Duplicate Titles and Precedence of Titleholder with PossessionDuplicidad de títulos y prevalencia del titular con posesión

**Sala Primera de la Corte** **RESULTANDO** **1.-** Based on the facts set forth and legal provisions cited, the plaintiff filed an ordinary lawsuit, the amount of which was estimated at twenty million colones, seeking a judgment declaring: "1- This lawsuit is granted in all its aspects. 2- That the property in the province of Heredia, real folio registration number 56254-000, owned by the defendant, is improperly encompassing the property of the Heredia district, real folio 123352-000. 3- That cadastral plan number H-210183-94 corresponding to the property of the Heredia district 52654-000 partially overlaps plan H-275856-1977 corresponding to the property of the Heredia district 123352-000. 4- That consequently, the total area corresponding to four hundred thirty thousand four hundred sixty-seven point seventy-two square meters must be reduced from property number 52654-000. 5- That the correct measurement of property 52654-000 of the Heredia district is five hundred sixty-nine thousand five hundred thirty-two point twenty-eight square meters. 6- That the Property Registry be ordered to make the modifications regarding the aforementioned measurement. 7- That the non-entry of any agent, representative, or worker of the defendant into the property owned by my represented party must be ordered, and they must remove or demolish from it the existing zinc shed measuring two meters. 8- That the defendant must compensate my represented party for the damages caused by her actions, corresponding to the destruction, felling, and illegitimate exploitation of the Melina trees cut down by her, as well as statutory interest. 9- That in the event of opposition to this lawsuit by the defendant, she must be ordered to pay both procedural and personal costs for having acted with evident bad faith, as well as statutory interest." **2.-** The defendant, in her dual capacity, responded negatively and raised the exception of lack of competence by reason of subject matter (which was upheld by resolution no. 457-C-08 at 16:23 on June 30, 2008).

**3.-** The defendant filed a counterclaim against the plaintiff, seeking a judgment declaring: "1- This Ordinary Proceeding is granted.- 2- That the nullity of the possessory information proceeding (proceso información posesoria) in the Second Civil Court of Heredia, FILE 261-79, be declared, and with it the nullity of plan H-275856-1977, which constitutes a fraud, since in an absolutely irregular manner it overlaps another existing plan, that is, #H-2057-1972, a plan corresponding precisely to the property registered in the Public Registry under Real Folio #4-52654-000, due to the defects and nullities that occurred when procedural and substantive law norms were bypassed, as well as due to the errors incurred when evaluating the evidence received, whereby the resolution authorizing the registration of the property registered in Real Folio of the Heredia district, property #4-123352-000, shall be considered as not performed and without any legal value, ordering the cancellation of its entry in the Public Property Registry. 3- That therefore, the contracts and rights that have been derived to date from the existence of the property registered in Real Folio of the Heredia district, property #4-123352-000, shall be equally null. 4- That the defendant be ordered to pay the direct economic harm, consisting of the damages caused by the dispossession of the property of our ownership and the unjust immobilization to which it has been subjected to date, damages provisionally estimated at ₵10,000,000 and which shall be fairly appraised at the appropriate procedural stage. 5- That the defendant be ordered to pay the moral damages suffered, consisting of the anguish, the hardship suffered, and social shame to which not only the undersigned was subjected but also my represented party, upon seeing ourselves forced to appear before Courts and administrative offices to be exposed and accused of absolutely unfounded charges, damages that encompass the psychological harm irresponsibly caused, damages which we provisionally estimate at ₵10,000,000 and which shall be fairly appraised at the appropriate procedural stage. 6- That the immediate cancellation of annotations ordered to date on the property owned by my principal be ordered. 7- That the plaintiff and counterclaim defendant be ordered to pay both sets of costs of this Ordinary proceeding." **4.-** The special judicial attorney for the plaintiff-counterclaim-defendant responded negatively and raised the exceptions of lack of right, lack of necessary active legal standing ad causam, and statute of limitations.

**5.-** Judge Ronald Rodríguez Cubillo ordered both the plaintiff–counterclaim-defendant and the defendant–counterclaimant to expand their claims against the company Arcoaba Sociedad Anónima. Therefore, the claims against said company were formulated as follows. A) EXPANSION OF THE LAWSUIT BY THE PLAINTIFF-COUNTERCLAIM-DEFENDANT: "1.- This lawsuit is granted in all its aspects. 2.- That it be determined if indeed the property registered in the Province of Heredia, real folio registration number 52652-000 owned by the defendant, is improperly encompassing the property of the Heredia District, real folio 123352-000. 3.- That cadastral plan number H-0920198-2004 corresponding to the property of the Heredia District 52652-000 partially overlaps plan H-275856-1977 corresponding to the property of the Heredia District 123352-000. 3.- That consequently, the area of property number 52652-000 that overlaps property 123352-000 must be partially reduced, consequently modifying the plan that describes it regarding its measurement, which shall be determined by expert evidence. 4.- that the Property Registry be ordered to make the modifications regarding the aforementioned measurement. 6.- and the defendant, in case of opposition, must be ordered to pay both costs of this action for acting with evident bad faith." B) EXPANSION OF THE LAWSUIT BY THE DEFENDANT-COUNTERCLAIMANT: " 1- This counterclaim against ARCOABA S.A. is granted.- 2- That the nullity of the possessory information proceeding (proceso información posesoria) in the Second Civil Court of Heredia, FILE 261-79, be declared, and with it the nullity of plan H-275856-1977, which constitutes a fraud, since in an absolutely irregular manner it overlaps another existing plan, that is, # H-2057-1972, a plan corresponding precisely to the property registered in the Public Registry under Real Folio #4-52654-000, due to the defects and nullities that occurred when procedural and substantive law norms were bypassed, as well as due to the errors incurred when evaluating the evidence received, whereby the resolution authorizing the registration of the property registered in Real Folio of the Heredia district, property #4-123352-000, shall be considered as not performed and without any legal value, ordering the cancellation of its entry in the Public Property Registry. 3- That therefore, the contracts and rights that have been derived to date from the existence of the property registered in Real Folio of the Heredia district, property #4-123352-000, shall be equally null. 4- That the counterclaim-defendant be ordered, on a joint and several basis, to pay the direct economic harm, consisting of the damages caused by the dispossession of the property of our ownership and the unjust immobilization to which it has been subjected to date, damages provisionally estimated as of this date at ₵30,000,000 and which shall be fairly appraised at the appropriate procedural stage. 5- That the counterclaim-defendant be ordered to pay the moral damages suffered, consisting of the anguish, the hardship suffered, and social shame to which not only the undersigned was subjected but also my represented party, upon seeing ourselves forced to appear before Courts and administrative offices to be exposed and accused of absolutely unfounded charges, damages that encompass the psychological harm irresponsibly caused, damages which we provisionally estimate at ₵30,000,000 and which shall be fairly appraised at the appropriate procedural stage. 6- That the immediate cancellation of annotations ordered to date on the property of my principal be ordered. 7- That the new counterclaim-defendant ARCOABA S.A. be ordered to pay both costs of this Ordinary proceeding." **6.-** Judge Ronald Rodríguez Cubillo, in judgment no. 130-10 at 14:22 on October 29, 2010, resolved: "… regarding the lawsuit, the exceptions of lack of right, lack of standing, lack of passive and active legal capacity ad causam, and lack of interest raised by Ms. Anais Artavia Cruz, both in her personal capacity and as representative of the company Adecuación de Tierras S.A., are rejected, and the present lawsuit filed by BANCO IMPROSA S.A. is declared GRANTED in all its aspects. It is declared that the property in the province of Heredia, real folio registration number fifty-two thousand six hundred fifty-four – zero zero zero, owned by ADECUACIÓN DE TIERRAS S.A., is improperly encompassing the property of the Heredia district, real folio one hundred twenty-three thousand three hundred fifty-two – zero zero zero. The Property Registry is ordered to reduce from property number fifty-two thousand six hundred fifty-four – zero zero zero the total area corresponding to property one hundred twenty-three thousand three hundred fifty-two – zero zero zero, which corresponds to four hundred thirty thousand four hundred sixty-seven point seventy-two square meters. The defendants Anais Artavia Cruz and Adecuación de Tierras S.A. are ordered to refrain from entering, whether personally or through third parties, the property in dispute owned by Banco Improsa S.A. The defendants Anais Artavia Cruz and Adecuación de Tierras S.A. are jointly and severally ordered to pay the damages caused to the Plaintiff Bank consisting of the destruction, felling, and exploitation of the Melina trees illegally cut down on the property in question, as well as statutory interest, which shall be liquidated in the execution of the judgment, as well as the payment of both costs of this proceeding. Regarding the lawsuit filed by Banco Improsa S.A. against ARCOABA S.A., the exceptions of Lack of Active and Passive Standing and Lack of Right are upheld, and the lawsuit is declared DISMISSED in all its aspects. It is resolved without a special award of costs. Regarding the counterclaim filed by Anais Artavia Cruz and Adecuación de Tierras S.A. against BANCO Improsa S.A. and Arcoaba, the exception of statute of limitations raised by Banco Improsa S.A. and Arcoaba S.A. is UPHELD, and a ruling on the other exceptions raised is omitted as unnecessary, and said counterclaim is declared DISMISSED in all its aspects. It is resolved without a special award of costs with respect to ARCOABA S.A. And the counterclaimants Anais Artavia Cruz and Adecuación de Tierras S.A. are ordered to pay both costs of the counterclaim with respect to Banco Improsa S.A. All costs and damages resolved herein may be liquidated through the execution of the judgment." **7.-** The attorney for the defendant-counterclaimant appealed and concomitantly requested a declaration of nullity, and the Agrarian Court of the Second Judicial Circuit of San José, composed of Judges María Rosa Castro García, Damaris Vargas Vásquez, and Alexandra Alvarado Paniagua, in vote no. 1442-F-11 at 16:01 on December 20, 2011, ordered: "The nullity is rejected. The appealed judgment is confirmed, for the reasons set forth by this Court." **8.-** The representative of the defendant party files a cassation appeal, indicating the reasons relied upon to refute the Court's thesis.

**9.-** In the proceedings before this Chamber, the legal requirements have been observed.

Drafted by Judge González Camacho **CONSIDERANDO** **I.-** In its lawsuit, Banco Improsa Sociedad Anónima (hereinafter Banco Improsa) identified itself as the fiduciary owner of the property of the Heredia district, registration number 123352-000, grazing land, now reforested and dedicated to environmental services for forestry activity, with an area of 430,437.65 square meters, plan H-275856-1977. It recounted that on November 5, 2001, it received it from Reforestación Industrial Los Nacientes Sociedad Anónima (hereinafter Los Nacientes) in its capacity as fiduciary. It continued, this latter company acquired said property in 1990, then subjected it to a forestry regime, specifically on August 21, 1991, with the interest of developing a forest protection and reforestation project for grazing areas, for which it reforested an area of 13 hectares and 25 thousand square meters with arboreal melina trees, for which it received the respective incentives. It indicated that the property is affected by the limitations of the Forest Law (Ley Forestal) no. 7575, since March 17, 2004, with expiration on March 17, 2009, for payment for environmental services (Pago de Servicios Ambientales, PSA) in forest areas, as a result of the contract it signed with the Ministry of Environment and Energy. This project is known as "Finca Carmen." It narrated that on October 10, 2005, Mr. Gamaliel Salas Rodríguez, who at that time was in charge of forestry projects in the Sarapiquí area, informed Los Nacientes that unauthorized activities of cleaning east, west, and south lanes, as well as cutting two melina trees, used as posts to identify the lane, were being carried out in the project called "Finca Carmen." It affirmed that said company determined that the described actions were deployed by Anais Artavia Cruz, who identified herself as the owner of the property. Likewise, it pointed out, Los Nacientes noticed that an approximate area of half a hectare was cleared, palm trees were planted at the edge of the road, it was fenced, and a zinc and melina wood shed was built from its land. It continued, on October 24, 2007, personnel who claimed to be hired by Anais Artavia Cruz entered the property with machinery suitable for tree felling, such as a Husqvarna 365 chainsaw, a yoke of oxen, and a portable sawmill. The following day, this personnel illegally began tree felling of melina and other species on one hectare of land, processing the wood into logs 2, 3, and 4 inches wide by 3 and 4 varas long, which equates to ₡2,000,000.00 colones. It stated that as a result of investigations it conducted, it realized that the property of the Heredia district, number 52654-000, grazing and mountain land, was acquired at auction by Adecuación de Tierras Sociedad Anónima (hereinafter Adecuación), in a foreclosure proceeding initiated by the Banco de Costa Rica, and that this property, which had been owned by the father of Anais Artavia, the attorney-in-fact of Adecuación, had a problem of precarious occupation. It noted that to get rid of the land conflict, the Banco de Costa Rica sold the property to the defendant company at a "comfortable and modest" price, so much so that the acquisition deed warned that the buyer "accepts the state in which it currently finds itself and waives any administrative or judicial claim for reason or occasion of difference in nature, measurement, or for reason of eviction or remediation." It specified that in that instrument, plan H-210183-1994 was assigned, which, compared with plan H-275856-1977 of its property 123352-000, overlaps the latter. By virtue of the foregoing, it sued Ms. Anais Artavia Cruz and Adecuación, seeking a judgment that: 1) declares that: 1.1) property 52654-000 improperly includes and encompasses property 123352-000; 1.2) plan H-210183-1994 corresponding to property 52654-000 partially overlaps plan H-275856-77 of its property 123352-000; 2) reduces from the area of property 52654-000 the total area corresponding to its property 123352-000, which is 430,467.72 square meters; 3) decrees that the correct measurement of the estate 52654-000 is 569,532.28 square meters; 4) orders 4.1) the Public Property Registry to make the indicated modifications; 4.2) the defendants: 4.2.1) not to enter, themselves or through agents, representatives, or workers, its property and to remove or demolish the existing zinc shed; 4.2.2) to compensate it for the damages caused by the destruction, felling, and illegitimate exploitation of the cut melina trees, including statutory interest; and 4.2.3) the payment of both costs and interest. Anais Artavia Cruz and Adecuación jointly responded negatively, formulated the exceptions of lack of: standing, right, and interest, as well as "lack of passive and active legal capacity ad causam." They also filed a counterclaim. In this regard, they indicated that on December 4, 2004, Adecuación acquired property 52654-000 from the Banco de Costa Rica, whose plan was H-2057-1972 and which was modified by H-210183-94. They explained that in the year 2007, they learned of a lawsuit filed against them by Banco Improsa, file 06-000511-0504-CI, a time when a series of harassments orchestrated by Mr. Luis Arturo Salazar Rodríguez in his capacity as attorney-in-fact of the counterclaim-defendant Banco Improsa occurred, such as complaints before MINAE and the police, in order to pressure them and dispossess them of their property right. They recounted that the registry history of properties 52654-000 and 123352-000 leads to a "dark character," Mr. Edwin Castro Navarro, ID 6-098-024, who in deed 46 of October 18, 1979, before Notary Gerardo Bogantes Hidalgo, acquired from Operaciones Agropecuarias Limitada property 52654-000, at that time with a measurement of 121 hectares and plan H-2057-1972. They stated that inexplicably, despite having acquired it, in that same year he filed a possessory information proceeding for an unregistered land he acquired at auction, which gave rise in 1989 to the estate 123352-000. They added that this is inexplicable since it is clear from the plans that the supposed unregistered land and its plan H-275856-1977 overlap approximately 50 percent with the property he had just acquired, as well as with property 52652-000 owned by Arcoaba Sociedad Anónima (hereinafter Arcoaba) since 1994. They expressed that the possessory information proceeding was conducted against order and legality; witnesses and adjoining landowners who were not such appeared. It is clear, they said, that Mr. Castro Navarro was aware that the land he was trying to register was part of his own property 52654-000. In the interim, this latter gentleman carried out several credit operations in which he pledged property 52654-000 as collateral, such as the operation in the deed of December 31, 1980, before Notaries Ovelio Rodríguez Chavarría and Ovelio Rodríguez León, giving that property as collateral with a measurement of "1000.000" square meters. They continued that in 1983, Mr. Castro Navarro requested a loan for the company Agropecuaria El Almendro S.A. from the Banco de Costa Rica, and mortgaged property 52654-000. By 1984, Mr. Edwin Castro, with the possessory information proceeding "underway," stopped paying the loan to the Banco de Costa Rica. The banking institution filed a proceeding in which it was awarded that property 52654-000, which concluded with the protocolization of the auction. They continued that said institution, due to the differences in area, proceeded to update plan H-2057-1972, giving rise to plan H-210183-94, which was delivered to it in 2004 when it acquired that property. Once the possessory information was authorized and property 123352-000 was registered, Mr. Castro Navarro sold it to Los Nacientes, represented by Luis Arturo Salazar Rodríguez, in a deed of March 12, 1990. They said that this latter gentleman, as owner and representative of Arcoaba, knew that property 123352-000 did not really exist because in 1994, Arcoaba bought several properties, among them 52652-000, whose plan H-2054-1972 has property 52654-000 as its eastern boundary. This situation, they continued, became evident when this gentleman updated plan H-2054-1972 of estate 52652-000 with plan H-920198-2004. They noted that despite all this, Mr. Luis Arturo Salazar, as representative of Los Nacientes, transferred property 123352-000 in trust to Banco Improsa on December 4, 2001. They concluded that starting in 2006, that gentleman began harassing them both (Ms. Artavia Cruz and Adecuación) in order to dispossess them of the land. Therefore, they petitioned: 1) the nullity of the possessory information proceeding, file 261-79, and of plan H-275856-1977 of property 123352-000 for overlapping plan H-2057-1972 of their property 52654-000; 2) the cancellation of the registration entry for property 123352-000 be ordered; 3) the nullity of the contracts and rights derived from property 123352-000; 4) the counterclaim-defendant be ordered to pay the damages for: the dispossession of the property and the unjust immobilization, which they provisionally estimated at ₡10,000,000.00, as well as moral damages for the anguish, hardship, and social shame suffered, also for the amount of ₡10,000,000; 5) the cancellation of the annotations on their property be ordered; and 7) they be awarded procedural and personal costs. Banco Improsa responded negatively to the counterclaim and formulated the exceptions of statute of limitations and lack of active legal standing ad causam. By order of the Court, the litis was expanded against Arcoaba, both the lawsuit and the counterclaim. Arcoaba opposed both, raising against both the exceptions of lack of: standing in both modalities and right, as well as statute of limitations.

