Breach of contract in urban development project — obligation of resultIncumplimiento contractual en proyecto urbanístico — obligación de resultado

**Sala Primera de la Corte** **Resolution No. 00770 - 2019** **Date of Resolution:** June 13, 2019 at 10:57 a.m.

**Case File:** 08-001812-0504-CI **Drafted by:** Luis Guillermo Rivas Loáiciga **Type of Matter:** Ordinary Proceeding **Analyzed by:** SALA PRIMERA **Content of Interest:** **Type of Content:** Majority Vote **Branch of Law:** Civil **Topic:** Obligation **Subtopics:** Distinction between obligations of means and results.

**Topic:** Contract **Subtopics:** Distinction between obligations of means and results.

**Topic:** Construction Contract **Subtopics:** Distinction between obligations of means and results.

Doctrinal analysis of the obligations of means and results that liberal professionals may assume: concept, aleatory nature, probability and possibility of achieving the object, creditor's conduct, greater or lesser determination of what was promised, existence of external circumstances that may affect the attainment of the pursued end; as well as its critique. Based on party autonomy (autonomía de la voluntad), the parties can agree on the nature of the obligation that will bind them. Even if not qualified, it is possible to determine it by the type of obligation contracted. Both judicial instances dismissed the complaint and partially granted the counterclaim, due to the counterparty's contractual breach, and therefore resolved the contract. The Chamber considers that the decision of the Tribunal, more than being based on the nature of the obligation contracted by the plaintiff-counter-defendant, was due to its breach. The parties agreed on a contract to carry out an urban development project, which is an obligation of result. Despite the participation of both parties, the responsibility for the administrative procedures (tramitología) fell on the plaintiff-counter-defendant. Although there was a probability that some of the permits or approvals would not be initially approved, they could be obtained by correcting what was necessary or providing the extra requirement. Thus, the risk (alea) was minimal, especially considering that she had experience in that field and was the one who proposed the two-year term to fulfill the agreed terms. Therefore, given that she undertook to deliver the master plan for the urban development within said term, she was bound to a precise and predetermined result (vote 770-F-2019).

... See more **Content of Interest:** **Type of Content:** Majority Vote **Branch of Law:** Civil **Topic:** Contract **Subtopics:** Contractual breach.

**Topic:** Construction Contract **Subtopics:** Contractual breach.

In the present proceeding, the Tribunal resolved the contract to carry out an urban development project between the parties, due to the breach by the plaintiff-counter-defendant, for not obtaining the master plan (plans with institutional approvals and stamps) within a two-year period. Nor did it justify that its failure to perform was due to causes beyond its control, which was an unavoidable requirement to extend the agreed period (burden of proof that corresponded to it, canon 317 of the Civil Procedure Code, Código Procesal Civil). On the other hand, the delay was attributable to it, as it had management problems, which forced it to hire another professional and restart the preparation of the plans, even though those created by the first of the engineers were advanced. Finally, the fact that the counterparty did not grant it a special or general power of attorney to act before the Administration is an aspect that did not cause delay to the plaintiff in obtaining the master plan, nor was it the source of its breach (vote 770-F-2019).

... See more **Citations of Legislation and Doctrine** **Text of the resolution** \*080018120504CI\* **Exp. 08-001812-0504-CI** **Res. 000770-F-S1-2019** **SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA.** San José, at ten hours and fifty-seven minutes on June thirteenth, two thousand nineteen.

Ordinary proceeding established in the Civil Court of Heredia, by GRUPO PAVESA PVS & ASOCIADOS SOCIEDAD ANONIMA, corporate identification number 3-101-410212, represented by Mauricio Salazar Vargas, of legal age, married, businessman, identity card number 1-650-374, resident of Santa Ana; against PROPIEDADES COSMO GLOBAL P.C.G. SOCIEDAD ANONIMA, corporate identification number 3-101-445089, represented by Luis Alfredo Víquez Rodríguez, of legal age, single, businessman, identity card 4-064-689, resident of Heredia.- Intervenes Dr. Francisco Morera Alfaro, license number 1325, special judicial attorney for the plaintiff-counter-defendant, and attorney Alberto Fernández López, license number 3072. The legal representative of the plaintiff company files a cassation appeal against resolution no. 310-05-2018, issued by the Civil and Labor Appeals Tribunal of Heredia, extraordinary section (Civil Matters), at 9 hours 56 minutes on July 16, 2018.

**Drafted by Magistrate Rivas Loáiciga** **CONSIDERANDO** **I.-** Grupo PAVESA PVS & Asociados Sociedad Anónima (Pavesa hereinafter) filed a lawsuit against Propiedades Cosmo Global P.C.G.S.A. (hereinafter Propiedades Cosmo or PCG S.A.). It stated that the basis for the lawsuit was the work performed, time, and financial investment in the development of the master plan (plan maestro), the administrative procedures (tramitología), and the corresponding permits to achieve the execution of the urban development project of the Urbanización Vistas del Poás or Vistas del Norte. Which it indicated, involved managing and obtaining the necessary authorizations to draw up the duly approved urban plans so that the earthworks (movimientos de tierra) and construction of the project's infrastructure could begin. It requested that the defendant be ordered to pay direct material damage consisting of the restitution of the amounts invested in the development of the master plan or preliminary draft and in the procedures, as they were impossible to recover due to the lack of execution of the co-investment contract breached by the defendant. These sums were quantified as follows: ¢36,915,126.00 plus $15,000.00, the latter to be calculated at the exchange rate prevailing at the time a final judgment is issued. This loss, it stated, consisted of the payment of fees related to the global consultancy for the development of the urban development preliminary draft, corresponding to 5.5% of the value of the project fee in accordance with the tariff of the Federated College of Engineers and Architects (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, CFIA), namely the sum of ¢80,080,000.00 given that the CFIA estimated it at ¢1,456,000,000.00. Regarding damages and loss of profits (lucro cesante), it included the legal interest on the invested amounts, from their disbursement until their effective payment, as well as the loss of profits for not obtaining the projected net gain from the execution of the Urbanization, which it estimated at $2,559,838.50. The defendant answered negatively and raised the exceptions of lack of: right, active and passive standing regarding the payments made by the plaintiff to third parties, as well as the defense of an unperformed contract. It also filed a counterclaim (reconvención) requesting that it be declared that the agreement called: “Contract for the Realization of the Urban Development Project Urbanización Vistas del Poás” was signed between the companies Grupo PAVESA PVS & Asociados S.A. and Propiedades Cosmo Global PCG S.A.; said agreement was resolved due to the voluntary and malicious breach by the counter-defendant; this contract was also extinguished due to the expiration of the fixed term without Pavesa having fully complied with the essential contractual obligations; the counter-defendant must compensate it for the damages experienced, which it defined as follows: for patrimonial damage, the interest not received on the value of the property because it could not sell it as it was subject to said contract, from the date the agreement was signed and until effective payment, ¢50,000,000.00 for moral damage (daño moral) due to the anguish, desperation, and well-founded fear suffered by the company from the acts of pressure exerted to obtain the signature of the contractual extension proposed by the plaintiff, as well as the payment of both costs. The counter-defendant answered negatively and raised the exceptions of lack of: right, current interest, unperformed contract, active and passive standing. The Court upheld the defense of lack of right – unperformed contract – regarding the lawsuit, as well as the exceptions of lack of active and passive standing, and dismissed the lawsuit. Regarding the counterclaim, it rejected the defenses of unperformed contract, lack of right, current interest, active and passive standing, as well as the lack of right regarding the liquidated damages. It partially granted the counterclaim filed by Propiedades Cosmo against Pavesa, due to the counterparty's contractual breach. It ordered the resolution of the contract signed by the disputing companies. It rejected the payment of damages, with costs borne by the plaintiff-counter-defendant. The Tribunal rejected the nullity invoked by the plaintiff and confirmed the decision. Disagreeing, the losing party filed a cassation appeal where it develops three substantive grievances.

