Cassation on Property Purchase Agreement and Water Vulnerability ReclassificationCasación sobre contrato de compraventa de inmueble y modificación de vulnerabilidad hídrica

Sala Primera de la Corte Date of Resolution: September 27, 2024 at 3:10 p.m.

Type of case: ORDINARIO Analyzed by: SALA PRIMERA  Res. 001270-F-S1-2024 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, at three ten in the afternoon on the twenty-seventh of September, two thousand twenty-four.

Ordinary proceeding filed by MOHAMED IBRAHIM EL GHANAM against FIDUCIARIA CASTRO GARNIER S.A. -represented by its unlimited general agent, Virginia Chan Jiménez-, LETRU S.A. -represented by its unlimited general agent, Irma Lehmann Macaya-, MALESA S.A. -represented by its unlimited general agent, Federico Guillermo Lehmann Macaya-, MARIO ANTONIO SALAZAR FONSECA and FRITZ -also known as FEDERICO- LEHMANN STRUVE, in which MALESA S.A. counterclaimed against the plaintiff. The latter appeals on cassation against judgment no. 2023000013 of 4:49 p.m. on January 18, 2023, supplemented by resolution of 11:10 a.m. on January 31, 2023, both issued by the Tribunal de Primera Instancia Civil de Heredia composed of Julieth Víquez Fernández (ponent), Kenny Obaldía Salazar and Esteban Herrera Vargas. In this matter, the following act as special judicial attorneys for the plaintiff-counterclaim defendant; Leydi María Alfaro Calvo, Rafael Gullock Vargas and Adrián Hilje Castillo, for Fiduciaria Castro Garnier S.A.; Álvaro Emilio Castro Garnier and Gabriela Porras Arias, for Letru S.A., Malesa S.A., Mario Antonio Salazar Fonseca and Fritz Lehmann Struve; Manrique Lara Bolaños and Carlos Hernán Robles Macaya.

Drafted by the magistrate Leiva Poveda

CONSIDERANDO

I.In this matter, Mr. Mohamed Ibrahim El Granam sues Malesa S.A., Fritz -also known as Federico- Lehmann Struve, Mario Fonseca Salazar, Letru S.A. and Fiduciaria Castro Garnier S.A. Against them, he requests, as his principal claim, the following: “1) The existence of an agreement on the thing and price, between the plaintiff and the defendant corporation, regarding the sale of the property of the province of Heredia, registration number 4-241350-000, under the terms of the agreed addendum. 2) Malesa S.A. be compelled to sign the addendum of the so-called \"purchase option\", demonstrated in the record. Should it fail to do so within the reasonable period granted by the Court, the Judge shall proceed to sign it on its behalf. 3) It be ordered that the defendant corporation must respect the price of the property agreed upon with the plaintiff, that is, the sum of eight million four hundred thousand dollars. 4) The defendant be subjected to the method of payment established in the addendum, including partial payments of the price, as well as being compelled to create a guarantee trust (fideicomiso de garantía), in order to pay the remaining balance of four million dollars, within the agreed six-month period, under the same interest rate. 5) The dates of the payments agreed in the addendum be readjusted, so that the first payment is mandatory at the beginning of the month following the finality of this judgment. 6) Malesa S.A. be compelled to transfer to the plaintiff, with the first payment and as established in the addendum, a segregation of property 4-241350-000, measuring one hundred thousand square meters. Should it not do so voluntarily, within the period granted by the Court, the Judge shall proceed to sign said deed of segregation and transfer on its behalf. 7) The defendant be imposed its obligation to sign the guarantee trust agreement, under the terms set forth in the addendum. Should said corporation refuse, within the granted period, the Judge shall proceed to sign the trust and transfer deed on its behalf. 8) Once the terms of the guarantee trust are fulfilled, the defendant company be compelled to transfer the remainder of property 4-241350-000 to Mr. El Ghanam. Should it not do so voluntarily (…) the Judge shall proceed to sign said public deed on its behalf. 9) The plaintiff corporation be ordered to pay the personal and procedural costs of this litigation. 10) (Or first bis) It be determined that the co-defendant Mario Salazar Fonseca, acted throughout the negotiation as a notorious factor of Malesa S.A. by express designation of co-defendant Fritz Lehmann Struve. Likewise, that said defendant corporation, through its actions, approved the actions of Mr. Salazar Fonseca throughout the entire negotiation. Also, the harmlessness of the stationery and letterheads of Letru S.A. used during the negotiations between the parties. 11) (Or first ter) That the agreement on the thing and price in the communications between Messrs. El Ghanam and Salazar Fonseca, constituted the essential meeting of the minds necessary for the creation of the definitive purchase agreement (contrato de compraventa). 12) In the same way that Malesa S.A. must be compelled to forcibly execute the purchase agreement, the defendant Fiduciaria Castro Garnier S.A. be compelled to act as trustee of the agreed guarantee trust, under the terms of the legal business entered into between both parties.” He also petitions the following: “First subsidiary petition. 1) Should the transfer of the property not be granted, given Malesa S.A.'s serious breach of what was agreed, it be ordered to compensate the plaintiff for the damages caused. 2) For moral damages (daño moral), for the anguish, frustration and anxiety caused to the plaintiff, in relation to the scale of the effort deployed and the money, both invested and to be received, Malesa S.A. be ordered to pay the plaintiff the sum of one hundred thousand dollars. 3) For loss of profit (lucro cesante), due to the fact that the plaintiff already obtained environmental viability from SETENA to develop the educational center and the horizontal residential condominium, Malesa S,A, be ordered to pay the plaintiff the sum of twenty million dollars. 4) For patrimonial damage (daño patrimonial), generated by all the expenses incurred to modify the vulnerability of property 4-241350-000, before all pertinent government authorities, all the studies that had to be financed, and all the time invested in said work, Malesa S.A. be compelled to pay Mr. El Ghanam compensation of two million dollars. 5) As jointly and severally liable debtors, together with Malesa S.A., Letru S.A., Fritz Lehmann Struve and Mario Salazar Fonseca be ordered for the damages caused to the plaintiff. 6) The co-defendants be ordered to pay the personal and procedural costs of the litigation. Second subsidiary petition. 1) Should the transfer of the property not be granted, given Malesa S.A.'s serious breach of what was agreed, it be ordered to compensate the plaintiff for the damages caused. 2) For loss of opportunity, due to the fact that the plaintiff already had SETENA's environmental viability to develop the educational center and the horizontal residential condominium, Malesa S.A. be ordered to pay the plaintiff the sum of twenty million dollars. 3) For patrimonial damage, generated by all the expenses incurred to modify the vulnerability of property 4-241350-000, before all pertinent government authorities, all the studies that had to be financed, and all the time invested in said work, Malesa S.A. be compelled to pay Mr. El Ghanam compensation of two million dollars. 4) For moral damages, for the anguish, frustration and anxiety caused to the plaintiff, in relation to the scale of the effort deployed and of the money, both invested and to be received, Malesa S.A. be ordered to pay the plaintiff the sum of one hundred thousand dollars. 5) As jointly and severally liable debtors, together with Malesa S.A., Letru S.A., Fritz Lehmann Struve and Mario Salazar Fonseca be ordered for the damages caused to the plaintiff. 6) The defendants be ordered to pay both costs of the proceeding. Third subsidiary petition. 1) That before the negotiations between Malesa S.A. and Mr. Mohamed Ibrahim El Ghanam, the lands that today constitute property 4-241350-000 were subject to a limitation, due to extreme vulnerability issued by the SENARA, which prevented building for residential or commercial purposes, as well as undertaking any development on the property. 2) That Mr. El Ghanam, in the negotiation process for the purchase of the property, managed to obtain the modification of vulnerability and, with it, the lifting of restrictions and the necessary permits to execute residential and commercial urban developments on the property. 3) The situation that the plaintiff generated an enrichment in favor of Malesa S.A. since the land went from being worth eight million dollars, to reaching a market price of twenty-four million dollars. The foregoing, without Malesa S.A. providing any consideration in favor of the plaintiff or third parties, despite the patrimonial benefit in its favor that this entailed. 4) The existence of unjust enrichment (enriquecimiento sin causa) in favor of Malesa S.A. 5) The obligation of Malesa S.A. to compensate the plaintiff an amount equal to the value added by the latter to property 4-241350-000 through the modification of the urban restrictions that weighed upon it, relative to the price said property had prior to said change obtained by the plaintiff. Said amount shall be established by expert appraisal, but is estimated, for purposes of the claim, at the sum of sixteen million dollars. 6) The defendant party be ordered to pay both costs of the proceeding. Fourth subsidiary claim. 1) That before the negotiations between Malesa S.A. and Mr. Mohamed Ibrahim El Ghanam, the lands that today constitute property 4-241350-000 were subject to a limitation, due to extreme vulnerability issued by the SENARA, which prevented building for residential or commercial purposes. 2) It be established that, arising from the plaintiff's need to lift the restrictions weighing upon property 4-241350-000, a de facto partnership (sociedad de hecho) was born between him and Malesa S.A. to achieve said objective. 3) The obligation of Malesa S.A. to compensate Mr. El Ghanam with payment of 50% of the value added to property 4-241350-000, calculated with respect to the price of the property prior to the lifting of restrictions, as well as its market value, once the modifications and permits to develop residential and commercial projects on the property were obtained. Said amount shall be established by expert appraisal. 4) The defendant party be jointly and severally ordered to pay the personal and procedural costs generated by this judicial litigation.” After the mandatory transfer, Malesa S.A. opposed what was claimed. Letru S.A., Mario Fonseca, and Fritz Lehmann Struve, separately, also opposed and invoked the defenses of lack of right, lack of active and passive standing (legitimación activa y pasiva) and lack of current interest. Fiduciaria Castro Garnier also opposed and alleged the lack of active and passive standing and lack of right. Malesa S.A. counterclaimed against the plaintiff and requested a declaration against him for: “1. The Rescission (Resolución) of the Purchase Option Agreement dated November 1, 2013. Which, although expired and lapsed, the plaintiff is misusing said document to the detriment of my represented party, to the point that he has managed in this process, despite that expiration, to obtain the annotation of the claim on the property. 2.- The Rescission of the Purchase Option Agreement dated August 2, 2014, as well as the addendum not signed by my party. Which, although expired and lapsed, the plaintiff is misusing said document to the detriment of my represented party, to the point that he has managed in this process, despite that expiration, to obtain the annotation of the claim on the property. 3.- Damages: In accordance with article 692 of the Código Civil, I request that as a consequence of and arising from the rescission of the contract, the defendants be ordered to pay the damages as follows: a.- Material Damage: Constituted by the expenses my represented party has incurred both administratively and judicially, which total two hundred fifty thousand colones. (According to the attached accounting report). b.- Moral Damages: My represented party, as a Costa Rican company, has seen its image affected, as well as by the fact that its activities have been reduced by 100% given that the property is not available for any legal business, despite my represented party being the owner, which makes its officers feel worried, upset by the loss of time and money the defendant makes us incur intentionally with the aim of continuing to harm me, I thus value this item at the sum of five million colones. c.- Consequential Loss: Lost profit. Arising from the fact that after the deceptive negotiation with the plaintiff El Ghanam, we have received several serious offers from serious companies proposing to buy the property, opportunities we have lost by virtue of the procedural fraud the defendant willfully subjected us to and which I prudently value at the sum of ten million colones. 4.- Interest: On the amounts settled from the filing of this claim and until its effective payment, calculated according to the basic passive rate established by the Banco Nacional de Costa Rica for six-month term deposits. 5.- Costs. That the defendants be ordered to pay the personal and procedural costs." The plaintiff-counterclaim defendant opposed and alleged the defense of lack of right.

II.The trial court, when resolving the merits of the dispute, held the following facts as proven, which are synthesized and rearranged for what is of interest to this venue. Malesa S.A. was the registered titleholder of the properties of the Partido de Heredia, registration numbers 59701-000, 65606-000, 77228-A-000, 77230-B-000 and 77232-A-000. On June 26, 2013, the Municipalidad del cantón de Belén reported that property 59701 was located in a “high-density residential zone and is affected by an extreme vulnerability zone according to the hazard, vulnerability, and risk map for the cantón de Belén”. This same category was assigned to that land on September 10, 2013, upon the rejection of the land use certificate (certificado de uso de suelo) processed at that time. On November 1, 2013, Malesa S.A. and Heritage Academy S.A. signed a purchase option agreement for the properties of the Partido de Heredia, registration numbers 59701-000, 65606-000, 77228-A-000, 77230-B-000 and 77232-A-000, for $8,000,000. On the next November 11, Malesa granted Heritage Academy authorizations to carry out procedures on its behalf before the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, Ministerio de Obras Públicas y Transportes, Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, Instituto Costarricense de Electricidad, Compañía Nacional de Fuerza y Luz, and Servicio Nacional de Aguas Subterráneas Riego y Avenamiento. In the year 2014, Mr. Mohamed Ibrahim El Ghanam assumed the cost of issuing cadastral map 4-1740714-2014 used by Malesa S.A. for the consolidation of those properties, which resulted, on an unspecified date, in property registration number 241350-000, map H-1740714-2014, with an area of 168018 square meters, owned by Malesa S.A. On January 29, 2014, the Municipalidad de Belén reported that the lands included in map H-747775-2001 were located in a “high-density residential zone, with affectations due to wells, extreme vulnerability zone, Río Segundo protection zone, risk of slope landslide towards the Río Segundo, and ravine and lake protection zone.” This instrument indicates as permitted uses: “a) Residential. b) Uses ancillary to housing such as: pharmacies, small grocery stores (pulperías), small restaurants (sodas), schools and similar, which do not produce nuisances. c) Churches, high schools, supermarkets and establishments with nuisances containable to the property such as: craft workshops, repair of household appliances, and similar, as long as they are located facing main roads, with a right-of-way no less than 11 meters. d) Social housing programs are only permitted in the High Density Zone and only when urbanization and housing works are contemplated, previously approved by the Sistema Nacional Financiero de la Vivienda and which have a sanitary sewer solution.” The Ministerio de Educación Pública approved the preliminary project of Heritage Academy S.A. to create the Heritage Academy Educational Center on the property described in map H-47775-2001. On April 14, 2015, after the respective procedures by Mr. El Ghanam and Heritage Academy, the Servicio Nacional de Aguas Subterráneas Riego y Avenamiento (SENARA) determined that the property with map H-47775-2001 was in a zone of low intrinsic vulnerability to aquifer contamination. On May 20, 2014, the Secretaría Técnica Ambiental (SETENA) granted environmental viability for a period of two years to the Heritage Educational Center project. As of June 27, 2014, Banco Promérica “pre-approved” a loan for a maximum amount of $12,500,000 to Mr. El Ghanam, for financing the construction of an educational project. Between August 1 and 2, 2014, Mr. El Ghanam and Malesa signed a purchase option agreement for property 4-241350-000 for $8,100,000, whose price would be paid as follows: 1) an initial payment for the sum of $50,000 on September 1, 2014, 2) a second payment on October 2, 2014 for the sum of $4,050,000, and 3) the remainder of the price would be paid through a guarantee trust where Fiduciaria Castro Garnier would be the trustee. In said instrument, it was also agreed that Malesa S.A. would segregate 10 hectares from its property on October 1, 2014, upon receiving the sum of $4,050,000.00, and the plaintiff-counterclaim defendant herein could conduct soil studies, appraisals (avalúos), and topographical work which it would not charge the owner. On September 1, 2014, Mr. El Ghanam delivered to co-defendant Mario Salazar Fonseca a signed blank check from an account in the name of Beso Restaurante Sociedad de Responsabilidad Limitada, a negotiable instrument that was never completed or cashed and was returned to Mr. El Ghanam on September 7, 2014. On September 4, 2014, the Secretaría Técnica Ambiental granted Heritage Academy environmental viability for a period of two years for the development of the project called “Condominio Buena Vida”. The judgment held as unproven, for what is of interest, that Mario Salazar Fonseca had held a representative position for Malesa, or was its general or unlimited agent. It also found the following facts lacking in evidence; the corporate purpose of Malesa; that there was an increase in value of property 241350-000 derived from actions taken by Mr. El Ghanam; that the latter and the owner had agreed upon a de facto partnership; that Mr. El Ghanam had paid Malesa the payments agreed in the purchase option signed between August 1 and 2; that Mr. El Ghanam had demanded the sale in the following month; and, finally, that the parties had reached a verbal addendum on August 25, 2014 that altered the value of the property, form or dates of payment for fulfilling the commitments linked to the sale of property 4-241350-000. Now, based on this factual framework, the Tribunal examined the claims of both parties. In its reasoning on the merits, it indicated, regarding what is of interest, that while it held as proven that the plaintiff and Malesa agreed upon a purchase option on the property in question, on August 1 and 2, 2014, for a price of $8,100,000 and established the payment methods, this was held as proven based on the coinciding statements of the parties in the claim, counterclaim, and their respective answers. It then cautioned that, nevertheless, the rest of the agreements established at that time could not be held as proven because neither party covered the payment of the necessary tax stamps (especies fiscales) for the respective document, which led to its rejection as evidence in the preliminary hearing. It dismissed that the blank check from the account of Beso Restaurante S.R.L., signed by the plaintiff and delivered to Mario Salazar Fonseca, was completed or cashed, or constituted an unconditional payment order. It indicated that this demonstrated the plaintiff's non-compliance, as he was to cover $50,000 on September 1, 2014, and $4,050,000 on October 1 following, and by failing to do so, he released Malesa from its obligation to segregate and transfer 10 hectares of the property. It added that this contract also had no effect because the plaintiff himself asserted it had been bilaterally revoked, and Malesa claimed it was expired and lapsed, making it unnecessary to determine whether it was a purchase option or a perfected purchase agreement. It dismissed that the verbal agreement the plaintiff claimed to have reached with co-defendant Salazar Fonseca was binding on Malesa, since the latter was not a notorious factor of the corporation nor its agent, and merely mediated in communications between the contracting parties. It added that, in any case, the plaintiff provided no supporting evidence regarding the terms of that new negotiation. As for the de facto partnership, it concluded, again, a lack of evidence of its existence, and also attributed the same deficiency to the alleged consent of Malesa to the addendum. Based on the foregoing, it denied the plaintiff's principal claims. It also dismissed that the petitioner had suffered damages, thus rejecting subsidiary claims 1 and 2. As for subsidiary petitions 3 and 4, it rejected them for lack of evidence that the extreme vulnerability category issued by SENARA prevented building for residential or commercial purposes, hindered any development, and it dismissed that the property experienced an increase in value due to the plaintiff's actions. Based on all these reasonings, it accepted the defenses invoked and declared the claim without merit. It also accepted the defense of lack of right opposed against the counterclaim and declared it without merit. The reasons supporting this decision are omitted, as they were not challenged by the interested party before this Chamber. Furthermore, it ordered no special award of costs between the plaintiff and Malesa, and imposed the payment of costs on the plaintiff for the rest of the individuals co-sued by him. Not finding conformity with the resolution, the plaintiff appeals on cassation on procedural and substantive grounds, a filing timely admitted for its analysis.

CASSATION ON PROCEDURAL GROUNDS

III.In his first ground, he alleges denial of admissible evidence based on the following arguments. According to article 286 of the Código Fiscal, certain acts and legal businesses must pay tax stamps. Failure to cover it determines its evidentiary ineffectiveness. It is to these that the penalty established in the rule applies. Article 272 of the same code exempts acts and contracts subject to registry inscription from payment, to avoid double taxation as deduced from an a contrario sensu reading of its subsection 1). Preparatory acts or contracts for a legal business that will result in a registry transfer are exempt from paying the stamp, as occurs with a purchase option. In this matter, a reciprocal promise of purchase and sale contract for a registrable asset was presented, and the payment of the stamp was not applicable because the taxes would be settled at the time of registration. However, in the preliminary hearing, the payment was ordered with the penalty of 10 times the amount left unpaid. A revocation was filed regarding this, but it was denied. This evidence was crucial to what was debated, so the cited rules were violated.