**II.-** The Trial Court, regarding the lawsuit, rejected the defenses raised and declared it granted in all its aspects. It decreed that property of Heredia no. 52654-000 owned by Adecuación improperly encompasses property of Heredia no. 123352-000 owned by Banco Improsa. It ordered the Public Registry to reduce the area of property 52654-000 by the area corresponding to estate 123352-000, which is 430,467.72 square meters. Likewise, it ordered the defendants to refrain from entering, personally or through third parties, the property of Banco Improsa. It also ordered them, on a joint and several basis, to pay the damages caused by the destruction, felling, and exploitation of the melina trees, and their interest, amounts that must be liquidated in the judgment execution phase. Likewise, it imposed the costs of the proceeding. As for the counterclaim, it upheld the exception of statute of limitations, and declared it dismissed in all its aspects. The Court rejected the nullity and confirmed the appealed judgment. Disagreeing, Adecuación files a cassation appeal before this Chamber.

**III.-** The appellant argues that the Court incurred in an improper weighing of the evidence, given that on the one hand it clearly establishes that plan H-2057-192 was modified by the 1994 and 2004 plans, but in fact no. 10, which it added, it affirms that the 1972 plan modified the 1994 and 2004 plans. It says, just as the Court pointed out, plan H-275856-1977 of property 123352 overlaps with properties 52652 of Arcoaba and 52654 of its ownership, which were created with plans H-2054-1972 and H-2057-1972, which were modified by plans H-920198-2004 and H-210183-1994. It describes that properties 52654 and 52652 originate from the same parent property, belonged to the same owner, and "currently have or had the same legal representative, Mr. LUIS ARTURO SALAZAR RODRÍGUEZ." This, it says, demonstrates the evident bad faith of this latter gentleman and Edwin Castro Navarro, who transferred it to him, as both knew about and fostered the overlap of their property. It adds that in the 2004 plan, Mr. Luis Arturo Salazar, on behalf of his represented party, lists it as an adjoining landowner, hence he knew the location of all the properties; "he had included all those that surround the property of my represented party and that belong to ARCOBA." It details that the Law does not protect bad faith or abuse of right; there is a principle that determines that no one can take advantage of their own deceit. It asserts that the Court determined that with respect to repeated titles, the prevailing doctrine and jurisprudence establish that the owner who has exercised possession and holds the complete attributes of ownership must prevail. This decision, it affirms, is not based on any legal norm; Costa Rican doctrine has held that in this matter there is a normative absence, which is why it is necessary, in accordance with Article 5 of the Organic Law of the Judicial Branch, to resort to the general principles of law and doctrine. The latter, it relates, advocates that the oldest title should not prevail, but rather that which, in addition to the title, also had possession of the asset with the requirements of possession for adverse possession (usucapir), especially good faith. It adds that the five properties, including its own, came into legal existence simultaneously in 1972. It argues that to demonstrate the bad faith of the plaintiff-counterclaim-defendant company, one must consider who the property owners are. Arcoaba has been the owner of properties 53051-000 plan H-2056-1972, 53045-000 plan H-2053-1972, 53047-000 plan H-2058-1972, and 52652-000 plan H-2054-1972 since November 15, 1994. Property 52654-000, original plan H-2057-1972, modified by plan H-210183-94, belongs to it. It asserts that from said plan modification, from the common origin of all the properties, from witness Alejandro Huertas Franco, and from the expert report of Mr. Aquiles Chaves Arroyo, it is established that the property registered in its name, 52654, is represented in plan H-210183-94 which modified plan H-2057-72 with the same property number. This, it points out, was endorsed by the National Cadastre report that the Court itself requested (notes and sketches of March 10 and 11, 2009). It highlights that the plans were granted in 1972, so that from that date "the boundaries of such properties date back," all of them are coincident in their boundaries. It continues that Arcoaba acquired all said properties in 1994 according to the Registry certifications. This demonstrates the bad faith of its representatives and owners, who are Luis Arturo Salazar Rodríguez and his wife Sonia Ocampo Van Vatten; and it is the former who, on behalf of Banco Improsa, sues it, and has been the "instigator of many of the extortion-type complaints" it has suffered. This circumstance, it continues, was alleged in both instances, but was not given importance, so much so that when it petitioned to expand the lawsuit, Arcoaba responded in an "almost ridiculously complacent" manner; it was evident to the judge of first instance that Luis Arturo Salazar Rodríguez was acting as representative of Banco Improsa and Arcoaba, which was saved by employing a front man. It recounts that once Arcoaba acquires the said properties, which were created –it insists– at the same time as its own, it proceeded to update the cadastral plan of one of them, 52652-000, creating a new one: 4-920198-2004 "which is precisely, of the four properties acquired in 1994, the one that borders my principal's property, a plan in which it is clearly stated that the eastern boundary of that property is my client." This means that since 1994, and with much greater reason as of 2004, Arcoaba, its representatives, and its owners, knew that the eastern boundary of its property was with its own, property 52654-000.

Next, she emphasizes, Mr. Salazar Rodríguez [understood as representative of Improsa] lies when, in facts 12 and 13 of his complaint, he states that it was not until 2007, through inquiries, that he learned that the property of Anais Artavia Cruz corresponds to tract 52654-000, since as early as 2004, as representative of Arcoaba, he was fully aware of the eastern boundary of tract 52652-000 with its property 52654-000. She explains that, by common sense, it is impossible for him to have known that circumstance as representative of Arcoaba in 2001 and to have been unaware of it in 2007 as representative of the Banco Improsa trust. Hence, “the key to the plaintiff's bad faith and the evidentiary material for the purpose of not applying the thesis that the party who, in addition to title, has possession must prevail, since it has been proven that such possession occurred through a flawed procedure.” She notes that the plaintiff's witness, Gerardo Alberto Ulloa Saborío, an employee of Maderas Cultivadas de Costa Rica S.A. (hereinafter Maderas), explained that his employer is part of the same group as the companies Arcoaba and Reforestación Industrias Los Nacientes (hereinafter Los Nacientes); that is, they form a single interest group, which is supported by the documentary evidence she provided (documents 7 and 10). She recounts that Mr. Salazar Rodríguez himself admitted in the complaint that Los Nacientes was the entity that transferred tract 123352-000 in trust to Banco Improsa, the very tract it is allegedly invading. All of this is verified in the documents listed as 13 and 14, relating to her tract 52654-000 and tract 123352-000. She states, “This history dates back from 1979 to 2000” and to a Mr. Edwin Castro Navarro, ID number 6-098-024, who, in deed 46 of October 18, 1979, before Notary Gerardo Bogantes Hidalgo, acquired from Operaciones Agropecuarias Limitada, property 52654-000, that is, hers, which at that date had an area of 121 hectares, whose cadastral map (plano) was H-2057-1972, a document listed as 6. She states that, inexplicably, despite having acquired said real property 52654-000, in that same year, 1979, he initiated a possessory information proceeding for a supposedly unregistered tract he acquired at auction, which culminated in 1989 with the creation of tract 123352-000, which she is supposedly usurping. She adds, “I say inexplicably, since, as can be determined from the cadastral maps provided, the so-called (disque) (sic) unregistered land, (sic) and its cadastral map H-275856-1977, overlap nearly 50% of its area onto the very real property that CASTRO NAVARRO had just acquired, that is, tract #4-52654-000, as well as onto real property folio number 4-52652 (ACQUIRED BY ARCOABA S.A. since November 15, 1994).” She states that the possessory information proceeding was conducted “against all order and legality,” witnesses and adjoining landowners who were not such appeared; from this, the evidence in the case file, and the expert opinion, it is clear that Mr. Castro Navarro was aware that the land he was trying to register was part of his own tract 52654-000 and of tract 52652-000, which at that “time was undeveloped land,” guaranteeing him that no third parties would object. Meanwhile, this latter gentleman carried out several credit transactions in which he mortgaged tract 52654-000, as recorded in a deed of December 31, 1980, before Notaries Ovelio Rodríguez Chavarría and Ovelio Rodríguez León, a document identified as 16. She states that it is striking that when that tract was given as collateral, it was stated to have an area of 1,000.00 square meters, despite the area of 121 hectares indicated in cadastral map H-2057-1972. She continues, in 1983, Mr. Castro Navarro requests a loan for the company Agropecuaria El Almendro S.A. from the Banco de Costa Rica, and gives said real property 52654-000 as collateral. By 1984, Mr. Edwin Castro had advanced the possessory information proceeding (in which he was illegally reducing the area of property 52654-000 by more than 400,000 square meters), so he stopped paying the loan to the Banco de Costa Rica, which filed a proceeding that culminated in the protocolization of auction on September 1, 1986, before Notary Ovelio Rodríguez León (certified copy of the protocolization, registry study requested by the Banco de Costa Rica in 2001), document 18. In said deed, it was indicated that the land was 100 hectares. She continues, the banking institution, as the new owner, due to the differences in area, proceeds to update cadastral map H-2057-1972 (document 6), which gives rise to cadastral map H-210183-94 (document 9). A cadastral map that was delivered to her in 2004 when she acquired that property. All of this, she emphasizes, reveals that the creation and registration of tract 123352-000, cadastral map H-0275856-1977, involved bad faith and illegal acts, which necessarily invalidate it. She alleged this in both instances, but it was not even mentioned in the rulings, for which she argues improper weighing and prejudicial omission of evidence (preterición probatoria), and consequent defenselessness. She describes, indeed, the Court corrected unproven fact no. 1, to deem it accredited that cadastral map H-210183-94 was a modification of H-2057-72; and that cadastral map H-275856-1977 of tract 123352 effectively overlaps cadastral map 2101183-94 of her real property 52654-000. Thus, it is clear that the Banco de Costa Rica updated the measurement of land 52654-000 with the 1994 cadastral map, which was delivered to her when she acquired it; this evidences the fallacy of the plaintiff in facts 13 and 14 of his complaint when he states “regarding the referred property, there was a problem of precariousness... the bank sold it to the defendant company for a very comfortable and modest price,” which is also contrary to the deed of that sale, in which it is indicated that the real property has cadastral map H-210183-94, thereby denoting that seller and buyer had perfect clarity about the extension and value of the tract. She insists, the Trial Court and the Court of Appeals prejudicially omitted the evidence requested from the National Cadastre (Catastro Nacional), a note dated March 10, 2009, in which it concluded that cadastral map H-275856-1977 of tract 123352-000 overlapped tracts 52652 and 52654 with cadastral maps H-2054-1972 and H-2057-1972; as well as the note of the 11th of the same month, where it was determined that cadastral map H-275856-1977 of property 123352-000 overlaps with cadastral maps H-2054-1972 modified by H-920198-2004 and H-2057-1972 modified by H-210183-1994, a report that was accompanied by an overlay (montaje) of the different cadastral maps involved, made by the Section of Digital Cartography and Cadastral Studies of the National Cadastre, which left no room for any interpretation. She reiterates, this evidence proved that cadastral map H-275856-1977 overlaps her tract 52654-000 with cadastral map H-2101183-1994 and tract 52652-000, which was acquired by Arcoaba in 1994. This element, she details, is important because once the possessory information was authorized and tract 123352-000 was registered, Mr. Castro Navarro sold it to Los Nacientes, represented by Luis Arturo Salazar Rodríguez, in a deed dated March 12, 1990 (document listed as 19). She insists, having reached this point, it must be remembered that witness Ulloa Saborío, an employee of Maderas, stated that this company is part of the same group as Arcoaba and Los Nacientes. She repeats, Mr. Salazar Rodríguez, as owner and legal representative of Arcoaba, owner of the lands since 1994, knew the legal situation of those lands; as representative of the group of companies dedicated to timber exploitation, he knew the area and boundaries of the four real properties acquired in 1994, to the extent that in 2004 he ordered the update of cadastral map H-2054-1972 of tract 52652, giving rise to cadastral map H-920198-2004, which is precisely of the four tracts and which borders on the east with her tract 52654-000, as observed in documents 8 and 1. She indicates again, property 52652-000 is the other real property from which Mr. Castro Navarro also subtracted land for his fraudulent possessory information, as is inferred from the referred overlay. She adds, witness Ulloa Saborío declared knowing that real property 52652-000 of Arcoaba, cadastral map H-2054-1972 and updated with H-920198-2004, had as its eastern boundary her tract (Adecuación de Tierras) and not tract 123352-000. Likewise, in the deposition (prueba confesional), Mr. Luis Arturo Salazar stated, “When we buy a tract, we do so by going to the Public Registry, locating the neighbors, looking at the cadastral map……. (sic),” however, when questioned about the fact that tract #4-52652-000, owned by one of his represented entities, ARCOABA S.A., according to cadastral map 4-920198-2004, is conclusive in the sense that the eastern boundary is my represented party's property, tract# 4-52654-000, and not the real property that had been acquired in the name of the other companies of the group, REFORESTACIÓN INDUSTRIAL LOS NACIENTES S.A., that is, real property 4-123352-000 (supposedly usurped) DOC # 14, he simply and plainly limits himself to saying, “I learned of this error until it was brought to my attention by the defendant in this proceeding, because no cadastral map reached me…” .” She alleges, Mr. Luis Arturo Salazar, on behalf of Los Nacientes, bought tract 123352-000 on March 12, 1990; had they conducted the investigation he said they performed, they would have concluded that the tract was not in order due to its erratic boundaries, just as both the expert and the Section of Digital Cartography and Cadastral Studies concluded. She points out, even if one were to “give the benefit of the doubt” to Mr. Salazar Rodríguez in the sense that he acquired tract 123352-000 in good faith, this cannot be admitted when one sees that in 1994, he himself, as representative of Arcoaba, acquired properties 53051-000, 53045-000, 53047-000, and 52652-000. She asserts, faced with a purchase of so many millions and of transcendental importance for his companies, it is logical that Mr. Luis Arturo Salazar would have conducted a detailed study of the tracts, and he would have noticed that tract 123352-000 was the result of fraud, in which part of property 52652-000, which he was acquiring at that very moment, had even been taken. She concludes, Mr. Salazar Rodríguez “immediately realized the fraud committed or else was part of it; see, otherwise, what I have also repeated ad nauseam, and that is the fact that in 2004 (the same year my principal acquires real property #4-52654-000 (…) ) SALAZAR RODRÍGUEZ orders the preparation of an update for the property of his represented entity ARCOABA S.A., tract #4-52652-000, an update that clearly established that the eastern boundary was my principal's property (see certified cadastral map 4-920198-2004 DOC # 8), a circumstance and fact that he smooths over in his deposition with a simple: “I learned of this error until it was brought to my attention by the defendant in this proceeding, because no cadastral map reached me…”.” She adds, in reality, he did not ignore the “supposed error,” since witness Ulloa Saborío himself indicated that this cadastral map was required for the payment for environmental services (Pago de Servicios Ambientales) on behalf of his other represented entity, Arcoaba, and therefore it had to be drawn up as faithfully as possible to the law and the Cadastre; therefore, it was counterproductive to reveal the overlap problem that the real property had. She highlights that Mr. Salazar Rodríguez was aware of the illegality, decides to use it to his benefit, and begins to act with open and evident bad faith, let time pass, and when he believed the statute of limitations protected him, decided to “involve said fraudulently registered real property (4-123352-000) through the company REFORESTACIÓN INDUSTRIAL LOS NACIENTES S.A. in a million-dollar deal with BANCO IMPROSA S.A. and transfers it in trust on December 4, 2001, as stated in the attached certification (DOC # 20).” She indicates that Mr. Luis Arturo Salazar's problems began when she (Adecuación de Tierras) bought land 52654-000 on December 4, 2004. She clarifies that her representative, Mrs. Anais Artavia Cruz, requested studies with which she determined that: 1) tract 123352-000 and its cadastral map partially overlapped tract 52654-000 belonging to her and tract 52652-000 belonging to Arcoaba since 1994; 2) property 123352-000 was the result of a fraudulent proceeding carried out by Edwin Castro Navarro, who had sold the real property in 1990 to Los Nacientes; 3) Los Nacientes involved the asset 123352-000 in a forestry development business financed by Banco Improsa, for which it transferred it in trust to said entity; and 4) Los Nacientes and Arcoaba belong to the same interest group and both were represented by Luis Arturo Salazar Rodríguez. She continues, when an attempt was made to discuss the situation with the latter, only evasions were obtained. Given this situation, she considers, Mr. Salazar, given the danger of being exposed before Banco Improsa, had the logical solution of positioning himself as the victim facilitating the illegality and trying to divert attention by accusing a nonexistent usurpation, astonishingly managing to get Banco Improsa to grant him a power of attorney to act on its behalf. She recounts that in 2006, she learned of this claim and was subjected to harassment orchestrated by Mr. Luis Arturo Salazar, such as complaints before the Ministry of Environment and Energy (Ministerio de Ambiente y Energía, MINAE) and the police, in order to pressure her and strip her of her property right. She explains that in ordinary proceeding 06-000511-0504-CI, the dismissal was accepted, and this forced Mr. Salazar to file this new proceeding; it was during that time that she was able to conduct the detailed study and discovered the scheme she has evidenced. She states, it must be remembered that this individual bought tract 123352-000 in 1990 on behalf of Los Nacientes, and in 1994, on behalf of Arcoaba, tracts 53051-000, 53045, 53047-000, and 52652-000, and it was demonstrated that tract 123352-000 encompassed part of real properties 52652-000 and 52654-000. Mr. Luis Arturo “plays with that factor to try to legitimize the illegality,” and in the sector of property 52652-000 that was overlapped by 123352-000, he plants melina, and calls it “FINCA CARMEN,” with which he “gives ‘real’ substance” to a nonexistent real property and manages to sell the idea of the credit to BANCO IMPROSA S.A. and “shows them” a producing tract that supposedly corresponded to the eastern boundary of real property # 4-52652-000. This maneuver is revealed when, in 2004, and obliged by a requirement for the payment for environmental services on behalf of his represented entity ARCOABA S.A., he finds it necessary to present an update of the cadastral map of real property # 4-52652-000 and has no other choice but to carry out such an update based on the cadastral maps that actually reflected the reality of the land and in which it was indicated that real property # 4-52652-000 had as its eastern boundary real property # 2-52654-000, and not tract 4-123352-000.” She notes that witness Henry Manuel Sequeira Valle said that: a) he works for “Los Nacientes” and his boss is Dr. Salazar, which is another indication of the interest group formed with Arcoaba; b) although Finca El Carmen has been owned by Los Nacientes since the 90s, he only worked on that property around 2001. On the other hand, Mr. Luis Diego Barrantes Salas, also a witness, declared: a) he knows that Finca El Carmen belongs to the company, which had a usurpation problem; b) in 2003, he worked as a regent in the areas of the tract for the payment for environmental services; and c) in 2006, he continued making visits, and Mr. Henry told him there was a problem since they were cutting and extracting timber. She notes that witness Ulloa Saborío stated: a) in the sector where Finca Carmen is located, there is a melina plantation; b) in 2007, when they surveyed the boundaries of Finca Carmen, they used GPS; c) in addition to the overlap with Mrs. Anais's land, it also “overlaps at a (sic) corner with a property of Arcoaba and Reforestación.” All these testimonies offered by Los Nacientes and Arcoaba demonstrate that: a) an interest group exists; b) the work on the supposed Finca Carmen began in 2001 or 2003, which is logical, since Mr. Luis Arturo Salazar could not give real support to real property 123352-000 until 1994, when he acquired the four lands, among them 52652-000; c) this latter gentleman separates the part or portion of 52654-000 that 123352-000 invades and “founds” Finca Carmen to give an appearance of reality and legality to a forestry project on the fraudulently registered land, “in such a way that the conditions are set to involve it in a fraud to the detriment of BANCO IMPROSA S.A.”; d) since 2007, witnesses had warned Mr. Salazar Rodríguez that Finca Carmen overlapped the tract of Mrs. Anais and Arcoaba, which evidences that in 2008, Mr. Luis Arturo Salazar, “using as a ‘front’ a representation of BANCO IMPROSA S.A., files this present proceeding,” with clarity about the irregularity of the boundaries; and e) none of them is clear about the location of the usurped real property; all indicate Finca Carmen, the clearest being Mr. Ulloa Saborío, who indicated that with the boundary study, it was evident that Finca Carmen and the real property on which it sits have a serious boundary problem. Thus, she concludes, the judge could not have deemed as proven “the plaintiff's standing as owner, much less her status as legitimate possessor, and even less her status as good-faith owner, assumptions that the lower court judge himself acknowledges are basic.” She points out that to this is added another omission, which is the prejudicial omission of the on-site inspection (inspección ocular) of real property 52654-000, during which the entirety of the boundaries were walked according to the cadastral map of that asset, H-210183-94, the boundary markers were verified, and witness Alejandro Huertas Blanco was explaining the study she had requested from him, the reasons for the differences between the original cadastral map H-2057-1972 and the update H-210183-1994 ordered by the Banco de Costa Rica. Also, she recounts, they walked the area of the real property where the melina and damages claimed by Mr. Luis Arturo Salazar were supposedly located, which resulted in no melina being detected, nor any damage to the paths, nor any sign of forestry exploitation; it was nothing more than virgin forest. This inspection is not mentioned in the first-instance ruling, and yet, in it and in the Court's judgment, her property 52654-000 is deemed proven to unduly encompass tract 123352-000. She states that it was not feasible to present the acts of Arcoaba and Los Nacientes as if they were isolated legal entities with opposing interests, as they are part of an interest group, both represented by Mr. Luis Arturo Salazar, who sued in the name of Banco Improsa in order to protect the negotiation carried out, with evident bad faith, since he delivered a tract plagued with irregularities. She concludes that it is a general principle of law that acts born in the light of evident illegality and riddled with nullities cannot create rights in anyone's favor, nor can they be validated by the passage of time. It was demonstrated that property 123352-000 was born amid serious violations of the regulations, with acts of bad faith, which were perpetuated by Mr. Salazar, who acted “with treachery and advantage to obtain an undue benefit” at the cost of the harm caused to her. She ends by stating that, based on the foregoing, it is not permissible for the Court to uphold the plaintiff's action, arguing that the process is not about a reivindicatory action, but rather about repeated titles, since in any case, good faith is required in both scenarios for the right to be validated in favor of the petitioner, and that in this matter, it is nonexistent. She finally questions that she was condemned as a reckless litigant, when she acted in defense of her rights acquired under the protection of the registry, which is also neither equitable nor a faithful reflection of the evidence; furthermore, she was condemned to pay damages, when the “on-site inspection” demonstrated that there are none, much less that the counterclaiming plaintiff had carried out any works, labors, or investments as alleged in the complaint.

