Specific performance of settlement agreement for structural damage to dwelling due to adjacent constructionEjecución forzosa de transacción por daños estructurales en vivienda por construcción vecina

Sala Primera de la Corte Date of Resolution: June 12, 2025 at 09:50 Case File: 17-000012-0182-CI Type of matter: ORDINARY Analyzed by: SALA PRIMERA  Res. 000984-F-S1-2025 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, at nine hours fifty minutes of the twelfth of June of two thousand twenty-five.

In the ordinary proceeding, filed by CORPORACIÓN BL DIECIOCHO DE SANTA ANA S.A., legal identification number 3-101-128790, represented by its general agent without sum limit, William Thomas Douglas Peck, identity card 8-106-398; against LINDORA PROJECT MIL OCHOCIENTOS S.A., legal identification number 3-101-611609, represented, jointly, by its general agents without sum limit, Edgar Zurcher Gurdián, identity card 1-532-390, and Freddy Fachler Grinstein, identity card 1-503-899; the defendant filed a cassation appeal challenging judgment number 301-2021, issued at 16 hours 56 minutes on May 31, 2021, by the Tribunal Segundo Colegiado de Primera Instancia Civil, Sección Segunda, of the Primer Circuito Judicial de San José, composed of the adjudicators José Elías Vindas Castiglioni, Maribel Seing Murillo and Marvin Ovares Leandro. Appearing, additionally, as directing attorneys for the plaintiff company are the Licentiates Hugo Luis Levy Mayrena and Marco Antonio Vásquez Víquez. Likewise, the Licentiate Jonatán Picado León intervenes as special judicial representative for the defendant.

Magistrado Ponente Jorge Leiva Poveda

CONSIDERANDO

I.The complaint was filed on January 20, 2017. In its core, the plaintiff's representative alleged that his principal is the owner of the property of the Partido de San José 15178-F-000, intended for residential housing, located in the Condominio Residencial Bosques de Lindora. He stated that he lives there with his wife. On the other hand, he narrated that the defendant is the fiduciary owner of the property, of the same partido, with registration number 134866-F-000. Both properties are adjoining. He reported that, when construction works were being carried out on the defendant's property, the plaintiff's land and house suffered various impacts. For that reason, an interdict of new work was processed, handled before the Juzgado Civil y de Menor Cuantía de Santa Ana, under case file 15-100071-0242-CI. The aforementioned process ended due to an agreement between the parties, according to a resolution at 11 hours 32 minutes on August 28, 2015, in which, for that reason, the matter was concluded and its archiving was ordered. He reviewed that, through deed no. 187, authorized by the Notario Público Christian Javier Badilla Vargas at 09 hours on August 28, 2015, plaintiff and defendant signed an "extrajudicial conciliation agreement and settlement" ("acuerdo conciliatorio extrajudicial y transacción"). Various aspects of the negotiation were highlighted. Among others, the waiver of future claims originating from the legal and factual relationship settled; that the developer – the defendant –, obligated itself to restore the houses affected by the construction to the condition prior to the start of the works, according to the technical study that a technical committee composed of professionals appointed by both parties would carry out, who would perform an evaluation of the house structure, including the foundation plate; and that a perimeter wall would be built at double the height of the existing one between the two properties. He pointed out that the members of the aforementioned committee arrived at different opinions regarding the incidence that the construction developed by the defendant had on the condition of the dwelling. In the case of the professional proposed by the defendant, Eng. Fernando Peñaranda Peralta, he ruled out the existence of structural damage. Instead, he estimated that the bursting of the walls and ceilings of the house is remedied with a filling of joints, repair of wall-ceiling joints and with general painting of all surfaces. Conversely, Eng. Jorge Álvarez Mondragón, proposed by the plaintiff, detected impacts such as differential settlements in the foundations, which causes the appearance of additional internal stresses in the structural elements, causing this, in turn, the failure of the same. He considered that, due to the quantity, magnitude and nature of the failures, the repair is technically inadequate. Instead, he indicated, new constructions must be carried out. He related that the defendant's representative offered the plaintiff to cover the cost of the works to be performed, according to the opinion of Eng. Peñaranda Peralta. On the other hand, the plaintiff's representation narrated that the latter contracted the professional services of Lanamme -Laboratorio Nacional de Materiales y Modelos Estructurales- and the Centro de Investigación en Vivienda y Construcción del Instituto Tecnológico de Costa Rica, to conduct a structural analysis of the dwelling house. Based on the findings of the studies performed, the plaintiff contracted the services of Eng. Marvin Hernández Solano, to determine the economic cost of recovering and replacing the house and the property, who established a sum much higher than the one offered by the defendant company. The petitions filed seek, fundamentally, that it be declared that: A. The defendant breached the "Extrajudicial conciliation agreement and settlement"; B. The plaintiff did not incur in breach of its acquired obligations, in said agreement; C. Lindora Project must comply with what was agreed and assume the costs of restoring the plaintiff's house to the physical condition it had prior to the construction works carried out on the subsidiary property 134866-F-000 of San José, as well as the costs of total repair of the material damages caused; D. The defendant must comply with all the commitments of the breached contract; E. The defendant be ordered to pay the damages (daños y perjuicios) caused by its breach; specifically, those generated for the evaluation and assessment of the damages to be liquidated in enforcement of judgment. As a first subsidiary claim, the contractual resolution was requested, with indemnification for damages, which it described as the amounts corresponding to the repair and restoration of the plaintiff's property to the condition prior to the works, as well as those associated with the services that had to be contracted for the evaluation of the damages. In a second subsidiary claim, it was requested that the payment of damages be ordered; again, for the costs of restoration and repair of the dwelling house, plus those related to the evaluation and assessment of the impacts caused. It requested, additionally, that both costs be imposed on the defendant, plus the interest generated from the finality of the resolution until its effective payment. The representation of Lindora Project Mil Ochocientos S.A. opposed the complaint. It filed the exceptions of settlement (transacción), claim preclusion (cosa juzgada), lack of right and "non adimpleti contractus". In the challenged judgment, the opposed exceptions were rejected and the complaint was partially granted. The subsidiary claim for indemnification of damages was upheld. Specifically, it was ordered: "1.- The defendant must pay the amount representing the demolition, cleaning and the total construction of a new dwelling house with the same characteristics and quality that the dwelling house owned by the plaintiff had before the damaging event, that is, a house in excellent condition. It will be in the enforcement of judgment phase where the total economic cost representing these works will be quantified (professional fees, legal fees, machinery, materials, transportation, labor, among other inherent and necessary expenses for the adequate execution of the work), the foregoing by means of expert opinion. 2.-The defendant is condemned to pay the monetary amounts that the plaintiff has incurred for expert reports, technical studies and professional fees, accrued prior to the filing of this complaint and which have their cause in the evaluation and assessment of the damages whose declaration is sought in this complaint and which have been recorded in this process. It will be in the enforcement phase where those items must be liquidated within the bases that have been indicated". It imposed the costs on the defendant, plus the interest generated on these, from the finality of the judgment until their effective payment. Disagreeing, the special representative of Lindora Project Mil Ochocientos S.A. files a cassation appeal.

II.The defendant requests the holding of an oral hearing pursuant to canon 69.7 of the Código Procesal Civil. Point 2 of said rule provides: "Once the case file is received, the cassation chamber will decide on the admission of the appeal. If it admits it ex officio or at the request of the parties, and provided that the chamber deems it pertinent, it will convene the oral hearing". However, in this case, that procedure is not considered necessary, since the admitted grievances expressed clearly the disagreements and arguments. Furthermore, it is the Chamber's criterion that the elements already in the case file are sufficient to respond to the objections raised. Moreover, it is observed that the interested party omitted to set forth reasons justifying its request, in the specific case. Thus, as the holding of the referred hearing is optional for the cassation body, the petition raised will be rejected, as unnecessary.

Procedural reasons

III.The first grievance is presented due to inconsistency (incongruencia). The appellant points out that, in its second subsidiary claim, the plaintiff requested, as damages, among other aspects, "the restoration and repair of the dwelling house"; however, he objects that, granting something different and greater than what was requested, the Tribunal ordered that the defendant must "...pay the amount representing the demolition, cleaning and total construction of a new dwelling house with the same characteristics and quality that the dwelling house owned by the plaintiff had before the damaging event, that is, a house in excellent condition." Specifically, he claims that the plaintiff did not request the demolition, cleaning and total construction of a new dwelling house, in excellent condition, but only the restoration and repair of the existing one. He highlights, it is a dwelling more than twenty years old and that was not in excellent condition before the defendant began the neighboring construction. He points to ordinal 61.2 of the Código Procesal Civil as the normative basis for his objection.

IV.The inconsistency of the judgment is a procedural defect that occurs when the Tribunal rules outside the bounds of what was debated by the parties. It occurs, according to reiterated jurisprudence of this chamber, in three scenarios. One, when granting more than what was requested. From this perspective, a quantitative excess operates, which is called ultra petita. Secondly, when conferring something different than what was requested, a qualitative difference is configured between what was claimed and what was granted. In such a case, the jurisdictional body incurs in extra petita. Finally, if a pronouncement on one or more of the claims or exceptions that constitute the procedural object to be decided is omitted, the ruling may reflect an inconsistency due to infra petita. In any of those scenarios, the right of defense of the parties is violated, either because they did not have the opportunity to defend themselves against what was finally granted; or, because their claims or defenses were not addressed, which empties, in fact, the content of their right of access to justice and due process, for not responding to the totality of what was debated. Now then, having clarified the foregoing, it must be noted that, from its complaint, the plaintiff sought that its dwelling house be "restored" to the condition prior to the construction. It also adduced that the structure had serious structural damage and noted that it hired professional services to "determine the economic cost of recovering or replacing the dwelling house" (fact twenty-second of the complaint). In harmony with the foregoing, in fact 17, the plaintiff alluded, as basis for its assertion, to the report of Engineer Jorge Álvarez Mondragón, who concluded, among other aspects, that "4. Due to the quantity, magnitude and nature of the structural failures, the repair of dwellings #18, #17, #16 and #29 is technically inadequate, which makes it impossible to leave them in the same condition as before the construction of the project. / 5. Due to the quantity and magnitude of the impacts on the structural elements and their nature, dwellings #18, #17, #16 and #29 must be replaced by new constructions." In a similar sense, in the section of "Supporting Reasons and Legal Basis", it was insisted that, according to the settlement agreement (acuerdo de transacción) that the parties had reached, the developer undertook to "...restore, the dwelling houses and the property subject of this process, to the physical condition they presented prior to the start of the construction works essentially the earthworks (movimiento de tierras); it being so that, if damage to the structures or foundations of the dwellings is verified, the defendant would assume the cost of the total and absolute repair of said damages..." (page 10 of that initial writ). It adduced, additionally, that it would not make sense for the parties to agree on a specific amount, since this should be the fair and appropriate amount to achieve the restoration agreed upon in the settlement (folio 58 of the physical case file). It noted, that, based on the criteria of Civil Engineer Marvin Hernández Solano, the cost to "recover or replace" the dwelling house of the plaintiff is $970,982.00 (nine hundred seventy thousand nine hundred eighty-two dollars, currency of the United States of America). In this context, the terms of the granted claim – that is, the second subsidiary claim –, insofar as the payment of the amounts corresponding "to the restoration and repair of the dwelling house and the property (...) to the physical condition they presented prior to the start of the construction works..." is requested, do not exclude, in any way, the possibility that, for said quantification, the eventual demolition of the house is contemplated, due to the severity of the structural damage. Both in the facts of the complaint, and in the substantive argumentation that was set forth, the party clearly brought into discussion the possibility that the dwelling might have to be replaced and indicated a technical criterion that so concluded. Therefore, the Chamber does not observe any excess insofar as the Tribunal has considered that, to restore the affected house to the condition it had prior to the construction that was carried out on the adjoining land, the costs of demolishing the structure to build a new one must be included. It should be noted, if the evidence leads the Tribunal to the conviction that the house cannot return to its previous condition without being built anew – a possibility that the plaintiff noted –, it is natural that the costs of removing the previous structure be included in the damages, just as the plaintiff petitioned. It should also be considered that, in the said factual scenario, if said indemnity were not granted, the plaintiff would have to incur a cost that it has no legal duty to bear, when it expressly sought that the defendant be charged with the totality of the costs of restoring the dwelling to its previous condition. In any case, any doubt about the impropriety of the alleged inconsistency is dispelled when it is observed that, effectively, the defendant pronounced itself, in defense of its interests, on the plaintiff's expectation of receiving the payment of a new house. When answering the sixteenth fact, the referred representation indicated: "...the plaintiff breached the conciliation agreement by intending that the price of a new house be paid, while she continues to inhabit her dwelling without inconvenience, without risk or any problem. Time and again, a thorough intervention of joint filling and repair of the joints, as well as general painting of all surfaces, has been proposed to her, but with a contradictory and abusive position, she maintains that her house is falling down, or that it has failures that render it uninhabitable...". The preceding quote reveals, clearly, that the defendant was logically able to oppose the possible recognition of the costs of a new construction, in the event it is understood that it is the only way for the plaintiff to have a dwelling in a condition like the one it had before its neighbor's construction, as the plaintiff contemplated; to the point that the defendant itself was the one who indicated that this was the plaintiff's position. Then, that it is established that the house was in excellent condition also does not imply any excess. The plaintiff, it is reiterated, expressly requested that the necessary works be paid for the property and the dwelling to return to their previous condition. In that line of thought, it was even necessary for the Tribunal to rule on the condition in which the construction must be left. Now then, in addition to the foregoing, it would not make any sense at all that, if it is necessary to carry out a new work, as it is unviable to keep the previous one, a parameter less than the cost of an optimal construction be established. It must be remembered that, as the work to be paid for is a dwelling house, the effective protection of fundamental rights such as decent housing, the right to health and life itself depends on its correct construction (Articles 21, 46, 51 and 65 of the Constitución Política). Notwithstanding the foregoing, it should be noted that the quantification of the award was reserved for enforcement of judgment; therefore, if the defeated party estimates, in said procedural stage, that the work sought by the counterpart entails some abuse, considering the previous conditions of the dwelling house, it can perfectly well so allege and demonstrate, if applicable, the total or partial impropriety of the liquidation. According to what has been said, the grievance for inconsistency must be rejected, as no excess whatsoever on the part of the Tribunal is observed.

Substantive reasons

V.All the merits objections are related. Therefore, they will be summarized and addressed jointly. The second grievance of the appeal is presented for violation of substantive rules applicable to the specific case. Canon 41.5 of the Código Procesal Civil is pointed out as the object of infringement. The appellant refers to the report issued by the Centro de Investigación en Vivienda y Construcción del Instituto Tecnológico de Costa Rica (or "ITCR" hereinafter), when conducting a structural analysis of the dwelling house located on the plaintiff's property. In the cassation appellant's opinion, the foregoing element of conviction has particular relevance, as it comes from the only technically expert and impartial body that pronounced on the case at hand. It affirms, based on this, that the house is not irreparable, nor does it require demolition; however, it objects, the Tribunal established the opposite, in one of the proven facts. In its judgment, the a quo violated the rules of evidence assessment provided in article 41.5 of the Código Procesal Civil. It explains that, from the adjudicators' perspective, the judgment of Mr. Fernando Peñaranda Peralta, who concluded that it is indeed possible to repair the dwelling, lacks sufficient studies or technological support mechanisms to detract from the report of Mr. Jorge Álvarez Mondragón. The latter, instead, established that the house must be demolished for a new one to be built. It refutes, nevertheless, that the foregoing denotes a serious contradiction, given that, earlier, the deciding chamber indicated that the objectivity of this last witness "is diminished", by virtue of the fact that, when testifying, he stated that he was seeking that the environmental viability of the construction be denied. Thus, the appeal's proponent objects that the evidence was not assessed in its entirety, according to criteria of logic, science and correct human understanding, because, faced with the contradictory technical opinions, neither the experience of one versus the other was weighed, nor the partiality and animosity that Álvarez Mondragón showed in the case. It underlines that the judgment privileges the opinion of the latter, moreover, over the expert report of the Instituto Tecnológico Costarricense, which had concluded that it was indeed possible to recover the structural and initial capacity of the dwelling. It claims, additionally, that the Tribunal discredited the opinion of the experts Freer Rohrmoser and Peñaranda, indicating that they analyzed the dwelling from a merely external point of view. The appellant states that the a quo showed technical ignorance regarding what the experts indicated. It alludes to the testimony of Mr. Peñaranda, who indicated that the damages are not structurally important and highlights that he stated he is a civil engineer, with a specialty in cost engineering and real estate valuation; in addition to having graduated since 1973. It also highlights other aspects of his career. Likewise, it argues that, contrary to what was indicated in the ruling, said expert did study the Lanamme reports and the magnitude of the cracks, to the point that he provided explanations to the Tribunal in this regard. In the appeal, part of the testimony he provided was transcribed, in support of what was affirmed. The same was done with the testimony of Carlos Ascencio Hernández and Manuel Freer Rohrmoser, highlighting the experience they claimed to have, as well as their opinion that it is not necessary to demolish the plaintiff's house, but rather to make some repairs, such as plastering and applying paint. The appellant maintains that, correct human understanding should have been followed, assessing the following proven realities: a. the house is habitable; b. for more than six years "the plaintiffs" have lived there without problem; c. the other neighboring houses, in identical conditions and under the same conciliatory arrangement, have already been repaired, without any being demolished. It bases this aspect on the testimony of Carlos Ascencio Hernández. It highlights analogous statements by witness Manuel Antonio Freer Rohrmoser. Therefore, it estimates, it is logical that, if no house had to be demolished, but rather they were repaired with plastering and crack filling, the opinion of Álvarez Mondragón was disproven. It states that it is illogical that a house that must be demolished is inhabited uninterruptedly, without a declaration of uninhabitability. It argues, additionally, that the judicial expert joined the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos six months before issuing the expert report, without accrediting any experience in construction, nor being a structural engineer; it also complains that she avoided being accompanied by the defendant's representation, despite it being requested and despite the fact that she did go with the plaintiff's attorneys. It states that it challenged this at the time and that it should have been taken into account by the sentencing Tribunal. It highlighted that she answered negatively, when asked if the dwelling had been declared uninhabitable, while she answered that it was indeed inhabited and furnished. The violation of cardinal 41.5 of the Código Procesal Civil is explained insofar as the evidence, according to the appellant, was not assessed in its entirety, in accordance with logic, experience, science and correct human understanding. The indirect violation of articles 41 of the Constitución Política, 702, 704 and 1045 of the Código Civil is alleged, given the incorrectness of the indemnity award, for having been imposed in a manner different from the one that would eventually proceed. The third cassation ground is presented for violation of substantive rules applicable to the specific case. Specifically, the failure to apply articles 1367, 1368 and 1385 of the Código Civil, in relation to canon 1022 of the same normative body, as well as 64 of the Código Procesal Civil, is claimed. At the same time, ordinal 1045 of the Código Civil is pointed out as erroneously applied. The cassation appellant objects that the judgment suppresses the scope of the self-compositional legal transaction (negocio jurídico autocompositivo) agreed between the parties, deciding from the perspective of tortious civil liability (responsabilidad civil aquiliana). It states, in the case at hand, the obligation of its represented party to perform actions such as repairing cracks, fissures and painting the plaintiff's dwelling was not in dispute, as it was so agreed in the agreement between the parties. However, its defense lies in the fact that it has always wished to comply and that it is the plaintiff who has not allowed the repair according to what was agreed, which did not happen with other neighbors. It recriminates that the Tribunal disregards the right of the parties to settle (transar); likewise, that what was agreed is governed by contract legislation and that the settlement (transacción) has, with respect to the parties, the effectiveness and authority of claim preclusion (cosa juzgada). Therefore, it was not appropriate to apply canon 1045 of the Código Civil, as was done. Instead, ordinal 1022 of the same code was applicable. It states, additionally, that claim preclusion makes the existence or not of the adjudicated legal relationship indisputable; in such a way that what the parties agreed should have been respected. In its judgment, the judgment transgresses claim preclusion insofar as it modifies the contractual obligations, imposing a non-contractual duty to demolish and build a house anew; exceeding what was agreed. It considers it correct, on the part of the Tribunal, to have rejected the claim of contractual breach by its represented party, since, in the same judgment, the defendant's interest in honoring its commitments is taken as proven, as well as the plaintiff's resistance to the effect. For what has been said, it estimates, the decision must be reversed, with respect to the application of a tortious civil liability, maintaining the criterion that the defendant did not breach, rejecting the complaint in all its aspects. The fourth grievance is presented for the same merits ground; specifically, an erroneous application of articles 702 and 704 of the Código Civil is claimed. The dissenting party alleges that, as recognized in the ruling, the plaintiff's house was built in 1999. Therefore, at the time of the works, the building was already more than 15 years old. In addition, it transcribes an excerpt from the pronouncement in which it is indicated that there is no direct evidence about the condition of the dwelling before the construction of the shopping center, which would have permitted contrasting the state of the house before and after said event. It points out that the Tribunal incurs in an erroneous understanding of the work performed, insofar as, when referring to the conclusions contained in report CIVCO-FG-31 dated September 23, 2016, issued by the Centro de Investigación en Vivienda y en Construcción del Instituto Tecnológico de Costa Rica, it attributed to the defendant the impacts derived from the lack of adequate insulation for the existing expansive clay. In its judgment, the trial body confuses the foregoing with the retaining wall that its represented party had to build, which did not have the purpose of insulating the expansive clay, since that should have been done when the plaintiff built its house, and, therefore, the failure to do so is an omission strictly attributable to the latter. It highlights that said Center established that the impacts on the plaintiffs' property are related to the construction of the shopping center, although also to the fact that the existing expansive clay is not properly insulated. The latter, it adduces, implies that the damages are not attributable, in their entirety, to the defendant. Based on the foregoing circumstances, it objects that the payment of the works necessary for the total construction of a new house, in excellent condition, was imposed on the latter. It considers that the foregoing entails an improper interpretation of article 704 of the Código Civil, insofar as a repair is ordered that does not correspond to a direct and immediate damage. It claims that the judgment exceeds the determination of actual damage by ordering a new house, while the one that existed did not have that condition. Furthermore, it rebukes, the damage is fixed at a house in "excellent condition", even when the judgment itself establishes that its original condition is not recorded. It estimates that such qualification constitutes a "plus" that the judgment grants, exceeding the scope permitted in numeral 702 of the Código Civil, without a causal link that justifies what was ordered.

VI.First, it must be analyzed whether the appellant is correct or not, in alleging that the exception of settlement (transacción) and claim preclusion (cosa juzgada) should have been granted, due to the existence of an agreement of that nature, in which the parties resolved their differences. If the cassation appellant is correct, it would be unnecessary to rule on the other grievances, since the complaint would have to be rejected for that reason. For this, it is essential to refer to what the Tribunal set forth when rejecting the exceptions of claim preclusion and settlement.

First, it noted that the defendant did not provide a clear factual basis for these defenses, for, while it alleged the existence of the agreement of August 28, 2015, that agreement served to avoid raising again the same claim regarding the cause of action that, at that time, was being aired in court, for suspension of new construction (suspensión de obra nueva). Thus, the trial panel considered that there is no res judicata to assert against the cause of action in this dispute, which consists of determining the damages caused to the plaintiff's home, since the Technical Committee which, in principle, was responsible for establishing the magnitude of the damages, did not reach a consensus opinion, which was an essential requirement for possible performance. For those reasons, in the Court's judgment, the viability of the claim is not undermined by the settlement (transacción) or res judicata.

That said, in this Chamber's opinion, this part of the judgment must be upheld, although significant additional considerations must be added. To understand why, it should be noted that, as both parties have accepted in this dispute and was taken as proven, the plaintiff and the defendant entered into a settlement agreement in which they sought to resolve their differences regarding the construction that gave rise to the filing of an interdict for suspension of new construction against Lindora Project Mil Ochocientos S.A. (proven facts six and seven). In that agreement, executed on August 28, 2015, the defendant—under the name "THE DEVELOPER"—undertook the following commitments: “THE DEVELOPER undertakes the commitment to restore the dwelling houses of the NEIGHBORS to the physical condition they exhibited prior to the start of the construction works, essentially the earthworks (movimiento de tierras). For such purposes, a technical team—hereinafter identified as the TECHNICAL COMMITTEE—will be formed, composed of an engineer appointed by the NEIGHBORS to their full satisfaction, and another appointed by THE DEVELOPER, who jointly and by consensus, following the rules of engineering expertise, will conduct an evaluation of the house structure, including the foundation slab, through mechanisms such as scanning or whatever these professionals agree upon. In the event that damage to the structures or foundations of the homes is verified, THE DEVELOPER will bear the cost of the total and absolute repair of said damages. This evaluation by the TECHNICAL COMMITTEE will begin once the construction works for the shell structure (obra gris) have been completed by THE DEVELOPER, without prejudice to the parties mutually agreeing to begin its work in the final stages of the construction process.” (proven fact eight). Likewise, the following was stipulated: “(F) THE DEVELOPER assumes the cost of fully painting the homes, both inside and out, for which the Technical Committee will determine the value of said work. (G) Likewise, THE DEVELOPER assumes the cost of any other repair, both inside and outside the properties, caused by the construction work, so that they remain exactly in the same condition as before the start of the construction development, as determined by the TECHNICAL COMMITTEE. (H) For the purpose of fully complying with the aforementioned commitments, which are the responsibility of THE DEVELOPER, it is established that once the TECHNICAL COMMITTEE quantifies the cost of all the essential repairs to these properties, the total amount will be delivered by THE DEVELOPER to each of the neighbors so that they may choose the construction company they prefer to carry out the budgeted repair works (...) THE DEVELOPER undertakes to raise the height of a dividing wall to double the existing height in the area corresponding to the adjoining NEIGHBORS (J) THE DEVELOPER undertakes to guarantee the construction of a retaining wall of entirely sufficient and satisfactory conditions to protect the properties of THE NEIGHBORS (K) THE DEVELOPER undertakes to acknowledge payment of five thousand dollars monthly to each of the four neighbors from the date of signing this agreement and during the construction process of the shell structure currently being built and located in the area adjacent to the wall of the NEIGHBORS' properties; a period the DEVELOPER prudently considers will not exceed three months, however, this estimate does not vitiate the right of the NEIGHBORS to receive the amount, should the indicated work require more time than stated due to weather conditions or other force majeure. An amount that may in principle be used for renting other homes should the neighbors wish to temporarily leave their residences, or for any use they may discretionally decide upon. Once the shell structure construction process is finished, an additional month will be recognized for the completion of the repair works. This amount will be deposited each calendar month, on the date corresponding to the first disbursement. (L) In the event that the NEIGHBORS decide to move their residence temporarily, whether immediately upon signing this agreement or when the home repairs begin, THE DEVELOPER assumes the obligation to pay the moving costs, which will be carried out by the company Mudanzas Mundiales. These costs will be for packing, transport, and storage, as well as for returning to their dwellings (...) Should the neighbors decide to protect their furniture in some warehouse system while the repairs to their properties are carried out, THE DEVELOPER will assume this warehousing cost. (N) THE DEVELOPER will pay one hundred thousand colones monthly to each neighbor to cover cleaning costs of their properties, payable together with the aforementioned five thousand dollar amount. (Ñ) THE DEVELOPER will give to each neighbor the sum of five thousand dollars along with the amount for repairs, for use in applying noise mitigators. (O) In the case of Mr. William Thomas Douglas, THE DEVELOPER undertakes to give him an extraordinary sum of three thousand dollars along with the repair amount so that he may purchase air conditioners for his home. (...) (Q) THE DEVELOPER will cover the legal fees of both parties. (THREE) This extrajudicial conciliatory agreement and settlement finds legal basis in Article one thousand three hundred fifty-seven of the Civil Code, the complying party being entitled, in the event of the other party's noncompliance, to resort to civil proceedings for the enforcement of judgment to assert their rights (...).” Underlining and text shading are added. It was also taken as proven that the technical committee that would assess the works to be performed was composed of engineers Fernando Peñaranda Peralta and Jorge Álvarez Mondragón. However, they reported that they could not reach a consensus report, and therefore, each issued their opinion separately (proven facts thirteen and fifteen). While the former recommended more superficial works, such as scraping walls, filling cracks, and painting; the latter considered the demolition of the structure and new construction necessary, given the severity of the impacts (items 16 and 17 of the adopted factual table). It was also established that the defendant's representative made a compensatory offer to the plaintiff, in accordance with the judgment of engineer Peñaranda. However, the latter did not accept it and made additional inquiries for a structural analysis of the dwelling house (facts eighteen and nineteen).

