Special Agrarian Usucapion vs. Reivindication — Ruling 00927-2006Usucapión especial agraria frente a reivindicación — Voto 00927-2006

V.Before proceeding to analyze the grounds of appeal (agravios) raised by the appellant, it is appropriate to conduct an analysis of the protective actions for agrarian real rights (acciones protectoras de los derechos reales agrarios), in order to determine whether the case has been resolved in accordance with the law. These actions run parallel to the protective actions for other real rights, such as possession (posesión), usufruct (usufructo), and easement (servidumbre), which acquire different designations depending on the purpose pursued. Consider the following: 1. To recover possession, the holder of the right of ownership (Derecho de propiedad) has the reivindicatory action (acción reivindicatoria) available, while a person who holds the right of possession (Derecho de posesión) but has been dispossessed may resort to the well-known "Publician action" (acción publiciana) or action for the superior right of possession; 2.

Also, when the owner does not seek to recover possession but rather to obtain a declaration of his right with erga omnes effect, he has the declaratory or certainty action (acción declarativa o de certeza) available; 3. Likewise, he may deny the real right of another person who claims it for himself, known as the negatory action (acción negatoria). It is logical to conclude that these last two actions are also available in the case of the right of possession as a real right requiring protection; accordingly, a possessor who is disturbed in his right of possession (and not merely in possession as a bare fact—in which case he could bring an interdict action (acción interdictal))—may seek through ordinary proceedings a declaration that it is he who holds the right, and may also deny another person a right that person is improperly claiming and that does not belong to him (declaratory and negatory actions).- THE REIVINDICATORY ACTION AND THE PUBLICIAN ACTION: "The reivindicatory action is an action of a real nature, with erga omnes effect, whose essential purpose is the restitution of the movable or immovable thing to its legitimate owner, from whom it has been taken by a third party who possesses it unlawfully.

It is the actio in re par excellence. Through this action, the owner exercises the ius possidendi inherent in his right of ownership (derecho de dominio). The most specialized doctrine in this field attributes the following characteristics to this action: a) Real in nature: meaning it may be brought against anyone who possesses the thing without right; b) Recuperatory or restitutory: its basic objective is to obtain physical possession of the property; c) Condemnatory: a judgment in favor of the plaintiff will impose a specific course of conduct upon the defendant. The reivindicatory action constitutes the most forceful procedural remedy against the most radical injury an owner can suffer, namely the dispossession of a thing belonging to him.-(See [Nombre1], Roberto, "La acción reinvidicatoria" En Derecho Agrario Costarricense, San José, Costa Rica, Ilanud, 1992, página 69). There are three validity requirements for the reivindicatory action: 1).

Active standing (legitimación activa), under which the holder must have the status of owner, it being established that the owner must be the true proprietor; 2) passive standing (legitimación pasiva), under which the possessor, or defendant, must exercise his possessory acts as an unlawful possessor; and 3) identity of the thing (identidad de la cosa), meaning a correspondence between the property claimed by the owner and that unlawfully possessed by the defendant or possessor." (Sala Primera de la Corte, No 230 de las dieciséis horas del veinte de julio de mil novecientos noventa).

VI. FOUNDATION OF USUCAPION

In general terms, the most authoritative doctrine has defined this institution and explained its foundation as follows: "Usucapion (usucapión) (or positive prescription (prescripción positiva)) is the acquisition of ownership or another possessable real right, through continuous possession thereof for the period and under the conditions fixed by law. During this time and under those conditions, therefore, the usucapient (usucapiente) appears, presents himself, acts, or conducts himself as the holder of the right in question (if it is the right of ownership, as the owner of the relevant thing; if it is usufruct, as if he were the usufructuary of that thing). And that right, which did not truly belong to him, becomes his by virtue of his having appeared as though it did belong to him. Through usucapion, the state of fact that extends over time is converted into a state of law. The foundation of usucapion lies in the idea (right or wrong, but adopted by our law) that, in the interest of security of commerce, it is in principle advisable that, after a certain period of time, the person who, though the rights do not belong to him, holds them out as his own without objection from the interested party, should become their holder...what matters is something objective: that the holder has not exercised the right, even if he can subsequently demonstrate beyond any doubt that he wished to retain it.

Now, the expression 'presumption of abandonment' may be accepted as capturing the foundation of usucapion in the sense that, if a right is not exercised, it is ordinarily presumable that it was abandoned, and upon that ordinary presumability of abandonment the law has established usucapion, which, operating in accordance with the id quod plerumque accidit, establishes as a rule that others may acquire, by using them as if they were their own, the rights that their holders have presumably abandoned... Usucapion is an original mode of acquiring the usucapted right, in that the acquisition is not based on any prior right—that is, the usucapient does not make the right his own because the person who previously held it transferred it to him (causal relationship), but rather becomes its holder—regardless of whether someone else was the holder before—because he has been conducting himself as such.

And it is as a consequence of a new right, incompatible with the prior one, being established over the thing that whoever previously held a right over it loses that right. The usucapient acquires without giving anything in return. If this were an acquisition by legal act, such act would be gratuitous. But in any event, the usucapient acquires gratuitously." ([Nombre2], Manuel. La usucapión, Madrid, 2004, págs13-16). It is also fitting to cite doctrine originating in the light of the French Civil Code of 1884, which highlights the social utility of usucapion—a utility that remains valid today: "The ancients said that prescription is the patroness of the human race, and the Explanatory Memorandum of the title On Prescription states that it is, of all the institutions of civil law, the most necessary for social order. Nothing could be more true. Proof of ownership would be impossible if usucapion did not exist.

How did I come to be the owner? Because I acquired the thing by purchase, by gift, or by succession; but I could only have acquired ownership if the prior possessor held it with that title. The same problem, in the same terms, arises for all successive possessors of the thing, and if even one person in the chain was not the owner, none of those who followed him will be either. Usucapion eliminates this difficulty, which would otherwise be insoluble; a certain number of years of possession suffice. One may also suppose that the title of acquisition of the current possessor, or of one of his more recent predecessors, has been lost or is unknown. In that case, usucapion comes to the aid of the possessor. Usucapion thus plays a considerable social role. Without it, no estate would be sheltered from unforeseen claims. It is true that under certain conditions usucapion may benefit a possessor without title and in bad faith; it will then cover an act of spoliation.

But such cases are rare and would be rarer still if the owner dispossessed by the effect of usucapion were not negligent. Why has he remained for so long without performing possessory acts over his property and without claiming it back? He is afforded a sufficient period to become aware of the usucapion being effected against him and to protest. The results contrary to equity that may thereby be risked cannot be compared to the decisive advantages that usucapion procures every day." (PLANIOL Y RIPERT. Derecho Civil, Clásicos del Derecho, Harla, 1997, p. 465).

VII. ON SPECIAL [Nombre3] USUCAPION

It is important to note a jurisprudential precedent of this Tribunal in which the requirements and foundations of this institution as a mode of acquiring agrarian property (propiedad agraria) are analyzed. Thus, in VOTO Nº 145-F-05 de las once horas treinta minutos del nueve de marzo del dos mil cinco, the following was established: "(...) In the case at hand, we are faced with an ordinary agrarian proceeding (proceso ordinario agrario) for USUCAPION, which, from its legal classification, corresponds rather to a SPECIAL AGRARIAN USUCAPION, derived from a precarious possession (posesión precaria) of land, and not simply to ordinary usucapion. As we shall see, the special provisions of the Ley de Tierras y Colonización are applicable, and not only those of the Código Civil, since in this case the general rules are modified by the special rules of the Ley de Tierras y Colonización. With respect to usucapion, this Tribunal made the distinction between usucapion under the Código Civil and special agrarian usucapion many years ago, as set out in the following considerandos: 'V.- The Tribunal has not the slightest doubt, given the abundant documentary and testimonial evidence, that the plaintiffs meet each and every one of the requirements that both doctrine and jurisprudence have established for acquiring, through the institution of agrarian positive prescription (prescripción positiva agraria), the three properties that are the subject of this dispute.

This is the result not only of an assessment of the evidence brought before the proceeding, "according to conscience and without strict adherence to the rules of common law" (Artículo 54 de la Ley de Jurisdicción Agraria), but also of interpretation in accordance with artículo 10 of the Preliminary Title of our Código Civil, which provides: "Rules shall be interpreted according to the proper meaning of their words, in relation to their context, their historical and legislative background, and the social reality of the time in which they are to be applied, bearing fundamentally in mind their spirit and purpose.", and furthermore in accordance with the provisions of artículo 11 of the same body of law, which states: "Equity must be weighed in the application of rules..." Thereupon, the grounds of equity and of law for the appellate judgment are set forth (Artículo 54 cited). VI.- It is imperative to address the institution of [Nombre3] Usucapion—heritage of Agrarian Law—and its particularities in our legislation.

It could be stated, without risk of error, that [Nombre3] USUCAPION is an institution characteristic of Agrarian Law, independent even of those traditionally already known, such as agrarian property, agrarian possession (posesión agraria), contracts, and the agrarian enterprise (empresa agraria); this does not prevent the existence of points of convergence among them, since they are all reflections of the same normative system. Furthermore, this institution clearly acquires differential features from typical CIVIL USUCAPION. One of the effects of possession is USUCAPION: an original mode—since it is not based on any prior right and there is no transfer—of acquisition, not only of ownership, but of any other possible real right (artículo 853 párrafo primero del Código Civil), through the continuous exercise of possessory acts over a certain period of time, and in compliance with the other requirements imposed by law, both those common to possession and those special to civil usucapion of immovables.

The requirements common to all possession capable of giving rise to usucapion are: 1. Possession in the capacity of owner or holder of the real right, requiring that the possessor conduct himself as if he were the owner or holder of the relevant real right, "in the capacity of owner" as our law provides (artículo 856 del Código Civil); 2.

Peaceful possession (posesión pacífica), defined in negative terms as possession in which no violence has occurred — violence being understood as an actual and imminent force, whether physical or moral (threats) — since possession maintained through violence is not valid for prescription (prescripción) but only from the moment the violence ceases (Article 857 of the Civil Code); 3. Public possession (posesión pública), meaning the use or enjoyment of the thing in a visible manner, without concealment or secrecy, in a way that allows anyone with an interest in interrupting the prescription to become aware of it (Article 858 of the Civil Code); possession taken clandestinely can only be valid for prescription from the moment that circumstance is known to the dispossessed party (Article 279, paragraph 2 of the Civil Code). 4. Uninterrupted possession (posesión no interrumpida), that is, possession exercised in a continuous, repeated, and sustained manner; it ceases to be continuous at the moment the possessor (poseedor) stops performing possessory acts (actos posesorios) over the property or loses the effective ability to carry out such acts (Article 856 of the Civil Code).

Possession may be naturally interrupted when the possessor is deprived of possession of the thing or of the enjoyment of the right for one year, unless he recovers one or the other through judicial proceedings (Article 875 of the Civil Code), given that the right to possess prescribes by virtue of one year of possession (Article 860 of the Civil Code); but it may also be civilly interrupted by an acknowledgment made in favor of the owner, or by judicial summons duly served upon the debtor (Article 876 of the Civil Code), and its effect is to render void for acquisitive prescription (usucapión) all the time previously elapsed (Article 878 of the Civil Code). Our legislation establishes as special requirements in ordinary acquisitive prescription — in addition to possession with the characteristics described above — "title conveying ownership (título traslativo de dominio)" and "good faith (buena fé)" (Article 853 of the Civil Code): 5.

Title conveying ownership, or just title (justo título), is not a document evidencing the acquisition of ownership, but rather refers to the fact sufficient to have produced the acquisition of the right in question; it is therefore more closely identified with the acquisitive cause. In the case of easements (servidumbres), movable property, or the right to possess, "...the fact of possession raises a presumption of title, unless the contrary is proved" (Article 854 of the Civil Code). The title, or just title, must be suitable — for acquiring the object of possession —, true — meaning the acquisitive cause must actually exist —, and valid. …6. Good faith: Good faith concerns the personal conviction of the subject regarding the legitimacy of his position; it is a matter of belief, not of intent. Such belief arises from ignorance or error. Good faith serves in possession the purpose of guaranteeing certain rights to the possessor (acquisition of fruits, payment for improvements and right of retention, non-liability for loss or deterioration of the thing, etc.) (Articles 327 and 328 of the Civil Code).

