 40), y, otra, las cargas a la propiedad privada, para uso de particulares, como la constitución y registro de una servidumbre privada, por voluntad y convenio de los propietarios de los fundos sirviente y dominante. Consideró, es la apelante y no la jueza quien no quiere ver la distinción, pues la eficacia jurídica de los planos catastrados de autos estriba de acuerdo al principio de inmatriculación, -doctrina de las mandatos 43 y 44 de la LPU-, en el hecho de que, en ellos consta el destino público que se le dio al inmueble, en cuestión, constituyendo dichos planos del catastro, junto con el plano de la Urbanización relativo a “Planta de Aguas Pluviales y Cloaca”, (recibido por el INVU el 14 de enero de de 1969, y aprobado por el SNAA, en ese mismo año), un registro especial fehaciente sobre propiedad y afectación a dominio público de ese terreno, para lo cual no requiere constitución por acto administrativo ni inscripción registral en virtud de su naturaleza. Lo anterior, dijo, enerva que algunos de los planos se hicieran para realizar traspaso de una finca de dominio privado. Además, esbozó, ello en tanto indican “Servidumbre SNAA”; “Servidumbre A y A”; o bien “Servidumbre de Acueductos y Alcantarillados”. En efecto, expresó, resulta evidente, el plano 1-869212-2003, correspondiente a la finca 1-189985-000, la define legalmente como “Servidumbre de Acueductos y Alcantarillados (A y A), así como su contenido, alcances y límites. Ello, manifestó, se desprende del cuerpo o contenido de dicho plano catastrado, a cuya representación gráfica, matemática, literal y jurídica se remiten. Así, interpretó como inútiles por inconducentes, los alegatos por violación del contenido de los numerales 375 y 376 del Código Civil, y, su definición mediante un acto administrativo válido. Además, opinó el Tribunal, en el cuerpo o contenido del citado plano de la Urbanización, correspondiente a “Planta de Aguas Pluviales y Cloaca”, se especifica, como su propio nombre lo indica, el contenido de la servidumbre y su razón de ser. Especificó, ello se obtiene de la simbología correspondiente al área de servidumbre, (faja en forma de ángulo agudo), donde se indica “Aguas Pluviales”, “cloaca” y “zanja con tubo poroso”. También, aseguró, se señalan obras complementarias correspondientes a “pozo sanitario y pluvial”, “caja de registro con caída” y “pozo tragante”, que la propietaria de la Urbanización “Compañía de Negocios e Inversiones S.A.”, se obligó legalmente a construir, cuya existencia física consta además en el sitio, lo cual se desprende del reconocimiento judicial. Así, explicó, es evidente, la finca 1-189985-000 y su plano 1-869212-2003, se corresponden con el área de la Urbanización Residencial Vista Hermosa, destinada a los fines públicos establecidos en el párrafo final del numeral 40 de la LPU, en cuanto dispone que “…determinadas porciones sean transferidas directamente a las entidades estatales encargadas de establecer en las mismas los servicios o facilidades de su respectiva competencia…”, en este caso, adujo, a favor del SNAA, actualmente A y A. En virtud de lo anterior, advirtió, nació originariamente a la vida jurídica, como bien público y/o de dominio público, por destino, de lo cual se deriva jurídicamente, la imposibilidad de su extinción por prescripción, sin que se limiten, en razón de lo expuesto “…a los terrenos que por ley dichas urbanizaciones deben de traspasar al dominio público como parques, calles públicas, etc, a favor del uso de la comunidad a la cual el destino se refiere, en este caso la Urbanización Vista Hermosa”; o bien, adujo, de un servicio exclusivo a favor de la Urbanización. Enfatizó, de los planos, particularmente del correspondiente a “Planta de Aguas Pluviales y Cloaca”, en contraste con los planos SJ-634207-2000 y SJ 634208, correspondientes, por su orden, a las fincas 1-202820-000 y 1-218384-000, relativos a las fincas 