Presumption of public road in municipal approval and denial of construction permitPresunción de vía pública en visado municipal y negativa de licencia constructiva

IV.- PRESUMPTION OF THE EXISTENCE OF PUBLIC ROADS.- The determination of the public nature of a road is made in accordance with the provisions of Articles 4, 7, and 8 of the Construction Law (Ley de Construcciones), which provide, in order, as follows:

"Article 4.- Definition. A public road (vía pública) is any land of public domain and common use, which by order of the administrative authority is destined for free transit in accordance with planning laws and regulations and which is in fact already destined for that public use. According to its class, public roads shall also be destined to ensure conditions of ventilation and illumination of the buildings that border them; to facilitate access to adjoining properties; to the installation of any pipeline, device, apparatus, or accessory belonging to a public work or destined for a public service" "Article 7.- Property. Any land that appears as a public road in the existing plans of the Municipality, or in the Archive of the General Directorate of Public Works (Dirección General de Obras Públicas), or that of the General Directorate of Roads (Dirección General de Caminos), or in the Cadastre, or in any other public archive, museum, or library, shall be presumed to have that status, except upon full proof to the contrary, which must be provided by whoever affirms that the land in question is private property or claims to have any exclusive right to its use.

As long as a final judgment declaring such is not issued, no one may impede or obstruct the public use of the land in question" "Article 8.- Subdivisions or Lot Splits (Fraccionamientos o Loteos). Once a plan for subdivisions or lot splits is approved, in accordance with the Subdivision Regulations (Reglamentos sobre fraccionamiento), the lands that in said plans appear as destined for public roads shall, by that sole act, leave the domain of the subdivider and pass into the public domain. The approval of the subdivision shall be granted by public deed, which must be registered in the Property Registry for the purposes of canceling private property regarding the lands destined for a public road." Pursuant to the cited rules, any area that appears designated as a public street in cadastral plans, which implies a prior act of control by municipal authorities and subsequently an act of registration in a Public Property Registry, is presumed to have that status and, therefore, also as incorporated into the public domain, except upon proof to the contrary that must be demonstrated by the party opposing said presumption. Similarly, the Urban Planning Law reaffirms the character of full proof constituted by official maps, plans, and the cadastre regarding the affectation to the public domain of lands or spaces given over to public use, as follows from provision 43, which expressly states:

"Article 43.- The Official Map, together with the plans or the cadastre that complement it, shall constitute a special reliable registry regarding the property and affectation to the public domain of lands or spaces already given over to public uses" V.- ANALYSIS OF THE CASE UNDER STUDY: THE NONCONFORMITY OF THE CHALLENGED AGREEMENT WITH THE LEGAL ORDER.- The appellant company is correct in its arguments, therefore the challenged agreement must be annulled. Indeed, in the specific case, it is established that on November ninth, two thousand nine, the Council of the Municipality of Santa Bárbara approved cadastral plan number H-602530-99, corresponding to the property located on Calle Tranqueras, in the Santo Domingo district, Santa Bárbara canton, Heredia Province, with an area of two thousand four hundred ninety-nine square meters and nineteen square decimeters, segregated from the property registered in the Public Property Registry under the Real Folio system with title number 4115885-000, with the owner Carlos Alberto Soto Lizano, which determines the following boundaries: North: with Carlos Alberto Soto Lizano; South: with a public street, with a width of eleven meters; East: with Carlos Alberto Soto Lizano; and West: with a public street with a width of eleven meters (folio 6). With that act, the deliberative body, not the surveyor who prepared the plan, expressed its conformity with the content of said cadastral document, in which the west and south boundaries of the lot intended to be segregated from the property registered under Real Folio with title 4115885-000 are expressly recognized as a public road, with a width of eleven meters. Therefore, in application of the regulations transcribed in the preceding Whereas Clause, it is wrong to disregard such condition to deny the construction permit or license now requested by the company Inversiones Broz BRM, Limitada, particularly because it appears that said access was recognized as a public road prior to that date. To that extent, the respondent Municipality cannot now assume that the road is private property based on that erroneous assessment. Additionally, it must be considered that, subsequent to the challenged agreement, by agreement 3636-10, article 5, of ordinary session number 205, held on March twenty-fifth, two thousand ten, the Council approved the inventory of public roads of the canton, among which is the one called Calle Tranquera (folios 28 to 32). This would remove the "supposed" impediment to granting the requested construction permit. Notwithstanding the foregoing, since the project, site zoning, official boundary marking, and other requirements for granting construction permits are unknown, the file must be returned to the originating Municipality so that the submitted application can be evaluated in accordance with the law.

