Annulment of registrations in maritime-terrestrial zone for lesividadNulidad de inscripciones en zona marítimo terrestre por lesividad

X.PREREQUISITES FOR THE LESIVIDAD PROCEEDING. In the present case, the State seeks a declaration of nullity of the following registry inscriptions: "1) The property of the Partido de Guanacaste, folio number 5-26327-000, is null and void from its inscription, and therefore the National Registry must cancel volume 2120, entry 403, sequence 001, according to presentation to the Public Registry Daily on August 7, 1973, volume 97, entry 9470, as it improperly encompasses lands of the maritime terrestrial zone (zona marítimo terrestre), a public domain asset where the powers of administrative self-protection (autotutela administrativa) govern. 2) The cadastral map (plano catastrado) number G-955494-1991 is null and void, and consequently the National Registry must cancel it, because it comprises lands of the maritime terrestrial zone (zona marítimo terrestre). 3) Entry 2344 of volume 391 is null and void and the National Registry must cancel it, according to the document presented to the Registry Daily on November 22, 1991, and inscribed on September 14, 1992, originating from public deed of 6:00 p.m. on October 30, 1991, executed before Notary Rodrigo Alberto Carazo Zeledón, whereby La Prieta S.A. reduced the area (cabida) of the property of the Partido de Guanacaste, folio number 26327-000, and transferred it to Mogador de Pesca S.A. 4) Entry 10616 of volume 556 is null and void and must be canceled, according to the document presented to the Public Registry Daily on August 10, 2005, and inscribed on August 22, 2005, referring to public deed No. 55 of 6:00 p.m. on August 8, 2005, executed before Notary Mauricio González Crespo, whereby Mogador de Pesca S.A. transferred in fiduciary property to Penca Point Ltda., the property inscribed in the Partido de Guanacaste, folio number 26327-000." because it considers them harmful (lesiva) to public interests. From this standpoint, it is necessary, briefly, to establish compliance with the various prerequisites imposed by the legal system for filing a lesividad proceeding, since the absence of any one of these elements would preclude and render unnecessary the examination of the merits. Generally, lesividad constitutes a jurisdictional mechanism by virtue of which the Administration seeks the suppression of its own act, which, in principle, generates a favorable effect for a third-party recipient. From this standpoint, in this type of dispute, lesividad is subjective in nature, as it seeks the annulment of a conduct that grants a right or, in general, a beneficial situation to a person. This figure is codified in Article 34 of the Código Procesal Contencioso Administrativo, a rule that sets forth the preliminary elements and procedural regulations of this figure. However, it is also referenced in numeral 173 of the Ley General de la Administración Pública. From the perspective of procedural prerequisites, subjective, objective, procedural, and temporal conditions are imposed. Regarding the subjective aspect, active standing is granted to the Administration that issued the challenged act, while the passive legitimate party is the recipient of the effects of the conduct, i.e., he who obtains its benefits. As for the objective aspect, lesividad is constituted as a mechanism for the legal elimination of administrative acts that are substantially non-conforming with the legal system, i.e., acts that suffer from some level of invalidity, whether absolute or relative, in any of its typologies (articles 128, 158, 165 and concordant articles of the cited Ley General No. 6227). In this line, the Administration must declare that conduct harmful (lesiva) to public interests, which must be established within a framework of internal actions of the administration that are unavoidable in order to formulate the action. Indeed, in the procedural order, it is required that the supreme highest authority (jerarca máximo supremo) of the respective Public Administration declare the lesividad of the act, whether due to harm to economic, fiscal, or other interests arising from the public interest, for which purpose, it must have a supporting legal-technical opinion that substantiates that determination. Unlike other figures for the suppression of public conducts, it does not require a hearing for the third party, but only internal actions of the Administration, since it will be within the judicial process that the third party may set forth its defense arguments. Now then, when the act emanates from the State (see Article 1 of the cited Ley General), that is, from the Central Administration, the lawsuit may only be filed by the Procuraduría General de la República (canon 16 of Ley No. 8508), upon the request of the supreme highest authority and prior internal declaration of lesividad, with details of the reasons for that determination. Regarding the temporal dimension, the new procedural regulations establish a period of one year counted from the issuance of the act (and not from its notification) to declare the act harmful (lesivo) to public interests, and after that declaration (and not from the expiration of that first year) a period of one year is granted to file the contentious-administrative action as a fatal statute of limitations period (plazo fatal de caducidad), except in cases of acts with absolute nullity, in which case, the declaration of lesividad may be made as long as its effects persist, with the aforementioned year running from the definitive cessation of said effects. In that hypothesis, any favorable judgment will order nullity solely for the future inapplicability of the act, constituting an express exception to the regime of retroactivity of absolute nullities established by numeral 171 of the Ley General de la Administración Pública. The exception to this temporal aspect of one year is configured in the protection of public domain (tutela de dominio público), in which case the lesividad action is not subject to a time limit due to the application of the general clause of imprescriptibility of this type of assets as derived from Article 261 of the Civil Code. Now then, in tax matters, the lesividad action, in addition to the referenced rules, is regulated in Article 165 of the Código de Normas y Procedimientos Tributarios. In this fiscal matter, pursuant to Article 41 of the Código Procesal Contencioso Administrativo, the maximum period to initiate the proceeding shall be the same period imposed by the legal system as the statute of limitations for the respective substantive right. In addition to this, in this fiscal dynamic, since the review power of the natural highest authority (jerarca natural) over the conducts of the inferior Tax Administrations is prohibited (numeral 102 subsections b and d of Ley No. 6227), a competence that has been granted by legal mandate to the Tribunal Fiscal Administrativo, as derived from numeral 156 of the Código de Normas y Procedimientos Tributarios, constituting in that appellate phase an improper single-phase hierarchy (jerarquía impropia monofásica) (non-hierarchical control), it is clear that the period to declare the lesividad that runs against the Minister of the Ministry of Finance (a competence based on the fact that they meet the condition of supreme highest authority both of the reviewed body and of the improper single-phase controller, both part of the same structure of that Administration), is computed from the moment in which that improper single-phase controlling body informs the Administration A quo of its decision rendered by virtue of its appellate competence. Prior to that moment, the natural highest authority is materially and legally unable to take cognizance of an act that could be potentially harmful (lesivo) to the fiscal, economic, or public interests it must protect, and therefore, incapacitated from exercising its powers to declare that action harmful (lesiva). Of course, when the act deemed irregular derives from a lower administration, since the aforementioned scenario of improper single-phase hierarchy does not apply, such exception is not applicable, and the period is computed from the adoption of the act. In the present case, from the analysis of the case file, it is concluded that the internal declaration of lesividad complies with the indicated prerequisites. Because the lesividad of the registry acts is based on the improper inscription of part of the maritime terrestrial zone (zona marítimo terrestre), according to the State's theory of the case, which is part of the public demesne (demanio público), the analysis of the time period for filing the lesividad proceeding will be conducted in accordance with Article 34.2, without prejudice to what is analyzed later. Said article, as indicated, does not subject the declaration of lesividad in public domain assets to any time limit. However, once the declaration has been made, it is understood that it would be subject to the one-year statute of limitations period indicated in Article 39.1.e) of the CPCA for the filing of the lesividad proceeding. Having made the foregoing clarification, according to what appears on folios 10 to 20 of the judicial file, the Minister of Justice, as the Highest Authority (Jerarca) of the Public Registry, declared the lesividad of the acts whose nullity is requested in judgment, by resolution of one o'clock in the afternoon of October twenty-second, two thousand nine. The lesividad proceeding was filed, as appears on folio two of the judicial file, on September second, two thousand ten, that is, before the aforementioned one-year period. The lawsuit is filed by the Procuraduría General de la República against the companies that have benefited from the challenged acts, therefore, in terms of both active and passive standing, the referenced requirements are met. This being the case, we proceed immediately to the examination of the present action.

XI. THE MARITIME TERRESTRIAL ZONE (ZONA MARÍTIMO TERRESTRE)

As recognized by national legislation and jurisprudence, the maritime terrestrial zone (zona marítimo terrestre) is a demanial asset, which shares the characteristics of this type of asset, which are imprescriptibility, unattachability (inembargabilidad), and inalienability. Its recognition as such is based on Article 261 of the Civil Code, which distinguishes between public domain assets and fiscal domain assets of the administration:

"Public things are those which, by law, are permanently destined for any service of general utility, and those which all may take advantage of because they are delivered to public use.

All other things are private and are the object of private property, even if they belong to the State or the Municipalities, who in that case, as civil persons, do not differ from any other person." In the same manner, the recognition has been made since the last century, as consistently established by the Sala Constitucional of the Corte Suprema de Justicia, among others, in ruling 2241-09, of twelve hours eleven minutes of February thirteenth, two thousand nine, in which it states:

"In prior rulings, this Court has repeatedly recognized (among others, see rulings number 2360-93, 5399-93, 5977-93, 5976-93, and 0502-I-95), that the maritime terrestrial zone (zona marítimo terrestre) is a demanial asset; thus, by ruling number 0447-91, of 3:30 p.m. on February 21, 1991, it clearly considered that it is indeed a public domain asset, in the terms of Article 261 of the Civil Code:

"The demanial character of the maritime terrestrial zone (zona marítimo terrestre) (or marine shore as it was formerly called) has been recognized since time immemorial, and Roman Law itself includes that status, as 'res comunes' and 'extra comercium'. In our environment, the public character of that marine fringe adjacent to the national territory, over which it exercises its sovereignty, has been recognized with complete clarity since the last century ... it is not possible to consider Article 45 of the Constitution violated, since limitations are not imposed on private property, but rather upon regulating public domain, the law establishes conditions by which the use and enjoyment of the maritime terrestrial zone (zona marítimo terrestre) by private individuals is possible. Thus, whoever attempts to exercise a private use of that zone through unauthorized means will be barred from consummating it, as it is also acceptable, since time immemorial, that these are assets that are imprescriptible in favor of private individuals and are outside commerce." The legal nature of demanial property is virtually different, as this Chamber already indicated by resolution number 2306-91 of 2:45 p.m. on November 6, in which it stated:

"Public domain is composed of assets that manifest, by the express will of the legislator, a special purpose of serving the community, the public interest. They are called dominical assets, demanial assets, public goods or things, which do not belong individually to private parties and are destined for public use and subject to a special regime, outside human commerce. That is, affected by their nature and vocation. Consequently, these assets belong to the State in the broadest sense of the concept, they are affected by the service they provide and which is invariably essential by virtue of an express rule. Characteristic features of these assets are that they are inalienable, imprescriptible, unattachable (inembargables), they cannot be mortgaged nor be the subject of liens under the terms of Civil Law, and the administrative action replaces interdicts to recover ownership. As they are outside commerce, these assets cannot be the object of possession, although a right to use (aprovechamiento) may be acquired, though not a right to property. The use permit is a unilateral legal act issued by the Administration, in the exercise of its functions, and what is placed in the hands of the private individual is the useful domain of the asset, the State always reserving for itself the direct domain over the thing. The precariousness of any right or use permit is inherent to the figure and alludes to the possibility that the administration, at any time, may revoke it, whether due to the State's need to fully occupy the asset, for the construction of a public work, as well as for reasons of security, hygiene, aesthetics, all to the extent that if a conflict of interests should arise between the purpose of the asset and the granted permit, the natural use of the public thing must prevail. Consequently, the national regime of public domain assets places them outside human commerce, and therefore, the permits granted will always be on a precarious basis and revocable by the Administration, unilaterally, when reasons of necessity or general interest so indicate." Likewise, in resolution N°1996-05756 of fourteen hours forty-two minutes of October thirtieth, nineteen hundred ninety-six, the Chamber indicated:

