Registry Protection of a Public Sewer EasementInmutabilidad registral de servidumbre pública de alcantarillado

20160004000500-2445643-1.rtf *070016720163CA* Res. 000177-F-S1-2020 FIRST CHAMBER OF THE SUPREME COURT OF JUSTICE. San José, at ten fifty a.m. on the twenty-third of January, two thousand twenty.

Ordinary proceeding (proceso ordinario) brought by the INSTITUTO COSTARRICENSE DE ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS, represented in this proceeding by its Special Judicial Attorney-in-Fact (Apoderada Especial Judicial), attorney Yesenia Villalta Zumbado, of legal age, single, an attorney, resident of San José, against GRUPO MONTERREY SETECIENTOS SETENTA Y SIETE SOCIEDAD CIVIL, legal entity identification number three-one hundred six-four hundred fifty-nine thousand six hundred forty-eight, represented by its Administrator, vested with the powers of a General Attorney-in-Fact without Limitation as to Amount (Apoderado Generalísimo sin Límite de Suma), Mr. Pedro Suárez Baltodano, of legal age, an attorney; SOPHIA BALTODANO GUILLÉN, of legal age, retired, resident of Zapote, represented in the same capacity; ALBA LÓPEZ LÓPEZ, of legal age, divorced, retired, resident of Zapote, represented in this matter by attorney Jenny Anne Vargas Jiménez, acting as Special Judicial Attorney-in-Fact; and LILLIANA COB SABORÍO, of legal age and resident of Moravia, represented by attorney María Lorena Montero Vargas.

Justice Vargas Vásquez writes the opinion

CONSIDERING

I.In December 2007, the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (hereinafter A y A) sued Grupo Monterrey 777 S.C. (hereinafter Grupo Monterrey), Sofía Baltodano Guillén, Alba López López, and Lilliana Cob Saborío. It stated that, in a document recorded in Volume 1951, Folio 427, entry 5, of the Registry, corresponding to San José property no. 189485-000, owned by Compañía de Negocios e Inversiones S.A., the nature of the reserved remainder of that property is described as “Land dedicated to an easement (servidumbre) of the Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillados,” that is, public-domain property (bien demanial). It added that, by deed recorded in Volume 522, Entry 15841, the owner sold the aforementioned lot to Ms. Sophie Baltodano Guillén, who accepted the land while retaining the stated nature, without prejudice to A y A’s easement rights. It asserted, however, that on February 22, 2007, by deed no. 44 executed before notary Lilliana Cob Saborío, property 189485-000 was transferred once again and consolidated with property no. 235105-000, forming property 584331-000; its nature was changed to indicate that it was land intended for construction, without at least establishing, as required, the sewerage and pipeline right-of-way easement over the property resulting from the consolidation, in compliance with the statutory restrictions applicable in such cases, since no permanent structures may be built, no trees may be planted, and no obstructions may be maintained within the easement strip that would impede maintenance of the pipeline or access by officials or companies retained by A y A. It recounted that, in compliance with the Ley de Planificación Urbana (hereinafter LPU), the area corresponding to the water-supply easement was originally reserved, thereby becoming part of the public domain in accordance with section 43 of the LPU, and the designated use of the property could not be changed except as provided in section 45 thereof.

Accordingly, it asserted that, in this specific case, the ownership right cannot be restricted as such; rather, the appropriate course is to establish the easement and water-supply right-of-way over the consolidated property and delineate it on the property’s cadastral survey plan (plano catastrado), or to transfer to A y A the property designated for use as a water-supply right-of-way easement. It noted that, in either case, A Y A is required to ensure the proper maintenance of the easement and sanitary sewer pipeline, as well as the legality of either action, so that the rights of that Institute, the public domain, the public service, and the health of the inhabitants are not adversely affected. It emphasized that, as indicated by the Procuraduría General de la República, public-domain property need not be registered in order to acquire that status, because other appropriate mechanisms exist for establishing the public-domain status of the property, as provided by the LPU.

It stated that the designated use of public-domain property may be changed only in the same manner in which it was imposed, and therefore the change of use made in the aforementioned public deed is improper. It explained that both the existence of the public domain and notice through the Registry (publicidad registral) prevent the titleholder from mischaracterizing the nature of the property and attempting to defeat the statutory dedication (afectación) conferred upon it. It recounted that, although the property is not registered in its name, its designated use is duly defined. It noted that this demonstrates an error by the Registrar in recording a property while changing its public use, irrespective of whether it is registered in favor of a private party or the State. In the judgment, it requests: a) that public deed no. 44, executed before notary Lilliana Cob Saborío on February 22, 2007, be declared null and void, while maintaining the property’s designation as public; b) that entry 63257 of Volume 570, corresponding to the document submitted to the Registry, be cancelled; and c) that the defendants be ordered to pay the damages and losses caused and all legal costs.

Ms. Alba López López filed an answer denying the claims. She raised the defenses (excepciones) of lack of legal right, lack of standing in both of its forms, and failure to join a necessary party (litis consorcio). The Court declared Grupo Monterrey and Sophie Baltodano Guillén in default (rebeldía); nevertheless, they filed answers denying the claims, as did attorney Lilliana Cob Saborío, who raised the defenses of expiration (caducidad) and lack of legal right. The Court rejected the defenses of expiration and lack of standing. It partially rejected the defense of lack of legal right. It partially granted the complaint. It partially annulled public deed no. 44 appearing in Volume II of Notary Cob Saborío’s Notarial Record Book, solely insofar as it requested that the Registry change the nature of what had been property 189485-000. It ordered the deed at issue corrected to clarify that the property is encumbered by a water-supply easement in favor of A y A, proportional to the land consolidated from property 189485-000, according to cadastral survey plan no. 1-869212-2003.

It ordered the owners of property 584331-000 to allow entry by A y A officials, as well as by any duly identified company or individual retained by them, to maintain the wastewater pipeline located at the site. It ordered the unsuccessful codefendants Sophie Baltodano Guillén, Grupo Monterrey, and Lilliana Cob Saborío to pay legal costs, while exempting Ms. Alba López López from such payment. The appellate court affirmed. Both parties, dissatisfied, seek cassation review (casación).

Appeal of Monterrey 777 S.C.

II.The appellant in cassation (casacionista) raises a single substantive claim. He partially transcribes the judgment he challenges and section 40 of the LPU. He alleges that the Court improperly assessed the evidence, violating section 330 of the Code of Civil Procedure (Código Procesal Civil, hereinafter CPC), because it based its ruling on a plan referring to the existence of stormwater and sewer facilities, stamped by the INVU as received, but not approved, on 14 de febrero de 1969. He adds that this plan depicts a subdivision (urbanización) with a traffic circle and a lot layout different from that shown in the plan bearing an approval stamp from the Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillados (SNAA) dated 5 de junio de 1972. He states that the essential point omitted is that one plan shows several lots north of the easement (servidumbre), while the second shows a different owner—Carlos Eduardo Alvares—and does not show the subdivision of lots north of the easement.

Thus, he argues, this was not an expansion but rather a redesign of the subdivision, with new boundaries and a new distribution of lots and communal areas such as parks. In his view, the Court presumes that these are the same plans and the same subdivision, despite radical differences in central aspects such as the lots at the northern end, thereby violating the rules of sound judgment (sana crítica) and failing to assess essential elements in the documents. He asserts that there is an error of fact because the plan received by the INVU in 1962 was not examined and because the Court failed to consider that the approvals from the Municipality and the INVU required for the application of section 40 cited above do not appear in the record. There is also error, he contends, because the Court did not consider that a subsequent plan approved by the SNAA differs in terms of communal areas and lot distribution and expressly excludes the area north of the easement.

From the foregoing, he argues that section 40 cited above was violated and is inapplicable in this case because the judgment acknowledges that the documents submitted do not demonstrate compliance with the requirements established in section 40 of the LPU, including approval by the INVU and the Municipality—not merely receipt—while failing to establish that the box in which the approvals should appear, located in the lower left corner of the 1969 plan, is blank. He further argues that section 417 of the CPC was violated because the judges applied presumptions contrary to the rules governing them. Based on the foregoing, he alleges an error of law resulting from the violation of the provisions governing the legal weight of the evidence necessary to apply section 40 of the LPU. He reiterates the error committed and the violation of section 330 of the CPC arising from the failure to take into account the contradictions between the two plans, which depict different subdivisions, and the fact that the more recent plan expressly excludes the lots north of the easement.

He observes that the Court acknowledges this but seeks to cure it by erroneously applying the presumption that the 1969 plan is binding because it was approved by the INVU and the Municipality, thereby violating section 417 of the CPC, since a presumption must be based on facts. He adds that the fact that the plans may eventually have been recorded does not prove that they correspond to that subdivision. He alleges that the Court acknowledges that neither plan bears the INVU approval stamp or the municipal approval stamp (visado municipal). He adds that section 40 of the LPU clearly states that the Municipality must designate the areas for community use; accordingly, to deem the easement established, it had to be shown that the INVU and the Municipality had approved the plans. He further states that the developer’s obligation to construct and provide the communal facilities arises upon the approval and execution of the subdivision, meaning upon the segregation and registration of the lots corresponding to that plan.

He describes the differences between the plans submitted: one depicts a subdivision with a traffic circle and a markedly different lot layout, while the plan approved by the SNAA in 1972 expressly excludes, on the upper right-hand side of the subdivision, the area north of the alleged easement. He notes that it also identifies Carlos Eduardo Alvares as the owner of that northern property, expressly indicating that it is not part of the subdivision. He observes that the Court made presumptions based on unproven facts that contradict the most recently approved plan from 1972 and have no basis in the facts alleged by the plaintiff. He maintains that section 317 1) of the CPC, which places the burden of proof (carga de la prueba) on the plaintiff, was not applied. Moreover, he contends, the Court does not explain how it deemed proven facts that should have been demonstrated, because the plan is labeled as stormwater and sewer facilities but lacks approval stamps from the INVU—bearing only a receipt stamp—and the Municipality, in addition to contradicting the 1972 plan, whose lot layout more closely reflects reality.

He sets forth his view regarding the existence of two markedly different subdivision concepts. He warns that the fact that the lots were registered cannot serve as a basis for concluding that they were registered in accordance with the proposed 1969 subdivision containing the traffic circle, much less by presuming municipal approval, since the record instead shows that the subdivision proposal was modified. He likewise asserts that the judgment is contradictory in deeming the easement established on the basis of the plans, since those plans give it a width of 3 meters, whereas the judgment establishes a larger area, thereby creating a contradiction and an additional violation of article 40 of the LPU, which states that the plans determine the content and extent of the easement. He asserts that section 40 of the LPU was thus violated because, as one requirement for its application, it requires communal services to be approved by the Municipality, yet there is no evidence that the Municipality approved the easement under the terms set forth in the plans, which indicate the existence of stormwater facilities and a sewer.

He argues that, to the contrary, the administrative record contains sufficient evidence to rebut the presumption that the easement was necessary and required by the Municipality, since the lots in the northern section, which were excluded from the final project, have access to a public road. He explains that the general rule is for sewage and stormwater to discharge there, such that the foreseeable arrangement for the lots on the northern side—which were excluded from the subdivision—was for their sewage and stormwater to discharge toward the road. He argues that he expressly identified all these elements in the appeal. Specifically, he cited resolution URB-36-2004, which states that officials of A y A unlawfully authorized work on the property located to the north, and that the need ceased to exist when a collector sewer (colector) was opened along the public road. He adds that official letter DGRM-236-2004 establishes that the easement was not created for the lots located to the north.

He observes that resolution AS-2006-610 indicates that it is technically feasible for the lots located north of the property to discharge sewage there, reiterating that the easement serves only one property located to the north. He maintains that these documents were offered as evidence by the defendant (see folio 12 of the challenged judgment), and that section 98 subsection 4) of the CPC, in conjunction with sections 155, 293 and 317 of the same code, was therefore also violated, because the judges did not examine those documents. He adds that the easement was closed by A y A because it was unnecessary, since the purpose for which it had been created was achieved more effectively through the construction of a sewage collector along the public road north of the subdivision (memorandum Urb-M-36-2004). This was because, due to the topography of the land, wastewater could not be discharged by gravity toward the main road.

