Rei vindicatio against land occupant without title on registered propertyReivindicación en desalojo de poseedor sin título sobre finca inscrita

Res. No. 001149-F-S1-2023 FIRST CHAMBER OF THE SUPREME COURT OF JUSTICE. San José, at fourteen hours thirty minutes on the thirteenth of July of two thousand twenty-three.

In the ordinary proceeding filed by INVERSIONES INMOBILIARIAS MARVI S.A, legal identification number 3-101-342715, represented by Álvaro Climent Calvo and CORPORACIÓN FARO NEGRO S.A, legal identification number 3-101-314666, represented by Marvin Herrera Alvarado, against YOUSER ANTONIO MORA CASTRO; Carlos Enrique Chaves Hidalgo appears as special judicial attorney-in-fact for the plaintiff party and Gonzalo Alberto Garzona Meseguer and Juan Carlos Torpoco Chávez appear as legal representatives of the defendant party; the defendant filed a cassation appeal (recurso de casación) challenging judgment 2022000244 of 11 hours 47 minutes on October 13, 2022, issued by the Collegiate Court of First Instance Civil of the Third Judicial Circuit of San José, composed of the judges Rosny Arce Jiménez, María Mora Saprissa and Ana Felicia Córdoba.

Magistrate Vargas Vásquez writes;

CONSIDERING

The representative of the plaintiffs filed a complaint in which he stated that his represented parties are co-owners of the property registered in San José, registration number 702599-000-001 and 002, whose cadastral map corresponds to 1-2188847-2020. He explained that approximately more than a year ago, a group of people entered that real estate, among them the defendant, who occupies the land within the property on the northeast side, the area in occupation being approximately 200 square meters, where he built a very precarious building with second-hand wood materials and zinc sheets. He indicated that, although his represented parties have, on several occasions, requested the defendant to voluntarily vacate the space he occupies, he refuses to do so. He alleges that the defendant knows he is occupying land that is part of a property duly registered in the name of his represented parties, without having a just title (justo título) that legitimizes him, nor does he have an authorization from a person empowered by his represented parties for that purpose. He petitioned: “(...)1-) That this complaint be declared with merit in all its aspects. 2-) Given that his represented parties are registered owners of the property inscribed in the San José District registration number 702599-001 and 002, and the defendant is illegitimately occupying an area of approximately 200 square meters, within the property of the plaintiff companies, he requests that his represented parties be reivindicated (reivindique) with respect to said area and the eviction (desalojo) of the defendant from said land be ordered. 3-) That it be declared that the defendant is possessing the area in litis illegitimately, without a just title that legitimizes it and by virtue thereof, the integral right of ownership be reivindicated to his represented party, restoring to her the exercise of total possession of the real estate. For this reason, he requests that the placement into possession (puesta en posesión) of his represented parties of the area illegally occupied by the defendant be ordered. 4-) That the defendant be ordered not to re-enter the property of his represented parties and that he be warned that in case of failing to comply with said order, he may be charged with the crime of disobedience to authority. 5-) Likewise, that the defendant be ordered to pay the procedural and personal costs (costas) of this proceeding. (...).” The defendant answered in the negative. By judgment 2022000244 of 11 hours 47 minutes on October 13, 2022, the Collegiate Court of First Instance Civil of the Third Judicial Circuit of San José, composed of the judges Rosny Arce Jiménez, María Mora Saprissa and Ana Felicia Córdoba, declared the complaint with merit, ordered the reivindication (reivindicación), the eviction and placement into possession of the real estate, as well as the order against the defendant for the payment of the costs (costas) of this proceeding, setting attorney's fees in the sum of one million one hundred thirty thousand colones and leaving for the execution of sentence the other indispensable expenses of the proceeding and items comprising the costs not fixed.

In a resolution at ten hours forty-one minutes on the twentieth of February of two thousand twenty-three, this Chamber admitted the defendant's appeal.

