Pre-contract of exchange requires determination of the exchanged propertyPrecontrato de permuta requiere determinación del objeto intercambiado

**SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA.** San José, at sixteen hours and five minutes on the twenty-sixth of November, two thousand nineteen.- In ordinary agrarian proceeding filed by JOSÉ ALVARADO CRUZ personally and as liquidator of the JUNTA LIQUIDADORA DE ALVACA DE GUAYABO A G. S.A., represented by Célimo Fuentes Vargas, against FREDDY GERARDO VILLALOBOS RODRÍGUEZ, represented by Eusebio Agüero Araya, the plaintiff files an appeal in cassation against judgment no. 525-F-18 of 10 hours 54 minutes on 15 June 2018 of the Agrarian Tribunal.

Judge Solís Zelaya writes **CONSIDERANDO** **I.** José Alvarado Cruz, personally and as liquidator of the Junta Liquidadora de Alvaca de Guayabo A G S.A. (Alvaca hereinafter), filed an ordinary agrarian proceeding against Freddy Gerardo Villalobos Rodríguez. In it he seeks a declaration, in essence, of the following; 1) Alvaca and Mr. Villalobos entered into an exchange (permuta) of real estate according to which the company was to subdivide (segregaría) a lot from its property G-31297-000 located in La Fortuna de Bagaces, in the Province of Guanacaste, to transfer it to Mr. Villalobos who, in turn, was to deliver four properties of his own, located in Nandayure in the same province, a transaction with a term from 2 November 2012 to that same date in 2013. 2) The contract should have been fulfilled upon obtaining cadastral map (plano catastrado) G-1669237-2013 identifying the lot subdivided from Alvaca's property. 3) José Alvarado Cruz, as assignee of the rights of the exchange (permuta), is the lawful owner of the four properties that Mr. Villalobos was to exchange. 4) Mr. Villalobos refused to perform. 5) The plaintiff has the right to obtain the public deeds and, in the event of the defendant's refusal, the agreement must be formalized judicially and 6) The defendant be ordered to pay both costs. As a subsidiary matter, he requested a declaration of resolution for non-performance, payment of damages consisting of the investment made in the properties for the following items: clearing (chapias) for ₡100,000, drilling a deep well for ₡1,950,000, cutting and hauling of timber for ₡120,000, as well as the corresponding interest and both costs of the proceeding. The defendant opposed, invoking the defenses of lack of right and lack of active and passive standing. He also filed a counterclaim seeking, in essence, a declaration that he is not obligated to deliver any of the referenced properties, need not sign any transfer, nor pay any sum, and thus both costs should be imposed on the plaintiffs. The latter opposed the counterclaim and invoked the defense of lack of right. When resolving the merits of the dispute, the Court found a lack of active standing of Alvaca, upheld the defense of lack of right and lack of passive standing regarding Mr. Alvarado, and consequently dismissed the complaint. In addition, it denied the defenses raised against the counterclaim, granted the claims contained therein, and imposed on the plaintiffs, jointly and severally, the payment of costs. The losing party filed a vertical appeal. On appeal, the Tribunal affirmed the appealed judgment. Unsatisfied with the decision, it came before this Chamber.

**II.** It formulates a cluster of arguments in a single grievance. An error of law was made in constructing the proven facts according to the following detail. In proven fact 8, a change in the location of the property to be subdivided (finca a segregar) was deemed proven because there was a wetland (humedal) in the first location. However, no wetland (humedal) exists on the site and according to the evidence the change was due to a decision by its counterpart, for paragliding use. Proven fact ten admits it is a sale contract and not a promise of exchange (promesa de permuta). Proven fact 11 proves that it covered the payment to obtain the cadastrally registered lot acquired through exchange (permuta), as agreed. Contrary to what is stated in the twelfth proven fact, the defendant did not notify it that he was unilaterally terminating the agreement. Moreover, he lacked the support of a judicial decision, which is unacceptable in bilateral legal transactions. Furthermore, two notes were sent to the opposing party via Courier responding to its concerns regarding the possibility of building on the lot acquired through exchange (permuta). The thirteenth proven fact proves the possession it had over the lots acquired through exchange (permuta). Proven fact 14 does not conform to the evidence and is contradictory to logic, for it is not reasonable that it agreed to continue performing tasks, investing money, and carrying out possessory acts on the lots acquired through exchange (permuta) after its counterpart communicated that the negotiation was ending. The fifteenth proven fact reports that Mr. Villalobos -unilaterally and without the support of a judicial decision- incurred in non-performance. Regarding proven fact 20, while it is true that building on the subdivided terrain requires an environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental), that does not make it impossible, since only the environmental demands and requirements must be met. Furthermore, it never knew what Mr. Villalobos intended to build, so there is no possibility of concluding that it would be affected by said environmental condition. The first unproven fact should be deemed accredited since Mr. Villalobos himself chose -on two occasions- the site where he wanted to locate his property. Moreover, on one of Mr. Villalobos's properties it managed to obtain timber and built a well 27 meters deep, which could not have been done without his knowledge. The second unproven fact is contradictory to the first proven fact, since the latter states that the contract's term was one year starting from 02 November 2012, but this unproven fact sets the expiration on 02 March 2013. Regarding the third unproven fact, the limitations arising to legal life from obtaining cadastral map (plano catastrado) G-1669237-2013 were unknown, limitations which, in any case, do not affect construction following the adjustment in SETENA requirements. Additionally, it never knew what type of building Mr. Villalobos would construct, nor his intention for the lot. The situation deemed unproven in the fifth unproven fact was indeed accredited, since it results from the performance of actions by Mr. Alvarado, given that there are photographs proving the timber cutting and the construction of the well by a company, which prevents verifying ignorance or lack of knowledge. It was asserted as the sixth unproven fact that the defendant had responded to the notes received via Courier. Those notes were sent because Mr. Villalobos requested and conditioned the signing of the deeds, in response to which the situation of possible reservations concerning the lot was clarified. The Tribunal erred in concluding that this was not an exchange of properties (permuta de fincas), but rather a bilateral promise of exchange of properties (promesa bilateral de permuta de fincas). An error of law is incurred because "species" not provided by him are extracted from the testimony of Jorge Eduardo Arias Barrios, breaching the provisions of article 351 of the Civil Procedure Code. A content different from what is recorded is given to the documentary evidence, since according to the contract on folios 40 to 44 they entered into an exchange (permuta) -not a promise- subject to the preparation of the public deeds, which they would sign when the cadastral map (plano catastrado) identifying Mr. Alvarado's lot was ready. Numerals 379, 372 and 330 of the Civil Procedure Code, as well as 1007, 1008, 1009, 1022, 1023, 1049 and 1110 of the Civil Code, are disregarded. "Reconstructive power" was denied to the testimony of Jorge Arias Barrios, breaching numeral 351 of the Civil Procedure Code, since he was described as complacent due to his friendship with José Alvarado Cruz, which constitutes an unfounded judicial assumption. The judges indicate that this witness gave "poor advice" but they were not present at the moment the parties concluded the transaction. From that testimony, it is clear that their intention was to exchange properties (permutar fincas) and not to establish bilateral promises of exchange (promesas bilaterales de permutas). There is no evidence in the file contradicting what was stated by Mr. Arias, who did intervene by gathering the parties' intent when entering into the transaction, since as a legal professional he drafted the corresponding document. The fact that this professional included a date for obtaining the map "has nothing to do with the realization of the agreement of thing and price" insofar as obtaining the map "had nothing to do with the total term of the entire legal transaction entered into by both parties." The term of the transaction "for its total execution" was from 12 November 2012 to 12 November 2013, with only the obtaining of the cadastral map (plano catastrado) for the lot corresponding to Mr. Villalobos remaining pending, which was subject to a progress schedule to achieve "the realization" of the transfer deeds for the exchanged real estate. The date for obtaining the cadastral map (plano catastrado) was set at 02 March 2013 without any sanction for its non-obtainment, insofar as it would only suspend the realization of the corresponding deeds, but "would not cause the legal transaction to expire". The map was registered within the year agreed upon for signing the transfer deeds for the exchanged lots, so the subdivision (segregación) had to be carried out. The reason for setting the transaction's expiration date on 02 November 2013 was to include an accidental element affecting its efficacy, but not its validity, as provided by numerals 835 and 836 of the Civil Code. What would cause the transactional efficacy to expire would have been the arrival of 02 November 2013 without having the signatures on the deeds documenting the agreed exchange (permuta), except for the assumption of malicious reticence. The latter is what happened with defendant Villalobos, against which it was necessary to demand forced compliance. The only obstacle to signing the deeds at the initial moment was the preparation of the cadastral map (plano catastrado). However, since it was obtained before 02 November 2013, nothing any longer prevented the signing of the deeds.

