Invalidity of contractual novation and standing in apartment saleNulidad de novación contractual y legitimación en compraventa de apartamento

Great First Chamber of the Court Date of Resolution: November 2, 2023 at 13:24 Case File: 18-000080-0180-CI Analyzed by: FIRST CHAMBER  Res. 001879-F-S1-2023 FIRST CHAMBER OF THE SUPREME COURT OF JUSTICE. San José, at thirteen hours twenty-four minutes on November second, two thousand twenty-three.

Ordinary proceeding, established in the First Instance Civil Collegiate Court of the I Judicial Circuit of San José, by RODRIGO BRENES RIVERA; against JAVIER SALINAS GUERRERO and 3-101695050 S.A., represented by co-defendant Salinas Guerrero. Appearing as special judicial attorneys, for the plaintiff, attorney Mario Saborío Rocafort. For the defendants, licensed attorney Grace María Sánchez Granados. The defendants file a cassation appeal against resolution number 640-2021 of 14 hours 42 minutes on September 8, 2021, issued by the First Instance Civil Collegiate Court of the I Judicial Circuit of San José, composed of judges Lineth Alejandra Vargas Montero, Melania Jiménez Vargas, and Andrea Latiff Brenes.

Drafted by Magistrate Vargas Vásquez

CONSIDERING

I.On April 4, 2018, Mr. Rodrigo Brenes Rivera filed an ordinary lawsuit against Javier Salinas Guerrero, the company 3-101-695050 S.A., and Consultores Financieros Cofin S.A., (hereinafter Cofin and against whom the lawsuit was later withdrawn in a preliminary hearing on November 19, 2020). Therein, he essentially indicated that on September 26, 2014, he signed a purchase option contract with co-defendant Salinas Guerrero, who acted as the promising seller of apartment identified as 3A of a condominium under construction called Condominio XS. This was being developed on property number 602.052-000 of the San José Registry. The sale price was $85,000.00, and the delivery deadline for the subsidiary property (finca filial) was September 30, 2015. In annexes 1, 2, and 3 of the contract, the apartment details regarding its finishes, payment plan, building details related to common areas, and the condominium as an urban development project were indicated. He stated that the payment plan stipulated he had to pay 20% of the price as a down payment (prima); however, he paid the sum of $21,000.00. The rest of the price would be paid when the apartment was built, legally constituted into subsidiary properties (fincas filiales), in conditions to be transferred. He added that he would cover the difference with a bank loan. He paid said down payment (prima) in the following installments: $4,000.00 on September 26, paid directly to architect Salinas Guerrero; $1,000.00 and $4,000.00 on October 1; $4,000.00 on October 30; $4,000.00 on December 4, all these dates in 2014; a final payment of $4,000.00 on January 12, 2015. On January 18, 2016, the seller failed to deliver the apartment, and given that the building was already under construction, he signed a new contract with the co-defendant company 3-101-695050, represented in that act by co-defendant Salinas Guerrero. In this new contract, instead of negotiating apartment 3A, the delivery of apartment 3G was agreed upon, which was on the same floor, with the same characteristics and size, but with a modification in the price amounting to $95,000.00, with a delivery date of September 30, 2016. He stated that, due to non-compliance with the deadline, on July 29, 2016, they signed a new contract with the same conditions regarding price and subject matter, but the delivery deadline was extended to October 30, 2016. Once again, there was no compliance with the delivery, but since the building was now built, although not completely finished, Salinas Guerrero, as representative of the defendant company, granted him a gratuitous loan for use contract (comodato). The foregoing, he referred, was so he could occupy the apartment subject to sale. However, he was informed that the promising seller company was now the settlor (fideicomitente) in the trust contract "Contrato de Fideicomiso de Garantía 3-101-695050-Consultores Financieros Cofin S.A.- Financiera Deifyn S.A." In June 2017, the condominium was successfully registered and the individualized primary subsidiary properties (fincas filiales primarias) were generated, with apartment 3G corresponding to the registered property number in the San José Registry, real folio registration number 167282-F-000. It was registered in the name of Cofin in its capacity as Trustee (Fiduciario). The Municipality of Montes de Oca received the works on December 13, 2017. Since then, he has repeatedly requested the promising seller to provide the necessary documents to process the loan with the banking entity, but received no response. Based on this statement of facts, he requested: 1- that the termination (resolución) of the contract be declared and the return of the monies paid be ordered, as well as the damages (daños y perjuicios) caused. Damages corresponding to the $21,000.00 paid and the losses (perjuicios), are the extra expenses, lost interest. Consequential damage (daño emergente) referring to the rent paid while they delivered what was agreed upon. These latter to be liquidated during the execution of the judgment. The losses (perjuicios) and consequential damage (daño emergente) were later dispensed with. 2- That the co-defendants be ordered to pay costs. In the alternative, he requested that the promising seller and the registered owner be compelled to provide the necessary documents required to formalize the credit. Mr. Salinas Guerrero in his personal capacity responded negatively and raised the defenses of lack of passive standing (falta de legitimación pasiva) and lack of right. The co-defendant 3-101-695050 S.A. also opposed the action and raised the same defenses. In that same act, it counterclaimed; it argued that on July 29, 2016, it signed with Brenes Rivera the contract called "Purchase Option Condominio XS," where apartment 3G of the project was stipulated as the subject matter. The agreed amount was $95,000.00. It affirmed that this document completely replaced the contracts previously signed: a) the one signed by Brenes Rivera and Salinas Guerrero on September 26, 2014, for $85,000.00 and concerning apartment 3A; b) the one signed by Brenes Rivera and 3-101-695050 S.A. on January 18, 2016, concerning apartment 3G for the sum of $95,000.00. By virtue of the foregoing, the payment made by Brenes Rivera up to the signing of the last contract, namely $21,000.00, was recognized. In this last contract, Salinas Guerrero acted as settlor (fideicomitente) of the Cofin Trust (Fideicomiso Cofin). By the agreed date for delivery of the property, October 30, 2016, administrative procedures were still pending, such as the assignment of the subsidiary property (finca filial) and the cadastral map (plano catastrado). It is for this reason that they signed a gratuitous loan for use contract (comodato), signed on March 31, 2017, so that the plaintiff could take possession of apartment 3G, needing only to pay the condominium services. In that agreement, it was stipulated that Brenes Rivera would have 3 months from the delivery of the documents to process the bank loan to pay for the apartment. On July 5, 2017, all necessary documentation was sent to Brenes Rivera. As the sole compensation for staying in the apartment free of charge for the necessary period, Brenes Rivera had to pay the sum of $150 per month to cover basic services. On October 5, 2017, the payment date for the agreed price fell due, without Brenes Rivera paying the corresponding amount. When asked about the lack of payment, he indicated that he would not pay until the building was finished. On October 18, 2017, a note was delivered requesting him to make the lease payment from the contract's expiration date. On October 31, 2017, the plaintiff sent an email with the requirements the bank asked for, as he needed a valid option. Thus, he remained without paying for his occupancy from October 5, 2017, until January 30, 2018, and also failed to pay the maintenance or water fees. In this way, Brenes Rivera breached the contracts of July 29, 2016, and the gratuitous loan for use contract (comodato) of March 31, 2017. Based on the foregoing, it requested: 1- that the purchase option contract be considered terminated (resuelto) due to non-compliance by Mr. Brenes Rivera. 2- The payment of damages (daños y perjuicios), corresponding to an indemnification of 100% of the entire sum paid by Brenes Rivera. 3- Costs to be borne by the counter-defendant. In the alternative, it requested: i) that the plaintiff be ordered to pay the agreed price, as well as damages (daños y perjuicios). ii) That the counter-defendant be ordered to pay for the months of occupancy lived free of charge, from October 6, 2017, until January 30, 2018, at a rate of $1,000.00 per month; also the payment of maintenance fees of ¢79,800.00 per month for the same period. iii) Costs to be borne by the counter-defendant. Mr. Brenes Rivera opposed the counterclaim and raised a lack of right. The First Collegiate First Instance Civil Court of the I Judicial Circuit of San José, in resolution number 640-2021 of 14 hours 42 minutes on September 8, 2021, rejected the defenses of lack of right and lack of active and passive standing raised by Mr. Javier Salinas Guerrero in his personal capacity, denied the defenses of lack of right, lack of active and passive standing, lack of performance by the counterparty, raised by the company 3-101-395050 Sociedad Anónima. It granted the lawsuit against both co-defendants, ordered the purchase and sale contract signed between the parties terminated (resuelto). It ordered the co-defendants to refund $21,000.00 to the plaintiff within 1 month from the finality of the resolution. It upheld the lack of right raised by the counter-defendant plaintiff and lack of active standing. It declared the counterclaim filed by the company 3-101-695050 S.A. without merit. The costs of the lawsuit were charged to the co-defendants. The costs of the counterclaim were charged to 3-101-695050 S.A., all to be liquidated during the execution of the judgment. Disagreeing, the co-defendants filed a cassation appeal, which was admitted in its entirety by this Chamber.

