Municipal Demolition of Pools Without Building PermitsDemolición municipal de piscinas sin licencia de construcción

Document Review Res. 000141-S1-2025 FIRST CHAMBER OF THE SUPREME COURT OF JUSTICE. San José, at eleven thirty a.m. on January thirtieth, two thousand twenty-five.

Ordinary proceedings (proceso de conocimiento) instituted before the Administrative and Civil Tax Court (Tribunal de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda), Second Judicial Circuit of San José, by Mediterranean Holdings S.A., represented by its President and Secretary, respectively, Monika Trejos Neurohr and William Daniel Walter, who has only one surname due to his Canadian nationality, who in turn granted a special judicial power of attorney (poder especial judicial) to attorney Allan Garro Navarro; against Municipalidad de Carrillo, represented by its Municipal Mayor, Mr. Carlos Gerardo Cantillo Álvarez, and official Maureen Patricia Brenes Acuña, Head of the Department of Territorial Development, both represented by special judicial attorney-in-fact (apoderado especial judicial), attorney Nelson Cascante Arce. The plaintiff files an appeal in cassation (recurso de casación) against judgment number 2023-003885 of the Administrative and Civil Tax Court, Section VIII, issued at 8:06 a.m. on September 28, 2023, and signed by judges Paulo Alonso Soto (Reporting Judge), Laura García Carballo, and Jonatán Canales Hernández.

Justice Vargas Vásquez authored the opinion; WHEREAS (CONSIDERANDO) Ms. Monika Trejos Neurohr and Mr. William Daniel Walter, in their respective capacities as President and Secretary of the entity known as Mediterranean Holdings S.A., filed a lawsuit against the Municipalidad de Carrillo and Ms. Maureen Patricia Brenes Acuña, Head of the Departamento de Desarrollo Territorial, alleging, in essence, that the plaintiff company owns most of the residential units—a total of 87 units—that form part of a condominium project whose entrance identifies it as “SERENA SUITES,” located in the Carrillo area, on the road from Playas del Coco toward Playa Ocotal. Said condominium is known as “CONDOMINIO VERTICAL RESIDENCIAL PEÑÓN DEL COCO” and consists of a total of 96 residential units. It stated that the company is not the original owner and developer of the project, which began in 2005, and that it acquired the units in 2009, from which time it continued the normal management and administration of the properties without being aware of any existing construction-related irregularity.

It added that the original developer was a company known as “EL PEÑÓN DEL COCO EPC S.A.,” which requested a loan from the plaintiff, secured by a trust (Fideicomiso); that loan was subsequently defaulted upon, which is why the property was acquired. It stated that, of the 87 registered units comprising the project, the plaintiff owns 27 that have been built, since many units have not been constructed. It alleged that, on 28 de abril de 2017, 5 police officers and 4 unidentified municipal officials arrived at the entrance to Condominio Vertical Residencial Peñón del Coco together with an excavator-type vehicle. They were met by the administrator, Willie Watson, and told him that they had come to demolish the swimming pools and that he had to open the gate, failing which they would forcibly destroy it. It stated that the administrator opened the gate and the machinery entered; he requested documentation showing that they were authorized to proceed with the destruction, but the response was that he should stay out of the way.

He then requested time to drain the water from the swimming pools, which was also denied. They thus immediately proceeded to destroy the 2 swimming pools on the property, also destroying the surrounding garden areas and spilling tens of thousands of liters of water throughout the property, all of which resulted in utter chaos involving mud, garbage, and debris. It subsequently learned that the swimming pools at 4 other properties had also been destroyed that day. It emphasized the numerous obstacles encountered in obtaining copies of the administrative file (expediente administrativo), resulting in a lengthy process that extended over several weeks before the copies were obtained gradually. It noted that the official responsible for the proceedings was Architect Maureen Brenes Acuña. It highlighted that, according to the administrative file, the original developer submitted the construction plans, and a land-use certificate (certificado de uso de suelo) and water-availability letter were issued.

The company’s legal standing (personería jurídica), registry study, plan, and professional-services agreement with a professional registered with the CFIA were documented. The project’s environmental feasibility approval (viabilidad ambiental) was submitted, and the file records that the new owners wished to resume construction of the project. The wastewater treatment system received the corresponding approval. The plaintiff company documented the establishment of a condominium, the registered condominium units (filiales), and its proper legal representation as the new owner, which occurred in 2010. The application for the building permit (permiso de construcción) between agosto de 2010 and enero de 2011 is on record. In noviembre de 2011, an inspection was conducted, during which it was noted: “Construction in Compliance with the Law.” Among the procedural events, it stated that the Mayor of Carrillo issued an order on 18 de noviembre de 2014 concerning two compliance notices (prevenciones) issued prior to 2009, stating that the unlawful structures had to be demolished without specifying which structures were unlawful, according to a notice sent to a fax number on 24 de noviembre de 2014.

An inspection report dated 12 de mayo de 2016 records the completion of the work and states that the swimming pools were closed, referring to actions taken in 2010 that were not served on the company. On 1 de junio de 2016, co-defendant Maureen Brenes issued a certification stating that the project did have building permits, one from 2007 and another from 2011, specifying that only the two swimming pools lacked them; this certification was not disclosed to the plaintiff and had been requested by a third party. It stated that, on 1 de junio de 2016, co-defendant Brenes Acuña urged the Mayor to continue the previously ordered demolition process, specifying that the demolition order concerned the two swimming pools, an issue that did not arise until the 2016 inspection; the Mayor instructed her to continue those proceedings until, on 28 de abril de 2017, the demolition of the two swimming pools was carried out.

It added that, after the swimming pools were destroyed, its representatives approached the Municipalidad to understand what had occurred and discovered that, on 10 de mayo de 2017, official Mauren Brenes had issued a certificate approving the land use for a Swimming Pool and Shelters; subsequently, on 9 de agosto de 2018, she issued another certification stating that Shelters existed within the project without a building permit. On 13 de agosto de 2018, copies of the administrative file were requested; on 31 de agosto de 2018, a field-inspection report was issued that included 2 simple wooden shelters lacking a building permit. It outlined that the demolition of the swimming pools and those at 4 other projects generated significant controversy between the Municipal Mayor and the Concejo Municipal, resulting in the Concejo provisionally suspending those demolitions until it could determine whether the files had been processed in accordance with the law.

This situation angered official Maureen Brenes, whose attitude toward the company’s representatives deteriorated considerably even though they had never treated her disrespectfully in any way. It stated that, in setiembre de 2017, they were informed that the Municipalidad had reactivated an administrative file originating in 2007, which involved a similar demolition proceeding due to a lack of permits relating to an office building also located in Sardinal de Carrillo. That project had been initiated by a company of Grupo Mapache, with title to the property held by the trustee for the loan granted, namely Medina & Medina Consultores S.A., and was subsequently acquired by Hurricane Holdings S.A., a company with the same representatives as the plaintiff herein. That proceeding was concluded by a decision issued by the Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Sección Tercera, at 16:35 hrs. on 4 de abril de 2013, acting as the non-hierarchical appellate authority (jerarca impropio), which overturned the Mayor’s order seeking demolition of the building.

It alleged that, as a result of the foregoing, it has been unable to obtain approval of building permits from the Municipalidad, whether for the shelters or for new swimming pools, and everything indicates that this will not be possible because it is being “blocked” in various ways as a result of an internal dispute among municipal officials. It argued that the Municipalidad reactivated archived files and issued incorrect and incomplete reports in order to direct the demolition of the swimming pools, causing it serious damages and losses. It added that the Municipalidad has an established practice of issuing 3 compliance notices to regulated parties (administrados) that have failed to bring themselves into compliance with the Ley de Construcciones, although the Law requires 2 prior notices. In this case, there was no such notice number 3, which that local government issues in the exercise of its autonomy.

It alleged that the construction plans show that the swimming pools were part of the project and that the Municipalidad has denied it the opportunity to review the plans submitted to it. In summary, it requested that the judgment declare: “1. that all activity undertaken by the defendant, consisting of destroying the two swimming pools located on the plaintiff’s property, destroying the surrounding garden areas, and dispersing the water throughout the area, constitutes a MATERIAL ACTION (ACTUACIÓN MATERIAL), because it was carried out without a prior administrative proceeding duly served on the plaintiff company. 2. To declare co-defendant MAUREEN BRENES ACUÑA liable for engaging in MISUSE OF POWER (DESVÍO DE PODER) to the direct detriment of our client, conduct that is unlawful, contrary to the legal system and to the purposes of public service. 3. To order the defendant administration and the co-defendant official to refrain from engaging in future conduct, whether through formal acts or material actions, intended to pursue the destruction of existing structures or deliberately to block or hinder pending or future applications of any kind submitted by the plaintiff company to said Municipalidad. 4.

To hold both co-defendants jointly and severally liable for payment of the property damage, losses, and damages for loss of opportunity caused to my client by the challenged conduct, consisting of: 1. PROPERTY DAMAGE: 1.1 Grounds giving rise thereto: By virtue of the destruction: > The 2 preexisting swimming pools, and therefore their value, were lost, > There is a cost associated with rebuilding said swimming pools, > It was necessary to perform work to remove debris, repair holes, and restore gardens, > The project as a whole lost value, and each unit also lost individual sale value > For several units that were being rented, it was necessary to make substantial reductions in the rental price so that the tenants would not vacate them, because the swimming pools that had been an attraction for those tenants were no longer available, 1.2 What they consist of: > The physical loss of the existing swimming pools and their construction value > The expenses incurred in removing debris, repairing holes and damage caused, and restoring the gardens. > The costs of rebuilding both destroyed swimming pools. > The actual and current loss in value of the project as a whole and of each individual unit > The loss of rental income resulting from the price reductions granted to tenants so that they would not vacate the units following the loss of the existing swimming pools 1.3 Prudent Estimate.

These items are subject to expert appraisal, but they are prudently estimated as follows: > Cost of the 2 preexisting swimming pools 15.000.000 (fifteen million colones) > Cost of rebuilding both swimming pools 15.000.000 (fifteen million colones) > Removal of debris from the destroyed swimming pools 3.200.000 (three million two hundred thousand colones exactly) > Costs associated with repairing ‘holes and damage’ resulting from the prior destruction and restoring the gardens and appearance of the destroyed areas. 5.400.000 (five million four hundred thousand colones) > Depreciation in the value of the units owned by the plaintiff. Because property sales in Costa Rica are conducted in United States dollars, the loss in value of all of my client’s constructed units is prudently estimated at US $3.000 per unit, totaling $30.000 (thirty thousand dollars, legal tender of the United States of America), which at the prevailing exchange rate of 610 colones per dollar represents 18.300.000 (eighteen million three hundred thousand colones exactly). > Loss of rental income due to price reductions.

As of the present date, this item has had an estimated economic impact of US $16.200 (sixteen thousand two hundred dollars exactly), because the contracts were denominated in that currency. At the current exchange rate of 610 colones per dollar, this represents 9.882.000 (nine million eight hundred eighty-two thousand colones exactly), without prejudice to any further losses that may continue to accrue. 2. LOSS-OF-OPPORTUNITY DAMAGES (DAÑO POR PÉRDIDA DE OPORTUNIDAD) 2.1 Grounds giving rise thereto. The destruction carried out by the defendant had the following impact on the sale of the units described below: > At the time of the Municipal action, a total of 3 units were in the process of being sold; to complete those sales, price reductions of US$21,000, US$45,000 and US$25,000 were required, and the related documentation will be submitted for expert appraisal (valoración pericial). This represents a loss of US$91,000, which, at the exchange rate of 610 colones per dollar, represents 55.510.000 colones. 2.2 What does it consist of?

The income not received that would have been earned had the sales been completed at the prices negotiated before the municipal destruction. 2.3 Prudent estimate. This item is subject to expert appraisal, but it is estimated at 55.510.000 colones. CONSEQUENTIAL LOSSES (PERJUICIOS). 5.1 Grounds giving rise thereto. The statutory interest (intereses legales) accruing on our client’s investment in expenses for removing debris from the destroyed swimming pools, expenses for repairing holes and damage caused by the destruction, restoration of gardens and the appearance of the destroyed areas, as well as interest on rental income not received, from the time the harm was caused. The remainder consists of statutory interest on all amounts awarded, accruing from the date the judgment becomes final. 5.2 What they consist of: Payment of statutory interest on all amounts awarded pursuant to section 1163 of the Código Civil. 5.3 Estimate: This shall be determined during enforcement of the judgment (ejecución de sentencia), using the Banco Nacional formula for calculating interest on 6-month certificates of deposit. 6.

INDEX all amounts from the time the harm was caused. 7. Order both the Municipalidad and the co-defendant official, jointly and severally, to pay both categories of costs (costas) in this action. ALTERNATIVE RELIEF SOUGHT (PETITORIA SUBSIDIARIA) Based on the facts set forth and the cited legal authorities, I respectfully request that the following claims be granted: 1. Declare the following actions in the administrative record (expediente administrativo) pursued against Mediterranean Holdings to be inconsistent with the legal system because they violate the rules of due process, and consequently annul them in their entirety: a. Field Inspection Form dated 7- 5- 2010, issued by the Departamento de Ingeniería y Construcciones of the defendant Municipalidad, appearing at renumbered folio 6 of the administrative record, and the purported service of that document, because it is impossible to identify the content of the notice to comply (prevención), the official who authorized it, the person to whom it was purportedly delivered, or the place of delivery. b. Notice to Comply and Stop-Work Form dated 3- 6- 2010, issued by the Departamento de Ingeniería y Construcciones of the defendant Municipalidad, appearing at renumbered folio 12 of the administrative record, because it is impossible to identify the persons who received the document or the address where it was delivered. c. Reminder Form dated 14-10- 2010, issued by the Departamento de Ingeniería y Construcciones of the defendant Municipalidad, appearing at renumbered folio 13 of the administrative record, because it lacks the signature of the Municipal Engineer and co-defendant Maureen Brenes Acuña, and because it was served at a fax number not expressly designated by the plaintiff. d. The decision issued at 14:10 on 18 de noviembre de 2014, constituting a Demolition Order issued by the Alcaldía Municipal de Carrillo, dated 18- 11- 2014, and its purported service at a fax number, dated 24- 11- 2014; these documents bear no identifying number in the copy of the administrative record submitted. e. The Field Inspection Form dated 12- 5- 2016, issued by the Departamento de Ingeniería y Construcciones of the defendant Municipalidad, which states that the swimming pools were under a stop-work order and which was never served on the plaintiff.

No number is visible in the record. f. The administrative record in its entirety, because its processing contains absolute nullities (nulidades de carácter absoluto), it failed to comply with the 2 prior notices required by the construction law, it lacks officials’ signatures, and more than 8 years elapsed between the commencement of the purported proceeding and the execution of the destruction of the structures. 2. Declare the co-defendant MAUREEN BRENES ACUÑA liable for having engaged in ABUSE OF POWER (DESVÍO DE PODER) to the direct detriment of our client, conduct that is unlawful, contrary to the legal system, and inconsistent with the purposes of public office. 3. Order the defendant administration and the co-defendant official to refrain from engaging in future conduct, whether through formal acts or physical actions (actuaciones materiales), aimed at attempting to destroy existing structures or deliberately attempting to block or hinder any current or future application or proceeding of any kind by the plaintiff company before that Municipalidad. 4.

Order both co-defendants, jointly and severally, to pay the property damage, consequential losses, and loss-of-opportunity damages caused to my client by the challenged conduct, consisting of: 3. PROPERTY DAMAGE (DAÑOS MATERIALES): 3.1 Grounds giving rise thereto: As a result of the destruction: > The 2 pre-existing swimming pools, and therefore their value, were lost, >There is a cost associated with rebuilding those swimming pools, > It was necessary to carry out debris-removal work, repair holes, and restore gardens, > The project lost value as a whole, and each unit individually lost sale value, > For several units that were rented, substantial reductions in rent were required so that the tenants would not vacate them, because the swimming pools that had been an attraction for those tenants were no longer available, 3.2 What they consist of: >The physical loss of the existing swimming pools and their construction value >The expenses incurred in removing debris, repairing holes and the damage caused, and restoring gardens. >The costs of rebuilding both destroyed swimming pools. >The actual and current loss in value of the project as a whole and of each individual unit >The loss of rental income resulting from the price reductions granted to the tenants so that they would not vacate the units following the loss of the existing swimming pools 3.3 Prudent Estimate.

These items are subject to expert appraisal, but are prudently estimated as follows: > Cost of the 2 pre-existing swimming pools: 15.000.000 (fifteen million colones) >Cost of rebuilding both swimming pools: 15.000.000 (fifteen million colones) >Removal of debris from the destroyed swimming pools: 3.200.000 (three million two hundred thousand colones exactly) >Costs relating to the repair of “holes and damage” caused by the prior destruction, restoration of gardens, and the appearance of the destroyed areas: 5.400.000 (five million four hundred thousand colones) >Depreciation in the value of the units owned by the plaintiff. Because real estate sales in Costa Rica are conducted in United States dollars, the loss in value of all units built by my client is estimated at US $3.000 per unit, totaling $30.000 (thirty thousand dollars, legal tender of the United States of America), which, at the current exchange rate of 610 colones per dollar, represents 18.300.000 (eighteen million three hundred thousand colones exactly). >Loss of rental income due to price reductions.

As of the present date, this item has had an estimated economic impact of US $16.200 (sixteen thousand two hundred dollars exactly), because the contracts were denominated in that currency. At the current exchange rate of 610 colones per dollar, this represents 9.882.000 (nine million eight hundred eighty-two thousand colones exactly), without prejudice to any further losses that may continue to accrue. 4. LOSS-OF-OPPORTUNITY DAMAGES 4.1 Grounds giving rise thereto. The destruction carried out by the defendant had the following impact on the sale of the units described below: > At the time of the Municipal action, a total of 3 units were in the process of being sold; to complete those sales, price reductions of US$21,000, US$45,000 and US$25,000 were required, and the related documentation will be submitted for expert appraisal. This represents a loss of US$91,000, which, at the exchange rate of 610 colones per dollar, represents 55.510.000 colones. 4.2 What does it consist of?