While general good faith — as a requirement of possession — necessarily entails ignorance or error regarding the existence of a defect that invalidates the title or mode of acquisition, the good faith required for acquisitive prescription — which also encompasses the former — additionally requires the belief that the person transferring title is the owner of the thing transferred or has the authority to make such transfer. VII. Among the principles of Agrarian Law (Derecho Agrario) is the social function of property (función social de la propiedad), through which it seeks to guarantee "access" to property for persons who lack it or who hold it in insufficient measure, as well as the equitable distribution of produce, thereby ensuring the food supply of the entire population and greater social justice in rural areas. One of the premises by which property fulfills its social function lies in the need to give land its natural economic purpose: the practice of agrarian activities involving the raising of animals or the cultivation of plants on productive land with agricultural, forestry, or livestock potential.

In comparative Agrarian Law, the majority of legal systems seek to identify the ideal owner; to this end, they have enshrined [Nombre3] Acquisitive Prescription or Usucapio pro-labore. In Brazil, the Ley de Usucapio Pro-Labore, número 6969 de 10 de diciembre de 1981 established: "Any person who, not being a rural or urban property owner, possesses as their own, for five uninterrupted and uncontested years, a rural area in continuous form not exceeding 25 hectares, rendering it productive through their own labor and having their home thereon, acquires ownership of the same regardless of just title and good faith, and may petition the judge to so declare it by judgment, which shall serve as title in the Real Property Registry." In Italy, by Law number 346 of 10 May 1976, agrarian acquisitive prescription (usucapión agraria) is regulated as a particular means of acquiring property. In Peruvian agrarian law, the figure of [Nombre3] acquisitive prescription is regulated by the Consolidated and Harmonized Text of Decreto Ley 17716 (Peruvian [Nombre3] Reform Law), Article 8, final paragraph, which provides: "One who has possessed for oneself rural lands in the manner indicated in the preceding subparagraphs, continuously and for a term of 5 years, acquires them by prescription and may bring an action before the Special Agrarian Court to be declared owner.

The revindicatory action and other real actions prescribe within the same term." In Venezuela, the Organic Law on Agrarian Courts and Proceedings (Ley Orgánica de Tribunales y Procedimientos Agrarios), in Article 14, introduces the figure of agrarian acquisitive prescription, establishing a period of ten years. In Costa Rica, the Ley de Tierras y Colonización N° 2825 de 14 de octubre de 1961 established not only a special concept of agrarian possession — precarious possession of land (posesión precaria de tierras) — but also a special agrarian acquisitive prescription, eliminating just title and good faith as requirements, and instead requiring the exercise of agrarian activities for the subsistence of the possessor and his family. The principle of Agrarian Law that underlies the existence of [Nombre3] Acquisitive Prescription is that "the land must belong to those who work it"; through this principle, agrarian labor is elevated as a fundamental right and becomes the most important instrument for access to property.

"Labor is the foundation of agrarian acquisitive prescription." In Costa Rica, agrarian legal scholars have built, through these principles, the institution of Agrarian Acquisitive Prescription: "The [Nombre3] Acquisitive Prescription, conceived as an institution through which the principle of access to property for all those who work the land — achieving rational and effective production — is developed, requires — as the sole means of making labor the source of the right to property — the rejection of a series of elements that appear in civil law as requirements of possession sufficient for acquisitive prescription, such as just title and good faith; but it creates other requirements, less conceptual and more factual, which replace the foregoing and give possession a more active character than that found in civil law. By virtue of the foregoing, the time required for prescription is reduced (from 10 years, required in almost all Agrarian Reform laws), but not on the basis of legal certainty, but rather on the basis of labor and production." ([Nombre4], .

La posesión [Nombre3], San José, Costa Rica, Librería Barrabás, 2a. ed., 1991, página 155). For this reason, various requirements are established in agrarian acquisitive prescription: 1. The animus must be expressed through the actual exercise of agrarian possessory acts, with the agricultural estate (fundo agrario) becoming the habitual residence of the possessor; but it is reflected more intensely through the economic appropriation of the profits obtained through cultivation; it is presumed that whoever works the land in this manner is always a possessor with the intent of ownership. 2. Just title in [Nombre3] possession ad-usucapionem is constituted by agrarian labor, since it is through such labor that ownership of the land is acquired. "Furthermore, the non-requirement of just title means that acquisitive prescription may arise contra tabulas (contra-tábulas), that is, against a title registered in the name of a third party in the Public Registry.

By virtue of the considerations regarding just title made in the theory of agrarian possession, it may be said that agrarian acquisitive prescription, by not taking into account the prior relationship that may exist between the possessor and the transferor, is a truly originary mode of acquisition." (Meza Lázarus, op. cit., página 158). 3. Good faith in [Nombre3] possession ad-usucapionem: In agrarian acquisitive prescription, there is no categorization of possession as good or bad faith, since Agrarian Law is not so much concerned with the attitude of the possessor as with, above all, his productive agrarian activity; "In Agrarian Law, the existence of this requirement cannot be conceived, given that it is linked to just title, which is rejected as a requirement of possession sufficient for acquisitive prescription. [Nombre3] possession has a personal character whose foundation is labor.

Since the existence of a title and its validity are not required, the requirement of special good faith in [Nombre3] possession has no reason to exist." (Meza Lázarus, op.cit., página 160-161). VIII. Special [Nombre3] legislation in Costa Rica has gradually eliminated the requirements of just title and good faith in acquisitive prescription, to such an extent that the non-requirement of those elements has become the rule, while the exception is established in civil law (Article 853 of the Civil Code). Thus, the Ley de Informaciones Posesorias N°. 139 de 14 de julio de 1941 and its amendments, in Article 1, provide: "The possessor of real property who lacks a title registered or registrable in the Public Registry may request that one be granted, in accordance with the provisions of this Law. To that end, the possessor must demonstrate possession for more than ten years under the conditions set forth in Article 856 of the Civil Code..." Note that the provision only requires the requirements common to all acquisitive prescription and makes no reference to Article 853 as requiring title conveying ownership and good faith.

Subsection e) of the same article confirms this, when it states that the title applicant (titulante) must indicate "...the domicile of the person from whom he acquired his right, if applicable, indicating whether he has a family relationship with that person, as well as the cause and date of the acquisition"; that is, the acquisition may be derivative — in which case the acquisition document must be submitted —, or original, whose cause may be possession itself through agrarian labor. The provision likewise makes no reference to good faith as a requirement for acquisitive prescription. …But where [Nombre3] acquisitive prescription of land is expressly enshrined — as legal scholars and case law have understood it — is in the Ley de Tierras y Colonización N° 2825 del 14 de octubre de 1961 and its amendments, Articles 92 and 101. The first of these provisions establishes, in the relevant part: "For the purposes of this law, a precarious possessor (poseedor en precario) shall be understood to be any person who, out of necessity, performs established and effective acts of possession as owner, in a peaceful, public, and uninterrupted manner, for more than one year, and with the purpose of placing the land in production conditions for his subsistence or that of his family, over land duly registered in the name of a third party in the Public Registry." Precarious possessors (poseedores en precario) who have maintained ten-year possession (posesión decenal) under the conditions set forth in the preceding paragraph may register their right in accordance with the provisions of this law and through the possessory information proceeding (información posesoria)...." This provision is of great importance to Costa Rican Agrarian Law, because its first paragraph enshrines, as a characteristic institution of Agrarian Law, the precarious possession (posesión precaria) of land as a modality of agrarian possession (posesión agraria), as well as the specific principles that must govern that institution: It consists of the de facto power (poder de hecho) that a person exercises over productive property—registered in the Public Registry (Registro Público) in the name of a third party—with the purpose of carrying out stable and effective acts of possession that are directly aimed at bringing the property into productive condition in order to obtain products, whether animal or vegetable, to meet the needs of the possessor or of the possessor's family.

In precarious possession of land, the need for food and agrarian labor prevail; for this reason, both the subjective and objective requirements are special: on one hand, a mere intent to possess is not required; rather, possession is exercised out of necessity, directly and personally, to satisfy the fundamental food-related needs of the family unit; furthermore, consideration of whether the possessor acts in good or bad faith is disregarded, since the possessor in precario (sic) is aware as a matter of fact that the productive asset (bien productivo) over which [Nombre3] carries out the activity is registered in the Public Registry in the name of a third party; on the other hand, a conveyance deed (título traslativo de dominio) is not required (Article 101 of the Ley de Tierras y Colonización), because the just title (justo título) is constituted by agrarian labor. The most important consequence for Costa Rican Agrarian Law that can be derived from the institution of precarious possession of land is that this institution constitutes a means of access to productive assets (bienes productivos), and thereby to the right of ownership over them with the passage of time: adverse possession (usucapión) [Nombre3]. (See the ruling of this Tribunal, No. 554, issued at 15:10 hours on August 23, 1991). (Tribunal Superior Agrario No. 111, issued at 13:50 hours on February 16, 1994).

VI.In the present case, the appellant's grievances are well-founded. In this special area of law, the judge is obligated to analyze the evidence using free evaluation of evidence (libre valoración) criteria, with broader powers than in other areas of law, and, moreover, to apply the special legal rules in accordance with each factual situation that arises. Furthermore, when analyzing the evidentiary material and ruling on the case, criteria of equity and law must be applied, as indicated in the preceding considerando (Article 54 of the Ley de Jurisdicción Agraria). In the present case, the Tribunal considers that the trial court (a-quo) erred in its analysis of the evidentiary elements, which were examined solely in light of the criteria of the Civil Code (Código Civil), without considering the special provisions of the Ley de Tierras y Colonización—by virtue of the principle that the court knows the law (iura novit curia)—and without taking into account the defendant's failure (in terms of evidence) to exercise ownership or to assert the defendant's rights. (...) Indeed, from the evidence submitted to the proceedings, it follows that the plaintiff, now represented by her Estate (Sucesión), demonstrated the necessary requirements to obtain SPECIAL AGRARIAN ADVERSE POSSESSION (USUCAPIÓN ESPECIAL AGRARIA), as provided for in Articles 92 and 101 of the Ley de Tierras y Colonización."

VIII.Special agrarian adverse possession (usucapión especial agraria) is a characteristic and exclusive institution of Agrarian Law; accordingly, the following has been stated: "It is significant that permanence or occupation must be assessed through acts of possession demonstrating that, during the designated period of time, the legal obligations contemplated in Art. 19 of the Ley de Reforma Agraria were fulfilled, as essential elements of the social function (función social) that every owner of rural parcels must discharge. Mere civil possession does not suffice; agrarian possession is required...The law has adopted the distinguishing features of legitimate possession as prerequisites for the special agrarian adverse possession action, with the understanding, for example, that the last condition—namely, that occupation must be with intent to own (ánimo de dueño)—must have been de facto, and not by means of the conversion of title referred to in Article 1.961 of the Código Civil" (DUQUE CORREDOR, Román, Derecho procesal agrario, 1986, Cap. VI "La usucapión especial [Nombre3]", pages 109-124).

This institution has also, as noted, been regulated in other countries such as Brazil and Italy ([Nombre5], . Usucapione Speciale [Nombre3], En. Dizionari del Diritto Privato, Diritto Agrario, 1983, p. 875-897), and that trend responds to the rights enshrined within the concept of the Social and Democratic Rule of Law; its existence responds to the need to guarantee access to land ownership for those who fulfill the economic, environmental, and social function of productive assets. That principle, derived from Article 45 of the Constitución Política and developed by the Ley de Tierras y Colonización, finds its rationale in the values of social justice and national solidarity, as well as sustainable development and the rational use of land contained in Articles 50, 69, and 74 of the same Constitution. The Sala Constitucional itself has stated: "Regarding [Nombre3] property, it must be noted that when the social function of property is recognized, the right of property is configured as a right-duty, in which there is a specific manner of exercising the powers of ownership, and obligations such as the productive use of land are imposed upon the holder" (Sala Constitucional, No. 4587-97, issued at 15:45 hours on August 5, 1997).

This position, upheld by our highest jurisdictional body, whose jurisprudence is binding, does have legal and doctrinal support. From the legal standpoint, the Ley de Tierras y Colonización, in Articles 1 and 2, requires the fulfillment of the social function of property, and from Article 141 onward establishes the possibility of ordering expropriation in the event of non-fulfillment of the social function of property. Furthermore, from Article 92 of the Ley de Tierras y Colonización, other avenues are also established for resolving conflicts arising from precarious occupation of land on already-registered properties. That is to say, it is not possible to read the provisions of the Civil Code in isolation, without relating them to the large body of special laws (such as the Ley Forestal, the Ley de Suelos, the Ley Orgánica del Ambiente, and the Ley de Biodiversidad, among others) that in some way condition the exercise of the right of property as a right-duty.

