Sports fields are not automatically public domain propertyPlazas de deportes no son bienes demaniales por naturaleza

V.SUBSTANTIVE ANALYSIS. The objections raised by the appellant will now be examined and resolved, on the understanding that the appeal brief limits the jurisdiction of this Court, in accordance with the provisions of numerals 65.5 and 65.6 of the Civil Procedure Code.

After the requisite preamble, the appellant filed its appeal divided into two sections. However, since they are closely related, it is appropriate to analyze them together.

In substance, the appellant argues that sports fields (plazas de deportes) are, in principle, municipal, which is why the petitioning Development Association is not legally entitled to register the property underlying these proceedings in its name, given the property's nature. Along similar lines, it concluded that the nature of the land to be titled is a sports field (plaza de deportes), and therefore the property to be registered has been used as a common and free area for the community's residents for many years.

The grievances must be dismissed. As correctly stated in the appealed judgment, according to the theory of public domain, four elements have been defined that must concur for a good to be considered public domain property (bien demanial), namely: a) Objective element, which corresponds to the identification or individualization of the good itself; b) Subjective element, pertaining to the Public Administration's ownership of the property; c) Normative element, which concerns the legislation assigning each category of goods its public domain status; and d) Teleological element, which relates to the purpose or vocation conferred upon each specific property. In this regard, the Administrative Appeals Court, Section II, in vote N° 00075-2016 of 08:40 hours on 30/08/2016, proposed the following example:

| "For example, in the case of public zones of subdivisions (urbanizaciones), the objective element would be given by the delimitation in cadastral maps of the street and park areas; the subjective element would be the acquisition by operation of law in favor of the Municipalities of those street and park areas from the moment the subdivision project is approved by the Municipal Council; the normative element corresponds to the Urban Planning Law (No. 4240 of 1968) which, in its article 40, obligates developers to cede the aforementioned zones to public use; and the teleological element occurs with the developer's will to cede those street and park spaces to public use, which is manifested in the petition made before the Municipal Council for the approval of its subdivision project." | Now, although paragraph 1 of article 44 of the Urban Planning Law establishes that “Municipal ownership over areas for streets, squares, gardens, parks, or other open spaces for general use is constituted by that very use, and its registration in the Property Registry may be dispensed with if it appears on the Official Map...”, said rule cannot be viewed in isolation, as the representative of the State intends, but rather in concordance with articles 42 and 43 of the same law, as well as numeral 76 of Law 7800, which, in that order, provide:

“Article 42.- The regulation of the Official Map shall establish the rules on reserves, acquisition, use, and conservation of the areas necessary for roads, parks, squares, buildings, and other communal uses, expressing the location and size of those already delivered to public service and those demarcated only preventively.” “Article 43.- The Official Map, together with the maps or the cadastre that complement it, shall constitute a special reliable registry regarding the ownership and designation to the public domain of the lands or spaces already delivered to public uses.” “Article 76.- Public sports and recreational facilities financed with State administration funds must be planned and constructed in such a way that their multi-purpose sports use and recreational activities are favored, taking into account the different sports disciplines, maximum availability, and the different practice levels of the citizens.

These facilities must be made available to the community for public use.” From the transcribed norms, it is clear that sports fields (plazas de deportes), understood as goods for common use, constitute public domain property (bien demanial) only if so established in the regulation of the Official Map, or if they were financed with State administration funds.

The reasoning of the State Attorney, in asserting that sports fields (plazas de deportes) are public domain property (bienes demaniales) solely by reason of the good's nature, is erroneous. On the contrary, the four elements already indicated (objective, subjective, normative, and teleological) must be verified in each specific case for the good to fall under this special legal property regime.

In the specific case, as the trial judge correctly concluded, the good sought to be titled does not meet the necessary requirements to be considered public domain property (bien demanial). In this regard, the appealed judgment stated:

“Now, the fact that an association, which is of a private nature, wishes to use its assets for the benefit of the community, a situation which is not prohibited, thereby providing a communal service, with certain emoluments to sustain the facilities, does not mean that, at the moment a private owner decides to make a football field or recreational park for the benefit of the community, it thereby becomes a property of public or public domain effects...” Furthermore, the witnesses were clear in stating that the land belonged to the president of the petitioning Association and entered the latter's assets through a donation made more than ten years ago. In addition, the three deponents affirmed that the land is fenced with mesh.