IV.The party's fundamental argument is that acts and contracts subject to registration, as well as their preparatory contracts, do not pay tax stamps, which, in its view, derives from the provisions of Articles 286 and 272(1) a contrario sensu, so the purchase option agreement that was rejected as evidence should have been admitted. Reviewing the audio of the preliminary hearing allows one to infer that the document in question corresponds to evidence no. 4 provided with the claim, evidence titled: "Reciprocal promise of purchase-sale of the property of the partido de Heredia, Folio Real Registration Number: seventy-eight thousand eight hundred six -zero zero zero-." Regarding it, the party was ordered to pay the tax stamp fine of $40,000 in the preliminary hearing, without which - it was warned - it would not be valued in the respective stage. Article 272(1) of the Código Fiscal that is alleged violated indicates that the stamp tax is applied: “1) In every testimony or certification of an instrument, or public documents not subject to inscription in the Registro Nacional (…)” and its subsection 2) indicates that it is also paid: “In every private contract document (…)”. In turn, article 286 of the same code establishes: “No document that, having to pay a stamp, is submitted without it, in whole or in part, shall be admitted or received in public offices. The document in which that tax has not been fully satisfied, or is not complete, or has not been cancelled according to the rules of Article 285, shall be useless and ineffective to support any action or right therein, as long as the fine to be stated is not paid, and the courts and officials of the Public Administration shall declare so ex officio. / However, such documents shall produce legal effect, if the interested party adds the stamps in an amount ten times that which was due, when nothing had been paid or the stamps are uncancelled or incorrectly cancelled; and ten times the amount that was left unpaid if the stamp was incomplete. / Instruments and documents subject to inscription in the Registro Nacional are excluded from payment of the referenced fine. The Register shall not record any document subject to the payment of the tax stamp that has not duly paid it.” (Emphasis on both rules is added). In the appellant's view, preparatory contracts for others that are inscribed in the Register - as occurs with a purchase option for a real estate property - do not have to pay the tax stamp because, in its thesis, the tax will be covered at the time the definitive business is inscribed. The argument is not acceptable as it contradicts the express text of the first of the cited rules in its second subsection. Article 272 in its subsections 1) and 2) does not exclude from payment of the tax stamp preparatory contracts for another future one which, should it be executed, are susceptible to inscription, but only those that are subject to registration. This last scenario is not the case for the purchase option, a preparatory contract - found in a private document - that does not produce real effects, that is, on the ownership of the asset, but only personal ones, so it is not "subject" to registration. Furthermore, although the purchase option agreement for a real estate property is susceptible to leading to a definitive purchase and sale, it could also not generate one, so it does not inexorably lead to a legal business that must be inscribed. In summary, the rules mentioned by the appellant do not support its thesis, so the objection must be denied.

V.The two following objections share thematic unity, so they will be examined together. In his second disagreement, he raises incongruence and alleges the following. There is a fundamental issue that should have been analyzed by the Tribunal. Malesa asserted that when the term granted in the purchase option signed on August 1 and 2, 2014 expired, the buyer did not make payment of the agreed price. In response, Mr. El Ghanam argued three points: 1) the existence of a subsequent agreement between them, which he signed, but Malesa did not; 2) the delivery of a signed check that Malesa only had to complete with the amount to be cashed, issued by El Beso Restaurante S.R.L., of which the plaintiff is manager; 3) Mr. El Ghanam was not obligated to make the payments due to Malesa's breach, which refused to recognize what was agreed, and this configured the exceptio non adimpleti contractus. This argument was raised in facts 8, 76 to 78 of the claim and in facts 31, 36, 38, 47, 57, 71 and 74 of the reply to the counterclaim. In the reply to the counterclaim, it was argued how this principle applied in this case, which prevented holding the plaintiff as non-compliant. It was also invoked in the preliminary hearing and in the closing arguments of the supplementary hearing. However, the judgment omits its analysis. The plaintiff, in his claim, and in replying to the counterclaim, accused Malesa of serious and prior breach for refusing to comply with the verbal agreement reached, which modified the scope of the August 1, 2014 agreement, and for refusing to receive payment of the first installment. However, the Tribunal does not analyze it. In the request for addition and clarification of the judgment, it is indicated that the exception of non-performed contract had not been analyzed because it was not raised at the procedural opportunity provided for by article 37.2 of the Código Procesal Civil, despite it having been invoked in the reply to the counterclaim.

In his third ground of disagreement, he alleges a lack of reasoning for the application of the exception of non-performance of contract due to the absolute omission of its analysis, since the issue was invoked throughout the proceeding, as stated, but the Court omitted to refer to the point.

VI.The detailed review of the facts of his claim and the response to the counterclaim, mentioned in the two critiques under analysis, confirms that the plaintiff alleged the existence of a first option to purchase between the litigants here and a second verbal agreement that his counterpart refused to sign. These aspects were examined in the ruling, in which it was ruled out that the parties had reached a new verbal agreement, as they concluded, from the evidentiary analysis, that the plaintiff's last proposal was not consented to by Malesa. Thus, these factual allegations were addressed in the judgment and were resolved contrary to the plaintiff's thesis. His claim and the response to the counterclaim do not indicate that he alleged an exception of non-performance of contract. Thus, he cannot miss a pronouncement on an extreme that he expressly did not request in a timely manner, when responding to the counterclaim, as required by number 37.2 of the Civil Procedure Code. In light of what is established by that precept, that was the maximum procedural moment in which he should have raised the exception of non-performance of contract, as indicated by the previous instance. Consequently, his objections must be denied.

VII.In his fourth objection, he alleges contradictory reasoning regarding the scope of the declaration of extreme vulnerability issued by SENARA. In the case file, he alleged the existence of a vulnerability declaration on Malesa's lands. In the amendment to the claim, it was explained that this authority was the competent one to establish whether construction could occur in a given area, considering the risk to the existing aquifers in the zone. As documentary evidence 16, a land-use certificate (certificado de uso de suelo) issued by the Municipality of Belén was provided, which indicated: “lot affected by the extreme vulnerability zone, according to the vulnerability, threat, and risk map for the canton of Belén.” That document explained permitted uses and noted that, due to the possible impact on land use, the analyses demonstrating a condition different from the vulnerability zoning for its subsequent review and resolution by the Municipality were the responsibility of SENARA. The land-use certificate of January 14, 2014, is drafted in the same terms. In light of documentary evidence 16 and 36, despite the fact that in the zone the uses corresponding to a “high-density residential zone” could be permitted, this was not possible due to the existence of an extreme vulnerability zone, the exclusive competence of SENARA. In documentary evidence 34, the risk classification of the mentioned property is modified. The document changes the classification from extreme vulnerability to low intrinsic vulnerability. All this evidence allowed for the inference that the Municipality of Belén had no involvement in the classification of extreme vulnerability due to aquifer risk. The land-use certificate issued on September 10, 2013, established this prohibition determined by SENARA and that prevented construction (evidence 16), as did the land-use certificate of January 14, 2014 (evidence 36), all of which was maintained until the modification of the legal classification by SENARA on April 10, 2014 (evidence 34). It was based on that change that construction was permitted on farm 4-241350-000. The lower court's reasoning is contradictory because it maintains that there was a declaration of extreme vulnerability on the negotiated lands, but it affirms that, despite this, nothing prevented building the educational center or the residential condominium on the property. If the Municipality itself explains the limitations entailed by the SENARA declaration, and indicates that they are maintained until that agency modifies them, there is no way to affirm that construction was possible and that, therefore, Mr. El Ghanam's work was innocuous in this sense. The ruling rejected the third and fourth subsidiary claims with the argument that the modification of the vulnerability classification had no incidence on the possibility of building, or on the value of the land. This would have been avoided if the ruling's reasoning had been coherent. The judgment assigns non-existent powers to the Municipality of Belén and downplays the importance of the subsequent modification ordered by SENARA. The ruling confuses the powers of the Municipality of Belén and those of SENARA. A correct understanding of them would allow one to understand that the declaration of extreme vulnerability is the exclusive domain of SENARA and that the Municipality could not permit any construction while the aquifer vulnerability classification was not modified.

VIII.More than contradictory reasoning regarding the scope of the declaration of extreme vulnerability issued by SENARA, what the appellant challenges is that this status prevented construction on the land in dispute and that it was his efforts that now allow civil works on the property, which supports his claims for unjust enrichment, rejected due to an improper understanding of municipal powers. The allegation does not correspond to a procedural objection, but rather a substantive one. Thus, it will be examined in the corresponding section when addressing the first substantive objection, in which he insists on exactly this same point.

IX.In his fifth objection, he alleges contradictory reasoning regarding the participation of Mr. Salazar Fonseca as a conventional representative (representante convencional). In the main claim, it was requested to declare that Mario Salazar Fonseca's action was decisive in the celebration of a perfect contract executed at the end of August 2014, which the plaintiff signed in September 2014. In the legal reasoning expressed in the reply to the counterclaim and in challenging the defendant's defenses against the claim, it is confirmed that he adduced the participation of Mr. Salazar Fonseca in the negotiation process as expressly arranged by Fritz Lehmann Struve, generalisimo* attorney-in-fact of Malesa S.A., for which reason Mr. Fonseca's statements and decisions bound the seller, and upon the latter reaching an agreement with the plaintiff, which is deduced from the electronic correspondence and the sending to “draft in clean copy,” with a lawyer, a perfect contract was reached. It was noted that Mr. Fonseca Salazar's situation resembled that of a “notorious factor” (factor notorio) because he was assigned to that function by Mr. Lehmann Struve. It was argued that the theory of the notorious factor could be applied in two senses: that the commercial factor acts in the name and on behalf of the owner, or that, if the business is not the commercial line, there is tacit or express approval of his acts. The Court incurs in contradictory reasoning because it only analyzes the first of those senses, in which the manager of an establishment carries out a business inherent to the commercial line, to affirm that Malesa had no commercial line whatsoever and that Mr. Salazar Fonseca was not its manager, nor did he have a conferred mandate. The ruling was confused because that was never the thesis of the plaintiff. It was not asserted that Mr. Salazar Fonseca was the manager of the seller or had sufficient power. What was adduced is that the figure of the notorious factor applied because he was designated for the business by a generalisimo attorney-in-fact without a sum limit, Mr. Lehmann Struve, to handle the negotiation of the sale. The reasoning referred to a situation different from the one alleged in the claim. It did not refer to the possibility of the applicability of the figure of the conventional representative. Although it ruled on the figure of the notorious factor, it did so in a sense different from that expounded by the plaintiff. This denies him the reasoning to know the coherent reasons why his position was not acceptable. The Court limited itself to the analysis of notorious factors of companies with a commercial line, in a contradictory manner, because that was not what was debated.

X.The appellant criticizes contradictory reasoning and, at the same time, omission of a pronouncement on Mr. Salazar Fonseca's participation as a “notorious factor” and “conventional representative,” for which reason his actions bound the seller. The contradiction that the appellant attributes to the ruling is more noticeable in his arguments. It is not logically possible that an extreme not examined in the ruling has, at the same time, incoherent argumentation. In other words, contradiction cannot be attributed to non-existent analyses. What he actually reproaches is the omission to examine his thesis in the sense that Mr. Salazar acted as a “notorious factor” by designation of the generalisimo attorney-in-fact of the defendant, because the analysis provided by the Court, in his thesis, is far from his approaches regarding the figure, and his allegations about Mr. Salazar's intervention as a “conventional representative” were also not examined. In this regard, the alleged omission to analyze his objection about the notorious factor was not raised before the lower court —as would have been appropriate in light of the provisions of article 69.5.6 of the Civil Procedure Code— and, in any case, it is an extreme opportunely examined in the judgment. Indeed, the ruling, in this regard, indicates: “(…) For its part, the figure of the notorious or apparent factor, which is that which arises with the purpose of protecting negotiations carried out by third-party contractors in good faith, within the framework of commercial relations, applies to contracts made by the factor in an establishment that notoriously belongs to a known person or company, the regulations allowing these to be deemed concluded on the account of the owner of the establishment, provided that the contracts pertain to objects included in the commercial line or traffic of the establishment; or even if they are of another nature, it follows that the factor acted with orders from the principal, or that the latter approved his management in express terms, or through positive acts that induce legal presumption. (…) In summary and in simpler words, the Commercial Code, even though it allows a person without a general or generalisimo power to bind a third party or principal with his actions, for the commitments assumed by the former to have effects regarding the latter, it is necessary that the contracts the factor enters into occur in an establishment that notoriously belongs to the person or company that the factor represents and that they pertain to those objects that are within the normal commercial line or traffic of the establishment, or failing that, if this is not the case, it must be deducible that the factor's actions are the product of the principal's orders or that the latter approved his management expressly or tacitly. (…). Now, in the case at hand, it was not accredited, as was necessary, that the co-defendant Mario Salazar Fonseca had held any representative position at Malesa S.A., appearing as its general or generalisimo agent (unproven fact 3), an evidentiary omission that renders the figure regulated by ordinal 314 of the Commercial Code inapplicable, and it was also not demonstrated that the alleged actions that the plaintiff claims were performed by him were within the commercial line of Malesa S.A., a last aspect that is even unknown (unproven fact 4), the plaintiff limiting himself to alleging that Mr. Salazar Fonseca, for being the person who mediated in the communications they had with Malesa S.A., was its notorious factor; a statement which, it is insisted, was not accompanied by any evidence whatsoever that accounted for the correspondence between the alleged decisions adopted by the co-defendant Salazar Fonseca and the commercial line of the counterclaimant company, nor by any instrument demonstrating the express or tacit authorization that Malesa S.A. had given to the actions carried out by whom the plaintiff qualifies as its notary factor*; omissions that are solely attributable to the claimant and that also render the figure of the notorious or apparent factor impossible to apply. Let it be remembered furthermore that throughout the evidence provided and produced in the case file, it was evidenced that Mr. Salazar Fonseca, although he mediated between the communications of the parties, never signed any document on behalf of the company nor is there any evidence whatsoever that accounts for him being granted the power to independently and fully make this type of decisions, to the point of requesting his support on October 8, 2014, via the email account “[email protected]” to the recipients: “Grace Leon” and “[email protected]” to “(...) obtain the extension, for the purpose of canceling the purchase-sale (sic) for the complete farm.” adding in the next line “Assured of continuing to enjoy your support, I greet you very cordially. Mohamed,” evidence visible at image 297 of the main file in electronic PDF format, which reveals the knowledge the plaintiff had that the co-defendant Salazar Fonseca was not the one who made the decisions for Malesa S.A…” (Emphasis added). That is, the extreme on which he misses a pronouncement, contrary to his statement, is indeed present in the ruling, but it is contrary to his interests. Finally, the topic of the “conventional representative” is a new argument from the party, so he could not possibly miss the examination of allegations he did not timely formulate. Consequently, the procedural objections he attributes to the ruling, for the reasons indicated, must be denied.

XI.In his sixth grievance, he claims incongruence for not analyzing the indirect evidence existing in the process. In this regard, he points out the following reasons. As adduced in the conclusions, the Court should not have limited its analysis to the direct evidence in the case file and should have examined the circumstantial evidence that allowed for the inference of the perfection of the sale of the property, given the denial of the plaintiff's direct evidence. But it is not mentioned that one of the debated topics was the demonstration of the contract through circumstantial evidence. The judges' duty to rule on all the extremes debated in the litigation encompasses the allegation of conclusions.

XII.The objection, although presented as procedural in nature —by the mere invocation of the concept of “incongruence”— actually expresses disagreement because the Court did not value what he considers indications favoring one of his case theories. It is not constitutive of dissonance between what was requested and what was resolved that the Court did not assess the evidence in the terms proposed by a party in his allegation of conclusions. Since the point is retaken in his second substantive disagreement, the argument will be addressed on the occasion of that objection.

CASSATION FOR SUBSTANTIVE REASONS

XIII.The plaintiff formulates ten grounds of censure. Given that the first, fourth, and tenth deal with the same thematic unit, they will be synthesized together for subsequent resolution. In his first objection, he alleges the following. The judgment rejected the third and fourth subsidiary claims because, in its thesis, the modification of the vulnerability declaration achieved by the plaintiff did not increase the value of Malesa S.A.'s land, nor the possibility of carrying out construction on that property. To this end, it indicated as evidentiary basis the land-use certificates (certificados de uso de suelo) from the Municipality of Belén. Such documents indicate that the farm was in a high-density residential zone and detailed the constructions that could be erected there. From these, it concluded that works could indeed be carried out on the property from the outset, although the plaintiff always maintained that the property, without that modification of the declaration, could not be subjected to civil works. It is not clear which land-use certificate the ruling assessed, since those existing in the case file prove the opposite. The one issued on September 10, 2013, indicates that the farm is in a zone of extreme vulnerability, for which reason, due to the possible impact on land use, the studies demonstrating a condition different from the vulnerability zoning had to be presented to SENARA for its review. Consequently, the Municipality of Belén was clear in indicating that the possibility of carrying out works corresponding to a high-density residential zone was forbidden, which would not change without SENARA's criteria. The land-use certificate of January 29, 2014, reiterates the works that could be done in a high-density residential zone, but on the second page of the document (evidence 36), offered with the amendment to the claim, it reiterates that it is a zone of extreme vulnerability. This prevents inferring that the declaration of extreme vulnerability allowed for constructions inherent to a high-density residential zone. Both certifications agree that one cannot build while the declaration of extreme vulnerability persists. It was the plaintiff's work that allowed SENARA, as of April 2014, to make a change in the vulnerability condition that permits construction on the farm. Therefore, the plaintiff's work did increase the price of the land on the property, which makes it possible to claim compensation for unjust enrichment. Numbers 1043 and 1044 of the Civil Code and 23 of the Commercial Code were violated by rejecting the third subsidiary claim of the lawsuit, because the plaintiff's work enriched Malesa without any consideration in exchange. He requests it be taken as demonstrated that on farm 4-241350-000 nothing could be built due to the existence of a declaration of extreme vulnerability issued by SENARA, which was maintained until April 2014 when, by virtue of what was managed by the plaintiff, that agency modified the criterion and permitted construction. He requests that the third subsidiary claim be upheld or, failing that, the fourth subsidiary claim. In his fourth censure, he alleges an error of law in the assessment of the increased land value obtained from the modification of the declaration of extreme vulnerability decreed by SENARA. In this regard, he maintains the following reasons. The judgment, when resolving the third and fourth subsidiary claims, asserts a lack of proof that the lifting of the vulnerability declaration had any influence on the value of the land. If there is a 178,018 square meter plot of land, in La Ribera de Belén, where no civil work can be built due to the vulnerability declaration, those lands, according to human experience, increase their value if said declaration is lifted. What should then be proven is the monetary amount of that increase, but it cannot be questioned that the land was favored with an appreciation of its market value. The witness Mario Rojas Sánchez, a civil engineer who works for the Municipality of Goicoechea, is familiar with land prices and was clear in pointing out what the increase in the value per square meter of the farm was, which he knew directly because he worked for the plaintiff. The ruling does not take into account the obvious fact that the lands rose in price when building was permitted, which was previously prohibited, while an expert witness indicated the amount of variation, which turned out to be conservative. The plaintiff should have been granted part of the amount of appreciation provided to the farm in question in the amount estimated by this expert witness, or else, should have been granted the right in the abstract. It is evident that land where a residential work can be built is worth more than land where it is prohibited to do so, for which reason canons 41.3, 41.5, 43.1 of the Civil Procedure Code, 1043 and 1044 of the Civil Code, and 23 of the Commercial Code were broken by permitting unjust enrichment and not confirming that a burdensome pecuniary activity was carried out, jointly, without forming a formal partnership, which allows for collecting, upon the breakup, the profit that was generated. In his tenth objection, he alleges an improper interpretation of articles 1043 and 1044 of the Civil Code because there was enrichment of Malesa from the work carried out by the plaintiff, when he was in the process of acquiring the farm. To this effect, he reproaches the arguments summarized below. Before the efforts that led to the modification of the declaration of extreme vulnerability by SENARA were made, construction was not possible on that land as it was forbidden from any real estate development. Upon eliminating that declaration, its commercial value increased. For this reason, the difference indicated by the expert witness Mario Iván Rojas Sánchez should have been granted, per square meter, or its quantification should have been left for the execution-of-judgment phase, as he must be compensated based on the appreciation generated in favor of farm 4-241350-000.