IV.- From the foregoing, it is inferred that the appellant's objections are essentially two. First, that the creation and registration of tract 123352-000 with cadastral map H-0275856-1977 involved bad faith and illegal acts, which invalidate it. Second, that the plaintiff's standing as owner could not be deemed proven, nor could she be considered a good-faith possessor, basic assumptions for the granting of the claim. The appeal will be addressed on these terms.

V.- In this regard, it must be noted that the Trial Court deemed the following facts proven: a) on March 12, 1990, Los Nacientes, represented by Luis Arturo Salazar, acquired asset 123352-000 from Edwin Castro Navarro and began reforestation of a part with melina planting (facts 3 and 4); b) tract 123352-000, cadastral map H-275856-1977, with an area of 430,467.72 square meters, owned by Banco Improsa, is completely superimposed on real property 52654-000 belonging to Adecuación de Tierras, cadastral map H-210183-1994, with an area of 1,000,000 square meters according to the Registry and 1,042,537.12 according to that cadastral map (fact 7); c) by October 2005, tract 123352-000 was possessed by Banco Improsa, and before that by Los Nacientes; at that time (2005), Adecuación de Tierras, through Anais Artavia Cruz, its representative, began acts of disturbance, including the felling of melina trees that occurred on October 29, 2007, on one hectare of land (facts 8 and 9). The Trial Court considered the following: First, it is not true that when Adecuación acquires tract 52654-000 with cadastral map H-210183-94, this latter cadastral map is an update of cadastral map H-2057-1972, since both are completely different in measurement, cartographic location, and description; even more so when, being different from the cadastral map it supposedly updates, it turns out to be superimposed on H-275856-1977, with which tract 123352-000 (now belonging to Banco Improsa) was originally registered, “which to this day remains true to its location and area,” so that “the incorrect cadastral map to this day is number H-210183-94 and not the one that describes the property in dispute from 1977” (this argument, specifically the first sentence, is later eliminated with the modification introduced in the factual findings by the Court, as will be seen). Second, it considered that the transactions for tract 52654-000 never referred to a cadastral map that described it, thus: a) the deed of October 18, 1969, in which Mr. Edwin Castro Navarro acquires it, b) the instrument of November 1983, in which the latter gives it as mortgage collateral to the Banco de Costa Rica for a loan for El Almendro Dorado S.A., and c) the judicial auction of August 5, 1986, in which the Banco de Costa Rica acquires it, indicating that it is 100 hectares. From which it can be presumed, it continued, that no reference was made because cadastral map H-2057-1972 did not coincide with what was being auctioned, since it stated that it was 120 hectares. Third, it continued, after the Banco de Costa Rica acquired it, cadastral map H-210183-94 was prepared with an area of 104 hectares 2537.12 square meters; an area that also does not coincide with what had been sold nor with the certification of the real property from the Registry. Fourth, it held that the Banco de Costa Rica included in cadastral map H-210183-94 the portion of land of tract 123352-000, but it was never in possession of that area, nor was Adecuación (later), except for the incursion made by Mrs. Anais Artavia Cruz in 2007, challenged in this same venue, in the criminal, and in the administrative venues. An incursion it considered in bad faith, since it was cultivated with melina and neither she nor the Bank planted it, so she could not become the owner of the crop. It added that witness Alejandro Huertas Blanco, a surveyor hired by Mrs. Anais in 2004, testified that she had told him she had problems with an adjoining landowner, and also that during the work, he saw a melina crop in the overlap sector, without her having told him she had planted it. Hence, it concluded, months or years after knowing that the tract had problems and that the melina did not belong to her, she cuts it down and takes advantage of it. It added that, according to folios 422 to 423 and her own statements, it is established that Anais Artavia, as representative of Adecuación, learned of a judicial proceeding filed, in which property 123352-000 was claimed. It emphasized that the arguments of Adecuación and Anais Artavia that it was because of this proceeding that the surveyor Huertas was hired did not coincide; as he testified it was in 2004. Fifth, it outlined that, by canon 642 of the Civil Code, applicable supplementarily, Adecuación de Tierras inherits the condition of the Banco de Costa Rica, as acquirer at auction, in the sense that it did so at its own risk regarding the situation, state, and factual conditions. So much so, it emphasized, that when the banking entity sold it to her, they warned in the deed that, by virtue of the fact that it had been awarded to the former in payment of obligations, the buyer accepted the state in which “it is currently found and waives any administrative or judicial claim for reason or occasion of difference in nature, measurement, or for reason of eviction or remedy,” which, moreover – it pointed out – reflects the abnormal conditions of the property. Sixth, it held that the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) in similar cases has affirmed that not only must the oldest title be verified, but also who holds the complete attributes of ownership, and in this case, the chain of transmission of ownership and possession is inferred from the evidence, which is: in 1989, through possessory information, property 123352-000 was registered with cadastral map H-275856-1977 in the name of Edwin Castro Navarro, who had acquired it through a judicial auction held in the First Civil Court of Heredia, before which it had belonged to Messrs. Miguel Ángel Ramírez Vargas, to Castro Navarro himself, and to Carlos and Rómulo Agüero Campos. It continued, in 1990, Mr. Edwin Castro sold the land to Los Nacientes, which in 2001 transferred it in fiduciary ownership to Banco Improsa. It stated, from the deposition and the testimonies of Henry Sequeira Valle, Luis Diego Barrantes Salas, Gerardo Alberto Ulloa Saborío, and Alejandro Huertas Blanco, it is inferred that since Los Nacientes acquired it, it proceeded to reforest it and exercise possession of the property, so that this company and Banco Improsa have held ownership and possession for many years, both personally and transmitted from the previous owners. Seventh, regarding Banco Improsa's claim against Arcoaba, it was demonstrated that there is no overlap according to the expert evidence from folios 766 to 781 and the inspection, therefore it denies it. Eighth, regarding the counterclaim against Banco Improsa and the claim against Arcoaba filed by Anais Artavia personally and as representative of Adecuación de Tierras, specifically regarding the annulment claim of the possessory information that gave rise to property 123352-000, it accepted the statute of limitations pleaded. It considered that this tract was registered in the Public Registry on May 24, 1989. Article 16 of the Law of Possessory Information (Ley de Informaciones Posesorias) provides that properties thus acquired are definitively consolidated for third parties three years after the registration of the title, since the negative prescription of third parties within the same file is limited to that period; outside of that period, a declaratory judgment must be initiated. It added that if one resorts to ordinary proceedings, for legal certainty, it necessarily has a time limit, which is 10 years of the ordinary prescription under mandate 868 of the Civil Code, from the registry registration. Thus, it continued, in this case, the registration was consolidated on May 24, 1999, whereby the nullity actions prescribed, which extends to the negotiations made with the tract 10 years before the filing of the counterclaim, which was on May 30, 2008. It continued, the only registry movement after that date is the transfer made by Los Nacientes in 2001 in trust; but this business is valid because Los Nacientes and Banco Improsa acquired the real property under the protection of the Registry, whose registration was consolidated by the passage of time and previous possessors. It added that the counterclaimants did not demonstrate that these companies acquired in bad faith.

VI.- For its part, the Court, to the circumstances that the Trial Court deemed accredited, added one, the tenth, namely, that cadastral map H-2057-72 “modified” cadastral map 210183-94 of tract 52654-000 of Adecuación de Tierras, for which it also eliminated the first unproven fact. First, it denied the nullity invoked due to omission to weigh the expert evidence and the report of the National Cadastre, since they were taken into consideration in proven fact seven. Second, it explained that the report rendered by the National Cadastre indicates that the geographical location of cadastral map H-275856-1977 of tract 123352-000 is superimposed on properties 52652 and 52654 of Arcoaba and Adecuación, which originated from cadastral maps H-2054-1972 and H-2057-1972, modified by H-920198-2004 and H-210183-1994; to prepare said report, no field visit was conducted. The expert opinion concluded that: a) from tract 52652-000 of Arcoaba with cadastral map H-275856-77, which reads is for titling, property 123352-000 was generated, now in the name of Banco Improsa, with an area of 43 hectares 467.72 square meters; between these (52625-000 and 123352-000) there is no overlap; and b) that the real property of Banco Improsa completely overlaps tract 52654, cadastral map H-210183-94, which was graphically represented.

[He] expressed that he does not share the lower court’s conclusion that planos H-2057-72 and H-210183-94 are unrelated, because both pieces of evidence affirmed that the former was modified by the latter. Likewise, he maintained, they coincide that fund 123352-000 overlaps Adecuación’s farm 52654-000; they differ only in that the Registry’s report states that it also overlaps Arcoaba’s 52652-000, while the expert report does not. He gives validity to the latter because it was carried out with a field visit, whereas the former was not. Thus, he concluded, the lower court’s ruling is not overturned, because it was proven that “there are two registry titles that affect the farm in dispute, which was concluded in the judgment and was not objected to; the ruling must be upheld by virtue of the fact that possession over said area had always been held by the plaintiff,” since Los Nacientes carried out reforestation activity and received payments for environmental services (Pagos de Servicios Ambientales, PSA), and transferred it to Improsa, according to proven facts 1, 2, 3, and 4, which were not appealed. Thus, the plaintiff, in addition to the title, proved possession. He finished by stating that the appellants allege that their property, of greater age, was overlapped by the plaintiff’s, and they argue aspects of the registry and cadastral history of both properties. Their allegations, he ordered, are not admissible, because the possessory information from which the plaintiff’s property 123352-000 arose was consolidated because no nullity claim was filed within the ten-year period, just as the lower court decreed and was not appealed. He considered that the counterclaimants did not demonstrate the illegitimacy of the plaintiff’s title, nor that they exercised possession, which the plaintiff did prove.

VII.- In the case at hand, and as relevant in view of what is claimed in this cassation stage (as defined in Considerando IV), Banco Improsa alleged in its complaint that its property 123352-000 overlaps Adecuación’s farm 52654-000, and also that the latter corporation and its representative Anais Artavia Cruz have—in sum—illegitimately possessed its fund 123352-000 through entries, construction of a zinc warehouse, and the destruction, felling, and harvesting of the melina trees. Therefore, it petitioned: a) that the Public Registry be ordered to reduce the area of farm 52654-000 by the portion corresponding to its farm 123352-000, namely by 430,467.72 square meters, such that Adecuación’s property has an area of 569,532.28 square meters; b) that the defendants be instructed not to enter, through representatives or workers, onto property 123352-000; c) that they be obligated to demolish or remove the zinc warehouse; and d) to pay the damages for the destruction, felling, and harvesting of the melina trees, their interest, as well as both sets of costs. Thus, it is clear that this case has two purposes. The first is that all the attributes of ownership over the real property 123352-000 be restored to Banco Improsa in light of the disturbances by the defendants (such as incursions, construction, and harvesting of resources). To this, the plaintiff—logically—joined a second request: that the area of farm 52654-000 be reduced by the portion that overlaps its property 123352-000, since those who it alleges have entered the property as illegitimate possessors also hold a property title, 52654-000, which partially coincides with the fund it owns. This being said, it is clear that this proceeding concerns a primary problem: the duplicity of titles, from which a possession problem is deduced. In short, it involves a collision of in rem ownership rights. In these conflicts, the adjudicating body must decide based on the prevalence of the title reinforced with possession. Along these lines, the Court of Cassation ruled long ago, in judgment no. 132 of 15:30 on September 25, 1974, in which it stated: “The problem of repeated titles over the same property, even those validated by adverse possession, cannot but be resolved by giving preference to whoever holds the complete attributes of ownership, in this case, possession. Numerous judgments of this Court have so agreed, among them No. 80 of 15:00 on July 29, 1958, pages 126 and following of the respective volume of the Collection.” This Chamber has also indicated that in the face of double titling, the oldest title does not govern, but rather “the better one,” “the one fundamentally characterized by possession” (resolution no. 84 of 14:30 on May 22, 1992, reiterated in no. 823-F-SI-2007 of 15:35 on November 16, 2007).

VIII.- In this matter, Banco Improsa holds ownership over property 123352-000, according to the facts proven by the lower court. It is noted that the defendant filed a counterclaim seeking the nullity of this title as well as the judicial process that gave rise to it, which was denied because the statute of limitations was accepted in accordance with canons 16 of the Ley de Informaciones Posesorias and 868 of the Civil Code. This aspect of the judgment was not challenged in the appeal phase, as seen in the appeal filing and statement of grievances (folios 848 to 850 and 858 to 873). Consequently, all the arguments in the appeal regarding the invalidity of fund 123352-000 are inadmissible, as they are new issues. It is worth noting that in agrarian matters, according to precept 61 of the Ley de la Jurisdicción Agraria, the appeal before this Chamber is governed by Chapter V of Title VII of the Labor Code; this latter body of law, in its canon 452, in turn refers suppletorily to the Code of Civil Procedure, which establishes in its Article 608 that matters not timely debated cannot be the subject of the cassation appeal before this Chamber. Thus, regarding active standing, Banco Improsa holds title to the property. This also implies the denial of the first claim formulated by the cassation appellant (as explained in Considerando IV). On the other hand, as seen, the lower court found it proven that Adecuación, through Anais Artavia, and therefore, also she in her personal capacity, carried out an incursion in 2007, during which they harvested the melina trees, in addition to hiring a surveyor to carry out a supposed “re-survey (replanteo).” Against this argument regarding the incursion and harvesting of the melina, and in general regarding her lack of possession, the appellant does not raise allegations or identify evidence to refute it. It could be inferred that title 52654-000 is the reason why Adecuación and its representative carried out those acts, which necessarily leads to the collision of in rem rights. The Tribunal precisely held it as proven that Adecuación’s fund 52654-000 with its plano H-210183-1994 overlaps farm 123352-000. This constitutes the coincidence of the land, evidencing the repeated titles.

