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Res. 01538-2013 Sala Primera de la Corte · Sala Primera de la Corte · 14/11/2013
OutcomeResultado
The First Chamber denies the nullity appeal filed by the plaintiff, upholding the arbitral award that admitted the defense of lack of right and dismissed the claim.La Sala Primera rechaza el recurso de nulidad interpuesto por la parte actora, manteniendo firme el laudo arbitral que acogió la excepción de falta de derecho y declaró sin lugar la demanda.
SummaryResumen
The First Chamber of the Supreme Court of Justice hears the nullity appeal filed by Desarrollos Naturales de Costa Rica S.A. against an arbitral award that dismissed its claim and partially upheld the counterclaim of Banco Centroamericano de Integración Económica (BCIE). The dispute stems from the One Jacó/BCIE/LAFISE 2007 Guarantee and Administration Trust, created to finance and build the Condohotel One Jacó Resort and Beach Club. The developer alleged that BCIE unilaterally imposed conditions that caused the project's failure and sought damages. The Arbitral Tribunal admitted the defenses of lack of right and lack of standing, dismissed the claim entirely, and declared that Desarrollos' payment default constituted cause for execution of the trust property. The First Chamber rejects the appeal. It holds that nullity appeals only lie for formal defects exhaustively listed in Article 67 of the Alternative Dispute Resolution Law, not to review the merits or weigh evidence. It denies due process violations for failure to join third-party investors or contractors, as the appellant fails to show its own defenselessness. It also dismisses incongruity, since upholding a defense of lack of right does not require ruling on every claim. Finally, it rejects alleged violations of public policy norms, as they concern contractual and substantive matters beyond the scope of formal review. The appeal is denied, and the arbitral award stands.La Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia conoce el recurso de nulidad interpuesto por Desarrollos Naturales de Costa Rica S.A. contra el laudo arbitral que declaró sin lugar su demanda y acogió parcialmente la reconvención del Banco Centroamericano de Integración Económica (BCIE). El conflicto surge del Fideicomiso de Garantía y Administración One Jacó/BCIE/LAFISE 2007, constituido para financiar y construir el condominio Condohotel One Jacó Resort and Beach Club. La desarrolladora alegó que el BCIE impuso condiciones unilaterales que provocaron el fracaso del proyecto y reclamó daños y perjuicios. El Tribunal Arbitral acogió las excepciones de falta de derecho y falta de legitimación activa, rechazó la demanda en todos sus extremos y declaró que el incumplimiento de pago de Desarrollos constituía causal de ejecución del patrimonio fideicometido. La Sala Primera desestima el recurso. Sostiene que el recurso de nulidad solo procede por vicios formales taxativamente enlistados en el artículo 67 de la Ley RAC, no para revisar el fondo ni la valoración de la prueba. Rechaza que se haya violado el debido proceso por no integrar a terceros inversionistas o contratistas, pues la parte actora no demuestra indefensión propia. También descarta la incongruencia, pues al acogerse una excepción de falta de derecho no es obligatorio pronunciarse sobre cada pretensión. Finalmente, desestima las alegadas violaciones de normas de orden público, por referirse a asuntos contractuales y de fondo que escapan al control de legalidad formal del laudo. Declara sin lugar el recurso y mantiene lo resuelto por el Tribunal Arbitral.
Key excerptExtracto clave
Based on the reasons set forth, the nullity appeal must be dismissed. THEREFORE The nullity appeal is denied.En mérito de las razones expuestas, resulta de rigor desestimar el recurso de nulidad interpuesto. POR TANTO Se declara sin lugar el recurso de nulidad formulado.
Pull quotesCitas destacadas
"La competencia de un órgano decisorio, sea este judicial, o bien, como en el sub júdice, arbitral, es la facultad para poder dirimir un conflicto concreto. En los arbitramentos, esta viene otorgada de dos maneras. En primer orden, sólo habrá competencia sobre los aspectos y partes que se establezcan en la cláusula compromisoria o acuerdo arbitral."
"The jurisdiction of a decision-making body, whether judicial or, as in the sub judice case, arbitral, is the power to resolve a specific conflict. In arbitration, jurisdiction is conferred in two ways. First, there is jurisdiction only over the aspects and parties established in the arbitration clause or agreement."
Considerando VI
"La competencia de un órgano decisorio, sea este judicial, o bien, como en el sub júdice, arbitral, es la facultad para poder dirimir un conflicto concreto. En los arbitramentos, esta viene otorgada de dos maneras. En primer orden, sólo habrá competencia sobre los aspectos y partes que se establezcan en la cláusula compromisoria o acuerdo arbitral."
Considerando VI
"El recurso de nulidad solo procede por errores in procedendo y en ningún caso por errores in iudicando."
"The nullity appeal only lies for procedural errors (in procedendo) and in no case for errors of substantive judgment (in iudicando)."
Considerando X
"El recurso de nulidad solo procede por errores in procedendo y en ningún caso por errores in iudicando."
Considerando X
"No incumbe por tanto a esta Sala, el examen del contenido de un contrato, su interpretación, el de un documento, de una declaración o de una confesión. Determinar si lo resuelto por el Tribunal es correcto o no, implicaría ahondar en el fondo de la decisión, lo que es incompatible con las competencias asignadas a esta Cámara."
"Therefore, it is not this Chamber's province to examine the content of a contract, its interpretation, nor that of a document, declaration, or confession. Determining whether the Tribunal's decision is correct or not would entail delving into the merits of the decision, which is incompatible with the jurisdiction assigned to this Chamber."
Considerando XI
"No incumbe por tanto a esta Sala, el examen del contenido de un contrato, su interpretación, el de un documento, de una declaración o de una confesión. Determinar si lo resuelto por el Tribunal es correcto o no, implicaría ahondar en el fondo de la decisión, lo que es incompatible con las competencias asignadas a esta Cámara."
Considerando XI
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Sala Primera de la Corte Date of Resolution: November 14, 2013, at 09:55 Case File: 12-000119-0004-AR Analyzed by: SALA PRIMERA Related Judgments Content of Interest:
Type of content: Majority opinion Branch of Law: Arbitration Topic: Appeal for annulment (Recurso de nulidad) Subtopics:
Jurisdiction to resolve.
This jurisdictional body does not review the substantive issues contained in the award, but rather limits itself to a formal review of the grounds for annulment (causales de nulidad) of Article 67 of the Law on Alternative Dispute Resolution (Ley RAC). Therefore, it is not the responsibility of this Chamber to examine the content of a contract, its interpretation, that of a document, a statement, or a confession—improper assessment of evidence (indebida valoración de la prueba), as a ground for cassation for substantive reasons, due to indirect violation of law (violación indirecta de ley). Determining whether or not what was resolved by the Tribunal is correct would imply delving into the merits of the decision, which is incompatible with the powers assigned to this Chamber.
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Type of content: Majority opinion Branch of Law: Arbitration Topic: Appeal for annulment (Recurso de nulidad) Subtopics:
Remand.
The Chamber judges the awards and not the cases. When it finds the alleged error, it declares it and orders its annulment, or remands it if the annulment is partial, leaving the remainder intact.
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Type of content: Majority opinion Branch of Law: Arbitration Topic: Due process (Debido proceso) Subtopics:
Concept and scope.
The violation of due process (debido proceso) is that infringement produced against essential and inalienable procedural norms and relevant phases agreed upon by the parties. It is elementary that the affectation must have caused harm to the claimant; ergo, minor breaches of due process may occur that could well be remedied in the course of the arbitration or that do not cause defenselessness (indefensión).
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Type of content: Majority opinion Branch of Law: Arbitration Topic: Appeal for annulment (Recurso de nulidad) Subtopics:
Mandatory rules (Normas imperativas).
Analysis of mandatory rules or public policy (orden público), specifically, their legal concept, classification, interpretation, characteristics, and legal basis (Articles 12, 28, 140.6, and 16 of the Political Constitution, 18 and 19 of the Civil Code). In one ground of the appeal, the violation of precept 116 of Law 1644 is argued, which is dismissed as a rule of public policy (norma de orden público). In another charge, it accuses rules 1022, 1023, 1252, 1273, 1275 of the Civil Code and 643 of the Commercial Code of being infringed, which lack that mandatory character. On the contrary, they determine the private autonomy of individuals and the possibility they have to carry out all kinds of legal transactions, such as a power of attorney (mandato). Note that it is reproached that the contract was not interpreted within the scope intended by the plaintiff, these being aspects of substantive law that are not subject to annulment in this avenue. In other arguments, it reproaches that the decision went against rules of public policy (normas de orden público) without specifying in a technical manner, with clarity and precision for each of the canons, the infraction that would cause the annulment.
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Type of content: Majority opinion Branch of Law: Arbitration Topic: Appeal for annulment (Recurso de nulidad) Subtopics:
Formalities of the appeal.
The extraordinary appeal for annulment (recurso extraordinario de nulidad) against an award must be filed within 15 days following its due notification or the one ruling on the request for clarification or addition. This challenge allows for a clear and precise attack against the points developed by the award that have been unfavorable to the appealing party, with those procedural defects—grounds for annulment (causales de nulidad)—exhaustively listed in canon 67 of the Law on Alternative Dispute Resolution (Ley RAC) and the substantive ones for infringement of due process (debido proceso) or mandatory rules or public policy (normas imperativas o de orden público) (subsections e and f, ibid.). The role of the Chamber is restricted to an analysis of the award, not of the specific case, being a related appeal (recurso en relación), as it can only enter to deliberate on the points submitted for review. In the case at hand, in some arguments, it is reproached for having resolved against mandatory rules or public policy (normas imperativas o de orden público), without specifying in a technical manner, with clarity and precision for each of the articles, the infraction that would cause the annulment.
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Type of content: Majority opinion Branch of Law: Arbitration Topic: Incongruence (Incongruencia) Subtopics:
Concept and scope.
Incongruence (incongruencia) is a defect subject to examination by this Chamber through the appeal for annulment (recurso de nulidad). It occurs when the award presents a dissonance between the material claims of the parties and what is resolved in the operative part of the judgment, by granting more than requested, deciding on unformulated claims, failing to decide on any of the invoked petitions or exceptions, or containing contradictory provisions. Mandate 67.b regulates the *mínima petita* (failure to decide on claims), with the defect needing to be serious and significant, that is, it must have made the effectiveness or validity of what was resolved impossible. The Tribunal may correct the defect at the request of the interested party, within the deadlines of ordinal 62 ibid. Subsection c ibid. provides for *extra petita* (deciding beyond the claims), whose defect is remedied by annulling the pronouncement in excess. In the case at hand, by upholding the exception of lack of right (excepción de falta de derecho), it is not dispensable for the Tribunal to rule on all the formulated claims. Furthermore, it is not a matter of incongruence (incongruencia) but rather that the appealing party does not agree with the terms in which its claims were addressed in the award.
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Type of content: Majority opinion Branch of Law: Arbitration Topic: Appeal for annulment (Recurso de nulidad) Subtopics:
Due process (Debido proceso).
For the purposes of the annulment of the award (cardinal 67.e Law on Alternative Dispute Resolution, Ley RAC), defenselessness (indefensión) must have been produced by the omission of one or several stages of the arbitration proceeding, leaving the injured party without the possibility of defense. The plaintiff claims the failure to join certain investors and contractors to the proceeding, which caused them defenselessness (indefensión). Fundamentally, what it alleges is the affectation of the rights of third parties and not its own, since it is those natural and legal persons who had to request their intervention in the proceeding from the Tribunal and, in the last resort, accuse it—with standing—before this Chamber. In any case, they have ordinary jurisdiction to claim their rights. The appealing party, moreover, fails to indicate how that decision placed it in a state that prevented the exercise of its right of defense and adversary proceeding.
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Type of content: Majority opinion Branch of Law: Arbitration Topic: Appeal for annulment (Recurso de nulidad) Subtopics:
Standing to appeal.
One of the core principles in matters of annulments to declare their admissibility is the existence of harm to the party alleging it.
... See more *120001190004AR* RES: 001538-F-S1-2013 FIRST CHAMBER OF THE SUPREME COURT OF JUSTICE. San José, at nine hours and fifty-five minutes on the fourteenth of November, two thousand thirteen. Appeal for annulment (Recurso de nulidad) of the award issued in the arbitration proceeding established at the Conciliation and Arbitration Center of the Chamber of Commerce of Costa Rica (Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Costa Rica), by DESARROLLOS NATURALES DE COSTA RICA SOCIEDAD ANÓNIMA, represented by its president and vice-president, both with powers as unlimited general agents (apoderados generalísimos sin límite de suma), Gerardo c.c. Jerry Ten Brink Tabah, divorced, engineer, resident ID number 184000768320 and Joshua Ten Brink Río, married, businessman; against BANCO CENTROAMERICANO DE INTEGRACIÓN ECONÓMICA, represented by its regional manager with powers as unlimited general agent (apoderada generalísima sin límite de suma), Hazel Cepeda Hodgson, single; BANCO LAFISE SOCIEDAD ANÓNIMA, represented by its general manager Gilberto José Serrano Gutiérrez, qualities not stated; BANCO LAFISE PANAMÁ SOCIEDAD ANÓNIMA, represented by its president Roberth Joseph Zamora LLánes, qualities unknown, and its general manager with powers as general agent (apoderado general), Carlos Eduardo Álvarez Bolívar, of Venezuelan nationality, passport number 614115 -094, address unknown; BANCO DE CRÉDITO CENTROAMERICANO SOCIEDAD ANÓNIMA, represented by its general manager with powers as general agent (apoderado general), Carlos Alberto Briceño Ríos, bachelor's degree in computer science, resident of Managua, Nicaragua; and, BANCO IMPROSA SOCIEDAD ANÓNIMA, represented by its judicial general agent (apoderado general judicial), Alvaro Emilio Castro Garnier. Also appearing, as special judicial agents, for Banco Centroamericano de Integración Económica, the licentiates Sergio Pérez Quirós, divorced, and Alonso Vargas Araya, resident of Heredia; and, for Banco Lafise Panamá S.A., the licentiates Alejandro Batalla Bonilla, Róger Guevara Vega, resident of Heredia, and Rodrigo Zelaya Rodríguez, the latter two residents of Heredia. The natural persons are of legal age and, with the exceptions noted, residents of Turrialba.
RESULTANDO (WHEREAS) 1. That by means of public deed No. 38 and the various contracts granted within the One Jaco / BCIE / LAFISE 2007 Guarantee and Administration Trust (Fideicomiso de Garantía y Administración One Jaco / BCIE / LAFISE 2007), executed on March 9, 2007, whose object and main purpose was: " [...] the investment, development, constructive execution, sale of subsidiary properties (fincas filiales) in condominium as well as the operation of the condo-hotel One Jaco Resort and Beach Club by DRNC [Desarrollos], with the latter being responsible, in accordance with the contractual rules of the trust (fideicomiso), for developing, promoting, and marketing the One Jaco Resort and Beach Club condominium project, according to its strategies, doing everything necessary for the realization of its ends and purposes. It also establishes that the liquid funds to be managed for the cancellation of debts as well as for the completion of works, were those coming from the loans, pre-sales, sales, and rentals of the subsidiary properties (fincas filiales)."; the parties in their twenty-seventh clause agreed: "[...] Dispute Resolution: All controversies, differences, disputes, or claims that may arise from this Trust (Fideicomiso) or the business and the subject matter to which it refers, its execution, breach, liquidation, interpretation, or validity, shall be resolved by means of arbitration at law (arbitraje de derecho) in accordance with the regulations of the Conciliation and Arbitration Center of the Chamber of Commerce of Costa Rica (Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Costa Rica), to whose rules the parties voluntarily and unconditionally submit. The conflict shall be elucidated in accordance with the substantive Law of Costa Rica. The place of arbitration shall be the Conciliation and Arbitration Center of the Chamber of Commerce of Costa Rica in San José, Republic of Costa Rica. [...]" 2. Based on the facts on which they showed agreement and disagreement, respectively, the plaintiff company appears before the Arbitral Tribunal, so that in an award it may be declared: "ONE: That in public deed No. 38, running from folios 94 to 120 of volume 20 of the protocol of the notary: Lic. Jorge Campabadal Herrero, at 10 hours on March 9, 2007, the ONE JACÓ BCIE LAFISE – TWO THOUSAND SEVEN GUARANTEE AND ADMINISTRATION TRUST (FIDEICOMISO DE GARANTÍA Y ADMINISTRACIÓN ONE JACÓ BCIE LAFISE – DOS MIL SIETE) was constituted, which constitutes a multilateral, complex contract, integrated by loan contracts, a Guarantee Trust, and an Administration Trust, whose main object and purpose, established by mutual agreement of the parties, is the investment, development, constructive execution, sale of subsidiary properties (fincas filiales) in condominium as well as the operation of the condo-hotel One Jaco Resort and Beach Club by DRNC [Desarrollos], with the latter being responsible, in accordance with the contractual rules of the trust (fideicomiso), for developing, promoting, and marketing the One Jaco Resort and Beach Club condominium project, according to its strategies, doing everything necessary for the realization of its ends and purposes. It also establishes that the liquid funds to be managed for the cancellation of debts as well as for the completion of works, were those coming from the loans, pre-sales, sales, and rentals of the subsidiary properties (fincas filiales). TWO: That to fulfill the object, ends, and essence of the Trust (Fideicomiso) of faithfully complying with the construction, marketing, development, commercialization of the project in public deed No. 38 of March 2007, mentioned above, DRNC was granted sufficient powers so that on behalf and on account of the Trust (Fideicomiso), it could carry out all types of procedures for requesting permits, licenses, patents, insurance policies, execution of pre-sale documents, purchase and sale options, condominium and administration regulations. Being also responsible for all acts and contracts for design, construction, hiring of contractors and suppliers as well as integration with other hotel brands for the administration of the Condo-Hotel, and it was authorized the direct administration of cash flows, allowing DRNC to comply with the execution schedule, financial model, business plan, marketing, and sales of the 'CONDOMINIUM CONDO-HOTEL' until achieving constructive success of 84% as of February 2009, with only 16% remaining for the conclusion or completion of the project. THREE: That as stated in the mentioned trust (fideicomiso), among the obligations of the Principal Trust Beneficiaries (Fideicomisarias Principales), being BCIE bank and the three LAFISE banks, were to timely issue the necessary instructions to the Trustee (Fiduciario) to make possible, in time and opportunity, the realization and development of the project and the fulfillment of the ends and purposes of this trust (fideicomiso), to provide the trustee (fiduciario), in the proportion of their participation in the loans, the funds to cover the expenses and fees that it incurs for the management, administration of the execution schedule and defense of the trust (fideicomiso), in the event that the trustors (fideicomitentes) do not do so for any reason. FOUR: That among the obligations of the trustee (fiduciario) were: to do whatever was necessary to fulfill the ends and purposes of the Trust (Fideicomiso) in the manner stipulated in said contracts, to receive from the Developer (Desarrollador) notification of the signing of pre-sale or reciprocal purchase option contracts by it with third-party purchasers and to communicate it to the Principal Trust Beneficiaries (Fideicomisarios Principales). To release and transfer the subsidiary properties (fincas filiales) when the allocated liability for their release had been paid. To sign the sale deeds and, when so required by the Developer (Desarrollador), the pre-sale contracts or purchase options. FIVE: It was also stipulated that the payment of interest, principal of matured loans, the fees of the Trustee (Fiduciario), the project works, taxes, and insurance on the trust assets (patrimonio fideicometido), and other expenses would be made with the resources coming from pre-sales, sales, and rentals, without making any reference regarding their use or destination, nor to a specific number of square meters. That the release price for liability per square meter of sellable area was established at one thousand US dollars. It was also established that upon canceling the liability allocated to the subsidiary properties (fincas filiales), merely by requiring it from the trustee (fiduciario), it had to grant the deed for the respective transfer to the purchasers, and that therefore the Trustee (Fiduciario) was obliged to release the subsidiary properties (fincas filiales), receiving that amount to credit to the loans and allocating the excess to the continuity of the project execution schedule according to the Financial Model. SIX: That the only limitation for the purchase options and the power to sign them was that the sale price could not be less than one thousand US dollars per square meter of each subsidiary property (finca filial) (US$1,000/m2), without making any difference regarding its destination. SEVEN: That according to the reports from the external supervisors and experts hired by the Trustee (Fiduciario), as well as by the Principal Trustors (Fideicomitentes Principales) and the Developer (Desarrollador), the trust properties (bienes fideicometidos) with their works always maintained and exceeded the minimum guarantee coverage and the capital-to-debt ratio. EIGHT: That when referring to the amendments and irrevocability of the signed trust (fideicomiso), it was established: This Trust (Fideicomiso) may only be amended by express and written agreement between the Trustors (Fideicomitentes) and the Principal Trust Beneficiaries (Fideicomisarias Principales). The Trustee (Fiduciario) must sign any modification or amendment made to the trust (fideicomiso) with the Trustors (Fideicomitentes) and the Principal Trust Beneficiaries (Fiduciarias Principales). NINE: That DRNC, as is evident from the factual circumstances and the reports of the external experts and supervisors, reports from the Trustee (Fiduciario), and other elements contained in the case file, fulfilled its functions and contractual obligations as trustor (fideicomitente), borrower, and executor of the trust project (proyecto fideicometido). TEN: That the Trustee (Fiduciario) was to grant the deed subjecting the trust properties (fincas fideicometidas) to the Condominium Regime, within fifteen days from DRNC's request. That this request was made on May 8, 2008, and it was not until October 28, 2008, in the case of BCIE, and November 6, 2008, in the case of Lafise, that they authorized the Trustee (Fiduciario) to grant it, and it proceeded to do so on November 17, 2008. ELEVEN: That the delay in granting the deed subjecting the properties to the condominium regime threw off the fulfillment of the Execution Schedule, which foresaw starting to grant the condominium sale deeds to the purchasing clients in the second half of 2008, and that according to the Financial Model, the Trustee (Fiduciario) would have this sales income, with which it would pay the liability release value of the respective subsidiary property (finca filial) with the amount of one thousand dollars per square meter, and the excess of the price paid by the buyer would be allocated to the execution schedule, foreseeing having all obligations paid off and the hotel operating in the second half of 2009. TWELVE: That it be declared that in accordance with the rules and norms of the Trust (Fideicomiso) and its documents, especially the provisions contained in the 2008 Financial Model (in economic-financial information), it was established that the loans from the Trust Beneficiary Banks (Bancos Fideicomisarios) would be paid with the income from payments made by clients, investors-buyers, of the subsidiary properties (fincas filiales), through pre-sales and sales in a growing process according to the progress of works and the respective delivery of the purchase deed. THIRTEEN: That as of January 26, 2009, BCIE officials suddenly unilaterally vary what was agreed and make decisions without the intervention of the other Principal Trust Beneficiary (Fideicomisaria Principal) or the Trustee (Fiduciario). Without consulting or negotiating with DRNC, they impose new terms and conditions, totally different from those agreed in the trust (fideicomiso). FOURTEEN: That it is not until March 9, 2009, after several previous meetings, that they manage to be received by the officials who can make decisions in Costa Rica, and these high BCIE officials there formalize and expose the new conditions under which they would be willing to continue with the project, without measuring the consequences of those abusive changes. DRNC's representatives advocate and insist that the conditions agreed in the trust deed (escritura de fideicomiso) be maintained and explained to them that if the conditions were maintained, a loan increase would not be required, and in this way the ends of the trust (fidecomiso) and completion of the project could be successfully achieved. BCIE flatly refused this, indicating that it was better to accept the loan increase to finish the project faster, making it impossible for DRNC to negotiate on equal terms and effectively counteract that power. Eventually, DRNC accepts according to the conditions negotiated on the occasion of the agreement of March 20, 2009, being unable to vary it, they impose their criteria and do not consider the position of DRNC's officials. FIFTEEN: That DRNC, given the successful situation of the project, was forced to submit to the arbitrary actions of BCIE's representatives. Even in exchange, they receive proposals from BCIE to give the project new resources to continue with the works, which was not necessary had the original conditions been maintained. SIXTEEN: That BCIE, in the agreement of March 20, 2009, by demanding to accelerate repayment, unbalances the financial equilibrium of the project and thereby offers additional financing of US$6,000,000.00. Furthermore, they offered to finance the purchase of the condominium for the clients registered before the trustee (fiduciario). SEVENTEEN: That if it were not for the progress in works and commercialization that the project showed at that date, i.e., in March 2009, and the BCIE offerings, DRNC would never have accepted those abusive conditions that vitiated its will, and that the information omitted by the defendants would have changed DRNC's decision to accept the variation in the contractual rules of the Trust (Fideicomiso). Likewise, that those actions and omissions of the defendants definitively impacted the paralysis of the project at the end of 2009 and the consequent failure of the Condo-Hotel. EIGHTEEN: That BCIE made those offerings dependent on abusive conditions, which affected the continuity and income of the project, forcing DRNC's representatives to accept contractual modifications to the loan and the trust (fideicomiso), unilaterally imposed by BCIE officials. NINETEEN: That BCIE demanded from DRNC a repayment of the debt with only one group of subsidiary properties (filiales) destined for residential use, when what was agreed in public deed No. 38 of March 2009 was that all the subsidiary properties were equally liable for said payment. It increased the release amounts for residential subsidiary properties (filiales residenciales), initially agreed at one thousand dollars (US$1,000.00) per square meter. BCIE prepared and imposed a table with new amounts for a group of subsidiary properties (fincas filiales) and left out the other, non-residential properties, which modifies the trust (fideicomiso) conditions. Furthermore, decision-making was delayed, and the Developer (Desarrollador) was not allowed to operate freely, culminating in the stoppage of the project, by not disbursing the US$6,000,000.00. TWENTY: That the Agreement of Commitments for the Financial Relations between Banco Centroamericano de Integración Económica and Desarrollos Naturales de Costa Rica S.A. is a document that contains the unilateral decisions imposed with offerings that were never fulfilled by BCIE and which was signed on March 20, 2009. That once said agreement was signed, BCIE did not respond, omitting to make the corresponding decisions. They applied a delaying policy, imposing new requirements, studies, and projections. That those dilatory and inopportune actions and omissions generated supervening situations that caused the project to lose its momentum and its commercial opportunity, leading it to failure. That due to the uncertainty created by BCIE's actions, the buyer clients of the 156 condominiums registered before the Trustee (Fiduciario), who have deposited US$16.5 million, doubt the credibility of the information provided by BCIE regarding financing for them and the project to complete it and delayed their closing decision, affecting the financial equilibrium and the execution schedule. That the Sonesta Hotel Chain also lost confidence when the hotel did not start up in April 2009 as scheduled and canceled its contract due to BCIE's indecisions. Faced with such a situation, DRNC was forced to do without valuable and trained personnel knowledgeable about the project, and the Trust (Fideicomiso) lost its suppliers and contractors. TWENTY-ONE: That neither in the negotiations culminating on March 20, 2009, nor in the signing of the document did Lafise representatives participate, nor was it signed by Banco Improsa officials as trustee (fiduciario), with BCIE officials indicating in the signed document that what was appropriate, as a sign of good faith, was to send them a copy of the document. That this attitude violated clause TWENTY-FIFTH of the trust (fideicomiso), which established: 'This Trust (Fideicomiso) may only be amended by express and written agreement between the Trustors (Fideicomitentes) and the Principal Trust Beneficiaries (Fideicomisarias Principales). The Trustee (Fiduciario) must sign any modification or amendment made to the trust (fideicomiso) with the Trustors (Fideicomitentes) and the Principal Trust Beneficiaries (Fiduciarias Principales).' TWENTY-TWO: That BCIE, without consulting Lafise or Improsa as trustee (fiduciario), refused to disclose to DRNC and OPIC the liability release value for the commercial properties and the hotel for the financing requested by DRNC, as BCIE obligated itself in point 4 of the agreement of March 20, 2009. TWENTY-THREE: That in public deed number 61-27, granted before various notaries in the city of San José, at 10 hours on September 2, 2009, which is recorded in protocol 27 of licentiate HAZEL CORDERO BOGANTES on folios 150 to 151 front, in which the agreements imposed on March 20, 2009 are incorporated into the trust (fideicomiso), clauses to the Trust (Fideicomiso) are maintained and modified, and one of which, among other things, expresses: ARTICLE FOUR.—GUARANTEES Section Four. Zero One Guarantees. The Borrower (Prestatario), in its condition as Trustor (Fideicomitente), must authorize BCIE and the co-financiers BANCO LAFISE PANAMA, S.A., BANCO LAFISE, S.A. and BANCO DE CREDITO CENTROAMERICANO, (BANCENTRO), S.A., so that these, in their condition as trust beneficiaries (fideicomisarios), instruct the trustee (fiduciario) on the manner and opportunity in which it may transfer to the investors-buyers the ownership of the subsidiary trust properties (fincas filiales fideicometidas) that today constitute the Condominium Condo-Hotel Horizontal Vertical Commercial One Jacó Resort" "For transfer purposes to the purchasers, in the agreement of March twentieth, two thousand nine, the parties established the liability release price per square meter of sellable area of each property corresponding to condominiums, which may be varied. As for the liability release price for the individualized primary subsidiary properties (fincas filiales primarias individualizadas), as well as the other commercial and hotel subsidiary properties (fincas filiales comerciales y del hotel), it will be set opportunely on a technical basis." "SIX: That the Developer (Desarrollador) has requested from BCIE an update of the terms and conditions of the granted Financing, as well as an extension of the Financing to completely finish phase one of the aforementioned Project, for which BCIE representatives and officials have visited the Project and multiple working meetings have been held. SEVEN: That in a meeting held with officials from BCIE and Desarrollos Naturales de Costa Rica S.A. on March nine, two thousand nine, with the participation, for Desarrollos Naturales, S.A., of Messrs. Jerry Ten Brink Tabah; Joshua Ten Brink Río; Ronald Solano Pérez; Mario Varela Martínez; Manuel Mora Mata and Roger Cordero. For BCIE: Hazel Cepeda Hodgson; Edgar Villalobos Brenes; Sergio Solano; Florentino Fernández and Luis Varela Murillo, it was summarized: The Country Manager sets out the proposal that has been technically elaborated to seek a solution to the requirements in relation to the release values of the properties of the Sonesta Resort One Jaco project and which contains inputs from previous meetings between the work teams of both entities. Licentiate Cepeda notes that the proposal in question seeks to give the project the possibilities of resource flow that will allow it to continue the works. With this proposal, Licentiate Cepeda indicates, the banks receive the cancellation of all their loans at the moment eighty-eight percent of sales of the two hundred four condominiums is reached. Similarly, the possibility of additional financing to the Developer (Desarrollador) to finish the works of phase one of up to six million dollars, legal tender of the United States of America, is being evaluated. That this proposal must be accompanied by various commitments from both the Developer (Desarrollador), the creditor banks, and the trustee (fiduciario) itself.