VI.- ADDITIONAL OBSERVATIONS.- Finally, and in view of the reasons put forward by the municipal authorities in this case to deny the construction permit to the company Inversiones Broz BRM, Limitada, this Tribunal deems it pertinent to make the following considerations. It is noted that they disregard the competence of municipal authorities with respect to the incorporation of property into the public domain. In national legal jargon, the concepts "public road" (vía pública), "road" (camino), and "street" (calle) are used indistinctly, understanding by such, any land of public domain and common use, which by order of administrative and judicial authorities is destined for free transit in accordance with the provisions of the laws and their regulations on the subject in question. It is precisely because of the destiny or vocation that these accesses have - in the terms of provision 261 of the Civil Code - that is, to be available for the free access of pedestrians and motor vehicles, and because of the entity responsible for their administration (the Public Administration, whether the Ministry of Public Works and Transport - Executive Branch - or the Municipalities - entity decentralized by territory), that they are property of the public domain, and therefore, the characteristics inherent to this type of property apply to them, as they are imprescriptible, inalienable, unseizable, and subject to the police power with respect to their administration, as our Constitutional Tribunal has previously considered, in judgment number 2306-91. Now, affectation is understood as the incorporation of property into the public domain, by virtue of which it constitutes the most traditional and characteristic element of the theory of public domain, which fulfills two essential functions: first, it refers to the special finalist conditioning to which the property (both public and private) that is affected is subject - insofar as the regime of the natural heritage of the State and the historical-architectural heritage allows recognition of its dual legal nature, derived from its ownership -; which means that, in the case of property incorporated into the public domain, it is that finality that precisely defines its special legal regime (property of public domain); and in the case of property subject to the private property regime, it motivates and underpins the social interest limitation imposed upon it. In this sense, it must be considered that the act of incorporating property into the public domain is not left to chance, that is, it is never capricious or arbitrary, and even though it is an indeterminate concept for legal science, it is determinable as it draws on the conjunction of other disciplines - biology, history, architecture, geology, environmental engineering, archaeology, technology, art, etc. -, therefore, it is an objective evaluative judgment based on the contribution of non-legal disciplines of a technical nature, in order to determine the environmental value of the property. For this reason, the incorporation of property into this special regime of legal protection requires prior technical studies specific to those other disciplines. These are properties that, by the express will of the legislator - Article 261 of the Civil Code - have a special destiny to serve the community - the public interest -, that is, they are affected by their nature and vocation; such that they do not belong to any private individual, not even to the State, but to the Nation, which translates into a distinct legal regime that removes them from commerce among men (judgments number 0447-91, 1556-91, 2306-91, 5399-93, 5976-93, 1347-95; 320-96, 1345-96, 3145-96, 5026-97, 0304-98, 2000-10466; 2003-3480, 2005-7158, and 2002-3821). And, second, affectation constitutes an instrument that makes evident the dynamics of the affected property, which, in the case of property of the public domain, demarcates the beginning of that demaniality; and, in relation to private property, denotes the moment when the social interest limitation on private property is imposed. Affectation can derive from a norm, namely, constitutional, for example in the cases provided for in subsection 14) of Article 121 of the Political Constitution; legal, as an example, the cases of the maritime-terrestrial zone, bordering areas, the historical-architectural, archaeological, and forest heritages, which are determined in the respective law; as well as regulatory. But affectation can also derive from an administrative act. This is the case of cantonal public roads, whose affectation is done through the approval and reception of urban development projects, by the respective municipality, but not exclusively, as from provision 33 of the General Roads Law (Ley General de Caminos), a true power of imperium is established for local governments to make such affectation, as the final result of the administrative procedure carried out to that effect. Municipalities exercise important urban control when plans are submitted to them for their corresponding approval, in the terms required by Article 33 of the Urban Planning Law. Indeed, the scope of municipal competence in local urban planning is not limited solely to the promulgation of the respective regulations - master plans and related regulations - but also extends to the control exercised regarding compliance with local urban planning regulations. In this sense, as this Tribunal has indicated in various pronouncements (among them, numbers 175-2009, of fifteen hours forty minutes, and 176-2009, of fifteen hours fifty minutes, both of January thirtieth, two thousand nine), "local governments must act in a timely manner in the exercise of the police power, using the powers that the legal order has granted them to achieve their tasks" (underline is not from the original); which in the matter of urbanism, is realized in the control of urbanization (urbanización) and subdivision (fraccionamiento) processes, and which is specifically stated in Article 1 of the Construction Law, as it literally states:

"The Municipalities of the Republic are responsible for ensuring that cities and other towns meet the necessary conditions of safety, healthiness, comfort, and beauty in their public roads, in the buildings and constructions erected on their lands, without prejudice to the powers that the laws grant in this matter to other administrative bodies" "Police power" (poder de policía) is the competence recognized to the Administration, so that, based on a law, it regulates an activity, in order to ensure public order, healthiness, tranquility; the safety of persons, as well as the moral, political, and economic organization of society; an attribution by virtue of which the imposition of restrictions on the enjoyment of fundamental rights is reasonable, as its justification lies precisely in the consideration that fundamental rights are limited by those of other persons, since they must coexist with all and each of the other fundamental rights. Therefore, the measures that the State adopts with the aim of protecting safety, healthiness, and tranquility are of public social interest, manifested through the police power, understood as the regulatory power over the enjoyment of rights and the fulfillment of constitutional duties. (In this sense, one may consult judgments number 401-91, of fourteen hours on February twentieth, and 619-91, of fourteen hours forty-five minutes on March twenty-second, both resolutions of nineteen ninety-one, and 2003-2864, of fifteen hours twenty minutes on April ninth, two thousand three, from the Constitutional Chamber.) Thus, due to the importance derived from the legal implications entailed by subdivision and urbanization processes, it is necessary to clarify the meaning of both concepts. Thus, "Subdivision (fraccionamiento) is the division of a property with the purpose of introducing it into commerce among men, which implies, as each local government must verify when granting the corresponding approval, that it conforms, in terms of size and characteristics, to the current urban planning provisions, especially to the local land Master Plan - if one exists - as well as to the development regulations and other special public order laws. The subdivision that the law terms 'simple' does not include an urban habilitation process for the use and enjoyment of the parcels resulting from that subdivision, and this is so because the legislator assumes that in these cases, the parcels have access and green areas resulting from previous urban development. It is for this reason that Article 40 of the Urban Planning Law provides:

'(...)Likewise, the obligation to cede areas for parks and community facilities is excepted for simple subdivisions of parcels in previously urbanized areas...' (highlight is not from the original).

When a certain area is previously urbanized, the acquirers of the subdivided parcels have access to the parcels, parks, and community facilities, and it must not be lost sight of that this forms part of their right to enjoy a healthy and ecologically balanced environment (Article 50 of the Constitution). For this reason - we reiterate - the legislator has not deemed it necessary to require, in the case of a 'simple' subdivision with urban development, further land allocations for reasons of social interest. The approval for simple subdivisions, due to their lesser importance, is usually granted to an official (e.g., Municipal Engineer) different from the one entrusted with 'complex' approvals (e.g., Municipal Council, urban planning commissions, etc.), with the former lacking competence to authorize a different type of approval; this in the case that urban planning rules make such a distinction. Now, a subdivision forming part of an urbanization process that entails the habilitation of the parcels, for the first time, for urban purposes, must be provided with streets, green areas, and parks, as well as the necessary services for their use and enjoyment. In this second case, we are facing a complex subdivision and urbanization process that introduces limitations on private property for reasons of urban planning (Article 22 of the Urban Planning Law), which the Constitutional Tribunal has indicated are fully compliant with the Law of the Constitution (Vote Nº 5097-93 of 10:24 hrs on October 15, 1993). The residential project or subdivision that we shall call 'complex' is provided for in provision 40 of the Urban Planning Law, which, as pertinent, states:

'Every subdivider of land (...) and every urbanizer shall cede free of charge to public use both the areas destined for roads and those corresponding to parks and community facilities; what shall be fixed for the latter two concepts shall be determined in the respective regulation, through the setting of percentages of the total area to be subdivided or urbanized, which may fluctuate between five percent and twenty percent, according to the average size of the lots, the use intended for the land, and the norms in this regard. Notwithstanding the foregoing, the sum of the lands that must be ceded for public roads, parks, and community facilities shall not exceed forty-five percent of the total surface area of the land to be subdivided or urbanized. (...).' The urbanizer's obligation to provide the subdivided parcels with accesses, green zones, parks, public roads, obliges them to comply with the urban provisions that establish minimum standards regarding space, quality, quantity, and other requirements demanded by law and development regulations for those areas. The local government must exercise its police power in a timely manner, guaranteeing to the residents of the canton that the works will be carried out in the manner indicated by urban planning regulations and under the conditions those provide. It suffices that a parceling requires works to enable entry and provide various services to some of those parcels to assert that there is no 'simple subdivision', but a residential project that must, consequently, fulfill all the indicated requirements. Urban residential projects can only enable entry to the parcels through public roads that must have the dimensions and requirements of the General Public Roads Law and the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones), in the absence - in this last case - of specific provisions in local regulations. None of the municipal bodies has competence to authorize a project in which habilitation to the parcels is done through 'cobbled agricultural easements (servidumbres agrícolas adoquinadas)', 'agricultural easements', or 'simple easements', since those are figures proper to Private Law and not to the residential urban planning regime which is governed by the rules and principles of Public Law." (Resolutions number 175-2009 and 176-2009, supra cited.)

Now, once the respective approval is granted, whether on the occasion of a simple segregation or an urban development project, the Municipality cannot disregard said action; such that in application of the theory of one's own acts (teoría de los actos propios), it could only do so through the legal mechanisms provided for that purpose, in provisions 173 and 183 of the General Law of Public Administration; which has not occurred in this case.

“IV.- DE LA PRESUNCIÓN DE LA EXISTENCIA DE LAS VÍAS PÚBLICAS.- La determinación de la naturaleza pública de una vía se efectúa conforme lo disponen los artículos 4, 7 y 8 de la Ley de Construcciones, que disponen, por su orden, lo siguiente:

"Artículo 4º.- Definición. Vía pública es todo terreno de dominio público y de uso común, que por disposición de la autoridad administrativa se destinare al libre tránsito de conformidad con las leyes y Reglamentos de planificación y que de hecho esté destinado ya, a ese uso público. Según su clase, las vías públicas se destinarán, además, a asegurar las condiciones de aereación e iluminación de los edificios que las limitan; a facilitar el acceso a los predios colindantes; a la instalación de cualquier canalización, artefacto, aparto o accesorio perteneciente a una obra pública o destinados a un servicio público" "Artículo 7º.- Propiedad. Todo terreno que en los planos existentes de la Municipalidad, o en el Archivo de la Dirección General de Obras Públicas, o el de la Dirección General de Caminos, o en el Catastro, o en cualquier otro archivo, museo o biblioteca pública, aparezca como vía pública se presumirá que tiene la calidad de tal, salvo prueba plena en contrario, que deberá rendir aquél que afirme que el terreno en cuestión es de propiedad particular o pretenda tener algún derecho exclusivo a su uso.

