Declination of agrarian jurisdiction in condominium disputeDeclinatoria de competencia agraria en controversia de condominio

FIRST CHAMBER OF THE SUPREME COURT OF JUSTICE. San José, at nine hours thirty-one minutes on the twenty-sixth of March of two thousand twenty-six.

In summary proceeding for condominium dispute filed by LADERA DEL MAR HOMEOWNERS ASSOCIATION, represented by attorney Andrea Rojas Martínez, against LADERA DU PACIFIQUE SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA, represented by attorney Noel Claudio Gutiérrez Zúñiga, the Juzgado Civil de Santa Cruz, on its own motion, declared itself incompetent by reason of subject matter, ordering its referral to the Juzgado Agrario del Primer Circuito Judicial de Guanacaste, which raised a plea of lack of jurisdiction that was approved by the Tribunal Agrario, and therefore the matter in conflict was submitted to this Chamber.

CONSIDERING

I.- The plaintiff files a summary proceeding for condominium dispute, requesting: "MAIN CLAIMS: 1. Submission of construction plans and all other corresponding documents before the Architectural Review Committee in relation to all construction processes within the property Montevista 8 title 5-163979-000. 2. That the illegality of the fence built on the property be declared and that its respective modification and/or removal be carried out until it is determined that it complies with what is indicated in the relevant regulations. ANCILLARY CLAIMS: 1. Corresponding payment of the amount owed for damages to common property in Ladera del Mar (Entry Gate) 2. Corresponding payment of the impact fees derived from the previously executed actions." II.- The Juzgado Civil de Santa Cruz, through resolution no. 2025000379 of 08 hours 55 minutes on July 18, 2025, on its own motion declared its incompetence by reason of subject matter, stating: "Construction restrictions, the prohibition of fences, and the need for plan approval by a committee are implemented precisely to minimize human impact and preserve the integrity of that natural environment, which harbors life (biodiversity). Therefore, non-compliance with these rules directly affects the capacity to maintain that biodiversity and the associated ecosystem services. Article 282 of the Código Procesal Agrario establishes a 'SPECIAL PROVISION FOR THE PROTECTION OF THE ENVIRONMENT', indicating that (bold not in original): 'The agrarian courts shall hear disputes arising between private parties related to biodiversity, where no administrative act or public domain is involved, as long as no environmental jurisdiction exists.' Therefore, there is a solid legal basis to argue that Article 282 of the Código Procesal Agrario would apply, and that the agrarian courts would be competent to hear this dispute, also giving it preferential processing," ordering its referral to the Juzgado Agrario del Primer Circuito Judicial de Guanacaste. The latter raised a plea of lack of jurisdiction, noting that the file was being remitted pursuant to Article 282 of the Código Procesal Agrario, which is not applicable in this proceeding. The plea of lack of jurisdiction was approved by the Tribunal Agrario, which stated: "Although one of the criteria for agrarian subject matter jurisdiction is the agricultural vocation of a property (fundo) and in this case the area of 5000 square meters of the defendant's property is verified, its purpose is purely residential, so it is not possible to deduce that the parcel is being used or will be used for agricultural production activity. Regarding the environmental scope of the proceeding, when it is indicated in the complaint that a regulation of ecological easements (servidumbres ecológicas) exists, it should be noted that environmental law has a cross-cutting effect in all legal branches, including civil law. And that not everything discussed of an environmental nature corresponds to be resolved by the agrarian jurisdiction. Only that which refers to properties or activities related to agricultural production in any of its forms, articles 1 and 2 of the Ley de Jurisdicción Agraria applicable by virtue of the first transitional provision of Ley 9609." Consequently, the matter in conflict was submitted to this Chamber.