The income not received that would have been earned had the sales been completed at the prices negotiated before the municipal destruction. 4.3 Prudent estimate. This item is subject to expert appraisal, but it is estimated at 55.510.000 colones. 5. CONSEQUENTIAL LOSSES. a. Grounds giving rise thereto. The statutory interest accruing on our client’s investment in expenses for removing debris from the destroyed swimming pools, expenses for repairing holes and damage caused by the destruction, restoration of gardens and the appearance of the destroyed areas, as well as interest on rental income not received, from the time the harm was caused. The remainder consists of statutory interest on all amounts awarded, accruing from the date the judgment becomes final. b. What they consist of: Payment of statutory interest on all amounts awarded pursuant to section 1163 of the Código Civil. C. Estimate: This shall be determined during enforcement of the judgment, using the Banco Nacional formula for calculating interest on 6-month certificates of deposit. 6.

INDEX all amounts from the time the harm was caused. 7. Order both the Municipalidad and the co-defendant official, jointly and severally, to pay both categories of costs in this action.” The Municipalidad de Carrillo, represented by its Alcalde Carlos Gerardo Cantillo Álvarez, and co-defendant Maureen Brenes Acuña denied the complaint and raised the defenses (excepciones) of failure to exhaust administrative remedies, expiration of the limitation period (caducidad), and lack of legal entitlement. They requested dismissal of the plaintiff’s claims and an order requiring it to pay the costs associated with these proceedings. The Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Sección VIII, in judgment number 2023-003885, issued at 8:06 hrs. on 28 de septiembre de 2023 and signed by judges Paulo Alonso Soto, Laura García Carballo and Jonatán Canales Hernández, ruled as follows: “The defense of lack of legal entitlement is sustained, and the defense of lack of standing (falta de legitimación activa) is denied.

The complaint filed by MEDITERRANEAN HOLDINGS SOCIEDAD ANÓNIMA against the MUNICIPALIDAD DE CARRILLO is dismissed in all respects. The unsuccessful party is ordered to pay, in favor of the aforementioned territorial entity, procedural costs and attorneys’ fees (costas procesales y personales), together with the interest accruing thereon from the date they are determined until full payment.” Disagreeing with the ruling, the plaintiff filed an appeal in cassation (recurso de casación), which was admitted by this Sala.

Cassation appeal (casación) on procedural grounds.

The appellant in cassation (casacionista) raises a procedural grievance. She alleges a failure to state the grounds for the judgment, pursuant to Article 137(d) of the CPCA. She states that the decision consists of a total of 36 folios, structured as follows: a) folios 1–11 contain the general case information and a recital providing an extensive description of all procedural actions in the case; the principal and alternative relief sought in the complaint is transcribed verbatim and unnecessarily, and the parties’ arguments in the complaint and answer are summarized almost verbatim; b) folios 11–15 set forth the proven facts; c) folios 15–20 extensively summarize the expert reports (peritajes)—which makes no sense if the complaint is ultimately dismissed; d) folios 20–21 transcribe verbatim the questions asked during party testimony (declaración de parte) and set forth the unproven facts.

Then, from page 27 onward, each item of the principal and alternative relief sought is addressed and individually rejected, a technique that serves no purpose unless some items are granted and others denied. She states that the “reasoning” of the decision is confined to the latter part of folio 21 through folio 27, amounting to only six folios, in which part of the “proven facts” is once again transcribed. She contends that the reasoning of the decision is virtually nonexistent, while the bulk of it consists of an extensive and unnecessary transcription of procedural actions, the parties’ arguments, the expert reports, and a point-by-point resolution of the principal and alternative relief sought, ultimately rejecting all of it, when proper procedural technique and adequate reasoning would simply require dismissal of the complaint, if the Court so deems appropriate, based on a proper analysis of the merits.

She challenges the dismissal of the complaint and its claims without any proper means of ascertaining the missing reasoning, since, if all unnecessary transcriptions were removed, the judgment in its entirety would be fewer than five pages long. She argues that the judgment’s contradiction and lack of analysis are evident: in its extremely brief reasoning on folio 22, it states: “according to the testimony of expert Verónica Alfaro Coto, who, in her capacity as an architect with extensive (sic) experience in the field, concluded that the plans ultimately approved by the Municipalidad de Carrillo included a play area and shelters, but not swimming pools...”; yet page 26 subsequently states: “...Although the expert questions aspects of the procedure, those observations are disregarded, since her expertise concerned, in principle, the issue of permits....” In fact, the expert’s statement questioning the municipal procedure was made in response to a question from the Court, based on the extensive experience that the expert demonstrated, having stated that she had never seen a Municipality take such an aggressive course of action, particularly when the entire project had the required permits and only a small portion—the swimming pools—did not; the usual practice was to issue an order to bring the project into compliance, especially since the existence of that structure did not represent a risk of any kind.

She asks: how can the expert’s statement be “disregarded” in this manner? She adds that another example of contradiction in the judgment appears on folio 26, which states: “But it is clear to this Chamber that, although there were indeed intervals between the various municipal actions, it is apparent that the representatives of the plaintiff likewise failed to act diligently....” In other words, one of the matters challenged regarding the municipal actions is that they took more than 10 years, remaining at a standstill for extended periods, with more than 3 years elapsing between the issuance of the demolition order and its unexpected enforcement. The Court, she notes, deems this proven; but that the plaintiff was likewise not diligent? How can that reasoning even be understood? She transcribes decisions of the Sala Primera in support of her position. She requests that the judgment be vacated and the proceedings remanded to the Court for the appropriate ruling.

In essence, the appellant alleges that the judgment lacks a statement of reasons (motivación) because it contains extensive and unnecessary transcriptions of procedural actions, the parties’ arguments, the assessment of the expert reports submitted, and the resolution of the principal and subsidiary claims. Nevertheless, that grievance is unfounded. Regarding the ground of lack of a statement of reasons, this Collegiate Body has repeatedly held: “(…) it arises when the judgment’s statement of reasons is omitted, either because it is entirely absent or because its development (the content thereof) is extremely confusing or contradictory, such that it is impossible to ascertain clearly the reasoning that led to the decision adopted in the operative part of the judgment, which would violate the parties’ procedural rights, particularly due process. It must likewise be borne in mind that this is a procedural ground, which means that it concerns possible failures to comply with the procedural provisions governing the course of the proceedings (íter procesal) or the judgment, as well as the legal relationship binding the parties and the judge in judicial proceedings and from which rights and obligations arise.

Accordingly, this ground must not be confused with a mechanism for debating the application of the law or the assessment of the evidence performed by the A quo in the reasoning section of the judgment, for which the applicable Code establishes independent grounds (Article 138), since doing otherwise would distort the specific ground for cassation (motivo casacional). Lack of a statement of reasons as a ground for quashing the judgment, in the terms discussed, occurs when the rule requiring the judge to analyze the procedural incidents and substantive issues raised by the parties is violated (a principle of procedural law forming part of due process and, moreover, embodied in sections 119 and 122(m) of the Contentious-Administrative Procedure Code, as well as section 155 of the Code of Civil Procedure). The issue is not whether the court ruled on all the claims introduced into the proceedings by the parties, but rather whether the judgment contains the grounds on which the corresponding decision was adopted…” First Chamber, decision no. 126-F-S1-2009 at 15:40 hrs. on February 5, 2009 (https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0004-769260).

In accordance with the cited case law, the appellant in cassation (casacionista) is incorrect, since a reading of the decision shows that the Court provided adequate reasoning, particularly in recital VII, concerning the merits of the matter, in which it held as follows: “The documentary and expert evidence and the party’s testimony show that, in this case, Eng. Guillermo Amador Quesada submitted a letter dated October 20, 2005 to the Engineering Department of the Municipalidad de Carrillo, together with an application to construct the project known as ‘Peñón del Coco,’ attaching, as stated, the construction plans, among other documents; those plans showed a play area instead of swimming pools, according to the testimony of expert witness VERÓNICA ALFARO COTO, who, in her capacity as an architect with extensive (sic) experience in the field, concluded that the construction plans ultimately authorized by the Municipalidad de Carrillo contained a play area and shelters, rather than swimming pools.

The building permits were denied on several occasions, as expert witness Verónica Alfaro Coto stated and as the Court itself has been able to verify from the documentary evidence in the administrative record. Thus, the Engineering and Construction Department of the Municipalidad de Carrillo, in a document dated January 19, 2006 and signed by official Greivin Alvarado Mendoza, stated: ‘You are hereby informed that your building permit has not been approved (...).’ On January 24, 2006, a ‘Stop-Work Order’ was issued and signed by Eng. Juan José Rojas Pastrana as a first notice. On March 3, 2006, Eng. Guillermo Amador Quesada submitted building-permit application N° 061-2007 in the name of ‘El Peñón del Coco EPC S.A’ to the Municipalidad de Carrillo. On March 24, 2006, a ‘Stop-Work Order’ was issued as a second notice, signed by Architect Ana Gabriela Artavia Valverde. A construction-closure report was prepared on September 14, 2006 by Eng.

Mauricio Castillo Cabalceta, accompanied by inspectors Greivin Alvarado Mendoza and Greivin Marchena Morales. It stated: ‘Because you failed to comply with the requirements set forth in the 2 prior notices, in which you were instructed to appear before the Municipalidad de Carrillo to apply for a building permit, after submitting the construction plans approved by the corresponding authorities and the other documents required for approval, and consequently to pay the construction tax and the applicable fine.’ The Engineering and Construction Department of the Municipalidad de Carrillo, in a document dated November 3, 2006 and signed by official Greivin Alvarado Mendoza and Architect Ana Gabriela Artavia V, stated: ‘You are hereby informed that your building permit has not been approved (...).’ As shown in the ‘Waiver or Substitution of Assumed Responsibility’ form, Guillermo Amador Quesada resigned from the Technical Management of the contract with ‘El Peñón del Coco S.A.’ On September 1, 2009, attorney Jürgen Kinderson Roldán requested a copy of the file for ‘Peñón del Coco S.A.,’ expediente P-061-2007.

For notices, he provided telephone numbers 88376744// 22534063 and 22221722 and fax number 22830636. Subsequently, on September 23, 2009, Monika Trejos Neurohr, the representative of the plaintiff company in these proceedings, requested a copy of the construction plans for ‘El Peñón del Coco S.A.,’ expediente N° P- 061-2007, stating as justification: ‘The property’s new owners wish to resume construction of the project,’ and provided telephone number 22221722 and fax number 22331152 for notices. With regard to this fact in particular, the Court finds that Mr. Kinderson’s and Ms. Trejos Neurohr’s telephone numbers are identical. Subsequently, as shown in the ‘field inspection form,’ the Engineering and Construction Department of the Municipalidad de Carrillo conducted an inspection visit on May 7, 2010 and recorded, among other things, the following under observations: ‘(...) 2 swimming pools are being constructed in the purported play area (...).’ The document bears initials and illegible signatures.

On this subject, the court-appointed architectural expert stated that the Municipalidad did not grant a permit for swimming pools, but did grant one for a play area. Subsequently, on June 3, 2010, the Engineering and Construction Department of the Municipalidad de Carrillo issued a compliance notice and stop-work order, noting that the Condominio Vertical Residencial Peñón del Coco lacked a permit, addressed to Mónica de los Ángeles Trejos. 1. The original construction plans that obtained the municipal building permit did not include swimming pools among the structures. They instead indicated children’s play areas. The processing of these plans under permit 061 – 2007 complies with the law, as indicated in the municipal file. // 2. The shelter identified on the field inspection form of August 3, 2018 as an existing structure without a permit does have the corresponding permits, because it was duly shown and detailed in the plans for permit 061 – 2007.

These shelters—since there are several—are constructed common areas that are clearly identifiable in the plans contained in the file. // 3. The plans modifying the condominium, which show the swimming pool, bear only the INVU stamp. That stamp does not constitute a building permit, because the only authority that may issue one for private projects is the Municipalidad. The municipal file contains no application for a building permit for this modification. // The municipal file contains no record of the construction-permit process for the swimming pools. It should be recalled that INVU merely issues approval of the urban-development obligations that must be met under the construction law, construction regulations, and subdivision regulations (reglamento de fraccionamientos), among others. / She was informed that she did not have a building permit and that, pursuant to Articles 93 and 94 of the Construction Law, she was granted 30 business days to obtain a license for the work described below: ‘Construction of a swimming pool measuring approximately 64 m2 and another swimming pool measuring approximately 30 m2, both 80% complete at the time of inspection. // You are reminded that, for the corresponding building permit to be granted, in addition to satisfying the requirements, you must pay the Construction Tax equal to 1% of the assessed value of the work, as well as the applicable fine; otherwise, if you fail to comply with this provision within the stated period, the appropriate action will be taken pursuant to law. // Signed as inspector by Edgar Pizarro Cubillo.

Witness Oscar Eduardo (illegible). Received by: Mónica Trejos (illegible) (...) The interested party states that, for future notices, she designates the following location and/or means: Fax 22331152, tel. 22221722// The interested party is advised that, if the designated location and/or means is uncertain, imprecise, or nonexistent, notice will be deemed automatically given after 24 hours have elapsed.’ In the Court’s view, at least two facts relevant to the proceedings emerge from this municipal action. First, a new compliance notice was issued concerning unlawful construction, specifically identifying the construction of swimming pools. The officials stated that the interested party, identified as Mónica Trejos, provided a fax number for communications that had also previously been provided for receipt of notices, according to the documentary evidence listed above. Accordingly, on October 14, 2010, the Engineering and Construction Department of the Municipalidad de Carrillo reminded the ‘Condominio Vertical Residencial Peñón del Coto’ that it lacked building permits and, pursuant to Articles 91 and 94 of the Construction Law, granted it a non-extendable period of fifteen days to comply with the compliance notice and stop-work order of June 3, 2010.

The works lacking a municipal permit were identified as the construction of two swimming pools, one measuring approximately 64 square meters and the other approximately 30 square meters, and it was stated that the work was in progress. It was stated that notice was given by fax (22331152), at the interested party’s request in the stop-work report. This document was signed by official Edgar Pizarro Cubillo, identification number 502430977, and by witness Oscar Eduardo Angulo Jaén, identification number 503040141. Folio 14 contains a Kyocera fax confirmation showing that the reminder was sent and marked as completed; in this Court’s view, this establishes that the document was effectively communicated through the designated means. The certificate of legal representation issued by the Registro Nacional on October 29, 2010 for the company known as ‘Mediterranean Holdings Sociedad Anónima’ identifies Monika Trejos Neurohr as its president since August 26, 2008, effective as of January 30, 2009 and expiring on April 18, 2100.

See the updated information in the certificate dated May 18, 2019; this unquestionably demonstrates to this Chamber that Ms. Monika Trejos Neurohr had, and continues to have, a connection with the development in question.

See also that Notary Public Jürgen Kinderson Roldán issued notarized certification (certificación notarial) number four hundred fifty-four–two thousand ten, dated 9 de diciembre de 2010, stating that the condominium (condominio) known as “Condominio Vertical Residencial Peñón del Coco” was registered with the Registro Nacional and that its administrator, vested with a general power of attorney without monetary limitation (apoderada general sin límite de suma), was Ms. Monika Trejos Neurohr, who provided a means for receiving communications and was notified of the measures ordered by the municipal authority (ente territorial). Accordingly, the Alcalde Municipal de Carrillo issued the decision (resolución) at fourteen hours and ten minutes on 18 de noviembre de 2014, addressed to Condominio Vertical Residencial Peñón del Coco, formally ordering it, within the non-extendable and mandatory period of thirty business days from service of that decision, to proceed definitively and voluntarily with the demolition of the unlawful structures.

The decision refers to the construction of two swimming pools without a municipal permit, the stop-work and closure order (orden de prevención y clausura), and the corresponding reminder, none of which had been complied with. The record contains proof of transmission by Kyocera fax and proof of communication by fax, signed by process server Edgar Pizarro Cubillo. These public documents were not challenged as false; therefore, this Court presumes their authenticity. Although it is true that the Municipality’s work was hardly a model of efficiency, neither was that of the plaintiff company, since its own Administrator was aware of the initial situation regarding the construction permit for the complex and the subsequent unauthorized modification of what had been built: instead of constructing the play areas authorized in the official plans, it built swimming pools. This evidences a certain disregard for the statutory powers granted to the municipal authority to oversee the right to build (ius edificandi), as entrusted to it by both the Ley de Construcciones and the Código Municipal.

Subsequently, as documented in the “field inspection form,” the Departamento de Ingeniería y Construcciones of the Municipalidad de Carrillo conducted an inspection visit on 12 de mayo de 2016 and recorded, among other things, the following under the observations section: “(...) moreover, the swimming pools remain closed pursuant to the report dated 03 de junio del 2010. (...)” Illegible names and signatures appear therein. Engineer Maureen Brenes Acuña, head of the Departamento Desarrollo Territorial, issued a certification pursuant to official letter MC-IM146-2016, at the request of the interested person identified as Kyra Bejarano Loáiciga, stating, insofar as relevant: “(...) the following structures EXIST WITHOUT A CONSTRUCTION PERMIT: TWO SWIMMING POOLS, ONE WITH AN AREA OF 64 SQUARE METERS AND THE SECOND SWIMMING POOL WITH AN APPROXIMATE AREA OF 30 SQUARE METERS. // (....). Issued on 1 de junio de 2016.” In connection with this certification, Engineer Maureen Brenes Acuña, by official letter MC-IM-147-16 dated 01 de junio de 2016, addressed to Lic. Carlos Cantillo Álvarez, Alcalde Municipal, stated, insofar as relevant: “In addition to greeting you, I am forwarding the case file (expediente) in the name of CONDOMINIO VERTICAL RESIDENCIAL EL PEÑÓN DEL COCO (...) a case file that in 2014 was forwarded to this Department so that notice could be served regarding two swimming pools constructed without a municipal permit on parent property (finca matriz) 5-2909-M-000 // (...) It was not until May, upon responding to a request from Ms.

