Interdict Protection of Landlocked Farms and Prudential Timeframe for ProtectionTutela interdictal de fundos enclavados y fijación prudencial del plazo de protección

V.- This Tribunal some time ago established that agricultural interdictal protection is perfectly appropriate in the case of landlocked properties (fundos enclavados). Just to cite a few of the abundant rulings on the subject, it is worth transcribing the following recital: (Voto No. 680 at eight hours and five minutes on October fifteenth, nineteen ninety). In a case similar to the one at hand, this Tribunal issued the following opinion: " IV.- There is not the slightest doubt that the plaintiff [[Nombre1]]'s property is landlocked (enclavado) and we say there is no doubt, because a landlocked property (predio enclavado) is one that is situated among others, without an exit or without a sufficient exit to a public road, and the property of Mrs. [[Nombre2]] is in these conditions, because the only thing that connects it to a public road is the private road that crosses the farms of the parties to which this interdict refers.- Article 395 of the Civil Code. ... That being so, our case law... in matters of interdictal proceedings for protection of possession in relation to the lands of others occupied by the owners of landlocked properties (fundos enclavados) to go out to the street, has leaned towards maintaining the de facto situation existing before the disturbance occurred, given that the owner of a property cannot be left shut in or prevented from entering it, because there is a collective interest superior to that of the owner of the land that has been providing the access service, for the reason that the landlocked property (fundo enclavado), by having that condition, will not remain unproductive for life, and the production benefits not only the producer, but also the entire social conglomerate that consumes the products of the land. For the reasons set forth above, there is no alternative but to revoke the appealed judgment...." (Voto No.771 at fourteen hours thirty minutes on November sixteenth, nineteen ninety, in the same sense see Voto No. 799 at fourteen hours five minutes on December sixth, nineteen ninety). Agrarian Tribunal Voto N° 150 at 14:20 hours on March 31, 1994. In another case, in which the existence of an easement (servidumbre) was alleged, the Tribunal pointed out: " III.- Although in cases like the present one, one cannot speak of a right-of-way easement (servidumbre de paso), since this type of easement, being apparent but discontinuous, can only be constituted by agreement or by last will and it has not been proven that this occurred, the truth is that the case law in the interdictal channel of protection of possession, dealing with landlocked properties (fundos enclavados), has protected the de facto situation established in relation to the access route used by their owners to enter and exit the landlocked property (fundo enclavado). The former First Civil Chamber, in a resolution at fifteen hours twenty minutes on May thirteenth, nineteen seventy-five, in relation to a problem similar to the one at hand, said: " It is nevertheless advisable to warn, to avoid future conflicts between the parties, in view of the fact that the result of this proceeding could induce the defendants to definitively close off access to the plaintiffs, that national case law, in matters of interdicts, has deemed that when a landlocked property (fundo enclavado) is involved, the de facto situation must be maintained, until the right-of-way (derecho de paso) is defined in the ordinary channel, for as the Explanatory Statement of the French Civil Code says: 'The general interest does not allow a landlocked property (fundo enclavado) to be outside the dominion of man, condemned to inertia and non-cultivation.': in resolution number 371 at eight hours on June thirteenth of the current year, it said: "That being so, our case law, in matters of interdictal proceedings for protection of possession in relation to the lands of others occupied by the owners of landlocked properties (fundos enclavados) to go out to the public street, has leaned towards maintaining the de facto situation existing before the disturbance occurred, given that the owner of a property cannot be left shut in or prevented from entering it, because there is a collective interest superior to that of the owner of the land that has been providing the access service, for the reason that the landlocked property (fundo enclavado), by having that condition, will not remain unproductive for life, and the production benefits not only the producer, but also the entire social conglomerate that consumes the products of the land." This Tribunal has repeatedly adopted that case law, and therefore this matter is decided on the basis of the reasoning given in them…".

