Cassation appeal against denial of construction permitRecurso de casación contra denegatoria de permiso de construcción

Sala Primera de la Corte Clase de asunto: CONOCIMIENTO Analizado por: SALA PRIMERA Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto unánime Rama del Derecho: Contencioso Administrativo Tema: Recurso de casación Subtemas:

Casación por razones procesales.

No extrae esta Cámara una contradicción en la argumentación del fallo. El contenido de un oficio de la Municipalidad, según quedó acreditado, es que no se avanzaría con el trámite de ningún permiso de construcción en una propiedad, en el plazo prudencial de dos meses. Coincide esta Sala con el Tribunal, porque de esta circunstancia no puede extraerse que fue denegado permiso de construcción, máxime cuando no fue comprobado que tal licencia hubiese sido peticionada (voto 1131-F-2025).

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Tipo de contenido: Voto unánime Rama del Derecho: Contencioso Administrativo Tema: Recurso de casación Subtemas:

Formalidades del recurso. Fundamentación.

El reparo es ayuno de la fundamentación jurídica exigida para conocer y emitir un pronunciamiento por el fondo. Véase, no identifica infringida norma de naturaleza sustantiva. Ergo, se desestima el cargo (voto 1131-F-2025).

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Tipo de contenido: Voto unánime Rama del Derecho: Contencioso Administrativo Tema: Recurso de casación Subtemas:

Costas.

Se declara sin lugar el recurso. Se condena a la promovente al pago de las costas generadas con su ejercicio, por cuanto no se evidencia tuviese motivo suficiente para impugnar (artículo 150.3 Código Procesal Contencioso Administrativo) (voto 1131-F-2025).

... Ver más Citas de Legislación y Doctrina  Res. 001131-F-S1-2025 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, at nine hours forty-eight minutes on July seventeenth, two thousand twenty-five.

Proceeding of knowledge (proceso de conocimiento) established by DOUGLAS ANDRÉS CORDERO HERRERA against the MUNICIPALIDAD DE POÁS, represented by special judicial agent of the claim Víctor González Jiménez, the plaintiff files an appeal in cassation (recurso de casación) against judgment 2024004248 of 12 hours 57 minutes on July first, 2024, issued by Section V of the Tribunal de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, composed of judges Ileana Sánchez Navarro, Marianella Álvarez Molina and Juan Luis Giusti Soto. Juan Sánchez Benavides appears as representative of the appellant, and as.