1-202820-000 y 1-218384-000, así como del propio reconocimiento judicial se desprende, los lotes del norte de la servidumbre, -como son los que refieren estos últimos planos-, formaron parte de la Urbanización Residencial Vista Hermosa, según se desprende del contenido del párrafo quinto del Memorando URB-M-36-2004, de 20 de febrero del 2004. En este sentido, afirmó, se rechaza por improcedente e infundado el voto del Tribunal Registral Administrativo no. 448-2010, de las 11 horas del 11 de mayo de 2010. Aseveró, la servidumbre y obras de tubería en cuestión, se justifican legal y naturalmente, respecto de los terrenos del lado norte, situados a un nivel superior, precisamente, para dar salida y descarga, por gravedad, a los servicios de cloaca y pluvial, de aquella, lo cual es conforme con la naturaleza de las cosas y en consecuencia, con los principios de lógica, ciencia, técnica, racionalidad, proporcionalidad y relación de medio a fin. Detalló, distinto sería si dicha servidumbre y obras públicas no existieran, lo cual enerva el que se haya construido en el transcurso de los años, otra red de alcantarillado sanitario en la parte alta, en la vía pública frente a dichos inmuebles, así como la aplicación en el caso concreto del Reglamento actual. En todo caso, alegó, el numeral 25 del Reglamento no es imperativo sino facultativo para el usuario, en casos como los señalados, sobre todo existiendo la servidumbre y obras en cuestión del lado sur, a nivel inferior, permitiendo la descarga a las mismas, naturalmente por gravedad. Por el contrario, apuntó, la apelante no demuestra su inexistencia, como correspondía de acuerdo con la carga de la prueba, que actualmente no se necesite, o no se trate de un servicio a favor de la Urbanización. Subrayó, ninguno de los lotes ubicados a uno y otro lado se ve afectado o invadido, por la servidumbre de tuberías en cuestión. Determinó, cosa distinta es que por escritura no. 44 del 22 de febrero de 2007, que dio lugar a su reunión material con otro lote contiguo, se solicitara al Registro sin causa válida en razón de lo expuesto, el cambio de naturaleza de lo que fue y sigue siendo, el terreno de la finca 1-189485-000 de servidumbre de acueducto, a terreno para construir, lo cual se confirma con el plano de la reunión, SJ-1168628-2007, de folio 121 del principal, que modifica al plano SJ-869212-2003, y al plano SJ-11688628-2007, de folios 155 y 156 del administrativo, en tanto que, aparte del área representada en forma de un cuadrado y señalada como “casa”, correspondiente al plano SJ-16572-1974 de la finca 1-235105, se sigue representando en forma de ángulo agudo señalando como “servidumbre Acueductos y Alcantarillados (A y A)”, el área correspondiente a finca 1-189485-000 y al plano SJ-869212-2003. Por ende, dijo, es inconsecuente y por ende nula dicha escritura por falta de causa, en cuanto solicitó al Registro el cambio de naturaleza de lo que fue el terreno de la finca 1-189485-000, correspondiente al plano SJ-869212-2003, de “Servidumbre de Acueductos y Alcantarillados A y A)”, a “terreno para construir”. En este sentido, esbozó, se rechaza por improcedente, e infundado el voto 448-2010 del TRA, citado, así como los alegatos de errónea apreciación de planos en violación de los numerales 330 del CPC y 376 y 382 del Código Civil, y el reclamo por violación a los principios de derecho administrativo, en esa línea igualmente, la pretensión de que se declare imposible y prescrita la servidumbre. Consecuentemente rechazó por improcedentes, así como por infundadas, las aseveraciones del apartado A. 2, como son, en esencia: Que en el plano de la Urbanización Residencial Vista Hermosa, correspondiente a "Planta de Aguas Pluviales y Cloaca", recibido por el INVU el 14 de enero de 1969 y aprobado por el SNAA en el mismo año, no figure ninguna obra a realizar a favor de las fincas del lado norte -de la