Subsequently, in the claim, what was sought was specific performance; or, alternatively, contractual rescission, for noncompliance. Only in the event that neither of these two options was considered admissible was extracontractual liability, i.e., noncontractual liability, sought. The review of the foregoing facts is particularly relevant, as it shows that, above all, what is sought in this proceeding is to achieve the materialization of the agreement both parties reached to resolve their differences. Hence, upholding the defense of settlement or res judicata was not appropriate, since far from raising a claim contrary to that self-settlement contract, its effective execution has been sought, given the lack of consensus between the professionals appointed by the parties. Likewise, it makes full sense that compensation for damages was sought alternatively, in the event that execution or contractual rescission was not considered admissible, due to the damages caused. Otherwise, the conflict could remain unresolved. Therefore, it is clear that the exceptions of settlement and res judicata must be dismissed. The case would be different if compensation had been sought directly for the same facts that were the subject of the settlement, without first seeking the materialization of the programmed legal effects, or its rescission for noncompliance. In such a scenario, upholding the defense of settlement would have been mandatory, as the mechanism voluntarily agreed upon by the parties to solve their differences would be being evaded. This body so ruled in a similar matter, in Ruling no. 187-F-S1-2024 of 10:30 a.m. on February 29, 2024. However, for the reasons stated, that is not the case here. Ergo, the defenses invoked had to be dismissed, and therefore there is no aspect to be quashed in that regard.

VII.Next, the admissibility of the remaining grievances is analyzed, preceded by a summary of the Court's opinion regarding the substance of the dispute. Said collegiate body took as proven that the parties consented to a conflict resolution agreement called an "extrajudicial conciliatory agreement and settlement" (proven fact seven and Considerando VII). By virtue of this transaction, it noted, the defendant undertook the commitment to restore the dwelling houses of several neighbors in the area (not just the plaintiff's) to the physical condition they exhibited prior to the start of construction works on the defendant's property. However, it continued, for such purposes, the creation of a Technical Committee was established to conduct the evaluation of the house structure and the respective damages. Yet, it pointed out, the members of the formed committee did not reach a consensus on how the structure should be evaluated. Therefore, the adjudicators understood, the consequence provided for in the contract is not applicable. They dismissed, for the same reason, that the defendant had breached its commitment, since it had to proceed in accordance with what the technical body agreed upon, which did not happen. For that same reason, they disagreed with the defendant's thesis, according to which it was the plaintiff who breached by not having accepted the amount offered to her by Lindora Project Mil Ochocientos S.A., which was also not demandable from her, given the lack of a determined position from said committee. Consequently, the claims associated with contractual breach were denied. The lower court's opinion was different regarding the second alternative claim, which sought, directly and without depending on a contractual breach, compensation for the amounts corresponding to the "restitution and repair of the house," as well as for the costs of expert assessments, technical studies, and professional fees incurred for the purpose of evaluating and assessing the damages caused. The adjudicators considered that these aspects of the claim are indeed receivable, since, according to the evidence produced, it is demonstrated that the construction carried out by the defendant was the cause of the damage observed in the plaintiff company's house, and that the impairments are of such intensity that repair is not feasible. It discounted the testimony of the experts offered by the defendant, because, in its judgment, their analysis lacks weighty reasons to refute the severity of the impacts, as well as the conclusions of the expert opinion, the report provided by the ITC, and the judgment of the committee member appointed by the plaintiff.

VIII.That said, for reasons that will be stated, the appeal is partially admissible. The claim did have to be upheld, so that the defendant company assumes the repair of the home of Lindora Project Mil Ochocientos S.A., although not for noncontractual liability, in the terms the lower court did, but rather for specific performance of the settlement. It is timely to note that, as the Court indicated, the commitments undertaken by the plaintiff have not been materialized, because the appointed Committee did not reach an agreement, and it was not taken as proven that a method for resolving such disagreements was agreed upon. Thus, in this case, the defendant, even though it has not honored its obligations, was not in a state of culpable breach, since the mechanism agreed upon by the parties to determine the content of the obligation to act assumed by the defendant proved ineffective, not only on a purely legal level but in real life, as it was not useful to solve the controversy that was the object of the agreement. However, this does not empty the content of said settlement, which was the restitution of the damaged home to its state prior to the harmful events, for which the defendant company assumed responsibility. Incidentally, this renders useless the appellant's effort to attribute responsibility to the plaintiff for a lack of adequate structural safeguards in the home—adequate isolation for expansive clay—as a concurrent cause of the materialized damages, since it had already assumed, from the settlement agreement, the unconditional obligation to repair the referenced building to its state prior to the developer's construction. Therefore, it is not receivable that it now endeavors to allege that, had certain engineering precautions been adopted when the plaintiff's home was built, it would have suffered less deterioration—or none—when the defendant erected the disputed work. That said, being clear on the above, it must be remembered that contracts bind not only to what they literally provide, but also to: "...the consequences that equity, custom, or the law give rise to from the obligation, according to its nature," as provided in Article 1023 of the Civil Code. Thus, in the interest of promoting the preservation of the contract, as well as the effectiveness of the voluntary programming of interests by the contracting parties, in light of the principles of cooperation and good faith in contractual matters, it must be stated that, if the damage caused to the plaintiff persists, it was not appropriate to simply disregard the settlement, nor to dismiss the claim, as the defendant has sought, since the filing of this dispute was certainly necessary for the obligation to act assumed by Lindora Project Mil Ochocientos S.A. to be realized. Regarding the recognition of a principle of contract preservation, see, from this Chamber, Ruling no. 105-1996 of 11:30 a.m. on September 30, 1996, at: https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0034-175910. In that sense, the proceeding assumes a declaratory relevance, from the perspective of the scope of the disputed business stipulations, as permitted by Article 23.1 of the Civil Procedure Code, in the following terms: "The courts may be petitioned for a judgment ordering a specific performance, the declaration of the existence, constitution, modification, or extinction of rights and legal situations" (Underlining and text emphasis added). In that vein, dismissing the claim outright would promote an absolute breach of contractual obligations, due to the defect in the settlement clause concerning the composition of the technical committee, whose purpose was none other than to establish, technically and impartially, what repair works the home merits, which one of the parties undertook to bear. In line with the foregoing, the appellant is correct that the applicable law in the sub judice case is contractual in nature—in addition to the law of obligations, in general—and not extracontractual. It is also correct that obligations different from those agreed upon should not be imposed. This, because what is sought is the specific performance of the obligations agreed upon in a settlement transaction. Therefore, in the event of noncompliance, the regulations governing obligations and contracts were applicable, which are, among others, Articles 692, 693, 702, and 704 of the Civil Code, instead of Article 1045 of the same code, whose applicability is verified when the liability is not due to a prior contractual nexus. However, the truth is that ordering compliance with what was agreed upon was equally appropriate. In that sense, the provision in Article 693 of the referenced legal body must be remembered: "Every civil obligation confers upon the creditor the right to compel the debtor to the execution of that to which he is obligated." Consequently, beyond the disagreement among the committee members, it is indisputable that the plaintiff had every right to judicially demand that the defendant honor its commitment to restore the home to the condition it had prior to the construction work carried out by the defendant, since it has not done so. For this, given the lack of consensus among the experts proposed by the parties, the filing of the claim was practically unavoidable, so that an impartial third party would determine—the declaratory effect of the judgment—what the nature of the works to be performed by the developer of the harmful project is, in order to honor the obligations voluntarily assumed by it in the settlement agreement. Therefore, this Chamber disagrees with the Court that upholding the claim in light of noncontractual liability was proper. However, that dismissal was proper is also not receivable. Instead, as will be seen, the restitution of the house to its state prior to the construction carried out by the defendant company was indeed admissible in light of the petition for specific performance of the contract, contained in item "C" of the main claims of the initial complaint of the proceedings (folio 63 of the physical file), with the caveat that the noncompliance with the obligations assumed by the defendant is not culpable, but rather due to a defect in the contractual design that justified the filing of this dispute, so that a body invested with jurisdictional power would determine the works to be carried out, in compliance with the stipulations agreed upon by the parties. Thus, it is mandatory to verify whether the obligations imposed on the defendant in the judgment conform to what was agreed upon in the settlement, or whether they exceed it. In this latter case, what is granted to the plaintiff must be adjusted to what was voluntarily agreed upon by both parties. Before this, it is necessary to take into consideration not only the points raised by the appellant, but also the arguments of the plaintiff, as provided in Article 69.8 of the Civil Procedure Code, since the appealed judgment was favorable to her, which explains her lack of challenge. She, from the outset, alleged that the defendant breached the settlement contract, since it offered to carry out merely superficial repairs, despite the structure of the damaged home requiring more extensive works. She also complained that the Engineer appointed by the defendant did not visit the land, nor did he perform the necessary operations to issue his opinion, as agreed upon. She highlighted that the plaintiff hired services from Lanamme and the ITC to determine the works to be performed; while the defendant showed indolence in fulfilling what was agreed upon, limiting itself to offering insufficient repairs to remedy the damages caused. In her closing arguments, she stated that the evidence she offered is consistent regarding the extent of the damages caused, as well as the need for new construction. For all these reasons, she asserted that the company Lindora Project Mil Ochocientos S.A. incurred a serious breach of the settlement, making it appropriate, in her judgment, to claim the obligations agreed upon, in addition to the damages and losses derived from the breach (see facts 14 to 21 of the claim—folios 48 to 67 of the physical file—, the legal basis thereof, and closing arguments—first thirty minutes of the audio of 07/07/2020 at 10:02:23 hours).

IX.Regarding whether imposing the obligation to rebuild the plaintiff's home is justified or not, in light of the evidence gathered. It is important to make clear that, as can be inferred from the commitments agreed upon in the settlement, the defendant undertook to restore the home of CORPORACIÓN BL DIECIOCHO DE SANTA ANA S.A. to its state prior to the construction that gave rise to the settled interdict for suspension of new construction. Thus, it was indeed appropriate, in light of what was agreed upon by the parties, to order the necessary works, including new construction, if the original structure is not salvageable or repairable, as previously explained. That said, bearing this in mind, this Chamber concludes that the appellant is not correct when it alleges that, to repair the damages caused, it was enough to perform superficial work such as repointing and painting, because the evidence amply demonstrates that the extent of the impacts caused—at least some of them—is substantially greater and at a structural level. It is also not receivable that the plaintiff herself bears part of the responsibility for the deterioration caused, due to defects in her own construction. For one thing, the appellant focuses on the alleged lack of experience of the court expert witness, as well as on an alleged bias of witness Alvarez Mondragón. However, it omitted to properly challenge specific and crucial assessments made by the Court about what these experts indicated, as well as the connection it made between what they stated and other evidentiary elements, such as the judicial inspection. The appellant insists, furthermore, on appealing to the specialized nature of the Centro de Investigación en Vivienda y Construcción of the Instituto Tecnológico de Costa Rica, in that this body indicated in its report that: "...the structure could recover its initial structural capacity provided that strategically placed structural elements are built to allow interaction between the existing structure, with its remnant capacity, and the new elements to be placed"; likewise, it relies on the experience professed by the professionals who considered that the repairs to be done do not merit new construction. However, the Court did assess the specialized report in question, noting that it indicated that it is likely that the construction of the shopping center had harmful effects on the plaintiff's home, due to the lack of containment works—such as slopes or retaining walls—to prevent impacts to neighboring structures. From that same report, it highlighted that, according to the ITC, the plaintiff's house was constructed correctly, that is, with good quality material, and that the installed layer of soil provided strength to the building. It reproduced the following excerpt from said evidence: "(...) The SPT tests carried out on the home show that the soil layer between 0.90 m and 1.35 m has good resistance (between 13 and 15 ton/m²), therefore the soil has no problems supporting the loads emanating from the house(...)". Consistently, it assessed what was stated by Engineer Álvaro Escamilla, in the following terms: "During the construction of the home in 1999, the plaintiff, aware of the situation of the clay soils, carried out a soil substitution of 90 cm, as engineer Álvaro Escamilla Gutiérrez indicated when he affirmed that the descriptive report of the house construction clearly establishes a 90 cm soil substitution. Mr. Escamilla indicated that the subsequent assessment made by the Instituto Tecnológico established that this was, let's say, the appropriate treatment that should be given for the house to have adequate structural behavior, (min. 50 of the audio located in the electronic evidence file of the plaintiff, incorporated into the electronic case file on 02/21/2018 at 10:24:16)". Such aspects of the reasoning are critical, for the lower court assessed statements contained in the very evidentiary element the appellant points to, to establish that the plaintiff's dwelling house had appropriate construction and that the adequate cause—a high degree of probability being sufficient to be considered as such—of the damage was the lack of measures in the adjacent construction to prevent damage to neighboring properties. In that vein, it also assessed that, even before the shopping center's construction, the developing company had a soil study by the company Castro y De la Torre S.A., with number INF. #07-745, dated July 2007, which indicated: "Vigilance must be maintained so that the natural condition of the land is not altered on neighboring lands, as this could initiate a process of movements. In any case, if heavy cuts are made on said land or on adjoining properties, it is recommended to confine it by means of retaining walls." Moreover, it highlighted that, during the judicial inspection, a large number of cracks was observed in the home, confirming that the impacts only worsen over time, which was also not refuted in the appeal. This is consistent with the Lanamme report number I-0258-18 (ST-142-18) after conducting tests on 2018/02/20–2018/02/22, which gave rise to the new facts incident that was granted in the same judgment, in which a quantitative increase in fractures, cracks, and bursts in the home was detected, as well as greater displacement in the pre-existing ones—which was not refuted in the appeal. Then, although the Court anticipated that it would assess the testimony of Mr. "Escamilla Gutiérrez" with reservation, insofar as he stated that he had tried to prevent the project developed by the plaintiff from obtaining environmental viability, the truth is that it found various aspects of his testimony and judgment to be consistent with other evidentiary elements. Thus, this Chamber agrees with the lower court that, if there are points in his testimony coinciding with other evidentiary elements, there is no sufficient reason to discard his expertise and technical judgment because he considered the construction not environmentally sustainable. At no point was it highlighted that he had a personal position of enmity or his own conflict of interest with any of the parties, but rather, according to the Court, the reason he explained for opposing the project at the time was due to "...the enormous number of violations in the EIA and he is documenting it to petition the annulment of the environmental viability (min. 38 of the audio located in the electronic evidence file of the plaintiff, incorporated into the electronic case file on 02/21/2018 at 10:24:16)". That is, he adopted a position of disagreement with the project, from an environmental perspective; however, this does not mean he intended to harm or benefit any of the parties for subjective reasons. In any case, if anything has become clear, it is that the construction ended up being, indeed, harmful. Hence, far from discrediting his testimony, the facts show that he had at least plausible reasons to question the harmlessness of the work towards third parties—not necessarily due to illegitimate environmental impacts, as this matter does not aim to determine the environmental impact or viability thereof, and therefore this Chamber abstains from issuing any value judgment in that regard. Without prejudice to the foregoing, it must be clarified that the Court noted that it was the witness Escamilla Gutiérrez who made the aforementioned statement about his opposition to the project for environmental reasons. However, the appellant attributes it to witness Álvarez Mondragón without invoking an error by the Court. In any case, the Chamber's foregoing observation would apply to one or the other deponent, indistinctly. Now, returning to the correlations the Court established between the evidentiary elements that supported its position, it pointed out that Engineer Álvarez Mondragón established that the excavations carried out on the defendant's property did not observe the required setback, making it necessary to adopt special measures, such as the installation of prior containment structures like sheet pile screens or reinforced concrete diaphragm walls, which was not done.

Note that, regarding the necessity of such protection structures, this criterion coincides with that of the ITC itself, as it indicated that, because no containment measures were in place to prevent affecting neighboring properties, the work constituted the probable cause of the damages, though this is not, in any case, for us to establish, given that we are addressing the execution of a settlement agreement. Likewise, it coincides with the report previously issued by the company Castro y De la Torre S.A., numbered INF. #07-745, and dated July 2007, which recommended the installation of retention works to prevent adjacent earth movements (movimientos aledaños) from affecting neighboring lands. In this Chamber's view, rather, if there is an opinion that could be biased and proves to be weak, it is that of Mr. Ascensio Fernández, who worked as an engineer for the developer of the Shopping Center. Due to that occupational link, it is natural to assume that he would not seek to indicate that the work was poorly executed. In that regard, his position on the lack of necessity to build a retention wall is completely insufficient to refute the abundant and technical proof indicating the contrary. Moreover, it is not apparent that the Court confused what the ITC stated regarding the lack of adequate isolation for the existing expansive clay; it expressly referred to such a finding. However, it established, in accordance with the abundant evidence gathered, that it was the lack of retention walls in the adjacent construction that caused the damage. It stated: “…the truth of the matter is that the pressures and concentrations were altered due to the excavations, vibrations, and lack of a retention wall, aspects that caused the damage to the plaintiff's dwelling. It is clear that this situation does not exempt the defendant from the causal link, it does not have sufficient force to break the causal link (in this case, fault of the victim) since it is undeniable that the situation that caused the damage to the dwelling was the excavations, the strong vibrations, and above all the absence of measures such as the construction of a retention wall. All of the foregoing allows us to conclude that a causal link exists between the damages to the plaintiff's dwelling and the construction works carried out on the defendant's property.” This Chamber considers that conclusion to be appropriate. There is no evidence or proven fact indicating that the house had structural problems prior to the construction carried out by its neighbor. Thus, considering that the neighbor did not adopt measures that were technically advisable, and that subsequent to that event the numerous damages arose that have been verified by different expert engineering professionals, in addition to the fact spontaneously confessed by the plaintiff that other neighboring dwellings were affected and require repairs, this chamber has no doubt that, indeed, logic, science, and correct human understanding allow us to infer, with certainty, that it was none other than the work carried out by the defendant that was the cause of the detected damages. The evidence allows us to conclude that, had adequate containment measures been adopted, it is highly probable that the deterioration suffered by the neighboring dwelling would not have occurred. In other words, the detected omission is an adequate cause of the damage. Therefore, even if one or more measures could have been taken that might have been considered convenient to safeguard, to a greater extent, the integrity of the affected dwelling against a construction like the one erected by the defendant, the truth is that the dwelling was built with sufficient measures to have adequate structural performance (as per the report from ITC and the opinion expressed by Engineer Álvaro Escamilla, on aspects not refuted by the appellant). Furthermore, in report CIVCO-FG-31 from the ITC, invoked by the very party now appealing, it was indicated: “As the clays were confined, it was unlikely that any drastic change in soil moisture would occur, activating the expansion of the clays and affecting the structure, since the system was stable; the best evidence of this is that in almost 20 years, the house did not show evidence of soil-related problems. The problems began to appear after the start of construction of a new shopping center on the property behind the house, in mid-2015, as indicated by the owner. During the construction of this shopping center, a completely vertical cut was made along the boundary with the property of Mr. Thomas Douglas, which could have caused an abrupt change in soil moisture and caused the clay to activate and produce a soil expansion not tolerable by the structure” (Folio 41 of Report CIVCO-FG-31, physical annex to the case file). It was also noted, in the same expert opinion, that the construction carried out by the defendant did not comply with the measures set forth in the Costa Rican Foundations Code to protect neighboring structures; specifically, section 4.2.9 was identified, which requires that: “For the execution of excavations at distances less than those indicated in figure 4.7, special solutions must be used, such as trench excavations in stages or the prior construction of containment structures such as sheet pile walls, reinforced concrete diaphragm walls, and other options.” The document indicated, in detail, why this provision was not complied with in the construction that gave rise to the conflict, as a containment wall was not built in stages, in a timely manner (p. 43 of the report). Thus, it is clear that the factor that influenced -as the adequate cause- the deterioration of the building was exogenous, arising from the forces derived from the construction, which were not contained by means of the structures that should have been installed for this purpose, without there being sufficient reason to rule out the very high degree of certainty that exists between the work in question and the deterioration subsequently verified. In any case, the argumentative effort of the appellant to try to saddle the plaintiff with even part of the responsibility for the damages caused to her dwelling is completely useless, because since the settlement agreement itself, the defendant company assumed the totality of the repair costs, which entails the acceptance of having caused the detected damages, it being unacceptable for it to attempt to attribute part of these to the plaintiff, which would be contrary to its own acts, thereby violating the principle of good faith in contracts (principio de buena fe contractual). Therefore, the discussion it seeks to bring up is unenforceable against the efficacy of the agreement it voluntarily accepted and which it has invoked repeatedly to protect its rights in this process. Consequently, this chamber upholds the lower court's (a quo) judgment, in the sense that the opinion of engineers Peñaranda and Freer Rohrmoser, regarding the possibility of carrying out merely superficial and cosmetic repairs, is not based on suitable diagnostic methodologies to rule out the need for other interventions. The appellant cites excerpts from their statements that, while evidencing their opinion, do not show what technical findings or verifications they followed to arrive at their recommendations. In the case of Mr. Peñaranda, for example, reference is made to what he indicated when referring to the Lanamme report, in order to demonstrate that he did study it. However, what the Court highlighted as relevant was not the lack of reading it, but the absence of a reliable method for verifying the magnitude of the damages, which this body shares, as there is no argument whatsoever from the appellant that refutes what was noted in the lower instance, for which it would have to demonstrate that the expert did employ some analytical technique that explains why merely superficial repairs are sufficient, as the plaintiff has proposed. It is appropriate to pay attention to the aspects of the witness testimony invoked by the appellant in cassation (casacionista). From the testimony of witness Peñaranda, the following statements were highlighted: “…they are not structurally important because they are two completely different materials that, in turn, behave differently and therefore it is very logical and very common to find that type of separation”; “The Laname study creates a very well-done inventory of the number of fissures; however, it is striking that they found fissures, cataloged them into different groups, and let's say, the majority are between zero point one and zero point two millimeters. That is, ten percent of a millimeter, or twenty percent of a millimeter. There are some of half a millimeter, which speaks very eloquently of the magnitude of the damage, because they are fissures, well, I don't know, a tenth of a millimeter can be a thick hair… (Question: in your opinion, the conclusion was that the house had to be demolished and rebuilt) No, in no way. My opinion says no. In fact, the houses, the day I went to see them, were inhabited, currently. There was no serious problem”. From Ascencio Hernández, the following excerpt was reproduced: “I am forty years old now, and have about ten to twelve years working as a professional civil engineer, and I have always developed in this field, in the field of engineering, let's say, real estate development. In my beginnings I was with a company called Portafolio Inmobiliario. To place you, it's the company that owns projects like Avenida Escazú… (question: is it necessary to demolish the house? No, never… the house works fine and is habitable. Maybe some fixes need to be made, but like a facelift perhaps. A crack is simple to fix; you can open it up a little and fill it with products now on the market to fix it and then repaint, putty, sealant, and that's it. But it is habitable”. Regarding what witness Freer Rohrmoser stated, it was highlighted in the judgment that he noted that: “(…) what there were were minor damages in the house, that it could not even be proven they were a result of the construction, but assuming they were a result of the construction, they were minor damages repairable with stucco, paint (…)”. As already stated, the judgment of such experts, while respectable, does not suffice to discredit the multiple pieces of evidence that the defendant's construction required containment measures that were not carried out, nor the serious consequences this produced, as their opinions lack sufficient methodological support. Furthermore, reference is made to very general positions that do not refer, specifically, to the damages that have been detected at the site. It is worth noting that the Chamber has proceeded to review the statements of the witnesses offered by the defendant. These are Messrs. Peñaranda Peralta, Carlos Ascensio Fernández, and Manuel Freer Rohrmoser (file of 27/02/2018 at 10:31:22). However, although the three pronounced that, in their opinion, the performance of works like stuccoing and painting was sufficient, none of them reported performing tests and diagnostic examinations, based on methods and instruments appropriate to the state of the art, that would allow verification of the structural condition subsequent to the work. Instead, it is noted that they practically relied on their mere observation and opinions about the cracks and other structural elements they could see, lacking scientifically supported tests sufficient to refute the existence of structural damages, as determined by the ITC. Mr. Peñaranda Peralta accepted this, for example, at minute 38:23 of the aforementioned audio, when he referred to some of his inquiries. He said: “…no destructive tests, nor non-destructive tests, were carried out on the elements of any kind.” Also at minute 56:29, Mr. Carlos Ascensio Hernández, when referring to the visits he made to the plaintiff's property while working on the construction, for which he was in charge -according to him, as the “project director on site,” at minute 42:47 of the recording-, said the following: “…after that, no type of tool or anything was ever used, but rather it is pure professional judgment, seeing the cracks, that one could perhaps feel there, making some kind of inspection, what they wanted me to see. I would see and could make them see, um, that in my opinion, the house seemed to me, it looked like it had the usual, cracks of a house of, I don't know, those houses could be, 25-30 years old…”. Mr. Freer Rohrmoser also did not indicate that investigations other than observation were used. Among other aspects, he stated that he also worked on the construction project that caused the situation; he recounted the repairs made to other dwellings; he stated that the Lanamme report had no conclusions and shared his opinion in support of the expert appointed by the defendant, to assess the repairs to be carried out. However, he also did not report an adequate scientific methodology to support his conclusions. Now then, continuing with the ruling, we note that various specific statements from witness Álvarez Mondragón were highlighted. Among other allusions to said evidence, the judgment indicated: “The report from engineer Jorge Álvarez Mondragón regarding the tilts assures that a deviation of 5.30 degrees is uncorrectable (in this case it pertains to the exterior wall of the entrance, see table 7 of the LANAMME report, p. 51), in addition to there being 3 cracks that traverse the structures transversely across the entire width or thickness of the element, which require the demolition of the structures, the 42 cracks distributed across all the structural elements of the dwelling is an excessive quantity, the existence of cracks of 17, 39, and 60 millimeters in depth obligate the substitution of the structural elements as their durability and resistance are compromised (p. 28 of the report). As observed, the issue of tilts and cracks (their quantity and depth) obligates the substitution of all structural elements, meaning that it is also a damage of great consideration.” The foregoing accounts, at a minimum, for structural damages -although not conclusive, in the Chamber's opinion, regarding the type of repairs to be carried out, as will be noted below-. However, the appellant in cassation (casacionista), instead of objecting with precision and the due technical reasoning to such relevant aspects as those described, attempts to shield itself behind the experience of the professionals who recommended more superficial works; however, while this is an aspect to consider, it should not be taken to the point where any opinion from an expert is taken as true, regardless of whether it is well-founded or not. The foregoing would constitute, without more, submission to a simple fallacy of authority, which cannot be a parameter for jurisdictional decision-making; less so with respect to a matter as sensitive as the safety of an inhabited dwelling, since the rights to life, health, and decent housing must prevail. Moreover, it is alleged that the Court should have considered, when evaluating the evidence, that the appointed expert witness refused to conduct her on-site visit in the company of the plaintiff; however, an allegation of that sort does not pertain to a substantive issue, but a procedural one. Yet, no procedural cause of this type has been raised for this reason—those having their own requirements for admissibility—but only the violation of rules for the assessment of evidence and substantive rules, which is ruled out for the extensive reasons set forth. Additionally, from an evidentiary assessment perspective, this body considers that the fact that the defendant was not present at said act—though desirable—is not a sufficient reason to discredit the multiple and coincident elements of conviction—judicial inspection, technical reports from different organizations and individuals, in addition to the very opinion of the appointed expert witness—that indicate that the construction carried out by the company Lindora Projects caused relevant structural damages to the plaintiff's dwelling. It must be said, on the other hand, that the fact that the house is inhabited does not refute the above. Such a position implicitly entails a wholly unacceptable proposition: That if some lamentably grave and damaging situation does not materialize—even to the detriment of the humanity of those inhabiting the house—the dwelling can continue to be inhabited safely, despite the multiple technical opinions indicating the contrary. Furthermore, it overlooks the fact that structural damage may not manifest immediately but can reduce the useful life of the work, or its resistance against eventual events such as seismic events. Nor does it contradict what has been demonstrated here that other dwellings did not require complete reconstruction, because the damage to each of them could have been different due to various factors not analyzed in this litigation. Moreover, not all neighbors necessarily enforced their rights in the same manner, so the mere fact that other residences were intervened upon with more superficial works is, in no way, a sufficient reason to exclude the need for structural repairs in this case. Such a proposition is not sustained by logic, technique, experience, or correct human understanding. Regarding the fact that the house was not new, the Chamber considers this is not a reason to establish that the house must be restored to less than optimal conditions for its occupancy. As the Court indicated, there are elements of conviction pointing to the fact that it had adequate structural conditions. In that sense, recall, the lower court (a quo), when referring to report CIVCO-FG-31, dated September 23, 2016, issued by the Housing and Construction Research Center of the Costa Rica Institute of Technology, indicated: “…the aforementioned study states in its conclusions that “The sclerometer tests performed on the walls indicate that the concrete used for the construction of the house is of good structural quality and meets the requirements of CSCR-10”, furthermore it adds “The SPT tests performed on the dwelling show that the soil layer between 0.90 m and 1.35 m possesses good resistance (between 13 and 15 ton/m²), therefore the soil has no problems supporting the loads from the house”. What this report tells us is that the house was built with good quality material and that the soil layer installed before its construction gave resistance to the building of the house…”. This assessment was not discredited, nor would the Chamber have reason to do so, as there is no element of proof that refutes it. Furthermore, the Court considered that it is not attributable to the plaintiff that she had not previously conducted a study to verify the condition the house was in before the harmful event, as she had no way of foreseeing its necessity. The foregoing is completely correct. Thus, as there is no proof that the house presented poor conditions, the appropriate course is to order that the affected dwelling be restored to optimal conditions for its occupancy, since that, in any case, is how residential houses must be built. As it stands, the appellant fails to demonstrate a flaw in the ruling for not having determined that the plaintiff's dwelling could be repaired with purely superficial interventions like those the plaintiff limited itself to proposing. In fact, any doubt is dispelled when one observes that the defendant itself clings, in support of its grievances, to ITC report no. CIVCO-FG-31 of September 23, 2016, which clearly reports that significant structural damages existed, for whose repair engineering works are proposed to rescue the remnant capacity in the building, which is far from simple stuccoing, painting, and similar work. On this point, the appeal is unfounded.

