Nullity of Title in Maritime Zone and National Park at Playa ReyNulidad de título en zona marítimo terrestre y parque nacional en Playa Rey

**EXP. 09-001261-1027-CA** **Res. 000480-F-S1-2019** **FIRST CHAMBER OF THE SUPREME COURT OF JUSTICE.** San José, at fourteen hours forty minutes on the thirtieth of May, two thousand nineteen.

Ordinary proceeding established in the Administrative Dispute Tribunal, Eighth Section, by the State, represented by its attorney GLORIA SOLANO MARTÍNEZ, identification card 1-0836-0342, lawyer, divorced; against VÍCTOR EDUARDO GONZÁLEZ RIVERA, identification card no. 3-0287-0513, married, and GRUPO DE INVERSIONES CORI DE COSTA RICA S.A., legal identification no. 3-101-132593, represented by Mr. González Rivera and Gustavo Adolfo González Rivera, identification card 9-049-442, marital status not indicated. The physical persons are of legal age, of unknown domicile, and, with the exception noted, of unknown occupation.

Magistrate Aragón Cambronero writes; and, **CONSIDERING** **I.** On November 4, 2009, the representative of the State, namely the Procuraduría General de la República (hereinafter PGR), filed an administrative dispute lawsuit against the company Grupo Inversiones Coris de Costa Rica S.A., (hereinafter Coris). In what is of interest, she indicated that on August 11, 1973, before the notaries public Bernal Ulloa Flores and Jorge Luis Víquez Carvajal, in deed number 524 of volume four of the first notary, Mr. Max Blanco Brunetti transferred for consideration to William Carlton Drummond and Muriel Strehlow Empie, both North American citizens, who were residents of Quepos, his “right of possession” derived from a supposed lease agreement established with the Municipality of Aguirre, regarding a parcel he occupied in the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) in Playa Rey de Quepos. On August 8, 1978, she stated, through a brief filed with the then-Mayor’s Office (Alcaldía) of Aguirre and Parrita, both foreigners initiated the possessory information (información posesoria) proceeding for the purpose of titling the land possessed by Mr. Max Blanco. She expressed that the proponents submitted with their application cadastral map number P-15177-74, where it was indicated that the property was owned by the Municipality. She explained that said application was also intended to carry out the lease agreement with the local Government. On May 17, 1979, she stated, the Mayor’s Office of Aguirre and Parrita approved the titling of the land subject to the possessory information (información posesoria), which gave rise to the property of the Puntarenas district, registry number 31355, measuring 120,187.51 square meters, being registered in the respective Registry on August 28, 1979. On August 27, 1980, she pointed out, given the death of Mr. William Carlton Drummond, Mrs. Muriel Strehlow Empie, as the sole heir and interested party, adjudicated the entirety of the property to herself. However, on the following September 4, this possessor sold the asset in equal parts to Albert Roland Metz and Josef Pusar, both of German nationality, for an amount of $100,000.00, establishing a first-degree mortgage guarantee. Due to non-compliance, she mentioned, Mrs. Muriel Strehlow Empie filed a mortgage enforcement proceeding before the Civil Court of San José, which ordered the auction of the property, an act held on December 13, 1983, and where Muriel Strehlow adjudicated it to herself and ordered the mortgage lifted. On May 8, 1985, she sold said property for $300,000.00 to the company Inversiones Corazón S.A., which established a mortgage of certificates over it for ₡6,000,000.00, represented by six mortgage certificates for a value of ₡1,000,000.00 each, which matured on October 31, 1997. She referred that on August 31, 2006, through a brief filed with the Civil Court of Cartago, Mr. Víctor Eduardo González Rivera filed a mortgage enforcement proceeding against Inversiones Corazón S.A., in order to execute the established mortgage certificates. On November 30, 2006, she stated, the Court auctioned the asset, adjudicating it to Víctor González Rivera, which was approved on April 23, 2007, also ordering the cancellation of the mortgage lien. Likewise, she warned, it commissioned the Civil and Labor Court of Higher Amount of Aguirre and Parrita to place the new owner in possession of the property and also ordered its registration in the National Registry. On August 30, 2007, she asserted, the placement in possession was carried out; however, in the proceeding, map P-15177-74 was submitted, where it was indicated that part of the property to be placed in possession is part of the Manuel Antonio National Park, Playa el Rey sector; for this reason the judge decided only to place Mr. Víctor González Rivera in formal possession, and decided that "material possession will continue to be exercised by the Central Pacific Conservation Area of the Ministry of Environment and Energy. Mr. Olger Eduardo Nuñez (sic) Jimenez (sic) is warned, in his capacity as Administrator of the Playa El Rey post, that they will continue exercising the possessory acts of the National Park including the plaintiff's property, all related to the conservation and maintenance of the protected property, without being able to carry out any transformation or alienation of the same. In the same manner it is indicated that the rights granted are solely in favor of the plaintiff, the administration of the area in dispute being authorized to [illegible] [...] All the foregoing is resolved thus, in view of the existence of a possible collision between the rights of the proponent and the rights of the Ministry of Environment and Energy with respect to the area, without prejudice to the parties resorting to the respective judicial route to resolve their disputes. [...]". On June 10, 2008, she asserted, parts of the mortgage proceeding were formalized in a public deed, which were presented to the National Registry and registered in the name of Víctor Eduardo González Rivera on October 13, 2008. Likewise, she affirmed, on November 26, 2008, she maintained, Mr. Víctor González signed a trust agreement with Coris, of which he is the president and unlimited attorney-in-fact, for a term of 30 years, transferring to this company the ownership of property number 313355, which was duly registered on January 12, 2009. Said land, she alleged, is a public domain asset (bien de dominio público), because cadastral map P-15177-74 places it within the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) of Playa Rey, Quepos, a coastal strip, currently comprised within the limits of the Manuel Antonio National Park, so its private registration is legally impossible. Furthermore, she clarified, in this matter, there is no lease agreement, concession, or use permit in the maritime-terrestrial zone of Aguirre, granted by the Municipality in favor of Max Blanco Brunetti, William Carlton Drummond, or Muriel Strehlow Empie. Based on this statement of facts in what is of interest, she requested that it be declared that property number 31355-000, corresponding to the property described in map P-15177-74, is located within lands belonging to the public domain. By virtue thereof, the resolution of the Mayor’s Office of Aguirre and Parrita at 10:30 a.m. on May 16, 1979, which approved the asset to be registered via possessory information (información posesoria), is absolutely null and void as it lacks legal basis, since it concerns land illegally titled within the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre). In this regard, the registry inscription of property 31355 is also null and void, and the National Registry must be ordered to cancel it, as well as all subsequent registrations. Likewise, map P-15177-74 is null and void, so its cancellation must be ordered from the National Cadastre Office. Costs to be borne by the defendant, as well as interest. The defendant answered negatively and raised the defenses of statute of limitations, expiration, necessary passive joinder of parties (litis consorcio pasiva necesaria), lack of right, and invokes the generic expression “sine actione agit”. In that same act, it counterclaimed. In what is of transcendental importance, it said that on August 11, 1973, Max Blanco Brunetti transferred for consideration to William Carlton Drummond and Muriel Strehlow Empie, the rights of possession that the former had exercised since October 12, 1970, as well as those of his transferor Ramón Guevara López for a period of 10 years, in a quiet, public, peaceful manner and as owner, over the maritime-terrestrial zone currently known as Playa Rey in Quepos. The price paid at that time, it expressed, was $25,000.00. Following possessory information (información posesoria) proceedings, it indicated, carried out by William Carlton and Muriel Strehlow, the former Mayor’s Office of Aguirre and Parrita titled the property in question and materialized cadastral map P-15174-1974. It clarified that in that possessory information proceeding, the PGR never expressed opposition to the creation of property registration number 31355-000, which has been registered in the National Registry for more than 30 years. Also, it explained, given that Muriel Strehlow was widowed and remained as sole owner, she sold the cited property to Messrs. Albert Roland Metz and Josef Puzar on September 4, 1980, for a value of $100,000.00, establishing a mortgage guarantee. Given the non-compliance of these buyers, it stated, the seller proposed the auction and adjudicated the asset to herself. Subsequently, she said, she sold it to the company Inversiones Corazón S.A., which established six mortgage certificates, totaling ₡6,000,000.00, which it endorsed to Víctor Eduardo González Rivera on March 21, 2006, who proceeded to execute them. It pointed out that Mr. Víctor González adjudicated the asset and it was registered in his name on April 23, 2007. Given the foregoing, it mentioned, the Civil and Labor Court of Aguirre and Parrita was commissioned for the placement in possession; which was carried out on August 30, 2007, placing Mr. Víctor González in formal possession of the property and material possession with the Área de Conservación Pacífico Central of Minaet, given that the land was within the Manuel Antonio National Park in Playa Rey. It referred that this land was within the exemption regime established by the Law on the Maritime-Terrestrial Zone (LZMT), insofar as it was considered part of the city of Quepos, in accordance with article 6 of said Law. When the asset was titled, it stated, it did not form part of the Manuel Antonio National Park; in fact, according to its surveyor experts, there is a portion of the asset that is not part of the maritime-terrestrial zone, with an area of more than 7,000 square meters. In turn, it warned that through Executive Decree number 29177-MINAE, published in the official gazette La Gaceta, number 243 of December 19, 2000, the lands including property 31355-000 were incorporated into the Manuel Antonio National Park, without expropriation having occurred when it appeared registered in the name of Inversiones Corazón S.A. It must not be forgotten, it assured, that the company Coris acquired the property through a judicial auction, without the edict reflecting any consideration referring to limitations or illegal acquisitions. It asserted that since 1979, for more than 30 years, this land has remained registered in the National Registry, with many people having invested money in the asset, under the protection of registry publicity, and the corresponding municipal taxes have been paid over time. Based on this statement of facts, it petitioned to be declared owner of the land. By virtue of this, it conceived that the title that gave rise to the registration, nor the registry entries, cannot be annulled. In its counterclaim, it requests that the State be ordered to cease disturbing its property, by filing annulment proceedings. That the land be restored to it, so it can exercise its material possession. That it be paid the damages and losses caused, which will be estimated in the execution of judgment; however, it quantifies them as follows: ₡100,000,000.00 for damages given that it has been prevented from exercising full ownership over the property, because it is the State that has material possession. The losses are the interest not received on that sum, which it estimates at ₡5,000,000.00. That the State be ordered to expropriate, since property 31355-000 was affected by Executive Decree 29177-MINAE, and must pay the value of the property. Both costs to be borne by the State. Subsidiarily, it requested that it be declared that the property, until just before the filing of this proceeding, had no registry notation or warning. The acquisition has been in good faith, under the protection of registry publicity and in its condition as a good faith third party. If the annulment of the registration entry is ordered, the State must compensate it for damages and losses, within which the current value of the land must be taken into account and considering what has been paid over 30 years, "in accordance with the corresponding inflation and indexation", to be determined in the execution of judgment. It also requests costs to be borne by the State. The latter answered negatively and raised the defenses of lack of right, regarding the main claim; regarding the subsidiary claim, that of lack of: right, active and passive standing. In the preliminary hearing, Mr. Víctor Eduardo González Rivera was joined to the proceeding in his personal capacity, granting him a period of 30 days to answer the complaint. He did so negatively. He raises the defenses of: failure to join the dispute (falta de integración de la litis), since in his view William Carlton Drumond and Muriel Strehlow Empie know many things about the matter and at least the latter must be part of this proceeding. Statute of limitations, expiration, lack of right, and the generic expression “sine actione agit”. In that same act, he counterclaimed. He stated the same facts and claim as those set forth by Coris in its counterclaim. The state representation answered negatively, alleging as a preliminary defense that of statute of limitations and the others in identical terms as to the counterclaim of Coris. In the preliminary hearing, it was resolved: "The preliminary defense filed by the representation of the plaintiff is dismissed. As it is unnecessary, a ruling on the defense raised by the State is omitted." Also, it reserved the issue of expiration and the statute of limitations adduced by the co-defendants to be heard with the decision on the merits, and rejected that of the statute of limitations alleged by the state entity against the counterclaim of Víctor González Rivera. The Tribunal rejected the defenses of statute of limitations and expiration raised by the co-defendants. Likewise, that of lack of right, and the generic expression “sine actione agit”. It declared the claim partially granted in the following terms: 1- property 35355-000 is located entirely within the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) and is not susceptible to being registered in the name of third parties. 2- The resolution of the Mayor’s Office of Aguirre and Parrita at 10:30 a.m. on May 16, 1979, which approved the possessory information (información posesoria) "proceedings" promoted in case file 178-78, is absolutely null and void. 3- It annuls the registry inscription of the property and orders the National Registry to cancel it, as well as the subsequent inscriptions on the asset. 4- Given the public domain nature (demanialidad) of the land, cadastral map P-15177-74 is annulled and its cancellation is ordered in the Cadastre Office of the National Registry. It rules without special condemnation for costs. Regarding the counterclaim of Coris and Eduardo González Rivera, it rejected the defense of statute of limitations raised by the State. It accepted the defense of lack of right regarding the main claims. It rejected the defense of lack of active and passive standing related to the subsidiary claim. It accepted the defense of lack of right related to these petitions. It declared the counterclaims filed without merit in all their aspects. Without special condemnation for costs.

Once the judgment became final, it ordered the lifting of the precautionary measure, consisting of rendering without effect the annotation of the lawsuit on the margin of the property; the order issued to the Ministry of Environment, Energy and Telecommunications to keep in abeyance any administrative proceeding tending to grant any right or authorization over the property was maintained; the order to the Municipality of Aguirre to refrain from granting construction permits on the referenced land was maintained, unless it concerns a necessity to maintain the just balance of the ecosystem and the request is endorsed by the Central Pacific Conservation Area (Área de Conservación Pacífico Central) of the Ministry of Environment, Energy and Telecommunications; it ordered the defendant company to refrain from building, demarcating with fences or lanes, and from carrying out any type of activity that implies the alteration of its current conditions; it ordered the immobilization of the property; it maintained material possession with the Conservation Area. The request for addition and clarification subsequently requested by the co-defendants was rejected by the Court. Disagreeing, both co-defendant counterclaimants jointly filed a cassation appeal.

Cassation on procedural grounds

II.On this type, they raise the following three grounds. First: they state that a violation has occurred in the composition of the necessary passive joinder of parties (litis consorcio pasivo necesario). In this sense, they express, since one of the claims is the cancellation of the registration of the property, all those who were at some point owners of the property must be called to this process, as they conceive that the resolution directly affects them, and furthermore, they could be susceptible to compensation. Also, they affirm, these persons as co-defendants could assess filing a lawsuit against the person from whom they acquired. They cite jurisprudence of this Chamber. The foregoing is based on Article 12 of the Contentious Administrative Procedure Code (Código Procesal Contencioso Administrativo, CPCA). Second: they indicate that they have been left in complete defenselessness, insofar as it is ordered to annul the original title of property number 31355-000, as well as the subsequent registry entries, in such a way that they are prevented from taking action against the previous titleholders of the property, by means of the warranty of eviction and sanitation. Likewise, they explain, the Court inverted the burden of proof by considering that the property had not been registered in accordance with the exception established in Article 6 of the LZMT, even though it has been proven that the property was acquired in 1979 and that the city of Quepos was declared as such in 1969 and included Playa Rey; it was not until 1980 that said city was delimited. The PGR, they state, did not present any evidence that disproved the foregoing, but even so, the Court considered there was no evidence demonstrating that the land was in an urban zone. Third: they point out that the judgment lacks motivation. From the reading of the facts taken as proven, they mention, it is extracted that the property was acquired according to the possessory information process, in which the PGR participated, without making any reproof. In the same sense, they refer, the judgment stated that the property was of public domain, but it had already been demonstrated that Playa Rey was part of the city of Quepos, such that the lack of motivation occurs because it is the duty of the adjudicator to analyze the incidents and substantive issues raised by the parties, as stipulated by cardinal numbers 119 and 122 subsection m), both of the CPCA, as well as canon 155 of the Civil Procedure Code (Código Procesal Civil, hereinafter CPC); since the judgment lacks the arguments upon which the corresponding decision was adopted.

III.Regarding the first grievance, where a problem of necessary passive joinder (litis consorcio pasivo necesario) is raised, the cassation appellants consider that since one of the claims is the cancellation of the registration of the property, all those who were ever owners of the property must be called to the process, given that they could be susceptible to compensation. In this sense, it is important to transcribe said petition verbatim: “[...] 2) That the resolution of the Mayor’s Office of Aguirre and Parrita at 10:30 hours on May 16, 1979, which approved the possessory information proceedings promoted under case file No. 178-78, is absolutely null for lacking any legal basis, and consequently, since it is a property illicitly titled within the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre), which is not susceptible to appropriation by private individuals nor to registration in the Public Registry./ 3) That since the judgment that gave rise to it is null, the registry inscription of the property of the Puntarenas district number 31355 is also null, and therefore, its cancellation must be ordered to the Public Registry, as well as the subsequent inscriptions on that property./ 4) That because it is land belonging to the public domain, plan No. P-15177-74 is also null, used in the possessory information proceedings processed under case file No. 178-78, and which describes the property of the Puntarenas district number 31355, so the National Cadastre Office must cancel it and thus I request be ordered. [...]”. Article 12 subsection 3 of the CPCA establishes that those natural or legal persons who have derived rights and legitimate interests from the administrative conduct that is the object of the process shall be defendant parties. In the case under study, it is clear that the disagreement does not deal with an administrative conduct properly so-called, but rather, with a judicial resolution of the Mayor’s Office of Aguirre and Parrita, which generated a series of concatenated administrative actions, which granted subjective rights. However, by integrating the legal system and because numeral 220 idem so provides, one must resort to the provisions of Article 106 of the CPC (of 1989) as well as precept 22.1 of the CPC (of 2016), which establish the necessary joinder of parties (litisconsorcio necesario) when by provision of the law or by the nature of the material legal relationship, the decision must be made in relation to several persons, these must be sued in the same process. Based on the foregoing, considering what was petitioned by the State, this Chamber does not share the criterion of the co-defendants regarding the suggested integration of the necessary passive joinder (litisconsorcio pasiva necesaria), since it is evident that those who have a current relationship with the property that is the object of the process are the co-actioned parties, who claim to have rights over the land, not its previous owners, which shows there is no obstacle whatsoever for a pronouncement to exist regarding what is claimed by the plaintiff party. Hence, the first challenge must be rejected.

IV.Regarding the second grievance, where the co-defendants claim defenselessness, since in their view, with the judicial resolution, they are prevented from taking action against the previous titleholders of the property, and they cannot exercise the warranty of eviction and sanitation; it must be indicated that these are options available to a person to claim against another in relation to the object, being able to go to court to assert it. In this case, contrary to the opinion of the appellants, no such defenselessness exists, since their right to claim directly against those they consider must compensate them is in no way being curtailed, much less their right to resort to the judicial route to sue against those they consider necessary, in order to see their rights protected. They also mention a second topic in this objection, related to an evidentiary problem, a disagreement that concerns a substantive issue, for which reason its consideration will be reserved for when the analysis of grievances of this type is carried out.