**III.** Prior to resolving the objections raised, it is necessary to include a recount of what was defined by the prior instances, in order to properly understand the objections of the appellant. To that end, we begin with a summary of the factual framework -proven and unproven- upon which the judgments were built. Now, given that the appellant structures his argument based on a critique of some of those facts, the summary will include a brief reference to his disagreements -extensively recounted in Considerando II-. Following that, a summary of the grounds of the challenged rulings will be included. Thus, as defined by the first instance court, this dispute has the following background. Alvaca, represented by José Alvarado Cruz, entered into a "private contract for exchange of lands" on 02 November 2012 with Freddy Villegas Rodríguez, according to which the company, as owner of the land located in La Fortuna de Bagaces in the province of Guanacaste, registration number G-31297-000 measuring 915072.51 square meters, would subdivide an area of 17500 square meters to transfer it to Mr. Villalobos, for which purpose it was to cover the surveyor's fees, while Mr. Villalobos would assume the cost of the visa and soil study. For the preparation of the map for the land to be subdivided (plano del terreno a segregar), the parties set a prudent period of four months starting from the day the agreement was signed, that is, from 02 November 2012. In turn, Mr. Villalobos would transfer to Alvaca his properties located in Nandayure de Guanacaste identified with registrations 167209-000, 170521-000 and two unregistered lands described in cadastral maps (planos catastrados) G-1280215-2008 and G-1225568-2008. The Court determined that one of those unregistered lands actually formed part of another of the registered properties, such that the agreement, in reality, contemplated the transfer of three estates (heredades). Alvaca accepted the condition of Mr. Villalobos's unregistered property and assumed the possessory information proceedings for the registration of the land in its name. Both parties committed to deliver the estates (heredades) free of annotations, mortgage encumbrances, with municipal taxes and tributes up to date and bearing the encumbrances that might appear in the Registry. They agreed that expenses for transfers would be paid on equal terms. Alvaca authorized Mr. Villalobos to take water on its property and install an electric meter to transfer those services to the land to be subdivided. They established a term of one year for their agreement, which was completed on 02 November 2013, and established the possibility of setting an extension by agreement of the parties. In November 2012 Mr. Alvarado arranged for the measurement and survey drafting work to be done. However, the location of the land to be subdivided had to be agreed upon between the parties to the option, which is why between January and February 2013 two measurements were made. According to the Court, the first location was changed at the request of Freddy Villalobos because the first site contained a wetland (humedal). In this regard, the appellant objects that the change was not due to that circumstance, but to Mr. Villalobos's interest in "disposing of his personal interest in paragliders." Moreover, Mr. Villalobos opened a trail where his lot was to be located, since the land was overgrown. Now, on 04 January 2013 this property was transferred by sale to the company's representative, Mr. José Alvarado Cruz. The respective transaction did not include any reference to the existing agreement between Alvaca and Mr. Villalobos. According to the Court, Mr. Villalobos informed Mr. Alvarado, in his capacity as representative of the plaintiff company, before May 2013, that he considered the agreement terminated. In this regard, the appellant warns that such fact is based solely on the defendant's version, but such communication never occurred and, on the contrary, it was he who sent him two notes via Courier clarifying his concerns about the possibility of building on the lot. On the properties belonging to Mr. Villalobos, by order of José Alvarado, tasks such as the cutting of teak and melina trees and the drilling of an -unfinished- well 27 meters deep were carried out between May and June 2013. According to the Court, Mr. Alvarado executed these tasks after having been informed by Mr. Villalobos that he would not continue with the previously referenced transaction. The plaintiff counters that it is contrary to logic that he agreed to perform tasks and make investments on those real estate properties despite being informed that "there is no negotiation." In May 2013 Mr. Villalobos denied Mr. Alvarado access to the properties and requested police support, alleging illegal occupation, regarding which the plaintiff claims that the defendant, without the support of a judicial decision authorizing it, incurred in non-performance. The municipal and MINAE approvals on map G-1669237-2013 -prepared at the request of ALVACA for the subdivision (segregación) of the property to be delivered to Mr. Villalobos- were completed in June 2013. On 07 July of that year, a note was sent to Mr. Villalobos informing him that the map was ready, whereby a period of 15 calendar days was granted to coordinate the signature necessary to enter into possession of the properties. The map was cadastrally registered on 8 July, and in it a land is described measuring 17500 square meters, located within the Miravalles protective zone (zona protectora), according to Executive Decree 20172 of 29 October 1990, an area initially created as a forest reserve (reserva forestal) pursuant to Executive Decree 8473-A of 24 April 1978. The characteristic limitations of that area mean that agricultural and livestock activities can be carried out on a small scale. Moreover, building on that land requires an environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental) and the approval of SETENA, which must indicate the permitted coverage area, as reported by the Municipality of Bagaces and SINAC between August and October 2013. The plaintiff counters that those conditions do not make it impossible to build on the subdivided land, since what is decisive is to comply with the requirements and adapt to the environmental requirements. Moreover, he adds that he never knew Mr. Villalobos's plans, that is, whether he intended to build there. On 14 October 2013 he again sent Mr. Villalobos a note informing him that the map for the lot to be subdivided was ready and that construction on the land was possible, so there was no reason to delay the signing of the deeds, whereupon a period of eight days was granted for entry into possession. At an extraordinary shareholders' meeting of ALVACA on 20 November 2013, the assignment of the rights and actions derived from the transaction concluded by it was authorized. The assignee was Alvaca's representative, José Alvarado Cruz. Subsequently, on that same day, the company was dissolved. The Court deemed it unproven that the parties entered into possession of the lands included in the transaction. The appellant objects that he managed to obtain timber from Mr. Villalobos's properties and built a well on one of them, which he could not have done without his knowledge, and that the latter, moreover, chose the site where he wished to locate his lot on the property in La Fortuna de Bagaces. It was also deemed unproven that the parties had agreed to extend the time limit for preparing the map for the lot to be subdivided from the property belonging to Alvaca, which expired on 02 March 2013. This is contradictory, according to the appellant, since the first proven fact stated that the contract's term was from 02 November 2012 to 02 November 2013. The Court also considered it not accredited that José Alvarado informed the defendant -before or during the negotiation- of the existence of limitations on the property. In this regard, the appellant claims that he was unaware of them since they "arise to legal life" from obtaining the cadastral map (plano catastrado), which he brought to the attention of his counterpart and that, in any event, those limitations do not prevent building on the site. The Court deemed it unproven that Mr. Villalobos had knowledge that the plaintiff's property was affected by limitations derived from being located within a protected wildlife area. It also deemed it unproven that before May 2013 Mr. Villalobos had authorized Mr. Alvarado to enter his lands for the purpose of carrying out clearing (chapea) work, tree cutting, and well drilling. Regarding this, the appellant claims that the photographs prove the timber cutting and that the well was built with full knowledge of Mr. Villalobos, who lives in an adjacent house. Now, in the analysis of the merits of the dispute, the first-instance judgment reasoned that although the parties called their agreement a "private contract for exchange of lands," they actually arranged an option of exchange of lands (permuta de terrenos), because even though they stated in the third and tenth clauses that they agreed to exchange (permutar) the lands and to carry out the definitive transfers, in the ninth clause they committed to deliver the properties free of annotations and mortgage encumbrances and with the municipal taxes and tributes up to date, such that "If the contract were really definitive, that condition should not have been included, given that the effects of the exchange of lands would occur at the very moment of its signing. (...)." And it adds: "(...) In the [tenth clause] they use the phrase 'The definitive transfers shall be in the name of whomever is agreed upon by both appearing parties... And the same shall be carried out once Mr. Alvarado Cruz's map is duly cadastrally registered...'." In the opinion of the judge of that instance, the phrase "definitive transfers" indicates that the agreement was not definitive and the lack of the map for the lot to be subdivided should be considered an "element of weight in the parties' decision to actually carry out the exchange of lands, rather than a condition for executing the transfer deeds." He further added: "It is neither logical nor reasonable to accept, in cases like the present, that an exchange of one piece of land for another was agreed upon, when it was not known where it would be definitively located nor what the shape of the land (geometric figure) would be, as happens in this case, in which the parties only indicated that the land to be subdivided by the plaintiff measured 17500 meters (...) but expressly provided that the specific measurements of each side of the land must be determined by the parties respecting the established parameters, because at the time of issuing the contract no sketch or drawing was provided (...) the object itself was neither materially nor legally defined by the parties, since the parameters are not clear or concrete enough to determine its definitive specific location and shape (...) the fact that the parties did not have those data defined is one more element that this authority considers determines that what they did was a promise to exchange and not a definitive agreement to exchange lands, since one was not physically or legally determined at the time of the contract. (...) Finally, and what is very relevant to conclude that it was not a contract of exchange with conditions, but rather an option to exchange, in clause 12 the parties expressly set a term for the agreement, of 1 year, which could be extended (...). A definitive contract does not have a term of validity and if it has conditions, even though these may have a deadline, that would be for purposes of their effectiveness, not for their constitution or determination. A promise or option does have a term, since the parties must know at what moment they are released from the obligations contracted regarding the offers made (...)." It then analyzes -in detail- the subsequent acts occurring between the parties, which, in its view, rule out that they entered into an exchange (permuta). To that end, it points out the following elements: 1) The plaintiff did not enter Mr. Villalobos's lands until late summer 2013 and when he performed cutting work and built the well, he already knew that his counterpart did not agree to continue the negotiation. Moreover, Mr. Villalobos did not make use of the land to be subdivided, and although he made an access trail, this does not evidence possession, since he explained it was because the area was overgrown and had elevations. 2) Alvaca sold the entire property -without reserving the area to be subdivided- to its representative in January 2013, which is inconsistent with the consideration that that portion of land already belonged to Mr. Villalobos and only the formalization of the deed was lacking. Moreover, when filing the complaint, it omitted to report that sale and the dissolution of the company and only mentioned the assignment of the rights of the contract concluded between Alvaca and Mr. Villalobos, a transaction that took place when that company was no longer the owner of the property since it had previously transferred it to Mr. Villalobos. This act, moreover, preceded the dissolution of Alvaca by a few hours, which entity filed the complaint in the present matter without informing in its complaint of the sale, the assignment, or its dissolution. 3) In March 2013, Mr. Villalobos notified Mr. Alvarado that he would not continue with the transaction, a notification that occurred before the map was cadastrally registered. The map was not ready until July 2013, but the period stipulated for it expired in March of that year, and furthermore, it was not proven that the delay was attributable to actions by Mr. Villalobos. It also stated that: "(...) Even though the delay in the map is not, by itself, sufficient reason to deem the conditions stipulated to make the option effective unmet (...) that delay relates to a piece of information that does influence the fulfillment of the conditions, which is that the land had no encumbrances of any kind (...) information that was fundamental for the defendant-counterclaimant to consider the negotiations unfulfilled and determine not to continue with them (...)". It then examines in detail the implications on ownership due to the environmental affectation of the land and contrasts them with what was agreed, according to which the estates (heredades) would be transferred free of encumbrances and affectations that would impede the exercise of the attributes of ownership. To that end it reasoned: "(...) it is logical and evident that it is not the same to acquire a piece of land that has no more than the normal general limitations depending on the activity to be developed (setbacks for sidewalks, ventilation and illumination; rational use according to its nature and soil type; conditions for accessibility to basic public services; building heights, etc.), as to acquire a piece of land that is burdened with additional limitations derived from environmental protection regulations." It also asserted lack of proof that the company informed its counterpart of those restrictions, despite the protective zone (zona protectora) dating from 1991.

