Registration of segregated lot in subdivision despite lack of formal public-area transferInscripción de lote segregado en urbanización pese a falta de cesión formal de áreas públicas

IV.— First, it must be noted that the right to real estate property guarantees the owner the ability to publicize their right before third parties through the registration of their title in the Public Registry. It is clear that it is the responsibility and interest of each owner of a property to ensure that such registration is carried out in a timely manner, as its absence creates the risks that the estate of Mr. Ciro Balli is now assuming, due to the lack of follow-up on an important aspect that, had it been handled correctly since 1983, when the property was acquired, would today free his estate from the inconveniences it has had to endure throughout all these years. In any case, it is important to emphasize that from a comprehensive reading of the case file, there is an abundance of technical evidentiary elements demonstrating that lot 8 under discussion does not overlap public use zones and, therefore, is part of the hereditary estate of the deceased Balli Lempereur. This is supported by the official communication from the Subdirector of the Cadastre dated November 29, 2004, which provided the site design plans for the respective development (folios 49 to 55), which coincides with the conclusion reached by the engineers of the Directorate of Cadastre and Real Estate of the Municipality of Curridabat in official communication ACMC-0503-06-12 of June 25, 2012, which concur in describing that cadastral plan SJ-488694-1982—which undoubtedly corresponds to the lot acquired by Mr. Ciro Balli—is not located within any public road or park.

V.— The error of interpretation of the applicable legal norms committed by the municipal engineers in the referenced official communication is clear—understandable since it is not their area of expertise—when they subjected the right to registration of the property bought by Mr. Ciro to a prior transfer of public areas. This mistake was seconded by the Mayor when ruling in the act under review in this appeal, that is, resolution No. AMC-0476-07-201 at 3:50 p.m. on July 16, 2012, for the reasons indicated below. The legislation that develops the emergence of public domain areas within developments, such as green zones and public roads, is found in Article 2 of the General Roads Law, in the Construction Law, and in the Urban Planning Law. In this regard, the Construction Law provides:

"Article 4.— Definition. A public road is any land of public domain and common use, which by provision of the administrative authority is destined for free transit in accordance with the planning laws and regulations and which is, in fact, already destined for that public use. According to their class, public roads shall also be destined to ensure the ventilation and lighting conditions of the buildings that bound them; to facilitate access to adjoining properties; and for the installation of any pipeline, artifact, apparatus, or accessory belonging to a public work or destined for a public service.

Article 7.— Property. Any land that appears as a public road in the existing maps of the Municipality, or in the Archive of the General Directorate of Public Works, or that of the General Directorate of Roads, or in the Cadastre, or in any other archive, museum, or public library, shall be presumed to have that status, except for full proof to the contrary, which must be provided by anyone who affirms that the land in question is private property or claims to have any exclusive right to its use. As long as a final judgment declaring otherwise is not issued, no one may prevent or obstruct the public use of the land in question.

Article 8.— Subdivisions (Fraccionamientos) or Lot Splits (Loteos). Once a plan of subdivisions (fraccionamientos) or lot splits (loteos) is approved, in accordance with the Subdivision Regulations (Reglamentos sobre fraccionamiento), the lands that in said plans appear as destined for public roads shall, by that sole fact, leave the domain of the subdivider (fraccionador) and pass into the public domain. The approval of the subdivision (fraccionamiento) shall be granted by public deed, which must be registered in the Property Registry for the purposes of canceling private property with respect to lands destined for public roads." From the transcribed text, it follows that the plans arising from subdivisions (fraccionamientos), which contain areas destined for public roads, automatically subject them to the public domain (demanio público), meaning no one can claim any ownership over them. These articles must be interpreted in light of Articles 43 and 44 of the Urban Planning Law—Law 4240 of November 15, nineteen sixty-eight—which is clear in pointing out the evidentiary value of official maps, which constitute the official record regarding the ownership regime and affectation to the public domain. In this regard, both norms state:

"Article 43.— The Official Map, together with the plans or the cadastre that complement it, shall constitute a special reliable record concerning ownership and affectation to the public domain of lands or spaces already given over to public uses.