III.- This proceeding was initiated on July 12, 2024, prior to the entry into force of the new Código Procesal Agrario, ley n. 9609 of September 27, 2018, effective from February 28, 2025. Consequently, Transitory Provision I of that new Procedural Code is applicable, which clearly establishes the following: "All matters filed prior to the entry into force of this Code, whatever their procedural stage, shall continue to be processed, in their procedures and appeals, by the rules that governed at the date of their initiation. For this purpose, the jurisdictional bodies in charge of the subject matter shall continue processing these until their conclusion. To this end, they shall have the necessary human and material resources" (Underlining and emphasis added). The discussion raised here tends to determine whether the conflict is of a civil or agrarian nature. This Chamber has accommodated agrarian jurisdiction based on the generic rules established in articles 1 and 2 of the Ley de Jurisdicción Agraria, when they establish that it shall exclusively hear and resolve conflicts that arise due to the application of agrarian legislation and the legal provisions that regulate animal or plant production activities, and the related activities of transformation, industrialization, commercialization, and disposal of agrarian products, which is not the case under study; note that the present matter corresponds to a summary proceeding for condominium dispute, where the review of the construction of a wall is sought, without having the authorization according to the internal regulations of the residential area Ladera del Mar. From the above, it is clear that we are not dealing with animal or plant agrarian production activities, or related activities of transformation, industrialization, commercialization, and disposal of agrarian products. Consequently, the conflict is of a civil nature, and therefore its hearing corresponds to the Juzgado Civil de Santa Cruz.

THEREFORE

It is declared that the hearing of this proceeding corresponds to the Juzgado Civil de Santa Cruz. LGARCIAQ

Sala Primera de la Corte Clase de asunto: ORDINARIO Analizado por: SALA PRIMERA  Res. 000390-C-S1-2026 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las nueve horas treinta y uno minutos del veintiseis de marzo de dos mil veintiseis .

En proceso sumario de controversia en condominios de LADERA DEL MAR HOMEOWNERS ASOCIATION, representada por la licenciada Andrea Rojas Martínez, contra LADERA DU PACIFIQUE SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA, representada por el licenciado Noel Claudio Gutiérrez Zúñiga, el Juzgado Civil de Santa Cruz, de oficio se declaró incompetente en razón de la materia, ordenando su envío al Juzgado Agrario del Primer Circuito Judicial de Guanacaste, el cual planteó inhibitoria, que fue aprobada por el Tribunal Agrario, por lo que se remitió el asunto en conflicto ante esta Sala.

CONSIDERANDO

I.- La parte actora interpone proceso sumario de controversia en condominios, solicitando: “PRETENSIONES PRINCIPALES:1. Presentación de planos de construcción y todos los demás documentos que correspondan ante el Comité de Revisión Arquitectónica en relación con todo proceso de construcción dentro de la propiedad Montevista 8 folio real 5-163979- 000. 2. Que se declare ilegalidad de la cerca construida en la propiedad y se proceda con su respectiva modificación y/o retiro hasta determinar que cumple con lo indicado en la normativa concerniente. PRETENSIONES ACCESORIAS: 1. Cancelación correspondiente al monto adeudado por daños a bien común en Ladera del Mar (Portón de ingreso) 2. Cancelación correspondiente de las cuotas por impacto derivadas de las acciones previamente ejecutadas”.

