Rescission of sale for concealment of property's agricultural natureRescisión de compraventa por ocultación de naturaleza agrícola del inmueble

First Chamber of the Court Date of Resolution: March 18, 2021 at 15:40 Docket: 18-000153-0504-CI Type of matter: Ordinary proceeding Analyzed by: SALA PRIMERA Related Judgments Content of Interest:

Type of content: Unanimous vote Branch of Law: Civil Topic: Incongruence Subtopics:

Concept and scope.

Analysis of the defect of incongruence (vote 667-F-2021).

Content of Interest:

Type of content: Unanimous vote Branch of Law: Civil Topic: Cassation appeal Subtopics:

Cassation for procedural reasons.

Analysis of the lack of reasoning in the judgment (cardinal 69.2.4 Código Procesal Civil) (vote 667-F-2021).

Citations of Legislation and Doctrine Content of Interest:

Type of content: Unanimous vote Branch of Law: Civil Topic: Cassation appeal Subtopics:

Formalities of the appeal.

The appellant, in her argument, includes considerations concerning the evidence, pointing out that the judge did not analyze the testimonial, documentary, confessional evidence and party statement presented during the hearing. She asserts that, had they been appreciated, the judgment would have declared the claim granted in all its aspects. This Chamber conceives that such considerations bear no relationship to the grounds alleged (incongruence and lack of reasoning). Consequently, there is no express mention of the constitutive reasons for these defects, so the charge is denied (vote 667-F-2021).

Content of Interest:

Type of content: Unanimous vote Branch of Law: Civil Topic: Normative application Subtopics:

Concept and scope.

This Chamber does not share the Tribunal's decision to disapply a valid norm (article 836 of the Código Civil, on rescission), only because what is stated therein does not coincide with the definition set forth in doctrine and jurisprudence. Numeral 5 of the Ley Orgánica del Poder Judicial indicates that, when resolving matters submitted for their consideration, courts must do so in accordance with the written and unwritten norms of the legal system, according to the hierarchical scale of their sources. Pursuant to canon 1 of the Código Civil, the written sources of the Costa Rican private legal system are the Constitución Política, International Treaties, and the Law. For its part, rule 41 of the Constitución Política provides that, by resorting to the laws, we can all find reparation for injuries or damages received to person, property, or moral interests. Consequently, given the existence of a valid norm regulating the situation described in the complaint, this Chamber finds no reason whatsoever to refrain from applying it (vote 667-F-2021).

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Type of content: Unanimous vote Branch of Law: Civil Topic: Contract Subtopics:

Contractual rescission. Defects in consent.

A sale is perfect between the parties once they agree on the thing and the price. It may not be annulled due to hidden defects or flaws, unless they involve an error that nullifies consent (manifestation of will) (cardinals 1049 and 1082 Código Civil). By signing the public deed, the buyer (plaintiff) accepted the sale —of an undivided interest (derecho indiviso)— of a property. This Chamber considers that the seller (defendant) concealed relevant information about the characteristics of the object of the sale (immovable property of an agricultural nature); a situation that evidently vitiated the consent given by the buyer; because in reality she was purchasing a property with characteristics that made the purpose for which it was acquired impossible (to build a family dwelling). This Chamber is not unaware that the buyer must act with the diligence of a "good family man" and investigate the subject matter of the transaction. Although the Plan Regional de Desarrollo Urbano del Gran Área Metropolitana and its annexes exist, it is of general scope, and based on it, one could not conclude that the parcel under analysis was subject to the limitations described therein. Furthermore, the cadastral map (plano catastrado) was not yet recorded in public registries, as what was sold was an interest (derecho), without having maps or land use (uso de suelo) in view. The defendant, in his defense, bases his case on having informed the plaintiff that construction was indeed possible, supported by a land use (uso de suelo) certificate issued by the Dirección de Desarrollo Urbano of the Municipalidad. For this Chamber, this was directed at the construction of a "family ranch (rancho familiar)," which is very different from a "dwelling (vivienda)," which was the plaintiff's objective. This does not rule out the bad faith with which the defendant acted in this legal transaction. Therefore, as defects exist that nullify the consent (an essential condition for the perfection of the sale) of the plaintiff, the rescission of this contract is ordered (articles 836 and 1020 Código Civil), along with the cancellation of the registration entries for the sale and the respective mortgage, returning the property corresponding to the interest in dispute (derecho en litis) to the name of the defendant (vote 667-F-2021).

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Type of content: Unanimous vote Branch of Law: Civil Topic: Process Subtopics:

Concept and scope.

Topic: Judgment Subtopics:

Substantive prerequisites.

The process is an institution for the resolution of legal disputes. It is governed by formal or procedural and material or substantive prerequisites. The former guarantee the validity of the procedure through jurisdiction, competence, and capacity of the parties. The latter are linked to the admissibility of the claim. They are substantive. They refer to active and passive standing (legitimación activa y pasiva), the right and current interest, the analysis of which is performed ex officio by the judge. See judgments 604-2007, 288-2014 and 1266-2019 (vote 667-F-2021).

Related Judgments Content of Interest:

Type of content: Unanimous vote Branch of Law: Civil Topic: Standing (Legitimación en la causa) Subtopics:

Concept and scope.

Analysis on standing (legitimación en la causa). See ruling 794-2002. In the present case, the issue of standing (legitimación) will be assessed ex officio, as it is a reviewable substantive prerequisite. This Chamber observes that the demolition order (for the structure started without the respective municipal permit) and the total prohibition of construction on the property were issued by the Engineering Department of the Municipalidad, that is, after the date not only of the land use (uso de suelo) certificate and an official communication, but also after the date of the sale between the parties, a factual scenario that excludes passive standing (legitimación pasiva) regarding the defendant (seller); because as to this point, the claim has not been correctly directed against him, given that it was not he who issued the demolition order and construction prohibition (vote 667-F-2021).

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Type of content: Unanimous vote Branch of Law: Civil Topic: Damages Subtopics:

Moral damages (Daño moral).

Analysis of objective and subjective moral damages (daño moral objetivo y subjetivo). Although the plaintiff claims objective moral damages (daño moral objetivo), since no type of evidence was provided regarding the damages caused, the same is inadmissible. See resolution 151-2001. She also claims the distress suffered due to the defendant's deception, by concealing from her that the sold immovable property was of an agricultural nature, knowing that the reason for the purchase was to build a family dwelling. In the opinion of this Chamber, this suffering constitutes a subjective non-pecuniary injury (lesión extrapatrimonial subjetiva) and is compensable (numerals 1045 Código Civil and 41 Carta Magna), insofar as the existence of a causal link between said omission and the suffering experienced by the plaintiff is verified. This frustration does not require direct demonstration, but is logically deduced from the proven facts (factual scenario (cuadro fáctico)) through inferences and rational indicia, that is, its recognition and estimation for compensatory purposes is subject to the prudent assessment of the deciding body. Consequently, it does not require the analysis of specific evidence, as it involves logical deductions and the experience and psychology of the judge themselves, common sense, equity, and the general principles of law. See rulings 125-2009, 295-2014 and 1366-2017. The distresses narrated by the plaintiff —of annoyance, discouragement, and despair due to the situation experienced— regarding the concealment of that information, are believable (vote 667-F-2021).

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Type of content: Unanimous vote Branch of Law: Civil Topic: Interest Subtopics:

Calculation of the term.

The losing party is ordered to pay damages, consisting of the legal interest generated by the amounts liquidated pursuant to canon 1163 of the Código Civil, from the finality of the judgment until its effective payment (vote 667-F-2021).

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Type of content: Unanimous vote Branch of Law: Civil Topic: Costs Subtopics:

Award against the losing party.

In this specific case, the judicial process was necessary to restore the plaintiff's right, given the bad faith with which the defendant acted during the negotiation (sale of an undivided interest (derecho indiviso)). To that extent, this Chamber does not consider that the conditions exist to disapply the general rule of awarding costs against the losing party, given that the litigation was necessary for the plaintiff to determine in whose favor the legal system ruled (canon 73 Código Procesal Civil). Consequently, the defendant is ordered to pay the costs of both instances of this action (vote 667-F-2021).

Citations of Legislation and Doctrine  Res. 000667-F-S1-2021 FIRST CHAMBER OF THE SUPREME COURT OF JUSTICE. San José, at fifteen hours forty minutes on the eighteenth of March of two thousand twenty-one.

Ordinary proceeding of ZENEYDA RIOS ESPINOZA, of legal age, married once, homemaker, identity card number 8-116-916, resident of Heredia, Santa Bárbara, El Roble, against RUBÉN ALFARO VILLALOBOS, of legal age, married once, public official, identity card number 1-143-197, resident of Heredia, Santa Bárbara, Santo Domingo del Roble, from the Ebais two hundred meters southwest, orange block house, beside Taller Fofo. Attorney Jorge Arturo Benavides Chacón, bar card 16432, acts as the plaintiff's attorney, under a special judicial power of attorney granted in the initial complaint on March 23, 2018. Attorney Javier Slein Sandí acts as the defendant's special judicial attorney under a power of attorney filed on January 22, 2020.

Drafted by Judge Vargas Vásquez;