It reasoned that the cost and implications of an environmental impact assessment (estudio de impacto ambiental) conditioned the activities to be carried out in the area and, although deceit or willful omission could not be affirmed, the will of one of the parties was indeed affected by not having this relevant information for the decision. Based on this, it denied the claim and upheld the counterclaim. Thus, in summary, the Court considered that the agreed business was a promise or option contract to exchange lands (contrato de promesa u opción de permutar terrenos) that had as a condition the preparation of the plot plan for the property to be exchanged by Alvaca. It indicated that it did not correspond to a pure and simple exchange (permuta pura y simple) due to the following elements: 1) drafting of the contract, 2) the land that Mr. Villalobos would receive was not determined, 3) the validity clause of the agreement is atypical for a pure and simple exchange, and 4), the conduct of the parties, according to which; a) there were no possessory acts on the properties, b) the plaintiff sold the farm after the agreement under debate, c) Mr. Villalobos notified José Alvarado, in March 2013, that he would not continue with the negotiation. It considered that there was a breach of the agreement for not preparing the plan in time, but, especially, because they agreed to an exchange of properties without encumbrances (gravámenes), but Alvaca’s land is located in a protected wilderness area (área silvestre protegida), and according to the regime of these areas, there are different limitations for the activities to be carried out on the site, which limits the attributes of ownership (atributos del dominio) and imposes economic costs for environmental impact assessments. This justifies Mr. Villalobos’s refusal to deploy the effects of the pre-contract for exchange (precontrato de permuta) (in a kind of exception of non-performance (excepción de contrato no cumplido)) because the property he would receive bore environmental limitations contrary to what was agreed. The Tribunal, for its part, upon hearing the vertical appeal, fully concurred with the analysis made by the first instance, reiterating the reasons of the prior instance. Having clarified the above, it is appropriate to examine the objections formulated by the appellant.

IV.The first aspect to delineate corresponds to the legal nature of the business agreed between the parties, that is, whether they agreed upon a pure and simple exchange (thesis of the plaintiff) or arranged a bilateral accepted pre-contract for exchange (thesis of the prior instances). To this end, some clarifications are necessary. The birth of a binding legal relationship requires, among other indispensable elements, a due conduct (prestación), which must be certain, possible, and determined or, at least, objectively determinable, as established by articles 627, subsection 2), 629, and 630 of the Civil Code. Now, in contracts where the performance consists of delivery (dar), as happens, for example, in sale and purchase (compraventa) and exchange (permuta), that characteristic (determination) encompasses the correlative elementary performances of these transactions: payment of the price and the property to be transferred in the sale and purchase, or the objects to be exchanged in the exchange. The determination or determinability of the object to be delivered, as a prerequisite of validity, also extends to the preparatory contracts (contratos preparatorios) of those transactions insofar as they share with pure and simple contracts the same nature—a source generating obligations from the concert of free and autonomous wills—as extracted from articles 1055 and 1066 of the Civil Code. In this matter, the intention of the parties was to exchange real property. Those that Mr. Villalobos would deliver were determined with all precision, as they corresponded to farms individualized by their registration number and characteristics, or by their cadastral plans. The same was not true for the property that Alvaca would exchange because, as they provided, it corresponded to: “a segregated lot (…) with an area of 17500 square meters, which will border to the north and east with Alvaca, to the south public street, measurements to be determined, to the west Mayela Hernández Ordóñez. The measurements were to be determined by the parties respecting the established parameters because at the time the contract was issued, no sketch or drawing was provided.” (The emphasis is supplied). That is, they agreed upon data that allowed a certain location of the lot to be segregated—with frontage on a public street and leaning against a boundary—but its perimeter had not been determined, only its area, and to materialize its location, new definitions by the parties were essential. The description given in this regard by the interested parties also does not allow affirming the determinability of the area to be segregated, because although the description of the area and boundaries allowed a certain idea of its location, it was insufficient, in light of which the same interested parties established a new subsequent concert of wills on the matter as indispensable. Thus, at the time they entered into the agreement, that property was neither determined nor determinable. Therefore, the agreement planned by the litigants here lacked that aspect in order to complete the prerequisites of validity of the legal transactions (in their contractual or pre-contractual version). Now, to determine the farm that Mr. Villalobos would receive in exchange for his properties, the parties set in the fifth clause “(…) a prudent term of four months that will run from November 2, 2012, and will expire on March 2, 2013, but which may be extended by agreement of both parties.” If such agreement were fulfilled within the foreseen term, in the judgment of this body, the necessary conditions would be completed for the parties’ agreements to give rise to the birth of a binding legal relationship of a business origin. Thus, prior to determining if such fulfillment would have given rise to a pure and simple exchange contract or to a reciprocal promise to exchange, the essential first step would be to determine, after what has been indicated, whether the term for the individualization of the property to be exchanged by Alvaca was met. According to what the parties agreed, the plan had to be completed before March 2, 2013, but its processing concluded at the end of June of that year. Therefore, the indispensable requirement that would allow the properties to be exchanged to be considered individualized was not met. The case file does not contain elements that allow extracting conduct inclined to reciprocally grant an extension of that term. On the contrary, it was rather deemed demonstrated that before May of that year, Mr. Villalobos verbally communicated that he considered the agreement broken and denied access to his farms using the Public Force (Fuerza Pública) (proven facts 12 to 15 of the first instance ruling). Although the appellant has insisted that his conduct demonstrates that intention, he has overlooked in his arguments that his “possessory acts” were performed, as he admitted in confession, after Mr. Villalobos notified him that he would not proceed with the planned transaction. Unlike the prior instances, for this Chamber, the non-observance of that term (preparation of the plan) caused the transactional framework planned by them not to be born to legal life, given the lack of determination of the property that Mr. Villalobos would receive, for which they had set a determined time. In other words, the intention to exchange did not satisfy the prerequisite set by the parties for the agreement to deploy its effects according to the planned scheme. This reasoning makes it unnecessary to determine whether that transactional framework reflected a pure and simple exchange or, rather, a reciprocal promise to exchange. In any case, for a greater abundance of reasons, the parties had agreed upon a bilateral accepted option to exchange farms, whose validity would be completed once the farm that Mr. Villalobos would receive was individualized. The text that captures the agreements of both does not evidence a transfer intention with immediate effects, but the scheduling of a plan or transactional framework that would not generate, automatically, a pure and simple exchange, but rather that one of the parties, or both, would have to express their subsequent intention to perfect the planned transaction, after the farm to be delivered by Alvaca was determined. Only in this way does the annual term foreseen by the parties for the validity of the agreement make sense, because from the global interpretation of the provisions, it is inferred that such term operated for the agreement of the definitive exchange transaction (while the task of identifying the lot to be segregated by Alvaca, as stated, had its own term of four months). Had the agreement concerned a pure and simple exchange, providing a validity term would lack any meaning, because as the prior instances well noted, the transfer effects of a pure and simple transaction do not contain a validity period, since these occur immediately upon the consent generating the exchange. Furthermore, the conduct followed by Alvaca subsequently confirms that this agreement was not conceived as generating an immediate transfer effect, because it sold the entirety of the farm shortly thereafter—before the term for preparing the plan expired. Although it is not disregarded that Mr. Alvarado—subsequent acquirer of the farm and plaintiff in this proceeding—was the representative of Alvaca, in accordance with the good faith that must prevail in the exercise of rights (article 20 of the Civil Code), he should have undertaken to legally disclose the agreement he had with Mr. Villalobos instead of hiding it in the transfer of his farm and omitting it from his claim. Finally, the reason why this body refrains from ruling on the limitations that existed on the property owned by Alvaca and their incidence on the planned agreements is because such analysis is unnecessary in light of the arguments presented, as it is not considered that the planned pre-contract was born. In accordance with what has been said, the objections raised before the Chamber must be denied, as they are all aimed at proving the pure and simple exchange, which, according to what has been stated, has been ruled out. In any case, and for a greater abundance of reasons, in the following section some specific reasons will be added regarding the appellant’s disagreements concerning the factual framework.