**II.-** First: It alleges improper evidentiary assessment of the “Co-Investment Contract for the Realization of the Urban Development Project Urbanización Vistas del Poas” (clauses 1, 2, and 3). Furthermore, it argues that articles 317, 318 subsection 3, 330 and 379 of the Civil Procedure Code (CPC); 1°, 21, 1022 and 1023 of the Civil Code (CC) have been violated. The error occurs, it indicates, because the judges ruled that PCG S.A. complied with its obligations, while PVS & Asociados S.A. only partially did so, as it did not complete its obligations within the agreed term. It states, from the literal wording of the cited agreement it is clear that it does not contain a detailed breakdown of the commitments falling on each of the contracting parties, so in its opinion, this demonstrates a clear omission in this regard. It points out, on the one hand, Propiedades Cosmo's obligation to subject its property to the urban development project is determined, which it says, it did, and on the other, Pavesa's commitment to develop the master plan, - approval and stamp of the respective institutions and agencies -. It refutes that the judges concluded that PCG S.A. fulfilled what was agreed, even though it did not appoint the environmental regent before SETENA, to conclude the procedure. It asserts, it requested on several occasions that it sign the letter to that effect. However, the Tribunal did not consider that fact as a breach, since it indicated the contract is for results and Pavesa did not comply with what was agreed in stipulation 2 of the contract, namely, to manage to have the urbanization's master plan with the pertinent approvals and stamps within two years. Although contracts are law between the parties (precept 1022 of the CC), it states, their content and meaning must be assessed not only literally, but also with respect to the intrinsic obligations that derive from the contract and as a consequence of equity, usage, or law. Hence, it notes, the judges failed to apply cardinal 1023, subsection 1 ibid, thereby incurring a normative violation. It explains, this occurs by failing to examine the nature of the mentioned Co-Investment Contract in light of equity, usages, and the applicable provisions to it, according to its nature, beyond considering it an obligation of results. Even, it points out, clarifying whether one is indeed facing such a charge. It emphasizes, the study of the agreement's own consequences was omitted, which prevented the judges from establishing what the commitments derived from the main obligation set forth for each of the parties were, so that Pavesa could fulfill its main task; and from there, determine the legal implications of the factual situation that Propiedades Cosmo did not sign the letter appointing the environmental regent. It insists, the Tribunal was remiss regarding the interpretation of the contract, its execution acts, and the multiple existing regulations concerning each of the procedures before the corresponding entities, and in assessing from there, the implications of the parties' acts. It states, the contract is bilateral and synallagmatic, with reciprocal duties for the parties, in order to achieve its object. It points out that for the procedures and formalities, many of these required the signature of the registered owner of the property. Therefore, it affirms, from the main obligations, additional ones derived, which must be visualized “...as stages, in a concatenated process of obligations-...”, which, despite having to be carried out by Pavesa, could not do so in an isolated and singular manner, but in association with Propiedades Cosmo, given that as the owner of the property to be developed, the signature was needed on the essential documentation, to request permits, as well as to comply with observations and requirements. Which, it indicates, was discussed and agreed upon in advance, which it points out, should have served to establish PCG S.A.'s breach, which is inferred, it states, from the principles of contractual solidarity and good faith in business. Consequently, it argues that canon 21 of the CC was violated. It adds, the defendant at no time granted a special or general power of attorney to any of Pavesa's representatives or partners (answer to question no. 31 of the confession). Consequently, it says, it constituted “...a kind of 'control' that Mr. Víquez had in his hand, which allowed him not to be disengaged from the procedure, as he was becoming aware, little by little, of the stage or instance in which it was.” The foregoing, it objects, was disregarded by the Tribunal. Thus, it notes, such circumstance led the judges to incur an error of law in assessing the evidence, leading them to erroneous conclusions and to disregard the contract's execution acts. It transcribes a portion of the decision stating that Pavesa dedicated part of the time to processing a low-income housing project, without consulting the landowner, which caused his annoyance and led him to find out two years later that such company was not registered with the CFIA. This, it alleges, is erroneous, because it starts from the assumption that the time Pavesa dedicated to processing a low-income housing project, as an alternative, affected its compliance, without specifying how much time it was, nor citing direct evidence on this point. It added, finding out that it was not registered with the CFIA, it objects, without this being a requirement for such a type of contract, nor affecting its validity and effectiveness, bothered Mr. Víquez, but without entering into the examination of the degree of affectation it had on the execution of what was agreed, and specifically on the violation it has been arguing regarding the principle of solidarity and good faith on the part of Propiedades Cosmo. In its support, it reproduces jurisprudence of this Chamber on the subject of execution acts, where among other things, it was stated that the conduct of the contracting parties, - their intention -, allows the real will to be inferred. In this case, it objects, it failed to verify whether PCG S.A. had the clear will to continue executing the contract, or whether a modification had occurred in the will it had originally manifested. It continues, the Tribunal commits another error in considering that the contract conferred an obligation of result on it. The foregoing, it states, without considering that this classification has limitations when dealing with complex contractual relationships, such as the case under analysis. This, since even though it is quite laconic, it refers to a long-term business, with high investment and complex, phased administrative procedures (tramitología). It objects, however, that it was taken as an obligation of result, just because Pavesa undertook to deliver a master plan, with the corresponding approvals and stamps. It argues at the doctrinal level that distinctions have been made, such as when dealing with complex contractual relationships. In this regard, it alludes to the fact that this typology “...in itself does not constitute a unique classification criterion...” due to which, when classified, it will be necessary to consider the possibility of obtaining the desired result, as well as the role of the creditor, as to whether it has a passive or active role regarding the execution of the obligation. Hence, it explains, the existence of four scenarios is proposed that help differentiate obligation of means from that of results, which in its opinion, should have been considered by the judges. In the first, it states, the end is not aleatory, and the creditor's interference is minimal, meaning it is an obligation of result. The second, where the object is aleatory and the creditor's role is more active, which is why it is classified as one of means. The third, when the result is aleatory and the creditor's interference is barely active, making it an obligation of means. The fourth, where there is a high probability of achieving the end pursued by the debtor, but active interference from the creditor is required, meaning it is classified as an obligation of means. Consequently, it affirms, only in the first of the hypotheses, where the creditor's action is almost nil and there is no aleatory nature, is one facing an obligation of result. In the case under examination, the consequences of what was agreed have an aleatory nature, because each step and/or procedure that Pavesa had to carry out before the different public entities and institutions related to urban development projects had to issue their approval or not, after studying the specific case. Thus, it points out, in the sub examine, the aleatory nature in the contract's result is evident, given that the approval depended not only on the presentation of the documents, but on a resolution from a third party. Likewise, it notes, the active participation required from PCG S.A. in each procedure cannot be ignored, as the owner of the property to be developed, so contrary to what was resolved, the creditor's obligation was not limited to the contribution of the land. Therefore, it asserts, the judges should have considered the conduct of Propiedades Cosmo's representative, who, a few days before the deadline set in the contract expired, did not sign the letter to appoint the environmental regent before SETENA, when the approval act for the permit had already been issued and the requirement was to make such designation, as well as to pay the environmental guarantee, - which was done -. It stresses, PCG S.A.'s representative did not sign the documentation despite this being an obligation on its part, which only it could fulfill, thereby making it impossible for it to continue with the remaining procedures. Consequently, it argues, “...if the Tribunal... had analyzed the secondary or derived obligations of the Co-Investment Contract, a consequence of the obligations stipulated in clauses 1° and 2° of the contract, coupled with the concepts of aleatory nature of the result and the creditor's action that doctrine establishes, in order for the debtor to achieve compliance with the agreed obligation, it would have concluded inevitably, that in this case, we were facing an obligation of means and not of results. All of which implies a violation of the rules of sound judgment (sana crítica).” Second: it alleges violation of articles 317, 318 subsection 3, 330 and 379 of the CPC; 692 and 702 of the CC. The procedural provisions are argued as violated when assessing the Co-Investment Contract, and the substantive ones, since the judges considered that the breach is attributable to Pavesa, by virtue of the classification of the agreement as an obligation of results. It argues, considering that the cited contract contains an obligation of means, the Tribunal improperly applied precept 692 ibid, as it is the complying party, and is therefore empowered to request the forced execution of what was agreed, or its resolution with damages. It states, the one who first breached was Propiedades Cosmo, given that in the procedures before SETENA, before the agreed term expired, it refused to sign the appointment letter for the environmental regent, which was essential for the environmental viability certificate (certificado de viabilidad ambiental) of the development to be granted. It clarifies, said viability was approved, but to issue the certificate, the environmental regent had to be designated (evidence no. 29 and articles 6, 45 and 78 of the General Regulation on Environmental Impact Assessment Procedures, Reglamento General sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental) and the guarantee posted. As a result of that refusal, it states, it could not continue with the remaining procedures, therefore, within days, the expiration of the contractual period occurred. The foregoing, it argues, denotes that the creditor breached its obligations, constituting the first serious breach of an intrinsic obligation. This, because the counterparty, as the property owner, through its conduct made it impossible for it to continue with the urban development project. Therefore, it alleges, precept 702 of the CC was violated. In its support, it cites jurisprudence from this Decision-Making Body on the application of cardinal 692 of the CC, which it alleges was improperly applied. This, since it ruled that PCG S.A. was the one who complied with its obligations, and it was the one who first breached. It adds, the Tribunal once again incurred an error of law in stating: “...The two-year term agreed in this first stage of the contract expired on September 4, 2008. By that date, there were still procedures, permits, and stamps pending. PAVESA breached the contract...”. And further on, it asks: “...Would it have been fulfilled on time if Mr. Luis Alfredo Víquez Rodríguez had signed the environmental regency document that was brought to him a few days before the term expired? Unlikely...”. Hence, it stresses, canon 692 cited was violated by denying the effect of the counterparty's contractual breach, in order to exempt it from continuing to fulfill its obligations. Third: It again alleges error of law in the assessment of the Co-Investment Contract (rules 317, 318 subsection 3, 330 and 379 of the CPC, - rational sound judgment (sana crítica) and probative value-). It refutes that it was resolved that it had breached because upon expiration of the agreed period it had not managed to complete the urbanization's master plan. It insists, the one who first breached was Propiedades Global. Furthermore, it alleges that article 773 of the CC was violated because according to this, what is owed with a term cannot be demanded before its expiration. It indicates, when it requested the signature of PCG S.A.'s representative, where the environmental regent was appointed, the term had not yet expired. Thus, the defendant had no legal or contractual justification for refusing to sign. It objects, PCG S.A. shielded its refusal in two accessory aspects regarding its obligation to sign the document for submission to SETENA, which is why it considers it violated the principles of contractual solidarity and good faith in business. Such circumstances were its request for an extension of the agreed term and the justification for the delay in the administrative procedures (tramitología) that the defendant requested to assess whether it would agree to its request. This, it argues, did not exempt Propiedades Cosmo in any way from its obligation, which allows concluding that the one who first breached was PCG S.A.

