Lack of standing in claim for damages due to erroneous land registry annotationFalta de legitimación activa en reclamo de daños por anotación registral errónea

**Sala Primera de la Corte (First Chamber of the Supreme Court)** **Resolution No. 00958 - 2017** **Date of Resolution:** August 17, 2017 at 10:12 a.m.

**Case File:** 11-006300-1027-CA **Drafted by:** Carmenmaría Escoto Fernández **Type of Case:** Proceso de conocimiento (Ordinary Proceeding) **Reviewed by:** SALA PRIMERA *** **Content of Interest:** **Type of content:** Majority Vote **Branch of Law:** Administrative Litigation (Contencioso Administrativo) **Topic:** Standing (Legitimación) **Subtopics:** Concept and scope.

The party with standing in the cause (legitimado en la causa) is the one who can demand that the requests made in the complaint be resolved. Its absence must be declared ex officio. It does not produce res judicata (cosa juzgada)—because the merits have not been decided—and what is issued is a dismissal (fallo inhibitorio) (votes 83-1997 and 604-2007). The present complaint is aimed at a legal entity's claim for liability, due to an erroneous registry annotation that was made on its property (finca). Since the property could not be accepted as a real guarantee (garantía real) and due to the non-payment of a loan, the property was auctioned. The petition is aimed at compensating the alleged damages (daños y perjuicios) that the attorney-in-fact of the plaintiff company experienced as a result of the unsuccessful housing business—condominium (condominio)—that he wanted to carry out. But neither the economic damage (daño económico), the moral damage (daño moral), nor the lost profits (perjuicios) claimed have any relation to that company, all of which points to a problem of active standing (legitimación activa). These are two completely different persons (vote 958-F-2017).

... See more **Content of Interest:** **Type of content:** Majority Vote **Branch of Law:** Administrative Litigation (Contencioso Administrativo) **Topic:** Judgment (Sentencia) **Subtopics:** Substantive requirements (Presupuestos de fondo).

The substantive requirements of every procedural relationship: right (derecho), current interest (interés actual), and standing (legitimación); are reviewable ex officio, in order to determine any situation where procedural activities occur that could be defective and that affect essential aspects of the procedural legal relationship in the judgment, or where a situation of defenselessness (indefensión) could be caused to the parties (see ruling 611-2012) (vote 958-F-2017).

... See more **Text of the Resolution** *110063001027CA* Res: 958-F-S1-2017 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, at ten hours twelve minutes on the seventeenth of August of two thousand seventeen.

Ordinary Proceeding (Proceso de conocimiento) established before the Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda (Administrative and Civil Treasury Court) by PESTANA FLORIDA S.A, represented by its unlimited general attorney-in-fact (apoderado generalísimo sin límite de suma), Mr. Gonzalo Chacón Otten, engineer and theologian; against EL ESTADO (THE STATE), represented by its Procuradora (State Attorney), licensed Ana Cecilia Arguedas Chen Apuy, married, resident of Heredia. Also appearing as representative of the plaintiff company is licensed Cindy Blanco González, in her capacity as special judicial attorney-in-fact (apoderada especial judicial). The natural persons are of legal age, and with the exceptions noted, single and lawyers.

**RESULTANDO (WHEREAS)** 1. Based on the facts stated and legal provisions cited, the plaintiff company established this ordinary proceeding (proceso de conocimiento) so that in a judgment it be declared: "1. That this complaint be granted (con lugar). 2. That the State be civilly ordered to pay for the damages (daños y perjuicios) caused to my person by the improper action of a public official and the Administration itself. 3. That I be paid legal interest until the effective date of payment and the amounts ordered be indexed to current value. 4. I request the defendant be ordered to pay both costs of this proceeding.” 2. The defendant answered negatively and interposed the defense (excepción) of lack of right (falta de derecho).

3. The preliminary hearing (audiencia preliminar) took place on October 4, 2012; the parties presented their arguments.

4. The oral and public trial (juicio oral y público) took place at 09:00 hours on May 29, 2013, at which time all parties presented their arguments.

5. The Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Octava (Eighth Section of the Administrative and Civil Treasury Court), composed of judges Alner Palacios García, Laura García Carballo, and Julio Cordero Mora, in judgment no. 47-2013 at 08:15 on June 10, 2013, ordered: "1) The defense of lack of right (falta de derecho) raised by THE STATE is upheld. 2) The complaint filed by PESTANA FLORIDA S.A against THE STATE is denied (sin lugar). 3) The plaintiff party is ordered to pay both procedural and personal costs, and must pay interest until effective payment. 4) Upon full notification of this judgment, the parties are considered duly notified." 6. The representative of the plaintiff party files a cassation appeal (recurso de casación), expressly stating the reasons on which she relies to refute the Court's thesis.