He states that there was no operating sanitary sewer network (Red de Alcantarillado Sanitario) along that section of the public road until the end of the 80s. He alleges that the administrative record contains memorandum DIET.0775-2007, which refers to memorandum AS-2007-67 and concludes that no easement right needs to be established for the provision of service to the Gimnasio because it was verified that wastewater from that property can be discharged into the existing sewer network, thereby once again bringing the sanitary-sewer service connection (prevista de alcantarillado sanitario) into compliance with the “Reglamento de Prestación de Servicios de A y A,” under which every residential service connection (prevista domiciliar) must be installed in front of the property and within the public roadway. In his view, this official letter demonstrates not only that the easement is unnecessary but also that, under that Reglamento, every residential service connection must be installed in front of the property, within the public roadway, and therefore the easement was unnecessary.

He adds that memorandum AS-2007-67, for its part, concludes that A y A is not required to acquire or legalize an easement that benefits only one property, whose siphoned inspection box (caja de registro con sifón) is not located within the Las Cataratas property. Thus, he argues, there is no evidence that the Municipality approved the plan labeled “stormwater and sewer facilities” referred to in the judgment as a communal service for that subdivision; rather, a subsequent plan shows that this project was abandoned and a new one was created that excluded the easement by removing the lots on the northern side from the project. He emphasizes that it has been demonstrated that the easement is unnecessary and that the Reglamento de Prestación de Servicios a los clientes expressly requires that service be provided in front of the property along the public road. In his view, these provisions are intended to ensure the effective operation of A y A, since it is clear that sewage lines “across a subdivision,” without an outlet to a public road, create a risk of spills that could affect the properties below; accordingly, the regulation requires service to be provided within the public roadway.

He interprets the Court’s presumption that the Municipality approved the easement, instead of providing for the lots on the northern side to use service through the public road, as violating the administrative provisions that deem discharge through the public road appropriate. He states that section 10 of the LGAP was also violated, as it requires administrative rules to be interpreted in the manner that best ensures fulfillment of the public purpose while respecting the rights and interests of private parties. Moreover, he argues, it disregards the binding decision of the Tribunal Registral Administrativo, which found that the easement had not been established. He argues that the easement is an encumbrance (carga) on private property and retains the dual character of being privately held property subject to an encumbrance or public service defined by law. He likewise maintains that the LPU refers to property intended for community use, such as parks and common areas, without contemplating the concept of an easement.

He also notes that the plaintiff institute seeks a declaration of an easement (that is, the principle of congruence (principio de congruencia) mandated by article 155 CPC does not apply). He further reasons that, for an easement to be declared, it must be proven and justified, since it constitutes an encumbrance on another person’s property. He states that the intention is therefore to establish an easement to the detriment of the Vista Hermosa subdivision, contrary to the spirit of the LPU, which in his view entails misuse and abuse of power (desvío y abuso de poder). He argues that section 10 of the LPU requires, for its application, that the service be a communal service and that, in this case, the lots north of the subdivision are not part of it, as may be inferred from the 1972 plan.

It argues that the 1972 plan for Urbanización Vista Hermosa shows no works benefiting the properties on the northern side of the development, and therefore there is no reason to find that an easement (servidumbre) exists in favor of third parties unrelated to the development. It explains that easements have a logical framework distinct from parks and communal areas intended for general enjoyment, since they are established for a particular and specific purpose, which, to prevent abusive situations such as the present one, must be described in detail. It emphasizes that, pursuant to section 10 of the LGAP, it is clear that the easement was not legally defined, nor were its scope or limits. It further maintains that every easement entails its termination when the service is no longer necessary. It contends that A y A clearly seeks a declaration that an easement exists over another’s property, even though the substance of that encumbrance and its justification have not been defined through a valid administrative act, thereby violating, through failure to apply it, section 376 of the Código Civil, which provides that properties are presumed to be free of encumbrances until the creation of an easement is proven.

Likewise, section 375 thereof, under which the scope of easements is determined by the instrument establishing them. In this case, it notes, A y A has no valid instrument substantiating the existence, scope, substance, or limits of the easement. It therefore states that the judgment violates section 382 of the Código Civil and sections 2, 4, 8, 9 10 and 12 of the LGAP. It concludes that the judgment violates section 49 of the Constitución, which guarantees citizens protection against unlawful acts of the Administración Pública. Finally, it observes that the Tribunal does not mention the abuses by A y A that led to the intervention of the Defensoría de los Habitantes.

III.The Court indicated that the appellant does not identify which document or documents in the administrative record (expediente administrativo) the Judge allegedly refused to consider. It noted that she likewise fails to specify the acts of the Administration constituting prima facie written evidence (principio de prueba por escrito), which the Court cannot do sua sponte, under penalty of nullity for violation of the principles of equality and procedural balance. It stated that this renders futile her arguments that there is no public interest in maintaining the easement (servidumbre) and that it has been shown that there is no public purpose supporting it. In any event, it observed that the judgment contains reasoning on these points that the appellant does not challenge. It analyzed that the references to what the Real Property Registry purportedly ruled and to the content of provision 373 of the CPC are overly generic, and therefore rejected them as inapplicable; moreover, they are based on registry criteria under civil law, rather than Public Law, concerning the special property regime, such as the obligations and restrictions imposed by law on real property—that is, on every land subdivider and on urban developments—by reason of and/or pursuant to the LPU and its Regulations.

It concluded that the assertion of an erroneous assessment of proven facts, in violation of provision 330 of the CPC, must be rejected as generic, since it amounts to no more than a bare assertion. It stated that the alleged violation of provision 416 of the CPC is procedurally defective because it does not specifically identify the evidence that the appellant claims to have submitted. It also dismissed the claims concerning violation of provisions 43 and 44 of the LPU because, in its opinion, the appellant does not explain how the easement in favor of the SNAA is confused with property designated as part of the public domain (dominio público). It explained that one matter is the areas of properties within subdivisions (fraccionamientos) designated for the public purposes established in the LPU, including certain portions designated for the state entities responsible for providing the services or facilities within their respective jurisdiction (art. 40), while another is the encumbrances (cargas) on private property for use by private parties, such as the creation and registration of a private easement by the will and agreement of the owners of the servient and dominant estates (fundos sirviente y dominante).

It found that it is the appellant, not the Judge, who refuses to recognize the distinction, because the legal effect of the cadastral plans (planos catastrados) in the record lies, under the principle of first registration (principio de inmatriculación)—the doctrine embodied in provisions 43 and 44 of the LPU—in the fact that they record the public use assigned to the property at issue. Those cadastral plans, together with the Urbanización plan relating to the “Stormwater and Sewer System Plan” (“Planta de Aguas Pluviales y Cloaca”) (received by the INVU on 14 de enero de de 1969 and approved by the SNAA that same year), constitute an authoritative special record of the property and its dedication to the public domain (afectación a dominio público), which, by its nature, requires neither establishment by administrative act nor registration in the property registry. It stated that the foregoing defeats the argument based on the fact that some of the plans were prepared to transfer privately owned property.

It further explained that this is so insofar as they state “SNAA Easement”; “A y A Easement”; or “Water Supply and Sewerage Easement.” Indeed, it stated that plan 1-869212-2003, corresponding to property 1-189985-000, clearly defines it legally as a “Water Supply and Sewerage Easement (A y A),” as well as defining its content, scope, and boundaries. It stated that this follows from the body or content of that cadastral plan, to whose graphic, mathematical, textual, and legal representation reference is made. It therefore deemed futile and irrelevant the arguments alleging violation of provisions 375 and 376 of the Civil Code and asserting that the easement had to be defined through a valid administrative act. The Court further found that the body or content of the aforementioned Urbanización plan corresponding to the “Stormwater and Sewer System Plan” specifies, as its name indicates, the content and purpose of the easement.

It specified that this is apparent from the symbols corresponding to the easement area—an acute-angle-shaped strip—which indicate “Stormwater,” “sewer,” and “trench with porous pipe.” It also stated that the plan depicts the ancillary works (obras complementarias) corresponding to a “sanitary and stormwater manhole,” “drop inspection chamber,” and “catch basin,” which the owner of the Urbanización, “Compañía de Negocios e Inversiones S.A.,” was legally obligated to construct; their physical existence at the site is also established by the judicial inspection (reconocimiento judicial). It therefore explained that property 1-189985-000 and its plan 1-869212-2003 clearly correspond to the area of Urbanización Residencial Vista Hermosa designated for the public purposes established in the final paragraph of provision 40 of the LPU, insofar as it provides that “…certain portions shall be transferred directly to the state entities responsible for establishing therein the services or facilities within their respective jurisdiction…,” in this case, it asserted, in favor of the SNAA, now A y A. By virtue of the foregoing, it noted that the property originally came into legal existence as public property and/or property in the public domain by virtue of its designated use, from which follows the legal impossibility of its extinguishment by prescription.

Given the foregoing, such purposes are not limited “…to the lands that by law such urban developments must transfer to the public domain as parks, public streets, etc., for use by the community to which the designated use refers, in this case Urbanización Vista Hermosa”; nor, it asserted, are they limited to a service exclusively benefiting the Urbanización. It emphasized that the plans, particularly the one corresponding to the “Stormwater and Sewer System Plan,” when contrasted with plans SJ-634207-2000 and SJ 634208, corresponding respectively to properties 1-202820-000 and 1-218384-000, and the judicial inspection itself, show that the lots north of the easement—such as those referred to in the latter plans—formed part of Urbanización Residencial Vista Hermosa, as follows from the fifth paragraph of Memorandum URB-M-36-2004, dated 20 de febrero del 2004. In this regard, it stated that decision no. 448-2010 of the Administrative Registry Court (Tribunal Registral Administrativo), issued at 11 horas del 11 de mayo de 2010, must be rejected as inapplicable and unfounded.

It asserted that the easement and pipeline works at issue are legally and naturally justified with respect to the lands on the northern side, which are situated at a higher elevation, precisely in order to provide gravity drainage and discharge for their sewer and stormwater services. This accords with the nature of things and, consequently, with the principles of logic, science, technology, reasonableness, proportionality, and means-end relationship. It explained that the situation would be different if that easement and those public works did not exist; the fact that another sanitary sewer network was constructed over the years in the upper area, within the public roadway in front of those properties, does not negate this conclusion, nor does the application of the current Regulation to this particular case. In any event, it argued that provision 25 of the Regulation is not mandatory but optional for the user in cases such as those described, particularly where the easement and works at issue exist on the southern side at a lower elevation, allowing discharge into them naturally by gravity.

Conversely, it noted that the appellant does not prove their nonexistence, as required by the burden of proof (carga de la prueba), that they are no longer needed, or that they do not constitute a service benefiting the Urbanización. It stressed that none of the lots located on either side is affected or encroached upon by the pipeline easement at issue. It determined that a different matter is that, through deed no. 44 of 22 de febrero de 2007, which resulted in its physical consolidation (reunión material) with another adjoining lot, the Registry was asked, without valid grounds in light of the foregoing, to change the classification of what was and remains the land of property 1-189485-000, a water-supply easement, into land for construction. This is confirmed by consolidation plan SJ-1168628-2007, at folio 121 of the main record, which modifies plan SJ-869212-2003, and by plan SJ-11688628-2007, at folios 155 and 156 of the administrative record.

Apart from the area depicted as a square and marked “house,” corresponding to plan SJ-16572-1974 for property 1-235105, the area corresponding to property 1-189485-000 and plan SJ-869212-2003 continues to be depicted in the shape of an acute angle and identified as a “Water Supply and Sewerage Easement (A y A).” Accordingly, it stated that the deed is inconsistent and therefore null for lack of legal cause (causa), insofar as it requested that the Registry change the classification of what was the land of property 1-189485-000, corresponding to plan SJ-869212-2003, from “Water Supply and Sewerage Easement A y A)” to “land for construction.” In this regard, it explained that the cited decision 448-2010 of the TRA must be rejected as inapplicable and unfounded, as must the arguments alleging an erroneous assessment of the plans in violation of provisions 330 of the CPC and 376 and 382 of the Civil Code, and the claim alleging violation of the principles of administrative law; likewise, the request that the easement be declared legally impossible and extinguished by prescription must be rejected.

