Distinction between simple land division and complex urban developmentDistinción entre fraccionamiento simple y urbanización compleja

VII.ON THE DISTINCTION BETWEEN SUBDIVISION (FRACCIONAMIENTO) AND URBAN DEVELOPMENT (URBANIZACIÓN) PROCESSES.- Given the significance of the legal implications entailed by subdivision and urban development processes, it is relevant in this specific case to clarify the meaning of both concepts. Accordingly, reference is made to the considerations set forth by this Tribunal in resolutions number 175-2009 and 176-2009, in which this Tribunal addressed this issue as follows:

"Subdivision is the division of a tract of land (predio) for the purpose of introducing it into commerce, which presupposes — as each local government must verify when issuing the corresponding municipal endorsement (visado) — that it conform, in terms of size and characteristics, to the applicable urban planning regulations, and in particular to the local Plan Regulador — if one exists — as well as to development regulations and other special public-order laws. The subdivision that the law designates as 'simple' does not include a process of urban enabling (habilitación urbana) for the use and enjoyment of the lots (fundos) resulting from that subdivision, and this is so because the legislature assumes that in such cases the lots already have access roads and green areas (áreas verdes) as a result of prior urban development. It is for this reason that Article 40 of the Ley de Planificación Urbana provides:

'(…) Likewise exempted from the obligation to dedicate areas for parks and community facilities are simple subdivisions of parcels in previously urbanized areas…' (emphasis not in original).

When a given area has previously been urbanized, the purchasers of the subdivided parcels have access to the lots, parks, and community facilities, and it must not be overlooked that this forms part of their right to enjoy a healthy and ecologically balanced environment (Article 50 of the Constitution). For this reason — it is reiterated — the legislature has not deemed it necessary to require, in the case of a 'simple' subdivision with urban development, additional land allocations for reasons of social interest. The municipal endorsement for simple subdivisions, given their limited significance, is typically granted to a single official (e.g., the Municipal Engineer), as opposed to the official entrusted with 'complex' endorsements (e.g., the Municipal Council, urban planning commissions, etc.), the former lacking competence to authorize a different type of endorsement; this is so in cases where urban regulations draw such a distinction.

That said, a subdivision that forms part of the urban development process and that entails, for the first time, the enabling of lots for urban purposes must be provided with streets, green areas and parks, as well as the services necessary for their use and enjoyment. In this second scenario, we are dealing with a complex process of subdivision and urban development that introduces restrictions on private property on urban planning grounds (Article 22 of the Ley de Planificación Urbana), which the Constitutional Tribunal has held to be fully consistent with constitutional law (voto N° 5097-93 de las 10:24 hrs del 15 de octubre de 1993). The residential or subdivision project that we shall refer to as 'complex' is governed by Article 40 of the Ley de Planificación Urbana, which, in its relevant part, provides:

'Every land subdivider (fraccionador) (…) and every developer (urbanizador) shall gratuitously dedicate to public use both the areas designated for roadways and those corresponding to parks and community facilities; what is to be set aside for the latter two purposes shall be determined by the respective regulation, through the establishment of percentages of the total area to be subdivided or developed, which may range from five percent to twenty percent, according to the average size of the lots, the intended use of the land, and the applicable standards. Notwithstanding the foregoing, the sum of the land that must be dedicated to public roads, parks, and community facilities shall not exceed forty-five percent of the total surface area of the land to be subdivided or developed. (…)

The developer's obligation to provide the subdivided parcels with access roads, green spaces, parks, and public roads obliges compliance with urban regulations that establish minimum standards regarding space, quality, quantity, and other requirements mandated by law and development regulations with respect to those areas. The local government must timely exercise its police power (poder de policía), guaranteeing the residents of the canton that the works will be carried out in the manner prescribed by urban planning standards and under the conditions those standards require. It suffices for a parcel development (parcelamiento) to require works to enable access and provide various services to some of those lots to conclude that a 'simple subdivision' does not exist, but rather a residential project that must, accordingly, comply with all of the stated requirements. Urban residential projects may only authorize access to the lots by means of public roads that must meet the dimensions and requirements of the Ley General de Caminos Públicos and the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamintos y Urbanizaciones, absent — in the latter case — specific provisions in local regulations.

None of the municipal bodies has competence to authorize a project in which access to the lots is achieved through 'paved agricultural easements (servidumbres agrícolas adoquinadas),' 'agricultural easements,' or 'simple easements,' since these are figures proper to private law and not to the residential urban planning regime, which is governed by the norms and principles of public law." (Emphasis in original.)

In light of the foregoing, of particular importance is the oversight that falls to the local government — in this case, assigned to the deliberative body (Municipal Council, Concejo) — with respect to the approval of construction permits for urban developments, since it must verify full compliance with the legal requirements, namely the provision of public roads, green and community areas, as well as the authorization and implementation, at the developer's expense, of public services such as electricity, telephony, drinking water, and water supply and sewage systems, the latter in cases where the necessary infrastructure exists. Accordingly, the failure of urban development projects to conform to the requirements established in the urban legal framework compels — per se — rejection of the filed applications, in application of the principle of legality, which binds the entire state apparatus, of which municipalities form part.

VIII.ON MUNICIPAL COMPETENCE IN VERIFYING COMPLIANCE WITH URBAN PLANNING REGULATIONS.- The scope of municipal competence in local urban planning is not limited solely to the enactment of the respective regulations — regulatory plans and related regulations — but extends also to the oversight it exercises with respect to compliance with local urban planning regulations. In this regard, as this Tribunal has noted in various pronouncements (among them, resolutions number 175-2009, at fifteen hours forty minutes, and 176-2009, at fifteen hours fifty minutes, both issued on the thirtieth of January of two thousand and nine), "local governments must act in a timely manner in the exercise of police power, using the powers that the legal system has granted them to fulfill their mandates" (underline not in original); which, in the area of urban planning, is realized in the oversight of urban development and subdivision processes, and is expressly set forth in Article 1 of the Ley de Construcciones, which provides literally:

"The Municipalities of the Republic are responsible for ensuring that cities and other populated areas meet the necessary conditions of safety, healthfulness, comfort, and beauty in their public roads, in the buildings and constructions erected thereon, without prejudice to the powers that the laws grant in this matter to other administrative bodies." Thus, "police power" is the competence recognized in the Administration, enabling it, on the basis of a law, to regulate and govern an activity in order to ensure public order, healthfulness, and tranquility; the safety of persons, as well as the moral, political, and economic organization of society — an authority by virtue of which the imposition of restrictions on the enjoyment of fundamental rights is reasonable, insofar as its justification lies precisely in the recognition that fundamental rights are limited by those of other persons, since they must coexist with each and every other fundamental right.

Accordingly, the measures adopted by the State for the purpose of protecting safety, healthfulness, and tranquility are of public social interest, manifested through police power, understood as the regulatory authority over the enjoyment of rights and the fulfillment of constitutional duties. (In this regard, reference may be made to judgments number 401-91, at fourteen hours on the twentieth of February, and 619-91, at fourteen hours forty-five minutes on the twenty-second of March, both resolutions of nineteen ninety-one, and 2003-2864, at fifteen hours twenty minutes on the ninth of April of two thousand and three, of the Sala Constitucional.)

