Annulment of sale for hidden defects in river setback areaAnulación de compraventa por vicios ocultos en área de retiro de río

Sala Primera de la Corte Case File: 22-002829-1027-CA Type of Matter: ORDINARY PROCEEDINGS Analyzed by: SALA PRIMERA Res. 000332-F-S1-2026 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, at ten hours eight minutes on the twelfth of March, two thousand twenty-six.

In the ordinary proceedings brought by JURGEN HENRICH ANTONY against BANCO DE COSTA RICA, the plaintiff files a cassation appeal against judgment no. 6929-2024 of 11:57 a.m. on October 10, 2024, issued by Section I of the Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, composed of Judges Claudia Bolaños Salazar, Cinthya Morales Herra, and Amy Miranda Alvarado. Appearing as lead attorneys for the plaintiff are licenciados Carlos Andrés Manavella and Ricardo Calvo Gamboa; as special judicial representative of the Bank, Mr. Federico Mata Herrera.

Drafted by Judge Zamora Campos

CONSIDERANDO

I.- According to the facts deemed proven in the appealed judgment, and not challenged by the cassation appellant, through a brief received on March 6, 2006, by the Tribunal Ambiental Administrativo, Mrs. Lucy Retana Chinchilla, in her capacity as Mayor of the Municipalidad de Curridabat, filed a complaint against Mr. Aristide Vargas Artavia and the company Sociedad Maderera El Bosque S.A., for alleged environmental infractions, concerning earthworks (movimientos de tierras) carried out in the channel and surroundings of the Puruses River, specifically where the “Del Río” residential condominium is located, in Curridabat. On April 2, 2019, by deed number 11, folio 56 vuelto, volume 115 of the protocol of notary Kattia Vargas Cordero, Mr. Jurgen Henrich Antony acquired from the seller, specifically Banco de Costa Rica, property number 41729-F, which is subsidiary property 18 of the Condominio Residencial del Río, which comprises two levels, a patio, and a green zone intended for residential use under construction, for the sum received to his full satisfaction of ₡112,390,320.00. As relevant, said deed stated: “WITHOUT THE REGISTRY TAKING NOTE: The appearing party JURGEN HENRICH ANTONY states that because these are properties awarded to Banco de Costa Rica in payment of obligations and because he is aware of them, he accepts them in the condition in which they are found and expressly waives any administrative or judicial claim due to or arising from differences in nature, measurement, or reasons of eviction or covenant of warranty...”. In the month of May 2021, the company SOES Ingeniería & Construcción rendered a study titled: “Maintenance Works on the Right Bank of the Quebrada Seca and Puruses River, Condominio Del Río,” located in the Granadilla district, Curridabat canton, province of San José. Said study indicates that through inspections, the existence of undermining (socavación) was confirmed at the bases of existing walls (both block and gabion). It describes that the investigated land has a length of approximately 200 m; that the topography of the boundary is flat and, therefore, considered easily accessible; the water level remains between 0.70 cm and 1.0 m in height (on the day of the visit). Furthermore, it warns that the scope of the visit corresponds to observing current conditions, establishing repair and maintenance works, and estimating the cost of the work, setting activities based on a classification of immediate intervention, medium-term intervention, and no intervention. In describing the condition of the areas, the study specifies that, near the corner of the rancho, immediate intervention is required, since undermining (socavación) is present in the foundations. Likewise, it describes the stations requiring immediate intervention, as there are problems at the base of the wall where there is a break in the mesh and loss of stone, or severe undermining (socavación) of the gabion base is observed, all of the foregoing, because the structures adjacent to the stream or river present undermining (socavación) problems at their bases. By official letter OAB-1141-12-2021 of December 7, 2021, Mr. Randall Obando Castro, Head of the Oficina de Administración de Bienes of Banco de Costa Rica, indicated, as relevant, the following: “Mr. Carlos Manavella. Present. In relation to your note dated November 9, 2021, addressed to Lic. Manfred Sáenz Montero, Corporate Legal Manager, regarding the property acquired by Mr. Jurgen Henrich, unit eighteen located in Granadilla, Curridabat, Real Folio no. 51729-F-000, sold by the Bank on April 2, 2019. The note indicates that last September (2021), Mr. Jurgen Henrich observed a subsidence in the condominium's multipurpose court and conducted an investigation, finding the existence of an administrative proceeding before the Tribunal Ambiental Administrativo against the Condominio Residencial Del Río, and that in the area of the two existing ranchos, the multipurpose court, green zones, and part of the pool are located in a protected area. It is indicated that the aforementioned situation constitutes a serious hidden defect (vicio oculto) unknown to the buyer and they request to initiate negotiations to reach a satisfactory agreement for the parties. It is important to establish the background of how the Bank was awarded the property. When the loan was requested for which this property initially served as collateral, it had to meet a series of legal and expert guidelines, meaning it had no legal or topographical inconsistencies; otherwise, the property would not have met the necessary requirements and, therefore, the loan would not have been granted. In this case, everything was met, the Bank granted the loan, and due to non-payment of the debt, the Bank proceeded with the collateral enforcement process, ending up being awarded the property in a judicial auction on April 27, 2017. From that moment on, the Oficina Administración de Bienes is responsible for managing the asset and its sale; for this purpose, transparently, it is published on the website, showing the appraisal, the Registry study, and the cadastral plan, where evidently no inconsistency appeared that would prevent us from executing the sales process. In this case, the condominium administration did not communicate the complaint that existed before the Tribunal Ambiental Administrativo, and this type of legal process left no evidence in the registral information of subsidiary property 1-51729F-000, for which reason we cannot refer to the existence of hidden defects (vicios ocultos). Given the foregoing, the claim presented does not proceed against the Bank.” II.- Based on the foregoing, Mr. Jurgen Henrich Antony sued the BCR, seeking: Main claim: Declare: “1. The nullity of the clause by which the Bank intends to exonerate itself from liability given the buyer's waiver of claims for that type of defects under the terms of article 1023 of the Civil Code. 2. The nullity of the aforementioned deed based on the provisions of article 1082 of the Civil Code, which allows such a petition given the existence of hidden defects (vicios ocultos) when they generate an error that vitiates consent. 3. Having declared the nullity of the deed of sale, order the parties to restore to each other the obligations timely performed. In the case of the obligation by the defendant Bank, it must restore the sum of 123,812,760 colones, a sum resulting from updating the value paid at the time of this lawsuit using as an indexing criterion the value of the US dollar on the day of the sale, which was at an exchange rate of 602.74 colones per dollar. Said amount must be updated to the dollar value plus the interest accrued until its effective payment. 4. That the defendant must pay the plaintiff the sum of twenty million colones as moral damages for harm caused (subjective moral damage). 5. That on the total amount established in the judgment, the defendant must recognize payment of legal interest until the day of its effective payment. 6. That the defendant be ordered to pay the costs of the proceedings.” Subsidiary claim. “In the event our main petitions 2 and 3 are not considered pertinent, we request: That the liability of the defendant Bank be declared based on the system of common contractual liability of the seller, who has the obligation to deliver the thing in such a way that it fulfills its normal function, thereby incurring a contractual breach, in accordance with articles 692, 693, 701, 702, 7, 764, and 1022 of the Civil Code, the latter insofar as it provides that ‘payment shall be made in all respects in accordance with the terms of the obligation’; it is an implicit obligation in the sale to deliver the thing just as the buyer expects to receive it, in accordance with what was agreed (articles 764 and 1022 ibidem)”. In accordance with the cited case law, these actions would be compatible - not mutually exclusive - concerning the common premise: the defect in the thing worsening it or rendering it unusable. Likewise, the remaining main petitions numbered 4 to 6, inclusive, be granted”. The defendant Bank answered in the negative and raised defenses of failure to join necessary parties, lack of right, and unviable claim. The Tribunal Contencioso ordered: “The defense of lack of right is partially granted. Petitions 2, 3, 4, and 5 of the lawsuit are declared without merit and the subsidiary claim is declared inadmissible. The absolute nullity is declared of the clause contained in deed number eleven, visible at folio fifty-six vuelto, volume one hundred fifteen of the protocol of notary Kattia Vargas Cordero, executed on April 2, 2019, which records the purchase of the property, subsidiary number 41729-F, which is subsidiary property eighteen of the Condominio Residencial del Río, by Mr. Jurgen Henrich Antony, regarding what is indicated below, and the following shall be deemed as not written: ‘WITHOUT THE REGISTRY TAKING NOTE: The appearing party JURGEN HENRICH ANTONY states that because these are properties awarded to Banco de Costa Rica in payment of obligations and because he is aware of them, he accepts them in the condition in which they are found and expressly waives any administrative or judicial claim due to or arising from differences in nature, measurement, or reasons of eviction or covenant of warranty...’. The present judgment is rendered with no special award of costs.” Dissatisfied with the ruling, the plaintiff files a cassation appeal. The charges formulated have been reordered for better comprehension.

