Private property versus public domain and State Natural Heritage in overlapping cadastral mapsPropiedad privada frente al demanio público y Patrimonio Natural del Estado en traslape de planos

EV Document Generation Template: D:\Gestion-Judicial\Servidor de Archivos\MODELOS\S1SENT005.dpj Res. 000739-F-S1-2026 FIRST CHAMBER OF THE SUPREME COURT OF JUSTICE. San José, at fourteen hours thirteen minutes on the fourth of June of two thousand twenty-six.

Ordinary Administrative Contentious Proceeding processed under case file number 15-003590-1027-CA, filed by CATALINA CASTRO CHAVES, in her personal capacity and as representative of CONDOMINIO VISTAS DAMAS DE QUEPOS S.A., against the STATE, represented by the State Attorney Mauricio Castro Lizano, the ADMINISTRATIVE BOARD OF THE NATIONAL REGISTRY (JUNTA ADMINISTRATIVA DEL REGISTRO NACIONAL), represented by its special judicial attorney-in-fact, Gabriela Rojas Rodríguez, and the NATIONAL SYSTEM OF CONSERVATION AREAS (SINAC), represented by its special judicial attorney-in-fact José Gregorio Gómez Hernández; consolidated with the lesivity proceeding processed under case file number 16-002921-1027-CA, filed by the STATE, represented by the State Attorney Silvia Quesada Casares, against CATALINA CASTRO CHAVES, CONDOMINIO VISTAS DAMAS DE QUEPOS S.A., B & P AND THE MONKEY BUSINESS S.A., represented by its procedural guardian (curador procesal) Álvaro Francisco Vargas Arce, and BANCO DE COSTA RICA, represented by its general judicial attorneys-in-fact, Helberth Obando Durán and Rodolfo Flores Mora.

SINAC participates in this proceeding as an interested third party. In both matters, licensed attorney Adriana Rojas Rivero acts as the special judicial attorney-in-fact for Catalina Castro Chaves and Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. The appeal on cassation filed by these latter two is heard, against judgment no. 3088-2024 at 15 hours 52 minutes on May 10, 2024, issued by the Administrative Contentious and Civil Treasury Tribunal, composed of the judges Gustavo Irías Obando, Karla Madriz Martínez, and José Martín Conejo Cantillo.

Drafted by Magistrate Zamora Campos

CONSIDERING

I.In the ordinary proceeding processed under case file 15-003590-1027-CA, Mrs. Catalina Castro Chaves, in her personal capacity and as representative of Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., sued the Administrative Board of the Public Registry and the State, seeking: “Main claims. I respectfully request: 1. That it be declared that properties No. 6-112.589-000, 6-130.282-000, and 6-49.255-000, located in the Province of Puntarenas, are private properties, and that they do not form part of the State's property or the State's Natural Heritage (Patrimonio Natural del Estado). 2. That the Absolute Nullity of the rejection of filing by Official Letter No. 2015-17884-C of the Cadastral Registral Area, Real Estate Registry, dated March 17, 2015, be declared; and, as a consequence of the nullity, that the consolidation (reunión) and modification of plans P-587762-1999, P-5570-1972, and P-710680-2001 be permitted. 3.

That the nullity of the administrative notice on the property existing on farms (fincas) No. 6-112.589-000 and 6-130.282-000, located in the Province of Puntarenas, dated June 1, 2009, generated by administrative file 2009-295 BI of the Public Registry, be declared. 4. That the nullity of the immobilization due to inconsistency (inmovilización por inconsistencia) dated July 22, 2014, existing on Puntarenas farms numbers 6-112.589-000 and 6-130.282-000, generated by administrative file 2009-295 BI of the Public Registry, be declared. 5. That the nullity of the immobilization due to inconsistency dated July 22, 2014, and at 13:30 hours on February 18, 2020, weighing on real property number 6-49.255-000 of the Province of Puntarenas, generated by administrative file 2009-295 BI of the Public Registry, be declared. 6. That the Nullity of the final resolution of the administrative procedure at 8:46 hours on November 30, 2012, confirmed by the Administrative Registral Tribunal through resolution No. 1188-2013 at 8:10 hours on December 5, 2013, for immobilizing my real properties 6-112.589-000, 6-130.282-000, and 6-49.255-000 (the latter in substitution of farm 6-145.128-000), for violating the Principle of Motivation and Reasoning (Principio de Motivación y Fundamentación) and for improper assessment of evidence without the rules of sound criticism (sana crítica), be declared. 7.

Declaration of absolute nullity of the immobilization due to inconsistency, dated May 18, 2005, registered via entries (citas) 560-17282-001 on property 6-49.255-000 created on February 24, 2020, for appearing registry-wise until the year 2020. 8. Declaration of absolute nullity of the immobilization due to inconsistency, dated November 19, 1999, registered via entries 471-14784-001 on property 6-112.589-000, for appearing registry-wise after the year 2020. 9. Declaration of absolute nullity of the immobilization due to inconsistency, dated June 21, 2003, registered via entries 520-15482-001 on property 6-130.282-000, for appearing registry-wise after the year 2020. SUBSIDIARY CLAIM FOR DAMAGES. 1) That the State be ordered to indemnify, for strict liability civil responsibility, in the name of Catalina Castro Chaves and Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., for damages and losses (daños y perjuicios) in the following terms: A. Material Damage (Daño Material): for the provisional sum of five million four hundred twenty-eight thousand one hundred twelve dollars, legal tender of the United States of America, for the value of the properties I list: 1.

Property No. 112.589-000, of the Province of Puntarenas, registered in my personal name. 2. Property No. 130.282-000 of the Province of Puntarenas, registered in my personal name. 3. Property No. 6-49.255-000 of the Province of Puntarenas, registered in the name of my represented entity, Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. The value of the properties may be updated in the judgment enforcement proceeding, by means of expert evidence. B. Loss of Profit – Lucro cesante (Lucro cesante) in the name of Condominio Vistas Damas de Quepos S.A.: for what we will fail to receive, from the family eco-tourism business activity for 2 generations, for the provisional sum of $2,001,826.38 dollars, legal tender of the United States of America, in my personal name and that of my represented entity, in equal parts. The amount of the damage for loss of profit may be updated in the judgment enforcement proceeding by means of a judicial expert.

C. Moral Damages (Daño Moral) in the name of Catalina Castro Chaves: for the sum of one hundred fifty million colones, for having been guaranteed, before buying the property 21 years ago, that it was real property of a private individual, without annotations and liens, and then, simply being told that, due to errors by public institutions and officials, my family home, my hotel with a family business, belongs to the State, without caring about the human suffering this generates, without caring about the pain caused to my family, without any type of mercy. I have cried, I do not want to lose my children's home, the beach and mountain hotel, our family life project, for which my husband and I have worked hard and struggled for many, many years. I suffer when I see my husband Gary Rogers, depressed because he is no longer the owner of the property we acquired with his savings from 20 years of work, from what we built in 20 years of tourism work.

I suffered as a mother when my son, demotivated by this problem, stopped studying hotel management at the university and it was hard for me to convince him not to leave the university. As a result of this situation, we have had 5 years of suffering from the stress generated, by not being able to obtain permits to build, to make improvements, we cannot obtain credit. 2) That the State be ordered to pay costs of the proceeding (costas del proceso).” The State and the Administrative Board of the National Registry answered negatively; the former raised exceptions of expiration (caducidad) on the nullity claim against cadastral plans P-10461-1939 and P-120944-1993, and property 6-164408-000; of expiration and statute of limitations (prescripción) against the other nullity and indemnity claims; of failure to join the necessary passive joinder of parties (litis consorcio pasivo necesario) regarding the National System of Conservation Areas (which was upheld) and the Municipality of Aguirre -now Quepos- (denied); as well as lack of right. The Board raised defenses of expiration, statute of limitations, and lack of right.

II.In the lesivity proceeding, processed under case file no. 16-002921-1027-CA, the State sued Catalina Castro Chaves, Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., B & P and The Monkey Business S.A., and Banco de Costa Rica, seeking: “1) The property of the Partido of Puntarenas, registration (matrícula) 6-112589-000, and entry (asiento) 14784 of volume (tomo) 471 of the Real Estate Journal (Diario de Bienes Inmuebles) that gave it origin according to deed No. 82 at 10 hours on November 18, 1999, granted before Notary Public Manuel Antonio Solano Ureña, are null, for comprising public domain property where the powers of administrative self-protection (autotutela administrativa) must govern, and their cancellation in the Real Estate Registry must be ordered.

• 2)The property of the Partido of Puntarenas, registration 6-130282-000, and entry 15482 of volume 520 of the Real Estate Journal that gave it origin according to deed No. 53 at 12:30 hours on June 21, 2003, granted before Notary Public Eric Vizcaíno Dávila, are null, for comprising public domain property where the powers of administrative self-protection must govern, and their cancellation in the Real Estate Registry must be ordered.
• 3)The property of the Partido of Puntarenas, registration 6-134112-000, and entry 18377 of volume 531 of the Real Estate Journal that gave it origin according to deed No. 226-3 at 14 hours on January 8, 2004, granted before Notary Public Alejandro Jiménez Castro, are null, for comprising public domain property where the powers of administrative self-protection must govern, and their cancellation in the Real Estate Registry must be ordered.
• 4)Entry 97078 of volume 571, presented to the Real Estate Journal on June 26, 2007, and registered on June 29, 2007, originated by deed No. 62 at 8 hours on June 8, 2007, granted before Notary Public Kattia Vargas Cordero, in which Catalina Castro Chaves constituted a mortgage lien (gravamen hipotecario) whose creditor is Banco de Costa Rica, is null, for comprising public domain property where the powers of administrative self-protection must govern, and its cancellation in the Real Estate Registry must be ordered.
• 5)The plans P-587762-1999, P-710680-2001, and P-891228-2003 are null, for comprising public domain property where the powers of administrative self-protection must govern, and their cancellation in the Real Estate Registry must be ordered.
• 6)Declare the nullity of registration 6-49255-000, plan 5540-1972 (volume 342, entry 4241), originated by the judgment of the Mayor's Court of Aguirre and Parrita (Alcaldía de Aguirre y Parrita) at 14 hours on December 5, 1983, registered on June 21, 1985, for comprising public domain property that is part of the State's Natural Heritage where the powers of administrative self-protection under the responsibility of MINAESINAC will govern, and the cancellation of said entries in the Real Estate Registry must be ordered.
• 7)In case of opposition, both costs and their interests will be borne by the sued parties.” The co-defendants Catalina Castro Chaves and Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. answered negatively; raising exceptions of lis pendens (litis pendencia); de-consolidation of claims (desacumulación de pretensiones) regarding those directed against B&P and The Monkey Business S.A.; failure to join the necessary passive joinder of parties regarding the Municipality of Aguirre -now Quepos-, the Administrative Board of the National Registry, and the Ministry of Environment (rejected); res judicata (cosa juzgada material) in relation to what was resolved by the Civil Court of Puriscal in the resolution at 9:00 on June 18, 1991, in file 126-87; and lack of right. They filed a counterclaim (contrademanda), which was declared expired based on Article 112 bis of the Administrative Contentious Procedural Code. Given the impossibility of notifying B & P and The Monkey Business S.A., a procedural guardian (curador procesal) was appointed.

III.Both proceedings were consolidated under case file no. 15-003590-1027-CA. For its part, the Tribunal, through judgment no. 3088-2024 at 15 hours 52 minutes on May 10, 2024, clarified and supplemented via resolution 3088-2024-BIS at 15 hours 2 minutes on May 10, 2024, ordered: “The requests for supplementation and clarification filed are partially granted. The operative part of judgment 2024003088 at fifteen hours fifty-two minutes on May tenth, two thousand twenty-four, is supplemented to read as follows: "THEREFORE: The evidence offered for better resolution is admitted. In relation to the claim processed in file 15-003590-1027-CA, the exception of expiration of the action is upheld regarding the claims identified as numbers three, six, seven, eight, and nine, which are declared inadmissible, and is denied for the other claims. The exception of statute of limitations of the subsidiary claims is denied.

Regarding all the main and subsidiary claims that were not affected by the expiration of the action, the defense of lack of right raised by the co-defendants is upheld, dismissing the action in all its aspects. In relation to the claim processed in file 16-002921-1027-CA, the exceptions of statute of limitations, res judicata, lack of current interest, and lack of right raised by the co-defendants are denied. The lesivity claim is declared with merit and consequently, the following is ordered:

• 1)The nullity is declared, and the cancellation of the registration of the property of the Partido of Puntarenas, registration 6-112589-000, entry 14784 of volume 471 of the Real Estate Journal, is ordered.
• 2)The nullity is declared, and the cancellation of the registration of the property of the Partido of Puntarenas, registration 6-130282-000, entry 15482 of volume 520 of the Real Estate Journal, is ordered.
• 3)The nullity is declared, and the cancellation of the registration of the property of the Partido of Puntarenas, registration 6-134112- 000, entry 18377 of volume 531 of the Real Estate Journal, is ordered.
• 4)The nullity is declared, and the cancellation of the registration entry 97078 of volume 571, presented to the Real Estate Journal on June 26, 2007, and registered on June 29, 2007, is ordered.
• 5)The nullity is declared, and the cancellation of the registration of plans P-587762-1999, P-710680-2001, and P-891228-2003 is ordered.
• 6)The nullity is declared, and the cancellation of the registration of the property of the Partido of Puntarenas, registration 6-49255-000, plan P-5540-1972, entry 4241 of volume 342 of the Real Estate Journal, is ordered. Both actions are resolved without special order as to costs (sin especial condenatoria en costas)." Dissatisfied with the resolution, Mrs. Catalina Castro Chaves and Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. file an appeal on cassation, the grievances of which have been reordered for a better understanding of what will be resolved.

APPEAL ON CASSATION OF CATALINA CASTRO CHAVES

IV.In the first ground, she alleges a violation of the time limit for issuing a judgment, provided for in Article 111 of the Administrative Contentious Procedural Code (Código Procesal Contencioso Administrativo) (version in force on the date when this claim was filed, i.e., April 24, 2015). She states that, from the moment conclusions were rendered, the 15-business-day period began to run, which expired on April 22, 2024. However, she complains, by resolution of April 19 of that year, the Tribunal ordered a reopening, which it notified until April 24, thus being evidently late and unable to be used as grounds for suspension of the time limit. Furthermore, she reproaches, the reopening was unnecessary, because the documents the Tribunal was seeking were in the judicial file. She interprets that, although Law 9784 -of November 12, 2019- amended Article 111 of the CPCC, eliminating the penalty of nullity for non-compliance with the time limit for ruling, that rule is only applicable to processes initiated after the reform's entry into force, that is, from December 13, 2019. She maintains, in accordance with transitory law (IV of the CPCA), processes must be concluded according to the procedural rules under which they were filed.

V.The alleged charge is without merit. In accordance with Article 3.1 of the Civil Procedural Code, of supplementary application to the matter by referral from Article 220 of the CPCA, procedural rules are of public order and of immediate application. By reform introduced through Law 9784 of November 12, 2019, published on December 13, 2019, in the Official Gazette La Gaceta, the sanction of automatic nullity that Article 111 of the CPCA previously contemplated for ordinary proceedings whose judgment was issued out of time was rendered ineffective. Therefore, the rule that provided for automatic nullity is not applicable to this matter, because the judgment was issued in the year 2024, when the reform that eliminated it was already in force. Nor is it possible to apply the rule prior to the reform, based on Transitory Provision IV of the CPCA, because it refers to a different scenario, corresponding to processes that began before the entry into force of the CPCA and that were governed by the Regulatory Law of the Administrative Contentious Jurisdiction.

That transitory provision indicates: “Administrative contentious proceedings and ordinary trials attributed to the civil treasury jurisdiction, filed prior to the entry into force of this Code, whatever their procedural stage, will continue to be substantiated, in all their procedures and remedies, by the rules that governed on the date of commencement (…)”. Finally, regarding the ground for cassation for procedural reasons contemplated in Article 137.1.g) of the CPCA, in another similar matter, this Chamber indicated: “[…] In this specific case, the rule invoked by the cassation appellant as the basis for her reproach is a consequence of a process influenced by the system based on orality, where respecting the principle of immediacy prevails, with the fundamental purpose that what occurred in the oral and public trial is preserved in the memory of the judges. However, it should not be interpreted as an absolute safeguard of forms, since it is aimed at protecting the constitutional guarantees of hearing, defense, and contradiction, which delegitimizes the declaration of nullity for nullity's sake, as it is a repugnant matter that must be interpreted restrictively and is only admissible when it causes helplessness to the appellant.

In the case of ground g) of numeral 137 ibidem (failure to observe the time limit for issuing the ruling), this requirement is maintained; the appealing party must explain the real helplessness caused, which consists of specifying the impact caused by the fact that the judgment was issued outside the time limit established in canon 111 of the CPCA. It should be added that procedural rules are instrumental to substantive law, and in that line of thought, they must be understood as means to realize the constitutional right to prompt and complete justice, to obtain a judgment within a reasonable time. They cannot therefore be interpreted with such rigidity, abandoning that instrumentality, turning them into ultimate ends and an obstacle to the decision demanded by the litigants, since, it is reiterated, it implies retracting a process to overcome stages (holding a new hearing and issuing a judgment), with an impact not only on the litigant, but on the administration of justice and on the proper management of public resources.

Furthermore, it would be contradictory to the principle of conservation of procedural acts. For these reasons, the second paragraph of Article 137 establishes helplessness as the prerequisite for admissibility of procedural charges” (judgment no. 1753-2024 at 9:14 hours on December 12, 2024). In the present case, the appellant does not explain in what way the delay incurred by the Tribunal harmed her, beyond the mere formal non-observance of the procedural rule that sets the time limit for issuing a judgment in this type of matter. Therefore, nullity cannot be decreed for nullity's sake, if it is not verified that the delay caused real and material helplessness to the cassation appellant. Consequently, the formulated objection will be denied.

VI.In the second ground, she alleges helplessness, because she was not allowed to counterclaim when the State's representation introduced a novel fact in its claim and readjusted its claims (via brief of December 15, 2021), and it was precisely that fact that the Tribunal used as the basis for upholding the lesivity claim. She explains that, by resolution at 8:15 minutes on February 18, 2022, the processing judge ordered: “Regarding the party's brief in which it files a Counterclaim, within process 16-002921-1027-CA, it is rejected as improper. The hearing granted to the party is to refer to a new fact that impacts or influences the claims invoked by the party; said hearing was granted based on the provisions of numerals 68 and 95 of the CPCA. The response to a new fact does not grant the party the possibility of filing a counterclaim; the Civil Procedural Code (of supplementary application based on the provisions of Article 220 of the CPCA) in its numeral 38.1 establishes that the defendant may file a counterclaim (reconvenir) only in the brief where they answer the claim; this is a precluded stage within the present process, and the fact that a hearing is granted for a new fact does not expressly empower, according to the indicated numerals, the party to file a counterclaim.” She states, in accordance with Article 35.6, fourth paragraph of the CPC, upon the admission of new facts, it was indeed possible to file a counterclaim.

She asserts that the possibility of counterclaiming in a lesivity process cannot be limited to the moment of answering the claim but must be extended to the phase of inclusion of new facts, because in this case, the Procuraduría General de la República managed to include relevant elements that had not been included in the initial lesivity claim, surprising the defendants for whom it was necessary to counterclaim because that avenue offered greater breadth of defense than the simple response to the fact. She notes that in the CPCA there is no rule that limits counterclaim in case of introduction of novel facts.

