Land-use certificate denied due to location within spring protection radiusCertificado de uso de suelo denegado por ubicación en radio de protección de naciente

“II.- Merits (fondo). In summary, the appellant alleges that it acquired the property on the basis of the principle of good faith (principio de buena fe), for which purpose it conducted the registry searches, and that the property was not subject to any encumbrances or restrictions. It maintains that, pursuant to section 460 of the Código Civil, such restrictions should have been recorded at the time of registration, yet to date they still do not appear, adding that the property contains a house built as part of a social-welfare housing project, without the municipality having timely warned of any restriction under the Ley de Aguas. It claims that, under Article 45 of the Constitution, the State has a duty to protect private property; therefore, because a restriction was created after the property was acquired, its right has been emptied of substance, and thus, under sections 190 and 194, it is entitled to demand the corresponding expropriation (expropiación) and obtain the respective compensation (indemnización), which is provided for in the Ley de Aguas, Article 20, Ley de Construcciones, Article 18, and Ley de Planificación Urbana, Article 48.

It therefore requests that the decision be reversed and that expropriation proceedings be initiated. Pursuant to section 180 of the Ley General de la Administración Pública, the jurisdiction of this nonhierarchical appellate Tribunal (Tribunal de jerarquía impropia) is defined by the grounds of error (agravios) stated by the party in its appeal, and it is barred from conducting any analysis beyond the arguments raised at that time. Before this appellate body, the appellant company bases its position on two fundamental grounds, the first being the absence of any encumbrances in the registry when the property was acquired, which it invokes as the basis for its claim that the act is void. That fact, which is not disputed by the local government, is insufficient to invalidate the proceedings. The notices and encumbrances affecting properties at the time of registration are useful for providing public notice through the registry (publicidad registral) and facilitating third-party access to reliable public information intended to minimize risks in transactions involving property.

However, there are statutory provisions of public order (orden público) that affect or restrict the attributes of real-property ownership rights and that, although not published in the registry, remain in force and must be applied by the authorities, and private parties are required to bear them. These include, in very general terms, all restrictions established by regulatory plans (planes reguladores) issued by municipal governments, which incorporate restrictions on construction and subdivision (fraccionamiento). There are also ordinary laws, such as those contained in sections 33 and 34 of the Ley Forestal or section 40 of the Ley de Planificación Urbana, which restrict the full and unrestricted use of property. None of these restrictions must be recorded in the Registro Nacional; rather, the competent public institutions (MOPT, INVU, or the municipality, for example) are responsible for precisely specifying the setbacks (retiros) or other requirements.

In the present case, it is irrelevant whether the restriction arose after the property was acquired, because the mere existence of the spring (naciente) and its subsequent tapping for human consumption automatically rendered effective the legal rule established by the legislature, which affects rights in land located within its protection radius, regardless of the date on which each surrounding property was acquired. The party appears to seek an order from this Chamber that the provision contained in that Law not be applied, which is legally impossible. Furthermore, the appellant argues that, in its case, the protection radius of the tapped spring, pursuant to section 20 of the Ley de Aguas, entails an effective deprivation of its property right. This forms the basis of its claim for payment of the corresponding compensation based on the liability of the party that imposed the restriction, or for the ‘fair price’ (‘justi precio’) in the special expropriation proceeding; however, that matter does not fall within the jurisdiction of this appellate body, given that the act issued by the Mayor rejects that claim on the ground that this is a lawful restriction on the asserted right that must be borne by the private party.

As an exception to the rules established in section 171 et seq. of the Código Municipal and section 181 of the Ley General de la Administración Pública, matters concerning civil liability (responsabilidad civil), through which a private party seeks compensation arising from State action, are governed by the Código Procesal Contencioso Administrativo, Article 2(b), and constitute matters that must be brought, litigated, and adjudicated in plenary proceedings before a court, pursuant to Article 49 of the Constitución Política and on the basis of the principles contained in Title Seven of the Ley General de la Administración Pública. In light of the foregoing, since it is evident that the appellant seeks to have the administrative act that denied the aforementioned compensation declared void, it is unnecessary to exhaust administrative remedies (agotar la vía administrativa) before this Tribunal, as doing so would entail the exercise of powers that, under the Constitución Política and the Law, are reserved to the Courts of Justice and not to the nonhierarchical reviewer of legality through an administrative appeal.

Accordingly, the Mayor’s act must be partially upheld insofar as it denied the unfavorable land-use certificate (certificado de uso de suelo desfavorable), and the remainder of the appeal must be declared inadmissible.”