V.The rectification that it advocates for the eighth proven fact, according to which the property changed location at the request of Mr. Villalobos, does not contribute any element of relevance, because as was deemed proven, the individualization of the property to be segregated required the concert of wills of both parties, and the preparation of the plan did not have delays attributable to Mr. Villalobos. Proven fact 10 accounts for the sale of Alvaca’s property to Mr. Alvarado. Its criticism is that the judgment itself recognizes the business as a sale and not as a promise to exchange. In this regard, its argument confuses Alvaca’s transaction with that of Mr. Alvarado himself, from the one it previously entered into with Mr. Villalobos, so such an error does not exist in the ruling. Regarding the eleventh proven fact, from which it seeks to demonstrate its fulfillment of the economic commitments assumed for the preparation of the plan, such circumstance is beyond question, as no conduct prone by the parties to hinder the determination of the area to be segregated is observed, but the truth is that the plan was ready after the term established by the parties for this purpose had expired, without noting any coincident conduct by both parties—but only the interest of the plaintiff—to extend it. Given that the parties set a term that expired, to extend it a new concert of wills in that sense was required, as they did not provide an automatic extension mechanism. Its disagreement regarding the twelfth proven fact, in which it was deemed demonstrated that its counterpart communicated its intention not to continue with the agreed projects after the term for preparing the plan expired, loses sight of the fact that this was deemed proven based on its own confession, so its attempt to retract on this occasion is contrary to procedural good faith. The notes sent via courier to the defendant disregard that the term for the preparation of the plan had been exceeded and, the pre-contract, consequently, had not been born to legal life, so its attempt to force its counterpart to give validity to the transactional project was insufficient, as for this it required Mr. Villalobos to consent to its continuation. Furthermore, the possession that it claims to have had over its counterpart’s property, on which it cut teak and melina trees and drilled a well, overlooks—again—the fact that, prior to this, its counterpart had communicated its intention not to continue with the prearranged framework of agreements and that the registered owner of the farms resorted to the aid of the public force to stop it. Therefore, although it also opposes the fourteenth proven fact, alleging as contrary to logic and evidence that its client agreed to continue carrying out work, investing money, and performing possessory acts after receiving notice of not continuing with the business, such circumstance, once again, was proven based on its confession. The human presumptions that can be derived from the application of the rules of logic and human experience are useful at the procedural level to derive conviction regarding facts that lack direct proof, but they are not useful when faced with the admission of facts expressly admitted, contrary to one's own interests. From proven fact 15, it intends to infer its counterpart’s breach for requiring the aid of the public force because, in its thesis, to consider the bond broken, a judicial resolution was necessary. In this regard, it is worth recalling that, in accordance with what was indicated in the preceding Considerando, although the parties planned the emergence of a pre-contract for exchange, this did not legally arise because the property was not determined within the term foreseen for this by the concert of wills, so a breach cannot be attributed to Mr. Villalobos for deciding not to continue with the transactional project and to protect his property. Regarding its objection to the twentieth proven fact, along the lines that it is possible to build on the segregated farm, such analysis is idle, because the pre-contract for an option to exchange was not born to legal life, as was set out in the preceding considerandos. Finally, concerning the unproven facts, it provides no evidence whatsoever that would allow changing its condition, so its arguments regarding them lack the virtue to modify the proven facts upon which the prior instances based themselves. It only remains to point out that if Mr. Jorge Arias Barrios professionally advised the parties in the drafting of the instrument that captured the agreement, and according to his testimony, the parties sought to carry out an exchange, the truth is that his impression in this regard differs considerably from the business that, as a professional, he undertook to reflect in the private instrument, because there are multiple elements both in the text of the agreement and in the conduct of Alvaca followed subsequently, in line with the idea that what was agreed was not a pure and simple exchange contract but that the parties sought to plan the conditions under which that contract, in the future, could take place. Thus, his testimony is insufficient to reverse the analysis performed. In summary, for all the reasons stated, the appeal must be denied and, consequently, the attacked pronouncement must be confirmed.

THEREFORE

The appealed judgment is confirmed.

Luis Guillermo Rivas Loáiciga Román Solís Zelaya Rocío Rojas Morales William Molinari Vílchez Yazmín Aragón Cambronero Rosalena 1 Classification prepared by the Primera Chamber of the Judicial Branch. Its reproduction and/or distribution for profit is prohibited.

It is a faithful copy of the original - Taken from Nexus.PJ on: 09-05-2026 08:19:24.

Sala Primera de la Corte Clase de asunto: Proceso ordinario Analizado por: SALA PRIMERA Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Agrario Tema: Obligación Subtemas:

Elementos.

Tema: Contrato Subtemas:

Validez contractual.

El nacimiento de un vínculo jurídico obligacional requiere, entre otros elementos indispensables, de una conducta debida (prestación), la cual ha de ser cierta, posible y determinada o, cuando menos, determinable objetivamente (artículos 627.2, 629 y 630 Código Civil). En los contratos en los que la prestación consiste en la entrega (dar), como sucede, verbigracia, en la compraventa y la permuta, esa característica (determinación) abarca a las prestaciones correlativas elementales de estos negocios: pago del precio y bien a transmitir en la compraventa, o de los objetos a intercambiar en la permuta. La determinación o determinabilidad del objeto a entregar, como presupuesto de validez, se extiende también a los contratos preparatorios de esos negocios en tanto éstos comparten con los contratos puros y simples una misma naturaleza -fuente generadora de obligaciones a partir del concierto de voluntades libres y autónomas- (numerales 1055 y 1066 ibídem) (voto 4145-F-2020).

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Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Agrario Tema: Contrato de permuta Subtemas:

Determinación o determinabilidad de la prestación.

Análisis sobre la prestación, en concreto, la determinación o determinabilidad del objeto, como elemento indispensable para el nacimiento de un vínculo jurídico obligacional. En este asunto, la intención de las partes era intercambiar inmuebles. Los que entregaría uno fueron determinados con toda precisión, pues correspondían a fincas individualizadas por su número de matrícula, características y planos catastrados. No sucedía lo mismo con la heredad que cambiaría el otro, porque se concertaron datos que permitían cierta ubicación del lote a segregar, pero no se había determinado su perímetro, sino su área y para materializar su ubicación eran imprescindibles nuevas definiciones de las partes. Así, al momento en que celebraron el acuerdo, ese bien no estaba determinado ni era determinable. Por ello, al acuerdo proyectado por los litigantes le faltaba ese aspecto a fin de completar los presupuestos de validez de los negocios jurídicos (en su versión contractual o precontractual). Por otro lado, ellos fijaron un plazo prudencial para elaborar un plano. Empero, su inobservancia hizo que el marco negocial proyectado por ellos (precontrato de permuta) no naciera a la vida jurídica, ante la falta de determinación del bien que recibiría una de las partes (voto 4145-F-2020).

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Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Agrario Tema: Prueba Subtemas:

Presunción humana.

Las presunciones humanas que pueden derivarse de la aplicación de las reglas de la lógica y la experiencia humana tienen utilidad a nivel procesal para derivar convicción respecto de hechos que carecen de prueba directa, pero no son de utilidad ante la admisión de hechos admitidos expresamente, contrarios a los propios intereses (voto 4145-F-2020).

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Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Agrario Tema: Recurso de casación Subtemas:

Formalidades del recurso.

En el recurso bajo análisis, sobre los hechos indemostrados, no aporta prueba que permita cambiar su condición, de modo que sus alegatos en torno a ellos carecen de virtud para modificar los hechos acreditados sobre los que se fundaron las instancias previas (voto 4145-F-2020).

... Ver más *130002420387AG* Res. 004145-F-S1-2019 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José a las dieciséis horas cinco minutos del veintiséis de noviembre de dos mil diecinueve.- En proceso ordinario agrario formulado por JOSÉ ALVARADO CRUZ a título personal y como liquidador de la JUNTA LIQUIDADORA DE ALVACA DE GUAYABO A G. S.A., representados por Célimo Fuentes Vargas, contra FREDDY GERARDO VILLALOBOS RODRÍGUEZ, representado por Eusebio Agüero Araya, la parte actora formula recurso de casación contra la sentencia no. 525-F-18 de las 10 horas 54 minutos del 15 de junio de 2018 del Tribunal Agrario.