“Within that property regime, the division into two zones stands out: the public zone and the restricted zone (zona restringida). The public zone is by definition excluded from any type of exploitation or construction in the hands of private individuals, and cannot be the object of occupation in any case, as it is destined for 'public use', as clearly established by Article 20 of the law, excepting those lands that due to their topography are inaccessible. Only the development of minimal infrastructure works in said zone is permitted, but duly approved by the Ministry of Public Works and Transport (MOPT), the Instituto Costarricense de Turismo, and the respective municipality, always attending to the public use to which they must be destined. The regime of this zone is definitive: absolutely nothing may be built by private individuals, and only minimal infrastructure works, duly authorized by the indicated institutions and with the understanding that they will be destined for public use. Note that the regime of this zone is so strict that if natural causes change the topography and modify the demarcation of the zones, and constructions remain within the public zone, the rights over what exists will be preserved, but no modifications or remodeling may be made, and their relocation to the restricted zone or, as a last resort, their expropriation shall be sought. This is established by Article 24 of the Law, which states:

'Article 24: If due to natural causes the topography of the land varies with the consequent change in the distances and for that reason a construction or installation ends up located within the public zone, the owner will retain their rights but may not carry out repairs or remodeling. Its relocation to the restricted zone or its alignment to it shall be sought, with authorized assistance from the respective municipality or from the Instituto Costarricense de Turismo if it involves a person of scarce economic resources. If the foregoing is not possible, its expropriation shall proceed.' Even for properties inscribed before the enactment of the law, with lands that comprise the public zone, the private use thereof is absolutely restricted and will only proceed with express agreements of the respective municipality, the Instituto Costarricense de Turismo, and the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) (Article 25), as well as the exceptions established in Article 18 for certain specific projects, such as port structures, industrial plants, etc., which by their very nature need to be built in the vicinity of the sea, in which case the express authorization of the aforementioned institutions is also necessary.” Similarly, the Sala Primera of the Corte Suprema de Justicia has referred in detail to the historical evolution of the maritime terrestrial zone (zona marítimo terrestre), in ruling 007-93, of fifteen hours five minutes of January twentieth, nineteen hundred ninety-three:

Although the current legal regime of the Maritime-Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre) is basically established by Law No. 6043 of March 2, 1977, and its amendments and additions, for a correct understanding of the legal implications of this matter, it is convenient to analyze the legislative evolution on the subject, but highlighting the aspects referring both to the determination of its legal nature, as a public domain asset (bien de dominio público), and to its surface extension. In this regard, many have been the normative provisions that in one way or another have established regulations on the maritime-terrestrial zone, formerly better known as the maritime mile. Some of them—the most important—are the following: Law No. 162 of June 8, 1828, Decree No. 12 of December 10, 1839, Law No. 14 of February 26, 1840, Law No. 128 of August 19, 1853, Decree No. 4 of July 30, 1858, Law No. 7 of August 31, 1868, Law No. 42 of August 13, 1875, Law No. 22 of February 7, 1881, Water Law No. 8 of May 26, 1884 and its amendments, Fiscal Code of 1885 (Law No. 8 of October 31, 1885), Law No. 58 of July 29, 1892, Law No. 7 of November 4, 1892, Law No. 15 of March 27, 1896, Law No. 60 of August 13, 1914, Law No. 82 of April 5, 1923, Law No. 75 of August 30, 1924, Law No. 11 of October 22, 1926, by which the Fiscal Code of 1885 was amended, Law No. 29 of December 3, 1934, General Law of Vacant Lands (Ley General de Terrenos Baldíos) No. 13 of January 10, 1939, Decree No. 6 of April 2, 1940 (Regulation to the General Law of Vacant Lands), Law No. 19 of November 12, 1942, Law No. 201 of August 26, 1943, Decree-Law No. 500 of April 19, 1949, Land and Colonization Law (Ley de Tierras y Colonización) No. 2825 of October 14, 1961, Law No. 2906 of November 24, 1961, Law No. 4071 of January 22, 1968, Forestry Law (Ley Forestal) No. 4465 of November 25, 1969, Law for the Tourism Urbanization of the Maritime-Terrestrial Zone (Ley de Urbanización Turística de la Zona Marítimo Terrestre) No. 4558 of April 22, 1970, Law No. 4928 of December 17, 1971, which amended the former, and Law No. 5602 of November 4, 1974, which suspended it.

It is not appropriate to make an exhaustive analysis of the various normative provisions on the matter; however, it is necessary to point out that from the first legal provision issued in the republican era—Law No. 162 of June 28, 1828—the reservation of a maritime mile on the coasts of both seas was established, which, according to what was consigned in Law No. 128 of August 19, 1953, had been so since the colonial era by provision of the Royal Decree (Real Cédula) of October 15, 1754. Throughout the nineteenth century, the various laws issued reaffirmed this concept, providing for the reservation of a maritime mile along both coastlines. The General Regulations of the Public Treasury of 1839, 1858, and 1868 maintained the reservation created in 1828; but, for these purposes, what is important to take into account is the clear determination, in the legislation enacted in the last century, of the so-called maritime mile as a public domain asset, with its consequent character of inalienability and non-claimability (indenunciabilidad). Thus, for example, the General Code of 1841 considered the ebb and flow of the sea and its shores as public domain; the aforementioned Law No. 7 of August 31, 1868, reaffirmed the non-claimable character of the lands of the maritime mile; in Water Law No. 8 of May 26, 1884—the only provision of the nineteenth century in which the term Maritime-Terrestrial Zone was used—said zone was classified as public domain; and the Fiscal Code of 1885 established that the lands comprised within a zone of one mile in latitude along the coasts of both seas could not be alienated. It is clear then, without detriment to the indicated colonial-era antecedent, that since the birth of Costa Rica as an independent State, the reservation of land along both coastlines has not been part of the vacant lands (baldíos)—the royal lands (tierras realengas) of the Colony—but has always been subject to a different legal regime, that proper to public domain assets and, therefore, not reducible to private property. In the legislation on the matter enacted throughout the twentieth century—culminating with the current Law on the Maritime-Terrestrial Zone No. 6043 of March 2, 1977—the classification of the lands comprised in said zone as public domain assets was, obviously, maintained.

As a result of the legislative evolution of the nineteenth century, the maritime-terrestrial zone comprised the part of the coasts of both seas bathed by the ebb and flow, extending to a distance of one mile inland. It also comprised the banks of rivers up to the point where they were navigable or were affected by the tides. The legislation of this century refined the extension of the zone as well as the elements that formed part of it, but at no time denied its character as a demanial asset (bien demanial) and, consequently, its imprescriptibility and inalienability; in this way, the first law enacted in the present century in which reference was made to the maritime-terrestrial zone—No. 75 of August 30, 1924—reaffirmed in its Article 6 the demanial character of those lands and the impossibility of exploiting and usufructing them. While always reaffirming its inalienable character, it was in Law No. 11 of October 22, 1922—which amended the Fiscal Code of 1855—where the extension was first specified as 1,672 meters from the ordinary high tide line (pleamar ordinaria) along the coasts of both seas and 500 meters along both riverbanks. This measurement was maintained until the year 1942 and was reaffirmed in the Law on Vacant Lands No. 13 of January 10, 1939, and in Water Law No. 276 of August 27, 1942. Law No. 19 of November 12, 1942, reduced the extension of the maritime-terrestrial zone to 200 meters from the ordinary high tide line for the Atlantic coast, and Law No. 201 of January 26, 1943, did the same for the Pacific coast. These two laws constituted, without a doubt, the most significant reclassifications (desafectaciones) operated in the zone, as they permitted the private acquisition of its lands, excepting 200 meters from the ordinary high tide line. As of these two provisions, and with the exception of the 200 meters counted from the ordinary high tide line, the remainder of the 1,672 meters ceased to be of public domain from the moment they could be reduced to private domain. However, the lands contained within the 200 meters excepted by the two aforementioned laws continued to be public domain assets, not reducible to private domain because they were inalienable and imprescriptible. Then, it is correct to maintain that the maritime-terrestrial zone was left, as of the mentioned laws, with an extension of 200 meters counted from the high tide line, which is the one it currently has, maintaining its character as a demanial asset. This measurement of 200 meters, together with the demanial character of the lands comprised therein, was reaffirmed in the then-effective Article 7 of the Land and Colonization Law No. 2825 of October 14, 1961, and was repeated in the Forestry Law No. 4465 of November 25, 1969, and in the Law for the Tourism Urbanization of the Maritime-Terrestrial Zone No. 4558 of April 22, 1970. But in this last law, due to the legislator's intention to transfer to the Municipalities important areas located within the inalienable 200 meters, with the idea of developing tourist zones, only 50 meters came to be defined as absolutely inalienable, with the remaining 150 meters passing under the administration of said municipalities when so defined by the Tourism Institute (Instituto de Turismo), but those areas of agricultural and non-tourist aptitude would continue under the administration of the then Land and Colonization Institute (Instituto de Tierras y Colonización). The indicated 200 meters is the measurement established by Article 9 of the Law on the Maritime-Terrestrial Zone No. 6043 of March 2, 1977, currently in force.

