Nullity of Playa Guápil Regulatory Plan due to Private Preparation and Lack of Size LimitsNulidad del Plan Regulador de Playa Guápil por elaboración privada y omisión de topes

V.- […] Third: Regarding the appellant's claim of disagreement with the trial judge's reasoning, concerning that the payment made by the defendant company to the company DEPPAT S.A., for the preparation of the partial regulatory plan (Plan Regulador) of Playa Guápil, is a defect that nullifies said regulatory plan, it must be noted that this Court fully shares the decision of the judge of first instance. In that sense, it is the criterion of this jurisdictional body that the preparation of regulatory plans by private companies constitutes a ground for their nullity, because Article 66 of the General Public Administration Law (Ley General de la Administración Pública) establishes that the exercise and fulfillment of public powers are non-waivable (irrenunciables), non-transferable (intransmisibles), and imprescriptible (imprescriptibles). Precisely, the power of territorial planning and land-use planning is a public power, granted to the municipalities, as established in Articles 169 of the Political Constitution, 15 and 17 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), 3 and 35 of the Maritime Terrestrial Zone Law (Ley de la Zona Marítimo Terrestre), as well as 13 of the Municipal Code, which allow affirming that the power to elaborate, adopt, and issue land-use planning plans in both urban zones and the maritime terrestrial zone corresponds, exclusively, to the Municipalities. Likewise, the legislator, foreseeing that local governments might have technical or economic deficiencies that would prevent them from carrying out planning and land-use planning on the coasts within their jurisdiction, expressly regulated the possibility for local governments to request collaboration from other entities with competencies in those matters. Thus, in accordance with Articles 26 and 38 of the Maritime Terrestrial Zone Law (Ley de la Zona Marítimo Terrestre) in relation to canon 17 of its Regulation, the municipalities may request the ICT or INVU to prepare coastal regulatory plans as a form of institutional technical or economic support. However, from the current legal framework, no type of normative authorization can be inferred for private law subjects to exercise said power, because that would violate Article 66 of the General Public Administration Law (Ley General de la Administración Pública), since it would imply a waiver or delegation of the power to plan the territory and land-use planning by the municipalities to private subjects. Precisely, in this case, the judge of first instance adequately grounds the appealed judgment on the very same reasons that this Court indicated, because in this matter it is not a "supposition" that the partial regulatory plan (Plan Regulador) of Playa Guápil was prepared by a private law subject, the company Desarrollos en Ecología, Paisajismo, Planificación, Arquitectura y Turismo S.A. (DEPPAT), which was contracted and paid to carry out that work by the defendant, Playa Mata Palo S.A., this is an uncontested fact, as demonstrated by the evidence in the judicial and administrative file. In the judgment of this Court, this implies the nullity of that regulatory plan, just as the first instance body correctly assessed. It is evident to this collegiate body that allowing a private law subject to prepare a regulatory plan, coastal or urban, implies a waiver of the exercise of the public power of territorial planning and land-use planning that the legal framework entrusted to local governments. Likewise, this Court considers that the argument given by the appellant throughout this process, to the effect that there was no norm prohibiting a private law subject from preparing regulatory plans, is unfounded, because in accordance with Articles 11 of the Political Constitution and of the General Public Administration Law (Ley General de la Administración Pública), the Administration's subjection to the law is total and only before the existence of an enabling norm is its action authorized. Precisely in this case, the enabling norm not only does not exist, but additionally, a substantive public law norm, namely Article 66 of the cited General Law, expressly prohibits it. The appellant company is reminded that we are not in the realm of Private Law, where everything not expressly prohibited is permitted; we are in Public Law, where administrative conduct must be previously authorized in the legal system, and it is reiterated, in this case it was not. For all these reasons, this grievance is rejected; 2) Regarding the exceptions: This jurisdictional body considers that the judge of first instance correctly rejected the exception of lack of standing of the plaintiff Municipality to issue the act declaring the act harmful to the public interest (acto de lesividad), because, as previously noted, INVU and ICT have competencies in the preparation and approval of coastal regulatory plans, which are confined to authorizations, approvals, as well as technical collaboration to the municipalities in the preparation of said regulatory plans. However, these two institutions do not have the public power of territorial planning and land-use planning constitutionally assigned to municipal corporations, which is exclusive to municipal entities. The appellant's argument is erroneous, in seeking the absurdity that the act declaring the harmfulness to the public interest (lesividad) of a regulatory plan would have to be issued by all the bodies that intervened in its adoption for it to be valid, due to the following reasons: First: It is insisted that the Political Constitution (Article 169) granted municipalities the public power of planning and land-use planning of their respective territories. This power implies that the preparation, approval, administration, modification, as well as the nullity or elimination of coastal or urban regulatory plans, are the exclusive competence of the Municipalities; Second: Even though it is true that Article 2 of the Maritime Terrestrial Zone Law (Ley de la Zona Marítimo Terrestre) grants competencies to the ICT in the maritime terrestrial zone, these do not substitute the municipal power of planning and administration of the maritime terrestrial zone, which Article 3 of the Maritime Terrestrial Zone Law (Ley de la Zona Marítimo Terrestre) expressly grants to local governments. Likewise, Article 42 of the cited law defines the scope of ICT's competence regarding the maritime terrestrial zone, by indicating that concessions located in tourist areas must be approved by the ICT. Note that that institute's intervention is confined solely to tourist aspects, and it has not been conferred powers of land-use planning and planning of the coastal territory, as the appellant company has been erroneously claiming, because that power is exclusive to the municipalities. It must be taken into account that regarding coastal regulatory plans, their regulation is not only found in the Maritime Terrestrial Zone Law (Ley de la Zona Marítimo Terrestre), but also in the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), which in its Article 15 grants exclusive competence to municipal entities in the planning and control of urban development within their respective territories, using for this the instruments of regulatory plans and related urban development regulations. Precisely, the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) does not indicate exclusive competencies to ICT or any other institution in the preparation of regulatory plans, but exclusively to local governments. Moreover, there is no "primary competence" granted to ICT in matters of the maritime terrestrial zone, as the appellant alleges, but rather that said institution has a delimited participation in the approval of coastal regulatory plans, concerning tourist aspects, just as INVU does regarding urbanism and housing, or INDER (formerly IDA) regarding agrarian matters. In short, these institutions have an approval competence in what concerns each of them within their scope of competence, but they have never been granted the constitutional power of land-use planning and planning of coastal territories, which is exclusive to municipal entities; Third: Now, the acts that declared the approval acts of the partial regulatory plan (Plan Regulador) of Playa Guápil harmful to the public interest, as well as the concessions granted to the defendant, comply with what is established in Article 35 of the Regulating Law of the Contentious-Administrative Jurisdiction (Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa), which indicates: "When the Administration itself, author of any act declaratory of rights, intends to demand its annulment before the contentious-administrative jurisdiction, it must previously declare it harmful to public, economic, or other interests (…)." See that this norm says that whoever issued the declaratory act of rights is the only one competent to issue the act of harmfulness to the public interest. In other words, whoever issues the act is who can declare it harmful to the public interest. Precisely, in this case it was the Council of the Municipality of Aguirre, in ordinary session number 310, held on March 25, 2002, that approved the regulatory plan (Plan Regulador) of Playa Guápil, so according to the cited Article 35 of the Regulating Law, it is the only one competent to issue an act declaring it harmful to the public interest, as well as the concessions. Therefore, the appellant's allegations are unfounded, because the final act was issued by the municipal entity and only it is competent to issue the act of harmfulness to the public interest; ICT or INVU did not issue the final act, both in the case of the regulatory plan and the concessions granted to the defendant company, and therefore they are not competent to declare those acts harmful to the public interest. For these reasons, the appellant's grievances are unfounded; 3) Regarding the substantive considerations: This Court agrees with the first instance body in noting that the partial regulatory plan (Plan Regulador) of Playa Guápil is null, for not having set the maximum limits of the lots to be granted in concession. This for the following reasons: First: The judge of first instance properly interprets the provisions of Article 57, subsections a) and b) of the Maritime Terrestrial Zone Law (Ley de la Zona Marítimo Terrestre), as well as 65 of the regulation to that law, because those norms indicate that regulatory plans must regulate the dimensions of the lots to be granted in concession for the various uses. See that numeral 57, in general, establishes the rule that the maximum and minimum dimensions of the lots or parcels to be granted in concession must be regulated in the development plans of the zone, that is, the regulatory plans. Likewise, Article 65 of the Regulation to the Maritime Terrestrial Zone Law (Ley de la Zona Marítimo Terrestre) is clear in stating: "The dimensions of the lots for all other uses shall be those established in the regulatory plan of the zone." Note that the law and regulation of the Maritime Terrestrial Zone Law (Ley de la Zona Marítimo Terrestre) specify, as well as repeat, what is already regulated in the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), which ultimately is the main regulation governing the preparation, approval, and administration of coastal or urban regulatory plans; Second: In that sense, Article 16 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) establishes the minimum elements that a regulatory plan must contain, and in its subsection c), it provides: "c) The land use showing the situation and distribution of lands regarding housing, commerce, industry, education, recreation, public purposes, and any other pertinent designation;". Precisely, that norm is clear in noting that regulatory plans must regulate the dimensions of lands in all designations or uses given to them. Thus, it is evident that every regulatory plan must establish the minimum and maximum dimensions of the different areas to be granted in concession, this being a requirement for its validity. Now, Article 24 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) becomes more specific regarding the minimums and maximums of the lands to be granted in concession. This is because every regulatory plan must be accompanied by regulations that allow their execution. One of these regulations is the zoning regulation (reglamento de zonificación), and precisely numeral 24 provides:

"Article 24.- The Zoning Regulation (Reglamento de Zonificación) shall divide the urban area into use zones, regulating for each one of them:

• a)The use of lands, buildings, and structures, for agricultural, industrial, commercial, residential, public, and any other pertinent purposes; residential zones shall be classified as single-family and multi-family, according to the intensity of use given to them; single-family zones shall be classified, in turn, according to the area and dimensions of the lots that best suit their location; b) Location, height, and floor area of buildings; c) Lot area and dimensions; d) Size of setbacks, yards, and other open spaces, and lot coverage by buildings and structures; e) The provision of space for parking, loading, and unloading of vehicles off-street; f) Size, location, and characteristics of signs or advertisements; and g) Any other urbanistic or architectural element related to land use, the regulation of which has interest for the local community." Note that this norm leaves no doubt that regulatory plans, as well as the complementary regulations to them, must precisely regulate the minimum and maximum of the different areas that may be granted in concession; Third: For the reasons set forth above, the appellant's grievances on this issue must be dismissed. Precisely, in this case it is an accepted fact that the partial regulatory plan (Plan Regulador) of Playa