IX.ON THE APPLICATION OF ENVIRONMENTAL REGULATIONS TO THE URBAN SPHERE.- The protection of the right to a healthy and ecologically balanced environment is regulated in our constitutional legal system in a dual dimension, namely, as a fundamental right — that is, as a subjective right deriving from the condition and dignity of the human person, which contributes to their integral growth and development, and which, by the express will of our constituent assembly (original, by constitutional interpretation of Articles 21, 50, 69, and 89; and derived, by addition), is recognized in our foundational text in such a character, whose content is inescapably informed by international standards, as a direct consequence of the application of Article 48 of our Constitution as well, and is classified in legal scholarship as a third-generation right, insofar as it addresses collective interests and is grounded in the principle of solidarity; and at the same time, as a public function or power, which, as such, translates into concrete obligations for the State as a whole, thereby conditioning political objectives, and consequently the action of public authorities in general, in order to give full effect to this fundamental right.

In light of the foregoing, and as derived from the content of Article 50 of the Constitution, constitutional environmental principles and environmental regulations apply to Urban Law, in that it may well be affirmed that this system forms part of Environmental Law — a matter that has not been foreign to our Constitutional Tribunal, which in this regard held:

"[...] that the defense and preservation of the right to a healthy and ecologically balanced environment, as conceived in Article 50 of the Constitution, is a fundamental right of every person and functions as an unavoidable general principle, such that in this area it is not possible to make generic exceptions (in urban planning matters and other topics addressed by Articles 19 and 20) in order to exempt compliance with environmental obligations, as doing so runs the risk of de-constitutionalizing (desconstitucionalizar) the guarantee of a state response in defense of the environment.

[...] the Court finds that it must be a fundamental requirement — and one that obviously does not run counter to the constitutional principle of municipal autonomy — that every urban development regulatory plan (plan regulador) must, before being approved and implemented, undergo an environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental) from the perspective afforded by Article 50 of the Constitution, so that land-use planning (ordenamiento del suelo) and its various regimes are compatible with the scope of that superior norm, especially given that this provision establishes the right of all inhabitants to receive an environmental response from all public authorities — a category that undoubtedly includes the Municipalities, which are not exempt from the application of the constitutional norm or from the legislation developed thereunder. It is evident that in this case the national interest and the local interest fully coincide, and for that reason local governments can and must require compliance with environmental requirements within their territory; and in the event of a conflict with the authorities that govern environmental matters, they may submit disputes to jurisdictional oversight, according to the nature of the infringement.

It is for the foregoing reasons that the environmental protection norms are not incompatible, from a constitutional standpoint, with the powers and competencies of the municipalities, which are obligated, by the imperative of Article 50 of the Political Constitution, to devote themselves to the protection of the environment." (Judgment No. 2002-01220, handed down at 14:48 hours on February 6, 2002, by the Constitutional Chamber.)

In the interest of adequate protection and conservation of natural resources and the landscape — which encompasses the urban environment — environmental regulations are binding on any project of this nature, that is, on housing developments (urbanizaciones) and construction works, to which environmental law applies in full. Thus, Urban Law (Derecho Urbanístico), both in its normative dimension and throughout its entire planning system, must place in a predominant position the protection and conservation of everything that constitutes a community's heritage, whether as part of nature or as a product of human endeavor inherited by a given society — a task that the local government will carry out in each project through its power to verify compliance with urban planning regulations.

X.ON GREEN AREAS OR COMMUNAL PROPERTIES (ZONAS VERDES O BIENES COMUNALES).- Green areas (zonas verdes) are those areas resulting from urban development projects, originating in the obligation imposed on the developer (or subdivider) under Article 40 of the Ley de Planificación Urbana to cede "gratuitously" to the municipal entities a portion of land — between five and twenty percent of the land devoted to the project — for use as public roads, parks, and community facilities, the cost of which is passed on to the value of the resulting parcels or lots. In this way they "nominally" belong to the municipalities (insofar as those entities hold the bare ownership (nuda propiedad) of the property), but in the strict sense they are classified as communal properties (bienes comunales), since they are intended for neighborhood use, precisely because their (constitutional) foundation is the provision of the minimum services required by the phenomenon of urbanization — which, broadly speaking, entails the "creation of cities" — as the Constitutional Chamber has stated clearly and precisely in various rulings.

"XX. The gratuitous cession to the municipalities of land to be subdivided or developed is made in order to dedicate certain community services to those parcels, such as public roads and green areas; the latter — which are of interest here — will be used to build parks, gardens, educational centers, sports and recreational areas. The basis of this obligation should be understood as a kind of counterpart owed by the developer in exchange for the increased value that the urbanization or subdivision process will give to the developed land; that is, it is ultimately a contribution in kind within urban law, as a mechanism to ensure that the appreciation in value (plusvalía) acquired by the properties as a result of the urbanization or subdivision reverts to the community. Before this regulation existed, a serious social situation arose from the fact that landowners collected as net profit the full prices obtained for their land, while new neighborhoods were left without service infrastructure — a deficiency for which the municipal Administration, unable to cover that deficit effectively, was held responsible.

One of the principles of urban law is precisely that the considerable increases in value generated by the urban development process should be the primary source for covering the service costs that that same development gives rise to. The challenged obligation — to gratuitously cede a percentage of land to the municipality — aims precisely to give effect to the principle of economic compensation and the restitution in services of the needs of the community being created, as a correlate of the enrichment derived from urban development.

XXI.In this way the content of property is shaped by the criterion of its social function; this represents a technical refinement of that function, which ceases to be a simple moral admonition to the consciences of property owners and becomes a system of positive duties that are legally enforceable. Thus, property owners may exercise as their own all the faculties of urban use of the resulting plots, but at the same time they must also assume the positive duties with which the legal order seeks to offset the economic gain. The urbanization or subdivision plan must provide in advance for all the community service requirements — roads, water and electric lighting connections, green areas, children's playgrounds, etc. — before individual construction and use of the lots may begin; execution of those requirements falls upon the owner. … and it will be the new owners who will ultimately benefit from the green areas and facilities referred to in Article 40 of the Ley de Planificación Urbana." (Judgment No. 4205-96, handed down at fourteen hours thirty-three minutes on the twentieth of August nineteen ninety-six.)

In particular, however, the cession of these strips of land in urban development projects is aimed at giving effect to the fundamental rights to leisure and to a healthy and ecologically balanced environment, specifically for the residents of a housing development (COLOM PIAZUELO, Eloy, Los Bienes Comunales en la Legislación de Régimen local. Editorial Tecnos, S.A. Madrid. España. 1994. pag. 35), as our Constitutional Court likewise held in judgment No. 2000-4332, handed down at ten hours fifty-one minutes on the nineteenth of May two thousand, in which it noted the absolute impossibility of changing the designated use of such areas:

"III.- Article 40 of the Ley de Planificación Urbana provides that "No less than one-third of the area represented by the percentage fixed in accordance with the preceding paragraph shall be applied indefectibly to park use, but reserving within that third, as a first priority, the space or spaces necessary for children's playgrounds, in a proportion of no less than ten square meters per family. The remaining two-thirds of the aforementioned percentage, or whatever remainder of those two-thirds is available after park needs have been met, shall be used to install community facilities that the subdivider or developer proposes in the first instance…". A plain reading of that provision makes it certain that the legislature, in implementing the Supreme Charter, has established the mandatory existence of green areas and parks for the enjoyment of the community. It therefore cannot be understood that construction of what the Municipality has called a community facility — such as the erection of buildings planned by the associations that have been favored by the challenged resolutions — is compatible with that provision, since such an interpretation would hollow out the essential content of the residents' right to enjoy a green recreational area, which forms part of the quality of life that the Constitution guarantees them.