VI.- The appellant is correct in his grievances. Pursuant to Article 54 of the Ley de Jurisdicción Agraria, the evidence must be freely assessed, in the broadest possible manner, in order to discover the real truth and guarantee effective judicial protection. The Judge, in his reflections, must explain the reasons of equity and law that serve as the basis for his resolutions. In the present case, the Tribunal considers that the evidence was not correctly assessed by the trial judge for the following reasons: The plaintiff, [[Nombre3]], when filing the complaint, argues that he has continuously used the easement (servidumbre) that provides access to his property and has given it the necessary maintenance; however, in December 2005, he was prevented from using a tractor to repair the road, which was in poor condition. For this reason, he considers that [[Nombre4]] and [[Nombre5]] disturbed his possession, regarding the use and maintenance of the road, which limits his access and causes him harm. If the confessional statements of the parties are carefully analyzed, it can be concluded, with that alone, that the plaintiff is right. Mrs. [[Nombre5]] states: "It is true. There has been passage on foot and on horseback and with our permission... He asked us for permission to open the passage, from the 6 manzanas down here to the house where [[Nombre3]], I gave him permission to bring up the machinery... It is true, but for cars, we go up to harvest coffee and it has not been impassable... It is true, but regarding the machinery that was not allowed through... Yes, I have seen the plaintiff travel along this passage in a motor vehicle...." (folio 56). On the other hand, [[Nombre4]] stated: "It is true, I gave him permission to go through with the tractor with the bucket raised so they could do a job up there where the corral and sugar mill are now.... They almost never pass by cart, very little, and by car they do pass but right now the bog (ciénega) does not allow it...", he admitted the fifth question which indicates that at some times of the year the road becomes impassable, and the sixth which indicates that he prevented him from carrying out maintenance work on the passage (folios 53 and 57). For his part, the plaintiff, in his confessional statement, affirmed: "It is true. They have not denied me passage, but at this moment I cannot pass through that mudhole (chagüa/barreal) because they have not let me put in the culvert. I only pass now on horseback but very carefully... When I bought my farm, going on 5 years, they handed it over to me with this easement (servidumbre) under gates... When I bought the property, they indicated to me that this was the easement (servidumbre) and that the gates are respected. I don't know why they didn't register it since that property was from that same farm...." (folio 59). From the foregoing, it is clearly evident that Mr. [[Nombre3]] has been using the road in conflict to leave his property and to maintain his crops; however, he has not been able to provide it with adequate maintenance, despite it being in poor conditions, since they cannot travel by vehicle, as they did previously, but only on foot or on horseback, and with difficulties. Furthermore, the defendants admit that they prevented the plaintiff from bringing in the tractor to improve the road. In that sense, it is necessary to recall that our legal system empowers whoever possesses an exit to provide the respective maintenance, which should be applied analogously in this case. Indeed, numeral 374 of the Civil Code provides: "He who has a right to an easement (servidumbre), likewise has the right to the necessary means to exercise it, and can carry out all the indispensable works for that purpose, but at his own cost, unless the contrary has been stipulated; and even when the owner of the servient property (predio sirviente) has obligated himself to carry out the works and repairs, he may exonerate himself from that obligation by abandoning the part of the property where such works exist or must be carried out." (The underlining is not from the original). In such a way that, even though in this case the real right of easement (servidumbre) and its possible scope are not being discussed, as that is proper to the ordinary channel, it does encompass the agricultural possession of the passage that has been used, and therefore the interdictal protection, in order to guarantee not only peaceful access to the property, but also that the access is sufficient, that is, comfortable, and that it allows entry not only on foot or on horseback, but also travel by vehicle, as had been done, from which the defendants can also benefit, in the interest of fulfilling social peace and the common good. Furthermore, if one delves into the testimonial statements brought into the process, they do nothing more than confirm what was previously indicated and confessed by the parties. Just by way of example, witness [[Nombre6]] said: "4 years ago I was working here with [[Nombre4]] which was when they brought in a tractor, I'm not sure whose, but I think it was [[Nombre3]]'s and it widened the road passing this farm of [[Nombre4]]'s and crossing [[Nombre3]]'s. In recent years, the one I have seen using the road is Don [[Nombre3]] and Don [[Nombre4]], mostly on horses and by cart.... I can attest that [[Nombre3]] and his sons have a motor vehicle. The road toward San Agustín might be passable by cart, but not by motor vehicle..." (folio 60); [[Nombre7]] affirmed: "I lived where [[Nombre3]] lives for 32 years and all the time we went out this way on foot or on horseback, never by cart. We, that is my husband and I, were the ones who sold to [[Nombre3]] and handed it over with this exit... Lately I have not been able to enter by vehicle to visit my daughter because there is a part down here where water springs (nace agua) where there is a sticky mudhole (pegadero).

