Temporary Permit Hold Does Not Constitute DenialSuspensión temporal de permisos no equivale a denegatoria

EV Template Generation: D:\Gestion-Judicial\Servidor de Archivos\MODELOS\S1SENT005.dpj Res. 001131-F-S1-2025 FIRST CHAMBER OF THE SUPREME COURT OF JUSTICE. San José, at nine forty-eight a.m. on the seventeenth of July, two thousand twenty-five.

Cognizance proceeding (proceso de conocimiento) brought by DOUGLAS ANDRÉS CORDERO HERRERA against the MUNICIPALIDAD DE POÁS, represented by Víctor González Jiménez, special judicial attorney-in-fact (apoderado especial judicial) for the defendant; the plaintiff filed an appeal on points of law (recurso de casación) against judgment (sentencia) 2024004248 issued at 12:57 p.m. on July first, 2024, by Section V of the Tribunal de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, composed of judges Ileana Sánchez Navarro, Marianella Álvarez Molina, and Juan Luis Giusti Soto. Juan Sánchez Benavides appears as representative of the plaintiff, and as.

Opinion drafted by Justice Zamora Campos

CONSIDERING

I.In accordance with the facts that the Court deemed proven, which were not disputed at this stage, by resolution number 6634-12-2011 adopted at ordinary session number 85 of December 13, 2011, the Municipal Council of Poás resolved to approve “…SECOND: Declare as a public street the access located between Calle Tablones and national route 146 in the district of San Juan, owned by Sociedad La Lechuza S.A., corporate identification No. 3-101-208050, legal representative Ana Elieth Murillo Arguedas, property recorded under F.R. 374717-000, located in San Juan Sur de Poás. THIRD: Authorize the Municipal Mayor to accept, by public deed, the road providing access to said road. FOURTH: The procedures shall be carried out by the Administration of this Municipality in accordance with the regulations in force. FIFTH: Notify the Mayor and the interested parties. Send a copy to the Public Works Committee of this Municipality and its advisers.

Resolution Unanimously and Finally Approved…”. On March 1, 2012, the property described in cadastral plan number A-1518875-2012, whose designated use is “Land Intended for a Public Street,” located in the District of San Juan, Canton of Poás, Province of Alajuela, was registered in the National Registry in the name of the Municipality of Poás under property record 490542-000. In resolution 6841-03-2012 adopted at session number 101 of March 29, 2012, the Municipal Council of Poás: “…APPROVES: FIRST: The report submitted by the Public Works Committee of this Municipality concerning the property of La Lechuza S.A. SECOND: In accordance with the recommendation of the Public Works Committee and having reviewed the technical opinion, approval is granted to accept the proposed lot in order to comply with the regulations in force regarding the ‘Transfer of Public Areas,’ as part of the subdivisions (segregaciones) carried out from property 200487533-000; it has an area of 715 m2, is located 100 meters west of the entrance to the street leading toward national route 146, is topographically level, and has 35 meters of frontage on a public street.

THIRD: Authorize the Municipal Mayor to accept said land by public deed, the processing of which (sic) shall be carried out by the Administration in accordance with the regulations in force. Resolution Unanimously and Finally Approved…”. On July 5, 2012, the property described in cadastral plan number A-1585837-2012, whose designated use is “Land Intended for a Public Area,” located in the District of San Juan, Canton of Poás, Province of Alajuela, was registered in the Public Registry in the name of the Municipality of the Canton of Poás under property record 495206-000. By resolution 8039-01-2014 adopted at ordinary session 196 of January 28, 2014, the Municipal Council of Poás resolved to “…UNANIMOUSLY APPROVE: FIRST: Waive committee review of this resolution. SECOND: Endorse the report submitted by the (…) Directing Body of the Proceeding. THIRD: Grant the extraordinary motion for review filed by Mr.

Jorge Alvarado Espinoza, identification number 2321-423, and others against the resolutions issued by this Municipal Council, namely: a) Resolution Nº 6634-2011, issued by the Municipal Council at Session No. 85 held on December 13, 2011 (…) b) Resolution Nº 6841-03-2012, issued by the Municipal Council of Poás at Ordinary Session No 101 held on March 29, 2012…”. Said resolution was personally served on the company’s legal representative, Ms. Ana Catalina Herrera Murillo, at 9 hours 25 minutes on February 5, 2014. In a ruling issued at 14 hours 10 minutes on March 12, 2015, the Third Section of the Administrative Litigation Court annulled this latter resolution of the Municipal Council of Poás. The property in the Province of Alajuela, recorded under property number 504640-000, consisting of land for construction with an area of 254 square meters, located in the second district of San Juan, eighth canton of Poás, and depicted in cadastral plan 1610777-2012 bearing municipal approval (visado municipal), was registered in the National Registry in the name of Mr.

Douglas Andrés Cordero Herrera on April 25, 2013; he had acquired it by purchase and sale on April 12 of the same year, 2013, for ¢10.000.000,00. In “LOCATION” determination number 504 issued at 11 hours 57 minutes on October 31, 2016, the Environmental Management Department of the Municipality of Poás ruled: “Based on the official information issued by the Water Department of MINAE and forwarded to the Municipality of the Canton of Poás concerning the registry of Concessions and Springs (Nacientes) (surface waters). THAT It Is (sic) the opinion of the Environmental Management Department: that said PROPERTY, Real Property Record 504640-000, with cadastral plan A-16107772012, IS NOT AFFECTED with respect to protection zones.” In land-use certificate (certificado de uso de suelo) DCPU-664-2016 of November 2, 2016, the Territorial Development Management Department of the Municipality of Poás denied approval for use as a family dwelling on property 504340-000.

On November 15, 2016, Mr. Delgado Bolaños filed a motion for reconsideration (recurso de revocatoria), with an appeal in the alternative (apelación en subsidio), against this denial of land use. In official letter MPO-GTD-144-2016 of November 28, 2016, the Territorial Development Management Department of the Municipality of Poás denied the motion and referred the appeal to the Municipal Mayor. By a decision issued at 11 hours 15 minutes on December 6, 2016, the Office of the Mayor of the Municipality of Poás denied the appeal and referred it to the Administrative Litigation Court for consideration. In ruling 109-2017 issued at 8 hours 15 minutes on March 27, 2017, the Third Section of the Administrative Litigation and Civil Court for Treasury Matters declared that the appeal had been improperly referred. In official letter MPO-ALM-127-2017 of April 21, 2017, the Municipal Mayor of Poás informed Mr.

Cordero Herrera that “In view of all the foregoing and given the legal uncertainty surrounding the La Lechuza project, it would be irresponsible to issue any plan approval, land-use authorization, or building permit; accordingly, it is the opinion of the Territorial Management Department of the Municipality of Poás that none of the requested permits, approvals, or land-use authorizations should be issued until all proceedings (…) have been resolved. In light of all the foregoing, this (sic) Office of the Mayor leaves the decision challenged herein unchanged, and the appellant must comply with the determination set forth in land-use certificate N°DCPU-664-2016, issued on November 02, 2016” (a copy of the official letter appears at folios 29 to 30 of volume a of the administrative record, which is in digital format). On May 3, 2017, Mr. Cordero Herrera filed a motion for reconsideration and an appeal in the alternative against this official letter.

In “LOCATION DETERMINATION” number 442 of July 5, 2017, the Environmental Management Department of the Municipality of Poás ruled: “THAT It is the opinion of the Environmental Management Department: that said PROPERTY, Real Property Record 504640000, with cadastral plan A-1610777-2012, IS NOT (sic) AFFECTED with respect to protection zones. Pursuant to Ley Forestal N°7575, Art 33 and the Water Law.” In land-use certificate DCPU-404-2017 of July 5, 2017, the Territorial Development Management Department of the Municipality of Poás denied approval for use as a family dwelling on property 504340-000. On July 12, 2017, Mr. Cordero Herrera filed a motion for reconsideration, with a subsidiary appeal (apelación subsidiaria), against this denial of land use. By official letter MPO-GTD-064-2017 of July 13, 2017, the Territorial Development Management Office of the Municipality of Poás denied the motion for reconsideration and referred the appeal to the Office of the Mayor.