The first ground alleges violation of substantive rules. It points to articles 279 subsection 2, 284 and 285 of the Civil Code as unapplied. It explains that, in accordance with article 279 subsection 2 of the Civil Code, possession is acquired independently of ownership over a real estate, by the fact of maintaining possession for more than one year, which runs from when possession is publicly taken or, if it was taken clandestinely, from when the dispossessed party becomes aware of it. It contends that, in this case, from the statement of Jorge Arturo Mora Barteles it is established that since 2018 the defendant’s “shack (rancho)” has existed, and, furthermore, that at the time of filing the complaint, more than a year had passed since they realized he was occupying part of the plaintiffs' property, without doing anything. In this way, it asserts, the defendant acquired the right of possession over that part of the real estate just as provided by article 279 subsection 2 of the Civil Code. It adds that, through the party statement and the testimonies of Mrs. Grace Castro Castrillo and Susan Bustamante Sánchez, it was demonstrated that, as established by numeral 285 of the Civil Code, the defendant believed he had the right to possess at the moment he took possession, thus demonstrating his good faith (buena fe), without having at that moment any doubt about his good faith possession, just as provided by article 284 of the Civil Code. It alleges that none of these rules were assessed or applied to the case by the trial court (Tribunal a quo) when issuing its judgment, nor when rejecting the defense of lack of right.

Regarding the first aspect, the Court explained that, from the assessment of the evidence contributed to the record, according to criteria of logic, experience, science and correct human understanding, in accordance with article 45.1 of the Civil Procedure Code, in support of the facts as the cause of action, and the legal framework of the case under study, in the case at hand, the petitioned reivindication action (acción reivindicatoria) is proper, because: a) regarding the first prerequisite, that is, active legal standing (legitimación activa), it was demonstrated that the companies INVERSIONES INMOBILIARIAS MARVI S.A and CORPORACIÓN FARO NEGRO S.A, are co-owners of the real estate of the San José District, seven hundred two thousand five hundred ninety-nine thousand, under rights zero zero one and zero zero two, respectively, which has a measurement according to the registry and cadastral map SJ-2188847-2020, of thirty thousand sixty-five square meters, which guarantees the claim they can exercise regarding their ownership right over such real estate. b) As for passive legal standing (legitimación pasiva) and the identity of the property, as was essentially accredited with the suitable evidence in this regard, that is, the expert evidence of Engineer Anyury Rodríguez Acuña, that effectively the land occupied by the defendant Mora Castro, is an area of 120 square meters, which is within the property of the plaintiff companies, that is, the San José property seven hundred two thousand five hundred ninety-nine thousand-zero zero one and zero zero two, on the north side, which is equally visualized in the sketch provided for that purpose. It added that, although the defendant and his witnesses indicated that they entered the land through a sale made to them by a man named "Enrique", without specifying other details of that person, the truth of the matter is that no document of title transfer (documento traslativo de dominio) was provided—to be assessed—that would allow accrediting any just title in relation to the occupation of the real estate he holds, leaving it as mere allegations without legal content; that is, it stated, the defendant did not manage to accredit through suitable evidence that his possession was legitimate in contrast with the full ownership held by the plaintiff companies as owners of the real estate.

Contrary to what was alleged by the appellant, the Court clearly and precisely explained that no evidentiary element was brought to the proceeding that demonstrated the defendant’s allegation regarding the purchase he claims supports his possession and that could be assessed for the purpose of confronting the title demonstrated, with public documents, by the plaintiffs. Against that assertion of evidentiary lack, the appellant says nothing, and on the contrary, supports his reproach on the argument of being a good faith possessor (poseedor de buena fe), without presenting proven legal reasons that support that statement. In that sense, this Chamber agrees, then, with what was outlined in the judgment regarding the concurrence of the elements to declare the reivindication action with merit and does not find in this appeal any element that can demonstrate any error on the part of the Court that could break the ruling. Thus, the grievance must be rejected.

In the second ground, it alleges normative violation. It says the Court did not apply numeral 73.2 of the Civil Procedure Code, particularly for what is provided by subsection 4 of said legal rule. It says, at all times it acted with loyalty both toward the plaintiff party and toward the Court, its conduct conformed to good faith, its statements were always consistent with the evidence provided; therefore, the proper course in this case was to apply what is provided by numeral 73.2.4.