It consequently rejected as inapplicable and unfounded the assertions in subsection A. 2, which, in essence, are: That the Urbanización Residencial Vista Hermosa plan corresponding to the “Stormwater and Sewer System Plan,” received by the INVU on 14 de enero de 1969 and approved by the SNAA that same year, does not depict any work to be performed for the benefit of the properties on the northern side of the easement, which were not part of the Urbanización. It also mentioned the assertions that the plan does not show the existence of an “encumbrance” on the Urbanización property designating it as an easement in favor of third parties unrelated to it; that no specific and particular purpose is stated for the easement at issue; and that the Urban Planning Law is limited to areas and works—such as a park—designated for the community’s enjoyment, with no possibility of areas and works for public services under the jurisdiction of public entities benefiting third parties unrelated to the Urbanización, because such services do not recognize formal boundaries.

It held that, given the aforementioned topographical conditions, it is futile to deny that the easement was also originally and necessarily designated to drain water from lands at a higher elevation that were not part of Urbanización Residencial Vista Hermosa. It specified that much the same may be said of its subsequent discharge or outflow into Urbanización Sáenz González. It concluded that, for the reasons stated, it rejected the assertion that the purpose of the easement had ceased to exist and that the easement had therefore disappeared. It clarified that the argument is denied as legally inapplicable because, since the property is dedicated to the public domain, the principle of parallelism of forms (principio de paralelismo de la formas) requires a legislative mandate for its withdrawal from public use (desafectación). It consequently dismissed as irrelevant the argument alleging violation of article 5 of the General Law of Public Administration.

It stated that the objections concerning proven fact number nine must be rejected because that deed subdividing the lots is not unrelated to the establishment and development of Urbanización Residencial Vista Hermosa, having been executed by “Compañía de Negocios e Inversiones S.A.” as the owner of that urban development.

In addition, he stated that the description of subdivided lot D corresponds to what subsequently became property 1-189485-000, as the reserved remainder, particularly as regards its nature as land dedicated—that is, designated—as an easement (servidumbre) for the Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillados (as evidenced by the registry certifications at folios 101 to 105 of the administrative record). Likewise, he continued, the description of subdivided lot D corresponds, broadly speaking, given that it is a strip shaped like an acute angle and connects to the existing network in the Urbanización Sáenz González y Compañía Limitada, with the equivalent description—a strip shaped like an acute angle and its connection to the “main pipeline” at the entrance to the Urbanización Sáenz González—contained in the plan of the Urbanización Residencial Vista Hermosa, corresponding to the “Stormwater and Sewer Plan” (manila envelope attached to the administrative record), as well as with plan SJ-869212-2003, corresponding to property 1-189485-000 (folios 93 and 96 of the administrative record).

He argued that the discrepancy in measurements between the plans is immaterial because it is irrelevant, since, probably due to the date, the deed did not originally include a survey plan (plano de agrimensura), unlike the deed executed at 13:00 hours on August 8, 2001, whereby the development company transferred the property at issue to Sofía Baltodano Guillén, in which the Notary records, by notarial certification, “that the plan of the transferred property is SJ- EIGHT HUNDRED SIXTY-NINE THOUSAND TWO HUNDRED TWELVE- TWO THOUSAND THREE” (see folio 148 of the administrative record), updating the area of the easement to 279.67 m2 (folio 156 of the administrative record). In view of the foregoing, he rejected the allegation of a violation of Article 330 of the CPC in assessing the alleged registry inconsistency identified by the appellant, to the effect that mere examination of that folio establishes that the entry concerning lot D was registered as property 202826-000, because, taking into account the substantive similarities noted, it is neither a different property nor a different residential development.

He insisted that the same applies to the allegation that there are two plans for two different residential developments, since each clearly establishes that the easement is shaped like an acute angle and exits southward onto a public street; and both show that it borders Venancio Mora and/or Suc. Venancio Mora to the southwest. In addition, he asserted that the plan of the Urbanización Residencial Vista Hermosa, corresponding to the “Stormwater and Sewer Plan,” bearing the INVU stamp dated January 14, 1969 and approved by the SNAA that same year, contrary to the appellant’s assertion, does not directly border the Autopista a Zapote to the north, but rather has a public street in between, with a certain deviation toward the cemetery. The foregoing, he explained, is consistent with the boundary on that same side shown on plans SJ- 634207-2000 and SJ- 634208-2000, corresponding, respectively, to properties 1- 202820-000 and 1-218384.

He maintained, in any event, that the “Location” shown on the other plan, dated 1972 and bearing the S. N. A. A. approval stamp of June 5, 1972, concerning the “Geometric Design,” “Location,” “Contour Lines of the Area,” “Typical Section,” and “Distribution Table” of the Proyecto Urbanización Vista Hermosa (folios 671 to 676 of the principal record), substantially matches in its coordinates the “Geographic Location,” “Hoja San José,” of the easement described in plan SJ-869212-2003, corresponding to property 1- 189485-000 (folios 93 and 96 of the administrative record). Hence, he reproached, it cannot be ruled out, based on its date, that this second plan pertains to an expansion or second stage, toward the south, of the first development. He further contended that the mere existence of plans for subdivided lots, registered with the Catastro and the Registro Público and corresponding to the residential development, gives rise to a reasonable presumption, pursuant to Articles 32, 33, and 34 of the Ley de Planificación Urbana, that the Municipality and the INVU approved and accepted that urban development and, consequently, approved and accepted the infrastructure works within the easement at issue.

He reaffirmed that this is so because registration with the Catastro and the Registro Público requires the Municipality’s prior endorsement (visado) of the plan, which in turn presupposes the INVU’s prior authorization of the urban development project and, ultimately, the Municipality’s authorization for its implementation. He recounted that, accordingly, the objections alleging an erroneous assessment of the neighborhood disputes described in proven fact number ten must be rejected. He stated that fact no. 12 is limited to faithfully documenting that the instrument registered in Volume 522, Entry 15841, filed in the Diario del Registro Nacional on August 12, 2003, corresponds to deed no. 26-5, executed before Notary Ana Yancy Vallejos Quirós at thirteen hours on August 8, 2001, whereby Compañía de Negocios e Inversiones S.A. sold Sofía Baltodano Guillén property number 189485-000 of the Partido de San José, described as land dedicated to serving as an Acueductos y Alcantarillados easement.

He further stated that, as indicated in proven fact number 13, the sewage leakage problems did not concern the easement itself but were chiefly attributable to deficiencies in the connection of the building’s wastewater to it. In any event, he declared, as indicated in proven fact number 13, that problem was resolved, and the same applies to the stormwater discharges. He stated that the appellant is incorrect in claiming that the easement at issue violates the A y A service regulations and, consequently, the legal system. He said that the objections concerning proven fact number 20 are rejected as unfounded, since the width of the easement is established not only by the judicial inspection (reconocimiento judicial), but also by plan SJ-869212-2003, which describes it and corresponds to property 1- 189485-000; as to this aspect, that plan is consistent with the judicial inspection. Moreover, he opined that the appellant provides no suitable technical expert evidence (prueba técnica-pericial) showing that the manholes for collecting the wastewater and stormwater visible in the video are no longer in use.

He stated that the appellant’s assertion that the complaint seeks a declaration of the existence of an easement, in the sense of an encumbrance over another person’s private property, is untrue—and is therefore rejected—because the relief sought is different, namely: a declaration that the deed dated February 22, 2007 is null and void insofar as it changed the designated use (cambio de destino) of the property at issue—property 1-189485-000; cadastral plan 1-869212-2003—which state: “Dedicated to an A y A water-supply easement,” “Acueductos y Alcantarillados (A y A) Easement,” on which the water-supply easement is located, whose designated use as public property must be maintained because any such change requires a legislative mandate. In this regard, he objected to the appellant’s inference that it was necessary to demonstrate and establish the existence of an encumbrance over another property, as though it were a private easement—that is, a property right (derecho real) governed by ordinary law—which is erroneous.

He also rejected the allegation that an unlawful service is being ordered to be opened on the basis that the regulations require it to front a public street, because, in this particular case, the water from the upper properties can flow and discharge by gravity into the easement and the pipeline works at issue.

IV.For this Chamber, it is undeniable that the action seeks to establish the unlawfulness of the change in classification made by means of a notarial notation placed on the certified copy of the public deed under review, concerning a lot originally dedicated to the public domain. Nevertheless, the grievance focuses on an allegedly improper assessment of the plans submitted, particularly the 1969 plan—as regards the stormwater and sewer systems—arguing, insofar as relevant, that they are two plans for different sites, because the 1972 plan presents irreconcilable differences from the first. Hence, in the appellant’s view, it was not possible to find that both plans referred to the same residential development or that the easement (servidumbre) had in fact existed. Moreover, the appellant objects that it was not proven that the plans had actually been approved by the Municipality and INVU, since they bear only a receipt stamp.

This adjudicative body observes, however, that the plan for property 189485-000 (1-869212-2003) records an easement right in favor of A y A. Property no. 235105-000, described in plan 1-16572-74, likewise identifies that easement as its northern boundary. The merger of the properties described gave legal existence to property 584331-000, whose registered cadastral plan is SJ-1168628-2007 (facts found proven 1 through 3). Likewise, the site design for Urbanización Vista Hermosa shows the land reserved for the stormwater and sewer easement, a lot that now corresponds to what was property 189485-000. It also bears stamps establishing that INVU received the document and SNAA approved it in 1969. Indeed, the easement under review is recorded in plan 1-869212-2003 for property 189485-000, which was subsequently merged into property 584331-000, as well as in plans SJ-634208-000 and SJ-634207-000, all located within the land corresponding to property 189485-000 (facts found proven 6, 7, and 8).

Along those lines, the deeds of transfer executed in 1971 and subsequently in 2001—concerning property 1-189485-000—referred to the easement. The first expressly stated that the property was encumbered by an easement in favor of SNAA for the discharge of sewage, wastewater, and stormwater so as to connect with the existing network in Urbanización de Sáenz González y Compañía Limitada. The second recorded that it was subject to an easement in favor of A y A (facts 9 and 12 found proven). Notwithstanding the foregoing, in deed no. 44 of 22 de febrero de 2007, executed before notary Lilliana Cob Saborío, after the aforementioned transfer and merger had been carried out, the Registry was asked to change the classification of the land encumbered by the A y A easement to land for construction (fact 14 found proven). Thus, the existence of the easement is clear, as is the impropriety committed in requesting the change in classification from the Real Property Registry.

This is because, pursuant to provision 43 of the LPU, the official map and the plans constitute an authoritative special record of the dedication to the public domain of land or spaces made available for public uses. It is also because public-domain status (demanio) may be established through use, in which case registration in the Public Registry may be dispensed with (Principle of First Registration (Principio de Inmatriculación)). In this case, there is no doubt that sufficient evidence exists to establish the public purpose of the portion of land shown in the cited plans, because the existence of the easement is recorded in the various registrable public documents that have been examined, which was corroborated during the judicial inspection (reconocimiento judicial). Pursuant to provision 43 of the LPU, the foregoing establishes an “ex legge” public dedication (afectación pública) of the properties under review, a position upheld by this Chamber on the basis of the scope of the principle of first registration, under which this is a situation in which registry entry is unnecessary for an asset to be considered public-domain property (bien demanial) when that status can be inferred from its essential characteristics, with the burden of proof shifting to anyone who contests that status to disprove the dedication.