7. In the proceedings before this Chamber, the legal requirements have been observed.

Drafted by Judge Escoto Fernández, **CONSIDERANDO (WHEREAS)** I.- On November 10, 2011, the representative of the company Pestana Florida S.A. (hereinafter Pestana), filed an ordinary administrative litigation complaint (demanda ordinaria contencioso administrativa) against the State. In its core, he stated that his represented party was the owner of San José property (finca) number 247345-000, which is land for construction and is located in San Rafael de Escazú. He mentioned that on April 30, 2008, the Municipalidad de Escazú (Municipality of Escazú), in act number 728-08, granted land-use permit (permiso del uso de suelo) for the construction of a residential condominium (condominio residencial). He said that on August 1, 2008, he formalized a mortgage credit with Banco HSBC (hereinafter HSBC), for an amount of $500,000.00, where that property was given as collateral. That money, he explained, was requested in order to invest in that horizontal property (propiedad horizontal) project within the property. On September 22 of that year, he noted, in official letter RVLA-1612-2008-SETENA, the Ministerio de Ambiente y Energía (Ministry of Environment and Energy) granted the environmental feasibility (viabilidad ambiental) to carry out the work. On October 9, 2008, he stated, the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (AyA) granted him the authorization for drinking water availability (disponibilidad de agua potable). By official letter number P-IOC-1006-08 of the following October 20, he reported, the Municipality authorized the drainage (desfogue) and calculation memorandum for carrying out the interconnection works to the existing stormwater system (sistema pluvial) on the public road. On March 24, 2009, he pointed out, said Municipality, by official letter number PDTJ-EXT 31-09, exempted him from the review of the building permit (permiso de construcción), given that what was going to be built were three residential units. On April 6, 2009, he explained, Pestana requested the issuance of a policy for the building permit procedure before that Local Government. By that time, he stated, said land was valued at ¢220,320,000.00. Having all the permits, he assured, he requested from Banco Nacional de Costa Rica (hereinafter Banco Nacional), a loan to start the construction of the condominium (condominio). He asserted that this financial entity denied him the credit, because the property (finca) appeared with an annotation of seizure (anotación de embargo), linked to the resolution at 15:00 hours on February 27, 2009, issued by the Tribunal Penal de Juicio del Primer Circuito Judicial de San José (Criminal Trial Court of the First Judicial Circuit of San José), referring to the criminal complaint processed in judicial case number 96-960274-PE, brought against Maritza Guerrero Castillo for the crimes of Fraud (Estafa) and others committed to the detriment of the company Inversiones Norambuena S.A., and which is pending resolution in the Sala Tercera (Third Chamber). This process, he pointed out, had nothing to do with Pestana and the property was not part of the real estate related to the fraud, “having been annotated by a judicial error” and which resulted in the loan not being granted. On August 17, 2010, he said, he filed a request for the lifting of the writ (mandamiento) improperly annotated on the property (finca), however, said procedure was neither carried out nor resolved until the Tribunal de Juicio del Primer Circuito Judicial de San José, by resolution of October 25, 2010, ordered said lifting, “since an error had occurred in the typing of the property number they intended to affect.” This whole situation, he mentioned, caused him not to be able to build the apartments and not to be able to continue with the payment of operations numbers 23407015860HVI, 23407019179HVI, 23407026005HVI, 50407348293HVI related to the credit for $500,000,000.00 (it should be clarified that at the beginning of his complaint he refers to an amount of $500,000.00) with HSBC. He reported that, given that he did not have cash to pay the debts, on January 22, 2010, he requested that the dation in payment (dación en pago) of the following properties be accepted: G143113-000, G143112-000, and G143111-000 all from the province of Guanacaste. With this, he stated, he managed to pay $1,500.00. According to appraisals (avalúos) made of those lands, he noted, all together had a value of ¢697,775,440.00; however, they were not accepted by HSBC, which has led to the auction of property 247345-000. It is evident, he assured, that Pestana has suffered objective moral damage (daño moral objetivo), given that the clients who would have bought the houses were lost, with the aggravating factor of the bad image it now has before the National Banking System. Based on this relation of facts, in the most significant aspects, he requested that he be paid the damages (daños y perjuicios), which he quantifies as follows: economic damage (daño económico) for the sum of $600,000.00; moral damage (daño moral) for $200,000.00, and the lost profits (perjuicios) in the amount of $2,000,000.00. He also asks to be paid legal interest until effective payment and that said amounts be indexed. The payment of both costs is to be borne by the defendant. The latter answered negatively and raised the defense (excepción) of lack of right (falta de derecho). The Court upheld said defense; denied the complaint and ordered the plaintiff party to pay costs. Discontented, it files a cassation appeal (recurso de casación), of which only the first two grievances were admitted.

II.- First: He says the Court has failed to apply Articles 9, 11, and 49 of the Political Constitution (Constitución Política), as well as numeral 11 of the Ley General de la Administración Pública (LGAP). In these precepts, he states, the principle of legality is immersed, which is violated by the Administration's actions, since it deviates from what is stipulated in the legal system. The cited canon 49, he indicates, opens the possibility that in cases like the present one, recourse is made to the administrative litigation jurisdiction (vía contencioso administrativa). In this matter, he explains, the commission of damage was argued, by virtue of the writ (mandamiento) for the annotation of a criminal complaint, on the registry entry (asiento registral) number 247.345-000 of the province of San José. Now then, he exposes, the Court did not consider that the assessment of that fact was of great relevance, which is not correct, since if the Administration causes damage, it must attend to what is established in section 190 of the LGAP. He points out that the damage must be certain, real, effective, assessable, and individualizable, as established by article 196 of the same law; all of which is fully met in this case. Part of the basis of the judgment, he notes, is that since the process was brought by a legal entity, only it can demand what pertains to subjective rights. He mentions that this was done, as a claim was made for the commission of an administrative act that erroneously and untimely annotated the immobilization (inmovilización) of the previously described property (finca) on the margin of the registration entries, which at that time belonged to Pestana. Next, the appellant refers to the facts not proven by the Court, without there being a clear linkage. He says that unproven fact number one could not be taken as such, given that in folios 30 to 33, there is evidence of the consent (asentimiento) to access a mortgage credit, which was backed by the previously described property (finca), which, although it was carried out by Mr. Gonzalo Chacón Otten in a personal capacity, with only the approval of the Board of Directors of Pestana, the latter assumed the real guarantee (garantía real) offered in case payment was not made, which effectively happened; for which the evidence in folios 99 to 103 of the file must also be considered. With just a logical analysis, he states, it would be understood that when the dation in payment (dación en pago) was carried out by Pestana, the property was already immobilized. Now then, regarding unproven fact number two, he notes, according to the principle of registry publicity (principio de publicidad registral), it is evident, public, and notorious that when a credit is requested from a financial entity, it will carry out the corresponding registry study; in this case, upon doing so, it was found that the property (finca) being given as guarantee had a criminal complaint annotated, which is why the credit application was rejected. In this sense, he assures, the Court did not assess the testimonial evidence related to Mr. Federico Chacón Miranda (son of Mr. Gonzalo Chacón Otten), who was clear when he declared that when they went to Banco Nacional de Costa Rica, it did not grant them the loan due to the situation of the land; even though his father has never been involved in a criminal process. Notwithstanding the above, he asserts, the judges gave less credibility to this evidence. Regarding unproven fact number three, he affirms, it is again a problem of the assessment of the previous evidence, emphasizing that Mr. Chacón Otten had nothing to do with the criminal process, a situation that was not even assessed by the Court. With the testimony of Mr. Federico Chacón, he maintains, it is evident that according to the administrative procedures being carried out, work was being done to achieve the development of a condominium of three apartments in Escazú, and that this was not an expectation. The registry problem, he alleges, lies in that “IT WAS FOUND DISABLED [to be granted the loan], SINCE IN 2009, THEY IMMOBILIZED THE PROPERTY, WHEN THE REGISTRY PUBLICITY AT THAT TIME DID NOT BELONG TO THE PARTY ACCUSED IN THE CRIMINAL PROCESS, CASE 15 YEARS AFTER HAVING FILED A CRIMINAL PROCESS, THEY COME TO IMMOBILIZE A PROPERTY AND THEY DO NOT EVEN REALIZE THAT MY REPRESENTED PARTY HAD NO RELATION TO THAT CRIMINAL CASE.” He argues, regarding unproven fact number four, as recorded in folio 35 of the file, on March 5, 2009, the building permit application was filed with the Municipalidad de Escazú; on the following April 3, that Municipality was informed that the earthworks (movimiento de tierras) to be done on the land would be less than 150 m³, which is why it was not necessary to transfer it to any other site; it being the case that in folio 41, it is recorded that this authorization was granted. What must be clear, he emphasizes, is that the construction of the building was not a mere expectation, but rather, the corresponding process for construction was already being carried out, as recorded in folios 35, 36, 37, 38, 41, 42, and 45 of the judicial file. Now then, he argues, in the case of unproven fact number five, it is notorious that this project called Los Condes is not a phantom project, since it already had: elaborated plans, approved construction plans, endorsed and stamped by the Instituto de Vivienda y Urbanismo (Invu) on February 20, 2009, endorsed by the Unidad Rectora de Salud and the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos. Along these same lines, he considers that what was said by Mr. Federico Chacón was not assessed. In relation to unproven fact number six, he states that on August 1, 2008, having been unable to make the payments related to the credit requested with Banco HSBC, he offered this banking entity three properties located in Guanacaste in dation in payment (dación en pago); however, the property in question was not accepted for the reasons already described. He indicates, “Of course there is a relation in the respective refusal of Banco HSBC CR not to accept the dation in payment (dación en pago) that was of interest to Mr. Gonzalo Chacón Otten, since to face various personal debts, with the Company Prestana Florida and the State. The State's conduct in carrying out the inscription of the annotation of the complaint on February 27, 2009, under criminal case 96-96-0274-PE, Pestana Florida Sociedad Anónima is involved in not being able to exercise any credit action due to the action of an immobilization (inmovilización) of its own property (finca), where the Criminal Court decides thirteen years after a criminal case began, to immobilize a property where neither Mr. Gonzalo Chacón nor Pestana Florida have any relation in that process.” Given this whole situation, he explains, he had to give another property as dation in payment (dación en pago), to avoid a problem with his credit record. The land in question, he states, is currently in the name of Banco Davivienda. He points out that with respect to unproven fact number seven, the truth is that the property (finca) subject to this process could not be used, and therefore the development project being worked on was not carried out, all by virtue of the administrative conduct of the Criminal Court. It is well known, he notes, that no administrative or banking institution will grant credits if the property that backs it has an annotation evidencing a judicial problem. He insists that the evidentiary support for this fact is the testimony of Mr. Federico Chacón Miranda, which was not taken into account by the lower Court (A quo). He reiterates that the criminal investigation began in 1996 and it was not until March 13, 2009, that the annotation was made on the margin, thus distorting the nature of the institute of precautionary measure (medida cautelar) or effective protection of the asset in dispute; a situation that the criminal judge should have foreseen before issuing the writ (mandamiento). Regarding unproven fact number eight, he mentions it is a point that lacks relevance, as it is not related to his petition. In the case of unproven fact number nine, he says the Court errs in its consideration, since even though the credit with HSBC was requested by Mr. Chacón Otten in a personal capacity, there was consent (asentimiento) by Pestana for property 247345-000 to support the real guarantee (garantía real), which shows a direct impact on the company. In this case, he states, there is a link in the sphere of interests between Mr. Gonzalo Chacón Otten and Pestana, since in one way or another both protected each other and maintain a direct relationship. Regarding unproven fact number 10, he warns that the reality is that the registry annotation did cause damages (daños y perjuicios) to Pestana, as well as to Mr. Chacón Otten. It is fine, he assures, that the property (finca) was immobilized before third parties, but it is not reasonable that this was maintained even until the year 2003, when Mr. Gonzalo Chacón was the owner through the plaintiff. He clarifies that if that annotation had been made from the beginning, he would not even have acquired the land. However, he also contradictorily affirms that he obtained the property on July 10, 2008, when the criminal complaint had already been in legal existence for seven years. The Administration's action, he alleges, is not justifiable, given how it carried out the annotation, if not also, regarding the time taken to order the writ (mandamiento) and that, furthermore, his property had no reason to be held accountable in the criminal matter. He argues that the ownership of the property should have been first verified, or done in a timely manner, and not allow so much time to pass, since the case began in 1996 and it was not until March 13, 2009, that the respective annotation was made. With this action, he reiterates, numerals 11, 12, 13, 59, and 66 of the LGAP, as well as article 11 of the Magna Carta, have been violated. He emphasizes that the Court did not make a correct assessment of the documentary or testimonial evidence, nor of the Criminal Court resolution that appears in folios 1583 and 1584, where that judicial authority clarifies that the property (finca) in question has no relation to the criminal matter. He cites doctrine in his favor. Second: he argues that canon 190 of the LGAP was violated, given that the Court starts from a mistaken premise, “the way in which despite having documentary and testimonial evidence of the damage that occurred and of not answering, due to time and of having the Criminal Court's resolution, where it indicated that my represented party's property had to be part of the criminal litigation, the trial court does not consider proven and inapplicable article 190 of the Ley General de la Administración Pública.” Throughout the entire process, he says, it has been made clear that the disagreement lies in the abnormal action of the Administration, which caused him damages (daños y perjuicios), demonstrated by the evidence that the Court did not assess, since there is actually a causal link. He states that he has the right to be compensated for the damage that has been caused to him, according to precepts 41 and 140, both of the Political Constitution (Constitución Política). He cites a ruling from the Constitutional Chamber (Sala Constitucional).