Article 44.— The municipal domain over areas of streets, squares, gardens, parks, or other open spaces for general public use is constituted by that same use, and its registration in the Property Registry may be dispensed with if it is recorded on the Official Map.

The aforementioned Registry shall make the final entry for those farms, remnants, or lots that the owner, acting as subdivider (fraccionador), cedes to the municipality by mandate of this law, if the registrable document records the public purpose given to the property and the Notary attests to the municipal agreement approving the cession and ordering the delivery of said property to that same purpose." From this, it suffices that it is recorded on the official map, in the plans, or the cadastre, for any land destined to form part of a road network, recreational areas such as parks and gardens, or open spaces destined for public use, to be protected by the characteristics of inalienability, non-transferability, and imprescriptibility of the public domain (demanio público), such that it cannot be disposed of by private entities, with its protection and recovery being the responsibility of local governments.

VI.— The municipality brings up the opinion of the Office of the Attorney General of the Republic (Procuraduría General de la República) No. C-279-2007 of August 21, 2007, which established that "it is with the acceptance of works and public areas that these acquire their public domain character...", along with the provisions of Article 40 of the Urban Planning Law, which expressly states:

"Article 40.— Every subdivider (fraccionador) of lands located outside the quadrant of cities and every developer (urbanizador) shall freely cede to public use both the areas destined for roads and those corresponding to parks and community facilities; what shall be ceded under the latter two concepts shall be determined in the respective regulation, by setting percentages of the total area to be subdivided or developed, which may range from five percent to twenty percent, depending on the average size of the lots, the intended use of the land, and the relevant norms...

With the exception of road rights-of-way to be ceded to the State, as previously provided, the other public use areas must be transferred in favor of the municipal domain. However, the Municipality may authorize that certain portions be transferred directly to the state entities responsible for establishing services or facilities within their respective competence therein, in accordance with the provisions of the immediately preceding paragraph." The position argued by local authorities, in light of the provisions of the cited article and the pronouncement of the Office of the Attorney General (Procuraduría), is not shared by this Chamber. While the ideal model would be for local governments to require and obtain from every developer (urbanizador) the transfer of public areas, so that everything would be in order registrally, the applicable legal system in no way regulates that the public domain (demanio público) arises only when this condition is met. This position, though respectable, is not shared by this Chamber, as there are numerous public domain assets in our country lacking cession, transfer, and registry registration, and they do not lose this condition due to this absence. Precisely, the opinion cited on which the Mayor relies overlooks the fact that the public domain (demanio público) is protected by the principle of inmatriculation, meaning it is not necessary for lands to be registered to be vested with all the attributes of the public domain (demanio público). This principle derives from Articles 7 of the Construction Law and 44 of the Urban Planning Law, from which a rebuttable presumption (presunción iuris tantum) arises in the sense that any area destined for public use is public. The absence of formal cession of these areas by the developer does not prevent their creation, as long as in reality the property has a clear purpose and this is expressed in existing documents. This is regulated in Article 44 of the Urban Planning Law, so that its registration, and even its formal transfer, may be dispensed with if it is recorded in the site design plan. Therefore, the defect that the developer (urbanizador) failed to comply with the duty established in Article 40 of the Urban Planning Law does not have the force to prevent the creation of public domain areas (áreas demaniales), thus rendering the position held by the Municipal Mayor erroneous.