Guápil did not fix maximum limits for the different areas to be granted in concession; this is a defect of nullity thereof, for failing to comply with one of the basic requirements of every regulatory plan. Therefore, the appellant's argument to the effect that the Maritime Terrestrial Zone Law (Ley de la Zona Marítimo Terrestre) does not establish a maximum limit to be granted in concession is unfounded, because as explained, it expressly does so, as does the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana). Likewise, the argument that the maximum and minimum limits of areas to be granted in concession is a requirement for concessions and not for regulatory plans is incorrect, because as previously stated, the maximum and minimum dimensions of the lands subject to concession must be specified in the regulatory plan itself, as well as in the zoning regulations. Furthermore, the appellant is reminded that concessions are regulated acts, not discretionary, and therefore their regulation is established in the regulatory plans. There can be no discretion in the granting of concessions, because all of their content is specified and regulated in the regulatory plans and related regulations. It is clear to this Court that the discretion of local governments is at the time of preparing the regulatory plans, never in the granting of concessions; otherwise, what would be the purpose of these plans. Following the appellant's thesis would imply disregarding the existence and purpose of regulatory plans, since concessions could be granted discretionally, so why should local governments issue regulatory plans if aspects such as the maximum and minimum dimensions of the areas to be granted in concession can be regulated in the concessions themselves. That thesis is completely illegal. On the other hand, the appellant company is alleging that the obligation for a regulatory plan to indicate the maximums of the areas to be granted in concession refers solely to cases of residences or recreational estates (quintas de recreo), purposes that do not match the designation intended for the concessions granted to the defendant company. Now, that argument is not shared by this jurisdictional body, because as previously indicated, both Articles 16 and 24 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), and 65 of the Regulation to the Maritime Terrestrial Zone Law (Ley de la Zona Marítimo Terrestre), are clear in noting that the maximum and minimum dimensions of the areas to be granted in concession must be regulated in the regulatory plans and complementary regulations, for all land uses or designations; 4) Non-existence of a municipal agreement: For this Court, the appellant's argument is unfounded that in this case there is no act declaring the partial regulatory plan (Plan Regulador) of Playa Guápil and the concessions granted to the defendant company harmful to the public interest, because in the agreement of the Municipal Council of Aguirre, when hearing the recommendation of that municipality's legal advisor, aimed at decreeing that plan and the concessions harmful to the public interest, the number of votes in favor, against, and abstentions of the council members who approved that agreement is not recorded. Now, for this jurisdictional body, what is important is that the Municipal Council of Aguirre approved by majority the declaration of harmfulness to the public interest (declaratoria de lesividad) of the partial regulatory plan (Plan Regulador) of Guápil and the concessions granted, as recorded in the court file. It is irrelevant that the result of the vote is recorded in the minutes, as this in no way affects the validity of the agreement taken, nor the subjective rights and legitimate interests of the defendant company. Therefore, there is no formal defect in the present lawsuit, as the appellant alleges, that prevents issuing a ruling on the merits of this matter, according to the provisions of Article 60, subsection f) of the Regulating Law of the Contentious-Administrative Jurisdiction (Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa); 5) Expiration to file the action: The appellant's argument that this matter is time-barred (caduco) is rejected, due to the following reasons: First: The defense of expiration (excepción de caducidad) filed by the defendant company was already resolved in the proceedings, so it is a matter that is precluded; Second: Now, the appellant must be told that we are in a case related to the regulation of public domain assets (bienes demaniales), such as the maritime terrestrial zone, and that for this class of assets, expiration periods do not apply, because they are imprescriptible (imprescriptibles), inalienable (inalienables), and non-transferable (intransmisibles). In summary, the grievances presented by the appellant company against the disputed judgment are rejected, and the judgment is confirmed in the aspects that were the object of the appeal.

