Nullity of registry entry due to cadastral plan overlapNulidad de inscripción registral por traslape de planos catastrados

VI.- In order to analyze the grievances raised, it is important to first clarify that what Mr. [Name1] has brought is not a reivindicatory action (acción reivindicatoria), given that neither in the claims nor in the facts of the lawsuit does he claim to have been materially dispossessed of any area that must be restored to him, an essential requirement in an action of this type (article 320 of the Civil Code, applied supplementarily). What is being debated, as the plaintiff rightly points out in the lawsuit, is solely the existence of a plan overlap (traslape de plano), and based on that, the nullity of the registration entry of the defendant's property and its plan is requested. Therefore, the qualification made by the lower court judge (a quo) is incorrect, which affects the analysis of some of the evaluated presuppositions. However, as explained, this is not grounds for nullity, as the legal qualification can be corrected in the second instance. The procedural action contained in the lawsuit in this matter is a protective action for real rights (acción protectora de los derechos reales), because the nullity of the registration entry of the title that gives rise to the defendant's property and its plan is sought. The invalidity (nullity) of the requested entries (both registry and cadastral) has a direct impact on the real property right of the parties, but it does not correspond to any of those referred to in considering V of the appealed judgment, being possible to assimilate it to the action for nullity of title derived from a possessory information (información posesoria) (when processed in an ordinary route and not incidental). It is reiterated, what was raised and must be resolved is an action aimed at annulling registry and cadastral entries, and therefore, the presuppositions to examine, based on the evidence provided to the case file, are, in addition to the usual ones (right, standing (legitimación), and current interest (interés actual)), those specific to an action of this type: a) active standing (legitimación activa): the person demanding the nullity of the registry and cadastral entries must be the one affected by their existence; b) passive standing (legitimación pasiva): the defendant must be the holder of the right publicized by the registry and cadastral entries (plans) sought to be annulled; c) right: the plaintiff must be the holder of the right claimed to be protected, in this case, must be the holder of the property right publicized by the registry entry and the plan alleged to be affected or overlapped (traslapado) with the existence of what is sought to be annulled must also correspond to them; d) current interest (interés actual): as of the date of filing the lawsuit and resolving the process, the situation that originated the claim must persist (that is, the registry entries and plans sought to be annulled must exist, because if they do not, the claim loses interest); e) existence of defects of form or substance that affect the validity of the registry entry and the plan sought to be annulled: their existence and gravity must be proven (that is, that they are irremediable errors), for the sanction of nullity to be applicable. The burden of proof for the aforementioned presuppositions corresponds to the plaintiff. In this regard, it must be remembered that in judicial venue, each party bears the burden of proving the facts that serve as a presupposition for the right or situation they claim should be declared or recognized in their favor, whatever their procedural position; if they fail to do so, they must bear the risk of the lack of proof, which results in a decision unfavorable to their interests (article 317 of the Civil Procedure Code, applied supplementarily).

VII.- On the other hand, and given what is the object of grievances, the origin of the entries requested to be annulled must also be highlighted. It is clarified that a large part of the documentary evidence supporting the factual framework that was deemed proven is found in the copies of process 08-000717-1027AC, in which facts very similar to those known in this matter are debated, only they relate to different properties of the claimant (plaintiff in that process, Corporación Fiduciaria del Valle S.A.), which correspond to numbers A-287519-000, plan A-180715-1994, and A-287518-000, plan A-180720-1994. In that matter, and so it is clear why copies of it were incorporated into this process, it was debated that, just as happens with the plaintiff's property here, the IDA had authorized the titling of several lands based on plans that overlapped other already registered lands; among them that of [Name2], who is the one who promoted the procedure that gives rise to the property of the defendant company here, Black and White Chen Hsien. Because they involved different parties and lands, the lower court judge (a quo) rejected the exception of lis pendens, but it is evident that the factual framework and the origin of the conflict, in both processes, are based on coincident facts, which are explained below.

VIII.- In 1994, the IDA titled in favor of Villa Escondida S.A. the property A-287520-000, which reports plan A-180721-94 as its plan. Later it belonged to Corporación Fiduciaria Círculo, who sold it to Bakus Centroamericana S.A., and finally, by acquiring it at auction in 2010, it became the plaintiff's. Several years later and based on the Regulation for the Titling of Lands in National Reserves No. 55 of August 12, 2002, published in La Gaceta 173 of September 10, 2002, the IDA processed administrative procedures to title lands, through the recognition of domain in national reserve areas where possessors had acquired the right to registry titling. Based on that regulation, [Name2] filed a petition through which property A-401476-000 originated, based on the plan questioned in this case, A-647865-2000. Its numeral 4 provided: "The Institute shall carry out land titling actions in areas of the country determined by the Board of Directors of this Institute and that are part of the National Reserves, where there exist possessors of lands not registered in the Public Registry, whose areas do not exceed three hundred hectares." For the titling process, article 10 indicated that the proof of possession for 10 years in a public, peaceful, continuous manner and as owner was the responsibility of the applicant, required a cadastral plan (plano catastrado) and a sworn statement from the possessor that the property was not registered in the Public Registry, and other requirements equal to those established by the Law of Possessory Information (Ley de Informaciones Posesorias). If no opposition was presented to the procedure, the Department of Agrarian Planning, through the Directorate of Settlement Formation and Development, shall proceed to send it to the IDA's Board of Directors, so that it authorizes the segregation and transfer of the property referred to in said request (given that titling zones were decreed to apply this regulation) (article 13). That is why the notary appears making a segregation (segregación) and incorrectly adds "sale," which is not technically correct, because in reality the IDA did not sell any land to whom it titled, only formalized a title of property right, which presumably, had demonstrated had already been acquired. The registration was approved without prejudice to third parties with better right and with restrictions and conditions (articles 17 and 18). Therefore, when a titling process was approved based on such regulation, what the IDA did was to segregate (segregar) from the titling zone registered in its name, the land that was demonstrated to belong to a private person, under the assumption that they had complied with the legal requirements. It was