(See, to that effect, the judgments of this Chamber no. 189-2011 de las 9 horas 15 minutos del 3 de marzo de 2011; and no. 1448-2014 de las 10 horas del 7 de noviembre de 2014.) The defendant has not disproved the foregoing in this case because, although the plans and deeds consistently establish the public purpose of the encumbered area, no evidence has been submitted to disprove that status. Indeed, as stated above, the scope and content of the public easement are established in the plans examined, which contain labels such as “Stormwater,” “sewer,” “trench with porous pipe,” “sanitary and stormwater manhole,” “inspection box with drop,” and “catch basin.” Moreover, it bears repeating that the physical existence of the easement was established during the judicial inspection, as shown by the video contained in the case file. Accordingly, because this was an area of real property dedicated to the public domain, it was wholly improper to seek to modify the property’s classification by submitting a simple request to that effect to the Registry, since that authority is reserved to the legislature (Sala Constitucional no 5226-97; to the same effect, Sala Primera, no. 286-2015 de las 9 horas del 6 de marzo de 2015).

Consequently, the appellant in cassation’s arguments alleging violation of provisions 375 and 376 of the Código Civil, 5 of the Ley General de la Administración Pública, 42 and 43 of the LPU, in relation to provision 330 of the CPC, are inadmissible, because the public nature of the easement encumbering the properties under review was not disproven; accordingly, the argument cannot be sustained.

Appeal by Lilliana Cob Saborío

V.The appellant raises a single ground, in which she states that the Tribunal did not rule on the application of section 40 of the LPU, which, in her view, the TRA properly addresses in its voto 448-2010. On the contrary, she contends that the Tribunal does not state the reasons why it gives no weight to the arguments in the TRA’s decision. She partially transcribes the judgment she challenges. She considers it a fundamental error to state that the TRA’s voto 448-2010 is inapplicable, when it actually arose from the actions brought by the plaintiff before that body concerning this same matter; it was therefore of paramount importance for the judges to explain why they did not share that view. She argues that the TRA’s voto 448-2010 addresses the point at which private property becomes part of the public domain (dominio público) pursuant to the LPU, a position that the Tribunal does not rebut but merely deems inapplicable.

She states that her claim alleges a violation of substantive rules through the improper application of sections 40 and 43 of the LPU, because the Tribunal acknowledges that the plaintiff did not comply with the formalities required by those provisions, thereby violating the principle of legality (principio de legalidad). She further argues that the judgment failed to apply sections 268 and 460 of the Código Civil, depriving users of the information required through registry publicity (publicidad registral). She asserts that the judgment contains a serious defect in its reasoning, because it is based on presumptions, such as the one stated on page 36 of the judgment, contrary to the positions of the PGR and the Sala Constitucional. She states that this concerns the fact that the subsequent use made of real property must be supervised by the respective Municipality and the corresponding institution, which must carry out the procedures necessary to legally establish the easement (servidumbre).

She notes that a recent report by the Contraloría General de la República, dated 15 de enero de 2016, no. DFOEE-ARE-IF02-2UI6, details the findings of an audit conducted on the plaintiff regarding the sustainability of the domestic wastewater treatment service through the sanitary sewer component of the San José Metropolitan Area environmental improvement project. She states that the report concludes that, pursuant to sections 259, 261 and 268 of the Código Civil, rights of way or easements affecting private properties as a result of the project’s construction must be formally established and recorded in the Registro Nacional in order to consolidate their legal status vis-à-vis third parties and provide the entity with a real guarantee concerning the use of and access to the properties in question, for the proper management and maintenance of the project. That report also states: “Furthermore, article no. 460 of the Código Civil provides that any registration made before the Registro Nacional concerning real property must state the following: A) the nature, location, area, boundaries, name and number of the property being registered or affected by the right thereto; B) the nature, value, scope, conditions and encumbrances of any kind pertaining to the right being registered; C) the nature, scope, conditions and encumbrances of the right upon which the registration was established; and D) the first name, surnames and personal particulars of the person in whose favor the registration is made, and those of the person who transfers or establishes the right.” She argues that the oversight body thus directs the plaintiff in its report to comply with the legal formalities required by the legal system for encumbrances upon and rights over the land, noting that no action has been taken in this regard.

She warns that the judgment she challenges disregards this situation and encourages noncompliance with the procedures required by law. She notes that section 11 of the Constitución Política provides that: “Public officials are mere custodians of authority. They are required to fulfill the duties imposed upon them by law and may not assume powers not granted therein.” In light of the foregoing, she states that the judgment errs by presuming acts that should have been performed by the officials responsible for completing the established procedures, thereby violating one of the governing principles of public administration, since administrative conduct must be consistent with and supported by the body of legality (bloque de legalidad). She contends that the body of evidence, the reasoned decision of the TRA, and the resolution of the Registro Inmobiliario demonstrate that the Administration failed for more than 30 years to regularize the situation that the oversight body is requiring it to address in the referenced report, which must be regularized to protect its own legal certainty, the rights of third parties, and the information published by the Registro Nacional.

She quotes the following from the TRA’s decision: “On the Merits. Regarding the appealed resolution and the parties’ arguments. In the challenged resolution, the Registro Inmobiliario denies the administrative petition initiated by the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (A y A), finding that, under the Principle of Public Faith in the Registry (Principio de Fe Pública Registral), the easement right claimed by the petitioner has not been legally established for more than 30 years, but was merely publicized in the Registry through a private agreement between the parties and at the cadastral level; however, it was never formally entered in the Registry.” In light of the foregoing, she contends that the plaintiff Institute must comply with the formalities required to establish the specified easement, in accordance with the analysis in section IV of the TRA’s decision. She adds that its current interest must be considered, taking into account the statement in Memorando DJFI 0775-2007, which refers to memorando AS 2007-67 and emphasizes that establishing an easement right to provide service to the Gimnasio is unnecessary because the water can be discharged onto the public roadway.

VI.For this adjudicative body, it is undeniable that the cause of action (causa de pedir) in these proceedings is limited to the unlawfulness of changing the legal nature of a parcel dedicated to public service, by means of a notarial annotation (razón notarial) inserted into the certified copy (testimonio) of a public deed. Nevertheless, the ground for appeal emphasizes the failure to analyze the ruling of the Tribunal Registral Administrativo 448-2010, which, in her view, would entail an improper application of section 40 of the LPU. In this regard, this Chamber notes, as stated in recital IV of this judgment, that the record contains a series of plans and deeds transferring properties that document the existence of an easement in favor of A y A over the parcel at issue (facts deemed established 1 through 3 and 6 through 8); this circumstance was also confirmed through a judicial inspection (reconocimiento judicial).

Given that no evidence was submitted during the proceedings to disprove the existence of the real-property encumbrance (carga real) at issue, and that the Tribunal relied upon—and this Chamber endorses—the application of the principle of first registration (principio de inmatriculación) to the specific case, there was no apparent additional need for the Tribunal to address in its judgment the position expressed by the TRA in the administrative proceedings. This is so not only because that position was not part of the subject matter of the dispute (litis), which is clear insofar as no review of its legality was requested, but also because the position advanced by the judges in support of their judgment rests on entirely different considerations, namely the application of the principle of first registration to the case under review, since no evidence was submitted that would establish either the nonexistence of the easement or the absence of dedication to the public domain.

Those considerations constitute the rationale for the Tribunal’s judgment and plainly have not been challenged by the appellant. Consequently, the appellant’s arguments concerning the violation of section 40 of the LPU cannot be entertained.

VII.In light of the foregoing, both appeals shall be denied. Each appellant shall bear their own costs, pursuant to section 611 of the Código Procesal Civil.

POR TANTO

Both appeals are denied, with each appellant bearing their own costs.

Luis Guillermo Rivas Loáiciga Román Solís Zelaya Rocío Rojas Morales William Molinari Vílchez Damaris Vargas Vásquez cgzamora/ycamposr Telephone numbers: (506) 2295-3658 or 2295-3659, email [email protected]

20160004000500-2445643-1.rtf *070016720163CA* Res. 000177-F-S1-2020 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las diez horas cincuenta minutos del veintitrés de enero de dos mil veinte.

Proceso ordinario interpuesto por el INSTITUTO COSTARRICENSE DE ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS, representado en este proceso por su Apoderada Especial Judicial la licenciada Yesenia Villalta Zumbado, quien es mayor, soltera, abogada, vecina de San José, en contra de GRUPO MONTERREY SETECIENTOS SETENTA Y SIETE SOCIEDAD CIVIL, cédula jurídica número tres-ciento seis-cuatrocientos cincuenta y nueve mil seiscientos cuarenta y ocho, representada por su Administrador con facultades de Apoderado Generalísimo sin Límite de Suma, el señor Pedro Suárez Baltodano, quien es mayor, abogado, de SOPHIA BALTODANO GUILLÉN, quien es mayor, pensionada, vecina de Zapote, de idéntica representación, de ALBA LÓPEZ LÓPEZ, quien es mayor, divorciada, pensionada, vecina de Zapote, representada en este asunto por la licenciada Jenny Anne Vargas Jiménez, en calidad de Apoderada Especial Judicial y de LILLIANA COB SABORÍO, quien es mayor y vecina de Moravia, representada por la licenciada María Lorena Montero Vargas.

Redacta la magistrada Vargas Vásquez

CONSIDERANDO

I.El Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (en adelante A y A), demandó en diciembre de 2007 a Grupo Monterrey 777 S.C. (en lo que sigue Grupo Monterrey), a Sofía Baltodano Guillén, Alba López López y Lilliana Cob Saborío. Dijo, mediante documento inscrito al Tomo 1951, Folio 427, inscripción 5, del Registro, correspondiente a la finca de San José no. 189485-000, propiedad de Compañía de Negocios e Inversiones S.A., se describe la naturaleza del resto reservado de ese fundo como “Terreno dedicado a servidumbre del Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillados”, es decir, un bien demanial. Adicionó, mediante escritura inscrita al Tomo 522, Asiento 15841, la propietaria vendió el lote de cita a la señora Sophie Baltodano Guillén, quien aceptó el terreno conservando la naturaleza indicada, sin perjuicio de derechos de servidumbre de A y A. Esbozó, no obstante, el 22 de febrero de 2007, mediante escritura no. 44 otorgada ante la notaria Lilliana Cob Saborío, nuevamente se traspasó el bien 189485-000, reuniéndose con la heredad no. 235105-000, formando la finca 584331-000, cambiándose la naturaleza, indicando que es terreno para construir, sin al menos, constituir, como es procedente, la servidumbre de Alcantarillado y paso de tubería sobre la finca producto de la reunión, cumpliendo con las limitaciones de ley para estos casos, pues dentro del área de servidumbre no se pueden construir edificaciones permanentes, sembrar árboles, ni mantener obstáculos en la franja que impidan el mantenimiento de la tubería o el acceso a funcionarios o empresas contratadas por A y A. Relató, en cumplimiento de la Ley de Planificación Urbana (en lo sucesivo LPU), originalmente fue reservada el área correspondiente a Servidumbre de Acueducto, pasando éste a formar parte del dominio público, acorde al mandato 43 de la LPU, sin que pudiera cambiarse el destino del bien, con excepción de lo indicado en el numeral 45 ibídem.

Así, aseguró, en el caso concreto no se puede limitar el derecho de propiedad como tal, sino que lo procedente es constituir el derecho de servidumbre y de paso de acueducto sobre la finca reunida, y, demarcarlo en el plano catastrado del bien, o, traspasar a favor del A y A, la finca destinada a uso de servidumbre de Acueducto de paso. Apuntó, en ambos casos A Y A está obligado a velar por el buen mantenimiento de la servidumbre y tubería de alcantarillado sanitario, así como por la legalidad de cualquiera de estos actos, en modo que no se afecten los derechos de ese Instituto, del demanio, del servicio público y de la salud de los habitantes. Subrayó, conforme lo ha indicado la Procuraduría General de la República, los bienes demaniales no requieren estar inscritos a fin que se les otorgue ese carácter, ya que existen otros organismos idóneos para establecer la demanialidad del bien, como lo dispone la LPU.