In the judgment, the Court regarding the costs (costas) said: “VIII. Economic repercussion of the procedural activity. Costs. In accordance with article 73.1 of the Civil Procedure Code, the defendant party having been defeated, it is ordered to pay the costs of this proceeding, fixing attorney's fees, under the quantum fixed in this proceeding and the tariff of fees for professional services of law and notaries number N° 41457 -JP, in the sum of one million colones, plus the thirteen percent Value Added Tax, the total to be paid is one million one hundred thirty thousand colones.” In relation to the appellant’s claim, referring to the order to pay costs (costas); this Chamber has stated on repeated occasions that, on this matter, in civil proceedings, in accordance with canon 73 of the CPC, the pronouncement on the costs of the proceeding must be made sua sponte, ordering the defeated party (vencido) to pay them. Consequently, the order is imposed on the losing party by the fact of being so, as the Court proceeded in the case under review. That is, for losing the litigation, without this meaning that they did not have sufficient reason to litigate, nor are they considered a reckless or bad-faith litigant. For its part, numeral 73.2 of the CPC itself provides the suppositions by which they may be exempted from payment. In the specific case, they claim against the order of costs, alleging that they have litigated in good faith, invoking nobility and rectitude of defense. The precept with which they intend to support the exemption of costs—article 73.2.4 of the Civil Procedure Code—does enable exemption in the event that the party has conformed its conduct to good faith, loyalty, probity, and rational use of the procedural system. However, taking into account that the defendant opposed the totality of the claims and that these were fully upheld, this Chamber considers that it finds no sufficient reasons to apply the exemption and, on the contrary, considers, just as the Court did, that the procedural rule of ordering the losing party to pay costs is proper. Hence, the objection must be denied.

Consequently, for all the reasons stated, the appeal must be declared without merit, with its costs (costas) borne by the losing party.

THEREFORE

The appeal is declared without merit. Its costs are borne by the losing party. KARIAS Luis Guillermo Rivas Loaiciga Damaris Vargas Vásquez Ana Isabel Vargas Vargas Jessica Alejandra Jiménez Ramírez Germán Jesús Serrano García Document Digitally Signed -- Verification code -- Telephones: (506) 2295-3658 or 2295-3659, electronic mail [email protected] Classification prepared by the FIRST CHAMBER of the Judicial Branch. Its reproduction and/or distribution for profit is prohibited.

It is a faithful copy of the original - Taken from the Nexus.PJ on: 01-04-2026 19:29:15.

Sala Primera de la Corte Clase de asunto: Proceso ordinario Analizado por: SALA PRIMERA Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto unánime Rama del Derecho: Civil Tema: Acción de reivindicación Subtemas:

Demostración.

El Tribunal de forma clara y precisa explicó que no se trajo al proceso ningún elemento probatorio que demuestre el alegato del demandado respecto de la compra que aduce respalda su posesión y que pudiera ser valorada a efectos de confrontar la titularidad demostrada, con documentos públicos, por las actoras. Contra esa afirmación de carencia probatoria nada dice el recurrente y por el contrario, sustenta su reproche en el argumento de ser poseedor de buena fe, sin presentar razones jurídicas demostradas que sustenten su dicho. En ese sentido, concuerda entonces esta Sala con lo esbozado en la sentencia respecto de concurrencia de los elementos para declarar con lugar la acción reivindicatoria y no encuentra en este recurso elemento que pueda demostrar yerro por parte del Tribunal, que pudiera quebrar el fallo (voto 1149-F-2023).

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Tipo de contenido: Voto unánime Rama del Derecho: Civil Tema: Costas Subtemas:

Condena al vencido.

En procesos civiles, el pronunciamiento sobre las costas del proceso debe hacerse de oficio, condenando al vencido a su pago (canon 73.1 Código Procesal Civil). Su condenatoria se impone al perdidoso por el hecho de serlo, según procedió el Tribunal en el caso de examen, sin que ello signifique no haya tenido motivo bastante para litigar, ni considerarlo litigante temerario o de mala fe. Por su parte, el numeral 73.2 dispone los supuestos para poder eximir de su pago. En el caso concreto, hubo oposición a la totalidad de las pretensiones y estas fueron acogidas de forma total. Esta Cámara no encuentra razones suficientes para aplicar la exoneración y, por el contrario, considera tal y como lo hizo el Tribunal, procede la regla procesal de condena al perdidoso (voto 1149-F-2023).