servidumbre- que no de la urbanización. También, mencionó, que no aparezca la existencia de una "carga" a la finca de la urbanización destinada a ser servidumbre a favor de terceros ajenos a la misma, que no se detalle un fin particular y específico, en cuanto a la servidumbre en cuestión, y, que la Ley de Planificación Urbana se limite a áreas y obras - tales como un parque-, destinadas al disfrute de la comunidad, sin posibilidad alguna de áreas y obras para servicios públicos, competencia de entidades públicas, en beneficio de terceros ajenos a la Urbanización, pues estas no reconocen fronteras formales. Estipuló, es estéril, en razón de la citada realidad topográfica, que por necesidad se destinara, también originalmente, dicha servidumbre a dar salida a aguas de terrenos -de nivel superior-, ajenos a la Urbanización Residencial Vista Hermosa. Precisó, cosa parecida cabe decir, de su descarga o desfogue posterior a la Urbanización Sáenz González. Concretó, en razón de lo expuesto rechazó que el objeto de la servidumbre haya dejado de existir y por ende, ésta haya desaparecido. Puntualizó, se deniega el alegato por ser jurídicamente improcedente, ya que al estar dicha propiedad afecta a dominio público, por el principio de paralelismo de la formas, para su desafectación se requiere de un mandato legislativo. Consecuentemente desestimó por inconducente, el alegato de violación del artículo 5 de la Ley General de la Administración Pública. Exteriorizó, los reparos en relación con el hecho probado número nueve se rechazan, toda vez que esa escritura de segregación de lotes no es ajena a la constitución y desarrollo de la Urbanización Residencial Vista Hermosa, siendo que fue otorgada por la sociedad "Compañía de Negocios e Inversiones S.A.", como propietaria de dicho desarrollo urbanístico. Además, enunció, la descripción del lote D segregado corresponde con lo que posteriormente fue la finca 1-189485-000, como resto reservado, especialmente con su naturaleza, como terreno dedicado - vale decir destinado-, a servidumbre del Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillados (así se desprende de las certificaciones registrales de folios 101 a 105 del expediente administrativo). Asimismo, continuó, la descripción del lote D segregado corresponde, grosso modo, por el hecho de tratarse de una faja que tiene forma de un ángulo agudo y de entroncar a la red existente en la Urbanización Sáenz González y Compañía Limitada, con la descripción equivalente - faja en forma de un ángulo agudo y su entronque al "tubo madre", a la entrada de la Urbanización Sáenz González- que contiene el plano de la Urbanización Residencial Vista Hermosa, correspondiente a "Planta de Aguas Pluviales y Cloaca" ( sobre manila adjunto al administrativo), así como con el plano SJ-869212-2003, correspondiente a la finca 1-189485-000 (folios 93 y 96 del administrativo). Arguyó, es inútil, por inconducente, la diferencia de medida en los planos, por cuanto, probablemente en razón de la fecha, no se contó originalmente en la escritura con un plano de agrimensura, a diferencia de la escritura otorgada a las 13:00 horas del 8 de agosto del 2001, mediante la cual la empresa desarrolladora le traspasa a Sofía Baltodano Guillén la finca en cuestión, en la cual la Notaria hace constar, por razón notarial "que el plano de la finca traspasada es el SJ- OCHOCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS DOCE- DOS MIL TRES" (ver folio 148 del administrativo), actualizando el área de la servidumbre en 279.67 m2 (folio 156 del administrativo). Desestimó en razón de lo expuesto el alegato de violación del cardinal 330 del CPC al valorar la supuesta inconsistencia registral que advierte la apelante, en el sentido de que, de la mera observación de ese folio se determina, el asiento referente al lote D fue inscrito como la finca 202826-000, pues tomando en cuenta las similitudes por el