Drafted by Judge Zamora Campos

CONSIDERANDO

I.In accordance with the facts the Tribunal deemed proven, not challenged in this phase, by agreement number 6634-12-2011 of the regular session number 85 of December 13, 2011, the Concejo Municipal de Poás resolved to approve “…SECOND: Declare public road the access located between Calle Tablones and national route 146 in the district of San Juan, property of Sociedad La Lechuza S.A., legal identification number No. 3-101-208050, legal representative Ana Elieth Murillo Arguedas, farm registered under F.R. 374717-000, located in San Juan Sur de Poás. THIRD: Authorize the Alcalde Municipal to receive in public deed the road that gives access to said road. FOURTH: The procedures shall be carried out by the Administration of this Municipality in accordance with current regulations. FIFTH: Notify the Mayor and the interested parties. Send a copy to the Commission on Public Works of this Municipality and its advisors. Unanimous and Finally Approved Agreement…”. On March first, 2012, the property described in cadastral plan number A-1518875-2012, whose nature is "Land Destined for Public Road", located in the San Juan District, Poás Canton, Alajuela Province, was registered in the National Registry in the name of the Municipalidad de Poás under registration 490542-000. In agreement 6841-03-2012 of session number 101 of March 29, 2012, the Concejo Municipal de Poás: “…APPROVES: FIRST: The report presented by the Commission on Public Works of this Municipality regarding the property La Lechuza S.A. SECOND: In accordance with the recommendation of the Commission on Public Works and having heard the technical opinion, it is approved to receive the proposed lot to comply with the current regulations regarding "Transfer of Public Areas" (Sesión de Áreas Públicas), as part of the segregations made to farm 200487533-000, with an area of 715 m2, located 100 meters west of the entrance to the road toward national route 146, it is topographically flat and has a frontage on a public road of 35 meters. THIRD: Authorize the Alcalde Municipal to receive said land in public deed, the procedure for which will be carried out by the Administration according to current regulations. Unanimously and finally approved agreement…”. On July 5, 2012, the property described in cadastral plan number A-1585837-2012, whose nature is "Land Destined for Public Area", located in the San Juan District, Poás Canton, Alajuela Province, was registered in the Public Registry in the name of the Municipalidad del Cantón de Poás under registration 495206-000. By agreement 8039-01-2014 of regular session 196 of January 28, 2014, the Concejo Municipal de Poás resolved to “…UNANIMOUSLY APPROVE: FIRST: Dispense with the commission review process for this agreement. SECOND: Endorse the report presented by (…) the Dirigente Body of the Procedure (Órgano Director del Procedimiento). THIRD: Declare with merit the extraordinary motion for review (recurso extraordinario de revisión) filed by Mr. Jorge Alvarado Espinoza, identification number 2321-423 and others, against the agreements issued by this Concejo Municipal, namely: a) Agreement No. 6634-2011, issued by the Concejo Municipal, in Session No. 85 held on December 13, 2011 (…) b) Agreement No. 6841-03-2012 issued by the Concejo Municipal de Poás, in Regular Session No. 101 held on March 29, 2012…”. Said agreement was personally notified to the legal representative of the company, Mrs. Ana Catalina Herrera Murillo, at 9 hours 25 minutes on February 5, 2014. In a resolution at 14 hours 10 minutes on March 12, 2015, Section Three of the Tribunal de lo Contencioso Administrativo annulled this last agreement of the Concejo Municipal de Poás, the property of the province of Alajuela, registration 504640-000, land for construction, with an area of 254 square meters, located in second district San Juan, eighth canton Poás, cadastral plan with municipal approval 1610777-2012, was registered in the National Registry in the name of Mr. Douglas Andrés Cordero Herrera on April 25, 2013, who acquired it by purchase-sale on the 12th of the same month and year of April 2013, for the amount of ₡10,000,000.00. That in resolution "DE UBICACIÓN” number 504 at 11 hours 57 minutes on October 31, 2016, the Environmental Management Department of the Municipalidad de Poás, resolved: "Based on official information issued by the Department of Waters of MINAE and sent to the Municipalidad del Cantón de Poás on the registry of Concessions and Springs (superficial waters). THAT It is the criterion of the Environmental Management Department: that said FARM Folio Real 504640-000 with cadastral plan A-16107772012. DOES NOT PRESENT AFFECTATION regarding protection zones". In land use certificate DCPU-664-2016 of November 2, 2016, the Department of Territorial Development Management of the Municipalidad de Poás, denied the approval (visto bueno) for the activity of family housing on property 504340-000. On November 15, 2016, Mr. Delgado Bolaños filed a motion for revocation with subsidiary appeal (recurso de revocatoria con apelación en subsidio) against this denial of land use. In official letter MPO-GTD-144-2016 of November 28, 2016, the Department of Territorial Development Management of the Municipalidad de Poás, rejected the motion and elevated the appeal to the Alcalde Municipal. By resolution at 11 hours 15 minutes on December 6, 2016, the Mayor's Office of the Municipalidad de Poás rejected the appeal and elevated its knowledge to the Tribunal Contencioso Administrativo. In resolution 109-2017 at 8 hours 15 minutes on March 27, 2017, Section Three of the Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, declared the appeal to have been improperly elevated. In official letter MPO-ALM-127-2017 of April 21, 2017, the Alcalde Municipal de Poás, informed Mr. Cordero Herrera that "By virtue of all the foregoing and given the legal uncertainty surrounding the La Lechuza project, it would be irresponsible to issue any plan approval, land use, or construction permit, therefore it is the criterion of the Department of Territorial Management of the Municipalidad de Poás, not to issue any permit, approval, or land use of those processed, until all processes are resolved (...) for all the above this Mayor's Office maintains unscathed the resolution challenged here, the appellant having to respect what is dictated in the land use certificate No. DCPU-664-2016, issued on November 02, 2016" (the copy of the official letter is on pages 29 to 30 of volume a of the administrative file which is in digital format). On May 3, 2017, Mr. Cordero Herrera filed a motion for revocation and subsidiary appeal against this official letter. In "RESOLUTION OF LOCATION” (RESOLUCIÓN DE UBICACIÓN) number 442 of July 5, 2017, the Environmental Management Department of the Municipalidad de Poás, resolved: "THAT It is the criterion of the Environmental Management Department: that said FARM Folio Real 504640000 with cadastral plan A-1610777-2012 DOES NOT PRESENT AFFECTATION regarding protection zones. According to Ley Forestal No.7575, Art 33 and Water Law". In land use certificate DCPU-404-2017 of July 5, 2017, the Department of Territorial Development Management of the Municipalidad de Poás denied approval to the activity of family housing on property 504340-000. On July 12, 2017, Mr. Cordero Herrera filed a motion for revocation with subsidiary appeal against this denial of land use. By official letter MPO-GTD-064-2017 of July 13, 2017, the Office of Territorial Development Management of the Municipalidad de Poás, rejected the motion for revocation and elevated the appeal to the Mayor's Office. In official letter MPO-ALM206-2017 at 13 hours 15 hours on July 18, 2017, the Alcaldía Municipal de Poás rejected the appeal. On July 29, 2017, Mr. Cordero Herrera filed a motion for revocation and appeal before the Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, against this resolution. The revocation was rejected by the Mayor on August 4, 2017, an act in which he elevated the appeal before the Tribunal de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda. In resolution 120-2019 at 11 hours 40 minutes on February 27, 2019, Section Three of the Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, declared with merit the appeal filed and annulled Official Letter MPO-ALM-206-2017 of 13 hours 15 minutes on July 18, 2017, of the Alcaldía Municipal de Poás and by connection the land use certificate DCPU-404-2017; it ordered that the land use request be resolved according to law. It considered that the denial of land use was based on circumstances related to subdivision (fraccionamiento) and urbanization, when the appropriate course was "to carry out a technical study limited to reviewing only the zoning that affects each farm, that is, to issue the conformity or non-conformity of land use to the requirements established for a specific location (zoning map)". In Land Use Certificate DCPU-214-2019 of April 12, 2019, the Department of Territorial Management of the Municipalidad de Poás determined that property 504640-000 is "CONFORMING for the activity of Single-Family Housing". On June 10, 2020, via email, Mr. Cordero Herrera consulted, via email, a server of the Department of Territorial Management of the Municipalidad de Poás, if the land use that had been granted to him was still valid. On the 20th of the following day, the person consulted replied that the land use remained valid, and indicated that the construction permit "is separate" and that they were awaiting a legal opinion. On June 11, 2020, Mr. Cordero Herrera and Mrs. Lizeth Castro Araya signed a purchase option for the lot sale of lot registration No. 504640-000. They agreed that the sale amount would be for the sum of ₡18,500,000.00 and that the amount of ₡200,000.00 would be given as an earnest money deposit, which would be deducted from the total amount; the agreed term of the option was three months from the date of the contract. On June 12, 2020, before the Department of Territorial Development of the Municipalidad de Poás, Mr. Cordero Herrera requested: "1. If the registered owner of this land, be it this server or a future buyer, submits a construction permit application in which is demonstrated -compliance with all the specifications cited in the Land Use DCPU-214-2019 issued on April 12, 2019 signed by you, in the respective construction plan. -The presentation of all documents evidencing compliance with the other administrative requirements requested (Workers' Compensation Insurance Policy, Licenses, etc). - The municipal investigation confirms the veracity and validity of the information provided, particularly those of the Cantonal Regulatory Plan in force. Upon fulfillment of these assumptions: Can or can you not grant the respective construction permit to the Department of Territorial Management headed by you? 2. In case the answer to the previous question is negative, I request to clarify: 2.a What APPLICABLE LEGAL criterion would the Department of Territorial Management use for the eventual denial? In this case, I must insist: APPLICABLE LEGAL criterion because, as you could verify in the past, denials were justified based on supposed criteria that turned out NOT APPLICABLE as the Tribunal Contencioso Administrativo made clear. 2b. Why would the criterion be applied at this moment in which, already inclusive, a new house has been built in that sector (and I suppose it was granted the municipal permits in question recently and not previously)? 2c. Why does the Municipality not notify the registered owners in advance of possible objections, having the means to do so? 2.d Why the apparent change in criterion by the Municipality? The foregoing because I was shared an alleged copy of official letter MPO-GDT-047-2019 in which you would have indicated to Mrs. Nora María Castro Espinoza '...as of the date of this letter, there is no impediment to requesting a construction permit, provided that the regulations in force governing constructions in the canton of Poás and at the National level are complied with...' . On June 16, 2020, Mr. Cordero Herrera filed a new petition before the Department of Territorial Development, in which he inquired about the existence of an act of the Consejo Municipal de Poás between March 2015 and 2016, in which said body had made a declaration of harmfulness (declaración de lesividad) against the subdivision (fraccionamiento) process of La Lechuza de Poás S.A. and whether the Municipality initiated the process of harmfulness (lesividad) or not. By official letter MPO-ALM-197-2020 of June 16, 2020, the then Mayor of the Municipalidad de Poás indicated to the Coordinator of Territorial Development Management that "it is appropriate and prudent, for the moment, not to advance with the processing of any construction permit that involves the Urbanization in question, for a prudential period initially established at two months, since the contracting of a Legal Office is imperative". In official letter MPO-ALM-255-2020 of July 6, 2020, communicated to Mr. Cordero Herrera on the 8th following, the Alcalde Municipal informed him that in the records of the municipality there was no action related to a declaration of harmfulness (declaratoria de lesividad) against resolution 105-2015 of Section Three of the Tribunal Contencioso Administrativo and reiterated that his note was being analyzed "with the aim of formulating a solution consistent with the legal system". On August 5, 2020, Mr. Cordero Herrera and Mrs. Lizeth Castro Araya rescinded the purchase-sale option; the former proceeded to return the sum that had been given to him as an earnest money deposit. In resolution RES-MPO-ALM-004-2020 of September 28, 2020, the Alcalde Municipal de Poás resolved: "1. That in said subdivision (fraccionamiento) facing a public road called La Lechuza, positive land use permits to build can be issued provided the user complies with the urban environmental regulations in force in the zone. 2. That in said subdivision (fraccionamiento) facing a public road called La Lechuza, segregations and plan approvals can be carried out provided the user complies with the urban environmental regulations in force in the zone. 3. That in said subdivision (fraccionamiento) facing a public road called La Lechuza, construction permits can be carried out provided the user complies with the urban environmental regulations in force in the zone. 4. That single-family homes built on lots adjacent to said road must have an individualized wastewater treatment system whose generated effluent complies with decrees 38924-S, 39144-S (Regulation for Drinking Water Quality). 5. That the Coordinator of Territorial Development Management proceed to verify the registration of the land donated by the developer in the Property Registry in favor of the Municipalidad de Poás, the corresponding accounting record as an asset of the Municipality, as well as, the Technical Unit for Road Management proceed to include the said road "Calle La Lechuza" in the road maintenance plans for cantonal public roads and the Environmental Management Unit proceed to develop a plan so that the received public areas are adequately maintained, fenced, and put at the service of the community in fulfillment of the public purpose object of the transfer (sesión) in favor of the Municipalidad de Poás". In April of the year 2021, without specifying an exact date, Mr. Cordero Herrera sold property 504640-000, for the sum of ₡21,600,000.00.

II.Mr. Douglas Andrés Cordero Herrera sued the Municipalidad de Poás. He sought a judgment to: 1) declare the corporate entity civilly liable for the damages caused by the denial of construction permits on his property; which he specified as: 1.1) lost profits (lucro cesante) for the non-formalization of the purchase-sale contract he signed with Mrs. Lizeth Castro Araya, which prevented him from obtaining the sum of ₡18,500,000.00; 1.2) patrimonial damage for the amount of ₡20,000,000.00 for the loss of opportunity or chance to dispose of the farm, recover what was obtained, and obtain a reasonable profit during the time he endured the limitation of not building; 1.3) moral damage [subjective] (daño moral [subjetivo]), for the uncertainty of not having construction permits, which caused him stress, crying, anger, insomnia, despair, which led him to suffer from cancer, which he estimated at the amount of ₡10,000,000.00; and 2) order it to pay both costs of the proceeding.

III.The Municipalidad de Poás answered the claim negatively and raised the defenses of failure to join a necessary passive joint litigation (litisconsorcio pasivo necesario), expiry (caducidad), statute of limitations (prescripción), and lack of active and passive standing (legitimación activa y pasiva).