a procedure with requirements very similar to those established in the Law of Possessory Information (Ley de Informaciones Posesorias). The aforementioned Regulation was declared unconstitutional in votes 2063-07 of February 14, 2007, and 4517-07 of March 28 of that year, of the Constitutional Chamber. Regarding what was registered before that declaration, if a claim is made that land was improperly titled based on said procedure, the generated title can be reviewed, in order to verify whether or not it must be annulled. In this case, that is what is alleged, given that the plaintiff claims his property corresponds to the title that the same IDA generated in 1994 originally in favor of Villa Escondida S.A., number CED1, described in plan A-180721-94. But later, based on a plan that has an erroneous location, an invalid registration was generated and authorized, and that is the one corresponding to the property now belonging to the defendant company. The foregoing is clarified because it is not necessarily the existence of a documentary overlap (traslape) of plans that generates the nullity or invalidity of a property's registry entry, given that it can happen that two registry entries are correctly registered and correspond to materially existing properties, and what exists is only a problem of plans (due to an erroneous location or localization in one of them or in both). This can happen because previously the registration of lands without their corresponding plan was allowed (which changed with the current Notarial Code), and also because the cadastre system (plan registry), until recent times, has begun to be reformed to prevent two plans with a partially or totally coincident location from being able to be cadastrally registered. However, in this case, what happened and the premise to evaluate is different, given that effectively the defendant's plan turns out to be the basis of the registry entry sought to be annulled, since it is based on it that the administrative procedure that gave origin to that registry entry was processed. Therefore, if the plan is erroneous and that was not corrected in time, the titling or title that was generated based on it is directly affected, by destroying one of the fundamental pillars for its existence.

IX.- The plaintiff effectively managed to prove in this matter that his property A-287520-000 (plan A-180721-94) was generated by a title granted to him by the IDA, in deed 13 of September 21, 1994, without it having been proven in the case file that he possesses, as such, a land that does not correspond to the registry title, nor to the cadastral plan that has been registrally assigned to it. He also proved that property A-401476-000 (plan A-647865-2000), was generated based on an administrative titling procedure that required that the land was not registered and logically a plan that did not overlap (traslapase) with another. The procedure that generated the defendant's property was processed by the former IDA at the request of [Name2]. And it was reliably proven in the case file that plan A-647865-2000 overlaps (traslapa) by 85% the plan that corresponds to the plaintiff's property (see in the associated documents folder, file Expediente Digitalizado/Incorporar Documento Externo sin aso/ I PRUEBAS PARTE II, images 5 to 48 and ). According to the report issued by the Topography area of the Huetar Norte Regional Directorate of the IDA, official letter DRHN-A-0148-2006, of March 10, 2006, (on which what is indicated in official letter DRHN-AL-149-07 of May 8, 2007, from the Huetar Norte Regional Directorate of the former IDA is based), that plan also has a location problem, given that engineer Víctor Pizarro concluded that "there exists a significant displacement with the information that the GPS throws, regarding the real location of the [Address1] and consequently also of the [Address2]" (the latter belonging to the defendant here). He concluded that the displacement was approximately one kilometer (see in the associated documents folder, file Expediente Digitalizado/Incorporar Documento Externo sin aso/ I PRUEBAS PARTE I, image 72). Therefore, this Tribunal concludes that even if the property that Mrs. [Name2] intended to title exists (which was not proven in this matter), if it exists, it would be located elsewhere. But what was reliably proven is that the plan she used to title not only affected another previously cadastrally registered one, but also had location problems. And that is precisely the basis of the petitions raised in the lawsuit being resolved.

[Number3].- According to what is explained, grievances 1, 2, and 3 are accepted. As corrected by this Tribunal when referring to the facts not proven, certainly what was indicated in the unproven facts two and three of the appealed judgment was incorrect. It was indeed proven that the plaintiff's property "was born" many years before the defendant's property, and its plan was also cadastrally registered before. Furthermore, it was not proven that neither that title nor the plaintiff's plan were invalid or did not correspond to the reality of what he possesses. He is also correct in that it is appropriate to annul the defendant's plan, not only because when it was cadastrally registered there was already another cadastrally registered plan, resulting in an overlap (traslape) of 85% (without it being proven in the case file that the plaintiff's plan is incorrect), but also because in the technical reports provided as documentary evidence, it is recorded that the plan of the defendant's property has a displacement problem of approximately one kilometer according to the real coordinates. In this regard, two plans that coincide totally or partially with different lands cannot subsist, and precisely for that reason the parties are referred to the jurisdictional venue so that said situation is defined and eliminated in favor of registry publicity and the legal certainty of the parties, and because fundamental rights are at stake, such as property rights. What was erroneously concluded by the lower court judge (a quo), and which the appellant claims is due to an erroneous appreciation of the documentary evidence referring to the reports where the plan overlap (traslape de planos) is demonstrated, is due to the erroneous qualification of the action filed (which the instance judge considered as reivindicatory, when it was not). Therefore, certainly what was concluded based on the evaluated evidence was erroneous, and for that reason, the Tribunal made amendments to the factual framework (proven and unproven facts). The lower court judge (a quo) also erred in concluding that it was not proven that the registration of the defendant's land was anomalous, given that it was demonstrated that the base plan for the procedure that gave it origin is erroneous and overlaps (traslapa) with a previous one, so it must be annulled. By invalidating one of the fundamental requirements of a titling procedure, such as the base plan being valid and corresponding to the reality of what is titled, evidently the procedure is directly affected in terms of its validity. It must be clarified in that sense that the Tribunal has no certainty, with the evidence provided to the case file, about whether the defendant's property exists in another place, because neither the parties offered, nor did the lower court judge (a quo) order, judicial recognition evidence (prueba de reconocimiento judicial) or expert reports in this regard. Neither did the defendant company file a counterclaim to allow said issue to be analyzed. Had that aspect been proven, a different conclusion might have been reached regarding the nullity of the defendant's registry entry, if it were proven that the only thing that existed was an error regarding the location of its plan. Even numeral 33 of the Law of Registration of Documents in the Public Registry makes