Appeal on substantive grounds

V.On this type, they raise the following five grounds. First: they state that the adjudicators excluded technical evidence that favored them, thus contravening the provisions of precept 82 of the CPCA. The record, they assert, contains documents that show that the land described in plan P-15177-74, which corresponds to property 31355-000, is located outside the maritime-terrestrial area; and this is recorded in the expert report of surveyor José Ramón Gutiérrez González, in which it was concluded that an approximate portion of 7,000 square kilometers of the property in question was located outside the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre). Added to the above, they asseverate, according to the expert report of professional Luis Ángel González Alfaro, it is concluded that there is an area of 16,676 square meters of the land that is not within the maritime-terrestrial zone. Therefore, they affirm, that strip cannot be treated as if it were covered by such a regime. In this line of thought, they maintain, if the State wants to appropriate that plot, it must expropriate and not take advantage of the fact that a part of the property is indeed covered in order to take possession of its entirety. The Court, they state, does not sufficiently motivate its judgment, since it merely affirms there was an imprecision in the measurement parameters used when determining the high tide zone (zona de pleamar). The adjudicators, they express, should have reasoned in depth as to why they detracted credibility from the expert report (they do not specify which one they refer to), being complacent with the State’s claims and giving the witnesses provided by it the rank of experts. They clarify, the PGR made a mistake in its conclusions and this could be what confused the Court, insofar as the State representation considered that the expert had left out the mangrove zone, and; that this detracted from the expert report; but the truth is that the mangrove zone is not contemplated in the LZMT, because Article 10 indicates that said zone is composed of two sections: the public zone and the restricted zone; mangroves form only a part of the public zone. The evidentiary error, they asseverate, occurs because more value was given to the testimonies than to the expert report; these being, moreover, ambiguous and imprecise, and totally complacent with the plaintiff party, and it must be taken into account that at some point they have been public officials. It is beyond all logic, they state, that in the challenged judgment, the expert work issued by Luis Ángel González Alfaro was discarded as imprecise, when the imprecisions that led to error are found in the testimonies offered by the PGR. This is the case, they explain, with the statement of Julio Bustamante Bustamante; the Court highlighted the following affirmation: “[...] Manuel Antonio Park was constituted by ninety-eight percent wetlands and two percent (sic) firm land [...]”, without explaining why it is assumed that the land in dispute is within that 98%; an affirmation that can only be made with technical evidence. They add, it should not be forgotten that Manuel Antonio National Park was expanded in the year 2000, many years after the property in question was registered, a consolidated legal situation already existing. This must be understood, they point out, to mean that before the National Park was expanded, the property in dispute was not part of it. Thus, they adduce, if the State wants to appropriate the property, it must expropriate it as appropriate. With this procedure, numerals 352, 353, and 401 of the CPC have been violated, by giving testimonial evidence a probative value it does not have. They refer, the worst evidentiary violation occurs with witness Bustamante Bustamante, who in his statement affirmed the property was crossed by artificial “criques,” which evidently excludes wetlands or mangroves. The Court, they maintain, affirms without any evidence that the property in question is located within the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre), covered by wetlands; but it does not endorse the position that there are approximately “seven and thousand and seventeen thousand (sic) square meters” outside said zone, which is consistent with what was stated by witness Bustamante Bustamante. It cannot be determined, they mention, that wetlands exist on the land, understood as a surface that is temporarily or permanently flooded, regulated by climatic factors and in constant interrelation with the living beings that inhabit it; as established by the Ramsar Convention. They warn, in this case there is a controversy over whether the existing channels in the place are natural or artificial; a debate that can only be resolved through an expert report. In this sense, they affirm, the expert report of Luis Ángel González Alfaro is in the record, to which the adjudicators detracted value without further explanation, it being necessary to note that said expert was appointed by the Court itself. If the judges thought that the technical background of Mr. Luis Ángel González Alfaro was not suitable, they claim, then the correct thing would have been to request another expert report. In the judgment, they indicate, it is established that a portion of the property is located outside the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre). However, it is also considered that in that part there are wetlands, of Manuel Antonio National Park, that based on one of the witnesses, who affirmed that 98% of the area comprised by the Park is covered by wetlands, without this having been demonstrated by the State representation, since the land in question is not covered by wetlands. The Court, they point out, presumes that the property is comprised within the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) based on the testimonies, which did not even refer specifically to the plot under litigation, but rather, were accounts about the Park, their statements being imprecise and unreliable. The adjudicators forget, they assert, that the burden of proof in this case corresponded to the State, since it is the one affirming the property is within the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre), but at no time did it present technical evidence to support its affirmations; the PGR’s case, endorsed by the Court, is based solely on testimonies. It has been demonstrated in the record, they asseverate, according to official communication ACOPAC-011-11 of February 20, 2011, issued by Ronald Chaves, from the Central Pacific Conservation Area (Área de Conservación del Pacífico Central), that before the promulgation of Executive Decree 29177-MINAE, in the year 2000, Playa Rey was not part of Manuel Antonio National Park, it being that the lands that belonged to private individuals must be expropriated if the State wants to appropriate them. Added to the foregoing, in their view, according to the report issued by José Mattey Fonseca, of February 18, 2011, which describes that the land in plan P-15177-1974 is not entirely covered by mangrove; which states that it was once fully formed by mangrove, but does not specify in what proportion it has been recovering nor has any basis to support such affirmation. It must be clear, they point out, is that if mangroves have been created in the place, it has been by human action, which implies they are not natural, but artificial. There is no evidence, they adduce, where the situation of the land before 1949 can be verified, because they affirm it is well known that at that time aerial photographs did not exist. Note, they say, that in the statement of Mr. Luis Quirós, credit is detracted from the knowledge that the representatives of Cori had of the location and extension, however, Mr. Luis Quirós declared that he did not know the zone or the land in question well, at least before the year 2005; notwithstanding the foregoing, he affirms that the territory is wetlands. This, they express, is not proof that the entirety of the property in litigation is wetlands, but it is the conviction of the Court. It could be, they explain, that the adjudicators’ error lies in believing that Mr. Luis Quirós presented himself as an expert, when the truth was that it was as a witness; the only expert in this case is Luis Ángel González Alfaro. In the case under study, they adduce, a property right is being discussed, enshrined in numeral 45 of the Political Constitution, in such a way that in order to annul the title, there must be absolute certainty that the property in dispute is located in the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) and is wetland, and the only acceptable evidence for this is the expert report. Now then, they refer, the report of the National Geographic Institute (Instituto Geográfico Nacional, IGN) called “Photointerpretative study to determine if land in cadastral plan no. 15177-1974 is located within the area that is natural property of the State, Quepos district”, issued in official communication DEGEO-019-11, without indicating a date, was improperly valued, in disregard of the rules of sound criticism. In that document, they maintain, it was recorded from its introduction that the studied property was within the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre); which obviously detracts from its credibility. Likewise, they state, in that report, it is guaranteed that based on “Figure 2”, the land in question, described in plan 15177-1974 in orthophoto 2005, is located within wetland and mangrove areas, when the correct thing, as can be deduced at first glance, is that the sections of that zone do not possess such characteristics, page 454 of the case file. In any case, they mention, the instrument used by that Institute is not reliable, given that only “Digital Files, Shape format, of mangrove, wetlands, and limit of Manuel Antonio National Park (Cartography Quepos-Savegre, scale 1:50,000” were used. Another deficiency of this study, they warn, is that it concludes the land described in plan 15177-1974 is located within wetlands, based on the observation of photographs from the years 1947-1949 and 1961, which are missed and were not attached to the report. Second: they affirm, it has been resolved against the legal system, as the Court erroneously bases itself on Article 6 of the LZMT to resolve the matter, thereby also violating the principles of legality and non-retroactivity of the law, regarding Law 3201 of 1963. It is taken as proven in the judgment, they allege, that the declaration of Quepos as a city dates from 1963 (Law 3201); furthermore, that before 1980 there was no delimitation of the city of Quepos that excluded Playa Rey; and, that the property that is the object of this process is located within Quepos, but when the registration resulting from the possessory information occurred, the LZMT was already in force, and therefore, it could only be excluded if it were a coastal city. The foregoing shows, they indicate, that a consolidated legal situation existed before the city of Quepos was delimited in 1980, and that by 1963 when Law 3201 was promulgated, Playa Rey formed part of Quepos. They point out, as established by numeral 34 of the Political Constitution, it is not possible to apply a law retroactively; thus, the requirement that there be urban development in the place, in order to apply numeral 6 of the LZMT, has been imposed against the law, and it must be taken into account that this does not exist currently, much less when the legal situation of property was consolidated over the property described in plan P-15177-74, when Quepos had already been granted the title of city. They insist, the possessory information described in that plan, which is now the real estate folio registration number 6-31355-000, was carried out under the protection of the legal system. Furthermore, they opine, from Article 6 referred to itself, it is extracted that the regulations of said law cannot be applied to the property in question, because it was part of the city of Quepos. They emphasize, when the property was registered, it was not within the limits of Manuel Antonio National Park, but rather, this happened when it was expanded in the year 2000. According to a report of June 3, 2009, they assert, carried out by the Cadastre Regularization Program, the property is located within the land covered by the Park expansion, which is a logical consequence. Third: in their view, the rules that regulate administrative responsibility have been violated, as well as canons 455 and 456 of the Civil Code, along with numeral 1 of the Law for the Registration of Documents in the Public Registry. In this sense, they assure, the Court considered that the State has no patrimonial responsibility related to improvements that may have been carried out on the land. The adjudicators themselves, they asseverate, accepted that Coris acquired the property in question under the protection of the registry inscription, based on mortgage certificates, which are negotiable instruments (títulos valores), duly issued by the National Registry and which evidence a credit right in favor of Víctor Eduardo González. At that point, they point out, it is not being debated whether the property in question is public or not; the transcendental issue is the topic of trust in the National Registry, as a specialized and competent state body for it. They add, registry publicity is a guarantor of legal certainty in favor of administered parties, who can acquire their property with security, under the assumption that registry entries are complete, exact, and lawful; therefore, a good-faith acquirer must be indemnified for having relied on registry publicity. Not recognizing this compensation, they point out, is a violation of the principle of equality in the bearing of public burdens, since if the inscription, from which the right emanates, is later declared null, responsibility must be assigned. Thus, they say, Mr. González Rivera acquired and executed the mortgage certificates backed by the land in question, registration number 313555-000, in good faith and under the protection of registry publicity; and that generated a situation for him that must be understood based on the principle of legitimate expectations, as established by numeral 1 of the Law for the Registration of Documents in the Public Registry. In this case, they express, state liability occurs in two ways: 1- by virtue of the veracity that the National Registry is supposed to provide; 2- due to the inactivity of state bodies in claiming the property. They explain, it was not until 2009, with the filing of the lawsuit by the PGR, when that inertia ceased, and the counterclaim on October 21, 2010, in such a way that a statute of limitations could not be adduced. Article 190 of the General Law of Public Administration (Ley General de la Administración Pública, LGAP), they adduce, establishes the obligation for the Administration to be liable for its functioning; in the case under study, it is not only subjective for the adduced omission, but also objective by virtue of the fact that Víctor González acquired the referenced territory from Coris through the execution of the mortgage certificates, which were backed by the National Registry. In this sense, they conceive, the existence of damage is clear, since given the State’s omission to act and take possession of the property, it prevented the co-defendants from realizing the possibility that their property right might be frustrated; which evidently would have influenced their contractual will. The objective liability derives, they repeat, in the case of Mr. Víctor González, from the act of registration of the property in his name and given that said acquisition was made in good faith since the year 2007, and in the case of Coris, the liability would arise in 2009 with the registration of the property in its name. The loss of the property, they refer, is a material damage, which he acquired for ₡90,000,000.00 in a mortgage foreclosure process. Fourth: they maintain a violation of mandates 1, 6, 9, 10, and 11, all of the LZMT, as well as a transgression of Law number 3201 of 1963, due to improper application (except the cited ordinal 6 which rather was left unapplied); likewise of the principles of non-retroactivity of the law and legality. The Court, they state, considered that the land was of public domain, and; because it is located in the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) and forms part of Manuel Antonio National Park, it could not be registered by means of possessory information in 1979. In their view, although the territory in question is located within said area, the truth is that, according to the stipulations of canon 6 of the LZMT, the plot is located in what was considered part of the city of Quepos for that year; in other words, Playa Rey belonged to that town. It was not until the year 1980, when the boundaries were changed and Quepos was delimited in another way. Furthermore, they add, in accordance with that precept 6, Quepos must be understood as covered by the exception established therein, the criterion used by the adjudicators that said norm should not be used being invalid, since the existence of urban development that would benefit the place with the category of city had not been demonstrated. With this procedure, they mention, the judges make a distinction that the law does not make and interpret the property right restrictively. They do not know, they warn, on what the Court relies to distinguish the concept of a city into technical and subjective criteria referring to urban development or not, when the only thing that can define a city, according to Article 6 referred to, is that the law declares it as such. In this sense, they affirm, the rejection of the possessory information based on the property plan where it was indicated that the property was municipal property is also not acceptable, nor is applying the criterion that the contract for the assignment of possessory rights from those who carried out the titling is a lease in the Pacific maritime league (milla marítima del pacífico); since as has been explained, when the legal system has provided the possibility of acquiring private property of a part of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre), as indicated by Transitional Provision II of Law 4558, where 150 meters of the 200 were disaffected, private individuals who possessed the properties for more than 30 years were authorized to title them, also including those who had a lease right with the municipalities. Fifth: they allege that cardinal numbers 455 and 456 of the Civil Code, Article 45 of the Political Constitution, numeral 1 of the Law on the Registration of Documents in the Public Registry, as well as canon 190 of the LGAP have been violated. They indicate, having acquired under the protection of the National Registry, given that the property is duly registered, it enjoyed registry publicity for 40 years; it is clear that if it is now considered a property of public domain, the appropriate thing is that they be indemnified. The plaintiff, they point out, should have prevented the registration of the land from taking place, which generates liability for its negligence. Even more, they opine, the constitutional principle of equality before the law, precept 33 of the Magna Carta, is transgressed, given that if the landowner were a US citizen, they could, based on the Free Trade Agreement with the United States, resort to an international arbitration center, for having made an investment in Costa Rica, it being most likely that they would prevail. Added to the foregoing, they opine, the violation of numerals 455 and 456 of the Civil Code occurs insofar as during the time from 1979 to the present, that is, more than 40 years, property 31355-000 has remained registered in the National Registry, it being necessary to understand and presume that what does not explicitly appear in the registry inscriptions does not exist in legal reality. Many people have invested money in that plot, they assure, always under the protection of good-faith reliance on the registry; and under the understanding that it was within the exception established in the LZMT. They carry out a doctrinal dissertation on the topic of registry publicity. In this manner, they conclude, the annulment of the registration entry of property 31355-000 is not appropriate, nor that of the possessory information that gave rise to the title. In their view, objective liability of the State exists, since even if the annulment of the registration is viable, this cannot harm rights acquired in good faith. All of which, they assure, is consistent with the stipulations of canon 144 of the LGAP, insofar as an administrative act cannot be executed to the detriment of third parties in good faith, it being that any injury caused to subjective rights must be fully compensated. They point out, a violation of cardinal number 456 of the Civil Code occurs, due to non-application, insofar as the declaration of nullity that may be established against property titles that are in the possession of persons different from those who promoted the titling proceedings cannot harm them if they are good-faith acquirers, such that if the nullity of the title is declared, “the property must be preserved” by means of the equivalent in money. Not only, they say, for the value of the property, but likewise, what was paid in taxes and public services; this by virtue of the fact that the State cannot take advantage of its own neglect. Petition: that the judgment of the Court be reversed and the lawsuit be declared without merit. That the counterclaim be accepted in its main claim or in its defect the subsidiary one. The payment of costs to be borne by the State.

VI.Regarding the first grievance, it is important to indicate that the cassation appellants refer to several disagreements; and by virtue of this, this objection will be separated into different topics to be analyzed in the following order: a) Lack of motivation of the judgment: they adduce, the adjudicators limited themselves to saying that there was an imprecision in the measurement parameters used to determine which was the high tide zone (zona de pleamar). They did not reason in depth as to why they detracted credibility from the expert report. The Court was complacent with the State’s claims, since it gave its witnesses the rank of experts. This is the case with witness Julio Bustamante Bustamante, who indicated that 98% of the land is composed of wetlands. However, the Court does not explain why it assumes that the land in discussion is within that 98%, since this affirmation could only be based on technical evidence. b) Pretermission of evidence: they also adduce it was poorly valued, and this concerns the expert report of surveyor José Ramón Gutiérrez González: a professional who indicated there were more than 7,000 square kilometers of the land that are outside the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre).

The same applies to the expert opinion of Mr. Luis Ángel González Alfaro, an expert appointed by the Court, who concludes that at least 16,676 square meters of the property in question are not within the maritime-terrestrial zone. This being the case, these portions of land cannot be given the same treatment as the rest of the farm. c) Assessment of the evidence: Julio Bustamante Bustamante stated that the property was crossed by artificial “creeks,” which would logically exclude wetlands and mangroves. The controversy over whether these channels are natural or artificial can only be resolved through an expert opinion. The correct course of action would have been to request another technical test. The Court considered that an area of the land was not within the maritime-terrestrial zone, but that it contained wetlands and was within the National Park. For this, it relies solely on the statement made by witness Julio Bustamante Bustamante, that 98% of the area covered by the National Park is wetland, which was never demonstrated. Official letter Acopac-011-11 drafted by Ronald Chaves, who stated that before Executive Decree 29177-Minae, Playa Rey was not part of Manuel Antonio, which furthermore reinforces the thesis of the duty to expropriate. Mattey Fonseca's report on plan P-15177-1994, which shows that the property was not entirely covered by mangrove; and he states that it was once covered, but does not mention proportions; however, there is no basis for such a claim. Luis Quirós, who acts in this process as a witness and not as an expert, stated he did not know the land before the year 2005. The Report from the Instituto Geográfico Nacional Degeo-019-11 establishes that the property is in the maritime-terrestrial zone, located in wetland and mangrove zones; however, the property does not possess such characteristics; this study is based solely on archives and photographs dating from 1949, 1961, and 1974, which are also not attached to the report. As for the expert opinion of the professional Luis Ángel González Alfaro, he stated in his report that there was a portion of the land that was outside the maritime-terrestrial zone. The appellants insist that the situation of the land must be taken into account, since the Manuel Antonio National Park has changed in recent years. By the year 2000, a consolidated legal situation already existed, prior to the expansion made to the Park, and it must be considered that the land in dispute was not part of it. The mangroves in the area are the work of human beings. There is no evidence whatsoever indicating what the land was like before 1949. The PGR's argument that the expert opinion was flawed because it did not contemplate the mangrove zone is not viable because the mangrove is not within the maritime-terrestrial zone, according to the delimitation made by Article 10 of the LZMT; mangroves form only a part of the public zone. It gives more value to the witnesses than to the expert opinion, even though these testimonies are ambiguous and imprecise. The burden of proof falls on the State, which had to demonstrate technically what the situation of the land is.

VII.Regarding the lack of motivation. This Chamber does not share the statements made by the appellants, as will be explained. In the specific case, upon an integral reading of the judgment, it is evident that the determinations made by the judges are supported by different pieces of evidence, and this is what supports the final decision rendered. In this sense, the ruling develops a series of arguments based on: the report prepared by the Catastro Regularization Program, the official letter ACOPAC-OT-055-09 from the Programa de Ordenamiento Territorial of the Área de Conservación Pacífico Central of the Sistema de Áreas de Conservación, which concludes that the property in dispute is located within the restricted zone and public zone, given that it is located within the National Park. Along the same lines, the judges refer to what was stipulated in the contract that gave rise to the possessory information (información posesoria). Furthermore, they rely on the report and sketch of Mr. José Ramón Gutiérrez González, as well as the expert opinion of the surveyor (topógrafo) Luis Ángel González Alfaro. The challenged judgment uses the testimonies of: Luis Alberto Quirós Rodríguez and Julio Bustamante Bustamante. There is also an analysis of plan P-15177-74. The foregoing makes evident the study carried out by the Court, since it is based on this that it resolves the problem submitted for its judgment. What relates to the testimony of Mr. Bustamante Bustamante and the expert opinion are only part of the evidence supporting the judges' reasoning. Thus, in this sense, this Chamber finds no evidence of a lack of motivation in the judgment, and this challenge must be denied.

VIII.Relating to the omission of evidence. The pieces of evidence that the appellants claim were not assessed are specifically the report of Mr. José Ramón Gutiérrez González and that of the expert Luis Ángel González Alfaro. However, as can be noted on folio 666 of the expediente, the judges clearly refer to those two documents and provide their assessment of each of them. The Court stated: “[…] The evidence that came to disprove the location were a sketch and report prepared by the surveyor (topógrafo) José Ramón Gutiérrez González, visible on folios 209 and 291 of the judicial expediente, and the expert report provided by Luis Ángel González Alfaro, who said that part (sixteen thousand six hundred seventy-six square meters) of the farm is not located within the inalienable zone. The Court considers that the expert report, both written and its explanation in the statement provided by the expert at the oral and public trial, do not deserve credibility from this Court, for the following reasons: as the Prosecutor indicated in her conclusions, there were imprecisions in the form of the measurement parameters used by the surveyor (topógrafo) when determining the high-water line (zona de pleamar). Furthermore, his training is as a surveyor (topógrafo), so his work was limited to measuring the farm, without taking into account the mangrove zone, which even though his appraisal was that it was not an estuary (estero), he does not have the professional training to establish (sic) opine about the existence of mangrove within the measured surface, a situation that was indeed established by the witnesses provided by the State, Luis Alberto Quirós Rodríguez and Julio Bustamante Bustamante, who, in their capacity as Agronomic Engineers, declared about its existence and importance. Witness Bustamante Bustamante declared that the Manuel Antonio Park was constituted by ninety-eight percent wetlands and two percent firm land. Mention must also be made of cadastral plan (plano catastrado) P-15177-74; the presence of the estuary (estero) on the northern boundary of the property is indicated. Equal consideration must be made regarding the measurement made by the surveyor (topógrafo) Gutiérrez González […]”. It is evident that the Court did rule on those two pieces of evidence, that is, it did not ignore them, such that the alleged evidentiary omission could not have occurred, and therefore, the regulatory violation alleged by the cassation appellants does not exist, so the grievance must be denied.

IX.Regarding the improper assessments of evidence. The judges begin their exposition by indicating that, based on the contract signed by Mr. Blanco Brunetti and the spouses Carlton Drummond and Strehlow Empie, the land in question is located within the maritime mile (milla marítima) and that in the deed executed before notaries Bernal Ulloa Flores and Jorge Luis Víquez Cerdas, clear reference is made to an unregistered farm that is a “lease right” in the Pacific maritime mile (milla marítima). In plan P-15177-74, which serves as the basis for the possessory information (información posesoria), it is specified that the land is owned by the Municipalidad de Aguirre. Such that, the judges considered, it was evident that what occurred on this property was a lease by the Municipality and not a right of possession through the possessory information (información posesoria) procedure to obtain ownership of the property. Likewise, it is indicated in the ruling that the report prepared by the Catastro Regularization Program, dated June 3, 2009, which has not been discredited nor has its inaccuracy been able to be demonstrated, establishes that the property in question is within the maritime-terrestrial zone, one part in a restricted zone and another in a public zone. In this line of thought, the Court refers to official letter ACOPAC-OT-055-09 of May 18, 2009, from the Programa de Ordenamiento Territorial of the Área de Conservación de Pacífico Central of the Sistema de Áreas de Conservación, where it is indicated that according to plan P-15177-74, the land is located within the Manuel Antonio National Park, which in the Court's criterion was also not disproved. Based on these two reports, the resolution concludes: that the property is within the maritime-terrestrial zone, that it contains mangroves, as well as estuaries (esteros) and swampy areas. Therefore, for the judges, the public domain (demanialidad) nature of the property is evident, not only because it belongs to the National Park, but also because it is located within the lands previously described. Likewise, the judges state, the condition of a public-domain (demanial) property has not been objected to by the co-defendants, since they instead request to be expropriated. The Court continues analyzing the expert opinion of Luis Ángel González Alfaro, where it is indicated that there is an area of 16,666 square meters of the farm in question that is not within the inalienable zone. However, the judges did not give credit to such a statement, since in their criterion, there was imprecision in the measurement parameters used by the surveyor (topógrafo) when determining the high-water line (zona de pleamar), as he did not take into account the mangrove area. Furthermore, for them, the fact that the professional had training as a surveyor (topógrafo) and that his work was limited to measuring the property makes him unsuitable to opine about the existence of mangrove within the measured surface. But, for the judges, the existence and condition of mangrove and wetland was indeed established by the witnesses Luis Alberto Quirós Rodríguez and Julio Bustamante Bustamante, both agronomic engineers; and, from the statement of the latter, it is corroborated that the Manuel Antonio National Park is constituted by 98% wetlands and 2% firm land. In this line of thought, the Court considers this consistent with what plan P-15177-74 indicates, where the presence of an estuary (estero) on the northern boundary is established. Now, regarding the surveyor (topógrafo) Gutiérrez González, they indicate his report contains no specification about the mangrove zone. In this way, the judges conclude that the farm in question is located within the maritime-terrestrial zone, not only due to its extension, but also due to the presence of mangroves and wetlands. All of which, as they express, was accredited by the State and not disproved by the co-defendants.

X.The LZMT of March 16, 1977, regarding what is of interest to the case, since its enactment has established in its Article 1 that the maritime-terrestrial zone constitutes part of the national patrimony, belongs to the State, and is inalienable and imprescriptible. Its protection, as well as that of its natural resources, is safeguarded to the State, its institutions, and all inhabitants of the country. For its part, numeral 3 of that same law, in its second paragraph, imposes that the usufruct and administration of the maritime-terrestrial zone, both the public zone and the restricted zone, corresponds to the municipality of the respective jurisdiction. Canon 6 indicates that the provisions of that law would not apply to the areas of cities located on the coastlines, nor to properties registered in the name of private individuals in accordance with the law, nor to those whose legitimation is recognized by the laws. Precept 7 idem imposes that lands situated in this zone may not be the object of possessory informations (informaciones posesorias), and private individuals may not appropriate them or legalize them in their name, by this or any other means. For its part, mandate 9 ibidem designates the maritime-terrestrial zone as the 200-meter-wide strip along the entire length of the Atlantic and Pacific coasts of the Republic, regardless of its nature, measured horizontally from the ordinary high-water line (línea de la pleamar ordinaria) and the lands and rocks left uncovered by the sea at low tide. It also comprises maritime islands, islets, and rocky crags, as well as all land or natural formation that protrudes above the ocean level within the territorial sea of Costa Rica, exempting Isla del Coco, which is under the direct dominion and possession of the State, and those other islands whose dominion or administration is determined in that law or special laws. Likewise, cardinal 10 LZMT clarifies that the maritime-terrestrial zone is composed of two sections: a) the so-called PUBLIC ZONE, which is the 50-meter-wide strip counted from the ordinary high-water line (pleamar ordinaria), and the areas that are uncovered during low tide; b) the RESTRICTED ZONE, constituted by the remaining 150-meter strip or other lands in the case of islands. Islets, rocky crags, and other small areas and natural formations that protrude from the sea correspond to the public zone. Mandate 11 idem indicates that the public zone must also be understood, whatever its extension, as that occupied by all the mangroves of the continental and insular coastlines and estuaries (esteros) of the national territory. Numeral 20 ibidem imposes that, except for the exceptions established by law, the public zone may not be the object of occupation under any title or in any case. Furthermore, no one may claim rights over it. The first paragraph of precept 34 of that same law indicates that the municipalities must directly attend to the conservation of the maritime-terrestrial zone and its natural resources. Now, canon 39 establishes that concessions may only be granted in the restricted zone, unless special provisions of law dictate otherwise; this Chamber must indicate that there are also permits for the use of public domain of a precarious nature, as stipulated by numeral 154 of the Ley General de la Administración Pública. The foregoing is complemented by Article 40 LZMT which provides that only municipalities may grant such concessions. For its part, numeral 41 of that law establishes that concessions shall be solely for the use and enjoyment of determined areas in the restricted zone, for the term and under the conditions established by that same law. In this sense, it should be noted that in the case under study, it has not been possible to demonstrate that the process was undertaken to declare the defendants, or any person who was previously on the land, as the concessionaire of the parcel, such that it is not possible, based on this perspective, to refer to them either as concessionaire or as lessors. Now, continuing with the regulatory analysis, ordinal 71 idem imposes the absolute nullity of all acts, contracts, agreements, and provisions executed or taken after the enactment of Law number 5602 of November 4, 1974 (this is the one that suspends the validity of Law number 4558 of April 22, 1970, called the Ley de Urbanización Turística de la Zona Marítimo Terrestre). Finally, precept 82 ibidem attributes the character of public order to this law, and repeals number 4558 and its amendments.