III.- The first and second grievances will be analyzed jointly, due to their connection. First. He reproaches an incongruity in the judgment, because the subsidiary claim was not resolved, thus contravening article 119 of the CPCA. He emphasizes that the claim is clear regarding the purpose of declaring the BCR's liability for contractual breach. Second. He alleges the incorrect application of articles 35, 42, 43, 58, and 63 of the Civil Procedure Code, specifically, regarding the concept of an unviable claim. He states that his subsidiary claim was set forth in the following terms: “In the event our main petitions 2 and 3 are not considered pertinent, we request: That the liability of the defendant Bank be declared based on the system of common contractual liability of the seller, who has the obligation to deliver the thing in such a way that it fulfills its normal function, thereby incurring a contractual breach, in accordance with articles 692, 693, 701, 702, 7, 764, and 1022 of the Civil Code, the latter insofar as it provides that ‘payment shall be made in all respects in accordance with the terms of the obligation’; it is an implicit obligation in the sale to deliver the thing just as the buyer expects to receive it, in accordance with what was agreed (articles 764 and 1022 ibidem). In accordance with the cited case law, these latter actions would be compatible - not mutually exclusive - concerning the common premise: the defect in the thing worsening it or rendering it unusable. Likewise, the remaining main petitions numbered 4 to 6, inclusive, be granted”. He explains that this claim was an attempt to synthesize the legal grounds set forth in the lawsuit, where it was argued that: “In the Costa Rican civil law design, the sale cannot be annulled by the mere existence of hidden defects (vicios ocultos), unless it additionally constitutes an error that annuls consent, while clarifying that the possibility of the seller's common contractual liability always remains, as the seller has the obligation to deliver the thing in such a way that it fully fulfills its normal function; liability that could result in compensation for damages, depending on the nature of the breach. If the seller delivers the thing with some defect that makes it unsuitable for its normal function or worsens it, a contractual breach is incurred, in accordance with articles 692, 693, 701, 702, 704 and 764 of the Civil Code, the latter insofar as it provides that ‘payment shall be made in all respects in accordance with the terms of the obligation’; it is an implicit obligation in the sale to deliver the thing just as the buyer expects to receive it, in accordance with what was agreed (articles 764 and 1022 ibidem)”. He reproaches that he does not understand the Tribunal's position in declaring the claim inadmissible and granting the defense of unviable claim with respect to it, because, in his view, it is clear that his purpose was that, if the Tribunal did not declare the nullity of the sales contract, then, subsidiarily, it would declare the BCR's “common contractual liability” for its failure to deliver the thing in such a way that it fulfilled its normal function. He says that inadmissibility and the unviability of the claim are different procedural institutes, with different grounds for proceeding and procedure, which were not met in this case. Furthermore, the procedural judge never granted him a deadline to address the alleged unviability raised in the answer to the lawsuit, and the issue was not discussed until the issuance of the judgment.

IV.- In resolving the subsidiary claim, the Tribunal stated: “III.- Subsidiary claim. Inadmissibility of the argumentative claim: The plaintiff formulates as a subsidiary claim a line of arguments without formulating a specific petition, in the terms provided for by article 42 of the Código Procesal Contencioso Administrativo, since it does not specify whether what is sought is a declaration of nullity, a modification or adaptation of conduct, the recognition or declaration of a specific legal situation, the declaration of an administrative legal relationship, a condemnation, or a specific order. Let us see. The subsidiary claim is the following: ‘That the liability of the defendant Bank be declared based on the system of common contractual liability of the seller, who has the obligation to deliver the thing in such a way that it fulfills its normal function, thereby incurring a contractual breach, in accordance with articles 692, 693, 701, 702, 7, 764, and 1022 of the Civil Code, the latter insofar as it provides that ‘payment shall be made in all respects (sic) in accordance with the terms of the obligation’; it is an implicit obligation in the sale to deliver the thing just as the buyer expects to receive it, in accordance with what was agreed (articles 764 and 1022 ibidem)’. In accordance with the cited case law, these actions would be compatible - not mutually exclusive - concerning the common premise: the defect in the thing worsening it or rendering it unusable”. Note that although it begins by setting forth a declaration of liability, its thread is argumentative in nature, by subsequently setting forth a normative and jurisprudential basis without specifying a particular act or conduct sought, a reason sufficient to consider that the claim, far from materializing a concrete objective, is contained within a general argument of contractual liability. Consequently, as it is an unaddressable claim, it is declared inadmissible under the terms set forth above. VII.- Regarding the defenses raised: (…) Regarding the defense of ‘unviable claim’, it is granted, only with respect to the subsidiary claim, but not in relation to the main claim, as the subject matter of the lawsuit is viable for consideration in the contentious-administrative venue, as deduced from the preceding consideration (emphasis added). In the opinion of this Chamber, the trial court's reasoning is correct, regarding the fact that the subsidiary claim itself does not contain a specific petition, but rather is an argumentative statement on matters of civil liability, without specifying what specific conduct or condemnation is sought to be imposed on the defendant Bank. Although it can be inferred that what is claimed is a condemnation for contractual breach and the consequent declaration of civil liability, the plaintiff does not specify what he seeks. Note that he even invokes civil law provisions related to contractual breach, which establish both the possibility of compelling the counterparty to specific performance of the contract and to the compensation of the damages caused, without the plaintiff specifying in his lawsuit which of these alternatives he intends to demand from the defendant, nor in what manner or amount. Such imprecisions and omissions are substantial and could in no way be supplied by the jurisdictional authority, without causing defenselessness to the counterparty or without violating the congruence required of the pronouncement to be made in this proceeding. Such defects undoubtedly render the subsidiary claim inadmissible, as the trial court correctly resolved. Now, it is true that the Tribunal applied the concept of ‘unviable claim’ without indicating the normative basis that motivated it, but, in substance, this does not cause defenselessness to the party, because, even if that argument of the Tribunal were deemed not written (regarding granting that defense), the subsidiary claim remains inadmissible, for the reasons stated above. Consequently, the alleged procedural errors are not verified, which requires the rejection of the charges raised.

