Limitation of Claims over Utilities and Environmental Proceedings in a Land SalePrescripción de reclamos por servicios y procedimiento ambiental en compraventa

EV Template Generation: D:\Gestion-Judicial\Servidor de Archivos\MODELOS\S1SENT005.dpj Res. 001516-F-S1-2024 FIRST CHAMBER OF THE SUPREME COURT OF JUSTICE. San José, at dieciseis horas cuatro minutos del veinticuatro de octubre de dos mil veinticuatro.

Ordinary proceeding brought by THE BLUE OCEAN S.A. against GERARDO ALBERTO GONZÁLEZ ESQUIVEL and RADIANT SUN VALLEY S.A. Attorney Juan Antonio Mainieri Acuña acts as special judicial representative (apoderado especial judicial) for the plaintiff company, and attorney Ricardo González Mora for the defendants. The plaintiff files an appeal on points of law (recurso de casación) against judgment 2023-001080, issued at 09:32 hrs. del 16 de diciembre de 2023 by the Agrarian Court of the Second Judicial Circuit of San José, composed of Judges Ruth Alpízar Rodríguez (reporting judge), María Rosa Castro García, and Magda Díaz Bolaños.

Opinion drafted by Justice Vargas Vásquez

WHEREAS

In essence, the plaintiff explained that, in the Puerto Cortés, Puntarenas area, there is a real-estate development called Radiant Sun Valley, which was advertised under the name Radiant Sun Valley -Ventana del Pacífico- and promoted as a high-end development featuring properties with spectacular views of the South Pacific. It stated that The Blue Ocean, S.A. acquired the property described as follows: province of Puntarenas, registration number 176361-000, type: pastureland, lot 27; located in the first district (Puerto Cortés), fifth canton (Osa), province of Puntarenas, bounded to the north by an agricultural easement (servidumbre agrícola), to the south by Radiant Sun Valley, S.A., to the east by an agricultural easement, and to the west by Honorios Madrigal Madrigal; measuring seis mil doscientos treinta y siete metros treinta y dos decímetros cuadrados, according to survey plan P-1122132-2006.

It indicated that the property was sold by Mr. Jorge Cortés Porras, acting as legal representative of Radiant Sun Valley, S.A. It recounted that, on 28 de mayo de 2008, a purchase-option agreement (contrato de opción de compra) was signed, establishing, among other conditions: A) That the property would have electricity, water, sewerage, and completed roads. B) That the price would be sesenta y nueve mil dólares (US$69,000), legal tender of the United States of America. The price would be paid as follows: I) An initial payment of $500 dólares. II) A discount of $1,000 dólares to be deducted from the price of the property. III) A discount of $5,000 dólares. IV) The sum of $6,400 dólares to Rutchailo, S.A. on 26 de mayo de 2008. V) If the balance was paid no later than 15 de julio de 2008, a 5% discount would apply. VI) Any outstanding balance would be financed for tres años at an interest rate of 10%.

It added that, once the itemized amount had been paid, the shares of the company owning the lot would be endorsed. It explained that the lot was subdivided (segregado), and property 6-176361-000 was transferred to the plaintiff company by deed number 325-9, executed at 16:30 hrs. del 30 de mayo de 2011 and appearing on folio 198 vuelto of volume 9 of the notarial record of Notary Xinia María Arias Naranjo. It alleged that, at the end of 2019, it learned of administrative proceeding number 270-08-TAA before the Administrative Environmental Tribunal against Radiant Sun Valley and others. It states that the property sold originated from property 147760-000, which was registered in the name of Radiant Sun Valley, S.A., corporate identification number 3-101-389801. It adds that property registration number 6-147760-000 was subdivided into veintitrés lots retained in the owner’s name, through deed number 241-8, executed at 10:00 hrs. del 30 de julio de 2010 by Notary Xinia Arias Naranjo, dated 30 de julio de 2010, and appearing on folio ciento cuarenta y ocho vuelto of the eighth volume of the notary’s record.

It complained that the sellers never informed it or otherwise made it aware of the administrative proceeding, expediente número 270-08-03-TAA, which was still under investigation when the complaint was filed, and that a resolution dated 21 de julio de 2008 ordered the commencement of the ordinary administrative proceeding (procedimiento ordinario administrativo) for the purpose of: “investigating whether the Project called Radian (sic) Sun Valley, Vista Sin fin, Tropical Verdes y Sueños del Trópicos complies with the Environmental and Natural Resources Protection Law (Ley Tutelar del Ambiente y los Recursos Naturales).” Furthermore, the operative part (parte dispositiva) provides: “(…) First: To order the projects called Radian (sic) Sun Valley, Vista Sin Fin, Tropical Verdes y Sueños del Trópico to immediately halt any construction, project, or activity until this Tribunal determines otherwise (…)”.

It outlined that Mr. Jorge Cortés Porras entered an appearance in the administrative proceeding on 2 de septiembre de 2008. Although the interim measures (medidas cautelares) were modified, the proceeding remains under investigation. It stated that it was never informed of the existence of the proceeding that directly affected the property it had acquired. It asserted that one of the conditions for purchasing the property was that it would be possible to build a house in the area. However, as recorded in official letter 0051-2019, issued by ASADA San Buenas Coronado on 13 de septiembre de 2019, in response to an inquiry concerning water availability in the area, the entity replied: “…for purposes of water availability, we inform you that our potable-water system does not cover this area; as we understand it, this lot belongs to a private lot development located in the Chontales sector in the district of ciudad cortés (sic).” Accordingly, the infrastructure necessary to build the house on the lot does not exist.