XI.It is also important to bring up, to resolve what corresponds in law, what Law 4558 of April 22, 1970, previously mentioned, provided. In canon 6, it established that the 50 meters of the maritime-terrestrial zone from the ordinary high-water line (pleamar ordinaria) are inalienable and in no case could they be the object of lease or sale. By virtue of which, no one may claim any right over said strip, dedicated to public use for purposes of recreation, leisure, or free circulation. Article 7 mentioned that the remaining 150 meters, inland, could indeed be the object of lease, but it established certain guidelines. Numeral 8 instituted that after a maximum of 10 years of lease, the municipalities could sell the leased parcels to the interested parties who requested it. But this law, in Transitory III, imposed the declassification (desafectación) of the 150 meters in cases of private individuals who had possessed lots or farms, requiring only possession for more than 30 years in a quiet, public, peaceful, and uninterrupted manner and being able to register them through the process of Possessory Informations (Informaciones Posesorias). However, this transitory provision was quickly repealed by Law 4847 of October 4, 1971, which meant it was only in effect for barely 17 months. Subsequently, with Law number 5602 of November 4, 1974, as indicated, the first article suspended the validity of Law 4558 until a new law was enacted. But it added in precept 3 ibidem that no beach or island, maritime or fluvial, regulated in Law 4558, could be sold, leased, or subleased, during the suspension period of that law, without prejudice only to the extensions of lease rights that are appropriate in accordance with the legal system. It ordered municipalities to refrain from granting construction permits when dealing with buildings on lands possessed as a consequence of the rights of law 4558.

XII.In the case under study, it is an uncontested fact that Max Blanco Brunetti and the spouses William Carlton and Muriel Strehlow, on August 11, 1973, signed a contract where they indicated, as can be seen from folio 31 of the expediente: “[…] that by this means Mr. Blanco Brunetti sells in equal parts to Mr. William Carlton Drummond and Mrs. Muriel Strehlow Empie, who accept, his unregistered farm which is a lease right in the Pacific Maritime Mile (Milla Marítima), which is land for agriculture with a wooden dwelling house, located in “El Rey” of Marítima, first district, canton of Aguirre, Province of Puntarenas and bordering north, saltwater estuary (estero salado) in between to Rigo Cardela; South (sic), Pacific Ocean with a frontage of one thousand three hundred twenty-five meters; east, Bernardo Espinoza Cordero and West (sic), public road with one hundred ninety-five meters (sic) of frontage.- It measures: twenty-two (sic) hectares, eighty-three meters, twenty-five decimeters, eighty square centimeters.- It is free of encumbrances.- Together with the property, the seller transmits the possession exercised since October twelfth, one thousand nine hundred seventy and that of his previous owner, Mr. Ramón Herrera López, for a period of more than ten years, all in a quiet, public, peaceful, continuous manner (sic) and as owner.- The sale price is the sum of twenty-five thousand dollars […] Both parties expressly accept that the present farm is located in the Pacific Maritime Mile (Milla Marítima) so they will jointly submit a request to the Municipality of Quepos, so that the lease contract held by Mr. Blanco is duly transferred to Mr. and Mrs. Drummond.- […]”. As has been seen from the regulatory analysis carried out in previous considerandos, the only moment when the 150 meters of restricted zone were declassified (desafectados) was with Transitory III of Law 4558 of April 22, 1970; however, this was repealed shortly after, on October 4, 1971, by Law 4847. The contract referred to above was signed on August 11, 1973, that is, outside the 17-month period when it was permitted to acquire this 150-meter strip as private property, and it is evident that Mr. Max Blanco Brunetti never acquired property rights over that zone. At this point, it is necessary to mention that even though the contracting parties, alleged in their agreement that the contract was for sale and purchase, as such it has a legally impossible object, because Blanco Brunetti, not being the owner of the land in dispute, and as explained, it has not been demonstrated in this process that he held the title of concessionaire of the property, as there is no evidence that demonstrates even that the procedure for its recognition was opened, or, in the last case, that he had some type of permit from the Municipality. Despite the foregoing, he transferred the property to the Carlton Strehlow marriage. In addition to the above, one cannot ignore that the contracting parties themselves expressly establish that what they are negotiating is the Maritime Mile (Milla Marítima), and the corresponding action was to take the necessary steps before the Municipality to continue with the lease and its assignment if it existed, which was not accredited. Notwithstanding what has been said, as the plaintiff and the co-defendants rightly state, those foreigners, in the year 1978, initiated a possessory information (información posesoria) procedure to title the land, even though at that time the LZMT of March 16, 1977, had already come into effect, which, as has been seen, makes it impossible to obtain title within the 200 meters of the maritime-terrestrial zone. In fact, it declares them inalienable and imprescriptible and not subject to possessory information (información posesoria), denying the possibility for private individuals to appropriate those lands or legalize them in their name. Furthermore, it clearly establishes that only concessions may be granted in the restricted zone, which is the responsibility of the respective local government. Despite the foregoing, the judge of the Alcaldía de Aguirre y Parrita in resolution number 138 at 10:30 hours on May 17, 1979, stated that in the possessory information (información posesoria) proceeding, all the requirements demanded by the Ley de Informaciones Posesorias were fulfilled and considered it demonstrated, for what concerns the case, that Mr. William Carlton and Mrs. Muriel Strehlow were the owners of the unregistered farm, which they valued at ¢50,000.00 and which they acquired by purchase. Likewise, the judge considered that they possessed it publicly, quietly, peacefully, and without interruption, as legitimate owners each and for more than 10 years. Furthermore, that judge considered there was a plan duly registered in the office of the Catastro Nacional. Subsequently, it approved the registration of the property object of the possessory information (información posesoria), since in its criterion the requirements established by said Law had been met. It ordered the Registro Público de la Propiedad to register the farm in the name of the applicants, without prejudice to third parties with better right. It must also be noted that what was resolved in that possessory information (información posesoria) process produces formal res judicata, reviewable in a process like the present one, where what is ordered does have the consequence of material res judicata, and it is by virtue of this that it is important to enter the following analysis. The contract indicates that the property has 1,325 meters of frontage, facing the Pacific Ocean, and 195 meters of depth whose boundary is the public road to the west. From this statement, it is clear and evident that the property, or at least, a large part of it, is located within the 150 meters of restricted zone provided for in the LZMT. Then, even though a judicial decision was issued ordering the titling of the property, the truth is that it was a judicial act contrary to the law and reviewable through the ordinary channel as the Procuraduría General de la República has urged. Given that the LZMT in force at that time prevented issuing a decision of that type. Furthermore, as has been seen, numeral 71 idem qualifies as null all acts (regarding which the law makes no distinction strictly to administrative ones, but also judicial ones), contracts, agreements, and provisions that contravene what is provided in that regulatory body, such that, as the Court rightly did, that judicial decision must be annulled, since it is evident that the farm in question is located within the maritime-terrestrial zone and is a protected zone, a statement made by the cassation appellants themselves, who recognize—and it can be deduced from the appeal—this circumstance; so that it is concluded they have no property right whatsoever over this part of the property.

XIII.On the other hand, the cassation appellants allege the Court did not consider it demonstrated that a part of the land was outside the maritime-terrestrial zone, because it made an improper assessment of various pieces of evidence. Thus, in the first place, reference must be made to the expert opinion issued by the professional Luis Ángel González Alfaro, who carried out the study in February 2013 and rendered his report at the oral and public trial held in July 2014. As can be seen from folio 522, in said study the expert indicated: “[…] IT IS RATIFIED THAT THE FARM IN LITIGATION, THE ONE REGISTERED AT FOLIO REAL N° 6031355-000, PROPERTY OF GRUPO DE INVERSIONISTAS DE COSTA RICA SOCIEDAD ANÓNIMA, IS LOCATED OUTSIDE THE LIMITS OF THE MANUEL ANTONIO NATIONAL PARK, BUT YES, WITHIN THE MARITIME-TERRESTRIAL ZONE. / ACCORDING TO MY FIELD STUDY, IT IS ALSO PROVEN THAT, THERE IS AN AREA OF THE FARM ADJACENT TO THE ESTERO GARITA, (NORTH OF THE FARM), THAT IS NOT LOCATED WITHIN SAID ZONE./ ITS AREA (sic) IS 16666 SQUARE METERS. (SEE ATTACHED SHEET). […] CONCLUSION […] IT IS VERY CLEAR THAT THE FARM IS LOCATED LARGELY WITHIN THE MARITIME-TERRESTRIAL ZONE. / THE PART THAT IS NOT (sic) WITHIN THIS ZONE WAS DETERMINED WITH THE HELP OF POINTS LIFTED IN THE FIELD WITH GPS. / THIS EXCLUSION ZONE HAS AN AREA OF 16666 SQUARE METERS.”. Also, subsequently, at the oral trial (10:15:15), the Expert, when asked if there is an estuary (estero) on the property he visited, stated: “[…] I may feel confused at this moment if it is a channel or an estuary (estero), because in reality I would say it is rather a channel, because a channel, unlike an estuary (estero), an estuary (estero) has a lot of vegetation, which we all know: tall roots and the whole matter, right, and I don't remember seeing that. I simply see it as a channel. […]”. It is evident that between the statement of Mr. Luis Ángel González and what was written in his report, there is a disparity, and it is not clear whether what is actually on the northern limit of the property is an estuary (estero) or a channel. However, this Chamber does not lend faith to the answer given by the expert during the trial because this change of opinion occurred under particular circumstances. The State's representation asked the expert if he had seen an estuary (estero) on the northern boundary, a question to which the co-defendants objected. When the Court allows the lawyer to explain his objection, he, along with the question, induces the answer, in the sense of affirming that indeed to the north there is an estuary (estero) when the criterion maintained by them is that at that northern point there is a channel. This speech occurred while the expert was in the courtroom; and after that is when he hesitates in his decision, responding what was recently transcribed. The foregoing leads this Chamber to consider that the professional responded to the suggestive question from the co-defendant party. In addition to the above, it must be added that during his entire dissertation, Mr. Luis Ángel González is reiterative in that he does not remember the property very well, since he had done the work a long time before and did not review the study done prior to the holding of the trial; which reinforces what was established in the report, where it is worth clarifying, he makes no mention whatsoever of the existence of a channel. Likewise, the value granted to the declaration of witness Luis Alberto Quirós Rodríguez is also questioned, to whom, in the opinion of the cassation appellants, expert-witness status was given, when it is actually a testimony. A statement that is not shared by this Deciding Body, as will be explained below. The Expert Witness (Testigo perito o experto) (pursuant to articles 106 and 107 of the CPCA and numeral 302 of the LGAP), as recorded in the video (11:23:22), is an official of the Sistema Nacional de Áreas de Conservación of the Ministry of Environment and Energy (acronym Sinac). He is an agronomic engineer and was in charge of the Área de Conservación for a period of almost three years, from November 2006 to June 2009, a period during which he was responsible for the administration of the Manuel Antonio National Park. He pointed out that Playa Rey was introduced into the Park, precisely because it is a wetland zone. He also affirmed that it is almost impossible to build there, because after the beach what there is is a wetland, which is a body of water and a mangrove; hence the difficulty in being able to erect any infrastructure. When asked about the viability of agricultural activity in the area, he answers that the only adaptable crop would be rice, because these are seals on the water surface. In fact, he confirmed that what exists after the beach is a mangrove, where nothing can be cultivated, except mangrove. He even asserted that on the land in question, he never witnessed agricultural activity; had it occurred, they, as those responsible, would have acted and prevented the activity from being carried out. In a similar sense, the expert witness Julio Bustamante Bustamante declared, as can be seen in the video (14:17:20), who is also an agronomic engineer, with a master's degree in agroforestry or silviculture. He works at Sinac and, based on his expert knowledge, explained what a wetland consisted of. Likewise, he made reference to the fact that in the Playa Rey sector, there are some mangroves associated with some estuaries (esteros) located at the mouth of the Río Naranjo, and equally, there are mangroves at the mouth of the Río Savegre. He affirmed that Playa Rey is solitary and there is no development of electrical installations, which is why, mainly, the Lora turtle comes to spawn. He highlighted the presence also of the Black Pacific turtle, as well as, at times, the Baula turtle arrives. He adduces that on occasions, the Carey turtle has been seen, which makes its nests in the undergrowth.

Along this line of thought, he explains that of the eight sea turtles in the world, six come to nest on the Pacific coast. He also testified that he does not know the property in question. But that there are no houses or constructions in the area. The only thing he refers to is the existence of a “crique,” which he describes as a construction made by “man” to drain land. Thus, as can be observed from the foregoing evidence, the expert witness Quirós Rodríguez is emphatic in stating that on the north side of the disputed property, there is an estuary (estero), which is consistent with the expert report submitted in writing. It being of special relevance to this Chamber that this witness knows the place very well and, given his profession, insistently affirms that the area in question is wetlands (humedales) and mangrove swamp (manglar); the fact that he began his duties in the area in 2005, that is, five years after Playa Rey was incorporated into the National Park, is irrelevant, since what is important is that his testimony makes it possible to determine the knowledge he has of the place. Now, the expert testimony of Mr. Julio Bustamante Bustamante is ambiguous regarding the land in dispute, given that he constantly states he does not know the property; he cannot give certainty as to whether there is an estuary (estero) or a canal on the northern boundary and therefore cannot prove whether the place is 98% wetland (humedal), as he affirms, such that from his statements, there is no way to confirm whether an estuary (estero) or a mangrove swamp (manglar) exists on the northern boundary. However, this Chamber does not consider these witnesses to be complacent with the State; rather, both simply broadly explain the role and nature of Manuel Antonio Park in the ecosystem of the place, the region, the country, and even the continent. Both are emphatic in pointing out the existence of a mangrove swamp (manglar) and an estuary (estero). Now, it is transcendental to bring up the Ramsar Convention, signed by Costa Rica and in force since April 27, 1992, which in Article 1 defines wetland (humedal) as: “1. For the purpose of this Convention, wetlands are areas of marsh, fen, peatland or water, whether natural or artificial, permanent or temporary, with water that is static or flowing, fresh, brackish or salt, including areas of marine water the depth of which at low tide does not exceed six metres.” This concept settles a point debated in this proceeding, namely that for an area to be considered a wetland (humedal) and for its protection to be appropriate, it is irrelevant whether it was created by the work of nature or by human beings, i.e., natural or artificial. Added to the above, it is also important to mention, from the study made of the cadastral map P-15177-74, it can be deduced that the property on the northern boundary, in a small portion, borders a canal, but another large part is an estuary (estero). According to the evidence provided by the co-defendants themselves, from folios 290 to 292, the surveyor Ramón Gutiérrez González affirms there is an area of 7,000 square meters that is outside the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre), which he highlights on the map on sheet 292 with a red interline. From the foregoing, it can be highlighted: 1- the marked area borders only the estuary (estero) and not the canal; 2- making an analysis of the dimensions established on the map, point 7-8 is said to measure 40.77 meters point-to-point distance, which on the map measures 9 millimeters. Now, the longest point of the area marked in red by Mr. Ramón Gutiérrez has a distance on the map of 5 millimeters. From this, it is deduced that the area highlighted by the surveyor must cover an actual linear depth measurement of approximately 23 meters. Therefore, upon making a comprehensive analysis of all the evidence, it is feasible to infer, from the expert appraisal, reports, and the referenced testimonies, as well as from what is established by cadastral map P-15177-74, that on the northern boundary of the property under discussion, there is an estuary (estero) and mangrove swamp (manglar); and that the land demarcated by surveyor Ramón Gutiérrez González, which is what the defendants claim is outside the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre), borders the estuary (estero) and mangrove swamp (manglar). It is not a matter of granting the witnesses the value of expert evidence in the strict sense, since they are what is known as an expert witness or perito, recognized as a means of proof since 1978 in the General Law of Public Administration, Article 302, subsection 4, which states: …The parties may present expert witnesses whose statements will be governed by the rules of testimonial evidence, but they may be integrated on technical aspects and appraisal.”; this means of proof was expressly recognized by the Contentious Administrative Procedure Code (CPCA) in its precept 107, evidence which in any case must be analyzed as a whole, based on sound rational criticism, according to the provisions of canon 82, paragraph 4) of the CPCA. Now, in the report of Mr. José Mattey Fonseca, the following statement is made: “[…] the area was analyzed (sic) and the comprehensive study, cited above, which covered (sic) socioeconomic, biophysical, and legal aspects. It was determined (sic) that the vocation of the area was protection and that it held the status of public domain property (bien demanial) according to Law 6043. (Which is why the sector of Playa El Rey² (²As the locals know the site, and not as Playa Savegre, the name that appears (sic) on the Quepos cartographic sheet) was annexed to Manuel Antonio National Park through Executive Decree No. 29177-MINAE of November 17, 2000, proceeding to the eviction and destruction of constructions by order of the Constitutional Chamber (sic), Voto 4495-03).” This assertion is consistent with the rest of the aforementioned evidentiary array, since it is the vocation as a protected area and the biophysical condition that determine the need for Playa Rey to be incorporated into the National Park. Furthermore, the Report of the National Geographic Institute Degeo-019-11 is another element that demonstrates the situation and nature of the land, already extensively set forth. In that document, statements are made such as the following: “[…] upon overlaying the farm map on the different maps from the years 1947-1949, 1961, and 2003 of the Manuel Antonio Recreational Project, Quepos-Savegre cartographic sheets 1:50,000, it is clearly observed that said property is located in wetland-mangrove swamp (humedal-manglar) areas. (See attached maps) [...].” If one reviews the attached maps that run from folio 490 to 492, issued by the National Geographic Institute, these cartographies clearly state they were prepared “Field classification and photoplanimetric update in 1992 with aerial photographs taken by the IGN in 1991”; the foregoing implies that, even if the photographs referenced by the appellants have not been provided, the truth is that on said maps, and in the conclusion of that Institute, the land is effectively located today within the wetland (humedal) and mangrove swamp (manglar) zone. Note that in figure number two, at folio 454, the existence of wetlands (humedales) to the north of the property in question is clearly observed, almost in its entirety. Also, mention must be made of the judicial inspection video, conducted at the precautionary measure stage, where it is clearly evident that the place is a wetland (humedal). Furthermore, that it borders the mangrove swamp (manglar). At minutes 3:58, 5:22, and 8:49 of the video, the shots of the mangrove swamp (manglar) and mangrove trees are notorious, where the co-defendants affirm during that inspection that most of the farm is like that. In the act, it is also highlighted by the Park officials that shrimp and fish larvae are generated in the place, for it is in the mangrove swamps (manglares) where marine life is born. Consequently, at this point, it is appropriate to make the following normative observations. As set forth, numeral 11 of the LZMT establishes estuaries (esteros) and mangrove swamps (manglares) as the public zone (zona pública), so it is prudent and relevant to bring up what the legal system defines them as. The Regulations to the Wildlife Conservation Law number 32,633 define what should be understood by mangrove swamp (manglar): “Ecosystem dominated by groups of pantropical plant species, typically arboreal, shrubby, and associated vegetation, which have morphological, physiological, and reproductive adaptations that allow them to colonize areas subject to tidal exchange. The general landscape is dominated by the presence of forests of different mangrove species, estuaries (esteros), and canals. Salinity concentrations vary according to the climatic season and the contribution of continental waters, with salt concentration values ranging from very low to very high.” On the other hand, the Regulations to the Law on the Maritime-Terrestrial Zone, Executive Decree number 7841-P, in numeral 2, lists a series of definitions, which for the case of interest: “[…] e) Estuary (Estero): Land immediately adjacent to the shore of a ria through which tidal waters extend; f) Ria: Part of the river near its entrance to the sea and up to where the tides reach; g) Tide: Periodic and alternating movement of ascent and descent of the sea waters due to the combined attractions of the sun and the moon; […]”. The foregoing gains relevance, since in the case under study it must be defined whether the northern part of the land is, or is not, maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre), as this is one of the questions raised by the appellants and a point not developed in the questioned ruling. As has been seen, Article 9 of Law 6043 establishes that the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) consists of the 200-meter-wide strip along the entire Atlantic and Pacific coastline, which runs from the ordinary high tide (pleamar ordinaria) and the lands and rocks left uncovered by the sea at low tide. It was also indicated in this resolution that numeral 10 of the same law establishes that said zone is composed of two sections: the Public Zone (Zona Pública), which is the 50-meter-wide strip measured from the ordinary high tide (pleamar ordinaria) and the areas left uncovered during low tide, in addition to islets, rocky outcrops, and other small areas and natural formations that protrude from the sea; in the same sense, numeral 11 ibidem states that regardless of extension, the areas occupied by the mangrove swamps (manglares) of the continental and insular coastlines and estuaries (esteros) of the national territory shall also be the public zone (zona pública). Therefore, according to the definition given in the Ramsar Convention, estuaries (esteros) and mangrove swamps (manglares) are necessarily located in a wetland (humedal) zone, a necessary clarification to conclude they are non-exclusive types. Added to this, in the specific case of mangrove swamps (manglares) and estuaries (esteros), it is inferred that these are affected by the tides; moreover, they are composed of saltwater that enters from the sea. Based on this thesis, it is possible to affirm that these are also subject to an ordinary high tide (pleamar ordinaria), since it is easy to determine when the tide is low or high in them. The point lies in the fact that ordinal 11 of Law 6043 of March 2, 1977, says that estuaries (esteros) and mangrove swamps (manglares) are the public zone (zona pública); at the same time, said legal body, when defining the public zone (zona pública), establishes as a sine qua non condition that it be constituted by a 50-meter-wide strip that must be measured from the ordinary high tide (pleamar ordinaria), which would also apply to the case of estuaries (esteros) and mangrove swamps (manglares). Thus, based on a comprehensive analysis of the norms, it must be interpreted that in areas of mangrove swamps (manglares) and estuaries (esteros), these have a protection of 50 meters from the ordinary high tide (pleamar ordinaria), which is what defines the public zone (zona pública) par excellence and therefore the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre). The foregoing implies that if the land indicated on the map provided by the co-defendants, although said study was prepared by surveyor Gutiérrez González, is said to have a linear extension of approximately 23 meters, this implies that it is amply within the public zone (zona pública), and was inalienable area. This thesis is further reinforced by the principles governing environmental matters, especially the Biodiversity Law number 7788, where several applicable criteria are established when dealing with these issues; as pertains to this case, the precautionary principle or in dubio pro natura must be relied upon, which provides: “When there is danger or threat of serious or imminent damage to the elements of biodiversity and the knowledge associated with them, the absence of scientific certainty shall not be used as a reason to postpone the adoption of effective protection measures,”; likewise, there also exists a criterion of public environmental interest: “The use of the elements of biodiversity must guarantee the development options of future generations, food security, the conservation of ecosystems, the protection of human health, and the improvement of the quality of life of citizens.” Therefore, regarding the part of the land under discussion, it must be indicated that it shares the same fate as the rest of the property, as it is included within the regulations of Law 6043. For all the foregoing reasons, the first objection of the appellants must be rejected.

