Soil study not required for urban possessory information on small residential lotsInnecesariedad del estudio de suelos en informaciones posesorias urbanas de vivienda

• III)Regarding the second grievance: Although the State’s representation does not specify the article or the regulatory body violated by the omission to provide the land-use certificate (certificado de uso de suelos) in the proceeding, the fact is that—since the land sought to be registered is an urban property (already destined for sports and recreational activities) and not destined for agricultural or industrial production—it was unnecessary during the processing of the proceeding to provide the land-use certificate now alleged to be missing. In this regard, the Court shares the assessment made by the Trial Court at the end of the second considerando of the challenged judgment (folios 63 and 64) and the assessments regarding that requirement for the presentation of the land-use certification, in urban possessory information proceedings (informaciones posesorias urbanas), rendered by the First Civil Court, Second Section, in its judgment No. 108-N-2004 of seven forty-five in the morning of January twenty-seventh, two-thousand four, when it stated: "An appeal is taken from the resolution of six forty-three in the morning of July first, two-thousand three, which cautioned the promoter to present a soil study (estudio de suelos) demonstrating that she has exercised possession in compliance with the conforming use of the land (uso conforme del suelo) for the activity she carries out in accordance with the approved methodology. The appellant states that the Law of Possessory Information (Ley de Informaciones Posesorias) and Law No. 7779 do not require soil studies for Possessory Information proceedings, since the title of ownership bears no relation to the land. She adds that the regulatory provision invoked by the court as grounds for the caution is unconstitutional. The purpose of Law 7779 is to regulate the use, management, and conservation of soils as part of the country's natural resources. Article 58 of Decree No. 29375 MAG-MINAE- HACIENDA- MOPT, which regulates said law, establishes that 'in all possessory information proceedings or those filed before the IDA or before the Courts of Justice, for the purpose of registering in the Public Property Registry, the interested party, in addition to the requirements imposed by common regulations, must demonstrate, by means of an adequate soil study, that he has exercised possession in compliance with the conforming use of the land for the activity he carries out in accordance with the approved methodology, and executing them with the best management practices, according to the best available technology, in compliance with the provisions of Articles 3, 6, 12, 13, 19, 26, 27, 41, 43 and 64 of Law No. 7779 and this Regulation.' The problem presented in this case is not, in the opinion of this court, one of unconstitutionality, but rather one of interpretation. Indeed, that regulation establishes a generic requirement, which the courts of justice must interpret in a rational manner, following the rules of logic and experience. From this perspective, it must be understood that this requirement should be demanded in those cases in which the possessory information proceeding concerns land dedicated to agricultural production or to the exploitation of some type of industry, activities in which the soil study plays a determining role in verifying whether the land is suitable for the development of that activity. But in cases, such as the present one, in which the titling involves a property of a reduced area and which is destined for the construction of a dwelling, it makes no sense to request the cited study; its sole effect on the proceeding would be onerousness and unnecessary prolongation thereof. This Court (now the First Section) seemed to understand it thus, when it resolved that 'Article 58 of the Regulation to Law No. 7779 of April 30, 1998, is very clear. It must be obeyed. It orders a soil study to be conducted in possessory information proceedings for the purpose it indicates. Expert report to be prepared by a professional incorporated into the College of Agronomists of Costa Rica accredited before the MAG. The corresponding certification will be issued. Ordinals 6 and 59 ibidem. But a principle of reasonableness advises, in this specific matter, that the protested analysis is unnecessary. The estate sought to be registered is very small. Its surface area is 251 square meters 98 square decimeters. It has only a dwelling house. A Conforming Land Use Study (Estudio de Uso Conforme del Suelo) appears to be a requirement for other types of properties. When state or private action for the management, conservation, and recovery of soils is of public interest. Articles 2 and 3 of the cited law. And it does not appear that the promoter’s property warrants that intervention. (resolution No. 298-L of nine o’clock in the morning of December nineteenth, two-thousand three). For the reasons indicated, it is concluded that the caution is improper and, on that ground, in what has been the subject of appeal, the appealed resolution should be annulled'."