VII.— Continuing and under this same understanding, our legal system provides for the creation of public domain status insofar as areas are destined for public use in properties subject to development processes, that is, due to the purpose their developer voluntarily assigns to them, in compliance with the urban planning norms that mandate their creation. Public use is what determines its creation in accordance with Article 44 of the Urban Planning Law, and it is, furthermore, a reliable proof of its existence. The drafting of various plans and sketches, which include site designs and plans of individual segregated properties, is no more than a reflection of a reality through which the private property regime that protects them is renounced, to deliver them for everyone's enjoyment. The production of such documents serves to demarcate those areas, in the terms expressed by the cited norms, and is the graphic representation of the exact geographic location and limits of the public domain (demanio público), or, as the norm states, it is a "special record." VII.— The preceding analysis is necessary because the absence of the transfer of the park and public road areas in the Prados del Este residential development is not an impediment for the purchasers of the properties created there to legitimately register their titles. Otherwise, no resident of that development could have registered their property, and in this case, there is a person who is being affected today, undeservedly, by the lack of such registrations. From this perspective, Mr. Balli's property right—now that of his estate—prevails over any omission by the developer of the Prados del Este development due to the lack of formal cession. However, it is reiterated, in accordance with the provisions of the cited Article 44, no irregularity is observed here, as the site design is sufficiently clear and releases from the duty to formally transfer the park and streets, since they already form part of the public domain (demanio público). Thus, the interpretation made by the engineers and the Mayor of Curridabat omits the correct analysis of these norms, as they have all the elements of conviction to conclude with a degree of certainty that plan No. SJ-488694-1982, which corresponds to the lot purchased by Mr. Ciro Balli, does not overlap the public domain areas and, therefore, is undeservedly immobilized as it is still registered as an integral part of the development's mother farm.

VIII.— This Court agrees with the appellant that the challenged resolution disregards the effects of official communication AMC-123-02-2012 of February 23, 2012, from the Mayor, the first moment in which he requested the National Registry to lift the immobilization of farm No. 153415 so that the segregated lot could be registered. It should be noted that it was the National Registry itself that conditioned the lifting of the immobilization of the mother farm on the petitioning parties requesting it, as established in the resolution issued at 2:30 p.m. on August 3, 2001. In other words, it is the Municipality that has the authority to promote any modification in the registry status of the mother farm, so it is unacceptable that it now asserts that this is not its responsibility and that it is a problem the National Registry must address. If the local government has assessed that the lot purchased by Mr. Ciro Balli does not belong to it, since it does not form part of the public domain areas (áreas demaniales) of the residential development—for which it is the competent authority to provide protection—it is now called upon to lift the registry impediment that prevents the estate of the deceased from obtaining the registration of property that is privately owned. This is achieved by submitting to the National Registry the evidence contained in plans, the site design of the residential development, and engineering reports, which are conclusive in indicating that the mentioned lot does not overlap the public domain assets of parks and public roads, as was required by the registry authorities in official communication No. RIM-053-2012 of March 6, 2012, issued by the Subdirector of the Real Estate Registry.

“IV.- EN primer lugar, debe indicarse que el derecho de propiedad inmobiliaria garantiza al propietario, la posibilidad de publicitar su derecho antes terceros, mediante la inscripción de su título en el Registro Público. Es claro que es responsabilidad e interés de cada dueño de un predio, el asegurarse que dicha inscripción opere de manera oportuna, pues su carencia genera los riesgos que hoy día está asumiendo la sucesión del señor Ciro Balli, ante la falta de seguimiento de un aspecto importante que, de haberse generado correctamente desde el año 1983, cuando se adquirió el inmueble, hoy libraría a su sucesión de los inconvenientes que ha tenido que atravesar a lo largo de todos estos años. En todo caso, es importante recalcar que de la lectura integral del expediente, sobran elementos probatorios técnicos que demuestran que el lote 8 sometido a discusión, no traslapa zonas de uso público y, por ende, es parte de la masa hereditaria del causante Balli Lempereur. Para ello, consta el oficio del Subdirector del Catastro del 29 de noviembre del 2004, que aportó los planos de diseño de sitio de la respectiva urbanización (folios 49 a 55), lo cual es coincidente con la conclusión a la que arribaron los ingenieros de la Dirección de Catastro y Bienes Inmuebles de la Municipalidad de Curridabat, en el oficio oficio ACMC-0503-06-12 del 25 de junio del 2012, que son contestes al describir que el plano catastrado SJ-488694-1982 -que corresponde sin duda al lote adquirido por don Ciro Balli- no está dentro de ninguna vía pública o parque.

