Published Aquifer Restrictions Are Not a Latent DefectRestricciones acuíferas publicadas no constituyen vicio oculto

PJEDITOR Document Res. 000603-F-S1-2021 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, at ten fifty a.m. on March 16, 2021.

ORDINARY PROCEEDING brought by SERVICIOS MÉDICOS Y DE CONSTRUCCIÓN LA PAZ SOCIEDAD ANÓNIMA, corporate identification number 3-101-306941, domiciled in San José, Rohrmoser, represented by Mr. Ibrahin Iturriaga Ros, of legal age, married once, business administrator, holder of identity card number 8-081-477, resident of Rohrmoser, Pavas, San José, against ESTER OCAMPO ESPINOZA, of legal age, single, homemaker, identity card 2-213-024; LEONARDO OCAMPO ESPINOZA, of legal age, single, retired, identity card 7-038-050; and SARAH OCAMPO ESPINOZA, of legal age, single, retired, identity card 6-065-814, all residents of Westfalia, Limón. Attorney José Antonio Reyes Villalobos, bar-card number 15951, appears as special litigation counsel (apoderado especial judicial) for the plaintiff company, and attorney Sonia María Saborío Flores, bar-card number 5000, appears as counsel for the defendants. The plaintiff’s representative filed an appeal in cassation (recurso de casación) against judgment 146-2019, issued at 13:58 on June 19, 2019, by the Tribunal Colegiado de Primera Instancia Civil del I Circuito Judicial de la Zona Atlántica.

Justice Vargas Vásquez delivered the opinion; RECITALS

I.From the factual account presented by the parties and public deed 84 executed at 17:00 on December 04, 2014, before Notary Public Ricardo Villalobos Arias, it is established that the plaintiff company purchased from the defendants the property registered in the Limón district under folio 40004-000, with the plaintiff company becoming the mortgage debtor (deudora hipotecaria) in favor of Ms. Sarah Ocampo Espinoza. In summary, the plaintiff alleged that the property acquired does not have water availability (disponibilidad de agua) permitting the construction of warehouses, a fact that the defendants never disclosed despite knowing of those construction restrictions and knowing that the property was acquired for construction and the operation of a commercial activity. Accordingly, it considers that the property acquired has hidden defects (vicios ocultos) that were not disclosed; it therefore requested that the judgment declare: “1) That the defendants be ordered to pay (or return) in full the $34.000.00 United States dollars delivered as partial payment.

• 2)That the defendants be ordered to pay the interest accrued from December 04, 2014, until the date on which the aforementioned sums are actually paid.
• 3)That the defendants be ordered to pay the amounts for interest and principal indexed to their actual value on the date the debt is actually paid.
• 4)That the defendants be ordered to pay the ATTORNEY’S FEES AND LITIGATION COSTS (costas PERSONALES Y PROCESALES) of these proceedings, which shall be assessed at the appropriate procedural stage.
• 5)That the defendants be ordered to pay damages (daños y perjuicios).
• 6)That the Purchase and Sale be declared void on account of a Hidden Defect that diminishes the value of the real property and is wholly related to its intended purpose.
• 7)That the mortgage created be declared void on account of the Defect in the Purchase and Sale Agreement.
• 8)That the defendants be declared to have committed a material breach because my clients were not notified or informed of the property’s Hidden Defects concerning the restrictions.
• 9)That notice of these proceedings be recorded against the property registered in the Limón district under folio: 40004-000, Survey Plan L-0390688-1980, in order to give notice to third parties of the dispute before this court.” The defendants opposed the action and raised the defenses of lack of legal entitlement (falta de derecho), statute of limitations (prescripción), and expiration (caducidad) (the latter two were decided by interlocutory ruling). The Tribunal Colegiado de Primera Instancia Civil del I Circuito Judicial de la Zona Atlántica issued first-instance judgment number 146-2019 at 13 hours 58 minutes on June 19, 2019, the operative portion of which stated: “The present ordinary action brought by SERVICIOS MÉDICOS Y DE CONSTRUCCIÓN LA PAZ S.A against ESTER OCAMPO ESPINOZA, SARAH OCAMPO ESPINOZA AND JOSÉ LEONARDO OCAMPO ESPINOZA is hereby DISMISSED in its entirety, and the defense of lack of legal entitlement raised by the defendants is sustained. The plaintiff is ordered to pay the costs incurred by the defendants, which must be assessed during the enforcement stage because it is necessary to safeguard the judgment debtor’s right of defense by providing an opportunity to respond to the corresponding assessment and to avoid denying that party a defense, as required by Articles 41 and 153 of the Constitución Política.” Dissatisfied with that ruling, counsel for the plaintiff filed an appeal before this Sala de Casación.

II.Before issuing the appropriate ruling, it should be clarified that Ley 9342 provides in Transitory Provision I that proceedings pending when it entered into force would, insofar as possible, be conducted in conformity with the new legislation, seeking to apply the new provisions and harmonize them, where appropriate, with the steps already taken. That law entered into force on October 08, 2018; as of that date, these proceedings were still pending, and therefore, from that point onward, the rules established by the new legislation had to be applied and harmonized where appropriate. In turn, an interpretation of Transitory Provision II ibidem determines the appellate framework applicable to this matter; the judgment challenged here was issued on June 19, 2019, and therefore the appeal must be heard in accordance with the procedural rules contained in Law 9342.

CASSATION ON PROCEDURAL GROUNDS

III.First ground of error (agravio) (page 4 of the appeal). On the basis of section 69.2.1 of the new Código Procesal Civil (hereinafter CPC), the plaintiff’s representative asserted that essential rules of due process had been violated. He stated that the complaint was dismissed on the basis of the defense of lack of legal entitlement raised by the defendants and that the plaintiff was ordered to pay the costs incurred, all of which disregarded his client’s exercise of its constitutional right to effective judicial protection (tutela judicial efectiva) and the underlying rights of petition, access to justice, and inviolability of the right of defense, which are governed by Articles 27, 39, and 41 of the Constitución Política and Article 8 of the Convención Americana de Derechos Humanos. He further maintained that all these rights are also governed by current section 4.1.1 of the new Código Procesal Civil.

He explained that these proceedings concern the purchase and sale of a lot for the construction of warehouses and that, in Notary Ricardo Villalobos Arias’s deed number 84 of December 4, 2014, the parties stated that no circumstances existed that could adversely affect the property. He also maintained that the testimonial and documentary evidence proved that the purchase was made for the construction of those warehouses and that he exercised his right of access to justice within the statutory period. He contends that the defendants’ rights were placed ahead of the plaintiffs’ rights by failing to recognize that, in the purchase and sale agreement, the defendants stated that there were no restrictions on the property, as confirmed by a resolution of the AyA Board of Directors published in La Gaceta, thereby resulting in an erroneous assessment of the acts appearing in the record and brought to the court’s attention.

The plaintiff contends that the defendants’ opposition is unfounded, that its request was unlawfully denied, and that the evidence was not evaluated, nor were reasons given for leaving it unanalyzed; it argued that, by depriving the purchase and sale agreement of evidentiary value, its assertions were left unsupported, and its guarantee of the inviolability of the right of defense and its right of access to the courts to enforce its rights and protect its assets were denied without further reasoned analysis. It states that the court could not issue findings on unexpected matters that could infringe its right of defense and that the court failed to analyze whether the defendant’s conduct complied with the body of law (bloque de legalidad). Under the same ground of error, it stated that the lower court’s position did not conform to the body of law and that its appeal was rejected without further analysis, thereby infringing its constitutional rights to effective judicial protection recognized in section 4.1.2 of the NCPC.

It insists that this violation arose from the failure to analyze whether the lower court’s conduct was lawful and from the omission of any analysis of the document appearing at folios 5 through 7 of the physical case file, thereby treating nonexistent errors as established facts. In the plaintiff’s view, the deed clearly and precisely states that there are no recorded notices (anotaciones) capable of affecting the property in dispute, as the defendants themselves stated in that document; nevertheless, the Tribunal ruled on the basis of the plaintiff’s representatives’ purported prior knowledge of the situation affecting the lot in dispute and held that the plaintiff’s representative was obligated to have informed himself beforehand.

IV.The appellant invoked the first ground under artículo 69.2 del CPC, considering that there had been a violation of the essential guarantees of due process (debido proceso), and identified artículos 27, 39 y 41 de la Constitución Política, 8 de la Convención Americana de Derechos Humanos, and 4.1.1 del Código Procesal Civil as having been infringed. It is important to clarify that the right of defense (derecho de defensa), due process, and all the guarantees arising therefrom are indeed governed by provisions 39 and 41—among others—of the Constitución Política and even by various international instruments, including: Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos (artículos 7, 8, 9, 10, 11, 14, y 15), Convención Americana Sobre Derechos Humanos (artículos 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 25 y 27), Convenio Europeo para la Protección de los Derechos Humanos y las Libertades Fundamentales, Declaración Universal de Derechos Humanos (artículos 17, 8, 9, 10 y 11), and Declaración Americana de los derechos y deberes del hombre, among others.

All of these are applicable in every judicial proceeding (proceso jurisdiccional). For its part, the Sala Constitucional has addressed the right of defense and due process on numerous occasions and, as relevant here, has stated: “... the right of defense guaranteed by artículo 39 de la Constitución Política and, consequently, the principle of due process contained in artículo 41 de nuestra Carta Fundamental, or, as it is commonly called in legal scholarship, the ‘bilateral hearing principle’ (bilateralidad de la audiencia) of ‘legal due process’ or the ‘adversarial principle’ (principio de contradicción) (...) has been summarized as follows: a) Notice to the interested party of the nature and purposes of the proceeding; b) the right to be heard and an opportunity for the interested party to present the arguments and produce the evidence deemed relevant; c) an opportunity for the person subject to the administrative proceeding to prepare their submission, which necessarily includes access to information and to the administrative record related to the matter at issue; ch) the right of the person subject to the administrative proceeding to be represented and advised by attorneys, technical experts, and other qualified persons; d) adequate notice of the decision issued by the administration and the grounds on which it is based; and e) the interested party’s right to appeal the decision issued.” “... the right of defense protected under artículo 39 ibidem applies not only to judicial proceedings, but also to any administrative proceeding conducted by the public administration; and the claimant must necessarily be afforded, if the claimant so wishes, the right to be assisted by an attorney in order to exercise a defense...

(voto 00573 – 2011).” In the opinion of this Chamber, that same approach may be derived from cardinal 69.2 inciso 1 del CPC, which provides that an appeal in cassation (recurso de casación) lies when there has been an “infringement or erroneous application of procedural rules essential to the guarantee of due process…,” thus presupposing the exercise of a timely and adequate defense so that the parties have a genuine opportunity to cure or clarify any matter that might preclude a judgment granting relief. It is also important to clarify that this Chamber has held that access to justice forms part of the content of the fundamental right to effective judicial protection (tutela judicial efectiva) arising from artículos 9, 11, 33, 41 y 153 de la Constitución Política, and that when essential and non-waivable rules of procedure and material stages agreed upon by the parties have been infringed, it is fundamental that the violation have caused prejudice to the complainant; therefore, minor due-process violations may occur that could be cured or overcome as the proceedings unfold, or that do not cause a denial of the right of defense (indefensión) (in a similar sense, see votos 000495-F-S1-2008, 01201-2013 y 00223-2016, all from Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, as well as voto 8413 – 2006 from Sala Constitucional, concerning constitutionally recognized essential formalities intended to guarantee the fundamental rights of the parties).