II.It raises two grounds based on substantive reasons. First, it points out that it has never intended to deny the existence of the documents signed between the parties. Its thesis lies in that their interest was to consummate the sale, thus, based on good faith, and according to the events that occurred, there was indeed a contractual substitution. Even though the wording of the three contracts is very similar, it says, in one of them, the contractual subject matter was modified (purchase of apartment 3A for apartment 3G, with a price difference of $10,000.00). Also, on the seller's side, there was a change in the subjects who signed the promise of sale. It states that the foregoing, in application of article 814 subsection 1) of the Civil Code, implied a form of extinguishment of all rights and duties relating to the originally signed contracts, leaving the latest agreements in effect. Thus, it indicates, the first contract was signed by Salinas Guerrero personally, but not the remaining ones, including the gratuitous loan for use contract (comodato). In the case under study, there was a contractual substitution by novation (novación) in accordance with the law, therefore, that co-defendant, Salinas Guerrero, bears no civil liability for the payments made to him as a down payment (prima). It affirms that, although the amounts were recognized when the contractual substitutions were made, this does not contravene the manner of extinguishment of the prior obligations, including that of the first contract. When the subject matter of the contract was changed, a novation (novación) operated that extinguished the original obligation, that is, the one signed between Mr. Salinas Guerrero personally and the plaintiff. Therefore, the defense of lack of passive standing (falta de legitimación pasiva) should have been granted. It states that, according to proven fact number 6, the existence of the gratuitous loan for use contract (comodato) is recognized, which established a new date for the defendant company to deliver the documentation suitable for the plaintiff to pay the price within 3 months counted from the receipt of the documents. That is to say, the Court erred in having considered that it was not an extension or prorogation of the delivery date; because from the literal wording of the document, it is determined that the gratuitous loan for use contract (comodato) established a date for the delivery of documents. Thus, the rejection of the counterclaim, based on there not having been a novation (novación) between the parties, is improper according to what is derived from the documents historically signed. In addition to the foregoing, it points out, the will of the parties in the gratuitous loan for use contract (comodato) when indicating that the plaintiff entered into possession of the property "by that route" and that the defendant company would provide the administrative documentation (real folio number and cadastral map (plano catastrado)), does not imply an agreement to defer the delivery of that documentation to the future. Finally, the criterion that the counter-defendant plaintiff's non-compliance in the payment of the fees established in the gratuitous loan for use contract (comodato) to remain "there," cannot be recognized in favor of the counterclaimant, by virtue of the fact that the real estate was in the patrimony of a trust (fideicomiso); contradicts the obligations acknowledged by the parties and violates article 633 of the Commercial Code, "since the type of trust (fideicomiso) signed between the defendant company and the trustee (fiduciario) and beneficiary (fideicomisario) is not recorded in the case file." The foregoing means, it says, it did not know nor does it know the scope of the trust (fideicomiso) contract, but it is evident that the settlor (fideicomitente) had the powers to determine the granting of a gratuitous loan for use contract (comodato), like the one granted to the counter-defendant; furthermore, the condominium administrator herself made reference to the fact that he was in the condominium for a year without paying.

III.From the wording of the grievance, this Chamber highlights that the disagreement is directed along two lines: the first, related to the lack of passive standing (falta de legitimación pasiva) concerning co-defendant Salinas Guerrero. The second, linked to the breach of the gratuitous loan for use contract (comodato) and the non-recognition of the novation (novación). Thus, for a better understanding of the case resolution, the disagreements will be analyzed in that order.

IV.Regarding the first aspect, the Court was of the opinion that the relationship between the parties reflected consecutive agreements that, at their core, stipulated and varied dates for the delivery of the apartment, which was postponed with each signing. It adds, the contractual reality is a definitive purchase and sale transaction, in accordance with article 1022 of the Civil Code. It says, Mr. Brenes Rivera complied with the payment plan for the payment of the down payment (prima), sums that were also recognized by the defendant company. It was this party that admitted in the second fact of the counterclaim that, when the delivery date arrived, administrative procedures were still pending, as the assignment of the subsidiary property number (finca filial) and cadastral map (plano catastrado) were pending. The contract signed between the parties, in its ninth clause, stipulated the reasons for which the agreement would be considered terminated (resuelto); subsection c) refers to matters unrelated and related to public administrations. In the case under study, what was missing were documents of a registral nature, so they are included among the public entities in general of that section. Thus, in the Court's opinion, the plaintiff, based on the contract itself, had grounds to request unilateral termination (resolución), because the deadline had expired and there was a failure in the duty to deliver the real estate; which is consistent with the provisions of article 692 of the Civil Code, which provides that in bilateral contracts, the condition subsequent (condición resolutoria) for lack of performance is always implicit. In the opinion of the judges, the subsequent contracts originated from the failure to deliver in accordance with what was agreed in the first contract; therefore, it is a contractual succession between the different options, all linked to the same housing development. The foregoing leads the judges to order the purchase and sale contract terminated (resuelto), with the return of the sums paid, being the amount of the down payment (prima), as well as the indemnification set forth in the agreement. They add that, having shown that the plaintiff made various payments as a down payment (prima) on housing unit 3A, later recognized for unit 3G; and that, for the periods when those payments were made, that is, from September 26, 2014, to January 12, 2015, the defendant company was not yet incorporated, the person who received the money was Mr. Salinas Guerrero, the plaintiff has the right to claim personally against him for having been the one with whom he initially agreed on the purchase and sale and who received the sums of money; thus establishing active and passive standing.