VII.The plea raised is not applicable. As read in the facts of the claim filed by the State within consolidated file no. 16-002921-1027-CA, on April 5, 2016:

• 1)It is the owner of property of the Partido of Puntarenas 164408-000, with an area (cabida) of 277093.63 m2, according to plan P-120944-1993.
• 2)On June 17, 1985, registration of the Partido of Puntarenas 49255 originated, according to final judgment at 14 hours on December 22, 1983, issued by the Mayor's Court of Aguirre and Parrita, file no. 149-1983.
• 3)On December 10, 1999, registration 6-112589-000, plan P-587762-1999, was segregated from property 6-49255, in the name of Catalina Castro Chaves.
• 4)On July 3, 2003, registration 6-130282-000, plan P-710680-2001, was segregated from property 6-49255, in the name of Catalina Castro Chaves. Said property has a mortgage lien in favor of Banco de Costa Rica.
• 5)According to segregations from property 6-49255, on June 25, 2003, registration 6-130114 originated, and on April 14, 2004, registration 6-134111. Registrations 6-130114 and 6-130111 were consolidated (reunidas), giving origin to property registration 6-134112-000, plan P-891228-2003, in the name of B & P and The Monkey Business S.A.
• 6)On March 1, 2006, registrations 6-49255-000 and 6-145125-000 were consolidated, giving origin to property registration no. 6-145128-000, plan P-1027171-2005, in the name of Condominio Vistas Damas de Quepos S.A.
• 7)The farms registration no. 6-112589-000, 6-130282-000, 6-134112-000, and 6-145128-000, and their respective plans, comprise public domain property, as they overlap with State property registration no. 6-164408-000, plan P-120944-1993, which forms part of its Natural Heritage. Based on the foregoing, the State sued Catalina Castro Chaves, Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., B & P and The Monkey Business S.A., and Banco de Costa Rica, seeking the nullity of the registral entries and cadastral plans of the referenced farms (for overlapping lands registered in the name of the State), as well as the indicated mortgage lien. Subsequently, via brief of December 15, 2021, the PGR requested to adjust the claim due to a new fact, in the following terms: “Based on Law 8508, Article 90, subsections 1.b) and 2, I indicate to the Tribunal that, after the filing of the claim and its answer, in the Real Estate Registry, at volume 2019, entry 523860, a copy of which I attach, on February 24, 2020, by judgment 133-TJPQP-2017 at 14:30 hrs. on September 14, 2017, of the Tribunal of Puntarenas, Quepos venue, summary case 08-200871-0457-PE against Catalina Castro Chaves for Ideological Falsehood (Falsedad Ideológica) to the detriment of public faith, property 6-145128-000, plan P-1027171-2005, was canceled and it reverted to the parent farm (finca madre) 6-49255-000, plan P-5540-1972, originated by possessory information (información posesoria) processed before the Mayor's Court of Aguirre and Parrita, approved by resolution at 14 hrs. on December 5, 1983, registered on June 21, 1985 (volume 342, entry 4241), as referenced in fact 2 of the claim. Property 6-49255-000 continues in the name of Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., and maintains the immobilization according to the administrative resolution at 13:30 hrs. on February 18, 2020, file 2009-295, as well as the annotation of our claim at volume 2016, entry 339307, as seen in the attached certification of volume 18, folio 3354; and, the literal certification of registration 6-49255-000. Farm 6-49255-000, plan P-5540-1972, by parity of reasoning, improperly comprises State demanial lands (terrenos demaniales del Estado) registration 6-164408-000, plan P-120944-1993 (…)”. Due to that novel fact arising after the filing of the claim, the State adjusted the claims, excluding as a request the nullity of the registral entry and cadastral plan corresponding to farm registration 6-145128-000 [because it was annulled in criminal proceeding file no. 08-200871-0457-PE] and, in its place, requested the nullity of the registral entry and cadastral plan corresponding to farm registration no. 6-49255-000 [parent farm from which farm 6-145128-000, now annulled, had been born]. The co-defendants Catalina Castro Chaves and the Condominium were granted the due hearing to refer to the new fact and adjustment of claims, which they answered, alleging what they deemed pertinent to their defense, and in the same brief filed a counterclaim, which was rejected for the reasons transcribed above. Now, in the opinion of the cassation appellant, the CPCA does not limit the possibility of filing a counterclaim upon the introduction of a new fact, and, in turn, numeral 35.6, fourth paragraph of the CPC empowered her to exercise that action. Her interpretation is not correct. Article 68.2 of the CPCA provides that if, after the claim has been answered (as occurs in this case) or the counterclaim, a new fact arises with influence on the claim, the parties may evidence it before the case is ready for judgment, and it is required to grant a hearing of three days to the parties for them to make their allegations. That procedural law does not contemplate the possibility of filing a counterclaim upon the introduction of a novel fact; what it contemplates are opportunities to expand the claim or counterclaim (numerals 68 and 95). The appellant's thesis also finds no support in precept 35.6 paragraph of the CPC, which she cites as support, which provides: “In ordinary proceedings, until before the start of the evidentiary hearing, for a single time, it will be possible to expand or modify the claim and the counterclaim regarding the parties, facts, claims, and evidence, when a new fact determines the impossibility of preserving the original claim in whole or in part (…)” (emphasis supplied). As observed, the rule invoked by the appellant refers to cases of expansion or modification of an already existing counterclaim (understood as one filed in a timely and proper manner) because a new fact of significant influence on the original claim arises; but that rule is not applicable to this case, because what the co-defendant party attempted was not the expansion or modification of a counterclaim filed in the brief answering the claim (Article 38.1 of the CPC), but the late filing of a counterclaim. Note that it was not an expansion or modification—a scenario regulated by the rule invoked—because the Tribunal had already rejected the first attempt to file the counterclaim, through interlocutory resolution no. 123-2021-T at 8:10 hours on February 2, 2021, confirmed by resolution 123-2021-T-BIS at 8:10 hours on April 16, 2021 (declared expired due to the non-timely submission of the required copies). Consequently, the grievance is rejected.

VIII.In the third ground, she claims the judgment is incongruent due to a defect of *infra petita*. She criticizes that the Court did not resolve the subsidiary claims for damages brought by Mrs. Catalina, personally and as representative of Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. She says these claims are based on the fact that the defendants are good-faith acquirers, so that, even if it were confirmed that we are in the presence of public domain property (bienes de dominio público), the Court should have stated reasons why compensation was not appropriate for those who acquired based on legitimate acts and with just cause. She alleges that the property of the Puntarenas district no. 49,255-000 was acquired within a succession process processed in case file 126-87 of the Civil Court of Puriscal; the property of the Puntarenas province no. 49,255-000 was created by means of possessory information proceedings (información posesoria), in case file 149-1,983.

She reproaches that not only was a ruling on the subsidiary claims omitted (defect of incongruence), but also the reasons why the thesis supporting them was not applicable were not indicated (defect of lack of reasoning). She underlines that the Court made the following assertions: “In this regard, the Court has found that the pure and simple facts detailed, that is, the manner of creation of the property, its history of transactions, the cause of acquisition, and the use that has been given to it, have been duly demonstrated, and the good faith of the defendants in such legal transactions has also not been questioned by the counterparties”; and, “On the other hand, in this proceeding, the good faith of each one of the acquirers and registrants of the property whose registration is being annulled has not been examined or judged.” She reproaches that, if the Court recognizes that Mrs. Catalina, personally and as representative of the sued company, acted in good faith, it is inexplicable why, then, it did not address the compensation claims made based on that good faith in the acquisition of the property, which leaves her defenseless, because she cannot exercise an appeal before the superior court.

IX.The errors alleged are not observed. Regarding the lack of reasoning, from reading the judgment in its entirety, it is indeed possible to discern the reasoning that led the Court to consider that the compensation claims brought, based on the plaintiffs’ good faith as acquirers of the properties in question, were not applicable. In that sense, the Court pointed out: “B.- ON THE LAWFULNESS OF THE CAUSES OF ACQUISITION OF THE PROPERTIES BY THE DEFENDANTS, PROTECTED BY REGISTRY PUBLICITY. Throughout the processing of both proceedings, the affected natural and legal persons have insisted on the lawful nature of the cause of acquisition of their properties and the private destination they have had since then. In this regard, they explained and argued that the Puntarenas property No. 49,255-000 was created in 1983 by means of a possessory information proceeding that Mr. Tito González González carried out during his lifetime, under case file No. 149-1,983, a proceeding in which the State did not present opposition; that when it was created, there was no overlap of plats with another property, since the State had not yet registered the plat for which such a defect is now alleged.

They also detailed that such property was acquired in 1991 by Gary Rogers and his mother, both Canadian nationals, with their own and lawful resources, within a succession process, processed under case file 126-87 of the Civil Court of Puriscal, where the civil judge approved the sale by judicial resolution at 9:00 a.m. on June 18, 1991; that the acquirer subsequently married Catalina Castro in 1994, and since then they have lived on said property, together with their 3 children in common; that over time they carried out several segregations and consolidations of the farms, which generated the properties involved in this proceeding, in the name of the parties sued in the lesivity action (acción de lesividad), and that such properties correspond to the dwelling house of the indicated family, and the Hotel Las Cascadas, built and managed by them, which serves as a means of family support; all within the framework of legality, since the acquisitions, as well as the constructions, and the hotel operation, had all the relevant permits.

Based on this, they considered that the subsequent intention of the State to keep their properties without remuneration in exchange constitutes a forced expropriation that they do not have the duty to bear. In this regard, the Court has found that the pure and simple facts detailed, that is, the manner of creation of the property, its history of transactions, the cause of acquisition, and the use that has been given to it, have been duly demonstrated, and the good faith of the defendants in such legal transactions has also not been questioned by the counterparties. However, this does not diminish the state ownership of the affected lands. By virtue of the principle of initial registration of public domain property (principio de inmatriculación de los bienes de dominio público), the principle of registry publicity cannot be invoked against the demanial regime (régimen demanial) as a defense to maintain a private property title, unless the individual demonstrated that their title pre-existed the constitution of the demanio (demanio) on the disputed lands, in which case the figure of de facto expropriation would operate, with all the pecuniary consequences that such a phenomenon entails.

However, this is not the case being heard here, given that the origin of farms 6-7524 and 6-7583 dates from the years 1938 and 1939, dates from which the lands comprised by those registry entries belonged to the State, the same lands that were later consolidated to give rise to the current registry entry 6-164408-000; while registry entry 49255 was created in the year 1983. It is evident in this case that the public domain over the lands in dispute was constituted long before Mr. Tito González González promoted the possessory information proceedings that gave rise to a judgment with formal res judicata, by means of which the National Registry was ordered to grant said person a registry entry over a portion of real property that already had a prior ownership, incorporated into the demanial regime, and therefore, inalienable. Of course, it is also prior to the acquisition of that property by Mr.

Gary Rogers, and also to the subsequent segregations and transfers in favor of Mrs. Castro and the companies involved. This being so, the State is fully within its right to recover full dominion over its real property (article 264 of the Civil Code). According to numeral 320 of the Civil Code, the “primigenial” owner can exercise the action both against possessors (whether they be of good or bad faith), and also against third parties who subsequently managed to register a registry title over the same farm (double-registration phenomenon), product of a possessory information proceeding or by way of land titling procedures. Having been accredited both in administrative and judicial venues that the defendants’ properties overlap land that enjoys all the characteristics inherent to public demanio; it is evident that the inscriptions examined should not have prospered and that they are absolutely null, given that, due to their nature already explained, they cannot be validated by any means, not even by the passage of time.

In this sense, even though this Court finds the arguments made by the defendants in the lesivity action very respectable, it must be specified that none of the registry principles of publicity, legitimation, public faith, legality, and registration, as mechanisms guaranteeing legal certainty, can prevail over the demanial character of the affected property, or serve as a means to overthrow its characteristics of imprescriptibility and inalienability. As advanced above, the demanial regime and its consequences do not even require their registry inscription for their constitution, efficacy, and enforceability, and therefore, could not succumb to an apparent contradiction with the indicated principles. [...] On the other hand, in this proceeding, the good faith of each one of the acquirers and registrants of the property whose registration is being annulled has not been examined or judged. This has not been argued to sustain the lesivity raised and is not necessary to determine the nullity and cancellation of the registry entries.

The irregular actions found by the Directorate of the Public Registry make it impossible to generate rights for both the original buyer and the successive acquirers because the registration does not cure the defects it contains and therefore is incapable of generating rights for the original acquirer or subsequent ones of good faith. It is reiterated that the registry inscriptions examined do not produce or grant any real right susceptible to private protection, nor can any type of lien be validly imposed on them, whether by a credit guarantee title or otherwise in legal confrontation with the demanial regime, since the property in question is withdrawn from commerce among men. [...] C.- IMPROPRIETY OF AN EXPROPRIATION PROCESS. The affected natural and legal persons also protested that the State unduly wants to take over their lands given their tourist value, without paying them the due price or compensating them for the damages this would generate, thereby avoiding an expropriation process.

In the preceding section, it was established that, despite what is indicated in the registry entries sought to be annulled, the co-defendants cannot claim property rights over public domain property, and therefore, this claim lacks grounds. It must be insisted that, insofar as the properties were registered against the provisions of the legal system, the State can recover the integrity of its property without having to submit to an expropriation process, while those affected in good faith retain their right to sue against the subjects with whom they negotiated. National jurisprudence has explained in cases bearing some similarity to the one at hand that: ‘XI.- [...] Clearly, the property right asserted by the plaintiff (annulled by the Court), was acquired at auction; however, it originated from a possessory information exercised over public property, which constitutes an uncontroverted fact.

Although a property title was generated from that possessory information, it is absolutely null, as it is based on the possession of a State property, which due to its demanial nature is imprescriptible and inalienable, hence it is not susceptible to usucapion. Also, insofar as the element of good faith is not present in this case, since it is clear that possession was exercised over a public property, created by law, since the year 1963. According to what was set forth in considerando VII of this judgment, said title lacks validity, as it is based on possession exercised over properties of the demanio, not susceptible to usucapion, as they are public and contain wetland-type vegetation, that is, belonging to the PNE, as has been recorded in various certifications present in the case record. [...] In that manner, ordinal 455 of the Civil Code, in the sense that: “titles subject to registration, which are not registered, do not harm third parties, except from the date of their presentation to the Registry …”, is not applicable to the matter under examination, since unregistered demanial property, in accordance with the principle of initial registration, does indeed effectively affect third parties, in this case by virtue of a legislative decision that assigns a public character to those properties.

The foregoing dismisses any claim regarding a supposed objective liability of the State, for the alleged acquisition under the protection of the Registry over properties of the demanio, since, it is reiterated, the public character of JAPDEVA’s real estate was granted to it by law, whose general and formal scope eliminates any good faith of the possessor. Likewise, the allegation that the plaintiff’s real property, which overlaps JAPDEVA’s public patrimony, was acquired in good faith, after 26 years of validity of the law that granted them that character, is inadmissible. Clearly, an obligation to compensate based on objective liability of the State cannot arise, because we are not facing truly subjective rights, but rather absolutely null registrations, lacking the element of good faith, based on a clearly unlawful possession. In this way, lacking the element of juridicity, the allegation regarding the eventual objective state liability also lacks support, reasons that compel the rejection of the charges’ (the underlining is supplied).

This Division understands, according to the Court’s criterion, that the principle of initial registration of public domain property prevails over that of registry publicity and good faith of acquirers, so that the latter cannot derive private property rights over demanial lands nor compensation rights for the annulment of the registry entries, unless they demonstrate that their private title pre-exists the constitution of the demanio, in which case the expropriation process would proceed, with all its pecuniary consequences. In this case, the Court concluded “the origin of farms 6-7524 and 6-7583 dates from the years 1938 and 1939, dates from which the lands comprised by those registry entries belonged to the State, the same lands that were later consolidated to give rise to the current registry entry 6-164408-000; while registry entry 49255 was created in the year 1983”, from which it follows that the requirement indicated by the panel of judges to be able to access any type of compensation right borne by the State is not met.

Therefore, the lack of reasoning alleged is not verified because the Court did set forth the factual and legal reasoning that supported the rejection of the compensation sought; nor is the defect of incongruence observed, since, based on what was set forth throughout the judgment, in Considerando XI, the Court ruled on its rejection, in the following terms: “Unlike the compensation requirement raised as a counterclaim within the lesivity proceeding, and which could not be heard because the statute of limitations had expired, within this proceeding the claim is of an accessory type, connected and subject to the main claims seeking annulment of the challenged administrative conduct, these being precisely its cause of action. Having declared the main claims inadmissible in the terms explained supra, the accessory claims lose the necessary support that would allow their analysis, and consequently, they must also be rejected”; a denial that was also ratified in the operative part of the judgment. Ergo, the objection formulated is dismissed.

X.In the fourth criticism, she alleges a violation of the principles of reasonableness and proportionality, and of articles 15, 132, and 133 of the LGAP. She says there is abusive and disproportionate action by the Administration, because it dispossessed her of her legitimate property right, without considering that in administrative file 2009-295-RIM there exists overwhelming proof that there is no overlap between the co-defendants’ properties and those of the State; furthermore, the State appropriates her lands, without the due expropriation and compensation to good-faith acquirers. She continues, these administrative actions depart from the technical evidence—cited further on—which clearly states that: it is not possible to determine the public zones, the State’s properties cannot be precisely located, there is no boundary marking (amojonamiento) from the IGN, farm number 7583 has no plat, there are irregularities in the delimitation of boundaries, there is a lack of precise and exact technical information from the original registry and cadastral entries, an exact delimitation of the property and adjoining properties of the registered folio real estate 6-7524 cannot be established, and it is not indicated which properties are contained within or overlapped with those of the State. She deems the following evidentiary elements to have been poorly assessed:

• 1)Unnumbered official communication of May 26, 2008, issued by Engineer Juan Araque Skinner, Director of the Catastro Nacional;
• 2)Technical report of MINAE official communication no. ACOPAC-GMRN.060-08.
• 3)Official communication RIM-RN-039-2009 issued by Óscar Rodríguez Sánchez;
• 4)Official communication GGT-689-09 of MOPT;
• 5)Official communication RIM-RN-298-2009 of December 3, 2009;
• 6)Technical report 001-FOT-2010 of April 13, 2010;
• 7)Unnumbered report of June 29, 2010, issued by registrar Yenory Jara Vásquez. She reproaches that the Court arrived at conclusions detached from science and technique, without expert evidence from any expert in the matter, ignoring that said documents demonstrate that the co-defendants’ properties are not public domain.

XI.The grievance is ineffective to overturn the challenged judgment. According to the cassation appellant, the case file contains overwhelming proof that there is no overlap between the co-defendants’ properties and those of the State, which was poorly assessed by the Court. She refers to the documents cited in the preceding Considerando, which, according to the text, date from the years 2008, 2009, and 2010. Now, as observed, the Court analyzed said documentation as well as the different inconsistencies and technical difficulties they suffered from in locating the conflicting properties and in determining whether or not there was an overlap, indicating: “The Court has examined in detail each one of the pieces referred to by the defendant parties, and has cited the essential parts thereof in the proven facts section of this resolution. In this way, it has verified that the assertions of the defendants in the lesivity proceeding are true with respect to the official communication of May 26, 2008, from the Director of the Catastro Nacional, where it is indicated in relation to property 7583-000 that its boundaries are very general and prevent the precise location of the property; that in report ACOPAC-FMRN-060-08 of SINAC, it is stated that it was impossible to precisely determine the public zone, the restricted zone, and the forest area corresponding to the State’s Natural Patrimony (Patrimonio Natural del Estado) in farms 6-07524 and 6-07583; that in official communication RIMRN-039-2009 of June 23, 2009, the Director of the Registro Inmobiliario stated that it is materially impossible to determine the reason for the inconsistencies detected since it was not possible to establish the existence of any plat used to generate farm 7583, and that the solution proposed by the inscription of plat P-120944-1993, surveyed and registered officially by the Catastro Nacional, was the most viable and accurate way to correct the inconsistency between physical and documentary reality, it being that it also met all technical and legal requirements; that in official communication RIMRN-298-2009 of December three, two thousand nine, it is explained that the lack of precise and exact information from the original entries, both registral and cadastral, given that they were carried out according to the cadastral practices in force at the time of their creation in 1939, hampers the accurate delimitation of the boundaries and areas comprised in properties 7524 and 7583; that in technical report 001-FOT-2010, it was stated that there exist parcels completely contained within the boundary of the State farm but without being able to identify them due to the lack of cooperation of the owners and because they did not have the judicial authorization that would allow them entry to the lands; that in the report of June 29, 2010, Engineer Yenory Jara Vásquez stated that from the description of farms 7524 and 7583, it does not emerge that both properties are adjoining, and that in the amplification of January twenty-fifth, two thousand eleven, she pointed out that the existence of other inaccuracies or inconsistencies, such as could be registry antecedents of farms, registry errors in the inscription, or superpositions among other plats, had not been the subject of analysis and that the División Catastral could not determine with precision and exactness the existence of any of those pathologies.” Nevertheless, the panel of judges warned, such difficulties and incongruences were identified and overcome based on the final report rendered by the Unidad Ejecutora of the Registro Inmobiliario and its annexes, all of which was compiled in the final resolution at 8:46 a.m. on November 30, 2012 (widely transcribed in Considerando IX.A, to which we refer to avoid unnecessary reiterations).

Based on this, the Court concluded that: “(…) despite the fact that in the initial stages of the procedure some officials highlighted the inconsistencies in the information available up to then, as well as the difficulty in defining the limits of the State’s property, pointing out that it was mainly the product of the antiquity of the inscriptions and the policies and regulations then in force for surveying plats, the subsequent action deployed by the team in charge of the Unidad Ejecutora of the Registro Inmobiliario, which included documentary, field, registral, and cadastral research with the support even of modern geodesic equipment, as well as the use of orthoimages, allowed the announced inconveniences to be overcome and produced the information necessary to establish that the properties of the defendants here, among others, overlap state property. In any case, any remaining doubt was cleared up by Report DRI-CTE-003-0118-2024 of March eighth, two thousand twenty-four, prepared by the Departamento Técnico Catastral of the Registro Inmobiliario, on the occasion of the implementation of Ley 10283, in which it was concluded, for what now matters, that: “1.