V.- The third and fourth grievances will also be heard together. Third. He considers the party testimony given by Jurgen Antony to be partially pretermitted, as the Tribunal omitted some of his statements that were harmful to the defendant. He argues that the lawsuit is clear, as is Mr. Jurgen's testimony, in that -at the time of purchasing the property- he and his wife especially valued the existence of ample green spaces, scenic conditions, amenities such as a large pool, multipurpose sports courts, a rancho for special condominium events, and that they were totally unaware of the existence of hidden defects (vicios ocultos), which, had they known about them, would logically have meant they would not have bought the property. He says it was only after they learned that there was a hole in the basketball court that they began to learn of other serious anomalies affecting their property. He points out that at no time in this process has any improper conduct been attributed to the defendant bank; the theory of the case is that both parties were unaware of the existence of such serious defects at the time of expressing their will. He affirms that the right to the peaceful enjoyment of the common areas, which were the determining reason for acquiring the property, is under permanent threat due to measures that may be adopted in the future by the administrative authority, for example: the closure of the rancho, the pool, and the multipurpose courts built within the setback area of the Puruses River. He considers that all these situations represent a total devaluation of the property, since, if Mr. Jurgen Antony wished to transfer or encumber the property, contractual good faith would require him to disclose them to any potential interested party. He reproaches that, violating the most elementary rules of logic and sound judgment, the Tribunal considered that, although the existence of the alleged hidden defects (vicios ocultos) was proven, they are not of such magnitude as to affect Mr. Jurgen Antony's will. He maintains that, according to common sense, it is difficult to accept that Mr. Jurgen would have bought a two-story property, with a patio and green zone intended for residential use, for the sum of ₡112,390,320, if he had known -at the time of purchase- about the mere existence of undermining (socavación) at the bases of the walls along the river's boundaries and about the existing risks due to constructions in the river protection area, which involve not only disturbances in the use of the amenities but also the danger of destruction. Fourth. He alleges incorrect application and interpretation of article 1082 of the Civil Code. He explains that the Costa Rican system of liability for hidden defects (vicios ocultos) differs from traditional liability systems of Roman design, where the seller must provide a guarantee to the buyer, not only of ownership of the thing, but of useful possession, and must inform him of all those important facts that might cause him to desist from entering into the contract. In those systems, he continues, the claim is made through a redhibitory action -if one wants to demand the rescission of the contract and the return of what was paid- or a “quanti minoris” action -if one seeks to proportionally reduce the value of the good based on the now-known damages-. He explains that our system departs from those traditional criteria, introducing an action for relative nullity, based on error as a defect of will; that action is based jointly on hidden defects (vicios ocultos) and error. Thus, the sale cannot be annulled by the mere existence of hidden defects (vicios ocultos), but rather, they must additionally constitute an error that annuls consent. He notes that the requirements to bring this nullity action are: a) that the defects are hidden; b) that they predate the conclusion of the contract; c) that they render the thing unsuitable for the purposes for which it is intended; d) that if the acquirer had known of them, he would not have entered into the contract. He rejects what he considers is an effort by the Tribunal to discredit and minimize the serious facts learned by the plaintiff after the transaction and to force him to demonstrate the loss of the general enjoyment of the common areas.

VI.- Opinion of the Tribunal. In resolving the merits of the matter, in the section titled “VI. 2) Unproven loss of general enjoyment of common areas. Non-existent grievous injury to quality of life and decisive impact on the volitional capacity of the legal transaction entered into”, the Tribunal stated: “(…) it is not demonstrated in this specific case, that the necessary prerequisites exist to grant the claims associated with an alleged defect in consent of such magnitude and impact that it would have the effect of annulling the sales transaction under study, which is, essentially, the core object of the process, and the possibility of compensation for loss of the good's surplus value is not addressed, as it was not requested by the party, so we limit ourselves to their specific claim. Being clear on the foregoing, we must specify that although it is true that the plaintiff states that the existing common areas in the condominium, i.e., the green areas, the pool, the multipurpose court, and the rancho, were determining factors in the decision to purchase the condominium property, the truth is that the damage configured to date is minimal and speculative compared to what a subsidiary property represents. This is because it is undisputed that the plaintiff inspected the property prior to its acquisition, as he extensively related when rendering testimony before this Tribunal, consequently knowing the conditions and distribution of the common areas of the property. It is also undisputed that Banco de Costa Rica was unaware of the existence of a complaint filed by the Municipalidad de Curridabat on March 6, 2006, before the Tribunal Ambiental Administrativo. Indeed, from the evidence added to the case file, we have that Mrs. Lucy Retana Chinchilla, in her capacity as Mayor of the Municipalidad de Curridabat, filed a complaint against Mr. Aristide Vargas Artavia and the company named Sociedad Maderera El Bosque S.A., for alleged environmental infractions, concerning earthworks (movimientos de tierras) carried out in the channel and surroundings of the Puruses River, specifically where the ‘Del Río’ residential condominium is located, in Curridabat, whose assigned case file number is 67-06-03-TAA. Despite the foregoing, the parties do not contribute to the process the current status of said administrative proceeding and its impact on the common areas, so it is merely a conjecture by the plaintiff regarding the scope that a possible final administrative resolution issued by the Tribunal Ambiental Administrativo in this regard may have, or whether it will be limited to ordering containment and repair works. It also adds that the plaintiff did not even provide technical evidence that convincingly demonstrated the extent or dimensions that a possible affectation of the common areas would reach vis-à-vis the setback area imposed by the legal system, basing his anguish and concern on mere speculation, given that we lack technical certainty about the degree of invasion of the setback area and whether this would cause the suppression of a percentage or the totality of the built areas. We must point out that the only technical evidence contributed to the process is the report rendered in the month of May 2021 by the company called SOES Ingeniería & Construcción, a study titled ‘Maintenance Works on the Right Bank of the Quebrada Seca and Puruses River, Condominio Del Río’, located in the Granadilla district, Curridabat canton, Province of San José. Said study indicates that it was carried out specifically on the right bank of the Quebrada Seca and Puruses River of the property, which is the affected one, where through inspections the existence of undermining (socavación) at the bases of existing walls (both block and gabion) was confirmed, but this, as indicated above, is insufficient to prove the speculations that the plaintiff formulates to support allegations regarding the loss of the common areas, with respect to which, we insist, we lack reliable proof of the real dimensions of their affectation. Note that even the witness offered by the plaintiff, Mr. Miguel Segura Sánchez, who prepared a legal study of the situation at the request of the plaintiff's wife, indicated that he estimated the existence of a risk due to constructions in the protection area, only regarding the rancho and the court, exempting the pool from this, which confirms the lack of precision of the facts supporting the lawsuit. Much less admissible is the thesis that the plaintiff's subsidiary property lost all value, since although it is true that the common areas are an integral part of the property regime to which it is subject, his participation in the common areas being an integral part thereof, it is clear that the integrity of the dwelling unit is not in dispute. (…) For the reasons stated, we must specify that, as the plaintiff expresses, article 1082 of the Civil Code provides a protection regime for the buyer, for defects (vicios) unknown to the parties, in the good object of the legal transaction. The rule clearly establishes that: ‘The sale may not be annulled due to hidden defects or vices of the thing of the so-called redhibitory kind, unless such defects envelop an error that annuls consent, or if there is a stipulation to the contrary’. Nevertheless, the plaintiff errs in considering that an eventual and uncertain damage qualifies to support an action for nullity of the public deed of sale or that, having demonstrated its existence (that is, that it is effective and individualizable under the terms of article 196 of the Ley General de la Administración Pública), it is of such magnitude that it empties the content of the plaintiff's property right, such that it does not demonstrate a defect in consent due to a high impact on it, upon acquiring a condominium property. (…) From the foregoing, we extract two fundamental premises for the resolution of this matter; first, it is not only necessary to demonstrate that the damage is certain or potential, but it must also necessarily be duly credited and not be a speculative or hypothetical damage as in the case before us.” Secondly, we must emphasize that the legal rule allows for the annulment of the transaction due to error, provided it is demonstrated that the acquiring party is in error regarding the real conditions of the object negotiated, which was not demonstrated in this proceeding; on the contrary, from the party testimony received at the oral and public trial, it is clear that the plaintiff was particularly concerned with determining the real conditions of the property, given that he related in detail the observations he made regarding the subsidiary unit and that he even requested a price revision for that reason. It is for this reason that, under a correct human understanding, we can evidently also conclude that the plaintiff adopted his own due diligence to analyze the conditions of the common areas, which he insisted in his action were the most relevant aspect in the acquisition of the condominium subsidiary unit, ergo, he must have observed their proximity to the watercourse and that their maintenance could include structural works for their conservation. From this perspective, serious doubts are generated regarding his theory of the case, in attempting to disavow the adjacent boundaries —with a river— of the common areas of the “Del Río” condominium, and therefore, the argument of a legal impossibility of the transaction is not receivable, in the terms set forth by numerals 627 subsection 1) and 631 of the Civil Code, as the plaintiff's capacity to understand the conditions of the acquired property and the effects that a reduction of the common areas causes on his condominium property right, these being located on the margin of the boundary with the Puruses River, is understood to be present, since it is known that a riverbed is subject to being altered by acts of nature and thereby affect its boundaries. Consequently, as there is no merit to declare a redhibitory defect (vicio redhibitorio) in the legal transaction celebrated between the parties, capable of demonstrating a serious defect in the plaintiff's consent when acquiring subsidiary unit number 18 of the “Del Río” residential condominium, due to the non-demonstration of the impossibility of the real and reasonable enjoyment of the condominium's common areas as of the date, with the exception of the ranch area, which is not considered to seriously affect his quality of life or the intention to acquire the property, this being illustrated by the fact that when giving testimony, the plaintiff freely stated that they have stopped using the swimming pool because they opted for other means for the activity of swimming, having acquired a share in the Indoor Club, which undoubtedly denotes that it is not properly the threat or risk of destruction of the common areas or part thereof that has caused the decrease in their use, or that a serious impact on his subsidiary unit and the rest of the common property associated with his condominium property right has been generated, to justify the nullity of the legal transaction and the compensatory recognition requested. Consequently, in light of the analysis carried out, this Chamber orders the complete rejection of both the annulment claim and the compensatory claims associated with this argument, and therefore claims 2, 3, 4, and 5 of the lawsuit are declared without merit” (emphasis added).