IX.- Regarding the duplicity of titles. As to this particular, the appellant argues that the possession of Banco Improsa and that of its predecessor is illegitimate and in bad faith, since it is based on the purchase of the property (123352-000) in 1990 by Los Nacientes and the acquisition in 1994 of four farms by Arcoaba (among them 52652-000), whereby Mr. Salazar Rodríguez, representative of both, became aware of the fraud regarding the former, decided to plant melina to give real content to that property, and later in 2001 placed it in a trust with Banco Improsa. Regarding the disturbances attributed to her and the lack of possession, she does not expressly formulate disagreement, but it is an indissoluble point, being necessarily the consequence of the thesis just outlined and the supposed error in that conclusion of the lower court. It is observed that the lower court held it proven that Banco Improsa possessed the land in dispute, and that it was possessed by Los Nacientes, its previous owner; likewise, that Adecuación and Ms. Anais Artavia, without being possessors, made an incursion onto it and took ownership of the melina. In this regard, it is reiterated that the Tribunal also held such possession proven by virtue of facts 1, 2, 3, and 4 of the first-instance judgment that were not appealed. The core fact is fact four, which is that Los Nacientes began reforestation with melina. The cassation appellant does not expressly contradict this fact, but rather—as seen—limits herself to stating generally that once Arcoaba acquired the properties, Mr. Luis Arturo Salazar Rodríguez, in bad faith, began planting those trees. It is observed that this thesis of Adecuación is based on the idea that said planting occurred after 1994; it can even be said that—for her—it occurred more specifically around 2001, since she asserts that Mr. Salazar planted and “sells the idea” to Banco Improsa. That premise is not admissible; note that fact four of the judgment is based on both the testimonial evidence and the document dated August 21, 1991, from the Department of Reforestation and Forest Protection of the then Ministry of Natural Resources, Energy, and Mines. In this official letter no. 1416-91 DRPF, it is certified that it was recorded in the corresponding registry that 13 hectares and 2,500 square meters of farm 123352-000 belonging to Los Nacientes were reforested, and that the remaining 43 hectares and 467 square meters were allocated for protection purposes. Therefore, by 1991 Los Nacientes had already reforested the land corresponding to property 123352-000, which speaks to its possession, and disproves the premise from which Adecuación proceeds in her appeal to support the bad faith and consequent illegitimacy of that possession as well as that exercised by Banco Improsa. This is added to the fact that the lower court declared the nullity claim filed via counterclaim against property 123352-000 and the possessory information that originated it to be time-barred. In conclusion, based on the evidence reviewed, this Chamber also agrees with the lower court’s ruling in the sense that Banco Improsa has had possession of the land in dispute, which was transmitted to it by Los Nacientes. Consequently, the ruling is in accordance with law, because the plaintiff, in addition to the title, holds possession. In this way, the reivindicatory action is appropriate as declared, as well as the reduction of area decreed with respect to title 52654-000 insofar as it repeats or duplicates 123352-000.

X.- On the other hand, the cassation appellant shows laconic disagreement with the order to pay damages, since in her view, the on-site inspection (inspección ocular) conducted proved their nonexistence, because no melina, destruction of trails, or signs of forest exploitation were found. In fact no. 9, the A quo established that on October 29, 2007, personnel hired by Anais Artavia carried out a felling of melina trees on the property known as “Finca Carmen,” over an approximate area of one hectare (the Tribunal confirmed it insofar as it omitted a ruling because it was not the subject of appeal). Observed at folio 656 is the judicial inspection (reconocimiento judicial) record that the cassation appellant overlooks, which records: “in this first portion traversed, of the property subject to dispute, one can observe that in some sectors there exist among the vegetation and wooded areas, which are quite dense, large melina trees planted (…) at the time of the inspection, the entire property visited was observed to be covered by vegetation and trees of various species. It is a property that is apparently kept under conservation.” The transcription refers—expressly, moreover—to the state of the land at the time of the judicial inspection, that is, on April 20, 2009. This in no way contradicts the circumstance proven in the view of the lower court (the felling in 2007), which was based on the documents at folios 30 to 33 and 42 to 44 and the testimony at folio 804. In this regard, it is advisable to detail these evidentiary elements. The deponent Luis Diego Barrantes Salas stated that he has worked since 2006 for Maderas Cultivadas de Costa Rica, which is part of the same group as Arcoaba and Los Nacientes. He stated: “I can attest that in the sector where I indicate Finca Carmen is located, there is a melina plantation […] I personally visited Finca Carmen when other people had cut the wood. When we went, there was a portable sawmill and there was stacked wood.” On the other hand, regarding the documentation, at folio 30 there is a police inspection report conducted on October 29, 2007, which records that on the farm known as “Carmen” there is felling of melina trees. At folio 31 there is a complaint filed with the Central Volcanic Mountain Range Conservation Area (Área de Conservación Cordillera Volcánica Central) of the National System of Conservation Areas (Sistema Nacional de Áreas de Conservación, SINAC), then part of the Ministry of Environment and Energy (MINAE), filed by Mr. Diego Barrantes Salas, stating that there was a theft of melina on Finca Carmen belonging to Los Nacientes, and “Anais Artavia Cruz” is identified as the alleged offender. Likewise, at folio 42 there is a complaint to the Public Prosecutor’s Office of Puerto Viejo Sarapiquí, on the same date, filed by Mr. Barrantes Salas against “Anais Artavia Cruz” for the theft of melina wood registered under the forest property regime and belonging to Los Nacientes. To these, one can add the testimony of Alejandro Huertas Blanco (which the A quo referred to in its reasoning), who declared: “within the sector where the overlap occurs, there were melina trees that at some point someone must have planted there. Ms. Anais never mentioned to me that she was the one who planted those melina trees. On the first occasion when Ms. Anais hired me, I think we only talked about demarcating; however, I believe that by the second meeting she did tell me that she had problems with neighbors and that she wanted to fix the boundaries (…) Mr. Diego told me that where we were walking along the path there was a melina plantation that was ours, ‘I suppose belonging to the company where he works.’” Thus, it is reiterated, the judicial inspection does not disprove the conclusion of the first-instance judgment, which is based on the other evidentiary elements just reviewed. Therefore, the challenge must be denied.

XI.- Finally, as she disagrees with the sanction as a “reckless litigant (litigante temerario),” this Chamber understands that she attacks the order to pay costs. In this regard, on repeated occasions, the majority of the members of this Chamber have pointed out that the order against the losing party to pay costs has its origin in a mandatory rule. Article 55 of the Ley de la Jurisdicción Agraria provides that “Judgments, as well as resolutions that put an end to the proceeding, shall contain a ruling on costs. The losing party may be exempted from the payment of personal costs, and even procedural costs, when it is evident that he has litigated in good faith, because, in the court’s judgment, there was sufficient reason to litigate, or because the claims of the losing party, ultimately, were disproportionate.” Thus, the imposition of costs proceeds by the mere fact of being the unsuccessful party, without this implying that the conduct of the losing party is deemed to be in bad faith. The exemption is a power of the judge for cases of evident good faith, whether because the judge considers there was sufficient reason to litigate or because the counterparty’s claims are disproportionate. As a power, when the judge imposes costs on the losing party, the judge simply applies the general rule contained in the cited article, and therefore there is no violation whatsoever. Only when the judge uses the exemption could a substantive violation occur due to improper application or erroneous interpretation. Put another way, the rule can only be violated if the exception to the rule is applied; that is, it cannot be violated if the judge does not exercise the power to exempt the losing party. Therefore, this claim must also be denied.

XII.- By virtue of the foregoing, the appeal shall be declared without merit, and the appealed judgment shall be confirmed.

POR TANTO

The appeal is declared without merit. The Tribunal’s judgment is confirmed.

Anabelle León Feoli Luis Guillermo Rivas Loáiciga Román Solís Zelaya Óscar Eduardo González Camacho Carmenmaría Escoto Fernández Note from Judges González Camacho and Escoto Fernández I.- The undersigned members do not share the criterion expressed by the majority of this Chamber in Considerando XI of the preceding judgment, insofar as it denies cassation review in cases where only the general rule of ordering the losing party to pay both sets of costs is used; that is, when no rule related to cost exemption is applied or enacted. Indeed, the majority’s jurisprudential basis stems from the premise that cost exemption is a power, in the exercise or non-exercise of which no error or normative violation occurs; therefore, it is said, if there is no legal violation, it is not possible in cassation to assess or modify the ruling on costs against the losing party, because, it is repeated, for the majority of this Chamber, a legal violation can only occur when the corresponding exemption rule is applied (among many, see judgments of this Chamber no. 1001-F-2002, of 11:50 on December 20, 2002; no. 249-F-2003, of 11:45 on May 7, 2003; and no. 306-F-2006, of 10:20 on May 25, 2006). The concatenation seems in principle logical, because with this premise, if the exemption constitutes a power, the judge is not obligated to exempt; and therefore, if the judge does not order or carry out such an exemption, he does not violate the rules corresponding to this matter. Ergo, if no violation of rules occurs, there can be no cassation review (consult resolutions of this Chamber no. 765 of 16:00 on September 26, 2001, and no. 561-F-2003, of 10:30 on September 10, 2003). This relationship of ideas allows them to conclude that in that specific scenario (the simple order of costs or the non-application of exemptions), “it cannot be the subject of examination in this venue” (from this same deciding body, judgment no. 419-F-03, of 9:20 on July 18, 2003), since it is a hypothesis “not subject to cassation” (judgment no. 653-F-2003, of 11:20 on October 8, 2003). Thus, in the opinion of the distinguished colleagues, the cassation appeal has no place when the power to exempt is not exercised (see, a contrario sensu, Considerandos III and VIII, in order, of resolutions 541-F-2003, of 11:10 on the 3rd and of 10:50 on the 10th, both of September 2003). In this way, the majority has considered that “… the order of costs against the losing party, as occurred here, is not reviewable in this Venue, given that the Tribunal limited itself to applying the rule in the terms provided by it” (emphasis not in original, see Considerando X of vote no. 68-F-2005, of 14:30 on December 15, 2005).

II.- However, in the view of the undersigned, the improper non-application of the precepts that permit cost exemption undoubtedly violates the Legal System and, specifically, the rules that authorize it, whether due to error or inadequate appreciation by the judges in the specific conflict. In that regard, even if it is a power, the truth is that it is not immune to cassation review, because both in its exercise and in its non-application, a violation of law can occur, and to that extent, the improper omission is not, nor should be, synonymous with arbitrariness, in such a case, committed by the Judge himself. Especially if it involves an empowerment of the judge granted with specific assumptions that limit their discretionary power in this matter. Consequently, on this particular aspect, we consider that the mere application of the general rule in Article 55 of the Ley de la Jurisdicción Agraria (order against the losing party to pay both sets of costs) does not close the doors to the cassation appeal, because on the contrary, the matter is admissible for its examination on the merits (provided legal requirements are met) in the face of a potential omission defect in the application of provision 55 ibidem that authorizes the exemption of said costs. Notwithstanding the foregoing, in the specific case under examination, these members share what was decided on the merits by the lower court, insofar as the losing party was ordered to pay the costs, since the plaintiff’s claims were not disproportionate, it was victorious in all aspects of its claim and regarding the counterclaim, a circumstance that leads us to reject the grievance, and with it, the appeal formulated in this regard.

Óscar Eduardo González Camacho Carmenmaría Escoto Fernández MACUNAQ

Sala Primera de la Corte Analizado por: SALA PRIMERA Sentencias Relacionadas *070001160815AG* Res. 001575-F-S1-2013 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA . San José, a las ocho horas cuarenta y cinco minutos del dieciocho de noviembre de dos mil trece.

Proceso ordinario establecido en el Juzgado Agrario del II Circuito Judicial de la Zona Atlántica por BANCO IMPROSA SOCIEDAD ANÓNIMA, representado por sus apoderados generalísimos sin límite de suma, Marianela Ortuño Pinto, administradora, Jorge Monge Agüero, ingeniero industrial; contra ANAIS ARTAVIA CRUZ, soltera, asistente legal, vecina de Alajuela, en su carácter personal y como apoderada generalísima sin límite de suma de ADECUACIÓN DE TIERRAS SOCIEDAD ANÓNIMA, ARCOABA SOCIEDAD ANÓNIMA , representada por su apoderado generalísimo sin límite de suma Luis Arturo Salazar Rodríguez, médico, vecino de Alajuela. Figuran además, como apoderados especiales judiciales, de la actora, Juan Carlos Morera Fernández, divorciado, vecino de Alajuela, y por la demandada, Artavia Cruz, Jorge Manuel Chacón Mora, no indica calidades ni domicilio. Las personas físicas son mayores de edad, y con las salvedades hechas, casados, abogados y vecinos de San José.

RESULTANDO

1.- Con base en los hechos que expuso y disposiciones legales que citó, la actora planteó demanda ordinaria, cuya cuantía se estimó en la suma de veinte millones de colones, para en sentencia se declare: “1- Con lugar en todos sus extremos la presente demanda. 2- Que la finca de la provincia de Heredia, folio real matrícula número 56254-000, propiedad de la demandada, se encuentra abarcando indebidamente la finca del partido de Heredia, folio real 123352-000. 3- Que el plano catastrado número H-210183-94 correspondiente a la finca del partido de Heredia 52654-000 traslapa parcialmente el plano H-275856-1977 correspondiente a la finca del partido de Heredia 123352-000. 4- Que consecuentemente se le ha disminuir (sic) a la finca número 52654-000 el área total correspondiente a cuatrocientos treinta mil cuatrocientos sesenta y siete metros con setenta y dos decímetros cuadrados. 5- Que la medida correcta de la finca 52654-000 del partido de Heredia lo (sic) es de quinientos sesenta y nueve mil quinientos treinta y dos metros veintiocho decímetros cuadrados. 6- Que se ordene al Registro de la Propiedad el efectuar las modificaciones en cuanto a (sic) medida antes señalados (sic). 7- Que se ha de ordenar el no ingreso de ningún personero, representante o trabajador de la demandada al inmueble propiedad de mi representada, debiendo de retirar o demoler del mismo la bodega de zinc existente cuya medida es que dos metros. 8- Que la demandada deberá indemnizar a mi representada por los daños y perjuicios ocasionados con su actuar correspondientes a la destrucción, tala y aprovechamiento ilegítimo de los árboles de Melina por ella cortados, así como a los intereses de ley. 9- Que en caso de oposición a esta demanda por parte de la accionada se le deberá condenar al pago de las costas procesales y personales por haber actuado con evidente mala fe, así como a los intereses de ley.” 2.- La demandada, en su doble condición, contestó negativamente e interpuso la excepción de falta de competencia en razón de la materia (la que fue acogida mediante resolución no. 457-C-08 de las 16 horas 23 minutos del 30 de junio de 2008).

3.- La demandada planteó reconvención en contra el actor para que en sentencia se declare: “1- Con lugar el presente Juicio Ordinario.- 2- Que se declare la nulidad del proceso (sic) información posesoria en el Juzgado Segundo Civil de Heredia , (sic) EXPEDIENTE 261-79, y con ello la nulidad del plano H-275856-1977 , (sic) el cual supone un fraude , (sic) pues de manera absolutamente irregular se sobrepone a otro plano ya existente , (sic) es decir, al #H-2057-1972 , (sic) plano correspondiente precisamente al inmueble inscrito en el Registro Público bajo el folio Real (sic) #4-52654-000 , (sic) por lo (sic) vicios y nulidades que se produjeron al ser obviadas normas de procedimiento y derecho de fondo , (sic) así como por lo (sic) errores en que se incurrió al evaluar la prueba recibida., (sic) con lo cual se tendrá por no realizada y sin ningún valor legal la resolución que tiene por autorizada la inscripción del inmueble finca inscrita a folio Real (sic) partido de Heredia finca #4-123352-000, ordenándose la cancelación de su asiento en el Registro Público de la Propiedad. 3- Que por ende serán igualmente nulos los contratos y derechos que hasta la fecha se han hecho derivar de la existencia del inmueble, finca inscrita a folio Real (sic) partido de Heredia finca #4-123352-000. 4- Que se condene a la demandada al pago del perjuicio económico directo, consistente en los daños y perjuicios (sic) el despojo del inmueble de nuestra propiedad y de la injusta inmovilización que hasta la fecha se ha sometido al mismo, daños que se estiman de forma provisional en la suma de ₵10.000.000 y que serán justipreciados en su momento procesal oportuno. 5- Que se condene a la demandada al pago del daño moral sufrido . (sic) consistente en la angustia , (sic) la pena sufrida y vergüenza social a que se sometió no solo a la suscrita sino a mi representada , (sic) al vernos forzados a concurrir ante Juzgados y oficinas administrativas para ser expuestos y acusados de cargos absolutamente infundados, daños que abarcan el perjuicio psicológico ocasionado de forma irresponsable, daños y perjuicios que estimamos de forma provisional en la suma de ₵10.000.000 y que serán justipreciados en su momento procesal oportuno. 6- Que se ordenará de forma inmediata la cancelación de las anotaciones ordenadas hasta la fecha en el inmueble propiedad de mi poderdante. 7- Que se condene a la actora y reconvenida al pago de ambas costas de este proceso Ordinario.” 4.- El apoderado especial judicial de la actora reconvenida contestó negativamente y opuso las excepciones de falta de derecho, falta de legitimación ad causam necesaria activa y prescripción.