Nevertheless, the arguments presented by the cassation appellant appear to allege an infringement of due-process guarantees because the defense of lack of entitlement (excepción de falta de derecho) was sustained, and that ultimately cannot constitute an infringement of procedural law. In any event, what the arguments reveal are potential defects that inevitably lead us to conclude that they concern errors in the assessment of the evidence, since the entire objection focuses on the failure to assess deed 84 executed on 4 de diciembre de 2014 before Notario Ricardo Villalobos Arias and a resolution of the Junta Directiva del AyA published in la Gaceta in 2007 and amended in 2011. It is entirely clear that the appellant actually disagrees with the evidentiary criteria that led to the adoption of the facts deemed proven, and this necessarily should have been alleged, as provided by the legislation in force, as an “infringement of the statutory rules governing the assessment of evidence” or an “error in the interpretation of the evidence,” which constitutes a substantive defect (vicio por razones de fondo) (art. 69.2.a ibid.) that could also indirectly entail a violation of the provisions identified in the appeal.

Additionally, it is noted that the same alleged errors were likewise raised in the section of the appeal entitled “appeal in cassation on substantive grounds,” which will be analyzed below. Furthermore, the appellant refers to trial and appellate judgments, alleging that the appeal was denied without analysis; see, for example, the following statement: “the criterion of the court below (a-quo) did not comply with the body of applicable law (bloque de legalidad), and the appeal was denied without further analysis, thereby violating…” These arguments must be rejected because they are incomprehensible, given that there is no appeal or appellate judgment in this litigation. It must be recalled that this proceeding was decided under the rules and new organizational structure established by the NCPC, meaning that the judgment issued by the Tribunal Colegiado de Primera Instancia Civil is the only judgment that exists.

For all the foregoing reasons, this claim must necessarily be rejected because it suffers from an incurable formal defect. The parties must necessarily base an appeal in cassation on procedural or substantive grounds, adequately specifying the applicable ground given the exhaustive nature of the means of challenge (medios de impugnación) established by 65.1 del CPC. Moreover, the specific reasons constituting the basis for cassation must be stated, as provided by 69.4 del CPC; failure to comply necessarily entails rejection of the claim because the alleged infringement was not challenged clearly and precisely.

V.Second Ground of Error (Segundo Agravio) (página 9 del recurso). Once again, the appellant alleged infringement or erroneous application of rules safeguarding due process, on this occasion based on a violation of the procedural principle referred to as “venire cum factum non valet,” which the appellant claims is set forth in artículos 2.3, 3.4, 4.2 y 6 todos del CPC, 39 Constitucional, as well as 8 de la Convención Americana de los Derecho Humanos; namely, infringement of procedural good faith (buena fe procesal), integration of procedural rules (integración de normas procesales), the parties’ duties to act in accordance with good faith and loyalty, and the prohibition against abuse of process (abuso procesal). According to plaintiff’s counsel, those infringements arose because the Tribunal disregarded the plaintiff company’s right to sue and claim the differences arising from the contract of sale (contrato de compraventa), under which it had been warranted that no restrictions affecting the property existed that would prevent the construction of warehouses.

The appellant asserted that all legal practitioners accept as unlawful “the assertion of a right or claim against a third party in contradiction with the prior conduct of the person seeking to exercise that right or obtain that relief (principio Venire cum factum non valet).” The appellant then stated that the “principle governing the operative effect of the legal consequences of law” (principio de la operatividad de las consecuencias jurídicas del derecho) prevents the defect caused by the defendants from now being used as a means of contriving the inexorable expiration of the mandatory period for the sale, which would contradict the theory of the validity of procedural rules and the principle of legal certainty (principio de certeza jurídico). The appellant argued that the relief sought in the complaint is legitimate because it is consistent with the principles of law underlying our legal system.

The appellant states that, in this specific case, the defendants used deception and illegitimate pressure to induce them to formalize the sale of a lot through deed 84 dated 14 de diciembre de 2014 before notario Ricardo Villalobos Arias. However, that document stated that there were no problems affecting the property in question, and the defendants likewise stated this at the supplemental hearing (audiencia complementaria) held on 6 de junio de 2019 when a “review and acknowledgment of documents” (reconocimiento de documentos) and a “party examination” (declaración de parte) were conducted; according to the appellant, the foregoing led its principals to file this complaint in a timely and proper manner. The appellant likewise contends that the witnesses examined at the aforementioned hearing stated that the plaintiffs had never been given documents concerning the property, but that those statements were not taken into consideration by the Tribunal when rendering its decision and that the only matter assessed was a resolution of the Junta Directiva del AyA, which, in the appellant’s view, resulted in the infringement of the aforementioned provisions and principles.

The appellant stated that dismissing the complaint grants the defendants an illegitimate advantage, since they expressly acknowledged having stated that there were no restrictions affecting the property. The appellant added that the general principle allegedly infringed permits the legal system to be supplemented so as to guarantee due process. The appellant further stated that, in this case, a barrier was created against the party that acted contrary to procedural law, to the detriment of the party that did comply with the body of applicable law. The appellant alleges that there is no specific rule applicable to this case, but that the legal system should have been supplemented to resolve the issue, given that the plaintiff’s claims are legitimate and were acknowledged as such by the parties. The appellant disputes the Tribunal’s acceptance of the defendant’s arguments as true, stating that it was prejudicial to deem it proven that its principals knew what was occurring on the lot in dispute without analyzing the plaintiffs’ position and the evidence submitted.

The appellant considers that the judge was required to comply with the body of applicable law and apply mandatory rules of public policy (normas imperativas de orden público), irrespective of the parties’ shortcomings during the proceedings. The appellant characterized the grounds given by the Tribunal as unclear and unsupported and therefore requested that the judgment be declared unlawful and that each and every claim for relief be assessed based on an analysis of the existing evidence.

VI.This ground of appeal (agravio) must be rejected for the same reasons stated in recital IV (considerando IV) of this judgment; in this Chamber’s view, what the plaintiff is essentially alleging indirectly, based on confusing concepts and wording, is the failure to consider and improper weighing of various items of evidence (documentary evidence, witness testimony, party testimony, and authentication of documents). A violation of due process (debido proceso) was alleged, but in reality, far from demonstrating a breach of that constitutional principle, the plaintiff raises reasons for disagreement relating to the decision reached—matters going to the merits—which, in accordance with their true nature, is how they will be resolved. This Chamber has understood a violation of due process to mean an infringement of essential, nonwaivable procedural rules and relevant stages of the proceeding, with resulting harm and prejudice to the claimant, none of which is apparent in this case.

Furthermore, this Collegiate Body does not consider that the principle of “procedural good faith” (buena fe procesal) was infringed or that the proper integration of procedural rules was disrupted, since the complaint was filed pursuant to the plaintiff’s right of access to effective judicial protection (tutela judicial efectiva), and, from the time the proceeding was initiated, it progressed through all its stages in a genuinely logical legal order that was altered neither by the parties nor by the court. Thus, both the plaintiff and the defendant had the opportunity to present their theories, counterarguments, and the evidence they deemed suitable to support their assertions, which was received in accordance with law. In ruling on the merits of the matter, the Court did not infringe the essential guarantees of due process, since it formed its conviction from the factual framework presented by both participants and based on the evidence it deemed useful for resolving the matter in accordance with the applicable system for weighing evidence (art. 41.5).

Although the plaintiff was entitled to institute proceedings because he felt harmed by an alleged latent defect (vicio oculto) in the property he purchased from the defendant, this did not mean that his claims were automatically meritorious. On the contrary, the matter had to be subjected to adversarial proceedings (contradictorio), and whether his complaint was meritorious had to be determined through an intellectual analysis of both parties’ theories of the case. The failure to accept certain arguments presented by one of the parties does not constitute grounds giving rise to liability or a violation of due process. Moreover, the parties’ theories were at all times presented within a framework of broad opportunity and equality, with due regard for the principles of neutrality, transparency, and impartiality of the judges. For these reasons, this ground of appeal must be rejected.

APPEAL ON POINTS OF LAW ON SUBSTANTIVE GROUNDS

VII.First ground of appeal (page 15). The plaintiff’s attorney asserted an alleged error of fact (error de hecho); in short, he alleged what is commonly referred to as an indirect violation of law in the form of an error of fact, or, as provided in numeral 69.2.A of the current CPC: “error in the interpretation of the evidence.” At the beginning of his argument, he stated that articles 21, 692, 693, 701 to 704, 763, 764, 1022, 1023, and 1049, all of the Civil Code, and 28.1 of the NCPC had been violated. He then explained, however, that all of the plaintiff’s actions fell within the framework of good faith (buena fe) (art. 21 of the CC), adding that they did not know of the restrictions encumbering the acquired property, that the defendants knew of those limitations, and that they deny having concealed them. In summary, he argued that deed 84 executed at 10 hours on December 4, 2014 is evidence contained in the record and clearly establishes that the property was not subject to any restrictions and/or annotations (as the current defendants expressly stated) that would have helped his client make a decision with full knowledge of what he was purchasing.

He stated that, because this evidence is a certified copy of a public instrument (documento público), it has the status of conclusive evidence (plena prueba) and benefits from the presumption of authenticity under article 45.1 of the new Code of Civil Procedure, which the judge disregarded when deciding this case. In doing so, the Court breached its duty to state reasons and, in turn, committed an “error of fact in the assessment of the evidence.” He identifies two specific respects in which he believes that violation occurred: “a) on the one hand, it accepts as correct the list of established facts contained in the first-instance judgment without analyzing them; and b) on the other hand, in rejecting our ground of appeal concerning the fact that the defendants are correct and that there is no element that could lead the judges to indicate that there is any element from which it may be concluded that defects exist in the contract, it simply concludes (…)” (the foregoing is a verbatim copy).

He stated that the judge focused on precontractual acts rather than on the actual issue under dispute, namely, that the property was purchased for the construction of warehouses but that no more than 20% could be built upon. Regarding the latter, he considered the reasoning entirely absent, thereby violating 19.2 of the CPC because the Court’s action (the submission actually refers to the “ad quem,” as though there were first- and second-instance judgments) was arbitrarily unlawful because it violated procedural rules. He states that the error described also resulted in the violation of articles 21 and 1022 of the Civil Code, a law of public policy and the special law governing the subject matter. This Chamber understands that, according to the plaintiff, those provisions were infringed when the Court deemed it established that the defendants had disclosed to the plaintiff all information concerning the encumbrances affecting the property they sold him, based on evidence submitted by the plaintiff himself.

The plaintiff’s representative contends that his clients brought this action on the basis of latent and patent defects (vicios ocultos y manifiestos) precisely because, at the time of purchase, they were unaware of those encumbrances, and that the evidence was submitted to prove that point. He again added that the defendants did not provide the plaintiff with all the information necessary to ascertain that limitations existed and that, under the principle of public notice (principio de publicidad), there is a unified Registry system so that third parties are always informed of circumstances affecting the property, which the Court disregarded, in addition to the fact that “the parties are bound by what is established in the Contracts,” as provided in the aforementioned 21 and 1022. Finally, he states that the judgment is null and void because the Court did not review the documents contained in the case file, and he therefore requested that the appeal be granted.

VIII.In this specific case, the appellant’s objection is understood to assert that the Court failed to afford the value attributed by law to the public deed (escritura pública) by which the transfer of the real property giving rise to this dispute was completed, because that document contains the sellers’ express representation that they were conveying property free of encumbrances, the breach of which caused a defect in his consent (vicio en el consentimiento), that is, in his intent to purchase the property, all of which the Court failed to consider. He states that the defect in consent is established by confirmation that the property is indeed subject to encumbrances that were concealed from him, namely, the impossibility of building on more than 20% of the property because it is located in an area protected by Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, information of which the defendants were aware. In light of the foregoing clarifications, it is clear that this does not constitute an error of fact, but rather an error of law (error de derecho), as provided in numeral 69.2.A of the current CPC, namely, an “infringement of the statutory rules governing the weighing of evidence.” The ground of appeal is therefore recharacterized and will be analyzed from this perspective, since the appellant identified the relevant rule and the specific reasons supporting it.