They say that Mr. [[Nombre3]] doesn't fix the road because Mr. [[Nombre4]] won't give him permission, but I don't know if that's true...(folio 61); [[Nombre8]] stated: "[[Nombre3]] does maintain this road...I have entered along this road 3 or 4 times by car as far as [[Nombre9]] 62). The foregoing is sufficient to conclude that the testimonial evidence also attests to the existence of this road for many years, and that the one who has given it the necessary maintenance has been the plaintiff, which has been made impossible by the defendants. From the judicial inspection (folio 67) it is also evident that the road is wide enough to be traveled by vehicle.

**VII.-** This Tribunal recently, analyzing a case similar to this one, considering that it is not correct to impose an easement of passage (servidumbre de paso) by means of the protection of possession (amparo de posesión), which can only be constituted by agreement or last will, or the right-of-way that is only imposed by judicial ruling, ordered that the protection of the de facto situation, in cases like the one before us, cannot be maintained indefinitely, since it would imply indirectly granting a right-of-way or easement (servidumbre) or obliging the owner of the property that bears the passage to demonstrate in an ordinary trial that neither the easement (servidumbre) nor the right-of-way legally exists, when the one obligated to legalize his situation is the owner of the landlocked property (finca enclavada), since in principle the owner of the immovable property is presumed free.

By virtue of the foregoing, the de facto situation is protected for a prudential period of up to four months, within which the plaintiff must file the corresponding ordinary proceeding so that, by judgment, the potential right-of-way is claimed with the consequences that this implies, a de facto situation that remains protected while said proceeding is normally processed.

Consequently, with the foregoing, it is appropriate to uphold the appealed judgment, including what was resolved regarding exceptions and costs, but on the understanding that the de facto situation is temporarily protected under the terms indicated.</span><span style=\"font-family:Arial; font-weight:bold; color:#010101\">\"</span><span style=\"font-family:Arial; color:#010101\">; The protection of the de facto situation is granted for a prudential period, by virtue of the fact that, expressly in the law, none is established</span><span style=\"font-family:Arial; color:#010101\">&#xa0;</span><span style=\"font-family:Arial; color:#010101\"> for that purpose and it is necessary that the de facto situation not be prolonged indefinitely. Therefore, based on Article 26 of the Ley de Jurisdicción Agraria, Article 144 of the Código Procesal Civil is applied, which authorizes the Judge to prudentially set time limits in the event that they are not specifically indicated (See Tribunal Agrario, No. 286 at 14:40 on April 19, 1995).”</span><span style=\"font-family:Arial; color:#010101\">&#xa0;</span><span style=\"font-family:Arial; color:#010101\">&#xa0;</span><span style=\"font-family:Arial; color:#010101\"> </span></p><p style=\"margin-top:0pt; margin-bottom:0pt\"><span>&#xa0;</span></p></div></body></html>" }

“V.- Este Tribunal desde hace algún tiempo, estableció que perfectamente es procedente la tutela interdictal agraria tratándose de fundos enclavados. Solo para citar algunas de las abundantes resoluciones sobre el tema, conviene transcribir el siguiente considerando: (voto No. 680 de las ocho horas y cinco minutos del quince de octubre de mil novecientos noventa). En un caso similar al que nos ocupa, este Tribunal emitió el siguiente criterio: " IV.- No hay la menor duda de que el predio de la accionante [[Nombre1]] es enclavado y decimos que no hay duda, porque predio enclavado es aquél que se encuentra entre otros, sin salida o sin salida bastante a la vía pública y en estas condiciones se encuentra el de doña [[Nombre2]], porque lo único que lo comunica con un camino público, es el camino privado que surca las fincas de las partes a que este interdicto se refiere.