XIV.The second and fourth grievances will be resolved jointly, as they essentially address the same disagreement. In summary, the appellants argue that it must be taken into account that Playa Rey, and consequently the land under discussion, was integrated into Manuel Antonio National Park until the year 2000, there being a prior property right. Furthermore, since the creation of the city of Quepos, which included Playa Rey, it must be considered a coastal city and therefore included in the exception of Article 6 of the LZMT, but in any case, since Quepos was created before the enactment of the LZMT, the Court could not apply that law to it because it is subsequent. On this point, the judges considered that when the “property” title of the farm was granted via possessory information (información posesoria), the LZMT was already in force, but, furthermore, for the exclusion of the property to occur as established by that regulation, it must be a city located in a coastal area. For the judges, the argument used by the co-defendants that Quepos was declared a city since 1969 and that its delimitation was carried out in 1980 by the National Geographic Institute is a circumstance that alone does not convert the property in question into part of the city of Quepos. The Court indicates that for there to be a city there must be urban development, which has not been proven by the parties. In fact, the judges conceive that the fact that Playa Rey was included in the National Park evidences that it could not be considered part of the city. This Chamber agrees with what was decided by the Court, as will be explained below. As has been set forth in previous considerations, the regime of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) predates Law 6043, dating from 1828; thus, the argument that the creation of the city of Quepos in 1963 eliminates the public domain character (demanialidad), imprescriptibility, and inalienability of the land in question is not acceptable. To further clarify the issue, what was considered on a previous occasion by the Constitutional Chamber is relevant: “[…] public domain property (bienes demaniales) (or dominical property, or public domain property) are those that have a nature and legal regime different from private property —which are governed by property law under the terms of Article 45 of the Political Constitution— insofar as, by express will of the legislator, they are allocated to a special purpose of serving the community, i.e., the public interest, and for that reason, they cannot be the object of private property, meaning they are outside the commerce of men. Therefore, they cannot belong individually to private individuals, nor to the State, in the strict sense, since the State is limited to their administration and guardianship. […] Thus, these are property whose ownership is held by the State in its capacity as administrator, it must be understood that they are property belonging to the 'Nation,' with which they form part of the public patrimony; and which, due to their special legal nature, present the following attributes: they are imprescriptible, which implies that through the passage of time, property rights over them cannot be acquired, not even mere possession, i.e., they cannot be acquired through adverse possession (usucapión), nor can they be lost by prescription; which is why the use permits that the Administration grants over them always have a precarious nature, which means they can be revoked for reasons of opportunity or convenience at any time by the Administration —under the terms provided in Articles 154 and 155 of the General Law of Public Administration—; and any concessions granted over them for their use may be cancelled, through the corresponding procedure; they are unattachable, meaning they cannot be subject to any lien or seizure, either by private individuals or by the Administration; and they are inalienable, which translates into the condition that they are outside the commerce of men; hence they cannot be alienated, sold, or acquired, neither free of charge nor for consideration, neither by private individuals nor by the State, such that they are exempted from commerce among men and subject to a special and reinforced legal regime. Furthermore, their use and exploitation is subject to police power, inasmuch as, being property that cannot be the object of possession, much less property, their utilization and exploitation is only possible through duly authorized acts, be it by concession or use permit, granted by the competent authority; and constant control by the Public Administration. […]”. Resolution of 14 hours 13 minutes of February 21, 2007, corresponding to Voto number 2408. This criterion of the Constitutional Chamber reaffirms the position adopted by this deciding body on the issue of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre). It is inadmissible to conclude that the declaration of the city of Quepos somehow eliminated the characteristic of maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) from the land under discussion; it would be unfeasible. Furthermore, as the judges mention, there is no evidence in the entire file with which it can be demonstrated that when the city of Quepos was delimited, Playa Rey was left outside the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre), or that at the time Law 3201 was enacted, it eliminated its public domain (demanial) status. Said regulation is composed of two articles: the first refers solely and exclusively to granting the Villages of Quepos and Golfito the title of city, and the second concerns its entry into force, which governs from its publication. Thus, there is no way to interpret that Playa Rey was within the exception established by Article 6 of the LZMT; much less can it be asserted that the place is a coastal city, for, as has been seen from the depositions of the witnesses mentioned in previous considerations, it is clear that the place has always been a natural reserve and a space separate from the town; moreover, rich in flora and fauna, which is why it was included within Manuel Antonio National Park, and since the year 2000. As has been set forth throughout this resolution, this grievance must also be denied; since this is how the matter was resolved by the Court in the appealed ruling.

XV.The third and fifth objections will also be resolved jointly, as they deal with the same subject, which refers to administrative liability. The judges considered that, as the property is in the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre), and is public domain property (demanial), it is unattachable, imprescriptible, and inalienable. And the registration, as it is not in accordance with law, is not consolidated through time, and the rights of third parties cannot be asserted against it. Furthermore, they reasoned that the Administration, in the exercise of its self-protection (autotutela), is obliged to recover the property, without it being possible to shield oneself under good faith registration to avoid annulling the property title. They thus conclude: the restitution of possession requested is not possible, nor can the request for non-disturbance by the State be granted. On the contrary, the property must be considered public domain property (demanial), with all its attributes. As indicated in previous considerations, in the case under study, the legal situation that arose with the property in question originated from the application by the Carlton Strehlow marriage to acquire the property through the possessory information (información posesoria) proceeding, together with the resolution of the Mayor's Office of Aguirre and Parrita, which, through resolution number 138 of 10 hours 30 minutes on May 17, 1979, orders the registry inscription of the property in their name. That is, what happened was essentially due to the recognition made by a judge granting a property right through a possessory information (información posesoria) proceeding and ordering its registration in the National Registry. What happened was not questioned until the judge who was to carry out the placing into possession notices that it is a maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) and part of a national park and draws attention to what occurred. As explained, this circumstance is the responsibility of the judge who issued such resolution; but it has also been indicated that what this official resolved had the character of formal, not material, res judicata, which means it could be reviewed in the ordinary jurisdiction, as occurs in this case. That is why the Attorney General's Office of the Republic, under the protection of the provisions of numeral 4 of the LZMT, exercises the corresponding actions to reivindicate the public domain property (bien demanial). Based on this position, and given the manner in which the matter is being resolved, the liability that should have been alleged is not that of the National Registry for doing what the judge ordered it to do, but rather, it should have been directed toward the liability of the State as judge for having granted the right over a property to private individuals outside the legal system, with an evident error. It is for that reason that entering into the analysis of the acts issued by the National Registry is entirely irrelevant to the resolution of this matter, given that this proceeding has as its consequence the annulment of the registration that the judge had ordered in the possessory information (información posesoria) proceeding, not the compliance by the National Registry with the judicial mandate to register the property. In the case under study, what caused harm to the defendants was the illegal declaration made by the judge who processed the possessory information (información posesoria), regarding which, it is worth mentioning that in that proceeding, a hearing was given to the state representative (Attorney General's Office), who did not observe that the property was public domain property (bien demanial). What is requested is not compensable, since it does not fall within the normative assumption of administrative liability for abnormal functioning of the Public Registry. By virtue of the foregoing, the objection must be denied.

XVI.A single point remains to be elucidated, which, although the appellants do not separate it into an independent grievance, is extracted throughout the entire appeal. It concerns a possible expropriation and payment for improvements (mejoras), which can be summarized as follows. The appellants consider that if the State wishes to take possession of those portions of land, what is appropriate is that they be expropriated, given that the plaintiff cannot take advantage of the fact that part of the property is indeed in the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) and, using that, appropriate the entire estate. For the appellants, if it were considered that the land was within the Park, given the expansions that were made, they must be expropriated. On this point, the Court considered that expropriation was not appropriate in this case because it is not possible to apply the Expropriation Law when it concerns public domain property. The judges considered: even though it is true that the PGR did not take any action when it was informed of the possessory information (información posesoria) proceeding; it was not until 30 years later when the civil judge alerts to the situation, and although the property in question was in the “commerce of human beings” all this time, the truth is that it never lost its public domain (demanial) condition and public ownership, such that the reparation requested by the counterclaimants cannot be granted, since the land never belonged to them, and its imprescriptibility enables the Attorney General's Office of the Republic for this action and for its recovery. They would only be entitled to the improvements (mejoras), the judges say, but they add that Mr. González Rivera never had material possession of the property, making it impossible to grant them. The same occurs with the fiduciary Coris. This Chamber fully agrees with what was decided by the Court. Indeed, as has been repeatedly explained, the situation of the land in question is that it is entirely part of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre), as has been explained. In that line of thought, and as has been reported, it is public domain property (bien demanial) and therefore possesses the characteristics of imprescriptibility, inalienability, and unattachability. The foregoing implies that the property is not subject to being acquired by adverse possession (usucapión), but neither is it possible for it to be lost by negative prescription, meaning that the State never ceases to be the holder of the right it has over this type of property. Furthermore, it is unattachable, implying it cannot be subject to any lien or seizure, which is related to the fact that they must not leave the domain of the State. And furthermore, it is inalienable, meaning that they are outside the commerce of human beings; hence their alienation, sale, donation, or any other type of transaction that compromises public ownership is not possible. Therefore, under this position, and given that it has been proven that the property title over the land under discussion is null, there is no way that expropriation can proceed if for it to occur, it is an indispensable requirement that the person to be compensated be the owner, which is not the case here. The appellants argue that official communication Acopac-011-11 drafted by Mr. Ronald Chaves, where it is indicated that before Executive Decree 29,177-Minae, Playa Rey was not part of Manuel Antonio National Park, implies that it belonged to them, which reinforces the duty to expropriate. However, as the point in question has already been explained, it does not lie in whether or not it is within the boundary zone of the National Park or that Playa Rey was incorporated into this Park in the year 2000, but rather, since the protection of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) was conceived in the year 1828, the area that comprises Playa Rey and the property under discussion have held that status and public domain (demanial) character, with all the consequences that this entails. Furthermore, regarding the improvements (mejoras), what the judges reasoned is true, that none of the co-defendants at any time took material possession of the lot, which necessarily implies that they could never have made any type of improvements (mejoras) on the site. Therefore, the appropriate course is to reject this grievance.

XVII.By virtue of the foregoing, the cassation appeal filed by the co-defendant counterclaimants must be denied. The costs of this appellate means are at their charge. Article 150 of the Contentious Administrative Procedure Code.

THEREFORE

The appeal filed is declared without merit. The costs thereof are at the charge of the party who filed it.

THEREFORE

The appeal filed is declared without merit. The costs thereof are at the charge of the party who filed it.

Luis Guillermo Rivas Loáiciga Román Solís Zelaya Rocío Rojas Morales William Molinari Vílchez Yazmín Aragón Cambronero AMADRIGAL/MCAMPOSS Telephones: (506) 2295-3658 or 2295-3659, electronic mail [email protected] Classification prepared by SALA PRIMERA of the Judicial Branch. Its reproduction and/or distribution for profit is prohibited.

It is a faithful copy of the original - Taken from Nexus.PJ on: 09-05-2026 05:19:07.

Sala Primera de la Corte Clase de asunto: Proceso ordinario Analizado por: SALA PRIMERA Sentencias del mismo expediente Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Contencioso Administrativo Tema: Litisconsorcio Subtemas:

Derecho subjetivo.

Serán parte demandada aquellas personas físicas o jurídicas que hayan derivado derechos e intereses legítimos de la conducta administrativa objeto del proceso (artículo 12.3 Código Procesal Contencioso Administrativo). La disconformidad en estudio no trata de una conducta administrativa sino de una resolución judicial de una Alcaldía, que generó una serie de actuaciones administrativas concatenadas, las cuales concedieron derechos subjetivos. Por integración normativa (220 íbídem), se acude a los numerales 106 del Código Procesal Civil (del año 1989) y 22.1 del Código Procesal Civil (del año 2016), los cuales establecen el litisconsorcio necesario cuando por disposición de la ley o por la naturaleza de la relación jurídica material, la decisión deba hacerse en relación con varias personas; estas deberán ser demandadas en el mismo proceso. Atendiendo a lo peticionado por el Estado, no comparte esta Cámara el criterio de los codemandados sobre la integración de la litisconsorcio pasiva necesaria sugerida, pues quienes tienen una relación actual con el bien objeto del proceso son los coaccionados, quienes reclaman tener derechos sobre un terreno, no así sus anteriores propietarios. Ergo, no existe obstáculo para que exista pronunciamiento en torno a lo pretendido por la actora (voto 480-F-2019).

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Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Contencioso Administrativo Tema: Acción Subtemas:

Saneamiento. Evicción.

Tema: Saneamiento Subtemas:

Concepto y alcance.

Los codemandados aducen indefensión pues, en su criterio, con la resolución judicial, se les impide accionar contra los anteriores titulares de un bien y no pueden ejercer la garantía de evicción y saneamiento. Estima la Sala, estas son opciones con que cuenta una persona para reclamar a otra en relación con un objeto, pudiendo acudir a la vía judicial a hacerlo valer. En este caso, no existe tal indefensión, ya que no se les está cercenando su derecho de reclamar directamente a quienes considere deben resarcirle y mucho menos de acudir a la vía judicial a demandar contra quienes consideren necesario, para ver tutelados sus derechos (voto 480-F-2019).

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Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Contencioso Administrativo Tema: Recurso de casación Subtemas:

Casación por razones procesales.

Al hacer una lectura de la sentencia, es evidente que las determinaciones tomadas por los juzgadores se sustentan en diferentes pruebas y es lo que da soporte a la resolución final tomada, donde concluye el inmueble en discusión se encuentran dentro de la zona pública y restringida, dado que se ubica dentro de un parque nacional. Por ende, no evidencia esta Sala la existencia de falta de motivación del fallo (voto 480-F-2019).

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Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Contencioso Administrativo Tema: Recurso de casación Subtemas:

Preterición de prueba.

Se acusa que un informe y el perito no fueron valorados. Sin embargo, el Tribunal sí se manifestó sobre esas dos pruebas, es decir, no las ignoró, de tal manera que no es posible se diera la alegada preterición probatoria (voto 480-F-2019).

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Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Contencioso Administrativo Tema: Zona marítimo terrestre Subtemas:

Naturaleza jurídica.

Análisis sobre la zona marítimo terrestre, en concreto, la zona pública y restringida, su pertenencia al Estado, sus características de inalienable e imprescriptible, el uso y administración de la municipalidad, la imposibilidad de que sea objeto de informaciones posesorias, la posibilidad de otorgar concesiones o permisos a título precario en la zona restringida, la nulidad absoluta de todos los actos, contratos, acuerdos y disposiciones realizados o tomados a partir de la promulgación de la Ley 5602; así como el carácter de orden público de la ley (numerales 1, 3, párrafo segundo, 6, 7, 9, 10, 11, 20, 34, 39, 40, 41, 71 y 82 Ley de la Zona Marítimo Terrestre) (voto 480-F-2019).

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Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Contencioso Administrativo Tema: Zona marítimo terrestre Subtemas:

Información posesoria.

Tema: Información posesoria Subtemas:

Bien demanial.

En el canon 6 de la Ley 4558 disponía que los 50 metros de la zona marítimo terrestre a partir de la pleamar ordinaria son inalienables y en ningún caso podían ser objeto de arrendamiento o venta. Por ende, nadie podía alegar derecho sobre dicha franja, dedicada a uso público para fines de esparcimiento, recreo o libre circulación. Su artículo 7 mencionaba, los 150 metros restantes, tierra adentro, sí podían ser objeto de arrendamiento con ciertos lineamientos. El numeral 8 instituía, después del máximo de 10 años de arrendamiento, las municipalidades podían vender las parcelas arrendadas a los interesados quienes lo solicitasen. Su transitorio tercero impuso la desafectación de los 150 metros en los casos de particulares que hubiesen poseído lotes o fincas, exigiendo únicamente una posesión por más de 30 años de manera quieta, pública, pacífica y sin interrupción y pudiéndolos inscribir mediante el trámite de informaciones posesorias. Este transitorio fue derogado por la Ley 4847 y solo tuvo vigencia por 17 meses. En la especie, el contrato fue suscrito fuera del citado lapso, cuando permitía adquirir como propiedad privada la franja de 150 metros. Por ende, no se pudo adquirir derecho de propiedad sobre esa zona. Por otro lado, como el bien se encuentra dentro de la zona restringida, aún y cuando se emitió una decisión judicial que ordenó la titulación del bien -mediante proceso de información posesoria-, lo cierto es que fue un acto judicial contrario a la ley y revisable por la vía ordinaria, como lo instauró la Procuraduría General de la República. La norma 71 de la Ley de Zona Marítimo Terrestre califica de nulos todos los actos (administrativos o judiciales), contratos, acuerdos y disposiciones que contravengan lo dispuesto en esta normativa. Como bien hizo el Tribunal, esa decisión judicial debe ser anulada, pues la finca se encuentra en la zona marítimo terrestre, la cual está protegida. Se concluye, no tienen derecho de propiedad sobre este predio (voto 480-F-2019).

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Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Contencioso Administrativo Tema: Cosa juzgada material Subtemas:

Información posesoria.

Tema: Información posesoria Subtemas:

Cosa juzgada.

Lo resuelto en un proceso de información posesoria produce cosa juzgada formal, revisable en un proceso como en el presente, donde lo dispuesto sí tiene como consecuencia la cosa juzgada material (voto 480-F-2019).

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Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Contencioso Administrativo Tema: Prueba Subtemas:

Interrogatorio.

A esta Sala no le merece fe la respuesta dada por un perito durante el juicio, debido a que este cambio de parecer se dio en circunstancias particulares. La representación del Estado le hizo una pregunta, a la cual los codemandados se opusieron. Cuando el Tribunal permite al abogado explicar su oposición, este junto con la pregunta induce la respuesta. Esta alocución, se dio mientras el perito se encontraba en la sala. Posterior a ello es cuando titubea en su decisión. Lo anterior lleva a esta Cámara a considerar que el profesional respondió a la pregunta sugestiva de la parte codemandada (voto 480-F-2019).

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Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Contencioso Administrativo Tema: Prueba Subtemas:

Testimonial.

El testigo perito o experto se encuentra regulado en los artículos 106 y 107 del Código Procesal Contencioso Administrativo, 302.4 Ley General de la Administración Pública); prueba que deberá analizarse en su conjunto con base en la sana crítica racional (norma 82.4 Código Procesal Contencioso) (voto 480-F-2019).

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Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Contencioso Administrativo Tema: Bien demanial Subtemas:

Manglar o humedal.

El artículo 1 de la Convención Ramsar define el humedal. Ver, además, numerales 9, 10 y 11 Ley de la Zona Marítimo Terrestre, 2.e, f y g de su Reglamento, 2.23 Reglamento a la Ley de Conservación de la Vida Silvestre. En el presente asunto, del análisis integral de toda la prueba se desprende que el terreno en discusión se encuentra dentro de la zona de humedal y manglar (voto 480-F-2019).

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Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Contencioso Administrativo Tema: Principio precautorio o de evitación prudente Subtemas:

Concepto y alcance.

Cuando exista peligro o amenaza de daños graves o inminentes a los elementos de la biodiversidad y al conocimiento asociado con estos, la ausencia de certeza científica no deberá utilizarse como razón para postergar la adopción de medidas eficaces de protección. En la especie, se aplica este principio y el criterio de interés público ambiental (voto 480-F-2019).

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Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Contencioso Administrativo Tema: Bien demanial Subtemas:

Concepto y alcance.

Análisis sobre los bienes demaniales, dominicales o de dominio público, en particular, su concepto, atributos (imprescriptible, inembargable e inalienable) y poder de policía con su uso y aprovechamiento (fallo 2408-2007 Sala Constitucional). Se determina que Playa Rey ha sido siempre reserva natural, rico en flora y fauna, razón por la cual fue incluido dentro del Parque Nacional Manuel Antonio desde el año 2000 (voto 480-F-2019).

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Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Contencioso Administrativo Tema: Responsabilidad Subtemas:

Responsabilidad del Estado Juez.

Lo sucedido se debió al reconocimiento de un juez que otorgó un derecho de propiedad, mediante un proceso de información posesoria, y ordenó su inscripción en el Registro Nacional. Lo anterior viene a cuestionarse hasta que el juez que practicó la puesta en posesión notó se trata de zona marítimo terrestre y de un parque nacional, por lo que llama la atención de lo sucedido. Esta circunstancia es responsabilidad del juez que emitió tal resolución, que tiene carácter de cosa juzgada formal y no material, lo cual significa podía ser revisado en la sede ordinaria, como se da en este caso. Es por ello que, la Procuraduría General de la República, al amparo de lo dispuesto en el numeral 4 de la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, ejerce las acciones correspondientes para reivindicar el bien demanial. Dada la forma cómo se está resolviendo el asunto, la responsabilidad que se debió alegar no es del Registro Nacional por hacer lo que le ordenó el juez, sino debió encaminarse por la responsabilidad del Estado juez, al haber concedido el derecho sobre una propiedad a particulares fuera del ordenamiento jurídico, con evidente error (voto 480-F-2019).

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Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Contencioso Administrativo Tema: Expropiación Subtemas:

Indemnización.

Para los casacionistas, el terreno está dentro de un parque, por lo que se les debe expropiar. Este bien es demanial y posee las características de imprescriptible, inalienable e inembargable. No está sujeto a ser adquirido por usucapión, pero tampoco es posible se pierda por prescripción negativa, lo que significa que el Estado nunca deja de ser el titular del derecho que tiene sobre este tipo de bienes. Es inembargable, lo que implica que no puede estar sujeto a gravamen o embargo, lo cual está relacionado con el hecho de que no deben salir del dominio del Estado. Es inalienable, lo que implica que se encuentran fuera del comercio del ser humano, de allí que no es posible su enajenación, venta, donación o cualquier otro tipo de negocio que comprometa la titularidad pública. Dado que se ha comprobado que el título de propiedad que recaía sobre el terreno en discusión es nulo, no hay manera de que pueda proceder la expropiación, si para que esta se dé es requisito indispensable que quien deba ser indemnizado sea propietario; lo que no ocurre en este caso (voto 480-F-2019).

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Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Contencioso Administrativo Tema: Mejora Subtemas:

Derecho de posesión.

En cuanto a las mejoras, es cierto lo razonado por las juezas de que ninguno de los co demandados en algún momento tomaron posesión material del lote, lo cual implica necesariamente que nunca pudieron realizar ningún tipo de mejoras en el lugar (voto 480-F-2019).

... Ver más *090012611027CA* Res. 000480-F-S1-2019 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José a las catorce horas cuarenta minutos del treinta de mayo de dos mil diecinueve.

Proceso ordinario establecido en el Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Octava, por el Estado, representado por su procuradora GLORIA SOLANO MARTÍNEZ, cédula de identidad 1-0836-0342, abogada, divorciada; contra VÍCTOR EDUARDO GONZÁLEZ RIVERA, cédula de identidad no. 3-0287-0513, casado y GRUPO DE INVERSIONES CORI DE COSTA RICA S.A., cédula jurídica no. 3-101-132593, representada por el señor González Rivera y Gustavo Adolfo González Rivera, cédula de identidad 9-049-442, estado civil no indicado. Las personas físicas son mayores de edad, de domicilio ignorado y, con la salvedad hecha, de oficio ignorado.

