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Res. 01608-2024 Sala Primera de la Corte · Sala Primera de la Corte · 07/11/2024
OutcomeResultado
The Chamber denies the request for addition and clarification but corrects a material error in the whereas clause of the previous judgment.La Sala rechaza la solicitud de adición y aclaración pero corrige un error material en el considerando de la sentencia anterior.
SummaryResumen
The First Chamber of the Supreme Court of Justice rules on a request for addition and clarification of its previous judgment (No. 1270-F-S1-2024), filed by the plaintiff in an ordinary proceeding concerning a contractual dispute over a real estate sale. The requesting party alleged: (1) failure to rule on one of its grievances (error in the assessment of land-use certificates from the Municipality of Belén), (2) failure to consider another grievance regarding violation of Civil Code provisions, (3) omission of analysis of the sixteenth cassation ground, and (4) error in stating that the exceptio non adimpleti contractus was not invoked. The Chamber rejects all arguments. It notes that the first, fourth, and tenth grievances were examined jointly and that the unjust enrichment claims were denied because the land-use certificates showed the land could be built upon before the plaintiff's efforts before SENARA. Regarding the exceptio, the Chamber clarifies that the plaintiff did not formally raise it as a defense against the counterclaim, but rather invoked lack of right, which was upheld. A material error in the prior judgment is corrected, but the request for addition and clarification is denied.La Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia resuelve una solicitud de adición y aclaración de su sentencia anterior (No. 1270-F-S1-2024), presentada por la parte actora en un proceso ordinario sobre una disputa contractual de compraventa de inmueble. La parte solicitante alegó: (1) omisión de pronunciamiento sobre uno de sus agravios (error en la apreciación de certificaciones de uso de suelo de la Municipalidad de Belén), (2) falta de consideración de otro agravio sobre violación de normas del Código Civil, (3) omisión de análisis del décimo sexto cargo de casación, y (4) error al afirmar que no invocó la excepción de contrato no cumplido. La Sala rechaza todos los argumentos. Señala que los agravios primero, cuarto y décimo fueron examinados conjuntamente y que las pretensiones de enriquecimiento sin causa fueron denegadas porque los certificados de uso de suelo demostraban que el terreno admitía edificaciones antes de las gestiones del actor ante SENARA. Respecto a la excepción de contrato no cumplido, la Sala aclara que el actor no la opuso formalmente como excepción contra la contrademanda, sino que invocó falta de derecho, la cual fue acogida. Corrige un error material en la sentencia anterior, pero rechaza la adición y aclaración solicitadas.
Key excerptExtracto clave
In summary, the same evidentiary elements on which all these objections are based were examined by the Court, and in accordance with the reasons given in the judgment, which the appellant does not contest, they lead to discard any increase in value of the Malesa property after the plaintiff's efforts before SENARA, since prior to them the land allowed construction. This, as the challenged judgment rightly stated, led to the rejection of the unjust enrichment claims, which in both cases were based on the factual premise of impossibility of construction before his efforts before SENARA, which has been discarded. Regarding his claims as a passive party in this process, that is, as a counter-defendant litigant, it must be distinguished that the counter-defendant did not raise the exceptio non adimpleti contractus, but rather the lack of right. Indeed, although in his answer to the counterclaim he included, under the title “Law”, a subtitle called “Nature of the signed addendum and exception of unfulfilled contract”, in that section he stated that the addendum entered into between the parties constituted a sales contract that could not be executed due to the “grave and first-in-time breach by Malesa”. In other words, he pointed out—once again—the existence of a definitive sale that his counterparty breached, an aspect that was a reiteration of his arguments set out in the complaint and which, it is reiterated, were addressed and discarded by the lower court, as the sale that the plaintiff claimed was breached by Malesa was not proven. Ex officio, the purely material error whereby it was omitted to indicate, in Whereas Clauses XVII, that the third substantive objection included the arguments of the sixth substantive objection is corrected. The request for addition and clarification is denied.En síntesis, los mismos medios de prueba en los que se basan todas estas censuras fueron examinados por el Tribunal y, conforme a las razones expresadas en el fallo, que el recurrente no combate, conducen a descartar un incremento de valor en la finca de Malesa luego de las gestiones del actor ante el SENARA, pues de previo a ellas el terreno admitía edificaciones. Esto, como bien afirmó la sentencia atacada, conducía al rechazo de sus pretensiones de enriquecimiento sin causa, que partían, en ambos casos, del presupuesto fáctico de imposibilidad de construir antes de sus gestiones ante el SENARA, lo cual se ha descartado. En lo que corresponde a sus pretensiones como parte pasiva de este proceso, es decir, como litigante contrademandado, ha de deslindarse que el actor reconvenido no alegó la excepción de contrato no cumplido, sino propiamente la falta de derecho. En efecto, si bien en su escrito de contestación de la contrademanda incluyó bajo el título “Derecho”, un subtítulo denominado “Naturaleza de la adenda suscrita y excepción de contrato no cumplido”, en ese acápite estableció que la adenda celebrada entre las partes constituía un contrato de compraventa que no se pudo ejecutar por el incumplimiento “grave y primero en tiempo de Malesa”. Es decir, señalaba -una vez más- la existencia de una compraventa definitiva que su contraparte incumplió, aspecto que era una reiteración de sus argumentos esbozados en la demanda y que, se reitera, fueron abordados y descartados por el órgano de instancia, pues no se probó la compraventa que la actora reclamaba incumplida por Malesa. De oficio, se corrige el error puramente material por el que se omitió indicar, en el Considerando XVII, que el tercer reparo por el fondo incluía los argumentos del sexto reparo sustantivo. Se rechaza la solicitud de adición y aclaración.
Pull quotesCitas destacadas
"En síntesis, los mismos medios de prueba en los que se basan todas estas censuras fueron examinados por el Tribunal y, conforme a las razones expresadas en el fallo, que el recurrente no combate, conducen a descartar un incremento de valor en la finca de Malesa luego de las gestiones del actor ante el SENARA, pues de previo a ellas el terreno admitía edificaciones."
"In summary, the same evidentiary elements on which all these objections are based were examined by the Court, and in accordance with the reasons given in the judgment, which the appellant does not contest, they lead to discard any increase in value of the Malesa property after the plaintiff's efforts before SENARA, since prior to them the land allowed construction."