- Artículo 395 del Código Civil. ... Siendo así, nuestra jurisprudencia...en casos de procesos interdictales de amparo de posesión en relación con los terrenos ajenos que ocupan los propietarios de fundos enclavados para salir a la calle, se ha inclinado por mantener la situación de hecho existente antes de que se produzca la perturbación, dado que no puede dejarse encerrado al dueño de un fundo o no permitírsele ingresar en el mismo, porque existe un interés colectivo superior al del dueño del terreno que ha venido prestando el servicio de acceso, en razón de que, el fundo enclavado, por tener esa condición, no va a quedar de por vida improductivo y la producción se da en beneficio no sólo de quien produce, sino también de todo el conglomerado social que consume los productos de la tierra. En razón de lo anteriormente expuesto, no queda otra alternativa que la de revocar la sentencia apelada...."(Voto No.771 de las catorce horas treinta minutos del dieciséis de noviembre de mil novecientos noventa, en igual sentido véase el Voto No. 799 de las catorce horas cinco minutos del seis de diciembre de mil novecientos noventa).Tribunal Agrario voto N° 150 de las 14:20 horas del 31 de marzo de 1994. En otro caso, en el cual se alega la existencia de servidumbre, el Tribunal señaló: " III.- A pesar de que en casos como el presente, no puede hablarse de servidumbre de paso, ya que por ser este tipo de servidumbres aparentes, pero discontinuas, sólo se pueden constituir por convenio o por última voluntad y ello no está demostrando que haya sucedido, es lo cierto que la jurisprudencia en la vía interdictal del amparo de posesión, tratándose de fundos enclavados, ha protegido la situación de hecho establecida en relación con la vía de acceso utilizada por sus dueños, para entrar y salir del fundo enclavado. La antigua Sala Primera Civil, en resolución de las quince horas veinte minutos del trece de mayo de mil novecientos setenta y cinco en relación con un problema semejante al que ahora nos ocupa dijo: " Conviene, no obstante advertir, para evitar conflictos futuros entre las partes, en vista de que el resultado de este juicio puede inducir a que los demandados el cierren definitivamente el paso a los actores, que la jurisprudencia nacional, en materia de interdictos, ha estimado que cuando se trata de un fundo enclavado, la situación de hecho debe mantenerse, mientras no se defina el derecho de paso en la vía ordinaria, pues como dice la Exposición de Motivos del Código Civil Francés: "El interés general no permite que haya fundo enclavado fuera del dominio del hombre, y condenados a la inercia y al no cultivo.": en resolución número 371 de ocho horas del trece de junio del año en curso dijo: "Siendo así, nuestra jurisprudencia, en casos de procesos interdictales de amparo de posesión en relación con los terrenos ajenos que ocupan los propietarios de fundos enclavados para salir a la calle pública, se ha inclinado por mantener la situación de hecho existente antes de que se produzca la perturbación, dado que no puede dejarse encerrado al dueño de un fundo o no permitírsele ingresar en el mismo, porque existe un interés colectivo superior al del dueño del terreno que ha venido prestando el servicio de acceso, en razón de que, el fundo enclavado, por tener esa condición, no va a quedar de por vida improductivo, y la producción seda en beneficio no sólo de quien produce, sino también de todo el conglomerado social que consume los productos de la tierra." Este Tribunal ha acogido esa jurisprudencia en forma reiterada y por ello se falla este asunto con fundamento en los razonamientos dados en ellas…”. VI.