Indeed, the Ley de Tierras y Colonización provides that ownership of land must be promoted for the gradual increase of its productivity (Article 1); it guarantees every individual access to ownership of economically exploitable land (Article 2); and the right to report non-fulfillment of the social function of property (Article 6). It establishes a special regime for precarious possession (Articles 92 et seq.), since possessors who acquire a ten-year possession under the conditions set forth therein are subject to the provisions of Article 101 of the same law: "The parcels with respect to which the defense of acquisitive prescription (prescripción positiva) must be admitted as valid shall not be included in the appraisal nor shall payment be made for them. This shall apply to those parcels that have been possessed continuously, publicly, and peacefully for more than ten years, whether such possession has been exercised directly by the occupant or by the occupant's predecessors in title.

That is to say, for the purposes of the acquisitive prescription dealt with in this article, the conveyance deed required by the Civil Code shall not be necessary....Once said possession is declared by the Courts, the respective parcels shall not be taken into account for the purposes of the corresponding indemnification....". The underscoring is not in the original, and evidently presupposes the total inaction and abandonment of the land by the property owner, as well as the relinquishment of any judicial claim thereto for more than ten years. It also presupposes the [Nombre3] activity of the adverse possessor (usucapiente), under conditions of need, to satisfy the requirements of the possessor and of the possessor's family. In addition to the foregoing, note that the provision clearly indicates that acquisitive prescription is declared judicially, and that this is admissible by way of action as well as by way of defense.

Hence, it is not necessary in every case to exhaust administrative channels when adverse possession under such conditions has already been consolidated with the passage of time, as the Sala Primera de Casación has indicated in some of its judgments, since to require otherwise would be to deny the possibility of resolving this type of dispute through jurisdictional channels by applying substantive agrarian law, and in particular the institution of special agrarian adverse possession.

XI.Article 320 of the Civil Code provides: "The revindicatory action (acción reivindicatoria) may be brought against any person who possesses as owner, and it subsists as long as another person has not acquired ownership of the thing by prescription." Furthermore, Article 479 of the same body of law states: "The owner who lacks a registered deed of title may register the owner's right by first proving possession for more than ten years, in the manner indicated by the applicable legislation." In light of those provisions and of the rules governing special agrarian adverse possession, the present case must be resolved. The grievances raised by the defendant and counter-plaintiff are well-founded, since in the matter under adjudication all the conditions exist to uphold the defense of acquisitive prescription raised by the defendant, to grant the counterclaim (contrademanda), and to reject the plaintiff's revindicatory action, which would not survive the acceptance of the prescription. As regards the revindicatory action, let us examine whether or not the prerequisites for its viability are met:

a.- Active standing (legitimación activa): in this case the plaintiff, [Nombre6], claims registered title (titularidad registral) over the farm registered in the Partido de Limón, under Real Property Register entry (Folio Real matrícula) CED1, and represented by cadastral plan (plano catastrado) number L-0387416-80, asserting that the plaintiff has exercised [Nombre3] ownership and possession over it and has dedicated it to agricultural and livestock production.

b.- As regards passive standing (legitimación pasiva), the plaintiff asserts that the defendant entered the property in June 1988 in a clandestine and violent manner, moving from place to place, and is an unlawful possessor (poseedor ilegítimo).

c.- Regarding the identity of the property, the plaintiff maintains that the property being claimed is the same one unlawfully possessed by the defendant.

In support of the facts alleged in the complaint, the plaintiff submits documentary evidence and offered a list of 9 witnesses. However, the evidence submitted by the plaintiff does not serve to demonstrate the prerequisites of the revindicatory action. On the contrary, what emerges from it is a mere registered title over the claimed estate (fundo) (see certification at folios 291 to 295), and its cadastral representation in Plan No. L-387416-80, submitted as an uncertified copy to the agrarian proceedings. There is no other evidentiary element demonstrating that the plaintiff, prior to being dispossessed, was engaged in a [Nombre3] activity of a commercial nature. The testimonial evidence was abandoned, as it was not presented at the oral hearing (juicio verbal). Although a series of documents related to agrarian activities are submitted (folios 110 to 251), they refer to a different legal entity, namely, "Esposa & Hijos Farghuarson S.A." Furthermore, from the review of the case file, it follows that the plaintiff filed the precarious possession conflict on May 14, 1998 before the Instituto de Desarrollo Agrario (see folios 95 to 98), arguing in the initial brief that the occupation of the farm occurred in June 1988.

In fact, as will be shown below, those properties were occupied between 1985 and 1986, and several evictions took place between 1986 and 1987 — evictions not documented in the present proceedings — yet the defendant remained in occupation and possession of the now-claimed property for more than ten years, satisfying the conditions required for acquisitive prescription (usucapión). That is, when the dispute over precarious land occupation (ocupación precaria de tierras) was brought before the Instituto, more than ten years of [Nombre3] possession on the part of the defendant had already elapsed. The Agrarian Court, in its ruling of 7:10 a.m. on November 23, 2001, deemed the administrative avenue exhausted (folio 256), which was in any event unnecessary, since, as stated, more than ten years had already elapsed since the dispute was filed. Furthermore, the service of this ordinary agrarian complaint — which did not occur until August 16, 2002 (folio 279) — could not have interrupted acquisitive prescription (prescripción positiva), because the special agrarian acquisitive prescription had already been fully consolidated by operation of law (ipso iure) since 1998; and when the defendant invoked the defense of acquisitive prescription, he was not waiving it but rather requesting the declaration of his real property right acquired originally by the passage of time.

The judicial and administrative inactivity of the registered owner (propietario registral), manifested in an evident abandonment of the protective legal actions available to him over a prolonged period of ten years, is plain. The degree of uncertainty and legal insecurity that this can produce for an agrarian possessor (poseedor agrario) who acts as owner for more than ten years is self-evident, and for this reason the agrarian legal order seeks to provide a just solution to situations of this kind, giving priority to those who fulfill the social function of property (función social de la propiedad) over productive assets. Consequently, with respect to both active and passive standing (legitimación activa y la pasiva), these are preconditions that are not met, given that the registered owner abandoned his property right for a period exceeding ten years, brought the precarious land occupation dispute before the Instituto de Desarrollo Agrario in 1998 and the ordinary [Nombre3] revindicatory action (acción reivindicatoria) in 2000, with service not effected until 2002, by which time the special agrarian acquisitive prescription had already taken effect. Therefore, the revindicatory action does not lie, and the defense of acquisitive prescription raised by the defendant [Nombre7] must be upheld with respect to the complaint.

X.The conditions for special [Nombre3] acquisitive prescription in this specific case: Article 92 of the Ley de tierras y Colonización requires a ten-year [Nombre3] possession that is undisturbed, public, peaceful, and uninterrupted, for the purpose of meeting the food needs of oneself and one's family, which presupposes the exercise of the social function of property and the creation of a small [Nombre3] family enterprise (pequeña empresa familiar). The evidence gathered during the oral trial, comprising testimonial and confessional evidence as well as the judicial site inspection (reconocimiento judicial), analyzed in light of Article 54 of the Ley de Jurisdicción Agraria — that is, under the principle of free evaluation of evidence (libre valoración probatoria) — leads the Tribunal to conclude that the substantive requirements for granting the special agrarian acquisitive prescription are met, pursuant to the principle of iura novit curia, since the adjudicator must apply the special agrarian rule to each specific case, with precedence over the general provisions of the Código Civil.

The evidence shows that around 1985, the defendant took occupation of a portion of the plaintiff's rural property (fundo), which was abandoned and had no defined boundaries. Although both the plaintiff and the defendant acknowledge that at least three evictions took place, the witnesses indicate that these occurred between 1986 and 1987; the defendant, however, does not know by whom the evictions were carried out, and notwithstanding those evictions, he maintained continuous and stable agrarian possession (posesión agraria) of the property from 1988 onward.

Let us review the evidence: Witness [Nombre8] states: "I have known the property in dispute since 1980; at that time it was brush and undergrowth (charrales y tacotales) with no fences or tracks…it was later that I realized that Mr. [Nombre7] was the one living on this land. On about one or two occasions I witnessed the defendant being evicted from the property. It was from 1990 onward that I learned that the Farguharson family was claiming (sic) ownership of this land. The fences and pasture on the farm were planted by the defendant [Nombre7]; I have seen him do it. The cattle on the farm belong to the defendant [Nombre9]; the farm has timber trees, which I was able to see in the area I reached. The house and the shed on the farm were built by Mr. [Nombre7]…" (folios 361–362).

As can be seen, it is the defendant who has carried out genuinely agrarian acts of possession, such as building fences, maintaining livestock, and constructing a house and a corral, all of which he has done for more than fifteen years. This is corroborated by [Nombre10], who states: "I have known the parcel in dispute since 1986; at that time it was forested hillside with no fences or tracks. The land began to change once the defendant entered and started clearing brush and planting fruit trees, timber trees, and pasture grass. The fences on the parcel were built by [Nombre7]; I saw him do it. The structures on the parcel were also built by the defendant. [Nombre7] entered the land in 1986; by the time I noticed, he was already there. [Nombre7] entered the land because he had nowhere to live — he was a banana plantation worker. Between 1986 and for about a year and a half afterward, the defendant was evicted on two occasions…The defendant sawed timber to build the house and I saw sawed lumber before the house was built; I do not know whether it was for sale…The defendant has about eight head of cattle on the farm…" (folio 363).

From this testimony, new elements related to precarious land possession emerge, namely that the defendant was a banana plantation worker who, out of necessity — having nowhere to live — entered the property registered in the plaintiff's name and developed thereon an entire [Nombre3] activity of crop cultivation and animal husbandry, thereby fulfilling the social function of property. The testimony of [Nombre7], the defendant's brother, is also consistent, as he states: "…I have known the parcel in dispute since 1986; at that time it was forested hillside with no fences or tracks. At that time the land was not known to have an owner. The defendant entered the disputed land in 1986 and began clearing brush and planting pasture grass. The fences and structures on the farm were built by the defendant. Between 1986 and 1987 the defendant was evicted three times…Only timber to build the house has been extracted from the farm. No timber is currently being extracted from the farm. The fruit trees, fences, and structures on the parcel were made by the defendant…The pastures on the parcel are about ten to eleven years old. The defendant has eight head of cattle on the parcel…" (folios 365–366).

All of the foregoing is consistent with what was observed during the judicial site inspection carried out by the a-quo on August 17, 2004 (folio 357), in which it was established that the parcel possessed by the defendant [Nombre7] corresponds geographically to Portion I of the property described in the cadastral survey map (Plano Catastrado) number L-387416-80, on the basis of which that inspection was conducted, and it was verified that the said parcel is properly fenced with three and four strands of wire on living and dead posts, and is described as follows. "The nature of the parcel is pasture (potrero), except for the section located approximately 150 meters from a stream at the far end, which is also pasture but contains a large number of timber trees of the pilón and anonillo species. Continuing past the stream for approximately eighty meters in the direction of the far end…The boundary at the far end — that is, between vertices six and four — has a fence of two strands of wire on dead posts.

The line continued from vertex four to vertex three, which is fencing of dead posts and natural trees with four and five strands, where the plaintiff indicates the boundary of the farm lies. From that vertex, proceeding back along the boundary line, there is a fence of living and dead posts with four and five strands. Upon reaching vertex three, there is a wooden house measuring four by five meters with a cement floor and zinc roof. Adjacent to it is a small shed measuring four by four meters with a zinc roof and dirt floor; there is a well with an electric pump. Adjacent to this there are seven peach palm (pejiballe) trees; there is a pig enclosure made of wooden rails; within the pasture there were nine cows, two calves, and one young bull…There are also trees of breadfruit, nance, mango, water apple (manzana de agua), guaba, coconut palms, and green coconuts (pipas), of which there are three…" (folio 357).

From all of the foregoing it is concluded that the defendant has transformed a rural property that was abandoned and unbounded into productive land, developing an activity of cattle raising and cultivation of fruit trees, as well as conservation of timber species, for the subsistence of both himself and his family — an activity that has been continuous and uninterrupted for more than ten years, beginning approximately in 1988. In light of the foregoing, there is no impediment to judicially declaring the special [Nombre3] acquisitive prescription in favor of the defendant, as will be set out below, consistent with the rulings this Tribunal has repeatedly handed down (see, among others, votos número 554-91, 111-94, 145-F-05, 580-F-05, 952-F-05 y 732-F-06). No ruling is issued on the other grounds of appeal raised by the appellant, as this is considered unnecessary, given that the substantive issues and the evaluation of evidence have already been examined under Article 54 of the Ley de Jurisdicción Agraria, and not under the rules of reasoned weighing of evidence (sana crítica) invoked by the claimant.