The lands described with cadastral plats P-5540-1972, P-587762-1999, P-710680-2001 and P-891228-2003 are entirely within the State property with plat P-120944-1993”. This Division notes that the cassation appellant insists on sustaining her allegation that there is no overlap between the lands registered in her name and that of the sued Condominium, and the demanial lands, based on the evidence invoked—which dates from the years 2008 to 2010. However, she completely omits to directly and properly reasonedly challenge the Court’s argument to the effect that there exist technical studies and subsequent resolutions (from the year 2012 and 2024), which consider the old inconsistencies and technical difficulties that prevented certainty regarding the overlap in question to have been overcome, and that, definitively, prove that such invasion of the demanial lands does exist. Given this argumentative omission, the grievance formulated becomes ineffective to quash the judgment, because the appellant does not object to the documentary and technical evidence based on which the Court deemed the overlap and invasion of the demanial lands forming part of the PNE to be accredited, nor does she challenge the Court’s appreciative reasoning, with which that allegation in the judgment remains unassailable, and this Chamber finds itself unable to examine the intellectual exercise and evidentiary appreciation followed by the judging persons to deem that fundamental fact proven.

As a second point, the cassation appellant also claims that she is being deprived of her lands without the due expropriation and compensation in her capacity as a good-faith acquirer, but again she does not challenge the reasoning that the trial Court put forward to explain why in this case an expropriation procedure and the compensation sought are not applicable (transcribed in Considerando IX of this judgment); such that with respect to that aspect, the grievance is equally sterile. Consequently, the rejection of the reproach formulated is imperative.

XII.In the fifth grievance, she alleges non-application of the “Ley para desafectación y donación de la Zona Americana a la Municipalidad de Quepos”, Ley no. 10283 of September 30, 2022. She asserts there is a supervening loss of the current interest of this proceeding because by means of said Law, article 1, the area subjected to the State Natural Patrimony regime, created by Decreto Ejecutivo N.º 35325-MP-MINAET of June 3, 2009, real property registered folio real number 164,408—which is precisely the State property that Mrs. Catalina and the sued Condominium are supposedly invading—is removed from the public domain (desafectación). There is also a supervening lack of passive legitimation of the State, because numeral 2 of said Law enables the Municipality of Quepos so that, in accordance with the current regulatory plan, it allocates all these properties called Zona Americana to the new use of urban development. Thus, she understands, the lesivity lawsuit must be dismissed, under the protection of the new legislation that orders the Municipality of Quepos to regularize the legal situation of subjects such as the co-defendants here.

XIII.The appellant is not correct in her allegation, for the reasons explained below. In the lawsuit filed by the State, it is requested that the nullity be declared of the registry entries and corresponding cadastral plats of farms with registry numbers 6-112589-000 with plat P-587762-1999, 6-130282-000 with plat P-710680-2001, 6-134112-000 with plat P-891228-2003, and 6-49255-000 with plat P-5540-1972. As was deemed proven —proven fact 38—, not refuted by the cassation appellant, according to report DRI-CTE-003-0118-2024 of March 8, 2024, prepared by the Departamento Técnico Catastral of the Registro Inmobiliario: “1. The lands described with cadastral plats P-5540-1972, P-587762-1999, P-710680-2001 and P-891228-2003 are entirely within the State property with plat P-120944-1993”. Now, the reading and interpretation made by the cassation appellant that Ley 10283 removed from the public domain and the PNE regime—in its entirety—the State farm with registry no. 6-164408-000, cadastral plat P-120944-1993, is not correct.

As is read in its article 1, three polygons with specific coordinates were expressly defined, which represent the areas removed from the domain, with respect to which authorization was granted to the State to donate them to the Municipality of Quepos, and for it to dispose of them in accordance with the provisions of ordinal two of said Law. Then, in precept 7, the cited Law defines five polygons, whose areas comprised within them are ordered to remain registered in the name of the State, under the administration of the Sistema Nacional de Áreas de Conservación (SINAC), remaining as PNE. Now, according to the aforementioned report DRI-CTE-003-0118-2024: “The land described with cadastral plat P-5540-1972 is affected by polygon 3 of SINAC with an approximate area of 3209m2 and by polygon 3 of the Municipality of Quepos with an area of 157m2. 3. The property with cadastral plat P-587762-1999 is affected by polygon 3 of SINAC with an approximate area of 243m2 and by polygon 3 of the Municipality of Quepos in 12m2. 4.

The lands with cadastral plats P-710680-2001 and P-891228-2003 are outside the polygons indicated by law 10283 and within the State property with cadastral plat P-120944-1993”. From this, it emerges that the lands represented by plats P-5540-1972 (registry number 6-49255-000) and P-587762-1999 (registry number 6-112589-000) maintain their affectation to the State natural patrimony regime, in an approximate area of 3209m2 and 157m2, respectively, because they are found within the polygons defined in article 7 of Ley 10283, which keeps them under SINAC administration. The remaining areas of 157m2 and 12m2, although they are located within the polygons removed from the PNE and authorization exists for them to be eventually donated to the Municipality of Quepos, continue to be registered in the name of the State, who, as it alleges in the first fact of its lawsuit, is its registral owner, such that it has the right, interest, and legitimation to claim the annulment of the registral titles and plats that overlap the area of its duly registered land, in order to thus recover its full dominion (articles 254 and 316 of the Civil Code).

Finally, lands with registry numbers 6-130282-000 (plat P-710680-2001) and 6-134112-000 (plat P-891228-2003) are not located within the polygons removed from the domain, nor the PNE polygons, both defined in Ley 10283, but it cannot be assumed that they lost their demanial condition prior to the effective date of said regulation, because removal from the domain must be express (it is not ordered in the cited norm), and, in any case, they are found comprised within the property registered in the name of the State with registry no. 6-164408-000, cadastral plat P-120944-1993. Ergo, although for reasons different from those of the trial Court, what was resolved regarding the nullity of the registry entries and plats corresponding to farms with registry nos. 6-112589-000, 6-130282-000, 6-134112-000, and 6-49255-000 is maintained.

XIV.In the sixth challenge, it alleges the omission of the following documentary evidence:

• 1)Marriage certificate (images 14, 15 and 171 of expediente 16-002921-1027-CA);
• 2)Commercial license (Patente comercial) (images 28, 29, 178 and 179 of expediente 16-002921-1027-CA);
• 3)Sanitary operating permit from the Ministry of Health (images 180 and 181 of expediente 16-002921-1027-CA);
• 4)Construction and land-use permit (Permiso de construcción y uso del suelo) (images 33 to 37, 180 and 181 of expediente 16-002921-1027-CA);
• 5)Municipal tax certification (images 38, 39, 191 and 192 of expediente 16-002921-1027-CA);
• 6)Certificate from the CCSS showing it is up to date (images 40, 193 to 195 of expediente 16-002921-1027-CA);
• 7)Hotel advertising information on electronic disk, llave maya, magazine and illustrative map, hotel advertising not to scale (CD images 994 to 1008 and CD provided in the response to the complaint in expediente 16-002921-1027-CA);
• 8)Sworn income tax declaration (images 253 and 254 of expediente 16-002921-1027-CA);
• 9)Copies of hotel invoices from the year 2016 (images 255 and 256 of expediente 16-002921-1027-CA);
• 10)Income tax declaration for Hotel Las Cascadas, for the 2018 and 2019 periods (images 979 to 982 of expediente 16-002921-1027-CA);
• 11)Certification of income from the hotel activity and the restaurant activity (images 41 to 58, 255 and 256 of expediente 16-002921-1027-CA). It asserts that all of this evidence demonstrated that the co-defendants are third-party good-faith acquirers of the lands in dispute and that, therefore, the claimed indemnification claims were appropriate. These documents proved that the acquisition was made under the protection of registry publicity (publicidad registral) and with just acquisitive cause, the conditions under which possession was held in good faith, and the full exercise and ownership over the properties, which undoubtedly warranted the right to indemnification. It adds that the judgment lacks foundation because it did not explain why this evidence was not deemed credible or useful to prove the figure of the third-party good-faith acquirer.

XV.The formulated charge is not admissible. In the first place, it is entirely informal because it lacks the legal reasoning required as an admissibility requirement for a review on the merits. The appellant does not indicate which substantive legal norm, relevant to her claim, was allegedly violated as a consequence of the alleged defect of evidentiary omission (Article 139, subsection 3) of the CPCA), nor what that violation consists of. As a second point, the appellant reiterates her position that she has a right to be indemnified as a good-faith acquirer of the lands whose registry inscription in her name is being annulled because they constitute public domain property (bienes demaniales). However, as already noted earlier, she completely fails to refer to the specific reasons the Tribunal set forth to substantiate the inappropriateness of an expropriation proceeding and indemnification for the private owners involved in this matter (referred to in Considerando IX of this judgment). Consequently, those reasonings of the Tribunal remain fully in force, and the cassation grievance becomes useless for breaking the judgment due to its evident omission and insufficient argumentation. Given the circumstances, the raised criticism will be rejected.

XVI.In the seventh disagreement, it alleges a violation of numeral 40 of the CPCA, considering that the administrative acts challenged in claims 3, 6, 7, 8, and 9 are of a continuing effect, and therefore it was not appropriate to declare them inadmissible because the statute of limitations for the action has not expired. It believes that these formal actions by the National Property Registry affected its property right and dispossessed it of its ownership, and they continue to produce effects over time. It criticizes that they are not simple acts that produced their effects immediately and instantaneously; rather, to determine their nature, one must analyze what legal right is protected by this action. It argues that these acts infringe upon the fundamental right to property (Article 41 of the Constitution), which is imprescriptible, and the judicial actions for its protection and defense are not subject to a peremptory filing deadline.

XVII.The claims declared time-barred are the following: “3. That the nullity be declared of the administrative warning on the property existing on properties N° 6-112.589-000 and 6-130.282-000, located in the Province of Puntarenas, dated June 1, 2009, generated by administrative expediente 2009-295 BI of the Public Registry. (…) 6. That the Nullity be declared of the final resolution of the administrative procedure at 8:46 a.m. on November 30, 2012, confirmed by the Administrative Registry Tribunal by means of resolution Nº 1188-2013 at 8:10 a.m. on December 5, 2013, for immobilizing my real estate properties 6-112.589-000, 6-130.282-000, and 6-49.255-000 (this last one in substitution of property 6-145.128-000), for violating the Principle of Motivation and Reasoning and for improper weighing of evidence without the rules of sound criticism. 7. Declaration of absolute nullity of the immobilization due to inconsistency, dated May 18, 2005, registered through citations 560-17282-001 on property 6-49.255-000, which was created on February 24, 2020, because it appeared in the registry only in the year 2020. 8.

Declaration of absolute nullity of the immobilization due to inconsistency, dated November 19, 1999, registered through citations 471-14784-001 on property 6-112.589-000, because it appeared in the registry only after the year 2020. 9. Declaration of absolute nullity of the immobilization due to inconsistency, dated June 21, 2003, registered through citations 520-15482-001 on property 6-130.282-000, because it appeared in the registry only after the year 2020.” Due to the manner in which this matter will be resolved, where it has been determined that the real estate properties with registration numbers 6-112589-000, 6-130282-000, and 6-49255-000 overlap with the land registered in the name of the State under registration number 6-164408-000, with plan P-120944-1993, and the decreed nullity regarding the corresponding registry entries and cadastral plans registered in the name of the private individuals intervening here is confirmed, there arises a loss of interest in resolving this grievance.

This is because, as a consequence of the nullity, the administrative warnings and the inconsistencies due to immobilization noted in the margin of the registry entries are rendered ineffective, as these latter disappear from legal life. Consequently, the rejection of the formulated charge is required.

APPEAL OF CONDOMINIO VISTAS DAMAS DE QUEPOS S.A.

XVIII.In the first grievance, it accuses non-observance of the time limit for issuing the judgment. It explains that the Tribunal gave the parties a hearing to present conclusions in writing; therefore, from the time these were presented, it had 15 business days to issue the judgment. It affirms that this deadline was disregarded by the Tribunal, which issued judgment 29 business days after all parties presented their written conclusions, which causes the nullity of everything acted upon in the trial, under Article 100, subsection 5) of the CPCA.

XIX.The formulated reproach is not admissible. Numeral 100 of the CPCA regulates the admissible scenarios for decreeing the suspension of the oral and public trial, and in its subsection 5), it provides that “when the circumstances causing the suspension make it impossible to continue the hearing after the fifteen-day period has elapsed, everything acted upon and resolved shall be null and void ipso jure, except for irreproducible acts or evidentiary proceedings, which shall maintain their validity in the new convened hearing.” As read, this norm regulates scenarios of suspension of the oral and public trial; it does not apply to the matter of the time limit for issuing a judgment, which occurs at a different procedural stage after the close of that oral hearing and is expressly governed by cardinal 111 of the CPCA. The nullity provided in numeral 100, subsection 5) ibidem applies when the 15-day suspension period of the oral and public trial has been exceeded, a situation that did not occur in this case and does not correspond to the error that the cassation appellant accuses the Tribunal of, since her claim is actually that the judgment was issued outside the legal time limit. Regarding this last procedural error, the cassation appellant company should refer to what was resolved in Considerando V of this judgment.

XX.In the second ground, it alleges violation of the principle of procedural equality and of ordinals 33, 40, 41, and 42 of the Political Constitution, and 2.1 of the Civil Procedure Code. It states that the PGR introduced a new fact, for which it was granted a hearing to respond, and on that opportunity, it filed a counterclaim, which was rejected. It understands that the processing judge was not correct in pointing out that the hearing was only to refer to a new fact that affected or influenced the formulated claims; quite the contrary, it was “an expansion of the complaint due to new acts or situations” under Article 46 of the CPCA, which generates a new summons for its proper response. That new summons, it interprets, grants the right to a response and also to file a counterclaim.

XXI.The appellant is referred to Considerando VII of this cassation judgment, where the issue subject to the grievance was already resolved.

XXII.In the third charge, it argues improper application of Article 112 bis of the CPCA, as well as violation of due process and of ordinals 5 of the CPC, 33, 40, 41, and 42 of the Political Constitution. It narrates that, through resolution no. 123-2021-T at 8:10 a.m. on February 2, 2021, the expiration (caducidad) of the counterclaim filed by Catalina Castro Chaves and Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., within the ordinary proceeding established by the State no. 16-002921-1027-CA (consolidated with this proceeding), was decreed for not providing copies of the counterclaim on time. It reproaches that it filed an addition and clarification against this resolution, which was rejected. It also filed an appeal, which was rejected as untimely, which is incorrect because it did not consider that the addition and clarification motion affected the time limit to challenge before the superior court.

It believes that Article 112 bis of the CPCA was improperly applied because there was no reason to decree the expiration of the counterclaim, given that the copies of that action were provided from the very moment of the counterclaim (on July 18, 2016). Then, by order of the Tribunal, it provided them a second time (on July 22, 2020). In any case, it argues, the plaintiff-counterdefendant party was aware of the content of the counterclaim because the same response brief in expediente 16-002921-1027-CA contained the counterclaim, and all those documents were in the electronic file; thus, it was not necessary to provide physical copies.

XXIII.The formulated reproach is not acceptable. The counterclaim filed by Catalina Castro Chaves and Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., within the ordinary proceeding established by the State no. 16-002921-1027-CA (consolidated with this proceeding), was declared expired by interlocutory resolution of the Contentious-Administrative Tribunal no. 123-2021-T at 8:10 a.m. on February 2, 2021. Against that ruling, the counterclaimant party filed a motion for revocation with a subsidiary appeal. The revocation was rejected by resolution of the Tribunal no. 123-2021-T-BIS at 8:10 a.m. on April 16, 2021. For its part, the appeal was flatly rejected as untimely, by resolution no. 223-2021 at 7:31 a.m. on June 11, 2021, of the Appeals Tribunal. The counterclaimants filed a cassation appeal, which was flatly rejected as inadmissible, by resolution of this Chamber no. 1972-A-S1-2021, at 10:14 a.m. on November 4, 2021. As observed, the issue regarding the expiration of the counterclaim filed by Mrs. Catalina and the Condominio through the brief of July 18, 2016, has already been finally resolved, since the appropriate appellate remedies were exhausted, thus any new discussion on that point is precluded. Consequently, the raised reproach is rejected.

XXIV.In the fourth criticism, it alleges violation of the principle of evidentiary equality, of ordinals 33, 40, 41, and 42 of the Political Constitution, 82.1 and 90.3 of the CPCA. It denounces that, at the preliminary hearing, the processing judge rejected useful, necessary, and pertinent evidence. It explains that this proceeding deals with a technical matter, as it must be determined whether the defendants’ property is part of the State Natural Reserve and whether it overlaps state public domain property or not. Therefore, it points out that the determination of the overlaps and locations requires technical criteria that are difficult to understand, making it also necessary for the written reports to be expanded upon orally. It continues, in her complaint brief, Mrs. Catalina offered a private expert witness, who died before the trial, which is why—prior to the date of the preliminary hearing—the plaintiff requested the corresponding substitution in writing, offering the surveyor José Andrés Reyes Cordero, who prepared a written report that is on record.

The processing judge, at the preliminary hearing, rejected the witness Reyes Cordero; a decision that was challenged through a motion for revocation, which was denied. It continues, at that same hearing, the processing judge admitted the expert witness from the Administrative Board of the National Registry, who never visited the property in litigation. It accuses that this decision violated its right of defense and evidentiary equality.

XXV.The accused violation is not verified. As derived from the appealed judgment, the Tribunal admitted as evidence for better resolution the topographic report prepared by engineer José Andrés Reyes Cordero, provided to the file on January 14, 2022, and, although it rejected his participation in the trial as an expert witness, the fact of the matter is that this has no direct influence on the outcome of the proceeding nor caused real defenselessness to the appellant. This is because the private technical report intended to be presented in person before the Tribunal is expert evidence predating the report DRI-CTE-003-0118-2024 of March 8, 2024, prepared by the Cadastral Technical Department of the Real Property Registry—which has not been refuted or disproven at this level by any of the cassation appellants—and on the basis of which the Tribunal deemed it proven that the cadastral plans P-5540-1972, P-587762-1999, P-710680-2001, and P-891228-2003, corresponding to the properties registered in the name of Mrs. Catalina and the Condominio, are entirely within the State property registration number 6-164408-000, with cadastral plan P-120944-1993. Consequently, the raised disagreement is rejected.

XXVI.In the fifth objection, it alleges violation of material res judicata (cosa juzgada material), articles 42 of the Magna Carta and 66.j of the CPCA. It states that, in 1983, the property of the Partido de Puntarenas registration no. 49255-000 was created through an informational possession proceeding (proceso de información posesoria) processed by Mr. Tito González González, under expediente no. 149-1983. In that proceeding, the PGR appeared and did not oppose the titling processed by the individual, nor did it do so 13 years later. It maintains that, in 1983, when property 6-49255-000 was legally created, the State did not have any registered property or plan overlapping the private property. Then, it notes, this property was acquired by Gary Rogers and his mother on June 27, 1991, through a purchase within a probate proceeding processed under expediente 126-87 in the Civil Court of Puriscal, where the civil judge approved the sale through the ruling at 9 a.m. on June 18, 1991. It maintains that there was an informational possession proceeding and a probate proceeding, therefore, the ownership of the real property cannot be judicially discussed again.

XXVII.The grievance is informal, and therefore must be rejected. The appellant Condominio affirms, without the due legal basis, that the informational possession (expediente no. 149-1983) and probate (expediente 126-87) proceedings produced material res judicata, and therefore, what was resolved in them regarding the ownership of the real estate properties in question is indisputable. Its thesis lacks the required legal reasoning (Article 139.3 of the CPCA), as it omits to indicate which substantive legal norm, relevant to the subject of the grievance, from which it derives its reasoning regarding the unmodifiability and subsequent unchallengeability of what was resolved in those proceedings, and therefore it also fails to specify what the normative error allegedly committed by the Tribunal consists of. The grievance is a mere discrepancy of criteria with what was resolved by the panel of judges, which is insufficient to prompt the review of the challenged judgment.

XXVIII.In the sixth disagreement, it alleges a breach of numerals 462 of the Civil Code and 8 of the Law for the Registration of Documents in the Public Registry. It points out that its private property legally originated in the eighties and was transferred in 1991; meanwhile, the State registered its land in 2009, with evident violation of the principle of legal certainty and registry publicity.

XXIX.On the point in question, the Tribunal stated: “By virtue of the principle of initial registration of public domain property (inmatriculación de los bienes de dominio público), the principle of registry publicity is not opposable to the public domain regime as a defense to maintain a private property title, unless the individual were to prove that their title predated the constitution of the public domain on the disputed lands, in which case the figure of de facto expropriation would operate, with all the patrimonial consequences such a phenomenon entails. However, this is not the case known here, given that the origin of properties 6-7524 and 6-7583 dates back to the years 1938 and 1939, dates from which the lands comprised by those registrations belonged to the State, lands that were later consolidated to give rise to the current registration 6-164408-000; while registration 49255 originated in the year 1983.

It is evident in this case that the public domain over the lands in discussion was constituted long before Mr. Tito González González promoted the informational possession proceedings that gave rise to a judgment with formal res judicata (cosa juzgada formal), through which the National Registry was ordered to grant that person a registration over a portion of real estate that already had prior ownership, incorporated into the public domain regime, and therefore, inalienable. Of course, it is also prior to the acquisition of that real estate by Mr. Gary Rogers, and also to the subsequent segregations and transfers in favor of Mrs. Castro and the involved companies. That being so, the State is fully within its right to recover full ownership of its real property (Article 264 of the Civil Code). In accordance with numeral 320 of the Civil Code, the action can be exercised by the 'primigenial' owner both against possessors (whether in good or bad faith), as well as against third parties who later managed to register a title over the same property (phenomenon of double registration, producto de un trámite de información posesoria o por la vía de procedimientos de titulación de tierras).

