Lender Not Liable for Developer's Breach of ContractBanco acreedor no responde por incumplimiento del desarrollador inmobiliario

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I.Preliminarily, it is noted that a group of persons, among whom was Ms. Cruz Saborío, filed a lawsuit against the Banco Nacional de Costa Rica, a proceeding assigned docket number 14-003379-1027-CA, in which they attributed liability to the banking entity for what occurred with the real estate development Condominio Residencial Bariloche Real. In that proceeding, the then-plaintiffs were ordered to de-consolidate "the file" through the individualization of "separate folders" for each of the group members. On June 28, 2018, Ms. Cruz Saborío filed the lawsuit that is the subject of this proceeding.

II.In accordance with the facts that the Trial Court held as proven, which are not challenged in this phase, by deed 36 issued by notary public Alejandro Batalla Bonilla and notary public Rafaela Solano Granados, on December 4, 2007, Oscar Vargas Murillo, agent of the company Proyectos Urbanísticos Zión S.A., and María Garita González, agent of Hacienda Bariloche S.A., appeared to subject the property of the Alajuela district, number 433849-000, to the condominium regime, for the purpose of developing a condominium to be called "Condominio Residencial Bariloche Real", in which 472 individualized primary units would be constituted, with: "...access roads, children's playgrounds, recreational area, park, sanitary and stormwater easement (servidumbre sanitaria y pluvial), underground sewer easement (servidumbre de alcantarillado subterráneo) for (artificial) irrigation, guardhouse, maintenance workshop, garbage area, well and drinking water tank...". They stated the condominium's value, for the purpose of determining the percentage corresponding to each unit, as the sum of "¢12,000,000 million colones representing one hundred percent". They constituted easements (servidumbres), as well as the regulations of Proyectos Urbanísticos Zión S.A. and Hacienda Bariloche, and also substituted a mortgage guarantee. In deed number 37, issued by the same certifying officers, on December 12, 2007, the previous instrument was amended, among other things stating: "...BUILT COMMON AREA: As for the built common area, it has an average of three thousand sixty-three square meters, constituted as follows: guardhouse forty-two square meters, maintenance workshop ninety-six square meters, garbage areas ninety-three square meters, well and water tank two thousand eight hundred thirty-two point one three square meters, and not as indicated in the main deed...". On December 1, 2009, Luna Azul S.A., an appraisal company, through the professional Max Sell Biasetti, at the request of the plaintiff and Proyectos Urbanísticos Zión S.A., issued an appraisal under the "Out Sourcing" modality, report number 019-65339-F-2009-U, on the property registered in the province of Alajuela, number 65339-F-000, located in Canton 1, district 6 San Isidro with the exact address: Itiquis, 350 meters north from the bridge, Bariloche Real condominium unit 47, block C, plan A-1227099-2008, and measuring 306.31 square meters. In the "Valorizing Factors" section of the document, it reads: "...Project features ample common areas design. 24-hr private security planned. High Development potential. Presents a slight slope allowing a panoramic view towards Alajuela...". Under "Devaluing Factors" it indicates: "...Cadastral plans lack municipal approval (visado municipal)...". For its part, it recorded the total land value in the sum of ¢30,212,250.00, of which ¢22,973,250.00 correspond to 306.31 square meters of the lot, at a value of ¢75,000.00 per square meter, and ¢7,239,000.00 correspond to a common area of 241.30 square meters, "applying the 0.0019 co-ownership factor", with a value per square meter of ¢30,000.00. It mentioned that of a total common area of 126,997.81 meters, only 3,066.13 meters were built, corresponding to the guardhouse, maintenance workshop, garbage areas, well, and water tank. In the "Justification of Values" section, it stated: "...The values assigned to the land correspond to research conducted in the area, as well as properties with similar characteristics that are for sale in the surroundings, coupled with the characteristics of the appraised property. The common areas are considered in this appraisal as an integral part of the project, which as of the date are about to begin implementation...". Under "Special Note" it indicated: "...Public services and urban infrastructure planned to be developed as an integral part of the project and part of the common area infrastructure..."; in the "General Observations on Constructions" section it recorded: "None". Regarding the desirability and marketability of the property, it was estimated as "High", while the socioeconomic level was considered "middle". Finally, under the point called "Appraiser's Observations", it indicated: "...Plan lacks municipal approval (visado municipal). As of the date, in this part of the project, land clearing and earthworks (movimientos de tierra) have not been carried out...". In a document dated December 10, 2009, it is noted that Mr. Oscar Vargas Murillo, in his capacity as general agent without limit of sum of Proyectos Urbanísticos Zión S.A., and Ms. Lolita Cruz Saborío signed an Option to Purchase Agreement for the property of the Alajuela district, registration number 65339-F-000, unit 47-C, for the sum of ¢21,150,000.00; they agreed that: "...The balance of the global price, that is, the sum of TWENTY-ONE MILLION ONE HUNDRED FIFTY THOUSAND EXACT COLONES, shall be paid by means of a bank loan, once approved by the Banco Nacional de Costa Rica (...) The deed of transfer of the property shall be granted on the payment date, that is, on the day Ms. CRUZ SABORÍO pays the total owed; when the cadastral plans are delivered and both parties undertake to appear before a Notary Public and grant the Public Deed in favor of Ms. CRUZ SABORÍO...". They further stated: "...In the event of breach by any of the parties to this contract, the performing party shall be empowered to demand the execution of this contract through judicial means or, failing that, to have this (sic) contract rescinded, with payment for damages...". They also agreed that "...The condominium will be delivered within a period of three to four years, with the following works: perimeter walls, internal cobblestone streets, built sidewalks and their respective curb and gutter, as well as the electrical and telephone system cabling, potable and stormwater sewerage, as well as recreational areas...". This document was signed by Ms. Cruz Saborío in December 2009, at the "Dennis" restaurant in Curridabat, solely in the presence of an unidentified salesperson from the company Proyectos Urbanísticos Zión S.A., despite which, at the foot of said document, it was recorded "...The signatures preceding this contract are authentic, and I attest to them for having been placed before me. Licda. Kembly Mora Salas. Lawyer-Notary. ID: 14932...". In public deed number 189-7, issued at 9:00 hours on December 11, 2009, by notary public Kembly Mora Salas, it was recorded that Ms. Cruz Saborío formally acquired the property of the Alajuela district, registration number 65339-F-000, Unit 47-C, cadastral plan number 1227099-2008, with an area of 306.31 square meters, and constituted an open first-degree mortgage guarantee on said property for a loan [with the Banco Nacional de Costa Rica] "...up to the sum of TWENTY-ONE MILLION ONE HUNDRED FIFTY THOUSAND EXACT COLONES, since this institution has granted her an open loan with sum limitation secured by an open mortgage..." for the purchase of the property. The instrument indicates that the disbursement of the money shall be in accordance with the loan operation, the investment plan, and the Bank's usual practice; it also established the ordinary and default interest rate, commissions, administrative expenses, as well as other stipulations. This deed was signed by the plaintiff Cruz Saborío in December 2009, at the "Dennis" restaurant in Curridabat, solely in the presence of an (unidentified) salesperson from the company Proyectos Urbanísticos Zión S.A., despite the fact that at the end of that document it was recorded: "...The undersigned notary attests that she has read, explained, and warned the debtor of the nature, value, and legal significance of her statements, waivers, and stipulations of the act being granted (...) Having read what is written to the grantors, it is in conformity, they state that they understand (sic) and accept (sic) in all its extremes the statements, waivers, and stipulations granted in this act, and we sign in the city of Grecia...". On December 11, 2009, Ms. Cruz Saborío submitted credit application number 19-1-413099, at the BNCR Branch in Palmares de Alajuela, for the sum of ¢21,140,000.00 payable over 360 months. On December 16, 2009, the unit property 65339-F-000, cadastral plan number A-1227099-2008, was registered in the National Registry in the name of Ms. Lolita Cruz Saborío. In a Banco Nacional de Costa Rica document dated December 17, 2009, called: "Risk Category Assignment and Monitoring", regarding Ms. Lolita Cruz Saborío's application, it indicated with respect to the guarantee: "...Coverage of 100%, Desirability: Growing...", finally determining a category 2A risk. In a "Financial Memo" of the same date, prepared by the Analysis Unit of the BNCR Credit Department, after studying the case, it concluded that with the documentation provided she had "positive payment capacity". In the "Credit Cover Page" Form E1-46 of the Banco Nacional de Costa Rica, dated December 17, 2009, it refers to the processing of a loan at the Palmares Office, by Ms. Lolita Cruz Saborío, for the sum of ¢21,140,000.00, whose investment plan is for the "...Purchase of a unit property intended for the future construction of a dwelling...", specifically unit 47 block C in the Condominio Residencial Bariloche. In said document, all the characteristics of the loan to be granted are established, indicating, among other aspects, that the loan percentage corresponded to 70% of the guarantee's value. It was determined that "...The entire proceeds of the loan referred to in this contract must be invested in the approved investment plan...", and regarding disbursement, it was stated that: "...The disbursement shall be made by Cashier's Check or deposit to account 100-01-019-3798-5 in the name of Proyectos Urbanísticos Zión, S.A., creditor company for the sum of ¢21,140,000.00, (twenty-one million one hundred forty thousand colones with 00/100)...". Regarding the Inspection of Works, it was established that "...Not applicable...". The executive who conducted the study recommended: "...Given the conditions related to the present application, considering that to date the client has shown good payment behavior, the guarantee is to the Bank's satisfaction, the investment plan is justified, in addition to the fact that there are no negative credit references of the applicant that affect her condition as debtor, and barring better judgment of the deciding body, it is recommended to accede to the client's request under the conditions set forth in this cover page...". That same day, in a resolution at 14 hours 18 minutes 55 seconds, the Manager and the Credit Chief of the BNCR Palmares Branch approved the credit application submitted by the plaintiff Cruz Saborío. On that date, Mr. Roberth Castro Bogantes, general agent without limit of sum of the Banco Nacional de Costa Rica, as creditor, and Ms. Lolita Cruz Saborío, signed the Mercantile Loan Contract for operation number 19-1-30512507, in which, among other aspects, they established that the purpose of the agreement consisted of granting a loan for the sum of ¢21,140,000.00, for a term of 240 months counted from the signing of that contract, the use of the loan; the interest; the possible modification; regarding contractual breach; commissions; execution of the agreement; obligations; verification of the financial situation; the life insurance policy; the guarantee with an open first-degree mortgage on the property. In its eighth clause, "The Investment Plan," they indicated: "...The funds from this loan shall be allocated to HOUSING. PURCHASE OF CONDOMINIUM PROPERTY..."; in the ninth clause "EXECUTION OF THE CONTRACT," they established: "...Once the amounts corresponding to formalization expenses are acknowledged by the debtor, the creditor Bank shall disburse the loan amount by Cashier's Check or deposit to account 100-01-019-3798-5 in the name of Proyectos Urbanísticos Zion, S.A., creditor company for the sum of ¢21,140,000.00...". In the eighteenth clause, they stated that: "...The debtor accepts that disbursements of this loan shall be made according to the Creditor's availability of resources or possible governmental restrictions. The entire proceeds of the loan referred to in this contract must be invested in the approved investment plan...”. In Official Letter AGDRH-004-2011 of October 24, 2011, the General Audit Office of the Regional Directorate of the Banco Nacional de Costa Rica issued the report called "Account of facts regarding the alleged breach or omission of laws, regulations, policies, and procedures in the promotion and supervision of processes for processing, approving, formalizing, and monitoring mortgage loans at the Palmares agency". In this report, general mention is made, especially of several bank officials, who are linked to possible inconsistencies in their work related to loans granted for the sale of lots by the company Proyectos Urbanísticos Zión S.A., in various condominiums, among them, the Condominio Residencial Bariloche Real. It was recommended to initiate disciplinary administrative proceedings against five officials. Through official letter number DC-SSC-101-2011 of November 2, 2011, the Credit Department, Credit Monitoring Section of the BNCR, issued the Report "Review of files related to the Proyecto Urbanístico Zión S.A.", derived from the request made by the General Board of Directors of that same banking entity. For this, a sample of 82 credit application cases related to the acquisition of lots in the different projects of the mentioned company was taken. In most cases, inconsistencies related to payment capacity, guarantees, and the credit operation were found. In official letter BRAN-203-2011 of November 7, 2011, signed by an official of Banco Regional Alajuela Norte and addressed to the Deputy General Commercial Manager, both of the BNCR, a compendium was prepared on the situation that had been occurring and the impact on the Bank's loan portfolio, regarding loans granted for the acquisition of lots to clients in the projects of the company Proyectos Urbanísticos Zión, S.A. It highlighted the growth of loans granted in this regard at the Palmares Agency between the years 2005 and 2009; the increase in the delinquency rate and with it the need to establish collection processes. Regarding the Condominio Residencial Bariloche Real, it indicated: "...Started in January 2008. Location Alajuela. 426 unit properties. 472 meters the average size of each property. 90% sold. 25% progress. 5,000 million financed by the bank...". Among its conclusions, it stated: "...The Bonanza, Terra Verde, Los Maderos, and Bariloche projects are unfinished, with Bariloche having the least amount of completed work...". On November 15, 2011, the Deputy Commercial Manager of the BNCR filed a complaint before the Public Ministry, Prosecutor's Office of San José, for the alleged crimes of use of false documents, violation of the Anti-Corruption Law, and fraud against the company Proyectos Urbanísticos Zión S.A., all in relation to the financing of loans processed at the Palmares Agency for third parties who acquired lots from projects that company was developing, among others, the Condominio Residencial Bariloche Real. Ms. Cruz Saborío has continued paying the monthly installment of the granted loan, which is automatically deducted from her salary.

III.Ms. Cruz Castro, with her lawsuit, sought "to declare the Banco Nacional de Costa Rica liable for the damages caused (…): 1- Pecuniary damage: (…) consisting of: a. Difference between the amount of the mortgage loan of my client at the time of its constitution in favor of the defendant Bank, and the real value of the property of the Alajuela district 65339-F-000 at the time of its acquisition (…) and on which the mortgage loan was constituted. b. The amount paid (…) to the defendant Bank for interest on the mortgage loan operations constituted with the Bank to finance the 'pre-construction' purchase of a lot (property of the Alajuela district 65339-F-000) of the Condominium, on the resulting amount according to point 1.a of the claims. c. The sums of money that the plaintiff pays to the defendant Bank for interest on the loan operation, from the filing of the lawsuit until its due payment, on the resulting amount according to point 1.a of the claims. d. The difference between the purchase value of the lot (…) and the real value of said lot at the time of its purchase, once the amount claimed in point 1.a) of these claims is deducted. e. The loss of opportunity of the plaintiff, of having been able to obtain a capital gain or asset increase resulting from the appreciation of the lot acquired with the mortgage loan granted by the defendant Bank and the value it would have at the presentation of the lawsuit had the Condominium's development been completed, an amount to be determined in the execution of the judgment. 2- Subjective moral damage: (…) for the anguish and frustration caused by the limitation in accessing adequate housing, specifically due to: (i) the material impossibility of enjoying the lot purchased through a mortgage loan; (ii) the impossibility of selling that lot at a viable price due to the debt she maintains with the Bank; (iii) the impossibility of handing over the lot as payment in kind (dación de pago) on reasonable terms without having to maintain the debt with the Bank; (iv) the impossibility of accessing loans with other financial entities for housing purchase; (v) the blemish on her credit record and (vi) the collection of the overdraft balance if the lot is auctioned. I prudentially estimate the moral damage at the sum of ¢10,000,000.00 for the plaintiff. 3- Indexation: I request that the sums granted in the judgment be indexed. 4- Costs: I request that the defendant Bank be ordered to pay the personal and procedural costs of this action. 5- Payment of future interest: Furthermore, I request that the defendant Bank be ordered to pay the plaintiff the entirety of the interest on the items granted in the judgment, from its final declaration until its effective payment, at the legal interest rate...”.

IV.The Banco Nacional de Costa Rica answered the lawsuit negatively and raised the defenses of lack of passive standing and lack of rights, contributory negligence of the victim, and act of a third party.

V.With the participation of judges Marianella Álvarez Molina, Ileana Isabel Sánchez Navarro, and Sergio Mena García, Section V of the Tribunal de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, in judgment 42-2023-V of 11:45 a.m. on May 24, 2026, ordered: “The documentary evidence for better decision offered by the plaintiff is rejected. The defense of lack of passive standing is rejected. The defense of lack of right is upheld, and consequently, the lawsuit filed by Lolita Cruz Saborío against the Banco Nacional de Costa Rica is declared WITHOUT MERIT in all its aspects. It is ordered that certified copies be sent to the Dirección Nacional de Notariado, so that it may determine whether the Notary Public Kembly Mora Salas has incurred or not in the fault provided for in section a) of article 146 of the Código Notarial. By reason of the above, the Dirección Nacional de Notariado must inform the Judges of the Judgment Execution phase of this Tribunal, within a period of 3 months counted from when this judgment becomes final, of the final result of the procedure processed for this purpose. The plaintiff is ordered to pay both costs, items that shall be calculated in the execution phase of the judgment (…)” (bold from the original removed). Against this ruling, the plaintiff filed a motion for supplementation and clarification, which was rejected by the Trial Court in order 42-2023-V at 1:35 p.m. on May 30, 2023.

VI.Disagreeing, the special judicial agent of the plaintiff, Felipe Riveros Orjuela, filed a cassation appeal, which was admitted by this Chamber; the opposing party was granted a hearing. He formulates two procedural and seven substantive grievances, three of which he identifies as indirect, and four as direct. Based on canons 82, 145, and 148 of the Código Procesal Contencioso Administrativo (CPCA), in the first procedural grievance, he presented the appraisal RE35-PR021GR02, which he described as an expert study requested and conducted by Bank officials, issued on April 29, 2022. Regarding said presentation and the admission of the appeal, the Bank was granted a hearing.

VII.Regarding the evidentiary offering. Mandate 148 of the CPCA foresees evidence for a better decision as a power of the cassation court, not of the parties. Hence, the offering by the appealing party must necessarily and exclusively be framed within precept 145 ibidem, based on which this Chamber granted a hearing to the opposing party. In accordance with this rule, at this stage of the proceeding, the admission of evidence, which is limited to documentary evidence, has, in turn, a restrictive and exceptional nature. This is because the ideal time to present it is primarily with the lawsuit and its answer, without prejudice to proposals prior to the hearing that meet the established requirements. The purpose is for the opposing party to structure its defense in a timely manner. For this reason, the legislator provided that for the admission of documentary evidence in this phase, compliance with certain specific conditions must be verified, namely, that it was not known by the party presenting it (which is satisfied by the requirement of oath) and that it concerns new facts subsequent to the appealed judgment. In the case sub lite, the plaintiff has alleged since her lawsuit that the Bank appraised the property she acquired and mortgaged at a price higher than the real one. It is thus clear that the appraisal document presented in this appellate phase does not concern a new fact subsequent to the challenged judgment; therefore, as it fails to meet this requirement, it must be denied. It is unnecessary to note that, according to the plaintiff's own words, this document sheds light on a technical aspect, the value of the property, which is fundamental to her lawsuit, which means it was during the trial instance that she should have offered the pertinent evidentiary elements to accredit that circumstance, among which she could have proposed, the most suitable, an expert report. In any case, it is observed that said appraisal does not perform any valuation on the lot acquired by the plaintiff and on which this debate revolves; therefore, given that lack of specificity, it would lack relevance for this controversy.

Procedural Grounds

VIII.First. He alleges lack of reasoning (falta de motivación). He claims the Tribunal erroneously rejected the evidence for a better decision presented by his client on April 14, 2023, by deeming that she did not clarify its origin and its purpose. He disagrees with those reasons for rejection; it is an appraisal, RE35-PR021GR02, which is an expert study requested and conducted by a Bank official, issued on April 29, 2022. He explains, he indicated in the brief in which said evidence was presented that it is a document requested and prepared by BNCR officials, so the motivations are alien to his clients, and requiring their accreditation is a nefarious burden. Its relevance, he says, is to demonstrate the updated and real value per square meter of the properties in each of the stages of the Bariloche Condominium and specifically that of the properties located in stage C, where Ms. Cruz's is located; likewise, it proves that said stage lacks the conditions to be a loan guarantee, which is essential to this process. He maintains, when presenting it, he noted that the Bank itself presented it in a judicial process related to the same subject matter debated in this case. He asserts it is essential to demonstrate that at the time of the lot purchase the appraisals were inflated. He highlights what he claims is a contradiction by the Trial Court regarding the evidentiary examination, particularly evidence 11 bis, image 2598. He states that the Trial Court rejected the evidence with which the alleged lack of proof regarding the inflated prices of the appraisals at the time of purchase was resolved, and it did so using a scant and obscure argumentation, without assessing the content of the document, where its provenance is clearly accredited. He explains that this thus violates "the rights to due process, to a fair trial, and the principles of effective judicial protection and prohibition of arbitrariness in public activity, by failing to correctly, clearly, and intelligibly justify the rejection of evidence of critical importance to the Plaintiff's theory of the case and which is necessary to disprove assertions made by the Tribunal about the indeterminacy of a crucial fact such as the irregular value reflected by the appraisal". He invokes articles 50, 57, 82, and 137 of the CPCA, 41 of the Constitución Política, 8.1 and 25 of the American Convention on Human Rights.