V.- Es claro el error de interpretación de las normas jurídicas aplicables en que incurrieron los ingenieros municipales en el oficio de cita - entendible por no ser su por don Ciro, a un previo traspaso de las áreas públicas. Este yerro fue secundado por el Alcalde en el momento de pronunciarse en el acto sometido a revisión en esta alzada, sea la resolución No. AMC-0476-07-201 de las 15:50 horas del 16 de julio del 2012, por las razones que seguidamente se indican. La legislación que desarrolla el surgimiento de las áreas de dominio público dentro de las urbanizaciones, tales como zonas verdes y vías públicas, se encuentra en el artículo 2 de la Ley General de Caminos, en la Ley de Construcciones y en la Ley de Planificación Urbana. Sobre el particular, la Ley de Construcciones dispone:

"Artículo 4º.- Definición. Vía pública es todo terreno de dominio público y de uso común, que por disposición de la autoridad administrativa se destinare al libre tránsito de conformidad con las leyes y Reglamentos de planificación y que de hecho esté destinado ya, a ese uso público. Según su clase, las vías públicas se destinarán, además, a asegurar las condiciones de aereación e iluminación de los edificios que las limitan; a facilitar el acceso a los predios colindantes; a la instalación de cualquier canalización, artefacto, aparato o accesorio perteneciente a una obra pública o destinados a un servicio público.

Artículo 7º.- Propiedad. Todo terreno que en los planos existentes de la Municipalidad, o en el Archivo de la Dirección General de Obras Públicas, o el de la Dirección General de Caminos, o en el Catastro, o en cualquier otro archivo, museo o biblioteca pública, aparezca como vía pública se presumirá que tiene la calidad de tal, salvo prueba plena en contrario, que deberá rendir aquél que afirme que el terreno en cuestión es de propiedad particular o pretenda tener algún derecho exclusivo a su uso. Mientras no se pronuncie sentencia ejecutoria que así lo declare, nadie podrá impedir o estorbar el uso público del terreno de que se trate.

Artículo 8º.- Fraccionamientos o Loteos. Aprobado un plano, de fraccionamientos o loteos, de acuerdo con los Reglamentos sobre fraccionamiento, los terrenos que en dichos planos aparezcan como destinados a vías públicas, por ese solo hecho saldrán del dominio del fraccionador y pasarán al dominio público. La aprobación del fraccionamiento se otorgará por escritura pública, que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad para los efectos de cancelación de propiedad particular en lo que se refiere a los terrenos destinados a vía pública." Del texto transcrito se desprende que de los planos que surgen de los fraccionamientos, que contengan áreas destinadas a vías públicas, automáticamente las someten al demanio público, por lo que nadie puede reclamar propiedad alguna sobre ellas. Estos artículos se deben interpretar a la luz de los ordinales 43 y 44 de la Ley de Planificación Urbana -Ley 4240 del quince de noviembre de mil novecientos sesenta y ocho-, que es clara al señalar el valor probatorio de los mapas oficiales, los cuales son el registro oficial sobre el régimen de propiedad y de afectación al dominio público. Al respecto, dictan ambas normas:

"Artículo 43.- El Mapa Oficial, junto con los planos o el catastro que lo complemente, constituirá registro especial fehaciente sobre propiedad y afectación a dominio público de los terrenos o espacios ya entregados a usos públicos.

Artículo 44.- El dominio municipal sobre las áreas de calles, plazas, jardines, parques u otros espacios abiertos de uso público general, se constituye por ese mismo uso y puede prescindirse de su inscripción en el Registro de la Propiedad, si consta en el Mapa Oficial.