To that end, the parties executed on March 20, two thousand nine, the agreement called “AGREEMENT OF COMMITMENTS FOR THE FINANCIAL RELATIONS BETWEEN THE CENTRAL AMERICAN BANK FOR ECONOMIC INTEGRATION AND DESARROLLOS NATURALES DE COSTA RICA S.A.” TWENTY-FOUR: That as recorded in the indicated deed 61-27, on folio 153, lines 29 and 30 and folio 153 verso lines 1 to 3, it states: “… and that it would be modified with the understanding that the release value (valor de liberación) of the commercial properties (fincas comerciales), hotel properties (fincas del hotel), and individualized primary subsidiary properties (fincas filiales primarias individualizadas) are not included in the foregoing, because the liability price (precio de responsabilidad) for the release of the individualized primary subsidiary properties, as well as the other commercial and hotel subsidiary properties, will be opportunely fixed on a technical basis, such that as long as the Parties do not reach an agreement on the liability for those properties they cannot be released.” A price that was never fixed, preventing both the marketing and the release of those subsidiary properties (fincas filiales), constituting a supervening change that made it impossible (sic) to fulfill the object and the purposes of the trust (fideicomiso). TWENTY-FIVE: That the described acts and attitudes confirm the imposition by BCIE of new non-consented clauses, which introduced gross and adverse changes in the terms of the contractual intent, the object, and the purposes contained in the trust. TWENTY-SIX: That the real interest of Desarrollos was to conclude, negotiate, and manage the project and the Condohotel, for which they carried out various business and financial activities in pursuit of the resources necessary for the execution program (programa de ejecución), such as the offers obtained from OPIC, AGE, and Capital Lending. However, it was forced to execute the agreement of March 20, 2009, under the belief of BCIE’s proposal to inject into the project the necessary resources to continue and conclude the works, through an additional financing of US $6,000,000.00, as well as to finance clients who wished to acquire condominiums. These commitments by BCIE directly influenced the spirit and will of Desarrollos’s representatives to agree to sign the document of March 20, 2009, as well as deed 61 of 10:00 a.m. on September 2, 2009. TWENTY-SEVEN: That BCIE never fulfilled (sic) what was offered nor did they make known to Desarrollos the new setting of release prices for the liability of all the subsidiary properties of the condominium, nor (sic) the technical basis on which such amounts would be calculated, which prevented Desarrollos from continuing with the marketing and sales strategies, from obtaining the resources for the execution program and continuing with the pre-sales, sales, and later the rentals of the condominiums by the Sonesta Chain, as well as with the progress of the works until their completion, therefore all the defendants must be declared liable (sic) by action or omission for all the caused damages and losses. TWENTY-EIGHT: That the Trustee (Fiduciario) must likewise be declared guilty for all the damages and losses caused to both the Trust and Desarrollos for not promptly and opportunely exercising its duties and administrative obligations as a good parent of a family. TWENTY-NINE: That in accordance with the progress of works, the sales and pre-sales registered with the trustee (fiduciario), and the reports of the inspectors and experts, the project was a success both at the construction and marketing level, and its decline begins on (sic) January 26, 2009, as a result of the unilateral and unjustified variations imposed by BCIE, its delays and omissions that prevented the closings and the granting of deeds to the purchasing clients and the consequent non-receipt of the purchase price payment. THIRTY: That the delays and lack of interest in decision-making on the part of BCIE, with the negligence and omissions of the Trustee and the other defendants, threw the financial model (modelo financiero) and the Execution Program out of phase, preventing the Trust from obtaining the inflow of liquid funds on the scheduled dates, despite Desarrollos repeatedly making them see the seriousness of the situation and presenting various business offers with OPIC, AGE, and Capital Lending, as well as from purchasing clients such as Jose Cabral, Mark Davis, and others, which received no response, to the grave detriment of the fulfillment of the Trust’s purposes. THIRTY-ONE: That long before the execution of deed 61-27 granted at 10:00 a.m. on September 2, 2009, where the changes imposed by BCIE on the trust were formalized, BCIE had already, on March 20, 2009, in fact unilaterally changed (sic) the effectiveness of the Trust’s clauses and the rules of the game, imposing on Desarrollos, with the tolerance of the Trustee, the execution, not consented to by all the parties, of the new modalities, thereby forcing Desarrollos to endure the de facto unilateral modification of the rules and standards without it being incorporated into the Trust, and they did not allow what was initially agreed to be applied, blocked the delivery of deeds, prevented the release of subsidiary properties with the release value of $1000/m2, declined to rule in a timely manner on the different hotel and commercial financing offers. THIRTY-TWO: That Desarrollos contacted and initiated negotiations with OPIC to seek financing for the project. That on March 20, 2009, BCIE acknowledges OPIC’s letter of intent offering to finance the commercial subsidiary properties and the subsidiary properties of the hotel lot, for which reason it was urgent to assign a release value to those properties to be able to market them and sign the final offer, and even though it was agreed there that the banks, understood as BCIE and later on September 2 the other defendants, would assign a liability value to those square meters for their release, that value was never assigned, preventing Desarrollos from concluding not only that negotiation but also two other financial offers with the prestigious companies AGE and Capital Lending to provide fresh resources to the project and thus finish it and fulfill the purposes of the Trust, honor the obligations and commitments, repay the debts, and obtain the expected profits. THIRTY-THREE: That at the moment when BCIE as Primary Trustee (Fideicomisaria Principal) de facto imposes, with the tolerance of the Trustee and Lafise, its changes to the Trust, obstructing the progress of the project and the application of the financial model and the Execution Program, Desarrollos was fully and currently complying with its obligations contained in the Trust. THIRTY-FOUR: That the variations to what was agreed in the constitutive deed of the ONE JACÓ BCIE LAFISE – TWO THOUSAND SEVEN GUARANTEE AND ADMINISTRATION TRUST regarding the liability value per square meter as the release value of the subsidiary properties, the reduction of the area for the cancellation of the project financing, the delay in the granting of the deed for the registration in the Public Registry of the 468 subsidiary properties, as well as the lack of agile and timely decisions on the part of the defendants, significantly affected the fulfillment of the Trust’s purposes and with it the marketing that Desarrollos had been carrying out of the project, according to the reports that exist from the external supervisors and from the trustee itself. THIRTY-FIVE: That the negligent, omission-ridden, dilatory, deceptive, abusive, and culpable acts of BCIE represent illicit behavior within the civil and commercial business and obligation relationship. A breach of equity and good faith in business, which translates into a VOLUNTARY AND ATTRIBUTABLE BREACH on their part, with respect to what was agreed in the trust deed and the purposes agreed therein, which makes all the defendants, by action or omission, liable for compensating all the damages and losses caused to Desarrollos and the Trust. THIRTY-SIX: That what was indicated in the previous point also caused (sic) the loss of the assets of Desarrollos, of clients and contractors, who had more than fulfilled the obligations agreed in the Trust Agreement, and therefore must also be compensated. THIRTY-SEVEN: That the Primary Trustees (Fideicomisarios Principales), by refusing to assign a release value to all the subsidiary properties for their marketing by Desarrollos as established in the trust agreement mentioned supra, abused their power, contravening not only the constitutional norm that prohibits acts that threaten or restrict the freedom of commerce (art. 46), but also article 1023 subsection p) of the Civil Code, which provides that every asset must have a release value, leaving with said action 21,373.20 square meters of sellable area without a liability value for its release, making it impossible to materialize the offers that Desarrollos obtained with OPIC, AGE, and Capital Lending. THIRTY-EIGHT: That neither the Primary Trustees nor the Trustee provided truthful and timely information to Desarrollos, contravening good faith in business and free will, causing it to incur in error as a consumer, especially by failing to comply with the promises made, affecting Desarrollos’s powers for the full compliance of the trust’s purposes, among them the powers of disposal over the subsidiary properties and the setting of the price. THIRTY-NINE: That the conditions imposed by BCIE’s officials on Desarrollos were the product of unilateral, abusive, exorbitant, leonine, and confiscatory decisions, which changed the essential structure of the Trust contract. FORTY: That both the Primary Trustees and the Trustee, abusing their banking institutional capacity, imposed a relation of power versus subjugation that caused the representatives of Desarrollos to incur in vices of consent and grave error, forcing them to accept abusive clauses, in exchange for various offers, among them an increase in the loans, which they never fulfilled. FORTY-ONE: That both the Primary Trustees and the Trustee, by action and omission in the fulfillment of the contractual norms contained in the contracts of the ONE JACO BCIE LAFISE 2007 trusts, prevented, restricted, limited, conditioned, and varied the exercise of the functions, faculties, competencies, and powers of Desarrollos to fulfill in form and time the acts established in the execution program, financial model, business and marketing plan to attract resources from pre-sales, sales, and rentals to the Trust, in order to fulfill all pecuniary and non-pecuniary obligations, for which they are liable to compensate for all damages and losses to the assets of Desarrollos, for lost profits (utilidades no percibidas), consequential damages (lucro cesante), and direct damages (daño emergente). FORTY-TWO: That both the Primary Trustees and the Trustee are obligated to pay the contractors and suppliers the accounts payable, relating to the services, works performed, and materials supplied, as well as the invoices rediscounted by LAFISE, together with the corresponding interest, without right to the statute of limitations. FORTY-THREE: That the actions and omissions of the defendants led the Condohotel project to a situation that suppressed the possibility of obtaining the expected profits and led to the impossibility of fulfilling the commitments acquired in the Trust, with the purchasing clients, the contractors and suppliers, employees and former employees, for which the defendants are responsible for indemnifying and compensating all those parties for the damages and losses caused, as well as Desarrollos for any actions they might take against it. FORTY-FOUR: Let it be declared that both the Financial Model complemented with the contracts for rentals, sales, and pre-sales of subsidiaries, as well as the contract with Sonesta to operate the hotel, all registered with the Trustee, contained a plan of increasing payments and amortizations to the Banks based on the income from the payment of the purchase price for the subsidiary properties by the registered clients, with partial payments according to the progress of works and the final payment upon the granting of the respective sale deeds. All as part of the sales strategy established by Desarrollos and what was agreed in the constitutive deed of the trust. FORTY-FIVE: That as recorded in AE’s offer, this company, in addition to paying the liability release value (valor de liberación de responsabilidad) of the commercial subsidiary properties, offered (sic) to finish the construction of the hotel properties (fincas del hotel), the beach club, the casino, and to start the operation thereof. FORTY-SIX: That as a result of the funds from the financing offered by OPIC, AGE, AND CAPITAL LENDING not coming in, nor the US $6 million promised by BCIE, the project was left without liquid funds for the completion of the condominiums and the hotel, and that the purchasing clients of subsidiary properties who were expecting to see the project completed to avail themselves of the condominium rental program with the operation by Sonesta Hotel did not pay the balance of the offered purchase price due to the actions and omissions of the defendants that did not allow the fulfillment of the trust’s purposes, generating serious economic and moral damage to Desarrollos, its principals, the contractors and the purchasing clients, and to Fid Cuscatlán, for which the defendants are liable to compensate the damages and losses inflicted by their actions. FORTY-SEVEN: That the actions and omissions of the defendants and the imposition of exorbitant clauses contrary to public policy suppressed the liquidity in the cash flow, implied the impossibility for Desarrollos to obtain the profits from the sales of the condominiums, and with it made it impossible (sic) to repay the loans with the company Administración de Hipotecas Canadienses Costarricenses S.A. (Casa Canadá), for which Desarrollos suffered a deterioration in its assets due to the loss of said condominiums. FORTY-EIGHT: That the defendants’ actions forced (sic) Desarrollos to dismantle most of the installed logistical, professional administrative, and construction capacity, causing the trust a large debt in labor benefits, employer social contributions, employee salaries, and with the C.C.S.S., INS, INA, and other public entities that today are being collected from Desarrollos and are the responsibility of the trust. FORTY-NINE: That the defendants’ actions and omissions negatively affected the commercial image, prestige, credibility, and positioning of Desarrollos, its principals and associated (sic) companies, as well as the project in the national and international financial market, and before investors, providers, suppliers, buyers, publicists, and real estate brokers, generating serious economic and moral damage to Desarrollos and its representatives. FIFTY: That the defendants’ actions, delays, and omissions suppressed the means to provide cash flow liquidity and the income and profits were not obtained, which made it impossible to pay off all the Trust’s obligations, accounts payable to creditors, suppliers, professionals, providers, financiers, contractors, salaries, benefits, year-end bonuses, employer social contributions, the return of the assets placed in trust (patrimonio fideicometido) and the expected profits, and to receive the income from the sales and the rental income from condominiums of the purchasing clients who would hand over their management to the hotel operator. FIFTY-ONE: That Desarrollos efficiently fulfilled its functions on behalf of the Trust in accordance with the reports of the external supervisor and the Trustee, the Execution Program, Financial Model, global investment plan, marketing plan, and financial indicators of debt-to-equity ratio and guarantee-to-debt ratio established in the contract, for which reason the only ones responsible and obligated to compensate any damages and losses inflicted on purchasing clients, creditors, and other parties to the trust are the Primary Trustees and the Trustee. FIFTY-TWO: Let it be declared that Desarrollos contributed to the trust project the sum of US $20,174,461.00, that the investor buyers of condominiums contributed the sum of US $16,562,043, and that the accounts payable to the contractors and suppliers of the project were (sic) the sum of US $6,694,918, which were duly registered with the Trustee as of January 2010. FIFTY-THREE: That all acts and contracts executed or authorized by Desarrollos were done in the name and on behalf of the ONE JACO BCIE LAFISE 2007 Trust as authorized in the trust agreement, and therefore all the rights, obligations, and effects deriving therefrom constitute civil and commercial obligations, binding and of mandatory compliance by the Trust, exempting Desarrollos from all responsibility for these actions, including all rights and obligations granted in favor of the investor purchasing clients and the creditors, as well as all obligations contracted for the studies, designs, construction, marketing, sales, and administration of the project. FIFTY-FOUR: That both the Primary Trustees and the Trustee are obligated both civilly and commercially to respect, recognize, and compensate in favor of third parties, all the rights deriving from the acts and contracts that came into legal existence through negotiations conducted with those third parties by Desarrollos in accordance with the powers granted to it in the deed of constitution of the trust, and its additions, and that are registered with the Trustee. FIFTY-FIVE: That the Trustee, through negligence, lack of skill, and gross negligence, breached its obligations as a good parent of a family by not granting, within the time established in the Trust, the deed submitting the trust properties to the Condominium Regime, and by not applying the liability release value (valor de liberación de responsabilidad) for the subsidiary properties when Desarrollos requested it, and that for such action and omission, it is jointly responsible with the (sic) Primary Trustees for compensating the damages and losses, by causing with such attitude the de-phasing of the execution program (programa de ejecución) and the financial model (modelo financiero), and with it the impossibility of obtaining the income and sales closings foreseen therein. FIFTY-SEVEN: (sic) That BCIE’s breach in its capacity as Primary Trustee of disbursing US $6 million in exchange for varying the release prices per square meter of the properties forced Desarrollos to seek new financial resources from other entities, including mortgaging the building (sic) where its offices were located to avoid the paralysis of the project, a situation that was aggravated (sic) when BCIE did not assign a release value to several subsidiary properties offered to various investors, allowing time to pass without making timely decisions for the benefit of the project, causing its underfunding and subsequent paralysis. FIFTY-EIGHT: That the Trustee, by action, omission, negligence, lack of skill, and fault, breached its administrative functions as a good parent of a family in the ONE JACO BCIE LAFISE 2007 Guarantee and Administration Trust and is responsible for compensating the damages and losses inflicted on both the Trust and Desarrollos through such conducts and their results. FIFTY-NINE: That the Trustee breached its duties and obligations established in the ONE JACÓ BCIE LAFISE – TWO THOUSAND SEVEN GUARANTEE AND ADMINISTRATION TRUST, since as manager it was obligated to have all the trust assets duly valued, which it did not do, limiting itself to valuing only the residential subsidiaries. SIXTY: Let it be declared that BCIE violated the autonomy of Desarrollos’s will, acting with inequity, abusing power, imposing by action, omission, and without consensus its unilateral will to obtain prerogatives and advantages to the detriment of the other parties to the Trust, the condominium purchasing clients, Sonesta Hotel Chain, Contractors and suppliers of the project, and the entire organization and employees, the assets, the expected profits from the sale of subsidiary properties, income from the operation of the hotel, the casino, and the beach club. SIXTY-ONE; That the defendants, by action, omission, and unilateral impositions, made it impossible to fulfill the Execution Program and the Financial Model that was approved based on what was agreed in the deed of constitution of the Trust and its additions, influencing the fulfillment of the trust’s purposes and gravely harming the interests of Desarrollos and its partners, creditors, employees, contractors and suppliers, buyers and prospective buyers and acquirers of subsidiary properties of the project, which makes (sic) the obligation to compensate arise for the defendants for the damages and losses caused to these persons by such behavior. SIXTY-TWO: That the conditions and changes formulated and imposed by BCIE, besides being untimely, also signified a supervening and disproportionate change to what was agreed in the trust deeds. SIXTY-THREE: That the One Jaco Resort and Beach Club condominium project, started in 2006, as of January (sic) 2009 had registered in the Trust the purchase commitment and advance payments from the investor purchasing clients of 156 condominiums in the project, who would pay the purchase price upon the granting of the deed of acquisition of the subsidiary properties. SIXTY-FOUR: Let it be declared that the main terms and conditions approved in the expansion of resources for loan (sic) 1845 which have as a priority to make the Condo Hotel operational with the three buildings J4, J5, and J6, contained (sic) in the BCIE email of December 22, 2009, and official letter GERCR 24-10 of January 20, 2010, numbered 3 to 15, as well as 18, 19, and 20 subsection c), are unilateral, non-consented, abusive, exorbitant, and confiscatory, which substantially vary the contractual intent established in the documents of the ONE JACO BCIE LAFISE 2007 Trust and in a supervening manner make (sic) it impossible to fulfill the execution program (programa de ejecución), financial model (modelo financiero), and marketing and sales plan. Likewise, the offer of twelve million is untimely and unacceptable as it is linked to those terms and conditions. SIXTY-FIVE: Let it be declared that the abusive impositions by BCIE with the complacency of Lafise and the Trustee, by accelerating the increase in the liability release value (valor de liberación de responsabilidad) per square meter of the subsidiaries to apply it to the payment of the loans, which implied not only allocating greater percentages of the income paid by the purchasing clients to the loan payments (sic) but also a significant reduction to the investment in the project, which, together with the non-disbursement of the US$6 million and the non-setting of the new liability value per square meter for all the subsidiary properties, besides being untimely, signified a supervening and disproportionate change to what was agreed in the trust deeds, causing the paralysis and failure of the project. PRINCIPAL CLAIMS: FIRST PRINCIPAL CLAIM. 1) That the defendants be ordered to pay proportionally and jointly and severally to Desarrollos all the damages and losses caused. 2) Likewise, to avoid an eventual classification of the trust as constituted in fraud of creditors to evade obligations, let the defendants be ordered to assume the rights of the purchasing clients and to pay off to all the creditors the pending debts together with their interest and other expenses that may have been generated to the contractor creditors, suppliers, employees, institutions such as the C.C.S.S., IMAS, INA, INS, A y A, and others, as well as the payment of pending wages and due benefits of all those who worked for the project. 3) Ordering them to pay in a liquid and determined form the following items: 4) For the total loss of Desarrollos’s assets, which is estimated at the sum of US$20,174,461.00. 5) The loss of the net income foregone from the expected profits from the sale of the Residential Condominiums corresponding to Phase I of the Condominio Condohotel One Jaco Resort Beach and Club project, which is estimated at the sum of US$9,182,901.00. 6) For the loss of the net income foregone from the expected profits from the sale of the Residential Condominiums corresponding to Phases II and III of the One Jacó Resort project, which is estimated at the sum of US$18,714,046.00. 7) Loss of the profits foregone from the start-up and Operation of the One Jaco Resort Hotel, which is estimated at the sum of US$29,540,194.11. 8) For the loss of the profits foregone in the Operation of the Casino, which is estimated at the sum of US$3,638,877.00. 9) For the losses caused to Desarrollos, the profits foregone from the operation of the club, the tour operators, rentals of ATVs, recreational boats, diving equipment, surfing, and other similar ones due to the auction of the Beach Club, which are estimated at the sum of US$5,400,000.00. 10) For the financial charges represented for Desarrollos by having mortgaged the property where its offices are located in San Rafael de Escazú to obtain funds that were invested to try to save the project when BCIE breached its obligations, causing the project to collapse and preventing the inflow of the expected profits. This damage is estimated at the sum of US$1,800,000.00. 11) For the maintenance and surveillance expenses for the works incurred by Desarrollos, which are estimated to date at the sum of US$1,160,097.53. 12) For the loss in interest differential in the excess payment of the loans leveraged for the operation, with the entities BCIE and LAFISE, in the sum of US$2,434,583.84. 13) The amounts to be compensated to Desarrollos for the contribution of the creativity, strategies, architectural, electromechanical, engineering, and cadastral designs and plans, the government permits and patents, environmental viability, construction permits, earthworks (movimiento de tierra) and installations. Likewise, for the use of the offices of the Riverside companies, including the installed capacity, the services of their personnel, marketing and sales services. Its direct work of direction, administration, contracting, control of the construction works, and the rendering of reports to the Trustee and the Banks, under external supervision. 14) For moral damages caused to Messrs. Joshua ten Brink and Jerry ten Brink, principals and shareholders of Desarrollos, which are estimated at the sum of US $17,500,000. 15) The pending debts together with their interest and other expenses that may have been generated to the contractor creditors, suppliers, employees, social welfare institutions such as the C.C.S.S., IMAS, INA, INS, and others, as well as for the payment of pending wages and due benefits to all those who worked on the project. 16) For the amounts pending payment to contractor and supplier creditors for the works and to workers for an amount of US$6,694,918 plus the corresponding interest and costs. 17) The payment of both sets of costs of this proceeding, procedural and personal, including fees and expenses of the Tribunal and the Center. 18) Given that it is the irregular actions and bad faith of the defendants, mainly BCIE, that forced (sic) Desarrollos to file this lawsuit, in protection not only of its interests but also of all those involved who in one way or another may be affected by such actions, we expressly request the following: That in the event they are not ordered to pay both sets of costs of this proceeding, procedural and personal, including fees and expenses of the Tribunal and the Center, they be ordered, as compensation for damages and losses, to pay a sum equivalent to what would correspond for that concept. 19) Likewise, that in the execution of the judgment, the items that could not be fixed in a liquid and determined form be determined, such as the compensatory amounts derived from the possible claims of investor clients, buyers, and prospective buyers who gave advances and earnest money and that are duly registered with the trustee (fiduciario), who should be notified of this proceeding so they may exercise their rights and the respective calculation be made in the execution of the judgment. 20) Let it be declared that the defendants must assume the pecuniary and non-pecuniary obligations and define the situation with the purchasing clients registered with the trustee and with the owners of the 23 condominiums purchased and already transferred on the trust parent property (finca Matriz) 2739. 21) Any other compensatory amount that may arise during the development of this proceeding.
4. The Banco Centroamericano de Integración Económica filed a counterclaim against the plaintiff, so that in the judgment it be declared: "1. That DESARROLLOS NATURALES DE COSTA RICA SOCIEDAD ANÓNIMA seriously breached the loan contract agreed between the parties, for non-payment of the balance, corresponding to the sum of US$23,932,945.35 (twenty-three million nine hundred thirty-two thousand nine hundred forty-five dollars and thirty-five cents), an amount owed to the BANCO CENTROAMERICANO DE INTEGRACIÓN ECONÓMICA (BCIE). 2. That as of November 30, 2010, DESARROLLOS NATURALES DE COSTA RICA SOCIEDAD ANÓNIMA owes the BANCO CENTROAMERICANO DE INTEGRACIÓN ECONÓMICA (BCIE) the overdue and enforceable sum of US$23,932,945.35 (twenty-three million nine hundred thirty-two thousand nine hundred forty-five dollars and thirty-five cents), which constitutes a GROUND FOR EXECUTION (CAUSAL DE EJECUCION) under the CONTRATO DE FIDEICOMISO ONE JACO BCIE LAFISE 2007. 3. That under Clause TWELFTH point b), upon the occurrence of a GROUND FOR EXECUTION (CAUSAL DE EJECUCION), the Trustee BANCO IMPROSA SOCIEDAD ANÓNIMA be ordered to proceed immediately and without delay to comply with the execution procedures for the assets given as guarantee in the FIDEICOMISO ONE JACO BCIE LAFISE 2007, and the guarantees backing the Loan be auctioned. 4. That DESARROLLOS NATURALES DE COSTA RICA SOCIEDAD ANÓNIMA be ordered to immediately deliver possession of the trust assets to the Trustee BANCO IMPROSA, for their protection, while the procedures indicated in clause TWELFTH point b of the CONTRATO DE FIDEICOMISO are executed. 5. That regarding the Trustee BANCO IMPROSA SOCIEDAD ANÓNIMA, I request this counterclaim be resolved without special condemnation in costs. 6. That in relation to DESARROLLOS NATURALES DE COSTA RICA SOCIEDAD ANÓNIMA, I request it be condemned to the payment of both costs. 7. That by virtue of the fact that this proceeding resolves the merits of the discussion that motivated the resolution issued by the Juzgado Civil de Mayor Cuantía de Puntarenas at 8:00 a.m. on March 8, 2010, we request that the Arbitral Tribunal order the cancellation of all precautionary measures, requesting the competent judicial authority for the corresponding lifts at the Public Property Registry.” 5. The counterclaim plaintiff answered negatively and raised the defenses of lack of right, lack of capacity to sue (falta de personería ad causam), and lack of enforceability of the executory titles. Banco Improsa, for its part, acquiesced to the counterclaim.
6. The Arbitral Tribunal, through resolution 19-11 at 9:00 a.m. on March 25, 2011, partially upheld the defense of lack of jurisdiction, only in relation to claims 49 and 61, 14 grouped by the plaintiff under the title First Main Claim, and 11 grouped under the title Second Main Claim.
7. Banco Improsa appealed; the Tribunal submitted the matter for consultation to the First Chamber of the Supreme Court of Justice; and that deciding body, in judgment no. 001037-C-S1-2011 at 10:38 a.m. on August 23, 2011, ordered: "The appealed resolution is confirmed." 8. The Arbitral Tribunal of the Conciliation and Arbitration Center of the Chamber of Commerce of Costa Rica, composed of the arbitrators Roberto Yglesias Mora, Rodrigo Oreamuno Blanco, and Alberto Fernández López, in award no. 26-12 at 9:00 a.m. on May 4, 2012, ordered: "In accordance with the foregoing, this proceeding is resolved as follows: First: The defense of lack of active legal standing raised by Banco Centroamericano de Integración Económica, Banco Lafise S.A., Banco Lafise Panamá S.A., and Banco de Crédito Centroamericano is upheld, in relation to the claims of the lawsuit by Desarrollos Naturales de Costa Rica S.A. numbered thirty-six, forty-two, forty-three, forty-six, fifty, and fifty-one, in everything that refers to third parties foreign to this proceeding. Second: The defense of lack of right raised by Banco Centroamericano de Integración Económica, Banco Lafise S.A., Banco Lafise Panamá S.A., and Banco de Crédito Centroamericano against the lawsuit filed by Desarrollos Naturales de Costa Rica S.A. is upheld, and consequently, the claims made by the plaintiff numbered one to thirty-five; thirty-seven to forty-one; forty-four and forty-five; forty-seven to forty-nine; fifty-two to sixty-five, as well as those called 'Main Claims. First main claim' and 'Second main claim' and the so-called 'Subsidiary or secondary claims,' are declared without merit in all their extremes. Third: The defense of lack of right raised by Desarrollos Naturales de Costa Rica S.A. against claims numbers 1, 2, and 3 of the counterclaim filed by Banco Centroamericano de Integración Económica, and the defense of lack of active legal standing raised by that same company against claim number 4 of the mentioned counterclaim, are partially upheld. Fourth: The following claims made in its counterclaim by Banco Centroamericano de Integración Económica are partially upheld, with anything not expressly granted being understood as denied: a.- It is declared that the breach of payment of the credit and the consequent state of default, by Desarrollos Naturales de Costa Rica S.A., which began in December 2008 and continued in November 2010, constitutes a valid ground for execution (causal válida de ejecución) of the trust assets, in accordance with the Fideicomiso de Garantía y Administración One Jaco/BCIE/Lafise/ 2007; consequently, if so requested by Banco Centroamericano de Integración Económica to the Trustee, the latter may initiate the execution process provided for in that Trust. b.- The Judge of the Civil Court of Puntarenas is requested to order the cancellation of the precautionary measures ordered by that Office in the resolution at 8:00 a.m. on March 8, 2010, issued in judicial expediente number 10-100082-0642-CI, insofar as this arbitration proceeding resolves, on the merits and with the authority of material res judicata (article 58 of the Law on Alternative Conflict Resolution and Promotion of Social Peace), the substance of the conflict between the parties. Fifth: The counterclaim filed by Banco Centroamericano de Integración Económica against Desarrollos Naturales de Costa Rica S.A. and Banco Improsa S.A. is decided without special condemnation in costs. Sixth: Desarrollos Naturales de Costa Rica S.A. is condemned to pay Banco Centroamericano de Integración Económica, Banco Lafise S.A., Banco Lafise Panamá S.A., Banco de Crédito Centroamericano, and Banco Improsa S.A. the personal and procedural costs of this proceeding. The former shall be calculated based on the valuation that the plaintiff gave to its lawsuit; the latter comprise the fees of the arbitrators of the Arbitral Tribunal, the administrative expenses of the Conciliation and Arbitration Center of the Chamber of Commerce of Costa Rica, and those for transcription and translation of the evidentiary hearings. Seventh: The Executive Directorate of the Conciliation and Arbitration Center of the Chamber of Commerce of Costa Rica shall transfer to the Arbitral Tribunal the balance of arbitral fees for a total of fifty thousand dollars, with one third of that sum corresponding to each arbitrator, that is, the sum of US$16,666.66, and the sum of fifty thousand dollars for administrative expenses of the proceeding to the Chamber of Commerce of Costa Rica. The following sums shall be taken from the deposits of each party: from the deposits made by Desarrollos Naturales de Costa Rica S.A. for transcription expenses, the sum of nine thousand four hundred dollars (US$9,400.00), for translation expenses, two hundred dollars (US$200.00), and for notification expenses, two thousand two hundred dollars (US$2,200.00); from the deposits made by Banco Centroamericano de Integración Económica for transcription expenses, the sum of five thousand two hundred dollars (US$5,200.00); from the deposits made by Banco Improsa S.A. for transcription expenses, the sum of one thousand two hundred dollars ($1,200.00); and from the deposits made by the banks of the Lafise group for transcription expenses, the sum of four thousand four hundred dollars (US$4,400.00). Through the Executive Directorate of the Conciliation and Arbitration Center of the Chamber of Commerce of Costa Rica, the corresponding liquidation and refunds shall be made." 9. The counterclaim plaintiff files an appeal for annulment, expressly indicating the reasons on which it relies to refute the thesis of the Arbitral Tribunal.