X.In a case similar to the one now before us, the Agrarian Tribunal more recently reiterated the possibility that the special agrarian acquisitive prescription may be declared in this forum if the administrative procedure has been exhausted and the Instituto has issued no ruling of any kind, provided that the substantive requirements of the Ley de Tierras y Colonización are met: "VII. The appellant is correct that acquisitive prescription must be declared in his favor. In the case sub judice, based on the testimonial evidence presented in the record by the plaintiff (given that the defendant company did not appear at the evidentiary hearing), as well as the judicial site inspection conducted for that purpose (folios 169 and 179) and the sworn statements of [Nombre11], [Nombre12], [Nombre13], [Nombre14], and [Nombre15] (folio 102), interpreted under the principle of FREE EVALUATION OF EVIDENCE as permitted by Article 54 of the Ley de Jurisdicción [Nombre3], it is inferred that the plaintiff has possessed the land at issue in this litigation as owner, in a stable, effective, public, peaceful, and uninterrupted manner, with the aim of putting it into production for the subsistence of himself and his family.

That possession began in the capacity of owner approximately between 1987 and 1989, thus representing a period exceeding ten years at the time the complaint was filed. It is likewise established that such possession was exercised through stable and effective acts of possession, consisting of the cultivation of various crops and fruit trees, the construction and operation of a pigsty, and the inhabitation of a house located thereon, reflecting a [Nombre3] activity for the subsistence of himself and his family, without his having any other means of livelihood… XI.

As developed in the cited jurisprudential precedent, which this Tribunal adopts as its own, in the case of special acquisitive prescription (usucapion especial) [Nombre3], it is not necessary for the requirements of good faith (buena fe) and an instrument of title transfer (título traslativo de dominio) from a non domino to concur, as is required under Articles 853 and 854 of the Civil Code (Código Civil). Consequently, it is unnecessary to analyze whether the lower court correctly assessed the requirement of good faith in the appealed judgment, much less whether it has operated in the specific case. Only the requirements established in Article 92 of the Ley de Tierras y Colonización must be applied, namely, "any person who, out of necessity, performs stable and effective acts of possession (actos de posesión), as owner, in a peaceful, public, and uninterrupted manner, for more than one year, with the purpose of placing it in productive condition for their own subsistence or that of their family, over a property duly registered in the Registro Público (Public Registry) in the name of a third party," and the requirement of ten years of possession set forth in Article 92 in fine and Article 101, first paragraph, of the aforementioned law.

The appellant is therefore correct that special acquisitive prescription [Nombre3] has been established in his favor, and consequently the property right of the defendant company is extinguished; despite having had the landed property (fundo) registered in its name since 1983 (certificate at folio 2), it has never exercised possession, made any claim against the plaintiff or his family, or sought to bring a recovery action (acción recuperatoria) for the property prior to the present action. Nor does the answer to the complaint allege that the plaintiff and his family hold possession by mere tolerance; no reason is stated or explained for why possession has not been exercised, which evidences a kind of waiver of its right over all this time.

These social realities in the agrarian sphere, such as those of the present case, justify the existence and application of Articles 92 and 101 of the Ley de Tierras y Colonización, in order to provide legal certainty (seguridad jurídica) in land tenure (tenencia de la tierra), in accordance with the principle established in Article 50 of the Constitución Política that "The State shall seek the greatest well-being for all inhabitants of the country, organizing and stimulating production and the most equitable distribution of wealth," and equity as a principle of Agrarian Law (Derecho Agrario) regulated in Article 69 of our Carta Magna (Constitution). Furthermore, Article XXIII of the "Declaración Americana de los Derechos y Deberes del Hombre" (American Declaration of the Rights and Duties of Man), adopted at the Novena Conferencia Internacional Americana, Bogotá, Colombia, 1948, as an expression of first- and second-generation human rights (Derechos Humanos), provides: "Every person has the right to own such private property as meets the essential needs of decent living and helps to maintain the dignity of the individual and of the home." Under this framework, the application of the institution of special acquisitive prescription [Nombre3] to the case at hand is reasonable, proportionate, and in accordance with the law.

XII.Although the defendant party alleged in its answer to the complaint that the plaintiff did not appear before the Instituto de Desarrollo Agrario (Agrarian Development Institute) to have its status as precarious possessor (poseedor en precario) declared, and did not exhaust the administrative procedure (folio 57), this argument is without merit and does not change the premises upon which this instance resolves. This is so because, precisely as a result of the defense of failure to exhaust administrative remedies (agotamiento de la vía administrativa) filed by the defendant (folio 58), the trial court, in its ruling of fifteen hours and forty-five minutes on the fourth of November, two thousand and three (folio 102 al 106), directed the party to exhaust the administrative channel, relying precisely on Article 94 of the Ley de Tierras y Colonización, so that on the nineteenth of December, two thousand and three, the plaintiff filed before the Instituto de Desarrollo Agrario the conflict of precarious land possession (posesión precaria de tierras), which was opened on the sixteenth of January, two thousand and four, and more than three months elapsed from the receipt of the application without that entity issuing any ruling thereon (folio 114 al 142).

Likewise, since the Instituto de Desarrollo Agrario did not rule within the three-month period established by Article 94, in its ruling of fourteen hours and ten minutes on the sixth of May, two thousand and four, the court of first instance deemed administrative remedies to have been exhausted (folio 143). Under this framework, since administrative remedies were deemed exhausted due to the Administration's omission, and based on the provisions of that same Article 94, it logically follows that it is before the courts, in the face of administrative inaction, where the question of whether the plaintiff holds or does not hold the status of precarious possessor shall be analyzed, and administrative action is thereby precluded for all purposes. A different interpretation would flagrantly violate the constitutional principle of ACCESS TO JUSTICE (ACCESO A LA JUSTICIA), since the spirit and purpose of Article 92 of the law so often cited would be significantly undermined by the Instituto de Desarrollo Agrario's failure to issue a ruling within the statutory period.

Furthermore, it must also be stated that the primary purpose of that administrative procedure is for that entity, upon verifying the precarious nature of the occupant's situation, to attempt to resolve the conflict through a direct purchase from the registered owner (propietario registral), but it never precludes the possibility that the courts may examine the status of precarious possessor as a substantive prerequisite of special acquisitive prescription [Nombre3], just as all other elements comprising it are verified in that forum….(Tribunal agrario, Sección II, N° 732-F-06, del 11 de julio del 2006).

In the case at hand, it is also noted that the defendant and counter-claimant (contrademandante) demonstrated being a humble person, a banana plantation laborer (peón bananero), with no place to live, which is why he entered the plaintiff's property and placed it in agrarian production condition, thereby fulfilling the social function of property (función social de la propiedad). The judicial and administrative actions brought by the plaintiff occurred ten years after the defendant's exercise of stable and effective agrarian acts of possession (actos posesorios agrarios), by which point special agrarian acquisitive prescription (usucapión especial agraria) had already been consolidated, making fully applicable the provisions of Article 101 of the Ley de Tierras y Colonización, in the sense that when positive prescription (prescripción positiva) is judicially declared or upheld, the Institute has no obligation to intervene or to pay for those parcels to the owner, since a new real right (derecho real) has already been acquired in favor of the acquirer by prescription (usucapiente), from whom neither just title (justo título) nor good faith as required by civil law for cases of ordinary acquisitive prescription (usucapión común) is demanded.

XI.In light of all the foregoing, the appropriate course of action is to REVERSE the appealed judgment in its entirety. In its place, it is resolved: The defense of positive prescription, understood as special agrarian acquisitive prescription, filed by [Nombre7] is upheld, and consequently the ordinary [Nombre3] action for ejectment (reivindicación) filed by [Nombre6] against [Nombre7] is declared WITHOUT MERIT in all its counts, and ruling on the remaining defenses is omitted as unnecessary.

Regarding the COUNTERCLAIM (CONTRADEMANDA), it is partially upheld as follows:

1. 1It is declared that Mr. [Nombre7] has possessed, for more than ten years, as owner, in a continuous, public, and peaceful manner, for the purpose of meeting his own needs and those of his family, Portion I of the property described in Cadastral Plan (Plano Catastrado) Number L-387416-80, which according to said plan is described as follows: land of brush (tacotales) and woodland (montaña), currently used as pasture (potrero), fruit trees, and woodland, bounded to the north by Cimarrones Fruit Company, to the south by [Dirección1], to the east by Wife and Children of [Nombre6], and to the west by [Nombre16], measuring 12 hectáreas two thousand forty-five meters and eighty-seven square decimeters.
2. 2That said property, possessed by [Nombre7], is registered in the name of the counter-defendant (contrademandado) [Nombre6] in the Registro Público de la Propiedad (Public Registry of Property), Partido de Limón, under real property folio (Folio real) registration number CED2.-
3. 3That, having acquired through positive prescription or special agrarian acquisitive prescription Portion I of the aforementioned registered property, the registration of said property in the name of [Nombre6] shall be partially cancelled, solely with respect to Portion I of the plan indicated above, and the Registro Público de la Propiedad shall proceed to register in the name of Mr. [Nombre7], of legal age, married once, farmer, identity card CED3 -, the aforementioned property, for the registration of which the counter-claimant shall proceed to survey an independent cadastral plan of said property.

What has not been granted is denied. The court costs (costas personales y procesales) of this ordinary proceeding shall be borne by the losing plaintiff.

"V.- De previo a entrar a analizar los agravios del recurrente, conviene realizar un análisis de las acciones protectoras de los derechos reales agrarios, a fin de determinar si el caso ha sido resuelto conforme a derecho. Estas acciones mantienen un paralelismo respecto a las acciones protectoras de otros derechos reales, tales como la posesión, el usufructo y la servidumbre, las cuales adquieren otras denominaciones, dependiendo del fin perseguido. Veamos: 1. Para recuperar la posesión el titular del Derecho de propiedad, cuenta con la acción reivindicatoria, mientras que quien ostenta el Derecho de posesión pero por haber sido desposeído cuenta con la conocida "acción publiciana" o de mejor derecho de posesión; 2. También, cuando el propietario no pretende recuperar la posesión pero si obtener la declaratoria de su derecho con efectos erga omnes cuenta con la acción declarativa o de certeza; 3.

Igualmente puede negar el derecho real de otra persona que se lo atribuye para sí, conocida como acción negatoria. Estas dos últimas, es lógico pensar que también son procedentes en tratándose del Derecho de posesión como derecho real que necesita ser protegido, así el poseedor que se ve perturbado en su Derecho de posesión (ya no en la posesión como mero hecho caso en el cual podría ejercitar la acción interdictal), puede pedir en vía ordinaria que se declare que es a él a quien le asiste el derecho, y también negar a otra persona un derecho que se está atribuyendo indebidamente y que no le pertenece (acción declarativa y negatoria).- LA ACCION REIVINDICATORIA Y LA ACCION PUBLICIANA: "La acción reivindicatoria es una acción de naturaleza real, con efectos erga omnes, cuya finalidad esencial es la restitución de la cosa mueble o inmueble a su propietario legítimo, y de la cual ha sido despojado por un tercero quien la posee ilegítimamente.

Es la "actio in re" por excelencia. Con esta acción el propietario ejercita el "ius possidendi" ínsito en su derecho de dominio. La doctrina más especializada en esta materia atribuye a esta acción las siguientes características: a) De naturaleza real: O que puede ejercitarse contra cualquiera que posea la cosa sin derecho; b) En recuperatoria o restitutoria: Su objetivo básico es obtener la posesión material del bien; c) Es de condena: la sentencia favorable al actor impondrá un determinado comportamiento al demandado. La acción reivindicatoria constituye el más enérgico remedio procesal frente a la agresión más radical que puede sufrir el propietario y que es el despojo de la cosa que le pertenece.-( Ver [Nombre1] , Roberto, "La acción reinvidicatoria" En Derecho Agrario Costarricense, San José, Costa Rica, Ilanud, 1992, página 69). Son tres los presupuestos de validez de la acción reivindicatoria: 1).