Kira Bejarano for certification of a construction permit, that the case file was located and it was verified that it had not been properly forwarded to your Office for continuation of the administrative proceeding (procedimiento administrativo). For this reason, the aforementioned original case file is hereby forwarded (...) Engineer Maureen Brenes Acuña// Head, Departamento Desarrollo Territorial.” This communication clearly shows that, when Engineer Brenes Acuña issued a certification requested by an individual, she noted that the case file had not been forwarded to the Mayor and therefore sent it to him with the corresponding explanation. Upon receiving the case file, Lic. Carlos Cantillo Álvarez, by official letter MC-ALC-474-2016 dated 3 de junio de 2016, forwarded it to the Director de Asuntos Jurídicos, Nelson Cascante Arce, in connection with the eviction and demolition proceedings concerning two swimming pools built without a municipal construction permit.

It was then sent back to the Alcalde Municipal de la Municipalidad de Carrillo, Lic. Carlos Cantillo Álvarez, who, by official letter MC-ALC-0494-2016 dated 15 de junio de 2016, forwarded it to Engineer Maureen Brenes Acuña of the Departamento de Desarrollo Territorial, indicating that, having verified the existence of an order to demolish two swimming pools within Condominio Peñón del Coco, he was sending it to her so that the steps toward their demolition could continue. For that reason, and pursuant to the Mayor’s instructions, the Departamento de Ingeniería y Construcciones de la Municipalidad de Carrillo, as documented in the “Field Inspection Form” dated 28 de abril de 2017, proceeded to demolish two swimming pools at Condominio Vertical Residencial Peñón del Coco because they lacked construction permits. With respect to the expert report (informe pericial) of architect VERÓNICA ALFARO COTO, we must first focus on determining whether the swimming pools had construction permits and then determine whether their demolition constitutes compensable damage (daño indemnizable) attributable to the Municipality.

From the expert report and the testimony presented during the public oral trial hearing, this Court confirmed that: “1. The original construction plans that obtained the municipal construction permit did not include swimming pools among the structures. Children’s play areas were shown in their place. The processing of these plans under permit 061 – 2007 complied with the law, as indicated in the municipal case file. // 2. The pavilion identified on the field inspection form dated 3 de agosto de 2018 as an existing structure without a permit does have the corresponding permits, because it was duly shown and detailed in the plans for permit 061 – 2007. These pavilions—as there are several—are constructed common areas that are clearly identifiable in the plans contained in the case file. // 3. The plans modifying the condominium, which show the swimming pool, bear only the INVU stamp. That stamp does not constitute a construction permit, because the Municipality is the only authority that may issue one for private projects.

The municipal case file contains no application for a construction permit for this modification. // The municipal case file contains no record of the construction-permit process for the swimming pools. It should be recalled that INVU merely issues approval regarding the urban-planning requirements imposed by the Ley de Construcciones, the Reglamento de Construcciones, and the Reglamento de Fraccionamiento, among others.” Based on the expert opinion prepared by expert Alfaro Coto, this Court is absolutely convinced that the swimming pools in question never had construction permits. As the expert stated, the original plans showed a play area where the swimming pools were built, while the plans submitted by the party showing the swimming pool bore only INVU’s approval and ultimately lacked the municipal authority’s construction license (licencia constructiva) necessary for their validation.

Now, the various chronological events established in the proven facts show that the plaintiff’s attorney-in-fact, Mónica Trejos N, appeared before the Municipality, stated the need to continue with the project, and provided a means for receiving communications, to which municipal officials recorded that the various procedural actions had been sent. It is clear to this Chamber, however, that although intervals elapsed between the various municipal actions, the plaintiff’s representatives likewise failed to act with the necessary and timely diligence to regularize the unlawful construction they had plainly undertaken. Although the expert questions certain aspects of the proceeding, those observations are rejected because her expertise concerned, in principle, the issue of permits and the replacement cost of the work. Given the manner in which this matter is decided, the expert report of Certified Public Accountant MIGUEL ÁNGEL ESPINOZA RODRÍGUEZ is disregarded, because the report focused on cleanup costs, repair of areas, lost rental income, and the value of properties sold as a result of the demolition of the swimming pools.

As stated above, that demolition is in no way attributable as wrongdoing to the municipal authority, but rather to the plaintiff or developer itself for building without the permits required by the legal system. Regarding official Maureen Brenes Acuña, although she did not appear to testify, some of the questions posed are answered by what has already been stated. For the Court, the first question concerning the treatment plant is unrelated to the swimming pools. As to whether she was aware of the procedural inactivity, that is apparent from the case file itself; it must be remembered, however, that the plaintiff was required to comply with the law. The date of the demolition order appears in the record, as already noted. Regarding the certification of construction permits issued by her, the record establishes that, at an individual’s request, it was indeed certified that the swimming pools lacked permits, and this occurred in 2016.

Regarding the question of whether, on her own initiative, she urged the Mayor to proceed with the demolition, this Court observes that Ms. Brenes Acuña did indeed forward the case file to the Mayor upon realizing that he had not received it. It is clear that such work formed part of Engineer Brenes Acuña’s duties in her position as Head of the Departamento de Construcciones and that, in itself, such an act does not constitute misuse of authority (desviación de poder), as alleged by the plaintiff’s representative. Regarding the requested clarification as to whether the demolition concerned only the swimming pools, the documents show that those structures were consistently identified as the ones lacking construction permits; see the proven facts. Regarding verification of service, it has already been stated that the actions were communicated to the fax number provided. In any event, the Mayor first forwarded the matter to the Dirección Jurídica and then to Engineer Brenes Acuña so that she could proceed with the demolition, a decision made by the Alcalde Municipal and not by Engineer Brenes Acuña, who ultimately carried out the Mayor’s order.

Whether the swimming pools were dangerous is irrelevant to the matter to be decided. This proceeding concerns whether construction permits existed, as well as the communication and execution of the demolition order. For the foregoing reasons, this Court finds that the plaintiff’s position in this proceeding is unfounded. Nevertheless, for greater clarity and a fuller statement of reasons, each claim asserted in this proceeding will be analyzed below.” Accordingly, this Chamber finds that the challenged decision does not suffer from the alleged defect. The Court provided the factual and legal reasons necessary to dismiss the matter, thereby eliminating any indication that the decision lacked reasoning or was internally contradictory. In this context, the appellant’s mere disagreement with the judgment does not constitute a valid ground for finding that the decision lacked reasons or legal support, as the appellant alleges. For further support, reference may be made to this Chamber’s decision No. 001836-F-S1-19 at 15:20 hrs. on 06 de agosto de 2019 (https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0004-942802).

Consequently, the claim must be rejected.

Appeal in cassation on substantive grounds.

The appellant in cassation raises four substantive claims. In the first, she alleges omission and improper assessment of evidence. She argues that the documentary evidence offered and contained in the case file was disregarded by the Court, namely: a) Folio 31. The existence of the project’s construction permit, which reveals the Court’s contradiction in stating that the project had no such permit whatsoever; b) Folio 92. The charge for the construction permit plus the applicable fine, according to the receipt appearing therein, which proves payment of both amounts; c) Folio 95. It shows an inspection conducted on 7 de noviembre 2001, stating “Construction in Compliance with the Law.” This proves contradictions in the procedure followed by the Municipality itself; d) Folio 48. It establishes that on diez de mayo de 2017, co-defendant Maureen Brenes Acuña issued a conforming land-use certificate (uso de suelo conforme) for huts and swimming pools.

This proves that the existing swimming pools could indeed be built in that area and, because the corresponding permit and fine had also been paid (folio 92), there was no reason to demolish them, as they could have been brought into legal compliance. She reproduces part of a judgment of the First Chamber in support of her position. She asserts that the Court “bases” its decision on “proven facts 9 and 10,” finding complete agreement between the means designated for service of notices (medio de notificaciones) by attorney Jürgen Kinderson and Monika Trejos. It states that fax number 2283-0636 was designated and, by Monika Trejos, fax number 2233-1152. How, then, can such agreement be explained if the numbers are different? There is no document signed by Monika Trejos designating that means for service of notices. All of this demonstrates that the evidence was improperly assessed, constituting a clear and manifest error of law.

She adds that the proceeding is based on the absolute nullity (nulidad absoluta) of actions and decisions due to a lack of proper notice. It is unacceptable for a mere unsigned “municipal memorandum,” bearing neither the signature of any official nor, much less, those of the interested party, to be deemed proof that the plaintiff designated such a means for service of notices, since it cannot be presumed that she was present. She alleges that one failure by the defendants was their failure to request, at a minimum, the party testimony (declaración de parte) of that representative so that she could answer questions on the matter; that shortcoming cannot operate against the appellant’s interests, but rather the opposite. All of this is clearly shown at folio 38 of the administrative case file before the Departamento de Desarrollo Territorial. She contends that there is no evidence whatsoever in the case file establishing who owns telephone line No. 2233-1152, which constitutes another omission by the defendant in that regard.

By proceeding in this manner, the Court clearly erred in assessing the evidence by assuming that the appearance of an attorney who held no power of attorney or authority to represent anyone supports the presumption that it coincided with an alleged appearance by representative Monika Trejos designating a means for service of notices. She reiterates that the Court failed to note that the fax numbers were different, that the attorney who appeared held no power of attorney whatsoever, and that representative Monika Trejos signed no document designating the means for service of notices recorded in a simple memorandum that provides no further details concerning the official who issued it. In the second claim, she again alleges improper assessment of evidence. She contends that the Court failed to assess the following documentary evidence submitted to the case file: a) The existence of the project’s construction permit at folio 31, which reveals the Court’s contradiction in stating that the project had no such permit whatsoever; b) The charge for the construction permit plus the applicable fine, according to the receipt appearing at folio 92, which proves payment of both amounts; c) Folio 95, which contains an inspection conducted on 07 de noviembre de 2001, stating “construction in compliance with the law.” This reveals contradictions in the procedure followed by the Municipality itself; d) Folio 48, establishing that on 10 de mayo de 2017, co-defendant Maureen Brenes Acuña issued a conforming land-use certificate for huts and swimming pools.

This proves that the existing swimming pools could indeed be built in that area and, because the corresponding permit and fine had also been paid (folio 92), there was no reason to demolish them. She argues that a series of facts deemed proven contradict the existing evidence, identifying the following: a) Fact 10. It was deemed proven that Monika Trejos designated fax number 2233-1152. In fact, Ms. Trejos submitted no written document designating that means for service of notices, nor does her signature appear on that memorandum. The Court therefore relied on the serious presumption that the mere existence of a notation to that effect constitutes sufficient evidence. That lack of proper notice is the cornerstone of the case and of the absolute nullity of all administrative actions; b) Fact 11. The Court deemed it proven that the form contains illegible signatures. This means that neither the official who prepared it nor the person to whom it was supposedly delivered can be identified, making the action wholly irregular; c) Fact 12.

It fails to state that the person to whom the memorandum was supposedly delivered cannot be identified; d) Fact 13. It fails to state that, after 3 years of inactivity, a reminder dated 14-10-2010 appeared, indicating that a fax had been sent and bearing the name Maureen Brenes Acuña, but not her signature. This action is invalid because it does not even bear the official’s signature; e) Fact 16. The Court presumes that the order to demolish “illegal structures” refers to the swimming pools, although the document does not say so; this is yet another presumption made by the Court; f) Fact 18. It fails to state that, in the same memorandum, the official indicated that the project as a whole did have construction permits issued in 2007 and 2011. This is relevant because the fact is stated as though she had indicated only that there were no construction permits for the swimming pools. Regarding the third claim, she alleges a violation of Articles 20, 22, and 1251 through 1260 of the Código Civil, Article 41.5 of the CPC, and Article 220 of the CPCA.

She contends that co-defendant Maureen Patricia Brenes Acuña failed to appear when summoned by the court to give party testimony. The prescribed consequence is the tacit admission (admisión tácita) of the matters posed during questioning under Article 42.2 of the CPC. She adds that the Court merely applied, as a general principle, the rule that such tacit admission must be analyzed together with the remaining body of evidence under the so-called principle of unity of evidence (Principio de Unidad de la Prueba), a technique derived from the former Código Procesal Civil and reflected in the first part of Article 41.5 thereof. Nevertheless, it completely disregarded and consequently failed to apply, and openly and directly violated, another highly important rule introduced by the current CPC, namely the final paragraph of Article 41.5, which provides: “The conduct of the parties during the proceedings may constitute an element of persuasion corroborating the evidence.” This rule is highly significant because it establishes a severe consequence for any party who, during the proceedings, engages in dilatory and/or dishonest tactics toward the courts and the opposing party, conceals evidence exclusively within that party’s reach, or, as occurred in the sub judice case, takes the liberty of completely disregarding and minimizing the importance of a judicial summons to testify.

Whether an act of arrogance or mere “litigation strategy,” such conduct should have been treated as an element corroborating the misuse of power (Desviación de Poder) attributed to her, instead of being tolerated and condoned by the Court as it was. She reiterates that the final paragraph of Article 41.5 of the CPC was openly and directly violated. She asserts that Articles 20 and 22 of the Código Civil, which constitute the general basis of the cited Article 41.5 of the CPC, were disregarded. She submits that, pursuant to Article 220 of the CPCA and the provisions of the CPC, the latter applies on a supplementary basis and provides as follows: “For matters not expressly provided for in this Code, the principles of Public and procedural law shall apply generally.” She maintains that, in proven fact 9 and in the judgment’s scant reasoning, the Court states that attorney Jürgen Kinderson appeared and designated number 2283-0636 as the fax number for service of notices, granting him “legal representation of the company” solely on that basis.

In this manner, Articles 1251 through 1260 of the Código Civil, concerning the rules governing agency (mandato), were violated. She insists that the appearance of an attorney who holds no power of attorney whatsoever does not make him a representative, even a de facto one. In the fourth claim, she alleges a violation of the principles of reasonableness and proportionality. She emphasizes that the Court deemed the following proven: a) That, in junio de 2010, it was stated that the swimming-pool areas had no construction permit; b) That, in noviembre de 2014, the municipal mayor issued a memorandum ordering the demolition of illegal structures; c) That, in junio de 2016, co-defendant Maureen Brenes forwarded the case file to the mayor; d) That, in abril de 2017, the swimming pools were demolished. She argues that the Court failed to deem proven and describe the consequences of the manner in which the destruction was carried out, which are established by expert and documentary evidence: thousands of liters of water were allowed to flow throughout the property, and adjoining garden areas were destroyed.

She submits that 7 years elapsed between the actions, notwithstanding her allegations regarding the lack of proper notice. There was no justification whatsoever for taking the action by surprise and without prior warning when the defendant could readily have granted an additional period or issued prior notice that would at least have allowed precautions to be taken, such as draining the swimming pools, or could have ensured effective notice at the plaintiff’s address or upon its legal representatives. She argues that merely allowing such an extensive period of years to elapse created a situation of legal uncertainty (inseguridad jurídica), notwithstanding the alleged lack of notice. The principles of reasonableness and proportionality were thus openly and directly violated. These principles constitute a standard for assessing the constitutionality of acts governed by public law and, in turn, provide the basis for the State’s strict liability (responsabilidad objetiva), embodied in Article 9 of the Constitución, Article 190 of the Ley General de Administración Pública, and Article 1045 of the Código Civil, and extensively developed by the Tribunal Constitucional.

She cites constitutional case law in support of her position. In her view, because 7 years elapsed between one action and the next, the administrative proceeding should have lapsed (caducidad). She requests that the appeal be granted.

As relevant here, the Tribunal Contencioso Administrativo considered the report of court-appointed expert Verónica Alfaro Coto, whose objectives were: 1. To estimate the cost of reconstructing those swimming pools (replacement cost as new) //2. To estimate the loss in value of the 27 residential units and of the project as a whole as a result of not having the demolished swimming pools. // 3. To provide a technical opinion on the project plans prepared by the original Developer in order to determine whether the swimming pools were detailed in the construction documents for purposes of their valuation. The conclusions of this report determined that: “1. The original construction plans that obtained the municipal construction permit (permiso de construcción) did not include swimming pools among the structures. Instead, children’s playground equipment was shown. The processing of these plans under permit 061 – 2007 complied with the law, as indicated in the municipal file. // 2.

The pavilion identified as an existing unpermitted structure on the field-inspection form dated 3 de agosto de 2018 does have the corresponding permits, because it was duly recorded and detailed in the plans covered by permit 061 – 2007. These pavilions—since there are several—constitute a constructed common area that is clearly identifiable in the plans contained in the file. // 3. The plans for the condominium modification showing the swimming pool bear only the INVU stamp. That stamp does not constitute a construction permit, because, for private projects, the Municipality is the only entity authorized to issue one. The municipal file contains no application for a construction permit for this modification. // The municipal file contains no record of construction authorization proceedings for the swimming pools. It should be recalled that INVU merely issues approval regarding the urban-planning obligations (cargas urbanísticas) that must be met under the construction law, construction regulations, and subdivision regulations (reglamento de fraccionamientos), among others.” Subsequently, during the oral and public trial hearing, the court-appointed expert clarified: “that during the site visit, insofar as she was able to determine from the remains that had been left, they visually corresponded to the location of the children’s playground equipment; that is, in a common area of the Condominium.

She stated that land-use certificates (usos de suelo) do not create any right to build; they are documents through which it may be verified that what I intend to build complies with the urban-planning rules that the Municipality considers valid. No, under no circumstances could a land-use certificate be equivalent to a construction permit. As for the swimming pools themselves, they were not required to be submitted to SETENA. If the permit was granted, it was because they met the requirements. She stated that the plans were rejected by the Municipality X times and that the project developer was even fined for having begun construction without permits; nevertheless, the documentation does show that the plans were submitted for authorization, culminating on 7 de febrero de 2007, when construction permit 061-2007 was granted for the condominium, in connection with a 23-sheet set of plans showing children’s playground equipment rather than a swimming pool.” During the presentation at the oral and public trial hearing, the Court confirmed that: “1.