The local municipality may not freely eliminate the designated use of land devoted to parkland, nor could the legislature do so — without designating in exchange a space that compensates for the loss of the park area — since doing so would render the resolution or law that so provides unconstitutional, for failure to respect the essential content of the residents' right to enjoy those recreational areas, which, as noted, form part of the quality of life guaranteed to them by the Constitution. The term 'community facilities' does not have the broad scope that is being attributed to it. It is obvious to this Court that the term refers to constructions that are indispensable for the communal enjoyment of the property designated as a green area, park, and recreational space; consequently, the construction of buildings for public services — by way of example, libraries, schools, community halls, etc. — is incompatible with the designated use as park and green areas that the legislature has required for certain parcels of land, and, without a doubt, in order for the interested associations to undertake the construction of buildings of the kind they have in mind, they must bear — on behalf of all the members or residents of the community who will benefit from the public and general use of the property — the cost thereof.

The Court cannot accept that through donations or construction authorizations such as those being attempted, the right of the plaintiff residents to enjoy in its entirety the land that belongs to the community of Cipreses as a green area and park — and which the Municipality holds merely in administration of local interests — be disregarded." (Emphasis in the original.)

Consequently, these areas enjoy the characteristics of public domain properties (bienes de dominio público), by designation and vocation, under their classification as green areas, as the Constitutional Chamber affirmed in judgment No. 4605-96, cited above:

"XXII. Green areas designated for public use, by virtue of their use and nature, form part of the community's heritage and must remain under the jurisdiction of the municipal entities for administration as public domain properties, thereby participating in the legal regime applicable to such properties, which makes them inalienable, imprescriptible, and non-attachable; that is, they cannot be the subject of private ownership by the developer or subdivider, as provided by Article 40 of the Ley de Planificación Urbana. (…)"

XI.ON THE REQUIREMENTS FOR GREEN AREAS.- Having clarified the concept of a green or communal area as an outcome of urban development projects, it should be noted that, as established by Article II.3 of the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, the areas ceded in that capacity must be "without restrictions" — that is, no limitation established in the legal order may encumber them — since they have a specific designated use by legal mandate — for parks, children's playgrounds, and community facilities — in accordance with the proportionality established by the aforementioned Article 40 of the Ley de Planificación Urbana, so that the topographic conditions, dimensions, and size must be suitable and consistent with their designated use. In this regard, as provided by Article 33(b) of the Ley Forestal (No. 7575, of the fifth of February nineteen ninety-five, and its amendments), a protection area is established in

"A strip of fifteen meters in a rural zone and ten meters in an urban zone, measured horizontally on both sides of the riverbanks (riberas) of rivers, streams (quebradas), or creeks (arroyos), where the terrain is flat, and of fifty horizontal meters where the terrain is rugged." Accordingly, lots or areas subject to this restriction cannot be considered for designation as parks, community facilities (facilidades comunales), or playgrounds (juegos infantiles), as may be inferred from the cited provisions; since to do so would violate the legal framework (ordenamiento jurídico), which in matters of this kind (urban-environmental) carries a special significance, being a matter of public order (orden público)—a characteristic that refers not only to the importance it holds for the collective interest, but also to its binding nature (vinculatoriedad), that is, to its non-waivability (indisponibilidad) by the parties, whether those parties are public authorities or private legal subjects (individuals); that is, it is not subject to agreement either by private parties or by public authorities, by reason of the transcendence it holds for the life and survival of humanity.

Thus, environmental regulations are binding on the State—with respect to private parties, this is a matter beyond dispute—making any exception impossible, except, of course, in situations of urgency or emergency, which in themselves constitute a source of law.

XII.ON THE BLOCK OF LEGALITY.- It is important to recall that the block of legality (bloque de legalidad) is composed not only of written sources, beginning with the Political Constitution (encompassing not only its text, but also the values and principles deriving from it, and the international treaties on fundamental rights), international treaties, laws, and regulatory provisions, as ordered by article 6 of the Ley General de la Administración Pública; but also, and in particular, the unequivocal rules of science and technology, insofar as they constitute a parameter delimiting administrative discretion (discrecionalidad administrativa), pursuant to article 16 of the aforementioned legal text, which obliges the Administration to ensure that its conduct is duly grounded in the theoretical knowledge derived from the various methodologies and disciplines of science and technology, when such grounding is warranted—as in the case of urban planning matters—so that the will of public institutions does not depend on their free discretion (or choice), but on the objective assessments obtained in accordance with the technical rules applicable to the case.

In this regard, the objectivity of technical criteria is highlighted, given that "... if a technique is scientific and, therefore, by definition, certain, objective, universal, subject to uniform rules that do not depend on the personal judgment of an individual subject, it is obvious that one cannot in this respect speak of 'complete discretion,' but that, on the contrary, it is appropriate to speak of something tantamount to 'regulation' (subjection to norms, in the case of technology)" (MARTÍN GONZÁLEZ, M., in his work El grado de determinación legal de los conceptos jurídicos. RAP, número 54, 1967, p.239), cited by DESDENTADO DAROCA, Eva. Los problemas del control judicial de la discrecionalidad técnica. (Un estudio crítico de la jurisprudencia. Editorial Civitas, S. A. Madrid. España. 1997. p. 43.)

In a concordant manner, Eduardo ORTIZ ORTIZ expressed himself before the Comisión Legislativa that debated the draft law of the Ley General de Administración Pública to include the unequivocal rules of science and technology as a parameter of administrative discretion, holding that "... in cases where the Administration acts in technical matters that have a clear and precise meaning in the case at hand, the technical rules will be, in such instances, like laws; the violation of the technical aspects of an administrative act of a public service will naturally constitute an illegality, exactly as if a legal provision were being violated." (QUIRÓS CORONADO, Roberto. Ley General de Administración Pública, Concordada y Anotada con el Debate Legislativo y la Jurisprudencia Constitucional. Editorial Aselex, S. A. San José, Costa Rica. 1996. p. 99.)

XIII.ON THE CONFORMITY OF THE CHALLENGED AGREEMENT WITH THE LEGAL FRAMEWORK.- In light of the foregoing considerations, this Tribunal finds that the challenged decision—the agreement adopted in article Ten of ordinary session 23-2008-2010, of the sixth of October two thousand and nine—is in conformity with the legal framework, for the following reasons:

In the first place: In this regard, it is appropriate to consider that there is no violation of subjective rights (derechos subjetivos), as alleged by the appellant company, which curiously derives such rights from the plan endorsement (visado de planos) of the lots whose formal acceptance (recepción formal) it seeks; since that act (plan endorsement) is a necessary requirement for the lot separation (segregación) of lots; and as such, it confers only the right to separate lots for the purpose of sale, as derived from article 33 of the Ley de Planificación Urbana, whereby the legal effects arising therefrom are not disregarded, and it is not possible to extend them to urbanization projects. Therefore, since there is no declaratory act of rights in the determination of green areas (áreas verdes) of an urbanization project, on the basis of a plan endorsement by the local entity, there can be no violation of the principle of inviolability of one's own acts (intangibilidad de los actos propios), developed by the jurisprudence of the Sala Constitucional in direct application of articles 34 and 45 of the Fundamental Law (in this regard, among others, see the judgments of that Tribunal numbered 2753-93, 4596-93, 585-94, 2186-94, 2187-94, and 899-95), by virtue of which the Administration is prevented from arbitrarily or capriciously reversing declaratory acts of subjective rights; it must therefore resort to the intervention of the jurisdictional bodies through the lesivity process (proceso de lesividad) (regulated by articles 183 of the Ley General de la Administración Pública and 10, paragraph 5), and 34 of the Código Procesal Contencioso Administrativo), for the challenge of such acts on the grounds that they are "lesive"—to the public interest, for economic or other reasons—on the basis of a non-evident and non-manifest absolute nullity (nulidad absoluta) or a relative nullity (nulidad relativa), which entails the claim for their elimination from the legal sphere, a process in which the constitutional guarantee of due process, as a fundamental right, must be observed.