“V.-[…] Tercero: Respecto al alegato de la apelante de no estar conforme con el razonamiento del Juez de instancia, en lo concerniente a que el pago realizado por la sociedad demandada a la empresa DEPPAT S.A., para la elaboración del Plan Regulador parcial de Playa Guápil, es un vicio que anula dicho Plan Regulador, se le debe indicar que este Tribunal comparte plenamente lo resuelto por el Juez de primera instancia. En ese sentido, es criterio de este órgano jurisdiccional que la elaboración de planes reguladores por parte de empresas privadas, constituye un vicio de nulidad de los mismos, debido a que el artículo 66 de la Ley General de la Administración Pública, establece que el ejercicio y cumplimiento de las potestades públicas son irrenunciables, intransmisibles e imprescriptibles. Justamente la potestad de planificación y ordenamiento del territorio es una potestad pública, otorgada a las municipalidades, según lo establecido en los artículos 169 de la Constitución Política, 15 y 17 de la Ley de Planificación Urbana, 3 y 35 de la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, así como el 13 del Código Municipal, los cuales permiten afirmar que la potestad para elaborar, adoptar y dictar planes de ordenamiento territorial tanto en zonas urbanas como en la zona marítimo terrestre, corresponde, en forma exclusiva, a las Municipalidades. Asimismo, el legislador, previendo que los gobiernos locales pudieran tener carencias técnicas o económicas que le impidieran llevar a cabo la planificación y ordenamiento en las costas comprendidas en su jurisdicción, reguló expresamente la posibilidad de que los gobiernos locales pudieran solicitar colaboración a otros entes con competencias en esas materias. Así, conforme a los artículos 26 y 38 de la Ley de la Zona Marítimo Terrestre en relación con el canon 17 de su Reglamento, los municipios pueden solicitar al ICT o INVU la elaboración de los planes reguladores costeros como una forma de apoyo técnico o económico institucional. No obstante, del bloque de legalidad vigente, no se desprende ningún tipo de habilitación normativa para que sujetos de derecho privado puedan ejercer dicha potestad, debido a que ello violentaría el artículo 66 de la Ley General de la Administración Pública, ya que implicaría una renuncia o delegación de la potestad de planificar el territorio y ordenación por parte de las municipalidades a sujetos privados. Justamente, en este caso, el Juez de primera instancia, adecuadamente fundamenta la sentencia recurrida en la mismas razones que este Tribunal señaló, ya que en este asunto no es un "supuesto", que el Plan Regulador parcial de Playa Guápil, fue elaborado por un sujeto de derecho privado, la empresa Desarrollos en Ecología, Paisajismo, Planificación, Arquitectura y Turismo S.A. (DEPPAT), la cual fue contratada y pagada para realizar esa labor por la demandada, Playa Mata Palo S.A., esto es un hecho no controvertido, así como se demuestra con la prueba que consta en el expediente judicial y administrativo. Esto a juicio de este Tribunal, implica la nulidad de ese Plan Regulador, tal y como acertadamente lo valoró el órgano de instancia. Es evidente para este órgano colegiado, que permitir que un sujeto de derecho privado elabore un Plan Regulador, costero o urbano, implica una renuncia al ejercicio de la potestad pública de planificación y ordenamiento territorial que el bloque de legalidad encomendó a los gobiernos locales. Asimismo, estima este Tribunal que el argumento dado por la recurrente a lo largo de este proceso, en el sentido de que no existía una norma que prohibiera que un sujeto de derecho privado elaborara los planes reguladores, es improcedente, debido a que de conformidad con los artículos 11 de la Constitución Política y de la Ley General de la Administración Pública, el sometimiento de la Administración al derecho es total y sólo ante la existencia de una norma habilitante, se autoriza su actuación. Justamente en este caso, la norma habilitante no sólo no existe, sino que además, una norma sustantiva de derecho público, entiéndase el artículo 66 de la citada Ley General lo prohíbe expresamente. Se le recuerda a la sociedad recurrente, que no se está en el ámbito del Derecho Privado, donde todo lo que no esté expresamente prohibido está permitido, nos encontramos en el Derecho Público, donde la conducta administrativa debe estar previamente autorizada en el