IV.At the preliminary hearing held on May 5, 2022, by resolution 692-2022, the Processing Judge Ana Katarina Apú Hidalgo dismissed the defense of expiry (caducidad) and reserved the defense of statute of limitations (prescripción) for judgment; likewise, in order 693-2022 she rejected the defense of failure to join a necessary passive joint litigation. The oral and public debate was held on June 10, 2024.

V.With the composition of judges Ileana Sánchez Navarro, Marianella Álvarez Molina and Juan Luis Giusti Soto, Section V of the Tribunal de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, in judgment 2024004248 of 12 hours 57 minutes on July first, 2024, dismissed the defenses of statute of limitations (prescripción), lack of standing (legitimación) in its two modalities, and lack of current interest, upheld the lack of right, declared the claim without merit in all its extremes, and ordered the plaintiff to pay both costs of the proceeding.

VI.Disagreeing, the special judicial agent of the plaintiff filed an appeal in cassation (recurso de casación), which was admitted by this Chamber. He raises one procedural defect and one substantive defect.

Procedural Motives

VII.Single. He denounces a lack of reasoning (falta de motivación). In his opinion, the Tribunal incurs a contradiction that becomes the indicated defect, since it holds it as proven that by official letter MPO-ALM-197-2020 of June 16, 2020, the Mayor's Office indicated that the appropriate course is not to advance with the processing of any construction permit within a prudential period of two months; however, it later affirms that his client did not process any construction permit, so it is not possible to attribute responsibility to the Municipality for damages derived from a denial of such licensing, since it was not requested. He asserts, the contradiction exists because it is "EVIDENT AND LOGICAL" that if the Mayor's Office indicated "that no construction permits be granted until they have the study, the denial of construction permits is implicit". He questions, how he would have processed the construction permit before 2019, when the land use, which is an essential requirement for the construction permit, was denied, and when the conforming land use was granted, the Mayor indicated that [construction permits] would not be granted until the study was available. Of course, he affirms, he was not going to be granted a construction permit; of course, that delay led to Mrs. Lizeth Castro Araya "indicating that we rescind the option", which is logical, since it was years trying to obtain the conforming land use and "then they halt the construction permits until a report is carried out that could take two months and took three". He reiterates official letter MPO-ALM-197-2020 of June 16, 2020, implies in itself a denial of construction permits.

VIII.Appealed judgment. After explaining the administrative liability regime in general terms, the Tribunal stated that the patrimonial and extra-patrimonial injuries alleged by the plaintiff derive, according to what he indicates, from the unfounded and unlawful denial by the Municipality of construction permits on his property, which made it impossible for the purchase-sale option signed with Mrs. Lizeth Castro Araya to materialize in 2020. However, it pointed out [as a first argument] that there is no record in the file that Mr. Cordero Herrera had processed a construction permit before the Municipality. It added, while there is a record of the request for land use to be granted and that this was denied in certificates DCPU-664-2016 of November 02, 2016, and DCPU-404-2017 of July 05, 2017, this was subsequently annulled by resolution 120-2019 of February 27, 2019, by Section Three of the Tribunal de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, where it ordered that it be resolved in accordance with the law, and in land use certificate DCPU-214-2019 of April 12, 2019, the Department of Territorial Management of the Municipalidad de Poás determined that the property is "CONFORMING for the activity of Single-Family Housing". After that date, it continued, “there is no proof in the file that Mr. Cordero Herrera had carried out any procedure or submitted to the Municipalidad de Poás any petition and the necessary requirements to obtain the construction license for a single-family home on the property”. It insisted, thus it is not possible to deduce that once the plaintiff obtained the conforming certificate for single-family housing, the Municipality denied him the construction permit, as he alleges in his claim. It detailed, the actions of Mr. Cordero Herrera, once the conforming use certificate was granted to him, were limited to consultations and requests for information. Thus, it related, in an email of June 10, 2020, he consulted whether the granted land use was still valid. On the following 12th, he submitted a brief before the Department of Territorial Development in which he posed a series of questions, namely, “1. If the registered owner of this land, be it this server or a future buyer, submits a construction permit application in which is demonstrated -compliance with all the specifications cited in the Land Use DCPU-214-2019 issued on April 12, 2019 signed by you, in the respective construction plan. -The presentation of all documents evidencing compliance with the other administrative requirements requested (Workers' Compensation Insurance Policy, Licenses, etc). - The municipal investigation confirms the veracity and validity of the information provided, particularly those of the Cantonal Regulatory Plan in force. Upon fulfillment of these assumptions: Can or can you not grant the respective construction permit to the Department of Territorial Management headed by you? 2. In case the answer to the previous question is negative, I request to clarify: 2.a What APPLICABLE LEGAL criterion would the Department of Territorial Management use for the eventual denial? In this case, I must insist: APPLICABLE LEGAL criterion because, as you could verify in the past, denials were justified based on supposed criteria that turned out NOT APPLICABLE as the Tribunal Contencioso Administrativo made clear. 2b. Why would the criterion be applied at this moment in which, already inclusive, a new house has been built in that sector (and I suppose it was granted the municipal permits in question recently and not previously)? 2c. Why does the Municipality not notify the registered owners in advance of possible objections, having the means to do so? 2.d Why the apparent change in criterion by the Municipality? The foregoing because I was shared an alleged copy of official letter MPO-GDT-047-2019 in which you would have indicated to Mrs. Nora María Castro Espinoza '...as of the date of this letter, there is no impediment to requesting a construction permit, provided that the regulations in force governing constructions in the canton of Poás and at the National level are complied with...”. Likewise, it continued, in a memorial presented on June 16, 2020, he questioned the existence of an act of the Concejo Municipal in which a harmfulness (lesividad) had been declared in the subdivision (fraccionamiento) procedure of La Lechuza de Poás S.A. and whether the process of harmfulness (lesividad) had been initiated or not. It added, even though the actor had a conforming land use certificate, he did not demonstrate having complied with all the requirements for a construction permit, nor that having satisfied these requirements, he processed a construction permit. It concluded, “if he did not process any construction permit on land No. 504640-000, before the defendant Municipality, it is not possible to attribute to it responsibility for patrimonial damages, which, according to the actor himself, are derived from the denial of that type of licensing, since he does not prove having requested them”. It added, there was indeed erratic conduct by the Municipality regarding the land use certificate; “However, in the specific case, the actor limited his claims of a patrimonial nature to those damages derived from the denial of the construction permit, which, as we have already seen, never occurred”. Additionally [as a second argument], the Tribunal identified that the material claim was made for a loss of opportunity for the sale; and that although he provided the contract and Mrs. Castro Araya, a signatory, as a witness, the fact is that “there is no clarity as to the reasons why said agreement was rescinded”. This, because [first], the Municipality did not deny any construction permit, since it was never requested; [second], official letter MPO-ALM-197-2020 states that the processing of any construction permit involving the urbanization in question would not be advanced for a prudential period of two months, in order to obtain a clarifying technical opinion; despite which Mr. Cordero Herrera and Mrs. Castro Araya, more than one month before the option expired, and less than a month after the cited official letter, decided to void the option. Also [third argument] because the option referred to a future and uncertain event, that Mrs. Castro Araya would have construction plans, a loan, or that she had initiated a credit procedure, so there is no proof that corroborates that Mrs. Castro Araya was indeed in a position to acquire the property.

Likewise, it noted [fourth argument], the termination of the option did not take place on the occasion of the denial of a building permit, which —it repeated— was not requested, but rather that when it made the informative inquiries about the possibility of building, “far from providing a negative response, what the defendant Municipality did was to indicate to the plaintiff that it would provide the response within an approximate period of two months, after having a technical criterion.” It denoted, although it is true that it took longer than the two months indicated in official letter MPO-ALM-197-2020, it is also true that in resolution RES-MPO-ALM-004-2020 of September 28, 2020, the Mayor cleared up doubts about the possibility of building on the lots that make up the La Lechuza subdivision (fraccionamiento), and resolved that construction could occur provided the legal requirements are met, without any impediment or restriction existing. It further indicated [fifth argument], it was proven that in April 2021, Mr. Cordero Herrera sold the property for the sum of ¢21,600,000.00, so that after eight years of being the owner, he obtained a profit of more than 10% of the investment he made in 2013 when acquiring it for the price of ¢10,000,000.00. Hence it concluded, the claimed injuries (patrimonial and subjective moral) do not exist. It specified, the plaintiff argues that for years he was taking steps to be able to build, which caused him stress, anguish, worry, and that he faced a serious illness; the truth is that the plaintiff was not a party to the proceeding that took place on the occasion of agreement 8039-01-2014 of ordinary session 196 of January 28, 2014, which was finally annulled by the Third Section of the Administrative Litigation Court. Again it referred [sixth argument] that although when the Municipality was consulted, it took one month longer than anticipated to respond, the procedure “was a pure and simple request for information, which did not have the virtue of establishing a vested right in favor of the plaintiff.” It insisted, “the wait of one additional month beyond that anticipated did not constitute an unlawful injury, nor the cause of a purchase-sale option being rendered ineffective, which was furthermore contingent on future and uncertain facts, unrelated to the defendant, such as the obtaining of a loan by the supposed buyer.”