Redacta el magistrado Solís Zelaya

CONSIDERANDO

I.José Alvarado Cruz, a título personal y como liquidador de la Junta Liquidadora de Alvaca de Guayabo A G S.A. (Alvaca en lo sucesivo), formuló proceso ordinario agrario contra Freddy Gerardo Villalobos Rodríguez. En él pretende se declare, en lo medular lo siguiente; 1) Alvaca y el señor Villalobos celebraron una permuta de inmuebles conforme a la cual la sociedad debería segregar un lote de su finca G-31297-000 ubicado en La Fortuna de Bagaces, de la Provincia de Guanacaste, para traspasarla al señor Villalobos quien, a su vez, debería entregarle cuatro fincas de su propiedad, ubicadas en Nandayure de la misma provincia, negocio con una vigencia del 2 de noviembre de 2012 a esa misma fecha de 2013. 2) Se debió dar cumplimiento al contrato al obtener el plano catastrado G-1669237-2013 que identifica el lote segregado de la finca de Alvaca. 3) José Alvarado Cruz, como cesionario de los derechos de la permuta, es el legítimo propietario de las cuatro fincas que cambiaría el señor Villalobos. 4) El señor Villalobos se negó a cumplir. 5) La parte actora tiene derecho a obtener las escrituras públicas y, en caso de negativa del demandado, se debe formalizar el convenio judicialmente y 6) Se imponga al demandado el pago de ambas costas. De manera subsidiaria solicitó se declare la resolución por incumplimiento, el pago de los daños y perjuicios que consisten en la inversión realizada en las fincas por los siguientes conceptos: chapias por ₡100.000, perforación de un pozo profundo por ₡1.950.000, corta y acarreo de madera por ₡120.000, así como los intereses correspondientes y ambas costas del proceso. La parte accionada se opuso, invocó las excepciones de falta de derecho y de legitimación activa y pasiva. Además, interpuso contrademanda en la que solicitó, en lo medular, se declare que no está obligado a entregar ninguna de las fincas referidas, no debe firmar ningún traspaso, ni pagar suma alguna, por lo que deben imponerse ambas costas a los actores. Estos últimos se opusieron a la reconvención e invocaron la defensa de falta de derecho. Al resolver el fondo de la controversia, el Juzgado dispuso la falta de legitimación activa de Alvaca, acogió la excepción de falta de derecho y de legitimación pasiva respecto del señor Alvarado y, en consecuencia, rechazó la demanda. Por otra parte, denegó las defensas opuestas a la contrademanda, acogió los pedimentos contenidos en ella y les impuso a los actores, en forma solidaria, el pago de las costas. La parte perdidosa formuló recurso vertical. En alzada el Tribunal confirmó la sentencia recurrida. No encontrándose satisfecha con lo resuelto, acudió a la Sala.

II.Formula un cúmulo de argumentos en un único agravio. Se incurre en error de derecho en la construcción de los hechos probados conforme al siguiente detalle. En el hecho probado 8 se tuvo por demostrado un cambio de ubicación en la finca a segregar porque en la primera había un humedal. Sin embargo, en el sitio no existe humedal y según la prueba el cambio obedece a una decisión de su contraparte, para usar parapentes. En el hecho décimo demostrado se admite que se trata de un contrato de venta y no de una promesa de permuta. El hecho probado 11 demuestra que cubrió el pago para obtener el lote catastrado adquirido por permuta, según lo acordado. Contrario a lo afirmado en el doceavo hecho acreditado, el demandado no le notificó que daba por roto el convenio de manera unilateral. Además, no contaba con el soporte de una resolución judicial, lo cual es inaceptable en negocios jurídicos bilaterales. Por otro lado, a la contraparte se le hicieron llegar dos notas vía Courier respondiendo a sus inquietudes sobre la posibilidad de edificar en el lote adquirido por permuta. El treceavo hecho demostrado prueba la posesión que tuvo sobre los lotes adquiridos por permuta. El hecho probado 14 no se ajusta a las pruebas y es contradictorio con la lógica, pues no es razonable que accediera a continuar realizando labores, invirtiendo dinero y efectuando actos posesorios en los lotes adquiridos por permuta luego de que su contraparte le comunicara que finalizaba la negociación. En el quinceavo hecho acreditado se da cuenta de que el señor Villalobos -de forma unilateral y sin soporte de una resolución judicial- incurrió en incumplimiento. Respecto al hecho probado 20, si bien es cierto que para construir en el terreno segregado se requiere de una evaluación de impacto ambiental, eso no lo imposibilita, pues sólo deben cumplirse las exigencias y requerimientos ambientales. Además, nunca supo lo que el señor Villalobos pretendía edificar, por lo que no hay posibilidad de concluir que se vería afectado por dicha condición ambiental. El primer hecho indemostrado ha de tenerse por acreditado ya que el propio señor Villalobos eligió -en dos oportunidades- el sitio donde quería ubicar su propiedad. Además, en una de las fincas del señor Villalobos logró obtener madera y edificó un pozo de 27 metros, lo cual no pudo haberse realizado sin su conocimiento. El segundo hecho no probado es contradictorio con el primer hecho acreditado, pues el último refiere que la vigencia del contrato era de un año a partir del 02 de noviembre de 2012, pero en este hecho indemostrado se fija el vencimiento en el 02 de marzo de 2013. En cuanto al tercer hecho indemostrado, se desconocían las limitaciones que surgen a la vida jurídica a partir de la obtención del plano catastrado G-1669237-2013, las cuales, en todo caso, no afectan la edificación según el ajuste en las exigencias de SETENA. Además, nunca supo cuál tipo de edificación construiría el señor Villalobos, ni su intención para el lote. La situación que se tiene por indemostrada en el quinto hecho no probado sí se acreditó, pues se deriva del cumplimiento de las acciones por parte del señor Alvarado, ya que constan fotografías que prueban la corta de madera y la construcción del pozo a cargo de una empresa, lo que impide constatar ignorancia o desconocimiento. Se afirmó como sexto hecho indemostrado, que el demandado haya respondido las notas recibidas vía Courier. Esas notas se hicieron llegar porque el señor Villalobos solicitó y condicionó la firma de las escrituras, ante lo que se le aclaró la situación de las posibles reservas del lote. El Tribunal yerra al concluir que no se estaba ante una permuta de fincas, sino ante una promesa bilateral de permuta de fincas. Se incurre en error de derecho porque se extrae del testimonio de Jorge Eduardo Arias Barrios “especies” no emitidas por él, vulnerando lo dispuesto por los artículos 351 del Código Procesal Civil. Se otorga a la prueba documental un contenido distinto del que consigna, pues conforme al contrato de folios 40 a 44 celebraron una permuta -no una promesa- supeditada a la confección de las escrituras públicas, las cuales suscribirían al tener listo el plano catastrado que identificaría el lote del señor Alvarado. Resultan inobservados los numerales 379, 372 y 330 del Código Procesal Civil, así como 1007, 1008, 1009, 1022, 1023, 1049 y 1110 del Código Civil. Se negó “poder reconstructivo” al testimonio de Jorge Arias Barrios, vulnerando el numeral 351 del Código Procesal Civil, pues se le catalogó como complaciente por su amistad con José Alvarado Cruz, lo que constituye una suposición jurídica infundada. Los juzgadores indican que ese testigo dio una “mala asesoría” pero no estuvieron presentes en el momento en que las partes concertaron el negocio. De ese testimonio se extrae que su intención era permutar fincas y no establecer promesas bilaterales de permutas. En el expediente no se encuentra prueba en contrario a lo depuesto por el señor Arias, quien sí intervino recogiendo la intención de las partes en la celebración del negocio, pues como profesional en derecho redactó el documento correspondiente. El que este profesional incluyera una fecha para la obtención del plano “nada tiene que ver con la realización del acuerdo de cosa y precio” en tanto la obtención del plano “nada tenía que ver con la vigencia total del entero negocio jurídico suscrito entre ambas partes”. La vigencia del negocio “para su celebración total” fue desde el 12 de noviembre de 2012 al 12 de noviembre de 2013, quedando pendiente únicamente la obtención del plano catastrado del lote que correspondía al señor Villalobos, lo cual estaba sometido a un cronograma de avance para alcanzar “la realización” de las escrituras de traspaso de los inmuebles permutados. La fecha para obtener el plano catastrado se fijó en el 02 de marzo de 2013 sin que hubiera sanción alguna por su no obtención, en tanto sólo suspendería la realización de las escrituras correspondientes, pero “no haría fenecer el negocio jurídico”. El plano quedó inscrito dentro del año acordado para suscribir las escrituras de traspaso de los lotes permutados, por lo que se debía realizar la segregación. La razón de establecer la fecha de vencimiento del negocio el 02 de noviembre de 2013 fue incluir un elemento accidental que afectaba su eficacia, pero no su validez, según disponen los numerales 835 y 836 del Código Civil. Lo que haría fenecer la eficacia negocial hubiera sido la llegada del 02 de noviembre de 2013 sin que se contara con las rúbricas en las escrituras que documenten la permuta acordada, salvo por el supuesto de reticencia maliciosa. Esto último fue lo acontecido con el demandado Villalobos, ante lo cual correspondía exigirle el cumplimiento forzoso. El único obstáculo para la firma de las escrituras en el momento inicial fue la confección del plano catastrado. Sin embargo, como se obtuvo antes del 02 de noviembre del 2013, ya nada impedía la firma de las escrituras.