XIV.In these three arguments, the plaintiff essentially alleges that the land in dispute did not permit construction on it due to the declaration of “extreme vulnerability” that weighed on it, a status confirmed by the land-use studies (estudios de usos de suelo) issued by the Municipality, and it was thanks to his efforts before SENARA that it changed to “mild vulnerability,” which allows for building, appreciates the land, and generates an unjust enrichment for his counterpart. Furthermore, in the fourth procedural objection, reclassified as a substantive objection, he points out contradictory reasoning because the land-use certificates detail that works inherent to a high-density residential zone could be built, but this was not possible, because it was a zone of extreme vulnerability. Thus, in some objections he alleges that the land-use certificates indicate the impossibility of building, and in another he points out that those same land-use certificates allowed building, but it was not possible. Aside from that glaring contradiction in his allegations, to resolve these arguments, what was requested by the plaintiff in his third and fourth subsidiary claims must be considered. In them, he requested: “Third subsidiary claim: 1) That before the negotiations between Malesa S.A. and Mr. Mohamed Ibrahim El Ghanam, the lands that today constitute farm 4-241350-000 bore a limitation, due to extreme vulnerability issued by SENARA, which prevented him from building for residential or commercial purposes, as well as carrying out any development on the property. 2) That Mr. El Ghanam, in the negotiation process for the purchase of the farm, managed to obtain the modification of the vulnerability and, with it, the lifting of restrictions and the necessary permits to execute urban residential and commercial developments on the farm. 3) The situation in which the plaintiff generated an enrichment in favor of Malesa S.A. in that the land went from being worth eight million dollars, to reaching a market price of twenty-four million dollars. The foregoing, without Malesa S.A. providing any consideration in favor of the plaintiff or third parties, despite the asset exploitation in its favor that this signified. 4) The existence of unjust enrichment in favor of Malesa S.A. 5) The obligation of Malesa S.A. to compensate the plaintiff an amount equal to the added value conferred by the latter on farm 4-241350-000 with the modification of the urban restrictions that weighed on it, relative to the price said property had prior to said variation obtained by the plaintiff. Said amount will be established by expert appraisal, but it is estimated, for the purposes of the lawsuit, at the sum of sixteen million dollars. 6) The defendant party be ordered to pay the costs of both phases of the proceeding. Fourth subsidiary claim: 1) That before the negotiations between Malesa S.A. and Mr. Mohamed Ibrahim El Ghanam, the lands that today constitute farm 4-241350-000 bore a limitation, due to extreme vulnerability issued by SENARA, which prevented him from building for residential or commercial purposes. 2) It be established that, from the plaintiff's need to lift the restrictions that weighed on farm 4-241350-000, a de facto partnership (sociedad de hecho) arose between him and Malesa S.A. to achieve this objective. 3) The obligation of Malesa S.A. to compensate Mr. El Ghanam with payment of 50% of the value added to farm 4-241350-000, calculated relative to the price of the property, prior to the lifting of the restrictions, as well as its market value, once the modifications and permits to develop residential and commercial projects on the property were obtained. Said amount will be established by expert appraisal. 4) The defendants be jointly and severally ordered to pay the personal and procedural costs generated by this judicial dispute.” That is, in summary, he claims on the one hand unjust enrichment for the efforts of Mr. Mohamed Ibrahim El Ghanam and, on the other, a de facto partnership with the landowner which, in both cases, means that his efforts aimed at the “lifting of restrictions” lead to an appreciation of the land, which must be recognized to him. In this regard, the contested ruling stated in the fourth proven fact that according to the land-use certificates issued by the Municipality of Belén, on June 26, 2013, and September 10, 2013, farm 4-59701 with plan H-1254677-2008 was situated in a high-density residential zone and extreme vulnerability according to the Vulnerability, Threat, and Risk Map of the canton of Belén. Subsequently, in proven fact 8, it affirmed that on January 29, 2014, the Municipality of Belén reported that the lands in question “were situated in a high-density residential zone, with impact from: wells, extreme vulnerability zone, protection zone of the Río Segundo, risk of slope landslide toward the Río Segundo, and protection zone of stream and lake. Instrument where the following stand out as permitted uses: a) Residential. b) Uses connected to housing such as: pharmacies, small grocery stores, lunch counters, schools, and similar, that do not cause disturbance. c) Churches, high schools, supermarkets, and establishments with disturbances that can be confined to the property such as: artisan workshops, appliance repair, and similar, always provided they face main roads, with a right-of-way no less than 11 meters. d) Social Interest Housing programs, are only allowed in the High-Density Zone and only when urbanization and housing works are contemplated, previously approved by the National Financial System for Housing and that have a sanitary sewer solution (...).” (Emphasis added). Finally, in the eleventh proven fact, it affirmed that on April 10, 2014, before documentation presented on behalf of the plaintiff, SENARA determined that the farm in question was in a “zone of low intrinsic vulnerability to aquifer contamination.” Based on this factual platform, it examined the “third subsidiary claim” and noted that although a change in the farm's vulnerability category was accredited, there was no proof that the previous status prevented building for residential, commercial purposes or hindered developments on the property. In this regard, it indicated: “(…) the claimant is referred to what is set forth in documentary evidence No. 36 contributed by her (…) what was added there being a land-use study issued on January 29, 2014 (proven fact 8) —that is, prior to the change of category made by the National Subterranean Water, Irrigation and Drainage Service SENARA on April 10, 2014 (proven fact 11)—, and where the permitted uses on the lands composing plan H-747775-2001 are reported, prior to the change of category, highlighting in said document (...)”. That is, it concludes that during the categorization of “extreme vulnerability” the land admitted buildings on it. Then it transcribes again the permitted uses already cited (which include residential, uses connected to residential, churches, supermarkets, high schools, etcetera) and affirmed that these uses “(…) are also reported for the high-density residential zone in the documentary evidence titled \"Regulation of the Regulatory Plan\" visible on folios 109 to 114 of Volume I of the physical folder of this case file (evidence referenced in proven fact 4).”. That is, based on the land-use studies of September 10, 2013, and January 29, 2014 —invoked by the appellant as support for his allegations— the judgment concludes that the land bore a classification of extreme vulnerability, but according to those same studies, building could take place on the property in accordance with a series of permitted uses. Thus, it is the plaintiff's assertion in the sense that the property did not admit constructions prior to his efforts before SENARA that lacks support, since the land-use studies expressly indicate so, along with the datum that the area was one of extreme vulnerability. Now, if this last criterion, despite what was affirmed by the Municipality, prevented building in accordance with the permitted uses reported by the municipality, as the appellant seems to suggest in his fourth procedural objection, reclassified as substantive, such a conclusion is based solely on his statement, without a minimal evidentiary and legal analysis to support it. What has been stated up to here is not modified by the consideration of the statements of the witness Mario Iván Rojas Sánchez —the last means of evidence cited by the appellant—.

Regarding this evidence, it is worth recalling that his testimony was called into question by the Court because Mr. Rojas: “even though he stated in the supplementary hearing that he believed the property value went from $40 per square meter to $108 per square meter, he declared minutes later that he did not even remember the value of the property at the time he made the appraisal or the registered nature of the property, statements that are clearly incomprehensible for someone who reported being a civil engineer and who was hired, according to his own account, to carry out a property appraisal; hence the opinion referenced by this professional did not meet the minimum and necessary requirements to provide seriousness to the information offered, a witness who, it is worth adding, was also not offered as an expert but only to testify regarding those facts within his knowledge.” Thus, this piece of evidence was stripped of its usefulness for extracting elements of conviction, all of which the appellant does not contest, but rather insists on its assessment and overlooks the judgment that the trial court made in this regard, which he does not endeavor to discredit. In summary, the very same pieces of evidence on which all these objections are based were examined by the Court and, according to the reasons expressed in the ruling, which the appellant does not challenge, lead to discarding any increase in value of Malesa's property after the plaintiff's dealings before SENARA, since prior to them the land allowed for buildings. This, as the challenged judgment correctly stated, led to the rejection of his claims of unjust enrichment, which were based, in both cases, on the factual premise of impossibility to build before his dealings before SENARA, which has been discarded. Consequently, all these arguments (fourth procedural reclassified as substantive and first, fourth, and tenth substantive) are not acceptable and shall be denied.

XV.In his second substantive disagreement, he claims an error of law in the assessment of the circumstantial evidence proving the definitive purchase-sale agreement agreed upon on September 1, 2014. To this effect, he argues the following. The ruling ignored the indirect evidence that allowed for inferring that the parties did reach a definitive sale agreement for property 4-241350-000, as reflected in the written contract that only the plaintiff signed on September 1, 2014, and allows for concluding that there was a bare consensus (nudo consenso) for the transfer of the property for the agreed sum. The indicia demonstrating that by September 1, 2014, there already existed a definitive purchase-sale of property 4-241350-000 for $8,400,000, with an initial payment of $50,000, are: 1. Documentary evidence 5 providing details of the legal transaction of purchase-sale. 2. The contract drafted by Castro Garnier & Asociados Abogados through Leonel Alvarado Zumbado, who prepared the final version and left it ready for signature. In light of the rules of human experience, no one incurs such expenses and formalities if a purchase-sale agreement does not previously exist. 3. Malesa's spontaneous confession, in fact 36 of the complaint, that the plaintiff's written consent was embodied when he delivered a signed copy of the contract. This ratifies that a prior verbal agreement existed defining those conditions and corroborates that this document was merely a probative formality of the existence of the purchase-sale contract. 4. Documentary evidence 51 from the amendment to the complaint and official communication GG-244-2014 of August 25, 2014, are an email sent by Malesa S.A.. In it, one of the Grupo Lehmann secretaries specifies to Leonel Alvarado Zumbado the scope of what was agreed and sends him the minutes of the meeting held and a draft of the new content so that the agreement could be prepared in final form. 5. Evidence 52 is another email from the same subordinate of the Lehmann companies communicating how the payments were to be made on September 3, 2014. This would not exist if the parties had not agreed upon the definitive price and the method of payment. 6. Evidence 53 is an email of September 3, 2014, ratifying the form of payment and corroborating the existence of consensus between the parties. 7. Malesa's spontaneous confession, in fact 36 of the counterclaim, in which it affirms the delivery, by the plaintiff, of the signed copy of the written version of a new transfer agreement, on September 1, 2014, and of a check from a company he owned, in which only the payee and the amount for which it would be cashed needed to be filled in. The foregoing corresponded to the first monthly installment of $50,000 dollars. If there had been no purchase-sale agreement, this means of payment would not have been made available to the seller. 8. Although Malesa questioned the validity of that check due to the solvency of the funds, the truth is that it never cashed it because it feared it would be paid by the issuing bank. 9. The contract signed between August 1 and 2, 2014, was drafted on the same letterhead of Castro Garnier & Asociados Abogados by Leonel Alvarado Zumbado himself. If a contract with similar characteristics was signed through the same lawyer, the second document allows for inferring that a transfer by bare consensus (nudo consenso) had been reached. 10. The email of July 29, 2014, documentary evidence 48 of the complaint, sent by a secretary of the Lehmann companies. In it, instructions were given to lawyer Alvarado in terms almost identical to the email of August 25 of that same year. This allows for deducing that bare consensus (nudo consenso) already existed as of July 29, 2014, which resulted in the document signed on August 1 and 2, and that same consensus existed on August 25, 2014, and would lead to the written document that only the plaintiff signed on September 1, 2014. 11. Documentary evidence 49 of the complaint is an email in which Leonel Alvarado sent the drafts of the agreement to be signed on August 1 and 2 on the same letterhead and in the same style as the agreement that the plaintiff signed on September 1, 2014, and which the representatives of Malesa refused to sign. In similar situations, agreements by bare consensus (nudo consenso) were reached, also similar. The difference is that in the first case, its written version was indeed signed, but in the second, Malesa refused to sign the written copy of the agreement that had already been reached verbally between the parties. 12. The testimony of Francisco Peralta Macaya, who accepted that his father-in-law, Fritz Lehmann Struve, delegated the entire negotiation of the property to Mario Salazar Fonseca, in whom he had absolute trust as he had been the manager of the Lehmann family companies for many years. If this is compared with the emails prior to the signing of the contract of August 1 and 2, 2014, it is observed that the document was drafted exactly as negotiated with Mr. Salazar Fonseca. Similarly, in the emails sent starting August 25, 2014, the terms indicated by Mr. Salazar Fonseca reflect the drafting of the written document that only the plaintiff signed. This allows for deducing that the agreement was expressed by Mr. Salazar Fonseca based on the delegation from Mr. Lehmann Struve, so the latter merely had to sign a formal document of an agreement previously reached. That is, bare consensus (nudo consenso) did exist for the contract of August 25, 2014. 13. Mr. Federico Lehmann Macaya, president of Malesa S.A., accepted in his party statement that his father delegated the negotiation matters to Mr. Salazar Fonseca. Thus, Malesa's way of acting, for the contract of August 1 and 2, 2014, was the same as for the written version signed on September 1 by the plaintiff. What occurred for the first demonstrated that bare consensus (nudo consenso) existed and that the signing of the written copy only had probative effects. This allows for deducing that the same happened with the second contract. 14. Witnesses Heriberto Larín Rivas and Randall Salas Alvarado were emphatic in stating that the plaintiff only met with Mr. Salazar Fonseca after the “conventional designation” made by Mr. Lehmann Struve, and that the former negotiated and reached agreements in the name of Malesa S.A., so that what was agreed by Mr. Salazar was what finally materialized between the parties. Therefore, if bare consensus (nudo consenso) existed for the agreement signed on August 1 and 2, it must have existed for the agreement one month later. 15. Mr. Fritz Lehmann, although he did not hold the presidency of Malesa, was its unlimited general legal representative (apoderado generalísimo ilimitado), so his decision to put Mr. Salazar Fonseca in charge of the negotiation stemmed from the fact that he had the authority to dispose of the company's assets, and therefore what was agreed by him bound Malesa. The same bare consensus (nudo consenso) must have existed for the second agreement. 16. Although the Court did not wish to admit it as documentary evidence, the statement of lawyer Leonel Alvarado, in criminal proceedings, was clear that the minutes of agreements were passed to him to draft the document that the plaintiff did sign on September 1, 2014, because it was already a firm agreement between the parties. As a witness in the proceeding, Mr. Alvarado Zumbado did not retract that assertion made in criminal proceedings, but merely indicated that he did not remember what happened. According to the rules of logic, no one pays a legal professional for the written drafting of a contract if bare consensus (nudo consenso) does not exist. 17. The contract itself signed between August 1 and 2, 2014, because although it was rejected in the preliminary hearing for an alleged lack of stamp tax payment, no one denied its existence or that it was formed from the negotiations carried out between Mr. Salazar and the plaintiff. When bare consensus (nudo consenso) existed, what Mr. Lehmann did was sign the written copy of a legal transaction entered into by the person he had conventionally designated for that purpose. If this happened in late July and early August 2014, and under identical circumstances the negotiation took place between late August and early September, for that latter negotiation bare consensus (nudo consenso) also existed. In light of all the foregoing, the plaintiff does have the right to seek forced execution. The defects in the assessment of these evidentiary elements lead to the violation of articles 480, 1009, 1022, 1049 of the Civil Code, as it must be deemed proven that a definitive purchase-sale contract agreed upon on August 25, 2014, did exist, establishing all the elements of a definitive sale.

XVI.In order to properly contextualize the arguments, it is appropriate to include some clarifications. The plaintiff requested, in his first main claim, a declaration of the existence of an agreement on the object and price with Malesa regarding the sale of the property in question “under the terms of the agreed addendum (adenda).” Unproven fact 12 of the judgment determined as lacking in proof that the plaintiff and Malesa had agreed upon an addendum (adenda) on August 25, 2014, regarding the sale of the property under dispute. In the justification for this unproven fact, it stated: “Lack of evidence accounting for this verbal agreement. What was stated by the plaintiff in the sixth, seventh, and eighth facts of the complaint -among others-, was not able to be credited in the matter nor was it accepted by Malesa S.A. or any other of the co-defendants in the response. It is highlighted that the witnesses offered by the plaintiff Heriberto Larin Rivas, Mario Rojas, and Randall Salas Alvarado did not form part of the negotiation, the information they knew being hearsay of what the plaintiff indicated; for his part, witness Leonel Alvarado Zumbado, who said he did participate in drafting the documents, explained he did not remember whether this addendum (adendum) had been negotiated or not between the parties, nor did he have details of the particular situations of the business; add to this that co-defendant Mario Salazar Fonseca, with whom, according to the plaintiff's thesis, the plaintiff verbally agreed in the name of the company, denied at all times that Malesa S.A. or himself had reached any agreement with the plaintiff, a denial he ratified in the supplementary hearing explaining that what he sent at the time to the lawyer were drafts, that they did not have the approval of the Lehmanns, that the documents were sent to be prepared for the purpose of saving the board of directors time in case they accepted, but that they could also say no, reiterating that it was only a draft, nothing definitive, and that it arose from various proposals made by the plaintiff himself; statements similar to those made by Malesa S.A. when responding to these facts of the complaint, acknowledging that although the plaintiff sent them the proposal, it was never approved because, in their view, too much time had already elapsed in the two options without the plaintiff making any payment or earnest money, the company also insistently arguing that the agreement did not exist either verbally or in writing and that the plaintiff had not provided any evidence whatsoever accounting for this event. Hence, the case file lacks the evidentiary inputs that would allow this office to reach the conclusion that the document (…) [refers to the addendum (adenda) to the Reciprocal Promise of Purchase-Sale] captured on paper what had been verbally agreed, as the plaintiff asserts in his complaint. It is highlighted that the email allegedly sent by Mr. Leonel Alvarado ([email protected]) [lawyer who advised the parties] to Grace León ([email protected]), [email protected], and [email protected] at 1:03 p.m. on August 26, 2014, expressly informs that what is attached is a draft of the requested addendum (…), without there being, after the long list of emails and documents contributed to the case file, any of them being able to account for the consensus that Malesa S.A. -according to the plaintiff's thesis-, granted to the alleged verbal agreement.” The ruling added, in this regard, in its reasoning (Considerando X), that Mr. Salazar Fonseca “mediated between the parties' communications” but “never signed any document in the name of the company nor is there any evidence accounting for having been granted the authority to take this type of decisions independently and fully, to the point that his support was requested on October 8, 2014, through the email account '[email protected]' to the recipients: 'Grace León' and to '[email protected]' '(...) obtain the extension, for the purpose of paying off the purchase-sale for the entire property.' adding in the following line 'I look forward to continuing to enjoy your support, I greet you very cordially. Mohamed', evidence (…) that reveals the knowledge the plaintiff had that co-defendant Salazar Fonseca was not the one who made decisions for Malesa S.A.” The analysis of this aspect was completed with the following reasons: “It is insisted that both Malesa S.A., and co-defendant Mario Salazar Fonseca, always and at all times denied having given any consent to this addendum (adendum), hence the case file is devoid of evidence accounting for any serious and definitive understanding that surpassed the negotiation phase and obligated Malesa S.A. to abide by the terms of the addendum (adendum) that the plaintiff defined in his complaint.” Now, the appellant points to a large set of indicia that, in his view, account for the fact that they did celebrate, verbally, a definitive purchase-sale after the purchase-sale option. Among these, the following are located, which will be examined together. 1. The written contract, signed by the plaintiff, whose drafts and final document were prepared by the professional who advised them on the purchase-sale option and which was delivered to Malesa. 2. Documentary evidence 5 corresponding to the “First Addendum to the Reciprocal Promise of Purchase-Sale”, without the parties' signatures. 3. Evidence 48 which is an email in which Mario Salazar communicates to the plaintiff a minute regarding the meeting of July 23, 2014, and reflects agreements related to the “purchase-sale option”. According to its text, it corresponds to the last proposal made by the Heritage Academy gentlemen, not yet sent by that company to Malesa, which is detailed so that the professional could prepare the respective document “if there was conformity” with the terms of the note. 4. Evidence 51 detailing an email in which Mario Salazar sends official communication GG-244-2014. The latter reflects a “Meeting Minute 08-25-2014” regarding the document “Reciprocal Promise of Purchase-Sale”. That official communication indicates the payments the promising buyer would cover, dates, and amounts. The document is sent to the plaintiff here for his “Approval”. In the sequence of emails, it is corroborated that Mr. Alvarado (lawyer who advised the parties) sent a “draft of the requested addendum” on August 25, also attached, which contains no signature. 5. Evidences 52 and 53 are, both, an email sent on September 3, 2014, to Mario Salazar, in which he specifies new forms of payment and indicates that he will request the lawyer to include the changes in the addendum. All these pieces of evidence account for proposals from the plaintiff that Mr. Salazar reflected in minutes, which he forwarded to the plaintiff himself and to the lawyer for drafting the respective drafts, both for the purchase-sale option and in the negotiations they conducted in late August 2014 for the addendum (adenda). In this Chamber's view, that the negotiations conducted between the parties for the purchase-sale option resembled, in their modus operandi, those conducted to prepare the addendum (adenda), does not allow for concluding that the latter, unlike the option, had Malesa's consent, which it has repeatedly denied. The alleged verbal agreement that the plaintiff defends, he asserts was arranged with Mr. Salazar, but Malesa has indicated that it designated him as an intermediary for communications with the plaintiff, but not as its representative. The testimonies of Francisco Peralta and Federico Lehman, who state that the negotiation was delegated to Mario Salazar, do not equate to the latter being able to give consent on behalf or in the name of the owner, but rather that he would intermediate in the negotiations, which is corroborated by the plaintiff's own email referred to in the judgment, in which he requests the “help” (not the consent) of Mr. Salazar, and the emails from the professional who advised them, who reported “drafts”, not “definitive agreements”. Nor can it be deduced, as he suggests, that Fritz Lehman's decision, unlimited general legal representative (apoderado generalísimo) of Malesa, to put Mr. Salazar in charge of the negotiation “stemmed from the fact that he had authority to dispose of the company's assets”. That designation as an intermediary between the potential buyer and the owner does not presuppose, in this case, the transfer of powers to bind the owner company. That is, in summary, Mr. Salazar could not give consent on behalf of Malesa because he lacked the attributes to do so. The blank check issued from an account of El Beso SRL, received by Malesa, not completed by it, and returned to the issuer, does not corroborate that addendum (adenda). Its return is rather consistent with a lack of consent, on the part of the owner, to the terms of that addendum (adenda). Nor can elements of conviction be extracted from rejected pieces of evidence, as is the case with the contract (instrument) of August 1 and 2, for which the respective stamp taxes were not covered, or the statement, made in criminal proceedings, of the lawyer who advised the parties, since, as the appellant himself indicates, it was denied in this matter. Finally, the testimonies of Heriberto Larín and Randall Alvarado, as the judgment indicated, were not useful to prove that the parties arranged an addendum (adenda) giving rise to a purchase-sale, since their knowledge of that alleged agreement was not direct, but merely hearsay from the plaintiff. Thus, all the evidence that, according to him, accounts for indicia consistent with the celebration of a definitive purchase-sale addendum (adenda) between the parties, does not confirm it and only corroborates the plaintiff's intention to arrange it in those terms, not consented to by the owner of the property. For these reasons, the substantive legal provisions alleged in this objection could not be considered violated either, so its arguments shall be denied.

