Aggrarian usucapion requires good faith and cannot defeat registered titleUsucapión agraria requiere buena fe del poseedor y no cabe contra tábulas

Sala Primera de la Corte *090003120387AG* Res. 001191-F-S1-2015 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, at fourteen hours ten minutes on October fifteenth, two thousand fifteen.

Ordinary proceeding filed in the Juzgado Agrario del I Circuito Judicial de Guanacaste by DELFÍN MÉNDEZ ALFARO, farmer, resident of Alajuela; against ALTURAS DE TENORIO SOCIEDAD ANÓNIMA, represented by its unlimited general agents, Rafael Morice Trejos, chemical engineer, Andrés Hidalgo Vega, agricultural economist, resident of Guanacaste. Appearing as special judicial attorneys, for the plaintiff Gerardo Marín Esquivel, resident of Guanacaste; for the defendant, José Rafael Fernández Quesada, Erick Francisco Badilla Córdoba, resident of Guanacaste. The natural persons are of legal age, and with the exceptions noted, married, lawyers, and residents of San José.

RESULTANDO

1. 1Based on the facts stated and legal provisions cited, the plaintiff filed an ordinary claim, the amount of which was set at five million colones, seeking a judgment declaring: “1) That the land in litigation, that is, the one that is the subject of this proceeding, forms part of the land registered in the Public Property Registry, Alajuela district, registration number 154538-000, registered in the name of the defendant and corresponding to cadastral map A 191131-1972.2) That the land subject to this litigation, described as follows: pasture land, located in El Achiote, district 4 Bijagua, canton 13 of Upala and province number 2 (Alajuela), which measures 1 Ha 9305 square meters with the following boundaries: North with Enrico Cungi, Northeast public road; Southwest with quebrada el Achiote, and South with Gilbert Quesada Sánchez, is the same land described in cadastral map A 1357402-2009, and is, in turn, part of the property acquired by the undersigned plaintiff within deed number 61-17 before notary Gerardo Marin Esquivel, at 16 hours on March thirtieth, two thousand seven.3) That the property described in the foregoing petition has been the object of ten-year possession, in a public, peaceful, uninterrupted manner and as owner, by the persons who preceded me in its possession. Namely: before me, it was possessed by my transferor, Marta Marucia Molina Morera, to whom the possession was transferred by Mr. Rene LE Franc Odio through deed number 87 before Notary Richard Acuña Campos at 10 hours on June 26, 1995, and Mr. René Le Franc Odio acquired it from Compañía Ganadera Lefi S.A., through deed number 81, -41 of notary Frank Vázquez Arias, at eight hours on August thirteenth, nineteen ninety-four, and this company acquired it from Fernando Rodríguez Rodríguez through deed 15 of notary Rafael Ortega Ayón, at eight hours on November third, 1989…, possession that those prior possessors exercised before me, from Mr. Fernando Rodríguez Rodríguez to Mrs. Marta Marucia, in a public, peaceful, uninterrupted manner and as owners for more than ten years, and thus it was transmitted to me by the latter.4) That the possession of the property described in the second claim is legitimately exercised by the undersigned plaintiff uniquely, and that therefore the undersigned plaintiff is the one who has the right to exercise all the attributes of ownership over it.5) That the defendant has not performed any acts of possession in the area subject to this proceeding.6) That an order be issued to maintain the undersigned plaintiff in the possession of the property indicated in the second claim, which is described in cadastral map A 1357402-2009, and that it be resolved that the undersigned plaintiff has the right to register that part of the land in his name before the Public Property Registry.7) That consequently, the public registry be ordered to register in the name of the undersigned plaintiff, as an independent property from its parent tract (2-154538-000), the property described as follows: “Pasture land, located in El Achiote, district four Bijagua, canton thirteen Upala and province of Alajuela, with the following boundaries: North with Enrico Cungi, South with Gilbert Quesada Sánchez, northeast with public road with a frontage of 327 meters and west with Delfín Méndez with quebrada el Achiote in the middle, measuring 1 Ha 9305 square meters.” According to cadastral map number A-1357402-2009.8) That the Property Registry be ordered to cancel the entry where property registration number 154538-000 of Alajuela is inscribed, so that its owner proceeds to register it, rectifying the measurement, that is, subtracting the area indicated in the preceding claim of this same demand, which shall be communicated by judicial order to the registry once the judgment becomes final. Or, in the alternative to the foregoing, an order be issued to the public property registry to rectify the measurement of the property registered in Alajuela district, registration number 154538-000, subtracting from its registered area 1 Ha 9305 square meters, and likewise that the southern boundary be rectified so that instead of Río Achiote and Benjamín Cruz, it appears bordering in that southern sector with a public road.9) That the cadastral map 0019131-72 be annulled, rendered without effect or legal value by judgment, for containing an area of land that is in the possession and ownership of the undersigned plaintiff, specifically, the area indicated in the second claim of this demand, which shall be communicated to the cadastral registry by judicial order once the judgment becomes final so that it proceeds to cancel its registration.10) In the alternative to the foregoing, if annulment is not ordered, then at least the cancellation of cadastral map A00191131-1972 be ordered to the cadastral registry, or failing that, the registry be ordered to rectify the measurement of map 0019131-72 by subtracting from its registered measurement the area indicated in cadastral map A 1357402-2009 (1 Ha 9305 square meters), and at the same time, that it be ordered to rectify that map’s southern boundary so that instead of bordering with Río Achiote, it is subsequently established that it borders with a public road.11) That both costs are to be borne by the defendant.”
2. 2The attorneys for the defendant answered negatively and filed the defense of lack of right.
3. 3The defendant filed a counterclaim against the plaintiff, seeking a judgment declaring: “1. That the possession exercised by Delfín Méndez on THE (sic) Lot (sic) owned by ADT, is in bad faith and without just title. 2. That Delfín Méndez lacks any right over The Lot. 3. That Delfín Méndez’s acts on The Lot are illegal, lacking in right, and therefore he is ordered to immediately and definitively cease such usurpatory acts. 4. That Delfín Méndez be ordered to restore and return full possession of The Lot to ADT. 5. That as long as Méndez’s possession is in bad faith, he be condemned (sic), in the abstract, to pay the damages and losses caused to The Lot. The damages consist of the modifications made to the Lot with a tractor, which caused environmental damage to the land and the river. The losses consist of the costs ADT must incur to restore the land and the river to their previous state. All of which shall be liquidated in the execution of judgment. 6. That Mr. Méndez be condemned (sic) to pay costs.
4. 4The plaintiff-counterclaim defendant answered negatively and raised the defenses of lack of right, positive prescription (prescripción positiva), and the generic expression “sine actione agit”.
5. 5Judge Wilbert Álvarez Lí, in judgment no. 106-S-2012 at 9:00 a.m. on June 29, 2012, resolved: “The claim of Delfín Méndez Alfaro against Alturas de Tenorio S.A. is hereby GRANTED, in the manner set forth below, understanding as denied anything not expressly stated and modified where not approved as requested in the claim:1) The defense of Positive Prescription is hereby upheld in favor of the plaintiff Delfín Méndez Alfaro, over the portion of land in dispute.2) The Real Property Public Registry is hereby ordered to segregate from the parent property number 2-154538-000 the property described as follows: Pasture land, located in El Achiote, district four Bijagua, canton thirteen Upala, province of Alajuela with the following boundaries: North with Enrico Cungi, South: Gilbert Quesada Sánchez, northeast with public road with a frontage of 327 meters and west with Delfín Méndez with quebrada el Achiote in the middle, measuring 1 hectare 9305 square meters. According to cadastral map number A-1357402-2009.3) The plaintiff Delfín Méndez is authorized to seek a notary of his choice to carry out the respective segregation.4) The defendant Alturas de Tenorio S.A., in the person of Rafael Eduardo Morice Trejos in his capacity as unlimited general agent, is ordered, once this resolution becomes final, within a period of fifteen days, to provide the respective signature for its registration before the Real Property Public Registry. B) REGARDING THE COUNTERCLAIM: The counterclaim filed by Alturas de Tenorio S.A. against Delfín Méndez Alfaro is hereby DECLARED WITHOUT MERIT in all its respects. C) The payment of both personal and procedural costs of this proceeding is imposed on the defendant-counterclaimant.”
6. 6The plaintiff-counterclaim defendant requested an addition to and clarification of the first-instance judgment, and Judge Wilbert Álvarez Lí resolved: “1) The segregation from property number 2-154538-000, owned by the defendant Alturas de Tenorio S.A., in favor of Mr. Delfín Méndez Alfaro, of the property described as follows is hereby ordered: Pasture land located in El Achiote, district four Bijagua, canton thirteen Upala, province of Alajuela (sic), bordered on the North: Enrico Cungi, South: Gilbert Quesada Sánchez, northeast with public road with a frontage of 326.85 linear meters and West: Delfín Méndez (sic) with quebrada el Achiote in the middle, measuring 1 hectare 9305 square meters. According to cadastral map number A-1357402-2009. 2) The costs of segregation and registration before the National Registry shall be borne by the defendant Alturas de Tenorio S.A.”
7. 7The attorney for the defendant appealed, and the Tribunal Agrario del II Circuito Judicial de San José, composed of Judge Vanessa Fisher González, and Judges Carlos Picado Vargas and Antonio Darcia Carranza, in vote no. 1012-F-13 at 15 hours 17 minutes on October 28, two thousand thirteen, ruled: “Regarding what has been the subject of appeal, the judgment is affirmed.”
8. 8The representative of Alturas de Tenorio S.A. files a cassation appeal, indicating the reasons relied upon to refute the Tribunal's thesis.
9. 9In the proceedings before this Chamber, the prescriptions of law have been observed. Substitute Judge Vargas Vargas participates in the decision of this matter.