fondo señaladas, no se trata de una finca diversa ni de otra urbanización. Insistió, lo mismo cabe decir respecto del alegato de que existen dos planos de dos urbanizaciones diversas, toda vez que en uno y otro se determina con claridad que la servidumbre tiene forma de ángulo agudo y salida por el rumbo sur con calle pública; y, en ambos se tiene que colinda por el rumbo sur oeste con Venancio Mora y/o Suc. Venancio Mora. Además, imputó, el plano de la Urbanización Residencial Vista Hermosa, correspondiente a "Planta de Aguas Pluviales y Cloaca", que tiene sello del INVU del 14 de enero de 1969 y aprobado por el SNAA en el mismo año, a diferencia de lo que señala la apelante, no colinda al norte directamente con la Autopista a Zapote, sino con calle pública en medio, con cierto desvío al cementerio. Lo anterior, expuso, resulta conforme con la colindancia que por ese mismo rumbo presentan los planos SJ- 634207-2000 y SJ- 634208-2000, correspondientes, por su orden, a las fincas 1- 202820-000 y 1-218384. Sostuvo, en todo caso, la "localización", que señala el otro plano, de 1972, con sello de aprobación del S. N. A. A. del 5 de junio de 1972 referente a "Diseño Geométrico", "Localización", "Curvas de Nivel de la Zona", "Sección Típica" y "Tabla de Distribución"-, del Proyecto Urbanización Vista Hermosa-, (folios 671 a 676 del principal), es coincidente, en lo esencial, en sus coordenadas con la "Ubicación Geográfica", "Hoja San José", de la servidumbre, que describe el plano SJ-869212-2003, correspondiente a la finca 1- 189485-000 (folios 93 y 96 del administrativo). De ahí que, recriminó, no se pueda descartar, por su fecha, que ese segundo plano corresponda a una ampliación o segunda etapa, hacia el sur, del primer desarrollo. Además, reclamó, la sola existencia de planos de lotes segregados, inscritos en Catastro, y en el Registro Público, correspondientes a la Urbanización, hace presumir, razonablemente, en virtud de los artículos 32, 33 y 34 de la Ley de Planificación Urbana, la aprobación y recepción por la Municipalidad y el INVU de dicho desarrollo urbanístico, y, por ende, la aprobación y recepción, por esos entes, de las obras de infraestructura en la servidumbre en cuestión. Reafimó, ello en tanto la inscripción en Catastro y en el Registro Público requieren del visado previo del plano, por parte de la Municipalidad; lo cual presupone, a su vez, la previa autorización del proyecto urbanístico, por el INVU y finalmente por el Ayuntamiento para efectos de su ejecución. Relató, de ahí que los reparos de mala apreciación de los problemas de vecindad que se reseñan en el hecho probado número diez, deban ser desestimados. Dijo, el hecho no. 12 se restringe a documentar fielmente que el documento inscrito al Tomo 522, Asiento 15841, presentado en el Diario del Registro Nacional el 12 de agosto del 2003, corresponde a la escritura no. 26-5, otorgada ante la Notaria Ana Yancy Vallejos Quirós, a las trece horas del 8 de agosto del 2001, por medio de la cual la Compañía de Negocios e Inversiones S.A., le vende a la señora Sofía Baltodano Guillén, la finca del Partido de San José número 189485-000, descrita como terreno dedicado a ser servidumbre de Acueductos y Alcantarillados. Además, expresó, tal y como refiere el hecho probado número 13, los problemas de filtraciones de aguas negras, no corresponden a la servidumbre en sí, sino fundamentalmente a deficiencias, atribuibles a la conexión de las aguas del edificio con la misma. En cualquier caso, declaró, tal y como refiere el hecho probado número 13, dicho problema fue resuelto, lo cual cabe decir respecto de las descargas pluviales. Exteriorizó, no lleva razón la apelante en cuanto reprocha, la servidumbre en cuestión es contraria al reglamento de servicio de A y A y por ende al ordenamiento jurídico. Dijo, los reparos respecto del hecho probado número 20, se desestiman, por improcedentes, ya