Considerando II
"En síntesis, los mismos medios de prueba en los que se basan todas estas censuras fueron examinados por el Tribunal y, conforme a las razones expresadas en el fallo, que el recurrente no combate, conducen a descartar un incremento de valor en la finca de Malesa luego de las gestiones del actor ante el SENARA, pues de previo a ellas el terreno admitía edificaciones."
Considerando II
"El cumplimiento/incumplimiento de una prestación debida es un análisis que sólo cobra sentido, en materia contractual, a partir de la preexistencia de un contrato válido y eficaz y carece absolutamente de racionalidad y sentido jurídico sin él."
"The fulfillment/breach of a due performance is an analysis that only makes sense, in contractual matters, from the preexistence of a valid and effective contract and absolutely lacks rationality and legal sense without it."
Considerando V
"El cumplimiento/incumplimiento de una prestación debida es un análisis que sólo cobra sentido, en materia contractual, a partir de la preexistencia de un contrato válido y eficaz y carece absolutamente de racionalidad y sentido jurídico sin él."
Considerando V
"En lo que corresponde a sus pretensiones como parte pasiva de este proceso, es decir, como litigante contrademandado, ha de deslindarse que el actor reconvenido no alegó la excepción de contrato no cumplido, sino propiamente la falta de derecho."
"Regarding his claims as a passive party in this process, that is, as a counter-defendant litigant, it must be distinguished that the counter-defendant did not raise the exceptio non adimpleti contractus, but rather the lack of right."
Considerando V
"En lo que corresponde a sus pretensiones como parte pasiva de este proceso, es decir, como litigante contrademandado, ha de deslindarse que el actor reconvenido no alegó la excepción de contrato no cumplido, sino propiamente la falta de derecho."
Considerando V
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En la gestión de adición y aclaración, el solicitante no indica los momentos concretos en los que habría invocado la "excepción de contrato no cumplido", ni los motivos por los cuales el Tribunal debía pronunciarse sobre ella. La sentencia de primera instancia rechazó la pretensión principal de la demanda, que buscaba la declaratoria de una compraventa verbal, al no haber encontrado pruebas de que la parte demandada hubiera consentido tal adenda. En este contexto, la excepción de contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus) presupone la existencia de un contrato bilateral válido, cuyas obligaciones una de las partes reclama como incumplidas por la otra, para así justificar su propia inejecución. Como la sentencia de primera instancia descartó la existencia de la adenda verbal, que era el fundamento mismo de la obligación de pago cuyo incumplimiento se le atribuía al actor, no había base para aplicar la excepción aludida. La parte actora, en su recurso, no demostró que el fallo de primera instancia hubiera incurrido en incongruencia o falta de fundamentación al no analizar una defensa que dependía de un supuesto fáctico que el propio Tribunal había descartado. En consecuencia, la supuesta omisión de pronunciamiento sobre un tema que carecía de sustento material no configura los vicios alegados, por lo que estos reparos tampoco son de recibo." A detailed review of the facts of his complaint (demanda) and reply to the counterclaim (contestación de la contrademanda), mentioned in the two objections under analysis, confirms that the plaintiff (actor) alleged the existence of a first right of first refusal (primera opción de compraventa) between the litigants herein and a second verbal agreement that his counterpart refused to sign. These aspects were examined in the judgment (fallo), in which it was ruled out that the parties had reached a new verbal agreement, as they concluded, based on the evidentiary analysis, that the plaintiff's last proposal was not consented to by Malesa. Thus, these factual allegations were addressed in the judgment (sentencia) and were resolved contrary to the plaintiff's thesis. His complaint and the reply to the counterclaim do not show that he alleged an exception of non-performance (excepción de contrato no cumplido). Thus, he cannot complain about the lack of a ruling on an issue he did not expressly request in a timely and proper manner, when replying to the counterclaim, as required by Article 37.2 of the Civil Procedure Code (Código Procesal Civil). In light of the provisions of that precept, that was the latest procedural moment at which he had to raise the exception of non-performance, as the prior instance indicated to him. Consequently, his reproaches must be denied." (Emphasis added). That is, in summary, the judgment (sentencia) dismissed the inconsistency for two reasons. First, with regard to his active claims (pretensiones activas), that is, as the moving party (parte actora) in the proceeding, because the grounds alleged by the party as justification for the "exception of non-performance," which concerned the prior and serious breach by his counterpart of a new verbal agreement, were dismissed since the purchase agreement (compraventa) that the moving party alleged was breached by the seller was not proven. Second, with respect to his passive claims (pretensiones pasivas), that is, as a co-defendant (parte codemandada) in the proceeding, because he could not complain about a ruling on an exception he did not raise. Now he insists on the point, stating that, contrary to that second argument of the Chamber (Sala), he did indeed invoke, timely and properly, the exception of non-performance, such that an omission to invoke it cannot be attributed to him. His insistence on the point requires a clarification. Regarding what he alleged in his active claims, in which he sought the declaration of a right in his favor, the thesis of the prior and serious breach by Malesa is explained once more: it was dismissed by the lower court (órgano de instancia), which ruled out the existence of a purchase agreement. If his theory of the case assumed that he reached a purchase agreement with Malesa and that she breached it, such that he did not have to honor the corresponding payments, but the judgment (sentencia) expressly ruled out the existence of that purchase agreement, the point argued by the party was not only expressly examined but also, the examination of whether the dismissed purchase agreement (for lack of proof of its existence) had been breached lacked logical-legal sense. The performance/non-performance of an obligation owed is an analysis that only makes sense, in contractual matters, based on the preexistence of a valid and effective contract and completely lacks rationality and legal sense without it, such that the issue whose ruling he complains about was not verified in the lower court's judgment (fallo de instancia) because, once again, his arguments in that regard were dismissed. Now, with regard to his claims as a passive party (parte pasiva) in this proceeding, that is, as a counter-defendant litigant (litigante contrademandado), it must be distinguished that the counter-defendant plaintiff (actor reconvenido) did not allege the exception of non-performance, but properly the lack of legal standing (falta de derecho). Indeed, although in his brief replying to the counterclaim (escrito de contestación de la contrademanda) he included, under the title "Law" (Derecho), a subtitle called "Nature of the Addendum Executed and Exception of Non-Performance" (Naturaleza de la adenda suscrita y excepción de contrato no cumplido), in that section he stated that the addendum (adenda) entered into between the parties constituted a purchase agreement that could not be executed due to Malesa's "serious and first-in-time breach." That is, he pointed out —once again— the existence of a definitive purchase agreement that his counterpart breached, an aspect that was a reiteration of his arguments outlined in the complaint and which, it is reiterated, were addressed and dismissed by the lower court, since the purchase agreement that the plaintiff (actora) claimed was breached by Malesa was not proven. Now, in his section on "Exceptions" (Excepciones) to the counterclaim, he invoked only the lack of legal standing exception (folios 35 and 36), an exception that was upheld by the lower court, which denied the counterclaim (reconvención) in its entirety, and it did not rule expressly on the "exceptio non adimpleti contractus" because it was not alleged as such against the counterclaim, as the lower court's judgment and the Chamber's ruling timely advised him. In any case, it is added now, the examination of that question would lack useful cassation (casación útil) because his lack of legal standing exception was indeed upheld. Everything indicated up to this point is not modified by the consideration of what the party may have argued, in this regard, in his conclusions or preliminary hearing (audiencia preliminar) because, in summary, his factual arguments regarding the exceptio non adimpleti contractus were dismissed and the lack of legal standing exception—which was indeed timely invoked—led to the rejection of the counterclaim, an outcome favorable to his interests, such that there is no sense in his attempting to reverse it. Finally, regarding what he points out about the tacit rejection on the merits of his sixth objection (sexta censura) (twelfth count of the appeal), reference is made to what was stated in Considering III (Considerando III).