Mientras no se pronuncie sentencia ejecutoria que así lo declare, nadie podrá impedir o estorbar el uso público del terreno de que se trate" "Artículo 8º.- Fraccionamientos o Loteos. Aprobado un plano, de fraccionamientos o loteos, de acuerdo con los Reglamentos sobre fraccionamiento, los terrenos que en dichos planos aparezcan como destinados a vías públicas, por ese solo hecho saldrán del dominio del fraccionador y pasarán al dominio público. La aprobación del fraccionamientos se otorgará por escritura pública, que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad para los efectos de cancelación de propiedad particular en lo que se refiere a los terrenos destinados a vía pública." De conformidad con las normas citadas, toda área que aparezca adscrita como calle pública en planos catastrados, lo que supone, un acto previo de contro de parte de las autoridades municipales, para su posterior un acto de inscripción en un Registro Público de la Propiedad, se presume que tiene la calidad de tal y, por ende, también como incorporada al demanio público, salvo prueba en contrario que deberá acreditar la parte que se oponga a dicha presunción. En igual sentido, la Ley de Planificación Urbana reafirma el carácter de plena prueba que constituyen los mapas oficiales, los planos y el catastro, de la afectación a dominio público de los terrenos o espacios entregados al uso público, según se desprende del numeral 43 que a texto expreso dice:

"Artículo 43.- El mapa Oficial, junto con los planos o el catastro que lo complemente, constituirá registro especial fehaciente sobre propiedad y afectación a dominio público de los terrenos o espacios ya entregados a usos públicos" V.- ANÁLISIS DEL CASO EN ESTUDIO: LA INCONFORMIDAD DEL ACUERDO IMPUGNADO CON EL ORDENAMIENTO JURÍDICO.- La sociedad apelante lleva razón en sus argumentos, por lo que el acuerdo impugnado debe ser anulado. En efecto, en el caso concreto, se tiene que el nueve de noviembre del dos mil nueve, el Concejo de la Municipalidad de Santa Bárbara visa el plano catastrado número H-602530-99, correspondiente a la propiedad ubicada en Calle Tranqueras, en el distrito Santo Domingo, cantón Santa Bárbara, de la Provincia de Heredia, con una extensión de dos mil cuatrocientos noventa y nueve metros diecinueve decímetros cuadrados, segregado de la propiedad inscrita en el Registro Público de la Propiedad con el sistema de Folio Real con la matrícula 4115885-000, con el titular Calos Alberto Soto Lizano, en el que se determinan los siguientes linderos: al Norte: con Carlos Alberto Soto Lizano; al Sur: con calle pública, con un ancho de once metros: al Este: con Carlos Alberto Soto Lizano y al Oeste con calle pública con un ancho de once metros (folio 6). Con ese acto, el órgano deliberativo, no el topógrafo que elaboró el plano, expresó su conformidad con el contenido de dicho documento catastral, en la que que se pretendía segregar de la propiedad inscrita a folio real con la matrícula 4115885-000, con un ancho de once metros. Por ello, en aplicación de la normativa transcrita en el Considerando anterior, mal hace en desconocer tal condición, para negar el permiso o licencia de construcción que solicita ahora la sociedad Inversiones Broz BRM, Limitada, por cuanto inclusive, pareciera que dicho acceso es reconocido con anterioridad a esa fecha, como vía pública. En ese tanto, no puede ahora la Municipalidad recurrida asumir que la vía es propiedad privada, a partir de esa errónea apreciación. Adicionalmente debe considerarse que, posterior al acuerdo impugnado, por acuerdo 3636-10, artículo 5, de la sesión ordinaria número 205, celebrada el veinticinco de marzo del dos mil diez, el Concejo aprueba el inventario de las vías públicas del cantón, entre las que se encuentra la denominada calle Tranquera (folios 28 a 32). Ello levantaría el "supuesto" impedimento para otorgar el permiso constructivo solicitado. No obstante lo anterior, al desconocerse el proyecto, zonificación del sitio, amojonamiento oficial y demás requisitos para el otorgamiento de las licencias constructivas, debe devolverse el legajo a la Municipalidad de origen para que se evalúe, conforme a derecho, la solicitud planteada.