III.De previo a resolver los reparos formulados, es necesario incluir un recuento de lo definido por las instancias anteriores, a fin de comprender adecuadamente las objeciones de la parte recurrente. Al efecto, se iniciará con una síntesis del marco fáctico -demostrado e indemostrado- sobre el que se cimentaron las sentencias. Ahora, en vista de que el recurrente estructura su alegato a partir de una crítica a algunos de esos hechos, el resumen incluirá una breve referencia a sus disconformidades -ampliamente recogidas en el Considerando II-. Luego de ello se incluirá un resumen de los fundamentos de los fallos atacados. Así las cosas, conforme fue definido por la primera instancia jurisdiccional, este litigio cuenta con los siguientes antecedentes. Alvaca, representada por José Alvarado Cruz, suscribió con Freddy Villegas Rodríguez un “contrato privado de cambio de tierras” el 02 de noviembre de 2012, según el cual la sociedad, en su condición de dueña del terreno ubicado en La Fortuna de Bagaces de la provincia de Guanacaste, matrícula G-31297-000 con una medida de 915072.51 metros cuadrados, segregaría un área de 17500 metros cuadrados para transmitírsela al señor Villalobos, a efecto de lo cual debería cubrir los honorarios del topógrafo, mientras que el señor Villalobos asumiría el costo del visado y estudio de suelos. Para la confección del plano del terreno a segregar, las partes fijaron un plazo prudencial de cuatro meses a partir del día de suscripción del acuerdo, esto es, del 02 de noviembre de 2012. A su vez, el señor Villalobos traspasaría a Alvaca sus fincas ubicadas en Nandayure de Guanacaste identificadas con las matrículas 167209-000, 170521-000 y dos terrenos sin inscribir descritos en los planos catastrados G-1280215-2008 y G-1225568-2008. El Juzgado determinó que uno de esos terrenos sin inscribir en realidad formaba parte de otra de las fincas inscritas, de modo que el acuerdo, en realidad, contemplaba el traspaso de tres heredades. Alvaca aceptó la condición de la finca sin inscribir del señor Villalobos y asumió los trámites de información posesoria para la inscripción del terreno a su nombre. Ambas partes se comprometieron a entregar las heredades libres de anotaciones, gravámenes hipotecarios, con impuestos municipales y tributos al día y soportando los gravámenes que constasen en el Registro. Acordaron que los gastos por concepto de traspasos serían cancelados en igualdad de condiciones. Alvaca autorizó al señor Villalobos para que realizase una toma de agua en su finca e instalara un medidor eléctrico a fin de trasladar esos servicios al terreno a segregar. Establecieron una vigencia de un año para su acuerdo, que se completaba el 02 de noviembre de 2013 y establecieron la posibilidad de fijar una prórroga mediante acuerdo de partes. En noviembre de 2012 el señor Alvarado se ocupó de que se hicieran los trabajos de medición y levantamiento del plano. Sin embargo, la ubicación del terreno a segregar debía convenirse entre las partes de la opción, razón por la cual entre enero y febrero de 2013 se hicieron dos mediciones. Según el Juzgado, la primera ubicación se cambió por solicitud de Freddy Villalobos porque el primer sitio contenía un humedal. Al respecto el recurrente objeta que el cambio no se dio por esa circunstancia, sino por el interés del señor Villalobos de “disponer de su interés personal de parapentes”. Además, el señor Villalobos abrió un trillo en el lugar donde se ubicaría su lote, pues el terreno se encontraba encharralado. Ahora, el 04 de enero de 2013 esta finca fue traspasada mediante venta al representante de la sociedad, señor José Alvarado Cruz. En el negocio respectivo no se incluyó referencia alguna al acuerdo existente entre Alvaca y el señor Villalobos. Según el Juzgado, el señor Villalobos le informó al señor Alvarado, en su condición de representante de la sociedad actora, antes de mayo de 2013, que daba por roto el convenio. Al respecto el recurrente advierte que tal hecho se funda únicamente en la versión del demandado, pero tal comunicación nunca se dio y, por el contrario, fue él quien le hizo llegar dos notas vía Courier en las que despejaba sus inquietudes sobre la posibilidad de edificar en el lote. En las fincas pertenecientes al señor Villalobos, por orden del José Alvarado, se realizaron labores como corta de árboles de teca y melina y perforación de un pozo de 27 metros de profundidad -no acabado- entre mayo y junio de 2013. Según el Juzgado, estas tareas las ejecutó el señor Alvarado luego de haber sido informado por el señor Villalobos de que no continuaría con el negocio referido previamente. El actor replica como contrario a la lógica que haya accedido a realizar labores e inversión en esos inmuebles pese a ser comunicado de que “no hay negociación”. En mayo de 2013 el señor Villalobos le negó acceso a las fincas al señor Alvarado y solicitó apoyo de la policía, alegando la ocupación ilegal, a lo cual el actor reclama que el demandado, sin soporte de una resolución judicial que se lo permita, incurrió en incumplimiento. Los visados de la Municipalidad y del MINAE en el plano G-1669237-2013 -elaborado a solicitud de ALVACA para la segregación de la finca a entregar al señor Villalobos- se completaron en junio de 2013. El 07 de julio de ese año se le remitió una nota al señor Villalobos en la cual se le informaba que el plano estaba confeccionado, por lo cual le otorgaba un plazo de 15 días naturales para coordinar la firma necesaria a fin de entrar en posesión de las fincas. El plano fue catastrado el 8 de julio y en él se describe un terreno con una medida de 17500 metros cuadrados, ubicado dentro de la zona protectora Miravalles, según el Decreto Ejecutivo 20172 del 29 de octubre de 1990, área creada inicialmente como reserva forestal conforme al Decreto Ejecutivo 8473-A del 24 de abril de 1978. Las limitaciones características de esa área hacen que las actividades agrícolas y de ganadería se puedan desarrollar en pequeña escala. Además, para construir en ese terreno se requiere de una evaluación de impacto ambiental y el aval de SETENA, quien deberá indicar el área de cobertura permitida, según informaron la Municipalidad de Bagaces y del SINAC entre agosto y octubre de 2013. El actor replica que esas condiciones no imposibilitan edificar en el terreno segregado, pues lo determinante es cumplir con las exigencias y adaptarse a los requerimientos ambientales. Además, añade que nunca supo los planes del señor Villalobos, esto es, si pensaba edificar allí. El 14 de octubre de 2013 de nuevo le remitió al señor Villalobos una nota informándole que el plano del lote a segregar estaba confeccionado y que en el terreno se podía edificar, de modo que no existía razón para atrasar la firma de las escrituras, ante lo cual le otorgó un plazo de ocho días para la entrada en posesión. En asamblea extraordinaria de socios de ALVACA del 20 de noviembre de 2013 se autorizó la cesión de derechos y acciones derivados del negocio concertado entre ésta. El cesionario fue el representante de Alvaca, José Alvarado Cruz. Posteriormente, ese mismo día, la sociedad fue disuelta. El Juzgado tuvo por indemostrado que las partes entraran en posesión de los terrenos incluidos en el negocio. El recurrente objeta que logró obtener madera de las fincas del señor Villalobos y en una de ellas edificó un pozo, lo cual no pudo hacer sin conocimiento de aquél quien, además, eligió el sitio donde deseaba ubicar su lote en la finca de La Fortuna de Bagaces. También se juzgó indemostrado que las partes hayan aceptado prorrogar el plazo para la confección del plano a segregar de la finca perteneciente a Alvaca, que se completaba el 02 de marzo de 2013. Esto es contradictorio, según el recurrente, pues el primer hecho probado afirmó que el plazo de vigencia del contrato era del 02 de noviembre de 2012 al 02 de noviembre de 2013. El Juzgado también tuvo como no acreditado que José Alvarado informara al demandado -antes o durante la negociación- la existencia de limitaciones en la finca. Al respecto el recurrente alega que las ignoraba pues “surgen a la vida jurídica” a partir de la obtención del plano catastrado, lo cual puso en conocimiento de su contraparte y que, en todo caso, esas limitaciones no impiden edificar en el sitio. El Juzgado tuvo por indemostrado que el señor Villalobos haya tenido conocimiento de que la finca de la parte actora estuviese afectada por limitaciones derivadas de ubicarse dentro de un área silvestre protegida. También tuvo por indemostrado que antes de mayo de 2013 el señor Villalobos haya autorizado al señor Alvarado para que ingresara a sus terrenos con el fin de realizar labores de chapea, corta de árboles y perforación de un pozo. Sobre esto el recurrente alega que las fotografías demuestran la corta de madera y que el pozo se construyó con pleno conocimiento del señor Villalobos, quien habita en una casa contigua. Ahora bien, en el análisis de fondo de la controversia, la sentencia de primera instancia razonó que si bien las partes denominaron su convenio como un “contrato privado de cambio de tierras”, en realidad concertaron una opción de permuta de terrenos, pues aunque consignaron en las cláusulas tercera y décima que convenían en permutar los terrenos y en realizar los traspasos definitivos, en la cláusula novena se comprometieron a entregar las propiedades libres de anotaciones y gravámenes hipotecarios y con los impuestos municipales y tributos al día, de modo que “Si el contrato fuese realmente definitivo, esa condición no debió incluirse, dado que los efectos del cambio de terrenos se darían en el momento mismo de su firma. (…).” Y añade: “(…) En la [cláusula] décima utilizan la frase “Los traspasos definitivos serán a nombre de como sea acordado por ambos comparecientes… Y los mismos se realizarán una vez que esté el plano del señor Alvarado Cruz debidamente catastrado…”. En criterio de la persona juzgadora de esa instancia, la frase “traspasos definitivos” da cuenta de que el acuerdo no era definitivo y la falta del plano del lote a segregar debe considerarse un “elemento de peso en la decisión de las partes para poder realizar efectivamente el intercambio de terrenos, más que una condición para realizar las escrituras de traspaso”. Además abonó: “No es lógico ni razonable que se acepte, en casos como el presente, que se acordó cambiar un terreno por otro, cuando no se conocía dónde se ubicará en definitiva ni cual sería la forma del terreno (figura geométrica), como sucede en este caso, en el cual las partes solo indicaron que el terreno a segregar por la actora medía 17500 metros (…) pero expresamente dispusieron que las medidas específicas de cada costado del terreno debían determinarse por las partes respetando los parámetros establecidos, porque al momento de emitirse el contrato no se aportó croquis o dibujo alguno (…) el objeto en sí no estaba ni material ni legamente definido por las partes, pues los parámetros no son claros ni concretos como para determinar su ubicación y forma específica definitiva (…) el que las partes no tuviesen esos datos definidos, es un elemento más que esta autoridad considera determina que lo que se hicieron fue una promesa de permutar y no un acuerdo definitivo de cambiar terrenos, pues uno no estaba determinado física ni legalmente al momento del contrato. (…) Finalmente, y lo que es muy relevante para concluir que no era un contrato de permuta con condiciones, sino una opción de permutar, en la cláusula 12 las partes expresamente ponen un plazo al acuerdo, de 1 año, que podía prorrogarse (…). Un contrato definitivo no tiene plazo de vigencia y si tienen condiciones, aunque tales puedan tener plazo, lo serían para efectos de su eficacia, no para su constitución o determinación. Una promesa u opción sí tiene plazo, pues las partes deben conocer en qué momento quedan liberadas de las obligaciones contraídas respecto de las ofertas que se hicieron (…).” Luego analiza -pormenorizadamente- los actos posteriores sucedidos entre las partes, los cuales, en su criterio, descartan que hayan celebrado una permuta. Al efecto señala los siguientes elementos: 1) La parte actora no ingresó en los terrenos del señor Villalobos hasta finales del verano del 2013 y cuando hizo labores de corta y la construcción del pozo ya sabía que su contraparte no estaba de acuerdo en continuar la negociación. Además, el señor Villalobos no hizo uso del terreno a segregar y aunque hizo un trillo de acceso, ello no evidencia posesión, pues según explicó obedecía a que la zona estaba encharralada y tenía elevaciones. 2) Alvaca le vendió la totalidad de la finca -sin reservar el área a segregar- a su representante en enero de 2013, lo cual resulta inconsecuente con la consideración de que esa porción de terreno ya le pertenecía al señor Villalobos y sólo faltaba formalizar la escritura. Además, al plantear la demanda omitió dar cuenta de esa venta y de la disolución de la sociedad y tan sólo mencionó la cesión de los derechos del contrato celebrado entre Alvaca y el señor Villalobos, negocio que tuvo lugar cuando esa sociedad ya no era propietaria de la finca pues la había traspasado previamente al señor Villalobos. Este acto, además, antecedió por unas horas a la disolución de Alvaca, quien formuló la demanda del presente asunto sin informar en su demanda de la venta, la cesión ni su disolución. 3) En marzo de 2013 el señor Villalobos le avisó al señor Alvarado que no continuaría con el negocio, aviso que se dio antes de que el plano estuviere catastrado. El plano estuvo listo hasta julio de 2013 pero el plazo estipulado para ello venció en marzo de ese año y, además, no se demostró que la demora fuera imputable a acciones del señor Villalobos. También refirió que: “(…) Aún cuando (sic) se considerase que el atraso en el plano no es motivo suficiente por sí solo para tener por incumplidas las condiciones estipuladas para hacer efectiva la opción (…) ese atraso se relaciona con un dato que sí influye en el cumplimiento de las condiciones, cual es que el terreno no tuviese gravámenes de ningún tipo (…) dato que resultó fundamental para que el demandado reconventor considerase incumplidas las negociaciones y determinase no continuar con ellas (…)”. Luego examina con detalle las implicaciones sobre sobre el dominio por la afectación ambiental del terreno y las confronta con lo acordado, según lo cual las heredades se transmitirían libres de gravámenes y afectaciones que impidieran el ejercicio de los atributos del dominio. Al efecto razonó: “(…) resulta lógico y evidente que no es lo mismo adquirir un terreno que no tenga más que las limitaciones normales generales dependiendo de la actividad a desarrollar (retiros para aceras, aireación e iluminación; uso racional según su naturaleza y tipo de suelo; condiciones para la accesibilidad a servicios públicos básicos; alturas en construcciones, etc.), que un terreno que esté gravado con limitaciones adicionales derivadas de la normativa de tutela al ambiente.”. Afirmó también falta de prueba de que la sociedad le informara a su contraparte de esas restricciones, pese a que la zona protectora databa de 1991. Razonó que el costo y las implicaciones de un estudio de impacto ambiental condicionaban las actividades a desarrollar en el área y aunque no pueda afirmarse engaño u omisión dolosa, la voluntad de una de las partes sí resultó afectada por no contar con ese dato relevante para la decisión. Con base en ello, denegó la demanda y acogió la contrademanda. Así, en resumen, el Juzgado consideró que el negocio concertado fue un contrato de promesa u opción de permutar terrenos que tenía como condición la elaboración del plano del lote a intercambiar por parte de Alvaca. Señaló que no correspondía a una permuta pura y simple por los siguientes elementos: 1) redacción del contrato, 2) no estaba determinado el terreno que recibiría el señor Villalobos, 3) la cláusula de vigencia del acuerdo es atípica de una permuta pura y simple y 4), la conducta de las partes, según la cual; a) no hubo actos posesorios en los inmuebles, b) la parte actora vendió la finca con posterioridad al acuerdo objeto del debate, c) el señor Villalobos le avisó a José Alvarado, en marzo de 2013, que no continuaría con la negociación. Consideró que hubo incumplimiento del acuerdo por no elaborar el plano en tiempo, pero, especialmente, porque acordaron un cambio de inmuebles sin gravámenes, pero el terreno de Alvaca se ubica en un área silvestre protegida y conforme al régimen de éstas, existen diferentes limitaciones para las actividades a realizar en el sitio, lo que limita los atributos del dominio e impone costos económicos por estudios de impacto ambiental. Así justifica la negativa del señor Villalobos a desplegar los efectos del precontrato de permuta (en una especie de excepción de contrato no cumplido) porque el bien que recibiría soportaba limitaciones ambientales de forma contraria a lo acordado. El Tribunal, por su parte, al mediar recurso vertical, coincidió plenamente en el análisis hecho por la primera instancia, reiterando las razones de la instancia previa. Teniendo claro lo anterior, procede examinar los reparos formulados por la parte recurrente.