**III.-** The cassation appellant in its three grievances alleges indirect violations of the law. In the first and third of the charges, it alleges improper assessment of the “Co-Investment Contract for the Realization of the Urban Development Project Urbanización Vistas del Poás”. In the second of the objections, it alleges error of law regarding the value given to the cited contract, properly speaking, it indicates, because it was considered that said agreement contains an obligation of results. However, it argues, this is one of means, and therefore the Tribunal improperly applied article 692 of the CPC. Before entering into the examination of the objections, it is necessary to refer to what doctrine has developed regarding obligations of means and results. Regarding the classification of said obligations, doctrinally the subject is not settled. Its proponents exemplify obligations of means as those assumed mainly by liberal professionals, since, in their opinion, they commit to deploying their best effort, technique, and knowledge, but without ensuring a positive result. Such is the case of doctors when treating an illness, applying a treatment, or performing surgery. The same happens, for example, with lawyers when they accept legal representation in a judicial proceeding, where they undertake to put all their effort and knowledge into defending their client's thesis, although without guaranteeing that they will be victorious in the proceeding. However, scholars also accept that, in some cases, both what the physician and the lawyer undertake can be a precise result. An example of this is the case of medical practice concerning cosmetic or beautifying surgery, because here, the patient is not ill, and therefore does not need to be treated in order to achieve a cure. Hence, they agree to undergo a procedure, only because a result is guaranteed, such as lifting their eyelids, eliminating wrinkles, among others. Thus, it is clear the professional's obligation is one of results, the one desired by the patient, which if not assured, would not motivate them to undergo it. Regarding the legal professional, this type of obligation is found in cuota litis contracts, where the lawyer agrees with the client to charge a certain percentage of what is obtained in the lawsuit, but if they do not succeed, then they will not charge any sum for fees. Hence, part of the doctrine resorts to a series of elements that can help determine the type of obligation involved. Among these, party autonomy (autonomía de la voluntad) is cited, since the parties can agree on the nature of the obligation that will bind them. Now, although it may not have been precisely qualified as such, it would be possible to determine it by the type of obligations contracted. As happens with the study contract as will be discussed. Another of the aspects mentioned in doctrine is the aleatory nature, the greater this is, the closer one would be to an obligation of means, - due to its uncertain attainment -, and if it does not exist or is minimal, then it would be classified as one of results. Important here is what is stipulated regarding the fact that if there is little probability of achieving the object, it would be one of means, and it is noted that a differentiation must be made with the notion of possibility, given that this last scenario would imply considering all obligations as results. Furthermore, another aspect is employed for its identification, which refers to the creditor's conduct, that is, whether it is active or passive in the execution of the obligation. Reference is also made to the greater or lesser determination of what was promised; the more concrete it is, the closer it is to being one of result. Likewise, it is accepted that there are always external circumstances that do not necessarily constitute fortuitous event or force majeure, but that can equally affect the attainment of the pursued end. This classification is criticized in the sense that the creditor always seeks a result, therefore all obligations could be classified as this type. Thus, in the case of the exercise of liberal professions, it would be that the obligor develops their utmost effort, knowledge, science, and technique. In those of result, this would be identified with the attainment of the primary interest or expectation. Consequently, those of means would relate to the diligent conduct of the debtor or obligor. As will be explained below, the decision, more than being based on the nature of the obligation contracted by the plaintiff-counter-defendant, was due to the breach on her part, without the appellant managing to reverse it. Furthermore, from the examination of the doctrine and what was agreed by the parties in the contract signed by them, it is unquestionable that the obligation can be classified as one of result. It should be noted, despite the participation of both parties, the responsibility for the administrative procedures (tramitología) fell on PAVESA. Additionally, although there was a probability that some of the permits or approvals would not be initially approved, they could be obtained by correcting what was necessary or providing the extra requirement. Thus, the risk (alea) was minimal, especially considering that the plaintiff-counter-defendant had experience in this field and, as will be stated, it was she who proposed the two-year term to fulfill the agreed terms. Hence, it is stressed, given that PAVESA undertook to deliver the master plan for the urban development within a term of two years, it is evident that she was bound to a precise and predetermined result.

**IV.-** The judges stated that the signed agreement contained “...various obligations for the parties. In the first clause, COSMO GLOBAL agreed to subject its property number 2117136-000 to an urban development project 'that will be developed in several stages'. In the second clause, PAVESA undertook to develop a MASTER PLAN 'which must be submitted for approval and stamping by all the institutions or regulatory agencies of these projects'.

Said plan must be approved by the company COSMO GLOBAL.- For the approval and endorsement (visado) of the plans of the MASTER PLAN (PLAN MAESTRO) and of the FIRST STAGE (PRIMERA ETAPA), the company PAVESA shall have a period of two years, and this period may be extended if the company" reliably demonstrates that the approval of the project has been delayed due to causes beyond its control." It is clear that the parties, in the exercise of their freedom of contract (autonomía de la voluntad), imposed reciprocal obligations upon themselves, whereby Cosmo Global contributed its property for a residential development project (proyecto urbanístico) to be carried out on it. For its part, PAVESA undertook to develop the master plan, -plans with the approvals and endorsements from the corresponding institutions and agencies-. Likewise, it undertook to have it ready within a period of two years, which they agreed could be extended provided that PAVESA credibly proved that the delay was due to factors beyond its control. In the first of the grounds, it objects to what the judges ordered regarding their not considering the refusal of the legal representative of PCG S.A. to sign the appointment of the environmental manager (regente ambiental) before SETENA as a breach by the defendant-counterclaimant. Yet, it did resolve that she had breached what was established in the second of the contractual stipulations. In this regard, the judges ordered: “On August 30, 2008, representatives of PAVESA, accompanied by engineer Mario Iván Rojas Sánchez and attorney Francisco Morera Alfaro, arrived at the residence of Luis Alfredo Víquez Rodríguez, representative of the defendant-counterclaimant, and informed him that SETENA had granted the environmental viability (viabilidad ambiental), and therefore they required him to sign a notice stating that the project's environmental manager would be engineer Mario Rojas Sánchez. Likewise, they made him aware of the deposit of the guarantee in favor of SETENA and, finally, the need to sign an extension of the Coinvestment Contract (Contrato de Coinversión). Mr. Luis Víquez did not want to sign at that moment, as he said he needed to consult. A note was also sent to him on September 2, 2008, visible on page 76, regarding the matter of the documents to be signed. On September 3, 2008, Mr. Salazar Vargas again presented himself to speak with Mr. Víquez Rodríguez, accompanied by attorney María del Carmen Calvo Monney; they delivered some documents to him and reiterated the request for signatures. He again answered that 'he was still studying the situation.' No response was ever given, and the plaintiff decided to take legal action. The two-year period agreed upon in this first stage of the contract expired on September 4, 2008. As of that date, there were still steps (gestiones), permits, and endorsements pending. PAVESA breached the contract by failing to complete the definition of the preliminary project (anteproyecto), the approval of the construction plans (planos constructivos), and a series of other procedures before public entities such as the Federated College of Engineers and Architects of Costa Rica (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica), the National Institute of Housing and Urbanism (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo), the Ministry of Health (Ministerio de Salud), the Costa Rican Electricity Institute (Instituto Costarricense de Electricidad), the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers (Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados), Associations in charge of local agreements, the Ministry of Environment and Energy (Ministerio del Ambiente y Energía), the Ministry of Public Works and Transport (Ministerio de Obras Públicas y Transportes), the National Environmental Technical Secretariat (SETENA), and many more, as detailed in the technical report on procedures (tramitología) prepared by engineer Luis Paulino Siles Calderón, visible on pages 175 to 183, and the list of requirements for residential development construction permits, on page 184, established by the Municipality of Alajuela.- …The note from Engineer Mario Iván Rojas Sánchez stands out, in which it is observed that it was not until November 2008 that PAVESA was informed of the amounts to be paid for the project assessment fee (tasado de proyecto) and tax stamp (timbre) for the processing and retrieval of plans. Also, the expert Kenneth Greenwood Arroyo's report, in his report on page 989, states: 'It could not be determined into how many stages the project would be subdivided. The size of the project's first stage could not be determined,' as there was still no certainty at that moment. Coupled with the confession of PAVESA's representative who, to question 6, answers: 'The construction of the first stage was to be defined once the project's permits and endorsements were obtained,' which were not available upon the expiration of the deadline. All the foregoing denotes that the obligations the plaintiff undertook in the contract for the First Stage were not fulfilled by the agreed-upon date: September 4, 2008.” It is verified from the recently transcribed text that when PAVESA's representatives and their lawyers presented themselves before Mr. Luis Alfredo Víquez Rodríguez, they were aware that they were not going to be able to fulfill what was agreed upon within the pre-established two-year period. This is because not only did they ask him to sign the appointment of the environmental manager, but they also sought for the representative of Propiedades Cosmo to grant them an extension. Although that situation had been provided for in the contract, it was only in the event that PAVESA proved the delay was due to causes external to it. However, neither at that time, nor now, does it reference or prove the existence of exogenous factors that prevented it from fulfilling its obligation. That is, the plaintiff-counterdefendant did not comply with what was agreed, which was to prove that, due to reasons beyond its control, it was impossible for it to obtain the master plan within the stipulated period, for the purpose of accessing the extension of the contractual term. Hence, this Chamber endorses what was ordered by the Court when it stated: “The 'sine qua non' condition for granting said extension consisted of demonstrating 'reliably' that the project's approval had been delayed due to causes beyond its control, according to the third clause of the contract, and this has not been proven. And the burden of proof for such fact corresponded to the plaintiff-counterdefendant party, in accordance with article 317 of the Civil Procedure Code (Código Procesal Civil).-“. Likewise, the judges pointed out: “The confession of the representative of the plaintiff-counterdefendant, on pages 1045-1047, is very revealing…