it possible that when the geographical location of a property is incorrectly stated in the registry entries, the error be corrected by public deed, with the appearance of the titleholder of the property, and the notary must attest that the corrected geographical location is correct, with a view to a plan duly registered in the National Cadastre (Catastro Nacional). And articles 89 and 90 of the Public Registry Regulation also provide that when there is a material error that affects a registration (due to inaccuracy of the title that originated the registration), and that error is attributable to the party that registered it, and if that party accepted it or it was declared in judicial proceedings, the rectification of the error must be done through a new registration motivated by a new document, without prejudice to what third parties may claim in relation to the falsehood or nullity of the erroneous registration. And also numeral 64 of the National Cadastre Regulation offers solutions to rectify registry entries for errors derived from the registration of plans, by providing: "When a registration entry of the Public Registry of Real Property cites a plan number that does not correspond to the property or that is not registered, the National Cadastre, upon prior request of the interested party, shall proceed to the registration of the corresponding plan, in accordance with current regulations. Once the plan is registered, the registry owner must, under registry formalities, make the request before the Public Registry of Real Property, to clean up the information and adjust it to the material reality." But none of that could be analyzed or applied in this case, because the parties did not allow the analysis of that issue in what was the object of debate, and much less proved anything in this regard. The defendant's answer did not provide any clarifying data in that sense (see in the associated documents folder, file EXPN1- TOMO II_Parte1 (Documento Digitalizado, images 9 to 13), nor is information extracted from the documentary evidence in that sense. The defendant company only alleges that it has no record that the plaintiff's property belongs to him, despite the abundant documentary evidence in that sense, and affirms that its property was acquired under the protection of the public registry faith (fe pública registral) by public deed. Although it denies that there is an overlap (traslape) between properties and plans, it does not explain its arguments in this regard or provide proof of the former, and also, inexplicably, rejects that the plaintiff's property existed before its own. It does not offer documentary, testimonial, or expert evidence that supports its claims about the non-existence of property or plan overlap (traslape) and only files the defenses cited in the operative facts (resultandos), denying that the plaintiff has the right to file this lawsuit. Therefore, the appellant is right in claiming that he did not bear the burden of proving that what existed was not an error of coordinates in the plans and that the defendant's property existed without being materially overlapped (traslapada) with his. The burden of proof for those facts, given what was debated, corresponded to the defendant (article 317 of the Civil Procedure Code applied supplementarily). The plaintiff proved the facts that corresponded to him to give support to the presuppositions of the nullity action filed, that is, that his title and plan were previously registered (and it was not proven they were invalid or that what is possessed based on them was different from what is indicated in the Real Property Public Registry); as well as that the defendant's later plan overlaps (traslapa) with his and gave origin to a title and registry entry with a serious defect, for originating from a plan that documentarily encompassed another unregistered land. In this regard, numerals 4 and 10 of the referred Regulation 55 required that the titling must be on unregistered lands and based on a cadastral plan, which logically must correspond to the property being titled, without including in its drawing other lands, especially if they were already registered.

XI.- Likewise, the fourth grievance must be accepted, given that not only should the titling of the defendant's land not have been approved based on a plan that already overlapped (traslapaba) with another that corresponded to a previous registry entry (nor was it proven that that plaintiff's plan was invalid or incorrect), but also, given the reliably demonstrated overlap (traslape), the appellant is right in claiming that, based on registry principles, real truth (verdad real), and legal certainty, the inconsistency present in the plans must be corrected, which affects the registry entries of the cited properties. The foregoing because, based on a plan that overlaps (traslapa) with a previous one, a registry entry was originated that is therefore affected in its essence, given that the geographical location of the land contradicts what had been registrally recorded in another previous registry entry. In this regard, it must be borne in mind that no registration (neither registry nor cadastral) validates (convalida) acts or contracts that are null or voidable, with the exceptions of law referring to third parties, which are not applicable in this case, and therefore are not analyzed (arts. 455, 456, 457, 472, 479, 487, 848 of the Civil Code). The Law of Registration of Documents in the Public Registry, No. 3883 of May 30, 1967, reformed by law No. 6145 of November 18, 1967, establishes that the purpose of the National Registry is to guarantee the security of the registered assets or rights with respect to third parties, through the publicity of these assets or rights (article 1). It also establishes that it is not appropriate to register a document that is in contradiction with another presented previously (article 8). The Public Registry Regulation, No. 26771-J of February 18, 1998, repeats what is indicated in the Civil Code, in that registration in the Public Registry of a title generating real rights does not validate (convalida) the registered acts or contracts that are null or voidable according to law. Numerals 56 and 60 also contain the "principle of successive tract (principio del tracto sucesivo)," which establishes that documents in which a person different from the one appearing in the preceding registration appears as the titleholder of the right should not be registered, and that no document can be registered when another that opposes it has been registered or noted. In matters of registry publicity, guaranteed in numerals 63 and following of said Regulation, the rule of "unity of information (unidad de información)" is highlighted, which implies that each registration of a property shall contain, in addition to the registration number, all the information referring to it (and one of those fundamental data is precisely the cadastral plan, especially when that registration originates from a titling process like the one analyzed in this case). The Law of the National Cadastre, 6545 of March 25, 1981, and its Regulation 34331 of 11/29/2007, regulate, in what is important to highlight for the case, what concerns the functions of the Cadastre (graphic, numerical, literal, and statistical representation and description of all the lands included in the national territory) and the requirements, effectiveness, and validity of cadastral plans (articles 1, 2, 29, 30 of the Law and 1, 2, 5, 17 to 41, 64 of the Regulation). Numeral 5 of this second regulatory body highlights that the scopes obtained from the cadastre, for the purposes of the Real Property Registry, are the following: a). To configure an updated cartography that allows the technical control of the survey plans (planos de agrimensura) that are presented for their cadastral registration. b) To create a cartographic-cadastral data bank, which allows obtaining varied, timely, and real information. c) To reconcile and depurate property information, as an instrument that guarantees legal certainty. Therefore, if a cadastral plan exists that contradicts a previous one and that also originated a registry entry, given that it was the basis for titling a land, that situation must be legally corrected. For their part, articles 53 to 57 establish the application of registry principles compatible with the Cadastre, which due to their importance for what is resolved are transcribed: "Article 54.