5.- El Juez Ronald Rodríguez Cubillo ordenó tanto a la parte actora – reconvenida como a la demandada–reconventora que ampliaran sus demandadas contra la empresa Arcoaba Sociedad Anónima. Por lo que las pretensiones en contra de dicha empresa se formularon de la siguiente manera. A) AMPLIACIÓN DE LA DEMANDA POR PARTE DE LA ACTORA RECONVENIDA: “1.- Con lugar en todos su (sic) extremos la presente demanda. 2.- Que se determine si en efecto el inmueble inscrito en Provincia de Heredia, folio real matrícula número 52652-000 propiedad de la demandada se encuentra abarcando indebidamente la finca del Partido de Heredia, folio real 123352-000. 3.- Que el plano catastrado número H-0920198-2004 correspondiente a la finca del Partido de Heredia 52652-000 traslapa parcialmente el plano H-275856-1977 correspondiente a la finca del Partido de Heredia 123352-000. 3.- Que consecuentemente se le ha de disminuir parcialmente a la finca número 52652-000 el área que traslapa de la finca 123352-000, modificándose consecuentemente el plano que la describe en cuanto a su medida se refiere y que será determinada mediante prueba pericial. 4.- que (sic) se ordene al Registro de la Propiedad el efectuar las modificaciones en cuanto a medida antes señalados (sic). 6.- (sic) debiéndose (sic) de condenar en caso de oposición a la demandada al pago de ambas costas de esta acción por actuar con evidente mala fe.” B) AMPLIACIÓN DE LA DEMANDA POR PARTE DE LA DEMANDADA RECONVENTORA: “ 1- Con lugar la presente reconvención contra ARCOABA S.A.- 2- Que se declare la nulidad del proceso (sic) información posesoria en el Juzgado Segundo Civil de Heredia , (sic) EXPEDIENTE 261-79, y con ello la nulidad del plano H-275856-1977 , (sic) el cual supone un fraude , (sic) pues de manera absolutamente irregular se sobrepone a otro plano ya existente , (sic) es decir, al # H-2057-1972 , (sic) plano correspondiente precisamente al inmueble inscrito en el Registro Público bajo el folio Real (sic) #4-52654-000 , (sic) por lo (sic) vicios y nulidades que se produjeron al ser obviadas normas de procedimiento y derecho de fondo , (sic) así como por lo (sic) errore en que se incurrió al evaluar la prueba recibida., (sic) con lo cual se tendrá por no realizada y sin ningún calor legal la resolución que tiene por autorizada la inscripción del inmueble finca inscrita a folio Real (sic) partido de Heredia finca #4-123352-000, ordenándose la cancelación de su asiento en el Registro Público de la Propiedad. 3- Que por ende serán igualmente nulos los contratos y derechos que hasta la fecha se han hecho derivar de la existencia del inmueble, finca inscrita a folio Real partido de Heredia finca #4-123352-000. 4- Que se condene a la reconvenida de forma solidaria al pago del perjuicio económico directo, consistente en los daños y perjuicios (sic) el despojo del inmueble de nuestra propiedad y de la injusta inmovilización que hasta la fecha se ha sometido al mismo, daños que estiman a esta fecha de forma provisional en la suma de ₵30.000.000 y que serán justipreciados en su momento procesal oportuno. 5- Que se condene a la reconvenida al pago del daño moral sufrido , (sic) consistente en la angustia , (sic) la pena sufrida y vergüenza social a que se sometió no solo a la suscrita sino a mi representada , (sic) al vernos forzados a concurrir ante Juzgados y oficinas administrativas para ser expuestos y acusados de cargos absolutamente infundados, daños que abarcan el perjuicio psicológico ocasionado de forma irresponsable, daños y perjuicios que estimamos de forma provisional en la suma de ₵30.000.000 y que serán justipreciados en su momento procesal oportuno. 6- Que se ordenará de forma inmediata la cancelación de las anotaciones ordenadas hasta la fecha en el inmueble de mi poderdante. 7- Que se condene a la nueva reconvenida ARCOABA S.A.. (sic) al pago de ambas costas de este proceso Ordinario.” 6.- El Juez Ronald Rodríguez Cubillo, en sentencia no. 130-10 de las 14 horas 22 minutos del 29 de octubre de 2010, resolvió: “… con respecto a la demanda se rechazan las excepciones de falta de derecho, falta de legitimación, falta de personería ad causam pasiva y activa y falta de interés interpuestas por la señora Anais (sic) Artavia Cruz, tanto en su carácter personal como en representación de la empresa Adecuación de Tierras S.A. y se declara CON LUGAR en todos sus extremos la presente demanda interpuesta por BANCO IMPROSA S.A.. (sic) Se declara que la finca de la provincia de Heredia, folio real matrícula número cincuenta y dos mil seiscientos cincuenta y cuatro –cero cero cero, propiedad de ADECUACIÓN DE TIERRAS S.A. se encuentra abarcando indebidamente la finca del partido de Heredia, folio real ciento veintitrés mil trescientos cincuenta y dos – cero cero cero. Se ordena al Registro de la Propiedad disminuir a la finca número cincuenta y dos mil seiscientos cincuenta y cuatro – cero cero cero el área total correspondiente a la finca ciento veintitrés mil trescientos cincuenta y dos – cero cero cero y que corresponde a cuatrocientos treinta mil cuatrocientos sesenta y siete metros con setenta y dos decímetros cuadrados. Se ordena a las demandadas Anais (sic) Artavia Cruz y Adecuación de Tierras S.A. abstenerse de ingresar ya sea de manera personal o po medio de terceros al inmueble en litis propiedad de Banco Improsa S.A.. (sic) Se condena a las accionadas Anais (sic) Artavia Cruz y Adecuación de Tierras S.A. de manera solidaria al pago de los daños u perjuicios ocasionados al Banco Actor (sic) consistentes en la destrucción, tala y aprovechamiento de los árboles de Melina cortados de manera ilegal en el fundo en cuestión, así como los intereses de ley, los cuales deberían ser liquidados en ejecución de sentencia lo mismo que al pago de ambas costas de este proceso. Con respecto a la demanda planteada por Banco Improsa S.A. contra ARCOABA S.A. se acogen las excepciones de Falta de Legitimación Activa y Pasiva y Falta de Derecho y se declara SIN LUGAR en todos sus extremos la demanda. Se resuelve la misma sin especial condenatoria en costas. Con respecto a la reconvención planteada por Anais (sic) Aartavia Cruz y Adecuación de Tierras S.A. contra BANCO Improsa S.A. y Arcoaba, SE ACOGE la excepción de prescripción interpuesta por Banco Improsa S.A. y Arcoaba S.A. y se omite pronunciamiento con respecto a las demás excepciones planteadas por innecesario y se declara SIN LUGAR en todos sus extremos dicha reconvención. Se resuelve la misma sin especial condenatoria en costas con respecto a ARCOABA S.A.. (sic) Y se condena al pago de ambas costas de la reconvención a las reconventoras Anais (sic) Artavia Cruz y Adecuación de Tierras S.A. con respecto a Banco Improsa S.A.. (sic) Todas las costas y daños y perjuicios aquí resueltos podrán ser liquidados mediante ejecución de sentencia.” 7.- El apoderado de la demandada reconventora apeló y concomitantemente solicitó nulidad, y el Tribunal Agrario del II Circuito Judicial de San José, integrado por las Juezas María Rosa Castro García, Damaris Vargas Vásquez y Alexandra Alvarado Paniagua, en voto no. 1442-F-11 de las 16 horas 01 minuto del 20 de diciembre de 2011, dispuso: “Se rechaza la nulidad. Se confirma en lo apelado la sentencia, por los motivos expuestos por este Tribunal.” 8.- El representante de la parte demandada formula recurso de casación indicando las razones en que se apoya para refutar la tesis del Tribunal.

9.- En los procedimientos ante esta Sala se han observado las prescripciones de ley.

Redacta el magistrado González Camacho

CONSIDERANDO

I.- En su demanda Banco Improsa Sociedad Anónima (en lo sucesivo Banco Improsa) se identificó como propietaria fiduciaria de la finca del partido de Heredia, matrícula 123352-000, terreno de repasto, hoy reforestado y dedicado a servicios ambientales por actividad forestal, con un área de 430.437,65 metros cuadrados, plano H-275856-1977. Relató, el 5 de noviembre de 2001 la recibió de Reforestación Industrial Los Nacientes Sociedad Anónima (en adelante Los Nacientes) en calidad de fiduciario. Continuó, esta última sociedad adquirió dicho inmueble desde 1990, luego lo sometió a régimen forestal, en concreto el 21 de agosto de 1991, con el interés de desarrollar un proyecto de protección del bosque y reforestación de áreas de repasto, para lo cual reforestó un área de 13 hectáreas 25 mil metros cuadrados con árboles de melina arbórea, por lo que recibió los incentivos respectivos. Indicó, el predio está afectado por las limitaciones de la Ley Forestal no. 7575, desde el 17 de marzo de 2004, con vencimiento para el 17 de marzo de 2009, por pago de servicio ambiental en las áreas de bosque, consecuencia del contrato que suscribió con el Ministerio de Ambiente y Energías. Este proyecto se le conoce como “Finca Carmen”. Narró, el 10 de octubre de 2005, el señor Gamaliel Salas Rodríguez, quien en aquella época se encargaba de los proyectos forestales de la zona de Sarapiquí, informó a Los Nacientes que en el proyecto denominado “Finca Carmen” se realizaban actividades no autorizadas de limpieza de carriles este, oeste y sur, así como corta de dos árboles de melina, utilizados como postes para identificar el carril. Afirmó, aquella empresa determinó que las acciones descritas fueron desplegadas por Anais Artavia Cruz, quien se identificaba como dueña de la finca. Asimismo, señaló, Los Nacientes se percató de que se chapeó un área aproximada de media hectárea, se sembró palmeras a las orilla del camino, se cercó y se construyó una bodega de zinc y madera de melina obtenida de su terreno. Prosiguió, el 24 de octubre de 2007, ingresó a la finca personal que se dijo contratado por Anais Artavia Cruz, con maquinaria apta para la tala de árboles, como lo fue una motosierra Husquarna 365, una yunta de bueyes y un aserradero portátil. El día siguiente, este personal inició de forma ilegal labores de tala de árboles de melina y otras especies, en una hectárea de terreno, procesó la madera en tucas de 2, 3 y 4 pulgadas de ancho por 3 y 4 varas de largo, lo que equivale a ¢2.000.000,00 de colones. Manifestó, a raíz de investigaciones que realizó se percató que la finca del partido de Heredia, número 52654-000, terreno de repasto y montaña, fue adquirida en remate por Adecuación de Tierras Sociedad Anónima (en lo sucesivo Adecuación), en proceso hipotecario promovido por el Banco de Costa Rica, y que este fundo, que había ostentado el padre de Anais Artavia, la apoderada de Adecuación, tenía un problema de ocupación precaria. Acotó, para deshacerse del conflicto de tierra, el Banco de Costa Rica, vendió a la empresa demanda la propiedad, en un precio “cómodo y modesto”, tan es así que se advirtió en la escritura de adquisición que el comprador “acepta el estado en que se encuentra en la actualidad y renuncia a cualquier reclamo administrativo o judicial por motivo u ocasión de diferencia de naturaleza, medida o por motivo de evicción o saneamiento”. Precisó, en ese instrumento se asignó como plano el H-210183-1994, el cual comparado con el plano H-275856-1977 de su finca 123352-000, se sobrepone a este último. En virtud de lo anterior, demandó a la señora Anais Artavia Cruz y a Adecuación, para que en sentencia se: 1) declare que: 1.1) la propiedad 52654-000 comprende y abarca en forma indebida el predio 123352-000; 1.2) el plano H-210183-1994 correspondiente a la finca 52654-000 traslapa parcialmente el plano H-275856-77 de su fundo 123352-000; 2) disminuya del área de la finca 52654-000 el área total que corresponde a la suya 123352-000 que corresponde a 430.467,72 metros cuadrados; 3) decrete que la medida correcta de la heredad 52654-000 es de 569.532,28 metros cuadrados; 4) ordene 4.1) al Registro Público de la Propiedad efectuar las modificaciones indicadas; 4.2) a las demandadas: 4.2.1) el no ingreso, sus por medio de personeros, representantes o trabajadores a su propiedad y a retirar o demoler la bodega de zinc existente; 4.2.2) indemnizarle los daños y perjuicios por la destrucción, tala y aprovechamiento ilegítimo de los árboles de melina cortados, incluyendo los intereses de ley; y 4.2.3) el pago de ambas costas e intereses. Anais Artavia Cruz y Adecuación contestaron en conjunto en forma negativa, formularon las excepciones de falta de: legitimación, derecho y de interés, así como “falta de personería ad causam pasiva y activa ”. Platearon además reconvención. Al efecto indicaron, el 4 de diciembre de 2004 Adecuación adquirió del Banco de Costa Rica el inmueble 52654-000, cuyo plano era el H-2057-1972 y que fue modificado por el H-210183-94. Explicaron, en ese año 2007 se enteraron de una demanda presentada en su contra por Banco Improsa, expediente 06-000511-0504-CI, tiempo cuando se dio una serie de hostigamientos orquestados por el señor Luis Arturo Salazar Rodríguez en su condición de apoderado del reconvenido Banco Improsa, tales como denuncias ante el Minae y la policía, a fin de presionarles y despojarles de su derecho de propiedad. Relataron, el historial registral de la fincas 52654-000 y 123352-000, llevan hasta un “oscuro personaje”, don Edwin Castro Navarro, cédula 6-098-024, quien en escritura 46 del 18 de octubre de 1979 ante el notario Gerardo Bogantes Hidalgo, adquirió de Operaciones Agropecuarias Limitada, la propiedad 52654-000, para esa fecha con una medida de 121 hectáreas y plano H-2057-1972. Manifestaron, inexplicablemente, pese a haberlo adquirido, en ese mismo año formuló proceso de información posesoria de un terreno sin inscribir que adquirió en remate, que dio origen en 1989 a la heredad 123352-000. Añadieron, esto es inexplicable ya que de los planos se desprende que el supuesto terreno sin inscribir y su plano H-275856-1977 se sobreponen aproximadamente en un 50 por ciento al predio que él recién había adquirido, así como a la finca 52652-000 propiedad de Arcoaba Sociedad Anónima (en adelante Arcoaba) desde 1994. Expresaron, el proceso de información posesoria fue llevado contra el orden y legalidad, comparecieron testigos y colindantes que no lo eran. Es claro, dijeron, que el señor Castro Navarro era consciente de que el terreno que trataba de inscribir era parte de su propia finca 52654-000. En el ínterin, este último señor realizó varias operaciones de crédito en las que puso a responder la finca 52654-000, así la operación en escritura del 31 de diciembre de 1980 ante los notarios Ovelio Rodríguez Chavarría y Ovelio Rodríguez León, dando en garantía ese predio con una medida de “1000.000” metros cuadrados. Prosiguieron, en 1983 el señor Castro Navarro solicitó un préstamo para la sociedad Agropecuaria El Almendro S.A. con el Banco de Costa Rica, y dio en hipoteca el bien 52654-000. Para el año 1984, don Edwin Castro con el proceso de información posesoria “adelantado”, dejó de pagar el crédito al Banco de Costa Rica. La entidad bancaria planteó proceso en el cual se adjudicó ese predio 52654-000 y que finalizó con la protocolización de remate. Continuó, dicha institución, en razón de las diferencias de cabida, procedió a actualizar el plano H-2057-1972, dando origen al plano H-210183-94, que le fue entregado en el 2004, cuando adquirió esa propiedad. Autorizada la información posesoria e inscrita la finca 123352-000, el señor Castro Navarro la vendió a Los Nacientes, representada por Luis Arturo Salazar Rodríguez, en escritura del 12 de marzo de 1990. Dijeron, este último señor, como dueño y personero de Arcoaba, conocía que la finca 123352-000 no existía realmente ya que en el año 1994 Arcoaba compró varias propiedades, entre ellas la 52652-000, cuyo plano H-2054-1972 tiene como colindancia este la finca 52654-000. Esta situación, continuaron, se hizo evidente cuando este señor actualizó el plano H-2054-1972 de la heredad 52652-000 con el plano H-920198-2004. Anotaron, pese a todo esto, don Luis Arturo Salazar, como personero de Los Nacientes, traspasó en fideicomiso el bien 123352-000 al Banco Improsa, el día 4 de diciembre de 2001. Finalizaron, a partir del año 2006, aquel señor comenzó con hostigamientos en contra de ambas (señora Artavia Cruz y Adecuación), con el fin de despojarles del terreno. Por lo anterior, peticionaron: 1) la nulidad del proceso de información posesoria, expediente 261-79, del plano H-275856-1977 del fundo 123352-000 por sobreponerse al plano H-2057-1972 de su finca 52654-000; 2) se ordene la cancelación del asiento de propiedad 123352-000; 3) la nulidad de los contratos y derechos derivados del inmueble 123352-000; 4) se condene a la reconvenida al pago de los daños y perjuicios por: el despojo del inmueble y la injusta inmovilización, los que estimó provisionalmente en la suma de ¢10.000.000,00, asimismo, el daño moral por la angustia, pena y vergüenza social sufridas, también por el monto de ¢10.000.000; 5) se ordene la cancelación de las anotaciones en su fundo; y 7) se le concedan las costas procesales y personales. Banco Improsa contestó en forma negativa la contrademanda y formuló las excepciones de prescripción y falta de legitimación ad causam activa. Por orden del Juzgado se amplió la litis contra Arcoaba, tanto la demanda como la reconvención. Arcoaba se opuso a ambas, planteó contra las dos las excepciones de falta de: legitimación en sus dos modalidades y derecho, así como la de prescripción.

II.- El Juzgado, respecto de la demanda rechazó las defensas establecidas y la declaró con lugar en todos sus extremos. Decretó que la finca de Heredia no. 52654-000 de Adecuación abarca indebidamente la finca de Heredia no. 123352-000 de Banco Improsa. Ordenó al Registro Público disminuir la cabida de la propiedad 52654-000 en el área que corresponde a la heredad 123352-000, cual es 430.467,72 metros cuadrados. Asimismo, ordenó a las demandadas abstenerse de ingresar, de forma personal o por medio de terceros, al inmueble de Banco Improsa. Les condenó también de forma solidaria al pago de los daños y perjuicios ocasionados con la destrucción, tala y aprovechamiento de los árboles de melina, y a sus intereses, montos que deberán ser liquidados en fase de ejecución de sentencia. Asimismo, le impuso las costas del proceso. En cuanto a la contrademanda, acogió la excepción de prescripción, y la declaró sin lugar en todos sus extremos. El Tribunal rechazó la nulidad y confirmó el fallo apelado. Inconforme, Adecuación establece recurso de casación ante esta Sala.