CONSIDERING

I.- Ms. Zeneyda Ríos Espinoza filed an ordinary civil complaint on March 23, 2018, against Rubén Alfaro Villalobos, based on the following facts. She stated that the defendant was the owner of an undivided interest (derecho indiviso) in the property of the Partido de Heredia, real property registration number folio real 46884-058, a property that, on the date of filing the complaint, was in the plaintiff's name. She stated that she and the seller contacted each other in October 2017, he proposed the sale of his property interest (derecho); and she conveyed her intention to build a dwelling; the defendant told her there was no problem in that regard. She added that the plaintiff signed a public deed executed on October 26, 2017, in order to acquire the property for the sum of ¢20,000,000; and, additionally, a first-degree mortgage was constituted over the aforementioned property to guarantee credit for the indicated sum. The plaintiff filed an ordinary proceeding in which she requests (claims): "1.- Granting the present complaint in all its aspects. 2.- That the rescission of the sale contract entered into by the defendant Rubén Alfaro Villalobos with the plaintiff, for the sale of the property of the Partido de Heredia, registration number 6884-058, as well as the constitution of the First-Degree Mortgage in favor of the defendant, be ordered, due to his evident bad faith in acting and the patrimonial damage he intentionally caused to the undersigned out of his bad faith; in this sense, the cancellation of the registration entries for the sale according to Registry entries 2017-692162-01 and the respective first-degree mortgage, according to Registry entries 692162-01-0004-001, be ordered, returning the property to the name of the defendant. All the foregoing according to deed number: 180 of volume 68 of Notary Public Rafael Ángel Barahona Melgar. 3. That the defendant: Rubén Alfaro Villalobos be ordered to pay the damages (daños y perjuicios) caused, subjective moral damages (daño moral subjetivo), objective moral damages (daño moral objetivo), and the losses (perjuicios), all as liquidated. The damages and losses corresponding to all the distress I suffered, with the deception and in turn his bad intention in hiding that the immovable property sold to me does not allow constructions, the defendant knowing that the reason for the purchase was to build my family dwelling. 4. That the defendant be ordered to pay both the personal and procedural costs of this proceeding." She liquidated the following sums: for objective moral damages (daño moral objetivo) ¢11,000,000; for subjective moral damages (daño moral subjetivo) ¢12,000,000; for economic damage she requested ¢5,014,000, for losses (perjuicios) she requested ¢2,486,000, corresponding to the interest generated by the requested sums, until their effective payment. She argued that the defendant omitted to tell her "...that the property was located in an ENVIRONMENTAL AND URBAN PLANNING RESTRICTION ZONE (ZONA EN RESTRICCIÓN AMBIENTAL Y URBANISTICA) FOR CONSTRUCTION, he kept it quiet (lo cayó) when consulting the notary public, at the moment of executing the deed of sale and mortgage constitution. And he kept it quiet (lo cayó) when consulted by the undersigned (...)". She commented that the Municipalidad denied the construction permits and proceeded with the demolition of the works that had been started (without the respective authorization). The defendant answered the complaint negatively and raised the defense of lack of right. He acknowledged that it was true the plaintiff expressed her desire to build a dwelling, and he replied that it was possible, based on land use (uso de suelo) No. 062-2017 granted by the Municipalidad de Santa Bárbara de Heredia, which allows a coverage of fifteen percent of the total property, coupled with the fact that official communication number MSB-DI-294-2017 indicates that, in the sector of the map provided, no impact on the spring (naciente) is determined as of October 4, 2017. Furthermore, he indicated that his intention was never to defraud.

II.- The Colegiado Court of First Instance of Heredia, composed of judges Bolívar Arrieta Zárate, Yuri López Casal, and María Inés Mendoza Morales, in judgment no. 86 of 14 hours 30 minutes on February 26, 2019, when resolving, indicates that the matter is limited to the rescission of the contracts for the sale of the immovable property and the mortgage guarantee that the parties signed. And regarding article 836 of the Código Civil (hereinafter CC), it states: "article 836 of the Código Civil establishes relative nullity as grounds for contractual rescission, hereinafter referred to as rescission. However, it considers that rescission presupposes a validly concluded contract, which does not present defects (PICASSO, Luis D and GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Volume III. p.84. Editorial Tecnos. S.A. 1976). Reason for which it reaches the conclusion that in said invoked normative provision of the Código Civil, the ordinary legislator incurs an insurmountable error for resolving this case under the aegis of its doctrine, since it has conceptualized rescission as a hypothesis of relative nullity of contractual bonds, when it is known that said transactional pathology presupposes the presence of essential elements in incomplete form, contradicting the scientific and jurisprudential doctrine that informs the matter to be decided in this process. For this reason, the Tribunal, facing such a deficiency in our civil legal system, chooses to base the jurisdictional decision in light of the jurisprudential and scientific doctrine that informs the institution of rescission (Article 5 final paragraph of the Ley Orgánica del Poder Judicial)." Thus, it set forth a series of doctrinal concepts related to invalidity, termination, and rescission. Finally, the lower court (A quo) considered that the cause of action (elenco de hechos enunciados), when confronted with the object of the process (claim), denotes an asymmetry between both parts of the complaint with the matter to be decided, which makes it impossible to effectively relate the stated facts of the complaint with the claims formulated without injuring the principle of congruence (which can also refer to the judge granting what the plaintiff requested but based on constitutive facts not alleged by the latter). The Tribunal indicates that from the examination of the entire body of evidence offered and produced, no relevant legal facts are found, duly accredited with suitable evidence, that directly or indirectly indicate the existence of a disequilibrium in the original considerations that gave rise to the conclusion of the contractual bond that united the contracting parties litigating here, due to a state of danger or due to injury suffered by one of the parties and determined by a state of necessity, by which the plaintiff was induced to sign the contracts being challenged through rescission. The lower court (A quo) stated that the party did not demonstrate she had relevant inexperience constitutive of a state of injury in a synallagmatic contractual relationship, with notoriously disproportionate considerations, which led the co-contractor to notice and take advantage of this appreciable lack of experience when concluding the contract. Thus, the Tribunal indicated that the requirements for the rescissory action are not verified, which is why the claim was denied regarding the related claim, that is, the rescission of the sale of immovable property 4-46884-058 and the mortgage constitution according to entries: 2017-692162-01-0004-001, a decision extending to the compensatory claim that revolves concentrically around the request for rescission of those contracts. Dissatisfied with the ruling, the plaintiff filed a cassation appeal.

Appeal on procedural grounds III.- Although this challenge is presented at the end of the cassation brief, in accordance with the cassation technique provided in canon 69.8 of the Código Procesal Civil Law no. 9342 —hereinafter CPC Law no. 9342—, the procedural defect will be addressed first, and then the substantive violation will be analyzed. As the sole argument of this nature, the appellant indicates that canon 69.2.A of the CPC Law no. 9342 is infringed, because judgments must be congruent and duly reasoned, with a clear, precise, and chronologically ordered statement of proven and unproven facts. She alleges that the error is produced by not analyzing the entirety of the body of evidence. She states that the manner in which the matter is resolved causes her defenselessness by affecting her patrimonial right. Therefore, she requests that the challenged judgment be annulled, on the merits, and in its place, the claim filed be granted in all its aspects.

IV.- Regarding the defect of incongruence, this Chamber clarifies that it is a defect verified when what is granted in the operative part of the judgment bears no relation to what was claimed by the parties. It must be observed that incongruence lies in the lack of relationship between what was requested by the parties —petitum— (not throughout the process, but in the briefs of the pleading phase: complaint and counterclaim) and their respective answers, and what is resolved in the ruling; not because the pronouncement raises a legal thesis different from that adopted by the parties (theory of the case of the adjudicator); but because the latter incurs the following errors: 1) Omits a pronouncement on some point that forms part of the dispute, 2) Grants more than what was requested, 3) Grants something different from what was requested; that is, the decision does not correspond with the petitum. On the other hand, the lack of reasoning consists of a failure to set forth the reasons that led the authority to adopt its decision, or a contradiction in the argumentation (numeral 69.2.4 of the CPC Law no. 9342: "Absence or serious contradiction in the reasoning"). This Chamber considers that the appellant, in her argument, includes considerations concerning the evidence, as she devotes her discourse to pointing out that the judge did not analyze the testimonial, documentary, confessional evidence and party statement presented during the hearing. And, furthermore, the cassation appellant asserts that if the evidentiary elements had been appreciated, the judgment would have declared the claim granted in all its aspects. This deciding Body conceives that such considerations bear no relationship to the grounds alleged; it is noted that the grievance argument is focused on the assessment of the evidentiary elements. Consequently, this jurisdictional Body considers that there is no express mention of the constitutive reasons for the defect of incongruence or the defect of lack of reasoning. Therefore, the grievance must be denied.

Appeal on substantive grounds V.- In the sole ground, she alleges, in summary, that there is a violation of due process and the right of defense, due to an erroneous interpretation of the substantive considerations, violating articles 836 and 1020, both of the Código Civil —hereinafter CC—, due to their incorrect application and lack of application, as well as due to omission and improper assessment of the evidence. Thus, she argued the following: 1- When she refers in her complaint to bad faith, she refers to the fraud (dolo) with which the defendant acted in order to produce a deception. This leads to the direct violation of article 1020 of the CC. The fraud (dolo) referred to in that article is relevant in the application of article 836 of the CC precisely because without it, there would have been no contract. 2- The Tribunal improperly assesses the defendant's confessional evidence and the testimony of witnesses Rafael Barahona Melgar, who was the notary executing the challenged contracts, and the testimony of Sonia Carmona Vargas, since with that evidence, the defendant himself and the witnesses ratify that her wish was always to build a family dwelling. 3- She argues that the core issue was to determine that with or without a land use certificate (uso de suelo), NO construction of any kind could be carried out as it is a protection zone where only 1 dwelling is permitted, a fact that the seller knew at the time the legal transaction was perfected but which he fraudulently concealed. 4- The cadastral map (plano catastrado) H-840623-89 of the property in question demonstrates the agricultural nature that the property has had since 1989 where a dwelling already existed and that it is land for exclusive use as an agricultural parcel, which the defendant also decided to hide. 5- The Cadastral map (Plano catastrado) H-1173068-2007 dated November 28, 2007, was prepared at the request of the defendant, in which it was emphasized that the parcel was for agricultural use exclusively. This map was prepared for the purpose of locating the interest (derecho), however, the defendant never proceeded with the location, so there was no way to know of its existence, which demonstrates the defendant's bad faith under the terms set forth in the aforementioned article 1020. 6- She adds that Mr. Rubén Alfaro received the notice regarding the suspension of works from the Municipalidad and that he, with evident bad faith, never communicated it to her even though he periodically visited the place where her family dwelling was being built, which is supported by witness Carlos Méndez Solís. 7- She indicates that this construction was not demolished due to lack of a permit but due to a limitation that originated long before the will expressed in the sale contracts, that is, due to the agricultural nature of the property subject to this dispute and the special protection condition where a single dwelling is authorized according to executive decree 13583 VAH OFIPLAN of 04-04-1997, aspects contained in resolution MSB-DI-35-2018 of 09 hours 20 minutes on January 26, 2018, issued by the Municipalidad de Santa Bárbara, whose assessment was omitted in the judgment. Finally, she argues that all that evidence offered and contained in the record allows for the application of the premise contained in subsection 1 of article 836 of the CC, which leads to the serious contradiction in the reasoning of this judgment, in correlation with the first sentence of article 1020 also of the CC.