VI.In accordance with everything stated, and since according to the provisions of Article 63 of the Civil Procedure Code, there is no aspect to add or clarify in the operative part (dispositivo) of the judgment (fallo) and it is only necessary to correct the material error by which it was omitted to indicate, in Considering XVII (Considerando XVII), that the third substantive objection (tercer reparo por el fondo) included the arguments of the sixth substantive objection (sexto reparo sustantivo).
POR TANTO
On the court's own motion (De oficio), the purely material error by which it was omitted to indicate, in Considering XVII, that the third substantive objection included the arguments of the sixth substantive objection is corrected. The request for addition and clarification (solicitud de adición y aclaración) is denied. rgu.
LUIS GUILLERMO RIVAS LOAICIGA - MAGISTRADO/A (Magistrate/Judge) IRIS ROCIO ROJAS MORALES - MAGISTRADO/A (Magistrate/Judge) CARLOS GUILLERMO ZAMORA CAMPOS - MAGISTRADO/A (Magistrate/Judge) DAMARIS VARGAS VÁSQUEZ - MAGISTRADO/A (Magistrate/Judge) JORGE LEIVA POVEDA - MAGISTRADO/A (Magistrate/Judge) Telephones: (506) 2295-3658 or 2295-3659, email [email protected]
Sala Primera de la Corte Clase de asunto: ORDINARIO Analizado por: SALA PRIMERA Res. 001608-A-S1-2024 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las once horas cuarenta y dos minutos del siete de noviembre de dos mil veinticuatro.
Proceso ordinario interpuesto por MOHAMED IBRAHIM EL GHANAM contra FIDUCIARIA CASTRO GARNIER S.A. -representada por su apoderada generalísima sin límite de suma, Virginia Chan Jiménez-, LETRU S.A. -representada por su apoderada generalísima sin límite de suma, Irma Lehmann Macaya-, MALESA S.A. -representada por su apoderado generalísimo sin límite de suma, Federico Guillermo Lehmann Macaya-, MARIO ANTONIO SALAZAR FONSECA y FRITZ -conocido como FEDERICO- LEHMANN STRUVE, en el que MALESA S.A. contrademandó al actor y esta Sala emitió la sentencia no. 1270-F-S1-2024 de las quince horas diez minutos del veintisiete de septiembre de dos mil veinticuatro, que el apoderado especial judicial de la parte actora, Adrián Hilje Castillo, solicita adicionar y aclarar.
Redacta el magistrado Leiva Poveda
CONSIDERANDO
I.En su gestión de adición y aclaración, el solicitante alega lo siguiente. En primer término reclama que la sentencia de esta Sala afirma que invocó diez reparos de fondo, pero en realidad eran once, con lo cual se omitió pronunciamiento y se incurre en infra petita. Al respecto, se constata un puramente error material al afirmar que sus alegatos sustantivos fueron diez, aunque en realidad completan once disconformidades. Ahora, esto carece por completo de incidencia en el dispositivo del fallo, pues todos sus argumentos de censura, según se verá, fueron examinados por la sentencia en cuestión.
