Denial of Possessory Information for Lack of Soil Study and Insufficient Just TitleRechazo de información posesoria por falta de estudio de suelos y justo título insuficiente

“III.- Regarding this type of proceeding, this Court has repeatedly held that “Possessory Title Proceedings (Información Posesoria) are non-contentious judicial proceedings for formalizing a registrable title to a property right acquired through acquisitive prescription (usucapión), upon fulfillment of the corresponding legal requirements.

Possession as owner must be demonstrated to have been quiet, public, peaceful, and uninterrupted (Article 1 of the Ley de Informaciones Posesorias and Article 856 of the Código Civil). In addition to lacking a title registered or eligible for registration in the Registro Público, the title applicant (titulante) must expressly state that the property has not previously been registered in the Registro Público. For reasons of public interest, to prevent duplicate registration of the same property or to protect third parties having a better right than the title applicant, the Law requires that certain persons be served with notice. It also established an objection procedure within the Possessory Title Proceedings in the event that any interested party believes that the titling would be detrimental to that party (Article 8). The Ley de Informaciones Posesorias directs the Judge to treat adjoining landowners as parties and therefore to serve them personally from the outset of the proceedings, because the titling could encompass part of the land belonging to them.

Notice must also be served on co-owners or condominium owners. Likewise, to safeguard the interests of the State, the Procuraduría General de la República and the Instituto de Desarrollo Agrario must be treated as parties for the protection of property subject to the public domain and State Agrarian Property (Propiedad Agraria) (Article 5). Finally, the Law requires that all interested parties who may have a legitimate interest in the proceeding be summoned through publication of a notice (Edicto) in the Boletín Judicial. (See Article 5 of the Ley de Informaciones Posesorias) (see Vote No. 755, issued at 9:45 on 13 de noviembre del 2003). The existence of clearly marked boundaries (fences, boundary lanes, etc.) must also be demonstrated. The following documents must be submitted: a livestock brand if the property is used for livestock farming; the title applicant’s identity card or corresponding identification document; the cadastral survey plan (plano catastrado); a current certification from the Registro Público stating whether the applicant has obtained title to other properties and specifying their area; and a current certification from the Ministerio del Ambiente de Energía stating whether the land lies within a protected area.

Current soil legislation requires proof that the land is being used in accordance with its capability (a land-use compliance study (estudio conforme de uso del suelo)). To protect water resources in the public interest, the judge is also required, if springs (nacientes) or water sources exist, to request the corresponding report from the competent entity (Articles 50 of the Ley Orgánica del Ambiente; subsection 14 of Article 121 of the Constitución Política; Articles 1, 3, and 17 of the Ley de Aguas N°276 of 27 de agosto de 1942; Article 33 of the current Ley Forestal Nº 7575 of 5 de febrero de 1996; and Decreto Ejecutivo N° 26237-MINAE of 19 de junio de 1997). Tribunal Agrario, Vote N° 943, issued at 15:40 on 6 de diciembre del 2004.- IV.- As to the first ground of appeal, the appellant is incorrect. By requiring an appropriate land-use study (estudio de uso adecuado del suelo), the legislature sought to compel possessors to exercise sustainable agrarian possession (posesión agraria sostenible), a requirement applicable in every possessory title proceeding regardless of whether the land for which title is sought lies within a protected area.

Possessory title proceedings cannot be approved unless it has been shown that possession was exercised while protecting the soil and using it sustainably and rationally, because the ecological function of property (función ecológica de la propiedad) is an integral part of the fundamental right to a healthy and ecologically balanced environment enshrined in our Constitución Política, pursuant to Articles 45 and 50 of the Carta Magna.

The court below (ad quo) dismissed the proceedings because the soil study had not been approved. Regarding the soil study, because the alleged possession was not exercised in accordance with Article 58 of the Reglamento de la Ley sobre el Uso, Manejo y Conservación de Suelos, and because those possessory acts instead degrade that natural resource, this Court finds the decision set forth in the judgment under appeal to be correct; this first ground of appeal must therefore be rejected.- V.- With respect to the second ground of appeal, the appellant is likewise incorrect. The requirements for acquiring real property through ordinary agrarian acquisitive prescription (usucapión agraria común) are, in addition to sustainable agrarian possession exercised publicly, peacefully, continuously, and as owner, valid title (justo título) and good faith (buena fe).- Valid title means the basis for acquiring possession, which, according to Voto 4587-97 of the Sala Constitucional, may be original or derivative.