Authored by Judge Molinari Vílchez

CONSIDERANDO

I.Mr. Delfín Méndez Alfaro states in the claim that, through public deed no. 61-17 granted at 16 hours 30 minutes on March 30, 2007, he purchased from Marta Marucia Molina Morera an unregistered property located in Santo Domingo de Bijagua, fourth district, thirteenth canton of the Province of Alajuela, with a measurement of 14 hectares 3,200.025 square meters, with the ten-year possession exercised publicly, peacefully, uninterruptedly, and as owner being transmitted to him. He says that in 2007, ALTURAS DE TENORIO S.A. (the defendant) performed disruptive acts on a portion of that farm, located between a public road and Quebrada Achiote. Therefore, he filed an interdict for protection of possession (interdicto de amparo de posesión) in the Juzgado Agrario de Liberia, which was resolved in his favor. In the answer to the interdict, he indicates, ALTURAS DEL TENORIO S.A. claimed to be the owner of that portion and provided the registration certificate for property registration number 154538-000.

As a result of that, he hired the services of a lawyer and found out that said property bordered on the southwest with the Río Achiote, which also crosses the farm he acquired from Molina Morera. Thus, he determined that the portion disputed in the interdict was part of property 154538-000, which he understands is in reality part of the farm he acquired from Mrs. Molina Morera. He also indicated that the farm he acquired belonged to Mr. Fernando Rodríguez Rodríguez since the late 1980s, then to Ganadera Lefi S.A., and finally to Mrs. Molina Morera, from whom he acquired it. He adds that for more than 30 years, the disputed property has been separated from property 154538-000; and since then, it has been possessed by his predecessors in title under the terms required for usucapion (usucapión). Based on the foregoing, he sues ALTURAS DE TENORIO S.A., seeking a judgment declaring that the land in litigation is part of the property registered in the Public Registry, District of Alajuela, under registration number 154538-000 in the name of the defendant; that the land in dispute is the same as described in cadastral map A 1357402-2009 and is part of the property acquired in deed 61-17 at 16 hours on March 30, 2007; furthermore, that this property has been the object of ten-year possession publicly, peacefully, uninterruptedly, and as owner by the persons who preceded him in possession and transmitted it to him; he adds that by exercising possession over said land, he has the right to be granted the attributes of ownership; he also requests a declaration that the defendant has not carried out acts of possession in the area subject to this proceeding; additionally, that he be ordered to be maintained in the possession of the land described in map A 1357402-2009 and that it be established that he has the right to register it; that the Public Registry be ordered to register it as an independent property and to cancel property registration number 154538-000 so that the owner proceeds to register it, rectifying the measurement, or failing that, the Registry be ordered to rectify the measurement; that cadastral map 0019131-72 be annulled for including an area that is in his possession, or in the alternative, the Registry be ordered to rectify the measurement; that the defendant be ordered to pay both costs.