The original construction plans that obtained the municipal construction permit did not include swimming pools among the structures. Instead, children’s playground equipment was shown. The processing of these plans under permit 061 – 2007 complied with the law, as indicated in the municipal file. // 2. The pavilion identified as an existing unpermitted structure on the field-inspection form dated 3 de agosto de 2018 does have the corresponding permits, because it was duly recorded and detailed in the plans covered by permit 061 – 2007. These pavilions—since there are several—constitute a constructed common area that is clearly identifiable in the plans contained in the file. // 3. The plans for the condominium modification showing the swimming pool bear only the INVU stamp. That stamp does not constitute a construction permit, because, for private projects, the Municipality is the only entity authorized to issue one.

The municipal file contains no application for a construction permit for this modification. // The municipal file contains no record of construction authorization proceedings for the swimming pools. It should be recalled that INVU merely issues approval regarding the urban-planning obligations that must be met under the construction law, construction regulations, and subdivision regulations, among others.” Based on the expert opinion prepared by expert Alfaro Coto, this Court is fully convinced that the swimming pools at issue never had a construction permit. The original plans, as the expert stated, showed a play area at the location where the swimming pools were constructed, and the plans submitted by the party showing the swimming pool had only INVU’s approval and ultimately lacked the territorial authority’s building license (licencia constructiva) required for their validation. Now, the various events chronologically established in the proven facts show that Mónica Trejos N, attorney-in-fact for the plaintiff, appeared before the Municipality, stated the need to continue the project, and provided a means for communications, to which municipal officials recorded that the various procedural actions were sent.

However, it is clear to this Chamber that, although intervals of time did elapse between the various municipal actions, the plaintiff’s representatives likewise failed to act with the due and timely diligence required to regularize the unlawful construction that they plainly carried out. Although the expert questions certain aspects of the procedure, those observations are disregarded because her expertise principally concerned the permits and the replacement cost of the work. In view of how the matter is resolved, the expert opinion of authorized public accountant MIGUEL ÁNGEL ESPINOZA RODRÍGUEZ is disregarded because the report focused on the costs of cleaning, repairing areas, lost rental income, and the value of properties sold as a result of the demolition of the swimming pools, which, as stated supra, cannot in any way be attributed to the territorial authority, but rather to the plaintiff or developer itself for building without the permits required by the legal system.

As for official Maureen Brenes Acuña, although she did not appear to testify, the fact remains that some of the questions posed are answered by what has already been stated. For the Court, the first question concerning the treatment plant is unrelated to the swimming pools. As to whether she was aware of the procedural inactivity (inactividad procedimental), that is apparent from the file itself; but, of course, it must be recalled that the plaintiff was required to comply with the law. The date of the demolition order appears in the record, as has already been noted. With respect to the certification of construction permits issued by her, it was established that, at a person’s request, she did indeed certify that the swimming pools had no permit and that this occurred in 2016. As to whether she, on her own initiative, urged the Mayor to proceed with the demolition, this Court observes that Ms.

Brenes Acuña did indeed forward the file to the Mayor upon realizing that it had not reached him. It is clear that this work formed part of Engineer Brenes Acuña’s duties in her position as Head of the Construction Department and that, in itself, such an act does not constitute misuse of powers (desviación de poder), as alleged by the plaintiff’s representative. Regarding the request for clarification as to whether the demolition applied only to swimming pools, the documentation shows that it was always stated that the structures lacking construction permits were the ones concerned; see the proven facts. Regarding verification of service of notice (notificación), it has already been stated that the actions were communicated to the fax number provided and, in any event, it should be noted that the Mayor first referred the matter to the Legal Directorate and then to Engineer Brenes Acuña so that she could proceed with the demolition, a decision made by the Municipal Mayor and not by Engineer Brenes Acuña, who ultimately carried out the Mayor’s order.

Whether or not the swimming pools were dangerous is irrelevant to the matter to be decided. These proceedings concern whether construction permits existed and the communication and enforcement of the demolition order.” In view of the foregoing considerations, it was held that the plaintiff’s claims were unfounded, and the complaint was dismissed in its entirety.

Regarding the first and second grounds for appeal, the appellant in cassation (casacionista) essentially alleges improper assessment and failure to consider evidence (preterición probatoria). She argues that a construction permit existed for the project’s swimming pools. Furthermore, the Court deemed it proven that Ms. Monika Trejos provided fax number 2233-1152, even though the record contains no evidence bearing her signature that identifies that means for service of notices. Nevertheless, the appellant is mistaken. This Court of Cassation has repeatedly held that: “failure to consider evidence occurs when judges fail to consider evidence submitted in the proceedings. This entails disregarding an evidentiary element that was duly submitted and has a bearing on the dispute (decisions no. 771-F-S1-2011 at 13 hours 30 minutes on 30 de junio de 2011 https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0004-766283 and no. 00043–2021 at 13 hours 50 minutes on 07 de enero de 2021 https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0004-1017109 ).

Accordingly, it is not enough to state that the judge failed to address certain evidence; rather, it is the appellant’s responsibility to demonstrate clearly whether that omission alters the factual findings in the judgment and, on that basis, explain how the substantive rule was violated.” First Chamber Decision 2213-F-S1-2022 at 11:08 hrs. on 06 de octubre de 2022 (https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0004-1120432). This Chamber agrees with the decision in the challenged judgment for the additional reasons set forth below. First, the evidence submitted in the proceedings was examined, and it failed to establish that the plaintiff company’s construction project had a construction permit for the swimming pools before they were demolished. Second, review of the certified copies of the administrative record (expediente administrativo) entitled “El Condominio Vertical Residencial Peñón del Coco” showed that page 79 contains a copy of Ms.

Monika Trejos Neurohr’s identity card. Likewise, on page 40 of the certified copy of the administrative record entitled “El Peñón del Coco EPC S.A. Playas del Coco, permiso 061-2007,” Ms. Monika Trejos appeared before the Municipalidad de Carrillo, explaining that they were the property’s new owners and wished to resume construction on the project, and identifying fax number 2233-1152 as the means for service of notices; that document was duly signed by the appellant, and the signature fully matches the one appearing on the complaint initiating this action. Third, page 47 of the certified copy of the administrative record entitled “El Peñón del Coco EPC S.A. Playas del Coco, [Demolición de dos Piscinas]” contains an email sent by Monika Trejos from the email account “[email protected]” to “[email protected],” identifying fax number 2233-1152 as the means for service of notices.

Accordingly, the demolition order issued by the Municipalidad by resolution at 14:10 hrs. on 18 de noviembre de 2014 and communicated to fax number 2233-1152 on 24 de noviembre de 2014 was lawful. Moreover, it is evident that the appellant in cassation lacks solid grounds for her complaints, as she merely reiterates arguments concerning the Court’s decision without specific evidentiary support. In this regard, this Chamber considers that the Court’s failure to address all the documentary evidence submitted to the record by the plaintiff does not constitute an improper assessment thereof, but rather reflects the absence of any need to do so, since the assessment performed constitutes the exercise of discretion granted by law in evaluating evidence under the principle of reasoned judgment (sana crítica) (artículo 82.4 Código Procesal Contencioso Administrativo). Accordingly, the complaints raised are insufficient because they fail to overcome the principal basis of the judgment: the absence of reliable evidence showing that the plaintiff company and the developer’s construction company possessed a construction permit for the swimming pools.

It should be noted that, during expert witness Verónica Alfaro Coto’s appearance at the oral trial, at minute 1:48 hrs., the appellant did not challenge the following questions: Did the swimming pools have construction permits? The expert witness answered “no.” She added, “no evidence was found that they had been processed in the plans that have permits.” Next question: Did the plans establish whether they were detailed in the construction plans? Answer: “Clearly not.” This shows that her objections are directed solely at imposing her theory of the case over the ruling in the judgment, without offering suitable evidence to support her position. In this regard, see this Chamber’s decision no. 1194-F-S1-2013 at 9:40 hrs. on 18 de septiembre del 2013 (https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0004-769702). Furthermore, the appellant in cassation cannot claim that she was denied a defense and that due process (debido proceso) was violated because she was not duly notified of the demolition of the swimming pools when the evidence entered into the record clearly shows that she had full knowledge of the administrative proceeding being conducted before the Municipalidad and had even identified a means for service of notices, which were duly served.

Consequently, the Municipalidad’s action concerning the demolition of the two swimming pools complies with the Ley de Construcciones, Ley N° 833, del 2 de noviembre de 1949, which specifies that every project undertaken must have a license from the corresponding Municipalidad (art. 74); the final paragraph of artículo 18 provides, insofar as relevant, that: “Anyone who carries out construction or reconstruction without a Municipal permit, in addition to paying the fine prescribed by the Reglamento de Policía, shall be required to demolish what was built.” In view of the foregoing, neither improper assessment nor failure to consider evidence has been shown. Consequently, the complaints must be dismissed.

Regarding the third ground, the appellant challenges the default (rebeldía) of co-defendant Maureen Patricia Brenes Acuña and the possible consequences associated with her failure to appear at the oral trial to give a party statement (declaración de parte). On this matter, this Chamber has stated: “It is true that the defendant, without just cause, failed to appear to testify. Therefore, there is a tacit admission of the matters covered by the examination. Nevertheless, that admission does not mean that no further assessments are required regarding the truth of the facts. Under canon 42.2 of the Código Procesal Civil, the express and tacit admission of facts in a party statement would permit them to be presumed true unless contradicted by the other evidence. This forms part of a joint and comprehensive assessment of the evidence, in which the rules set forth in provision 41.5 ibídem must be considered.

Consequently, tacit procedural admission of the matters covered by the examination does not, through a syllogism, produce unquestionable substantive effects such that the facts concerned must automatically be deemed true.” Sala Primera, decision No. 904-F-S1-2022, at 11:45 hrs. on 29 de abril de 2022 (https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0004-1089617). Accordingly, without additional evidence, co-defendant Maureen Patricia Brenes Acuña’s absence from the oral trial hearing at which she was to give a party statement is insufficient to render the alleged facts unquestionable, contrary to the appellant’s improper contention. In this case, the trial court analyzed the merits of the claims, which concern whether construction permits existed and the communication of the demolition order and execution of the demolition; it assessed the body of evidence submitted in the proceedings and, on that basis, established the factual findings it deemed proven and applied the law it considered applicable.

In other words, it applied the legal consequence prescribed by the relevant rules to a particular set of facts deemed proven. The Court’s approach was lawful, and the challenge raised must therefore be rejected. For further support, see this Chamber’s decision No. 887-F-S1-2023 at 14:15 hrs. on 14 de junio de 2023 (https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0004-1163837).

Regarding the fourth ground, the appellant in cassation alleges expiration of the administrative proceeding (caducidad del procedimiento administrativo) and violation of artículo 45 de la Constitución Política by the Municipalidad de Carrillo due to its execution of demolition measures on private property. Nevertheless, the ground as framed is unavailing because the dispute it raises concerns matters outside the subject matter of this litigation. On this issue, this Chamber has stated that if a matter was never raised or debated in the litigation, it “… constitutes a novel argument that cannot be addressed at this stage because doing so would violate the parties’ right of defense; accordingly, the complaint must be rejected.” See this Chamber’s judgment No 716 at 16 horas 10 minutos on 11 de junio de 2019 (https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0004-931688). Consequently, this objection constitutes a novel argument and is therefore not subject to analysis by this Court. Ergo, the ground must be rejected.

Based on the foregoing reasoning, the appeal shall be denied and costs shall be imposed on the moving party, pursuant to provision 150 inciso 3) del CPCA.

POR TANTO

The appeal is denied. Costs shall be borne by the moving party. CBE Luis Guillermo Rivas Loaiciga Rocío Rojas Morales Damaris Vargas Vásquez Jorge Leiva Poveda Carlos Guillermo Zamora Campos 1

Revisión del Documento Res. 000141-S1-2025 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las once horas treinta minutos del treinta de enero de dos mil veinticinco .

Proceso de conocimiento establecido en el Tribunal de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Segundo Circuito Judicial de San José, por Mediterranean Holdings S.A., representada por su Presidenta y Secretario respectivamente, Monika Trejos Neurohr y William Daniel Walter, único apellido en razón de su nacionalidad Canadiense, quienes a su vez otorgaron poder especial judicial al Licenciado Allan Garro Navarro; contra la Municipalidad de Carrillo, representada por su Alcalde Municipal, señor Carlos Gerardo Cantillo Álvarez, y la funcionaria Maureen Patricia Brenes Acuña, Jefa del Departamento de Desarrollo Territorial, ambos representados por el apoderado especial judicial, Licenciado Nelson Cascante Arce. La parte actora presenta recurso de casación contra la sentencia del Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Sección VIII, número 2023-003885, de las 8:06 hrs. del 28 de septiembre de 2023, suscrita por las personas juzgadoras Paulo Alonso Soto (Juez Ponente), Laura García Carballo y Jonatán Canales Hernández.

Redacta la Magistrada Vargas Vásquez;

CONSIDERANDO

La señora Monika Trejos Neurohr y el señor William Daniel Walter, en calidad de Presidenta y Secretario, respectivamente, de la entidad denominada Mediterranean Holdings S.A. plantearon demanda contra la Municipalidad de Carrillo y la señora Maureen Patricia Brenes Acuña, Jefa del Departamento de Desarrollo Territorial, alegando en lo medular que, la sociedad actora es propietaria de la mayoría de las unidades habitacionales -un total de 87 unidades- que forman parte de un proyecto en condominio cuya entrada lo identifica como “SERENA SUITES” ubicado en el sector de Carrillo, en la vía que va de Playas del Coco, hacia Playa Ocotal. Dicho condominio se denomina “CONDOMINIO VERTICAL RESIDENCIAL PEÑÓN DEL COCO” y está compuesto por un total de 96 unidades habitacionales. Relató, la sociedad no es la propietaria y desarrolladora original del proyecto, cuyo inicio data del año 2005, adquiriendo las unidades en el año 2009, fecha desde la cual se mantuvo el manejo y administración normal de los inmuebles sin tener conocimiento de la existencia de cualquier irregularidad actual relacionada con la construcción.

Añadió, el desarrollador original fue una sociedad denominada “EL PEÑÓN DEL COCO EPC S.A.”, quien solicitó un préstamo de dinero a mi representada, que fuera garantizado mediante un Fideicomiso, préstamo que, a su vez fue incumplido, razón por la que se adquirió el inmueble. Refirió, de las 87 unidades inscritas que componen el proyecto, la actora es propietaria de 27 construidas, pues, muchas unidades no están edificadas. Acusó, el día 28 de abril de 2017, llegaron a la entrada del Condominio Vertical Residencial Peñón del Coco, 5 policías y 4 funcionarios municipales no identificados, junto con un vehículo tipo excavadora, siendo recibidos por el administrador de nombre Willie Watson, indicándole que venían a demoler las piscinas y que debía abrir el portón, caso contrario lo destruirían por la fuerza. Mencionó, el administrador abrió el portón y entró la maquinaria, se le solicitó documentación que mostrara que podían proceder con la destrucción, pero, la respuesta fue que no estorbara.

Entonces, solicitó tiempo para vaciar el agua de las piscinas, lo cual, también le fue negado. Así, de inmediato procedieron a destruir las 2 piscinas existentes en la propiedad, destrozando, además, las áreas de jardines circundantes, regando decenas de miles de litros de agua por la propiedad, todo resultante en un verdadero caos de lodo, basura y escombros. Posteriormente, se enteró que ese día también fueron destruidas las piscinas de otras 4 propiedades. Enfatizó, los múltiples obstáculos para obtener copias del expediente administrativo, lo que resultó en un proceso prolongado que se extendió durante varias semanas hasta obtenerlas de manera gradual. Apuntó, la funcionaria responsable del trámite fue la Arquitecta Maureen Brenes Acuña. Destacó, dentro del expediente administrativo, que el desarrollador original presentó los planos de construcción, se dio certificado de uso de suelo y carta de disponibilidad de agua.

Se acreditó la personería jurídica, estudio de registro, plano y contrato de servicios profesionales con un profesional incorporado al CFIA. Se presentó la viabilidad ambiental del proyecto y consta la indicación de que los nuevos propietarios deseaban retomar la construcción del proyecto. El tratamiento de aguas residuales contó con la aprobación correspondiente. La sociedad actora, acreditó la constitución de un condominio, las filiales inscritas y la debida representación legal como nuevos propietarios, lo cual ocurrió en el año 2010. Consta la solicitud del permiso de construcción entre agosto de 2010 y enero de 2011. En noviembre de 2011, se efectuó una inspección en el cual se indicó “Construcción a Derecho”. Entre las incidencias procedimentales, indicó que el Alcalde de Carrillo, emitió una orden el día 18 de noviembre de 2014, relativa a dos prevenciones anteriores al año 2009, en donde se indicó que se debían demoler las construcciones ilegales, sin precisar cuáles serían tales construcciones ilegales, según notificación realizada a un número de fax el día 24 de noviembre de 2014.

Con fecha del día 12 de mayo de 2016, consta acta de inspección indicando la finalización de las obras y que las piscinas están clausuradas, haciendo referencia a actuaciones del año 2010, que no se le notificaron a la sociedad. La codemandada Maureen Brenes, expidió una constancia en fecha 1 de junio de 2016, indicando que el proyecto sí tiene permisos de construcción, uno del año 2007 y otro del año 2011, precisando que solamente las dos piscinas no lo tienen, constancia que no se hizo de conocimiento de la parte actora y fue gestionado por un tercero. Manifestó, la codemandada Brenes Acuña, en fecha 1 de junio de 2016, instó al alcalde a continuar con el proceso de demolición previamente ordenado; precisando que la orden de demolición era sobre las dos piscinas, tema que surgió hasta la inspección del año 2016; quien la comisionó a continuar con esas diligencias hasta que el 28 de abril de 2017, se realizó la ejecución de la demolición de las dos piscinas.