... Ver más Citas de Legislación y Doctrina  Res. Nº 001149-F-S1-2023 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las catorce horas treinta minutos del trece de julio de dos mil veintitres .

En el proceso ordinario formulado por INVERSIONES INMOBILIARIAS MARVI S.A, cédula jurídica 3-101-342715, representada por Álvaro Climent Calvo y CORPORACIÓN FARO NEGRO S.A, cédula jurídica 3-101-314666, representada por Marvin Herrera Alvarado, contra YOUSER ANTONIO MORA CASTRO; figura como apoderado especial judicial de la parte actora Carlos Enrique Chaves Hidalgo y como representantes legales de la parte demandada Gonzalo Alberto Garzona Meseguer y Juan Carlos Torpoco Chávez; el demandado formuló recurso de casación impugnando la sentencia 2022000244 de las 11 horas 47 minutos del 13 de octubre de 2022, emitida por el Tribunal Colegiado de Primera Instancia Civil del III Circuito Judicial de San José, integrado por las personas juzgadoras Rosny Arce Jiménez, María Mora Saprissa y Ana Felicia Córdoba.

Redacta la magistrada Vargas Vásquez;

CONSIDERANDO

El representante de las actoras presentó demanda en la que indicó, sus representadas son copropietarias de la finca inscrita en San José, matrícula 702599-000-001 y 002, cuyo plano catastrado corresponde al 1-2188847-2020. Explicó, hace aproximadamente más de un año, un grupo de personas se introdujo en ese inmueble, entre ellas el demandado, quien ocupa el terreno dentro de la finca por el rumbo noreste, siendo el área en ocupación de aproximadamente 200 metros cuadrados, donde construyó una edificación muy precaria con materiales de segunda madera y latas de zinc. Indicó, a pesar de que sus representadas, en varias oportunidades le han solicitado al demandado el desalojo voluntario del espacio que ocupa, este se niega a hacerlo. Acusa, el demandado conoce que está ocupando un terreno que es parte de una finca debidamente inscrita a nombre de sus representadas, sin tener justo título que lo legitime, ni cuenta con una autorización de persona facultada por sus representadas para ello. Peticionó: “(...)1-) Se declare con lugar en todos sus extremos la presente demanda. 2-) Dado que sus representadas son propietarias registrales de la finca inscrita al Partido de San José matrícula número 702599-001 y 002, y el demandado está ocupando de manera ilegitima un área aproximada a los 200 metros cuadrados, dentro de la propiedad de las sociedades actoras, solicita se reivindique a sus representadas de dicha área y se ordene el desalojo del demandado de dicho terreno. 3-) Que se declare que el demandado se encuentra poseyendo el área en litis de manera ilegítima, sin un justo título que la legitime y en virtud de ello se reivindique el derecho integral de propiedad a su representada, reintegrándole el ejercicio de la posesión total del inmueble. Por ello solicita se ordene la puesta en posesión a sus representadas del área ocupada ilegalmente por el demandado. 4-) Que se ordene al demandado no volver a ingresar a la finca de sus representadas y se le haga Ia advertencia que en caso de incumplir dicha orden se le podrá acusar del delito de desobediencia a la autoridad. 5-) Asimismo se condene al demandado al pago de las costas procesales y personales de este proceso. (...).” El demandado contestó negativamente. Mediante sentencia 2022000244 de las 11 horas 47 minutos del 13 de octubre de 2022, el Tribunal Colegiado de Primera Instancia Civil del III Circuito Judicial de San José, integrado por las personas juzgadoras Rosny Arce Jiménez, María Mora Saprissa y Ana Felicia Córdoba, declaró con lugar demanda, ordenó la reivindicación, el desalojo y puesta en posesión del inmueble, así como la condena al demandado al pago de las costas de este proceso, quedando fijado los honorarios de abogado en la suma de un millón ciento treinta mil colones y dejando para ejecución de sentencia, los demás gastos indispensables del proceso y rubros que comprendan las costas no