Nullity of construction permit and water availability for urban development projectNulidad de permiso de construcción y disponibilidad de agua en proyecto urbanístico

V.– OF THE CONTENT OF THE CHALLENGED AGREEMENT.– The municipal agreement challenged in this matter—article 29 of ordinary session number 53-2009, of September eighth, two thousand nine—with the vote of three council members in favor and two against, resolved to accept the proposal put forward by council members Juan Carlos Murillo Sánchez and Ana Betty Valenciano Moscoso, in the sense of denying in all its aspects the request for water availability (disponibilidad de agua) made by the legal representative of the company Condominios La Ribera Belemita Cincuenta, Sociedad Anónima, both with respect to connection to the municipal aqueduct and the authorization for the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados to provide the service. In this regard, it warns that the actions of the Municipal Administration, endorsing the project in contravention of the regulations governing the matter, are capable of generating administrative and criminal liability—both under the Ley Contra la Corrupción and environmental regulations—for the officials involved, a permit having been granted in an openly illegal manner, which qualifies as an abuse of power (desviación de poder). The serious infractions it considered are the following:

a.) The impossibility of deriving any legal effect from construction permit number 7604, pursuant to the provisions of articles 166, 169 and 170 of the Ley General de la Administración Pública, given the evident gravity and large number of violations in the administrative act granting the construction permit for the San Vicente project, which "clearly constitutes a case of absolute nullity, due to the absence of valid constituent elements, meaning its execution would entail 'the civil liability of the Administration (that is, the municipality as such), and civil, administrative, and potentially criminal liability' of its authors and executors, if such execution were to take place." Such infractions are the following:

1.- The project did not present the drinking water availability granted by the Municipality of Belén; given that neither the current Master Plan nor the contingency plan of said corporation contemplates the supply of water for new urban development projects, which does not guarantee its provision; thereby, a construction permit was approved that does not meet all the necessary requirements for its assessment, in violation of the principle of legality, by omitting the formalities provided for under the urban planning regulations of the canton, in contravention of the Política de Crecimiento Urbano and the respective regulation of Requisitos mínimos para la valoración de disponibilidad de agua para desarrollos habitacionales o etapas de éstos, published in La Gaceta 124 and 147, of June twenty-fourth and July twenty-eighth, both publications, of two thousand four; 2.- The construction permit was granted by a municipal official without the endorsement of the Council, as required by the urban regulations of the canton for housing projects of more than forty units, but rather by the Unidad de Desarrollo, with the approval of an official lacking proper authority from the Área Técnica Operativa y de Desarrollo Urbano, as he was not registered with the respective Professional Association and was not the Department Coordinator; 3.- Knowingly, authorization was given to locate part of the housing project (towers 4 and 5 and parking areas, according to approved construction plans) within the protection area of well AB-1571; thus disregarding the technical criteria, expert reports, and advisory opinions of SENARA issued in official letters ASUB-452-2007, SL232-2007, ASUB-520-07, and GE-049-09 regarding the duty to observe the protection area of well AB-1571, as is evident from Constitutional ruling 2008-015657, of eleven hours forty-five minutes on October seventeenth, two thousand eight; 4.- The permit was granted based on the existence and exploitation of the concession for well AB-1571, as the sole source of drinking water supply, which was subject to a specific and definite term; which, in addition to being insufficient for this project according to the technical opinion of the Director of the Área de Servicios Públicos of the Municipality of Belén—in official letter Oficio ASP-327-2007—; 5.- The permit was granted without heeding technical criteria that recommended a different decision: namely, Oficio ASP-327-2007 from the Dirección del Área de Servicio Público of the Municipality of Belén—Luis Carlos Cháves—, which indicated that according to the concession granted by MINAE and the planned storage structure (underground tank) and the allocated flow, it cannot be filled during the eighteen authorized hours of pumping; which makes it evident that there is a shortfall in the water supply (water shortfall); official letter UA-204-2007 from the Unidad Ambiental of the Municipality of Belén, which indicated that the site designs, the existence of two buildings, roads, and parking areas were within the well's protection area; official letter UO 276-2007 from the Unidad de Obras of the Municipality of Belén, that the proposal only partially solved the road capacity problems, without addressing the accessibility needs that could arise on the road; official letter O-023-2007 from the Unidad de Obras of the Municipality of Belén, regarding the road impact on the access road to the process known as Potrerillos, which raised serious problems of stormwater runoff due to the lack of a collector, channeling, and stormwater discharge, in addition to the collapse of the pavement structure along the road towards the Santa Ana radial; drainage system, road width.

6.- Due process was not followed in its granting, as the rejection reports from the Unidad Ambiental (UA-198-2007, UA-207-2007, AM-A132-2008, and UA 36-2008) were not delivered to the interested party for correction.

b.) That the Municipalities are fully responsible for the administration of the drinking water supply systems under their jurisdiction; exclusive competence that derives from the following regulations: 169 of the Political Constitution; 4 and 113 of the Ley General de la Administración Pública; 58 subsection 6) of the Ley de Planificación Urbana; 3 and 4 subsection c) of the Código Municipal; the Ley de Aguas, 5 of the Ley General de Agua Potable, number 1634, of nineteen fifty-three, the Ley General de Salud; the Reglamento para la calidad de Agua Potable, 4, 5, and 11 of the Reglamento para la Operación y Administración del Acueducto Municipal, and the Políticas de requisitos mínimos para la valoración de disponibilidad de agua para desarrollos habitacionales o etapas de éstos, to be accounted for in urbanizations, condominium affiliates, and residential complexes, issued by the corporation of Belén; and which finds broad support in the jurisprudence of the Constitutional Chamber. It warns that to resolve the requested availability, a comprehensive assessment must be made in accordance with the Política de Crecimiento Urbano of the local entity and the regulations for the municipal aqueduct; and in this sense, "Under no circumstances can water supply from the municipal aqueduct be authorized, as a primary or subsidiary source, by minimizing or sacrificing the supply to the rest of the surrounding population. The urban development cost of the project must not be borne by the majority, but by the developer themselves, who must provide the project from its inception with reliable and sustainable sources." Thus, it exercises control over the availability of the water resource it administers as a public service within its sphere of competence, in accordance with its plans and budgets, given that currently, there are neither plans nor budgets in the municipality for the execution of works required to supply the sector where the Condominios San Vicente project is located, due to the need to address priorities of real needs established in the current Master Plan, according to density and coverage criteria (population margin and housing growth of the canton) contained in the Plan Regulador and urban regulations of its jurisdiction; and given that the Mayor's Office is currently negotiating the drafting of a new Master Plan for the aqueduct. The foregoing implies that the water availability request is assessed in accordance with the Política de Crecimiento Urbano of the Municipality of Belén and the municipal aqueduct regulations.

c.) That the Council would be wrong to adopt agreements not aimed at protecting the sphere of interests of the people of Belén, as the origin of its own existence, its authority, and ultimately its autonomy, instituted by the constituent power precisely to guarantee that independence of action for the protection of such local interests, for which reason, in its view, autonomy in the administration of drinking water within the Canton of Belén must be maintained, considering that the quality and quantity of water existing in the system meet the necessary conditions for human consumption for the entire population of Belén and some surrounding sectors.

d.) That it is obvious this is a large-scale urban development project, which requires drinking water service in an efficient, permanent, continuous, sustainable manner, without interruptions, alterations, or any reduction; which, from the beginning, was not sustained solely by the exploitation of the concession for well AB-1561. This situation demonstrates the vulnerability of the development, which lacks an alternative source of drinking water supply—a contingency plan—in the event of equipment failure or well collapse. In this regard, it considers that water availability is a pre-requisite that is processed before processing the construction permit, and which does not generate any right to the construction permit, an availability that, in any case, is not granted partially, as it calls into question the fundamental right to health (articles 21 of the Political Constitution and 16 of the Ley General de la Administración Pública) of potential buyers.

V.– OF THE MUNICIPAL COMPETENCE IN MATTERS RELATING TO THE URBAN PLANNING OF THE CANTON. NORMATIVE REGULATION FROM WHICH IT DERIVES.– Urban planning regulation has been traditionally entrusted, and without any discussion, to the municipalities, as it has been considered that

"(...) urban planning competence has been a genuine municipal competence, perhaps the first among all" (GARCÍA DE ENTERRÍA, Eduardo and PAREJO ALFONSO, Luciano, Lecciones de Derecho Urbanístico. Editorial Civitas, Madrid, Spain, S.N.E., 1981. p. 116.);

such that it has been shaped as a tradition of Urban Planning Law, especially in those moments when its content has been expressed through "construction and urban police ordinances," under the competence of local governments, on the understanding that public urban planning competence is inherent to the city, and consequently, to the municipalities. Indeed, urban planning begins as an exclusively municipal competence. Subsequently, as it ceases to be a function specific to the urban sphere and seeks to encompass the planning of the entire territory, other higher Administrations assume responsibility for it, thus modifying the competence level in urban planning matters, by including other instances, in our legal system, such as the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo—a decentralized entity—, and the Ministries of Environment, Energy and Telecommunications, with the Secretaría Técnica Ambiental (a deconcentrated body), and the Ministry of National Planning. But with regard specifically to local urban planning, it is worth recalling that it is in the Ley de Construcciones, approved by Decreto-Ley number 833, of November fourth, nineteen forty-nine—a pre-constitutional norm, having been enacted by the De Facto Government of the Junta Fundadora de la Segunda República, led by José Figueres Ferrer—where it is established that the Municipalities are responsible for ensuring that cities and other towns meet the necessary conditions of safety, health, comfort, and beauty in their public roads and in the buildings and constructions erected on the lands thereof, without prejudice to the powers that the laws grant in these matters to other administrative bodies (article 1), as well as that no building may be erected in the country that contravenes its provisions (article 74). And notwithstanding that our current Political Constitution—of November seventh, nineteen forty-nine—is somewhat sparse in defining the proper and essential functions of the municipalities, constitutional jurisprudence—specifically in rulings number 5097-93, 5303-93, 6706-93, 4205-96, and 2003-3656—has interpreted that based on the provisions of its articles 169 and the first paragraph of article 170, the primary authority in matters of local urban planning corresponds to the municipalities, to the exclusion of any other public entity. In this sense, in the Código Municipal, number 4574, of May fourth, nineteen seventy—in force until nineteen ninety-eight—urban planning was expressly recognized as a municipal competence, in its article 4. In accordance with the foregoing provision, and as a derivative of the constitutional norms, articles 15 and 19 of the Ley de Planificación Urbana, number 4240, of November fifteenth, nineteen sixty-eight, are concordant, as they literally provide:

"Article 15.- In accordance with the precept of article 169 of the Political Constitution, the competence and authority of municipal governments to plan and control urban development, within the limits of their jurisdictional territory, is recognized. Consequently, each of them shall provide what is appropriate to implement a regulating plan (plan regulador), and the related urban development regulations, in the areas where it must apply, without prejudice to extending all or some of its effects to other sectors, where qualified reasons exist to establish a specific control regime." (The highlighting is not from the original.)

"Article 19.- Each Municipality shall issue and promulgate the necessary procedural rules for the due observance of the regulating plan and for the protection of the interests of the health, safety, comfort, and welfare of the community." (The highlighting is not from the original.)

VI.– OF THE MUNICIPAL COMPETENCE IN VERIFYING COMPLIANCE WITH URBAN PLANNING NORMS.– The scope of municipal competence in local urban planning is not limited solely to the promulgation of the respective regulations—regulating plans and related regulations—but also extends to the control it exercises regarding compliance with local urban planning regulations. In this sense, as this Tribunal has pointed out in various rulings (among them, numbers 175-2009, of fifteen hours forty minutes, and 176-2009, of fifteen hours fifty minutes, both of January thirtieth, two thousand nine), "local governments must act in a timely manner in the exercise of police power (poder de policía), using the powers that the legal system has granted them to achieve their purposes" (the underlining is not from the original); which, in the matter of urban planning, is realized in the control of urbanization and subdivision (fraccionamiento) processes, and which is specifically set forth in article 1 of the Ley de Construcciones, insofar as it literally provides:

"The Municipalities of the Republic are responsible for ensuring that the cities and other towns meet the necessary conditions of safety, health, comfort, and beauty in their public roads, in the buildings and constructions erected on the lands thereof, without prejudice to the powers that the laws grant in these matters to other administrative bodies." The "police power" is the competence recognized to the Administration, so that, based on a law, it regulates and governs an activity, in order to ensure public order, health, tranquility; the safety of persons, as well as the moral, political, and economic organization of society; an attribution, by virtue of which, the imposition of restrictions on the enjoyment of fundamental rights is reasonable, as its justification lies precisely in the consideration that fundamental rights are limited by those of other persons, since they must coexist with each and every one of the other fundamental rights. Therefore, the measures adopted by the State for the purpose of protecting safety, health, and tranquility are of social public interest, which are manifested through police power, understood as the regulatory power over the enjoyment of rights and the fulfillment of constitutional duties. (In this sense, see rulings number 401-91, of fourteen hours on February twentieth, and 619-91, of fourteen hours forty-five minutes on March twenty-second, both resolutions of nineteen ninety-one, and 2003-2864, of fifteen hours twenty minutes on April ninth, two thousand three, of the Constitutional Chamber.)

VII.– OF THE DISTINCTION BETWEEN SUBDIVISION (FRACCIONAMIENTO) AND URBANIZATION PROCESSES.– Due to the significance derived from the legal implications involved in subdivision and urbanization processes, it is necessary to clarify the meaning of both concepts. Thus, "Subdivision (fraccionamiento), is the division of a property for the purpose of introducing it into commerce, which implies, as each local government must verify when granting the corresponding approval (visado), that it conforms, in terms of size and characteristics, to the current urban planning provisions, especially to the Plan Regulador of the local land—if one exists—as well as to the development regulations and other special public order laws. The subdivision that the law terms 'simple,' does not include a process of urban habilitation for the use and enjoyment of the plots resulting from that subdivision, and this is so because the legislator assumes that in these cases, the properties already have access and green areas resulting from a previous urban development. It is for this reason that article 40 of the Ley de Planificación Urbana provides:

'(…)Likewise, simple subdivisions of plots in previously urbanized areas are exempted from the obligation to transfer areas for parks and community facilities…' (the highlighting is not from the original).

When a specific area is previously urbanized, the purchasers of the subdivided plots have access to the properties, parks, and community facilities, and it must not be lost sight of that this is part of their right to enjoy a healthy and ecologically balanced environment (article 50 of the Constitution). For this reason—it is reiterated—the legislator has not deemed it necessary to require, in the case of a 'simple' subdivision with prior urban development, additional land allocations for reasons of social interest. The approval for simple subdivisions, due to their minor significance, is usually granted by an official (e.g., the Municipal Engineer) different from the one entrusted with 'complex' approvals (e.g., the Municipal Council, urban planning commissions, etc.), with the former lacking competence to authorize a different type of approval; this in the event that urban planning norms make such a distinction. Now, a subdivision that is part of the urbanization process and entails the habilitation of the properties, for the first time, for urban purposes, must be provided with streets, green areas, and parks, as well as the services necessary for their use and enjoyment. In this second scenario, we are dealing with a complex subdivision and urbanization process that introduces limitations on private property for reasons of urban planning (article 22 of the Ley de Planificación Urbana), which the Constitutional Court has indicated are fully in accordance with the Law of the Constitution (Voto N° 5097-93 of 10:24 hrs on October 15, 1993). The residential or subdivision project that we will call 'complex,' is provided for in article 40 of the Ley de Planificación Urbana which, as pertinent, provides:

'Every subdivider of land (…) and every developer shall transfer free of charge for public use both the areas designated for roads and those corresponding to parks and community facilities; what will be established for the last two concepts will be determined in the respective regulation, through the setting of percentages, of the total area to be subdivided or urbanized, which may fluctuate between five percent and twenty percent, depending on the average size of the lots, the intended use of the land, and the relevant standards. Notwithstanding the foregoing, the sum of the lands to be transferred for public roads, parks, and community facilities shall not exceed forty-five percent of the total surface area of the land to be subdivided or urbanized. (…)

The developer's obligation to provide the subdivided plots with accesses, green areas, parks, public roads, obliges them to comply with the urban provisions that establish minimum standards regarding space, quality, quantity, and other requirements demanded by law and development regulations concerning those areas. The local government must promptly exercise its police power, guaranteeing to the residents of the canton that the works will be carried out in the manner the urban planning norms indicate and under the conditions they stipulate. It is sufficient that a land division requires works to enable access and provide various services to some of those properties, to assert that there is no 'simple subdivision,' but rather a residential project that must, consequently, comply with all the specified requirements. Urban residential projects can only enable access to the properties through public roads that must have the dimensions and requirements of the Ley General de Caminos Públicos and, the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, in the absence—in the latter case—of specific provisions in local norms. None of the municipal bodies has the competence to authorize a project in which the access to the properties is provided by means of 'paved agricultural easements (servidumbres agrícolas adoquinadas),' 'agricultural easements (servidumbres agrícolas),' or 'simple easements (simples servidumbres),' since these are mechanisms specific to Private Law and not to the residential urban planning regime, which is governed by the norms and principles of Public Law." (Rulings number 175-2009 and 176-2009, cited above.)