VI.- In this case, the Trial Court said it would not apply article 836 of the CC, precisely because the legal concept of "rescission" as conceptualized jurisprudentially and doctrinally does not coincide with what that article relates, which, it says, rather establishes assumptions of "nullity," which was not what was claimed in the complaint. So, the Tribunal refrains from applying it, to instead use the jurisprudence and doctrine relating to the subject of rescission of contracts; as authorized by ordinal 5 of the Ley Orgánica del Poder Judicial. Thus, it indicated that in reality, in the case, none of the assumptions of "original disequilibrium in the considerations of the parties because of the improper taking advantage by one of them of a state of urgency, necessity, or danger, in order to grant the rescission" occurred. And for that reason, the lower court (A quo) indicates that if it declares otherwise, the judgment could incur incongruence for ultra petita. This Chamber considers that the Tribunal does well in outlining the distinction at a doctrinal and jurisprudential level of what has been understood as rescission, nullity, and contractual termination. However, this collegiate body does not share the disapplication of a valid norm, only because what is stated in the norm does not coincide with the definition set forth in doctrine and jurisprudence. Numeral 5 of the Ley Orgánica del Poder Judicial indicates that when resolving matters submitted for their consideration, courts "...must do so in accordance with the written and unwritten norms of the legal system, according to the hierarchical scale of their sources." It is clear, pursuant to canon 1 of the CC, that the written sources of the Costa Rican private legal system are the Constitución Política, International Treaties, and the Law. For its part, pursuant to rule 41 of the Constitución Política, it is by resorting to the laws that we can all find reparation for injuries or damages received to person, property, or moral interests. Consequently, given the existence of a valid norm regulating the situation described in the complaint, this Chamber finds no reason whatsoever to refrain from applying it; and to that extent, it considers that the appellant is correct in complaining about the lack of application of canons 836 and 1020 of the CC. This collegiate Body observes, pursuant to subsection 1) of ordinal 836 of the CC "There is relative nullity and an action to rescind acts or contracts: 1° When any of the essential conditions for their formation or for their existence is imperfect or irregular." Essentially, what is requested by the plaintiff is the rescission of the contract through which Ríos Espinoza acquired undivided interest (derecho indiviso) no. 58 of property 46884 of the Partido de Heredia, based on the fact that the consent given in the sale of the interest (derecho) in question —which is one of the essential conditions for its formation— is imperfect or irregular; in that sense, the plaintiff states that the defendant concealed relevant information from her, which would have a direct impact on her decision. Therefore, this Jurisdictional Authority considers that this situation is regulated in canon 836 of the CC, with no reason existing to disapply it to the specific case; and from this perspective, the Tribunal errs in not resolving the matter in accordance with the valid legal framework.

VII.- In the specific case under study, for greater clarity, it is necessary to emphasize that the plaintiff purchased an undivided interest (derecho indiviso), no. 58 of property 46884 of the Partido de Heredia, which, as stated by Notary Barahona Melgar in the Supplementary Hearing at minute 55:30, was not located in the Registro Nacional —therefore, there was no information on the materiality of the land corresponding to the undivided interest in dispute (derecho indiviso en litis), that could be publicly consulted—, nor was any map viewed at the time of the transaction. On the other hand, as deduced from the party confession made by Mr. Rubén Alfaro, at minute 12:30 of the Supplementary Hearing, he knew that on the parent property (finca madre) there was already a house; that he processed a cadastral map (plano catastrado) to locate his interest (derecho) in the year 2007; and that this map has as annotations: "for exclusive use of Agricultural Parcel (Parcela Agrícola)." This Chamber also deduces from that statement, at minute 24:48 of the Supplementary Hearing, that Mr. Rubén said he did not indicate at the time of the sale that it was an Agricultural Parcel (Parcela Agrícola); even though he acknowledged knowing that the reason Ms. Zeneyda was purchasing that interest (derecho) was the construction of the family dwelling. From the aforementioned cadastral map (plano catastrado), dated November 28, 2007 – which appears on folio 262 of the municipal file –, this collegiate Body observes the following legends: "for exclusive use of Agricultural Parcel (Parcela Agrícola)"; "this map is registered for location of interest (derecho)"; "affected by the Ley Forestal 7575 article 33"; "property affected by the spring (naciente) protection radius art. 31 Ley de Aguas, art. 16 Ley General de Agua Potable"; "only for agricultural use".

This Chamber finds that, upon the signing of Public Deed number one hundred eighty, volume sixty-eight of the notarial protocol of Notary Rafael Ángel Barahona Melgar, the buyer accepted the sale. However, Articles 1049 and 1082 of the Civil Code establish that a sale is perfected between the parties from the moment they agree on the thing and the price, and that it cannot be annulled due to hidden defects (vicios o defectos ocultos) unless they involve an error that vitiates consent. The appellant considers that subsection 1) of canon 836 ibid was violated by lack of application, which states: “There is relative nullity and an action to rescind acts or contracts: 1) when any of the essential conditions for their formation or existence is imperfect or irregular.” The appellant also claims lack of application of precept 1020 of the cited code, which reads: “Fraud (dolo) only vitiates consent when it is the work of one of the parties and when, in addition, it clearly appears that without it the contract would not have been entered into…” In the case under analysis, the crux of the matter consists of elucidating whether or not there are hidden defects that involve an error vitiating the buyer’s consent; that is, whether the will of Mrs. Zeneyda was vitiated because she was not warned of the conditions regarding the nature of the land she was purchasing, when she agreed to acquire right no. 58 of property no. 46884 of the Heredia District (Partido de Heredia). This Collegiate Body believes that the cassation appellant is correct in deeming the legal system violated in the contested ruling. In the judgment of this panel of judges, the evidence was erroneously weighed; the legal system was indirectly violated because the seller concealed relevant information about the characteristics of the object of the sale; a situation that evidently vitiated the consent given by the buyer, since she was actually purchasing a property with characteristics that made impossible the purpose for which that lot was bought. This Chamber is not unaware that the buyer must act with the diligence of a “good family man” and investigate the subject matter of the transaction. In this specific case, this Chamber considers that, although Regulation No. 3332, which is the Regional Urban Development Plan for the Greater Metropolitan Area (Plan Regional de Desarrollo Urbano del Gran Área Metropolitana) and its annexes, exists, it is of general scope, and based on it, it could not be established that the limitations described therein applied to the specific parcel under analysis. Furthermore, the cadastral map mentioned above was not yet recorded in public registries, as stated by Notary Rafael Ángel Barahona at minute 55:30 of the Supplementary Hearing (Audiencia Complementaria), since what was sold was a right, without having maps or land use available for review; he added that the right had to be located, since rights do not have a map. Consequently, for this Chamber, Mrs. Zeneyda’s will was vitiated because all the necessary evidentiary elements to decide whether or not to buy the right in dispute were not available. The seller’s omission in disclosing the conditions of the land subject to the sale induced the buyer into error, rendering her consent for the purchase vitiated; for there was a hidden element that prevented the fulfillment of the agreement’s purpose, rendering it impossible. So much so, that the structure built by her on the disputed property was demolished by Municipal order, given that, in addition to lacking permits, it was located in an area where the dwelling she intended could not be built. The defendant, in his defense, relies on the fact that he informed the plaintiff that construction was possible, supported by a land-use certificate (uso de suelo) issued by the Urban Development Directorate of the Municipality of Santa Bárbara de Heredia (Dirección de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Santa Bárbara de Heredia) dated February 17, 2017, number 062-2017, which, despite being requested for the construction of a “family ranch (rancho familiar),” indicates that the urban parameters were up to 15% of the total area (8900 square meters) shown on cadastral map H-1173068-2007 dated November 28, 2007. Additionally, in official communication MSB-DI-294-2017 dated October 4, 2017, the Municipality’s Engineering Department reported that according to the municipal geographic information system, within the property and right in question at that time, there was no “record of a water spring (naciente de agua), but said property is partially affected by the Cebolla spring (...) I inform you that in that sector of the map, no affectation by the spring is determined.” For this Chamber, these are sufficient elements to understand that the land-use application was directed at the construction of a “family ranch,” which is far removed from a “dwelling,” which was the plaintiff’s objective. Therefore, this does not rule out the bad faith with which the defendant acted in the legal transaction under review. Consequently, this Chamber deems that, in the case under analysis, there are defects that vitiate the buyer’s consent, which is why the rescission of the purchase-sale contract shall be ordered, and consequently, regarding this point, the defense of lack of right (falta de derecho) raised by the defendant shall be rejected.

VIII.- Regarding the plaintiff’s claim for the demolition of the building. The Constitutional Chamber (Sala Constitucional), in Vote No. 17131 of October 27, 2017, indicated that the issue related to buildings near the retreat area (área de retiro) of the Guaraní River and La Cebolla Spring (Manantial La Cebolla), carried out without the respective municipal permits or licenses, had to be resolved by that Cantonal Government. That decision was used by the Engineering Department of the Municipality of Santa Bárbara de Heredia to support missive MSB-DI-35-2018 issued on January 26, 2018, which ordered the immediate demolition notification of the plaintiff’s building and total prohibition on construction, but also note that this decision contains three main points that support the decision: 1- Dwelling construction was detected without the respective construction permits. 2- The work was located in a special protection zone of the Greater Metropolitan Area, where only one single dwelling is authorized on the property since it is for agricultural use according to the cadastral map, and 3- the work is located in an area where the Constitutional Chamber ordered construction halted and a final solution be given to illegal urban development.

IX.- It must be noted that, as this Chamber has repeatedly stated, the process is an instrument that, among other things, seeks the resolution of legal disputes. It is governed by formal or procedural prerequisites and material or substantive prerequisites. The former aim to guarantee the validity of the procedure through jurisdiction, competence, and the capacity of the parties. The latter, called substantive prerequisites, are linked to the admissibility of the claim and refer to standing (legitimación) in its two modalities, right and current interest. Among the indispensable requirements for the granting of a lawsuit, the plaintiff is required to maintain the three prerequisites cited above throughout the entire process, for otherwise a favorable judgment would not be appropriate. It is for this reason that this Chamber’s jurisprudence has established the sua sponte analysis of said elements. The substantive prerequisites must be reviewed by the adjudicating persons at all times to verify that a valid pronouncement on the matters debated in the process is made (see in this regard this Chamber’s judgments number: 604 of 10:00 a.m. on August 17, 2007, and 288 of 9:50 a.m. on March 6, 2014). It should be noted that right, standing, and current interest possess their own characteristics that prevent their confusion, and likewise, they have different consequences. Prior to issuing a favorable judgment, it is of utmost relevance to analyze the issue of standing, this being the aptitude to be a party in a specific process, whether active or passive, which will depend on the conditions established by law for that purpose regarding the procedural claim. Thus, active standing ad causam, which is the one of interest in the specific case, is the capacity to sue and arises from the subject's position regarding the intended procedural claim. That is, persons who are legally and directly going to be affected in their rights by the judgment are duly vested with standing in the cause. This Chamber has indicated, through judgment number 794 of 4:05 p.m. on October 16, 2002, that standing consists of: “(…) On multiple occasions, this Chamber has expressed that standing is: ‘…a prerequisite of the claim formulated in the lawsuit and of the opposition made by the defendant, to make possible a substantive judgment resolving them; consequently, standing in the cause does not constitute a procedural prerequisite, insofar as it does not refer to the procedure or the valid exercise of the action, but rather refers to the substantial relationship that must exist between plaintiff and defendant and to the substantial interest being debated in the process. Standing in the cause refers to the substantial relationship claimed to exist between the parties to the process and the substantial interest in litigation. The defendant must be the person who, by law, is to oppose the plaintiff’s claim or against whom the law permits the declaration of the substantial legal relationship that is the subject of the lawsuit; and the plaintiff, the person who, according to the law, can formulate the claims in the lawsuit, even if the substantial right claimed does not exist or belongs to another. According to the subject vested with standing or their position in the procedural relationship, a distinction can be made between active and passive standing; the former corresponds to the plaintiff and persons who subsequently intervene to defend their cause, the latter belongs to the defendant and those who intervene to dispute and oppose the plaintiff’s claim (…)’. In effect, standing properly speaking implies, by itself, a special relationship between a person and a legal situation in litigation, by virtue of which it is that person who must act as the plaintiff or defendant in the process; it constitutes a requirement for the admission of the claim regarding the merits of the matter and not the existence of the process. In addition to this, standing ad causam may be absent when the plaintiff and the defendant absolutely lack standing in the cause, because they are persons other than those who should have formulated the claims or contradicted them, and when those who should be parties do not appear in the process. In relation to the foregoing, it is important to note that right, standing, and interest constitute the so-called substantive prerequisites necessary for a favorable judgment on the lawsuit, which are reviewable on the court’s own motion. The prerequisites for a favorable judgment, as noted above, must be examined sua sponte by the adjudicating person; by virtue of these, if such prerequisites are not fully satisfied, the judgment cannot be favorable; on the contrary, the claim must necessarily be dismissed. See in this regard this Chamber’s judgment No. 1266 of 2:35 p.m. on July 11, 2019.