Having been proven both in administrative and judicial venues that the real estate of the defendants overlaps with land that enjoys all the characteristics inherent to the public domain, it is evident that the examined registrations should not have succeeded and are absolutely null, given that, due to their already explained nature, they cannot be validated by any means, not even by the passage of time.” The evidentiary support for these assertions by the Tribunal is found in proven facts 1) and 2). It is noted that the grievance is informal and useless for breaking the judgment. Informal, because it omits the required factual reasoning (numeral 139.3 of the CPCA), insofar as what the appellant accuses are alleged errors of omission or erroneous assessment of the evidence regarding the antiquity of the registry titles over the real estate in litigation, and the consequent normative violation; but it does not specify what evidence supports its claim, in a way that would disprove the intellectual exercise carried out by the Tribunal.

Useless, because it does not object to proven facts 1) and 2), and with that it also does not challenge the statement of facts set forth by the Tribunal regarding the dates of titling of the lands in favor of the State and of the private individuals, meaning that the Tribunal's reasoning regarding the antiquity of the registry inscriptions remains fully in force. Consequently, the raised criticism will be rejected.

XXX.In the seventh charge, it asserts that technical and legal reports in administrative expediente 2009-295-RIM indicate that there is no overlap between the State property registration no. 164.408-000 and the properties of Catalina and the Condominio. It refers to:

• 1)Official communication of May 26, 2008, from engineer Juan Araque Skinner, in his capacity as Acting Director of the National Cadastre;
• 2)Technical report from MINAE with communication number ACOPAC-GMRN-060-08 of July 14, 2008, called “Determinación de cobertura de bosques y terrenos de aptitud forestal en fincas N° 6-07524-000 y 6-07583-000”;
• 3)Communication no. RIM-RN-039-2009 of June 23, 2009, from the Acting Director of the Real Property Registry of the National Registry;
• 4)Communication from the MOPT no. GGT-689-09 of September 21, 2009;
• 5)Communication from the National Registry no. RIM-RN-298-2009 of December 3, 2009;
• 6)Technical report no. 001-FOT-2010 of April 13, 2010, prepared by Engineer Manuel Bolaños Chaverri and Surveyor Javier Umaña Montoya, from the Cadastral Division of the Real Property Registry, for the purpose of determining whether there are invasions or overlaps with plan P-120.944-1993.
• 7)Report without communication number, of June 29, 2010, issued by engineer Yenory Jara Vásquez, Registrar of the Cadastral Registry Department, and her respective clarifications of January 25, 2011. It reproaches that the Tribunal ignored the demonstrated irregularities with which the State plan and property were inscribed, with alleged overlap with private property, and with alleged affectation of a State Natural Reserve, thus violating the rules for weighing evidence according to sound criticism.

XXXI.The point subject to the grievance was already resolved in Considerando XI of this judgment, to which the appellant party is referred, in order to avoid unnecessary reiterations.

XXXII.In the eighth challenge, it argues the non-application of Law 10823. It understands that this Law removes the public use and domain (desafecta el uso y dominio público) from the entire area subject to the State Natural Heritage (Patrimonio Natural del Estado) regime, created by means of Decree 35325 published in La Gaceta 128 on July 3, 2009, over State property no. 164408-000, with a measure of 277,093.63 m2, according to plan no. P-120944-1993. In its place, it says, said property is assigned to the new use of urban development of the Municipality of Quepos, in favor of private individuals, through a municipal procedure. It argues that the State’s complaint lacks a current interest, for the following reasons: 1) The declaration of lesivity to public interests in 2016, issued by the Ministry of Justice, lacks current interest because the property became an urban development area by Law 10823; 2) The property is no longer State Natural Heritage; 3) The property no longer has public domain character, because it is no longer destined for a public use, but rather the Law confers upon it a new use for urban development for the benefit of private individuals.

XXXIII.The formulated grievance is not admissible, for the same reasons already set forth in Considerando XIII of this cassation judgment.

XXXIV.In the ninth ground, it reproaches a breach of ordinals 40 and 45 of the Political Constitution, 173.5 and 190 of the LGAP. It narrates the following facts: Gary Bruce Rogers married Catalina Castro in 1994, and since then they have lived on the property registration no. 6-49255-000, together with their 3 children. On December 10, 1999, a part was segregated from that property, which gave rise to property no. 6-112589-000, in the name of Catalina Castro, which has a mortgage lien in favor of the BCR since June 8, 2007. On July 3, 2003, another segregation was carried out, which originated property registration no. 130.282-000 in the name of Catalina Castro. On January 20, 2004, Gary Bruce Rogers and Catalina Castro incorporated the company “Condominio Vistas Damas de Quepos S.A.”, in which both are partners of the capital stock in equal parts. On March 1, 2006, properties nos. 6-49255 and 6-145125-000 were consolidated, giving rise to property registration no. 6-145128-000, in the name of Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. Years later, the registration of this last property was cancelled by judicial order, returning to property 6-49255-000.

It affirms that, between 1999 and 2006, when several segregations of plans were made, there was no property or plan registered in the Public Registry in the name of the State that overlapped the private property in question. In 2009, the State registered the plan made in 1993—P-120944-1993—allegedly overlapping part of the private property of Mrs. Catalina and the Condominio, which, if true, would be violating the registry principle of “first in time, first in right.” In 2009, when Catalina Castro’s family had been registered owners for 18 years, the State proceeded to consolidate properties nos. 6-7524 and 6-7583, properties registered in the registry in 1939, without plans, which were not adjacent to each other, with serious irregularities in the property consolidation process, and from that arose the property of the Partido de Puntarenas no. 164408-000, with a measure of 277,093.63 m2, according to plan P-120944-1993.

Then, through Decree 35325, published in La Gaceta on July 3, 2009, the State declared said property as State Natural Heritage. In that year, the Public Registry initiated the processing of administrative expediente 2009-295-RIM, where all the inhabitants and merchants of the Zona Americana of Quepos were notified, including Mrs. Catalina Castro, the Bank of Costa Rica, and all bank creditors with mortgage guarantees, to inform them that the private properties overlap with State property no. 164.408-000. On November 30, 2012, the Directorate of the Real Property Registry declared the registry immobilization of real estate properties registration no. 112589-000, 130282-000, and 145.128-000, and of many other properties in the Zona Americana of Quepos, which was confirmed on appeal by the Administrative Registry Tribunal. It believes it is not reasonable that a property that originated within a private property destined for commerce be declared, many years later, as a public domain property of the State (the property from its beginnings was destined for commerce by United Fruit Company, and later there was a lease contract with Palma Tica for several decades, in both cases, for private commercial exploitation).

It continues, Catalina Castro and Gary Rogers built Hotel Las Cascadas and their family home with income from Canada, where they live with their three children and work in the hotel industry. It assures that on the properties of the Partido de Puntarenas registrations no. 112589-000, 130282-000, and 49255-000, there is no forest or wildlife; what exists is a dwelling with a hotel, pool, parking lot, and garden areas. It adds that it was demonstrated that the dwelling and hotel have municipal construction permits, that they pay municipal taxes, that the hotel has a commercial license and operating permit from the Ministry of Health and the ICT. It believes that the appealed judgment is incorrect in declaring a lack of right in relation to the claims of the 2015 complaint, which requests respect for the private property right, and, subsidiarily, the right to damages and losses, under articles 173 and 190 of the LGAP.

XXXV.The cassation appellant is not correct in its reproaches. In the first place, its grievance consists of a chronological statement of a series of facts it deems relevant, and other assertions about the material nature of the lands. However, it omits the required factual reasoning, as it is not known what the evidentiary elements supporting it are that could have been omitted or misjudged by the Tribunal. Likewise, it is not specified how those evidentiary defects translated into the violation of the invoked substantive regulations (precept 139.3 of the CPCA). Second, regarding the antiquity and validity of the registry titles inscribed in favor of the State and the private individuals intervening in this trial, refer to what was indicated in Considerandos XXIX, XXVII, and XXIX of this judgment. Third, concerning the inappropriateness of the indemnification claims, based on the good-faith acquisition of the real estate in dispute, and because the same argumentative deficiencies and omissions observed there are incurred, refer to what was indicated in Considerandos IX, XI, and XV.

XXXVI.In the tenth argument, she refutes the granting of the "statute of limitations (prescripción)" defense raised by the State against the claims for respect of private property and the right to compensation in the event of loss of the properties. She points out, "The statute of limitations defense alleged by the defendants against my represented party's lawsuit filed in 2015 is not applicable, because these are continuing acts, which began in 2009 and extended until 2013 in the administrative venue, and continued in 2016 with the declaration of lesivity (declaratoria de lesividad)." She proposes that the computation of the "limitations" period should have been applied as follows:

• 1)Claim: "That it be declared that my properties No. 6-112.589, 6-130.282 and 6-49.255, located in the Province of Puntarenas, are private properties and that they do not form part of State property." According to Article 45 of the Constitution, the right to property is imprescriptible.
• 2)Claim: "That the unification of my 3 properties No. 6-112.589, 6-130.282 and 6-49255 located in Puntarenas be permitted." Article 39 of the CPCA must be applied, "1 year from February 24, 2020, which was interrupted in 2015 with the notification of the lawsuit."
• 3)Claim: "That the nullity of the administrative warning on the property existing over farms No. 6-112.589 and 6-130.282 located in the Province of Puntarenas, dated June 1, 2009, generated by administrative file 2009-295 BI of the Public Registry, be declared." Article 39 of the CPCA must be applied, "1 year from January 7, 2016, the date of administrative resolution No. 29, which declared the lesivity, by the Ministry of Justice."
• 4)Claim: "That the nullity of the immobilization due to inconsistency dated July 22, 2014, existing over farms No. 6-112.589, 6-130.282 and 6-49255, located in the Province of Puntarenas, generated by administrative file 2009-295 BI of the Public Registry, be declared." Article 39 of the CPCA must be applied, "1 year from July 22, 2014. On July 2, 2015, the PGR answered the lawsuit, meaning the fatal deadline had not elapsed. In the case of property 6-49255, the annual period begins to run from February 24, 2020."
• 5)Claim: "Declaration of Absolute Nullity of the rejection of filing through Official Letter No. 2015-17884-C from the Cadastral Registry Area, Real Estate Registry, dated March 17, 2015." Article 39 of the CPCA must be applied, "1 year from March 17, 2015. The lawsuit was notified in 2015, well before the fatal deadline occurred."
• 6)Claim: "Declaration of Nullity of the final resolution of the administrative procedure at 8:46 a.m. on November 30, 2012, confirmed by the Administrative Registry Tribunal, resolution No. 1188-2013 at 8:10 a.m. on December 5, 2013, for immobilizing my real estate 6-112.589-000, 6-130.282-000 and 6-49255-000 (the latter replacing farm 6-145.128-000), for violating the Principle of Motivation and Reasoning and for improper assessment of evidence without the rules of sound criticism." Articles 39 and 40 of the CPCA must be applied, "1 year from January 7, 2016, the date of administrative resolution No. 29, which declared the lesivity, by the Ministry of Justice."
• 7)Claim for compensation for material and moral damages. Precepts 39 of the CPCA and 198 of the LGAP must be applied, "4 years from the last continuing act, which even took place after the 2015 lawsuit; since it was on January 7, 2016, that administrative resolution No. 29 was issued, declaring the lesivity, by the Ministry of Justice."

XXXVII.As a first point, it is noted, as recorded in Considering V of the appealed judgment and in its operative part, that the Tribunal rejected the statute of limitations defense raised by the State, such that the cassation appellant's arguments regarding that extinguishing figure become irrelevant. Second, against the claims previously stated in points 1, 2, 4, 5 and 7 as indicated in Considering XI of the lower court judgment, the defense of lack of right was granted—not that of statute of limitations or expiry (caducidad)—and therefore this grievance also becomes inadmissible. Third, regarding the claims transcribed in points 3 and 6, the defense of expiry raised by the State was indeed granted, based on Article 39 of the CPCA. In her grievance, the appellant coincides with the Tribunal regarding the application of that procedural rule, but proposes another computation of the period; an assertion she makes without any explanation of why it should proceed that way and not as the Tribunal considered, thereby failing to comply with her procedural duty to specify what the alleged violation consists of (Article 139.3 of the CPCA). In any case, regarding those two claims declared expired, reference is also made to what is provided in Considering XVII of this judgment.

XXXVIII.By virtue of the foregoing, it will proceed to declare both cassation appeals without merit. Given that the lower court Tribunal resolved the matter without an award of costs, and none of the parties objected to that provision—nor requested such an award in the cassation phase—this Court will rule likewise.

THEREFORE

Both cassation appeals are declared without merit. This is resolved without an award of costs for the challenge. gcr Luis Guillermo Rivas Loaiciga Rocío Rojas Morales Damaris Vargas Vásquez Jorge Leiva Poveda Carlos Guillermo Zamora Campos Telephones: (506) 2295-3658 or 2295-3659, email [email protected]

EV Generación de Machote: D:\Gestion-Judicial\Servidor de Archivos\MODELOS\S1SENT005.dpj Res. 000739-F-S1-2026 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las catorce horas trece minutos del cuatro de junio de dos mil veintiseis .

Proceso de conocimiento contencioso administrativo tramitado bajo expediente número 15-003590-1027-CA, interpuesto por CATALINA CASTRO CHAVES, en su calidad personal y en representación de CONDOMINIO VISTAS DAMAS DE QUEPOS S.A., contra el ESTADO, representado por el Procurador Mauricio Castro Lizano, la JUNTA ADMINISTRATIVA DEL REGISTRO NACIONAL, representada por su apoderada especial judicial, Gabriela Rojas Rodríguez, y el SISTEMA NACIONAL DE ÁREAS DE CONSERVACIÓN (SINAC), representado por su apoderado especial judicial José Gregorio Gómez Hernández; acumulado con el proceso de lesividad tramitado bajo expediente número 16-002921-1027-CA, interpuesto por el ESTADO, representado por la Procuradora Silvia Quesada Casares, contra CATALINA CASTRO CHAVES, CONDOMINIO VISTAS DAMAS DE QUEPOS S.A., B & P AND THE MONKEY BUSINESS S.A., representada por su curador procesal Álvaro Francisco Vargas Arce, y BANCO DE COSTA RICA, representado por sus apoderados generales judiciales, Helberth Obando Durán y Rodolfo Flores Mora.

En este proceso interviene el SINAC como tercero interesado. En ambos asuntos actúa la licenciada Adriana Rojas Rivero como apoderada especial judicial de Catalina Castro Chaves y de Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. Se conoce del recurso de casación interpuesto por estos dos últimos, contra la sentencia no. 3088-2024 de las 15 horas 52 minutos del 10 de mayo de 2024, dictada por el Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, integrado por las personas juzgadoras Gustavo Irías Obando, Karla Madriz Martínez y José Martín Conejo Cantillo.

Redacta el Magistrado Zamora Campos

CONSIDERANDO

I.En el proceso de conocimiento tramitado bajo expediente 15-003590-1027-CA, la señora Catalina Castro Chaves, en su condición personal y como representante de Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., demandó a la Junta Administrativa del Registro Público y al Estado, pretendiendo: “Pretensiones principales. De forma respetuosa solicito: 1. Que se declare que las propiedades No. 6-112.589-000, 6-130.282-000 y 6-49.255-000, ubicadas en la Provincia de Puntarenas, son propiedades privadas, y que no forman parte de la propiedad del Estado ni del Patrimonio Natural del Estado. 2. Que se declare la Nulidad Absoluta del rechazo de presentación mediante el Oficio N° 2015-17884-C del Área Catastral Registral, Registro Inmobiliario, con fecha del 17 de marzo del 2015; y, como consecuencia de la nulidad, que se permita la reunión y modificación de los planos P-587762-1999, P-5570-1972 y P-710680-2001. 3.

Que se declare la nulidad de la advertencia administrativa de la propiedad que hay sobre las fincas N° 6- 112.589-000 y 6-130.282-000, ubicadas en la Provincia de Puntarenas, con fecha del 1 de junio del año 2009, generadas por el expediente administrativo 2009-295 BI del Registro Público. 4. Que se declare la nulidad de la inmovilización por inconsistencia con fecha del 22 de julio del año 2014, que hay sobre las fincas de Puntarenas números 6-112.589-000 y 6-130.282-000, generadas por el expediente administrativo 2009-295 BI del Registro Público. 5. Que se declare la nulidad de la inmovilización por inconsistencia con fecha del 22 de julio del año 2014 y de las 13:30 horas del 18 de febrero del 2020, que pesa sobre el bien inmueble número 6-49.255-000 de la Provincia de Puntarenas, generada por el expediente administrativo 2009-295 BI del Registro Público. 6. Que se declare la Nulidad de la resolución final del procedimiento administrativo de las 8:46 horas del 30 de noviembre del año 2012, confirmada por el Tribunal Registral Administrativo por medio de la resolución Nº 1188-2013 de las 8:10 horas del 5 de diciembre del 2013, por inmovilizar mis bienes inmuebles 6-112.589-000, 6-130.282-000 y 6-49.255-000 (este último en sustitución de la finca 6-145.128-000), por vulnerar el Principio de Motivación y Fundamentación y por indebida valoración de la prueba sin las reglas de la sana crítica. 7.

Declaratoria de nulidad absoluta de la inmovilización por inconsistencia, con fecha del 18 de mayo del 2005, inscrita por medio de las citas 560-17282-001 sobre la propiedad 6-49.255-000 nacida el 24 de febrero del año 2020, por aparecer registralmente hasta el año 2020. 8. Declaratoria de nulidad absoluta de la inmovilización por inconsistencia, con fecha del 19 de noviembre de 1999, inscrita por medio de las citas 471-14784-001 sobre la propiedad 6-112.589-000, por aparecer registralmente con fecha posterior al año 2020. 9. Declaratoria de nulidad absoluta de la inmovilización por inconsistencia, con fecha del 21 de junio del año 2003, inscrita por medio de las citas 520-15482-001 sobre la propiedad 6-130.282-000, por aparecer registralmente con fecha posterior al año 2020. PRETENSIÓN SUBSIDIARIA INDEMNIZATORIA. 1) Que se condene al Estado a indemnizar por responsabilidad civil objetiva, a nombre de Catalina Castro Chaves y Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., por daños y perjuicios en los siguientes términos: A. Daño Material: por la suma provisional de cinco millones cuatrocientos veintiocho mil ciento doce de dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de América, por el valor de las propiedades que enumero: 1.

Propiedad No. 112.589-000, de la Provincia de Puntarenas, inscrita a mi nombre personal. 2. Propiedad No. 130.282-000 de la Provincia de Puntarenas, inscrita a mi nombre personal. 3. Propiedad No. 6-49.255-000 de la Provincia de Puntarenas, inscrita a nombre de mi representada, Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. El valor de las propiedades se podrá actualizar en el proceso de ejecución de sentencia, por medio de prueba pericial. B. Perjuicio – Lucro cesante a nombre de Condominio Vistas Damas de Quepos S.A.: por lo que dejaremos de percibir, con la actividad empresarial familiar eco-turística por 2 generaciones, por la suma provisional de $2.001.826,38 dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de América, a nombre personal y de mi representada, en partes iguales. El monto del daño por lucro cesante se podrá actualizar en el proceso de ejecución de sentencia por medio de perito judicial.

C. Daño Moral a nombre de Catalina Castro Chaves: por la suma de ciento cincuenta millones de colones, por haberme garantizado, antes de comprar la propiedad hace 21 años, que se trataba de un bien inmueble de un particular, sin anotaciones y gravámenes, y luego, decirme simplemente que, por errores de las instituciones públicas y gobernantes, mi casa familiar, mi hotel con empresa familiar, es del Estado, sin importar el sufrimiento humano que eso genera, sin importar el dolor causado a mi familia, sin ningún tipo de misericordia. He llorado, no quiero perder la casa de mis hijos, el hotel de playa y montaña, nuestro proyecto de vida familiar, por la que mi esposo y yo hemos trabajado duro y luchando en muchísimos años. Sufro cuando veo a mi esposo Gary Rogers, deprimido porque ya no es dueño de la propiedad que adquirimos con sus ahorros de 20 años de trabajo, de lo que construimos en 20 años de trabajo turístico.

Sufrí como madre cuando mi hijo desmotivado por este problema, dejó de estudiar administración hotelera en la universidad y me costó convencerlo de que no dejara la universidad. A raíz de esta situación, tenemos 5 años de sufrimiento por el estrés generado, al no poder adquirir permisos para construir, para realizar mejoras, no podemos obtener créditos. 2) Que se condene al Estado en costas del proceso”. El Estado y la Junta Administrativa del Registro Nacional contestaron negativamente; el primero opuso excepciones de caducidad sobre la pretensión de nulidad contra los planos catastrados P-10461-1939 y P-120944-1993, y el inmueble 6-164408-000; de caducidad y prescripción contra los demás reclamos anulatorios e indemnizatorios; de falta de integración de la litis consorcio pasivo necesario respecto del Sistema Nacional de Áreas de Conservación (que fue acogida) y de la Municipalidad de Aguirre -ahora Quepos- (denegada); así como falta de derecho. La Junta planteó defensas de caducidad, prescripción y falta de derecho.