X.There is one aspect, however, regarding the evidence on the works required by the damaged dwelling, on which the appellant in cassation (casacionista) is correct. It must be emphasized that it was the plaintiff herself who provided ITC report no. CIVCO-FG-31 of September 23, 2016, as proof of the extent of the damages. Ultimately, the representation of the defendant company ended up validating the content of this evidence in cassation (see images 7 and 16 of the appeal brief). This is an impartial expert opinion, prepared by a specialized and authorized entity in the field, the Costa Rican Institute of Technology, through the Housing and Construction Research Center. In this work, endorsed—finally—by both parties and used by the judicial expert witness herself, it is indicated that there is a possibility of rehabilitating the damaged structure, in the following terms: “…the structure could recover its initial structural capacity provided that strategically placed structural elements are built that allow interaction between the existing, with its remnant capacity, and the new elements to be placed. For this, it is necessary to carry out a structural readjustment study, which will allow determining the zones where said structure must be reinforced” (folio 47 of annexed report no. CIVCO-FG-31 of September 23, 2016). Note, the foregoing statement has several relevant implicit circumstances: 1) The structure lost its initial structural capacity, although its recovery is possible; 2) To achieve this, structural elements must be built, strategically placed, in such a way that they allow the interaction of the existing, its remnant capacity, and the new elements. Clearly, these are structural-type engineering works. This differs, notably, from the simple stuccoing, filling, and paint applications recommended by the witnesses and experts appointed by the defendant. In fact, the ITC's position ratifies the structural nature of the damage. However, it technically refutes the need to carry out a completely new work. It is important to highlight that, to conduct its study, this technical body performed tests of various kinds, with due scientific support, to arrive at its conclusions. Thus, on page 17 of the commented report, the methodology used was detailed. It is worth reproducing, given the importance it holds from the perspective of the credibility of the findings: “2. Tests Performed. 3.1. Generalities. During the visit to the property, several non-destructive tests were performed on different structural elements, in order to determine the distribution and resistance in main structural elements; the tests and explorations performed were the following: a) Pachometer test, to locate horizontal and vertical steel. b) Sclerometer tests on different structural elements to determine the concrete's resistance non-destructively. c. Crack depth review. d) Standard penetration test (SPT). e) Determination of moisture content. f) Determination of liquid limit and plastic limit. g) Granulometric analysis of coarse aggregate, fine aggregate, and aggregate mix. 3.2 METHODOLOGY. a) Review of plans provided by the client. b) Identification of visible defects in the analyzed structure. c) Review of steel distribution on site. d) Analysis of placed concrete resistance using a digital sclerometer. e) Review of crack depth present in the structure. f) Performance of different soil tests to ascertain its current properties.” Subsequently, in this input, the detail of the various operations used is observed, thus following a scientifically supported and concatenated method. For example, to verify the concrete's resistance, 12 tests were performed with a sclerometer (folio 22 of the report), for which a table was provided with proper identification of the points in the dwelling where the tests were carried out, showng how the examination was distributed across various points of the building. Based on the results obtained, it was observed that “the resistances obtained are close to or greater (with the exception of one point) than 210 kg/cm2, which is considered a good resistance for concrete” (p. 23). Further on, it was detailed that ultrasound equipment was what allowed verifying the depth of the cracks, after a review of the most affected zones. In this case, 8 measurements were used, duly identified and distributed in the dwelling (see figure 27, at folio 24 of the report). For the purpose of supporting the findings, the report contains a detail for each measurement point, with a description of the distance between the equipment's transducers, the sonic wave velocity, the gain of the ultrasonic equipment, and the crack depth (Table 2, on page 24). In the analysis of the collected information, it was indicated that those cracks exceeding 20 mm can be considered structural damage, as the fissure has reached the reinforcing steel. The depths detected in the tests are: 52 mm, 9 mm, 48 mm, 49 mm, 6 mm, and 8 mm. As we see, three of these are of a “structural” nature, pointing to damage that requires something more than stuccoing and painting, although the remaining measurements do not exceed the threshold for that kind of deterioration. Also, it is observed that, with similar methodological and scientific rigor, the professional personnel in charge performed soil penetrations, for the purpose of analyzing its resistance and classifying it (Point 3.3.4 of the report). It is also recorded in the expert opinion that the dwelling's walls were inventoried for the purpose of establishing, in each case, their "flexural capacity" and "shear capacity," with the criterion indicated as: "COMPLIES" in all of them. It was after carrying out those meticulous operations that it was indicated that the lack of containment works for the new construction produced, with high probability, two types of damage: a) Release of pressures and b) Activation of the clay due to moisture changes. On the first point, it was explained that: “When a part of the ground was cut, the pressure distribution changed, the own weight of the house produces pressure in the soil that, finding no lateral restriction, deforms, causing the house to begin experiencing differential settlements, which cause cracking in walls” (p. 44 of the report); while, regarding the second aspect, it was determined that: “When part of the soil that kept the clay confined was removed, it probably activated, and became even more susceptible to moisture changes, thus it began to expand and contract. We know there are moisture changes, because it began to filter towards the base of the house walls (…) The evidence to affirm the foregoing is given by observing and analyzing the existing cracks in the dwelling, since these are distributed throughout the house, therefore the house experiences settlement in the back part, but there are also parts where the floor has suffered deformations…” (Folio 45 – ICT expert opinion). Thus, the broad description of the detected damages, as well as the acceptable conditions of an important part of the building, is noteworthy. This done, it was concluded that it was possible to recover the initial structural capacity, as long as structural elements are introduced, placed in such a way that they allow the interaction of the remnant capacity of the existing, with the new elements to be placed. As seen, this report, endorsed by both parties—provided by one and invoked by the defendant in its appeal due to its scientific solidity—certainly reports significant damages. However, it is also clearly understood that the building was well-constructed and that its original structural capacity can be rescued. For this Chamber, the expert evidence does not have sufficient force to discredit the foregoing element of conviction; though not for the stigmatizing reasons the defendant brandishes—e.g., questioning the professional practice duration of the appointed expert—but due to the methodological rigor of the assessments carried out, a point on which the appellant in cassation (casacionista) does succeed. Let us examine. In the expert report, presented on April 27, 2018, the following was indicated as the sole methodology: “*Review of plans provided by the plaintiff. * Identification of visible defects in the analyzed structure. *Compare the existing damages and their current consistency with the damages identified in the previously referenced studies” (Image 11 of the file of 04/27/2018 at 07:55:59). Subsequently, a description of the dwelling's constructive characteristics was made, without detailing the performance of any method for verifying the current state of the house, beyond the expert witness's mere observation.

While his opinion is respectable and the Chamber does not doubt his training, duly recognized by the competent entities, it is important to observe how the use of tests that make use of the current possibilities of technology and science, such as those carried out by the ITC, is missed, since, although it is indicated that the intention was to compare the damage identified in previous studies with the current damage, it was not indicated that, for this purpose, operations using appropriate measurement tools, such as those used by CIVCO, would be carried out. In that sense, it is notoriously insufficient, in the face of the in-depth studies and diagnostic procedures carried out by the Instituto Tecnológico de Costa Rica, for the engineer to limit herself to making statements such as the following: "A generalized cracking pattern was found on the floors, walls, columns, beams, and ceilings throughout the building, of different lengths, widths, ramifications, depths, and height locations" (image 12 of the expert report, dated 4/27/2018). Similarly, when she referred to the cost of repairing the damage, she indicated that the damages are not repairable, "…because the depth of the cracks exceeds the thickness of the block walls and the cracking in the floor ceramic corresponds to cracking in the slab. The cracking of beams and columns indicates structural damage that continues to increase" (image 14 of the opinion under analysis). To affirm the above, no technical operations—other than observation—were reported, despite there being an opinion in which, with duly documented studies and carried out with appropriate instruments, the possibility of recovering the initial qualities of the structure was concluded. It is important to observe that the professional reproduced certain data from the findings of the Test Report of the Laboratorio Nacional de Materiales y Modelos Estructurales -LanammeUCR-, no. I-0719-16, with test dates "2016/04/01 – 2016/04/07 – 2016/04/08 – 2016/04/13 – 2016/04/18". However, she did not provide an explanation properly supported by technique and the relevant scientific sources regarding the implications of these diagnostic results. That document sought to determine the depth of the cracks in the plaintiff's dwelling, as well as in three other homes; in addition to determining the angular deviations in the structural elements (the difference between the measurement taken and the ideal angle that the examined element should have, according to the explanation on folio 24 of that report). From folio 19 of that diagnostic annex, the cracks that were detected at that time in the house identified as the property of Mr. Thomas Douglas—representative of the plaintiff—were inventoried. The angular deviations observed in the examined walls and columns were also indicated (folio 25). However, it should not be overlooked that this report does not conclude on the severity of what was observed, nor does it make recommendations. In contrast, in the report carried out by the ITC, in addition to performing the measurements described above, it was properly explained why a conclusion was reached as to whether a structure presented an acceptable and recoverable condition or not. For example, in point 4.3, it was explained, in accordance with the Código Sísmico de Costa Rica, the loads that each structural element must withstand (folio 32). That same technical reference framework was used to assess the quality and resistance of the concrete. In this latter case, it was specified that said material must withstand 210 kg/cm2. In addition to this, the resistance that the soil layer between 0.90 and 1.35 m must possess (between 13 and 15 ton/m2) was indicated, in order to conclude that it has no problems supporting the loads coming from the house. It was based on these objective data, coupled with the diagnostic procedures used, that the ITC concluded the possibility of recovering the initial structural capacity of the dwelling. In contrast, in the expert report, specific explanations are missing regarding the mechanical parameters that must be verified (in terms of aspects such as resistance, angular deviations, and others) to conclude one thing or another. Nor was any greater explanation provided about the implications of Lanamme's findings, either in the initial report or in the additional one, submitted on May 29, 2018, at the request of the defendant. Furthermore, the expert pronounced on aspects such as the cause of the observed damage, which she attributed to the defendant. In this, her observations coincide with the evidence already analyzed—in addition to the defendant's own acceptance, in the transaction. However, in what is of interest now, sufficient methodological support is lacking to distort the possibility of recovering the initial structural capacity of the structure, in light of the rules of science and technique, due to the lack of diagnostic tests that refuted those used by the ITC at the time. Thus, the only technical test, coming from an impartial source, appointed by the court, is insufficient to conclude, as the lower court did, that it was necessary to build a new dwelling. Then, there is certainly the report that, at the time, was prepared by Engineer Álvarez Mondragón, a member of the Technical Committee. However, this report, like the judicial expert opinion, lacks properly clear and methodologically justified explanations that support the conclusion that the damage to the structure is irreparable. Mr. Mondragón also did not perform tests using tools to verify the resistance of the concrete, beams, soil, and other structural elements. On folio 28 of his report, it is observed that, in his opinion, the deviations and cracks detected by LANAMME are uncorrectable. However, he does not provide a more detailed explanation, based on verified data, comparing the qualitative or quantitative characteristics that each of the altered building components presented against those they should have had for proper functioning or, at least, their possible rescue. Thus, for example, when he says, generally, the following: "…the evidence of rotations in structural elements is generalized in all parts of the building. Given that the elements rotate and crack until they cross their entire thickness or width, this failure is irreparable in nature, so said elements must be demolished and replaced," or when he affirms: "The existence of cracks 17, 39, and 60 mm deep forces the replacement of the structural elements since their durability and resistance are compromised." Similarly, he concluded that the 20 square meter floor area with differential settlements is irreparable, noting that "…its replacement is only adequate as established by good engineering practices…". Note how these conclusions, although respectable and coinciding with other elements in which structural damage indeed materialized, lack prior verifications of the remaining structural capacity of the elements. It is also important to point out that the reason why this Chamber disagrees with the position of the professionals who, at the instance of the defendant, issued their opinion on the scope of the damage caused was already indicated, as it has become clear that their proposals, in addition to lacking convincing explanations and methods, are evidently superfluous and inadequate, given the indisputable verification of structural damage to the dwelling. Their lack of technical foundation, for this body, is indisputable. For example, when Engineer Peñaranda stated the following, referring to one of the dwellings: "The leaning detected in the walls is, according to my experience as a builder of more than 35 years, typical of construction processes and especially of the plastering techniques of masonry walls. This leaning, of a very small magnitude, does not compromise the safety or aesthetics of the buildings, does not present rupture effects at the joints with the structural elements or in contacts with the ceiling materials, which are of a different rigidity and present such contrasting mechanical conditions that if the leaning had originated from the movements of the structure, evident and considerable ruptures would exist. This is not the case" (Folio 1 of the document signed by said professional on August 29, 2016, physical annex to the main case file). He then added: "…I maintain my opinion that the vast majority of the fissures are typical of the normal behavior of plastering and that their repair must be done by a procedure of scraping walls, filling the fissures in two passes with elastomeric paste, which guarantees the elasticity of the fill and prevents them from reappearing, then a general skim coat on the wall and repainting" (second page of that document). Moreover, far from observing an effort to interpret or analyze the relevance of Lanamme's findings, despite their indisputable relevance, that professional indicated: "…it is my technical opinion that the inventory of dimensions, quantities, and types of fissures and leaning presented by Lanamme is not conclusive, nor does it establish recommendations. Therefore, its interpretation is not our task." Note the evident lack of comparative parameters, sources of information allowing an objective verification of what was stated, as well as support from studies or in situ tests regarding the magnitude and characteristics of the damage. It is concerning that, faced with evident and sudden damage derived from a large-scale construction adjacent to a family dwelling, an attempt is made to minimize the fact that, as a result of this event, a huge number of cracks suddenly appeared in various points of an occupied house. According to the most common experience and empirical logic, there is a problem, potentially harmful to human life, that warrants investigations and diagnoses with due technical support to rule out or confirm the severity of the damage. That several of the professionals limited themselves to making conclusions derived from their simple observation and years of professional practice is inappropriate for the circumstances of the case and questionable; as demonstrated by the fact that their conclusions differ. What is expected, from an objectively acceptable and scientifically supported method, is that its use by different people allows reaching at least similar conclusions; never positions as diverse as proposing simple plastering and painting, on one hand, versus the recommendation to build a completely new dwelling. Which eye to believe? Note here the importance of the critical analysis of what is stated by the professional persons who are called upon to assist the jurisdictional body. The latter, definitively, cannot simply succumb to the expert's criterion, as if it were infallible. This could lead to seriously unjust, dangerous, inefficient situations, or, in short, contrary to what is expected from the proper implementation of the various areas of human knowledge. That said, for the Chamber there is no doubt that the only study that had adequate and clear investigations and conclusions, based on tools and explanations sufficiently grounded in technique, was that of ITC-CIVCO, to the point that both parties have pointed to it in protection of their respective interests. It should be noted that the plaintiff provided the private opinion of Engineer Marvin Hernández Solano, who estimated the repair of the house at a sum of $970,982 (nine hundred eighty-two thousand dollars, currency of the United States of America). It would seem to be understood that this starts from a new construction; however, the document lacks proper justification, in the terms previously set out, regarding the need for such work. Furthermore, as indicated by the lower court, that expertise aimed to determine the value of the construction works, when the plaintiff's claim is that this aspect be quantified in the execution of judgment, which diminishes the relevance of the aforementioned report, given the very terms of the claim. It is worth noting, complementarily, that this Chamber has noticed that the defendant provided, in a brief dated November 23, 2018, as evidence for a better resolution, a document called "Informe Técnico", signed by Engineer Eduardo Guevara Escalante. In the resolution at 07 hours 30 minutes on January 14, 2019, the Court in charge indicated that the evidence would be evaluated for a better resolution if necessary. However, this document also lacks greater relevance, since it is not conclusive regarding the type of works the construction requires for its repair. After referencing various scientific studies related to the results of repair work on different structures, though without conducting an investigation of the affected dwelling, the following was concluded, in a general manner: "The repair and restoration of the resistance of masonry walls and reinforced concrete elements is possible even in an advanced state of damage, as has been verified according to the results of investigations carried out in Costa Rica at Lanamme-UCR, as well as in the rest of the world, see investigations on the subject in section 4 and references at the end of the document." Subsequently, the following opinion was expressed, revealing the lack of specific studies of the building subject to this process: "To corroborate the information provided in the reports described above, it is of utmost importance to perform a visual inspection of the homes in question." As is clear, this opinion also does not yield significant elements to conclude what type of interventions must be performed on the structure.

XI.For all the foregoing, the Chamber considers that the Court hastily imposed an obligation on the defendant that could be excessive, by establishing that the house must be built anew, closing off the possibility of carrying out works that allow restoring the house to its previous state, taking advantage of its remaining capacity. The foregoing does not prevent the fact that, in line with what was indicated by the judicial expert, that the damage may have substantially worsened with the passage of time, which coincides with what was detected by the Court in its judicial inspection and with the Lanamme report I-0258-18 (ST-142-18) after conducting tests on 2018/02/20–2018/02/22, in which an increase in fractures, cracks, and blowouts was detected in the dwelling. However, technical evidence has not been gathered that carries the same weight and scientific solidity as the ITC report, with which it could be demonstrated that it is no longer possible to recover the constructive capacity of the dwelling. Consequently, the Chamber considers that the Court did well in ordering the defendant to restore the plaintiff's dwelling to an optimal state—albeit in light of the transactional obligations—as it must be understood it was prior to the shopping center erected by the first, but not necessarily to build a new house; understanding that this means maintaining the construction, as far as possible, provided the structural capacity lost due to the damage caused is recovered. It will be in the execution of judgment, indeed, that it must be determined what the works consist of, since the evidence gathered during the evidentiary stage has been insufficient for that purpose. Clearly, in the event that it is established that the above is not possible, the appropriate course will be for a new construction to be carried out, with the same characteristics and quality that the dwelling house owned by the plaintiff had before the harmful event. This must be determined technically. Consequently, the primary obligation imposed in the operative part of the judgment must be adjusted to what is ordered here, so that not the construction of a new house is ordered, but rather the restitution of the existing one to an optimal state, according to its constructive characteristics, unless this is not possible at the time of execution, in which case the building of a new work would be appropriate, confirming, indeed, that: "It will be in the judgment execution phase where the total economic cost represented by those works will be quantified (professional, legal expenses, machinery, materials, transportation, labor, among other inherent and necessary expenses for the adequate completion of the work), through an expert opinion."

XII.It is now appropriate to verify whether the other obligations imposed on Lindora Project are also enforceable in light of the commitments assumed by it in the transaction. If they are not, the judgment must be partially overturned in what exceeds the agreed-upon benefits. In the second point of that declaratory list of obligations owed by the defendant, it reads: "2.- The defendant is ordered to pay the monetary amounts incurred by the plaintiff for expert opinions, technical studies, and professional fees incurred prior to the filing of this lawsuit and whose cause lies in the evaluation and assessment of the damages and losses whose declaration is sought in this lawsuit and that have been evidenced in this process. It will be in the execution phase where these items must be liquidated within the bases that have been indicated." As previously stated, the appropriate course is the forced execution of the transaction agreed upon by the parties, for which the determination of the repair works whose cost the defendant committed to assume was necessary. Thus, the accessory obligations must be equally honored. Therefore, if those declared in the judgment, owed by the defendant, correspond to what was agreed in the transaction, there is no reason to vary what was resolved, despite the conceptual confusion incurred by the lower court by declaring that the declared obligatory relationship has an extracontractual and not a transactional nature. This is so in accordance with the principle of conservation of procedural acts, applicable when, despite the imperfection of the procedural activity, it has achieved the purpose for which it was intended (rules 31.2 and 32.2.2 of the Civil Procedure Code). Now, having reviewed that agreement (image 43 to 47 of the scanned physical file, visible in the file dated 05/06/2017 at 13:30:19 hours), it is observed that the developer committed to paying various items associated with the repair of the affected homes. Among these, we have the following: moving costs, in case the occupants of the dwelling decided to relocate while the repairs are carried out; the necessary warehousing for safeguarding the movable goods that must be taken out of the dwelling; five thousand dollars monthly, while the building shell construction developed by the defendant on the boundary with the affected homes was completed, plus one hundred thousand colones. Likewise, it was agreed that one additional month would be paid once said construction stage was completed. It also assumed other payments for the application of noise mitigators and the acquisition of air conditioning. Likewise, in section "Q", the developer agreed to cover the "legal fees" of both parties. Although it was not specified what is understood by these; for the Chamber, this provision must be harmonized with the rest of the stipulations of the agreement, where the company committed to bearing the cost of the repair works. Expressly, it was indicated: "…(c) The developer commits to restoring the dwelling houses of the NEIGHBORS to the physical state they presented prior to the start of the construction works (…) In the event that damage to the structures or foundations of the dwellings is verified, the DEVELOPER will assume the cost of the total and absolute repair of said damage" (see point "C" of the transactional agreement). In the quote, the underlining is added. Naturally, the Chamber understands that repairing the harm caused entails carrying out studies that determine what these consist of, as part of the diagnostic stage of the agreed repair. Although the creation of a committee was established, which would be composed of two professionals; each designated by one of the parties "to their entire satisfaction" (point "C" of the agreement), this proved fruitless, due to the lack of agreement between the two professionals. Therefore, in application of article 1023 of the Civil Code, it is reasonable that the obligation acquired by the defendant to bear the costs of repair encompasses the essential studies for that purpose, insofar as, as previously stated, contracts also oblige to the consequences that equity, usage, or law give rise to from the obligation, according to its nature. Evidently, the plaintiff does not have the legal duty to bear the costs of essential diagnoses for the defendant to carry out the restitution or repair of the dwelling. Ergo, this part of the judgment must be confirmed, insofar as it was ordered that the defendant must pay the: "expert opinions, technical studies, and professional fees incurred prior to the filing of this lawsuit and whose cause lies in the evaluation and assessment of the damages". However, it must be clear that only the costs directly associated with the studies necessary for the repair of the house will be recognized, excluding those aimed at collecting sums that exceed the repair, such as lost profits or other types of property damages different from those agreed upon in the transaction. All this must be verified in the execution of judgment, prior to the granting of the corresponding sums. In this, the judgment must indeed be partially overturned, since, according to its wording, all studies aimed at quantifying the damages and losses claimed in the lawsuit should be paid; however, it is only the studies related to verifying the condition and repair of the house, properly, that must be compensated. It is important to reiterate that, for the purpose of issuing a pronouncement on the merits of what was debated, the Chamber has taken into account the theory of the case of the plaintiff—previously summarized—as required by rule 69.8 of the Civil Procedure Code. However, it is clear that her position is only partially receivable, since, as already explained, the lack of fulfillment of the obligations assumed by the defendant is not due to fault; but rather due to the lack of agreement of the professionals who formed the technical committee that, supposedly, would determine the repair works to be performed. Therefore, the recognition of consequential damages—as contemplated by precept 692 of the Civil Code, in case of breach, logically when a justification cause is not present—is not appropriate, but rather only the declaration of the plaintiff's right for the defendant to comply with the repair and indemnity commitments acquired in the transaction, in accordance with precept 693 ibidem. As also already stated, this declaration is necessary, given the particularities of this matter, because otherwise it could lead to the absurdity that the dismissal of the lawsuit results in the company not compensating the damages it voluntarily committed to cover, or paying whatever it wishes, even if they do not truly correspond to the deterioration caused to the affected property, due to the disagreement of the professionals, which could give rise to an abuse of right, to the detriment of the integrity, dignity, and right to adequate housing of those who occupy the affected dwelling, as well as the right to the property indemnity of the owning company.