VI.- OBSERVACIONES ADICIONALES.- Finalmente, y en atención a las razones que esgrimen las autoridades municipales en este caso para denegar la licencia constructiva a la sociedad Inversiones Broz BRM, Limitada, estima pertinente este Tribunal hacer las siguientes consideraciones. Se advierte que desconocen la competencia de las autoridades municipales en lo que respecta a la incorporación de bienes al demanio público. En la jerga jurídica nacional, se usan indistintamente los conceptos "vía pública", "camino" y "calle", entendiendo por tales, todo terreno de dominio público y uso común, que por disposición de las autoridades administrativas y judiciales se destinare al libre tránsito de conformidad con lo establecido en las leyes y sus reglamentos del tema en referencia. Es cabalmente por el destino o vocación que tienen estos accesos -en los términos del numeral 261 del Código Civil-, sea, la de estar dispuesto al libre acceso de los transeúntes y vehículos automotores, y por el sujeto a quien corresponde su administración (la Administración Pública, ya sea el Ministerio de Obras Públicas y Transportes -Poder Ejecutivo- o las Municipalidades -entidad descentralizada por el territorio-), que se trata de bienes de dominio público, y por ello, le son aplicables las características propias de este tipo de bienes, por lo que son imprescriptibles, inalienables, inembargables y están sujetos al poder de policía en lo que respecta a su administración, como lo ha considerado con anterioridad nuestro Tribunal Constitucional, en sentencia número 2306-91. Ahora bien, se entiende por afectación la incorporación de bienes al demanio público, en virtud de lo cual se constituye en el elemento más tradicional y característico de la teoría del dominio público, que cumple con dos funciones esenciales: en primer término, hace referencia al especial condicionamiento finalista al que está sujeto el bien (tanto público como privado) que se afecta -en tanto en el régimen del patrimonio natural del Estado y del patrimonio histórico-arquitectónico es posible reconocer su naturaleza jurídica dual, que se deriva de su titularidad-; que hace que, tratándose de bienes incorporados al demanio público, es esa finalidad la que precisamente define su especial régimen jurídico (bienes de dominio público); y tratándose de bienes adscritos al régimen de la propiedad privada, motiva y sustenta la limitación de interés social que le ha sido impuesta. En este sentido debe, tenerse en consideración que el acto de la incorporación de un bien al demanio público no está librado al azar, esto es, nunca es caprichoso ni arbitrario, y aún cuando se trata de un concepto indeterminado para la ciencia jurídica, es determinable por cuanto se nutre de la conjugación de otras disciplinas -biológica, historia, arquitectura, geología, ingeniería ambiental, arqueología, tecnología, arte, etc.-, con lo cual, se trata de un juicio valorativo objetivo basado en la aportación de disciplinas no jurídicas y que son de índole técnico, a fin de determinar el valor ambiental del bien. Por tal motivo es que para la incorporación de bienes a este régimen especial de tutela jurídica se requiere de estudio técnicos previos y propios de esas otras disciplinas. Se trata de bienes que, por voluntad expresa del legislador -artículo 261 del Código Civil- tienen un destino especial de servir a la comunidad -al interés público-, esto es, están afectados por su naturaleza y vocación; de suerte que no pertenecen a ningún particular, ni siquiera al Estado, sino a la Nación, lo cual se traduce en un régimen jurídico distinto, que los saca del comercio de los hombres (sentencias número 0447-91, 1556-91, 2306-91, 5399-93, 5976-93, 1347-95; 320-96, 1345-96, 3145-96, 5026-97, 0304-98, 2000-10466; 2003-3480, 2005-7158, y 2002-3821). Y, en segundo lugar, la afectación se constituye en un instrumento que hace evidente la dinámica del bien afectado, que tratándose de un bien demanial, demarcado el inicio de esa demanialidad; y, en relación con los bienes particulares, denota el momento en que se impone la limitación de interés social a la propiedad privada. La afectación puede devenir de una norma, a saber, constitucional, por ejemplo en los supuestos previstos en el inciso 14) del artículo 121 de la Constitución Política; legal, a modo de ejemplo, los supuestos de la zona marítimo terrestre, las áreas limítrofes, los patrimonios histórico-arquitectónico, arqueológico y el forestal, que están determinados en la respectiva ley; así como reglamentaria. Pero también la afectación puede devenir de un acto administrativo. Este es el supuesto de las vías públicas cantonales, cuya afectación se hace a través de la aprobación y recepción de proyectos urbanísticos, a cargo de la respectiva municipalidad, pero no exclusivamente, en tanto del numeral 33 de la Ley General de Caminos, se estatuye una verdadera potestad de imperio a los gobiernos locales para hacer tal afectación, como resultado final de la realización del procedimiento administrativo que hizo al efecto. Ejercen las municipalidades un importante control urbano cuando se les someten planos para su correspondiente otorgamiento de visado, en los términos exigidos en el artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana. En efecto, el ámbito de la competencia municipal en la planificación urbana local no se circunscribe únicamente a la promulgación de las respectivas regulaciones -planes reguladores y regulaciones conexas-, sino que extiende también al control que ejerce respecto del cumplimiento de la normativa urbanística local. En este sentido, como lo ha señalado este Tribunal en diversos pronunciamientos (entre ellos, los número 175-2009, de las quince horas cuarenta minutos 176-2009, de las quince horas cincuenta minutos, ambos, del treinta de enero del dos mil nueve), "los gobiernos locales deben actuar oportunamente en el ejercicio del poder de policía, utilizando las potestades que el ordenamiento jurídico les ha otorgado para alcanzar sus cometidos" (el subrayado no es del original); que en la materia de urbanismo, se concreta en el control de los procesos de urbanización y fraccionamiento, y que se concreta de manera taxativa en el artículo 1 de la Ley de Construcciones, en tanto dispone literalmente:

"Las Municipalidades de la República son las encargadas de que las ciudades y demás poblaciones reúnan las condiciones necesarias de seguridad , salubridad, comodidad, y belleza en sus vías públicas, en los edificios y construcciones que en terrenos de las mismas levanten sin perjuicio de las facultades que las leyes conceden en esta materia a otros órganos administrativos" El "poder de policía" es la competencia que se le reconoce a la Administración, para que, con fundamento en una ley, ésta regule y reglamente una actividad, a fin de asegurar el orden público, la salubridad, la tranquilidad; la seguridad de las personas, así como la organización moral, política y económica de la sociedad; atribución, en virtud de la cual, la imposición de restricciones al goce de los derechos fundamentales, resulta razonable, en tanto su justificación se encuentra precisamente en la consideración de que los derechos fundamentales se encuentran limitados por los de las demás personas, toda vez que deben coexistir con todos y cada uno de los otros derechos fundamentales. Con lo cual, las medidas que el Estado adopte con la finalidad de proteger la seguridad, la salubridad y tranquilidad, son de interés público social, que se manifiestan por medio del poder de policía, entendida como la facultad reguladora del goce de los derechos y del cumplimiento de los deberes constitucionales. (En este sentido, se pueden consultar las sentencias número 401-91, de las catorce horas del veinte de febrero y 619-91, de las catorce horas cuarenta y cinco minutos del veintidós de marzo, ambas, resoluciones de mil novecientos noventa y uno y 2003-2864, de las quince horas veinte minutos del nueve de abril del dos mil tres, de la Sala Constitucional.) Así, por la trascendencia derivada de las implicaciones jurídicas que conllevan los procesos de fraccionamiento y urbanizaciones, resulta necesario clarificar el significado de ambos conceptos. Así, "El fraccionamiento, es la división de un predio con la finalidad de introducirlo al comercio de los hombres, lo que supone, tal y como lo debe constatar cada gobierno local al otorgar el visado correspondiente, que el mismo se ajuste, en cuanto a tamaño y características, a las disposiciones urbanísticas vigentes, en especial, al Plan Regulador del suelo local -si lo hubiere- así como a la normativa de desarrollo y demás leyes especiales de orden público. El fraccionamiento que la ley denomina como "simple", no incluye un proceso de habilitación urbana para el uso y disfrute de las parcelas resultantes de ese fraccionamiento y ello es así porque el legislador parte de que en estos, los fundos cuentan con accesos y áreas verdes producto de un desarrollo urbanístico anterior. Es por este motivo que el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana dispone:

"(...)Asimismo se exceptúa de la obligación de ceder áreas para parques y facilidades comunales a los simples fraccionamientos de parcelas en áreas previamente urbanizadas..." (el destacado no es del original).