Añadió, después de la destrucción de las piscinas, se acercaron a la Municipalidad para entender lo ocurrido, encontrándose que, la funcionaria Mauren Brenes, en fecha 10 de mayo de 2017, expidió certificado de uso de suelo conforme para Piscina y Ranchos, luego, en fecha 9 de agosto de 2018, expidió otra constancia en que indicó que en el proyecto existían Ranchos sin permiso de construcción. En fecha 13 de agosto de 2018, se solicitó copias del expediente administrativo, para la fecha del 31 de agosto de 2018, se emitió una inspección de campo, en la cual, se incluyeron 2 simples ranchos de madera sin permiso de construcción. Esbozó, la actividad desplegada en la demolición de las piscinas y de otros 4 proyectos, generó una gran controversia entre el Alcalde Municipal y el Concejo Municipal, resultando que el Concejo suspendiera de forma cautelar tales demoliciones, hasta averiguar si los expedientes se habían tramitado conforme a Derecho, situación que generó molestia en la funcionara Maureen Brenes, cuya actitud hacia los representantes de la sociedad se deterioró considerablemente a pesar de que nunca se le faltó el respeto en forma alguna.

Refirió, en setiembre de 2017, fueron informados que la Municipalidad, volvió a activar un expediente administrativo cuyo origen se remonta al año 2007, dentro del cual existió un procedimiento similar de demolición por falta de permisos relacionado con un edificio de oficinas situado también en Sardinal de Carrillo, este proyecto fue iniciado por una empresa del Grupo Mapache, estando el inmueble a nombre de la Fiduciaria del Crédito otorgado, sea Medina & Medina Consultores S.A. y posteriormente, adquirido por una sociedad con los mismos representantes que la aquí actora llamada Hurricane Holdings S.A., procedimiento que fuera finalizado por resolución dictada por parte del Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Sección Tercera, a las 16:35 hrs. del 4 de abril de 2013, como jerarca impropio, revocando la orden de la alcaldía tendiente a la demolición del edificio. Acusó, producto de lo anterior, no ha logrado obtener la aprobación de permisos de construcción de parte de la Municipalidad, ni por los ranchos ni por nuevas piscinas, y todo apunta, que no será posible por estar “bloqueado” de distintas formas, producto de una controversia interna entre funcionarios municipales.

Argumentó, la Municipalidad reactivó expedientes archivados, emitió informes incorrectos e incompletos a fin de ordenar la demolición de las piscinas, ocasionándole graves daños y perjuicios. Añadió, la Municipalidad tiene como práctica establecida, el conceder 3 prevenciones a los administrados que se encuentren en incumplimiento de ajustarse a la Ley de Construcciones, aunque la Ley establece 2 prevenciones previas. En este caso, no existió tal prevención número 3, que dicho gobierno local concede en ejercicio de su autonomía. Acusó, en los planos constructivos se desprende que las piscinas eran parte del proyecto y la Municipalidad ha negado la posibilidad de revisar los planos que le fueron presentados. En síntesis, solicitó que en sentencia se declare: “1. que toda la actividad desplegada por la parte demandada, consistente en efectuar la destrucción de las dos piscinas existentes en el inmueble de la actora, destrozando las áreas de jardines circundantes y esparciendo el agua alrededor, es constitutiva de una ACTUACIÓN MATERIAL, al encontrarse ayuna de un procedimiento administrativo previo debidamente notificado a la sociedad actora. 2.

Declarar a la codemandada MAUREEN BRENES ACUÑA, responsable de haber incurrido en conducta de DESVÍO DE PODER en perjuicio directo de nuestra representada, conducta que deviene ilegal, contraria al ordenamiento jurídico y a los fines de la función pública. 3. Ordenar a la administración demandada, así como a la funcionaria Co demandada abstenerse de incurrir en conductas futuras ya sea a través de actos formales o de actuaciones materiales, dirigidas a intentar acciones de destrucción de obras existentes, o intentos deliberados de bloquear o entorpecer gestiones presentados o futuras de cualquier naturaleza ante dicha Municipalidad de la sociedad actora. 4. Condenar en forma solidaria a ambas partes Co demandadas al pago de los daños materiales, perjuicios y daños por pérdida de oportunidad ocasionados a mí representada con el actuar impugnado, los cuales consisten en: 1. DAÑOS MATERIALES: 1.1 Motivos que los origina: En virtud de la destrucción: > Se perdieron las 2 piscinas preexistentes y por ende su valor, > Existe un costo requerido para volver a construir dichas piscinas, > Fue necesario efectuar trabajos de limpieza de escombros, reparación de huecos y reposición de jardines, > El proyecto perdió valor en su conjunto, así como cada unidad perdió valor individual de venta >» Para varias unidades que se encontraban alquiladas fue necesario efectuar rebajos sustanciales en el precio del alquiler a efecto de que los inquilinos no desocuparan las mismas, al no contarse con las piscinas que fueron un atractivo para tales inquilinos, 1.2 En qué consisten: > La pérdida material de la piscinas existentes y su valor de construcción > Los gastos incurridos en limpieza de escombros, reparación de huecos y destrozos efectuados, así como la reposición de jardines. > Los costos de reconstrucción de ambas piscinas destruidas. > La pérdida de valor real y actual del proyecto en su conjunto, así como de cada unidad individual > La pérdida de alquileres dejados de percibir en razón de los rebajos de precio conferidos a los inquilinos a efecto de que no desocuparan ante la pérdida de las piscinas existentes 1.3 Estimación Prudencial.

Estos extremos están sujetos a valoración pericial, pero se estiman de forma prudencial así: > Costo de las 2 piscinas preexistentes 15.000.000 (quince millones de colones) > Costo de reconstrucción de ambas piscinas 15.000.000 (quince millones de colones) > Remoción de escombros de piscinas destruidas 3.200.000 (tres millones doscientos mil colones exactos) > Costos relacionados a reparación de “huecos y daños” por anterior destrucción, restablecimiento de jardines y estética de áreas destruidas. 5.400.000 (cinco millones cuatrocientos mil colones) > Depreciación de valor de las unidades propiedad de la actora. Dado que la venta de propiedades en Costa Rica se maneja en dólares estadounidenses, se estima prudencialmente dicha pérdida de valor de todas las unidades construidas de mí representada en la suma de US $3.000 por cada unidad, lo cual suma $30.000 (treinta mil dólares moneda de curso legal de los Estados Unidos de América) lo cual al tipo de cambio vigente de 610 colones por dólar representa 18.300.000 (dieciocho millones trescientos mil colones exactos). > Pérdida de alquileres por rebajos en el precio.

Este extremo a la fecha presente ha tenido una repercusión económica estimada en US $16.200 (dieciséis mil doscientos dólares exactos) debido a que los contratos se pactaron en dicha moneda. Al tipo de cambio vigente de 610 colones por dólar ello representa 9.882.000 (nueve millones ochocientos ochenta y dos mil colones exactos), sin perjuicio de las pérdidas que se sigan generando. 2. DAÑO POR PÉRDIDA DE OPORTUNIDAD 2.1 Motivo que lo origina. La actuación de destrucción ejecutada por la parte demandada ocasionó el siguiente impacto en la venta de unidades descritas a continuación: > Para la época de la actuación Municipal se encontraban en proceso de venta un total de 3 unidades, las cuales para ser completadas fue necesario efectuar rebajos en el precio por US$21,000, US$45,000 y US$25,000, cuya documentación será sometida a valoración pericial. Ello representa una pérdida de US$91,000 que al tipo de cambio de 610 colones por dólar representa 55.510.000 colones. 2.2 En qué consiste?

En los ingresos dejados de percibir que se hubieran reputado en caso de haberse concretado las ventas con los precios que se habían negociado previo a la destrucción municipal. 2.3 Estimación prudencial. Este extremo está sujeto a valoración pericial, pero se estima en la suma de 55.510.000 colones PERJUICIOS. 5.1 Motivo que los origina. Los intereses legales que generan la inversión de nuestra representada por gastos de remoción de escombros de piscinas destruidas, gastos por reparación de huecos y daños por la destrucción, restablecimiento de jardines y estética de áreas destruidas, así como los intereses por alquileres dejados de percibir, esto a partir de que se causó la afectación. El resto son intereses legales de todas las sumas que resulten condenadas a partir de la firmeza de la sentencia. 5.2 En qué consisten: Pago de intereses legales sobre todas las sumas condenadas conforme al numeral 1163 del Código Civil. 5.3 Estimación: Esto se efectúa en ejecución de sentencia mediante la fórmula de cálculo de los intereses del Banco Nacional sobre certificados de depósito a plazo a 6 meses. 6.

Proceder a INDEXAR todas las sumas a partir de qué se causó la afectación. 7. Condenar en forma solidaria tanto a la Municipalidad como a la funcionaria codemandada al pago de ambas costas de esta acción. PETITORIA SUBSIDIARIA Por los hechos expuestos y citas de derecho invocadas, solicito respetuosamente el acogimiento de las siguientes pretensiones: 1. Declarar la disconformidad con el ordenamiento jurídico por violentar las normas del debido proceso, y por ende la anulación total de las siguientes actuaciones del expediente administrativo seguido contra Mediterranean Holdings: a. Formulario de Inspección de campo de fecha 7- 5- 2010, del Departamento de Ingeniería y Construcciones de la Municipalidad demandada, visible a folio 6 renumerado del expediente administrativo, y la supuesta notificación de dicho documento por no ser posible identificar el contenido de la prevención, el funcionario que lo autorizó, la persona a quien supuestamente fue entregado el mismo, ni el lugar de entrega. b. Formulario de Prevención y Clausura de Obra de fecha 3- 6- 2010, del Departamento de Ingeniería y Construcciones de la: Municipalidad demandada, visible a folio 12 renumerado del expediente administrativo, por no ser posible identificar las personas que recibió el documento, ni la dirección donde fue entregado. c. Formulario Recordatorio de fecha 14-10- 2010, del Departamento de Ingeniería y Construcciones de la municipalidad demandada, visible a folio 13 renumerado del expediente administrativo, por adolecer de la firma de la Ingeniera Municipal y Co demandada Maureen Brenes Acuña, y la notificación a un número de fax no señalado expresamente por la parte actora. d. Resolución de las 14:10 horas del 18 de noviembre de 2014 que es Orden de demolición emitida por la Alcaldía Municipal de Carrillo, fechada 18- 11- 2014 y su supuesta notificación a un número de fax fechada 24- 11- 2014, estos oficios sin numeración alguna en la copia aportada del expediente administrativo. e. Oficio Formulario de Inspección de Campo fechado 12- 5- 2016 del Departamento de Ingeniería y Construcciones de la municipalidad demandada, el cual indica que las piscinas se encuentran en clausura y que nunca fue notificada a la parte actora.

Sin número visible dentro del expediente. f. Del expediente administrativo en su totalidad por contener nulidades de carácter absoluto en su tramitación, no haber respetado las 2 notificaciones previas que prevé la ley de construcciones, encontrarse ayuno de firmas de funcionarios, y haber transcurrido más de 8 años entre el inicio del supuesto procedimiento y la ejecución de la destrucción de obras. 2. Declarar a la Co demandado MAUREEN BRENES ACUÑA, responsable de haber incurrido en conducta de DESVÍO DE PODER en perjuicio directo de nuestra representada, conducta que deviene ilegal, contraria al ordenamiento jurídico y a los fines de la función pública. 3. Ordenar a la administración demandada, así como a la funcionaria Co demandada abstenerse de incurrir en conductas futuras ya sea a través de actos formales o de actuaciones materiales, dirigidas a intentar acciones de destrucción de obras existentes, o intentos deliberados de bloquear o entorpecer gestiones presentes o futuras de cualquier naturaleza ante dicha Municipalidad de la sociedad actora. 4.

Condenar en forma solidaria a ambas partes Co demandadas al pago de los daños materiales, perjuicios y daños por pérdida de oportunidad ocasionados a mí representada con el actuar impugnado, los cuales consisten en: 3. DAÑOS MATERIALES: 3.1 Motivos que los origina: En virtud de la destrucción: > Se perdieron las 2 piscinas preexistentes y por ende su valor, >Existe un costo requerido para volver a construir dichas piscinas, > Fue necesario efectuar trabajos de limpieza de escombros, reparación de huecos y reposición de jardines, > El proyecto perdió valor en su conjunto, así como cada unidad perdió valor individual de venta > Para varias unidades que se encontraban alquiladas fue necesario efectuar rebajos sustanciales en el precio del alquiler a efecto de que los inquilinos no desocuparan las mismas, al no contarse con las piscinas que fueron un atractivo para tales inquilinos, 3.2 En qué consisten: >La pérdida material de la piscinas existentes y su valor de construcción >Los gastos incurridos en limpieza de escombros, reparación de huecos y destrozos efectuados, así como la reposición de jardines. >Los costos de reconstrucción de ambas piscinas destruidas. >La pérdida de valor real y actual del proyecto en su conjunto, así como de cada unidad individual >La pérdida de alquileres dejados de percibir en razón de los rebajos de precio conferidos a los inquilinos a efecto de que no desocuparan ante la pérdida de las piscinas existentes 3.3 Estimación Prudencial.

Estos extremos están sujetos a valoración pericial, pero se estiman de forma prudencial así: > Costo de las 2 piscinas preexistentes 15.000.000 (quince millones de colones) >Costo de reconstrucción de ambas piscinas 15.000.000 (quince millones de colones) >Remoción de escombros de piscinas destruidas 3.200.000 (tres millones doscientos mil colones exactos) >Costos relacionados a reparación de “huecos y daños” por anterior destrucción, restablecimiento de jardines y estética de áreas destruidas. 5.400.000 (cinco millones cuatrocientos mil colones) >Depreciación de valor de las unidades propiedad de la actora. Dado que la venta de propiedades en Costa Rica se maneja en dólares estadounidenses, se estima dicha pérdida de valor de todas las unidades construidas de mí representada en la suma de US $3.000 por cada unidad, lo cual suma $30.000 (treinta mil dólares monedan de curso legal de los Estados Unidos de América) lo cual al tipo de cambio vigente de 610 colones por dólar representa 18.300.000 (dieciocho millones trescientos mil colones exactos). >Pérdida de alquileres por rebajos en el precio.

Este extremo a la fecha presente ha tenido una repercusión económica estimada en US $16.200 (dieciséis mil doscientos dólares exactos) debido a que los contratos se pactaron en dicha moneda. Al tipo de cambio vigente de 610 colones por dólar ello representa 9.882.000 (nueve millones ochocientos ochenta y dos mil colones exactos), sin perjuicio de las pérdidas que se sigan generando. 4. DAÑO POR PÉRDIDA DE OPORTUNIDAD 4.1 Motivo que lo origina. La actuación de destrucción ejecutada por la parte demandada ocasionó el siguiente impacto en la venta de unidades descritas a continuación: > Para la época de la actuación Municipal se encontraban en proceso de venta un total de 3 unidades, las cuales para ser completadas fue necesario efectuar rebajos en el precio por US$21,000, US$45,000 y US$25,000, cuya documentación será sometida a valoración pericial. Ello representa una pérdida de US$91,000 que al tipo de cambio de 610 colones por dólar representa 55.510.000 colones. 4.2 En qué consiste?

En los ingresos dejados de percibir que se hubieran reputado en caso de haberse concretado las ventas con los precios que se habían negociado previo a la destrucción municipal. 4.3 Estimación prudencial. Este extremo está sujeto a valoración pericial, pero se estima en la suma de 55.510.000 colones 5. PERJUICIOS. a. Motivo que los origina. Los intereses legales que generan la inversión de nuestra representada por gastos de remoción de escombros de piscinas destruidas, gastos por reparación de huecos y daños por la destrucción, restablecimiento de jardines y estética de áreas destruidas, así como los intereses por alquileres dejados de percibir, esto a partir de que se causó la afectación. El resto son intereses legales de todas las sumas que resulten condenadas a partir de la firmeza de la sentencia. b. En qué consisten: Pago de intereses legales sobre todas las sumas condenadas conforme al numeral 1163 del Código Civil.

C. Estimación: Esto se efectúa en ejecución de sentencia mediante la fórmula de cálculo de los intereses del Banco Nacional sobre certificados de depósito a plazo a 6 meses. 6. Proceder a INDEXAR todas las sumas a partir de qué se causó la afectación. 7. Condenar en forma solidaria tanto a la Municipalidad como a la funcionaria codemandada al pago de ambas costas de esta acción." La Municipalidad de Carrillo, representada por su Alcalde Carlos Gerardo Cantillo Álvarez y la codemandada Maureen Brenes Acuña, contestaron la demanda de forma negativa e interpusieron las excepciones de falta de agotamiento de la vía administrativa, caducidad y falta de derecho. Solicitaron la desestimación de las pretensiones de la parte actora y se condene al pago de las costas correspondientes a este proceso. El Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Sección VIII, mediante sentencia número 2023-003885, de las 8:06 hrs. del 28 de septiembre de 2023, suscrita por las personas juzgadoras Paulo Alonso Soto, Laura García Carballo y Jonatán Canales Hernández, resolvió lo siguiente: “Se acoge la excepción de falta de derecho y se rechaza la excepción de falta de legitimación activa.

Se rechaza en todos los extremos la demanda incoada por MEDITERRANEAN HOLDINGS SOCIEDAD ANÓNIMA en contra de la MUNICIPALIDAD DE CARRILLO. Se condena a la parte perdidosa y a favor del ente territorial supracitado, al pago de las costas procesales y personales, así como los intereses que éstas generen desde su determinación hasta su efectivo pago”. En disconformidad con lo resuelto, la parte actora presentó recurso de casación, el cual fue admitido por esta Sala.

Casación por razones procesales.

La casacionista plantea un agravio de índole procesal. Reclama, una falta de motivación de la sentencia conforme al ordinal 137 inciso d) del CPCA. Manifiesta, el fallo se compone de un total de 36 folios, cuya estructura se define de la siguiente forma: a) De los folios 1-11, indican los datos generales del expediente, se emite el considerando con una descripción extensa de todas las actuaciones procesales del expediente, se transcriben de forma literal e innecesaria la petitoria principal y subsidiaria de la demanda y se resumen de forma casi literal los argumentos de las partes en demanda y contestación, b) a folios 11-15, se indican los hechos probados, c) de folios 15-20, se resumen los peritajes rendidos de forma amplia - lo cual es un sin sentido si se termina declarando sin lugar la demanda-, d) en folios 20-21, se transcriben de forma literal las preguntas efectuadas en declaración de parte y se indican los hechos no probados.