ordenamiento jurídico, y se reitera, en este caso no lo estaba. Por todas estas razones, se rechaza este agravio; 2) Sobre las excepciones: Estima este órgano jurisdiccional, que el Juez de instancia rechazó adecuadamente la excepción de falta de capacidad de la Municipalidad actora para dictar el acto de lesividad, debido a que, como se señaló anteriormente, el INVU y el ICT, tienen competencias en la elaboración y aprobación de los planes reguladores costeros, las cuales se suscriben a autorizaciones, aprobaciones, así como colaboración técnica a las municipalidades en la elaboración de dichos planes reguladores. No obstante, estas dos instituciones no tienen la potestad pública de planificación y ordenamiento territorial asignada constitucionalmente a las corporaciones municipales, la cual es exclusiva de los entes municipales. Es un argumento equivocado el de la recurrente, de pretender el absurdo de que el acto que declara la lesividad de un Plan Regulador, tendría que ser emitido por todos los órganos que intervinieron en su adopción, para que el mismo fuera válido, debido a las siguientes razones: Primera: Se insiste que la Constitución Política (artículo 169), le otorgó a las municipalidades la potestad pública de planificación y ordenamiento de sus respectivos territorios. Esta potestad implica que la elaboración, aprobación, administración, modificación, así como la nulidad o eliminación de los planes reguladores costeros o urbanos, son competencia exclusiva de las Municipalidades; Segunda: Si bien es cierto que el artículo 2 de la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, le otorga competencias al ICT en la zona marítimo terrestre, las mismas no sustituyen la potestad municipal de planificación y administración de la zona marítimo terrestre, que el artículo 3 de la Ley de la Zona Marítimo Terrestre le otorga expresamente a los gobiernos locales. Asimismo, el artículo 42 de la citada ley, dimensiona los alcances de la competencia del ICT, en lo que respecta a la zona marítimo terrestre, al indicar que las concesiones que se ubiquen en áreas turísticas, deberán ser aprobadas por el ICT. Nótese que la intervención de ese instituto se suscribe a los aspectos turísticos, únicamente, y no se le vienen confiriendo potestades de ordenamiento y planificación del territorio costero, como equivocadamente lo viene alegando la sociedad apelante, ya que esa potestad es exclusiva de las municipalidades. Debe tomarse en cuenta que en materia de Planes Reguladores costeros, la regulación de éstos no sólo se encuentra en la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, sino también en la Ley de Planificación Urbana, que en su artículo 15 le otorga una competencia exclusiva a los entes municipales en la planificación y control del desarrollo urbano dentro de sus respectivos territorios, utilizando para ello los instrumentos de los planes reguladores y los reglamentos de desarrollo urbano conexos. Justamente, la Ley de Planificación Urbana no indica competencias exclusivas al ICT u otra institución en la elaboración de Planes Reguladores, sino exclusivamente a los gobiernos locales. Además, no existe una “competencia primaria”, otorgada al ICT en materia de la zona marítimo terrestre, como lo aduce la recurrente, sino que dicha institución tiene una participación delimitada en la aprobación de Planes Reguladores costeros, en lo concerniente a aspectos turísticos, como también la tiene el INVU, en lo referente a urbanismo y vivienda, o el INDER (antes IDA), respecto a la materia agraria. En fin, dichas instituciones tienen una competencia aprobatoria en lo que a cada una de ellas concierne en su ámbito de competencia, pero nunca se les ha otorgado la potestad constitucional de ordenamiento y planificación de los territorios costeros, la cual es exclusiva de los entes municipales; Tercera: Ahora bien, los actos que declararon lesivos los actos de aprobación del Plan Regulador parcial de Playa Guápil, así como las concesiones otorgadas a la demandada, cumplen con lo establecido en el artículo 35 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, que indica: “Cuando la propia Administración, autora de algún acto declarativo de derechos, pretenda demandar su anulación, ante la jurisdicción contencioso-administrativa, previamente deberá declararlo lesivo a los intereses públicos, económicos o de otra naturaleza (…)”. Véase, que dicha norma dice que quién emitió el acto declaratorio de derechos, es el único competente para dictar el acto de lesividad. En otras palabras, quien dicta el acto es quién puede declararlo lesivo. Justamente, en este caso fue el Concejo de la Municipalidad de Aguirre, en sesión ordinaria número 