III.- It is necessary to partially transcribe what the Court considered in the judgment contained in virtual support: “[…] the process is brought by a legal entity, which to that extent can demand in trial what pertains to its sphere of subjective rights or the defense of its legitimate interests, of this there is no doubt. However, because Mr. Gonzalo Chacón Otten is also the representative of that legal entity, we observe that the present litigation (litis) tends to confuse the factual question related to the sphere of rights or interests of the natural person, with those that could eventually correspond to the legal entity. This essential element forces us to draw a clarifying line to affirm that the plaintiff company can only demand the protection of rights to safeguard an alleged injury, provided that the administrative conduct is linked to it. This implies that a natural person, even if coincidentally being the representative of that legal entity, cannot extend the effects of a hypothetical injury caused to their personal legal sphere, to claim that the damage also covers a legal entity; for such a matter to occur, there must be an unquestionable and fully demonstrated causal link. Let us remember that personality, as an attribute of the existence and capacity of persons, allows us to distinguish between natural persons versus legal entities, in accordance with articles 31, 33, 34, and 36 of the Civil Code (Código Civil). This implies that each one, independently, is the center of imputation of its rights, its interests, and its obligations, which it can claim in court under precept 49 Constitutional and articles 1, 9, and 10 of the Código Procesal Contencioso Administrativo. Within this framework, the claims to be resolved in a trial will be directly related to the natural or legal person holding the affected situation, and a person distinct from it can only claim if, on the factual level, the affection covers both, or also in cases where, in accordance with civil legislation, there is a transfer of the litigious rights, so that one grants the other the possibility of exercising the right of action as if they were the injured subject. Bringing the above to the context of the current trial, the Court does not find a factual or evidentiary link that makes it possible to understand that the actions carried out by Mr. Gonzalo Chacón Otten in a personal capacity could also encompass the rights or interests of the company Pestana Florida S.A., which is why the petition of the plaintiff company can only refer to factual situations that affect the legal entity, without being able to extend the exercise of the action to the sphere of rights of the natural person because it is not a single person, but rather two different ones, even though the natural person coincidentally is the representative of the legal entity. […]”. Even though the Court made the previous considerations, it also undertook the study of the matter, deciding that the administrative conduct under study did not cause any damage to Pestana, concluding that in this case there was a lack of right (falta de derecho). However, this Chamber understands that, in essence, the analysis made by the Court deals with a lack of active standing (legitimación activa) and must be understood as such, which is why it will be analyzed under this perspective.