It emphasized the existence of a purchase-option agreement that established the price to be paid for the property, and that, in mayo del 2011, the lot was transferred to the company. It asserted that the breaches were exclusively attributable to the defendants. It stated that the property had been acquired for use as a retirement residence and for the construction of a new home, with the aim of fulfilling the dream of having a home in a “tropical paradise.” However, that purpose had been frustrated by the defendant’s negligent and unjustified conduct, which had caused distrust and disappointment regarding the possibility of obtaining a home of its own. It requested that the judgment declare: “Principal claim (pretensión principal): 1. That the plaintiff paid the sum of sesenta y nueve mil dólares (US$69,000) for the property. 2. That the agreement be declared terminated because the defendant breached its terms and the infrastructure promised to the plaintiff is unavailable. 3.

That the defendant be ordered to pay the plaintiff sesenta y nueve mil dólares (US$69,000) as compensation for failure to perform its obligations. 4. That the defendants be held jointly and severally liable for payment of the non-pecuniary damages (daño moral) caused by the breach of contract, estimated at veinticinco millones de colones (¢25.000.000). 5. That interest be paid, calculated from the time the plaintiff made payment to the defendant until payment in full. 6. That the amounts be indexed until payment in full. 7. That the defendant be ordered to pay the attorney’s fees and litigation costs (costas personales y procesales) of this proceeding. 8. That the defendant be ordered to pay the damages and losses (daños y perjuicios) associated with the breach. The damages are detailed as follows: A. As direct damages (daño directo), the sum of sesenta y nueve mil dólares (US$69,000), because the plaintiff was deprived of that amount to acquire a property on which a house cannot be built, despite the defendant’s representation to the contrary; at today’s exchange rate, that amount is equivalent to cuarenta y dos millones seiscientos cuarenta y dos mil colones (¢42,642,000).

B. As non-pecuniary damages, veinticinco millones de colones (¢25.000.000), because the breaches are solely and exclusively attributable to the defendant, and the property was acquired to serve as the place where the plaintiffs would retire in this country. The plaintiffs intended to build a new home and thus fulfill their dream of having a residence in a tropical paradise. That dream has been thwarted by the defendant’s negligent and unjustified conduct. These acts have eroded the plaintiffs’ psychological well-being, causing distrust and disappointment regarding the possibility of obtaining a home of their own. C. As consequential losses (perjuicios), that interest be paid, calculated from the time the plaintiff made payment to the defendant until payment in full, together with the corresponding indexation. The foregoing is intended to adjust the value of the money over time so that any eventual award retains its value.” The defendants denied the claim and raised the defenses (excepciones) of lack of a legal right, lack of standing, and the statute of limitations (prescripción).

The Agrarian Court of the Second Judicial Circuit of the Southern Zone, composed of Judge Marisel Zamora Arias, ruled in judgment no. 2023-000218, issued at 10:25 hrs. del 11 de julio del 2023: “In accordance with the foregoing and articles 868 and 879 of the Civil Code, the defense based on the extinctive statute of limitations (prescripción negativa) raised by the defendant company, Radiant Sun Valley, IS UPHELD; the right of the plaintiff Ocean Blue S.A. to bring an action is declared time-barred, and this case is therefore ordered closed. As to costs, the plaintiff is ordered to pay both categories of costs in this proceeding.” The special judicial representative of The Blue Ocean S.A. filed an appeal (recurso de apelación). In judgment no. 2023-001080, issued at 9:32 hrs. del 16 de diciembre del 2023, the Agrarian Court of the Second Judicial Circuit of San José, composed of Judges Ruth Alpízar Rodríguez, María Rosa Castro García, and Magda Díaz Bolaños, affirmed resolution 218 of once de julio del dos mil veintitrés. Dissatisfied with the ruling, the plaintiff files an appeal on points of law.

Appeal on points of law based on procedural grounds (Casación por motivos procesales) In the only objection of this nature, it alleges an inconsistency (incongruencia) arising from opposing positions within the judgment. It contends that the ruling recognizes that the complaint seeks acknowledgment of hidden defects (vicios ocultos) existing at the time of sale. It also establishes that the limitation period (término de prescripción) in cases involving redhibitory defects (vicios redhibitorios) must be calculated from the time the defects become apparent. Nevertheless, the ruling reaches an illogical and untenable conclusion by finding that, in this case, the limitation period must be calculated from the time of the sale, despite the possible existence of redhibitory defects, because the complaint seeks rescission of the contract (resolución contractual). It argues that this contradiction is sufficient grounds for declaring the ruling ineffective, since it lacks adequate and consistent reasoning.

It discusses judgment 77-1995 of 15:30 on 12 de julio de 1995, issued by the Sala Primera. It maintains that the case law of the Sala Primera has repeatedly established that, in cases involving redhibitory defects, the limitation period begins to run when the defects become apparent. It cites decisions no. 320-1990 of 9 de noviembre de 1990, https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0034-150822, reiterated in decisions No. 77-1995 of 12 de julio de 1995, https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0034-162967, No. 86-1996 of 9 de agosto de 1996 https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0034-175814, and No. 209-2004 of 24 de marzo de 2004 https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0034-270041. It challenges the ruling’s determination that the limitation period cannot be calculated under the rules governing redhibitory defects because the relief sought is rescission of the contract for breach.

In its view, Article 874 of the Código Civil was applied incorrectly with respect to when the limitation period for legal actions involving redhibitory defects begins to run. It maintains that, in cases involving redhibitory defects, the period must not be calculated from the execution of the deed of sale, but from the time the buyer discovers the hidden defects. It argues that the limitation period should not have begun on the date of the deed of sale because the defects were unknown due to their hidden nature. Instead, the limitation period should begin to run when the buyer becomes aware of the defects, which occurred in septiembre de 2019, when ASADA San Buenas Coronado issued an official letter stating that water was unavailable at the property. It maintains that the defendant falsely guaranteed certain conditions of the property and that discovery of the absence of those conditions constitutes a redhibitory defect, thereby making enforceable the seller’s obligation to compensate for the resulting damages (daños y perjuicios).

It requests that the challenged ruling be vacated and reversed insofar as it upheld the first-instance ruling that sustained the defense of limitations (excepción de prescripción) raised by the defendant.