310, celebrada el 25 de marzo del 2002, quien aprobó el Plan Regulador de Playa Guápil, por lo que según el citado artículo 35 de la Ley Reguladora, es el único competente para emitir un acto que declare al mismo lesivo, así como también las concesiones. Por ello son improcedentes los alegatos de la recurrente, ya que el acto final fue dictado por el ente municipal y solo éste es competente para dictar el acto de lesividad, el ICT o el INVU, no dictaron el acto final, tanto en el caso del Plan Regulador como de las concesiones otorgadas a la sociedad demandada, por lo que no son competentes para declarar lesivos esos actos. Por esas razones los agravios de la recurrente son improcedentes; 3) Sobre las consideraciones de fondo: Este Tribunal esta de acuerdo con el órgano de primera instancia al señalar que el Plan Regulador parcial de Playa Guápil es nulo, por no haber fijado los topes máximos de los lotes a concesionar. Esto por las siguientes razones: Primera: El Juez de instancia realiza una adecuada interpretación de lo dispuesto en el artículo 57 incisos a) y b) de la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, así como el 65 del reglamento a esa ley, debido a que esas normas indican que los Planes Reguladores deben regular las dimensiones de los lotes a concesionar para los diversos usos. Véase que el numeral 57, en general, establece la regla de que las dimensiones máximas y mínimas de los lotes o parcelas a concesionar deben venir regulados en los planes de desarrollo de la zona, es decir, los Planes Reguladores. Asimismo, el artículo 65 del Reglamento a la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, es claro al señalar: “Las dimensiones de los lotes para todos los otros usos serán las establecidas en el Plan Regulador de la zona”. Nótese que la normativa de la Ley y Reglamento de la Zona Marítimo Terrestre, vienen especificando, así como repitiendo, lo ya regulado en la Ley de Planificación Urbana, que al fin de cuentas es la normativa principal que regula la elaboración, aprobación y administración de los Planes Reguladores costeros o urbanos; Segunda: En ese sentido, la Ley de Planificación Urbana en su artículo 16, establece los elementos mínimos que debe contener un Plan Regulador, y en su inciso c), dispone: “c) El uso de la tierra que muestre la situación y distribución de terrenos respecto a vivienda, comercio, industria, educación, recreación, fines públicos y cualquier otro destino pertinente;”. Precisamente, esa norma es clara al señalar que los planes reguladores deben regular las dimensiones de los terrenos en todos los destinos o usos que se les den. Es así que es evidente que todo Plan Regulador debe establecer las dimensiones mínimas y máximas de las distintas áreas a concesionar, siendo esto un requisito de validez del mismo. Ahora bien, el artículo 24 de la Ley de Planificación Urbana, viene a ser más específico en cuanto a los mínimos y máximos de los terrenos a concesionar. Esto debido a que todo plan regulador debe venir acompañado de reglamentos que permitan la ejecución de los mismos. Uno de estos reglamentos es el de zonificación, y precisamente el numeral 24 dispone:

“Artículo 24.- El Reglamento de Zonificación dividirá el área urbana en zonas de uso, regulando respecto a cada una de ellas:

• a)El uso de terrenos, edificios y estructuras, para fines agrícolas, industriales, comerciales, residenciales, públicos y cualquier otro que sea del caso; las zonas residenciales se clasificarán como unifamiliares y multifamiliares, según la intensidad del uso que se les dé; las zonas unifamiliares se clasificarán, a su vez, de acuerdo con el área y las dimensiones de los lotes que mejor convenga a su ubicación; b) Localización, altura y área de piso de las edificaciones; c) Superficie y dimensiones de los lotes; d) Tamaño de los retiros, patios y demás espacios abiertos, y la cobertura del lote por edificios y estructuras; e) La provisión de espacio para estacionamientos, carga y descarga de vehículos fuera de las calles; f) Tamaño, ubicación y características de rótulos o anuncios; y g) Cualquier otro elemento urbanístico o arquitectónico relativo al uso de la tierra, cuya regulación tenga interés para la comunidad local.” Nótese, que esta norma no deja dudas respecto a que los planes reguladores, así como la reglamentación complementaria a éstos, deben regular de forma precisa el mínimo y máximo de las distintas áreas que puedan ser dadas en concesión; Tercera: Por las razones anteriormente expuestas, los agravios de la recurrente en este tema deben ser rechazados. Justamente, en este caso es un hecho aceptado que el Plan Regulador parcial de Playa Guápil, no fijó tomes máximos