IX.Appealed judgment. It detailed that the evidence for a better decision offered by the plaintiff consists of "a multiple appraisal of properties located in the Condominio Bariloche Real". It determined to reject it because it is not useful for determining the Bank's liability derived from the contract it signed with the plaintiff, and because "furthermore, the origin and purpose of said expert report have not been clarified by the plaintiff".

X.This Chamber's criterion. The defect alleged is a lack of reasoning in the judgment regarding the rejection of the document offered as evidence for a better decision. Upon examining the ruling, this Chamber concludes that, even though the reason for inadmission of the element is stated succinctly, it is indeed understandable: the Trial Court deemed it futile because it concerns multiple properties of the Condominium. It is understood that, in the judges' opinion, it is not useful insofar as it is not an examination and valuation of the specific property over which this controversy revolves. A circumstance which, it is insisted, this Chamber has verified upon reviewing the content of said document, in connection with its new offering now in this cassation phase. Therefore, the objection will be denied.

XI.Second. He denounces defenselessness arising from the violation of mandates 50 and 82 section 1) of the CPCA. He relates that the judgment indicates that his client did not provide technical evidence to undermine the values of the appraisal rendered by Luna Azul S.A.; however, it omitted that on April 14, 2023, prior to the trial, she offered evidence for a better decision, the multiple appraisal RE35-PR021GR02 of April 29, 2022, requested and performed by Bank officials. He repeats, as indicated in the previous grievance, the Trial Court denied it without any basis. By denying it, he argues, it violated canon 82 of the CPCA. He points out that he presented it after the preliminary hearing because he became aware of it only on February 8, 2023, through another judicial process, docket number 18-009750-1027-CA, meaning it was suitable under article 50 ibidem. Thus, since the evidence was pertinent and useful, he was placed in a defenseless position, violating the rights to due process, to a fair trial, and the principle of effective judicial protection. He cites as grounds article 137 section b of the CPCA in relation to numeral 50 of the same Code, 41 of the Constitución Política, and 8.1 and 25 of the American Convention on Human Rights, and 35 of Law 7472.

XII.

**Criterion of this Chamber.** The grievance is a reiteration of the previous one, now focused from the perspective of defenselessness (*indefensión*), without this being verifiable for the reasons already given. Canon 50 of the CPCA regulates the possibility of offering evidence arising after the complaint and answer, and provides that evidence offered after the preliminary hearing will only be evaluated if it is admitted as evidence for better adjudication (*prueba para mejor resolver*), which is—it is reiterated—a power held by the adjudicating body, whose rejection, according to the most recent criterion of this Chamber, cannot generate defenselessness if it is justified. Especially since the plaintiff could have offered evidence to demonstrate one of the fundamental premises of her complaint (the overvaluation of the lot in the appraisal that served as the basis for the credit guaranteed by a mortgage), from the time she filed it, among them, with the proposal of an expert element; which did not occur in the case at hand (*sub lite*) (this is verified from listening to the preliminary hearing, where it is observed that the plaintiff desisted from said technical element).

**Substantive grounds** **XIII.** As noted above, the cassation appellant formulates three indirect and four direct substantive grievances, which are reordered according to that nature (as the former imply, as an initial thesis, the possible modification of the factual framework that has determined the judgment). Now, for the purposes of its decision, those now listed as first, second, third, fourth, and fifth, regardless of that distinction, will be analyzed jointly, since in their main thematic axes they are coincident, repetitive, or, at least, intimately related, thus in all of them an infringement of canon 35 of the Ley 7472 de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor (hereinafter by its number or LPCDFC) is alleged and, in four of them, additionally, of precepts 190 and 191 of the Ley General de la Administración Pública (LGAP). **First.** Argues “Sixth ground. Indirect violation of article 35 of Ley 7472, 190 and 191 of the LGAP for the determination of facts in contradiction with the evidence in the record”. Identifies as erroneously assessed: 1) “the annexes of evidence items 8 and 9” that demonstrate the interference of the developer with the branch officials. 2) Evidence items 7, 8, 9, and 10, which prove that the property was overvalued. Complains that the judgment established that it was not proven: i) the BNCR facilitated with preferential and favorable conditions the processing of credits related to Proyectos Urbanísticos Zión S.A.; ii) the speed in the approval of the credits occurred to the detriment of the duties of corroborating requirements; iii) the appraisal established a value higher than the real one; iv) the BNCR had to verify the progress of the works; v) the BNCR incurred a breach of its fundamental duties, namely, that of informing the client of the risks she was assuming; and vi) her represented party had suffered moral damage triggered by the BNCR's breach in the granting of the credit. Emphasizes, documentary evidence 8 consists of hundreds of pages of statements by BNCR officials and internal communications that were analyzed for the issuance of the internal audit report, and demonstrate the abnormal conduct of bank officials in the structuring and supervision of credits, the valuation of properties, and the disbursement of funds. In evidence items 7, 9, and 10, she adds, the BNCR openly acknowledges having reported its own officials. Details the following evidence items. 1) The BNCR Internal Audit document corresponding to images 2031 and 2032 of the evidence compact disc. 2) The statements of Deputy General Manager Juan Carlos Corrales Salas, at image 2292 of the same disc, who acknowledged that the influence caused light, unstructured analyses without knowledge of the risk. 3) What was said by Luis Gerardo Vargas Vargas at image 2031 ibidem, to the effect that the branch practically worked for Zión. 4) What was expressed by José Ángel Sancho at image 2135, who revealed the abnormal way in which they worked for Zión and that the urgency to approve loans generated an absence of controls. 5) The statement of Luis Gerardo Vargas Brenes at image 2131, who acknowledged the negligence of the bank officials in approving credits, since not only were they not approved by the corresponding resolution levels, but the officials themselves did not understand the concept of "en verde" financing, and that faced with complaints, the branch manager himself responded in a totally improper way “that if they were afraid, they should buy a dog,” which shows hostile and violent behavior on the part of the Bank manager and “demonstrates the tip of an ‘iceberg’ loaded with irregularities and inconsistencies that were taking place in the internal functioning of the BNCR of Palmares”. 6) The statements of Carlos Acuña, regional director of the BNCR, at image 2078, who warned that expert reports must assess and record only what exists in the field, reality. 7) Report BRAN-203-2011 of Mr. Carlos Abarca Rivera, from Banco Regional Alajuela Norte, image 2515. 8) Report SPC-035-2011 of Mr. Víctor Núñez Esquivel from the Unidad Central de Avalúos of the Bank, image 1999, which stated that from a sample of 49 appraisals made on properties of Proyectos Urbanísticos Zion, 45 expert opinions even exceeded the price stated in the purchase option, which was already inflated in itself. 9) Statements of the branch manager Roberth Castro Bogantes at images 2069 and 2070. 10) Assertions of the branch credit manager Ramón Chacón, at images 2086 and 2089, who pointed out that since 2005 various BNCR officials knew of and had authorized the financing en verde of the Zion lots and that the risk was divided among many people; likewise, that “there was acceptance and recommendation to finance en verde from the BNCR Banca Hipotecaria, but he emphasizes that what was not foreseen was that there would be a cost increase in another of the developer's projects generated by an environmental issue. That is, the materialization of an unforeseen risk at the time of structuring the credit operation is recognized”; he mentioned that the financing en verde was what derailed the financings granted to Zion, that there was pressure to grow and grow. 11) Statement of Rafael Obando Jiménez from the Dirección Regional de Alajuela Norte at image 2096, of Jorge Mora, credit manager of the Palmares agency, to the effect that he did not know that financing was being done en verde, that it was not common Bank practice. 12) Pronouncement of Roberth Castro Bogantes, branch manager, from evidence 8, at image 2070 of the evidence CD, who, in contradiction with his colleagues, argued he did not know the appraisals were projected. 13) The statement of Jorge Mora, credit manager of the Palmares branch, who explained how the financing of areas to be developed should have occurred, which can only be done with work progress controls, and that in appraisals you cannot take what does not exist. 14) The deed 189-7 and the commercial loan contract, the eighth clause of the latter, relating to the investment plan. Likewise, highlights “deed 11” sixth clause; in none of these is she informed of the risks of financing en verde, that the value for which the credit was established did not reflect what existed in reality, but was projected and that in the event of non-compliance, she would have to assume it 100%, since the Bank would disburse the entire loan in a single payment. 15) Highlights the eighth clause of the loan contract, image 23 of the credit file, according to which the investment plan is “VIVIENDA, COMPRA DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO, by including ‘vivienda’ the Bank did not limit itself to indicating ‘compra de la propiedad,’ but included purchase of property, whose investment is ‘vivienda’.” 16) “Deed 11”, sixth clause, on credit disbursements, which reads that they must be invested in the approved investment plan, and clause 14, suspension of disbursement implicitly indicates that there will be several disbursements, making it absurd that there is a single payment. Asserts, “given the omission of evidence that determines transcendental circumstances for the resolution of this case,” requests that it be annulled “for indirect violation of article 35 of Ley 7472, and of numerals 190 and 191 of the LGAP for lack of application,” as it violates in turn “the right to a just sentence and the principle of effective judicial protection,” all with additional basis, she says, in “articles 138 literal b of the CPCA in relation to numerals 57 of the same Code, 41 of the Political Constitution, 8.1 and 25 of the American Convention on Human Rights.” Reproaches that with error in the assessment of those evidentiary elements, the judgment dismissed the complaint by considering that there is fault of the victim and act of a third party. In her view, from the evidence it is extracted that: i) the BNCR of Palmares created unduly favorable and preferential conditions for the processing of credits associated with Proyectos Urbanísticos Zión, among which is that of her represented party; ii) the appraisal 019-F-65339-F-2009-U established a value higher than the one the property her represented party acquired actually had; iii) the Bank omitted transcendental information to the plaintiff for making her credit decision; iv) there was a strategic commercial alliance between the developer and the Bank; v) the BNCR, through irregular conduct, created an abnormal operation that generated risks for the holders of credits associated with the Bariloche project, among whom is Mrs. Lolita Cruz. Also, that “a. That the Palmarés branch practically worked for the Developer. [.-] b. That the Developer exercised significant influence over the Bank officials at the Palmares branch. [.-] c. That there was irregular behavior in the granting of credits related to Proyectos Urbanísticos Zión at the Palmares Agency of the BNCR. [.-] d. That the developer should have been part of the ‘active portfolio’ of the BNCR, but that it was not recorded in such a manner as a result of the same inconsistency that existed in the credits related to the developer. [.-] e. That the BNCR allowed the appraisals to be provided by the Developer and to be inflated. [.-] f. That there was no control over the admitted appraisals, the disbursement, or the progress of work related to the Plaintiff's credit. [.-] g. That the Plaintiff was never informed of the risks she was assuming and the manner of proceeding in the BNCR's credit operation. [.-] h. That the financing ‘en verde’ was authorized by the BNCR, that it was not supervised, and that it was an error.” Argues, “the victim was unaware of the trick into which she was introduced by the negligent and omissive conduct of the BNCR.” Specifies, the irregularities committed by BNCR officials are “1. That the agents of Zion were the ones who prepared the credit files. In the present case it is evident since, as the Plaintiff stated, she never met any representative of the Bank as part of the loan processing, even the notary public did not appear for the signing of the purchase deed and open mortgage constitution. [.-] 2. That the BNCR office in Palmares ‘practically worked for Zion.’ [.-] 3. That it is not regular for a developer to take client files to the banking entity, since that behavior is categorized as ‘an outrage.’ (Cf. image 2094 of the evidence CD) [.-] 4. That properties were financed without development and without the corresponding supervision of the transfer of resources or verification of work progress. [.-] 5. That various BNCR officials were the ones who recommended and approved that credit operations be structured on ‘en verde’ lots and with a projected value given by appraisals provided by the developer. [.-] 6. That the bank officials in charge of the evaluation and approval of the credits lacked the minimum knowledge about how the operation was structured.” Complains that the judgment merely mentions that in the review of files related to Proyectos Urbanísticos Zión, inconsistencies were found in most cases and that it was recommended to initiate an administrative procedure against several officials; “however, it does not delve into the topic from either a factual or legal perspective (…) and (…) they were not considered for the determination of the ‘proven facts’.” Insists on a lack of control of the appraisals, which she qualifies as overvalued and indicates were simply accepted by the Bank officials. **Second.** Denounces “Seventh ground. Indirect violation of article 35 of Ley 7472 for lack of application due to error of fact: facts are considered 'not proven' in contradiction with the evidence available in the record that affect the application of the Bank's strict civil liability.” Disagrees with the not demonstrated facts b, c, j, e, f, and g, according to which it remained unproven that: a) conditions or undue facilities occurred in the processing of the credit; b) the price in the appraisal carried out by Luna Azul was false or excessive, that the values were false or arbitrary; c) the economic situation of her represented party was affected by the purchase of the lot; d) the credit granted was adverse or detrimental to her represented party; and e) the Bank denied her timely access to the information of her case. Says, these facts are transcendental, as they rule out the exemptions from liability that the Tribunal determined, which constitutes an infringement of canon 35 of Ley 7472. In point a), emphasizes, it was demonstrated that the BNCR gave undue facilities in granting credits and that the appraisals were fluctuating and arbitrary, among them, that of Mrs. Cruz Saborío, with the following. 1) Proven facts 13, 14, and 15 relating to the Auditoría General of the Dirección Regional of the BNCR, official letter AGD-RH-004-2011, official letter DC-SSC-101-2011 “Revisión expedientes relacionados al Proyecto Urbanísticos Zión S.A” and Official Letter BRAN-203-2011, refer to “the inconsistencies that existed in the granting of credits, from the opening of administrative disciplinary proceedings against five officials for said irregularities to the indication of inconsistencies in the credit operation which resulted in the Bariloche project being the one with the least work presented.” 2) Testimony of Walter Isidro Rodríguez, who indicated that clients arrived with all the paperwork and that the Bank was expeditious in processing credits and granting them. 3) Testimony of Carlos Mario Hidalgo, that “it was not a matter of mere commercial cooperation, but that this alliance also entailed the granting of special facilities for the granting of credits required for this project. These facilities had such an impact that, as indicated by Mr. Hidalgo, seller of the project, 100% of the lots he sold were financed by the Banco Nacional.” 4) Document 8, image 2032 of the evidence CD, which “indicates that in the Palmares office hundreds of exceptions were accepted since 2007, and the commercial logistical work to attract the developer to the Banco Nacional was recognized, which shows the undue facilities that existed in the granting of credits associated with the Developer.” 5) Proven fact 4, which regarding the content of the appraisals records that it indicates: “...‘The values assigned to the land value correspond to (…) as properties of similar characteristics that are for sale in the surroundings...’”, that is, that the plaintiff's land was valued without any construction, resorting to non-existent factors, such as common areas. 6) Image 52 and following of the credit file, where it is indicated as justification for the values assigned in the appraisal “investigations carried out in the area, as well as properties of similar characteristics that are for sale in the surroundings, coupled with the characteristics of the valued asset. The common areas are considered in this valuation as an integral part of the project, which as of the date are about to begin their implementation.” 7) Statements of Carlos Acuña Rodríguez in document 8, image 2078 of the evidence CD, who expressed that after the review of the appraisals it was concluded that they did not conform to reality, that in expert opinions only what exists in the field should be valued and recorded. 8) Report BRAN-203-2011, signed by Carlos Abarca Rivera from Banco Regional de Alajuela Norte, documentary evidence 9, image 2515 of the evidence CD, accounts for the overvaluation of the appraisals. 9) Report SPC-035-2011 of Víctor Esquivel from the Unidad Central de Avalúos of the Bank, who stated that from a sample of 49 appraisals made on properties of Proyectos Urbanísticos Zion, 45 expert opinions even exceeded the price stated in the purchase option, which was already inflated in itself. 10) images 2131, 2132, and 2135 of the evidence CD, statements of the person in charge of the credit portfolio of the Palmares branch, Mr. Luis Gerardo Vargas, who pointed out that in the case of Zión the appraisals were done without payment or deposit to the expert, that the Palmares office practically worked for Zión, that he did not know the clients, who only came for formalization and signing, and that there was pressure from the company and from the branch managers of the Palmares office to approve loans, so that not even a thorough review of the information provided was made. Objects that the judgment concluded that the appraisals could not be categorized as arbitrary or fluctuating, when the Auditorship itself recognized the irregularity of those documents and their poor preparation. In her view, using projected values is already synonymous with abnormality in credit management. Adds, furthermore, that she timely and properly submitted evidence for better adjudication (*prueba para mejor resolver*), but that the tribunal incomprehensibly rejected it; despite this, she maintains, the admitted evidentiary framework shows the overvaluation for contemplating non-existent works. In point b), asserts that contrary to the not demonstrated fact g), it was proven that the Bank did not inform the conditions of the credit to her represented party, did not give information on the existing risks in a financing like that of Residencial Bariloche, nor that she was assuming the totality of the risk for the non-execution of the project. States, for the judgment the plaintiff was informed that the works had not started and that the project was undeveloped; but, she says, this does not justify the Bank's total omission to inform about the high risks of the credit operation, about the disbursement method, and about the transfer of all the risk. Notes, proven fact 10 indicates that on the credit cover sheet the disbursement in a single payment was ordered, that work inspection did not apply; and her represented party had no knowledge of this, as it is information of the Bank for its internal procedure. Repeats as a basis “articles 138 subsection b of the CPCA in relation to numerals 57 of the same Code, 41 of the Political Constitution and 8.1 and 25 of the American Convention on Human Rights and 35 of Ley 7472.” Requests, the defect be admitted, and the Bank be condemned to damages and losses; subsidiarily, remand be ordered. **Third.** Reproaches “Eighth ground. Indirect violation of article 35 of Ley 7472, 190 and 191 of the LGAP, for improper assessment of evidence, specifically the report: ‘Relación de hechos referentes al presunto incumplimiento u omisión de leyes, normativa, políticas y procedimiento, en la promoción y supervisión de procesos de trámite, aprobación, formalización y seguimiento de créditos hipotecarios en la agencia de Palmares’.” In her opinion, the judgment discredits said report under the argument that the plaintiff assumed and accepted in advance the risks of the credit operation upon signing the purchase option. Points out, it thus gives that expert report weak evidentiary value, when “it has great evidentiary value for the theory of the case, since it is a document issued by the BNCR's own Auditorship, under an investigative framework—each statement is backed by respective proof—that ended recommending the opening of disciplinary proceedings against five BNCR officials for inconsistencies related to the granting of credits associated with the sale of lots of the company Proyectos Urbanísticos Zión.” Complains that the judgment holds that between this report and the case of her represented party there is no direct link, for being generic; as it did not consider that: i) it deals with “the credits granted to Proyectos Urbanísticos Zión by the Palmarés Agency (sic)”; ii) among the files analyzed were those associated with the Bariloche Real project; iii) comprised between December 2006 to October 2010; iv) indicates a series of weaknesses in the granting of said credits, for which it recommends initiating disciplinary proceedings against five officials; v) the plaintiff requested a credit for the purchase of a lot in the Bariloche Real project; vi) the credit was granted on December 17, 2009, when she had already signed the open mortgage on December 11 previously; and vii) she was affected by the negligent, omissive, and irregular behavior of the bank officials. As there is concordance with the project, the developer, the dates of granting of the credits, the agency, and the weaknesses, there is an evident link between that Audit report and the case of her represented party. With this, she points out, it is proven: i) the irregularity in granting credits; ii) the acceptance by BNCR officials of “projected” appraisals, which included “works in development” or that were going to be developed, which is irregular and abnormal; iii) the irregularity implied by “financing en verde” and the controls that must be established; iv) the irregular pressure and influence exerted by Zión at the BNCR Palmares Agency both in credit approvals and in the credit operation itself; and v) the need to establish controls on work progress to proceed with disbursements when facing “financing en verde.” Thus, disagrees with the ruling when it qualifies her arguments as conjectures and meaningless assessments, as the report demarcates these behaviors as weaknesses. Besides the norms she indicates as violated in the title, identifies non-observance of the right to a just sentence and the principle of effective judicial protection, with the same basis she inserted in all the previous charges. **Fourth.** As a third charge, but first substantive, claims “Direct violation due to improper application of articles 35 of Ley 7472, 190 and 191 of the Ley General de Administración Pública,” which she raises in a subsidiary manner with respect to these legal bodies. Clarifies, her represented party has not sought to condemn the Bank for the non-delivery of the property, nor claims contractual breach by the developer; what she raises is the Bank's liability, for the conduct of its officials in the loan processing, which manifested in the stage prior to the signing of the loan contract and mortgage and in the control stage that it should have carried out once the funds were released to the developer. Affirms, proven facts 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, and 16 account for the collusion between bank officials and the developer Proyectos Urbanísticos Zion, that abnormal and irregular elements occurred in the loan processing, which fit with the Bank's own findings after the internal audit. Disagrees that in the judgment it was held as not demonstrated that conditions or undue facilities existed in the credit processing procedure at the Palmares Agency of the BNCR in the processing of credits associated with Proyectos Urbanísticos Zion; that the appraisal conducted in 2009 does not reflect a value higher than the real one or that it was false or excessive; and that the economic situation of her represented party was affected. Likewise, that in the “Prolegómenos” section it indicated that there is no evidence about the specific irregularities in the loan processing, despite acknowledging that the reports presented as evidence, in general, warn of inconsistencies in the processing of loans at the Banco Nacional branch in Palmares. Says the proven facts of the ruling demonstrate that: a) the appraisals were provided by the Developer, there was overvaluation by establishing the value of the subsidiaries based on “properties of similar characteristics” and “on a property that had not been developed”; b) at the Palmares branch credits were approved very expeditiously; c) that inconsistencies existed in the granting of credits linked to the sale of lots of Proyectos Urbanísticos Zion S.A., including that of her represented party, regarding which—she says—at the time of the acquisition of the asset and the constitution of the mortgage there was no credit application submitted, processed, or approved by the Bank, but it was approved until December 17, 2009, that is, six days after the Bank had received the asset as guarantee and Mrs. Cruz Saborío had constituted herself as debtor of it; d) the acquisition and guarantee constitution deed was signed without the presence of the notary public and without a representative of the Banco Nacional; e) there was concealment of relevant information for credit decision-making, since what is indicated in the loan contract does not coincide with what is indicated on the credit cover sheet; f) the appraisal was carried out by the company Luna Azul S.A. before the credit application; and g) the disbursement of money would be made according to the credit operation, the investment plan, and according to usual practice. In her criterion, the proven facts of the judgment demonstrate that the processing was irregular in time and in form, and that without the bank officials it would not have been carried out, since these “i) allowed by action and omission the developer to influence and participate in the approval and processing of credits, the valuation of the lots, and the determination of the amounts to be financed, as it is proven that ‘inconsistencies’ existed in the credit operation; ii) accepted—without raising any objection—an appraisal that was done before the credit application and that contemplated ‘properties of similar characteristics’ to establish the value of the plots, values on which the credit was subsequently constituted; iii) transgressed internal regulations that must be followed in loan processing, bypassing the participation of its representatives and even the Notary Public in the formalization; and iv) hid information from the Plaintiff that could influence her credit decision-making, such as that the disbursement would be processed under a single payment and only she—Mrs. Lolita—had to assume the risks in case of non-compliance.” Emphasizes that in proven fact 10 it was recorded that on the credit cover sheet, an internal Bank document, it reads that the “investment plan is: ‘... Purchase of a subsidiary property destined for the future construction of a residential house...’, that ‘The payment will be made by Cashier's Check or deposit to account 100-01-019-3798-5 in the name of Proyectos Urbanísticas Zión, S.A. creditor company for the sum of ¢21,140,000.00’ and that ‘Work Inspection (…) does not apply for this loan’.” Maintains, from the foregoing it must be concluded that the BNCR violated the right of her represented party to make an informed credit decision, as it established on the credit cover sheet agreements not consulted and not set forth in the loan contract or in the deed [of purchase and mortgage constitution]. Adds, “the indicated proven facts make clear that the breach of Proyectos Urbanísticos Zión was possible thanks to the assistance provided by the BNCR officials of the Palmares Branch.” Shows disagreement that in Considerando V, the Tribunal pointed out that the BNCR did not finance the development of Condominio Bariloche, as it was not part of the active portfolio of developers. States, this is a serious and grotesque inconsistency, as the collusion of the developer and the BNCR is evident. Emphasizes, the Bank is not alien to the damage, since actions and omissions of its employees and the damages generated in the consumer relationship are reproached. Denotes that, contrary to what the Tribunal affirmed, the strict liability regimes of the Ley General de la Administración Pública and the strict liability of Ley 7472 are perfectly compatible; the Bank acts as a public institution and as a provider of financial services, so it must answer to consumers for its own actions or those of its officials when, arising from the risk of the operation, they cause them damage.