Contrary to what was argued by the state representation, there is no evidence in the record that allows concluding that the land belonged to the Municipality of Nicoya, that the football field was built with public funds, or that the property is designated to the public domain by any law or has been included in the official map. Rather, the Municipality of Nicoya itself, in the brief added to the electronic file on 23/08/2018 09:35:02, acknowledges that the land subject to these proceedings "has as its de facto owner the Integral Development Association of San Juan de Quebrada Honda de Nicoya," and only asked to exclude the area of land corresponding to houses and the access easement (servidumbre de paso) described by the Municipal Department of Cadastre and Topography. Likewise, it clarified that "the Municipality has not been in administration of the property in question." Thus, the appellant did not contest the analysis of the testimonial and documentary evidence, from which the personal exercise of possession by the title-seeking Association over the land for more than ten years is clearly concluded. Based on that evidence, this Court of Appeals considers that the land sought to be registered is private property and that the petitioning Association is the one that has maintained the land and fenced it with a perimeter mesh, in a clear manifestation of the rights of exclusion and defense that the owner—or one who possesses as owner—may employ according to law (articles 295 and 296 of the Civil Code).

Furthermore, Law No. 3,859, Law on Community Development, declared the constitution and operation of community development associations to be of public interest as a means of stimulating the economic and social development of the country (article 14), in addition to providing broad powers to contract, carry out all types of lawful operations, and acquire goods, all directed towards the achievement of their purposes (article 23).

Likewise, the Regulation to the Law on Community Development, Executive Decree No. 26,935-G, establishes that the assets of development associations are composed of the movable and immovable property they possess and the income obtained from their administration (article 60, subsection e). As a corollary, although the goods of development associations are destined for community use, this does not imply, by itself, a character of gratuity (since the association may demand economic consideration), and even less could they be subject to the public domain regime, given the absence of the elements required for its configuration.

"V. ANÁLISIS DE FONDO. A continuación se estudiarán y resolverán los reproches que formula la parte recurrente, en el entendido que el escrito de apelación limita la competencia de este Tribunal, conforme con lo dispuesto en el numeral 65.5 y 65.6 del Código Procesal Civil.

Tras el preámbulo de rigor, la parte apelante planteó su recurso dividido en dos acápites. sin embargo, por estar íntimamente relacionados, procede analizarlos en conjunto.

En lo sustancial, plantea la parte recurrente que las plazas de deportes, en principio, son de municipales, motivo por el cual la Asociación de Desarrollo promovente no se encuentra legitimada para inscribir a su nombre la finca base de estas diligencias dada la naturaleza de la misma. En línea similar, concluyó que la naturaleza del terreno a titular es plaza de deportes, por lo que el inmueble a inscribir ha sido utilizado con carácter de uso común y gratuito para los vecinos de la comunidad por muchos años.

Los agravios deben ser desestimados. Como acertadamente se indicó en la sentencia que se recurre, de acuerdo con la teoría del dominio público, se han definido cuatro elementos que deben concurrir para que un bien sea considerado demanial, a saber: a) Elemento objetivo, que corresponde a la identificación o individualización del bien en sí mismo; b) Elemento subjetivo, atinente a la titularidad de la Administración Pública del inmueble; c) Elemento normativo, que incumbe a la legislación que asigna a cada categoría de bienes su condición demanial; y, d) Elemento teleológico, que atañe al fin o vocación que se le confiere a cada bien inmueble en concreto. Al respecto, el Tribunal Contencioso Administrativo, Sección II, en voto N° 00075-2016 de las 08:40 horas del 30/08/2016, propuso el siguiente ejemplo:

"Por ejemplo, en el caso de las zonas públicas de las urbanizaciones, el elemento objetivo estaría dado por la delimitación en planos catastrados de las áreas de calle y de parque; el elemento subjetivo sería la adquisición que de pleno derecho opera en favor de las Municipalidades de esas áreas de calle y de parque a partir del momento en que el proyecto urbanístico es aprobado por el Concejo Municipal; el elemento normativo corresponde a la Ley de Planificación Urbana (N°4240 de 1968) que en su artículo 40 obliga a los urbanizadores a ceder al uso público las mencionadas zonas; y el elemento teleológico se produce con la voluntad del urbanizador de ceder esos espacios de calle y de parque al uso público, la cual se manifiesta en la petición que formula ante el Concejo Municipal para que se apruebe su proyecto de urbanización".

Ahora, si bien el párrafo 1º del artículo 44 de la Ley de Planificación Urbana, establece que “El dominio municipal sobre las áreas de calles, plazas, jardines, parques u otros espacios abiertos de uso general, se constituye por ese mismo uso y puede prescindirse de su inscripción en el Registro de la Propiedad, si consta en el Mapa Oficial...”, dicha norma no puede verse de forma aislada, como lo pretende la representante de El Estado, sino en concordancia con los artículo 42 y 43 de la misma ley, así como el numeral 76 de la Ley 7800, los cuales, en ese orden, disponen:

"Artículo 42.- El reglamento del Mapa Oficial establecerá las normas sobre reservas, adquisición, uso y conservación de las áreas necesarias para vías, parques, plazas, edificios y demás usos comunales, expresando la localización y el tamaño de las ya entregadas al servicio público y de las demarcadas sólo preventivamente".