Pursuant to which, the control that the local government is responsible for verifying, in this case by the deliberative body (Council), is of special interest when it comes to the approval of construction permits for urban developments, since it must confirm that they fully comply with the legal requirements, namely the provision of public roads, green and communal areas, and especially—of relevance to the resolution of this matter—the habilitation and implementation, by the developer, of public services, such as electricity, telephone, drinking water, aqueducts, and sewage systems, the latter, in case the infrastructure for it exists. As such, the failure of urban development projects to conform to the requirements established in urban planning law obliges—per se—the rejection of the requests submitted, in application of the principle of legality, which binds the entire state apparatus, of which the municipalities form a part. In this regard, it is relevant to recall that the block of legality is composed not only of written sources, starting with the Political Constitution, not only with respect to its text, but also the values and principles that emanate from it, international treaties, with special significance given to those relating to fundamental rights, laws, and regulatory provisions, as mandated by article 6 of the Ley General de la Administración Pública; but also, and in particular, the unequivocal rules of science and technology, insofar as they also constitute a delimiting parameter for administrative discretion, in accordance with article 16 of the cited legal body, as it obliges the Administration to ensure its actions are duly motivated by the theoretical knowledge acquired from the various methodologies and disciplines of science and technology, when the matter so warrants—as in the case of urban planning matters—meaning that the will of public institutions does not depend on their free choice (or discretion), but on objective assessments obtained in accordance with the technical rules applicable to the case. In this sense, the objectivity of technical criteria is highlighted, since "... if a technique is scientific and, therefore, by definition, certain, objective, universal, subject to uniform rules that do not depend on the personal appreciation of an individual subject, it is obvious that one cannot speak in this respect of 'complete discretion,' but rather, on the contrary, one must speak of little less than 'regulation' (subjection to norms, in the case of technique)'" (MARTÍN GONZÁLEZ, M., in his work El grado de determinación legal de los conceptos jurídicos. RAP, number 54, 1967, p.239), cited by DESDENTADO DAROCA, Eva. Los problemas del control judicial de la discrecionalidad técnica. (Un estudio crítico de la jurisprudencia. Editorial Civitas, S. A. Madrid. Spain. 1997. p. 43.) In concordant form, Eduardo ORTIZ ORTIZ expressed this in the Legislative Commission that discussed the bill for the Ley General de la Administración Pública to include the unequivocal rules of science and technology as a parameter of administrative discretion, considering "... in cases where the Administration acts in technical matters that have a clear and precise meaning in the case, the technical rules will be, in this case, like laws; the violation of the technical aspects of an administrative act of a public service will naturally be an illegality exactly as if a legal precept were being violated." (QUIRÓS CORONADO, Roberto. Ley General de Administración Pública, Concordada y Anotada con el Debate Legislativo y la Jurisprudencia Constitucional. Editorial Aselex, S. A. San José, Costa Rica. 1996. p. 99.)

VII.– OF THE STATEMENT OF REASONS (MOTIVACIÓN) AS AN ESSENTIAL ELEMENT OF THE FORMAL ACTIONS OF THE PUBLIC ADMINISTRATION.– Given that one of the objections raised in this appeal is precisely the lack of a statement of reasons (motivación) for the challenged agreement, specifically because it is not supported by the evidence provided in the case file or the regulations governing the matter, it is important to briefly reflect on this point, based on the doctrine and regulations governing it. The existence and validity of any administrative act depend on the concurrence of several essential elements, imposed by the legal system, which, for better understanding, can be classified as material elements, relating to subjective elements (competence, standing, and investiture), objective elements (purpose, content, and grounds—articles 131, 132, and 133 of the Ley General de la Administración Pública and 49 of the Political Constitution), and formal elements, encompassing the form in which the act is adopted, that is, the means of expression or manifestation (instrumentation), the statement of reasons or grounding (article 136 of the cited General Law), and the procedure followed for its adoption (articles 214 and 308 of the Ley General de la Administración Pública and 39 and 41 of the Constitution). The statement of reasons consists of "... a declaration of the factual and legal circumstances that have led the respective public administration to issue or emanate the administrative act. The statement of reasons is the formal expression of the grounds and, normally, in any administrative resolution, it is contained in the so-called 'whereas clauses' (considerandos)—the recital part. The statement of reasons, consisting of an enunciation of the facts and the legal basis that the public administration took into account to issue its decision or will, constitutes a means of proof of its intent and an indispensable guideline for interpreting and applying the respective administrative act." (JINESTA LOBO, Ernesto. Tratado de Derecho Administrativo. Tomo I. (Parte General). Biblioteca Jurídica Dike. First edition. Medellín, Colombia. 2002. p. 388.)

In such a way that the statement of reasons must determine the application of a concept to the specific factual circumstances at hand (according to the development of Spanish case law, specifically in the judgment of May 18, 1991, RA 4120, accepting a recital of the lower court, which cites the SSTS of September 23, 1969, RA 6078, and October 7, 1970, RA 4251, cited by the author Marcos M. Fernando Pablo, in his work *La motivación del acto administrativo* (Editorial Tecnos, S. A. Madrid. 1993, page 190); that is, it concerns a concrete decision that links the facts with the normative support; such that when there is a brief allusion to general norms and unspecific facts, one can conclude that there is an insufficient contribution of justification, to the extent that it is not possible to deduce from them the elements assessed by the governmental authority in making the decision, which acquires the greatest importance when it concerns acts that limit or restrict subjective rights or in which a sanction is imposed on the administered party. By its content, it constitutes a determining factor of due process and the right of defense, which has full application in the administrative sphere, as indicated by the Constitutional Chamber beginning with judgment 15-90, at sixteen forty-five hours on January five, nineteen ninety, when enunciating the minimum elements of this constitutional principle

"(...) a) Notification to the interested party of the nature and purposes of the proceeding; b) the right to be heard, and the opportunity for the interested party to present arguments and produce the evidence it deems pertinent; c) the opportunity for the administered party to prepare its allegation, which necessarily includes access to information and administrative records related to the issue at hand; d) the right of the administered party to be represented and advised by lawyers, technicians, and other qualified persons; e) adequate notification of the decision issued by the administration and the grounds on which it is based and f) the right of the interested party to appeal the decision issued ..." (The highlighting is not from the original.)

It is for this reason that, pursuant to Article 136 of the Ley General de la Administración Pública, the Administration is required to give reasons for acts that impose obligations; limit, suppress, or deny subjective rights; resolve appeals; those issued departing from the criteria followed in prior actions or from the opinion of advisory bodies; those maintaining the execution of an act that is challenged; general acts of a normative nature (regulations); and general discretionary acts. Thus, if there is no statement of reasons, a formal defect is incurred that seriously affects the act, vitiating it with absolute nullity.

VIII.- ANALYSIS OF THE LEGALITY OF THE CHALLENGED AGREEMENT.- It is in light of the foregoing considerations that the legality review of the challenged municipal agreement will be exercised with respect to its content, regarding the jurisdictional scope of the municipal government, as has been required. This Court considers that the challenged municipal agreement - Article 29 of the ordinary session 53-2009, of September eight, two thousand nine, of the Municipalidad de Belén - is in accordance with the legal system. To this end, the following reflections must be made.

First: It was issued precisely in exercise of the functions that the legal system - constitutional and legal - has delegated to municipal governments, concerning not only local-urban planning but particularly control (police power) in that area. And it is issued on the occasion of a proceeding regarding the availability of potable water for an urban development project, previously approved. As indicated previously, the urban planning power exercised by municipalities is not restricted to the issuance of regulations on matters within their canton, but also includes the verification, on a case-by-case basis, according to the requests and proceedings of residents and business owners, of compliance with those regulations; an area in which the issue of water availability is obviously included, the determination of which falls exclusively within the purview of the local government, as stated, pursuant to the constitutional authority assigned to these corporations under article 169, and legally in the Ley de Planificación Urbana (articles 32 to 41) and Ley de Construcciones (articles 1 and 74, cited above), since it is undoubtedly a local service, as emphatically considered by the Constitutional Chamber in various pronouncements. Indeed, in judgment number 6706-93, at fifteen hours twenty-one minutes on December twenty-one following, it stated:

"II).- The Chamber considers that the power attributed to local governments to plan urban development within the limits of their territory does form part of the constitutional concept of «local interests and services» referred to in article 169 of the Constitution, a competence recognized by the Ley de Planificación Urbana (# 4240 of November 15, 1968, amended by Laws # 6575 of April 27, 1981 and # 6595 of August 6 of that same year), specifically in articles 15 and 19 challenged herein, (...)

III).- (...) Urban planning, i.e., the preparation and implementation of regulatory plans, is a function inherent to the municipalities to the exclusion of every other public entity, except as stated regarding the general direction powers attributed to the Ministerio de Planificación and the Dirección de Urbanismo.-" (The highlighting is not from the original.)

Finally, in judgment number 4205-96, at fourteen hours thirty-three minutes on August twenty, nineteen ninety-six, it authorized the existence of other regulations distinct from those of the municipalities - by which is meant, from the Instituto de Vivienda y Urbanismo - but conditioned upon two fundamental assumptions: that no municipal regulation existed on the matter, and that the Municipalidad adopt that regulation through an express municipal agreement:

"(...) the thesis is reiterated that the competence for urban planning remains the exclusive province of municipal governments, and only exceptionally and residually, in the absence of regulation issued for that purpose by the municipalities, is the INVU assigned the task of proposing regulatory plans, but subject to them being previously approved by the local entity; such that the provisions issued for this purpose by this autonomous institution regarding urban planning must always be considered transitory, and in default of the use of municipal competences"

Pursuant to which, it must be concluded that municipal competence in the area of local urban planning is exclusive, and that of national bodies - which may be concurrent - is supplementary, in order to guarantee municipal autonomy. For these reasons, it cannot be claimed that another public agency, as in this case, the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, can intervene in decisions pertaining to the urban planning of a specific canton, such as the determination of whether or not water is available for a particular urbanization project, and even less so, by alleging - as is done - a national competence regarding the function of direction and intervention in the face of problems supplying this liquid. Note that this is in the pre-construction phase of an urban development project, a phase in which the preventive and oversight action of the municipality is absolutely legitimate; therefore, the infringement of the fundamental right to water supply cannot be alleged, as is alleged in this case, which, it is worth clarifying, is held only by the users themselves and not by the business owners or developers of urban development projects; hence the request under analysis is circumscribed within the sphere of exercising freedom of enterprise and the right to build, in accordance with the permits and actions originating from the local entity itself. It is worth reiterating that the urban control function incumbent upon the municipalities is essential to guarantee the safety and respect for the fundamental rights of the residents and future inhabitants of the canton.

Second: It is also not legitimate to try to defend the supremacy of the Instituto Costarricense in the provision of the public water service over local governments, based on a law nationalizing it, as the appellant alleges, based on a pronouncement from the Legal Department of the indicated autonomous institution. Both this Court (of legality) and the Constitutional Court have defended the competence assigned to municipalities regarding matters that are "eminently" local, that is, the "administration of local services and interests" in accordance with the mandate of article 169 of the Political Constitution itself, under the following considerations:

"[...] since the constituent included an indeterminate legal concept in article 169, by stating that the Municipalidad of each canton is responsible for administering «local» services and interests, it is necessary, to specify this concept, to be in contact with the reality to which it is destined, such that the only way to define or distinguish what is local from what is not, is through a legal text, that is, it is the law that must do so, or failing that, and as the case may be, it must be done through the jurisprudential interpretation that jurisdictional review makes of those contents. And it can be said that the use of indeterminate concepts by the Constitution signifies, above all, a mandate directed to the Judge so that he - not the legislator - determines them, as the best national doctrine on the subject correctly affirms. [...], the local has such a connotation that defining its scope by the legislator or the judge must lead to the maintenance of the integrity of local interests and services, such that the legislator could not even issue regulations tending to dismember the Municipality (territorial element), without observing the procedures previously established in the Political Constitution; nor could it promulgate regulations that place its inhabitants (population) in clear conditions of inferiority relative to the rest of the country; nor those that affect the very essence of the local (government), turning the Corporation into a simple empty container of which only the name subsists, but deactivating the entire regime as conceived by the Asamblea Nacional Constituyente. In another sense, there will be tasks that by their nature are municipal - local - and cannot be removed from that sphere of competence to convert them into national services or interests, because doing so would imply disarticulating the Municipalidad, or better yet, emptying it of constitutional content, and therefore, it is not possible beforehand to dictate the insurmountable limits of the local, but to decipher what does or does not correspond to the communal government, it must be extracted from the examination made in each specific case [...] Consequently, not only by express legal rule (Código Municipal, Ley de Licores), but, and this is most important, by express constitutional content (article 169), no functions of any public entity can subsist that dispute their primacy with the municipalities when dealing with matters that comprise the local." (The underlining is not from the original.) (Judgment number 6469-97, at sixteen hours twenty minutes on October eight, nineteen ninety-seven, reiterated in judgment number 5445-99, at fourteen hours thirty minutes on July fourteen, nineteen ninety-nine.)

This allocation of competence is developed in secondary legislation, specifically in articles 13 subsection b), 17 subsections a), 68, and 74 of the Código Municipal, which empower the Municipal Council to regulate the provision of municipal services, and the Mayor to organize and administer them and, consequently, to establish municipal tax rates. In this regard, in the cited constitutional ruling 5445-99, the Constitutional Court warned "[...] by express will of our Fundamental Charter, a specific competence is assigned to local governments, an authority that is also exclusive to them; that is, it is an original competence of the municipality and only through a law of nationalization or regionalization can it be displaced, totally or partially. In this line of thought, the institutional problem should not be ignored, insofar as it must be determined, for the transfer in the case to proceed, whether or not the municipality has the real and technical capacity to fulfill the public services incumbent upon it, with the transfer of the service to institutions of a regional or national character being preferred; and likewise, when the problem overflows the territorial circumscription to which local governments are subject, that competence may be transferred to the corresponding national or regional State institutions; in both cases, it is insisted, a law of nationalization or regionalization is required, as the case may be." Pursuant to the foregoing considerations, the assertion made by the legal advisor of the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, that the potable water service was nationalized in such a way that it was transferred to that institution, leaving a residual competence to the municipalities, is neither legitimate nor true. Quite the contrary, as indicated, the primordial or original competence in the provision of local services, among which the supply of potable water is included, belongs to the local corporations, according to the constitutional mandate, and specifically, pursuant to the provisions of article 5 of the Ley de Agua Potable, number 1634, of September eighteen, nineteen fifty-three, which literally states:

"The Municipalities shall be in charge of the full administration of the potable water supply systems under their competence"; and it is in article 2 subsection g) of the Ley Constitutiva del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, number 2726, of April fourteen, nineteen sixty-one and its amendments, that it was assigned the competence to administer and operate the aqueduct and sewer systems throughout the country, but, in the case of those held by the municipalities, only if the provision of the service is deficient. The above conclusion is reached after thoroughly reviewing the legislative record of the indicated law (number 2726), as, indeed, the initial intention of the legislators of the time was to completely remove the supply of potable water in the country from the local sphere, assigning this task to a technical and specialized body, but the reaction of the municipal governments of the day (San José, La Unión, Jiménez, Buenos Aires, Turrialba, Siquirres, Escazú, Osa, Limón, Pacayas, Golfito, Santa Cruz, Mora, Heredia, Desamparados, Santo Domingo de Heredia, Bagaces, Curridabat, Juan Viñas, Alajuelita, Pérez Zeledón, Tres Ríos, Tarrazú, El Guarco, Poás, Goicoechea, Grecia, Pococí, San Mateo, San Ramón, Alvarado, Puerto Cortés, San Pedro de Poás, at folios 72 to 107, 179, 180, 113, 193 to 204, 215 to 213, 244 to 255, 298, 299, 302 to 305, 342, 367, 373, 400, and 501) was swift. They strongly opposed the project in question, considering undermined not only the municipal autonomy conferred by constitutional mandate (170), but also the sphere of competence (169) and municipal finances derived from the provision of the service; to such an extent that it was alleged:

"On the occasion of the discussion of the bill creating the Dirección de Aguas y Alcantarillados, it is necessary to clarify concepts-- It is not necessary to split hairs to conclude that if the Municipalities of the Country (sic) are stripped of the authority they currently have to administer water and sewer services, they are being deprived of such important authorities that it would be debatable whether the activities that would thereafter remain under their purview would merit their subsistence.