XVII.The third, fifth, and seventh objections are also structured on the same thematic basis, so they will be examined together. In the third, he claims an error of law in the assessment of Malesa's serious and first-in-time breach. In this regard, he argues the following. If the factual framework is modified to the effect of understanding that there was a last agreement arranged on August 25, 2014, it must be deduced that there was a very serious breach by the seller company. As was indicated in the amendment to the complaint, Malesa's representatives deliberately refused to sign its written version and attempted to disavow what had been agreed. This coincided with the expiration of the term of the previous contract, signed between August 1 and 2, 2014, and with the issuance of the environmental viability (viabilidad ambiental) by SETENA before any formal representative of Malesa had signed the written copy of what had been agreed. Malesa's breach is evident from its refusal to execute the agreed purchase-sale. The exception of unperformed contract operated in favor of the plaintiff because he did make available to Malesa the possibility of collecting the first agreed installment of $50,000, when he delivered a signed check with blank spaces to be filled in to cover the payment. Despite this, the seller company refused to fill in the check and present it for payment. Therefore, there is no breach by the plaintiff. The Court did not analyze whether Malesa breached. Its analysis was directed towards the contract of August 1 and 2, 2014, which was bilaterally revoked, tacitly, by the contract signed one month later. Based on the existence of the definitive purchase-sale contract, the written version of which the plaintiff signed on September 1, 2014, it should have been deemed that Malesa breached by attempting to disavow it and refusing to fulfill it. With this, articles 41.5 of the Civil Procedure Code and 1022 and 692 of the Civil Code are violated. In the fifth disagreement, he claims improper interpretation of article 1055 of the Civil Code and lack of application of articles 480, 1009, and 1049 of the Civil Code. His reasons are summarized below. According to the judgment, what was sought to be forcibly executed was a purchase-sale option that, in light of the first of those precepts, had expired. The one-month period, according to jurisprudence, applies in cases where the parties do not indicate the validity date of the offer. If they have a defined date, the provision is not applicable. See in this regard ruling no. 51 of 3 p.m. of August 11, 1993, from which it is extracted that the period provided for in article 1055 is not a statute of limitations for filing the complaint, but for giving consent. Furthermore, there was no promise or option, but rather a definitive purchase-sale of the property. Regardless of the name the parties assigned to it, all elements of the purchase-sale existed between August 25 and September 1, 2014. The property, the price, the form of payment, and the moments for carrying out the segregations and transfers were determined. On September 1, the plaintiff not only signed the written version of the agreement but also placed in favor of Malesa the possibility of collecting the first monthly installment by delivering a signed check that needed to be filled in with the payee and amount. Therefore, it was not a promise or option, but a definitive purchase-sale contract. Article 1055 was violated insofar as it only applies to pre-contractual figures. Articles 480, 1009, and 1049 of the Civil Code were also violated since all elements of the sale were present. In his seventh disagreement, he claims direct violation of article 767 of the Commercial Code and lack of application of articles 670 and 803 of the Commercial Code and 765 of the Civil Code. To this effect, he holds the following. Although the exception of unperformed contract protected him, the plaintiff tried to perform by delivering a check to the seller. In fact 36 of its counterclaim, Malesa confesses that the plaintiff delivered to Mario Salazar Fonseca a check from BAC San José, from the account of Beso Restaurante S.R.L., thus allowing the seller to collect the first payment, but they did not do so and blamed the plaintiff for lack of payment of the due monthly installment. The judgment's criterion that the check was issued as a guarantee violates article 803 of the Commercial Code, which defines it as an unconditional order of payment. There is no logic in an unconditional order of payment becoming a guarantee due to its return. Malesa refused to cash it to prevent the execution of the celebrated purchase-sale. Article 803 of the Commercial Code must be interpreted jointly with canon 670, which establishes the possibility of issuing instruments, including checks, with blank spaces, empowering the creditor to determine some of the scope of the instrument. This latter provision supports the way in which the plaintiff issued the check. The check, although from an account of Beso Restaurante S.R.L., was signed by the plaintiff as its legal representative, and article 765 enables payment by a third party. All this leads to deducing that the plaintiff delivered an unconditional order of payment that the seller refused to use and that he fulfilled his obligations, which empowers him to demand forced execution of the agreed sale.

XVIII.All these objections start from the premise of taking as proven the conclusion of the addendum (adenda) between both parties, which gave rise to a purchase-sale, which, in light of what was indicated in Considerando XVI, was ruled out. It is reiterated that there is no evidence supporting that Malesa consented to that addendum (adenda), so it was not obligated to sign it, nor did it have legal cause to fill in a check and present it for collection for a transaction it did not enter into. Thus, it is also of no use to review whether that instrument was a guarantee or payment since, again, there are no elements proving Malesa's consent under the terms of the addendum (adenda) that the plaintiff sought. Consequently, the objections are not acceptable and shall be denied.

XIX.In the eighth reproach, he claims improper interpretation of article 315 of the Commercial Code regarding Mario Salazar Fonseca's binding actions for Malesa. In this regard, he argues the following. The referenced provision contemplates two scenarios: contracts made by a person in the commercial line of a company who, without having sufficient mandate, appears to have it, and the case in which the actions of the notorious factor (factor notorio) are not related to that line. In this latter scenario, it is sufficient that the principal has delegated orders to the person without mandate to act in the contract and that the principal ratifies their actions expressly or tacitly. In that last case, one is in the presence of a “conventional representative”. The provision states that anyone who acts under instructions from the principal for certain legal acts will be a notorious factor (factor notorio). If a person is designated by the principal to conduct the negotiation of the sale of real estate and make decisions in its name, the principal will be bound by what that conventional representative or notorious factor (factor notorio) agrees. The case file established that Malesa gave orders to Mr. Salazar to conduct the entire negotiation with the plaintiff for the sale of the property. Witness Francisco Peralta Macaya and declarant Federico Lehmann Macaya expressly stated so. It is proven that Mr. Lehmann Struve is the unlimited general legal representative (apoderado generalísimo ilimitado) of Malesa, so he had the authority to designate Mr. Salazar Fonseca for those functions. His express designation, before the plaintiff, implies the ratification of all the actions he carried out, even if he lacked formal power of attorney. Therefore, Mr. Salazar's actions did bind Malesa. As was verbally agreed with Mr. Salazar Fonseca, the written version of the contract signed on August 1 and 2, 2014, “came out”. Mr. Salazar acted identically in the agreement arising between August 25 and September 1, 2014, which allows for deducing that he acted under express orders from Mr. Lehmann Struve. The public designation, per se, is the express ratification of all his actions. If Mr. Lehmann Struve told the plaintiff that he was only to deal with Mr. Salazar, it was because he delegated the negotiation and agreement functions to the latter, relying on what, as a notorious factor (factor notorio), he agreed with the buyer. There was an agreement of bare consensus (nudo consenso) between the plaintiff and Salazar Fonseca, embodied in the email of January 25, 2014.

XX.One of the arguments the party has maintained is that upon reaching an “agreement” with Mr. Salazar Fonseca, in late August 2014, this bound Malesa to the addendum (adenda), since Mr. Salazar figured as a notorious factor (factor notorio) of the owner. In this regard, the provision the appellant claims was violated states: “Article 315. Contracts made by the factor in an establishment that notoriously belongs to a known person or company, are deemed to have been made on behalf of the owner of the establishment, even if the factor does not declare this at the time of making them, provided that such contracts relate to objects comprised within the line or traffic of the establishment; or if, even if they are of another nature, it results that the factor acted with orders from the principal, or that the principal approved their management in express terms, or by positive facts that lead to a legal presumption.”

XXI.In his ninth complaint, he alleges erroneous interpretation of articles 480, 692, and 1049 of the Civil Code. The demonstration of the existence of a definitive sale and purchase agreement, based on the analysis of indirect or circumstantial evidence, combined with Mr. Salazar's powers as a conventional representative and the fact that the plaintiff did not breach the payment of the first monthly installment, together, show the violation of these rules by denying the existence of the definitive sale and purchase that can be forcibly executed.

XXII.As has been noted in the preceding recitals, Malesa's consent regarding the contract addendum that, in the plaintiff's thesis, generated the pure and simple sale and purchase of the property was not proven, and it has been ruled out that Mr. Salazar had the decision-making power to bind it. This being the case, for all the reasons stated in recitals XIV, XVI, XVIII, and XX, his objections, which are reiterations of prior arguments, must be rejected.

XXIII.In his tenth censure, he alleges improper interpretation of Article 23 of the Commercial Code due to the existence of a de facto partnership (sociedad de hecho). To this effect, he alleges the following. If it is deemed that no definitive contract existed due to lack of consent and that the conditions for compensation for unjust enrichment are not met, it must be determined that, at least, a de facto partnership existed between the plaintiff and Malesa that resulted in the notable increase in the land's added value at its market price. The plaintiff was a participant in this enrichment, and therefore has the right to be granted a proportional retribution as the fruit of that partnership.

XXIV.Regarding the claimed existence of a de facto partnership between the plaintiff and Malesa, the judgment reproached him for a lack of proof that they had joined together to manage common interests. The appellant does not diminish this judgment and reiterates his argument without observing the requirement to contrast the adverse reasons that the trial court's decision issued on this point. This being the case, it is necessary to reiterate the absolute lack of proof that the plaintiff and Malesa associated to develop any common project with the land, since rather the sale-purchase option celebrated between them shows that they were counterparties but not business associates. In sum, there is no basis whatsoever to modify what the decision defined on this point.

XXV.Consequently, none of the reasons for disagreement having prospered, the plaintiff's cassation appeal (recurso de casación) must be rejected. Pursuant to the provisions of Article 61.2.3 of the current Civil Procedure Code, the costs generated by the exercise of this instance shall be borne by him.

THEREFORE

The cassation appeal filed by the plaintiff is declared without merit (sin lugar), and the costs generated by the filing of this instance shall be borne by him. rgonzalezu Luis Guillermo Rivas Loaiciga Rocío Rojas Morales Damaris Vargas Vásquez Jorge Leiva Poveda Carlos Guillermo Zamora Campos Digitally Signed Document -- Verification code --  Telephones: (506) 2295-3658 or 2295-3659, email [email protected] Is a faithful copy of the original - Taken from Nexus.PJ on: 08-05-2026 13:41:01.

Sala Primera de la Corte Clase de asunto: ORDINARIO Analizado por: SALA PRIMERA  Res. 001270-F-S1-2024 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las quince horas diez minutos del veintisiete de setiembre de dos mil veinticuatro .

Proceso ordinario interpuesto por MOHAMED IBRAHIM EL GHANAM contra FIDUCIARIA CASTRO GARNIER S.A. -representada por su apoderada generalísima sin límite de suma, Virginia Chan Jiménez-, LETRU S.A. -representada por su apoderada generalísima sin límite de suma, Irma Lehmann Macaya-, MALESA S.A. -representada por su apoderado generalísimo sin límite de suma, Federico Guillermo Lehmann Macaya-, MARIO ANTONIO SALAZAR FONSECA y FRITZ -conocido como FEDERICO- LEHMANN STRUVE, en el que MALESA S.A. contrademandó al actor. Este último formula recurso de casación contra la sentencia no. 2023000013 de las 16 horas 49 minutos del 18 de enero de 2023, adicionada mediante resolución de las 11 horas 10 minutos del 31 de enero de 2023, ambas emitidas por el Tribunal de Primera Instancia Civil de Heredia integrado por Julieth Víquez Fernández (ponente), Kenny Obaldía Salazar y Esteban Herrera Vargas. En este asunto intervienen, como apoderados especiales judiciales de la parte actora reconvenida; Leydi María Alfaro Calvo, Rafael Gullock Vargas y Adrián Hilje Castillo, de Fiduciaria Castro Garnier S.A.; Álvaro Emilio Castro Garnier y Gabriela Porras Arias, de Letru S.A., Malesa S.A., Mario Antonio Salazar Fonseca y Fritz Lehmann Struve; Manrique Lara Bolaños y Carlos Hernán Robles Macaya.

Redacta el magistrado Leiva Poveda

CONSIDERANDO

I.En este asunto, el señor Mohamed Ibrahim El Granam demanda a Malesa S.A., Fritz -conocido como Federico- Lehmann Struve, Mario Fonseca Salazar, Letru S.A. y Fiduciaria Castro Garnier S.A. En su contra solicita, como pretensión principal, lo siguiente: “1) La existencia de acuerdo de cosa y precio, entre el actor y la sociedad demandada, respecto de la venta de la finca de la provincia de Heredia, matrícula 4-241350-000, en los términos de la adenda pactada. 2) Se obligue a Malesa S.A. a firmar el addendum de la denominada "opción de compraventa", demostrada en autos. En caso de no hacerlo en el plazo prudencial que otorgue el Juzgado, que proceda el Juez a rubricarla en su nombre. 3) Se disponga que la sociedad accionada deberá respetar el precio del inmueble pactado con el actor, es decir, la suma de ocho millones cuatrocientos mil dólares. 4) Se someta a la demandada a la forma de pago prevista en el addendum, incluidos los abonos parciales del precio, lo mismo que se le obligue a la creación de un fideicomiso de garantía, a fin de pagar el saldo de cuatro millones de dólares restante, en el plazo semestral pactado, bajo la misma tasa de interés. 5) Se readecúen las fechas de los pagos pactados en el addendum, a fin de que el primer abono sea obligatorio al inicio del mes siguiente a la firmeza de este fallo. 6) Se obligue a Malesa S.A. a traspasar al actor, con el primer abono y tal y como lo establece el addendum, una segregación de la finca 4-241350-000, que tenga una medida de cien mil metros cuadrados. En caso de que no lo haga de modo voluntario, en el plazo que le otorgue el Juzgado, que proceda el señor Juez a firmar en su nombre dicha escritura de segregación y traspaso. 7) Se imponga a la accionada su obligación de suscribir el contrato de fideicomiso de garantía, en los términos planteados en la adenda. En caso de negarse dicha sociedad, en el plazo otorgado, proceda el señor Juez a firmar en su nombre la escritura de fideicomiso y de traspaso. 8) Una vez cumplidos los alcances del fideicomiso de garantía, se obligue a la compañía demandada a traspasar el resto de la finca 4-241350-000 al señor El Ghanam. En caso de que no lo haga de modo voluntario (…) que proceda el señor Juez a firmar dicha escritura pública en su nombre. 9) Se condena a la sociedad actora al pago de las costas personales y procesales de este litigio. 10) (O primero bis) Se determine que el codemandado Mario Salazar Fonseca, actuó a lo largo de la negociación como factor notorio de Malesa S.A. por designación expresa del codemandado Fritz Lehmann Struve. Asimismo, que dicha sociedad demandada, con sus acciones, aprobó las actuaciones del señor Salazar Fonseca a lo largo de toda la negociación. A la vez, la inocuidad de la papelería y membretes de Letru S.A. utilizados durante las negociaciones entre las partes. 11) (O primero ter) Que el acuerdo de cosa y precio en las comunicaciones entre los señores El Ghanam y Salazar Fonseca, constituyeron el nudo consenso necesario para el nacimiento del contrato de compraventa definitivo. 12) De la misma manera que se debe obligar a Malesa S.A. a ejecutar forzosamente el contrato de compraventa, se obligue a la accionaria Fiduciaria Castro Garnier S.A. a fungir como fiduciario del fideicomiso de garantía pactado, en los términos del negocio jurídico celebrado entre ambas partes.“ También peticiona lo siguiente: “Petitoria subsidiaria primera. 1) En caso de que no se otorgue el traspaso de la finca, ante el incumplimiento grave de Malesa S.A. a lo pactado, se le condene a indemnizar al actor los daños y perjuicios causados. 2) Por concepto de daño moral, por la angustia, frustración y ansiedad causados al actor, en relación con la envergadura del esfuerzo desplegado y del dinero, tanto invertido como por el que iba a recibir, se le imponga a Malesa S.A. pagar al demandante la suma de cien mil dólares. 3) En razón de lucro cesante, a raíz de que el actor ya contaba con la viabilidad ambiental de SETENA para desarrollar el centro educativo y el condominio horizontal habitacional, se condene a Malesa S,A, a cancelar al actor la suma de veinte millones de dólares. 4) Por motivo de daño patrimonial, generado por todos los gastos incurridos para modificar la vulnerabilidad de la finca 4-241350-000, en todas las instancias gubernamentales pertinentes, todos los estudios que debieron costearse y todo el tiempo invertido en dicha labor, se obligue a Malesa S.A. a saldar al señor El Ghanam una reparación de dos millones de dólares. 5) En calidad de deudores solidarios, de manera conjunta con Malesa S.A. se condene a Letru S.A., Fritz Lehmann Struve y a Mario Salazar Fonseca, por los daños causados al actor. 6) Se imponga a los codemandados la cancelación de las costas personales y procesales de la lite. Petitoria subsidiaria segunda. 1) En caso de que no se otorgue el traspaso de la finca, ante el incumplimiento grave de Malesa S.A. a lo pactado, se le condene a indemnizar al actor con los daños y perjuicios causados. 2) En razón del rubro de pérdida de oportunidad, a raíz de que el actor ya contaba con la viabilidad ambiental de SETENA para desarrollar el centro educativo y el condominio horizontal habitacional, se condene a la Malesa S.A. a cancelar al actor la suma de veinte millones de dólares. 3) Por motivo de daño patrimonial, generado por todos los gastos incurridos para modificar la vulnerabilidad de la finca 4-241350-000, en todas las instancias gubernamentales pertinentes, todos los estudios que debieron costearse y todo el tiempo invertido en dicha labor, se obligue a Malesa S.A. a saldar al señor El Ghanam una reparación de dos millones de dólares. 4) Por concepto de daño moral, por la angustia, frustración y ansiedad causados al actor, en relación con la envergadura del esfuerzo desplegado y del dinero, tanto invertido como por el que iba a recibir, se le imponga a Malesa S.A. pagar al demandante la suma de cien mil dólares. 5) En calidad de deudores solidarios, de manera conjunta con Malesa S.A. se condene a Letru S.A., Fritz Lehmann Struve y a Mario Salazar Fonseca, por los daños causados al actor. 6) Se condene a los accionados al pago de ambas costas del proceso. Petitoria subsidiaria tercera. 1) Que antes de las negociaciones entre Malesa S.A. y el señor Mohamed Ibrahim El Ghanam, los terrenos que hoy constituyen la finca 4-241350-000 soportaban una limitación, por vulnerabilidad extrema emitida por el SENARA, que le impedía edificar con fines habitacionales o comerciales, así como realizar cualquier desarrollo en el inmueble. 2) Que el señor El Ghanam, en el proceso de negociación para la compra de la finca, logró obtener la modificación de vulnerabilidad y, con ello, el levantamiento de restricciones y los permisos necesarios para ejecutar desarrollos urbanos habitacionales y comerciales de la finca. 3) La situación de que el actor generó un enriquecimiento a favor de Malesa S.A. por cuanto el terreno paso de valer ocho millones de dólares, a alcanzar un precio de mercado de veinticuatro millones de dólares. Lo anterior, sin que Malesa S.A. generara alguna contraprestación a favor del demandante o de terceros, a pesar del aprovechamiento patrimonial a su favor que ello significó. 4) La existencia de un enriquecimiento sin causa a favor de Malesa S.A. 5) La obligación de Malesa S.A. de retribuir al actor un importe igual al valor añadido por el segundo a la finca 4-241350-000 con la modificación de las restricciones urbanísticas que pesaban sobre esta, respecto del precio que tenía tal inmueble previo a dicha variación obtenida por el actor. Dicho monto se establecerá pericialmente, pero se estima, para efectos de la demanda, en la suma de dieciséis millones de dólares. 6) Se condene a la parte accionada al pago de ambas costas del proceso. Pretensión subsidiaria cuarta. 1) Que antes de las negociaciones entre Malesa S.A. y el señor Mohamed Ibrahim El Ghanam, los terrenos que hoy constituyen la finca 4-241350-000 soportaban una limitación, por vulnerabilidad extrema emitida por el SENARA, que le impedía edificar con fines habitacionales o comerciales. 2) Se establezca que, a partir de la necesidad del actor de levantar las restricciones que pesaban sobre la finca 4-241350-000, nació entre él y Malesa S.A. una sociedad de hecho para alcanzar tal objetivo. 3) La obligación de Malesa S.A. de retribuir al señor El Ghanam con el pago del 50% del valor añadido a la finca 4-241350-000, calculado respecto del precio del inmueble, previo al levantamiento de las restricciones, así como a su valor de mercado, una vez que se obtuvieron las modificaciones y permisos para desarrollar proyectos habitacionales y comerciales en el inmueble. Dicho monto se establecerá pericialmente. 4) Se imponga de modo solidario a la parte demandada a pagar las costas personales y procesales generadas por este pleito judicial.” Luego del traslado de rigor, Malesa S.A. se opuso a lo pretendido. Letru S.A., Mario Fonseca, y Fritz Lehmann Struve, por separado, también se opusieron e invocaron las excepciones de falta de derecho, de legitimación activa y pasiva y falta de interés actual. Fiduciaria Castro Garnier también se opuso y alegó la falta de legitimación activa, pasiva y de derecho. Malesa S.A. contrademandó al actor y en su contra pidió se declarase: “1. La Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta de fecha primero de noviembre de 2013. Que, aunque se encuentra vencida y caduca el accionante está mal utilizando dicho documento en perjuicio de mi representada, al punto de que ha logrado en este proceso, pese a ese vencimiento, obtener la anotación de la demanda sobre la finca. 2.- La Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta de fecha dos de agosto de 2014, así como el adendum no firmado por mi parte. Que, aunque se encuentra vencida y caduca el accionante está mal utilizando dicho documento en perjuicio de mi representada, al punto de que ha logrado en este proceso, pese a ese vencimiento, obtener la anotación de la demanda sobre la finca. 3.- Daños y Perjuicios: Conforme el numeral 692 del Código Civil, solicito que como consecuencia y originados en la resolución del contrato se condene a los demandados al pago de los daños y perjuicios así: a.- Daño Material: Constituido por los gastos en que mi representada ha incurrido tanto administrativa como judicialmente lo cual suma un total de doscientos cincuenta mil colones. (Según informe contable que se adjunta). b.- Daño Moral: Mi representada como empresa costarricense que es se ha visto afectada en su imagen, así como por el hecho de que las actividades de la misma se han visto reducidas en un 100% dado que no es disponible la finca para ningún negocio jurídico, a pesar de que mi representada es la dueña, lo cual nos hace sentir a sus personeros preocupados, disgustados por la pérdida de tiempo y dinero en que nos hace incurrir el accionado adrede con la intención de continuar perjudicándome, valoro así este rubro en la suma de cinco millones de colones. c.- Perjuicio: Lucro cesante. Devenido del hecho de que con posterioridad a la negociación engañosa con el accionante El Ghanam hemos recibido varias ofertas serias de compañías serias proponiendo comprar la finca, oportunidades que hemos perdido en virtud de la estafa procesal a la que nos ha sometido dolosamente el accionado y que valoro prudencialmente en la suma de diez millones de colones. 4.- Intereses: Sobre los rubros liquidados desde la interposición de la presente demanda y hasta su efectivo pago calculados según la tasa básica pasiva dispuesta por el Banco Nacional de Costa Rica para depósitos a seis meses plazo. 5.- Costas. Que se condene a los demandados al pago de las costas personales y procesales." El actor reconvenido se opuso y alegó la defensa de falta de derecho.

