Exclusion of water protection areas in topographical surveys for possessory information proceedingsExclusión de áreas de protección hídrica en levantamientos topográficos para información posesoria

“III.- The decisions cited by the State’s representative as the basis for his assertions do not concern the issue in question. However, in Voto Nº 595 of 15 hours 15 minutes on 30 de agosto del 2004, this Court adopted a position similar to that stated by the State’s representative, indicating: The relevant legal framework for determining whether the State’s representative is correct regarding the grievances raised consists of section 7 of the Ley de Tierras y Colonización, under which the following shall be deemed inalienable and incapable of acquisition by claim or possession (denuncio o posesión), except where privately owned under lawful title: “… c) Lands on islands; lands situated along the banks of rivers and streams; and, in general, lands surrounding all water sources located in watersheds or drainage basins where springs emerge, or where any watercourses supplying a population originate or have their headwaters, or which should be reserved for that same purpose.

On flat or gently sloping land, a strip of two hundred meters on each side of such rivers, springs, or streams shall be deemed inalienable; and in watersheds and drainage basins, a strip of land extending three hundred meters on each side of the line of maximum depression, along its entire length, measured from the nearest greater elevation …”. In this case, title is sought to land depicted on survey plan (plano) P-251342-95, on which the surveying engineer drew, along the western boundary, two streams that cross the property and one that runs along the edge of the location identified as vertex [Dirección1] of the topographic survey (levantamiento topográfico). In view of that situation, upon entering an appearance in the proceeding, the State’s representative stated that the claimant for title (titulante) should be required to submit a new plan fully depicting the course of the streams and that the Watershed Division of the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados should be asked to report whether those springs supply water to any population or should be reserved for that purpose, in accordance with Articles 1 and 2 of Ley N° 2726; likewise, the final decision should state that the area adjoining the streams constitutes a protection area (área de protección), where cutting or removing trees is prohibited, and that the course of those streams is in the public domain (dominio público), pursuant to sections 33(b) and 34 of Ley Forestal N° 7575 and sections 1(IV) and 3(III) of the Ley de Aguas.

By order issued at 13 hours on 24 de febrero del 2003, apparently agreeing in part with the arguments of the Agrarian Attorney (Procurador Agrario), the Court gave the petitioner (promovente) two months to submit a new plan showing ‘the entire course of the streams’ (folio 61), but omitted to request the official communication mentioned by the State’s representative, without expressly stating whether that request was granted or denied; that official likewise raised no objection. For his part, in compliance with the requirement imposed upon him, the claimant for title submitted registered survey plan (plano catastrado) N° P-853376-03, in which he shaded the portions identified by the letters A and B, constituting the areas surrounding the two streams at issue, expressly stating that they measured 43.637,40 square meters and 36.690,33 square meters, respectively. Those portions were excluded from the property’s total area by deducting them from the measurement stated in the first topographic survey, namely plan P-251342-95 (folio 1).

By order issued at 15 hours 20 minutes on 12 de mayo del 2003 (folio 73), the Court deemed the requirement satisfied. That order was duly served upon the State’s representative, who, after it was issued, entered an appearance in the proceeding and reiterated his request that a report be obtained from the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (folio 65). The Trial Court denied that request in a decision issued at 15 hours 10 minutes on 24 de julio del 2003 (folio 66), reasoning that the new plan had already been submitted and expressly identified the protection areas. The Attorney insisted that the report was necessary, warning that the areas excluded from the second plan did not observe the minimum distance of 200 meters adjoining each spring (naciente) if the land was flat, or 300 meters if it was rugged (folio 68). That request was again denied by an order issued at 15 hours 10 minutes on 29 de agosto del 2003 (folio 69), with the court below (a quo) reasoning that the decision issued at 15 hours 10 minutes on 24 de julio del 2003 had become final.

It therefore granted the State’s representative a final hearing regarding the possessory-information proceeding (Información Posesoria); the representative merely requested a copy of the report submitted by the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, even though—as shown by the record—he knew that the request for that report had been denied, and his application was therefore rejected. It follows from the foregoing procedural history that the Attorney is correct in asserting that, throughout the proceeding, he made several applications asking the Court to request the report in question. Nevertheless, this does not mean that the statement made by the court below in its judgment—that the State did not oppose the possessory-information proceedings—was incorrect, because the State never expressed opposition to the proceeding in the manner provided by Articles 5 and 8 of the Ley de Informaciones Posesorias.