—Principle of Rogation. The Cadastre shall not register nor process any plan ex officio. The formal presentation of the plan to the cadastre shall signify its request for processing. Article 55.—Principle of Successive Tract. The Cadastre shall seek the necessary means so that a perfect concatenation exists between the registrations of the cadastral plans. A perfect sequence and correlation must exist between the registrations and their modifications, cancellations, or extinctions. Article 56.—Principle of Cadastral Publicity. Cadastre information is public. It corresponds to the Directorate to determine the manner in which this information can be consulted, without risk of adulteration, loss, or deterioration of the same... Article 57.—Effects of cadastral publicity. The main objective of the survey plan (plano de agrimensura) is to contribute to the establishment, improvement, and maintenance of the cadastre, to define in graphic form the property, and to give publicity to its boundaries. The cadastral plan is not in itself absolute proof of what is stated therein. The survey plan unilaterally raised by the interested party, although it is registered in the Cadastre, by itself cannot affect third parties, it does not constitute a translative title of domain, it does not prove ownership nor possession in accordance with the provisions of article 301 of the Civil Code. ... Cadastral registration does not validate (convalida) the documents that are null or voidable according to the law, nor shall it correct their defects... (the underlining is not from the original). Therefore, there must be conciliation between the registry information and the cadastral information. Indeed, after the Notarial Code came into force, and as of May 1999 according to its transitional provisions, a cadastral plan is required in every registry movement referring to a property, except in cases of mortgage cancellations, the family patrimony encumbrance (afectación a patrimonio familiar), and the embargo (article 30 of the Law of the National Cadastre). With Law No. 8710, in force as of 2009, art. 2 of the Law of Creation of the National Registry, No. 5695, was reformed, in order to create the Real Property Registry (Registro Inmobiliario). The objective of said reform was to strengthen registry property security, through the integration of the functions of the National Cadastre and the Public Registry of Real Property, into a single Registry and under a single direction of the so-called Real Property Registry. With this change, it is intended to achieve full coincidence between the graphic information recorded in the Cadastre and the literal information of the Registry of Real Property, and in this way have a Registry with univocal graphic and legal information, in accordance with the aims of the Cadastre and Registry Regularization Program. Finally, votes 870 of August 30, 2006, and 110 of February 16, 2006, are important, in which it is concluded, just as happens in this case, that there must exist, as the legal system so provides, concordance between the cadastral plan and registry information and that the registration of the plan does not validate (convalida) the existence of defects. As for the fifth grievance, it is rejected, given that the appellant does not expose any specific nonconformity, only highlights that the lower court judge (a quo) put the terms "annul" and "rescind" in quotation marks, but does not explain how or in what way that affects him. However, it is clarified that although the plaintiff requests that the registry entry be "rescinded," that petition is understood as one of nullity, given what is alleged in his lawsuit and because it is technically correct, based on the regulations she herself cites as legal basis (articles 456 and following of the Civil Code).

“VI.- Para poder analizar los agravios expuestos, es importante primero aclarar que lo planteado por el señor [Nombre1] no es una acción reivindicatoria, dado que ni en las pretensiones ni en los hechos de la demanda reclama haber sido despojado materialmente de área alguna que le deba ser restituida, requisito esencial en una acción de tal tipo (artículo 320 del Código Civil, aplicado supletoriamente). Lo que se debate, como bien lo señala la parte actora en la demanda, es únicamente la existencia de un traslape de plano, y con base en ello, se pide la nulidad de la inscripción registral de la finca de la demandada y de su plano. Por ende, resulta incorrecta la calificación que hace la a quo, lo cual afecta el análisis de algunos de los presupuestos valorados. No obstante, como se explicó, ello no es motivo de nulidad, pues la calificación jurídica puede ser corregida en segunda instancia. La acción procesal contenida en la demanda de este asunto, es una acción protectora de los derechos reales, porque se pretende la nulidad de la inscripción registral del título que da origen a la finca de la parte demandada y de su plano. La invalidez (nulidad) de inscripciones solicitadas (tanto registral como catastral), tiene incidencia directa en el derecho real de propiedad de las partes, pero no corresponde a ninguna de las referidas en el considerando V de la sentencia impugnada, siendo posible asimilarla a la acción de nulidad de título derivado de una información posesoria (cuando se tramita en vía ordinaria y no incidental). Se reitera, lo que se planteó y debe resolverse es una acción dirigida a anular asientos registrales y catastrales, y por ende, los presupuestos a examinar, con base en la prueba aportada a los autos, son además de los usuales (derecho, legitimación e interés actual), los propios de una acción de este tipo: a) legitimación activa: la persona que demanda la nulidad de los asientos registrales y catastrales debe ser quien se ve afectada con la existencia de tales; b) legitimación pasiva: la persona demandada debe ser la titular del derecho que publicitan los asientos registrales y catastrales (planos) que se pretenden anular; c) derecho: quien demanda debe ser la titular del derecho que se reclama sea tutelado, en este caso, debe ser la titular del derecho de propiedad que publicita el asiento registral y también corresponderle a tal el plano que alega se ve afectado o traslapado con la existencia de lo que se pide anular; d) interés actual: a la fecha de plantearse la demanda y resolverse el proceso debe persistir la situación que originó el reclamo (es, decir, deben existir los asientos registrales y planos que se piden anular, pues de no ser así, el reclamo pierde interés); e) existencia de vicios de forma o de fondo que afecten la validez de la inscripción registral y del plano que se piden anular: debe probarse su existencia y gravedad (es decir, que sean errores insubsanables), para poderse aplicar la sanción de nulidad. La carga de la prueba de los presupuestos citados le corresponde a la parte actora. Al respecto, debe recordarse que en sede judicial, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que le sirven de presupuesto al derecho o situación que reclama sea declarado o reconocido a su favor, cualquiera que sea su posición procesal; si no lo hace, deberá soportarse el riesgo de la falta de prueba, que se traduce en una decisión desfavorable a sus intereses (artículo 317 del Código Procesal Civil, aplicado supletoriamente).