II.- El Juzgado Civil de Santa Cruz mediante la resolución no. 2025000379 de las 08 horas 55 minutos del 18 de julio de 2025, de oficio declaró su incompetencia en razón de la materia, señaló “Las restricciones de construcción, la prohibición de cercas y la necesidad de aprobación de planos por un comité se implementan precisamente para minimizar el impacto humano y preservar la integridad de ese entorno natural, que alberga la vida (biodiversidad). Por lo tanto, el incumplimiento de estas normas afecta directamente la capacidad de mantener esa biodiversidad y los servicios ecosistémicos asociados. El artículo 282 del Código Procesal Agrario establece una "DISPOSICIÓN ESPECIAL PARA LA TUTELA DEL AMBIENTE", indicando que (la negrita no es del original): "Los tribunales agrarios conocerán de las controversias que se susciten entre particulares vinculadas con la biodiversidad, donde no medie un acto administrativo ni del dominio público, mientras no exista una jurisdicción ambiental". Por lo tanto, existe una base legal sólida para argumentar que el Artículo 282 del Código Procesal Agrario sí aplicaría, y que los tribunales agrarios serían competentes para conocer de esta controversia, dándole además un trámite preferente”, ordenando su envío al Juzgado Agrario del Primer Circuito Judicial de Guanacaste. El último, planteó inhibitoria, señalando que se remite el expediente de conformidad con el artículo 282 del Código Procesal Agrario, el cual no resulta aplicable en este proceso. La inhibitoria fue aprobada por el Tribunal Agrario, que señaló “Si bien uno de los criterios de la competencia material agraria lo constituye la vocación agrícola de un fundo y en este caso se constata el área de 5000 metros cuadrados de la propiedad del demandado, su destino es netamente residencial, por lo que no es posible deducir que la parcela se encuentre utilizada o vaya a ser dispuesta para una actividad de producción agrícola. Respecto al ámbito ambiental del proceso cuando se indica en la demanda que existe un reglamento de servidumbres ecológicas, a notarse que el derecho ambiental tiene un efecto transversal en todas las ramas jurídicas, en cuenta la civil. Y que no todo lo que se discute de índole ambiental corresponde ser resuelto por la jurisdicción agraria. Solamente aquello que se refiera a fundos o actividades relacionadas con la producción agrícola en cualquiera de sus formas artículo 1 y 2 de la Ley de Jurisdicción Agraria aplicable en virtud del transitorio primero de la Ley 9609”. En consecuencia, se remitió el asunto en conflicto ante esta Sala.

III.- Este proceso fue instaurado el 12 de julio de 2024, previo a la entrada en vigor del nuevo Código Procesal Agrario, ley n. 9609 del 27 de septiembre de 2018, vigente desde el 28 de febrero de 2025. En consecuencia, resulta aplicable el Transitorio I de ese nuevo Código Procesal, el cual establece claramente lo siguiente: “Todos los asuntos interpuestos con anterioridad a la entrada en vigencia de este Código, cualquiera sea su estado procesal, continuarán sustanciándose, en sus trámites y recursos, por las normas que regían a la fecha de su inicio. Para tal efecto, los órganos jurisdiccionales encargados de la materia, continuarán con el trámite de estos hasta su finalización. Para tal fin, contarán con los recursos humanos y materiales que fueran necesarios” (El subrayado y énfasis se añade). La discusión aquí suscitada, tiende a determinar si el conflicto es de orden civil o agrario. Esta Sala ha dado cabida a la competencia agraria en función de las normas genéricas establecidas en los artículos 1 y 2 de la Ley de Jurisdicción Agraria, cuando establecen que ésta conocerá y resolverá en forma exclusiva de los conflictos que se susciten con motivo de la aplicación de la legislación agraria y de las disposiciones jurídicas que regulan las actividades de producción animal o vegetal, y las conexas de transformación, industrialización, comercialización y enajenación de productos agrarios, lo que no sucede en el caso de estudio; nótese que el presente asunto corresponde a un sumario de controversia en condominios, donde se pretende la revisión de la construcción de un muro, sin contar con la autorización según el reglamento interno de la zona residencial Ladera del Mar. De lo indicado, es claro que no se está ante actividades de producción agraria animal o vegetal, o actividades conexas de transformación, industrialización, comercialización y enajenación de productos agrarios. Consecuentemente, el conflicto resulta de naturaleza civil, por lo que su conocimiento corresponde al Juzgado Civil de Santa Cruz.

POR TANTO

Se declara que el conocimiento del presente proceso corresponde al Juzgado Civil de Santa Cruz. LGARCIAQ Luis Guillermo Rivas Loaiciga Rocío Rojas Morales Damaris Vargas Vásquez Jorge Leiva Poveda Carlos Guillermo Zamora Campos Documento Firmado Digitalmente -- Código verificador -- 