Luego, de páginas 27 en adelante, se resuelve cada punto de la petitoria principal y subsidiaria para rechazarlos en forma individual todos, técnica que no tiene razón de ser salvo que se declaren con lugar algunos de los puntos y otros no. Describe, la “fundamentación” del fallo se constriñe de la parte última del folio 21, al folio 27, sumando en total 6 folios solamente y en cuyo contenido se vuelve a transcribir nuevamente parte de los “hechos demostrados”. Aduce, la motivación del fallo es virtualmente inexistente, siendo el grueso de este una transcripción extensa e innecesaria de actuaciones procesales, alegatos de las partes, de los peritajes rendidos y de resolución de la petitoria principal y subsidiaria, punto por punto, para terminar, rechazándolos todos cuando perfectamente y con una fundamentación adecuada de la técnica procesal sería el rechazo de la demanda si así lo estima el Tribunal con un apropiado análisis de fondo.

Acusa, el rechazo de la demanda y sus pretensiones sin poder conocer de forma apropiada los razonamientos que se echan de menos, ya que, de eliminarse todas las transcripciones innecesarias, la sentencia tendría menos de 5 páginas en su totalidad. Argumenta, es clara la contradicción y falta de análisis de la sentencia, en su cortísima motivación en el folio 22, se indica: “según declaración de la perita Verónica Alfaro Coto, quien en su condición de arquitecta con basta (sic) experiencia en el ramo concluyó que los planos finalmente aprobados por la Municipalidad de Carrillo, contenían área de juegos y ranchos y no piscinas...”, para luego en la página 26 indica que: “...Si bien la perita cuestiona aspectos del procedimiento, se descarta esas observaciones, toda vez que su experticia lo fue en principio con el tema de los permisos...”. Resulta que la referencia que hizo la perito para cuestionar el procedimiento municipal fue en respuesta a una pregunta del Tribunal, basado en la amplia experiencia que dicha experta demostró tener habiendo indicado que nunca había visto una Municipalidad tomar una conducta tan agresiva en especial cuando el proyecto completo tenía los permisos requeridos y sólo una parte pequeña -las piscinas- no, siendo lo usual prevenir ponerse al día, máxime que la existencia de dicha estructura en forma alguna representaba un riesgo de alguna clase.

Cuestiona: ¿cómo se puede “descartar” así lo indicado por la perita? Añade, otro ejemplo de contradicción de la sentencia está en el folio 26, donde indica: “Pero es claro para esta Cámara, que si bien es cierto hubo lapsos de tiempo entre las diversas actuaciones municipales, se aprecia que los representantes de la parte demandante tampoco actuaran con diligencia...” Es decir, uno de los aspectos que se impugna respecto de las actuaciones municipales, es que éstas llevaran más de 10 años, quedando congeladas por extensos lapsos de tiempo, pasando más de 3 años desde la emisión de la orden de demolición hasta su ejecución sorpresiva. El Tribunal, señala, lo tiene por demostrado: ¿pero que la parte actora tampoco fue diligente?, ¿cómo se puede siquiera entender ese razonamiento? Transcribe fallos de la Sala Primera en apoyo a su tesis. Solicita, la anulación de la sentencia y se reenvíe el proceso al Tribunal para que dicte lo que corresponda.

En esencia, la recurrente reprocha una falta de motivación de la sentencia por contener transcripciones extensas e innecesarias de actuaciones procesales, alegatos de las partes, valoración de los peritajes rendidos y resolución de la petitoria principal y subsidiaria. No obstante, dicho agravio carece de fundamento. Sobre la causal de falta de motivación, este Órgano Colegiado se ha pronunciado en reiteradas ocasiones indicando: “(…) surge cuando la motivación del fallo es omisa, ya sea porque esta se encuentra totalmente ausente, o bien, por cuanto el desarrollo (contenido en la misma) resulta en extremo confuso o contradictorio, de forma tal que se impida tener claridad en cuanto a los razonamientos que derivaron en la decisión adoptada en la parte dispositiva de la sentencia, lo que vulneraría los derechos procesales de las partes, en particular, del debido proceso. Asimismo, debe tenerse presente que se trata de un motivo de índole procesal, lo que implica que es atinente a eventuales incumplimientos de las disposiciones adjetivas que regulan el íter procesal o la sentencia, así como la relación jurídica que vincula a las partes y al juez en el marco de un proceso judicial, y de la cual derivan derechos y obligaciones.

Así las cosas, no debe confundirse esta causal con un mecanismo para entrar a discutir la aplicación del Derecho o la valoración de la prueba realizada por el A quo en la parte considerativa de la sentencia, para lo cual el Código de rito establece causales autónomas (artículo 138), ya que de lo contrario se desnaturalizaría el motivo casacional específico. La falta de motivación como causal para casar la sentencia, en los términos en que se ha comentado, se da al conculcarse la norma que dispone el deber del juzgador de analizar las incidencias y cuestiones de fondo planteadas por las partes (principio de derecho procesal, integrante del debido proceso, y que, por demás, se encuentra materializado en los ordinales 119 y 122, inciso m) del Código Procesal Contencioso Administrativo, así como el 155 del Código Procesal Civil). No se trata de determinar si el juzgado se pronunció sobre todas las pretensiones incorporadas al proceso por las partes, sino por el contrario, que el fallo cuente con los fundamentos sobre los cuales se adoptó la decisión correspondiente…” Sala Primera, voto no. 126-F-S1-2009 de las 15:40 hrs. del 5 de febrero de 2009 (https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0004-769260).

De conformidad con la jurisprudencia citada, no lleva razón la casacionista, pues se constata de la lectura del fallo, que el Tribunal proporcionó una adecuada fundamentación, particularmente en el considerando VII, referente al fondo del asunto al considerar lo siguiente: “De la prueba documental, pericial, y declaración de parte, se desprende que en este caso, el Ing. Guillermo Amador Quesada, presentó nota de fecha 20 de octubre de 2005 ante el Departamento de Ingeniería de la Municipalidad de Carrillo, la solicitud de construcción del proyecto denominado: "Peñón del Coco", aportando según se indicó los planos constructivos, entre otros, en donde constaba en lugar de piscinas un área de juegos, según declaración de la perita VERÓNICA ALFARO COTO, quien en su condición de arquitecto con basta (sic) experiencia en el ramo, concluyó que los planos de construcción autorizados finalmente por la Municipalidad de Carrillo, contenían área de juegos y ranchos y no piscinas.

Que los permisos de construcciones fueron rechazados en varias oportunidades, así lo señaló la perito Verónica Alfaro Coto y así ha podido constatar el propio Tribunal de la prueba documental del expediente administrativo. Así, la Municipalidad de Carrillo, Departamento de Ingeniería y Construcciones, en fecha 19 de enero de 2006, suscrito por el funcionario Greivin Alvarado Mendoza, indicó: "Se le informa que no se ha aprobado su permiso de construcción (...)". En fecha 24 de enero de 2006, se dispuso "Clausura de Obra" la cual fue suscrita por el Ing. Juan José Rojas Pastrana, como primer aviso. El día 3 de marzo de 2006 a nombre de "El Peñón del Coco EPC S.A" se presentó ante la Municipalidad de Carrillo, solicitud de permiso de construcción N° 061-2007, de parte del Ingeniero Guillermo Amador Quesada. El 24 de marzo de 2006, se ordenó "Clausura de Obra", como segundo aviso, firmada por la Arq. Ana Gabriela Artavia Valverde.

Se realizó acta de clausura de construcción el día 14 de setiembre de 2006, llevada a cabo por el Ing. Mauricio Castillo Cabalceta, en compañía de los inspectores Greivin Alvarado Mendoza y Greivin Marchena Morales. Se indicó: "En razón de no haber cumplido con lo solicitado en los 2 avisos anteriores, en la que se le indicó que debía de presentarse a la Municipalidad de Carrillo, a solicitar el permiso de construcción, previa presentación de los planos constructivos aprobados por los entes correspondientes y demás documentos para su aprobación y por ende efectuar el pago del impuesto de construcción y la multa respectiva.". La Municipalidad de Carrillo, Departamento de Ingeniería y Construcciones, en fecha 3 de noviembre de 2006, suscrito por el funcionario Greivin Alvarado Mendoza y la Arq. Ana Gabriela Artavia V, indicó: "Se le informa que no se ha aprobado su permiso de construcción (...)".

El señor Guillermo Amador Quesada, conforme consta en formulario de "Renuncia o sustitución de Responsabilidad Suscrita", renunció de la Dirección Técnica del contrato con "El Peñón del Coco S.A.". Jürgen Kinderson Roldán, abogado, en fecha 1 de setiembre de 2009 solicitó una copia del expediente del "Peñón del Coco S.A." expediente P-061-2007. Para notificaciones señaló los teléfonos 88376744// 22534063 y 22221722 fax 22830636. Luego, Monika Trejos Neurohr, quien es representante de la empresa demandante en este proceso, solicitó el día 23 de setiembre de 2009, copia de los planos constructivos del "El Peñón del Coco S.A.", expediente N° P- 061-2007 e indicó en justificación: "Nuevos propietarios de la finca desean retomar construcciones del proyecto", e indicó para notificaciones teléfonos 22221722 y fax 22331152. En particular con este hecho, el Tribunal determina que existe identidad entre los números telefónicos del señor Kinderson y de la señora Trejos Neurohr.

Posteriormente, el Departamento de Ingeniería y Construcciones, de la Municipalidad de Carrillo, conforme consta en "formulario de inspección de campo" realizaron visita de inspección el día 7 de mayo de 2010 y anotaron entre otras cosas lo siguiente en el acápite de observaciones: "(...) en supuesta área de juegos se está construyendo 2 piscinas (...)" Constan firmas siglas de nombres y firmas ilegibles. Sobre este tema el arquitecto perito judicial, indicó que la Municipalidad no concedió permiso para piscinas, sí para área de juegos. Posteriormente, la Municipalidad de Carrillo, Departamento de Ingeniería y Construcciones, en fecha 3 de junio de 2010, realizó prevención y clausura de obra, indicando la carencia del permiso del Condominio Vertical Residencial Peñón del Coco, dirigida a Mónica de los Ángeles Trejos 1. Los planos constructivos originales que obtuvieron el permiso municipal de construcción no poseían piscinas dentro de sus construcciones.

En su lugar se indicaban juegos infantiles. El trámite de estos planos bajo permiso 061 – 2007 está a derecho según lo indicado en el expediente municipal. // 2. El rancho que como una construcción existente sin permiso que se señala en el formulario de inspección de campo el día 3 de agosto de 2018 si posee permisos correspondientes ya que estaba debidamente consignado y detallado en los planos el permiso 061 – 2007. Estos ranchos -ya que son varios- son área común construida perfectamente identificables en los planos del expediente. // 3. Los planos de la modificación del condominio donde se ve reflejada la piscina posee solamente el sello del INVU. Ese sello no implica un permiso de construcción ya que el único ente que puede emitirlo es la Municipalidad para efectos de proyectos privados. No consta en el expediente municipal la solicitud del permiso de construcción de esta modificación. // No consta en el expediente municipal el trámite de construcción de las piscinas.

Cabe recordar que el INVU solo emite una aprobación de cargas urbanísticas a cumplir por la ley de construcción, reglamento de construcción y reglamento de fraccionamientos, entre otros. / en donde se le indicó que no tenía permiso de construcción y que, conforme a la Ley de Construcciones, artículos 93 y 94, se le otorgaba el plazo de 30 días hábiles para la obtención de la licencia de la obra que se detalla a continuación: "Construcción de piscina con 64 m2 aproximados y otra piscina con 30 m2 aproximadamente con avance del 80% al momento de inspección. // Se le recuerda que, para el otorgamiento del respectivo permiso de construcción, además del cumplimiento de los requisitos, deberá cancelar el Impuesto de Construcción correspondiente al 1% del monto tasado para la obra, así como el pago de la multa respectiva, caso contrario, de no cumplir con esta disposición dentro del término citado, se procederá según corresponde conforme a la ley. // firmó como inspector Edgar Pizarro Cubillo.

Testigo Oscar Eduardo (ilegible) Recibido por: Mónica Trejos (Ilegible) (...) Manifiesta el interesado que para recibir futuras notificaciones señala el siguiente lugar y/o medio Fax 22331152, tel 22221722// Se le advierte al interesado que, si el lugar y/o medio señalado fuere incierto, impreciso o inexistente, se tendrá por notificado de manera automática transcurridas 24 horas.". De esta actuación municipal a consideración del Tribunal se desprenden al menos dos cosas relevantes para el procedimiento. La primera que se realiza nueva prevención de construcciones ilegales, y se concreta que refieren las mismas a construcción de piscinas. Indicaron los funcionarios, que la interesada identificada como Mónica Trejos, indicó un fax para comunicaciones, el cual ya con anterioridad también había sido referido para recibir notificaciones según el elenco de prueba documental supracitada. Fue así, que el 14 de octubre de 2010, el Departamento de Ingeniería y Construcciones de la Municipalidad de Carrillo, realizó recordatorio al "Condominio Vertical Residencial Peñón del Coto", de la carencia de permisos de construcción, y que, con fundamento en la Ley de Construcciones, artículos 91 y 94 se le otorgaba un plazo improrrogable de quince días a fin de que cumpliera con el acta de prevención y clausura del 3 de junio, de 2010.

Se indicó entre las obras sin permiso municipal la construcción de dos piscinas con 64 metros cuadrados aproximadamente, y piscina con 30 metros cuadrados aproximadamente, indicándose obra en avance. Se indicó que se notificó vía fax (22331152) a solicitud del interesado en el acta de clausura. Firmó este documento el funcionario Edgar Pizarro Cubillo, cédula 502430977, y como testigo Oscar Eduardo Angulo Jaén, cédula 503040141. A folio 14, se observa documento que consiste en comprobante de fax, marca Kyocera, que señala él envió del recordatorio, y aparece como completado; lo cual, a consideración de este Tribunal, fue que el documento se comunicó efectivamente al medio señalado. De la certificación de personería jurídica, expedida por el Registro Nacional el día 29 de octubre de 2010, de la sociedad denominada: "Mediterranean Holdings Sociedad Anónima", aparece como presidenta desde el día 26 de agosto de 2008 Monika Trejos Neurohr, con vigencia desde el día 30 de enero de 2009. y vencimiento hasta el 18 de abril de 2100.

Ver actualización de la misma según certificación de fecha 18 de mayo de 2019; lo cual denota sin duda alguna para esta Cámara que la señora Monika Trejos Neurohr, tenía y tiene relación con el desarrollo en cuestión. Véase además, que el Notario Público Jürgen Kinderson Roldán, emitió certificación notarial número cuatrocientos cincuenta y cuatro- dos mil diez, de fecha 9 de diciembre de 2010, en donde indicó que se encontraba inscrito en el Registro Nacional, el Condominio denominado: "Condominio Vertical Residencial Peñón del Coco", y que la administradora con facultades de apoderada general sin límite de suma era la señora Monika Trejos Neurohr, quien señaló medio de comunicaciones y se le hizo llegar lo dispuesto por el ente territorial. Así, el Alcalde Municipal de Carrillo, dictó la resolución de las catorce horas diez minutos del día 18 de noviembre de 2014, dirigida a Condominio Vertical Residencial Peñón del Coco, en donde le previene en el término improrrogable y perentorio de treinta días hábiles, contados a partir de la notificación de esta resolución para que proceda en definitiva y voluntariamente a la demolición de las construcciones ilegales.

La resolución hace referencia a las construcciones de dos piscinas sin permiso municipal y a la orden de prevención y clausura, así como el recordatorio correspondiente, sin que se haya cumplido lo prevenido. Consta envió por fax Kyocera, y constancia de comunicación de vía fax, firmando el notificador Edgar Pizarro Cubillo. Estos documentos públicos, no fueron argüidos de falsos, por lo que este Tribunal presume su legitimidad. El Tribunal si bien es cierto que la labor Municipal no constituye un dichado de eficiencia, tampoco la labor de la empresa demandante, toda vez que impuesta por la propia Administradora de la situación inicial del permiso de la construcción del complejo y luego de la modificación irregular de lo construido, al no haber realizado las áreas de juegos autorizadas en los planos oficiales, sino que construyeron unas piscinas, evidencia un cierto menos precio a las potestades legales atribuidas al ente territorial de velar por ese ius edificandi que la normativa les ha encomendado, tanto en la Ley de Construcciones como en el propio Código Municipal.

Así, luego, el Departamento de Ingeniería y Construcciones, de la Municipalidad de Carrillo, conforme consta en "formulario de inspección de campo" realizaron visita de inspección el día 12 de mayo de 2016 y anotaron entre otras cosas lo siguiente en el acápite de observaciones: "(...) además las piscinas se encuentran en clausura según acta del 03 de junio del 2010. (...)" Constan nombres y firmas ilegibles. La Ing. Maureen Brenes Acuña, jefe Departamento Desarrollo Territorial, emitió constancia según oficio MC-IM146-2016, a solicitud de la persona interesada identificada como Kyra Bejarano Loáiciga, en donde se indicó en lo conducente: "(...) EXISTEN las siguientes obras SIN PERMISO DE CONSTRUCCIÓN DOS PISCINAS, UNA CON UN ÁREA DE 64 METROS CUADRADOS Y LA SEGUNDA PISCINA CON UN AREA APROXIMADA DE 30 METROS CUADRADOS. // (....). Expedido el 1 de junio de 2016". Con ocasión de esta certificación, la Ing. Maureen Brenes Acuña, por oficio MC-IM-147-16 de fecha 01 de junio de 2016, dirigida al Lic. Carlos Cantillo Álvarez, Alcalde Municipal, en donde le indicó, en lo que interesa: "Además de saludarlo le traslado el expediente a nombre de CONDOMINIO VERTICAL RESIDENCIAL EL PEÑÓN DEL COCO (...) expediente que en el año 2014 fue trasladado a este Departamento para que se procediera a notificar el acta de notificación de dos piscinas construidas sin permiso municipal en la finca matriz 5-2909-M-000 // (...) Es hasta el mes de mayo que atendiendo una solicitud de constancia de permiso de construcción de la señora Kira Bejarano, se ubica el expediente y se verifica que el expediente no fue trasladado en forma correcta a su Despacho para continuar con el procedimiento administrativo.