que el ancho de la servidumbre no se desprende solamente, del reconocimiento judicial, sino además del plano SJ-869212-2003, que la describe, correspondiente a la finca 1- 189485-000, el cual resulta - en cuanto a este aspecto-, coincidente con dicho reconocimiento. Además, opinó, la apelante no acredita prueba idónea, técnica-pericial, de que los pozos de registro para recolectar las aguas residuales y pluviales que se observan en el video, se encuentren en desuso. Enunció, no es cierto - y por eso se desestima- la afirmación de la apelante, de que lo que se solicita en la demanda es que se declare la existencia una servidumbre, en el sentido de una carga sobre finca privada, ajena, pues lo que se peticiona es cosa distinta; a saber: que se declare la nulidad de la escritura del 22 de febrero del 2007 en cuanto al cambio de destino del inmueble en cuestión – finca 1-189485-000; plano de catastro 1-869212-2003-, que indican: "Dedicado a servidumbre de acueducto A y A", "Servidumbre de Acueductos y Alcantarillados (A y A)", sobre el cual se encuentra la servidumbre de acueducto debiendo mantenerse su destino como bien público, en virtud de que, para ese cambio se requiere de un mandato legislativo. En este sentido objetó la derivación de la apelante, tocante a que hiciera falta demostrar y justificar, estar ante una carga sobre un fundo ajeno, como si se tratara de una servidumbre privada, vale decir, de un derecho real regido por el derecho común, lo cual resulta erróneo. También refutó el alegato de que se está ordenando abrir un servicio ilegal, sobre la base de que el Reglamento ordena que debe darse frente a la calle pública, pues en el caso concreto, se cuenta con la posibilidad de salida y descarga, por gravedad, de las aguas de los predios superiores, a la servidumbre y obras de tubería en cuestión.

IV.- Para esta Cámara resulta innegable, la demanda busca establecer la ilegalidad del cambio de naturaleza efectuado mediante razón notarial puesta en el testimonio de la escritura pública de examen, sobre un lote originalmente afectado al dominio público. No obstante el agravio se centra en una supuesta indebida valoración de los planos presentados, en particular, el del año 1969, -en lo referente a las plantas pluviales y de cloacas-, argumentando en lo de interés, se trata de dos planos de sitios diversos, pues el del año 1972 presenta diferencias insalvables respecto del primero. De ahí que, desde su óptica, no fuera posible considerar, que ambos planos refirieran la misma urbanización, o que en efecto la servidumbre hubiese existido. Más aún, recrimina, tampoco se habría probado que los planos hubiesen sido en efecto aprobados por la Municipalidad y el INVU, pues solo tienen sello de recibido. Ahora bien, observa este órgano decisor, en el plano de la finca 189485-000 (1-869212-2003), consta un derecho de servidumbre a favor del A y A. Por su parte la finca no. 235105-000, descrita en el plano 1-16572-74, tiene también como colindancia norte dicha servidumbre. Con motivo de la reunión de las heredades descritas, nació a la vida jurídica el inmueble 584331-000, cuyo plano catastrado es el SJ-1168628-2007 (hechos tenidos por acreditados del 1 al 3). Asimismo, en el diseño de sitio de la Urbanización Vista Hermosa, consta el terreno reservado para la servidumbre de aguas pluviales y de cloaca, lote que hoy corresponde con lo que fue la finca 189485-000. De igual forma incorpora sellos que acreditan, dicho documento fue recibido por el INVU y aprobado por el SNAA, en el año 1969. En efecto la servidumbre de estudio se consigna en los planos 1-869212-2003 de la finca tal 189485-000, posteriormente reunida en la finca 584331-000, así como en los planos SJ-634208-000 y SJ-634207-000, ubicados siempre dentro del terreno correspondiente a la finca 189485-000 (hechos tenidos por demostrados 6, 7 y 8). En esa línea, las escrituras de traspaso