III.- Argumenta la casacionista que el Tribunal incurrió en indebida valoración de la prueba, dado que por un lado establece claramente que el plano H-2057-192 fue modificado por los planos de 1994 y 2004, pero en el hecho no. 10 que agregó, afirma que el plano de 1972 modificó los planos de 1994 y 2004. Dice, tal y como señaló el Tribunal el plano H-275856-1977 de la finca 123352 se traslapa con las fincas 52652 de Arcoaba y 52654 de su propiedad, que nacieron con los planos H-2054-1972 y H-2057-1972, que fueron modificados por los planos H-920198-2004 y H-210183-1994. Describe, los predios 52654 y 52652 provienen de la misma finca madre, pertenecieron al mismo propietario y “actualmente tienen o tuvieron el mismo representante legal, el señor LUIS ARTURO SALAZAR RODRÍGUEZ”. Esto, dice, demuestra la evidente mala fe de este último señor y Edwin Castro Navarro, quien se la transmitió, pues ambos conocían y prohijaron el traslape de su propiedad. Añade, en el plano de 2004, don Luis Arturo Salazar, por su representada, le tiene como colindante, de ahí que conocía la ubicación de todas las fincas; “había metido todas las que rodean la finca de mi representada y que le pertenecen a ARCOBA”. Detalla, la Ley no ampara la mala fe ni el abuso de derecho; hay un principio que determina que nadie puede aprovecharse de su propio dolo. Asevera, el Tribunal determinó que al tratarse de títulos repetidos, la doctrina y la jurisprudencia dominante establecen que debe prevalecer el propietario que hubiese ejercido la posesión y ostente los atributos completos del dominio. Esta decisión, afirma, no se fundamenta en ninguna norma jurídica; la doctrina costarricense ha sostenido que en este tema hay ausencia normativa, por lo que se necesita, conforme al artículo 5 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, recurrir a los principios generales del derecho y a la doctrina. Esta última, relata, aboga porque no debe prevalecer el titulo más antiguo, sino aquel que además del título tuviera la posesión del bien con los requisitos de la posesión para usucapir, en especial la buena fe. Agrega, los cinco inmuebles, incluido el suyo, nacieron a la vida jurídica en forma simultánea, en el año 1972. Arguye, para demostrar la mala fe de la sociedad actora reconvenida debe tomarse en cuenta quienes son los propietarios de las fincas. Arcoaba es dueña de los predios 53051-000 plano H-2056-1972, 53045-000 plano H-2053-1972, 53047-000 plano H-2058-1972 y 52652-000 plano H-2054-1972, desde el 15 de noviembre de 1994. El fundo 52654-000, plano original H-2057-1972, modificado por el plano H-210183-94, le pertenece. Asevera, de dicha modificación de plano, del origen común de todos los inmuebles, del testigo Alejandro Huertas Franco y del informe pericial del señor Aquiles Chaves Arroyo, se tiene que la finca inscrita a su nombre, 52654, está representada en el plano H-210183-94 que modificó el plano H-2057-72 con el mismo número de finca. Esto, apunta, fue avalado por el informe del Catastro Nacional que requirió el propio Juzgado (notas y croquis del 10 y 11 de marzo de 2009). Destaca, los planos fueron otorgados en 1972, de manera que desde esa fecha se “remontan las colindancias de tales inmuebles”, todos son coincidentes en sus colindancias. Continúa, Arcoaba adquirió todos los inmuebles dichos en 1994 según las certificaciones del Registro. Esto demuestra la mala fe de sus personeros y dueños, quienes son Luis Arturo Salazar Rodríguez y su esposa Sonia Ocampo Van Vatten; y es el primero quien, en representación de Banco Improsa, le demanda, y ha sido “gestor de muchas de las denuncias de tipo extorsivo” que ha sufrido. Esta circunstancia, prosigue, la alegó en ambas instancias, pero no se le dio importancia, tan es así que cuando peticionó ampliar la demanda, Arcoaba contestó de forma “complaciente casi ridícula”; era evidente para el juez de primera instancia que Luis Arturo Salazar Rodríguez se desempeñaba como representante de Banco Improsa y Arcoaba, lo que fue salvado con el empleo de un testaferro. Relata, una vez que Arcoaba adquiere los inmuebles dichos, que nacieron –insiste- al mismo tiempo que el suyo, procedió a actualizar el plano catastrado de uno de ellos, el 52652-000, elaborando uno nuevo: el 4-920198-2004 “que es precisamente de las cuatro fincas adquiridas en 1994, la que colinda con la de mi poderdante, plano en el cual claramente se hace constar que la colindancia este de aquella propiedad lo es mi cliente”. Esto significa que desde 1994, y con mucha mayor razón a partir del año 2004, Arcoaba, sus personeros y sus propietarios, conocían que la colindancia este de su inmueble lo era con el suyo, finca 52654-000. Luego, resalta, el señor Salazar Rodríguez [entiéndase como representante de Improsa] miente cuando en los hechos 12 y 13 de su demanda, afirma que hasta el año 2007 por averiguaciones se entera que la finca de Anais Artavia Cruz corresponde al predio 52654-000, pues desde el 2004 como representante de Arcoaba tiene plena conciencia de la colindancia este de la finca 52652-000 con su propiedad 52654-000. Expone, por sentido común es imposible que conociera esa circunstancia como representante de Arcoaba en el año 2001 y que la desconociera en el 2007 como representante del fideicomiso de Banco Improsa. De ahí “la clave de la mala fe de la actora y el material probatorio a efectos de no aplicar la tesis de que debe prevalecer quien además del título tiene la posesión por cuanto se ha comprobado que tal posesión se dio mediante un procedimiento viciado”. Apunta, el testigo de la actora, Gerardo Alberto Ulloa Saborío, empleado de Maderas Cultivadas de Costa Rica S.A. (en adelante Maderas) explicó que su patrono es parte del mismo grupo de las empresas de Arcoaba y Reforestación Industrias Los Nacientes (en lo sucesivo Los Nacientes); es decir, son un mismo grupo de interés, lo cual respalda la prueba documental que aportó (documentos 7 y 10). Narra, el propio señor Salazar Rodríguez aceptó en la demanda que Los Nacientes fue quien dio en fideicomiso al Banco Improsa la finca 123352-000, la cual supuestamente está invadiendo. Todo esto se comprueba en los documentos enumerados como 13 y 14, relativos a su finca 52654-000 y la 123352-000. Dice, “Este historial se remonta desde el año 1979 al 2000” y a un señor Edwin Castro Navarro, cédula 6-098-024, quien en escritura 46 del 18 de octubre de 1979 ante el notario Gerardo Bogantes Hidalgo, adquirió de Operaciones Agropecuarias Limitada, la propiedad 52654-000, es decir, la suya, que para esa fecha tenía una medida de 121 hectáreas cuyo plano era H-2057-1972, documento enumerado como 6. Manifiesta, inexplicablemente, pese a haber adquirido dicho inmueble 52654-000, en ese mismo año, 1979, inició proceso de información posesoria de un supuesto predio sin inscribir que adquirió en remate, lo que culminó en 1989 con el nacimiento de la finca 123352-000, que supuestamente ella usurpa. Añade, “dice inexplicablemente, por cuanto, según se puede determinar de los planos aportados, el “disque” (sic) terreno sin inscribir , (sic) y su plano H-275856-1977, se sobreponen cerca de un 50% de su cabida en el mismo inmueble que CASTRO NAVARRO acaba de adquirir, es decir la finca #4-52654-000, así como sobre la finca folio real número 4-52652 (ADQUIRIDA POR ARCOABA S.A. desde el 15 de noviembre de 1994)”. Expresa, el proceso de información posesoria fue llevado “contra todo orden y legalidad”, comparecieron testigos y colindantes que no lo eran; de esto y de la prueba en autos y del dictamen pericial, es claro que el señor Castro Navarro era consciente de que el terreno que trataba de inscribir era parte de su propia finca 52654-000 y de la 52652-000 que para esa “fecha era un terreno que no era explotado”, lo que le garantizaba que no habría terceros que se opusieran. Entretanto, este último señor realizó varias operaciones de crédito en las que puso a responder la finca 52654-000, así consta en escritura del 31 de diciembre de 1980 ante los notarios Ovelio Rodríguez Chavarría y Ovelio Rodríguez León, documento identificado como 16. Dice, llama la atención que al darse en garantía ese predio se indicó con una medida de 1000,00 metros cuadrados, pese a la cabida que se indicaba en el plano H-2057-1972 de 121 hectáreas. Prosigue, en 1983 el señor Castro Navarro solicita un préstamo para la sociedad Agropecuaria El Almendro S.A. con el Banco de Costa Rica, y da en garantía dicho inmueble 52654-000. Para el año 1984, don Edwin Castro tenía adelantado el proceso de información posesoria (en el cual estaba reduciendo en forma ilegal la medida de la propiedad 52654-000 en mas de 400.000 metros cuadrados), por lo que dejó de pagar el crédito al Banco de Costa Rica, quien plantea proceso que culmina en protocolización de remate el primero de setiembre de 1986 ante el notario Ovelio Rodríguez León (copia certificada de la protocolización, estudio registral solicitado por el Banco de Costa Rica en el 2001), documento 18. En dicha escritura se indicó que el terreno era de 100 hectáreas. Continúa, la institución bancaria, como nueva propietaria, en razón de las diferencias de cabida, procede a actualizar el plano H-2057-1972 (documento 6) lo que da origen al plano H-210183-94 (documento 9). Plano que le fue entregado en el 2004 cuando adquirió esa propiedad. Todo esto, resalta, pone de manifiesto que en el nacimiento e inscripción de la finca 123352-000, plano H-0275856-1977, medió la mala fe y actos ilegales, que forzosamente las invalidan. Lo cual alegó en ambas instancias, pero no fue siquiera señalado en los fallos, por ello arguye indebida valoración y preterición probatoria y consecuente indefensión. Describe, en efecto el Tribunal corrigió el hecho no probado no. 1, para tener por acreditado que el plano H-210183-94 era una modificación del H-2057-72; y que el plano H-275856-1977 de la finca 123352 se sobrepone efectivamente al plano 2101183-94 de su inmueble 52654-000. Así, es claro que el Banco de Costa Rica actualizó la medida del terreno 52654-000 con el plano de 1994, que le fue entregado a ella cuando lo adquirió; esto evidencia la falacia de la demandante en los hechos 13 y 14 de su demanda cuando dice “sobre la referida finca había un problema de precario… el banco la vendió a la sociedad demandada por un precio muy cómodo y modesto”, lo que es además contrario a la escritura de esa venta, en la que se indica que el inmueble tiene por plano el H-210183-94, con lo cual se denota que vendedor y comprador tenían perfecta claridad sobre la extensión y valor de la finca. Insiste, Juzgado y Tribunal pretirieron la prueba solicitada al Catastro Nacional, nota del 10 de marzo de 2009, en la que concluyó que el plano H-275856-1977 de la finca 123352-000 traslapaba las fincas 52652 y 52654 con planos H-2054-1972 y H-2057-1972; así como la nota del 11 del mismo mes, donde se determinó que el plano H-275856-1977 de la heredad 123352-000 se traslapa con los planos H-2054-1972 modificado por el H-920198-2004 y el H-2057-1972 modificado por el H-210183-1994, informe que estaba acompañado de un montaje de los diferentes planos involucrados, efectuado por la Sección de Cartografía Digital y Estudios Catastrales del Catastro Nacional, que no dejaba margen a interpretación alguna. Reitera, con esta probanza se comprobó que el plano H-275856-1977 traslapa su finca 52654-000 con plano H-2101183-1994 y la finca 52652-000 que en 1994 fue adquirida por Arcoaba. Este elemento, detalla, es importante pues una vez autorizada la información posesoria e inscrita la finca 123352-000, el señor Castro Navarro la vende a Los Nacientes, representada por Luis Arturo Salazar Rodríguez, en escritura del 12 de marzo de 1990 (documento enumerado como 19). Insiste, llegado a este punto debe recordarse que el testigo Ulloa Saborío, empleado de Maderas, manifestó que esa empresa es parte del mismo grupo que Arcoaba y Los Nacientes. Repite, el señor Salazar Rodríguez, como dueño y personero de Arcoaba propietaria de los terrenos desde 1994, conocía la situación jurídica de aquéllos; como representante del grupo de empresas dedicadas a la explotación maderera, conocía la cabida y colindancias de los cuatro inmuebles adquiridos en 1994, al punto que en el año 2004 ordenó la actualización del plano H-2054-1972 de la finca 52652 dando origen al plano H-920198-2004, que precisamente es de las cuatro fincas y que colinda al este con la suya 52654-000, como se observa en los documentos 8 y 1. Indica nuevamente, la heredad 52652-000 es el otro inmueble al que el señor Castro Navarro resta también terreno para su fraudulenta información posesoria, como se desprende del montaje referido. Agrega, el testigo Ulloa Saborío declaró conocer que el inmueble 52652-000 de Arcoaba, plano H-2054-1972 y actualizado con el H-920198-2004 tenía como colindancia este su predio (Adecuación de Tierras) y no la finca 123352-000. Igualmente, en la prueba confesional, don Luis Arturo Salazar manifestó “Cuando nosotros compramos una finca lo hacemos yendo al Registro Público, ubicando a los vecinos, viendo el plano……. (sic), sin embargo, cuando se le cuestiona sobre el hecho de que la finca #4-52652-000 propiedad de una de sus representadas, ARCOABA S.A. según el plano castrado 4-920198-2004, es contundente en el sentido de que la colindancia este lo es la propiedad mi representadala (sic) finca# 4-52654-000 y no el inmueble que se había adquirido a nombre de las otras empresas del grupo REFORESTACIÓN INDUSTRIAL LOS NACIENTES S.A. es decir el inmueble 4-123352-000 (supuestamente usurpado) DOC # 14, simple y llanamente se limita a decir “ Yo supe de este error hasta que lo pusieron en conocimiento la parte demandada dentro de este proceso, porque a mi (sic) no me llegó ningún plano…” ”. Alega, don Luis Arturo Salazar, a nombre de Los Nacientes, compró la finca 123352-000 el 12 de marzo de 1990, si hubiesen realizado la investigación que dijo realizaban, habrían concluido que el predio no se encontraba en regla por sus colindancias erráticas, tal y como concluyeron tanto el perito como la Sección de Cartografía Digital y Estudios Catastrales. Señala, aún y cuando “se quisiera dar el beneficio de la duda ” al señor Salazar Rodríguez en el sentido de que adquirió de buena fe la finca 123352-000, ello no puede admitirse cuando se ve que en 1994, él mismo como representante de Arcoaba adquirió las heredades 53051-000, 53045-000, 53047-000 y 52652-000. Asevera, ante una compra de tantos millones y de trascendental importancia para sus empresas, es lo lógico don Luis Arturo Salazar hiciera un estudio detallado de las fincas, y se habría percatado de que la finca 123352-000 era resultado de un fraude, en el que incluso se había tomado parte de la propiedad 52652-000 que estaba adquiriendo en ese momento. Finaliza, el señor Salazar Rodríguez “cayó de forma inmediata en cuenta del fraude cometido o de lo contrario era parte del mismo, véase sino, lo que ya también he repetido hasta el cansancio, y es el hecho de que en el año 2004, (mismo en el que mi poderdante adquiere el inmueble #4-52654-000 (…) ) SALAZAR RODRÍGUEZ manda a elaborar una actualización de la propiedad de su representada ARCOABA S.A., finca #4-52652-000, la actualización que claramente establecía la colindancia este era la propiedad de mi poderdante (véase plano catastrado 4-920198-2004 DOC # 8), circunstancia y hecho que allana en la prueba confesional con un simple: “Yo supe de este error hasta que lo pusieron en conocimiento la parte demandada dentro de este proceso, porque a mi (sic) no me llegó ningún plano…””. Añade, en realidad no ignoraba el “ supuesto error”, pues el propio testigo Ulloa Saborío señaló que ese plano se requería para el pago de servicios ambientales por parte de su otra representada Arcoaba, por lo que debía levantarse lo más ajustado a derecho y al Catastro, por lo que era contraproducente evidenciar el problema del traslape que tenía el inmueble. Destaca, el señor Salazar Rodríguez tenía conciencia del ilícito, decide usarlo en su beneficio y comienza a actuar con abierta y evidente mala fe, dejó transcurrir el tiempo, y cuando creyó que le cubría el término de la prescripción, decidió “involucrar dicho inmueble inscrito fraudulentamente (4-123352-000) a través de la sociedad REFORESTACIÓN INDUSTRIAL LOS NACIENTES S.A. en un negocio millonario con el BANCO IMPROSA S.A. y se lo traspasa en fideicomiso el 4 de diciembre de 2001, según consta en la certificación que se adjunta (DOC # 20)”. Indica, los problemas de don Luis Arturo Salazar inician cuando ella (Adecuación de Tierras) compra el terreno 52654-000 el 4 de diciembre de 2004. Aclara, su representante, señora Anais Artavia Cruz solicitó estudios con los cuales determinó que: 1) la finca 123352-000 y su plano traslapaban en parte el predio 52654-000 de su pertenencia y el 52652-000 de Arcoaba desde 1994; 2) la heredad 123352-000 era resultado de un proceso fraudulento realizado por Edwin Castro Navarro, quien le había vendido el inmueble en 1990 a Los Nacientes; 3) Los Nacientes involucró el bien 123352-000 en un negocio de desarrollo forestal financiado por Banco Improsa, por lo que lo traspasó en fideicomiso a dicha entidad; y 4) Los Nacientes y Arcoaba pertenecen a un mismo grupo de interés y ambas se hacían representar por Luis Arturo Salazar Rodríguez. Continúa, cuando se intentó conversar con el último de la situación, sólo se obtuvo evasivas. Ante esta situación, considera, el señor Salazar por el peligro que corría de que se le pusiera en evidencia ante el Banco Improsa, tuvo como salida lógica colocarle como víctima propiciadora del ilícito y tratar de desviar la atención acusando una inexistente usurpación, logró de manera asombrosa, que el Banco Improsa le otorgara un poder a fin de que gestione a su nombre. Relata, en el año 2006, se entera de esta demanda, y es objeto de hostigamientos orquestados por don Luis Arturo Salazar, tales como denuncias ante el Ministerio de Ambiente y Energía y la policía, con el fin de presionarle y despojarla de su derecho de propiedad. Explica, en proceso ordinario 06-000511-0504-CI fue acogida la deserción, y ello obliga al señor Salazar a plantear este nuevo proceso; en ese tiempo es que pudo efectuar el estudio pormenorizado y descubrió la trama que ha evidenciado. Expone, debe recordarse que este individuo compró el predio 123352-000 en 1990 a nombre de Los Nacientes, y en 1994 a nombre de Arcoaba, las fincas 53051-000, 53045, 53047-000 y 52652-000, y quedó demostrado que la finca 123352-000 abarcaba parte de los inmuebles 52652-000 y 52654-000. Don Luis Arturo “juega con ese factor para tratar de legitimar el ilícito”, y en el sector de la heredad 52652-000 que era traslapado por la 123352-000 siembra melina, y la llama “FINCA CARMEN”, con lo cual “ da contenido “real” a un inmueble inexistente y logra vender la idea del crédito al BANCO IMPROSA S.A. y “les muestra” una finca en producción que supuestamente correspondía a la colindancia este del inmueble # 4-52652-000, esta maniobra se pone en evidencia cuando en el año 2004 y obligado por un requisito para el pago de servicios ambientales por parte de su representada ARCOABA S.A., se ve en la necesidad de presentar una actualización del plano del inmueble # 4-52652-000 y no le queda más camino que efectuar tal actualización en base a los planos que efectivamente acusaban la realidad del terreno y en los que se indicaba que el inmueble # 4-52652-000 tenía en su colindancia este al inmueble # 2-52654-000 y no la finca 4-123352-000.” Apunta, el testigo Henry Manuel Sequeira Valle dijo que: a) trabaja para “Los Nacientes” y su jefe es el doctor Salazar, lo cual es otro indicio del grupo de interés conformado con Arcoaba; b) si bien la finca El Carmen es desde los años 90 propiedad de Los Nacientes, trabajó en esa propiedad como en el 2001. Por otra parte, el señor Luis Diego Barrantes Salas, testigo también, declaró: a) conocer que la finca El Carmen es de la empresa, que tuvo un problema de usurpación; b) en el 2003 trabajó como regente en las áreas de la finca para el pago de servicios ambientales; y c) en el 2006 continuó realizando visitas, y el señor Henry le comentó había un problema ya que estaban cortando y extrayendo de madera. Acota, el testigo Ulloa Saborío manifestó: a) en el sector donde se encuentra la finca Carmen hay una plantación de melina; b) en el 2007 cuando levantaron los linderos de finca Carmen utilizaron GPS; c) además del traslape con el terreno de doña Anais, también “se traslapa en un (sic) esquina con una propiedad de Arcoaba y Reforestación”. Todos estos testimonios ofrecidos por Los Nacientes y Arcoaba, demuestran que: a) existe un grupo de interés; b) los trabajos en la supuesta finca Carmen se inician a partir del año 2001 o 2003, lo que guarda lógica, pues don Luis Arturo Salazar no pudo dar soporte real al inmueble 123352-000 sino a partir del año 1994, cuando adquirió los cuatro terrenos, entre ellos el 52652-000; c) este último señor separa la parte o porción de la 52654-000 que invade la 123352-000 y “funda” finca Carmen para dar visos de realidad y legalidad a un proyecto forestal en el terreno inscrito fraudulentamente, “de forma tal que se dejan listas las condiciones para involucrarlo en un fraude en perjuicio del BANCO IMPROSA S.A.”; d) desde el año 2007, testigos habían advertido al señor Salazar Rodríguez que finca Carmen traslapaba la finca de doña Anais y de Arcoaba, lo que evidencia que en el 2008, don Luis Arturo Salazar “usando como “cartera” una representación de BANCO IMPROSA S.A. interpone el presente proceso”, con claridad de la irregularidad de los linderos; y e) ninguno de ellos es claro sobre la ubicación del inmueble usurpado, todos indican finca Carmen, el más claro es el señor Ulloa Saborío quien indicó que con el estudio de linderos era evidente que finca Carmen y el inmueble sobre el que se asienta tiene un grave problema de linderos. Así, concluye, no podía el juzgador tener por demostrada “la calidad de dueño de la actora, menos su condición de legítimo poseedor y mucho menos aún su condición de propietario de buena fe, presupuestos que el mismo Ad quo reconoce son básicos”. Señala, a esto se suma otra omisión, cual es la preterición de la inspección ocular del inmueble 52654-000, en la cual se caminó la totalidad de los linderos según el plano de ese bien, H-210183-94, se verificaron los mojones, y el testigo Alejandro Huertas Blanco iba explicando el estudio que ella le había solicitado, las razones de las diferencias entre el plano original H-2057-1972 y la actualización H-210183-1994 que ordenó el Banco de Costa Rica. También, narra, se caminó la zona del inmueble donde supuestamente se encontraba la melina y daños que acusa don Luis Arturo Salazar, lo cual dio como resultado que no se detectara melina alguna, daños a los senderos, ni señal de explotación forestal, no era más que montaña viva. Este reconocimiento no se menciona el fallo de primera instancia, y sin embargo en éste y en la sentencia del Tribunal se tiene por demostrado que su propiedad 52654-000 abarca indebidamente la finca 123352-000. Expone, no era factible presentar los hechos de Arcoaba y Los Nacientes como si se tratare de personas jurídicas aisladas y con intereses contrapuestos, pues forman parte de un grupo de interés, ambas representadas por don Luis Arturo Salazar, quien accionó a nombre de Banco Improsa a efecto de proteger la negociación efectuada, con evidente mala fe, pues entregó un predio pagado de irregularidades. Concluye, es un principio general del derecho que aquellos actos nacidos a la luz de una evidente ilegalidad y plagados de nulidades, no pueden crear derecho a favor de nadie, ni pueden ser convalidados por el transcurso del tiempo. Se demostró que la heredad 123352-000 nació en medio de graves violaciones a la normativa, con actos de mala fe, los que perpetuó el señor Salazar, quien actuó “con alevosía y ventaja para lograr un beneficio indebido” a costas del perjuicio que le ocasiona a ella. Finaliza, de lo anterior, no es dable que el Tribunal enderece la acción de la actora, aduciendo que el proceso no se trata de una acción reivindicatoria, sino de títulos repetidos, ya que en todo caso, en ambos supuestos se requiere de buena fe para que se convalide el derecho a favor del petente, y que en este asunto es inexistente. Cuestiona por último el que se le haya condenado como litigante temerario, cuando actuó en defensa de sus derechos adquiridos al amparo del registro, lo que además no es equitativo ni fiel reflejo de las probanzas, además se le condenó a pagar daños y perjuicios, cuando en la “inspección ocular” se demostró que no los hay, menos aún que la actora reconvenida haya tenido obras, trabajos o inversiones como alegaba en la demanda.