In official letter MPO-ALM206-2017 issued at 13 hours 15 hours on July 18, 2017, the Office of the Municipal Mayor of Poás denied the appeal. On July 29, 2017, Mr. Cordero Herrera filed a motion for reconsideration and an appeal before the Administrative Litigation and Civil Court for Treasury Matters against this decision. The Mayor denied the motion for reconsideration on August 4, 2017, and, in that same act, referred the appeal to the Administrative Litigation and Civil Court for Treasury Matters. In ruling 120-2019 issued at 11 hours 40 minutes on February 27, 2019, the Third Section of the Administrative Litigation and Civil Court for Treasury Matters granted the appeal filed and annulled official letter MPO-ALM-206-2017, issued at 13 hours 15 minutes on July 18, 2017, by the Office of the Municipal Mayor of Poás and, by connection, land-use certificate DCPU-404-2017; it ordered that the land-use application be decided in accordance with law.

It found that the denial of land use had been based on circumstances related to subdivision (fraccionamiento) and urban development (urbanización), when the proper course was “to conduct a technical study limited solely to reviewing the zoning applicable to each property, that is, to determine whether the land use conforms or does not conform to the requirements established for a particular location (zoning map).” In Land-Use Certificate DCPU-214-2019 of April 12, 2019, the Territorial Management Department of the Municipality of Poás determined that property 504640-000 was “IN CONFORMITY for use as a Single-Family Dwelling.” On June 10, 2020, Mr. Cordero Herrera asked an employee of the Territorial Management Department of the Municipality of Poás by email whether the land-use authorization he had been granted remained valid. On the following 20th day, the person consulted replied that the land-use authorization remained valid and stated that the building permit “is separate” and that a legal opinion was pending.

On June 11, 2020, Mr. Cordero Herrera and Ms. Lizeth Castro Araya executed an option to purchase the lot recorded under property N°504640-000. They agreed that the sale price would be ¢18.500.000,00 and that ¢200.000,00 would be paid as earnest money and deducted from the total amount; the agreed option term was three months from the date of the contract. On June 12, 2020, Mr. Cordero Herrera submitted the following request to the Territorial Development Department of the Municipality of Poás: “1. If the registered owner of this land, whether the undersigned or a future purchaser, submits an application for a building permit that demonstrates—in the corresponding construction plans—compliance with all the specifications cited in Land-Use Certificate DCPU-214-2019, issued on April 12, 2019, and signed by you; submission of all documents demonstrating compliance with the other administrative requirements requested (Occupational Risk Insurance Policy, Licenses, etc.); and confirmation by the municipal investigation of the truthfulness and validity of the information provided, particularly that pertaining to the Canton Zoning Plan currently in force: If these conditions are met, can or can the Territorial Management Department headed by you not grant the corresponding building permit? 2.

If the answer to the preceding question is negative, I request clarification of the following: 2.a What APPLICABLE LEGAL standard would the Territorial Management Department use for the potential denial? In this instance, I must emphasize: an APPLICABLE LEGAL standard, because, as you may verify, previous denials were justified to me on the basis of purported standards that proved NOT TO BE APPLICABLE, as the Administrative Litigation Court made clear. 2b. Why (sic) would the standard be applied only now, when a new house has even already been built in that area (and I assume that the corresponding municipal permits were granted recently rather than previously)? 2c. Why (sic) does the Municipality not notify the registered owners in advance of potential objections when it has the means to do so?

2.d Why (sic) the apparent change in position by the Municipality? I ask because I was provided with a purported copy of official letter MPO-GDT-047-2019, in which you allegedly informed Ms. Nora María Castro Espinoza: “...as of the date of this official letter, there is no impediment to applying for a building permit, provided that the regulations currently in force governing construction in the canton of Poás and at the national level are complied with...” On 16 de junio de 2020, Mr. Cordero Herrera submitted a new request to the Territorial Development Department, asking whether there was a record of a meeting of the Poás Municipal Council held between marzo de 2015 and 2016 in which that body had issued a declaration of injuriousness to the public interest (declaración de lesividad) against the subdivision (fraccionamiento) process of Lechuza de Poás S.A., and whether or not the Municipality had initiated proceedings to have it declared injurious to the public interest.

By official letter MPO-ALM-197-2020 of 16 de junio de 2020, the then Mayor of the Municipality of Poás advised the Territorial Development Management Coordinator that “for the time being, the appropriate and prudent course is not to proceed with the processing of any building permit involving the development (Urbanización) in question, for a reasonable period initially set at two months, since retaining a law firm is imperative.” In official letter MPO-ALM-255-2020 of 6 de julio de 2020, communicated to Mr. Cordero Herrera on the following 8th, the Municipal Mayor informed him that the Municipality’s records contained no action relating to a declaration of injuriousness to the public interest against decision 105-2015 of the Third Section of the Administrative Litigation Court, and reiterated that his submission was being reviewed “for the purpose of formulating a solution consistent with the legal system.” On 5 de agosto de 2020, Mr.

Cordero Herrera and Ms. Lizeth Castro Araya terminated the purchase and sale option; Mr. Cordero Herrera then refunded the amount that had been given to him as earnest money. In decision RES-MPO-ALM-004-2020 of 28 de setiembre del 2020, the Municipal Mayor of Poás ruled: “1. That, within the subdivision fronting a public street known as La Lechuza, positive land-use determinations (uso de suelo) for construction may be issued, provided that the applicant complies with the urban and environmental regulations governing the area. 2. That, within the subdivision fronting a public street known as La Lechuza, parcel segregations (segregaciones) and survey-plan approvals (visados de plano) may be carried out, provided that the applicant complies with the urban and environmental regulations governing the area. 3. That, within the subdivision fronting a public street known as La Lechuza, building permits may be issued, provided that the applicant complies with the urban and environmental regulations governing the area. 4.

That single-family homes constructed on lots adjacent to that street must have an individual wastewater treatment system whose resulting effluent complies with decrees 38924-S, 39144-S (Reglamento para la calidad de Agua Potable). 5. That the Territorial Development Management Coordinator shall verify the registration, in the Property Registry and in favor of the Municipality of Poás, of the land donated by the developer, as well as its corresponding accounting recognition as an asset of the Municipality; that the Technical Road Management Unit shall include the aforementioned road, ‘Calle La Lechuza,’ in the road-maintenance plans for cantonal public roads; and that the Environmental Management Unit shall develop a plan to ensure that the public areas received are properly maintained, fenced, and placed at the service of the community, in fulfillment of the public purpose underlying their conveyance (cesión) to the Municipality of Poás.” In abril del año 2021, without specifying the exact date, Mr. Cordero Herrera sold property 504640-000 for ¢21.600.000,00.

II.Mr. Douglas Andrés Cordero Herrera sued the Municipalidad de Poás. He sought a judgment: 1) declaring the municipal entity civilly liable for the damages (daños y perjuicios) caused by the denial of building permits for his property, which he specified as follows: 1.1) lost profits (lucro cesante) resulting from the failure to formalize the purchase and sale agreement he entered into with Ms. Lizeth Castro Araya, which prevented him from obtaining the sum of ¢18.500.000,00; 1.2) pecuniary damage (daño patrimonial) in the amount of ¢20.000.000,00 for the loss of opportunity or chance to dispose of the property, recover the amount invested, and earn a reasonable profit during the period in which he was subject to the restriction against building; 1.3) [subjective] non-pecuniary damage (daño moral [subjetivo]) arising from the uncertainty caused by not having building permits, which caused him stress, crying, anger, insomnia, and despair and led him to develop cancer, which he valued at ¢10.000.000,00; and 2) ordering it to pay both categories of litigation costs (ambas costas del proceso).

III.The Municipalidad de Poás denied the allegations in the complaint and raised the defenses of failure to join a necessary defendant (falta de integración del litisconsorcio pasivo necesario), expiration (caducidad), statute of limitations (prescripción), and lack of active and passive standing (falta de legitimación activa y pasiva).

IV.At the preliminary hearing (audiencia preliminar) held on 5 de mayo de 2022, by ruling 692-2022, Case Management Judge Ana Katarina Apú Hidalgo rejected the expiration defense and reserved the statute-of-limitations defense for judgment; likewise, in interlocutory order (auto) 693-2022, she rejected the defense of failure to join a necessary defendant. The oral and public trial (debate oral y público) was held on 10 de junio de 2024.