In the second place, the challenged act was issued in the exercise of the powers that the legal framework confers on local governments (gobiernos locales), specifically to safeguard the (urban) territorial planning (ordenación del territorio) of the canton (cantón) and, thereby, compliance with urban-environmental regulations. It should be recalled that municipalities (municipalidades) have been delegated the function of oversight and supervision in the development of urbanization projects, a function they carry out at various stages of the process, among which, of particular importance, are: the land-use certification (certificación de uso de suelo), which determines the project's conformity with the land use (uso de suelo) regulated by urban planning regulations, and which therefore has declaratory effects—that is, does not constitute rights; the endorsement of cadastral plans (planos catastrados), which, as noted, allows the titleholder to separate lots for the purpose of sale, but does not refer to the approval of the urbanization; the granting of the permit to carry out the specific project; the definition of the building setback line (alineamiento de construcción); and the formal acceptance of green areas, community facilities, and playgrounds.

In this regard, it should be noted that the endorsement of the construction plans for the urbanization project is, in the first instance, the responsibility of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, pursuant to article 38 of the Ley de Planificación Urbana and article VI.3 of the Reglamento nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, issued by that same institution; while the endorsement by the municipalities is required for the purpose of obtaining the construction permit (licencia de construcción), which is required for any construction work of that nature in the canton. Accordingly, with respect specifically to the formal acceptance of areas designated for playgrounds, parks, and community facilities, this is the exclusive and excluding responsibility of the local authorities, who are charged with verifying that such areas comply with the requirements established in the regulations governing the matter (article 40 of the Ley de Planificación Urbana, II.2 and III.3.6.2 of the Reglamento Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones), such as proportion and dimensions, proper location, and the requirement that the playground area be delivered equipped, seeded with grass (enzacatado), and enclosed with wire mesh (malla).

The appellant is correct in considering that all of these interventions cause successive stages of the process to preclude one another, and that in some—not all—of these cases, rights are indeed conferred upon the administered party (administrado); a circumstance that, as has been noted, does not arise in the present case, in the terms sought by the appellant company.

In the third place, the rejection of the formal acceptance of various lots is grounded in the actual existence of a stream (quebrada), of an intermittent nature, as evidenced by the cadastral plans (at folios 2, 4, and 5) and by the expert report (Dr. William Borges, Environmental Supervisor (Regente Ambiental) of the Urbanización La Cabriola project, at folios 89 and 90), submitted by the interested party itself, which clearly and unequivocally record the foregoing. Therefore, since the legal framework (article 33 of Ley 7575) does not distinguish the type of stream whose protection it mandates—that is, whether they are permanent or intermittent—this precludes their acceptance and reveals non-compliance, on the part of the developer, with the provisions of the cited regulations, insofar as community or green areas of an urbanization are required to be free of restrictions.

In the fourth and final place, it must be considered, as noted above, that the provision of green areas is intended for the benefit of the community and responds to the demands of urban planning and environmental regulations; and therefore, under no circumstances may a subjective right, consolidated legal situation (situación jurídica consolidada), or legitimate interest (interés legítimo) be legitimately invoked to justify non-compliance with this obligation; nor does any legal opinion (dictamen) of the Procuraduría General de la República exist to that effect—which in any case would be binding only upon the consulting entity, and not upon the rest of the Public Administration, with respect to which it would carry the status of a non-normative source of law, in the manner of administrative case law (jurisprudencia administrativa)—which, if it contained the content alleged by the appellant, would be not only contrary to constitutional jurisprudence, binding erga omnes pursuant to article 13 of the Ley de la Jurisdicción Constitucional, but also contra legem, as has been stated.

XIV.CONCLUSIONS.- Based on the foregoing considerations, having established not only that the absolute nullity alleged by the appellant company does not arise, but that the challenged agreement is in conformity with the legal framework (block of legality in the terms previously established), it is appropriate to uphold it in its entirety."

“VII.- DE LA DISTINCIÓN DE LOS PROCESOS DE FRACCIONAMIENTO Y URBANIZACIÓN.- Por la trascedencia derivada de las implicaciones jurídicas que conllevan los procesos de fraccionamiento y urbanizaciones, que resulta de interés para el caso concreto, clarificar el significado de ambos conceptos. Así, se remite a las consideraciones dadas por este Tribunal en las resoluciones número 175-2009 y 176-2009, de este Tribunal, en que se avocó a este tema de la siguiente manera:

"El fraccionamiento, es la división de un predio con la finalidad de introducirlo al comercio de los hombres, lo que supone, tal y como lo debe constatar cada gobierno local al otorgar el visado correspondiente, que el mismo se ajuste, en cuanto a tamaño y características, a las disposiciones urbanísticas vigentes, en especial, al Plan Regulador del suelo local –si lo hubiere- así como a la normativa de desarrollo y demás leyes especiales de orden público. El fraccionamiento que la ley denomina como “simple”, no incluye un proceso de habilitación urbana para el uso y disfrute de las parcelas resultantes de ese fraccionamiento y ello es así porque el legislador parte de que en estos, los fundos cuentan con accesos y áreas verdes producto de un desarrollo urbanístico anterior. Es por este motivo que el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana dispone:

“(…)Asimismo se exceptúa de la obligación de ceder áreas para parques y facilidades comunales a los simples fraccionamientos de parcelas en áreas previamente urbanizadas…” (el destacado no es del original).

Cuando una determinada área se encuentra previamente urbanizada, los adquirentes de las parcelas fraccionadas cuentan con acceso a los fundos, parques y facilidades comunales y es que no debe perderse de vista que ello hace parte de su derecho a disfrutar de un ambiente sano y ecológicamente equilibrado (artículo 50 constitucional). Por este motivo –se reitera- el legislador no ha estimado necesario exigir en el caso del fraccionamiento “simple” con desarrollo urbanístico, mayores dotaciones de tierra por motivos de interés social. El visado para fraccionamientos simples, por su poca trascendencia, suele otorgarse a un funcionario (v.gr. Ingeniero Municipal) diverso de aquél al que se encomiendan los visados “complejos” (v. gr. Concejo Municipal, comisiones de urbanismo, etc), careciendo el primero de competencia para autorizar un visado diverso; ello en el caso de que las normas urbanísticas hagan tal distinción.