V.Regarding standing in the cause (legitimación en la causa). This Chamber has indicated, consult vote number 667-F-S1-2021 of 15 hours 40 minutes on March 18, 2021; the process is governed by procedural prerequisites: 1) formal or procedural and, 2) material or substantive, also called merits. The former aims to guarantee the validity of the procedure through jurisdiction, competence, and the capacity of the parties. The latter are linked to the admissibility of the claim and refer to standing in its two modalities: right and current interest. Among the indispensable requirements for the granting of a lawsuit, the parties are required to maintain the cited prerequisites throughout the entire process, in order to be able to issue a favorable judgment. For this reason, this Chamber has established the ex officio analysis of such elements. Now then, the merits prerequisites: right, standing, and current interest have their own characteristics that prevent their confusion; likewise, they have different consequences. Regarding standing, this constitutes the aptitude to be a party in a specific process; it can be active or passive, which will depend on the conditions that the law establishes for that purpose regarding the procedural claim. That is to say, people who are legally and directly going to be affected in their rights by the judgment are duly legitimized in the cause (legitimados en la causa); that is, it refers to the substantial relationship that is claimed to exist between the parties to the process and the substantial interest in dispute. Thus, active standing ad causam (legitimación ad causam activa) is the capacity to sue and arises from the position in which the subject finds themselves regarding the intended procedural claim. Passive standing ad causam (legitimación ad causam pasiva) is the capacity to be a defendant subject. The defendant must be the person who, by law, must oppose the plaintiff's claim or against whom the law allows the substantial legal relationship, the subject matter of the lawsuit, to be declared; and the plaintiff is the person who, according to the law, can formulate the claims of the lawsuit, even if the substantial right claimed does not exist or belongs to another. In effect, standing itself implies a special relationship between a person and a legal situation in dispute, by virtue of which that person is the one who must act as the plaintiff or defendant party in the process; it constitutes a requirement for admitting the claim with respect to the merits of the matter and not for the existence of the process.

VI.In the case under study, the plaintiff principally requests that it be declared against Mr. Salinas Guerrero and the co-defendant company: the contractual termination (resolución) and the return of the monies paid be ordered, as well as the damages (daños y perjuicios) caused. According to facts held as proven and which have not been challenged by cassation appeal, to determine what is appropriate, it becomes necessary to bring up the following. On September 26, 2014, between Salinas Guerrero and Brenes Rivera, they signed a purchase option contract, where the former committed to selling the latter an apartment in the condominium called Condominio XS, specifically apartment number 3A; a project still under development. The agreed price was $85,000.00. The delivery date would be September 30, 2015. In the ninth clause, subsection c), it was stipulated that the contract could be considered unilaterally terminated (resuelto) if any event or circumstance occurs such as the following: "C) That the authorizations and/or permits required for the development of Condominio XS could not have been obtained, processed before entities such as (sic) but not limited to the Institute of Housing and Urbanism (INVU) (sic) technical (sic) environmental (sic) secretariat (sic) (SETENA), Water and Sewer Systems or municipal and public entities in general […]" (first fact). Now then, as a result of the foregoing, the promising buyer paid the sum of $21,000.00 as a down payment (prima), as follows: 1) receipt 0173 in favor of Salinas Guerrero, on September 26, 2014, for the sum of $4,000.00. 2) In favor of the company Desarrollos Inmobiliarios Arkitekturar S.A., and received by Salinas Guerrero, the receipts: 0033 of October 1, 2014, for $1,000.00; number 0004 of that same date for $4,000.00; number 0005 of October 30, 2014, for $4,000.00; number 0014 of December 4, 2014, for $4,000.00; number 0022 of January 12, 2015, a final payment of $4,000.00, (second fact). On January 18, 2016, 3-101-695050 and the plaintiff Brenes Rivera signed a Purchase Option contract for Condominio XS, almost identical to the previous contract, with the same obligations between the parties, but the housing unit was modified, as apartment 3G was negotiated; in addition, the price was changed to $95,000.00, with a new delivery date, for September 30, 2016, (fourth fact). On July 29, 2016, 3-101-695050 and Mr. Brenes Rivera signed another purchase option contract, which maintained the same format as the previous ones, with the same obligations and duties, but the delivery deadline was modified, which was set for October 30, 2016, (fifth fact). However, as stipulated in the unproven fact labeled A, it could not be proven that, by that date, housing unit 3G was delivered to Mr. Brenes Rivera. From the foregoing, it is evident that Mr. Salinas Guerrero was the first seller to agree on the apartment transaction with the plaintiff; he was the one who received the $21,000.00, because Desarrollos Inmobiliarios Arkitekturar S.A. was never a party to any of the agreements signed by Brenes Rivera; an assessment this Chamber makes in accordance with the rules established in article 41.5 of the Civil Procedure Code (CPC). Now then, for the Chamber, the second agreement (signed January 18, 2016) is indeed a direct consequence of what was agreed in the first contract (the one entered into on September 26, 2014). However, the changes that occur are substantial enough not to be considered a different contract. Note that the following varied: the contracting parties, the contractual subject matter, the agreed price was modified, and, in addition, the delivery deadline. Nevertheless, this does not eliminate the relationship that was created between the plaintiff and co-defendant Salinas Guerrero, insofar as it was he who, as the first seller, received the down payment (prima) money; hence, in accordance with article 692 of the Civil Code, Brenes Rivera demanded the return of what was paid. That 3-101-695050 acknowledged the payment of said amounts is a matter that pertains to the relationship between the co-defendants, but that cannot affect or bind the plaintiff. In this line of thought, given that what is sought with the lawsuit is the return of the down payment (prima) payment, as well as the contractual termination (resolución), Mr. Salinas Guerrero has a direct relationship to the procedural claim, he is an essential part of the litigation, whereby there is no problem of passive standing. This being the case, this line of the objection must be denied.

VII.The second argumentative route used in the grievance corresponds to the breach of the gratuitous loan for use contract (comodato). In this sense, the Court indicated that said agreement arose on the occasion of the failure to deliver by October 30, 2016. The agreement was basically that the plaintiff occupy an apartment, while the administrative procedures that the defendant company needed to complete were concluded; which, once delivered to the plaintiff, he would have a determined period to pay the total price. The Court emphasizes that the contract was signed between the plaintiff and 3-101-695050 S.A., as settlor (fideicomitente); it is conditional and of a suspensive nature until the delivery of the documents for the loan is available. But, by June 5, 2017, the subsidiary property (filial) agreed upon between the plaintiff and the defendant company was registered in the name of Cofin. In this regard, the judges say, Mr. Rodrigo Brenes' occupancy from April 2017 to January 2018 was not part of an extension or prorogation for the delivery date; it was offered as an alternative by virtue of the company's contractual non-compliance. They add that the contract was signed by the defendant company in its capacity as settlor (fideicomitente), with the property registered in the capacity of trustee (fiduciario) to Consultores Financieros Cofin S.A., so the owner of the asset was a third party. As explained by the witness Julieta Cedeño, condominium administrator, for January 2018 and 2019, it was the owner of the apartment who informed her of the obligations to pay maintenance fees and basic services; hence the Court concludes that only the owner of that asset is entitled to collect the maintenance fees and basic services. Even the alleged debts were calculated starting from the month of October 2017, but by June 5, 2017, subsidiary property (filial) 167282-F-000 was under the fiduciary ownership of Consultores Financieros Cofin S.A., and the defendant company was no longer the owner.