V.Sitting as a panel composed of judges Ileana Sánchez Navarro, Marianella Álvarez Molina, and Juan Luis Giusti Soto, Section V of the Tribunal de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, in judgment 2024004248 issued at 12 hours 57 minutes on primero de julio de 2024, rejected the defenses of statute of limitations, lack of standing in both forms, and lack of a current interest (falta de interés actual); upheld the defense of lack of legal entitlement (falta de derecho); dismissed the complaint in its entirety; and ordered the plaintiff to pay both categories of litigation costs.

VI.Dissatisfied with the judgment, the plaintiff’s specially appointed litigation counsel filed an appeal on points of law (recurso de casación), which was admitted by this Chamber. He raises one procedural defect (vicio procesal) and one substantive defect (vicio sustantivo).

Procedural grounds

VII.Sole ground. He alleges inadequate reasoning (falta de motivación). In his view, the Tribunal entered into a contradiction amounting to the alleged defect because it found it proven that, through official letter MPO-ALM-197-2020 dated 16 de junio de 2020, the Office of the Mayor stated that the appropriate course was not to proceed with the processing of any building permit for a reasonable period of two months; nevertheless, it later stated that his client had not applied for any building permit and that liability therefore could not be attributed to the Municipalidad for damages arising from the denial of such a license, since none had been requested. He asserts that the contradiction exists because it is “EVIDENT AND LOGICAL (sic)” that, if the Office of the Mayor stated “that building permits were not to be granted until they had the study, the denial of the building permits is implicit.” He questions how his client could have applied for a building permit before 2019 when the land-use certificate (uso de suelo) required as an essential prerequisite for a building permit was being denied, and when a compliant land-use certificate was finally issued, the Mayor stated that [building permits] would not be granted until the study was available.

Naturally, he contends, no building permit was going to be granted to him; and of course that delay led Ms. Lizeth Castro Araya “to propose that we terminate the option agreement,” which was logical, since they had spent years attempting to obtain a compliant land-use certificate and “then they halted building permits until a report that could take two months was completed, and it took (sic) three.” He reiterates that official letter MPO-ALM-197-2020 dated 16 de junio de 2020 constitutes, in and of itself, a denial of building permits.

VIII.Judgment under appeal. After explaining the administrative liability regime (régimen de responsabilidad administrativa) in general terms, the Court stated that the pecuniary and non-pecuniary harm (lesiones patrimoniales y extrapatrimoniales) alleged by the plaintiff arose, according to the plaintiff, from the Municipality’s unfounded and unlawful denial of construction permits (permisos de construcción) for the property he owned, which made it impossible to consummate in the year 2020 the purchase and sale option agreement (opción de compraventa) that he had entered into with Ms. Lizeth Castro Araya. Nevertheless, it noted [as its first argument] that the case file (expediente) contains no evidence that Mr. Cordero Herrera had applied to the Municipality for a construction permit. It added that, although the record shows an application for a land-use certificate (uso de suelo), which was denied in certificates DCPU-664-2016 of 02 de noviembre del 2016 and DCPU-404-2017 of 05 de julio del 2017, those denials were subsequently annulled by resolution 120-2019 del 27 de febrero de 2019 of the Sección Tercera del Tribunal de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, which ordered that the matter be decided in accordance with the law; and, in land-use certificate DCPU-214-2019 de 12 de abril de 2019, the Departamento de Gestión Territorial de la Municipalidad de Poás determined that the property was “COMPLIANT for Single-Family Residential use.” After that date, it continued, “there is no evidence in the case file that Mr.

Cordero Herrera completed any procedure or submitted to the Municipalidad de Poás any application and the requirements necessary to obtain a license to construct a single-family residence on the property.” It stressed that it therefore cannot be inferred that, once the plaintiff obtained the certificate confirming compliance for single-family residential use, the Municipality denied him the construction permit, as he alleges in his complaint. It explained that, after Mr. Cordero Herrera was issued the compliant-use certificate, his actions were limited to inquiries and requests for information. Thus, it recounted, in an email dated 10 de junio de 2020, he asked whether the land-use certificate issued to him remained valid. On the following 12th, he submitted a document to the Departamento de Desarrollo Territorial in which he posed a series of questions, namely: “1. If the registered owner of this land, whether the undersigned or a future purchaser, submits an application for a construction permit showing—the fulfillment of all the specifications cited in Land-Use Certificate DCPU-214-2019 issued on 12 de abril de 2019 and signed by you—in the corresponding construction plans; the submission of all documents evidencing compliance with the other administrative requirements requested (Occupational Risk Insurance Policy, Licenses, etc.); and the municipal investigation confirms the truthfulness and validity of the information provided, particularly that relating to the applicable Cantonal Regulatory Plan.

Assuming compliance with these conditions: Can the Departamento de Gestión Territorial headed by you issue the corresponding construction permit or not? 2. If the answer to the preceding question is negative, I request clarification of the following: 2.a What APPLICABLE LEGAL standard would the Departamento de Gestión Territorial use for the potential denial? In this case, I must insist: an APPLICABLE LEGAL standard, because, as you may verify, in the past denials were justified to me on the basis of purported standards that proved NOT TO BE APPLICABLE, as the Tribunal Contencioso Administrativo made clear. 2b. Why (sic) would the standard be applied only now, when a new house has even already been built in that area (and I assume the corresponding municipal permits were issued recently and not previously)? 2c. Why (sic) does the Municipality not notify the registered owners in advance of possible objections when it has the means to do so? 2.d Why (sic) the apparent change in the Municipality’s position?

I ask because I was provided with a purported copy of official letter MPO-GDT-047-2019, in which you allegedly informed Ms. Nora María Castro Espinoza that ‘...as of the date of this official letter, there is no impediment to applying for a construction permit, provided that the regulations in force governing construction in the canton of Poás and at the national level are complied with...’” Likewise, it continued, in a pleading (memorial) submitted on 16 de junio de 2020, he inquired whether there was a record of the Concejo Municipal declaring the subdivision proceeding (procedimiento de fraccionamiento) of La Lechuza de Poás S.A. harmful to the public interest (lesividad), and whether or not the proceeding to establish such harmfulness had been initiated. It added that, even though the plaintiff had a compliant land-use certificate, he did not demonstrate that he had fulfilled all the requirements for a construction permit or that, after satisfying those requirements, he applied for such a permit.

It concluded: “If he did not process any construction permit for property N°504640-000 before the defendant Municipality, the latter cannot be held liable for pecuniary damages that, according to the plaintiff himself, arose from the denial of that type of licensing, because he has not shown that he applied for any such licenses.” It added that the Municipality had indeed acted inconsistently regarding the land-use certificate; “However, in this case, the plaintiff limited his pecuniary claims to damages arising from the denial of the construction permit, which, as we have already seen, never occurred.” Additionally [as its second argument], the Court determined that the claim for material damages was based on the loss of an opportunity to complete the sale; and that, although he submitted the agreement and called Ms. Castro Araya, a signatory thereto, as a witness, the fact remains that “the reasons why that agreement was terminated are unclear.” This was because [first], the Municipality did not deny any construction permit, since none was ever requested; [second], official letter MPO-ALM-197-2020 states that the processing of any construction permit involving the development in question would not proceed for a reasonable period of two months, in order to obtain a clarifying technical opinion; notwithstanding this, more than a month before the option was due to expire and less than a month after the cited official letter, Mr.

Cordero Herrera and Ms. Castro Araya decided to terminate the option. It also found [as its third argument] that the option referred to a future and uncertain event—namely, that Ms. Castro Araya would have construction plans and a loan, or would have initiated a credit application—and therefore there is no evidence corroborating that Ms. Castro Araya was in fact able to purchase the property. It further noted [as its fourth argument] that the termination of the option did not result from the denial of a construction permit—which, it repeated, was never requested—but rather that, when he made informational inquiries regarding the possibility of building, “far from giving a negative response, the defendant Municipality informed the plaintiff that it would provide an answer within approximately two months, after obtaining a technical opinion.” It observed that, although the Municipality did take longer than the two months stated in official letter MPO-ALM-197-2020, it is also true that, in resolution RES-MPO-ALM-004-2020 del 28 de setiembre de 2020, the Mayor resolved the doubts regarding the possibility of building on the lots comprising the La Lechuza subdivision and ruled that construction would be permitted provided that the legal requirements were fulfilled, with no impediment or restriction existing.