IX.Upon analysis of the judgment, it was not found that the Court had disregarded or diminished the evidentiary value of the document in question, since it was in fact used in the judgment to deem the facts listed under letters a and b proven. However, although the Court made no reference at any time to the sellers’ statement concerning a sale “free of liens and encumbrances (gravámenes y afectaciones),” the judgment established that the property can in fact be supplied with drinking water, provided that construction at the site does not exceed 20% of the property (see official letter SB-GSP-RHA-OMSAP-2015-1042 from the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados and proven fact h); moreover, this Chamber found no evidence in the case record demonstrating that the plaintiff had negotiated the property in question for the purpose of building on more than 20% of its area, and this issue was not even discussed.

In any event, the argument is futile; even if the statement made by the defendants in the deed was not assessed, that does not refute “unproven fact B,” in which the Court deemed it unproven that “the sale of the property in the province of Limón, real-property folio registration number 40004-000, was carried out through deceit, mistake, or latent defects (vicios ocultos) known to the seller.” Rather, the Court stated emphatically that “the defendants at all times took the steps necessary to comply with the documents and requirements requested by the buyer. Indeed, one month before transferring the property, the defendants, through Mr. Leonardo Ocampo Espinoza, submitted the request for confirmation of drinking-water availability for the property in dispute; when the sale occurred, no response had yet been received from Acueductos y Alcantarillados (a document not submitted in these proceedings), and the buyer did not wait to verify that requirement, despite already knowing at that time that the property in question was located in a place designated as zone 6.” Indeed, the plaintiff required the defendants to request a land-use certificate (uso de suelo) from the local Municipality, which responded by official letter DIM-0641-2014 (proven fact C), stating essentially that the land use was favorable but that prior authorization from AyA was required because the property was located in zone 6.

This clearly alerted the buyers to possible encumbrances; therefore, they bear responsibility for formalizing the purchase before obtaining AyA’s approval (which the defendants had requested). They should have investigated or determined what the zone 6 designation in the official letter meant. Furthermore, that circumstance was indeed known to the plaintiff, who visited the site several times; in addition, the aforementioned official letters and requests were submitted by the plaintiff itself, and the plaintiff company’s legal representative, Mr. Ibrahim Iturriaga, so testified from minute 1:01:30 to 01:03:30 of the supplemental hearing. Moreover, the Court did not base its decision solely on the foregoing, but also on a resolution of AyA’s Board of Directors published in La Gaceta number 83 on 02 de mayo del 2011 (see pages 114 through 122 of the physical case file), which is deemed to be public knowledge.

The judges who rendered the judgment also noted that, according to its legal-status certificate (certificación de personería jurídica), the company engages in commerce, construction, and tourism, thereby establishing its experience in purchasing and constructing properties since 01 de noviembre de 2001. These considerations were not challenged in the objection and cannot be refuted by the argument presented. Consequently, the violations alleged by the appellant did not occur, since the challenged judgment assigned the proper evidentiary value to the aforementioned deed, which constitutes public proof of the parties’ statements made before a notary public. The sale itself was recognized, and no statement was found that diminished the evidentiary value of the public instrument (documento público); from the contract recorded in the public deed (escritura pública) and the nature, condition, and dimensions of the property, it is evident that it is suitable for construction, and it remains so notwithstanding the restriction under discussion.

X.Second ground (page 19). In summary, the plaintiff’s representative alleged the erroneous application of Articles 692, 693, 701, 702, 704, 763, 764, 1007, 1008, 1022, 1023, and 1049, all of the Civil Code, in relation to subsections 2.2, 2.5, 3.3, and 28.1 of the Code of Civil Procedure. In the second paragraph of the ground for appeal, he stated that the judgment violates the mandatory provision contained in the cited articles and argued “regarding the validity of the defendants’ breaches, the erroneous application of the aforementioned articles relating to the defendants’ breaches in order to declare the statute of limitations (prescripción) (sic)…” He then states (paragraph three of his ground for appeal) that “the party operates through the exercise of the respective right within the legally prescribed period”; that case law has so recognized; and that this implies that the essential task of the judge, when applying the measure safeguarding legal certainty, is to determine whether an “objective situation of uncertainty” exists.

He subsequently argues that the articles cited supra expressly designate as defects the acts committed by the defendants that affected his client’s assets. He asserted that the matter involves a claim for breach of certain obligations that the defendants failed to perform and that, consequently, the breach is substantiated by the articles and evidence contained in the case file. He added that Articles 1007 and 1008 were erroneously applied when Articles 692, 693, 701, 702, 704, 763, 764, 1022, 1023, and 1049, all of the Civil Code, should have been applied. This violated the principles of instrumentality, ruling on the merits (pro sentencia), and instrumental interpretation of procedural rules because, despite being required to analyze the rules that would allow the Court to set out the grounds for its judgment clearly, precisely, specifically, and consistently (28.1), it failed to do so.

He therefore requested that the appeal be granted by setting aside the portion of the ruling that accepted the defendants’ arguments under an erroneous premise and that departed from the terms established in deed 84.

XI.As can be seen, the ground for appeal is drafted in an extremely confusing and imprecise manner, making it impossible to ascertain clearly the alleged ground for cassation (motivo casacional) and its basis. It even referred to the improper application of rules concerning the statute of limitations and to the complaint having been filed within the legally prescribed period, all of which is incomprehensible because the challenged judgment does not decide any of those issues; the ground for appeal is therefore inadmissible. In any event, although the proper procedural technique was not followed, the argument, in essence, alleged a direct violation of Articles 692, 693, 701, 702, 704, 763, 764, 1007, 1008, 1022, 1023, and 1049, all of the Civil Code, in relation to subsections 2.2, 2.5, 3.3, and 28.1 of the Code of Civil Procedure. Accordingly, to avoid denying the party an opportunity to be heard (indefensión), the following considerations must be made.

The warranty against defects (garantía de saneamiento) or latent defects is a natural effect of a contract of sale. It refers to the seller’s obligation to deliver the thing sold in a condition suitable for the purpose for which it is ordinarily intended; that is, the seller must deliver it in good condition, without defects that render it unfit for, or materially impair, its normal use. With respect to these defects, Article 1082 of the Civil Code provides: “A sale may not be annulled because of latent defects or deficiencies in the thing, known as redhibitory defects (vicios redhibitorios), unless those defects or deficiencies entail a mistake that vitiates consent, or unless otherwise stipulated.” In fact, the article establishes an action for relative nullity or voidability (nulidad relativa o anulabilidad) based on a defect of consent (vicio de la voluntad): mistake. That action is based jointly on latent defects and mistake.

Although the sale may not be annulled merely because latent defects exist—unless they also constitute a mistake that vitiates consent—the seller may still incur ordinary contractual liability, because the seller is obligated to deliver the thing in a manner that fully enables it to perform its normal function; depending on the nature of the breach, that liability could result in compensation for damages. If the seller delivers the thing with a defect or deficiency that renders it unfit for its normal function or diminishes it, the seller commits a breach of contract under Articles 692, 693, 701, 702, 704, and 764 of the Civil Code, the last of which provides that “payment shall in all respects be made in accordance with the terms of the obligation.” An implied covenant in a sale is that the thing will be delivered as the buyer expects to receive it, in accordance with the agreement (764 and 1022 ibidem)—for similar reasoning, see rulings 119 – 2005 and 888 – 2016, both issued by the First Chamber.

In the present case, the subject matter of the sale is a property located in the province of Limón, registration number 40004-000, situated in the first district of the central canton, whose designated nature is “land for construction with a house.” That nature was correctly stated in the sale or deed 84 of 4 de noviembre de 2014; therefore, its intended purpose has not changed, and the property meets the minimum suitability requirements for its intended purpose: land for construction with a dwelling. The prohibition against building on more than 20% of the land is a restriction imposed by AyA that does not negate its nature; the land remains suitable for construction, albeit subject to a 20% limitation. Because of the area in which the property is located, this restriction was public knowledge and could also have been verified by the representative of the purchasing company had it been interested in doing so; its failure to do so is its responsibility, as explained in the preceding recitals (considerandos). Consequently, the violations of substantive law (leyes de fondo) cited by the appellant as having been infringed did not occur.

XII.Third ground (page 22). He alleged—again—a direct violation of Articles 763, 764, 1022, 1023, and 1049 of the Civil Code. He then, however, expressed disagreement with the award of costs (condenatoria en costas). The appellant transcribed a paragraph from the judgment purportedly being challenged to argue that the public-policy provision contained in Article 73.2.4—which establishes the exception allowing a party acting in good faith not to be ordered to pay costs—had been violated and that this subsection was misapplied. He states that, given the judgment’s inadequate reasoning, sufficient grounds exist not to impose costs. He argues that applying Article 73.1 produces a result that is abhorrent to our system of procedural law because it is unlawful. Specifically, he states that the judge should have explained what constituted the bad faith that prevented the granting of the exception from payment of costs; because the judge failed to do so, the presumption of good faith should prevail, reinforced by the fact that his client, he states, “filed the counterclaim more than one year apart between the time its counterclaim was formally submitted and the expiration date of the four-year period upheld by the challenged ruling.”

XIII.Regarding the appellant in cassation’s (casacionista) argument concerning the award of legal costs (costas), it must be stated that, on this issue, this Chamber considers, pursuant to numeral 73.1 of the Código Procesal Civil, that a ruling on the costs of the proceedings must be issued even sua sponte (de oficio), ordering the losing party to pay them. Accordingly, costs are imposed on the unsuccessful party by the mere fact of having lost, as the Court did in the case under review. That is, for losing the litigation, without this meaning that the party lacked sufficient grounds to litigate or is deemed a reckless or bad-faith litigant (litigante temerario o de mala fe). For its part, ordinal 73.2 of the Código Procesal Civil itself sets forth the circumstances under which the party may be exempted from payment. In this specific case, the plaintiff challenges the award of costs, first arguing that the judgment’s inadequate reasoning consequently warrants an exemption; however, this would apply only if the grounds for cassation (motivos de casación) raised in that regard were upheld, and otherwise the argument is unfounded.

The plaintiff then argued, in essence, that the Court should have established why it considered his conduct to have been in bad faith, or why the exception based on his good faith was inapplicable; however, this is unnecessary because the complaint was dismissed and, therefore, the losing party had to be ordered to pay costs pursuant to the aforementioned 73.1. Contrary to what the appellant appears to claim, the provision on which he seeks to base the exemption from costs—73.2.4 of the Código Procesal Civil—does not authorize an exemption for proper procedural conduct (conducta procesal). For a long time, the Sala Primera has held that exemption from costs on grounds of good faith applies when “…the nature of the claim made allowed it to be inferred that the dispute was necessary to determine which party was supported by the legal system…” (in this regard, see decisions 95-A-2019 and 467-2020).

Given that the present matter was dismissed because it was established that the plaintiff knew of the restrictions affecting the disputed property before the purchase and sale agreement (compraventa) was formalized, the dispute was unnecessary, and the plaintiff must bear the costs incurred by the opposing party in the processing of this matter. The appellant is likewise advised that he again referred to the challenged judgment as though it were a second-instance judgment, referring to a nonexistent appeal, and even transcribed a paragraph that is not part of the challenged judgment. For all the foregoing reasons, the objection must be denied.