VII.- Criterion of this Chamber. From a careful reading of the cassation appeal filed, as well as the contested judgment, this Chamber concludes that the challenge raised is not sufficient to generate cassation review of what was resolved nor to break the ruling, as its core reasonings have not been rebutted or disproven. In the first place, the appellant accuses that his party testimony was bypassed, regarding the fact that the condominium's common areas were decisive for his decision to acquire the subsidiary property; however, from the transcribed excerpt it is evident that the Court did take that statement into account, but denied the annulment claim because other factual circumstances alleged as cause of action were not demonstrated, such as, for example, the total devaluation of the subsidiary unit or the total impossibility of enjoyment/total destruction of the common areas. Next, the cassation appellant reproached that, despite the hidden defects (vicios ocultos) having been demonstrated, the timely knowledge of which would have implied not purchasing the subsidiary unit, the Court still denied the main claim made. As is evident from the facts of the lawsuit, specifically 16 and 17, the —alleged— hidden defects existing in the property constitute an impediment to the peaceful use of the property and a total devaluation thereof, because it does not fulfill the function for which it was acquired, in addition to there being a latent risk of physical destruction (from the undermining of the land) and of dispossession of the recreation area (as a consequence of the administrative procedure in progress). According to the general rules of distribution of the burden of proof (Article 41 of the Civil Procedure Code, applicable supplementarily by provision of numeral 220 of the CPCA), the evidentiary duty falls upon whoever formulates a claim, regarding the constitutive facts of their right. In this case, then, it was the plaintiff's responsibility to demonstrate that alleged impediment in the use of the property, its total devaluation, the risk of physical destruction, and of dispossession of the common areas that —he argues— motivated the purchase, all of which are the facts that, according to his theory of the case, justify the nullity of the transaction, because, by not knowing them in a timely manner, his consent was vitiated. Regarding that evidentiary duty, the Court was emphatic in explaining why none of those constitutive facts of the alleged right were demonstrated. It drew attention to the lack of technical proof that would credit the dimension that a possible impact on the common areas could reach due to the degree of invasion of the setback area (área de retiro) of the Puruses River, to the lack of proof regarding the current status of the administrative procedure processed before the Environmental Administrative Tribunal and its incidence on the common areas, to the lack of precision in the facts of the lawsuit as to which are the common areas supposedly affected, to the prior review that the plaintiff performed when he was going to buy the property and the knowledge he had about the conditions and location of the common areas, and to the personal reasons that have led the plaintiff to decrease his use of some areas —such as the swimming pool—. Faced with such reasonings, the cassation appellant does not put forward any duly substantiated argument that seeks to directly refute what was analyzed by the Court, but rather simply limits himself to reiterating the general allegations already invoked in his lawsuit, without undertaking to rebut and disprove the specific reasons that the Court set forth to consider the facts supporting the action as unproven. Given this evident argumentative deficiency of the appeal, this Chamber cannot deploy its cassation function, as the judgment is not being duly questioned in its factual or legal foundations, because the appellant does not combat in a direct and precise manner the various reasons that the Court set forth for considering his theory of the case unproven (ordinal 149.3 of the CPCA). Consequently, in view of the argumentative deficiencies noted, the rejection of both grievances is mandated.

VIII.- By virtue of the foregoing, the appeal filed by the plaintiff will be declared without merit, who shall bear the costs generated by its exercise (Article 150 subsection 3 of the CPCA).

THEREFORE

The cassation appeal filed by the plaintiff is declared without merit, who shall bear the costs generated by its exercise. GCR Rocío Rojas Morales Damaris Vargas Vásquez Jorge Leiva Poveda Carlos Guillermo Zamora Campos Ignacio Jose Monge Dobles Digitally Signed Document -- Verification code --  1 It is a faithful copy of the original - Taken from the Nexus.PJ on: 07-05-2026 14:28:07.

Sala Primera de la Corte Clase de asunto: CONOCIMIENTO Analizado por: SALA PRIMERA  Res. 000332-F-S1-2026 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las diez horas ocho minutos del doce de marzo de dos mil veintiseis .

En el proceso de conocimiento establecido por JURGEN HENRICH ANTONY; contra el BANCO DE COSTA RICA; el actor formula recurso de casación contra la sentencia no. 6929-2024 de las 11:57 horas del 10 de octubre de 2024, dictada por la Sección I del Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, integrada por las juezas Claudia Bolaños Salazar, Cinthya Morales Herra y Amy Miranda Alvarado. Figuran, como abogados directores del accionante, los licenciados Carlos Andrés Manavella y Ricardo Calvo Gamboa; como apoderado especial judicial del Banco, el señor Federico Mata Herrera.