The defendant answered negatively and filed the defense of lack of right. It counterclaimed for a judgment declaring that the possession exercised by Delfín Méndez Alfaro over its lot is in bad faith and without just title; that the plaintiff lacks any right over the lot and that the acts exercised by him over the property are illegal, lacking in right, and consequently, he be ordered to immediately cease such usurpatory acts, he be ordered to restore full possession of the lot to it, and by virtue of the fact that the possession exercised is in bad faith, he be condemned to pay the damages and losses caused consisting of the modifications made; likewise, he be condemned to pay costs. The counterclaim defendant answered negatively and raised the defenses of lack of right, positive prescription, and the generic expression sine actione agit. The Court upheld the claim in the following terms: it granted the defense of positive prescription in favor of the plaintiff; ordered the Public Registry to segregate from the parent property registration number 2-154538-000 the property described in map A-1357402-2009; authorized the plaintiff to seek a notary of his choice to carry out the segregation; ordered the defendant, within 15 days, to provide the respective signature for the segregation. It declared the counterclaim without merit and imposed the payment of both costs on the defendant-counterclaimant. The Tribunal affirmed.

II.The special judicial attorney for ALTURAS DE TENORIO S.A. files an appeal before this Chamber. He lists the following grounds: First, violation of articles 264, 266, 277, 316, 853, 854, 1061 of the Civil Code (hereinafter CC) and 5 of the Organic Law of the Judicial Branch (hereinafter LOPJ), for having admitted usucapion (usucapión) over registered land, against this Chamber’s jurisprudence. The essential point being challenged, he states, is the Tribunal’s consideration that the plaintiff meets the requirement of just title required by precepts 853 and 854 of the CC. In considerando VII, he points out, the judgment incurs two errors: a) it eludes the Chamber’s jurisprudence, without addressing that the plaintiff acquired ownership from a “non domino,” since the seller was not the registered titleholder, which in his understanding is not possible. Also, he states, mandate 1061 of the CC is violated, which imposes the nullity of the sale of another’s property, and he maintains that the prerequisites for usucapion are the same in both agrarian and civil law. b) The judgment establishes that “derivative usucapion is a mode of acquiring ownership and concurrently of extinguishing the ownership of another, and that it can be a cause of extinction of an inscribed property right.” Such affirmation, he believes, is fallacious and contrary to law.

He understands that ownership is not extinguished by negative prescription, and insists that usucapion against the registered title (contra tábulas) is not permissible. Second, he alleges improper evaluation of the evidence, insofar as the tribunal found it proven that Delfín Méndez is a possessor in good faith. In his understanding, he lacks this requirement, necessary for usucapion, thus violating articles 853 and 854 of the CC. He says it is proven, with documentary evidence, that the plaintiff was the owner of the farm (now property of his represented party) for 8 years and 4 months, from June 13, 1978, until November 17, 1986. He infers from this that he knew the southern boundary of that farm; therefore, the land in dispute was not part of the property he acquired. He adds that the documentary evidence proves that a few months after acquiring the property from Mrs. Molina Morera, the plaintiff ordered the preparation of a map with the legend “Propiedad de Alturas de Tenorio Sociedad Anónima, cédula jurídica 3-101-372032 VENDE A: Delfín Méndez Alfaro cédula 2-161-524” (submitted to the Catastro Nacional on January 8, 2008, under entry number 1-2221129), which demonstrates he knew the defendant’s ownership of the land in dispute. Finally, he adds that the testimony of Jorge Quesada and Aurora Abarca confirms the bad faith in Mr. Méndez Alfaro’s exercise of possession.

III.The Chamber will first analyze the indirect violation of law alleged in the second ground, since if it is upheld, the factual framework established in the contested judgment would be modified. The appellant seeks to nullify the finding of the plaintiff’s good faith, based on the evaluation of documentary and testimonial evidence. Regarding the former, he argues that Mr. Delfín Méndez Alfaro was the owner of the farm (now property of his represented party) for 8 years and 4 months (June 13, 1978, to November 17, 1986), for which reason he knew the southern boundary of the property, meaning the disputed portion of land is part of that farm and not of the one he acquired from Mrs. Molina Morera. Although he does not specify the evidentiary element supporting that fact, from what is stated it is inferred that it corresponds to public deed number 70 granted before notary Rafael Ortega Ayón, at 18 hours on November 17, 1986, where Mr.

Delfín Méndez Alfaro sells to Fernando Rodríguez Rodríguez a “property registered in the Partido de Alajuela, volume Two thousand two hundred twelve, folio one hundred eighty-eight; number One hundred fifty-four thousand five hundred thirty-eight; entry six: which is today land with the same nature and location indicated in the Registry…” (folio 527). That document shows that the plaintiff in 1986 was the owner of property 154538 and sold it to a third party (Fernando Rodríguez Rodríguez), which allows one to infer that he had knowledge of the property’s characteristics at that time. Furthermore, it was held as proven that for more than 35 years, property 154538 suffered a division due to a public road that crossed it, such that the area in dispute was materially separated (proven fact ten). Such a circumstance must have been known to the plaintiff, since, as indicated, it was his property, at least after that event.

He himself, in some way, acknowledged that he was its owner when he says it was in his name since 1977; it is appropriate to specify that, according to deed no. 184 found on folios 411-412, Mr. Delfín acquired property 2-154538 on June 30, 1978. Additionally, a few months after acquiring his current farm from Mrs. Molina Morera, the plaintiff ordered the preparation of map 1-2221129, which states "PROPIEDAD DE: ALTURAS DE TENORIO SOCIEDAD ANÓNIMA CÉDULA JURÍDICA 3-101-372032 VENDE A: DELFÍN MÉNDEZ ALFARO CÉDULA 2-261-524, Á" (folio 426). Contrary to the Tribunal’s criterion, for whom this is not an “…indication of bad faith but rather responds to that framework in which the plaintiff tried to solve the problem…”, for this Chamber, that evidentiary element constitutes an indication to the contrary, insofar as it allows establishing that a few months after having acquired his current farm (year 2007), the plaintiff maintained the certainty that the property subject to litigation belonged to the defendant; otherwise, the referenced legend would not have been recorded.