Legitimación activa, según la cual el titular debe ostentar la calidad de propietario señalándose que el propietario debe ser el dueño; 2) legitimación pasiva; según la cual el poseedor, o demandado, debe ejercer sus actos posesorios como poseedor ilegítimo y 3) identidad de la cosa, entre el bien reclamado por el propietario y el poseído ilegítimanete por el demandado o poseedor." ( Sala Primera de la Corte, No 230 de las dieciséis horas del veinte de julio de mil novecientos noventa). VI.- FUNDAMENTO DE LA USUCAPIÓN: En términos generales, la doctrina más autorizada ha definido este instituto y explicado su fundamento así: "Usucapión (o prescripción positiva) es la adquisición del dominio u otro derecho real poseíble, por la posesión continuada del mismo durante el tiempo y con las condiciones que fija la ley. De modo, pues, que el usucapiente, durante este tiempo y con esas condiciones, aparece, figura, actúa o viene comportándose como titular del derecho de que se trata (si es del de propiedad, como dueño de la cosa que sea; si del de usufructo, como si fuese usufructuario de la misma).

Y ese derecho que realmente no le pertenecía, se convierte en suyo en virtud de que ha venido apareciendo como si le correspondiese. Por la usucapión el estado de hecho que se prolonga en el tiempo, se convierte en el estado de Derecho. El fundamento de la usucapión se halla en la idea (acertada o no, pero acogida por nuestra ley) de que, en aras de la seguridad del tráfico, es, en principio, aconsejable que, al cabo de determinado tiempo, se convierta en titular de ciertos derechos quien, aunque no le pertenezcan, los ostenta como suyos, sin contradicción del interesado...lo que importa es algo objetivo, que el titular no haya utilizado el derecho, aunque demuestre después hasta la saciedad que quería conservarlo. Ahora bien, la expresión presunción de abandono puede aceptarse que recoja el fundamento de la usucapión en el sentido de que, si no se usa el derecho, es presumible normalmente que se abandonó, y sobre esa normal presumibilidad del abandono se ha establecido por la ley la usucapión, que operando a tenor del id quod plerumque accidit fija como regla que los demás puedan adquirir usándolos, como si fuesen suyos, los derechos que sus titulares han abandonado presumiblemente...

La usucapión es un modo originario de adquirir el derecho usucapido, en cuanto que la adquisición no se basa en derecho anterior alguno, es decir el usucapiente no lo hace suyo porque el que lo tenía se lo transfiera (relación de causalidad), sino que se convierte en titular del mismo -con independencia de que antes lo fuese otra persona- porque ha venido comportándose como tal. Y es como consecuencia de que un nuevo derecho, incompatible con el anterior, se establece sobre la cosa, por lo que pierde el suyo quien antes lo tuviera sobre la misma. El usucapiente adquiere sin nada a cambio. Si fuera adquisición mediante un acto, este sería, pues, a título gratuito. pero de cualquier modo el usucapiente adquiere gratuitamente".([Nombre2], Manuel. La usucapión, Madrid, 2004, págs13-16). Y es propicio citar también doctrina originada a la luz del Código Civil francés de 1884, que pone de manifiesto la utilidad social de la usucapión, utilidad que hoy se mantiene vigente: "Los antiguos decían que la prescripción es la patrona del género humano, y la Exposición de motivos del título De la prescripción, dice que es de todas las instituciones del derecho civil, la más necesaria para el orden social.

Nada más verdadero. La prueba de la propiedad sería imposible si la usucapión no existiera. ¿Cómo he llegado a ser propietario? Porque adquirí la cosa por compra, por donación o por sucesión; pero sólo he podido adquirir la propiedad si el poseedor anterior la tenía con este título. El mismo problema y en los mismos términos se plantea para todos los poseedores sucesivos de la cosa, y si uno solo en la serie no ha sido propietario, todos los que le han seguido no lo serán tampoco. La prescripción suprime esta dificultad, que sería insoluble; cierto número de años de posesión bastan. Se puede suponer también que el título de adquisición del poseedor actual o de uno de sus antecesores más cercanos se ha perdido o es desconocido. Entonces la prescripción viene en ayuda del poseedor. La usucapión juega, pues, un papel social considerable. Sin ella ningún patrimonio estará al abrigo de las reivindicaciones imprevistas.

Es verdad que en ciertas condiciones la usucapión puede favorecer a un poseedor sin título y de mala fe; cubrirá entonces una expoliación. Pero este hecho es raro y sería más raro aún cuando el propietario, despojado por efecto de la usucapión, no sea negligente. Porqué ha permanecido tan largo tiempo sin efectuar actos posesorios sobre su cosa y sin reclamarla? Se le deja un plazo suficiente para conocer la usucapión que se produce en su contra y para protestar. Los resultados contrarios a la equidad, que de esta manera se corre el riesgo de producir, no puede compararse con las ventajas decisibas que la usucapión procura todos los días." (PLANIOL Y RIPERT. Derecho Civil, Clásicos del Derecho, Harla, 1997, p. 465). VII.- DE LA USUCAPION ESPECIAL [Nombre3]: Resulta importante señalar un antecedente jurisprudencial de este Tribunal en virtud del cual se analizan los presupuestos y fundamentos de este instituto como forma de adquisición de la propiedad agraria.

Es así como en el VOTO Nº 145-F-05 de las once horas treinta minutos del nueve de marzo del dos mil cinco se estableció: " (...) En el caso de marras, estamos frente a un proceso ordinario agrario de USUCAPIÓN, que desde su calificación jurídica, responde más bien a una USUCAPION ESPECIAL AGRARIA, derivada de una posesión precaria de tierras, y no simplemente a la usucapión común. Como veremos, son aplicables las disposiciones especiales de la Ley de Tierras y Colonización y no solamente las del Código Civil, pues en este caso, las normas generales son modificadas por las especiales de la Ley de Tierras y Colonización. En cuanto a la usucapión, este Tribunal hace varios años hizo la distinción entre la usucapión derivada del Código Civil y la especial agraria, lo cual se indica en los próximos considerandos: “V.- No le queda al Tribunal la menor duda, con la abundante prueba documental y testimonial, que los actores reúnen todos y cada uno de los requisitos que tanto la doctrina como la jurisprudencia han establecido para adquirir, mediante el instituto de prescripción positiva agraria, los tres inmuebles que son objeto de este debate.

Ello es producto, no solo de una valoración de la prueba traída al proceso, "a conciencia y sin sujeción estricta a las normas de derecho común" (Artículo 54 de la Ley de Jurisdicción Agraria), sino que también es producto de la interpretación conforme al artículo 10 del Título Preliminar de nuestro Código Civil, que establece "Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de ellas.", y además lo dispuesto en el artículo 11 del mismo cuerpo legal, al disponer: "La equidad abrá de ponderarse en la aplicación de las normas..." Y seguidamente, se pasan a dar los fundamentos de equidad y de derecho del fallo de segunda instancia (Artículo 54 citado). VI.- Resulta imperativo, referirse al Instituto de la Usucapión [Nombre3] -patrimonio del Derecho Agrario-, y a sus particularidades en nuestra Legislación.

Podría afirmarse, sin temor a equívocos, que la USUCAPIÓN [Nombre3], es un instituto típico del Derecho Agrario, independiente incluso de los tradicionalmente ya conocidos, como lo son la propiedad agraria, la posesión agraria, los contratos y la empresa agraria; ello no obsta que, por ser reflejo de un mismo sistema normativo, existan elementos de confluencia entre los mismos. Además, en forma evidente, este instituto adquiere rasgos diferenciales de la típica USUCAPIÓN CIVIL. Uno de los efectos de la posesión es la USUCAPIÓN: modo originario -pues no se basa en derecho anterior alguno y no existe transmisión- de adquisición, no sólo de la propiedad, sino de cualquier otro derecho real posible (artículo 853 párrafo primero del Código Civil) a través del ejercicio continuo de actos posesorios durante un cierto tiempo, y cumpliendo con los demás requisitos exigidos por ley tanto comunes a la posesión, como especiales en el caso de la usucapión civil de inmuebles.

Los requisitos comunes a toda posesión apta para la usucapión son: 1. La posesión en concepto de dueño o titular del derecho real, exigiéndose que el poseedor se comporte como si fuera el dueño o titular del derecho real que se trate, "en calidad de propietario" como dice nuestra ley (artículo 856 del Código Civil); 2. La posesión pacífica, definida en forma negativa como aquella en la que no ha existido violencia, entendida esta como una fuerza actual e inminente tanto física como moral -amenazas-, pues la posesión mantenida con violencia no es útil para la prescripción, sino desde que cesa la violencia (Artículo 857 del Código Civil); 3. La posesión pública, utilizando o disfrutando la cosa de manera visible, sin ocultamiento o a escondidas, evitando que quien tenga interés en interrumpir la prescripción pueda conocerla (Artículo 858 del Código Civil), la posesión tomada clandestinamente solo puede ser válida para prescripción desde que esa circunstancia conste al despojado (artículo 279 inciso 2 del Código Civil). 4.

Posesión no interrumpida, es decir, ejercida de manera continua, reiterada y mantenida, deja de ser continua en el momento en que el poseedor deja de ejercitar actos posesorios sobre el bien o deja de tener la posibilidad efectiva de realizar dichos actos (artículo 856 del Código Civil) puede interrumpirse naturalmente la posesión, cuando el poseedor es privado de la posesión de la cosa o del goce del derecho durante un año, a menos que recobre uno u otro judicialmente (artículo 875 del Código Civil), por cuanto el derecho de poseer prescribe por la posesión de un año (artículo 860 del Código Civil), pero también puede interrumpirse civilmente por el reconocimiento hecho a favor del dueño, o por el emplazamiento judicial debidamente notificado al deudor (artículo 876 del Código Civil) y su efecto es inutilizar para la usucapión todo el tiempo corrido anteriormente (artículo 878 del Código Civil).

Nuestra legislación establece como requisitos especiales en la usucapión ordinaria -aparte de la posesión con las características señaladas- el "título traslativo de dominio" y la "buena fé" (artículo 853 del Código civil): 5. El título traslativo de dominio o justo título, no es un documento de adquisición del dominio, sino que se refiere al hecho suficiente para haber producido la adquisición del derecho de que se trate, por lo que se confunde más bien con la causa adquisitiva, si se trata de servidumbres, de bienes muebles, o del derecho de poseer "...el hecho de la posesión hace presumir el título, mientras no se pruebe lo contrario" (artículo 854 del Código Civil). El título o justo título, debe ser idóneo -para adquirir el objeto de posesión-, verdadero -que la causa adquisiva exista- y válido. …6.-La buena fé: La buena fé atañe a la convicción personal del sujeto sobre su legitimidad; debe hablarse de creencia y no de intención, dicha creencia se genera en virtud de ignorancia o error; la buena fé cumple en la posesión el objetivo de garantizar ciertos derechos al poseedor (adquisición de frutos, pago de mejoras y derecho de retención, la no responsabilidad por la pérdida o el deterioro de la cosa, etc. (artículos 327 y 328 del Código Civil).

En tanto para la buena fé general -como requisito de la posesión- es necesariamente la ignorancia o el error en cuanto a la existencia de un vicio que invalida el título o modo de adquirir, en la buena fé necesaria para la usucapión -que además comprende la primera- se hace necesario también la creencia de que el transmitente del título es propietario de la cosa trasmitida o bien tiene el poder de realizar tal trasmisión VII.- Entre los principios del Derecho Agrario, se encuentran la función social de la propiedad, a través de su medio procura garantizar el "acceso" a la propiedad a las personas que carecen de ella o la poseen en forma insuficiente, y además la distribución equitativa de los productos, garantizando la alimentación de toda la población y una mayor justicia social en el campo. Uno de los presupuestos por los cuales la propiedad cumple su función social, radica en la necesidad de dar a la tierra su destinación económica natural: el ejercicio de actividades agrarias de cría de animales o cultivo de vegetales en bienes de naturaleza productiva y aptitud agrícola, forestal o pecuaria.

En Derecho Agrario Comparado, la mayor parte de las legislaciones, procuran buscar el propietario idóneo, para ello han consagrado la Usucapión [Nombre3] o Usucapio pro-labore. En Brasil, la Ley de Usucapio Pro-Labore, número 6969 de 10 de diciembre de 1981 estableció: "Todo aquel que no siendo propietario rural ni urbano, posee como suya, por cinco años ininterrumpidos sin oposición, una área rural en forma continua, que no exceda de 25 hectáreas, tornándola productiva con su trabajo y teniendo en ella su morada, adquiere el dominio de la misma, independientemente del justo título y la buena fé, pudiendo requerir al juez para que así lo declare en sentencia, la cual servirá de título en el Registro de Inmuebles". En Italia, por Ley número 346 de 10 de mayo de 1976, se regula la usucapión agraria, como medio particular de adquisición de la propiedad. En el Derecho agrario peruano, la figura de la usucapión [Nombre3] es regulada por el Texto Unico y Concordado del Decreto Ley 17716 (Ley de Reforma [Nombre3] Peruana), artículo 8 párrafo final que establece: "El que ha poseído para sí, tierras rústicas en la forma en que se ha indicado en los acápites precedentes de modo continuo y durante el término de 5 años, las adquiere por prescripción y puede entablar juicio ante el Fuero Privativo Agrario para que se declare dueño.