It is also apparent that, although the appellant made several applications seeking the information he considered relevant from the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, on repeated occasions he allowed the decisions denying that request to become final without timely objection, thereby tacitly acquiescing in the actions of the court below. This does not, however, preclude him from now challenging the judgment through the appellate process (proceso de impugnación) and requesting that this Court examine the relevance of that information, which is still absent from the proceeding, and whether the evidence in the record is sufficient to deny title.— V.- In the case at bar (subjúdice), title is sought to real property that, according to plan P-853376-03 depicting it, is crossed by two streams whose banks—duly shaded—were excluded from the property’s total area as follows: The first sector, identified as ‘A,’ measures 43.637,40 square meters, and the second, ‘B,’ measures 36.690,33 square meters, according to the surveyor.

Nevertheless, in neither instance did the surveyor mark the dimensions; that is, he did not dimension the plan so as to identify the strip of land excluded along both banks of the streams in accordance with the scale used on the plan. This information is necessary to determine precisely whether the professional actually excluded from the banks of the streams the linear distance required by law, since the shaded portions show that, regardless of whether 200 or 300 meters were left, the distance is not the same along the entire perimeter of the first two streams, given their geographical features. It should be noted that, if the general scale is 1:10.000, each centimeter represents one hundred meters; in this case, some portions do not even reach the minimum distance of 200 meters that would apply if the land were flat. It must be emphasized that determining whether the property’s terrain is flat or rugged is essential to establish whether the area to be excluded from the banks of the streams is 200 or 300 meters.

Here, the surveyor omitted that information, the petitioner failed to provide that specification, and the omission cannot be attributed to the court below—although it should have noted it during the judicial inspection (reconocimiento judicial) conducted at the site, as was its duty—because it is the claimant for title who must ensure compliance with all statutory requirements. The law in this regard includes both the Ley de Informaciones Posesorias and all special laws and regulations governing the subject matter that are directly applicable to the case in light of the particular characteristics of the land sought to be registered. Moreover, even without that information, under the scenario most favorable to the petitioner—namely, that he was required to exclude only 200 meters—it may be concluded that he failed to satisfy that requirement, because in certain sections the shaded area does not represent more than 200 linear meters along each bank of the stream, based, as stated, on each centimeter in the property diagram representing 100 meters in reality.

Regarding the third stream described at western [Dirección2], precisely where [Dirección3] was located, it is apparent that the adjoining area of 200 or 300 meters, depending on whether the land was flat or rugged, was not excluded at all. The foregoing is sufficient to deny the possessory-information proceeding, without any need to obtain the report from the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados requested by the State’s representative, because title cannot be authorized to public-domain lands that, by their nature, are not subject to acquisitive prescription (imprescriptibles), unless the petitioner proves possession of that land for ten years before it became subject to that status.” The Court maintains the same position stated above concerning the need to exclude those areas from the topographic surveys before registration of such lands may be authorized. IV.- Section 7(c) of the Ley de Tierras y Colonización provides that the following shall be deemed inalienable and incapable of acquisition by claim or possession, except where privately owned under lawful title: c) Lands on islands; lands situated along the banks of rivers and streams; and, in general, lands surrounding all water sources located in watersheds or drainage basins where springs emerge, or where any watercourses supplying a population originate or have their headwaters, or which should be reserved for that same purpose.

On flat or gently sloping land, a strip of two hundred meters on each side of such rivers, springs, or streams shall be deemed inalienable; and in watersheds and drainage basins, a strip of land extending three hundred meters on each side of the line of maximum depression, along its entire length, measured from the nearest greater elevation. In this case, because the record establishes the need to reserve the water resource existing on the property sought to be titled for the rural water supply of communities located downstream from the land involved in these proceedings, according to a report from the Departamento de Recursos Hídricos, Dirección de Gestión Ambiental del Recurso Hídrico del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, that water resource must be excluded from the area to be titled pursuant to section 7(c) of the Ley de Tierras y Colonización. That exclusion is not depicted in the topographic surveys in the record, because that provision expressly states that on ‘… flat or gently sloping land, a strip of two hundred meters on each side of such rivers, springs, or streams shall be deemed inalienable; and in watersheds or drainage basins, a strip of land extending three hundred meters on each side of the line of maximum depression, along its entire length, measured from the nearest greater elevation.’ Accordingly, the area excluded is smaller than that required by law.