On the other hand, one cannot disregard what was affirmed by the witness Jorge Luis Quesada González, who at the time of testifying worked for ALTURAS DE TENORIO S.A. This witness stated that it was not profitable to work the land in dispute, on which he expressly indicated: “…that corner was part of the farm and what the boys who worked there did was leave the horses from one day to the next (…) the idea was that underbrush grew there as a reserve to avoid contamination with the foliar products or herbicides used…” (audio recording of evidence reception), and also indicated that Mr. Delfín came to look for Andrés (manager of the defendant) to see if he would sell him that land or not. For her part, witness Aurora Abarca Durán, the plaintiff’s wife, admitted that her husband visited the offices of ALTURAS DE TENORIO S.A. on several occasions, and she even accompanied him, and that “…what he went to do was to ask them, since he had bought with the intention of getting them to free the little piece he had bought, I think it was like that because I was a bit far and didn’t hear well…” (audio recording, part 3).

In virtue of the foregoing, regarding the plaintiff’s good faith, the Chamber does not share the Tribunal’s reasoning. In that regard, it stated: “When the plaintiff acquires from his transferor Molina Morera, the usucapion was already consolidated, which implies that he not only acquires the right of ten-year possession exercised as owner, but also the good faith that she transmits to him. The good faith of Molina Morera must be presumed, as there is no indication to the contrary, pursuant to article 286 of the Civil Code. Notwithstanding the foregoing, and in order to fully resolve all criticisms and debated aspects, this Tribunal considers that no reasonable grounds have been proven to allow concluding that the plaintiff knew the area in dispute belonged to the defendant.” This Body does not share that thesis, since from the evidence analyzed, it is proven that the plaintiff knew, from the time he acquired his property and during the time he has been exercising possession, that the land in dispute was part of another farm, even one registered in the Public Registry.

Map 1-2221129 is particularly enlightening, as it undoubtedly confirms that fact (folio 426). Good faith, as a requirement for usucapion (853 of the C.C.), must be present from the moment of acquisition of the property and last for the entire period of possession according to article 855 of the Civil Code. In the present case, the plaintiff never had it, as stated; consequently, he lacks that indispensable prerequisite for usucapion. Personally, he cannot seek to avail himself of the good faith attributed to his predecessor in title (Mrs. Marta), for which reason he lacks the right to acquire by usucapion. It should be considered that only now, with the filing of this claim, is the action for usucapion being exercised, a form of acquiring ownership that is only constituted upon the respective judicial declaration. Therefore, given the reasons set forth supra, it must be concluded that the plaintiff does not meet the requirement of good faith.

That being the case, absent this requirement, it is impossible to grant the requested positive prescription. Given the manner in which this is resolved, it becomes unnecessary to analyze the first ground.

IV.In virtue of the foregoing, the appeal is upheld. The judgment of the Tribunal shall be annulled, and that of the Court revoked. In its place, the defense of lack of right shall be upheld, and the claim shall be dismissed in its entirety. Regarding the counterclaim, the defenses of lack of right and positive prescription are rejected. The counterclaim is partially upheld in the following terms: the possession exercised by Delfín Méndez Alfaro over lot 154538-000 is in bad faith; therefore, he is ordered to immediately cease the acts of possession he exercises over the land in dispute. Additionally, he is ordered to restore full possession of said lot to ALTURAS DE TENORIO S.A.; the plaintiff-counterclaim defendant is condemned to pay both costs, having been unsuccessful in this proceeding. The counterclaim is denied in all other respects.

POR TANTO

The appeal is declared with merit. The judgment of the Tribunal is annulled, and that of the Court is revoked. In their place, the defense of lack of right is upheld, and the claim is dismissed in its entirety. Regarding the counterclaim, the defenses of lack of right and positive prescription are rejected. The counterclaim is declared partially with merit only regarding what is set forth below, and denied in all other respects. The possession exercised by Delfín Méndez Alfaro over the disputed lot, part of property 154538-000, is in bad faith; Delfín Méndez Alfaro is ordered to immediately and definitively cease the possessory acts exercised over the cited lot; Delfín Méndez Alfaro is ordered to restore full possession of the disputed lot to ALTURAS DE TENORIO S.A.; he is condemned to pay both costs.

Luis Guillermo Rivas Loáiciga Carmenmaría Escoto Fernández Rocío Rojas Morales William Molinari Vílchez Ana Isabel Vargas Vargas KARIAS

Sala Primera de la Corte *090003120387AG* Res. 001191-F-S1-2015 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las catorce horas diez minutos del quince de octubre de dos mil quince.

Proceso ordinario establecido en el Juzgado Agrario del I Circuito Judicial de Guanacaste por DELFÍN MÉNDEZ ALFARO, agricultor, vecino de Alajuela; contra ALTURAS DE TENORIO SOCIEDAD ANÓNIMA, representada por sus apoderados generalísimos sin límite de suma, Rafael Morice Trejos, ingeniero químico, Andrés Hidalgo Vega, economista agrícola, vecino de Guanacaste. Figuran como apoderados especiales judiciales, del actor Gerardo Marín Esquivel, vecino de Guanacaste; por la parte demandada, José Rafael Fernández Quesada, Erick Francisco Badilla Córdoba, vecino de Guanacaste. Las personas físicas son mayores de edad, y con las salvedades hechas, casados, abogados y vecinos de San José.