10. In the proceedings before this Chamber, the prescriptions of law have been observed.
Drafted by Magistrate Solís Zelaya
CONSIDERANDO
I.On March 9, 2007, through public deed no. 38 granted by several notaries, two loan contracts granted to Desarrollos Naturales de Costa Rica S.A. (hereinafter Desarrollos or the developer) were formalized, the first by the Banco Centroamericano de Integración Económica (BCIE hereinafter) in the sum of $19,000,000.00, the second by Banco Lafise Panamá S.A. (in future references Lafise Panamá) of $1,000,000.00. In that notarial instrument, the FIDEICOMISO DE GARANTÍA Y ADMINISTRACIÓN ONE JACO/BCIE/LAFISE/ 2007 (hereinafter the Trust) was also constituted. The first (guarantee), to guarantee the creditor banks the payment of the credits granted to the developer; the second (administration), to administer the cash flows corresponding to bank credits, pre-sales, sales, and rentals of residential condominiums for the purpose of paying the credits and for the execution of the construction work. Initially, the trust assets were the properties of the province of Puntarenas no. 112,733-000, 112,734-000, and 112,735-000. Desarrollos was designated as responsible for the design and constructive execution of the Project, as well as for the marketing and sale of the residential condominiums, for which it had express authorization from the Trustee. The payment of the bank loans had to be made with funds from pre-sales, sales, rentals of the residential condominiums, and with the developer's own resources. On December 14, 2007, through public deed identified as no. 90, property of Puntarenas no. 131,288-000 was added to the Trust's assets; likewise, Banco Improsa (hereinafter Improsa or the trustee) granted special powers to Desarrollos to manage the project authorizations before the various public entities. This last company and its representatives were granted, in that act, a very broad power of attorney without limit of sum, to sign option contracts for the purchase-sale of the subsidiaries that might be constituted on the previously described property. By the month of December 2007, the project had a shortfall of resources to finish the work, so in February 2008, the financial viability and the physical realization of the works, according to the planned outline, were questioned. By May 2008, both credits had been fully disbursed by the banks. As of May 15, 2008, the consolidated progress percentage of the construction project was 35%. On August 1, 2008, BCIE approved a request for a credit extension for $4,500,000.00 that Desarrollos submitted; and on August 7 of that same year, the Regional Credit Committee of Grupo Lafise approved a loan for $2,500,000.00, also at Desarrollos' request. Both that increase and the new credits were guaranteed by the Trust through additions to the original contract, including Banco de Crédito Centroamericano (Bancentro) and Banco Lafise S.A. (hereinafter Lafise) as creditor parties. On October 29, 2008, BCIE communicated the formal approval of the condominization deed, Lafise did so on November 6, 2008, and Bancentro on November 11, 2008. For this reason, on November 17, 2008, the public deed was granted through which the Condominio Condohotel Horizontal, Vertical, Comercial One Jaco Resort was constituted (registered on December 19, 2008). In December 2008, not only did the paralysis of certain works occur due to lack of resources, but Desarrollos was also in default in the payment of the credits that BCIE had disbursed to it. At the end of January 2009, the creditor banks and the Trustee proposed varying the release value, per square meter, of the condominium units that had to be used for payment to the banks each time a residential condominium was sold. On February 20, 2009, Desarrollos sent a proposal to BCIE, requesting that an additional loan be granted to finish the project. In this regard, on March 20, 2009, the document called "Acuerdo de Compromisos para las relaciones financieras entre BCEI y Desarrollos Naturales de Costa Rica S.A." was signed, in which a staggered table of liability release values for the residential condominiums was established; the viability of the financing proposal requested by Desarrollos in relation to possible changes to the loan and trust contracts was indicated; information regarding the project was requested from it; and it was agreed that a new external supervisor be appointed. On April 27, 2009, the company COCOSA of engineer Fernando Peñaranda was designated as the new external supervisor, who, in his first report, rendered on June 12, 2009, warned that the sum of $19,816,586.99 was required to finish the project. On July 23, 2009, a loan granted to Desarrollos by Lafise for $775,000.00 was incorporated into the Trust. On August 31, 2009, the supervisor rendered the second report, in which he stated that the sum of $20,757,074.00 was required to conclude the project.
By public deed (granted on September 2, 2009), the loan granted by BCIE to Desarrollos was modified, the staggered release values for the residential condominiums were ratified, and it was contemplated that the liability price for the release of the individualized primary subsidiary properties (fincas filiales primarias individualizadas), as well as the other commercial and hotel subsidiary properties, would be set opportunely, on a technical basis, such that while the parties do not reach an agreement on the liability for those properties, they cannot be released. Finally, through official letter no. GRECR 24-2010 of January 26, 2010, BCIE informed the Developer of the new loan conditions, which were not accepted by the latter company, by means of a brief dated March 3, 2010.
II.In its arbitration claim, Desarrollos accused a series of actions and omissions by the financial entities involved in the project. BCIE, it said, is primarily responsible, since it sent an email to the Trustee on January 26, 2009, by which it ordered it not to apply the liability release value of $1,000.00 per square meter of the respective subsidiary property. With this, it commented, a severe disruption to the Condominium execution program was generated, through actions it categorized as abusive, exorbitant, "unconsulted," in clear breach of the object, purposes, and contractual rules contained in the instruments that make up the Trust. Lafise, it censured, despite being the principal trust beneficiary, likewise acted by omission, by not issuing instructions to the Trustee according to the Trust rules, and because it remained silent in the face of the unilateral and abusive variations imposed by BCIE. Improsa, it added, breached its duty of administration as a "good family father"; it acted upon unilateral instructions from BCIE without opposing them; it was not diligent; and, neither did it take any action before the Civil Judge of Puntarenas to elucidate the conflict presented. Due to this, it noted, it was forced to sign the agreement that BCIE unilaterally imposed on it on March 20, 2009, which was applied by the Trustee as a rule for the release of subsidiary properties and without having been incorporated by provision of all the parties to the Trust. Throughout its claim, it also attributed another series of actions by the Banks, which in its opinion, distorted the financial model that foresaw income from the transfers of the properties to clients; led to ignoring the clauses of the Trust, especially those relating to the liability release value established in the constitutive deed of the Trust agreement; and caused the breach of credit commitments. All these actions, especially those of BCIE, it described, led to the failure of the project, ultimately seeking to impose an onerous offer contained in official letter GERCR 24-2010 of January 26, 2010. This Bank, it articulated, did not act respectfully of the rights of the parties, and did not allow the Trustee to act according to its mandate, for which in its judgment, it is primarily responsible for the breaches of the legal transaction, by propitiating the current situation as well as the damages and losses. For all these reasons, it filed an arbitration claim against all the Banks, adding that it was presented with a supervening impossibility to finish the execution program, to comply with the provisions of the financial model, the strategies and activities of the business plan, marketing and sales of the project, according to the rules contained in the Guarantee and Administration Trust. Through a writ correcting the claim, the plaintiff company reformulated its claims, which initially numbered 65, all with the purpose of having the consequences and acts of each of the defendant parties declared, the liabilities derived from the damages and losses caused, and their respective indemnifications (folios 14735 to 14860). In any case, at the end of the writ, it presented main and subsidiary claims; the first main claim aimed at obtaining proportional and joint and several payment from the defendants for all the damages and losses caused; the liabilities towards clients, contractors and State institutions; as well as the costs of the proceeding. The second main claim, for the contractual resolution of the agreement that gave rise to the Trust to be declared, with the respective joint and several condemnation for damages and losses, as well as for the debts acquired with third parties on the occasion of the project. The subsidiary claims, conditional upon the two main claims being upheld. In such case, it requested that the continuation of the works be ordered until their conclusion in accordance with the approved plans and permits, including the procedures that need to be carried out so that the respective institutions authorize their continuation, with the defendants being responsible for contributing all the necessary resources for this, which it describes for the payment of: debts, damages, permits, reimbursements to clients, recovery of land. The defendants answered negatively. BCIE raised the defenses of lack of: arbitration competence, standing to sue, right, current interest, as well as that of unfulfilled contract. Lafise, Bancentro and Lafise Panamá, the exceptions of lack of: right, standing in its two modalities, "standing of the culpable contracting party" and that of unfulfilled contract. Improsa raised the defenses of lack of: competence, right, standing to sue and be sued. BCIE counterclaimed against Desarrollos and the Trustee. In general terms, the Central American Bank requested in the award that it be declared that: a) The plaintiff breached the agreed loan contract, for failure to pay the balance, corresponding to the sum of $23,932,945.35 owed to BCIE. b) That debt constitutes grounds for execution under the Trust agreement. c) As a consequence of the foregoing, the Trustee be ordered to proceed immediately and without delay, to comply with the execution procedures of the assets given as guarantee in the contract and that the guarantees backing the loan be auctioned (according to clause 12 point b). d) The Developer immediately deliver possession of the trust assets to Improsa so that they are protected prior to the auction. e) The counterclaim is without special condemnation in costs regarding the Trustee. f) Desarrollos pay both costs. g) The cancellation of all precautionary measures ordered by the Civil Court of Higher Quantity of Puntarenas, through resolution at 8:00 a.m. on March 8, 2010, be ordered. The counterclaimed plaintiff opposed the counterclaim. For its part, Improsa acquiesced to the claims.
III.Through judgment no. 19-11 at 9:00 a.m. on March 25, 2011, the Arbitration Tribunal partially upheld the exception of lack of competence raised by Lafise, Bancentro and Lafise Panamá, in relation to claims 49, 61, 14 (of the “First Main Claim”) and 11 (“Second Main Claim”) over which it declared itself incompetent. A resolution that was confirmed by this Chamber through ruling no. 1037-C-S1-2011 of 10 hours 38 minutes on August 23, 2011. Regarding the claim, the Arbitration Tribunal upheld the defense of lack of standing to sue (claims 36, 42, 43, 46, 50 and 51), that of lack of right; and consequently, dismissed in all its extremes the claims of Desarrollos. In relation to the counterclaim, it partially upheld the exception of lack of right (claims 1, 2 and 3) and that of lack of standing to sue (fourth petition). Consequently, it declared that the breach by Desarrollos (initiated since December 2008 even until November 2010) constitutes a valid ground for execution of the trust estate according to the Trust contract, for which it "gave the green light" to the agreed execution process, provided that BCIE so requests it. It ordered the cancellation of the precautionary measures imposed in the civil venue. Regarding the counterclaim, it ruled without special condemnation in costs, but not so in the claim, as it condemned Desarrollos to pay them.
IV.The plaintiff company files an appeal for annulment. In the first ground, it accuses the ground for annulment established in cardinal 67 subsection e) of the Law on Alternative Resolution of Conflicts and Promotion of Social Peace (hereinafter Law 7727 or RAC Law). It says, the Arbitration Tribunal violated due process by omitting to bring to the arbitration all the parties of the Trust. All of them, it alleges, were left defenseless, despite the multiple efforts it made to have them incorporated. Those parties were not summoned to the proceeding, but even so, it argues, the Tribunal is ordering the auction of the six 15-story buildings with 468 subsidiary properties, which make up the condominium and in which, several clients purchased units. The Trustee, it alludes, has them registered in that condition, but many of them were not accepted, nor granted the deed at the time they requested to pay the purchase balance of their subsidiary property in that trust estate. It states, the award authorized the Trustee to proceed to auction those assets to the detriment of the investors and other parties; which violates the rules of Public order, contained in articles 39, 41, 46 and 129 of the Political Constitution, in relation to precepts 2, 3, 10, 11, 19, 20, 21, 22, and 1023 in its subsections 1, 2 of the Civil Code (CC), 5, 106 and 619 of the Civil Procedure Code (CPC), as well as all the rules of the Financial System of the Republic that protect investors in trusts. All of them, it repeats, were purchasers of subsidiary properties in the condominium constituted on the parent property of the province of Puntarenas no. 2739-M, and have paid the Trustee the sum of $16,500,000.00 representing 79% of the total investment. It mentions a list with the name of each one of them. None, it expresses, was notified of the proceeding, which, in its opinion, injures precept 116 of the Organic Law of the National Banking System (Law 1644), where it is provided that investors must be called if there is any threat to their interests, as well as consumer rights according to constitutional cardinal 46. It points out, according to the Registry issued by Improsa, it was demonstrated that it received from those investors the sum of $16,500,000.00, according to the documentary evidence in the file. It notes, without assessing public deed no. 38; the award assures that Desarrollos did not demonstrate that the Trust "was a joint investment contract or business association for the constructive execution of works between the parties of that Trust and the prospective buyers of residential condominiums for the development of the project." That evidence, it asserts, demonstrates that the investor clients are indeed part of the Trust, because their money entered this account, with the purpose of increasing it and paying the loans. Had they been called to the arbitration, it stipulates, the security of their economic interests would have been guaranteed. In this same sense it adds, neither were the contractors and works suppliers integrated into the litis, despite the fact that they had a power from the defendants to enter into, on behalf and for the account of the Trust, the contracts for the construction of the buildings. However, even though the trust estate is liable for the payment of such assets, as authorized by article 643 of the Commercial Code, the arbitrators did not approve bringing them into the proceeding, just as was requested at the appropriate procedural moment. It mentions, the award resolved nothing regarding bringing these parties, leaving them totally defenseless, and the auction of their estate was authorized. It considers this is the relevant issue of the matter, as those parties were not called to the proceeding, but their estate will be auctioned and they will lose it entirely. In the Guarantee and Administration Trust, it cites, it was expressly established that the trust estate is formed among others by the "LIQUID FUNDS," which are constituted by "the loans, the income from pre-sales, sales and rentals." In this way, it concludes, the buyer clients were part of the Trust, so they should have been brought to the proceeding, to defend their rights.
V.Generalities of the appeal for annulment of arbitration awards. Before entering into the examination of the charges made, it is necessary to make some precisions regarding the appeal for annulment against the resolutions of arbitration bodies. In accordance with what is provided by numeral 65 of the RAC Law, the appeal for annulment against an award must be filed within the period of 15 days following its due notification, or, from the communication of the ruling that decides on the request for clarification or addition. In all cases, the appellant must technically and orderly present their grounds of disagreement in which, they estimate, the pathology lies, being obliged to explain the clear and precise reasons on which they base their claim. This Chamber has indicated on repeated occasions that this type of challenge allows combating the points developed by the award that have been unfavorable to the appellant party and whose infraction is provided for in one of the grounds for annulment that exhaustively contemplates the same legislation. In this understanding, the role of this collegiate body, by virtue of the competence that the law gives it in this matter, is restricted to an analysis of the award, not of the specific case that gave rise to it, that is, it is a review of its content, in order to determine if it has generated any of the motives that lead to its annulment. Ergo, it does not allow entering into the specific study of the object of the arbitration and of the litigation itself, a task that escapes the spectrum of the powers granted by the Law (in such direction, from this decision-making body, consult judgment no. 766 of 16 hours 10 minutes on September 26, 2001 and no. 720 of 15 hours 40 minutes on September 27, 2006). Annulment in these matters must be understood as a relative appeal, as the competence of this Chamber is restricted exclusively to the arguments outlined by the party that files it, in such a way that it can only enter to deliberate on the points submitted for review. In this line, it aims to guarantee due process and legal certainty through the correct application of the arbitration process. In addition, not all procedural defects are capable of being reviewed, but only those that are expressly listed in numeral 67 of the RAC Law, as the causes for annulment are exhaustive, therefore, they cannot be extended either by analogy or by greater reason (ruling no. 748 of 16 hours on October 2, 2002). In this sense, the annulment of the award may only be declared in the following cases: a) when its issuance exceeds the period agreed by the parties for that ruling, b) if it does not cover all the aspects submitted to arbitration necessary for its efficacy and validity, c) when it resolves on points not submitted to arbitration, d) if it deals with a subject not susceptible to arbitration, e) it violates the principle of due process, f) it was pronounced contrary to imperative norms or public order, and, g) if the Arbitration Tribunal in charge of resolving the controversy was not competent. Seen thus, the examination is limited to procedural aspects, hence the award cannot be reviewed on the merits. The only exception, even if indirectly, occurs when it is attacked based on the grounds of subsections e) and f) of the referred precept 67. However, even in the face of exceptions, the scrutiny is limited to confronting the decision-making part with the content of due process and the imperative norms or public order invoked, respectively, without the Chamber being able to give it new content if it is annulled (in relation among others, from this Chamber, rulings no. 504 of 11 hours 45 minutes on June 17, 2004 and no. 154 of 11 hours 5 minutes on March 3, 2004).
VI.Regarding the violation of due process subject to the first objection, on other occasions, this decision-making body has indicated that national doctrine has understood any infraction produced to essential and non-waivable norms of the procedure and to relevant phases agreed by the parties. For such purposes, it is elementary that the affectation has caused harm to the claimant, ergo, there can be minor violations of due process that could well be corrected or overcome in the course of the arbitration, or that do not cause defenselessness (judgment no. 000495-F-S1-2008 of 15 hours 30 minutes on July 24, 2008). In this understanding, it must be highlighted that the first charge made by Desarrollos does not accuse a violation of due process for what is indicated below. For the purposes of the annulment of the award, as derived from subsection e) of numeral 67 of Law no. 7727, the defenselessness must have been produced by the omission of one or some stages of the arbitration procedure, leaving the harmed party without the possibility of defense (equally, precedent no. 47 of 9 hours 47 minutes on January 31, 2003 can be consulted). In the arguments expressed by the plaintiff, what it states is that the failure to integrate the investors and contractors into the proceeding caused defenselessness to those natural and legal persons, for which it must be warned that, at bottom, what the plaintiff alleges is the affectation of the rights of third persons and not its own. It is those purchasers or contractors who should request from the Tribunal their intervention in the proceeding, consequently, in the last extreme, allege the grievance before this Chamber. They hold the standing in this regard and not Desarrollos, as was duly resolved by the Tribunal. In any case, both some and others have the ordinary jurisdiction to claim their rights either against the trustors themselves, the Trustee or even the trustee banks. But in this charge, the appellant omits to indicate with due propriety and also does not prove, how the decision it now reproaches placed it in a state that prevents the exercise of its right of defense and contradiction. The complaint it presents does not involve the impossibility of defending its interests within the proceeding, since it had full opportunity at its procedural moment, to allege what it deemed convenient in its favor. It is insisted, the affectation in the last case, would be for third parties, so the grievance is not demonstrated. In this understanding, this decision-making body has considered that one of the core principles in matters of annulments for the declaration of invalidity to proceed, the existence of harm to the party alleging it is essential. In other words, the procedural incorrectness of the judge must go to the extreme of leaving the party invoking the nullity defenseless, causing an unjust situation generated by the procedural error (in this regard, ruling no. 000333-F-2005 of 11 hours 10 minutes on May 20, 2005 can be consulted). Then, determining the existence of procedural errors in the Tribunal's action lacks interest in this section, as the appellant was not harmed by the award, since the relationships between the contractors and the investors with the developer must be resolved in another venue and not the arbitration one in which they were not parties. In this thought, it must be made clear that it was the signatories of the Trust agreement who were legitimized to intervene in the arbitration and not third persons (see arbitration clause of the contract at folio 108 of Volume I). On this core point, this Chamber has indicated the following: "The competence of a decision-making body, whether judicial, or, as in the sub judice, arbitration, is the faculty to be able to resolve a specific conflict. In arbitrations, this comes granted in two ways. In the first order, there will only be competence over the aspects and parties established in the arbitration clause or arbitration agreement. Additionally, a second assumption is the impossibility of discussing matters not susceptible to arbitration, such as unwaivable rights. Given the transcendence of this power of decision over litigious controversies, its absence causes the total impossibility, for the arbitrator, to pronounce on the extremes of the claim, counterclaim or their answers. Even, when the decision-making body itself notices its incompetence, it must so indicate ex officio and terminate the proceeding, indicating to the parties which is the competent one to hear the matter. Consequently, the issuing of an award by an incompetent body generates the absolute invalidity of what was resolved" (resolution no. 0001030-F-2005 of 9 hours 40 on December 23, 2005). Regarding the investors, the plaintiff alleges, the Tribunal omitted to analyze deed no. 38, but on this extreme, and according to what will be expanded later, the grievance is inadmissible, because it entails a question of analysis on the merits and not of procedure, as it seeks to assess evidence in this avenue, which is forbidden for this Chamber. The same happens with the claims related to the payment of the contractors, since in a well-versed manner, the appellant seeks to enter into the merits of the matter, an aspect that this Chamber, it is repeated, is limited in appeals for annulment of arbitration awards. The foregoing, because it raises aspects such as the existence of a power and its modality; as well as the reasons why, in its opinion, it considers that it was the Trustee who should pay the contractors; but all these topics were extensively analyzed and resolved by the Arbitration Tribunal, which led to attributing liability for breach to Desarrollos. The appellant also argues in this first ground, violation of public order norms, specifically cardinal 116 of Law 1644, however, that precept only provides for "trust commissions" that a commercial bank can perform, all of which constitutes contractual matter, as it is at the discretion of the financial entity, whether or not to provide those services such as: custody of funds, financial agency, sale of securities, factoring, judicial or extrajudicial deposits in banking matters, trust, etc. The only thing established at the end of the rule is an obligation on the part of banks as trustees, but in relation to the trustors and beneficiaries of the transaction, always within that contractual framework, which rules out that the rule is of public order, as that obligation is not directed for the benefit of those third parties, but of the parties to the contract, as the trust assets would be affected to the detriment of the trust. The precept says in what is of interest: "In the event that third persons claimed any right over the assets affected in trust, or that said assets were threatened in any way for reasons prior to the date of the trust contract, the banks, as trustees, if they are aware of said facts must inform the trustor and the beneficiaries so that they exercise the corresponding rights and actions, this being the only obligation of the banks in that sense…". In any case, if the assumption of the rule arises, it would be an aspect that involves analyzing the merits of the matter, in order to ascertain not only if the trustee breached its duty, but also, the exact date of that breach if it exists (facts prior or subsequent to the trust), which is forbidden for this Chamber as will be analyzed later. Finally, by virtue of the constant mixing and repetition of grounds incurred by the appellant, the rest of the cited regulations will be analyzed later, this to avoid unnecessary reiterations. Therefore, in this first objection, this decision-making body does not consider that due process has been injured, as at no time was the plaintiff placed in a state of defenselessness, for which reason, the allegation must be rejected.
VII.In the second ground it questions, the award is incongruent and violates due process, since it omitted a pronouncement on each one of the claims submitted to arbitration (it cites no. 2, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 16, 17, 18, 19, 20, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 48, 50, 53, 54, 55, 56, 58, 59, 60, 62, 63). Such defect, it explains, affects the efficacy and validity of everything resolved, as it consists of having dispensed with analysis and pronouncement on the merits regarding all the claims, which contravenes article 58 subsections e) and f) of the Law on Alternative Resolution of Conflicts and Promotion of Social Peace and implies its nullity.
VIII.On the point in question, it is worth mentioning that according to numeral 67 of the RAC Law, incongruence is certainly one of the defects susceptible to examination by this Chamber through the appeal for annulment. It is produced when the award presents a discrepancy or relevant disharmony between the requests submitted to arbitration and what is finally pronounced. That is, it consists of a dissonance or lack of relationship between the totality of the material claims accumulated by the parties in the proceeding and what is resolved in the operative part of the judgment. It can take four forms: one, because it provides more than what was requested (ultra petita); two, because it decides on claims not made by the plaintiff (extra petita); three, because it omits to decide on some of the petitions or the exceptions invoked (mínima petita); four, because it contains contradictory provisions. Incongruence in the arbitration award is contained within the hypotheses of the mentioned article 67, which contemplates two possibilities. In this sense the rule indicates in what is of interest: "The award may only be declared null when: (...) b) A pronouncement has been omitted on matters submitted to arbitration, without the resolution of which the efficacy and validity of what was resolved is impossible. c) It has resolved on matters not submitted to arbitration; the nullity shall be decreed as to the points resolved that had not been submitted to arbitration and what was resolved shall be preserved, if possible." Subsection b) regulates what has been called mínima petita. According to the transcribed canon, for this defect to be a ground for annulment, the lack must be serious and transcendent. The law emphasizes it by providing that to be relevant they must have made impossible the efficacy and validity of what was resolved. In this assumption, it is important to indicate that the Tribunal itself can overcome and correct the lack at the instance of an interested party, within the periods stipulated by precept 62 of the same legal body. Subsection c) for its part, derives the opposite, that is, when an excess has been incurred by resolving points that were not submitted to arbitration, what is known as extra petita. In this assumption, the defect is "corrected" by annulling the pronouncement in excess. On the topic of incongruence as a ground for annulment in arbitration proceedings, resolution of this Chamber no. 1030-F-2005 of 9 hours 40 minutes on December 23, 2005 can be consulted. Now then, in the present case, the objection must be rejected. In the case at hand, when the exception of lack of right raised by the defendants is upheld, it is not dispensable for the Tribunal to pronounce on the totality of the claims made. Even though canon 58 of the RAC Law imposes the duty on the arbitrators to refer to all the motions made by the parties and their corresponding defenses, this does not imply that in cases like the present, in which the defense of lack of right is upheld, the Tribunal must individually pronounce on each and every one of the claims, as that way of resolving is incompatible with this legal duty. The foregoing finds greater support if one takes into consideration that in its writ correcting the claim, the plaintiff party made 65 claims, which more than petitions corresponded to factual enunciations and many of them reiterated. In any case, in the sub examine, it is appreciated that the arbitrators did pronounce in an orderly and sufficient manner, on the main claims and the reasons why they were rejected, so it is not true that it was silent (folios 23955 to 23965). In this case, there was no incongruence in the terms cited, on the contrary, what is observed is that the appellant does not agree with the terms in which its claims were addressed throughout the award, but that is outside the review control available to this Chamber. But it is insisted, in the development of the award it is observed that the arbitrators analyzed either directly or indirectly the petitions of Desarrollos, but due to the breach of what was agreed and for lack of evidentiary material, they merited their total rejection. All of this speaks to the inadmissibility of the claim, before which, it must be rejected.
IX.It argues in the third ground, no legal norm is mentioned that supports the award, contravening the constitutional precepts of due reasoning according to the procedural rules that are of public order.