IX.Criterion of this Chamber. From the foregoing account, this Chamber does not extract a contradiction in the reasoning of the judgment. The content of official letter MPO-ALM-197-2020 of June 16, 2020, as was proven, is that no building permit proceeding would be advanced within the prudential period of two months. This Chamber agrees with the Trial Court that from this circumstance it cannot be extracted that any building permit was denied, especially when it was not proven, it is repeated, that such a license had been requested.

Substantive grounds

X.Sole. He accuses “Preterition of evidence as to the assessment of the facts; failure to assess the evidence as a whole and contrary to the principle of sound rational criticism, all in accordance with the provisions of Article 138 subsections a), b) and c) of the Administrative Litigation Code.” He states that the Trial Court did not adequately assess official letter MPO-ALM-197-2020 of June 16, 2020, in which “the denial of the building permit is expressly given; note that it is a proven fact, and it clearly indicates that no construction proceeding would be advanced; as stated above, this implies a clear limitation and denial of building permits, which leads to rescinding the purchase-sale option.” By omitting to assess this official letter, he asserts, it left “without rational and proportionate motivation, both legal and factual, the unproven facts 1) and 2)”, according to which he did not request a building permit; “as stated, there was already an official letter clearly indicating the temporary denial.” He adds, according to the evidence and the correct analysis of the factual situation, the direct liability of the Municipality for the economic loss or loss of profit can be clearly determined. He details that he acquired the property in 2013 and it was not until 2019 that he obtained the compliant land use for construction; in June 2020 he signed the purchase-sale option with Mrs. Castro Araya, which they rescinded in August of the following year. He alleges that during all this time his client did not have the option of obtaining building permits, first, because he did not have compliant land use, which is an indispensable requirement; subsequently because of official letter MPO-ALM-197-2020 of June 16, 2020. He asserts, “the official letters were clear that permits would not be processed in that area, so if a superior body such as the Mayor makes such an assertion, it is logical, evident, and unquestionable that building permits are denied (sound criticism). Hence the intended economic damage occurs, since the purchase-sale could not be formalized, which had a term of three months”; the logical thing was that it be rescinded, since it was not known how long the ordered study would last and when “they would authorize the processing of building permits.” He emphasizes that the option was rescinded because it was going to expire and he ran the risk of being sued by Mrs. Lizeth. He finalizes that if the Trial Court had made a correct and congruent analysis, it would have declared the lawsuit admissible, since according to the evidence he was never able to obtain the building permit necessary and basic for any mortgage proceeding or sale of the property.

XI.Criterion of this Chamber. This Chamber observes that the objection is devoid of the legal foundation required for it to be heard and for a ruling on the merits to be issued. Note that it does not identify any infringed substantive rule. To that extent, it must be dismissed. For the sake of further elaboration, it is pertinent to highlight that the appellant himself notes that what he qualifies —erroneously, it is noted— as a denial was “temporary.” In the first place, we agree with the trial court in the sense that official letter MPO-ALM-197-2020 of June 16, 2020 does not constitute a denial, since, in the first place, there was no request for a building permit made by him. Second, because as was proven and has not been contradicted by the appellant, the content of that official letter refers to the need for an examination in order to proceed with a decision on building permits, which —logically— would have been processed, which would require a period of two months. He omits to challenge the Trial Court’s consideration in the sense that this two-month period referred to in official letter MPO-ALM-197-2020 of June 16, 2020 (which, it is repeated, did not constitute a denial of a building permit request, for the reasons indicated) was within the term of the purchase-sale option. So that the justification or the reason he offers to establish the rescission as his only option, and, consequently, as the cause of the injuries he argues, is not acceptable for this aspect as well. The appellant further asserts, generally, that due to everything that occurred and in particular in light of official letter MPO-ALM-197-2020 of June 16, 2020, he could not formalize the purchase-sale; with which he disregards the argument of the Trial Court in the sense that the option did not refer to a building permit, nor public services of any kind.

XII.Consequently, it is appropriate to declare the appeal without merit. In accordance with canon 150.3 of the Administrative Litigation Code (CPCA), the petitioner shall be ordered to bear the costs generated by its exercise, since it is not evident that there was sufficient cause to challenge.

THEREFORE

The cassation appeal filed is declared without merit. The costs generated by its exercise shall be borne by the appellant. MACUNAQ Luis Guillermo Rivas Loaiciga Rocío Rojas Morales Damaris Vargas Vásquez Jorge Leiva Poveda Carlos Guillermo Zamora Campos Digitally Signed Document -- Verification code --  1 Classification prepared by SALA PRIMERA of the Poder Judicial. Its reproduction and/or distribution in an onerous form is prohibited.

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Sala Primera de la Corte Clase de asunto: CONOCIMIENTO Analizado por: SALA PRIMERA Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto unánime Rama del Derecho: Contencioso Administrativo Tema: Recurso de casación Subtemas:

Casación por razones procesales.

No extrae esta Cámara una contradicción en la argumentación del fallo. El contenido de un oficio de la Municipalidad, según quedó acreditado, es que no se avanzaría con el trámite de ningún permiso de construcción en una propiedad, en el plazo prudencial de dos meses. Coincide esta Sala con el Tribunal, porque de esta circunstancia no puede extraerse que fue denegado permiso de construcción, máxime cuando no fue comprobado que tal licencia hubiese sido peticionada (voto 1131-F-2025).

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Tipo de contenido: Voto unánime Rama del Derecho: Contencioso Administrativo Tema: Recurso de casación Subtemas:

Formalidades del recurso. Fundamentación.

El reparo es ayuno de la fundamentación jurídica exigida para conocer y emitir un pronunciamiento por el fondo. Véase, no identifica infringida norma de naturaleza sustantiva. Ergo, se desestima el cargo (voto 1131-F-2025).

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Tipo de contenido: Voto unánime Rama del Derecho: Contencioso Administrativo Tema: Recurso de casación Subtemas:

Costas.

Se declara sin lugar el recurso. Se condena a la promovente al pago de las costas generadas con su ejercicio, por cuanto no se evidencia tuviese motivo suficiente para impugnar (artículo 150.3 Código Procesal Contencioso Administrativo) (voto 1131-F-2025).

... Ver más Citas de Legislación y Doctrina  Res. 001131-F-S1-2025 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las nueve horas cuarenta y ocho minutos del diecisiete de julio de dos mil veinticinco .

Proceso de conocimiento establecido por DOUGLAS ANDRÉS CORDERO HERRERA contra la MUNICIPALIDAD DE POÁS, representada por apoderado especial judicial de la demanda Víctor González Jiménez, la parte actora plantea recurso de casación contra la sentencia 2024004248 de las 12 horas 57 minutos del primero de julio de 2024, dictada por la sección V del Tribunal de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, integrada por los juzgadores Ileana Sánchez Navarro, Marianella Álvarez Molina y Juan Luis Giusti Soto. Actúan como representante de la parte acora Juan Sánchez Benavides, y como.