II.Como segundo extremo sostiene que la Sala sólo se pronunció sobre ocho de sus reparos. En su dicho, no se hizo mención al primer agravio de naturaleza sustantiva -séptimo del recurso- en el que alegó error de hecho en la apreciación de las certificaciones de uso de suelo expedidas por la Municipalidad de Belén. Sobre el punto no lleva razón. La sentencia no. 1270-F-S1-2024 de esta Sala analiza los motivos de casación por razones de fondo a partir del Considerando XIII. En éste se indicó: “En vista de que el primero, el cuarto y el décimo versan sobre la misma unidad temática, se sintetizarán en conjunto para su resolución posterior. En su primer reparo alega lo siguiente. La sentencia rechazó las pretensiones subsidiarias tercera y cuarta porque, en su tesis, la modificación de la declaratoria de vulnerabilidad lograda por el actor no aumentó el valor del terreno de Malesa S.A., ni la posibilidad de hacer construcciones en esa heredad. Para ello indicó como fundamento probatorio los certificados de uso de suelo de la Municipalidad de Belén. Tales documentos indican que la finca se encontraba en zona residencial de alta densidad y se detallaban las construcciones que podían erigirse allí. De ellos concluyó que sí podían hacerse obras en el inmueble desde un inicio, aunque el actor siempre sostuvo que el inmueble, sin esa modificación de declaratoria, no podía ser objeto de obras civiles. No es claro cuál certificado de suelo apreció el fallo, pues los existentes en autos demuestran lo contrario. El emitido el 10 de septiembre de 2013 indica que la finca está en una zona de vulnerabilidad extrema, por lo que debido a la posible afectación del uso de suelo, debían presentarse al SENARA los estudios que demostrasen una condición diferente a la zonificación de vulnerabilidad para su revisión. En consecuencia, la Municipalidad de Belén fue clara en indicar que estaba vedada la posibilidad de realizar las obras correspondientes a una zona residencial de alta densidad, lo que no se cambiaría sin el criterio de SENARA. El certificado de uso de suelo del 29 de enero de 2014 reitera las obras que se podían hacer en una zona residencial de alta densidad, pero en la segunda plana del documento (prueba 36), ofrecido con la ampliación de la demanda, reitera que se trata de una zona de vulnerabilidad extrema. Esto impide inferir que la declaratoria de vulnerabilidad extrema permitía realizar construcciones inherentes a una zona residencial de alta densidad. Ambas certificaciones coinciden en que no se puede construir mientras la declaratoria de vulnerabilidad extrema subsista. Fue la labor del actor la que permitió que desde abril de 2014 el SENARA hiciera un cambio en la condición de vulnerabilidad que permite construir en la finca. Por ello, las labores del actor sí incrementaron el precio de la tierra en el inmueble, lo que hace posible reclamar la indemnización por enriquecimiento sin causa. Se vulneraron los numerales 1043 y 1044 del Código Civil y 23 del Código de Comercio al rechazar la petitoria subsidiaria tercera de la demanda, porque la labor del actor enriqueció a Malesa sin que mediara contraprestación a cambio. Solicita se tenga por demostrado que sobre la finca 4-241350-000 no se podía construir nada por la existencia de una declaratoria de vulnerabilidad extrema emitida por SENARA, lo que se mantuvo hasta abril de 2014 cuando, en virtud de lo gestionado por el actor, esa dependencia modificó el criterio y permitió la construcción. Solicita se acoja la pretensión subsidiaria tercera o, en su defecto, la subsidiaria cuarta. En su cuarta censura alega (…). En su décimo reparo alega (…)”. (Los énfasis se añaden). La cita permite constatar que la censura fue sintetizada en esa parte del fallo y en el siguiente Considerando, al respecto, se resolvió: “XIV. En estos tres planteamientos el actor alega, en resumen, que el terreno objeto de disputa no permitía construir en él por la declaratoria de “vulnerabilidad extrema” que recaía sobre él, estatus confirmado por los estudios de usos de suelo emitidos por la Municipalidad y fue gracias a sus gestiones ante SENARA que pasó a “vulnerabilidad leve”, lo cual permite edificar, valoriza el terreno y genera un enriquecimiento sin causa de su contraparte. Además, en el cuarto reparo procesal, recalificado como un reparo de fondo, señala fundamentación contradictoria porque los usos de suelo detallan que podían edificarse obras propias de una zona residencial de alta densidad, pero ello no era posible, por ser una zona de vulnerabilidad extrema. Así, en unos reparos alega que los usos de suelo indican la imposibilidad de construir y en otro señala que esos mismos usos de suelo permitían construir, pero ello no era posible. Al margen de esa palmaria contradicción en sus alegatos, para resolver estos planteamientos ha de tenerse en cuenta lo requerido por la parte actora en su tercera y cuarta pretensiones subsidiarias. En ellas solicitó: “Petitoria subsidiaria tercera: 1) Que antes de las negociaciones entre Malesa S.A. y el señor Mohamed Ibrahim El Ghanam, los terrenos que hoy constituyen la finca 4-241350-000 soportaban una limitación, por vulnerabilidad extrema emitida por el SENARA, que le impedía edificar con fines habitacionales o comerciales, así como realizar cualquier desarrollo en el inmueble. 2) Que el señor El Ghanam, en el proceso de negociación para la compra de la finca, logró obtener la modificación de vulnerabilidad y, con ello, el levantamiento de restricciones y los permisos necesarios para ejecutar desarrollos urbanos habitacionales y comerciales de la finca. 3) La situación de que el actor generó un enriquecimiento a favor de Malesa S.A. por cuanto el terreno paso de valer ocho millones de dólares, a alcanzar un precio de mercado de veinticuatro millones de dólares. Lo anterior, sin que Malesa S.A. generara alguna contraprestación a favor del demandante o de terceros, a pesar del aprovechamiento patrimonial a su favor que ello significó. 4) La existencia de un enriquecimiento sin causa a favor de Malesa S.A. 5) La obligación de Malesa S.A. de retribuir al actor un importe igual al valor añadido por el segundo a la finca 4-241350-000 con la modificación de las restricciones urbanísticas que pesaban sobre ésta, respecto del precio que tenía tal inmueble previo a dicha variación obtenida por el actor. (…) 6) Se condene a la parte accionada al pago de ambas costas del proceso. Pretensión subsidiaria cuarta: 1) Que antes de las negociaciones entre Malesa S.A. y el señor Mohamed Ibrahim El Ghanam, los terrenos que hoy constituyen la finca 4-241350-000 soportaban una limitación, por vulnerabilidad extrema emitida por el SENARA, que le impedía edificar con fines habitacionales o comerciales. 2) Se establezca que, a partir de la necesidad del actor de levantar las restricciones que pesaban sobre la finca 4-241350-000, nació entre él y Malesa S.A. una sociedad de hecho para alcanzar tal objetivo. 3) La obligación de Malesa S.A. de retribuir al señor El Ghanam con el pago del 50% del valor añadido a la finca 4-241350-000, calculado respecto del precio del inmueble, previo al levantamiento de las restricciones, así como a su valor de mercado, una vez que se obtuvieron las modificaciones y permisos para desarrollar proyectos habitacionales y comerciales en el inmueble. Dicho monto se establecerá pericialmente. 