Indicó, el cambio del destino de un bien demanial, solo puede realizarse del mismo modo en que fue impuesto, razón por la cual no es procedente el cambio de destino realizado en la escritura pública en mención. Explicó, tanto la existencia del dominio público, como la publicidad registral, son un impedimento para que el titular desvirtúe la naturaleza del bien y trate de contrarrestar la afectación que por ley se otorgó. Relató, aunque la finca no se encuentre inscrita a su nombre, el destino se encuentra debidamente definido. Apuntó, así se evidencia un error del Registrador, al inscribir un bien cambiando el destino público, indistintamente de si se encuentra inscrito a favor de un particular o del Estado. Solicitan en sentencia: a) se declare la nulidad de la escritura pública no. 44, otorgada ante la notaria Lilliana Cob Saborío, el 22 de febrero de 2007, manteniéndose el destino del bien como público; b) se ordene la cancelación del asiento 63257 del Tomo 570, correspondiente al documento presentado al Registro, c) se condene a los demandados al pago de daños y perjuicios causados y ambas costas.

La señora Alba López López contestó en forma negativa. Opuso las excepciones de falta de: derecho, legitimación en su doble modalidad, y de litis consorcio. El Juzgado declaró en rebeldía a Grupo Monterrey y a Sophie Baltodano Guillén, no obstante contestaron en forma negativa, al igual que la licenciada Lilliana Cob Saborío, quien interpuso las excepciones de caducidad y falta de derecho. El Juzgado rechazó las defensas de caducidad y falta de legitimación. Rechazó parcialmente la falta de derecho. Declaró parcialmente con lugar la demanda. Anuló parcialmente la escritura pública no. 44 visible al Tomo II del Protocolo de la Notaria Cob Saborío, únicamente en cuanto solicitó al Registro el cambio de naturaleza de lo que fue la finca 189485-000. Ordenó corregir la escritura de mérito, aclarando que sobre ésta pesa un derecho de servidumbre de acueducto a favor del A y A, proporcional al terreno reunido de la finca 189485-000, según el plano catastro no. 1-869212-2003.

Mandó a los propietarios de la finca 584331-000, permitir el ingreso de los funcionarios de A y A, así como de cualquier empresa o persona física, por ellos contratada y debidamente identificada, para dar mantenimiento a la tubería de aguas residuales ubicada en el sitio. Condenó al pago de las costas a los codemandados vencidos Sophie Baltodano Guillén, Grupo Monterrey y Lilliana Cob Saborío, exonerando de dicho pago a la señora Alba López López. El Tribunal confirmó. Inconformes ambas partes acuden a casación.

Recurso de Monterrey 777 S.C.

II.El casacionista formula un único cargo de naturaleza sustantiva. Transcribe parcialmente la sentencia que ataca y el numeral 40 de la LPU. Acusa, el Tribunal incurre en una indebida valoración de la prueba violentando el mandato 330 del Código Procesal Civil (en adelante CPC), toda vez que basa su fallo en un plano que refiere la existencia de plantas pluviales y cloacas, sellado por el INVU (de recibido pero no aprobado) el 14 de febrero de 1969. Este, añade, refiere una urbanización que presenta una rotonda y una distribución de lotes distinta al plano que consta con un sello de aprobación del Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillados (SNAA) del 5 de junio de 1972. Dice, el aspecto esencial que omite es que en un plano aparecen al norte de la servidumbre varios lotes, y, en el segundo un titular diverso, -Carlos Eduardo Alvares-, sin que aparezca la segregación de lotes al norte de la servidumbre.

Así, refiere, no se trata de una ampliación, sino de una redefinición de la urbanización, con nuevos linderos y distribución de lotes y áreas comunales como parques. Opina, el Tribunal presume, se trata de los mismos planos y urbanización, a pesar de diferencias radicales en aspectos centrales como lo son los lotes al extremo norte, lo que violenta la sana crítica, omitiéndose valorar elementos esenciales en los documentos. Asegura, hay error de hecho porque no se examina el plano recibido en 1962 por el INVU y se omite valorar, no constan aprobaciones de la Municipalidad y del INVU requeridas para la aplicación del mandato 40 citado. Además, porque no considera, hay un plano posterior aprobado por el SNAA que es diverso en cuanto a áreas comunales y distribución de los lotes, que excluye expresamente el lado norte de la servidumbre. De lo expuesto, esboza, se viola el precepto 40 citado el cual no es aplicable en este caso, porque la sentencia reconoce que de los documentos presentados no se demuestra el cumplimiento de los requisitos establecidos en el canon 40 de la LPU, como lo son la aprobación del INVU y de la municipalidad (no solo el recibido), pues se omite establecer, que en el extremo inferior izquierdo del plano de 1969 se encuentra vacía la casilla donde deben aparecer las aprobaciones.

Además, esboza, se violenta el parágrafo 417 del CPC, ya que los jueces aplican presunciones en contra de las reglas dispuestas a ese fin. De lo anterior, apunta error de derecho al quebrantar la normativa que regula el valor jurídico de las pruebas, necesarias para aplicar el precepto 40 LPU. Recalca el error en que se incurre y la violación al canon 330 del CPC al dejar de tomar en cuenta las contradicciones en ambos planos, los cuales describen urbanizaciones diversas, y, que, el más reciente excluye expresamente los lotes al norte de la servidumbre. Esto, comenta, lo reconoce el Tribunal pero pretende enmendarlo aplicando erróneamente la presunción de que este plano de 1969 es vinculante, ya que fue aprobado por el INVU y la Municipalidad, violentando el numeral 417 del CPC, en tanto la presunción debe basarse en hechos. Agrega, el hecho de los planos fueran eventualmente inscritos, no demuestra que sean los que corresponden a esa urbanización.

Alega, el Tribunal reconoce que ninguno de los planos tiene el sello de aprobación del INVU ni el visado municipal. Agrega, el precepto 40 de la LPU dice claramente, la Municipalidad debe de definir las áreas para el uso de la comunidad, de ahí que para tener por consolidada la servidumbre debía demostrarse que el INVU y la Municipalidad aprobaron los planos. Adiciona, la obligación del urbanizador de construir y dar disposición de las facilidades comunales nace con la aprobación y ejecución de la urbanización, sea con la segregación e inscripción de los lotes que corresponden a ese plano. Reseña las diferencias entre los planos presentados, donde uno muestra una urbanización con una rotonda y distribución de lotes muy diversa, mientras el aprobado por el SNAA en 1972, expresamente excluye en su lado superior derecho de la urbanización la zona norte de la supuesta servidumbre. Apunta, menciona además a Carlos Eduardo Alvares como el propietario de ese fundo norte, indicando expresamente que no forma parte de la urbanización.

Comenta, el Tribunal realiza presunciones basadas en hechos que no han sido demostrados que contradicen lo que indica el último plano aprobado en 1972, y que no presentan fundamento en los hechos indicados por la demandante. Estima, no se aplica el ordinal 317 1) del CPC que exige que la carga de la prueba es del actor. Además, aduce, el Tribunal no refiere como tiene por probados hechos que debieron demostrarse, pues el plano dice plantas de aguas pluviales y cloaca, el cual carece de sellos de aprobación del INVU (solo de recibido) y de la Municipalidad, además de ser contradictorio con el plano de 1972, cuya distribución de lotes calza mas con la realidad. Expone criterio en cuanto a la existencia de dos conceptos de urbanización muy diversos. Advierte, el hecho de que los lotes fueron inscritos no puede tenerse como base para justificar que lo fueron conforme a la urbanización propuesta con la rotonda del año 1969, menos aún presumiendo la aprobación de la municipalidad, ya que más bien consta, el planteamiento de la urbanización fue modificado.

Igualmente, afirma la sentencia es contradictoria, al tener por demostrada la servidumbre con fundamento en los planos, toda vez que, éstos le un ancho de 3 metros, mientras la sentencia establece un área mayor, generando una contradicción y una violación adicional del artículo 40 de la LPU que indica, los planos son los que determinan el contenido y extensión de la servidumbre. Apunta, así se viola el cardinal 40 de la LPU, ya que exige como uno de los requisitos para su aplicación, que los servicios comunales sean aprobados por la Municipalidad, sin que conste que esa Corporación haya aprobado la servidumbre en los términos dispuestos en los planos, en cuanto indican la existencia de una planta de aguas pluviales y de una cloaca. Argumenta, al contrario constan que en el expediente administrativo elementos suficientes que rompen la presunción de que la servidumbre era necesaria y que fue exigida por la municipalidad, toda vez que los lotes de la parte norte, que fueron excluidos del proyecto final, tienen salida a calle pública.

Aclara, la regla general es que las aguas negras y pluviales salgan por ahí, de forma que lo previsible para los lotes del lado norte, -excluidos de la urbanización-es que tuvieran salida de aguas negras y pluviales frente a la carretera. Arguye, expresamente indicó todos estos elementos en la apelación. Especifica, citó la resolución URB-36-2004 donde consta que funcionarios de A y A autorizaron obras de la propiedad ubicada al norte de forma ilegal, además que la necesidad se extinguió cuando se abrió un colector frente a calle pública. Agrega, el oficio DGRM-236-2004 establece, la servidumbre no se constituyó para los lotes ubicados al norte. Comenta, la resolución AS-2006-610 indica que hay factibilidad técnica para los lotes ubicados al norte del inmueble para sacar las aguas negras por ahí, reterando que la servidumbre da servicio a un único inmueble ubicado al norte. Estima, estos documentos fueron ofrecidos como prueba por la demandada, (ver folio 12 de la sentencia recurrida), con lo cual se violentó además el ordinal 98 inciso 4) del CPC, en relación con el 155, 293 y 317 del mismo código, toda vez que tales documentos no fueron estudiados por los jueces.

Añade, la servidumbre fue clausurada por A y A por no ser necesaria, ya que el fin para el cual fue creada se alcanzó de manera más eficaz, al construirse un colector de aguas negras frente a calle pública, al norte de la urbanización (memorando Urb-M-36-2004). Ello en tanto, por la topografía del terreno, no se le podía dar salida a las aguas por gravedad a la vía principal. Indica, en ese tramo de la vía pública no existía Red de Alcantarillado Sanitario en funcionamiento, sino hasta finales de la década de los 80. Alega, en el expediente administrativo consta el memorando DIET.0775-2007, el cual se refiere al memorando AS-2007-67, que concluye, no se necesita constituir ningún derecho de servidumbre, para la prestación del servicio del Gimnasio, por cuanto se verificó, la evacuación de las aguas residuales de este inmueble se puede hacer hacia la red de alcantarillado existente, quedando de nuevo el servicio de prevista de alcantarillado sanitario a derecho como lo establece el “Reglamento de Prestación de Servicios de A y A”, en el sentido de que, toda prevista domiciliar debe instalarse al frente de la propiedad y sobre la vía pública.

Opina, este oficio demuestra, que no solo es innecesaria la servidumbre, sino también, que según el Reglamento dicho, toda prevista domiciliar debe instalarse al frente de la propiedad, sobre la vía pública, de ahí que no fuera necesaria la servidumbre. Agrega, por su parte, el memorándum AS-2007-67 concluye, el A y A no tiene que adquirir o legalizar una servidumbre que solo da beneficio a un solo inmueble, cuya caja de registro con sifón, no se ubica a lo interno de la propiedad Las Cataratas. De esta forma, esboza, no existen elementos para indicar que la Municipalidad aprobó el plano "planta de aguas pluviales y cloaca" que indica la sentencia, como un servicio comunal de dicha urbanización, sino que más bien, mediante un plano posterior este proyecto fue desechado, creándose uno nuevo que excluyó la servidumbre, al eliminar del proyecto los lotes del lado norte. Enfatiza, se ha demostrado que la servidumbre no es necesaria y que el Reglamento de Prestación de Servicios a los clientes expresamente ordena que el servicio debe darse frente a la calle pública.