Ahora bien, al fraccionamiento que hace parte del proceso urbanizador y que conlleva una habilitación de los fundos, por vez primera, para fines urbanos, debe proveérsele de calles, áreas verdes y parques, así como de los servicios necesarios para su uso y disfrute. En este segundo supuesto, estamos ante un proceso complejo de fraccionamiento y urbanización que introduce limitaciones a la propiedad privada por razón de urbanismo (artículo 22 de la Ley de Planificación Urbana), las que el Tribunal Constitucional ha señalado son totalmente conformes con el Derecho de la Constitución (voto N° 5097-93 de las 10:24 hrs del 15 de octubre de 1993 ) . El proyecto residencial o de fraccionamiento que llamaremos “complejo”, se encuentra previsto en el numeral 40 de la Ley de Planificación Urbana que, en lo conducente, dispone:

“Todo fraccionador de terrenos (…) y todo urbanizador cederá gratuitamente al uso público tanto las areas destinadas a vías como las correspondientes a parques y facilidades comunales; lo que fijará por los dos conceptos últimos se determinará en el respective reglamento, mediante la fijación de porcentajes, del area total a fraccionar o urbanizar, que podrá fluctuar entre un cinco por ciento a un veinte por ciento, según el tamaño promedio de los lotes, el uso que se pretenda dar al terreno y las normas al respecto. No obstante lo anterior, la suma de los terrenos que deben cederse para vías públicas, parques y facilidades comunales no excederá de un cuarenta y cinco por ciento de la superficie total del terreno a fraccionar o urbanizar. (…)

La obligación del urbanizador de dotar las parcelas fraccionadas de accesos, zonas verdes, parques, vías públicas, le obliga a acatar las disposiciones urbanas que establecen estándares mínimos en cuanto a espacio, calidad, cantidad y demás requisitos exigidos por ley y los reglamentos de desarrollo en cuanto a esas áreas. El gobierno local tiene que ejercer oportunamente su poder de policía, garantizando a los vecinos del cantón, que las obras se realizarán de la forma que las normas urbanísticas lo indican y con las condiciones que aquellas disponen. Basta que un parcelamiento requiera obras para habilitar el ingreso y brindar servicios diversos a algunos de esos fundos, para sostener que no existe un “simple fraccionamiento”, sino un proyecto residencial que debe, en consecuencia, cumplir con todos los requisitos señalados. Los proyectos residenciales urbanos sólo pueden habilitar el ingreso a los fundos a través de vías públicas que deben tener las dimensiones y exigencias de la Ley General de Caminos Públicos y, el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamintos y Urbanizaciones, a falta, -en este ultimo caso- de disposiciones concretas en las normas locales.

Ninguno de los órganos municipales tiene competencia para autorizar un proyecto en el que las habilitaciones a los fundos se hace mediante “servidumbres agrícolas adoquinadas”, "servidumbres agrícolas" o “simples servidumbres”, puesto que ellas son figuras propias del Derecho Privado y no del régimen urbanístico residencial que se rige por las normas y principios del Derecho Público." (El resaltado es del original.)

Al tenor de lo cual, reviste de especial interés el control que corresponde verificar al gobierno local, en este caso a cargo del órgano deliberativo (Concejo), tratándose de la aprobación de permisos de construcción de urbanizaciones, ya que debe corroborar que cumple a cabalidad con los requerimientos de ley, a saber dotación de vías públicas, áreas verdes y comunales, así como de la habilitación e implementación, a cargo del urbanizador, de los servicios públicos, tales como el de la luz, telefonía, agua potable y acueductos y alcantarillados, éste último, en caso de que exista la infraestructura para ello. Con lo cual, la no adecuación de los proyectos urbanísticos a los requerimientos establecidos en el ordenamiento urbano, obligan -per ser-, al rechazo de las gestiones incoadas, en aplicación del principio de legalidad, que sujeta a todo el aparato estatal, del que forman parte las municipalidades.

VIII.DE LA COMPETENCIA MUNICIPAL EN LA VERIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS URBANÍSTICAS.- El ámbito de la competencia municipal en la planificación urbana local no se circunscribe únicamente a la promulgación de las respectivas regulaciones -planes reguladores y regulaciones conexas-, sino que se extiende también al control que ejerce respecto del cumplimiento de la normativa urbanística local. En este sentido, como lo ha señalado este Tribunal en diversos pronuciamientos (entre ellos, los número 175-2009, de las quince horas cuarenta minutos 176-2009, de las quince horas cincuenta minutos, ambos, del treinta de enero del dos mil nueve), "los gobiernos locales deben actuar oportunamente en el ejercicio del poder de policía, utilizando las potestades que el ordenamiento jurídico les ha otorgado para alcanzar sus cometidos" (el subrayado no es del original); que en la materia de urbanismo, se concreta en el control de los procesos de urbanización y fraccionamiento, y que se concreta de manera taxativa en el artículo 1 de la Ley de Construcciones, en tanto dispone literalmente:

"Las Municipalidades de la República son las encargadas de que las ciudades y demás poblaciones reúnan las condiciones necesarias de seguridad, salubridad, comodida, y belleza en sus vías públicas, en los edificios y construcciones que en terrenos de las mismas levanten sin perjuicio de las facultades que las leyes conceden en estas materia a otros órganos administrativos." Así, el "poder de policía" es la competencia que se le reconoce a la Administración, para que, con fundamento en una ley, ésta regule y reglamente una actividad, a fin de asegurar el orden público, la salubridad, la tranquilidad; la seguridad de las personas, así como la organización moral, política y económica de la sociedad; atribución, en virtud de la cual, la imposición de restricciones al goce de los derechos fundamentales, resulta razonable, en tanto su justificación se encuentra precisamente en la consideración de que los derechos fundamentales se encuentran limitados por los de las demás personas, toda vez que deben coexistir con todos y cada uno de los otros derechos fundamentales.

Con lo cual, las medidas que el Estado adopte con la finalidad de proteger la seguridad, la salubridad y tranquilidad, son de interés público social, que se manifiestan por medio del poder de policía, entendida como la facultad reguladora del goce de los derechos y del cumplimiento de los deberes constitucionales. (En este sentido, se pueden consultas las sentencias número 401-91, de las catorce horas del veinte de febrero y 619-91, de las catorce horas cuarenta y cinco minutos del veintidós de marzo, ambas, resoluciones de mil novecientos noventa y uno y 2003-2864, de las quince horas veinte minutos del nueve de abril del dos mil tres, de la Sala Constitucional.)

IX.DE LA APLICACIÓN DE LA NORMATIVA AMBIENTAL AL ÁMBITO URBANO.- La tutela del ambiente sano y ecológicamente equilibrado está regulado en nuestro ordenamiento jurídico-constitucional en una doble dimensión, sea, como derecho fundamental, esto es, como un derecho subjetivo que deriva de la condición y dignidad de la persona humana, que coadyuva a su crecimiento y desarrollo integral, que por voluntad expresa de nuestros constituyentes (originarios, por interpretación constitucional de los artículos 21, 50, 69 y 89; y derivados, por adición), está reconocido en nuestro texto fundamental en tal carácter, cuyo contenido se nutre, ineludiblemente, de la normativa internacional, como consecuencia directa de la aplicación del artículo 48 también, de nuestra Constitución, y es clasificado en la doctrina como derecho de tercera generación, en tanto atiende a los intereses de la colectividad y se sustenta en el principio de la solidaridad; y al mismo tiempo, como función o potestad pública, que como tal, se traduce en obligaciones concretas para el Estado en su conjunto, condicionando así, los objetivos políticos, y en consecuencia, la acción de los poderes públicos en general, para darle cabal cumplimiento a este derecho fundamental.