4) Se imponga de modo solidario a la parte demandada a pagar las costas personales y procesales generadas por este pleito judicial.” Es decir, en resumen, reclama por un lado enriquecimiento sin causa por las gestiones del señor Mohamed Ibrahim El Ghanam y, por otro, una sociedad de hecho con la dueña del terreno que, en ambos casos, hace que sus gestiones orientadas al “levantamiento de restricciones” conduzcan a una valorización del terreno, lo cual debe reconocérsele. Al respecto, el fallo atacado señaló en el cuarto hecho probado que según los certificados de uso de suelo emitidos por la Municipalidad de Belén, el 26 de junio de 2013 y 10 de septiembre de 2013, la finca 4-59701 con plano H-1254677-2008 estaba situada en zona residencial de alta densidad y vulnerabilidad extrema según el Mapa de Vulnerabilidad, Amenaza y Riesgo del cantón de Belén. Luego, en el hecho probado 8 afirmó que el 29 de enero de 2014 la Municipalidad de Belén informó que los terrenos en cuestión “estaban situados en zona residencial de alta densidad, con afectaciones por: pozos, zona de vulnerabilidad extrema, zona de protección del Río Segundo, riesgo de deslizamiento de taludes hacia el Río Segundo y zona de protección de quebrada y lago. Instrumento donde sobresalen como usos permitidos: a) Residencial. b) Usos conexo al de vivienda como: farmacias, pulperías, sodas, escuelas y similares, que no produzcan molestias. c) Iglesias, colegios, supermercados y establecimientos con molestias confinables a la propiedad tales como: talleres de artesanía, reparación de electrodomésticos, y similares, siempre y cuando se encuentre frente a vías principales, con derecho de vía no menor a 11 metros. d) Los programas de vivienda de Interés Social, solo ser (sic) permitidos en la Zona de Alta Densidad y únicamente cuando se contemple obras de urbanización y vivienda, aprobadas de previo por el Sistema Nacional Financiero de la Vivienda y que cuenten con solución de alcantarillado sanitario (...).” (El énfasis se añade). Finalmente, en el onceavo hecho probado afirmó que el 10 de abril de 2014, ante documentación presentada por cuenta del actor, SENARA determinó que la finca en cuestión estaba en “zona de vulnerabilidad intrínseca baja a la contaminación de acuíferos”. Con base en esta plataforma fáctica, examinó la “petitoria subsidiaria tercera” y señaló que si bien se acreditaba un cambio en la categoría de vulnerabilidad de la finca, no había prueba de que el estatus previo impidiese edificar con fines habitacionales, comerciales u obstaculizase desarrollos en el inmueble. Al respecto indicó: “(…) se remite a la parte demandante a lo dispuesto en la prueba documental N° 36 por ella misma aportada (…) siendo lo ahí agregado un estudio de uso de suelo emitido en fecha 29 de enero de 2014 (hecho probado 8) -sea con anterioridad al cambio de categoría que realizara el Sistema Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento SENARA el día 10 de abril de 2014 (hecho probado 11)-, y donde se da cuenta de los usos permitidos en los terrenos que componen el plano H-747775-2001, antes del cambio de categoría sobresaliendo en dicho documento (…)". Es decir, concluye que durante la categorización de “vulnerabilidad extrema” el terreno admitía edificaciones en él. Luego transcribe nuevamente los usos permitidos ya citados (que incluyen el residencial, conexos a los residenciales, iglesias, supermercados, colegios, etcétera) y afirmó que estos usos “(…) también se informan para la zona residencial de alta densidad en la prueba documental que se titula "Reglamentación del Plan Regulador" visible de folios 109 a 114 del Tomo I de la carpeta física de este expediente (prueba referenciada en el hecho probado 4).”. Es decir, con base en los estudios de usos de suelo del 10 de septiembre de 2013 y 29 de enero de 2014 -invocados por el recurrente como sustento de sus alegatos- la sentencia concluye que el terreno soportaba una calificación de vulnerabilidad extrema, pero según esos mismos estudios en el inmueble se podía edificar conforme a una serie de usos permitidos. Así las cosas, es la afirmación del actor en el sentido de que el inmueble no admitía construcciones previo a sus gestiones ante SENARA, la que carece de sustento, pues los estudios de uso de suelo así expresamente lo indican junto con el dato de que el área era de vulnerabilidad extrema. Ahora, si este último criterio, pese a lo afirmado por la Municipalidad, impedía construir conforme a los usos permitidos informados por el ayuntamiento, tal y como parece sugerir el recurrente en su cuarto reparo procesal, recalificado como de fondo, tal conclusión se basa únicamente en su dicho, sin un análisis probatorio y jurídico mínimo de sustento. Lo dicho hasta aquí no se modifica por la consideración de las afirmaciones del testigo Mario Iván Rojas Sánchez -último medio de prueba citado por el recurrente-. Sobre esta probanza conviene recordar que su testimonio fue puesto en entredicho por el Tribunal porque el señor Rojas: “aún cuando este dijo en la audiencia complementaria creer que el valor de la finca pasó de $40 el metro cuadrado a $108 por metro cuadrado, declaró minutos después ni siquiera recordar el valor de la finca al momento en que hizo el avalúo ni la naturaleza registral del inmueble, afirmaciones que devienen claramente incomprensibles para alguien que informó ser ingeniero civil y que fue contratado según su propio dicho para realizar un avalúo de la finca; de ahí que el criterio referenciado por este profesional no reuniera los requerimientos mínimos y necesarios para dotar de seriedad la información ofrecida, testigo que además valga agregar tampoco fue ofrecido en carácter de perito sino únicamente para deponer de aquellos hechos que le constaban” . Así las cosas, a este medio de prueba se le restó utilidad para extraer de él elementos de convicción, todo lo cual no controvierte el recurrente, sino que insiste en su valoración y soslaya el juicio que, al respecto, hizo el Tribunal de instancia, que no se ocupa en demeritar. En síntesis, los mismos medios de prueba en los que se basan todas estas censuras fueron examinados por el Tribunal y, conforme a las razones expresadas en el fallo, que el recurrente no combate, conducen a descartar un incremento de valor en la finca de Malesa luego de las gestiones del actor ante el SENARA, pues de previo a ellas el terreno admitía edificaciones. Esto, como bien afirmó la sentencia atacada, conducía al rechazo de sus pretensiones de enriquecimiento sin causa, que partían, en ambos casos, del presupuesto fáctico de imposibilidad de construir antes de sus gestiones ante el SENARA, lo cual se ha descartado. En consecuencia, todos estos planteamientos (cuarto procesal recalificado como de fondo y primero, cuarto y décimo sustantivos) no son de recibo y habrán de denegarse.”. (El último énfasis se añade). Así las cosas, este primer reproche que el gestionante señala como omitido por este órgano, fue debidamente considerado y resuelto en la sentencia, por lo que su gestión sobre este extremo no es de recibo.