He insists, “not accepting appraisals from third parties that contemplated works in progress and not incurring an expedited approval of the credit and following the internal regulations for loan processing, the credit would not have been approved or if it had been granted the necessary controls for the progress of works would have been established, thereby guaranteeing compliance with the investment plan established in the commercial loan contract.” In his view, the Bank is liable because its employees lent themselves to irregularities and its leadership was not capable of detecting and preventing them in a timely manner; therefore, the exemptions from liability of fault of the victim and act of a third party do not apply. He concludes, thus the judgment violates “the right to a just judgment and the principle of effective judicial protection,” which he grounds in “Article 138(b) and (c) of the CPCA in relation to numerals 57 of the same Code, 41 of the Political Constitution and 8.1 and 25 of the American Convention on Human Rights and 35 of Law 7472.” Fifth. Listed as fourth, he reproaches “Direct violation of substantive norms due to the improper interpretation of the exemption from liability of fault of the victim based on Article 35 of Law 7472.” He explains, this norm “contemplates the liability regime for the producer, supplier, and merchant, for damages caused to the consumer by inadequate or insufficient information. Thus, it provides for a regime of concurrent liability independent of the existence of fault, stating that only one who demonstrates that they were unrelated to the damage is released.” He cites an excerpt from ruling 2009-300 of this Chamber. He states, as objective liability, the elements to be proven are a) the existence of a consumer relationship, b) the generation of harm to the consumer due to inadequate or insufficient information, and c) the determination that the producer, supplier, and/or merchant was not unrelated to the damage. This, he notes, “is consonant” with the principles of the objective liability regime of canons 190 and 191 of the LGAP. He adds, “it is necessary to separate the application of the exemptions from liability typical of the objective liability of the State, from the legal assumptions contemplated in the specific objective liability for consumer relations, although both require a joint application, as in the present case.” He repeats, in Article 35 of Law 7472 one is only exempted from liability for being unrelated to the damage. The Tribunal, he recounts, applied the exemptions of fault of the victim and act of a third party with the argument that his represented party, when purchasing the lot and applying for the credit, knew that the lot was not developed, that it was undeveloped. This, he asserts, was counteracted by “other proven facts,” such as that “the appraisals—provided by the developer—were carried out before the credit application and contemplated ‘properties of similar characteristics’ for establishing the value of the subsidiary properties, were accepted without objection by the BNCR; in addition to that, the commercial loan contract that my represented party signed with the BNCR established as the investment plan ‘HOUSING PURCHASE OF PROPERTY IN CONDOMINIUM,’ and that ultimately the loan was approved after my represented party had already become a debtor of the BNCR; thus, the Plaintiff trusted in good banking practice and in what was normatively established; she could not prevent risks of a scheme she was unaware of; she was placed in a position of vulnerability by officials of the BNCR, who breached their obligations, concealed sensitive information, and made disbursements in a single payment without control over the progress of works.” He insists, therefore, the BNCR cannot be considered unrelated to the damage suffered by his represented party, because if the loan had been correctly processed, corroborating the investment plan and reviewing the appraisal, the credit would not have been approved or disbursements would have been made according to the investment plan; the BNCR should have at least informed her of the risks of her credit decision: “that continuing to pay a loan – not for the delivery of the property, as such – in case of non-compliance had to be borne entirely by her, which was never communicated.” He adds, there was conduct by the bank officials, in collaboration with the developer in a fraudulent scheme, all of which is proven, as he develops in the grounds of this appeal. He repeats “The BNCR created the conditions for the damage to materialize thanks to the breach of laws, regulations, policies, and procedures in the promotion and supervision of the processes of processing, approval, formalization, and monitoring of mortgage loans at the Palmares Agency.” Although the judgment recognizes and accepts the errors and faults of the officials, it indicated that Mrs. Cruz Saborío knew that it was the financing of an undeveloped lot, so she knew the risks involved. He disagrees, since neither the loan contract nor the deed indicates that she assumed all credit risks if the developer did not carry out the works, regarding the disbursement issue; this is indicated on the credit cover sheet, an internal document, to which she did not have access. Thus, he concludes, the “right to a just judgment, an integral part of the fundamental rights to prompt and complete justice and to due process” and “numerals 35 of Law 7472, 41 of the Political Constitution and 8.1 and 25 of the American Convention on Human Rights” were violated.

XIV.Judgment under appeal. In considerando V, section “1) Regarding the credit granted to the plaintiff by the BNCR for the purchase of an ‘undeveloped lot’” the Tribunal summarized the allegations of the plaintiff. It stated, the plaintiff alleges she bought the land based on the trust inspired by the backing of the Bank that financed the purchase of “undeveloped” lots, as it presented and advertised itself to potential buyers as the financial entity that exclusively financed the purchase of lots in the Bariloche Real condominium, and was a facilitator of the sale by providing favorable and preferential conditions for loan processing. The Tribunal emphasized that “the term used in the lawsuit regarding the type of land purchased is an ‘undeveloped lot’ (lote en verde), understood as meaning that the land purchasers do so knowing that it is not yet developed”; from the moment she signed the purchase option contract on December 10, 2009, for the purpose of buying the lot, she accepted delivery of the property within a period of three to four years. “This contractual option is of utmost importance for resolving this matter, because, precisely from this act, the intention and direction of the consumption decision that the plaintiff was voluntarily undertaking were clearly determined, since she knew and acquiesced with her signature that the lot she had decided to buy in a condominium system, precisely its works were not yet developed, which in any case, she had already verified in situ when she went to visit the condominium together with the seller she contacted to show her the place (statement of the plaintiff Cruz Saborío given at the trial hearing held on 04-25-2023 (…)) and, most importantly, the possibility was opened that, in the event of a contractual breach of what was stipulated therein, she had the option of resorting to the courts against that company.” It added, there is no evidence that Mrs. Cruz Saborío went to court to claim breach against the seller. The Tribunal noted that there is no evidence that the Bank influenced the plaintiff’s consumption decision, as she signed the purchase option on December 10, 2009, prior to signing the deed and the loan contract. It continued, the plaintiff alleges that the Bank facilitated favorable and preferential conditions for loan processing, which she deems collusion between the Bank and the developer and that caused her damage. For the Tribunal this was not demonstrated; although the loan processing was done in an expedited time, it is also true that it was not proven that this speed implied in the specific case a breach of duties to verify requirements and the procedure established in banking regulations. It specified, “the Bank’s own Audit report issued in the year two thousand eleven, and from which, as well as from the others rendered internally to the bank, as this Panel appreciates, cannot be pointed to as technical criteria sustained by reliable evidence for the specific case, because, as indicated in the preliminary section of this judgment, there is no reference whatsoever to the specific case of the person who appears in this matter as plaintiff, much less that the trust she could have placed in the bank to request the loan she ultimately obtained was broken and that, for this reason, she was able to finalize her consumption decision.” In the judges’ view, the Bank’s conduct in processing the loan was conditioned by the agreement between Mrs. Cruz Saborío and the developer and seller, so the investment plan was none other than the acquisition of an “undeveloped” lot, which had no works and which granted a term to the developer and seller. Regarding the plaintiff’s allegation in her party statement that she signed the purchase option contract and the deed only in the presence of the unidentified seller, without the presence of the notary public, “does not have the virtue of affecting the existence of the credit with the BNCR, given that the plaintiff herself acknowledges that she voluntarily signed public deed 189-7 and the purchase option contract, under the conditions described above proposed to her by the seller from the developer company.” It added, she signed a loan application with the defendant banking entity and the loan, after a study of her payment capacity, was granted so she could acquire the “undeveloped lot,” according to the terms of the option contract she signed. Likewise, regarding the plaintiff’s statement under oath at trial that the notary public did not appear for the reading and signing of the public deed, without prejudice to the testimony of items sent to the National Directorate of Notaries, the fact is that the plaintiff did not request the nullity of said instrument or the mortgage loan. It considered that the efficient cause of the alleged damages and losses is the contractual breach of the developer, not the alleged irregularities. In point “2) Regarding the appraisal of subsidiary property 47-C of the Bariloche Real Condominium” it recounted, the plaintiff alleges that the damage, the indebtedness for an amount greater than the real value of the lot, occurred because the credit was approved based on the projected value of the lots according to the works the developer was to carry out. The Tribunal established that the property’s appraisal was carried out on December first, two thousand nine, days before the signing of the purchase option, by a “professional who was from an external company hired by the defendant bank.” It considered there was no unlawfulness in that and that the professional expressed the criteria he deemed appropriate, among them that the condominium was yet to be developed. This report, it noted, gave a value to the land without any construction of ¢75,000.00 per square meter, plus the item of ¢30,000.00 per square meter for the projected common areas; however, the plaintiff did not provide a technical document refuting as false or altered the values and justifications given by the professional and that could imply a violation of the provisions of Articles 66 and 69 of the Organic Law of the National Banking System (LOSBN). In this it dismissed the suitability of evidence 11 Bis of image 2598 from the compact disc, since i) it does not follow that the properties broken down in the sale announcement published by the Bank in the newspaper La Nación on October 30, 2013, correspond to the Bariloche Real condominium; ii) “The ‘informative value’ for the total area assigned to each of those properties indicated in the announcement corresponds to that granted by the BNCR in the year 2013, at which time it put said lands up for sale,” so it is not suitable for comparison with the appraisal carried out in 2009, which is the one questioned; iii) the average value per square meter of “just under ¢14,916.58” is a calculation by the special judicial attorney-in-fact of the plaintiff, it is not from a party or judicial expert, with expertise in this type of valuation; iv) it is a novel element that was not subject to adversarial examination. It asserted, a projected appraisal is not an invention or scheme by the Bank to deceive its own clientele; it is a technical criterion not contested, which reflects the “undeveloped” characteristic, thus alluding to the fact that the condominium works had not been completed, a situation the plaintiff knew about from the time she made her consumption decision to buy the lot. It insisted, there is no evidence of overvaluation of the lot in the specific case, despite the plaintiff having the burden of proof, pursuant to mandate 41.1.1 of the Civil Procedure Code (CPC). In section “3) Regarding the investment plan and the alleged supervision of the progress of works” it summarizes that the plaintiff claims the Bank “omitted to implement security mechanisms and policies in structuring loans for ‘undeveloped’ purchases of the Condominium, which would prevent or at least forestall the risk that the project would not be executed (…) that the bank transferred the entire amounts for the purchase of lots to the developer, without verifying progress in the works that the Bank financed by granting them a projected value in the loans for the purchase of lots (…) that it omitted to inform the plaintiff that she assumed all the risk for the potential non-execution of the project and that the money would be transferred to the Developer without the Bank verifying the progress of works.” It considered that the plaintiff requested the loan for the purchase of an undeveloped lot, according to the agreement with the developer, so she left no margin for the Bank to be able to evaluate a structuring of the loan; she set the framework within which to assess the approval of the loan. It emphasized, the period she agreed to for Proyectos Urbanísticos Zión S.A. to develop the common works “caused the plaintiff to assume the total risk of her business.” It added, not only did she agree to the four-year term, but she also had in her possession a contractual breach clause that she did not enforce. That prior contractual scheme did not make a pre-qualification of the project possible, “since it is even proven that the BNCR did not finance the development of the Bariloche Condominium, given that even the company Proyectos Urbanísticos Zión, S.A. was not part of the active portfolio of developers linked to the BNCR.” It argued, it is not inopportune or unlawful that for housing fairs, the Bank promoted itself as a potential financier for the purchase of lots; it is part of its normal scope of activity; but moreover this occurred for the Expo Construcción y Vivienda 2010, so it could not have influenced the plaintiff’s consumption decision, since the signing of the purchase option contract, the commercial loan agreement, and the deed of sale and constitution of the mortgage guarantee occurred in the month of December 2009. The Bank was not obliged to inform the plaintiff that she was assuming the risk of the project’s non-execution, since she was aware of this; she knew that the loan funds would be deposited to the developer in their entirety. It referred, Article 64 of the LOSBN establishes that investment plans shall state special declarations by the applicant, as occurred in this case with the purchase option that was linked to the investment plan of the open mortgage. This norm, it expressed, does not impose a control duty on banks, but rather empowers them; in this case it did not occur, since in the loan contract there is no reference whatsoever to the control of work execution. The investment plan was the purchase of an “undeveloped” lot. Therefore, it noted, liability is not attributable to the BNCR, based on Articles 1185, 1186 and 1193 of the Civil Code and on what is provided in clause four of the purchase option contract itself.