RESULTANDO

1. 1Con base en los hechos que expuso y disposiciones legales que citó, el actor planteó demanda ordinaria, cuya cuantía se fijó en la suma de cinco millones de colones, para en sentencia se declare: “1) Que el terreno en litis, es decir, el que es objeto de este proceso, forma parte del terreno inscrito en el Registro publico (sic) de la propiedad (sic) partido de Alajuela matricula (sic) numero (sic) 154538-000, inscrito a nombre de la parte demandada y al que le corresponde el plano catastrado A 191131-1972.2) Que el terreno objeto de esta litis que se describe así:: (sic) terreno de potrero, sito en El Achiote, distrito 4 Bijagua, cantón 13 de Upala y de la provincia numero (sic) 2 (Alajuela),, (sic) el cual mide 1 Ha 9305 metros cuadrados (sic) con los linderos siguientes: Norte con Enrico Cungi, Noreste calle publica (sic) ; Suroeste con quebrada el Achiote, y Sur con Gilbert Quesada Sánchez, es el mismo que se describe en el plano catastrado A 1357402-2009, es a su vez, es (sic) parte del inmueble adquirido por el suscrito actor dentro del (sic) de la escritura numero (sic) 61-17 ante el notario Gerardo Marin (sic) Esquivel, de las 16 horas del treinta de marzo del dos mil siete.. (sic)3) Que el inmueble descrito dentro de la petición anterior, ha sido objeto de posesión decenal y en forma pública, pacífica ininterrumpida y a titulo (sic) de dueño por las personas que me antecedieron en la posesión de la misma. A saber: antes de mi persona, fue poseída por mi transmitente, Marta Marucia Molina Morera, a quien le fue traspasada la posesión por parte del señor Rene LE Franc Odio mediante escritura número 87 ante el Notario Richard Acuña Campos a las 10 horas del 26 de Junio (sic) de 1995, y el señor René Le Franc Odio la adquirió de la Compañía Ganadera Lefi S.A., mediante escritura numero (sic) 81, -41 del notario Frank Vázquez Arias , (sic) a las ocho horas del trece de agosto de mil novecientos noventa y cuatro y ésta compañía, la adquirió de Fernando Rodríguez Rodríguez mediante escritura 15 del notario Rafael Ortega Ayón, a las ocho horas del tres de noviembre del año 1989…, posesión que ejercieron esos anteriores poseedores a mi persona, desde don Fernando Rodríguez Rodríguez hasta doña Marta Marucia en forma publica (sic) pacifica (sic), ininterrumpida y a títulos de dueños por mas de diez años y así me fue transmitida por esta última a mi persona.4) Que la posesión del inmueble que se describe en la pretensión segunda la ejerce legítimamente el suscrito actor de manera única, y que por lo tanto el suscrito actor es quien tiene el derecho de ejercer todos los atributos del dominio, sobre el mismo.5) Que la demandada no a realizado actos de posesión alguna en el área objeto de este proceso.6) Que se ordena mantener al suscrito actor en la posesión del inmueble indicado en la pretensión segunda, que se describe en el plano catastrado A 1357402-2009, y se resuelva que esa parte de terreno tiene el suscrito actor derecho a inscribirla a su nombre ante el registro (sic) publico (sic) de la propiedad (sic).7) Que en consecuencia se ordena la registro publico (sic) inscribir a nombre del suscrito actor, como una finca independiente de su matriz (2-154538-000) la finca que se describe así: “Terreno de potrero, situada en El Achiote, distrito cuatro Bijagua, cantón trece Upala y provincia de Alajuela, con los siguientes linderos. (sic) Norte con Enrico Cungi, Sur con Gilbert Quesada Sánchez, noreste con calle pública con un frente 327 metros y oeste con Delfín Méndez (sic) con quebrada el Achiote en medio, mide 1 Ha 9305 metros cuadrados.” Según plano catastrado número A-1357402-2009.8) Que se ordena (sic) Registro de la propiedad (sic) cancelar el asiento donde aparece inscrita la finca matricula (sic) 154538-000 de Alajuela, a fin de que su propietario proceda a inscribirlo, rectificando la medida, es decir, restando el área que se indica en la pretensión anterior de esta misma demanda, lo cual se comunicará por medio de mandamiento al registro una vez firme el fallo. O en subsidio del anterior se proceda a ordenar al registro (sic) público (sic) de la propiedad (sic) rectificar , (sic) la medida de la finca inscrita en propiedad partido de Alajuela matricula (sic) numero (sic) 154538-000restando del área que tiene inscrita, 1 Ha 9305 metros cuadrados , (sic) lo mismo que se rectifique el lindero sur para que en vez de Río Achiote y Benjamín Cruz, aparezca colindado en ese sector sur con calle publica (sic).9) Que se (sic) por sentencia se anule (sic) se deje sin efecto ni valor ni efecto legal alguno el plano catastrado 0019131-72, por contener terreno una (sic) área de terreno, que es de posesión y dominio del suscrito actor , (sic) concretamente, el área indicada en la pretensión segunda de esta demanda, lo que se comunicará al registro de catastro por medio de mandamiento una vez firme la sentencia para que proceda a la cancelación registral del mismo.10) En subsidio de la anterior, de que no se ordene anular, entonces que por lo menos se ordene la cancelación al registro de catastro del plano catastrado A00191131-1972 o en su defecto se ordene al registro rectificar la medida del plano 0019131-72 restando de la medida con que aparece inscrita el área que se indica en el plano catastrado A 1357402-2009 (1 Ha 9305 metros cuadrados) y a la vez, que se ordene rectificar de ese plano el lindero sur que en vez de colindar con Río Achiote colinde en adelante se (sic) establezca (sic) que (sic) es (sic) con calle pública.11) Que son ambas costas a cargo de la demandada.”
2. 2Los apoderados de la parte demandada contestaron negativamente e interpusieron la excepción de falta de derecho.
3. 3La parte demandada planteó reconvención en contra del actor, para que en sentencia se declare: “1. Que la posesión ejercida por Delfín Méndez en EL (sic) Lote (sic) propiedad de ADT, es de mala fe y sin justo título. 2. Que Delfín Méndez carece de cualquier derecho sobre El Lote. 3. Que los actos de Delfín Méndez sobre El Lote, son ilegales, carentes de derecho y por lo tanto se le ordena cesar de inmediato y definitivamente en tales actos usurpatorios. 4. Que se ordena a Delfín Méndez restituir y devolver la plena posesión de El Lote a ADT. 5. Que en tanto la posesión de Méndez es de mala fe, se le condena (sic), en abstracto, al pago de los daños y perjuicios ocasionados en El Lote. Los daños consisten en las modificaciones hechas en el Lote con un tractor, que produjeron daño ambiental en la tierra y en el río. Los perjuicios consisten en los costos en que deberá incurrir ADT para restituir la tierra y el río a su estado anterior. Todo lo que se liquidará en ejecución de sentencia. 6. Que se condena (sic) en costas al señor Méndez.
4. 4El actor recovenido contestó negativamente y opuso las excepciones de falta de derecho, prescripción positiva y la expresión genérica de “sine actione agit”.
5. 5El Juez Wilbert Álvarez Lí, en sentencia no. 106-S-2012 de las 9 horas del 29 de junio de 2012, resolvió: “Procede ACOGER la demanda de Delfín Méndez Alfaro, contra Alturas de Tenorio S.A., en la forma que se dirá, entendiéndose denegado lo que expresamente no se indique y modificado lo que no se apruebe como se pidió en la demanda:1) Se declara con lugar la excepción de Prescripción Positiva a favor del actor Delfín Méndez Alfaro, sobre la porción de terreno en litis.2) Se ordena al Registro Público de la Propiedad Inmuebles (sic) segregar de la finca madre número 2-154538-000 la finca que se describe así: Terreno de potrero, situada en El Achiote, distrito cuatro Bijagua, cantón trece Upala (sic) provincia de Alajuela con los siguientes linderos: Norte con Enrico Cungi, Sur: Gilbert Quesada Sánchez, noreste con calle pública con un frente 327 metros y oeste con Delfín Méndez con quebrada el Achiote en medio, mide 1 hectárea 9305 metros cuadrados. Según plano catastrado número A-1357402-2009.3) Se autoriza a la parte actora Delfín Méndez a buscar un notario de su confianza para que realice la segregación respectiva.4) Se ordena a la parte demandada Alturas de Tenorio S.A. en su persona de Rafael Eduardo Morice Trejos en su condición de apoderado generalísimo sin límite de suma (sic) una vez firme esta resolución en un plazo de quince días a (sic) otorgar la firma respectiva para su inscripción ante el Registro Público de la Propiedad Inmuebles (sic). B) (sic) SOBRE LA RECONVENCIÓN: Se declara SIN LUGAR en todos sus extremos la reconvención planteada por Alturas de Tenorio S.A. contra Delfín Méndez Alfaro. C) (sic) Se impone el pago de las costas personales y procesales de este proceso al demandado reconventor.”
6. 6El actor reconvenido solicitó adición y aclaración de la sentencia de primera instancia, y el Juez Wilbert Álvarez Lí, resolvió: “1) Se ordena segregar de la finca número 2-154538-000 propiedad de la parte demandada Alturas de Tenorio S.A. y a favor del señor Delfín Méndez Alfaro la finca que se describe así: Terreno de potrero situada en El Achiote, distrito cuatro Bijagua, cantón trece Upala (sic) provincia de Alajuela (sic) colinda al Norte: Enrico Cungi, Sur: Gilbert Quesada Sánchez, noreste con calle pública con un frente de 326.85 metros lineales y Oeste: Delfín Méndez (sic) con quebrada el Achiote en medio, mide 1 hectárea 9305 metros cuadrados. Según plano catastrado número A-1357402-2009. 2) Los gastos de segregación y de inscripción ante el Registro Nacional correrán por cuenta de la parte demandada Alturas de Tenorio S.A.”
7. 7El apoderado de la parte demandada apeló y el Tribunal Agrario del II Circuito Judicial de San José, integrado por la Jueza Vanessa Fisher González, y los Jueces Carlos Picado Vargas y Antonio Darcia Carranza, en voto no. 1012-F-13 de las 15 horas 17 minutos del 28 de octubre de dos mil trece: “En lo que ha sido objeto de apelación se confirma el fallo.”
8. 8El representante de Alturas de Tenorio S.A. formula recurso de casación indicando las razones en que se apoya para refutar la tesis del Tribunal.
9. 9En los procedimientos ante esta Sala se han observado las prescripciones de ley. Participa en la decisión de este asunto la magistrada suplente Vargas Vargas.