In either case, the applicant bears the burden of proving how possession was actually acquired. Although possession acquired originally gives rise to a presumption of title, the basis for the unilateral taking of possession must be established through suitable evidence. It cannot, however, be presumed that possession was acquired derivatively where the applicant himself maintains that it was derivative—that is, that he acquired it through an inter vivos or mortis causa legal transaction (negocio jurídico). In the case before us, the applicant, in his initial filing and by sworn declaration, asserts that he acquired possession of the land at issue in these proceedings derivatively (folio 15).- To prove the basis of acquisition (valid title), he submits documentary evidence consisting of a deed executed before Notary Olman Vargas Cubero at ten o’clock on 22 de abril de 1987 (folio 3), under which the applicant’s predecessor in possession and transferor, Porfirio Cordero Valverde, acquired from Joel Mora Borbón, by purchase, the possession exercised over thirty-five hectares of the property at issue in these proceedings.

Second, the applicant also submits public deed number one hundred fourteen, executed before Notary Jorge Sánchez Sibaja, under which, at ten o’clock on 6 de febrero del año 1998, Porfirio Cordero Valverde sold to the applicant and Mr. Oldemar Blanco Badilla possession of an unregistered right measuring approximately thirty-five hectares, “both parties waiving any surplus or deficiency in the stated area.” (Folio 2).- Subsequently, at folio 5, another deed was submitted under which Mr. Oldemar sold to the applicant one-half of the possessed land (which, according to correct arithmetic, amounts to seventeen hectares and five thousand square meters), leaving the applicant as its sole possessor. The problem is that, as the court below found, the applicant has not demonstrated the basis or valid title for acquiring the remaining seventy-two hectares, because the area acquired through those deeds (thirty-five hectares) is inconsistent with the area described in cadastral survey plan number SJ-736498-2001, which describes nearly seventy-five additional hectares.

In this respect, the court below is correct. The witnesses examined in the proceeding refer to the area possessed, but not to how the applicant acquired that remainder. There is no evidence on this point, since it cannot be determined how he acquired possession of those areas (valid title). The applicant alleges that he acquired it derivatively but was unable to prove his assertion, which rules out original acquisition. If the applicant seeks to rely on possession derived from his transferors because his own possession does not total ten years (as he acquired from Mr. Porfirio in the year 1998 and became the sole possessor in the year two thousand), it is important in cases of this type to assess the documentary evidence submitted, particularly where the witnesses fail to address the manner or basis on which the applicant acquired the derivative possession he alleges and for which he bears the burden of proof.

In the case before us, the document submitted as evidence states that the acquired land consists of thirty-five hectares, far less than the area sought to be registered on the basis of the newly submitted survey plan. The grounds on which the appellant bases his appeal are neither admissible nor credible, because the margin of error between what was acquired and what is alleged is too great; the difference of seventy-two hectares is twice the area he believed he had acquired from Mr. Porfirio, particularly since the document states that “the parties waive any surplus or deficiency in the stated area.” The difference of seventy-two hectares is too vast to be considered an error merely because the land is unregistered; the stated area was therefore not approximate, because the difference between the two is far too great. In this regard, reference may be made to a similar case decided by VOTE Nº 472- F-04, issued at fourteen hours and twenty minutes on 30 de junio del dos mil cuatro.- Accordingly, as to the matters appealed, the judgment under appeal must be affirmed.”

“III.- Sobre este tipo de procesos, este Tribunal ha determinado en forma reiterada, que la “Información Posesoria es un trámite de actividad judicial no contenciosa para la formalización de un título registrable sobre un derecho de propiedad que se ha llegado a adquirir por la usucapión, cumpliendo para ello con los requisitos legales correspondientes. Se exige demostrar la posesión a título de dueño, en forma quieta, pública, pacífica e ininterrumpida (artículos 1 de la Ley de Informaciones Posesorias y 856 del Código Civil). El titulante, aparte de carecer de título inscrito o inscribible en el Registro Público, debe manifestar expresamente que la finca no ha sido inscrita en el Registro Público anteriormente. Por razones de interés público, y para evitar una doble inscripción registral sobre un mismo bien, o bien, para tutelar a terceros de mejor derecho que el titulante, la Ley exige notificar a ciertos sujetos.

