Construction Without Municipal Permit on Public RoadConstrucción sin permiso municipal en calle pública

IV.- The matter submitted for consideration of this Office is similar to another previously analyzed. Thus, in judgment number 348-2006 of eleven hours thirty minutes of August eleventh, two thousand six, it was stated: “(…) III.- In accordance with Article 169 of the Political Constitution, the administration of local interests and services in each canton is the responsibility of the Municipal Government. The foregoing must be harmonized with Article 15 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), and as pertains directly to the specific case, with numeral 57 of the same regulation: “Article 15.- Pursuant to the precept of Article 169 of the Political Constitution, the competence and authority of municipal governments to plan and control urban development, within the limits of their jurisdictional territory, is recognized …” “Article 57.- It is prohibited to carry out construction works contrary to the prescriptions of the law, the regulations, and the respective municipal permit.” For their part, Articles 1, 74, and 87 of the Construction Law (Ley de Construcciones) establish: “Article 1.- The Municipalities of the Republic are responsible for ensuring that cities and other towns meet the necessary conditions of safety, salubrity, comfort, and beauty in their public roads and in the buildings and constructions erected on lands thereof, without prejudice to the powers that laws grant in these matters to other administrative bodies.” “Article 74.- Licenses. All works related to construction, executed in the towns of the Republic, whether permanent or provisional, must be carried out with a license from the corresponding Municipality.” “Article 87.- The Municipality shall exercise oversight over the works executed in its jurisdiction as well as over the use being made of them. Municipal Inspectors are its Agents, whose mission is to oversee compliance with the precepts of this Regulation.” The construction license referred to in the aforementioned numeral 74 is an administrative act, which logically entails authorization for the realization of a building, acts as a control mechanism of the Municipality to guarantee that legal requirements are met, and also requires the payment of the corresponding fees (Article 78 ibid.). Failure to obtain the respective permit beforehand is considered an administrative infraction, which logically leads to sanctions, for which it is advisable to refer to numerals 82, 88, 89 subsection a), 90, 93, 94, 95, and 96 of the Construction Law (Ley de Construcciones): “Article 82.- Sanctions. Infringement of any rule of this Chapter shall merit the sanctions determined by the Municipality at that time.” “Article 88.- Powers. The Municipality may impose sanctions for infractions of the rules of this Regulation. The sanctions shall be those specified in the body of this Law and its Regulation (fines, closures, vacating, destruction of the work, etc.) and those indicated in this Chapter.” “Article 89.- Infractions. Besides those indicated in the Chapters of this Regulation, the following shall be considered infractions: a) Executing without a prior license, works for which this Law and its Regulation require a license (…)” “Article 90.- Fines. The amount of the fine shall in no case be greater than the economic injury to the Municipality resulting from the failure to collect the fee for the license corresponding to the violated requirement.” “Article 93.- When a building or construction or installation has been completed without a license or project approved by the Municipality and without notice having been given to it of the completion of the work, an investigation shall be initiated, setting the owner a non-extendable period of thirty (30) days to comply with what is stipulated in this Law and Regulation, by presenting the project, license application, etc.” “Article 94.- If, after the set period has passed, the owner has not complied with the previous order, a new investigation shall be initiated, which shall be handled in accordance with the article on Refusal, and a final period shall be set, hearing the interested party.” “Article 95.- If the owner presents the respective project and once it is accepted, the Municipality shall verify whether the work has been executed in accordance with it and whether both satisfy the requirements demanded by this Law and its Regulation, subjecting it to the necessary tests.” “Article 96.- If the project is not presented or the ordered modifications are not made, the Municipality shall order the destruction of the defective parts or shall do so at the owner’s expense. Under no circumstances shall it authorize the use of the construction and if it is in use, it shall impose a fine for this cause and shall order its vacating and closure.” (the boldface is not from the original) In this regard, the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) has stated: “II.