realizadas en el año 1971 y posteriormente en el 2001, -sobre la finca 1-189485-000-, hicieron referencia a la servidumbre. En efecto, en la primera se indicó expresamente encontrarse afectada a servidumbre a favor del SNAA, para descargar aguas negras, servidas y pluviales para entroncar la red existente en la Urbanización de Sáenz González y Compañía Limitada. En la segunda se consignó afectación a servidumbre de A y A (hechos 9 y 12 tenidos por acreditados). No obstante lo anterior, en escritura no. 44 de 22 de febrero de 2007, otorgada ante la notaria Lilliana Cob Saborío, realizado el traspaso y reunión indicados con anterioridad, se solicitó al Registro el cambio de naturaleza del terreno afectado a servidumbre de A y A, a la de terreno para construir (hecho 14 tenido por probado). De esa manera, es clara la existencia de la servidumbre así como la incorrección en que se incurrió al solicitar el cambio de naturaleza al Registro Inmobiliario. Lo anterior por cuanto, de conformidad con el mandato 43 de la LPU, el mapa oficial y los planos constituyen un registro especial fehaciente sobre la afectación al dominio público de los terrenos o espacios entregados a usos públicos. Asimismo, por cuanto el demanio puede ser constituido por el uso, caso en el cual, puede prescindirse de su inscripción en el Registro Público (Principio de Inmatriculación). En la especie, no hay duda, hay elementos de prueba suficientes para considerar la existencia del destino público sobre el segmento del terreno indicado en los planos de cita, ya que la existencia de la servidumbre consta en los diversos documentos públicos inscribibles que han sido analizados, lo cual fue corroborado durante el reconocimiento judicial. Lo anterior de conformidad con el mandato 43 de la LPU, permite establecer una afectación pública “ex legge” a las fincas de examen, posición que ha sido enarbolada por esta Sala, con sustento en los alcances del principio de inmatriculación, conforme al cual, se trata de un supuesto en el cual, la inscripción registral no es necesaria para que un bien sea considerado demanial, cuando ello pueda colegirse de sus características esenciales, trasladándose la carga de la prueba a quien se oponga a tal condición, a fin que desacredite la afectación. (Ver en ese sentido los fallos de esta Sala no. 189-2011 de las 9 horas 15 minutos del 3 de marzo de 2011; y, no. 1448-2014 de las 10 horas del 7 de noviembre de 2014.) Lo anterior, no ha sido desacreditado en la especie por parte del demandado, pues aunque es conteste en los planos y escrituras el destino público del área afectada, no ha sido aportada prueba que desacredite tal condición. En efecto, como se indicara, el alcance y contenido de la servidumbre pública se constata en los planos estudiados, en los cuales se consignan leyendas tales como “Aguas Pluviales”, “cloaca”, “zanja con tubo poroso”, “pozo sanitario y pluvial”, “caja de registro con caída” y “pozo tragante”. Más aún, se reitera, la existencia física de la servidumbre fue acreditada durante el reconocimiento judicial, según video que consta en el expediente. De tal suerte, tratándose de un área de un inmueble afecto al dominio público, resultaba absolutamente improcedente, pretender la modificación de la naturaleza del bien, mediante una solicitud simple al Registro en ese sentido, pues tal potestad está reservada al legislador (Sala Constitucional no 5226-97, en el mismo sentido Sala Primera, no. 286-2015 de las 9 horas del 6 de marzo de 2015). De consiguiente, resultan inadmisibles los alegatos del casacionista por quebranto de los numerales 375 y 376 del Código Civil, 5 de la Ley General de la Administración Pública, 42 y 43 de la LPU, en relación con el mandato 330 del CPC, pues no se alcanzó a desacreditar la naturaleza pública de la afectación por servidumbre a los inmuebles de estudio, de ahí que no resulte atendible el alegato.