La acción reivindicatoria y demás acciones reales prescriben en igual término". En Venezuela, la ley Orgánica de Tribunales y Procedimientos Agrarios, en su artículo 14 introduce la figura de la usucapión agraria, estableciendo como plazo diez años. En Costa Rica, la Ley de Tierras y Colonización N° 2825 de 14 de octubre de 1961, estableció, no solo un concepto especial de posesión agraria, la posesión precaria de tierras, sino que además estableció la usucapión especial agraria, eliminando como requisitos el justo título y la buena fé, exigiendo el ejercicio de actividades agrarias para la subsistencia del poseedor y la de su familia El principio del Derecho Agrario, que da fundamento a la existencia de la Usucapión [Nombre3], es que "la tierra ha de ser de quien la trabaja", con ello se exalta el trabajo agrario como un derecho fundamental, y se constituye en el instrumento más importante para el acceso a la propiedad.

"El trabajo es el fundamento de la usucapión agraria". En Costa Rica, la doctrina agrarista ha construído a través de dichos principios el Instituto de la Usucapión Agraria: "La Usucapión [Nombre3] concebida como instituto por el cual se desarrollan el principio de acceso a la propiedad de todo aquel que trabaja la tierra logrando una producción racional y efectiva necesita -como único medio de tornar el trabajo en fuente del derecho de propiedad- desechar una serie de elementos que aparecen en el derecho civil como requisitos de la posesión apta para la usucapión como lo son los de justo título y buena fé, pero, creando otros requisitos, menos conceptuales y más fácticos, que sustituyen a los anteriores dándole a la posesión un carácter más actuante que el que recoge el derecho civil. En virtud de lo anterior se reduce el tiempo para prescribir (de 10 años, exigidos en la casi totalidad de leyes de Reforma Agraria) pero no tomando como fundamento de ello a la seguridad, sino, al trabajo y la producción."([Nombre4] , .

La posesión [Nombre3], San José, Costa Rica, Librería Barrabás, 2a. ed., 1991, página 155). Por ello se establecen diversos requisitos en la Usucapión agraria: 1.- El animus, debe proyectarse a través del ejercicio efectivo de actos posesorios agrarios, convirtiéndose el fundo agrario en la morada habitual del poseedor; pero se refleja más intensamente a través de la apropiación económica de las ganancias obtenidas a través de su trabajo de cultivación; se presume que quien trabaja la tierra de esa forma es siempre poseedor a título de dueño. 2.-El justo título en la posesión [Nombre3] ad-usucapionem, lo constituye el trabajo agrario, pues es a través de él que se adquiere la propiedad de la tierra. "Por otra parte, la no exigencia del justo título da lugar a que la usucapión pueda presentarse contra-tábulas, es decir, en contra de un título inscrito a nombre de un tercero en el Registro Público.

En virtud de las consideraciones que sobre justo título son hechas en la teoría de la posesión agraria, puede decirse que, la usucapión agraria, al no tomar en cuenta la relación anterior que pueda existir entre el poseedor y el transmitente, es un modo de adquisición verdaderamente originario." (Meza Lázarus, op. cit., página 158). 3.- La buena fe en la posesión [Nombre3] ad-usucapionem: En la usucapión agraria, no existe la categorización de la posesión de buena o mala fé, pues al Derecho Agrario no le interesa tanto la actitud del poseedor, sino sobre todo su actividad productiva agraria; "En el Derecho Agrario no puede concebirse la existencia de este requisito en virtud de que el mismo se encuentra ligado al justo título que es desechado como requisito de la posesión apta para la usucapión. La posesión [Nombre3] reviste un carácter de personal en la que su fundamento resulta ser el trabajo.

Al no ser necesaria la existencia de un título y su validez, carece de toda razón de ser el requisito de la buena fé especial en la posesión [Nombre3]."(Meza Lázarus, op.cit., página 160-161). VIII.- La legislación especial [Nombre3] en Costa Rica, paulatinamente ha eliminado la exigencia del justo título y de la buena fé en la Usucapión, a tal punto que la no exigencia de esos requisitos, se ha convertido en la regla, y la excepción es establecida en sede civil (artículo 853 del Código Civil). Así, la Ley de Informaciones Posesorias N°. 139 de 14 de julio de 1941 y sus reformas, en el artículo 1 establece: "El poseedor de bienes raíces que careciere de título inscrito o inscribible en el Registro Público podrá solicitar que se le otorgue, de acuerdo con las disposiciones de la presente Ley. Para ese efecto deberá demostrar posesión por más de diez años con las condiciones que señala el artículo 856 del Código Civil..." Véase que la norma únicamente exige los requisitos comunes a toda usucapión, y no hace referencia al artículo 853 como exigencia del título traslativo de dominio y de la buena fé.

El inciso e) del mismo artículo, confirma lo anterior, cuando dice que el titulante debe indicar "...el domicilio de la persona de quien adquirió su derecho en su caso, indicando si lo liga parentesco con ella así como la causa y fecha de la adquisición.", es decir, que la adquisición puede ser derivada -caso en el cual sí hay que presentar el documento de adquisición-, u originaria cuya causa puede ser la posesión misma a través del trabajo agrario. Tampoco se refiere la norma a la buena fé como requisito para la usucapión. ….Pero donde está consagrada expresamente la Usucapión [Nombre3] de tierras, según lo ha entendido la doctrina y la jurisprudencia, es en la Ley de Tierras y Colonización N° 2825 del 14 de octubre de l961 y sus reformas, artículos 92 y 101. La primera de las disposiciones establece en lo que interesa: " Para los efectos de esta ley se entenderá que es poseedor en precario todo aquél que por necesidad realice actos de posesión estableces y efectivos, como dueño, en forma pacífica, pública e ininterrumpida, por más de un año, y con el propósito de ponerlo en condiciones de producción para su subsistencia o la de su familia, sobre un terreno debidamente inscrito a nombre de un tercero en el Registro Público.

Los poseedores en precario que tengan posesión decenal en las condiciones enunciadas en el párrafo anterior, podrán inscribir su derecho de acuerdo con lo establecido en esta ley y por el procedimiento de información posesoria...." Esta norma, adquiere gran importancia para el Derecho Agrario costarricense, porque en su primer párrafo se consagra como instituto típico del Derecho agrario, la posesión precaria de tierras como modalidad de la posesión agraria, así como los principios específicos que deben regir dicho instituto: Consiste en el poder de hecho, que despliega una persona sobre un bien de naturaleza productiva -inscrito a nombre de un tercero en el Registro Público-, con el objeto de realizar sobre él actos de posesión estables y efectivos que van directamente encaminados a ponerlo en condiciones de producción con el fin de obtener productos, sean animales o vegetales, para satisfacer necesidades propias o las de su familia.

En la posesión precaria de tierras prevalecen la necesidad alimentaria y el trabajo agrario, es por ello que los requisitos subjetivos y objetivos son especiales; por un lado, no se requiere el simple ánimo de poseer, sino que se posee por necesidad en forma directa y personal, para satisfacer necesidades alimentarias fundamentales del grupo familiar, además, se prescinde la consideración de si existe buena o mala fé, por cuanto el poseedor en prendario (sic) de hecho sabe que el bien productivo sobre el cual ejerce la actividad [Nombre3] está inscrito a nombre de un tercero en el Registro Público; por otra parte, no se exige el título traslativo de dominio (artículo 101 de la ley de Tierras y Colonización) pues el justo título lo constituye el trabajo agrario. La consecuencia más importante para el Derecho Agrario costarricense, que se puede derivar de la figura de la posesión precaria de tierras, es que éste instituto constituye un medio de acceso a los bienes productivos, y por ende al derecho de propiedad sobre éstos con el transcurso del tiempo: la usucapión [Nombre3].

(Ver el voto de este Tribunal, N° 554 de las 15 horas 10 minutos del 23 de agosto de 1991). (Tribunal Superior Agrario N° 111 de 13:50 horas del 16 de febrero de 1994). VI.- En el presente caso, lleva razón la recurrente en sus agravios. El Juez está obligado en esta materia especial, a analizar la prueba con criterios de libre valoración, con facultades más amplias que en otras materias, y además, a aplicar las normas jurídicas especiales, de acuerdo a cada situación fáctica que se presente. Además, al analizar el elemento probatorio y fallar sobre el caso, deben indicarse criterios de equidad y de derecho, según se señaló en el considerando anterior (artículo 54 de la Ley de Jurisdicción Agraria). En la especie, considera el Tribunal que el a-quo erró en el análisis de los elementos probatorios, los cuales fueron estudiados a la luz de los criterios del Código Civil, únicamente, sin considerar las disposiciones especiales de la Ley de Tierras y Colonización, en virtud del principio de que el juez conoce el derecho (iura novit curia), y sin tomar en cuenta el abandono de la parte demandada (en cuanto a la prueba) en el ejercicio de su propiedad o el reclamo de sus derechos.

(...) Efectivamente, de la prueba aportada al proceso, se desprende que la actora, hoy su Sucesión, demostró los requisitos necesarios para lograr la USUCAPIÓN ESPECIAL AGRARIA, contenida en el artículo 92 y 101 de la Ley de Tierras y Colonización." VIII.- La usucapión especial agraria, es un instituto típico y exclusivo del Derecho agrario, por ello se afirma: "Es significativo que la permanencia u ocupación tiene que ser calificada mediante actos posesorios que demuestren que durante el período de tiempo señalado se cumplieron con las obligaciones legales que contempla el artículo 19 de la Ley de Reforma Agraria, como elementos esenciales de la función social, los cuales debe cumplir todo propietario de predios rurales. No basta, pues, la posesión civil, sino agraria...La ley ha acogido las notas características de la posesión legítima para colocarlas como presupuestos de la acción de usucapión especial agraria, pero en el entendido, por ejemplo, que la última condición, o sea, que la ocupación sea con ánimo de dueño, ésta lo haya sido de hecho, y no por la inversión del título a que se refiere el artículo 1.961 del Código Civil" (DUQUE CORREDOR, Román, Derecho procesal agrario, 1986, Cap. VI "La usucapión especial [Nombre3]", páginas 109-124).

Este instituto, también, como se ha visto, ha sido regulado en otros países como Brasil e Italia ([Nombre5], . Usucapione Speciale [Nombre3], En. Dizionari del Diritto Privato, Diritto Agrario, 1983, p. 875-897), y esa tendencia responde a los derechos consagrados dentro del concepto de Estado Social y Democrático de Derecho, y su existencia obedece a la necesidad de garantizar el acceso a la propiedad de la tierra a quien cumple la función económica, ambiental y social de los bienes productivos. Ese principio derivado del artículo 45 de la Constitución Política y desarrollado por la Ley de Tierras y Colonización, encuentra razón de ser en los valores de justicia social y solidaridad nacional, así como de desarrollo sostenible y explotación racional de la tierra contenidos en los numerales 50, 69 y 74 de la misma Constitución. La propia Sala Constitucional ha indicado “En cuanto a la propiedad [Nombre3] debe indicarse que cuando se reconoce la función social de la propiedad, el derecho de propiedad se configura como un derecho-deber, en el que existe una forma específica de ejercer las facultades del dominio, y se imponen al titular obligaciones como la utilización productiva de la tierra” (Sala Constitucional, N° 4587-97 de las 15:45 horas del 5 de agosto de 1997).

Esta tesis, sostenida por nuestro máximo órgano jurisdiccional, y cuya jurisprudencia es vinculante, sí tiene un respaldo legal y doctrinal. Desde el punto de vista legal, la Ley de Tierras y Colonización, en los artículos 1 y 2 exige el cumplimiento de la función social de la propiedad, y a partir del artículo 141 y siguientes establecen la posibilidad de decretar la expropiación, frente al incumplimiento de la función social de la propiedad. Además, a partir del artículo 92 de la Ley de Tierras y Colonización, también se establecen otras posibilidades para resolver conflictos de ocupación precaria de tierras en propiedades ya inscritas. Ese decir, no es posible hacer una lectura aislada de las normas del Código Civil, sin relacionarlas con la gran cantidad de Leyes especiales (tales como la Ley Forestal, la Ley de Suelos, la Ley Orgánica del Ambiente y la Ley de Biodiversidad, entre otras), que de alguna manera condicionan el ejercicio del derecho de propiedad como poder-deber.