VII.- Por otro lado, y dado lo que es objeto de agravios, debe también resaltarse el origen de las inscripciones que se solicita anular. Se aclara que gran parte de la prueba documental que sirve de sustento al cuadro fáctico que se tuvo por probado se encuentra en las copias del proceso 08-000717-1027AC, en el cual se debaten hechos muy parecidos a los que se conocen en este asunto, solo que se relacionan con fincas diferentes de quien reclama (actora en ese proceso, Corporación Fiduciaria del Valle S.A.), que corresponden a las números A-287519-000, plano A-180715-1994, y A-287518-000, plano A-180720-1994. En ese asunto, y para que quede claro por qué fueron incorporadas copias del mismo en este proceso, se debatía que, al igual como sucede con la finca del aquí actor, el IDA había autorizado la titulación de varios terrenos con base en planos que traslapaban otros terrenos ya inscritos; entre ellos el de [Nombre2] , quien es la que promovió el procedimiento que da origen a la finca de la sociedad acá demandada, Black and White Chen Hsien. Por tratarse de partes y terrenos diferentes, la a quo rechazó la excepción de litis pendencia, pero es evidente que el cuadro fáctico y el origen del conflicto, en ambos procesos, se basa en hechos coincidentes, que a continuación se explican.

VIII.- En 1994, el IDA tituló a favor de Villa Escondida S.A. la finca A-287520-000, que reporta como plano el A-180721-94. Luego fue de Corporación Fiduciaria Círculo, quien la vendió a Bakus Centroamericana S.A. y finalmente, por adquirirla en remate en el 2010, pasó a ser del actor. Varios años después y con base en el Reglamento para la titulación de Tierras en Reservas Nacionales N°55 de 12 de agosto de 2002, publicado en La Gaceta 173 del 10 de setiembre del 2002, el IDA tramitaba procedimientos administrativos para titular terrenos, mediante el reconocimiento del dominio en áreas de reservas nacionales en que los poseedores hubiesen adquirido derecho a la titulación registral. Con base en esa normativa, [Nombre2] interpuso una gestión a través de la cual se originó la finca A-401476-000, basada en el plano cuestionado en este caso, A-647865-2000. Su numeral 4 disponía: "El Instituto llevará a cabo acciones de titulación de tierras en zonas del país determinadas por la Junta Directiva de este Instituto y que sean parte de las Reservas Nacionales, donde existan poseedores de tierras no inscritas en el Registro Público, cuyas cabidas no sean superiores a trescientas hectáreas". Para el trámite de la titulación, el artículo 10 indicaba que la prueba de la posesión por 10 años en forma pública, pacífica, continua y a título de dueño corría a cargo del solicitante, exigía un plano catastrado y manifestación jurada del poseedor de que la finca no estaba inscrita en el Registro Público, y otros requisitos iguales a los que establece la Ley de Informaciones Poseedores. Si no se presentaba oposición al procedimiento, el Departamento de Ordenamiento Agrario, a través de la Dirección de Formación y Desarrollo de Asentamientos, procederá a remitir a Junta Directiva del IDA, para que ésta autorice la segregación y traspaso de la propiedad a que hace referencia dicha solicitud (dado que se decretaron zonas de titulación para aplicar este reglamento) (artículo 13). Por ello es que aparece el notario haciendo una segregación e incorrectamente se agrega "venta", lo cual no es técnicamente correcto, porque en realidad el IDA no vendía ningún terreno a quien titulaba, únicamente le formalizaba un título del derecho de propiedad, que se suponía, había demostrado ya había adquirido. La inscripción se aprobaba sin perjuicio de terceros de mejor derecho y con restricciones y condiciones (artículos 17 y 18). Por ende, cuando se aprobaba un proceso de titulación con base en tal normativa, el IDA lo que hacía era segregar de la zona de titulación inscrita a su nombre, el terreno que se demostraba pertenecía a una persona privada, bajo el supuesto de que había cumplido con los requisitos legales. Era un procedimiento con exigencias muy similares a las establecidas en la Ley de Informaciones Posesorias. El Reglamento referido fue declarado inconstitucional en votos 2063-07 del 14 de febrero de 2007 y 4517-07 de 28 de marzo de ese año, de la Sala Constitucional. En cuanto a lo inscrito antes de esa declaratoria, si se reclama se tituló indebidamente un terreno con base en dicho procedimiento, se puede revisar el título generado, a fin de verificar si debe o no ser anulado. En este caso, eso es lo que se alega, dado que el actor reclama su finca corresponde al título que el mismo IDA generó en 1994 a favor originalmente de Villa Escondida S.A., número CED1, descrita en el plano A-180721-94. Pero luego, con base en un plano que tiene una ubicación errónea, se generó y autorizó una inscripción inválida, y que es la que corresponde a la finca hoy de la sociedad demandada. Se aclara lo anterior por cuanto no necesariamente la existencia de un traslape documental de planos genera la nulidad o invalidez de un asiento registral de un inmueble, dado que puede acontecer que dos asientos registrales estén correctamente inscritos y correspondan a fincas existentes materialmente, y lo que existe sea únicamente un problema de planos (por una equivocada ubicación o localización en uno de ellos o en ambos). Eso puede suceder porque antes se permitía la inscripción de terrenos sin su correspondiente plano (lo cual cambió a partir del Código Notarial vigente), y también porque el sistema de catastro (registro de planos), hasta épocas recientes, ha empezado a ser reformado para evitar que se puedan catastrar dos planos con ubicación parcial o totalmente coincidente. No obstante, en este caso, lo sucedido y la premisa a evaluar es diferente, dado que efectivamente el plano de la demandada resulta ser la base de la inscripción registral que se pretende anular, pues es con base en tal que se tramitó el procedimiento administrativo que le dio origen a ese asiento registral. Por ende, si el plano es erróneo y ello no fue corregido a tiempo, la titulación o título que se generó con base en tal se ve directamente afectada, al destruirse uno de los pilares fundamentales para su existencia.