In ruling on the defense of limitations, the Court stated: “This case does not assert an action for relative nullity (acción de nulidad relativa) (voidability (anulabilidad)), since the relief requested in the complaint indicates that the action asserted is for rescission of the contract due to breach, based on hidden defects. The negative limitation period (plazo de prescripción negativa) applicable to this type of action is the ordinary 10-year period (numeral 868 Código Civil). On that point, the Court of First Instance applied the correct standard in the challenged ruling. What is questionable about its reasoning for sustaining the defense of limitations is that it did not analyze whether the claims underlying the breach actually constitute hidden defects and, accordingly, whether the date of the sale agreement could properly be used as the starting point for all purposes. Nevertheless, despite that error, there are no grounds for altering the decision, as explained below.

In the third and fourth factual allegations of the complaint, the plaintiff-appellant explains that an option to purchase (opción de compra) was first signed on 28 de mayo de 2008, stipulating as conditions that the lot would have electricity, water, sewerage, and completed roads, as well as the manner in which the purchase price would be paid. The sale was completed three years later through deed 325-9 of 30 de mayo de 2011, from the ninth volume of the notarial records of notary Xinia María Arias Naranjo (images 39 and 62 EDC). The fifth and ninth factual allegations state: ‘For years, we pressed those reported for explanations as to why the works had not been completed. Because of the lack of progress on the infrastructure work despite the passage of time, we proceeded to conduct our own investigations, which revealed the hidden defects that the Defendant has concealed over time’ (images 11 to 17 EDC).

Consequently, with respect to the claim of breach arising from the absence of electricity, water, and sewerage on the lot as of the date of its transfer, the determination that the claim is time-barred is correct and must stand. The appellant expressly admits that, although the work and services agreed upon in the option to purchase had not been provided, it purchased the land in mayo de 2011 with knowledge and acceptance of that situation. According to the challenged ruling, the defendant was served with this complaint on 7 de octubre 2022 (a point not challenged on appeal and documented in the certificate of service by a notary: image 91 EDC). It is evident that, as of that date, more than the ordinary ten-year limitation period had elapsed. With respect to this claim, that period began to run from the date on which the property was acquired—the time from which the claim became enforceable—in accordance with Article 874 ibid. As to the other two claims, the decision must also stand because the alleged unavailability of water is encompassed by the preceding point and, in any event, under circumstances such as those presented here, that condition cannot legally be characterized as a ‘hidden defect.’ First, the buyer had the opportunity before purchasing the property to verify whether the lot had access to that service.

These are basic matters that must be verified before land is acquired, particularly when the intended purpose is to build a house on it. In this case, the appellant had 3 years between the option to purchase and completion of the sale to investigate—at least at a basic level—the conditions and services available on the lot subject to the transaction. If it failed to do so, it cannot seek to place absolute responsibility for that omission on the opposing party. In any event, as noted above, the matter does not qualify as a hidden defect because a person seeking to acquire real property could verify it beforehand by exercising ordinary prudence. Second, it has likewise not been established that obtaining access to water is impossible. The official letter from Asada, the only documentary evidence submitted on the issue, is not conclusive in that regard, since it states only that the entity does not serve that area (image 13 EDC).

Furthermore, as explained in decision 1173 of 07.12.2022 issued by this Court, Costa Rica provides various lawful means of obtaining access to water service (ranging from water connections (pajas de agua) supplied by the State to lawfully constructed wells). Accordingly, this claim, like the matter addressed in the preceding point, fails to meet the characteristic of being hidden and not identifiable by the buyer; nor has it been established beyond doubt that the matter complained of impairs the natural or inherent usefulness of the property. Finally, with respect to the breach consisting of ‘concealment of violations of environmental regulations,’ based on the seller’s failure to inform the buyer before the sale that a proceeding was pending before the Tribunal Ambiental (expediente 270-08-TAA), which allegedly began on 21 de julio del 2008 (after the option to purchase had been signed) and which the appellant claims it did not learn about until 2019, this likewise cannot be considered a hidden defect in the context of this case, because no current evidence was submitted regarding the scope and status of that proceeding in relation to the lot at issue here.

In other words, the existence of that proceeding and the documentary evidence submitted concerning it are insufficient to prove that the real property at issue in this case is unsuitable or incapable of serving its purpose in accordance with its nature, or that this circumstance prevents it from being used for the purposes for which it was acquired. The complaint merely offers and submits what is identified as a ‘copy of official letter TAA-538-2019, issued by attorney Ligia Umaña Ledezma of the Tribual Ambiental Administrativo, stating that as of 9 de septiembre de 2019, expediente number 270-08-03-TAA against Radiant Sun Valley, S.A., was at the preliminary investigation stage’ (image 67 EDC). Moreover, the appellant admits that the initial precautionary measures (medidas cautelares) were modified, without specifying how (image 16 EDC). Addressing this issue, the opposing party stated that the investigation had existed, but that the suspension of the work was lifted and that no precautionary measures are currently in effect (image 106 EDC).

As evidence, it submits only copies of certain documents from that expediente dating from 2008 to 2019, which likewise provide no useful information warranting a change to the application of the limitation period in the challenged ruling (image 136 EDC). For the reasons explained, for purposes of that defense, the allegations concerning the administrative complaint must be treated as a claim whose limitation period is calculated from the date of the agreement through which the lot was acquired and which does not qualify as a hidden defect (because it has not been established beyond doubt that it possesses the ‘characteristic of impairing the natural or inherent usefulness of the property’). Accordingly, like the other matters, this claim is also time-barred, as determined in the challenged ruling. The grounds of appeal examined therefore do not warrant altering the decision.” With respect to the procedural grievance, the appellant in cassation (casacionista) argues that the challenged judgment first lacked reasoning and then contained contradictory reasoning when ruling on the defense of extinctive prescription (excepción de prescripción negativa).