Al tenor de lo anterior, y como derivado del contenido del artículo 50 constitucional, los principios constitucionales ambientales y regulaciones ambientales son de aplicación al Derecho Urbanístico, en tanto bien puede afirmarse que este sistema forma parte del Derecho Ambiental; lo que no ha sido ajeno a nuestro Tribunal Constitucional, que al respecto consideró:

"[...] que la defensa y la preservación del derecho a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado, conceptuado en el artículo 50 constitucional, es el derecho fundamental de toda persona y funciona como un principio general ineludible, de manera que en esta materia no es posible hacer excepciones genéricas (en materia urbanística y otros tópicos de lo que se ocupan los artículos 19 y 20) para exonerar el cumplimiento de obligaciones ambientales, pues con ello se corre el riesgo de desconstitucionalizar la garantía de respuesta estatal en defensa del ambiente.

[...] estima la Sala que debe ser requisito fundamental que, obviamente, no atenta contra el principio constitucional de la autonomía municipal, el que todo plan regulador del desarrollo urbano deba contar, de previo a ser aprobado y desarrollado, con un examen del impacto ambiental desde la perspectiva que da el artículo 50 constitucional, para que el ordenamiento del suelo y sus diversos regímenes, sean compatibles con los alcances de la norma superior, sobre todo, si se repara en que esta disposición establece el derecho de todos los habitantes a obtener una respuesta ambiental de todas las autoridades públicas y ello incluye, sin duda, a las Municipalidades que no están exentas de la aplicación de la norma constitucional y de su legislación de desarrollo. Es evidente que en este caso, es totalmente coincidente el interés nacional y el local, y por ello los gobiernos locales pueden y deben exigir el cumplimiento de requisitos ambientales en su territorio, y en caso de conflicto con las autoridades rectoras de la materia ambiental, pueden someter las controversias al contralor jurisdiccional, según la naturaleza de la infracción.

Es por lo anterior que las normas tutelares del medio ambiente no son incompatibles, desde el punto de vista constitucional, con las facultades y competencias de las municipalidades, las que están obligadas, por imperativo del artículo 50 de la Constitución Política, a prodigarse en la protección del medio ambiente." (Sentencia No. 2002-01220, de las 14:48 horas del 6 de febrero del 2002, de la Sala Constitucional.)

En aras de la adecuada protección y conservación de los recursos naturales y del paisaje, que comprende el ambiente urbano, es que resulta vinculante para cualquier proyecto de esta naturaleza, sea, de urbanizaciones y construcciones, donde resulta de plena aplicación la normativa ambiental. Así, el Derecho Urbanístico, tanto en su dimensión normativa como en todo su sistema de planeamiento, debe colocar en una posición preponderante la protección y conservación de todo aquello que constituye el patrimonio de una colectividad, sea como parte de la naturaleza o del producto del quehacer humano que ha sido heredado por una sociedad determinada; labor que concretará el gobierno local en cada proyecto a través de la potestad de verificación de la normativa urbanística.

X.DE LAS ZONAS VERDES O BIENES COMUNALES.- Por zonas verdes se tienen aquellas áreas resultantes de proyectos urbanísticos, que tiene su origen en la carga que se impone al urbanizador (o desarrollador) en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, de ceder "gratuitamente" a los entes municipales una porción de terreno -entre el cinco y el veinte por ciento del terreno que se dispone al proyecto-, para uso de las vías públicas, parques y facilidades comunales, cuyo costo se traslada al valor de las parcelas o lotes resultantes. Es así como "nominalmente" pertenecen a las municipalidades (en tanto ostentan la nuda propiedad del bien), pero que en sentido estricto se califican como bienes comunales, en tanto están destinadas al aprovechamiento vecinal, precisamente por cuanto su fundamento (constitucional), la dotación de los servicios mínimos del fenómeno de la urbanización -que a grosso modo implica la "creación de ciudades"-, según lo ha precisado de manera clara y precisa la Sala Constitucional en diversos pronunciamientos.

"XX. La cesión gratuita a las municipalidades de terrenos a fraccionar o urbanizar, se hace para destinar en ellos ciertos servicios para la comunidad, como lo son las vías públicas y las zonas verdes, éstas últimas -que son las que nos interesan- se utilizarán para construir parques, jardines, centros educativos, zonas deportivas y de recreo. El fundamento de esta obligación debe situarse en una especie de contrapartida debida por el urbanizador por el mayor valor que el proceso de urbanización o parcelamiento dará al suelo urbanizado, es decir, se trata en definitiva de una contribución en especie en el derecho urbanístico, como mecanismo para hacer que la plusvalía que adquieran los inmuebles con motivo de la urbanización o fraccionamiento revierta a la comunidad. Antes de esta regulación se presentaba una grave situación social, derivada del hecho de que los propietarios de suelo percibían como beneficio neto los precios íntegros obtenidos de sus terrenos, mientras que los nuevos barrios quedaban sin dotaciones de servicios, carencia que se intentaba hacer responsable a la Administración municipal, incapaz de cubrir ese déficit en forma eficaz.

Uno de los principios del derecho urbanístico consiste precisamente en que las considerables plusvalías generadas por el proceso del desarrollo urbano deben ser las primeras fuente para sufragar los costos en servicios que ese mismo desarrollo hace surgir. La obligación impugnada -de ceder gratuitamente un porcentaje de terreno a la municipalidad-, pretende justamente hacer efectivo el principio de compensación económica y retribución en servicio de las necesidades de la comunidad que se crea, como correlato del enriquecimiento que del desarrollo urbanístico se percibe.

XXI.De esta manera se configura el contenido de la propiedad, desde el criterio de su función social; se trata de una tecnificación de esa función que deja de ser una simple admonición moral a las conciencias de los propietarios para convertirse en un sistema de deberes positivos jurídicamente exigibles. Así, los propietarios podrán ejercitar como propias todas las facultades de utilización urbana de los fundos que resulten, sólo que simultáneamente, deben asumir también los deberes positivos con que el ordenamiento intenta compensar la ganancia económica. El plan urbanizador o fraccionador deberá contemplar previamente todas las previsiones de los servicios comunales -vías, conexiones de agua y alumbrado eléctrico, zonas verdes, parques infantiles, etc.- antes de iniciar la construcción y aprovechamiento individual de los lotes; ejecución que recae en el propietario. ... , y serán los nuevos propietarios los que en definitiva se verán beneficiados por las áreas verdes e instalaciones a que se refiere el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana." (Sentencia número 4205-96, de las catorce horas treinta y tres minutos del veinte de agosto de mil novececientos noventa y seis.)