To insist that the Municipalities are not harmed by taking away the administration of such important services is to deny the reality of the facts.

Article 169 of the Political Constitution is definitive in establishing that the administration of local services in each canton shall be the responsibility of the Municipal Government. On the other hand, current legislation points to the aforementioned piping services as municipal. Where will municipal autonomy, enshrined in article 170 of the Constitution, remain if non-local bodies are created through laws for the attention of services under the care of the municipalities? Will this not be a direct way of ending the Municipal Regime in Costa Rica, circumventing what the cited article 169 establishes, ignoring 170, and mocking popular election, since the elected Council Members will be left to administer local interests and services, without functions or authorities? Nobody can deny that if the bill under study becomes law of the Republic, in Costa Rica the first step will have been taken to end the Municipal Regime.- If what is sought is to technify, centralize, or delegate the attention of public services through the creation of a special body, and not, as seems to emerge from the alluded project, to end the municipalities by leaving them no important services to administer, the path is provided by law.- Article 27 of the Ley de Organización Municipal No. 131 of November 9, 1909, amended by Law No. 1401 of December 6, 1951, provides for the case where, in order to better provide a communal service, it is necessary to create a delegated body of the Municipalities, without harming the statute of municipal autonomy. Said article, in the pertinent part, states:

"Article 27.- The administration of the interests and services of cantonal communities corresponds to the Municipalities in their power as autonomous municipal governments ..." The statute of municipal autonomy does not prevent, however, two or more Municipalities from entering into agreements, pacts, or provincial or regional unions, when for general interest, administrative economy, or better common service, they consider it useful and necessary to technify, centralize, or delegate the execution of specific works or PUBLIC SERVICES. Such agreements, pacts, or unions require, for their legal perfection, special legislative approval when they involve a variation of the territorial administrative division or the CREATION OF A DELEGATED BODY INDEPENDENT OF THE DELEGATORS. The delegated entity, corporation, or establishment must always retain its essentially local or municipal character.

If, by following what the cited article provides, a better service can be achieved, why the insistence on approving a project that will end the Municipal Regime in Costa Rica, and that will be decreed against the will of the people's representatives in the cantons?" (Note from the Municipalidad de San José, dated January twelve, nineteen sixty, to the Legislative Assembly, at folios 298 and 299. The underlining is from the original.)

It is illustrative that the Asociación Democrática de Juntas Progresistas stated it agreed with the project, as long as the body created was "a technical direction and coordination body, exclusively" (folio 397), to respect the autonomy and competence of the municipalities, "when it should be everyone's concern to strengthen it" (folios 397, 402, and 403). A consequence of the conflict raised is the legislation finally approved, which created the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillado, not as the body in charge of "operating, directing, planning, designing, constructing, maintaining, setting, and resolving everything related to the supply of potable water for domestic, industrial, and any other nature uses to all inhabitants of the Republic," as advocated by article 1 of the bill; but rather with a directing competence in this matter, as can be deduced from the current text of the cited article, "For the purpose of directing, setting policies, establishing and applying norms, and promoting the planning, financing, and development, and resolving everything related to the supply of potable water and the collection and disposal of black water, liquid industrial waste, as well as the normative aspect of storm sewer systems in urban areas, for the entire national territory, the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados is created, as an autonomous institution of the State." Thus, the competence assigned to the indicated entity by the law of its creation - indicated above - and its amendments must not be confused, which is to act as the governing body in water matters at the national level, which translates into the obligation to maintain strict control over the operating system of rural and municipal aqueducts, so that they conform to the directives issued by the institute, to guarantee the quality of the service, insofar as it involves public health; hence, only by way of exception, in cases where that service is not adequately provided under conditions of quality, quantity, and efficient development, or where adequate social economic conditions for its administration by municipal entities or administrative associations (Asadas) do not exist, can it assume the administration, operation, and maintenance of the aqueduct and sewer systems. (In this regard, among others, judgments number 2003-1367, at nine hours forty-nine minutes on February twenty-one, two thousand three, and 2009-18311, at thirteen hours forty-four minutes on December two, two thousand nine, both from the Constitutional Chamber, may be consulted.) Now then, it is reiterated that in this case, the assumptions that legitimize the intervention of the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados to supply water to the Condominios or Apartamentos San Vicente project are not met, given that the project is in the construction phase, a phase in which the municipality's action takes place within the jurisdictional sphere of urban control, as explained previously.

Third: Contrary to what is alleged by the appellant, the challenged act is sufficiently reasoned, both in the regulations governing urban planning matters and the municipality's competence, and in the multiple items of evidence, consisting mostly of technical criteria, from several departments of the local corporation as well as from the Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones and the Servicio Nacional de SENARA; from which it is clear that the Condominios San Vicente project was planned with a water shortage problem, a condition that, far from improving, has worsened, to such an extent that it motivates the proceeding whose decision is the object of this challenge. Indeed, in Official Letter ASP-327-2007, the Director of the Área de Servicio Público of the Municipalidad de Belén - Luis Carlos Cháves - indicated that, according to the concession granted by the MINAET for well AB-1571, the planned storage structure (underground tank), and the assigned flow rate, the tanks could not be filled during the eighteen authorized pumping hours; which makes it evident that a shortage exists in the water supply (water shortage). Likewise, it is on the occasion of the amparo judgment number 2008-15657, at eleven hours forty-five minutes on October seventeen, two thousand eight, that the developing company itself requested the temporary closure of the well from the respective Ministry, which was carried out on December seventeen, two thousand eight, in the presence of municipal officials; without the well's opening having been authorized to date; which makes it evident that a shortage of water to supply the indicated project continues to exist. Note that, as indicated in Official Letter IMN-DA-1347-2009 of May four, two thousand nine (from the Head of the Departamento de Aguas of the MINAET), in consideration of the technical criteria expressed in Official Letters GR-276-09, from the Gerente General of SENARA, DIGH-145-2009 from the Dirección de Investigación y Gestión Hídrica of SENARA, the Hydrogeological Study to delimit the capture and protection zone of well AB-1571 in the face of the threat of its contamination, and the Hydrogeological Vulnerability Map of a part of the Valle Central of Costa Rica, "considers that the well can be opened and the water utilized in accordance with the provisions of concession resolution R-0189-2007-AGUAS-MINAET", prior to the fulfillment of several technical recommendations, the compliance with which was to be reported to the Departamento de Aguas "in order to verify its effective fulfillment, prior to the opening" (folios 13 verso to 15 verso). As things stand, despite the fact that the indicated requirements were fulfilled, the case file contains no opening order for well AB-1571 emanating from the competent body (understood to be MINAET); therefore, there is no cause to "acknowledge" - as is requested before this instance - a situation that has not materially occurred. The foregoing demonstrates that the appellant's claim that the closure of well AB-1571 was conditioned solely upon the Municipalidad approving water availability through its aqueduct or through connection to the network of the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, with the provision of sufficient quality, quantity, and continuous service, is also untrue; because, it is repeated, its closure was due to the implementation of the cited constitutional ruling. It is clear that, in accordance with the reform of the Política de regulación anual del crecimiento urbano (approved in ordinary session number 37-2004, on June eight, two thousand four, by the Belén Council, published in La Gaceta number 147, on July twenty-eighth following), it is the obligation of the urbanizer (developer) to guarantee - fully - the water supply for the project, as a prerequisite for its approval by the Council, which evidently did not occur in the case under study. Said urban planning regulations establish the requirements and procedure for the approval and processing of new urban development projects, namely:

"Procedure:

• a)Urban growth control and authorizations for new housing developments shall be established through authorization of the availability of water connections (pajas de agua) for each project or stage thereof, until the Municipalidad de Belén establishes more variables in its Regulating Plan Regulations.
• b)The Municipalidad shall issue the water availability for housing developments whose demand is less than or equal to 40 (forty) water connections per year.
• c)Authorizations for housing developments or stages thereof exceeding more than 40 (forty) housing units to be counted in subdivisions and condominium branches must be proposed to the Municipal Council by the Developer, indicating the works that guarantee minimal urban environmental impact. The proposals must guarantee the water supply to current and future users of the sector, treatment of black water and greywater, conveyance and attenuation systems for stormwater before being discharged into channels that cause flooding downstream, actions regarding road widening and signage, as well as other structural actions that ensure orderly and proportionate urban development; a set of matters that must be endorsed by the Municipal Council." The foregoing regulation is consistent with that established in the Minimum requirements for assessing water availability for housing developments or stages thereof to be counted in urbanizations, condominium branches, and housing complexes (Requisitos mínimos para valoración de disponibilidad de agua para desarrollos habitacionales o etapas de éstos a contabilizar en urbanizaciones, filiales de condominios y complejos habitacionales), approved by the Municipal Council of Belén in ordinary session number 44-2004, of July thirteenth, two thousand four, in which, point B subsection vii) requires, for the approval of water availability in projects whose demand exceeds forty housing units, the presentation, by the developer, of the "Proposal for water supply for current and future users of the sector, formulated for a minimum period of 10 years, after consulting the Canton Aqueduct Master Plan and the Public Services Area on the operating conditions of the municipal aqueduct system." Likewise, it should be noted that, in response to the water availability request made by the company Condominios La Ribera Belemita Cincuenta, Sociedad Anónima, prior to the adoption of its decision, the Director of the Public Services Area of the corporation was asked to determine the feasibility of the proposal, and it was in official memorandum ASP-064-2009, of February twentieth, two thousand nine (at folios 86 verso and 87 recto), which is consistent with the one issued by the same municipal department in Memorandum ASP-045-09, of January fourth of the previous year (at folios 177 to 179), in which the possibility of providing the service is indicated, but conditioned on the completion of improvements to the municipal aqueduct, at a high economic cost—approximately two hundred thousand dollars in U.S. currency—to guarantee effective and efficient service delivery, it being the case that at that time, there are no plans or budget to carry them out, due to addressing other needs and priorities of the canton; in any case, the current Master Plan must be modified or restructured. As a result, it is materially impossible for the municipality to assume the provision of the service. In this regard, the Municipal Council acted correctly in assessing this situation, inasmuch as the approval of the water availability requested by the appellant cannot call into question the service it already provides to the community of Belén, which would translate into a weakening of the municipal aqueduct; it being unfeasible at this time for the local corporation—as explained—to assume the costs of the infrastructure required to supply water to a project, the only way to do so being with the contribution of the developing company. It is noted that water availability is a prerequisite for the authorization of any construction permit, and its granting does not translate into the granting of the construction license either, since it is a requirement—one more among others—that developers must meet to obtain it. In the case under study, it is on the occasion of the temporary closure of well AB-1571—at the voluntary request of the developer itself—that the intervention of the municipality, and failing that, of the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, is required to provide the potable water supply service to the project. This demonstrates, once again, the non-compliance occurring in this highly sensitive area, which is the guarantee, by the developer, of the supply and provision of water.

Fourth: Moreover, this Chamber also cannot accept the considerations made by the appellant regarding the possibility of continuing the works on the protection area of well AB-1571, on the grounds of the non-existence of contamination and because the technical works recommended by the Head of the Water Department of MINAET—José Miguel Zeledón Calderón—in official memorandum IMN-1347-2009, of May fourth, two thousand nine, were carried out. The petitioner forgets that it is on the occasion of constitutional judgment number 2008-15657, of eleven hours forty-five minutes on October seventeenth, two thousand eight, that the competent authorities, meaning both the Ministry of Environment, Energy and Telecommunications and the Municipality of Belén, were obliged to delineate and respect the protected area indicated in the legal system, in accordance with the warning that SENARA had made. The technical consideration—Hydrological Study to delineate the capture and protection zone of well AB-1571, the Hydrogeological Vulnerability Map of a part of the Central Valley of Costa Rica, and official memoranda DIGH-145-2009, from the Dirección de Investigación y Gestión Hídrica of SENARA and IMN-DA-1347-2009, of May fourth, two thousand nine, from the Head of the Water Department of MINAET—that there is no risk of contamination, neither of the groundwater nor of the well, does not lift the restriction established in the legal system; a provision that in any case finds support in the preventive principle in environmental matters, which is applicable in urban planning matters.

Fifth: Finally, the reasoning of the Council of the Municipality of Belén is also legitimate, that given the material impossibility of being able to provide the water service through its aqueduct—due to the current state of the infrastructure—this does not authorize the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados to assume it, deeming that there is a legal impossibility of deriving legal effects from an absolutely null act, pursuant to articles 166, 169 and 170 of the Ley General de la Administración Pública, since, as indicated, the gravity and a large number of violations of the administrative act granting the construction permit for the San Vicente project are evident, which, it is stated, "clearly typifies a case of absolute nullity, due to the absence of valid constitutive elements, so its execution would imply 'the civil liability of the Administration (i.e., the municipality as such), and civil, administrative, and potentially criminal liability' of its authors and executors, if such execution were to take place." In this sense, the local entity warns that the action of the municipal Administration, endorsing the project in contravention of the regulations governing the matter, is liable to generate administrative and criminal liability—both under the Law Against Corruption and environmental regulations—of the officials involved, a permit having been granted in an openly illegal manner, which qualifies as misuse of power (desviación de poder). Indeed, in supporting that absolute nullity of construction permit number 7604-2008, in favor of Improsa—the property being in trust—for the construction of eleven comprehensive towers of one hundred twenty-one apartments, relying on the existence and exploitation of the concession for well AB-1571 as the sole source of potable water supply, the municipality sets forth the following serious infractions of the legal system:

1.- The project did not present the potable water availability granted by the Municipality of Belén; it being the case that neither the current Master Plan nor the contingency plan of said corporation contemplates the water supply for new urban development projects, which does not guarantee its supply; as a result, a construction permit was approved that does not meet all the necessary requirements for its assessment, in violation of the principle of legality, by omitting the formalities foreseen under the urban planning regulations of the canton, in contravention of the Urban Growth Policy (Política de Crecimiento Urbano) and the respective regulation on Minimum requirements for the assessment of water availability for housing developments or stages thereof, published in La Gaceta 124 and 147, of June twenty-fourth and July twenty-eighth, both publications, of two thousand four; 2.- The construction permit was granted by a municipal official without the endorsement of the Council, as required by the urban regulations of the canton regarding housing projects of more than forty units, but rather by the Development Unit (Unidad de Desarrollo), with the approval of an unauthorized official of the Operative Technical and Urban Development Area who was not registered with the respective Professional Association and was not the Department Coordinator. It reasons that this action is also contrary to Opinion C-235-99 of the Procuraduría General de la República, which indicates that it is the Council that is responsible for the final act of approval or rejection of the construction of a development in a canton, the municipal engineering department being a consultative body to the Council; 3.- It was knowingly authorized to locate part of the housing project (towers 4 and 5 and parking areas, according to approved construction plans) within the protection area of well AB-1571; thus disregarding the technical criteria, opinions, and consultative opinions of SENARA issued in official memoranda ASUB-452-2007, SL232-2007, ASUB-520-07 and GE-049-09 regarding the duty to maintain the protection area of well AB-1571, as follows from constitutional ruling 2008-015657, of eleven hours forty-five minutes on October seventeenth, two thousand eight; which in its view constitutes the non-application of the binding jurisprudence of the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) regarding the precautionary principle with respect to groundwater (specifically in judgment number 2007-1923 of that Court), in relation to the protection of groundwater; 4.- The permit was granted under the protection of the existence and exploitation of the concession for well AB-1571, as the sole source of potable water supply, which was subject to a fixed and determined term; which, as explained, besides being insufficient for this project according to the technical criteria of the Director of the Public Services Area of the Municipality of Belén—in official memorandum ASP-327-2007—is a condition incompatible with a development project, since water must be inherent to the project itself as it is such an essential as well as permanent point, which means it must not have interruptions or alterations of any kind; 5.- The permit was granted without heeding technical criteria that recommended a different decision: namely, Official Memorandum ASP-327-2007 from the Directorate of the Public Service Area of the Municipality of Belén—Luis Carlos Cháves—which pointed out that, according to the concession granted by MINAE and the planned storage structure (underground tank) and the assigned flow, it cannot be filled during the eighteen authorized pumping hours; making it evident that there is a shortfall in the water supply (water shortfall); official memorandum UA-204-2007 from the Environmental Unit (Unidad Ambiental) of the Municipality of Belén which indicated that the site designs, the existence of two buildings, roads, and parking lots were in the protection zone of the well; official memorandum UO 276-2007 from the Works Unit (Unidad de Obras) of the Municipality of Belén, stating that the proposal only partially solved the road capacity problems, without addressing the accessibility need that could be generated on the road; official memorandum O-023-2007 from the Works Unit of the Municipality of Belén, regarding the road impact on the access road to the area known as Potrerillos, which raised serious problems of rainwater runoff due to the lack of a collector, channeling, and stormwater discharge, in addition to the collapse of the pavement structure along the road toward the Santa Ana radial; drainage system, road width; 6.- That due process was not followed in its granting, insofar as the rejection reports from the Environmental Unit (UA-198-2007, UA-207-2007, AM-A132-2008 and UA 36-2008) were not delivered to the interested party for their proper correction.

Without this Court assessing the foregoing elements in a specific manner, and without endorsing the absolute nullity of the act in question—construction permit 7604-2008 of the municipality of Belén—since it has not been declared as such in an ordinary administrative proceeding, after prior opinions of the Procuraduría General de la República, pursuant to article 183 of the Ley General de la Administración Pública, or derived from a lesivity proceeding—article 173 of the cited Law, 10 subsection 5) and 34 Código Procesal Contencioso Administrativo; it is considered that the rejection it makes of the petition filed by Condominios La Ribera Belemita Cincuenta, Sociedad Anónima is sufficiently grounded on the alleged nullity. In this sense, an absolutely null act is not presumed valid, as expressly provided for in article 169 of the Ley General de la Administración Pública, so that, in principle, no legal effect can derive from it, once it has been declared—but which may well be the cause or motive for precautionary measures, as will be indicated below—and consequently, it cannot be executed either, which is a logical consequence of its flagrant illegitimacy and intrinsic ineffectiveness; and for this reason, due to the seriousness of its defects in essential elements of the act, it cannot be cured or validated (article 172 of the same legal body); and article 170 of the cited Law itself makes the Administration and the official incur civil liability for the execution of an act of such a nature.

IX.- FINAL CONSIDERATIONS REGARDING THE LEGALITY OF THE CHALLENGED AGREEMENT.- For this Collegiate Body, the decision of the Municipal Council of Belén is in accordance with law and must be confirmed insofar as the dismissal, on all counts, of the water availability request made by the developing company Condominios La Ribera Belemita Cincuenta, Sociedad Anónima, must be considered, as indeed it is, a precautionary measure, issued by the deliberative body upon evidencing the lack of one of the essential elements of the project—the water supply—; and precisely, in safeguarding its own sustainability, in protection of the safety and rights of the future inhabitants; which in turn is supported by the suspension of works agreed upon by the Urban Development Unit (Unidad de Desarrollo Urbano) in official memoranda ODU-022-2009 and ODU-13-2009 of May eleventh and thirteenth, two thousand nine (folios 166 to 169), which are grounded on the lack of provision for water availability for the projected works. Likewise, it is consistent with the transitory reform introduced to the canton's regulatory plan, by agreement adopted in article 5 of ordinary session number 16-2007, of March thirteenth, two thousand seven, with the approval of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (in ordinary session of the Board of Directors number 23-2006, of April twenty-fifth, two thousand six, in which it considered official memorandum 1535 of the Director of Urban Planning) and of the Constitutional Chamber (in judgments number 2005-8915 and 2005-6399), by virtue of which, temporarily, "the granting of water availability and construction permits, to housing, commercial, and industrial development projects, in condominiums or urbanizations, was suspended for the time necessary to update and implement the new Regulatory Plan for the Canton of Belén, in light of the new known elements. ..." There is no evidence in the case file or in the electronic records of any repeal of such regulation. Notwithstanding the foregoing considerations, this Court finds that the situation posed in this matter cannot remain in the terms decided by the Council in the challenged agreement; since the foregoing cannot be maintained indefinitely over time, given that a rights-declaring act is in force—construction permit 7604-2008 of the municipality of Belén—which, it bears repeating, has not been annulled to date in accordance with the mechanisms provided for that purpose by the legal system; and which serves as its support, as otherwise it would lose the characteristic of instrumentality proper to it, becoming an autonomous and improper sanction of the rule of law (Estado de derecho). Indeed, in municipal matters, the declaration of nullity of a final administrative act that has granted a right to the individual may occur in several ways: a) at the instance of an "interested" third party, "anyone," under the terms of article 173 of the Political Constitution, through the filing of the extraordinary appeal for review; under the terms permitted by articles 157 and 163 of the Municipal Code (Código Municipal); or b) the local government turning against that prior act of its own, declaring subjective rights, either through the ordinary administrative proceeding, at the administrative venue itself, in cases of evident and manifest absolute nullity, as authorized by article 183 of the Ley General de la Administración Pública, prior to a favorable opinion of the Procuraduría General de la República, or through the filing of a lesivity proceeding in the contentious-administrative venue, in cases of non-evident and non-manifest absolute nullity, which is regulated in articles 173 of the indicated law, 10 subsection 5) and 34 of the Código Procesal Contencioso Administrativo. The foregoing finds support in the theory or doctrine of own acts, which the jurisprudence of the Constitutional Chamber has developed, stating:

"[...] in law there is a general principle according to which no one can go back on their own acts, however, with respect to acts emanating from the Administration in the exercise of its functions, the general principle operates that administrative acts are essentially revocable, there being, however, an exception, which is that administrative acts are not revocable when they create, declare, or recognize rights in favor of third parties, provided that those acts were issued in full compliance with the essential requirements for their validity, which are the object, competence, will, and form, since in the event they do not meet such requirements, precisely because they are acts that create, declare, or recognize rights, they could engender absolute or relative nullity which is declared through procedures previously established by law [...]" (judgment of the Constitutional Chamber number 5808-93, of sixteen hours forty-two minutes on November tenth, nineteen ninety-three).

By this, the Public Administration's power to revoke and modify its own decisions is not being denied; but it is known that this power is not entirely free, but must be subject to the limits—already indicated—expressly established by the legislator, and which, by interpretation of the Constitutional Chamber, constitute a guarantee of the legitimacy of the Administration's action, and a right for the individual.

It is noted that an ex officio review or annulment in breach of the legal requirements as indicated, "whether due to omission of the provided formalities or because the absolute nullity is not evident and manifest" (e.g., if the opinion is unfavorable, if the opinion was not obtained, or if an ordinary administrative proceeding was not opened) is absolutely null and makes both the public administration and the official liable for the damages caused (article 173, paragraph 6, ibidem).

X.- As a corollary to the foregoing, the challenged agreement must be confirmed. Pursuant to what is indicated in Consideration IX.- above, immediately upon notification of this resolution, the Municipal Council, as the supreme head of the local government, and the Municipal Mayor as executor of its agreements, must proceed immediately to seek the elimination from the legal system of construction permit 7604-2008 that the Environmental Unit of the Municipality of Belén granted to Improsa, for the construction of the Condominios or Apartamentos San Vicente project, developed by the company Condominios La Ribera Belemita Cincuenta, Sociedad Anónima, in accordance with the provisions of article 174.1 of the Ley General de la Administración Pública, which literally provides:

"1. The Administration shall be obliged to annul ex officio the absolutely null act, within the limitations of this law." As no further appeal lies against what is provided in this resolution, the administrative remedy is deemed exhausted."

“V.- DEL CONTENIDO DEL ACUERDO IMPUGNADO.- El acuerdo municipal impugnado en este asunto -artículo 29 de la sesión ordinaria número 53-2009, del ocho de setiembre del dos mil nueve-, con el voto de tres regidores a favor y dos en contra, dispuso, aceptar la propuesta planteada por los regidores Juan Carlos Murillo Sánchez y Ana Betty Valenciano Moscoso, en el sentido de denegar en todos sus extremos la solicitud de disponibilidad de agua formulada por el personero de la empresa Condominios La Ribera Belemita Cincuenta, Sociedad AnónimO, tanto en lo que respecta a la conexión del acueducto municipal como la autorización de que el servicio lo prestara el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados. En este sentido advierte que la actuación de la Administración municipal, avalando el proyecto en contravención de la normativa que rige la materia, es susceptible de generar responsabilidad administrativa y penal -tanto en la Ley Contra la Corrupción, como normativa ambiental- de los funcionarios involucrados, al haberse otorgado un permiso de manera abiertamente ilegal, que califica como desviación de poder. Las graves infracciones que consideró son las siguientes:

a.) La imposibilidad de derivar ningún efecto jurídico del permiso de construcción construcción número 7604, al tenor de lo dispuesto en los numerales 166, 169 y 170 de la Ley General de la Administración Pública, al evidenciarse la gravedad y un gran número de violaciones del acto administrativo de otorgamiento permiso de construcción para el proyecto San Vicente, que "tipifica claramente un caso de nulidad absoluta, por ausencia de elementos válidos constitutivos, por lo que su ejecución implicaría "la responsabilidad civil de la Administración (o sea la municipalidad como tal), y civil administrativa y eventualmente penal" de sus autores y ejecutores, si tal ejecución llegare a tener lugar." Tales infracciones son las siguientes:

1.- El proyecto no presentó la disponibilidad de agua potable otorgada por Municipalidad de Belén; siendo que ni el Plan Maestro vigente ni el plan de contigencia de dicha corporación contemplan el abastecimiento de agua para proyectos urbanísticos nuevos, lo que no garantiza su suministro; con lo cual, se aprobó un permiso de construcción que no cuenta con todos los requisitos necesarios para su valoración, con infracción del principio de legalidad, al omitir las formalidades previstas conforme a la normativa urbanística del cantón, en contravención de la Política de Crecimiento Urbano y el respectivo reglamento de Requisitos mínimos para la valoración de disponibilidad de agua para desarrollos habitacionales o etapas de éstos, publicados en La Gaceta 124 y 147, del veinticuatro de junio y del veintiocho de julio, ambas publicaciones, del dos mil cuatro; 2.- El permiso de construcción lo da un funcionario municipal sin el aval del Concejo, como lo exige la normativa urbana del cantón respeto de proyectos habitacionales de más de cuarenta unidades, sino la Unidad de Desarrollo, con el visto bueno de un funcionario no legitimado del Área Técnica Operativa y de Desarrollo Urbano al no estar adscrito al Colegio Profesional respectivo y no ser el Coordinador del Departamento; 3.- A sabiendas, se autoriza instalar parte del proyecto habitacional (torres 4 y 5 y áreas de estacionamiento, según planos constructivos aprobados) dentro del área de protección del pozo AB-1571; desatendiéndose así los criterios técnicos, dictámenes y opiniones consultivos del SENARA emitidos en los oficios ASUB-452-2007, SL232-2007, ASUB-520-07 y GE-049-09 relativos al deber de guardar el área de protección del pozo AB-1571, como se desprende del fallo constitucional 2008-015657, de las once horas cuarenta y cinco minutos del diecisiete de octubre del dos mil ocho; 4.- El permiso se dio al amparo de la existencia y explotación de concesión de pozo AB-1571, como única fuente de abastecimiento del agua potable, la cual estaba sujeta a plazo cierto y determinado; lo que además de insuficiente para este proyecto según criterio técnico del Director del Área de Servicios Públicos de la Municipalidad de Belén - en oficio Oficio ASP-327-2007-; 5.- El permiso se otorgó sin atender a criterios técnicos que recomendaban otra decisión: a saber, el Oficio ASP-327-2007 de la Dirección del Área de Servicio Público de la Municipalidad de Belén -Luis Carlos Cháves-, que señaló que conforme a la concesión otorgada por el MINAE y la estructura prevista de almacenamiento (tanque subterráneo) y el caudal asignado, no puede ser llenado durante las dieciocho horas de bombeo autorizado; lo que hace evidente, que exista un faltante en la dotación de agua (faltante de agua); el oficio UA-204-2007 de la Unidad Ambiental de la Municipalidad de Belén que indicó que los diseños de sitio, la existencia de dos edificios, calles y parqueos se encontraban en la zona de protección del pozo; el oficio UO 276-2007 de la Unidad de Obras de la Municipalidad de Belén, que la propuesta sólo solventaba parcialmente los problemas de capacidad vial, sin atender a necesidad de accesibilidad que podía generarse sobre la vía; oficio O-023-2007 de la Unidad de Obras de la Municipalidad de Belén, relativo al impacto vial en la vía de acceso al proceso conocido como Potrerillos, que hizo planteamiento de serios problemas de escurrimiento de aguas pluviales debido a las carencias de un colector, canalización y descargo pluvial, además del colapso de la estructura del pavimento a lo largo de la vía hacia la radial de Santa Ana; sistema de drenaje, ancho de calzada.