II.En el proceso de lesividad, tramitado bajo expediente no. 16-002921-1027-CA, el Estado demandó a Catalina Castro Chaves, Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., B & P and The Monkey Business S.A. y al Banco de Costa Rica, pretendiendo: “1) Son nulos la propiedad del Partido de Puntarenas, matrícula 6-112589-000, y el asiento 14784 del tomo 471 del Diario de Bienes Inmuebles que le dio origen según escritura N° 82 de las 10 horas de 18 de noviembre de 1999, otorgada ante el Notario Manuel Antonio Solano Ureña, por comprender bienes de dominio público donde han de regir las potestades de autotutela administrativa, debiéndose ordenar su cancelación en el Registro Inmobiliario.

• 2)Son nulos la propiedad del Partido de Puntarenas, matrícula 6-130282-000, y el asiento 15482 del tomo 520 del Diario de Bienes Inmuebles que le dio origen según escritura No. 53 de 12:30 horas de 21 de junio de 2003, otorgada ante el Notario Eric Vizcaíno Dávila, por comprender bienes de dominio público donde han de regir las potestades de autotutela administrativa, debiéndose ordenar su cancelación en el Registro Inmobiliario.
• 3)Son nulos la propiedad del Partido de Puntarenas, matrícula 6-134112-000, y el asiento 18377 del tomo 531 del Diario de Bienes Inmuebles que le dio origen según escritura N° 226-3 de 14 horas de 8 de enero de 2004, otorgada ante el Notario Alejandro Jiménez Castro, por comprender bienes de dominio público donde han de regir las potestades de autotutela administrativa, debiéndose ordenar su cancelación en el Registro Inmobiliario.
• 4)Es nulo el asiento 97078 del tomo 571, presentado al Diario de Bienes Inmuebles el 26 de junio de 2007 e inscrito el 29 de junio de 2007, originado por la escritura N° 62 de 8 horas de 8 de junio de 2007, otorgada ante la notaria Kattia Vargas Cordero, donde Catalina Castro Chaves constituyó gravamen hipotecario cuyo acreedor es el Banco de Costa Rica, por comprender bienes de dominio público donde han de regir las potestades de autotutela administrativa, debiéndose ordenar su cancelación en el Registro Inmobiliario.
• 5)Son nulos los planos P-587762-1999, P-710680-2001 y P-891228-2003, por comprender bienes de dominio público donde han de regir las potestades de autotutela administrativa, debiéndose ordenar su cancelación en el Registro Inmobiliario.
• 6)Declarar la nulidad de la matrícula 6-49255-000, plano 5540-1972 (tomo 342, asiento 4241), originada por la sentencia de la Alcaldía de Aguirre y Parrita de las 14 horas de 5 de diciembre de 1983, inscrita el 21 de junio de 1985, por comprender bienes de dominio público integrantes del Patrimonio Natural del Estado donde regirán las potestades de autotutela administrativa a cargo del MINAESINAC, debiéndose ordenar la cancelación de dichos asientos en el Registro Inmobiliario.
• 7)En caso de oposición, serán ambas costas y sus intereses a cargo de las partes accionadas”. Los codemandados Catalina Castro Chaves y Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. contestaron negativamente; oponiendo excepciones de litis pendencia; desacumulación de pretensiones respecto de las dirigidas contra B&P and The Monkey Business S.A.; falta de integración de la litis consorcio pasivo necesaria respecto de la Municipalidad de Aguirre -ahora Quepos-, de la Junta Administrativa del Registro Nacional y del Ministerio de Ambiente (rechazada); cosa juzgada material con relación a lo resuelto por el Juzgado Civil de Puriscal en la resolución de las 9:00 del 18 de junio de 1991 en el expediente 126-87; y falta de derecho. Plantearon contrademanda, la cual fue declarada caduca con fundamento en el artículo 112 bis del Código Procesal Contencioso Administrativo. Ante la imposibilidad de notificar a B & P and The Monkey Business S.A., se le nombró curador procesal.

III.Ambos procesos fueron acumulados bajo el expediente no. 15-003590-1027-CA. Por su parte, el Tribunal, mediante sentencia no. 3088-2024 de las 15 horas 52 minutos del 10 de mayo de 2024, aclarada y adicionada mediante resolución 3088-2024-BIS de las 15 horas 2 minutos del 10 de mayo de 2024, dispuso: “Se acogen parcialmente las solicitudes de adición y aclaración interpuestas. Se adiciona la parte dispositiva de la sentencia 2024003088 de las quince horas con cincuenta y dos minutos del diez de mayo de 2024, para que deba leerse de la siguiente manera: "POR TANTO: Se admiten las pruebas para mejor resolver ofrecidas. Con relación a la demanda tramitada en el expediente 15-003590-1027-CA, se acoge la excepción de caducidad de la acción respecto de las pretensiones identificadas con los números tres, seis, siete, ocho y nueve, las cuales se declaran inadmisibles, y se rechaza para las otras pretensiones.

Se rechaza la excepción de prescripción de las pretensiones subsidiarias. Respecto de todas las pretensiones principales y subsidiarias que no fueron afectadas por la caducidad de la acción, se acoge la defensa de falta de derecho opuesta por las codemandadas, declarando sin lugar la acción en todos sus extremos. Con relación a la demanda tramitada en el expediente 16-002921-1027-CA, se rechazan las excepciones de prescripción, cosa juzgada material, falta de interés actual y falta de derecho opuestas por los codemandados. Se declara con lugar la demanda de lesividad y en consecuencia, se dispone lo siguiente:

• 1)Se declara la nulidad y se ordena la cancelación de la inscripción de la propiedad del Partido de Puntarenas, matrícula 6-112589-000, asiento 14784 del tomo 471 del Diario de Bienes Inmuebles.
• 2)Se declara la nulidad y se ordena la cancelación de la inscripción de la propiedad del Partido de Puntarenas, matrícula 6-130282-000, asiento 15482 del tomo 520 del Diario de Bienes Inmuebles.
• 3)Se declara la nulidad y se ordena la cancelación de la inscripción de la propiedad del Partido de Puntarenas, matrícula 6-134112- 000, asiento 18377 del tomo 531 del Diario de Bienes Inmuebles.
• 4)Se declara la nulidad y se ordena la cancelación de la inscripción asiento 97078 del tomo 571, presentado al Diario de Bienes Inmuebles el 26 de junio de 2007 e inscrito el 29 de junio de 2007.
• 5)Se declara la nulidad y se ordena la cancelación de la inscripción de los planos P-587762-1999, P-710680-2001 y P-891228-2003.
• 6)Se declara la nulidad y se ordena la cancelación de la inscripción de la propiedad del Partido de Puntarenas, matrícula 6-49255-000, plano P-5540-1972, asiento 4241 del tomo 342 del Diario de Bienes Inmuebles. Se resuelven ambas acciones sin especial condenatoria en costas". Inconformes con lo resuelto, doña Catalina Castro Chaves y Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. formulan recurso de casación, cuyos agravios han sido reordenados para un mejor entendimiento de lo que se resolverá.

RECURSO DE CASACIÓN DE CATALINA CASTRO CHAVES

IV.En el primer motivo, acusa violación del plazo para dictar sentencia, previsto en el artículo 111 del Código Procesal Contencioso Administrativo (versión vigente a la fecha cuando se planteó esta demanda, sea el 24 de abril de 2015). Dice, a partir de que se rindieron conclusiones, comenzó a computarse el plazo de 15 días hábiles, el cual venció el 22 de abril de 2024. No obstante, reclama, mediante resolución del 19 de abril de ese año, el Tribunal dictó una reapertura, que notificó hasta el 24 de abril, resultando evidentemente tardía y no pudiendo utilizarse como causal de suspensión del plazo. Además, reprocha, la reapertura fue innecesaria, porque los documentos que buscaba el Tribunal se encontraban en el expediente judicial. Interpreta, si bien la ley 9784 -del 12 de noviembre de 2019- reformó el ordinal 111 del CPCC, eliminando la sanción de nulidad por incumplimiento del plazo para fallar, esa norma sólo resulta aplicable a los procesos iniciados con posterioridad a la vigencia de la reforma, es decir, a partir del 13 de diciembre del 2019. Sostiene, conforme al derecho transitorio (IV del CPCA), los procesos han de concluirse conforme a las reglas procesales bajo las cuales fueron planteados.

V.No ha lugar al cargo aducido. De conformidad con el artículo 3.1 del Código Procesal Civil, de aplicación supletoria a la especie por remisión del ordinal 220 del CPCA, las normas procesales son de orden público y de aplicación inmediata. Por reforma introducida mediante ley 9784 del 12 de noviembre de 2019, publicada el 13 de diciembre de 2019 en el Diario Oficial La Gaceta, se dejó sin efecto la sanción de nulidad automática que antes contemplaba el ordinal 111 del CPCA para los procesos de conocimiento cuya sentencia fuera dictada fuera de plazo. Por ende, la norma que disponía la nulidad automática no resulta aplicable a este asunto, porque la sentencia fue dictada en el año 2024, cuando ya estaba vigente la reforma que la eliminó. Tampoco es posible aplicar la norma previa a la reforma, con base en el Transitorio IV del CPCA, porque éste se refiere a otro supuesto distinto, correspondiente a los procesos que iniciaron antes de la entrada en vigencia del CPCA y que se regían por la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.

Ese transitorio indica: “Los procesos contencioso-administrativos y los juicios ordinarios atribuidos a la vía civil de Hacienda, interpuestos con anterioridad a la entrada en vigencia de este Código, cualquiera que sea su estado procesal, continuarán sustanciándose, en todos sus trámites y recursos, por las normas que regían a la fecha de inicio (…)”. Finalmente, con respecto a la causal de casación por motivos procesales contemplada en el ordinal 137.1.g) del CPCA, en otro asunto similar, esta Sala indicó: “[…] En este caso concreto, la norma invocada por la casacionista como fundamento de su reproche, es consecuencia de un proceso influenciado por el sistema fundado en la oralidad, donde impera respetar el principio de inmediación, con el fin fundamental de que lo acaecido en el juicio oral y público se conserve en la memoria de los juzgadores. Sin embargo, no debe interpretarse como un resguardo absoluto de las formas, ya que está orientado a la protección de las garantías constitucionales de audiencia, defensa, contradicción, lo cual deslegitima la declaratoria de nulidad por la nulidad misma, ya que se trata de materia odiosa que ha de ser interpretada de manera restrictiva y solo es admisible cuando se cause indefensión al recurrente.

En el supuesto de la causal g) del numeral 137 ibídem (inobservancia del plazo para el dictado del fallo), este requerimiento se mantiene; la parte recurrente debe explicar la indefensión real causada, lo cual consiste en precisar la afectación que le generó el hecho de que la sentencia hubiere sido emitida fuera del plazo establecido en el canon 111 del CPCA. Cabe agregar, las normas procesales son instrumentales al derecho sustantivo, y en esa línea de pensamiento deben entenderse como medios para concretar el derecho constitucional a la justicia pronta y cumplida, a obtener una sentencia en un plazo razonable. No pueden entonces interpretarse con tal rigidez, en abandono de esa instrumentalidad, tornándolas en fines últimos y en obstáculo para la decisión que demandan los justiciables, ya que, se reitera, implica retrotraer un proceso a etapas superadas (celebración de un nuevo debate y dictado de sentencia), con afectación no solo para el justiciable, sino para la administración de justicia y para el adecuado manejo de los recursos públicos.

Además, sería contradictorio con el principio de conservación de los actos procesales. Por estas razones es que el párrafo segundo del artículo 137 erige la indefensión como el presupuesto de admisibilidad de los cargos procesales” (sentencia no. 1753-2024 de las 9:14 horas del 12 de diciembre de 2024). En la especie, la recurrente no explica de qué manera le perjudicó la dilación incurrida por el Tribunal, más allá de la mera inobservancia formal de la norma procesal que fija el plazo para emitir sentencia en este tipo de asuntos. Por ende, no cabe decretar la nulidad por la nulidad misma, si no se verifica que el retraso causó indefensión real y material a la casacionista. En consecuencia, se denegará el reparo formulado.

VI.En el segundo motivo alega indefensión, porque no se le permitió contrademandar cuando la representación del Estado introdujo un hecho novedoso en su demanda y reajustó pretensiones (mediante escrito del 15 de diciembre de 2021), y fue justamente ese hecho el que el Tribunal utilizó como fundamento del acogimiento de la demanda de lesividad. Expone, mediante resolución de las 8:15 minutos del 18 de febrero de 2022, la jueza de trámite dispuso: “Sobre el escrito de la parte en el cual interpone una Contrademanda, dentro del proceso 16-002921-1027-CA, la misma se rechaza por improcedente. La audiencia otorgada a la parte es para referirse a un hecho nuevo que incide o influye en las pretensiones invocadas por la parte, dicha audiencia se otorgó con fundamento en lo dispuesto en los numerales 68 y 95 del CPCA. La contestación de un hecho nuevo no otorga a la parte la posibilidad de interponer una contrademanda, el Código Procesal Civil ( de aplicación supletoria con base en lo dispuesto en el artículo 220 del CPCA) en su numeral 38.1 establece que el demandado podrá reconvenir únicamente en el escrito donde conteste la demanda, está es una etapa precluida dentro del presente proceso, y el hecho que se otorgue audiencia de un hecho nuevo no faculta en forma expresa según los numerales indicados para que la parte interponga una reconvención”.

Dice, de conformidad con el artículo 35.6 párrafo cuarto del CPC, ante la admisión de nuevos hechos, sí era posible entablar una reconvención. Asevera, la posibilidad de contrademandar en un proceso de lesividad no puede limitarse al momento de la contestación de la demanda, sino que debe ampliarse a la fase de inclusión de hechos nuevos, porque en este caso la Procuraduría General de la República logró incluir elementos relevantes que no habían sido incluidos en la demanda inicial de lesividad, sorprendiendo a los demandados para quienes era necesario contrademandar porque esa vía ofrecía mayor amplitud de defensa que la simple contestación del hecho. Acota, en el CPCA no consta ninguna norma que limite la reconvención en caso de introducción de hechos novedosos.

VII.No procede el alegato planteado. Según se lee en los hechos de la demanda entablada por el Estado dentro del expediente acumulado no. 16-002921-1027-CA, en fecha 5 de abril de 2016:

• 1)Es propietario del inmueble del Partido de Puntarenas 164408-000, con una cabida de 277093,63 m2, según el plano P-120944-1993.
• 2)El 17 de junio de 1985, se originó la matrícula del Partido de Puntarenas 49255, según ejecutoria de 14 horas del 22 de diciembre de 1983, expedida por la Alcaldía de Aguirre y Parrita, expediente no. 149-1983.
• 3)El 10 de diciembre de 1999, del inmueble 6-49255 se segregó la matrícula 6-112589-000, plano P-587762-1999, a nombre de Catalina Castro Chaves.
• 4)El 3 de julio de 2003, del inmueble 6-49255 se segregó la matrícula 6-130282-000, plano P-710680-2001, a nombre de Catalina Castro Chaves. Dicho inmueble tiene gravamen hipotecario a favor del Banco de Costa Rica
• 5)Según segregaciones del inmueble 6-49255, el 25 de junio de 2003 se originó la matrícula 6-130114, y el 14 de abril de 2004 la matrícula 6-134111. Las matrículas 6-130114 y 6-130111 fueron reunidas, dando origen al inmueble matrícula 6-134112-000, plano P-891228-2003, a nombre de B & P and The Monkey Business S.A.
• 6)El 1 de marzo de 2006 se reunieron las matrículas 6-49255-000 y 6-145125-000, dando origen al inmueble matrícula no. 6-145128-000, plano P-1027171-2005, a nombre de Condominio Vistas Damas de Quepos S.A.
• 7)Las fincas matrícula no. 6-112589-000, 6-130282-000, 6-134112-000 y 6-145128-000, y sus respectivos planos, comprenden bienes de dominio público, pues traslapan con la propiedad del Estado matrícula no. 6-164408-000, plano P-120944-1993, que integra su Patrimonio Natural. Con fundamento en lo anterior, el Estado demandó a Catalina Castro Chaves, Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., B & P and The Monkey Business S.A., y al Banco de Costa Rica, pretendiendo la nulidad de los asientos registrales y planos catastrados de las fincas referidas (por traslapar terrenos inscritos a nombre del Estado), así como del gravamen hipotecario indicado. Posteriormente, mediante escrito del 15 de diciembre de 2021, la PGR solicitó ajustar la demanda por hecho nuevo, en los siguientes términos: “Con base en la Ley 8508, artículo 90 incisos 1.b) y 2, indico al Tribunal que, con posterioridad a la presentación de la demanda y su contestación, en el Registro Inmobiliario, al tomo 2019, asiento 523860, cuya copia adjunto, el 24 de febrero de 2020 por sentencia 133-TJPQP-2017 de 14:30 hrs. de 14 de setiembre de 2017, del Tribunal de Puntarenas, sede Quepos, sumaria 08-200871-0457-PE contra Catalina Castro Chaves por Falsedad Ideológica en perjuicio de la fe pública, se canceló el inmueble 6-145128-000, plano P-1027171-2005, y se retornó a la finca madre 6- 49255-000, plano P-5540-1972, originada por información posesoria tramitada ante la Alcaldía de Aguirre y Parrita, aprobada por resolución de 14 hrs. de 5 de diciembre de 1983, inscrita el 21 de junio de 1985 (tomo 342, asiento 4241), como refiere el hecho 2 de la demanda. El inmueble 6-49255-000 continúa a nombre de Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., y mantiene la inmovilización según la resolución administrativa de 13:30 hrs. de 18 de febrero de 2020, expediente 2009-295, lo mismo que la anotación de nuestra demanda al tomo 2016, asiento 339307, como se aprecia en la certificación anexa del tomo 18, folio 3354; y, la certificación literal de la matrícula 6-49255-000. La finca 6-49255-000, plano P-5540-1972, por paridad de razón comprende indebidamente terrenos demaniales del Estado matrícula 6-164408-000, plano P-120944-1993 (…)”. En razón de ese hecho novedoso sobrevenido con posterioridad a la interposición de la demanda, el Estado ajustó las pretensiones, excluyendo como pedimento la nulidad del asiento registral y plano catastrado correspondientes a la finca matrícula 6-145128-000 [porque fue anulado en el proceso penal expediente no. 08-200871-0457-PE] y, en su lugar, solicitó la nulidad del asiento registral y plano catastrado correspondientes a la finca matrícula no. 6-49255-000 [finca madre de donde había nacido la finca 6-145128-000, ahora anulada]. A los codemandados Catalina Castro Chaves y al Condominio se les confirió la debida audiencia para referirse al hecho nuevo y ajuste de pretensiones, la cual contestaron, alegando lo que estimaron pertinente a su defensa, y en el mismo escrito plantearon contrademanda, que fue rechazada por los motivos supra transcritos. Ahora bien, en criterio de la casacionista, el CPCA no limita la posibilidad de contrademandar ante la introducción de un hecho nuevo, y, por su parte, el numeral 35.6 párrafo cuarto del CPC la facultaba para ejercer esa acción. No lleva razón en su interpretación. El artículo 68.2 del CPCA dispone que si, después de contestada la demanda (como ocurre en este caso) o la contrademanda, sobreviene algún hecho nuevo con influencia en la pretensión, las partes pueden acreditarlo antes de que los autos estén listos para fallo, y es requerido conferir audiencia de tres días a las partes para que realicen sus alegaciones. No contempla esa ley procesal posibilidad de contrademandar ante la introducción de un hecho novedoso; lo que contempla son oportunidades para ampliar la demanda o contrademanda (ordinales 68 y 95). Tampoco encuentra sustento la tesis de la recurrente en el precepto 35.6 párrafo del CPC, que cita como apoyo, el cual dispone: “En proceso ordinario, hasta antes del inicio de la audiencia de prueba, por una única vez, será posible ampliar o modificar la demanda y la contrademanda en cuanto a las partes, hechos, pretensiones y prueba, cuando un hecho nuevo determine la imposibilidad de conservar en todo o en parte la pretensión original (…)” (el énfasis es suplido). Según se observa, la norma invocada por la recurrente se refiere a supuestos de ampliación o modificación de una contrademanda ya existente (se entiende, una presentada en tiempo y forma) porque sobreviene un hecho nuevo de significativa influencia en la pretensión original; pero esa norma no resulta aplicable a este caso, porque lo que la parte codemandada intentó no fue la ampliación o modificación de una contrademanda entablada en el escrito de contestación a la demanda (artículo 38.1 del CPC), sino la interposición tardía de una reconvención. Véase que no se trató de una ampliación o modificación -supuesto regulado por la norma invocada- porque ya el Tribunal había rechazado el primer intento de interposición de la contrademanda, mediante resolución interlocutoria no. 123-2021-T de las 8:10 horas del 2 de febrero de 2021, confirmada por resolución 123-2021-T-BIS de las 8:10 horas del 16 de abril de 2021 (declarada caduca por la no presentación en tiempo de las copias prevenidas). En consecuencia, se rechaza el agravio.