El Registro citado pondrá último asiento a aquellas fincas, restos o lotes que el propietario, en concepto de fraccionador, ceda al municipio por mandato de esta ley, si en el documento inscribible consta el destino público que se le da al inmueble y el Notario da fe del acuerdo municipal en que aprueba la cesión y se dispone entregar dicho bien a ese mismo destino." A partir de ello basta con que conste en el mapa oficial, en los planos o el catastro, para que todo terreno destinado a formar parte de una red vial, áreas de recreo como parques y jardines, o espacios abiertos destinados al uso de todos, que protegido por las características de inalienabilidad, intransferibilidad e imprescriptibilidad del demanio público, con lo que no pueda ser objeto de disposición por parte de sujetos privados, correspondiendo su protección y recuperación a los gobiernos locales.

VI.- La municipalidad trae a colación el dictamen de la Procuraduría General de la República No. C-279-2007 del 21 de agosto del 2007, en el que se dispuso que "es con la aceptación de obras y áreas públicas que estas adquieren su carácter demanial...", junto con lo dispone el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, que indica expresamente:

"Artículo 40.- Todo fraccionador de terrenos situados fuera del cuadrante de las ciudades y todo urbanizador cederá gratuitamente al uso público tanto las áreas destinadas a vías como las correspondientes a parques y facilidades comunales; lo que cederá por los dos conceptos últimos se determinará en el respectivo reglamento, mediante la fijación de porcentajes del área total a fraccionar o urbanizar, que podrán fluctuar entre un cinco por ciento a un veinte por ciento, según el tamaño promedio de los lotes, el uso que se pretenda dar al terreno y las normas al respecto...

Hecha excepción de los derechos de vía para carreteras que han de cederse al Estado, conforme a lo antes dispuesto, las demás áreas de uso público deberán ser traspasadas a favor del dominio municipal. No obstante la Municipalidad podrá autorizar que determinadas porciones sean transferidas directamente a las entidades estatales encargadas de establecer en las mismas los servicios o facilidades de su respectiva competencia, en concordancia con lo previsto en el párrafo inmediato anterior." La posición esgrimida por las autoridades locales, a la luz de lo dispuesto en el numeral de cita y el pronunciamiento de la Procuraduría, no son compartidos por esta Cámara. Si bien el modelo ideal sería que los gobiernos locales exijan y obtengan de todo urbanizador el traspaso de las áreas públicas, a efecto de que registralmente todo estuviera en orden, el ordenamiento jurídico aplicable no regula de modo alguno que el demanio público surja cuando se cumpla esta condición. Esta posición, si bien respetable, no es compartida por esta Cámara, pues múltiples son los bienes de dominio público en nuestro país carentes de cesión, traspaso e inscripción registral y, no por este faltante, pierden esta condición. Precisamente, el dictamen de cita en que se sustenta el Alcalde, obvia que el demanio público está protegido por el principio de inmatriculación, lo que significa que no es necesario que los terrenos estén inscritos para estar revestidos de todos los atributos del demanio público. Este principio se desprende de los artículos 7 de la Ley de Construcciones y 44 de la Ley de Planificación Urbana, del que surge una presunción iuris tantum en el sentido de que es pública toda área destinada al uso público. La ausencia de cesión formal por parte del desarrollador de estas áreas, no impide su nacimiento, en el tanto en la realidad el bien tiene claro su destino y en los documentos existentes, así esté expresado. Ello está regulado en el artículo 44 de la Ley de Planificación Urbana, de modo que bien puede prescindirse de su inscripción, e inclusive, de su traspaso formal, si ello consta en el plano de diseño de sitio. Por ende, el vicio de que el urbanizador no hubiera cumplido con el deber establecido en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, no tiene la fuerza de impedir el surgimiento de las áreas demaniales, considerándose errónea, por ende, la posición sustentada por el Alcalde Municipal.