IV.El primer aspecto a deslindar corresponde a la naturaleza jurídica del negocio concertado entre las partes, esto es, si convinieron una permuta pura y simple (tesis de la parte actora) o dispusieron un precontrato de permuta bilateral aceptada (tesis de las instancias previas). Para ello es necesario hacer algunas precisiones. El nacimiento de un vínculo jurídico obligacional requiere, entre otros elementos indispensables, de una conducta debida (prestación), la cual ha de ser cierta, posible y determinada o, cuando menos, determinable objetivamente, según establecen los artículos 627 inciso 2), 629 y 630 del Código Civil. Ahora, en los contratos en los que la prestación consiste en la entrega (dar), como sucede, verbigracia, en la compraventa y la permuta, esa característica (determinación) abarca a las prestaciones correlativas elementales de estos negocios: pago del precio y bien a transmitir en la compraventa, o de los objetos a intercambiar en la permuta. La determinación o determinabilidad del objeto a entregar, como presupuesto de validez, se extiende también a los contratos preparatorios de esos negocios en tanto éstos comparten con los contratos puros y simples una misma naturaleza -fuente generadora de obligaciones a partir del concierto de voluntades libres y autónomas-, según se extrae de los artículos 1055 y 1066 del Código Civil. En este asunto, la intención de las partes era intercambiar bienes inmuebles. Los que entregaría el señor Villalobos fueron determinados con toda precisión, pues correspondían a fincas individualizadas por su número de matrícula y características, o bien, por sus planos catastrados. No sucedía lo mismo con la heredad que cambiaría Alvaca pues, según dispusieron, correspondía a: “un lote segregado (…) con un área de 17500 metros cuadrados, que lindará al norte y este con Alvaca, al sur calle pública, medidas a determinar, al oeste Mayela Hernández Ordóñez. Las medidas debían determinarse por las partes respetando los parámetros establecidos porque al momento de emitirse el contrato no se aporta croquis o dibujo alguno.” (El destacado es suplido). Es decir, concertaron datos que permitían cierta ubicación del lote a segregar -con frente a calle pública y recostado a una colindancia-, pero no se había determinado su perímetro, sino tan sólo su área y para materializar su ubicación eran imprescindibles nuevas definiciones de las partes. La descripción que al respecto dieron los interesados tampoco permite afirmar la determinabilidad del área a segregar, pues aunque la descripción del área y linderos permitía cierta idea de su localización, resultaba insuficiente, ante lo cual los mismos interesados establecieron como indispensable el nuevo concierto ulterior de voluntades al respecto. Así, al momento en que celebraron el acuerdo, ese bien no estaba determinado ni era determinable. Por ello, al acuerdo proyectado por los aquí litigantes le faltaba ese aspecto a fin de completar los presupuestos de validez de los negocios jurídicos (en su versión contractual o precontractual). Ahora, para determinar la finca que recibiría el señor Villalobos en cambio por sus propiedades las partes fijaron en la cláusula quinta “(…) un plazo prudencial de cuatro meses que correrán a partir del 02 de noviembre del 2012 y fenecerá en fecha 02 de marzo del 2013, pero que podrá prorrogarse por acuerdo de ambas partes.” De cumplirse tal acuerdo dentro del plazo previsto, a juicio de ese órgano, se completarían las condiciones necesarias para que los acuerdos de las partes dieran lugar al nacimiento a una relación jurídica obligatoria de fuente negocial. Así, de previo a determinar si tal cumplimiento habría dado lugar a un contrato de permuta pura y simple o a una promesa recíproca de permuta, lo indispensable sería determinar, luego de lo señalado, si el plazo para la individualización del bien a intercambiar por parte de Alvaca fue atendido. Según las partes acordaron, el plano debía concluirse antes del 02 de marzo de 2013, pero que su trámite culminó a finales de junio de ese año. Luego, no se cumplió el requerimiento indispensable que permitía tener por individualizados los bienes a intercambiar. En autos no obran elementos que permitan extraer una conducta proclive a concederse recíprocamente una extensión de ese plazo. Por el contrario, más bien se tuvo por demostrado que antes de mayo de ese año el señor Villalobos comunicó verbalmente que daba por roto el convenio y negó el acceso a sus fincas haciendo uso de la Fuerza Pública (hechos probados 12 a 15 del fallo de primera instancia). Aunque la parte recurrente ha insistido en que su conducta da cuenta de esa intención, ha obviado en sus alegatos que sus “actos posesorios”, fueron realizados, según admitió en confesión, luego de que el señor Villalobos le comunicó que no seguiría adelante con el negocio proyectado. A diferencia de las instancias previas, para esta Sala la inobservancia de ese plazo (elaboración del plano), hizo que el marco negocial proyectado por ellos no naciera a la vida jurídica, ante la falta de determinación del bien que recibiría el señor Villalobos, para lo cual habían fijado un tiempo determinado. Dicho de otro modo, la intención de intercambio no satisfizo el presupuesto fijado por las partes para que el acuerdo desplegase sus efectos conforme al plan proyectado. Este razonamiento hace innecesario determinar si ese marco negocial reflejaba una permuta pura y simple o bien, una promesa recíproca de permuta. En todo caso, a mayor abundamiento de razones, las partes habían concertado una opción bilateral aceptada de permuta de fincas, cuya validez se completaría una vez individualizada la finca que recibiría el señor Villalobos. El texto que recoge los acuerdos de ambos no evidencia una intención traslativa con efectos inmediatos, sino la programación de un plan o marco negocial que no generaría, de manera automática, una permuta pura y simple, sino que una de las partes, o ambas, habrían de explicitar su intención posterior de perfeccionar el negocio proyectado, luego de determinada la finca a entregar por parte de Alvaca. Sólo de esta manera tiene sentido el plazo anual previsto por las partes para la vigencia del acuerdo, pues de la interpretación global de las previsiones se colige que tal plazo operaba para la concertación del negocio definitivo de permuta (en tanto la tarea de identificación del lote a segregar por Alvaca, según se dijo, tenía un plazo propio de cuatro meses). De haber versado el acuerdo sobre una permuta pura y simple, carecería de cualquier sentido disponer un plazo de vigencia, pues como bien fue referido por las instancias previas, los efectos traslativos de un negocio puro y simple no contienen un plazo de validez, pues estos se producen de manera inmediata a partir de consentimiento generador del intercambio. Además, la conducta seguida por Alvaca con posterioridad, acredita que no se figuró ese acuerdo como generador de un efecto traslativo inmediato, pues vendió la integralidad de la finca poco después -antes de que se cumpliera el plazo de elaboración del plano-. Si bien no se desconoce que el señor Alvarado -adquirente ulterior de la finca y actor en este proceso- era el representante de Alvaca, conforme a la buena fe que ha de imperar en el ejercicio de los derechos (artículo 20 del Código Civil), debió ocuparse de evidenciar jurídicamente el acuerdo que tenía con el señor Villalobos en lugar de ocultarlo en el traspaso de su finca y de omitirlo en su demanda. Finalmente, la razón por la cual este órgano omite pronunciarse sobre las limitaciones que obraban en el inmueble propiedad de Alvaca y su incidencia en los acuerdos proyectados, obedece a que tal análisis es innecesario a la luz de los argumentos expuestos, pues no se considera que haya nacido el precontrato proyectado. Conforme a lo dicho, los reparos planteados ante la Sala deben denegarse, pues todos se orientan a acreditar la permuta pura y simple, la cual, conforme a lo dicho, ha resultado descartada. En todo caso, y a mayor abundamiento de razones, en el siguiente acápite se añadirán algunas razones puntuales respecto de las disconformidades del recurrente en torno al marco fáctico.