Redacta la magistrada Aragón Cambronero; y,

CONSIDERANDO

I.El 4 de noviembre de 2009, la representante del Estado, sea Procuraduría General de la República (en adelante PGR), interpuso demanda contencioso administrativa contra la empresa Grupo Inversiones Coris de Costa Rica S.A., (en lo sucesivo Coris). En lo de interés indicó, el 11 de agosto de 1973, ante los notarios públicos Bernal Ulloa Flores y Jorge Luis Víquez Carvajal, en escritura número 524 del tomo cuarto del primer notario, el señor Max Blanco Brunetti le cede de manera onerosa a William Carlton Drummond y Muriel Strehlow Empie, ambos ciudadanos norteamericanos, quienes eran vecinos de Quepos, su “derecho de posesión” derivado de un supuesto contrato de arrendamiento establecido con la Municipalidad de Aguirre, respecto de una parcela que ocupaba en zona marítimo terrestre en Playa Rey de Quepos. El 8 agosto de 1978, dijo, mediante escrito presentado ante la Alcaldía de Aguirre y Parrita de ese entonces, ambos extranjeros iniciaron el trámite de información posesoria a efectos de titular el terreno que poseía el señor Max Blanco. Expresó, los promoventes aportaron a su solicitud el plano catastrado número P-15177-74, donde se indicaba que el inmueble era propiedad del Ayuntamiento. Explicó, dicha solicitud tenía como fin llevar a cabo también el arrendamiento al Gobierno local. El 17 de mayo de 1979, expuso, la Alcaldía de Aguirre y Parrita, aprobó la titulación del terreno objeto de la información posesoria, lo que dio origen a la finca del partido de Puntarenas, matrícula 31355, de 120.187,51 metros cuadrados, quedando inscrita en el Registro respectivo el 28 de agosto de 1979. El 27 de agosto de 1980, apuntó, dada la muerte de don William Carlton Drummond, la señora Muriel Strehlow Empie, al ser la única heredera e interesada, se adjudicó la totalidad de la finca. Sin embargo, el 4 de septiembre siguiente, esta poseedora, vendió por partes iguales el bien a Albert Roland Metz y Josef Pusar, ambos de nacionalidad alemana, por un monto de $100.000,00, constituyendo garantía hipotecaria en primer grado. En virtud del incumplimiento, mencionó, la señora Muriel Strehlow Empie, interpuso proceso ejecutivo hipotecario ante el Juzgado Civil de San José, quien ordenó el remate de la finca, acto celebrado el 13 de diciembre de 1983, y donde Muriel Strehlow se la adjudicó y ordenó levantar la hipoteca. El 8 de mayo de 1985, dicho inmueble, lo vendió en $300.000,00 a la compañía Inversiones Corazón S.A., quien constituyó sobre este una hipoteca de cédulas por ¢6.000.000,00, representada por seis cédulas hipotecarias por un valor ¢1.000.000,00 cada una, las cuales vencían el 31 de octubre de 1997. Refirió, el 31 de agosto de 2006, mediante escrito presentado ante el Juzgado Civil de Cartago, el señor Víctor Eduardo González Rivera, interpuso proceso ejecutivo hipotecario contra Inversiones Corazón S.A., con el fin de ejecutar las cédulas hipotecarias constituidas. El 30 de noviembre de 2006, manifestó, el Juzgado remató el bien adjudicándosele a Víctor González Rivera, la cual fue aprobada el 23 de abril de 2007, ordenándose además la cancelación del gravamen hipotecario. Asimismo, advirtió, comisionó al Juzgado Civil y de Trabajo de Mayor Cuantía de Aguirre y Parrita para que pusiera en posesión del inmueble a su nuevo dueño así como ordenó la inscripción de este en el Registro Nacional. El 30 de agosto de 2007, aseguró, se realizó la puesta en posesión, no obstante, en la diligencia se aportó el plano P-15177-74, donde se indicaba que parte de la finca a poner en posesión forma parte del Parque Nacional Manuel Antonio, sector de Playa el Rey; por ello el juez decidió únicamente poner en posesión formal al señor Víctor González Rivera, y decidió que la “posesión en carácter material la continuará ejerciendo por (sic) el área de Conservación Pacífico Central del Ministerio de Ambiente y Energía.Se le apercibe al señor Olger Eduardo Nuñez (sic) Jimenez (sic) en su calidad de Administrador del puesto de Playa El Rey, que ellos continuaran (sic) ejerciendo los actos posesorios del Parque Nacional incluyendo la finca de la parte actora, todos relacionados con la conservación y mantenimiento del inmueble protegido, sin poder realizar cualquier transformación o enajenación sobre el mismo (sic). De la misma forma se indica que los derechos concedidos son únicamente a favor de la parte actora, quedando autorizada la administración (sic) del área en litigio para [ilegible] […] Todo lo anterior se resuelve así, en vista de la existencia de una posible colisión entre los derechos del promovente y los derechos del Ministerio de Ambiente y Energía con respecto al área, sin perjuicio de que las partes acudan a la vía judicial respectiva para resolver sus controversias. […]”. El 10 de junio de 2008, aseveró, se protocolizaron piezas del proceso hipotecario, las cuales fueron presentadas al Registro Nacional e inscritas a nombre de Víctor Eduardo González Rivera el 13 de octubre de 2008. Asimismo, afirmó, el 26 de noviembre de 2008, sostuvo, don Víctor González suscribió un contrato de fideicomiso con Coris, de quien es el presidente y apoderado generalísimo, por un plazo de 30 años, traspasándole a esta sociedad la propiedad de la finca número 313355, la cual quedó debidamente inscrito el 12 de enero de 2009. Dicho terreno, alegó, es un bien de dominio público, pues el plano catastrado P-15177-74, lo ubica dentro de la zona marítimo terrestre de Playa Rey, Quepos, franja costera, actualmente está comprendida dentro de los límites del Parque Nacional Manuel Antonio, por lo que su inscripción particular es jurídicamente imposible. Además, aclaró, en este asunto, no existe ningún contrato de arrendamiento, concesión ni permiso de uso en la zona marítimo terrestre de Aguirre, otorgado por la Municipalidad a favor de Max Blanco Brunetti, William Carlton Drummond o Muriel Strehlow Empie. Con base en esta relación de hechos en lo de interés solicitó se declare que la finca número 31355-000, correspondiente al inmueble descrito en el plano P-15177-74, se encuentra dentro de terrenos pertenecientes al dominio público. En virtud de ello, la resolución de la Alcaldía de Aguirre y Parrita de las 10 horas 30 minutos del 16 de mayo de 1979, que aprobó el bien a inscribir por información posesoria, es absolutamente nula al carecer de fundamento jurídico, ya que se trata de un terreno ilícitamente titulado dentro de zona marítimo terrestre. En este sentido, también es nula la inscripción registral del predio 31355, debiéndose ordenar al Registro Nacional su cancelación, así como todas las inscripciones posteriores. Asimismo, es nulo el plano P-15177-74 por lo que se debe ordenar a la Oficina de Catastro Nacional su cancelación. Las costas a cargo de la demandada, así como los intereses. Esta contestó de manera negativa e interpuso las excepciones de prescripción, caducidad, litis consorcio pasiva necesaria, falta de derecho y aduce la expresión genérica “sine actioneagit”. En ese mismo acto reconvino. En lo trascendental dijo que el 11 de agosto de 1973, Max Blanco Brunetti, cedió de manera onerosa a William Carlton Drummond y Muriel Strehlow Empie, los derechos de posesión que aquel ejerció desde el 12 de octubre de 1970 así como los de su transmitente Ramón Guevara López por un espacio de 10 años, en forma quieta, pública, pacífica y a título de dueño, sobre la zona marítimo terrestre que actualmente se conoce como Playa Rey en Quepos. El precio que se pagó en ese momento, expresó, fue de $25.000,00. Ante gestiones de información posesoria, indicó, realizados por William Carlton y Muriel Strehlow, la antigua Alcaldía de Aguirre y Parrita, tituló el inmueble en cuestión y materializó el plano catastrado P-15174-1974. Aclaró, en ese proceso de información posesoria, la PGR nunca manifestó oposición a la creación de la finca matrícula 31355-000, la cual tiene más de 30 años de haberse inscrito en el Registro Nacional. También, explicó, dado que Muriel Strehlow enviudó y quedó como única dueña, vendió a los señores Albert Roland Metz y Josef Puzar, el 4 de septiembre de 1980, la citada finca por un valor de $100.000,00, constituyéndose garantía hipotecaria. Ante el incumplimiento de estos compradores, expuso, la vendedora planteó el remate y se adjudicó el bien. Posteriormente, dijo, se lo vendió a la empresa Inversiones Corazón S.A., quien constituyó seis cédulas hipotecarias, por ¢6.000.000,00 en total, las cuales endosó a Víctor Eduardo González Rivera, el 21 de marzo de 2006, quien procedió a ejecutarlas. Apuntó, don Víctor González se adjudicó el bien y se inscribió a su nombre el 23 de abril de 2007. Dado lo anterior, mencionó, se comisionó al Juzgado Civil y de Trabajo de Aguirre y Parrita para la puesta en posesión; la cual se llevó a cabo el 30 de agosto de 2007, poniéndosele a don Víctor González en posesión formal del inmueble y la material al Área de Conservación Pacífico Central del Minaet, dado que el terreno se encontraba dentro del Parque Nacional Manuel Antonio en Playa Rey. Refirió, ese terreno se encontraba dentro del régimen de excepción que establece la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre (LZMT), en el tanto fue considerada parte de la ciudad de Quepos, conforme al numeral 6 de dicha Ley. Cuando el bien se tituló, manifestó, no formaba parte del Parque Nacional Manuel Antonio, de hecho, según sus peritos topógrafos, hay una porción del bien que no forma parte de la zona marítimo terrestre, en una extensión de más de 7.000 metros cuadrados. A su vez, advirtió, mediante Decreto Ejecutivo número 29177-MINAE, publicado en el diario oficial La Gaceta, número 243 del 19 de diciembre de 2000, se incorporó al Parque Nacional Manuel Antonio, los terrenos que incluyen la propiedad 31355-000, sin que hubiese mediado expropiación cuando aparecía inscrita a nombre de Inversiones Corazón S.A. No se debe olvidar, aseguró, que la empresa Coris adquirió el predio mediante remate judicial, sin que en el edicto se reflejara alguna consideración referida a limitaciones o adquisiciones ilegales. Aseveró, desde 1979, más de 30 años, este terreno ha permanecido inscrito en el Registro Nacional, siendo que muchas personas han invertido dinero en el bien, al amparo de la publicidad registral, y se han pagado a través del tiempo los impuestos municipales correspondientes. Con base en esta relación de hechos peticionó se le declare dueña del terreno. En virtud de ello, concibió no se puede anular el título que dio origen a la inscripción, ni los asientos registrales. Pide al reconvenir, se ordene al Estado deje de perturbar su propiedad, presentando procesos anulatorios. Se le restituya el fundo, para ejercer su posesión material. Se le paguen los daños y perjuicios causados, los cuales se estimarán en ejecución de sentencia; no obstante lo anterior, los cuantifica de la siguiente manera: ¢100.000.000,00 por daños dado que se le ha impedido ejercer el dominio pleno sobre el predio, porque es el Estado quien tiene la posesión material. Los perjuicios son los intereses dejados de percibir por esa suma, los cuales estima en ¢5.000.000,00. Se ordene al Estado la expropiación, pues el inmueble 31355-000 fue afectado por el Decreto Ejecutivo 29177-MINAE, debiéndosele pagar el valor del inmueble. Ambas costas a cargo del Estado. Subsidiariamente solicitó se declare que la finca, hasta antes de la presentación de este proceso, no tenía ninguna anotación o advertencia registral. La adquisición ha sido de buena fe, al amparo de la publicidad registral y en su condición de tercero de buena fe. En caso de ordenarse la anulación del asiento de inscripción, debe el Estado indemnizarle por daños y perjuicios, dentro de los cuales se ha de tomar en cuenta el valor actual del terreno y tomando en consideración lo pagado a lo largo de 30 años, “conforme a la inflación e indexación correspondiente”, a determinarse en ejecución de sentencia. Además pide las costas a cargo del Estado. Este último, contestó de manera negativa e interpuso las excepciones de falta de derecho, en cuanto a la pretensión principal; respecto de la subsidiaria la de falta de: derecho, legitimación activa y pasiva. En la audiencia preliminar, se incorporó al proceso al señor Víctor Eduardo González Rivera, en su calidad personal otorgándosele un plazo de 30 días para contestar la demanda. Lo hizo de forma negativa. Aduce las defensas de: falta de integración de la litis, pues en su criterio William Carlton Drumond y Muriel Strehlow Empie, conocen muchas cosas del asunto y al menos la segunda debe formar parte de este proceso. Prescripción, caducidad, falta de derecho y la expresión genérica “sine actione agit”. En ese mismo acto reconvino. Manifestó iguales hechos y pretensión que los plasmados por Coris en su contrademanda. La representación estatal contestó de manera negativa, alegó como defensa previa la de prescripción y las demás en idénticos términos que a la reconvención de Coris. En la audiencia preliminar, se resolvió “Se declara sin lugar la defensa previa interpuesta por la representación de la parte actora, por innecesario se omite pronunciamiento de la defensa opuesta por el Estado”. También, reservó el tema de la caducidad y prescripción aducido por los codemandados para que sean conocidas con la sentencia de fondo y rechazó la de prescripción alegada por el ente estatal contra la reconvención de Víctor González Rivera. El Tribunal rechazó las excepciones de prescripción y caducidad opuestas por las codemandadas. Asimismo la de falta de derecho, y la expresión genérica “sine actione agit”. Declaró con lugar la demanda en los siguientes términos: 1- la finca 35355-000, se encuentra en su totalidad dentro de la zona marítimo terrestre y no es susceptible de ser inscrita a nombre de terceros. 2- Es absolutamente nula la resolución de la Alcaldía de Aguirre y Parrita de las 10 horas 30 minutos del 16 de mayo de 1979, que aprobó las “diligencias” de información posesoria promovidas en expediente 178-78. 3- Anula la inscripción registral de la finca y ordena al Registro Nacional su cancelación, así como las inscripciones posteriores sobre el bien. 4- Dada la demanialidad del terreno, se anula el plano catastrado P-15177-74 y se ordena su cancelación en la Oficina de Catastro del Registro Nacional. Resuelve sin especial condena en costas. Respecto de la reconvención de Coris y Eduardo González Rivera, rechazó la excepción de prescripción opuesta por el Estado. Acogió la de falta de derecho respecto de las pretensiones principales. Rechazó la de falta de legitimación activa y pasiva relacionadas con la pretensión subsidiaria. Acogió la defensa de falta de derecho relacionada con estas peticiones. Declaró sin lugar en todos sus extremos las reconvenciones interpuestas. Sin especial condena en costas. Una vez firme el fallo, ordenó el levantamiento de la medida cautelar, consistente en dejar sin efecto la anotación de la demanda al margen de la finca; se mantuvo la orden girada al Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones de mantener en suspenso cualquier trámite administrativo tendente a otorgar algún derecho o autorización sobre el bien; a la Municipalidad de Aguirre que se abstuviera de otorgar permisos de construcción sobre el referido terreno, a menos que se trate de una necesidad para mantener el justo equilibrio del ecosistema y la solicitud se encuentre avalada por el Área de Conservación Pacífico Central del Ministerio del Ambiente, Energía y Telecomunicaciones; ordenó a la sociedad accionada, abstenerse de construir, deslindar con cercas o carriles y de realizar cualquier tipo de actividad que implique la alteración de sus condiciones actuales; ordenó la inmovilización de la finca; mantuvo la posesión material al Área de Conservación. La gestión de adición y aclaración solicitada por los codemandados, con posterioridad es rechazada por el Tribunal. Inconformes, ambos codemandados reconvinientes en conjunto, interponen recurso de casación.

Casación por razones procesales

II.De este tipo aducen los siguientes tres motivos. Primero: dicen se ha dado una violación en la composición de la litis consorcio pasivo necesario. En este sentido, expresan, al ser una de las pretensiones la cancelación de la inscripción sobre la finca, se debe llamar a este proceso, a todos los que en algún momento fueron propietarios del bien, pues conciben, la resolución los afecta directamente, además, podría ser que sean susceptibles de indemnización. También, afirman, estas personas como codemandadas, podrían valorar establecer una demanda contra la persona de quien adquirieron. Citan jurisprudencia de esta Sala. Lo anterior con base en el artículo 12 del Código Procesal Contencioso Administrativo (CPCA). Segundo: indican, han quedado en completa indefensión, en el tanto se está ordenando anular el título original de la finca número 31355-000, así como los asientos registrales posteriores, de manera tal que se les impide accionar con los anteriores titulares del inmueble, mediante garantía de evicción y saneamiento. Asimismo, explican, el Tribunal invirtió la carga de la prueba al considerar que la finca no había sido inscrita conforme la excepción que establece el artículo 6 de la LZMT, aún y cuando ha sido comprobado que la propiedad fue adquirida en el año 1979 y que la ciudad de Quepos fue declarada como tal en 1969 y comprendía Playa Rey, fue hasta en 1980 que se delimitó dicha ciudad. La PGR, exponen, no presentó ninguna prueba que desvirtuara lo anterior, pero aún así, el Tribunal consideró no hubo prueba que demostrara el terreno estaba en zona urbana. Tercero: señalan, el fallo carece de motivación. De la lectura de los hechos tenidos por probados, mencionan, se extrae que la finca fue adquirida conforme al proceso de información posesoria, en el cual participó la PGR, sin que hiciera reproche. En el mismo sentido, refieren, en el fallo se dijo que el bien era de dominio público, pero ya se había demostrado que Playa Rey era parte de la ciudad de Quepos, de tal manera que la falta de motivación se da porque es deber del juzgador analizar las incidencias y cuestiones de fondo planteadas por las partes, según lo estipulan los cardinales 119 y 122 inciso m), ambos del CPCA, así como el canon 155 del Código Procesal Civil (en lo sucesivo CPC); pues el fallo no cuenta con los argumentos sobre los cuales se adoptó la decisión correspondiente.

III.Relativo al primer agravio, donde se aduce un problema de litis consorcio pasivo necesario, consideran los casacionistas que al ser una de las pretensiones la cancelación de la inscripción sobre la finca, se debe llamar al proceso a todos los que alguna vez fueron propietarios del bien, dado que podrían ser susceptibles de indemnización. En este sentido importa copiar textualmente dicha petición: “[…] 2) Que la resolución de la Alcaldía de Aguirre y Parrita de las 10:30 horas del 16 de mayo de 1979, que aprobó las diligencias de información posesoria promovidas bajo el expediente N° 178-78, es absolutamente nula por carecer de todo fundamento jurídico, y en consecuencia, por tratarse de un inmueble ilícitamente titulado dentro de la zona marítimo terrestre, la cual no es susceptible de apropiación por particulares ni de inscripción en el Registro Público./ 3) Que siendo nula la sentencia que le dio origen, lo es también la inscripción registral de la finca del partido de Puntarenas número 31355, y por ende, debe ordenársele al Registro Público su cancelación, así como las inscripciones posteriores sobre esa finca./ 4) Que por ser un terreno perteneciente al dominio público, es nulo también el plano N° P-15177-74, utilizado en las diligencias de información posesoria tramitada bajo el expediente N°178-78, y que describe la finca del partido de Puntarenas número 31355, por lo que debe la Oficina de Catastro Nacional cancelarlos y así ruego se ordene. […]”. El artículo 12 inciso 3 del CPCA establece que serán parte demandada aquellas personas físicas o jurídicas, hayan derivado derechos e intereses legítimos de la conducta administrativa objeto del proceso. En el caso de estudio, es claro que la disconformidad no trata en sí de una conducta administrativa propiamente, sino más bien, de una resolución judicial de la Alcaldía de Aguirre y Parrita, que generó una serie de actuaciones administrativas concatenadas, las cuales concedieron derechos subjetivos. Sin embargo, haciendo una integración del ordenamiento jurídico y por así disponerlo el numeral 220 ídem, se debe acudir a lo dispuesto en el artículo 106 del CPC (del año 1989) así como el precepto 22.1 del CPC (del año 2016), los cuales establecen el litisconsorcio necesario cuando por disposición de la ley o por la naturaleza de la relación jurídica material, la decisión deba hacerse en relación con varias personas, estas deberán ser demandadas en el mismo proceso. Con base en lo anterior, atendiendo a lo peticionado por el Estado, no comparte esta Cámara el criterio de los codemandados sobre la integración de la litisconsorcio pasiva necesaria, sugerida, pues es evidente que quienes tienen una relación actual con el bien objeto del proceso, son los coaccionados, quienes reclaman tener derechos sobre el terreno, no así sus anteriores propietarios, lo cual, evidencia no existe obstáculo alguno para que exista pronunciamiento en torno a lo pretendido por la parte actora. De ahí, deba rechazarse el primer embate.

IV.Relativo al segundo agravio, donde aducen los codemandados indefensión, pues en su criterio, con la resolución judicial, se les impide accionar contra los anteriores titulares del bien, y; no pueden ejercer la garantía de evicción y saneamiento; ha de indicarse que estas son opciones con que cuenta una persona para reclamar a otra en relación con objeto, pudiendo acudir a la vía judicial a hacerlo valer. En este caso, contrario a la opinión de los recurrentes, no existe tal indefensión, ya que de ninguna manera se les está cercenando su derecho de reclamar directamente a quienes considere deben resarcirle y mucho menos de acudir a la vía judicial a demandar contra quienes consideren necesario, para ver tutelados sus derechos. También mencionan un segundo tema en este reparo, relacionado con un problema probatorio, inconformidad que atañe a un tema de fondo, razón por la cual se reservará su conocimiento para cuando se haga el análisis de los agravios de este tipo.