Cuando una determinada área se encuentra previamente urbanizada, los adquirientes de las parcelas fraccionadas cuentan con acceso a los fundos, parques y facilidades comunales y es que no debe perderse de vista que ello hace parte de su derecho a disfrutar de un ambiente sano y ecológicamente equilibrado (artículo 50 constitucional). Por este motivo -se reitera- el legislador no ha estimado necesario exigir en el caso de fraccionamiento "simple" con desarrollo urbanístico, mayores dotaciones de tierra por motivos de interés social. El visado para fraccionamientos simples, por su poca trascendencia, suele otorgarse a un funcionario (v.gr. Ingeniero Municipal) diverso de aquél al que se encomiendan los visados "complejos" (v. gr. Concejo Municipal, comisiones de urbanismo, etc), careciendo el primero de competencia para autorizar un visado diverso; ello en el caso de que las normas urbanísticas hagan tal distinción. Ahora bien, al fraccionamiento que hace parte del proceso urbanizador que conlleva una habilitación de los fundos, por vez primera, para fines urbanos, debe proveérsele de calles, áreas verdes y parques, así como de los servicios necesarios para su uso y disfrute. En este segundo supuesto, estamos ante un proceso complejo de fraccionamiento y urbanización que introduce limitaciones a la propiedad privada por razón de urbanismo (artículo 22 de la Ley de Planificación Urbana), las que el Tribunal Constitucional ha señalado son totalmente conformes con el Derecho de la Constitución (voto Nº 5097-93 de las 10:24 hrs del 15 de octubre de 1993). El proyecto residencial o de fraccionamiento que llamaremos "complejo" se encuentra previsto en el numeral 40 de la Ley de Planificación Urbana que, en lo conducente, dispone:

"Todo fraccionador de terrenos (...) y todo urbanizador cederá gratuitamente al uso público tanto las áreas destinadas a vías como las correspondientes a parques y facilidades comunales; lo que fijará por los dos conceptos últimos se determinará en el respectivo reglamento, mediante la fijación de porcentajes , del área total a fraccionar o urbanizar, que podrá fluctuar entre un cinco por ciento a un veinte por ciento, según el tamaño promedio de los lotes, el uso que se pretenda dar al terreno y las normas al respecto. No obstante lo anterior, la suma de los terrenos que deben cederse para vías públicas, parques y facilidades comunales no excederá de un cuarenta y cinco por ciento de la superficie total del terreno a fraccionar o urbanizar. (...).

La obligación del urbanizador de dotar las parcelas fraccionadas de accesos, zonas verdes, parques, vías públicas, le obliga a acatar las disposiciones urbanas que establecen estándares mínimos en cuanto a espacio, calidad, cantidad y demás requisitos exigidos por la ley y los reglamentos de desarrollo en cuanto a esas área. El gobierno local tiene que ejercer oportunamente su poder de policía, garantizando a los vecinos del cantón, que las obras se realizarán de la forma que las normas urbanísticas lo indican y con las condiciones que aquellas disponen. Basta que un parcelamiento requiera obras para habilitar el ingreso y brindar servicios diversos a algunos de esos fundos, para sostener que no existe un "simple fraccionamiento", sino un proyecto residencial que debe, en consecuencia, cumplir con todos los requisitos señalados. Los proyectos residenciales urbanos sólo pueden habilitar el ingreso a los fundos a través de vías públicas que deben tener las dimensiones y exigencias de la Ley General de Caminos Públicos y, el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, a falta, -en este último caso- de disposiciones concretas en las normas locales. Ninguno de los órganos municipales tiene competencia para autorizar un proyecto en el que las habilitaciones a los fundos se hace mediante "servidumbres agrícolas adoquinadas", "servidumbres agrícolas" o "simples servidumbres", puesto que ellas son figuras propias del Derecho Privado y no del régimen urbanístico residencial que se rige por las normas y principios del Derecho Público." (Resoluciones número 175-2009 y 176-2009, supra citadas.)

Ahora bien, otorgado el visado respectivo, ya sea con ocasión de una simple segregación o de un proyecto urbanístico, no puede la Municipalidad desconocer dicha actuación; de manera que en aplicación de la teoría de los actos propios, sólo podría hacerlo mediante los mecanismos legales previstos a tal efecto, en los numerales 173 y 183 de la Ley General de la Administración Pública; lo que no se ha dado en este caso.”