IX.- La parte actora efectivamente logró demostrar en este asunto, que su finca A-287520-000 (plano A-180721-94), se generó por un título que le otorgó el IDA, en escritura 13 del 21 de setiembre de 1994, sin que en autos se haya demostrado posea como tal un terreno que no corresponda al título registral, ni al plano catastrado que se le ha asignado registralmente. También probó que la finca A-401476-000 (plano A-647865-2000), se generó con base en un procedimiento administrativo de titulación que exigía que el terreno no estuviese inscrito y lógicamente un plano que no traslapase con otro. El procedimiento que generó la finca de la demandada, fue tramitado por el antes IDA a solicitud de [Nombre2] . Y se probó fehacientemente en autos que el plano A-647865-2000, traslapa en un 85% el plano que corresponde a la finca del actor (ver en carpeta de documentos asociados, archivo Expediente Digitalizado/Incorporar Documento Externo sin aso/ I PRUEBAS PARTE II, imágenes 5 a 48 y ). Según el informe emitido por el área de Topografía de la Dirección Regional Huetar Norte del IDA, oficio DRHN-A-0148-2006, de 10 de marzo de 2006, (en el que se basa lo indicado en el oficio DRHN-AL-149-07 de 8 de mayo de 2007, de la Dirección Regional Huetar Norte del antes IDA), ese plano también tiene un problema de ubicación, dado que el ingeniero Víctor Pizarro concluyó que "existe un desplazamiento significativo con la información que arroja el GPS, en cuanto a la ubicación real de la [Dirección1] y por consiguiente también de la [Dirección2]" (esta última de la acá demandada). Concluyó que el desplazamiento era de un aproximadamente un kilómetro (ver en carpeta de documentos asociados, archivo de Expediente Digitalizado/Incorporar Documento Externo sin aso/ I PRUEBAS PARTE I, imagen 72). Por ende, este Tribunal concluye que aunque la finca que la señora [Nombre2] pretendió titular exista (lo cual no se probó en este asunto), de existir se ubicaría en otro lugar. Pero lo que si se probó fehacientemente, es que el plano que ella utilizó para titular no solo afectaba ya otro anteriormente catastrado, sino que además tenía problemas de ubicación. Y eso es precisamente el fundamento de las petitorias planteadas en la demanda que se resuelve.

[Nombre3].- De acuerdo con lo explicado, los agravios 1, 2 y 3 son de recibo. Como se corrigió por este Tribunal al referirse a los hechos no demostrados, ciertamente lo indicado en los hechos dos y tres no probados de la sentencia impugnada era incorrecto. Se probó efectivamente la finca del actor "nació" muchos años antes que la finca del demandado, también su plano se catastró antes. Y además, no se probó que ni ese título ni el plano del actor, fuesen inválidos o no correspondiesen a la realidad de lo que tal posee. También lleva razón en que procede anular el plano de la demandada, no solo porque cuando se catastró ya existía otro catastrado, de lo cual resulta un traslape de un 85% (sin que se demostrase en autos que el plano del actor sea incorrecto), sino también porque en los informes técnicos aportados como prueba documental, consta que el plano de la finca de la demandada, tiene un problema de desplazamiento de aproximadamente un kilómetro según las coordenadas reales. Al respecto, no pueden subsistir dos planos que coincidan total o parcialmente con terrenos diferentes, y precisamente por ello es que se remite a las partes a la sede jurisdiccional para que se defina dicha situación y se elimine en pro de la publicidad registral y la seguridad jurídica de las partes, y al estar de por medio derechos fundamentales, como lo es el de propiedad. Lo concluido erróneamente por la a quo, y que el apelante reclama se debe a una equivocada apreciación de la prueba documental referida a los informes donde se demuestra el traslape de planos, se debe a la calificación equivocada de la acción planteada (que la jueza de instancia tuvo como reivindicatoria, cuando no lo era). Por ende, ciertamente lo concluido con base en la prueba valorada fue erróneo, y por ello, el Tribunal realizó enmiendas al cuadro fáctico (hechos probados y no probados). También se equivocó la a quo al concluir que no se probó que la inscripción del terreno de la demandada fuera anómalo, dado que se demostró que el plano base el procedimiento que le dio origen es erróneo y traslapa con un anterior, por lo cual debe ser anulado. Al invalidarse uno de los requisitos fundamentales de un procedimiento de titulación, como lo es ser el plano base válido y corresponder a la realidad de lo que se titula, evidentemente el procedimiento se ve directamente afectado en cuanto a su validez. Debe aclararse en ese sentido, que