In his words, said Master Plan consists, according to his statement on page 1045, of the project design, obtaining construction permits and endorsements. According to his own experience, he affirms that all of this has no set maximum timeframe and 'there have been cases of projects where obtaining these documents or permits and endorsements takes up to seven years to achieve.' However, his represented party was the one that proposed the two-year term to fulfill the second clause of the contract signed on September 4, 2006, between PROPIEDADES COSMO GLOBAL P.C.G. SOCIEDAD ANONIMA (COSMO GLOBAL), owner of the property, and GRUPO PAVESA PVS & ASOCIADOS SOCIEDAD ANONIMA (PAVESA), a company with alleged expertise in the development of residential development projects. A period which, as has been proven, was insufficient to fulfill the acquired commitments. In summary, the project could not continue because the plaintiff company did not manage to achieve the proposed tangible goals within the agreed time, without having justified its non-compliance 'due to causes beyond its control.' It is insisted that, despite being obligated to prove the reasons that would entitle it to obtain the extension of the contractual period, it was completely negligent in this regard. Now it attempts to shield itself behind the refusal of the representative of Propiedades Cosmo to sign the environmental management document, to justify its non-compliance. However, said lack of compliance is harmless or inconsequential, since PAVESA itself, when requesting the signature for the management, made it evident that it would not be able to have the master plan within the agreed period. The judges expressed regarding this matter: “Would it have been fulfilled on time if Mr. Luis Alfredo Víquez Rodríguez had signed the environmental management document that was brought to him a few days before the deadline expired? Unlikely, considering that the procedure before the College was not carried out until November 2008. Even if Mr. Víquez Rodríguez had signed the documents requested by the plaintiff-counterdefendant party, a few days before the agreed deadline expired on September 4, 2008, the procedure would have been delayed many more months, at least about six months, according to the estimate made by the representative of the plaintiff-counterdefendant, when answering fact 23 of the complaint, as observed on page 292. Should the representative of the defendant-counterclaimant party have signed an extension of the initially agreed two-year period, under pressure, just a few days before the term expired? On the contrary, what was indeed demonstrated is that as of September 4, 2008, the Master Plan did not exist, the final plans had not been approved, they had not even been submitted to the entity in charge of their approval. What justification is there for the delay? Clearly, it is not attributable to the defendant party, for the non-signature a few days before the deadline expired, since the plaintiff company had almost two years to carry out the procedures, complete the plans, the site design, and the Master Plan. It appears that said company had problems or differences with the subcontracted professionals, as reported by the special judicial attorney-in-fact of the plaintiff company, in a writing visible on page 1020…”. It is undeniable that, if Mr. Víquez Rodríguez had signed the document related to the environmental manager, it would have been probable that PAVESA obtained SETENA's certification, but according to the very statement of its representative, they still had at least six months to obtain the pending approvals and endorsements. Therefore, it is clear that this circumstance was not what prevented it from fulfilling its obligation, meaning it was not just that it was unlikely to fulfill it on time, but that it would have been impossible for it to do so. The foregoing, in accordance with what has been indicated, regarding the fact that PAVESA's own representative made it patent, and although he calculated six months, there was also no certainty that it would comply within that period. For this deciding body, the judges correctly interpreted the contract signed by the parties. Nor is it true that they improperly assessed the acts of execution, or the multiplicity of norms regulating the procedures and requirements (which it does not even cite, much less explain how they would lead to a different resolution), as well as the participation of the parties. As expressed, because according to the Court, it was PAVESA itself, a company with experience in that field, that proposed the deadline to deliver the master plan. Equally, the only breach imputed to the opposing party is the non-signature of the document appointing the environmental manager, when the period was about to expire. Added to this is that there is no evidence whatsoever demonstrating that said refusal was what led to its failure to meet the contractually stipulated deadline. It must be remembered that when the signature for the environmental management was sought, they also attempted to obtain an extension of the deadline, which, among other causes, raised doubts in the representative of PCG S.A. As will be seen, his refusal was not arbitrary, since it was proven in the process that PAVESA had problems with the engineer subcontracted initially, which speaks to its deficient management of the development. In this sense, the judges correctly resolved: “Another key point is the non-completion of the preliminary project and the plans within the stipulated deadline. Was this 'due to causes beyond its control' or to internal problems of the company and its subcontracted professionals? As explained by the special judicial attorney-in-fact of the plaintiff company, in a writing visible on page 1020, when trying to justify two different appraisals for the same project, 'initially, the preliminary project for this Residential Development was worked on by the consulting firm of Engineer Gerardo Castillo Rojas. But subsequently, by virtue of some problems encountered with Engineer Castillo, Engineer Mario Iván Rojas Sánchez was hired.' If the 'project management' function of the plaintiff had been adequate in supervising the work developed by Engineer Castillo, the final plans would have been ready since January two thousand eight and not until November, several months after the expiration of the agreed deadline…”. It is observed that the delay turned out to be entirely attributable to PAVESA, which prevented it from fulfilling what was agreed on time. According to the statement of the special judicial attorney-in-fact of such company, it had management problems, which led it to have to hire another professional and start the preparation of the plans anew, despite the fact that those made by the first engineer were well advanced. Concerning the fact that the representative of Propiedades Cosmo did not grant them a special or general power of attorney to act before the Administration, it is evident that this aspect did not cause PAVESA's delay in obtaining the master plan. At least there is no factual element whatsoever that proves it as such. Hence, this circumstance cannot be considered the origin of its non-compliance either.

V.- In another vein, regarding the alleged violation of the principles of solidarity and contractual good faith, it is necessary to reproduce what the Court ordered on this particular matter: “Now then, from its own words, it reveals the existence of an 'alternative for the development of the property' that was 'never' informed to the property owners, according to the answer to question 16. Where is the transparency and good faith in business dealings that the plaintiff-counterdefendant claims, when there were several meetings and conversations on the subject with the Municipality of Alajuela, as it acknowledges when answering question 14, and none of this is reported to the owner of the property on which the project will be developed? It is evident that the trust placed by the property owner is affected when, through third parties, it learns of the existence of that alternative, not reported by PAVESA. Given such background of lack of information and distrust, the reaction of the defendant's representative to the request for granting an extension to the contract was foreseeable.” As the judges made patent, the party that first breached the contractual principles it accuses of being violated was PAVESA, without providing any supporting factual element that manages to distort what was ruled in this regard. It is evident that the plaintiff-counterdefendant company was in conversations with officials of the Municipality of Alajuela to develop an alternative project (social interest housing), about which it never informed PCG S.A. This aspect is not contested in any way, so the reversal of what was resolved cannot be granted. Here, it is also important to note that the Court mainly alluded to these steps (gestiones) to denote PAVESA's lack of good faith and contractual transparency, not as a situation that delayed it in achieving the master plan. In any case, whether or not it distracted it from the object of the contract, the truth is that it did not manage to comply within the agreed period. On the other hand, despite refuting that the Court did not analyze whether PCG S.A. had the willingness to continue the execution of the contract, it does not indicate what evidence would demonstrate that alleged or intended unilateral termination. If what is argued regarding the non-signature of the appointment of the environmental manager is alluded to, it must be noted, as stated, that that factual situation was not what prevented PAVESA from complying within the agreed period. Therefore, since the Court's basis for resolving as it did was the plaintiff-counterdefendant's non-compliance, as it did not obtain what was promised—the master plan—and it did not justify that its lack of compliance was due to causes beyond its control (which according to what was agreed was an unavoidable requirement to extend the originally agreed two-year period), and given that through its appeal it did not manage to reverse what was so ordered, the appropriate course is to reject the developed charges, as well as the alleged improper interpretation and assessment of the contract signed between the parties, and the accused violation of the legal system.

VI.- In accordance with the foregoing, the appeal shall be declared without merit, with costs (costas) to be borne by the appellant (article 611 of the CPC).

THEREFORE (POR TANTO) The appeal is declared without merit, with its costs to be borne by the appellant.

Luis Guillermo Rivas Loáiciga Román Solís Zelaya Rocío Rojas Morales William Molinari Vílchez Yazmín Aragón Cambronero HBRENES Telephones: (506) 2295-3658 or 2295-3659, email [email protected] Classification prepared by the FIRST CHAMBER (SALA PRIMERA) of the Judiciary. Its reproduction and/or distribution in an onerous form is prohibited.

It is a faithful copy of the original - Taken from Nexus.PJ on: 09-05-2026 08:17:18.

Sala Primera de la Corte Clase de asunto: Proceso ordinario Analizado por: SALA PRIMERA Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Civil Tema: Obligación Subtemas:

Distinción obligación de medios y resultados.

Tema: Contrato Subtemas:

Distinción obligación de medios y resultados.

Tema: Contrato de construcción Subtemas:

Distinción obligación de medios y resultados.

Análisis doctrinario sobre las obligaciones de medios y de resultados que pueden asumir los profesionales liberales: concepto, carácter aleatorio, probabilidad y posibilidad de alcanzar el objeto, comportamiento del acreedor, mayor o menor determinación de lo prometido, existencia de circunstancias externas que pueden incidir en la obtención del fin perseguido; así como su crítica. Con base en la autonomía de la voluntad, las partes pueden pactar la naturaleza de la obligación que los ligará. Aunque no se califique, es posible determinarlo por el tipo de obligación contraída. Ambas instancias judiciales declararon sin lugar la demanda y parcialmente con lugar la contrademanda, por incumplimiento contractual de la contraparte, por lo que resolvieron el contrato. Estima la Sala, lo resuelto por el Tribunal, más que sustentarse en la naturaleza de la obligación contraída por la actora reconvenida, fue por su incumplimiento. Las partes acordaron un contrato para realizar un proyecto urbanístico, siendo una obligación de resultado. Pese a la participación de ambas partes, a quien correspondía la tramitología era a la actora reconvenida. Aunque existía la probabilidad de que algunos de los permisos o visados no fueron aprobados en un principio, podían obtenerse corrigiendo lo procedente o aportando el requisito extra requerido. Así, el alea era mínima, máxime si se considera, ella tenía la experiencia en dicho campo y fue quien propuso el plazo de dos años para cumplir con lo convenido. Por ende, siendo que se comprometió a entregar el plan maestro del desarrollo urbanístico en dicho plazo, se encontraba obligada a un resultado preciso y predeterminado (voto 770-F-2019).

... Ver más Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Civil Tema: Contrato Subtemas:

Incumplimiento contractual.

Tema: Contrato de construcción Subtemas:

Incumplimiento contractual.

En el presente proceso, el Tribunal resolvió el contrato para realizar un proyecto urbanístico entre las partes, debido al incumplimiento de la actora reconvenida, al no obtener el plan maestro (planos con las aprobaciones y visados institucionales) en un plazo de dos años. Tampoco justificó que su falta de cumplimiento se debía a causas externas a su voluntad, lo cual era requisito ineludible para prorrogar el lapso pactado (carga de la prueba que le correspondía, canon 317 Código Procesal Civil). Por otro lado, le resultó achacable el retraso, pues tuvo problemas de gerenciamiento, por lo que tuvo que contratar otro profesional e iniciar de nuevo la elaboración de los planos, pese a que los efectuados por el primero de los ingenieros estaban adelantados. Finalmente, el que la contraparte no le haya otorgado un poder especial o general para actuar ante la Administración, es un aspecto que no produjo retraso a la demandante en la obtención del plan maestro, ni origen de su incumplimiento (voto 770-F-2019).

... Ver más Citas de Legislación y Doctrina *080018120504CI* Res. 000770-F-S1-2019 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las diez horas cincuenta y siete minutos del trece de junio de dos mil diecinueve.