IV.- Regarding this condition of every procedural relationship, this Chamber has considered on other occasions: “The legitimatio ad causam does not constitute a condition or requirement for the admissibility of the action, nor does it condition its valid and effective exercise; if it were so, someone who did not have standing in the cause (legitimado en la causa) could not exercise the action. But it does constitute a condition for the claim to prosper. The party with standing in the cause (legitimado en la causa) is the one who can demand that the requests made in the complaint be resolved, that is, the existence or not of the material right claimed, by means of a favorable or unfavorable judgment. Therefore, when one of the parties lacks that standing (legitimación), the judge cannot adopt a decision on the merits, being inhibited from doing so. The legitimatio ad causam constitutes, therefore, a condition for the issuance of a judgment on the merits, but not for a favorable judgment. Since the jurisdictional body cannot resolve the existence or not of the material right claimed, or upon declaring that it is inhibited from ruling, res judicata (cosa juzgada) is not produced because the point on the merits has not been decided. […] The absence of standing in the cause (legitimación en la causa) constitutes a substantial impediment; if the judge becomes aware of the lack thereof, it must be declared ex officio and a dismissal (sentencia inhibitoria) must be issued, which is not an obstacle for it to be raised opportunely as a preliminary defense (excepción previa).” (Resolution at 15:10 hours on September 24, 1997, corresponding to vote number 83). Judgment number 604 at 10:00 hours on August 17, 2007. It must be affirmed that the substantive requirements (presupuestos de fondo) of every procedural relationship: right (derecho), current interest (interés actual), and standing (legitimación); are reviewable even ex officio, which is intended to determine any situation where procedural activities occur that could be defective and that affect essential aspects of the procedural legal relationship in the judgment, or where a situation of defenselessness (indefensión) could be caused to the parties. In this sense, consult vote number 611 of this Chamber at 12 hours 10 minutes on May 16, 2012. In the particular case, the action is filed by Mr. Gonzalo Chacón Otten, in his capacity as unlimited general attorney-in-fact (apoderado generalísimo sin límite de suma) of the company Pestana. As can be seen in the complaint, it is aimed at claiming liability on behalf of a legal entity, due to the annotation made on property (finca) number 247345-00 belonging to the plaintiff company, related to a criminal matter, which prevented, according to what is said, Mr. Gonzalo Chacón from being able to build some condominium housing units. The factual framework (cuadro fáctico) presented revolves around Mr. Gonzalo Chacón carrying out a real estate project consisting of the construction of three condominium houses, which he indicates were going to be put up for sale. For this purpose, he requested a loan from the bank HSBC for $500,000.00, an obligation he later had problems paying; in order to meet said debt, he sought a financial solution from other banks, giving the mentioned property as guarantee, but due to said annotation, this land was not accepted as a real guarantee (garantía real). Due to the non-payment to HSBC and given that Pestana had previously consented that this fund respond for the debt, it was auctioned. In the opinion of Mr. Gonzalo Chacón, none of this would have happened if they had been able to dispose of the property (finca) in question, either to give it as guarantee or to sell it. In this line of thought, the claim set forth in the complaint revolves around: 1- the economic damage (daño económico) caused to it by virtue of the loss of the property; 2- the moral damage (daño moral) suffered by the company due to the bad image generated towards potential buyers of the houses; 3- the lost profits (perjuicios), related to the lost profit from not building the condominium; 4- legal interest; 5- indexation, and 6- costs. It is evident, from the plaintiff's own statements in the complaint, that the condominium housing project, which could not be carried out, was an activity that Mr. Gonzalo Chacón, and not Pestana, was carrying out; that the loans, according to the plaintiff's own account, were aimed at covering the expenses of that construction. The person who was involved in financial problems to honor the debt with the bank HSBC was Mr. Gonzalo Chacón; and the loss of the property occurs as a result of this failure. The petition of this process is aimed at compensating the alleged damages (daños y perjuicios) that Mr. Gonzalo Chacón experienced as a result of the unsuccessful housing business he wanted to carry out. But neither the economic damage (daño económico), nor the moral damage (daño moral), nor the lost profits (perjuicios) claimed have any relation to Pestana Florida S.A., all of which points to a problem of active standing (legitimación activa). The cassation appellant's (casacionista) claim is not valid when he states that the interests of Pestana and Mr. Gonzalo Chacón are one and the same, since, as the Court well explained, these are two completely different persons. The entire situation described in the complaint is unrelated to Pestana, given that the only damage or loss that said company could allege would be the loss of the property, as a result of the non-compliance by Mr. Gonzalo Chacón with the banking entity, which, as stated, has nothing to do with the issue of the administrative action.

Everything else, regarding that the condominium could not be built, that the loan could not be repaid, or that subsequently the aforementioned land could no longer be used as collateral, are situations pertaining and exclusive to Mr. Gonzalo Chacón, but alien to the interests or possible diminished rights of Pestana Florida S.A. If this company intends to claim harm due to the administrative act of the criminal matter's annotation, it must channel its claim into demonstrating how it suffered a loss in the sphere of its rights for this cause. This is a situation entirely different from the one raised in these proceedings. By virtue of this, this deciding Body considers that the plaintiff company, based on the claim it makes, lacks standing to bring suit.

V.- Given the manner in which this matter is resolved, it is irrelevant to refer to the second defense raised.

VI.- By virtue of the foregoing, the appeal filed by Pestana Florida S.A. shall be dismissed, with the costs of this appeal borne by it. (Article 150, subsection 3) of the Administrative Contentious Procedure Code).

POR TANTO

The appeal is dismissed. Costs are to be borne by the party that filed it.

Luis Guillermo Rivas Loáiciga Román Solís Zelaya \t Carmenmaría Escoto Fernández Rocío Rojas Morales \t William Molinari Vílchez amadrigalv/aalvarezs Classification prepared by SALA PRIMERA of the Poder Judicial. Reproduction and/or distribution for profit is prohibited.

Is a faithful copy of the original - Taken from Nexus.PJ on: 09-05-2026 08:18:32.

Sala Primera de la Corte Clase de asunto: Proceso de conocimiento Analizado por: SALA PRIMERA Sentencias del mismo expediente Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Contencioso Administrativo Tema: Legitimación Subtemas:

Concepto y alcance.

Legitimado en la causa es quien puede exigir que se resuelva las peticiones hechas en la demanda. Su ausencia debe declararse de oficio. No produce cosa juzgada -porque el fondo no se ha decidido- y lo que se emite es un fallo inhibitorio (votos 83-1997 y 604-2007). La presente demanda va encaminada al reclamo de una persona jurídica por responsabilidad, debido a una errónea anotación registral que se hizo en su finca. Como no se pudo recibir el bien en garantía real y debido a la falta de pago de un préstamo, se remató el inmueble. La petitoria va encaminada a resarcir supuestos daños y perjuicios que vivió el apoderado de la empresa actora a raíz del infructuoso negocio habitacional -condominio- que quería realizar-. Pero ni el daño económico, el moral y los perjuicios reclamados tienen relación alguna con esa sociedad, todo lo cual dice de un problema de legitimación activa. Se trata de dos personas completamente distintas (voto 958-F-2017).

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Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Contencioso Administrativo Tema: Sentencia Subtemas:

Presupuestos de fondo.