In its opinion, the Tribunal disregarded the analysis of the evidence offered for each fact and claim, which it provided to demonstrate the facts giving rise to them, consequently denying the right to reasonably assess the evidence in light of the rules of sound criticism and to obtain a duly reasoned and substantiated decision. Fourth. It notes that due process is violated in the award by the omission of a ruling on specific, fundamental, and decisive matters, which makes the decision ineffective and invalid. It asserts that the award does not rule on or mention the statements of the confessing parties and witnesses where they acknowledge that Desarrollos did not agree with the change of the $1,000.00 and with the defendants' lack of experience in this type of project. Fifth. The award, it alleges, violates due process and public policy rules because it ignores the principle of party autonomy, since the contract is law between the parties, because it accepted that without being formally incorporated into the Trust (granted in public deed no. 38 of March 9, 2007), BCIE varied it unilaterally, in contravention of the provisions of clause 15, which states that no modification to the Trust shall be effective until it is incorporated by all parties. It argues that the award erroneously considered that what was stipulated regarding the mandatory nature of the clauses that contractually set a minimum release value, in the amount of $1,000.00 for all residential or commercial square meters, was not law between the parties. These, it assures, were unilaterally varied by BCIE in an email dated January 26, 2009. Sixth. It insists that there is a violation of due process and public policy rules, contradicting the principle that the contract is law between the parties, by considering "that it was not mandatory for the Trustee of Full Right to proceed to grant the deed of submission to the Condominium Regime, if after fifteen days the Banks had not ruled on the draft deed, as they did not, until six months later…". In general terms, it criticizes, the Tribunal grants no value to the conditions granted in the Trust in relation to the content, effects, and legal consequences of the Trustee's obligations regarding the granting of the condominium deed. It censures that claim 10 was harmed, since the banks ruled six months after the established 15-day period; when in reality, it analyzes, if the defendants did not rule within that period, the granting of the property into condominium was deemed approved by full right as stated in the deed. Seventh. It claims that the arbitrators "invent" a doctrine of "power of representation" in the sense that Desarrollos acted in its own name and on behalf of another; and consequently, it accuses, the powers conferred upon it imply that the responsibility for investments made by buyers in the subsidiary properties must be assumed by the plaintiff and not by the trust assets, as well as the investments made by the contractors and suppliers of the works. In its view, the exercise of the mandate was interpreted against cardinal 643 of the Commercial Code in relation to 1241 and following of the Civil Code (CC). The Arbitrators, it states, apply a nonexistent theory of representation, and thereby create total defenselessness regarding the legitimate exercise of the powers granted to Desarrollos, imputing to the plaintiff and not to the Trust the responsibility of compensating the investors, as well as the contractors. In this same section, it comments, the award omitted evidence indicating that the plaintiff was up to date in its obligations; instead, it interprets a nonexistent delay at the time of the first closings or sales of condominiums. It insists that the "Liquid Funds of the Trust" were to be used to pay the contractors; however, contrary to the mandatory rules, the arbitrators rule that these are obligations of the plaintiff, despite being invested in the six 15-story buildings on the 468 subsidiary properties of the parent property. Eighth. It expresses that the award violates constitutional rights by considering that the loans are not held in trust, thereby denying "the Law between the parties" contained in the Trust, in whose regulatory rules the will was expressly that subjection, which would give a different connotation to everything decided. It mentions that the Trust contract is ignored, which expressly establishes that the "loans" are held in trust. Ninth. It alleges a violation of due process and a lack of substantiation of claims 4, 5, 6, 7, 8, 12, 13, 19, 24 because the award indicated that there was no minimum release value and that the Banks could vary it unilaterally and discretionally. Judgment was rendered against the public policy rules contained in articles 1023 of the Civil Code, 46 and 129 of the Constitution in relation to the Trust. It is logical, it states, that Desarrollos acted on behalf of that latter figure, because in its understanding, no one will buy properties or sell materials, goods, and services to be incorporated without the recorded owner of that property accepting and authorizing it. It relates that, in this specific case, Desarrollos could not obligate itself to sell subsidiary properties that were registered in the name of a trust, since only the Trustee could grant the respective deeds. According to the contractual rules, it assures, it is very clear that the borrower-developer was the one who paid the project contractors and administered the resources coming from the project's condominium sales, so the award is null for improper substantiation. It finds it strange that, for the Tribunal, it was important to determine the meaning and scope of the powers granted by the Trustee to Desarrollos; however, nowhere in the pronouncement were these issues addressed. It says that the decision is contradictory on these issues. It articulates that the meaning and scope of the powers granted are defined in the constitutive deeds of the trusts and in law the obligations and responsibilities arising from them. One thing is to be responsible for the works, and quite another, it points out, is to sign, as attorney-in-fact, pre-sale contracts and purchase option agreements for properties registered in the name of a trust. At no time, it protests, has it been said that the Trust's purpose was the execution of the construction works by the Trustee or that the Trustee administered those tasks. It considers that the contracts signed were to fulfill the purposes of the Trust, and the obligations acquired transferred responsibilities to the trust assets. It argues that it is the Trustee's responsibility to execute the Trust, and not that of an agent to whom powers were granted (in this case, the plaintiff); it violates public policy to impute responsibility to Desarrollos and not to the Trust administrator, to the detriment of the investor-buyers, as well as the contractors, suppliers, workers, etc. In its judgment, if the developer, by virtue of the powers granted, sold or gave an option to purchase subsidiary properties registered in the name of the Trust, the correct outcome is for the administering entity and its assets (which are those same subsidiary properties) to be liable. It refutes that, at all times, the promises and contracts signed were made on behalf of the Trust. In this sense, it declares, the plaintiff did not offer for sale or option its own goods, but those of the Trust, nor did it acquire goods for itself or for its own property, but for the assets of the Trust, in order to bring the execution of the project to a successful conclusion. It rebukes that it is neither logical, legal, nor just to tell the contractors that they must claim the goods incorporated into the Trust's assets from Desarrollos; that would allow illicit enrichment on the part of the latter. It assures that when the Tribunal affirms that the plaintiff acted in the name of another, but on its own account and risk, it violated numerals 1022, 1023, 1252, 1253, 1273, 1275 of the CC. It concludes that the power granted to Desarrollos mentioned in the Trust is not to act in the name and on behalf of the Trustee. More than a representative power, it states, it authorizes the signing of a wide variety of applications and permits to execute the work. By virtue of that power or authorization, it argues, Desarrollos acted in the name of the Trustee, "but on its own account and risk," because the purpose of those authorizations was to sign the necessary contracts to execute the work and sell it, which are Desarrollos' own obligations. In its view, more than a figure of mandate or power of representation, what occurs in that Trust is that Desarrollos acted "in the name of another, but on its own account and risk." Tenth. The arbitrators, it argues, do not even mention the statements of the confessing parties and witnesses where they acknowledge that Desarrollos did not agree with the change of the $1,000.00 and regarding the lack of experience in this type of project. Due process is violated, it comments, as the Tribunal did not reason or substantiate what probative value it used to interpret the provisions of the Trust in a contrary manner. Eleventh. What was decided in claims 6, 19, 24 of the award, it assures, violates the provisions of article 1023, subsections 1 and 2, subsection p) of the CC, which, by virtue of the provisions of articles 45, 46, and 129 of the Political Constitution, are mandatory and public policy rules. It mentions that all properties must have a value for release of liability so that the debtor can make good payment and be released from the obligation. It is contrary to public policy, it says, to decide such claims in relation to the "por tanto cuatro a)" that orders the execution of the trust assets, without setting the liability value of that patrimonial asset, to the detriment of all investors, the contractors, and the plaintiff itself; which lacks a value to release those properties by paying what is due. Any clause in that sense, it accuses, is absolutely null. It clarifies that on January 26, 2009, with the first closing that the Trustee was carrying out to transfer some subsidiary properties to investors; unilaterally and without such power being incorporated into the Trust, it points out, BCIE sent Improsa an email indicating that it did not accept the contractually set release value. At that moment, and in order not to paralyze the project, it explains, Desarrollos, from January to March 20, 2009, initiated conversations with the Banks, until an agreement was signed so that the non-residential subsidiary properties, those being the hotel, the commercial ones, and the individualized primary subsidiary properties, would be assigned a release value on a technical basis, to incorporate their value into a purchase offer made by other investors ("OPIC", "AGE" and "Capital Lending"). However, it protests, three years (2009 to 2012) of requests for setting that value passed. The banks, and especially the Trustee, it accuses, have ignored the matter, and to date they do not have a release value, leaving the plaintiff in total defenselessness, faced with an illegal, incongruent award contrary to mandatory and public policy rules, the nullity of which it claims.
X.In order to address the grievances, this Chamber must clarify several aspects for the appellant. First, as briefly analyzed in considerandos V and VI of this decision, one of the singularities of the appeal for annulment of arbitral awards lies in the fact that the judicial body does not review the substantive issues contained in the award, but rather limits itself to a formal review of the grounds established in the law. It is granted to combat the foundations, reasons, or arguments supported by the awards insofar as they are unfavorable to the appellant, but for having infringed one of the grounds specifically established by law. The Court judges the awards and not the cases. When it finds the alleged error, it declares it and orders its nullity, or remands if its nullity is partial, leaving the rest unchanged. The jurisdiction of the Court is limited to the criticisms or objections raised by the appellant against the award. It cannot exceed that limit because jurisdiction is precisely granted by the appeal on the issues raised. In this sense, it is an appeal admitted in relation. The annulment appeal, as an extraordinary appeal processed before this Court, has been conceived to guarantee the correct handling of the arbitration process, and not to achieve the correct interpretation of the law. The annulment appeal seeks to fulfill the purpose of guaranteeing due process and also legal certainty through the correct application of the arbitration process, seeking minimal judicial intervention in the matter submitted to that alternative means of conflict resolution. However, this Chamber has deemed it distinct from the classic cassation appeal, which proceeds for both procedural and substantive reasons. The annulment appeal only proceeds for errors in procedendo and in no case for errors in iudicando. This entails the same principle of being able to be rejected if only a violation of substantive rules is alleged, even when they are disguised as a procedural ground or under the denomination of mandatory public policy rules. The grounds are not constituted by any infringement of procedural rules, but only and exclusively by those duly contemplated in the Law on Alternative Conflict Resolution (Ley RAC) (on this topic, see decision no. 000806-F-01 from 4:35 p.m. on October 10, 2001). In short, the purpose of the annulment appeal is to guarantee the correct handling of the arbitration process, not to achieve the complete interpretation of the law. Second, it is also necessary to define what is understood by imperative or public policy rules or in which cases the ground of article 67 subsection f) of Law 7727 arises. Regarding the violation of public policy rules in arbitral awards, this Court has repeatedly stated: "(…) V. Novel within this context is the ground of the award ruling against imperative or public policy rules. The legal concept of public policy is indeterminate, flexible, dynamic, and difficult to define. However, it can be understood as the set of guiding principles of a legal system reflecting the essential values of a society at a given moment. Various classes of public policy exist. The most important classification distinguishes between domestic public policy and international public policy. The former can lead to the annulment of the award. Another important classification would be that relating to substantive public policy, procedural public policy, and constitutional public policy. Within the arbitration process, the nullity of the award contravening public policy is provided for, and in such case, the ground may be alleged by the party, which could result in the total nullity of the award. This ground could be interpreted in two ways: on the one hand, the violation of public policy would only occur when matters excluded by their own legal nature of non-waivable rights are submitted to arbitration, but on the other hand, it could also be interpreted as admitting the challenge of awards based on grounds excluded by the legislator" Judgment No. 76, from 3:00 p.m. on January 19, 2001. In the same sense, see, among others, judgments No. 766-F-01 from 4:10 p.m. on September 26, 2001, and No. 685-F-05 from 3:15 p.m. on September 22, 2005. Public policy constitutes the instrument that the Legal System uses to guarantee, through a limitation on party autonomy, the validity of the general interests of society, which is what constitutes its purpose; therefore, they always prevail over private interests. To achieve its safeguarding and preservation, rules are endowed with imperativeness, rights are declared non-waivable, it is made possible for them to be applied ex officio in certain cases, and acts that infringe upon them are invalidated. From this perspective, imperative rules are characterized by being mandatory in application; they cannot be substituted or altered, imposing themselves absolutely on private will. Consequently, they stand as an insurmountable barrier to the capacity to dispose of them; hence the need or general interest that they prevail over individual decision. They can be positive or negative, depending on whether they command or forbid a specific conduct. This, in the case of Costa Rica, can be deduced from the relationship of articles 12, 28 and 140 subsections 6) and 16) of the Political Constitution, on which the Constitutional Court has expressed that public policy stands as one of the reasons that excludes the possibility of private actions being outside the action of the law, through rules that override the will of the parties. In this regard, consult votes numbers 311-90 from 8:30 a.m. on March 23, 1990, and 10352-2000 from 2:58 p.m. on November 22, 2000. It can also be obtained from the concordance of numerals 18 and 19 of the Civil Code, which establish that the voluntary exclusion of applicable law is only valid when it does not contravene the interest or public policy (18°) and that acts contrary to imperative rules are null and void as of right, unless a different effect is established in case of contravention (19°). From this perspective, controversies related to waivable rights -of a contractual nature (…)" (judgment no. 637-f-2007 from 8:50 a.m. on September 6, 2007). In accordance with the transcribed citation, this Chamber interpreted (in decision no. 000664-F-S1-2010 from 2:30 p.m. on May 26, 2010), that not just any rule that imposes or limits party autonomy can be classified as public policy; this is given by the interest of the collective and therefore has a social repercussion, where inequality, latent inequity, or intolerable abuse by one of the parties is configured. The contrary would be to give the character of public policy to any rule that, by being imperative and limiting, establishes minimums or maximums of a specific obligation.
XI.Having clarified the above, it should be noted that in this matter, in all the arguments from the third to the eleventh, the appellant accuses the violation of various rules that in its opinion are of public policy, such as 1022, 1023, 1252, 1253, 1273, 1275 of the CC and 643 of the Commercial Code. However, such rules lack an imperative character, as they do not impose restrictions that override the parties and prevent them from disposing of them. On the contrary, the invoked provisions determine the private autonomy of individuals and the possibility they have to carry out all kinds of legal business, as is the case of the mandate. Their content is not of an imperative nature; therefore, their application will depend on the will of the parties within a contractual legal relationship, given that they refer to waivable rights. They leave a margin of freedom for the parties to establish particular conditions regarding the modality of the mandate, which in any case may arise and mutate into the modality that the parties best determine. Furthermore, it should be highlighted that, analyzing the scope of all the complaints, it is clear that the recriminations are because the contract was not interpreted in the scope intended by the plaintiff party. Each one relates to aspects of substantive law that cannot be the subject of annulment through this channel, as explained in the preceding considerando. Even in judgment no. 704-F-07 from 10:35 a.m. on September 27, 2007, this Chamber clarified that articles 1022 and 1023 of the same code lack an imperative character precisely for the reasons now noted. Now, from the analysis of the charges, it is observed that in other sections, the company Desarrollos seeks to have evidence assessed that, in its judgment, the Tribunal omitted or improperly assessed; however, those reasons are unrelated to the grounds of cardinal 67 of the Law on Alternative Conflict Resolution (Ley RAC), since the improper assessment of evidence constitutes a ground for cassation for substantive reasons, specifically for indirect violation of law, based on an error of law or fact in the appreciation of that evidence, which is not reviewable through this channel for the many reasons noted. In other arguments, it alleges that the ruling was against imperative or public policy rules, but it does not technically specify, with clarity and precision for each of the canons, the infringement that would cause nullity. In this context, it is required to demonstrate the way in which the award incurs nullity by deciding the specific case in contravention of those precepts, which in many of them is lacking and makes its consideration impossible. But it is insisted, in all the arguments (from the third to the eleventh), it is deduced clearly and without a doubt that what is sought is a review of the merits of the case and the assessment of documentary, testimonial, and confessional evidence -as if it were an appeal- since in its view, such evidence proves that: the release value of the properties was improperly modified and disrespected by BCEI; there was a breach by the Trustee and the trust beneficiaries of their contractual obligations; the plaintiff was up to date with payments; etc. Now, according to the foregoing, it should be noted in the recount of each argument, that in all of them, a review and interpretation of the contractual clauses (Trust) is also requested based on the substantive rules cited. Thus, in the third section, Desarrollos alleges violation of evidence, which, as seen, exceeds the limits of this Court under cardinal 67 of the Law on Alternative Conflict Resolution (Ley RAC). In any case, it does not explain or substantiate the grievance as to what it consists of and how its nullity would arise. In the fourth argument, it reiterates the ground of incongruity analyzed above and again insists on the omission of confessing parties and witnesses, so it must also be rejected. In the fifth, it seeks a review and interpretation of contractual clause 15, as well as what refers to the release amount for the condominiums, which unavoidably involves a new analysis and ruling on the merits of the case. Even indirectly, it is inferred, it seeks a new examination of the contractual nature of the release amount, whether it was only per residential square meter, commercial, or both; an aspect that was abundantly analyzed by the Tribunal as it was one of the core points of the conflict of interest presented to it and which this Court is barred from entering for the reasons that have been repeatedly stated. In the sixth allegation, it asks to analyze and interpret contractual clauses referring to the period in which the banks were to grant the deed of submission to the condominium regime; however, this also involves entering into the merits of the case and issuing a new ruling. The seventh repeats, in part, the objections of the first grievance, as it insists on the responsibility that, in its understanding, the trust assets have towards the contractors and buyers. But the cited rules, as indicated, are not public policy; what is sought is a new scrutiny of the merits of the case, in order to assess and interpret the Trust contract, as well as the type of mandate that was agreed upon, if it existed. More than a violation of imperative or public policy rules, the allegations refer to an improper interpretation of contractual clauses and, therefore, of the Trust. Likewise, it reiterates the omission of probative material indicating that it was up to date with its obligations, which is not admissible. In the eighth reason, it does not even mention "the public policy rule" violated, a fundamental requirement to analyze whether it was decided against any precept. On the other hand, through the charge, it again attempts to have this Court access the core of the matter, since deciphering whether the loans were or were not held in trust necessarily involves analyzing not only the Trust but also each of the credits granted by the defendants. In the ninth, again, it seeks the interpretation of contractual clauses on the issue of the release value. In reality, the argument reproduces its disagreement with the interpretation given by the Tribunal to the stipulations of the Trust relating to the payment of contractors. It contradicts itself in its exposition, as on the one hand, it says the arbitrators did not analyze the powers granted in the contract, but on the other, it disagrees with the interpretation they gave to that issue. In any case, as deemed in the first grievance, the Tribunal did analyze the issue in the award, and its review is barred for this Court. It reiterates all its allegations against the contractual interpretations of responsibilities towards third parties. It does not accept that it must face those obligations; however, it again bases its section on numerals 1022, 1023, 1252, 1253, 1273, 1275 of the CC, previously dismissed as public policy rules, especially when the appellant has sought to deny its responsibility based on simple arguments against the arbitral award. In the tenth censure, it repeats, under the same conditions, the fourth argument regarding the omission of witnesses and confessing parties, which demonstrates not only the lack of clarity in the appeal but also the inadmissibility of the grievance for the same reasons that have been noted. The last censure also does not represent a violation of public policy rules, because the issue of determining the release price of the properties is contractual and substantive, on which there was also analysis and an express arbitral ruling. To accept Desarrollos' thesis would involve a new study of the issue, which would entail considering the clauses in this regard, specifically the economic and contractual reasons that led to varying the release price and the conditions agreed upon to establish the new amount, which were also clarified by the Tribunal. There could be no violation of canon 1023, subsection 2) p. of the CC in the terms stated, first because it has already been made clear that this rule is not public policy; and second, because on these aspects, there was agreement and freedom of contract between the parties. What is discussed here are issues of contractual breach, but for that, the corresponding arbitration was filed. Note that beyond the infringement of one or several public policy rules, what is sought is the examination of aspects linked to the application of substantive law as it pertains to contractual conduct (Trust) and bank loans; as well as the weighing of the evidence. In short, what is requested is the analysis of substantive aspects, which is not pertinent through the annulment appeal, since it does not form part of the exhaustive grounds established in article 67 of the Law on Alternative Conflict Resolution (Ley RAC). In this regard, it is concluded that this avenue does not authorize or permit a meticulous weighing of the correctness or not of the reasons given by the arbitrators. The contrary would imply a review, as on appeal, of the evidence and its assessment regarding what was decided. Therefore, it is not for this Court to examine the content of a contract, its interpretation, or that of a document, a statement, or a confession. Determining whether what was decided by the Tribunal is correct or not would imply delving into the merits of the decision, which is incompatible with the competencies assigned to this Chamber. In summary, the appeal's argumentation does not lead to demonstrating that the award suffers from the alleged defects, which leads to its dismissal.
POR TANTO
It is declared that the appeal for annulment filed is without merit.
Prohibited its reproduction and/or distribution for profit.
It is a faithful copy of the original - Taken from Nexus.PJ on: 09-05-2026 08:01:30.
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La incongruencia es un vicio susceptible de examen por esta Sala mediante el recurso de nulidad. Se produce cuando el laudo presenta disonancia entre las pretensiones materiales de las partes y lo resuelto en el dispositivo de la sentencia, al proveer más de lo pedido, decidir sobre pretensiones no formuladas, omite decidir sobre alguna de las peticiones o excepciones invocadas, o contiene disposiciones contradictorias. El mandato 67.b regula la mínima petita, debiendo ser la falta grave y trascendente, es decir, debe haber hecho imposible la eficacia o validez de lo resuelto. El Tribunal puede corregir la falta a instancia del interesado, dentro de los plazos del ordinal 62 ibídem. El inciso c ibídem dispone la extra petita, cuyo defecto se subsana anulando el pronunciamiento en exceso. En la especie, al acogerse la excepción de falta de derecho, no es prescindible que el Tribunal se pronuncie sobre la totalidad de pretensiones formuladas. Además, no es un tema de incongruencia sino de que el recurrente no se encuentra de acuerdo con los términos en que sus pretensiones fueron abordadas en el laudo.
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Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Arbitral Tema: Recurso de nulidad Subtemas:
Debido proceso.
Para efectos de la nulidad del laudo (cardinal 67.e Ley RAC), la indefensión debe haberse producido por la omisión de alguna o algunas etapas del trámite arbitral, dejando a la parte perjudicada sin la posibilidad de defensa. La accionante manifiesta la falta de integración al proceso de unos inversionistas y contratistas, lo cual les causó indefensión. En el fondo, lo que alega es la afectación de derechos de terceras personas y no los suyos, pues son esas personas físicas y jurídicas quienes debía solicitar al Tribunal su intervención en el proceso y, en último extremo, acusarlo -legitimación- ante esta Cámara. En todo caso, ellos disponen de la jurisdicción ordinaria para reclamar sus derechos. El recurrente, además, omite señalar cómo esa decisión le colocó en un estadio que le impida el ejercicio de su derecho de defensa y contradictorio.
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Legitimación para recurrir.
Uno de los principios medulares en materia de nulidades para declarar su procedencia es la existencia de un perjuicio para quien la alega.
... Ver más *120001190004AR* RES: 001538-F-S1-2013 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las nueve horas cincuenta y cinco minutos del catorce de noviembre de dos mil trece. Recurso de nulidad del laudo dictado en el proceso arbitral establecido en el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Costa Rica, por DESARROLLOS NATURALES DE COSTA RICA SOCIEDAD ANÓNIMA, representada por su presidente y vicepresidente, ambos con facultades de apoderados generalísimos sin límite de suma, Gerardo c.c. Jerry Ten Brink Tabah, divorciado, ingeniero, cédula de residencia n.° 184000768320 y Joshua Ten Brink Río, casado, empresario; contra el BANCO CENTROAMERICANO DE INTEGRACIÓN ECONÓMICA, representado por su gerente regional con facultades de apoderada generalísima sin límite de suma, Hazel Cepeda Hodgson, soltera; el BANCO LAFISE SOCIEDAD ANÓNIMA, representado por su gerente general Gilberto José Serrano Gutiérrez, de calidades no indicadas; el BANCO LAFISE PANAMÁ SOCIEDAD ANÓNIMA, representado por su presidente Roberth Joseph Zamora LLánes, de calidades ignoradas y su gerente general con facultades de apoderado general, Carlos Eduardo Álvarez Bolívar, de nacionalidad venezolana, pasaporte n.° 614115 -094, de domicilio ignorado; el BANCO DE CRÉDITO CENTROAMERICANO SOCIEDAD ANÓNIMA, representado por su gerente general con facultades de apoderado general, Carlos Alberto Briceño Ríos, licenciado en ciencias de la computación, vecino de Managua, Nicaragua; y, el BANCO IMPROSA SOCIEDAD ANÓNIMA, representado por apoderado general judicial, Alvaro Emilio Castro Garnier. Figuran además, como apoderados especiales judiciales, por el Banco Centroamericano de Integración Económica, los licenciados Sergio Pérez Quirós, divorciado y Alonso Vargas Araya, vecino de Heredia; y, por el Banco Lafise Panamá S.A., los licenciados Alejandro Batalla Bonilla, Róger Guevara Vega, vecino de Heredia y Rodrigo Zelaya Rodríguez, los dos últimos vecinos de Heredia. Las personas físicas son mayores de edad y con las salvedades hechas, vecinas de Turrialba.