In compliance with that provision, the trial judge should have ordered the petitioners to submit a topographic survey excluding that area, or the petitioners, without any such order being necessary, should have complied with the provision from the outset.” In view of such noncompliance, it would not be possible to authorize the titling of the property as requested in the initial filing or with the subsequent amendments, insofar as doing so would authorize the registration of inalienable areas that cannot be acquired by claim (denuncio) or possession (posesión). Accordingly, the sole ground for appeal raised by the State’s representative is upheld, and the possessory information proceeding (Información Posesoria) must therefore be dismissed.”

"III.- Las resoluciones a las que hace alusión el representante del Estado como fundamento de sus afirmaciones no están referidas al tema en cuestión. Sin embargo, en Voto Nº 595 de las 15 horas 15 minutos del 30 de agosto del 2004 este Tribunal sostuvo una posición similar a la expuesta por el representante del Estado, al indicarse: El marco legal relevante para determinar si el representante del Estado lleva razón en torno a los agravios expuestos, está constituido por el numeral 7 de la Ley de Tierras y Colonización, según el cual, se considerarán inalienables y no susceptibles de adquirirse por denuncio o posesión, salvo los que estuvieren bajo el dominio privado, con título legítimo: "… c) Los terrenos de las islas, los situados en las márgenes de los ríos, arroyos y, en general, de todas las fuentes que estén en cuencas u hoyas hidrográficas en que broten manantiales, o en que tengan sus orígenes o cabeceras cualesquiera cursos de agua de los cuales se surta alguna población, o que convenga reservar con igual fin.

En terrenos planos o de pequeño declive se considerará inalienable una faja de doscientos metros a uno y otro lado de dichos ríos, manantiales o arroyos; y en las cuencas y hoyas hidrográficas, una faja de terreno de trescientos metros a uno y otro lado de la depresión máxima, en toda la línea, a contar de la mayor altura inmediata …". En este caso, se pretende titular un terreno graficado en el plano P-251342-95, en el cual el Ingeniero Topógrafo dibujó en la colindancia oeste la existencia de dos quebradas que atraviesan la propiedad y una que pasa en el borde del sitio que identificó como el vértice [Dirección1] del levantamiento topográfico. Ante tal situación, el representante del Estado indicó al apersonarse al proceso, era necesario solicitar al titulante un nuevo plano donde se describiera en forma integral el cause de las quebradas y pedir al Area de Cuencas Hidrográficas del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados un informe de si dichos manantiales surten de agua a alguna población o conviene reservarlos para tal fin, de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1 y 2 de la Ley N° 2726; así mismo, se hiciera constar en la resolución final, el área contigua a las quebradas constituye área de protección, quedando prohibida la corta o eliminación de árboles, y que el cause de esas quebradas es de dominio público, conforme a los numerales 33 inciso b) y 34 de la Ley Forestal N° 7575, 1 incisos IV y 3 inciso III de la Ley de Aguas.

El Despacho, en auto de las 13 horas del 24 de febrero del 2003, al parecer compartiendo parcialmente lo expuesto por el Procurador Agrario, concedió al promovente un plazo de dos meses para que presentara un nuevo plano que indicara "en forma integral el cause de las quebradas" (folio 61), omitiendo solicitar el oficio al que hizo alusión el representante del Estado, sin indicar expresamente si rechazaba o no esa gestión, ante lo cual dicho profesional tampoco presentó objeción alguna. El titulante por su parte, en cumplimiento de la prevención que se le hiciera, aportó el plano catastrado N° P-853376-03, en el cual representó en forma sombreada las porciones que identificó con las letras A y B, las cuales constituyen los alrededores de las dos quebradas en referencia, indicando expresamente, las mismas tienen una medida de 43.637,40 metros cuadrados y 36.690,33 metros cuadrados, respectivamente, las cuales quedaron excluidas del área total del inmueble, según deducción hecha a la medida citada en el primer levantamiento topográfico, sea el plano P-251342-95 (folio 1).