XV.Criterion of this Chamber. The appellant refers to proven facts 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 and 16 and to various elements of conviction, thus, the statements of bank officials and what was indicated by the audit performed, from which she infers inconsistencies in the conduct of employees at the Bank’s Palmares branch, who, she asserts, engaged in improper practices in relation to transactions in which Proyectos Urbanísticos Zión S.A. was a party. She indicates there was collusion between those officials and this developer; abnormal conduct in the structuring and supervision of credits, in the valuation of properties, absence of control of progress prior to disbursements, and negligence in loan processing by failing to verify the existence of overestimated appraisals. The argument is superfluous insofar as it does not contradict the judgment’s argument to the effect that there is no specific evidence of Mrs. Cruz Saborío’s case. The proven facts state the following. Fact 3), that the valuation company Luna Azul S.A. issued an appraisal of the property in question on December first, 2009. Fact 4), that on December 10, 2009, Mrs. Cruz Saborío signed the document called purchase option for the real estate; among what is relevant to highlight, the document states that “The balance of the overall price, that is, the sum of TWENTY-ONE MILLION ONE HUNDRED FIFTY THOUSAND EXACT COLONES, shall be paid via bank credit, once it is approved at the Banco Nacional de Costa Rica (…) The deed of transfer of the real estate shall be granted on the payment date, that is, on the day that Mrs. CRUZ SABORÍO pays the total owed; when the delivery of the cadastral plans is made and both parties commit to appear before a Notary Public and grant the Public deed in favor of Mrs. CRUZ SABORÍO.” Circumstances 5) and 6) that on December 11, 2009, Mrs. Cruz Saborío signed public deed 189-7 of 9 o’clock through which she purchased the property and constituted a first-degree mortgage in favor of the BNCR; likewise, she filed a credit application with said financial entity. Proven fact 7) reads that on December 16, 2009, the real estate was registered in the name of the plaintiff. From numbers 8), 9), and 10) this Chamber infers that on December 17, 2009, the BNCR carried out the analysis of the plaintiff’s credit application, in which, as these demonstrated circumstances indicate, the Bank determined that the applicant had payment capacity; the file cover sheet set forth loan conditions, thus, the amount of ¢21,140,000.00, with the investment plan “Purchase of a subsidiary property intended for the future construction of a dwelling house,” that a single payment would be made to Proyectos Urbanísticos Zión S.A., that the works inspection does not apply. Likewise, as facts 11) and 12), it is held that on that same day the Branch Manager and the Credit Chief of the Palmares branch approved the credit and that the general attorney-in-fact without limit of sum of the BNCR and Mrs. Cruz Saborío signed a commercial loan contract, operation 19-1-30512507. In the latter it was indicated, of special interest for the ruling on the appeal, that the investment plan was “HOUSING. PURCHASE OF PROPERTY IN CONDOMINIUM,” that “the creditor Bank shall transfer the amount of the credit via Cashier’s Check or deposit to account 100-01-019-3798-5 in the name of Proyectos Urbanísticos Zion, S.A., creditor company for the sum of ¢21,140,000.00”; “in the eighteenth clause it is indicated that: ‘...The debtor accepts that the disbursements of this credit shall be made according to the availability of resources of the Creditor or possible governmental restrictions. The full proceeds of the credit referred to in this contract must be invested in the approved investment plan.’” For their part, the demonstrated circumstances 13), 14), 15), and 16) account for audit documents, for the review of files related to Proyectos Urbanísticos Zión S.A. and for the analysis of the situation and impact of the credit portfolio in relation to loans for the acquisition of lots with that company; as well as a criminal complaint by the Commercial Deputy Manager of the BNCR for the crimes of false document, fraud, and for the violation of the Law against Corruption and Illicit Enrichment in the Public Function. From the above, an extreme speed in the processing, approval, and signing of the plaintiff’s credit can be deduced, even an irregularity insofar as the Bank formally approved and signed the credit after the signing of the public instrument of sale and constitution of the mortgage guarantee for the loan itself. However, this does not suffice to determine the existence of the damages and losses whose compensation she seeks, namely, 1) the alleged difference between the amount of the credit, which corresponded to the value of the appraisal that was given to the property for its processing, and the real value the property had when acquiring it; 2) interest on that amount; 3) the amount she pays to the Bank as part of the credit, starting from the filing of the lawsuit, for interest on that difference; 4) the difference between the value at which she bought the real estate and its real value at the time of acquisition; 5) loss of opportunity consisting of the increased value the property would have had “had the development of the Condominium been completed”; and 6) subjective moral damages. This required technical evidence that would study and conclude on the specific case of the plaintiff’s loan and the valuation it was subject to in December 2009, especially for those identified as losses 1, 2, and 3 relating to the loan of money with the Bank. Note that losses 4 and 5 are related to the price of the real estate purchase agreement itself and the execution of works with the developer, but they also required a technical element of conviction (and had it been determined, it would have implied an evidentiary burden of the causal link between the conduct of the BNCR officials in analyzing and approving the loan and the plaintiff’s consumption decision vis-à-vis that company). However, as has been seen, the plaintiff desisted at the preliminary hearing from the expert evidence suitable to support that compensation framework. Facts 13), 14), 15), and 16) constitute an internal examination by the Bank, in which it determines inconsistencies in a general manner, and a criminal complaint; however, they also do not contain a study of the specific case. In her appeal she does not identify segments in these reports, documents, that deal with her credit. As has been indicated in precedents similar to the present one, whose object is also the liability of the BNCR arising from the processing, approval, and signing of a loan related to the purchase of real estate in the Bariloche Real condominium, they could account for the eventual breach of a series of legal duties by the bank officials regarding the overall management of the credit portfolio granted by the Bank, that is, of the funds they administer belonging to their savers; but none specifically regarding the plaintiff’s credit. Thus, accepting her theory would imply considering practically all banking operations processed at the Palmares branch as illegitimate, on the basis that certain general anomalies were detected in the banking management; it would be a generalized supposition that would allow the disregard of the effects of multiple operations, with the pernicious effects that would have for the resources of the other persons saving with the bank and for legal certainty, despite the fact that no irregularity was demonstrated in the sub judice case itself (in this same sense, judgments 1024-F-S1-2024 of 2:12 p.m. on July 30, 2024, and 1356-F-S1-2024 of 2:29 p.m. on October 1, 2024). Furthermore, it was demonstrated as circumstance four, without being contested, that on December 10, 2009, Mrs. Cruz Saborío signed a purchase option contract for the lot, in the presence of a seller from Proyectos Urbanísticos Zión S.A. It is clear that, in the course of business of this company, Mrs. Cruz’s consent expressed by her signature configured an agreement for a thing at a price on that date, since she thereby accepted the offer of the property that this company, as a merchant, was making (Articles 480 and 1049 of the Civil Code, in this line judgment 752-F-2002 of 4:55 p.m. on October 2, 2002). The thing: the property in Alajuela, registration number 65339-F-000, subsidiary property 47-C; the price: ¢21,150,000.00. It is reiterated that this document states that “The balance of the overall price” would be paid “via bank credit” that had to be approved and that on a later date Mrs. Cruz Saborío would make the total payment of the price, at which time the transfer deed would be signed. From said negotiation and agreement it is inferable that Mrs. Cruz Saborío understood or should have understood that she would pay the amount in a single disbursement, and that she would do so with the money that the banking entity would lend her, which, by that same will, would deliver it, in a single moment, to her seller. Thus, the argument to the effect that the credit cover sheet contains characteristics of the loan that were not disclosed to her loses force, as does the reference to the fact that the public deed, as far as the mortgage is concerned, mentioned the word disbursements. This allegation is finally discarded by the very letter of the credit agreement, which regarding disbursement reads that it will be made to the company via a check or deposit for ¢21,140,000.00. The plaintiff’s will with Proyectos Urbanísticos Zión was the purchase of an “undeveloped” lot and she gave a term for delivery, and this demarcated the loan conditions. The same applies to the allegation regarding lack of information about the investment plan and the non-inspection of the progress of works, since the investment plan according to the written agreement of the credit contract was “HOUSING. PURCHASE OF PROPERTY IN CONDOMINIUM”; it was not the purchase of a lot and the construction of common areas of the condominium or of a house. It is worth reiterating that “the mere act of granting a credit to arrange a business with a third party does not turn the financial entity into a guarantor, supervisor, or overseer of the economic viability or risks of businesses arranged between private parties, if its intervention is limited to lending the money to one of them.” Regarding the alleged absence of control of progress of works, this Chamber insists that the document called purchase option, specifically the clause relating to the payment of the price, compels the discarding of the appellant’s argument to the effect that she was unaware that it would be paid in a single disbursement to Proyectos Urbanísticos Zión S.A. It is repeated, it reads “The balance of the overall price, that is, the sum of TWENTY-ONE MILLION ONE HUNDRED FIFTY THOUSAND EXACT COLONES, shall be paid via bank credit, once it is approved at the Banco Nacional de Costa Rica.” Insofar as she claims that the bank employees violated “internal regulations,” she fails to specify specific norms. Regarding the unawareness of the risk that the developer would not build, the Bank had no duty whatsoever to warn of the risk of a possible breach of an obligation from a contract to which it was not a party; regarding the loan of money agreement, neither, as the investment plan was the purchase of an “undeveloped” lot, without construction. It is worth noting specifically regarding the alleged overvaluation of the real estate in the appraisal, again, that no evidence was provided on the specific case. The statements of bank employees, the reports, and documents that the Tribunal did indeed hold as proven, are general, and although as the appellant recounts one can read in them that appraisals should only record and value what is on the ground, for this Chamber an expert opinion should have been brought to the proceedings and the trial court should have been allowed to verify the professional’s position firsthand; all the more so because the appraisal itself repeatedly warns about the projection of works and it was, in turn, carried out by a professional, Mr. Max Sell Biasetti. In any case, even if an incorrectness in such conduct could be concluded, this Chamber does not consider that to be the efficient or adequate cause of the damages claimed for the alleged granting of a loan greater than what would have been granted had the land been valued at a lower figure, given that the plaintiff agreed to the price of the property with Proyectos Urbanísticos Zión S.A. as of December 10, 2009, without any intervention by bank officials, and subsequently this was the amount she requested as a loan from the Bank and guaranteed with a mortgage on December 11; which was approved days later and formalized with a written document setting forth its conditions on the 16th thereafter. Her will was to commit to paying Proyectos Urbanísticos Zión S.A. the sum of ¢21,140,000.00 and to request and become a debtor of the financial entity for the same amount.

In the same vein, judgment 1021-F-S1-2024 stated: “if BNCR lent more than it should have, as a consequence of an overvaluation – which was not proven – this does not exclude the debtor’s free will, her capacity to bind herself, the lawfulness of the contractual object, or the business purpose. Nor does it exclude the consent of both parties in the granting of the credit.” Thus, for all the reasons noted, this Chamber finds no infringement of canon 35 of Law 7472, nor of mandates 190 and 191 of the LGAP, whose violation was argued alternatively.

XVI.Sixth. Identified as a fifth, it censures the judgment for “Direct violation – due to absence of application – of Articles 190 and 191 of the LGAP in relation to Articles 62 of the LOSBN and 32 subsection c) and 34 subsection b) of Law 7472.” It argues that, as a consequence of Article 191 of the LGAP, the Bank must be liable for the damages caused by its employees, given that the developer’s influence over them and the commission of irregularities on their part in the processing of the loan were proven, a loan that was signed together with the constitution of a mortgage prior to internal authorization. It stresses that the Bank’s activity as an autonomous institution is subject to the laws, regulations, and the principles of efficiency, good administration, and impartiality; it must act in accordance with sound banking practice, control and ensure the correct use of the funds it manages; it must ensure that the amounts it lends are indispensable for the operations for which they are intended; it must ensure that the guarantees it accepts are sufficient to cover the amounts lent; and it must inform consumers clearly. It cites canon 62 of the Organic Law of the National Banking System (Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional), which it says was left unapplied by the judgment; it does the same with respect to canons 32 and 34 of Law 7471 regarding consumer rights and the obligations of the merchant. It insists that the Bank allowed itself to be influenced by the members of Proyectos Urbanísticos Zion, which is held as proven in fact 8 of the judgment. It argues that the judgment does not refer to BNCA’s failure to inform its client of the financial risks of green financing (financiamiento en verde), that the lot was being assigned a value that did not represent reality or what had been built, and that if construction did not proceed, she assumed 100% of the economic risk; nor does it mention that the disbursement would occur in a single payment, without progress-of-work controls. It refers to proven fact 12, which states that the investment plan in the loan contract was “HOME PURCHASE OF PROPERTY IN CONDOMINIUM” (“VIVIENDA COMPRA DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO”) and that the deed provided that disbursements would be made in accordance with the credit operation, the investment plan, and usual practice. The Bank should have clearly warned her of all these aspects. It reproaches “violation of the right to a fair judgment, an integral part of the fundamental rights to prompt and complete justice and to due process” and the indicated precepts, as well as norms 41 of the Political Constitution and 8.1 and 25 of the American Convention on Human Rights.

XVII.Criterion of this Chamber. The appellant’s premise is that it was proven that the developer had undue influence over the bank officials, who incurred irregularities. Nevertheless, it is repeated, it was not proven that in the loan, the Bank breached specific legal obligations or duties; nor that the developer influenced the granting of that credit or that it was done outside the real value of the land. The act of facilitating funds required to finance a business, which was the purchase and sale of a lot in a residential condominium, not the purchase and construction, it is insisted, does not presume that the financier becomes an advisor or guarantor of the business for which it provides the funds. The risk of financing a property “in green” (en verde) was assumed by the purchaser, who, at her own exclusive account and risk, agreed upon a price for that asset, and this was not altered because the Bank was not prudent in the investment decisions it made with its savers’ money. That being the case, the reproach will be dismissed.

XVIII.Seventh. It alleges “Ninth ground. Direct violation of Article 46 of the Political Constitution and the constitutional principles of reasonableness and proportionality,” because the judgment exonerated the financial service provider from compensating its consumers for the damages generated by the abnormal conduct of the entity’s officials and distributed the risks created by the Bank by financing “in green” (en verde) in an unequal, unreasonable, and disproportionate manner upon the plaintiff, since she is the one who must bear all the losses. Likewise, the judgment “imposes on credit consumers a burden of knowledge even greater than that of the state entity regarding the risks that may arise in one of these financial operations.” It notes that, according to the judgment, the Bank is not liable because it is unrelated to the damage in that Zion participated and there was fault on the part of the victim. It reproaches that the Court omitted to examine that the bank officials allowed credit operations at unrealistic prices, and that the absence of controls and the Bank’s negligence in accepting a risky business allowed the development not to materialize, leaving the consumer and her economic interests unprotected and denying the principle of effective judicial protection.

XIX.Criterion of this Chamber. It is reiterated that it was not proven in this matter that the harm suffered by the plaintiff was caused by the financial service provided by BNCR, since it was not accredited that in the specific financing granted to her by the bank employees, the latter incurred in abnormal conduct; therefore, a lack of protection of her interests in that financing cannot be found. The allegation of a supposed risk of financing “in green” (en verde) ignores the fact that it was Mrs. Cruz Saborío herself who consented to the purchase price in the document called purchase option (opción de compra), it was she who promoted the purchase and the financing itself on a date prior to the works, which she knew were pending, being concluded. It is repeated, there is no evidence that in the specific financing granted by the Bank, the officials of that entity incurred in a specific regulatory impropriety.

XX.Consequently, it will be appropriate to declare the appeal without merit. In accordance with canon 150.3 of the CPCA, the appellant shall be ordered to pay the costs generated by its exercise, since there is no evidence that it had sufficient reason to challenge.

THEREFORE (POR TANTO) The evidence offered by the appellant is rejected. The cassation appeal filed is declared without merit. The costs generated by its exercise shall be borne by the appellant. MACUNAQ Luis Guillermo Rivas Loaiciga Rocío Rojas Morales Damaris Vargas Vásquez Jorge Leiva Poveda Carlos Guillermo Zamora Campos Digitally Signed Document -- Verification code --  1 It is a faithful copy of the original - Sourced from Nexus.PJ on: 08-05-2026 09:17:35.

Sala Primera de la Corte Clase de asunto: CONOCIMIENTO Analizado por: SALA PRIMERA  Res. 000586-F-S1-2025 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las diez horas treinta minutos del tres de abril de dos mil veinticinco .

Proceso de conocimiento establecido por LOLITA CRUZ SABORÍO contra el BANCO NACIONAL DE COSTA RICA, representado por su apoderada especial judicial Grace María Vargas Rojas. Actúan como apoderado especial judicial de la parte actora Alejando Batalla Bonilla y Luis Felipe Riveros Orjuela.

Redacta el magistrado Zamora Campos

CONSIDERANDO

I.De previo, se advierte que un grupo de personas, entre las cuales se encontró la señora Cruz Saborío, presentó demanda contra el Banco Nacional de Costa Rica, proceso al que se asignó el número de expediente 14-003379-1027-CA, con el atribuyeron responsabilidad a la entidad bancaria por lo acontecido con el desarrollo inmobiliario Condominio Residencial Bariloche Real. En dicho proceso se ordenó a la entonces parte actora desacumular “el expediente” mediante la individualización de “carpetas separadas” para cada uno de los miembros del grupo. En fecha 28 de junio de 2018, la señora Cruz Saborío presentó la demanda sobre la que versa el presente proceso.