Redacta el magistrado Zamora Campos

CONSIDERANDO

I.De conformidad con los hechos que tuvo por demostrados el Tribunal, no controvertidos en esta fase, por acuerdo número 6634-12-2011 de la sesión ordinaria número 85 del 13 de diciembre de 2011, el Concejo Municipal de Poás dispuso aprobar “…SEGUNDO: Declarar calle pública el acceso ubicado entre Calle Tablones y la ruta nacional 146 en el distrito de San Juan, propiedad de la Sociedad La Lechuza S.A., cédula jurídica No. 3-101-208050, representante legal Ana Elieth Murillo Arguedas, finca matrícula F.R. 374717-000, sita en San Juan Sur de Poás. TERCERO : Autorizar al Alcalde Municipal a recibir en escritura pública el camino que da acceso a dicho camino. CUARTO: Los trámites serán realizados por la Administración de esta Municipalidad de acuerdo a la normativa vigente. QUINTO: Comuníquese al Alcalde y a los interesados. Envíese copia a la Comisión de Obras de esta Municipalidad y sus asesores. Acuerdo Unánime y Definitivamente Aprobado…”. El primero de marzo de 2012, se inscribió en el Registro Nacional, a nombre de la Municipalidad de Poás, bajo matrícula 490542-000, el inmueble descrito en el plano catastrado número A-1518875-2012, cuya naturaleza es "Terreno destinado a Calle Pública”, localizado en el Distrito San Juan, Cantón Poás, Provincia Alajuela. En acuerdo 6841-03-2012 de la sesión número 101 del 29 de marzo de 2012, el Concejo Municipal de Poás: “…APRUEBA: PRIMERO: El informe presentado por la Comisión de Obras de esta Municipalidad con relación a la propiedad La Lechuza S.A. SEGUNDO: De acuerdo a la recomendación de la Comisión de Obras y conocido el criterio técnico se aprueba recibir el lote propuesto para cumplir con la normativa vigente en lo referente a “Sesión de Áreas Públicas”, como parte de las segregaciones realizadas a la finca 200487533-000, con un área de 715 m2, se ubica 100 metros oeste de la entrada a la calle hacia la ruta nacional 146, es topográficamente plano y cuenta con un frente a calle pública de 35 metros . TERCERO: Autorizar al Alcalde Municipal a recibir en escritura pública dicho terreno, el cual (sic) el trámite será realizado por la Administración según la normativa vigente. Acuerdo Unánime y definitivamente aprobado…”. El 5 de julio de 2012, se inscribió en el Registro Público a nombre de la Municipalidad del Cantón de Poás, bajo matrícula 495206-000, el inmueble descrito en el plano catastrado número A-1585837-2012, cuya naturaleza es "Terreno destinado a Área Pública", situado en el Distrito San Juan, Cantón Poás, Provincia Alajuela. Mediante acuerdo 8039-01-2014 de la sesión ordinaria 196 del 28 de enero de 2014, el Concejo Municipal de Poás, dispuso se “…APRUEBA POR UNANIMIDAD: PRIMERO: Dispensar del trámite de Comisión el presente acuerdo. SEGUNDO: Avalar el informe presentado por (…) Órgano Director del Procedimiento. TERCERO: Declarar con lugar el recurso extraordinario de revisión presentado por el señor Jorge Alvarado Espinoza, cédula 2321-423 y otros, en contra de los acuerdos emitidos por ese Concejo Municipal, a saber: a) Acuerdo Nº 6634-2011, dictado por el Concejo Municipal, en la Sesión No. 85 celebrada el 13 de diciembre del 2011 (…) b) Acuerdo Nº 6841-03-2012 dictado por el Concejo Municipal de Poás, en Sesión Ordinaria No 101 celebrada el 29 de marzo del 2012…”. Dicho acuerdo fue notificado de manera personal, a la representante legal de la empresa, señora Ana Catalina Herrera Murillo, a las 9 horas 25 minutos del 5 de febrero de 2014. En resolución de las 14 horas 10 minutos del 12 de marzo de 2015, la Sección Tercera del Tribunal de lo Contencioso Administrativo anuló este último acuerdo del Concejo Municipal de Poás, el inmueble de la provincia de Alajuela, matrícula 504640-000, terreno para construir, con un área de 254 metros cuadrados, situado en distrito segundo San Juan, cantón octavo Poás, plano catastrado con visado municipal 1610777-2012, fue inscrito ante el Registro Nacional a nombre del señor Douglas Andrés Cordero Herrera, el 25 de abril de 2013, quien lo adquirió por compraventa el 12 del mismo mes y año abril del 2013, por el monto de ¢10.000.000,00. Que en resolución "DE UBICACIÓN” número 504 de las 11 horas 57 minutos del 31 de octubre de 2016, el Departamento de Gestión Ambiental de la Municipalidad de Poás, resolvió: "Con base en la información oficial emitida por el Departamento de Aguas del MINAE y remitida a la Municipalidad del Cantón de Poás sobre el registro de Concesiones y Nacientes (aguas superficiales). QUE Es (sic) criterio del Departamento de Gestión Ambiental: que dicha FINCA Folio Real 504640-000 con plano catastro A-16107772012. NO PRESENTAN AFECTACIÓN respecto a zonas de protección". En certificado de uso de suelo DCPU-664-2016 del 2 de noviembre de 2016, el Departamento de Gestión de Desarrollo Territorial de la Municipalidad de Poás, negó el visto bueno para la actividad de vivienda familiar en el inmueble 504340-000. En fecha el 15 de noviembre de 2016, el señor Delgado Bolaños planteó recurso de revocatoria con apelación en subsidio contra esta denegatoria de uso de suelo. En oficio MPO-GTD-144-2016 del 28 de noviembre de 2016, el Departamento de Gestión de Desarrollo Territorial de la Municipalidad de Poás, rechazó el recurso y elevó la apelación ante el Alcalde Municipal. Mediante resolución de las 11 horas 15 minutos del 6 de diciembre de 2016, la Alcaldía de la Municipalidad de Poás rechazó el recurso de apelación y elevó su conocimiento ante Tribunal Contencioso Administrativo. En resolución 109-2017 de las 8 horas 15 minutos del 27 de marzo de 2017, la Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de hacienda, declaró mal elevados el recurso de apelación. En oficio MPO-ALM-127-2017 de 21 de abril de 2017, el Alcalde Municipal de Poás, le comunicó al señor Cordero Herrera que "En virtud de todo lo expuesto y dada la incerteza jurídica en torno al proyecto La Lechuza, sería irresponsable emitir cualquier visado de plano, uso de suelo o permiso de construcción, por lo anterior es criterio del Departamento de Gestión Territorial de la Municipalidad de Poás, no emitir ningún permiso, visado o uso de suelo de los gestionados, hasta tanto no sean resueltos todos los procesos (...) por todo lo anterior está (sic) Alcaldía mantiene incólume la resolución aquí impugnada, debiendo el recurrente respetar lo dictado en el certificado de uso de suelo N°DCPU-664-2016, emitido el 02 de noviembre del 2016" (la copia del oficio consta a folios 29 a 30 del tomo a del expediente administrativo que está en formato digital). El 3 de mayo de 2017, el señor Cordero Herrera planteó recurso de revocatoria y apelación en subsidio contra este oficio. En "RESOLUCIÓN DE UBICACIÓN” número 442 del 5 de julio de 2017, el Departamento de Gestión Ambiental de la Municipalidad de Poás, resolvió: "QUE Es criterio del Departamento de gestión Ambiental: que dicha FINCA Folio Real 504640000 con plano catastro A-1610777-2012 NO PRESENTAN (sic) AFECTACIÓN respecto a zonas de protección. Según Ley Forestal N°7575, Art 33 y Ley de Aguas". En certificado de uso de suelo DCPU-404-2017 del 5 de julio de 2017, el Departamento de Gestión de Desarrollo Territorial de la Municipalidad de Poás negó el visto bueno a la actividad de vivienda familiar en el inmueble 504340-000. El 12 de julio de 2017, el señor Cordero Herrera planteó revocatoria con apelación subsidiaria contra esta denegatoria de uso de suelo. Mediante oficio MPO-GTD-064-2017 del 13 de julio de 2017, la Oficina de Gestión de Desarrollo Territorial de la Municipalidad de Poás, rechazó el recurso de revocatoria y elevó ante la Alcaldía la apelación. En oficio MPO-ALM206-2017 de las 13 horas 15 horas del 18 de julio de 2017, la Alcaldía Municipal de Poás rechazó el recurso de apelación. El 29 de julio de 2017, el señor Cordero Herrera formuló recurso de revocatoria y apelación ante el Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, contra esta resolución. La revocatoria fue rechazada por el Alcalde el 4 de agosto de 2017, acto en que elevó el recurso de apelación ante el Tribunal de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda. En resolución 120-2019 de las 11 horas 40 minutos del 27 de febrero de 2019, la Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, declaró con lugar el recurso de apelación interpuesto y anuló el Oficio MPO-ALM-206-2017 de las 13 horas 15 minutos del 18 de julio de 2017 de la Alcaldía Municipal de Poás y por conexidad el certificado de uso de suelo DCPU-404-2017; ordenó se procediera a resolver la solicitud de uso de suelo conforme a derecho. Consideró que la denegatoria del uso de suelo tuvo como fundamento circunstancias relacionadas con el fraccionamiento y la urbanización, cuando lo procedente era "realizar un estudio técnico que se limite a revisar únicamente la zonificación que afecta cada finca, o sea, emitir la conformidad o disconformidad de uso del suelo a los requerimientos establecidos para una ubicación determinada (mapa de zonificación)". En Certificado de Uso de Suelo DCPU-214-2019 del 12 de abril de 2019, el Departamento de Gestión Territorial de la Municipalidad de Poás determinó que el inmueble 504640-000 es "CONFORME para la actividad de Vivienda Unifamiliar". El 10 de junio de 2020, mediante correo electrónico, el señor Cordero Herrera consultó, vía correo electrónico, a un servidor del Departamento de Gestión Territorial de la Municipalidad de Poás, si el uso de suelo que le había sido otorgado aún estaba vigente. El día 20 siguiente, la persona consultada contestó que el uso de suelo mantenía su vigencia, e indicó que el permiso constructivo "es aparte" y que estaba a la espera de un criterio legal. El 11 de junio de 2020, el señor Cordero Herrera y la señora Lizeth Castro Araya suscribieron opción de compra del lote venta de lote matrícula N°504640-000. Pactaron que el monto de la venta sería por la suma de ¢18.500.000,00 y que se daba como señal de trato el monto de ¢200.000,00 que serían deducidos del monto total, el plazo de la opción acordado fue de tres meses contados a partir de la fecha del contrato. El 12 de junio de 2020, ante el Departamento de Desarrollo Territorial de la Municipalidad de Poás, el señor Cordero Herrera solicitó: "1. Si el dueño registral de este terreno ya sea este servidor o un futuro comprador, presenta una solicitud de permiso de construcción en la cual se evidencie -el cumplimiento de todas las especificaciones citadas en el Uso de Suelo DCPU-214-2019 emitido el 12 de abril de 2019 firmado por su persona, en el respectivo plano constructivo. -La presentación de todos los documentos que evidencien el cumplimiento de los demás requisitos de tipo administrativo solicitados (Póliza de Riesgos del Trabajo, Licencias, etc). - La investigación municipal confirma la veracidad y validez de la información aportada particularmente las propias del Plan Regulador Cantonal que esté vigente. Bajo el cumplimiento de estos supuestos: ¿Puede o no puede otorgar el respectivo permiso de construcción al Departamento de Gestión Territorial por usted encabezado? 2. En caso de la respuesta a la pregunta anterior sea negativa, solicito aclarar: 2.a Que criterio LEGAL APLICABLE usaría el Departamento de Gestión Territorial para la eventual denegación? En este caso me es necesario insistir: criterio LEGAL APLICABLE pues, como podría usted verificar en el pasado se me justificó negativas basadas en supuestos criterios que resultaron NO APLICABLES según dejó claro el Tribunal Contencioso Administrativo. 2b. ¿Porqué (sic) el criterio se estaría aplicando hasta este momento en el cual, ya inclusive, se ha construido una nueva casa en ese sector (y que supongo le fueron otorgados los permisos municipales del caso recientemente y no con anterioridad? 2c.¿Porqué (sic) la Municipalidad no notifica a los dueños registrales con anterioridad las posibles objeciones teniendo los medios para hacerlo? 2.d ¿ Porqué (sic) el aparente cambio de criterio por parte de la Municipalidad? Lo anterior por cuanto me fue compartido una supuesta copia del oficio MPO-GDT-047-2019 en el cual usted le habría indicado a la señora Nora María Castro Espinoza "...a la fecha de este oficio no existe impedimento para solicitar permiso de construcción, siempre y cuando se cumpla con la normativa vigente y que rige las construcciones en el cantón de Poás y a nivel Nacional..." . El día 16 de junio de 2020, el señor Cordero Herrera formuló una nueva gestión ante el Departamento de Desarrollo Territorial, en la cual preguntó sobre la existencia de un acta del Consejo Municipal de Poás entre marzo de 2015 y 2016, en la cual dicho órgano hubiese realizado una declaración de lesividad contra el proceso de fraccionamiento de la Lechuza de Poás S.A. y si la Municipalidad inició o no el proceso de lesividad. Mediante oficio MPO-ALM-197-2020 de 16 de junio de 2020, el entonces Alcalde de la Municipalidad de Poás indicó al Coordinador de Gestión de Desarrollo Territorial que "es lo procedente y prudente, por el momento, el no avanzar con el trámite de ningún permiso de construcción que involucre la Urbanización en cuestión, por un plazo prudencial que en principio se establece en dos meses, toda vez que es imperiosa la contratación de un Despacho Jurídico". En oficio MPO-ALM-255-2020 del 6 de julio de 2020, comunicado al señor Cordero Herrera el día 8 siguiente, el Alcalde Municipal, le informó que en los registros de la municipalidad no constaba ninguna actuación relacionada con una declaratoria de lesividad contra la resolución 105-2015 de la Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo y le reiteró que se analizaba su nota "con el objeto de formular una solución apegada al ordenamiento jurídico". El 5 de agosto de 2020, el señor Cordero Herrera y la señora Lizeth Castro Araya rescindieron la opción de compraventa; el primero procedió a devolver la suma que le había sido entregada como señal de trato. En resolución RES-MPO-ALM-004-2020 de 28 de setiembre del 2020, el Alcalde Municipal de Poás resolvió: "1. Que en dicho fraccionamiento frente a calle pública denominado La Lechuza, se pueden llevar acabo (sic) emisiones de uso de suelo positivas para construir siempre y cuando el usuario cumpla con la normativa urbano ambiental regulada en la zona. 2. Que en dicho fraccionamiento frente a calle pública denominado La Lechuza, se pueden llevar a cabo segregaciones y visados de plano siempre y cuando el usuario cumpla con la normativa urbano ambiental regulada en la zona. 3. Que en dicho fraccionamiento frente a calle pública denominado La Lechuza, se pueden llevar a cabo permisos de construcción siempre y cuando el usuario cumpla con la normativa urbano ambiental regulada en la zona. 4. Que viviendas unifamiliares que se construyan en los lotes adyacentes a dicha calle deben contar con un sistema individualizado de tratamiento de aguas residuales cuyo afluente generado cumpla con los decretos 38924-S, 39144-S (Reglamento para la calidad de Agua Potable). 5. Que proceda el Coordinador de Gestión de Desarrollo Territorial a verificar la inscripción del terreno donado por el desarrollador en el Registro de la Propiedad a favor de la Municipalidad de Poás, el registro contable correspondiente como activo de la Municipalidad, así como, proceda la Unidad Técnica de Gestión Vial, a incluir el citado camino "Calle La Lechuza" en los planes de mantenimiento vial de los caminos públicos cantonales y la Unidad de Gestión Ambiental a desarrollar un plan para que las zonas públicas recibidas sean adecuadamente mantenidas, cercadas y puestas al servicio de la comunidad en cumplimiento del fin público objeto de la sesión a favor de la Municipalidad de Poás". En abril del año 2021, sin precisar fecha exacta, el señor Cordero Herrera vendió el inmueble 504640-000, en la suma de ¢21.600.000,00.