VIII.En el tercer motivo reclama incongruencia de la sentencia, por vicio de infra petita. Censura, el Tribunal no resolvió las pretensiones indemnizatorias de carácter subsidiario formuladas por doña Catalina, en lo personal y como representante de Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. Dice, esas pretensiones se fundan en que los demandados son adquirentes de buena fe, de manera que, aunque se confirmara que se está en presencia de bienes de dominio público, el Tribunal debió motivar por qué no procedía la indemnización de quienes adquirieron con base en actos legítimos y con causas justas. Alega, la propiedad el partido de Puntarenas no. 49.255-000 fue adquirida dentro de un proceso sucesorio tramitado en expediente 126-87 del Juzgado Civil de Puriscal; el inmueble de la provincia de Puntarenas no. 49.255-000 nació por medio de información posesoria, en expediente 149-1.983. Reprocha, no sólo se omitió pronunciamiento sobre las pretensiones subsidiarias (vicio de incongruencia), sino tampoco se indicaron las razones por las que no procedía la tesis que las sustentaba (vicio por falta de motivación).

Subraya, el Tribunal realizó las siguientes aseveraciones: “Al respecto, el Tribunal ha encontrado que los hechos puros y simples detallados, es decir, la forma de nacimiento del inmueble, su historial de movimientos, la causa adquisitiva y el uso que le han dado, han quedado debidamente demostrados, y no se ha cuestionado tampoco por las contrapartes, la buena fe de los demandados en tales negocios jurídicos”; y, “Por otra parte, en este proceso no se ha examinado ni juzgado la buena fe de cada uno de los adquirentes y anotantes del bien cuya inscripción se anula”. Reprocha, si el Tribunal reconoce que doña Catalina, en lo personal y como representante de la sociedad accionada, actuó de buena fe, no se explica por qué entonces no abordó los extremos indemnizatorios reclamados con base en esa buena fe en la adquisición del inmueble, lo cual le causa indefensión, porque no puede ejercer la impugnación ante el superior.

IX.No se aprecian los yerros acusados. En cuanto a la falta de motivación, de la lectura íntegra de la sentencia sí se logra desprender los razonamientos que condujeron al Tribunal a estimar que no procedían las pretensiones indemnizatorias planteadas, fundadas en la buena fe de los actores como adquirentes de los inmuebles en cuestión. En ese sentido, apuntó el Tribunal: “B.- SOBRE LA LICITUD DE LAS CAUSAS ADQUISITIVAS DE LOS INMUEBLES POR PARTE DE LOS DEMANDADOS, AMPARADOS A LA PUBLICIDAD REGISTRAL. A lo largo del trámite de ambos procesos, las personas físicas y jurídicas afectadas han insistido en el carácter lícito de la causa adquisitiva de sus bienes y el destino privado que han tenido desde entonces. Al respecto, explicaron y argumentaron que la propiedad de Puntarenas N° 49.255-000 nació en el año 1983 por medio de un proceso de información posesoria que realizó en vida el Sr. Tito González González, bajo el expediente N° 149-1.983, proceso en el cual el Estado no presentó oposición; que cuando fue creada,no existía ningún traslape de planos con otra propiedad; puesto que el Estado todavía no había inscrito el plano respecto del cual ahora se acusa tal defecto.

Detallaron también que tal inmueble fue adquirido en 1991 por parte de Gary Rogers y su madre, ambos de nacionalidad canadiense, con recursos propios y lícitos, dentro de un proceso sucesorio, tramitado bajo el expediente 126-87 del Juzgado Civil de Puriscal, en donde el juez civil aprobó la venta por medio de la resolución judicial de las 9 horas del 18 de junio de 1991; que luego el adquirente se casó con Catalina Castro en 1.994, y desde entonces viven en dicha propiedad, junto con sus 3 hijos en común; que con el transcurso del tiempo realizaron varias segregaciones y reuniones de las fincas, que generaron los inmuebles involucrados en este proceso, a nombre de las partes demandadas en la acción de lesividad, y que tales propiedades corresponden a la casa de habitación de la indicada familia, y el Hotel Las Cascadas, edificado y administrado por ellos, que sirve como medio de sustento familiar; todo dentro del marco de legalidad, pues tanto las adquisiciones, como las construcciones, y la explotación hotelera, contaron con todos los permisos atinentes.

A partir de ello consideraron que la posterior intención del Estado de quedarse con sus propiedades sin remuneración a cambio, constituye una expropiación forzosa que no tienen el deber de soportar. Al respecto, el Tribunal ha encontrado que los hechos puros y simples detallados, es decir, la forma de nacimiento del inmueble, su historial de movimientos, la causa adquisitiva y el uso que le han dado, han quedado debidamente demostrados, y no se ha cuestionado tampoco por las contrapartes, la buena fe de los demandados en tales negocios jurídicos. Sin embargo, ello no demerita la propiedad estatal sobre los terrenos afectados. En virtud del principio de inmatriculación de los bienes de dominio público, al régimen demanial no le es oponible el principio de publicidad registral como defensa para mantener un título de propiedad privada, salvo que el particular demostrara que su título era preexistente a la constitución del demanio en los terrenos disputados, caso en el cual lo que operaría es la figura de la expropiación de hecho, con todas las consecuencias patrimoniales que tal fenómeno apareja.

Sin embargo, este no es el caso que aquí se conoce, dado que el origen de las fincas 6- 7524 y 6-7583 data de los años 1938 y 1939, fechas desde las cuales las tierras comprendidas por esas matrículas pertenecían al Estado, mismas que luego fueron reunidas para dar lugar a la actual matrícula 6-164408-000; mientras que la matrícula 49255 nació en el año 1983. Es evidente que en este caso que el dominio público sobre los terrenos en discusión fue constituido mucho tiempo antes de que el señor Tito González González promoviera las diligencias de información posesoria que dieron lugar a una sentencia con cosa juzgada formal, por medio de la cual se ordenó al Registro Nacional otorgarle a dicha persona una matrícula sobre una porción de bienes inmuebles que ya contaban con una titularidad previa, incorporados al régimen demanial, y por tanto, inalienables. Por supuesto, es también anterior a la adquisición de ese inmueble por parte del señor Gary Rogers, y también de las posteriores segregaciones y traspasos a favor de la señora Castro y las sociedades involucradas.

Siendo así, el Estado está en todo su derecho de recuperar el dominio pleno sobre su propiedad inmueble (artículo 264 del Código Civil). De conformidad con el numeral 320 del Código Civil, la acción la puede ejercer el dueño "primigenio" tanto frente a poseedores (sean éstos de buena o de mala fe), como también frente a terceros que lograron inscribir posteriormente un título registral sobre la misma finca (fenómeno de doble matriculación), producto de un trámite de información posesoria o por la vía de procedimientos de titulación de tierras. Al haber quedado acreditado tanto en sede administrativa como judicial que los inmuebles de los demandados se sobreponen a un terreno que goza de todas las características propias del demanio público; resulta evidente que las inscripciones examinadas no debieron prosperar y que son absolutamente nulas, dado que, por su naturaleza ya explicada, no puede convalidarse por ninguna vía, ni siquiera por el transcurso del tiempo.

En este sentido, a pesar de que este Tribunal encuentra muy respetables las argumentaciones realizadas por las demandadas en la acción de lesividad, debe precisarse que ninguno de los principios registrales de publicidad, legitimación, fe pública, legalidad e inscripción, como mecanismos garantes de la seguridad jurídica; puede prevalecer sobre el carácter demanial del bien afectado, o servir de medio para derribar las características de imprescriptibilidad e inalienabilidad de éste. Como se adelantó supra, el régimen demanial y sus consecuencias ni siquiera requieren su inscripción registral para su constitución, eficacia y oponibilidad, y por ende, no podría sucumbir ante una aparente contradicción con los principios indicados. […] Por otra parte, en este proceso no se ha examinado ni juzgado la buena fe de cada uno de los adquirentes y anotantes del bien cuya inscripción se anula. Ello no ha sido argumentado para sostener la lesividad planteada y no resulta necesario para determinar la nulidad y cancelación de los asientos registrales.

Las actuaciones irregulares encontradas por la Dirección del Registro Público hacen que sea imposible generar derechos tanto para el comprador original como los sucesivos adquirientes debido a que la inscripción no subsana los vicios que contenga y por lo tanto es incapaz de generar derechos para el adquiriente original o los posteriores de buena fe. Se reitera que las inscripciones registrales examinadas no surten ni conceden derecho real alguno susceptible de protección privada, ni tampoco sobre ellos pueden imponerse válidamente gravámenes de cualquier tipo, sea por título de garantía de crédito u otro en confrontación legal del régimen demanial, toda vez que sustrae del comercio de los hombres el inmueble de marras. […] C.- IMPROCEDENCIA DE UN PROCESO EXPROPIATORIO. Protestaron también las personas físicas y jurídicas afectadas, que el Estado quiere hacerse indebidamente de sus tierras dado su valor turístico, sin pagarles el precio debido ni indemnizarle los daños que ello generaría, evitando un proceso expropiatorio.

En el acápite precedente quedó fijado que, a pesar de lo indicado en los asientos registrales que se piden anular, los codemandados no pueden alegar derecho de propiedad sobre bienes de dominio público, y por ende, este reclamo carece de asidero. Debe insistirse que, en el tanto que las propiedades fueron inscritas en contra de las disposiciones del ordenamiento jurídico, el Estado puede recuperar la integridad de su bien sin tener que someterse al trámite expropiatorio, manteniendo los afectados de buena fe conservan su derecho de accionar contra los sujetos con los cuales negociaron. Ha explicado la jurisprudencia patria en casos que guardan alguna similitud con el que nos ocupa que: “XI.- […] Claramente, el derecho de propiedad que esgrime la actora (anulado por el Tribunal), fue adquirido en remate, sin embargo, se originó en una información posesoria ejercida sobre bienes públicos, lo cual constituye un hecho no controvertido.

Si bien, de esa información posesoria se generó un título de propiedad, este es absolutamente nulo, por sustentarse en la posesión de un bien del Estado, que por su naturaleza demanial resulta imprescriptible e inalienable, de ahí que no sea susceptible de usucapión. Tampoco, en el tanto no se cuenta en la especie con el elemento buena fe, toda vez que resulta claro, la posesión fue realizada sobre un bien público, creado por ley, desde el año 1963. Acorde a lo expuesto en el considerando VII de esta sentencia, dicho título carece de validez, al sustentarse en una posesión ejercida sobre bienes del demanio, no susceptibles de usucapión, en tanto son públicos y contentivos de vegetación tipo humedal, es decir, propios del PNE, como se ha hecho constar en diversas certificaciones que constan en autos. […] De esa suerte, no resulta aplicable al asunto de examen, el ordinal 455 del Código Civil, en el sentido de que: “los títulos sujetos a inscripción, que no estén inscritos, no perjudican a terceros, sino desde la fecha de su presentación al Registro …”, puesto que los bienes demaniales no inscritos, en acopio del principio de inmatriculación, si afectan efectivamente a terceros, en este caso en virtud de una decisión legislativa, que asigna a esos bienes un carácter público.

Lo anterior descarta cualquier reclamo en cuanto a una supuesta responsabilidad objetiva del Estado, por la alegada adquisición al amparo del Registro sobre bienes del demanio, ya que, se reitera, el carácter público de los inmuebles de JAPDEVA, le ha sido otorgado por ley, cuyo alcance general y formal, elimina cualquier buena fe del poseedor. Resulta inadmisible asimismo el alegato en el sentido de que los bienes inmuebles de la actora, que traslapan el patrimonio público de JAPDEVA, fueran adquiridos de buena fe, tras 26 años de vigencia de la ley que les otorgó ese carácter. Claramente, no puede surgir una obligación indemnizatoria por responsabilidad objetiva del Estado, pues no se está frente a derechos subjetivos propiamente tales, sino inscripciones absolutamente nulas, carentes del elemento buena fe, fundamentadas en una posesión claramente antijurídica. De esa suerte, a falta del elemento juridicidad, el alegato sobre la eventual responsabilidad objetiva estatal carece también de sustento, razones que obligan al rechazo de los cargos” (el subrayado es suplido).

Entiende esta Sala, según el criterio del Tribunal, el principio de inmatriculación de los bienes de dominio público se sobrepone al de publicidad registral y de buena fe de los adquirentes, de manera que éstos no pueden derivar derechos de propiedad privada sobre terrenos demaniales ni derechos indemnizatorios por la anulación de los asientos registrales, salvo que demuestren que su título privado es preexistente a la constitución del demanio, caso en el cual procedería el proceso de expropiación, con todas sus consecuencias patrimoniales. En este caso, concluyó el Tribunal “el origen de las fincas 6- 7524 y 6-7583 data de los años 1938 y 1939, fechas desde las cuales las tierras comprendidas por esas matrículas pertenecían al Estado, mismas que luego fueron reunidas para dar lugar a la actual matrícula 6-164408-000; mientras que la matrícula 49255 nació en el año 1983”, de lo cual se sigue que no se cumple el requisito señalado por el colegio de jueces para poder acceder a algún tipo de derecho indemnizatorio a cargo del Estado.

Entonces, no se verifica la falta de motivación acusada porque el Tribunal sí expuso los razonamientos de hecho y de derecho que sustentaron el rechazo de la indemnización pretendida; como tampoco se aprecia el vicio de incongruencia, pues, con fundamento en lo expuesto a lo largo de la sentencia, en el Considerando XI, el Tribunal se pronunció sobre su rechazo, en los siguientes términos: “A diferencia del requerimiento indemnizatorio planteado como contrademanda dentro del proceso de lesividad, y que no pudo conocerse por haber operado caducidad, dentro de este proceso el reclamo es de tipo accesorio, conectado y sujeto a las pretensiones principales anulatorias de la conducta administrativa impugnada, siendo ellas precisamente su causa de pedir. Al haberse declarado inadmisibles las pretensiones principales en los términos explicados supra, las pretensiones accesorias pierden el sustento necesario que permita su análisis, y por consiguiente, también deben ser rechazadas”; denegatoria ésta que también ratificó en la parte dispositiva del fallo. Ergo, se desestima el reparo formulado.

X.En la cuarta censura acusa violación de los principios de razonabilidad y proporcionalidad, y de los artículos 15, 132 y 133 de la LGAP. Dice, existe un actuar abusivo y desproporcionado por parte de la Administración, porque le despojó de su derecho legítimo de propiedad, sin tomar en consideración que en el expediente administrativo 2009-295-RIM existe prueba contundente de que no existe traslape entre las propiedades de los codemandados y del Estado; además, el Estado se apropia de sus terrenos, sin la debida expropiación e indemnización a los adquirentes de buena fe. Prosigue, esas actuaciones administrativas se separan de la prueba técnica -citada más adelante- la cual expresa claramente que: no es posible determinar las zonas públicas, no se pueden ubicar en forma precisa los inmuebles del Estado, no existe amojonamiento del IGN, la finca número 7583 no tiene plano, existen irregularidades en la delimitación de los linderos, existe falta de información técnica precisa y exacta de los asientos registrales y catastrales originarios, no se puede establecer una delimitación exacta del predio y colindantes del inmueble folio real 6-7524, y no se indica cuáles inmuebles están contenidos o traslapados con los del Estado. Estima mal apreciados los siguientes elementos probatorios:

• 1)Oficio sin número del 26 de mayo de 2008, expedido por el Ingeniero Juan Araque Skinner, Director del Catastro Nacional;
• 2)Informe técnico del MINAE oficio no. ACOPAC-GMRN.060-08.
• 3)Oficio RIM-RN-039-2009 expedido por Óscar Rodríguez Sánchez;
• 4)Oficio GGT-689-09 del MOPT;
• 5)Oficio RIM-RN-298-2009 del 3 de diciembre de 2009;
• 6)Informe técnico 001-FOT-2010 del 13 de abril del 2010;
• 7)Informe sin número del 29 de junio de 2010, expedido por la registradora Yenory Jara Vásquez. Reprocha, el Tribunal arribó a conclusiones desapegadas de la ciencia y de la técnica, sin fundamento pericial de algún experto en la materia, ignorando que los documentos dichos demuestran que las propiedades de los codemandados no son de dominio público.

XI.El agravio resulta inútil para quebrar el fallo impugnado. Según la casacionista, en el expediente consta prueba contundente de que no existe traslape entre las propiedades de los codemandados y del Estado, la cual fue mal apreciada por el Tribunal. Se refiere a los documentos citados en el Considerando anterior, los cuales, según se lee, datan de los años 2008, 2009 y 2010. Ahora bien, según se observa, el Tribunal analizó dicha documentación así como las diferentes inconsistencias y dificultades técnicas que adolecían para ubicar las propiedades en conflicto, y para determinar si existía o no traslape, indicando: “El Tribunal ha examinado con detalle cada una de las piezas referidas por las partes demandadas, y ha citado lo esencial de ellas en el apartado de hechos probados de esta resolución. De esta manera, ha constatado que son ciertas las afirmaciones de las demandadas en el proceso de lesividad respecto de que en el oficio del 26 de mayo de 2008, del Director de Catastro Nacional, se indica con relación al inmueble 7583-000 que sus linderos son muy generales e impiden la localización precisa del inmueble; que en el informe ACOPAC-FMRN-060-08 del SINAC se afirma que fue imposible determinar en forma precisa la zona pública, la zona restringida y el área de bosque correspondiente al Patrimonio Natural del Estado en las fincas 6-07524 y 6-07583; que en el oficio RIMRN-039-2009 del 23 de junio de 2009, el Director del Registro Inmobiliario manifestó que es materialmente imposible determinar la razón de las inconsistencias detectadas por cuanto no se logró establecer la existencia de algún plano que se utilizara para generar la finca 7583, y que la solución propuesta mediante la inscripción del plano P-120944-1993, levantado e inscrito de oficio por el Catastro Nacional, fue lo más viable y certero para corregir la inconsistencia entre la realidad física y la documental, siento que además cumplió con todos los requisitos técnicos y legales; que en el oficio RIMRN-298-2009 del tres de diciembre de 2009, se explica que la falta de información precisa y exacta de los asientos originales, tanto registrales como catastrales, dado que fueron realizados según las prácticas catastrales vigentes en el momento de su creación en 1939, dificultan la delimitación certera de los linderos y áreas comprendidas en los inmuebles 7524 y 7583; que en el informe técnico 001-FOT-2010 se afirmó que existen parcelas completamente contenidas dentro de lindero de la finca del estado pero sin poder identificarlas por la falta de cooperación de los propietarios y que no se contaba con la autorización judicial que les permitiera el ingreso a los terrenos; que en el informe del 29 de junio de 2010, la Ingeniera Yenory Jara Vásquez afirmó que por la descripción de las fincas 7524 y 7583 no se desprende que ambos inmuebles sean colindantes, y que en la ampliación del veinticinco de enero de 2011 señaló que la existencia de otras inexactitudes o inconsistencias, como podrían ser antecedentes registrales de fincas, errores registrales en la inscripción o superposiciones entre otros planos no había sido motivo de análisis y que la División Catastral no podía determinar con precisión y exactitud la existencia de alguna de esa patologías”.

No obstante ello, advirtió el colegio de jueces, tales dificultades e incongruencias fueron advertidas y superadas a partir del informe final rendido por la Unidad Ejecutora del Registro Inmobiliario y sus anexos, todo lo cual fue recogido en la resolución final de las 8:46 horas del 30 de noviembre de 2012 (transcrita ampliamente en el Considerando IX.A, al cual se remite para evitar reiteraciones innecesarias). A partir de ello, concluyó el Tribunal que: “(…) a pesar que en las etapas iniciales del procedimiento algunos funcionarios destacaron las inconsistencias en la información hasta entonces disponible, así como la dificultad para definir los límites de la propiedad del Estado, señalando que era producto principalmente de la antigüedad de las inscripciones y de las políticas y normativas entonces vigentes para el levantamiento de planos, la acción posterior desplegada por el equipo a cargo de la Unidad Ejecutora del Registro Inmobiliario, que incluyó investigación documental, de campo, registral y catastral con apoyo incluso de moderno equipo geodésico, así como la utilización de ortoimágenes, permitió solventar los inconvenientes anunciados y producir la información necesaria para dejar sentado que los inmuebles de los aquí demandados, entre otros, traslapan propiedad estatal.

De todas maneras, cualquier duda remanente quedó despejada con el Informe DRI-CTE-003-0118-2024 del ocho de marzo de 2024, elaborado por el Departamento Técnico Catastral del Registro Inmobiliario, con ocasión de la implementación de la Ley 10283, en el que se concluyó para lo que ahora interesa que: “1. Los terrenos descritos con los planos catastrados P-5540-1972, P-587762-1999, P-710680-2001 y P-891228-2003 están en su totalidad dentro de la propiedad del Estado con el plano P-120944-1993”. Aprecia esta Sala, la casacionista insiste en sostener su alegato de que no existe traslape entre los terrenos inscritos a su nombre y del Condominio accionado, con los terrenos demaniales, con fundamento en la prueba invocada -que data de los años 2008 a 2010-. Empero, omite por completo combatir, en forma directa y debidamente razonada, el argumento del Tribunal en el sentido de que existen estudios técnicos y resoluciones posteriores (del año 2012 y 2024), que tienen por superadas las antiguas inconsistencias y dificultades técnicas que impedían tener certeza del traslape en cuestión, y que, en definitiva, acreditan que sí existe tal invasión de los terrenos demaniales.