Redacta el Magistrado Zamora Campos

CONSIDERANDO

I.- Según los hechos tenidos por probados en la sentencia recurrida, y no impugnados por el casacionista, mediante memorial recibido el 6 de marzo de 2006, por el Tribunal Ambiental Administrativo, la señora Lucy Retana Chinchilla, en su condición de Alcaldesa de la Municipalidad de Curridabat, interpuso denuncia en contra del señor Aristide Vargas Artavia y la empresa Sociedad Maderera El Bosque S.A, por presuntas infracciones ambientales, con ocasión de movimientos de tierras realizados en el cauce y en los alrededores del río Puruses, propiamente donde se levanta el condominio residencial "Del Río", ubicado en Curridabat. El 2 de abril de 2019, por escritura número 11, del folio 56 vuelto, del tomo 115 del protocolo de la notaria Kattia Vargas Cordero, el señor Jurgen Henrich Antony adquirió del vendedor, sea el Banco de Costa Rica, la finca número 41729-F, que es finca filial 18 del Condominio Residencial del Río, la cual comprende dos niveles, patio y zona verde destinada a uso habitacional en proceso de construcción, por la suma recibida a entera satisfacción de ₵112.390.320,00. En lo que interesa, en esa escritura se consignó: "SIN QUE TOME NOTA EL REGISTRO: Manifiesta el compareciente JURGEN HENRICH ANTONY que por tratarse de inmuebles adjudicados por el Banco de Costa Rica en pago de obligaciones y por conocerlo, los acepta en el estado en que se encuentran y renuncia expresamente a cualquier reclamo administrativo o judicial por motivo o con ocasión de diferencias en la naturaleza, medida o por motivos de evicción o saneamiento...". En el mes de mayo de 2021, la empresa SOES Ingeniería & Construcción rindió un estudio denominado: "Obras de mantenimiento sobre margen derecha quebrada seca y río Puruses Condominio Del Río", ubicado en el distrito Granadilla, cantón Curridabat, de la provincia de San José. En dicho estudio se indica que a través de inspecciones se constató la existencia de socavación en las bases de los muros existentes (tanto de bloques como de gaviones). Se describe que el terreno investigado tiene una longitud de aproximadamente 200 m; que la topografía del lindero es plana y, por tanto, se considera de fácil acceso; el nivel de agua se mantiene entre 0.70 cm a 1.0m de altura (el día de la visita). Además, advierte que el alcance de la visita corresponde para observar las condiciones actuales, establecer las obras de reparación y mantenimiento y estimar el costo de la obra, fijando actividades en función de una clasificación de intervención inmediata, intervención a mediano plazo y no intervención. Al describir la condición de las áreas, precisa el estudio que, en las cercanías de la esquina del rancho, se requiere de una intervención inmediata, ya que se presenta socavación en los cimientos. De igual manera, describe las estaciones que requieren intervención inmediata, al presentarse problemas en la base del muro donde existe una ruptura de la malla y pérdida de piedra, o bien, se observa la socavación severa de la base de gaviones, todo lo anterior, por cuanto las estructuras colindantes a la quebrada o el río presentan problemas de socavación en las bases. Mediante oficio OAB-1141-12-2021 del 7 de diciembre de 2021, el señor Randall Obando Castro, Jefe de la Oficina de Administración de Bienes del Banco de Costa Rica, indicó, en lo que interesa, lo siguiente: "Señor Carlos Manavella. Presente. En relación con su nota de fecha 09 de noviembre de 2021, dirigida al Lic. Manfred Sáenz Montero, Gerente Corporativo Jurídico, relacionada con la propiedad adquirida por el señor Jurgen Henrich, filial dieciocho ubicada en Granadilla, Curridabat, Folio Real no. 51729-F- 000, vendida por el Banco en fecha 02 de abril de 2019. En la nota se indica que en setiembre pasado (2021), el señor Jurgen Henrich observó un hundimiento en la cancha multiuso del condominio y que llevó una investigación al respecto, encontrando la existencia de un procedimiento administrativo en el Tribunal Ambiental Administrativo en contra del Condominio Residencial Del Río, y que en la zona de los dos ranchos existentes, la cancha multiuso, zonas verdes y parte de la piscina se encuentran en zona protegida. Se indica que la situación comentada, se constituye un vicio oculto grave desconocido por el comprador y solicitan iniciar negociaciones que permitan llegar a un acuerdo satisfactorio para las partes. Es importante hacer un antecedente de cómo el Banco se adjudicó el inmueble. Para cuando se solicitó el préstamo en la que inicialmente formaba esta finca garantía, la misma debió cumplir una serie de lineamientos legales y periciales, es decir, que no tenga ninguna inconsistencia legal ni topográfica, de lo contrario, la propiedad no hubiera cumplido los requisitos necesarios y por lo tanto, no se otorga el préstamo. En este caso, todo se cumplía, el Banco entregó el préstamo, por la no honra de la deuda, el Banco procedió con el proceso de ejecución de la garantía, terminando por adjudicarse la propiedad en remate judicial del 27 de abril de 2017. A partir de ese momento a la Oficina Administración de Bienes le corresponde la administración del activo y la venta del mismo, para esto, de manera transparente, se publica en el sitio web, mostrando el avalúo, el estudio de Registro y el plano catastrado, en donde evidentemente no aparecía ninguna inconsistencia, que nos impidiera ejecutar el proceso de ventas. Para el presente caso, la administración del condominio no comunicó la denuncia que existía ante el Tribunal Ambiental Administrativo y este tipo de procesos legales no dejó evidencia en la información registral de la finca filial 1-51729F-000, por lo cual no podemos referirnos a que existen vicios ocultos. Dado lo anterior no procede ante el Banco el reclamo presentado".

II.- Con fundamento en lo anterior, don Jurgen Henrich Antony demandó al BCR, pretendiendo: Pretensión principal: Se declare: “1. La nulidad de la cláusula por la cual el Banco pretende exonerarse de responsabilidad ante la renuncia del comprador al reclamo por ese tipo de vicios en los términos del artículo 1023 del Código Civil. 2. La nulidad de la escritura mencionada en base a lo dispuesto en el artículo 1082 del Código Civil que permite tal petición ante la existencia de vicios ocultos cuando generan error que vicia el consentimiento. 3. Declarada la nulidad de la escritura de venta se ordene a las partes restituir a la otra las prestaciones oportunamente cumplidas. En el caso de la obligación por parte del Banco demandado, deberá restituir la suma de 123.812.760 colones, suma que surge de la actualización del valor pagado al momento de la presente demanda como criterio indexatorio el valor del dólar americano para el día de la venta el cual se encontraba al día de cambio de 602.74 colones por dólar. Dicho monto deberá ser actualizado al valor del dólar más los intereses que se produzcan hasta su pago efectivo. 4. Que la demandada deberá pagar a la actora la suma de veinte millones de colones en concepto de daño moral por afectación (daño moral subjetivo). 5. Que sobre el monto total que se llegue a establecer en sentencia, deberá la accionada reconocer el pago de intereses legales hasta el día de su efectivo pago. 6. Que se condene a la demandada al pago de ambas costas del proceso”. Pretensión subsidiaria. “En caso de no considerarse pertinente nuestras peticiones principales 2 y 3, solicitamos: Que se declare la responsabilidad del Banco demandado basado en el sistema de responsabilidad contractual común del vendedor, quien tiene la obligación de entregar la cosa en forma tal que cumpla su función normal incurriendo en un incumplimiento contractual, de conformidad con los artículos 692, 693, 701, 702, 7, 764 y 1022 del Código Civil, éste último en cuanto dispone que "el pago se hará bajo todos los respectos (sic) conforme al tenor de la obligación" es una obligación implícita en la compra venta el entregar la cosa tal y como el comprador espera recibirla, de conformidad con lo acordado (artículos 764 y 1022 ibidem)". De conformidad con la jurisprudencia citada éstas acciones serían compatibles - no excluyentes- entre el supuesto común: el defecto en la cosa desmejorándola o haciéndola inutilizable. De igual manera se acojan las restantes petitorias principales numeradas de la 4 a la 6 inclusive". El Banco demandado contestó negativamente, y opuso excepciones de falta de integración de la litis, falta de derecho y demanda improponible. El Tribunal Contencioso dispuso: “Se acoge parcialmente la defensa de falta de derecho. Se declaran sin lugar las pretensiones 2, 3, 4 y 5 de la demanda e inadmisible la pretensión subsidiaria. Se declara la nulidad absoluta de la cláusula contenida dentro de la escritura número once, visible al folio cincuenta y seis vuelto, del tomo ciento quince del protocolo de la notaria Kattia Vargas Cordero, celebrada el día 02 de abril del año 2019, que registra la compra del inmueble, filial número 41729-F, que es finca filial dieciocho del Condominio Residencial del Río, por el señor Jurgen Henrich Antony, en lo que se indica a continuación, debiendo entenderse por no puesto lo siguiente: "SIN QUE TOME NOTA EL REGISTRO: Manifiesta el compareciente JURGEN HENRICH ANTONY que por tratarse de inmuebles adjudicados por el Banco de Costa Rica en pago de obligaciones y por conocerlo, los acepta en el estado en que se encuentran y renuncia expresamente a cualquier reclamo administrativo o judicial por motivo o con ocasión de diferencias en la naturaleza, medida o por motivos de evicción o saneamiento...". Se dicta el presente fallo, sin especial condenatoria en costas”. Inconforme con lo resuelto, el actor plantea recurso de casación. Los cargos formulados han sido reordenados para su mejor comprensión.