Proceso ordinario establecido en el Juzgado Civil de Heredia, por GRUPO PAVESA PVS & ASOCIADOS SOCIEDAD ANONIMA, cédula jurídica 3-101-410212, representada por Mauricio Salazar Vargas, mayor, casado, empresario, cédula de identidad número 1-650-374, vecino de Santa Ana; contra PROPIEDADES COSMO GLOBAL P.C.G. SOCIEDAD ANONIMA, cédula jurídica número 3-101-445089, representada por Luis Alfredo Víquez Rodríguez, mayor, soltero, empresario, cédula de identidad 4-064-689, vecino de Heredia.- Interviene el Dr.Francisco Morera Alfaro, carné N° 1325, apoderado especial judicial de la parte actora- reconvenida y el licenciado Alberto Fernández López, carné N° 3072. El representante legal de la sociedad actora, formula recurso de casación contra la resolución no. 310-05-2018, dictada por el Tribunal de Apelación Civil y de Trabajo de Heredia, sección extraordinaria (Materia Civil), a las 9 horas 56 minutos del 16 de julio de 2018.

Redacta el magistrado Rivas Loáiciga

CONSIDERANDO

I.- Grupo PAVESA PVS & Asociados Sociedad Anónima (Pavesa en adelante) interpuso demanda contra Propiedades Cosmo Global P.C.G.S.A. (en lo sucesivo Propiedades Cosmo o PCG S.A.). Expresó, el fundamento que la originó fueron las labores desempeñadas, tiempo e inversión financiera en el desarrollo del plan maestro, la tramitología y permisos correspondientes para alcanzar la ejecución del proyecto urbanístico de la Urbanización Vistas del Poás o Vistas del Norte. Lo cual indicó, implicó gestionar y obtener las autorizaciones necesarias para levantar los planos urbanísticos debidamente aprobados de forma que, se pudiera iniciar con los movimientos de tierra y edificación de la infraestructura del proyecto. Pidió se condenara a la demandada al pago del daño material directo consistente en la restitución de los montos invertidos en el desarrollo del plan maestro o anteproyecto y de los trámites, por ser de imposible recuperación ante la falta de ejecución del contrato de coinversión incumplido por la accionada. Dichas sumas las cuantificó de la siguiente manera: ¢36.915.126,00 más $15.000,00, este último a calcular al tipo de cambio vigente al momento cuando exista sentencia firme. Menoscabo que dijo, consistió en la cancelación de los honorarios referentes a la consultoría global del desarrollo del anteproyecto urbanístico, correspondientes al 5.5% del valor de la tasa del proyecto de conformidad con el arancel del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), a saber la suma de ¢80.080.000,00 dado que el CFIA lo estimó en ¢1.456.000.000,00. En cuanto a los perjuicios y lucro cesante incluyó los réditos legales sobre las cantidades invertidas, desde su desembolso y hasta su efectivo pago, así como el lucro cesante por la no obtención de la ganancia neta proyectada en la ejecución de la Urbanización, el cual estimó en $2.559.838,50. La demandada contestó negativamente y opuso las excepciones de falta de: derecho, legitimación activa y pasiva en lo tocante a los pagos efectuados por la actora a terceros, así como la defensa de contrato no cumplido. Además formuló reconvención donde solicitó se declarara, entre las empresas Grupo PAVESA PVS & Asociados S.A. y Propiedades Cosmo Global PCG S.A. se suscribió el convenio denominado: “Contrato para la realización del Proyecto Urbanístico Urbanización Vistas del Poás”; dicho pacto fue resuelto por incumplimiento voluntario y malicioso de la contrademandada; tal contrato se extinguió de igual modo por vencimiento del plazo fijado sin que Pavesa hubiera dado cabal cumplimiento a las obligaciones contractuales esenciales; la reconvenida deberá resarcirla por los daños y perjuicios experimentados, los cuales definió de la siguiente manera: por concepto de daño patrimonial los intereses dejados de percibir sobre el valor del inmueble debido a que no lo pudo enajenar al estar sujeto a dicho contrato, desde la data de firma del convenio y hasta el efectivo pago, ¢50.000.000,00 por daño moral en virtud de la angustia, desesperación, temor fundado que sufrió la compañía por los actos de presión ejercidos para obtener la firma de la prórroga contractual propuesta por la actora, así como al pago de ambas costas. La contrademandada contestó de forma negativa y formuló las excepciones de falta de: derecho, interés actual, contrato no cumplido, legitimación activa y pasiva. El Juzgado acogió la defensa de falta de derecho –contrato no cumplido- en lo atinente a la demanda, al igual que las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva y sin lugar la demanda. En lo tocante a la reconvención rechazó las defensas de contrato no cumplido, falta de derecho, interés actual, legitimación activa y pasiva, así como la falta de derecho en cuanto a los daños liquidados. Declaró parcialmente con lugar la contrademanda presentada por Propiedades Cosmo en contra de Pavesa, por incumplimiento contractual de la contraparte. Ordenó la resolución del contrato suscrito por las sociedades contendientes. Rechazó el pago de daños, con las costas a cargo de la actora contrademandada. El Tribunal rechazó la nulidad invocada por la demandante y confirmó lo resuelto. Inconforme, la vencida interpuso recurso de casación donde desarrolla tres agravios de fondo.