Recurso de Lilliana Cob Saborío V.- La recurrente formula un único motivo, en el cual indica, el Tribunal no se ha pronunciado sobre la aplicación del mandato 40 de la LPU que desde su percepción, el TRA aborda de manera apropiada en su voto 448-2010. Por el contrario, opina, el Tribunal no consigna las razones por las cuales niega valor a los argumentos del voto del TRA. Transcribe parcialmente el fallo que ataca. Considera, es un yerro esencial manifestar que el voto 448-2010 del TRA es inaplicable, cuando en realidad se originó en las acciones que ejerció el actor ante esa sede, en tomo a este mismo asunto, por lo cual era de primordial importancia que los juzgadores fundamentaran la razón por la cual no comparten ese criterio. Opina, el voto 448-2010 del TRA, aborda el tema del momento en que los bienes privados adquieren el carácter de dominio público en aplicación de la LPU, posición que el Tribunal no rebate, sino que se limita a considerar inaplicable. Expresa, su cargo consiste en la violación de normas sustantivas por aplicación indebida de los cánones 40 y 43 de la LPU, por cuanto el Tribunal acepta, no se han cumplido las formalidades que demanda dicha normativa por parte del actor, lo cual atenta contra el principio de legalidad. Asimismo, esboza, la sentencia desaplicó los cardinales 268 y 460 del Código Civil, privando de la información requerida por publicidad registral a los usuarios. Expone, la sentencia incurre en un grave vicio de fundamentación, sobre la base de presunciones, como la que indica en la página 36 de la sentencia, contrariando tesis de la PGR y de la Sala Constitucional. Lo anterior, manifiesta, en cuanto a que el uso posterior que se dé a un bien inmueble, debe ser controlado por la Municipalidad respectiva y por la institución que corresponda, quien debe realizar los procedimientos necesarios para constituir legalmente la servidumbre. Observa, en un informe reciente de la Contraloría General de la República, del 15 de enero de 2016, no. DFOEE-ARE-IF02-2UI6, se detallan los hallazgos de una auditoría realizada a la actora, referente a la sostenibilidad del servicio de tratamiento de los desechos líquidos domésticos, mediante el componente de alcantarillado sanitario del proyecto de mejoramiento ambiental del Área Metropolitana de San José. Indica, el informe determina que acorde a los preceptos 259, 261 y 268 del Código Civil, los derechos de paso o servidumbres que afecten propiedades privadas con ocasión de la construcción del proyecto, deben ser formalmente constituidos e inscritos en el Registro Nacional, a fin de consolidar la situación jurídica frente a terceros y otorgar garantía real a la entidad sobre el uso y acceso de los bienes en referencia, para el adecuado manejo de la obra y su mantenimiento. Asimismo, se indica en dicho informe que "Además el artículo nro. 460 del Código Civil establece que cualquier inscripción efectuada ante el Registro Nacional relativa a inmuebles debe expresar lo siguiente: A) la naturaleza, situación, cabida, linderos, nombre y número de inmueble objeto de inscripción o al cual afecte el derecho sobre éste; B) la naturaleza, valor, extensión, condiciones y cargas de cualquiera especie del derecho que se inscriba; C) la naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho sobre el cual se constituyó la inscripción; y, D) el nombre, apellidos y generales de la persona a cuyo favor se haga la inscripción, y los de aquella que transmita o constituya el derecho”. Esboza, de tal manera, el órgano contralor conmina en su informe al actor para que proceda a realizar las formalidades legales que el ordenamiento jurídico le exige para las afectaciones y derechos sobre los terrenos, señalando que esa situación ha dejado de tomar acciones al respecto. Advierte, la sentencia que combate soslaya esa situación y propicia, no se cumplan los procedimientos que la legislación exige. Comenta, el numeral 11 de la Constitución Política preceptúa que "Los funcionarios públicos son simples depositarios de la autoridad. Están obligados a cumplir los deberes que la ley les impone y no pueden arrogarse facultades no concedidas en ella". En virtud de lo anterior, refiere, la sentencia yerra al presumir actos que debieron cumplir los funcionarios encargados de completar los trámites establecidos, introduciendo