III.Como tercer planteamiento señala que la Sala omitió considerar su sexto reproche sustantivo en el que reprochó violación directa de la ley por falta de aplicación del artículo 692 del Código Civil y aplicación indebida de los numerales 764 y 797 del Código Civil. En ese cargo, continúa, reclama que la sede previa no apreció el incumplimiento grave y primero en tiempo por parte de Malesa S.A., que generó la aplicación de la exceptio non adimpleti contractus, con lo cual se vulneraron los artículos 692, 764 y 797 del Código Civil. Al respecto es preciso señalar lo siguiente. El alegato del gestionante permite constatar que la sentencia de la Sala tiene un error material, pues en la síntesis del tercer reparo por el fondo se omitió señalar que éste incluía los argumentos del sexto reparo sustantivo y que ese último reparo sería examinado con ocasión del examen del tercer cargo por el fondo, según se comprobará. Los argumentos del sexto reparo de fondo del recurso de casación de la parte actora se constriñen a lo siguiente. En su tesis, a favor del actor operó la excepción de contrato no cumplido ya que la vendedora se negó a firmar los documentos donde constaba la compraventa y a suscribir las escrituras de traspaso, de modo que Malesa incumplió primero. Con base en ello solicitó se acogiera su pretensión principal en la que, ha de recordarse, pedía se declarase la existencia de una compraventa en los términos de una adenda verbal concertada entre las partes. Ahora bien, en su tercer reparo por el fondo alegó estos mismos argumentos, junto con otros adicionales, según permite constatar la síntesis que de ellos se incluyó en el Considerando XVIII del fallo de esta Sala. En ese acápite del fallo se indicó: “XVII. (…) La tercera, quinta y sétima censuras también se estructuran sobre la misma base temática, por lo que se examinarán en conjunto. En la tercera alega error de derecho en la apreciación de incumplimiento grave y primero en tiempo de Malesa. Al respecto arguye lo siguiente. Si se modifica el cuadro fáctico en el sentido de entender que sí hubo un último acuerdo convenido el 25 de agosto de 2014, se debe colegir que hubo incumplimiento gravísimo por parte de la sociedad vendedora. Tal y como fue señalado en la ampliación de la demanda, los personeros de Malesa deliberadamente se negaron a firmar su versión escrita e intentaron desconocer lo que se había pactado. Esto coincidió con el vencimiento del plazo del contrato anterior, firmado entre el 1 y 2 de agosto de 2014 y con la emisión de la viabilidad ambiental por parte de SETENA antes de que algún personero formal de Malesa hubiese firmado el ejemplar escrito de lo convenido. El incumplimiento de Malesa se desprende de su negativa a ejecutar la compraventa pactada. A favor del actor operó la excepción de contrato no cumplido porque sí puso a disposición de Malesa la posibilidad de cobrar la primera cuota de $50 000 pactada, cuando le entregó un cheque firmado con espacios por rellenar para cubrir el pago. Pese a ello la sociedad vendedora se negó a rellenar el cheque y presentarlo para su cobro. Por ello no existe incumplimiento del actor. El Tribunal no analizó si Malesa incumplió. Su análisis lo enfila hacia el contrato del 1 y 2 de agosto de 2014 que se revocó bilateralmente, de manera tácita, con el contrato suscrito un mes después. A partir de la existencia del contrato definitivo de compraventa, cuya versión firmó el actor el 1 de septiembre de 2014, se debió tener por incumplido al intentar desconocerlo y negarse a cumplirlo. (…).” Así, la tercera censura de índole indirecta contenía los reparos del sexto motivo de carácter directo. Respecto de todos estos alegatos, la Sala emitió criterio en los siguientes términos: “XVIII. Todas estas censuras parten del presupuesto de tener por demostrada la concertación de la adenda entre ambas partes, que daba lugar a una compraventa, lo cual, a la luz de lo señalado en el Considerando XVI, resultó descartado. Se reitera que no hay pruebas de sustento de que Malesa consintiera en esa adenda, de modo que no estaba obligada a suscribirla, ni tenía causa jurídica para llenar un cheque y presentarlo al cobro por concepto de un negocio que no concertó. Así las cosas, tampoco reviste utilidad revisar si ese título era garantía o pago pues, de nuevo, no hay elementos que prueben el consentimiento de Malesa en los términos de la adenda que procuraba el actor. En consecuencia, las censuras no son de recibo y habrán de denegarse.” (El énfasis se añade). Es decir, se afirmó que no había sido demostrada la existencia de una compraventa entre las partes, que es el argumento que presuponían, entre otras, sus censuras tercera y sexta. Por todo lo señalado, tan sólo corresponde advertir la existencia de ese error material, que consistió en no indicar que el reparo sexto se hallaba contenido en la tercera censura, ambas por razones de fondo, de modo que las razones explicitadas con ocasión de la resolución del tercer cargo sustantivo, le eran plenamente aplicables.