V.La rectificación que propugna del octavo hecho probado según la cual el bien se cambió de ubicación por solicitud del señor Villalobos, no abona ningún elemento de relevancia, pues según se tuvo por probado, la individualización de la heredad a segregar requería del concierto de voluntades de ambas partes y la elaboración del plano no tuvo retrasos imputables al señor Villalobos. El hecho probado 10 da cuenta de la venta del inmueble de Alvaca al señor Alvarado. Su crítica es que la propia sentencia reconoce al negocio como una venta y no como una promesa de permuta. Al respecto, su alegato confunde el negocio de Alvaca con el propio señor Alvarado, del que previamente celebró la sociedad con el señor Villalobos, por lo que tal error no existe en el fallo. Respecto al onceavo hecho probado, a partir del cual procura evidenciar su cumplimiento respecto de los compromisos económicos asumidos para la elaboración del plano, tal circunstancia está fuera de cuestión, pues no se observa ninguna conducta proclive de las partes a obstaculizar la determinación del área a segregar, pero lo cierto es que el plano estuvo listo luego de cumplido el plazo establecido por las partes para ello, sin que se note alguna conducta coincidente de ambas partes -sino tan sólo el interés de la actora- por extenderlo. Dado que las partes fijaron un plazo que se cumplió, para prorrogarlo se requería de un nuevo concierto de voluntades en tal sentido, pues no dispusieron un mecanismo automático de prórroga. Su disconformidad respecto al doceavo hecho probado en el cual se tuvo por demostrado que su contraparte le comunicó su intención de no continuar con los proyectos concertados, luego de cumplido el plazo de elaboración del plano, pierde de vista que esto se tuvo por acreditado con base en su propia confesión, de modo que su intento de desdecirse en esta oportunidad es contrario a la buena fe procesal. Las notas vía Courier que se le hicieron llegar al demandado desconocen que el plazo para la confección del plano había sido superado y, el precontrato, en consecuencia, no había nacido a la vida jurídica, de modo que su intento de obligar a su contraparte a dar vigencia al proyecto negocial era insuficiente, pues para ello requería que el señor Villalobos consintiera en darle continuidad. Además, la posesión que aduce haber tenido sobre la propiedad de su contraparte, en la que cortó árboles de teca y melina y perforó un pozo, soslaya -de nuevo- el dato de que previamente a ello su contraparte le había comunicado su intención de no continuar con el marco de acuerdos predispuesto y de que el dueño registral de las fincas acudió al auxilio de la fuerza pública para frenarle. Por ello, aunque también se opone al catorceavo hecho probado, alegando como contrario a la lógica y a las pruebas que su representado accediera a continuar realizando labores, invirtiendo dinero y efectuando actos posesorios luego de recibir noticia de no continuar con el negocio, tal circunstancia, una vez más, se acreditó con base en su confesión. Las presunciones humanas que pueden derivarse de la aplicación de las reglas de la lógica y la experiencia humana tienen utilidad a nivel procesal para derivar convicción respecto de hechos que carecen de prueba directa, pero no son de utilidad ante la admisión de hechos admitidos expresamente, contrarios a los propios intereses. Del hecho probado 15 pretende colegir el incumplimiento de su contraparte por requerir el auxilio de la fuerza pública pues, en su tesis, para dar por roto el ligamen precisaba de una resolución judicial. Al respecto conviene recordar que, conforme a lo señalado en el Considerando anterior, si bien las partes proyectaron el surgimiento de un precontrato de permuta, este no nació jurídicamente pues el bien no se determinó en el plazo previsto para ello por el concierto de voluntades, de modo que no puede endilgarse incumplimiento al señor Villalobos por decidir no continuar con el proyecto negocial y tutelar su propiedad. Respecto a su objeción al vigésimo hecho probado en línea de que es posible construir en la finca segregada, tal análisis es ocioso, pues el precontrato de opción de permuta no nació a la vida jurídica, según fue expuesto en los considerandos previos. Finalmente, sobre los hechos indemostrados, no aporta prueba alguna que permita cambiar su condición, de modo que sus alegatos en torno a ellos carecen de virtud para modificar los hechos acreditados sobre los que se fundaron las instancias previas. Sólo resta señalar que si el señor Jorge Arias Barrios asesoró profesionalmente a las partes en la elaboración del instrumento que recogió el acuerdo y según su testimonio las partes pretendían realizar una permuta, lo cierto es que su impresión al respecto dista considerablemente del negocio que como profesional se ocupó en reflejar en el instrumento privado, pues existen múltiples elementos tanto en el texto del acuerdo, como en la conducta de Alvaca seguida con posterioridad, en la línea de que lo concertado no fue un contrato de permuta pura y simple sino que las partes pretendían proyectar las condiciones en las cuáles ese contrato, en el futuro, podría tener lugar. Así, su testimonio es insuficiente para revertir el análisis realizado. En síntesis, por todas las razones señaladas, el recurso debe denegarse y, en consecuencia, corresponde confirmar el pronunciamiento atacado.

POR TANTO

Se confirma la sentencia recurrida.

Luis Guillermo Rivas Loáiciga Román Solís Zelaya Rocío Rojas Morales William Molinari Vílchez Yazmín Aragón Cambronero Rosalena 1 Clasificación elaborada por SALA PRIMERAdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.