RESULTANDO
1. Que mediante la escritura n.° 38 y los diversos contratos otorgados dentro del Fideicomiso de Garantía y Administración One Jaco / BCIE / LAFISE 2007, suscrito el 9 de marzo de 2007, cuyo objeto y fin principal era: “ [...] la inversión, desarrollo, ejecución constructiva, venta de fincas filiales en condominio así como la operación del condohotel One Jaco Resort and Beach Club por parte de Desarrollos, correspondiendo a éste último, de conformidad con las normas contractuales del fideicomiso, desarrollar, promocionar y comercializar el proyecto condominio One Jaco Resort and Beach Club, según sus estrategias, haciendo todo lo que fuera necesario para la realización de sus fines y propósitos. Asimismo establece que los fondos líquidos a administrar para la cancelación de las deudas así como para la terminación de las obras, eran los provenientes de los prestamos, (sic) las preventas, ventas y alquileres de las fincas filiales.” ; las partes en su cláusula vigésimo sétima acordaron: "[...] Resolución de controversias: Todas las controversias, diferencias, disputas o reclamos que pudieran derivarse de este Fideicomiso o el negocio y la materia a la que este se refiere, su ejecución, incumplimiento, liquidación, interpretación ovalidez, se resolverán por medio de arbitraje de derecho de conformidad con los reglamentos del Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Costa Rica, a cuyas normas las partes se somenten en forma voluntaria e incondicional. El conflicto se dilucidará de acuerdo con la Ley sustantiva de Costa Rica. El lugar del arbitraje será el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Costa Rica en San José, República de Costa Rica. [...]" 2. Con fundamento en los hechos en que mostraron acuerdo y desacuerdo, respectivamente, acude la sociedad demandante ante el Tribunal Arbitral, a fin de que en laudo se declare:“ UNO : Que la escritura Nº 38 que corre de (sic) folios 94 a 120 del tomo 20 del protocolo del notario: Lic. Jorge Campabadal Herrero. de las 10 horas del 9 de marzo del año 2007 se constituyó el FIDEICOMISO DE GARANTÍA Y ADMINISTRACIÓN ONE JACÓ BCIE LAFISE – DOS MIL SIETE, que constituye un contrato multilateral, complejo, integrado por contratos de préstamos, de Fideicomiso de Garantía y de Administración, cuyo objeto y fin principal establecido de común acuerdo por las partes, es la inversión, desarrollo, ejecución constructiva, venta de fincas filiales en condominio así como la operación del condohotel One Jaco Resort and Beach Club por parte de Desarrollos, correspondiendo a éste (sic) último, de conformidad con las normas contractuales del fideicomiso, desarrollar, promocionar y comercializar el proyecto condominio One Jaco Resort and Beach Club, según sus estrategias, haciendo todo lo que fuera necesario para la realización de sus fines y propósitos. Asimismo establece que los fondos líquidos a administrar para la cancelación de las deudas así como para la terminación de las obras, eran los provenientes de los prestamos (sic), las preventas, ventas y alquileres de las fincas filiales. DOS: Que para cumplir el objeto, los fines y escencia (sic) del Fideicomiso de dar fiel cumplimiento a la construcción, mercadeo, desarrollo, comercialización del proyecto en la escritura N° 38 del Marzo 2007, mencionada supra, a Desarrollos se le otorgaron poderes suficientes para que a nombre y por cuenta del Fideicomiso, realizara trámites de todo tipo de solicitud de permisos, licencias, patentes, pólizas de seguro, suscripción de documentos de preventa, opciones de compraventa, reglamento de condominio y administración. Teniendo a su cargo también todos los actos y contratos para diseño, construcción, contratación de contratistas y suplidores así como la integración con otras marcas hoteleras para la administración del Condohotel y se le autorizó la administración directa de los flujos de caja, permitiéndole a DESARROLLOS cumplir con el programa de ejecución, modelo financiero, plan de negocios, mercadeo y ventas del “CONDOMINIO CONDOHOTEL” hasta alcanzar un éxito constructivo del 84% a Febrero(sic) del 2009 faltando únicamente el 16% para la conclusión o terminación del proyecto. TRES : Que según consta en el mencionado fideicomiso, entre las obligaciones de las Fideicomisarias Principales, sean el banco BCIE y los tres bancos LAFISE, se encontraban girar oportunamente las instrucciones necesarias al Fiduciario para hacer posible en tiempo y oportunidad la realización y desarrollo del proyecto y el cumplimiento de los fines y propósitos de este fideicomiso, proveer al fiduciario, en la proporción de su participación en los préstamos, los fondos para cubrir los gastos y honorarios en que este incurra por la gestión, administración del programa de ejecución y defensa del fideicomiso, en el evento de que los fideicomitentes no lo hicieren por cualquier causa. CUATRO: Que entre las obligaciones del fiduciario estaban: las de hacer lo que fuera necesario para cumplir los fines y propósitos del Fideicomiso en la forma que se estipuló en dichos contratos, recibir del Desarrollador la notificación de la firma de los contratos de preventa u opción recíproca de compraventa por ellos (sic) con terceros adquirentes y comunicárselo a los fideicomisarios Principales. Liberar y traspasar las fincas filiales cuando se hubiera pagado la responsabilidad asignadas para su liberación. Firmar las escrituras de venta y cuando así fuese requerido por el Desarrollador los contratos de preventa u opciones de compraventa. CINCO : También se estipuló que el pago de intereses, de principal de los préstamos vencidos, los honorarios del Fiduciario, las obras del proyecto, los impuestos y seguros sobre el patrimonio fideicometido, y demás gastos se haría con los recursos provenientes de las preventas, ventas y alquileres, sin hacer referencia alguna respecto de su uso o destino, ni a determinada cantidad de metros cuadrados. Que el precio de liberación de responsabilidad por metro cuadrado de área vendible se estableció en mil dólares de Estados Unidos. También se estableció que cancelando la responsabilidad asignada a las fincas filiales con sólo requerirlo al fiduciario éste tenía que otorgar la escritura para el respectivo traspaso a los adquirentes y que por lo tanto el Fiduciario se encontraba obligado a liberar las fincas filiales, percibiendo ese monto para abonar a los crédito y destinándose el excedente a la continuidad del programa de ejecución del proyecto de acuerdo al Modelo Financiero. SEIS : Que la única limitación para las opciones de compraventa y el poder para firmarlas era que el precio de venta no podía ser menor a un mil dólares de Estados Unidos por cada metro cuadrado de cada finca filial (US$1.000/m2), sin hacer diferencia alguna respecto de su destino. SIETE: Que de acuerdo con los informes de los supervisores externos y peritos contratados tanto por el Fiduciario, como por las Fideicomitentes Principales y el Desarrollador, los bienes fideicometidos con sus obras siempre mantuvieron y superaron la cobertura mínima de garantía y la relación de capital a deuda. OCHO : Que al hacerse referencia a las reformas e irrevocabilidad del fideicomiso firmado se estableció: Este Fideicomiso solo podrá ser reformado por acuerdo expreso y escrito entre las Fideicomitentes y las Fideicomisarias Principales. El Fiduciario debe suscribir cualquier modificación o reforma efectuada al fideicomiso con las Fideicomitentes y la Fiduciarias Principales. NUEVE: Que Desarrollos, tal y como se desprende de la especie fáctica y los informes de los peritos y supervisores externos, informes del Fiduciario y demás elementos que constan en el expediente cumplió con sus funciones y obligaciones contractuales como fideicomitente, prestatario y ejecutor del proyecto fideicometido. DIEZ: Que el Fiduciario debía otorgar la escritura de sometimiento al Régimen de condominios de las fincas fideicometidas, en un plazo de quince días a partir de la solicitud de Desarrollos. Que esa solicitud se formulo (sic) el 8 de Mayo (sic) 2008, y no fue sino hasta el 28 de Octubre 2008 en el caso del BCIE y del 6 de Noviembre 2008 en el caso de Lafise, que autorizaron al Fiduciario a otorgarla y este procede a hacerlo el 17 de Noviembre (sic) 2008. ONCE : Que el atraso en el otorgamiento de la escritura de sometimiento de las fincas al régimen de condominio, desfaso (sic) el cumplimiento del Programa de Ejecución que previó iniciar el otorgamiento de las escrituras de compra venta de condominios a los clientes compradores en el segundo semestre del año 2008 y que según el Modelo Financiero previó que esos ingresos por ventas las tendría el Fiduciario con el que pagaba el valor de liberación de responsabilidad de la respectiva finca filial con el importe de un mil dólares por metro cuadrado, y el excedente del precio pagado por el comprador lo destinaba para el programa de ejecución previéndose tener canceladas todas las obligaciones y operando el hotel en el segundo semestre del año 2009. DOCE : Que se declare que conforme con las reglas y normas del Fideicomiso y sus documentos, en especial las previsiones contenidas en el Modelo Financiero del año 2008 (en información económica – financiera), se estableció que los préstamos de los Bancos Fideicomisarios, se pagarían con los ingresos provenientes de los pagos que realizaran los clientes, inversionistas- compradores, de las fincas filiales, por preventas y ventas en un proceso creciente conforme con el avance de las obras y la respectiva entrega de la escritura de compra. TRECE: Que a partir del 26 de enero del 2009 los funcionarios del BCIE repentinamente varían unilateralmente lo pactado y toman decisiones sin la intervención de la otra Fideicomisaria Principal ni del Fiduciario. Sin consultar ni negociar con Desarrollos imponen nuevos términos y condiciones, totalmente diferentes a las pactadas en el fideicomiso. CATORCE : Que no es sino hasta el 9 de marzo del 2009, después de varias reuniones previas que logran ser recibidos por los funcionarios que pueden tomar decisiones en Costa Rica y estos altos funcionarios del BCIE ahí formalizan y exponen las nuevas condiciones bajo las cuales estarían dispuestos a continuar con el proyecto, sin medir las consecuencias de esos abusivos cambios. Los representantes de Desarrollos abogan e insisten por que (sic) se mantuvieran las condiciones pactadas en la escritura de fideicomiso y les explicó que de mantener las condiciones no se requería aumento del préstamo y de esa forma se podrían lograr exitosamente los fines del fidecomiso y terminación del proyecto. El BCIE se rehusó tajantemente a ello señalando que era mejor que aceptara el aumento del préstamo, para terminar mas (sic) rapido (sic) el proyecto, imposibilitándole a Desarrollos negociar en igualdad de condiciones y contrarrestar eficazmente ese poder. Finalmente Desarrollos acepta según las condiciones negociadas con motivo del acuerdo del 20 de marzo 2009, al no poder variarlo, le imponen su criterio y no consideran la posición de los funcionarios de Desarrollos. QUINCE: Que Desarrollos dada la situación exitosa en que se encuentra el proyecto se ve obligado (sic) a someterse a las arbitrariedades de los representantes del BCIE. Incluso, reciben a cambio propuestas del BCIE para darle al proyecto nuevos recursos para continuar con las obras, lo que no era necesario de haberse mantenido las condiciones originales. DIECISEIS : Que el BCIE en el acuerdo del 20 de marzo de 2009 al exigir acelerar el repago desbalanceó el equilibrio financiero del proyecto y por ello ofrece un financiamiento adicional de US $ 6.000.000,oo. Además, ofrecieron financiar a los clientes registrados ante el fiduciario la compra del condominio. DIECIETE: Que de no ser por el avance en obras y comercialización que mostraba el proyecto a esa fecha, sea en el mes de marzo 2009 y los ofrecimientos del BCIE, Desarrollos nunca hubiera aceptado esas abusivas condiciones que viciaron su voluntad y que la información omitida por los demandados hubiera cambiado la decisión de Desarrollos de aceptar la variación en las reglas contractuales del Fideicomiso. Asimismo, que esas actuaciones y omisiones de los demandados, incidieron de manera definitiva en la paralización del proyecto a finales del año 2009 y el consecuente fracaso del Condohotel. DIECIOCHO: Que el BCIE hizo depender esos ofrecimientos de abusivas condiciones, que afectaron la continuidad y los ingresos del proyecto, obligando a los personeros de Desarrollos a aceptar modificaciones contractuales al préstamo y al fideicomiso, impuestas unilateralmente por los funcionarios del BCIE. DIECINUEVE: Que el BCIE exigió a Desarrollos un repago de la deuda con sólo un grupo de filiales destinadas a uso residencial, cuando lo acordado en la escritura N° 38 de marzo 2009, era que todas las filiales respondían por igual a dicho pago. Incrementa los montos de liberación de filiales residenciales, inicialmente acordado en mil dólares (US $1000.00) por metro cuadrado. El BCIE confeccionó e impuso una tabla con nuevos montos para un grupo de fincas filiales y se dejan por fuera las demás fincas no residenciales, lo que modifica las condiciones del fideicomiso. Además, se retrasa la toma de decisiones y no se le permite operar libremente al Desarrollador culminando con el paro del proyecto, al no desembolsar los US$ 6.000.000.oo. VEINTE: Que en el Acuerdo de Compromisos para las Relaciones Financieras entre Banco Centroamericano y de Integración Económica y Desarrollos Naturales de Costa Rica S.A., es un documento que contiene las decisiones unilaterales impuestas con ofrecimientos que nunca se cumplieron de parte del BCIE y que es firmado el 20 de marzo del 2009. Que una vez firmado dicho acuerdo el BCIE no respondió, omitiendo tomar las decisiones correspondientes. Aplicaron una política dilatoria imponiendo nuevos requerimientos, estudios y proyecciones. Que esas acciones y omisiones dilatorias e inoportunas, generaron situaciones sobrevinientes que causaron que el proyecto perdiera su momento y su oportunidad comercial llevándolo al fracaso. Que debido a la incertidumbre creada por las acciones del BCIE, los clientes compradores de 156 condominios registrados ante el Fiduciario, que han depositado US $16.5 millones de dolares, dudan de la credibilidad de la información brindada por BCIE en cuanto al financiamiento a ellos y al proyecto para terminarlo y atrasaron su decisión de cierre afectando el equilibrio financiero y el programa de ejecución. Que la Cadena Hotelera Sonesta también pierde la confianza al no ponerse en marcha el hotel en abril 2009 como se tenía programado y canceló su contrato por las indecisiones del BCIE. Ante tal situación Desarrollos se vio forzado a prescindir de valioso y entrenado personal conocedor del proyecto y el Fideicomiso perdió a sus suplidores y contratistas. VEINTIUNO : Que ni en las negociaciones que culminan el 20 de marzo del 2009 ni en la firma del documento participaron los representantes de Lafise ni fue suscrito por los funcionarios del Banco Improsa como fiduciario, indicando los funcionarios del BCIE, en el documento firmado, que lo que correspondía como muestra de buena fe era enviarles una copia del documento. Que con esa actitud se violentó la cláusula VIGESIMO QUINTA del fideicomiso que estableció: “Este Fideicomiso solo podrá ser reformado por acuerdo expreso y escrito entre las Fideicomitentes y las Fideicomisarias Principales. El Fiduciario debe suscribir cualquier modificación o reforma efectuada al fideicomiso con las Fideicomitentes y las Fiduciarias Principales.” VEINTIDOS: Que el BCIE sin consultar a Lafise ni a Improsa como fiduciario, se negó a darle a conocer a Desarrollos y a OPIC el valor de liberación de responsabilidad de las fincas comerciales y del hotel para el financiamiento solicitado por Desarrollos, según se obligo el BCIE en el punto 4 del acuerdo del 20 de marzo del 2009.VEINTITRÉS: Que en escritura número 61-27 otorgada ante varias notarias y notarios en la ciudad de San José, a las 10 horas del 2 de setiembre del 2009, que consta en el protocolo 27 de la licenciada HAZEL CORDERO BOGANTES a los folios 150 a 151 frente, en la que se incorporan al fideicomiso los acuerdos impuestos el 20 de marzo 2009, se mantienen y modifican clausulas al Fideicomiso, y una de las cuales entre otras cosas expresa: ARTICULO CUARTO.-GARANTIAS Sección Cuatro. Cero Uno Garantías. El Prestatario, en su condición de Fideicomitente, debe autorizar al BCIE y a los cofinanciadores BANCO LAFISE PANAMA, S.A., BANCO LAFISE, S.A. y BANCO DE CREDITO CENTROAMERICANO, (BANCENTRO), S.A., para que éstos, en su condición de fideicomisarios, instruyan al fiduciario sobre la forma y oportunidad en que podrá trasladar a los inversionistas-compradores la propiedad de las fincas filiales fideicometidas que hoy constituyen el Condominio Condohotel Horizontal Vertical Comercial One Jacó Resort” “Para efectos de traspaso a los adquirentes, en el acuerdo del veinte de marzo dos mil nueve las partes establecieron el precio de liberación de responsabilidad por metro cuadrado de área vendible de cada finca correspondiente a condominios, la (sic) cual podrá ser variada. En cuanto al precio de responsabilidad para liberación de las fincas filiales primarias individualizadas, así como las otras fincas filiales comerciales y del hotel, será fijado oportunamente bajo una base técnica.” “SEIS: Que el Desarrollador ha solicitado al BCIE una actualización de los términos y condiciones del Financiamiento otorgado, así como una ampliación en el Financiamiento para terminar totalmente la fase uno del precitado Proyecto, para lo cual los personeros y funcionarios del BCIE han visitado el Proyecto y se han realizado múltiples reuniones de trabajo. SIETE: Que en reunión sostenida con los funcionarios del BCIE y de Desarrollos Naturales de Costa Rica S.A., el día nueve de marzo del año dos mil nueve, con la participación por Desarrollos Naturales, S.A.; de los señores Jerry Ten Brink Tabah; Joshua Ten Brink Río; Ronald Solano Pérez; Mario Varela Martínez; Manuel Mora Mata y Roger Cordero. Por BCIE: Hazel Cepeda Hodgson; Edgar Villalobos Brenes; Sergio Solano; Florentino Fernández y Luis Varela Murillo, se resumió: La Gerente de País expone la propuesta que se ha elaborado técnicamente para buscar una solución a los requerimientos en relación con los valores de liberación de las fincas del proyecto Sonesta Resort One Jaco y que contiene los insumos de reuniones previas entre los equipos de trabajo de ambas entidades. Señala la Licenciada Cepeda que la propuesta en cuestión busca darle al proyecto las posibilidades de flujo de recursos que le permita continuar las obras. Con esta propuesta indica la Licenciada Cepeda los bancos reciben la cancelación de la totalidad de sus préstamos al momento que se alcance el ochenta y ocho por ciento de ventas de los doscientos cuatro condominios. De igual forma, se está valorando la posibilidad de un financiamiento adicional al Desarrollador para terminar las obras de la fase uno hasta por seis millones de dólares, moneda de curso legal de los Estados Unidos de América. Que esta propuesta debe ir acompañada de varios compromisos tanto del Desarrollador como de los bancos acreedores y el mismo fiduciario. Para lo cual las partes suscribieron el veinte de marzo del dos mil nueve el acuerdo denominado ACUERDO DE COMPROMISOS PARA LAS RELACIONES FINANCIERAS ENTRE BANCO CENTROAMERICANO Y DE INTEGRACION ECONOMICA Y DESARROLLOS NATURALES DE COSTA RICA S.A.” VEINTICUATRO : Que tal y como consta en la escritura 61-27 indicada, en su folio 153, línea 29 y 30 y 153 vuelto líneas 1 a 3 expresa: “… y que se modificara en el entendido que el valor de liberación de las fincas comerciales, fincas del hotel, fincas filiales primarias individualizadas, no están incluidas en lo anterior, por cuanto el precio de responsabilidad para liberación de las fincas filiales primarias individualizadas, así como las otras fincas filiales comerciales y del hotel, será fijado oportunamente bajo una base técnica, de tal forma que mientras que las Partes no lleguen a un acuerdo sobre la responsabilidad de esas fincas no se podrán liberar.” Precio que nunca fue fijado, impidiendo tanto la comercialización como la liberación de esas fincas filiales, constituyendo un cambio sobreviniente que imposibilito (sic) el cumplimiento del objeto y los fines del fideicomiso. VEINTICINCO: Que con los actos y actitudes descritos se confirma la imposición pot (sic) parte del BCIE de nuevas clausulas (sic) no consensuadas, que introdujeron cambios groseros y adversos en los términos de la voluntad contractual, el objeto y los fines contenidos en el fideicomiso. VEINTISEIS : Que el interés real de Desarrollos era concluir, negociar y administrar el proyecto y el Condohotel, por lo que realizaron diversas actividades empresariales y financieras en la prosecución de los recursos necesarios para el programa de ejecución, tal el caso de las ofertas obtenidas por parte de OPIC, AGE y Capital Lending. No obstante, se vió obligado a suscribir el acuerdo del 20 de marzo del 2009, bajo la creencia de la propuesta del BCIE en el sentido de inyectarle al proyecto los recursos necesarios para continuar y concluir con las obras, mediante un financiamiento adicional de US $ 6.000.000,oo, así como financiar a los clientes que quisieran adquirir condominios. Estos compromisos del BCIE incidieron directamente en el ánimo y la voluntad de los representantes de Desarrollos para aceptar firmar el documento del 20 de marzo del 2009, así como la escritura 61 de las 10 horas del 2 de setiembre del 2009. VEINTISIETE: Que el BCIE nunca cumplio (sic) con lo ofrecido ni dieron a conocer a Desarrollos la nueva fijación de precios de liberación de responsabilidad de la totalidad de las fincas filiales del condominio, ni tamoco (sic) la base técnica sobre la que dichos montos serían calculados, lo que impidió continuar con las estrategias de mercadeo y ventas, ni obtener los recursos para el programa de ejecución y continuar con las preventas, ventas y luego los alquileres de los condominios por parte de la Cadena Sonesta, así como con el avance de las obras hasta su culminación, por lo que debe declarárseles responbles (sic) a todos los demandados por accion (sic) u omision (sic) de todos los daños y perjuicios ocasionados.VEINTIOCHO : Que igualmente debe declararse culpable al Fiduciario de todos los daños y perjuicios causados tanto al Fideicomiso como a Desarrollos por no ejercer en forma pronta y oportuna sus deberes y obligaciones de administración como buen padre de familia.VEINTINUEVE : Que de conformidad con el avance de obras, las ventas y preventas registradas ante el fiduciario y los informes de los inspectores y peritos, el proyecto era un éxito tanto a nivel constructivo como de comercialización y su declinar inicia a (sic) el 26 de enero 2009, a partir de las variaciones unilaterales e injustificadas impuestas por el BCIE, de sus dilaciones y omisiones que impidieron los cierres y otorgamiento de escrituras a los clientes compradores y el consecuente pago de precio de compra no ingreso. TREINTA: Que las dilaciones y falta de interés en la toma de decisiones por parte del BCIE con la negligencia y omisiones del Fiduciario y los otros demandados, desfasó el modelo financiero y el Programa de Ejecución, impidiendo al Fideicomiso obtener el ingreso de fondos líquidos en las fechas previstas no obstante que Desarrollos reiteradamente les hacía ver lo grave de la situación y presento diversas ofertas de negocios con OPIC, AGE y Capital Lending, asi como de clientes compradores como Jose Cabral, Mark Davis y otros, que no obtuvieron respuesta, con grave perjuicio para el cumplimiento de los fines del Fideicomiso. TREINTA Y UNO: Que desde mucho antes de firmarse la escritura 61-27 otorgada a las 10 horas del 2 de setiembre del 2009 donde se protocolizaron los cambios impuestos por el BCIE al fideicomiso, ya el BCIE el 20 de marzo 2009, habían (sic) cambiado de hecho unilateralmente la eficacia de las clausulas del Fideicomiso y las reglas del juego imponiendole (sic) a Desarrrollos con la tolerancia del Fiduciario, la ejecución no consensuada por todas las partes de las nuevas modalidades, obligando con ello a Desarrollos a soportar la modificación unilateral de hecho a las normas y reglas sin estar incorporada en el Fideicomiso y no permitieron que se aplicara lo pactado inicialmente, bloqueó la entrega de escrituras, impidió la liberación de fincas filiales con el valor de liberación los $1000 / m2., declinó pronunciarse en forma oportuna sobre las diferentes ofertas de financiación hotelera y comercial. TREINTA Y DOS : Que Desarrollos contactó e inició negociaciones con OPIC para buscar financiamiento para el proyecto. Que el 20 de marzo del 2009, el BCIE reconoce la carta de intenciones de OPIC ofreciendo financiar las fincas filiales comerciales y las fincas filiales del lote del hotel, por lo que era urgente asignarles valor de liberación a esas fincas para poderlas comercializar y firmar la oferta real y aún cuando ahí se acordó que los bancos, entiéndase el BCIE y luego el 2 de setiembre los demas demandados, le asignarían un valor de responsabilidad a esos metros cuadrados para su liberación, ese valor nunca fue asignado, impidiéndole a Desarrollos concluir no sólo esa negociación sino también otras dos ofertas financieras con las prestigiosas empresas AGE y Capital Lending para proveer recursos frescos al proyecto y así terminarlo y cumplir los fines del Fideicomiso, honrar las obligaciones y compromisos, repagar las deudas y obtener las utilidades esperadas . TREINTA Y TRES : Que en el momento en que el BCIE como Fideicomisaria Principal impone de hecho, con la tolerancia del Fiduciario y Lafise, sus cambios al Fideicomiso, obstaculiza el avance del proyecto y la aplicación del modelo financiero y el Programa de Ejecución, Desarrollos cumplía a cabalidad y al día con sus obligaciones contenidas en el Fideicomiso. TREINTA Y CUATRO : Que las variaciones a lo acordado en la escritura constitutiva del FIDEICOMISO DE GARANTÍA Y ADMINISTRACIÓN ONE JACÓ BCIE LAFISE – DOS MIL SIETE respecto del valor de responsabilidad por metro cuadrado como valor de liberación de las fincas filiales, la reducción del área para la cancelación del financiamiento del proyecto, el atraso en el otorgamiento de la escritura para la inscripción en el Registro Publico de las 468 fincas filiales, así como la falta de decisiones en forma ágil y oportuna por parte de los demandados, afectaron sensiblemente el cumplimiento de los fines del Fideicomiso y con ello la comercialización que Desarrollos venía realizando del proyecto, según los informes que constan de los supervisores externos y del mismo fiduciario. TREINTA Y CINCO: Que los actos negligentes, omisos, dilatorios, engañosos, abusivos y culposos del BCIE representan un comportamiento ilícito dentro la relación negocial y obligacional civil y mercantil. Un quebranto de la equidad y la buena fe en los negocios, lo que se traduce en un INCUMPLIMIENTO VOLUNTARIO E IMPUTABLE a ellos, respecto de lo acordado en la escritura de fideicomiso y los fines ahí pactados lo que convierte a todos los demandados por acccion u omision en responsables de resarcir todos los daños y perjuicios causados a Desarrollos y el Fideicomiso. TREINTA Y SEIS: Que lo señalado en el punto anterior provocaron (sic) también la pérdida del patrimonio de Desarrollos, de clientes y contratistas, que habían cumplido con creces las obligaciones pactadas en el Contrato de Fideicomiso, y que por lo tanto también deben ser resarcidas TREINTA Y SIETE : Que los Fideicomisarios Principales al negarse a asignar valor de liberación a todas las fincas filiales para su comercialización por parte de Desarrollos conforme lo establecido en el contrato de fideicomiso mencionado supra, abusaron de su poder contrariando no sólo la normativa constitucional que prohíbe los actos que amenacen o restrinjan la libertad de comercio (art. 46), sino también el artículo 1023 inciso p) del Código Civil, que dispone que todo bien debe tener un valor de liberación, dejando con dicha actuación 21.373.20 metros cuadrados de área vendible sin valor de responsabilidad para su liberación, imposibilitando materializar las ofertas que obtuvo Desarrollos con OPIC, AGE y Capital Lendig. TREINTA Y OCHO: Que ni las Fideicomisarias Principales ni el Fiduciario brindaron información veraz y oportuna a Desarrollos contrariando la buena fe en los negocios y la libre voluntad haciendo incurrir en error como consumidor sobre todo al no cumplir con los ofrecimientos hechos afectando las facultades de Desarrollos para el cabal cumplimiento de los fines del fideicomiso, entre ellas las facultades de disponibilidad de las fincas filiales y la fijación del precio. TREINTA Y NUEVE: Que las condiciones impuestas por los funcionarios del BCIE a Desarrollos fueron producto de decisiones unilaterales, abusivas, exorbitantes, leoninas y confiscatorias, que cambiaron la estructura esencial del contrato del Fideicomiso. CUARENTA : Que tanto los Fideicomisarios Principales como el Fiduciario, abusando de su capacidad institucional bancaria, impusieron una relación de poder versus subyugación que hicieron incurrir en vicios de voluntad y grave error a los representantes de Desarrollos, forzándolos a aceptar cláusulas abusivas, a cambio de diversas ofertas entre ellas un aumento en los préstamos, que nunca cumplieron. CUARENTA Y UNO : Que tanto las Fideicomisarias Principales como el Fiduciario por acción y omisión del cumplimiento de las normas contractuales, contenidas en los contratos de los fideicomisos ONE JACO BCIE LAFISE 2007, impidieron, restringieron, limitaron, supeditaron y variaron el ejercicio de las funciones, facultades, competencias y poderes de Desarrollos para cumplir en forma y tiempo con los actos establecidos en el programa de ejecución, modelo financiero, plan de negocios y mercadeo para atraer recursos de preventas, ventas y alquileres al Fideicomiso, con el fin de cumplir todas las obligaciones pecuniarias y no pecuniarias, por lo que son responsables de resarcir todos los daños y perjuicios al patrimonio de Desarrollos, de las utilidades no percibidas, el lucro cesante y daño emergente. CUARENTA Y DOS : Que tanto las Fideicomisarias Principales como el Fiduciario están obligados a pagarle a los contratistas y suplidores las cuentas por pagar, relativas a los servicios, trabajos realizados y materiales suministrados así como las facturas redescontadas por LAFISE, junto con los intereses correspondientes, sin derecho a prescripción. CUARENTA Y TRES: Que las actuaciones y omisiones de los demandados llevaron al proyecto Condohotel a una situación que suprimió la posibilidad de obtener las utilidades previstas y a la imposibilidad de cumplir los compromisos adquiridos en el Fideicomiso, con los clientes compradores, los contratistas y suplidores, empleados y ex empleados, por lo que los demandados son responsables de indemnizar y resarcir a todas esas partes los daños y perjuicios causados, así como a Desarrollos por las acciones que estos pudieran en (sic) tomar en contra suya. CUARENTA Y CUATRO: Que se declare que tanto el Modelo Financiero complementado con los contratos de alquileres, ventas y preventas de filiales así como el contrato con Sonesta para operar el hotel, todos registrados ante el Fiduciario, contenían un plan de pagos y amortizaciones crecientes, a los Bancos partiendo de los ingresos por pago del precio de compras de las fincas filiales de los clientes registrados, con abonos parciales según el avance de las obras y el pago final contra el otorgamiento de las escrituras de venta respectivas. Todo como parte de la estrategia de ventas instaurada por Desarrollos y lo acordado en la escritura constitutiva del fideicomiso. CUARENTA Y CINCO: Que según consta en la oferta de AGE esta empresa, además de pagar el valor de liberación de responsabilidad de las fincas filiales comerciales, oferto (sic) terminar la construcción de las fincas del hotel, del club de playa, del casino e iniciar la operación de las mismas. CUARENTA Y SEIS : Que al no ingresar los fondos del financiamiento ofertado por OPIC, AGE Y CAPITAL LENDING, ni los US $ 6 millones prometidos por BCIE el proyecto se quedó sin fondos líquidos para la conclusión de los condominios y el hotel, y que los clientes compradores de fincas filiales que esperaban ver culminado el proyecto para acogerse al programa de arrendamiento de condominios con la operación de Sonesta Hotel no pagaron el saldo del precio de compra ofrecido con motivo de las actuaciones y omisiones de los demandados que no permitieron cumplir los fines del fideicomiso, generando un grave daño patrimonial y moral a Desarrollos, sus personeros, a los contratistas y a los clientes compradores y al Fid Cuscatlán, por lo que los demandados son responsables de resarcir los daños y perjuicios irrogados con su accionar. CUARENTA Y SIETE: Que las acciones y omisiones de los demandados y la imposición de cláusulas exorbitantes y contrarias al orden público suprimieron la liquidez en el flujo de caja, implicaron la imposibilidad de Desarrollos de obtener las utilidades por las ventas de los condominios y con ello imposibilito (sic) repagar los préstamos con la empresa Administración de Hipotecas Canadienses Costarricenses S.A. (Casa Canadá), por lo que Desarrollos sufrió un deterioro en su patrimonio por la pérdida de dichos condominios. CUARENTA Y OCHO : Que las acciones de los demandados obligó (sic) a Desarrollos a desmantelar la mayor parte de la capacidad logística instalada, administrativa profesional y constructiva, ocasionándole al fideicomiso una gran deuda en prestaciones, cargas sociales, salarios del personal y con la C.C.S.S, INS, INA, y otras entidades públicas que hoy le están siendo cobradas a Desarrollos y son responsabilidad del fideicomiso. CUARENTA Y NUEVE: Que las acciones y omisiones de los demandados afectaron negativamente la imagen comercial, el prestigio, la credibilidad y posicionamiento de Desarrollos, sus personeros y empresas asocidas (sic), así como el proyecto en el mercado nacional e internacional financiero, y ante los inversores, proveedores, suplidores, compradores, publicistas, y corredores de bienes raíces, generándole un grave daño patrimonial y moral a Desarrollos y sus representantes. CINCUENTA: Que las acciones, dilaciones y omisiones de los demandados suprimieron los medios para dotar de liquidez de flujo de caja y no se obtuvieron los ingresos y utilidades, lo que imposibilitó cancelar todas las obligaciones del Fideicomiso, cuentas por pagar con acreedores, suplidores, profesionales, proveedores, financiadores, contratistas, salarios, prestaciones, aguinaldos cargas sociales, el retorno de patrimonio fideicometidos y las utilidades previstas y recibir los ingresos provenientes de las ventas y el ingreso por alquileres de condominios de los clientes compradores que entregarían su administración a la operadora hotelera. CINCUENTA Y UNO : Que Desarrollos cumplió eficazmente con sus funciones a favor del Fideicomiso de conformidad con los informes del supervisor externo y del Fiduciario, el Programa de Ejecución, Modelo Financiero, plan global de inversiones, plan de mercadeo, indicadores financieros de relación deuda a capital y garantía a deuda establecidos en el contrato, por lo que los únicos responsables y obligados a resarcir los eventuales daños y perjuicios irrogados a clientes compradores, acreedores y otras partes del fideicomiso, los son las Fideicomisarias Principales y el Fiduciario. CINCUENTA Y DOS: Que se declare que Desarrollos aportó al proyecto fideicometido la suma de US $20.174.461,00 que los inversionistas compradores de condominios aportaron la suma de US $16.562.043 y que las cuentas por pagar a los contratistas y suplidores del proyecto era (sic) la suma de US $6.694.918 que estaban debidamente registradas ante el Fiduciario a enero del 2010. CINCUENTA Y TRES: Que todos los actos y contratos suscritos o autorizados por Desarrollos, lo fueron a nombre y por cuenta del Fideicomiso ONE JACO BCIE LAFISE 2007 tal y como se autorizó en el contrato de fideicomiso, y por lo tanto todos los derechos, obligaciones y efectos que de ellos se derivan constituyen obligaciones civiles, mercantiles, vinculantes y de obligatorio cumplimiento por parte del Fideicomiso, eximiendo de toda responsabilidad a Desarrollos por estas actuaciones, incluidos