- Lleva razón el recurrente en sus agravios. De conformidad con el artículo 54 de la Ley de Jurisdicción Agraria, la prueba debe ser apreciada libremente, en la forma más amplia posible, a fin de descubrir la verdad real y garantizar una tutela judicial efectiva. El Juzgador, en sus reflexiones debe explicar las razones de equidad y de derecho que sirven de fundamento a sus resoluciones. En el presente caso, considera el Tribunal que la prueba no fue correctamente apreciada por el Juzgador de instancia por lo siguiente: El actor, [[Nombre3]] , al interponer la demanda aduce que él ha realizado un uso continuo de la servidumbre que da acceso a su propiedad y le ha dado el mantenimiento necesario, sin embargo, en diciembre del 2005, se le impidió que utilizara un tractor para arreglar el camino, que se encontraba en mal estado. Por ello considera que [[Nombre4]] y [[Nombre5]] perturbaron su posesión, respecto del uso y mantenimiento del camino, lo cual limita su acceso y le causa perjuicios. Si se analizan cuidadosamente las declaraciones confesionales de las partes, se concluye, con solo eso, que el actor lleva razón. La señora [[Nombre5]] afirma: "Es cierto. Ha existido el paso a pie y a caballo y con permiso de nosotros...El nos pidió permiso para abrir el paso, de las 6 manzanas de aquí abajo ya la casa de donde [[Nombre3]], yo le di permiso para que subiera la maquina...Es cierto, pero para carro, nosotros subimos a coger café y no ha sido intransitable.. Es cierto, pero en cuanto a la maquinaria que no se dejó pasar... Sí, he visto al actor transitar por este paso en vehículo automotor...." (folio 56). Por otro lado, [[Nombre4]] , afirmó: "Es cierto, yo le di permiso para que pasara con el tractor con la pala alzada para que le hicieran un trabajo arriba donde está el corral y trapiche ahora.... En carreta casi nunca pasan, muy poco y en carro si pasan pero en este momento la ciénega no lo permite...", admitió la pregunta quinta en donde se indica que en algunas ocasiones del año el camino se hace intransitable, y la sexta en donde se indica que él le impidió realizar trabajos de mantenimiento del paso (folios 53 y 57). Por su parte, el actor, en su declaración confesional afirmó: "Es cierto. No me han negado que yo pase, pero en este momento no puedo pasar por esa chagüa (barreal) ya que no me han dejado poner la alcantarilla. Solo paso ahorita a caballo pero con mucho cuidado... Cuando yo compré mi finca va hacer 5 años, me la entregaron con esta servidumbre bajo trancas...Cuando yo compré la propiedad, me indicaron que esta era la servidumbre y que respetan los portones. No se porqué no la inscribieron ya que esa propiedad era de esa misma finca...."(folio 59). De lo anterior se desprende, claramente, que el señor [[Nombre3]] ha venido utilizando para salir de su inmueble, y darle mantenimiento a sus cultivos, el camino en conflicto, sin embargo, no ha podido darle el mantenimiento adecuado, pese a que está en malas condiciones, ya que no pueden transitar con vehículo, como lo hacía anteriormente, sino que solo a pie o a caballo, y con dificultades. Por otra parte, los demandados admiten que ellos le impidieron al actor ingresar el tractor para mejorar el camino. En ese sentido, es necesario recordar que nuestro ordenamiento jurídico faculta a quien posee una salida, darle el mantenimiento respectivo, la cual aplicarse analógicamente en este caso. En efecto, el numeral 374 del Código Civil dispone: "El que tiene derecho a una servidumbre, lo tiene igualmente a los medios necesarios para ejercerla, y puede hacer todas las obras indispensables para es objeto, pero a su costa, sino se ha estipulado lo contrario; y aun cuando el dueño del predio sirviente se haya obligado hacer las obras y reparaciones, podrá exonerarse de esa obligación, abandonando la parte del predio en que existen o deben hacerse dichas obras." (Lo subrayado no es del original). De modo tal, que aún cuando en este caso no se está discutiendo sobre el derecho real de servidumbre, y sus posibles alcances, pues eso es propio de la vía ordinaria, sí alcanza la posesión agraria del paso que se ha venido utilizando, y por ende de la tutela interdictal, a fin de garantizar no solo el acceso tranquilo al inmueble, sino