II.El señor Douglas Andrés Cordero Herrera demandó a la Municipalidad de Poás. Pretendió en sentencia se: 1) declare al ente corporativo civilmente responsable de los daños y perjuicios ocasionados por la denegatoria de los permisos de construcción en el inmueble de su propiedad; los que precisó como: 1.1) lucro cesante por la no formalización del contrato de compraventa que suscribió con la señora Lizeth Castro Araya, lo que le impidió obtener la suma de ¢18.500.000,00; 1.2) daño patrimonial por el monto de ¢20.000.000,00 por la pérdida de oportunidad o chance de disponer de la finca, recuperar lo obtenido y obtener ganancia razonable durante el tiempo que soportó la limitación de no construir; 1.3) daño moral [subjetivo], por la incertidumbre por no tener permisos de construcción, lo que le generó estrés, llanto, ira, insomnio, desesperación, lo que le llevó a padecer de cáncer, lo que estimó en el importe de ¢10.000.000,00; y 2) le condene en ambas costas del proceso.

III.La Municipalidad de Poás contestó de forma negativa la demanda y opuso las defensas de falta de integración del litisconsorcio pasivo necesario, caducidad, prescripción y falta de legitimación activa y pasiva.

IV.En la audiencia preliminar realizada el 5 de mayo de 2022, mediante resolución 692-2022, la Jueza de Trámite Ana Katarina Apú Hidalgo desestimó la defensa de caducidad y reservó para sentencia la de prescripción; asimismo, en auto 693-2022 rechazó la defensa de falta de integración del litisconsorcio pasivo necesario. El debate oral y público fue celebrado el 10 de junio de 2024.