IV.- De lo anterior, se extrae que los reparos de la casacionista son en lo medular dos. Primero, que en el nacimiento e inscripción de la finca 123352-000 con plano H-0275856-1977 mediaron mala fe y actos ilegales, que la invalidan. Segundo, que no se podía tener por demostrada la calidad de dueña de la actora, ni tenerle como poseedora de buena fe, presupuestos básicos para el acogimiento de la demanda. En estos términos se conocerá el recurso.

V.- Al efecto, ha de destacarse que el Juzgado tuvo por demostrados los siguientes hechos: a) el 12 de marzo de 1990, Los Nacientes, representada por Luis Arturo Salazar, adquirió de Edwin Castro Navarro el bien 123352-000 e inició reforestación de una parte con siembra de melina (hechos 3 y 4); b) la finca 123352-000, plano H-275856-1977, con una medida de 430.467,72 metros cuadrados, propiedad de Banco Improsa se sobrepone totalmente al inmueble 52654-000 perteneciente a Adecuación de Tierras, plano H-210183-1994, con un área de 1.000.000 metros cuadrados según el Registro y de 1.042.537,12 según ese plano (hecho 7); c) para octubre de 2005 el predio 123352-000 era poseído por Banco Improsa, antes lo fue por Los Nacientes; para ese momento (2005) Adecuación de Tierras a través de Anais Artavia Cruz, su representante, inició actos perturbatorios, entre ellos la tala de árboles de melina acaecida el 29 de octubre de 2007 en una hectárea de terreno, (hechos 8 y 9). Estimó el Juzgado lo siguiente: Primero, no es cierto que cuando Adecuación adquiere la finca 52654-000 con el plano H-210183-94, este último plano es una actualización del plano H-2057-1972, pues ambos son totalmente diferentes en medida, ubicación cartográfica y descripción; más aún cuando siendo distinto al plano que supuestamente actualiza, resulta sobrepuesto al H-275856-1977 con el cual se inscribió desde el inicio la finca 123352-000 (ahora de Banco Improsa), “que hasta el día de hoy resulta fiel a su ubicación y cabida”, de manera que “ el plano incorrecto al día de hoy es el número H-210183-94 y no el que describe el fundo en litigio del año 1977” (este argumento, en concreto la primera frase, es luego eliminado con la modificación introducida en el elenco fáctico por el Tribunal, según se verá). Segundo, consideró que las transacciones de la finca 52654-000 nunca refirieron a plano que lo describiera, así: a) la escritura del 18 de octubre de 1969 en la que don Edwin Castro Navarro la adquiere, b) el instrumento de noviembre 1983, en que este último la entrega como garantía hipotecaria al Banco de Costa Rica por un préstamo para El Almendro Dorado S.A., y c) remate judicial del 5 de agosto de 1986, en el que el Banco de Costa Rica la adquiere, con indicación de que son 100 hectáreas. De lo que se puede presumir, continuó, que no se hacía referencia en razón de que el plano H-2057-1972 no coincidía con lo que se remataba, ya que consignaba que eran 120 hectáreas. Tercero, continuó posterior a que el Banco de Costa Rica lo adquirió, se confecciona el plano H-210183-94 con una medida de 104 hectáreas 2537,12 metros cuadrados; área que tampoco coincide con lo que se había venido vendiendo ni con la certificación del inmueble Registro. Cuarto, sostuvo, el Banco de Costa Rica incluyó en el plano H-210183-94 la porción de tierra de la finca 123352-000, pero nunca estuvo en posesión de esa área, tampoco (luego) lo estuvo Adecuación, salvo por la incursión que hace la señora Anais Artavia Cruz en 2007 demandada en esta misma vía, en la penal y en la administrativa. Incursión que consideró de mala fe, por cuanto estaba cultivado con melina y no fue ella ni el Banco quienes la sembraron, de manera que no podía hacerse dueña del cultivo. Agregó, el testigo Alejandro Huertas Blanco, topógrafo que doña Anais contrató en el 2004, declaró que ella le había indicado tenía problemas con un colindante, asimismo, que durante el trabajo vio cultivo de melina en el sector del traslape, sin que ella le hubiese manifestado haberlos sembrado. De ahí, concluyó, meses o años después de tener conocimiento de que la finca tenía problemas y que la melina no le pertenecía, la corta y aprovecha. Añadió, según folios 422 a 423 y de sus propias manifestaciones, se tiene que Anais Artavia, como representante de Adecuación, tuvo conocimiento de proceso judicial entablado, en el cual se reclamaba la propiedad 123352-000. Destacó, no coincidían los argumentos de Adecuación y Anais Artavia en el sentido de que fue por este proceso que se contrató al topógrafo Huertas; pues éste declaró lo fue en el 2004. Quinto , reseñó, por el canon 642 del Código Civil, de aplicación supletoria, Adecuación de Tierras arrastra la condición del Banco de Costa Rica, como adquirente en remate, en el sentido de que lo hizo bajo su propio riesgo en cuanto a situación, estado y condiciones de hecho. Tan es así, resaltó, que cuando la entidad bancaria se lo vendió, advirtieron en la escritura que en virtud de que le había sido adjudicado a la primera en pago de obligaciones, la compradora aceptaba el estado en que “se encuentra en la actualidad y renuncia a cualquier reclamo administrativo o judicial por motivo u ocasión de diferencia de naturaleza, medida o por motivo de evicción o saneamiento”, lo que además –puntualizó- refleja las condiciones anormales del fundo. Sexto, sostuvo que Sala Constitucional en casos similares ha afirmado que no sólo debe verificarse el título más antiguo, sino quién ostenta los atributos completos del dominio, y en este caso se extrae de la prueba la cadena de transmisión de la titularidad y de la posesión, cual es, en 1989 mediante información posesoria, se inscribió el fundo 123352-000 con plano H-275856-1977 a nombre de Edwin Castro Navarro, quien lo había adquirido mediante remate judicial realizado en el Juzgado Primero Civil de Heredia, antes de ello había pertenecido a los señores Miguel Ángel Ramírez Vargas, al propio Castro Navarro y a Carlos y Rómulo Agüero Campos. Continuó, en 1990, don Edwin Castro vendió el terreno a Los Nacientes, quien en el 2001 lo traspasó en propiedad fiduciaria a Banco Improsa. Dijo, de la confesional y los testimonios de Henry Sequeira Valle, Luis Diego Barrantes Salas, Gerardo Alberto Ulloa Saborío, Alejandro Huertas Blanco, se extrae que desde que Los Nacientes lo adquirió procedió a reforestarlo y ejercer posesión del fundo, de manera que esta sociedad y el Banco Improsa ostentan la titularidad y posesión desde hace muchos años, tanto de forma personal como transmitida de los anteriores dueños. Sétimo, en cuanto a la demanda de Banco Improsa contra Arcoaba, quedó demostrado que no hay traslape conforme a la prueba pericial de folios 766 al 781 y el reconocimiento, por lo que la deniega. Octavo, en lo relativo a la reconvención contra Banco Improsa y demanda contra Arcoaba establecida por Anais Artavia en su carácter personal y como representante de Adecuación de Tierras, en concreto respecto de la pretensión anulatoria de la información posesoria que dio origen a la heredad 123352-000, acogió la prescripción opuesta. Consideró, esta finca se inscribió en el Registro Público el 24 de mayo de 1989. El artículo 16 de la Ley de Informaciones Posesorias dispone que las propiedades así adquiridas quedan definitivamente consolidadas para terceros a los tres años contados a partir de la inscripción del título, ya que se limita a ese plazo la prescripción negativa de terceros dentro del mismo expediente; fuera de ese plazo, debe iniciarse un juicio declarativo. Añadió, si se acude al proceso ordinario, por seguridad jurídica, necesariamente tiene un límite de tiempo, cual es 10 años de la prescripción ordinaria del mandato 868 del Código Civil. A partir de la inscripción registral. Así, prosiguió, en este caso, la inscripción se consolidó el 24 de mayo de 1999, con lo cual prescribieron las acciones de nulidad, lo que se extiende a las negociaciones hechas con el predio 10 años antes de la presentación de la reconvención, que fue el 30 de mayo de 2008. Continuó, el único movimiento registral posterior a esa fecha, es el traspaso que hace Los Nacientes en el 2001 en fideicomiso; pero este negocio es válido por cuanto Los Nacientes y Banco Improsa adquieren el inmueble al amparo del Registro, cuya inscripción estaba consolidada por el transcurso del tiempo y anteriores poseedores. Agregó, no demostraron las reconventoras que estas empresas hayan adquirido de mala fe.

VI.- Por su parte el Tribunal, a las circunstancias que tuvo por acreditadas el Juzgado, añadió una, la décima, a saber que el plano H-2057-72, “modificó ” al plano 210183-94 de la finca 52654-000 de Adecuación de Tierras, por lo que además eliminó el primer hecho no demostrado. En primer término, denegó la nulidad invocada por omisión de valorar la prueba pericial y el informe del Catastro Nacional, pues en el hecho probado sétimo se tomaron en consideración. En segundo lugar, explicó, el informe rendido por el Catastro Nacional indica que la ubicación geográfica del plano H-275856-1977 de la finca 123352-000 se sobrepone con los fundos 52652 y 52654 de Arcoaba y Adecuación, que nacieron de los planos H-2054-1972 y H-2057-1972, modificados por los H-920198-2004 y H-210183-1994, para elaborar dicho informe no se realizó visita al campo. El dictamen pericial concluyó que: a) de la finca 52652-000 de Arcoaba con plano H-275856-77 que reza es para titular, se generó la propiedad 123352-000, hoy a nombre de Banco Improsa, con un área de 43 hectáreas 467,72 metros cuadrados, entre ellas (52625-000 y 123352-000) no hay traslape; y b) que el inmueble de Banco Improsa traslapa totalmente la finca 52654 plano H-210183-94, lo que fue graficado. Expresó, no comparte la conclusión del Juzgado en cuanto tiene por no relacionados los planos H-2057-72 y H-210183-94, pues ambas probanzas afirmaron que el primero fue modificado por el segundo. Asimismo, sostuvo, coinciden en que el fundo 123352-000 traslapa la finca 52654-000 de Adecuación, sólo difieren en que el informe del Registro dice que también traslapa la 52652-000 de Arcoaba, mientras que el pericial no; da validez al último pues se realizó con visita de campo, mientras que el primero no. Así, concluyó, no se revoca lo fallado, pues se acreditó que “existen dos títulos registrales que afectan la finca en litis, lo cual se concluyó en sentencia y no se objetó, debe mantenerse lo resuelto en virtud de que la posesión sobre dicha área había estado siempre en posesión de la actora”, ya que Los Nacientes ejerció actividad de reforestación y recibió pagos por servicios ambientales, la dio a Improsa, según los hechos probado 1, 2, 3 y 4, lo que no fue apelado. Así, la actora además del título, acreditó la posesión. Finalizó, los apelantes alegan que a su inmueble, de mayor antigüedad, se sobrepuso el de la actora y argumentan aspectos del historial registral y catastral de ambos predios. Sus alegatos, dispuso, no son de recibo, pues la información posesoria de donde nació la heredad 123352-000 de la actora se consolidó por no interponerse dentro del plazo decenal la pretensión de nulidad, tal y como decretó el Juzgado y no fue apelado. Estimó, las reconventoras no demostraron la ilegitimidad del título de la actora, ni que ellas ejercían la posesión, lo que sí acreditó la demandante.