6.- No se cumplió con el debido proceso en su otorgamiento, en tanto no se entregaron al interesado los informes de rechazo de la Unidad Ambiental (UA-198-2007, UA-207-2007, AM-A132-2008 y UA 36-2008) para su corrección.

b.) Que las Municipalidades tienen a su cargo la administración plena de los sistemas de abastecimiento de agua potable que estén bajo su competencia; competencia exclusiva que deriva de la siguiente normativa: 169 de la Constitución Política; 4 y 113 de la Ley General de la Administración Pública; 58 inciso 6) de la Ley de Planificación Urbana; 3 y 4 inciso c) del Código Municipal; la Ley de Aguas, 5 de la Ley General de Agua Potable, número 1634, de mil novecientos cincuenta y tres, la Ley General de Salud; el Reglamento para la calidad de Agua Potable, 4, 5 y 11 del Reglamento para la Operación y Administración del Acueducto Municipal y las Políticas de requisitos mínimos para la valoración de disponibilidad de agua para desarrollos habitacionales o etapas de éstos, a contabilizar en urbanizaciones, filiales de condominios y complejos residenciales, emitida por la corporación de Belén; y que encuentra amplio respaldo en la jurisprudencia de la Sala Constitucional. Advierte que para resolver la disponibilidad requerida, se debe valorar integralmente y acorde con la Política de Crecimiento Urbano del ente local y las reglamentaciones para el acueducto municipal; y en este sentido, "En ningún supuesto puede autorizarse suministro de agua del acueducto municipal, como fuente principal o subsidiaria, minimizando o sacrificando el abastecimiento del resto de la población aledaña. El costo urbanístico del proyecto no debe ser soportado por la mayoría, sino por el propio urbanizador, quien debe proveer al proyecto desde su inicio de fuentes confiables y sostenibles". Así, el control de la disponibilidad del recurso hídrico que administra como un servicio público dentro de su esfera competencia, lo ejerce conforme a sus planes y presupuestos, siendo que en la actualidad no existen, ni planes ni presupuesto en la municipalidad para la ejecución de obras requeridas para abastecer el sector en que se ubica el proyecto de Condominios San Vicente, por atenderse prioridades de necesidades reales establecidas en el Plan Maestro actual, según criterios de densidad y cobertura (margen de población y crecimiento habitacional del cantón) contenidos en el Plan Regulador y normativa urbana de su jurisdicción; y siendo que se está en negociación por parte de la Alcaldía, de la confección de un nuevo Plan Maestro para el acueducto. Lo anterior implica que la gestión de disponibilidad de agua se valora conforme a la Política de Crecimiento Urbano de la Municipalidad de Belén y la reglamentación del acueducto municipal.

c.) Que mal haría el Concejo en adoptar acuerdos que no se orienten a proteger la esfera de los intereses del pueblo belemita, como origen de su propia existencia, de su autoridad y finalmente de su autonomía, instituida por el constituyente precisamente para garantizar esa independencia de acción para la protección de tales intereses locales, por lo que a su criterio, se debe mantener la autonomía en la administración del agua potable dentro del Cantón de Belén, lo anterior considerando que la calidad y cantidad de agua existente en el sistema, reúne las condiciones necesarias para el consumo humano de toda la población belemita y algunos sectores aledaños.

d.) Que es obvio que se trata de un proyecto urbanístico de gran envergadura, que requiere del servicio de agua potable, de manera eficiente, permanente, contínua, sostenible, sin interrupciones, alteración o merma alguna; que, desde un principio, no se sostenía únicamente con la explotación de la concesión del pozo AB-1561. Esa situación evidencia la vulnerabilidad del desarrollo, que no cuenta con fuente alternativa de suministro de agua potable -plan de contingencia-, ante la falla de equipo o colapso del pozo. Al respecto considera que la disponibilidad de agua es un pre-requisito que se gestiona antes de tramitar el permiso de construcción, y que no genera derecho alguno del permiso de construcción, disponibilidad que en todo caso, no se otorga en forma parcial, ya que ponen en entredicho el derecho fundamental a la salud (artículos 21 de la Constitución Política y 16 de la Ley General de la Administración Pública) de los posibles compradores.

V.- DE LA COMPETENCIA MUNICIPAL EN LO ATINENTE A LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA DEL CANTÓN. REGULACIÓN NORMATIVA DE LA QUE DIMANA.- La regulación urbanística ha sido encomendada tradicionalmente, y sin discusión alguna, a las municipalidades, en tanto se ha estimado que

"(...) la competencia urbanística ha sido una competencia municipal genuina, quizá la primera entre todas" (GARCÍA DE ENTERRÍA, Eduardo y PAREJO ALFONSO, Luciano, Lecciones de Derecho Urbanístico. Editorial Civitas, Madrid, España, S.N.E., 1981. p. 116.);

de manera que se ha configurado, como una tradición del Derecho Urbanístico, especialmente en aquellos momentos en que su contenido ha sido expresado por medio de las "ordenanzas de construcción y policía urbana", de competencia de los gobiernos locales, bajo el entendido de que la competencia pública urbanística es propia de la ciudad, y en consecuencia, de las municipalidades. En efecto, el urbanismo comienza siendo una competencia exclusivamente municipal. Posteriormente, a medida que va dejando de ser una función propia del ámbito urbano y pretende abarcar la ordenación de todo el territorio, se responsabilizan de él otras Administraciones superiores, modificándose de esa manera el nivel competencial de la materia urbanística, al incluir a otras instancias, en nuestro ordenamiento, tales como el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo -ente descentralizado-, y los Ministerios de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones, con la Secretaría Técnica Ambiental (órgano desconcentrado) y el Ministerio de Planificación Nacional. Pero en lo que respecta propiamente con la planificación urbana local, conviene recordar que es en la Ley de Construcciones, aprobada por Decreto-Ley número 833, del cuatro de noviembre de mil novecientos cuarenta y nueve -norma pre-constitucional, al ser promulgada por el Gobierno de Facto de la Junta Fundadora de la Segunda República, dirigida por José Figueres Ferrer-, donde se establece que las Municipalidades son las encargadas de que las ciudades y demás poblaciones reúnan las condiciones necesarias de seguridad, salubridad, comodidad y belleza en sus vías públicas y en los edificios y construcciones que en terrenos de las mismas se levanten, sin perjuicio de las facultades que las leyes conceden en estas materias a otros órganos administrativos (artículo 1º), así como que ninguna edificación podrá hacerse en el país que contraríe sus disposiciones (artículo 74). Y no obstante que nuestra Constitución Política vigente –del siete de noviembre de mil novecientos cuarenta y nueve- es un poco parca en la definición de las funciones propias y esenciales de las municipalidades, la jurisprudencia constitucional -concretamente en las sentencias número 5097-93, 5303-93, 6706-93, 4205-96, y 2003-3656-, ha interpretado que a partir de lo dispuesto en sus artículos 169 y primer párrafo del artículo 170, la titularidad primaria en materia de planificación urbana local corresponde a las municipalidades, con exclusión de cualquier otro ente público. En este sentido, en el Código Municipal, número 4574, de cuatro de mayo de mil novecientos setenta, -vigente hasta mil novecientos noventa y ocho-, en su artículo 4. En consonancia con la anterior disposición, y como un derivado de las normas constitucionales, son concordantes los artículos 15 y 19 de la Ley de Planificación Urbana, número 4240, de quince de noviembre de mil novecientos sesenta y ocho, en tanto disponen textualmente:

"Artículo 15.- Conforme al precepto del artículo 169 de la Constitución Política, reconócese la competencia y autoridad de los gobiernos municipales para planificar y controlar el desarrollo urbano, dentro de los límites de su territorio jurisdiccional. Consecuentemente, cada uno de ellos dispondrá lo que proceda para implantar un plan regulador, y los reglamentos de desarrollo urbano conexos, en las áreas donde deba regir, sin perjuIcio de extender todos o algunos de sus efectos a otros sectores, en que priven razones calificadas para establecer un determinado régimen contralor." (El resaltado no es del original.)

"Artículo 19.- Cada Municipalidad emitirá y promulgará las reglas procesales necesarias para el debido acatamiento del plan regulador y para la protección de los intereses de las salud, seguridad, comodidad y bienestar de la comunidad." (El resaltado no es del original.)

VI.- DE LA COMPETENCIA MUNICIPAL EN LA VERIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS URBANÍSTICAS.- El ámbito de la competencia municipal en la planificación urbana local no se circunscribe únicamente a la promulgación de las respectivas regulaciones -planes reguladores y regulaciones conexas-, sino que se extiende también al control que ejerce respecto del cumplimiento de la normativa urbanística local. En este sentido, como lo ha señalado este Tribunal en diversos pronunciamientos (entre ellos, los número 175-2009, de las quince horas cuarenta minutos 176-2009, de las quince horas cincuenta minutos, ambos, del treinta de enero del dos mil nueve), "los gobiernos locales deben actuar oportunamente en el ejercicio del poder de policía, utilizando las potestades que el ordenamiento jurídico les ha otorgado para alcanzar sus cometidos" (el subrayado no es del original); que en la materia de urbanismo, se concreta en el control de los procesos de urbanización y fraccionamiento, y que se concreta de manera taxativa en el artículo 1 de la Ley de Construcciones, en tanto dispone literalmente:

"Las Municipalidades de la República son las encargadas de que las ciudades y demás poblaciones reúnan las condiciones necesarias de seguridad, salubridad, comodidad, y belleza en sus vías públicas, en los edificios y construcciones que en terrenos de las mismas levanten sin perjuicio de las facultades que las leyes conceden en estas materia a otros órganos administrativos." El "poder de policía" es la competencia que se le reconoce a la Administración, para que, con fundamento en una ley, ésta regule y reglamente una actividad, a fin de asegurar el orden público, la salubridad, la tranquilidad; la seguridad de las personas, así como la organización moral, política y económica de la sociedad; atribución, en virtud de la cual, la imposición de restricciones al goce de los derechos fundamentales, resulta razonable, en tanto su justificación se encuentra precisamente en la consideración de que los derechos fundamentales se encuentran limitados por los de las demás personas, toda vez que deben coexistir con todos y cada uno de los otros derechos fundamentales. Con lo cual, las medidas que el Estado adopte con la finalidad de proteger la seguridad, la salubridad y tranquilidad, son de interés público social, que se manifiestan por medio del poder de policía, entendida como la facultad reguladora del goce de los derechos y del cumplimiento de los deberes constitucionales. (En este sentido, se pueden consultaR las sentencias número 401-91, de las catorce horas del veinte de febrero y 619-91, de las catorce horas cuarenta y cinco minutos del veintidós de marzo, ambas, resoluciones de mil novecientos noventa y uno y 2003-2864, de las quince horas veinte minutos del nueve de abril del dos mil tres, de la Sala Constitucional.)

VII.- DE LA DISTINCIÓN DE LOS PROCESOS DE FRACCIONAMIENTO Y URBANIZACIÓN.- Por la trascendencia derivada de las implicaciones jurídicas que conllevan los procesos de fraccionamiento y urbanizaciones, resulta necesario clarificar el significado de ambos conceptos. Así, "El fraccionamiento, es la división de un predio con la finalidad de introducirlo al comercio de los hombres, lo que supone, tal y como lo debe constatar cada gobierno local al otorgar el visado correspondiente, que el mismo se ajuste, en cuanto a tamaño y características, a las disposiciones urbanísticas vigentes, en especial, al Plan Regulador del suelo local –si lo hubiere- así como a la normativa de desarrollo y demás leyes especiales de orden público. El fraccionamiento que la ley denomina como “simple”, no incluye un proceso de habilitación urbana para el uso y disfrute de las parcelas resultantes de ese fraccionamiento y ello es así porque el legislador parte de que en estos, los fundos cuentan con accesos y áreas verdes producto de un desarrollo urbanístico anterior. Es por este motivo que el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana dispone:

“(…)Asimismo se exceptúa de la obligación de ceder áreas para parques y facilidades comunales a los simples fraccionamientos de parcelas en áreas previamente urbanizadas…” (el destacado no es del original).

Cuando una determinada área se encuentra previamente urbanizada, los adquirentes de las parcelas fraccionadas cuentan con acceso a los fundos, parques y facilidades comunales y es que no debe perderse de vista que ello hace parte de su derecho a disfrutar de un ambiente sano y ecológicamente equilibrado (artículo 50 constitucional). Por este motivo –se reitera- el legislador no ha estimado necesario exigir en el caso del fraccionamiento “simple” con desarrollo urbanístico, mayores dotaciones de tierra por motivos de interés social. El visado para fraccionamientos simples, por su poca trascendencia, suele otorgarse a un funcionario (v.gr. Ingeniero Municipal) diverso de aquél al que se encomiendan los visados “complejos” (v. gr. Concejo Municipal, comisiones de urbanismo, etc), careciendo el primero de competencia para autorizar un visado diverso; ello en el caso de que las normas urbanísticas hagan tal distinción. Ahora bien, al fraccionamiento que hace parte del proceso urbanizador y que conlleva una habilitación de los fundos, por vez primera, para fines urbanos, debe proveérsele de calles, áreas verdes y parques, así como de los servicios necesarios para su uso y disfrute. En este segundo supuesto, estamos ante un proceso complejo de fraccionamiento y urbanización que introduce limitaciones a la propiedad privada por razón de urbanismo (artículo 22 de la Ley de Planificación Urbana), las que el Tribunal Constitucional ha señalado son totalmente conformes con el Derecho de la Constitución (voto N° 5097-93 de las 10:24 hrs del 15 de octubre de 1993 ) . El proyecto residencial o de fraccionamiento que llamaremos “complejo”, se encuentra previsto en el numeral 40 de la Ley de Planificación Urbana que, en lo conducente, dispone:

“Todo fraccionador de terrenos (…) y todo urbanizador cederá gratuitamente al uso público tanto las áreas destinadas a vías como las correspondientes a parques y facilidades comunales; lo que fijará por los dos conceptos últimos se determinará en el respectivo reglamento, mediante la fijación de porcentajes, del área total a fraccionar o urbanizar, que podrá fluctuar entre un cinco por ciento a un veinte por ciento, según el tamaño promedio de los lotes, el uso que se pretenda dar al terreno y las normas al respecto. No obstante lo anterior, la suma de los terrenos que deben cederse para vías públicas, parques y facilidades comunales no excederá de un cuarenta y cinco por ciento de la superficie total del terreno a fraccionar o urbanizar. (…)

La obligación del urbanizador de dotar las parcelas fraccionadas de accesos, zonas verdes, parques, vías públicas, le obliga a acatar las disposiciones urbanas que establecen estándares mínimos en cuanto a espacio, calidad, cantidad y demás requisitos exigidos por ley y los reglamentos de desarrollo en cuanto a esas áreas. El gobierno local tiene que ejercer oportunamente su poder de policía, garantizando a los vecinos del cantón, que las obras se realizarán de la forma que las normas urbanísticas lo indican y con las condiciones que aquellas disponen. Basta que un parcelamiento requiera obras para habilitar el ingreso y brindar servicios diversos a algunos de esos fundos, para sostener que no existe un “simple fraccionamiento”, sino un proyecto residencial que debe, en consecuencia, cumplir con todos los requisitos señalados. Los proyectos residenciales urbanos sólo pueden habilitar el ingreso a los fundos a través de vías públicas que deben tener las dimensiones y exigencias de la Ley General de Caminos Públicos y, el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamintos y Urbanizaciones, a falta, -en este ultimo caso- de disposiciones concretas en las normas locales. Ninguno de los órganos municipales tiene competencia para autorizar un proyecto en el que las habilitaciones a los fundos se hace mediante “servidumbres agrícolas adoquinadas”, "servidumbres agrícolas" o “simples servidumbres”, puesto que ellas son figuras propias del Derecho Privado y no del régimen urbanístico residencial que se rige por las normas y principios del Derecho Público." (Resoluciones número 175-2009 y 176-2009, supra citadas.)

Al tenor de lo cual, reviste de especial interés el control que corresponde verificar al gobierno local, en este caso a cargo del órgano deliberativo (Concejo), tratándose de la aprobación de permisos de construcción de urbanizaciones, ya que debe corroborar que cumple a cabalidad con los requerimientos de ley, a saber dotación de vías públicas, áreas verdes y comunales, y en especial -de relevancia para resolución de este asunto- de la habilitación e implementación, a cargo del urbanizador, de los servicios públicos, tales como el de la luz, telefonía, agua potable y acueductos y alcantarillados, éste último, en caso de que exista la infraestructura para ello. Con lo cual, la no adecuación de los proyectos urbanísticos a los requerimientos establecidos en el ordenamiento urbano, obligan -per ser-, al rechazo de las gestiones incoadas, en aplicación del principio de legalidad, que sujeta a todo el aparato estatal, del que forman parte las municipalidades. A este respecto, resulta de relevancia recordar que el bloque de legalidad está conformado no sólo por las fuentes escritas , partiéndose de la Constitución Política, no sólo en lo que respecta a su texto, sino también a los valores y principios que de ella dimanan, los tratados internacionales, con especial significación de los relativos a derechos fundamentales, las leyes y disposiciones reglamentarias, según ordena el numeral 6 de la Ley General de la Administración Pública; sino también, y en particular, las reglas unívocas de la ciencia y la técnica, en tanto se constituyen, además, en un parámetro delimitador de la discrecionalidad administrativa, conforme al artículo 16 del citado cuerpo legal, en tanto obliga a la Administración a que su actuación esté debidamente motivada en el conocimiento teórico adquirido de las distintas metodologías y disciplinas de la ciencia y la técnica, cuando ello lo amerite –como en el caso de la materia urbanística-, de manera que la voluntad de las instituciones públicas no depende de su libre arbitrio (o escogencia), sino de las valoraciones objetivas obtenidas conforme a las reglas técnicas aplicables al caso. En este sentido, se destaca la objetividad de los criterios técnicos, por cuanto "... si una técnica es científica y, por lo tanto, por definición, cierta, objetiva, universal, sujeta a reglas uniformes que no dependen de la apreciación personal de un sujeto individual, es obvio que no pueda en este aspecto hablarse de «completa discrecionalidad, sino que corresponde, por el contrario, hablar poco menos que de 'regulación' (sujeción a normas, en el caso de la técnica)»" (MARTÍN GONZÁLEZ, M., en su obra El grado de determinación legal de los conceptos jurídicos. RAP, número 54, 1967, p.239), citado por DESDENTADO DAROCA, Eva. Los problemas del control judicial de la discrecionalidad técnica. (Un estudio crítico de la jurisprudencia. Editorial Civitas, S. A. Madrid. España. 1997. p. 43.) En forma concordante, se manifestó Eduardo ORTIZ ORTIZ en la Comisión Legislativa que discutió el proyecto de ley de la Ley General de Administración Pública para incluir como parámetro de la discrecionalidad administrativa las reglas unívocas de la ciencia y la técnica, al considerar "... en los casos en que la Administración actúe en materias técnicas que tengan un significado claro y preciso en el caso, las reglas técnicas van a ser, en este caso, como leyes, la violación de los aspectos técnicos de un acto administrativo de un servicio público, naturalmente va a ser una ilegalidad exactamente como si se estuviera violando un precepto legal." (QUIRÓS CORONADO, Roberto. Ley General de Administración Pública, Concordada y Anotada con el Debate Legislativo y la Jurisprudencia Constitucional. Editorial Aselex, S. A. San José, Costa Rica. 1996. p. 99.)