XIII.For all the foregoing, the filed appeal is partially applicable. The appealed judgment shall be partially overturned on the following points: First. The defendant's liability is not of an extracontractual nature, but rather is due to the commitments assumed in the transaction agreed upon in deed no. 187 at 09 hours on August 28, 2015, authorized by Notary Christian Badilla Vargas, whose forced execution gives rise to the obligations imposed on the defendant. Consequently, and in response to the allegations of the plaintiff that were not duly appreciated in the contested judgment and that said procedural party could not state or reiterate in cassation, having been victorious in the contested judgment (doctrine of canon 69.8 of the Civil Procedure Code), the partial granting of the lawsuit will be confirmed, with the clarification that the obligations imposed on the defendant are appropriate based on the main claim, although only in its points "B" -no breach by the plaintiff-, "C" -request for forced execution of the transaction- and "D" -fulfillment of accessory commitments in said agreement-. These petitionary points are applicable insofar as the plaintiff, evidently, has not breached the transaction, but has done what is possible for it to finally be executed. Furthermore, as already explained, forced execution is indeed receivable, given the lack of materialization of the agreed commitments, for the reasons already stated, which gives rise to ordering the fulfillment of the main and accessory obligations of the transaction. Now, the lack of execution of the transaction is not due to a culpable action or omission by any of the parties. This obliges the rejection of points "A" and "E", which sought a declaration of breach by the defendant, as well as the indemnification of damages—in the abstract—derived from said situation. With respect to these points of the pleading, the exception of lack of right is applicable. Similarly, the subsidiary petitions are inadmissible, which sought, on one hand, contractual resolution, which is not applicable as there is no culpable or serious breach by the defendant, and a declaration of aquilian liability, in the second case. Second. The obligations contained in the operative part, owed by the company Lindora Project Mil Ochocientos S.A., must be varied on the following points. In point 1, instead of reading: "The defendant must pay the amount representing the demolition, cleaning, and total construction of a new dwelling house with the same characteristics and quality that the dwelling house owned by the plaintiff had before the harmful event, that is, a house in excellent condition. It will be in the judgment execution phase where the total economic cost represented by those works will be quantified (professional, legal expenses, machinery, materials, transportation, labor, among other inherent and necessary expenses for the adequate completion of the work), through an expert opinion," it shall be established that the amount to be paid by the defendant shall be to restore the plaintiff company's dwelling to an optimal state, as it is understood it was prior to the construction of the shopping center that the defendant built on its boundary, taking into account the damage inventoried in the reports of Lanamme (including I-0258-18 (ST-142-18) after conducting tests on 2018/02/20–2018/02/22, in which an increase in fractures, cracks, and blowouts was detected in the dwelling) and ITC-CIVCO, provided in the first instance, without prejudice to the findings made in the execution of judgment, in case the damage caused has worsened. At that procedural stage, the total economic cost represented by those works (professional, legal expenses, machinery, materials, transportation, labor, among other inherent and necessary expenses for the adequate completion of the work) shall be determined, through an expert opinion. The performance of a structural reconditioning study shall be ordered, in the terms recommended by ITC-CIVCO, the cost of which shall also be borne by the defendant. Likewise, the obligations described in the second section of that point of the operative part must be amended, in the sense that the "expert opinions, technical studies, and professional fees" that the defendant must pay are those that were strictly necessary to determine the condition of the dwelling, as well as the necessary repairs. Any study or opinion aimed at quantifying works or expenditures exceeding what was agreed in the transaction shall be excluded from such obligation. In what is not indicated as subject to variation, what was resolved shall be confirmed, including the rejection of the exceptions raised, except for the lack of right, which is partially applicable, for the reasons stated.

It is worth noting that the plea of *exceptio non adimpleti contractus* has no place, since the defendant cannot oppose the plaintiff’s demand for specific performance (ejecución forzosa) as if the plaintiff were in a position of non-performance, because the defendant itself is the party principally obliged to repair the dwelling of CORPORACIÓN BL DIECIOCHO DE SANTA ANA S.A., in accordance with the true nature of the damages inflicted, which it has yet to do and for which the processing of this proceeding has been indispensable, as already explained. On the other hand, it is important to point out that, since the plaintiff did not appeal, and in observance of the principle of no reform to the detriment (principio de no reforma en perjuicio), this Chamber must not worsen the legal situation of the appellant, such that the latter shall not bear other compensatory items from the settlement (transacción) different from those expressly recognized in this ruling. It is important to note that, if the plaintiff considered that other items of the settlement should have been recognized, in addition to the costs associated with restoring the dwelling to its previous condition, it could well have appealed seeking an amendment in that sense, in light of its main prayer for relief, which it did not do, acquiescing to the estimation of some of its compensatory requests, given that the Tribunal limited the damages awarded to the plaintiff, stating that these “…consist of the damages caused to the residential house located on the real property in the San José district, registration number 15178-F-000, which corresponds to residential unit number 18 of the Condominio Residencial Bosques de Lindora, legal identification number 3-109-151627, parent parcel 1-843-M-000…” (dispositif of the judgment). Therefore, this Chamber has been careful to take into account the plaintiff’s theory of the case, without recognizing on its own motion (oficiosamente) the analysis of other items of the settlement, whose rejection the plaintiff could reasonably have filed the corresponding appeal against, insofar as its denial caused it harm from the issuance of the judgment, unlike the granted items over which, logically, it filed no challenge whatsoever, its interest being their pecuniary recognition, regardless of whether this occurred in light of contractual or extracontractual liability.

XIV.Regarding the costs of the proceeding. Because the action is being partly upheld, it is indispensable to issue a new pronouncement on the economic repercussions of this litigation. For that purpose, a brief summary of the applicable legal regime in this matter must be made. Article 73.1 of the Civil Procedure Code (Código Procesal Civil) imposes the payment of costs upon the losing party. That is the general rule, whose application derives from a procedural fact of simple verification: losing. The aforementioned provision states as follows: “In any resolution that puts an end to the proceeding, the losing party shall be ordered to pay costs on the court’s own motion. Costs shall be deemed to include attorney’s fees, compensation for the time invested by the party in attending procedural acts where their presence was necessary, and the other indispensable expenses of the proceeding.” That is to say, in accordance with the legal mandate, the party immersed in a judicial proceeding must bear the economic repercussions of the proceeding. No accreditation of any circumstance additional to the rejection of its claims or defenses, as the case may be, is required in order to apply the mandate contained in the transcribed norm. However, the legislature contemplated certain exceptional scenarios that allow the jurisdictional body to depart from the general rule and exempt the losing party from the payment of costs. These are the factual presumptions contemplated in section 73.2 of the Civil Procedure Code, which consist of the following: “1. The claim or counterclaim includes exaggerated claims. 2. The judgment admits significant defenses invoked by the losing party that substantially modify what was sought. 3. There is significant reciprocal loss (vencimiento recíproco) regarding claims, defenses, or exceptions. 4. The party has adjusted its conduct to good faith, loyalty, probity, and the rational use of the procedural system.” Clearly, as exceptions that they are, they must be used only when there are significant reasons inherent to the specific case that justify disregarding the right of the victorious party to obtain compensation for the expenses it had to incur to face the proceeding. That is, their applicability is not by simple verification. Observe that the norm empowers, but does not oblige, the court to set aside the condemnatory provision when it appreciates one or more of the circumstances contemplated in Article 73.2 ibidem. On the contrary, what it authorizes is to “exempt, totally or partially, in a reasoned manner.” The foregoing advises carrying out a judgment of proportionality and reasonableness in each case, without the referenced power having to be applied indiscriminately and unreflectively. It must be remembered that exempting the losing party from the payment of costs also implies a restriction on the compensatory right of the counterparty and not merely a benefit for the former. Therefore, a decision in that sense must be based on a sufficiently relevant reason so that the victorious party is not unjustifiably curtailed. Otherwise, the decision could be disproportionate and illegitimate. It is worth adding that, should none of the exoneration scenarios be granted, the harmed party is fully able to claim the erroneous application or non-application of the general rule, if it considers that the facts of the specific case are incompatible with the decision adopted on costs, without needing to include more than the use of the condemnation provided for as the common rule. Now, having clarified the above, it is clear to this Chamber that the defendant must bear the economic repercussions of this sub judice. Although it was not in a state of culpable breach, it adopted, throughout the dispute, in this Chamber’s opinion, a questionable posture from the perspective of contractual good faith. Despite the fact that the plaintiff’s representation sought to obtain highly qualified expert reports from impartial technical bodies – as was acknowledged in the cassation appeal itself – the defendant insisted, throughout the proceeding and in cassation, that the proper course was the dismissal of the claim in its entirety, when there were more than sufficient elements of proof to understand that the construction erected by the defendant caused structural damage to the dwelling of CORPORACIÓN BL DIECIOCHO DE SANTA ANA S.A. This Chamber understands that the mechanism agreed upon to determine, according to technical standards, the type of work to be performed did not yield results – for this reason, the complete granting of the principal claims was not appropriate, as no serious breach had occurred –; however, once the claim was filed, the defendant could well have shown a genuine and objectively plausible interest in compensating the damages caused, in accordance with their true magnitude; especially considering that it concerns a house meant for habitation, and the integrity of the persons occupying it could end up being compromised if the necessary repairs are not carried out. Ergo, not appreciating a reasonably acceptable conduct in that sense, but rather an ardent refusal to do more than patching and painting, even after significant evidence to the contrary was produced, coupled with the attempt to attribute liability to the plaintiff itself for the impairments detected in its dwelling, when in the settlement itself it had committed to its total repair, this Chamber finds no sufficient reason to set aside the general rule and disregard the plaintiff’s right to be compensated for the costs of the proceeding. Even more so, taking into account that the origin of the entire judicial discussion, both at the preliminary injunction (interdictal) level and in the ordinary declaratory proceeding, has been the execution of a construction project that did not take the necessary measures to avoid causing damage to adjoining buildings, such that it would be highly unjust for the plaintiff to have to bear the onerous costs of a proceeding such as this one – costly, lengthy, and exhausting – which would be an additional repercussion to the damages caused by the construction itself, without there being any legal duty on its part to bear any of that. The corresponding liquidation must be presented in the execution of judgment phase, in accordance with the economic significance of the proceeding determined in that phase, which shall be established based on the totality of items recognized to the plaintiff, to be borne by the defendant. The cassation appeal as such shall be decided, logically, without a special order as to costs, insofar as the appellant indeed had good reasons to appeal the judgment.

THEREFORE (POR TANTO) The request for an oral hearing is denied. The appeal is declared partially granted. Consequently, the appealed judgment is quashed (casa) in the following respects, and must be understood as affirmed in matters not subject to variation: First. The partial propriety of the claim is confirmed, although not for extracontractual liability, but rather for the specific performance (ejecución forzosa) of the commitments assumed in the settlement (transacción) agreed upon in public deed no. 187 at 09:00 hours on August 28, 2015, authorized by Notary Christian Badilla Vargas (folio 42 of the physical case file). In consequence, points “B” – non-breach by the plaintiff –, “C” – request for specific performance of the settlement –, and “D” – fulfillment of accessory commitments in said agreement – are declared granted, although not for culpable breach, but for the reasons set forth. By contrast, points “A” and “E” of the prayer for relief are denied, regarding which the defense of lack of right (excepción de falta de derecho) is proper. The subsidiary items of the claim share the same fate. Second. The obligations contained in the dispositif, to be borne by the corporation Lindora Project Mil Ochocientos S.A., must be varied in the following respects. In point 1, instead of reading: “The defendant must pay the amount representing the demolition, cleanup, and total construction of a new residential house with the same characteristics and quality that the residential house owned by the plaintiff had before the harmful event, that is, a house in excellent condition. It shall be in the execution of judgment phase that the total economic cost represented by those works is quantified (professional fees, legal expenses, machinery, materials, transport, labor, among other inherent and necessary expenses for the proper execution of the work), the foregoing by means of an expert report,” it is established that the amount to be paid by the defendant shall be for restoring the plaintiff corporation’s dwelling to an optimal state, as it was prior to the construction of the commercial center that the defendant built on its adjoining property, taking into account the impacts inventoried in the expert reports from Lanamme and the ITC-CIVCO, submitted at first instance, without prejudice to findings made in the execution of judgment phase, should the damages caused have worsened. In that procedural stage, the total economic cost represented by those works (professional fees, legal expenses, machinery, materials, transport, labor, among other inherent and necessary expenses for the proper execution of the work) shall be determined by means of a technical report. The execution of a structural readaptation study is ordered, in the terms recommended by the ITC-CIVCO, which must be assessed in the execution of judgment phase prior to determining the nature of the intervention, the cost of which must be borne by the defendant. Likewise, the obligations described in the second section of that part of the dispositif are amended to the effect that the “expert appraisals, technical studies, and professional fees” that the defendant must pay are those that were strictly necessary to determine the condition of the dwelling, as well as the required repairs. Any study or report that had as its purpose the quantification of works or expenditures exceeding what was agreed in the settlement shall be excluded from such obligation, which the executing body must determine. Third. The defendant must only pay those items of the settlement expressly indicated in the dispositif of this resolution. Fourth. In matters not indicated as subject to variation, the ruling is confirmed, including the recognition of legal interest and the rejection of the defenses raised, except for that of lack of right, which is partially proper. The costs of the proceeding are borne by the defendant, the same to be liquidated in the execution phase, in accordance with the economic significance of the proceeding, taking into account the items that are finally awarded to the plaintiff.

Luis Guillermo Rivas Loaiciga Rocío Rojas Morales Damaris Vargas Vásquez Jorge Leiva Poveda Carlos Guillermo Zamora Campos Digitally Signed Document -- Verification code -- *APB947WNUI4O61* Telephones: (506) 2295-3658 or 2295-3659, email [email protected] It is a faithful copy of the original - Taken from Nexus.PJ on: 08-05-2026 09:34:13.

Sala Primera de la Corte Clase de asunto: ORDINARIO Analizado por: SALA PRIMERA  Res. 000984-F-S1-2025 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las nueve horas cincuenta minutos del doce de junio de dos mil veinticinco .

En el proceso de conocimiento, formulado por CORPORACIÓN BL DIECIOCHO DE SANTA ANA S.A., cédula jurídica 3-101-128790, representada por su apoderado generalísimo sin límite de suma, William Thomas Douglas Peck, cédula de identidad 8-106-398; contra LINDORA PROJECT MIL OCHOCIENTOS S.A., cédula 3-101-611609, representada, en forma conjunta, por sus apoderados generalísimos sin límite de suma, Edgar Zurcher Gurdián, cédula 1-532-390, y Freddy Fachler Grinstein, cédula 1-503-899; la parte demandada formuló recurso de casación impugnando la sentencia número 301-2021, emitida a las 16 horas 56 minutos del 31 de mayo de 2021, por el Tribunal Segundo Colegiado de Primera Instancia Civil, Sección Segunda, del Primer Circuito Judicial de San José, integrado por las personas juzgadoras José Elías Vindas Castiglioni, Maribel Seing Murillo y Marvin Ovares Leandro. Figuran, además, como abogados directores de la sociedad demandante los Licenciados Hugo Luis Levy Mayrena y Marco Antonio Vásquez Víquez. Asimismo, interviene el Licenciado Jonatán Picado León como apoderado especial judicial de la demandada.

Magistrado Ponente Jorge Leiva Poveda

CONSIDERANDO

I.La demanda fue presentada el 20 de enero de 2017. En lo medular, el representante de la actora alegó que su representada es dueña de la finca del Partido de San José 15178-F-000, destinada a vivienda, sita en el Condominio Residencial Bosques de Lindora. Relató que allí vive con su esposa. Por otra parte, narró que la demandada es propietaria fiduciaria de la finca, del mismo partido, con la matrícula 134866-F-000. Ambos inmuebles son colindantes. Refirió que, al realizarse obras de construcción en el predio de la demandada, el terreno y la casa de la accionante sufrieron diversas afectaciones. Por dicha razón, se tramitó un interdicto de obra nueva, tramitado ante el Juzgado Civil y de Menor Cuantía de Santa Ana, bajo el expediente 15-100071-0242-CI. El aludido proceso finalizó por un acuerdo entre partes, según resolución de las 11 horas 32 minutos del 28 de agosto de 2015, en la que, por tal razón, se dio por terminado el asunto y se ordenó su archivo. Reseñó que, mediante la escritura no. 187, autorizada por el Notario Público Christian Javier Badilla Vargas a las 09 horas del 28 de agosto de 2015, actora y demandada suscribieron un “acuerdo conciliatorio extrajudicial y transacción”. Se resaltaron diversos aspectos de la negociación. Entre otros, la renuncia a futuros reclamos con origen en la relación jurídica y fáctica transada; que el desarrollador – la demandada -, se obligó a restituir las casas afectadas con la construcción al estado anterior al inicio de las obras, según el estudio técnico que realizaría un comité técnico integrado por profesionales designados por ambas partes, quienes realizarían una evaluación de la estructura de la casa, incluyendo la placa fundacional; y que se edificaría un muro perimetral al doble de la altura del existente entre las dos propiedades. Hizo ver que los integrantes del comité referido arribaron a criterios diversos, con respecto a la incidencia que la construcción desarrollada por la demandada tuvo en el estado de la vivienda. En el caso del profesional propuesto por la accionada, el Ing. Fernando Peñaranda Peralta, descartó la existencia de daños estructurales. Estimó, en cambio, que las reventaduras de las paredes y cielos de la casa se subsanan con un enmasillado, saneamiento de las juntas pared-cielo y con pintura general de todas las superficies. En cambio, el Ing. Jorge Álvarez Mondragón, propuesto por la actora, detectó afectaciones tales como asentamientos diferenciales en las cimentaciones, lo que provoca la aparición de esfuerzos internos adicionales en los elementos estructurales, causando esto, a su vez, la falla de los mismos. Consideró que, por la cantidad, magnitud y naturaleza de las fallas, es técnicamente inadecuada la reparación. En cambio, indicó, deben realizarse edificaciones nuevas. Relató que el representante de la demandada ofreció a la actora costear las obras a realizar, según lo dictaminado por el Ing. Peñaranda Peralta. Por otra parte, narró la representación de la demandante, que esta contrató los servicios profesionales del Lanamme -Laboratorio Nacional de Materiales y Modelos Estructurales- y el Centro de Investigación en Vivienda y Construcción del Instituto Tecnológico de Costa Rica, para que realizara un análisis estructural de la casa de habitación. Con base en los hallazgos de los estudios realizados, la actora contrató los servicios del Ing. Marvin Hernández Solano, para determinar el costo económico de recuperar y sustituir la casa y el inmueble, quien estableció una suma mucho mayor a la ofrecida por la sociedad demandada. Los ruegos planteados buscan, en lo fundamental, que se declare que: A. La demandada incumplió el “Acuerdo conciliatorio extrajudicial y transacción”; B. La actora no incurrió en incumplimiento de sus obligaciones adquiridas, en dicho convenio; C. Lindora Project debe cumplir con lo acordado y asumir los costos de restitución de la casa de la demandante al estado físico que tenía de previo a las obras de construcción realizadas en la filial 134866-F-000 de San José, así como los costos de reparación total de los daños materiales causados; D. La demandada debe cumplir con todos los compromisos del contrato incumplido; E. Se ordene a la accionada a cancelar los daños y perjuicios ocasionados con su incumplimiento; concretamente, los generados para la evaluación y valoración de los daños y perjuicios a liquidar en ejecución de sentencia. Como primera pretensión subsidiaria, se pidió la resolución contractual, con indemnización de daños y perjuicios, los que describió como los montos correspondientes a la reparación y restitución del inmueble de la actora al estado anterior a las obras, así como a los que se asocien a los servicios que debieron contratarse para la evaluación de los daños. En una segunda pretensión subsidiaria, se solicitó que se ordene la cancelación de los daños y perjuicios; nuevamente, por concepto de los costos de restitución y reparación de la casa de habitación, más aquellos que se relacionen a la evaluación y valoración de las afectaciones causadas. Solicitó, además, que ambas costas sean impuestas a la demandada, más los intereses que se generen desde la firmeza de la resolución y hasta su efectivo pago. La representación de Lindora Project Mil Ochocientos S.A. se opuso a la demanda. Formuló las excepciones de transacción, cosa juzgada, falta de derecho y “non adimpleti contractus”. En la sentencia impugnada, se rechazaron las excepciones opuestas y se declaró la demanda parcialmente con lugar. Se acogió la pretensión subsidiaria de indemnización de daños y perjuicios. Específicamente, se dispuso: “1.- Deberá la parte demandada pagar el monto que representa la demolición, limpieza y la construcción total de una nueva casa de habitación con las mismas características y calidad que tenía la casa de habitación propiedad de la parte actora antes del hecho dañoso, es decir, una casa en excelente estado. Será en fase de ejecución de sentencia donde se cuantificará el costo económico total que representan esas obras (gastos profesionales, legales, maquinaria, materiales, transporte, mano de obra, entre otros gastos inherentes y necesarios para la realización adecuada de la obra), lo anterior mediante dictamen pericial. 2.-Se condena a la demandada a pagar los montos dinerarios en que haya incurrido la parte actora por concepto de peritajes, estudios técnicos y honorarios profesionales, recaídos previamente a la interposición de esta demanda y que tenga su causa en la evaluación y valoración de los daños y perjuicios cuya declaración se pretende en esta demanda y que hayan constado en este proceso. Será en fase de ejecución donde deberá liquidar esos extremos dentro de las bases que se han indicado”. Impuso las costas a la demandada, más los intereses que se generen sobre éstas, desde la firmeza de la sentencia y hasta su efectivo pago. Disconforme, el apoderado especial de Lindora Project Mil Ochocientos S.A. formula recurso de casación.

II.La parte demandada solicita la celebración de una audiencia oral de conformidad con el canon 69.7 del Código Procesal Civil. El punto 2 de dicha norma dispone: “Recibido el expediente, la sala de casación resolverá sobre la admisión del recurso. Si lo admitiera de oficio o a solicitud de partes, y siempre que la sala lo estime pertinente, convocará a la audiencia oral”. Ahora bien, en este caso, ese trámite no se considera necesario, pues en los agravios admitidos se expresaron de forma clara las disconformidades y argumentos. Además, es criterio de la Sala que los elementos que ya constan en el expediente son suficientes para dar respuesta a los reparos planteados. Por lo demás, se aprecia que la parte interesada omitió exponer razones que justificaran su solicitud, en el caso concreto. Así, como la celebración de la referida audiencia es facultativa para el órgano casacional, se rechazará el pedimento planteado, por innecesario.

Razones procesales

III.El primer agravio se presenta por incongruencia. Hace ver el recurrente que, en su segunda pretensión subsidiaria, la actora solicitó, a título de daños y perjuicios, entre otros aspectos, “la restitución y reparación de la casa de habitación”; empero, reprocha que, otorgando cosa distinta y mayor a la pedida, el Tribunal dispuso que la demandada debe “…pagar el monto que representa la demolición, limpieza y la construcción total de una nueva casa de habitación con las mismas características y calidad que tenía la casa de habitación propiedad de la parte actora antes del hecho dañoso, es decir, una casa en excelente estado”. Específicamente, reclama que la accionante no pidió la demolición, limpieza y construcción total de una nueva casa de habitación, en excelente estado, sino únicamente la restitución y reparación de la existente. Resalta, se trata de una vivienda de más de veinte años de construida y que no estaba en excelente estado antes de iniciar la demandada la construcción vecina. Señala como fundamento normativo de su reproche el ordinal 61.2 del Código Procesal Civil.