Pero particularmente la cesión de estas franjas de terreno en los proyectos de urbanización atiende a la efectivación de los derechos fundamentales al esparcimiento y a un ambiente a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado, precisamente de los vecinos de una urbanización (COLOM PIAZUELO, Eloy, Los Bienes Comunales en la Legislación de Régimen local. Editorial Tecnos, S.A. Madrid. España. 1994. pag. 35), según consideró también nuestro Tribunal Constitucional en sentencia número 2000-4332, de las diez horas cincuenta y un minutos del diecinueve de mayo del dos mil, en que advirtió la imposibilidad absoluta de la modificación de su destino:

"III.- El artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana dispone que "No menos de una tercera parte del área representada por el porcentaje fijado conforme al párrafo anterior, será aplicada indefectiblemente al uso de parque, pero reservando en primer término de ese tercio el o los espacios necesarios para campo o campos de juegos infantiles, en proporción que no sea inferior a diez metros cuadrados por cada familia. Los dos tercios restantes del referido porcentaje o el remanente que de ellos quedase disponible después de cubiertas las necesidades de parque servirán para instalar facilidades comunales que en principio proponga el fraccionador u urbanizador…" . La sola lectura de esa norma permite arribar a la certeza de que el legislador, en desarrollo de la Carta Suprema, ha establecido la obligada existencia de zonas verdes y parques para el disfrute de la comunidad, de ahí que no podría entenderse que la construcción de lo que la Municipalidad ha llamado una facilidad comunal como el levantamiento de edificios que planean las asociaciones que se han visto favorecidas con los acuerdos que se cuestionan- sea compatible con aquella norma, pues esa interpretación vaciaría el contenido esencial del derecho de los vecinos a disfrutar de una zona verde de esparcimiento, lo que hace parte de la calidad de vida que la Constitución les garantiza.

La municipalidad local no puede libremente eliminar el destino de los terrenos dedicados a parque, tampoco podría hacerlo el legislador -sin definir a cambio un espacio que compense la pérdida del área de parque-, pues ello convirtiría en inconstitucional el acuerdo o la ley que así lo disponga, por irrespeto del contenido esencial del derecho de los vecinos a disfrutar de esas zonas de esparcimiento, que como se indicó, hacen parte de la calidad de vida que la Constitución les garantiza. El término "facilidades comunales" no tiene la amplitud que se le quiere implicar. Resulta obvio para esta Sala que se refiere a construcciones indispensables para el disfrute comunal del bien destinado a área verde, parque y esparcimiento; consiguientemente, la construcción de edificios para servicios públicos a manera de ejemplo bibliotecas, escuelas, salones comunales, etc, resultan incompatibles con el destino de áreas de parque y zona verde que el legislador ha exigido para algunos terrenos, y, sin duda, para que las asociaciones interesadas puedan emprender la construcción de edificaciones como las que resultan de su interés, deben sufragar lo que involucra a todos los miembros o vecinos de la localidad que se van a beneficiar con el uso público y general del inmueble- el costo del mismo.

La Sala no puede admitir que por la vía de donación o autorizaciones de construcción como las que se intentan, se desconozca el derecho de los vecinos accionantes a disfrutar del terreno que en forma íntegra pertenece a la comunidad de Cipreses como zona verde y parque y que la Municipalidad únicamente posee en administración de los intereses locales." (El resaltado es del original.)

Consecuentemente, éstas áreas gozan de las características de los bienes de dominio público, por destino y vocación, bajo la advocación de zonas verdes, como lo aseveró la Sala Constitucional en sentencia número 4605-96, supra citada:

"XXII. Las áreas verdes destinadas al uso público, en virtud de su uso y naturaleza, es parte del patrimonio de la comunidad y deben quedar bajo la jurisdicción de los entes municipales para que los administre como bienes de dominio público, con lo cual participan del régimen jurídico de estos bienes, que los hace inalienables, imprescriptibles e inembargables, es decir, no pueden ser objeto de propiedad privada del urbanizador o fraccionador, tal y como lo dispone el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana. (...)"

XI.DE LOS REQUERIMIENTOS DE LAS ZONAS VERDES.- Aclarado el concepto de área verde o comunal, como resultante de los proyectos de urbanización, conviene advertir que conforme lo establece el

artículo II.3 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, las áreas que se cedan en tal concepto, deben ser "sin restricciones", esto es, que no pese sobre ellas ninguna limitación establecida en el ordenamiento; en tanto tienen un destino específico por mandato legal -para parques, juegos infantiles y facilidades comunales-, según la proporcionalidad que establece el citado numeral 40 de la Ley de Planificación Urbana, de manera que las condiciones topográficas, dimensiones y el tamaño debe ser apto y consecuente a su destino. En este sentido, conforme lo prevé el artículo 33 inciso b) de la Ley Forestal (número 7575, de cinco de febrero de mil novecientos noventa y cinco, y sus reformas), se establece un área de protección en "Una franja de quince metros en zona rural y de diez metros en zona urbana, medidas horizontalmente a ambos lados, en las riberas de los ríos, quebradas, o arroyos, si el terreno es plano, y de cincuenta metros horizontales, si el terreno es quebrado." De manera que, los lotes o áreas que cuenten con esta limitación no puede ser considerada para destinarla a parques, facilidades comunales o juegos infantiles, según se infiere de las disposiciones indicadas; ya que ello implicaría quebrantar el ordenamiento jurídico, que tratándose de esta materia (urbano-ambiental), reviste de una connotación especial, al ser de orden público, característica que no se refiere únicamente a la trascendencia que reviste para interés de la colectividad, sino a su vinculatoriedad, esto es, a su indisponibilidad para las partes, sean éstas autoridades públicas o sujetos de derecho privado (particulares), esto es, no está sujeto a pacto ni para los particulares ni para las autoridades públicas en razón de la trascendencia que tiene para la vida y sobrevivencia de la humanidad.

Así la normativa ambiental es vinculante para el Estado –en relación con el particular es un asunto que no tiene discusión-, lo que hace imposible su excepción, salvo claro está, en situaciones de urgencia o emergencia, que en sí mismo, es una condición de fuente de derecho.

XII.DEL BLOQUE DE LEGALIDAD.- Resulta de relevancia recordar que el bloque de legalidad está conformado no sólo por las fuentes escritas, partiéndose de la Constitución Política (comprendiendo con ella, no sólo en lo que respecta a su texto, sino también a los valores y principios que de ella dimanan, los tratados internacionales de derechos fundamentales), los tratados internacionales, leyes y disposiciones reglamentarias, según ordena el numeral 6 de la Ley General de la Administración Pública; sino también, y en particular, las reglas unívocas de la ciencia y la técnica, en tanto se constituyen en un parámetro delimitador de la discrecionalidad administrativa, conforme al artículo 16 del citado cuerpo legal, en tanto obliga a la Administración a que su actuación esté debidamente motivada en el conocimiento teórico adquirido de las distintas metodologías y disciplinas de la ciencia y la técnica, cuando ello lo amerite –como en el caso de la materia urbanística-, de manera que la voluntad de las instituciones públicas no depende de su libre arbitrio (o escogencia), sino de las valoraciones objetivas obtenidas conforme a las reglas técnicas aplicables al caso.