VIII.Indeed, according to proven fact six, from April 2017 to January 2018, Brenes Rivera inhabited unit 3G of the Condominium. This was according to a gratuitous loan for use contract (comodato) dated March 31, 2017, signed between the plaintiff and the co-defendant company, the latter acting as settlor (fideicomitente). In that agreement, it was indicated in the background section that the complex had already been completed; however, administrative-registral procedures that would allow it to be submitted to the horizontal property regime were still pending. The interest was expressed for the Borrower (Comodatario) to enter and occupy apartment number 3G. Reviewed said contract, visible at image 47 of the lawsuit document, the second clause indicates that "the LENDER (COMODANTE) delivers to the BORROWER (COMODATOARIO(A)) as a loan the apartment 3-G of the Studio-Loft XS building and the movable property detailed in the first section. […]". The emphasis is supplied. The fourth clause states: "OF THE TERM: That (sic) the term of this contract runs from the day of March 31, 2017, the date on which the BORROWER (COMODATARIO) can move in and that from the date on which the complete documents to process the loan(s) (sic) are delivered to them, they have 3 months, counted, meaning that in the event that this term expires without the BORROWER (COMODATARIO) having paid the price of the apartment subject to this contract, for reasons not attributable to the LENDER (COMODANTE), the parties agree to enter into a lease contract […]". The gratuitous loan for use contract (comodato) is a gratuitous loan transaction, in accordance with the provisions of article 1334 of the Civil Code. That is to say, it is a completely different figure from a purchase and sale. Effectively, this agreement signed by the parties concerns the delivery of the apartment non-onerously for its use, while certain necessary requirements are met. This gratuitous loan for use contract (comodato) states that Mr. Brenes Rivera was being allowed to live in the apartment as a loan, while the developer obtained the necessary permits so that the plaintiff could apply for the loan at the bank; he only had to pay for essential services. It is not possible to conceive that this gratuitous loan for use agreement (comodato) could affect the purchase and sale agreement signed previously. From no perspective could it be considered a new contract that modifies the clauses of the purchase and sale contract. It is for the foregoing that the counterclaimant's thesis that a new delivery deadline was agreed upon through this transaction is not acceptable. Accepting that position would imply a violation of article 1022 of the Civil Code, because, it is insisted, what was agreed in a gratuitous loan for use contract (comodato) could not come to modify what is provided in a purchase and sale contract. Now then, regarding that 3-101-695050 can indeed charge what was not paid by the counter-defendant plaintiff; it must be pointed out, as the Court held as proven, fact seven, and has not been debated in this venue, the subsidiary property (filial) in question is 167.282-F-000, apartment FF 3-G, registered under the fiduciary ownership of Consultores Financieros Cofin S.A., since June 5, 2017. According to the nature of the trust (fideicomiso) figure, the transmission of assets to the trustee (fiduciario) has the legal effect of originating an autonomous patrimony, separated from the subjects of the trust (fideicomiso) and for the purposes for which it was constituted, the foregoing in accordance with the provisions of article 634 of the Commercial Code.

As extracted from the subsidiary claim in the counterclaim, point (b) states: "Order the plaintiff to pay for the months of occupation that he carried out free of charge from October 6, 2017, until January 30, 2018 […]". It is evident that 3-101-695050 was not the owner of the property used by the plaintiff during the dates for which payment is claimed; therefore, it lacks standing to request those sums. Thus, the objection must be denied.

IX.In the second grievance, the appellant challenges the award of costs and the infringement of articles 73.1 and 73.2 of the CPC. The appellant argues that, given the finding of lack of passive standing regarding Salinas Guerrero, there is no basis for an award of costs against him, and rather, costs should be awarded in his favor. In any event, even if the Court were to consider that the main claim should have been upheld, the correct course would have been to exonerate him from paying costs. This is because he has been a litigant in good faith, stating transparently and loyally the factual and legal circumstances relevant to the resolution of the matter. Hence, his opposition to the main claim was necessary.

X.The Court held that, since the co-defendants were unsuccessful with respect to the main claim, they bear the costs, pursuant to Article 73.1 of the CPC. Regarding the counterclaim, since the co-defendant 3-101-695050 S.A. was unsuccessful, applying this article, the payment of costs falls to her.

XI.This Chamber shares the costs award made by the Court. Regarding the main claim, it has been established that Mr. Salinas Guerrero's participation was necessary in this proceeding; therefore, this cannot be considered an exemption from costs. The other argument, that he litigated in good faith, cannot be upheld by this Chamber, insofar as the co-defendants were aware of their contractual breach, and furthermore, they received the down payment that Mr. Brenes Rivera gave them for the apartment that was the subject of the contract but was never delivered to him. Thus, there is no basis for the opposition that both co-defendants filed against the action, which is why the costs award must stand. Regarding the counterclaim, it has been established that the comodato contract did not have the effect of varying the contractual terms of the purchase-sale contract signed by the parties. Also, 3-10-695050 lacked standing to claim payment of sums allegedly owed on a property that is not hers. Again, no exempting ground is found to apply, and the costs award must stand. For the foregoing reasons, the objection must be denied.

XII.By virtue of the foregoing, the cassation appeal filed by Javier Salinas Guerrero and 3-101-695050 S.A. is dismissed. As the losing parties, pursuant to Article 73.1 of the Civil Procedure Code, the payment of the costs of the appeal is ordered against them, to be determined in the execution of the judgment.

POR TANTO

The appeal is dismissed. The costs of this appeal are borne by the party that filed it, to be determined in the execution of the judgment. AMADRIGAL Luis Guillermo Rivas Loaiciga Damaris Vargas Vásquez Ana Isabel Vargas Vargas Yuri Lopez Casal Jessica Alejandra Jiménez Ramírez Documento Firmado Digitalmente -- Código verificador --  1

Sala Primera de la Corte Analizado por: SALA PRIMERA  Res. 001879-F-S1-2023 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las trece horas veinticuatro minutos del dos de noviembre de dos mil veintitres .

Proceso ordinario, establecido en el Tribunal Colegiado Primera Instancia Civil del I Circuito Judicial de San José, por RODRIGO BRENES RIVERA; contra JAVIER SALINAS GUERRERO y 3-101695050 S.A., representada por el codemandado Salinas Guerrero. Figuran como apoderados especiales judiciales, por el actor, el abogado Mario Saborío Rocafort. Por los demandados, la licenciada Grace María Sánchez Granados. Los demandados presentan recurso de casación contra la resolución número 640-2021 de las 14 horas 42 minutos del 8 de septiembre de 2021 dictada por el Tribunal Colegido Primera Instancia Civil del I Circuito Judicial de San José, integrado por las juezas Lineth Alejandra Vargas Montero, Melania Jiménez Vargas y Andrea Latiff Brenes.