fijadas. En resolución de las diez horas cuarenta y un minutos del veinte de febrero de dos mil veintitrés, esta Cámara admitió el recurso del demandado. El primer motivo acusa violación de normas sustantivas. Señala como inaplicados los artículos 279 inciso 2°, 284 y 285 del Código Civil. Explica, de conformidad con el artículo 279 inciso 2 del Código Civil, se adquiere la posesión independientemente de la propiedad sobre un bien inmueble, por el hecho de conservar la posesión por más de un año, que corre desde que se toma públicamente la posesión o si fuere tomada en forma clandestina desde que eso conste al despojado. Aduce, en este caso, de la declaración de Jorge Arturo Mora Barteles se establece que desde 2018 se da la existencia del "rancho" del demandado, y, además que, al momento de interponer la demanda, ya había pasado más de un año desde que se percataron que estaba ocupando parte de la finca de las actoras, sin que hicieran nada. De tal forma, asegura, el demandado adquirió el derecho de posesión sobre esa parte del inmueble tal cual lo dispone el artículo 279 inciso 2° del Código Civil. Añade, mediante la declaración de parte y los testimonios de las señoras Grace Castro Castrillo y Susan Bustamante Sánchez quedó demostrado que, conforme lo establecido por el numeral 285 del Código Civil, el demandado creía tener el derecho de poseer al momento en que tomó posesión, demostrando así su buena fe, sin que en ese momento tuviese duda ninguna sobre su posesión de buena fe, tal cual lo dispone el artículo 284 del Código Civil. Acusa, ninguna de estas normas fue valorada ni aplicadas al caso por el Tribunal a quo al momento de dictar su sentencia, ni al momento de rechazar la excepción de falta de derecho. En cuanto relación con primer aspecto, el Tribunal explicó que, de la valoración de la prueba aportada a los autos, de acuerdo a criterios de lógica, experiencia, ciencia y correcto entendimiento humano, conforme al artículo 45.1 del Código Procesal Civil, en sustento a los hechos como causa de pedir, y encuadre jurídico del caso en estudio, en la especie, resulta procedente la acción reivindicatoria peticionada, porque: a) respecto al primer presupuesto, sea la legitimación activa, quedó demostrado que las sociedades INVERSIONES INMOBILIARIAS MARVI S.A y CORPORACIÓN FARO NEGRO S.A, son copropietarias del inmueble del Partido de San José, setecientos dos mil quinientos noventa y nueve mil, bajo los derechos cero cero uno y cero cero dos, respectivamente, misma que tiene una medida según registro y plano catastrado SJ-2188847-2020, de treinta mil sesenta y cinco metros cuadrados, lo que garantiza el reclamo que pueden ejercer de su derecho de propiedad, sobre tal inmueble. b) En cuanto a la legitimación pasiva y la identidad del bien, según se llegó a acreditar esencialmente con la prueba idónea al respecto, sea la pericial del Ingeniero Anyury Rodríguez Acuña, que efectivamente el terreno ocupado por el demandado Mora Castro, es de una área de 120 metros cuadrados, el cual se encuentra dentro de la propiedad de las sociedades actoras, sea la finca de San José setecientos dos mil quinientos noventa y nueve mil-cero cero uno y cero cero dos, por el sector norte, lo que igualmente se visualiza en el croquis aportado al efecto. Añadió, si bien el demandado como sus testigos hicieron indicación de que ingresaron al terreno a través de una venta que les hizo un señor de nombre "Enrique", sin precisar demás calidades de tal persona, lo cierto del caso, que no se aportó ningún documento traslativo de dominio-a valorar- que permitiera acreditar algún justo título con relación a la ocupación del inmueble que ostenta, quedando en meras alegaciones sin contenido legal; es decir, señaló, no logró acreditar el demandado mediante prueba idónea que su posesión fuera legítima en contraste con el dominio pleno que tienen las sociedades actoras como dueñas del inmueble. Contrario a lo alegado por el