todos los derechos y obligaciones otorgados a favor de los clientes inversionistas compradores y los acreedores así como todas las obligaciones contraídas para los estudios, diseños, construcción, mercadeo, ventas y administración del proyecto. CINCUENTA Y CUATRO: Que tanto las Fideicomisarias Principales como el Fiduciario, se encuentran obligados tanto civil como mercantilmente a respetar, reconocer y resarcir en favor de terceros, todos los derechos que se derivan de los actos y contratos que surgieron a la vida jurídica por negociaciones hechas con esos terceros por Desarrollos de conformidad con los poderes que se le otorgaron en la escritura de constitución del fideicomiso, y sus adiciones y que se encuentran registrados ante el Fiduciario. CINCUENTA Y CINCO: Que el Fiduciario por negligencia, impericia y culpa grave incumplió sus obligaciones de buen padre de familia al no otorgar en el tiempo establecido en el Fideicomiso, la escrituras de sometimiento de las fincas fideicometidas al Régimen de Condominio, y no aplicar el valor de liberación de responsabilidad de las fincas filiales al solictarlo (sic) Desarrollos, y que por tal acción y omisión es responsable conjuntamente con loa(sic) Fideicomisarios Principales de resarcir los daños y perjuicios, al provocar con dicha actitud el desfase el (sic) programa de ejecución y el (sic) modelo financiero, y con ello la imposibilidad de obtener los ingresos y cierres de ventas en ellos previstos. CINCUENTA Y SIETE: (sic) Que el incumplimiento del BCIE en su condición de Fideicomisario Principal de desembolsar US $ 6 millones a cambio de variar los precios de liberación por metro cuadrado de las fincas obligó a Desarrollos a buscar nuevos recursos financieros con otras entidades, incluso hipotecar el edifico(sic) donde se ubicaban sus oficinas para evitar la paralización del proyecto, situación que se agravo (sic) al no asignarle el BCIE valor de liberación a varias fincas filiales ofrecidas a diversos inversionistas dejando que transcurriera el tiempo sin tomar decisiones oportunas en beneficio del proyecto provocando su desfinanciación y posterior paralización. CINCUENTA Y OCHO : Que el Fiduciario por acción, omisión, negligencia, impericia y culpa incumplió sus funciones de administración como buen padre de familia en el Fideicomiso de Garantía y Administración ONE JACO BCIE LAFISE 2007 y es responsable de resarcir los daños y perjuicios irrogados tanto al Fideicomiso como a Desarrollos con dichas conductas y sus resultados. CINCUENTA Y NUEVE : Que el Fiduciario incumplió sus deberes y obligaciones establecidas en el FIDEICOMISO DE GARANTÍA Y ADMINISTRACIÓN ONE JACO BCIE LAFISE – DOS MIL SIETE ya que como administrador estaba obligado a tener debidamente valorados todos los bienes fideicometidos, lo que no hizo, limitándose a valorar sólo las filiales residenciales. SESENTA : Que se declare que EL (sic) BCIE violentó la autonomía de la voluntad de Desarrollos, actuando con inequidad, abusando del poder, imponiendo por acción, omisión y sin consenso su voluntad unilateral para obtener prerrogativas y ventajas en perjuicio de los otras partes del Fideicomiso, de los clientes compradores de condominios, Cadena Hotelera Sonesta, Contratistas y suplidores del proyecto, y toda la organización y empleados, del patrimonio, de las utilidades previstas por venta de fincas filiales, ingresos de la operación del hotel, del casino, y del club de playa. SESENTA Y UNO ; Que los demandados por acción, omisión e imposiciones unilaterales imposibilitaron el cumplimiento del Programa de Ejecución y el Modelo Financiero que se aprobó con fundamento en lo acordado en la escritura de constitución del Fideicomiso y sus adiciones, incidiendo en el cumplimiento de los fines del fideicomiso y perjudicando gravemente los intereses de Desarrollos y sus socios, de los acreedores, empleados, contratistas y suplidores, compradores y prominentes compradores y adquirentes de fincas filiales del proyecto, lo hace (sic) surgir la obligación de resarcimiento por parte de los demandados de los daños y perjuicios ocasionados a estas personas con dicho comportamiento. SESENTA Y DOS: Que las condiciones y cambios formulados e impuestos por el BCIE además de inoportunas en el tiempo, significaban también un cambio sobreviniente y desproporcionado, con lo acordado en las escrituras de fideicomisos. SESENTA Y TRES: Que el proyecto condominio One Jaco Resort and Beach Club, iniciado en el año 2006, al mes de Enero (sic) 2009, tenia registrados en el Fideicomiso el compromiso de compra y adelantos de pago de los clientes inversionistas compradores de 156 condominios del proyecto, quienes pagarían el precio de compra contra el otorgamiento de la escritura de adquisición de las fincas filiales. SESENTA Y CUATRO: Que se declare que los terminos (sic) y condiciones principales aprobadas en la ampliación de los recursos del prestamo (sic) 1845 que tienen como prioridad poner a funcionar el Condo Hotel con los tres edificios J4, J5 y J6, contendidas (sic) en el correo del BCIE del 22 de diciembre de 2009 y el oficio GERCR 24-10 del 20 de enero de 2010, numerados del 3 al 15, asi como el 18, 19 y 20 inciso c) son unilaterales, no consensuadas, abusivas, exorbitantes y confiscatorias, que varian sustancialmente la voluntad contractual establecida en los documentos del Fideicomiso ONE JACO BCIE LAFISE 2007 y en forma sobreviniente imposibilita (sic) el cumplimiento del programa de ejecución, modelo financiero, plan de mercadeo y ventas. Asimismo, la oferta de doce millones resulta inoportuna e inaceptable al estar vinculada a esos terminos (sic) y condiciones. SESENTA Y CINCO: Que se declare que las imposiciones abusivas del BCIE con la complacencia de Lafise y el Fiduciario, al acelerar el aumento del valor de liberación de responsabilidad por metro cuadrado de las filiales para aplicarlo al pago de los préstamos, lo que implicaba no sólo destinar mayores porcentajes de los ingresos pagados por los clientes compradores, al abono de los prestamos (sic) sino también una significativa reducción a la inversión en el proyecto lo que aunado al incumplimiento del desembolso de los US$6 millones y la no fijación del nuevo valor de responsabilidad por metro cuadrado de la totalidad de las fincas fíliales además de inoportunas en el tiempo, significaron un cambio sobreviniente y desproporcionado, con lo acordado en las escrituras del fideicomiso causando la paralización y el fracaso del proyecto. PRETENSIONES PRINCIPALES : PRIMERA PRETENSIÓN PRINCIPAL. 1) Que se condene a los demandados a pagar proporcional y solidariamente a Desarrollos todos los daños y perjuicios causados. 2)Asimismo, para evitar una eventual calificación del fideicomiso como constituido en fraude de acreedores para evadir obligaciones, se ordene a los demandados asumir los derechos de los clientes compradores y cancelarle a todos los acreedores las deudas pendientes junto con sus intereses y demás gastos que se haya generado a los acreedores contratistas, suplidores, empleados, instituciones tales como la C.C.S.S., IMAS, INA, INS, A y A, y otras, así como al pago de los salarios pendientes, y prestaciones debidas de todos los que laboraron para el proyecto. 3)Condenándolos al pago en forma líquida y determinada de los siguientes rubros: 4) Por la pérdida total del patrimonio de Desarrollos lo que se estima en la suma de US$20.174.461,00. 5) La pérdida del ingreso neto dejado de percibir por concepto de las utilidades previstas por la venta de los Condominios Residenciales correspondientes a la Fase I del proyecto Condominio Condohotel One Jaco Resort Beach and club lo que se estima en la suma de US$9.182.901.00. 6) Por la pérdida del ingreso neto dejado de percibir por concepto de las utilidades previstas por la venta de los Condominios Residenciales correspondientes a la Fase II y III del proyecto One Jaco Resort lo que se estima en la suma de US$18.714.046.00 7) Pérdida de las utilidades dejadas de percibir con la puesta en marcha y Operación del Hotel One Jaco Resort lo que se estima en la suma de US$29.540.194.11 8) Por la pérdida de las utilidades dejadas de percibir en la Operación del Casino y que se estima en la suma de US$3.638.877.00. 9) Por las pérdidas que ocasionó a Desarrollos las utilidades dejadas de percibir por la operación del club, los tours operadores, alquileres de cuadriciclos, lanchas recreativas, equipos de buceo, surfing y otras semejantes con motivo del remate del Club de Playa y se estiman en la suma de US$5.400.000,oo 10) Por las cargas financieras que representa para Desarrollos el haber hipotecado la propiedad donde se encuentran sus oficinas ubicadas en San Rafael de Escazú para la obtención de fondos que fueron invertidos para tratar de salvar el proyecto cuando el BCIE incumplió con sus obligaciones haciendo colapsar el proyecto y evitando el ingreso de las utilidades esperadas. Este daño se estima en la suma de US$ 1.800.000,oo 11) Por los gastos de mantenimiento y vigilancia de las obras en que incurrió Desarrollos y que se estiman a la fecha en la suma de US$1.160.097.53. 12) Por la perdida en diferencial de intereses en el pago en exceso de los préstamos que apalancaron la operación, con las entidades BCIE y LAFISE, en la suma de US$2.434.583.84 13) Los montos a resarcir a Desarrollos por el aporte de la creatividad, las estrategias, los diseños y planos arquitectónicos, electromecánicos, de ingeniería y de catastro, los permisos y patentes gubernamentales, vialidad ambiental, permisos constructivos, movimiento de tierra e instalaciones. Asimismo, por el uso de las oficinas de las empresas de Riverside, incluyendo la capacidad instalada, los servicios de su personal, servicios de mercadeo y ventas. Su trabajo directo de dirección, administración, contratación, control de la construcción de las obras y la rendición de informes al Fiduciario y los Bancos, bajo la supervisión externa. 14) Por daño moral causado a los Señores Joshua ten Brink y Jerry ten Brink, personeros y accionistas de Desarrollos y que se estiman en la suma de US $17.500.000. 15) Las deudas pendientes junto con sus intereses y demás gastos que se haya generado a los acreedores contratistas, suplidores, empleados, instituciones de bienestar social tales como la C.C.S.S., IMAS, INA, INS, y otras, así como al pago de los salarios pendientes, y prestaciones debidas a todos los que laboraron en el proyecto. 16) Por los montos pendientes de pago con acreedores contratistas y suplidores de las obras y trabajadores por un monto de US$ 6.694.918 más los correspondientes intereses y costas. 17) El pago de ambas costas de este proceso, procesales y personales, incluidos honorarios y gastos del Tribunal y el Centro. 18) Que siendo el irregular accionar y mala fe de los demandados, principalmente el BCIE, lo que obligo (sic) a Desarrollos a interponer esta demanda, en resguardo no sólo de sus intereses sino también de todos los involucrados que de una u otra manera pueden verse afectados con dicho accionar solicitamos expresamente lo siguiente: Que en el evento de que no se les condene al pago de ambas costas de este proceso, procesales y personales, incluidos honorarios y gastos del Tribunal y el Centro se les condene como indemnización de daños y perjuicios al pago de una suma equivalente al que correspondería por ese concepto. 19) Asimismo, que en la ejecución de sentencia se determinen los rubros que no se hayan podido fijar en forma líquida y determinada, tales como los montos indemnizatorios derivados de los posibles reclamos de los clientes inversionistas, compradores y promitentes compradores que dieron adelantos y señales de trato y que están debidamente registrados ante el fiduciario a los que deberá notificárseles de este proceso para que ejerzan sus derechos y se haga el cálculo respectivo en la ejecución de la sentencia. 20) Que se declare que los demandados deben asumir las obligaciones pecuniarias y no pecuniarias y definir la situación con los clientes compradores registrados en el fiduciario y con los dueños de los 23 condominios comprados y ya traspasados en la finca Matriz 2739 fideicometida. 21) Cualquier otro monto indemnizatorio que pueda surgir durante el desarrollo de este proceso. 22) Solicitamos a los señores miembros del Tribunal, que los rubros antes mencionados y reclamados, así como los correspondientes a las costas y gastos y honorarios de este proceso sean fijados de manera líquida y determinada, salvo los que por fuerza deban dejarse para ser calculados y liquidados en la ejecución de la sentencia. 23) Que en resolución integral, se declare el destino del fideicomiso y los bienes fideicometidos, las indemnizaciones a Desarrollos, el pago de las obligaciones a los acreedores y el reconocimiento de las obligaciones a favor de los clientes compradores y se ordene el levantamiento de las medidas cautelares aprobadas por el Juez Civil de Puntarenas en el expediente 10- 100082-0462-CI. SEGUNDA PRETENSIÓN PRINCIPAL : Que se declare en el laudo la resolución contractual del convenio que dio origen al FIDEICOMISO DE GARANTÍA Y ADMINISTRACIÓN ONE JACÓ BCIE LAFISE – DOS MIL SIETE. Lo anterior en virtud de que habiendo nacido ese fideicomiso como un contrato válido y perfecto, por mutuo acuerdo y conveniencia de las partes, posteriormente se vio modificado a causa de un inoportuno e inesperado comportamiento del BCIE, que en su condición de parte fuerte, impuso unilateralmente condiciones que alteraron sustancialmente los acuerdos originales. Asimismo, que el rompimiento de la composición original de los intereses comunes sobrevinientes a la celebración del contrato, se tradujo para Desarrollos en una excesiva onerosidad que impide la ejecución de los fines del fideicomiso. Que el BCIE abusando de su poder no sólo modifico (sic) lo inicialmente pactado en contra de los intereses de Desarrollos como parte débil, sino que se negó a cumplir con acciones y omisiones que eran vitales para la (sic) el proyecto, tales como autorizar el otorgamiento de escrituras, responder oportunamente a las solicitudes de Desarrollos, mantener el valor acordado de mil dólares por metro cuadrado para la liberación de las fincas filiales, fijar al menos los nuevos montos para que Desarrollos intentara continuar con las negociaciones que tenía con diversos clientes, pero sobre todo con OPIC, AGE Y CAPITAL LENDIG. Que fue también un grave daño la simple insinuación por parte del BCIE de aportar fondos para la conclusión del proyecto así como de financiar a los clientes adquirentes de fíliales, ya que eso vicio (sic) la voluntad de los representantes de Desarrollos para acceder a las pretensiones del BCIE. Que la falta de trasparencia (sic), de información veraz y oportuna, de tomar decisiones y negociar sin la participación de todas las partes involucradas como lo exigía el contrato inicial incidió negativamente en la voluntad de los representantes de Desarrollos. Que la forma en que el BCIE impuso nuevas condiciones y obligaciones a Desarrollos fueron unilaterales, inequitativas, abusivas, confiscatorias, exorbitantes, engañosas, contrarias al orden público, al ejercicio de los derechos, a la buena fe en los negocios y contrarias a los fines y objetivos contenidos en el FIDEICOMISO DE GARANTÍA Y ADMINISTRACIÓN ONE JACÓ BCIE LAFISE – DOS MIL SIETE. Que el daño causado por el BCIE al proyecto, al fideicomiso, a Desarrollos así como a los clientes compradores, acreedores, contratistas y otros involucrados, con las variantes introducidas (causal sobreviniente a la celebración el contrato original) son de tal magnitud que dicha relación no puede ya continuar, lo que obliga a condenar al BCIE a la indemnización y pago de todos los daños y perjuicios causados. Que, no sólo se trató de modificaciones posteriores al acuerdo de voluntades, sino del incumplimiento de actos esenciales para el negocio, impidiendo la aplicación y ejecución del contenido de los contratos del fideicomiso inicialmente acordados. Que el BCIE es el principal responsable, y por omisión los otros demandados que con sus acciones y omisiones incumplieron las normas contractuales, contenidas en los contratos de los fideicomisos ONE JACO BCIE LAFISE 2007, impidieron, restringieron, limitaron, supeditaron y variaron el ejercicio de las funciones, facultades, competencias y poderes de Desarrollos para cumplir en forma y tiempo con los actos establecidos en el programa de ejecución, modelo financiero, plan de negocios y mercadeo obstaculizando atraer recursos, entre ellos, de preventas, ventas y alquileres al Fideicomiso, con el fin de cumplir todas las obligaciones pecuniarias y no pecuniarias, por lo que son responsables solidariamente de resarcir todos los daños y perjuicios al patrimonio de Desarrollos, a las utilidades no percibidas, el lucro cesante y daño emergente. Que igualmente afectaron y causaron la pérdida del proyecto del Club de Playa que era parte integral de los servicios del Condohotel y uno de los principales componentes del proyecto fideicometido, que fue rematado por el Fiduciario B&A FIDUCIARIOS S.A. según instrucciones del Fideicomisario Banco Lafise, por lo que son responsables de indemnizar los daños y perjuicios, que esto representó tanto al fideicomiso como a Desarrollos, sus socios, compradores y demás involucrados. Que en virtud de tal declaración se condene a los demandados a pagar proporcionalmente y solidariamente a Desarrollos todos los daño y perjuicios causados así como a cancelar todas las deudas pendientes junto con sus intereses y demás gastos que se haya generado a los acreedores contratistas, suplidores, empleados, instituciones tales como la C.C.S.S., IMAS, INA, INS, y otras, así como al pago de los salarios pendientes, y prestaciones debidas de todos los que laboraron en el proyecto. Condenándolos al momento del dictado del laudo al pago en forma líquida y determinada de los siguientes rubros: 1) Por la pérdida total del patrimonio de Desarrollos lo que se estima en la suma de US $20.174.461,00. 2) La pérdida del ingreso neto dejado de percibir por concepto de las utilidades previstas por la venta de los Condominios Residenciales correspondientes a la Fase I del proyecto Condominio Condohotel One Jaco Resort Beach and club lo que se estima en la suma de US $9.182.901.00. 3) Por la pérdida del ingreso neto dejado de percibir por concepto de las utilidades previstas por la venta de los Condominios Residenciales correspondientes a la Fase II y III del proyecto One Jaco Resort lo que se estima en la suma de US $18.714.046.00 4) Pérdida de las utilidades dejadas de percibir con la puesta en marcha y Operación del Hotel One Jaco Resort lo que se estima en la suma de US $29.540.194.11 5) Por la pérdida de las utilidades dejadas de percibir en la Operación del Casino y que se estima en la suma de US $ 3.638.877.00. 6) Por las pérdidas que ocasionó a Desarrollos las utilidades dejadas de percibir por la operación del club, los tours operadores, alquileres de cuadriciclos, lanchas recreativas, equipos de buceo, surfing y otras semejantes con motivo del remate del Club de Playa y se estiman en la suma de US $5.400.000,oo 7) Por las cargas financieras que representa para Desarrollos el haber hipotecado la propiedad donde se encuentran sus oficinas ubicadas en San Rafael de Escazú para la obtención de fondos que fueron invertidos para tratar de salvar el proyecto cuando el BCIE incumplió con sus obligaciones haciendo colapsar el proyecto y evitando el ingreso de las utilidades esperadas. Este daño se estima en la suma de US $ 1.800.000,oo 8) Por los gastos de mantenimiento y vigilancia de las obras en que incurrió Desarrollos y que se estiman a la fecha en la suma de US $1.160.097.53. 9) Por la perdida en diferencial de intereses en el pago en exceso de los préstamos que apalancaron la operación, con las entidades BCIE y LAFISE, en la suma de US $2.434.583.84 10) Los montos a resarcir a Desarrollos por el aporte de la creatividad, las estrategias, los diseños y planos arquitectónicos, electromecánicos, de ingeniería y de catastro, los permisos y patentes gubernamentales, vialidad ambiental, permisos constructivos, movimiento de tierra e instalaciones. Asimismo, por el uso de las oficinas de las empresas de Riverside, incluyendo la capacidad instalada, los servicios de su personal, servicios de mercadeo y ventas. Su trabajo directo de dirección, administración, contratación, control de la construcción de las obras y la rendición de informes al Fiduciario y los Bancos, bajo la supervisión externa. 11) Por daño moral causado a los Señores Joshua ten Brink y Jerry ten Brink, personeros y accionistas de Desarrollos y que se estiman en la suma de US $ 17.500.000. 12) Deudas pendientes junto con sus intereses y demás gastos que se haya generado a los acreedores contratistas, suplidores, empleados, instituciones de bienestar social tales como la C.C.S.S., IMAS, INA, INS, y otras, así como al pago de los salarios pendientes, y prestaciones debidas a todos los que laboraron en el proyecto. 13) Por los montos pendientes de pago con acreedores contratistas y suplidores de las obras y trabajadores por un monto de US $6.694.918 millones, más los correspondientes intereses y costas. 14) El pago de ambas costas de este proceso, procesales y personales, incluidos honorarios y gastos del Tribunal y el Centro. 15) Que siendo el irregular accionar y mala fe de los demandados, principalmente el BCIE, lo que obligo a Desarrollos a interponer esta demanda, en resguardo no sólo de sus intereses sino también de todos los involucrados que de una u otra manera pueden verse afectados con dicho accionar solicitamos expresamente lo siguiente: Que en el evento de que no se les condene al pago de ambas costas de este proceso, procesales y personales, incluidos honorarios y gastos del Tribunal y el Centro se les condene como indemnización de daños y perjuicios al pago de una suma equivalente al que correspondería por ese concepto. 16) Asimismo, que en la ejecución de sentencia se determinen los rubros que no se hayan podido fijar en forma líquida y determinada, tales como los montos indemnizatorios derivados de los posibles reclamos de los clientes inversionistas, compradores y promitentes compradores que dieron adelantos y señales de trato y que están debidamente registrados ante el fiduciario a los que deberá notificárseles de este proceso para que ejerzan sus derechos y se haga el cálculo respectivo en la ejecución de la sentencia. 17) Que se declare que los demandados deben asumir las obligaciones pecuniarias y no pecuniarias y definir la situación con los clientes compradores registrados en el fiduciario y con los dueños de los 23 condominios comprados y ya traspasados en la finca Matriz 2739 fideicometida. 18) Cualquier otro monto indemnizatorio que pueda surgir durante el desarrollo de este proceso. 19) Asimismo, que se dejen para la ejecución de sentencia la determinación de los rubros que no se hayan podido fijar en forma líquida y determinada, tales como los montos indemnizatorios derivados de los posibles reclamos de los clientes inversionistas, compradores y promitentes compradores que dieron adelantos y señales de trato y que están debidamente registrados ante el fiduciario a los que deberá notificárseles de este proceso para que ejerzan sus derechos y se haga el cálculo respectivo en la ejecución de la sentencia. 20) Las deudas pendientes junto con sus intereses y demás gastos que se haya generado a los acreedores contratistas, suplidores, empleados, instituciones de bienestar social tales como la C.C.S.S., IMAS, INA, INS, y otras, así como al pago de los salarios pendientes, y prestaciones debidas a todos los que laboraron en el proyecto. 21) Cualquier otro monto indemnizatorio que pueda surgir durante el desarrollo de este proceso. 22) Solicitamos a los señores miembros del Tribunal, que los rubros antes mencionados y reclamados, así como los correspondientes a las costas y gastos y honorarios de este proceso sean fijados de manera líquida y determinada, salvo los que por fuerza deban dejarse para ser calculados y liquidados en la ejecución de la sentencia. 23) Que en resolución integral se declare resolver y dar por extinguido el Fideicomiso ONE JACO BCIE LAFISE 2007, el destino de sus bienes fideicometidos, las indemnizaciones a Desarrollos, el pago de las obligaciones a los acreedores y el reconocimiento de las obligaciones a favor de los clientes compradores y se ordene el levantamiento de las medidas cautelares aprobadas por el Juez Civil de Puntarenas en el expediente 10- 100082-0462-CI PRETENSIONES SUBSIDIARIAS O SECUNDARIAS: Que se acoja cualquiera de las dos pretensiones supra citadas y además ordene la continuación de las obras hasta su conclusión de conformidad con los planos y permisos aprobados, incluyendo los trámites que sea necesario realizar para que las instituciones respectivas autoricen su continuación correspondiendo a los demandados hacerse cargo de lo siguiente: a) Aportar los recursos necesarios para reparar los daños que el abandono del proyecto haya causado a parte de sus elementos lo que deberá ser determinado por un profesional o una compañía escogida por el Fiduciario con la no objeción de las Fiduciarias Principales ni de Desarrollos. b) Aportar los recursos necesarios para concluir la totalidad de las obras de acuerdo con los planos y permisos aprobados, incluyendo los trámites que sea necesario realizar para que las instituciones respectivas autoricen su continuación. c) Aportar los recursos necesarios para cancelar todas las deudas pendientes junto con sus intereses y demás gastos que se haya generado a los acreedores contratistas, suplidores, empleados, instituciones de bienestar social tales como la C.C.S.S., IMAS, INA, INS, y otras, así como para el pago de los salarios pendientes, y prestaciones debidas de todos los que laboraron en el proyecto. d) Aportar los recursos necesarios para reintegrar a los adquirentes de fincas filiales que así lo requieran, y a los clientes compradores registrados en el fideicomiso, las sumas pagadas más sus respectivos intereses según se pactó en los contratos de compraventa, salvo que mediante negociación ellos acepten continuar con sus filiales. e) Aportar los recursos necesarios para la recuperación de los terrenos y la conclusión del proyecto del Club de Playa que es parte integral de los servicios del Condohotel y uno de los principales componentes del proyecto fideicometido, que fue rematado por el Fiduciario B&A FIDUCIARIOS S.A. según instrucciones del Fideicomisario Banco Lafise. g) Que si las Fideicomisarias Principales así lo aceptan, el fiduciario conjuntamente con Desarrollos lleve a cabo todas las labores necesarias para continuar el programa de ejecución del proyecto, con las modificaciones que se acuerden así como para los trámites, permisos, contrataciones de personal, suplidores, y todos los servicios necesarios para montar nuevamente el equipo de trabajo y continuar con las obras, previa fijación de los respectivos honorarios. h) Que una vez concluido el proyecto las Fideicomisarias Principales, podrán disponer libremente de él, siempre y cuando hayan cumplido sus obligaciones con Desarrollos, con las condenas aquí impuestas y lo indicado en los puntos c) y d) indicados supra. Se reitera que esta petición secundaria esta (sic) supeditada a que se acoja una de las dos principales y se haya condenado al pago de los extremos solicitados en dichas pretensiones.” 3. Todos los demandados contestaron y opusieron las excepciones de falta de legitimación activa, contrato no cumplido y falta de derecho. Adicionalmente, de forma separada, el Banco Centroamericano de Integración Económica interpuso la excepción de falta de interés actual; el Banco Improsa la de falta de legitimación pasiva; y, los restantes codemandados, las de falta de legitimación pasiva y falta de legitimación del contratante culposo. Asimismo, se interpuso la excepción previa de falta de competencia.
4. El Banco Centroamericano de Integración Económica planteó reconvención en contra de la actora, para que en sentencia se declare: "1. Que DESARROLLOS NATURALES DE COSTA RICA SOCIEDAD ANÓNIMA incumplió gravemente con el contrato de préstamo convenido entre las partes, por falta de pago del saldo, correspondiente a la suma de US $23.932.945,35 (veintitrés millones novecientos treinta y dos mil novecientos cuarenta y cinco dólares con treinta y cinco centavos), monto que adeuda al BANCO CENTROAMERICANO DE INTEGRACIÓN ECONÓMICA (BCIE).. Que DESARROLLOS NATURALES DE COSTA RICA SOCIEDAD ANÓNIMA adeuda al 30 de noviembre del 2010, de plazo vencido y exigible al BANCO CENTROAMERICANO DE INTEGRACIÓN ECONÓMICA (BCIE) la suma de US $23.932.945,35 (veintitrés millones novecientos treinta y dos mil novecientos cuarenta y cinco dólares con treinta y cinco centavos), lo que constituye CAUSAL DE EJECUCION al amparo del CONTRATO DE FIDEICOMISO ONE JACO BCIE LAFISE 2007. 3. Que al amparo de la Cláusula DUODECIMA punto b) al operar una CAUSAL DE EJECUCION, se le ordene al Fiduciario BANCO IMPROSA SOCIEDAD ANÓNIMA proceder de forma inmediata y sin dilación a cumplir con los procedimientos de ejecución de los bienes dados en garantía en el FIDEICOMISO ONE JACO BCIE LAFISE 2007 y se subaste las garantías que respaldan el Préstamo. 4. Que se ordene a DESARROLLOS NATURALES DE COSTA RICA SOCIEDAD ANÓNIMA, la entrega inmediata de la posesión de los bienes fideicometidos al Fiduciario BANCO IMPROSA, para su protección, mientras se ejecutan los procedimientos indicados en la cláusula DUODECIMA punto b del CONTRATO DE FIDEICOMISO. 5. Que en cuanto al Fiduciario BANCO IMPROSA SOCIEDAD ANÓNIMA solicito se resuelva esta reconvención sin especial condena en costas. 6. Que en relación con DESARROLLOS NATURALES DE COSTA RICA SOCIEDAD ANÓNIMA solicito se le condene al pago de ambas costas. 7. Que en virtud que el presente proceso resuelve el fondo de la discusión que motivó la resolución dictada por el Juzgado Civil de Mayor Cuantía de Puntarenas de las 8:00 horas del 08 de marzo de 2010, solicitamos que el Tribunal Arbitral disponga la cancelación de todas las medidas cautelares, requiriendo a la autoridad judicial competente los levantamientos correspondientes al Registro Público de la Propiedad.” 5. La actora reconvenida contestó negativamente e interpuso las excepciones de falta de derecho, falta de personería ad causan y falta de exigibilidad de los títulos ejecutivos. El Banco Improsa, por su parte, se allanó a la contrademanda.
6. El Tribunal Arbitral mediante resolución 19-11 de las 9 horas del 25 de marzo de 2011 acogió parcialmente la excepción de falta de competencia, únicamente en relación a las pretensiones 49 y 61, 14 agrupada por la actora bajo el título Primera Pretensión Principal y 11 agrupada bajo el título de Segunda Pretensión Principal.
7. El Banco Improsa apeló, el Tribunal elevó en consulta a la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia; y, ese órgano decisor en sentencia n.° 001037-C-S1-2011 de las 10 horas 38 minutos del 23 de agosto de 2011, dispuso: "Se confirma la resolución apelada." 8. El Tribunal Arbitral del Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Costa Rica, integrado los árbitros Roberto Yglesias Mora, Rodrigo Oreamuno Blanco y Alberto Fernández López, en laudo n.° 26-12 de las 9 horas del 4 de mayo de 2012, dispuso: " De conformidad con lo expuesto, se resuelve este proceso de la siguiente manera: Primero: Se acoge la excepción de falta de legitimación activa opuesta por el Banco Centroamericano de Integración Económica, Banco Lafise S.A., Banco Lafise Panamá S.A. y Banco de Crédito Centroamericano, en relación con las pretensiones de la demanda de Desarrollos Naturales de Costa Rica S.A. numeradas treinta y seis, cuarenta y dos, cuarenta y tres, cuarenta y seis, cincuenta y cincuenta y uno, en todo lo que refiere a terceros ajenos a este proceso. Segundo: Se acoge la excepción de falta de derecho opuesta por el Banco Centroamericano de Integración Económica, Banco Lafise S.A., Banco Lafise Panamá S.A. y Banco de Crédito Centroamericano contra la demanda presentada por Desarrollos Naturales de Costa Rica S.A. y, en consecuencia, se declaran sin lugar, en todos sus extremos, las pretensiones formuladas por la actora, numeradas uno a treinta y cinco; treinta y siete a cuarenta y uno; cuarenta y cuatro y cuarenta y cinco; cuarenta y siete a cuarenta y nueve; cincuenta y dos a sesenta y cinco, así como las denominadas “Pretensiones Principales. Primera pretensión principal” y “Segunda pretensión principal” y las llamadas “Pretensiones subsidiarias o secundarias.” Tercero: Se acoge parcialmente la excepción de falta de derecho opuesta por Desarrollos Naturales de Costa Rica S.A. contra las pretensiones números 1, 2 y 3 de la contrademanda planteada por el Banco Centroamericano de Integración Económica y la excepción de falta de legitimación activa opuesta por esa misma sociedad contra la pretensión número 4 de la mencionada contrademanda. Cuatro : Se acogen parcialmente las siguientes pretensiones formuladas en su contrademanda por el Banco Centroamericano de Integración Económica, entendiéndose denegado lo que no sea otorgado expresamente: a.- Se declara que el incumplimiento de pago del crédito y el consiguiente estado de mora, por parte de Desarrollos Naturales de Costa Rica S.A., iniciado en diciembre del 2008 y que continuaba en noviembre del 2010, constituye una causal válida de ejecución del patrimonio fideicometido, conforme al Fideicomiso de Garantía y Administración One Jaco/BCIE/Lafise/ 2007; consecuentemente, si así lo solicitara el Banco Centroamericano de Integración Económica al Fiduciario, este podrá iniciar el proceso de ejecución previsto en ese Fideicomiso. b.- Se solicita al señor Juez Civil de Puntarenas que ordene cancelar las medidas cautelares ordenadas por ese Despacho en la resolución de las 8 horas del 8 de marzo del 2010, dictada en el expediente judicial número 10-100082-0642-CI, por cuanto este proceso arbitral resuelve, por el fondo y con autoridad de cosa juzgada material (artículo 58 de la Ley sobre Resolución Alterna de Conflictos y Promoción de la Paz Social), el fondo del conflicto entre las partes. Quinto: Se falla sin especial condenatoria en costas la contrademanda planteada por el Banco Centroamericano de Integración Económica contra Desarrollos Naturales de Costa Rica S.A. y Banco Improsa S.A. Sexto: Se condena de Desarrollos Naturales de Costa Rica S.A. a pagarle al Banco Centroamericano de Integración Económica, al Banco Lafise S.A., al Banco Lafise Panamá S.A., al Banco de Crédito Centroamericano y al Banco Improsa S.A. las costas personales y procesales de este proceso. Las primeras se calcularán con base en la estimación que la actora le dio a su demanda; las segundas comprenden los honorarios de los árbitros del Tribunal Arbitral, los gastos de administración del Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Costa Rica, y los de transcripción y traducción de las audiencias de prueba. Sétimo: La Dirección Ejecutiva del Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Costa Rica girará al Tribunal Arbitral el saldo de honorarios arbitrales por un total de cincuenta mil dólares, correspondiendo un tercio de esa suma a cada árbitro, sea la suma de US $16.666.66 y la suma de cincuenta mil dólares por gastos administrativos del proceso a la Cámara de Comercio de Costa Rica. Las siguientes sumas se tomarán de los depósitos de cada parte, de los depósitos efectuados por Desarrollos Naturales de Costa Rica S.A. por gastos de transcripciones la suma de nueve mil cuatrocientos dólares (US $ 9.400.00), por gastos de traducción doscientos dólares (US $ 200.00) y por gastos de notificación dos mil doscientos dólares ( US $ 2.200.00); de los depósitos efectuados por el Banco Centroamericano de Integración Económica por gastos de trascripciones la suma de cinco mil doscientos dólares (US $ 5.200.00), de los depósitos efectuados por Banco Improsa S.A. por gastos de transcripciones la suma de mil doscientos dólares ($ 1.200.00) y de los depósitos efectuados por los bancos del grupo Lafise por gastos de transcripciones la suma de cuatro mil cuatrocientos dólares (US $ 4.400.00). Por medio de la Dirección Ejecutiva del Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Costa Rica se hará la liquidación y las devoluciones que correspondan." 9. La actora reconvenida interpone recurso de nulidad indicando expresamente las razones en que se apoya para refutar la tesis del Tribunal Arbitral.