X.- In relation to the specific case, the issue of standing will be assessed sua sponte, because, as already explained, it is a substantive prerequisite reviewable in those terms. This Chamber observes that the demolition order (for the structure that had been started without the respective municipal permit) and the total prohibition on construction on the property were issued by the Municipality's own Engineering Department through official communication MSB-DI-35-2018 dated January 26, 2018, that is, after the date not only of land-use certificate 062-2017 and official communication MSB-DI-294-2017, but after the date of the purchase-sale in question, a factual scenario that excludes passive standing with respect to the defendant here; because regarding this point, the lawsuit has not been correctly directed against Mr. Rubén Alfaro, given that it was not he who issued the demolition and construction prohibition order.

XI.- The plaintiff claims in her lawsuit a moral damage (daño moral) that she describes as objective type, which is inappropriate for the reasons that follow. This type of injury is one that occurs in the patrimony as a result of an affectation in the extra-patrimonial sphere of the affected person. For example, when objective honor is injured to the point of losing clientele due to the loss of a good reputation. Thus, this type of damage must be quantified and substantiated in the same way that material damage must be demonstrated, that is, it is not assessed in re ipsa. Although the plaintiff claims objective moral damage, since no evidence whatsoever was provided regarding the objective moral damage caused, it is inappropriate. On this topic, consult, among others, judgment No. 151 of 3:20 p.m. on February 14, 2001, of the First Chamber (Sala Primera). Therefore, on this point, the lawsuit shall be denied.

XII.- The plaintiff claims subjective moral damage, referring to all the suffering endured due to the deception, by concealing from her that the sold property was agricultural in nature, knowing that the reason for the purchase was the construction of the family dwelling. In the opinion of this deciding body, the sufferings alleged by the plaintiff constitute an extra-patrimonial injury of a subjective type, indemnifiable, according to the provisions of numeral 1045 of the CC (Código Civil) and Article 41 of the Magna Carta, given that it has been evidenced that the cause of that suffering was the concealment of information by the defendant. This Chamber observes that this brought about afflictions that affected the plaintiff’s internal sphere as a person, and the existence of a causal link between the defendant’s omission and the suffering experienced by the plaintiff has been verified. That frustration is a fact suitable, per se, to function as an adequate cause of subjective moral affliction, determinable “in re ipsa,” that is, dependent on the judge’s assessments not on concrete evidentiary elements, but on indicia and the very factual scenario, from which an affectation in this extra-patrimonial sphere of the individual is logically deduced. In other words, it does not require direct proof, but is logically deduced from the substantiated facts, through indicia and rational inferences; that is, its recognition and estimation for indemnification purposes is subject to the prudent appreciation of the deciding body. Consequently, it does not require the analysis of particular evidence, as it involves logical deductions and the judge’s own experience. The afflictions described by the plaintiff, of displeasure, discouragement, and desperation over the situation experienced regarding the concealment of information, are believable because they are difficulties compatible with the anguish of not having at hand all the information relating to the purchase-sale object at the time of the decision. It is experience and psychology that allow for the inference of such sufferings; therefore, their demonstration or enumeration within the section of proven facts of the judgment is not necessary. This Chamber, in several pronouncements, has established that this type of impairment, since its quantification cannot be demonstrated precisely, remains subject to the prudent discretion of the Judge, who, based on their experience, common sense, equity, and general principles of law, fixes the amount; that is, its determination is “consustancial or inherent to the injury itself, goes with the thing, understood in principle as a derivation of the act or the conduct adopted.” (see among other rulings No. 125 of 3:35 p.m. on February 5, 2009, and No. 295 of March 6, 2014, No. 1366 of 3:35 p.m. on November 7, 2017). By virtue of the foregoing, this Chamber shall grant the lawsuit on this point, which shall be liquidated in execution of judgment.

XIII.- Thus, this Chamber considers that the appellant is correct, in that the lower court erred by failing to apply numerals 836 and 1020, both of the CC (Código Civil). Having analyzed the cause of action and resolving on the merits, this Chamber verifies the existence of a defect in the consent or manifestation of will, as explained by the plaintiff, at the time of formalizing the legal transaction, because information was concealed from her, and, therefore, her consent was vitiated; for she herself states that, had she known the nature and characteristics of the land, the purchase-sale transaction of right no. 58 in dispute would not have taken place - canon 1020 of the CC (Código Civil) -. The foregoing means that the lower court’s decision must be overturned; since the legal transaction between the intervening parties here was born to legal life with a verifiable defect in the consent—a consent is an essential condition for the perfection of the sale—; and with that, the requested rescission is appropriate—rule 836 of the CC (Código Civil)—. Therefore, the defense of lack of right raised by the defendant shall be partially rejected; the contested ruling shall be annulled, and resolving on the merits, the lawsuit is partially granted, on the following terms, it being understood as denied in what is not expressly granted: the rescission of the purchase-sale contract entered into by the defendant Rubén Alfaro Villalobos with the plaintiff, for the sale of right no. 58 of the property of the Heredia district, registration number 46884-058, is ordered, as well as the constitution of a First-Degree Mortgage in favor of the defendant. For this Chamber, it is essential to clarify the following. The plaintiff requests in the claims section of the lawsuit, verbatim as follows: “that the rescission of the contract be ordered […] for the sale of the property of the Heredia district, registration number 6884-058” (sic). This Chamber observes that, although the plaintiff refers to the sale of a property, she reliably clarifies that the object in dispute is right no. 058 of the aforementioned estate, because thus the cause of action unfolds and it is explicitly written, when she specifies that what is claimed is the real folio property registration "6884-058" (sic) of the Heredia District. In this sense, as an unavoidable consequence of the foregoing, the cancellation of the registration entries for the sale, per Registry entries 2017-692162-01, and the respective first-degree mortgage, per Registry entries 692162-01-0004-001, is ordered, with the ownership corresponding to the right in dispute reverting to the defendant’s name. The defendant Rubén Alfaro Villalobos is ordered to pay the material damage and the subjective moral damage caused by the rescission declared herein, which shall be estimated in execution of judgment. The lack of passive standing regarding the building demolition order is accepted sua sponte, and, therefore, what was claimed for that fact is rejected. What was requested for objective moral damage is denied. The losing party is ordered to pay damages, consisting of the legal interest generated by the liquidated sums, in accordance with canon 1163 of the CC (Código Civil), from the finality of the judgment until its effective payment.

XIV.- Given the manner of resolution, the pronouncement on costs becomes essential. In this specific case, the judicial process was necessary to restore the plaintiff’s right, given the bad faith with which the defendant acted during the negotiation; and to that extent, this Chamber does not consider that the conditions exist to disapply the general rule that costs be borne by the losing party, given that, in this instance, the litigation was necessary for the plaintiff to determine whom the legal system favored—canon 73 of the CPC (Código Procesal Civil), Law No. 9342. Consequently, Mr. Rubén Alfaro is ordered to pay both costs of this action.

POR TANTO

The lower court's judgment is overturned. Resolving on the merits, the lawsuit is partially granted; consequently, the defense of lack of right is partially rejected. Sua sponte, a lack of passive standing is declared regarding the claim for damages for the building demolition. The lawsuit is granted in the following terms: the rescission of the purchase-sale contract entered into by the defendant Rubén Alfaro Villalobos with the plaintiff, for the sale of right no. 58 of the property of the Heredia district, registration number 46884-058, is ordered, as well as the constitution of a First-Degree Mortgage in favor of the defendant. The defendant Rubén Alfaro Villalobos is ordered to pay the material damage and the subjective moral damage caused by the rescission declared herein, which shall be estimated in execution of judgment. What was requested for objective moral damage is denied. The losing party is ordered to pay the legal interest generated by the sums granted in execution of judgment, in accordance with canon 1163 of the CC (Código Civil), from the finality of the judgment until its effective payment. In all other respects, the lawsuit is declared without merit. Mr. Rubén Alfaro is ordered to pay both costs of this action.

Luis Guillermo Rivas Loáciga Román Solís Zelaya Rocio Rojas Morales William Molinari Vílchez Damaris Vargas Vásquez ipreinfalk Telephones: (506) 2295-3658 or 2295-3659, email [email protected] Classification prepared by the First Chamber of the Judicial Branch. Its reproduction and/or distribution for profit is prohibited.

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La recurrente, en su argumentación, incluye consideraciones concernientes a la prueba, al señalar que el juez no analizó la testimonial, documental, confesional y declaración de parte evacuada durante el debate. Asevera, si se hubieran apreciado, el fallo habría declarado con lugar la demanda en todos sus extremos. Esta Sala concibe, tales consideraciones no guardan ninguna relación con las causales alegadas (incongruencia y falta de motivación). En consecuencia, no hay mención expresa de los motivos constitutivos de estos vicios, por lo que se deniega el cargo (voto 667-F-2021).