As to what the alleged error entails, this Chamber has stated: “Pursuant to the provisions of section 69.2 of the Civil Procedure Code (Código Procesal Civil), it is not a mechanism for disputing the legal grounds of the judgment. It arises when the reasoning is absent or nonexistent, either because none is provided or because its development is contradictory, such that it is impossible to clearly discern the reasoning that led to the ruling in the operative part of the judgment, thereby violating the parties’ procedural rights (due process and the right of defense). The inquiry is whether the judge provided the grounds upon which the decision was based. Thus, it is evident that this is a procedural claim, concerning potential failures to comply with the rules governing the course of the proceedings or the judgment, as well as the legal relationship linking the litigants and the adjudicator within the judicial proceedings and from which rights and obligations arise.

Judgments of the Sala Primera N° 00372 – 2023 at 10:54 on 09 de marzo de 2023 (https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0004-1144936) and N° 01911 – 2022 at 13:51 hrs. on 12 de agosto de 2022 (https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0004-1112343). An analysis of the decision under appeal confirms that, in ruling on the statute-of-limitations defense, the Tribunal provided the factual and legal grounds that led it to sustain that defense. Specifically, the judges explained in detail which rule applied in view of the nature of the claim and the relief sought and, consequently, established a ten-year limitations period. They then determined the point from which the limitations period began to run and, lastly, demonstrated that substantially more than the period established by the applicable rule had elapsed between that point and service of the complaint, clearly setting out a factual and legal analysis encompassing all elements of the statute of limitations and its application to the specific case.

Regarding the claim for breach of contract due to the lot’s lack of electricity, water, and sewerage at the time of its conveyance, this Chamber finds that those circumstances cannot legally be characterized as ‘latent defects (vicios ocultos).’ First, before the purchase, the buyer had the opportunity to verify whether the lot had access to those services, as these are basic matters that must be checked before acquiring land, particularly when the intended purpose was to use it to build a house. Moreover, three years elapsed between the date of the purchase option and the completion of the sale, during which the pertinent inquiries—at least regarding the basics—could have been made concerning the conditions and services available on the property. Second, it was established that the sale was completed by public deed 325-9 of 30 de mayo de 2011, from volume nine of the notarial record of notary Xinia María Arias Naranjo (fourth fact alleged in the complaint).

In other words, the plaintiff expressly acknowledged in its complaint that, despite the failure to comply with the provisions concerning those services agreed upon in the purchase option, it acquired the property with knowledge and acceptance of that situation. It is therefore contradictory to now allege ‘latent defects’ when the cause of action (causa petendi) seeks a declaration of breach of contract and the payment of damages. In light of the foregoing, the statute-of-limitations ruling issued by the Tribunal was not successfully rebutted. Consequently, the objection must be dismissed.

Cassation on Substantive Grounds As the sole substantive grievance, the appellant alleges a denial of due process caused by a violation of the right of defense and due process. It asserts that the Tribunal did not evaluate the testimonial and expert evidence submitted in the proceedings and merely proceeded to sustain the statute-of-limitations defense based on the dates stated in the complaint and the answer thereto. It argues that there can be no certainty because the evidence was evaluated only partially. It reiterates that the issuance of official letter 0051-2019, dated 13 de septiembre de 2019, was when it became aware that defects affecting the property it had acquired had been concealed from it.

The claim must be rejected because it is incapable of overturning the judgment, as it does not challenge the principal reasoning of the judgment issued by the Tribunal in ruling that the claim was time-barred and could not alter the outcome in any way. It is clear that the appellant disagrees with the judgment, but its objection does not challenge the ruling in any respect. Even with regard to the evidentiary issue, it merely refers to evidence in general terms without providing any analysis thereof. Consequently, the claim is procedurally defective because it does not specifically challenge the ruling in the judgment. For this reason, the objection shall be rejected.

In view of the foregoing reasoning and findings, the challenged decision does not contain the procedural or substantive violations alleged by the plaintiff company. The appeal must therefore be denied, and the judgment issued by the Tribunal Agrario del Segundo Circuito Judicial de San José must be affirmed.

POR TANTO

The appeal in cassation is denied. CBRUNS Luis Guillermo Rivas Loaiciga Rocío Rojas Morales Damaris Vargas Vásquez Jorge Leiva Poveda Carlos Guillermo Zamora Campos 1

EV Generación de Machote: D:\Gestion-Judicial\Servidor de Archivos\MODELOS\S1SENT005.dpj Res. 001516-F-S1-2024 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las dieciseis horas cuatro minutos del veinticuatro de octubre de dos mil veinticuatro .

Proceso ordinario establecido por THE BLUE OCEAN S.A. contra GERARDO ALBERTO GONZÁLEZ ESQUIVEL y RADIANT SUN VALLEY S.A. Actúa como apoderado especial judicial de la sociedad actora, el licenciado Juan Antonio Mainieri Acuña; y de la parte demandada, el licenciado Ricardo González Mora. El actor presenta recurso de casación contra la sentencia 2023-001080 de las 09:32 hrs. del 16 de diciembre de 2023, dictada por el Tribunal Agrario del Segundo Circuito Judicial de San José, integrado por las Juezas Ruth Alpízar Rodríguez (ponente), María Rosa Castro García y Magda Díaz Bolaños.

Redacta la Magistrada Vargas Vásquez

CONSIDERANDO

En lo medular, la parte actora explicó, en la zona de Puerto Cortés, Puntarenas, existe el desarrollo inmobiliario llamado Radiant Sun Valley, que se anunció bajo la denominación Radiant Sun Valley -Ventana del Pacífico-, y se promocionó como un desarrollo de alta gama con propiedades con vistas espectaculares al Pacífico sur. Apuntó, la empresa The Blue Ocean, S.A., adquirió el inmueble que se describe de la siguiente manera: provincia de Puntarenas, matrícula 176361-000, naturaleza terreno de potrero lote 27; ubicado en el distrito primero (Puerto Cortés), cantón quinto (Osa), de la provincia de Puntarenas, linda al norte con servidumbre agrícola, sur con Radiant Sun Valley, S.A, este con servidumbre agrícola y, oeste con: Honorios Madrigal Madrigal; mide: seis mil doscientos treinta y siete metros treinta y dos decímetros cuadrados, según el plano: P-1122132-2006. Indicó, el inmueble fue vendido por el señor Jorge Cortés Porras, actuando como representante legal de Radiant Sun Valley, S.A. Relató, el día 28 de mayo de 2008, se firmó el contrato de opción de compra, en donde se estableció entre otras condiciones que: A) Que el inmueble tendría electricidad, agua, alcantarillado, y caminos completos.