En este sentido, se destaca la objetividad de los criterios técnicos, por cuanto "... si una técnica es científica y, por lo tanto, por definición, cierta, objetiva, universal, sujeta a reglas uniformes que no dependen de la apreciación personal de un sujeto individual, es obvio que no pueda en este aspecto hablarse de «completa discrecionalidad, sino que corresponde, por el contrario, hablar poco menos que de 'regulación' (sujeción a normas, en el caso de la técnica)»" (MARTÍN GONZÁLEZ, M., en su obra El grado de determinación legal de los conceptos jurídicos. RAP, número 54, 1967, p.239), citado por DESDENTADO DAROCA, Eva. Los problemas del control judicial de la discrecionalidad técnica. (Un estudio crítico de la jurisprudencia. Editorial Civitas, S. A. Madrid. España. 1997. p. 43.) En forma concordante, se manifestó Eduardo ORTIZ ORTIZ en la Comisión Legislativa que discutió el proyecto de ley de la Ley General de Administración Pública para incluir como parámetro de la discrecionalidad administrativa las reglas unívocas de la ciencia y la técnica, al considerar "... en los casos en que la Administración actúe en materias técnicas que tengan un significado claro y preciso en el caso, las reglas técnicas van a ser, en este caso, como leyes, la violación de los aspectos técnicos de un acto administrativo de un servicio público, naturalmente va a ser una ilegalidad exactamente como si se estuviera violando un precepto legal." (QUIRÓS CORONADO, Roberto. Ley General de Administración Pública, Concordada y Anotada con el Debate Legislativo y la Jurisprudencia Constitucional. Editorial Aselex, S. A. San José, Costa Rica. 1996. p. 99.)

XIII.DE LA CONFORMIDAD DEL ACUERDO IMPUGNADO CON EL ORDENAMIENTO JURÍDICO.- Al tenor de las anteriores consideraciones, estima este Tribunal que la decisión impugnada -acuerdo adoptado en el artículo Diez de la sesión ordinaria 23-2008-2010, del seis de octubre del dos mil nueve- resulta conforme con el ordenamiento jurídico; por los siguientes motivos:

En primer lugar: En este sentido es dable considerar que, no hay afectación de derechos subjetivos, como alega la sociedad apelante, que curiosamente, lo deriva del visado de planos de los lotes cuya recepción formal pretende; por cuanto ese acto (visado de planos), es un requisito necesario para la segregación de lotes; y que en tal virtud únicamente confiere derecho de segregar para vender, conforme se deriva del artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana, con lo cual, no se desconocen los efectos jurídicos derivados del mismo, sin que sea posible extenderlos a los proyectos de urbanización. Por ello, al no haber un acto declarativo de derechos en la determinación de las áreas verdes de un proyecto de urbanización, sobre la base de un visado de planos por parte del ente local, no puede haber lesión el principio de intangibilidad de los actos propios, desarrollado por la jurisprudencia de la Sala Constitucional en aplicación directade los artículos 34 y 45 de la Ley Fundamental (en este sentido, entre otras, se pueden consultas las sentencias de ese Tribunal números 2753-93, 4596-93, 585-94, 2186-94, 2187-94 y 899-95), en virtud del cual se impiden que la Administración revierta en forma arbitraria o antojadiza los actos declarativos de derechos subjetivos, por lo que, debe acudir a la intervención de los órganos jurisdiccionales a través del proceso de lesividad (regulado en los artículos 183 de la Ley General de la Administración Pública y 10 inciso 5) y 34 del Código Procesal Contencioso Administrativo), para la impugnación de éstos por estimarlo "lesivo" -del interés público, por razones de orden económico o de otra naturaleza-, sobre la base de una nulidad absoluta no evidente y no manifiesta o relativa, lo que conlleva a su pretensión de eliminación del mundo jurídico, proceso en el que se debe seguir la garantía del debido proceso constitucional, como derecho fundamental.

En segundo lugar, el acto impugnado se encuentra dictado en ejercicio de las competencias que el ordenamiento jurídico le confiere a los gobiernos locales, precisamente en resguardo de la ordenación del territorio (urbana) del cantón y con ello, del cumplimiento de la normativa urbano-ambiental. Recuérdese que a las municipalidades se les ha delegado lafunción de control y supervisión en la realización de proyectos de urbanización, labor que hacen en diversas fases en su tramitación, entre ellas, de gran importancia, la certificación de uso de suelo, que determina la conformidad del proyecto con el uso de suelo reglamentado en la normativa urbanística, y en tal virtud, tiene efectos declarativos, sea, no constitutivo de derechos; el visado de los planos catastrados, que según se indicó, permiten al titular la segregación del bien para la venta, pero que no se refieren a la aprobación de la urbanización; otorgamiento del permiso para realizar el proyecto concreto; la definición del alineamiento de construcción, y la recepción de las áreas verdes, para facilidades comunales, juegos y juegos infantiles.

En este sentido, se advierte que el visado de los planos constructivos del proyecto de urbanización es tarea que competete, en primera instancia al Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, conforme al artículo 38 de la Ley de Planificación Urbana y el artículo VI.3 de la Reglamento nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, dictado por esa misma institución; siendo que se requiere el visado de parte de las municipalidades, para efectos de obtener la licencia de construcción, requerida para cualquier obra de esa naturaleza en el cantón. Con lo cual, en lo que respecta concretamente a la recepción formal de las áreas destinadas para juegos infantiles, parque y facilidades comunales, ello es tarea exclusiva y excluyente de las autoridades locales, a quienes les corresponde verificar que las mismas resultan conformes con las exigencias establecidas en normativa que regula la materia (artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, II.2 y III.3.6.2 del Reglamento Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones), tales como proporción y medida, correcta ubicación, que el área de juegos se entregue equipado, enzacatado y con malla.

Sí lleva razón la apelante en considerar que todas estas intervenciones van precluyendo fases en el trámite, y en algunos de los casos, no en todos, sí confieren derechos al administrado, circunstancia que se repite no se da en la especie, en los términos pretendidos por la sociedad apelante.

En tercer lugar, el rechazo de la recepción formal de lotes varios lotes está sustentada en la existencia real de una quebrada, de naturaleza intermitente, como se desprende de los planos catastrados (a folios 2, 4 y 5) y pericia (Dr. William Borges, Regente Ambiental del proyecto Urbanización La Cabriola, a folios 89 y 90), aportados por la propia interesada, que registran de manera clara y contundente lo anterior. Con lo cual, siendo que el ordenamiento (artículo 33 de la Ley 7575) no distingue el tipo de quebrada cuya protección impone, esto es si son permanentes o intermitentes, ello impide su recepción, y denota el incumplimiento, de parte del desarrollador, de la normativa de las regulaciones indicadas, en tanto se exige que las áreas comunales o verdes de una urbanización sea sin restricciones.

En cuarto y último lugar, debe considerarse, según se indicó, que la dotación de áreas verdes está prevista en beneficio de la comunidad, y responde a exigencias de la normativa urbanística y ambiental; por lo que, en modo alguno puede alegarse legítimamente el derecho subjetivo o situación jurídica consolidada o interés legítimo para incumplirse esa obligación; sin que exista ningún dictamen de la Procuraduría General de la República en tal sentido, que en todo caso, es vinculante únicamente para la entidad consultante, más no así para el resto de la Administración Pública, respecto de la cual ostentaría la condición de fuente de derecho no normativa, a modo de jurisprudencia administrativa, que de tener el contenido alegado por la apelante, sería, no sólo contra la jurisprudencia constitucional, vinculante erga omnes al tenor del artículo 13 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional, sino contra legem, según se ha indicado.

XIV.CONCLUSIONES.- Con sustento en las anteriores consideraciones, al evidenciarse, no sólo que no se da la nulidad absoluta alegada por la sociedad apelante, sino que el acuerdo impugnado es conforme con el ordenamiento jurídico (bloque de legalidad en los términos previamente establecidos), procede su confirmatoria, en todos sus extremos.”