el Tribunal no tiene certeza, con la prueba aportada a los autos, sobre si la finca de la demandada existe en otro lugar, porque no se ofreció por las partes, ni la a quo lo ordenó, prueba de reconocimiento judicial ni peritajes al respecto. Tampoco la sociedad demandada interpuso contrademanda para permitir se analizara dicho tema. De haberse probado ese aspecto, puede que se hubiese concluido en forma diferente respecto a la nulidad del asiento registral de la demandada, si es que se probaba lo único que existía era un error en cuanto a la ubicación de su plano. Incluso, el numeral 33 de la Ley de Inscripción de documentos en el Registro Público, posibilita que cuando la ubicación geográfica de un inmueble esté mal consignada en los asientos registrales, el error se corrija en escritura pública, con la comparecencia de la persona titular del bien, y el notario debe dar fe de que la ubicación geográfica corregida es la correcta, con vista en un plano debidamente inscrito en el Catastro Nacional. Y los artículos 89 y 90 del Reglamento del Registro Público, también disponen que cuando existe un error material que afecta una inscripción (por inexactitud del título que originó la inscripción), y ese error es atribuible a la parte que lo registró, y así lo aceptara tal o se declarase en vía judicial, la rectificación del error debe hacerse mediante una nueva inscripción motivada por un nuevo documento, sin perjuicio de lo que puedan reclamar terceras personas en relación con la falsedad o nulidad de la inscripción errónea. Y también el numeral 64 del Reglamento del Catastro Nacional ofrece soluciones para subsanar asientos registrales por errores derivados de la inscripción de planos, al disponer: "Cuando en un asiento del Registro Público de la Propiedad Inmueble se cite un número de plano que no corresponda al inmueble o que no se encuentre inscrito, el Catastro Nacional previa solicitud del interesado, procederá a la inscripción del plano que corresponda, de conformidad con la normativa vigente. Una vez inscrito el plano, el propietario registral deberá bajo las formalidades registrales hacer la solicitud ante el Registro Público de la Propiedad Inmueble, para sanear la información y ajustarla a la realidad material". Pero nada de ello pudo ser analizado ni aplicado en este caso, porque las partes no permitieron el análisis de ese tema en lo que fue objeto de debate, y mucho menos probaron nada al respecto. La contestación de la demandada no aportada en ese sentido ningún dato aclaratorio (ver en carpeta de documentos asociados, archivo EXPN1- TOMO II_Parte1 (Documento Digitalizado, imágenes 9 a 13), ni de las pruebas documentales se extrae información en ese sentido. La sociedad accionada únicamente alega que no le consta que la finca del actor le pertenezca a tal, pese a la abundante prueba documental en ese sentido, y afirma que su finca fue adquirida al amparo de la fe pública registral en escritura pública. Aunque niega que exista traslape entre fincas y planos, no explica sus argumentos al respecto ni aporta prueba de lo primero, y también, inexplicablemente, rechaza que la finca del actor haya existido antes que la suya. No ofrece prueba documental, testimonial ni pericial que apoyen sus afirmaciones sobre no existir traslape de fincas ni de planos y solo interpone las defensas citadas en los resultandos, negando que el actor tenga derecho para plantear esta demanda. Por ende, lleva razón el apelante al reclamar que no le correspondía la carga de demostrar que lo que existía no se trataba de un error de coordenadas en los planos y que la finca de la demandada existiera sin estar traslapada materialmente con la suya. La carga de la prueba de esos hechos, dado lo debatido, correspondía a la demandada (artículo 317 del Código Procesal Civil aplicado supletoriamente). El actor probó los hechos que le correspondían para dar sustento a los presupuestos de la acción de nulidad planteadas, es decir, que su título y plano fueron anteriormente registrados (y no se probó fueran inválidos ni que lo poseído con base en tales fuera diferente a lo indicado en el Registro Público Inmobiliario); así como que el plano posterior de la demandada traslapa con el suyo y dio origen a un título e inscripción registral con un defecto grave, por originarse en un plano que abarcaba documentalmente otro terreno no inscrito. Al respecto, los numerales 4 y 10 del Reglamento 55 referido, exigían que la titulación debía ser sobre terrenos no inscritos y con base en un plano catastrado, que lógicamente debía corresponder a la finca que se titulaba, sin incluir en su dibujo otros terrenos, menos si estaban ya inscritos.