• B)Que el precio sería la suma de sesenta y nueve mil dólares (US$69,000), moneda de curso de los Estados Unidos de América. El precio sería pagado de la siguiente forma: I) Un pago inicial de $500 dólares. II) Un descuento de $1,000 dólares que se deduciría del precio del inmueble. III) Un descuento de $5,000 dólares IV) La suma de $6,400 dólares a la sociedad Rutchailo, S.A. el día 26 de mayo de 2008. V) Si se pagaba el saldo a más tardar el 15 de julio de 2008, se aplicaría un 5% de descuento. VI) Cualquier saldo, sería financiado por tres años, con una tasa de interés del 10%. Agregó, una vez pagado el monto desglosado, se procedería a endosar las acciones de la sociedad que fuese la dueña del lote. Explicó, el lote fue segregado, y traspasada la finca 6-176361-000, a la sociedad actora, mediante escritura número 325-9, de las 16:30 hrs. del 30 de mayo de 2011, visible al folio 198 vuelto del tomo 9 del protocolo de la notaria Xinia María Arias Naranjo.

Acusó, a finales del año 2019, se percataron sobre la existencia del procedimiento administrativo número 270-08-TAA, ante el Tribunal Ambiental Administrativo, contra de Radiant Sun Valley y otros. Apunta, el inmueble vendido deriva de la finca 147760-000, que se encontraba inscrita a nombre de Radiant Sun Valley, S.A., cédula jurídica 3-101-389801. Añade, la finca matrícula 6-147760-000, que segregó en cabeza propia veintitrés lotes, mediante la escritura número 241-8 de las 10:00 hrs. del 30 de julio de 2010, otorgada por la notaria Xinia Arias Naranjo, del 30 de julio de 2010, visible al folio ciento cuarenta y ocho vuelto del tomo octavo del protocolo de la notaria. Recrimina, los vendedores nunca le comunicaron, ni hicieron de su conocimiento, la existencia del proceso administrativo, expediente número 270-08-03-TAA, el cual se encuentra en investigación al momento de interponer la demanda, y por resolución del 21 de julio de 2008, se ordenó iniciar el procedimiento ordinario administrativo, con el fin de: “investigar si el Proyecto denominado Radian (sic) Sun Valley, Vista Sin fin, Tropical Verdes y Sueños del Trópicos cumple con la Ley Tutelar del Ambiente y los Recursos Naturales” .

Además, en la parte dispositiva establece: “(…) Primero: Ordenar a los proyectos denominados Radian (sic) Sun Valley, Vista Sin Fin, Tropical Verdes y Sueños del Trópico la paralización inmediata de cualquier obra, proyecto o actividad hasta tanto ese Despacho acuerde algo diferente (…)”. Esbozó, el señor Jorge Cortés Porras, se apersonó al proceso administrativo desde el 2 de septiembre de 2008. A pesar de que las medidas cautelares fueron modificadas, el proceso continúa en investigación. Mencionó, nunca se le informó sobre la existencia del proceso que afectó directamente el inmueble que adquirió. Aseveró, una de las condiciones para comprar el inmueble, es que en la zona existiera la posibilidad de construir una casa. Sin embargo, como consta en el oficio 0051-2019, emitido por la ASADA San Buenas Coronado, del 13 de septiembre de 2019, ante la consulta sobre la disponibilidad de agua en la zona, la entidad respondió: “…para efectos de disponibilidad de agua le indicamos que nuestro sistema de agua potable no cubre este sector, según lo entendemos este lote pertenece a un proyecto privado de lotes que existe en el sector de Chontales en el distrito de ciudad cortés (sic)”.

Por ello, no existe la infraestructura necesaria para construir la casa en el lote. Destacó, la existencia de un contrato de opción de compra, en el cual se estableció el precio que se pagaría por el inmueble, para mayo del 2011, se procedió con el traspaso del lote a la sociedad. Estipuló, los incumplimientos son imputables de manera exclusiva a la parte demandada. Comentó, el inmueble fue adquirido con el propósito de ser utilizado como lugar de retiro y para la construcción de un nuevo hogar, con el objetivo de cumplir el sueño de tener una vivienda en un “paraíso tropical”. Sin embargo, ese propósito se ha visto frustrado debido al actuar negligente e injustificado del demandado, lo que ha generado desconfianza y desilusión en la posibilidad de obtener una vivienda propia. Solicitó, que en sentencia se declare: “Pretensión principal: 1. Que la actora canceló la suma de sesenta y nueve mil dólares (US$69,000), por el inmueble. 2.

Se tenga por resuelto el contrato porque la demandada ha incumplido con lo establecido en el contrato, y no se cuenta con la infraestructura que le fue prometida a la actora. 3. Se proceda a ordenar a la demandada al pago de sesenta y nueve mil dólares (US$69,000), a la actora, por concepto de indemnización por no haber cumplido con lo obligado. 4. Se condene a las demandadas al pago del daño moral ocasionado por el incumplimiento del contrato, de forma solidaria, los cuales se estiman en la suma de veinticinco millones de colones (¢25.000.000). 5. Se proceda con el pago de los intereses, calculados desde el momento del pago de la actora a la demandada, hasta su efectivo pago. 6. Se proceda con la indexación de los montos, hasta su efectivo pago. 7. Se condene al pago de las costas personales y procesales del presente proceso. 8. Se condene a la demandada al pago de los daños y perjuicios relacionados con el incumplimiento.