"Artículo 43.- El Mapa Oficial, junto con los planos o el catastro que lo complemente, constituirá registro especial fehaciente sobre propiedad y afectación a dominio público de los terrenos o espacios ya entregados a usos públicos".

"Artículo 76.- Las instalaciones deportivas y recreativas de carácter público financiadas con fondos de la administración del Estado, deberán planificarse y contribuirse de tal modo que se favorezcan su utilización deportiva polivalente y las actividades recreativas, teniendo en cuenta las diferentes disciplinas deportivas, la máxima disponibilidad y los distintos niveles de práctica de los ciudadanos.

Estas instalaciones deberán ponerse a disposición de la comunidad para uso público".

De las normas transcritas, se desprende con meridiana claridad que las plazas de deportes, entendidas como bienes de uso común, constituye un bien demanal siempre y cuando así conste en el reglamento de Mapa Oficial, o bien, hayan sido financiadas con fondos de la administración del Estado.

El razonamiento de la señora Procuradora, al afirmar que las plazas de deportes son bienes demaniales únicamente en razón de la naturaleza del bien, resulta errada. Por lo contrario, deben constatarse en cada caso concreto los cuatro elementos ya señalados (objetivo, subjetivo, normativo y teleológico) para que el bien ingrese dentro de este especial régimen jurídico de propiedad.

En el caso concreto, como bien concluyó el juzgador de instancia, el bien que se pretende titular no cumple con los requisitos necesarios para ser considerado un bien demanial. Al respecto, en la sentencia recurrida se indicó:

"Ahora bien el hecho de que una asociación que es de tipo privado, quiera utilizar sus bienes a favor de la comunidad, situación que no le es prohibida, con lo cual presta un servicio comunal, con ciertos emolumentos para sostener las instalaciones, ello ho quiere decir que, al momento en que un propietario privado, decide hacer una plaza de fútbol o parque recreativo a favor de la comunidad, no por ello se constituye en un inmueble de efectos públicos o demaniales...".

Por otra parte, los testigos fueron claros al señalar que el terreno perteneció al presidente de la Asociación promovente, e ingresó al patrimonio de esta última por donación desde hace más de diez años. Además, los tres deponentes afirmaron que el terreno se encuentra cercado con malla.

Contrario a lo argumentado por la representación estatal, no consta ninguna probanza que permita concluir que el terreno perteneció a la Municipalidad de Nicoya, que la cancha de fútbol se haya construido con fondos públicos ni que el inmueble esté afectado a dominio público por ley alguna o así se haya incluido en el mapa oficial. Más bien, la misma Municipalidad de Nicoya, en el memorial incorporado al expediente electrónico en fecha 23/08/2018 09:35:02, reconoce que el fundo objeto de las presentes diligencias "tiene como propietaria de hecho a la Asociación de Desarrollo Integral de San Juan de Quebrada Honda de Nicoya", y únicamente pidió excluir el área de terreno correspondiente a viviendas y servidumbre de paso descritas por el Departamento de Catastro y Topografía Municipal. Asimismo, aclaró que "la Municipalidad no ha estado en administración del predio en cuestión".

Así las cosas, la recurrente no combatió el análisis de la prueba testimonial y documental, de la cual se concluye claramente el ejercicio de la posesión en forma personal por parte de la Asociación titulante sobre el fundo desde hace más de diez años. Con base en esas probanzas, estima este Tribunal de Apelaciones que el fundo que se pretende inscribir es de dominio privado y que la Asociación promovente es quien le ha dado mantenimiento al terreno y lo ha cercado con malla perimetral, en manifestación clara de los derechos de exclusión y defensa que el propietario -o quien posee como dueño-, puede emplear conforme a la ley (artículos 295 y 296 del Código Civil).

A mayor abundamiento, la Ley N° 3.859, Ley sobre el Desarrollo de la Comunidad, declaró de interés público la constitución y funcionamiento de las asociaciones de desarrollo de las comunidades como medio de estimular el desarrollo económico y social del país (artículo 14), además de prever amplias facultades para contratar, realizar toda clase de operaciones lícitas y adquirir bienes, todo ello dirigido a la consecución de sus fines (artículo 23).

Asimismo, el Reglamento a la Ley sobre el Desarrollo de la Comunidad, Decreto Ejecutivo N° 26.935-G, establece que el patrimonio de las asociaciones de desarrollo se compone de los bienes muebles e inmuebles que posean y de las rentas que se obtengan con la administración de éstos (artículo 60, inciso e). Como corolario, aunque los bienes de las asociaciones de desarrollo se destinen al uso de la comunidad, ello no implica por sí mismo un carácter de gratuidad (pues la asociación puede exigir una contraprestación económica), y menos aún podría estar afecto al régimen demanial, ante la ausencia de los elementos requeridos para su configuración."