IV.La incongruencia de la sentencia es un vicio procesal que acontece cuando el Tribunal falla al margen de lo debatido por las partes. Ocurre, según reiterada jurisprudencia de esta cámara, en tres supuestos. Uno, al otorgarse más de lo pedido. Desde esta óptica, opera una extralimitación cuantitativa, a la que se denomina ultra petita. En segundo término, de conferirse cosa distinta a la que se solicitó, se configura una diferencia cualitativa entre lo pretendido y lo concedido. En tal caso, el órgano jurisdiccional incurre en una extra petita. Finalmente, de omitirse pronunciamiento sobre una o más de las pretensiones o excepciones que constituyen el objeto procesal a resolver, el fallo puede reflejar una incongruencia por infra petita. En cualquiera de esos supuestos se violenta el derecho de defensa de las partes, ya sea porque no tuvieron oportunidad de defenderse frente a lo que fue finalmente concedido; o bien, porque no se atendieron sus pretensiones o defensas, lo que vacía, de hecho, el contenido de su derecho de acceso a la justicia y del debido proceso, por no darse respuesta a la totalidad de lo debatido. Ahora bien, aclarado lo anterior, debe señalarse que, desde su demanda, la parte actora pretendió que su casa de habitación fuera “restituida” al estado anterior a la construcción. También adujo que la estructura tenía daños estructurales graves y señaló que contrató servicios profesionales para “determinar el costo económico de recuperar o sustituir la casa de habitación” (hecho vigésimo segundo de la demanda). En armonía con lo anterior, en el hecho 17, la parte actora hizo alusión, como fundamento de su dicho, al informe del Ingeniero Jorge Álvarez Mondragón, quien concluyó, entre otros aspectos, que “4. Por la cantidad, magnitud y naturaleza de las fallas estructurales es técnicamente inadecuado la reparación de las viviendas #18, #17, #16 y #29, lo que imposibilita dejarlas en la misma condición antes de la construcción del proyecto. / 5. Debido a la cantidad y magnitud de las afectaciones de los elementos estructurales y a su naturaleza la vivienda #18, #17, #16 y #29 debe sustituirse por edificaciones nuevas”. En similar sentido, en el apartado de “Razones de Apoyo y Fundamento Jurídico”, se insistió en que, conforme al acuerdo de transacción al que habían arribado las partes, la desarrolladora se comprometía a “…restituir, las casas de habitación y el inmueble objeto del presente proceso, al estado físico que presentaban de previo al inicio de las obras de construcción esencialmente el movimiento de tierras; siendo que, de verificarse daños en las estructuras o en los cimientos de las viviendas, la parte demandada asumiría el costo de la reparación total y absoluta de dichos daños…” (página 10 de ese escrito inicial). Adujo, adicionalmente, que no tendría sentido que las partes pactaran un monto en particular, pues este debía ser el justo y apropiado para lograr la restitución acordada en la transacción (folio 58 del expediente físico). Señaló, que, con fundamento en el criterio del Ingeniero Civil Marvin Hernández Solano, el costo para “recuperar o sustituir” la casa de habitación de la actora es de $970.982,00 (novecientos setenta mil novecientos ochenta y dos dólares, moneda de los Estados Unidos de América). En ese contexto, los términos de la pretensión acogida – sea la subsidiaria segunda -, en el tanto se pide el pago de los montos que correspondan “a la restitución y reparación de la casa de habitación y el inmueble (…) al estado físico que presentaban de previo al inicio de las obras de construcción…”, no excluyen, en modo alguno, la posibilidad de que, para dicha cuantificación, se contemple la eventual demolición de la casa, por la gravedad de los daños estructurales. Tanto en los hechos de la demanda, como en la argumentación de fondo que se expuso, la parte trajo a discusión, claramente, la posibilidad de que la vivienda debiera ser sustituida y señaló un criterio técnico que así lo concluyó. Por ende, la Sala no advierte ninguna extralimitación en el tanto el Tribunal haya considerado que, para restituir la casa afectada al estado que tenía con anterioridad a la construcción que se realizó en el terreno colindante, deba incluirse los costos de demolición de la estructura, para levantar una nueva. Nótese, si la prueba lleva al Tribunal a la convicción de que la casa no puede volver a su estado anterior sin realizarse nuevamente – posibilidad que señaló la parte actora -, es natural que los costos de remoción de la estructura anterior sean incluidos en los daños y perjuicios, tal como lo peticionó la parte actora. Considérese, además, que, en el supuesto fáctico dicho, de no concederse dicha indemnización, tendría la parte actora que correr con un costo que no tiene el deber jurídico de soportar, cuando, expresamente, pretendió que se cargara a la parte demandada con la totalidad de los costos de restitución de la vivienda, a su estado anterior. En todo caso, toda duda sobre la improcedencia de la incongruencia aducida se disipa cuando se aprecia que, efectivamente, la parte demandada se pronunció, en resguardo de sus intereses, sobre la expectativa de la actora de percibir el pago de una casa nueva. Al contestar el hecho décimo sexto, la representación referida indicó: “…la actora incumplió el acuerdo conciliatorio al pretender que se pague el precio de una casa nueva, cuando ella sigue habitando sin inconveniente su vivienda, sin riesgo ni problema alguno. Una y otra vez se la ha propuesto una intervención a profundidad del enmasillado y saneamiento de las juntas, así como pintura general de todas las superficies, pero con una posición contradictoria y abusiva, sostiene que su casa se está cayendo, o que tiene fallas que la inhabilitan…”. La anterior cita deja ver, de manera diáfana, que la parte accionada sí pudo oponerse, lógicamente, al posible reconocimiento de los costos de una construcción nueva, en el caso de que se entienda que es la única forma de que la actora cuente con una vivienda en un estado como el que tenía antes de la construcción de su vecina, tal como lo contempló la actora; al punto que la misma parte demandada fue la que indicó que esa era la postura de la accionante. Luego, que se establezca que la casa estaba en excelentes condiciones tampoco conlleva extralimitación alguna. La parte actora, se insiste, pidió expresamente que se costearan las obras necesarias para que el inmueble y la vivienda volvieran a su estado anterior. En ese orden de ideas, era incluso necesario que el Tribunal se pronunciara sobre el estado en que debe quedar la construcción. Ahora bien, además de lo anterior, no tendría sentido alguno que, de ser necesaria la realización de una obra nueva, por ser inviable conservar la anterior, se establezca como parámetro algo menos que el costo de una construcción óptima. Debe recordarse que, al tratarse la obra a costear de una casa de habitación, de su correcta construcción depende la efectiva protección de derechos fundamentales como lo son la vivienda digna, el derecho a la salud y a la vida misma (artículos 21, 46, 51 y 65 de la Constitución Política). Sin perjuicio de ello, nótese que la cuantificación de la condena se reservó para ejecución de sentencia; por ende, de estimar la parte vencida, en dicho estadio procesal, que la obra pretendida por la contraparte conlleva algún abuso, considerando las condiciones previas de la casa de habitación, perfectamente puede así alegarlo y demostrar, si fuera el caso, la improcedencia total o parcial de la liquidación. Conforme a lo dicho, debe rechazarse el agravio por incongruencia, al no observarse extralimitación alguna de parte del Tribunal.

Razones sustantivas

V.Todos los reparos por el fondo se relacionan. Por ende, serán resumidos y abordados conjuntamente. El segundo agravio del recurso se presenta por la violación de normas sustantivas aplicables al caso concreto. Se señala como objeto de infracción el canon 41.5 del Código Procesal Civil. Se refiere el recurrente al informe que emitió el Centro de Investigación en Vivienda y Construcción del Instituto Tecnológico de Costa Rica (O “ITC” en adelante), al realizar un análisis estructural de la casa de habitación sita en el inmueble de la actora. En criterio del casacionista, el anterior elemento de convicción tiene una particular relevancia, por provenir del único órgano técnico experto e imparcial que se pronunció sobre el caso de marras. Afirma, con base en este, que la casa no es irreparable, ni requiere de una demolición; empero, reprocha, el Tribunal estableció lo contrario, en uno de los hechos probados. Según su juicio, el a quo conculcó las reglas de apreciación de la prueba dispuestas en el artículo 41.5 del Código Procesal Civil. Explica que, desde la perspectiva de las personas juzgadoras, el criterio del señor Fernando Peñaranda Peralta, quien concluyó que sí es posible reparar la vivienda, carece de estudios o mecanismos tecnológicos de apoyo suficientes como para desvirtuar el informe del señor Jorge Álvarez Mondragón. Este, en cambio, estableció que la casa debe demolerse para que sea construida una nueva. Refuta, no obstante, que lo anterior denota una grave contradicción, dado que, líneas atrás, la cámara decisora indicó que la objetividad de este último testigo “queda menguada”, en razón de que, al rendir declaración, manifestó que él estaba buscando que la viabilidad ambiental de la construcción fuera denegada. Entonces, reprocha el promotor del recurso que la prueba no fue apreciada en su totalidad, conforme a criterios de lógica, ciencia y correcto entendimiento humano, porque, ante los criterios técnicos contradictorios, no se sopesó la experiencia de uno frente al otro, ni la parcialidad y animadversión que mostró Álvarez Mondragón en el caso. Subraya que la sentencia privilegia el criterio de este último, además, por encima del dictamen del Instituto Tecnológico Costarricense, el que había concluido que sí era posible recuperar la capacidad estructural e inicial de la vivienda. Reclama, adicionalmente, que el Tribunal desmeritó el parecer de los expertos Freer Rohrmoser y Peñarada, indicando que ellos analizaron la vivienda desde un punto de vista meramente externo. Afirma el recurrente que el a quo mostró un desconocimiento técnico frente a lo indicado por los expertos. Alude al dicho del señor Peñaranda, quien indicó que los daños no son estructuralmente importantes y resalta que este indicó ser ingeniero civil, con una especialidad en ingeniería de costos y evaluación de bienes inmuebles; además de que se graduó desde el año 1973. También destaca otros aspectos de su trayectoria. Asimismo, argumenta que, contrario a lo que se señaló en el fallo, dicho experto sí estudio los informes de Lanamme y la envergadura de las grietas, al punto que brindó explicaciones al Tribunal al respecto. En el recurso se transcribió parte de la declaración que este rindió, en sustento de lo afirmado. Lo propio se hizo con el dicho de Carlos Ascencio Hernández y Manuel Freer Rohrmoser, resaltando la experiencia que estos aseguraron tener, así como su criterio con respecto a que no es necesario demoler la casa de la actora, sino realizarle algunos arreglos, tales como repellos y aplicación de pintura. Sostiene el impugnante que, debió seguirse el correcto entendimiento humano, valorándose las siguientes realidades probadas: a. la casa se encuentra habitable; b. por más de seis años ahí han vivido “los actores” sin problema; c. las demás casas vecinas, en idénticas condiciones y bajo el mismo arreglo conciliatorio, ya fueron reparadas, sin que ninguna fuera demolida. Este aspecto lo sustenta en el dicho de Carlos Ascencio Hernández. Resalta manifestaciones análogas del testigo Manuel Antonio Freer Rohrmoser. Por ende, estima, es lógico que, si ninguna casa se tuvo que demoler, sino que se arreglaron con repellos y relleno de grietas, el criterio de Álvarez Mondragón fue desmentido. Afirma que es ilógico que una casa que debe demolerse se encuentre habitada de forma ininterrumpida, sin declaratoria de inhabitabilidad. Argumenta, adicionalmente, que la perita judicial se incorporó al Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos seis meses antes de emitir el informe pericial, sin acreditar experiencia alguna en construcción, ni ser ingeniera estructural; se queja, además, de que evitó ser acompañada por la representación de la demandada, a pesar de que se le solicitó y de que sí fue con los abogados de la actora. Afirma que eso lo impugnó en su momento y debió ser tomado en cuenta por el Tribunal sentenciador. Destacó que ella contestó negativamente, cuando se le preguntó si la vivienda había sido declarada inhabitable, mientras que respondió que sí estaba habitada y amueblada. La violación del cardinal 41.5 del Código Procesal Civil se explica en el tanto la prueba, al decir del recurrente, no se valoró en su totalidad, conforme a la lógica, la experiencia, la ciencia y el correcto entendimiento humano. Se alega la violación indirecta de los artículos 41 de la Constitución Política, 702, 704 y 1045 del Código Civil, ante la incorrección de la condena indemnizatoria, por haberse impuesto en un modo diverso al que eventualmente procedería. El tercer motivo de casación se presenta por violación de normas sustantivas aplicables al caso concreto. Se acusa, específicamente, la falta de aplicación de los artículos 1367, 1368 y 1385 del Código Civil, con relación al canon 1022 del mismo cuerpo normativo, así como al 64 del Código Procesal Civil. A su vez, se señala como erróneamente aplicado el ordinal 1045 del Código Civil. Reprocha el casacionista que en la sentencia se suprime el alcance del negocio jurídico autocompositivo acordado entre las partes, fallando desde la perspectiva de la responsabilidad civil aquiliana. Refiere, en el caso de marras no estaba en discusión la obligación de su representada de realizar acciones tales como reparar grietas, fisuras y pintar la vivienda de la actora, pues así se pactó en el acuerdo entre partes. Sin embargo, su defensa radica en que siempre ha deseado cumplir y que es la demandante quien no ha permitido la reparación conforme a lo convenido, lo que no ocurrió con otros vecinos. Recrimina, el Tribunal desconoce el derecho de las partes a transar; asimismo, que lo pactado se rige por la legislación de los contratos y que la transacción tiene respecto de las partes la eficacia y autoridad de la cosa juzgada. Por ende, no era procedente aplicar el canon 1045 del Código Civil, como se hizo. En cambio, resultaba aplicable el ordinal 1022 ibidem. Afirma, adicionalmente, que la cosa juzgada hace indiscutible la existencia o no de la relación jurídica juzgada; de modo tal que debió respetarse lo que las partes pactaron. Según su juicio, la sentencia transgrede la cosa juzgada en el tanto modifica las obligaciones contractuales, imponiendo un deber extracontractual de demoler y construir de nuevo una casa; excediendo de lo pactado. Considera como un acierto, de parte del Tribunal, el haber rechazado la pretensión de incumplimiento contractual de su representada, toda vez que, en la misma sentencia, se tiene por probado el interés de la accionada de honrar sus compromisos, así como la resistencia de la actora al efecto. Por lo dicho, estima, debe revocarse la resolución, en lo que respecta a la aplicación de una responsabilidad civil aquiliana, manteniéndose el criterio de que la demandada no incumplió, rechazándose la demanda en todos sus extremos. El cuarto agravio se presenta por la misma causal de fondo; específicamente, se acusa una errónea aplicación de los artículos 702 y 704 del Código Civil. Alega el disconforme que, tal y como se reconoció en el fallo, la casa de la actora fue construida en el año 1999. Por ende, al momento de los trabajos, ya la edificación tenía una antigüedad mayor a 15 años. Además, transcribe extracto del pronunciamiento en el que se indica que no hay prueba directa acerca de cómo estaba la vivienda antes de la construcción del centro comercial, lo que habría permitido contrastar el estado de la casa antes y después de dicho evento. Señala que el Tribunal incurre en una errónea comprensión de la obra realizada, en el tanto, al referirse a las conclusiones contenidas en el informe CIVCO-FG-31 fechado 23 de setiembre del 2016, emitido por el Centro de Investigación en Vivienda y en Construcción del Instituto Tecnológico de Costa Rica, atribuyó a la demandada las afectaciones derivadas de la falta de un aislamiento adecuado para la arcilla expansiva existente. Según su juicio, el órgano de instancia confunde lo anterior con el muro de contención que debía construir su representada, el que no tenía por objeto aislar la arcilla expansiva, pues eso se debió hacer cuando el actor construyó su casa, por lo que, el no haberlo hecho, es una omisión imputable estrictamente a él. Destaca que dicho Centro estableció que las afectaciones de la propiedad de las actoras están relacionadas a la construcción del centro comercial, aunque también al hecho de que la arcilla expansiva existente, no está debidamente aislada. Esto último, aduce, implica que los daños no son imputables, en su totalidad, a la demandada. Partiendo de las anteriores circunstancias, reprocha que se impusiera a esta el pago de las obras necesarias para la construcción total de una casa nueva, en excelente estado. Considera que lo anterior conlleva una indebida interpretación del artículo 704 del Código Civil, en el tanto se ordena una reparación que no corresponde a un daño directo e inmediato. Acusa que la sentencia excede la fijación del daño real al ordenar una casa nueva, mientras que la que existía no tenía esa condición. Además, increpa, se fija el daño en una casa en “excelente estado”, aún y cuando la misma sentencia establece que no consta su estado original. Estima, tal calificación constituye un “plus” que otorga la sentencia, superando el alcance permitido en el numeral 702 del Código Civil, sin un nexo causal que justifique lo dispuesto.

VI.En primer término, debe analizarse si lleva razón o no la parte recurrente, al alegar que debió declararse con lugar la excepción de transacción y cosa juzgada, por la existencia de un acuerdo de esa índole, en el que las partes solucionaron sus diferencias. De llevar razón el casacionista, carecería de interés pronunciarse sobre los demás agravios, toda vez que la demanda debería ser rechazada por esa razón. Para ello, resulta imprescindible hacer referencia a lo que expuso el Tribunal al rechazar las excepciones de cosa juzgada y transacción. En primer lugar, refirió que la parte demandada no brindó una fundamentación clara de dichas defensas ya que, si bien alegó la existencia del acuerdo del 28 de agosto de 2015, este sirvió para no volver a plantear el mismo reclamo relativo a la causa petendi que, en ese momento, se ventilaba en sede jurisdiccional; por suspensión de obra nueva. De tal manera, estimó la cámara juzgadora que no hay cosa juzgada que oponer con respecto a la causa de pedir de esta lite, la que consiste en la determinación de los daños ocasionados en la vivienda de la actora, toda vez que el Comité Técnico que, en principio, era el encargado de establecer la magnitud de los daños, no tuvo un criterio consensuado, lo que era un requisito indispensable para el eventual cumplimiento. Por tales razones, según el juicio del Tribunal, la procedencia de la demanda no queda enervada por la transacción ni la cosa juzgada. Ahora bien, en criterio de la Sala, este extremo del fallo debe ser confirmado, aunque debiendo añadirse importantes consideraciones al respecto. Para comprender el porqué de lo anterior, debe señalarse, que tal y como ambas partes lo han aceptado en esta lite y se tuvo por demostrado, actora y demandada arribaron a un negocio jurídico transaccional en el que buscaban resolver sus diferencias con respecto a la construcción que dio origen a la presentación de un interdicto de suspensión de obra nueva en contra de Lindora Project Mil Ochocientos S.A. (hechos probados sexto y sétimo). En dicho convenio, pactado el 28 de agosto de 2015, la demandada – bajo la denominación del “EL DESARROLLADOR” -, asumió los siguientes compromisos: “EL DESARROLLADOR adquiere el compromiso de restituir las casas de habitación de los VECINOS al estado físico que presentaban de previo al inicio de las obras de construcción esencialmente el movimiento de tierras. Para tales efectos se constituirá un equipo técnico -en lo sucesivo identificado el COMITÉ TÉCNICO- integrado por un ingeniero designado por LOS VECINOS a su entera satisfacción, y otro designado por EL DESARROLLADOR, quienes de forma conjunta y en consenso, siguiendo las reglas de la experticia ingenieril, realizarán una evaluación de la estructura de la casa incluyendo la placa fundacional, por mecanismos como el escaneo o el que acuerden dichos profesionales. En caso de verificarse daños en las estructuras o en los cimientos de las viviendas, el DESARROLLADOR asumirá el costo de la reparación total y absoluta de dichos daños. Esta evaluación por parte del COMITÉ TÉCNICO comenzará una vez que hayan terminado las obras de construcción de la obra gris por parte del DESARROLLADOR, sin perjuicio de que por mutuo acuerdo las partes puedan iniciar su gestión en las postrimerías del proceso constructivo” (hecho probado octavo). Asimismo, se estipuló lo siguiente: “(F) EL DESARROLLADOR asume el costo de pintar en forma total las viviendas tanto en su parte interna como externa para lo cual el Comité Técnico determinará el valor de dicha labor. (G) Asimismo, el DESARROLLADOR asume el costo de cualquier otra reparación tanto en el interior como en el exterior de los inmuebles y que sea provocada por la obra constructiva de tal manera que los mismos queden exactamente en las mismas condiciones que presentaban antes del inicio del desarrollo constructivo según determine el COMITÉ TÉCNICO. (H) Para los efectos de dar cabal cumplimiento a los compromisos recién citados y que corren a cargo del DESARROLLADOR, se establece que una vez que el COMITÉ TÉCNICO cuantifique el costo de todas las reparaciones indispensables en estos inmuebles el monto total será entregado por el DESARROLLADOR a cada uno de los vecinos a fin de que elijan la empresa constructora que prefieran para llevar a cabo las obras de reparación presupuestadas (…) El DESARROLLADOR se compromete a levantar la altura de un muro divisorio al doble del existente en lo que corresponde a LOS VECINOS colindantes (J) EL DESARROLLADOR se compromete a garantizar la construcción de un muro de retención de condiciones totalmente suficientes y satisfactorias para proteger los predios de LOS VECINOS (K) EL DESARROLLADOR se compromete a reconocer el pago de cinco mil dólares mensuales a cada uno de los cuatro vecinos a partir de la fecha de suscripción de este acuerdo y durante el proceso de construcción de la obra gris que se está levantando a la fecha y que se ubica en el área colindante con la tapia de las propiedades de los VECINOS; periodo que prudencialmente considera el DESARROLLADOR no superará los tres meses sin embargo esta estimación no enerva el derecho a recibir el monto por parte de LOS VECINOS, en caso de que la obra señalada demande más tiempo que el citado por condiciones climatológicas u otras de fuerza mayor. Monto que podrá en principio ser utilizado en el arrendamiento de otras viviendas en caso de que los vecinos deseen abandonar temporalmente sus residencias o en el uso que discrecionalmente decidan. Una vez terminado el proceso de construcción de obra gris se reconocerá un mes adicional para la finalización de las obras de reparación. Este monto se depositará cada mes calendario, en fecha correspondiente al primer giro. (L) En el caso de que LOS VECINOS decidan trasladar su residencia de forma temporal ya sea en forma inmediata a la firma de este acuerdo o cuando inicie la reparación de las viviendas, el DESARROLLADOR asume la obligación de pagar los costos de mudanza, los cuales serán realizados por la empresa Mudanzas Mundiales. Estos costes serán tanto los de empaque, traslado y almacenamiento, así como los de regreso a sus moradas (…) En caso de decidir los vecinos proteger sus muebles en algún sistema de bodega mientras se realizan las reparaciones a sus inmuebles el DESARROLLADOR asumirá este costo de bodegaje (N) El DESARROLLADOR entregará cien mil colones mensuales a cada vecino para cubrir costos de limpieza de sus inmuebles pagaderos junto con el monto de los cinco mil dólares antes señalado. (Ñ) El DESARROLLADOR entregará a cada vecino la suma de cinco mil dólares junto con el monto para reparaciones, a efecto de que sea utilizado en la aplicación de mitigadores de ruido. (O) En caso del señor William Thomas Douglas, el DESARROLLADOR se compromete a entregarle una suma extraordinaria de tres mil dólares junto con el monto de reparaciones para que adquiera aires acondicionados para su vivienda. (…) (Q) La DESARROLLADORA cubrirá los honorarios legales de ambas partes. (TRES) El presente acuerdo conciliatorio extrajudicial y transacción encuentra asidero legal en el artículo mil trescientos cincuenta y siete del Código Civil, quedando legitimada la parte cumpliente en caso de incumplimiento de la otra, acudir a la vía civil a los trámites de ejecución de sentencia para hacer valer sus derechos (...)”. El subrayado y el sombreado de texto se añaden. Se tuvo por probado, asimismo, que el comité técnico que valoraría las obras a realizar, fue integrado por los ingenieros Fernando Peñaranda Peralta y Jorge Álvarez Mondragón. Sin embargo, estos informaron que no pudieron llegar a un informe consensuado, por lo que, cada uno, emitió su criterio por separado (hechos probados décimo tercero y décimo quinto). Mientras el primero de ellos recomendó obras más superficiales, como raspado de paredes, empastado de las fisuras y pintura; el segundo consideró necesaria la demolición de la obra y construcción de una nueva, dada la gravedad de las afectaciones (apartados 16 y 17 del cuadro fáctico prohijado). También se estableció que el representante de la demandada realizó un ofrecimiento indemnizatorio a la actora, de conformidad con el criterio del ingeniero Peñaranda. Sin embargo, esta última no lo aceptó y realizó indagaciones adicionales para que se realizara un análisis estructural de la casa de habitación (hechos décimo octavo y décimo noveno). Luego, en la demanda, lo pretendido ha sido una ejecución forzosa; o bien, subsidiariamente, una resolución contractual, por falta de cumplimiento. Únicamente para el caso de que no se considerara procedente ninguna de esas dos opciones, es que se solicitó una responsabilidad aquiliana; es decir, extracontractual. El recuento de los anteriores hechos es de particular relevancia, pues muestra que, ante todo, lo perseguido en este proceso es que se logre materializar el convenio que ambas partes pactaron para resolver sus diferencias. De ahí que no procedía el acogimiento de la transacción o cosa juzgada, por cuanto, lejos de plantearse una pretensión contraria a ese contrato autocompositivo, se ha buscado su efectiva ejecución, ante la falta de consenso entre los profesionales designados por las partes. Igualmente, tiene pleno sentido que se pretendiera, subsidiariamente, una indemnización por daños y perjuicios, para el caso de que no se considerara procedente la ejecución o resolución contractual, debido a los daños causados. De lo contrario, el conflicto podría quedar sin resolver. Por ende, es claro que las excepciones de transacción y de cosa juzgada deben ser rechazadas. Diverso sería el caso de haberse solicitado, directamente, una indemnización por los mismos hechos objeto de transacción, sin buscarse antes la materialización de los efectos jurídicos programados, o bien, su resolución por incumplimiento. En tal supuesto, sí habría sido forzoso el acogimiento de la defensa de transacción, por cuanto se estaría evadiendo el mecanismo pactado voluntariamente por las partes para solucionar sus diferendos. En ese sentido se pronunció este órgano en un asunto similar, en el voto no. 187-F-S1-2024 de las 10 horas 30 minutos del 29 de febrero de 2024. Sin embargo, por las razones expuestas, tal no es el caso. Ergo, las defensas invocadas debían ser rechazadas, por lo que no hay aspecto alguno que casar en ese sentido.

VII.De seguido se analiza la procedencia de los demás agravios, previa síntesis del criterio del Tribunal, con respecto al fondo de lo debatido. Dicho órgano colegiado tuvo por demostrado que las partes consintieron en un convenio de solución de conflictos denominado “acuerdo conciliatorio extrajudicial y transacción” (hecho probado sétimo y considerando VII). En virtud de este negocio, refirió, la parte demandada asumió el compromiso de restituir las casas de habitación de varios vecinos de la zona (no solo de la actora) al estado físico que presentaban de previo al inicio de las obras de construcción en la propiedad de la accionada. Sin embargo, para tales efectos, prosiguió, se estableció la creación de un Comité Técnico que debía realizar la evaluación de la estructura de la casa y los respectivos daños. Empero, hizo ver, los integrantes del comité conformado no llegaron a un consenso sobre la forma en que debía ser evaluada la estructura. Por ende, entendieron los juzgadores, no resulta procedente la consecuencia prevista en el contrato. Descartaron, por la misma razón, que la demandada hubiese incumplido su compromiso, pues esta debía proceder conforme a lo que acordara el órgano técnico, lo que no ocurrió. Por ese mismo motivo, discreparon de la tesis de la parte accionada, según la cual fue la actora quien incumplió al no haber aceptado el monto que le ofreció Lindora Project Mil Ochocientos S.A., lo que tampoco le era exigible, ante la falta de una posición determinada de parte de la susodicha junta. En consecuencia, las pretensiones asociadas a un incumplimiento contractual fueron denegadas. Diverso fue el criterio del a quo con respecto a la segunda pretensión subsidiaria, en la que se buscó, directamente y sin depender de un incumplimiento contractual, la indemnización de los montos correspondientes a la “restitución y reparación de la casa”, así como a los gastos de peritajes, estudios técnicos y honorarios profesionales erogados para efectos de evaluar y valorar los daños y perjuicios causados. Consideraron las personas juzgadoras que estos extremos de la demanda sí son de recibo, toda vez que, conforme a la prueba evacuada, se demuestra que fue la construcción realizada por la demandada la causa de los daños constatados en la casa de la sociedad demandante, además de que los menoscabos son de tal intensidad que no es procedente su reparación. Desmeritó el dicho de los expertos ofrecidos por la parte accionada, por cuanto, en su criterio, su análisis carece de razones de peso, para desvirtuar la gravedad de las afectaciones, así como las conclusiones de la pericial, el informe aportado por el ITC y el criterio del integrante del comité designado por la parte actora.