Los daños se detallan de la siguiente manera: A. Por concepto de daño directo, la suma de sesenta y nueve mil dólares (US$69,000), al haberse despojado a la actora de dicha suma, para la adquisición de un inmueble que no tiene la posibilidad de que se le construya una casa, como le fue ofrecido por la Demandada, que al tipo de cambio de hoy equivalen a cuarenta y dos millones seiscientos cuarenta y dos mil colones (¢42,642,000). B. Por concepto de daño moral veinticinco millones de colones (¢25.000.000), ya que los incumplimientos son única y exclusivamente atribuibles a la demandada, y el inmueble que se adquirió tenía como fin que fuera el lugar para que los actores se retiraran en el país. Era la intención de los actores construir un nuevo hogar, y así cumplir el sueño de tener vivienda en un paraíso tropical. Dicho sueño ha sido truncado por el actuar negligente e injustificado del Demandado.

Estos actos han erosionado el estado psicológico de los Actores, generado desconfianza y desilusión en la posibilidad de lograr obtener una vivienda propia. C. Por concepto de perjuicios, se proceda con el pago de los intereses, calculados desde el momento del pago de la actora a la demandada, hasta su efectivo pago, al igual que la indexación correspondiente. Lo anterior con el fin de proceder a adecuar el valor del dinero en el tiempo, para que tenga vigencia una eventual condenatoria.”. La parte demandada contestó negativamente y opuso las excepciones de falta de derecho, falta de legitimación activa y prescripción.

El Juzgado Agrario del II Circuito Judicial de la Zona Sur, integrado por la Jueza Marisel Zamora Arias, en sentencia no. 2023-000218 de las 10:25 hrs. del 11 de julio del 2023, resolvió: “De conformidad con lo expuesto artículos 868 y 879 del Código Civil SE ACOGE la defensa de prescripción negativa que interpone la sociedad demandada, Radiant Sun Valley, se declara prescrito el derecho para accionar por parte de la actora Ocean Blue S.A en consecuencia se ordena el archivo de este expediente. En cuanto a costas se condena a la parte actora al pago de ambas costas de este proceso”. El apoderado especial judicial de The Blue Ocean S.A., interpuso recurso de apelación. El Tribunal Agrario del Segundo Circuito Judicial de San José, en sentencia no. 2023-001080 de las 9:32 hrs. del 16 de diciembre del 2023, integrado por las Juezas Ruth Alpízar Rodríguez, María Rosa Castro García y Magda Díaz Bolaños, confirmó la resolución 218 del once de julio del dos mil veintitrés. Disconforme con lo resuelto, el actor presenta recurso de casación.

Casación por motivos procesales En el único reproche de esta índole, alega un vicio de incongruencia por existir tesis opuestas dentro del fallo. Acusa, la resolución reconoce que la demanda busca el reconocimiento de vicios ocultos en el momento de la venta. Asimismo, establece que el cálculo del término de prescripción en casos de vicios redhibitorios debe comenzar desde que los vicios se hacen evidentes. Sin embargo, la resolución llega a una conclusión ilógica e insostenible al considerar que, en este caso, la prescripción debe computarse desde el momento de la venta, a pesar de la posible existencia de vicios redhibitorios, debido a que la demanda persigue la resolución contractual. Arguye, esta contradicción es motivo suficiente para declarar la ineficacia de la resolución, dado que carece de una fundamentación adecuada y coherente. Comenta la sentencia 77-1995 de las 15:30 del 12 de julio de 1995, de la Sala Primera.

Sostiene, la jurisprudencia de la Sala Primera, en reiteradas ocasiones ha establecido, que en los casos de vicios redhibitorios el plazo para el cómputo de la prescripción inicia a correr desde el momento que se evidencian los vicios. Menciona, los votos no. 320-1990 del 9 de noviembre de 1990, https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0034-150822 reiterada en los fallos No. 77-1995 del 12 de julio de 1995, https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0034-162967 No. 86-1996 del 9 de agosto de 1996 https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0034-175814 y No. 209-2004 del 24 de marzo de 2004 https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0034-270041. Cuestiona, la resolución establece que no es posible considerar que la prescripción debe computarse de conformidad con las reglas de los vicios redhibitorios, porque lo que se pretende es una resolución contractual por incumplimiento.

A su juicio, se aplicó incorrectamente el artículo 874 del Código Civil, en relación con el inicio del plazo de prescripción de las acciones legales en casos de vicios redhibitorios. Sostiene, en el caso de los vicios redhibitorios, el plazo no debe contarse desde la formalización de la escritura de compraventa, sino desde el momento en que los defectos ocultos son descubiertos por el comprador. Argumenta, la prescripción no debería haber comenzado en la fecha de la escritura de compraventa, ya que los vicios eran desconocidos debido a su naturaleza oculta. En lugar de ello, la prescripción debería empezar a contar desde el momento en que el comprador se percata de los vicios, lo que ocurrió en septiembre de 2019, cuando la ASADA San Buenas Coronado, emitió un oficio indicando la falta de disponibilidad de agua en la propiedad. Sostiene, la demandada garantizó falsamente ciertas condiciones del inmueble, y que, al descubrirse la ausencia de dichas condiciones, se configura un vicio redhibitorio, el cual da lugar a la exigibilidad de la obligación del vendedor de resarcir los daños y perjuicios causados. Solicita, se anule y revoque la resolución impugnada, en cuanto convalidó la resolución de primera instancia que acogió la excepción de prescripción opuesta por la demandada.

Al resolver la excepción de prescripción, el Tribunal señaló: “En este caso no se plantea la acción de nulidad relativa (anulabilidad), dado que, de las petitorias de la demanda, lo que se desprende es la acción de resolución contractual por incumplimiento, basado en vicios ocultos. El plazo de prescripción negativa aplicable a este tipo de acción es el ordinario de 10 años (numeral 868 Código Civil). En cuanto a ese aspecto, el Juzgado, en la resolución recurrida, aplica un criterio correcto. En lo que es cuestionable su fundamentación para acoger la prescripción, es en que no se analizan si los reclamos en los que se basa el incumplimiento efectivamente constituyen vicios ocultos, y en función de ello, si era o no posible tomar como punto de partida, para todos los efectos, la fecha del contrato de compraventa. Sin embargo, pese a ese error, no existe mérito para cambiar lo resuelto, conforme a lo que se explica a continuación.