VII.- Prosiguiendo y bajo esta misma inteligencia, nuestro ordenamiento dispone el surgimiento de la demanialidad en el tanto la áreas son destinadas al uso público en las fincas sometidas a procesos de urbanización, o sea, por el destino que su desarrollador voluntariamente les da, atendiendo a las normas urbanísticas que imponen su creación. El uso público es el que determina su nacimiento conforme a la Ley de Planificación Urbana, artículo 44 y, además, es una muestra fehaciente de su existencia. El levantamiento de los distintos planos y croquis, que incluyen diseños de sitio y planos de fincas individuales segregadas, no son más que reflejo de una realidad mediante la cual se renuncia al régimen de propiedad privada que les protege, para entregarlo al disfrute de todos. La producción de tales documentos, sirve para demarcar esas áreas, en los términos expresados por las citadas normas, y es la representación gráfica de la ubicación geográfica exacta y límites del demanio público, o bien, como lo dice la norma, es un "registro especial".

VII.- El análisis anterior es necesario en el tanto la ausencia del traspaso de las áreas de parques y vías pública en el residencial Prados del Este, no es óbice para que los adquirentes de las fincas que allí se crearon, pudieran inscribir legítimamente sus títulos. Caso contrario, ningún vecino de esa urbanización hubiera podido inscribir su propiedad, siendo que en este caso, existe una persona que se está viendo afectada hoy día, de manera inmerecida, por la falta de tales registros. Desde esta óptica, el derecho de propiedad del señor Balli -ahora de su sucesión- prevalece por encima de cualquier omisión del desarrollador de la urbanización Prados del Este ante la falta de cesión formal. Sin embargo, se insiste, conforme lo dispone el artículo 44 de cita, aquí no se aprecia irregularidad alguna, en el tanto el diseño de sitio es suficientemente claro y libera del deber de traspasar formalmente el parque y las calles, puesto que ya integran el demanio público. Así las cosas, la interpretación realizada por los ingenieros y el Alcalde de Curridabat omite el análisis correcto de estas normas, pues tienen todos los elementos de convicción para concluir en grado de certeza, que el plano No. SJ-488694-1982 que corresponde al lote que compró don Ciro Balli, no traslada las áreas de dominio público y, por ende, inmerecidamente se encuentra inmovilizado en el tanto aún se encuentra inscrito como parte integral de la finca madre de la urbanización.

VIII.- Coincide este Tribunal con la señora apelante, en el sentido de que con la resolución impugnada se desconocen los efectos del oficio AMC-123-02-2012 del 23 de febrero del 2012 del Alcalde, primer momento en que solicitó al Registro Nacional el levantamiento de la inmovilización de la finca No. 153415 a efectos de que pudiera inscribir el lote segregado. Nótese que fue el mismo Registro Nacional el que condicionó el levantamiento de la inmovilización de la finca madre a que fueran las partes promoventes las que lo pidieran, pues así lo dispuso en la resolución de las 14:30 horas del 3 de agosto del 2001. O sea, es la Municipalidad la que tiene la autoridad para promover cualquier modificación en la situación registral de la finca madre, por lo que no es de recibo que ahora sustente que ello no le corresponde y que es un problema que debe atender el Registro Nacional. Si el gobierno local ha apreciado que el lote que adquirió don Ciro Balli no le pertenece, pues no integra las áreas demaniales del residencial -de las cuales es el competente para darles protección-, ahora es el llamado a liberar el impedimento registral que no permite a la sucesión del causante obtener la inscripción de un inmueble que es propiedad privada. Ello se logra haciendo llegar al Registro Nacional las pruebas contenidas en planos, diseño de sitio del residencial y dictámenes de ingeniería, que son concluyentes al indicar que el lote mencionado no traslapa los bienes demaniales de parques y vías públicas, tal y como fue requerido por las autoridades registrales en el oficio No. RIM-053- 2012 del 06 de marzo del 2012, emitido por el Subdirector del Registro Inmobiliario.”