En efecto, la Ley de Tierras y Colonización, dispone que la propiedad de la tierra se debe promover para el aumento gradual de su productividad (artículo 1), garantiza el acceso de todo individuo al acceso a la propiedad de tierras económicamente explotables (artículo 2), y a denunciar el incumplimiento de la función social de la propiedad (artículo 6). Establece un régimen especial de la posesión en precario (artículos 92 y siguientes), pues los poeedores que adquieran una posesión decenal, en las condiciones ahí fijadas, quedan sujetos a lo dispuesto en el artículo 101 de la misma: "No se incluirán en el avalúo ni se pagarán, las parcelas respecto de las cuales deba admitirse como procedente la excepción de prescripción positiva. Estarán en este caso aquellas poseídas en forma contínua, pública y pacífica por más de diez años, ya sea que la posesión haya sido ejercida directamente por el ocupante o por sus transmitentes.

Es decir, para los efectos de la prescripción positiva de que este artículo trata, no será necesario el título traslativo de dominio que exige el Código Civil....Declarada por los Tribunales dicha posesión las parcelas respectivas no se tomarán en cuenta para los efectos de la indemnización correspondiente...". Lo subrayado no es del original, y presupone evidentemente, la inercia total y el abandono por parte del propietario de la propiedad de la tierra, así como la renuncia a su reclamo en la vía judicial, por más de diez años. También presupone la actividad [Nombre3] del usucapiente, en condiciones de necesidad, para satisfacer las exigencias propias y de su familia. Amén de lo anterior, véase que la norma es clara en el sentido de indicar que la prescripción positiva, se declara judicialmente, y ello es admisible por la vía de acción como de excepción. De ahí que no resulte necesario en todos los casos agotar la vía administrativa cuando la usucapión en dichas condiciones ya está consolidada con el transcurso del tiempo, como lo ha indicado la Sala Primera de Casación en algunas de sus sentencias, pues ello sería desconocer la posibilidad de resolver en la vía jurisdiccional este tipo de controversias, aplicando el derecho sustantivo agrario, y particularmente, el instituto de la usucapión especial agraria.

XI.- Dispone el artículo 320 del Código Civil: "La acción reivindicatoria puede dirigirse contra todo el que posea como dueño y subsiste mientras otro no haya adquirido la propiedad de la cosa por prescripción". Por otra parte, el artículo 479 del mismo cuerpo legal indica: "El propietario que carezca de título inscrito de dominio podrá inscribir su derecho, justificando de previo su posesión por más de diez años, en la forma indicada por la legislación correpondiente." Al tenor de dichas disposiciónes, y de las normas reguladoras de la usucapión especial agraria, debe resolverse el presente caso. Los agravios de la parte demandada y contrademandante son de recibo, pues en el subjúdice, se dan todas las condiciones para acoger la excepción de prescripción positiva interpuesta por el demandado, declarar con lugar la contrademanda, y rechazar la acción reivindicatoria del actor, que no subsistiría al acogerse la prescripción.

En cuanto a la acción reivindicatoria, veamos si se producen o no los presupuestos para su procedencia: a.- La legitimación activa: en este caso el actor, [Nombre6] , aduce la titularidad registral sobre la finca inscrita en el Partido de Limón, al Folio Real matrícula CED1, y representada por el plano catastrado número L-0387416-80, indicando que ha ejercido en ella la propiedad y posesión [Nombre3] y la ha dedicado a la producción agrícola y pecuaria. b.- En cuanto a la legitimación pasiva, aduce que el demandado ingresó en junio de 1988 en forma clandestina y violenta, desplazándose de un lugar a otro, siendo un poseedor ilegítimo. c.- Sobre la identidad del bien, sostiene, el bien reclamado es el mismo poseído en forma ilegítima por el demandado. Para demostrar los hechos de la demanda, aporta prueba documental, y ofreció una lista de 9 testigos. Sin embargo, la prueba aportada por el actor no conduce a demostrar los prespuestos de la acción reivindicatoria.

Todo lo contrario, de ella se desprende una mera titularidad registral sobre el fundo reclamado (ver certificación de folios 291 a 295), y su representación catastral en el Plano N° L-387416-80, aportado como copia simple al proceso agrario. No hay ningún otro elemento de prueba, donde se demuestre que el actor, antes de ser despojado ejercía una actividad [Nombre3] de tipo empresarial. La testimonial fue abandonada pues no fue presentada al juicio verbal. Si bien se aportan una serie de documentos relacionados con actividades agrarias (folios 110 a 251), ellas se refieren a otra persona jurídica diferente, a saber, "Esposa & Hijos Farghuarson S.A". Por otra parte, del análisis de los autos, se desprende que el actor, presentó el conflicto de posesión en precario el 14 de mayo de 1998 ante el Instituto de Desarrollo Agrario (ver folios 95 a 98), argumentando en su escrito incial que la ocupación de su finca ocurrió en junio de 1988.

En realidad, como se verá más adelante, esos inmuebles fueron ocupados entre los años de 1985 y 1986, y ocurrieron varios desalojos, no documentados en este proceso, entre 1986 y 1987, sin embargo el demandado se mantuvo en ocupación y posesión del inmueble ahora reclamado, por más de diez años, cumpliendo las condiciones necesarias para la usucapión. Es decir, cuando se plantea el conflicto de ocupación precaria de tierras ante el Instituto, ya habían transcurrido más de diez años de posesión [Nombre3] por parte del demandado. El Juzgado Agrario, en resolución de las 7:10 horas del 23 de noviembre del 2001, tuvo por agotada la vía administrativa (folio 256), lo cual, en todo caso era innecesario, pues como se dijo, ya habían transcurrido más de diez años desde que se planteó el conflicto. Aún más, con la notificación de esta demanda ordinaria agraria, hasta el 16 de agosto del 2002 (folio 279), no podía producirse la interrupción de la prescripción positiva, porque ya se había consolidado de pleno derecho (ipso iure), la usucapión especial agraria, desde 1998, y al invocar el demandado la excepción de prescripción positiva, no estaría renunciando a ella, sino por el contrario pidiendo la declaratoria de su derecho real de propiedad adquirido en forma originaria por el transcurso del tiempo.

La inactividad judicial y administrativa del propietario registral, manifiesta en un abandono evidente de las acciones protectoras que podía ejercer durante un prolongado plazo de diez años, resulta evidente. El grado de incerteza e inseguridad jurídica que ello puede producir a un poseedor agrario que se comporta como dueño durante más de diez años, es patente, y por ello, el ordenamiento jurídico agrario busca dar una solución justa a este tipo de situaciones, dando prioridad a quien cumpla la función social de la propiedad, sobre bienes de naturaleza productiva. En consecuencia, en cuanto a la legitimación activa y la pasiva, son presupuestos que no se cumplen, toda vez que el propietario registral abandonó su derecho de propiedad por un plazo superior a los diez años, planteó el conflicto de ocupación precaria de tierras ante el Instituto de Desarrollo Agrario en 1998 y la demanda ordinaria [Nombre3] reivindicatoria en el 2000, notificándose hasta el 2002, cuando ya había operado la usucapión especial agraria.

De ahí que no resulte procedente la acción reivindicatoria, debiendo acogerse, en cuanto a la demanda, la excepción de prescripción positiva interpuesta por el demandado [Nombre7] . X.- Las condiciones de la usucapión especial [Nombre3] en este caso concreto: El artículo 92 de la Ley de tierras y Colonización exige una posesión [Nombre3] decenal, quieta, pública, pacífica e ininterrumpida, para satisfacer necesidades alimentarias propias y de la familia, lo que presupone el ejercicio de la función social de la propiedad y la creación de una pequeña empresa [Nombre3] familiar. La prueba recabada en el juicio verbal, tanto testimonial, confesional, como el reconocimiento judicial, analizada a la luz de lo dispuesto en el artículo 54 de la Ley de Jurisdicción Agraria, es decir bajo el principio de libre valoración probatoria, permite concluir al Tribunal que se cumplen los presupuestos de fondo para acoger la usucapión especial agraria, en virtud del principio iura novit curia, pues el juzgador debe aplicar la norma especial agraria, conforme a cada caso concreto, con prevalecia sobre la normativa general del Código Civil.

De la prueba se desprende que en 1985 aproximadamente, ocurrió la ocupación del demandado, sobre una parte del fundo del actor, la cual se encontraba abandonada, y sin delimitación alguna. Si bien tanto el actor como el demandado aceptan que existieron al menos tres desalojos, los testigos indican que ello ocurrió entre 1986 y 1987, pero el demandado desconoce por quién o quienes fueron desalojados y pese a ello él se mantuvo desde 1988, en la posesión agraria, contínua y estable de ese inmueble. Veamos: El testigo [Nombre8] dice: "Conozco el terreno en conflicto desde el año ochenta, para ese entonces eran charrales y tacotales, no tenían cercas ni carriles...después fue cuando me di cuenta que el señor [Nombre7] era quien vivía en este terreno. Yo como en una o dos ocasiones vi que el demandado lo desalojaron del terreno. A partir del año noventa fue cuando me enteré que los Farguharson reclamabn (sic) como dueños este terreno.

Las cercas y el pasto que hay en la finca quien los ha sembrado es el demandado [Nombre7], yo lo he visto. El ganado que está en la finca es del demandado [Nombre9] la finca hay árboles maderables, esto porque los alcancé a ver en la parte donde llegué. la casa y el galerón que hay en la finca los construyó el señor [Nombre7]..." (folios 361-362). Como se puede observar, es el demandado quien ha ejercido actos posesorios propiamente agrarios, tales como hechura de cercas, mantenimiento de ganado, construcción de una casa y un corral, todo desde hace más de quince años. Lo anterior lo ratifica [Nombre10] , al afirmar: "Conozco la parcela en conflicto desde el año ochenta y seis, para ese entonces era de montaña, no tenía cercas ni carriles. El terreno empezó a cambiar hasta que entró el demandado y empezó a chapear y sembrar árboles frutales, maderables y repasto. las cercas que tiene la parcela las hizo [Nombre7], yo lo ví.

Las construcciones que hay en la parcela también las hizo el demandado. [Nombre7] ingresó al terreno en el año ochenta y seis, cuando yo me di cuenta ya él estaba en el terreno. [Nombre7] ingresó al terreno porque no tenía donde vivir, era un empleado bananero. Entre el año ochenta y seis y por un período de año y medio después al demandado lo desalojaron en dos ocasiones...El demandado aserró madera para hacer la casa y ví madera aserrada antes de hacer la casa, no se si era para venderlo...El demandado tiene como ocho reces en la finca..." (folio 363) De esta declaración se desprenden nuevos elementos relacionados con la posesión precaria de tierras, a saber, que el demandado era un empleado bananero, y por un estado de necesidad, pues no tenía donde vivir, se introdujo en el inmueble inscrito a nombre del actor, y desarrolló en él toda una actividad [Nombre3] de cultivo de vegetales y crianza de animales, cumpliendo así la función social de la propiedad.

También es coincidente la declaración de [Nombre7] , hermano del demandado, quien afirma "...Conozco la parcela en conflicto desde el año ochenta y seis, para ese entonces era de montaña, no tenía cercas ni carriles. Para ese entonces no se le conocía dueño al terreno. El demandado entró en el año ochenta y seis al terreno en conflicto, empezó a chapearlo y sembrar pasto. las cercas y las construcciones que hay en la finca, las hizo el demandado. Entre el año ochenta y seis a ochenta y siete el demandado fue desalojado tres veces...En la finca únicamente se ha sacado madera para hacer la casa. En la finca actualmente no se saca madera. Los árboles frutales, cercas y construcciones que hay en la parcela, fueron hechas por el demandado...Los potreros que hay en la parcela tienen como diez y once años de existir. El demandado tiene ocho reces en la parcela..." (folios 365 a 366). Todo lo anterior, coincide con lo observado en el reconocimiento judicial practicado por el a-quo el 17 de agosto del 2004 (folio 357), en donde se constató, que la parcela poseída por el demandado [Nombre7] , coincide geográficamente, con la porción I, de la finca descrita en el Plano Catastrado número L-387416-80, con base en el cual se practicó esa diligencia, constatándose que la referida parcela está debidamente cercada a tres y cuatro hilos de alambre, con postes vivos y muertos, y se describe así.