Los presupuestos de fondo de toda relación procesal: derecho, interés actual y legitimación; son revisables de oficio, para determinar cualquier situación en donde se den actividades procesales que podrían resultar defectuosas y que incidan en aspectos esenciales de la relación jurídico procesal en la sentencia, o bien, pueda causarse indefensión a las partes (ver fallo 611-2012) (voto 958-F-2017).

... Ver más *110063001027CA* Res: 958-F-S1-2017 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las diez horas doce minutos del diecisiete de agosto de dos mil diecisiete.

Proceso de conocimiento establecido en el Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda por PESTANA FLORIDA S.A, representado por su apoderado generalísimo sin limite de suma, el señor Gonzalo Chacón Otten, ingeniero y teólogo; contra EL ESTADO, representado por su Procuradora, licenciada Ana Cecilia Arguedas Chen Apuy, casada, vecina de Heredia. Figura además como representante de la sociedad actora, la licenciada Cindy Blanco González, en su carácter de apoderada especial judicial. Las personas físicas son mayores de edad, y con las salvedades hechas, solteras y abogados.

RESULTANDO

1. Con base en los hechos que expuso y disposiciones legales que citó, la sociedad actora estableció proceso de conocimiento, a fin de que en sentencia se declare: "1. Que se declare con lugar la presente demanda. 2. Que se le condene al Estado civilmente por los daños y perjuicios ocasionados a mi persona por la mala actuación de un funcionario público y de la Administración propiamente dicha. 3. Que se me cancelen los intereses legales hasta la fecha del efectivo pago y se indexen las sumas condenadas a valor actual. 4. Solicito se condene al demandado al pago ambas costas de este proceso.” 2. La parte demandada contestó negativamente e interpuso la excepción de falta de derecho.

3. La audiencia preliminar se efectuó el 4 de octubre de 2012, las partes hicieron uso de la palabra.

4. El juicio oral y público se llevo a cabo al ser las 09 horas del 29 de mayo de 2013, oportunidad en que todas las partes hicieron uso de la palabra.

5. El Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Octava, integrada por los jueces, Alner Palacios García, Laura García Carballo y Julio Cordero Mora, en sentencia no.47-2013 de las 08 horas 15 minutos del 10 de junio 2013, dispuso: "1) Se acoge la excepción de falta derecho opuesta por EL ESTADO. 2) Se declara sin lugar la demanda planteada por PESTANA FLORIDA S.A en contra del ESTADO. 3) Se condena en costas procesales y personales, a la parte actora, debiendo cubrir los intereses hasta su efectivo pago. 4) Con la comunicación íntegra de esta sentencia, quedan debidamente notificadas las partes." 6. La representante de la parte actora formula recurso de casación indicando expresamente las razones en que se apoya para refutar la tesis del Tribunal.

7. En los procedimientos ante esta Sala se han observado las prescripciones de ley.

Redacta la magistrada Escoto Fernández,

CONSIDERANDO

I.- El 10 de noviembre de 2011 el representante de la empresa Pestana Florida S.A. (en lo sucesivo Pestana), interpuso demanda ordinaria contencioso administrativa en contra del Estado. En lo medular indicó ser su representada la propietaria de una finca de San José número 247345-000, que es terreno para construir y se ubica en San Rafael de Escazú. Mencionó, el 30 de abril de 2008, la Municipalidad de Escazú, en acto número 728-08, le otorgó permiso del uso de suelo para la construcción de un condominio residencial. Dijo, el 1 de agosto de 2008, formalizó un crédito hipotecario con el Banco HSBC (en adelante HSBC), por un monto de $500.000,00 donde se daba como garantía aquel inmueble. Ese dinero, expresó, se solicitó con el fin de invertir en ese proyecto de propiedad horizontal dentro del bien. El 22 de septiembre de ese año, advirtió, en oficio RVLA-1612-2008-SETENA, el Ministerio de Ambiente y Energía le concedió la viabilidad ambiental para realizar la obra. El 9 de octubre de 2008, manifestó, el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (AyA), le otorgó la autorización de disponibilidad de agua potable. Mediante oficio número P-IOC-1006-08 del 20 de octubre siguiente, refirió, la Municipalidad autorizó el desfogue y memoria de cálculo para realizar los trabajos de interconexión al sistema pluvial existente en la vía pública. El 24 de marzo de 2009, señaló, dicho Ayuntamiento mediante oficio número PDTJ-EXT 31-09, le eximió de la revisión del permiso de construcción, dado que lo que se iba a construir eran tres unidades residenciales. El 6 de abril de 2009, explicó, Pestana solicitó la emisión de una póliza para trámite de permiso de construcción ante ese Gobierno Local. Para ese momento, expuso, dicho terreno estaba valorado en ¢220.320.000,00. Al contar con todos los permisos, aseguró, solicitó al Banco Nacional de Costa Rica (en adelante Banco Nacional), un préstamo para iniciar la construcción del condominio. Aseveró, ese ente financiero le denegó el crédito, dado que la finca, aparecía con una anotación de embargo, vinculado con la resolución de las 15 horas del 27 de febrero de 2009, emitida por el Tribunal Penal de Juicio del Primer Circuito Judicial de San José, referente a la demanda penal tramitada en la causa judicial número 96-960274-PE, seguida contra Maritza Guerrero Castillo por los delitos de Estafa y otros cometidos en perjuicio de la empresa Inversiones Norambuena S.A., y que se encuentra pendiente de resolución en la Sala Tercera. Este proceso, señaló, nada tenía que ver con Pestana y la propiedad no era parte de los inmuebles relacionados con el fraude, “habiéndose anotado por un error judicial” y que tuvo como consecuencia que no se concediera el préstamo. El 17 de agosto de 2010, dijo, presentó una solicitud para el levantamiento del mandamiento mal anotado sobre la finca, no obstante lo anterior, dicho trámite no se realizó ni se solucionó sino hasta que el Tribunal de Juicio del Primer Circuito Judicial de San José, mediante resolución del 25 de octubre de 2010, ordenó dicho levantamiento, “pues se había dado un error en la digitación del número de finca que quería afectar”. Toda esta situación, mencionó, provocó que no pudiera construir los apartamentos y que no pudiera continuar con el pago de las operaciones números 23407015860HVI, 23407019179HVI, 23407026005HVI, 50407348293HVI relativas al crédito por $500.000.000,00 (cabe aclarar que al inicio de su demanda se refiere a un monto de $500.000,00) con el HSBC. Refirió, dado que no tenía efectivo para sufragar las deudas, el 22 de enero de 2010, solicitó se aceptara la dación en pago de las siguientes fincas: G143113-000, G143112-000 y G143111-000 todas de la provincia de Guanacaste. Con esto, manifestó, logró cancelar $1.500,00. Según avalúos hechos a esos terrenos, advirtió, todas juntas tenían valor de ¢697.775.440,00; sin embargo, no fueron aceptadas por HSBC, lo que ha desembocado en el remate del terreno 247345-000. Es evidente, aseguró, Pestana ha sufrido un daño moral objetivo, dado que se perdieron los clientes que habrían comprado las casas, con el agravante de la mala imagen que tiene ahora frente al Sistema Bancario Nacional. Con base en esta relación de hechos en lo trascendental solicitó se le paguen los daños y perjuicios los cuales cuantifica de la siguiente manera: daño económico por la suma de $600.000,00; daño moral por $200.000,00 y los perjuicios en el monto de $2.000.000,00. Además pide se le cancelen los intereses legales hasta su efectivo pago y se indexen dichas sumas. El pago de ambas costas a cargo del demandado. Este contestó de manera negativa e interpuso la excepción de falta de derecho. El Tribunal acogió dicha defensa; declaró sin lugar la demanda y condenó a la parte actora al pago de las costas. Inconforme esta, presenta recurso de casación, del cual solo fueron admitidoslos dos primeros agravios.