El Despacho tuvo por cumplida la prevención en auto de las 15 horas 20 minutos del 12 de mayo del 2003 (folio 73), debidamente notificada al representante del Estado, quien en forma posterior al dictado de dicho auto, se apersonó al proceso reiterando su solicitud de que se pidiera informe al Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (folio 65), gestión denegada por el Juzgado en resolución de las 15 horas 10 minutos del 24 de julio del 2003 (folio 66), aduciendo ya el nuevo plano había sido presentado indicándose expresamente cuáles son las áreas de protección. El Procurador insistió en la necesidad de pedir el informe en referencia advirtiendo las áreas excluidas del segundo plano no respetaban el mínimo de 200 metros contiguos a cada naciente en caso de que el terreno fuera plano, o de 300 metros si es quebrado (folio 68). Esa solicitud fue nuevamente rechazada en auto de las 15 horas 10 minutos del 29 de agosto del 2003 (folio 69), aduciendo el a quo la resolución de las 15 horas 10 minutos del 24 de julio del 2003 estaba firme, por lo que procedió a otorgar audiencia final al representante del Estado sobre el trámite de Información Posesoria, quien se limitó a pedir copia del informe remitido por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, pese a que era de su conocimiento -según los autos- el mismo había sido rechazado, de ahí que gestión fue denegada.

De la tramitación citada se desprende, lleva razón el Procurador en afirmar durante todo el proceso hizo varias gestiones para que el Despacho solicitara el informe en referencia; no obstante, eso no significa sea incorrecto el dato expuesto por el a quo en la sentencia en el sentido de que el Estado no se opuso a las diligencias de Información Posesoria, puesto que en ningún momento mostró su inconformidad con el proceso en los términos que señalan los artículos 5 y 8 de la Ley de Informaciones Posesorias. También se evidencia, aunque el recurrente hizo varias gestiones para que se pidieran los datos que consideraba relevantes al Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, en reiteradas oportunidades dejó que las resoluciones donde se le rechazaba tal petición adquirieran firmeza sin mostrar oportunamente oposición alguna, lo cual tácitamente es una conformidad con las actuaciones del a quo.

Sin embargo, ello no obsta para que pueda ahora cuestionar el fallo mediante el proceso de impugnación, solicitando se analice en esta sede la pertinencia de esa información, aún ausente en el proceso y si la prueba que consta en autos es suficiente para denegar la titulación.- V.- En el subjúdice se pretende la titulación de un inmueble que según el plano P-853376-03 que lo representa, es atravesado por dos quebradas, cuyos márgenes -debidamente sombreadas- fueron excluidas del área total del fundo, de la siguiente manera: El primer sector, identificado como "A", tiene una medida de 43.637,40 metros cuadrados y el segundo, "B", mide 36.690,33 metros cuadrados, según refiere el topógrafo. Empero, en ninguno de esos supuestos el topógrafo marcó las cotas, es decir, no realizó el proceso de acotamiento en el plano, identificando la franja de tierra excluida a ambos márgenes de las quebradas, respetando la escala utilizada en el plano.

Este último dato es necesario para determinar con exactitud si el profesional efectivamente excluyó al margen de las quebradas la medida lineal que exige la ley, pues de las partes sombreadas se desprende, independientemente de si se dejaron 200 o 300 metros, no es la misma medida en todos los contornos de las primeras dos quebradas según los accidentes geográficos de éstas. Nótese, si la escala general es de 1:10.000, por cada centímetro deberá haber cien metros y en este caso, existen partes en que ni siquiera se llega a la medida mínima de 200 metros en la eventualidad de que el terreno fuera plano. Debe resaltarse, es esencial saber si la finca es de relieve plano o quebrado para determinar si el área a excluir del margen de las quebradas es de 200 o 300 metros y en este caso, el topógrafo omitió ese dato, el promovente no se ocupó de hacer esa especificación, y tampoco sería achacable esa omisión al a quo -aunque debió tomar nota de ello en el reconocimiento judicial que realizó en el sitio como era su deber- al ser el titulante quien debe ocuparse de cumplir con todos los requisitos que exige la ley, entendida ésta comprensiva, tanto de la Ley de Informaciones Posesorias, como de todas aquellas leyes y reglamentos especiales que rigen la materia y estén directamente vinculadas al caso dadas las especificidades del terreno que se pretenda inscribir.