Opina, esta normativa está dada para garantizar la eficacia del A y A, pues es claro que las cloacas de aguas negras “sobre una urbanización”, sin salida calle pública, generan un peligro de derrames que pueden afectar a los fundos de abajo, de ahí que el reglamento establezca que el servicio se brinde en calle pública. Interpreta, la presunción que hace el Tribunal en cuanto a que la Municipalidad aprobó la servidumbre, en lugar de prever que los lotes del lado norte utilizaran el servicio por calle pública, violenta la normativa administrativa que considera conveniente la salida por calle pública. Dice, se violenta también el canon 10 de la LGAP que ordena que la norma administrativa sea interpretada en la forma que mejor garantice la realización del fin público, en respeto a los derechos e intereses del particular. Además, refiere, desconoce la decisión del Tribunal Registral Administrativo que es vinculante, que tiene por no constituida la servidumbre.

Esboza, la servidumbre es una carga sobre un fundo privado y mantiene el doble aspecto, de ser de tenencia privada, afectada por una carga o servicio servicio público definido por ley. Asimismo, considera, la LPU se refiere a los bienes de uso de la comunidad como parques y áreas comunes, ignorando la figura de la servidumbre. También, acota, el instituto actor solicita se declare una servidumbre, (es decir, no aplica el principio de congruencia ordenado por el articulo 155 CPC). Asimismo, analiza, para que se declare una servidumbre ésta debe demostrarse y justificarse, toda vez que, se trata de una carga sobre un fundo ajeno. Manifiesta, de ahí que se pretenda establecer una servidumbre en perjuicio de la urbanización Vista Hermosa, situación contraria al espíritu de la LPU, lo que en su opinión implica un desvío y un abuso de poder. Argumenta, el mandato 10 de la LPU exige para su aplicación que se trate de un servicio comunal, y, en este caso, los lotes al norte de la urbanización no forman parte de aquella, según se deduce del plano del año 1972.

Reprocha, en el plano de la Urbanización Vista Hermosa de 1972, no figuran obras a a favor de las fincas del lado norte de la urbanización, de donde no hay razón para estimar la existencia de una servidumbre a favor de terceros ajenos a la urbanización. Explica, las servidumbres tienen un marco lógico distinto a los parques y áreas comunales de disfrute general, ya que se establecen para un fin particular y especifico, el cual, para evitar situaciones de abuso como la presente, debe ser detallado. Recalca, conforme al canon 10 LGAP, queda claro, la servidumbre no fue definida legalmente, ni sus alcances ni sus límites. Además, sostiene, toda servidumbre implica su extinción cuando el servicio no sea más necesario. Esgrime, es claro que A y A pretende se declare la existencia de una servidumbre, sobre un fundo ajeno, sin que el contenido de esa carga y su justificación hayan sido definidos mediante un acto administrativo válido, quebrantándose por no aplicación el numeral 376 del Código Civil que indica, los predios se presumen libres hasta que se pruebe la constitución de una servidumbre.

Igualmente el precepto 375 ídem, acorde al cual, la extensión de las servidumbres se determina por el título. En la especie, denota, no existe título válido del A y A, que justifique la existencia de la servidumbre, su extensión, contenido o límites. Así, expresa, el fallo viola el canon 382 del Código Civil y los ordinales 2, 4, 8, 9 10 y 12 de la LGAP. Concluye, la sentencia infringe el numeral 49 de la Constitución, garantía para el ciudadano ante la ilegalidad de los actos de la Administración Pública. Finalmente, observa, el Tribunal no menciona los abusos de A y A que llevaron a la intervención de la Defensoría de los Habitantes.

III.El Tribunal indicó, el apelante no individualiza cuál o cuáles documentos del expediente administrativo se habría negado a considerar la Jueza. Señaló, tampoco concreta los actos de la Administración, constitutivos del principio de prueba por escrito, lo cual no puede hacer de oficio el Tribunal, so pena de nulidad por violación de los principios de igualdad y equilibrio procesal. Expresó, ello torna estériles sus alegatos en cuanto a que no existe interés público en mantener la servidumbre y demostración de que no hay un fin público que la sustente. En todo caso, refirió, la sentencia contiene razonamientos sobre estos puntos, que la apelante no combate. Analizó, las referencias son por demás genéricas a lo que habría dictaminado el Registro Inmobiliario, y, al contenido del mandato 373 del CPC, de ahí que las rechaza por inaplicables, pues además, se basan en criterios registrales, de derecho civil, no de Derecho Público, sobre régimen de propiedad especial, como lo son las obligaciones y limitaciones que la Ley impone a los inmuebles, esto es, a todo fraccionador de terrenos y a los desarrollos urbanísticos, por motivo y/o a causa de la LPU y sus Reglamentos.

Opinó, la afirmación en cuanto a la mala apreciación de hechos probados, quebrantando el numeral 330 del CPC, se rechaza por genérica, pues no pasa de una enunciación. Dijo, la supuesta violación del canon 416 del CPC es informal, por no señalarse en concreto la prueba que según dice, aporta. También desestimó los reclamos sobre violación a los ordinales 43 y 44 de la LPU, toda vez que en su opinión, no se explica en qué forma se confunde la servidumbre a favor del SNAA, con una propiedad destinada al dominio público. Explicó, una cosa son las áreas de propiedades de los fraccionamientos destinadas a los fines públicos establecidos en la LPU, incluidas determinadas porciones a las entidades estatales encargadas de establecer los servicios o facilidades de su respectiva competencia (art. 40), y, otra, las cargas a la propiedad privada, para uso de particulares, como la constitución y registro de una servidumbre privada, por voluntad y convenio de los propietarios de los fundos sirviente y dominante.

Consideró, es la apelante y no la jueza quien no quiere ver la distinción, pues la eficacia jurídica de los planos catastrados de autos estriba de acuerdo al principio de inmatriculación, -doctrina de las mandatos 43 y 44 de la LPU-, en el hecho de que, en ellos consta el destino público que se le dio al inmueble, en cuestión, constituyendo dichos planos del catastro, junto con el plano de la Urbanización relativo a “Planta de Aguas Pluviales y Cloaca”, (recibido por el INVU el 14 de enero de de 1969, y aprobado por el SNAA, en ese mismo año), un registro especial fehaciente sobre propiedad y afectación a dominio público de ese terreno, para lo cual no requiere constitución por acto administrativo ni inscripción registral en virtud de su naturaleza. Lo anterior, dijo, enerva que algunos de los planos se hicieran para realizar traspaso de una finca de dominio privado. Además, esbozó, ello en tanto indican “Servidumbre SNAA”; “Servidumbre A y A”; o bien “Servidumbre de Acueductos y Alcantarillados”.

En efecto, expresó, resulta evidente, el plano 1-869212-2003, correspondiente a la finca 1-189985-000, la define legalmente como “Servidumbre de Acueductos y Alcantarillados (A y A), así como su contenido, alcances y límites. Ello, manifestó, se desprende del cuerpo o contenido de dicho plano catastrado, a cuya representación gráfica, matemática, literal y jurídica se remiten. Así, interpretó como inútiles por inconducentes, los alegatos por violación del contenido de los numerales 375 y 376 del Código Civil, y, su definición mediante un acto administrativo válido. Además, opinó el Tribunal, en el cuerpo o contenido del citado plano de la Urbanización, correspondiente a “Planta de Aguas Pluviales y Cloaca”, se especifica, como su propio nombre lo indica, el contenido de la servidumbre y su razón de ser. Especificó, ello se obtiene de la simbología correspondiente al área de servidumbre, (faja en forma de ángulo agudo), donde se indica “Aguas Pluviales”, “cloaca” y “zanja con tubo poroso”.

También, aseguró, se señalan obras complementarias correspondientes a “pozo sanitario y pluvial”, “caja de registro con caída” y “pozo tragante”, que la propietaria de la Urbanización “Compañía de Negocios e Inversiones S.A.”, se obligó legalmente a construir, cuya existencia física consta además en el sitio, lo cual se desprende del reconocimiento judicial. Así, explicó, es evidente, la finca 1-189985-000 y su plano 1-869212-2003, se corresponden con el área de la Urbanización Residencial Vista Hermosa, destinada a los fines públicos establecidos en el párrafo final del numeral 40 de la LPU, en cuanto dispone que “…determinadas porciones sean transferidas directamente a las entidades estatales encargadas de establecer en las mismas los servicios o facilidades de su respectiva competencia…”, en este caso, adujo, a favor del SNAA, actualmente A y A. En virtud de lo anterior, advirtió, nació originariamente a la vida jurídica, como bien público y/o de dominio público, por destino, de lo cual se deriva jurídicamente, la imposibilidad de su extinción por prescripción, sin que se limiten, en razón de lo expuesto “…a los terrenos que por ley dichas urbanizaciones deben de traspasar al dominio público como parques, calles públicas, etc, a favor del uso de la comunidad a la cual el destino se refiere, en este caso la Urbanización Vista Hermosa”; o bien, adujo, de un servicio exclusivo a favor de la Urbanización.

Enfatizó, de los planos, particularmente del correspondiente a “Planta de Aguas Pluviales y Cloaca”, en contraste con los planos SJ-634207-2000 y SJ 634208, correspondientes, por su orden, a las fincas 1-202820-000 y 1-218384-000, relativos a las fincas 1-202820-000 y 1-218384-000, así como del propio reconocimiento judicial se desprende, los lotes del norte de la servidumbre, -como son los que refieren estos últimos planos-, formaron parte de la Urbanización Residencial Vista Hermosa, según se desprende del contenido del párrafo quinto del Memorando URB-M-36-2004, de 20 de febrero del 2004. En este sentido, afirmó, se rechaza por improcedente e infundado el voto del Tribunal Registral Administrativo no. 448-2010, de las 11 horas del 11 de mayo de 2010. Aseveró, la servidumbre y obras de tubería en cuestión, se justifican legal y naturalmente, respecto de los terrenos del lado norte, situados a un nivel superior, precisamente, para dar salida y descarga, por gravedad, a los servicios de cloaca y pluvial, de aquella, lo cual es conforme con la naturaleza de las cosas y en consecuencia, con los principios de lógica, ciencia, técnica, racionalidad, proporcionalidad y relación de medio a fin.

Detalló, distinto sería si dicha servidumbre y obras públicas no existieran, lo cual enerva el que se haya construido en el transcurso de los años, otra red de alcantarillado sanitario en la parte alta, en la vía pública frente a dichos inmuebles, así como la aplicación en el caso concreto del Reglamento actual. En todo caso, alegó, el numeral 25 del Reglamento no es imperativo sino facultativo para el usuario, en casos como los señalados, sobre todo existiendo la servidumbre y obras en cuestión del lado sur, a nivel inferior, permitiendo la descarga a las mismas, naturalmente por gravedad. Por el contrario, apuntó, la apelante no demuestra su inexistencia, como correspondía de acuerdo con la carga de la prueba, que actualmente no se necesite, o no se trate de un servicio a favor de la Urbanización. Subrayó, ninguno de los lotes ubicados a uno y otro lado se ve afectado o invadido, por la servidumbre de tuberías en cuestión.

Determinó, cosa distinta es que por escritura no. 44 del 22 de febrero de 2007, que dio lugar a su reunión material con otro lote contiguo, se solicitara al Registro sin causa válida en razón de lo expuesto, el cambio de naturaleza de lo que fue y sigue siendo, el terreno de la finca 1-189485-000 de servidumbre de acueducto, a terreno para construir, lo cual se confirma con el plano de la reunión, SJ-1168628-2007, de folio 121 del principal, que modifica al plano SJ-869212-2003, y al plano SJ-11688628-2007, de folios 155 y 156 del administrativo, en tanto que, aparte del área representada en forma de un cuadrado y señalada como “casa”, correspondiente al plano SJ-16572-1974 de la finca 1-235105, se sigue representando en forma de ángulo agudo señalando como “servidumbre Acueductos y Alcantarillados (A y A)”, el área correspondiente a finca 1-189485-000 y al plano SJ-869212-2003. Por ende, dijo, es inconsecuente y por ende nula dicha escritura por falta de causa, en cuanto solicitó al Registro el cambio de naturaleza de lo que fue el terreno de la finca 1-189485-000, correspondiente al plano SJ-869212-2003, de “Servidumbre de Acueductos y Alcantarillados A y A)”, a “terreno para construir”.