10. En los procedimientos ante esta Sala se han observado las prescripciones de ley.
Redacta el magistrado Solís Zelaya
CONSIDERANDO
I.El 9 de marzo de 2007, mediante escritura no. 38 otorgada por varios notarios, se formalizaron dos contratos de préstamos otorgados a Desarrollos Naturales de Costa Rica S.A. (en lo sucesivo Desarrollos o la desarrolladora), el primero por el Banco Centroamericano de Integración Económica (BCIE en adelante) en la suma de $19.000.000,00, el segundo por parte de Banco Lafise Panamá S.A. (en futuras referencias Lafise Panamá) de $1.000.000,00. En ese instrumento notarial, también se constituyó el FIDEICOMISO DE GARANTÍA Y ADMINISTRACIÓN ONE JACO/BCIE/LAFISE/ 2007 (de ahora en adelante el Fideicomiso). El primero (garantía), para garantizar a los bancos acreedores el pago de los créditos otorgados a la desarrolladora; el segundo (administración), para administrar los flujos de dinero correspondientes a los créditos bancarios, preventas, ventas y alquileres de condominios residenciales con el fin de pagar los créditos y para la ejecución de la obra constructiva. En un principio, el patrimonio fideicometido fueron las fincas de la provincia de Puntarenas no. 112.733-000, 112.734-000 y 112.735-000. Desarrollos fue designado como responsable del diseño y ejecución constructiva del Proyecto, así como del mercadeo y venta de los condominios residenciales, para lo cual contó con autorización expresa del Fiduciario. El pago de los préstamos bancarios debía realizarse con los fondos provenientes de las preventas, las ventas, los alquileres de los condominios residenciales y con recursos propios de la desarrolladora. El 14 de diciembre de 2007, a través de la escritura pública identificada como la no. 90, se adicionó al patrimonio del Fideicomiso la finca de Puntarenas no. 131.288-000; asimismo, Banco Improsa (en lo sucesivo Improsa o el fiduciario) otorgó poderes especiales a Desarrollos para gestionar las autorizaciones del proyecto ante los distintos entes públicos. Esta última empresa y sus representantes, fueron dotados en ese acto, de un poder generalísimo sin límite de suma, para firmar contratos de opciones de compraventa de las filiales que se llegaran a constituir en la finca anteriormente descrita. Para el mes de diciembre de 2007, el proyecto presentaba un faltante de recursos para finalizar la obra, por lo que en febrero de 2008, fue cuestionada la viabilidad financiera y la concreción física de las obras, conforme al plan trazado. Para mayo de 2008, ambos créditos habían sido desembolsados en su totalidad por los bancos. Al 15 de mayo de 2008, el porcentaje de avance consolidado del proyecto constructivo era de un 35%. El 1 de agosto de 2008, el BCIE aprobó una solicitud de ampliación del crédito por $4.500.000.00 que le planteó Desarrollos; y el 7 de agosto de ese mismo año, el Comité de Crédito Regional del Grupo Lafise, aprobó un préstamo de $ 2.500.000.00, igualmente a solicitud de Desarrollos. Tanto ese incremento como los nuevos créditos, fueron garantizados por el Fideicomiso mediante adiciones al contrato original, incluyéndose como partes acreedoras al Banco de Crédito Centroamericano (Bancentro) y a Banco Lafise S.A. (en lo sucesivo Lafise). El 29 de octubre de 2008, el BCIE comunicó la aprobación formal de la escritura de condominización, Lafise lo hizo el 6 de noviembre de 2008 y Bancentro el 11 de noviembre de 2008. Por tal razón, el 17 de noviembre de 2008, se otorgó la escritura pública a través de la cual se constituyó el Condominio Condohotel Horizontal, Vertical, Comercial One Jaco Resort (inscrita el 19 de diciembre de 2008). En diciembre de 2008, no solo se presentó la paralización de ciertas obras por falta de recursos, sino también, Desarrollos estaba en mora en el pago de los créditos que le había girado el BCIE. A finales de enero de 2009, los bancos acreedores y el Fiduciario propusieron variar el valor de liberación, por metro cuadrado, de las unidades condominales que debían usarse para el pago a los bancos, cada vez que se vendiera un condominio habitacional. El 20 de febrero de 2009, Desarrollos envió una propuesta al BCIE, solicitando se le otorgara un crédito adicional para terminar el proyecto. En este sentido, el 20 de marzo de 2009, se suscribió el documento denominado “Acuerdo de Compromisos para las relaciones financieras entre BCEI y Desarrollos Naturales de Costa Rica S.A.”, en el que se estableció una tabla escalonada de valores de liberación de responsabilidad de los condominios residenciales; se indicó la viabilidad de la propuesta de financiamiento solicitada por Desarrollos en relación con posibles cambios de los contratos de préstamo y fideicomiso; se le solicitó información referente al proyecto; y, se acordó que se nombrara un nuevo supervisor externo. El 27 de abril de 2009, se designó como nuevo supervisor externo a la empresa COCOSA del ingeniero Fernando Peñaranda, quien en su primer informe, rendido el 12 de junio de 2009, advirtió que se requería la suma de $19.816.586.99 para finalizar el proyecto. El 23 de julio del 2009, se incorporó al Fideicomiso, un préstamo otorgado a Desarrollos por Lafise de $775.000.00. El 31 de agosto de 2009, el supervisor rindió el segundo informe, donde expuso que se requería la suma de $20.757.074,00 para concluir el proyecto. Mediante escritura pública (otorgada el 2 de setiembre de 2009), fue modificado el crédito otorgado por el BCIE a Desarrollos, se ratificaron los valores de liberación escalonados para los condominios residenciales y se contempló que el precio de responsabilidad para liberación de las fincas filiales primarias individualizadas, así como las otras fincas filiales comerciales y del hotel, sería fijado oportunamente, bajo una base técnica, de tal forma que mientras que las partes no lleguen a un acuerdo sobre la responsabilidad de esas fincas, no se podrán liberar. Finalmente, a través del oficio no. GRECR 24-2010 del 26 de enero de 2010, el BCIE informó a la Desarrolladora, las condiciones del nuevo crédito, las cuales no fueron aceptadas por esta última compañía, mediante memorial de fecha 3 de marzo de 2010.
II.En su demanda arbitral, Desarrollos acusó una serie de actuaciones y omisiones de las entidades financieras involucradas en el proyecto. El BCIE dijo, es el principal responsable, desde que envió al Fiduciario, un correo electrónico el 26 de enero de 2009, mediante el cual le ordenó no aplicar el valor de liberación de responsabilidad de $1.000,00 por metro cuadrado de la respectiva finca filial. Con ello, comentó, se generó un severo quebranto al programa de ejecución del Condominio, mediante actuaciones que catalogó de abusivas, exorbitantes, “inconsultas ”, en franco quebranto del objeto, los fines, las normas contractuales contenidas en los instrumentos que integran el Fideicomiso. Lafise, censuró, a pesar de ser fideicomisario principal, de igual forma actuó por omisión, al no girar las instrucciones al Fiduciario según las normas del Fideicomiso, y porque se mantuvo silencioso ante las variaciones unilaterales y abusivas impuestas por el BCIE. Improsa, agregó, incumplió su deber de administración como “buen padre de familia ”; actuó con instrucciones unilaterales del BCIE sin oponerse a ellas; no fue diligente; y, tampoco ante el Juez Civil de Puntarenas, gestionó nada para dilucidar el conflicto presentado. Debido a ello, apuntó, se vio obligado a suscribir el acuerdo que unilateralmente le impuso el BCIE, el 20 de marzo de 2009, el cual fue aplicado por el Fiduciario como regla de liberación de las fincas filiales y sin haber estado incorporado por disposición de todas las partes del Fideicomiso. A lo largo de su demanda, también endilgó otra serie de actuaciones de los Bancos, que en su criterio, desfasaron el modelo financiero que previó ingresos por los traspasos de los bienes a clientes; llevaron a ignorar las cláusulas del Fideicomiso, especialmente las relativas al valor de liberación de responsabilidad establecido en la escritura constitutiva del convenio de Fideicomiso; y originaron el incumplimiento de compromisos crediticios. Todas estas actuaciones, en especial las del BCIE, describió, propiciaron el fracaso del proyecto, queriéndose imponer al final, una oferta onerosa contenida en el oficio GERCR 24-2010 del 26 de Enero de 2010. Este Banco, articuló, no actúo respetuoso de los derechos de las partes, y no permitió que el Fiduciario actuara según su mandato, por lo que en su juicio, es el principal responsable de los incumplimientos del negocio jurídico, al propiciar la situación actual así como los daños y perjuicios. Por todos estos motivos, interpuso demanda arbitral contra todos los Bancos, añadiendo que se le presentó una imposibilidad sobreviniente de terminar el programa de ejecución, de cumplir con las previsiones del modelo financiero, las estrategias y actividades del plan de negocios, mercadeo y ventas del proyecto, según las normas contenidas en el Fideicomiso de Garantía y Administración. A través de escrito de subsanación de la demanda, la empresa actora reformuló sus pretensiones, las cuales en un principio las enumeró en 65, todas con el fin de que se declararan las consecuencias y actos de cada una de las partes demandadas, las responsabilidades derivadas de los daños y perjuicios causados, y sus respectivas indemnizaciones (folios 14735 al 14860). En todo caso, al final del escrito, presentó pretensiones principales y subsidiarias; la primera principal tendiente a obtener el pago proporcional y solidario por parte de los demandados, de todos los daños y perjuicios causados; las responsabilidades ante los clientes, contratistas e instituciones del Estado; así como las costas del proceso. La segunda principal, para que se declare la resolución contractual del convenio que dio origen al Fideicomiso, con la respectiva condena solidaria de los daños y perjuicios, así como de las deudas adquiridas con terceros con ocasión del proyecto. Las secundarias, supeditadas a que se acojan las dos pretensiones principales. En tal caso, solicitó, se ordene la continuación de las obras hasta su conclusión de conformidad con los planos y permisos aprobados, incluyendo los trámites que sean necesarios realizar para que las instituciones respectivas autoricen su continuación, correspondiendo a los demandados aportar todos los recursos necesarios para ello, los cuales describe para el pago de: deudas, daños, permisos, reintegros a clientes, recuperación de terrenos. Las demandadas contestaron negativamente. BCIE opuso las defensas de falta de: competencia arbitral, legitimación activa, derecho, interés actual, así como la de contrato no cumplido. Lafise, Bancentro y Lafise Panamá, las excepciones de falta de: derecho, legitimación en sus dos modalidades, “legitimación del contratante culposo ” y la de contrato no cumplido. Improsa interpuso las defensas de falta de: competencia, derecho, legitimación activa y pasiva. Reconvino el BCIE contra Desarrollos y el Fiduciario. En términos generales, el Banco Centroamericano solicitó en el laudo se declare que: a) La actora incumplió el contrato de préstamo convenido, por falta de pago del saldo, correspondiente a la suma de $23.932.945,35 adeudada al BCIE. b) Esa deuda, constituye causal de ejecución al amparo del convenio de Fideicomiso. c) Consecuencia de lo anterior, se le ordene al Fiduciario, proceder de forma inmediata y sin dilación, a cumplir con los procedimientos de ejecución de los bienes dados en garantía en el contrato y que se subasten las garantías que respaldan el préstamo (según la cláusula 12 punto b). d) La Desarrolladora entregue de forma inmediata, la posesión de los bienes fideicometidos a Improsa para que sean protegidos previo a la subasta. e) La reconvención es sin especial condena en costas en cuanto al Fiduciario. f) Desarrollos pague de ambas costas. g) Se disponga la cancelación de todas las medidas cautelares dictadas por el Juzgado Civil de Mayor Cuantía de Puntarenas, mediante resolución de las 8 horas del 8 de marzo de 2010. La actora reconvenida se opuso a la contrademanda. Por su lado, Improsa se allanó a las pretensiones.
III.Mediante sentencia no. 19-11 de las 9 horas del 25 de marzo de 2011, el Tribunal Arbitral acogió parcialmente la excepción de falta de competencia opuesta por Lafise, Bancentro y Lafise Panamá, en relación a las pretensiones 49, 61, 14 (de la “Primera Pretensión Principal”) y 11 (“ Segunda Pretensión Principal”) sobre las cuales se declaró incompetente. Resolución que fue confirmada por esta Sala a través del fallo no. 1037-C-S1-2011 de 10 horas 38 minutos del 23 de agosto de 2011. En torno a la demanda, el Tribunal Arbitral acogió la defensa de falta de legitimación activa (pretensiones 36, 42, 43, 46, 50 y 51), la de falta de derecho; y en consecuencia, declaró sin lugar en todos sus extremos las pretensiones de Desarrollos. En relación con la contrademanda, acogió parcialmente la excepción de falta de derecho (pretensiones 1, 2 y 3) y la de falta de legitimación activa (cuarta petitoria). En consecuencia, declaró que el incumplimiento de Desarrollos (iniciado desde diciembre de 2008 incluso hasta noviembre de 2010) constituye una causal válida de ejecución del patrimonio fideicometido conforme al contrato de Fideicomiso, por lo que “dio luz verde” al proceso de ejecución pactado, siempre que así lo solicitase el BCIE. Ordenó cancelar las medidas cautelares impuestas en sede civil. Respecto de la reconvención, falló sin especial condenatoria en costas, no así en la demanda, pues condenó su pago a Desarrollos.
IV.La empresa actora formula recurso de nulidad. En el primer motivo, acusa la causal de nulidad establecida en el cardinal 67 inciso e) de la Ley sobre Resolución Alterna de Conflictos y Promoción de la Paz Social (en adelante Ley 7727 o Ley RAC). Dice, el Tribunal Arbitral vulneró el debido proceso al omitir traer al arbitraje, a todas las partes del Fideicomiso. Todos ellos, alega, quedaron en indefensión, pese a las múltiples gestiones que realizó para que fueran incorporadas. Esas partes no fueron convocadas al proceso, pero aún así, arguye, el Tribunal está ordenando el remate de los seis edificios de 15 pisos con 468 fincas filiales, que conforman el condominio y en los cuales, varios clientes compraron unidades. El Fiduciario, alude, los tiene registrados en tal condición, pero a muchos de ellos no se les aceptó, ni se les otorgó la escritura al momento en que solicitaron pagar el saldo de compra de su finca filial en ese patrimonio fideicometido. Manifiesta, el laudo autorizó al Fiduciario proceder a rematar esos bienes en perjuicio de los inversionistas y demás partes; lo cual violenta las normas de orden Público, contenidas en los artículos 39, 41, 46 y 129 de la Constitución Política, en relación con los preceptos 2, 3, 10, 11, 19, 20, 21, 22, y 1023 en sus incisos 1, 2 del Código Civil (CC), 5, 106 y 619 del Código Procesal Civil (CPC), así como todas las normas del Sistema Financiero de la República que tutelan a los inversionistas en fideicomisos. Todos, repite, fueron compradores de fincas filiales en el condominio constituido en la finca matriz de la provincia de Puntarenas no. 2739-M, y han pagado al Fiduciario la suma de $16.500.000,00 que representa el 79% del total de la inversión. Menciona un listado con el nombre de cada uno de ellos. Ninguno, expresa, fue notificado del proceso, lo cual, en su criterio, lesiona el precepto 116 de la Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional (Ley 1644), donde se dispone que se debe llamar a los inversionistas si hay alguna amenaza a sus intereses, así como los derechos del consumidor al tenor del cardinal 46 constitucional. Señala, según el Registro que emitió Improsa, se demostró que recibió de esos inversionistas la suma de $16.500.000,00, acorde a la prueba documental que obra en el expediente. Apunta, sin valorarse la escritura pública no. 38; el laudo asegura que Desarrollos no demostró que el Fideicomiso “fuese un contrato de inversión conjunta o asociación empresarial de ejecución constructiva de obras entre las partes de ese Fideicomiso y los optantes compradores de condominios habitacionales para el desarrollo del proyecto”. Esa prueba, asevera, demuestra que los clientes inversionistas sí son parte del Fideicomiso, porque su dinero ingresaba a esta cuenta, con el propósito de acrecerlo y pagar los créditos. De habérseles llamado al arbitraje, estipula, se hubiese garantizado la seguridad de sus intereses económicos. En este mimo sentido agrega, tampoco se integró a la litis a los contratistas y suplidores de obras, pese a que tenían un poder por parte de los demandados para celebrar en nombre y por cuenta del Fideicomiso, los contratos para la construcción de los edificios. Sin embargo, aunque el patrimonio fideicometido responde por el pago de tales bienes, conforme lo autoriza el artículo 643 del Código de Comercio, los árbitros no aprobaron traerlos al proceso, tal y como fue solicitado en el momento procesal oportuno. Menciona, el laudo no resolvió nada en cuanto a traer esas partes, dejándolas en total indefensión, y fue autorizado el remate de su patrimonio. Considera, este es el tema relevante del asunto, pues, no fueron llamadas esas partes al proceso, pero su patrimonio será subastado y lo perderán en su totalidad. En el Fideicomiso de Garantía y de Administración, cita, de forma expresa se estableció que el patrimonio fideicometido lo forman entre otros los “FONDOS LÍQUIDOS”, los cuales están constituidos por “ los préstamos, los ingresos de preventas, ventas y alquileres”. De esta forma, concluye, los clientes compradores eran parte del Fideicomiso, por lo que debían ser traídos al proceso, para que defendieran sus derechos.
V.Generalidades del recurso de nulidad de laudos arbitrales. De previo a ingresar al examen de los cargos formulados, es de rigor realizar algunas precisiones respecto del recurso de nulidad contra las resoluciones de los órganos arbitrales. De conformidad con lo que al efecto dispone el numeral 65 de la Ley RAC, el recurso de nulidad contra un laudo, deberá interponerse dentro del plazo de 15 días siguientes a su debida notificación, o bien, de la comunicación del fallo que se pronuncie sobre la solicitud de aclaración o adición. En todos los casos, el recurrente ha de plantear técnica y ordenadamente sus motivos de disconformidad en los cuales, estima, radica la patología, estando obligado a explicar las razones claras y precisas en las cuales funda su reclamo. Esta Cámara ha indicado en reiteradas ocasiones que este tipo de impugnación permite combatir los puntos desarrollados por el laudo que hayan sido desfavorables a la parte recurrente y cuya infracción esté prevista en alguna de las causales de nulidad que en forma taxativa contempla la misma legislación. En esta inteligencia, el papel de este órgano colegiado, en virtud de la competencia que en esta materia le da la ley, se restringe a un análisis del laudo, no así del caso concreto que le dio motivo, es decir, se trata de una revisión de su contenido, a efecto de determinar si ha generado alguno de los motivos que concurren a su anulación. Ergo, no permite ingresar al estudio específico del objeto del arbitraje y del litigio en sí, tarea que escapa al espectro de las potestades otorgadas por la Ley (en tal dirección, de este órgano decisor, consúltese la sentencia no. 766 de las 16 horas 10 minutos del 26 de septiembre de 2001 y la no. 720 de las 15 horas 40 minutos del 27 de septiembre de 2006). La nulidad en estos menesteres, debe entenderse como un recurso en relación, pues la competencia de esta Sala se restringe con exclusividad a los argumentos esbozados por la parte que lo formula, de modo tal que solo puede ingresar a deliberar sobre los puntos sometidos a revisión. En esta línea, pretende garantizar el debido proceso y la seguridad jurídica a través de la recta aplicación del proceso arbitral. En adición, no todos los vicios de procedimiento son pasibles de ser revisados, sino únicamente aquellos que expresamente se encuentran enlistados en el numeral 67 de la Ley RAC, por cuanto las causas de nulidad son taxativas, por tanto, no pueden ampliarse ni por analogía ni por mayoría de razón (fallo no. 748 de las 16 horas del 2 de octubre de 2002). En este sentido, la nulidad del laudo solo podrá ser declarada en los siguientes supuestos: a) cuando su dictado sobrepase el plazo acordado por las partes para ese fallo, b) si no abarca todos los aspectos sometidos al arbitraje necesarios para su eficacia y validez, c) cuando resuelva sobre puntos no sometidos a arbitraje, d) si versare sobre un tema no susceptible de arbitraje, e) violare el principio del debido proceso, f) fuere pronunciado contrariando normas imperativas o de orden público, y, g) si el Tribunal Arbitral encargado de resolver la controversia no fuere competente. Visto así, el examen se limita a aspectos procesales, de ahí que el laudo no pueda ser revisado por el fondo. La única salvedad, aún sea de manera indirecta, ocurre cuando se ataca con base en las causales de los incisos e) y f) del referido precepto 67. No obstante, aún ante las excepciones, el escrutinio se limita a confrontar la parte decisoria con el contenido del debido proceso y de las normas imperativas o de orden público invocadas, respectivamente, sin que pueda la Sala darle un contenido nuevo en caso de llegarse a anular (en relación entre otras, de esta Cámara, fallos no. 504 de las 11 horas 45 minutos del 17 de junio de 2004 y no. 154 de las 11 horas 5 minutos del 3 de marzo de 2004).
VI.Sobre la violación al debido proceso objeto del primer reparo, en otras ocasiones, este órgano decisor ha indicado que la doctrina nacional ha entendido toda aquella infracción producida a normas esenciales e irrenunciables del procedimiento y a fases relevantes acordadas por las partes. Para tales efectos, resulta elemental que la afectación haya provocado un perjuicio al reclamante, ergo, pueden darse violaciones menores al debido proceso que bien podrían subsanarse o superarse en el devenir del arbitraje, o que no causen indefensión (sentencia no. 000495-F-S1-2008 de las 15 horas 30 minutos del 24 de julio de 2008). En este entendido, debe resaltarse que el primer cargo formulado por Desarrollos, no acusa una violación al debido proceso por lo que de seguido se indica. Para efectos de la nulidad del laudo, como derivado del inciso e) del numeral 67 de la Ley no. 7727, la indefensión debe haberse producido por la omisión de alguna o algunas etapas del trámite arbitral, dejando a la parte perjudicada sin la posibilidad de defensa (igualmente se puede consultar el precedente no. 47 de las 9 horas 47 minitos del 31 de enero del 2003). En los argumentos externados por la accionante, lo que manifiesta es que la falta de integración al proceso de los inversionistas y de los contratistas, les causó indefensión a esas personas físicas y jurídicas, por lo que debe advertirse, que en el fondo, lo que la actora alega es la afectación de derechos de terceras personas y no los suyos. Son aquellos compradores o contratistas los que debían solicitar al Tribunal su intervención en el proceso, consecuentemente, en último extremo, alegar el agravio ante esta Cámara. Ellos ostentan la legitimación al respecto y no Desarrollos como fue debidamente resuelto por el Tribunal. En todo caso, tanto unos como otros, disponen de la jurisdicción ordinaria para reclamar sus derechos sea contra los propios fideicomitentes, el Fiduciario o incluso los bancos fideicomisarios. Pero en este cargo, el recurrente omite señalar con la propiedad debida y tampoco acredita, cómo la decisión que ahora reprocha, le colocó en un estadio que le impida el ejercicio de su derecho de defensa y contradictorio. La denuncia que expone, no involucra la imposibilidad de defender sus intereses dentro del proceso, pues contó con plena oportunidad en su momento procesal, para alegar lo que en su favor estimó conveniente. Se insiste, la afectación en último caso, sería para terceros por lo que no se demuestra el agravio. En este entendido, ha estimado este órgano decisor, que uno de los principios medulares en materia de nulidades para la procedencia de la declaratoria de invalidez, es imprescindible la existencia de un perjuicio para quien la alega. En otras palabras, la incorrección procesal del juzgador debe llegar al extremo de dejar indefensa a la parte que invoca la nulidad, provocándole una situación injusta generada por el yerro procesal (al respecto se puede consultar el fallo no. 000333-F-2005 de las 11 horas 10 minutos del 20 de mayo de 2005). Entonces, determinar la existencia de errores procesales en la actuación del Tribunal carece en este apartado de interés, pues el recurrente no fue perjudicado con el laudo, ya que las relaciones entre los contratistas y los inversionistas con la desarrolladora deben ser resueltas en otra sede y no la arbitral en donde no eran partes. En este pensamiento, hay que dejar claro que eran los suscribientes del convenio de Fideicomiso, los legitimados para intervenir en el arbitraje y no terceras personas (véase cláusula arbitral del contrato a folio 108 del Tomo I). Sobre este punto medular, esta Cámara ha indicado lo siguiente: “La competencia de un órgano decisorio, sea este judicial, o bien, como en el sub júdice, arbitral, es la facultad para poder dirimir un conflicto concreto. En los arbitramentos, esta viene otorgada de dos maneras. En primer orden, sólo habrá competencia sobre los aspectos y partes que se establezcan en la cláusula compromisoria o acuerdo arbitral. Además, un segundo supuesto es la imposibilidad de discusión de temas no susceptibles de arbitraje, tales como los derechos indisponibles. Dada la trascendencia de este poder de decisión sobre controversias litigiosas, su ausencia provoca la total imposibilidad, para el árbitro, de pronunciarse sobre los extremos de la demanda, reconvención o sus contestaciones. Incluso, cuando el órgano decisorio por si mismo se percate de su incompetencia, debe así indicarlo de oficio y dar por fenecido el proceso, manifestando a las partes cuál es el competente para conocer del asunto. En consecuencia, el dictado de un laudo por parte de un órgano incompetente, genera la invalidez absoluta de lo resuelto” (resolución no. 0001030-F-2005 de las 9 horas 40 del 23 de diciembre de 2005). Respecto de los inversionistas, la actora aduce, el Tribunal omitió analizar la escritura no. 38, pero en este extremo, y según lo que más adelante se ampliará, el agravio resulta inadmisible, porque conlleva una cuestión de análisis de fondo y no de trámite, por cuanto se pretende valorar prueba en esta vía lo cual tiene vedado esta Sala. Igual sucede con los reclamos relacionados con el pago de los contratistas, ya que de una forma versada, la recurrente pretende que se entre al fondo del asunto, aspecto que esta Cámara, se repite, tiene limitado en los recursos de nulidad de laudos arbitrales. Lo anterior, por cuanto plantea aspectos como la existencia de un poder y su modalidad; así como las razones por las cuales, en su criterio, considera que era el Fiduciario quien debía pagarle a los contratistas; pero todos estos temas fueron ampliamente analizados y resueltos por el Tribunal arbitral, lo que conllevó endilgarle responsabilidad por incumplimiento a Desarrollos. El recurrente también arguye en este primer motivo, vulneración de normas de orden público, específicamente el cardinal 116 del la Ley 1644, sin embargo, ese precepto lo único que dispone son “las comisiones de confianza” que puede realizar un banco comercial, todo lo cual constituye materia contractual, ya que queda a discreción de la entidad financiera, si brinda o no aquellos servicios como: la custodia de fondos, agencia financiera, venta de valores, factoreo, depósitos judiciales o extrajudiciales en asuntos bancarios, fideicomiso, etc. Lo único que se establece al final de la norma, es una obligación a cargo de los bancos como fiduciarios, pero en relación con los fideicomitentes y beneficiarios del negocio, siempre dentro de aquel marco contractual, lo que descarta que la norma sea de orden público, ya que no está dirigida esa obligación en beneficio de aquellos terceros, sino de las partes del contrato, puesto que los bienes fideicometidos se estarían viendo afectados en perjuicio del fideicomiso. Dice el precepto en lo que interesa: “En la eventualidad de que terceras personas pretendieran algún derecho sobre los bienes afectados en fideicomiso, o que dichos bienes fueran amenazados en alguna forma por motivos anteriores a la fecha del contrato de fideicomiso, los bancos, como fiduciarios, si están en conocimiento de dichos hechos deberán ponerlo en conocimiento del fideicomitente y de los beneficiarios para que ellos ejerciten los derechos y acciones correspondientes, siendo esta la única obligación de los bancos en ese sentido…”. En todo caso, de presentarse el supuesto de la norma, sería un aspecto que involucra analizar el fondo del asunto, en aras de averiguar no solo si el fiduciario incumplió con su deber, sino también, la fecha exacta de aquel incumplimiento en caso de existir (hechos anteriores o posteriores al fideicomiso), lo cual tiene vedado esta Sala como se analizará más adelante. Finalmente, en virtud de constante mezcla y repetición de causales en que incurre el recurrente, el resto de normativa citada será analizada más adelante, esto para no caer en reiteraciones innecesarias. Por consiguiente, en este primer reparo, no estima este órgano decisor, se haya lesionado el debido proceso, pues en ningún momento se colocó en estado de indefensión a la actora, por lo cual, debe rechazarse el alegato.
VII.En el segundo motivo cuestiona, el laudo es incongruente y viola el debido proceso, puesto que omitió pronunciamiento sobra cada una de las pretensiones sometidas al arbitraje (cita la no. 2, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 16, 17, 18, 19, 20, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 48, 50, 53, 54, 55, 56, 58, 59, 60, 62, 63). Tal vicio, explica, afecta la eficacia y validez de todo lo resuelto, pues consiste en haber prescindido análisis y pronunciamiento de fondo en cuanto a todas las pretensiones, lo cual contraviene el artículo 58 incisos e) y f) de la Ley sobre Resolución Alterna de Conflictos y Promoción de la Paz Social e implica su nulidad.