IV.En su cuarto alegato sostiene falta de pronunciamiento de la Sala de su décimo sexto cargo de casación en el que acusó violación directa de los numerales 1043 y 1044 del Código Civil en cuanto al rechazo de la pretensión subsidiaria tercera, en que se reclamó indemnización por enriquecimiento sin causa de Malesa. No lleva razón. Cabe recordar que el recurrente enumeró sus reparos procesales y de fondo bajo una secuencia que los aglutinó en conjunto, de modo que su censura décimo sexta corresponde a su décima disconformidad de índole sustantiva, numeración que fue la seguida en el recurso luego de separar los cargos procesales de los de fondo. En el Considerando XIII, refiriéndose a los motivos sustantivos, el fallo indicó: “XIII. El actor formula diez motivos de censura. En vista de que el primero, el cuarto y el décimo versan sobre la misma unidad temática, se sintetizarán en conjunto para su resolución posterior. En su primer reparo alega lo siguiente (…). En su cuarta censura alega (…). En su décimo reparo alega interpretación indebida de los artículos 1043 y 1044 del Código Civil pues hubo enriquecimiento de Malesa a partir de las labores realizadas por el actor, cuando estaba en el proceso de adquirir la finca. Al efecto reprocha los argumentos que se sintetizan a continuación. Antes de que se hicieran las gestiones que llevaron a la modificación de la declaratoria de vulnerabilidad extrema por SENARA, en ese terreno no se podía construir pues tenía vedado cualquier desarrollo inmobiliario. Al eliminarse esa declaratoria aumentó su valor comercial. Por ello se debió otorgar, por metro cuadrado, la diferencia indicada por el testigo-perito Mario Iván Rojas Sánchez, o debió dejarse su cuantificación para la fase de ejecución de sentencia pues debe resarcírsele a partir de la plusvalía generada a favor de la finca 4-241350-000.” Estas censuras fueron resueltas en el Considerando XIV, que si bien es considerablemente extenso, indicó, en lo de relevancia: “XIV. En estos tres planteamientos el actor alega, en resumen, que el terreno objeto de disputa no permitía construir en él por la declaratoria de “vulnerabilidad extrema” que recaía sobre él, estatus confirmado por los estudios de usos de suelo emitidos por la Municipalidad y fue gracias a sus gestiones ante SENARA que pasó a “vulnerabilidad leve”, lo cual permite edificar, valoriza el terreno y genera un enriquecimiento sin causa de su contraparte. (…) Es decir, en resumen, reclama por un lado enriquecimiento sin causa por las gestiones del señor Mohamed Ibrahim El Ghanam y, por otro, una sociedad de hecho con la dueña del terreno que, en ambos casos, hace que sus gestiones orientadas al “levantamiento de restricciones” conduzcan a una valorización del terreno, lo cual debe reconocérsele. (…). En síntesis, los mismos medios de prueba en los que se basan todas estas censuras fueron examinados por el Tribunal y, conforme a las razones expresadas en el fallo, que el recurrente no combate, conducen a descartar un incremento de valor en la finca de Malesa luego de las gestiones del actor ante el SENARA, pues de previo a ellas el terreno admitía edificaciones. Esto, como bien afirmó la sentencia atacada, conducía al rechazo de sus pretensiones de enriquecimiento sin causa, que partían, en ambos casos, del presupuesto fáctico de imposibilidad de construir antes de sus gestiones ante el SENARA, lo cual se ha descartado. En consecuencia, todos estos planteamientos (cuarto procesal recalificado como de fondo y primero, cuarto y décimo sustantivos) no son de recibo y habrán de denegarse.”. De este modo, ese motivo de casación no acusa omisión de referencia ni análisis, por lo que su planteamiento debe descartarse.
V.Finalmente en su quinto alegato señala que el fallo de la Sala le endilga haber omitido una serie de alegaciones que sí externó en el proceso y esa supuesta omisión se usa como argumento para denegar pronunciamiento sobre tres agravios, pese a que sí las externó. Según dice, en su segundo agravio procesal acusó que la sentencia de primera instancia no analizó el tema de la excepción de contrato no cumplido, en el sentido de que no se podía aducir que el señor El Ghanam hubiera inobservado lo pactado por no pagar el precio convenido, porque existía incumplimiento grave y primero de Malesa. En el tercer agravio procesal, continúa, acusó una falta de fundamentación respecto de esa razón de derecho y reprochó que el a quo había obviado la existencia de esa defensa, provocándole indefensión. En el décimo segundo agravio, explica, también formuló alegatos sobre las consecuencias de la excepción de contrato no cumplido y la violación directa del precepto 692 del Código Civil. Sin embargo, objeta, la sentencia de la Sala rechaza el segundo y tercer reparos pues sostiene que omitió alegar la excepción de contrato no cumplido. En su recurso puntualizó los momentos procesales en que se invocó la exceptio non adimpleti contractus. Lo alegó en su escrito de demanda, en la ampliación de la demanda, en la réplica de la contrademanda, en audiencia preliminar y en su alegato de conclusiones. En su tesis la Sala incurre en grave error al rechazar los agravios segundo y tercero del recurso bajo la aseveración infundada de que nunca invocó la excepción de contrato no cumplido, porque sí lo hizo. Esto configura un defecto de incongruencia por infra petita o citra petita, porque se omite pronunciamiento sobre agravios del recurso de casación. Tampoco lleva razón por las razones que se dirán. El Considerando V de la sentencia que se solicita adicionar y aclarar hace recuento de su segunda y tercera censuras procesales en los siguientes términos: “V. Las dos siguientes censuras comparten unidad temática, por lo que se examinarán en conjunto. En su segunda disconformidad plantea incongruencia y alega lo siguiente. Hay un tema fundamental que debió ser analizado por el Tribunal. Malesa afirmó que cuando venció el plazo otorgado en la opción de compraventa suscrita el 1 y 2 de agosto de 2014, el comprador no hizo pago del precio pactado. Al respecto, el señor El Ghanam argumentó tres puntos: 1) la existencia de un acuerdo posterior entre ellos, que él firmó, no así Malesa; 2) la entrega de un cheque firmado que Malesa sólo debía completar con el monto a ser cobrado, emitido por El Beso Restaurante S.R.L., de la cual el actor es gerente; 3) el señor El Ghanam no estaba obligado a realizar los pagos por el incumplimiento de Malesa, quien se negó a reconocer lo pactado y eso configuró la exceptio non adimpleti contractus. Este argumento se adujo en los hechos 8, 76 a 78 de la demanda y en los hechos 31, 36, 38, 47, 57, 71 y 74 de la réplica de la contrademanda. En la réplica de la reconvención se adujo cómo aplicaba en este caso, lo que impedía tener al actor como incumpliente. También se invocó en la audiencia preliminar y en el alegato de conclusiones de la audiencia complementaria. Sin embargo, la sentencia omite su análisis. El actor, en su demanda, y al replicar la reconvención, acusó incumplimiento grave y primero en tiempo de Malesa por negarse a cumplir con el acuerdo verbal llevado a cabo que modificaba los alcances del convenio del 