Es por esta razón que en este acto se traslada el expediente original mencionado (...) Ing. Maureen Brenes Acuña// jefe Depto. Desarrollo Territorial.". De esta comunicación claramente se desprende que la Ing. Brenes Acuña, al extender una certificación solicitada por una persona, denota que el expediente no se le había trasladado al Alcalde, por lo que se lo envía con la justificación correspondiente, por lo que al recibir el expediente el Lic. Carlos Cantillo Álvarez, por oficio MC-ALC-474-2016 del 3 de junio de 2016, le trasladó el expediente al Director de Asuntos Jurídicos, Nelson Cascante Arce, en relación al proceso de desalojo y demolición de dos piscinas construidas sin permiso de construcción municipal y de nuevo de se le remite al Alcalde Municipal de la Municipalidad de Carrillo, Lic. Carlos Cantillo Álvarez, quien lo remitió por oficio MC-ALC-0494-2016 del día 15 de junio de 2016 a la Ing. Maureen Brenes Acuña, del Departamento de Desarrollo Territorial, con la indicación de que habiendo constatado la existencia de una orden de demolición de dos piscinas, dentro del condominio Peñón del Coco, se lo enviaba para continuar con las diligencias tendientes a la demolición de las mismas.

Por tal motivo, y con fundamento en lo dispuesto por el Alcalde, que el Departamento de Ingeniería y Construcciones de la Municipalidad de Carrillo, según Formulario de Inspección de Campo" del día 28 de abril de 2017, procedió con la demolición de dos piscinas en el Condominio Vertical Residencial Peñón del Coco, debido a la falta del permiso de construcción de las mismas. Del informe pericial de la arquitecto VERÓNICA ALFARO COTO, debemos centrarnos en primer lugar a determinar si las piscinas contaban o no con el permiso de construcción y luego determinar si ello constituye un daño indemnizable a consideración de la Municipalidad. Del informe pericial, y de la exposición durante la audiencia de juicio oral y público este Tribunal corroboró que: "1. Los planos constructivos originales que obtuvieron el permiso municipal de construcción no poseían piscinas dentro de sus construcciones. En su lugar se indicaban juegos infantiles.

El trámite de estos planos bajo permiso 061 – 2007 está a derecho según lo indicado en el expediente municipal. // 2. El rancho que como una construcción existente sin permiso que se señala en el formulario de inspección de campo el día 3 de agosto de 2018 si posee permisos correspondientes ya que estaba debidamente consignado y detallado en los planos el permiso 061 – 2007. Estos ranchos -ya que son varios- son área común construida perfectamente identificables en los planos del expediente. // 3. Los planos de la modificación del condominio donde se ve reflejada la piscina posee solamente el sello del INVU. Ese sello no implica un permiso de construcción ya que el único ente que puede emitirlo es la Municipalidad para efectos de proyectos privados. No consta en el expediente municipal la solicitud del permiso de construcción de esta modificación. // No consta en el expediente municipal el trámite de construcción de las piscinas.

Cabe recordar que el INVU solo emite una aprobación de cargas urbanísticas a cumplir por la ley de construcción, reglamento de construcción y reglamento de fraccionamientos, entre otros." Del peritaje elaborado por el perito Alfaro Coto, este Tribunal llega a la convicción absoluta que las piscinas en cuestión nunca tuvieron permiso de construcción. Que los planos originales, tal y como refirió la perito contenían un área de juego, en el lugar en donde se construyeron las piscinas y que los planos aportados por la parte, en donde consta la piscina, únicamente tenían el visto bueno del INVU, careciendo finalmente en estos la licencia constructiva del ente territorial para su validación. Ahora, de los diversos hechos cronológicos determinados en los hechos probados, se desprende que la apoderada de la parte demandante Mónica Trejos N, se apersonó ante la Municipalidad manifestando la necesidad de continuar con el proyecto, señaló medio de comunicaciones, en donde los funcionarios municipales consignaron se remitieron las diversas actuaciones procedimentales.

Pero es claro, para esta Cámara, que si bien es cierto hubo lapsos de tiempo entre las diversas actuaciones municipales, se aprecia que los representantes de la parte demandante tampoco actuaran con la diligencia debida y oportuna a regularizar la construcción irregular que a todas luces llevaron a cabo. Si bien la perito, cuestiona aspectos del procedimiento, se descarta esas observaciones, toda vez que su experticia lo fue en principio con el tema de los permisos y el costo de reposición de la obra. Se descarta por la forma en que se resuelve el peritaje del Contador Público autorizado, MIGUEL ÁNGEL ESPINOZA RODRÍGUEZ, toda vez que el informe iba enfocado a los costos de limpieza, reparación de áreas, pérdida por alquileres y valor de propiedades vendidas con ocasión de la demolición de las piscinas, que según lo señalado supra no es reprochable de modo alguno al ente territorial, sino a la propia parte actora o desarrolladora al construir sin los permisos previstos por el ordenamiento jurídico.

En relación a la funcionaria Maureen Brenes Acuña, si bien no compareció a declarar, es lo cierto que, de las preguntas realizadas, algunas encuentran respuesta de lo ya indicado. Para el Tribunal la primera pregunta relativa a la planta de tratamiento no tiene relación con las piscinas. En cuanto a si tiene su noción de la inactividad procedimental, ello se denota del propio expediente; pero claro, debe recordarse que la parte actora debía ajustarse a derecho. En cuanto a la fecha de la orden de demolición consta en autos, tal y como ya se hizo constar. En relación a la constancia de permisos de construcción expedidos por ella, se hizo constar que efectivamente a gestión de una persona se certificó que las piscinas no tenían permiso y corresponde al año 2016, efectivamente. En relación a la consulta de si ella de oficio conminó al alcalde a continuar con la demolición, observa este Tribunal que efectivamente la señora Brenes Acuña al percatarse que el expediente no había llegado al Alcalde, se lo hizo llegar.

Es claro que tal labor forma parte de la labora de la Ing. Brenes Acuña en el ejercicio del cargo como Jefa del Departamento de Construcciones y en sí, tal acto no constituye desviación de poder, como lo acusó la representación de la demandante. En relación al tema de aclaración sobre si la demolición era solo sobre piscinas, se evidencia de la documentación que siempre se indicó que eran las que carecían del permiso constructivo; véase los hechos probados. En relación a la verificación de la notificación, ya se indicó que las actuaciones se comunicaron al fax indicado y en todo caso, véase que el Alcalde lo pasó de previo a la Dirección Jurídica y de ahí, luego a la Ing. Brenes Acuña, para que procediera con la demolición, decisión tomada por el Alcalde Municipal y no por la Ing. Brenes Acuña; quien finalmente ejecutó el mandado del Alcalde. Sobre si las piscinas eran peligrosas o no, ello carece de interés para lo que se debe resolver.

Este proceso versa sobre permisos de construcción o no y de la comunicación de la orden y ejecución de la demolición. En razón de las consideraciones anteriores, este Tribunal declara que no lleva razón la parte demandante con este proceso. Sin embargo, para mayor claridad y fundamentación se hará a continuación un análisis de cada una de las pretensiones de este proceso”. De manera que, esta Cámara verifica, la resolución impugnada no padece del vicio alegado. El Tribunal brindó las razones fácticas y jurídicas necesarias para la desestimación del asunto, eliminando así cualquier indicio de falta de motivación o contradicción en lo resuelto. En este contexto, la mera discrepancia de la recurrente con lo resuelto en sentencia no constituye un motivo válido para considerar la existencia de falta de motivación o fundamentación, tal como alega la parte recurrente. A mayor abundamiento se puede consultar el voto de esta Sala No. 001836-F-S1-19 de las 15:20 hrs. del 06 de agosto de 2019 (https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0004-942802). En consecuencia, el cargo deberá rechazarse.

Casación por razones sustantivas.

La casacionista formula cuatro cargos de naturaleza sustantiva. En el primero acusa, preterición e indebida valoración probatoria. Arguye, el ofrecimiento de prueba documental que consta en el expediente fue preterida por el Tribunal, a saber: a) Folio 31. La existencia del permiso de construcción del proyecto, que muestra la contradicción de parte del Tribunal al indicar que el mismo no contaba del todo con éste, b) Folio 92. El cobro del permiso de construcción más la multa aplicable según recibo visible, donde se demuestra el pago de ambos rubros, c) Folio 95. Muestra una inspección efectuada el 7 de noviembre 2001, en la cual se indica “Construcción a Derecho”. Esto comprueba contradicciones en el procedimiento de parte de la propia Municipalidad, d) El folio 48. Consta que en fecha diez de mayo de 2017, la codemandada Maureen Brenes Acuña, expide uso de suelo conforme para ranchos y piscinas.

Quedando por demostrado que las piscinas existentes sí podrían ser construidas en esa área y habiendo además pagado el respectivo permiso y su multa (folio 92), por lo que no había razón para demolerlas, pudiendo ponerse a Derecho. Transcribe parte de una sentencia de la Sala Primera en apoyo a su postura. Aduce, el Tribunal “fundamenta” con base en “hechos probados 9 y 10” que existe completa coincidencia entre los medios de notificación que señala el abogado Jürgen Kinderson y Monika Trejos. Se indica el señalamiento del fax 2283-0636 y Monika Trejos, el fax 2233-1152. Entonces: ¿cómo se explica que haya tal coincidencia si los números son distintos? No consta, un memorial firmado por la señora Monika Trejos, señalando tal medio de notificaciones. Todo lo cual evidencia una prueba mal valorada siendo un error de derecho claro y manifiesto. Añade, la base del proceso es la nulidad absoluta de actuaciones y resoluciones por falta de notificación adecuada.

No es aceptable que con un mero “oficio municipal” sin firma alguna del funcionario y menos las firmas del interesado se tenga por acreditado que la parte actora señaló tal medio de notificaciones, no siendo presumible que dicha persona estuvo presente. Acusa, una falla de las partes demandadas es no haber pedido al menos la declaración de parte de dicha representante para que respondiera interrogatorio al efecto, falencia que no puede ir en contra de sus intereses, sino al contrario. Todo consta claramente a folio 38 del expediente administrativo ante el Departamento de Desarrollo Territorial. Considera, que no existe prueba alguna dentro del expediente que demuestre quien es el titular de la línea telefónica No. 2233-1152, siendo otra omisión de la parte demandada en ese sentido. Con esta manera de proceder, se comete un claro yerro en la valoración de la prueba, asumiendo que el apersonamiento de un abogado que no ostenta poder o representación alguna hace presumir que coincide con un supuesto apersonamiento de la representante Monika Trejos, señalando medio de notificaciones.

Reitera, no se tuvo el cuidado en ver que los números de fax son distintos, en apreciar que el abogado que se apersonó no tenía poder alguno y que la representante Monika Trejos, no suscribió memorial alguno señalando el medio de notificaciones que se hizo constar en un simple oficio que no tiene mayores detalles del funcionario lo expidió. En el segundo agravio, reitera una indebida valoración de prueba. Acusa, el Tribunal no valoró la siguiente prueba documental aportada al expediente: a) La existencia del Permiso de Construcción del proyecto a folio 31, que muestra la contradicción de parte del Tribunal al indicar que el mismo no contaba del todo con tal permiso, b) El cobro del permiso de construcción más la multa aplicable según recibo visible a folio 92, donde se demuestra el pago de ambos rubros, c) El folio 95, contiene una inspección efectuada el 07 de noviembre de 2001, en la cual se indicó “construcción a Derecho”.

Esto muestra contradicciones en el procedimiento de parte de la propia Municipalidad, d) El folio 48, donde consta que en fecha 10 de mayo de 2017, la codemandada Maureen Brenes Acuña, expide uso de suelo conforme para ranchos y piscinas. Esto demuestra que las piscinas existentes si podrían ser construidas en esa área y habiendo además pagado el respectivo permiso y su multa (folio 92), no había razón para demolerlas. Argumenta, una serie de hechos tenidos por demostrados, pero se encuentran en contradicción con la prueba existente, señalando los siguientes: a) Hecho 10. Se tiene por demostrado que Monika Trejos, señaló el fax 2233-1152. Cuando lo cierto es que la señora Trejos, no presentó ningún escrito señalando tal medio de notificaciones, tampoco consta su firma en dicho oficio. Entonces, se incurre en una grave presunción de que, la sola existencia de una constancia en ese sentido es prueba suficiente.

Esa falta de notificación debida es el pilar del caso y de la nulidad absoluta de todas las actuaciones administrativas, b) Hecho 11. El Tribunal tiene por demostrado que el formulario contiene firmas ilegibles. Elio significa que no es posible identificar ni el funcionario que lo elaboró ni tampoco la persona a la que supuestamente fue entregado, actuación completamente irregular, c) Hecho 12. Se omite indicar que no se puede identificar a la persona que supuestamente fue entregado el oficio, d) Hecho 13. Que omite indicar que después de 3 años de inactividad, aparece un recordatorio de fecha 14-10-2010, donde se indica haber enviado un fax, con el nombre de Maureen Brenes Acuña, pero sin su firma. Este acto resulta invalido por no tener siquiera firma de la funcionaria, e) Hecho 16. El Tribunal presume que la orden de demolición de “construcciones ilegales” hace referencia a las piscinas, sin que ello conste en el documento, siendo otra, es una presunción en que incurre el Tribunal, f) Hecho 18.

Se omite indicar que, en el mismo oficio, la funcionaria indicó que el proyecto en su conjunto sí tenía permisos de construcción, emitidos en el año 2007 y 2011. Relevante pues sólo indica como si señalara que solamente no hay permisos de construcción de piscinas. Tocante al tercer agravio, recrimina una violación de los artículos 20, 22 y del 1251 al 1260 del Código Civil, 41.5 del CPC y 220 del CPCA. Recrimina, la codemandada Maureen Patricia Brenes Acuña, no compareció al llamado judicial para rendir declaración de parte. La consecuencia, prevista es la admisión tácita del interrogatorio efectuado según el numeral 42.2 del CPC. Añade, el Tribunal se limita a aplicar, como principio general, que dicha admisión tácita se analiza con el resto de la prueba en conjunto, dentro del llamado Principio de Unidad de la Prueba, técnica derivada del anterior Código Procesal Civil y que se recoge en la primera parte del numeral 41.5 ídem.

No obstante, ignoran por completo y en consecuencia dejaron de aplicar y conculcaron de forma abierta y directa otra norma de gran importancia introducida por el actual CPC, cual es el numeral 41.5 párrafo final que reza así: “La conducta de las partes durante el procedimiento podrá constituir un elemento de convicción ratificante de las pruebas”. Esta norma tiene gran relevancia, estableciendo una severa consecuencia contra aquella parte que dentro del proceso se dedique a ejercer técnicas de dilación y/o desleales con los Tribunales y la contraparte, o que oculte elementos probatorios que estén solo a su alcance o, como ocurre en el sub-lite, se tome la libertad de ignorar por completo y restarle importancia al llamamiento Judicial a declarar. Sea que se trate de un acto de arrogancia, o de mera “estrategia procesal”, tal conducta debió tenerse como elemento ratificante de la Desviación de Poder que le fue atribuida, en vez de ser tolerada y cohonestada por parte del Tribunal en la forma que se hizo.

Reitera, se conculcó de forma abierta y directa lo dispuesto en el párrafo final del artículo 41.5 del CPC. Afirma, que fueron ignorados los artículos 20 y 22 del Código Civil, los cuales constituyen la base genérica del citado numeral 41.5 del CPC. Opina, de conformidad con lo establecido en el numeral 220 del CPCA y la normativa del CPC. aplica de forma supletoria, estableciendo lo siguiente: “Para lo no previsto expresamente en este Código, se aplicarán los principios del Derecho Público y procesal, en general”. Asevera, el Tribunal indica en su hecho probado 9 y en la poca fundamentación del fallo, que el abogado Jürgen Kinderson, se apersonó y señaló como fax de notificaciones el número 2283-0636, concediéndole al efecto una “representación legal de la sociedad” por ese sólo hecho. Se conculcan de esta forma, los numerales 1251 a 1260 del Código Civil, en cuanto a las reglas del mandato.

Insiste, el apersonamiento de un abogado sin ostentar poder alguno no lo convierte en representante ni siquiera de hecho. En la cuarta censura, reclama una violación a los principios de razonabilidad y proporcionalidad. Enfatiza, el Tribunal tiene por demostrado lo siguiente: a) Que, en el mes de junio de 2010, se indicó que las áreas de piscina no tenían permiso de construcción, b) Que en noviembre de 2014, el alcalde municipal emite oficio ordenando la demolición de construcciones ilegales, c) Que en junio de 2016, la codemandada Maureen Brenes, le traslada el expediente al alcalde, d) Que en abril de 2017, se procedió a ejecutar la demolición de las piscinas. Arguye, el Tribunal omite tener por demostrada y describir las consecuencias de la destrucción en la forma que se llevó a cabo, que constan en prueba pericial y documental, dejando discurrir miles de litros de agua por todo el inmueble y destruyendo áreas anexas de jardines.

Opina, de las actuaciones que transcurrieron 7 años, sin perjuicio de lo alegado acerca de la falta de notificación debida. No existe excusa alguna para tomar la acción de manera sorpresiva y sin previo aviso, cuando la parte demandada pudo perfectamente haber concedido algún plazo adicional o emitido algún aviso previo que permitiera al menos tomar las previsiones tales como vaciar el agua de las piscinas, o de haberse asegurado una efectiva notificación en su domicilio o con sus representantes legales. Argumenta, el sólo hecho de dejar transcurrir un plazo tan amplio de años es una situación de inseguridad jurídica, ello, sin perjuicio de la falta de notificación alegada. De esta forma se conculcaron de forma abierta y directa los principios de Razonabilidad y Proporcionalidad. Estos principios constituyen un parámetro de constitucionalidad de los actos sujetos al derecho público, que a su vez sirven para fundamentar la responsabilidad objetiva del Estado, plasmada en los numerales 9 de la Constitución y 190 de la Ley General de Administración Pública y 1045 del Código Civil; ampliamente desarrollados por parte del Tribunal Constitucional.