Redacta la magistrada Vargas Vásquez

CONSIDERANDO

I.El 4 de abril de 2018, el señor Rodrigo Brenes Rivera presentó demanda ordinaria contra Javier Salinas Guerrero, la empresa 3-101-695050 S.A., y Consultores Financieros Cofin S.A., (en adelante Cofin y contra quien la demanda fue desistida con posterioridad en audiencia preliminar del 19 de noviembre de 2020). Allí en lo medular indicó, el 26 de septiembre de 2014 firmó un contrato de opción de compraventa con el codemandado Salinas Guerrero, este fungía como promitente vendedor del apartamento identificado como 3A de un condominio en proceso de construcción denominado Condominio XS. Este se desarrollaba en la finca del Partido de San José número 602.052-000. El precio de la venta fue de $85.000,00, y el plazo de entrega de la finca filial era para el 30 de septiembre de 2015. En los anexos 1, 2 y 3 del contrato, se indicaron los detalles del apartamento respecto de sus acabados, plan de pago, detalles del edificio relacionados con áreas comunes y el condominio como proyecto urbanístico. El plan de pagos dijo, señalaba que debía cancelar el 20% del precio, como prima, sin embargo, saldó la suma de $21.000,00. El resto del precio se pagaría cuando el apartamento estuviera construido, constituido legalmente en fincas filiales, en las condiciones para ser traspasadas. Agregó, la diferencia la sufragaría con un préstamo bancario. Dicha prima la pagó en los siguientes tractos: $4.000,00 el 26 de septiembre, pagados directamente al arquitecto Salinas Guerrero; $1.000,00 y $4.000,00 el 1 de octubre; $4.000,00 el 30 de octubre; $4.000,00 el 4 de diciembre, todas estas fechas del año 2014; un último pago por $4.000,00 el 12 de enero de 2015. El 18 de enero de 2016, el vendedor incumplió con la entrega del departamento, y dado que el edificio ya se encontraba en construcción, firmó un nuevo contrato con la empresa codemandada 3-101-695050, representada en ese acto por el codemandado Salinas Guerrero. En este nuevo contrato, en lugar de negociar el apartamento 3A se pactó la entrega del apartamento 3G, que estaba en el mismo piso, con iguales características y tamaño, pero con una modificación en el precio por la suma de $95.000,00, con fecha de entrega el 30 de septiembre de 2016. Manifestó, ante incumplimiento en el plazo, el 29 de julio de 2016, firmaron un nuevo contrato de iguales condiciones en cuanto al precio y objeto, pero se extendió el plazo de entrega para el 30 de octubre de 2016. Otra vez no hubo cumplimiento en la entrega, pero como el edificio ya estaba construido, aunque no terminado en su totalidad, Salinas Guerrero, como representante de la sociedad demandada, le otorgó un contrato de comodato. Lo anterior, refirió, con el fin de poder ocupar el apartamento objeto de venta. Sin embargo, se le informó que ahora la sociedad promitente vendedora era fideicomitente en el contrato de fideicomiso “Contrato de Fideicomiso de Garantía 3-101-695050-Consultores Financieros Cofin S.A.- Financiera Deifyn S.A.”. En junio de 2017 se logró inscribir el condominio y generar las fincas filiales primarias individualizadas, correspondiéndole al apartamento 3G el número de finca inscrita en el Partido de San José, matrícula de folio real número 167282-F-000. Registralmente se inscribió a nombre de Cofin en calidad de Fiduciario. La Municipalidad de Montes de Oca recibió las obras hasta el 13 de diciembre de 2017. Desde entonces ha solicitado en varias ocasiones a la promitente vendedora que le otorgue los papeles necesarios para poder gestionar el crédito con la entidad bancaria, pero no obtuvo respuesta. Con base en esta relación de hechos pidió: 1- se declare la resolución del contrato y se orden de la devolución de los dineros pagados, así como los daños y perjuicios causados. Daños que corresponden a los $21.000,00 pagados y los perjuicios, son los gastos extra, intereses dejados de percibir. Daño emergente referido a los alquileres pagados mientras le entregaban lo pactado. Estos últimos para liquidar en ejecución de sentencia. Los perjuicios y daño emergente fueron prescindidos con posterioridad. 2- Se condene a las codemandadas al pago de las costas. Subsidiariamente solicitó, se obligue a la promitente vendedora y a la propietaria registral a otorgar los documentos necesarios requeridos a efectos de formalizar el crédito. El señor Salinas Guerrero en su condición personal contestó de manera negativa e interpuso las excepciones de falta de legitimación pasiva y falta de derecho. La codemandada 3-101-695050 S.A., también se opuso a la acción y adujo las mismas defensas. En ese mismo acto contrademandó; adujo que el 29 de julio de 2016, firmó con Brenes Rivera el contrato denominado “Opción de compraventa Condominio XS”, allí se estipuló como objeto el apartamento 3G del proyecto. El monto pactado fue de $95.000,00. Afirmó, este documento sustituyó por completo los contratos firmados anteriormente: a) el suscrito por Brenes Rivera y Salinas Guerrero, del 26 de septiembre de 2014, por $85.000,00 y que trataba del apartamento 3A; b) el suscrito por Brenes Rivera y 3-101-695050 S.A., del 18 de enero de 2016, que se refería al apartamento 3G por la suma de $95.000,00. En virtud de lo anterior, a Brenes Rivera se le reconoció el pago realizado hasta la firma del último contrato, a saber $21.000,00. En este último contrato Salinas Guerrero actuó como fideicomitente del Fideicomiso Cofin. Para la fecha acordada de entrega del inmueble, 30 de octubre de 2016, faltaban por cumplir trámites administrativos, como la asignación de la finca filial y el plano catastrado. Es por lo que suscribieron un contrato de comodato, firmado el 31 de marzo de 2017, para que el actor pudiera entrar en posesión del apartamento 3G, debiendo cancelar únicamente los servicios del condominio. En ese convenio se estipuló que Brenes Rivera tendría 3 meses a partir de la entrega de los documentos para tramitar el préstamo bancario para pagar el apartamento. El 5 de julio de 2017, a Brenes Rivera se le remitió toda la documentación necesaria. Como única retribución por permanecer en el apartamento de manera gratuita por el plazo necesario, Brenes Rivera debía pagar la suma de $150 mensuales para cubrir los servicios básicos. El 5 de octubre de 2017 sobrevino la fecha de pago por el precio pactado, sin que Brenes Rivera cancelara lo correspondiente. Cuando se le preguntó por la falta de pago, señaló que no iba a pagar hasta que el edificio no estuviera terminado. El 18 de octubre de 2017, se le entregó una nota en donde se le solicitaba hacer el pago por arrendamiento a partir de la fecha de vencimiento del contrato. El 31 de octubre de 2017, el actor le envió un correo con los requisitos que le pedía el banco, pues le hacía falta una opción vigente. Así pasó sin pagar por su ocupación desde el 5 de octubre de 2017 y hasta el 30 de enero de 2018, además no canceló la cuota de mantenimiento ni de agua. De esta manera, Brenes Rivera, incumplió con los contratos del 29 de julio de 2016 y el de comodato del 31 de marzo de 2017. Con base en lo anterior solicitó: 1- se tenga por resuelto, por incumplimiento del señor Brenes Rivera, el contrato de opción de venta. 2- El pago de los daños y perjuicios, correspondiente a una indemnización al 100% de toda la suma pagada por Brenes Rivera. 3- Las costas a cargo del reconvenido. Subsidiariamente pidió: i) ordene al actor el pago del precio pactado, así como daños y perjuicios. ii) Condene al contrademandado al pago de los meses de ocupación vividos gratuitamente, desde el 6 de octubre de 2017 y hasta el 30 de enero de 2018, a razón de $1.000,00 mensuales; también al pago de las cuotas de mantenimiento por ¢79.800,00 mensuales por el mismo plazo. iii) Costas a cargo del reconvenido. El señor Brenes Rivera se opuso a la contrademanda y adujo una falta de derecho. El Tribunal Primero Colegiado Primera Instancia Civil del I Circuito Judicial de San José, en resolución número 640-2021 de las 14 horas 42 minutos del 8 de septiembre de 2021, rechazó las excepciones de falta de derecho y falta de legitimación activa y pasiva opuestas por el señor Javier Salinas Guerrero en su condición personal, denegó las defensas de falta de derecho, falta de legitimación activa y pasiva, falta de cumplimiento de la contraparte, opuestas por la sociedad 3-101-395050 Sociedad Anónima. Declaró con lugar la demanda contra ambos codemandados, ordenó resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes. Ordenó a los codemandados hacer la devolución de $21.000,00, a favor del actor en el plazo de 1 mes desde la firmeza de la resolución. Acogió la falta de derecho formulada por el actor reconvenido y falta de legitimación activa. Declaró sin lugar la reconvención interpuesta por sociedad 3-101-695050 S.A. Las costas de la demanda a cargo de los codemandados. Las costas de la reconvención a cargo de 3-101-695050 S.A., todas a liquidarse en ejecución de sentencia. Inconformes los codemandados presentaron recurso de casación, el cual fue admitido en su totalidad por esta Sala.