From this brief study of the legislation regarding the maritime-terrestrial zone, it is easy to reach the conclusion that the strip of 200 meters from the ordinary high tide line along both coasts, defined as part of the maritime-terrestrial zone by Article 9 of the current Law on the Maritime-Terrestrial Zone, has been public domain—and the lands comprised therein, demanial assets—since 1828, at least. The variations that the legislation of the last century and the present have introduced on the matter have never generally reclassified these 200 meters; rather, the legislation prior to 1942 and 1943 established a strip greater in extension—the so-called maritime mile—but never smaller. In the same terms as what happened with Law No. 19 of November 12, 1942, in relation to the Atlantic Ocean, and Law No. 201 of January 26, 1943, in relation to the Pacific Ocean, which reclassified an important area going from 1,672 meters to 200 meters, also with Law No. 4558 of April 22, 1970, specifically through its Transitory Provision III (Transitorio III), 150 meters of the 200 were reclassified, insofar as private individuals who had possessed lots or properties (fincas) within the 200 meters were authorized to register them through the procedure of Possessory Informations (Informaciones Posesorias). In this sense, a possession of more than 30 years was required, carried out in a quiet, public, peaceful, and uninterrupted manner. But this provision had a short life, as it was repealed by virtue of Law No. 5602 of November 4, 1974. For this reason, there are registrations in the country within the 150 of the 200 meters—in a relatively recent period—but expressly authorized by law, and only for those titleholders benefited by Transitory Provision III, which was in effect between April 22, 1970, and November 4, 1974. The maritime-terrestrial zone is and always has been, it is repeated, of public domain. Its current legal regime is that established by Law No. 6043 of March 2, 1977, its amendments, and its regulation (Decree No. 7841-P of December 16, 1977), this Law being the first specific one on the matter. The characteristics of inalienability and imprescriptibility are inherent to it. This is clear from the stipulations in its first article, which provides for this purpose: "Article 1. The maritime-terrestrial zone constitutes part of the national patrimony, belongs to the State, and is inalienable and imprescriptible. Its protection, as well as that of its natural resources, is an obligation of the State, its institutions, and all the inhabitants of the country. Its use and exploitation (aprovechamiento) are subject to the provisions of this law." Because they are public domain assets, they belong to the State, are subject to a special legal regime, and their purpose—destination—is common use and exploitation. The inalienability of these assets means nothing other than their not belonging to the commerce of men, similar to the Romanist figure of "extra commercium" assets. Therefore, said assets cannot be alienated—by any means of private law or public law—with their non-reduction to private domain under any form being consubstantial to their legal nature. Hence, another of their characteristics is their imprescriptibility, that is, the non-susceptibility of being acquired through the passage of time under the legal figure of usucapion (usucapión), since possession exercised by private individuals does not generate any property right, regardless of the time during which it was possessed. The current Law on the Maritime-Terrestrial Zone develops imprescriptibility in its Article 7 by establishing that the lands situated therein cannot be the object of possessory informations, and cannot be appropriated or legalized in the name of a private individual by that or any other means. The regulation that the Law makes of the Maritime-Terrestrial Zone is, in everything, consistent with the demanial character of the lands comprised therein, and it is defined—Article 9—as the strip of two hundred meters wide along the entire length of the Atlantic and Pacific coasts of the Republic, also including the lands and rocks that the sea leaves uncovered at low tide, as well as maritime islands, islets (islotes), and large rocks (peñascos), any land or natural formation that rises above the ocean level within the territorial sea of the Republic, with the exception of Isla del Coco and other islands whose dominion or administration is determined in that law or in special laws. Article 10 divides the Maritime-Terrestrial Zone into two sections: the Public Zone (Zona pública) and the Restricted Zone (Zona restringida), the first being constituted by the strip of 50 meters wide from the ordinary high tide line, as well as the areas left uncovered during low tide, the islets, large rocks, and other small areas and natural formations that rise out of the sea, and the mangroves of the continental and insular coastlines and the estuaries (esteros) (Article 11); and the second being constituted by the remaining 150 meters or, in the case of islands, by the remaining lands. The law prohibits any type of occupation—under any title—in the Public Zone, but permits concessions in the Restricted Zone, as provided in its Articles 20 and 39, respectively, a technique proper to demanial assets that, for the same reason, does not detract from their character. Said concessions (Article 41) may only be for the use and enjoyment of determined areas under the conditions and for the period that this law determines, the latter being regulated in its Articles 48, 49, and 50, and matters relating to their extinction and cancellation in 51 and 52, respectively. In numeral 56, the reversal of full use and enjoyment to the respective municipality is stipulated, once a concession is extinguished. It is clear, consequently, that since the lands and other formations comprised in the maritime-terrestrial zone are of public domain, the legal possibility of their reduction to private domain under any form must be discarded; the only way in which private subjects can use and enjoy said lands—without this implying their private appropriation—is through the concession that the municipalities grant, but only in the 150 meters of the Restricted Zone, or by registration—between 1970 and 1974—in accordance with Transitory Provision III of Law No. 4558 of 1970." Currently, the law that governs matters relating to the planning (ordenamiento) of the maritime-terrestrial zone is Law 6043, Law on the Maritime-Terrestrial Zone of March 2, 1977, which includes basic aspects such as the distinction between the public zone and the restricted zone, the granting of concessions, and other aspects of interest (Articles 6 and 7). It is understood that no type of right may be exercised over the public zone, while in the restricted zone, permits or concessions may be granted, which shall be granted by the respective municipalities. Likewise, Article 7 of the law establishes that no right in the mentioned zone can be obtained through the procedure of possessory informations. However, at the time the facts subject to this claim occurred, specifically the titling of the property in the name of La Prieta S.A. (August 7, 1972), Law 4558, Law for the Tourism Urbanization of the Maritime-Terrestrial Zone, was in force, which regulated the exploitation of the zone in the following terms:

"Article 6.- The fifty meters of the maritime-terrestrial zone from the ordinary high tide line shall be inalienable and in no case may be the subject of lease (arrendamiento) or sale. Therefore, no one may claim any right over said strip, which shall be dedicated to public use for purposes of leisure, recreation, or free movement. The constructions or installations currently located in that zone may not be remodeled, and in the event of their destruction, new constructions must respect this inalienable zone.

Article 7.- The remaining one hundred fifty meters, inland, may be subject to lease, within the following rules:

• a)Lots destined for the construction of residences or recreational villas for the use of the lessee (arrendatario) or his relatives and that do not constitute a lucrative activity, may only be leased in extensions no greater than one hectare and provided that the beach frontage does not exceed twenty-five meters. No person, together with his spouse or unmarried children, may have more than one lease contract of this class.
• b)Parcels destined for the establishment of recreational centers, hotels, motels, or restaurants and similar establishments, may be leased for larger extensions, in accordance with the planning of the zone. In every case of a lease of this type, the respective municipality must first hear the opinion of the Costa Rican Tourism Institute (Instituto Costarricense de Turismo).
• c)In no case may parcels be leased for the establishment of industries in the zones to which this law refers, except those related to tourist exploitation. But in every case, such industries must be located outside the urban area.
• d)The leases regulated in the preceding subsections shall be granted for a term of one year, but may be extended up to a maximum of ten, at the request of the interested parties. The request for extension must necessarily be made within the month prior to the expiration of the contract, under penalty of definitive cancellation of the lease. In all cases of termination of the lease, the improvements shall accrue to the respective municipality." However, in its original version, through Transitory Provision III, which was in force until October 4, 1971, it permitted the titling of lands within it, under the following parameters:

"Transitory Provision III.- Those persons who demonstrate having possessed, in a quiet, public, peaceful manner and as owners, lots or properties in the maritime-terrestrial zone, for more than thirty years, may request title of ownership over them, except for the reservation referred to in Article 6 of this law, even if they had possessed such immovables during part of that time as lessees, through contracts signed with the State or its Institutions. The procedure shall be that established by the current law of Possessory Informations. In this case, there shall be no limitation regarding the extension of the lot or property to be registered in the name of the interested party." It must be understood that the referral to the possessory information was that regulated by Law 4545, Law of Possessory Informations, which permitted an administrative procedure before the Institute of Lands and Colonization (ITCO) and that only in the event of contention or silence on the part of that Institute was recourse taken to the judicial route, as established in Article 12 of said law. For the sake of clarity, it must be indicated that Transitory Provision III, just cited, was repealed by Law 4847 of October 4, 1971, that Law 4558 was suspended in its effects by Law 5602 of November 4, 1974, and that it was repealed in its entirety with the entry into force of Law 6043, Law on the Maritime-Terrestrial Zone, which is the one currently in force.

XII. ANALYSIS OF THE SPECIFIC CASE

Before proceeding to make the considerations specific to the case, it must be indicated that the analysis will be carried out in accordance with the evidence provided by the State, basically the registration entry, the plans, and the file from the Public Registry (Registro Público) with the investigation that led to the immobilization of the property, since the IDA declared that no file existed to support the registration, nor did the co-defendant parties provide any evidence, especially regarding the registration of the property. As has been indicated, the central object of the process is the annulment of the registration of the property of the Guanacaste Registry Section (Partido de Guanacaste), Real Folio registration number 26327-000, because it is located within the maritime-terrestrial zone. The State's arguments center on the demaniality of the asset, meaning it is not susceptible to being titled, while the defendant companies (Mogador de Pesca S.A. and Penca Point Ltda.) consider that the property was registered under the protection of Transitory Provision III of Law 4558, and therefore, it left the public domain of the State. Before defining the legal regime in force at the time of registration, it is important for this Tribunal to consider, first, that the registration was made based on a plan that corresponds to a completely different property, since plan G-9749-71 refers to a land located in District 1, La Cruz, of Canton 1 La Cruz, of the Province of Guanacaste, owned by Gabriela González Volio, with boundaries that do not match the registration of the property that was registered. According to the investigation carried out by the Public Registry, through official communication No. DGT-351-2008 of May 14, 2008, signed by Manuel Adolfo Mena Abarca, Head of the Interinstitutional Support Unit of the Department of Geodesy and Topography, the distance between the closest points of both lands is sixty-four thousand two hundred twenty meters. It is concluded then that, far from being a material error, as the co-defendants have been indicating, the property in question was registered without the cadastral support required by Article 8 of the Law of Possessory Informations in force at the time of registration, since the plan indicated in the registration entry does not even remotely correspond, there exists a defect of nullity. Second, even after the correction of the plan was made, as the number G-955494-91 was included and the area of the property was corrected, the same cited official communication indicates that both the first plan and the recently cited one are located within the maritime-terrestrial zone, both within the restricted zone and within the public zone, as set forth below:

The location within the maritime-terrestrial zone was not disputed by the co-defendant companies that appeared in the process. Arguments were made regarding the demarcation (amojonamiento) of the property, but they were not conclusive, as the main defense has consisted of the claim that the property was titled through Transitory Provision III of Law 4558, which precisely permitted the titling of public domain. It must be remembered that in any case, the demarcation has effects for the granting of concessions in the Maritime-Terrestrial Zone, and furthermore, the parties did not provide evidence to refute the location of the property, besides the fact that the evidence for better provision referred to the demarcation. Hence, both because it was proven by the cited report and because it was not refuted by those who had an interest in doing so, it must in principle be assumed that property 26327-000 is part of the public domain, subject to the regime proper to this type of asset, with its characteristics of imprescriptibility, unattachability, and inalienability, and that it cannot be the object of private appropriation. The public zone is destined for the use and enjoyment of the generality of the country's inhabitants. The restricted zone, for its part, may have a privative use, through a permit or concession, from the entry into force of Law 6043, Law on the Maritime-Terrestrial Zone, or through the figure of the lease, as established by Law 4558, Law for the Tourism Urbanization of the Maritime-Terrestrial Zone. However, the co-defendant companies have argued that the registration was made under the protection of Transitory Provision III of this latter Law, which permitted, as was said, titling within the maritime-terrestrial zone. Said transitory provision contemplated the possibility of requesting a title of ownership, when it was demonstrated that lots or properties in the maritime-terrestrial zone had been possessed in a quiet, public, peaceful manner and as owners, for more than thirty years, except in the public zone. In this regard, this Tribunal considers that from the registration entry of the property, the possession for the required period of time is not evident, because what is indicated is that it was purchased from Rufina Ríos Grijalba in January 1970 and that it was possessed since then, without the total elapsed years of possession being stated. This requirement was essential to be able to access what the transitory norm established. However, for greater abundance, the validity period of the transitory provision in question was also analyzed. According to information from the Costa Rican Legal Information System (Sistema Costarricense de Información Jurídica), Law 4558, Law for the Tourism Urbanization of the Maritime-Terrestrial Zone, entered into force on April 22, 1970. The aforementioned transitory provision was in the original text. According to information from the same system, the transitory provision was repealed by Law 4847, which took effect from October 4, 1971. According to the information contained in the registration entry, the ITCO resolution ordering the registration was dated October 13, 1972; its protocolization was done on August 7, 1973; and the registration on August 9 of the same year. That is, at the time the ITCO approved the registration and the procedure was carried out before the Public Registry, Transitory Provision III of Law 4558 was not in force, so the registration could not be protected under that legal norm. The foregoing allows this Tribunal to conclude that the registration was not in accordance with the law, both due to the nonexistence of an essential requirement, which was the plan, as indicated, the mentioned plan did not correspond to the registered property, a situation that cannot be considered merely as a material error given that it is the basis of all registration, and due to the absence of a norm that would allow the titling of a public domain asset. The foregoing leads to the conclusion that a defect of absolute nullity exists, which is hereby declared as it is harmful to the interests of the State insofar as part of the maritime-terrestrial zone was titled contrary to law, in the registration of the property of the Guanacaste Registry Section, currently Real Folio registration number 26327-000, from its registration entry, that is, sequence 001 of entry 403, of volume 2120 of the Guanacaste Registry Section, as well as the cadastral and registry acts derived from it and detailed below: 1) plan G-955494-91 registered in the National Cadastre (Catastro Nacional) on March 11, 1991, which rectifies the area of the property, as it is related to the property of the Guanacaste Registry Section, Real Folio registration number 26327-000, and comprises lands of the maritime-terrestrial zone, 2) entry 2344 of volume 391, according to a document presented to the Registry Journal on November 22, 1991, and registered on September 14, 1992, originating from public deed of 6:00 p.m. on October 30, 1991, granted before Notary Rodrigo Alberto Carazo Zeledón, where La Prieta S.A. reduced the area ownership of the Guanacaste Registry Section, registration 26327-000, and transferred it to Mogador de Pesca S.A. 3) entry 10616 of volume 556, according to a document presented to the Public Registry Journal on August 10, 2005, and registered on August 22, 2005, referring to public deed No. 55 of 6:00 p.m. on August 8, 2005, granted before Notary Mauricio González Crespo, where Mogador de Pesca S.A. transferred in fiduciary ownership to Penca Point Ltda. the immovable registered in the Guanacaste Registry Section, registration 26327-000.