It further stated [as its fifth argument] that it was established that, in abril de 2021, Mr. Cordero Herrera sold the property for ¢21.600.000,00 and that, after owning it for eight years, he therefore obtained a return of more than 10% on the investment he had made in 2013 when he purchased it for ¢10.000.000,00. It accordingly concluded that the alleged harm (pecuniary and subjective emotional harm) did not exist. It specified that the plaintiff argues that he spent years pursuing authorization to build, which caused him stress, anguish, and concern, and that he faced a serious illness; the fact remains, however, that the plaintiff was not a party to the proceeding conducted in connection with agreement 8039-01-2014 adopted at ordinary session 196 del 28 de enero de 2014, which was ultimately annulled by the Sección Tercera del Tribunal de lo Contencioso Administrativo. It again stated [as its sixth argument] that, although the Municipality took one month longer than anticipated to respond when consulted, the filing “was merely a request for information and was not capable of creating a vested legal position (causar estado) in favor of the plaintiff.” It stressed that “waiting one month longer than anticipated did not constitute unlawful harm, nor was it the cause of the termination of a purchase and sale option that was also contingent upon future and uncertain events beyond the defendant’s control, such as the purported purchaser’s obtaining credit.”

IX.Opinion of this Chamber. From the foregoing account, this Chamber finds no contradiction in the reasoning of the judgment. As established, official letter MPO-ALM-197-2020 del 16 de junio de 2020 stated that the processing of any construction permit would not proceed during the reasonable period of two months. This Chamber agrees with the Court that it cannot be inferred from this circumstance that any construction permit was denied, particularly because, it bears repeating, it was not proven that such a license had been requested.

Substantive grounds

X.Sole Ground. He alleges “Failure to consider the evidence in assessing the facts; failure to assess the evidence as a whole, and a decision contrary to the principle of rational sound judicial assessment (sana crítica racional), all pursuant to Article 138(a), (b), and (c) of the Code of Administrative Litigation (Código Contencioso Administrativo).” He states that the Tribunal did not properly assess official letter MPO-ALM-197-2020 of June 16, 2020, in which “the construction permit (permiso de construcción) is expressly denied; note that this is a proven fact, and it clearly states that no construction proceeding would move forward. As stated above, this entails a clear restriction on and denial of construction permits, which leads to termination of the purchase-and-sale option (opción de compraventa).” By failing to assess this official letter, he maintains, the Tribunal left “unproven facts 1) and 2) without rational and proportionate legal or factual reasoning,” according to which he did not apply for a construction permit; “as already stated, there was an official letter clearly indicating the temporary denial.” He adds that the evidence and a proper analysis of the factual circumstances clearly establish the Municipality’s direct liability for the economic loss or lost profits (lucro cesante).

He explains that he acquired the property in 2013 and did not obtain compliant land-use authorization (uso de suelo conforme) for construction until 2019; in June 2020, he entered into the purchase-and-sale option with Ms. Castro Araya, which they terminated the following August. He argues that throughout this period his principal had no opportunity to obtain construction permits: first, because he lacked compliant land-use authorization, which is an indispensable requirement; and subsequently because of official letter MPO-ALM-197-2020 of June 16, 2020. He maintains that “the official letters clearly stated that permits would not be processed in that area; therefore, if a superior authority such as the Mayor makes such an assertion, it is logical, evident, and unquestionable that construction permits are denied (sound judicial assessment). Hence the claimed economic loss arose, because the purchase and sale could not be formalized and was subject to a three-month period”; the logical course was to terminate it, since it was unknown how long the ordered study would take and when they “would authorize the processing of construction permits.” He emphasizes that the option was terminated because it was about to expire and he risked being sued by Ms.

Lizeth. He concludes that, had the Tribunal conducted a sound and consistent analysis, it would have granted the complaint, because the evidence showed that he was never able to obtain the construction permit necessary and essential for any mortgage proceeding or sale of the property.

XI.Opinion of this Chamber. This Chamber observes that the objection lacks the legal grounds required for it to be considered and decided on the merits. It does not identify any substantive provision (norma sustantiva) that was allegedly violated. Accordingly, it must be dismissed. Moreover, it is pertinent to note that the cassation appellant himself indicates that what he characterizes—incorrectly, it bears noting—as a denial was “temporary.” First, this Chamber agrees with the trial Tribunal that official letter MPO-ALM-197-2020 of June 16, 2020 does not constitute a denial because, in the first place, he had not submitted an application for a construction permit. Second, as was established and has not been disputed by the appellant, the official letter stated that an examination was necessary before a decision could be made concerning construction permits that—logically—would have been applied for, which would require a period of two months.

He fails to challenge the Tribunal’s finding that the two-month period referenced in official letter MPO-ALM-197-2020 of June 16, 2020 (which, it bears repeating, did not constitute the denial of a construction-permit application, for the reasons stated) fell within the term of the purchase-and-sale option. Therefore, the justification or reason he offers for treating termination as his only option and, consequently, as the cause of the harm he alleges, is also unacceptable in this respect. The appellant further asserts, in general terms, that because of everything that occurred, and particularly official letter MPO-ALM-197-2020 of June 16, 2020, he could not formalize the purchase and sale; in doing so, he disregards the Tribunal’s reasoning that the option did not refer to a construction permit or to public utilities of any kind.

XII.Consequently, the appeal shall be dismissed. Pursuant to section 150.3 of the CPCA, the moving party shall be ordered to pay the costs incurred through its filing, because there is no indication that it had sufficient grounds to challenge the decision.

POR TANTO

The appeal in cassation (recurso de casación) filed is dismissed. The costs incurred through its filing shall be borne by the appellant. MACUNAQ Luis Guillermo Rivas Loaiciga Rocío Rojas Morales Damaris Vargas Vásquez Jorge Leiva Poveda Carlos Guillermo Zamora Campos 1

EV Generación de Machote: D:\Gestion-Judicial\Servidor de Archivos\MODELOS\S1SENT005.dpj Res. 001131-F-S1-2025 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las nueve horas cuarenta y ocho minutos del diecisiete de julio de dos mil veinticinco .

Proceso de conocimiento establecido por DOUGLAS ANDRÉS CORDERO HERRERA contra la MUNICIPALIDAD DE POÁS, representada por apoderado especial judicial de la demanda Víctor González Jiménez, la parte actora plantea recurso de casación contra la sentencia 2024004248 de las 12 horas 57 minutos del primero de julio de 2024, dictada por la sección V del Tribunal de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, integrada por los juzgadores Ileana Sánchez Navarro, Marianella Álvarez Molina y Juan Luis Giusti Soto. Actúan como representante de la parte acora Juan Sánchez Benavides, y como.

Redacta el magistrado Zamora Campos

CONSIDERANDO

I.De conformidad con los hechos que tuvo por demostrados el Tribunal, no controvertidos en esta fase, por acuerdo número 6634-12-2011 de la sesión ordinaria número 85 del 13 de diciembre de 2011, el Concejo Municipal de Poás dispuso aprobar “…SEGUNDO: Declarar calle pública el acceso ubicado entre Calle Tablones y la ruta nacional 146 en el distrito de San Juan, propiedad de la Sociedad La Lechuza S.A., cédula jurídica No. 3-101-208050, representante legal Ana Elieth Murillo Arguedas, finca matrícula F.R. 374717-000, sita en San Juan Sur de Poás. TERCERO : Autorizar al Alcalde Municipal a recibir en escritura pública el camino que da acceso a dicho camino. CUARTO: Los trámites serán realizados por la Administración de esta Municipalidad de acuerdo a la normativa vigente. QUINTO: Comuníquese al Alcalde y a los interesados. Envíese copia a la Comisión de Obras de esta Municipalidad y sus asesores.

Acuerdo Unánime y Definitivamente Aprobado…”. El primero de marzo de 2012, se inscribió en el Registro Nacional, a nombre de la Municipalidad de Poás, bajo matrícula 490542-000, el inmueble descrito en el plano catastrado número A-1518875-2012, cuya naturaleza es "Terreno destinado a Calle Pública”, localizado en el Distrito San Juan, Cantón Poás, Provincia Alajuela. En acuerdo 6841-03-2012 de la sesión número 101 del 29 de marzo de 2012, el Concejo Municipal de Poás: “…APRUEBA: PRIMERO: El informe presentado por la Comisión de Obras de esta Municipalidad con relación a la propiedad La Lechuza S.A. SEGUNDO: De acuerdo a la recomendación de la Comisión de Obras y conocido el criterio técnico se aprueba recibir el lote propuesto para cumplir con la normativa vigente en lo referente a “Sesión de Áreas Públicas”, como parte de las segregaciones realizadas a la finca 200487533-000, con un área de 715 m2, se ubica 100 metros oeste de la entrada a la calle hacia la ruta nacional 146, es topográficamente plano y cuenta con un frente a calle pública de 35 metros .