XIV.Fourth ground (page 24). He argued that there was an error of fact (error de hecho) in the assessment of the evidence, specifically Board of Directors resolution 2007-177 published in La Gaceta 83 of 02 de mayo de 2011, because its contents and official letter US-283-2014 from the Municipalidad de Limón were disregarded, in breach of the rules of logic, experience, and sound human understanding established in 41.5 of the CPC, and in violation of 1034 and 1082 of the Código Civil. He states that the Court asserted that the AyA resolution was published in La Gaceta and that every citizen has a duty to know it; that is, it applied the maxim that no one may claim ignorance of the law, an assertion that is unsupported in itself and contrary to the maxims of experience, common sense, and sound human understanding. He argued that a mere publication by AyA in La Gaceta does not even qualify as a regulation (reglamento) or form part of the legal system (ordenamiento jurídico) under the terms established in article 6 of the Ley General de la Administración Pública, and therefore the maxim that the Court erroneously seeks to invoke does not apply, since citizens are under no obligation to know it.

Nevertheless, based on that resolution, the Court asserted that his principals had not been misled by the defendants, when in fact they were unaware of that publication and would not have entered into the contract had they known of it. He further stated that the purposes of companies are set forth generally for any commercial activity, rather than for one activity in particular, and that merely mentioning this in the certificate of legal representation (personería) does not establish extensive experience; quite the contrary, the testimony of all the witnesses shows that those companies were formed to acquire the property at issue in this complaint. He states that all of the foregoing results in a violation of 1034 and 1082 of the Código Civil because there was a latent defect (vicio oculto) in the transaction, namely, the restrictions encumbering the parcel located in zone 6. He asserted that the municipal certification provided to him by the respondent party deceived him because it authorized a land use (uso de suelo) of 1200 metros cuadrados when the property had a total area of 2053 metros, that is, more than 50% of the property’s area; he states that the referral to AyA is generic for any project, but he was never informed that it was subject to restricted protection.

He added that the Court decided the matter based on an incorrect and biased analysis of the evidence submitted by the claimant, in breach of 41.5 ibid. He added that the municipal certification defines the zone as a low-density residential area when it should have described it as a restricted protection area, thereby causing and inducing his principals to act under a mistake. He further stated that the Tribunal Constitucional, in decision 12043-2008, held that the restrictions on the use of privately owned parcels in the so-called zone 6 in Moín de Limón are absolute restrictions and deprive the property right of its substance; therefore, selling a parcel located in an absolute protection zone while leading them to believe that they could build on it does constitute a mistake affecting consent (error en el consentimiento). He accordingly requests that the appeal be granted and the judgment vacated.

XV.Despite the improper manner in which the grievance was presented, the allegation, in summary, was that there had been an error of fact concerning the interpretation of Board of Directors resolution 2007-177, amended through publication in La Gaceta 83 of 02 de mayo de 2011, and official letter US-283-2014 from the Municipalidad de Limón. First, regarding Board of Directors resolution 2007-177, it was argued that it is incorrect to state that it must be generally known because it does not constitute a regulation and that the Court accorded it that status in the judgment. It is therefore appropriate to clarify that resolution 2007-177 of the Board of Directors of the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados made the hydrogeological and vulnerability study (estudio hidrogeológico y de vulnerabilidad) of the Moín-Limón aquifer official, establishing absolute protection zones and reserves in light of the public interest in protecting the aquifers located in the province of Limón (according to the publication in La Gaceta for the year 2007).

Subsequently, however, resolution N° 112-2011, published in La Gaceta N° 83 of 2 de mayo de 2011, partially amended that Board of Directors resolution. That amendment established guidelines and restrictions, among which the following is relevant for purposes of these proceedings: “…For every activity, the impervious surface area (área de impermeabilización) per hectare must not exceed 20%...” among other restrictions. This resolution also established the procedure for notifying municipalities and other bodies connected with the matter so that it could be implemented in the Plan Regulador, such that the recommendations regulating property use and the hydrogeological study are binding for the protection of the natural resource. Given the overriding interest involved, this Chamber considers that compliance with it has indeed been mandatory since its publication in La Gaceta. Moreover, there is no indication that the Court accorded that resolution the status of a regulation or law; it merely stated that “…that restriction had already existed for a long time and was made public in the year two thousand eleven, which is why it is considered that the claimants cannot allege a latent defect in the property acquired.” Accordingly, no error of fact can be established, and the grievance must therefore be rejected.

XVI.It was further alleged that the certificate of legal representation cannot serve to establish extensive experience in purchasing and constructing real property because the purposes of companies are set forth generally for any commercial activity and not for one activity in particular. This Chamber considers that, from the perspective of cassation review (recurso de casación), assessing or analyzing this ground would be futile. There is no point in analyzing the issue raised because that aspect is not among the facts deemed proven or unproven, and granting the ground would not change the ruling; indeed, the reasons and evidence used to establish the facts that persuaded the adjudicators would remain undisturbed. In other words, even if the argument under review were successful, it would not be possible to overturn the challenged ruling. Therefore, the objection raised will be rejected because cassation would serve no purpose (for a similar holding, see decision 329-F-2019).

XVII.Regarding Municipal certification US-283-2014 dated 06 de noviembre de 2014, the appellant alleged, in summary, that said document was used to deceive him because it authorized a land use (uso de suelo) for 1200 square meters when the property had a total area of 2053 meters, that is, more than 50% of the property’s coverage; he states that the referral to AyA is generic for any project and that he was never informed that it was a restricted protection zone (zona de protección restringida). Upon review, the official letter states: “The requested Land Use is authorized for the Construction of Apartments located in Moín, with Cadastral Plan N° L-390688-1980. Approval (Visto Bueno) from A y A, construction plans duly approved by the Institutions Involved, environmental viability (Viabilidad Ambiental), and every permit required for said procedure must be submitted” (see folios 129 to 131 of the physical case file).

Thus, the claimant’s assertion that he was deceived cannot be accepted, since the official letter made the land-use permit contemplated therein conditional upon approval from AyA, among other institutions. Indeed, note that as early as 24 de octubre de 2014, the local Municipality, through official letter DIM-0641-2014, had informed them as follows: “You must submit Approval from A y A because your property is located in Zone 6. Indicate the type of construction to be carried out and its area” (see folio 128 of the physical case file). This is highly relevant because it demonstrates that the claimant company did in fact know that the property was located in what was known as Zone 6 and that approval from Acueductos y Alcantarillados was required. That approval was requested on 3 and 4 de noviembre de 2014, but the response does not appear in the record; what does appear is that, despite the foregoing, the claimant company decided to proceed with the purchase-and-sale transaction (compraventa) and formalized it on 4 de diciembre of that same year, thereby assuming the consequences of any determination by AyA.

It therefore cannot now attribute to the defendant an alleged restriction of which it was unaware at the time of purchase, which is why the alleged violations of Articles 1034 and 1082 of the Código Civil are deemed unfounded. In any event, the allegation is not considered to constitute an error of fact (error de hecho). What was inferred from the aforementioned official letter is that the land use was conditional upon approval from AyA, and that is what the Court found to be true in proven fact F of the judgment. It was based on a comprehensive and joint assessment of all the evidence in the record (art. 41.5 of the CPC) that the judges correctly dismissed the action on the grounds that there were no latent defects (vicios ocultos) in the transaction under review. Finally, it must be clarified that constitutional decision 12043 – 2008 does not apply to the present case. Note that in 2008 the restrictions in Zone 6 in Moín – Limón were absolute pursuant to the Board of Directors’ resolution published in 2007 (as stated in the constitutional judgment); however, the resolution was partially amended in 2011 (as noted supra) and, insofar as relevant, permitted impervious surface coverage (impermeabilización) per hectare not exceeding 20%.

In fact, in 2015, through official letter SB-GSP-RHA-OMSAP-2015-1042, the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados denied the claimant herein approval because the proposed construction area exceeded the permitted construction percentage; in other words, the restriction in his case is neither total nor absolute. However, those are matters that could have been clarified and challenged before AyA or the Municipalidad de Limón, not against the defendant herein.

XVIII.In view of the foregoing, the appeal (recurso) shall be denied, and its costs (costas) shall be borne by the appellant company pursuant to provision 73.1 of the Código Procesal Civil.

THEREFORE

The appeal is denied. Its costs shall be borne by the party that filed it.

Luis Guillermo Rivas Loáiciga Román Solís Zelaya Rocio Rojas Morales William Molinari Vílchez Damaris Vargas Vásquez Telephone numbers: (506) 2295-3658 or 2295-3659, email [email protected]

Documento PJEDITOR Res. 000603-F-S1-2021 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las diez horas cincuenta minutos del dieciséis de marzo de dos mil veintiuno.

Proceso ORDINARIO establecido por SERVICIOS MÉDICOS Y DE CONSTRUCCIÓN LA PAZ SOCIEDAD ANÓNIMA, cédula jurídica 3-101-306941, domiciliada en San José, Rohrmoser, representada por el señor Ibrahin Iturriaga Ros, quién es mayor, casado una vez, administrador de negocios, portador de la cédula de identidad número 8-081-477, vecino de Rohrmoser, Pavas, San José, en contra de ESTER OCAMPO ESPINOZA, quién es mayor, soltera, ama de casa, cédula de identidad 2-213-024, LEONARDO OCAMPO ESPINOZA, mayor, soltero, pensionado, cédula de identidad 7-038-050, y SARAH OCAMPO ESPINOZA, mayor, soltera, pensionada, cédula de identidad 6-065-814, todos vecinos de Westfalia, Limón. Figura como apoderado especial judicial de la sociedad actora el licenciado José Antonio Reyes Villalobos, carné número 15951 y como abogada de las personas demandadas, la licenciada Sonia María Saborío Flores, carné número 5000. El representante de la parte accionante interpuso recurso de casación en contra de la sentencia 146-2019 las 13:58 del 19 de junio del año 2019 emitida por el Tribunal Colegiado de Primera Instancia Civil del I Circuito Judicial de la Zona Atlántica.

Redacta la Magistrada Vargas Vásquez;

CONSIDERANDOS

I.Del cuadro fáctico expuesto por los intervinientes y de la escritura pública 84 de las 17 horas del 04 de diciembre de 2014, ante el notario Público Ricardo Villalobos Arias se tiene que la sociedad actora compró a las partes demandadas la finca del partido de Limón, matrícula 40004-000, constituyéndose la sociedad aquí accionante como deudora hipotecaria en favor de la señora Sarah Ocampo Espinoza. El actor, en síntesis, alegó que la finca adquirida no cuenta con disponibilidad de agua para proceder a construir unas bodegas, aspecto que nunca fue informado por parte del accionado y las accionadas pese a tener conocimiento de tales restricciones para la construcción y a sabiendas de que la finca se adquirió para construir y generar una actividad comercial. Así, considera que la propiedad adquirida cuenta con vicios ocultos que no fueron comunicados, por ello, en sentencia solicitaron que se declare: “1) Que se condene a los demandados a pagar (o devolver) los $34.000.00 dólares de los Estados Unidos en su totalidad, entregados como parte del pago.