Recurso por razones sustantivas

V.De este tipo alegan los siguientes cinco motivos. Primero: manifiestan, los juzgadores excluyeron prueba técnica que les favorecía, contraviniendo así lo dispuesto en el precepto 82 del CPCA. En autos consta, aseguran, documentos que evidencian, que el terreno descrito en el plano P-15177-74 el cual corresponde a la finca 31355-000 se encuentra fuera del área marítimo terrestre; y así se consigna en el peritaje del topógrafo José Ramón Gutiérrez González, en donde se concluyó que una porción aproximada de 7.000 kilómetros cuadrados del bien en cuestión, se localizaba fuera de la zona marítimo terrestre. Aunado a lo anterior, aseveran, conforme al peritaje del profesional Luis Ángel González Alfaro, se concluye existe un área de 16.676 metros cuadrados del terreno que no se encuentra dentro de la zona marítima terrestre. Por ello, afirman, a esa franja, no se le puede dar el trato como si estuviera cubierto por tal régimen. En esta línea de pensamiento, sostienen, si el Estado quiere apropiarse de ese predio, debe expropiar y no aprovecharse de que una parte del inmueble sí está cubierta para adueñarse de su totalidad. El Tribunal, dicen, no motiva de manera suficiente su fallo, pues se limita a afirmar hubo una imprecisión en los parámetros de medición utilizados, a la hora de determinar la zona de pleamar. Los juzgadores, expresan, debieron haber razonado con profundidad, el por qué le restaron credibilidad al peritaje (no específica a cuál se refieren), mostrándose complaciente con las pretensiones del Estado y dio a los testigos por él aportados un rango de peritos. Aclaran, la PGR se equivocó en sus conclusiones y esto podría ser lo que confundió al Tribunal, en el tanto, la representación estatal consideró que el perito había dejado por fuera la zona de manglar, y; ello, desvirtuaba el peritaje; pero lo cierto es, que la zona de manglares no está contemplada en la LZMT, porque en el artículo 10, indica que dicha zona está compuesta por dos secciones: la zona pública y la zona restringida; los manglares forman solo una parte de la zona pública. El error probatorio, aseveran, ocurre porque se le dio más valor a los testimonios que al peritaje; siendo además que estos, son ambiguos e imprecisos, y totalmente complacientes con la parte actora, debiéndose tomar en cuenta que en algún momento han sido funcionarios públicos. Resulta fuera de toda lógica, exponen, que en la sentencia impugnada, se descartara por impreciso el trabajo pericial emitido por Luis Ángel González Alfaro, cuando las imprecisiones que llevaban a error se encuentran en los testimonios ofrecidos por la PGR. Así sucede, explican, con la declaración de Julio Bustamante Bustamante, el Tribunal destacó la siguiente afirmación: “[...] el Parque Manuel Antonio estaba constituido por noventa y ocho por ciento humedales y dos por cientos (sic) tierra firme [...]”, sin explicar por qué se asume que el terreno en discusión está dentro de ese 98%; afirmación que solo se puede hacer con una prueba técnica. Agregan, no se debe olvidar, que el Parque Nacional Manuel Antonio fue ampliado en el año 2000, muchos años después de que se inscribiera la finca en cuestión, existiendo ya una situación jurídica consolidada. Esto debe entenderse, señalan, que antes de que se ampliara el Parque Nacional, el bien en discusión no formaba parte de este. De tal manera, aducen, si el Estado quiere apropiarse del bien, debe expropiarlos como corresponde. Con este proceder se han conculcado los numerales 352, 353 y 401 del CPC, al darle a la prueba testifical el valor probatorio que no tiene. Refieren, la peor violación probatoria se da con el testigo Bustamante Bustamante, quien en su declaración afirmó la propiedad estaba atravesada por “criques” artificiales, lo que excluye evidentemente, humedales o manglares. El Tribunal, sostienen, afirma sin prueba alguna que la finca en cuestión se encuentra dentro de la zona marítimo terrestre, cubierta por humedales; pero no avala la posición de que hay aproximadamente “siete y mil y diecisiete mil (sic) metros cuadrados”, fuera de dicha zona, lo cual es conteste con lo manifestado por el testigo Bustamante Bustamante. No se puede determinar, mencionan, que en el terreno existan humedales, entendidos como una superficie que está temporal o permanentemente inundada, regulada por factores climáticos y en constante interrelación con los seres vivos que la habitan; tal y como lo establece la Convención Ramsar. Advierten, en este caso hay una controversia de si los canales existentes en el lugar, son naturales o artificiales; polémica que solo puede ser solucionada mediante peritaje. En este sentido, afirman, consta en autos el peritaje de Luis Ángel González Alfaro, al cual los juzgadores le restaron valoración sin mayor explicación, debiéndose acotar, dicho perito fue nombrado por el propio Tribunal. Si los jueces pensaron que la formación técnica del señor Luis Ángel González Alfaro no era la idónea, alegan, entonces lo correcto era haber solicitado otro peritaje. En el fallo, indican, se establece localizada una porción de la finca fuera de la zona marítimo terrestre. Sin embargo, también se considera que en esa parte existen humedales, del Parque Nacional Manuel Antonio, ello con base en uno de los testigos, quien afirmó que el 98% del área está comprendida por el Parque, se encuentra cubierta por humedales, sin que esto haya sido demostrado por la representación estatal, pues el terreno en cuestión no se encuentra cubierto por humedales. El Tribunal, apuntan, presume que la finca está comprendida dentro de la zona marítimo terrestre a partir de los testimonios, que ni siquiera se referían específicamente al predio en litis, sino, se trataba de relatos sobre el Parque, resultando sus declaraciones imprecisas e inseguras. Olvidan los juzgadores, aseguran, que la carga probatoria en este caso correspondía al Estado, pues es quien afirma el bien está dentro de la zona marítimo terrestre, pero en ningún momento presentó una prueba técnica que respaldara sus afirmaciones, el caso de la PGR, avalado por el Tribunal, se basa únicamente en testimonios. Ha quedado demostrado en autos, aseveran, conforme oficio ACOPAC-011-11 del 20 de febrero de 2011, emitido por Ronald Chaves, del Área de Conservación del Pacífico Central, que antes de la promulgación del Decreto Ejecutivo 29177-MINAE, del año 2000, Playa Rey no formaba parte del Parque Nacional Manuel Antonio, siendo que los terrenos que pertenecían a particulares, deben ser expropiados, si el Estado quiere apropiárselos. Aunado a lo anterior, en su criterio, según el informe emitido por José Mattey Fonseca, del 18 de febrero de 2011, donde se describe que el terreno del plano P-15177-1974, no se encuentra cubierto en su totalidad por manglar; lo cual dice que alguna vez estuvo formado totalmente por manglar, pero no especifica en qué proporción se ha ido recuperando ni tiene base para sustentar tal afirmación. Se debe tener claro, señalan, es que si se han creado manglares en el lugar, ha sido por obra del ser humano, lo cual implica no son naturales, sino, artificiales. No existe probanza, aducen, en donde se pueda verificar la situación del terreno antes de 1949, porque afirman es consabido, para esa fecha no existían fotografías aéreas. Nótese, dicen, que en la declaración del señor Luis Quirós, se le resta crédito al conocimiento que tenían los representantes de Cori de la ubicación y extensión, sin embargo, don Luis Quirós declaró que no conocía bien la zona ni el terreno en cuestión por lo menos antes del año 2005; no obstante lo anterior, afirma que el territorio es de humedales. Esto, expresan, no es prueba de que la totalidad del bien en litigio sea de humedales, pero, es esta la convicción del Tribunal. Podría ser, explican, que el error de los juzgadores radique en creer que don Luis Quirós se presentó como perito, cuando lo cierto fue como testigo; el único perito en este caso es Luis Ángel González Alfaro. En el caso de estudio, aducen, se está discutiendo un derecho de propiedad, consagrado en el numeral 45 de la Constitución Política, de tal manera, que para poder anular el título, debe haber absoluta certeza que el bien en discusión se encuentra en zona marítimo terrestre y es de humedal, y la única prueba aceptable para ello, es el peritaje. Ahora bien, refieren, el informe del Instituto Geográfico Nacional denominado “Estudio fotointerpretativo para determinar si terreno en plano catastrado no. 15177-1974, se localiza dentro del área propiedad natural del Estado, lugar distrito Quepos”, emitido en oficio DEGEO-019-11, sin indicar fecha, fue indebidamente valorado, en desapego a las reglas de la sana crítica. En ese documento, sostienen, se consignó desde su introducción que el bien estudiado estaba dentro de la zona marítimo terrestre; lo que a todas luces le resta credibilidad. Asimismo, manifiestan, en ese informe, se garantiza que con base en la “Figura 2”, el terreno en cuestión, descrito en el plano 15177-1974 en ortofoto 2005, se encuentra ubicado dentro de las áreas de humedal y manglar, cuando lo correcto pues a simple vista se desprende, es que las secciones de esa zona no poseen tales características, folio 454 del expediente. En todo caso, mencionan, el instrumento utilizado por ese Instituto, no es confiable, dado que únicamente se usaron “Archivos Digitales, formato Shape, de mangle, humedales, y límite del Parque Nacional Manuel Antonio (Cartografía Quepos-Savegre, escala 1:50.000”. Otra deficiencia de este estudio, advierten, es que concluye el terreno descrito en el plano 15177-1974, se encuentra dentro de humedales, basado en la observación de las fotografías de los años 1947-1949 y de 1961, las cuales se echan de menos y no fueron adjuntadas al informe. Segundo: afirman, se ha resuelto en contra del ordenamiento jurídico, pues el Tribunal erróneamente se basa en el artículo 6 de la LZMT para resolver el asunto, con lo cual violenta además los principios de legalidad e irretroactividad de la ley, respecto de la Ley 3201 de 1963. En el fallo se tiene por demostrado, alegan, que la declaratoria de Quepos como ciudad data de 1963 (Ley 3201); además, que antes de 1980 no existía una delimitación de la ciudad de Quepos en donde se excluyera Playa Rey; y, que el inmueble objeto de este proceso, se encuentra dentro de Quepos, pero cuando se da la inscripción producto de la información posesoria, ya se encontraba vigente la LZMT, por ende, solo se podía excluir si se tratara de ciudad costera. Lo anterior evidencia, indican, existió una situación jurídica consolidada antes de que se delimitara la ciudad de Quepos en 1980, y que para 1963 cuando se promulgó la Ley 3201, Playa Rey formaba parte de Quepos. Apuntan, conforme lo establece el numeral 34 de la Constitución Política, no es posible aplicar de manera retroactiva una ley; así, el requisito de que hubiera desarrollo urbano en el lugar, para poder aplicar el numeral 6 de la LZMT, se ha impuesto contra la ley, debiéndose tomar en cuenta que este no existe actualmente, mucho menos cuando se consolidó la situación jurídica de propiedad sobre la finca descrita en el plano P-15177-74, cuando ya se había otorgado a Quepos el título de ciudad. Insisten, la información posesoria descrita en ese plano, que ahora es la matrícula de folio real 6-31355-000, se realizó al amparo del ordenamiento jurídico. Además, opinan, del propio artículo 6 referido, se extrae, no se pueden aplicar las regulaciones de dicha ley a la finca en cuestión, por haber sido esta parte de la ciudad de Quepos. Recalcan, cuando se inscribió el bien, este no se encontraba dentro de los límites del Parque Nacional Manuel Antonio, sino, que esto sucedió hasta cuando se amplió en el año 2000. Según informe del 3 de junio de 2009, aseguran, realizado por el Programa de Regularización de Catastro, la finca se localiza dentro del terreno cubierto por la ampliación del Parque, lo que es una consecuencia lógica. Tercero: en su criterio, se han violentado las normas que regulan la responsabilidad administrativa, así como los cánones 455 y 456 del Código Civil, como también el numeral 1 de la Ley del Inscripción de Documentos en el Registro Público. En este sentido, aseguran, el Tribunal consideró que el Estado no tiene responsabilidad patrimonial relacionado con mejoras que se hubiesen llevado a cabo en el terreno. Los propios juzgadores, aseveran, aceptaron que Coris adquirió el bien en cuestión al amparo de la inscripción registral, con base en cédulas hipotecarias, que son títulos valores, debidamente expedidas por el Registro Nacional y que evidencian un derecho de crédito a favor de Víctor Eduardo González. En ese punto, señalan, no se está debatiendo si el bien en cuestión es público o no, lo trascendental es el tema de la confianza en el Registro Nacional, como órgano estatal especializado y competente para ello. Agregan, la publicidad registral, es garante de la seguridad jurídica a favor de los administrados, quienes pueden adquirir con seguridad sus bienes, bajo el supuesto de que los asientos registrales son íntegros, exactos y lícitos; por eso al adquirente de buena fe, debe indemnizársele por haberse amparado a la publicidad registral. No reconocer esta compensación, señalan, es una violación al principio de igualdad, en el sostenimiento de las cargas públicas, pues si la inscripción, de donde emana el derecho, después se declara nula, debe endilgarse responsabilidad. Así, dicen, el señor González Rivera adquirió y ejecutó las cédulas hipotecarias respaldadas por el terreno en cuestión, matrícula 313555-000, de buena fe y al amparo de la publicidad registral; y eso le generó una situación que debe entenderse con base en el principio de confianza legítima, según lo establece el numeral 1 de la Ley de Inscripción de Documentos en el Registro Público. En este caso, expresan, la responsabilidad estatal se da de dos maneras: 1- en virtud de la veracidad que se supone debe brindar el Registro Nacional; 2- por la inactividad de los órganos estatales en reivindicar el bien. Explican, fue hasta el año 2009, con la presentación de la demanda que hizo la PGR, cuando cesó esa inercia, y la reconvención el 21 de octubre de 2010, de tal manera que no se podría aducir una prescripción. El artículo 190 de la Ley General de la Administración Pública (LGAP), aducen, establece la obligación de que la Administración responda por su funcionamiento; en el caso de estudio, no solo es subjetiva por la omisión aducida, sino también objetiva en virtud de que Víctor González adquirió de Coris el territorio referido por la ejecución de las cédulas hipotecarias, las cuales estaban respaldas por el Registro Nacional. En este sentido, conciben, es clara, la existencia de un daño, pues dada la omisión del Estado para actuar y apoderarse del bien, impidió a los codemandados percatarse de la posibilidad de que se frustrara su derecho de propiedad; lo que evidentemente hubiese influido en su voluntad contractual. La responsabilidad objetiva se deriva, repiten, en el caso de don Víctor González, del acto de inscripción de la finca a su nombre y dado que dicha adquisición se hizo de buena fe desde el año 2007 y en el caso de Coris, la responsabilidad surgiría en el 2009 con la inscripción del bien a su nombre. La pérdida del inmueble, refieren, es un daño material, el cual adquirió por ¢90.000.000,00 en un proceso ejecutivo hipotecario. Cuarto: sostienen violación de los mandatos 1, 6, 9, 10 y 11 todos de la LZMT, así como transgresión a la Ley número 3201 de 1963, por indebida aplicación (excepto el ordinal 6 citado el cual más bien, se dejó de aplicar); igualmente de los principios de irretroactividad de la ley y de legalidad. El Tribunal, manifiestan, consideró que el terreno era de dominio público, y; por encontrarse en zona marítimo terrestre y formar parte del Parque Nacional Manuel Antonio, no podía ser inscrito por medio de información posesoria en 1979. En su criterio, si bien el territorio en cuestión se encuentra dentro de dicha área, lo cierto es que, de acuerdo a lo estipulado en el canon 6 de la LZMT, el predio se encuentra en lo que se consideraba parte de la ciudad de Quepos para ese año; en otras palabras, Playa Rey pertenecía a ese pueblo. No fue sino hasta el año 1980, cuando se cambiaron los linderos y se delimitó Quepos de otra manera. Además, agregan, conforme a ese precepto 6, Quepos se debe entender cobijada por la excepción que allí se establece, siendo inválido el criterio utilizado por los juzgadores de que esa norma no se debía utilizar, al no haberse demostrado la existencia de un desarrollo urbano que beneficiara el lugar de categoría de ciudad. Con este proceder, mencionan, los jueces hacen una distinción que la ley no hace e interpretan de manera restrictiva el derecho de propiedad. Desconocen, advierten, en dónde se ampara el Tribunal para distinguir el concepto de ciudad en criterios técnicos y subjetivos referidos al desarrollo urbano o no, cuando lo único que puede definir una ciudad, conforme al artículo 6 referido, es que la ley la declare como tal. En este sentido, afirman, tampoco es aceptable el rechazo de la información posesoria basado en el plano de la finca donde se indicaba que el inmueble era propiedad municipal, o bien, aplicar el criterio de que el contrato de cesión de derechos posesorios de quienes realizaron la titulación, es de arrendamiento en la milla marítima del pacífico; pues tal y como se ha venido explicando, cuando el ordenamiento jurídico ha dispuesto la posibilidad de adquirir la propiedad privada de una parte de la zona marítimo terrestre, como lo indica el transitorio II de la Ley 4558, donde se desafectaron 150 metros de los 200, se autorizó a particulares quienes poseían los inmuebles por más de 30 años, a titularlos, incluyendo también a quienes tenían un derecho de arrendamiento con las municipalidades. Quinto: alegan conculcados los cardinales 455 y 456 del Código Civil, artículo 45 de la Constitución Política, numeral 1 de la Ley sobre inscripción de documentos en el Registro Público, así como el canon 190 de la LGAP. Indican, al haber adquirido al amparo del Registro Nacional, dado que la propiedad está debidamente inscrita, gozaba de publicidad registral, desde hace 40 años; es claro que de ser considerado ahora un bien de dominio público, lo correspondiente es que se les indemnice. El actor, apuntan, debió haber evitado que la inscripción del terreno se hubiese llevado a cabo, lo cual le genera responsabilidad por su negligencia. Incluso, opinan, se transgrede el principio constitucional de igualdad ante la ley, precepto 33 de la Carta Magna, dado que si el propietario del terreno fuese un estadunidense, este podría, con base en el Tratado de Libre Comercio con Estados Unidos, acudir ante un centro de arbitraje internacional, por haber realizado una inversión en Costa Rica, siendo lo más probable que resulte vencedor. Aunado a lo anterior, opinan, la violación a los numerales 455 y 456 del Código Civil se da en el tanto durante el tiempo que va del año 1979 a la actualidad, es decir, más de 40 años, el inmueble 31355-000 ha permanecido inscrito en el Registro Nacional, debiéndose entender y presumir que lo que no aparezca explícitamente en las inscripciones registrales, no existe en la realidad jurídica. Muchas personas han invertido dinero en ese predio, aseguran, siempre al amparo de la buena fe registral; y en el entendido que estaba dentro de la excepción establecida en la LZMT. Llevan a cabo una disertación doctrinaria sobre el tema de la publicidad registral. De esta manera, concluyen, no procede la anulación del asiento de inscripción de la finca 31355-000, así como tampoco de la información posesoria que dio origen al título. En su criterio, existe responsabilidad objetiva del Estado, pues aún y cuando sea viable la anulación de la inscripción, esto no se puede perjudicar los derechos adquiridos de buena fe. Todo lo cual, aseguran, es conteste con lo estipulado en el canon 144 de la LGAP, en el tanto el acto administrativo no puede ser ejercitado en perjuicio de terceros de buena fe, siendo que toda lesión causada a los derechos subjetivos, deberá ser indemnizada en su totalidad. Señalan, se da la violación del cardinal 456 del Código Civil, por no aplicación, en el tanto la declaratoria de nulidad que pueda establecerse en contra de títulos de propiedad, que se encuentren en poder de personas distintas a quienes promovieron las gestiones de titulación, no puede perjudicarles al ser adquirentes de buena fe, por lo que de declararse la nulidad del título, se debe “preservar la propiedad” mediante el equivalente en dinero. No solo, dicen, sobre el valor del bien, sino igualmente, lo pagado en impuestos y servicios públicos; ello en virtud de que el Estado no puede sacar provecho de su propia incuria. Petitoria: se case la sentencia del Tribunal y se declare sin lugar la demanda. Se acoja la reconvención en su pretensión principal o en su defecto la subsidiaria. El pago de las costas a cargo del Estado.

VI.Relativo al primer agravio, importa indicar que los casacionistas hacen referencia a varias inconformidades; y en virtud de ello este reparo se separará en diferentes temas para analizarse en el siguiente orden: a) Falta de motivación del fallo: aducen, los juzgadores se limitaron a decir que hubo una imprecisión en los parámetros de medición utilizados para determinar cuál era la zona de pleamar. No razonaron con profundidad el por qué restó credibilidad al peritaje. El Tribunal se mostró complaciente con las pretensiones del Estado, pues dio a sus testigos el rango de peritos. Sucede con el testigo Julio Bustamante Bustamante, quien indicó que el 98% del terreno está compuesto de humedales. Sin embargo, el Tribunal no explica por qué asume que el terreno en discusión está dentro de ese 98%, pues esta afirmación solo podría basarse en prueba técnica. b) Preterición de prueba: también aducen mal valorada, y es sobre el peritaje del topógrafo José Ramón Gutiérrez González: profesional, quien indicó había más de 7.000 kilómetros cuadrados del terreno que están fuera de la zona marítimo terrestre. Igual sucede con el peritaje del señor Luis Ángel González Alfaro, perito nombrado por el Tribunal, quien concluye que al menos 16.676 metros cuadrados del bien en cuestión no están dentro de la zona marítimo terrestre. Siendo que a estas porciones de tierra no se les puede dar igual trato que al resto de la finca. c) Valoración de la prueba: Julio Bustamante Bustamante, dijo que el predio era atravesado por “criques” artificiales, ello lógicamente excluiría humedales y manglares. La polémica de si esos canales son naturales o artificiales, solo se soluciona con un peritaje. Lo correcto era pedir otra prueba técnica. Tribunal consideró que un área del terreno no estaba dentro de la zona marítima terrestre, pero que tenía humedales y estaba dentro del Parque Nacional. Para ello se basa únicamente en lo que dice el testigo Julio Bustamante Bustamante, de que el 98% del área comprendida por el Parque Nacional es de humedal, lo cual nunca fue demostrado. Oficio Acopac-011-11 redactado por Ronald Chaves, quien dijo que antes del Decreto Ejecutivo 29177-Minae, Playa Rey no formaba parte de Manuel Antonio, lo cual además, refuerza la tesis del deber de expropiar. Informe de Mattey Fonseca sobre el plano P-15177-1994, donde se evidencia que el predio no estaba cubierto en su totalidad por manglar; y manifiesta que alguna vez estuvo cubierto, pero no menciona proporciones; sin embargo, no hay base para tal afirmación. Luis Quirós, quien funge en este proceso como testigo y no como perito, dijo no conocer el terreno antes del año 2005. El Informe del Instituto Geográfico Nacional Degeo-019-11, establece que el predio está en zona marítimo terrestre, ubicado en zonas de humedal y manglar, sin embargo, el bien no posee tales características, este estudio se basa solo en archivos y en fotografías que datan de 1949, 1961 y 1974; las cuales además no están adjuntadas al informe. El peritaje del profesional Luis Ángel González Alfaro en el tanto, este manifestó en su informe había una porción del terreno que estaba fuera de la zona marítimo terrestre. Debiéndose tomar en cuenta, insisten los recurrentes, la situación del terreno, ya que el Parque Nacional Manuel Antonio ha cambiado en los últimos años. Para el año 2000 ya había una situación jurídica consolidada, previo a la ampliación que se hizo del Parque, y debiéndose tomar en cuenta que el terreno en discusión no formaba parte de este. Los manglares que hay en la zona son obra del ser humano. No existe prueba alguna que diga cómo era el terreno antes de 1949.Argumento de la PGR de que peritaje estaba malo porque no contempló zona de manglar, no es viable porque el manglar no está dentro de la zona marítimo terrestre, conforme la delimitación que hace el artículo 10 de la LZMT, los manglares forman solo una parte de la zona pública. Da más valor a los testigos que al peritaje, aún y cuando estos testimonios son ambiguos e imprecisos. La carga de la prueba recae sobre el Estado quien debía demostrar de manera técnica cuál es la situación del terreno.

VII.Sobre la falta de motivación. No comparte esta Cámara las afirmaciones hechas por los recurrentes, conforme se explicará. En el caso concreto, al hacer una lectura íntegra de la sentencia, es evidente que las determinaciones tomadas por los juzgadores se sustentan en diferentes pruebas y es lo que da soporte a la resolución final tomada. En este sentido, en el fallo se desarrollan una serie de argumentaciones que tienen como base: el informe elaborado por el Programa de Regularización de Catastro, el oficio ACOPAC-OT-055-09 del Programa de Ordenamiento Territorial del Área de Conservación Pacífico Central del Sistema de Áreas de Conservación; en donde se concluye que el bien en discusión se encuentra dentro de la zona restringida y zona pública, dado que está ubicado dentro del Parque Nacional. En igual línea, los jueces hacen referencia, a lo estipulado en el contrato que dio origen a la información posesoria. Además, se fundamentan en el informe y croquis del señor José Ramón Gutiérrez González, así como en el dictamen pericial del topógrafo Luis Ángel González Alfaro. Se utiliza en el desarrollo de la sentencia impugnada los testimonios de: Luis Alberto Quirós Rodríguez y Julio Bustamante Bustamante. También hay un análisis del plano P-15177-74. Lo anterior evidencia el estudio hecho por el Tribunal, pues a partir de este resuelve el problema sometido a su juicio. Lo relativo al testimonio del señor Bustamante Bustamante y el peritaje, son solo parte de las probanzas que fundamentan los razonamientos de los juzgadores. Así, en este sentido, no evidencia esta Sala la existencia de falta de motivación de la sentencia, debiéndose denegar este reproche.

VIII.Relativo a la preterición de prueba. Las probanzas que aducen los recurrentes no fueron valoradas, son específicamente el informe del señor José Ramón Gutiérrez González y el del perito Luis Ángel González Alfaro. Sin embargo, tal y como se puede notar a folio 666 del expediente, los juzgadores hacen clara referencia a esos dos documentos y le dan la valoración a cada uno de ellos. Así expuso el Tribunal: “[…] Las pruebas que vinieron a desvirtuar la ubicación, fueron un croquis e informe elaborados por el topógrafo José Ramón Gutiérrez González, visibles a folios 209 y 291 del expediente judicial y el informe pericial vertido por Luis Ángel González Alfaro, quien dijo que parte (dieciséis mil seiscientos setenta y seis metros cuadrados), de la finca no está ubicada dentro de la zona inalienable. Considera el Tribunal, que el informe pericial, tanto escrito, como su explicación en la declaración brindada por el perito en el juicio oral y público, no le merecen crédito a este Tribunal, por las siguientes razones: tal y como lo indicó la señora Procuradora en sus conclusiones, hubo imprecisiones en la forma en los parámetros de medición utilizados por el topógrafo, a la hora de determinar la zona de pleamar. Por otra parte, su formación es como topógrafo por lo que su labor se limitó a medir la finca, sin tomar en cuenta la zona de manglar, que aún cuando su apreciación fuera de que no era un estero, no cuenta con la formación profesional para establecer (sic) opinar acerca de la existencia de manglar dentro de la superficie medida, situación que sí fue establecida por los testigos aportados por el Estado, Luis Alberto Quirós Rodríguez y Julio Bustamante Bustamante, quienes en su condición de Ingenieros Agrónomos, declararon acerca de su existencia e importancia. El testigo Bustamante Bustamante declaró que el Parque Manuel Antonio estaba constituido por noventa y ocho por ciento humedales y dos por cientos tierra firme. También debe mencionarse el plano catastrado P-15177-74, se indica la presencia del estero en el lindero norte de la propiedad. Igual consideración ha de hacerse respecto de la medición hecha por el topógrafo Gutiérrez González […]”. Resulta evidente que el Tribunal sí se manifestó sobre esas dos pruebas, es decir, no las ignoró, de tal manera no es posible se diere la alegada preterición probatoria, y por ende, no existe, la violación normativa que aducen los casacionistas, de tal manera que el agravio deberá ser denegado.