TERCERO: Autorizar al Alcalde Municipal a recibir en escritura pública dicho terreno, el cual (sic) el trámite será realizado por la Administración según la normativa vigente. Acuerdo Unánime y definitivamente aprobado…”. El 5 de julio de 2012, se inscribió en el Registro Público a nombre de la Municipalidad del Cantón de Poás, bajo matrícula 495206-000, el inmueble descrito en el plano catastrado número A-1585837-2012, cuya naturaleza es "Terreno destinado a Área Pública", situado en el Distrito San Juan, Cantón Poás, Provincia Alajuela. Mediante acuerdo 8039-01-2014 de la sesión ordinaria 196 del 28 de enero de 2014, el Concejo Municipal de Poás, dispuso se “…APRUEBA POR UNANIMIDAD: PRIMERO: Dispensar del trámite de Comisión el presente acuerdo. SEGUNDO: Avalar el informe presentado por (…) Órgano Director del Procedimiento. TERCERO: Declarar con lugar el recurso extraordinario de revisión presentado por el señor Jorge Alvarado Espinoza, cédula 2321-423 y otros, en contra de los acuerdos emitidos por ese Concejo Municipal, a saber: a) Acuerdo Nº 6634-2011, dictado por el Concejo Municipal, en la Sesión No. 85 celebrada el 13 de diciembre del 2011 (…) b) Acuerdo Nº 6841-03-2012 dictado por el Concejo Municipal de Poás, en Sesión Ordinaria No 101 celebrada el 29 de marzo del 2012…”.

Dicho acuerdo fue notificado de manera personal, a la representante legal de la empresa, señora Ana Catalina Herrera Murillo, a las 9 horas 25 minutos del 5 de febrero de 2014. En resolución de las 14 horas 10 minutos del 12 de marzo de 2015, la Sección Tercera del Tribunal de lo Contencioso Administrativo anuló este último acuerdo del Concejo Municipal de Poás, el inmueble de la provincia de Alajuela, matrícula 504640-000, terreno para construir, con un área de 254 metros cuadrados, situado en distrito segundo San Juan, cantón octavo Poás, plano catastrado con visado municipal 1610777-2012, fue inscrito ante el Registro Nacional a nombre del señor Douglas Andrés Cordero Herrera, el 25 de abril de 2013, quien lo adquirió por compraventa el 12 del mismo mes y año abril del 2013, por el monto de ¢10.000.000,00. Que en resolución "DE UBICACIÓN” número 504 de las 11 horas 57 minutos del 31 de octubre de 2016, el Departamento de Gestión Ambiental de la Municipalidad de Poás, resolvió: "Con base en la información oficial emitida por el Departamento de Aguas del MINAE y remitida a la Municipalidad del Cantón de Poás sobre el registro de Concesiones y Nacientes (aguas superficiales).

QUE Es (sic) criterio del Departamento de Gestión Ambiental: que dicha FINCA Folio Real 504640-000 con plano catastro A-16107772012. NO PRESENTAN AFECTACIÓN respecto a zonas de protección". En certificado de uso de suelo DCPU-664-2016 del 2 de noviembre de 2016, el Departamento de Gestión de Desarrollo Territorial de la Municipalidad de Poás, negó el visto bueno para la actividad de vivienda familiar en el inmueble 504340-000. En fecha el 15 de noviembre de 2016, el señor Delgado Bolaños planteó recurso de revocatoria con apelación en subsidio contra esta denegatoria de uso de suelo. En oficio MPO-GTD-144-2016 del 28 de noviembre de 2016, el Departamento de Gestión de Desarrollo Territorial de la Municipalidad de Poás, rechazó el recurso y elevó la apelación ante el Alcalde Municipal. Mediante resolución de las 11 horas 15 minutos del 6 de diciembre de 2016, la Alcaldía de la Municipalidad de Poás rechazó el recurso de apelación y elevó su conocimiento ante Tribunal Contencioso Administrativo.

En resolución 109-2017 de las 8 horas 15 minutos del 27 de marzo de 2017, la Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de hacienda, declaró mal elevados el recurso de apelación. En oficio MPO-ALM-127-2017 de 21 de abril de 2017, el Alcalde Municipal de Poás, le comunicó al señor Cordero Herrera que "En virtud de todo lo expuesto y dada la incerteza jurídica en torno al proyecto La Lechuza, sería irresponsable emitir cualquier visado de plano, uso de suelo o permiso de construcción, por lo anterior es criterio del Departamento de Gestión Territorial de la Municipalidad de Poás, no emitir ningún permiso, visado o uso de suelo de los gestionados, hasta tanto no sean resueltos todos los procesos (...) por todo lo anterior está (sic) Alcaldía mantiene incólume la resolución aquí impugnada, debiendo el recurrente respetar lo dictado en el certificado de uso de suelo N°DCPU-664-2016, emitido el 02 de noviembre del 2016" (la copia del oficio consta a folios 29 a 30 del tomo a del expediente administrativo que está en formato digital).

El 3 de mayo de 2017, el señor Cordero Herrera planteó recurso de revocatoria y apelación en subsidio contra este oficio. En "RESOLUCIÓN DE UBICACIÓN” número 442 del 5 de julio de 2017, el Departamento de Gestión Ambiental de la Municipalidad de Poás, resolvió: "QUE Es criterio del Departamento de gestión Ambiental: que dicha FINCA Folio Real 504640000 con plano catastro A-1610777-2012 NO PRESENTAN (sic) AFECTACIÓN respecto a zonas de protección. Según Ley Forestal N°7575, Art 33 y Ley de Aguas". En certificado de uso de suelo DCPU-404-2017 del 5 de julio de 2017, el Departamento de Gestión de Desarrollo Territorial de la Municipalidad de Poás negó el visto bueno a la actividad de vivienda familiar en el inmueble 504340-000. El 12 de julio de 2017, el señor Cordero Herrera planteó revocatoria con apelación subsidiaria contra esta denegatoria de uso de suelo. Mediante oficio MPO-GTD-064-2017 del 13 de julio de 2017, la Oficina de Gestión de Desarrollo Territorial de la Municipalidad de Poás, rechazó el recurso de revocatoria y elevó ante la Alcaldía la apelación.

En oficio MPO-ALM206-2017 de las 13 horas 15 horas del 18 de julio de 2017, la Alcaldía Municipal de Poás rechazó el recurso de apelación. El 29 de julio de 2017, el señor Cordero Herrera formuló recurso de revocatoria y apelación ante el Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, contra esta resolución. La revocatoria fue rechazada por el Alcalde el 4 de agosto de 2017, acto en que elevó el recurso de apelación ante el Tribunal de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda. En resolución 120-2019 de las 11 horas 40 minutos del 27 de febrero de 2019, la Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, declaró con lugar el recurso de apelación interpuesto y anuló el Oficio MPO-ALM-206-2017 de las 13 horas 15 minutos del 18 de julio de 2017 de la Alcaldía Municipal de Poás y por conexidad el certificado de uso de suelo DCPU-404-2017; ordenó se procediera a resolver la solicitud de uso de suelo conforme a derecho.

Consideró que la denegatoria del uso de suelo tuvo como fundamento circunstancias relacionadas con el fraccionamiento y la urbanización, cuando lo procedente era "realizar un estudio técnico que se limite a revisar únicamente la zonificación que afecta cada finca, o sea, emitir la conformidad o disconformidad de uso del suelo a los requerimientos establecidos para una ubicación determinada (mapa de zonificación)". En Certificado de Uso de Suelo DCPU-214-2019 del 12 de abril de 2019, el Departamento de Gestión Territorial de la Municipalidad de Poás determinó que el inmueble 504640-000 es "CONFORME para la actividad de Vivienda Unifamiliar". El 10 de junio de 2020, mediante correo electrónico, el señor Cordero Herrera consultó, vía correo electrónico, a un servidor del Departamento de Gestión Territorial de la Municipalidad de Poás, si el uso de suelo que le había sido otorgado aún estaba vigente.