• 2)Que se condene a los demandados a pagar los intereses generados desde el día 04 de diciembre del 2014 y hasta la fecha en que efectivamente se cancele las sumas ya indicadas.
• 3)Que se condene a los demandados a pagar las sumas por interés y principal indexadas al valor real del día que efectivamente se cancele la deuda.
• 4)Que se condene a los demandados, a pagar las costas PERSONALES Y PROCESALES, del presente proceso, las cuales se liquidarán en el momento procesal oportuno.
• 5)Que se condene los demandados al pago de daños y perjuicios.
• 6)Que se declare la Nulidad de Compraventa, en razón de Vicio Oculto y que viene a desmejorar el bien inmueble, el cual está íntegramente relacionado con la finalidad.
• 7)Se declare la nulidad de la hipoteca establecida en razón del Vicio que se presenta en el Contrato de Compraventa.
• 8)Que se declare un incumplimiento grave por parte de los demandados, en razón de que no se le comunicó o se le informó a mis representadas los Vicios Ocultos de la propiedad con respecto a las restricciones.
• 9)Que se proceda a la anotación de la propiedad partido de Limón, matrícula: 40004-000, Plano L-0390688-1980, el presente proceso, en razón de dar publicidad a terceros, sobre la disputa ante este estrado judicial". Los accionados contestaron negativamente la acción e interpusieron las excepciones de falta de derecho, prescripción y caducidad (las dos últimas fueron resueltas interlocutoriamente). El Tribunal Colegiado de Primera Instancia Civil del I Circuito Judicial de la Zona Atlántica, emitió la sentencia de primera instancia número 146-2019 de las 13 horas 58 minutos del 19 de junio de 2019, en cuya parte dispositiva se indicó: “Se declara SIN LUGAR en todos sus extremos la presente demanda ordinaria de SERVICIOS MÉDICOS Y DE CONSTRUCCIÓN LA PAZ S.A contra ESTER OCAMPO ESPINOZA, SARAH OCAMPO ESPINOZA Y JOSÉ LEONARDO OCAMPO ESPINOZA, acogiéndose la excepción de falta de derecho que oponen los accionados. Se condena a la parte actora al pago de las costas causadas a los demandados, mismas que deben ser liquidadas en fase de ejecución, por ser necesario garantizar el derecho de defensa del ejecutado dando audiencia de la respectiva liquidación y no causar indefensión como lo exige los artículos 41 y 153 de la Constitución Política”. Inconforme con lo resuelto, la representación de la parte actora interpuso recurso ante esta Sala de Casación.

II.De previo a resolver lo que corresponda, conviene aclarar, que la Ley 9342 dispone en el Transitorio I que los procesos que estuvieran pendientes al momento en que entró en vigencia, se tramitaran, en cuanto sea posible, ajustándolos a la nueva legislación procurando aplicar las nuevas disposiciones y armonizándolas, en cuanto cupiera con las actuaciones ya practicadas. Esa ley entró en rigor el día 08 de octubre de 2018, para esa fecha este proceso aún se encontraba pendiente, por lo que, a partir de ese momento las reglas estatuidas en la nueva normativa debían ser aplicadas y armonizadas en cuanto cupiera. Por su parte, una interpretación del transitorio II ibidem, es lo que estaría marcando el régimen recursivo en el presente asunto; la sentencia aquí impugnada fue emitida el 19 de junio de 2019, por lo que el recurso debe conocerse de conformidad con las normas procesales contenidas en la normativa 9342.

CASACIÓN POR RAZONES PROCESALES

III.Primer agravio (página 4 del recurso). Con base en el 69.2.1 del nuevo Código Procesal Civil (en adelante CPC) el representante de la parte actora adujo que se infringieron normas esenciales para el debido proceso. Expuso que su demanda fue declarada sin lugar acogiéndose la defensa de falta de derecho que opusieron los accionados y condenándosele al pago de costas causadas, todo lo cual irrespeta el ejercicio del derecho constitucional de su representada de tutela judicial efectiva y los derechos que lo cimientan como el de petición, acceso a la justicia e inviolabilidad de la defensa, que se encuentran regulados en los artículos 27, 39 y 41 de la Constitución Política y 8 de la Convención Americana de Derechos Humanos. Además, consideró que todos esos derechos son regulados también en el actual cardinal 4.1.1 del nuevo Código Procesal Civil. Explicó que el presente proceso versa sobre la compraventa de un lote para la construcción de unas bodegas y que en la escritura del 4 de diciembre de 2014 número 84 del Notario Ricardo Villalobos Arias las partes manifestaron que no existían elementos que pudieran perturbar la propiedad.

Además, consideró que con la prueba testimonial y documental se probó que la compra se hizo para la construcción de esas bodegas y que el ejercicio de su derecho de acceso a la justicia fue dentro del término de ley. Acusa que los derechos de los demandados se antepusieron a los derechos de los actores al no reconocer que en el contrato de compraventa los demandados manifestaron que no existían restricciones sobre la finca, validándose en un acuerdo de la Junta Directiva del AyA publicada en la Gaceta, incurriendo así en una errónea valoración de las actuaciones que constan y que fueron puestas en conocimiento. Acusan que la oposición de los demandados no tiene fundamento, que se denegó ilegalmente su petición, y que no se valoró la prueba ni se indicaron las razones para dejarla sin análisis; arguyó que al dejarse sin valor el contrato de compraventa, se dejó sin prueba su dicho, denegándose sin mayor análisis intelectivo su garantía de inviolabilidad de la defensa y su derecho de acceder a los Tribunales para hacer valer sus derechos y proteger su patrimonio.

Menciona, que el tribunal no podía emitir criterios sobre temas sorpresivos y que pueden conculcar su derecho de defensa y se dejó de analizar si la actuación del demandado se ajusta al bloque de legalidad. En el mismo agravio mencionó que el criterio del a-quo no se ajustó al bloque de legalidad y que su apelación fue rechazada sin mayor análisis, lesionándose así sus derechos constitucionales de tutela judicial efectiva que se reconoce en el 4.1.2 del NCPC, cuya vulneración, insiste, se da al no detenerse a analizar si la actuación del inferior es ajustada a derecho y al omitirse el análisis del documento visible del folio 5 al 7 del expediente físico, y que con ello se establecieron como ciertos yerros que no existen. Según el criterio del actor, la escritura estable con claridad y precisión que en la finca en disputa no existen anotaciones que la puedan afectar y así lo manifiestan los demandados en dicho documento, pero que, el Tribunal resolvió bajo un presunto conocimiento previo -de sus representados- de la situación del lote en discusión y que era obligación de su representado haberse informado previamente.

IV.El recurrente interpuso la primera causal del artículo 69.2 del CPC, por considerar que existe una violación de las garantías esenciales del debido proceso y señaló como infringidos los artículos 27, 39 y 41 de la Constitución Política, 8 de la Convención Americana de Derechos Humanos y 4.1.1 del Código Procesal Civil. Resulta de importancia precisar, que en efecto, el derecho de defensa, el debido proceso y todas las garantías que de estos se derivan se encuentran regulados en los cardinales 39 y 41 -entre otros- de la Constitución Política e incluso en diferentes instrumentos internacionales entre ellos: Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos (artículos 7, 8, 9, 10, 11, 14, y 15), Convención Americana Sobre Derechos Humanos (artículos 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 25 y 27), Convenio Europeo para la Protección de los Derechos Humanos y las Libertades Fundamentales, Declaración Universal de Derechos Humanos (artículos 17, 8, 9, 10 y 11), Declaración Americana de los derechos y deberes del hombre, entre otros.

Todos los cuales son aplicables en todos los procesos jurisdiccionales. Por su parte, la Sala Constitucional ha desarrollado en múltiples ocasiones, el derecho de defensa y debido proceso, en lo que interesa ha señalado: "... el derecho de defensa garantizado por el artículo 39 de la Constitución Política y por consiguiente el principio del debido proceso, contenido en el artículo 41 de nuestra Carta Fundamental, o como suele llamársele en doctrina, principio de 'bilateralidad de la audiencia' del 'debido proceso legal' o 'principio de contradicción' (...) se ha sintetizado así: a) Notificación al interesado del carácter y fines del procedimiento; b) derecho de ser oído, y oportunidad del interesado para presentar los argumentos y producir las pruebas que entienda pertinentes; c) oportunidad para el administrado de preparar su alegación, lo que incluye necesariamente el acceso a la información y a los antecedentes administrativos, vinculados con la cuestión de que se trate; ch) derecho del administrado de hacerse representar y asesorar por abogados, técnicos y otras personas calificadas; d) notificación adecuada de la decisión que dicta la administración y de los motivos en que ella se funde y e) derecho del interesado de recurrir la decisión dictada." "... el derecho de defensa resguardado en el artículo 39 ibidem, no sólo rige para los procedimientos jurisdiccionales, sino también para cualquier procedimiento administrativo llevado a cabo por la administración pública; y que necesariamente debe dársele al accionante si a bien lo tiene, el derecho de ser asistido por un abogado, con el fin de que ejercite su defensa...

(voto 00573 – 2011)". En criterio de esta Cámara, esa misma orientación, puede derivarse del cardinal 69.2 inciso 1 del CPC, al disponer que el recurso de casación, procede si se ha causado “infracción o errónea aplicación de normas procesales que sean esenciales para la garantía del debido proceso…”, lo que supone entonces, el ejercicio de la oportuna y adecuada defensa, de tal suerte que, las partes estén en posibilidad material de subsanar o aclarar cualquier aspecto que pueda impedir una sentencia estimatoria. También, de importancia resulta necesario precisar, que esta Sala ha indicado que el acceso a la justicia es parte del contenido del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva que emana de los artículos 9, 11, 33, 41 y 153 de la Constitución Política, y que cuando exista una infracción producida a normas esenciales e irrenunciables del procedimiento y a fases relevantes acordadas por las partes, resulta elemental que la violación haya provocado un perjuicio al reclamante, ergo, pueden darse violaciones menores al debido proceso que bien podrían subsanarse o superarse en el devenir del proceso, o que no causen indefensión (en un sentido similar ver los votos 000495-F-S1-2008, 01201-2013 y 00223-2016 todos de Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, así como el voto 8413 – 2006 de la Sala Constitucional en relación con formalidades esenciales, reconocidas constitucionalmente, tendientes a garantizar los derechos fundamentales de los sujetos).

No obstante, de la argumentación expuesta por el casacionista pareciera estarse reclamando una infracción a las garantías del debido proceso por haberse declarado con lugar la excepción de falta de derecho, y ello en definitiva no puede constituir una infracción a la ley procesal. En todo caso, lo que revela son eventuales vicios que ineludiblemente nos llevan a considerar que se trata de errores en la apreciación de los elementos probatorios, pues todo su reproche se centra en una falta de valoración de la escritura del 4 de diciembre de 2014, número 84 del Notario Ricardo Villalobos Arias y de un acuerdo de la Junta Directiva del AyA publicada en la Gaceta en el 2007 y modificada en el 2011. Con total claridad, se evidencia que el recurrente en realidad no se encuentra de acuerdo con los criterios de corte probatorio que conllevaron a prohijar los hechos que se tuvieron por probados, y esto necesariamente se debió alegar como lo indica la normativa vigente por “por infracción a las normas legales sobre la valoración de la prueba” o por “error en la interpretación de la prueba”, lo que comporta un vicio por razones de fondo (art. 69.2.a ibid.), el cual también podría traer consigo la violación de las normas indicadas en su recurso, pero en forma mediata.

Adicionalmente, se observa que los supuestos yerros causados de igual manera se alegaron en el acápite del recurso que tituló como “recurso de casación por motivos de fondo” las cuales se analizaran más adelante. Por otra parte, el recurrente hace referencias a sentencias de primera y segunda instancia alegando que su apelación fue rechazada sin análisis, véase por ejemplo la siguiente manifestación: “el criterio del a-quo no se ajustó al bloque de legalidad y su apelación fue rechazada sin mayor análisis, lesionándose así…” estos argumentos deberán ser rechazados porque resultan incomprensibles, en virtud de que no existe en la presente litis apelación alguna ni sentencia de segunda instancia, recordemos que este proceso se resolvió conforme a las reglas y la nueva organización establecida por el NCPC, de manera que, la sentencia emitida por el Tribunal Colegiado de Primera Instancia Civil es la única que existe.