IX.Respecto de las indebidas valoraciones de prueba. Las juzgadoras inician su exposición indicando que, con base en el contrato firmado por el señor Blanco Brunetti y los esposos Carlton Drummond y Strehlow Empie, el terreno en cuestión se encuentra dentro de la milla marítima y que en la escritura otorgada ante los notarios Bernal Ulloa Flores y Jorge Luis Víquez Cerdas, se hace clara referencia de una finca sin inscribir que es un “derecho de arrendamiento” en la milla marítima del Pacífico. En el plano P-15177-74, que sirve de base para la información posesoria, se especifica que el terreno es propiedad de la Municipalidad de Aguirre. De tal manera que, consideraron las juezas, era evidente que en este predio lo que se dio fue un arrendamiento por parte de la Municipalidad y no un derecho de posesión mediante el trámite de información posesoria para obtener la titularidad del bien. Asimismo, se indica en el fallo, que el informe elaborado por el Programa de Regularización de Catastro, del 3 de junio de 2009, el cual no ha sido desacreditado ni se ha podido demostrar su inexactitud, establece que el predio en cuestión está dentro de la zona marítimo terrestre, una parte en zona restringida y otra en zona pública. En esta línea de pensamiento, el Tribunal refiere al oficio ACOPAC-OT-055-09 del 18 de mayo de 2009, del Programa de Ordenamiento Territorial del Área de Conservación de Pacífico Central del Sistema de Áreas de Conservación, donde se indica que conforme al plano P-15177-74, el terreno se encuentra dentro del Parque Nacional Manuel Antonio, lo que en criterio del Tribunal tampoco fue desvirtuado. Con base en estos dos informes, en la resolución se concluye: que el bien está dentro de la zona marítimo terrestre, que contiene manglares, así como los esteros y áreas pantanosas. Por ende, para las juezas, es evidente la demanialidad del bien, no solo por pertenecer al Parque Nacional, sino también, porque se ubica dentro de los terrenos antes descritos. Asimismo, dicen las juzgadoras, la condición de bien demanial no ha sido objetada por los codemandados, ya que más bien estos piden ser expropiados. Continúa el Tribunal analizando el peritaje de Luis Ángel González Alfaro, en donde se indica hay un área de 16.666 metros cuadrados de la finca en cuestión que no está dentro de la zona inalienable. Sin embargo, a las juezas no les mereció crédito tal afirmación, pues en su criterio, existió imprecisión en los parámetros de medición utilizados por el topógrafo a la hora de determinar la zona de pleamar, pues no tomó en cuenta el área de manglar. Además, para ellas, el hecho de que el profesional tuviese una formación de topógrafo y que su labor se limitase a medir la propiedad, lo hace inidóneo para opinar acerca de la existencia de manglar dentro de la superficie medida. Pero, para las juezas, sí fue establecida, la existencia y condición de manglar y humedal, por los testigos Luis Alberto Quirós Rodríguez y Julio Bustamante Bustamante, ambos ingenieros agrónomos; y, de la declaración del segundo se corrobora que el Parque Nacional Manuel Antonio está constituido en un 98% de humedales y 2% de tierra firme. En esta línea de pensamiento considera el Tribunal, es conteste con lo que indica el plano P-15177-74, en donde se establece la presencia de un estero en el lindero norte. Ahora bien, sobre el topógrafo Gutiérrez González, indican, de su informe no hay especificación alguna sobre la zona de manglar. De esta manera concluyen las juzgadoras, la finca en cuestión se encuentra dentro de la zona marítimo terrestre, no solo por su extensión, sino también, ante la presencia de manglares y humedales. Todo lo cual, según expresan, fue acreditado por el Estado y no desvirtuado por los codemandados.

X.La LZMT del 16 de marzo de 1977, en lo de interés al caso, desde su promulgación ha establecido en su artículo 1 que la zona marítimo terrestre constituye parte del patrimonio nacional, le pertenece al Estado y es inalienable e imprescriptible. Resguarda su protección, así como la de sus recursos naturales al Estado, sus instituciones y a todos los habitantes del país. Por su parte, el numeral 3 de esa misma ley, en su párrafo segundo impone que el usufructo y administración de la zona marítimo terrestre, tanto de la zona pública como de la restringida, corresponde a la municipalidad de la jurisdicción respectiva. El canon 6 indica que las disposiciones de esa ley no se aplicarían a las áreas de las ciudades situadas en los litorales, ni a las propiedades inscritas, con sujeción a la ley, a nombre de particulares, ni a aquellas cuya legitimación reconozcan las leyes. El precepto 7 ídem, impone que los terrenos situados en esta zona no pueden ser objeto de informaciones posesorias y los particulares no pueden apropiarse de ellos ni legalizarlos a su nombre, por este u otro medio. Por su parte el mandato 9 ibídem, señala a la zona marítimo terrestre como la franja de 200 metros de ancho a todo lo largo de los litorales Atlántico y Pacífico de la República cualquiera sea su naturaleza, medidos horizontalmente a partir de la línea de la pleamar ordinaria y los terrenos y rocas que deja el mar en descubierto en marea baja. Además comprende las islas, islotes y peñascos marítimos, así como toda tierra o formación natural que sobresalga del nivel del océano dentro del mar territorial de Costa Rica, exceptuándose a la Isla del Coco, la cual está bajo dominio y posesión directos del Estado y aquellas otras islas cuyo dominio o administración se determine en esa ley o leyes especiales. Asimismo, el cardinal 10 LZMT aclara que la zona marítimo terrestre se compone de dos secciones: a) la denominada ZONA PÚBLICA, que es la faja de 50 metros de ancho a contar de la pleamar ordinaria, y las áreas que quedan al descubierto durante la marea baja; b) la ZONA RESTRINGIDA, constituida por la franja de 150 metros restantes o demás terrenos en caso de islas. Los islotes, peñascos y demás áreas pequeñas y formaciones naturales que sobresalgan del mar corresponden a la zona pública. El mandato 11 ídem señala que zona pública se debe entender también, sea cual fuere su extensión, la ocupada por todos los manglares de los litorales continentales e insulares y esteros del territorio nacional. El numeral 20 ibídem, impone que salvo las excepciones que establezca la ley, la zona pública no puede ser objeto de ocupación bajo ningún título ni en ningún caso. Además de que nadie puede alegar derecho sobre esta. El párrafo primero del precepto 34 de esa misma ley, indica que las municipalidades deben atender directamente la conservación de la zona marítimo terrestre y sus recursos naturales. Ahora bien, el canon 39 establece que solamente en la zona restringida se pueden otorgar concesiones, salvo disposiciones especiales de ley; debiendo esta Cámara indicar que también están los permisos de uso de dominio público de contenido precario, conforme lo estipula el numeral 154 de la Ley General de la Administración Pública. Lo anterior, se complementa con el artículo 40 LZMT el cual prevé, que únicamente las municipalidades pueden otorgar dichas concesiones. Por su parte el numeral 41 de esa ley, establece que las concesiones serán únicamente para el uso y disfrute de áreas determinadas en la zona restringida, por el plazo y bajo las condiciones que esa misma ley establezca. En este sentido, cabe indicar que en el caso de estudio no se ha logrado demostrar se diera el proceso para declarar a los demandados ni a ninguna persona que estuvo antes en el terreno como concesionario de la parcela, de tal manera que no es posible con base en esta perspectiva, referirse a ellos ni como concesionario, ni como arrendantes. Ahora bien, siguiendo con el análisis normativo, el ordinal 71 ídem impone la nulidad absoluta de todos los actos, contratos, acuerdos y disposiciones realizados o tomados a partir de la promulgación de la ley número 5602 del 4 de noviembre de 1974 (esta es la que suspende la vigencia de la Ley número 4558 del 22 de abril de 1970, denominada Ley de Urbanización Turística de la Zona Marítimo Terrestre). Finalmente el precepto 82 ibídem atribuye el carácter de orden público a esta ley, y deroga la número 4558 y sus reformas.

XI.Importa también traer a colación, para resolver lo que en derecho corresponda, lo que disponía la Ley 4558 del 22 de abril de 1970 antes mencionada. En el canon 6 establecía que los 50 metros de la zona marítimo terrestre a partir de la pleamar ordinaria son inalienables y en ningún caso podían ser objeto de arrendamiento o venta. En virtud de lo cual, nadie puede alegar derecho alguno sobre dicha franja, dedicada a uso público para fines de esparcimiento, recreo o libre circulación. El artículo 7 mencionaba que los 150 metros restantes, tierra adentro, sí podían ser objeto de arrendamiento, pero establecía ciertos lineamientos. El numeral 8 instituía que después del máximo de 10 años de arrendamiento, las municipalidades podían vender las parcelas arrendadas a los interesados quienes lo solicitasen. Pero esta ley, en el transitorio tercero impuso la desafectación de los 150 metros en los casos de particulares que hubiesen poseído lotes o fincas, exigiendo únicamente una posesión por más de 30 años de manera quieta, pública, pacífica y sin interrupción y pudiéndolos inscribir mediante el trámite de Informaciones Posesorias. Sin embargo, este transitorio fue derogado rápidamente, por la Ley 4847 del 4 de octubre de 1971, lo cual significó que solo tuvo vigencia por escasos 17 meses. Posteriormente, con la Ley número 5602 del 4 de noviembre de 1974, según se indicó, en el artículo primero se suspendió la vigencia de la Ley 4558 hasta tanto no se dictase una nueva ley. Pero agregó en el precepto 3 ibídem que ninguna playa ni isla, marítima o fluvial, reguladas en la Ley 4558, podía ser vendida, arrendada ni subarrendada, durante el plazo de suspensión de esa ley, sin perjuicio únicamente de las prórrogas de derechos de arrendamientos que sean procedentes de conformidad con el ordenamiento jurídico. Ordenó a las municipalidades abstenerse de conceder permisos de construcción cuando se trate de edificaciones en terrenos que se poseen como consecuencia de los derechos de la ley 4558.

XII.En el caso de estudio, es un hecho no controvertido que Max Blanco Brunetti y los esposos William Carlton y Muriel Strehlow, el 11 de agosto de 1973, firmaron un contrato en donde indicaron, según se desprende a folio 31 del expediente: “[…] que por este medio el señor Blanco Brunetti vende por iguales partes a los señores William Carlton Drummond y Muriel Strehlow Empie, quienes aceptan, su finca sin inscribir que es un derecho de arrendamiento en la Milla Marítima del Pacífico que es terreno para agricultura con una casa de habitación de madera, sito en “El Rey” de Marítima distrito primero, cantón de Aguirre, Provincia de Puntarenas y lindante norte, estero salado en medio a Rigo Cardela; Sur (sic), Océano Pacífico con un frente de mil trescientos veinticinco metros; este, Bernardo Espinoza Cordero y Oeste (sic), calle pública con ciento noventa y cinco metros (sic) de frente.- Mide: veintidos (sic) hectáreas, ochenta y tres metros, veinticinco decímetros, ochenta centímetros cuadrados.- Está libre de gravámenes.- Junto con la propiedad trasmite el vendedor la posesión ejercida desde el día doce de octubre de mil novecientos setenta y la de su anterior propietario, don Ramón Herrera López, por espacio de más de diez años, todos en forma quieta, pública, pacífica, continúa(n) (sic) y a título de dueño.- El precio de la venta es la suma de veinticinco mil dólares […] Ambas partes aceptan expresamente que la presente finca se encuentra ubicada en la Milla Marítima del Pacífico por lo que presentarán en conjunto una solicitud a la Municipalidad de Quepos, a fin de que el contrato de arrendamiento que tiene el señor Blanco sea debidamente traspasado a los señores Drummond.- […]”. Según se ha visto del análisis normativo hecho en considerandos anteriores, el único momento cuando los 150 metros de zona restringida fueron desafectados, fue con el transitorio III de la Ley 4558 del 22 de abril de 1970, sin embargo, este fue derogado poco tiempo después, el 4 de octubre de 1971 mediante Ley 4847. El contrato referido supra, fue suscrito el 11 de agosto de 1973, es decir, fuera del lapso de 17 meses cuando se permitió adquirir como propiedad privada, esta franja de los 150 metros y es evidente que el señor Max Blanco Brunetti, nunca adquirió derecho de propiedad sobre esa zona. En este punto, se hace necesario mencionar, que aún y cuando los contratantes, adujeron en su negocio que el contrato era de compra venta, este como tal tiene objeto legalmente imposible, pues Blanco Brunetti, al no ser propietario del terreno en discusión, y que conforme se expuso, no se ha demostrado en este proceso que ostentase el título de concesionario del bien, pues no hay prueba que demuestre siquiera se abrió el procedimiento para su reconocimiento, o bien, en último caso que tuviera algún tipo de permiso por parte de la Municipalidad. No obstante lo anterior, traspasó el predio al matrimonio Carlton Strehlow. Aunado a lo anterior, no se puede dejar de lado que los mismos contratantes expresamente establecen lo que están negociando es la Milla Marítima y lo correspondiente era hacer las gestiones ante la Municipalidad para continuar con el arrendamiento y su cesión si es que esta existía, lo que no se acreditó. No obstante lo dicho, como bien lo afirman la parte actora y los codemandados, aquellos extranjeros, en el año 1978 inician un trámite de información posesoria para titular el terreno, aún y cuando para ese momento ya había entrado en vigencia la LZMT del 16 de marzo de 1977, la cual, como se ha visto, imposibilita la titulación dentro de los 200 metros de zona marítimo terrestre. De hecho los declara inalienables e imprescriptibles y no sujetos a información posesoria, denegándole la posibilidad a particulares de apropiarse de esos terrenos o legalizarlos a su nombre. Además con claridad instaura que en la zona restringida solo se pueden otorgar concesiones, lo cual está a cargo del gobierno local respectivo. A pesar de lo anterior, el juez de la Alcaldía de Aguirre y Parrita en resolución número 138 de las 10 horas 30 minutos del 17 de mayo de 1979, manifestó que en el trámite de información posesoria se cumplieron todos los requisitos que exige la Ley de Informaciones Posesorias y tuvo como demostrado, para lo que al caso atañe, que el señor William Carlton y la señora Muriel Strehlow, eran los dueños de la finca sin inscribir, la cual la estimaron en ¢50.000,00 y que adquirieron por compra. Asimismo, consideró el juzgador, que la poseían de manera pública, quieta, pacífica y sin interrupción, como dueños legítimos cada uno y por más de 10 años. Además, consideró ese juez, existía un plano debidamente inscrito en la oficina de Catastro Nacional. A continuación, aprobó, la inscripción del predio objeto de la información posesoria, pues en su criterio se habían cumplido los requisitos que establece dicha Ley. Ordenó al Registro Público de la Propiedad que inscribiera la finca a nombre de los gestionantes, sin perjuicio de terceros de mejor derecho. Ha de señalarse, además, que lo resuelto en aquel proceso de información posesoria produce cosa juzgada formal, revisable en un proceso como el presente, donde lo dispuesto sí tiene como consecuencia la cosa juzgada material, y es en virtud de ello que importa entrar al siguiente análisis. En el contrato se indica que la propiedad tiene 1.325 metros de frente, que dan al océano Pacífico y 195 metros de fondo cuyo lindero es la calle pública al oeste. De esta afirmación, es claro y evidente que la propiedad, o por lo menos, gran parte de ella, se encuentra dentro de los 150 metros de zona restringida prevista en la LZMT. Entonces, aún y cuando se emitió una decisión judicial que ordenó la titulación del bien, lo cierto es que fue un acto judicial contrario a la ley y revisable por la vía ordinaria como lo ha instado la Procuraduría General de la República. Dado que la LZMT vigente para ese momento impedía dictar una decisión de ese tipo. Además, según se ha visto, el numeral 71 ídem, califica de nulos todos los actos (sobre los cuales la ley no hace distinción alguna a los estrictamente administrativos, sino también los judiciales), contratos, acuerdos y disposiciones que contravengan lo dispuesto en ese cuerpo normativo, de tal manera, que como bien lo hizo el Tribunal, esa decisión judicial debe ser anulada, pues es evidente, que la finca en cuestión, se encuentra dentro de la zona marítimo terrestre, y es zona protegida, afirmación hecha por los propios casacionistas, quienes reconocen y así se desprende del recurso, tal circunstancia; de manera que se concluye no tienen derecho de propiedad alguno sobre esta parte del predio.