El día 20 siguiente, la persona consultada contestó que el uso de suelo mantenía su vigencia, e indicó que el permiso constructivo "es aparte" y que estaba a la espera de un criterio legal. El 11 de junio de 2020, el señor Cordero Herrera y la señora Lizeth Castro Araya suscribieron opción de compra del lote venta de lote matrícula N°504640-000. Pactaron que el monto de la venta sería por la suma de ¢18.500.000,00 y que se daba como señal de trato el monto de ¢200.000,00 que serían deducidos del monto total, el plazo de la opción acordado fue de tres meses contados a partir de la fecha del contrato. El 12 de junio de 2020, ante el Departamento de Desarrollo Territorial de la Municipalidad de Poás, el señor Cordero Herrera solicitó: "1. Si el dueño registral de este terreno ya sea este servidor o un futuro comprador, presenta una solicitud de permiso de construcción en la cual se evidencie -el cumplimiento de todas las especificaciones citadas en el Uso de Suelo DCPU-214-2019 emitido el 12 de abril de 2019 firmado por su persona, en el respectivo plano constructivo. -La presentación de todos los documentos que evidencien el cumplimiento de los demás requisitos de tipo administrativo solicitados (Póliza de Riesgos del Trabajo, Licencias, etc). - La investigación municipal confirma la veracidad y validez de la información aportada particularmente las propias del Plan Regulador Cantonal que esté vigente.

Bajo el cumplimiento de estos supuestos: ¿Puede o no puede otorgar el respectivo permiso de construcción al Departamento de Gestión Territorial por usted encabezado? 2. En caso de la respuesta a la pregunta anterior sea negativa, solicito aclarar: 2.a Que criterio LEGAL APLICABLE usaría el Departamento de Gestión Territorial para la eventual denegación? En este caso me es necesario insistir: criterio LEGAL APLICABLE pues, como podría usted verificar en el pasado se me justificó negativas basadas en supuestos criterios que resultaron NO APLICABLES según dejó claro el Tribunal Contencioso Administrativo. 2b. ¿Porqué (sic) el criterio se estaría aplicando hasta este momento en el cual, ya inclusive, se ha construido una nueva casa en ese sector (y que supongo le fueron otorgados los permisos municipales del caso recientemente y no con anterioridad? 2c.¿Porqué (sic) la Municipalidad no notifica a los dueños registrales con anterioridad las posibles objeciones teniendo los medios para hacerlo? 2.d ¿ Porqué (sic) el aparente cambio de criterio por parte de la Municipalidad?

Lo anterior por cuanto me fue compartido una supuesta copia del oficio MPO-GDT-047-2019 en el cual usted le habría indicado a la señora Nora María Castro Espinoza "...a la fecha de este oficio no existe impedimento para solicitar permiso de construcción, siempre y cuando se cumpla con la normativa vigente y que rige las construcciones en el cantón de Poás y a nivel Nacional..." . El día 16 de junio de 2020, el señor Cordero Herrera formuló una nueva gestión ante el Departamento de Desarrollo Territorial, en la cual preguntó sobre la existencia de un acta del Consejo Municipal de Poás entre marzo de 2015 y 2016, en la cual dicho órgano hubiese realizado una declaración de lesividad contra el proceso de fraccionamiento de la Lechuza de Poás S.A. y si la Municipalidad inició o no el proceso de lesividad. Mediante oficio MPO-ALM-197-2020 de 16 de junio de 2020, el entonces Alcalde de la Municipalidad de Poás indicó al Coordinador de Gestión de Desarrollo Territorial que "es lo procedente y prudente, por el momento, el no avanzar con el trámite de ningún permiso de construcción que involucre la Urbanización en cuestión, por un plazo prudencial que en principio se establece en dos meses, toda vez que es imperiosa la contratación de un Despacho Jurídico".

En oficio MPO-ALM-255-2020 del 6 de julio de 2020, comunicado al señor Cordero Herrera el día 8 siguiente, el Alcalde Municipal, le informó que en los registros de la municipalidad no constaba ninguna actuación relacionada con una declaratoria de lesividad contra la resolución 105-2015 de la Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo y le reiteró que se analizaba su nota "con el objeto de formular una solución apegada al ordenamiento jurídico". El 5 de agosto de 2020, el señor Cordero Herrera y la señora Lizeth Castro Araya rescindieron la opción de compraventa; el primero procedió a devolver la suma que le había sido entregada como señal de trato. En resolución RES-MPO-ALM-004-2020 de 28 de setiembre del 2020, el Alcalde Municipal de Poás resolvió: "1. Que en dicho fraccionamiento frente a calle pública denominado La Lechuza, se pueden llevar acabo (sic) emisiones de uso de suelo positivas para construir siempre y cuando el usuario cumpla con la normativa urbano ambiental regulada en la zona. 2.

Que en dicho fraccionamiento frente a calle pública denominado La Lechuza, se pueden llevar a cabo segregaciones y visados de plano siempre y cuando el usuario cumpla con la normativa urbano ambiental regulada en la zona. 3. Que en dicho fraccionamiento frente a calle pública denominado La Lechuza, se pueden llevar a cabo permisos de construcción siempre y cuando el usuario cumpla con la normativa urbano ambiental regulada en la zona. 4. Que viviendas unifamiliares que se construyan en los lotes adyacentes a dicha calle deben contar con un sistema individualizado de tratamiento de aguas residuales cuyo afluente generado cumpla con los decretos 38924-S, 39144-S (Reglamento para la calidad de Agua Potable). 5. Que proceda el Coordinador de Gestión de Desarrollo Territorial a verificar la inscripción del terreno donado por el desarrollador en el Registro de la Propiedad a favor de la Municipalidad de Poás, el registro contable correspondiente como activo de la Municipalidad, así como, proceda la Unidad Técnica de Gestión Vial, a incluir el citado camino "Calle La Lechuza" en los planes de mantenimiento vial de los caminos públicos cantonales y la Unidad de Gestión Ambiental a desarrollar un plan para que las zonas públicas recibidas sean adecuadamente mantenidas, cercadas y puestas al servicio de la comunidad en cumplimiento del fin público objeto de la sesión a favor de la Municipalidad de Poás". En abril del año 2021, sin precisar fecha exacta, el señor Cordero Herrera vendió el inmueble 504640-000, en la suma de ¢21.600.000,00.

II.El señor Douglas Andrés Cordero Herrera demandó a la Municipalidad de Poás. Pretendió en sentencia se: 1) declare al ente corporativo civilmente responsable de los daños y perjuicios ocasionados por la denegatoria de los permisos de construcción en el inmueble de su propiedad; los que precisó como: 1.1) lucro cesante por la no formalización del contrato de compraventa que suscribió con la señora Lizeth Castro Araya, lo que le impidió obtener la suma de ¢18.500.000,00; 1.2) daño patrimonial por el monto de ¢20.000.000,00 por la pérdida de oportunidad o chance de disponer de la finca, recuperar lo obtenido y obtener ganancia razonable durante el tiempo que soportó la limitación de no construir; 1.3) daño moral [subjetivo], por la incertidumbre por no tener permisos de construcción, lo que le generó estrés, llanto, ira, insomnio, desesperación, lo que le llevó a padecer de cáncer, lo que estimó en el importe de ¢10.000.000,00; y 2) le condene en ambas costas del proceso.

III.La Municipalidad de Poás contestó de forma negativa la demanda y opuso las defensas de falta de integración del litisconsorcio pasivo necesario, caducidad, prescripción y falta de legitimación activa y pasiva.

IV.En la audiencia preliminar realizada el 5 de mayo de 2022, mediante resolución 692-2022, la Jueza de Trámite Ana Katarina Apú Hidalgo desestimó la defensa de caducidad y reservó para sentencia la de prescripción; asimismo, en auto 693-2022 rechazó la defensa de falta de integración del litisconsorcio pasivo necesario. El debate oral y público fue celebrado el 10 de junio de 2024.