XI.- De igual forma, el agravio cuarto debe ser aceptado, dado que no solo no debió aprobarse la titulación del terreno de la demandada con base en un plano que traslapaba ya con otro que correspondía a una inscripción registral anterior (ni se probó ese plano del actor fuese inválido o incorrecto), sino que además, dado el traslape fehacientemente demostrado, lleva razón el apelante al reclamar que, con base los principios registrales, verdad real y seguridad jurídica, se debe subsanar la inconsistencia presente en los planos, que afecta las inscripciones registrales de los citados inmuebles. Lo anterior por cuanto, con base en un plano que traslapa con otro anterior, se originó un asiento registral que por ende, se ve afectado en su esencia, dado que la ubicación geográfica del terreno contradice lo que registralmente se había asentado en otro asiento registral anterior. Al respecto, debe tenerse presente que ninguna inscripción (ni registral ni catastral), convalida actos o contratos nulos o anulables, con las excepciones de ley referidas a terceras personas, que no resultan aplicables en este caso, por lo que no se analizan (arts. 455, 456, 457, 472, 479, 487, 848 del Código Civil). La Ley de Ley de Inscripción de Documentos en Registro Público, N°3883 de 30 de mayo de 1967, reformada por ley No.6145 del 18 de noviembre de 1967, establece que el propósito del Registro Nacional es garantizar la seguridad de los bienes o derechos inscritos con respecto a terceros, mediante la publicidad de estos bienes o derechos (artículo 1). Se establece además que no procede inscribir un documento que estuviere en contradicción con otro presentado anteriormente (artículo 8). El Reglamento del Registro Público, N°26771-J de 18 de febrero de 1998, repite lo indicado en el Código Civil, en cuanto a que a la inscripción en el Registro Público de un título generador de derechos reales no convalida los actos o contratos inscritos que sean nulos o anulables conforme a la ley. Los numerales 56 y 60 contienen además el "principio del tracto sucesivo", que establece que no se deben inscribir documentos en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figura en la inscripción precedente y que no puede registrarse ningún documento cuando haya sido inscrito o anotado otro que se le oponga. En materia de publicidad registral, garantizada en los numerales 63 y siguientes de dicho Reglamento, se destaca la regla de la "unidad de información", que implica que cada inscripción de un inmueble contendrá además del número de matrícula, toda la información referente a este (y uno de esos datos fundamentales es precisamente el plano catastrado, máxime cuando esa inscripción se origina en un proceso de titulación como el analizado en este caso). La Ley del Catastro Nacional, 6545 del 25 de marzo de 1981, y su Reglamento 34331 del 29/11/2007, regulan, en lo que interesa resaltar para el caso, lo concerniente a las funciones del Catastro (representación y descripción gráfica, numérica, literal y estadística de todas las tierras comprendidas en el territorio nacional) y los requisitos, eficacia y validez de los planos catastrados (artículos 1, 2, 29, 30 de la Ley y 1, 2, 5, 17 a 41, 64 del Reglamento). El numeral 5 de este segundo cuerpo normativo, destaca que los alcances que se obtienen del catastro, para efectos del Registro Inmobiliario son los siguientes: a). Configurar una cartografía actualizada que permita el control técnico de los planos de agrimensura que se presentan para su registración catastral. b) Crear un banco de datos cartográfico-catastral, que permita obtener información variada, oportuna y real. c) Conciliar y depurar la información inmobiliaria, como instrumento que garantice la seguridad jurídica. Por ende, si existe un plano catastrado que contradice otro anterior y que además originó un asiento registral, dado que fue la base para titular un terreno, esa situación debe ser subsanada legalmente. Por su parte, los artículos 53 a 57 establecen la aplicación de los principios registrales compatibles al Catastro, que por su importancia para lo que se resuelve se transcriben: "Artículo 54.—Del Principio de Rogación. El Catastro no inscribirá ni tramitará ningún plano de oficio. La presentación formal del plano al catastro, significará su solicitud de tramitación. Artículo 55.—Principio del Tracto Sucesivo. El Catastro procurará los medios necesarios para que se de una perfecta concatenación entre las inscripciones de los planos catastrados. Deberá existir una perfecta secuencia y correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones. Artículo 56.—Principio de Publicidad Catastral. La información del catastro es pública. A la Dirección le corresponde determinar el modo en que esta información puede ser consultada, sin riesgo de adulteración, pérdida o deterioro de la misma... Artículo 57.—Efectos de la publicidad catastral. El objetivo principal del plano de agrimensura es contribuir al establecimiento, mejora y mantenimiento del catastro, definir en forma gráfica el inmueble y dar publicidad a sus linderos. El plano catastrado no es de por sí prueba absoluta de lo que en él se consigna. El plano de agrimensura levantado unilateralmente por el interesado, aunque esté inscrito en el Catastro, por sí mismo no puede afectar a terceros, no constituye título traslativo de dominio, no comprueba la propiedad ni la posesión de conformidad con lo dispuesto por el artículo 301 del Código Civil. ... La registración catastral no convalida los documentos que sean nulos o anulables conforme con la ley, ni subsanará sus defectos... (lo subrayado no es del original). Por ende, debe existir conciliación entre la información registral y la catastral. Incluso, luego de que entrara en vigencia del Código Notarial, y a partir de mayo de 1999 según sus transitorios, se exige plano catastrado en todo movimiento registral referido a un inmueble, salvo que se trate de cancelaciones hipotecarias, la afectación a patrimonio familiar y el embargo (artículo 30 de la Ley del Catastro Nacional). Con la Ley Nº 8710, vigente a partir del 2009, se reformó el art. 2 de la Ley de Creación del Registro Nacional, Nº 5695, con el fin de crear el Registro Inmobiliario. El objetivo de dicha reforma era fortalecer la seguridad inmobiliaria registral, a través de la integración de las funciones del Catastro Nacional y el Registro Público de Bienes Inmuebles, en un solo Registro y bajo una sola dirección del denominado Registro Inmobiliario. Con este cambio se pretende lograr hacer coincidir plenamente la información gráfica que consta en el Catastro con la información literal del Registro de Bienes Inmuebles, y de esta forma tener un Registro con información gráfica y jurídica unívoca, de acuerdo con los fines del Programa de Regularización del Catastro y el Registro. Finalmente, es importante los votos 870 de 30 de agosto de 2006 y 110 de 16 de febrero de 2006, en los cuales se concluye, al igual como sucede en este caso, que debe existir, por disponerlo así el ordenamiento jurídico, concordancia entre plano catastrado e información registral y que la inscripción del plano no convalida la existencia de defectos. En cuanto a al quinto agravio, se rechaza, dado que el apelante no expone inconformidad concreta alguna, solo destaca que la a quo puso entre comillas los términos "anular" y "rescindir",pero no explica cómo o en qué le afecta eso. No obstante, se aclara, que aunque la parte actora pide se "rescinda" la inscripción registral, esa petición se entiende como de nulidad, dado lo alegado en su demanda y por ser técnicamente lo correcto, en función de la normativa que ella misma cita como fundamento legal (artículos 456 y siguientes del Código Civil).”