III.- Los agravios primero y segundo serán analizados conjuntamente, en razón de su conexidad. Primero. Reprocha incongruencia del fallo, porque no se resolvió la pretensión subsidiaria, contraviniendo así el ordinal 119 del CPCA. Enfatiza, la pretensión es clara en cuanto a la finalidad de que se declare la responsabilidad del BCR por incumplimiento contractual. Segundo. Acusa incorrecta aplicación de los artículos 35, 42, 43, 58 y 63 del Código Procesal Civil, concretamente, de la figura de la demanda improponible. Expone, su pretensión subsidiaria fue expuesta en los siguientes términos: "En caso de no considerarse pertinente nuestras peticiones principales 2 y 3, solicitamos: Que se declare la responsabilidad del Banco demandado basado en el sistema responsabilidad contractual común del vendedor, quien tiene la obligación de entregar la cosa en forma tal que cumpla su función normal incurriendo en un incumplimiento contractual, de conformidad con los artículos 63 692,693, 701, 702, 7, 764 y 1022 del Código Civil, este último en cuanto dispone que «el pago se hará bajo todos los respectos conforme al tenor de la obligación» es una obligación implícita en la compraventa el entregar la cosa tal y como el comprador espera recibirla, de conformidad con lo acordado (artículos 764 y 1022 ibidem). De conformidad con la jurisprudencia citada estas últimas acciones serian compatibles -no excluyentes- entre el supuesto común: el defecto en la cosa desmejorándola o haciéndola inutilizable. De igual manera se acojan las restantes petitorias principales numeradas de la 4 a la 6 inclusive". Explica, esa pretensión era un intento de sintetizar los fundamentos de derecho expuestos en la demanda, donde se adujo que: "En el diseño civil costarricense, la venta no pueda ser anulada por la sola existencia de los vicios ocultos, salvo que constituya, además, error que anule el consentimiento, aclarando que siempre queda la posibilidad de la responsabilidad contractual común del vendedor, quien tiene la obligación de entregar la cosa en forma tal que cumpla su función normal a cabalidad; responsabilidad que podría derivar en una indemnización por daños y perjuicios, según la naturaleza del incumplimiento. Si el vendedor entrega la cosa con algún vicio o defecto que la haga impropia para su función normal o la desmejore, incurre en un incumplimiento contractual, de conformidad con los artículos 692,693, 701, 702, 704 y 764 del Código Civil, este último en cuanto dispone que «el pago se hará bajo todos los respectos conforme al tenor de la obligación» es una obligación implícita en la compraventa el entregar la cosa tal y como el comprador espera recibirla, de conformidad con lo acordado (artículos 764 y 1022 ibidem)". Reprocha, no entiende la posición del Tribunal al declarar la pretensión como inadmisible y acoger respecto de ella la excepción de demanda improponible, porque, según su parecer, resulta claro que su propósito era que, si el Tribunal no declaraba la nulidad del contrato de compraventa, entonces, subsidiariamente declarara la “responsabilidad contractual común” del BCR por su incumplimiento de entregar la cosa en forma tal que cumpliera su función normal. Dice, la inadmisibilidad y la improponibilidad de la demanda son institutos procesales diferentes, con distintos supuestos de procedencia y de trámite, que no se cumplieron en la especie. Además, la jueza de trámite nunca le otorgó plazo para referirse a la supuesta improponibilidad alegada en la contestación a la demanda, y tampoco se discutió el tema, sino hasta el dictado de sentencia.

IV.- Al resolver sobre la pretensión subsidiaria, el Tribunal señaló: “III.- Pretensión subsidiaria. Inadmisibilidad de pretensión argumentativa: La parte actora formula como pretensión subsidiaria, una línea de argumentos sin formular una petitoria concreta, en los términos que prevé el numeral 42 del Código Procesal Contencioso Administrativo, toda vez que no concretiza si lo que pretende es una declaratoria de nulidad, una modificación o adaptación de conducta, el reconocimiento o declaración de una situación jurídica concreta, la declaración de una relación jurídico administrativa, una condena o una orden específica. Veamos. La pretensión subsidiaria es la siguiente: "Que se declare la responsabilidad del Banco demandado basado en el sistema de responsabilidad contractual común del vendedor, quien tiene la obligación de entregar la cosa en forma tal que cumpla su función normal incurriendo en un incumplimiento contractual, de conformidad con los artículos 692, 693, 701, 702, 7, 764 y 1022 del Código Civil, éste último en cuanto dispone que "el pago se hará bajo todos los respectos (sic) conforme al tenor de la obligación" es una obligación implícita en la compra venta el entregar la cosa tal y como el comprador espera recibirla, de conformidad con lo acordado (artículos 764 y 1022 ibídem)". De conformidad con la jurisprudencia citada éstas acciones serían compatibles - no excluyentes- entre el supuesto común: el defecto en la cosa desmejorándola o haciéndola inutilizable". Nótese que si bien inicia exponiendo una declaratoria de responsabilidad, su hilación es de orden argumentativa, al exponer de seguido un fundamento normativo y jurisprudencial sin que se concrete en un acto o conducta pretendida en específico, razón suficiente para considerar que la pretensión lejos de materializar un objetivo concreto, se encuentra ésta contenida dentro de un argumento general de responsabilidad contractual. En consecuencia, por tratarse de una pretensión inatendible, se declara inadmisible en los términos que fueron expuestos líneas atrás. VII.- Sobre las defensas interpuestas: (…) En cuanto la defensa de "demanda improponible", la misma se acoge, únicamente respecto a la pretensión subsidiaria, no así con relación a la pretensión principal, al ser el objeto de la litis viable de conocimiento en la sede contencioso administrativa, tal y como se desprende del considerando anterior (el subrayado es suplido). En criterio de esta Sala, lleva razón el Tribunal de instancia, en cuanto al hecho de que la pretensión subsidiaria en sí misma no contiene una petición concreta, sino que se trata de una enunciación argumentativa sobre cuestiones de responsabilidad civil, pero sin precisar cuál es la conducta o condena específica que pretende le sea impuesta al Banco demandado. Si bien se colige que lo reclamado es una condena por incumplimiento contractual y la consecuente declaratoria de responsabilidad civil, no precisa el actor qué es lo que pretende. Nótese que incluso invoca normas civiles atinentes al incumplimiento contractual, en las cuales se establece tanto la posibilidad de obligar a la contraparte a la ejecución forzosa del contrato, como a la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados, sin que en su demanda el actor especifique cuál de esas alternativas es la que pretende exigirle al demandado, ni en qué modo o cuantía. Tales imprecisiones y omisiones resultan sustanciales, y no podrían en forma alguna ser suplidas por la autoridad jurisdiccional, sin causar indefensión a la contraparte o sin violentar la congruencia exigida al pronunciamiento que ha de hacerse en este proceso. Tales defectos, sin duda, tornan inadmisible la pretensión subsidiaria, como bien lo resolvió el Tribunal de instancia. Ahora bien, es cierto que el Tribunal aplicó la figura de la “demanda improponible” sin indicar cuál es el supuesto normativo que así lo motiva, pero, en el fondo, ello no causa indefensión a la parte, pues, aun teniendo por no puesto ese argumento del Tribunal (en cuanto a acoger esa excepción), la pretensión subsidiaria sigue siendo inadmisible, por los motivos indicados en líneas anteriores. En consecuencia, no se verifican los yerros procesales acusados, lo cual impone el rechazo de los cargos aducidos.