II.De conformidad con los hechos que tuvo por demostrados el Tribunal, no controvertidos en esta fase, mediante escritura 36 otorgada por el notario público Alejandro Batalla Bonilla y la notaria pública Rafaela Solano Granados, el 4 de diciembre de 2007, comparecieron Oscar Vargas Murillo, apoderado de la empresa Proyectos Urbanísticos Zión S.A., y María Garita González, apoderada de Hacienda Bariloche S.A., para afectar al sistema de condominio la finca del partido de Alajuela, número 433849-000, con el fin de desarrollar un condominio que se denominaría "Condominio Residencial Bariloche Real", en él se constituirían 472 filiales primarias individualizadas, con: "...accesos viales, juegos infantiles, zona recreativa, parque, servidumbre sanitaria y pluvial, servidumbre de alcantarillado subterráneo para riego (artificial), caseta de guardas, taller de mantenimiento, basurero, pozo y tanque de agua potable...". Expresaron como valor del condominio, a efecto de determinar el porcentaje que le corresponde a cada filial, en la suma de “¢12.000.000 millones de colones que representa el cien por ciento”. Constituyeron servidumbres, así como el reglamento de Proyectos Urbanísticos Zión S.A. y Hacienda Bariloche, además sustituyeron garantía hipotecaria. En escritura número 37 otorgada por los mismo fedatarios, el 12 de diciembre de 2007, se adicionó el anterior instrumento, entre lo que se indicó: "... ÁREA COMÚN CONSTRUIDA: En cuanto al área común construida, tiene una media de tres mil sesenta y tres metros cuadrados, constituida así: caseta de guarda cuarenta y dos metros cuadrados, taller de mantenimiento con noventa y seis metros cuadrados, basureros con noventa y tres metros cuadrados, pozo y tanque de agua dos mil ochocientos treinta y dos metros cuadrados trece centímetros cuadrados, y no como se indicó en la escritura principal...". En fecha primero de diciembre de 2009, Luna Azul S.A., empresa valuadora, por medio del profesional Max Sell Biasetti, a solicitud de la actora y de Proyectos Urbanísticos Zión S.A., emitió un avalúo bajo la modalidad "Out Sourcing", informe número 019-65339-F-2009-U, sobre el inmueble inscrito en la provincia de Alajuela, número 65339-F-000, situado en el Cantón 1, distrito 6 San Isidro con dirección exacta: Itiquis, del puente 350 metros hacia el norte, condominio Bariloche Real filial 47, bloque C, plano A-1227099-2008, y con medida de 306.31 metros cuadrados. En el apartado de "Factores Valorizantes" del documento se lee: "...Proyecto cuenta con diseño de amplias áreas comunes. Vigilancia privada 24 hrs (sic) prevista. Alto potencial de Desarrollo. Presenta una leve pendiente que permite una vista panorámica hacia Alajuela...". En: "Factores Desvalorizantes" indica: "...Planos catastrados no cuentan con el visado municipal...". Por su parte, el valor total del terreno lo consignó en la suma de ¢30.212.250,00, de los que ¢22.973.250,00 corresponden a 306.31 metros cuadrados del lote, con un valor de ¢75.000,00 el metro cuadrado, y de ¢7.239.000,00 correspondientes a un área común de 241.30 metros cuadrados, “en aplicación del 0.0019 por el factor de co propiedad”, con un valor por metro cuadrado de ¢30.000,00. Se refirió que de un total de áreas comunes de 126.997,81 metros, solo estaba construido 3.066,13 metros, que correspondían a la caseta de vigilancia, taller de mantenimiento, basureros, pozo y tanque de agua. En el apartado de "Justificación de Valores", se expresó: "...Los valores asignados al terreno corresponden a investigaciones realizadas en la zona, así como propiedades de similares características que se encuentran a la venta en los alrededores, aunado a las características del bien valorado. Las áreas comunes se consideran en la presente valoración como parte integral del proyecto, mismas que a la fecha están por dar inicio a su implementación...". En el apartado "Nota Especial" se indicó: "...Servicios públicos y equipamiento urbano previstos a ser desarrollados como parte integral del proyecto y parte de la infraestructura de las áreas comunes...”; en el aparte de "Observaciones Generales sobre las Construcciones" se consignó: "No hay". Respecto a la deseabilidad y realización del bien, se estimó que era "Alta", mientras que el nivel socioeconómico se consideró como "media". Por último, en el punto denominado "Observaciones del Perito", se indicó: "...Plano carece de visado municipal. A la fecha en esta parte del proyecto no se ha realizado limpieza del terreno, ni movimiento de tierras...”. En documento de fecha 10 de diciembre de 2009, se señala que el señor Oscar Vargas Murillo en condición de apoderado generalísimo sin límite de suma de Proyectos Urbanísticos Zión S.A. y la señora Lolita Cruz Saborío suscribieron un Contrato de Opción de Compra Venta de la finca del partido de Alajuela, matrícula 65339-F-000, filial 47-C, por la suma de ¢21.150.000,00; convinieron que: "...El saldo del precio global o sea la suma de VEINTIUN MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL COLONES EXACTOS, serán cancelados mediante crédito bancario, una vez aprobado el mismo en el Banco Nacional de Costa Rica (...) La escritura de traspaso del inmueble, se otorgará en la fecha de pago, es decir a día en el que la señora CRUZ SABORÍO, cancele el total adeudado; cuando se haga la entrega de los planos catastrados y ambas partes se comprometen acudir ante Notario Público y otorgar la escritura Pública a favor de la señora CRUZ SABORÍO...". Indicaron además: "...En caso de incumplimiento de alguna de las partes del presente contrato, el cumplidor quedará facultado a exigir la ejecución del presente contrato por la vía judicial o en su defecto a tener por resuelto éste (sic) contrato, con el pago de los daños y perjuicios...". Acordaron asimismo que "...El condominio será entregado en el plazo de tres a cuatro años, con las siguientes obras: tapias perimetrales las calles internas adoquinadas, aceras construidas y su respectivo cordón de caño, así como el cableado del sistema eléctrico y telefónico, alcantarillado potable y pluvial, así como las áreas recreativas...". Este documento fue firmado por la señora Cruz Saborío en el mes de diciembre de 2009, en el restaurante "Dennis" de Curridabat, en presencia únicamente de un vendedor, no identificado, de la empresa Proyectos Urbanísticos Zión S.A., a pesar de lo cual, al pie de ese documento se consignó "...Las firmas que anteceden el presente contrato son auténticas, y doy fe de las mismas por haber sido puestas ante mi vista. Licda. Kembly Mora Salas. Abogada-Notaria. Carné: 14932...". En escritura pública número 189-7, otorgada a las 9 horas del 11 de diciembre de 2009, la notaria pública Kembly Mora Salas, se consignó que la señora Cruz Saborío adquirió formalmente la finca del partido de Alajuela, matrícula 65339-F-000, Filial 47-C, plano catastrado número 1227099-2008, con un área de 306.31 metros cuadrados, y constituyó garantía hipotecaria abierta de primer grado sobre dicho inmueble por crédito [con el Banco Nacional de Costa Rica] "...hasta por la suma de VEINTIUN MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL COLONES EXACTOS, ya que esta institución le ha otorgado un crédito abierto con limitación de suma garantizado con hipoteca abierta..." para la compra del inmueble. Se indica en el instrumento que el desembolso del dinero será de acuerdo con la operación de crédito, el plan de inversión y conforme a la práctica usual del Banco; se establecieron además el tipo de interés corriente y por mora, comisiones, gastos administrativos, así como otras estipulaciones. Esta escritura fue firmada por la actora Cruz Saborío en el mes de diciembre del 2009, en el restaurante "Dennis" de Curridabat, en presencia únicamente de un vendedor (no identificado) de la empresa Proyectos Urbanísticos Zión S.A., a pesar de que al final de ese documento se consignó : "...La suscrita notaria da fe que ha leído, explicado y advertido a la deudora la naturaleza, valor y trascendencia legal de sus manifestaciones, renuncias y estipulaciones del acto que se otorga (...) Leído lo escrito a los otorgantes, resulta conforme, manifiestan que entiende (sic) y acepta (sic) en todos sus extremos las manifestaciones, renuncias y estipulaciones otorgadas en este acto, y firmamos en la ciudad de Grecia...". El 11 de diciembre de 2009, la señora Cruz Saborío planteó la solicitud de crédito número 19-1-413099, en la Sucursal del BNCR en Palmares de Alajuela, por la suma de ¢21.140.000,00 pagaderos a 360 meses. En fecha 16 de diciembre de 2009 se inscribió en el Registro Nacional, la finca filial 65339-F-000, plano catastrado número A-1227099-2008, se inscribió a nombre de la señora Lolita Cruz Saborío. En documento del Banco Nacional de Costa Rica, de fecha 17 de diciembre de 2009, denominado: "Asignación y Seguimiento de la categoría de Riesgo", sobre la solicitud de la señora Lolita Cruz Saborío, se indicó respecto de la garantía: "...Cobertura del 100%, Deseabilidad: Creciente...", se determinó finalmente un riesgo de categoría 2A. En "Memo Financiero” de la misma fecha, realizado por la Unidad de Análisis de la Dirección de Crédito del BNCR, luego del estudio del caso, se concluyó que con la documentación aportada cuenta con "capacidad de pago positiva". En la "Carátula de Crédito" Formulario E1-46 del Banco Nacional de Costa Rica, con fecha 17 de diciembre de 2009, se refiere la tramitación de un crédito en la Oficina de Palmares, por parte de la señora Lolita Cruz Saborío, por la suma de ¢21.140.000,00, cuyo plan de inversión es para la "... Compra de una finca filial destinada para la construcción futura de una casa de habitación...", concretamente la filial 47 bloque C en el Condominio Residencial Bariloche. En dicho documento, se establecen todas las características del crédito a otorgar, indicándose, entre otros aspectos, que el porcentaje del crédito correspondía al 70% del valor de la garantía. Se determinó que "...El producto íntegro del crédito a que se refiere este contrato, deberá invertirse en el plan de inversión aprobado...", y sobre el desembolso se expresó que: "...El giro se realizará mediante Cheque de Gerencia o depósito a la cuenta 100-01-019-3798-5 a nombre de Proyectos Urbanísticos Zión, S.A., empresa acreedora por la suma de ¢21.140.000.00, (veintiún millones ciento cuarenta mil colones con 00/100)...". En cuanto a la Inspección de Obras, se estableció que "...No aplica...". El ejecutivo que realizó el estudio recomendó: "...Dadas las condiciones relacionadas con la presente solicitud considerando que hasta la fecha el cliente ha mostrado un buen comportamiento de pago, la garantía es a satisfacción del Banco, el plan de inversión se justifica, además de que no existen referencias crediticias negativas del solicitante que afecten su condición del deudor y salvo mejor criterio del ente resolutorio se recomienda acceder a lo solicitado por la cliente bajo las condiciones expuestas en la presente carátula...". El mismo día, en resolución de las 14 horas 18 minutos 55 segundos, el Gerente y el Jefe de Crédito de la Sucursal de Palmares del BNCR, aprobaron la solicitud de crédito planteada por la actora Cruz Saborío. En esa data, el señor Roberth Castro Bogantes, apoderado general sin límite de suma del Banco Nacional de Costa Rica, como acreedor, y la señora Lolita Cruz Saborío, suscribieron el Contrato de Préstamo Mercantil de la operación número 19-1-30512507, en el cual, entre otros aspectos establecieron que el objeto del convenio consistía en el otorgamiento de un crédito por la suma de ¢21.140.000,00, por el plazo de 240 meses contado a partir de la firma de ese contrato, el uso del préstamo; los intereses; la posible modificación; sobre el incumplimiento contractual; las comisiones; la ejecución del convenio; las obligaciones; la comprobación de la situación financiera; la póliza de vida; la garantía con hipoteca abierta de primer grado sobre la finca. En su cláusula octava "Del Plan de Inversión" indicaron: "...Los fondos de este crédito serán destinados a VIVIENDA. COMPRA DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO..."; en la cláusula novena "EJECUCIÓN DEL CONTRATO", establecieron: "...Una vez reconocidos por el deudor los montos correspondientes a gastos de formalización, el Banco acreedor girará el monto del crédito mediante Cheque de Gerencia o deposito a la cuenta 100-01-019-3798-5 a nombre de Proyectos Urbanísticos Zion, S.A., empresa acreedora por la suma de ¢21.140.000.00...". En la cláusula décimo octava manifestaron que: "...El deudor acepta que los desembolsos de este crédito se realizarán conforme a la disponibilidad de recursos del Acreedor o posibles restricciones gubernamentales. El producto íntegro del crédito a que se refiere este contrato deberá invertirse en el plan de inversión aprobado...”. En Oficio AGDRH-004-2011 del 24 de octubre de 2011, la Auditoría General de la Dirección Regional del Banco Nacional de Costa Rica, emitió el informe denominado "Relación de hechos referente al presunto incumplimiento u omisión de leyes, normativa, políticas y procedimiento, en la promoción y supervisión de procesos de trámite, aprobación, formalización y seguimiento de créditos hipotecarios en la agencia de Palmares". En este, de manera general se hace mención, en especial a varios funcionarios bancarios, a quienes se les relaciona con posibles inconsistencias en sus labores relacionadas con los créditos otorgados para la venta de lotes de la empresa Proyectos Urbanísticos Zión S.A., en diversos condominios, entre ellos, el Condominio Residencial Bariloche Real. Se recomendó iniciar procedimiento administrativo de carácter disciplinario contra cinco funcionarios. Mediante oficio número DC-SSC-101-2011 del 2 de noviembre de 2011, la Dirección de Crédito, Sección Seguimiento de Crédito del BNCR, emitió el Informe "Revisión expedientes relacionados al Proyecto Urbanístico Zión S.A.", derivado de la solicitud que hiciera la Junta Directiva General de esa misma entidad bancaria. Para este, se tomó una muestra de 82 casos de trámites de créditos relacionados con la adquisición de lotes en los diferentes proyectos de la mencionada empresa. En la mayoría de los casos se encontró inconsistencias relacionadas a la capacidad de pago, a las garantías y a la operación crediticia. En oficio BRAN-203-2011 del 7 de noviembre de 2011, suscrito por un funcionario del Banco Regional Alajuela Norte y dirigido al Sub Gerente General Comercial, ambos del BNCR, se elaboró un compendio sobre la situación que se había venido presentando y el impacto en la cartera de crédito del Banco, en cuanto a los créditos otorgados para adquisición de lotes a clientes en los proyectos de la empresa Proyectos Urbanísticos Zión, S.A. Se destacó el crecimiento de los préstamos otorgados en ese sentido en la Agencia de Palmares entre los años 2005 a 2009; el aumento en el nivel de morosidad y con ello la necesidad de establecer procesos de cobro. En lo tocante al Condominio Residencial Bariloche Real, se indicó: "...Inicio en enero de 2008. Ubicación Alajuela. 426 fincas filiales. 472 metros el tamaño medio de cada propiedad. 90% vendido. 25% de avance. 5.000 millones financiados por el banco...". Entre sus conclusiones expresó: "...Los proyectos Bonanza, Terra Verde, Los Maderos y Bariloche, se encuentran inconclusos, siendo Bariloche el que menor de obra presenta...". En fecha 15 de noviembre de 2011, el Sub Gerente Comercial del BNCR presentó ante el Ministerio Público, Fiscalía de San José, denuncia por los supuestos delitos de uso de documento falso, infracción a la Ley contra la Corrupción y estafa contra la empresa Proyectos Urbanísticos Zión S.A., todo con relación al financiamiento de créditos tramitados en la Agencia de Palmares a terceros, quienes adquirieron lotes de proyectos que desarrollaba esa empresa, entre otros, el Condominio Residencial Bariloche Real. La señora Cruz Saborío ha continuado pagando la cuota mensual del préstamo otorgado, la cual se le deduce automáticamente de su salario.

III.La señora Cruz Castro, con su demanda pretendió “se declare al Banco Nacional de Costa Rica responsable de los daños y perjuicios ocasionados (…): 1- Daño patrimonial: (…) consiste en: a. Diferencia entre el monto del crédito hipotecario de mi representada al momento de su constitución a favor del Banco demandado, y el valor real de la finca del partido de Alajuela 65339-F-000 al momento de su adquisición (…) y sobre la que se constituyó el crédito hipotecario. b. El monto pagado (…) al Banco demandado por concepto de intereses de las operaciones de crédito hipotecario constituida con el Banco para financiar la compra en "verde" de un lote (finca del partido de Alajuela 65339-F-000) del Condominio, sobre el monto resultante según el punto 1.a de las pretensiones. c. Las sumas de dinero que la actora pague al Banco demandado por concepto de intereses de la operación de crédito, desde la interposición de la demanda hasta su debido pago, sobre el monto resultante según el punto 1.a de las pretensiones. d. La diferencia entre el valor de compra del lote (…) y el valor real del dicho lote al momento de su compra, una vez deducido el monto reclamado en el punto 1.a) de estas pretensiones. e. La pérdida de oportunidad de la actora, de haber podido obtener una ganancia de capital o aumento patrimonial producto de la plusvalía del lote adquirido con el crédito hipotecario otorgado por el Banco demandado y el valor que tendría a la presentación de la demanda de haberse terminado el desarrollo del Condominio, monto que se determinará en ejecución de sentencia. 2- Daño moral subjetivo: (…) por la angustia y frustración que le ha provocado la limitación para acceder a una vivienda digna, específicamente por: (i) la imposibilidad material de disfrutar del lote que compró mediante crédito hipotecario; (ii) la imposibilidad de vender ese lote a un precio viable en virtud de la deuda que mantiene con el Banco; (iii) la imposibilidad de entregar el lote en dación de pago en términos razonables sin tener que mantener la deuda con el Banco; (iv) la imposibilidad de acceder a créditos con otras entidades financieras para compra de vivienda; (v) la mancha en el récord crediticio y (vi) el cobro del saldo en descubierto si el lote es rematado. Estimo prudencialmente el daño moral en la suma de ¢10.000.000,00 para el actor. 3- Indexación: Solicito que se indexen las sumas concedidas en sentencia. 4- Costas: Solicito se condene al Banco demandado al pago de las costas personales y procesales de esta acción. 5- Pago de intereses futuros: Además solicito que se condene al Banco demandado a pagar a la actora, la totalidad de los intereses sobre los rubros que se concedan en sentencia, desde su declaratoria en firme, hasta su efectivo pago, a la tasa de interés legal...”.

IV.El Banco Nacional de Costa Rica contestó de forma negativa la demanda y opuso las excepciones de falta de legitimación pasiva y falta de derechos, culpa de la víctima y hecho de un tercero.

V.Con integración de los juzgadores Marianella Álvarez Molina, Ileana Isabel Sánchez Navarro y Sergio Mena García, la sección V del Tribunal de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, en sentencia 42-2023-V de las 11 horas 45 minutos del 24 de mayo de 2026, dispuso “Se rechaza la prueba documental para mejor resolver ofrecida por la parte actora. Se rechaza la excepción de falta de legitimación pasiva. Se acoge la excepción de falta de derecho y en consecuencia, se declara SIN LUGAR en todos sus extremos, la demanda interpuesta por Lolita Cruz Saborío, contra el Banco Nacional de Costa Rica. Se ordena testimoniar piezas a la Dirección Nacional de Notariado, a fin de que establezca si la Notaria Pública Kembly Mora Salas, ha incurrido o no en la falta prevista en el inciso a) del artículo 146 del Código Notarial. En razón de lo anterior, la Dirección Nacional de Notariado deberá informar a las personas Juzgadoras de la fase de Ejecución de Sentencia de este Tribunal, en un plazo de 3 meses contados a partir de que esta sentencia adquiera firmeza, el resultado final del procedimiento tramitado para tal efecto. Se impone el pago de ambas costas a la parte actora, extremos que se liquidarán en la fase de ejecución de ejecución de sentencia (…)” (se elimina la negrita del original). Contra este fallo, la parte actora planteó gestión de adición y aclaración que fue rechazada por el Tribunal en auto 42-2023-V de las 13 horas 35 minutos del 30 de mayo de 2023.

VI.Inconforme, el apoderado especial judicial de la parte actora, Felipe Riveros Orjuela, presentó recurso de casación, el cual fue admitido por esta Cámara; se concedió audiencia a la contraparte. Formula dos agravios procesales y siete sustantivos, de los cuales tres identifica como indirectos, cuatro como directos. Con fundamento en los cánones 82, 145 y 148 del Código Procesal Contencioso Administrativo (CPCA), en el agravio procesal primero, ofreció el avalúo RE35-PR021GR02, el cual describió como estudio pericial solicitado y realizado por funcionarios del Banco, emitido el 29 de abril de 2022. Sobre dicho ofrecimiento y la admisión de recurso, se concedió audiencia al Banco.

VII.Sobre el ofrecimiento probatorio. El mandato 148 del CPCA prevé la prueba para mejor resolver como una facultad del órgano casación, no de las partes. De ahí que el ofrecimiento de parte recurrente ha de ser encuadrado necesaria y exclusivamente en el precepto 145 ibidem, con base en el cual esta Sala dio audiencia a la contraparte. De conformidad con esta norma, en esta etapa del proceso, la admisión de prueba, que está limitada a documental, tiene, a su vez, un carácter restrictivo y excepcional. Ello obedece a que el momento idóneo para aportarla es, primordialmente con la demanda y contestación, sin perjuicio de proposiciones previas al debate que reúnan los requisitos establecidos. El fin es que la contraparte pueda estructurar su defensa oportunamente. Por este motivo es que dispuso el legislador que para la admisión de prueba documental en esta fase ha de corroborarse el cumplimiento de unas determinadas condiciones, a saber, que no era conocida por quien la aporta (lo que se solventa con el requisito de juramento) y el que verse sobre hechos nuevos y posteriores a la sentencia recurrida. En el sub lite, la parte demandante ha alegado desde su demanda que el Banco estimó el inmueble que adquirió e hipotecó en un precio superior al real. Es claro así que el documento de avalúo que se presenta en esta fase recursiva no versa sobre un hecho nuevo y posterior al fallo impugnado, por lo que al incumplir con este requerimiento ha de denegarse. Sobra señalar que en el decir de la parte actora este documento arroja luz sobre un aspecto técnico, el valor del inmueble, lo que resulta fundamental a su demanda, por lo que era en la instancia donde debió ofrecer los elementos de convicción pertinentes para acreditar esa circunstancia, entre los cuales pudo proponer, el más idóneo, una pericial. En todo caso, se observa que dicho avalúo no realiza ninguna valoración sobre el lote que adquirió la parte actora y sobre el que gira este debate, por lo que, ante esa falta de especificidad, carecería de relevancia para esta controversia.

Motivos procesales

VIII.Primero. Acusa falta de motivación. Reclama, el Tribunal rechazó erróneamente la prueba para mejor resolver que presentó su representada el 14 de abril de 2023, al estimar que no aclaró el origen y el motivo de esta. Discrepa con esas razones de rechazo es un avalúo, RE35-PR021GR02, que es estudio pericial solicitado y realizado por funcionario del Banco, emitido el 29 de abril de 2022. Expone, indicó en el memorial en el que fue presentada dicha probanza es un documento solicitado y realizado por funcionarios del BNCR, por lo que las motivaciones son ajenas a sus representados y pretender su acreditación resulta en una carga diabólica. Su relevancia, dice, es demostrar el valor actualizado y real por metro cuadrado de las fincas en cada una de las etapas del Condominio Bariloche y concretamente el de las fincas ubicadas en la etapa C, donde está la de la señora Cruz; asimismo, acredita que esa etapa no cuenta con condiciones para ser una garantía de crédito, lo cual es esencial a este proceso. Sostiene, al presentarla señaló que el propio Banco la presentó en un proceso judicial relacionado con la misma materia que se discute en este caso. Asevera, es esencial para demostrar que al momento de la compra del lote los avalúos estaban inflados. Destaca lo que afirma es una contradicción del Tribunal con relación al examen probatorio, en particular la prueba 11 bis, imagen 2598. Manifiesta, el Tribunal rechazó la prueba con la que se solventó la supuesta falta de prueba sobre los precios inflados de los avalúos al momento de la compra, ello con una argumentación escueta y oscura, sin valorar el contenido del documento, donde claramente se acredita su procedencia. Explica, así se violentan “los derechos al debido proceso, a una sentencia justa y los principios de tutela judicial efectiva e interdicción de la arbitrariedad en la actividad pública, al no motivar de forma correcta, clara e inteligible el rechazo de una prueba de trascendencia capital para la teoría del caso de la Parte Actora y que es necesaria para desmentir aseveraciones hechas por el Tribunal en torno a la indeterminación de un hecho trascendente como lo es el valor irregular que arroja el avalúo”. Invoca los artículos 50, 57, 82 y 137 del CPCA, 41 de la Constitución Política, 8.1 y 25 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos.

IX.Sentencia recurrida. Detalló que la prueba para mejor resolver ofrecida por la parte actora consiste en “un avalúo múltiple de las fincas ubicadas en el Condominio Bariloche Real”. Determinó rechazarlo por cuanto no resulta útil para determinar la responsabilidad del Banco derivada del contrato suscrito por este con la parte actora, y por cuanto “además el origen y motivo de dicha pericia, no ha sido aclarada por la parte demandante”.

X.Criterio de esta Sala. El vicio acusado es falta de motivación de la sentencia en cuanto al rechazo del documento ofrecido como prueba para mejor resolver. Examinado el fallo, concluye esta Sala que, pese a que el motivo de inadmisión del elemento es expuesto de manera sucinta, sí resulta comprensible: el Tribunal le estimó fútil por versar sobre múltiples fincas del Condominio. En lo que se entiende, en parecer de los juzgadores, no es útil en el tanto no es un examen y valuación de la finca sobre la que gira esta controversia. Circunstancia esta que, se insiste, ha constatado esta Sala al revisar el contenido de dicho documento, a propósito de su nuevo ofrecimiento ahora en esta fase casacional. Luego, el reparo será denegado.

XI.Segundo. Denuncia indefensión a partir de la infracción de los mandatos 50 y 82 inciso 1) del CPCA. Relata, la sentencia indica que no aportó su representada prueba técnica para desvirtuar los valores del avalúo rendido por Luna Azul S.A.; sin embargo, omitió que el 14 de abril de 2023, de previo al juicio, ofreció una prueba para mejor resolver, el avalúo múltiple RE35-PR021GR02 de 29 de abril de 2022, solicitado y realizado por funcionarios del Banco. Repite, como se indica en el agravio anterior, el Tribunal la denegó sin fundamento alguno. Al denegarla, argumenta, violentó el canon 82 del CPCA. Señala, la presentó luego de la audiencia preliminar pues tuvo conocimiento de esta hasta el 8 de febrero de 2023, a partir de otro proceso judicial, expediente 18-009750-1027-CA, por lo que se adecuaba al artículo 50 ibidem. Así, al ser la prueba pertinente y útil se le colocó en indefensión, infringió los derechos al debido proceso, a una sentencia justa y el principio de tutela judicial efectiva. Cita como fundamento el artículo 137 inciso b del CPCA en relación con el numeral 50 del mismo Código, 41 de la Constitución Política y 8.1 y 25 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos y 35 de la Ley 7472.