recurrente, el Tribunal de forma clara y precisa, explicó que no se trajo al proceso ningún elemento probatorio que demostrara el alegato del demandado respecto de la compra que aduce respalda su posesión y que pudiera ser valorada a efectos de confrontar la titularidad demostrada, con documentos públicos, por las actoras. Contra esa afirmación de carencia probatoria nada dice el recurrente, y por el contrario sustenta su reproche en el argumento de ser poseedor de buena fe, sin presentar razones jurídicas demostradas que sustenten ese dicho. En ese sentido, concuerda entonces esta Sala con lo esbozado en la sentencia respecto de concurrencia de los elementos para declarar con lugar la acción reivindicatoria y no encuentra en este recurso elemento que pueda demostrar yerro alguno por parte del Tribunal, que pudiera quebrar el fallo. Así, el agravio debe rechazarse. En el segundo motivo acusa violación normativa. Dice, el Tribunal no aplicó el numeral 73.2 del Código Procesal Civil, particularmente por lo dispuesto por el inciso 4 de dicha norma legal. Dice, en todo momento se actuó con lealtad tanto para con la parte actora como para con el Tribunal, su conducta se ajustó a la buena fe, sus manifestaciones siempre fueron contestes con la prueba aportada; por lo cual lo procedente en este caso era aplicar lo dispuesto por el numeral 73.2.4 En la sentencia el Tribunal respecto de las costas dijo: “VIII. Repercusión económica de la actividad procesal. Costas. Al tenor del artículo 73.1 del Código Procesal Civil, resultado vencida la parte accionada, se le condena al pago de las costas de este proceso, dejando fijados los honorarios de abogado, al socaire de la cuantía fijada en este proceso y el arancel de honorarios por servicios profesionales de abogacía y notariado número N° 41457 -JP, en la suma de un millón de colones, más el trece por ciento del Impuesto de valor agregado, el total a cancelar son de un millón ciento treinta mil colones” En relación con el alegato de la casacionista, referente a la condenatoria en costas; esta Cámara ha manifestado en reiteradas ocasiones que, sobre el tema, en procesos civiles, de conformidad con el canon 73 del CPC, el pronunciamiento sobre las costas del proceso debe hacerse de oficio, condenando al vencido a su pago. Por consiguiente, la condenatoria se impone al perdidoso por el hecho de serlo, según procedió el Tribunal en el caso de examen. Es decir, por perder el litigio, sin que ello signifique no haya tenido motivo bastante para litigar, ni se le considere litigante temerario o de mala fe. Por su parte, el propio numeral 73.2 del CPC, dispone los supuestos por los cuales podrá eximírsele de su pago. En el caso concreto, reclama contra la condena en costas, alegando que ha litigado de buena fe, aduciendo nobleza y rectitud de defensa. El precepto con el cual pretende sustentar la exoneración en costas –artículo 73.2.4 del Código Procesal Civil-, sí habilita la exención en caso de que la parte haya ajustado su conducta a la buena fe, la lealtad, la probidad y al uso racional del sistema procesal, no obstante, tomando en cuenta que la actora se opuso a la totalidad de las pretensiones y que, estas fueron acogidas de forma total, estima esta Cámara, no encontrar razones suficientes para aplicar la exoneración y, por el contrario, considera tal y como lo hizo el Tribunal, procede la regla procesal de condena al perdidoso. De ahí que el reparo deba de denegarse. En consecuencia, por todas las razones señaladas, el recurso deberá declararse sin lugar, con sus costas a cargo del perdidoso.

POR TANTO

Se declara sin lugar el recurso. Son sus costas a cargo del perdidoso. KARIAS Luis Guillermo Rivas Loaiciga Damaris Vargas Vásquez Ana Isabel Vargas Vargas Jessica Alejandra Jiménez Ramírez Germán Jesús Serrano García Documento Firmado Digitalmente -- Código verificador --  Clasificación elaborada por SALA PRIMERAdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.