Aunado a lo anterior, aún faltando ese dato, en el mejor de los casos para el promovente -sea que sólo hubiera tenido que excluir 200 metros- es posible concluir no cumplió con ese requisito, pues el sector sombreado no representa en algunos sectores más de 200 metros lineales a cada uno de los márgenes de la quebrada, partiendo como se indicó, de que cada centímetro del gráfico de la finca representa 100 metros en la realidad. En cuanto a la tercera quebrada descrita en la [Dirección2] oeste, exactamente donde se ubicó el [Dirección3] , se evidencia, el área aledaña, de 200 o 300 metros dependiendo de si el terreno era plano o quebrado, no fue excluida del todo. Lo expuesto es suficiente para denegar el trámite de Información Posesoria, sin necesidad de gestionar el informe del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados solicitado por el representante del Estado, dado que no es posible autorizar la titulación de terrenos de dominio público que por su naturaleza son imprescriptibles, a menos que el promovente demuestre la posesión de dicho terreno diez años antes de la afectación.” El Tribunal mantiene la misma posición expuesta en torno a la necesidad de excluir dichas áreas de los levantamientos topográficos para poder autorizar la inscripción de esos terrenos.

IV.-El numeral 7º inciso c) de la Ley de Tierras y Colonización dispone, se considerarán inalienables y no susceptibles de adquirirse por denuncio o posesión, salvo los que estuvieren bajo el dominio privado, con título legítimo: c) Los terrenos de las islas, los situados en las márgenes de los ríos, arroyos y, en general, de todas las fuentes que estén en cuencas u hoyas hidrográficas en que broten manantiales, o en que tengan sus orígenes o cabeceras cualesquiera cursos de agua de los cuales se surta alguna población, o que convenga reservar con igual fin. En terrenos planos o de pequeño declive se considerará inalienable una faja de doscientos metros a uno y otro lado de dichos ríos, manantiales o arroyos; y en las cuencas y hoyas hidrográficas, una faja de terreno de trescientos metros a uno y otro lado de la depresión máxima, en toda la línea, a contar de la mayor altura inmediata. En este caso, al constar en autos la necesidad de que el recurso hídrico existente en el inmueble que se pretende titular sea reservado para el abastecimiento poblacional rural de sectores ubicados hacia aguas debajo del terreno objeto de las presentes diligencias, según informe del Departamento de Recursos Hídricos, Dirección de Gestión Ambiental del Recurso Hídrico del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, es preciso de conformidad con el inciso c) del artículo 7 de la Ley de Tierras y Colonización el mismo sea excluido del área a titular.

Tal exclusión no está representada en los levantamientos topográficos constantes en autos, pues dicha norma dispone en forma expresa que en “… terrenos planos o de pequeño declive se considerará inalienable una faja de doscientos metros a uno y otro lado de dichos ríos, manantiales o arroyos; y en las cuencas u hoyas hidrográficas, una faja de terreno de trescientos metros a uno y otro lado de la depresión máxima, en toda la línea, a contar de la mayor altura inmediata.”, de manera tal que el área excluida es inferior a la legalmente exigida. En este caso, en cumplimiento de dicha norma, debió el Juzgador de instancia prevenir a los promoventes aportar un levantamiento topográfico que excluyera dicha área, o bien éstos sin necesidad de dicha prevención conforme a dicha normativa proceder a cumplir desde un inicio con la misma. Ante tal incumplimiento, no sería posible autorizar la titulación del inmueble tal y como se solicitó en el escrito inicial ni con las modificaciones posteriores, en la medida de que se estaría autorizando la inscripción de áreas inalienables no susceptibles de adquirirse por denuncio o posesión. Por ende, se comparte el único agravio expuesto por el representante del Estado debiendo disponerse la desestimatoria de la Información Posesoria."