En este sentido, esbozó, se rechaza por improcedente, e infundado el voto 448-2010 del TRA, citado, así como los alegatos de errónea apreciación de planos en violación de los numerales 330 del CPC y 376 y 382 del Código Civil, y el reclamo por violación a los principios de derecho administrativo, en esa línea igualmente, la pretensión de que se declare imposible y prescrita la servidumbre. Consecuentemente rechazó por improcedentes, así como por infundadas, las aseveraciones del apartado A. 2, como son, en esencia: Que en el plano de la Urbanización Residencial Vista Hermosa, correspondiente a "Planta de Aguas Pluviales y Cloaca", recibido por el INVU el 14 de enero de 1969 y aprobado por el SNAA en el mismo año, no figure ninguna obra a realizar a favor de las fincas del lado norte -de la servidumbre- que no de la urbanización. También, mencionó, que no aparezca la existencia de una "carga" a la finca de la urbanización destinada a ser servidumbre a favor de terceros ajenos a la misma, que no se detalle un fin particular y específico, en cuanto a la servidumbre en cuestión, y, que la Ley de Planificación Urbana se limite a áreas y obras - tales como un parque-, destinadas al disfrute de la comunidad, sin posibilidad alguna de áreas y obras para servicios públicos, competencia de entidades públicas, en beneficio de terceros ajenos a la Urbanización, pues estas no reconocen fronteras formales.

Estipuló, es estéril, en razón de la citada realidad topográfica, que por necesidad se destinara, también originalmente, dicha servidumbre a dar salida a aguas de terrenos -de nivel superior-, ajenos a la Urbanización Residencial Vista Hermosa. Precisó, cosa parecida cabe decir, de su descarga o desfogue posterior a la Urbanización Sáenz González. Concretó, en razón de lo expuesto rechazó que el objeto de la servidumbre haya dejado de existir y por ende, ésta haya desaparecido. Puntualizó, se deniega el alegato por ser jurídicamente improcedente, ya que al estar dicha propiedad afecta a dominio público, por el principio de paralelismo de la formas, para su desafectación se requiere de un mandato legislativo. Consecuentemente desestimó por inconducente, el alegato de violación del artículo 5 de la Ley General de la Administración Pública. Exteriorizó, los reparos en relación con el hecho probado número nueve se rechazan, toda vez que esa escritura de segregación de lotes no es ajena a la constitución y desarrollo de la Urbanización Residencial Vista Hermosa, siendo que fue otorgada por la sociedad "Compañía de Negocios e Inversiones S.A.", como propietaria de dicho desarrollo urbanístico.

Además, enunció, la descripción del lote D segregado corresponde con lo que posteriormente fue la finca 1-189485-000, como resto reservado, especialmente con su naturaleza, como terreno dedicado - vale decir destinado-, a servidumbre del Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillados (así se desprende de las certificaciones registrales de folios 101 a 105 del expediente administrativo). Asimismo, continuó, la descripción del lote D segregado corresponde, grosso modo, por el hecho de tratarse de una faja que tiene forma de un ángulo agudo y de entroncar a la red existente en la Urbanización Sáenz González y Compañía Limitada, con la descripción equivalente - faja en forma de un ángulo agudo y su entronque al "tubo madre", a la entrada de la Urbanización Sáenz González- que contiene el plano de la Urbanización Residencial Vista Hermosa, correspondiente a "Planta de Aguas Pluviales y Cloaca" ( sobre manila adjunto al administrativo), así como con el plano SJ-869212-2003, correspondiente a la finca 1-189485-000 (folios 93 y 96 del administrativo).

Arguyó, es inútil, por inconducente, la diferencia de medida en los planos, por cuanto, probablemente en razón de la fecha, no se contó originalmente en la escritura con un plano de agrimensura, a diferencia de la escritura otorgada a las 13:00 horas del 8 de agosto del 2001, mediante la cual la empresa desarrolladora le traspasa a Sofía Baltodano Guillén la finca en cuestión, en la cual la Notaria hace constar, por razón notarial "que el plano de la finca traspasada es el SJ- OCHOCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS DOCE- DOS MIL TRES" (ver folio 148 del administrativo), actualizando el área de la servidumbre en 279.67 m2 (folio 156 del administrativo). Desestimó en razón de lo expuesto el alegato de violación del cardinal 330 del CPC al valorar la supuesta inconsistencia registral que advierte la apelante, en el sentido de que, de la mera observación de ese folio se determina, el asiento referente al lote D fue inscrito como la finca 202826-000, pues tomando en cuenta las similitudes por el fondo señaladas, no se trata de una finca diversa ni de otra urbanización.

Insistió, lo mismo cabe decir respecto del alegato de que existen dos planos de dos urbanizaciones diversas, toda vez que en uno y otro se determina con claridad que la servidumbre tiene forma de ángulo agudo y salida por el rumbo sur con calle pública; y, en ambos se tiene que colinda por el rumbo sur oeste con Venancio Mora y/o Suc. Venancio Mora. Además, imputó, el plano de la Urbanización Residencial Vista Hermosa, correspondiente a "Planta de Aguas Pluviales y Cloaca", que tiene sello del INVU del 14 de enero de 1969 y aprobado por el SNAA en el mismo año, a diferencia de lo que señala la apelante, no colinda al norte directamente con la Autopista a Zapote, sino con calle pública en medio, con cierto desvío al cementerio. Lo anterior, expuso, resulta conforme con la colindancia que por ese mismo rumbo presentan los planos SJ- 634207-2000 y SJ- 634208-2000, correspondientes, por su orden, a las fincas 1- 202820-000 y 1-218384.

Sostuvo, en todo caso, la "localización", que señala el otro plano, de 1972, con sello de aprobación del S. N. A. A. del 5 de junio de 1972 referente a "Diseño Geométrico", "Localización", "Curvas de Nivel de la Zona", "Sección Típica" y "Tabla de Distribución"-, del Proyecto Urbanización Vista Hermosa-, (folios 671 a 676 del principal), es coincidente, en lo esencial, en sus coordenadas con la "Ubicación Geográfica", "Hoja San José", de la servidumbre, que describe el plano SJ-869212-2003, correspondiente a la finca 1- 189485-000 (folios 93 y 96 del administrativo). De ahí que, recriminó, no se pueda descartar, por su fecha, que ese segundo plano corresponda a una ampliación o segunda etapa, hacia el sur, del primer desarrollo. Además, reclamó, la sola existencia de planos de lotes segregados, inscritos en Catastro, y en el Registro Público, correspondientes a la Urbanización, hace presumir, razonablemente, en virtud de los artículos 32, 33 y 34 de la Ley de Planificación Urbana, la aprobación y recepción por la Municipalidad y el INVU de dicho desarrollo urbanístico, y, por ende, la aprobación y recepción, por esos entes, de las obras de infraestructura en la servidumbre en cuestión.

Reafimó, ello en tanto la inscripción en Catastro y en el Registro Público requieren del visado previo del plano, por parte de la Municipalidad; lo cual presupone, a su vez, la previa autorización del proyecto urbanístico, por el INVU y finalmente por el Ayuntamiento para efectos de su ejecución. Relató, de ahí que los reparos de mala apreciación de los problemas de vecindad que se reseñan en el hecho probado número diez, deban ser desestimados. Dijo, el hecho no. 12 se restringe a documentar fielmente que el documento inscrito al Tomo 522, Asiento 15841, presentado en el Diario del Registro Nacional el 12 de agosto del 2003, corresponde a la escritura no. 26-5, otorgada ante la Notaria Ana Yancy Vallejos Quirós, a las trece horas del 8 de agosto del 2001, por medio de la cual la Compañía de Negocios e Inversiones S.A., le vende a la señora Sofía Baltodano Guillén, la finca del Partido de San José número 189485-000, descrita como terreno dedicado a ser servidumbre de Acueductos y Alcantarillados.

Además, expresó, tal y como refiere el hecho probado número 13, los problemas de filtraciones de aguas negras, no corresponden a la servidumbre en sí, sino fundamentalmente a deficiencias, atribuibles a la conexión de las aguas del edificio con la misma. En cualquier caso, declaró, tal y como refiere el hecho probado número 13, dicho problema fue resuelto, lo cual cabe decir respecto de las descargas pluviales. Exteriorizó, no lleva razón la apelante en cuanto reprocha, la servidumbre en cuestión es contraria al reglamento de servicio de A y A y por ende al ordenamiento jurídico. Dijo, los reparos respecto del hecho probado número 20, se desestiman, por improcedentes, ya que el ancho de la servidumbre no se desprende solamente, del reconocimiento judicial, sino además del plano SJ-869212-2003, que la describe, correspondiente a la finca 1- 189485-000, el cual resulta - en cuanto a este aspecto-, coincidente con dicho reconocimiento.

Además, opinó, la apelante no acredita prueba idónea, técnica-pericial, de que los pozos de registro para recolectar las aguas residuales y pluviales que se observan en el video, se encuentren en desuso. Enunció, no es cierto - y por eso se desestima- la afirmación de la apelante, de que lo que se solicita en la demanda es que se declare la existencia una servidumbre, en el sentido de una carga sobre finca privada, ajena, pues lo que se peticiona es cosa distinta; a saber: que se declare la nulidad de la escritura del 22 de febrero del 2007 en cuanto al cambio de destino del inmueble en cuestión – finca 1-189485-000; plano de catastro 1-869212-2003-, que indican: "Dedicado a servidumbre de acueducto A y A", "Servidumbre de Acueductos y Alcantarillados (A y A)", sobre el cual se encuentra la servidumbre de acueducto debiendo mantenerse su destino como bien público, en virtud de que, para ese cambio se requiere de un mandato legislativo.

En este sentido objetó la derivación de la apelante, tocante a que hiciera falta demostrar y justificar, estar ante una carga sobre un fundo ajeno, como si se tratara de una servidumbre privada, vale decir, de un derecho real regido por el derecho común, lo cual resulta erróneo. También refutó el alegato de que se está ordenando abrir un servicio ilegal, sobre la base de que el Reglamento ordena que debe darse frente a la calle pública, pues en el caso concreto, se cuenta con la posibilidad de salida y descarga, por gravedad, de las aguas de los predios superiores, a la servidumbre y obras de tubería en cuestión.

IV.Para esta Cámara resulta innegable, la demanda busca establecer la ilegalidad del cambio de naturaleza efectuado mediante razón notarial puesta en el testimonio de la escritura pública de examen, sobre un lote originalmente afectado al dominio público. No obstante el agravio se centra en una supuesta indebida valoración de los planos presentados, en particular, el del año 1969, -en lo referente a las plantas pluviales y de cloacas-, argumentando en lo de interés, se trata de dos planos de sitios diversos, pues el del año 1972 presenta diferencias insalvables respecto del primero. De ahí que, desde su óptica, no fuera posible considerar, que ambos planos refirieran la misma urbanización, o que en efecto la servidumbre hubiese existido. Más aún, recrimina, tampoco se habría probado que los planos hubiesen sido en efecto aprobados por la Municipalidad y el INVU, pues solo tienen sello de recibido.

Ahora bien, observa este órgano decisor, en el plano de la finca 189485-000 (1-869212-2003), consta un derecho de servidumbre a favor del A y A. Por su parte la finca no. 235105-000, descrita en el plano 1-16572-74, tiene también como colindancia norte dicha servidumbre. Con motivo de la reunión de las heredades descritas, nació a la vida jurídica el inmueble 584331-000, cuyo plano catastrado es el SJ-1168628-2007 (hechos tenidos por acreditados del 1 al 3). Asimismo, en el diseño de sitio de la Urbanización Vista Hermosa, consta el terreno reservado para la servidumbre de aguas pluviales y de cloaca, lote que hoy corresponde con lo que fue la finca 189485-000. De igual forma incorpora sellos que acreditan, dicho documento fue recibido por el INVU y aprobado por el SNAA, en el año 1969. En efecto la servidumbre de estudio se consigna en los planos 1-869212-2003 de la finca tal 189485-000, posteriormente reunida en la finca 584331-000, así como en los planos SJ-634208-000 y SJ-634207-000, ubicados siempre dentro del terreno correspondiente a la finca 189485-000 (hechos tenidos por demostrados 6, 7 y 8).