II.El Tribunal de instancia, al resolver el fondo de la controversia, tuvo por demostrados los siguientes hechos que se sintetizan y reorganizan en lo de interés para esta sede. Malesa S.A. era la titular registral de las propiedades del Partido de Heredia matrículas 59701-000, 65606-000, 77228-A-000, 77230-B-000 y 77232-A-000. El 26 de junio de 2013 la Municipalidad del cantón de Belén informó que la heredad 59701 se hallaba situada en “zona residencial de alta densidad y afecta la zona de vulnerabilidad extrema de acuerdo al mapa de vulnerabilidad amenaza y riesgo para el cantón de Belén”. Esta misma categoría se le asignó a ese terreno el 10 de septiembre de 2013, con ocasión del rechazo el certificado de uso de suelo tramitado en esa oportunidad. El 01 de noviembre de 2013 Malesa S.A. y Heritage Academy S.A. suscribieron un contrato de opción de compraventa sobre las fincas del Partido de Heredia matrículas 59701-000, 65606-000, 77228-A-000, 77230-B-000 y 77232-A-000, por $8 000 000. El 11 de noviembre siguiente Malesa le confirió autorizaciones a Heritage Academy para que pudiera realizar trámites a su nombre ante el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, Ministerio de Obras Públicas y Transportes, Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, Instituto Costarricense de Electricidad, Compañía Nacional de Fuerza y Luz, y Servicio Nacional de Aguas Subterráneas Riego y Avenamiento. En el año 2014, el señor Mohamed Ibrahim El Ghanam asumió el costo de la emisión del plano 4-1740714-2014 usado por Malesa S.A. para la reunión de esas fincas, lo que dio lugar, en fecha no precisada, a la heredad matrícula 241350-000, plano H-1740714-2014, con un área de 168018 metros cuadrados, propiedad de Malesa S.A. El 29 de enero de 2014 la Municipalidad de Belén informó que los terrenos comprendidos en el plano H-747775-2001 estaban situados en “zona residencial de alta densidad, con afectaciones por pozos, zona de vulnerabilidad extrema, zona de protección del Río Segundo, riesgo de deslizamiento de taludes hacia el Río Segundo y zona de protección de quebrada y lago.” En este instrumento se indican como usos permitidos: “a) Residencial. b) Usos conexo al de vivienda como: farmacias, pulperías, sodas, escuelas y similares, que no produzcan molestias. c) Iglesias, colegios, supermercados y establecimientos con molestias confinables a la propiedad tales como: talleres de artesanía, reparación de electrodomésticos, y similares, siempre y cuando se encuentre frente a vías principales, con derecho de vía no menor a 11 metros. d) Los programas de vivienda de interés social, solo son permitidos en la Zona de Alta Densidad y únicamente cuando se contemple obras de urbanización y vivienda, aprobadas de previo por el Sistema Nacional Financiero de la Vivienda y que cuenten con solución de alcantarillado sanitario.”. El Ministerio de Educación Pública aprobó el anteproyecto de Heritage Academy S.A. para crear el Centro Educativo Heritage Academy en el inmueble descrito en el plano H-47775-2001. El 14 de abril de 2015, luego de los trámites respectivos por parte del señor El Ghanam y de la sociedad Heritage Academy, el Servicio Nacional de Aguas Subterráneas Riego y Avenamiento (SENARA) determinó que la propiedad con plano H-47775-2001 estaba en zona de vulnerabilidad intrínseca baja a la contaminación de acuíferos. El 20 de mayo de 2014 la Secretaría Técnica Ambiental (SETENA) otorgó viabilidad ambiental por un periodo de dos años al proyecto Centro Educativo Heritage. Al 27 de junio de 2014 Banco Promérica “pre aprobó” un crédito por un monto máximo de $12 500 000 al señor El Ghanam, para financiamiento de construcción de un proyecto educativo. Entre el 01 y 02 de agosto de 2014 el señor El Ghanam y Malesa suscribieron un contrato de opción de compra sobre la finca 4-241350-000 por $8 100 000, cuyo precio se cancelaría de la siguiente manera: 1) un primer pago por la suma de $50 000 el 01 de septiembre de 2014, 2) un segundo pago el día 02 de octubre de 2014 por la suma de $4 050 000 y 3) el resto del precio sería cancelado a través de un fideicomiso de garantía donde Fiduciaria Castro Garnier sería la fiduciaria. En dicho instrumento también se convino que Malesa S.A. segregaría de su finca 10 hectáreas el día 01 de octubre de 2014, una vez recibiere la suma de $4.050.000,00 y el aquí actor-reconvenido podría realizar estudios de suelos, avalúos y trabajos de topografía que no cobraría a la propietaria. El 01 de septiembre de 2014 el señor El Ghanam entregó al codemandado Mario Salazar Fonseca un cheque en blanco firmado de una cuenta a nombre de Beso Restaurante Sociedad de Responsabilidad Limitada, título que nunca fue rellenado ni cambiado y se devolvió al señor El Ghanam el 07 de septiembre de 2014. El 04 de septiembre de 2014 la Secretaría Técnica Ambiental le otorgó a Heritage Academy viabilidad ambiental por un periodo de dos años para el desarrollo del proyecto denominado “Condominio Buena Vida”. El fallo tuvo por indemostrado, en lo de interés, que Mario Salazar Fonseca hubiere desempeñado un cargo de representación de Malesa, fuere su mandatario general o generalísimo. También fijó como carentes de prueba los siguientes hechos; el giro comercial de Malesa, hubiere un incremento de valor en la finca 241350-000 derivada de las acciones realizadas por el señor El Ghanam, este último y la propietaria hubieran convenido una sociedad de hecho, el señor El Ghanam haya cancelado a Malesa los pagos acordados en la opción de compraventa suscrita entre el 01 y 02 de agosto, el señor El Ghanam haya exigido la venta en el mes siguiente y, finalmente, que las partes hubieran arribado a un adendum verbal el 25 de agosto de 2014 que alterase el valor del inmueble, forma o fechas de pago para el cumplimiento de los compromisos ligados a la venta de la finca 4-241350-000. Ahora bien, con base en este marco fáctico, el Tribunal examinó las pretensiones de ambas partes. En sus razonamientos por el fondo señaló, en lo de interés, que si bien tenía por probado que el actor y Malesa concertaron una opción de compraventa sobre la finca en cuestión, el 01 y 02 de agosto de 2014, por un precio de $8 100 000 y dispusieron las formas de pago, esto se tenía por acreditado a partir de los dichos coincidentes de las partes en la demanda, contrademanda y sus respectivas contestaciones. Luego advirtió que, no obstante, el resto de los acuerdos dispuestos en esa oportunidad no podían tenerse por probados porque ninguna de las partes cubrió el pago de las especies fiscales necesarias al documento respectivo, lo cual condujo a que fuere rechazado como prueba en audiencia preliminar. Descartó que el cheque en blanco de la cuenta de Beso Restaurante S.R.L., firmado por el actor y entregado a Mario Salazar Fonseca, fuera rellenado o cambiado o se tratare de una orden incondicional de pago. Señaló que esto daba cuenta de incumplimiento del actor quien debió cubrir $50 000 el 1 de septiembre de 2014 y $4 050 000 el 01 de octubre siguiente y, al no hacerlo, liberó a Malesa de su obligación de segregar y traspasar 10 hectáreas de la finca. Abonó que ese contrato tampoco surtía efectos pues el propio actor afirmó que había sido bilateralmente revocado y Malesa lo señalaba vencido y caduco, por lo que volvía innecesaria la determinación de si se trataba de una opción de compraventa o una compraventa perfecta. Descartó que el acuerdo verbal que el actor dijo haber alcanzado con el codemandado Salazar Fonseca vinculase a Malesa, pues éste no era factor notorio de la sociedad ni su mandatario y tan sólo medió en las comunicaciones entre las partes contratantes. Añadió que, en todo caso, el actor no aportó prueba alguna de sustento sobre los términos de esa nueva negociación. En cuanto a la sociedad de hecho concluyó, de nuevo, falta de pruebas de su existencia, lo que también reprochó al supuesto consentimiento de Malesa a la adenda. Con base en lo anterior denegó las pretensiones principales del actor. También descartó que al peticionante se le hubieren causado daños, con lo que rechazó las pretensiones subsidiarias 1 y 2. En cuanto a los pedimentos subsidiarios 3 y 4 los rechazó por falta de prueba de que la categoría de vulnerabilidad extrema emitida por el SENARA impidiese edificar con fines habitacionales o comerciales, obstaculizase cualquier desarrollo y descartó que la finca experimentase un incremento de valor por las gestiones del actor. Con base en todos estos razonamientos, acogió las defensas invocadas y declaró sin lugar la demanda. También acogió la defensa de falta de derecho opuesta a la contrademanda y la declaró sin lugar. Se omite mención de las razones que sustentaron esta decisión, en tanto no fue combatida por la parte interesada ante la Sala. Además, resolvió sin especial condena en costas entre el actor y Malesa, e impuso al actor el pago de las costas al resto de las personas codemandadas por él. No hallando conformidad con lo resuelto, el actor formula recurso de casación por razones procesales y sustantivas, gestión oportunamente admitida para su análisis.

CASACIÓN POR MOTIVOS PROCESALES

III.En su primer motivo alega denegatoria de prueba admisible con base en los siguientes alegatos. Conforme al artículo 286 del Código Fiscal, determinados actos y negocios jurídicos deben pagar timbre fiscal. No cubrirlo determina su ineficacia probatoria. Es a estos a los que aplica la multa prevista en la norma. El numeral 272 ibídem exonera del pago a los actos y contratos sujetos a inscripción registral, para evitar el doble cobro de impuestos según se colige de la lectura a contrario sensu de su inciso 1). Los actos o contratos preparatorios de un negocio jurídico que derivará en un traspaso registral, están exentos del pago del timbre, como sucede con una opción de compraventa. En este asunto se presentó un contrato de promesa recíproca de compraventa de un bien inscribible y no correspondía el pago del timbre pues los tributos serían saldados en el momento de la inscripción. Sin embargo, en audiencia preliminar se previno el pago con la multa de 10 veces el monto dejado de cobrar. Al respecto se formuló revocatoria, pero fue denegada. Esa probanza era medular para lo debatido, por lo que resultaron conculcadas las normas referidas.

IV.El alegato fundamental de la parte es que los actos y contratos sujetos a inscripción, así como sus contratos preparatorios, no pagan timbre fiscal, lo cual, a su juicio, se deriva de lo dispuesto por los artículos 286 y 272 inciso 1) sensu contrario, por lo que el contrato de opción de compraventa que le fue rechazado como prueba debió admitirse. La revisión del audio de la audiencia preliminar permite colegir que el documento en cuestión corresponde a la prueba no. 4 aportada con la demanda, probanza titulada: “Promesa recíproca de compra-venta de la finca del partido de Heredia, Matrícula de Folio Real número: setenta y ocho mil ochocientos seis -cero cero cero.”. A su respecto, a la parte se le previno el pago de la multa del timbre fiscal por $40 000 en audiencia preliminar, sin lo cual -se le advirtió- no se valoraría en la etapa respectiva. El artículo 272 inciso 1) del Código Fiscal que se alega vulnerado indica que el impuesto del timbre se aplica: “1) En todo testimonio o certificación de instrumento, o documentos públicos no sujetos a inscripción en el Registro Nacional (…)” y su inciso 2) señala que también se paga: “En todo documento privado de contrato (…)”. A su vez, el numeral 286 ibídem establece: “No se admitirá ni se recibirá en las oficinas públicas ningún documento que, debiendo haber pagado timbre, sea presentado sin él en todo o en parte. El documento en que no se haya satisfecho ese impuesto del todo, o que no esté completo, o no haya sido cancelado conforme a las reglas del artículo 285, será inútil e ineficaz para apoyar en él acción o derecho alguno, mientras no se pague la multa que se dirá, y los tribunales y funcionarios de la Administración Pública lo declararán así de oficio. / Sin embargo, tales documentos surtirán efecto legal, si el interesado agrega los timbres en cantidad de diez veces la que correspondía, cuando nada se hubiere pagado o estuvieren los timbres sin cancelar o mal cancelados; y diez veces la cantidad que hubiere dejado de pagarse si el timbre estuviere incompleto. / Los instrumentos y documentos sujetos a inscripción en el Registro Nacional quedan excluidos del pago de la multa en referencia. El Registro no inscribirá documento alguno sujeto al pago del timbre fiscal que no lo haya satisfecho debidamente.” (Los énfasis de ambas normas se añaden). En criterio del recurrente, los contratos preparatorios de otros que se inscriben en el Registro -como sucede con una opción de compraventa de un bien inmueble- no deben pagar el timbre fiscal porque, en su tesis, el tributo se cubrirá al momento de la inscripción del negocio definitivo. El alegato no es de recibo pues contraría el texto expreso de la primera de las normas citadas en su inciso segundo. El artículo 272 en sus incisos 1) y 2) no excluye del pago del timbre fiscal a los contratos preparatorios de otro futuro que, en el evento de celebrarse, sean susceptibles de inscripción, sino únicamente a los que están sujetos a registro. Este último supuesto no es el caso de la opción de compraventa, contrato preparatorio -consta en documento privado- que no produce efectos reales, esto es, sobre la titularidad del bien, sino únicamente personales, de modo que no está “sujeto” a inscripción. Además, aunque el contrato de opción de compraventa de un bien inmueble es susceptible de dar lugar a una compraventa definitiva, también podría no generarla, de modo que no conduce indefectiblemente a un negocio jurídico que deba inscribirse. En suma, las normas mencionadas por el recurrente no sustentan su tesis, por lo que le reparo debe denegarse.

V.Las dos siguientes censuras comparten unidad temática, por lo que se examinarán en conjunto. En su segunda disconformidad plantea incongruencia y alega lo siguiente. Hay un tema fundamental que debió ser analizado por el Tribunal. Malesa afirmó que cuando venció el plazo otorgado en la opción de compraventa suscrita el 1 y 2 de agosto de 2014, el comprador no hizo pago del precio pactado. Al respecto, el señor El Ghanam argumentó tres puntos: 1) la existencia de un acuerdo posterior entre ellos, que él firmó, no así Malesa; 2) la entrega de un cheque firmado que Malesa sólo debía completar con el monto a ser cobrado, emitido por El Beso Restaurante S.R.L., de la cual el actor es gerente; 3) el señor El Ghanam no estaba obligado a realizar los pagos por el incumplimiento de Malesa, quien se negó a reconocer lo pactado y eso configuró la exceptio non adimpleti contractus. Este argumento se adujo en los hechos 8, 76 a 78 de la demanda y en los hechos 31, 36, 38, 47, 57, 71 y 74 de la réplica de la contrademanda. En la réplica de la reconvención se adujo cómo aplicaba en este caso, lo que impedía tener al actor como incumpliente. También se invocó en la audiencia preliminar y en el alegato de conclusiones de la audiencia complementaria. Sin embargo, la sentencia omite su análisis. El actor, en su demanda, y al replicar la reconvención, acusó incumplimiento grave y primero en tiempo de Malesa por negarse a cumplir con el acuerdo verbal llevado a cabo que modificaba los alcances del convenio del 1 de agosto de 2014 y negarse a recibir el pago de la primera cuota. Sin embargo, el Tribunal no lo analiza. En la solicitud de adición y aclaración del fallo se indica que no se había analizado la excepción de contrato no cumplido porque no se opuso en la oportunidad procesal prevista por el numeral 37.2 del Código Procesal Civil, pese a que se invocó en la réplica de la contrademanda. En su tercer motivo de disconformidad alega falta de fundamentación de la aplicación de la excepción de contrato no cumplido por la omisión absoluta de analizarla, pues el tema fue invocado a lo largo del proceso, según se expuso, pero el Tribunal omitió referirse al punto.