XIII. ON THE EXCEPTION OF PRESCRIPTION (EXCEPCIÓN DE PRESCRIPCIÓN)

As has been set forth, property 26327-000 forms part of the public domain, as determined in official communication No. DGT-351-2008, previously mentioned. Imprescriptibility is one of the characteristics of demanial assets, as has been repeatedly determined by both the Constitutional Chamber (Sala Constitucional), in the cited judgment, and the First Chamber of the Supreme Court of Justice (Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia), in ruling 104-96 of nine hours fifteen minutes on October 4, 2010.

VII.Regarding the alleged statute of limitations (prescripción) of the State's right to claim the land subject to this litigation, the Superior Court already considered: "When a possessory title (título posesorio) was obtained in violation of current legislation, an ordinary lawsuit may be brought to seek the nullity of the title and the cancellation of the registration entry in the Public Registry, a procedure in force under the Ley de Informaciones Posesorias... The right that the State has to bring this action, in the case of lands of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre), is not affected by any statute of limitations (prescripción) period, because it is essentially a matter of reclaiming assets that never left the State's patrimony and which private parties only have the right to enjoy in accordance with the Law and its regulations." This interpretation by the Superior Court is correct and finds support in the text of Article 1 of the Ley sobre Zona Marítimo Terrestre, according to which: "The maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) constitutes part of the national patrimony, belongs to the State, and is inalienable and imprescriptible (imprescriptible). Its protection, as well as that of its natural resources, is an obligation of the State, its institutions, and all the country's inhabitants...". Said law is number 6043 of March 2, 1977. That is, it entered into force after Mr. A.D.'s possessory information (información posesoria) was initiated. But previously, the Ley de Urbanización Turística de la Zona Marítimo Terrestre, No. 4558 of April 22, 1970, was in effect, which in its Article 6 provided that the 50 meters of the maritime-terrestrial zone are inalienable and in no case may be subject to lease or sale; and in Article 7 Ibidem, it is provided that the remaining one hundred fifty meters may only be subject to lease, unless after the maximum of 10 years of lease provided for by law, the municipality agrees, at the request of the interested party, to the sale of the plot. Therefore, it is clear that the plot referred to in this proceeding was registered contrary to the provisions in force.

It is true that pursuant to Article 6 of the Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre: "The provisions of this Law shall not apply to the areas of cities located on the coastlines, nor to properties registered, in compliance with the law, in the name of private parties, nor to those whose legitimacy is recognized by the laws." In these cases referred to in said Article 6, if the State wishes to recover the asset, it must abide by the provisions of Article 8 Ibidem, according to which: "The maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) is declared of public utility so that the lots, parcels, or improvements located therein, which may have been sold, acquired, or possessed in ownership by private parties, may be reclaimed for the national patrimony or by means of expropriation (expropiación)." But bear in mind that Article 6 of the referenced law clearly states that these provisions shall apply when dealing with properties registered "in compliance with the law," not when dealing with cases where, as in the present one, the property was registered contrary to the provisions of the legal system, in which case the State may recover the asset without having to undergo the expropriation (expropiación) procedure [...].

IX.The appellant supports the thesis that at the time the possessory information (información posesoria) sought to be annulled in this proceeding was processed, the then Office of the Attorney General was called the Fiscal Agency (Agencia Fiscal), which allegedly allowed the hearing related to the possessory information (información posesoria) to pass without responding. In his opinion, there would then be a "tacit consent" for proceeding to register the asset in the name of the titleholder, which could only be annulled through a lesividad (lesividad) proceeding. This proceeding, as stated in the appeal, should have been initiated before proceeding to claim the nullity of the possessory information (información posesoria) in this venue. But this Chamber also does not share that opinion, since, as the Superior Court already found in the appealed ruling, the lesividad (lesividad) proceeding is appropriate only in those cases where the Administration seeks the annulment of administrative acts declaring rights in favor of the administrated party, as can be inferred from Articles 183, subsection 3), of the Ley General de la Administración Pública, 35 of the Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, and 156 of the Código Tributario. In the present case, this is evidently not a challenge to a rights-declaring administrative act, but rather a challenge to judicial possessory information (información posesoria) proceedings, because they were processed contrary to the provisions in force, a situation that constitutes a different scenario from the one referred to in the lesividad (lesividad) contentious proceeding. (The emphasis is not from the original).

Imprescriptibility (imprescriptibilidad) refers not only to the impossibility of acquiring the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) through adverse possession (posesión), but also to the State's ability to exercise, without time limit, the corresponding actions for the recovery of public domain in exercise of its power of self-protection (autotutela), or as in the present case, when there is an act declaring rights, the filing of a lesividad (lesividad) lawsuit. Said principle is normatively enshrined, as previously indicated, in subsection 2) of Article 34 of the Código Procesal Contencioso Administrativo, when it states that there is no deadline for filing a lesividad (lesividad) lawsuit in the protection of public domain. Even though said deadline corresponds to a statute of limitations (caducidad) as it is inherent to the declaration of lesividad (lesividad) of the challenged act, it is based on the imprescriptibility (imprescriptibilidad) of the asset. The arguments of the parties, to the effect that the asset left the public domain and therefore prescription does not apply, are not admissible, because as already indicated, the registration of the property contained defects of absolute nullity, which are being declared in this judgment, so the asset never left State ownership and its imprescriptibility (imprescriptibilidad) therefore applies. For the foregoing, the objection filed by the co-defendant companies must be rejected."

“X. PRESUPUESTOS PARA EL PROCESO DE LESIVIDAD. En la especie, el Estado pretende se declare la nulidad de las siguientes inscripciones registrales: "1) Es nula la propiedad del Partido de Guanacaste, matrícula 5-26327-000 desde su inscripción, por lo que debe el Registro Nacional debe (sic) cancelar el tomo 2120, asiento 403, secuencia 001, según presentación al Diario de Registro Público el 7 de agosto de 1973, tomo 97, asiento 9470, pues abarca indebidamente terrenos de la zona marítimo terrestre, bien de dominio público donde rigen las potestades de autotutela adminstrativa. 2) Es nulo el plano catastrado número G-955494-1991, y por consiguiente el Registro Nacional debe de cancelarlo, por comprender terrenos de la zona marítimo terrestre. 3) Es nulo y el Registro Nacional debe cancelar el asiento 2344 del tomo 391, según documento presentado al Diario del Registro el 22 de noviembre de 1991 e inscrito el 14 de setiembre de 1992, originado por la escritura pública de 18:00 hrs. del 30 de octubre de 1991, otorgada ante el Notario Rodrigo Alberto Carazo Zeledón, donde La Prieta S.A.disminuyó la cabida propiedad del Partido de Guanacaste, matrícula 26327-000, y la traspasó a Mogador de Pesca S.A.4) Es nulo y ha de cancelarse el asiento 10616 del tomo 556, según documento presentado al Diario del Registro Público el 10 de agosto de 2005 e inscrito el 22 de agosto de 2005, referido a la escritura pública No. 55 de 18:00 horas. del 8 de agosto de 2005, otorgada ante el Notario Mauricio González Crespo, donde Mogador de Pesca S.A.traspasó en propiedad fiduciaria a Penca Point Ltda, el inmueble inscrito en el Partido de Guancaste, matrícula 26327-000." por considerarlas lesiva a los intereses públicos. Desde este plano, es menester, de manera breve, establecer el cumplimiento de los diversos presupuestos que impone el ordenamiento jurídico para la interposición de un proceso de lesividad, ya que la ausencia de uno de estos elementos impediría y haría innecesario el examen de fondo. De manera general, la lesividad se constituye en un mecanismo jurisdiccional en virtud del cual la Administración pretende la supresión de un acto suyo, propio, que en tesis de principio, genera un efecto favorable a un tercero destinatario. Desde ese plano, en este tipo de contiendas, la lesividad es de corte subjetivo, en tanto pretende la anulación de una conducta que concede un derecho o en general, una situación de beneficio a una persona. Tal figura se encuentra positivizada en el artículo 34 del Código Procesal Contencioso Administrativo, norma que fija los elementos previos y regulaciones procesales de esta figura. Empero, se encuentra referenciada además en el numeral 173 de la Ley General de la Administración Pública. Desde la óptica de los presupuestos procesales, se imponen condiciones subjetivas, objetivas, procedimentales y temporales. En cuanto a la arista subjetiva, la legitimación activa se concede a la Administración emisora del acto cuestionado, en tanto que el legitimado pasivo es el receptor de los efectos de la conducta, sea, quien obtiene sus bondades. En lo atinente a la arista objetiva, la lesividad se constituye como un mecanismo de eliminación jurídica de actos administrativos que sean disconformes sustancialmente con el ordenamiento jurídico, sea, los actos que padezcan de algún nivel de invalidez, sea absoluta o relativa, en cualquiera de sus tipologías (artículos 128, 158, 165 y concordantes de la citada Ley General No. 6227). En esa línea, la Administración debe declarar lesiva a los intereses públicos esa conducta, lo que debe ser establecido dentro de un marco de acciones internas de la administración que son impostergables para formular la acción. En efecto, en el orden procedimental, se impone que el jerarca máximo supremo de la Administración Pública respectiva declare la lesividad del acto, sea por lesión a intereses económicos, fiscales o de otra índole que se desprendan del interés público, para lo cual, ha de contar con un criterio jurídico-técnico de base que sustente esa determinación. A diferencia de otras figuras de supresión de conductas públicas, no requiere de audiencia al tercero, sino solo de acciones a lo interno de la Administración, ya que será dentro del proceso judicial que el tercero podrá establecer sus alegatos de defensa. Ahora bien, cuando el acto emane del Estado (ver artículo 1 de la citada Ley General), sea, de la Administración Central, la demanda solo podrá ser incoada por la Procuraduría General de la República (canon 16 de la Ley No. 8508), previo pedimento del jerarca máximo supremo y previa declaratoria interna de lesividad, con detalle de los motivos de ese criterio. En cuanto a la dimensión temporal, la nueva normativa procesal establece un plazo de un año contado a partir de la emisión del acto (que no de su comunicación) para declarar lesivo el acto a los intereses públicos, y luego de esa declaratoria (y no a partir del vencimiento de ese primer año) se otorga un plazo de un año para plantear la acción contenciosa administrativa a modo de plazo fatal de caducidad, salvo en casos de actos con nulidad absoluta, en cuyo caso, la declaratoria de lesividad puede realizarse en tanto perduren sus efectos, corriendo el año aludido desde el cese definitivo de dichos efectos. En esa hipótesis, la eventual sentencia estimatoria dispondrá la nulidad únicamente para la inaplicabilidad futura del acto, constituyéndose en una excepción expresa al régimen de retroactividad de las nulidades absolutas establecido por el ordinal 171 de la Ley General de la Administración Pública. La excepción a ese aspecto temporal de un año se configura en tutela de dominio público, caso en el que la acción de lesividad no está sujeta a plazo por la aplicación de la cláusula general de imprescriptibilidad de ese tipo de bienes según se deriva del artículo 261 del Código Civil. Ahora bien, en materia tributaria, la acción de lesividad, además de las normas referidas, se encuentra regulada en el artículo 165 del Código de Normas y Procedimientos Tributarios. En esta materia fiscal, conforme al artículo 41 del Código Procesal Contencioso Administrativo, el plazo máximo para incoar el proceso será el mismo que imponga el ordenamiento como plazo de prescripción para el respectivo derecho de fondo. Aunado a ello, en esta dinámica fiscal, al estar vedada la potestad de revisión del jerarca natural de las conductas de las Administraciones Tributarias inferiores (numeral 102 incisos b y d de la Ley No. 6227), competencia que ha sido otorgada por imperativo de ley al Tribunal Fiscal Administrativo, según se desprende del ordinal 156 del Código de Normas y Procedimientos Tributarios, constituyéndose en esa fase recursiva una jerarquía impropia monofásica (control no jerárquico), es claro que el plazo para declarar la lesividad que corre en contra del Ministro de la cartera de Hacienda (competencia que se sustenta en que reúne la condición de jerarca máximo supremo tanto del órgano revisado como del contralor no jerárquico, ambos parte de la misma estructura de esa Administración), se computa desde el momento en que ese órgano contralor impropio monofásico, pone en conocimiento de la Administración A quo, lo dispuesto en virtud de su competencia apelativa. Previo a ese instante, el jerarca natural se encuentra en imposibilidad material y jurídica de conocer de un acto que puede resultar potencialmente lesivo a los intereses fiscales, económicos o públicos que debe tutelar y por ende, incapacitado para ejercitar sus potestades para declarar lesiva esa actuación. Desde luego que cuando el acto que se estima irregular derive de una administración inferior, al no estarse ante el aludido supuesto de jerarquía impropia monofásica, tal excepcionalidad no es aplicable, y el plazo se computa desde la adopción del acto. En la especie, del análisis de los autos, se concluye que la declaratoria de lesividad interna cumple con los presupuestos señalados. Por fundamentar la lesividad de los actos registrales en la indebida inscripción de parte de la zona marítimo terrestre, según la teoría del caso del Estado, la cual es parte del demanio público, se hará el análisis del plazo para la interposición del juicio de lesividad de acuerdo con el artículo 34.2, sin perjuicio de lo que más adelante se analice. Dicho artículo, según se indicó, no sujeta a plazo la declaratoria de lesividad en los bienes de dominio público. No obstante, una vez que la misma se ha declarado, se entiende que la misma estaría sujeta al plazo de caducidad de un año indicado en el artículo 39.1.e) del CPCA, para la interposición del juicio de lesividad. Hecha la anterior precisión, de acuerdo con lo que consta a los folios 10 a 20 del expediente judicial, el Ministro de Justicia, como Jerarca del Registro Público, declaró la lesividad de los actos cuya nulidad se solicita en sentencia, por resolución de las trece horas del veintidos de octubre de dos mil nueve. El juicio de lesividad fue interpuesto, según consta al folio dos del expediente judicial, el día dos de setiembre de dos mil diez, es decir, antes del plazo de un año anteriormente señalado. La demanda se presenta por la Procuraduría General de la República contra las sociedades que se han beneficiado de los actos cuestionados, por lo que en términos del ámbito legitimante tanto activo como pasivo, se cumplen con las exigencias referidas. Así las cosas, se ingresa de seguido al examen de la presente acción.