Cita jurisprudencia Constitucional en apoyo a su tesis. En su entender, al haber transcurrido 7 años entre una actuación y otra, debió haber operado la caducidad del procedimiento administrativo. Solicita, se declare con lugar el recurso.

En lo de interés el Tribunal Contencioso Administrativo, consideró el informe de la perita judicial Verónica Alfaro Coto, cuyo objetivo fue: 1. Estimar el costo de reconstrucción de dichas piscinas (valor de reposición nuevo) //2. Estimar la pérdida de valor de las 27 unidades habitacionales y del proyecto en su conjunto, al no contar con las piscinas destruidas. // 3. Suministrar un criterio técnico de los planos del proyecto de parte del Desarrollador original para determinar si las éstas fueron detalladas en los documentos de construcción en relación a valoración de piscinas. En las conclusiones de este informe se determinó que: “1. Los planos constructivos originales que obtuvieron el permiso municipal de construcción no poseían piscinas dentro de sus construcciones. En su lugar se indicaban juegos infantiles. El trámite de estos planos bajo permiso 061 – 2007 está a derecho según lo indicado en el expediente municipal. // 2.

El rancho que como una construcción existente sin permiso que se señala en el formulario de inspección de campo el día 3 de agosto de 2018 si posee permisos correspondientes ya que estaba debidamente consignado y detallado en los planos el permiso 061 – 2007. Estos ranchos -ya que son varios- son área común construida perfectamente identificables en los planos del expediente. // 3. Los planos de la modificación del condominio donde se ve reflejada la piscina posee solamente el sello del INVU. Ese sello no implica un permiso de construcción ya que el único ente que puede emitirlo es la Municipalidad para efectos de proyectos privados. No consta en el expediente municipal la solicitud del permiso de construcción de esta modificación. // No consta en el expediente municipal el trámite de construcción de las piscinas. Cabe recordar que el INVU solo emite una aprobación de cargas urbanísticas a cumplir por la ley de construcción, reglamento de construcción y reglamento de fraccionamientos, entre otros”.

Posteriormente, durante la comparecencia del juicio oral y público, la perito judicial precisó: “que en la visita de campo, hasta dónde pudo determinar de los restos que habían quedado, tienen correspondencia visual en dónde estaban los juegos infantiles; es decir en zona común del Condominio. Indicó que los usos de suelo no generan ningún derecho constructivo, es un documento en donde se puedo verificar que lo que pretendo construir sigue la norma urbana que la Municipalidad tiene por válida. No, jamás, un permiso de uso de suelo, no podría ser un símil de un permiso de construcción. En relación a las piscinas como tal, no requieren ir a SETENA. Si se le dio el permiso, era porque cumplían los requisitos. Indicó que los planos fueron rechazados por la Municipalidad, X veces, incluso se les puso una multa al promotor del proyecto, por haber empezado a construir sin permisos, sin embargo, de la documentación si se ve que los planos fueron sometidos a permiso, hasta el 7 de febrero de 2007 que se dio el permiso de construcción 061-2007, para efectos del condominio, asociado a juego de planos de 23 láminas, en donde viene indicado juegos infantiles y no una piscina”.

Durante la exposición durante la audiencia de juicio oral y público el Tribunal corroboró que: "1. Los planos constructivos originales que obtuvieron el permiso municipal de construcción no poseían piscinas dentro de sus construcciones. En su lugar se indicaban juegos infantiles. El trámite de estos planos bajo permiso 061 – 2007 está a derecho según lo indicado en el expediente municipal. // 2. El rancho que como una construcción existente sin permiso que se señala en el formulario de inspección de campo el día 3 de agosto de 2018 si posee permisos correspondientes ya que estaba debidamente consignado y detallado en los planos el permiso 061 – 2007. Estos ranchos -ya que son varios- son área común construida perfectamente identificables en los planos del expediente. // 3. Los planos de la modificación del condominio donde se ve reflejada la piscina posee solamente el sello del INVU. Ese sello no implica un permiso de construcción ya que el único ente que puede emitirlo es la Municipalidad para efectos de proyectos privados.

No consta en el expediente municipal la solicitud del permiso de construcción de esta modificación. // No consta en el expediente municipal el trámite de construcción de las piscinas. Cabe recordar que el INVU solo emite una aprobación de cargas urbanísticas a cumplir por la ley de construcción, reglamento de construcción y reglamento de fraccionamientos, entre otros." Del peritaje elaborado por la perito Alfaro Coto, este Tribunal llega a la convicción absoluta que las piscinas en cuestión nunca tuvieron permiso de construcción. Que los planos originales, tal y como refirió la perito contenían un área de juego, en el lugar en donde se construyeron las piscinas y que los planos aportados por la parte, en donde consta la piscina, únicamente tenían el visto bueno del INVU, careciendo finalmente en estos la licencia constructiva del ente territorial para su validación. Ahora, de los diversos hechos cronológicos determinados en los hechos probados, se desprende que la apoderada de la parte demandante Mónica Trejos N, se apersonó ante la Municipalidad manifestando la necesidad de continuar con el proyecto, señaló medio de comunicaciones, en donde los funcionarios municipales consignaron se remitieron las diversas actuaciones procedimentales.

Pero es claro, para esta Cámara, que si bien es cierto hubo lapsos de tiempo entre las diversas actuaciones municipales, se aprecia que los representantes de la parte demandante, tampoco actuaran con la diligencia debida y oportuna a regularizar la construcción irregular que a todas luces llevaron a cabo. Si bien la perito, cuestiona aspectos del procedimiento, se descarta esas observaciones, toda vez que su experticia lo fue en principio con el tema de los permisos y el costo de reposición de la obra. Se descarta por la forma en que se resuelve el peritaje del Contador Público autorizado, MIGUEL ÁNGEL ESPINOZA RODRÍGUEZ, toda vez que el informe iba enfocado a los costos de limpieza, reparación de áreas, pérdida por alquileres y valor de propiedades vendidas con ocasión de la demolición de las piscinas, que según lo señalado supra no es reprochable de modo alguno al ente territorial, sino a la propia parte actora o desarrolladora al construir sin los permisos previstos por el ordenamiento jurídico.

En relación a la funcionaria Maureen Brenes Acuña, si bien no compareció a declarar, es lo cierto que, de las preguntas realizadas, algunas encuentran respuesta de lo ya indicado. Para el Tribunal la primera pregunta relativa a la planta de tratamiento no tiene relación con las piscinas. En cuanto a si tiene su noción de la inactividad procedimental, ello se denota del propio expediente; pero claro, debe recordarse que la parte actora debía ajustarse a derecho. En cuanto a la fecha de la orden de demolición consta en autos, tal y como ya se hizo constar. En relación a la constancia de permisos de construcción expedidos por ella, se hizo constar que efectivamente a gestión de una persona se certificó que las piscinas no tenían permiso y corresponde al año 2016, efectivamente. En relación a la consulta de si ella de oficio conminó al alcalde a continuar con la demolición, observa este Tribunal que efectivamente la señora Brenes Acuña al percatarse que el expediente no había llegado al Alcalde, se lo hizo llegar.

Es claro que tal labor forma parte de la labora de la Ing. Brenes Acuña en el ejercicio del cargo como Jefa del Departamento de Construcciones y en sí, tal acto no constituye desviación de poder, como lo acusó la representación de la demandante. En relación al tema de aclaración sobre si la demolición era solo sobre piscinas, se evidencia de la documentación que siempre se indicó que eran las que carecían del permiso constructivo; véase los hechos probados. En relación a la verificación de la notificación, ya se indicó que las actuaciones se comunicaron al fax indicado y en todo caso, véase que el Alcalde lo pasó de previo a la Dirección Jurídica y de ahí, luego a la Ing. Brenes Acuña, para que procediera con la demolición, decisión tomada por el Alcalde Municipal y no por la Ing. Brenes Acuña; quien finalmente ejecutó el mandado del Alcalde. Sobre si las piscinas eran peligrosas o no, ello carece de interés para lo que se debe resolver.

Este proceso versa sobre permisos de construcción o no y de la comunicación de la orden y ejecución de la demolición”. En razón de las consideraciones anteriores, se declaró que no lleva razón la parte demandante con sus pretensiones, rechazando en su totalidad la demanda.

Respecto a los agravios primero y segundo, la casacionista, en lo medular, endilga una indebida valoración y preterición probatoria. Arguye, la existencia del permiso de construcción del proyecto para las piscinas. Además, el Tribunal tuvo por demostrado que la señora Monika Trejos, indicó un fax 2233-1152, cuando no existe prueba alguna dentro del expediente que señale tal medio de notificaciones con su firma. No obstante, no lleva razón la recurrente. Este órgano Casacional ha señalado en reiteradas oportunidades, que: “la preterición de prueba ocurre cuando los jueces dejan de considerar las probanzas aportadas a los autos. Ello implica desconocer un elemento demostrativo, aportado en forma debida y con incidencia en la lite (votos no. 771-F-S1-2011 de las 13 horas 30 minutos del 30 de junio de 2011 https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0004-766283 y no. 00043–2021 de las 13 horas 50 minutos del 07 de enero de 2021 https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0004-1017109 ).

Conforme lo anterior, no basta con manifestar que el juez ha omitido pronunciarse sobre determinada prueba, sino que es responsabilidad del recurrente demostrar claramente si ello modifica el cuadro fáctico de la sentencia y, a partir de ahí, exponer en qué forma se ha violentado la norma sustantiva”. Voto de la Sala Primera 2213-F-S1-2022 de las 11:08 hrs. del 06 de octubre de 2022 (https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0004-1120432). Esta Cámara concuerda con la decisión tomada en el fallo impugnado por las razones adicionales que se dirán. En primer lugar, se examinaron las pruebas aportadas a los autos, en las cuales se tiene por no demostrado que el proyecto de construcción de la empresa demandante contara con la licencia de construcción para las piscinas antes de su demolición. En segundo lugar, de las copias certificadas del expediente administrativo titulado: “El Condominio Vertical Residencial Peñón del Coco”, se verificó en el folio 79, se encuentra una copia de la cédula de identidad de la señora Monika Trejos Neurohr.

Igualmente, en la copia certificada del expediente administrativo, titulado: “El Peñón del Coco EPC S.A. Playas del Coco, permiso 061-2007”, en el folio 40, la señora Monika Trejos, se apersonó ante la Municipalidad de Carrillo, justificando ser los nuevos propietarios de la finca y su deseo de retomar construcciones del proyecto, señalando como medio para atender notificaciones el fax: 2233-1152, documento debidamente firmado por la recurrente; firma que coincide plenamente con la plasmada en el escrito de interposición de esta demanda. Tercero, de la copia certificada del expediente administrativo titulado: “El Peñón del Coco EPC S.A. Playas del Coco, [Demolición de dos Piscinas]”, en el folio 47, se observa un correo enviado por Monika Trejos, desde la cuenta de correo electrónico: “[email protected]” dirigido a: “[email protected], indicando el fax: 2233-1152, como medio para atender notificaciones.

Así las cosas, la orden de demolición dictada por la Municipalidad mediante resolución de las 14:10 hrs. del 18 de noviembre de 2014, y comunicada al fax: 2233-1152, el día 24 de noviembre de 2014, se encuentra ajustada a derecho. Por otra parte, resulta evidente que la casacionista carece de fundamentos sólidos en sus agravios, ya que se limita a expresar simples argumentaciones circulantes de lo resuelto por el Tribunal, sin respaldo probatorio concreto. En este sentido, considera esta Sala que el hecho de que el Tribunal no se refiera a la totalidad de la prueba documental aportada al expediente por parte de la actora, no se configura en una indebida apreciación de ésta, sino que obedece a la falta de necesidad de hacerlo, toda vez que la valoración realizada es constitutiva del ejercicio de una facultad discrecional, concedida por la ley en la apreciación probatoria con arreglo al principio de la sana crítica (artículo 82.4 Código Procesal Contencioso Administrativo).

Así las cosas, los agravios expuestos resultan insuficientes, ya que no logran quebrar el argumento principal de la sentencia, que es la ausencia de prueba fehaciente que demuestre que la empresa demandante y la constructora del desarrollo contaban con el permiso constructivo de las piscinas. Nótese, durante la comparecencia de la perita Verónica Alfaro Coto, en el juicio oral, en el minuto 1:48 hrs. la recurrente no combatió las siguientes preguntas: ¿Tenía las piscinas permisos de construcción? La respuesta de la perita es “no”. Añadió, “no se encontró evidencia de que se hayan tramitado en los planos que cuentan con permisos”. Siguiente pregunta: ¿Si en los planos se determinó si fueron detalladas en los planos de construcción? Respuesta: “Evidentemente no”. Esto denota, que sus reproches solamente van dirigidos a imponer su teoría del caso por encima de lo dispuesto en la sentencia, sin ofrecer prueba idónea que respalde su postura.

En este sentido se puede ver el voto de esta Sala no. 1194-F-S1-2013 de las 9:40 hrs. del 18 de septiembre del 2013 (https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0004-769702). Por otra parte, no puede argumentar el casacionista un estado de indefensión y quebranto al debido proceso, por no estar debidamente notificados de la demolición de las piscinas, si de la prueba incorporada al expediente, se desprende con claridad que la casacionista contaba con pleno conocimiento del procedimiento administrativo que se tramitaba en la Municipalidad, habiendo señalado inclusive medio para atender notificaciones, las cuales se realizaron conforme. En consecuencia, la actuación de la Municipalidad en cuanto a la demolición de las dos piscinas, se encuentra ajustada a lo dispuesto en la Ley de Construcciones, Ley N° 833, del 2 de noviembre de 1949, la cual precisa que es la obligación de toda obra que se desarrolle contar con la licencia de la Municipalidad correspondiente (art. 74); disponiendo en el párrafo final del artículo 18, en lo conducente que: "Quien hiciere construcciones o reconstrucciones sin el permiso Municipal, además de pagar la multa prescrita por el Reglamento de Policía, será obligado a demoler lo construido”. En virtud de lo expuesto, no se evidencia la indebida valoración ni la preterición de prueba. Por consiguiente, los agravios deben ser desestimados.

Respecto al tercer cargo, recrimina una rebeldía de la codemandada Maureen Patricia Brenes Acuña y las posibles consecuencias asociadas por no apersonarse a la celebración del juicio oral para rendir declaración de parte. Sobre el particular, esta Cámara ha indicado: “Es cierto que el demandado, sin justa causa, no concurrió a declarar. Por ende, hay admisión tacita del interrogatorio. No obstante, dicha admisión no implica que no se deban realizar otras apreciaciones en cuanto a la veracidad de los hechos. Conforme con el canon 42.2 del Código Procesal Civil, la admisión expresa y la tacita de hechos en declaración de parte, permitiría presumirlos por ciertos, salvo que se contradiga con las demás pruebas. Lo anterior, forma parte de una valoración probatoria conjunta e integral, dentro de la cual se deben considerar las reglas previstas en el precepto 41.5 ibídem. En consecuencia, la admisión procesal tácita del interrogatorio no implica por un silogismo, efectos sustantivos incuestionables, en el sentido que los hechos sobre los que versa se deban tener por ciertos de forma automática”.

Sala Primera, voto No. 904-F-S1-2022, de las 11:45 hrs. del 29 de abril de 2022 (https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0004-1089617). Así las cosas, la ausencia de la codemandada Maureen Patricia Brenes Acuña, a la audiencia de juicio oral para rendir declaración de parte, sin aportar mayores elementos de juicio, resulta insuficiente para tener por incuestionables los hechos expuestos, como mal pretende la recurrente. En la especie, el Tribunal de instancia, analizó la procedencia de las pretensiones las cuales versan sobre permisos de construcción o no y de la comunicación de la orden y ejecución de la demolición, valoró la comuna probatoria traída a los autos y a partir de ello, estableció un cuadro fáctico que tuvo por acreditado y, con base en el cual, actuó el derecho que estimó aplicable, es decir, ante determinado elenco fáctico tenido por demostrado se desplegó una consecuencia jurídica prevista en la normativa.

Tal forma de proceder por parte del Tribunal deviene conforme a derecho, por lo que la censura planteada deberá ser rechazada. A mayor abundamiento se puede consultar el voto de esta Sala No. 887-F-S1-2023 de las 14:15 hrs. del 14 de junio de 2023 (https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0004-1163837).

Respecto al cuarto cargo, la casacionista alega caducidad del procedimiento administrativo y violación del artículo 45 de la Constitución Política, por parte de la Municipalidad de Carrillo, por la ejecución de los actos de demolición en propiedad privada. No obstante, el cargo así trazado deviene estéril, en tanto la discusión que plantea se refiere a cuestiones ajenas al objeto de esta litis. Sobre el particular, esta Sala ha indicado que si un tema nunca ha sido propuesto ni debatido en la litis “… deviene en un argumento novedoso que resulta imposible de abordar en esta sede, por cuanto violentaría el derecho de defensa de las partes; de ahí que el agravio deba rechazarse.” Ver sentencia de esta Sala No 716 de las 16 horas 10 minutos del 11 de junio de 2019 (https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0004-931688). En virtud de ello, el presente reparo constituye un argumento novedoso y, por lo tanto, no sujeto de análisis por este Tribunal. Ergo, se colige el rechazo del cargo.

Con fundamento en lo razonado y expuesto, procederá declarar sin lugar el recurso planteado e imponer el pago de las costas a la promovente, conforme al precepto 150 inciso 3) del CPCA.

POR TANTO

Se declara sin lugar el recurso planteado. Son las costas a cargo de la promovente. CBE Luis Guillermo Rivas Loaiciga Rocío Rojas Morales Damaris Vargas Vásquez Jorge Leiva Poveda Carlos Guillermo Zamora Campos 1