VII.- DE LA MOTIVACIÓN COMO ELEMENTO ESENCIAL DE LA ACTUACIÓN FORMAL DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA.- Siendo que uno de los reparos que se hacen en este apelación es precisamente la falta de motivación del acuerdo impugnado, precisamente por no sustentarse ni en la prueba aportada a los autos ni a la normativa que rige la materia, resulta de importancia hacer una breve reflexión sobre el punto, sobre la base de la doctrina y normativa que lo regulan. La existencia y validez de todo acto administrativo depende de la concurrencia de varios elementos esenciales, impuestos por el ordenamiento jurídico, que para una mayor comprensión, pueden clasificarse en materiales, relativos a los elementos subjetivos (competencia, legitimación e investidura), objetivos (fin, contenido y motivo -artículos 131, 132 y 133 de la Ley General de la Administración Pública y 49 de la Constitución Política) y formales, comprensivos de la forma en que se adopta el acto, sea, el medio de fundamentación (artículo 136 de la citada Ley General) y el procedimiento seguido para su adopción (artículos 214 y 308 de la Ley General de la Administración Pública y 39 y 41 de la Constitución). La motivación consiste "... en una declaración de cuáles son las circunstancias de hecho y de derecho que han llevado a la respectiva administración pública al dictado o emanación del acto administrativo. La motivación es la expresión formal del motivo y, normalmente, en cualquier resolución administrativa, está contenida en los denominados 'considerandos' -parte considerativa-. La motivación, al consistir en una enunciación de los hechos y del fundamento jurídico que la administración pública tuvo en cuenta para emitir su decisión o voluntad, constituye un medio de prueba de la intencionalidad de esta y una pauta indispensable para interpretar y aplicar el respectivo acto administrativo." (JINESTA LOBO, Ernesto. Tratado de Derecho Administrativo. Tomo I. (Parte General). Biblioteca Jurídica Dike. Primera edición. Medellín, Colombia. 2002. p. 388.)

De manera que la motivación debe determinar la aplicación de un concepto a las circunstancias de hecho singulares de que se trate (según desarrollo de la jurisprudencia española, propiamente en la sentencia del 18 de mayo de 1991, RA 4120, aceptando considerando de la apelada, que cita las SSTS de 23 de setiembre de 1969, RA 6078, y 7 de octubre de 1970, RA 4251, citado por el autor Marcos M. Fernando Pablo, en su obra La motivación del acto administrativo. (Editorial Tecnos, S. A. Madrid. 1993, página 190); es decir, se trata de una decisión concreta, que liga los hechos con el sustento normativo; de manera que cuando hay una breve alusión a normas generales y hechos inespecíficos, se puede concluir que no hay aporte suficiente de justicación, en la medida en que de ellos no es posible deducir los elementos valorados por la autoridad gubernativa para tomar la decisión, lo cual adquiere la mayor trascendencia cuando se trata de actos limitativos o restrictivos de derechos subjetivos o en los que se impone una sanción al administrado. Por su contenido, se constituye en factor determinante del debido proceso y derecho de defensa, que tiene plena aplicación en el ámbito administrativo, según lo señaló la Sala Constitucional a partir de la sentencia 15-90, de las dieciséis horas cuarenta y cinco horas del cinco de enero de mil novecientos noventa, al enunciar los elementos mínimos de este principio constitucional

"(...) a) Notificación al interesado del carácter y fines del procedimiento; b) derecho de ser oído, y oportunidad del interesado para presentar los argumentos y producir las pruebas que entienda pertinentes; c) oportunidad para el administrado de preparar su alegación, lo que incluye necesariamente el acceso a la información y a los antecedentes administrativos, vinculados con la cuestión de que se trate; ch) derecho del administrado de hacerse representar y asesorar por abogados, técnicos y otras personas calificadas; d) notificación adecuada de la decisión que dicta la administración y de los motivos en que ella se funde y e) derecho del interesado de recurrir la decisión dictada ..." (El resaltado no es del original.)

Es por ello que al tenor del artículo 136 de la Ley General de la Administración Pública, resulta exigido para la Administración motivar los actos que imponen obligaciones; limiten, supriman o denieguen derechos subjetivos; resuelvan recursos; los que se dictan con separación del criterio seguido en actuaciones precedentes o del dictamen de los órganos consultivos; los que mantienen la ejecución del que es impugnado; los generales de carácter normativo (reglamentos) y los discrecionales de carácter general. Así, si no hay motivación, se incurre en un vicio de forma que afecta gravemente el acto, viciándolo de nulidad absoluta.

VIII.- DEL ANÁLISIS DE LA LEGALIDAD DEL ACUERDO IMPUGNADO.- Es a la luz de las anteriores consideraciones que se ejercerá el control de legalidad del acuerdo municipal impugnado en lo que respecta a su contenido, en lo relativo al ámbito competencial del gobierno municipal, como ha sido requerido. Estima este Tribunal que el acuerdo municipal impugnado -artículo 29 de la sesión ordinaria 53-2009, del ocho de setiembre del dos mil nueve de la Municipalidad de Belén- resulta conforme con el ordenamiento jurídico. A tal efecto, deben hacerse las siguientes reflexiones.

Primero: Fue dictado precisamente en ejercicio de las funciones que el ordenamiento -constitucional y legal- le ha delegado a los gobiernos municipales, en lo que atañe, no sólo a la ordenación urbano-local, sino en particular de control (poder de policía) en ese ámbito. Y es dictado con ocasión de una gestión de disponibilidad de agua potable para un proyecto urbanístico, previamente aprobado. Según se indicó anteriormente, la potestad urbanística que ejercen las municipalidades no se restringe al dictado de la normativa de la materia de su cantón, sino en la verificación, caso por caso, según las propias solicitudes y gestiones de los munícipes y empresarios, del cumplimiento de esa normativa; ámbito en el cual, obviamente resulta comprendido el tema de la disponibilidad de agua; que es de resorte exclusivo del gobierno local el determinarla, según se dijo, al tenor de la competencia constitucional asignada a estas corporaciones conforme al numeral 169, y legal en la Ley de Planificación Urbana (artículos 32 a 41) y Ley de Construcciones (artículos 1º y 74, supra citados), pues sin duda, se trata de un servicio local; según lo consideró de manera enfática la Sala Constitucional en diversos pronunciamientos. En efecto, en sentencia número 6706-93, de las quince horas veintiún minutos del veintiuno de diciembre siguiente, indicó:

"II).- La Sala estima que la potestad atribuida a los gobiernos locales para planificar el desarrollo urbano dentro de los límites de su territorio sí integra el concepto constitucional de «intereses y servicios locales» a que hace referencia el artículo 169 de la Constitución, competencia que fue reconocida por la Ley de Planificación Urbana (# 4240 del 15 de noviembre de 1968, reformada por Leyes # 6575 de 27 de abril de 1981 y # 6595 de 6 de agosto de ese mismo año), específicamente en los artículos 15 y 19 aquí impugnados, (...)

III).- (...) La planificación urbana, sea la elaboración y puesta en marcha de los planes reguladores, es una función inherente a las municipalidades con exclusión de todo otro ente público, salvo lo dicho en cuanto a las potestades de dirección general atribuidas al Ministerio de Planificación y a la Dirección de Urbanismo.-" (El resaltado no es del original.)

Finalmente, en la sentencia número 4205-96, de las catorce horas treinta y tres minutos del veinte de agosto de mil novecientos noventa y seis, facultó la existencia de otras regulaciones distintas de las municipalidades -entendiéndose por tales, del Instituto de Vivienda y Urbanismo-, pero condicionadas a dos supuestos fundamentales, que no existiera norma municipal al respecto, y que la Municipalidad la haga suya esa normativa a través de un acuerdo municipal expreso:

"(...) se reitera la tesis de que sigue siendo atribución exclusiva de los gobiernos municipales la competencia de la ordenación urbanística, y sólo de manera excepcional y residual, en ausencia de regulación dictada al efecto por las municipalidades, es que el INVU tiene asignada la tarea de proponer planes reguladores, pero a reserva de que sean previamente aprobados por el ente local; de manera que las disposiciones que al efecto dicte esta institución autónoma en lo que se refiere a planificación urbana, deben siempre considerarse transitorias, y en defecto del uso de las competencias municipales"

Al tenor de lo cual, cabe concluir que la competencia municipal en el ámbito de la planificación urbana local; es exclusiva, y la de los órganos nacionales -que sea concurrente- es supletoria, a fin de garantizar la autonomía municipal. Por tales motivos, no puede pretenderse que otra dependencia pública, como en este caso, el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados pueda intervenir en decisiones propias de la ordenación urbanística de un cantón determinado, como lo es la determinación de si se da o no la disponibilidad del agua a un proyecto de urbanización en concreto, y menos, alegándose -como se hace-, una competencia nacional en lo que atañe a la función de dirección e intervención ante problemas de dotación de este líquido. Nótese que se está en la fase previa de construcción de un proyecto urbanístico, fase en el que resulta absolutamente legítima la acción preventiva y de fiscalización de la municipalidad; de manera que no puede alegarse la infracción del derecho fundamental a la dotación del agua, como se alega en este caso, que valga aclarar, cuyos titulares son únicamente los propios usuarios y no los empresarios o desarrolladores de proyectos urbanísticos; de donde la petición que se analiza, se circunscribirse en el ámbito del ejercicio de la libertad de empresa y del derecho de edificación, conforme a los permisos y actuaciones emanadas del propio ente local. Vale reiterar que la función de control urbano que compete a las municipalidades es esencial para garantizar la seguridad y respeto de los derechos fundamentales de los munícipes y futuros habitantes del cantón.

Segundo: Tampoco resulta legítimo pretender defender la supremacía del Instituto Costarricense en la prestación del servicio público del agua, sobre los gobiernos locales, sobre la base de una ley de nacionalización del mismo, como alega el apelante, con fundamento en un pronunciamiento del Departamento Jurídico de la indicada institución autónoma. Tanto este Tribunal (de legalidad), como el Constitucional, han defendido la competencia asignada a las municipalidades en lo que respecta a la materia "eminentemente" local, esto es, la "administración de los servicios e intereses locales" conforme al mandato del artículo 169 de la propia Constitución Política, bajo las siguientes consideraciones:

"[...] al haber incluido el constituyente un concepto jurídico indeterminado en el artículo 169, al señalar que le corresponde a la Municipalidad de cada cantón administrar los servicios e intereses «locales», se requiere, para precisar este concepto, estar en contacto con la realidad a la que va destinado de manera que la única forma de definir o de distinguir lo local de lo que no lo es, es por medio de un texto legal, es decir, que es la ley la que debe hacerlo, o en su defecto, y según sea el caso, deberá hacerse por medio de la interpretación jurisprudencial que de esos contenidos haga el control jurisdiccional. Y puede decirse que el empleo de conceptos indeterminados por la Constitución significa, ante todo, un mandato dirigido al Juez para que él -no el legislador- los determine, como bien lo afirma la mejor doctrina nacional sobre el tema. [...], lo local tiene tal connotación que definir sus alcances por el legislador o el juez, debe conducir al mantenimiento de la integridad de los intereses y servicios locales, de manera que ni siquiera podría el legislador dictar normativa que tienda a desmembrar el Municipio (elemento territorial), si no lo hace observando los procedimientos previamente establecidos en la Constitución Política; ni tampoco promulgar aquella que coloque a sus habitantes (población) en claras condiciones de inferioridad con relación al resto del país; ni la que afecte la esencia misma de lo local (gobierno), de manera que se convierta a la Corporación en un simple contenedor vacío del que subsista solo la nominación, pero desactivando todo el régimen tal y como fue concebido por la Asamblea Nacional Constituyente. En otro giro, habrá cometidos que por su naturaleza son municipales -locales- y no pueden ser substraídos de ese ámbito de competencia para convertirlos en servicios o intereses nacionales, porque hacerlo implicaría desarticular a la Municipalidad, o mejor aún, vaciarla de contenido constitucional, y por ello, no es posible de antemano dictar los límites infranqueables de lo local, sino que para desentrañar lo que corresponde o no al gobierno comunal, deberá extraerse del examen que se haga en cada caso concreto [...] Consecuentemente, no sólo por norma legal expresa (el Código Municipal, la Ley de Licores), sino, y esto es lo más importante, por contenido constitucional que disputen su primacía con las municipalidades, cuando se trata de materia que integra lo local." (El subrayado no es del original.) (Sentencia número 6469-97, de las dieciséis horas veinte minutos del ocho de octubre de mil novecientos noventa y siete, reiterada en la número 5445-99, de las catorce horas treinta minutos del catorce de julio de mil novecientos noventa y nueve.)