V.Con integración de los juzgadores Ileana Sánchez Navarro, Marianella Álvarez Molina y Juan Luis Giusti Soto. la sección V del Tribunal de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, en sentencia 2024004248 de las 12 horas 57 minutos del primero de julio de 2024, desestimó las defensas de prescripción, falta de legitimación en sus dos modalidades y falta de interés actual, acogió la falta de derecho, declaró sin lugar la demanda en todos sus extremos y condenó a la parte actora al pago de ambas costas del proceso.

VI.Inconforme, formuló recurso de casación el apoderado especial judicial de la parte actora, el cual fue admitido por esta Cámara. Plantea un vicio procesal y uno sustantivo.

Motivos procesales

VII.Único. Denuncia falta de motivación. En su criterio el Tribunal incurre en una contradicción que deviene en el vicio apuntado, por cuanto tiene por probado que mediante oficio MPO-ALM-197-2020 del 16 de junio de 2020, la Alcaldía indicó que lo procedente es no avanzar con el trámite de ningún permiso de construcción en el plazo prudencial de dos meses; sin embargo, luego afirma que su representado no tramitó ningún permiso de construcción, por lo que no es posible atribuir responsabilidad a la Municipalidad por daños que se derivan de una denegatoria de un licenciamiento de ese tipo, pues no fue pedido. Asevera, la contradicción es por cuanto es “EVIDENTE Y LOGICO (sic)” que si la Alcaldía indicó “que no se otorgaran permisos de construcción hasta que cuenten con el estudio, está implícito la denegatoria de los permisos de construcción”. Cuestiona, cómo habría tramitado el permiso de construcción antes de 2019, cuando se denegaba el uso de suelo que es requisito esencial para el permiso de construcción, y cuando se otorgó el uso de suelo conforme, el Alcalde señaló que no se otorgarían [permisos de construcción] hasta que se contara con el estudio.

Desde luego, afirma, no se le iba a otorgar permiso de construcción; por supuesto que ese atraso conllevó a la que la señora Lizeth Castro Araya “indicara que rescindiéramos de la opción”, lo que es lógico, pues fueron años tratando de obtener el uso de suelo conforme y “luego frenan los permisos de construcción hasta que se lleve a cabo un informe que podría tardar dos meses y tardo (sic) tres”. Reitera el oficio MPO-ALM-197-2020 de 16 de junio de 2020 implica por sí solo una denegatoria de permisos de construcción.

VIII.Sentencia recurrida. Luego de explicar el régimen de responsabilidad administrativa en términos generales, el Tribunal expuso que las lesiones patrimoniales y extrapatrimoniales que alega la parte actora derivan, según este lo indica, de la denegatoria infundada y contraria a derecho de la Municipalidad de permisos de construcción en el inmueble de su propiedad, lo que imposibilitó que en el año 2020 se concretara la opción de compraventa que suscribió con la señora Lizeth Castro Araya. No obstante, señaló [como primer argumento] que no consta en el expediente que el señor Cordero Herrera hubiese gestionado ante la Municipalidad un permiso para construir. Agregó, si bien consta la solicitud para que se le otorgara uso de suelo y que ello fue denegado en los certificados DCPU-664-2016 de 02 de noviembre del 2016 y DCPU-404-2017 de 05 de julio del 2017, esto posteriormente fue anulado por resolución 120-2019 del 27 de febrero de 2019 por la Sección Tercera del Tribunal de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, donde ordenó se procediera a resolver conforme a derecho, y en certificado de uso de suelo DCPU-214-2019 de 12 de abril de 2019, el Departamento de Gestión Territorial de la Municipalidad de Poás determinó que el inmueble es "CONFORME para la actividad de Vivienda Unifamiliar".

Luego de esa fecha, continuó, “no existe prueba en el expediente de que el señor Cordero Herrera hubiese realizado algún trámite o presentara ante la Municipalidad de Poás alguna gestión y los requisitos necesarios para obtener la licencia de construcción de una vivienda unifamiliar en el inmueble”. Insistió, así no es posible colegir que una vez que el demandante obtuvo el certificado conforme para vivienda unifamiliar, la Municipalidad le denegara el permiso de construcción, como alega en su demanda. Detalló, las acciones del señor Cordero Herrera, una vez que le fue otorgado el certificado de uso conforme, se limitaron a consultas y peticiones de información. Así, relató, en correo electrónico del 10 de junio de 2020 consultó sobre si el uso de suelo otorgado aún estaba vigente. El día 12 siguiente presentó escrito ante el Departamento de Desarrollo Territorial en el que planteó una serie de preguntas, a saber, “1.

Si el dueño registral de este terreno ya sea este servidor o un futuro comprador, presentas una solicitud de permiso de construcción en la cual se evidencie -el cumplimiento de todas las especificaciones citadas en el Uso de Suelo DCPU-214-2019 emitido el 12 de abril de 2019 firmado por su persona, en el respectivo plano constructivo. -La presentación de todos los documentos que evidencien el cumplimiento de los demás requisitos de tipo administrativo solicitados (Póliza de Riesgos del Trabajo, Licencias, etc). - La investigación municipal confirma la veracidad y validez de la información aportada particularmente las propias del Plan Regulador Cantonal que esté vigente. Bajo el cumplimiento de estos supuestos: ¿Puede o no puede otorgar el respectivo permiso de construcción al Departamento de Gestión Territorial por usted encabezado? 2. En caso de la respuesta a la pregunta anterior sea negativa, solicito aclarar: 2.a Que criterio LEGAL APLICABLE usaría el Departamento de Gestión Territorial para la eventual denegación?

En este caso me es necesario insistir: criterio LEGAL APLICABLE pues, como podría usted verificar en el pasado se me justificó negativas basadas en supuestos criterios que resultaron NO APLICABLES según dejó claro el Tribunal Contencioso Administrativo. 2b. ¿Porqué (sic) el criterio se estaría aplicando hasta este momento en el cual, ya inclusive, se ha construido una nueva casa en ese sector (y que supongo le fueron otorgados los permisos municipales del caso recientemente y no con anterioridad? 2c.¿Porqué (sic) la Municipalidad no notifica a los dueños registrales con anterioridad las posibles objeciones teniendo los medios para hacerlo? 2.d ¿ Porqué (sic) el aparente cambio de criterio por parte de la Municipalidad? Lo anterior por cuanto me fue compartido una supuesta copia del oficio MPO-GDT-047-2019 en el cual usted le habría indicado a la señora Nora María Castro Espinoza "...a la fecha de este oficio no existe impedimento para solicitar permiso de construcción, siempre y cuando se cumpla con la normativa vigente y que rige las construcciones en el cantón de Poás y a nivel Nacional...”.

Asimismo, continuó, en memorial presentado el 16 de junio de 2020, cuestión sobre la existencia de un acta del Concejo Municipal en que se hubiese declarado una lesividad en el procedimiento de fraccionamiento de la Lechuza de Poás S.A. y si se había iniciado o no el proceso de lesividad. Añadió, aun cuando el actor contaba con certificado de uso de suelo conforme, no demostró haber cumplido con la totalidad de los requisitos para un permiso de construcción, ni que por satisfechos estos requerimientos gestionó un permiso de construcción. Concluyó, “si no tramitó ningún permiso de construcción en el terreno N°504640-000, ante la Municipalidad accionada, no es posible atribuirle a ésta responsabilidad por daños patrimoniales, que según el propio actor, se derivan de la denegatoria de ese tipo de licenciamientos, pues no acredita haberlos solicitado”. Añadió, efectivamente hubo una conducta errática de la Municipalidad en cuanto al certificado de uso de suelo; “Sin embargo, en la especie, el actor limitó sus pretensiones de naturaleza patrimonial, a aquellos daños derivados de la denegatoria del permiso de construcción, lo cual, como ya vimos nunca ocurrió”.

Adicionalmente [como segundo argumento], identificó el Tribunal que el reclamo material se pedía por una pérdida de oportunidad de la venta; y que si bien aportó el contrato y a como testigo a la señora Castro Araya, suscribiente, lo cierto es que “no existe claridad de los motivos por los cuales dicho acuerdo fue rescindido”. Esto, por cuanto [primero], la Municipalidad no denegó ningún permiso constructivo, pues nunca fue solicitado; [segundo], el oficio MPO-ALM-197-2020 señala que no se avanzaría con el trámite de ningún permiso de construcción que involucre a la urbanización en cuestión, un plazo prudencial de dos meses, a fin de obtener un criterio técnico que aclarara; pese a lo cual el señor Cordero Herrera y la señora Castro Araya, con más de un mes de antelación a que venciera la opción, y a menos de un mes del oficio citado, decidieron dejar sin efecto la opción. También [tercer argumento] porque la opción refería a un hecho futuro e incierto, que la señora Castro Araya contara con planos constructivos, préstamo o que hubiese iniciado un trámite crediticio, por lo que no existe prueba que corrobore que efectivamente la señora Castro Araya estaba en posibilidades de adquirir el inmueble.