En esa línea, las escrituras de traspaso realizadas en el año 1971 y posteriormente en el 2001, -sobre la finca 1-189485-000-, hicieron referencia a la servidumbre. En efecto, en la primera se indicó expresamente encontrarse afectada a servidumbre a favor del SNAA, para descargar aguas negras, servidas y pluviales para entroncar la red existente en la Urbanización de Sáenz González y Compañía Limitada. En la segunda se consignó afectación a servidumbre de A y A (hechos 9 y 12 tenidos por acreditados). No obstante lo anterior, en escritura no. 44 de 22 de febrero de 2007, otorgada ante la notaria Lilliana Cob Saborío, realizado el traspaso y reunión indicados con anterioridad, se solicitó al Registro el cambio de naturaleza del terreno afectado a servidumbre de A y A, a la de terreno para construir (hecho 14 tenido por probado). De esa manera, es clara la existencia de la servidumbre así como la incorrección en que se incurrió al solicitar el cambio de naturaleza al Registro Inmobiliario.

Lo anterior por cuanto, de conformidad con el mandato 43 de la LPU, el mapa oficial y los planos constituyen un registro especial fehaciente sobre la afectación al dominio público de los terrenos o espacios entregados a usos públicos. Asimismo, por cuanto el demanio puede ser constituido por el uso, caso en el cual, puede prescindirse de su inscripción en el Registro Público (Principio de Inmatriculación). En la especie, no hay duda, hay elementos de prueba suficientes para considerar la existencia del destino público sobre el segmento del terreno indicado en los planos de cita, ya que la existencia de la servidumbre consta en los diversos documentos públicos inscribibles que han sido analizados, lo cual fue corroborado durante el reconocimiento judicial. Lo anterior de conformidad con el mandato 43 de la LPU, permite establecer una afectación pública “ex legge” a las fincas de examen, posición que ha sido enarbolada por esta Sala, con sustento en los alcances del principio de inmatriculación, conforme al cual, se trata de un supuesto en el cual, la inscripción registral no es necesaria para que un bien sea considerado demanial, cuando ello pueda colegirse de sus características esenciales, trasladándose la carga de la prueba a quien se oponga a tal condición, a fin que desacredite la afectación.

(Ver en ese sentido los fallos de esta Sala no. 189-2011 de las 9 horas 15 minutos del 3 de marzo de 2011; y, no. 1448-2014 de las 10 horas del 7 de noviembre de 2014.) Lo anterior, no ha sido desacreditado en la especie por parte del demandado, pues aunque es conteste en los planos y escrituras el destino público del área afectada, no ha sido aportada prueba que desacredite tal condición. En efecto, como se indicara, el alcance y contenido de la servidumbre pública se constata en los planos estudiados, en los cuales se consignan leyendas tales como “Aguas Pluviales”, “cloaca”, “zanja con tubo poroso”, “pozo sanitario y pluvial”, “caja de registro con caída” y “pozo tragante”. Más aún, se reitera, la existencia física de la servidumbre fue acreditada durante el reconocimiento judicial, según video que consta en el expediente. De tal suerte, tratándose de un área de un inmueble afecto al dominio público, resultaba absolutamente improcedente, pretender la modificación de la naturaleza del bien, mediante una solicitud simple al Registro en ese sentido, pues tal potestad está reservada al legislador (Sala Constitucional no 5226-97, en el mismo sentido Sala Primera, no. 286-2015 de las 9 horas del 6 de marzo de 2015).

De consiguiente, resultan inadmisibles los alegatos del casacionista por quebranto de los numerales 375 y 376 del Código Civil, 5 de la Ley General de la Administración Pública, 42 y 43 de la LPU, en relación con el mandato 330 del CPC, pues no se alcanzó a desacreditar la naturaleza pública de la afectación por servidumbre a los inmuebles de estudio, de ahí que no resulte atendible el alegato.

Recurso de Lilliana Cob Saborío

V.La recurrente formula un único motivo, en el cual indica, el Tribunal no se ha pronunciado sobre la aplicación del mandato 40 de la LPU que desde su percepción, el TRA aborda de manera apropiada en su voto 448-2010. Por el contrario, opina, el Tribunal no consigna las razones por las cuales niega valor a los argumentos del voto del TRA. Transcribe parcialmente el fallo que ataca. Considera, es un yerro esencial manifestar que el voto 448-2010 del TRA es inaplicable, cuando en realidad se originó en las acciones que ejerció el actor ante esa sede, en tomo a este mismo asunto, por lo cual era de primordial importancia que los juzgadores fundamentaran la razón por la cual no comparten ese criterio. Opina, el voto 448-2010 del TRA, aborda el tema del momento en que los bienes privados adquieren el carácter de dominio público en aplicación de la LPU, posición que el Tribunal no rebate, sino que se limita a considerar inaplicable.

Expresa, su cargo consiste en la violación de normas sustantivas por aplicación indebida de los cánones 40 y 43 de la LPU, por cuanto el Tribunal acepta, no se han cumplido las formalidades que demanda dicha normativa por parte del actor, lo cual atenta contra el principio de legalidad. Asimismo, esboza, la sentencia desaplicó los cardinales 268 y 460 del Código Civil, privando de la información requerida por publicidad registral a los usuarios. Expone, la sentencia incurre en un grave vicio de fundamentación, sobre la base de presunciones, como la que indica en la página 36 de la sentencia, contrariando tesis de la PGR y de la Sala Constitucional. Lo anterior, manifiesta, en cuanto a que el uso posterior que se dé a un bien inmueble, debe ser controlado por la Municipalidad respectiva y por la institución que corresponda, quien debe realizar los procedimientos necesarios para constituir legalmente la servidumbre.

Observa, en un informe reciente de la Contraloría General de la República, del 15 de enero de 2016, no. DFOEE-ARE-IF02-2UI6, se detallan los hallazgos de una auditoría realizada a la actora, referente a la sostenibilidad del servicio de tratamiento de los desechos líquidos domésticos, mediante el componente de alcantarillado sanitario del proyecto de mejoramiento ambiental del Área Metropolitana de San José. Indica, el informe determina que acorde a los preceptos 259, 261 y 268 del Código Civil, los derechos de paso o servidumbres que afecten propiedades privadas con ocasión de la construcción del proyecto, deben ser formalmente constituidos e inscritos en el Registro Nacional, a fin de consolidar la situación jurídica frente a terceros y otorgar garantía real a la entidad sobre el uso y acceso de los bienes en referencia, para el adecuado manejo de la obra y su mantenimiento. Asimismo, se indica en dicho informe que "Además el artículo nro. 460 del Código Civil establece que cualquier inscripción efectuada ante el Registro Nacional relativa a inmuebles debe expresar lo siguiente: A) la naturaleza, situación, cabida, linderos, nombre y número de inmueble objeto de inscripción o al cual afecte el derecho sobre éste; B) la naturaleza, valor, extensión, condiciones y cargas de cualquiera especie del derecho que se inscriba; C) la naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho sobre el cual se constituyó la inscripción; y, D) el nombre, apellidos y generales de la persona a cuyo favor se haga la inscripción, y los de aquella que transmita o constituya el derecho”.

Esboza, de tal manera, el órgano contralor conmina en su informe al actor para que proceda a realizar las formalidades legales que el ordenamiento jurídico le exige para las afectaciones y derechos sobre los terrenos, señalando que esa situación ha dejado de tomar acciones al respecto. Advierte, la sentencia que combate soslaya esa situación y propicia, no se cumplan los procedimientos que la legislación exige. Comenta, el numeral 11 de la Constitución Política preceptúa que "Los funcionarios públicos son simples depositarios de la autoridad. Están obligados a cumplir los deberes que la ley les impone y no pueden arrogarse facultades no concedidas en ella". En virtud de lo anterior, refiere, la sentencia yerra al presumir actos que debieron cumplir los funcionarios encargados de completar los trámites establecidos, introduciendo una violación a uno de los principios rectores que rige la función de la administración pública, toda vez que la conducta administrativa debe ser coherente y sustentada en el bloque de legalidad.

Con el elenco probatorio, considera, el voto razonado del TRA y la resolución del Registro Inmobiliario, se demuestra, la Administración no normalizó por más de 30 años la situación que el órgano contralor le está demandando en el informe referido, la cual debe regularizar en aras de su propia seguridad jurídica y de los derechos de terceros, así como de la información que publicita el Registro Nacional. Extrae del fallo del TRA lo siguiente: "Sobre el Fondo. Sobre la resolución apelada y lo alegado por las partes. En la resolución impugnada el Registro Inmobiliario resuelve denegar la gestión administrativa iniciada por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (A y A) por considerar que de conformidad con el Principio de Fe Pública Registral el derecho de servidumbre que reclama el gestionante, no ha sido constituida legalmente por más de 30 años, sino que únicamente fue publicitada en el Registro mediante un acuerdo privado entre partes y a nivel catastral, sin embargo, nunca se materializó registralmente." En virtud de lo anterior, considera, el Instituto actor debe llenar las formalidades para constituir la indicada servidumbre, conforme a lo que se consideró en el punto IV del fallo del TRA que analiza.

Agrega, debe considerarse el interés actual de ésta, tomando en cuenta lo que se indica en el Memorando DJFI 0775-2007, que hace referencia al memorando AS 2007-67, el cual resalta como innecesario, constituir un derecho de servidumbre para la prestación del servicio del Gimnasio, por cuanto pueden evacuarse las aguas frente a la vía pública.

VI.Para este órgano decisor resulta innegable, la causa de pedir en el presente proceso se reduce a la ilegalidad del cambio de naturaleza de un fundo afectado al servicio público, realizado mediante razón notarial inserta en el testimonio de una escritura pública. No obstante el agravio por su parte enfatiza la falta de análisis del pronunciamiento del Tribunal Registral Administrativo 448-2010, lo cual, en su criterio, implicaría una indebida aplicación del mandato 40 de la LPU. Sobre el particular, para esta Sala, según se indica en el considerando IV de esta sentencia, obran en los autos una serie de planos y escrituras de traspaso de fincas en los cuales se consigna la existencia de una servidumbre a favor del A y A sobre el fundo de interés (hechos tenidos por acreditados 1 al 3 y 6 al 8); situación que también fue corroborada mediante reconocimiento judicial. Atendiendo a que durante la tramitación del proceso no se aportaron probanzas que desacreditaran la existencia de la carga real en cuestión; y, que, el Tribunal hizo acopio, lo cual, avala esta Cámara, de la aplicación al caso concreto del principio de inmatriculación, no se observa existiera necesidad adicional para el Tribunal en su sentencia, de abordar la posición expresada en sede administrativa por el TRA.

Lo anterior no solo por el hecho de que no ha sido objeto de la litis, lo cual es claro, en tanto no se ha requerido someterle a un análisis de legalidad, sino además en virtud de que la tesis que esgrimen los juzgadores en sustento de su sentencia, apunta a elementos totalmente diversos, como lo es la aplicación al caso de examen del principio de inmatriculación, pues no se aportó prueba en sentido que permita establecer la inexistencia de la servidumbre, o la falta de afectación al dominio público. Dichos elementos constituyen la razón de ser de la sentencia del Tribunal, los cuales evidentemente no han sido atacados por la recurrente. De consiguiente, resultan inatendibles los alegatos de la recurrente, en atención al quebranto del mandato 40 de la LPU.

VII.En mérito de lo expuesto, se denegarán ambos recursos. Son las costas a cargo de cada uno de los promoventes, conforme al precepto 611 del Código Procesal Civil.

POR TANTO

Se rechazan ambos recursos con las costas a cargo de cada uno de los recurrentes.

Luis Guillermo Rivas Loáiciga Román Solís Zelaya Rocío Rojas Morales William Molinari Vílchez Damaris Vargas Vásquez cgzamora/ycamposr