una violación a uno de los principios rectores que rige la función de la administración pública, toda vez que la conducta administrativa debe ser coherente y sustentada en el bloque de legalidad. Con el elenco probatorio, considera, el voto razonado del TRA y la resolución del Registro Inmobiliario, se demuestra, la Administración no normalizó por más de 30 años la situación que el órgano contralor le está demandando en el informe referido, la cual debe regularizar en aras de su propia seguridad jurídica y de los derechos de terceros, así como de la información que publicita el Registro Nacional. Extrae del fallo del TRA lo siguiente: "Sobre el Fondo. Sobre la resolución apelada y lo alegado por las partes. En la resolución impugnada el Registro Inmobiliario resuelve denegar la gestión administrativa iniciada por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (A y A) por considerar que de conformidad con el Principio de Fe Pública Registral el derecho de servidumbre que reclama el gestionante, no ha sido constituida legalmente por más de 30 años, sino que únicamente fue publicitada en el Registro mediante un acuerdo privado entre partes y a nivel catastral, sin embargo, nunca se materializó registralmente." En virtud de lo anterior, considera, el Instituto actor debe llenar las formalidades para constituir la indicada servidumbre, conforme a lo que se consideró en el punto IV del fallo del TRA que analiza. Agrega, debe considerarse el interés actual de ésta, tomando en cuenta lo que se indica en el Memorando DJFI 0775-2007, que hace referencia al memorando AS 2007-67, el cual resalta como innecesario, constituir un derecho de servidumbre para la prestación del servicio del Gimnasio, por cuanto pueden evacuarse las aguas frente a la vía pública.

VI.- Para este órgano decisor resulta innegable, la causa de pedir en el presente proceso se reduce a la ilegalidad del cambio de naturaleza de un fundo afectado al servicio público, realizado mediante razón notarial inserta en el testimonio de una escritura pública. No obstante el agravio por su parte enfatiza la falta de análisis del pronunciamiento del Tribunal Registral Administrativo 448-2010, lo cual, en su criterio, implicaría una indebida aplicación del mandato 40 de la LPU. Sobre el particular, para esta Sala, según se indica en el considerando IV de esta sentencia, obran en los autos una serie de planos y escrituras de traspaso de fincas en los cuales se consigna la existencia de una servidumbre a favor del A y A sobre el fundo de interés (hechos tenidos por acreditados 1 al 3 y 6 al 8); situación que también fue corroborada mediante reconocimiento judicial. Atendiendo a que durante la tramitación del proceso no se aportaron probanzas que desacreditaran la existencia de la carga real en cuestión; y, que, el Tribunal hizo acopio, lo cual, avala esta Cámara, de la aplicación al caso concreto del principio de inmatriculación, no se observa existiera necesidad adicional para el Tribunal en su sentencia, de abordar la posición expresada en sede administrativa por el TRA. Lo anterior no solo por el hecho de que no ha sido objeto de la litis, lo cual es claro, en tanto no se ha requerido someterle a un análisis de legalidad, sino además en virtud de que la tesis que esgrimen los juzgadores en sustento de su sentencia, apunta a elementos totalmente diversos, como lo es la aplicación al caso de examen del principio de inmatriculación, pues no se aportó prueba en sentido que permita establecer la inexistencia de la servidumbre, o la falta de afectación al dominio público. Dichos elementos constituyen la razón de ser de la sentencia del Tribunal, los cuales evidentemente no han sido atacados por la recurrente. De consiguiente, resultan inatendibles los alegatos de la recurrente, en atención al quebranto del mandato 40 de la LPU.

VII.- En mérito de lo expuesto, se denegarán ambos recursos. Son las costas a cargo de cada uno de los promoventes, conforme al precepto 611 del Código Procesal Civil.

POR TANTO

Se rechazan ambos recursos con las costas a cargo de cada uno de los recurrentes.

Luis Guillermo Rivas Loáiciga Román Solís Zelaya Rocío Rojas Morales William Molinari Vílchez Damaris Vargas Vásquez cgzamora/ycamposr Clasificación elaborada por SALA PRIMERAdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.