“III) Sobre el segundo agravio: Si bien la representación estatal, no precisa el artículo, ni el cuerpo normativo vulnerado con la omisión de aportar al proceso, el certificado de uso de suelos, lo cierto es que tratándose el terreno que se quiere inscribir, de una propiedad urbana (ya destinada a actividades de deportivas y de recreación) y no destinada a la producción agrícola o industrial, era innecesario durante la tramitación del proceso, aportar el certificado de uso de suelos que ahora se echa de menos. En ese sentido, el Tribunal comparte la valoración realizada por el Juzgado al final del considerando segundo de la sentencia impugnada (folios 63 y 64) y las valoraciones que con respecto a ese requisito de presentación de certificación de uso del suelo, en las informaciones posesorias urbanas, ha realizado el Tribunal Primero Civil, Sección Segunda, en su sentencia Nº 108-N-2004 de las siete horas cuarenta y cinco minutos del veintisiete de enero del dos mil cuatro, cuando afirmó: "Se recurre de la resolución de las seis horas y cuarenta y tres minutos del primero de julio de dos mil tres, que le previno a la promovente la presentación de un estudio de suelos con el que demuestre que ha ejercido la posesión cumpliendo con el uso conforme del suelo para la actividad que realiza de acuerdo con la metodología aprobada. Expresa la recurrente que la Ley de Informaciones Posesorias y la Ley N° 7779 no exigen estudios de suelos para Informaciones Posesorias, pues el título de propiedad no tiene relación con el suelo. Agrega que la disposición reglamentaria que invoca el juzgado como fundamento de la prevención resulta inconstitucional. La Ley 7779 tiene como finalidad regular el uso, manejo y conservación de los suelos como parte de los recursos naturales del país. El artículo 58 del Decreto N° 29375 MAG-MINAE- HACIENDA- MOPT, que reglamenta la mencionada ley establece que “ en toda información posesoria o que se presente ante el IDA o ante los Tribunales de Justicia, con el fin de inscribir en el Registro Público de la Propiedad, el interesado, además de los requisitos que exige la normativa común, deberá de demostrar, con un estudio adecuado de suelos, que ha ejercido la posesión cumpliendo con el uso conforme del suelo para la actividad que realiza de acuerdo con la metodología aprobada, y ejecutándolas con las mejores prácticas de su manejo, según la mejor tecnología disponible en cumplimiento con lo dispuesto en los artículos 3, 6, 12, 13, 19, 26, 27, 41, 43 y 64 de la Ley Nº 7779 y este Reglamento”. El problema que se presenta en este caso, no es, a criterio de este tribunal, de inconstitucionalidad, sino más bien de interpretación. En efecto, esa norma establece un requisito genérico, que a los tribunales de justicia les corresponde interpretar de una manera racional, siguiendo las reglas de la lógica y la experiencia. Desde esta perspectiva, debe entenderse que ese requisito debe exigirse en aquellos casos en que la información posesoria tenga por objeto un terreno dedicado a la producción agrícola o bien a la explotación de algún tipo de industria, actividades en las que si juega un papel determinante el estudio de suelos, con el constatar si el terreno resulta apropiado para el desarrollo de esa actividad. Pero en casos, como el presente, en los que la titulación tiene por objeto un inmueble de un área reducida y que está destinado a construcción de una vivienda, no tiene sentido solicitar el citado estudio, su único efecto en el proceso serían la onerosidad y prolongación innecesaria del mismo. Así pareció entenderlo este Tribunal ( ahora sección primera) al resolver que “ El artículo 58 del Reglamento a la Ley N° 7779 de 30 de abril de 1998 es bien claro. Debe acatarse. Manda practicar estudio de suelos en informaciones posesorias con finalidad que indica. Dictámen a cargo de profesional incorporado al Colegio de Agrónomos de Costa Rica acreditado ante el MAG. Emitirá certificación correspondiente. Ordinales 6 y 59 ibidem. Pero un principio de razonabilidad aconseja, en este negocio concreto, que el análisis protestado es innecesario. La finca que se pretende inscribir es muy pequeña. Su cabida superficial 251 metros 98 decímetros cuadrados. Sólo tiene casa de habitación. Estudio de Uso Conforme del Suelo luce como exigencia para otro tipo de inmuebles. Cuando sea de interés público la acción estatal o privada para el manejo, la conservación y recuperación de suelos. Artículos 2 y 3 de ley indicada. Y no luce que el fundo del promotor Nombre41350 amerite esa intervención. ( resolución N° 298-L de las nueve horas del diecinueve de diciembre de dos mil tres). Por las razones apuntadas, se concluye que la prevención resulta improcedente y por ese motivo, en lo que ha sido objeto de apelación, deberá anularse la resolución recurrida".”