II.Aduce dos motivos por razones sustantivas. Primero, señala nunca ha pretendido desconocer la existencia de los documentos suscritos entre las partes. Su tesis radica en que el interés de estas era concretar la venta, así basados en la buena fe, y conforme los hechos acontecidos, sí hubo una sustitución contractual. Aún y cuando la redacción de los tres contratos es muy similar, dice, en uno de ellos se modificó el objeto contractual (compra del apartamento 3A por el apartamento 3G, con una diferencia en precio por $10.000,00). También, por parte del vendedor se dio un cambio en los sujetos que suscribieron la promesa de venta. Manifiesta, lo anterior en aplicación del numeral 814 inciso 1) del Código Civil, implicó una forma de extinción de todos los derechos y deberes relativos a los contratos originalmente firmados, dejando vigentes los últimos acuerdos. Así, indica, el primer contrato, fue suscrito por Salinas Guerrero en lo personal, pero no los restantes, incluyendo el de comodato. En el caso de estudio, se dio una sustitución contractual por novación conforme a la ley, por lo cual, a ese codemandado, Salinas Guerrero, no le incumbe responsabilidad civil por las cancelaciones a su favor por concepto de prima. Afirma, si bien los montos fueron reconocidos cuando se realizaron las sustituciones contractuales, esto no contraviene la forma de extinción de las obligaciones anteriores, incluyendo la del primer contrato. Cuando se cambió el objeto del contrato operó una novación que extinguió la obligación original, es decir, la suscrita entre el señor Salinas Guerrero en lo personal y el actor. Por ello, la falta de legitimación pasiva debió estimarse. Manifiesta, según hecho probado número 6, se reconoce la existencia del contrato de comodato, con lo que se estableció una nueva fecha para que la sociedad demandada entregara la documentación apta para que el actor pagara el precio dentro de los 3 meses contados a partir de la recepción de los documentos. Es decir, yerra el Tribunal al haber considerado que no se trata de una extensión o prórroga para la fecha de entrega; pues de la literalidad del documento se determina que en el contrato de comodato se estableció una fecha para la entrega de documentos. Así, el rechazo que se hizo de la reconvención, con base en que no hubo una novación entre las partes, resulta improcedente según lo que se deriva de los documentos históricamente suscritos. Aunado a lo anterior, señala, la voluntad de las partes en el contrato de comodato al indicar que el actor entraba en posesión del inmueble “por esa vía” y que la sociedad demandada proveería la documentación administrativa (número de folio real y plano catastrado), no implica un acuerdo para diferir a futuro la entrega de esa documentación. Por último, el criterio de que el incumplimiento del actor reconvenido en el pago de las cuotas establecidas en el comodato para permanecer “allí”, no puede ser reconocido a favor de la reconventora, en virtud de que el bien inmueble se encontraba en el patrimonio de un fideicomiso; contradice las obligaciones reconocidas por las partes y violenta el cardinal 633 del Código de Comercio, “ya que no consta en el expediente el tipo de fideicomiso suscrito entre la sociedad demandada y el fiduciario y fideicomisario”. Lo anterior significa, dice, no conocía ni conoce los alcances del contrato de fideicomiso, pero es evidente que el fideicomitente tenía las atribuciones de determinar el otorgamiento de un contrato de comodato, como el concedido al reconvenido, además, la propia administradora del condominio hizo referencia a que este estuvo en el condómino por un año sin pagar.

III.De la redacción del agravio, destaca esta Cámara que su inconformidad va encaminada en dos vertientes: la primera, relacionada con la falta de legitimación pasiva sobre el codemandado Salinas Guerrero. La segunda, vinculada con el incumplimiento del contrato de comodato y el no reconocimiento de la novación. Así, para una mejor comprensión de la resolución del caso, se analizarán las inconformidades en ese orden.

IV.Relativo al primer aspecto, el Tribunal fue del criterio que la relación entre las partes reflejaba acuerdos consecutivos que en su punto medular estipularon y variaron fechas para la entrega del departamento, que con cada suscripción se postergaba. Agrega, la realidad contractual es un negocio de compraventa definitivo, conforme el artículo 1022 del Código Civil. Dice, el señor Brenes Riversa cumplió con el plan de pagos para la cancelación de la prima, sumas que además fueron reconocidas por la sociedad accionada. Fue esta quien admitió en el hecho segundo de la reconvención, que llegada la fecha de entrega faltaban por cumplir trámites de índole administrativo, pues se encontraba pendiente la asignación de número de finca filial y plano catastrado. El contrato suscrito entre las partes, en su cláusula novena estipuló las razones por las cuales se consideraría resuelto el convenio, el inciso c) se refiere a cuestiones ajenas y relacionadas con administraciones públicas. En el caso de estudio lo que hizo falta fueron documentos de índole registral, por lo que están comprendidas entre los entes públicos en general de ese apartado. Así, en criterio del Tribunal, el actor con fundamento en el propio contrato tenía base para pedir la resolución unilateral, por haberse cumplido el plazo y faltar al deber de entrega del bien inmueble; lo que es acorde con lo dispuesto en el ordinal 692 del Código Civil, el cual dispone que en los contratos bilaterales siempre va implícita la condición resolutoria por falta de cumplimiento. En criterio de las juezas, los contratos posteriores se originaron a raíz de la falta de entrega conforme lo pactado en el primer contrato, por lo cual, se trata de una consecución contractual entre las diferentes opciones, todas ligadas al mismo desarrollo habitacional. Lo anterior lleva a las juzgadoras a ordenar resuelto el contrato de compraventa, con la devolución de las sumas canceladas, sea el monto de la prima, así como la indemnización fijada en el convenio. Agregan, al haberse demostrado que el actor realizó diversos pagos por concepto de prima sobre la unidad habitacional 3A, posteriormente reconocidas a la unidad 3G; y que, para las épocas en que se hicieron esos pagos, sea desde el 26 de septiembre de 2014 al 12 de enero de 2015, la sociedad demandada no se encontraba constituida, quien recibió el dinero fue el señor Salinas Guerrero, le asiste derecho al actor de reclamar de manera personal contra este por haber sido con quien convino inicialmente la compraventa y fue quien recibió las sumas de dinero; constituyéndose así la legitimación activa y pasiva.