"II.- Sobre el fondo. En resumen, la parte apelante alega que adquirió la finca sobre la base del principio de buena fe, para lo cual hizo los estudios registrales y no sopesaban sobre el inmueble ningún tipo de cargas o limitaciones. Sostiene que conforme al numeral 460 del Código Civil, desde el momento de la inscripción debieron consignarse tales afectaciones, mas a la fecha ellas tampoco aparecen, agregando que la finca tiene una casa producto de proyecto de bien social, sin que el municipio hubiera advertido oportunamente alguna afectación a la Ley de Aguas. Reclama que, con base en el ordinal 45 constitucional, existe un deber estatal de dar protección a la propiedad privada, de modo que al haberse creado una limitación con posterioridad a la adquisición de la finca, se ha vaciado su derecho, de modo que sobre la base de los numerales 190 y 194, está en el derecho de reclamar la debida expropiación y obtener la respectiva indemnización, la cual está prevista en la propia Ley de Aguas, artículo 20, Ley de Construcciones artículo 18 y Ley de Planificación Urbana, artículo 48, razón por la cual pide se revoque lo resuelto y se inicien los trámites expropiatorios.

En atención a lo regulado en el ordinal 180 de la Ley General de la Administración Pública, este Tribunal de jerarquía impropia tiene delimitada su competencia por los agravios expresados por la parte en su recurso de apelación, quedando vedado cualquier análisis que esté fuera de los alegatos planteados en ese momento. La sociedad recurrente sustenta su tesis ante esta alzada sobre dos ejes básicos, siendo el primero de ellos, como base para plantear su reclamo de nulidad del acto, la inexistencia de gravámenes a nivel registral al momento de la adquisición del inmueble. Tal hecho, que no es refutado por el gobierno local, carece de la fuerza de anular lo actuado. Las anotaciones y gravámenes que recaen sobre las fincas al momento de la inscripción, son útiles a efecto de dar publicidad registral y facilitan a terceros el acceso a información pública confiable que aspira a minimizar los riesgos en las transacciones entre bienes.

Sin embargo, existen disposiciones de ley de orden público que afectan o limitan los atributos del derecho de propiedad inmobiliaria que sin ser publicadas a nivel registral, no por ello dejan de estar vigentes y son de aplicación obligatoria para las autoridades, siendo imperativo para el administrado soportarlas. Entre ellas se puede mencionar, en términos muy generales, todo lo relativo a las limitaciones que contemplan los planes reguladores que emanan de los gobiernos municipales, que incorporan restricciones a nivel constructivo y de fraccionamiento. También existe leyes ordinarias, tales como las contenidas en los ordinales 33 y 34 de la Ley Forestal o 40 en la Ley de Planificación Urbana, mediante las cuales se restringe el pleno y libre aprovechamiento de la propiedad. Ninguna de esas restricciones deben ser anotadas en el Registro Nacional siendo resorte del las instituciones públicas competentes (MOPT, INVU, municipalidad, por ejemplo) el señalamiento preciso de los retiros u otras especificaciones.

En el caso presente, no es relevante si la afectación se hubiera producido después de la adquisición del inmueble, puesto que la simple existencia de la naciente y su posterior captación para el consumo humano, generó automáticamente la eficacia de la norma jurídica dispuesta por el legislador y que impacta sobre los derechos que sopesan en terrenos que se ubican dentro de su radio de protección, siendo irrelevante la fecha de adquisición de cada una de las fincas que le circundan. La parte pareciera pretender que esta Cámara ordene una desaplicación de la norma contenida en dicha Ley, lo cual es jurídicamente imposible. Además, la apelante cuestiona que en su caso, ese radio de protección de la naciente captada, conforme al numeral 20 de la Ley de Aguas, implica un vaciamiento de su derecho de propiedad. Ello es la base para reclamar el pago de la indemnización respectiva por responsabilidad de quien le afectó o el "justi precio" en el proceso especial de expropiación, mas ello no es competencia de esta alzada, en tanto el acto dictado por el Alcalde la rechaza al considerar que estamos en presencia de una limitación legítima al derecho invocado que debe ser soportada por el administrado.

A manera de excepción a las normas previstas en el numeral 171 y siguientes del Código Municipal y 181 de la Ley General de la Administración Pública, la materia referida a responsabilidad civil mediante la cual el administrado procura una indemnización derivada de las actuaciones estatales, está prevista en el Código Procesal Contencioso Administrativo, artículo 2 inciso b), y constituye un asunto que debe plantearse, discutirse y resolverse en forma plenaria en la sede jurisdiccional, conforme a lo dispuesto en los artículos 49 de la Constitución Política y sobre la base de los postulados contenidos en el Título Sétimo de la Ley General de la Administración Pública. En razón de lo expuesto, siendo evidente que lo pretendido por la apelante es anular el acto administrativo que rechazó la reparación de cita, no es necesario agotar la vía administrativa ante este Tribunal, pues ello implicaría el ejercicio de competencias que están reservadas, conforme a la Constitución Política y a la Ley, a los Tribunales de Justicia y no al contralor no jerárquico de legalidad por la vía del recurso administrativo, lo que obliga a confirmar parcialmente el acto del Alcalde respecto de la denegatoria del certificado de uso de suelo desfavorable y declarar inadmisible el resto de la apelación interpuesta".