II.- Primero: acusa indebida apreciación probatoria del “Contrato de Coinversión para la Realización del Proyecto Urbanístico Urbanización Vistas del Poas” (cláusulas 1, 2 y 3). Además, aduce vulnerados los artículos 317, 318 inciso 3, 330 y 379 del Código Procesal Civil (CPC); 1°, 21, 1022 y 1023 del Código Civil (CC). El yerro se produce, indica, dado que los jueces dispusieron PCG S.A. cumplió con sus obligaciones, mientras que PVS & Asociados S.A. lo hizo tan solo de forma parcial, pues no concluyó sus obligaciones en el plazo pactado. Expone, de la literalidad del citado convenio se constata, no contiene un desglose detallado de los compromisos que recae en cada uno de los contratantes, por lo que en su criterio, esto evidencia una clara omisión al respecto. Señala, por un lado se determina la obligación de Propiedades Cosmo de someter el inmueble de su propiedad al proyecto urbanístico, lo cual dice, hizo, y por el otro el compromiso de Pavesa de desarrollar el plan maestro, -aprobación y visado de las instituciones y dependencias respectivas-. Refuta los juzgadores concluyeron que PCG S.A. cumplió lo acordado, pese a que no nombró al regente ambiental ante SETENA, para concluir el tramite. Asevera, le solicitó en varias oportunidades firmara la misiva en tal sentido. No obstante, el Tribunal no estimó ese hecho como un incumplimiento, ya que señaló el contrato es de resultados y Pavesa no cumplió con lo convenido en la estipulación 2 del contrato, a saber, conseguir tener en dos años el plan maestro de la urbanización con las aprobaciones y visados pertinentes. Aunque los contratos son ley entre las partes (precepto 1022 del CC), manifiesta, su contenido y sentido deben apreciarse no solo literalmente, sino también respecto a las obligaciones intrínsecas, que se derivan del contrato y como consecuencia de la equidad, el uso o la ley. De ahí, apunta, los jueces dejaron de actuar el cardinal 1023, inciso 1 ibídem, por lo que incurrieron en una infracción normativa. Explica, se produce al dejar de examinar la naturaleza del mencionado Contrato de Coinversión a la luz de la equidad, los usos y las disposiciones aplicables al mismo, de acuerdo con su naturaleza, más allá de que consideraron una obligación de resultados. Incluso, señala, esclareciendo si en efecto se está ante un encargo de dicho tipo. Recalca, se obvió el estudio de las consecuencias propias del convenio, lo que le impidió a los juzgadores establecer cuáles eran los compromisos derivados de la obligación principal plasmada para cada una de las partes, a efecto de que Pavesa pudiera cumplir su principal encargo; y determinar a partir de ahí, las implicaciones legales de la situación fáctica de que Propiedades Cosmo, no firmara la carta donde se nombraba el regente ambiental. Insiste, el Tribunal fue omiso en cuanto a la interpretación del contrato, los actos de ejecución del mismo y la múltiple normativa existente en lo concerniente a cada uno de los trámites ante las entidades correspondientes, y valorar a partir de ahí, las implicaciones de los actos de las partes. Expresa, el contrato es bilateral y sinalagmático, con deberes recíprocos para las partes, a fin de obtener su objeto. Apunta para las gestiones y tramites en muchas de estos se requería la firma del propietario registral de la finca. Por ende, afirma, de las obligaciones principales se derivaban otras adicionales, que han de visualizarse “…como etapas, en un proceso concatenado de obligaciones-…”, las cuales pese a tener que ser efectuadas por Pavesa, no lo podía hacer de forma aislada y singular, sino en asocio con Propiedades Cosmo, dado que por ser la propietaria del inmueble a desarrollar, se necesitaba la firma en la documentación indispensable, para pedir permisos, así como cumplir prevenciones y requisitos. Lo cual, indica, se conversó y acordó con antelación, lo que señala, debió servir para establecer el incumplimiento de PCG S.A., que se extrae, manifiesta, de los principios de solidaridad contractual y buena fe en los negocios. En consecuencia, aduce se quebrantó el canon 21 del CC. Agrega, la demandada en ningún momento le otorgó poder especial o general administrativo a ninguno de los representantes ni socios de Pavesa (respuesta a pregunta no. 31 de la confesional). Por consiguiente, dice, constituyó “…una especie de “control” que tuvo el señor Víquez en su mano, que le permitía no desligarse de la tramitación, pues iba dándose cuenta poco a poco, de la etapa o instancia en la que se estaba”. Lo anterior, increpa, lo desconoció el Tribunal. Así, apunta, tal circunstancia condujo a los jueces a incurrir en un error de derecho al valorar las probanzas, los llevó a conclusiones erróneas y a dejar de considerar los actos de ejecución del contrato. Transcribe una porción de lo resuelto en cuanto a que Pavesa dedicó parte del tiempo a gestionar un proyecto de casa de interés social, sin consultar al propietario del terreno, lo que generó su molestia y lo condujo a enterarse dos años después que tal empresa no se encontraba inscrita en el CFIA. Ello, alega, resulta erróneo, porque se parte del supuesto, que el tiempo que dedicó Pavesa a gestionar un proyecto de casa de interés social, como alternativa, afectó su cumplimiento, sin precisar cuánto fue el tiempo, ni citar prueba directa sobre ese particular. Agregó, el enterarse que ella no estaba inscrita en el CFIA, recrimina, sin que sea un requisito para dicho tipo de contrato, ni afecta su validez y eficacia, molestó al señor Víquez, pero sin ingresar al examen, del grado de afectación que tuvo en la ejecución de lo pactado, y en específico a la conculcación que ha venido aduciendo al principio de solidaridad y buena fe de parte de Propiedades Cosmo. En su apoyo, reproduce jurisprudencia de esta Cámara sobre el tema de los actos de ejecución, donde entre otras cosas, se dijo, la conducta de los contratantes, -su intención-, permite inferir la voluntad real. En la especie, reprocha, se dejó de verificar si PCG S.A. tuvo la clara voluntad de continuar la ejecución del contrato, o si había acaecido una modificación en la voluntad que originalmente había manifestado. Continúa, el Tribunal comete otro yerro al estimar, el contrato le confirió una obligación de resultado. Lo anterior, manifiesta, sin considerar esta clasificación contiene limitaciones cuando se trata de relaciones convencionales complejas, como la del caso de análisis. Esto, ya que aunque es bastante lacónico, refiere a un negocio a largo plazo, con una alta inversión y con una tramitología compleja y por etapas. Objeta, sin embargo, lo tuvo como una obligación de resultado, solo porque Pavesa se comprometió a entregar un plan maestro, con las aprobaciones y visados correspondientes. Arguye a nivel doctrinario se han realizado distinciones, como cuando se está ante relaciones contractuales complejas. Sobre el particular, alude a que esta tipología “…en sí misma no constituye un criterio unívoco de clasificación…” debido a lo cual al tipificarse habrá de considerar la posibilidad de obtener el resultado deseado, así como el rol del acreedor, en cuanto a si tiene uno pasivo o activo respecto a la ejecución de la prestación. De ahí, explica, se propone la existencia de cuatro supuestos que contribuyen a diferenciar la obligación de medios de la de resultado, que en su opinión, debió ser tomada en cuenta por los jueces. En el primero, expone, el fin no es aleatorio, y la injerencia del acreedor es mínima, por lo que se está ante una obligación de resultado. El segundo, donde el objeto es aleatorio y el rol del acreedor es más activo, debido a lo cual se califica como de medios. El tercero, cuando el resultado es aleatorio y la injerencia del acreedor es apenas activa, lo que la convierte en una obligación de medios. El cuarto, donde se está ante una elevada probabilidad de la consecución del fin perseguido por el deudor, pero se requiere una injerencia activa del acreedor, por lo se califica como obligación de medios. Consecuentemente, afirma, solo en la primera de las hipótesis, siendo la actuación del acreedor casi nula y no existe la aleatoriedad, se está frente a una obligación de resultado. En el caso de examen, las consecuencias de lo pactado, posee aleatoriedad, porque cada gestión y/o trámite que Pavesa debía efectuar en las distintas entidades e instituciones públicas relacionadas a los proyectos urbanísticos, debían emitir su aprobación o no, previo estudio del caso particular. Así, señala, en el subexamine es evidente la aleatoriedad en el resultado del contrato, dado que la aprobación dependía no solo de la presentación de los documentos, sino de una resolución de un tercero. Asimismo, acota, no puede obviarse la participación activa requerida en cada gestión de PCG S.A. como propietaria de la finca a desarrollar, por lo que contrario a lo resuelto, la obligación de la acreedora no se limitaba al aporte del terreno. Por ende, asevera, los juzgadores debieron estimar el proceder del personero de Propiedades Cosmo, quien a pocos días de que venciera el plazo fijado en el contrato, no rubricó la carta para nombrar el regente ambiental ante SETENA, cuando ya se había emitido el acto de aprobación del permiso y lo prevenido fue el realizar dicha designación, así como cancelar la garantía ambiental, -lo cual se hizo-. Recalca, el personero de PCG S.A. no firmó la documentación pese a constituir una obligación de su parte, que solo él podía cumplir, impidiéndole con eso, la imposibilidad de continuar con los trámites faltantes. En consecuencia, argumenta, “…si el Tribunal… hubiera analizado las obligaciones secundarias o derivadas del Contrato de Coinversión, consecuencia de las obligaciones estipuladas en las cláusulas 1° y 2° del contrato, aunado con los conceptos de aleatoriedad del resultado y de la actuación del acreedor que la doctrina establece, para poder llegar a cumplir por parte del deudor, la obligación acordada, hubiera concluido indefectiblemente, que en este caso, estábamos ante una obligación de medios y no de resultados. Todo lo cual implica una violación a las reglas de la sana crítica”. Segundo: acusa quebranto de los artículos 317, 318 inciso 3, 330 y 379 del CPC; 692 y 702 del CC. Las disposiciones adjetivas las aduce vulneradas al valorar el Contrato de Coinversión, y las sustantivas, ya que los jueces estimaron, el incumplimiento resulta imputable a Pavesa, en virtud de la calificación del convenio como una obligación de resultados. Arguye, estimando que el contrato de cita contiene una obligación de medios, el Tribunal aplicó indebidamente el precepto 692 ibid, en tanto es la parte cumpliente, por lo que se encuentra facultada a pedir la ejecución forzosa de lo pactado, o se resuelva con daños y perjuicios. Expone, quien primero incumplió fue Propiedades Cosmo, dado que en los trámites ante el SETENA, antes del vencimiento del plazo pactado, se negó a firmar la carta de nombramiento del regente ambiental, indispensable para que concedieran el certificado de viabilidad ambiental del desarrollo. Aclara, dicha viabilidad se encontraba aprobada, pero para expedir el certificado debía designarse al regente ambiental (prueba no. 29 y artículos 6, 45 y 78 del Reglamento General sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental) y se rindiera la garantía. Producto de esa negativa, expresa, no pudo continuar los restantes trámites, por lo que a los días acaeció el fenecimiento del lapso contractual. Lo expuesto, argumenta, denota el acreedor incumplió sus obligaciones, constituyéndose en el primer incumplimiento grave de una obligación intrínseca. Ello, debido a que la contraparte como propietaria de la finca, con su proceder le imposibilitó continuar con el proyecto urbanístico. Por ende, alega, se conculcó el precepto 702 del CC. En su apoyo cita jurisprudencia de este Órgano decisor sobre la actuación del cardinal 692 del CC, el cual acusa indebidamente aplicado. Lo anterior, ya que dispuso fue PCG S.A. quien cumplió con sus obligaciones, y ella quien primero incumplió. Adiciona, el Tribunal incurrió una vez más en error de derecho al señalar: “…El plazo de dos años pactados en esta primera etapa del contrato venció el 4 de setiembre del 2008. A esa fecha, todavía había gestiones, permisos y visados pendientes. PAVESA incumplió el contrato…”. Y más adelante, pregunta: “…Se hubiera cumplido en tiempo si el señor Luis Alfredo Víquez Rodríguez hubiera firmado el documento de regencia ambiental que se le llevó a los pocos días del vencimiento del plazo? Poco probable…”. De ahí, recalca, se vulneró el canon 692 de cita al negar el efecto del incumplimiento contractual de la contraparte, a fin de que se le eximiera de continuar cumpliendo sus obligaciones. Tercero: de nuevo acusa error de derecho en la apreciación del Contrato de Coinversión (normas 317, 318 inciso 3, 330 y 379 del CPC, -sana crítica racional y valor probatorio-). Refuta, se resolviera había incumplido debido a que al expirar el lapso convenido no había logrado completar el plan maestro de la urbanización. Insiste, quien primero incumplió fue Propiedades Global. Además, alega se quebrantó el artículo 773 del CC porque de conformidad con este lo debido a plazo no puede exigirse antes de su expiración. Indica, cuando solicitó la firma del representante de PCG S.A.,donde se nombraba al regente ambiental el plazo no había corrido. Así, la demandada no tenía justificación legal, ni contractual para negarse a firmar. Reprocha, PCG S.A. escudó su negativa en dos aspectos accesorios en cuanto a la obligación que tenía de rubricar el documento para presentarlo en SETENA, por lo que considera infringió los principios de solidaridad contractual y buena fe en los negocios. Tales circunstancias, fueron su solicitud de prórroga del plazo convenido y la justificación del atraso en la tramitología que pidió la accionada para valorar si accedía a su pedido. Esto, arguye, no eximía de modo alguno a Propiedades Cosmo de su obligación, lo cual permite concluir, quien primero incumplió fue PCG S.A.