V.Sobre la legitimación en la causa. Ha señalado esta Cámara, consúltese voto número 667-F-S1-2021 de las 15 horas 40 minutos del 18 de marzo de 2021; el proceso se rige por presupuestos: 1) formales o procesales y, 2) materiales o sustantivos, también llamados de fondo. Los primeros, tiene como finalidad garantizar la validez del procedimiento por medio de la jurisdicción, la competencia y la capacidad de las partes. Los segundos, se vinculan con la procedencia de la pretensión, y se refieren a la legitimación en sus dos modalidades: derecho e interés actual. Dentro de los requisitos indispensables para la estimación de una demanda, se exige a las partes conserven durante todo el proceso los presupuestos citados, ello con el fin de poder dictar una sentencia estimatoria. Por dicha razón, esta Sala ha establecido el análisis oficioso de tales elementos. Ahora bien, los presupuestos de fondo: derecho, legitimación e interés actual revisten características propias que impiden su confusión, asimismo, cuenta con consecuencias distintas. Respecto de la legitimación, esta se constituye en la aptitud para ser parte en un proceso concreto, puede ser activa o pasiva, lo cual va a depender de las condiciones que para dicho efecto establezca la ley en cuanto a la pretensión procesal. Es decir, se encuentran debidamente legitimados en la causa las personas que jurídica y que directamente van a ser afectadas en sus derechos por la sentencia, es decir, se refiere a la relación sustancial que se pretende existente entre las partes del proceso y el interés sustancial en litigio. Así, la legitimación ad causam activa, es la capacidad para demandar y nace de la posición en que se halle el sujeto, respecto a la pretensión procesal pretendida. La legitimación ad causam pasiva, es la capacidad para ser sujeto demandado. El demandado debe ser la persona a quien le corresponde por la ley oponerse a la pretensión del actor o frente a la cual la ley permite que se declare la relación jurídica sustancial objeto de la demanda; y el actor la persona que a tenor de la ley puede formular las pretensiones de la demanda, aunque el derecho sustancial pretendido no exista o le corresponda a otro. En efecto, la legitimación propiamente dicha, implica por sí, una relación especial entre una persona y una situación jurídica en litigio, en virtud de la cual es esa persona la que debe actuar como parte actora o demandada en el proceso; se constituye en un requisito de admisión de la pretensión en cuanto al fondo del asunto y no de la existencia del proceso.

VI.En el caso de estudio, el actor pide de manera principal se declare en contra del señor Salinas Guerrero y la sociedad codemandada: la resolución contractual y se ordene la devolución de los dineros pagados, así como los daños y perjuicios ocasionados. Según hechos tenidos por demostrados y que no han sido objeto de impugnación mediante recurso de casación, para determinar lo que corresponda se torna necesario traer a colación lo siguiente. El 26 de septiembre de 2014, entre Salinas Guerrero y Brenes Rivera, firmaron un contrato de opción de compraventa, en donde el primero se comprometió a venderle al segundo un apartamento en el condominio denominado Condominio XS, específicamente el apartamento número 3A; proyecto que aún estaba en desarrollo. El precio pactado fue de $85.000,00. Fecha de entrega sería el 30 de septiembre de 2015. En la cláusula novena, apartado c), se estipuló que se podía considerar resuelto el contrato de manera unilateral si se produce cualquier evento o circunstancia como las siguientes: “C) Que no hayan podido ser obtenidas las autorizaciones y/o los permisos que requiere el desarrollo del Condominio XS, gestionados ante entidades tales como (sic) pero no limitadas al Instituto de Vivienda y Urbanismo (INVU) (sic) secretaría (sic) técnica (sic) ambiental (sic) (SETENA), Acueductos y Alcantarillados o entes municipales y públicos en general […]” (hecho primero). Ahora bien, a raíz de lo anterior, el promitente comprador pagó la suma de $21.000,00 de prima, de la siguiente manera: 1) recibo 0173 a favor de Salinas Guerrero, el 26 de septiembre de 2014 por la suma de $4.000,00. 2) A favor de la empresa Desarrollos Inmobiliarios Arkitekturar S.A., y recibidos por Salinas Guerrero, los recibos: 0033 del 1 de octubre de 2014, por $1.000,00; número 0004 de esa misma fecha por $4.000,00; número 0005 del 30 de octubre de 2014, por $4.000,00; número 0014 del 4 de diciembre de 2014, por $4.000,00; número 0022 del 12 de enero de 2015, un último pago por $4.000,00, (hecho segundo). El 18 de enero de 2016, 3-101-695050 y el actor Brenes Rivera, firmaron un contrato de Opción de compraventa del Condominio XS, casi idéntico al contrato anterior, con iguales obligaciones entre las partes, pero se modificó la unidad habitacional, pues se negoció el apartamento 3G, además se varió el precio a $95.000,00, con nueva fecha de entrega, para 30 de septiembre de 2016, (hecho cuarto). El 29 de julio de 2016, 3-101-695050 y el señor Brenes Rivera, suscribieron otro contrato de opción de compraventa, que mantenía el mismo formato de los anteriores, con mismas obligaciones y deberes, pero se modificó el plazo de entrega, el cual se dejó para el 30 de octubre de 2016, (hecho quinto). No obstante, tal y como se estipula en el hecho no demostrado con letra A, no se logró demostrar que, para esa fecha, la unidad habitacional 3G fuera entregada al señor Brenes Rivera. De lo anterior se evidencia, que el señor Salinas Guerrero fue el primer vendedor en pactar el negocio del apartamento con el accionante, fue él quien recibió los $21.000,00, pues Desarrollos Inmobiliarios Arkitekturar S.A., nunca formó parte de ninguno de los convenios suscritos por Brenes Rivera; apreciación que hace esta Cámara conforme las reglas establecidas en el ordinal 41.5 del CPC. Ahora bien, para la Sala, efectivamente el segundo convenio (suscrito 18 de enero de 2016) es consecuencia directa de lo acordado en el primer contrato (el celebrado el 26 de septiembre de 2014). Sin embargo, los cambios que se dan son sustanciales como para no considerarlo un contrato distinto. Véase que variaron: las partes contratantes, el objeto contractual, se modificó el precio convenido y, además, el plazo de entrega. No obstante, ello no desaparece la relación que se creó entre el actor y el codemandado Salinas Guerrero, en el tanto fue este quien como primer vendedor recibió el dinero de la prima, de allí que conforme artículo 692 del Código Civil, Brenes Rivera exigiera la devolución de lo pagado. El que 3-101-695050 haya reconocido el pago de dichos montos, es un asunto que atañe a la relación entre los codemandados, pero que no puede afectar o vincular al actor. En esta línea de pensamiento, dado que lo pretendido con la demanda es la devolución del pago de la prima, así como la resolución contractual, el señor Salinas Guerrero tiene relación directa con la pretensión procesal, es parte esencial del litigio, con lo cual no existe un problema de legitimación pasiva. Así las cosas, esta línea del reparo deberá ser denegado.

VII.La segunda ruta argumentativa utilizada en el agravio, corresponde al incumplimiento del contrato de comodato. En este sentido, señaló el Tribunal, dicho convenio nació con ocasión de la falta de entrega para el 30 de octubre de 2016. El acuerdo fue básicamente que el actor ocupara un apartamento, mientras se concluían los trámites administrativos que necesitaba alcanzar la sociedad demandada; los cuales, una vez entregados al actor tendría un plazo determinado para pagar el precio total. Recalca el Tribunal, el contrato fue suscrito entre el actor y 3-101-695050 S.A., como fideicomitente; este es condicionado y de forma suspensiva hasta contar con la entrega de los documentos para el préstamo. Pero, para el 5 de junio de 2017, la filial convenida entre el actor y la sociedad demandada se encontraba inscrita a nombre de Cofin. En este sentido, dicen las juezas, la ocupación del señor Rodrigo Brenes de abril de 2017 a enero de 2018, no formó parte de una extensión o prórroga para la fecha de entrega; fue ofrecido como alternativa en virtud del incumplimiento contractual de la sociedad. Agregan, el contrato fue suscrito por la compañía demandada en su condición de fideicomitente, inscrito el inmueble en calidad de fiduciario Consultores Financieros Cofin S.A., por lo que el dueño del bien era un tercero. Según explicó la testigo Julieta Cedeño, administradora del condominio, para enero de 2018 y 2019, fue el propietario del apartamento quien le informó de las obligaciones de cancelar cuotas de mantenimiento y servicios básicos; de allí concluye el Tribunal, que solo el propietario de ese bien está legitimado para efectuar el cobro de las cuotas de mantenimiento y servicios básicos. Incluso, los supuestos adeudos se calcularon a partir del mes de octubre de 2017, pero para el 5 de junio de 2017, la filial 167282-F-000 se encontraba en propiedad fiduciaria de Consultores Financieros Cofin S.A., ya no era propietaria la sociedad demandada.