V.- El tercer y cuarto agravio también serán conocidos en conjunto. Tercero. Estima parcialmente preterida la declaración de parte rendida por Jurgen Antony, pues el Tribunal omitió algunas de sus manifestaciones que perjudicaban al demandado. Aduce, la demanda es clara, como también la declaración de don Jurgen, en cuanto a que -al momento de comprar la propiedad- él y su esposa valoraron muy especialmente la existencia de amplios espacios verdes, condiciones paisajísticas, amenidades como una amplia piscina, canchas deportivas multiusos, rancho para eventos especiales del condominio, y en cuanto a que desconocían totalmente la existencia de vicios ocultos, los cuales, de haberlos conocido, lógicamente, hubieran implicado no comprar la propiedad. Dice, fue a partir de que supieron que había un hueco abierto en la cancha de basquetball que empezaron a tener conocimiento de que existían otras anomalías graves que afectaban su propiedad. Apunta, en ningún momento de este proceso se le ha recriminado alguna conducta indebida al banco demandado; la teoría del caso es que ambas partes desconocían la existencia de semejantes vicios al momento de manifestar su voluntad. Afirma, el derecho al disfrute pacífico de las áreas comunes, que fueron la razón determinante para la adquisición el inmueble, está bajo amenaza permanente por las medidas que en un futuro pueda adoptar la autoridad administrativa, por ejemplo: la clausura del rancho, la piscina y la cancha multiusos construidas dentro del área de retiro del río Puruses. Considera, todas esas situaciones suponen una desvalorización total de la propiedad, pues, si don Jurgen Antony quisiera enajenar o gravar la propiedad, la buena fe contractual le exigirá ponerlas en conocimiento del eventual interesado. Recrimina, violando las más elementales reglas de la lógica y la sana crítica, el Tribunal consideró que, aunque fue probada la existencia de los vicios ocultos alegados, éstos no son de tal magnitud como para afectar la voluntad de don Jurgen Antony. Sostiene, de acuerdo al sentido común, cuesta aceptar que don Jurgen hubiera comprado una propiedad de dos niveles, patio y zona verde destinada a uso habitaciones, por la suma de ₵112.390.320, si hubiera conocido -al momento de su compra- sobre la mera existencia de una socavación en las bases de los muros en los linderos del río y sobre los riesgos existentes por construcciones en el área de protección del río, que implican no sólo perturbaciones en el uso de las amenidades, sino también peligro de destrucción. Cuarto. Acusa indebida aplicación e interpretación del artículo 1082 del Código Civil. Explica, el sistema costarricense de responsabilidad por vicios ocultos se separa de los sistemas tradicionales de responsabilidad de diseño romano, donde el vendedor debe otorgar garantía al comprador, no sólo de la propiedad de la cosa, sino de una posesión útil, y debe informarle de todos aquellos hechos importantes que pudieran hacer que desista del contrato. En esos sistemas, prosigue, el reclamo se hace a través de una acción redhibitoria -si se quiere exigir la rescisión del contrato y la devolución de lo pagado- o “quanti minoris” -si se pretende rebajar proporcionalmente el valor del bien en función de los daños ahora conocidos-. Expone, nuestro sistema se aparta de esos criterios tradicionales, introduciendo una acción de nulidad relativa, basada en el error como vicio de la voluntad; esa acción se basa en los vicios ocultos y el error, conjuntamente. Así, la venta no puede ser anulada por la sola existencia de los vicios ocultos, sino que, además, éstos deben constituir error que anule el consentimiento. Acota, los requisitos para plantear esa acción de nulidad son: a) que los defectos o vicios se encuentren ocultos; b) que sean anteriores a la celebración del contrato; c) que hagan impropia la cosa para los fines a que está destinada, d) que, de haberlos conocido el adquirente, no hubiese celebrado el contrato. Rechaza lo que considera es un esfuerzo del Tribunal por desacreditar y minimizar los graves hechos conocidos por el actor con posterioridad al negocio y por obligarlo a demostrar la pérdida del aprovechamiento general de las áreas comunes.

VI.- Criterio del Tribunal. Al resolver el fondo del asunto, en el apartado titulado “VI. 2) Indemostrada pérdida del aprovechamiento general de las áreas comunes. Inexistente lesión gravosa en calidad de vida e incidencia decisiva en la capacidad volitiva del negocio jurídico celebrado”, el Tribunal indicó: “(…) no se demuestra en este caso concreto, los presupuestos necesarios para declarar con lugar las pretensiones asociadas a un presunto vicio en el consentimiento de tal magnitud e incidencia, que tenga el efecto de anular el negocio jurídico de compra venta en estudio, que es esencia, el objeto medular del proceso, no abordándose la posibilidad de un reconocimiento de daño por pérdida de plusvalía del bien, al no haber sido así solicitado por la parte, por lo que nos limitamos a su pretensión específica. Teniendo claro lo anterior, hemos de precisar que si bien es cierto, la parte actora expone que las áreas comunes existentes en el condominio, esto es, las áreas verdes, la piscina, la cancha multiusos y el rancho, fueron factores determinantes para la toma de decisión de compra del bien inmueble condominal, lo cierto es que el daño hasta el momento configurado, es mínimo y especulativo frente a lo que representa un bien filial. Esto, por cuanto es incontrovertido que el actor hizo inspección en el inmueble previo a su adquisición, tal y como ampliamente lo relató al rendir declaración ante este Tribunal, conociendo en consecuencia las condiciones y distribución de las áreas comunes del inmueble. También es incontrovertido, que el Banco de Costa Rica desconocía de la existencia de una denuncia interpuesta por la Municipalidad de Curridabat en fecha 06 de marzo del año 2006, ante el Tribunal Ambiental Administrativo. En efecto, de la prueba allegada a los autos tenemos que la señora Lucy Retana Chinchilla, en su condición de Alcaldesa de la Municipalidad de Curridabat, interpone denuncia en contra del señor Aristide Vargas Artavia y la empresa denominada Sociedad Maderera El Bosque S.A, por presuntas infracciones ambientales, con ocasión de movimientos de tierras realizado en el cauce y en los alrededores del río Puruses, propiamente donde se levanta el condominio residencial "Del Río", ubicado en Curridabat, cuyo número de expediente asignado es el 67-06-03-TAA. No obstante lo anterior, no aportan las partes al proceso el estado actual de dicho procedimiento administrativo y su incidencia en las áreas comunes, por lo que es meramente una conjetura de la parte actora el alcance que podrá tener una posible resolución administrativa en firme emanada por el Tribunal Ambiental Administrativo al respecto o si bien, se limitará a ordenar obras de contención y reparación. Suma además, que la parte actora ni siquiera aportó prueba técnica que demostrara fehacientemente la cabida o dimensiones que alcanzaría una posible afectación de las áreas comunes frente al área de retiro que impone el ordenamiento jurídico, sustentado su angustia y preocupación en meras especulaciones, dado que no tenemos certeza técnica acerca del grado de invasión del área de retiro y si éste, provocaría la supresión de un porcentaje o la totalidad de las áreas construidas. Hemos de señalar, que la única prueba técnica aportada al proceso, es el informe que para el mes de mayo del año 2021, se rinde por parte de la empresa denominada SOES Ingeniería & Construcción, un estudio denominado "Obras de mantenimiento sobre margen derecha quebrada seca y río Puruses Condominio Del Río", ubicado en el distrito Granadilla, cantón Curridabat de la Provincia de San José. En dicho estudio se indica que se realizó específicamente en el margen derecho de la Quebrada Seca y Río Puruses de la propiedad, que es la afectada, donde a través de inspecciones se constató la existencia de socavación en las bases de los muros existentes (tanto de bloques como de gaviones), más éste, como se indicó líneas atrás, resulta insuficiente para acreditar las especulaciones que el actor formula para sustentar las afirmaciones respecto a la pérdida de las áreas comunes, mismas con respecto a las cuales insistimos, no contamos con acreditación fehaciente de las dimensiones reales de su afectación. Nótese que incluso, el testigo ofrecido por la parte actora, el señor Miguel Segura Sánchez, quien elaboró un estudio jurídico de la situación a petición de la esposa del actor, señaló que estimó la existencia de un riesgo por construcciones en el área de protección, solamente respecto al rancho y la cancha, eximiendo de éste a la piscina, lo cual confirma la falta de precisión de los hechos que sustentan la demanda. Mucho menos, es admisible la tesis que perdió todo valor la filial propiedad del actor, ya que si bien es cierto, las áreas comunes son parte integral del régimen de propiedad al cual se encuentra sujeto, siendo parte integral de éste su participación de las áreas comunes, es claro que la integridad de la casa de habitación no está en discusión. (…) Es por lo expuesto, que debemos precisar que tal y como lo expresa la parte actora, el artículo 1082 del Código Civil prevé un régimen de protección al comprador, por vicios desconocidos por las partes, en el bien objeto del negocio jurídico. La norma establece claramente que: "La venta no podrá ser anulada por vicios o defectos ocultos de la cosa de los llamados redhibitorios, salvo si esos vicios o defectos envuelven error que anule el consentimiento, o si hay estipulación en contrario". No obstante, yerra la parte actora al estimar que un daño eventual e incierto, califique para sustentar una acción anulatoria de la escritura pública de compraventa o bien, que demostrándose su existencia (esto es, que sea efectivo e individualizable en los términos del numeral 196 de la Ley General de la Administración Pública) éste sea de tal magnitud que vacíe el contenido del derecho de propiedad del actor, de forma tal que no demuestra un vicio en el consentimiento por una alta incidencia en éste, al adquirir un inmueble condominal. (…) De lo transcrito extraemos dos premisas fundamentales para la resolución del presente asunto, la primera, no sólo es necesario demostrar que el daño sea cierto o potencial, sino que además debe necesariamente encontrarse acreditado debidamente y no tratarse de un daño especulativo o hipotético como en el caso que nos ocupa. En segundo lugar, hemos de subrayar que la norma legal permite la anulación por error del negocio, en el tanto quede demostrado que la persona adquirente está en error con respecto a las condiciones reales del objeto negociado, lo cual no se demostró en este proceso, por el contrario, de la declaración de parte recibida en el juicio oral y público, queda claro que el actor particularmente se preocupó por determinar las condiciones reales del inmueble, siendo que relató con detalle las observaciones que realizó a la filial y que incluso peticionó una revisión del precio por esa razón. Es por ello, que bajo un correcto entendimiento humano, evidentemente, también podemos concluir que el actor adoptó diligencias propias para analizar las condiciones de las áreas comunes, mismas que insistió en su acción, eran el aspecto más relevante en la adquisición de la filial condominal, ergo, debió haber observado su proximidad con el cauce y que el mantenimiento de las mismas podría incluir obras estructurales para su conservación. Desde esta perspectiva, se generan serias dudas de su teoría del caso, al pretender desconocer las colindancias -con un río- de las áreas comunes del condominio "Del Río" y por ello, no es de recibo el argumento de una imposibilidad jurídica del negocio, en los términos que exponen los numerales 627 inciso 1) y 631 del Código Civil, al entenderse presente la capacidad del actor para entender las condiciones del bien adquirido y las afectaciones que una reducción de las áreas comunes provoca en su derecho de propiedad condominal al estar estas ubicadas a la margen de la colindancia con el río Puruses, por cuanto es sabido que un cauce de un río está afecto a ser variado por hechos de la naturaleza y con ello afectar las colindancias del mismo. En consecuencia, al no existir mérito para declarar un vicio redhibitorio en el negocio jurídico celebrado entre las partes, que tenga la capacidad de demostrar un vicio grave en la voluntad del actor al adquirir la filial número 18, del condominio residencial "Del Río", por indemostrarse la imposibilidad del disfrute real y razonable de las áreas comunes del condominio a la fecha, a excepción del área de rancho, lo cual no se estima afecte gravemente su calidad de vida o la voluntad de adquisición del inmueble, ilustrándose esto con el hecho que al rendir declaración el actor, manifestó libremente que han dejado de utilizar la piscina por optar por otros medios para la actividad de la natación, al adquirir una acción en el Indoor Club, lo que denota sin duda, es que no es propiamente la amenaza o riesgo de destrucción de las áreas comunes o parte de ésta lo que ha provocado la disminución de su uso o bien, que se haya generado una afectación grave de su filial y el resto de bienes comunes asociados a su derecho de propiedad condominal, para justificar la nulidad del negocio jurídico y el reconocimiento indemnizatorio peticionado. En consecuencia, al tenor del análisis efectuado, se dispone por esta Cámara el rechazo íntegro tanto de la pretensión anulatoria como indemnizatorias asociadas a este argumento, por lo que se declaran sin lugar las pretensiones 2, 3, 4 y 5 de la demanda” (el subrayado es suplido).