II.- Primero: Dice, el Tribunal ha desaplicado los artículos 9, 11 y 49 de la Constitución Política, así como el numeral 11 de la Ley General de la Administración Pública (en adelante LGAP). En estos preceptos, expresa, se encuentra inmerso el principio de legalidad, lo que se ve violentado con el actuar de la Administración, pues se aleja de lo estipulado en el ordenamiento jurídico. El canon 49 citado, indica, abre la posibilidad de que en casos como el particular, se acuda a la vía contencioso administrativa. En este asunto, explica, se arguyó la comisión de un daño, en virtud del mandamiento de la anotación de una demanda penal, en el asiento registral número 247.345-000 de la provincia de San José. Ahora bien, expone, el Tribunal no consideró que la valoración de ese hecho fuera de suma relevancia, lo cual no es correcto, pues en caso de que la Administración ocasione un daño, deberá atender a lo establecido en el ordinal 190 LGAP. Señala, el daño debe ser cierto, real, efectivo, evaluable e individualizable, tal y como lo establece el artículo 196 ídem; todo lo cual se cumple a cabalidad en este caso. Parte del fundamento de la sentencia, apunta, es que al haber sido interpuesto el proceso por una persona jurídica, solo esta puede exigir lo atinente a los derechos subjetivos. Menciona, así se realizó, pues se demandó la comisión de un acto administrativo que anota de manera errónea y extemporánea al margen de los asientos de inscripción, la inmovilización de la finca antes descrita, la cual en ese momento le pertenecía a Pestana. A continuación el recurrente hace referencia a los hechos no probados por el Tribunal, sin que exista una concatenación clara. Refiere, el hecho no demostrado número uno, no se podía tener como tal, dado que de folios 30 a 33, consta el asentimiento para acceder a un crédito hipotecario, el cual respondía la finca descrita con anterioridad, que si bien fue realizado por el señor Gonzalo Chacón Otten a título personal, con solo la aprobación de la Junta Directiva de Pestana, esta asumió la garantía real ofrecida en caso de que no se realizara el pago, lo que efectivamente sucedió; para lo cual también tiene que tomarse en cuenta la prueba constante a folios 99 a 103 del expediente. Con solo hacer un análisis lógico, manifiesta, se entendería que cuando se llevó a cabo la dación en pago por parte de Pestana, ya el inmueble se encontraba inmovilizado. Ahora bien, sobre el hecho no demostrado número dos, advierte, de acuerdo con el principio de publicidad registral, es evidente, público y notorio que cuando se solicita un crédito a una entidad financiera, esta va a realizar el estudio registral correspondiente; en este caso, al hacerlo, se encontró que la finca que se estaba dando en garantía tenía anotada una demanda penal, razón por la cual rechazó la solicitud de crédito. En este sentido, asegura, el Tribunal no valoró la prueba testimonial relativa al señor Federico Chacón Miranda (hijo del señor Gonzalo Chacón Otten), quien fue claro cuando declaró que cuando fueron al Banco Nacional de Costa Rica, este no les otorgó el préstamo por la situación del terreno; aún y cuando su padre nunca se ha visto inmerso en un proceso penal. No obstante lo anterior, asevera, lo juzgadores restaron credibilidad a esta probanza. Relativo al hecho no demostrado tercero, afirma, de nuevo es un problema de la valoración de la prueba anterior, debiéndose hacer hincapié en que el señor Chacón Otten, no tenía nada que ver en el proceso penal, situación que ni siquiera fue valorada por el Tribunal. Con el testimonio de don Federico Chacón, sostiene, se evidencia que de acuerdo a los trámites administrativos que se llevaban a cabo, se estaba trabajando en lograr el desarrollo de un condominio de tres apartamentos en Escazú, y que esto, no era ninguna expectativa. El problema registral, alega, radica en que “SE ECONTRÓ INHABILITADO [para que le dieran el préstamo], YA QUE EN EL 2009, LE INMOVILIZARON LA PROPIEDAD, CUANDO LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN ESE MOMENTO NO LE PERTENECÍA A LA PARTE IMPUTADA EN EL PROCESO PENAL, CASO 15 AÑOS DESPUÉS DE HABER INTERPUESTO UN PROCESO PENAL, VIENEN A INMOVILIZAR UNA FINCA Y QUE NI SE DAN CUENTA QUE MI REPRESENTADO NO TENÍA NINGUNA RELACIÓN CON ESA CAUSA PENAL.”. Arguye, relativo al hecho no probado número cuatro, tal y como consta a folio 35 del expediente, el 5 de marzo de 2009, se presentó la solicitud del permiso de construcción ante la Municipalidad de Escazú; el 3 de abril siguiente, se le informó a ese Ayuntamiento, que el movimiento de tierras que se iba a hacer en el terreno, iba a ser inferior a 150 m³, razón por la cual no era necesario trasladarla para ningún otro sitio; siendo que a folio 41, consta se otorgó esta autorización. Lo que debe quedar claro, recalca, es que la construcción del edificio no era una mera expectativa, sino, que ya se estaba llevando a cabo el proceso correspondiente a la construcción, tal y como consta a folios 35, 36, 37, 38, 41, 42 y 45 del expediente judicial. Ahora bien, aduce, en el caso del hecho no probado número cinco, es notorio que este proyecto denominado Los Condes no es un proyecto fantasma, pues contaba ya con: planos elaborados, planos constructivos aprobados, visados y sellados por el Instituto de Vivienda y Urbanismo (Invu) del 20 de febrero de 2009, visados por parte de la Unidad Rectora de Salud y del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos. En esta misma línea, estima, no se valoró lo dicho por el señor Federico Chacón. En relación con el hecho indemostrado número seis, expresa, el 1 de agosto de 2008, al no haberse podido realizar los pagos, relacionados con el crédito solicitado con el Banco HSBC, le ofreció a este ente bancario, tres fincas ubicadas en Guanacaste en dación en pago, sin embargo, el bien en cuestión, no fue aceptada por las razones ya descritas. Indica, “Claro que sí existe una relación en la respectiva negativa del Banco HSBC CR de no aceptar la dación en pago que le interesaba al señor Gonzalo Chacón Otten, ya que para afrontar diversas deudas a título personal, con la Sociedad Prestana Florida y el Estado. La conducta del Estado la ejercer la inscripción de la anotación de la demanda el día 27 de febrero de 2009, bajo la causa penal 96-96-0274-PE, Prestana Florida Sociedad Anónima se ve involucrada en no poder ejercer ninguna acción crediticia por la actuación de una inmovilización de su propia finca, donde el Tribunal Penal decide trece años después de iniciada una causa penal, en inmovilizar una propiedad donde ni don Gonzalo Chacón y no (sic) Prestana Florida tienen relación alguna en ese proceso.”. Ante toda esta situación, explica, tuvo que dar otra finca como dación en pago, para evitar un problema en su récord crediticio. El terreno en cuestión, expone, se encuentra actualmente a nombre del Banco Davivienda. Señala, respecto del hecho no probado número siete, lo cierto es que la finca objeto de este proceso no se pudo utilizar, y por ende no se llevó a cabo el proyecto de desarrollo en el que se estaba trabajando, todo en virtud de la conducta administrativa del Tribunal Penal. Es bien sabido, apunta, que ninguna institución administrativa o bancaria va a otorgar créditos si el bien que responde tiene una anotación que evidencia un problema judicial. Insiste, que el respaldo probatorio de este hecho es el testimonio del señor Federico Chacón Miranda, el cual no fue tomado en cuenta por el A quo. Reitera, la investigación penal inició en el año 1996 y no es sino, hasta el 13 de marzo de 2009 que se realiza la anotación al margen, desnaturalizando de esta manera el instituto de medida cautelar o tutela efectiva del bien en litigio; situación que debió prever el juzgador penal antes de emitir el mandamiento. Relativo el hecho improbado número ocho, menciona, es un punto que carece de relevancia, pues no está relacionado con su petición. En el caso del hecho no demostrado número nueve, refiere, yerra el Tribunal en su consideración, pues aún y cuando el crédito ante el HSBC lo solicitó el señor Chacón Otten, a título personal, hubo asentimiento por parte de Pestana de que la finca 247345-000 soportara la garantía real, lo que evidencia una afectación directa a la compañía. En esta caso, manifiesta, hay un vínculo en la esfera de intereses, entre don Gonzalo Chacón Otten y Pestana, ya que de una u otra forma ambos se protegían y guardan una relación directa. Relativo al hecho no probado número 10,advierte, la realidad es que la anotación registral sí le causó a Pestana daños y perjuicios, lo mismo que al señor Chacón Otten. Está bien, asegura, que ante terceros se haya inmovilizado la finca, pero no es razonable que esto se haya mantenido incluso hasta el año 2003, cuanto don Gonzalo Chacón era el dueño por medio de la actora. Aclara, si esa anotación se hubiera hecho desde el inicio, ni siquiera habría adquirido el terreno. No obstante, también de manera contradictoria afirma, que obtuvo el bien el 10 de julio de 2008, cuando ya la demanda penal llevaba en la vida jurídica siete años. La actuación de la Administración, alega, no es justificable, dada la manera cómo llevó a cabo la anotación, si no también, respecto del tiempo empleado para ordenar el mandamiento y que además, no tenía su inmueble por qué responder en el asunto penal. Arguye, se debió haber corroborado primero la titularidad del bien o hacerlo oportunamente y no dejar que pasara tanto tiempo, pues la causa se inició en el año 1996 y fue hasta el 13 de marzo de 2009 que se hizo la respectiva anotación. Con este actuar reitera, se han conculcado los numerales 11, 12, 13, 59 y 66 de la LGAP, así como el artículo 11 de la Carta Magna. Recalca, el Tribunal no hizo una correcta valoración de la prueba documental ni testimonial, como tampoco de la resolución del Tribunal Penal que consta a folios 1583 y 1584, donde esa autoridad judicial aclara que la finca en cuestión no tiene ninguna relación con el asunto penal. Cita doctrina a su favor. Segundo: aduce quebranto del canon 190 de LGAP, dado que el Tribunal parte de una premisa equivocada, “la forma en la que a pesar de tener la prueba documental y testimonial del daño acaecido y de no contestar, por el tiempo y de tener la resolución del tribunal Penal, donde indicó que la propiedad de mi representada tenía que formar parte del litigio penal, el tribunal de instancia, no tiene por demostrado e inaplicable el artículo 190 de la Ley General de (sic) Administración Pública.”. Durante todo el proceso, dice, se ha dejado claro que la inconformidad radica en la actuación anormal de la Administración, lo que le ocasionó daños y perjuicios, demostrados con la prueba que no valoró el Tribunal, pues en realidad sí existe un nexo causal. Expone, tiene derecho a ser resarcido por el daño que se le ha causado, de acuerdo a los preceptos 41 y 140 ambos de la Constitución Política. Cita sentencia de la Sala Constitucional.