VIII.En efecto, según hecho tenido por demostrado sexto, de abril de 2017 a enero de 2018, Brenes Rivera habitó la unidad 3G del Condominio. Esto conforme contrato de comodato del 31 de marzo de 2017, suscrito entre el actor y la sociedad codemandada, actuando esta como fideicomitente. En ese convenio se indicó en los antecedentes, que el complejo ya había sido terminado, sin embargo, quedaban pendientes trámites de índole administrativo-registral que permitieran someterlo a propiedad horizontal. Se manifestó el interés de que el Comodatario entrara a ocupar el apartamento número 3G. Revisado dicho contrato, visible a imagen 47 del documento de demanda, la cláusula segunda indica que “el COMODANTE entrega al COMODATOARIO (A) en calidad de préstamo el apartamento 3-G del edificio Studio-Loft XS y los bienes muebles detallados en el apartado primero. […]”. El destacado es suplido. La cláusula cuarta señala: “DEL PLAZO: Que (sic) el plazo de este contrato rige a partir del día del 31 de marzo de 2017, fecha en la que el COMODATARIO se puede trasladar y que a partir de la fecha en la que se le entreguen los documentos completos para tramitar los prestamos (sic) tiene 3 meses, contados, es decir que en el caso de que se cumpla este plazo sin que el COMODATARIO haya cancelado el precio del apartamento objeto de este contrato, por razones no atribuibles al COMODANTE, las partes convienen en suscribir un contrato de arrendamiento […]”. El contrato de comodato es un negocio de préstamo gratuito, conforme lo dispuesto en el ordinal 1334 del Código Civil. Es decir, se trata de una figura completamente distinta a la compraventa. Efectivamente, este convenio suscrito por las partes trata de la entrega del apartamento de forma no onerosa para su uso, mientras se cumplen ciertos requisitos necesarios. Este contrato de comodato refiere que al señor Brenes Rivera se le estaba permitiendo vivir en el departamento en calidad de préstamo, mientras la desarrolladora conseguía los permisos necesarios para que el actor pudiera solicitar el préstamo en el banco, solo debía hacer el pago de los servicios esenciales. No es posible concebir que este convenio de comodato pueda afectar al de compraventa suscrito con anterioridad. Desde ninguna óptica podría ser considerado un contrato nuevo que modifica las cláusulas del contrato de compraventa. Es por lo anterior, que no es aceptable la tesis de la reconventora de que mediante este negocio se convino un nuevo plazo de entrega. Aceptar dicha posición, implicaría una violación al artículo 1022 del Código Civil, pues se insiste, lo acorado en un contrato de comodato no podría venir a modificar lo dispuesto en un contrato de compraventa. Ahora bien, respecto de que 3-101-695050 sí puede cobrar lo no pagado por el actor reconvenido; ha de señalarse, según lo tuvo por comprobado el Tribunal, hecho séptimo, y no ha sido debatido en esta sede, la filial en cuestión es la 167.282-F-000, apartamento FF 3-G, inscrita en propiedad fiduciaria de Consultores Financieros Cofin S.A., desde el 5 de junio de 2017. Según la naturaleza de la figura del fideicomiso, la transmisión de los bienes al fiduciario tiene como efecto jurídico originar un patrimonio autónomo, separado de los sujetos del fideicomiso y para los propósitos para los que se constituyó, lo anterior conforme los dispone el artículo 634 del Código de Comercio. Según se extrae de la petitoria subsidiaria de la reconvención, el punto b) indica: “Se ordene al actor al pago de los meses de ocupación que realizó en forma gratita a partir del 06 de octubre de 2017 y hasta el 30 de enero de 2018 […]”. Resulta evidente, que 3-101-695050 no era la dueña del bien utilizado por el actor, durante las fechas que reclama un pago; con lo cual no tiene legitimación para pedir esos dineros. Así las cosas, el reparo deberá ser denegado.

IX.En el segundo agravio reclama la condena sobre costas e infracción de los ordinales 73.1 y 2 del CPC. Considera, dado que procede una falta de legitimación pasiva respecto de Salinas Guerrero, no hay cabida a la condena en su contra y más bien estas deben ser otorgadas a su favor. En todo caso, aún y cuando el Tribunal considerase que la demanda debía estimarse, lo correcto era que lo hubiera exonerado del pago de las costas. Lo anterior en virtud de que ha sido litigante de buena fe, manifestando con transparencia y lealtad los acontecimientos de hecho y de derecho relevantes para la resolución del asunto. De allí que su oposición a la demanda se hacía necesaria.

X.El Tribunal consideró, que por resultar vencidos los codemandados, respecto de la demanda, incumbe a cargo de ellos las costas, conforme artículo 73.1 del CPC. Sobre la reconvención, como la codemandada 3-101-695050 S.A., resultó perdidosa, en aplicación de este numeral, concierne el pago de las costas a su cargo.

XI.Comparte esta Cámara la condena hecha por el Tribunal. Sobre la demanda, ha quedado sentado que la participación del señor Salinas Guerrero era necesaria en este proceso, de tal manera que esa no puede considerarse una eximente para las costas. El otro planteamiento, que litigó de buena fe, no puede ser amparado por la Sala en el tanto, las codemandadas eran conocedoras de su incumplimiento contractual, además recibieron el pago de la prima que el señor Brenes Rivera les dio por el apartamento objeto de contrato que nunca le fue entregado. De tal manera, no se encuentra fundamento para la oposición que hicieran ambas codemandadas a la acción, razón por la cual la condenatoria en costas debe mantenerse. Sobre la reconvención, se ha establecido que el contrato de comodato no tenía la virtud de variar las condiciones contractuales del contrato de compraventa suscrito por las partes. Asimismo, que 3-10-695050 no tenía legitimación para reclamar el pago de sumas que se alegan adeudadas sobre un bien que no es de su propiedad. Nuevamente, no se encuentra ninguna causal eximente para aplicar y la condena en costas debe mantenerse. Por lo anterior, el reparo deberá denegarse.

XII.En virtud de lo expuesto, se declarará sin lugar el recurso de casación interpuesto por Javier Salinas Guerrero y 3-101-695050 S.A. Por resultar perdidosos, conforme artículo 73.1 del Código Procesal Civil, se declarará el pago de las costas del recurso a cargo de estos a determinarse en ejecución de sentencia.

POR TANTO

Se declara sin lugar el recurso. Son las costas de este a cargo de quien lo interpuso, a determinarse en ejecución de sentencia. AMADRIGAL Luis Guillermo Rivas Loaiciga Damaris Vargas Vásquez Ana Isabel Vargas Vargas Yuri Lopez Casal Jessica Alejandra Jiménez Ramírez Documento Firmado Digitalmente -- Código verificador --  1