Por todo lo expuesto, este cargo necesariamente se deberá rechazar por adolecer de una informalidad insuperable. Las partes deben necesariamente fundar el recurso de casación en las razones procesales o de fondo, especificando adecuadamente la causal, dada la taxatividad de los medios de impugnación que establece el 65.1 del CPC, aunado a que se debe expresar los motivos concretos constitutivos del fundamento de la casación según lo dispone el 69.4 del CPC, cuyo incumplimiento conlleva necesariamente al rechazo del cargo por no haber impugnado con claridad y precisión la infracción acusada.

V.Segundo Agravio (página 9 del recurso). Nuevamente el recurrente alegó infracción o errónea aplicación para la garantía del debido proceso, en esta ocasión por violación al principio procesal que denomina “venire cum factum non valet”, el cual dice estar contemplado en los artículos 2.3, 3.4, 4.2 y 6 todos del CPC, 39 Constitucional, así como el 8 de la Convención Americana de los Derecho Humanos; sea por infracción a la buena fe procesal, a la integración de normas procesales, a los deberes de las partes de ajustarse a la buena fe y lealtad, así como por abuso procesal. Para la representación del actor, dichas infracciones se originan porque el Tribunal obvió el derecho que ostenta la sociedad accionante, de demandar y reclamar las diferencias suscitadas a razón del contrato de compraventa, en el cual se aseguró que no existían restricciones en la propiedad para la construcción de unas bodegas.

Adujo, que por todos los operadores del derecho es aceptado como ilegal “hacer valer un derecho o una pretensión en contra de un tercero, en contradicción con la conducta anterior a quien pretende el ejercicio de su derecho o el otorgamiento de su pretensión (principio Venire cum factum non valet)”. Luego, mencionó que el “principio de la operatividad de las consecuencias jurídicas del derecho” impide que el vicio ocasionado por los demandados, se utilice ahora como instrumento para urdir que transcurra inexorablemente el plazo fatal de la compraventa, y que con lo cual se contradice la teoría de la validez de las normas procesales y el principio de certeza jurídico. Arguyó que las expectativas de la demanda interpuesta son legítimas por ser consecuentes con los principios de Derecho que informan nuestro ordenamiento jurídico. Dice, en el caso concreto los demandados mediante engaño y presiones ilegítimas los llevaron a formalizar la compraventa de un lote mediante escritura 84 del 14 de diciembre de 2014 ante el notario Ricardo Villalobos Arias.

Pero que en dicho documento se indicó que sobre la finca en cuestión no existían problemas, y así lo manifestaron los accionados en la audiencia complementaria del 6 de junio de 2019 al evacuarse un “reconocimiento de documentos” y en la “declaración de parte”, manifiesta, lo anterior llevó a sus representados a presentar en tiempo y forma esta demanda. Asimismo, considera que los testigos evacuados en la audiencia mencionada, manifestaron que a los accionantes nunca se les entregó documentos en relación con la finca, pero que esas declaraciones no fueron tomadas en consideración por el Tribunal al momento de resolver y que lo único que se valoró fue un acuerdo de la Junta Directiva del AyA, lo que, a su juicio, ocasionó la infracción de los numerales y principios antedichos. Indicó que al declararse sin lugar la demanda se concede una actuación ilegítima ventajosa para los demandados, pues ellos reconocieron expresamente haber manifestado que sobre la finca no existían restricciones.

Añadió que el principio general que considera infringido permite integrar el ordenamiento para garantizar el debido proceso. Agregó, en este caso se creó una barrera frente a quien obró en contra de la normativa procesal, en detrimento de la parte que sí se ajustó al bloque de legalidad. Aduce, que en el presente caso no hay norma específica pero que debió integrarse el ordenamiento para dar solución al problema, dado que las pretensiones del actor son legítimas y así lo reconocieron las partes. Discrepa que el Tribunal tuviera por cierto los argumentos del demandado, dice que, al tener por cierto que mis representados tenían conocimiento de lo que sucedía en el lote en discusión, sin analizar la posición de los actores y la prueba aportada le causa perjuicio. Consideran que el juez debía ajustarse al bloque de legalidad y aplicar las normas imperativas de orden público independientemente de las falencias de las partes en el curso del proceso.

Acusó de obscuro y sin sustento el fundamento dado por el Tribunal y así solicitó declarar la ilegalidad de la sentencia, ordenándose valorar todas y cada una de las pretensiones bajo el análisis de las pruebas que existen.

VI.Este agravio deberá ser rechazado por las mismas razones indicadas en el considerando IV de esta sentencia; en criterio de esta Sala, en el fondo, lo que viene alegando de forma indirecta la parte actora, es la preterición e indebida valoración de varias probanzas (documental, testimonial, declaración de parte, reconocimiento de documentos) con base en conceptos y redacciones confusas. Se alegó la causal de violación al debido proceso, pero en realidad, lejos de poner de manifiesto el quebranto de ese principio constitucional, aduce motivos de disconformidad relacionados con la decisión arribada, cuestiones de fondo, que es según su verdadera naturaleza donde se procederá con la resolución. Sobre la violación al debido proceso, esta Cámara la ha entendido como aquella infracción producida a normas esenciales e irrenunciables del procedimiento y a fases relevantes de este, con la consecuente afectación y perjuicio al reclamante lo que en este caso no se vislumbra.

Por otra parte, no considera este Órgano Colegiado que se le haya infringido el principio de “buena fe procesal”, o que se haya perturbado la correcta integración de normas procesales, pues su demanda fue interpuesta según su derecho de acceso a la tutela judicial efectiva, y desde que se planteó el proceso cumplió con todas sus etapas con un verdadero orden lógico jurídico que no fue alterado por las partes, ni por el órgano jurisdiccional, de este modo, tanto el actor como el accionado tuvieron la oportunidad de plantear sus tesis, contra argumentaciones y aportar la prueba que consideraron idónea para respaldar su dicho, la cual fue evacuada conforme a derecho; el Tribunal al resolver el fondo del asunto, no infringió las garantías esenciales para el debido proceso, pues este se generó un estado de convicción a partir del cuadro fáctico expuesto por ambos intervinientes y con base en la prueba que consideró útil para resolver el asunto conforme con el sistema de valoración de la prueba vigente (art. 41.5).

Aun y cuando era derecho del actor interponer un proceso en virtud de haberse sentido perjudicado por un supuesto vicio oculto en la finca que le compró al demandado, eso no implica que de forma automática sus pretensiones fueran procedentes, por el contrario, el asunto se debía someter a un contradictorio y es a raíz del análisis intelectivo de las teorías del caso de ambas partes que se debía determinar si era o no procedente su demanda. El que no se haya acogido determinados argumentos expuestos por una de las partes, no constituye un presupuesto desencadenante de responsabilidad o de violación al debido proceso. Además, se considera que la exposición de las tesis de las partes siempre fue en un marco de amplitud e igualdad, respeto de los principios de neutralidad, transparencia e imparcialidad de los juzgadores. Por estas razones el agravio deberá ser rechazado.

RECURSO DE CASACIÓN POR MOTIVOS DE FONDO

VII.Primer agravio (página 15). El abogado del actor expuso un supuesto error de hecho, en suma, alegó lo que normalmente se denomina como infracción indirecta de ley en la modalidad de error de hecho, o bien, como lo establece el numeral 69.2.A del actual CPC: “error en la interpretación de la prueba”. Al inicio de su exposición manifestó que se quebrantaron los artículos 21, 692, 693, 701 al 704, 763, 764, 1022, 1023 y 1049 todos del Código Civil y 28.1 del NCPC. Pero luego explicó que todas las actuaciones del actor están bajo el marco la buena fe (art. 21 del CC), agregando con ello que no sabían sobre las restricciones que pesan sobre la finca adquirida, esas limitaciones eran de conocimiento de los demandados y no aceptan el hecho de que se las ocultaron. En síntesis, adujo que la escritura 84 de las 10 horas del 4 de diciembre de 2014 es una prueba que consta en autos, la cual permite acreditar con claridad que sobre la propiedad no existían restricciones y/o anotaciones (así lo manifestaron los ahora demandados en forma expresa) que ayudaran a su representado a tomar una decisión con el conocimiento total de lo que estaba comprando.

Indicó que al ser esa prueba una certificación de un documento público adquiere el carácter de plena prueba y les cobija la presunción de autenticidad por disposición del artículo 45.1 del nuevo Código Procesal Civil, lo que el juez ignoró al resolver el presente caso. Con esto el Tribunal infringió el deber de fundamentar incurriendo a su vez en el “error de hecho en la apreciación de la prueba”, y expone dos aspectos específicos por los que considera que se incurre en esa infracción: “a) por un lado asume como correcto el elenco de hechos probados que contiene la sentencia de primera sin efectuar un análisis de ellos y; b) por el otro, para desestimar nuestro agravio relativo a que los demandado llevan la razón y que no existe ningún elemento que puedan llevar a los juzgadores indicar que existe elemento que concluyan que existan vicios en el contrato, simplemente concluye (…)” (lo anterior es una copia literal).

Expresó que, el juez se enfocó en actos precontractuales y no en lo que en realidad se discute, sea que la finca se compró para la construcción de unas bodegas pero que en su lugar solo se podía construir un 20% como máximo, sobre esto último consideró que la motivación es nula incurriendo en la infracción del 19.2 del CPC por ser la actuación del Tribunal (en realidad en el escrito se refiere al “ad quem” como si existieran sentencias de primera y segunda instancia) arbitrariamente ilegal por violentar la normativa procesal. Dice que el error expuesto llevó a infringir también los artículos 21 y 1022 del Código Civil, ley de orden público y especial de la materia. Entiende esta Sala que para el actor esos numerales se infringen al momento en el que el Tribunal tiene por probado que los demandados comunicaron al actor toda la información relativa a afectaciones que pesan sobre la propiedad que le vendieron, basados en la prueba aportada por el propio actor.

El representante del accionante considera sus representados presentaron esta acción por vicios ocultos y manifiestos, precisamente porque no conocían al momento de compra, esas afectaciones y que la prueba se aportó para probar ese aspecto. Nuevamente, agregó que los demandados no brindaron al actor toda la información necesaria para darse cuenta de que existían limitaciones y que amparados en el principio de publicidad, pues existe un sistema de Registro único para que terceros siempre estén informados sobre eventualidades que afecten la finca, lo que fue obviado por el Tribunal, aunado a que “las partes se someten a lo que se establece en los Contratos” según lo dispone el 21 y 1022 ya citados. Finalmente dice que la sentencia es nula porque el Tribunal no revisó los documentos que constan en el expediente y así solicitó acoger el recurso.

VIII.En este caso concreto, se entiende que el recurrente, en su reparo, se decantó por señalar que el Tribunal dejó de conceder el valor atribuido por ley a la escritura pública donde se materializó el traspaso del bien inmueble que generó la presente discusión, toda vez que, en dicho documento se puede observar la manifestación expresa de las vendedores de transmitir un bien libre de afectaciones, cuyo incumplimiento generó un vicio en su consentimiento, es decir, en la voluntad de comprar la finca, todo lo cual fue preterido por el Tribunal. Dice que el vicio en el consentimiento se da al corroborarse que el inmueble en realidad sí tiene afectaciones que le fueron ocultadas, sea la imposibilidad de construir más 20% de total de la finca a razón de encontrarse en una zona protegida por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, información que los accionados conocían. A la luz de las precisiones realizadas es claro que esto no corresponde a un error de hecho, sino a uno de derecho, tal y como lo establece el numeral 69.2.A del actual CPC sea por “infracción a las normas legales sobre la valoración de la prueba”. Por lo que se reconduce el agravio y se procederá a analizar desde esta perspectiva, dado que cumplió con señalar la norma respectiva y los motivos concretos para fundamentarlo.