Redacta el magistrado Molinari Vílchez

CONSIDERANDO

I.El señor Delfín Méndez Alfaro indica en la demanda, que por medio de la escritura pública no. 61-17 otorgada a las 16 horas 30 minutos del 30 de marzo de 2007 compró a Marta Marucia Molina Morera un inmueble sin inscribir ubicado en Santo Domingo de Bijagua, distrito cuarto, cantón trece de la Provincia de Alajuela, con una medida de 14 hectáreas 3.200,025 metros cuadrados, transmitiéndosele la posesión decenal ejercida en forma pública, pacífica, ininterrumpida y a título de dueño. Dice que en el año 2007, ALTURAS DE TENORIO S.A. (la parte demandada) realizó actos perturbatorios en una porción de dicha finca, ubicada entre calle pública y Quebrada Achiote. Por ello, interpuso un interdicto de amparo de posesión en el Juzgado Agrario de Liberia, el cual fue resuelto a su favor. En la contestación del interdicto, señala, ALTURAS DEL TENORIO S.A. alegó ser dueño de la porción citada y aportó la certificación registral de la finca matrícula 154538-000.

A raíz de eso, contrató los servicios de un abogado y se enteró que dicho inmueble colindaba por el suroeste con el Río Achiote, el cual también atraviesa la finca por él adquirida de Molina Morera. Así, determinó que la porción discutida en el interdicto era parte de la finca 154538-000, la que a su entender es en realidad parte de la finca que él adquirió de la señora Molina Morera. Señaló también, que la finca por él adquirida fue de don Fernando Rodríguez Rodríguez desde finales de la década de los años 80, luego de Ganadera Lefi S.A., y finalmente de la señora Molina Morera, de quien él adquirió. Agrega, desde hace más de 30 años, el predio en disputa está separado de la finca 154538-000; y desde entonces ha sido poseído por sus causantes en los términos requeridos para usucapir. Atendiendo a lo indicado, demanda a ALTURAS DE TENORIO S.A. para que en sentencia se declare que el terreno en litis forma parte de la finca inscrita en el Registro Público, Partido de Alajuela, matrícula 154538-000 a nombre de la demandada; que el terreno en disputa es el mismo que se describe en el plano catastrado A 1357402-2009 y es parte del inmueble adquirido en la escritura 61-17 de las 16 horas del 30 de marzo de 2007; además, que ese inmueble ha sido objeto de posesión decenal en forma pública, pacífica, ininterrumpida, a título de dueño por las personas quienes le antecedieron en la posesión y se la transmitieron; agrega que por ejercer la posesión sobre dicho terreno, tiene derecho a que se le concedan los atributos del dominio; también pide que se declare que la demandada no ha realizado actos de posesión en el área objeto de este proceso; adicionalmente se le ordene mantenerlo en la posesión del terreno que se describe en el plano A 1357402-2009 y se establezca que tiene derecho a inscribirlo; se ordene al Registro Público la inscripción como finca independiente y la cancelación de la finca matrícula 154538-000 a fin de que el propietario proceda a inscribirlo rectificando la medida o en su defecto se ordene al Registro rectificar la medida; se anule el plano catastrado 0019131-72 por incluir un área que es de su posesión o en subsidio se ordene al Registro rectificar la medida; se condene a la demandada al pago de ambas costas.