Ante esa omisión argumentativa, el agravio formulado se torna inútil para casar la sentencia, pues la recurrente no objeta la prueba documental y técnica a partir de la cual el Tribunal tuvo por acreditado el traslape e invasión de los terrenos demaniales integrantes del PNE, como tampoco combate el razonamiento apreciativo del Tribunal, con lo cual ese alegato del fallo se mantiene incólume, y esta Cámara se encuentra imposibilitada para examinar el ejercicio intelectivo y de apreciación probatoria seguido por las personas juzgadoras para tener por probado aquel hecho fundamental. Como segundo punto, reclama también la casacionista que se le despoja de sus terrenos sin la debida expropiación e indemnización en su calidad de adquirente de buena fe, pero nuevamente no combate los razonamientos que el Tribunal de instancia esgrimió para explicar por qué en este caso no procede un procedimiento de expropiación ni la indemnización pretendida (transcritos en el Considerando IX de esta sentencia); de manera que en cuanto a ese aspecto el agravio resulta igualmente estéril. En consecuencia, se impone el rechazo del reproche formulado.

XII.En el quinto agravio alega inaplicación de la “Ley para desafectación y donación de la Zona Americana a la Municipalidad de Quepos”, Ley no. 10283 del 30 de setiembre de 2022. Asevera existe una pérdida sobrevenida del interés actual de este proceso porque mediante dicha Ley, artículo 1, se desafecta el área sometida al régimen de Patrimonio Natural del Estado, creada mediante Decreto Ejecutivo N.º 35325-MP-MINAET del 3 de junio de 2009, inmueble matrícula de folio real número 164.408, que es precisamente la propiedad del Estado que supuestamente están invadiendo doña Catalina y el Condominio demandado. También existe una falta de legitimación pasiva sobrevenida del Estado, porque el numeral 2 de dicha Ley habilita a la Municipalidad de Quepos para que, conforme al plan regulador vigente, afecte al nuevo uso de desarrollo urbanístico todas estas propiedades denominadas como Zona Americana. Así las cosas, entiende, la demanda de lesividad debe ser declarada sin lugar, al amparo de la nueva legislación que le ordena a la Municipalidad de Quepos regularizar la situación jurídica de sujetos como los aquí codemandados.

XIII.No lleva razón la recurrente en su alegato, por los motivos que de seguido se explican. En la demanda planteada por el Estado se solicita se declare la nulidad de los asientos registrales y correspondientes planos catastrados de las fincas matrícula nos. 6-112589-000 con plano P-587762-1999, 6-130282-000 con plano P-710680-2001, 6-134112-000 con plano P-891228-2003 y 6-49255-000 con plano P-5540-1972. Según se tuvo por demostrado -hecho probado 38-, no desvirtuado por la casacionista, de acuerdo al informe DRI-CTE-003-0118-2024 del 8 de marzo de 2024, elaborado por el Departamento Técnico Catastral del Registro Inmobiliario: “1. Los terrenos descritos con los planos catastrados P-5540-1972, P-587762-1999, P-710680-2001 y P-891228-2003 están en su totalidad dentro de la propiedad del Estado con el plano P-120944-1993”. Ahora bien, no es correcta la lectura e interpretación que realiza la casacionista en cuanto a que la Ley 10283 desafectó del dominio público y del régimen de PNE -en su totalidad- la finca del Estado matrícula no. 6-164408-000, plano catastrado P-120944-1993.

Según se lee en su artículo 1, expresamente se definieron tres polígonos con coordenadas específicas, que representan las áreas desafectadas, con respecto a las cuales se otorgó autorización al Estado para que las done a la Municipalidad de Quepos, y ésta disponga de aquellas conforme a lo dispuesto en el ordinal segundo de dicha Ley. Luego, en el precepto 7, la Ley de cita define cinco polígonos, cuyas áreas comprendidas en ellos se dispone que quedan inscritas a nombre del Estado, en administración del Sistema Nacional de Áreas de Conservación (SINAC), manteniéndose como PNE. Ahora bien, según el informe DRI-CTE-003-0118-2024 supra citado: “El terreno descrito con el plano catastrado P-5540-1972 se encuentra afectado por el polígono 3 del SINAC con un área aproximada de 3209m2 y con el polígono 3 de la Municipalidad de Quepos con un área de 157m2. 3. El inmueble con el plano catastrado P-587762-1999, está afectado por el polígono 3 del SINAC con un área aproximada de 243m2 y con el polígono 3 de la Municipalidad de Quepos en 12m2. 4.

Los terrenos con los planos catastrados P-710680-2001 y P-891228-2003, están fuera de los polígonos indicados por la ley 10283 y dentro de la propiedad del Estado con el plano catastrado P-120944-1993”. De ello se desprende que los terrenos representados por los planos P-5540-1972 (matrícula 6-49255-000) y P-587762-1999 (matrícula 6-112589-000), mantienen su afectación al régimen de patrimonio natural del Estado, en un área aproximada de 3209m2 y 157m2, respectivamente, por encontrarse dentro de los polígonos definidos en el artículo 7 de la Ley 10283, que los mantiene bajo administración del SINAC. Las áreas de 157m2 y 12m2 restantes, si bien se ubican dentro de los polígonos desafectados del PNE y se cuenta con autorización para ser eventualmente donados a la Municipalidad de Quepos, continúan estando inscritas a nombre del Estado, quien, como lo alega en el hecho primero de su demanda, es su propietario registral, de manera que le asiste derecho, interés y legitimación para reclamar la anulación de los títulos registrales y planos que traslapen la cabida de su terreno debidamente inscrito, para así recuperar su dominio pleno (artículos 254 y 316 del Código Civil).

Finalmente, los terrenos matrícula número 6-130282-000 (plano P-710680-2001) y 6-134112-000 (plano P-891228-2003), no se ubican dentro de los polígonos desafectados, ni los polígonos de PNE, definidos ambos en la Ley 10283, pero no cabe asumir que perdieron su condición demanial anterior a la vigencia de dicha normativa, pues la desafectación debe ser expresa (no viene dispuesta en la norma de cita), y, en todo caso, se encuentran comprendidos dentro de la propiedad inscrita a nombre del Estado con matrícula no. 6-164408-000, plano catastrado P-120944-1993. Ergo, aunque por motivos distintos a los del Tribunal de instancia, se mantiene lo resuelto en cuanto a la nulidad de los asientos registrales y planos correspondientes a las fincas matrícula nos. 6-112589-000, 6-130282-000, 6-134112-000 y 6-49255-000.

XIV.En el sexto embate acusa preterición de la siguiente prueba documental:

• 1)Certificación de matrimonio (imágenes 14, 15 y 171 del expediente 16-002921-1027-CA) ;
• 2)Patente comercial (imágenes 28, 29, 178 y 179 del expediente 16-002921-1027-CA);
• 3)Permiso sanitario de funcionamiento del Ministerio de Salud (imágenes 180 y 181 del expediente 16-002921-1027-CA);
• 4)Permiso de construcción y uso del suelo (imágenes 33 a 37, 180 y 181 del expediente 16-002921-1027-CA);
• 5)Certificación de impuestos municipales (imágenes 38, 39, 191 y 192 del expediente 16-002921-1027-CA);
• 6)Constancia de la CCSS que se encuentra al día (imágenes 40, 193 a 195 del expediente 16-002921-1027-CA);
• 7)Información de publicidad del hotel en disco electrónico, llave maya, revista y mapa ilustrativo, publicidad del hotel no a escala (CD imágenes 994 a 1008 y CD aportado en la contestación de la demanda en el expediente 16-002921-1027-CA);
• 8)Declaración jurada del impuesto sobre la renta (imágenes 253 y 254 del expediente 16-002921-1027-CA);
• 9)Copias de facturas del hotel del año 2016 (imágenes 255 y 256 del expediente 16-002921-1027-CA);
• 10)Declaración de renta del Hotel Las Cascadas, de los períodos 2018 y 2019 (imágenes 979 a 982 del expediente 16-002921-1027-CA);
• 11)Certificación de ingresos de la actividad hotelera y de la actividad del restaurante (imágenes 41 a 58, 255 y 256 del expediente 16-002921-1027-CA). Afirma, todas esas probanzas acreditaban que los codemandados son terceros adquirentes de buena fe de los terrenos en litigio y que, por tanto, procedían los extremos indemnizatorios reclamados. Dichos documentos demostraban que se adquirió al amparo de la publicidad registral y con causa adquisitiva justa, las condiciones bajo las cuales se poseyó de buena fe, el ejercicio pleno y titularidad sobre los bienes, lo cual sin duda ameritaba derecho a la indemnización. Agrega, el fallo carece de fundamento, porque no se explicó por qué esas pruebas no le merecieron credibilidad ni utilidad para acreditar la figura del tercero adquirente de buena fe.

XV.No procede el cargo formulado. En primer lugar, resulta del todo informal, porque carece de la fundamentación jurídica requerida como requisito de admisibilidad para su conocimiento por el fondo, toda vez que la recurrente no indica cuál es la normativa jurídica sustantiva, atinente a su reclamo, que supuestamente resultó conculcada como consecuencia del vicio de preterición probatoria acusado (artículo 139 inciso 3) del CPCA), y en qué consiste dicha infracción. Como segundo punto, la recurrente reitera su postura de que ostenta derecho a ser indemnizada como adquirente de buena fe de los terrenos cuya inscripción registral a su nombre está siendo anulada por constituir bienes demaniales, no obstante, como ya se adelantó líneas antes, omite totalmente referirse a los motivos concretos que el Tribunal expuso para fundamentar la improcedencia de un proceso de expropiación y de una indemnización a los titulares privados involucrados en este asunto (referidos en el Considerando IX de este fallo), de manera que esos razonamientos del Tribunal mantienen plena vigencia, y el agravio casacional deviene inútil para quebrar el fallo, debido a su evidente omisión e insuficiencia argumentativa. Así las cosas, se rechazará la censura planteada.

XVI.En la sétima disconformidad alega violación del numeral 40 del CPCA, en tanto considera que los actos administrativos impugnados en las pretensiones 3, 6, 7, 8, 9 son de efecto continuado, y por ello no procedía declararlas inadmisibles, porque no ha operado la caducidad de la acción. Estima, esas conductas formales del Registro Nacional de la Propiedad afectaron su derecho de propiedad y le despojaron de su titularidad, y continúan generando efectos en el tiempo. Censura, no son simples actos que produjeron sus efectos en forma inmediata e instantánea, sino que, para determinar su naturaleza, debe analizarse cuál es el bien jurídico tutelado con la presente acción. Expone, dichos actos infringen el derecho fundamental a la propiedad (artículo 41 constitucional), que es imprescriptible y las acciones judiciales para su tutela y protección no están sujetas a plazo perentorio de formulación.

XVII.Las pretensiones declaradas caducas son las siguientes: “3. Que se declare la nulidad de la advertencia administrativa de la propiedad que hay sobre las fincas N° 6- 112.589-000 y 6-130.282-000, ubicadas en la Provincia de Puntarenas, con fecha del 1 de junio del año 2009, generadas por el expediente administrativo 2009-295 BI del Registro Público. (…) 6. Que se declare la Nulidad de la resolución final del procedimiento administrativo de las 8:46 horas del 30 de noviembre del año 2012, confirmada por el Tribunal Registral Administrativo por medio de la resolución Nº 1188-2013 de las 8:10 horas del 5 de diciembre del 2013, por inmovilizar mis bienes inmuebles 6-112.589-000, 6-130.282-000 y 6-49.255-000 (este último en sustitución de la finca 6-145.128-000), por vulnerar el Principio de Motivación y Fundamentación y por indebida valoración de la prueba sin las reglas de la sana crítica. 7.

Declaratoria de nulidad absoluta de la inmovilización por inconsistencia, con fecha del 18 de mayo del 2005, inscrita por medio de las citas 560-17282-001 sobre la propiedad 6-49.255-000 nacida el 24 de febrero del año 2020, por aparecer registralmente hasta el año 2020. 8. Declaratoria de nulidad absoluta de la inmovilización por inconsistencia, con fecha del 19 de noviembre de 1999, inscrita por medio de las citas 471-14784-001 sobre la propiedad 6-112.589-000, por aparecer registralmente con fecha posterior al año 2020. 9. Declaratoria de nulidad absoluta de la inmovilización por inconsistencia, con fecha del 21 de junio del año 2003, inscrita por medio de las citas 520-15482-001 sobre la propiedad 6-130.282-000, por aparecer registralmente con fecha posterior al año 2020”. Por la forma como se resolverá este asunto, donde se ha determinado que los bienes inmuebles matrícula números 6-112589-000, 6-130282-000 y 6-49255-000 traslapan con el terreno inscrito a nombre del Estado matrícula número 6-164408-000, con el plano P-120944-1993, y se confirma la nulidad decretada respecto de los correspondientes asientos registrales y planos catastrados inscritos a nombre de los particulares aquí intervinientes, sobreviene una pérdida de interés en la resolución del presente agravio, toda vez que, como consecuencia de la nulidad, quedan sin efecto las advertencias administrativas y las inconsistencias por inmovilización anotadas al margen de los asientos registrales, pues estos últimos desaparecen de la vida jurídica. Consecuentemente, se impone el rechazo del cargo formulado.

RECURSO DEL CONDOMINIO VISTAS DAMAS DE QUEPOS S.A.

XVIII.En el primer agravio acusa inobservancia del plazo para dictar sentencia. Explica, el Tribunal dio audiencia a las partes para rendir conclusiones por escrito, entonces, a partir de que éstas fueron rendidas, contaba con 15 días hábiles para el dictado del fallo. Afirma, ese plazo fue desatendido por el Tribunal, quien dictó sentencia 29 días hábiles después de que todas las partes rindieron sus conclusiones escritas, lo cual origina la nulidad de todo lo actuado en el juicio, al amparo del artículo 100 inciso 5) del CPCA.

XIX.No ha lugar al reproche formulado. El numeral 100 del CPCA regula los supuestos admisibles para decretar la suspensión del juicio oral y público, y, en su inciso 5), dispone que “cuando las circunstancias que originan la suspensión hagan imposible continuar la audiencia después de transcurrido el plazo de quince días, todo lo actuado y resuelto será nulo de pleno derecho, salvo los actos o las actuaciones probatorias irreproductibles, los cuales mantendrán su validez en la nueva audiencia convocada”. Como se lee, esa norma regula supuestos de suspensión del juicio oral y público, no aplica en materia de plazo para el dictado de sentencia, que ocurre en otra etapa procesal posterior al cierre de esa audiencia oral y que está normado expresamente por el cardinal 111 del CPCA. La nulidad dispuesta en el numeral 100 inciso 5) ibídem aplica cuando se haya sobrepasado el plazo de 15 días de suspensión del juicio oral y público, situación que no ocurrió en la especie y que no corresponde al yerro que la parte casacionista acusa al Tribunal, pues en realidad su reclamo es que el fallo fue dictado fuera del plazo legal. Sobre este último yerro procesal estese la sociedad casacionista a lo resuelto en el Considerando V de esta sentencia.

XX.En el segundo motivo alega infracción del principio de igualdad procesal, y de los ordinales 33, 40, 41 y 42 de la Constitución Política, 2.1 del Código Procesal Civil. Expone, la PGR introdujo un hecho nuevo, ante el cual se le confirió audiencia para referirse, y en esa oportunidad planteó contrademanda, que le fue rechazada. Entiende, no lleva la razón la jueza tramitadora al señalar que la audiencia era solo para referirse a un hecho nuevo que incidía o influía en las pretensiones formuladas; todo lo contrario, se trató de “una ampliación de la demanda por actos o situaciones nuevas” al amparo del artículo 46 del CPCA, que genera un nuevo emplazamiento para su debida contestación. Ese nuevo emplazamiento, interpreta, otorga el derecho a la contestación y también a contrademandar.

XXI.Se remite a la recurrente al Considerando VII de esta sentencia de casación, donde ya fue resuelto el tema objeto de agravio.

XXII.En el tercer cargo aduce indebida aplicación del artículo 112 bis del CPCA, así como infracción del debido proceso, y de los ordinales 5 del CPC, 33, 40, 41 y 42 de la Constitución Política. Narra, mediante resolución no. 123-2021-T de las 8:10 horas del 2 de febrero de 2021, se decretó la caducidad de la reconvención planteada por Catalina Castro Chaves y Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., dentro del proceso de conocimiento establecido por el Estado no. 16-002921-1027-CA (acumulado a este proceso), por no aportarse en tiempo las copias de la contrademanda. Reprocha, contra tal resolución presentó adición y aclaración, la cual fue rechazada. Planteó también recurso de apelación, que fue rechazado por extemporáneo, lo cual es incorrecto porque no tomó en consideración que la gestión de adición y aclaración incidió sobre el plazo para impugnar ante el superior. Estima, se aplicó indebidamente el artículo 112 bis del CPCA, porque no había motivo para decretar la caducidad de la reconvención, porque las copias de esa acción fueron aportadas desde el momento mismo de la contrademanda (en fecha 18 de julio de 2016).

Luego, por prevención del Tribunal, las aportó por segunda vez (en fecha 22 de julio de 2020). En todo caso, aduce, la parte actora reconvenida tenía conocimiento del contenido de la contrademanda, porque en el mismo escrito de contestación del expediente 16-002921-1027-CA constaba la reconvención y todos esos documentos constaban en el expediente electrónico; de manera que no era necesario aportar copias físicas.

XXIII.No resulta atendible el reproche formulado. La reconvención planteada por Catalina Castro Chaves y Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., dentro del proceso de conocimiento establecido por el Estado no. 16-002921-1027-CA (acumulado a este proceso), fue declarada caduca mediante resolución interlocutoria del Tribunal Contencioso no. 123-2021-T de las 8:10 horas del 2 de febrero de 2021. Contra dicho pronunciamiento la parte reconventora formuló recurso de revocatoria con apelación en subsidio. La revocatoria fue rechazada por resolución del Tribunal no. 123-2021-T-BIS de las 8:10 horas del 16 de abril de 2021. Por su parte, la apelación fue rechazada de plano por extemporánea, mediante resolución no. 223-2021 de las 7:31 horas del 11 de junio de 2021 del Tribunal de Apelaciones. Los reconventores interpusieron recurso de casación, el cual fue rechazado de plano por improcedente, mediante resolución de esta Sala no. 1972-A-S1-2021, de las 10:14 horas del 4 de noviembre de 2021. Según se observa, el tema referente a la caducidad de la reconvención planteada por doña Catalina y el Condominio mediante escrito del 18 julio de 2016, ya quedó resuelto en firme, pues se agotaron los remedios recursivos procedentes, con lo cual se encuentra precluida toda nueva discusión sobre ese extremo. En consecuencia, se rechaza el reproche planteado.

XXIV.En la cuarta censura alega violación del principio de igualdad probatoria, de los ordinales 33, 40, 41, y 42 de la Constitución Política, 82.1 y 90.3 del CPCA. Denuncia, en la audiencia preliminar, la jueza de trámite rechazó prueba útil, necesaria, y pertinente. Explica, este proceso versa sobre una cuestión técnica, pues debe determinarse si la propiedad de los demandados forma o no parte de la Reserva Natural del Estado y si traslapa o no propiedad demanial estatal. Entonces, apunta, esa determinación de los traslapes y ubicaciones requiere criterios técnicos de difícil entendimiento, por lo que se hace necesario también que los informes escritos sean ampliados oralmente. Prosigue, en su escrito de demanda doña Catalina ofreció un testigo perito privado, el cual falleció antes del juicio, motivo por el cual -antes de la fecha de la audiencia preliminar- la actora solicitó por escrito la sustitución correspondiente, ofreciéndose al topógrafo José Andrés Reyes Cordero, quien realizó un informe escrito que consta en autos.

La jueza de trámite, en audiencia preliminar, rechazó al testigo Reyes Cordero; decisión que fue recurrida mediante recurso de revocatoria, que fue denegado. Continúa, en esa misma audiencia, la jueza tramitadora admitió al testigo perito de la Junta Administrativa del Registro Nacional, quien nunca fue a visitar la propiedad en litigio. Con esa decisión, acusa, se violentó su derecho de defensa y de igualdad probatoria.