VI.La revisión pormenorizada de los hechos de su demanda y contestación de la contrademanda, mencionados en las dos censuras en análisis, permite constatar que el actor alegó la existencia de una primera opción de compraventa entre los aquí litigantes y un segundo acuerdo verbal que su contraparte se negó a suscribir. Estos aspectos fueron examinados en el fallo, en el que se descartó que las partes hubieran arribado a un nuevo acuerdo verbal, en tanto concluyeron, a partir del análisis probatorio, que la última propuesta del actor no fue consentida por Malesa. Así las cosas, estos alegatos fácticos fueron abordados en la sentencia y se resolvieron en forma contraria a la tesis del actor. Su demanda y la contestación de la contrademanda no dan cuenta de que haya alegado una excepción de contrato no cumplido. Así las cosas, no puede echar de menos un pronunciamiento sobre un extremo que expresamente no requirió en tiempo y forma, al contestar la contrademanda, según exige el numeral 37.2 del Código Procesal Civil. A la luz de lo establecido por ese precepto, ese era el momento procesal máximo en el que debía plantear la excepción de contrato no cumplido, tal y como le indicó la instancia previa. En consecuencia, sus reproches deben denegarse.

VII.En el cuarto reparo alega fundamentación contradictoria respecto a los alcances de la declaratoria de vulnerabilidad extrema emitida por el SENARA. En autos alegó la existencia de una declaratoria de vulnerabilidad sobre los terrenos de Malesa. En la ampliación de la demanda se explicó que esa autoridad era la competente para establecer si en determinada área se podía construir, considerando el riesgo que hubiere sobre los mantos acuíferos existentes en la zona. Como prueba documental 16 se aportó un certificado de uso de suelo emitido por la Municipalidad de Belén que indicaba: “lote afectado por la zona de vulnerabilidad extrema, de acuerdo con mapa de vulnerabilidad, amenaza y riesgo para el cantón de Belén”. Ese documento explicaba usos permitidos y señaló que debido a la posible afectación del uso del suelo, los análisis que demostraren una condición diferente a la zonificación de vulnerabilidad para su revisión posterior y resolución por parte de la Municipalidad, correspondían al SENARA. En los mismos términos está redactado el uso de suelo del 14 de enero de 2014. A la luz de las pruebas documentales 16 y 36, a pesar de que en la zona podían darse los usos correspondientes a “zona residencial de alta densidad”, ello no era posible por la existencia de zona de vulnerabilidad extrema, competencia exclusiva de SENARA. En la prueba documental 34 se modifica la calificación de riesgo de la finca mencionada. El documento cambia la calificación de vulnerabilidad extrema a vulnerabilidad intrínseca baja. Todas estas pruebas permitían colegir que la Municipalidad de Belén no tenía injerencia sobre la calificación de vulnerabilidad extrema por riesgo de mantos acuíferos. El uso de suelo emitido el 10 de septiembre de 2013 establecía esa veda determinada por SENARA y eso impedía construir (prueba 16), al igual que el certificado de uso de suelo del 14 de enero de 2014 (prueba 36), todo lo que se mantuvo hasta la modificación de la calificación jurídica por SENARA el 10 de abril de 2014 (prueba 34). Fue con base en ese cambio que se permitió construir sobre la finca 4-241350-000. La motivación del a quo es contradictoria pues sostiene que existía una declaratoria de vulnerabilidad extrema sobre las tierras negociadas, pero afirma que, pese a ello, nada impedía construir el centro educativo o el condominio habitacional en el inmueble. Si la misma Municipalidad explica las limitaciones que entraña la declaratoria de SENARA, e indica que se mantienen hasta que esa dependencia las modifique, no existe forma alguna de afirmar que sí se podía construir y que por ello las labores del señor El Ghanam fueron inocuas en tal sentido. El fallo rechazó las petitorias subsidiarias tercera y cuarta con el argumento de que la modificación de la calificación de vulnerabilidad no tuvo incidencia alguna en la posibilidad de construir, o en el valor de la tierra. Esto se habría evitado si la motivación del fallo hubiera sido coherente. La sentencia le asigna competencias inexistentes a la Municipalidad de Belén y le resta importancia a la modificación ulterior dispuesta por SENARA. El fallo confunde las competencias de la Municipalidad de Belén y las de SENARA. Su correcta comprensión permitía entender que la declaratoria de vulnerabilidad extrema es resorte exclusivo de SENARA y que la Municipalidad no podía permitir construcción alguna mientras la calificación de vulnerabilidad de acuíferos no fuera modificada.

VIII.Más que una fundamentación contradictoria respecto a los alcances de la declaratoria de vulnerabilidad extrema emitida por SENARA, lo que el recurrente combate es que ese estatus impedía construir en el terreno objeto de disputa y fueron sus gestiones las que ahora permiten obras civiles en la heredad, lo que sustenta sus pretensiones de enriquecimiento sin causa, rechazadas por una indebida comprensión de las competencias municipales. El alegato no corresponde a un reparo de índole procesal, sino de fondo. Así las cosas, se examinará en el acápite correspondiente al abordar el primer reparo sustantivo, en el que insiste exactamente en este mismo punto.

IX.En su quinto reproche aduce fundamentación contradictoria en cuanto a la participación del señor Salazar Fonseca como representante convencional. En la pretensión principal se pidió declarar que la actuación de Mario Salazar Fonseca fue determinante en la celebración de un contrato perfecto celebrado a finales de agosto de 2014, que el actor firmó en septiembre de 2014. En la fundamentación jurídica expresada en la réplica de la reconvención y en el combate de las excepciones de la accionada en contra de la demanda, se constata que adujo la participación del señor Salazar Fonseca en el proceso de negociación como dispuesta expresamente por Fritz Lehmann Struve, apoderado generalísimo de Malesa S.A., por lo que las manifestaciones y decisiones del señor Fonseca vinculaban a la vendedora y al llegar éste a un acuerdo con el actor, que se desprende de la correspondencia electrónica y del envío a “redactar en limpio”, con un abogado, se arribaba a un contrato perfecto. Se señaló que la situación del señor Fonseca Salazar se asemejaba a la de un “factor notorio” porque fue asignado en esa función por el señor Lehmann Struve. Se argumentó que la teoría del factor notorio podía aplicarse en dos sentidos: que el factor comercial actúa a nombre y por cuenta del dueño, o que no siendo el giro comercial haya una aprobación tácita o expresa de sus actos. El Tribunal incurre en fundamentación contradictoria porque sólo analiza el primero de esos sentidos, en el que el gerente de un establecimiento realiza un negocio propio del giro, para afirmar que Malesa no tenía giro mercantil alguno y el señor Salazar Fonseca no era su gerente, ni tenía mandato otorgado. El fallo se confundió porque nunca fue esa la tesis de la parte actora. No se afirmó que el señor Salazar Fonseca fuera gerente de la vendedora o tuviese poder suficiente. Lo que se adujo es que se aplicaba la figura del factor notorio porque se había designado para el negocio por un apoderado generalísimo sin límite de suma, señor Lehman Struve, para encargarse de la negociación de la venta. La fundamentación hizo referencia a una situación diversa a la acusada en la demanda. No se refirió a la posibilidad de procedencia de la figura del representante convencional. Aunque se pronunció sobre la figura del factor notorio, lo hizo en un sentido diverso al expuesto por el actor. Con ello se le deniega la motivación para conocer de las razones coherentes de por qué su posición no era de recibo. El Tribunal se limitó al análisis de los factores notorios de empresas con giro mercantil, de manera contradictoria, porque ello no era lo debatido.

X.El recurrente critica fundamentación contradictoria y, al mismo tiempo, omisión de pronunciamiento sobre la participación del señor Salazar Fonseca como “factor notorio” y “representante convencional”, por lo que sus acciones vincularon a la vendedora. La contradicción que el recurrente le endilga al fallo se nota más bien en sus argumentos. No es lógicamente posible que un extremo no examinado en el fallo tenga, a la vez, argumentación incoherente. Dicho de otro modo; no puede endilgarse contradicción a análisis inexistentes. Lo que en realidad reprocha es omisión de examinar su tesis en el sentido de que el señor Salazar actuó como “factor notorio” por designación del apoderado generalísimo de la demandada, porque el análisis que dispensó el Tribunal, en su tesis, dista de sus planteamientos en torno a la figura, y tampoco se examinaron sus alegatos sobre la intervención del señor Salazar como “representante convencional”. Al respecto, la supuesta omisión en analizar su reparo sobre el factor notorio no fue alegada ante el órgano de instancia -conforme correspondería a la luz de lo dispuesto por el artículo 69.5.6 del Código Procesal Civil- y, en cualquier caso, es un extremo oportunamente examinado en la sentencia. En efecto, el fallo, al respecto indica: “(…) Por su parte la figura del factor notorio o aparente, que es aquella que nace con el propósito amparar las negociaciones realizadas por terceros contratantes de buena fe, en el marco de las relaciones de comercio, aplica ante contratos hechos por el factor en un establecimiento que notoriamente pertenece a persona o sociedad conocida, permitiendo la normativa tener estos por celebrados a cuenta del propietario del establecimiento, siempre que los contratos recaigan sobre objetos comprendidos en el giro o tráfico del establecimiento; o aun cuando sean de otra naturaleza, resulte que el factor obró con órdenes del comitente, o que éste aprobó su gestión en términos expresos, o por hechos positivos que induzcan la presunción legal. (…) En síntesis y con palabras más sencillas, el Código de Comercio, aún cuando permite que una persona sin poder general o generalísimo, obligue con sus actuaciones a un tercero o principal; para que los compromisos que el primero asuma surtan efectos respecto del último, es necesario que los contratos que el factor celebre, se den en un establecimiento que notoriamente pertenezca a la persona o sociedad que el factor representa y que recaigan en aquellos objetos que estén dentro del giro o tráfico normal del establecimiento, o en su defecto de no ser así, que se pueda desprender que las acciones del factor son producto de las órdenes del comitente o que este aprobó su gestión expresa o tácticamente. (…). Ahora bien en el caso que nos ocupa no se acreditó según era menester que el codemandado Mario Salazar Fonseca hubiere desempeñado algún cargo de representación en Malesa S.A., figurando como su mandatario general o generalísimo (hecho no probado 3), omisión probatoria que torna inaplicable la figura que regula el ordinal 314 del Código de Comercio, y tampoco se demostró que las presuntas actuaciones que dice el actor fueron realizadas por este, estuvieran dentro del giro comercial de Malesa S.A., aspecto último que incluso se desconoce (hecho no probado 4) limitándose el demandante a alegar que el señor Salazar Fonseca por ser la persona que intermediaba en las comunicaciones que tenían con Malesa S.A., era su factor notorio; dicho que se insiste no se acompañó de probanza alguna que diera cuenta de la correspondencia entre las presuntas decisiones adoptadas por el co-demandado Salazar Fonseca y el giro de la compañía reconventora ni tampoco de instrumento alguno que demostrara la expresa o tácita autorización que había dado Malesa S.A. a las actuaciones desempeñadas por quien el demandante califica como su factor notario; omisiones que le son únicamente achacables a la parte accionante y que tornan también de imposible aplicación la figura del factor notorio o aparente. Recuérdese además que a lo largo de la prueba en autos aportada y practicada, se evidenció que el señor Salazar Fonseca si bien mediaba entre las comunicaciones de las partes nunca firmó documento alguno en nombre de la compañía ni existe probanza alguna que dé cuenta de que le fuera otorgada la potestad para tomar de forma independiente y plena este tipo de decisiones, al punto de solicitarse su apoyo el día 08 de octubre de 2014 mediante la cuenta de correo "[email protected]" a los destinatarios: "Grace Leon" y a "[email protected]" para "(...) obtener la prórroga, con el propósito de cancelar del compraventa (sic) para la finca completa." agregándose en la línea siguiente "Seguro de continuar disfrutando de su apoyo, le saludo muy cordialmente. Mohamed", probanza visible a imagen 297 del expediente principal en formato electrónico PDF, que deja en evidencia el conocimiento que tenía la parte actora de que el codemandado Salazar Fonseca no era quien tomaba las decisiones por Malesa S.A…” (Los énfasis se añaden). Es decir, el extremo sobre el que extraña pronunciamiento, contrario a su dicho, sí obra en el fallo, pero es contrario a sus intereses. Finalmente, el tema del “representante convencional” es un nuevo planteamiento de la parte, de modo que no podría echar en falta el examen de alegatos que no formuló oportunamente. En consecuencia, los reproches adjetivos que le endilga al fallo, por las razones señaladas, deberán denegarse.

XI.En su sexto agravio reclama incongruencia por no analizar la prueba indirecta existente en el proceso. Al respecto señala las siguientes razones. Según se adujo en las conclusiones, el Tribunal no debía limitar su análisis a la prueba directa que había en autos y debía examinar la indiciaria que permitía colegir el perfeccionamiento de la venta del inmueble, ante la denegatoria de pruebas directas de la actora. Pero no se menciona que uno de los temas debatidos fuera la demostración del contrato a través de prueba indiciaria. El deber de los jueces de pronunciarse sobre todos los extremos debatidos en litigio abarca el alegato de conclusiones.

XII.El reproche, aunque presentado como de índole procesal -por la mera invocación del concepto de “incongruencia”- en realidad manifiesta disconformidad porque el Tribunal no valoró lo que considera indicios proclives a una de sus teorías del caso. No es constitutivo de disonancia entre lo pedido y lo resuelto que el Tribunal no valorase la prueba en los términos propuestos por una parte en su alegato de conclusiones. Ya que el punto lo retoma en su segunda disconformidad sustantiva, el planteamiento será abordado con ocasión de ese reproche.

CASACIÓN POR RAZONES DE FONDO

XIII.El actor formula diez motivos de censura. En vista de que el primero, el cuarto y el décimo versan sobre la misma unidad temática, se sintetizarán en conjunto para su resolución posterior. En su primer reparo alega lo siguiente. La sentencia rechazó las pretensiones subsidiarias tercera y cuarta porque, en su tesis, la modificación de la declaratoria de vulnerabilidad lograda por el actor no aumentó el valor del terreno de Malesa S.A., ni la posibilidad de hacer construcciones en esa heredad. Para ello indicó como fundamento probatorio los certificados de uso de suelo de la Municipalidad de Belén. Tales documentos indican que la finca se encontraba en zona residencial de alta densidad y se detallaban las construcciones que podían erigirse allí. De ellos concluyó que sí podían hacerse obras en el inmueble desde un inicio, aunque el actor siempre sostuvo que el inmueble, sin esa modificación de declaratoria, no podía ser objeto de obras civiles. No es claro cuál certificado de suelo apreció el fallo, pues los existentes en autos demuestran lo contrario. El emitido el 10 de septiembre de 2013 indica que la finca está en una zona de vulnerabilidad extrema, por lo que debido a la posible afectación del uso de suelo, debían presentarse al SENARA los estudios que demostrasen una condición diferente a la zonificación de vulnerabilidad para su revisión. En consecuencia, la Municipalidad de Belén fue clara en indicar que estaba vedada la posibilidad de realizar las obras correspondientes a una zona residencial de alta densidad, lo que no se cambiaría sin el criterio de SENARA. El certificado de uso de suelo del 29 de enero de 2014 reitera las obras que se podían hacer en una zona residencial de alta densidad, pero en la segunda plana del documento (prueba 36), ofrecido con la ampliación de la demanda, reitera que se trata de una zona de vulnerabilidad extrema. Esto impide inferir que la declaratoria de vulnerabilidad extrema permitía realizar construcciones inherentes a una zona residencial de alta densidad. Ambas certificaciones coinciden en que no se puede construir mientras la declaratoria de vulnerabilidad extrema subsista. Fue la labor del actor la que permitió que desde abril de 2014 el SENARA hiciera un cambio en la condición de vulnerabilidad que permite construir en la finca. Por ello, las labores del actor sí incrementaron el precio de la tierra en el inmueble, lo que hace posible reclamar la indemnización por enriquecimiento sin causa. Se vulneraron los numerales 1043 y 1044 del Código Civil y 23 del Código de Comercio al rechazar la petitoria subsidiaria tercera de la demanda, porque la labor del actor enriqueció a Malesa sin que mediara contraprestación a cambio. Solicita se tenga por demostrado que sobre la finca 4-241350-000 no se podía construir nada por la existencia de una declaratoria de vulnerabilidad extrema emitida por SENARA, lo que se mantuvo hasta abril de 2014 cuando, en virtud de lo gestionado por el actor, esa dependencia modificó el criterio y permitió la construcción. Solicita se acoja la pretensión subsidiaria tercera o, en su defecto, la subsidiaria cuarta. En su cuarta censura alega error de derecho en la apreciación del mayor valor de la tierra obtenido a partir de la modificación de la declaratoria de vulnerabilidad extrema decretada por SENARA. Al respecto sostiene las siguientes razones. La sentencia, al resolver las pretensiones subsidiarias tercera y cuarta, afirma falta de prueba de que el levantamiento de la declaratoria de vulnerabilidad tuviera alguna influencia en el valor de la tierra. Si existe un terreno de 178018 metros cuadrados, en La Ribera de Belén, donde no se puede construir ninguna obra civil por la declaratoria de vulnerabilidad, esos terrenos, conforme a la experiencia humana, incrementan su valor si se levanta dicha declaratoria. Lo que debería probarse luego es el importe dinerario de ese aumento, pero no puede ponerse en tela de juicio que el terreno se vio favorecido con una apreciación de su valor de mercado. El testigo Mario Rojas Sánchez, ingeniero civil que labora para la Municipalidad de Goicoechea, tiene familiaridad con los precios de los terrenos y fue claro en señalar cuál fue el acrecimiento en el valor del metro cuadrado de la finca, lo que conoció directamente porque trabajó para el actor. El fallo no toma en cuenta el hecho evidente de que los terrenos subieron de precio al permitirse edificar, lo que antes estaba prohibido, al tiempo que un testigo perito indicó el monto de variación, que resultó ser conservador. Al actor debió concedérsele parte del monto de plusvalía brindado a la finca en cuestión en el monto estimado por este testigo perito, o bien, otorgársele el derecho en abstracto. Es evidente que la tierra donde se puede construir una obra residencial vale más que la tierra donde está prohibido hacerlo, por lo que se quebraron los cánones 41.3, 41.5, 43.1 del Código Procesal Civil, 1043 y 1044 del Código Civil y 23 del Código de Comercio al permitir el enriquecimiento sin causa y no constatar que se realizó un actividad pecuniaria onerosa, en conjunto, sin constituir una sociedad formal, lo que permite cobrar, ante la ruptura, la ganancia que se generó. En su décimo reparo alega interpretación indebida de los artículos 1043 y 1044 del Código Civil pues hubo enriquecimiento de Malesa a partir de las labores realizadas por el actor, cuando estaba en el proceso de adquirir la finca. Al efecto reprocha los argumentos que se sintetizan a continuación. Antes de que se hicieran las gestiones que llevaron a la modificación de la declaratoria de vulnerabilidad extrema por SENARA, en ese terreno no se podía construir pues tenía vedado cualquier desarrollo inmobiliario. Al eliminarse esa declaratoria aumentó su valor comercial. Por ello se debió otorgar, por metro cuadrado, la diferencia indicada por el testigo-perito Mario Iván Rojas Sánchez, o debió dejarse su cuantificación para la fase de ejecución de sentencia pues debe resarcírsele a partir de la plusvalía generada a favor de la finca 4-241350-000.