de las distintas áreas a concesionar, esto es un vicio de nulidad del mismo, al no cumplir con uno de los requisitos básicos de todo plan regulador. Por ello es improcedente el argumento de la recurrente en el sentido de que la Ley de la Zona Marítimo Terrestre no establece un tope máximo a concesionar, ya que como se explicó si lo hace de manera expresa, así como la Ley de Planificación Urbana. Asimismo, es incorrecto el argumento de que los topes máximos y mínimos de áreas a concesionar es un requisito de las concesiones y no de los planes reguladores, debido a que como se expuso anteriormente las dimensiones máximas y mínimas de los terrenos objeto de concesión deben venir especificadas en el mismo Plan Regulador, así como en los reglamentos de zonificación. Además, se le recuerda a la apelante, que las concesiones son actos reglados, no discrecionales, por lo cual la regulación de los mismos viene establecida en los planes reguladores. No puede existir discrecionalidad en el otorgamiento de concesiones, ya que todo el contenido de estas viene precisado y regulado en los planes reguladores y reglamentos conexos. Es claro para este Tribunal que la discrecionalidad de los gobiernos locales se encuentra al momento de la elaboración de los planes reguladores, nunca en el otorgamiento de las concesiones, sino cuál sería la finalidad de estos planes. Seguir la tesis de la recurrente implicaría el desconocer la existencia y finalidad de los planes reguladores, ya que se podrían conceder concesiones de manera discrecional, entonces para qué los gobiernos locales deben emitir planes reguladores, si aspectos como las dimensiones máximas y mínimas de las áreas a concesionar pueden ser reguladas en las mismas concesiones. Esa tesis es completamente ilegal. Por otro lado, la sociedad apelante, viene aduciendo que la obligación de que un plan regulador señale los máximos de las áreas a concesionar, se refiere, únicamente, a los supuestos de residencias o quintas de recreo, finalidades que no concuerdan con el destino que se le pretende dar a las concesiones otorgadas a la sociedad demandada. Ahora bien, ese argumento no es compartido por este órgano jurisdiccional, debido a que como se indicó anteriormente, tanto el artículo 16 y 24 de Ley de Planificación Urbana, como el 65 del Reglamento a la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, son claros al señalar que las dimensiones máximas y mínimas de las áreas a concesionar, deberán regularse en los planes reguladores y reglamentación complementaria, para todos los usos del suelo o destinos; 4) Inexistencia de acuerdo municipal: Es improcedente para este Tribunal el argumento de la recurrente de que no existe en este caso un acto que declara lesivos a los intereses públicos el Plan Regulador parcial de Playa Guápil y las concesiones concedidas a la sociedad demandada, ya que en el acuerdo del Concejo Municipal de Aguirre, al conocer la recomendación del asesor jurídico de ese municipio, tendente a decretar lesivos ese plan y las concesiones, no consta, el número de votos a favor, en contra, así como abstenciones de los regidores que aprobaron ese acuerdo. Ahora bien, para este órgano jurisdiccional lo importante es que el Concejo Municipal de Aguirre, aprobó por mayoría la declaratoria de lesividad del Plan Regulador parcial de Guápil y las concesiones otorgadas, como consta en autos lo hizo. Es irrelevante que se consigne en el acta el resultado de la votación, ya que esto en nada afecta la validez del acuerdo tomado, así como los derechos subjetivos e intereses legítimos de la sociedad demandada. Por ello no existe en la presente demanda, como lo aduce la recurrente, ningún defecto formal que impida verter pronunciamiento en cuanto al fondo de este asunto, según lo dispuesto en el artículo 60 inciso f) de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa; 5) Caducidad para interponer la acción de caducidad: Se rechaza el argumento de la apelante, en el sentido de que este asunto se encuentra caduco, debido a las siguientes razones: Primera: La excepción de caducidad interpuesta por la sociedad demandada, ya fue resuelta en autos, por lo que es un tema que precluyó; Segunda: Ahora bien, se le debe indicar a la apelante que estamos en un caso relacionado con la regulación de bienes demaniales, como lo es la zona marítimo terrestre, y que sobre esta clase de bienes los plazos de caducidad no se aplican, debido a que los mismos son imprescriptibles, inalienables e intransmisibles. En resumen, se rechazan los agravios presentados por la sociedad recurrente en contra de la sentencia impugnada, la cual se confirma en los extremos que fueron objeto del recurso de apelación.”