Esta asignación competencial es desarrollada en la normativa de segundo orden (legal), concretamente en los artículos 13 inciso b), 17 incisos a) 68 y 74 del Código Municipal, que facultan la reglamentación por parte del Concejo municipal atinente a la prestación de los servicios municipales, al Alcalde su organización y administración y, consiguientemente, el establecimiento de las tarifas de los impuestos (tasas) municipales. En este sentido, en el citado fallo constitucional 5445-99 el Tribunal Constitucional advirtió "[...] por voluntad expresa de nuestra Carta Fundamental, se asigna una competencia específica a los gobiernos locales, atribución que además es exclusiva de éstos; es decir, se trata de una competencia originaria de la municipalidad y sólo mediante una ley de nacionalización o de regionalización es que puede ser desplazada, total o parcialmente. En este orden de ideas, no debe dejarse de lado la problemática institucional, en tanto debe determinarse para que la transferencia del caso proceda, si la municipalidad está o no en capacidad real y técnica para cumplir con los servicios públicos que le competen, prefiriéndose el traslado del servicio a instituciones de carácter regional o nacional; y asimismo, cuando el problema desborda la circunscripción territorial a la que están supeditados los gobiernos locales, es que puede trasladarse esa competencia a las instituciones del Estado nacionales o regionales correspondientes; en ambos supuestos, se insiste, se requiere de una ley de nacionalización o de regionalización, según sea el caso." Al tenor de las anteriores consideraciones, no resulta, ni legítima ni verdadera la aseveración que hace la asesora legal del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, de que el servicio de agua potable se nacionalizó, de manera tal que se trasladó a esa institución, dejándole una competencia residual a las municipalidades. Todo lo contrario, según se indicó, la competencia primigenia u originaria en la prestación de los servicios locales, entre los que está incluida la dotación de agua potable, es de las corporaciones locales, según mandado constitucional, y concretamente, al tenor de lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley de Agua Potable, número 1634, del dieciocho de setiembre de mil novecientos cincuenta y tres, que dispone literalmente:

"Las Municipalidades tendrán a su cargo la plena administración de los sistemas de abastecimiento de aguas potables que estén bajo su competencia"; y es en el numeral 2 inciso g) de la Ley Constitutiva del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, número 2726, del catorce de abril de mil novecientos sesenta y uno y sus reformas, que se le asignó la competencia para administrar y operar los sistemas de acueductos y alcantarillados de todo el país, pero tratándose de los que están en manos de las municipalidades, únicamente si la prestación del servicio es deficiente. A la anterior conclusión se llega, luego de revisar minuciosamente el expediente legislativo de la indicada ley (número 2726), en tanto, en efecto, la intención inicial de los legisladores de la época fue sustraer totalmente de la esfera local el abastecimiento de agua potable en el país, endosándole esta tarea a un órgano técnico y especializado, pero la reacción de los gobiernos municipales de la fecha (San José, La Unión, Jiménez, Buenos Aires, Turrialba, Siquirres, Escazú, Osa, Limón, Pacayas, Golfito, Santa Cruz, Mora, Heredia, Desamparados, Santo Domingo de Heredia, Bagaces, Curridabat, Juan Viñas, Alajuelita, Pérez Zeledón, Tres Ríos, Tarrazú, El Guarco, Poás, Goicoechea, Grecia, Pococí, San Mateo, San Ramón, Alvarado, Puerto Cortés, San Pedro de Poás, a folios 72 a 107, 179, 180, 113, 193 a 204, 215 a 213, 244 a 255, 298, 299, 302 a 305, 342, 367, 373, 400 y 501), no se hicieron esperar, quienes se opusieron fuertemente al proyecto en cuestión, por estimar mancillada, no sólo la autonomía municipal, conferida por mandato constitucional (170), sino el ámbito competencia (169) y las finanzas municipales, producto de la prestación del servicio; a tal punto que se llegó a alegar:

"Con motivo de la discusión del proyecto de ley que crea la Dirección de Aguas y Alcantarillados, se hace necesario aclarar conceptos-- No es menester hilar muy delgado para concluir en que si a las Municipalidades del País (sic) se les quita la atribución que actualmente tienen de administrar los servicios de agua y alcantarillados, se les está privando de tan importantes atribuciones, que sería discutible si las actividades que después de ello quedarían bajo su atención ameritarían su subsistencia.

Insistir en que no se perjudica a las Municipalidades al quitárseles la administración de tan importantes servicios, es negar la realidad de los hechos.

El artículo 169 de la Constitución Política es terminante al establecer que la administración de los servicios locales en cada cantón estará al cargo del Gobierno Municipal. Por otra parte la legislación vigente apunta los aludidos servicios de cañerías como municipales. Dónde quedará la autonomía municipal que el artículo 170 de la Constitución consagra, si mediante leyes se crean organismos no locales, para la atención de los servicios al cuidado de las municipalidades? No será este modo directo de terminar con el Régimen Municipal en Costa Rica, burlando lo que estatuye el citado artículo 169, haciéndose caso omiso del 170, y mofándose de la elección popular, puesto que se dejará a los Regidores electos para administrar los intereses y servicios locales, sin funciones ni atribuciones?

Nadie puede negar que si el proyecto de ley en estudio se convierte en ley de la República, en Costa Rica se habrá dado el primer paso para terminar con el Régimen Municipal.- Si lo que se quiere es tecnificar, centralizar o delegar la atención de servicios públicos, mediante la creación de un organismo especial y no como parece desprenderse del proyecto aludido, terminar con las municipalidades al no dejárseles servicios importantes que administrar, el camino lo da la ley.- El artículo 27 de la Ley de Organización Municipal No. 131 de 9 de noviembre de 1909, reformado por Ley No. 1401 de 6 de diciembre de 1951 prevee el caso de que para prestar mejor un servicio comunal sea menester la creación de un organismo delegado de las Municipalidades, sin lesionar el estatuto de autonomía municipal. Dicho artículo en lo conducente dice:

"Articulo 27.- La administración de los intereses y servicios de las comunidades cantonales corresponde a las Municipalidades en su potestad de gobiernos autónomos municipales ..." El estatuto de autonomía municipal no impide, sin embargo, que dos o más Municipalidades puedan concertar acuerdos, convenios o uniones provinciales o de región, cuando por interés general, economía administrativa o mejor servicio común, consideren útil y necesario tecnificar, centralizar o delegar la realización de determinadas obras o SERVICIOS PÚBLICOS. Tales acuerdos, convenios o uniones, requieren, para su perfeccionamiento legal, de aprobación legislativa especial cuando impliquen variación de la división territorial administrativa o CREACIÓN DE UN ORGANISMO DELEGADO INDEPENDIENTE DE LOS DELEGANTES. La entidad, corporación o establecimiento delegado deberá conservar siempre su carácter esencialmente local o municipal.

Si siguiendo lo que prevé el citado artículo se puede lograr un mejor servicio, porqué la insistencia en aprobar un proyecto que terminará con el Régimen Municipal en Costa Rica, y que se dictará contra la voluntad de los representantes del pueblo en los cantones?" (Nota de la Municipalidad de San José, del doce de enero de mil novecientos sesenta, a la Asamblea Legislativa, a folios 298 y 299. El subrayado es del original.)

Resulta ilustrativo que la Asociación Democrática de Juntas Progresistas, se manifestó conforme con el proyecto, siempre y cuando, el organismo se crease, fuese "un organismo de dirección y coordinación técnica, exclusivamente" (folio 397), para respetar la autonomía y competencia de las municipalidades, "cuando debe ser preocupación de todos fortalecerlo" (folios 397, 402 y 403). Consecuencia del conflicto suscitado es la normativa finalmente aprobada que, creó al Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillado, no como el órgano encargado de "operar, dirigir, planificar, diseñar, construir, mantener, fijar y resolver todo lo relacionado con el suministro de agua potable para usos domiciliarios, industriales y de cualquier otra naturaleza a todos los habitantes de la República", como propugnaba el artículo 1º del proyecto; sino más bien con una competencia de dirección en esta materia, según se desprende del texto actual del citado numeral, "Con el objeto de dirigir, fijar políticas, establecer y aplicar normas y promover el planteamiento, financiamiento y desarrollo y de resolver todo lo relacionado con el suministro de agua potable y recolección y evacuación de aguas negras, residuos industriales líquidos, lo mismo que el aspecto normativo de los sistemas de alcantarillado pluvial en áreas urbanas, para todo el territorio nacional se crea el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, como una institución autónoma del Estado." Así, no debe confundirse la competencia que por ley de su creación -supra indicada-, y sus reformas, le asigna al indicado ente, cual es la de ejercer como ente rector en la materia de agua a nivel nacional, lo que se traduce en la obligación de mantener un estricto control sobre el sistema de operación de los acueductos rurales y municipales, a fin de que éstos se ajusten a las directrices emanadas del instituto, para garantizar la calidad del servicio, en tanto involucra la salud pública; de donde, sólo por vía de excepción, en los supuestos en que no se preste adecuadamente aquel servicio, en condiciones de calidad, cantidad y desarrollo eficiente, o no existan condiciones económicas sociales adecuadas para su administración a cargo de los entes municipales o las asociaciones administradoras (Asadas), puede asumir la administración, operación y mantenimiento de los sistemas de acueductos y alcantarillados. (En este sentido, entre otras, se pueden consultar las sentencias números 2003-1367, de las nueve horas cuarenta y nueve minutos del veintiuno de febrero del dos mil tres y 2009-18311, de las trece horas cuarenta y cuatro minutos del dos de diciembre del dos mil nueve, ambas de la Sala Constitucional.) Ahora bien, se insiste en que en este caso no se dan los presupuesto que legitiman la intervención del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados para dotar de agua al proyecto Condominios o Apartamentos San Vicente, toda vez que se está en la fase de construcción del proyecto, en el que la actuación de la municipalidad se da en la esfera competencial de control urbanístico, según se explicó anteriormente.

Tercero: Contrario a lo alegado por el apelante, el acto impugnado está suficientemente motivado, tanto en la normativa que rige la materia urbanística y competencia de la municipalidad, como de las múltiples probanzas, consistentes en su mayoría en criterios técnicos, tanto de varias dependencias de la corporación local como del Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones y del Servicio Nacional de SENARA; de los que se desprende que el proyecto de Condominios San Vicente se proyectó con un problema de faltante agua, condición, que lejos de mejorar ha empeorado, a tal punto que motiva la gestión, cuya decisión es objeto de esta impugnación. En efecto, en el oficio Oficio ASP-327-2007, el Director del Área de Servicio Público de la Municipalidad de Belén -Luis Carlos Cháves-, señaló que conforme a la concesión otorgada por el MINAET del pozo AB-1571, la estructura prevista de almacenamiento (tanque subterráneo) y el caudal asignado, los tanques no podían ser llenados durante las dieciocho horas de bombeo autorizado; lo que hace evidente, que exista un faltante en la dotación de agua (faltante de agua). Asimismo, es con ocasión de la sentencia de amparo número 2008-15657, de las once horas cuarenta y cinco minutos del diecisiete de octubre del dos mil ocho, que la propia empresa desarrolladora solicitó la clausura temporal del pozo al Ministerio respectivo, lo que se llevó a cabo el diecisiete de diciembre del dos mil ocho, con la presencia de funcionarios municipales; sin que a la fecha haya sido autorizada la apertura del mismo; lo que hace evidente que siga existiendo el faltante del agua que proveerá al indicado proyecto. Nótese que conforme se indicó en el oficio IMN-DA-1347-2009 del cuatro de mayo del dos mil nueve (del Jefe del Departamento de Aguas del MINAET), en atención a los criterios técnicos vertidos en los oficios GR-276-09, del Gerente General del SENARA, DIGH-145-2009 de la Dirección de Investigación y Gestión Hídrica del SENARA, el Estudio Hidrogeológico para delimitar la zona de captura y protección del pozo AB-1571 ante la amenaza de su contaminación y el Mapa de Vulnerabilidad Hidrogeológica de una parte del Valle Central de Costa Rica, "considera que puede abrirse el pozo y ser aprovechada el agua de conformidad con lo dispuesto en la resolución de concesión R-0189-2007-AGUAS-MINAET", previo al cumplimiento de varias recomendaciones técnicas, cuyo acatamiento debía ser informado al Departamento de Aguas "con el fin de verificar su cumplimiento efectivo, de previo a la apertura" (folios 13 vuelto a 15 vuelto.) Así las cosas, no obstante que se cumplieron los requerimientos indicados, no consta en los autos ninguna orden de apertura del pozo AB-1571 emanada del órgano competente (entiéndase MINAET); por lo que no existe causa para "reconocer" -como se pide ante esta instancia-, una situación que materialmente no se ha dado. Lo dicho evidencia que tampoco es cierta la afirmación que hace el apelante respecto de que el cierre del pozo AB-1571 estaba condicionado únicamente a que la Municipalidad aprobara la disponibilidad del agua a través de su acueducto o de la conexión a la red del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, con la prestación de un servicio de calidad, cantidad y continuidad suficiente; porque se repite, su cierre se debió a la implementación del citado fallo constitucional. Es claro que, conforme a la reforma de la Política de regulación anual del crecimiento urbano (aprobada en sesión ordinaria número 37-2004, del ocho de junio del dos mil cuatro por el Concejo de Belén, publicada en La Gaceta número 147, del veintiocho de julio siguiente), es obligación del urbanizador (desarrollador) garantizar -a plenitud- el suministro de agua del proyecto, como requisito previo para su aprobación por parte del Concejo, lo que resulta evidente que no se dio en el caso en estudio. Dicha normativa urbanística establece los requisitos y procedimiento para aprobación y tramitación de nuevos proyectos urbanísticos, a saber:

"Procedimiento:

• a)El Control de crecimiento urbano y las autorizaciones para nuevos desarrollos habitacionales, se establecerá mediante la autorización de disponibilidad de pagas de agua para cada proyecto o etapa de estos, hasta tanto la Municipalidad de Belén establezca más variables en su Reglamentación del Plan Regulador.
• b)La Municipalidad emitirá la disponibilidad de agua a desarrollos habitacionales cuya demanda sea menor o igual a 40 (cuarenta) pajas de agua anualmente.
• c)Las autorizaciones para desarrollos habitacionales o etapas de éstos, que excedan más de 40 (cuarenta) unidades de vivienda a contabilizar en urbanizaciones y filiales de condominios, deberá ser propuestas al Concejo Municipal por el Desarrollador, indicando las obras que garanticen un impacto ambiental urbano mínimo. Las propuestas deben garantizar el suministro de agua a los usuarios actuales y futuros del sector, tratamiento de aguas negras y servidas, sistemas de conducción y amortiguamiento de pluviales antes de ser vertidos a cauces que provoquen inundaciones hacia aguas abajo, acciones en materia de ampliación y señalamiento vial, así como otras acciones estructurales que aseguren un desarrollo urbano ordenado y proporcionado; conjunto de asuntos que deber ser refrendado por el Concejo Municipal." La regulación anterior resulta conforme con la establecida en los Requisitos mínimos para valoración de disponibilidad de agua para desarrollos habitacionales o etapas de éstos a contabilizar en urbanizaciones, filiales de condominios y complejos habitacionales, aprobado por el Concejo Municipal de Belén en sesión ordinaria número 44-2004, del trece de julio del dos mil cuatro, en que, en el punto B inciso vii) exige para la aprobación de la disponibilidad de agua en proyectos cuya demanda exceda de más de cuarenta unidades de vivienda, la presentación, por parte del desarrollador, de la "Propuesta de suministro de agua para los usuarios actuales y futuros del sector, planteada para un período mínimo de 10 años, previa consulta al Plan Maestro del Acueducto del Cantón y el Área de Servicios Públicos sobre las condiciones de operación del sistema de acueducto municipal." Asimismo, es de hacer notar que, ante el requerimiento de disponibilidad de agua que hizo la empresa Condominios La Ribera Belemita Cincuenta, Sociedad Anónima, previo a la adopción de su decisión, se requirió al Director del Área de Servicio Públicos de la corporación que determinara la viabilidad de la propuesta, y fue en el oficio ASP-064-2009, del veinte de febrero del dos mil nueve (a folios 86 vuelto y 87 frente), el cual es consistente con el que había emitido la misma dependencia municipal en el Memorando ASP-045-09, del cuatro de enero anterior (a folios 177 a 179), en el que se indica de la posibilidad de prestar el servicio, pero condicionado a la realización de mejoras en el acueducto municipal, con un elevado costo económico -aproximadamente doscientos mil dólares en moneda americana-, para garantizar una prestación efectiva y eficiente, siendo que a ese momento, no existen planes ni presupuesto para llevarlas a cabo, por atenderse otras necesidades y prioridades del cantón; debiéndose, en todo caso modificar o reestructurar el Plan Maestro actual. Con lo cual, resulta materialmente imposible que la municipalidad asuma la prestación del servicio. En este sentido, bien hizo el Concejo municipal al valorar esta situación, en tanto, la aprobación de la disponibilidad de agua pedida por el apelante, no puede poner en entredicho el servicio que ya presta a la comunidad de Belén, lo que se traduciría en un debilitamiento del acueducto municipal; siendo inviable en este momento para la corporación local -según se explicó-, el asumir los costos de la infraestructura requerida para poder dotar de agua a un proyecto, siendo la única manera de hacerlo, con la contribución de la empresa desarrolladora. Se advierte que la disponibilidad de agua es un requisito previo a la autorización de cualquier permiso de construcción, y su otorgamiento, tampoco se traduce en el otorgamiento de la licencia constructiva, ya que es un requisito -uno más entre otros- que deben cumplir los desarrolladores para obtenerla. En el caso en estudio, es con ocasión del cierre temporal del pozo AB-1571 -a petición voluntaria del propio desarrollador-, que se requiere la intervención de la municipalidad, y en su defecto, del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, para que presten el servicio de la dotación del agua potable al proyecto. Ello evidencia, una vez más, el incumplimiento que se da en esta área tan sensible, como lo es es la garantía, a cargo del urbanizador, de la dotación y suministro del agua.