XI. DE LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE

Tal y como lo ha reconocido la legislación y la jurisprudencia patrias, la zona marítimo terrestre es un bien demanial, el cual comparte las características de este tipos de bien, que son la imprescriptibilidad, inembargabilidad e inalienabilidad. Su reconocimiento como tal se hace con base en el artículo 261 del Código Civil, que hace la distinción entre bienes de dominio y bienes de dominio fiscal de la administración:

"Son cosas públicas las que, por ley, están destinadas de un modo permanente a cualquier servicio de utilidad general, y aquellas de que todos pueden aprovecharse por estar entregadas al uso público.

Todas las demás cosas son privadas y objeto de propiedad particular, aunque pertenezcan al Estado o a los Municipios, quienes para el caso, como personas civiles, no se diferencian de cualquier otra persona." De igual forma, el reconocimiento se hace desde el siglo pasado, tal y como lo ha establecido reiteradamente la Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia, entre otras, en la sentencia 2241-09, de las doce horas once minutos del trece de febrero de dos mil nueve, en la que indica:

"En sentencias anteriores, este Tribunal ha reconocido reiteradamente (entre otras, ver las sentencias número 2360-93, 5399-93, 5977-93, 5976-93, y 0502-I-95), que la zona marítimo terrestre es un bien demanial; así, por sentencia número 0447-91, de las 15:30 horas del 21 de febrero de 1991, claramente consideró que en efecto se trata de un bien de dominio público, en los términos del artículo 261 del Código Civil:

"El carácter demanial de la zona marítimo terrestre (o ribera marina como se le denominó antiguamente) se reconoce desde tiempo inmemorial, y el Derecho Romano mismo recoge ese status, como "res comunes" y "extra comercium". En nuestro medio, con toda claridad desde el siglo pasado se ha reconocido el carácter público de esa franja marina adyacente al territorio nacional, en la que ejerce su soberanía ... no es posible tener por violado el artículo 45 Constitucional, ya que no se imponen limitaciones a la propiedad privada, sino que al regularse el dominio público, la ley lo que hace es establecer condiciones mediante las que es posible el uso y disfrute de la zona marítimo terrestre, por parte de los particulares. Así quien pretenda por medios no autorizados ejercer un uso privativo de esa zona tendrá vedada la posibilidad de consumarlo, pues es aceptable también, desde tiempo inmemorial, que se trata de bienes imprescriptibles en favor de particulares y que están fuera de comercio." La naturaleza jurídica de la propiedad demanial es virtualmente diferente, como ya lo indicó esta Sala por resolución número 2306-91 de las 14:45 horas del 6 de noviembre, en la cual indicó:

"El dominio público se encuentra integrado por bienes que manifiestan, por voluntad expresa del legislador, un destino especial de servir a la comunidad, al interés público. Son llamados bienes dominicales, bienes demaniales, bienes o cosas públicos, que no pertenecen individualmente a los particulares y que están destinados a un uso público y sometidos a un régimen especial, fuera del comercio de los hombres. Es decir, afectados por su naturaleza y vocación. En consecuencia, esos bienes pertenecen al Estado en el sentido más amplio del concepto, están afectados al servicio que prestan y que invariablemente es esencial en virtud de norma imprescriptibles, inembargables, no pueden hipotecarse ni ser susceptibles de gravamen en los términos de Derecho Civil y la acción administrativa sustituye a los interdictos para recuperar el dominio. Como están fuera del comercio, estos bienes no pueden ser objeto de posesión, aunque se puede adquirir un derecho al aprovechamiento, aunque no un derecho a la propiedad. El permiso de uso es un acto jurídico unilateral que lo dicta la Administración, en el uso de sus funciones y lo que se pone en manos del particular, es el dominio útil del bien, reservándose siempre el Estado, el dominio directo sobre la cosa. La precariedad de todo derecho o permiso de uso, es consustancial a la figura y alude a la posibilidad que la administración, en cualquier momento lo revoque, ya sea por la necesidad del Estado de ocupar plenamente el bien, por la construcción de una obra pública al igual que por razones de seguridad, higiene, estética, todo ello en la medida que si llega a existir una contraposición de intereses entre el fin del bien y el permiso otorgado, debe prevalecer el uso natural de la cosa pública. En consecuencia, el régimen patrio de los bienes de dominio público, los coloca fuera del comercio de los hombres y por ello los permisos que se otorguen serán siempre a título precario y revocables por la Administración, unilateralmente, cuando razones de necesidad o de interés general así lo señalan." Asimismo, en resolución N°1996-05756 de las catorce horas cuarenta y dos minutos del treinta de octubre de mil novecientos noventa y seis, la Sala indicó:

“Dentro de ese régimen de propiedad, destaca la división en dos zonas: la pública y la zona restringida. La zona pública está por definición excluida de cualquier tipo de explotación o construcción en manos de particulares, y no puede ser objeto de ocupación en ningún caso, pues está destinada al “uso público”, según lo establece claramente el artículo 20 de la ley, exceptuando aquellos terrenos que por su topografía sean inaccesibles. Únicamente se permite el desarrollo de obras mínimas de infraestructura en dicha zona, pero debidamente aprobadas por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes, el Instituto Costarricense de Turismo y la respectiva municipalidad, atendiendo siempre al uso público al que deben destinarse. El régimen de esta zona es definitivo: no puede construirse absolutamente nada por particulares, y únicamente obras mínimas de infraestructura, debidamente autorizadas por las instituciones señaladas y en el entendido de que se destinarán al uso público. Nótese que el régimen de esta zona es tan estricto, que si por causas naturales cambia la topografía y modifica la demarcación de la zonas, y quedan construcciones dentro de la zona pública, se conservarán los derechos sobre lo existente, pero no podrán hacerse modificaciones o remodelaciones, procurándose su traslado a la zona restringida o en última instancia su expropiación. Así lo establece el artículo 24 de la Ley, que señala:

“Artículo 24 : Si por causas naturales variare la topografía del terreno con el consiguiente cambio en las distancias y por ese motivo una construcción o instalación resultare ubicada dentro de la zona pública, el propietario conservará sus derechos pero no podrá efectuar refacciones ni remodelaciones. Se procurará su traslado a la zona restringida o su alineación a ella, con ayuda que se autoriza de la respectiva municipalidad o del Instituto Costarricense de Turismo si se tratare de persona de escasos recursos económicos. De no ser posible lo anterior, se procederá a su expropiación”.

Incluso para propiedades inscritas antes de la promulgación de la ley, con terrenos que comprenden la zona pública, el uso particular de las mismas es absolutamente restringido y sólo procederá con acuerdos expresos de la respectiva municipalidad, el Instituto Costarricense de Turismo y el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (artículo 25), así como las excepciones establecidas en el artículo 18 para determinados proyectos específicos, como estructuras portuarias, plantas industriales, etc., que por su propia naturaleza necesiten ser edificadas en las cercanías del mar, en cuyo caso también es necesaria la autorización expresa de las instituciones mencionadas”.