XIV.En estos tres planteamientos el actor alega, en resumen, que el terreno objeto de disputa no permitía construir en él por la declaratoria de “vulnerabilidad extrema” que recaía sobre él, estatus confirmado por los estudios de usos de suelo emitidos por la Municipalidad y fue gracias a sus gestiones ante SENARA que pasó a “vulnerabilidad leve”, lo cual permite edificar, valoriza el terreno y genera un enriquecimiento sin causa de su contraparte. Además, en el cuarto reparo procesal, recalificado como un reparo de fondo, señala fundamentación contradictoria porque los usos de suelo detallan que podían edificarse obras propias de una zona residencial de alta densidad, pero ello no era posible, por ser una zona de vulnerabilidad extrema. Así, en unos reparos alega que los usos de suelo indican la imposibilidad de construir y en otro señala que esos mismos usos de suelo permitían construir, pero ello no era posible. Al margen de esa palmaria contradicción en sus alegatos, para resolver estos planteamientos ha de tenerse en cuenta lo requerido por la parte actora en su tercera y cuarta pretensiones subsidiarias. En ellas solicitó: “Petitoria subsidiaria tercera: 1) Que antes de las negociaciones entre Malesa S.A. y el señor Mohamed Ibrahim El Ghanam, los terrenos que hoy constituyen la finca 4-241350-000 soportaban una limitación, por vulnerabilidad extrema emitida por el SENARA, que le impedía edificar con fines habitacionales o comerciales, así como realizar cualquier desarrollo en el inmueble. 2) Que el señor El Ghanam, en el proceso de negociación para la compra de la finca, logró obtener la modificación de vulnerabilidad y, con ello, el levantamiento de restricciones y los permisos necesarios para ejecutar desarrollos urbanos habitacionales y comerciales de la finca. 3) La situación de que el actor generó un enriquecimiento a favor de Malesa S.A. por cuanto el terreno paso de valer ocho millones de dólares, a alcanzar un precio de mercado de veinticuatro millones de dólares. Lo anterior, sin que Malesa S.A. generara alguna contraprestación a favor del demandante o de terceros, a pesar del aprovechamiento patrimonial a su favor que ello significó. 4) La existencia de un enriquecimiento sin causa a favor de Malesa S.A. 5) La obligación de Malesa S.A. de retribuir al actor un importe igual al valor añadido por el segundo a la finca 4-241350-000 con la modificación de las restricciones urbanísticas que pesaban sobre ésta, respecto del precio que tenía tal inmueble previo a dicha variación obtenida por el actor. Dicho monto se establecerá pericialmente, pero se estima, para efectos de la demanda, en la suma de dieciséis millones de dólares. 6) Se condene a la parte accionada al pago de ambas costas del proceso. Pretensión subsidiaria cuarta: 1) Que antes de las negociaciones entre Malesa S.A. y el señor Mohamed Ibrahim El Ghanam, los terrenos que hoy constituyen la finca 4-241350-000 soportaban una limitación, por vulnerabilidad extrema emitida por el SENARA, que le impedía edificar con fines habitacionales o comerciales. 2) Se establezca que, a partir de la necesidad del actor de levantar las restricciones que pesaban sobre la finca 4-241350-000, nació entre él y Malesa S.A. una sociedad de hecho para alcanzar tal objetivo. 3) La obligación de Malesa S.A. de retribuir al señor El Ghanam con el pago del 50% del valor añadido a la finca 4-241350-000, calculado respecto del precio del inmueble, previo al levantamiento de las restricciones, así como a su valor de mercado, una vez que se obtuvieron las modificaciones y permisos para desarrollar proyectos habitacionales y comerciales en el inmueble. Dicho monto se establecerá pericialmente. 4) Se imponga de modo solidario a la parte demandada a pagar las costas personales y procesales generadas por este pleito judicial.” Es decir, en resumen, reclama por un lado enriquecimiento sin causa por las gestiones del señor Mohamed Ibrahim El Ghanam y, por otro, una sociedad de hecho con la dueña del terreno que, en ambos casos, hace que sus gestiones orientadas al “levantamiento de restricciones” conduzcan a una valorización del terreno, lo cual debe reconocérsele. Al respecto, el fallo atacado señaló en el cuarto hecho probado que según los certificados de uso de suelo emitidos por la Municipalidad de Belén, el 26 de junio de 2013 y 10 de septiembre de 2013, la finca 4-59701 con plano H-1254677-2008 estaba situada en zona residencial de alta densidad y vulnerabilidad extrema según el Mapa de Vulnerabilidad, Amenaza y Riesgo del cantón de Belén. Luego, en el hecho probado 8 afirmó que el 29 de enero de 2014 la Municipalidad de Belén informó que los terrenos en cuestión “estaban situados en zona residencial de alta densidad, con afectaciones por: pozos, zona de vulnerabilidad extrema, zona de protección del Río Segundo, riesgo de deslizamiento de taludes hacia el Río Segundo y zona de protección de quebrada y lago. Instrumento donde sobresalen como usos permitidos: a) Residencial. b) Usos conexo al de vivienda como: farmacias, pulperías, sodas, escuelas y similares, que no produzcan molestias. c) Iglesias, colegios, supermercados y establecimientos con molestias confinables a la propiedad tales como: talleres de artesanía, reparación de electrodomésticos, y similares, siempre y cuando se encuentre frente a vías principales, con derecho de vía no menor a 11 metros. d) Los programas de vivienda de Interés Social, solo ser (sic) permitidos en la Zona de Alta Densidad y únicamente cuando se contemple obras de urbanización y vivienda, aprobadas de previo por el Sistema Nacional Financiero de la Vivienda y que cuenten con solución de alcantarillado sanitario (...).” (El énfasis se añade). Finalmente, en el onceavo hecho probado afirmó que el 10 de abril de 2014, ante documentación presentada por cuenta del actor, SENARA determinó que la finca en cuestión estaba en “zona de vulnerabilidad intrínseca baja a la contaminación de acuíferos”. Con base en esta plataforma fáctica, examinó la “petitoria subsidiaria tercera” y señaló que si bien se acreditaba un cambio en la categoría de vulnerabilidad de la finca, no había prueba de que el estatus previo impidiese edificar con fines habitacionales, comerciales u obstaculizase desarrollos en el inmueble. Al respecto indicó: “(…) se remite a la parte demandante a lo dispuesto en la prueba documental N° 36 por ella misma aportada (…) siendo lo ahí agregado un estudio de uso de suelo emitido en fecha 29 de enero de 2014 (hecho probado 8) -sea con anterioridad al cambio de categoría que realizara el Sistema Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento SENARA el día 10 de abril de 2014 (hecho probado 11)-, y donde se da cuenta de los usos permitidos en los terrenos que componen el plano H-747775-2001, antes del cambio de categoría sobresaliendo en dicho documento (…)". Es decir, concluye que durante la categorización de “vulnerabilidad extrema” el terreno admitía edificaciones en él. Luego transcribe nuevamente los usos permitidos ya citados (que incluyen el residencial, conexos a los residenciales, iglesias, supermercados, colegios, etcétera) y afirmó que estos usos “(…) también se informan para la zona residencial de alta densidad en la prueba documental que se titula "Reglamentación del Plan Regulador" visible de folios 109 a 114 del Tomo I de la carpeta física de este expediente (prueba referenciada en el hecho probado 4).”. Es decir, con base en los estudios de usos de suelo del 10 de septiembre de 2013 y 29 de enero de 2014 -invocados por el recurrente como sustento de sus alegatos- la sentencia concluye que el terreno soportaba una calificación de vulnerabilidad extrema, pero según esos mismos estudios en el inmueble se podía edificar conforme a una serie de usos permitidos. Así las cosas, es la afirmación del actor en el sentido de que el inmueble no admitía construcciones previo a sus gestiones ante SENARA, la que carece de sustento, pues los estudios de uso de suelo así expresamente lo indican junto con el dato de que el área era de vulnerabilidad extrema. Ahora, si este último criterio, pese a lo afirmado por la Municipalidad, impedía construir conforme a los usos permitidos informados por el ayuntamiento, tal y como parece sugerir el recurrente en su cuarto reparo procesal, recalificado como de fondo, tal conclusión se basa únicamente en su dicho, sin un análisis probatorio y jurídico mínimo de sustento. Lo dicho hasta aquí no se modifica por la consideración de las afirmaciones del testigo Mario Iván Rojas Sánchez -último medio de prueba citado por el recurrente-. Sobre esta probanza conviene recordar que su testimonio fue puesto en entredicho por el Tribunal porque el señor Rojas: “aún cuando este dijo en la audiencia complementaria creer que el valor de la finca pasó de $40 el metro cuadrado a $108 por metro cuadrado, declaró minutos después ni siquiera recordar el valor de la finca al momento en que hizo el avalúo ni la naturaleza registral del inmueble, afirmaciones que devienen claramente incomprensibles para alguien que informó ser ingeniero civil y que fue contratado según su propio dicho para realizar un avalúo de la finca; de ahí que el criterio referenciado por este profesional no reuniera los requerimientos mínimos y necesarios para dotar de seriedad la información ofrecida, testigo que además valga agregar tampoco fue ofrecido en carácter de perito sino únicamente para deponer de aquellos hechos que le constaban” . Así las cosas, a este medio de prueba se le restó utilidad para extraer de él elementos de convicción, todo lo cual no controvierte el recurrente, sino que insiste en su valoración y soslaya el juicio que, al respecto, hizo el Tribunal de instancia, que no se ocupa en demeritar. En síntesis, los mismos medios de prueba en los que se basan todas estas censuras fueron examinados por el Tribunal y, conforme a las razones expresadas en el fallo, que el recurrente no combate, conducen a descartar un incremento de valor en la finca de Malesa luego de las gestiones del actor ante el SENARA, pues de previo a ellas el terreno admitía edificaciones. Esto, como bien afirmó la sentencia atacada, conducía al rechazo de sus pretensiones de enriquecimiento sin causa, que partían, en ambos casos, del presupuesto fáctico de imposibilidad de construir antes de sus gestiones ante el SENARA, lo cual se ha descartado. En consecuencia, todos estos planteamientos (cuarto procesal recalificado como de fondo y primero, cuarto y décimo sustantivos) no son de recibo y habrán de denegarse.

XV.En su segunda disconformidad sustantiva reclama error de derecho en la apreciación de la prueba indiciaria que acredita el contrato definitivo de compraventa acordado el 1 de septiembre de 2014. Al efecto alega lo siguiente. El fallo pretirió la prueba indirecta que permitía inferir que las partes sí llegaron a un acuerdo definitivo de venta de la finca 4-241350-000, según refleja el contrato escrito que sólo firmó el actor el 1 de septiembre de 2014 y permite concluir que existió nudo consenso para el traspaso del inmueble en la suma pactada. Los indicios que demuestran que al 1 de septiembre de 2014 ya existía una compraventa definitiva de la finca 4-241350-000 por $8 400 000, con un pago inicial de $50 000, son: 1. La prueba documental 5 que da detalles del negocio jurídico de compraventa. 2. El contrato elaborado por Castro Garnier & Asociados Abogados a través de Leonel Alvarado Zumbado, quien lo redactó en limpio y dejó listo para su firma. A la luz de las reglas de la experiencia humana nadie incurre en esos gastos y formalidades si previamente no existe un acuerdo de compraventa. 3. La confesión espontánea de Malesa, en el hecho 36 de la demanda, de que el consentimiento por escrito del actor se plasmó cuando le entregó un ejemplar del contrato firmado. Esto ratifica que existía un acuerdo verbal previo que definió esas condiciones y corrobora que ese documento era solo una formalidad probatoria de la existencia del contrato de compraventa. 4. La prueba documental 51 de la ampliación de la demanda y el oficio GG-244-2014 del 25 de agosto de 2014 son un correo electrónico remitido por Malesa S.A.. En él una de las secretarias del Grupo Lehmann le especifica a Leonel Alvarado Zumbado los alcances de lo pactado y le remite la minuta de la reunión celebrada y un borrador del nuevo contenido a fin de que el acuerdo se redacte en limpio. 5. La prueba 52 es otro correo de la misma subalterna de las empresas Lehmann donde comunica la forma en que debían hacerse los pagos el 3 de septiembre de 2014. Esto no existiría si las partes no hubieran pactado el precio definitivo y la forma de saldarlo. 6. La prueba 53 es correo electrónico del 3 de septiembre de 2014 que ratifica la forma de pago y corrobora la existencia de consenso entre las partes. 7. La confesión espontánea de Malesa, en el hecho 36 de la reconvención, en la que afirma la entrega, por parte del actor, de la copia firmada de la versión escrita de un nuevo acuerdo de traspaso, el 1 de septiembre de 2014, y de un cheque de una sociedad de su propiedad, en el que sólo debía rellenarse el destinatario y el monto por el que sería cobrado. Lo anterior correspondía a la primera mensualidad de $50 000 dólares. De no existir acuerdo de compraventa, no se hubiera puesto a disposición de la vendedora ese medio de pago. 8. Aunque Malesa cuestionó la bondad de ese cheque por la solvencia de los fondos, lo cierto es que nunca lo cobró pues temía que sería pagado por el banco emisor. 9. El contrato suscrito entre el 1 y 2 de agosto de 2014 fue redactado bajo la misma papelería de Castro Garnier & Asociados Abogados por el propio Leonel Alvarado Zumbado. Si a través del mismo abogado se suscribió un contrato con características análogas, el segundo documento permite inferir que se había arribado a un traspaso por nudo consenso. 10. El correo electrónico del 29 de julio de 2014, prueba documental 48 de la demanda, enviado por una secretaria de las empresas Lehmann. En él se giraban instrucciones al abogado Alvarado en términos casi idénticos al correo del 25 de agosto de ese mismo año. Esto permite colegir que ya existía nudo consenso para el 29 de julio de 2014, que redundó en el documento firmado el 1 y 2 de agosto y ese mismo consenso existía el 25 de agosto de 2014 y desembocaría en el documento escrito que sólo firmó el actor el 1 de septiembre de 2014. 11. La prueba documental 49 de la demanda es un correo electrónico en el que Leonel Alvarado envió los borradores del acuerdo a firmar los días 1 y 2 de agosto en la misma papelería y estilo del acuerdo que el actor firmó el 1 de septiembre de 2014 y que los personeros de Malesa se negaron a firmar. En situaciones similares se dieron acuerdos por nudo consenso, también similares. La diferencia es que en el primero sí se rubricó su versión escrita pero en el segundo Malesa se negó a firmar el ejemplar escrito del acuerdo que ya había sido tomado de manera verbal entre las partes. 12. El testimonio de Francisco Peralta Macaya, quien aceptó que su suegro, Fritz Lehmann Struve, delegó toda la negociación de la finca en Mario Salazar Fonseca, en quien tenía absoluta confianza por ser el gerente de las empresas de la familia Lehmann por muchos años. Si esto se confronta con los correos electrónicos previos a la firma del contrato del 1 y 2 de agosto de 2014, se observa que el documento se plasmó tal y como se negoció ante el señor Salazar Fonseca. De la misma forma, en los correos que se dieron a partir del 25 de agosto de 2014, los términos indicados por el señor Salazar Fonseca reflejan la redacción del documento escrito que sólo firmó el actor. Esto permite colegir que el acuerdo lo expresaba el señor Salazar Fonseca a partir de la delegación del señor Lehmann Struve, por lo que este último se limitaba a firmar un documento formal de un acuerdo tomado previamente. Es decir, sí existió el nudo consenso del contrato del 25 de agosto de 2014. 13. El señor Federico Lehmann Macaya, presidente de Malesa S.A., aceptó en su declaración de parte que su padre delegó lo correspondiente a la negociación en el señor Salazar Fonseca. De este modo, la forma de actuar de Malesa, para el contrato del 1 y 2 de agosto de 2014, fue el mismo que para la versión escrita firmada el 1 de septiembre por el actor. Lo realizado para el primero demostró que existía nudo consenso y que la firma del ejemplar escrito sólo tuvo efectos probatorios. Esto permite colegir que lo mismo aconteció con el segundo contrato. 14. Los testigos Heriberto Larín Rivas y Randall Salas Alvarado fueron enfáticos en señalar que el actor sólo se reunía con el señor Salazar Fonseca tras la “designación convencional” hecha por el señor Lehmann Struve y aquel negociaba y tomaba acuerdos en nombre de Malesa S.A., de modo que lo convenido por el señor Salazar era lo que finalmente quedaba plasmado entre las partes. Por ello, si hubo nudo consenso para el acuerdo firmado el 1 y 2 de agosto, tuvo que existir para el acuerdo de un mes después. 15. El señor Fritz Lehmann, aunque no tenía la presidencia de Malesa, era su apoderado generalísimo ilimitado, por lo que su decisión de poner al frente de la negociación al señor Salazar Fonseca provenía de que tenía potestad para disponer de los bienes de la sociedad, por lo que lo convenido por él vinculaba a Malesa. El mismo nudo consenso tuvo que existir para el segundo acuerdo. 16. Aunque el Tribunal no quiso admitirlo como prueba documental, la declaración del abogado Leonel Alvarado, en sede penal, fue clara en cuanto a que se le pasó la minuta de acuerdos para redactar el documento que el actor sí firmó el 1 de setiembre de 2014, porque ya era un acuerdo firme entre las partes. Como testigo en el proceso, el señor Alvarado Zumbado no se desdijo de esa aseveración realizada en sede penal, sino que se limitó a indicar que no recordaba lo sucedido. Conforme a las reglas de la lógica nadie paga a un profesional en Derecho para la redacción por escrito de un contrato si no existe nudo consenso. 17. El propio contrato suscrito entre el 1 y 2 de agosto de 2014 pues aunque fue rechazado en audiencia preliminar por una supuesta falta de pago de timbres, nadie negó su existencia ni que se formó a partir de las negociaciones realizadas entre el señor Salazar y el actor. Cuando existió nudo consenso, lo que hizo el señor Lehmann fue firmar el ejemplar escrito de un negocio jurídico celebrado por la persona que convencionalmente él había designado para tal efecto. Si así sucedió a finales de julio e inicio de agosto de 2014 y en circunstancias idénticas se negoció entre finales de agosto y principios de septiembre, para esa última negociación también hubo nudo consenso. A la luz de todo lo dicho sí tiene el actor derecho a pedir la ejecución forzosa. Los defectos en la valoración de estos elementos probatorios conducen al quebranto de los artículos 480, 1009, 1022, 1049 del Código Civil, pues debe tenerse por demostrado que sí existió un contrato definitivo de compraventa acordado el 25 de agosto de 2014, que estableció todos los elementos de la venta definitiva.