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Esta Sala no comparte que el Tribunal desaplique una norma vigente (artículo 836 del Código Civil, sobre la rescisión), sólo porque lo estatuido en ella no coincide con la definición expuesta en la doctrina y la jurisprudencia. El numeral 5 de la Ley Orgánica del Poder Judicial señala que, los tribunales al resolver los asuntos sometidos a su conocimiento, deberán hacerlo de conformidad con las normas escritas y no escritas del ordenamiento, según la escala jerárquica de sus fuentes. Conforme al canon 1 del Código Civil, las fuentes escritas del ordenamiento jurídico privado costarricense son la Constitución Política, los Tratados Internacionales y la Ley. Por su parte, la regla 41 de la Constitución Política dispone, ocurriendo a las leyes, todos podemos encontrar reparación para las injurias o daños recibidos en la persona, propiedades o bienes morales. En consecuencia, existiendo norma vigente que regula la situación descrita en el libelo de demanda, no encuentra esta Sala motivo alguno para dejar de aplicarla (voto 667-F-2021).

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Rescisión contractual. Vicios en el consentimiento.

La venta es perfecta entre las partes desde que convienen en cosa y precio. Esta no podrá ser anulada por vicios o defectos ocultos, salvo si envuelven un error que anule el consentimiento (manifestación de voluntad) (cardinales 1049 y 1082 Código Civil). Con la firma de la escritura pública, la compradora (actora) aceptó la venta -de un derecho indiviso- de una finca. Esta Sala estima, el vendedor (demandado) ocultó información relevante sobre las características del objeto de la compraventa (inmueble de naturaleza agrícola); situación que evidentemente vició el consentimiento dado por la compradora; pues en realidad estaba comprando un bien con características que tornaban imposible la finalidad para cual fue adquirida (construir una casa de habitación familiar). Esta Sala no ignora, el comprador debe actuar con la diligencia de “un buen padre de familia” e investigar acerca del objeto del negocio. Si bien existe el Plan Regional de Desarrollo Urbano del Gran Área Metropolitana y sus anexos, ello es de alcance general, y con base en él, no se podría llegar a establecer que, a la parcela de análisis, le alcanzaran las limitaciones ahí descritas. Por otra parte, el plano catastrado aún no constaba en registros públicos, pues lo que se vendió fue un derecho, sin tener planos ni uso de suelo a la vista. El demandado, en su defensa, se fundamenta en que le comunicó a la actora que sí se podía construir, respaldado en un uso de suelo emitido por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Municipalidad. Para esta Sala, este iba dirigida a la construcción de un “rancho familiar”, lo cual dista mucho de una “vivienda”, que era el objetivo de la accionante. Ello no descarta la mala fe con la cual el accionado actuó en este negocio jurídico. Por ende, como se dan vicios que anulan el consentimiento (condición esencial para la perfección de la compraventa) de la demandante, se ordena rescindir este contrato (artículos 836 y 1020 Código Civil), la cancelación de las citas de inscripción de la venta y la respectiva hipoteca, volviendo la propiedad correspondiente al derecho en litis, a nombre del accionado (voto 667-F-2021).

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El proceso es un instituto para la solución de controversias jurídicas. Se rige por presupuestos formales o procesales y materiales o sustantivos. Los primeros garantizan la validez del procedimiento por medio de la jurisdicción, competencia y capacidad de las partes. Los segundos, se vinculan con la procedencia de la pretensión. Son de fondo. Se refieren a la legitimación activa y pasiva, el derecho e interés actual, cuyo análisis es oficioso por el juzgador. Ver sentencias 604-2007, 288-2014 y 1266-2019 (voto 667-F-2021).

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Condena al vencido.

En este caso concreto, fue necesario el proceso judicial para restituir a la accionante en su derecho, dada la mala fe con la cual actuó el demandado durante la negociación (compraventa de un derecho indiviso). En ese tanto, no estima esta Sala se den las condiciones para desaplicar la regla general de condena en costas al vencido, dado que el litigio revistió de necesidad para la accionante para determinar a quién asistía el ordenamiento jurídico (canon 73 Código Procesal Civil). En consecuencia, se condena al demandado al pago de ambas costas de esta acción (voto 667-F-2021).

Citas de Legislación y Doctrina  Res. 000667-F-S1-2021 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las quince horas cuarenta minutos del dieciocho de marzo de dos mil vientiuno.

Proceso ordinario de ZENEYDA RIOS ESPINOZA, mayor, casada una vez, ama de casa, cédula de identidad número 8-116-916, vecina de Heredia, Santa Bárbara, El Roble, contra RUBÉN ALFARO VILLALOBOS, mayor, casado una vez, funcionario público, cédula de identidad, número 1-143-197, vecino de Heredia, Santa Bárbara, Santo Domingo del Roble, del Ebais doscientos metros sur oeste, casa color anaranjado de bloques, a un costado del Taller Fofo. Interviene como abogado de la parte actora el Licenciado Jorge Arturo Benavides Chacón carné 16432, según poder especial judicial otorgado en el escrito inicial de demanda el 23 de marzo de 2018. Funge como apoderado especial judicial de la parte demandada el Lic. Javier Slein Sandí según poder aportado el 22 de enero de 2020.

Redacta la Magistrada Vargas Vásquez;

CONSIDERANDO

I.- La señora Zeneyda Ríos Espinoza, presentó demanda ordinaria civil el 23 de marzo de 2018, contra Rubén Alfaro Villalobos, con fundamento en los siguientes hechos. Dijo, el accionado era propietario de un derecho indiviso en la finca del Partido de Heredia, matrícula folio real 46884-058, propiedad que, al día de interposición de la demanda, estaba a nombre de la accionante. Manifestó, ella y el vendedor se contactaron en octubre de 2017, él propuso la venta del derecho de su propiedad; y ella le externó su intención de construir una casa de habitación; siendo que el demandado, le dijo que no había problema al respecto. Agregó, la parte actora firmó escritura pública otorgada el 26 de octubre del año 2017, con el fin de adquirir la propiedad en la suma de ¢20.000.000; y, además, se constituyó una hipoteca de primer grado sobre la referida finca, para garantizar crédito por la suma indicada. La parte actora interpuso proceso ordinario en el que solicita (pretensiones): “1.-Con lugar en todos sus extremos la presente demanda. 2.- Que se ordene la rescisión del contrato de venta realizado por el accionado Rubén Alfaro Villalobos con la parte actora, para la venta de la finca del partido de Heredia, matrícula número 6884-058, así como la constitución de Hipoteca de Primer Grado a favor del accionado, por su evidente mala fe de actuar y perjuicio patrimonial que intencionadamente produjo de su mala fe a la suscrita, en este sentido se ordena la cancelación de las citas de inscripción de la venta según citas del Registro 2017-692162-01 y respectiva hipoteca de primer grado, según citas de Registro 692162-01- 0004-001, volviendo la propiedad a nombre del accionado. Todo lo anterior según escritura número: 180 del tomo 68 del Notario Público Rafael Ángel Barahona Melgar. 3. Que se condenará al demandado: Rubén Alfaro Villalobos al pago de los daños y perjuicios ocasionados, daño moral subjetivo, daño moral objetivo, y los perjuicios, todos conforme se ha liquidado. Correspondiendo los daños y perjuicios a toda la afectación que sufrí, con el engaño y a su vez su mala intención al ocultar que el inmueble que se me vende no permite construcciones, sabiendo el accionado que el motivo de la compra era para la construcción de mi casa de habitación y de mi familia. 4. Que se condene a la demandada al pago de ambas costas personales y procesales de este proceso”. Liquidó las siguientes sumas: por daño moral objetivo ¢11.000.000; por daño moral subjetivo ¢12.000.000; por daño económico pidió ¢5.014.000, por perjuicios solicitó ¢2.486.000, que corresponden a los intereses generados por las sumas solicitadas, hasta su efectivo pago. Adujo, el demandado omitió decirle "...que la propiedad estaba ubicada en una ZONA EN RESTRICCIÓN AMBIENTAL Y URBANISTICA PARA CONSTRUIR, lo cayó ante las consultas del notario público, al momento de constituir la escritura de venta y constitución de hipoteca. Y lo cayó ante las consultas de la suscrita (...)". Comentó, la Municipalidad denegó los permisos de construcción y procedió con el derribo de las obras que habían sido iniciadas (sin la autorización respectiva). El demandado contestó negativamente la demanda y opuso la excepción de falta de derecho. Reconoció que sí era cierto, la actora manifestó su deseo de construir una casa de habitación, y él respondió que sí era posible, con base en el uso de suelo No. 062-2017 otorgado por la Municipalidad de Santa Bárbara de Heredia, que permite una cobertura de un quince por ciento de la totalidad de la propiedad, aunado a que en el oficio número MSB-DI-294-2017, se indica que, en el sector del plano aportado, no se determina afectación de la naciente al día 4 de octubre del año 2017. Además, indicó, su intención nunca fue estafar.

II.- El Tribunal Colegiado de Primera Instancia Civil de Heredia, integrado por los jueces Bolívar Arrieta Zárate, Yuri López Casal y María Inés Mendoza Morales, en sentencia no. 86 de las 14 horas 30 minutos del 26 de febrero de 2019, al resolver indica, el asunto se encuentra delimitado a la rescisión de los contratos de la compraventa de inmueble y de garantía hipotecaria que suscribieron las partes. Y por ello sobre el artículo 836 del Código Civil (en adelante CC) indica: “el artículo 836 del Código Civil, establece como causal de nulidad relativa, la rescisión contractual, en lo sucesivo citada como rescisión. Sin embargo, considera que la rescisión presupone un contrato válidamente celebrado, que no presente vicios (PICASSO, Luis D y GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Volumen III. p.84. Editorial Tecnos. S.A. 1976). Razón por la que arriba a la conclusión, que en esa disposición normativa invocada del Código Civil, el legislador ordinario incurre en un error insalvable para resolver este caso bajo la égida de su doctrina, pues ha conceptualizado la rescisión como hipótesis de nulidad relativa de los vínculos contractuales, cuando es sabido que esa patología negocial presupone la presencia de los elementos esenciales de forma incompleta, contrariando la doctrina científica y jurisprudencial, que informa el tema a decidir en este proceso. Por esa razón el Tribunal, ante tal falencia de nuestro orden jurídico civil, se decanta por fundamentar la decisión jurisdiccional a luz de la doctrina jurisprudencial y científica que informa la institución de la rescisión (Artículo 5 párrafo final de la Ley Orgánica del Poder Judicial)”. Así expuso una serie de conceptos doctrinarios relacionados con invalidez, resolución y rescisión. Finalmente el A quo consideró que la causa de pedir (elenco de hechos enunciados), al ser confrontada con el objeto del proceso (pretensión), se denota que existe una asimetría entre ambas partes de la demanda con el tema a decidir, que imposibilita relacionar eficazmente los hechos de la demanda enunciados con las pretensiones que se formulan sin lesionar el principio de congruencia (la que también puede referirse a que el juez conceda lo pedido por el actor pero con base en hechos constitutivos no alegados por éste). Indica el Tribunal, del examen de la totalidad del acervo probatorio ofrecido y producido, no se encuentran hechos jurídicos relevantes debidamente acreditados con prueba idónea, que indiquen de forma directa o indirecta, la existencia de un desequilibrio de las prestaciones originarias que haya dado lugar a la conclusión del vínculo contractual que unía a los contratantes que aquí litigan, por el estado de peligro o por lesión sufrida por una de las partes y determinada por estado de necesidad, por el que la parte actora haya sido inducida a suscribir los contratos que se impugnan mediante la rescisión. El A quo expuso, la parte no demostró que tuviera inexperiencia relevante constitutiva de un estado de lesión en una relación contractual sinalagmática, con prestaciones notoriamente desequivalentes, que ha llevado al cocontratante a percatarse y aprovecharse de esta falta de experiencia apreciable al celebrar el contrato. Así las cosas, el Tribunal indicó, no se verifican los requisitos de la acción rescisoria, razón por la que se declaró sin lugar la demanda en torno a la pretensión relacionada, sea la rescisión de la compraventa del inmueble 4-46884-058 y de la constitución hipotecaria según citas: 2017-692162-01-0004-001, decisión extensiva a la pretensión indemnizatoria que gira de manera concéntrica a la solicitud de rescisión de aquellos contratos. Inconforme la parte actora con lo resuelto, interpuso recurso de casación.