- The disagreement, in this case, is based on the argument that the procedure by which a fine was imposed by the municipal entity violates the principle of legality and the right to private property. According to what was reported by the appealed authority under the terms of Article 44 of the Law of Constitutional Jurisdiction (Ley de la Jurisdicción Constitucional), on the property of the petitioner a series of works were carried out without having previously obtained the corresponding municipal authorization, so that once said omission was proven, the cessation of the continuation of the works was ordered. Numeral 74 of the Construction Law (Ley de Construcciones) is clear in stipulating that all works related to construction, executed in the towns of the Republic, whether permanent or provisional, must be carried out with a license from the corresponding Municipality. In this case, the realization of a series of works was proven, without considering the urban planning regulations in force and that the property is located in a medium-high density residential zone, so that in accordance with the regulations in force for that purpose, the appropriate action is the closure of the works and the imposition of an economic sanction in accordance with Article 93 of the Construction Law (Ley de Construcciones), if within thirty days of being notified of the irregularities, the administered party does not proceed to request the respective construction permit. Therefore, it cannot be considered that the cessation of the works by the Municipality of (…) and the imposition of a fine as a consequence of such omissions, is contrary to Law or injurious to the fundamental freedoms that the petitioner claims were violated. IV.- Regarding the alleged violations of due process, this Chamber considers that the procedure followed in this case has sufficiently guaranteed the exercise of the right of defense by the petitioner. It is so because she was notified of the fine at her home, following a summary procedure typical of cases in which, like this one, the lack of a construction permit is a fact of mere verification, which does not require the elaboration of an intricate prior proceeding for its determination. On the other hand, the place where the notification was made is undoubtedly the most suitable, since it concerns the property of the petitioner. If adequate communication did not occur between the owner and her tenants, that is a matter foreign to the knowledge of this Chamber …”. (Vote No. 2002-11749 of ten hours forty-nine minutes of December thirteenth, two thousand two).- V.- It is, then, based on the foregoing, that this case is decided. The initiation of the administrative procedure – application for a construction permit – was made by Mrs. Adriana Solís Araya, which was denied, based on the fact that the access street, although of public use, had not been transferred in that form to the Municipality, and the work proceeded to be closed. In view of the fact that she disregarded the order, she was accused of disobedience before the Criminal Court of Pavas, an organ which ultimately dismissed the complaint. Subsequently, another closure report was issued, also disregarded, to the point that the construction of the dwelling was completed. By the time this occurred, Mrs. Adriana had transferred the property to Mrs. Mónica María Escobar Jaubert, and she, to Mr. Jacinto Solís Araya. It is undeniable then, that the work was carried out contrary to what is mandated by law, and in the terms in which it was decided in the recently cited ruling, “(…) erecting a work without the respective permit is a material action contrary to the legal order, from which no right is derived, nor does any right derive from the Municipality’s omission to close it at the time of its commencement (…)”, and by virtue of which, the order issued to close the construction and grant a term of thirty days to proceed to obtain the respective license, is in accordance with the law, and this Office finds no merit whatsoever to annul that which was agreed upon, and by virtue of which it is upheld. It is an unquestionable fact that the construction was erected without the respective licenses, and as its logical consequence, in application of the regulations in force, the only thing that is appropriate is its closure and, furthermore, to render its use impossible. Consequently, it is an inescapable duty of Mr. Solís Araya to process the respective permit anew.- VI.- Pursuant to numeral 6 of Law No. 7274 of December 10, 1991, the administrative channel must be deemed exhausted.- VII.- Despite what has been decided, this collegiate body observes that since the year two thousand three, the corporation has recognized and accepted that “(…) THE TRANSFER OF THE STREET TO THE MUNICIPALITY IS BEING PROMOTED AT THIS INSTANCE, HOWEVER, THE PROCESS IS NOT YET COMPLETE (…)” – official letter VM-277-03-DNEG, which is reiterated in the resolution of the Department of Urban Development (Departamento de Desarrollo Urbano), number DU*230-03/EXT, which, in its First Considerando, indicates in the relevant part: “(…) we recognize your arguments regarding the fact that said access is used by the persons residing in that locality as a thoroughfare. A situation which this municipality acknowledges and for which reason the transfer of the street to the municipality is being promoted, said process is in progress (…)”. By virtue of the foregoing, an exhortation is made to the corporation, so that, to the extent possible, it expedites the corresponding procedure, so as not to affect the rights of those persons who must transit and use the path in question.-”