Cuarto: Por otra parte, tampoco son de recibo para este Colegio las consideraciones que hace el apelante, en torno a la posibilidad de continuar las obras sobre el área de protección del pozo AB-1571, al amparo de la inexistencia de contaminación y por haberse realizado las obras técnicas recomendadas Jefe de Departamento de Aguas del MINAET -José Miguel Zeledón Calderón- en oficio IMN-1347-2009, del cuatro de mayo del dos mil nueve. Olvida el petente que es con ocasión de la sentencia constitucional número 2008-15657, de las once horas cuarenta y cinco minutos del diecisiete de octubre del dos mil ocho, que se obligó a las autoridades competentes, entiéndase tanto el Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones como a la Municipalidad de Belén, delimitar y respetar el área protegida señalada en el ordenamiento jurídico, conforme a la advertencia que SENARA había hecho. La consideración técnica -Estudio Hidrológico para delimitar la zona de captura y protección del pozo AB-1571, el Mapa de Vulnerabilidad Hidrogeológica de una parte del Valle Central de Costa Rica, y los oficios DIGH-145-2009, de la Dirección de Investigación y Gestión Hídrica de SENARA y IMN-DA-1347-2009, del cuatro de mayo del dos mil nueve, del Jefe del Departamento de Aguas del MINAET-, de que no existe riesgo de contaminación, ni de las aguas subterráneas ni del pozo, no levanta la restricción establecida en el ordenamiento jurídico; disposición que en todo caso encuentra sustento en el principio preventivo en materia ambiental, que resulta de aplicación en la materia urbanística.

Quinto: Finalmente, también es legítimo el razonamiento que hace el Concejo de la Municipalidad de Belén, que ante la imposibilidad material de poder prestar el servicio de agua a través de su acueducto -por el estado actual de la infraestructura- lo que no autoriza a que lo asuma el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, por estimar que existe imposibilidad legal de derivar efectos jurídicos de un acto absolutamente nulo, al tenor de los numerales 166, 169 y 170 de la Ley General de la Administración Pública, al evidenciarse, según se indica, la gravedad y un gran número de violaciones del acto administrativo de otorgamiento permiso de construcción para el proyecto San Vicente, que, se afirma, "tipifica claramente un caso de nulidad absoluta, por ausencia de elementos válidos constitutivos, por lo que su ejecución implicaría "la responsabilidad civil de la Administración (o sea la municipalidad como tal), y civil administrativa y eventualmente penal" de sus autores y ejecutores, si tal ejecución llegare a tener lugar." En este sentido, la entidad local advierte que la actuación de la Administración municipal, avalando el proyecto en contravención de la normativa que rige la materia, es susceptible de generar responsabilidad administrativa y penal -tanto en la Ley Contra la Corrupción, como normativa ambiental- de los funcionarios involucrados, al haberse otorgado un permiso de manera abiertamente ilegal, que califica como desviación de poder. En efecto, a la hora de sustentar esa nulidad absoluta del permiso de construcción número 7604-2008, a favor de Improsa -por estar la propiedad en fideicomiso- para la construcción de once torres compresivas de ciento veintiún apartamentos, al amparo de la existencia y explotación de la concesión del pozo AB-1571 como única fuente de abastecimiento de agua potable, enuncia el ayuntamiento, las siguientes graves infracciones del ordenamiento jurídico:

1.- El proyecto no presentó la disponibilidad de agua potable otorgada por Municipalidad de Belén; siendo que ni el Plan Maestro vigente ni el plan de contigencia de dicha corporación contemplan el abastecimiento de agua para proyectos urbanísticos nuevos, lo que no garantiza su suministro; con lo cual, se aprobó un permiso de construcción que no cuenta con todos los requisitos necesarios para su valoración, con infracción del principio de legalidad, al omitir las formalidades previstas conforme a la normativa urbanística del cantón, en contravención de la Política de Crecimiento Urbano y el respectivo reglamento de Requisitos mínimos para la valoración de disponibilidad de agua para desarrollos habitacionales o etapas de éstos, publicados en La Gaceta 124 y 147, del veinticuatro de junio y del veintiocho de julio, ambas publicaciones, del dos mil cuatro; 2.- El permiso de construcción lo dio un funcionario municipal sin el aval del Concejo, como lo exige la normativa urbana del cantón respeto de proyectos habitacionales de más de cuarenta unidades, sino la Unidad de Desarrollo, con el visto bueno de un funcionario no legitimado del Área Técnica Operativa y de Desarrollo Urbano al no estar adscrito al Colegio Profesional respectivo y no ser el Coordinador del Departamento. Razona que actuación asimismo es es contraria al Dictamen C-235-99 de la Procuraduría General de la República, que indica que es el Concejo a quien le corresponde acto final de aprobación o improbación de la construcción de una urbanización de un cantón, siendo el departamento de ingeniería municipal, un órgano consultivo del Concejo; 3.- A sabiendas, se autorizó instalar parte del proyecto habitacional (torres 4 y 5 y áreas de estacionamiento, según planos constructivos aprobados) dentro del área de protección del pozo AB-1571; desatendiéndose así los criterios técnicos, dictámenes y opiniones consultivos del SENARA emitidos en los oficios ASUB-452-2007, SL232-2007, ASUB-520-07 y GE-049-09 relativos al deber de guardar el área de protección del pozo AB-1571, como se desprende del fallo constitucional 2008-015657, de las once horas cuarenta y cinco minutos del diecisiete de octubre del dos mil ocho; lo que a su criterio se constituye en la no aplicación de la jurisprudencia vinculante de la Sala Constitucional en torno al principio precautorio respecto de las aguas subterráneas (propiamente en sentencia número 2007-1923 de ese Tribunal), en relación con la protección de las aguas subterráneas; 4.- El permiso se dio al amparo de la existencia y explotación de concesión de pozo AB-1571, como única fuente de abastecimiento del agua potable, la cual estaba sujeta a plazo cierto y determinado; lo que explicó, además de insuficiente para este proyecto según criterio técnico del Director del Área de Servicios Públicos de la Municipalidad de Belén - en oficio Oficio ASP-327-2007-, es una condición incompatible con un proyecto urbanístico, ya que el agua debe ser inherente al proyecto mismo por tratarse de punto tan esencial como permanente, lo que implica que no debe tener interrupciones o alteraciones de ningún tipo; 5.- El permiso se otorgó sin atender a criterios técnicos que recomendaban otra decisión: a saber, el Oficio ASP-327-2007 de la Dirección del Área de Servicio Público de la Municipalidad de Belén -Luis Carlos Cháves-, que señaló que conforme a la concesión otorgada por el MINAE y la estructura prevista de almacenamiento (tanque subterráneo) y el caudal asignado, no puede ser llenado durante las dieciocho horas de bombeo autorizado; lo que hace evidente, que exista un faltante en la dotación de agua (faltante de agua); el oficio UA-204-2007 de la Unidad Ambiental de la Municipalidad de Belén que indicó que los diseños de sitio, la existencia de dos edificios, calles y parqueos se encontraban en la zona de protección del pozo; el oficio UO 276-2007 de la Unidad de Obras de la Municipalidad de Belén, que la propuesta sólo solventaba parcialmente los problemas de capacidad vial, sin atender a necesidad de accesibilidad que podía generarse sobre la vía; oficio O-023-2007 de la Unidad de Obras de la Municipalidad de Belén, relativo al impacto vial en la vía de acceso al proceso conocido como Potrerillos, que hizo planteamiento de serios problemas de escurrimiento de aguas pluviales debido a las carencias de un colector, canalización y descargo pluvial, además del colapso de la estructura del pavimento a lo largo de la vía hacia la radial de Santa Ana; sistema de drenaje, ancho de calzada; 6.- Que no se cumplió con el debido proceso en su otorgamiento, en tanto no se entregaron al interesado los informes de rechazo de la Unidad Ambiental (UA-198-2007, UA-207-2007, AM-A132-2008 y UA 36-2008) para su debida corrección.

Sin que entre a valorar este Tribunal los anteriores elementos en forma concreta, y sin que tampoco se avale la nulidad absoluta del acto en cuestión -permiso de construcción 7604-2008 de la municipalidad de Belén-, por no haber sido declarada como tal en un procedimiento ordinario administrativo, previos dictámenes de la Procuraduría General de la República, conforme al artículo 183 de la Ley General de la Administración Pública, o derive de un procedimiento de lesividad -artículo 173 de la citada Ley, 10 inciso 5) y 34 Código Procesal Contencioso Administrativo; se estima que el rechazo que hace de la gestión incoada por Condominios La Ribera Belemita Cincuenta, Sociedad Anónima se encuentra suficientemente motivada en la nulidad alegada. En este sentido, un acto absolutamente nulo no se presume válido, como lo prevé de manera que, en tesis de principio, no pueden derivarse de él efecto jurídico alguno, una vez que ha sido declarada -pero que bien puede ser la causa o motivo de medidas precautorias, según se indicará a continuación-, y en consecuencia, tampoco puede ser ejecutado, lo cual es una consecuencia lógica de su ilegitimidad flagrante e ineficacia intrínseca; y por ello, por la gravedad de sus vicios, en elementos esenciales del acto, no puede ser saneado ni convalidado (artículo 172 del mismo cuerpo legal); y el propio numeral 170 de la citada Ley, hace incurrir en responsabilidad civil de la Administración y del funcionario por la ejecución de un acto de tal naturaleza.

IX.- CONSIDERACIONES FINALES EN TORNO A LA LEGALIDAD DEL ACUERDO IMPUGNADO.- Para este Órgano Colegiado, lo resuelto por el Concejo Municipal de Belén resulta conforme a derecho y debe confirmarse en el tanto, la desestimatoria, en todos los extremos de la solicitud de disponibilidad de agua que hace la empresa desarrolladora Condominios La Ribera Belemita Cincuenta, Sociedad Anónima, debe ser tenida, como en efecto lo es, de una medida precautoria, dictada por el órgano deliberativo al evidenciar la falta de uno de sus elementos esenciales del proyecto -la dotación de agua-; y precisamente, en resguardo de su propia sostenibilidad, en tutela de la seguridad y derechos de los futuros habitantes; la cual a su vez se sustenta en la suspensión de obras acordadas por la Unidad de Desarrollo Urbano en oficios ODU-022-2009 y ODU-13-2009 del once y trece de mayo del dos mil nueve (folios 166 a 169), que se motivan en la falta de previsión de disponibilidad del agua de las obras proyectadas. Asimismo, resulta conforme con la reforma transitoria introducida al plan regulador del cantón, por acuerdo tomado en el artículo 5 de la sesión ordinaria número 16-2007, del trece de marzo del dos mil siete, con el visto bueno del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (en sesión ordinaria de Junta Directiva número 23-2006, del veinticinco de abril del dos mil seis, en que conoció del oficio 1535 del Director de Urbanismo) y de la Sala Constitucional (en sentencias número 2005-8915 y 2005-6399), en virtud de la cual, temporalmente se suspendió "el otorgamiento de disponibilidad de agua y de permisos de construcción, a los proyectos de desarrollo habitacional, comercial e industrial, en condominios o urbanización, por el tiempo necesario para actualizar y poner en ejecución el nuevo Plan Regulador para el Cantón de Belén, a la luz de los nuevos elementos conocidos. ..." No consta en los autos ni en los registros electrónicos derogatoria de tal regulación. No obstante las anteriores consideraciones, estima este Tribunal que la situación planteada en este asunto no puede quedarse en los términos resueltos por el Concejo en el acuerdo impugnado; ya que no puede mantenerse indefinidamente en el tiempo, lo anterior, por estar vigente un acto declarativo de derechos -permiso de construcción 7604-2008 de la municipalidad de Belén-, que se repite, a la fecha no ha sido anulado conforme a los mecanismos previstos al efecto por el ordenamiento jurídico; y que le sirva de sustento, en tanto de lo contrario dejaría de tener la característica de instrumentalidad que le es propia, convirtiéndose en una sanción autónoma e impropia del Estado de derecho. En efecto, en materia municipal, la declaratoria de nulidad de un acto administrativo firme que le ha otorgado un derecho al administrado, puede producirse de varias formas: a) a instancia de un tercero “interesado”,“cualquiera", en los términos del artículo 173 de la Constitución Política, a través de la presentación del recurso extraordinario de revisión; en los términos en que lo permiten los numerales 157 y 163 del Código Municipal o; b) volviendo el gobierno local contra aquél acto suyo anterior, declaratorio de derechos subjetivos, ya sea a través del procedimiento ordinario administrativo, en la propia sede administrativa, en los supuestos de nulidad absoluta evidente y manifiesta, conforme lo faculta el artículo 183 de la Ley General de la Administración Pública, previo dictamen favorable de la Procuraduría General de la República, o con la interposición del proceso de lesividad en sede contenciosa, en los casos de nulidad absoluta no evidente y no manifiesta, que se regula en los numerales 173 de la indicada ley, 10 inciso 5) y 34 del Código Procesal Contencioso Administrativo. Lo anterior encuentra sustento en la teoría o doctrina de los actos propios, que ha desarrollado la jurisprudencia de la Sala Constitucional, que ha señalado:

"[...] existe en derecho un principio general según el cual nadie puede volver sobre sus propios actos, sin embargo en lo que respecta a los actos emanados de la Administración en ejercicio de sus funciones opera el principio general de que los actos administrativos son esencialmente revocables existiendo sin embargo una excepción, cual es que los actos administrativos no son revocables cuando crean, declaran o reconocen derechos en favor de terceros siempre y cuando esos actos hayan sido dictados en cabal cumplimiento de los requisitos esenciales para su validez cuales son el objeto, competencia, voluntad y forma, pues en caso de que no cumplan tales requerimientos precisamente por ser actos que crean, declaran o reconocen derechos podrían engendrar nulidad absoluta o relativa la cual es declarada a partir de procedimientos previamente establecidos por ley [...]" (sentencia de la Sala Constitucional número 5808-93, de las dieciséis horas cuarenta y dos minutos del diez de noviembre de mil novecientos noventa y tres).

Con ello no se está desconociendo a la Administración Pública la facultad de revocar y modificar sus propias decisiones; pero se sabe que ésta no es totalmente libre, sino que debe sujetarse a los límites –ya señalados– dispuestos expresamente por el legislador, y que, por interpretación de la Sala Constitucional, se constituyen en garantía de la legitimidad de la actuación de la Administración, y en derecho para el administrado.

Se advierte, que la revisión oficiosa o anulación con quebranto de los requisitos legales según se ha indicado, “sea por omisión de las formalidades previstas o por no ser la nulidad absoluta evidente y manifiesta” (v. gr. que el dictamen sea desfavorable, que no se recabó el dictamen o que no se abrió un procedimiento administrativo ordinario) es absolutamente nula y hace responsable por los daños y perjuicios provocados tanto a la administración pública como al funcionario (artículo 173, párrafo 6°, ibídem).

X.- Corolario de lo anterior, debe confirmarse el acuerdo impugnado. Al tenor de lo indicado en el Considerando IX.- anterior, de manera inmediata a la notificación de esta resolución, el Concejo Municipal, como jerarca supremo del gobierno local y, el Alcalde municipal como ejecutor de sus acuerdos, deben proceder de inmediato a buscar la eliminación del ordenamiento jurídico del permiso de construcción 7604-2008 que otorgó la Unidad Ambiental de la Municipalidad de Belén a Improsa, para la construcción del proyecto de Condominios o Apartamentos San Vicente, que desarrolla la empresa Condominios La Ribera Belemita Cincuenta, Sociedad Anónima, de conformidad con lo establecido en el artículo 174.1 de la Ley General de la Administración Pública, que dispone literalmente:

"1. La Administración estará obligada a anular de oficio el acto absolutamente nulo, dentro de las limitaciones de esta ley." Al no caber contra lo dispuesto en esta resolución ulterior recurso, se da por agotada la vía administrativa.”