Asimismo, acotó [cuarto argumento], la finalización de la opción no tuvo lugar con ocasión de la denegatoria de un permiso de construcción, que —repitió— no fue solicitado, sino que cuando hizo las consultas informativas sobre la posibilidad de construir, “lejos de brindarse una respuesta negativa, lo que la Municipalidad accionada hizo fue indicarle al actor que en un plazo aproximado de dos meses brindaría la respuesta, luego de contar con un criterio técnico”. Denotó, si bien es cierto tardó más de los dos meses indicados en el oficio MPO-ALM-197-2020, también lo es que en la resolución RES-MPO-ALM-004-2020 del 28 de setiembre de 2020, el Alcalde despejó las dudas sobre la posibilidad de construir en los lotes que componen el fraccionamiento La Lechuza, y resolvió que podría construirse siempre y cuando se cumplan los requisitos de ley, sin que existiese ningún impedimento o restricción.

Señaló además [quinto argumento], quedó acreditado que en abril de 2021, el señor Cordero Herrera vendió el inmueble por la suma de ¢21.600.000,00, por lo que luego de ocho años de ser propietario, obtuvo una utilidad del más del 10% de la inversión que realizó en 2013 al adquirirlo por el precio de ¢10.000.000,00. De ahí concluyó, no existen las lesiones peticionadas (patrimonial y moral subjetiva). Precisó, el demandante argumenta que por años estuvo gestionando para poder construir, lo que le generó estrés, angustia, preocupación y que afrontó una grave enfermedad, lo cierto el actor no fue parte en el procedimiento que tuvo lugar con ocasión del acuerdo 8039-01-2014 de la sesión ordinaria 196 del 28 de enero de 2014, que fue finalmente anulado por la Sección Tercera del Tribunal de lo Contencioso Administrativo. De nuevo refirió [sexto argumento] que si bien cuando fue consultada la Municipalidad, tardó en contestar un mes de lo previsto, la gestión “fue una solicitud de información pura y simple, que no tenía la virtud de causar estado a favor de la actora”.

Insistió, “la espera de un mes adicional al previsto, no constituyó una lesión antijurídica, ni la causa de que se dejara sin efecto una opción de compra venta, que además estaba supeditada a hechos futuros e inciertos, ajenos a la demandada, tales como la obtención de un crédito por parte de la supuesta compradora”.

IX.Criterio de esta Sala. De la reseña anterior, no extrae esta Cámara una contradicción en la argumentación del fallo. El contenido del oficio MPO-ALM-197-2020 del 16 de junio de 2020, según quedó acreditado, es que no se avanzaría con el trámite de ningún permiso de construcción en el plazo prudencial de dos meses. Coincide esta Sala con el Tribunal, de esta circunstancia no puede extraerse que fue denegado permiso de construcción alguno, máxime cuando no fue comprobado, se repite, que tal licencia hubiese sido peticionada.

Motivos sustantivos

X.Único. Acusa “Preterición de la prueba en cuanto a valoración de los hechos; falta de valoración de prueba en su conjunto y contrario al principio de la sana crítica racional, todo conforme a lo previsto por el artículo 138 incisos a), b) y c) del Código Contencioso Administrativo”. Expresa, el Tribuna no valoró en forma adecuada el el oficio MPO-ALM-197-2020 de 16 de junio de 2020, en el cual “se da expresamente la denegatoria del permiso de construcción, nótese que es un hecho probado, e indica claramente no avanzara ningún trámite de construcción, como se dijo líneas atrás esto implica una clara limitación y denegación de permisos de construcción, lo cual conlleva a rescindir la opción compraventa”. Al omitir valorar este oficio, asegura, dejó “sin motivación racional y proporcionada tanto jurídica como fáctica los hecho no probados 1) y 2)”, según los cuales no solicitó permiso de construcción; “como se dijo ya había un oficio indicado claramente la denegatoria momentánea”.

Agrega, según la prueba y el correcto análisis del cuadro fáctico se puede determinar claramente la responsabilidad directa de la Municipalidad por el perjuicio económico o lucro cesante. Detalla, adquirió la heredad en el año 2013 y es hasta el año 2019 que obtuvo el uso de suelo conforme para la construcción; en junio de 2020 suscribió la opción de compraventa con la señora Castro Araya, la que rescindieron en agosto siguiente. Alega, en todo este tiempo su representado no tuvo la opción de obtener permisos de construcción, primero, porque no tenía uso de suelo conforme, que es un requisito indispensable; posteriormente por el oficio MPO-ALM-197-2020 de 16 de junio de 2020. Asegura, “los oficios eran claros de que no se iba tramitar permisos en esa zona, por lo que si un órgano superior como es el Alcalde hace tal aseveración es lógico, evidente e incuestionable que los permisos de construcción son denegados (sana critica).

De ahí que se produce el daño económico pretendido, ya que no se podía formalizar la compraventa, que tenía un plazo de tres meses”; lo lógico era que se rescindiera, pues no se sabía cuánto iba a durar el estudio ordenado y cuándo se “iban a autorizar tramitar los permisos de construcción”. Enfatiza, se rescindió la opción porque iba a vencer y corría el riesgo de ser demandado por la señora Lizeth. Finaliza, si el Tribunal hubiese hecho un análisis acertado y congruente, habría declarado con lugar la demanda, pues conforme a las pruebas nunca pudo obtener el permiso de construcción necesario y básico para cualquier trámite hipotecario o venta del inmueble.

XI.Criterio de esta Sala. Observa esta Cámara que el reparo es ayuno de la fundamentación jurídica exigida para que pueda conocerse y emitirse un pronunciamiento por el fondo. Véase que no identifica infringida norma de naturaleza sustantiva alguna. En ese tanto, habrá de ser desestimado. A mayor abundamiento, resulta pertinente destacar que el propio casacionista hace ver que la que califica —erradamente, sea acota— como denegatoria era “momentánea”. En primer término, se coincide con el Tribunal de instancia en el sentido de que el oficio MPO-ALM-197-2020 de 16 de junio de 2020 no configura una denegatoria, por cuanto, en primer lugar, no hubo de su parte una solicitud de permiso de construcción. Segundo, porque conforme quedó acreditado y no ha sido contrariado por el recurrente, el contenido de ese oficio refiere la necesidad de un examen para proceder a la toma decisión sobre permisos de construcción, que —lógica— hubiesen sido gestionados, lo que requeriría de un plazo de dos meses.

Omite adversar la consideración del Tribunal en el sentido de que ese plazo de dos meses al que refería el oficio MPO-ALM-197-2020 de 16 de junio de 2020 (que se repite no configuró una denegatoria de una solicitud de permiso de construcción, por las razones indicadas), se encontraba dentro del término de la opción de compraventa. De manera que la justificación o el motivo que rinde para erigir la recisión como su única opción, y, en consecuencia, como causa de las lesiones que arguye, no resulta de recibo también por este aspecto. Asevera además el recurrente, de manera general, que por todo lo acontecido y en particular ante el oficio MPO-ALM-197-2020 de 16 de junio de 2020 no podía formalizar la compraventa; con lo cual desatiende el argumento del Tribunal en el sentido de que la opción no refirió a un permiso de construcción, ni servicios públicos de ninguna clase.

XII.En consecuencia, procederá declarar sin lugar el recurso. De conformidad con el canon 150.3 del CPCA, se condenará a la parte promovente al pago de las costas generadas con su ejercicio, por cuanto no se evidencia tuviese motivo suficiente para impugnar.

POR TANTO

Se declara sin lugar el recurso de casación planteado. Las costas generadas con su ejercicio corren a cargo de la parte recurrente. MACUNAQ Luis Guillermo Rivas Loaiciga Rocío Rojas Morales Damaris Vargas Vásquez Jorge Leiva Poveda Carlos Guillermo Zamora Campos 1