La demandada contestó negativamente y opuso la excepción de falta de derecho. Contrademandó para que en sentencia se declare que la posesión ejercida por Delfín Méndez Alfaro en su lote es de mala fe y sin justo título; que el actor carece de cualquier derecho sobre el lote y que los actos por él ejercidos sobre el inmueble son ilegales, carentes de derecho, en consecuencia se le ordene cesar de inmediato tales actos usurpatorios, se le ordene restituirle la plena posesión del lote y en virtud de que la posesión ejercida es de mala fe se le condene al pago de los daños y perjuicios ocasionados consistentes en las modificaciones realizadas; así mismo se le condene en costas. El reconvenido contestó negativamente y formuló las defensas de falta de derecho, prescripción positiva y la expresión genérica de sine actione agit. El Juzgado declaró con lugar la demanda en los siguientes términos: acogió la excepción de prescripción positiva a favor del actor; ordenó al Registro Público segregar de la finca madre matrícula 2-154538-000 la finca que se describe en el plano A-1357402-2009; autorizó al actor a buscar un notario de su confianza para que realice la segregación; ordenó a la demandada en un plazo de 15 días otorgar la respectiva firma para la segregación. Declaró sin lugar la reconvención e impuso el pago de ambas costas a cargo de la demandada reconventora. El Tribunal confirmó.

II.El apoderado especial judicial de ALTURAS DE TENORIO S.A. plantea recurso ante esta Sala. Enlista los siguientes motivos: Primero, violación de los artículos 264, 266, 277, 316, 853, 854, 1061 del Código Civil (en adelante CC) y 5 de la Ley Orgánica del Poder Judicial (en lo sucesivo LOPJ), por haberse admitido la usucapión sobre un terreno inscrito, contra la jurisprudencia de esta Sala. El punto esencial que se impugna, manifiesta, es la consideración del Tribunal en cuanto a que el actor cumple con el requisito del justo título requerido por los preceptos 853 y 854 del CC. En el considerando VII, señala, la sentencia incurre en dos errores: a) elude la jurisprudencia de la Sala, sin abordar que el actor adquirió la propiedad de un “non domino”, pues el vendedor no era el titular registral, lo que a su entender no es posible. También, refiere, se vulnera el mandato 1061 del CC que impone la nulidad de la venta de cosa ajena y sostiene, los presupuestos para usucapir son los mismos tanto en lo agrario como en lo civil. b) El fallo establece que “la usucapión derivada trata de un modo de adquisición del dominio y en forma concurrente de extinción del dominio de otro, y que puede ser una causa de extinción de un derecho de propiedad inscrito”.

Tal afirmación, estima, es falaz y contraria a derecho. Entiende que la propiedad no se extingue por prescripción negativa, e insiste en que no procede la usucapión contra tábulas. Segundo, alega indebida apreciación de la prueba, en tanto el tribunal tuvo por demostrado que Delfín Méndez es poseedor de buena fe. A su entender carece de ese requisito, necesario para usucapir, por lo que se infringen los artículos 853 y 854 del CC. Dice, está demostrado, con prueba documental, que el actor fue dueño de la finca (hoy propiedad de su representada) por 8 años 4 meses, desde el 13 de junio de 1978 hasta el 17 de noviembre de 1986. A su entender, de ello se infiere que conocía la colindancia sur de esa finca, por ende, el terreno en disputa no era parte del inmueble que adquirió. Añade, con vista de la documental se prueba que unos meses después de adquirir el inmueble de la señora Molina Morera, el actor ordenó la elaboración de un plano con la leyenda “Propiedad de Alturas de Tenorio Sociedad Anónima, cédula jurídica 3-101-372032 VENDE A: Delfín Méndez Alfaro cédula 2-161-524” (presentado al Catastro Nacional el 8 de enero de 2008, bajo el número de asiento 1-2221129), lo que evidencia conocía la titularidad de la demandada sobre el terreno en disputa. Finalmente agrega, que la testimonial de Jorge Quesada y Aurora Abarca, constatan la mala fe en el ejercicio de la posesión del señor Méndez Alfaro.

III.La Sala analizará primero la infracción indirecta de ley acusada en el segundo motivo, ya que de acogerse se modificaría el cuadro fáctico establecido en la sentencia combatida. El recurrente pretende desvirtuar la buena fe del actor, a partir de la valoración de prueba documental y testimonial. En cuanto a la primera, aduce, que el señor Delfín Méndez Alfaro fue dueño de la finca (hoy propiedad de su representada) por 8 años 4 meses (13 de junio de 1978 al 17 de noviembre de 1986) por lo que conocía la colindancia sur de la propiedad, de ahí que la porción de terreno discutida es parte de dicha finca y no de la que adquirió de la señora Molina Morera. Si bien no específica el elemento probatorio que respalda ese hecho, de lo expuesto se colige que corresponde a la escritura pública número 70 otorgada ante el notario Rafael Ortega Ayón, a las 18 horas del 17 de noviembre de 1986, donde el señor Delfín Méndez Alfaro vende a Fernando Rodríguez Rodríguez un “inmueble inscrito al Partido de Alajuela, tomo Dos mil doscientos doce, folio ciento ochenta y ocho; número Ciento cincuenta y cuatro mil quinientos treinta y ocho; asiento seis: que es hoy terreno con la misma naturaleza y situación indicados en el Registro…” (folio 527).