"IV.- El punto sometido a consideración de este Despacho, es similar a otro analizado anteriormente. Así, en la sentencia número 348-2006 de once horas treinta minutos del once de agosto de dos mil seis, se expresó: “(…) III.- De conformidad con el artículo 169 de la Constitución Política, la administración de los intereses y servicios locales en cada cantón, está a cargo del Gobierno Municipal. Lo anterior, debemos concordarlo con el artículo 15 de la Ley de Planificación Urbana, y en lo que interesa propiamente al caso concreto, con el numeral 57 de la misma normativa: “Artículo 15.- Conforme al precepto del artículo 169 de la Constitución Política, reconócese la competencia y autoridad de los gobiernos municipales para planificar y controlar el desarrollo urbano, dentro de los límites de su territorio jurisdiccional ...” “Artículo 57.- Está prohibido realizar obras de construcción contra lo prescrito en la ley, los reglamentos y el respectivo permiso municipal." Por su parte, los artículos 1, 74 y 87 de la Ley de Construcciones, establecen: "Artículo 1.- Las Municipalidades de la República son las encargadas de que las ciudades y demás poblaciones reúnan las condiciones necesarias de seguridad, salubridad, comodidad, y belleza en sus vías públicas y en los edificios y construcciones que en terrenos de las mismas se levanten sin perjuicio de las facultades que las leyes conceden en estas materias a otros órganos administrativos”. "Artículo 74.- Licencias. Toda obra relacionada con la construcción, que se ejecute en las poblaciones de la República, sea de carácter permanente o provisional, deberá ejecutarse con licencia de la Municipalidad correspondiente." “Artículo 87.- La Municipalidad ejercerá vigilancia sobre las obras que se ejecuten en su jurisdicción así como sobre el uso que se les esté dando. Los Inspectores Municipales son sus Agentes, que tienen por misión vigilar la observancia de los preceptos de este Reglamento.". La licencia de construcción a que se refiere el numeral 74 antes trascrito, es un acto administrativo, que lógicamente conlleva a la autorización para la realización de una edificación, actúa como un mecanismo de control de la Municipalidad para garantizar que se cumplan con los requisitos legales, y requiere además del pago de los derechos correspondientes (artículo 78 ibídem) El no obtener de previo el permiso respectivo, se considera una infracción administrativa, lo que conlleva lógicamente a sanciones, por lo que es conveniente remitirnos a los numerales 82, 88, 89 inciso a), 90, 93, 94, 95 y 96 de la Ley de Construcciones: "Artículo 82.- Sanciones. La infracción a cualquier regla de este Capítulo ameritará las sanciones que determine la Municipalidad en su oportunidad”. “Artículo 88.- Facultades. La Municipalidad puede imponer sanciones por las infracciones a las reglas de este Ordenamiento. Las sanciones serán las que se han especificado en el cuerpo de esta Ley y su Reglamento (multas, clausuras, desocupación, destrucción de la obra, etc.) y los que señala este Capítulo! “Artículo 89.- Infracciones. Se considerarán infracciones además de las señaladas en los Capítulos de este Ordenamiento, las siguientes: a) Ejecutar sin licencia previa, obras para las cuales esta Ley y su Reglamento exigen la licencia (...)” “Artículo 90.- Multas. El importe de la multa en ningún caso será superior a la lesión económica que implique para la Municipalidad la falta de percepción del derecho de la licencia correspondiente al concepto violado”. “Artículo 93.- Cuando un edificio o construcción o instalación ha sido terminado sin licencia ni proyecto aprobado por la Municipalidad y sin que se haya dado aviso a ésta de la terminación de la obra, se levantará una información, fijando al propietario un plazo improrrogable de treinta (30) días, para que dé cumplimiento a lo estatuido en esta Ley y Reglamento, presentando el proyecto, solicitud de licencia, etc." “Artículo 94.- Si pasado el plazo fijado, el propietario no ha dado cumplimiento a la orden anterior, se levantará una nueva información, la que se pondrá de acuerdo con el artículo sobre Renuencia, y se fijará un último plazo, oyendo al interesado.” “Artículo 95.- Si el propietario presenta el proyecto respectivo y una vez que sea aceptado, la Municipalidad comprobará si ola obra ha sido ejecutada de acuerdo con él y si ambos satisfacen los requisitos exigidos por esta Ley y su Reglamento sometiéndolo a las pruebas necesarias.” “Artículo 96.- Si no se presenta el proyecto o no se hacen las modificaciones ordenadas, la Municipalidad ordenará la destrucción de las partes defectuosas o lo hará por cuenta del propietario. En ningún caso autorizará el uso de la construcción y si está en uso, impondrá multa por esta causa y dispondrá la desocupación y clausura de ella.” (la negrilla no es del original) Al respecto, la Sala Constitucional ha expresado: “II.