Recurso por motivos procesales III.- Aunque este embate se expone al final del escrito de casación, conforme a la técnica casacional prevista en el canon 69.8 del Código Procesal Civil Ley no. 9342 -en lo subsecuente CPC Ley no. 9342-, primero se conocerá el vicio procesal, y luego, se analizará el quebranto de fondo. Como alegato único de esta índole, indica el recurrente, se infringe el canon 69.2.A del CPC Ley no. 9342, por cuanto las sentencias deben ser congruentes y debidamente fundamentadas, con la enunciación clara, precisa y ordenada cronológicamente de los hechos probados y no probados. Alega, el error se produce por no analizar la totalidad del haber probatorio. Manifiesta, la forma en que se resuelve, le casusa indefensión por afectar su derecho patrimonial. Por ello, solicita, anular el fallo impugnado, por el fondo y en su lugar, declarar con lugar la demanda interpuesta en todos sus extremos.

IV.- Con relación al vicio de incongruencia, esta Sala aclara, es un vicio que se verifica cuando lo otorgado en la parte dispositiva de la sentencia, no guarda relación con lo que fue pretendido por las partes. Debe observarse que, la incongruencia estriba en la falta de relación entre lo pedido por las partes -petitum- (no a lo largo del proceso, sino en los escritos de la fase de alegación: demanda y reconvención) y sus respectivas contestaciones, con lo resuelto en el fallo; no porque el pronunciamiento plantea una tesis jurídica distinta a la adoptada por las partes (teoría del caso de la persona juzgadora); sino, porque, esta incurre en los siguientes yerros: 1) Omite pronunciamiento sobre algún extremo que forma parte del debate, 2) Concede más de lo pedido, 3) Otorga algo distinto a lo pedido; es decir que la decisión no tiene correspondencia con el petitum. Por otra parte, la falta de motivación consiste en una falta de exposición de las razones que llevaron a la autoridad a la adopción de su decisión, o bien, una contradicción en la argumentación (numeral 69.2.4 del CPC Ley no. 9342: “Ausencia o contradicción grave en la fundamentación”). Esta Cámara estima, la parte recurrente, en su argumentación, incluye consideraciones concernientes a la prueba, pues dedica su disertación a señalar, el juez no analizó la prueba testimonial, documental, confesional y declaración de parte evacuada durante el debate. Y, además, asevera el casacionista, si los elementos probatorios se hubieran apreciado, el fallo habría declarado con lugar la demanda en todos sus extremos. Este Órgano decisor concibe, tales consideraciones no guardan ninguna relación con las causales alegadas; nótese que el argumento del agravio se encuentra enfocado en la apreciación de los elementos de prueba. En consecuencia, estima este Órgano jurisdiccional, no hay mención expresa de los motivos constitutivos del vicio de incongruencia ni del vicio de falta de motivación. Por consiguiente, el agravio deberá ser denegado.

Recurso por motivos sustantivos V.- En el único motivo, alega, en síntesis, que existe una violación al debido proceso y derecho de defensa, por errónea interpretación de las consideraciones de fondo, violentado el artículo 836 y 1020 ambos del Código Civil -en adelante CC-, por su incorrecta y falta de aplicación, así como por omisión e indebida valoración de la prueba. Así, adujo lo siguiente: 1- Cuando en su demanda hace referencia a la mala fe, se refiere al dolo con el que actuó el demandado a efectos de producir un engaño. Lo que conlleva a la violación directa del artículo 1020 del CC. El dolo referido en ese artículo es relevante en la aplicación del 836 del CC precisamente porque sin él no hubiera habido contrato. 2- El Tribunal valora indebidamente la prueba confesional del demandado y la declaración de los testigos Rafael Barahona Melgar quien fue el notario cartulante de los contratos impugnados, y el testimonio de Sonia Carmona Vargas, ya que con esa prueba el mismo demandado y los testigos, ratifican que su deseo siempre fue construir una casa de habitación. 3- Argumenta que lo medular era determinar que con o sin uso de suelo NO se podía realizar construcción alguna por ser una zona de protección en la que solo se permite 1 vivienda, dato que el vendedor conocía al momento de perfeccionarse el negocio jurídico pero que ocultó dolosamente. 4- El plano catastrado H-840623-89 de la finca en cuestión demuestra la naturaleza agrícola que tiene la finca desde 1989 en donde existía ya una casa de habitación y que es terreno de uso exclusivo como parcela agrícola, lo que también decidió ocultar el demandado. 5- El Plano catastrado H-1173068-2007 con fecha del 28 de noviembre de 2007, fue confeccionado a solicitud del demandado, en el cual se le recalcó que la parcela era para uso agrícola exclusivamente. Ese plano se elaboró para efectos de localización del derecho, sin embargo, el demandado nunca procedió con la localización, de manera que no había manera de saber de la existencia de este, lo que evidencia la mala fe del accionado al tenor de lo expuesto en el artículo 1020 ya mencionado. 6- Agrega que don Rubén Alfaro recibió el aviso sobre la suspensión de las obras por parte de la Municipalidad y que éste, con evidente mala fe, nunca se lo comunicó aun cuando periódicamente llegaba al lugar donde se estaba construyendo su casa de habitación, lo que se respalda con el testigo Carlos Méndez Solís. 7- Indica que esa construcción no se derriba por falta de permiso sino por una limitación que nació mucho antes de la voluntad expresada en los contratos de compra-venta, sea por la naturaleza agrícola de la finca producto de esta litis y la condición de protección especial donde se autoriza una única vivienda según decreto ejecutivo 13583 VAH OFIPLAN del 04-04-1997, aspectos que contiene la resolución MSB-DI-35-2018 de las 09 horas 20 minutos del 26 de enero de 2018 emitida por la Municipalidad de Santa Bárbara cuya valoración se omitió en la sentencia. Finalmente, aduce que toda esa prueba ofrecida y que consta en autos, permite aplicar el presupuesto que contiene el inciso 1 del artículo 836 del CC, lo que lleva a la contradicción grave en la fundamentación del presente fallo, en correlación con la primera oración del 1020 también del CC.

VI.- En este caso, el Tribunal de Instancia dijo no aplicar el artículo 836 del CC, precisamente porque la figura jurídica de “rescisión” conceptualizada jurisprudencial y doctrinariamente no coincide con lo que relata ese artículo, el cual dice, más bien establece supuestos de “nulidad”, que no fue lo reclamado en la demanda. Entonces, el Tribunal, lo deja de aplicar, para en su lugar emplear la jurisprudencia y doctrina relativa al tema de rescisión de contratos; conforme lo autoriza el ordinal 5 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Así, indicó que en realidad en el caso no se da ningún supuesto de “desequilibrio originario en las prestaciones de las partes con motivo del aprovechamiento indebido de una de ellas del estado de urgencia, necesidad o peligro, a efectos de otorgar con lugar la rescisión”. Y por ello, indica el A quo, si declara otra cosa, la sentencia podría incurrir en incongruencia por ultra petita. Estima esta Sala, bien hace el Tribunal al esbozar la distinción a nivel doctrinal y jurisprudencial de lo que se ha entendido por rescisión, nulidad y resolución contractual. Sin embargo, este cuerpo colegiado, no comparte la desaplicación de una norma vigente, sólo porque lo estatuido en la norma, no coincide con la definición expuesta en la doctrina y la jurisprudencia. El numeral 5 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, señala que los tribunales al resolver los asuntos sometidos a su conocimiento, “…deberán hacerlo de conformidad con las normas escritas y no escritas del ordenamiento, según la escala jerárquica de sus fuentes.” Resulta claro, conforme al canon 1 del CC, las fuentes escritas del ordenamiento jurídico privado costarricense son la Constitución Política, los Tratados Internacionales y la Ley. Por su parte, conforme a la regla 41 de la Constitución Política, es ocurriendo a las leyes, donde todos podemos encontrar reparación para las injurias o daños recibidos en la persona, propiedades o bienes morales. En consecuencia, existiendo norma vigente que regula la situación descrita en el libelo de demanda, no encuentra esta Sala motivo alguno para dejar de aplicarla; y en ese tanto, estima, lleva razón el recurrente al reclamar la falta de aplicación de los cánones 836 y 1020 del CC. Este Órgano colegiado observa, conforme al inciso 1) del ordinal 836 del CC “Hay nulidad relativa y acción para rescindir los actos o contratos: 1° Cuando alguna de las condiciones esenciales para su formación o para su existencia es imperfecta o irregular”. En lo medular, lo solicitado por la actora es la rescisión del contrato mediante el cual Ríos Espinoza, adquirió el derecho indiviso no. 58 de la finca 46884 del Partido de Heredia, fundamentada en que el consentimiento dado en la compraventa del derecho en cuestión –que es una de las condiciones esenciales para su formación– es imperfecto o irregular; en el tanto dice la accionante, el demandado le ocultó información relevante, la cual iba incidir de manera directa en su decisión. Por lo anterior, esta Autoridad Jurisdiccional estima, esa situación se encuentra regulada en el canon 836 del CC, sin que exista motivo para desaplicarla al caso concreto; y desde esta perspectiva, yerra el Tribunal al no resolver el asunto conforme al bloque de legalidad vigente.