VIII.Ahora bien, por lo que se dirá, el recurso es procedente parcialmente. La demanda sí debía ser acogida, a efectos de que la empresa accionada asuma la reparación de la vivienda de Lindora Project Mil Ochocientos S.A., aunque no por responsabilidad aquiliana, en los términos que lo hizo el a quo, sino por ejecución forzosa de la transacción. Es oportuno acotar que, tal y como lo señaló el Tribunal, los compromisos asumidos por la actora no han sido materializados, en razón de que el Comité designado no llegó a un acuerdo, sin que se haya tenido por demostrado que se pactó un método de solución de ese tipo de diferendos. Así las cosas, tenemos que, en la especie, la parte demandada, aún y cuando no ha honrado sus obligaciones, no se encontraba en estado de incumplimiento culposo, puesto que el mecanismo pactado por las partes para determinar el contenido de la obligación de hacer asumida por la demandada resultó ineficaz, no solo en el plano meramente jurídico, sino en la vida real, pues no fue útil para solventar la controversia objeto del acuerdo. No obstante, esto no vacía de contenido a la referida transacción, cual era la restitución de la vivienda afectada a su estado anterior a los hechos nocivos, por los cuales asumió responsabilidad la sociedad demandada. Dicho sea de paso, esto hace inútil el esfuerzo del recurrente en achacar responsabilidad a la accionante, por falta de resguardos estructurales adecuados en la vivienda -aislamiento adecuado para la arcilla expansiva-, como causa concurrente de los daños materializados, puesto que ya había asumido, desde el acuerdo transaccional, la incondicional obligación de reparar la edificación referida, a su estado anterior a la construcción de la desarrolladora. Por ende, no es de recibo que ahora se esfuerce en alegar que, de haberse adoptado determinados recaudos ingenieriles, a la hora de construirse la vivienda de la actora, la misma habría sufrido un menor deterioro -o ninguno-, cuando la demandada erigió la obra controvertida. Ahora bien, teniendo claro lo anterior, debe recordarse que los contratos obligan no solo a lo que literalmente disponen, sino, además a: ”…las consecuencias que la equidad, el uso o la ley hacen nacer de la obligación, según la naturaleza de ésta”, conforme a lo dispuesto en el precepto 1023 del Código Civil. De tal manera, en aras de propiciar la conservación del contrato, así como la efectividad de la programación de intereses realizada voluntariamente por las partes contratantes, a la luz de los principios de cooperación y buena fe, en materia contractual, debe afirmarse que, si subsiste el daño causado a la actora, no era procedente, sin más, desconocer la transacción, aunque tampoco rechazar la demanda, como lo ha pretendido la parte accionada, pues ciertamente ha sido necesaria la interposición de esta lite, para que se concrete la obligación de hacer asumida por Lindora Project Mil Ochocientos S.A. Sobre el reconocimiento de un principio de conservación del contrato, consúltese, de esta Cámara, el voto no. 105-1996 de las 11 horas 30 minutos del 30 de septiembre de 1996 en: https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0034-175910. En ese sentido, el proceso asume una relevancia declarativa, desde la perspectiva de los alcances de las estipulaciones negociales controvertidas, tal y como lo permite el precepto 23.1 del Código Procesal Civil, en los siguientes términos: “Se podrá pretender ante los tribunales la condena a determinada prestación, la declaratoria de existencia, constitución, modificación o extinción de derechos y situaciones jurídicas” (El subrayado y énfasis de texto se añaden). En ese orden de ideas, denegar, sin más, la demanda, propiciaría un absoluto incumplimiento de las obligaciones contractuales, debido al defecto de la cláusula de la transacción referente a la integración del comité técnico, cuyo fin no era otro sino que se estableciera, técnica e imparcialmente, en qué consisten las obras de reparación que amerita la vivienda, lo que una de las partes se obligó a asumir. En línea con lo dicho, sí tiene razón la parte recurrente en que la normativa aplicable en el subjúdice, es de naturaleza contractual -además de la obligacional, en general- y no extracontractual. También en que no deberían imponerse obligaciones diversas a las acordadas. Esto, en razón de que lo pretendido es la ejecución forzosa de las prestaciones pactadas en un negocio transaccional. Por ende, en caso de falta de cumplimiento, resultaban aplicables las regulaciones que tienen por objeto las obligaciones y los contratos, cuales son, entre otras, los artículos 692, 693, 702 y 704 del Código Civil, en lugar del precepto 1045 ibídem, cuya operatividad se verifica cuando la responsabilidad no se debe a un nexo contractual previo. No obstante, lo cierto es que era igualmente procedente ordenar el cumplimiento de lo pactado. En ese sentido, debe recordarse lo dispuesto en el artículo 693 del cuerpo normativo referido: “Toda obligación civil confiere al acreedor el derecho de compeler al deudor a la ejecución de aquello a que está obligado”. Consecuentemente, más allá del desacuerdo de los integrantes del comité, es indiscutible que la parte actora tenía pleno derecho de exigir, judicialmente, que la parte demandada honrara su compromiso de restituir la vivienda al estado que tenía anteriormente a la obra constructiva que llevó a cabo la demandada, puesto que no lo ha hecho. Para esto, dada la falta de consenso entre los expertos propuestos por las partes, resultaba prácticamente obligada la presentación de la demanda, a efectos de que fuera un tercero imparcial el que determinara -efecto declarativo del fallo- cuál es la naturaleza de las obras a realizar por la desarrolladora del proyecto que resultó lesivo, a efectos de honrar las obligaciones asumidas por esta voluntariamente en el acuerdo de transacción. Por ende, discrepa la Sala con el Tribunal en que lo procedente fuera el acogimiento de la demanda a la luz de la responsabilidad aquiliana. Empero, tampoco es de recibo que lo procedente era su rechazo. En cambio, como se verá, la restitución de la casa a su estado anterior a la construcción realizada por la empresa accionada sí tenía cabida a la luz de la petitoria por ejecución forzosa del contrato, contenida en el punto “C” de las pretensiones principales del libelo inicial del proceso (folio 63 del expediente físico), con la salvedad de que la falta de cumplimiento de las obligaciones asumidas por la demandada no es culposo, sino por un defecto en el diseño contractual que justificaba la interposición de esta lite, en aras de que fuese un órgano investido de potestad jurisdiccional el que determinara los trabajos que deben realizarse, en acatamiento de las estipulaciones acordadas por las partes. Así las cosas, resulta obligado verificar si las obligaciones impuestas en el fallo a la demandada se ajustan a lo acordado en la transacción, o bien, si exceden de esta. En este último caso, deberá ajustarse lo concedido a la accionante a lo acordado de manera voluntaria por ambas partes. Antes de esto, resulta necesario tomar en consideración no solo lo expuesto por el recurrente, sino también los argumentos de la actora, tal y como lo dispone el precepto 69.8 del Código Procesal Civil, toda vez que el fallo recurrido le resultó favorable, lo que explica su falta de impugnación. Esta, desde un inicio, alegó que la demandada incumplió el contrato de transacción, puesto que ofreció realizar arreglos meramente superficiales, a pesar de que la estructura de la casa damnificada ameritaba de trabajos más profundos. También se quejó de que el Ingeniero designado por la demandada no visitó el terreno, ni realizó las operaciones necesarias para emitir su criterio, conforme a lo pactado. Resaltó que la actora contrató servicios del Lanamme y del ITC, para determinar los trabajos a realizar; mientras que la demandada mostró desidia para cumplir lo pactado, limitándose a ofrecer arreglos insuficientes para reparar los daños causados. En sus alegatos de cierre, manifestó que la prueba que ofreció es coincidente en la entidad de los daños causados, así como en la necesidad de que se realice una nueva construcción. Por todo ello, aseguró que la sociedad Lindora Project Mil Ochocientos S.A. incurrió en incumplimiento grave de la transacción, siendo procedente, en su criterio, el cobro de las obligaciones de lo pactado, además de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento (ver hechos 14 a 21 de la demanda -folios 48 a 67 del expediente físico-, fundamentación jurídica de la misma y conclusiones -primeros treinta minutos del audio del 07/07/2020 a las 10:02:23 horas).

IX.Sobre si resulta justificado o no que se imponga, en el fallo, la obligación de construir nuevamente la vivienda de la demandante, a la luz de la prueba recabada. Es importante dejar claro que, tal y como se desprende de los compromisos pactados en la transacción, la demandada se obligó a restituir la vivienda de CORPORACIÓN BL DIECIOCHO DE SANTA ANA S.A. a su estado anterior a la construcción que dio lugar al interdicto de suspensión de obra nueva transado. De tal manera, sí resultaba procedente, a la luz de lo acordado por las partes, que se ordenaran las obras necesarias, incluida una nueva construcción, de no ser recuperable o reparable la primera, tal y como antes se explicó. Ahora bien, teniendo eso en mente, concluye la Sala que no lleva razón la parte recurrente cuando alega que, para reparar los daños causados bastaba con realizar trabajos superfluos tales como repellos y pintura, pues la prueba acredita, sobradamente, que la entidad de las afectaciones causadas -algunas de ellas, al menos- es sustancialmente mayor y a nivel estructural. Tampoco es de recibo que la accionante misma tenga parte de la responsabilidad por los deterioros causados, por defectos de su propia construcción. Por una parte, el recurrente se centra en la supuesta falta de experiencia de la perita judicial, así como en una supuesta parcialidad del testigo Alvarez Mondragón. Sin embargo, omitió combatir debidamente valoraciones específicas y trascendentes que realizó el Tribunal sobre lo que dichos expertos indicaron, así como la relación que hizo entre lo que estos manifestaron y otros elementos de convicción, como lo fue el reconocimiento judicial. El recurrente insiste, además, en apelar al carácter especializado del Centro de Investigación en Vivienda y Construcción del Instituto Tecnológico de Costa Rica, en el tanto este indicó, en su informe, que: “…la estructura podría recuperar su capacidad estructural e inicial siempre y cuando se construyan elementos estructurales estratégicamente colocados que permitan la interacción entre lo existente, con su remanente de capacidad y los elementos nuevos a colocar”; asimismo, se apoya en la experiencia que manifestaron tener los profesionales que consideraron que las reparaciones a realizar no ameritan una nueva construcción. Empero, el Tribunal sí valoró el informe especializado en cuestión, señalando que, en este, se indicó que es probable que la construcción del centro comercial tuviera efectos perjudiciales en la vivienda de la actora, en razón de la falta de obras de contención – como taludes o muros de contención - que evitaran la afectación de las estructuras vecinas. De ese mismo dictamen, destacó que, conforme a lo dicho por el ITC, la casa de la demandante fue construida de forma correcta, sea, con material de buena calidad y que la capa de suelo instalada le dio resistencia a la edificación. Reprodujo, de dicha prueba, el extracto que se reproduce de seguido: “(…) Las pruebas de SPT realizadas en la vivienda, muestran que la capa de suelo entre 0.90 m. y 1.35 m., posee una buena resistencia (entre 13 y 15 ton/m²), por lo tanto el suelo no tiene problemas para soportar las cargas provenientes de la casa(...)”. De manera coincidente, apreció lo expuesto por el Ingeniero Álvaro Escamilla, en los siguientes términos: “Durante la construcción de la vivienda en el año de 1999, la parte actora consciente de la situación de los suelos arcillosos realizó una sustitución de suelos de 90 cm., tal como lo indicó el ingeniero Álvaro Escamilla Gutiérrez cuando afirmó que en la memoria descriptiva de la construcción de la casa, se establece claramente una sustitución de suelos de 90 cm. Indicó el señor Escamilla que la valoración posterior hecha por el Instituto Tecnológico estableció que esa era digamos el tratamiento adecuado que se debería de dar para que la casa tuviera un comportamiento estructural adecuado, (min. 50 del audio ubicado en el legajo electrónico de pruebas de la parte actora incorporado al expediente electrónico en fecha 21/02/2018 10:24:16)”. Tales aspectos de la motivación son cardinales, pues el a quo apreció manifestaciones contenidas en el mismo elemento de convicción que señala el recurrente, para establecer que la casa de habitación de la actora tenía una construcción apropiada y que la causa adecuada –bastando un alto grado de probabilidad para tenerse como tal– del daño fue la falta de medidas en la construcción aledaña que evitaran el que se causaran daños a inmuebles aledaños. En ese orden de ideas, valoró también que, desde antes de la construcción del centro comercial, la empresa desarrolladora contaba con un estudio de suelos a cargo de la empresa Castro y De la Torre S.A., con número INF. #07-745, y datado de julio del año 2007, en el que se indicó: “Se deberá estar vigilante a que en los terrenos aledaños, no se altere la condición natural del terreno, ya que esto podría iniciar un proceso de movimientos. En todo caso, de efectuarse cortes fuertes en dicho terreno o en las colindancias, se recomienda confinarlo por medio de muros de retención”. Por si fuera poco, destacó que, al realizarse el reconocimiento judicial se observó una gran cantidad de grietas en la vivienda, constatándose que las afectaciones no hacen sino agravarse con el tiempo, lo que tampoco fue desvirtuado en el recurso. Esto es coincidente con el informe del Lanamme con no. I-0258-18 (ST-142-18) luego de realizar ensayos los días 2018/02/20–2018/02/22, el que dio lugar al incidente de hechos nuevos que resultó declarado con lugar en la misma sentencia, en el que se detectó un incremento cuantitativo de las fracturas, grietas y reventaduras en la vivienda, así como un mayor desplazamiento en las previamente existentes -lo que no fue desvirtuado en el recurso-. Luego, si bien el Tribunal anticipó que valoraría con reserva el dicho del señor “Escamilla Gutiérrez”, en el tanto manifestó que había intentado que la obra desarrollada por la actora no obtuviera viabilidad ambiental, lo cierto es que halló diversos aspectos de su dicho y criterio que encontró coincidentes con otros elementos de convicción. De tal manera, la Sala coincide con el a quo en que, de existir puntos coincidentes de su dicho, con otros elementos de convicción, no hay un motivo suficiente para desechar su experticia y su juicio técnico, por el hecho de que él considerara que la construcción no era ambientalmente sostenible. En ningún momento se destacó que tuviera una posición personal de enemistad o conflicto de intereses propios con alguna de las partes, sino que, al decir del Tribunal, la razón que él explicó por la cual se opuso, en su momento, a la obra, fue por “…la enorme cantidad de violaciones a la evaluación ambiental y se está documentando para pedir la anulación de la viabilidad ambiental (min. 38 del audio ubicado en el legajo electrónico de pruebas de la parte actora incorporado al expediente electrónico en fecha 21/02/2018 10:24:16)”. Es decir, él adoptó una posición de disconformidad con el proyecto, desde una perspectiva ambiental; sin embargo, ello no quiere decir que tuviera la intención de perjudicar o beneficiar a alguna de las partes, por razones subjetivas. En todo caso, si algo ha quedado claro es que la construcción terminó siendo, efectivamente, perjudicial. De ahí que, lejos de desacreditar su dicho, los hechos demuestran que tenía razones, al menos plausibles, para cuestionar la inocuidad de la obra frente a terceros –no necesariamente por afectaciones ilegítimas al medio ambiente, pues este asunto no tiene por objeto determinar el impacto o viabilidad ambiental de la misma, por lo que en ese sentido la Sala se abstiene de emitir cualquier juicio de valor-. Sin perjuicio de lo anterior, debe aclararse que el Tribunal señaló que fue el testigo Escamilla Gutiérrez quien manifestó lo anteriormente expuesto, sobre su oposición a la obra, por razones ambientales. Sin embargo, el recurrente lo endosa al testigo Álvarez Mondragón sin invocar un error de parte del Tribunal. En todo caso, lo anteriormente observado por la Sala aplicaría para uno u otro deponente, indistintamente. Ahora, retomando con las correlaciones que estableció el Tribunal entre los elementos de convicción que sustentaron su postura, reseñó que el Ingeniero Álvarez Mondragón estableció que las excavaciones realizadas en la propiedad de la demandada no guardaron el retiro que se requería, por lo que era menester la adopción de medidas especiales, tales como la instalación de estructuras de contención previos, como pantallas de tablestacas o muros-pantalla de concreto armado, lo que no se hizo. Nótese, en lo que respecta a la necesidad de tales estructuras de resguardo, dicho criterio es coincidente con el del propio ITC, en el tanto señaló que, al no haberse contado con medidas de contención que evitaran afectar a las heredades vecinas, la obra se erigió en causa probable de los daños, lo cual en todo caso no corresponde establecer, pues se está ante la ejecución de un acto de transacción. Asimismo, hay coincidencia con el informe que, desde antes, había emitido la empresa Castro y De la Torre S.A., con número INF. #07-745, y datado de julio del año 2007, cuando recomendó la instalación de obras de retención, para evitar movimientos aledaños que afecten a los terrenos vecinos. Para la Sala, más bien, si hay un criterio que podría estar sesgado y resulta endeble, es el del señor Ascensio Fernández, quien trabajó como ingeniero en la desarrolladora del Centro Comercial. Debido a ese vínculo ocupacional, es natural asumir que él no busque indicar que la obra estuvo mal realizada. En ese sentido, su postura, sobre la falta de necesidad de construir un muro de retención, es totalmente insuficiente para desmentir las abundantes y técnicas probanzas que indican lo contrario. Por otra parte, no se advierte que el Tribunal confundiera lo expuesto por el ITC, sobre la falta de un aislamiento adecuado para la arcilla expansiva existente; pues expresamente se refirió a tal hallazgo. Sin embargo, estableció, conforme a la abundante prueba recabada, que fue la falta de muros de retención, en la construcción aledaña, lo que causó el daño. Dijo: “…lo cierto del caso es que las presiones y concentraciones fueron alteradas debido a las excavaciones, vibraciones y falta de muro de retención aspectos que generaron la afectación a la vivienda de la parte actora. Es claro que esa situación no exime al demandado del nexo causal, no tiene la fuerza suficiente para generar la ruptura del nexo causal (en este caso culpa de la víctima) pues es indudable que la situación que generó el daño en la vivienda fueron las excavaciones, las fuertes vibraciones y sobre todo la ausencia de medidas como la creación de un muro de retención. Todo lo anterior permite concluir que existe un nexo causal entre los daños en la vivienda de la parte actora y las obras constructivas realizadas en el inmueble de la demandada”. La Sala considera adecuada esa conclusión. No hay ninguna prueba o hecho probado que indique que la casa tenía problemas estructurales de previo a la construcción que desarrolló su vecina. Así, considerando que esta no adoptó las medidas que resultaban técnicamente recomendables, y que posteriormente a tal hecho surgieron las múltiples afectaciones que han sido constatadas por diferentes personas expertas en ingeniería, además del hecho confesado espontáneamente por la parte actora, de que otras viviendas vecinas resultaron afectadas y ameritan de reparaciones, esta cámara no tiene duda en que, efectivamente, la lógica, la ciencia y el correcto entendimiento humano permiten colegir, con certeza, que no fue sino la obra realizada por la accionada la causa de los daños detectados. La prueba permite concluir que, de haberse adoptado medidas de contención adecuadas, es altamente probable que no se hubieran generado los menoscabos sufridos por la vivienda vecina. En otras palabras, la omisión detectada es causa adecuada del daño. De tal manera, aún y cuando pudieran haberse tomado una o más medidas que se podrían haber considerado convenientes para resguardar, en mayor medida, la integridad de la casa de habitación afectada, frente a una construcción como la que erigió la accionada, lo cierto es que la vivienda fue edificada con medidas suficientes para tener un comportamiento estructural adecuado (relación del informe del ITC y el criterio externado por el Ingeniero Álvaro Escamilla, en aspectos que no fueron refutados por el recurrente). Es más, en el informe CIVCO-FG-31 del ITC, invocado por la misma parte que ahora recurre se indicó: “Al estar las arcillas confinadas, era poco probable que se presentara algún cambio drástico de la humedad del suelo que activara la expansión de las arcillas y afectara la estructura, ya que el sistema se encontraba estable; la mejor evidencia de ello es que en casi 20 años, las (Sic) casa no mostró evidencia de problemas con el suelo. Los problemas se comenzaron a presentar luego de que comenzaran las obras de un nuevo centro comercial en la propiedad detrás de la casa, a mediados del 2015, según lo indicado por el propietario. Durante la construcción de este centro comercial, se realizó un corte completamente vertical en la colindancia con la propiedad del Sr. Thomas Douglas, lo que pudo provocar un cambio abrupto en la humedad del suelo y producir que la arcilla se activara y provocara una expansión del suelo no tolerable por la estructura” (Folio 41 del Informe CIVCO-FG-31, anexo físico al expediente). También se hizo ver, en el mismo dictamen, que la construcción realizada por la demandada no cumplió con las medidas dispuestas en el Código de Cimentaciones de Costa Rica para proteger estructuras vecinas; concretamente, se identificó la sección 4.2.9, en la que se exige que: “Para la ejecución de excavaciones a distancias menores que las indicadas en la figura 4.7, se deben utilizar soluciones especiales, tales como excavaciones en trinchera por etapas o construcción previa de estructuras de contención como pantallas de tablestacas, muros-pantallas de concreto armado, y otras opciones”. En el documento, se indicó, con detalle, por qué motivo esta disposición fue incumplida en la construcción que dio lugar al conflicto, al no haberse edificado un muro de contención por etapas, oportunamente (pág. 43 del informe). Así, es claro que el factor que incidió -como causa adecuada- en el deterioro de la edificación fue exógeno, a raíz de las fuerzas derivadas de la construcción, las que no fueron contenidas por medio de las estructuras que debieron instalarse al efecto, sin que haya una razón suficiente para descartar el altísimo grado de certeza que existe entre la obra en mención y los menoscabos constatados posteriormente. En todo caso, el esfuerzo argumentativo de la parte recurrente, para buscar endosar a la accionante aunque sea parte de la responsabilidad por los daños causados a su vivienda, resulta totalmente inútil, por cuanto desde la transacción misma, la sociedad demandada asumió la totalidad de los costos de las reparaciones, lo que conlleva la aceptación de haber causado los daños detectados, sin que sea de recibo que pretenda endilgar parte de estos a la accionante, lo que sería contrario a sus propios actos, conculcándose así el principio de buena fe contractual. Por ende, la discusión que pretende traer a colación es inoponible ante la eficacia del acuerdo que voluntariamente aceptó y tanto ha invocado en resguardo de sus derechos, en este proceso. Luego, esta cámara prohíja el juicio del a quo, en el sentido de que el criterio de los ingenieros Peñaranda y Freer Rohrmoser, sobre la posibilidad de realizar reparaciones meramente superficiales y estéticas, no se asienta en metodologías idóneas de diagnóstico para descartar la necesidad de otras intervenciones. El recurrente cita extractos de sus declaraciones que, si bien evidencian su parecer, no muestran cuáles constataciones o verificaciones técnicas siguieron para arribar a sus recomendaciones. En el caso del señor Peñaranda, por ejemplo, se alude a lo que indicó cuando se refirió al informe de Lanamme, a efectos de acreditar que sí lo estudió. Sin embargo, el Tribunal lo que resaltó como relevante no fue la falta de lectura del mismo, sino la ausencia de un método fidedigno de constatación de la magnitud de las afectaciones, lo que este órgano comparte, pues no hay argumento alguno del recurrente que desmienta lo observado en instancia, para lo cual debería evidenciar que el experto sí empleó alguna técnica de análisis que explique por qué razón basta la realización de reparaciones meramente superficiales, como lo ha propuesto la parte actora. Conviene prestar atención a los aspectos de la testimonial invocados por el casacionista. Del dicho del testigo Peñaranda resaltó las siguientes manifestaciones: “…no son estructuralmente importantes porque se trata de dos materiales completamente diferentes que, a su vez, se comportan diferente y por lo tanto es muy lógico y muy usual encontrar ese tipo de separaciones”; “El estudio de Laname hace un inventario muy bien hecho de la cantidad de fisuras; sin embargo, llama la atención que ellos encontraron fisuras, las catalogaron en diferentes grupos, y digamos, la mayoría tienen entre cero punto uno y cero punto dos milímetros. O sea, es el diez por ciento de un milímetro, o el veinte por ciento de un milímetro. Hay algunas de medio milímetro, lo cual habla muy elocuentemente de la magnitud del daño, porque son fisuras, diay no sé, la décima parte de un milímetro puede ser un pelo grueso… (Pregunta: para ud. la conclusión era que había que demoler la casa y construirla de nuevo) No, de ninguna manera. Mi criterio dice que no. De hecho, las casas, el día que yo las fui a ver, estaban habitadas, corrientemente. NO había ningún problema serio”. De Ascencio Hernández, se reprodujo el siguiente extracto: “Yo tengo cuarenta años ahorita, y más o menos diez a doce años de trabajar como ingeniero civil profesional, y me he desarrollado siempre en este campo, en el campo de la ingeniería, digamos, lo que es el desarrollo inmobiliario. En mis inicios estuve con una empresa que se llama Portafolio Inmobiliario. Para ubicarlos, es la empresa dueña de proyectos como Avenida Escazú… (pregunta: ¿es necesario demoler la casa? No jamás… la casa funciona bien y está habitable. Tal vez hay que hacerle algunos arreglos, pero como maquillaje tal vez. Una grieta es simple de arreglar; puede abrirse un poquito y llenarla con productos que ahora hay en el mercado para arreglarla y después volverle a echar pintura, pasta, sellador y listo. Pero sí está habitable”. Con respecto a lo que manifestó el testigo Freer Rohrmoser, se resaltó que en la sentencia se apuntó que él acotó que: “(…) lo que habían eran daños menores en la casa, que ni siquiera se podía demostrar que eran producto de la construcción, pero suponiendo que fueran producto de la construcción, eran daños menores que se reparaban con repello, pintura (…)”. Como ya se dijo, el juicio de tales expertos, si bien respetable, no alcanza a desmeritar las múltiples evidencias de que la construcción de la demandada ameritaba de medidas de contención que no fueron realizadas, así como de las graves secuelas que esta produjo, pues carecen de sustento metodológico suficiente. Además, se hace alusión a posturas muy generales, que no se refieren, en concreto, a las afectaciones que han sido detectadas en el lugar. Vale acotar que la Sala ha procedido a revisar las declaraciones de los testigos ofrecidos por la demandada. Se trata de los señores Peñaranda Peralta, Carlos Ascensio Fernández y Manuel Freer Rohrmoser (archivo del 27/02/2018 a las 10:31:22). Sin embargo, aunque los tres se pronunciaron en el sentido de que, según su criterio, bastaba la realización de obras como repello y pintura, ninguno de ellos dio cuenta de la realización de pruebas y exámenes diagnósticos, con base en métodos e instrumentos adecuados al estado de la técnica, que permitieran la verificación de la condición estructural, con posterioridad a la obra. En cambio, se nota que, prácticamente, se basaron en su mera observación y opiniones sobre las grietas y demás elementos estructurales que pudieron ver, echándose de menos la realización de pruebas científicamente sustentadas como para desmentir la existencia de daños estructurales, tal y como lo determinó el ITC. Así lo aceptó el señor Peñaranda Peralta, verbigracia, a minuto 38:23 del audio aludido, cuando se refirió a algunas de sus indagaciones. Dijo: “…no se hicieron pruebas destructivas, ni no destructivas, sobre los elementos de ningún tipo”. También a minuto 56:29, dijo el señor Carlos Ascensio Hernández, cuando se refirió a las visitas que hizo a la propiedad de la actora, mientras trabajó en la construcción, de la cual estaba a cargo -según dijo, como “director del proyecto en sitio”, a minuto 42:47 de la grabación-, lo siguiente: “…ya de ahí nunca se uso ningún tipo de herramienta ni nada, sino es puro criterio profesional, ver que las grietas, que uno podía sentir ahí talvez que, hacer algún tipo de inspección, lo que ellos quisieran que yo viera. Yo veía y les podía hacer ver, este, que a mi parecer, la casa me parecía, que se veía que tenía lo normal, grietas de una casa de no se que pueden tener esas casas, 25-30 años…”. El señor Freer Rohrmoser tampoco hizo ver que se hayan utilizado indagaciones diversas a la observación. Entre otros aspectos, dio cuenta de que él también trabajó en el proyecto constructivo que originó la situación; relató las reparaciones que se hicieron en otras viviendas; expuso que el informe de Lanamme no tenía conclusiones y compartió su criterio en respaldo del experto designado por la demandada, para valorar las reparaciones a realizarse. Empero, tampoco dio cuenta de una metodología científica adecuada, como para sustentar sus conclusiones. Ahora bien, siguiendo con el fallo, tenemos que, del testigo Álvarez Mondragón se destacaron diversas y concretas manifestaciones. Entre otras alusiones a dicha prueba, en la sentencia se indicó: “El informe del ingeniero Jorge Álvarez Mondragón con respecto a los desplomes asegura que una desviación de 5,30 grados es incorregible (en este caso se trata de pared exterior de la entrada, ver tabla 7 del informe LANAMME, p. 51), además que existen 3 grietas que atraviesan las estructuras transversalmente sobre todo el ancho o espesor del elemento que exigen la demolición de las estructuras, las 42 grietas distribuidas por todos los elementos estructurales de la vivienda es una cantidad excesiva, la existencia de grietas de 17, 39 y 60 milímetros de profundidad obligan a sustituir los elementos estructurales ya que la durabilidad y resistencias de estas se ven comprometidas (pág. 28 del informe). Como se observa, el tema de los desplomes y grietas (su cantidad y profundidad) obligan a sustituir todos los elementos estructurales, es decir, que también es un daño de gran consideración”. Lo anterior da cuenta, cuando menos, de afectaciones estructurales -aunque no conclusivas, en criterio de la Sala, sobre el tipo de reparaciones a realizar, como adelante se observa-. Sin embargo, el casacionista, en lugar de objetar con precisión y la debida motivación técnica, aspectos tan relevantes como los descritos, intenta escudarse en la experiencia de los profesionales que recomendaron obras más superficiales; sin embargo, si bien ese es un aspecto a tomar en cuenta, no debe llevarse al punto en el que cualquier opinión de un experto sea tomada por cierta, con independencia de si es fundada o no. Lo anterior constituiría, sin más, la sumisión a una simple falacia de autoridad, lo que no puede ser un parámetro de decisión jurisdiccional; menos con respecto a un tema tan sensible como lo es la seguridad de una vivienda habitada, pues deben prevalecer los derechos a la vida, a la salud y a una vivienda digna. Por otra parte, se alega que el Tribunal debió considerar, al valorar la prueba, que la perita designada se negó a realizar su visita, in situ, en compañía de la parte actora; sin embargo, un alegato de esa suerte no corresponde a un tema de fondo, sino procesal. Empero, no se ha planteado ninguna causal de este tipo por esta razón –las que tienen sus propios requisitos de procedencia-, sino únicamente la violación de normas de apreciación de la prueba y de normas sustantivas, lo que se descarta por las amplias razones expuestas. Además, desde una perspectiva de valoración probatoria, este órgano considera que el hecho que la parte demandada no estuviera presente en dicho acto –aunque deseable- no es motivo suficiente para desvirtuar los múltiples y coincidentes elementos de convicción -reconocimiento judicial, informes técnicos de diferentes organizaciones y personas, además del criterio mismo de la perita designada - que indican que la construcción realizada por la empresa Lindora Projects causó daños estructurales relevantes a la vivienda de la actora. Debe decirse, por otra parte, que el hecho de que la casa esté habitada no desmiente lo anterior. Tal postura tiene implícito un planteamiento totalmente inaceptable: Que si no se materializa alguna situación lamentablemente grave y dañina – incluso en detrimento de la humanidad de quienes habiten la casa – la vivienda puede seguir siendo habitada de manera segura, pese a los múltiples criterios técnicos que indican lo contrario. Además, pasa por alto el hecho de que una afectación estructural puede no manifestarse inmediatamente, pero sí disminuir la vida útil de la obra, o bien, su resistencia frente a eventuales acontecimientos como eventos telúricos. Tampoco contradice lo aquí demostrado que otras viviendas no hayan ameritado de una reconstrucción total, pues la afectación a cada una de ellas pudo ser distinta atendiendo a diversos factores que no fueron analizados en esta lite. Además, no necesariamente todos los vecinos han hecho valer sus derechos de la misma manera, por lo que el simple hecho de que otras residencias hayan sido intervenidas con obras más superficiales no es, en modo alguno, motivo suficiente como para excluir la necesidad de realizar reparaciones estructurales en este caso. Tal no es un planteamiento que se sustente ni en la lógica, ni en la técnica, la lógica, la experiencia o el correcto entendimiento humano. En lo que respecta a que la casa no era nueva, la Sala considera que esta no es razón para establecer que la casa debe ser restituida a menos que condiciones óptimas para su ocupación. Como el Tribunal lo indicó, hay elementos de convicción que apuntan a que la misma tenía condiciones estructurales adecuadas. En ese sentido, recuérdese, el a quo, al referirse al informe CIVCO-FG-31, fechado 23 de setiembre de 2016, emitido por el Centro de Investigación en Vivienda y Construcción del Instituto Tecnológico de Costa Rica, indicó: “…el estudio aludido indica en sus conclusiones que “Las pruebas de esclerómetro realizadas en las paredes indican que el concreto utilizado para la construcción de la casa es de buena calidad estructural y cumple con los requerimientos del CSCR-10”, además agrega “Las pruebas de SPT realizadas en la vivienda, muestran que la capa de suelo entre 0.90 m. y 1.35 m., posee una buena resistencia (entre 13 y 15 ton/m²), por lo tanto el suelo no tiene problemas para soportar las cargas provenientes de la casa”. Ese informe lo que viene a decir es que la casa fue construida con un material de buena calidad y que la capa de suelo que se le instaló antes de su construcción le dio resistencia a la edificación de la casa…”. Tal valoración no fue desvirtuada, ni tendría la Sala razón para hacerlo, pues no hay ningún elemento de prueba que la desmienta. Además, el Tribunal consideró que no es achacable a la parte actora que no hubiera realizado antes un estudio para constatar el estado que tenía la casa con anterioridad al hecho dañino, pues no tenía forma de prever su necesidad. Lo anterior es completamente acertado. Así, al no haber prueba de que la casa presentara malas condiciones, lo procedente es ordenar que la vivienda afectada sea restituida a condiciones óptimas para su ocupación, pues así es, en todo caso, como deben ser edificadas las casas de habitación. Así las cosas, no consigue la parte recurrente acreditar un vicio en el fallo, por no haberse determinado que la vivienda de la parte actora podía ser reparada con meras intervenciones superficiales como las que se limitó a proponer la parte actora. De hecho, toda duda se disipa cuando se observa que la misma parte demandada se aferra, en sustento de sus agravios, en el informe del ITC no. CIVCO-FG-31 del 23 de setiembre de 2016, en el que claramente se da cuenta de que existieron afectaciones estructurales importantes, para cuya reparación se proponen obras ingenieriles que rescaten la capacidad remanente en la edificación, lo que dista de simples repellos, pinturas y trabajos similares. En esto, el recurso es improcedente.