1 de agosto de 2014 y negarse a recibir el pago de la primera cuota. Sin embargo, el Tribunal no lo analiza. En la solicitud de adición y aclaración del fallo se indica que no se había analizado la excepción de contrato no cumplido porque no se opuso en la oportunidad procesal prevista por el numeral 37.2 del Código Procesal Civil, pese a que se invocó en la réplica de la contrademanda. En su tercer motivo de disconformidad alega falta de fundamentación de la aplicación de la excepción de contrato no cumplido por la omisión absoluta de analizarla, pues el tema fue invocado a lo largo del proceso, según se expuso, pero el Tribunal omitió referirse al punto.” Al resolver estos alegatos, la Sala indicó: “VI. La revisión pormenorizada de los hechos de su demanda y contestación de la contrademanda, mencionados en las dos censuras en análisis, permite constatar que el actor alegó la existencia de una primera opción de compraventa entre los aquí litigantes y un segundo acuerdo verbal que su contraparte se negó a suscribir. Estos aspectos fueron examinados en el fallo, en el que se descartó que las partes hubieran arribado a un nuevo acuerdo verbal, en tanto concluyeron, a partir del análisis probatorio, que la última propuesta del actor no fue consentida por Malesa. Así las cosas, estos alegatos fácticos fueron abordados en la sentencia y se resolvieron en forma contraria a la tesis del actor. Su demanda y la contestación de la contrademanda no dan cuenta de que haya alegado una excepción de contrato no cumplido. Así las cosas, no puede echar de menos un pronunciamiento sobre un extremo que expresamente no requirió en tiempo y forma, al contestar la contrademanda, según exige el numeral 37.2 del Código Procesal Civil. A la luz de lo establecido por ese precepto, ese era el momento procesal máximo en el que debía plantear la excepción de contrato no cumplido, tal y como le indicó la instancia previa. En consecuencia, sus reproches deben denegarse.” (El énfasis se añade). Es decir, en resumen, la sentencia descartó la incongruencia por dos razones. En primer lugar, en lo que corresponde a sus pretensiones activas, esto es, como parte actora del proceso, porque los fundamentos alegados por la parte como justificación para la “excepción de contrato no cumplido”, que versaban en el incumplimiento previo y grave de su contraparte, de un nuevo acuerdo verbal, fueron descartados en tanto la compraventa que la parte actora alegada como incumplida por la vendedora no se probó. En segundo lugar, respecto a sus pretensiones pasivas, esto es, como parte codemandada en el proceso, porque no podía echar de menos pronunciamiento sobre una excepción que no alegó. Ahora insiste en el punto señalando que, contrario a ese segundo argumento de la Sala, sí invocó oportunamente, en tiempo y forma, la excepción de contrato no cumplido de modo que no puede endilgársele omisión de invocarla. Su insistencia en el punto obliga a una precisión. Respecto a lo que alegó en sus pretensiones activas en las que procuraba la declaratoria de un derecho a su favor, la tesis del incumplimiento previo y grave de Malesa, se explica una vez más, fue descartada por el órgano de instancia, quien excluyó la existencia de contrato de compraventa. Si su teoría del caso suponía que arribó a una compraventa con Malesa y que ésta lo incumplió, por lo que él no debía honrar los pagos que le correspondían, pero la sentencia expresamente descartó la existencia de esa compraventa, el punto argüido por la parte no sólo fue examinado expresamente, sino que, además, carecía de sentido lógico-jurídico el examen de si la compraventa descartada (por falta de prueba de su existencia) había sido incumplida. El cumplimiento/incumplimiento de una prestación debida es un análisis que sólo cobra sentido, en materia contractual, a partir de la preexistencia de un contrato válido y eficaz y carece absolutamente de racionalidad y sentido jurídico sin él, de modo que el extremo cuyo pronunciamiento echa de menos, no se constataba en el fallo de instancia pues, una vez más, sus argumentos, al respecto, fueron descartados. Ahora bien, en lo que corresponde a sus pretensiones como parte pasiva de este proceso, es decir, como litigante contrademandado, ha de deslindarse que el actor reconvenido no alegó la excepción de contrato no cumplido, sino propiamente la falta de derecho. En efecto, si bien en su escrito de contestación de la contrademanda incluyó bajo el título “Derecho”, un subtítulo denominado “Naturaleza de la adenda suscrita y excepción de contrato no cumplido”, en ese acápite estableció que la adenda celebrada entre las partes constituía un contrato de compraventa que no se pudo ejecutar por el incumplimiento “grave y primero en tiempo de Malesa”. Es decir, señalaba -una vez más- la existencia de una compraventa definitiva que su contraparte incumplió, aspecto que era una reiteración de sus argumentos esbozados en la demanda y que, se reitera, fueron abordados y descartados por el órgano de instancia, pues no se probó la compraventa que la actora reclamaba incumplida por Malesa. Ahora, en su acápite de “Excepciones” a la contrademanda, invocó únicamente la de falta de derecho (folios 35 y 36), excepción que fue acogida por el órgano de instancia quien denegó íntegramente la reconvención y no se pronunció expresamente sobre la “exceptio non adimpleti contractus” porque no fue alegada como tal contra la contrademanda, según le advirtió oportunamente la sentencia de instancia y el pronunciamiento de la Sala. En todo caso, se abona ahora, el examen de esa cuestión carecería de casación útil porque su excepción de falta de derecho sí fue acogida. Todo lo señalado hasta aquí no se modifica por la consideración de lo que la parte haya abonado, al respecto, en sus conclusiones o audiencia preliminar pues, en resumen, sus planteamientos fácticos sobre la exceptio non adimpleti contractus fueron descartados y la excepción de falta de derecho -que sí fue oportunamente invocada- condujo al rechazo de la contrademanda, extremo favorable a sus intereses por lo que no hay sentido en que lo pretenda revertir. Finalmente, respecto a lo que señala sobre el rechazo tácito de su sexta censura por el fondo (doceavo cargo del recurso) se remite a lo señalado en el Considerando III.
VI.De conformidad con todo lo señalado, y en atención a que según dispone el artículo 63 del Código Procesal Civil, no hay ningún aspecto que adicionar o aclarar en el dispositivo del fallo y tan sólo corresponde enmendar el error material por el que se omitió indicar, en el Considerando XVII, que el tercer reparo por el fondo incluía los argumentos del sexto reparo sustantivo.
POR TANTO
De oficio, se corrige el error puramente material por el que se omitió indicar, en el Considerando XVII, que el tercer reparo por el fondo incluía los argumentos de sexto reparo sustantivo. Se rechaza la solicitud de adición y aclaración. rgu.
LUIS GUILLERMO RIVAS LOAICIGA - MAGISTRADO/A IRIS ROCIO ROJAS MORALES - MAGISTRADO/A CARLOS GUILLERMO ZAMORA CAMPOS - MAGISTRADO/A DAMARIS VARGAS VÁSQUEZ - MAGISTRADO/A JORGE LEIVA POVEDA - MAGISTRADO/A
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