III.- La casacionista en sus tres agravios aduce violaciones indirectas de ley. En el primero y tercero de los cargos, acusa indebida apreciación del “Contrato de Coinversión para la Realización del Proyecto Urbanístico Urbanización Vistas del Poás”. En el segundo de los reproches, alega error de derecho en cuanto al valor otorgado al citado contrato, propiamente, indica, dado que se estimó dicho convenio contiene una obligación de resultados. Sin embargo, arguye, se está ante una de medios, con lo cual el Tribunal aplicó indebidamente el artículo 692 del CPC. De previo a ingresar al examen de los reproches es menester aludir a lo que la doctrina ha desarrollado en lo atinente a las obligaciones de medios y resultados. En lo que a la clasificación de dichas obligaciones, doctrinariamente el tema no resulta pacífico. Sus partidarios ejemplifican como obligación de medios las asumidas principalmente por los profesionales liberales, pues, opinan, se comprometen a desplegar su mejor esfuerzo, técnica, conocimiento, pero sin asegurar un resultado positivo. Tal es el caso de los médicos, al tratar alguna enfermedad, aplicar un tratamiento o realizar una cirugía. Igual sucede, por ejemplo, con los abogados cuando aceptan el patrocinio letrado en un proceso judicial, donde se obligan a poner de su parte todo el esfuerzo y conocimiento en la defensa de la tesis de su cliente, aunque sin garantizar que resultara vencedor en el proceso. Sin embargo, los doctrinarios aceptan también que, en algunos casos tanto a lo que se obliga el galeno, como el abogado, puede ser a un resultado preciso. Ejemplo de ello, lo constituye el caso del ejercicio médico en lo atinente a la cirugía estética o embellecedora, pues aquí, el paciente no está enfermo, por lo que no debe ser tratado a fin de alcanzar su cura. De ahí, acepta someterse a un procedimiento, solo porque se le garantiza un resultado, como levantar sus parpados, eliminar arrugas, entre otros. Así, es claro la obligación del profesional es de resultados, el querido por el paciente, el cual si no se le asegura, entonces no lo motivaría a realizárselo. En lo tocante al profesional en derecho, este tipo de obligación se encuentra en los contratos de cuota litis, donde el abogado conviene con el cliente a cobrar un cierto porcentaje de lo obtenido en juicio, pero si no logra resultar vencedor, entonces no cobrara suma alguna por concepto de honorarios. De ahí, que parte de la doctrina acuda a una serie de elementos que pueden conducir a determinar el tipo de obligación de que se trata. Entre estos se cita la autonomía de la voluntad, ya que las partes pueden pactar la naturaleza de la obligación que los ligará. Ahora bien, aunque de forma precisa no se le calificara, por el tipo de obligaciones contraídas sería posible determinarlo. Tal y como sucede con el contrato de estudio según se expondrá. Otro de los aspectos que se mencionan en doctrina es el carácter aleatorio, en cuanto mayor sea este, más cercano se estaría ante una obligación de medios, -debido a su obtención incierta-, y de no existir o ser mínimo, entonces se enmarcaría como una de resultados. Importa aquí lo dispuesto en lo concerniente a que de existir pocas probabilidades de alcanzar el objeto, sería de medios y se acota debe realizarse la diferenciación con la noción de posibilidad, dado que en este último escenario implicaría estimar todas las obligaciones como de resultado. Además, se recurre a otro aspecto para su identificación, y es el referente al comportamiento del acreedor, sea, si es activo o pasivo en la ejecución de la prestación. También se alude a la mayor o menor determinación de lo prometido, entre más se concrete se está más cerca de que sea de resultado. Asimismo, se acepta, siempre existen circunstancias externas que no necesariamente constituyen caso fortuito o fuerza mayor, pero que igual pueden incidir en la obtención del fin perseguido. Se critica esta clasificación en el sentido de que el acreedor siempre busca un resultado, por lo que todas las obligaciones podrían calificarse de este tipo. Así, en el caso del ejercicio de las profesiones liberales sería, el obligado desarrolle su mayor empeño, conocimiento, ciencia y técnica. En las de resultado, este se identificaría con la obtención del interés primario o expectativa. En consecuencia, las de medios atenderían a la actuación diligente del deudor u obligado. Como se explicará de seguido, lo resuelto más que sustentarse en la naturaleza de la obligación contraída por la actora reconvenida, lo fue debido al incumplimiento de su parte, sin que la impugnante consiga revertirlo. Además, del examen de la doctrina y acordado por las partes en el contrato suscrito por ellas, resulta indudable la obligación puede ser calificada de resultado. Ha de hacerse notar, pese a la participación de ambas partes, a quien correspondía la tramitología era a PAVESA. Además, aunque existía la probabilidad de que alguno de los permisos o visados no fueron aprobados en un principio, podría llegar a obtenerse corrigiendo lo que procediera o aportando el requisito extra requerido. Así, el alea era mínima, máxime si se considera, la actora reconvenida tenía experiencia en dicho campo y según se dirá fue ella quien propuso el plazo de dos años para cumplir con lo convenido. De ahí, se recalca, siendo que PAVESA se comprometió a entregar el plan maestro del desarrollo urbanístico en el plazo de dos años, es evidente, se encontraba obligada a un resultado preciso y predeterminado.

IV.- Los juzgadores expresaron el convenio suscrito contenía“…diversas obligaciones para las partes. En la cláusula primera, COSMO GLOBAL aceptó someter su finca número 2117136-000 a un proyecto urbanístico "que se desarrollará en varias etapas". En la cláusula segunda PAVESA se comprometió a desarrollar un PLAN MAESTRO "el cual deberá ser sometido a aprobación y visado de todas las instituciones o dependencias reguladoras de estos proyectos". Dicho plan deberá ser aprobado por la empresa COSMO GLOBAL.- Para la aprobación y visado de los planos del PLAN MAESTRO y de la PRIMERA ETAPA la empresa PAVESA tendrá un plazo de dos años, pudiéndose prorrogar este plazo si la empresa" demuestra fehacientemente que la aprobación del proyecto se ha atrasado debido a causas externas a su voluntad." Es claro, las partes en el ejercicio de la autonomía de la voluntad, se impusieron obligaciones recíprocas, donde Cosmo Global aportó su finca para que en ella se realizara un proyecto urbanístico. Por su lado, PAVESA se comprometió a desarrollar el plan maestro, -planos con las aprobaciones y visados de las correspondientes instituciones y dependencias-. De igual modo se comprometió a tenerlo listo en el plazo de dos años, el cual pactaron, podía prorrogarse siempre y cuando PAVESA acreditara de manera fidedigna el retraso era debido a factores extraños a su voluntad. En el primero de los motivos, objeta lo dispuesto por los jueces en cuanto a que no estimó la negativa del personero de PCG S.A. de firmar el nombramiento del regente ambiental ante el SETENA, como incumplimiento de la demandada reconventora. Pero, si resolvió ella había incumplido con lo establecido en la segunda de las estipulaciones contractuales. A este respecto los jueces dispusieron: “En fecha 30 de agosto del 2008, personeros de PAVESA, acompañados por el ingeniero Mario Iván Rojas Sánchez y el licenciado Francisco Morera Alfaro, llegan a la residencia de Luis Alfredo Víquez Rodríguez, representante de la demandada - reconventora, le informan que SETENA otorgó la viabilidad ambiental, por lo que requieren que firme una nota informando que el regente ambiental del proyecto será el ingeniero Mario Rojas Sánchez. Asimismo, se la hace de su conocimiento el depósito de la garantía a favor de SETENA y, finalmente, la necesidad de firmar una prórroga del Contrato de Coinversión. Don Luis Víquez no quiso firmar en ese momento, pues dijo debía consultar. También se le envió una nota en fecha 2 de setiembre del 2008, visible a folio 76, sobre el tema de los documentos a firmar. En fecha 3 de setiembre del 2008 nuevamente se presenta el señor Salazar Vargas a conversar con el señor Víquez Rodríguez, acompañados por la licenciada María del Carmen Calvo Monney, le entregan algunos documentos y le reiteran la solicitud de firmas. Nuevamente contestó que "todavía estaba estudiando la situación". Nunca se dio respuesta y la actora decidió emprender acciones legales. El plazo de dos años pactados en esta primera etapa del contrato venció el 4 de setiembre del 2008. A esa fecha, todavía había gestiones, permisos y visados pendientes. PAVESA incumplió el contrato al no cumplir con la definición del anteproyecto, la aprobación de los planos constructivos, y otra serie de trámites ante entidades públicas tales como el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica, Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, Ministerio de Salud, Instituto Costarricense de Electricidad, Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, Asociaciones encargadas de los acuerdos de la localidad, Ministerio del Ambiente y Energía, Ministerio de Obras Públicas y Transportes, Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA) y muchos más, según se detalla en el informe técnico sobre tramitología elaborado por el ingeniero Luis Paulino Siles Calderón, visible a folios 175 a 183, y la minuta de requisitos para permisos de construcción de urbanización, a folio 184, establecidos por la Municipalidad de Alajuela.- …Destaca la nota del Ing. Mario Iván Rojas Sánchez, en donde se observa es hasta noviembre del 2008 que se informó a PAVESA los montos a pagar por concepto de tasado de proyecto y timbre para trámite y retiro de planos. También el informe del perito Kenneth Greenwood Arroyo, en su informe a folio 989, señala: "No se pudo determinar en cuantas etapas se fraccionaría el proyecto. No se pudo determinar el tamaño de la primera etapa del proyecto", pues todavía a ese momento no se tenía certeza. Aunado a la confesión del representante de PAVESA que, a la pregunta 6 responde: "La construcción de la primera etapa se iba a definir una vez que estuvieran los permisos y visados del proyecto", con los cuales no se contaba al vencer el plazo. Todo lo anterior denota que las obligaciones a que se comprometió la actora en el contrato, para la Primera Etapa, no se cumplieron para la fecha pactada: 4 de setiembre del 2008”. Se constata de lo recién transcrito, cuando los representantes de PAVESA y sus abogados se presentan donde don Luis Alfredo Víquez Rodríguez, eran conscientes de que no iban a poder cumplir con lo convenido en el plazo de dos años preestablecido. Ello, ya que no solo le piden firmar el nombramiento del regente ambiental, si no que pretendieron el representante de Propiedades Cosmo, les concediera una prorroga. Aunque esa situación había quedado prevista en el contrato, lo fue solo en el caso de que PAVESA comprobara el atraso se debía a causas externas a ella. No obstante, ni en aquella oportunidad, ni ahora, hace referencia, ni acredita la existencia de factores exógenos que fueran los que le impidieron cumplir con su obligación. Sea, la actora contrademandada no cumplió con lo pactado, de acreditar que debido a razones ajenas a ella, le fue imposible obtener el plan maestro en el lapso fijado, con el propósito de acceder a la prolongación del plazo contractual. De ahí, esta Cámara avala lo dispuesto por el Tribunal al señalar: “La condición "sine qua non" para otorgar dicha prórroga consistía en demostrar "fehacientemente" que la aprobación del proyecto se había atrasado debido a causas externas a su voluntad, según la cláusula tercera del contrato, y ello no ha quedado acreditado. Y la carga de la prueba de tal hecho le correspondía a la parte actora - reconvenida, de conformidad con el artículo 317 del Código Procesal Civil.-“. Asimismo, los juzgadores, apuntaron: “La declaración confesional del representante de la actora- reconvenida, a folios 1045-1047 es muy reveladora…