VII.- En el caso concreto de estudio, para mayor claridad es menester recalcar, la actora compró un derecho indiviso, el no. 58 de la finca 46884 del Partido de Heredia, el cual, según lo externado por el Notario Barahona Melgar en la Audiencia Complementaria al minuto 55:30, no estaba localizado en el Registro Nacional -por ende, no había información sobre la materialidad del terreno correspondiente al derecho indiviso en litis, que fuera consultable de forma pública-, y tampoco se tuvo a la vista ningún plano al momento del negocio. Por otra parte, según se desprende de la confesión de parte, realizada por don Rubén Alfaro, al minuto 12:30 de la Audiencia Complementaria, él sabía que en la finca madre ya había una casa; que tramitó un plano catastrado para localizar su derecho en el año 2007; y que ese plano tiene como anotaciones: “para uso exclusivo de Parcela Agrícola”. Esta Cámara también desprende de esa declaración, al minuto 24:48 de la Audiencia Complementaria, que don Rubén dijo, no haber indicado al momento de la compraventa que se trataba de una Parcela Agrícola; aún habiendo reconocido que él sabía, que el motivo por el cual doña Zeneyda estaba comprando ese derecho, era la construcción de la vivienda familiar. Del plano catastrado ya mencionado, con fecha 28 de noviembre de 2007 – que corre a folio 262 del expediente municipal-, este Órgano colegiado observa las siguientes leyendas: “para uso exclusivo de Parcela Agrícola”; “este plano se catastra para localización de derecho”; “afectado por la Ley Forestal 7575 artículo 33”; “propiedad afectada por el radio de protección de naciente art. 31 Ley de Aguas, art. 16 Ley General de Agua Potable”; “únicamente para uso agrícola”. Esta Sala estima, con la firma de la escritura pública ciento ochenta del tomo sesenta y ocho del protocolo del notario Rafael Ángel Barahona Melgar, la compradora aceptó la venta. Sin embargo, el artículo 1049 y 1082 del Código Civil establecen, la venta es perfecta entre las partes desde que convienen en cosa y precio, y que esta no podrá ser anulada por vicios o defectos ocultos salvo si envuelven un error que anule el consentimiento. El recurrente estima violentado por falta de aplicación el inciso 1) del canon 836 ibid, el cual señala: “Hay nulidad relativa y acción para rescindir los actos o contratos: 1) cuando alguna de las condiciones esenciales para su formación o para su existencia es imperfecta o irregular”. También reclama falta de aplicación del precepto 1020 del código de cita, el cual reza: “El dolo no vicia el consentimiento, sino cuando es obra de una de las partes y cuando además aparece claramente que sin él no hubiere habido contrato…” En el supuesto de análisis, el meollo del asunto consiste en dilucidar si existen o no, vicios o defectos ocultos que envuelvan un error que anule el consentimiento de la compradora; o sea, si la voluntad de doña Zeneyda resultó viciada, porque no se le advirtieron las condiciones de la naturaleza del terreno que estaba comprando, cuando aceptó adquirir el derecho no. 58 de la finca no. 46884 del Partido de Heredia. Concibe este Órgano colegiado, lleva razón la parte casacionista, al estimar violentado el ordenamiento jurídico en la resolución combatida. A juicio de este colegio de jueces, se valoró erróneamente la prueba; violentándose indirectamente el ordenamiento jurídico; porque el vendedor ocultó información relevante sobre las características del objeto de la compraventa; situación que evidentemente vició el consentimiento dado por la compradora; pues en realidad estaba comprando un bien con características que tornaban imposible la finalidad para cual ese lote fue comprado. Esta Sala no ignora, el comprador debe actuar con la diligencia de “un buen padre de familia”; e investigar acerca del objeto del negocio. En este caso concreto, esta Cámara estima, si bien existe el Reglamento no. 3332 que es el Plan Regional de Desarrollo Urbano del Gran Área Metropolitana y sus anexos, ello es de alcance general, y con base en él, no se podría llegar a establecer que, a la parcela específica de análisis, le alcanzaran las limitaciones ahí descritas. Y, por otra parte, el plano catastrado mencionado supra, aún no constaba en registros públicos, según lo refiere el Notario Rafael Ángel Barahona al minuto 55:30 de la Audiencia Complementaria, pues lo que se vendió fue un derecho, sin tener planos ni uso de suelo a la vista; añadió, el derecho había que localizarlo, pues los derechos no tienen plano. En consecuencia, para esta Sala, la voluntad de doña Zeneyda fue viciada, porque no se tuvieron todos los elementos de juicio necesarios para decidir si compraba o no el derecho en litis. La omisión en externar las condiciones del terreno objeto de la compraventa por parte del vendedor, indujo a error a la compradora, emitiendo el consentimiento para la compra, de forma viciada; pues había un elemento oculto, que impedía realizar el objeto del convenio, tornándose éste en imposible. Tan es así, que la construcción levantada por ella en el predio litigioso fue derribada por orden Municipal, dado que, además de no contar con permisos, se encontraba en una zona donde no se podía construir la vivienda que ella pretendía. El demandado, en su defensa, se fundamenta en que le comunicó a la actora que sí se podía construir, respaldado en un uso de suelo emitido por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Santa Bárbara de Heredia de fecha 17 de febrero de 2017, número 062-2017, el cual pese a que fue solicitado para la construcción de un “rancho familiar”, en él se indica que los parámetros urbanísticos eran de hasta un 15% del área total (8900 metros cuadrados) mostrada en el plano catastrado H-1173068-2007 con fecha del 28 de noviembre de 2007. Adicionalmente, en el oficio MSB-DI-294-2017 de fecha 04 de octubre de 2017 el Departamento de Ingeniería de la Municipalidad informó que según el sistema de información geográfica municipal dentro de la finca y derecho en cuestión para ese momento no se tenía “registro de naciente de agua, pero dicha finca si se encuentra afecta parcialmente por la naciente Cebolla (…) le comento que en ese sector del plano no se determina afectación de la naciente”. Estos son, para esta Sala, elementos suficientes para entender que la solicitud del uso de suelo iba dirigida a la construcción de un “rancho familiar”, lo cual dista mucho de una “vivienda”, que era el objetivo de la accionante. Por ende, ello no descarta la mala fe con la cual, el demandado actuó en el negocio jurídico de estudio. En consecuencia, concibe esta Cámara, en el caso de análisis se dan vicios que anulan el consentimiento de la compradora, razón por la cual, se ordenará rescindir el contrato de compra venta, y consecuentemente, en cuanto a este extremo, se rechazará la defensa de falta de derecho opuesta por el demandado.

VIII.- Con relación al reclamo de la actora por el derribo de la edificación. La Sala Constitucional, en voto no. 17131 del 27 de octubre de 2017, señaló, el tema relacionado con las edificaciones cercanas al área de retiro del Río Guaraní y Manantial La Cebolla, realizadas sin los respectivos permisos o licencias municipales, debían ser resueltos por ese Gobierno Cantonal. Esa decisión, fue utilizada por el Departamento de Ingeniería de la Municipalidad de Santa Bárbara de Heredia para fundamentar la misiva MSB-DI-35-2018 emitida el 26 de enero de 2018, con la cual se ordena la notificación de demolición inmediata de la edificación de la actora y prohibición total para construir, pero además véase que esa decisión contiene tres puntos principales que fundamentan la decisión: 1- Se detectó construcción de vivienda sin contar con los respectivos permisos de construcción. 2- Que la obra se encontraba en zona especial de protección del Gran Área Metropolitana, donde solo se autoriza una única vivienda en la finca ya que es de uso agrícola según plano catastrado y 3- que la obra se encuentra en una zona donde la Sala Constitucional ordenó detener las construcciones y darle solución final al desarrollo urbanístico ilegal.

IX.- Se debe indicar que conforme lo ha señalado reiteradamente esta Sala, el proceso es un instrumento que entre otras cosas busca la solución de controversias jurídicas. Este se rige por presupuestos formales o procesales y materiales o sustantivos. Los primeros, tiene como finalidad garantizar la validez del procedimiento por medio de la jurisdicción, la competencia y la capacidad de las partes. Los segundos, llamados de fondo, se vinculan con la procedencia de la pretensión y se refieren a la legitimación en sus dos modalidades, el derecho e interés actual. Dentro de los requisitos indispensables para la estimación de una demanda, se exige a la parte actora conservar durante todo el proceso los tres presupuestos citados supra, pues de lo contrario no resultaría procedente una sentencia estimatoria. Es por dicha razón que la jurisprudencia de esta Cámara ha establecido el análisis oficioso de dichos elementos. Los presupuestos de fondo deben ser revisados por las personas juzgadoras en todo momento con la finalidad de verificar que se presente un pronunciamiento válido sobre lo debatido en el proceso (véase al respecto las sentencias de esta Sala número: 604 de las 10 horas del 17 de agosto de 2007 y 288 de las 9 horas y 50 minutos del 6 de marzo de 2014). Cabe señalar que el derecho, la legitimación y el interés actual revisten características propias que impiden su confusión, asimismo, cuenta con consecuencias distintas. Previo al establecimiento de una sentencia estimatoria, es de suma relevancia analizar el tema de la legitimación, constituyéndose esta en la aptitud para ser parte en un proceso concreto, puede ser activa o pasiva, lo cual va a depender de las condiciones que para dicho efecto establezca la ley en cuanto a la pretensión procesal. Así, la legitimación ad causam activa, que es la que en el caso concreto interesa es la capacidad para demandar y nace de la posición en que se halle el sujeto, respecto a la pretensión procesal pretendida. Es decir, se encuentran debidamente legitimados en la causa las personas que jurídica y directamente van a ser afectadas en sus derechos por la sentencia. Esta Cámara ha señalado mediante la sentencia número 794 de las 16 horas y 5 minutos del 16 de octubre de 2002 que la legitimación consiste en: “(…) En múltiples ocasiones, esta Sala ha expresado que la legitimación es: “…un presupuesto de la pretensión formulada en la demanda y de la oposición hecha por el demandado, para hacer posible la sentencia de fondo que las resuelve; consecuentemente la legitimación en la causa no constituye un presupuesto procesal, en tanto no se refiere al procedimiento o al válido ejercicio de la acción, antes bien se refiere a la relación sustancial que debe existir entre actor y demandado y al interés sustancial que se discute en el proceso. La legitimación en la causa se refiere a la relación sustancial que se pretende existente entre las partes del proceso y el interés sustancial en litigio. El demandado debe ser la persona a quien le corresponde por la ley oponerse a la pretensión del actor o frente a la cual la ley permite que se declare la relación jurídica sustancial objeto de la demanda; y el actor la persona que a tenor de la ley puede formular las pretensiones de la demanda, aunque el derecho sustancial pretendido no exista o le corresponda a otro. De acuerdo con el sujeto legitimado o a su posición en la relación procesal se puede distinguir entre legitimación activa y pasiva, la primera le corresponde al actor y a las personas que con posterioridad intervengan para defender su causa, la segunda le pertenece al demandado y a quienes intervengan para discutir y oponerse a la pretensión del actor (…)”. En efecto, la legitimación propiamente dicha, implica por sí, una relación especial entre una persona y una situación jurídica en litigio, en virtud de la cual es esa persona la que debe actuar como parte actora o demandada en el proceso; se constituye en un requisito de admisión de la pretensión en cuanto al fondo del asunto y no de la existencia del proceso. Aunado a ello, la legitimación ad causam puede estar ausente cuando el actor y el demandado carecen de manera absoluta de la legitimación en la causa, por tratarse de personas distintas a quienes les correspondía formular las pretensiones, o bien, contradecirlas, y cuando los que debían ser parte no concurren al proceso. En relación con lo anterior, es importante señalar que, el derecho, la legitimación y el interés configuran los denominados presupuestos de fondo, necesarios para una sentencia estimatoria de la demanda, lo cuales son revisables de oficio. Los presupuestos de una sentencia estimatoria, los cuales se señalaron supra, deben ser examinados de manera oficiosa por la persona juzgadora; en virtud de ellos, si tales presupuestos no se encuentran satisfechos a cabalidad, la sentencia no puede ser estimatoria, pues, al contrario, se debe necesariamente desestimar la pretensión. Ver en este sentido sentencia de esta Sala no. 1266 de las 14 horas 35 minutos del 11 de julio de 2019.