En los hechos tercero y cuarto de la demanda la parte actora apelante explica que primero se firmó una opción de compra, el 28 de mayo de 2008, en la cual se establecieron como condiciones que el lote tendría electricidad, agua, alcantarillado y caminos completos y la forma como se pagaría el precio. La compraventa se perfeccionó tres años después, en escritura 325-9 de 30 de mayo de 2011, del tomo noveno del protocolo de la notaria Xinia María Arias Naranjo (imágenes 39 y 62 EDC). En los hechos quinto y noveno se afirma: “Durante años insistimos a los denunciados, explicaciones del por qué no se completaban las obras. Es a falta de avance en los trabajos en infraestructura, a pesar del avance del tiempo, que hemos procedido a realizar las investigaciones propias, que arrojaron los vicios ocultos que ha mantenido la Demandada en el tiempo” (imágenes 11 a 17 EDC). Por consiguiente, respecto del reclamo de incumplimiento por no existir en el lote electricidad, agua, alcantarillado, a la fecha de su traspaso, lo resuelto en cuanto a que está prescrito es correcto y debe mantenerse.

La parte apelante admite expresamente que, pese a no cumplirse lo pactado en la opción de compra sobre esas obra y servicios, compró el terreno en mayo de 2011, conociendo y aceptando dicha situación. La presente demanda quedó notificada a la parte demandada, según la resolución recurrida, el 7 de octubre 2022 (aspecto no objetado en el recurso y que consta en el acta de notificación notarial: imagen 91 EDC). Resulta evidente que transcurrieron a esa fecha más de los diez años de prescripción ordinaria, plazo que empezó a correr, en cuanto a este reclamo, desde la fecha en que se adquirió el bien (momento a partir del cual era exigible), conforme a lo dispuesto en el artículo 874 ibid. En relación con los otros dos reclamos, lo resuelto también debe mantenerse, dado que la alegada no disponibilidad de agua, queda comprendido en el punto anterior y en todo caso, en casos como el presente, esa circunstancia no se puede calificar legalmente de “vicio oculto”.

En primer lugar, la parte compradora tuvo la posibilidad de verificar, previo a la compra, si el lote contaba con acceso a ese servicio. Se trata de aspectos básicos que deben ser comprobados previo a la adquisición de un terreno, máxime si su fin era usarlo para construir una casa. Y en este caso, la parte apelante contó con 3 años entre la opción de compra y el perfeccionamiento de la compraventa para realizar la investigación -de al menos lo básico- sobre la condiciones y servicios con los que contaba el lote objeto de la negociación. Si no lo hizo, no puede pretender imputar a la parte contraria la responsabilidad absoluta de dicha omisión que, en todo caso, como se indicó, no califica como vicio oculto, por ser un tema verificable, con mediana prudencia por quien pretende adquirir un inmueble, previo a ello. En segundo lugar, tampoco se ha acreditado que exista imposibilidad de tener acceso al agua.

El oficio de la Asada, única prueba documental aportada sobre el tema no es concluyente al respecto, pues únicamente se informa que esa entidad no cubre el sector (imagen 13 EDC). Además, como se explica en el voto 1173 de 07.12.2022 de este Tribunal, en Costa Rica existen diversas formas legales de tener acceso al servicio de agua (desde pajas de agua brindadas por el Estado hasta pozos legalmente realizados). Conforme lo explicado, no se cumple entonces en cuanto a este reclamo, al igual que sucede con lo indicado en el punto anterior, con la característica de ser un aspecto oculto, no identificable por la persona compradora, así como tampoco con ser lo reclamado, de forma indubitable, una afectación a la utilidad natural o consustancial del bien. Finalmente, en lo que respecta al incumplimiento por “ocultamiento de violaciones a la normativa ambiental”, por no haber informado la vendedora a la compradora, antes de la venta, que existía un procedimiento ante el Tribunal Ambiental (expediente 270-08-TAA), que se afirma inició el 21 de julio del 2008 (luego de firmada la opción de venta), de lo cual asegura la parte apelante se enteró hasta el 2019, tampoco puede considerarse un vicio oculto, en el contexto del caso, dado que no se aportó prueba actualizada sobre sus alcances y estado en relación con el lote objeto de este proceso.

En otras palabras, la existencia de ese procedimiento y la documental aportada al respecto no es prueba suficiente de que el bien inmueble objeto de este proceso no sea apto ni útil para cumplir su fin, de acuerdo con su naturaleza; ni tampoco de que, por esa circunstancia, no pueda ser utilizado para los fines para los cuáles fue adquirido. Solo se ofrece y aporta con la demanda lo que se identifica como “copia del oficio TAA-538-2019, emitido por la licenciada Ligia Umaña Ledezma, del Tribual Ambiental Administrativo, que indica que para el 9 de septiembre de 2019, el expediente número 270-08-03-TAA, en contra de Radiant Sun Valley, S.A., se encuentra en la etapa de investigación preliminar” (imagen 67 EDC). Y quien apela, además, acepta que las medidas cautelares iniciales fueron modificadas, sin precisar cómo (imagen 16 EDC). La parte contraria, al referirse a este tema, afirmó que existió esa investigación, pero la paralización de la obra se levantó y actualmente no existen medidas cautelares (imagen 106 EDC).