IX.Analizada que fue la sentencia, no se encontró que el Tribunal haya ignorado o le haya restado el valor probatorio al documento en cuestión toda vez que en realidad el mismo fue utilizado en la sentencia para tener por probado los hechos enlistados con la letra a y b. Ahora bien, pese a que el Tribunal en ningún momento hizo referencia a la manifestación que realizaron los vendedores sobre una venta “libre de gravámenes y afectaciones”, en la sentencia se constató que en realidad la finca si puede contar con abastecimiento de agua potable siempre que las construcciones en el lugar no superen el 20% de la propiedad (ver oficio SB-GSP-RHA-OMSAP-2015-1042 del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados y el hecho probado h), y además esta Sala no encontró en autos pruebas que demuestren que el actor hubiera negociado la finca en cuestión para edificar más del 20% de su capacidad, este aspecto ni siquiera se discutió.

En todo caso, el planteamiento es inútil; aunque no se haya valorado la manifestación que hicieron los accionados en la escritura, no se desvirtúa el “hecho no probado B” donde el Tribunal tuvo por indemostrado que “la venta del inmueble partido de Limón, matrícula folio real número 40004-000 se realizaba mediante engaño, error o con vicios ocultos conocidos por el vendedor”. El Tribunal fue más bien contundente al indicar que “los demandados en todo momento realizaron los actos necesarios para cumplir con los documentos y requisitos solicitados por la compradora. Incluso un mes antes de realizar el traspaso de la propiedad, los accionados por medio del señor Leonardo Ocampo Espinoza, realizan la solicitud de disponibilidad de agua potable para la propiedad en litigio y que para el momento en que se hace la venta, aún no se contaba con respuesta de Acueductos y Alcantarillados (documento no aportado a este proceso), situación que no esperó el comprador para verificar ese requisito y teniendo en cuenta ya para ese momento que la propiedad en cuestión, se encontraba ubicada en un lugar llamado como zona 6”.

En efecto, la actora requirió a los accionados, que pidieran un uso de suelo ante la Municipalidad del lugar, esta respondió mediante oficio DIM-0641-2014 (hecho probado C) indicando básicamente que el uso de suelo era favorable pero se requería de previo la autorización por parte del AyA debido a que la propiedad se encontraba en la zona 6, lo que claramente alertaba a los compradores sobre eventuales afectaciones, por lo que, formalizar la compra previo al visto bueno (solicitado por los demandados) por parte del AyA es su responsabilidad, debieron investigar o determinar a que se refería esa zona 6, que se indicaba en el oficio, por demás, véase que esa situación sí era de conocimiento del actor, pues visitó en varias ocasiones el lugar, aunado a que los oficios y solicitudes mencionados fueron aportadas por el mismo actor, pero además, porque así lo declaró el representante legal de la sociedad actora sea el señor Ibrahim Iturriaga al minuto 1:01:30 a 01:03:30 de la audiencia complementaria.

Por otra parte, véase que el Tribunal no solo basó su decisión en lo arriba expuesto, sino que también lo hizo basado en un acuerdo de Junta Directiva de AyA publicado en la Gaceta número 83 el día lunes 02 de mayo del 2011 (ver folios 114 al 122 del expediente físico), el cual se entiende que es de conocimiento público, conjuntamente, los jueces sentenciadores mencionaron que la sociedad se dedica al comercio, construcción y turismo según su certificación de personería jurídica, acreditando con ello, la experiencia que tienen en la compra y construcción de propiedades desde el 01 de noviembre de 2001. Estas consideraciones no fueron combatidas en su reproche ni pueden ser desvirtuadas con el planteamiento realizado. En consecuencia, no se han dado las violaciones alegadas por el recurrente, toda vez que la sentencia impugnada le ha dado el correcto valor probatorio a la escritura aludida, que hace fe pública de las manifestaciones de las partes hechas ante un notario público, la compraventa como tal ha sido reconocida, sin que se haya encontrado manifestación que desmerite el valor probatorio del documento público; del contrato consignado en la escritura pública y de la naturaleza, situación y medida del inmueble, resulta evidente que es apto para construir y eso, aún con la restricción que se discute, se mantiene.

X.Segundo motivo (página 19). El representante del actor alegó, en síntesis, errónea aplicación de los artículos 692, 693, 701, 702, 704, 763, 764, 1007, 1008, 1022, 1023, y 1049 todos del Código Civil, en relación con los numerales 2.2, 2.5, 3.3 y 28.1 del Código Procesal Civil. En el segundo párrafo del agravio indicó que la sentencia quebranta la disposición imperativa que contienen los artículos citados y expone “sobre la procedencia de los incumplimientos de los demandados la errónea aplicación de los artículos ya dichos relativo a los incumplimientos de los demandados para declarar la prescripción (sic)…” Luego dice (párrafo tres de su agravio) que “la parte opera por el ejercicio del derecho respectivo dentro del plazo legalmente indicado” que así lo ha reconocido la jurisprudencia y que ello implica que la labor esencial del juzgador al aplicar la medida garante de la seguridad jurídica es la de reconocer si existe la “situación objetiva de incertidumbre”.

Posteriormente, arguye que los artículos mencionados supra, taxativamente designan como vicios los actos que los demandados han realizado afectando el patrimonio de su representado. Adujo que estamos ante el reclamo de un incumplimiento de determinadas obligaciones y que no se cumplieron por los demandados y como consecuencia de ello el incumplimiento queda sustentado en los artículos y prueba que consta en el expediente. Agregó que existe una errónea aplicación del 1007 y 1008 cuando se debía aplicar el 692, 693, 701, 702, 704, 763, 764, 1022, 1023, y 1049 todos del Código Civil. Violentando el principio de instrumentalidad, el de pro sentencia y el de interpretación instrumental de la norma, porque siéndole obligado el análisis de las normas que le permitían fundamentar su sentencia de manera clara, precisa, concreta y congruente (28.1) no lo hace. Así solicitó acoger el recurso anulando la disposición del voto que acoge los argumentos de los demandados bajo una premisa errónea y que distan de los acuerdos establecidos en la escritura 84.

XI.Como se puede observar el agravio presenta una redacción en extremo confusa e imprecisa que impide conocer con claridad el motivo casacional acusado y su fundamento. Incluso mencionó una inadecuada aplicación de normas relativa a la prescripción y a que la demanda fue presentada dentro del plazo legal, todo lo cual es incomprensible, en virtud de que la sentencia impugnada no resuelve ninguno de esos aspectos, así, el agravio es improcedente. En todo caso, pese a que la técnica no es la adecuada, en suma, se alegó una violación directa de los numerales 692, 693, 701, 702, 704, 763, 764, 1007, 1008, 1022, 1023, y 1049 todos del Código Civil, en relación con los numerales 2.2, 2.5, 3.3 y 28.1 del Código Procesal Civil, por ello, a efectos de no causar indefensión se deben hacer las siguientes consideraciones. La garantía de saneamiento o por vicios ocultos es un efecto natural del contrato de compraventa.

Se refiere a la obligación del vendedor de entregar la cosa vendida y que ésta sea apta para cumplir con la función para la que normalmente está destinada, es decir, que debe entregar la cosa en buen estado, sin vicios o defectos que hagan impropio, o afecten notablemente su uso normal. En cuanto a estos vicios, el artículo 1082 del Código Civil dispone que: "La venta no podrá ser anulada por vicios o defectos ocultos de la cosa de los llamados redhibitorios, salvo si esos vicios o defectos envuelven error que anule el consentimiento, o si hay estipulación en contrario." El artículo establece en realidad una acción de nulidad relativa o anulabilidad, basada en un vicio de la voluntad: el error. Dicha acción se funda en los vicios ocultos y en el error, conjuntamente. Aunque la venta no pueda ser anulada por la sola existencia de los vicios ocultos, -salvo que constituya, además, error que anule el consentimiento-, siempre queda la posibilidad de la responsabilidad contractual común del vendedor, quien tiene la obligación de entregar la cosa en forma tal que cumpla su función normal a cabalidad; responsabilidad que podría derivar en una indemnización por daños y perjuicios, según la naturaleza del incumplimiento.

Si el vendedor entrega la cosa con algún vicio o defecto que la haga impropia para su función normal o la desmejore, incurre en un incumplimiento contractual, de conformidad con los artículos 692, 693, 701, 702, 704 y 764 del Código Civil, este último en cuanto dispone que "el pago se hará bajo todos los respectos conforme al tenor de la obligación". Es un convenio implícito en la compraventa el entregar la cosa tal y como el comprador espera recibirla, de conformidad con lo acordado (764 y 1022 ibidem) -en un sentido similar ver los votos 119 – 2005 y 888 – 2016 ambos de Sala Primera-. En el presente caso, el objeto de la venta es una finca ubicada en la provincia de Limón, matrícula número 40004-000, situada en el distrito primero, cantón central, cuya naturaleza es de “terreno para construir con una casa”. Esa naturaleza fue indicada correctamente en la compraventa o escritura 84 del 4 de noviembre de 2014, de manera que, su finalidad no ha sido cambiada, el inmueble cumple con las aptitudes mínimas para la finalidad que le era propia: terreno para construir con una vivienda.

La imposibilidad de construir más del 20% del suelo, es una limitación impuesta por el AyA que no se desvirtúa su naturaleza, el terreno sigue siendo óptimo para la construcción, solo que con una limitación del 20%. Restricción que por la zona donde se encuentra era de conocimiento público, aunado a que pudo ser corroborada por el representante de la sociedad compradora si hubiera sido de su interés, el no hacerlo es su responsabilidad tal y como se expuso en los considerandos precedentes. En consecuencia, no se han producido la violación a las leyes de fondo que citó el recurrente como infringidas.

XII.Tercer motivo (página 22). Alegó -nuevamente- violación directa del artículo 763, 764, 1022, 1023 y 1049 del Código Civil. Pero luego expuso un desacuerdo con relación a la condenatoria en costas, el impugnante transcribió un párrafo de la sentencia que supuestamente se está impugnando, para indicar que se violentó la disposición de orden público contenida en el artículo 73.2.4, que establece la salvedad de condenar en costas en los casos de buena fe, cuyo numeral fue mal aplicado. Indica que dada la fundamentación inadecuada de la sentencia existen elementos suficientes para que no exista condenatoria en costas. Expone que la aplicación del 73.1 le genera un resultado odioso para nuestro sistema jurídico procesal por ilegal. Concretamente, dice que el juez debió indicar en que consistió la mala fe, que le impidió otorgar el beneficio de la excepción de pago de costas, como no se hizo, el criterio de buena fe privaría, fortalecido por el hecho de que su representado, dice “presentó la reconvención con más de un año de espacio entre el momento de formalizar su gestión de contrademanda y la fecha de vencimiento del plazo cuatrienal validado por el voto recurrido”.

XIII.En relación con el alegato del casacionista, referente a la condenatoria en costas, ha de manifestarse que, sobre el tema, esta Sala estima, de conformidad con el numeral 73.1 del Código Procesal Civil, que el pronunciamiento sobre las costas del proceso debe hacerse aun de oficio, condenando al vencido a su pago. Por consiguiente, la condenatoria se impone al perdidoso por el hecho de serlo, según procedió el Tribunal en el caso de examen. Es decir, por perder el litigio, sin que ello signifique que no haya tenido motivo bastante para litigar, ni se le considere litigante temerario o de mala fe. Por su parte, el propio ordinal 73.2 del Código Procesal Civil, dispone los supuestos por los cuales podrá eximírsele de su pago. En el caso concreto, el actor reclama contra la condena en costas, alegando primero que la fundamentación inadecuada de la sentencia produce como consecuencia su exoneración, sin embargo, esto es en el caso de que los motivos de casación que a ese respecto se formularon sean declarados con lugar, de lo contrario, la argumentación resulta improcedente.