VIII.Sobre el punto en cuestión, cabe mencionar que al tenor del numeral 67 de la Ley RAC, la incongruencia es ciertamente uno de los vicios susceptibles de examen por esta Sala mediante el recurso de nulidad. Se produce cuando el laudo presenta una discrepancia o desarmonía relevante entre las súplicas sometidas al arbitraje y lo que finalmente se pronuncia. Es decir, consiste en una disonancia o falta de relación entre la totalidad de las pretensiones materiales acumuladas por las partes en el proceso y lo que se resuelve en el dispositivo de la sentencia. Puede reunir cuatro formas: una, porque provee sobre más de lo pedido (ultra petita); dos, porque decide sobre pretensiones no formuladas por el demandante (extra petita); tres, porque omite decidir sobre alguna de las peticiones o de las excepciones invocadas (mínima petita); cuatro, porque contiene disposiciones contradictorias. La incongruencia en el laudo arbitral, se encuentra recogida dentro de las hipótesis del mencionado artículo 67, que contempla dos posibilidades. En este sentido la norma indica en lo que interesa: “Únicamente podrá ser declarado nulo el laudo cuando: (...) b) Se haya omitido pronunciamiento sobre asuntos sometidos al arbitraje, sin cuya resolución resulte imposible la eficacia y validez de lo resuelto. c) Se haya resuelto sobre asuntos no sometidos a arbitraje; la nulidad se decretará en cuanto a los puntos resueltos que no habían sido sometidos al arbitraje y se preservará lo resuelto, si fuere posible.” En el inciso b) se regula lo que se ha denominado mínima petita. Acorde al canon trascrito, para que este vicio sea causal de nulidad la falta debe ser grave y trascendente. La ley lo enfatiza al disponer que para ser relevantes tienen que haber hecho imposible la eficacia y validez de lo resuelto. En este supuesto, es importancia indicar que el mismo Tribunal puede superar y corregir la falta a instancia de parte interesada, dentro de los plazos estipulados por el precepto 62 del mismo cuerpo legal. En el inciso c) por su parte, se deriva lo contrario, es decir, cuando se haya incurrido en un exceso al resolver puntos que no fueron sometidos al arbitraje, lo que se conoce como extra petita. En este supuesto, el defecto se “subsana” anulando el pronunciamiento en exceso. Sobre el tema de la incongruencia como causal de nulidad en los procesos arbitrales, puede consultarse la resolución de esta Sala no. 1030-F-2005 de las 9 horas 40 minutos del 23 de diciembre de 2005. Ahora bien, en el presente caso, el reparo debe ser rechazado. En la especie, al acogerse la excepción de falta de derecho opuesta por las demandadas, no es prescindible que el Tribunal se pronuncie sobre la totalidad de pretensiones formuladas. Si bien el canon 58 de la Ley RAC impone el deber a los árbitros de referirse a todas las gestiones formuladas por las partes y sus correspondientes defensas, ello no implica que en casos como el presente, en que la defensa de falta de derecho es acogida, el Tribunal deba pronunciarse individualmente a todas y cada una de las pretensiones, pues aquella forma de resolver es incompatible con este deber legal. Lo anterior encuentra mayor sustento si se toma en consideración que en su memorial de subsanación de demanda, la parte actora formuló 65 pretensiones, que más que petitorias correspondían a enunciaciones fácticas y muchas de ellas reiteradas. En todo caso, en el sub exámine, se aprecia que los árbitros sí se pronunciaron de forma ordenada y suficiente, sobre las principales pretensiones y las razones por las cuales se rechazaban, por lo que no es cierto que fue omiso (folios 23955 al 23965). En este caso, no hubo incongruencia en los términos citados, por el contrario, lo que se observa es que el recurrente no se encuentra de acuerdo con los términos en que sus pretensiones fueron abordadas a lo largo del laudo, pero ello es ajeno al control de revisión que dispone esta Sala. Pero se insiste, en el desarrollo del laudo se observa que los árbitros analizaron ya sea directamente o de forma indirecta las peticiones de Desarrollos, pero debido al incumplimiento de lo pactado y por falta de material probatorio, ameritaron su rechazo de forma total. Todo ello dice de la improcedencia del reclamo, ante lo cual, deberá rechazarse.
IX.Arguye en el tercer motivo, no se menciona alguna norma jurídica que sustente el laudo, contrariando los preceptos constitucionales de debida fundamentación conforme a las normas procesales que son de orden público. En su juicio, el Tribunal desatendió el análisis de la prueba que se ofreció para cada hecho y pretensión, la cual aportó para demostrar los hechos que las generaban, denegándose en consecuencia el derecho a valorar razonablemente la prueba a la luz de las reglas de la sana crítica y de obtener una resolución debidamente fundamentada y motivada. Cuarto. Acota, se violenta el debido proceso en el laudo, con la omisión de pronunciarse sobre asuntos específicos, fundamentales y decisorios, lo que imposibilita la eficacia y validez de lo resuelto. No se pronuncia ni menciona, asevera, sobre las declaraciones de los confesantes y testigos donde reconocen que Desarrollos no estaba de acuerdo con el cambio de los $1.000,00 y con la falta de experiencia de los demandados en este tipo de proyectos. Quinto. El laudo, alega, vulnera el debido proceso y normas de orden público, porque ignora el principio de autonomía de la voluntad, porque el contrato es ley entre las partes, ya que aceptó que sin estar formalmente incorporado en el Fideicomiso (otorgado en la escritura no. 38 del 9 de marzo 2007), el BCIE lo variara unilateralmente, en contraposición de lo dispuesto en la cláusula 15, que dispone que ninguna modificación al Fideicomiso rige, sino hasta que se incorpore por todas las partes. Arguye, el laudo consideró equivocadamente que no era ley entre las partes lo dispuesto en cuanto a la obligatoriedad de las cláusulas que fijaban contractualmente un valor de liberación mínimo, en el importe de $1.000,00, por todos los metros cuadrados residenciales o comerciales. Estos, asegura, fueron variados unilateralmente por el BCIE en un correo del 26 de enero 2009. Sexto. Insiste, hay una violación al debido proceso y a normas de orden público, contrariando el principio que el contrato es ley entre las partes, al considerar “que no resultaba obligatorio que el Fiduciario de Pleno Derecho procediera a otorgar la escritura de sometimiento al Régimen de Condominios, si transcurridos los quince días, los Bancos no se hubieran pronunciado sobre el borrador de la escritura, como no lo hicieron, sino hasta seis meses después…”. En términos generales, critica, el Tribunal no otorga ningún valor a las condiciones otorgadas en el Fideicomiso en relación con el contenido, efectos y consecuencias jurídicas de las obligaciones del Fiduciario respecto del otorgamiento de la escritura de condominios. Censura, se lesionó la pretensión 10, ya que los bancos se pronunciaron, transcurridos seis meses después del plazo de 15 días establecido; cuando en realidad, analiza, si en aquél plazo los demandados no se pronunciaban, el otorgamiento de la finca en condominio, se tenía por aprobado de pleno derecho según señala la escritura. Sétimo. Reclama, los árbitros se “inventan” una doctrina de “ poder de representación” en el sentido de que Desarrollos actuó a nombre propio y por cuenta ajena; y en consecuencia, acusa, los poderes que se le confirieron implican que la responsabilidad frente a las inversiones realizadas por compradores en las fincas filiales, las debe asumir la actora y no el patrimonio fideicometido, al igual que las inversiones realizadas por los contratistas y suplidores de las obras. En su criterio, el ejercicio del mandato fue interpretado en contra de los cardinales 643 del Código de Comercio en relación con el 1241 y siguientes del Código Civil (CC). Los Árbitros, manifiesta, aplican una teoría inexistente de representación, y con ello generan total indefensión, en cuanto al ejercicio legítimo de los poderes otorgados a Desarrollos, imputándole al actor y no al Fideicomiso, la responsabilidad de resarcir a los inversionistas, así como a los contratistas. En este mismo apartado, comenta, el laudo omitió prueba que indicaba que la actora se encontraba al día en sus obligaciones, en su lugar, interpreta una morosidad inexiste al momento de los primeros cierres o ventas de condominios. Insiste, con los “Fondos Líquidos del Fideicomiso” se debían pagar a los contratistas, sin embargo, contrariando las normas imperativas, los árbitros se pronuncian en el sentido de que esas son obligaciones del actor, no obstante estar invertidas en los seis edificios de 15 pisos en las 468 fincas filiales de la finca matriz. Octavo. Expresa, el laudo violenta derechos constitucionales, al considerar que los préstamos no se encuentran fideicometidos, negando con ello, “la Ley entre las partes” contenida en el Fideicomiso, en cuyas normas regulatorias en forma expresa la voluntad fue esa sujeción, lo que daría una connotación diferente a todo lo resuelto. Menciona, se ignora el contrato de Fideicomiso, que expresamente establece que los “préstamos ” quedan fideicometidos. Noveno. Aduce violación del debido proceso y falta de fundamentación de las pretensiones 4, 5, 6, 7, 8, 12, 13, 19, 24, porque el laudo, señaló que no existía valor mínimo de liberación y que los Bancos lo podían variar en forma unilateral y discrecional. Se resolvió contra las normas de orden público contenidas en los artículos 1023 del Código Civil, 46 y 129 Constitucional en relación con el Fideicomiso. Es lógico, expone, que Desarrollos actuara a nombre de esa última figura, porque a su entender, nadie va a comprar inmuebles ni a vender materiales, bienes y servicios para ser incorporados, sin que el propietario registral de aquél bien, así lo acepte y autorice. Relata, en este caso concreto, Desarrollos no podía obligarse por sí mismo a vender filiales que estaban a nombre de un fideicomiso, ya que únicamente el Fiduciario podía otorgar las respectivas escrituras. Conforme a las normas contractuales, asegura, es muy claro que el prestatario-desarrollador era quien pagaba a los contratistas del proyecto y administraba los recursos provenientes de las ventas de condominios del proyecto, por lo que el laudo resulta ser nulo, por indebida fundamentación. Extraña, para el Tribunal, era importante determinar el sentido y los alcances de los poderes otorgados por el Fiduciario a Desarrollos, sin embargo, en ninguna parte del pronunciamiento se trataron esos temas. Dice, la resolución es contradictoria en estos temas. Articula, el sentido y alcance de los poderes otorgados esta definido en las escrituras constitutivas de los fideicomisos y en la ley las obligaciones y responsabilidades que de ellos surge. Una cosa es ser responsable de las obras y otra muy diferente, apunta, es firmar como apoderado contratos de preventas y opciones de compraventa sobre propiedades inscritas a nombre de un fideicomiso. En ningún momento, protesta, se ha dicho que el Fideicomiso tuviera como finalidad la ejecución de las obras constructivas por el Fiduciario o que este administrara esas tareas. Considera, los contratos firmados fueron para realizar los fines del Fideicomiso y las obligaciones adquiridas le trasladaron responsabilidades al patrimonio fideicometido. Esgrime, corresponde al Fiduciario ejecutar el Fideicomiso y no a un mandatario a quien le otorgaron poderes (en este caso al actor), vulnera el orden público, imputar la responsabilidad a Desarrollos y no al administrador del Fideicomiso, en perjuicio de los inversionistas compradores, así como a los contratistas, suplidores, trabajadores, etc. En su juicio, si la desarrolladora, en virtud de los poderes otorgados vendió o dio en opción de compraventa fincas filiales inscritas a nombre del Fideicomiso, lo correcto es que el ente administrador y su patrimonio (que son esas mismas filiales) respondan. Refuta, en todo momento, las promesas y contratos firmados lo fueron a nombre del Fideicomiso. En este sentido, declara, la actora no ofrecía en venta o en opción bienes suyos, sino del Fideicomiso, ni adquiría bienes para sí o para un inmueble suyo, sino para el patrimonio de aquél, con el objeto de llevar a buen término la ejecución del proyecto. Recrimina, no es lógico, legal, ni justo, decirles a los contratistas que los bienes incorporados al patrimonio del Fideicomiso deben reclamárselos a Desarrollos, ello sería permitir un enriquecimiento ilícito por parte de este último. Asegura, cuando el Tribunal afirma que la demandante actuó a nombre ajeno, pero por cuenta y riesgo propios, vulneró los ordinales 1022, 1023, 1252, 1253, 1273, 1275 del CC. Finaliza, el poder otorgado a Desarrollos que se menciona en el Fideicomiso no es para actuar en nombre y representación del Fiduciario. Más que un poder representativo, enuncia, autoriza para suscribir una gran variedad de solicitudes y permisos para ejecutar la obra. En virtud de ese poder o autorización, arguye, Desarrollos actuó a nombre del Fiduciario, “ pero por cuenta y riesgo propio”, porque la finalidad de esas autorizaciones era la de suscribir los contratos necesarios para ejecutar la obra y venderla, que son obligaciones propias de Desarrollos. En su criterio, más que una figura de mandato o poder de representación, lo que sucede en ese Fideicomiso es que Desarrollos, actuó “a nombre ajeno, pero por cuenta y riesgo propios”. Décimo. Los árbitros, esgrime, no mencionan siquiera las declaraciones de los confesantes y testigos donde reconocen que Desarrollos no estaba de acuerdo con el cambio de los $1.000,00 y sobre la falta de experiencia en este tipo de proyectos. Se violenta el debido proceso, comenta, pues el Tribunal no razonó ni fundamentó, sobre cuál fue el valor probatorio, para interpretar de forma contraria lo dispuesto en el Fideicomiso. Undécimo. Lo resuelto en las pretensiones 6, 19, 24 del laudo, asegura, violenta lo dispuesto en el articulo 1023 incisos 1 y, 2 inciso p) del CC, que al tenor de lo establecido en de los artículos 45, 46, y 129 de la Constitución Política, son normas imperativas y de orden público. Menciona, todas las fincas deben encontrarse con un valor de liberación de responsabilidad, para que el deudor pueda hacer buen pago y liberarse de la obligación. Resulta contrario al orden publico, dice, la resolución de tales pretensiones en relación al “por tanto cuatro a)” que dispone la ejecución de los bienes fideicometidos, sin fijar el valor de responsabilidad de ese haber patrimonial, con perjuicio de todos los inversioncitas, los contratistas, y el mismo actor; que carece de un valor para liberar esos inmuebles, pagando lo que corresponda. Cualquier cláusula en ese sentido, acusa, es absolutamente nula. Aclara, el 26 de enero 2009, con el primer cierre que estaba realizando el Fiduciario al traspasarle unas fincas filiales a inversionistas; unilateralmente y sin estar incorporada tal facultad en el Fideicomiso, apunta, el BCIE le envió a Improsa, un correo electrónico señalándole que no aceptaba el valor de liberación fijado contractualmente. En ese momento y para no paralizar el proyecto, expone, Desarrollos de enero al 20 de marzo de 2009, inició conversaciones con los Bancos, hasta que se firmó un acuerdo, para que las fincas filiales no residenciales, sean las del hotel, las comerciales y las filiales primarias individualizadas, se les asignaría un valor de liberación sobre una base técnica, para incorporar su valor en una oferta de compra realizada por otras inversionistas (“OPIC ”, “AGE” y “ Capital Lending”). Sin embargo, protesta, transcurrieron tres años (2009 al 2012) de pedimentos de fijación de ese valor. Los bancos y en especial el Fiduciario, acusa, han hecho caso omiso, y hasta la fecha no tienen valor de liberación, dejando al actor en total indefensión, frente a un laudo ilegal, incongruente y contrario a las normas imperativas y de orden público, cuya nulidad reclama.
X.De cara a conocer los agravios, esta Cámara debe aclararle al recurrente varios aspectos. Primero, como se analizó brevemente en los considerandos V y VI de esta resolución, una de las singularidades del recurso de nulidad de los laudos arbitrales, radica en que el órgano jurisdiccional no revisa las cuestiones de fondo que contenga el fallo, sino que, se limita a una revisión formal de las causales establecidas en la ley. Se otorga para combatir los fundamentos, motivos o argumentos sustentados por los laudos en cuanto resulten desfavorables al recurrente, pero por haber infringido alguna de las causales específicamente establecidas por la ley . La Sala juzga los laudos y no los casos. Cuando encuentra el yerro endilgado lo declara y dispone su nulidad, o lo reenvía si su nulidad es parcial, dejando incólume el resto. La competencia de la Sala está limitada a los reproches o reparos opuestos por el recurrente al laudo. No puede rebasar ese límite porque precisamente la competencia se la otorga el recurso en las cuestiones planteadas. En este sentido es un recurso admitido en relación. El de nulidad, como recurso extraordinario tramitado ante esta Sala, se ha concebido para garantizar la correcta tramitación del proceso arbitral, y no para lograr la correcta interpretación del derecho. El recurso de nulidad pretende cumplir el fin de garantizar el debido proceso y además la seguridad jurídica a través de la recta aplicación del proceso arbitral, procurando la mínima intervención jurisdiccional en el asunto sometido a ese medio alterno de solución de conflictos. Sin embargo, ha estimado esta Cámara, es distinto del clásico recurso de casación que procede tanto por razones procesales y fondo. El recurso de nulidad solo procede por errores in procedendo y en ningún caso por errores in iudicando. Ello conlleva el mismo principio de poder ser rechazado si solo se alega violación a las normas de fondo, aún cuando ellas se encuentren disfrazadas en una causal procesal o bajo la denominación de normas imperativas de orden público. Las causales no se encuentran constituidas por cualquier infracción a las normas del procedimiento, sino, solo y exclusivamente, a las debidamente contempladas en la Ley RAC (sobre el tema puede consultarse el fallo no. 000806-F-01 de las 16 horas 35 minutos del 10 de octubre de 2001). En suma, se busca con el recurso de nulidad, garantizar la correcta tramitación del proceso arbitral, no para lograr la cabal interpretación del derecho. Segundo, también precisa definir qué se entiende por normas imperativas o de orden público o en qué supuestos se presenta la causal del precepto 67 inciso f) de la Ley 7727. Tocante a la violación de normas de orden público en los laudos arbitrales, esta Sala ha manifestado reiteradamente: “(…) V. Novedoso dentro del medio es la causal de fallar el laudo contra normas imperativas o de orden público. El concepto jurídico de orden público es indeterminado, flexible, dinámico y de difícil definición. No obstante, puede entenderse como el conjunto de principios inspiradores de un ordenamiento jurídico reflejo de los valores esenciales de una sociedad en un momento dado. Existen varias clases de orden público. La clasificación más importante distingue entre orden público interno y orden público internacional. El primero puede dar lugar a la anulación del laudo. Otra clasificación importante sería la relativa al orden público material, orden público procesal y orden público constitucional. Dentro del proceso arbitral se prevé la nulidad del laudo infractor del orden público, y en tal caso, la causal podría ser alegada por la parte, pudiendo originar una nulidad total del laudo. Esta causal podría interpretarse de dos maneras: por un lado, la violación al orden público sólo se produciría cuando se sometan a arbitraje materias excluidas, por su propia naturaleza jurídica de derechos indisponibles, pero por otra parte, también podría interpretarse, admitiendo la impugnación de laudos en base a fundamentos excluidos por el legislador” Sentencia nº 76, de las 15 horas del 19 de enero del 2001. En igual sentido, pueden verse entre otras, las sentencias n° 766-F-01 de las 16 horas 10 minutos del 26 de septiembre del 2001 y n° 685-F-05 de las 15 horas 15 minutos del 22 de septiembre del 2005. El orden público constituye el instrumento del que se vale el Ordenamiento Jurídico para garantizar, mediante una limitación a la autonomía de la voluntad, la vigencia de los intereses generales de la sociedad, que es lo que constituye su objeto, de ahí que, siempre predominen sobre los particulares. Para lograr su resguardo y preservación, se dota de imperatividad a las normas, se declaran irrenunciables los derechos, se posibilita que en ciertos casos se apliquen de oficio y se invalidan los actos que los conculquen. Desde esta perspectiva, las normas imperativas se caracterizan por ser de aplicación obligatoria, no pueden ser sustituidas ni alteradas, imponiéndose de modo absoluto a la voluntad particular. En consecuencia, se yerguen como una barrera infranqueable a su capacidad de disposición, de ahí, la necesidad o interés general de que estén sobre la decisión individual. Pueden ser positivas o negativas, según ordenen o prohíban forzosamente una determinada conducta. Esto en el caso de Costa Rica, es posible desprenderlo de la relación de los artículos 12, 28 y 140 incisos 6) y 16) de la Constitución Política, sobre los que la Sala Constitucional ha expresado, que el orden público se erige como uno de los motivos que excluye la posibilidad de que las acciones particulares estén fuera de la acción de la ley, mediante normas que se sobreponen a la voluntad de las partes. Al respecto pueden consultarse los votos números 311-90 de 8 horas 30 minutos del 23 de marzo de 1990 y 10352-2000 de 14 horas 58 minutos del 22 de noviembre del 2000. También puede obtenerse de la concordancia de los ordinales 18 y 19 del Código Civil, que establecen que la exclusión voluntaria de la ley aplicable es válida únicamente cuando no contraríen el interés o el orden público (18°) y que los actos contrarios a las normas imperativas son nulos de pleno derecho, a no ser que en ellas se establezca un efecto distinto en caso de contravención (19°). Desde esta óptica, quedan excluidas las controversias relativas a derechos disponibles -de carácter contractual (…)” (sentencia no. 637-f-2007 de las 8 horas 50 minutos del 6 de setiembre del 2007). A tono con la cita transcrita, interpretó esta Cámara (en el fallo no. 000664-F-S1-2010 de las 14 horas 30 minutos del 26 de mayo de 2010), que no es cualquier norma impositiva o limitante de la autonomía de la voluntad, la que puede clasificarse como de orden público, este viene dado por el interés del colectivo y por tanto de una repercusión social, allí donde se configure una desigualdad, inequidad latente o abuso intolerable de una de las partes. Lo contrario sería dar carácter de orden público a cualquier norma que por imperativa y limitante establezca mínimos o máximos de una determinada obligación.
XI.Aclarado lo anterior, debe indicarse que en este asunto, en todos los planteamientos desde el tercero hasta el undécimo, el recurrente acusa conculcadas diversas normas que en su criterio son de orden público como el 1022, 1023, 1252, 1253, 1273, 1275, del CC y 643 del Código de Comercio. Empero, tales normas carecen de un carácter imperativo, pues no imponen restricciones que están sobre las partes y les impiden disponer sobre ellas. Por el contrario, las disposiciones invocadas determinan la autonomía privada de los particulares y la posibilidad que tienen de realizar toda clase de negocios jurídicos como es el caso del mandato. Su contenido no es de carácter imperativo, por lo que su aplicación dependerá de la voluntad de las partes dentro de una relación jurídica contractual, dado que se refiere a derechos disponibles. Dejan un margen de libertad para que las partes establezcan condiciones particulares respecto de la modalidad del mandato, el cual en todo caso, puede nacer y mutar en la modalidad que mejor dispongan las partes. Además, cabe resaltar que analizados los alcances de todos los reclamos, se desprende que las recriminaciones son porque no se interpretó el contrato en los alcances pretendidos por la parte actora. Cada uno, incumbe aspectos de derecho de fondo que no pueden ser objeto de nulidad en esta vía, conforme se explicó en el considerando anterior. Incluso en la sentencia no. 704-F-07 de las 10 horas 35 minutos del 27 de setiembre de 2007, esta Cámara aclaró que los artículos 1022 y 1023 ibídem, carecen de un orden imperativo justamente por las razones que ahora se apuntan. Ahora bien, del análisis de los cargos, se observa que en otros apartados, la empresa Desarrollos, pretende, se entre a valorar prueba que en su juicio, el Tribunal omitió o valoró indebidamente; empero, esos motivos no tienen relación con las causales del cardinal 67 de la Ley RAC, puesto que la indebida valoración de prueba constituye un motivo de casación por razones de fondo, concretamente por violación indirecta de ley, incubada en error derecho o de hecho en la apreciación de aquellas probanzas, lo cual no resulta revisable en esta vía por las múltiples razones advertidas. En otros argumentos, alega, se resolvió en contra de normas imperativas o de orden público, pero no precisa de manera técnica, con claridad y precisión para cada uno de los cánones, la infracción que causaría la nulidad. Se requiere en este entendido, la demostración de la forma en que el laudo incurre en nulidad al resolver el caso concreto en contravención de aquellos preceptos, lo cual en muchos de ellos, se echa de menos e imposibilita su conocimiento. Pero se insiste, en todos los argumentos (del tercero al undécimo), se deduce claramente y sin lugar a dudas, que lo pretendido es la revisión del fondo del asunto y la valoración de prueba documental, testimonial y confesional -como si se tratare de un recurso de apelación- ya que en su concepto, tales probanzas acreditan que: el valor de liberación de las propiedades fue indebidamente modificado e irrespetado por el BCEI; hubo un incumplimiento por parte del Fiduciario y de las fideicomisarias en sus obligaciones contractuales; la actora estaba al día con los pagos; etc. Ahora bien, según lo expuesto, deberá notarse en el recuento de cada planteamiento, que en todo ellos, también se solicita la revisión e interpretación de las cláusulas contractuales (Fideicomiso) con fundamento en la normativa sustantiva que cita. Así, en el tercer apartado, Desarrollos alega violación de prueba, que como se vio, excede los límites de esta Sala al amparo del cardinal 67 de la Ley RAC. En todo caso, no explica ni fundamenta el agravio en qué consiste y como se presentaría su nulidad. En el cuarto planteamiento, reitera la causal de incongruencia analizada líneas arriba y vuelve a insistir en la preterición de confesantes y testigos, por lo que también debe rechazarse. En el quinto procura una revisión e interpretación de la cláusula 15 contractual, así como lo referente al monto de liberación de los condominios, lo que indefectiblemente incumbe un nuevo análisis y pronunciamiento sobre el fondo del asunto. Incluso, de forma indirecta, se infiere, pretende que exista un nuevo examen sobre la naturaleza contractual del monto de liberación, si era solo por metro cuadrado residencial, comercial o por ambos; aspecto que fue abundantemente analizado por el Tribunal al ser uno de los puntos medulares del conflicto de intereses que se le planteó y al que la Sala tiene vedado ingresar por las razones que reiteradamente se han expuesto. En el sexto alegato, se pide analizar e interpretar cláusulas contractuales referentes al plazo en que los bancos debían otorgar la escritura de sometimiento al régimen de condominios, sin embargo, ello también involucra internarse al fondo del asunto y emitir un nuevo pronunciamiento. El sétimo, repite en parte los reparos del primer agravio, ya que insiste en la responsabilidad que a su entender tiene el patrimonio fideicometido ante los contratistas y compradores. Pero las normas citadas, como se indicó, no son de orden público, lo que se pretende, es un nuevo escrutinio del fondo del asunto, a fin de valorar e interpretar el contrato de Fideicomiso, así como el tipo de mandato que se pactó, si es que este existió. Más que violación de normas imperativas o de orden público, los alegatos, se refieren a una indebida interpretación de cláusulas contractuales y por ende del Fideicomiso. De igual forma, reitera omisión de material probatorio que señala que estaba al día con sus obligaciones lo que no es procedente. En el octavo motivo, ni siquiera menciona “la norma de orden público” conculcada, requisito fundamental para analizar si se resolvió en contra de algún precepto. Por otro lado, a través del cargo, nuevamente intenta que esta Sala acceda a la médula del asunto, puesto que descifrar si los préstamos estaban o no fideicometidos, implica necesariamente analizar no solo el Fideicomiso, sino también cada uno de los créditos que fueron otorgados por las demandadas. En el noveno, otra vez, pretende la interpretación de cláusulas contractuales sobre el tema del valor de liberación. En realidad, el planteamiento reproduce su inconformidad con la interpretación dada por el Tribunal a las estipulaciones del Fideicomiso, relativas al pago de los contratistas. Se contradice en su exposición, ya que por un lado, dice, los árbitros no analizaron los poderes que se otorgaron en el contrato, pero por el otro, se encuentra en desacuerdo por la interpretación que le dieron a ese tema. En todo caso, según se estimó en el primer agravio, el Tribunal sí analizó el tema en el laudo y su revisión se encuentra vedada para esta Sala. Reitera todos sus alegatos en contra de las interpretaciones contractuales sobre las responsabilidades ante terceros. No acepta tenga que hacerle frente a esas acreencias, no obstante, vuelve a fundamentar su apartado con los ordinales 1022, 1023, 1252, 1253, 1273, 1275 del CC, previamente descartados como normativa de orden público, máxime cuando el recurrente lo que ha procurado es negar su responsabilidad con base en simples argumentaciones en contra del fallo arbitral. En la décima censura, repite en las mismas condiciones el cuarto planteamiento sobre preterición de testigos y confesantes, lo que demuestra no solo la poca claridad en el recurso, sino también la improcedencia del agravio por las mismas razones que se vienen acotando. La última censura, tampoco representa lesión a normas de orden público, porque el tema de la determinación del precio de liberación de las propiedades es contractual y de fondo, sobre el cuál también existió análisis y pronunciamiento arbitral expreso. De aceptarse la tesis de Desarrollos, involucraría un nuevo estudio del tema, lo cual, conllevaría a considerar el clausulado al respecto, concretamente las razones económicas y contractuales que llevaron a variar el precio de liberación y las condiciones que se pactaron para establecer el nuevo monto, las cuales también fueron aclaradas por el Tribunal. No podría existir lesión del canon 1023 inciso 2) p. del CC en los términos expuestos, primero porque ya se dejó claro que esta norma no es de orden público; y segundo, ya que sobre esos aspectos existió convenio y libertad de contratación de las partes. Lo que aquí se discute son temas de incumplimiento contractual, pero para ello se planteó el arbitraje correspondiente. Nótese que más allá de la infracción de una o varias reglas de orden público, se pretende el examen de aspectos vinculados a la aplicación del derecho sustantivo en lo que a la conducta contractual (Fideicomiso) y los préstamos bancarios se refiere; así como a la ponderación de las pruebas. En suma, lo requerido es el análisis de aspectos de fondo, lo que no es pertinente mediante el recurso de nulidad, ya que no integra las causales taxativas dispuestas en el artículo 67 de la Ley RAC. Al respecto, se concluye, que esta vía no autoriza ni permite una ponderación minuciosa del acierto o no de las razones dadas por los árbitros. Lo contrario, implicaría una revisión en alzada de las probanzas y su valoración respecto de lo dispuesto. No incumbe por tanto a esta Sala, el examen del contenido de un contrato, su interpretación, el de un documento, de una declaración o de una confesión. Determinar si lo resuelto por el Tribunal es correcto o no, implicaría ahondar en el fondo de la decisión, lo que es incompatible con las competencias asignadas a esta Cámara. En síntesis, la argumentación del recurso no conduce a demostrar que el laudo padezca de los vicios aducidos, lo cual lleva a su desestimación.
POR TANTO
Se declara sin lugar el recurso de nulidad formulado.
Anabelle León Feoli Luis Guillermo Rivas Lóaiciga Román Solís Zelaya Óscar Eduardo González Camacho Carmenmaría Escoto Fernández JROSALES Clasificación elaborada por SALA PRIMERAdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.
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