VII.- En el sub lite, y en lo que interesa con vista de lo reclamado en esta etapa casacional (según se definió en el considerando IV), Banco Improsa alegó en su demanda que su heredad 123352-000 se sobrepone a la finca 52654-000 de Adecuación, asimismo que esta última sociedad y su representante Anais Artavia Cruz han –en suma- poseído de forma ilegítima su fundo 123352-000 a través de ingresos, construcción de una bodega de zinc y la destrucción, tala y aprovechamiento de los árboles de melina. Por ello, peticionó: a) se ordene al Registro Público disminuir la medida del feudo 52654-000 en lo que corresponde a su finca 123352-000, a saber en 430.467,72 metros cuadrados, con lo cual la de Adecuación tiene una cabida de 569.532,28 metros cuadrados; b) se instruya a la parte demandada no ingresar, por medio de representantes o trabajadores al inmueble 123352-000; c) se le obligue a demoler o retirar la bodega de zinc; y d) a pagar los daños perjuicios por la destrucción, tala y aprovechamiento de los árboles de melina, sus intereses, así como al pago de ambas costas. Así, se tiene que la presente es que tiene dos fines. El primero, que se le restituyan todos los atributos del dominio sobre el bien inmueble 123352-000 a Banco Improsa ante las perturbaciones por parte de los demandados (cuales son incursiones, construcción y aprovechamiento de recursos). A este, la parte demandante –de forma lógica- unió una segunda solicitud: se disminuya la cabida de la finca 52654-000 en lo que sobrepone a su heredad 123352-000, ya que quienes alega han ingresado a la heredad como poseedores ilegítimos, ostentan también un título de propiedad, el 52654-000, que coincide parcialmente con el del fundo de su propiedad. Dicho esto, resulta claro que este proceso versa sobre un problema primigenio: la duplicidad en los títulos, de lo cual se deduce un problema de posesión. Se trata en síntesis de la colisión de derechos reales de dominio. En estos conflictos, el órgano juzgador debe deslindarse por la prevalencia del título reforzado con la posesión. En esta línea, se pronunció desde vieja data la Sala Casación, sentencia no. 132 de las 15 horas 30 minutos del 25 de setiembre de 1974, en la cual indicó: “El problema de los títulos repetidos sobre un mismo inmueble, aún los convalidados por la prescripción, no puede menos de resolverse dando la preferencia a quien ostenta completos los atributos del dominio, en el caso de la posesión. Así lo han acordado numerosas sentencias de esta Corte, entre ellas la Nº 80 de 15 horas del 29 de julio de 1958, páginas 126 y siguientes del respectivo tomo de la Colección”. También esta Cámara ha señalado que ante la doble titulación, no rige el título más antiguo, sino “el mejor ”, “el caracterizado fundamentalmente por la posesión” (resolución no. 84 de las 14 horas 30 minutos del 22 de mayo de 1992, reiterada en la no. 823-F-SI-2007 de las 15 horas 35 minutos del 16 de noviembre de 2007).

VIII.- En este asunto, Banco Improsa ostenta el dominio sobre el inmueble 123352-000, según los hechos acreditados por el Juzgado. Se advierte que la parte accionada planteó contrademanda a fin de que se declara la nulidad de este título así como la del proceso judicial que le dio origen, lo que fue denegado al acogerse la prescripción de conformidad con los cánones 16 de la Ley de informaciones Posesorias y 868 del Código Civil. Este aspecto del fallo no fue cuestionado en la fase de apelación, según se observa en el escrito del recurso y la expresión de agravios (folios 848 a 850 y 858 a 873). Luego, todos los argumentos del recurso relativos a la invalidez del fundo 123352-000, no son atendibles, pues resultan novedosos. Valga a notar que en materia agraria, conforme al precepto 61 de la Ley de la Jurisdicción Agraria, el recurso ante esta Sala se rige por el Capítulo V del Título VII del Código de Trabajo; este último cuerpo legal, en su canon 452, remite a su vez en forma supletoria al Código Procesal Civil, el cual establece en su artículo 608 que no podrán ser objeto del recurso de casación ante esta Sala, cuestiones que no hayan sido debatidas oportunamente. Así las cosas, en cuanto a la legitimación activa se tiene la titularidad del bien por parte de Banco Improsa. Lo que además implica la denegatoria del primer reclamo formulado la casacionista (conforme se explicó en el considerando IV). Por otro lado, según se vio, para el Juzgado se acreditó que Adecuación, a través de Anais Artavia, y por lo tanto, también ésta en su carácter personal, realizaron una incursión en el 2007, con la que aprovecharon los árboles de melina, además de contratar a un topógrafo para realizar un supuesto “replanteo”. Contra este argumento sobre la incursión y aprovechamiento de la melina, y en general sobre su falta de posesión, la recurrente no plantea alegaciones ni identifica probanzas para desvirtuarlo. Podría desprenderse que el título 52654-000 es la razón por la que Adecuación y su representante realizaron aquellos actos, lo que lleva necesariamente a la colisión de derechos reales. Precisamente tuvo por demostrado el Tribunal que el fundo 52654-000 de Adecuación con su plano H-210183-1994 se sobrepone a la finca 123352-000. Esto constituye la coincidencia del terreno, evidencia los títulos repetidos.

IX.- De la duplicidad de los títulos. En cuanto a este particular, la recurrente señala que la posesión de Banco Improsa y la de su predecesora es ilegítima y de mala fe, pues se funda en la compra del inmueble (123352-000) en 1990 por Los Nacientes y la adquisición en 1994 de cuatro fincas por parte de Arcoaba (entre ellas la 52652-000), con lo cual el señor Salazar Rodríguez, representante de ambas, cayó en cuenta del fraude respecto de la primera, decidió sembrar melina para dar contenido real a ese predio y luego en el 2001 lo sometió a fideicomiso con Banco Improsa. Sobre las perturbaciones que se le atribuyen y la carencia de posesión no formula expresamente disconformidad, pero es un punto indisoluble, al ser necesariamente consecuencia de la tesis recién reseñada y del supuesto error de esa conclusión del Juzgado). Se observa que tuvo por acreditado el Juzgado que Banco Improsa poseía el terreno en discusión, y que fue poseído por Los Nacientes, su anterior propietario; asimismo, que Adecuación y doña Anais Artavia, sin ser poseedoras, incursionaron en ella y se hicieron dueñas de la melina. Al respecto, se reitera que el Tribunal también tuvo por demostrada tal posesión en razón de los hechos 1, 2, 3 y 4 de la sentencia de primera instancia que no fueron apelados. En lo medular, el hecho cuatro, cual es que Los Nacientes inició la reforestación con melina. La casacionista no contraría de forma expresa este hecho, sino que –como se vio- se limita a señalar en forma genérica que una vez que Arcoaba adquirió las propiedades, don Luis Arturo Salazar Rodríguez de mala fe comenzó con la siembra de aquellos árboles. Se observa que esta tesis de Adecuación se basa en que dicha siembra se dio después de 1994, incluso puede afirmarse que –para ella- se dio más puntualmente por el año 2001, pues asevera que el señor Salazar sembró y “logra vender la idea” a Banco Improsa. Esa premisa no resulta de recibo, nótese que el hecho cuatro del fallo se funda tanto en la prueba confesional, como en el documento fechado 21 de agosto de 1991 del Departamento de Reforestación y Protección Forestal del entonces Ministerio de Recursos Naturales, Energía y Minas. En este oficio no. 1416-91 DRPF, se hace constar la inscripción en el registro correspondiente de que fueron reforestadas 13 hectáreas 2500 metros cuadrados de la finca 123352-000 de Los Nacientes, y que el resto de las 43 hectáreas 467 metros cuadrados quedaron con fines de protección. Por consiguiente, ya para el año 1991 Los Nacientes había reforestado el terreno que correspondía a la propiedad 123352-000, lo cual dice de su posesión, y desvirtúa la premisa de la que parte Adecuación en su recurso para sustentar la mala fe y consecuente ilegitimidad de aquélla así como de la ejercida por Banco Improsa. Esto se suma al hecho de que el Juzgado declaró prescrita la pretensión anulatoria ejercida vía reconvención contra la propiedad 123352-000 y la información posesoria que la originó. En conclusión, de las probanzas reseñadas además esta Sala coincide con el fallo de instancia en el sentido de que Banco Improsa ha tenido la posesión del terreno en litigio, la que le fue transmitida por Los Nacientes. En consecuencia, lo resuelto se ajusta a derecho pues la actora además del título, ostenta la posesión. De esta suerte la reivindicación es procedente tal y como se declaró, así como la disminución de cabida decretada respecto del título 52654-000 en lo que repite o duplica al 123352-000.

X.- Por otra parte, la casacionista muestra una lacónica inconformidad con la condenatoria al pago de daños y perjuicios, ya que en su parecer con la inspección ocular efectuada se demostró su inexistencia, pues no se encontró melina, destrucción en los senderos, ni señal de explotación forestal. En el hecho no. 9, el A quo estableció que el 29 de octubre de 2007 personal contratado por Anais Artavia, realizó una tala de árboles de melina en la propiedad conocida como “Finca Carmen”, en una extensión aproximada de una hectárea (el Tribunal lo confirmó en el tanto omitió pronunciamiento por no haber sido objeto de apelación). Se observa a folio 656 el acta de reconocimiento judicial que dice preterida el casacionista, la cual consigna: “en esta primera parte recorrida, de la propiedad producto de la litis se puede apreciar que en algunos sectores existen entren la vegetación y áreas boscosas, la cual es bastante densa, árboles de melina de gran tamaño sembrados (…) al momento del recorrido todo el inmueble visitado se observó cubierto por vegetación y árboles de diversas especies. Es una propiedad que se mantiene aparentemente en conservación”. La trascripción refiere –de forma expresa además- el estado del terreno al momento del reconocimiento judicial, esto es, al 20 de abril de 2009. Lo que en nada contradice la circunstancia acreditada en parecer de juzgador de instancia (la tala en el año 2007), que se sustentó en los documentos de folios 30 a 33 y 42 a 44 y el testimonio de folio 804. Al respecto, conviene detallar estos elementos probatorios. El deponente Luis Diego Barrantes Salas señaló que él labora desde el 2006 para Maderas Cultivadas de Costa Rica, que es parte del mismo grupo de Arcoaba y Los Nacientes. Manifestó: “A mí me consta que en el sector donde indico se encuentra ubicada finca Carmen existe una plantación de melina […] Yo personalmente visité la finca Carmen cuando otras personas habían cortado la madera. Cuando fuimos había un aserradero portatil (sic) y había madera empatiada ”. Por otra parte, en cuanto a la documental, a folio 30 se encuentra un acta de inspección policial realizada el 29 de octubre de 2007, donde consta que en la finca conocida como “Carmen” hay tala de árboles de melina. A folio 31 se observa denuncia ante el Área de Conservación Cordillera Volcánica Central del Sistema Nacional de Áreas de Conservación, del entonces Ministerio de Ambiente y Energía, interpuesta por el señor Diego Barrantes Salas, en el sentido de que hubo robo de melina en la finca Carmen de Los Nacientes, como supuesto infractor se identifica a “Anais Artavia Cruz”. Asimismo, a folio 42 se encuentra denuncia ante el Ministerio Público de Puerto Viejo Sarapiquí, en la misma fecha, interpuesta por el señor Barrantes Salas contra “Anais Artavia Cruz” por el robo de madera de melina inscrita en régimen de propiedad forestal y perteneciente a Los Nacientes. A ellos, puede agregarse el testimonio de Alejandro Huertas Blanco (que el A quo refirió en sus consideraciones), quien declaró “dentro del sector que se da el traslape sí habían árboles de melina que en algún momento alguien los tuvo que haber sembrado en el lugar. Doña Anais nunca me mencionó que hubiese sido ella quien sembró esos árboles de melina. En la primera ocasión cuando doña Anais me contrata me parece que hablamos sólo de amojonar sin embargo creo que ya en la segunda reunión sí me dice que tiene problemas con los colindantes y que quiere arreglar las colindancias (…) El señor Diego me manifestó que por donde estábamos pasando el carril había una plantación de melina que era de nosotros, “supongo que de la empresa donde él trabaja”. Así las cosas, se insiste el reconocimiento judicial no desvirtúa la conclusión del fallo de primera instancia que se basa en los otros elementos de convicción recién reseñados. Luego, el reparo ha de denegarse.

XI.- Por último, en cuanto discrepa por la condena como “ litigante temerario”, entiende esta Sala que ataca la condenatoria en costas. Al respecto, en reiteradas ocasiones, la mayoría de los integrantes de esta Cámara ha señalado que la condena al vencido en el pago de las costas tiene su origen en una norma imperativa. El artículo 55 de la Ley de la Jurisdicción Agraria dispone que “Las sentencias, así como las resoluciones que pongan fin al proceso, contendrán pronunciamiento sobre costas. La parte vencida podrá ser exonerada del pago de las costas personales, y aun de las procesales, cuando sea evidente que ha litigado de buena fe, por existir, a juicio del tribunal, motivo suficiente para litigar, o porque las pretensiones de la parte vencida, en definitiva, resultaron desproporcionadas”. Así, la imposición de costas procede por el sólo hecho de resultar vencido, sin que ello implique que se califica la actuación del perdidoso como de mala fe. La exoneración es una facultad del juzgador para el supuesto de evidente buena fe, bien sea en razón de que estime tuvo motivo suficiente para litigar o bien, que las pretensiones de la contraparte son desproporcionadas. En tanto facultad, cuando el juez las impone a la parte vencida, se limita a emplear la regla general contemplada en el artículo de cita, y por ende no hay quebranto alguno. Sólo cuando hace uso de la exención, podría incurrir en una infracción sustantiva por indebida aplicación o errónea interpretación. Dicho de otro modo, únicamente puede infringirse la norma si se aplica la excepción a la regla; es decir, no puede violentarse si no ejerce la facultad de exonerar al perdidoso. Luego, este reclamo también deberá denegarse.

XII.- En mérito de lo expuesto, procederá declarar sin lugar el recurso, y confirmar la sentencia recurrida.

POR TANTO

Se declara sin lugar el recurso. Se confirma la sentencia del Tribunal.

Anabelle León Feoli Luis Guillermo Rivas Loáiciga Román Solís Zelaya Óscar Eduardo González Camacho Carmenmaría Escoto Fernández Nota de los magistrados González Camacho y Escoto Fernández I.- Los suscritos integrantes no comparten el criterio plasmado por la mayoría de esta Sala en el considerando XI del fallo anterior, en cuanto deniega el control casacional para aquellos casos en los que tan sólo se hace uso de la regla general de la condena al vencido en el pago de ambas costas; es decir, cuando no se actúa o aplica ninguna norma atinente a la exoneración de ellas. En efecto, el fundamento jurisprudencial de mayoría, parte de que la exoneración en el pago de las costas es una facultad, en la que no se produce yerro ni infracción normativa cuando no se ejercita o aplica; por ello, se dice, si no hay violación legal, no es posible en casación entrar a valorar o modificar lo resuelto sobre la condena al vencido, pues se repite, para la mayoría de esta Sala, sólo puede haber infracción jurídica cuando se actúa la norma correspondiente a la exoneración (entre muchas pueden verse las sentencias de esta Sala no. 1001- F-2002, de las 11 horas 50 minutos del 20 de diciembre de 2002; la 249- F-2003, de las 11 horas 45 minutos del 7 de mayo de 2003 y la 306-F-2006, de las 10 horas 20 minutos del 25 de mayo de 2006). La concatenación parece en principio lógica, pues con esta premisa, si la exoneración constituye una facultad, el juzgador no está obligado a exonerar; y por ende, si no ordena o realiza tal exoneración, no viola las normas que corresponden al tema. Ergo, si no se da violación de normas, no puede haber revisión casacional (consúltense las resoluciones de esta Sala no. 765 de las 16 horas del 26 de septiembre de 2001 y 561-F-2003, de las 10 horas 30 minutos del 10 de septiembre de 2003). Esta relación de ideas, les permite concluir, que en ese supuesto específico (la simple condena o la inaplicación de las exoneraciones) “no puede ser objeto de examen en esta sede” (de este mismo órgano decidor, sentencia no. 419-F-03, de las 9 horas 20 minutos del 18 de julio de 2003), pues se trata de una hipótesis “no pasible de casación” (fallo no. 653-F-2003, de las 11 horas 20 minutos del 8 de octubre de 2003). Así, en opinión de los distinguidos compañeros: no tiene cabida el recurso de casación cuando no se hace uso de la facultad exoneratoria (véanse a contrario sensu los considerandos III y VIII, por su orden de las resoluciones 541-F-2003, de las 11 horas 10 minutos del día 3 y de las 10 horas 50 minutos del día 10, ambas de septiembre de 2003). De esta forma se ha estimado por la mayoría que “… la condena en costas al vencido, como aquí sucedió no es revisable en esta Sede, habida cuenta de que el Tribunal se limitó a actuar la norma en los términos por ella dispuestos” (el destacado no es del original, véase el considerando X del voto no. 68-F-2005, de las 14 horas 30 minutos del 15 de diciembre de 2005).

II.- Sin embargo, en parecer de los suscritos, la indebida inaplicación de los preceptos que permiten la exoneración de costas, infringe, sin duda, el Ordenamiento Jurídico y, en concreto, las normas que la autorizan, ya sea por error o inadecuada apreciación de los jueces en el conflicto específico. En ese tanto, aunque se trate de una facultad, es lo cierto que no se encuentra inmune al control casacional, pues tanto en su ejercicio como en su inaplicación, puede operar una violación de ley, y en esa medida, la indebida omisión no es ni debe ser, sinónimo de arbitrariedad, en tal caso, cometida por el propio Juzgador. Máxime si se trata de un apoderamiento al juez otorgado con supuestos específicos que limitan su poder discrecional en esta materia. En consecuencia, en este particular aspecto, estimamos que con la sola aplicación de la regla general del artículo 55 de la Ley de la Jurisdicción Agraria (condenatoria al vencido al pago de ambas costas), no se cierran las puertas al recurso de casación, pues al contrario, el asunto es admisible para su examen de fondo (siempre y cuando se cumplan los requisitos de ley) ante un eventual vicio omisivo en la aplicación de la disposición 55 ibídem que autoriza la exoneración de dichas costas. No obstante lo anterior, en el caso concreto de examen, estos integrantes comparten lo dispuesto en el fondo por el Juzgado, en cuanto se impuso al vencido el pago de ellas, ya que las pretensiones de la parte actora no fueron desproporcionadas, resultó vencedora en todos los extremos de su pretensión y respecto de la contrademanda, circunstancia que nos lleva a rechazar el agravio, y con él, el recurso que en este sentido se formula.

Óscar Eduardo González Camacho Carmenmaría Escoto Fernández MACUNAQ