XVI.Con el objetivo de contextualizar adecuadamente los alegatos, conviene incluir algunas precisiones. El actor solicitó, en su primera pretensión principal, declaratoria de la existencia de acuerdo en cosa y precio con Malesa respecto de la venta de la finca en cuestión “en los términos de la adenda pactada”. El hecho indemostrado 12 del fallo fijó como carente de prueba que el actor y Malesa hubieren convenido una adenda el 25 de agosto de 2014 sobre la venta de la finca objeto de disputa. En la justificación de este hecho carente de prueba afirmó: “Ausencia de probanzas que den cuenta de este convenio verbal. Lo expuesto por la parte demandante en los hechos sexto, sétimo y octavo de la demanda -entre otros-, no se logró acreditar en la especie ni fue aceptado por Malesa S.A. o cualquier otro de los codemandados en la contestación. Se resalta que los testigos ofrecidos por la parte actora Heriberto Larin Rivas, Mario Rojas y Randall Salas Alvarado no formaron parte de la negociación, siendo la información que conocían referencia de lo indicado por el actor, por su parte el testigo Leonel Alvarado Zumbado quien dijo sí haber participado en la redacción de los documentos, explicó no recordar si se había o no negociado este adendum entre las partes, ni tener detalles de las situaciones particulares del negocio; súmese a ello que el codemandado Mario Salazar Fonseca con quien según la tesis de la parte actora convino el actor de forma verbal a nombre de la compañía, negó en todo momento que Malesa S.A. o su persona, hubieren llegado a algún acuerdo con el actor, negativa que ratificó en la audiencia complementaria explicando que lo remitido en su oportunidad al abogado eran borradores, que no contaban con la aprobación de los señores Lehmann, que los documentos se mandaban a preparar con el propósito de ahorrarle tiempo a la junta directiva en caso de que esta aceptara pero que también podía decir que no, reiterando que solo era un borrador, nada definitivo, y que nació de varias propuestas que realizó el propio demandante; afirmaciones similares a las que realizó Malesa S.A. al contestar estos hechos de la demanda, reconociendo que si bien el demandante les hizo llegar la propuesta, esta nunca se aprobó porque a su criterio ya había transcurrido demasiado tiempo en las dos opciones sin que el demandante les realizara pago alguno o señal de trato, alegando además la compañía de manera insistente que el convenio no existió ni de forma verbal ni por escrito y que no había aportado el actor prueba alguna que diera cuenta de esta acontecimiento. De ahí que no se cuente en autos con los insumos probatorios que permitieran a este despacho llegar a la conclusión de que el documento (…) [se refiere a la adenda a la Promesa Recíproca de Compra-Venta] plasmaba en papel lo convenido verbalmente, como lo afirma la parte actora en su demanda. Se resalta que el correo presuntamente remitido por el señor Leonel Alvarado ([email protected]) [abogado que asesoró a las partes] a Grace León ([email protected]), [email protected], y [email protected] al ser las 13:03 del día 26 de agosto de 2014, expresamente informa que lo adjunto es un borrador del addendum solicitado (…), sin que después de la larga lista de correos y documentos aportados a los autos, alguno de ellos pueda dar cuenta del consenso que Malesa S.A. -según la tesis de la parte accionante-, otorgó al alegado acuerdo verbal.” El fallo abonó, al respecto, en su fundamentación (Considerando X), que el señor Salazar Fonseca “mediaba entre las comunicaciones de las partes” pero “nunca firmó documento alguno en nombre de la compañía ni existe probanza alguna que dé cuenta de que le fuera otorgada la potestad para tomar de forma independiente y plena este tipo de decisiones, al punto de solicitarse su apoyo el día 08 de octubre de 2014 mediante la cuenta de correo "[email protected]" a los destinatarios: "Grace León" y a "[email protected]" "(...) obtener la prórroga, con el propósito de cancelar del compraventa (sic) para la finca completa." agregándose en la línea siguiente "Seguro de continuar disfrutando de su apoyo, le saludo muy cordialmente. Mohamed", probanza (…) que deja en evidencia el conocimiento que tenía la parte actora de que el codemandado Salazar Fonseca no era quien tomaba las decisiones por Malesa S.A.”. El análisis de este extremo lo completó con las siguientes razones: “Se insiste en que tanto Malesa S.A., como el codemandado Mario Salazar Fonseca, negaron siempre y en todo momento, haber dado consentimiento alguno a este adendum, de ahí que los autos estén ayunos de probanzas que den cuentan de algún entendimiento serio y definitivo que superase la fase de las tratativas y que obligara a Malesa S.A. a acatar los términos del adendum que definió en su demanda el accionante.” . Ahora bien, el recurrente señala un nutrido conjunto de indicios que, en su criterio, dan cuenta de que sí celebraron, verbalmente, una compraventa definitiva luego de la opción de compraventa. Dentro de ellos se ubican los siguientes que se examinarán en conjunto. 1. El contrato escrito, firmado por el actor, cuyos borradores y documento final fueron elaborados por el profesional que les asesoró en la opción de compraventa y que se entregó a Malesa. 2. La prueba documental 5 que corresponde al “Primer Addendum a la Promesa Recíproca de Compra Venta”, sin firma de las partes. 3. La prueba 48 que es un correo en el que Mario Salazar comunica al actor una minuta acerca de la reunión del 23 de julio de 2014 y refleja acuerdos relacionados con la “opción de compra-venta”. Según su texto, corresponde a la última propuesta hecha por los señores de Heritage Academy, aún no remitida por esa sociedad a Malesa, que se procede a detallar para que el profesional elaborase el documento respectivo “si había conformidad” en los términos de la nota. 4. La prueba 51 que detalla un correo en el que Mario Salazar remite el oficio GG-244-2014. Este último refleja una “Minuta de Reunión 25-08-2014” sobre el documento “Promesa Recíproca de Compra-Venta”. En ese oficio se indican los pagos que cubriría el promitente comprador, fechas y montos. El documento se le remite al aquí actor para su “Visto Bueno”. En la secuencia de correos se corrobora que el señor Alvarado (abogado que asesoraba a las partes) remitió un “borrador de adenddum solicitado” el 25 de agosto, también adjunto, que no contiene firma alguna. 5. Las pruebas 52 y 53 son, ambas, un correo remitido el 03 de setiembre de 2014 a Mario Salazar, en el que puntualiza nuevas formas de pago e indica que le solicitará al abogado incluir los cambios en el addendum. Todos estos medios de prueba dan cuenta de propuestas del actor que el señor Salazar reflejaba en minutas, las que trasladaba al propio actor y al abogado para la redacción de los borradores respectivos, tanto para la opción de compraventa como en las negociaciones que llevaron a cabo a finales de agosto de 2014 para la adenda. En criterio de esta Sala, que las tratativas dispensadas entre las partes para la opción de compraventa se asemejen, en su modus operandi, a las realizadas para preparar la adenda, no permite concluir que esa última, a diferencia de la opción, contara con el consentimiento de Malesa, quien lo ha negado reiteradamente. El supuesto acuerdo verbal que defiende el actor, lo aduce concertado con el señor Salazar, pero Malesa ha señalado que lo designó como intermediario de comunicaciones frente al actor, pero no como representante suyo. Los testimonios de Francisco Peralta y Federico Lehman, quienes señalan que la negociación fue delegada en Mario Salazar, no equivalen a que éste pudiera emitir consentimiento por cuenta o a nombre de la dueña, sino que intermediaría en las negociaciones, lo cual corrobora el mismo correo de actor referido en el fallo en el que solicita la “ayuda” (no el consentimiento) del señor Salazar y los correos electrónicos del profesional que les asesoró, quien daba cuenta de “borradores”, no de “acuerdos definitivos”. Tampoco puede colegirse, según sugiere, que la decisión de Fritz Lehman, apoderado generalísimo de Malesa, de poner frente a la negociación al señor Salazar “provenía de que tenía potestad para disponer sobre los bienes de la sociedad”. Esa designación como intermediario entre el potencial comprador y la dueña no presupone, en este caso, la transferencia de atribuciones para vincular a la sociedad propietaria. Es decir, en resumen, el señor Salazar no pudo emitir consentimiento por cuenta de Malesa pues carecía de los atributos para ello. El cheque emitido en blanco de una cuenta de El Beso SRL, recibido por Malesa, no completado por ésta y devuelto al emisor, no corrobora esa adenda. Su devolución más bien es consistente con una falta de consentimiento, por parte de la dueña, en los términos de esa adenda. Tampoco pueden extraerse elementos de convicción de medios probatorios rechazados, como sucede con el contrato (instrumento) del 1 y 2 de agosto, al que no se le cubrieron los timbres respectivos, o la declaración, emitida en sede penal, del abogado que asesoró a las partes, pues según indica el propio recurrente fue denegada en este asunto. Finalmente, los testimonios de Heriberto Larín y Randall Alvarado, según indicó el fallo, no eran útiles para acreditar que las partes concertaron una adenda que daba lugar a una compraventa, pues su conocimiento de ese supuesto acuerdo no era directo, sino por el mero dicho del actor. Así las cosas, todas las pruebas que, según dice, dan cuenta de indicios consistentes con la celebración de una adenda de compraventa definitiva entre las partes, no lo confirman y sólo corroboran la intención del actor de concertarlo en esos términos, no consentidos por la dueña del bien. Por estas razones, las normas de fondo alegadas en este reparo tampoco podrían considerarse vulneradas, por lo que sus planteamientos habrán de denegarse.

XVII.La tercera, quinta y sétima censuras también se estructuran sobre la misma base temática, por lo que se examinarán en conjunto. En la tercera alega error de derecho en la apreciación de incumplimiento grave y primero en tiempo de Malesa. Al respecto arguye lo siguiente. Si se modifica el cuadro fáctico en el sentido de entender que sí hubo un último acuerdo convenido el 25 de agosto de 2014, se debe colegir que hubo incumplimiento gravísimo por parte de la sociedad vendedora. Tal y como fue señalado en la ampliación de la demanda, los personeros de Malesa deliberadamente se negaron a firmar su versión escrita e intentaron desconocer lo que se había pactado. Esto coincidió con el vencimiento del plazo del contrato anterior, firmado entre el 1 y 2 de agosto de 2014 y con la emisión de la viabilidad ambiental por parte de SETENA antes de que algún personero formal de Malesa hubiese firmado el ejemplar escrito de lo convenido. El incumplimiento de Malesa se desprende de su negativa a ejecutar la compraventa pactada. A favor del actor operó la excepción de contrato no cumplido porque sí puso a disposición de Malesa la posibilidad de cobrar la primera cuota de $50 000 pactada, cuando le entregó un cheque firmado con espacios por rellenar para cubrir el pago. Pese a ello la sociedad vendedora se negó a rellenar el cheque y presentarlo para su cobro. Por ello no existe incumplimiento del actor. El Tribunal no analizó si Malesa incumplió. Su análisis lo enfila hacia el contrato del 1 y 2 de agosto de 2014 que se revocó bilateralmente, de manera tácita, con el contrato suscrito un mes después. A partir de la existencia del contrato definitivo de compraventa, cuya versión firmó el actor el 1 de septiembre de 2014, se debió tener por incumplido al intentar desconocerlo y negarse a cumplirlo. Con ello se vulneran los artículos 41.5 del Código Procesal Civil y 1022 y 692 del Código Civil. En la quinta disconformidad alega interpretación indebida del artículo 1055 del Código Civil y falta de aplicación de los numerales 480, 1009 y 1049 del Código Civil. A continuación se sintetizan sus razones. Según el fallo, lo que se pedía ejecutar forzosamente era una opción de compraventa que, a la luz del primero de esos preceptos, había caducado. El plazo de un mes, según la jurisprudencia, procede para los casos en que las partes no indican fecha de vigencia de la oferta. Si tienen fecha definida, la norma no resulta aplicable. Ver al respecto el fallo no. 51 de las 15 horas del 11 de agosto de 1993 del que se extrae que el plazo previsto en el numeral 1055 no es de caducidad para presentar la demanda, sino para emitir el consentimiento. Además, no existió promesa u opción, sino compraventa definitiva de la finca. Con independencia del nombre que le asignaron las partes, todos los elementos de la compraventa existieron entre el 25 de agosto y el 1 de septiembre de 2014. Se determinó el bien, el precio, la forma de pago, momentos de realizar las segregaciones y traspasos. El 1 de setiembre el actor no sólo firmó la versión escrita del acuerdo, sino que puso a favor de Malesa la posibilidad de cobrar la primera mensualidad al entregar un cheque firmado que debía rellenarse con el beneficiario y el monto. Por ello no se trató de una promesa u opción, sino de un contrato de compraventa definitivo. El numeral 1055 se vulneró en tanto sólo aplica a figuras precontractuales. También se quebrantaron los artículos 480, 1009 y 1049 del Código Civil al estar presentes todos los elementos de la venta. En su sétima disconformidad alega violación directa del artículo 767 del Código de Comercio y falta de aplicación de los numerales 670 y 803 del Código de Comercio y 765 del Código Civil. Al efecto sostiene lo siguiente. Aunque le amparaba la excepción de contrato no cumplido, el actor trató de cumplir entregando un cheque a la parte vendedora. En el hecho 36 de su reconvención Malesa confiesa que el actor entregó a Mario Salazar Fonseca un cheque del BAC San José, de la cuenta de Beso Restaurante S.R.L., con lo que permitía a la vendedora cobrar el primer pago, pero no lo hicieron y achacaron al actor falta de pago de la mensualidad debida. El criterio del fallo de que el cheque se giró como garantía vulnera el artículo 803 del Código de Comercio que lo define como orden incondicional de pago. No se encuentra la lógica de que una orden incondicional de pago se convierta en garantía por su devolución. Malesa se negó a cambiarlo para impedir la ejecución de la compraventa celebrada. El numeral 803 del Código de Comercio debe ser interpretado de manera conjunta con el canon 670 que establece la posibilidad de emitir títulos, incluido el cheque, con espacios en blanco, facultando al acreedor para que determine alguno de los alcances del título. Esa última norma ampara la forma en que el actor emitió el cheque. El cheque si bien de una cuenta de Beso Restaurante S.R.L., estaba firmado por el actor como su personero y el numeral 765 habilita el pago por tercero. Todo esto lleva a colegir que el actor entregó una orden incondicional de pago que la vendedora se negó a utilizar y que cumplió con sus obligaciones lo que le faculta a exigir la ejecución forzosa de la venta convenida.

XVIII.Todas estas censuras parten del presupuesto de tener por demostrada la concertación de la adenda entre ambas partes, que daba lugar a una compraventa, lo cual, a la luz de lo señalado en el Considerando XVI, resultó descartado. Se reitera que no hay pruebas de sustento de que Malesa consintiera en esa adenda, de modo que no estaba obligada a suscribirla, ni tenía causa jurídica para llenar un cheque y presentarlo al cobro por concepto de un negocio que no concertó. Así las cosas, tampoco reviste utilidad revisar si ese título era garantía o pago pues, de nuevo, no hay elementos que prueben el consentimiento de Malesa en los términos de la adenda que procuraba el actor. En consecuencia, las censuras no son de recibo y habrán de denegarse.

XIX.En el octavo reproche alega interpretación indebida del artículo 315 del Código de Comercio ante las actuaciones vinculantes de Mario Salazar Fonseca para Malesa. Al respecto alega lo siguiente. El precepto referido contempla dos supuestos: los contratos realizados por una persona en el giro comercial de una empresa que, sin tener mandato suficiente, aparenta tenerlo y el caso en el que las actuaciones del factor notorio no tienen que ver con ese giro. En este supuesto basta con que el principal haya delegado las órdenes en la persona sin mandato para actuar en el contrato y que ratifique sus actuaciones de manera expresa o tácita. En ese último caso se está en presencia de un “representante convencional”. El precepto afirma que será factor notorio quien obre por instrucciones del principal para determinados actos jurídicos. Si una persona es designada por el principal para llevar a cabo la negociación de la venta de un inmueble y tomar decisiones en su nombre, quedará vinculado por lo que ese representante convencional o factor notorio pacte. En autos quedó establecido que Malesa dio órdenes al señor Salazar de llevar a cabo toda la negociación con el actor para la venta de la finca. Así lo indicaron de modo expreso el testigo Francisco Peralta Macaya y el declarante Federico Lehmann Macaya. Está acreditado que el señor Lehmann Struve es apoderado generalísimo ilimitado de Malesa por lo que tenía potestad de designar al señor Salazar Fonseca para esas funciones. Su designación expresa, ante el actor, implica la ratificación de todas las actuaciones que llevara a cabo, aunque careciere de poder formal. Por ello las actuaciones del señor Salazar sí vinculaban a Malesa. Tal y como se pactó verbalmente con el señor Salazar Fonseca “salió” la versión escrita del contrato firmado el 1 y 2 de agosto de 2014. El señor Salazar actuó de forma idéntica en el acuerdo surgido entre el 25 de agosto y el 1 de septiembre de 2014, lo que permite colegir que actuó por órdenes expresas del señor Lehmann Struve. La designación pública, per se, es la ratificación expresa de todas sus actuaciones. Si el señor Lehmann Struve le indicó al actor que sólo debía tratar con el señor Salazar, era porque delegaba en el último las funciones de negociación y acuerdo, ateniéndose a lo que, como factor notorio, conviniera con el comprador. Hubo acuerdo de nudo consenso entre el actor y Salazar Fonseca, plasmado en el correo del 25 de enero de 2014.

XX.Uno de los argumentos que ha sostenido la parte es que al arribar a un “acuerdo” con el señor Salazar Fonseca, a finales de agosto de 2014, eso vinculaba a Malesa con la adenda, pues el señor Salazar figuraba como factor notorio de la dueña. Al respecto, el precepto que aduce vulnerado el recurrente señala: “Artículo 315. Los contratos hechos por el factor en un establecimiento que notoriamente pertenezca a persona o sociedad conocida, se tienen por celebrados por cuenta del propietario del establecimiento, aun cuando el factor no lo declare al tiempo de celebrarlos, siempre que tales contratos recaigan sobre objetos comprendidos en el giro o tráfico del establecimiento; o si, aun cuando sean de otra naturaleza, resulta que el factor obró con órdenes del comitente, o que éste aprobó su gestión en términos expresos, o por hechos positivos que induzcan a presunción legal.”. El Tribunal de instancia, al examinar este planteamiento de la parte actora a partir de lo señalado en esa norma señaló que el giro comercial de Malesa no estaba acreditado en autos, lo que impedía constatar que lo actuado por el señor Salazar figurase dentro de él y tampoco se corroboraba que la propietaria hubiera autorizado expresa o tácitamente sus actuaciones. Con ello excluyó la presencia de alguno de los supuestos que dan lugar a la figura del factor notorio. El alegato de la parte en el sentido de que la ratificación de todas las actuaciones del señor Salazar se suplía por el hecho de la “designación expresa del actor”, no halla acomodo alguno en la norma. El precepto citado requiere, para negocios ajenos al giro de la sociedad en cuyo beneficio actúa el factor (supuesto del que parte el recurrente), que haya obrado con órdenes del comitente, o que éste aprobare su gestión de forma expresa o tácita. La parte no ha acreditado que el señor Salazar hubiese recibido órdenes de concertar una adenda, o que Malesa haya aprobado el contenido de esa adenda en modo alguno. En consecuencia, el precepto no resultó vulnerado y sus alegaciones habrán de denegarse.

XXI.En su noveno reproche alega interpretación errónea de los numerales 480, 692 y 1049 del Código Civil. La demostración de la existencia de un contrato definitivo de compraventa, a partir del análisis de la prueba indirecta o indiciaria, aunada a las facultades del señor Salazar como representante convencional y el dato de que el actor no incumplió el pago de la primera mensualidad, en conjunto, evidencian el quebranto de esas normas al negar la existencia de la compraventa definitiva que se puede ejecutar forzosamente.

XXII.Según se ha señalado en los considerandos previos, no se acreditó el consentimiento de Malesa respecto de la adenda del contrato que, en tesis del actor, generaba la compraventa pura y simple del bien y se ha descartado que el señor Salazar tuviere poder de decisión para vincularla. Así las cosas, por todas las razones señaladas en los considerandos XIV, XVI, XVIII y XX, sus reparos, que son reiteración de alegatos previos, deben rechazarse.

XXIII.En su décima censura alega interpretación indebida del artículo 23 del Código de Comercio por la existencia de una sociedad de hecho. Al efecto alega lo siguiente. Si se estima que no existió contrato definitivo por nudo consenso y que no se dan los supuestos para la indemnización por enriquecimiento sin causa, debe determinarse que, al menos, existió una sociedad de hecho entre el actor y Malesa que desembocó en el aumento notable de la plusvalía del terreno en su precio de mercado. El actor fue partícipe en ese enriquecimiento, por lo que tiene derecho a que, como fruto de esa sociedad, se le otorgue una retribución proporcional.

XXIV.Respecto a la reclamada existencia de una sociedad de hecho entre el actor y Malesa, la sentencia le reprochó falta de prueba de que se hubiesen unido para gestionar intereses comunes. El recurrente no demerita este juicio y reitera su planteamiento sin guardar el recaudo de contrastar las razones adversas que, sobre el punto, emitió el fallo de instancia. Así las cosas, cabe reiterarle falta absoluta de prueba de que el actor y Malesa se asociaran para desarrollar algún proyecto común con el terreno, pues más bien la opción de compraventa celebrada entre ellos evidencia que eran contrapartes pero no asociados negociales. En suma, no hay base alguna para modificar lo definido por el fallo sobre este extremo.

XXV.En consecuencia, no habiendo prosperado ninguna de las razones de disconformidad, el recurso de casación del actor debe rechazarse. A tenor de lo dispuesto el artículo 61.2.3 del Código Procesal Civil vigente, las costas generadas con el ejercicio de esta instancia correrán por su cuenta.

POR TANTO

Se declara sin lugar el recurso de casación promovido por el actor, a cuyo cargo correrán las costas generadas con el planteamiento de esta instancia. rgonzalezu Luis Guillermo Rivas Loaiciga Rocío Rojas Morales Damaris Vargas Vásquez Jorge Leiva Poveda Carlos Guillermo Zamora Campos Documento Firmado Digitalmente -- Código verificador -- 