Luego alegó, en lo medular, que el Tribunal debió establecer por qué considera que su actuar es de mala fe, o bien, porque no era procedente la excepción basado en su buena fe, sin embargo, esto no es necesario en virtud de que la demanda fue declarada sin lugar y por ende se debía condenar al vencido al pago de costas según el citado 73.1. El precepto con el cual pretende sustentar la exoneración en costas –73.2.4 del Código Procesal Civil-, contrario a lo que parece afirmar el recurrente, no habilita la exención en caso de adecuada conducta procesal, desde mucho tiempo atrás, la Sala Primera ha venido estableciendo que la exoneración de costas por buena fe, se aplica cuando “…la naturaleza de lo reclamado, permitía colegir que el debate era necesario para dilucidar a quién asistía el Ordenamiento…”(en ese sentido ver los votos 95-A-2019 y 467-2020). Y siendo que el presente asunto se declaró sin lugar por haberse acreditado que la parte actora tenía conocimiento de las limitaciones que afectan a la propiedad en disputa desde antes de la formalización de la compraventa, el debate se tornaba innecesario, debiendo asumir las costas en las que incurrió la contraria por la tramitación del presente asunto.

Asimismo, se hace ver al recurrente que nuevamente se refirió a la sentencia impugnada como si se trata de una de segunda instancia, refiriéndose a una apelación inexistente, e incluso, transcribió un párrafo que ni siquiera es parte de la sentencia impugnada. Por todo lo anterior, el reparo debe denegarse.

XIV.Cuarto motivo (página 24). Arguyó la existencia de un error de hecho en la valoración de los elementos probatorios propiamente del acuerdo de Junta Directiva 2007-177 publicado en la Gaceta 83 del 02 de mayo de 2011, por omitir su contenido y el oficio US-283-2014 de la Municipalidad de Limón, quebrantando lo dispuesto en las reglas de la lógica, experiencia y correcto entendimiento humano establecidos en el 41.5 del CPC y violación del 1034 y 1082 del Código Civil. Dice que, el Tribunal afirmó que el acuerdo del AyA fue publicado en la Gaceta y que es deber de todo ciudadano conocerlo, es decir, aplicó la máxima de que nadie puede alegar desconocimiento de las leyes, cuya afirmación no se sostiene porque sí misma y resulta contraria a las máximas de la experiencia, sentido común y correcto entendimiento humano. Argumentó que una simple publicación del AyA en la Gaceta ni siquiera entra en el calificativo de un reglamento o forma parte del ordenamiento jurídico en los términos dispuestos en el artículo 6 de la Ley General de la Administración Pública y como tal no aplica la máxima que intenta hacer creer el Tribunal erróneamente, pues no existe obligación de los ciudadanos de conocerlo.

Por el contrario, el Tribunal afirmó que con base en ese acuerdo sus representados no fueron inducidos a error por los demandados cuando lo cierto es que ellos no conocían de esa publicación y que de haberlo sabido no se hubiera realizado el contrato. Por otra parte, indicó que los objetivos de las sociedades se establecen en forma general para cualquier actividad comercial y no una en específico sin que se acredite solo por así mencionarlo en la personería una consolidada experiencia, lejos de ello las deposiciones de todos los testigos demuestran que dichas sociedades se realizaron para adquirir la propiedad objeto de esta demanda. Expresa que todo lo anterior produce un quebranto del 1034 y 1082 del Código Civil por haber existido un vicio oculto en la negociación, sean las limitaciones que pesan sobre la finca ubicada en zona 6. Adujo que con la certificación Municipal que le entregó la parte accionada, le engañó por cuanto autorizó un uso de suelo de 1200 metros cuadrados cuando la propiedad tenía una medida total de 2053 metros, es decir más del 50% de la cobertura de la propiedad, dice que la remisión que se hace al AyA es genérica para cualquier proyecto pero que nunca se le indicó que era de protección restringida.

Agregó que el Tribunal resuelve el asunto con un análisis incorrecto y parcializado de la prueba aportada por el accionante, quebrantando el 41.5 ibid. Añadió que la certificación municipal define la zona como un área residencia baja cuando debió describirla como área de protección restringida, lo que provoca e induce a error a sus representados. Asimismo, indicó que, el Tribunal Constitucional en el voto 12043-2008, dispuso que las limitaciones al uso de suelo de las fincas privadas en la denominada zona 6 en Moín de Limón, son limitaciones de carácter absoluto y vician de contenido el derecho de propiedad, por lo que, al venderse una finca ubicada en una zona de protección absoluta, haciéndoles creer que si podían construir sí configura un error en el consentimiento. Así solicita acoger el recurso y anular la sentencia.

XV.A pesar de la técnica inadecuada al plantear su agravio, en síntesis, se alegó un error de hecho respecto a la interpretación del acuerdo de la Junta Directiva 2007-177 modificado mediante publicación en la Gaceta 83 del 02 de mayo de 2011 y el oficio US-283-2014 de la Municipalidad de Limón. En primer término, respecto al acuerdo de Junta Directiva 2007-177, se argumentó que es incorrecto afirmar que el mismo debe ser de conocimiento general en virtud de que no se configura como un reglamento y que el Tribunal le da en sentencia ese rango. Por ello es conveniente precisar que el acuerdo 2007-177 de Junta Directiva del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados dispuso oficializar el estudio hidrogeológico y de vulnerabilidad del acuífero Moín-Limón, estableciendo zonas de protección absoluta y reservas, en razón del interés público a la protección de mantos acuíferos ubicados en la provincia de Limón (según publicación en La Gaceta para el año 2007), pero luego mediante acuerdo N° 112-2011, publicado en La Gaceta N° 83 del 2 de mayo de 2011, se modificó parcialmente ese acuerdo de la Junta Directiva, y esa modificación consistía en establecerse lineamientos y restricciones, entre los cuales, de relevancia para los fines del presente proceso se tiene lo siguiente: "…Para toda actividad el área de impermeabilización por hectárea no debe sobrepasar el 20%..." entre otras limitaciones más.

Este acuerdo señaló además el procedimiento de notificación a las municipalidades y otras instancias vinculadas al tema, para su implementación en el Plan Regulador, de manera que las recomendaciones de regulación de uso de la propiedad y el estudio hidrogeológico resultan vinculantes en resguardo del recurso natural. Dado su interés superior esta Sala considera que sí es de acatamiento obligatorio desde su publicación en la Gaceta. Además, no se encuentra que el Tribunal le haya dado a ese acuerdo un rango normativo o de ley, únicamente indicó que “… ya existía desde hace mucho tiempo esa limitación, y que se hizo de conocimiento público desde el año dos mil once, motivo por el cual, se considera que los accionados no pueden alegar un vicio oculto en la propiedad adquirida” y de esta manera no es posible acreditar un error de hecho, por ende, el agravio debe ser rechazado.

XVI.Por otra parte, se alegó que la certificación de personería no puede servir para tener por acreditada una consolida experiencia en la compra y construcción de inmuebles, ya que los objetivos de las sociedades se establecen en forma general para cualquier actividad comercial y no una en específico. Considera esta Cámara, que, desde la perspectiva del recurso de casación, resultaría inútil valorar o entrar al análisis de este motivo. No tiene sentido analizar el tema planteado en virtud de que ese aspecto no forma parte de los hechos tenidos por probados o indemostrados, su procedencia no cambiaría el fallo, de hecho, quedarían incólumes las razones y pruebas que sirvieron para tener por probados los hechos que dieron convicción a los juzgadores. O sea, aún en el supuesto de que el alegato en análisis prosperara, no sería factible quebrar el fallo impugnado. Ergo, se rechazará el reparo formulado porque la casación resulta inútil (en sentido similar se puede ver voto 329-F-2019).

XVII.Respecto a la certificación Municipal US-283-2014 del 06 de noviembre de 2014, el impugnante alegó, en síntesis, que dicho documento sirvió para engañarle debido a que autorizó un uso de suelo para 1200 metros cuadrados cuando la propiedad tenía una medida total de 2053 metros, es decir más del 50% de la cobertura de la propiedad, dice que la remisión que se hace al AyA es genérica para cualquier proyecto y que nunca se le indicó que era una zona de protección restringida. Estudiado el oficio se observa que el mismo indica: “Se autoriza el Uso de Suelo, solicitado para la Construcción de Apartamentos, ubicados en Moín, con Plano Catastrado N° L-390688-1980. Deberá presentar el Visto Bueno por parte del A y A, los planos Constructivos debidamente aprobados por las Instituciones Involucradas, Viabilidad Ambiental y todo permiso requerido para dicho trámite" (ver folios 129 al 131 del expediente físico).

Así, no es de recibo que el actor se sienta engañado toda vez que el oficio supeditó el permiso del uso de suelo ahí previsto al visto bueno por parte del AyA entre otras instituciones. Incluso véase que desde el 24 de octubre de 2014 la Municipalidad del lugar mediante oficio DIM-0641-2014, les había informado lo siguiente: "Deberá presentar Visto Bueno del A y A, debido a que su propiedad se encuentra ubicada en Zona 6. Indicar el tipo de construcción a realizar y el área de la misma" (ver folio 128 del expediente físico). Ello es de suma relevancia porque demuestra que la sociedad accionante en realidad sí tenía conocimiento de que la propiedad se ubicaba en una llamada zona 6 y que requería del visto bueno de Acueductos y Alcantarillados, mismo que se solicitó el 3 y 4 de noviembre de 2014 pero su respuesta no consta en autos, lo que sí consta es que, pese a lo dicho, la sociedad actora decidió proseguir con el negocio de compraventa y formalizó el 4 de diciembre del mismo año, asumiendo así cualquier resultado por parte del AyA, sin que pueda ahora imputar en contra del actor una supuesta limitación que desconocía al momento de la compra, razón por la cual se considera que las infracciones a los artículos 1034 y 1082 del Código Civil no son procedentes.

En todo caso, lo alegado no se considera que comporte un error de hecho, lo que se extrajo del oficio mencionado es que el uso de suelo se encuentra supeditado a un visto bueno por parte del AyA y eso fue lo que tuvo por cierto el Tribunal en el hecho probado F de la sentencia, es a raíz de una apreciación total y conjunta de todos los elementos de prueba que constan en autos (art. 41.5 del CPC) que los juzgadores, de manera acertada, declaran sin lugar la demanda por considerar que no existen vicios ocultos en el negocio estudiado. Finalmente es menester aclarar, que el voto constitucional 12043 – 2008 no es de aplicación al presente caso, véase que para el 2008 las restricciones en la zona 6 en Moín – Limón eran absolutas según acuerdo de la Junta Directiva publicado en el 2007 (así lo indica la sentencia constitucional), sin embargo, el acuerdo fue modificado parcialmente en el 2011 (según se señaló supra), y en lo que interesa, permitió una impermeabilización por hectárea que no debe sobrepasar el 20%, y de hecho al aquí actor, en el año 2015 mediante el oficio SB-GSP-RHA-OMSAP-2015-1042, el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados le denegó un visto bueno dado que el área a construir propuesta superaba el porcentaje de construcción permitido, es decir, en su caso la restricción no es total ni absoluta. Sin embargo, esos son aspectos de podrían haber dilucidado y cuestionado ante el AyA o la Municipalidad de Limón, no contra del aquí demandado.

XVIII.En mérito de lo expuesto, se procederá a denegar el recurso, y establecer sus costas a cargo de la sociedad recurrente conforme al canon 73.1 del Código Procesal Civil.

POR TANTO

Se declara sin lugar el recurso. Son sus costas a cargo de quien lo interpuso.

Luis Guillermo Rivas Loáiciga Román Solís Zelaya Rocio Rojas Morales William Molinari Vílchez Damaris Vargas Vásquez