V.Con integración de los juzgadores Ileana Sánchez Navarro, Marianella Álvarez Molina y Juan Luis Giusti Soto. la sección V del Tribunal de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, en sentencia 2024004248 de las 12 horas 57 minutos del primero de julio de 2024, desestimó las defensas de prescripción, falta de legitimación en sus dos modalidades y falta de interés actual, acogió la falta de derecho, declaró sin lugar la demanda en todos sus extremos y condenó a la parte actora al pago de ambas costas del proceso.

VI.Inconforme, formuló recurso de casación el apoderado especial judicial de la parte actora, el cual fue admitido por esta Cámara. Plantea un vicio procesal y uno sustantivo.

Motivos procesales

VII.Único. Denuncia falta de motivación. En su criterio el Tribunal incurre en una contradicción que deviene en el vicio apuntado, por cuanto tiene por probado que mediante oficio MPO-ALM-197-2020 del 16 de junio de 2020, la Alcaldía indicó que lo procedente es no avanzar con el trámite de ningún permiso de construcción en el plazo prudencial de dos meses; sin embargo, luego afirma que su representado no tramitó ningún permiso de construcción, por lo que no es posible atribuir responsabilidad a la Municipalidad por daños que se derivan de una denegatoria de un licenciamiento de ese tipo, pues no fue pedido. Asevera, la contradicción es por cuanto es “EVIDENTE Y LOGICO (sic)” que si la Alcaldía indicó “que no se otorgaran permisos de construcción hasta que cuenten con el estudio, está implícito la denegatoria de los permisos de construcción”. Cuestiona, cómo habría tramitado el permiso de construcción antes de 2019, cuando se denegaba el uso de suelo que es requisito esencial para el permiso de construcción, y cuando se otorgó el uso de suelo conforme, el Alcalde señaló que no se otorgarían [permisos de construcción] hasta que se contara con el estudio. Desde luego, afirma, no se le iba a otorgar permiso de construcción; por supuesto que ese atraso conllevó a la que la señora Lizeth Castro Araya “indicara que rescindiéramos de la opción”, lo que es lógico, pues fueron años tratando de obtener el uso de suelo conforme y “luego frenan los permisos de construcción hasta que se lleve a cabo un informe que podría tardar dos meses y tardo (sic) tres”. Reitera el oficio MPO-ALM-197-2020 de 16 de junio de 2020 implica por sí solo una denegatoria de permisos de construcción.

VIII.Sentencia recurrida. Luego de explicar el régimen de responsabilidad administrativa en términos generales, el Tribunal expuso que las lesiones patrimoniales y extrapatrimoniales que alega la parte actora derivan, según este lo indica, de la denegatoria infundada y contraria a derecho de la Municipalidad de permisos de construcción en el inmueble de su propiedad, lo que imposibilitó que en el año 2020 se concretara la opción de compraventa que suscribió con la señora Lizeth Castro Araya. No obstante, señaló [como primer argumento] que no consta en el expediente que el señor Cordero Herrera hubiese gestionado ante la Municipalidad un permiso para construir. Agregó, si bien consta la solicitud para que se le otorgara uso de suelo y que ello fue denegado en los certificados DCPU-664-2016 de 02 de noviembre del 2016 y DCPU-404-2017 de 05 de julio del 2017, esto posteriormente fue anulado por resolución 120-2019 del 27 de febrero de 2019 por la Sección Tercera del Tribunal de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, donde ordenó se procediera a resolver conforme a derecho, y en certificado de uso de suelo DCPU-214-2019 de 12 de abril de 2019, el Departamento de Gestión Territorial de la Municipalidad de Poás determinó que el inmueble es "CONFORME para la actividad de Vivienda Unifamiliar". Luego de esa fecha, continuó, “no existe prueba en el expediente de que el señor Cordero Herrera hubiese realizado algún trámite o presentara ante la Municipalidad de Poás alguna gestión y los requisitos necesarios para obtener la licencia de construcción de una vivienda unifamiliar en el inmueble”. Insistió, así no es posible colegir que una vez que el demandante obtuvo el certificado conforme para vivienda unifamiliar, la Municipalidad le denegara el permiso de construcción, como alega en su demanda. Detalló, las acciones del señor Cordero Herrera, una vez que le fue otorgado el certificado de uso conforme, se limitaron a consultas y peticiones de información. Así, relató, en correo electrónico del 10 de junio de 2020 consultó sobre si el uso de suelo otorgado aún estaba vigente. El día 12 siguiente presentó escrito ante el Departamento de Desarrollo Territorial en el que planteó una serie de preguntas, a saber, “1. Si el dueño registral de este terreno ya sea este servidor o un futuro comprador, presentas una solicitud de permiso de construcción en la cual se evidencie -el cumplimiento de todas las especificaciones citadas en el Uso de Suelo DCPU-214-2019 emitido el 12 de abril de 2019 firmado por su persona, en el respectivo plano constructivo. -La presentación de todos los documentos que evidencien el cumplimiento de los demás requisitos de tipo administrativo solicitados (Póliza de Riesgos del Trabajo, Licencias, etc). - La investigación municipal confirma la veracidad y validez de la información aportada particularmente las propias del Plan Regulador Cantonal que esté vigente. Bajo el cumplimiento de estos supuestos: ¿Puede o no puede otorgar el respectivo permiso de construcción al Departamento de Gestión Territorial por usted encabezado? 2. En caso de la respuesta a la pregunta anterior sea negativa, solicito aclarar: 2.a Que criterio LEGAL APLICABLE usaría el Departamento de Gestión Territorial para la eventual denegación? En este caso me es necesario insistir: criterio LEGAL APLICABLE pues, como podría usted verificar en el pasado se me justificó negativas basadas en supuestos criterios que resultaron NO APLICABLES según dejó claro el Tribunal Contencioso Administrativo. 2b. ¿Porqué (sic) el criterio se estaría aplicando hasta este momento en el cual, ya inclusive, se ha construido una nueva casa en ese sector (y que supongo le fueron otorgados los permisos municipales del caso recientemente y no con anterioridad? 2c.¿Porqué (sic) la Municipalidad no notifica a los dueños registrales con anterioridad las posibles objeciones teniendo los medios para hacerlo? 2.d ¿ Porqué (sic) el aparente cambio de criterio por parte de la Municipalidad? Lo anterior por cuanto me fue compartido una supuesta copia del oficio MPO-GDT-047-2019 en el cual usted le habría indicado a la señora Nora María Castro Espinoza "...a la fecha de este oficio no existe impedimento para solicitar permiso de construcción, siempre y cuando se cumpla con la normativa vigente y que rige las construcciones en el cantón de Poás y a nivel Nacional...”. Asimismo, continuó, en memorial presentado el 16 de junio de 2020, cuestión sobre la existencia de un acta del Concejo Municipal en que se hubiese declarado una lesividad en el procedimiento de fraccionamiento de la Lechuza de Poás S.A. y si se había iniciado o no el proceso de lesividad. Añadió, aun cuando el actor contaba con certificado de uso de suelo conforme, no demostró haber cumplido con la totalidad de los requisitos para un permiso de construcción, ni que por satisfechos estos requerimientos gestionó un permiso de construcción. Concluyó, “si no tramitó ningún permiso de construcción en el terreno N°504640-000, ante la Municipalidad accionada, no es posible atribuirle a ésta responsabilidad por daños patrimoniales, que según el propio actor, se derivan de la denegatoria de ese tipo de licenciamientos, pues no acredita haberlos solicitado”. Añadió, efectivamente hubo una conducta errática de la Municipalidad en cuanto al certificado de uso de suelo; “Sin embargo, en la especie, el actor limitó sus pretensiones de naturaleza patrimonial, a aquellos daños derivados de la denegatoria del permiso de construcción, lo cual, como ya vimos nunca ocurrió”. Adicionalmente [como segundo argumento], identificó el Tribunal que el reclamo material se pedía por una pérdida de oportunidad de la venta; y que si bien aportó el contrato y a como testigo a la señora Castro Araya, suscribiente, lo cierto es que “no existe claridad de los motivos por los cuales dicho acuerdo fue rescindido”. Esto, por cuanto [primero], la Municipalidad no denegó ningún permiso constructivo, pues nunca fue solicitado; [segundo], el oficio MPO-ALM-197-2020 señala que no se avanzaría con el trámite de ningún permiso de construcción que involucre a la urbanización en cuestión, un plazo prudencial de dos meses, a fin de obtener un criterio técnico que aclarara; pese a lo cual el señor Cordero Herrera y la señora Castro Araya, con más de un mes de antelación a que venciera la opción, y a menos de un mes del oficio citado, decidieron dejar sin efecto la opción. También [tercer argumento] porque la opción refería a un hecho futuro e incierto, que la señora Castro Araya contara con planos constructivos, préstamo o que hubiese iniciado un trámite crediticio, por lo que no existe prueba que corrobore que efectivamente la señora Castro Araya estaba en posibilidades de adquirir el inmueble. Asimismo, acotó [cuarto argumento], la finalización de la opción no tuvo lugar con ocasión de la denegatoria de un permiso de construcción, que —repitió— no fue solicitado, sino que cuando hizo las consultas informativas sobre la posibilidad de construir, “lejos de brindarse una respuesta negativa, lo que la Municipalidad accionada hizo fue indicarle al actor que en un plazo aproximado de dos meses brindaría la respuesta, luego de contar con un criterio técnico”. Denotó, si bien es cierto tardó más de los dos meses indicados en el oficio MPO-ALM-197-2020, también lo es que en la resolución RES-MPO-ALM-004-2020 del 28 de setiembre de 2020, el Alcalde despejó las dudas sobre la posibilidad de construir en los lotes que componen el fraccionamiento La Lechuza, y resolvió que podría construirse siempre y cuando se cumplan los requisitos de ley, sin que existiese ningún impedimento o restricción. Señaló además [quinto argumento], quedó acreditado que en abril de 2021, el señor Cordero Herrera vendió el inmueble por la suma de ¢21.600.000,00, por lo que luego de ocho años de ser propietario, obtuvo una utilidad del más del 10% de la inversión que realizó en 2013 al adquirirlo por el precio de ¢10.000.000,00. De ahí concluyó, no existen las lesiones peticionadas (patrimonial y moral subjetiva). Precisó, el demandante argumenta que por años estuvo gestionando para poder construir, lo que le generó estrés, angustia, preocupación y que afrontó una grave enfermedad, lo cierto el actor no fue parte en el procedimiento que tuvo lugar con ocasión del acuerdo 8039-01-2014 de la sesión ordinaria 196 del 28 de enero de 2014, que fue finalmente anulado por la Sección Tercera del Tribunal de lo Contencioso Administrativo. De nuevo refirió [sexto argumento] que si bien cuando fue consultada la Municipalidad, tardó en contestar un mes de lo previsto, la gestión “fue una solicitud de información pura y simple, que no tenía la virtud de causar estado a favor de la actora”. Insistió, “la espera de un mes adicional al previsto, no constituyó una lesión antijurídica, ni la causa de que se dejara sin efecto una opción de compra venta, que además estaba supeditada a hechos futuros e inciertos, ajenos a la demandada, tales como la obtención de un crédito por parte de la supuesta compradora”.