XII.Criterio de esta Sala. El agravio es una reiteración del anterior, ahora enfocado desde una indefensión, sin que ello pueda constatarse por las razones ya rendidas. El canon 50 del CPCA regula la posibilidad de ofrecer prueba surgida con posterioridad a la demanda y contestación, y dispone que la ofrecida después de la audiencia preliminar, solamente será valorada si es admitida como prueba para mejor resolver, la cual es —se reitera— es una facultad que ostenta el órgano juzgador, cuyo rechazo, conforme al más reciente criterio de esta Sala, no puede generar indefensión si se encuentra justificado. En especial por cuanto la parte actora pudo ofrecer probanzas para demostrar una de las premisas fundamentales de su demanda (la sobre valoración del lote en el avalúo que sirvió de base al crédito garantizado con hipoteca), desde que la presentó, entre ellas, con la proposición de un elemento pericial; lo que no se dio en el sub lite (así se comprueba de la escucha de la audiencia preliminar, donde se aprecia que la parte actora desistió de dicho elemento técnico).

Motivos sustantivos

XIII.Como se adelantó, la parte casacionista formula tres agravios sustantivos indirectos y cuatro directos, los cuales se reordenan según esa naturaleza (por implicar los primeros, en tesis de inicio, la posible la modificación del cuadro fáctico que ha determinado la sentencia). Ahora bien, a los efectos de su decisión, los que ahora se enlistan como primero, segundo, tercero, cuarto y quinto, al margen de aquella distinción, serán analizados en forma conjunta, pues en sus ejes temáticos principales son coincidentes, repetitivos o, cuando menos, están íntimamente relacionados, así en todos se aduce infracción del canon 35 de la Ley 7472 de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor (en delante por su número o LPCDFC) y, en cuatro de ellos, además, de los preceptos 190 y 191 de la Ley General de la Administración Pública (LGAP). Primero. Arguye “Sexto motivo. Violación indirecta del artículo 35 de la Ley 7472, 190 y 191 de la LGAP por la determinación de los hechos en contradicción con la prueba que consta en el proceso”. Identifica como erróneamente apreciados: 1) “los anexos de las pruebas 8 y 9” que demuestran la injerencia de la desarrolladora en los funcionarios de sucursal. 2) Las pruebas 7, 8, 9 y 10, que acreditan que la finca fue sobrevalorada. Reclama que la sentencia haya establecido que no se acreditó: i) el BNCR facilitó con condiciones preferenciales y favorables la tramitación de créditos relacionados a Proyectos Urbanísticos Zión S.A.; ii) la celeridad en la aprobación de los créditos se diera en detrimento de los deberes de corroboración de requisitos; iii. el avalúo estableció un valor superior al real; iv) el BNCR debía verificar el avance de las obras; v) el BNCR incurrió en un incumplimiento de sus deberes fundamentales, a saber, el de informar al cliente de los riesgos que estaba asumiendo; y vi) su representada hubiere sufrido un daño moral desencadenado por el incumplimiento del BNCR en el otorgamiento del crédito. Enfatiza, la prueba documental 8 son cientos de folios de declaraciones de funcionario del BNCR y comunicaciones internas que fueron analizadas para la emisión del informe de auditoría interna, y demuestran la actuación anormal de los funcionarios bancarios en la estructuración y supervisión de los créditos, la valoración de las propiedades y el desembolso de fondos. En las pruebas 7, 9 y 10, agrega, el BNCR reconoce abiertamente haber denunciado a sus propios funcionarios. Detalla las siguientes probanzas. 1) El documento de Auditoría Interna del BNCR correspondiente a imágenes 2031 y 2032 del disco compacto de prueba. 2) Las manifestaciones del Subgerente General Juan Carlos Corrales Salas, a imagen 2292 del mismo disco, quien reconoció que la influencia provocó análisis ligeros, sin estructura y sin conocimiento del riesgo. 3) Lo dicho por Luis Gerardo Vargas Vargas a imagen 2031 ibidem, en el sentido de que la sucursal prácticamente trabajaba para Zión. 4) Lo expresado por José Ángel Sancho a imagen 2135, quien reveló la forma anormal en que trabajaban para Zión y que la premura por aprobar préstamos que generaba ausencia de controles. 5) El dicho de Luis Gerardo Vargas Brenes a imagen 2131, que reconoció la negligencia de los funcionarios bancarios al aprobar créditos, pues no sólo no eran aprobados por los niveles resolutores correspondientes, sino que los propios funcionarios no comprendían el concepto de financiamiento “en verde”, y que ante las quejas, el propio gerente de sucursal respondía de forma totalmente impropia “que si tenían miedo, compraran perro”, lo que evidencia un comportamiento hostil y violento por parte del gerente del Banco y “demuestra la punta de un “iceberg” cargado de irregularidades e inconsistencias que estaban teniendo lugar en el funcionamiento interno del BNCR de Palmares”. 6) Las manifestaciones de Carlos Acuña director regional del BNCR a imagen 2078, quien advirtió que los informes periciales deben valorar y consignar solo lo que existe en el campo, la realidad. 7) Informe BRAN-203-2011 del señor Carlos Abarca Rivera, del Banco Regional Alajuela Norte imagen 2515. 8) Informe SPC-035-2011 del señor Víctor Núñez Esquivel de la Unidad Central de Avalúos del Banco de imagen 1999, que sostuvo que de un muestreo de 49 avalúos, hechos a propiedades de Proyectos Urbanísticos Zion, 45 pericias excedían inclusive el precio consignado en la opción de compraventa, el cual ya de por sí estaba inflado. 9) Manifestaciones del gerente de la sucursal Roberth Castro Bogantes a imágenes 2069 y 2070. 10) Aseveraciones del jefe de crédito de la sucursal Ramón Chacón, a imágenes 2086 y 2089, quien señaló que desde 2005 diversos funcionarios del BNCR conocían y había autorizado el financiamiento en verde los lotes de Zion y que el riesgo se dividía en muchas personas; asimismo, que “hubo aceptación y recomendación de financiar en verde de parte de Banca Hipotecaria del BNCR, pero remarca que lo que no se previó fue que hubiera un aumento de costos en otro de los proyectos del desarrollador generado por un tema ambiental. Es decir, se reconoce la materialización de un riesgo no previsto a la hora de estructurar la operación de crédito”; mencionó que el financiamiento en verde fue lo que dio al traste con los financiamientos otorgados a Zion, que existía una presión para crecer y crecer. 11) Expresión de Rafael Obando Jiménez de la Dirección Regional de Alajuela Norte a imagen 2096, de Jorge Mora jefe de crédito de la agencia Palmares, en el sentido de que desconocía que se estuviera financiando en verde, que no era práctica común de Banco. 12) Pronunciamiento de Roberth Castro Bogantes, gerente de la sucursal, de prueba 8, a imagen 2070 de CD de prueba, quien, en contradicción con sus compañeros, arguyó no sabía que los avalúos eran proyectados. 13) El dicho de Jorge Mora, jefe de crédito de la sucursal de Palmares, que explicó cómo se debió dar el financiamiento de áreas por desarrollar, lo que solo se puede hacer con controles de avance de obra, y que en los avalúos no se puede tomar lo que no existe. 14) La escritura 189-7 y el contrato de préstamo mercantil, la cláusula octava de este último, relativa al plan de inversión. Asimismo, destaca la “escritura 11” cláusula sexta; en ninguna de estas se le informa los riesgos del financiamiento en verde, que el valor por el que se estableció el crédito no reflejaba lo que existías en la realidad, sino que era proyectado y que en el caso de incumplimiento le correspondería a ella asumirlo al 100%, pues el Banco desembolsaría en un solo giro la totalidad el préstamo. 15) Destaca la cláusula octava del contrato de préstamo, imagen 23 del expediente de crédito, según la cual el plan de inversión es “VIVIENDA, COMPRA DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO, al incluirse “vivienda” no se limitó el Banco a s indicar “compra de la propiedad”, sino que incluyó compra de propiedad, cuya inversión es “vivienda”. 16) La “escritura 11”, cláusula sexta, sobre los desembolsos del crédito, que se lee que deberán invertirse en el plan de inversión aprobado y la cláusula 14, suspensión del desembolso implícitamente señala que serán varios desembolsos, por lo que es absurdo que exista un solo giro. Asevera, “al existir una omisión de una prueba que determina circunstancias trascendentales para la resolución de este caso”, solicita se case “por violación indirecta del artículo 35 de la Ley 7472, y de los numerales 190 y 191 de la LGAP por falta de aplicación”, pues se violenta a su vez “el derecho a una sentencia justa y el principio de tutela judicial efectiva”, todo con fundamento adicional, dice en “en los artículos 138 literal b del CPCA en relación con los numerales 57 del mismo Código, 41 de la Constitución Política, 8.1 y 25 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos”. Reprocha que con yerro en la valoración de esos elementos probatorios la sentencia desestimó la demanda al considerar que existe culpa de la víctima y hecho de un tercero. En su parecer, de las probanzas se extrae que: i) el BNCR de Palmares creó condiciones favorables y preferenciales indebidas para la tramitación de créditos asociados a Proyectos Urbanísticos Zión, dentro de las que se encuentra el de su representada; ii) el avalúo 019-F-65339-F-2009-U estableció un valor superior al que realmente tenía la finca que adquirió su representada.; iii) el Banco omitió información trascendental a la actora para la toma de su decisión crediticia; iv) existía una alianza comercial estratégica entre la desarrolladora y el Banco; v) el BNCR por medio de conductas irregulares creó una actuación anormal que generó riesgos a los titulares de los créditos asociados con el proyecto Bariloche, entre los que se encuentra la Sra. Lolita Cruz. También, que “a. Que la sucursal del Palmarés prácticamente trabajaba para la Desarrolladora. [.-] b. Que la Desarrolladora ejercía una influencia importante sobre los funcionarios del Banco de la sucursal de Palmares. [.-] c. Que existió un comportamiento irregular en el otorgamiento de créditos relacionados a Proyectos Urbanísticos Zión en la Agencia de Palmares del BNCR. [.-] d. Que la desarrolladora debía ser parte del “portafolio activo” del BNCR, pero que no fue consignado de dicha manera producto de la misma inconsistencia que existía en los créditos relacionados a la desarrolladora. [.-] e. Que el BNCR permitió que los avalúos fueran dados por la Desarrolladora y que estuvieran inflados. [.-] f. Que no existió control en los avalúos admitidos, en el desembolso ni en el avance de obra relacionada al crédito de la Actora. [.-] g. Que nunca se le informó al Actor de los riesgos que estaba asumiendo y del proceder en la operación crediticia del BNCR. [.-] h. Que el financiamiento “en verde” fue autorizado por el BNCR, que no fue supervisado y que fue un error”. Arguye, “la víctima desconocía el ardid en el cual fue introducida por el actuar negligente y omisivo del BNCR”. Precisa, las irregularidades cometidas por los funcionarios del BNCR son “1. Que los personeros de Zion eran quienes confeccionaban los expedientes de crédito. En el presente caso es evidente ya que como manifestó la Actora, nunca conoció a ningún representante del Banco como parte de la tramitación del préstamo, incluso, la notaria publica no se presentó a la firma de la escritura de compra y constitución de hipoteca abierta. [.-] 2. Que la oficina del BNCR de Palmares “prácticamente trabajaba para Zion”. [.-] 3. Que no es regular que una desarrolladora lleve los expedientes de los clientes a la entidad bancaria, ya que ese comportamiento es catalogado como “una barbaridad”. (Cfr. imagen 2094 del CD de prueba) [.-] 4. Que se financiaron propiedades sin desarrollar y sin la correspondiente supervisión en el giro de recursos ni la verificación del avance de obra. [.-] 5. Que diversos funcionarios del BNCR fueron quienes recomendaron y aprobaron que se estructuraran las operaciones de crédito sobre lotes “en verde” y con un valor proyectado dado por avalúos aportados por la desarrolladora. [.-] 6. Que los funcionarios bancarios encargados de la evaluación y aprobación de los créditos carecían de los conocimientos mínimos sobre la forma en que estaba estructurada la operación”. Reclama que la sentencia se limita a mencionar que en la revisión de expedientes relacionados a Proyectos Urbanísticos Zión se encontró en la mayoría de casos inconsistencias y que a varios funcionarios se les recomendó iniciar un procedimiento administrativo; “sin embargo, no ahonda en el tema ni desde una perspectiva fáctica ni jurídica (…) y (…) no fueron consideradas para la determinación de los “hechos probados””. Insiste en una falta de control de los avalúos, los que califica de sobrevalorados e indica que simplemente fueron aceptados por los funcionarios del Banco. Segundo. Denuncia “Séptimo motivo. Violación indirecta del artículo 35 de la Ley 7472 por falta de aplicación por error de hecho: se tienen por “no probados” hechos en contradicción con la prueba disponible en el expediente que inciden en la aplicación de la responsabilidad civil objetiva del Banco”. Discrepa con los hechos no demostrados b, c, j, e, f y g, según los cuales quedó indemostrado que: a) se dieron condiciones o facilidades indebidas en la tramitación del crédito; b) el precio en el avalúo realizado por Luna Azul fuera falso o excesivo, que los valores fueran falsos o antojadizos; c) la situación económica de su representada se hubiera afectado por la compra del lote; d) el crédito otorgado fuera adverso o perjudicial a su representada; y e) el Banco le negó el acceso oportuno a la información de su caso. Dice, estos hechos son trascendentales, pues descartan las eximentes de responsabilidad que determinó el Tribunal, lo que constituye infracción del canon 35 de la Ley 7472. En un punto a), enfatiza, quedó demostrado que el BNCR dio facilidades indebidas en el otorgamiento de créditos y que los avalúos eran fluctuantes y antojadizos, entre ellos, el de la señora Cruz Saborío, con lo siguiente. 1) Los hechos probados 13, 14 y 15 relativos a la Auditoría General de la Dirección Regional del BNCR, oficio AGD-RH-004-2011, el oficio DC-SSC-101-2011 “Revisión expedientes relacionados al Proyecto Urbanísticos Zión S.A” y el Oficio BRAN-203-2011, refieren “las inconsistencias que existieron en el otorgamiento de los créditos, desde la apertura de procedimientos administrativos de carácter disciplinario contra cinco funcionarios por dichas irregularidades hasta la indicación de inconsistencias en la operación crediticia lo cual generó que el proyecto Bariloche fuera el que menos obra presentara”. 2) Testimonio de Walter Isidro Rodríguez, quien indicó que los clientes llegaban con todo el papeleo y que el Banco era expedito en la tramitación de los créditos y su otorgamiento. 3) Testimonio de Carlos Mario Hidalgo, quien “no se estaba frente a una mera cooperación comercial, sino que esta alianza conllevaba también el otorgamiento de facilidades especiales para el otorgamiento de los créditos requeridos para este proyecto. Estas facilidades tuvieron tal incidencia que como lo indicó el Sr. Hidalgo, vendedor del proyecto, el 100% de los lotes que él vendió fueron financiados por el Banco Nacional”. 4) Documental 8, imagen 2032 del CD de prueba, que “indica que en la oficina de Palmares se aceptaron cientos de excepciones desde el año 2007, y se reconoció la labor logística comercial para atraer al desarrollador al Banco Nacional, lo cual evidencia las facilidades indebidas que existían en el otorgamiento de créditos asociados a la Desarrolladora”. 5) El hecho probado 4, que respecto del contenido de los avalúos consigna que indica: ““…Los valores asignados al valor del terreno corresponden a (…) como propiedades de similares características que se encuentran en vento en los alrededores…””, es decir, que se valorizó el terreno de la actora sin construcción alguna, recurriendo a factores inexistentes, como las áreas comunes. 6) Imagen 52 y siguientes del expediente de crédito, donde se indica como justificación de los valores asignados en el avalúo “investigaciones realizadas en la zona, así como propiedades de similares características que se encuentran a la venta en los alrededores, aunado a las características del bien valorado. Las áreas comunes se consideran en la presente valoración como parte integral del proyecto, mismas que a la fecha están por dar inicio a su implementación”. 7) Manifestaciones de Carlos Acuña Rodríguez en la documental 8, imagen 2078 del CD de prueba, quien expresó que luego de la revisión de los avalúos se concluyó que no se ajustaban a la realidad, que en los informes periciales solo se debía valorar y consignar lo que existe en el campo. 8) Informe BRAN-203-2011, suscrito por Carlos Abarca Rivera del Banco Regional de Alajuela Norte, prueba documental 9, imagen 2515 del CD de prueba, da cuenta de que la sobrevalorización de los avalúos. 9) Informe SPC-035-2011 de Víctor Esquivel de la Unidad Central de Avalúos el Banco, quien sostuvo que sostiene que de un muestreo de 49 avalúos hechos a propiedades de Proyectos Urbanísticos Zion, 45 pericias excedían inclusive el precio consignado en la opción de compraventa, el cual ya de por sí estaba inflado. 10) imágenes 2131, 2132 y 2135 del CD de prueba, manifestaciones del encargado de la cartera de crédito de la sucursal de Palmares, señor Luis Gerardo Vargas, quien señaló que en caso de Zión los avalúos estaban hecho y no mediaba pago ni depósito al perito, que la oficina de Palmares prácticamente trabajaba para Zión, que no conocía a los clientes, quienes solo llegaban a la formalización y firma y que existía una presión de la empresa y de los jefes de sucursal de la oficina de Palmares para aprobar los préstamos, con lo cual ni siquiera se hacía una revisión profunda de la información provista. Objeta que la sentencia haya concluido que los avalúos no podían catalogarse de antojadizos o fluctuantes, cuando la propia Auditoría reconoció la irregularidad de esos documentos y su mala confección. En su parecer, el utilizar valores proyectados ya es sinónimo de anormalidad en la gestión crediticia. Añade, a mayor abundamiento, que presentó en tiempo y forma prueba para mejor resolver, pero que el tribunal de manera incomprensible la rechazó; pese a ello, sostiene, el marco probatorio admitido evidencia la sobrevaloración por contemplar obras inexistentes. En el punto b), asevera que en contrario al hecho indemostrado g), quedó acreditado que el Banco no informó las condiciones del crédito a su representada, no dio información sobre los riesgos existentes ante un financiamiento como el del Residencial Bariloche, ni que ella asumía la totalidad del riesgo por la inejecución del proyecto. Manifiesta, para la sentencia la actora estaba informada de que las obras no habían iniciado y que el proyecto estaba sin desarrollar; pero, dice, esto no justifica la omisión total del Banco de informar sobre los altos riesgos de la operación crediticia, sobre la modalidad de desembolso, y sobre el traslado de todo el riesgo. Acota, el hecho probado 10 indica que en la carátula del crédito se dispuso el desembolso en un solo giro, que la inspección de obras no aplicaba; y sobre esto su representada no tuvo conocimiento, ya que es información del Banco para su proceder interno. Repite como fundamento “los artículos 138 inciso b del CPCA en relación con los numerales 57 del mismo Código, 41 de la Constitución Política y 8.1 y 25 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos y 35 de la Ley 7472”. Pide, se acoja el vicio, y se condene al Banco a los daños y perjuicios; subsidiariamente, se ordene el reenvío. Tercero. Recrimina “Octavo motivo. Violación indirecta del artículo 35 de la Ley 7472, 190 y 191 de la LGAP, por indebida valoración de la prueba, específicamente del informe: “Relación de hechos referentes al presunto incumplimiento u omisión de leyes, normativa, políticas y procedimiento, en la promoción y supervisión de procesos de trámite, aprobación, formalización y seguimiento de créditos hipotecarios en la agencia de Palmares”. En su opinión, la sentencia desacredita dicho informe bajo el argumento de que la actora asumió y aceptó de previo los riesgos de la operación crediticia al firmar la opción de compraventa. Señala, así otorga a ese informe pericial un valor probatorio débil, cuando “ostenta un gran valor probatorio para la teoría del caso, ya que es un documento emitido por la misma Auditoría del BNCR, bajo un marco investigativo -cada afirmación es respaldada por una respectiva prueba- que finalizó recomendado la apertura de procedimientos de carácter disciplinarios contra cinco funcionarios del BNCR por inconsistencias relacionadas al otorgamiento de créditos asociadas a la venta de lotes de la empresa Proyectos Urbanísticos Zión”. Reclama que la sentencia sostenga que entre este informe y el caso de su representada no hay vinculación directa, por genérico; pues no consideró que: i) versa sobre “los créditos otorgados a Proyectos Urbanísticos Zión por la Agencia de Palmarés (sic)”; ii) dentro de los expedientes analizados estaban los asociados al proyecto Bariloche Real; iii) comprendidos entre diciembre 2006 a octubre 2010; iv) indica una series de debilidades en el otorgamiento de dichos créditos, por lo que recomienda iniciar procedimiento disciplinario contra cinco funcionarios; v) la actora solicitó un crédito para la compra de un lote en el proyecto Bariloche Real, vi) el crédito se le concedió el 17 de diciembre de 2009, cuando había suscrito ya la hipoteca abierta el 11 de diciembre anterior; y vii) se vio afectada por el comportamiento negligente, omiso e irregular de los funcionarios bancarios. Al existir concordancia con el proyecto, la desarrolladora, las fechas de otorgamiento de los créditos, la agencia y las debilidades, hay una evidente vinculación entre ese informe de Auditoría y el caso de su representada. Con este, señala, se comprueba: i) la irregularidad en el otorgamientos de créditos; ii) la aceptación por parte de los funcionarios del BNCR de avalúos “proyectados”, que incluían “obras en desarrollo” o que se iban a desarrollar, lo que es irregular y anormal; iii) la irregularidad que implica el “financiamiento en verde” y los controles que se deben instaurar; iv) la presión e influencia irregular que ejercía Zión en la Agencia de Palmares del BNCR tanto en las aprobaciones del crédito como en la operación crediticia en sí misma; y v) la necesidad de establecer controles en los avances de obra para proceder con los desembolsos cuando se está ante un “financiamiento en verde. Así, discrepa con el fallo cuando califica sus argumentos de conjeturas y apreciaciones sin sentido, pues el informe demarca como debilidades esas conductas. Además de las normas que indica vulneradas en el título, identifica inobservancia del derecho a una sentencia justa y al principio de tutela judicial efectiva, con el mismo fundamento que insertó en todos los anteriores cargos. Cuarto. Como tercer cargo, pero primero sustantivo, reclama “Violación directa por indebida aplicación de los artículos 35 de la Ley 7472, 190 y 191 de la Ley General de Administración Pública”, la que plantea de manera subsidiaria en cuanto a estos cuerpos legales. Aclara, su representada no ha pretendido condena al Banco por la no entrega de la propiedad, ni reclama incumplimiento contractual del desarrollador; lo que plantea es responsabilidad del Banco, por la actuación de sus funcionarios en la tramitación del préstamo, la que se manifestó en la etapa previa a la suscripción de contrato de préstamo y la hipoteca y en la etapa de control que debió realizar este una vez liberados los fondos al desarrollador. Afirma, los hechos probados 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 y 16 dan cuenta de la colusión entre funcionarios bancarios y la desarrolladora Proyectos Urbanísticos Zion, de que se dieron elementos anormales e irregulares en la tramitación del préstamo, que encajan con los hallazgos del propio Banco luego de la auditoría interna. Discrepa con que en la sentencia se haya tenido por no demostrado que existieron condiciones o facilidades indebidas en el procedimiento de tramitación de créditos en la Agencia de Palmares del BNCR en la tramitación de los créditos asociados con Proyectos Urbanísticos Zion; que el avalúo realizado en 2009 no refleja un valor superior al real o que fuera falso o excesivo; y que se haya afectado la situación económica de su representada. Asimismo, que en el apartado “Prolegómenos” haya indicado que no existe prueba sobre las irregularidades concretas en la tramitación del préstamo, a pesar de que reconoce que los informes presentados como prueba, de forma general, advierten las inconsistencias en la tramitación de los préstamos en la sede del Banco Nacional en Palmares. Dice los hechos probados del fallo demuestran que: a) los avalúos eran dados por el Desarrollador, había sobrevaloración al establecer el valor de las filiales con base a “propiedades de similares características” y “sobre una propiedad que no había sido desarrollada”; b) en la sucursal de Palmares los créditos se aprobaban de manera muy expedita; c) que existieron inconsistencias en el otorgamiento de los créditos vinculados con la venta de lotes de Proyectos Urbanísticos Zion S.A., incluyendo el de su representada, respecto del cual —dice— al momento de la adquisición del bien y la constitución de la hipoteca no existía solicitud de crédito presentada, tramitada o aprobada por el Banco, sino que este se aprobó hasta el 17 de diciembre de 2009, esto es seis días después de que el Banco hubiere recibido el bien como garantía y la señora Cruz Saborío se hubiese constituido en deudora de este; d) la escritora de adquisición y de constitución de garantía fue firmada sin la presencia de la notario pública y sin representante del Banco Nacional; e) existió ocultamiento de información relevante para la toma de decisión crediticia, pues lo indicado en el contrato de préstamo no coincide con los indicado en la carátula del crédito; f) el avalúo fue realizado por la empresa Luna Azul S.A. antes de la solicitud del crédito; y g) el desembolso del dinero se haría de acuerdo con la operación de crédito, el plan de inversión y conforme a la práctica usual. En su criterio, los hechos probados de la sentencia demuestran que la tramitación fue irregular en el tiempo y en la forma, y que sin los funcionarios bancarios no se hubiera realizado, pues estos “i) permitieron por acción y omisión que el desarrollador incidiera y participara en la aprobación y tramitación de los créditos, la valoración de los lotes y la determinación de los montos a financiar, al tenerse por probado que existió “inconsistencias” en la operación crediticia; ii) aceptaron -sin manifestar ningún tipo de objeción- un avalúo que se realizó antes de la solicitud del crédito y que contemplaba “propiedades de similares características” para establecer el valor de los predios, valores sobre los cuales posteriormente se constituyó el crédito; iii) transgredieron normativa interna que se debe seguir en la tramitación de los préstamos, obviando la participación de sus representantes y hasta de la Notaria Pública en la formalización; y iv) ocultaron información al Actor que podía influir en la toma de su decisión crediticia, como es que el desembolso se tramitaría bajo un único giro y solo ella -doña Lolita- debía asumir los riesgos en caso de incumplimiento”. Destaca que en el hecho probado 10 se consignó que la carátula del crédito, documento interno del Banco, se lee que el “plan de inversión es: “... Compra de una finca filial destinada para la construcción futura de una casa de habitación...”, que “El giro se realizará mediante Cheque de Gerencia o depósito a la cuenta 100-01-019-3798-5 a nombre de Proyectos Urbanísticas Zión, S.A. empresa acreedora por la suma de ¢21.140.000,00” y que la “Inspección de Obras (…) no aplica para este préstamo”. Sostiene, de lo anterior se ha de concluir que el BNCR violentó el derecho de su representada a tomar una decisión crediticia informada, pues instauró en la carátula del crédito acuerdos no consultados y no establecidos en el contrato de préstamo ni en la escritura [de compraventa y constitución de hipoteca]. Agrega, “los hechos probados indicados dejan en claro que el incumplimiento de Proyectos Urbanísticos Zión fue posible gracias al concurso que prestaron los funcionarios del BNCR de la Sucursal de Palmares”. Se muestra disconforme con que en el considerando V, haya señalado el Tribunal que el BNCR no financió el desarrollo de Condominio Bariloche, pues no formaba parte del portafolio activo de desarrolladores. Expresa, esto es una inconsistencia grabe y grotesca, pues es evidente la colusión de la desarrolladora y el BNCR. Enfatiza, el Banco no es ajeno al daño, puesto que se reprochan acciones y omisiones de sus empleados y los daños generados en la relación de consumo. Denota que, contrario a lo afirmado por el Tribunal, los regímenes de responsabilidad objetiva de la Ley General de la Administración Pública y objetiva de la Ley 7472 son perfectamente compatibles; el Banco actúa como institución púbica y como proveedor de servicios financieros, por lo que debe responder ante los consumidores por las actuaciones propias o de sus funcionarios cuando proveniente del riesgo de la operación les causen un daño. Insiste, “no aceptar avalúos provenientes de terceros que contemplaba obras en desarrollo y no incurrir en una aprobación expedita del crédito y seguir la normativa interna para la tramitación de préstamos, el crédito no habría sido aprobado o si se hubiera otorgado se hubieran establecido los controles necesarios para el avance de obra, garantizando así el cumplimiento del plan de inversión establecido en el contrato de préstamo mercantil”. En su criterio, el Banco es responsable por cuanto sus funcionarios se prestaron para irregularidades y su cúpula no fue capaz de detectarlo e impedirlo oportunamente; por ello no proceden las eximentes de responsabilidad de culpa de la víctima y hecho de un tercero. Finaliza, así la sentencia violenta “el derecho a una sentencia justa y el principio de tutela judicial efectiva”, lo que fundamenta en “en el artículo 138 literal b) y c) del CPCA en relación con los numerales 57 del mismo Código, 41 de la Constitución Política y 8.1 y 25 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos y 35 de la Ley 7472”. Quinto. Enlistado como cuarto, recrimina “Violación directa a normas sustantivas por la indebida interpretación de la eximente de responsabilidad de culpa de la víctima a partir del artículo 35 de la ley 7472”. Explica, esta norma “contempla el régimen de responsabilidad para el productor, proveedor y comerciante, ante perjuicios generados al consumidor por informaciones inadecuadas o insuficientes. Así, dispone un régimen de responsabilidad concurrente e independiente de la existencia de culpa, señalando que sólo se libera quien demuestre que ha sido ajeno al daño”. Cita un extracto de la resolución 2009-300 de esta Sala. Expone, como responsabilidad objetiva, los elementos a acreditar son a) la existencia de una relación de consumo, b) la generación de un perjuicio al consumidor por informaciones inadecuadas o insuficientes, y c) la determinación de que el productor, proveedor y/o comerciante no ha sido ajeno al daño. Esto, acota, “es consonante” con los principios del régimen de responsabilidad objetiva de los cánones 190 y 191 de la LGAP. Agrega, “es menester separar la aplicación de los eximentes de responsabilidad típicos de la responsabilidad objetiva del Estado, de los supuestos legales contemplados en la responsabilidad objetiva específica para relación de consumo, aunque ambos requieran una aplicación en conjunto, como en el presente caso”. Repite, en el artículo 35 de la Ley 7472 solo se exime de responsabilidad por ajenidad en el daño. El Tribunal, relata, aplicó las eximentes de culpa de la víctima y hecho de un tercero con el argumento de que su representada al comprar el lote y solicitar el crédito conocía que el lote no estaba desarrollado, que estaba en verde. Esto, asevera, fue contrarrestado con “otros hechos probados”, como lo son que “los avalúos -aportados por la desarrolladora- fueron practicados antes de la solicitud de crédito y contemplaban “propiedades de similares características” para el establecimiento del valor de las filiales, fue aceptado sin objeciones por el BNCR, aunado a ello, en el contrato de préstamo mercantil que suscribió mi representada con el BNCR se estableció como plan de inversión “VIVIENDA COMPRA DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO”, y que en definitiva el préstamo se aprobó después de que mi representada ya se había constituido como deudora del BNCR; así las cosas la Actora confió en la buena práctica bancaria y en lo establecido normativamente, ella no pudo prevenir riesgos de un ardid que desconocía; fue colocado en una posición de vulneración por funcionarios del BNCR, quienes incumplieron con sus obligaciones, ocultaron información sensible y realizaron desembolsos de un solo giro sin control en el avance de obra”. Insiste, por lo anterior, el BNCR no puede considerarse ajeno al daño sufrido por su representada, pues si hubiera tramitado correctamente el préstamo, corroborando el plan de inversión y revisando el avalúo, no hubiera aprobado el crédito o se habrían hecho desembolsos según el plan de inversión; el BNCR debió cuando menos informar de los riesgos de su decisión crediticia: “de continuar pagando un préstamo – no de la entrega del bien, como tal – en caso de incumplimiento tenía que ser soportado completamente por ella, lo cual nunca fue comunicado”. Añade, existió una conducta de los funcionarios bancarios, en colaboración con la desarrolladora en un ardid defraudador, todo lo cual está probado, según desarrolla en los motivos de este recurso. Repite “El BNCR creó las condiciones para que el daño se materializara gracias al incumplimiento de leyes, normativa, políticas y procedimientos en la promoción y supervisión de los procesos de trámite, aprobación, formalización y seguimiento de créditos hipotecarios en la Agencia de Palmares”. Si bien la sentencia reconoce y acepta los errores y faltas de los funcionarios, indicó que la señora Cruz Saborío conocía que era el financiamiento de un lote en verde, por lo que conocía los riesgos que implicaba. Discrepa, pues ni en el contrato de préstamo ni en la escritura se indica que ella asumía la totalidad de los riesgos crediticios si el desarrollador no realizaba las obras, sobre el tema del desembolso; esto se indica en la carátula del crédito, documento interno, al que no tuvo acceso. Así, concluye, se vulneró el “derecho a una sentencia justa, integrante de los derechos fundamentales a la justicia pronta y cumplida y a un debido proceso” y “los numerales 35 de la Ley 7472, 41 de la Constitución Política y 8.1 y 25 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos”.