III.- Se hace necesario transcribir en parte lo que el Tribunal consideró en la sentencia constante en soporte virtual: “[…] el proceso lo plantea una persona jurídica, quien en esa medida puede exigir en juicio lo que sea atinente a su esfera de derechos subjetivos o a la defensa de sus intereses legítimos, de ello no cabe ninguna duda. No obstante, en razón de que el señor Gonzalo Chacón Otten, además es el representante de esa persona jurídica, observamos que la presente litis tiende a confundir la cuestión fáctica relacionada con la esfera de derechos o intereses de la persona física, con aquellos que eventualmente pudieran corresponder a la persona jurídica. Este elemento esencial nos obliga a trazar una línea aclaratoria para afirmar que la sociedad actora solo puede exigir el amparo del derecho para tutelar una supuesta lesión, siempre y cuando, la conducta administrativa esté vinculada a ella. Ello implica que una persona física, aunque coincidentemente sea representante de esa persona jurídica, no puede extender los efectos de una hipotética lesión causada a su esfera jurídica personal, para hacer creer que el daño también cubre a una persona jurídica, para que semejante cuestión ocurra, debe existir un vínculo causal incuestionable y plenamente demostrado. Recordemos que la personalidad como atributo de la existencia y capacidad de las personas, nos permite distinguir entre las personas físicas versus las personas jurídicas, al tenor de los artículos 31, 33, 34 y 36 del Código Civil. Ello implica que cada una, en forma independiente, es el centro de imputación de sus derechos, sus intereses y sus obligaciones, lo cual puede reclamar en juicio al amparo del precepto 49 Constitucional y los artículos 1, 9 y 10 del Código Procesal Contencioso Administrativo. En ese marco, las pretensiones a resolver en un juicio, estarán directamente relacionadas con la persona física o jurídica titular de la situación afectada y solo podrá reclamar una persona distinta de ella si en el plano fáctico la afectación abarca a una y a otra, o también en los casos en que de conformidad con la legislación civil, exista una cesión de los derechos litigiosos, de manera que una le conceda a la otra la posibilidad de ejercer el derecho de acción como si fuera el sujeto lesionado. Trayendo lo anterior al contexto de juicio actual, el Tribunal no encuentra un vínculo fáctico ni probatorio que haga posible entender que las actuaciones que realizó el señor Gonzalo Chacón Otten a título personal, pudiera abarcar también los derechos o intereses de la sociedad Pestana Florida S.A., razón por la cual, la petición de la empresa actora, solo puede hacer referencia a situaciones de hecho que afectan a la persona jurídica, sin poder extender el ejercicio de la acción a la esfera de derechos de la persona física porque no se trata de una sola persona, si no, de dos diferentes, aunque la persona física coincidentemente, sea representante de la jurídica. […]”. Aún y cuando el Tribunal hizo las anteriores consideraciones, también se avocó el estudio del asunto, resolviendo que la conducta administrativa de estudio no causó ningún daño a Pestana, concluyendo que en este caso había una falta de derecho. Sin embargo, esta Sala entiende que en el fondo el análisis que hace el Tribunal trata de una falta de legitimación activa y así debe entenderse, razón por la cual, bajo esta óptica se analizará.