X.Existe un aspecto, no obstante, en lo referente a las pruebas sobre las obras que amerita la vivienda damnificada, en el que sí asiste razón al casacionista. Debe resaltarse que fue la propia parte actora la que aportó el informe del ITC no. CIVCO-FG-31 del 23 de setiembre de 2016, como prueba de la entidad de las afectaciones. Finalmente, la representación de la sociedad accionada terminó validando el contenido de esa probanza, en casación (ver imágenes 7 y 16 del libelo recursivo). Este es un dictamen imparcial, confeccionado por una entidad especializada y autorizada en la materia como lo es el Instituto Tecnológico Costarricense, a través del Centro de Investigaciones en Vivienda y Construcción. En este trabajo, avalado -finalmente- por ambas partes y utilizado por la misma perita judicial, se indica que existe una posibilidad de rehabilitar la estructura damnificada, en los siguientes términos: “…la estructura podría recuperar su capacidad estructural e inicial siempre y cuando se construyan elementos estructurales estratégicamente colocados que permitan la interacción entre lo existente, con su remanente de capacidad y los elementos nuevos a colocar. Para esto es necesario realizar un estudio de readecuación estructural, el cual permita determinar las zonas en donde se debe reforzar dicha la (Sic) estructura” (folio 47 del informe anexo no. CIVCO-FG-31 del 23 de septiembre de 2016). Nótese, la anterior afirmación tiene varias circunstancias relevantes implícitas: 1) La estructura perdió su capacidad estructural inicial, aunque es posible su recuperación; 2) Para ello, deberían construirse elementos estructurales, estratégicamente colocados, de forma tal que permitan la interacción de lo existente, su capacidad remanente y los nuevos elementos. Claramente, se trata de obras ingenieriles de tipo estructural. Dista ello, notoriamente, de los simples repellos, empastes y aplicaciones de pintura que recomiendan los testigos y expertos designados por la demandada. De hecho, la postura del ITC ratifica el carácter estructural de la afectación. No obstante, desmiente, técnicamente, la necesidad de realizar una obra completamente nueva. Es importante resaltar que, para realizar su estudio, ese órgano técnico realizó pruebas de diversa índole, con debido sustento científico, para arribar a sus conclusiones. Así, en la página 17 del informe comentado, se indicó con detalle la metodología utilizada. Conviene su reproducción, por la importancia que tiene desde la perspectiva de la credibilidad de los hallazgos: “2. Pruebas realizadas. 3.1. Generalidades. En la visita del inmueble, se realizaron varias pruebas no destructivas a diferentes elementos estructurales, con el fin de determinar la distribución y resistencia en elementos estructurales principales, las pruebas y explotaciones realizadas fueron las siguientes: a) Ensayo de pachómetro, para ubicación de acero horizontal y vertical. b) Ensayos de esclerómetro en diferentes elementos estructurales para determinar la resistencia del concreto de forma no destructiva. c. Revisión de profundidad de grietas. d) Ensayo de penetración estándar (SPT). e) Determinación de contenido de humedad. f) Determinación de límite líquido y límite plástico. g) Análisis granulométrico de agregado grueso, agregado fino y mezcla de agregado. 3.2 METODOLOGÍA. a) Revisión de planos aportados por el cliente. b) Identificación de defectos visibles en la estructura analizada. c) Revisión de distribución de acero en sitio. d) Análisis de resistencia del concreto colocado mediante el uso esclerómetro digital. e) Revisión de profundidad de grietas presentes en la estructura. f) Realización de diferentes ensayos en el suelo para conocer sus propiedades actuales”. Posteriormente, en dicho insumo, se observa el detalle de las diversas operaciones utilizadas, siguiéndose así, un método científicamente sustentado y concatenado. Por ejemplo, para verificar la resistencia del concreto, se realizaron 12 ensayos con un esclerómetro (folio 22 del informe), respecto de lo cual se aportó un cuadro con una debida identificación de los puntos de la vivienda donde se realizaron las pruebas, apreciándose en el mismo cómo el examen se distribuyó en diversos puntos de la edificación. Con base en los resultados obtenidos, se observó que “las resistencias obtenidas son cercanas o mayores (a excepción de un punto) a los 210 kg/cm2, la cual es considerada una buena resistencia para el concreto” (pág. 23). Más adelante, se detalló que un equipo de ultrasonido fue el que permitió verificar la profundidad de las grietas, previa revisión de las zonas más afectadas. En este caso, se emplearon 8 mediciones, debidamente identificadas y distribuidas en la morada (ver figura 27, a folio 24 del informe). Con el propósito de dar respaldo a los hallazgos, el informe cuenta con un detalle, para cada punto de medición, con una descripción de la distancia entre los palpadores del equipo, la velocidad de onda sónica, la ganancia del requipo ultrasónico y la profundidad de la grieta (Tabla 2, en la página 24). En el análisis de la información recolectada, se indicó que aquellas grietas que superan los 20 mm se pueden considerar como un daño estructural, por cuanto la fisura ha alcanzado el acero de refuerzo. Las profundidades detectadas en las pruebas son de: 52 mm, 9mm, 48 mm, 49 mm, 6 mm y 8mm. Como vemos, tres de estas son de índole “estructural”, lo que apunta a una afectación que requiere de algo más que repellos y pintura; aunque las restantes mediciones no superan el umbral de esa suerte de menoscabos. Asimismo, se observa que, con una rigurosidad metodológica y científica similar, las personas profesionales a cargo realizaron penetraciones en el suelo, a efectos de analizar su resistencia y clasificarlo (Punto 3.3.4 del informe). También consta en el dictamen que las paredes de la vivienda fueron inventariadas a efectos de establecer, en cada caso, cuál es su “capacidad flexión” y “capacidad cortante”, siendo que en todas estas se indicó como criterio: “CUMPLE”. Fue después de realizarse esas acuciosas operaciones que se indicó que la falta de obras de contención de la obra nueva produjo, con alta probabilidad, dos tipos de afectaciones: a) Liberación de presiones y b) Activación de la arcilla por cambios en la humedad. Sobre el primer punto, se explicó que: “Cuando se cortó una parte del terreno, la distribución de presiones cambió, el peso propio de la casa produce una presión en el suelo que al no encontrar ninguna restricción lateral, se deforma produciendo que la casa comience a experimentar asentamientos diferenciales, que provoquen agrietamientos en paredes” (pág. 44 del informe); en tanto, en lo que atañe a la segunda arista se determinó que: “Cuando se removió parte del suelo que mantenía confinada a la arcilla, esta probablemente se activó, y se volvió aún más susceptible a los cambios de humedad, por lo que comenzó a expandirse y contraerse. Se sabe que existen cambios de humedad, porque esta comenzó a filtrarse hacia las paredes de la casa en su base (…) La evidencia para afirmar lo anterior se da al observar y analizar las grietas existentes en la vivienda, ya que estas se encuentran distribuidas por toda la casa, por lo tanto la casa experimenta un asentamiento en la parte posterior, pero también hay partes en las que el piso ha sufrido deformaciones…” (Folio 45 – dictamen ICT). Es de notar, entonces, la amplia descripción de las afectaciones detectadas, así como de las condiciones aceptables de parte importante de la edificación. Una vez hecho esto, se concluyó que era posible recuperar la capacidad estructural e inicial, en el tanto se introduzcan elementos estructurales colocados de manera tal que permitan la interacción de la capacidad remanente de lo existente, con los nuevos elementos a colocar. Como se ve, este informe, avalado por ambas partes -aportado por una e invocado por la demandada, en su recurso, por su solidez científica-, da cuenta, ciertamente, de afectaciones importantes. Sin embargo, también se comprende con claridad que la edificación fue bien construida y es posible rescatar su capacidad estructural original. Para esta Cámara, la pericial no tiene la fuerza suficiente para desvirtuar el anterior elemento de convicción; aunque no por las estigmatizantes razones que esgrime la parte demandada -v.g. al cuestionar el tiempo de ejercicio profesional de la experta nombrada-, sino por el vigor metodológico de las valoraciones llevadas a cabo, en lo que si acierta el casacionista. Veamos. En el informe pericial, presentado el 27 de abril de 2018, se indicó como metodología, únicamente, la siguiente: “*Revisión de planos aportados por la parte actora. * Identificación de defectos visibles en la estructura analizada. *Comparar los daños existentes y sui consistencia en la actualidad con los daños identificados en los estudios antes referidos” (Imagen 11 del archivo del 27/04/2018 a las 07.55:59 horas). Posteriormente, se realizó una descripción de las características constructivas de la vivienda, sin detallarse la realización de ningún método de verificación del estado actual de la casa, más allá que la mera observación de la perita. Si bien su criterio es respetable y la Sala no duda de su preparación, debidamente reconocida por las entidades competentes, es importante observar cómo se echa de menos la utilización de pruebas que se valgan de las posibilidades actuales de la tecnología y la ciencia, como las realizadas por el ITC, puesto que, si bien se indica que se pretendía realizar una comparación de los daños identificados en estudios anteriores con los actuales, no se indicó que, para tal fin, se realizarían operaciones que se valgan de herramientas de medición adecuadas, como las que utilizó el CIVCO. En ese sentido, resulta notoriamente insuficiente, frente a los profundos estudios y procedimientos diagnósticos llevados a cabo por el Instituto Tecnológico de Costa Rica, que la ingeniera se limitara a realizar afirmaciones como las siguientes: “Se encontró en los pisos, en las paredes, en las columnas, en las vigas y en los cielos un patrón de agrietamiento generalizado en toda la edificación, de diferentes longitudes, anchos, ramificaciones, profundidades y ubicación en altura” (imagen 12 del informe pericial, de fecha 27/4/2018). En similar sentido, cuando se refirió al costo de reparación de las afectaciones indicó que los daños no son reparables, “…debido a que la profundidad de las grietas superan el espesor de las paredes de los bloques y los agrietamientos en la cerámica del piso corresponden a agrietamientos en la losa. Los agrietamientos de vigas y columnas indican daños estructurales y que siguen en aumento” (imagen 14 del dictamen bajo análisis). Para afirmar lo anterior, no se dio cuenta de operaciones técnicas -diversas a la observación-, a pesar de que existía un dictamen en el que, con estudios debidamente documentados y realizados con instrumentos apropiados, se concluyó la posibilidad de recuperar las cualidades iniciales de la estructura. Es importante observar que la profesional reprodujo ciertos datos de los hallazgos del Informe de Ensayo del Laboratorio Nacional de Materiales y Modelos Estructurales -LanammeUCR-, con no. I-0719-16, con fechas de realización de ensayos “2016/04/01 – 2016/04/07 – 2016/04/08 – 2016/04/13 – 2016/04/18”. No obstante, no realizó una explicación debidamente sustentada en la técnica y en las fuentes científicas procedentes, sobre las implicaciones de tales resultados diagnósticos. Ese documento buscaba determinar la profundidad de las grietas en la vivienda de la actora, así como en otras tres moradas; además de determinar las desviaciones angulares en los elementos estructurales (la diferencia entre la medición realizada y el ángulo ideal que debe tener el elemento examinado, según explicación a folio 24 de ese informe). A partir del folio 19 de ese anexo diagnóstico se inventariaron las grietas que en ese momento se detectaron en la casa identificada como propiedad del señor Thomas Douglas -representante de la actora-. También se indicaron las desviaciones angulares constatadas en las paredes y columnas examinadas (folio 25). Sin embargo, no debe pasarse por alto que en este informe no se concluye sobre la gravedad de lo observado, ni se realizan recomendaciones. En cambio, en el informe realizado por el ITC, además de realizarse las mediciones antes descritas, se explicó, debidamente, por qué motivo se concluía si una estructura presentaba o no un estado aceptable y recuperable. Por ejemplo, en el punto 4.3, se explicaba, conforme al Código Sísmico de Costa Rica, las cargas que debe soportar cada elemento estructural (folio 32). Ese mismo marco técnico de referencia se utilizó para valorar la calidad y resistencia del concreto. En este último caso, se precisó que dicho material debe soportar 210 kg/cm2. Aunado a ello, se indicó la resistencia que debía poseer la capa de suelo entre 0.90 y 1.35 m (entre 13 y 15 ton/m2), a efectos de concluir que el mismo no tiene problemas para soportar las cargas provenientes de la casa. Fue con base en esos datos objetivos, aunado a los procedimientos diagnósticos empleados, que el ITC concluyó la posibilidad de recuperación de la capacidad estructural inicial de la vivienda. En cambio, en el informe pericial, se echan de menos explicaciones concretas, sobre los parámetros mecánicos que deben verificarse (en términos de aspectos tales como resistencia, desviaciones angulares y otros), para concluir una cosa u otra. Tampoco se realizó mayor explicación sobre las implicaciones de los hallazgos de Lanamme, ya fuere en el informe inicial o en el adicional, presentado en fecha 29 de mayo de 2018, a solicitud de la parte demandada. Por otra parte, la experta se pronunció sobre aspectos como la causa de los daños observados, los que atribuyó a la accionada. En esto, sus observaciones son coincidentes con las pruebas ya analizadas -además de la aceptación de la accionada misma, en la transacción-. Sin embargo, en lo que ahora interesa, se echa de menos el sustento metodológico suficiente como para desvirtuar la posibilidad de recuperación de la capacidad estructural inicial de la estructura, a la luz de las reglas de la ciencia y la técnica, debido a la falta de pruebas diagnósticas que rebatieran las empleadas por el ITC, en su momento. Así, la única prueba técnica, proveniente de una fuente imparcial, designada por el despacho, es insuficiente para concluir, como lo hizo el a quo, que fuese necesario construir una nueva vivienda. Luego, ciertamente se cuenta con el informe que, en su momento, confeccionó el Ingeniero Álvarez Mondragón, integrante del Comité Técnico. No obstante, este, al igual que el peritaje judicial, carece de explicaciones debidamente claras y metodológicamente justificadas, que den sustento a la conclusión de que las afectaciones en la estructura son irreparables. El señor Mondragón tampoco hizo pruebas que se valieran de herramientas que verificaran la resistencia del concreto, las vigas, suelo y demás elementos estructurales. A folio 28 de su informe, se observa que, en su criterio, las desviaciones y grietas detectadas por el LANAMME son incorregibles. Empero, no realiza mayor explicación, basada en datos verificados, en los que se comparen las características cualitativas o cuantitativas que presentaban cada uno de los componentes de la edificación que resultaron alterados, frente a los que debían tener para un buen funcionamiento o, al menos, su posible rescate. Así, por ejemplo, cuando dice, de manera general, lo siguiente: “…la evidencia de rotaciones en elementos estructurales es generalizada en todas las partes de la edificación. Dado que los elementos rotan y se agrietan hasta atravesar el su (Sic) espesor o ancho completo, esta falla es de naturaleza irreparable, por lo que dichos elementos deben ser demolidos y sustituidos”, o bien, cuando afirma: “La existencia de grietas de 17, 39 y 60 mm de profundidad obligan a sustituir los elementos estructurales ya que la durabilidad y resistencia de estas se ven comprometidas “. En similar sentido, concluyó que el área de 20 metros cuadrados de piso con asentamientos diferenciales es irreparable, señalando que “…únicamente es adecuado su sustitución según lo establecen las buenas prácticas ingenieriles…”. Nótese como dichas conclusiones, aunque respetables y coincidentes con otros elementos en que efectivamente se materializaron afectaciones estructurales, carecen de verificaciones previas, sobre la capacidad estructural remanente de los elementos. Es importante apuntar, asimismo que ya antes se indicó por qué motivo esta Cámara discrepa de la postura de los profesionales que, a instancia de la demandada, emitieron su opinión sobre el alcance de los daños causados, pues ha quedado claro que sus propuestas, además de carecer de explicaciones y métodos convincentes, son evidentemente superfluas e inadecuadas, frente a la indiscutible verificación de daños estructurales en la vivienda. Su falta de fundamentación técnica, para este órgano, es indiscutible. Verbigracia, cuando indicó el Ingeniero Peñaranda lo siguiente, al referirse a una de las viviendas: “Los desplomes detectados en las paredes son, según mi experiencia de constructor de más de 35 años, son (Sic) propios de los procesos constructivos y sobre todo de las técnicas de repellado de las paredes de mampostería. Estos desplomes, de pequeñísima magnitud, no comprometen la seguridad ni la estética de las edificaciones, no presentan efectos de ruptura en las uniones con los elementos estructurales ni en los contactos con los materiales de cielo, que son de una rigidez diferente y que presentan condiciones mecánicas tan contrastantes, que si los desplomes se hubieran originado por los movimientos de la estructura, existirían roturas evidentes y de magnitud considerable. Este no es el caso” (Folio 1 de oficio suscrito por dicho profesional, el 29 de agosto de 2016, anexo físico al expediente principal). Luego añadió: “…mantengo mi criterio en el sentido de que la gran mayoría de las fisuras son propias del comportamiento típico de los repellos y de que la reparación de ellas debe hacerse por un procedimiento de raspado de paredes, empastado de las fisuras en dos pasadas, con pasta elastomérica, que garantiza la elasticidad del relleno y evita que vuelvan a aparecer, luego una empastada general de la pared y repintado” (segunda página de ese documento). Además, lejos de observarse un esfuerzo por interpretar o analizar la relevancia de los hallazgos del Lanamme, con todo y su indiscutible relevancia, ese profesional indicó: “…es mi criterio técnico, que el inventario de dimensiones, cantidades y tipos de fisuras y desplomes presentado por el Lanamme no es concluyente, ni establece recomendaciones. Por lo tanto no es nuestra labor su interpretación”. Nótese la evidente falta de parámetros comparativos, fuentes de información que permitan una verificación objetiva de lo indicado, así como el respaldo en estudios o pruebas in situ, referentes a la magnitud y características de las afectaciones. Es preocupante que, ante una evidente y repentina afectación, derivada de una construcción de gran magnitud, contigua a una vivienda familiar, se pretenda minimizar el hecho de que, a raíz de ese hecho, surgieran repentinamente una enorme cantidad de grietas, en diversos puntos de una casa ocupada. Conforme a la más común experiencia y lógica empírica, existe un problema, potencialmente lesivo para la vida humana, que amerita de indagaciones y diagnósticos con el debido sustento técnico, para descartar o confirmar la gravedad de la afectación. Que varios de los profesionales se limitaran a realizar conclusiones derivadas de su simple observación y años de ejercicio profesional es inapropiado para las circunstancias del caso y cuestionable; tal y como lo demuestra el hecho de que sus conclusiones difieren. Lo esperable, de un método objetivamente aceptable y científicamente sustentado, es que su utilización por personas diferentes permita arribar a conclusiones al menos similares; jamás a posturas tan diversas como proponer un simple repello y pintura, por un lado, frente a la recomendación de que se construya una vivienda completamente nueva. ¿A cuál ojo creer? Nótese aquí la importancia que tiene el análisis crítico de lo que indican las personas profesionales que están llamadas a auxiliar al órgano jurisdiccional. Este último, en definitiva, no puede, sin más, sucumbir al criterio del experto, como si este no admitiera error. Esto podría dar lugar a situaciones gravemente injustas, peligrosas, ineficientes o, en fin, contrarias a lo que se espera de la debida implementación de las diversas áreas del conocimiento humano. Dicho esto, para la Sala no hay duda de que el único estudio que contó con indagaciones y conclusiones adecuadas y claras, con base en herramientas y explicaciones lo suficientemente fundadas en la técnica fue el del ITC-CIVCO, al punto que ambas partes han apuntado al mismo en resguardo de sus respectivos intereses. Cabe señalarse que la parte actora aportó el dictamen privado del Ingeniero Marvin Hernández Solano, quien estimó la reparación de la casa en la suma de $970.982 (novecientos ochenta y dos mil dólares, moneda de los Estados Unidos de América). Pareciera entenderse que se parte de una nueva construcción; empero, el documento carece de una justificación adecuada, en los términos antes expuestos, sobre la necesidad de tal obra. Además, tal y como lo indica el a quo, esa experticia tenía por objetivo determinar el valor de las obras constructivas, cuando la pretensión de la parte actora es que ese aspecto se cuantificara en ejecución de sentencia, lo que resta relevancia al informe aludido, dados los propios términos de la pretensión. Valga acotar, a modo complementario, que esta Sala se ha percatado de que la parte demandada aportó, en memorial de fecha 23 de noviembre de 2018, como prueba para mejor resolver, un documento denominado “Informe Técnico”, suscrito por el Ing. Eduardo Guevara Escalante. En la resolución de las 07 horas 30 minutos del 14 de enero de 2019, el Tribunal a cargo indicó que la prueba sería valorada para mejor resolver de ser necesario. Sin embargo, este documento carece de mayor relevancia también, puesto que no es concluyente con respecto al tipo de obras que amerita la construcción para su reparación. Después de hacer referencia a diversos estudios científicos relacionados a los resultados de trabajos de reparación en diferentes estructuras, aunque sin realizarse una indagación de la vivienda afectada, se concluyó, de modo general, lo siguiente: “La reparación y restitución de la resistencia de muros de mampostería y elementos de concreto reforzado es posible aún en estado avanzado del daño, como se ha podido verificar según los resultados de las investigaciones realizadas en Costa Rica en el Lanamme-UCR, como en el resto del mundo, ver investigaciones sobre el tema en el apartado 4 y referencias al final del documento”. De seguido, se plasmó el siguiente criterio, lo que revela la falta de estudios específicos de la edificación objeto de este proceso: “Para corroborar la información brindada en los informes antes descritos es de suma importancia realizar una inspección visual a las viviendas en cuestión”. Como es diáfano, este criterio tampoco arroja elementos de peso para concluir qué tipo de intervenciones deben realizarse en la estructura.