XIV.Sentencia recurrida. En el considerando V, apartado “1) Sobre el crédito otorgado a la accionante por el BNCR para la compra de un "lote en verde"” el Tribunal resumió las alegaciones de la parte actora. Dijo, alega la demandante que compró el terreno con base en la confianza que le merecía el respaldo del Banco que financiaba la compra de lotes “en verde”, pues este se mostró y anunció frente a potenciales compradores como la entidad financiera que financiaba de forma exclusiva la compra de los lotes del condominio Bariloche Real, fue un facilitador de la venta al brindar condiciones favorables y preferenciales para la tramitación de créditos. Enfatizó el Tribunal que “el vocablo usado en la demanda respecto del tipo de terreno que se compró, es un "lote en verde", entendiéndose ello como que, los compradores del terreno lo hacen a sabiendas que el mismo aún no está desarrollado”; desde que rubricó el contrato de opción de venta el 10 de diciembre de 2009, con el objeto de compra del lote, aceptó la entrega del bien en el plazo de tres a cuatro años. “Esta opción contractual, resulta de suma importancia para resolver este asunto, pues, precisamente desde este acto, se determinó con claridad la intención y dirección de la decisión de consumo que la demandante, voluntariamente estaba asumiendo, pues sabía y cohonestó con su firma, que el lote que había decidido comprar en un sistema de condominio, precisamente las obras de éste aun no estaban desarrolladas, lo que en todo caso, ya había constatado in situ cuando fue a visitar el condominio junto con el vendedor al que contactó para que le mostrara el lugar (declaración de la actora Cruz Saborío rendida en la audiencia de juicio celebrada el 25-04-2023 (…)) y, lo más importante, se abrió la posibilidad de que, ante un incumplimiento contractual de lo allí dispuesto, se tenía la opción de acudir a estrados judiciales, contra esa empresa”. Añadió, no hay prueba de que la señora Cruz Saborío acudiera a los tribunales a reclamar el incumplimiento a la vendedora. Señaló el Tribunal que no existe prueba de que el Banco haya influido en la doma de decisión de consumo de la actora, pues esta suscribió la opción de compra el 10 de diciembre de 2009, con antelación a la suscripción de la escritura y el contrato de préstamo. Prosiguió, alega la accionante que el Banco facilitó condiciones favorables y preferenciales a la tramitación de los créditos, lo que reputa como contubernio entre el Banco y la desarrolladora y que le causó un daño. Para el Tribunal esto no se demostró; si bien la tramitación del crédito se hizo en un tiempo expedito, también lo es que no se acreditó que esa celeridad implicó en el caso concreto incumplimiento de deberes de corroboración de requisitos y del procedimiento establecidos en normativa bancaria. Precisó, “el informe de Auditoría del propio banco emitido en el año dos mil once, y del cual, así como de los otros rendidos a lo interno del banco, tal y como lo aprecia este Colegio, no pueden señalarse los mismos como criterios técnicos sustentados en prueba fehaciente para el caso concreto, pues, como se indicó en el apartado de prolegómenos de esta sentencia, no hay referencia alguna al caso concreto de quién figura en este asunto como parte actora, ni mucho menos que se hubiese roto la confianza que podía tener ésta en el banco para pedir el préstamo que finalmente obtuvo y que por ello, logró concretar su decisión de consumo”. En criterio de los juzgadores, la actuación del Banco en la tramitación del crédito estuvo condicionada por el acuerdo entre la señora Cruz Saborío y la desarrolladora y vendedora, de manera que el plan de inversión no era otro que la adquisición de un lote “en verde”, que no tenía obras y que otorgaba a la desarrolladora y vendedora un plazo. Sobre el alegato de la actora en su declaración de parte sobre que suscribió el contrato de opción de compraventa y la escritura solo en presencia del vendedor no identificado, sin la presencia de la notaria, “no tiene la virtud de incidir en la existencia del crédito con el BNCR, dado que la propia demandante reconoce que firmó de manera voluntaria la escritura pública 189-7 y el contrato de opción de compraventa, en las condiciones antes descritas que le propuso el vendedor de la empresa desarrolladora”. Añadió, firmó una solicitud de préstamo con la entidad bancaria accionada y que el préstamo, previo estudio de su capacidad de pago, le fue otorgado a fin de que adquiriera el "lote en verde", conforme a los términos de del contrato de opción que suscribió. Asimismo, en cuanto en el juicio manifestó la actora bajo juramento que la notaria no compareció a la lectura y firma de la escritura pública, sin perjuicio del testimonio de piezas a la Dirección Nacional de Notariado, lo cierto es que la actora no peticionó la nulidad de dicho instrumento ni del crédito hipotecario. Estimó que la causa eficiente de los daños y perjuicios que alegados lo es el incumplimiento contractual de la desarrolladora, no las presuntas irregularidades aducidas. En el punto “2) En cuanto al avalúo de la filial 47-C del Condominio Bariloche Real” relató alega la accionante que el daño, el endeudamiento por un monto superior al valor real del lote se dio porque el crédito se aprobó sobre el valor proyectado de los lotes conforme a las obras que debía realizar el desarrollador. Estableció el Tribunal que el avalúo de la finca se realizó el primero de diciembre de 2009, días antes de la firma de la opción de compraventa, por un “profesional que era de una empresa externa contratada por el banco demandado”. Consideró que en ello no había ilicitud y que el profesional plasmó los criterios que consideró oportunos, entre ellos que el condominio estaba por desarrollarse. Este informe, acota, dio un valor al terreno sin construcción alguna de ¢75.000,00 por metro cuadrado, más el rubro de ¢30.000,00 por metro cuadrado por las áreas comunes proyectadas; sin embargo, la parte actora no aportó documento técnico que refute como falso o alterado los valores y justificaciones dadas por el profesional y que pudieran implicar una violación de lo dispuesto en los artículos 66 y 69 de la Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional (LOSBN). En esto descartó la idoneidad de la prueba 11 Bis de imagen 2598 del disco compacto, ya que, i) no se desprende que los inmuebles desglosados en el anuncio de venta publicado por el Banco en el periódico La Nación el 30 de octubre de 2013 correspondan a condominio Bariloche Real; ii) “El "valor informativo" por la totalidad del área asignado a cada uno de esos inmuebles indicados en el anuncio, corresponde al otorgado por el BNCR en el año 2013, momento en que puso a la venta dichos terrenos”, por lo que no es idóneo para compararlo con el avalúo realizado en 2009, que es el cuestionado; iii) el valor promedio del metro cuadrado en “poco menos de ¢14.916,58” es una elaboración del apoderado especial judicial de la demandante, no es de un perito de parte o judicial, con experticia en este tipo de valoraciones; iv) es un elemento novedoso que no fue objeto de contradictorio. Aseguró, un avalúo proyectado no es un invento o ardid del Banco para engañar a su propia clientela; es un criterio técnico no combatido, que atiende a la característica “en verde”, por lo que alude a que las obras del condominio no estaban realizadas, situación que la actora conocía desde que tomó su decisión de consumo de comprar el lote. Insistió, no hay prueba de la sobrevaloración del lote en el caso concreto, a pesar de que la actora tiene la carga de la prueba, conforme al mandato 41.1.1 del Código Procesal Civil (CPC). En el apartado “3) Respecto al plan de inversión y a la supuesta fiscalización del avance en las obras” resume que la accionante afirma que el Banco “omitió implementar mecanismos y políticas de seguridad en la estructuración de créditos para compras "en verde" del Condominio, que impidieran o al menos previnieran el riesgo de que el proyecto no se ejecutara (…) que el banco giró la totalidad de los montos por compra de lotes al desarrollador, sin verificar avances en las obras que el Banco financió por otorgarles un valor proyectado en los créditos para compra de lotes (…) que omitió informar a la demandante que asumía la totalidad del riesgo por la eventual inejecución del proyecto y que el dinero se giraría al Desarrollador sin que el Banco verificara el avance de obras”. Estimó que la demandante solicitó el crédito para la compra de un lote en verde, según el convenio con la desarrolladora, por lo que no dejó margen al Banco para poder valorar una estructuración del préstamo, le fijó el marco dentro del cual de valorar la aprobación del préstamo. Acentuó, el plazo que pactó para que Proyectos Urbanísticos Zión S.A. desarrollara las obras comunes “provocó que la accionante asumiera el riesgo total de su negocio”. Añadió, no solo convino el plazo de cuatro años; sino que tenía en su haber una cláusula de incumplimiento contractual que no hizo efectiva. Ese esquema contractual previo no hacía posible una precalificación del proyecto, “ya que incluso se tiene por demostrado que el BNCR no financió el desarrollo del Condominio Bariloche, dado que incluso la empresa Proyectos Urbanísticos Zión, S.A. no formaba parte del portafolio activo de desarrolladores vinculados al BNCR”. Arguyó, no es inoportuno o ilícito que para ferias de vivienda, el Banco se promocionara como posible financiador para la compra de lotes, es parte de su giro normal de actividad; pero además ello se dio para la Expo Construcción y Vivienda 2010, por lo que, no podía incidir en la decisión del consumo de la actora, pues la suscripción del contrato de opción de compraventa, el del convenio de préstamo mercantil y de la escritura de venta y constitución de la garantía hipotecaria, acaecieron en el mes de diciembre del 2009. El Banco no debía informar a la actora que asumía el riesgo de la inejecución del proyecto, pues de eso era consciente, conocía que los dineros del crédito serían depositados al desarrollador en su totalidad. Refirió, el artículo 64 de la LOSBN establece que los planes de inversión consignarán declaraciones especiales del solicitante, como ocurrió en este caso con la opción de compraventa que se ligó al plan de inversión de la hipoteca abierta. Esta norma, expresó, no impone a los bancos un deber de control, sino que les faculta; en este caso no ocurrió, pues en el contrato de préstamo no hay referencia alguna al control de ejecución de obras. El plan de inversión fue la compra de un lote “en verde”. Por ende, señaló, la responsabilidad no es imputable al BNCR, con sustento en los artículos 1185, 1186 y 1193 del Código Civil y a lo previsto en la propia cláusula cuarta del contrato de opción de compraventa.