XXV.No se verifica la infracción acusada. Según se desprende de la sentencia recurrida, el Tribunal admitió como prueba para mejor resolver el informe topográfico realizado por el ingeniero José Andrés Reyes Cordero, aportado al expediente el 14 de enero de 2022, y, aunque si bien rechazó su participación en el juicio como testigo perito, lo cierto del caso es ello no tiene influencia directa en el resultado del proceso ni le causó indefensión real a la recurrente. Ello por cuanto el informe técnico privado que se pretendía fuera expuesto a viva voz ante el Tribunal, es prueba pericial anterior al informe DRI-CTE-003-0118-2024 del 8 de marzo de 2024, elaborado por el Departamento Técnico Catastral del Registro Inmobiliario -que no ha sido refutado ni desvirtuado en esta sede por ninguno de los casacionistas-, y con fundamento en el cual el Tribunal tuvo por probado que los planos catastrados P-5540-1972, P-587762-1999, P-710680-2001 y P-891228-2003, correspondientes a las fincas inscritas a nombre de doña Catalina y el Condominio, están en su totalidad dentro de la propiedad del Estado matrícula 6-164408-000, con plano catastrado P-120944-1993. Por consiguiente, se rechaza la inconformidad planteada.

XXVI.En el quinto reparo alega violación de la cosa juzgada material, artículos 42 de la Carta Magna y 66.j del CPCA. Expone, en el año 1983, la propiedad del Partido de Puntarenas matrícula no. 49255-000 nació por medio de un proceso de información posesoria que tramitó el señor Tito González González, bajo el expediente no. 149-1983. En ese proceso, la PGR se apersonó y no se opuso a la titulación tramitada por el particular, como tampoco lo hizo 13 años después. Sostiene, en 1983, cuando la finca 6-49255-000 nació a la vida jurídica, el Estado no tenía inscrita ninguna propiedad o plano que traslapara la propiedad privada. Luego, acota, esa finca fue adquirida por Gary Rogers y su madre, el 27 de junio de 1991, mediante compra dentro de un proceso sucesorio tramitado bajo el expediente 126-87 en el Juzgado Civil de Puriscal, donde el juez civil aprobó la venta por medio de la resolución de las 9 horas del 18 de junio de 1991. Sostiene, hubo un proceso de información posesoria y un proceso sucesorio, motivo por el cual, no se puede volver a discutir judicialmente la titularidad del bien inmueble.

XXVII.El agravio resulta informal, y por ende debe ser rechazado. El Condominio recurrente afirma, sin el debido fundamento jurídico, que los procesos de información posesoria (expediente no. 149-1983) y sucesorio (expediente (126-87) produjeron cosa juzgada material, y por ello resulta indiscutible lo que en ellos se resolvió con respecto a la titularidad de los bienes inmuebles en cuestión. Su tesis resulta carente de la fundamentación jurídica requerida (artículo 139.3 del CPCA), pues omite indicar cuál es la norma jurídica sustantiva, atinente al objeto de agravio, de la cual deriva su razonamiento en cuanto a la inmodificabilidad e inimpugnabilidad ulterior de lo resuelto en aquellos procesos, y por ende tampoco precisa en qué consiste el yerro normativo supuestamente cometido por el Tribunal. El agravio resulta una mera discrepancia de criterio con lo resuelto por el colegio de jueces, que resulta insuficiente para suscitar la revisión del fallo cuestionado.

XXVIII.En la sexta disconformidad alega quebranto de los numerales 462 del Código Civil y 8 de la Ley de Inscripción de Documentos en el Registro Público. Apunta, su propiedad privada nació a la vida jurídica en los años ochenta y fue traspasada en el año 1991; por su parte, el Estado inscribió su terreno en el 2009, con evidente vulneración del principio de seguridad jurídica y publicidad registral.

XXIX.Sobre el punto en cuestión, el Tribunal señaló: “En virtud del principio de inmatriculación de los bienes de dominio público, al régimen demanial no le es oponible el principio de publicidad registral como defensa para mantener un título de propiedad privada, salvo que el particular demostrara que su título era preexistente a la constitución del demanio en los terrenos disputados, caso en el cual lo que operaría es la figura de la expropiación de hecho, con todas las consecuencias patrimoniales que tal fenómeno apareja. Sin embargo, este no es el caso que aquí se conoce, dado que el origen de las fincas 6-7524 y 6-7583 data de los años 1938 y 1939, fechas desde las cuales las tierras comprendidas por esas matrículas pertenecían al Estado, mismas que luego fueron reunidas para dar lugar a la actual matrícula 6-164408-000; mientras que la matrícula 49255 nació en el año 1983. Es evidente que en este caso que el dominio público sobre los terrenos en discusión fue constituido mucho tiempo antes de que el señor Tito González González promoviera las diligencias de información posesoria que dieron lugar a una sentencia con cosa juzgada formal, por medio de la cual se ordenó al Registro Nacional otorgarle a dicha persona una matrícula sobre una porción de bienes inmuebles que ya contaban con una titularidad previa, incorporados al régimen demanial, y por tanto, inalienables.

Por supuesto, es también anterior a la adquisición de ese inmueble por parte del señor Gary Rogers, y también de las posteriores segregaciones y traspasos a favor de la señora Castro y las sociedades involucradas. Siendo así, el Estado está en todo su derecho de recuperar el dominio pleno sobre su propiedad inmueble (artículo 264 del Código Civil). De conformidad con el numeral 320 del Código Civil, la acción la puede ejercer el dueño "primigenio" tanto frente a poseedores (sean éstos de buena o de mala fe), como también frente a terceros que lograron inscribir posteriormente un título registral sobre la misma finca (fenómeno de doble matriculación), producto de un trámite de información posesoria o por la vía de procedimientos de titulación de tierras. Al haber quedado acreditado tanto en sede administrativa como judicial que los inmuebles de los demandados se sobreponen a un terreno que goza de todas las características propias del demanio público; resulta evidente que las inscripciones examinadas no debieron prosperar y que son absolutamente nulas, dado que, por su naturaleza ya explicada, no puede convalidarse por ninguna vía, ni siquiera por el transcurso del tiempo”.

El sustento probatorio de esas aseveraciones del Tribunal consta en los hechos probados 1) y 2). Se advierte, el agravio resulta informal e inútil para quebrar el fallo. Informal, porque omite la fundamentación fáctica requerida (numeral 139.3 del CPCA), en el tanto lo que acusa la parte recurrente son presuntos yerros de preterición o errónea valoración de la prueba sobre la antigüedad de los títulos registrales sobre los bienes inmuebles en litigio, y su consecuente infracción normativa; mas no precisa cuál es la prueba que sustenta su reclamo, de manera tal que desvirtúe el ejercicio intelectivo realizado por el Tribunal. Inútil, porque no objeta los hechos probados 1) y 2), y con ello tampoco combate la relación de hechos enunciada por el Tribunal, en torno a las fechas de titulación de los terrenos a favor del Estado y de los particulares, con lo cual los razonamientos del Tribunal en cuanto a la antigüedad de las inscripciones registrales mantienen plena vigencia. En consecuencia, se rechazará la censura planteada.

XXX.En el sétimo cargo asevera, en el expediente administrativo 2009-295-RIM constan informes técnicos y jurídicos que señalan que no hay traslape entre la propiedad del Estado matrícula no. 164.408-000 y las propiedades de Catalina y el Condominio. Se refiere a:

• 1)Oficio del 26 de mayo de 2008, del ingeniero Juan Araque Skinner, en calidad de Director a.i. del Catastro Nacional;
• 2)Informe técnico del MINAE con número de oficio ACOPAC-GMRN-060-08 del 14 de julio de 2008, denominado “Determinación de cobertura de bosques y terrenos de aptitud forestal en fincas N° 6-07524-000 y 6-07583-000”;
• 3)Oficio no. RIM-RN-039-2009 del 23 de junio de 2009, del Director a.i. del Registro Inmobiliario del Registro Nacional;
• 4)Oficio del MOPT no. GGT-689-09 del 21 de setiembre de 2009;
• 5)Oficio del Registro Nacional no. RIM-RN-298-2009 del 3 de diciembre de 2009;
• 6)Informe técnico no. 001-FOT-2010 del 13 de abril de 2010, realizado por el Ingeniero Manuel Bolaños Chaverri y el Topógrafo Javier Umaña Montoya, de la División Catastral del Registro Inmobiliario, con la finalidad de determinar si existen invasiones o traslapes con el plano P-120.944-1993.
• 7)Informe sin número de oficio, del 29 de junio de 2010, emitido por la ingeniera Yenory Jara Vásquez, Registradora del Departamento Catastral Registral, y sus respectivas aclaraciones del 25 de enero de 2011. Reprocha, el Tribunal hizo caso omiso a las irregularidades demostradas con las que se inscribió el plano y propiedad del Estado, con supuesto traslape con propiedad privada, y con supuesta afectación de Reserva Natural del Estado, vulnerando así las reglas de valoración de la prueba según la sana crítica.

XXXI.El punto objeto de agravio ya fue resuelto en el Considerando XI de esta sentencia, al cual se remite a la parte recurrente, para evitar reiteraciones innecesarias.

XXXII.En el octavo embate aduce inaplicación de la Ley 10823. Entiende, esa Ley desafecta el uso y dominio público de toda el área sometida a régimen de Patrimonio Natural del Estado, creada por medio del Decreto 35325 publicado en la Gaceta 128 el 3 de julio del año 2009, sobre la finca del Estado no. 164408-000, con una medida de 277.093, 63 m2, según el plano no. P-120944-1993. En su lugar, dice, se afecta dicho inmueble al nuevo uso de desarrollo urbanístico de la Municipalidad de Quepos, a favor de particulares, por medio de un procedimiento municipal. Arguye, la demanda del Estado carece de interés actual, por las siguientes razones: 1) La declaratoria de lesividad a los intereses públicos del año 2016, emitida por el Ministerio de Justicia, carece de interés actual porque el inmueble pasó a ser área de desarrollo urbanístico por la Ley 10823; 2) El inmueble ya no es Patrimonio Natural del Estado; 3) El inmueble ya no tiene carácter demanial, porque ya no está destinado a un uso público, sino que la Ley le confiere un nuevo uso para desarrollo urbanístico en beneficio de particulares.

XXXIII.No procede el agravio formulado, por los mismos motivos ya expuestos en el Considerando XIII del presente fallo casacional.

XXXIV.En el noveno motivo reprocha quebranto de los ordinales 40 y 45 de la Constitución Política, 173.5 y 190 de la LGAP. Narra los siguientes hechos: Gary Bruce Rogers se casó con Catalina Castro en 1994, y desde entonces viven en la propiedad matrícula no. 6-49255-000, junto con sus 3 hijos. El 10 de diciembre de 1999, de ese inmueble se segregó una parte, que dio lugar a la finca no. 6-112589-000, a nombre de Catalina Castro, el cual tiene gravamen hipotecario a favor del BCR desde el 8 de junio de 2007. El 3 de julio de 2003, se realizó otra segregación, que originó el inmueble matrícula no. 130.282-000 a nombre de Catalina Castro. El 20 de enero de 2004, Gary Bruce Rogers y Catalina Castro constituyeron la sociedad “Condominio Vistas Damas de Quepos S.A.”, en donde ambos son socios del capital social en partes iguales. El 1º de marzo de 2006 se reunieron las fincas nos. 6-49255 y 6-145125-000, dando lugar a la propiedad matrícula no. 6-145128-000, a nombre de Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. Años después, la inscripción de esta última finca fue cancelada por orden judicial, regresando a la finca 6-49255-000.

Afirma, entre los años 1999 y 2006, cuando se realizaron varias segregaciones de planos, no había ninguna propiedad o plano inscrito en el Registro Público a nombre del Estado, que traslapara con la propiedad privada en cuestión. En el año 2009, el Estado inscribió el plano realizado en el año 1993 -P-120944-1993- “supuestamente” traslapando parte de la propiedad privada de doña Catalina y el Condominio, lo cual, en caso de ser cierto, sería violentando el principio registral de “primero en tiempo, primero en derecho”. En el año 2009, cuando la familia de Catalina Castro tenía 18 años de ser propietaria registral, el Estado procedió a reunir las fincas nos. 6-7524 y 6-7583, propiedades inscritas registralmente en el año 1939, sin planos, que no eran colindantes entre sí, con serias irregularidades en el proceso de reunión de fincas, y de ahí surgió la propiedad del Partido de Puntarenas no. 164408-000, con una medida de 277.093, 63 m2, según el plano P-120944-1993.

Luego, mediante Decreto 35325, publicado en La Gaceta el 3 de julio de 2009, el Estado declaró dicha finca como Patrimonio Natural del Estado. En ese año, el Registro Público inició el trámite del expediente administrativo 2009-295-RIM, donde se notificaron a todos los habitantes y comerciantes de la Zona Americana de Quepos, incluyendo a doña Catalina Castro, al Banco de Costa Rica y a todos los acreedores bancarios con garantías hipotecarias, para informarles que las propiedades privadas traslapan con la propiedad del Estado no. 164.408-000. El 30 de noviembre de 2012, la Dirección del Registro Inmobiliario declaró la inmovilización registral de los inmuebles matrícula no. 112589-000, 130282-000 y 145.128-000, y de muchas otras propiedades de la Zona Americana de Quepos, lo cual fue confirmado en alzada por el Tribunal Registral Administrativo. Estima, no es razonable que una propiedad que nació dentro de una finca privada destinada para el comercio de los hombres, sea declarada muchísimos años después como un bien demanial del Estado (la finca desde sus inicios fue destinada para el comercio por parte de United Fruit Company, y luego hubo un contrato de arrendamiento con Palma Tica por varias décadas, en ambos casos, para la explotación comercial privada).

Prosigue, Catalina Castro y Gary Rogers edificaron el Hotel Las Cascadas y su casa de habitación familiar con ingresos que provenían de Canadá, en donde viven junto con sus tres hijos y trabajan en actividad hotelera. Asegura, en las fincas del Partido de Puntarenas matrículas no. 112589-000, 130282-000, y 49255-000 no hay bosque ni fauna silvestre; lo que existe es una casa de habitación con un hotel, piscina, parqueo y áreas de jardín. Agrega, se demostró que la vivienda y el hotel cuentan con permisos municipales de construcción, que pagan impuestos municipales, que el hotel cuenta con patente comercial y permiso de funcionamiento del Ministerio de Salud y del ICT. Estima, no lleva la razón la sentencia impugnada al declarar la falta de derecho en relación con las pretensiones de la demanda del año 2015, donde se solicita el respeto del derecho de propiedad privada, y, subsidiariamente, el derecho de daños y perjuicios, al amparo de los artículos 173 y 190 de la LGAP.

XXXV.No lleva razón la parte casacionista en sus reproches. En primer lugar, su agravio se compone de la enunciación cronológica de una serie de hechos que estima relevantes, y otras aseveraciones sobre la naturaleza material de los terrenos, empero, omite la fundamentación fáctica exigida, pues se desconoce cuáles son los elementos probatorios que le sustentan y que pudieron preteridos o mal apreciados por el Tribunal. Así mismo, no se concreta cómo esos vicios probatorios se tradujeron en la infracción de la normativa sustantiva invocada (precepto 139.3 del CPCA). Segundo, en cuanto a la antigüedad y validez de los títulos registrales inscritos a favor del Estado y los particulares privados intervinientes en este juicio, estese a lo indicado en los Considerandos XXIX, XXVII y XXIX de esta sentencia. Tercero, en lo tocante a la improcedencia de las pretensiones indemnizatorias, basadas en la adquisición de buena fe de los bienes inmuebles en litigio, y por incurrirse en las mismas deficiencias y omisiones argumentativas allí advertidas, se remite a lo señalado en los Considerandos IX, XI y XV.

XXXVI.En el décimo alegato refuta el acogimiento de la excepción de “prescripción” interpuesta por el Estado contra las pretensiones de respeto de la propiedad privada y derecho indemnizatorio en caso de pérdida de los inmuebles. Apunta, “No procede la excepción de prescripción alegada por los demandados, contra la demanda de mi representada presentada en el año 2015, porque se tratan de hechos continuados, que iniciaron en el año 2009 y se extendieron hasta el año 2013 en la vía administrativa, continuaron en el año 2016 con la declaratoria de lesividad”. Propone, el cómputo del plazo “prescriptivo” debió aplicarse de la siguiente manera:

• 1)Pretensión: “Que se declare que mis propiedades No. 6-112.589, 6-130.282 y 6-49.255, ubicadas en la Provincia de Puntarenas, son propiedades privadas y que no forman parte de la propiedad del Estado”. De acuerdo con el artículo 45 constitucional, el derecho de propiedad es imprescriptible.
• 2)Pretensión: “Que se permita la unificación de mis 3 propiedades No. 6-112.589, 6-130.282 y 6-49255 ubicadas en Puntarenas”. Debe aplicarse el artículo 39 del CPCA, “1 año a partir del 24 de febrero del 2020, el cual fue interrumpido en el año 2015 con la notificación de la demanda”.
• 3)Pretensión: “Que se declare la nulidad de la advertencia administrativa de la propiedad que hay sobre las fincas No. 6-112.589 y 6-130.282 ubicadas en la Provincia de Puntarenas, con fecha del 1 de junio del año 2009, generadas por el expediente administrativo 2009-295 BI del Registro Público”. Debe aplicarse el artículo 39 del CPCA, “1 año a partir del 7 de enero del 2016, fecha de la resolución administrativa Nº 29, que declaró la lesividad, por parte del Ministerio de Justicia”.
• 4)Pretensión: “Que se declare la nulidad de la inmovilización por inconsistencia con fecha del 22 de julio del año 2014, que hay sobre las fincas No. 6-112.589, 6-130.282 y 6-49255, ubicadas en la Provincia de Puntarenas, generada por el expediente administrativo 2009-295 BI del Registro Público”. Debe aplicarse el artículo 39 del CPCA, “1 año a partir del 22 de julio del 2014. El 2 de julio del 2015, la PGR contestó la demanda, es decir, no había transcurrido el plazo fatal. En el caso de la propiedad 6-49255 el plazo anual empieza a correr a partir del 24 de febrero del 2020”.
• 5)Pretensión: “Declaratoria de Nulidad Absoluta del rechazo de presentación mediante el Oficio No. 2015-17884-C del Área Catastral Registral, Registro Inmobiliario, con fecha del 17 de marzo del 2015”. Debe aplicarse el artículo 39 del CPCA, “1 año a partir del 17 de marzo del 2015. La demanda fue notificada en el 2015, mucho antes de que se diera el plazo fatal”.
• 6)Pretensión: “Declaratoria de Nulidad de la resolución final del procedimiento administrativo de las 8:46 horas del 30 de noviembre del año 2012, confirmada por el Tribunal Registral Administrativo, resolución Nº 1188-2013 de las 8:10 horas del 5 de diciembre del 2013, por inmovilizar mis bienes inmuebles 6-112.589-000, 6-130.282-000 y 6-49255-000 (este último en sustitución de la finca 6-145.128-000), por vulnerar el Principio de Motivación y Fundamentación y por indebida valoración de la prueba sin las reglas de la sana crítica”. Deben aplicarse los numerales 39 y 40 del CPCA, “1 año a partir del 7 de enero del 2016, fecha de la resolución administrativa Nº 29, que declaró la lesividad, por parte del Ministerio de Justicia”.
• 7)Pretensión indemnizatoria por daño material y moral. Deben aplicarse los preceptos 39 del CPCA y 198 de la LGAP, “4 años a partir del último hecho continuado, que incluso tuvo lugar después de la demanda del año 2015; pues fue el 7-01-2016, que se dio la resolución administrativa Nº 29, que declaró la lesividad, por parte del Ministerio de Justicia”.

XXXVII.Como primer punto, se advierte, según consta en el Considerando V del fallo recurrido y en su parte dispositiva, el Tribunal rechazó la excepción de prescripción opuesta por el Estado, de manera que devienen inatinentes los alegatos de la casacionista referidos a esa figura extintiva. Segundo, contra las pretensiones anteriormente enunciadas en los puntos 1, 2, 4, 5 y 7 según se indicó en el Considerando XI de la sentencia de instancia, fue acogida la excepción de falta de derecho -no la de prescripción ni caducidad-, con lo cual también el agravio deviene improcedente. Tercero, en lo tocante a las pretensiones transcritas en los puntos 3 y 6, sí fue acogida la defensa de caducidad opuesta por el Estado, con fundamento en el ordinal 39 del CPCA. En su agravio, la recurrente coincide con el Tribunal en cuanto a la aplicación de esa norma procesal, pero propone otro cómputo del plazo; aseveración que realiza sin ninguna explicación de por qué procede así y no como lo consideró el Tribunal, incumpliendo entonces con su deber procesal de precisar en qué consiste la infracción acusada (artículo 139.3 del CPCA). En todo caso, respecto de esas dos pretensiones declaradas caducas, se remite también a lo dispuesto en el Considerando XVII de esta sentencia.

XXXVIII.En mérito de lo expuesto, procederá declarar sin lugar ambos recursos de casación. En razón de que el Tribunal de instancia resolvió el asunto sin condena en costas, y ninguna de las partes objetó tal disposición -ni solicitó esa condena en fase casacional-, así mismo se fallará en esta sede.

POR TANTO

Se declaran sin lugar ambos recursos de casación. Se resuelve sin condenatoria en costas de la impugnación. gcr Luis Guillermo Rivas Loaiciga Rocío Rojas Morales Damaris Vargas Vásquez Jorge Leiva Poveda Carlos Guillermo Zamora Campos