Como prueba solo aporta copias de algunos documentos de ese expediente que datan de los años 2008 a 2019, que tampoco aportan datos útiles para variar lo resuelto en la resolución impugnada, sobre la prescripción aplicada (imagen 136 EDC). Por lo explicado, para efectos de dicha excepción, debe tenerse lo alegado respecto de esa denuncia administrativa, como un tema cuyo reclamo debe computarse a partir de la fecha del contrato por medio del cual se adquirió el lote, sin que califique como vicio oculto (por no cumplirse de forma indubitable la "característica de que afecta la utilidad natural o consustancial del bien). Y por ello, al igual que los otros aspectos, es un reclamo que también está prescrito, conforme se dispuso en la resolución recurrida. Los agravios analizados no son, por consiguiente, procedentes para variar lo resuelto”.

En lo que respecta al agravio procesal, el casacionista alega que el fallo impugnado incurrió primero en falta de fundamentación y luego en una fundamentación contradictoria, al momento de resolver la excepción de prescripción negativa. En cuanto al yerro argüido comporta, esta Cámara ha expresado: “de conformidad con lo estipulado en el canon 69.2 del Código Procesal Civil, no constituye un mecanismo para discutir los fundamentos jurídicos del fallo. Se origina cuando la motivación está ausente, es inexistente, sea porque no la hay, o porque su desarrollo resulta contradictorio, de manera que no resulte posible tener claridad respecto a los razonamientos que derivaron en lo resuelto en la parte dispositiva de la sentencia, lo que vulnera los derechos procesales de las partes (debido proceso y derecho de defensa). Se trata de verificar si el juez proporcionó los fundamentos en los cuales cimentó su decisión.

De ahí, es evidente, se trata de un cargo de índole adjetivo, lo cual atiende a eventuales incumplimientos de regulaciones que norman el íter procesal o la sentencia, al igual que la relación jurídica que vincula a los contendientes y al juzgador en el marco del proceso judicial y de la cual nacen derechos y obligaciones. Votos de la Sala Primera N° 00372 – 2023 de las 10:54 horas del 09 de marzo de 2023 (https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0004-1144936) y N° 01911 – 2022 de las 13:51 hrs. del 12 de agosto de 2022 (https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0004-1112343). Del análisis de la resolución objeto del recurso se puede corroborar que el Tribunal, al resolver sobre la excepción de prescripción, ofrece los fundamentos fácticos y de derecho que lo condujeron a acogerla. En concreto, las Juezas explicaron con detalle cuál era la norma aplicable debido a la naturaleza del reclamo y lo pretendido, por consiguiente, establecieron el plazo prescriptivo de diez años.

Luego, determinaron el momento a partir del cual se comienza a computar el plazo de prescripción y, por último, demostraron que, entre ese momento y la notificación de la demanda, transcurrió de sobra el plazo establecido en la norma aplicable, quedando claro el análisis fáctico y jurídico que abarcó todos los elementos de la prescripción y su aplicación en el caso concreto. Respecto al reclamo por incumplimiento contractual debido a la falta de electricidad, agua y alcantarillado en el lote al momento de su traspaso, para esta Cámara, esas circunstancias no se pueden calificar legalmente como “vicios ocultos”. En primer lugar, la parte compradora tuvo la posibilidad de verificar, previo a la compra, si el lote contaba con acceso a esos servicios, al tratarse de aspectos básicos que deben ser comprobados previo a la adquisición de un terreno, máxime si su fin era usarlo para construir una casa.

Además, desde la fecha de opción de compra y el perfeccionamiento de la compraventa transcurrieron tres años para realizar las investigaciones pertinentes -de al menos lo básico- sobre las condiciones y servicios con los que contaba el terreno. En segundo lugar, se acreditó que la compraventa se perfeccionó en escritura pública 325-9 del 30 de mayo de 2011, del tomo noveno del protocolo de la notaria Xinia María Arias Naranjo (hecho cuarto de la demanda). Es decir, la parte actora reconoció expresamente en su demanda que, pese a no cumplirse con lo pactado en la opción de compra, sobre esos servicios, adquirió el terreno conociendo y aceptando dicha situación, por lo que resulta contradictorio ahora señalar “vicios ocultos” cuando la “causa petendi” consiste en la declaratoria de incumplimiento contractual y el pago de daños y perjuicios. En mérito de lo expuesto, la prescripción declarada por el Tribunal no logró desvirtuarse. En consecuencia, el reparo deberá desestimarse.

Casación por razones sustantivas Como único agravio de fondo. Alega, indefensión por violación al derecho de defensa y al debido proceso. Acusa, el Tribunal no valoró la prueba testimonial y pericial ofrecida al proceso, nada más procedió a declarar con lugar la excepción de prescripción con base en las fechas que se refieren en la demanda y en el escrito de contestación de la demanda. Argumenta, no puede existir certeza al haberse dado una valoración parcial a la prueba. Reitera, cuando se emite el oficio 0051-2019, del 13 de septiembre de 2019, es el momento en que se percata que se le ha ocultado vicios que afectan la finca que adquirió.

El cargo debe ser rechazado, en el tanto carece de utilidad para quebrar el fallo, pues no ataca el argumento principal de la sentencia dictada por el Tribunal al declarar la prescripción y en nada podría variar lo resuelto. Es claro que el recurrente se encuentra inconforme con el fallo, pero su reproche no combate de ninguna manera lo resuelto. Incluso, en lo que al tema probatorio concierne, se limita a mencionar probanzas de manera general, sin hacer ningún análisis al respecto. En consecuencia, el cargo resulta informal por no combatir concretamente lo resuelto en sentencia. Por esta razón, se rechazará el reparo.

En virtud de lo razonado y expuesto, la decisión impugnada no presenta las infracciones procesales o de fondo reclamadas por la sociedad actora, lo que obliga a declarar sin lugar el recurso interpuesto y a confirmar la sentencia dictada por el Tribunal Agrario del Segundo Circuito Judicial de San José.

POR TANTO

Se declara sin lugar el recurso de casación. CBRUNS Luis Guillermo Rivas Loaiciga Rocío Rojas Morales Damaris Vargas Vásquez Jorge Leiva Poveda Carlos Guillermo Zamora Campos 1