- La inconformidad, en este caso, se sustenta en que el trámite por el cual se le impuso una multa por parte del ente municipal, violenta el principio de legalidad y el derecho a la propiedad privada. De conformidad con lo informado por la autoridad recurrida bajo los términos del artículo 44 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional, en la propiedad de la amparada se efectuaron una serie de obras sin contar previamente para ello con la autorización municipal correspondiente, por lo que acreditada dicha omisión, se ordenó clausurar la continuación de las obras. El numeral 74 de la Ley de Construcciones es claro al disponer que toda obra relacionada con la construcción, que se ejecute en las poblaciones de la República, sea de carácter permanente o provisional, deberá ejecutarse con licencia de la Municipalidad correspondiente. En este caso se acreditó la realización de una serie de obras, sin considerar las normas urbanísticas vigentes y que la propiedad se ubica en una zona residencial media alta densidad, por lo que de conformidad con la normativa vigente para tal efecto, lo procedente es la clausura de las obras y la imposición de una sanción económica conforme al artículo 93 de la Ley de Construcciones, si en el plazo de treinta días de comunicadas las irregularidades, el administrado no procede a solicitar el permiso de construcción respectivo. Por lo anterior, no puede considerarse que la paralización de las obras por la Municipalidad de (...) y la imposición de una multa como consecuencia de tales omisiones, sea contrario a Derecho o lesivo de las libertades fundamentales que alega la amparada como vulnerados. IV.- Respecto de las alegadas violaciones al debido proceso, estima la Sala que el procedimiento seguido en este caso ha garantizado en forma suficiente el ejercicio del derecho de defensa por parte de la amparada. Es así por cuanto se le notificó de la multa en su casa, luego de un procedimiento sumario propio de casos en que, como éste, la carencia del permiso de construcción es un hecho de mera constatación, que no requiere de la elaboración de un intrincado trámite previo para su definición. Por otra parte, el lugar donde se notificó es sin duda el más adecuado, pues se trata de la propiedad de la amparada. De no haber ocurrido una adecuada comunicación entre la propietaria y sus inquilinos, eso es materia ajena al conocimiento de esta Sala ...”. (Voto No. 2002-11749 de las diez horas con cuarenta y nueve minutos del trece de diciembre del dos mil dos).- V.- Es entonces, con fundamento en lo expuesto, que se resuelve el presente caso. El inicio de la gestión – solicitud de permiso de construcción -, lo hizo la señora Adriana Solís Araya, el que fue denegado, con fundamento en que la calle de acceso, si bien es de uso público, no ha sido transferida en esa forma a la Municipalidad, y se procedió a clausurar la obra. En vista de que desatendió el mandato, fue acusada por desobediencia ante el Juzgado Penal de Pavas, órgano que a la postre, desestimó la denuncia. Posteriormente, se emitió otra acta de clausura, también desatendida, al punto, que se culminó con la construcción de la vivienda. Para cuando esto se dio, doña Adriana había traspasado el fundo a la señora Mónica María Escobar Jaubert, y ésta, al señor Jacinto Solís Araya. Es innegable entonces, que la obra se realizó en contra de lo mandado por la ley, y en los términos en que se decidió en el fallo recién citado, “(…) levantar una obra sin el respectivo permiso, es una actuación material contraria al ordenamiento jurídico, de la cual, no se deriva ningún derecho, como tampoco de la omisión de la Municipalidad de clausurarla al momento de su inicio (…)”, y por cuya virtud, la orden impartida de clausurar la construcción y otorgar el término de treinta días para que proceda a obtener la licencia respectiva, está ajustada a derecho, y no encuentra mérito alguno el Despacho, para dejar sin efecto lo acordado y por cuya virtud se mantiene. Es un hecho incuestionable, que la construcción se levantó sin las licencias respectivas, y como su lógica consecuencia, en aplicación de la normativa vigente, lo único que procede, es su clausura y además, imposibilitar su uso. En consecuencia, es deber ineludible del señor Solís Araya, gestionar de nuevo, el permiso respectivo.- VI.- A tenor del numeral 6 de la Ley No. 7274 de 10 de diciembre de 1991, debe darse por agotada la vía administrativa.- VII.- A pesar de lo resuelto, observa este cuerpo colegiado, que desde el año dos mil tres, la corporación reconoce y acepta, que “(…) SE ESTÁ PROMOVIENDO EN ESTA INSTANCIA EL TRASLADO DE LA CALLE A LA MUNICIPALIDAD, SIN EMBARGO, EL PROCESO NO ESTÁ CONCLUIDO AÚN (…)” – oficio VM-277-03-DNEG, lo que se reitera en la resolución del Departamento de Desarrollo Urbano, número DU*230-03/EXT, la que, en su Considerando Primero, indica en lo que interesa: “(…) reconocemos sus alegatos en cuanto a que dicho acceso es utilizado por las personas residentes en esa localidad como vía de paso. Situación que al respecto este municipio reconoce y por lo cual se está promoviendo el traslado de la calle a la municipalidad, dicho procese se encuentra en trámite (…)”. En virtud de lo anterior, se hace la excitativa a la corporación, a fin de que, en la medida de lo posible, agilice el procedimiento correspondiente, a fin de no afectar los derechos de aquellas personas que deban transitar y utilizar el camino en cuestión.-"