"La naturaleza de la misma es de potrero a excepción del sector ubicado a unos 150 metros de una quebrada que se ubica en la parte del fondo la cual también es potrero pero hay una gran cantidad de árboles maderables de pilón y anonillo. Luego de la quebrada se continuó aproximadamente unos ochenta metros en dirección al fondo...La delimitación del fondo, es decir la ubicada entre el vértice seis y cuatro, tiene cerca a dos hilos de alambre con postes muertos. Luego se continuó en la línea del vértice cuatro al tres lo cual es cerca de postes muertos y árboles naturales a cuatro y cinco hilos, donde indica el actor que es el límite de la finca. Del vértice que se regresa por el lindero hay una cerca de postes vivos y muertos a cuatro y cinco hilos. Al llegar al vértice tres, hay una casa de madera de cuatro por cinco con piso de cemento y techo de zinc. Contiguo a esta hay un pequeño galerón de cuatro por cuatro con techo de zinc y piso de tierra, hay un poso con bomba eléctrica.

Contiguo a este hay siete árboles de pejiballe, hay un encierro para cerdos con costillones, dentro del potrero se encontraban nueve vacas, dos terneros y un torete...Existe también árboles de fruta de pan, nance, mango, manzana de agua, guaba, palos de cocos y pipas los cuales son tres..." (folio 357). De todo ello se concluye, el demandado ha convertido un fundo que estaba abandonado y sin delimitar, en un terreno productivo, desarrollando una actividad de cría de ganado y cultivo de árboles frutales, así como de conservación de especies maderables, tanto para la subsistencia suya como de su familia, actividad que ha sido contínua e ininterrumpida por más de diez años, y a partir de 1988 aproximadamente. En virtud de lo expuesto, no existe ningún impedimento para declarar judicialmente la usucapión especial [Nombre3] a favor del demandado, conforme se dirá más adelante, tal y como ha venido resolviendo este Tribunal en reiterados fallos judiciales (Entre otros, consúltense los votos número 554-91, 111-94, 145-F-05, 580-F-05, 952-F-05 y 732-F-06).

Se omite pronunciamiento sobre otros agravios del recurrente, al considerarse innecesario, pues ya fueron analizados los aspectos de fondo y de valoración probatoria al tenor de lo dispuesto en el artículo 54 de la Ley de Jurisdicción Agraria, y no de las reglas de la sana crítica, invocadas por el reclamante. X.- En un caso similar al que ahora nos ocupa, más recientemente el Tribunal agrario reinteró la posibilidad de que en esta sede sea declarada la usucapión especial agraria, si se ha agotado el procedimiento administrativo y el Instituto no ha realizado ningún tipo de pronunciamiento, siempre y cuando se reúnan los requisitos de fondo exigidos por la Ley de Tierras y Colonización: "VII. Lleva razón el recurrente en cuanto deba declararse a su favor la prescripción positiva. En el subjúdice, de acuerdo a la prueba testimonial evacuada en autos ofrecida por la parte actora (toda vez la sociedad demandada no se presentó a la audiencia de recepción de prueba), así como del reconocimiento judicial practicado al efecto (folio 169 y 179) y declaraciones juradas de [Nombre11] , [Nombre12] , [Nombre13] , [Nombre14] y [Nombre15] (folio 102), interpretados bajo el principio de LIBRE VALORACION DE LA PRUEBA, según lo permite el artículo 54 de la Ley de Jurisdicción [Nombre3], se infiere el actor ha poseido como dueño el terreno objeto de este litigio, en forma estable, efectiva, pública, pacífica e initerrumpida, con el fin de ponerlo a producir para su subsistencia y la de su familia.

Esa posesión inició a título de dueño aproximadamente entre el año mil novecientos ochenta y siete y mil novecientos ochenta y nueve, ostentando entonces un periodo superior a los diez años cuando plantea su demanda. Asimismo que esa posesión fue desplegada a través de actos posesorios estables y efectivos, consistentes en siembra de diferentes cultivos, árboles frutales, hechura y explotación de una porqueriza y habitación de una casa allí ubicada, reflejando una actividad [Nombre3] para subsistencia suya y de su familia, sin que contara con otro medio de vida... XI. Tal y como se desarrolla en el antecedente jurisprudencial citado, el cual hace suyo este Tribunal, en el caso de la usucapion especial [Nombre3] no es necesario que concurran los requisitos de la buena fe y el título traslativo de dominio proveniente de un "non domino", como se exige en los artículos 853 y 854 del código Civil, de ahí que devenga en innecesario analizar si en la sentencia recurrida se apreció corectamente el requisito de la buena fe, ni mucho menos sin en el caso concreto ha operado.

Solamente deben aplicarse los requisitos establecidos en el articulo 92 de la Ley de Tierras y Colonización, a saber, "todo aquel que por necesidad relice actos de posesión estables y efectivos, como dueño, en forma pacífica, pública e ininterrumpida, por más de un año, y con el propósito de ponerlo en condiciones de producción para su subsistencia o la de su familia, sobre un terreno debidamente inscrito a nombre de un tercero en el Registro Público", y el requisito de los diez años de posesión contemplado en el artículo 92 in fine y 101 párrafo primero de la ley de marras. De ahí que lleve razón el recurrente que se ha configurado la usucapion especial [Nombre3] a su favor, y en consecuencia la extinción del derecho de propiedad de la sociedad demandada, quien a pesar de tener inscrito a su nombre el fundo desde el año 1983 (certificación a folio 2), nunca ha ejercido la posesión, efectuado reclamo alguno al actor o a su familia, ni pretendido establecer una acción recuperatoria del bien. antes de la presente acción.

Tampoco se alega en la contestación de la demanda que el actor y su familia posean por mera tolerancia, no se indica o explica el motivo por el cual no se ha ejercido la posesión, lo que evidencia una especie de renuncia todo este tiempo a su derecho. Esas realidades sociales en el campo agrario, como la del presente caso, justifican la existencia y aplicación de los artículos 92 y 101 de la Ley de Tierras y Colonización, a fin de otorgar seguridad jurídica en la tenencia de la tierra, acorde con el principio establecido en el artículo 50 de la Constitución Política de que "El Estado procurará el mayor bienestar a todos los habitantes del país, organizando y estimulando la producciòn y el más adecuado reparto de la riqueza", y la equidad como un principio del Derecho Agrario regulado en el artículo 69 de nuestra Carta Magna. A mayor abundamiento, el artículo XXIII de la "Declaración Americana de los Derechos y Deberes del Hombre", aprobada en la Novena Conferencia Internacional Americana, Bogotá, Colombia, 1948, como una manifestaciòn de los Derechos Humanos de la primera y segunda generación, dispone: "Toda persona tiene derecho a la propiedad privada correspondiente a las necesidades esenciales de una vida decorosa, que contribuya a mantener la dignidad de la persona y del hogar".

Bajo esta inteligencia, resulta razonable, proporcional y ajustado a derecho, la aplicaciòn del instituto de la usucapion especial [Nombre3] al subjúdice. XII. Si bien la parte demandada alegó en su contestación a la demanda, que el actor no acudió al Instituto de Desarrollo Agrario para que se declarara su condición de posesión en precario, y no agotó el procedimiento administrativo (folio 57), éste no lleva razón, ni cambia los presupuestos con base en los cuales se resuelve en esta instancia. Lo anterior porque a raíz precisamente de la excepción de falta de agotamiento de la vía aministrativa interpuesta por la accionada (folio 58), el juzgado en resolución de las quince horas y cuarenta y cinco minutos del cuatro de noviembre del dos mil tres (folio 102 al 106) previno a la parte el agotamiento de la vía, con base precisamente en el artículo 94 de la Ley de Tierras y Colonización, de manera que en fecha diecinueve de diciembre del dos mil tres, el actor planteó ante el Instituto de Desarrollo Agrario el conflicto de posesión precaria de tierras, al cual se le dio inicio el dieciséis de enero del dos mil cuatro y transcurrieron más de tres meses desde el recibo de la gestión sin que esa entidad se pronunciara al respecto( folio 114 al 142).

Asimismo dado que el Instituto de Desarrollo Agrario no resolvió dentro del plazo de los tres meses que establece el artículo 94, en resolución de las catorce horas y diez minutos del seis de mayo del dos mil cuatro el juzgado de primera instancia se tuvo por agotada la vía administrativa (folio 143). Bajo esta inteligencia, al haberse tenido por agotada la vía administrativa por la omisión de la Administración, y con base en lo dispuesto en ese mismo artículo 94 que se cita, lógicamente debe entenderse que será en la vía judicial, ante la inercia administrativa, donde se analice si el accionante ostenta o no la condición de poseedor en precario, quedando precluida la actuación administrativa para todos los efectos. Una interpretación distinta atentaría en forma flagrante contra el principio constitucional de ACCESO A LA JUSTICIA, ya que el espiritu y finalidad del artículo 92 de la ley tantas veces citada, se vería significativamente reducido ante la omisión del Instituto de Desarrollo Agrario de pronunciarse al respecto dentro del plazo de ley.

A mayor abundamiento, debe también exponerse que ese procedimiento administrativo tiene como fin primordial el que esa entidad, constatada la precariedad del ocupante, trate de solucionar el conflicto a través de una compra directa al propietario registral, pero nunca excluye la posibilidad de que en vía judicial se analice como presupuesto de fondo de la usucapion especial [Nombre3] la condición de poseedor en precario, tal y como se constata en esa vía todos los demás elementos que la componen....(Tribunal agrario, Sección II, N° 732-F-06, del 11 de julio del 2006). En el caso que nos ocupa, véase que también el demandado y contrademandante demostró ser una persona humilde, un peón bananero, y no tenía donde vivir, razón por la cual ingresó al inmueble del actor, poniéndolo en condiciones de producción agraria, cumpliendo con la función social de la propiedad. Las acciones judiciales y administrativas emprendidas por el actor ocurrieron diez años después del ejercicio de actos posesorios agrarios, estables y efectivos por parte del demandado, cuando ya había consolidado la usucapión especial agraria, siendo aplicable plenamente lo dispuesto en el artículo 101 de la Ley de Tierras y Colonización, en el sentido de que cuando se declara o acoge judicialmente la prescripción positiva, el Instituto no tiene la obligación de intervenir o de pagar esas parcelas al propietario, pues ya ha operado la adquisición de un derecho real nuevo a favor del usucapiente, a quien no se le exige ni el justo título ni la buena fé exigidas por el ordenamiento civil para los casos de usucapión común.

XI.- En virtud de todo lo expuesto, lo procedente es REVOCAR en todos sus extremos la sentencia recurrida. En su lugar se resuelve: Se acoge la excepción de prescripción positiva, entendida como usucapión especial agraria, interpuesta por [Nombre7] , y en consecuencia se declara SIN LUGAR en todos sus extremos la demanda ordinaria [Nombre3] de reivindicación de [Nombre6] en contra de [Nombre7] , y se omite pronunciamiento sobre las demás excepciones por innecesario. En cuanto a la CONTRADEMANDA, se acoge parcialmente del siguiente modo: 1.- Se declara que el señor [Nombre7] ha poseído por más de diez años, a título de dueño, en forma contínua, pública y pacífica, para satisfacer necesidades propias y de su familia, la porción I, del inmueble descrito en el Plano Catastrado Número L-387416-80, la cual según dicho plano se describe así: terreno de tacotales y montaña, actualmente de potrero, árboles frutales y montaña, lindante al norte con Cimarrones Fruit Company, al sur con [Dirección1] , al Este con Esposa e Hijos [Nombre6] y al oeste con [Nombre16] , mide 12 hectáreas dos mil cuarenta y cinco metros con ochenta y siete decímetros cuadrados. 2.- Que dicho inmueble, poseído por [Nombre7] , está inscrito a nombre del contrademandado [Nombre6] , en el Registro Público de la Propiedad, Partido de Limón, al Folio real matrícula número CED2.- 3.- Que al haber adquirido por prescripción positiva o usucapión especial agraria, la porción I, del referido inmueble inscrito, deberá cancelarse parcialmente la inscripción de dicho inmueble, a nombre de [Nombre6] , únicamente en cuanto a la porción I del plano anteriormente indicado, debiendo proceder el Registro Público de la Propiedad, a inscribir a nombre del señor [Nombre7] , mayor, casado una vez, campesino, cédula de identidad CED3 - , el referido inmueble, para cuya inscripción, deberá el contrademandante, proceder a levantar un plano independiente de dicho inmueble. En lo no concedido, se rechazan las restantes pretensiones de la contrademanda. Son las costas personales y procesales de este proceso ordinario a cargo de la actora perdidosa."