También estableció un trámite de oposición dentro de la Información Posesoria, en caso de que alguno de los interesados se sienta perjudicado por la titulación (artículo 8). La Ley de Informaciones Posesorias ordena al Juez tener como partes y por tanto notificarles personalmente desde el inicio de las diligencias, a los colindantes, ello por cuanto la titulación podría abarcar parte de las tierras que les pertenecen. También se ordena notificar a los condueños o condóminos. Igualmente, en resguardo de los intereses del Estado, se ordena tener como parte a la Procuraduría General de la República y al Instituto de Desarrollo Agrario, para el resguardo de la propiedad sujeta al dominio público, y de la Propiedad Agraria estatal (artículo 5). Finalmente, la Ley manda a citar a todos los interesados, mediante la publicación de un Edicto en el Boletín Judicial, que puedan tener un interés legítimo en el proceso.

(Ver numeral 5 de la Ley de Informaciones Posesorias) (ver Voto Nº 755 de las 9:45 horas del 13 de noviembre del 2003). Se exige también la existencia de linderos bien señalados (cercas, carriles, etc.). Deben aportarse los siguientes documentos: marca de ganado si la finca se dedica a ganadería; cédula de identidad o documento de identificación respectivo del titulante; el plano catastrado; certificación actualizada del Registro Público que aclare si se han titulado otras fincas por el promovente y cual es su medida; certificación actualizada del Ministerio del Ambiente de Energía sobre si está o no comprendido el terreno dentro de alguna área protegida. La legislación vigente sobre suelos exige se demuestre el uso del terreno conforme a su aptitud (estudio conforme de uso del suelo). También está obligado el juez, para velar por la protección del recurso hídrico con fines de utilidad pública, de existir nacientes o fuentes de agua, a solicitar el informe respectivo del ente competente para ello (artículos 50 de la Ley Orgánica del Ambiente, inciso 14 del numeral 121 de la Constitución Política, 1, 3 y 17 de la Ley de Aguas N°276 de 27 de agosto de 1942, 33 de la Ley Forestal vigente Nº 7575 de 5 de febrero de 1996 y Decreto Ejecutivo N° 26237-MINAE de 19 de junio de 1997).

Tribunal Agrario, Voto N° 943 de las 15:40 horas del 6 de diciembre del 2004.- IV.- En cuanto al primer agravio, no lleva razón el recurrente. El legislador ha estipulado con el requisito del estudio de uso adecuado del suelo el obligar a los poseedores a ejercer una posesión agraria sostenible, requisito que es exigible en toda información posesoria, independientemente si el terreno a titular se encuentra en área protegida o no. No podría aprobarse una información posesoria si no se ha demostrado que se ha poseído protegiendo y dando un uso sostenible y racional del suelo, ya que la función ecológica de la propiedad es parte integral del derecho fundamental al ambiente sano y ecológicamente equilibrado consagrado en nuestra Constitución Política, al tenor de los numerales 45 y 50 de la Carta Magna. El ad quo rechazó las diligencias por el hecho de no haberse aprobado el estudio de suelos.

En cuanto al del estudio de suelos, al no haberse ejercido la posesión alegada de conformidad con el numeral 58 del Reglamento de la Ley sobre el Uso, Manejo y Conservación de Suelos, siendo más bien que dichos actos posesorios degradan dicho recurso natural, considera este Tribunal correcta la decisión esgrimida en la sentencia recurrida, debiéndose rechazar este primer agravio.- V.- En lo referente al segundo agravio, tampoco goza de razón el recurrente. Los requisitos para poder adquirir un inmueble a través de una usucapión agraria común, son, además de la posesión agraria sostenible desarrollada en forma pública, pacífica, continua y en calidad de dueño; el justo título y la buena fe.- Con justo título se entiende la causa de adquisición de la posesión, la cual, de acuerdo con el Voto 4587-97 de la Sala Constitucional, puede ser originaria o derivada. En uno u otro caso, el promovente tiene la carga de la prueba de demostrar cómo efectivamente adquirió la posesión.