XI.Por todo lo expuesto, estima la Sala que el Tribunal impuso a la parte demandada, precipitadamente, una obligación que podría ser excesiva, al establecer que la casa debe ser construida nuevamente, cerrando la posibilidad a que se realicen las obras que permitan restituir la casa a su estado anterior, aprovechando su capacidad remanente. Lo anterior no obsta que, en línea con lo indicado por la perita judicial, que las afectaciones se hayan podido agravar sustancialmente con el paso del tiempo, lo que es coincidente con lo detectado por el Tribunal en su reconocimiento y con el informe de Lanamme I-0258-18 (ST-142-18) luego de realizar ensayos los días 2018/02/20–2018/02/22, en el que se detectó un incremento de fracturas, grietas y reventaduras en la vivienda. No obstante, no se ha recabado una prueba técnica que cuente con el mismo peso y solidez científica que el informe del ITC, con la que se pudiera demostrar que ya no es posible recuperar la capacidad constructiva de la vivienda. Consecuentemente, estima la Sala que bien hizo el Tribunal al ordenar a la demandada restituir la vivienda de la actora a un estado óptimo -aunque a la luz de las obligaciones transaccionales-, como debe entenderse que lo estaba de previo al centro comercial erigido por la primera, mas no para que se construya una casa nueva, necesariamente; entendiéndose que esto significa mantener la construcción, hasta donde sea posible, siempre y cuando se recupere la capacidad estructural perdida con los daños causados. Será en ejecución de sentencia, eso sí, que se deberá determinar en qué consisten las obras, pues la prueba recabada en etapa de conocimiento ha sido insuficiente para tal fin. Claro está, que en caso de que se establezca que no es posible lo anterior, lo procedente será que se realice una construcción nueva, con las mismas características y calidad que tenía la casa de habitación propiedad de la parte actora antes del hecho dañoso. Ello deberá determinarse técnicamente. En consecuencia, la obligación primera impuesta en la parte dispositiva del fallo deberá ser ajustada a lo que aquí se dispone, para que se ordene no la construcción de una casa nueva, sino ordenándose la restitución de la existente a un estado óptimo, conforme a sus características constructivas, salvo que esto no sea posible al momento de la ejecución, en cuyo caso sí sería procedente la edificación de una nueva obra, confirmándose, eso sí, que: “Será en fase de ejecución de sentencia donde se cuantificará el costo económico total que representan esas obras (gastos profesionales, legales, maquinaria, materiales, transporte, mano de obra, entre otros gastos inherentes y necesarios para la realización adecuada de la obra), lo anterior mediante dictamen pericial”.

XII.Procede ahora verificar si las demás obligaciones impuestas a Lindora Project, son exigibles también a la luz de los compromisos asumidos por esta en la transacción. De no serlo, el fallo deberá ser casado, en lo que exceda de las prestaciones pactadas. En el punto segundo de ese elenco declarativo de las prestaciones a cargo de la demandada se lee: “2.-Se condena a la demandada a pagar los montos dinerarios en que haya incurrido la parte actora por concepto de peritajes, estudios técnicos y honorarios profesionales, recaídos previamente a la interposición de esta demanda y que tenga su causa en la evaluación y valoración de los daños y perjuicios cuya declaración se pretende en esta demanda y que hayan constado en este proceso. Será en fase de ejecución donde deberá liquidar esos extremos dentro de las bases que se han indicado”. Como antes se dijo, lo procedente es la ejecución forzosa de la transacción acordada por las partes, para lo cual era necesaria la determinación de las obras de reparación cuyo costo se comprometió a asumir la demandada. De tal manera, las obligaciones accesorias, deben ser igualmente honradas. Entonces, si las declaradas en el fallo, a cargo de la accionada corresponden con lo pactado en la transacción, no hay razón para variar lo resuelto, a pesar de la confusión conceptual en que incurrió el a quo, al declarar que el vínculo obligacional declarado tiene una naturaleza extracontractual y no transaccional. Esto es así conforme al principio de conservación de los actos procesales, aplicable cuando, a pesar de la imperfección de la actividad procesal, esta ha conseguido el fin para el cual estaba prevista (mandatos 31.2 y 32.2.2 del Código de Rito). Ahora bien, revisado ese convenio (imagen 43 a la 47 del expediente físico escaneado, visible en el archivo del 05/06/2017 a las 13:30:19 horas), se observa que la desarrolladora se comprometió a pagar diversos rubros asociados a la reparación de las viviendas afectadas. Entre estos, tenemos los siguientes: costos de mudanza, en caso de que los ocupantes de la vivienda decidieran desplazarse mientras se realizan las reparaciones; el bodegaje necesario para el resguardo de los bienes muebles que deban sacarse de la vivienda; cinco mil dólares mensuales, mientras finalizaba la construcción de la obra gris desarrollada por la demandada en la colindancia con las viviendas perjudicadas, más cien mil colones. Asimismo, se pactó que se cancelaría un mes adicional, una vez finalizada dicha etapa constructiva. También asumió otros pagos por concepto de la aplicación de mitigadores de ruido, y adquisición de aire acondicionado. Asimismo, en el apartado “Q”, la desarrolladora aceptó cubrir los “honorarios legales” de ambas partes. Si bien no se precisó qué se entiende por tales; para la Sala esta disposición debe armonizarse con el resto de estipulaciones del acuerdo, donde la empresa se comprometió a cargar con el costo de las obras de reparación. Expresamente, se indicó: “…(c) El desarrollador adquiere el compromiso de restituir las casas de habitación de los VECINOS al estado físico que presentaban de previo al inicio de las obras de construcción (…) En caso de verificarse daños en las estructuras o en los cimientos de las viviendas, el DESARROLLADOR asumirá el costo de la reparación total y absoluta de dichos daños” (ver punto “C” del convenio transaccional). En la cita, el subrayado se añade. Naturalmente, entiende la Sala, el reparar los menoscabos causados conlleva la realización de estudios que determinen en qué consisten estas, como parte de la etapa diagnóstica del arreglo pactado. Si bien se estableció la creación de un comité, el que sería integrado por dos profesionales; cada uno de ellos designado por una de las partes “a su entera satisfacción” (punto “C” del acuerdo), este resultó infructuoso, ante la falta de acuerdo de ambos profesionales. Por ende, en aplicación del artículo 1023 del Código Civil, resulta razonable que la obligación que adquirió la demandada de cargar con los costos de reparación abarque los estudios imprescindibles para tal fin, en el tanto, tal y como antes se indicó, los contratos obligan también a las consecuencias que la equidad, el uso o la ley hacen nacer de la obligación, según la naturaleza de ésta. Evidentemente, la accionante no tiene el deber jurídico de cargar con costos de diagnósticos imprescindibles para que la accionada lleve a cabo la restitución o reparación de la vivienda. Ergo, deberá confirmarse este extremo del fallo, en el tanto se dispuso que la demandada debe pagar los: “peritajes, estudios técnicos y honorarios profesionales, recaídos previamente a la interposición de esta demanda y que tenga su causa en la evaluación y valoración de los daños”. No obstante, debe quedar claro que únicamente se reconocerán los costos directamente asociados con los estudios necesarios para la reparación de la casa, quedando por fuera los que tengan por objeto el cobro de sumas que excedan de la reparación, como podrían serlo las ganancias dejadas de percibir u otro tipo de daños patrimoniales diversos a los que se pactaron en la transacción. Todo esto deberá verificarse en la ejecución de sentencia, de previo al otorgamiento de las sumas correspondientes. En esto el fallo sí deberá ser casado, puesto que, según su redacción deberían cancelarse todos los estudios que tuviesen por objeto la cuantificación de los daños y perjuicios cobrados en la demanda; empero, son únicamente los estudios vinculados a la verificación del estado y reparación de la casa, propiamente, los que deben ser resarcidos. Es importante reiterar que, a efectos de emitir pronunciamiento sobre el fondo de lo debatido, la Sala ha tomado en cuenta la teoría del caso de la parte actora -anteriormente resumida-, tal y como lo obliga el numeral 69.8 del Código de Rito. No obstante, es claro que su postura no resulta de recibo sino parcialmente, puesto que, como ya se explicó, la falta de cumplimiento de las obligaciones asumidas por la demandada no es culposa; sino que se debe a la falta de acuerdo de los profesionales que integraron el comité técnico que, se suponía, determinaría las obras de reparación que debían realizarse. Entonces, no es procedente el reconocimiento de daños y perjuicios emergentes -como lo contempla el precepto 692 del Código Civil, en caso de incumplimiento, lógicamente, cuando no media una causa de justificación-, sino únicamente la declaratoria del derecho de la actora a que la demandada cumpla con los compromisos de reparación e indemnizatorios adquiridos en la transacción, conforme al precepto 693 ibídem. Como ya se dijo también, esta declaración resulta obligada, dadas las particularidades de este asunto, pues de lo contrario se podría caer en el absurdo de que el rechazo de la demanda conlleve que la empresa no resarza los daños que voluntariamente se comprometió a cubrir, o bien, que pague los que desee, aunque no sean los que realmente correspondan con los deterioros irrogados al inmueble afectado, debido al desacuerdo de los profesionales, lo que podría dar lugar a un abuso de derecho, en detrimento de la integridad, dignidad y derecho a la vivienda digna de quienes ocupan la vivienda afectada, así como el derecho a la indemnidad patrimonial de la sociedad propietaria.

XIII.Por todo lo expuesto, el recurso interpuesto resulta parcialmente procedente. La sentencia recurrida será casada en los siguientes extremos: Primero. La responsabilidad de la demandada no es de índole extracontractual, sino que se debe a los compromisos asumidos en la transacción pactada en la escritura no. 187 de las 09 horas del 28 de agosto de 2015, autorizada por el Notario Christian Badilla Vargas, cuya ejecución forzosa es la que da lugar a las obligaciones impuestas a la demandada. En consecuencia, y atendiendo a los alegatos de la parte actora que no fueron debidamente apreciados en el fallo impugnado y que no pudo dicho sujeto procesal exponer o reiterar en casación, por haber resultado victoriosa en el fallo impugnado (doctrina del canon 69.8 del Código Procesal Civil), se confirmará la estimación parcial de la demanda, con la aclaración de que las obligaciones impuestas a la demandada son procedentes por la pretensión principal, aunque solamente en sus puntos “B” -no incumplimiento de la actora-, “C” -solicitud de ejecución forzosa de la transacción- y “D” -cumplimiento de compromisos accesorios en dicho convenio-. Estos extremos petitorios tienen cabida en el tanto la actora, evidentemente, no ha incumplido la transacción, sino que ha hecho lo posible para que la misma sea finalmente ejecutada. Además, como ya se explicó la ejecución forzosa sí es de recibo, ante la falta de materialización de los compromisos pactados, por las razones ya expuestas, lo que da lugar a ordenar el cumplimiento de las obligaciones principales y accesorias de la transacción. Ahora bien, la falta de ejecución de la transacción no se debe a un proceder u omisión culposa de ninguna de las partes. Esto obliga el rechazo de los puntos “A” y “E”, los que perseguían una declaratoria de incumplimiento de la demandada, así como de indemnización de daños y perjuicios -en abstracto-, derivados de dicha situación. Con respecto a estos extremos de la petitoria es procedente la excepción de falta de derecho. Del mismo modo, son improcedentes los ruegos subsidiarios, en los que se buscaba, por una parte, la resolución contractual, misma que no tiene cabida, al no haber incumplimiento culpable ni grave de la demandada, así como una declaratoria de responsabilidad aquiliana, en el segundo caso. Segundo. Las prestaciones contenidas en la parte dispositiva, a cargo de la sociedad Lindora Project Mil Ochocientos S.A., deben variarse en los siguientes extremos. En el punto 1, en lugar de leerse: “Deberá la parte demandada pagar el monto que representa la demolición, limpieza y la construcción total de una nueva casa de habitación con las mismas características y calidad que tenía la casa de habitación propiedad de la parte actora antes del hecho dañoso, es decir, una casa en excelente estado. Será en fase de ejecución de sentencia donde se cuantificará el costo económico total que representan esas obras (gastos profesionales, legales, maquinaria, materiales, transporte, mano de obra, entre otros gastos inherentes y necesarios para la realización adecuada de la obra), lo anterior mediante dictamen pericial”, se establecerá que el monto a pagar por la demandada, será para restituir la vivienda de la sociedad actora a un estado óptimo, como se entiende que lo estaba de previo a la construcción del centro comercial que edificó la demandada en su colindancia, tomándose en cuenta las afectaciones inventariadas en los dictámenes de Lanamme (incluido el I-0258-18 (ST-142-18) luego de realizar ensayos los días 2018/02/20–2018/02/22, en el que se detectó un incremento de fracturas, grietas y reventaduras en la vivienda) y el ITC-CIVCO, aportados en primera instancia, sin perjuicio de los hallazgos que se realicen en ejecución de sentencia, en caso de haberse agravado los daños causados. En ese estadio procesal, se determinará el costo económico total que representan esas obras (gastos profesionales, legales, maquinaria, materiales, transporte, mano de obra, entre otros gastos inherentes y necesarios para la realización adecuada de la obra), mediante dictamen pericial. Se ordenará la realización de un estudio de readecuación estructural, en los términos recomendados por el ITC-CIVCO, cuyo costo también deberá cargar la parte accionada. Asimismo, deberán enmendarse las obligaciones descritas en el segundo apartado de ese extremo de la parte dispositiva, en el sentido de que los “peritajes, estudios técnicos y honorarios profesionales” que deberá cancelar la demandada, son los que hayan sido estrictamente necesarios para determinar el estado de la vivienda, así como las reparaciones necesarias. Quedará por fuera de tal obligación, cualquier estudio o dictamen que haya tenido por objeto la cuantificación de obras o erogaciones que excedan de lo pactado en la transacción. En lo que no se indica como objeto de variación, se confirmará lo resuelto, incluido el rechazo de las excepciones opuestas, salvo la de falta de derecho, misma que es parcialmente procedente, por las razones expuestas. Valga apuntar que no cabe la alegación de la exceptio no adimpleti contractus, por cuanto la parte demandada no puede oponerse a que la accionante exija la ejecución forzosa, como si esta estuviese en una posición de incumplimiento, por cuanto la demandada misma es la principal obligada a reparar la vivienda de CORPORACIÓN BL DIECIOCHO DE SANTA ANA S.A., conforme a la verdadera naturaleza de los deterioros infringidos, lo que aún no ha hecho y para lo cual ha sido imprescindible la tramitación de este proceso, según ya se explicó. Por otra parte, es importante señalar que, al no haber recurrido la parte actora, y en respeto del principio de no reforma en perjuicio, la Sala no debe desmejorar la situación jurídica de la parte recurrente, de manera tal que esta última no deberá cargar con otros extremos resarcitorios de la transacción diferentes a los que se reconocen expresamente en esta resolución. Es importante señalar que, si la parte actora consideraba que debieron reconocerse otros extremos de la transacción, además de los costos asociados a la restitución de la vivienda a su estado anterior, bien pudo recurrir buscando una enmienda en ese sentido, a la luz de la petitoria principal, lo que no hizo, conformándose con la estimación de algunas de sus solicitudes resarcitorias, siendo que el Tribunal limitó los daños y perjuicios concedidos a la actora, diciendo que estos “…consisten en los daños ocasionados a la casa de habitación ubicada en el bien inmueble del partido de San José, matrícula 15178-F-000 que corresponde a la unidad habitacional número 18 del Condominio Residencial Bosques de Lindora, cédula jurídica 3-109-151627, finca matriz 1-843-M-000…” (Parte dispositiva de la sentencia). Por ende, la Sala ha tenido el cuidado de tomar en cuenta la teoría del caso de la parte actora, sin reconocer oficiosamente al análisis de otros extremos de la transacción, por cuyo rechazo la parte actora pudo razonablemente, presentar el recurso correspondiente, en el tanto su denegación le causó perjuicio desde la emisión del fallo, a diferencia de los extremos concedidos, sobre los cuales, lógicamente, no interpuso impugnación alguna, siendo que su interés era su reconocimiento pecuniario, más allá de si esto se hacía a la luz de la responsabilidad contractual o extracontractual.

XIV.De las costas del proceso. Por la estimación del proceso resulta imprescindible emitir nuevo pronunciamiento sobre la repercusión económica de esta lite. Para tal fin, debe realizarse una breve reseña sobre el régimen legal aplicable en esta materia. El artículo 73.1 del Código Procesal Civil impone el pago de las costas a cargo de la parte vencida. Esa es la regla general, cuya aplicación deriva de un hecho procesal de simple constatación: el vencimiento. El precepto aludido dispone lo siguiente: “En toda resolución que le ponga fin al proceso, de oficio, se condenará al vencido al pago de costas. Se considerarán costas los honorarios de abogado, la indemnización del tiempo invertido por la parte en asistir a los actos del procedimiento en que fuera necesaria su presencia y los demás gastos indispensables del proceso”. Es decir, de conformidad con el mandato legal, la parte inmersa en un proceso judicial debe cargar con las repercusiones económicas del proceso. No se requiere la acreditación de alguna circunstancia adicional al rechazo de sus pretensiones o defensas, según sea el caso, a efectos de aplicar el mandato contenido en la norma transcrita. Empero, el legislador contempló ciertos supuestos excepcionales que permiten, al órgano jurisdiccional, separarse de la regla general y eximir a la parte vencida del pago de las costas. Se trata de los presupuestos fácticos contemplados en el ordinal 73.2 del Código Procesal Civil, mismos que consisten en lo siguiente: “1. La demanda o contrademanda comprenda pretensiones exageradas. 2. El fallo admita defensas de importancia invocadas por el vencido, que modifiquen sustancialmente lo pretendido. 3. Haya vencimiento recíproco trascendente sobre pretensiones, defensas o excepciones. 4. La parte haya ajustado su conducta a la buena fe, la lealtad, la probidad y al uso racional del sistema procesal”. Claro está, como excepciones que son, deben emplearse, únicamente, cuando haya motivos trascendentes y propios del caso concreto que justifiquen desconocer el derecho de la parte victoriosa, a obtener un resarcimiento por los gastos en los que debió incurrir para afrontar el proceso. Es decir, su aplicabilidad no es de mera constatación. Nótese, la norma faculta, mas no obliga, al tribunal, a desaplicar la disposición condenatoria, cuando aprecie una o más de las circunstancias contempladas en el artículo 73.2 ibidem. Por el contrario, lo que autoriza es “eximir, total o parcialmente, de forma razonada”. Lo anterior aconseja la realización de un juicio de proporcionalidad y razonabilidad en cada caso, sin que la potestad referida deba ser aplicada indiscriminada e irreflexivamente. Debe recordarse, eximir del pago de las costas a la parte vencida implica también una restricción al derecho resarcitorio de la contraparte y no solamente un beneficio para la primera. Por ende, una decisión en ese sentido debe fundarse en un motivo lo suficientemente relevante como para que no se esté cercenando a la parte victoriosa de manera injustificada. Caso contrario, la decisión podría ser desproporcionada e ilegítima. Vale acotar que, en caso no concederse ninguno de los supuestos de exoneración, la parte perjudicada está en plena posibilidad de reclamar la errónea aplicación o desaplicación de la regla general, si considera que los hechos del caso concreto son incompatibles con la decisión adoptada sobre costas, sin que necesite comprender más que la utilización de la condena prevista como regla común. Ahora bien, teniendo claro lo anterior, para la Sala es claro que la parte demandada debe cargar con la repercusión patrimonial del subjúdice. Si bien la misma no se encontraba en un estado de incumplimiento culposo, adoptó, a lo largo de la contienda, en criterio de esta cámara, una postura cuestionable, desde la perspectiva de la buena fe contractual. A pesar de que la representación de la accionante procuró hacerse de dictámenes altamente calificados, de parte de órganos técnicos imparciales -como se reconoció en el recurso de casación mismo-, la demandada insistió, a lo largo del proceso y en casación, en que lo procedente era el rechazo de la demanda en todos sus extremos, cuando existían elementos de pruebas más que suficientes para entender que la construcción erigida por la demandada causó daños estructurales a la vivienda de la CORPORACIÓN BL DIECIOCHO DE SANTA ANA S.A. La Sala comprende que el mecanismo pactado para que se determinará, conforme a la técnica, el tipo de trabajos a realizar, no rindió frutos -por esta razón no era procedente el acogimiento completo de las pretensiones principales, al no haber operado un incumplimiento grave-; empero, una vez instaurada la demanda, bien pudo la accionada mostrar un interés verdadero y objetivamente plausible, para resarcir los daños causados, conforme a la verdadera entidad de los mismos; máxime, tomando en cuenta que se trata de una casa destinada a habitación, siendo que la integridad de las personas que la ocupan podría llegar a verse comprometida, de no realizarse las reparaciones necesarias. Ergo, al no apreciarse una conducta razonablemente aceptable, en ese sentido, sino una acérrima negatoria a realizar más que repellos y pintura, aún después de evacuadas trascendentes probanzas en sentido contrario, aunado al intento de endilgar responsabilidad a la accionante misma por los menoscabos detectados en su vivienda, cuando en la transacción misma se había comprometido a su total reparación, no encuentra la Sala motivo suficiente para desaplicar la regla general y desconocer el derecho de la actora a que sea resarcida por las costas del proceso. Más aún, tomando en cuenta que el origen de toda la discusión judicial, tanto a nivel interdictal como en la vía declarativa, ha sido la realización de una obra que no guardó las medidas necesarias para evitar causar daños a las edificaciones contiguas, de manera tal que sería altamente injusto que la actora deba cargar con los onerosos costos de un proceso como el presente, costoso, extenso y agotador, lo que sería una repercusión adicional a los daños que causó la construcción en sí, sin que exista un deber jurídico de su parte de soportar nada de ello. La liquidación correspondiente deberá ser presentada en ejecución de sentencia, conforme a la trascendencia económica del proceso que se determine en esa fase, misma que se establecerá con base en la totalidad de partidas reconocidas a la parte actora, a cargo de la demandada. La casación como tal, se fallará, lógicamente, sin especial condena en costas, en el tanto la parte recurrente sí tenía buenas razones para recurrir el fallo.

POR TANTO

Se rechaza la solicitud de audiencia oral. El recurso se declara parcialmente con lugar. En consecuencia, se casa la sentencia recurrida en los siguientes extremos, debiendo entenderse confirmada en lo que no sea objeto de variación: Primero. Se confirma la procedencia parcial de la demanda, aunque no por responsabilidad extracontractual, sino por la ejecución forzosa de los compromisos asumidos en la transacción pactada en la escritura no. 187 de las 09 horas del 28 de agosto de 2015, autorizada por el Notario Christian Badilla Vargas (folio 42 del expediente físico). En consecuencia, se declaran con lugar los puntos “B” -no incumplimiento de la actora -, “C” -solicitud de ejecución forzosa de la transacción- y “D” -cumplimiento de compromisos accesorios en dicho convenio-, aunque no por incumplimiento culposo, sino por las razones expuestas. En cambio, se rechazan los puntos “A” y “E”, de la petitoria, respecto de los cuales sí procede la excepción de falta de derecho. La misma suerte corren los extremos subsidiarios de la pretensión. Segundo. Las prestaciones contenidas en la parte dispositiva, a cargo de la sociedad Lindora Project Mil Ochocientos S.A., deben variarse en los siguientes extremos. En el punto 1, en lugar de leerse: “Deberá la parte demandada pagar el monto que representa la demolición, limpieza y la construcción total de una nueva casa de habitación con las mismas características y calidad que tenía la casa de habitación propiedad de la parte actora antes del hecho dañoso, es decir, una casa en excelente estado. Será en fase de ejecución de sentencia donde se cuantificará el costo económico total que representan esas obras (gastos profesionales, legales, maquinaria, materiales, transporte, mano de obra, entre otros gastos inherentes y necesarios para la realización adecuada de la obra), lo anterior mediante dictamen pericial”, se establece que el monto a pagar por la demandada, será para restituir la vivienda de la sociedad actora a un estado óptimo, como lo estaba de previo a la construcción del centro comercial que edificó la demandada en su colindancia, tomándose en cuenta las afectaciones inventariadas en los dictámenes de Lanamme y el ITC-CIVCO, aportados en primera instancia, sin perjuicio de los hallazgos que se realicen en ejecución de sentencia, en caso de haberse agravado los daños causados. En ese estadio procesal, se determinará el costo económico total que representan esas obras (gastos profesionales, legales, maquinaria, materiales, transporte, mano de obra, entre otros gastos inherentes y necesarios para la realización adecuada de la obra), mediante dictamen técnico. Se ordena la realización de un estudio de readecuación estructural, en los términos recomendados por el ITC-CIVCO, que deberá valorarse en ejecución de sentencia de previo a determinar la naturaleza de la intervención, cuyo costo deberá cargar la parte accionada. Asimismo, se enmiendan las obligaciones descritas en el segundo apartado de ese extremo de la parte dispositiva, en el sentido de que los “peritajes, estudios técnicos y honorarios profesionales” que deberá cancelar la demandada, son los que hayan sido estrictamente necesarios para determinar el estado de la vivienda, así como las reparaciones requeridas. Quedará por fuera de tal obligación, cualquier estudio o dictamen que haya tenido por objeto la cuantificación de obras o erogaciones que excedan de lo pactado en la transacción, lo cual deberá determinar el órgano ejecutor. Tercero. La demandada solamente deberá cancelar los extremos de la transacción expresamente indicados en la parte dispositiva de esta resolución. Cuarto. En lo que no se indica como objeto de variación, se confirma lo resuelto, incluido el reconocimiento de intereses legales y el rechazo de las excepciones opuestas, salvo la de falta de derecho, la que es parcialmente procedente. Las costas del proceso corren a cargo de la parte demandada, mismas que deberán liquidarse en ejecución, conforme a la trascendencia económica del proceso, con arreglo a los rubros que sean finalmente otorgados a la parte actora.

Luis Guillermo Rivas Loaiciga Rocío Rojas Morales Damaris Vargas Vásquez Jorge Leiva Poveda Carlos Guillermo Zamora Campos Documento Firmado Digitalmente -- Código verificador -- 