IV.- Sobre esta condición de toda relación procesal, esta Sala en otras ocasiones ha considerado: “La legitimatio ad causam, no constituye una condición o presupuesto de admisibilidad de la acción, ni condiciona su ejercicio válido y eficaz, de ser así no podría ejercer la acción quien no estuviera legitimado en la causa Pero sí constituye una condición para que prospere la pretensión. Legitimado en la causa es quien puede exigir que se resuelvan las peticiones hechas en la demanda, es decir, la existencia o no del derecho material que se pretende, por medio de sentencia favorable o desfavorable. Por ende cuando alguna de las partes no tiene esa legitimación el juzgador no puede adoptar una decisión de fondo, encontrándose inhibido para ello. La legitimatio ad causam constituye, entonces condición para el dictado de la sentencia de fondo o mérito, pero no de la sentencia favorable. Al no poder el órgano jurisdiccional resolver la existencia o no del derecho material pretendido, o al declarar que se encuentra inhibido para pronunciarse, no se produce la cosa juzgada pues el punto de fondo no se ha decidido. […] La ausencia de legitimación en la causa constituye un impedimento sustancial, si el juzgador se percata de la falta de la misma, así debe declararlo de oficio y dictar una sentencia inhibitoria, lo que no es óbice para que sea alegada oportunamente como excepción previa”. (Resolución de las 15:10 horas del 24 de septiembre de 1997, correspondiente al voto número 83).”. Sentencia número 604 de las 10:00 horas del 17 de agosto de 2007. Ha de afirmarse que los presupuestos de fondo de toda relación procesal: derecho, interés actual y legitimación; son revisables aún de oficio, lo que tiene como fin, determinar cualquier situación en donde se den actividades procesales que podrían resultar defectuosas y que incidan en aspectos esenciales de la relación jurídico procesal en la sentencia, o bien, pueda causarse indefensión a las partes. En este sentido, consúltese de esta Cámara el voto número 611 de las 12 horas 10 minutos del 16 de mayo de 2012. En el caso particular, la acción la presenta el señor Gonzalo Chacón Otten, en su calidad de apoderado generalísimo sin límite de suma de la empresa Pestana. Tal y como se puede apreciar en la demanda, esta va encaminada a reclamar por parte de una persona jurídica una responsabilidad, debido a la anotación que se le hizo a la finca número 247345-00 propiedad de la compañía actora, relativo a un asunto penal, que impidió, según dice, que don Gonzalo Chacón pudiera construir unas viviendas en condominio. El cuadro fáctico que se plantea, gira en torno a que don Gonzalo Chacón, estaba realizando un proyecto inmobiliario consistente en la construcción de tres casas en condominio, las cuales indica iba a poner a la venta. Para ello solicitó un préstamo en el banco HSBC por $500.000,00, obligación que luego tuvo problemas para pagar; con el fin de hacerle frente a dicha deuda, buscó solución financiera en otros bancos, dando como garantía el bien mencionado, pero por dicha anotación, no se le recibió en garantía real este terreno. Debido a la falta de pago con el HSBC y dado que Pestana había consentido previamente que ese fundo respondiera por la deuda, es que se remató. En criterio de don Gonzalo Chacón, nada de esto hubiera pasado si hubieran podido disponer de la finca en cuestión, ya sea para darla en garantía o bien venderla. En esta línea de pensamiento, la pretensión dispuesta en la demanda gira en torno a: 1- el daño económico que se le causó en virtud de la pérdida del inmueble; 2- el daño moral sufrido por la empresa debido a que se le generó una mala imagen frente a los posibles compradores de las viviendas; 3- los perjuicios, relativos a la utilidad dejada de percibir por la no construcción del condominio; 4- los intereses legales; 5- indexación y 6- las costas. Resulta evidente, de las propias afirmaciones que hace la actora en el escrito de demanda, que el proyecto habitacional de condominio,el cual no se pudo realizar, era una actividad que estaba llevando a cabo don Gonzalo Chacón y no Pestana; que los préstamos según el propio decir de la accionante, estaban encaminados a sufragar los gastos de esa construcción. La persona,quien se vio envuelta en problemas financieros para honrar la deuda con el banco HSBC, fue don Gonzalo Chacón; y, la pérdida del bien se da a raíz de esta falta. La petitoria de este proceso, va encaminada a resarcir los supuestos daños y perjuicios que vivió don Gonzalo Chacón a raíz del infructuoso negocio habitacional que quería realizar. Pero ni el daño económico, ni el daño moral, ni los perjuicios reclamados, tienen relación alguna con Pestana Florida S.A., todo lo cual dice de un problema de legitimación activa. No es válida la afirmación del casacionista, cuando afirma que los intereses de Pestana y don Gonzalo Chacón, son uno solo, pues tal y como bien lo explicó el Tribunal, se trata de dos personas completamente distintas. Toda la situación que se describe en la demanda, es ajena a Pestana, dado que, el único daño o perjuicio que podría alegar, dicha sociedad, sería la pérdida del bien, a raíz del incumplimiento de don Gonzalo Chacón ante la entidad bancaria, que como se dijo, no tiene que ver con el tema de la actuación administrativa. Lo demás, sobre que el condominio no se pudo construir, que el préstamo no se pudo pagar o que posteriormente el terreno mencionado no se pudo utilizar más como garantía, son situaciones atinentes y exclusivas a don Gonzalo Chacón, pero ajenas a los intereses o posibles derechos menoscabados a Pestana Florida S.A. Esta empresa si lo que pretende es reclamar un daño por la actuación administrativa de la anotación del asunto penal, debe encausar la litis en demostrar de qué manera sufrió un quebranto en la esfera de sus derechos por esta causa. Situación completamente distinta a la que se plantea en este proceso. En virtud de ello, considera este Órgano decisor que la compañía demandante, en virtud de la petitoria que hace, carece de legitimación para accionar.

V.- Dada la manera cómo se resuelve este asunto, carece de relevancia hacer referencia al reparo segundo planteado.

VI.- En virtud de lo expuesto, se deberá rechazar el recurso planteado por Pestana Florida S.A., con las costas de este a su cargo. (Artículo 150 inciso 3) del Código Procesal Contencioso Administrativo).

POR TANTO

Se declara sin lugar el recurso. Son las costas a cargo de quien lo interpuso.

Luis Guillermo Rivas Loáiciga Román Solís Zelaya Carmenmaría Escoto Fernández Rocío Rojas Morales William Molinari Vílchez amadrigalv/aalvarezs Clasificación elaborada por SALA PRIMERAdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.