Si bien en forma originaria, la posesión hace presumir el título, la causa de toma unilateral de posesión debe ser evidenciada con prueba idónea. Pero no podría presumirse que la posesión se adquiere en forma derivada en los casos que el mismo promovente sostiene que es derivada, es decir, que la adquirió mediante un negocio jurídico intervivos o mortis causa. En el caso que nos ocupa, el promovente, en su escrito inicial y en carácter de declaración jurada, aduce que ha adquirido en forma derivada la posesión sobre el terreno objeto de estas diligencias (folio 15).- Para probar la causa de adquisición (justo título) aporta prueba documental consistente en escritura otorgada ante el Notario Olman Vargas Cubero a las diez horas del veintidós de abril de 1987 (folio 3), en la cual el anterior poseedor y transmitente de la posesión del promovente, Porfirio Cordero Valverde, adquiere por venta de Joel Mora Borbón la posesión ejercida sobre treinta y cinco hectáreas del fundo objeto de estas diligencias.

En segundo término, aporta también el promovente la escritura pública número ciento catorce otorgada ante el notario Jorge Sánchez Sibaja, en la cual, a las diez horas del seis de febrero del año 1998, Porfirio Cordero Valverde vendió al promovente y al señor Oldemar Blanco Badilla la posesión de un derecho sin inscribir que mide aproximadamente treinta y cinco hectáreas "renunciando ambas partes a cualquier exceso o defecto en la medida". (Folio 2).- Luego, a folio 5, se aportó otra escritura en la cual don Oldemar vende la mitad del terreno poseído (lo cual en correcta aritmética corresponde a diecisiete hectáreas cinco mil metros cuadrados) al promovente, quedando como único poseedor de la misma. El problema es que, como lo consideró el ad quo, no se ha demostrado la causa o justo título de adquisición del promovente de las setenta y dos hectáreas sobrantes, ya que no existe coherencia entre el área adquirida mediante dichas escrituras (treinta y cinco hectáreas), ello en contraposición del área descrita en el plano catastrado número SJ-736498-2001 que describe prácticamente setenta y cinco hectáreas demás.

En este sentido lleva razón el ad quo. Los testigos evacuados en el proceso hacen referencia sobre el área poseída, pero no a la forma en que adquirió el promovente dicho sobrante. No hay prueba en este sentido pues no se logra determinar cómo adquirió la posesión sobre dichas áreas (justo título). El promovente alega que la adquirió en forma derivada pero no pudo demostrar su dicho, lo cual excluye que haya sido en forma originaria. Si la parte promovente pretende hacer valer una posesión derivada de sus transmitentes, porque por sí mismo no suma una posesión decenal (ya que adquirió de don Porfirio en el año 1998 quedando como único poseedor en el año dos mil), en este tipo de casos es importante valorar la prueba documental presentada, máxime si los testigos son omisos en referirse al modo o causa de adquisición de la posesión derivada alegada por el promovente, a quien corresponde la carga de la prueba.

En el caso que nos ocupa el documento presentado como prueba indica que el terreno adquirido es treinta y cinco hectáreas, mucho menor de lo que se pretende inscribir con base en el nuevo plano presentado. Las razones en las cuales fundamenta su agravio el recurrente no es de recibo, ni creíbles, ya que el margen de error entre lo adquirido y lo alegado es demasiado grande; la diferencia de setenta y dos hectáreas es dos veces mayor a lo que se creía haber adquirido de don Porfirio, máxime se consignó en el documento "renunciando las partes al exceso o defecto en la medida". La diferencia de setenta y dos hectáreas es abismal como para considerarlo un error por tratarse de un terreno sin inscribir, por ello la medida dada no fue aproximada porque entre una y otra es demasiada la diferencia. Al respecto, se puede consultar un caso similar resuelto mediante el VOTO Nº 472- F-04 de las catorce horas veinte minutos del treinta de junio del dos mil cuatro.- Por ello, en lo apelado, deberá confirmarse la sentencia recurrida.”