IX.Criterio de esta Sala. De la reseña anterior, no extrae esta Cámara una contradicción en la argumentación del fallo. El contenido del oficio MPO-ALM-197-2020 del 16 de junio de 2020, según quedó acreditado, es que no se avanzaría con el trámite de ningún permiso de construcción en el plazo prudencial de dos meses. Coincide esta Sala con el Tribunal, de esta circunstancia no puede extraerse que fue denegado permiso de construcción alguno, máxime cuando no fue comprobado, se repite, que tal licencia hubiese sido peticionada.

Motivos sustantivos

X.Único. Acusa “Preterición de la prueba en cuanto a valoración de los hechos; falta de valoración de prueba en su conjunto y contrario al principio de la sana crítica racional, todo conforme a lo previsto por el artículo 138 incisos a), b) y c) del Código Contencioso Administrativo”. Expresa, el Tribuna no valoró en forma adecuada el el oficio MPO-ALM-197-2020 de 16 de junio de 2020, en el cual “se da expresamente la denegatoria del permiso de construcción, nótese que es un hecho probado, e indica claramente no avanzara ningún trámite de construcción, como se dijo líneas atrás esto implica una clara limitación y denegación de permisos de construcción, lo cual conlleva a rescindir la opción compraventa”. Al omitir valorar este oficio, asegura, dejó “sin motivación racional y proporcionada tanto jurídica como fáctica los hecho no probados 1) y 2)”, según los cuales no solicitó permiso de construcción; “como se dijo ya había un oficio indicado claramente la denegatoria momentánea”. Agrega, según la prueba y el correcto análisis del cuadro fáctico se puede determinar claramente la responsabilidad directa de la Municipalidad por el perjuicio económico o lucro cesante. Detalla, adquirió la heredad en el año 2013 y es hasta el año 2019 que obtuvo el uso de suelo conforme para la construcción; en junio de 2020 suscribió la opción de compraventa con la señora Castro Araya, la que rescindieron en agosto siguiente. Alega, en todo este tiempo su representado no tuvo la opción de obtener permisos de construcción, primero, porque no tenía uso de suelo conforme, que es un requisito indispensable; posteriormente por el oficio MPO-ALM-197-2020 de 16 de junio de 2020. Asegura, “los oficios eran claros de que no se iba tramitar permisos en esa zona, por lo que si un órgano superior como es el Alcalde hace tal aseveración es lógico, evidente e incuestionable que los permisos de construcción son denegados (sana critica). De ahí que se produce el daño económico pretendido, ya que no se podía formalizar la compraventa, que tenía un plazo de tres meses”; lo lógico era que se rescindiera, pues no se sabía cuánto iba a durar el estudio ordenado y cuándo se “iban a autorizar tramitar los permisos de construcción”. Enfatiza, se rescindió la opción porque iba a vencer y corría el riesgo de ser demandado por la señora Lizeth. Finaliza, si el Tribunal hubiese hecho un análisis acertado y congruente, habría declarado con lugar la demanda, pues conforme a las pruebas nunca pudo obtener el permiso de construcción necesario y básico para cualquier trámite hipotecario o venta del inmueble.

XI.Criterio de esta Sala. Observa esta Cámara que el reparo es ayuno de la fundamentación jurídica exigida para que pueda conocerse y emitirse un pronunciamiento por el fondo. Véase que no identifica infringida norma de naturaleza sustantiva alguna. En ese tanto, habrá de ser desestimado. A mayor abundamiento, resulta pertinente destacar que el propio casacionista hace ver que la que califica —erradamente, sea acota— como denegatoria era “momentánea”. En primer término, se coincide con el Tribunal de instancia en el sentido de que el oficio MPO-ALM-197-2020 de 16 de junio de 2020 no configura una denegatoria, por cuanto, en primer lugar, no hubo de su parte una solicitud de permiso de construcción. Segundo, porque conforme quedó acreditado y no ha sido contrariado por el recurrente, el contenido de ese oficio refiere la necesidad de un examen para proceder a la toma decisión sobre permisos de construcción, que —lógica— hubiesen sido gestionados, lo que requeriría de un plazo de dos meses. Omite adversar la consideración del Tribunal en el sentido de que ese plazo de dos meses al que refería el oficio MPO-ALM-197-2020 de 16 de junio de 2020 (que se repite no configuró una denegatoria de una solicitud de permiso de construcción, por las razones indicadas), se encontraba dentro del término de la opción de compraventa. De manera que la justificación o el motivo que rinde para erigir la recisión como su única opción, y, en consecuencia, como causa de las lesiones que arguye, no resulta de recibo también por este aspecto. Asevera además el recurrente, de manera general, que por todo lo acontecido y en particular ante el oficio MPO-ALM-197-2020 de 16 de junio de 2020 no podía formalizar la compraventa; con lo cual desatiende el argumento del Tribunal en el sentido de que la opción no refirió a un permiso de construcción, ni servicios públicos de ninguna clase.

XII.En consecuencia, procederá declarar sin lugar el recurso. De conformidad con el canon 150.3 del CPCA, se condenará a la parte promovente al pago de las costas generadas con su ejercicio, por cuanto no se evidencia tuviese motivo suficiente para impugnar.

POR TANTO

Se declara sin lugar el recurso de casación planteado. Las costas generadas con su ejercicio corren a cargo de la parte recurrente. MACUNAQ Luis Guillermo Rivas Loaiciga Rocío Rojas Morales Damaris Vargas Vásquez Jorge Leiva Poveda Carlos Guillermo Zamora Campos Documento Firmado Digitalmente -- Código verificador --  1 Clasificación elaborada por SALA PRIMERAdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.