VII.- Criterio de esta Sala. A partir de la lectura detenida del recurso de casación formulado, así como de la sentencia impugnada, concluye esta Sala que la impugnación planteada no resulta suficiente para generar la revisión casacional de lo resuelto ni para quebrar el fallo, pues sus razonamientos medulares no han sido rebatidos ni desvirtuados. En primer lugar, acusa el recurrente que fue preterida su declaración de parte, en cuanto al hecho de que las áreas comunes del condominio fueron determinantes para su decisión de adquirir la finca filial; empero, del extracto transcrito se desprende que el Tribunal sí tomó en cuenta esa manifestación, pero denegó la pretensión anulatoria porque no fueron demostradas otras circunstancias de hecho alegadas como causa de pedir, como por ejemplo la desvalorización total de la filial o la imposibilidad total de disfrute/destrucción total de las áreas comunes. Luego, reprochó el casacionista, pese a que se demostraron los vicios ocultos cuyo conocimiento oportuno hubiera implicado no comprar la filial, el Tribunal aún así denegó la pretensión principal formulada. Según se desprende de los hechos de la demanda, concretamente el 16 y el 17, los -supuestos- vicios ocultos existentes en la propiedad suponen un impedimento para el uso pacífico del bien y una desvalorización total de éste, porque no cumple con la función para la cual fue adquirido, además de que existe un riesgo latente de destrucción física (por el socavamiento del terreno) y de desposesión del área de recreación (como consecuencia del procedimiento administrativo en curso. De acuerdo a las reglas generales de distribución de la carga de la prueba (artículo 41 del Código Procesal Civil, aplicable supletoriamente por disposición del numeral 220 del CPCA), el deber probatorio incumbe a quien formule una pretensión, respecto de los hechos constitutivos de su derecho. En este caso, entonces, le correspondía al actor demostrar ese supuesto impedimento en el uso del bien, su desvalorización total, el riesgo de destrucción física y de desposesión de las áreas comunes que -aduce- motivaron la compra, todos los cuales son los hechos que, según su teoría del caso, justifican la nulidad del negocio, porque, al no conocerlos oportunamente, se vició su consentimiento. Respecto de ese deber probatorio, el Tribunal fue enfático en explicar por qué no se demostró ninguno de esos hechos constitutivos del derecho alegado. Llamó la atención sobre la falta de prueba técnica que acreditara la dimensión que podría alcanzar una posible afectación de las áreas comunes por el grado de invasión del área de retiro del río Puruses, sobre la falta de prueba acerca del estado actual del proceso administrativo tramitado ante el Tribunal Ambiental Administrativo y su incidencia sobre las áreas comunes, sobre la falta de precisión de los hechos de la demanda en cuanto a cuáles son las áreas comunes supuestamente afectadas, sobre la revisión previa que hizo el actor cuando iba a comprar la propiedad y el conocimiento que tenía acerca de las condiciones y ubicación de las zonas comunes, y sobre los motivos personales que han conducido al accionante a disminuir su uso de algunas áreas -como la piscina-. De frente a tales razonamientos, el casacionista no opone ningún argumento, debidamente fundamentado, que busque refutar directamente lo analizado por el Tribunal, sino que simplemente se limita a reiterar los alegatos generales ya invocados en su demanda, sin ocuparse por rebatir y desvirtuar las razones concretas que el Tribunal expuso para tener por indemostrados los hechos que sustentan la acción. Ante tal evidente deficiencia argumentativa del recurso, esta Sala no puede desplegar su labor casacional, pues la sentencia no está siendo debidamente cuestionada en sus fundamentos fácticos ni jurídicos, pues el recurrente no combate en forma directa y precisa los varios motivos que expuso el Tribunal para tener por indemostrada su teoría del caso (ordinal 149.3 del CPCA). En consecuencia, en vista de las deficiencias argumentativas advertidas, se impone el rechazo de ambos agravios.

VIII.- En mérito de lo expuesto, se declarará sin lugar el recurso formulado por el actor, a quien se impondrán las costas generadas con su ejercicio (artículo 150 inciso 3 del CPCA).

POR TANTO

Se declara sin lugar el recurso de casación formulado por el actor, a quien se imponen las costas generadas con su ejercicio. GCR Rocío Rojas Morales Damaris Vargas Vásquez Jorge Leiva Poveda Carlos Guillermo Zamora Campos Ignacio Jose Monge Dobles Documento Firmado Digitalmente -- Código verificador --  1