En sus palabras, dicho Plan Maestro consiste, según declara a folio 1045, en el diseño del proyecto, obtención de permisos de construcción y visados. Según su propia experiencia afirma que todo ello no tiene un plazo determinado máximo y "ha habido casos de proyectos que sacar estos documentos o estos permisos y visados se tarda hasta siete años para conseguirlos". No obstante, su representada fue la que propuso el término de dos años para cumplir la cláusula segunda del contrato suscrito en fecha 4 de setiembre del 2006, entre PROPIEDADES COSMO GLOBAL P.C.G. SOCIEDAD ANONIMA (COSMO GLOBAL), dueña del inmueble, y GRUPO PAVESA PVS & ASOCIADOS SOCIEDAD ANONIMA (PAVESA), empresa con alegada experticia en el desarrollo de proyectos urbanísticos. Plazo que según ha quedado acreditado, resultó insuficiente para cumplir con los compromisos adquiridos. En resumen, el proyecto no pudo continuar porque la empresa actora no logró en el tiempo convenido lograr las metas tangibles propuestas, sin que haya justificado su incumplimiento "a causas externas a su voluntad". Se insiste, pese a estar obligada a probar los motivos que la facultaban a obtener la prórroga del lapso contractual, fue completamente omisa al respecto. Ahora pretende escudarse en la negativa del representante de Propiedades Cosmo a firmar la regencia ambiental, para justificar su incumplimiento. No obstante, dicha falta de cumplimiento resulta inocuo o intrascendente, ya que la propia PAVESA, al pedir la rúbrica de la regencia, hizo patente no podría tener el plan maestro en el lapso acordado. Los juzgadores al respecto expresaron:“¿Se hubiera cumplido en tiempo si el señor Luis Alfredo Víquez Rodríguez hubiera firmado el documento de regencia ambiental que se le llevó a pocos días del vencimiento del plazo? Poco probable, siendo que es hasta noviembre del 2008 que se efectúa el trámite ante el Colegio. Aun cuando el señor Víquez Rodríguez hubiera firmado los documentos solicitados por la parte actora- reconvenida, a pocos días de vencer el plazo pactado, en fecha 4 de setiembre del 2008, el trámite hubiera dilatado muchos meses más, al menos unos seis meses, según estimación que hace el representante de la actora- reconvenida, al contestar el hecho 23 de la demanda, según se observa a folio 292. ¿Debía el representante de la parte demandada reconventora firmar una prórroga del plazo de dos años inicialmente pactado, bajo presión, a escasos días de vencer el término? Por el contrario, lo que sí quedó demostrado es que al 4 de setiembre del 2008 no existía el Plan Maestro, los planos definitivos no habían sido aprobados, ni siquiera habían sido presentados ante la entidad encargada de su aprobación. ¿Qué justificación tiene el atraso? Claramente no es atribuible a la parte demandada, por la no firma a pocos días de vencer el plazo, pues la empresa actora tuvo casi dos años para efectuar las gestiones, completar los planos, el diseño de sitio, el Plan Maestro. Tal parece que dicha empresa tuvo problemas o diferencias con los profesionales subcontratados, según lo informa el apoderado especial judicial de la empresa actora, en escrito visible a folio 1020…”. Es indudable, si el señor Víquez Rodríguez hubiera rubricado lo relativo al regente ambiental, hubiera sido probable que PAVESA obtuviera la certificación del SETENA, pero según el propio dicho de su personero, les restaban al menos seis meses para obtener las aprobaciones y visados pendientes. Por ende, es claro, esa circunstancia no fue la que le impidió cumplir con su obligación, por lo cual no era que fuera poco probable que cumpliera en plazo, si no que le hubiera sido imposible hacerlo. Lo anterior, de conformidad con lo que se ha señalado, en lo concerniente a que el mismo representante de PAVESA lo hizo patente y aunque calculó seis meses tampoco había certeza, cumpliera en ese lapso. Para este órgano decisor los jueces interpretaron de forma correcta el contrato suscrito por las partes. Tampoco resulta cierto, apreciaron indebidamente los actos de ejecución, ni la multiplicidad de normas que regulan los trámites y requisitos (las cuales ni siquiera cita y menos explica cómo conducirían a resolver de forma distinta), así como la participación de las partes. Lo expresado, porque según lo expuso el Tribunal fue la propia PAVESA, compañía con experiencia en ese campo quien propuso el plazo para entregar el plan maestro. Igualmente, el único incumplimiento que se endilga a la contraria es la no firma del documento donde se nombraba al regente, cuando el lapso estaba por expirar. A lo que se adiciona, no existe prueba alguna que demuestre dicha negativa fue la que la conllevó a incumplir el plazo estipulado contractualmente. Recuérdese, cuando se procuró la firma de la regencia, además se pretendió obtener la prórroga del plazo, lo cual, entre otras causas, hizo dudar al representante de PCG S.A. Como se verá su negativa no fue antojadiza, puesto que en el proceso se probó, PAVESA tuvo problemas con el ingeniero subcontratado en un primer momento, lo cual dice de su deficiente administración del desarrollo. En dicho sentido, con acierto los jueces resolvieron: “Otro punto clave es la no terminación del anteproyecto y los planos en el plazo fijado. ¿Se debió "a causas externas a su voluntad" o a problemas internos de la empresa y sus profesionales subcontratados? Tal y como lo explica el apoderado especial judicial de la empresa actora, en escrito visible a folio 1020, al tratar de justificar dos tasaciones diferentes para el mismo proyecto, "inicialmente el anteproyecto de esta Urbanización lo trabajó la firma consultora del Ing. Gerardo Castillo Rojas. Pero con posterioridad, en virtud de unos problemas que se enfrentaron con el Ing. Castillo, se contrató al Ing. Mario Iván Rojas Sánchez". Si la función de "gerenciar proyectos" de la actora hubiera sido adecuada en la supervisión de la labor desarrollada por el Ing. Castillo, los planos definitivos habrían quedado listos desde enero del dos mil ocho y no hasta el mes de noviembre, varios meses después del vencimiento del plazo acordado…”. Se observa, el retraso resultó achacable por entero a PAVESA, lo cual le impidió cumplir a tiempo con lo convenido. Según el propio dicho del apoderado especial judicial de tal compañía, esta tuvo problemas de gerenciamiento, lo cual la condujo a tener que contratar otro profesional, e iniciar de nuevo la elaboración de los planos, pese a que los efectuados por el primero de los ingenieros estaban adelantados. En lo concerniente a que el representante de Propiedades Cosmo no les otorgó poder especial o general para actuar ante las Administración, es evidente, dicho aspecto no produjo el retraso de PAVESA en la obtención del plan maestro. Al menos no hay elemento fáctico alguno que lo acredite de tal modo. De ahí, tampoco puede tenerse tal circunstancia como origen de su incumplimiento.

V.- En otro orden de ideas, en lo atinente al supuesto quebranto de los principios de solidaridad y buena fe contractual, es menester reproducir lo dispuesto por el Tribunal sobre el particular: “Ahora bien, de sus propias palabras revela la existencia de una "alternativa para el desarrollo de la finca" que "nunca" le fue informada a los dueños del inmueble, según respuesta a pregunta 16. ¿Dónde está la transparencia y buena fe negocial que reclama la actora- reconvenida, cuando hubo varias reuniones y conversaciones sobre el tema con la Municipalidad de Alajuela, según lo reconoce al responder la pregunta 14, y nada de ello es informado al dueño del inmueble en que se desarrollará el proyecto? Es evidente que la confianza depositada por la propietaria del inmueble se ve afectada cuando, por terceros, se entera de la existencia de esa alternativa, no informada por PAVESA. Ante tales antecedentes de desinformación y desconfianza, la reacción del representante de la demandada ante la solicitud para el otorgamiento de una prórroga en el contrato era previsible”. Según lo hicieron patente los juzgadores quien habría faltado primero a los principios contractuales que acusa vulnerados, fue PAVESA, sin que aporte ningún elemento de hecho en su apoyo que consiga desvirtuar lo fallado al respecto. Es evidente, la empresa accionante contrademandada, estuvo en conversaciones con personeros de la Municipalidad de Alajuela para desarrollar un proyecto alternativo (viviendas de interés social), del cual, nunca puso al tanto a PCG S.A. Dicho aspecto, no lo combate de modo alguno, por lo que no se puede acceder a la quiebra de lo resuelto. Aquí, además es importante acotar, el Tribunal principalmente aludió a dichas gestiones para denotar la falta de buena fe y trasparencia contractual de PAVESA, no como una situación que la atrasara en la consecución del plan maestro. En todo caso, la distrajera o no del objeto del contrato, lo cierto es que no logró cumplir en el lapso convenido. Por otro lado, pese a refutar, el Tribunal no analizó si PCG S.A. tuvo la voluntad de continuar la ejecución del contrato, no señala, cuales son las pruebas que demostrarían esa supuesta o pretendida rescisión unilateral. Si se alude a lo argüido en cuanto a la no firma del nombramiento del regente ambiental, ha de acotarse, como se expresó, esa situación fáctica no fue la que le impidió a PAVESA cumplir en el plazo convenido. Por ende, puesto que el fundamento del Tribunal para resolver como lo hizo, fue el incumplimiento de la actora reconvenida, pues no obtuvo lo prometido, -plan maestro-. Asimismo, no justificó, su falta de cumplimiento se debiera a causas externas a su voluntad. Lo cual según lo pactado era requisito ineludible para prorrogar el plazo de dos años pactado originalmente. Y, dado que mediante su recurso no logró revertir lo así dispuesto, lo procedente es rechazar los cargos desarrollados, así como las supuestas indebidas interpretación y valoración del contrato suscrito entre las partes, así como la acusada infracción del ordenamiento jurídico.

VI.- Acorde con lo expresado, habrá de declararse sin lugar el recurso, con las costas a cargo de la parte recurrente (artículo 611 del CPC).

POR TANTO

Se declara sin lugar el recurso, son sus costas a cargo de la promovente.

Luis Guillermo Rivas Loáiciga Román Solís Zelaya Rocío Rojas Morales William Molinari Vílchez Yazmín Aragón Cambronero HBRENES Clasificación elaborada por SALA PRIMERAdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.