XV.Criterio de esta Sala. La parte recurrente refiere a los hechos probados 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 y 16 y a diversos elementos de convicción, así, las manifestaciones de funcionarios bancarios y a lo señalado por la auditoría practicada, a partir de los cuales desprende inconsistencias en el proceder de personas servidoras en la sucursal de Palmares del Banco, quienes, asegura, incurrieron en prácticas indebidas con relación a negocios en los que era parte Proyectos Urbanísticos Zión S.A. Señala hubo colusión de aquellos con esta desarrolladora; una actuación anormal en la estructuración y supervisión de los créditos, en la valoración de propiedades, ausencia de control de avance previo a desembolsos y negligencias en la tramitación de créditos al no verificar la existencia de avalúos sobreestimados. La argumentación resulta superflua en el tanto no contraviene el argumento de la sentencia en el sentido de que no existe prueba específica del caso de la señora Cruz Saborío. Los hechos probados consignan lo siguiente. El 3), que la valuadora Luna Azul S.A. emitió avalúo del bien en cuestión el primero de diciembre de 2009. El 4), que el 10 de diciembre de 2009la señora Cruz Saborío rubricó el documento denominado opción de compraventa del inmueble; entre lo que interesa destacar, el documento consigna que “El saldo del precio global o sea la suma de VEINTIUN MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL COLONES EXACTOS, serán cancelados mediante crédito bancario, una vez aprobado el mismo en el Banco Nacional de Costa Rica (...) La escritura de traspaso del inmueble, se otorgará en la fecha de pago, es decir a día en el que la señora CRUZ SABORÍO, cancele el total adeudado; cuando se haga la entrega de los planos catastrados y ambas partes se comprometen a acudir ante Notario Público y otorgar la escritura Pública a favor de la señora CRUZ SABORÍO”. Las circunstancias 5) y 6) que en fecha 11 de diciembre de 2009, la señora Cruz Saborío firmó la escritura pública 189-7 de las 9 horas mediante la cual compró la finca y constituyó hipoteca de primer grado a favor del BNCR; asimismo, planteó solicitud de crédito a dicha entidad financiera. En el hecho probado 7) se lee que el 16 de diciembre de 2009 el inmueble se inscribió a nombre de la actora. De los número 8), 9), y 10) desprende esta Cámara que en fecha 17 de diciembre de 2009 el BNCR realizó el análisis de la solicitud de crédito de la actora, en lo que, conforme indican estas circunstancias demostradas, determinó el Banco que la solicitante ostentaba capacidad de pago; la carátula del expediente consignó condiciones del préstamo, así, el monto de ¢21.140.000,00, con el plan de inversión “Compra de una finca filial destinada para la construcción futura de una casa de habitación”, que se haría un giro a Proyectos Urbanísticos Zión S.A., que no aplica la inspección de obras. Asimismo, como hechos 11) y 12), se tiene que ese mismo día el Gerente y el Jefe de Crédito de la sucursal de Palmares aprobaron el crédito y que el apoderado general sin límite de suma del BNCR y la señora Cruz Saborío suscribieron contrato de préstamo mercantil, operación 19-1-30512507. En este último se indicó, de especial interés al pronunciamiento sobre el recurso, que el plan de inversión era “VIVIENDA. COMPRA DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO”, que “el Banco acreedor girará el monto del crédito mediante Cheque de Gerencia o deposito a la cuenta 100-01-019-3798-5 a nombre de Proyectos Urbanísticos Zion, S.A., empresa acreedora por la suma de ¢21.140.000.00”; “en la cláusula decimoctava se indica que: "...El deudor acepta que los desembolsos de este crédito se realizarán conforme a la disponibilidad de recursos del Acreedor o posibles restricciones gubernamentales. El producto íntegro del crédito a que se refiere este contrato deberá invertirse en el plan de inversión aprobado”. Por su parte, las circunstancias demostradas 13), 14), 15) y 16) dan cuenta de documentos de auditoría, de revisión de expedientes relacionados a Proyectos Urbanísticos Zión S.A. y de análisis de la situación e impacto de la cartera de crédito con relación a créditos para la adquisición de lotes con esa empresa; así como de denuncia penal por parte del Subgerente Comercial del BNCR por delitos de documento falso, estafa y por la infracción a la Ley contra la Corrupción y el Enriquecimiento Ilícito en la Función Pública. De lo anterior, puede deducirse una extrema celeridad en la tramitación, aprobación y suscripción del crédito de la actora, incluso una irregularidad en el tanto formalmente el crédito el Banco lo aprobó y firmó con posterioridad a la rúbrica del instrumento público de compraventa y constitución de garantía hipotecaria por el préstamo mismo. No obstante, no por ello puede determinarse la existencia de los daños y perjuicios cuya indemnización pretende, a saber, 1) la supuesta diferencia entre el monto del crédito, que correspondió al valor del avalúo que se dio a la finca, para el trámite de este, y el valor que real que poseía la finca al adquirirla; 2) intereses sobre ese monto; 3) el monto que por intereses sobre aquella diferencia pague al Banco como parte del crédito, a partir de la interposición de la demanda; 4) la diferencia entre el valor en que compró el inmueble y su valor real al momento de adquisición; 5) pérdida de oportunidad consistente en la plusvalía que habría tenido la heredad “de haberse terminado el desarrollo del Condominio”; y 6) daño moral subjetivo. Para ello se requería, una prueba técnica que estudiase y concluyese sobre el caso particular del préstamo de la actora y la valuación de la que fue objeto en diciembre de 2009, en especial para las identificadas como lesiones 1, 2 y 3 relativas al mutuo dinerario con el Banco. Nótese que las 4 y 5 están relacionadas con propiamente con el precio del convenio de compraventa del inmueble y la ejecución de obras con la desarrolladora, pero también requerían de un elemento de convicción técnico (y de haberse determinado implicaría una carga probatoria del nexo causal entre la conducta de los funcionarios del BNCR al analizar y aprobar el préstamo y la decisión de consumo de la actora frente a esa sociedad). No obstante, como se ha visto, la parte actora desistió en la audiencia preliminar de la prueba pericial idónea para sustentar ese cuadro indemnizatorio. Los hechos 13), 14), 15) y 16) constituyen un examen interno del Banco, en el que determina inconsistencias de forma general, y denuncia penal; sin embargo, tampoco contienen un estudio del caso concreto. En su recurso no identifica segmentos en estos informes, documentos, que versen sobre su crédito. Tal y como se ha indicado en antecedentes similares al presente, cuyo objeto es también la responsabilidad del BNCR a partir de la tramitación, aprobación y firma de un préstamo relacionado con la compra de inmuebles en el condominio Bariloche Real, podrían dar cuenta del eventual incumplimiento de una serie de deberes legales por parte de los funcionarios bancarios respecto al manejo global de la cartera de créditos otorgados por el Banco, esto es, de los fondos que administran de sus ahorrantes; pero ninguna concreta respecto del crédito de la parte demandante. Así, aceptar la teoría de esta implicaría tener por ilegítimas prácticamente todas las operaciones bancarias tramitadas en la sucursal de Palmares, por el hecho de que fueron detectadas ciertas anomalías generales, en la gestión bancaria; se trataría de una suposición generalizada que permitiría el desconocimiento de los efectos de múltiples operaciones, con los efectos perniciosos que ello tendría para los recursos de las demás personas ahorrantes con el banco y la seguridad jurídica, a pesar que de no se hubiese demostrado irregularidad propiamente en el sub júdice (en este mismo sentido, las sentencias 1024-F-S1-2024 de las 14 horas 12 minutos del 30 de julio de 2024 y 1356-F-S1-2024 de las 14 horas 29 minutos del primero de octubre de 2024). Por demás, quedó demostrado como circunstancia cuarta, sin que sea controvertida, que el 10 de diciembre de 2009, la señora Cruz Saborío suscribió un contrato de opción de compraventa del lote, en presencia de un vendedor de Proyectos Urbanísticos Zión S.A. Es claro que, en el giro de esta empresa, el consentimiento de la señora Cruz expresado con su rúbrica configuró un acuerdo entre cosa precio en esa data, pues aceptó con ello el ofrecimiento del bien que esta sociedad, como comerciante que es ofrecía (artículos 480 y 1049 del Código Civil, en esta línea la sentencia 752-F-2002 de las 16 horas 55 minutos del 2 de octubre de 2002). La cosa: la finca de Alajuela, matrícula 65339-F-000, filial 47-C; el precio: ¢21.150.000,00. Se reitera que este documento consigna que “El saldo del precio global” sería cancelado “mediante crédito bancario” que habría de ser aprobado y que en una posterior fecha la señora Cruz Saborío haría el pago total del precio, misma en la que se suscribiría la escritura de traspaso. De dicha negociación y acuerdo es desprendible que la señora Cruz Saborío comprendía o debió comprender que pagaría el monto en un solo tracto, y que ello lo haría mediante el dinero que le prestaría la entidad bancaria, la que por esa misma voluntad entregaría este, en un único momento, a su vendedora. Luego pierde fuerza el argumento en el sentido de que la carátula del crédito contiene características del crédito que no le fueron informadas, así como la referencia a que la escritura pública, en lo que a la hipoteca concierne mencionó la palabra desembolsos. Termina de descartarse este alegato con la letra misma del convenio crediticio, que sobre el desembolso se lee que se hará a la empresa mediante un cheque o depósito por ¢21.140.000,00. La voluntad de la actora con Proyectos Urbanísticos Zión fue la compra de un lote “en verde” y dio plazo para entrega, y ello demarcó las condiciones del préstamo. Lo mismo acontece con respecto del alegato sobre falta de información sobre el plan de inversión y de la no inspección de avance de obras, pues el plan de inversión conforme al pacto escrito de contrato de crédito fue “VIVIENDA. COMPRA DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO”; no fue la compra de lote y edificación de áreas comunes del condominio o de una casa. Valga reiterar que “el mero hecho del otorgamiento de un crédito para concertar un negocio con un tercero no convierte a la entidad financiera en garante, supervisora o fiscalizadora de la viabilidad económica o riesgos de negocios concertados entre particulares, si su intervención se limita a prestar el dinero a una de ellas”. Con relación a la supuesta ausencia de control de avance de las obras, insiste esta Sala que el documento denominado opción de compra, en concreto la cláusula relativa al pago del precio, obliga a descartar el argumento de la recurrente en el sentido de que desconocía que se pagaría en un solo tracto a Proyectos Urbanísticos Zión S.A. Se repite, esta se lee “El saldo del precio global o sea la suma de VEINTIUN MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL COLONES EXACTOS, serán cancelados mediante crédito bancario, una vez aprobado el mismo en el Banco Nacional de Costa Rica”. En cuanto afirma que los empleados bancarios violentaron “normativa interna”, falla en precisar normas específicas. Sobre el desconocimiento del riesgo que implicaba el que la desarrolladora no edificase, el Banco no tenía este deber alguno de advertir el riesgo de un posible incumplimiento de una obligación de un contrato del que no era parte; con respecto al convenio de préstamo dinerario, tampoco, en el tanto el plan de inversión fue la compra de un lote “en verde”; sin edificar. Valga acotar puntualmente sobre la supuesta sobrevaloración del inmueble en el avalúo, de nuevo, que no se aportaron probanzas sobre el caso concreto. Las manifestaciones de empleados bancarios, los informes y documentos que en efecto tuvo por demostrados el Tribunal, son generales, y si bien conforme relata la parte recurrente en ellos puede leerse que los avalúos solo deben consignar y valorar lo que está en el campo, para esta Cámara debió traerse al proceso peritaje y permitirse al Tribunal de juicio constatar a viva voz la posición del profesional; máxime por cuanto el avalúo mismo advierte insistentemente sobre la proyección de obras y fue realizado a su vez por un profesional, señor Max Sell Biasetti. En todo caso, aún cuando pudiese concluirse una incorrección en tal proceder, no considera esta Sala que esa sea causa eficiente o adecuada de los daños reclamados por el presunto otorgamiento de un préstamo mayor al que se habría otorgado de haberse estimado el terreno en una cifra menor, dado que la demandante consintió con Proyectos Urbanísticos Zión S.A. el precio del bien desde el 10 de diciembre de 2009, sin intervención alguna de funcionario bancarios, y luego este fue el importe por el cual que solicitó en préstamo al Banco y garantizó con hipoteca el 11 de diciembre; mismo que fue aprobado días después y formalizó con documento escrito donde constan condiciones de este en fecha 16 siguiente. Su voluntad fue comprometerse a pagar a Proyectos Urbanísticos Zión S.A. la suma ¢21.140.000,00 y solicitar y convertirse en deudora de la entidad financiera por igual monto. En el mismo sentido, en la sentencia 1021-F-S1-2024 se indicó “si el BNCR prestó más de lo que debió, como consecuencia de una sobrevaloración –lo que no se demostró-, ello no excluye la libre voluntad de la deudora, su capacidad para obligarse, la licitud del objeto contractual, ni la causa negocial. Tampoco excluye el consentimiento de ambas partes, en el otorgamiento del crédito”. Así, por todas las razones apuntadas, no encuentra esta Sala infracción al canon 35 de la Ley 7472, tampoco a los mandatos 190 y 191 de la LGAP, cuya vulneración arguyó subsidiariamente.

XVI.Sexto. Identificado como un quinto, censura el fallo por “Violación directa -por ausencia de aplicación- de los artículos 190 y 191 de la LGAP en relación con los artículos 62 de la LOSBN y 32 inciso c) y 34 incisos b) de la Ley 7472”. Sostiene, como consecuencia del artículo 191 de la LGAP, el Banco debe responder por los daños que ocasionen sus empleados, al comprobarse la influencia del desarrollador en estos y la comisión de irregularidades de su parte en la tramitación del préstamo, el que se firmó junto con la constitución de hipoteca de previo a la autorización interna. Destaca, la actividad el Banco como institución autónoma está sometida a las leyes, reglamentos y a los principios de eficiencia, buena administración e imparcialidad, debe actuar conforme a la buena técnica bancaria, controlar y velar por el correcto uso de los fondos que maneja, deben cerciorarse de que los montos que prestan son los indispensables para las operaciones a las que se destinen y deben cerciorarse de que las garantías que aceptan son suficientes para cubrir los montos prestados, deben informar con claridad a los consumidores. Cita el canon 62 de la Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional, el que dice desaplicado por el fallo; lo mismo hace respecto de los cánones 32 y 34 de la Ley 7471 sobre los derechos del consumidor y las obligaciones del comerciante. Insiste en que el Banco se dejó influenciar por los miembros de Proyectos Urbanísticos Zion, lo que se tiene por probado en el hecho 8 de la sentencia. Sostiene, la sentencia no se refiere a la omisión de BNCA de informar a su representada de los riesgos financieros del financiamiento en verde, de que al lote se le daba un valor que no representaba la realidad ni lo que estaba construido y que si no se construía asumía el 100% del riesgo económico, tampoco que el desembolso se haría en un único giro, sin control de avance de obra. Refiere al hecho probado 12 donde se indica que en el contrato de préstamos el plan de inversión era “VIVIENDA COMPRA DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO” y que en la escritura se dispuso que los desembolsos se harían conforme a la operación de crédito, al plan de inversión y según la práctica usual. El Banco debió advertirle todos estos aspectos de forma clara. Reprocha “vulneración del derecho a una sentencia justa, integrante de los derechos fundamentales a la justicia pronta y cumplida y a un debido proceso” y a los preceptos indicados, así como las normas 41 de la Constitución Política y 8.1 y 25 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos.

XVII.Criterio de esta Sala. La parte recurrente tiene por premisa el que fue demostrado que el desarrollador tuvo influencia indebida en los funcionarios bancarios, quienes incurrieron en irregularidades. No obstante, se repite, no quedó demostró que en el préstamo, el Banco hubiese incumplido obligaciones o deberes legales concretos; tampoco que el desarrollador influenciara el otorgamiento de ese crédito o que ello se hiciere fuera del valor real del terreno. El hecho de facilitar fondos requeridos para financiar un negocio, cual fue de la compraventa de un lote en un condominio de vivienda, no la compraventa y construcción, se insiste, no presupone que quien financia se constituye en asesor o garante del negocio para el que facilita los fondos. El riesgo del financiamiento de una finca “en verde” lo asumió la compradora, quien por su exclusiva cuenta y riesgo acordó un precio por ese bien, y ello no fue alterado por que el Banco no fuera prudente en las decisiones de inversión que hizo con el dinero de sus ahorrantes. Así las cosas, el reproche se desestimará.

XVIII.Sétimo. Reclama “Noveno motivo. Violación directa del artículo 46 de la Constitución Política y de los principios constitucionales de razonabilidad y proporcionalidad”, pues la sentencia eximió al proveedor del servicio financiero de resarcir los daños y perjuicios generados a sus consumidores por las conductas anormales de los funcionarios de la entidad y distribuyó los riesgos creados por el Banco al financiar “en verde”, de una forma desigual, irrazonable y desproporcionada sobre la parte actora, pues es esta quien debe soportar la totalidad de las pérdidas. Asimismo, el fallo “impone a los consumidores crediticios una carga de conocimiento aún mayor que la de la entidad estatal respecto a los riesgos que se pueden presentar en una de estas operaciones financieras”. Acota, según el fallo, el Banco no es responsable pues es ajeno al daño en tanto participó Zión y medió culpa de la víctima. Recrimina que el Tribunal omitió examinar que los funcionarios bancarios permitieron operaciones de crédito por precios irreales y que la ausencia de controles y negligencia del Banco al aceptar un negocio riesgoso permitió que el desarrollo no se materializara, desprotegiendo al consumidor y sus intereses económicos y negando el principio de tutela judicial efectiva.

XIX.Criterio de esta Sala. Se reitera que no quedó demostrado en este asunto que la lesión sufrida por la actora haya sido ocasionada por el servicio financiero prestado por el BNCR, pues no se acreditó que en el específico financiamiento otorgado a ella por los empleados bancarios, estos hayan incurrido en una conducta anormal; luego no puede encontrarse una desprotección de sus intereses en dicha financiación. El alegato de un supuesto riesgo de financiar “en verde” desconoce que fue la misma señora Cruz Saborío quien consintió el precio de compra en el documento denominado opción de compra, fue ella quien promovió la compra y el financiamiento mismo en una fecha anterior a que las obras que conocía estaban pendientes, estuvieren concluidas. Se repite, no hay prueba de que en el concreto financiamiento otorgado por el Banco, los funcionarios de esa entidad incurrieran en una incorrección normativa puntual.

XX.En consecuencia, procederá declarar sin lugar el recurso. De conformidad con el canon 150.3 del CPCA, se condenará a la parte promovente al pago de las costas generadas con su ejercicio por cuanto no se evidencia tuviese motivo suficiente para impugnar.

POR TANTO

Se rechaza la prueba ofrecida por la parte recurrente. Se declara sin lugar el recurso de casación planteado. Las costas generadas con su ejercicio corren a cargo de la parte recurrente. MACUNAQ Luis Guillermo Rivas Loaiciga Rocío Rojas Morales Damaris Vargas Vásquez Jorge Leiva Poveda Carlos Guillermo Zamora Campos Documento Firmado Digitalmente -- Código verificador --  1