también que el acceso sea suficiente, es decir, cómodo, y que permita ingresar no solo a pie o a caballo, sino también a transitar en vehículo, como se había venido haciendo, de lo cual también pueden sacar provecho los demandados, en aras de cumplir con la paz social y el bien común. Por otra parte, si se ahonda en las declaraciones testimoniales traídas al proceso, no hacen más que confirmar lo anteriormente indicado y confesado por las partes. Solo a guisa de ejemplo, el testigo [[Nombre6]] dijo: "Hace 4 años yo andube (sic) trabajando aquí con [[Nombre4]] que fue cuando echaron un tractor, no esto seguro quien pero creo que fue [[Nombre3]] y amplió el camino pasando esta finca de [[Nombre4]] y atravesando la de [[Nombre3]]. En los últimos años al que he visto utilizar el camino es a Don [[Nombre3]] y Don [[Nombre4]], a caballos más que todo y en carreta....Si me consta que [[Nombre3]] y sus hijos tienen automotor. El camino hacia San Agustín tal vez se pueda transitar con carreta, pero con vehículo automotor no..." (folio 60); [[Nombre7]] afirmó: "Yo viví donde vive [[Nombre3]] 32 años y todo el tiempo salimos por aquí a pie o a caballo, en carreta nunca. Nosotros, sea mi esposo y yo, fuimos los que le vendimos a [[Nombre3]] y le entregamos con esta salida... Últimamente no he podido entrar en vehículo para visitar a mi hija porque hay una parte aquí abajo donde nace agua que hay un pegadero. Dicen que don [[Nombre3]] no arregla el camino porque Don [[Nombre4]] no le da permiso, pero no se si eso será cierto...(folio 61); [[Nombre8]] mencionó: "[[Nombre3]] sí le da mantenimiento a este camino...Yo he entrado por este camino 3 o 4 veces en carro hasta donde [[Nombre9]] 62). Lo anterior es suficiente, para concluir que también la prueba testimonial da fe de la existencia de ese camino desde hace muchos años, y que quien le da el mantenimiento necesario ha sido el actor, lo cual ha sido imposibilitado por los demandados. Del reconocimiento judicial (folio 67) también se desprende que el camino es ancho para poder transitarlo en vehículo. VII.- Este Tribunal recientemente, analizando un caso similar a este, considerando que por vía del amparo de posesión no es correcto imponer una servidumbre de paso, que sólo puede constituirse por convenio o última voluntad, o el derecho de paso que sólo se impone por sentencia judicial, dispuso que el amparo de la situación de hecho, en casos como el que nos ocupa, no puede mantenerse indefinidamente, pues implicaría por vía indirecta otorgar un derecho de paso o servidumbre u obligar al dueño de la finca que soporta el paso a demostrar en juicio ordinario que no existe legalmente la servidumbre ni el derecho de paso, cuando el obligado a legalizar su situación es el dueño de la finca enclavada, ya que en principio la propietaria del inmueble se presume libre. En virtud de lo anterior la situación de hecho se ampara hasta por el plazo prudencial de cuatro meses dentro de los cuales el actor debe establecer el correspondiente proceso ordinario a efecto de que por sentencia se pretende el eventual derecho de paso con las consecuencias que ello implica, situación de hecho que queda amparada mientras se tramite normalmente dicho proceso. Consecuentemente con lo expuesto procede confirmar la sentencia apelada, incluyendo lo resuelto en cuanto a excepciones y costas, pero en el entendido de que la situación de hecho se ampara temporalmente en los términos indicados."; El amparo a la situación de hecho, se da por un plazo prudencial, en virtud de que, expresamente en la ley, no está establecido ninguno con ese objeto y es necesario que la situación de hecho no se prolongue en el tiempo indefinidamente. Por lo anterior con fundamento en el artículo 26 de la Ley de Jurisdicción Agraria, se aplica el artículo 144 del Código Procesal Civil, que autoriza al Juez a fijar prudencialmente los plazos en caso de que no estén específicamente señalados ( Ver Tribunal Agrario, No. 286 de las 14:40 horas del 19 de abril de 1995).”