En ese documento consta que el actor en el año 1986 era el dueño de la finca 154538 y la vendió a un tercero (Fernando Rodríguez Rodríguez), lo cual permite colegir, tenía conocimiento de las particularidades del inmueble en ese momento. Además, se tuvo por acreditado que desde hace más de 35 años, la finca 154538 sufrió una división debido a una calle pública que la atravesó, de manera que el área en disputa quedó materialmente deslindada (hecho probado décimo). Tal circunstancia debió ser del conocimiento del actor, pues como se ha indicado fue de su propiedad, al menos con posterioridad a dicho acontecimiento. Él mismo, de alguna forma, reconoció que fue su titular cuando dice que estuvo a su nombre desde el año 1977, conviene precisar que de acuerdo a la escritura no. 184 que consta a folios 411-412, don Delfín adquirió la finca 2-154538, el 30 de junio 1978. Adicionalmente, a los pocos meses de adquirir su actual finca de la señora Molina Morera, el actor ordenó confeccionar el plano 1-2221129, donde se indica "PROPIEDAD DE: ALTURAS DE TENORIO SOCIEDAD ANÓNIMA CÉDULA JURÍDICA 3-101-372032 VENDE A: DELFÍN MÉNDEZ ALFARO CÉDULA 2-261-524, Á" (folio 426).

Contrario al criterio del Tribunal, para quien no se trata de un “…indicio de mala fe pues responde a ese marco en que el actor trató de resolver el problema…”, para esta Sala ese elemento probatorio constituye un indicio de lo contrario, en tanto permite establecer que unos meses después de haber adquirido su actual finca (año 2007), el actor mantenía la certeza de que la propiedad objeto de litis pertenecía a la demandada, de otra forma no se hubiera consignado la referida leyenda. Por otra parte, no se puede dejar de considerar lo afirmado por el testigo Jorge Luis Quesada González, quien al momento de deponer trabajaba para ALTURAS DE TENORIO S.A.. Dijo este testigo, no era rentable trabajar el terreno en disputa, sobre lo que expresamente señalo: “…esa esquina quedó era parte de la finca y lo que sí hacían los muchachos que trabajaban ahí era dejar los caballos de un día para otro (…) idea era que la maleza creciera ahí como reserva para evitar contaminar con los productos foliares o hierbicidas que se usaran…” (grabación de audio de recepción de prueba), además indicó que don Delfín llegó a buscar a Andrés (encargado de la demandada) para ver si le vendía o no ese terreno.

Por su parte, la declarante Aurora Abarca Durán, esposa del actor, admitió que su marido visitó las oficinas de ALTURAS DE TENORIO S.A. en varias oportunidades e incluso ella lo acompañó y que “…él lo que fue es a pedirles que él había comprado con la intención de que le liberaran el pedacito que había comprado, creo que es así porque yo estaba un poco largo y no escuché bien…” (grabación de audio, parte 3). En mérito de lo dicho, respecto a la buena fe del actor, la Sala no comparte el razonamiento del Tribunal. En ese sentido indicó: “Cuando el actor adquiere de su transmitente Molina Morera, ya la usucapión estaba consolidada, lo que implica que no solamente hace suyo el derecho de posesión decenal ejercida a título de dueña, sino la buena fe que ésta le transmite. La buena fe de Molina Morera debe de presumirse, pues no existe indicio que demuestre lo contrario, conforme lo dispone el ordinal 286 del Código Civil.

No obstante lo anterior, y con el fin de resolver a cabalidad todos los reproches y aspectos debatidos, este Tribunal considera que no se han acreditado motivos razonables que permitan concluir que el actor sabía que el área en litis pertenecía a la demandada.” No comparte este Órgano esa tesis, ya que de las pruebas analizadas se acredita que el actor conocía, desde que adquirió su inmueble y durante el tiempo cuando ha estado ejerciendo la posesión, que el terreno en disputa era parte de otra finca, incluso inscrita en el Registro Público. Resulta particularmente esclarecedor, el plano 1-2221129, el cual indudablemente confirma ese hecho (folio 426). La buena fe, como requisito para usucapir (853 del C.C.) debe presentarse desde el momento de la adquisición del inmueble y perdurar por todo el plazo de la posesión conforme al artículo 855 del Código Civil. En el presente, el actor nunca lo tuvo según se ha dicho, en consecuencia carece de ese presupuesto indispensable para usucapir.

En lo personal, él no puede pretender hacer uso de la buena fe atribuida a su causante (doña Marta), por lo que carece de derecho para usucapir. Considérese que es hasta ahora, con el planteamiento de esta demanda, que se ejercita la acción de usucapión, forma de adquisición del dominio que sólo se llega constituir con la declaratoria judicial respectiva. Por ende, atendiendo a las razones expuestas supra, debe concluirse que el actor no cumple con el requisito de la buena fe. Así las cosas, ante la ausencia de ese requisito, resulta imposible conceder la prescripción positiva pedida. Dada la forma como se resuelve resulta innecesario efectuar el análisis del primer motivo.

IV.En mérito de lo expuesto, procede acoger el recurso. Se anulará el fallo del Tribunal y se revocará el del Juzgado. En su lugar, se acogerá la defensa de falta de derecho y se declarará sin lugar la demanda. Respecto de la contrademanda se rechazarán las excepciones de falta de derecho y prescripción positiva. Se declarará parcialmente con lugar la contrademanda en los siguientes términos: la posesión ejercida por Delfín Méndez Alfaro en el lote 154538-000 es de mala fe, por ello se le ordenará cesar de inmediato los actos de posesión que ejerce sobre el terreno en litis. Adicionalmente se le ordenará restituirle la plena posesión de dicho lote a ALTURAS DE TENORIO S.A.; se condenará al actor reconvenido al pago de ambas costas, por resultar vencido en este proceso. En lo demás se deniega la contrademanda.

POR TANTO

Se declara con lugar el recurso. Se anula el fallo del Tribunal y se revoca el del Juzgado. En su lugar, se acoge la defensa de falta de derecho y se declara sin lugar la demanda en todos sus extremos. Respecto a la contrademanda se rechazan las excepciones de falta de derecho y prescripción positiva. Se declara parcialmente con lugar la contrademanda sólo en lo que se dirá, en lo demás se rechaza. La posesión ejercida por Delfín Méndez Alfaro en el lote en disputa parte de la finca 154538-000 es de mala fe; se le ordena a Delfín Méndez Alfaro cesar de inmediato y definitivamente los actos posesorios ejercidos sobre el citado lote; se le ordena a Delfín Méndez Alfaro restituir la plena posesión del lote en disputa a ALTURAS DE TENORIO S.A.; se le condena al pago de ambas costas.

Luis Guillermo Rivas Loáiciga Carmenmaría Escoto Fernández Rocío Rojas Morales William Molinari Vílchez Ana Isabel Vargas Vargas KARIAS