XIII.Por otro lado, alegan los casacionistas el Tribunal no tuvo por demostrado que una parte del terreno se encontrara fuera de la zona marítimo terrestre, por cuanto hizo una valoración indebida de varias pruebas. Así, en primer lugar, corresponde hacer referencia al peritaje emitido por el profesional Luis Ángel González Alfaro, quien llevó a cabo el estudio en febrero de 2013 y rindió su informe en el juicio oral y público celebrado en julio de 2014. Según se desprende de folio 522, en dicho estudio el perito indicó: “[…] SE RATIFICA QUE LA FINCA DE LITIS, LA INSCRITA AL FOLIO REAL N° 6031355-000, PROPIEDAD DE GRUPO DE INVERSIONISTAS DE COSTA RICA SOCIEDAD ANÓNIMA, SE LOCALIZA FUERA DE LOS LÍMITES DEL PARQUE NACIONAL MANUEL ANTONIO, PERO SÍ, DENTRO DE LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE. / SEGÚN MI ESTUDIO DE CAMPO, SE COMPRUEBA TAMBIÉN QUE, HAY UN ÁREA DE LA FINCA COLINDANTE CON EL ESTERO GARITA, (NORTE DE LA FINCA), QUE NO SE ENCUENTRA DENTRO DE DICHA ZONA./ SU AREA (sic) ES DE 16666 METROS CUADRADOS. (VER LÁMINA ADJUNTA). […] CONCLUSIÓN […] QUEDA MUY CLARO QUE LA FINCA SE UBICA EN GRAN PARTE DENTRO DE LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE. /LA PARTE QUE NO ESTA (sic) DENTRO DE ESTA ZONA FUE DETERMINADA CON AYUDA DE LOS PUNTOS QUE SE LEVANTARON EN EL CAMPO CON GPS. / ESTA ZONA DE EXCLUSIÓN TIENE UN ÁREA DE 16666 METROS CUADRADOS.”. También, con posterioridad, en el juicio oral (10:15:15), el Perito, ante la pregunta de si hay un estero en la propiedad que visitó señaló: “[…] puedo sentirme confundido en este momento si es un canal o un estero, pues en realidad diría yo que más bien es un canal, porque el canal a diferencia del estero, el estero tiene mucha vegetación, que todos conocemos: raíces altas y toda la cuestión, verdad, y no recuerdo haber visto eso. Simplemente lo veo como un canal. […]”. Es evidente que entre la declaración de don Luis Ángel González y lo escrito en su informe, hay una disparidad y no queda claro si en realidad al límite norte de la propiedad lo que hay es un estero o un canal. Sin embargo, a esta Sala no le merece fe la respuesta dada por el perito durante el juicio debido a que este cambio de parecer se dio en circunstancias particulares. La representación del Estado le consultó al perito si él había visto en el lindero norte un estero, pregunta a la cual los codemandados se opusieron. Cuando el Tribunal permite al abogado explicar su oposición, este junto con la pregunta induce la respuesta, en el sentido de afirmar que efectivamente al norte hay un estero cuando el criterio mantenido por ellos, es que en ese punto boreal hay un canal. Esta alocución, se dio mientras el perito se encontraba en la sala; y posterior a ello es cuando titubea en su decisión, respondiendo lo recientemente transcrito. Lo anterior lleva a esta Cámara a considerar que el profesional respondió a la pregunta sugestiva, de la parte codemandada. Aunado a lo anterior, se debe agregar, que durante toda su disertación, el señor Luis Ángel González, es reiterativo en que no recuerda muy bien la propiedad, ya que el trabajo, lo había realizado mucho tiempo atrás y no revisó el estudio hecho, previo a la celebración del juicio; lo cual refuerza lo establecido en el informe, donde vale aclarar, no hace mención alguna de la existencia de un canal. Asimismo, también se cuestiona el valor concedido a la declaración del testigo Luis Alberto Quirós Rodríguez, a quien a juicio de los casacionistas se le dio rango pericial, cuando en realidad se trata de un testimonio. Afirmación que no es compartida por este Órgano decisor, como de seguido se explicará. El Testigo perito o experto (conforme artículos 106 y 107 del CPCA y numeral 302 de la LGAP), según consta en vídeo (11:23:22), es funcionario del Sistema Nacional de Áreas de Conservación del Ministerio de Ambiente y Energía (por sus siglas Sinac). Es ingeniero agrónomo y fue encargado del Área de Conservación por un período de casi tres años, desde noviembre de 2006 a junio de 2009, período durante el cual se encargó de la administración del Parque Nacional Manuel Antonio. Señaló, que Playa Rey se introdujo al Parque, justamente por ser zona de humedal. También afirmó, es casi imposible construir ahí, porque después de la playa lo que hay es un humedal, lo cual es un espejo de agua y un manglar; de allí la dificultad de que se pueda levantar alguna infraestructura. Ante la consulta hecha sobre la viabilidad de actividad agraria en la zona, contesta que el único cultivo adaptable sería el arroz, pues se trata de sellos en la superficie de agua. De hecho, confirmó que lo existente después de la playa es un manglar, donde no se puede cultivar nada, salvo mangle. Incluso aseveró que en el terreno en cuestión, nunca presenció actividad de tipo agrícola, de haberse dado, ellos como responsables habrían actuado e impedido se realizara la actividad. En sentido similar declaró el testigo perito o experto Julio Bustamante Bustamante, según se puede apreciar en el vídeo (14:17:20), quien también es ingeniero agrónomo, con una maestría en agroforestería o silvicultura. Labora en el Sinac y con base en su conocimiento experto explicó en qué consistía un humedal. De igual manera, hizo referencia a que en el sector de Playa Rey, hay unos manglares asociados a unos esteros localizados en la bocana del Río Naranjo e igualmente, existen manglares en la bocana del Río Savegre. Afirmó que Playa Rey es solitaria y no hay desarrollo de instalaciones eléctricas, razón por la cual, llega a desovar, principalmente, la tortuga Lora. Destacó, la presencia también de la tortuga Negra del Pacífico así como, a veces arriba la tortuga Baula. Aduce, en ocasiones se ha visto a la tortuga Carey, la cual hace sus nidos en la maleza. En esta línea de pensamiento, explica que de ocho tortugas marinas que hay en el mundo, seis llegan a desovar al Pacífico. También, testificó no conocer la finca en cuestión. Pero que en la zona no existen casas ni construcciones. Lo único que hace referencia es a la existencia de un “crique”, el cual describe como una construcción hecha por el “hombre” para drenar terrenos. Entonces, tal y como se puede observar, de las anteriores probanzas, el testigo experto Quirós Rodríguez, es contundente al afirmar que del lado norte del predio objeto de contienda, lo que hay es un estero, lo cual es conteste con el informe pericial presentado por escrito. Siendo, de especial relevancia para esta Sala, que este testigo conoce muy bien el lugar y dada su profesión insistentemente afirma que la zona en cuestión es de humedales y manglar; carece de relevancia el hecho de que iniciare funciones en la zona a partir del año 2005, es decir, cinco años con posterioridad a cuando Playa Rey fue incorporada al Parque Nacional, puesto que lo importante es que con su testimonio se logra determinar el conocimiento que él tiene del lugar. Ahora bien, el testimonio experto de don Julio Bustamante Bustamante, es ambiguo respecto del terreno en litis, dado que, constantemente afirma no conoce el bien; no pudiendo dar certeza sobre si en la margen norte hay un estero o un canal y por ende acreditar si el lugar es un 98% humedal, como lo afirma, de tal manera que con su decir, no hay forma de confirmar si en la margen norte existe un estero o un manglar. Sin embargo, no considera esta Sala, estos testigos sean complacientes con el Estado, simplemente ambos, lo que hacen es explicar de manera amplia el rol y naturaleza del Parque Manuel Antonio en el ecosistema del lugar, de la región, del país, e incluso del continente. Ambos son contundentes en señalar la existencia de un manglar y un estero. Ahora bien, resulta trascendental, traer a colación la Convención Ramsar, suscrita por Costa Rica y vigente desde el 27 de abril de 1992, la cual en el artículo 1, define como humedal: “1. A los efectos de la presente Convención son humedales las extensiones de marismas, pantanos y turberas, o superficies cubiertas de aguas, sean éstas de régimen natural o artificial, permanentes o temporales, estancadas o corrientes, dulces, salobres o saladas, incluidas las extensiones de agua marina cuya profundidad en marea baja no exceda de seis metros.”. Este concepto dirime un punto debatido en este proceso, y es que para ser considerado humedal y que proceda su protección, carece de importancia si fue creado por obra de la naturaleza o por el ser humano, es decir, natural o artificial. Aunado a lo anterior, importa también mencionar, del estudio que se hace del plano catastrado P-15177-74, se desprende que la propiedad en el lindero norte, en una pequeña porción colinda con un canal, pero otra gran parte es estero. Conforme la prueba aportada por los propios codemandados, de folios 290 a 292, el topógrafo Ramón Gutiérrez González, afirma existe un área de 7.000 metros cuadrados que está fuera de la zona marítimo terrestre, la cual destaca en el plano en pliego 292, con un interlineado de color rojo. De lo anterior, se puede destacar: 1- la zona marcada colinda únicamente con el estero y no con el canal; 2- haciendo un análisis de las dimensiones establecidas en el plano, el punto 7-8 dice que mide 40.77 metros de distancia de punto a punto, que en mapa mide 9 milímetros. Ahora bien, el punto más largo de lo marcado con rojo por el señor Ramón Gutiérrez, tiene una distancia en mapa de 5 milímetros. De ello, se deduce que la zona destacada por el topógrafo, debe abarcar una medida real lineal de fondo de unos 23 metros aproximadamente. Así las cosas, al hacerse un análisis integral de toda la prueba, es factible colegir, del peritaje, informes y los testimonios referidos, así como de lo que establece el plano catastrado P-15177-74, que en el lindero norte de la propiedad en discusión lo que hay es un estero y manglar; y que el terreno demarcado por el topógrafo Ramón Gutiérrez González, que es lo que alegan los demandados está fuera de la zona marítimo terrestre, tiene colindancia con el estero y manglar. No se trata de darles a los testigos el valor de prueba pericial en sentido estricto, pues se trata del denominado testigo experto o perito, reconocido como medio de prueba desde 1978 en la Ley General de la Administración Pública, artículo 302 inciso 4, el cual señala: …Las partes podrán presentar testigos peritos cuyas declaraciones se regirán por las reglas de la prueba testimonial, pero podrán ser integrados en aspectos técnicos y de apreciación.”; este medio de prueba fue reconocido por el CPCA de manera expresa en su precepto 107, prueba que en todo caso deberá analizarse en su conjunto, con base en la sana crítica racional, según lo dispuesto en el canon 82 acápite 4) del CPCA. Ahora bien, en el informe del señor José Mattey Fonseca, se hace la siguiente afirmación: “[…] se analizo (sic) el área y el estudio integral, arriba citado, que abarco (sic) aspectos socioeconómicos, biofísicos y legales. Se determino (sic) que la vocación del área era de protección y que ostentaba el estatus de bien demanial de acuerdo a la ley 6043. (Razón por la cual se anexo (sic) al Parque Nacional Manuel Antonio el sector de Playa El Rey² (²Así se conoce por los locales al sitio y no como Playa Savegre nombre que aparece aparece (sic) en la hoja cartográfica Quepos.) mediante el Decreto Ejecutivo N° 29177-MINAE del 17 de noviembre del 2000 precediéndose al desalojo y destrucción de construcciones por orden de la sala constitucional (sic), voto 4495-03)”. Aseveración que es conteste con el resto del elenco probatorio mencionado, pues es la vocación de área protegida y la condición biofísica, las que determinan la necesidad de que Playa Rey fuese incorporada al Parque Nacional. Además, el Informe del Instituto Geográfico Nacional Degeo-019-11, es un elemento más que demuestra la situación y naturaleza del terreno, ya expuesta de manera amplia. En ese documento, se hacen afirmaciones como las siguientes: “[…] al sobreponer el plano de la finca en los distintos mapas de los años 1947-1949, 1961 y 2003 del Proyecto Recreativo Manuel Antonio, hojas cartográficas Quepos-Savegre 1:50.000, se observa claramente que dicha propiedad se encuentra de áreas de humedal-manglar. (Ver mapas adjuntos) [...]”. Si se revisan los mapas adjuntos que rolan de folio 490 a 492, emitidos por el Instituto Geográfico Nacional, con claridad se expresa, dichas cartografías, están elaboradas “Clasificación de campo y actualización fotoplanimétrica en 1992 con fotografías aéreas tomadas por el IGN en 1991”; lo anterior implica, aún y cuando no se hayan aportado las fotografías a las que hacen referencia los recurrentes, lo cierto es que en dichos mapas, y la conclusión de ese Instituto, es que efectivamente el terreno se encuentra hoy dentro de la zona de humedal y manglar. Nótese que en la figura número dos, a folio 454, claramente se observa al norte de la finca en cuestión la existencia de humedales, casi en su totalidad. También, se debe mencionar el vídeo del reconocimiento judicial, practicado en etapa de medida cautelar, en donde con claridad se evidencia que el lugar es un humedal. Además que colinda con el manglar. A los minutos 3:58, 5:22 y 8:49, del vídeo, son notorias las tomas del manglar y de los árboles de mangle, donde los codemandados afirman en ese reconocimiento, que la mayor parte de la finca es así. En el acto se resalta además, por parte de los personeros del Parque, que en el lugar se gestan larvas de camarón y peces, pues es en los manglares donde nace la vida marina. En consecuencia, a este punto, conviene hacer las siguientes acotaciones normativas. Según se expuso, el numeral 11 de la LZMT, establece como zona pública los esteros y manglares, por lo que es prudente y relevante, traer a colación, lo que el ordenamiento jurídico define por tales. El Reglamento a la Ley de Conservación de la Vida Silvestre número 32.633, define qué se debe entender por manglar: “Ecosistema dominado por grupos de especies vegetales pantropicales y típicamente arbóreas, arbustivas y vegetación asociada, las cuales cuentan con adaptaciones morfológicas, fisiológicas y reproductivas que permiten colonizar áreas sujetas al intercambio de mareas. El paisaje general está dominado por la presencia de bosques de diferentes especies de mangle, esteros y canales. Las concentraciones de salinidad varían según la estación climática y al aporte de aguas continentales encontrándose valores de concentración de las sales desde muy bajos hasta muy altos.”. Por otro lado, el Reglamento a la Ley sobre Zona Marítimo Terrestre, Decreto Ejecutivo número 7841-P, en el numeral 2 enlista una serie de definiciones, que para el caso que interesa: “[…] e) Estero: Terreno inmediato a la orilla de una ría por el cual se extienden las aguas de las mareas; f) Ría: Parte del río próxima a su entrada en el mar y hasta donde llegan las mareas; g) Marea: Movimiento periódico y alternativo de ascenso y descenso de las aguas del mar debido a las atracciones combinadas del sol y la luna; […]”. Lo anterior cobra relevancia, pues en el caso de estudio se debe definir si la parte norte del terreno, es o no, zona marítimo terrestre, pues es uno de los cuestionamientos de los recurrentes y un punto no desarrollado en el fallo cuestionado. Como se ha visto, el artículo 9 de la Ley 6043, establece que la zona marítimo terrestre está compuesta por la franja de 200 metros de ancho a todo lo largo del litoral Atlántico y Pacífico, lo cual corre a partir de la pleamar ordinaria y los terrenos y rocas que deja el mar en descubierto en la marea baja. También se indicó en esta resolución, que el numeral 10 ídem establece que dicha zona se compone de dos secciones: la Zona Pública, que es la franja de 50 metros de ancho a contar de la pleamar ordinaria y las áreas que quedan en descubierto durante la marea baja, además de los islotes, peñascos y otras áreas pequeñas y formaciones naturales que sobresalgan del mar; en igual sentido, el numeral 11 ibídem, dice que sin importar la extensión, también serán zona pública las ocupadas por los manglares de los litorales continentales e insulares y esteros del territorio nacional. Entonces, según la definición dada en la Convención Ramsar, necesariamente los esteros y manglares se encuentran en zona de humedal, aclaración necesaria para concluir son tipos no excluyentes. Aunado a ello, en el caso específico de los manglares y esteros, se colige, estos se ven afectados por las mareas; es más, se componen de agua salada que ingresa del mar. Con base en esta tesis, es posible afirmar, estos también se encuentran sujetos a una pleamar ordinaria, dado que en ellos es fácil determinar cuando la marea es baja o alta. El punto radica en que el ordinal 11 de la Ley 6043 del 2 de marzo de 1977 dice que esteros y manglares son zona pública; a la vez, dicho cuerpo legal, cuando define la zona pública establece como condición sine qua non, estar constituida por una franja de 50 metros de ancho que se deben contar a partir de la pleamar ordinaria, lo cual también aplicaría al caso de los esteros y manglares. Así, partiendo de un análisis integral de las normas, ha de interpretarse que en zona de manglares y esteros, estas cuentan con una protección de 50 metros a partir de la pleamar ordinaria, que es lo que define por excelencia a la zona pública y por tanto zona marítimo terrestre. Lo anterior implica, que si el terreno señalado en el plano aportado por los codemandados, aunque dicho estudio fue elaborado por el topógrafo Gutiérrez González, se dijo tiene una extensión lineal de aproximadamente 23 metros, implica que este se encuentra sobradamente dentro de la zona pública, y era área inalienable. Esta tesis además se ve reforzada por los principios que rigen la materia ambiental, en especial la Ley de Biodiversidad número 7788, donde se establecen varios criterios aplicables cuando se tratan estos temas, en lo de interés al caso, se ha de acudir al principio precautorio o indubio pro natura el cual atiende: “Cuando exista peligro o amenaza de daños graves o inminentes a los elementos de la biodiversidad y al conocimiento asociado con estos, la ausencia de certeza científica no deberá utilizarse como razón para postergar la adopción de medidas eficaces de protección.”, asimismo, también existe un criterio de interés público ambiental: “El uso de los elementos de la biodiversidad deberá garantizar las opciones de desarrollo de las futuras generaciones, la seguridad alimentaria, la conservación de los ecosistemas, la protección de la salud humana y el mejoramiento de la calidad de vida de los ciudadanos.”. Así las cosas, sobre la parte del terreno en discusión, ha de indicarse, corre la misma suerte que el resto de la propiedad, pues se encuentra contemplado dentro de las regulaciones de la Ley 6043. Por todo lo expuesto, el reparo primero de los casacionistas, deberá ser rechazado.

XIV.Los agravios segundo y cuarto se resolverán en conjunto al tratarse en el fondo de la misma inconformidad. En síntesis alegan los recurrentes se debe tomar en cuenta que Playa Rey, en consecuencia, el terreno en discusión, fue integrado al Parque Nacional Manuel Antonio hasta el año 2000, existiendo un derecho de propiedad anterior. Además, desde la creación de la ciudad de Quepos, que incluía Playa Rey, se debe considerar esta una ciudad costera y por ende incluida en la excepción del artículo 6 de la LZMT pero en todo caso al haber sido Quepos creada antes de la promulgación de la LZMT, no podía el Tribunal aplicarle esa ley por ser posterior. Sobre este punto, consideraron las juzgadoras, que para cuando se otorgó el título “de propiedad” de la finca vía información posesoria, ya se encontraba vigente la LZMT, pero, además para darse la exclusión del bien conforme lo establece esa normativa, debe tratarse de ciudades situadas en zona costara. Para las juezas, el argumento utilizado por los codemandados de que Quepos fuese declarada ciudad desde 1969 y se haya realizado su delimitación en 1980 por el Instituto Geográfico Nacional, es una circunstancia por sí sola que no convierte al inmueble en cuestión, parte de la ciudad de Quepos. Indica el Tribunal, para que haya ciudad debe haber desarrollo urbano, lo cual no ha sido probado por las partes. De hecho, conciben las juzgadoras, el hecho que se haya incluido Playa Rey al Parque Nacional, evidencia, no podía ser considerada parte de la ciudad. Coincide esta Cámara con lo dispuesto por el Tribunal como de seguido se explicará. Según se ha expuesto en los considerando anteriores, el régimen de zona marítimo terrestre es anterior a la Ley 6043, data de 1828, de tal manera, no es aceptable el argumento que la creación de la ciudad de Quepos en 1963, elimina la demanialidad, imprescriptibilidad e inalienabilidad, del terreno en cuestión. Con el fin de esclarecer aún más el tema, resulta relevante lo considerado en ocasión anterior por la Sala Constitucional: “[…] los bienes demaniales (o bienes dominicales o de dominio público) son aquellos que tienen una naturaleza y régimen jurídico diverso de los bienes privados –los cuales se rigen por el derecho de propiedad en los términos del artículo 45 de la Constitución Política–, en tanto, por expresa voluntad del legislador se encuentran afectos a un destino especial de servir a la comunidad, sea al interés público, y que por ello, no pueden ser objeto de propiedad privada, de modo que están fuera del comercio de los hombres, por lo cual, no pueden pertenecer individualmente a los particulares, ni al Estado, en sentido estricto, por cuanto éste se limita a su administración y tutela. […] Así, se trata de bienes cuya titularidad ostenta el Estado en su condición de administrador, debe entenderse que se trata de bienes que pertenecen la "Nación", con lo cual, conforman parte del patrimonio público; y que, por su especial naturaleza jurídica, presentan los siguientes atributos: son imprescriptibles, lo cual implica que por el transcurso del tiempo, no puede adquirirse el derecho de propiedad sobre ellos, ni siquiera de mera posesión, es decir, no pueden adquirirse mediante la usucapión, así como tampoco pueden perderse por prescripción; motivo por el cual los permisos de uso que la Administración conceda sobre ellos, siempre tienen un carácter precario, lo cual hace que puedan ser revocadas por motivos de oportunidad o conveniencia en cualquier momento por la Administración –en los términos previstos en los artículos 154 y 155 de la Ley General de la Administración Pública–; y las mismas concesiones que se otorguen sobre ellos para su aprovechamiento, pueden ser canceladas, mediante procedimiento al efecto; son inembargables, que hace que no pueden ser objeto de ningún gravamen o embargo, ni por particulares, ni por la Administración; y son inalienables, lo que se traduce en la condición de que están fuera del comercio de los hombres; de donde no pueden ser enajenados, vendidos o adquiridos, ni a título gratuito ni oneroso, ni por particulares, ni por el Estado, de modo que están excepcionados del comercio los hombres y sujetos a un régimen jurídico especial y reforzado. Además su uso y aprovechamiento está sujeto al poder de policía, en tanto, por tratarse de bienes que no pueden ser objeto de posesión, y mucho menos de propiedad, su utilización y aprovechamiento es posible únicamente a través de actos debidamente autorizados, sea mediante concesión o permiso de uso, otorgado por la autoridad competente; y al control constante de parte de la Administración Pública. […]”. Resolución de las 14 horas 13 minutos del 21 de febrero de 2007, que responde al voto número 2408. Este criterio de la Sala Constitucional, lo que hace es reafirmar la posición adoptada por este Órgano decisor sobre el tema de la zona marítimo terrestre. No es admisible concluir que la declaratoria de la ciudad de Quepos de alguna manera vino a eliminar la característica de zona marítimo terrestre del terreno en discusión, resultaría inviable. Además, tal y como lo mencionan las juzgadoras, no existe en todo el expediente prueba alguna con la que se pueda demostrar que cuando la ciudad de Quepos se delimitó, se dejó a Playa Rey fuera de la zona marítimo terrestre o bien, que al momento de dictarse la Ley 3201, esta haya eliminado su condición de demanial. Dicha normativa está compuesta de dos artículos, el primero se refiere única y exclusivamente a conceder a las Villas de Quepos y Golfito el título de ciudad y el segundo atañe a su vigencia, la cual rige a partir de su publicación. Así, no hay manera de interpretar que Playa Rey se encontraba dentro de la excepción que vino a establecer el artículo 6 de la LZMT, mucho menos, se puede aseverar, que el lugar es ciudad costera, pues tal y como se ha visto de las deposiciones de los testigos mencionados en anteriores considerandos, queda claro, el lugar ha sido siempre de reserva natural, y un espacio apartado del pueblo; además, rico en flora y fauna, razón por la cual fue incluido dentro del Parque Nacional Manuel Antonio y desde del año 2000. Conforme se ha expuesto a lo largo de esta resolución, este agravio también deberá ser denegado; ya que en este sentido se resolvió el asunto por el Tribunal en el fallo recurrido.

XV.Los reproches tercero y quinto, también se resolverán en conjunto al versar sobre el mismo tema; el cual se refiere a la responsabilidad administrativa. Consideraron las juzgadoras que al estar el bien en la zona marítimo terrestre, y ser demanial, es inembargable, imprescriptible e inalienable. Y la inscripción, por no estar conforme a derecho, no se consolida a través del tiempo y los derechos de terceros no le pueden ser opuestos. Además razonaron, que la Administración en el ejercicio de su autotutela está obligada a recuperar los bienes, sin que sea posible ampararse a la buena fe registral para no anular el título de propiedad. Así concluyen: no es posible la restitución de la posesión pedida, ni conceder la solicitud de no perturbación por parte del Estado. Al contrario, el bien debe ser considerado demanial, con todos sus atributos. Como se indicó en considerandos anteriores, en el caso de estudio la situación jurídica que se dio con el predio en cuestión nació a raíz de la solicitud del matrimonio Carlton Strehlow para adquirir la propiedad a través del trámite de información posesoria, junto con la resolución de la Alcaldía de Aguirre y Parrita que mediante resolución número 138 de las 10 horas 30 minutos del 17 de mayo de 1979, ordena la inscripción registral de la propiedad a nombre de ellos. Es decir, lo sucedido se debió en esencia al reconocimiento hecho por un juez que otorga un derecho de propiedad propiedad mediante un proceso de información posesoria, y ordena su inscripción en el Registro Nacional. Lo sucedido no viene a cuestionarse sino hasta que el juez que debe practicar la puesta en posesión nota que se trata de zona marítimo terrestre y de un parque nacional y llama la atención de lo sucedido. Como se explicó, esta circunstancia es responsabilidad del juez que emitió tal resolución; pero, también ya se indicó que lo que este funcionario resolvió, tenía carácter de cosa juzgada formal y no material, lo cual significa que podía ser revisado en la sede ordinaria, como se da en este caso. Es por ello que, la Procuraduría General de la República, al amparo de lo dispuesto en el numeral 4 de la LZMT, ejerce las acciones correspondientes para reivindicar el bien demanial. Con base en esta tesitura, y dada la forma cómo se está resolviendo el asunto, la responsabilidad que se debió alegar, no es la del Registro Nacional por hacer lo que le ordenó el juez, sino, debió encaminarse por la responsabilidad del Estado juez al haber concedido el derecho sobre una propiedad a particulares fuera del ordenamiento jurídico, con evidente error. Es por ello, que carece de toda relevancia para la resolución de este asunto, entrar al análisis de los actos emitidos por el Registro Nacional, dado que este proceso tiene como consecuencia la anulación de la inscripción que había ordenado el juez en el proceso de información posesoria, no así, el acatamiento del Registro Nacional del mandato judicial de registrar la propiedad. En el caso de estudio lo que le causó un daño a las demandadas, fue la declaratoria ilegal hecha por el juez que tramitó la información posesoria, sobre lo cual, vale mencionar que en ese proceso se le dio audiencia al representante estatal (Procuraduría) quien no observó se trataba de un bien demanial. Lo solicitado no es indemnizable, ya que no se encuentra en el supuesto normativo de responsabilidad administrativa por funcionamiento anormal del Registro Público. En virtud de lo expuesto, el reparo deberá denegarse.

XVI.Queda pendiente un único punto a dilucidar, el cual, si bien los casacionistas no lo separan en un agravio independiente, se extrae a lo largo de todo el recurso. Es lo concerniente a una posible expropiación, y pago de mejoras, lo cual se puede resumir de la siguiente manera. Consideran los recurrentes, que si el Estado quiere adueñarse de esas porciones de terreno, lo procedente es que se les expropie, dado que no puede el actor aprovecharse de que una parte del bien, sí está en zona marítimo terrestre y valiéndose de ello, apropiarse de toda la heredad. Para los casacionistas, si se considerara que el terreno estaba dentro del Parque, dada las ampliaciones que se hicieron, se les debe expropiar. Sobre este punto consideró el Tribunal no procedía la expropiación en este caso pues no es posible aplicar la Ley de Expropiaciones cuando se trata de bienes de dominio público. Consideraron las juezas: aún y cuando es cierto que la PGR no realizó ninguna gestión cuando se le informó del proceso de información posesoria; no fue sino 30 años después cuando el juez civil pone en aviso de la situación, y aunque el bien en cuestión estuvo todo este tiempo en el “comercio de los seres humanos”, lo cierto es que nunca perdió su condición demanial y de titularidad pública, de tal manera que no se puede acceder a la reparación pedida por los reconventores, ya que le terreno nunca les perteneció y su imprescriptibilidad posibilita a la Procuraduría General de la República para esta acción y para su recuperación. Solo tendrían derecho a las mejoras, dicen las juzgadoras, pero agregan, nunca hubo de parte del señor González Rivera posesión material del inmueble de tal manera que resulta imposible otorgarlas. Lo mismo ocurre con la fiduciaria Coris. Coincide plenamente esta Sala con lo dispuesto por el Tribunal. Efectivamente, tal y como se ha explicado reiteradamente, la situación del terreno en cuestión, es que en su totalidad es parte de la zona marítimo terrestre, como se ha explicado. En esa línea de pensamiento, y como se informó, es un bien demanial y por ende posee las características de imprescriptible, inalienable e inembargable. Lo anterior implica que el inmueble no está sujeto a ser adquirido por usucapión, pero tampoco es posible se pierda por prescripción negativa, lo que significa que el Estado nunca deja de ser el titular del derecho que tiene sobre este tipo de bienes. Además, es inembargable, lo que implica que no puede estar sujeto a gravamen o embargo, lo cual está relacionado con el hecho de que no deben salir del dominio del Estado. Y además, es inalienable, lo que implica que se encuentran fuera del comercio del ser humano, de allí que no es posible su enajenación, venta, donación o cualquier otro tipo de negocio que comprometa la titularidad pública. Entonces, bajo esta tesitura, y dado que se ha comprobado que el título de propiedad que recaía sobre el terreno en discusión, es nulo, no hay manera de que pueda proceder la expropiación si para que esta se dé es requisito indispensable que quien deba ser indemnizado sea propietario; lo que no ocurre en este caso. Aducen los casacioncitas que el oficio Acopac-011-11 redactado por el señor Ronald Chaves, donde se indica que antes del Decreto Ejecutivo 29.177-Minae, Playa Rey no formaba parte del Parque Nacional Manuel Antonio, implica que les pertenecía a ellos, lo que refuerza el deber de expropiar. Sin embargo, como ya se ha explicado el punto en cuestión, no radica en si se encuentra o no en la zona límite del Parque Nacional o que Playa Rey fuese incorporada a este Parque en el año 2000, sino, desde que se concibió la protección de la zona marítimo terrestre en el año 1828, el área que comprende Playa Rey y el inmueble en discusión, han ostentado esa condición y el carácter demanial. Con todas las consecuencias que esto implica. Además, en cuanto a las mejoras, es cierto lo razonado por las juezas de que ninguno de los codemandados en algún momento tomaron posesión material del lote, lo cual implica necesariamente que nunca pudieron realizar ningún tipo de mejoras en el lugar. Así las cosas lo procedente es rechazar este agravio.

XVII.En virtud de lo expuesto, se deberá denegar el recurso de casación presentado por los codemandados reconventores. Son las costas de este medio impugnaticio a su cargo. Artículo 150 del Código Procesal Contencioso Administrativo.

POR TANTO

Se declara sin lugar el recurso planteado. Son las cosas de este a cargo de quien lo interpuso.

POR TANTO

Se declara sin lugar el recurso planteado. Son las cosas de este a cargo de quien lo interpuso.

Luis Guillermo Rivas Loáiciga Román Solís Zelaya Rocío Rojas Morales William Molinari Vílchez Yazmín Aragón Cambronero AMADRIGAL/MCAMPOSS Clasificación elaborada por SALA PRIMERAdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.