X.- Con relación al caso concreto, el tema de la legitimación se entrará a valorar de oficio, porque tal y como ya se explicó, es un presupuesto de fondo revisable en esos términos. Esta Sala observa, la orden de demolición (de la estructura que había sido iniciada sin contar con el permiso municipal respectivo) y prohibición total de construcción en la finca, la emitió el Departamento de Ingeniería del mismo Municipio mediante el oficio MSB-DI-35-2018 con fecha del 26 de enero de 2018, es decir, posterior a la fecha no sólo del uso de suelo 062-2017 y del oficio MSB-DI-294-2017, sino que fue posterior a la fecha de compra-venta en cuestión, cuadro fáctico que excluye la legitimación pasiva respecto del aquí accionado; porque en cuanto a este extremo, la demanda no ha sido correctamente dirigida contra don Rubén Alfaro, dado que no fue él quien emitió la orden de derribo y prohibición de construcción.

XI.- La actora reclama en su demanda un daño moral que califica de tipo objetivo, el cual resulta improcedente por lo que se dirá. Este tipo de lesión es aquella que se produce en el patrimonio, como consecuencia de una afectación en el ámbito extrapatrimonial de la persona afectada. Por ejemplo, cuando la honra objetiva se lesiona al punto que se pierde clientela por pérdida de una buena reputación. Así, este tipo de daño debe cuantificarse y acreditarse de la misma forma que se debe demostrar el daño material, es decir, no se valora in re ipsa. Si bien, la actora reclama daño moral objetivo, al no haberse aportado ningún tipo de prueba sobre el daño moral objetivo causado, el mismo resulta improcedente. Sobre este tema consúltese, entre otras, la sentencia de la Sala Primera no. 151 de las 15 horas 20 minutos del 14 de febrero de 2001. Por ende, en este extremo, la demanda será denegada.

XII.- Reclama la parte actora, el daño moral subjetivo, referido a toda la afectación sufrida, con el engaño, al ocultársele que el inmueble vendido era de naturaleza agrícola, a sabiendas que el motivo de la compra era para la construcción de la casa de habitación familiar. A criterio de este órgano decisor, los sufrimientos alegados por la actora, constituyen una lesión extrapatrimonial de tipo subjetiva, indemnizable, según lo disponen los numerales 1045 del CC y el 41 de la Carta Magna, por cuanto, se ha evidenciado, la causa de ese sufrimiento fue el ocultamiento de información por parte del demandado. Observa esta Cámara, ello trajo aflicciones que repercutieron en el fuero interno de la accionante como persona, constatándose la existencia de un nexo de causalidad entre la omisión del demandado y el sufrimiento experimentado por la actora. Esa frustración, es un hecho idóneo, per se, para funcionar como causa adecuada de una aflicción moral subjetiva, determinable “in re ipsa”, esto es, que pende de las estimaciones del juzgador no sobre elementos probatorios concretos, sino sobre indicios y sobre el cuadro fáctico mismo, de los cuales deduce por lógica una afectación en esta esfera extrapatrimonial del individuo. Dicho de otro modo, no requiere demostración directa, sino que por lógica se deduce de los hechos acreditados, a través de indicios e inferencias racionales, es decir, su reconocimiento y estimación para efectos indemnizatorios, está sujeto a la prudente apreciación del órgano decisor. En consecuencia, no necesita del análisis de particulares probanzas, pues se trata de deducciones lógicas y de la experiencia del propio juez. Las aflicciones que narra la accionante, de disgusto, desánimo y desesperación por la situación vivida respecto al ocultamiento de información, resultan creíbles, porque son dificultades compatibles con la angustia de no haber tenido a la mano, toda la información relativa al objeto de compra venta al momento de la decisión. Son la experiencia y la psicología las que permiten inferir tales sufrimientos, por ello, no es necesaria su demostración ni su enumeración dentro del apartado de hechos probados de la sentencia. Esta Sala, en varios pronunciamientos ha establecido, ese tipo de menoscabo, al no poderse demostrar su cuantificación de un modo preciso, queda al prudente arbitrio del Juez, quien, con base en su experiencia, el sentido común, la equidad y los principios generales del derecho, fija el importe; es decir, su determinación es “consustancial o inherente a la lesión misma, va con la cosa, se entiende en principio como derivación del hecho o la conducta adoptada.” (ver entre otros fallos no. 125 de las 15 horas 35 minutos del 5 de febrero de 2009 y no. 295 del 6 de marzo de 2014, no. 1366 de las 15 horas 35 minutos del 7 de noviembre de 2017). En mérito de lo expuesto, esta Sala acogerá la demanda en cuanto a este extremo, el cual será liquidado en ejecución de sentencia.

XIII.- Así las cosas, estima esta Cámara, lleva razón la recurrente, en el tanto el Tribunal yerra al dejar de aplicar los numerales 836 y 1020 ambos del CC. Habiendo analizado la causa pedir y resolviendo por el fondo, esta Sala verifica la existencia de vicio en el consentimiento o manifestación de voluntad, tal y como lo explica la actora, al momento de formalizar el negocio jurídico, por habérsele ocultado información, y, por ende, su consentimiento resultó viciado; pues ella misma refiere, que, de haber conocido la naturaleza y características del terreno, no se habría llevado a cabo el negocio de compra venta del derecho no. 58 en litis -canon 1020 del CC-. Lo anterior, hace que el fallo del Tribunal deba ser casado; por cuanto el negocio jurídico habido entre las partes aquí intervinientes nació a la vida jurídica con un vicio o defecto constatable en el consentimiento -el consentimiento es una condición esencial para la perfección de la compraventa-; y con ello, la rescisión solicitada resulta procedente -regla 836 del CC-. Razón por la cual se procederá a rechazar parcialmente la defensa de falta de derecho incoada por el demandado; se anulará la resolución combatida, y resolviendo por el fondo, se acogerá la demanda en forma parcial, en los siguientes términos, entendiéndose denegada en lo no expresamente concedido: se ordenará la rescisión del contrato de compra venta realizado por el accionado Rubén Alfaro Villalobos con la parte actora, para la venta del derecho no. 58 de la finca del partido de Heredia, matrícula número 46884-058, así como la constitución de Hipoteca de Primer Grado a favor del accionado. Para esta Sala, resulta indispensable aclarar lo siguiente. La accionante pide en el acápite de pretensiones de la demanda, textualmente como sigue: “que se ordene la rescisión del contrato […] para la venta de la finca del partido de Heredia, matrícula número 6884-058” (sic). Esta Cámara observa, si bien la accionante se refiere a la venta de una finca, aclara fehacientemente, que el objeto en litis es el derecho no. 058 del mencionado fundo, porque así se desprende la causa de pedir y lo escrito de forma expresa, cuando especifica lo reclamado es la finca folio real matrícula “6884-058” (sic) del Partido de Heredia. En este sentido, como consecuencia ineludible de lo anterior, se ordenará la cancelación de las citas de inscripción de la venta según citas del Registro 2017-692162-01 y respectiva hipoteca de primer grado, según citas de Registro 692162-01- 0004-001, volviendo la propiedad correspondiente al derecho en litis, a nombre del accionado. Se condenará al demandado Rubén Alfaro Villalobos al pago del daño material y del daño moral subjetivo, ocasionados con la rescisión aquí declarada, los cuales serán estimados en ejecución de sentencia. Se acogerá de oficio la falta de legitimación pasiva respecto a la orden de derribo de la edificación, y, por ende, se rechazará lo pretendido por ese hecho. Se denegará lo solicitado por daño moral objetivo. Se condenará al vencido al pago de los perjuicios, consistentes en los intereses legales que generen las sumas liquidadas conforme al canon 1163 del CC, desde la firmeza de la sentencia hasta su efectivo pago.

XIV.- Dada la forma de resolver, el pronunciamiento sobre costas deviene imprescindible. En este caso concreto, fue necesario el proceso judicial para restituir a la accionante en su derecho, dada la mala fe con la cual actuó el demandado durante la negociación; y en ese tanto, no estima esta Sala, se den las condiciones para desaplicar la regla general de condena en costas al vencido, dado que, en este supuesto, el litigio revistió de necesidad para la accionante para determinar a quién asistía el ordenamiento jurídico -canon 73 CPC Ley no. 9342-. En consecuencia, se condenará a don Rubén Alfaro al pago de ambas costas de esta acción.

POR TANTO

Se casa la sentencia del Tribunal. Resolviendo por el fondo, se acoge de forma parcial la demanda, consecuentemente se rechaza parcialmente la defensa de falta de derecho. De oficio se declara falta de legitimación pasiva respecto al reclamo de daños y perjuicios por el derribo de la edificación. La demanda se acoge en los siguientes términos: se ordena la rescisión del contrato de compra venta realizado por el accionado Rubén Alfaro Villalobos con la parte actora, para la venta del derecho no. 58 de la finca del partido de Heredia, matrícula número 46884-058, así como la constitución de Hipoteca de Primer Grado a favor del accionado. Se condena al demandado Rubén Alfaro Villalobos al pago del daño material y del daño moral subjetivo, ocasionados con la rescisión aquí declarada, los cuales serán estimados en ejecución de sentencia. Se denegará lo solicitado por daño moral objetivo. Se condenará al vencido al pago de los intereses legales que generen las sumas concedidas en ejecución de sentencia conforme al canon 1163 del CC, desde la firmeza del fallo hasta su efectivo pago. En todo lo demás, se declara sin lugar la demanda. Se condena a don Rubén Alfaro al pago de ambas costas de esta acción.

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