De igual forma, la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, se ha referido con detalle a la evolución histórica que ha tenido la zona marítimo terrestre, en la sentencia 007-93, de las quince horas cinco minutos del veinte de enero de mil novecientos noventa y tres:

Si bien el actual régimen jurídico de la Zona Marítimo Terrestre lo establece básicamente la Ley Nº 6043 de 2 de marzo de 1977, y sus reformas y adiciones, para la correcta comprensión de las implicaciones jurídicas de este asunto, conviene analizar la evolución legislativa sobre el tema, pero subrayando los aspectos referidos tanto a la determinación de su naturaleza jurídica, en tanto bien de dominio público, como a su extensión superficial. Al respecto, muchas han sido las disposiciones normativas que de alguna u otra forma han establecido regulaciones sobre la zona marítimo terrestre, antes más conocida como milla marítima. Algunas de ellas -las más importantes- son las siguientes: Ley Nº 162 de 8 de junio de 1828, Decreto Nº 12 de 10 de diciembre de 1839, Ley Nº 14 de 26 de febrero de 1840, Ley Nº 128 de 19 de agosto de 1853, Decreto Nº 4 de 30 de julio de 1858, Ley Nº 7 de 31 de agosto de 1868, Ley Nº 42 de 13 de agosto de 1875, Ley Nº 22 de 7 de febrero de 1881, Ley de Aguas Nº 8 de 26 de mayo de 1884 y sus reformas, Código Fiscal de 1885 (Ley Nº 8 de 31 de octubre de 1885), Ley Nº 58 de 29 de julio de 1892, Ley Nº 7 de 4 de noviembre de 1892, Ley Nº 15 de 27 de marzo de 1896, Ley Nº 60 de 13 de agosto de 1914, Ley Nº 82 de 5 de abril de 1923, Ley Nº 75 de 30 de agosto de 1924, Ley Nº 11 de 22 de octubre de 1926, mediante la cual se reformó el Código Fiscal de 1885, Ley Nº 29 de 3 de diciembre de 1934, Ley General de Terrenos Baldíos Nº 13 de 10 de enero de 1939, Decreto Nº 6 de 2 de abril de 1940 (Reglamento a la Ley General de Terrenos Baldíos), Ley Nº 19 de 12 de noviembre de 1942, Ley No. 201 de 26 de agosto de 1943, Decreto Ley Nº 500 de 19 de abril de 1949, Ley de Tierras y Colonización Nº 2825 de 14 de octubre de 1961, Ley Nº 2906 de 24 de noviembre de 1961, Ley Nº 4071 de 22 de enero de 1968, Ley Forestal Nº 4465 de 25 de noviembre de 1969, Ley de Urbanización Turística de la Zona Marítimo Terrestre Nº 4558 de 22 de abril de 1970, Ley Nº 4928 de 17 de diciembre de 1971 que reformó la anterior y Ley Nº 5602 de 4 de noviembre de 1974, que la suspendió. No es del caso hacer un exhaustivo análisis de las diversas disposiciones normativas sobre la materia; sin embargo, es necesario señalar que desde la primera disposición jurídica emanada en la época republicana -Ley Nº 162 de 28 de junio de 1828- se estableció la reserva de una milla marítima en las costas de ambos mares, que según lo consignado en el Ley Nº 128 de 19 de agosto de 1953, era así desde la época colonial por disposición de la Real Cédula de 15 de octubre de 1754. A todo lo largo del siglo XIX, las diversas leyes emanadas reafirman este concepto disponiendo la reserva de una milla marítima a lo largo de ambos litorales. Los Reglamentos Generales de la Hacienda Pública de 1839, 1858 y 1868, mantuvieron la reserva creada en 1828; pero, para los efectos, lo importante a tomar en cuenta es la clara determinación, en la legislación promulgada en el siglo pasado, de la llamada milla marítima como un bien de dominio público, con su consiguiente carácter de inalienabilidad e indenunciabilidad. Así, por ejemplo, el Código General de 1841 consideraba el flujo y reflujo del mar y sus riberas de dominio público; la precitada Ley Nº 7 de 31 de agosto de 1868, reafirmó el carácter indenunciable de los terrenos de la milla marítima; en la Ley de Aguas Nº 8 de 26 de mayo de 1884 -única disposición del siglo XIX en la cual se usó el término Zona Marítimo Terrestre- se calificó a dicha zona como de dominio público; y el Código Fiscal de 1885 estableció que no podían enajenarse los terrenos comprendidos en una zona de una milla de latitud a lo largo de las costas de ambos mares. Resulta claro entonces, sin demérito del antecedente de la época colonial señalado, que desde el nacimiento de Costa Rica como Estado independiente, la reserva de terreno a lo largo de ambos litorales no ha sido parte de los baldíos -las tierras realengas de la Colonia- sino que siempre ha estado sometido a un régimen jurídico distinto, el propio de los bienes de dominio público y, por lo tanto, no reducibles a propiedad privada. En la legislación sobre la materia promulgada a lo largo del siglo XX -hasta culminar con la actual Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre Nº 6043 de 2 de marzo de 1977- se mantuvo, obviamente, el calificativo de bienes de dominio público de los terrenos comprendidos en dicha zona. Como resultado de la evolución legislativa del siglo XIX, la zona marítimo terrestre comprendía la parte de las costas de ambos mares bañadas por el flujo y reflujo, extendiéndose hasta la distancia de una milla tierra adentro. Comprendía, además, las márgenes de los ríos hasta el sitio en que fueran navegables o fueran afectados por las mareas. La legislación de este siglo fue precisando la extensión de la zona así como los elementos que formaban parte de ella, pero en ningún momento negó su carácter de bien demanial y, en consecuencia, su imprescriptibilidad e inalienabilidad; de este modo, la primera ley dictada en el presente siglo en la cual se hizo referencia a la zona marítimo terrestre -Nº 75 de 30 de agosto de 1924- reafirmó en su artículo 6 el carácter demanial de esos terrenos y la imposibilidad de explotar y usufructuar de ellos. Siempre reafirmando su carácter inalienable, fue en la Ley Nº 11 de 22 de octubre de 1922 -que reformó el Código Fiscal de 1855- donde por primera vez se precisó la extensión en 1.672 metros a partir de la pleamar ordinaria a lo largo de las costas de ambos mares y de 500 metros a lo largo de ambos márgenes de los ríos. Esta medida se mantuvo hasta el año 1942, y fue reafirmada en la Ley sobre Terrenos Baldíos Nº 13 de 10 de enero de 1939 y en la Ley de Aguas Nº 276 de 27 de agosto de 1942. La Ley Nº 19 de 12 de noviembre de 1942 redujo la extensión de la zona marítimo terrestre a 200 metros a partir de la pleamar ordinaria para la costa del Atlántico, y lo propio hizo la Ley Nº 201 de 26 de enero de 1943 para la costa del Pacífico. Estas dos leyes constituyeron, sin duda, las más importantes desafectaciones operadas en la zona, pues permitieron la adquisición privada de sus terrenos, exceptuando 200 metros a partir de la pleamar ordinaria. A partir de estas dos disposiciones y a excepción de los 200 metros contados a partir de la pleamar ordinaria, el resto de los 1.672 metros dejaron de ser de dominio público desde el momento en que pudieron ser reducidos a dominio privado. Sin embargo, los terrenos contenidos en los 200 metros exceptuados por las dos leyes precitados, continuaron siendo bienes de dominio público, no reducibles a dominio privado por ser inalienables e imprescriptibles. Entonces, es correcto sostener que la zona marítimo terrestre quedó, a partir de las leyes mencionadas, con una extensión de 200 metros contados a partir de la pleamar, que es la que actualmente tiene, manteniendo su carácter de bien demanial. Esta medida de 200 metros, junto con el carácter demanial de los terrenos allí comprendidos, se reafirmó en el entonces vigente artículo 7 de la Ley de Tierras y Colonización Nº 2825 de 14 de octubre de 1961 y se repitió en la Ley Forestal Nº 4465 de 25 de noviembre de 1969 y en la Ley de Urbanización Turística de la Zona Marítimo Terrestre Nº 4558 de 22 de abril de 1970. Pero en esta última ley, debido a la intención del legislador de traspasar a la Municipalidad importantes áreas ubicadas dentro de los 200 metros inalienables, con la idea de ir desarrollando zonas turísticas, se llegó a definir como absolutamente inalienables solo 50 metros, pasándose los restantes 150 bajo administración de dichas municipalidades cuando así lo definiera el Instituto de Turismo, pero seguirían bajo la administración del entonces Instituto de Tierras y Colonización aquellas áreas de aptitud agraria y no turística. Los 200 metros señalados es la medida establecida por el artículo 9 de la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre Nº 6043 de 2 de marzo de 1977, actualmente vigente. De este somero estudio sobre la legislación acerca de la zona marítimo terrestre, es fácil llegar a la conclusión de que la franja de 200 metros a partir de la pleamar ordinaria a lo largo de ambas costas definida como parte de la zona marítimo terrestre por el artículo 9 de la actual Ley sobre la Zona marítimo terrestre, ha sido de dominio público -y los terrenos en ella comprendidos, bienes demaniales- desde 1828, por lo menos. Las variaciones que la legislación del siglo pasado y del presente han introducido sobre la materia nunca han desafectado en forma generalizada estos 200 metros, siendo más bien que la legislación anterior a 1942 y 1943, establecía una franja mayor en extensión -la llamada milla marítima- pero nunca menor. En los mismos términos de como sucedió con la Ley Nº 19 de 12 de noviembre de 1942, en relación con el Océano Atlántico, y la Ley Nº 201 del 26 de enero de 1943, en relación con el Océano Pacífico, las cuales desafectaron una importante área pasando de 1.672 metros a 200 metros, también con la Ley Nº 4558 del 22 de abril de 1970, específicamente a través de su Transitorio III, se desafectaron 150 metros de los 200, en cuanto se autorizó a los particulares que hubieren poseído lotes o fincas dentro de los 200 metros a inscribirlos por medio del trámite de Informaciones Posesorias. En tal sentido se exigía una posesión de más de 30 años, cumplida en forma quieta, pública, pacífica y sin interrupción. Pero esta disposición tuvo una corta vida pues en virtud de la Ley Nº 5602 del 4 de noviembre de 1974 se le derogó. Por tal razón se encuentran en el país inscripciones registrales dentro de los 150 de los 200 metros -en época relativamente reciente- pero autorizado expresamente por ley, y solo para aquellos titulantes beneficiados con el Transitorio III que rigió entre el 22 de abril de 1970 y el 4 de noviembre de 1974. La zona marítimo terrestre es y siempre ha sido, se repite, de dominio público. Su actual régimen jurídico es el establecido por la Ley Nº 6043 de 2 de marzo de 1977, sus reformas, y su reglamento (Decreto Nº 7841-P de 16 de diciembre de 1977), siendo esta Ley la primera específica sobre la materia. Le son inherentes las características de inalienabilidad e imprescriptibilidad. Ello resulta claro de los estipulados en su artículo primero, que al efecto dispone: "Artículo 1. La zona marítimo terrestre constituye parte del patrimonio nacional, pertenece al Estado y es inalienable e imprescriptible. Su protección, así como la de sus recursos naturales, es obligación del Estado, de sus instituciones y de todos los habitantes del país. Su uso y aprovechamiento están sujetos a las disposiciones de esta ley." Por ser bienes de dominio público pertenecen al Estado, están sujetos a un régimen jurídico especial y su finalidad -destino- es el uso y el aprovechamiento común. La inalienabilidad de estos bienes no significa otra cosa que su no pertenencia al comercio de los hombres de manera similar a la figura romanista de los bienes "extra comercium". Por lo tanto, dichos bienes no pueden ser enajenados -por ningún medio de Derecho privado ni de Derecho público- siendo consustancial a su naturaleza jurídica su no reducción al dominio privado bajo ninguna forma. De allí que otra de sus características sea su imprescriptibilidad, es decir, la no susceptibilidad de adquirirse mediante el transcurso del tiempo bajo la figura jurídica de la usucapión, pues la posesión ejercida por particulares no genera derecho de propiedad alguno, no importa el tiempo durante el que se haya poseído. La actual Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre desarrolla la imprescriptibilidad en su artículo 7 al establecer que los terrenos en ella situados no pueden ser objeto de informaciones posesorias, no pudiendo ser apropiados ni legalizados a nombre de particular por ese u otro medio. La regulación que la Ley hace de la Zona marítimo terrestre es, en todo, consecuente con el carácter demanial de los terrenos en ella comprendidos, y es definida -artículo 9- como la franja de doscientos metros de ancho a todo lo largo de los litorales del Atlántico y Pacífico de la República, incluyendo, también, los terrenos y rocas que deje el mar en descubierto en la marea baja, así como las islas, islotes y peñascos marítimos, toda tierra o formación natural que sobresalga del nivel del océano dentro de mar territorial de la República, con la excepción de la Isla del Coco y otras islas cuyo dominio o administración se determine en esa ley o en leyes especiales. El artículo 10 divide la Zona marítimo terrestre en dos secciones: la Zona pública y la Zona restringida, siendo que la primera lo constituye la faja de 50 metros de ancho a partir de la pleamar ordinaria, así como las áreas que quedan al descubierto durante la marea baja, los islotes, peñascos y demás áreas pequeñas y formaciones naturales que sobresalen del mar, y los manglares de los litorales continentales e insulares y los esteros (artículo 11); y la segunda lo constituye los 150 metros restantes o, en caso de las islas, por los demás terrenos. La ley prohíbe cualquier tipo de ocupación -bajo el título que sea- en la Zona pública, pero permite las concesiones en la Zona restringida, según lo dispuesto en sus artículos 20 y 39, respectivamente, técnica propia de los bienes demaniales que, por lo mismo, no desmerecen su carácter. Dichas concesiones (artículo 41) podrán serlo únicamente para el uso y disfrute de áreas determinadas en las condiciones y durante el plazo que esa ley determine, regulándose esto último en sus artículos 48, 49 y 50, y lo relativo a su extinción y cancelación en el 51 y 52, respectivamente. En el numeral 56 se estipula la reversión del uso y disfrute plenos a la municipalidad respectiva, una vez extinguida una concesión. Resulta claro, en consecuencia, que siendo los terrenos y demás formaciones comprendidas en la zona marítimo terrestre de dominio público, se debe descartar la posibilidad legal de su reducción a dominio privado bajo forma alguna; la única manera en que los sujetos privados pueden usar y gozar de dichos terrenos -sin que ello implique su apropiación privada- es mediante la concesión que las municipalidades hagan, pero sólo en los 150 metros de la Zona restringida, o bien por inscrito -entre 1970 y 1974- de conformidad en el Transitorio III de la Ley Nº 4558 de 1970." En la actualidad, la ley que rige lo relativo al ordenamiento de la zona marítimo terrestre, es la Ley 6043, Ley Sobre la Zona Marítimo Terrestre del dos de marzo de mil novecientos setenta y siete, que recoge aspectos básicos, como la distinción de la zona pública y la zona restringida, el otorgamiento de concesiones y otros aspectos de interés (artículos 6 y 7). Se entiende que sobre la zona pública no puede ejercerse ningún tipo de derecho, mientras que en la zona restringida pueden otorgarse permisos o concesiones, los cuales será otorgados por las respectivas municipalidades. De igual forma, el artículo 7 de la ley, establece que por medio del procedimiento de informaciones posesorias, no puede obtenerse ningún derecho en la mencionada zona. No obstante, al momento de suceder los hechos objeto de esta demanda, concretamente la titulación de la propiedad a nombre de La Prieta S.A. (07 de agosto de 1972), se encontraba vigente la Ley 4558, Ley de Urbanización Turística de la Zona Marítimo Terrestre, que reguló el aprovechamiento de la zona, en los siguientes términos:

"Artículo 6º.- Los cincuenta metros de la zona marítimo-terrestre a partir de la pleamar ordinaria, serán inalienables y en ningún caso pueden se objeto de arrendamiento o venta. Por lo tanto, nadie puede alegar derecho alguno sobre dicha franja, que estará dedicada a uso público para fines de esparcimiento, recreo o libre circulación. Las construcciones o instalaciones actualmente ubicadas en esa zona, no pondrán ser remodeladas y en caso de destrucción de las mismas, las nuevas construcciones deberán respetar esta zona inalienable.

Artículo 7º.- Los ciento cincuenta metros restantes, tierra adentro, pueden ser objeto de arrendamiento, dentro de las siguientes normas:

• a)Los lotes destinados a construir residencias o quintas de recreo para uso del arrendatario o sus allegados y que no constituyan actividad lucrativa. sólo podrán arrendarse por extensiones no mayores de una hectárea y siempre que el frente a la playa no exceda de veinticinco metros. Ninguna persona junto con su cónyuge o hijos solteros, podrá tener más de un contrato de arrendamiento de esta clase.
• b)Las parcelas destinadas al establecimiento de centros de recreo, hoteles, moteles o restaurantes y similares, podrán arrendarse por extensiones mayores, de acuerdo con la planificación de la zona. En todo caso de arrendamiento de este tipo, la municipalidad respectiva debe oir previamente el parecer del Instituto Costarricense de Turismo.
• c)En ningún caso podrán darse en arrendamiento parcelas para el establecimiento de industrias en las zonas a que esta ley se refiere, salvo las relacionadas con la explotación turística. Pero en todo caso, tales industrias deberán ser localizadas fuera del área urbana.
• d)Los arrendamientos regulados en los incisos anteriores se otorgarán por el plazo de un año, pero podrán ser prorrogados hasta un máximo de diez, a solicitud de los interesados. La solicitud de prórroga deberá hacerse necesariamente dentro del mes anterior al vencimiento del contrato, bajo pena de cancelación definitiva del arrendamiento. En todos los casos de terminación del arrendamiento, las mejoras quedarán a favor de la municipalidad respectiva." Sin embargo, en su versión original, a través del Transitorio III, que estuvo vigente hasta el cuatro de octubre de mil novecientos setenta y uno, permitió titulación de terrenos dentro de la misma, bajo los siguientes parámetros:

"Transitorio III.- Aquellas personas que demuestren haber poseído en forma quieta, pública, pacífica y a título de dueños, lotes o fincas en la zona marítimo-terrestre, por más de treinta años, pueden solicitar título de propiedad sobre ellos, salvo la reserva a que se refiere el artículo 6º de esta ley, aún cuando hubieren poseído tales inmuebles durante parte de ese tiempo como arrendatarios, mediante contratos suscritos con el Estado o sus Instituciones. El procedimiento será el que marca la actual ley de Informaciones Posesorias. En este caso no habrá limitación en cuanto a la extensión del lote o finca a inscribir en cabeza del interesado." Debe de entenderse que la remisión a la información posesoria, era la regulada por la Ley 4545, Ley de Informaciones Posesorias, que permitía un trámite administrativo ante el Instituto de Tierras y Colonización (ITCO) y que únicamente en caso de contención o de silencio por parte de ese Instituto, se acudía a la vía judicial, según lo establecía el artículo 12 de dicha ley. Para efectos de claridad, debe de indicarse que el Transitorio III, recién citado, fue derogado mediante la Ley 4847 del cuatro de octubre de mil novecientos setenta y uno, que la Ley 4558 fue suspendida en sus efectos mediante la Ley 5602 del cuatro de noviembre de mil novecientos setenta y cuatro y que fue derogada en su totalidad con la entrada en vigencia de la Ley 6043, Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, que es la que se encuentra actualmente vigente.

XII. DEL ANÁLISIS DEL CASO EN CONCRETO

Antes de entrar a hacer las consideraciones propias del caso, debe de indicarse que el análisis se hará conforme con la prueba aportada por el Estado, básicamente el asiento de inscripción, los planos y el expediente del Registro Público con la investigación que llevó a la inmovilización de la finca, ya que el IDA declaró que no existía alguna, sobre todo en cuanto a la inscripción de la finca. Como se ha venido indicando, el objeto central del proceso es la anulación de la inscripción de la finca del Partido de Guanacaste, matrícula de Folio Real veintiseis mil trescientos veintisiete-cero cero cero, por estar la misma dentro de la zona marítimo terrestre. Los argumentos del Estado se centran en la demanialidad del bien, por lo que no es susceptible de ser titulado, mientras que las sociedades demandadas (Mogador de Pesca S.A. y Penca Point Ltda.), consideran que la finca se inscribió al amparo del Transitorio III de la Ley 4558, por lo que la misma salió del dominio público del Estado. Antes de entrar a definir el régimen legal vigente al momento de la inscripción, para este Tribunal es importante considerar en primer lugar, que la inscripción se hizo con base en un plano que corresponde a una finca totalmente diferente, ya que el plano G-9749-71, hace referencia a un terrero se encuentra localizado en el Distrito 1, La Cruz, del Cantón 1 La Cruz, de la Provincia de Guanacaste, propiedad de Gabriela González Volio, con linderos que no concuerdan con la inscripción de la finca que se inscribió. De acuerdo con la investigación hecha por el Registro Público, mediante el oficio No. DGT-351-2008 del 14 de mayo de 2008, firmado por Manuel Adolfo Mena Abarca, Encargado de la Unidad de Apoyo Interinstitucional del Departamento de Geodesia y Topografía, la distancia entre los puntos más cercanos entre ambos terrenos es de sesenta y cuatro mil doscientos veinte metros. Se concluye entonces que, lejos de ser un error material, tal y como lo han venido indicando los codemandados, la finca de marras se inscribió sin el respaldo catastral requerido por el artículo 8 de la Ley de Informaciones Posesorias vigente al momento de la inscripción, pues al no corresponder ni lejanamente el plano indicado en el asiento registral, existe un vicio de nulidad. En segundo lugar, aún ya hecha la corrección del plano, pues se incluyó el número G-955494-91 y se corrigó la cabida de la finca, el mismo oficio citado, indica que tanto el primer plano, como el recién citado, se encuentran dentro de la zona marítimo terrestre, tanto dentro de la zona restringida, como dentro de la pública, según se expone a continuación:

"El inmueble descrito en el plano catastrado Nº G-9749-71, situado en Distrito 1º La Cruz, Cantón: 10º La Cruz, Provincia, 5º Guanacaste, según la Ubicación Geográfica dada por el profesional responsable, y efectuando la correlación con la información que dispone la oficina, el inmueble se localiza dentro de la zona marítimo terrestre. Además, el inmueble descrito en el plano catastrado G-955494-91, situado en Potrero, Distrito: 4ª Tempate, Cantón: 5ª Santa Cruz, Provincia 5ª Guanacaste, según la Ubicación Geográfica dada por el profesional responsable y efectuando la correlación con la información que se dispone en el Departamento de Geodesia y Topografía se localiza dentro de la Zona Restringida, además entre los vértices 8 al 10 abarca área de la zona pública. En lo referente ha (sic) indicarle la distancia aproximada entre ambos terrenos en sus puntos más cercanos, la misma es de 64 220 m aproximadamente." La localización dentro de la zona marítimo terrestre no fue controvertida por las sociedades codemandadas que se apersonaron al proceso. Se hicieron alegatos en cuanto al amojonamiento de la finca, pero sin que los mismos fueran concluyentes, ya que la defensa principal ha consistido en que la finca fue titulada mediante el Transitorio III de la Ley 4558, que precisamente permitía la titulación del dominio público. Debe de recordarse que en todo caso, el amojonamiento tiene efectos para el otorgamiento de las concesiones en la Zona Marítimo Terrestres y además, las partes no aportaron prueba que desvirtuaran la ubicación de la finca, además de que la prueba para mejor lo que hizo referencia fue al amojonamiento. De ahí, que tanto por haber sido probado por el informe citado, como por no haber sido desvirtuado por quienes tenían interés en hacerlo, en principio ha de partirse que la finca veintiseis mil trescientos veintisiete-cero cero cero, es parte del demanio público, afecto al régimen propio de este tipo de bienes, con sus características de imprescriptibilidad, inembargabilidad e inalienabilidad y que no puede ser objeto de apropiación particular. La zona pública está destinada al uso y disfrute de la generalidad de los habitantes del país. La zona restringida por su parte, puede tener un uso privativo, mediante el permiso o la concesión, a partir de la entrada en vigencia de la Ley 6043, Ley de la Zona Marítimo Terrestre, o por medio de la figura del arreddamiento, según lo establecía la Ley 4558, Ley de Urbanización Turística de la Zona Marítimo Terrestre. Sin embargo, las sociedades codemandadas, han argüido que la inscripción se hizo al amparo del Transitorio III de esta última Ley, la cual permitía, según se dijo, la titulación dentro de la zona marítimo terrestre. Dicho transitorio contemplaba la posibilidad de solicitar título de propiedad, cuando se demostrara haber poseído en forma quieta, pública, pacífica y a título de dueños, lotes o fincas en la zona marítimo-terrestre, por más de treinta años, salvo en la zona pública. A este respecto, considera este Tribunal que del asiento de inscripción de la finca, no consta la posesión por el plazo de tiempo requerido, pues lo que se indica es que se compró a Rufina Ríos Grijalba en enero de mil novecientos setenta y que desde entonces la poseyó, sin que consten los años totales transcurridos de posesión. Este requisito era esencial para poder acceder a lo que establecía la norma transitoria. Sin embargo, a mayor abundamiento, se analizó también el plazo de vigencia del transitorio de marras. De acuerdo con la información del Sistema Costarricense de Información Jurídica, la Ley 4558, Ley de Urbanización Turística de la Zona Marítimo Terrestre, entró a regir el veintidos de abril de mil novecientos setenta. En el texto original se encontraba el mencionado transitorio. De acuerdo con la información del mismo sistema, el transitorio fue derogado por la Ley 4847, que rigió a partir del cuatro de octubre de mil novecientos setenta y uno. De acuerdo con la información contenida en el asiento de inscripción, la resolución del ITCO que ordenaba la inscripción fue del trece de octubre de mil novecientos setenta y dos, la protocolización de la misma se hizo el día siete de agosto de mil novecientos setenta y tres y la inscripción el nueve de agosto del mismo año. Es decir, al momento en que el ITCO aprueba la inscripción y se hace el trámite ante el Registro Público, no estaba vigente el Transitorio III de la Ley 4558, por lo que la inscripción no podía ampararse en esa norma legal. Lo expuesto permite concluir a este Tribunal, que la inscripción no se encontraba ajustada a derecho, tanto por la inexistencia de un requisito esencial, como lo era el plano, que según se indicó, el mencionado no correspondía la finca inscrita, situación que no puede ser tenida tan solo como un error material en razón de ser el sustento de toda inscripción, como por la ausencia de una norma que permitiera la titulación de un bien de dominio público. Lo anterior lleva a la conclusión de que existe un vicio de nulidad absoluta, la cual se procede a declarar por ser lesiva a los intereses del Estado en el tanto se tituló de forma contraria de derecho parte de la zona marìtimo terrestre, en la inscripción de la finca del Partido de Guanacaste, actualmente matrícula de Folio Real veintiseis mil trescientos veintisiete-cero cero cero, desde su asiento de inscripción, sea la secuencia cero cero uno del asiento cuatrocientos tres, del tomo dos mil ciento veinte del Partido de Guanacaste, así como los actos catastrales y registrales que de él se deriva y que se detallan a continuación: 1) el plano G-955494-91 inscrito en el Catastro Nacional del once de marzo de mil novecientos noventa y uno, el cual rectifica el área de la finca, por estar relacionado con la finca del Partido de Guanacaste matrícula de Folio Real veintiseis mil trescientos veintisiete-cero cero cero y comprender terrenos de la zona marítimo terrestre, 2) el asiento 2344 del tomo 391, según documento presentado al Diario del Registro el 22 de noviembre de 1991 e inscrito el 14 de setiembre de 1992, originado por la escritura pública de 18:00 hrs. del 30 de octubre de 1991, otorgada ante el Notario Rodrigo Alberto Carazo Zeledón, donde La Prieta S.A.disminuyó la cabida propiedad del Partido de Guanacaste, matrícula 26327-000, y la traspasó a Mogador de Pesca S.A. 3) el asiento 10616 del tomo 556, según documento presentado al Diario del Registro Público el 10 de agosto de 2005 e inscrito el 22 de agosto de 2005, referido a la escritura pública No. 55 de 18:00 horas. del 8 de agosto de 2005, otorgada ante el Notario Mauricio González Crespo, donde Mogador de Pesca S.A. traspasó en propiedad fiduciaria a Penca Point Ltda, el inmueble inscrito en el Partido de Guancaste, matrícula 26327-000.

XIII.DE LA EXCEPCIÓN DE PRESCRIPCIÓN: Como se ha venido exponiendo, la finca veintiseis mil trescientos veintisiete-cero cero cero forma parte del demanio público, según lo determinado en el oficio No. DGT-351-2008, antes mencionado. La imprescriptibilidad es una de las características de los bienes demaniales, tal como lo ha determinado reiteradamente, tanto la Sala Constitucional, en la sentencia citada, como la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, en el fallo 104-96 de las nueve horas quince minutos del cuatro de octubre de dos mil diez:

VII.En cuanto a la alegada prescripción del derecho del Estado a reclamar el terreno objeto del presente litigio, ya el Tribunal Superior consideró: "Cuando un título posesorio se haya obtenido con violación de legislación vigente, se puede intentar a través de un juicio ordinario, la nulidad del título y la cancelación del asiento de inscripción en el Registro Público, procedimiento vigente en la Ley de Informaciones Posesorias ...El derecho que el Estado tiene para ejercer esta acción, entratándose de los terrenos de la zona marítimo terrestre no está afectada por ningún término de prescripción, pues en realidad se trata de rescatar bienes que nunca habían salido del patrimonio del Estado y de los que los particulares solamente tienen derecho a disfrutar conforme a la Ley y sus reglamentos". Dicha interpretación del Tribunal Superior es correcta y encuentra asidero en el texto del artículo 1º de la Ley sobre Zona Marítimo Terrestre, de conformidad con el cual: "La zona marítimo terrestre constituye parte del patrimonio nacional, pertenece al Estado y es inalienable e imprescriptible. Su protección, así como la de sus recursos naturales, es obligación del Estado, de sus instituciones y de todos los habitantes del país ...". Dicha ley, es la número 6043 de 2 de marzo de 1977. Es decir, entró en vigencia luego de que se promovió la información posesoria del Sr. A.D. Pero con anterioridad, regía la Ley de Urbanización Turística de la Zona Marítimo Terrestre, Nº 4558 de 22 de abril de 1970, que en su artículo 6 disponía que los 50 metros de la zona marítimo-terrestre son inalienables y en ningún caso pueden ser objeto de arrendamiento o venta; y en el artículo 7 Ibídem, se dispone que los ciento cincuenta metros restantes pueden ser objeto tan solo de arrendamiento, salvo que luego del máximo de 10 años de arrendamiento que prevé la ley, la municipalidad acuerde, a petición del interesado, la venta de la parcela. De manera tal, que resulta claro que la parcela a que se refiere el presente proceso fue inscrita en contra de las disposiciones vigentes. Cierto es que de conformidad con el artículo 6 de la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre: "Las disposiciones de esta Ley no se aplicarán a las áreas de las ciudades situadas en los litorales, ni a las propiedades inscritas, con sujeción a la ley, a nombre de particulares, ni aquellas cuya legitimidad reconozcan las leyes". En estos casos a que se refiere dicho artículo 6, si el Estado quiere recuperar el bien, debe estarse a lo que dispone el artículo 8 Ibídem, según el cual: "Se declara de utilidad pública la zona marítimo terrestre a efecto de que los lotes, paredes o mejoras ubicados en ella, que hubieren sido vendidos, adquiridos o poseídos en propiedad, por particulares, puedan rescatarse para el patrimonio nacional o por medio de

referencia, dice claramente que estas disposiciones se aplicarán, cuando se trate de propiedades inscritas "con sujeción a la ley", no cuando se trata de casos en que, como el presente, la propiedad ha sido inscrita en contra de las disposiciones del ordenamiento jurídico, en cuyo caso el Estado puede recuperar el bien sin que tenga que someterse al trámite de la expropiación [...]. IX. El recurrente sustenta la tesis de que en el tiempo en que se tramitó la información posesoria que se pretende anular en el presente proceso, la Procuraduría de entonces se denominaba Agencia Fiscal, la cual habría dejado transcurrir la audiencia relativa a la información posesoria sin contestar. En su criterio habría entonces un "consentimiento tácito" para que se procediera a inscribir el bien a nombre del titulante, el cual solo podría anularse a través de un proceso de lesividad. Este proceso, según se afirma en el recurso, debió intentarse antes de proceder a reclamarse la nulidad de la información posesoria en esta vía. Pero la Sala tampoco comparte dicha opinión, toda vez que, como ya lo estimó el Tribunal Superior en el fallo impugnado, el proceso de lesividad procede solo en aquellos casos en que la Administración pretenda la anulación de actos administrativos declaratorios de derechos a favor del administrado, tal y como se desprende de los artículos 183, inciso 3), de la Ley General de la Administración Pública, 35 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa y 156 del Código Tributario. En el presente caso, no se trata, evidentemente, de la impugnación de un acto administrativo declarativo de derechos, sino de la impugnación de una diligencias judiciales de información posesoria, por haber sido tramitadas éstas en contra de las disposiciones vigentes, situación ésta que es constitutiva de un supuesto distinto de aquel al que se refiere el contencioso de lesividad.(El destacado no es del original).

La imprescriptibilidad alude no solo a la imposibilidad que se pueda haber una apropiación por posesión de la zona marítimo terrestre, sino también a que el Estado pueda ejecer sin límite de tiempo, las acciones correspondientes para la recuperación del dominio público en ejercicio de su potestad de autotutela, o como en el presente caso, al haber un acto declaratorio de derechos, la interposición del juicio de lesividad. Dicho principio es recogido normativamente, como antes se indicó, en el inciso 2) del artículo 34 del Código Procesal Contencioso Administrativo, cuando indica que no hay plazo para la interposición del juicio de lesividad en la tutela del dominio público. Pese a que dicho plazo corresponde a uno de caducidad por ser propio de la declaratoria de lesividad del acto cuestionado, se fundamenta en la imprescriptibilidad del bien. No son de recibo los argumentos de las partes, en cuanto a que el bien salió del dominio público, por lo que no aplica la prescripción, pues como ya se indicó, la inscripción de la finca contenía vicios de nulidad absoluta, los cuales se están declarando en esta sentencia, por lo que el bien nunca salió de la titularidad del Estado y aplica por lo tanto, su imprescriptiblidad. Por lo anterior, debe de rechazarse la excepción interpuesta por las sociedades codemandadas.”